Steueroptimale Immobilienveräußerung durch unverheiratetes Paar




  

Liebe Steuerexperten,  

  

Folgende Konstellation: Meine Freundin und ich (unverheiratet, getrennter Güterstand) planen den Erwerb eines Zweifamilienhauses. Unsere Absicht ist es, das Zweifamilienhaus umfangreich zu einem Einfamilienhaus umzubauen, zu sanieren und zu renovieren. Anschließend soll das Einfamilienhaus mit Gewinn veräußert werden. Aus emotionalen Gründen möchte wir beide jeweils Vertragspartner im Kredit- sowie [Kaufvertrag](/kaufvertrag-pruefen-lassen) sein.  

  

Folgende Eckdaten:  

- Kaufpreis: 159 TEUR zzgl. 12,95% Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer (Niedersachsen))  

- Renovierungskosten: Rund 60 TEUR inkl. MwSt.  

- Finanzierungsvolumen: Rund 210 TEUR mit 1J Zinsbindung zu 1,49% Zins und 2,25% Tilgung  

- EK: 30 TEUR (stammt zu 100% von mir)  

- Geplante Zeitdauer: Max 1 Jahr  

  

Der Verkaufserlös soll in der Spanne 300 TEUR bis 350 TEUR liegen.  

  

Der Gewinn soll nach Rückführung des Kreditbetrages sowie nach Rückführung des eingebrachten EKs 50:50 aufgeteilt werden.  

  

Meine Partnerin hat einen persönlichen Steuersatz von ca. 34%, ich von ca. 38%  

  

Unsere Frage ist nunmehr, wie können wir diese Geschäft möglichst steueroptimal realisieren? Dies natürlich auch unter Betrachtung der Kosten für die Umsetzung/Strukturierung von Steuermodellen.  

  

Bisherige Gedankenspiele umfassten beispielsweise, dass ich das EK in Form eines hochverzinslichen Darlehens eine Projekt-GbR gebe usw.   

  

Allerdings sei anzumerken, dass wir idealerweise jeweils als natürliche Personen im Kredit- und Kaufvertrag auftreten.  

  

Möglicherweise sind künftig weitere Geschäfte dieser Art gefragt.  

  

In Bezug auf die 3-Objekt-Grenze sei erwähnt, dass wir bisher beide kein Veräußerungsgeschäft dieser Art durchgeführt habe und dass wir in einer Gemeinde mit einem Gewerbesteuerhebesatz von 380% leben. Aus meiner laienhaften Sicht keine Problematik darin liegen würde, diese Grenze gegebenenfalls in der Zukunft zu reißen, da sich die Gewerbesteuer bis zu eben diesem Hebesatz im Rahmen der Einkommenssteuererklärung erstatten bzw. anrechnen lässt, sodass man, selbst wenn gegebenenfalls künftig nachträglich Gewerbesteuer auf ein Veräußerungsgeschäft erhoben wird, es rechnerisch Null auf Null hinausläuft. Sollte es sich hierbei um gefährliches Halbwissen handeln, bitte ich natürlich um Hinweis.  

  

Wir freuen uns über Vorschläge einer optimalen Steuerstrategie und stehen für Rückfragen jederzeit zur Verfügung.  

  

Die sodann finale Antwort hätten wir gerne kurz zusammengefasst auf dem Briefpapier bzw. mit Briefkopf Ihrer Steuerkanzlei.
Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert!


Ich lasse Ihnen am Montag die Antwort zukommen.


Viele Grüße!


Knut Christiansen 


Steuerberater
Hallo Goldblau,


gerne versuche ich Dir bei Deiner Frage weiterzuhelfen:


Als Alleinerziehende wirst Du nicht automatisch als Risiko-Kunde gesehen. Mit Deinem monatlichen Nettoeinkommen von 1.900 Euro und Deinem Eigenkapital von 30.000 Euro bringst Du erst einmal gute Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung mit. 


Entscheidend ist viel mehr die Frage, wie viel Immobilie Du Dir leisten kannst. Über folgenden Link kannst Du Dein Finanzierungsbudget ermitteln:  <https://www.interhyp.de/budgetrechner/>


Grundsätzlich ist für die Kreditaufnahme natürlich auch entscheidend, wie Banken Deine Bonität in Bezug auf Schufa, Einnahmen und Ausgaben bewerten. Hierzu ist es dann empfehlenswert mit Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler zu sprechen.


Viele Grüße, 


Meryem von Interhyp Hallo traupi54,


Sie schreiben:



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> **wie wird Erwerbsminderungsrente bei Heirat versteuert? Hallo, ich beziehe seit 2009 die volle Erwerbsminderungsrente,diese läuft jetzt noch bis 2013,dann muß diese wieder neu beantragt werden.Wie würde diese Rente versteuert werden,wenn ich heiraten würde.Mein Partner ist noch im Berufsleben tätig.Bis jetzt liege ich unter dem Steuersatz**<
> 
> 
> 


Antwort:


Nach meinem Kenntnisstand sollte es bei der Erwerbsminderungsrente keine Rolle spielen, ob Sie verheiratet sind oder nicht!


Um diesen Punkt zu klären, genügt in der Regel eine Rücksprache mit dem zuständigen Sachbearbeitebeim Finanzamt!


**Der bei erstmaligem Renteneintritt festgelegte steuerpflichtige Anteil der Rente wird für die gesamte Dauer des Rentenbezugs festgeschrieben. Da die durchschnittliche Höhe der Erwerbsminderungsrente ca. 700 Euro pro Monat beträgt, ist ein Großteil der Renten wegen verminderter Erwerbsfähigkeit steuerfrei.**


**Informationen zu Steuern auf die EM-Rente**


Neben der Erwerbsminderungsrente werden auch weitere Einkünfte aus abhängiger Beschäftigung, selbständiger Tätigkeit oder dem vergleichbare Einkünfte steuerlich berücksichtigt. Dies kann dazu führen, dass eine Steuerpflicht entsteht, weil die Gesamtsumme der Einkünfte den Grundfreibetrag übersteigt. 


Dieses und weitere Details sind aus meiner Sicht sehr gut zugänglich unter folgendem Link:


<http://www.cecu.de/erwerbsminderungsrente-steuern.html>


Beste Grüße, viel Erfolg und bestmögliche Gesunheit


Konrad Also ziehen wir das ganze auseinander:


* Grunderwerbsteuer habt ihr damals für das Grundstück bezahlt. war OK.
* Grunderwerbsteuer wird/würde jetzt fällig, wenn Du seine Hälfte kaufst.
* Schenkungssteuer kann anfallen, wenn ein Vorgang vorliegt, der Schenkungssteuer auslöst.


Es ist eine Schenkung, wenn er Dir das Haus (seine Hälfte überlässt ud Du mit Schulden (seinen Anteil) übernimmst. Dann ist der Wert der Schenkung die Differenz zwischen dem Wert seiner Haushälfte udn den Restschulden.


Es kann aber auch zu einer gemischten Schenkung werden, wenn sozusagen gekauft wird gegen die Schulden udn nur der überschiessende Teil geschenkt wird.


Nur das können wir hier nicht klären, weil der Vertrag nciht vorliegt, keine Werte und die Höhe der Schulden nciht bekannt sind.


Gehe bitte zu einem Steuerberater, der wird Dir den günstigsten Weg ausarbeiten.


Nur eines ist sicher, DU zahlst nciht Grunderwerbsteuer udn Schenkungssteuer, weil das eine, das andere ausschließt. Für eine Schenkung Schenkungssteuer, dann keine Grunderwerbsteuer, weil schon mit Schenkungssteuer belastet, oder aber kauf, also Grunderwerbsteuer, dann aber keine schenkungssteuer. Ich erwarte eher eine Vermögensabgabe, wie wir sie durch das Lastenausgleichsgesetz nach dem 2. Weltkrieg schon mal hatten.


Es gibt einfach sehr unterschiedliche Belastungen durch die Krise. Manche Menschen haben kaum Verluste, andere verlieren ihre Existenz. Da wird es noch Wiederaufbauprogramme geben müssen.


Das kann man am besten über so einen Lastenausgleich abfedern. Da der Bund sich praktisch zum 0 % Tarif Geld leihen kann, ist es kein Problem 30-, oder 20-jährige Anleihen zur Finanzierung herauszugeben und diese im gleichen Zeitraum durch eine Vermögensabgabe zu tilgen. Umzugskosten aufgrund eines Berufswechsels kann man sich leichter über die Steuer zurückholen. Bei einem rein privaten Umzug hast du da weniger Glück:
  
Du musst das dann als "haushaltsnahe Dienstleistungen" angeben.
  
*"Dabei gilt folgende Einschränkung: Sie können 20 Prozent der Handwerkerkosten (jedoch maximal 1.200 Euro) und der Transportkosten (maximal 4.000 Euro) absetzen. Für die Anrechnung sind Belege erforderlich."*
  

  
[Quelle](https://www.gkanzlei.de/blog/umzug-von-der-steuer-absetzen-welche-moeglichkeiten-gibt-es/) Als Studentin einen Baukredit zu erhalten ist ziemlich unwahrscheinlich. Welches Geld hat diese Freundin denn? Bafög? Dann sieht es eh Problematisch aus, weil Eigenkapital absolute Voraussetzung sein sollte. Und dieses kann sie nicht besitzen, da sie sonst kein Bafög erhalten würde.


Wenn ihr Freund das dementsprechende Gehalt hat, sieht es natürlich anders aus. Dann wäre eine Finanzierung unter Umständen möglich. Aber auch hier gilt. Eigenkapital ist Voraussetzung. Es müssen schließlich mindestens die Kauf-Nebenkosten so getragen werden.


Ich würde empfehlen den Kauf nach dem Ende des Studiums zu verlegen. Alles Andere hat keinen Sinn. Vor Allem: Ist sie sich schon so sicher, dass sie nach dem Studium dort einen Job findet und nicht umziehen muss? Wer bei der Immobilienveräusserung das Risiko einer unzureichenden Finanzierung vermeiden will, darf von einem ernsthaften Kaufinteressenten, dessen Finanzstärke er nicht kennt, den Nachweis der Sicherstellung der Vollfinanzierung des Kaufpreises erwarten. Wie würdest du als Verkäufer am Kaufpreisfälligkeitstermin reagieren, wenn der Käufer dir offenbaren würde: Die Bank hat weniger Darlehen zugesagt als beantragt, der Bausparvertag ist noch nicht zuteilungsreif, das Verwandtendarlehen fällt weg, das Wochenendgrundstück hat noch keinen Käufer gefunden, folglich steht mir der angepeilte Verkaufspreis (noch) nicht zur Verfügung? ich denke mal das es ohne notar sowieso nicht geht. der notar kann dir das besser erklären.


das einzigste worauf du achten solltest ist , das der notar das haus nicht mit einem zu HOHEN geld-wert ansetzt. dann wird es eventuell zu teuer.das kann man sich aber sparen. 1. Das Einkommen hat auf das Kindergeld **keinen Einfluss**.
2. Du musst auf jedenfall eine **Steuererklärung** abgeben mit **formloser Gewinnermittlung** oder EÜR. Das **zu versteuernde Einkommen** (Gewinn aus Gewerbebetrieb abüglich Sonderausgaben wie z.B. Sozialversicherung, Rürup-Rente, etc.) darf 8.004,- € nicht überschreiten. Wenn dein Gewinn über 10.000,- € im Jahr liegt ist die Gefahr gegeben. Die Einkünfte aus dem **Minijob** werden durch den Arbeitgeber **pauschal versteuert** und sind für dich steuerlich irrelevant.
3. Eigentlich nicht. Sag dem Arbeitgeber die sollen **pauschal abrechnen** und nicht individuell. Es gibt auch **keine Lohnsteuerkarten mehr**. Die von 2010 ist weiterhin gültig. Für alle die erst ab 2011 angefangen haben lohnsteuerpflichtig zu arbeiten gibt es eine sog. **Lohnsteuerabzugsbescheinigung** beim Finanzamt.
4. Hier könnte es gefährlich werden bezüglich der **Sozialversicherungspflicht**. Du darfst die Grenze von 400,- € im Jahr ein oder zweimal (bin nicht ganz sicher) überschreiten, aber in **Jahressumme nicht über 4.800,- €** kommen.

Problematisch an der ganzen Sache könnte die Krankenversicherung werden. Wenn dein Gewinn aus dem Gewerbe 375,- € im Monat übersteigt muss geprüft werden ob deine Krankenversicherung dich weiterhin in der Familenversicherung versichern kann oder ob du als selbständig eingestuft wirst. Ist letzteres der Fall wird es teuer. Ca. 300,- € im Monat und mehr...bist du privat versichert stellt sich die Frage nicht. > 
>  Wie ist es, wenn ich ein Arbeitszimmer in diesem Haus beruflich nutze und steuerlich geltend machen kann? 
> 


In diesem Fall sind die anteiligen Aufwenungen abziehbar.



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>  Notarkosten
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Für den Kaufvertrag gehören sie zu den Anschaffungskosten. Für die Grundschuld sind es sofort abziehbare Aufwendungen.



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>  Gebühren für Grundbucheintragung
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Anschaffungskosten



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>  Gebühren für Grundschuldeintragung
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Sofort abziehbar.



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>  Grunderwerbssteuer
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Anschaffungskosten



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>  Maklerkosten
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Anschaffungskosten



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>  Gebäudeversicherung
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Sofort abziehbar, ebenso wie Strom, Grundsteuer usw.


Wenn du die einzelnen Aufwendungen ermittel hast, teilst du die Anschaffungskosten in einen Anteil Grund&Boden und in einen Anteil Gebäude auf. Das Gebäude ist dann mit 2% bzw. 2,5% jährlich abzuschreiben - je nach Baujahr.


Alle so ermittelten Aufwendungen werden dann anteilsmäßig als Werbungskosten oder als Betriebsausgabe (je nach Einkunftsart) abgezogen.


Das Ende der beruflichen Nutzung (z.B. bei Verkauf des Hauses oder bei Einstellung der Arbeit) stellt eine steuerpflichtige Privatentnahme dar.