Ist eine Grundschuld ein Hindernis bei einer Zwangsversteigerung einer Immobilie?





Angenommen man hat schulden u. befürchtet, Insolvenz beantragen zu müssen- kann man dann vorab noch eine Grundschuld zugunsten einer Verwandten Person eintragen lassen, um den Verkauf einer Immobilie durch den Insolvenzverwalter zu erschweren?
Eine Grundschuld auf einer Immobilie bedeutet nur, das aus einem Verkaufspreis/Versteigerungserlös die Grundschuld bedient werden muss.


Eine Eintragung, dazu vermutlich noch ohne Gegenleistung, kann in einem Insolvenzverfahren als Konkursvergehen qualifiziert werden udn einen Strafprozess auslösen.
Guten Morgen und viele Dank für die Beauftragung bei yourXpert! Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.


Grundsätzlich ist es im Hinblick auf eine mögliche Übertragung der Immobilie auf eine vermögensverwaltende GmbH eigentlich unerheblich, ob Sie formal eine GbR gegründet haben oder ob Sie den [Kauf](/kaufvertrag-pruefen-lassen) als Bruchteilsgemeinschaft abwickeln. Der Vorteil bei einer GbR wäre, dass Sie in einem GbR-[Vertrag](/vertrag-kuendigen) schon regeln können, dass eine Übertragung später auf eine vvGmbH erfolgen soll. Sie haben also mehr Kontrollrechte bzw. können mehr Einfluss nehmen. Auch ein Verkauf des Anteils an eine fremde Person ist grundsätzlich bei einer GbR nicht ohne weiteres möglich, da Sie hier Vorkaufsrechte vertraglich vereinbaren können. Bei einer Eintragung 50:50 ohne gesonderten "GbR-Status" könnte theoretisch ein Miteigentümer seinen Anteil frei veräußern. Ansonsten ist auch die Grundstücksgemeinschaft steuerlich wie eine GbR zu behandeln. Im Grundbuch stehen dann allerdings die Eigentümer namentlich benannt mit den Anteil, während bei der GbR diese als EIgentümerin im Grundbuch steht mit dem Hinweis " xyz GbR bestehend aus den Gesellschaftern xyz". 


Eine Übertragung ist aber in beiden Fällen, soweit Einigkeit herrscht, möglich (also unabhängig vom Grundbucheintrag der Eigentümer). Sollte eine GbR Eigentümer werden, so empfiehlt es sich, hier vorab den Vertrag zu erstellen und zu unterzeichnen. Für den Grundbucheintrag ist es zwar nicht erforderlich, es kann aber sein, dass der Notar den Vertrag einsehen möchte. 


Hinweis:  

Ob eine spätere Übertragung der Immobilie zu einer Steueroptimierung führt, kann ich hier nicht beurteilen. Das war aber auch meiner Meinung nach nicht Gegenstand Ihrer Frage, oder?


Bitte bedenken Sie, dass die Übertragung auf die GmbH wiederum Kosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) auslöst und bei Veräußerung an die GmbH innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren auch ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG vorliegen kann. 


Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen.   

  

Bitte bedenken Sie, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern lediglich als erste steuerliche Einschätzung dient. Unvollständige oder fehlende Sachverhaltsangaben können das rechtliche Ergebnis verändern.  

  

Mit freundlichen Grüßen  

  

Knut Christiansen  

Steuerberater Guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.  
  

Entscheidend für die [Beurteilung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen), ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, ist ob Sie die Wohnung im Jahre 2010 entgeltlich von Ihrer Frau (z.B. zwecks Ausgleich von Forderungen) zurück erworben haben oder ob diese unentgeltlich (z.B. im Rahmen einer Schenkung) erworben wurde. Sofern es sich um eine unentgeltliche Übertragung handelte, gilt § 23 Abs. 1 Nr. 3 Satz 3:  
  
***Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.***   
  

In dem Fall hätten Sie den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers (Ihrer Ex-Frau) übernommen (die wahrscheinlich schon Ihren ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt und -kosten aus dem Jahr 1988 übernommen hatte). Eine Besteuerung würde in dem Fall nicht erfolgen.  
  

Wichtig ist daher zu schauen, wie die Übertragung an Sie im Jahr 2010 erfolgte (entgeltlich oder unentgeltlich). Sollte die Übertragung im Jahr 2010 (teil-)engeltlich erfolgt sein, so würde die Veräußerung (zum Teil) stuerpflichtig sein, wenn Sie die Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren veräußern.  
  

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.


Sollten Sie mit der Beratung zufrieden sein, so freue ich mich über eine positive [Bewertung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen) bei yourXpert.  
  

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.  
  

Mit freundlichen Grüßen  
  

Knut Christiansen  

Steuerberater Sehr geehrter Ratsuchender,


gern beantworte ich Ihre Fragen im Zusammenhang mit dem von Ihnen entworfenen Berliner Testament. Falls etwas unklar bleibt oder wenn ein Missverständnis vorliegt, können wir das im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit schnell und unkompliziert klären.


1. Es ist streng genommen nicht erforderlich, dass das Testament als „gemeinschaftliches Testament“ bezeichnet wird.


Nach der Rechtsprechung reicht es, wenn der Wille gemeinschaftlich zu testieren unmissverständlich deutlich wird.


Nach meiner Auffassung ist dies gegeben durch die Formulierung („wir“, „uns“) und durch die Abfassung in einer Urkunde, die beide unterschreiben.


Dennoch empfehle ich, das Testament „gemeinschaftliches Testament“ zu nennen, um jeglichen Ansatzpunkt für Diskussionen zu diesem Thema von vornherein auszuschließen. Sie sollten also die Überschrift „gemeinschaftliches Testament“ wählen wobei darauf zu achten ist, dass auch die Überschrift handschriftlich erfolgen muss.


2. Die von mir vorgeschlagenen Änderungen ersehen Sie aus dem beigefügten Dokument. Sollte es Schwierigkeiten beim Öffnen des Dokuments geben, bitte ich um entsprechende Nachricht, damit ich es gegebenenfalls in einer kompatiblen Version ein zweites Mal hochladen kann.


Zu den Änderungen erläutere ich das folgende:


Sie können statt des von Ihnen bereits durchgestrichenen Textes (beginnend mit „zu Schlusserben beim…“ ohne weiteres den von Ihnen eingesetzten blauen Text verwenden.


Wenn Sie es bei der durchgestrichenen Ursprungsformulierung ließen, würden die [Immobilien](/immobilienkaufvertrag-pruefen) sämtlich den Töchtern gemeinschaftlich gehören und diese müssten entscheiden, ob sie die Immobilien gemeinschaftlich behalten, unter sich aufteilen oder veräußern wollen. Wenn im Fall einer Aufteilung die jeweils zugeordneten Werte voneinander abweichen ergibt sich fast von selbst, dass die Töchter sich darauf nur bei gleichzeitiger Ausgleichszahlung einigen werden.


Die von Ihnen vorgeschlagene blaue Formulierung verfolgt letztlich ein ähnliches Ziel, ist aber ein Appell an die Erbinnen, die Immobilien unter sich aufzuteilen.


Im blauen Text sind einige Änderungen vorgeschlagen, die ich wie folgt erläutere:


Die Zahl „5“ habe ich gestrichen. Es ist nicht völlig fernliegend, dass insbesondere beim Tod des Letztversterbenden diese Zahl nicht mehr zutrifft.


Ich habe bei der Formulierung „deren Wert bedeutend höher wäre“ das Wort „bedeutend“ gestrichen und zwar aus folgendem Grund:


Wenn nach dem Tod des letztversterbenden Elternteils eine konfliktbeladene Situation vorhanden ist, wird das Wort „bedeutend“ nicht entschärfend wirken. Vielmehr besteht die Gefahr, dass man sich in einer ersten Stufe darüber streitet, was „bedeutend“ heißen soll und in einer zweiten Stufe wird man sich dann immer noch über den Wert streiten.


Wenn hingegen vernunftorientierte Stimmung vorherrscht, wird beiden Seiten ohnehin klar sein, dass ein Streit über unbedeutende Wertunterschiede sich nicht lohnt, weil allein die gerichtsfeste Feststellung solcher Unterschiede mit Leichtigkeit vierstellige Beträge verschlingt.


Das „ggf.“ habe ich durch „falls das als Ausgleich nicht ausreicht“ ersetzt, weil diese Formulierung genauer ist.


Ein weiterer Änderungsvorschlag betrifft den letzten Satz. Meines Erachtens muss nicht angegeben werden, woher das Vermögen stammt, aus dem der Ausgleich zu erfolgen hat. Letztlich ist es so, dass der Ausgleich aus dem Nachlasswert zu erfolgen hat, denn die wertvollere Immobilie gehört zum Vermögen der betreffenden Erbin. Woher die Erbin das Geld zum Ausgleich nimmt, ist eine davon zu unterscheidende Frage. Sie kann ihre Verpflichtung erfüllen durch Belastung der Immobilie, durch Veräußerung der Immobilie oder eben auch durch Rückgriff auf anderweitiges Vermögen.


Die Änderung von „erfolgen kann“ auf „verwirklicht wird“ soll den Inhalt nicht verändern, ist sondern ist redaktioneller Natur.


Ich würde an Ihrer Stelle zum blauen Text noch den Satz anfügen: „Sollten die Schlusserbinnen über die Aufteilung der Immobilien keine Einigung treffen, so gelten die gesetzlichen Vorschriften.“


Den letzten Absatz (Pflichtteilsklausel; „Strafklausel“) habe ich anders gefasst, was ich wie folgt erläutere:


Sie formulieren es so, als würde das betreffende Kind bereits beim ersten Erbfall von der Erbfolge ausgeschlossen. Das ist hier nicht die ideale Formulierung, weil beide Kinder nach dem Tod des Erstversterbenden ohnehin nicht erben, denn alleiniger Erbe ist ja zunächst der länger lebende Ehegatte. Für den Tod des Erstversterbenden braucht und kann also keine Strafe vorgesehen werden.


Die „Strafe“ für die Geltendmachung des Pflichtteils nach dem Tod des Erstversterbenden erfolgt erst nach dem Tod des Letztversterbenden.


Deshalb habe die entsprechende andere Formulierung vorgeschlagen, wobei ich sogleich die Abkömmlinge der Kinder mit aufgenommen habe, da auch die Abkömmlinge der Kinder (also Ihre Enkel) beim Vorversterben eines Kindes pflichtteilsberechtigt wären.


3. Ich ersehe aus dem Muster, dass Sie sich mit der Frage des Testaments bereits beschäftigt haben. Bitte sehen Sie mir nach, dass ich aus Gründen anwaltlicher Vorsicht Ihnen noch einmal die Formerfordernisse mitteile, auch auf die Gefahr hin, dass ich Ihnen hier etwas sage, was Sie schon wissen.


Das Testament muss eigenhändig geschrieben werden, d.h. also der gesamte Text inklusive Überschrift muss handschriftlich geschrieben werden, und zwar von einem der beiden Ehegatten. Derjenige Ehegatte, der das Testament geschrieben hat, muss es (auch handschriftlich) mit Ort und Datum versehen und eigenhändig unterschreiben. Der zweite Ehegatte muss es ebenfalls (auch handschriftlich) mit Ort und Datum versehen und ebenfalls eigenhändig unterschreiben.


Ich hoffe, meine Änderungsvorschläge verständlich erläutert zu haben. Wenn Sie dazu noch Fragen haben, auch zu Punkten, die ich nicht eigens erwähnt habe, zögern Sie bitte nicht, von der kostenlosen Nachfrage Möglichkeit Gebrauch zu machen.


Mit freundlichen Grüßen  

Rechtsanwalt Roger Neumann Sehr geehrte/r Fragesteller/in,


gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.


Bei Ausschüttung muss die GmbH eine Anmeldung vornehmen und Kapitalertragsteuer, Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer abführen. Damit tritt die Abgeltungswirkung ein (§ 43 Abs. 5 Satz 1 EStG).


Ein Antrag auf Günstigerprüfung im Rahmen der Einkommensteuererklärung ist zulässig, aber nicht verpflichtend.


Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive [Bewertung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen) hier auf yourXpert sehr freuen.


Mit freundlichen Grüßen


Bernd Thomas  

Steuerberater Sehr geehrter Ratsuchender,  
  

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:  
  

1. Überbau Garage  
  

Dieser Überbau ist zu dulden, da etwaige Widerspruchsfristen bereits verstrichen sind, § 912 BGB.   
  

Insoweit kann kein Rückbau verlangt werden. Allenfalls kann eine Geldrente für das überbaute Grundstück verlangt werden, wobei für die Höhe der Beträge der Zeitpunkt des Überbaus maßgebend ist, § 912 Abs. 2 BGB.  
  

Die Geldrente ist jährlich im voraus zu entrichten.   
  

Im Zweifel ist die Höhe der Geldrente gutachterlich zu bestimmen.  
  

2. Hinsichtlich der Höhe und der Zulässigkeit einer Grenzmauer (tote Einfriedung) kommt es auf das Nachbarschaftsgesetz Ihre Bundeslandes an und einer möglichen Geltung eines Bebauungsplanes.  
  

Die Höhe der Einfriedigung oder Grenzmauer, -zaun ist in den Nachbarschaftsgesetzen unterschiedlich geregelt.   
  

Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 1,20 m und 1,80 m. Ob lediglich ein Zaun oder aber auch eine Mauer möglich ist, richtet sich u.a. nach einem Bebauungsplan.   
  

Existiert ein solcher nicht dann bestimmt sich die Art der Grenzeinfriedung nach der umliegenden, ortsüblichenn Einfriedigung.  
  

Die Zustimmung des Grundstücksnachbarn ist nur dann erforderlich, wenn die Einfriedung in Form einer Mauer oder eines Zaunes auf die Grenze gesetzt wird.   
  

Erfolgt die Errichtung auf Ihrem Grundstück an der Grenze ist eine Zustimmung nicht erforderlich, wenn die entsprechenden gesetzlichen Vorgaben des Nachbarschaftsgesetzes eingehalten werden.   
  

Im Ergebnis sollten Sie daher das Nachbarschaftsgesetz Ihres Bundeslandes prüfen, in welcher Höhe eine Einfriedigung auf Ihrem Grundstück zum Nachbar zulässig ist.  
  

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.  
  

Mit besten Grüßen  
  

Marcus Schröter  

Rechtsanwalt Sehr geehrte Ratsuchende,  

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich nachfolgend gern im Rahmen einer Erstberatung Stellung nehme.  
  

Grundsätzlich gilt:  

Veräußern Sie eine private Immobilie innerhalb von 10 Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, liegt grundsätzlich ein Spekulationsgeschäft vor.   
  

Vorab ist zu prüfen:  

Haben Sie die Immobilie im Jahr der Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, muss der Veräußerungserlös niemals versteuert werden, selbst wenn der Verkauf innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums nach dem [Kauf](/kaufvertrag-pruefen-lassen) erfolgt.  
  

In Ihrem Fall gilt:  

Haben Sie eine Immobilie geerbt, gilt der 10-Jahres-Zeitraum nicht erst ab dem Zeitpunkt des Erbes.   

Es gelten die Vorbesitzzeiten des Verstorbenen, also Ihres Vaters für Sie.  
  

Achtung:  

Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm -also Ihrem Vater- zum damaligen Zeitpunklt insoweit Anschaffungskosten.   

Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Bitte prüfen Sie, ob die Auszahlung an die Miterben vor dem Kalenderjahr 2007 stattgefunden hat.   
  

Veräußern Sie die Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist, ist dieser nicht steuerbar. Und in der Steuererklärung nicht einzutragen.   

Ich habe Ihnen die Anlage SO (Seite 2 Zeile 31 ff.) beigefügt. Hier ist aber nur der steuerpflichtige Anteil an dem Veräußerungsgeschäft einzutragen.  

Es kann sein, dass das Finanzamt nach der Nutzung und dem ursprünglichen Anschaffungsgeschäft nachfragt. Dann verweisen Sie auf das Erbe in 2010 und bei Ihrem Vater 1991.   
  

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe  

mit freundlichen Grüßen  
  

Jeannette Klüsener, Steuerberaterin Das ist schon ein Verstoß gegen deine Rechte, denn wie du es sagst, was geht das denn andere an, wie du bist. Lass dich von deinem Anwalt beraten. hallo charlene,
du musst dich bei der berufsgenossenschaft anmelden und eine berufshaftpflicht versicherung abschließen.
es stimmt, dass du beide verdienste vesteuern musst, aber du kannst auch eine menge absetzten. Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn Ihnen trotz Aufforderung keine Mitteilung über die angeblich bestehende Hauptforderung erteilt wird, ist das schon ein seht starkes Indiz für ein unseriöses Inkassounternehmen.


Sie haben nun zweit Möglichkeiten:


A) Eine negative Feststellungsklage, die zum Ziel hat, die "Nichtforderung" gerichtlich darzustellen.


Aber dort wären Sie als Kläger dann kostenvorschuß und auch beweispflichtig.


B)


Das Inkasso EINMaL anschreiben und ide Froderung ausdrücklich bestreiten, so dass sie dann gar nicht in die Schufa eingetragen werden kann (Ich bestreite die Forderung ausdrücklich). Danach abwarten, denn ein Inkasso kann keineswegs so ohne weiteres einen Mahnbescheid bantragen, da das nur unter Vorlage einer Originalvollmacht Ihnen gegenüber als Voraussetzung möglich wäre.


Dazu auch:


https://rabohledotcom.wordpress.com/2017/05/08/inkassobuero-und-vollmacht/


Ich würde Ihnen zur Variante B raten.


Sollte gleichwohl ein Mahnbescheid Ihnen zugestellt werden, legen Sie fristgerecht Widerspruch ein.


Bei Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin


Sylvia True.Bohle nein sowas ist bestimmt keine Urkundenfälschung, es reicht grundsätzlich immer nur mit **einem** Vornamen und dem Nachnamen zu unterschreiben


(eigentlich reicht sogar der Nachname allein - kann auch keiner was sagen)


außer es wird ausdrücklich verlangt - wüsste jetzt aber nicht wo, selbst bei notariellen Urkunden usw. wird nur mit **einem** Vor- u. Nachnamen unterschrieben.


Eine Urkundenfälschung ist nur, wenn du für jemand anders mit seinem Namen unterschreibst!