Kaution Mietvertrag




  

Sehr geehrte Damen und Herren,  

  

nach gut 5 Jahren Mietzeit habe ich meinem Mieterpärchen eine größere Wohnung in meinem Haus angeboten, die [Kaution](/mietkaution-rueckzahlung) wurde von mit einfach in den neuen [Mietvertrag](/mietvertrag-pruefen) übertragen, so dass ich darauf wahrscheinlich keinen Zugriff habe.  

  

Die erste und kleinere Wohnung wurde 2013 bezugsfertig übergeben, Renovierungen waren nicht notwendig und wurden auch bis zum jetzigen Auszug nicht vorgenommen. So sieht die Wohnung nun dementsprechend aus, die neue Mieterin muss die Wände komplett streichen, die Wohnung ist von mir jetzt leider in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben worden, womit ich noch einigermaßen umgehen kann.  

  

Es stellten sich bei der Wohnungsübergabe jedoch noch 3 Mängel heraus, welche mir vorher nicht angezeigt wurden und welche nun Kosten verursachen:  

  

1. Eine schleifende Balkontür. Letzte Wartung durch ein von mir beauftragtes Unternehmen erfolgte 2014. Hier stellt sich die Frage nach der Übernahme durch den Mieter im Punkt Kleinreparatur.  

  

2. Das Induktionskochfeld (auf Mieterwunsch in 2017 gewechselt) schaltet bei hoher "Belastung" ab und muss wieder aktiviert werden. Ich bin bei dem Küchenbauer vorstellig geworden und es läge an der Stauwärme. Da der Mangel jetzt erst angezeigt wird, sind Extrakosten für das Aussägen von Belüftungsschlitzen fällig.  

  

3. Durch Bewegung des Hauses (Baujahr 2009) haben sich im Bad die Silikonfugen teilweise gelöst. In der Dusche haben wir nun an 2 Stellen Schimmelbildung, der beseitigt werden muss. Dieser Mangel wurde vom Mieter weder im Vorfeld, noch nach der Schimmelbildung angezeigt. Wer ist nun für die Beseitigung und deren Kosten in der Haftung? Kann ich eine Fachfirma beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen oder muss der Mieter für die Beseitigung sorgen?   

  

Bilder hänge ich der Anfrage an, ebenso die beiden Mietverträge.  

  

Herzlichen Dank im Voraus  

B. R.
Sehr geehrter Ratsuchender,


gerne beantworte ich Ihre Fragen:


Zunächst ist dabei anzumerken, dass Sie einen Standard-Mietvertrag von Haus & Grund verwendet haben. Dieser ist nicht zu beanstanden und insbesondere bezüglich der Schönheitsreparaturen und der Kleinreparaturenklausel wirksam. Allerdings muss man sagen, dass eine bei Einzug unrenovierte Wohnung nach der Rechtsprechung des BGH auch beim Auszug nicht renoviert werden muss. Dies gilt in Bezug auf Abnutzungserscheinungen, allerdings nicht auf verursachte Schäden. Wenn unklar ist, ob es sich um eine Abnutzungserscheinung oder einen Schaden handelt, müsste dies im Zweifel von einem Sachverständigen festgestellt werden.


1. Nein, die Kosten zur Reparatur einer schleifende Balkontür muss der Mieter nicht übernehmen. Da hier nicht die Schließvorrichtung an sich betroffen ist, gehen diese Kosten leider zu Ihren Lasten. Dies ist nicht von den Kleinreparaturen in § 19.4 des Mietvertrages gedeckt.


2. Hier käme es darauf an, ob die Lüftungsschlitze wirklich nur ausgesägt werden müssen, weil der Mieter dies zu spät gemeldet hat. Dies kann ich hier so nicht erkennen. Denn zur Stauwärme käme es so oder so ohne Lüftungsschlitze. Hätte der Mieter also zuvor diesen Mangel angezeigt, dann wären die gleichen Kosten entstanden. Ich kann daher keinen Schaden erkennen, der vom Mieter zusätzlich verursacht worden ist. Anders wäre dies, wenn das Kochfeld durch die Stauwärme beschädigt worden ist, dann könnte man den Mieter in Anspruch nehmen, wegen mangelnder Anzeige.


3. Hier gilt 536c BGB. Wenn der Mieter den Mangel der abgelösten Fugen nicht angezeigt hat, trägt er den Schaden für die daraus resultierende Schimmelbildung. Dazu muss allerdings angemerkt werden, dass Sie als Vermieter die Beweislast trifft, dass die Schimmelbildung wirklich darauf zurückzuführen ist.


Viele Grüße  

Alexander Dietrich  

Rechtsanwalt
Da Du diesen Schaden nicht schuldhaft verursacht hast, musst Du Dir keine Sorgen machen! Tropfende Wasserhähne und defekte Dichtungen und die daraus resultierenden Schäden kann man doch nicht einfach dem Mieter anlasten, wie soll das denn gehen?
Die Lösung ist ganz einfach: Gebäudeschäden - also Schäden am Eigentum des Vermieters - trägt die bestehende Gebäudeversicherung, in der höchstwahrscheinlich Leitungswasserschäden versichert sind. **Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung können Mieter also die Regulierung über die Gebäudeversicherung vom Vermieter verlangen, und zwar selbst dann, wenn die Versicherungsbeiträge nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wurden!**
Die Schäden am Hausrat der Mietering unter Dir reguliert deren Hausratversicherung - und zwar zum Neuwert (während ja bei einer Schadenersatzleistung nur Zeitwerte zu ersetzen sind) - sie hat also definitiv Vorteile, wenn sie ihre Hausratversicherung in Anspruch nimmt.
Sollte sich am Ende herausstellen, dass Dir doch ein Verschulden nachzuweisen ist (was nicht leicht fallen dürfte), können Dich dann die Versicherer in Regress zu nehmen versuchen - aber das sehe ich hier nicht.


Trotz allem würde ich Dir dringend empfehlen, für nicht auszuschliessende eventuell zulünftig eintretende Fälle eine gute Privathaftpflichtversicherung abzuschließen - da bist Du als Single schon mit etwa 40,-€ im Jahr (!) dabei, für eine Familie wäre mit etwa 50,-€ / Jahr zu rechnen. Die Wohnung so los werden kann passieren.


Aber nicht ohne, vor allem finanzielle, Konsequenzen.


Denn die sind mit eine fristlosen Kündigung und dem Auszug nicht beendet.


Der Vermieter könnte Euch wegen Mietausfall schadensersatzpflichtig machen.


Bis zu einem Betrag in Höhe von 3 Monatsmieten oder 3 ortsüblichen Mieten.


Dazu käme noch ein negativer Schufaeintrag und Probleme bei der Suche nach einer neuen Wohnung.


Denn viele Vermieter verlangen eine sog. Vorvermieterbescheinigung.


Die wird Euch dieser Vermieter vermutlich nicht geben oder reinschreiben das das Mietverhältnis durch ihn außerordentlich wegen ... gekündigt wurde.


So die Rechtslage nach deutschem Recht. Bei Beendigung des Mietverhältnis hat der Vermieter dem Mieter die **Mietkaution zurück zuzahlen, wenn keine Forderungen oder Schadensersatzansprüche mehr zu erwarten sind**. Allgemein wird von den Gerichten hier eine **Frist von 6 Monaten ab den Auszug des Mieters angesetzt**, da nach diesem Zeitraum üblicherweise keine Forderungen mehr zu erwarten sind.  

Bei **ausstehenden Nebenkostenabrechungen** kann hier **im Einzelfall** aber auch eine **längere Frist** bestehen. Hierbei ist zu beachten, dass der Vermieter **spätestens 12 Monate nach einer Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung beim Mieter zusenden muss, wenn er eine Nachzahlung geltend machen will** (§ 556 Abs.3 BGB). So muss eine Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010 bis spätestens 31.12.2011 dem Mieter zugegangen sein.  

Wird des Mietverhältnis nun im laufenden Kalenderjahr 2010 beendet, so kann der Vermieter **einen Teil der Kaution bis zum 31.12.2011 zurückbehalten**. Die Höhe dieses Teilbetrages richtet sich an der **üblicherweise zu erwarteten Nachzahlung**. Du hast es aber nicht leicht mit Deinen Nachbarn. So schnell verschwindet der Geruch leider nicht, das ist nun leider einmal passiert. Sie soll froh sein, dass es nur etwas lästiger Brandgeruch ist, wenn Menschen zu Schaden gekommen wären, wäre das viel schlimmer. Lass Dich ruhig von Deiner Versicherung beraten und wenn es so weit kommen sollte, dass sie ein Zimmer renoviert haben möchte, dann muss halt der Maler bestellt werden. Ist bei Dir denn auch alles so furchtbar ölig, das war bei uns sehr schlimm. Ich habe 4 Tage geputzt, dann hatte ich die Wohnung zum Glück wieder in Ordnung. Da die Nachbarn direkt über Dir wohnen, haben sie natürlich den meisten Qualm abbekommen. Wie schon gesagt, die Nachbarin war erschrocken und wird sich bestimmt wieder beruhigen. Zeige Dich trotzdem erkenntlich, sie sollen ruhig sehen, dass Dir der Vorfall nicht egal ist, Du bist ja bestimmt auch sehr erschrocken gewesen. Hallo sally2809, zu deinem Fall ist folgendes festzustellen: Zuerst einmal sofort Alles fotografieren! Die Fotos bitte in der Totale /also als Gesamtbild/ und dann noch jeweils die einzelne Seiten des Fensters/Wände. Achte darauf das DU nicht soweit weg bist,damit man die Flecken auch gut erkennen kann! Dann geh bitte zur Handelskammer/Innungskammer (Adresse im I-Net googlen) dort hilft man Dir weiter, da die Fa. dort in der Handwerksrolle eingetragen sein muß! Du kannst dem Herrn es auch vorher sagen und auch mit Klage drohen,wenn der Schaden nicht in einem angemessenen Zeitraum behoben wird. Meist lenken die Firmen dann ein.
Übrings: Jeder Handwerker ist verplichtet den Arbeitsplatz nicht unnötiger zu "verunstalten,als notwendig! Auch muß er den losen Dreck auffegen+mitnehmen! Falls Du noch nicht bezahlt hast darfst Du bis zur Hälfte (je nach Schadensfall) des geforderten rechnungsbetrages zurückhalten - bis der Schaden KORREKT behoben ist!
Viel Erfolg... Schriftlich den verieter in Verzug setze, bei Nichtabhilfe Mietminderung ab nächsten Monatsersten in Höhe von 15 der Kaltmiete ankündigen. Den geminderten Betrag sicherheitshalber aufs Sparbuch legen.


*Kann der Mieter nur kalt duschen, weil der Ausfall der Warmwasser-Versorgung ursächlich ist, dann sind 15% Mietminderung möglich (Urteil AG München, aus NJW-RR 1991, S. 845).* 4-Parteien-Haus: Heizkosten und Kosten der Warmwassererwärmung müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden, wenn es nicht eine begründete Ausnahme gibt. Insofern ist eine Änderung nicht nur erlaubt, sondern sogar geboten.


Wenn er allerdings eine davon abweichende Vereinbarung vorschlägt, ist das auch nicht erlaubt.


Bei allen anderen Nebenkostenpositionen ist eine einseitige Änderung nicht erlaubt. Das würde auch für den Wasserverbrauch gelten.


Sollte der Vermieter jetzt vor haben, Zähler und Messgeräte einbauen zu lassen und das auch für Wasser, solltest Du dem zustimmen, denn es ist allemal gerechter am Jahresende eine Abrechnung zu bekommen, auf der das steht, was auch tatsächlich verbraucht wurde, als dass man ständig das Gefühl hat, mehr zu bezahlen, als man eigentlich muss.


Die 5 % Regelung für die Erhöhung könnte im Lauf der Zeit sehr nachteilig werden, denn sie erlaubt die Erhöhung ohne Einblick in die Belege des Vermieters und ihr könnt immer nur raten, ob es noch passt oder nicht. 200 € können jetzt schon viel sein oder auch wenig, aber im Lauf der Zeit könnte es wirklich sehr viel mehr werden, als eigentlich nötig wäre, zu zahlen.


Wenn nun tatsächlich Heizung und vielleicht auch Wasser getrennt abgerechnet werden, bleiben noch so Posten, wie Müll, Versicherungen, Grundsteuer, Allgemeinstrom. Natürlich könnte man da analog zum Mietvertrag auf einer Pauschale bestehen, aber wie hoch sollte diese dann sein? Dann lieber auch die Umstellung auf monatliche Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung.


Schaut Euch also erst einmal an, was Euch der Vermieter vorschlägt. grundsätzlich hat der auftraggeber die rechnung zu bezahlen, dieser ist nicht berechtigt, dem handwerker order zu geben, diese an den mieter zu senden. der vermieter haftet also gegen-über dem handwerker. reparaturen, erst recht in dieser höhe, sind immer vom vermieter zu bezahlen und dürfen nur im ausnahmefall bis zu einer bestimmten höhe und bei einhaltung der höchstsummen je einzelfall und jahr und klarer definition als kleinreparatur dann auf den mieter umgelegt werden. all das trifft hier aber nicht zu und ist nur der vollzähligkeit halber aufgeführt. du musst nun unbedingt dem mahnbescheid fristgerecht, d. h., binnen 14 tagen , widersprechen . dabei gegen die haupt- und nebenforderung widerspruch einlegen. es könnte sicher der aufklärung dienlich sein, mal mit dem handwerker zu sprechen, wie er dazu kommt, dich zu belangen. vermutlich hat der vermieter nicht gezahlt und nun versucht er von dir das geld zu holen, dazu hat er jedenfalls kein recht und wird das auch bei keinem gericht bekommen. Erstens: es ist gestzlich festgehalten, dass man die Kaution in drei Raten zahlen darf. Wenn der Vermieter das anders in den Vertrag schreibt, könnt ihr das ignorieren. Zweitens: wenn ihr ein Paar seid, tuts mal nach WG Zimmern suchen und teilt euch das erstmal. Drittens: anstatt Teilzeit mal Volkzeit arbeiten, gerade im Sommer. Viertens: ich hab auch als TZ-Angestellter locker ne Wohnung gefunden mit dem als sicheres Einkommen. Viertens: wenn das bei einem von euch noch die Erstausbildung ist, müssen (!) die Eltern finanziell unterstützen. Und wenn das über nen Anwalt nur läuft Stelle an der Wand vorsichtig Aufstemmen und an der Stelle genau schauen wie das Kabel Verletzt/Beschädigt wurde. Elektriker rufen (Fachtechniker) ,er wird vermutlich an 2 Stellen die Wand Aufstemmen 2 Dosen setzten und eine Verbindung zu den beiden Dosen herstellen so die defekte Stelle umgehen bzw. wieder Flicken. Danach Weißbinder oder Maler kommen lassen der dann die Stellen wieder zuputzt und (falls es Rauhfaser ist) mit Tapete ausflickt(ndere Tapete kostet entsprechend mehr).Danach überstreicht und das wars. Viele Hausbrände sind zurückzuführen auf angebohrte Kabel. Denn dort ist eine Leitung oder mehre entweder angekratzt oder durchtrennt(je nachdem) . Wenn man die mit Last (Strom) belegt können sich diese viel Schneller erwärmen und es besteht dort Brandgefahr. Was leider viele einfach nicht Beachten. Was die Reparatur angeht ,kann man Geld sparen wenn man Elektriker ist, Kein Hobbybastler oder Hobby Handwerker !. Denn sollte es mal Probleme geben nach der Reparatur so ist auf diese Arbeit Gewährleistung drauf und sollte mal (ohne es jetzt bös zu meinen) die Bude abfackeln und die Ursache wird dem so Reparierten Kabel oder der Stelle zugewiesen so habt Ihr einen Nachweis und die Versicherung des Elektrikers muss für den Schaden aufkommen. Ist somit eine art Absicherung das es vom Fach gemacht wurde und kein Laie hat es gemacht !.Auch für angebohrte Rohre steht dann bei Problemen die Versicherung gerade wenn die Fachwerkstatt oder Fachfirma das gemacht hat.