Platnost smlouvy a její vymahatelnost-jeden z prodávajících je v insolvenci




 Dobrý den, 07/19 jsme uzavřeli Smlouvu o budoucí kupní smlouvě, dále již jen SOBKS, s bývalými manželi týkající se koupě garáže. Podpisy jsme ověřili, zaplatili 11000Kč na důkaz zájmu (částku si ponechal pouze jeden z majitelů, pan J.). Kupní smlouva měla být podepsána (dle SOBKS) do 16.9. Do té doby měl stávající nájemník garáž vyklidit. Garáž byla vyklizena již v půlce 08/19, pan J. nám však na začátku srpna oznámil, že brzy bude v insolvenčním řízení (momentálně předal všechny podklady svému právníkovi, ten je pak předá insolvenčnímu správci).   

Ve smlouvě máme:   

VI. Smluvní pokuta  

1) Smluvní pokutu je povinna zaplatit strana, která se rozhodla odstoupit z jakéhokoli důvodu od této smlouvy (mimo případ uvedený v čl. V.). Jedná se zejm. o případy, kdy se budoucí prodávající objektivně nesnaží o odstranění překážky uzavření (tj. nájemní vztah), nabídnou nemovitost k prodeji či zřídí práva třetím osobám viz čl. IV. této smlouvy, nebo situaci, kdy budoucí kupující odmítne podepsat kupní smlouvu, aniž by byly splněny okolnosti uvedené v čl. V. této smlouvy.   

2) Smluvní strany se shodly na smluvní pokutě ve výši 30000Kč která je dle prohlášení obou smluvních stran vzhledem k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, přiměřeně vysoká.   

3) Pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, je strana prodávají povinna straně kupující vrátit do 14 dnů 11000Kč které byly uhrazeny jako část kupní ceny při podpisu této SOBKS a to bezhotovostním převodem na účet XY...   

 (Přidávám čl. V. : Podstatná změna okolností: 1) Změní-li se okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku z této smlouvy vycházely, do té míry, že nelze rozumně požadovat uzavření kupní smlouvy, povinnost uzavřít kupní smlouvu zaniká. Toto ustanovení se nepoužije, pokud byla změna okolností způsobena úmyslným jednáním či opomenutím jedné ze stran k tíži druhé strany.   

2) Smluvní strana, která takovou změnu okolností zapříčinila nebo se o takové podstatné změně okolností dozvěděla, je povinna takovou skutečnost neprodleně oznámit druhé smluvní straně. V opačném případě je povinna nahradit druhé straně škodu vzniklou z tohoto prodlení či opomenutí.   

O koupi garáže máme velký zájem. Pochopili jsme správně, že můžeme odkoupit 1/2 od paní E. a 2. 1/2 od insolvenčního správce (namísto od p. J, přičemž "vydělané" finance se použijí na úhradu jeho dluhu věřitelům), pokud se však ins. správce nerozhodne dát garáž do veřejné dražby (tam asi žádnou "přednost" mít nebudeme) ... Má v tomto případě (tj. když jeden z majitelů je/bude v insolvenčním řízení) naše SOBKS nějakou "váhu" (přednost), nebo záleží pouze na konkrétním ins. správci, jak se zachová? Jde mi teď o to, zda ta 1/2 garáže pana J. "musí jít" díky té naší SOBKS do přímého prodeje a nikoli do dražby. * Co dělat, když nám pan J. do 30.9. 11000Kč nevrátí? Případně nám donese např. 1000Kč, s tím, že navrhne další splátky? * Je část o smluvní pokutě napsaná právnicky správně tak, abychom mohli smluvní pokutu následně (zřejmě soudně? ) požadovat? Děkuji, Magda
Pěkný den,   

  

v prvé řadě bych doporučila začít ihned jednat s insolvenčním správcem prodávajícího, ins spr. bude uveden v insolvenčním rejstříku po zahájení ins. řízení prodávajícího, resp. dlužníka.   

  

Pokud již bylo zahájeno insolvenční řízení, nesmí   

dlužník nakládat se svým (hodnotným) majetkem. Tento majetek by měl být přezkoumán ins. správcem, který se dle hodnoty majetku rozhodne, zda ho prodá a jeho výtěžek použije na účely oddlužení.   

  

V současné době máte pohledávku vůči dlužníkovi, která by měla být řádně přihlášena do insolvenčního řízení vč. smluvní pokuty (upozorňuji, že smluvní pokuta by měla být přihlášena pouze do výše původní jistiny, tedy 11.000,- Kč), pokud tedy nedojde k řádnému sjednání Kupní smlouvy.   

V této věci bych tedy jednala s insolvenčním správcem, který bude mít v ins. řízení dispoziční oprávnění nakládat s majetkem dlužníka (je tedy oprávněn za něj uzavřít KS). Ins. správce by mohl přihlédnout k existující SOSB.   

Pokud dojde k uzavření KS, můžete v rámci ins. řízení vymáhat sml. pokutu, ale pouze do výše původní jistiny, tedy 11.000,- Kč  

  

Pokud by správce odmítl uzavření KS, zvážila bych možnost zjištění, kdy začal dlužník uvažovat, resp. kdy začal spolupracovat s advokátem ohledně podání insolvenčního návrhu. Pokud by totiž uzavřel SOSB s vědomím, že bude brzy podávat ins. návrh a tedy věděl, že nemůže KS uzavřít, bylo by možné z vaší strany vyjádřit nesouhlas s povolením oddlužení popř. podat návrh na zrušení povoleného oddlužení, vzhledem k nepoctivému záměru dlužníka, který sepisovat SOSB již s úmyslem podat ins. návrh.
dobrý den, záleží co stojí v rezervaci. kupující většinou podepisuje, že je se stavem seznámen. v takovém případě to není důvodem k odstoupení od smlouvy. pokud se však zjistilo, že díky tomuto jinému stavu není nemovitost financovatelná, je to sice pochybení na vaší straně, ale není způsobeno přímo vámi a je to důvod k odstoupení. rk nemůže zadržovat zálohy, na které nemá nárok. má nárok na zaplacení vynaložených nákladů (objednané smlouvy u právníka, dopravné atd.). problém by mohl být, kdyby nárok na provizi rk vznikl ne podpisem kupní smlouvy, ale už pouze seznámením/domluvením schůzky mezi vámi a prodávajícím. pak by se v případě sporu dala posoudit přiměřenost výše provize... ale je možné napadnout prakticky vše. nejlepší však je vzájemně dohodnout a žádné spory nevytvářet. dobrý den,jestli jsem to správce pochopila,tak manželka prodat chce,ale nesouhlasí s danou smlouvou.pokud manželka se smlovou nesouhlasí,tak záleží na tom,zda je ochotna o ní diskutovat. lze se domluvit na případných korekcích apod. pokud vůbec nesouhlasí,tak je to na dohodě. zažila jsem,že v rámci rozvodu měli v rozhodnutí,že bude mít každý jednoho svého makléře,který danou stranu bude zastupovat. a nebo se shodnete na jiné rk,která vás bude oba zastupovat.s pozdravem,andrea kohoutová jedná se o rezervační smlouvu, proto předpokládám, že takovou smlouvu podepsala kromě vás i strana prodávající a rk. ve smlouvě by mělo být uvedeno, že v případě, že neuhradíte rezervační zálohu do stanovené doby, pozbývá tato smlouva platnosti. rozhodující je vždy znění smlouvy. a dále upozorňuji na to, že rezervační smlouvy by měly zavazovat prodávajícího i kupujícího a zprostředkovatele... nechce se mi hledat zákon, ale je to tak, musí umožnit vstup na pozemek pro provedení údržby, případné škody které mu způsobíte musíte uhradit, tak nějak to je. Je tam tuším cosi o rozsahu nezbytně nutném není tam stanoven žádný metr a půl. Jsem v podobné situaci a když jsem potřeboval opravit zeď tak mě soused, ač jinak dobrák od kosti který bonzuje na městském úřadě, pustil protože věděl že musí jako bych musel já jeho. A když jsem si dělal plot tak mě další soused taky pustil a ani nic nechtěl za pošlapanou trávu a dvě zničené okurky. S ním ale vycházíme, když jsou meruňky tak nám vždy koš nebo dva přes plot podá.

doplněno 07.09.09 15:54:staré přísloví: nekupuj dům, kupuj souseda(y) dobrý den, vypovědět smlouvu můžete jen na základě ustanovení, která máte ve smlouvě. pokud tam žádná taková možnost není uvedena, tak bohužel musíte smlouvu dodržet, pokud se s druhou stranou nedohodnete. to ale zřejmě ve vašem případě není možné. poslední možnost je pokusit se napadnout samotné uzavření smlouvy, jestli bylo v souladu s ustanoveními na ochranu spotřebitele dle občanského zákoníku. ale to opravdu musíte v součinnosti s právníkem. přeji hodně štěstí a příště lepší ruku při výběru rk/makléře. jan novotný dobrý den, doporučuji konzultovat s právníkem, bude záležet na konkrétních ujednáních ve smlouvě. časová prodleva vzniká z jakého důvodu? banka odmítá financovat, dokud vše nebude v souladu s katastrem nebo je zde jiný důvod? pokud je nemovitost jinak v pořádku a vyhovuje vám, doporučil bych spíše pokračovat v prodeji i za cenu časové prodlevy, pokud to pro vás není přílišná komplikace.
jinak dle zákona o realitním zprostředkování má makléř povinnost vám doložit aktuální výpis z katastru, pokud toto neproběhlo, dalo by se to napadnout. ale jak jsem psal již výše, je to na konzultaci s právníkem. držím palce dobrý den,prověrce si kupujícího na ispis.cz či jističe.vz či dalších. spolehlivé je i poslat kupujícího na místně příslušný soud,kde si muže vyjet všechna proti němu vedena řízení. teď mám stejnou zkušenost. prodávající je-li osobně za exekutorem,ten jim dal do ruky ukončení exekuce a to poslal na katastr. zde záznamem tj. obratem exekuci vymazou. banka vždy čerpá,až po vymazu exekuce. advokátka pak pohlídá,ze ke dni. svého na vklad je vše v pořádku. po podání návrhu by tam již měli pasáž jen vámi iniciovaná řízení. prodávající nesmí krátit věřitele,ten jediný by mohl řízení pozastavit,ale když budete mít výpis ze soudu a z registru dlužníků,měli byste mít k jeho závazcích přehled. další možnost je i bankovní a nebankovní registr.pak by byly informace o jeho závazcích kompletní a vám nemělo nic hrozit. ing. andrea kohoutova dobrý den, pokud jste se dohodli, že se vypořádáte do 3 let, tak by tato dohoda měla být platná a není aktuálně nutné řešit prodej. na snadě je ovšem otázka, zda máte jiné fin. zdroje, ze kterých ženu vyplatíte, pokud ne, tak je asi stejně nejjednnodušší cestou společný prodej. polovinu domu by někdo koupit mohl,ale to zase nepokryje, jak zmiňujete celou hypotéku, takže by banka takový prodej neumožnila. takže bych se prodeje poloviny neobávala. v červenci končí institut předkupního práva, tak bych asi i zvážila dohodu s bývalou ženou, abyste buď mohl v domě zůstat a nebo jste za nejlepších podmínek realizovali společný prodej obou podílů. je povinností [realitní kanceláře](https://www.srovnani-makleru.cz/realitky/) upozornit přímo v textu [zprostředkovatelské smlouvy](https://www.srovnani-makleru.cz/realitni-poradna/zprostredkovatelska-smlouva/) - pokud byla uzavřena mimo podnikatelské prostory, tedy např. u klienta doma nebo v restauraci - o právu na odstoupení ve lhůtě do 14 dnů od podpisu.



 z dotazu vyplývá, že pravděpodobně takové poučení ve smlouvě o zprostředkování chybělo. pokud nebyl spotřebitel informován písemnou formou o svém právu odstoupit od smlouvy, lhůta k odstoupení se prodlužuje o rok, tedy na 1 rok a 14 dnů. pokud by realitní kancelář splnila dodatečně svou informační povinnost, tak 14 denní lhůta pro odstoupení počítá ode dne, kdy spotřebitel (prodávající) obdrží toto poučení. z vámi uvedených informací je zřetelné, že nyní můžete smlouvu vypovědět, a to písemnou formou. dobrý den, navzájem máte jako spoluvlastníci vůči sobě předkupní právo. pokud jej nevyužijete, mohou proda a nový většinový vlastník může podat žalobu na vypořádání spoluvlastnického podílu a ten by pravděpodobně rozhodl, že máte druhého vlastníka vyplatit a nebo on vás. případně pokud by byla shoda, tak se domluvit na rozdělení pozemku, ale předpokládám,že pokud je pozemek určen k výstavbě a většina vlastníků chce prodat, tak výstavbě asi nezabráníte, pokud si pozemek sama nekoupíte. každopádně bych určitě raději investovala do kvalifikované porady s dobrým advokátem.