Spekulationssteuer Immobilienverkauf




  

Ich besitze eine Wohnung seit 1988. 2006 habe ich diese an meine Ehefrau übertragen. 2010 wurde die Wohnung im Rahmen der [Scheidung](/trennungsunterhalt-berechnen-lassen) an mich zurück übertragen. Wenn ich diese Wohnung in 2019 verkaufe, fällt dann Spekulationssteuer an (weil seit 2010 erst neun Jahre vergangen sind) oder nicht (weil die Wohnung seit 1988 mir gehört und der zwischenzeitliche Übertrag an die Ehefrau "unschädlich" war)?
Guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.  
  

Entscheidend für die [Beurteilung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen), ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, ist ob Sie die Wohnung im Jahre 2010 entgeltlich von Ihrer Frau (z.B. zwecks Ausgleich von Forderungen) zurück erworben haben oder ob diese unentgeltlich (z.B. im Rahmen einer Schenkung) erworben wurde. Sofern es sich um eine unentgeltliche Übertragung handelte, gilt § 23 Abs. 1 Nr. 3 Satz 3:  
  
***Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.***   
  

In dem Fall hätten Sie den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers (Ihrer Ex-Frau) übernommen (die wahrscheinlich schon Ihren ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt und -kosten aus dem Jahr 1988 übernommen hatte). Eine Besteuerung würde in dem Fall nicht erfolgen.  
  

Wichtig ist daher zu schauen, wie die Übertragung an Sie im Jahr 2010 erfolgte (entgeltlich oder unentgeltlich). Sollte die Übertragung im Jahr 2010 (teil-)engeltlich erfolgt sein, so würde die Veräußerung (zum Teil) stuerpflichtig sein, wenn Sie die Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren veräußern.  
  

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.


Sollten Sie mit der Beratung zufrieden sein, so freue ich mich über eine positive [Bewertung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen) bei yourXpert.  
  

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.  
  

Mit freundlichen Grüßen  
  

Knut Christiansen  

Steuerberater
Also ziehen wir das ganze auseinander:


* Grunderwerbsteuer habt ihr damals für das Grundstück bezahlt. war OK.
* Grunderwerbsteuer wird/würde jetzt fällig, wenn Du seine Hälfte kaufst.
* Schenkungssteuer kann anfallen, wenn ein Vorgang vorliegt, der Schenkungssteuer auslöst.


Es ist eine Schenkung, wenn er Dir das Haus (seine Hälfte überlässt ud Du mit Schulden (seinen Anteil) übernimmst. Dann ist der Wert der Schenkung die Differenz zwischen dem Wert seiner Haushälfte udn den Restschulden.


Es kann aber auch zu einer gemischten Schenkung werden, wenn sozusagen gekauft wird gegen die Schulden udn nur der überschiessende Teil geschenkt wird.


Nur das können wir hier nicht klären, weil der Vertrag nciht vorliegt, keine Werte und die Höhe der Schulden nciht bekannt sind.


Gehe bitte zu einem Steuerberater, der wird Dir den günstigsten Weg ausarbeiten.


Nur eines ist sicher, DU zahlst nciht Grunderwerbsteuer udn Schenkungssteuer, weil das eine, das andere ausschließt. Für eine Schenkung Schenkungssteuer, dann keine Grunderwerbsteuer, weil schon mit Schenkungssteuer belastet, oder aber kauf, also Grunderwerbsteuer, dann aber keine schenkungssteuer. STEUERFREI sind Aktien, Anleihen und Wertpapiere, die vor dem 15.03.07 gekauft wurden. Aktien, Anleihen und Wertpapiere, die bis zum 15.03.07 gekauft wurden, sind aber nur dann steuerfrei, wenn du sie vor dem 31.12.09 verkaufst. Hallo traupi54,


Sie schreiben:



> 
> **wie wird Erwerbsminderungsrente bei Heirat versteuert? Hallo, ich beziehe seit 2009 die volle Erwerbsminderungsrente,diese läuft jetzt noch bis 2013,dann muß diese wieder neu beantragt werden.Wie würde diese Rente versteuert werden,wenn ich heiraten würde.Mein Partner ist noch im Berufsleben tätig.Bis jetzt liege ich unter dem Steuersatz**<
> 
> 
> 


Antwort:


Nach meinem Kenntnisstand sollte es bei der Erwerbsminderungsrente keine Rolle spielen, ob Sie verheiratet sind oder nicht!


Um diesen Punkt zu klären, genügt in der Regel eine Rücksprache mit dem zuständigen Sachbearbeitebeim Finanzamt!


**Der bei erstmaligem Renteneintritt festgelegte steuerpflichtige Anteil der Rente wird für die gesamte Dauer des Rentenbezugs festgeschrieben. Da die durchschnittliche Höhe der Erwerbsminderungsrente ca. 700 Euro pro Monat beträgt, ist ein Großteil der Renten wegen verminderter Erwerbsfähigkeit steuerfrei.**


**Informationen zu Steuern auf die EM-Rente**


Neben der Erwerbsminderungsrente werden auch weitere Einkünfte aus abhängiger Beschäftigung, selbständiger Tätigkeit oder dem vergleichbare Einkünfte steuerlich berücksichtigt. Dies kann dazu führen, dass eine Steuerpflicht entsteht, weil die Gesamtsumme der Einkünfte den Grundfreibetrag übersteigt. 


Dieses und weitere Details sind aus meiner Sicht sehr gut zugänglich unter folgendem Link:


<http://www.cecu.de/erwerbsminderungsrente-steuern.html>


Beste Grüße, viel Erfolg und bestmögliche Gesunheit


Konrad Die Kirchensteuer wird bei Austritt während des Jahres "gezwölftelt" also tritt man am 20.04. aus, zalht man 4/12 der Jahressteuer.


Nach einem Kirchenaustritt endet die Kirchensteuerpflicht am Ende des Austrittsmonats oder einen Monat später, je nach Land. Trotzdem kann das gesamte Einkommen eines Jahres, in dem man irgendwann einmal einer Kirche angehört hat, zur Pflicht von Kirchensteuerzahlungen führen. Lediglich die Höhe der fälligen Kirchensteuer hängt davon ab, wie lange man im betreffenden Jahr kirchensteuerpflichtig war.


Das ist dadurch zu erklären, dass die Kirchensteuer aus der Jahreseinkommensteuer errechnet wird. Im Austrittsjahr wird die Kirchensteuer so berechnet, wie es im Kirchensteuergesetz[4] des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen beschrieben ist:



```
„Besteht die Kirchensteuerpflicht nicht während des ganzen Kalenderjahres, wird für jeden Kalendermonat, in dem die Kirchensteuerpflicht gegeben ist, je ein Zwölftel des Betrages erhoben, der sich bei ganzjähriger Kirchensteuerpflicht als Jahressteuerschuld ergeben würde.“

– aus § 5 KiStG

```

Das bedeutet: Es kann vorkommen, dass jemand in der Zeit der Kirchensteuerpflicht keinerlei Einkommen hatte und trotzdem Kirchensteuer zahlen muss, weil er nach Beendigung der Kirchensteuerpflicht in demselben Jahr noch einkommensteuerpflichtiges Einkommen erzielt hat. Sind es realisierte Gewinne, Du hast also die Aktien verkauft? Buchwerte wären erst anrechenbar, wenn Du Aktien verkauft hast. Auch bei längeren Laufzeiten bei den Wertpapieren handelt es sich um Buchwerte. Da Du manchmal nicht über dieses Geld verfügen kannst, bleibt Dir eigentlich nur, diese Papiere zu beleihen. 
Wahrscheinlich will der Gesetzgeber, dass die zusätzliche Altersversorgung in Form von Aktien- und Wertpapierdepots vorher aufgezerrt wird. Solche Angebote werden oft von Versicherungen und Finanzdienstleistern als sichere Kapitalanlage angeboten.


* Zum einen soll man Steuern sparen
* Zum anderen soll der Mieter mit der Miete die Wohnung finanzieren
* Und am Ende hat man auch noch die Altervorsorge abgesichert, da man ja Miete erhält.


Soweit die Theorie


In Wahrheit handelt es sich jedoch oft um sogenannte "Schrott-Immobilien, die der Käufer nur aus Hochglanz-Prospekten kennt. Die Wohnungen lassen sich meist gar nicht oder nur schwer vermieten Als Eigentümer ist man jedoch verpflichtet den Mietern eine wohnbare Wohnung zu gewährleisten. Anstatt zu sparen muss man dann richtig viel Geld ausgeben


Das muss in deinem Fall nicht sein, doch leider fallen immer wieder Käufer auf diese Masche rein.


Du brauchst nur mal googlen: "Schrott-Immobilen"


Wenn dir jemand etwas von oben beschriebenen Sachen vorrechnen will oder dir rtwas ähnliches erzählt, lass es.


* Und solltest du doch eine Wohnung oder Haus kaufen, dann nimm dir die Zeit und informiere dich ausreichend.
* Auf jeden Fall sollte ein unabhängiger Guterachte den Wert der Immobilien feststellen.
* Solche Gutachter stellt zum Beispiel auch der TÜV zu Verfügung
* So bist du auf der sicheren Seite, außerdem hast du einen Nachweis in der Hand, der für Verhandlungen beim Kaufpreis eine Rolle spielen kann. Nämlich dann wenn der Gutachter zu einem anderen Wert kommt oder Mängel feststellen konnte
* Das Internet ist vol mit berichten zum Immobilienkauf und Hinwesien die man bechten sollte.
* Du kaufst dir doch auch nicht ein Paar Schuhe nur weil sie günstig sind, sondern probierst ob sie auch passen, oder nicht?
* Leider ist das was Ihnen beim Schuhkauf wichtig ist, vielen Leuten beim Immobilenkauf eher lästig.
* Und wenn es um Bürgen geht, sollte man immer daran denken, dass man nicht nur sein eigenes Geld verzocken kann, was schon schlimm genug ist, sondern auch Existenzen ruinieren kann, von Leuten die es gut gemeint haben.
* Hier gilt eine ganz besondere Vorsorgepflicht.
* Als Eigentümer einer Wohnung gehört dir nicht nur die Wohnung, sondern du bist auch Miteigentümer des Hauses.
* Demzufolge bist du verpflichtet dich auch an den Kosten zu beteiligen.
* Selbst wenn sich deine Wohnung im Keller befindet zahlst du mit wenn das Dach marode ist.
* Auch solche kleinen Nebensächlichkeiten werden häufig verdrängt
* Gedanken an das schöne Leben als Vermieter das durch die Mieter finanziert wird, sind ja auch wesendlich schöner, oder?


 Aber eigentlich ist es schon dreist eine Frage zu diesem sehr komplexen Thema mit nur 3 Worten zu stellen, findest du nicht? Das kommt auf den Erblasser an.


Wenn er z. B. im Testament schreibt, das die Zahlungen für die Pflege waren, dann ist es schwer etwas daran zu machen.


Wenn im Testament nichts steht, so sind sonderzahlungen vor der Erbverteilung nur zulässig, wenn die Pflegeperson dafür auf eine Berufstätigkeit verzichtet hat.


Schenkungen werde so, oder so nciht angerechnet, wenn sie 10 Jahre zurück liegen. Du kannst die Steuererklärungen rückwirkend einreichen.


Aber es wird auch ebenso rückwirkend alles als Sonderausgabe qualifziert werden.


Deswegen meiner Meinung nach sinnlos. Hast Du Erträge aus diesem Grundstück, die der Steuer unterworfen werden? Wahrscheinlich nicht, also wie willst Du dann die Zinsen abschreiben? 


Hast Du Einnahmen aus Vermietung und Verpachtng von diesem Grundstück, dann ginge es und Du könntest Verlustvortrag machen.


Strukturiere die Kauf- und Kreditverträge so, dass die Belastung erst mit Beginn des Hausbaues beginnen, dann geht vieles. Die 20-jährige Ehe kann angerechnet werden, wenn dein Anwalt nachweisen kann, dass es ein [sittenwidriger Ehevertrag](https://www.recht-finanzen.de/contents/1159-wann-ist-ein-ehevertrag-sittenwidrig) war. 
  
Deinem Beitrag zufolge gehe ich schon davon aus. Du musst nur einen guten Anwalt finden. Hier ein [Urteil diesbezüglich](https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/sittenwidriger-ehevertrag-ausschluss-von-unterhalt-und-versorgungsausgleich).