Immobilienkauf MFH in GbR




  

Sehr geehrter Herr Christiansen,  

ich beabsichtige mit einer Bekannten ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen. Wichtig ist uns, das "Vermögen" später steueroptimiert z.B. in eine vvGmbH übertragen zu können. Ist es richtig, dass hier im [Kaufvertrag](/kaufvertrag-pruefen-lassen) die Prozentwerte statt Anteile zu nennen sind, sprich "Erwerb zu je 50%" statt "Erwerb zu je 1/2"? Muss in diesem Fall die GbR vor Kaufvertragsunterzeichnung gegründet sein? Ich war bisher der Ansicht, das eine GbR in Fall des gemeinsamen Erwerbs einer Immobilie automatisch entsteht (Stichwort "Grundstücksgemeinschaft"). Somit würde ich davon ausgehen, dass auch bei Nennung der Einzelpersonen im Kaufvertrag (und der entsprechenden %-Werte des Immobilienerwerbs) ein steueroptimierte Weitergabe in eine vvGmbH möglich ist. Ich bitte hier um Ihre Einschätzung und Ihren Rat des Ablaufs.  

Ich freue mich auf Ihre Antwort und bedanke mich vorab für Ihre Mühe.  

Beste Grüße,  

D. Dörschel
Guten Morgen und viele Dank für die Beauftragung bei yourXpert! Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.


Grundsätzlich ist es im Hinblick auf eine mögliche Übertragung der Immobilie auf eine vermögensverwaltende GmbH eigentlich unerheblich, ob Sie formal eine GbR gegründet haben oder ob Sie den [Kauf](/kaufvertrag-pruefen-lassen) als Bruchteilsgemeinschaft abwickeln. Der Vorteil bei einer GbR wäre, dass Sie in einem GbR-[Vertrag](/vertrag-kuendigen) schon regeln können, dass eine Übertragung später auf eine vvGmbH erfolgen soll. Sie haben also mehr Kontrollrechte bzw. können mehr Einfluss nehmen. Auch ein Verkauf des Anteils an eine fremde Person ist grundsätzlich bei einer GbR nicht ohne weiteres möglich, da Sie hier Vorkaufsrechte vertraglich vereinbaren können. Bei einer Eintragung 50:50 ohne gesonderten "GbR-Status" könnte theoretisch ein Miteigentümer seinen Anteil frei veräußern. Ansonsten ist auch die Grundstücksgemeinschaft steuerlich wie eine GbR zu behandeln. Im Grundbuch stehen dann allerdings die Eigentümer namentlich benannt mit den Anteil, während bei der GbR diese als EIgentümerin im Grundbuch steht mit dem Hinweis " xyz GbR bestehend aus den Gesellschaftern xyz". 


Eine Übertragung ist aber in beiden Fällen, soweit Einigkeit herrscht, möglich (also unabhängig vom Grundbucheintrag der Eigentümer). Sollte eine GbR Eigentümer werden, so empfiehlt es sich, hier vorab den Vertrag zu erstellen und zu unterzeichnen. Für den Grundbucheintrag ist es zwar nicht erforderlich, es kann aber sein, dass der Notar den Vertrag einsehen möchte. 


Hinweis:  

Ob eine spätere Übertragung der Immobilie zu einer Steueroptimierung führt, kann ich hier nicht beurteilen. Das war aber auch meiner Meinung nach nicht Gegenstand Ihrer Frage, oder?


Bitte bedenken Sie, dass die Übertragung auf die GmbH wiederum Kosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) auslöst und bei Veräußerung an die GmbH innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren auch ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG vorliegen kann. 


Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen.   

  

Bitte bedenken Sie, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern lediglich als erste steuerliche Einschätzung dient. Unvollständige oder fehlende Sachverhaltsangaben können das rechtliche Ergebnis verändern.  

  

Mit freundlichen Grüßen  

  

Knut Christiansen  

Steuerberater
Also ziehen wir das ganze auseinander:


* Grunderwerbsteuer habt ihr damals für das Grundstück bezahlt. war OK.
* Grunderwerbsteuer wird/würde jetzt fällig, wenn Du seine Hälfte kaufst.
* Schenkungssteuer kann anfallen, wenn ein Vorgang vorliegt, der Schenkungssteuer auslöst.


Es ist eine Schenkung, wenn er Dir das Haus (seine Hälfte überlässt ud Du mit Schulden (seinen Anteil) übernimmst. Dann ist der Wert der Schenkung die Differenz zwischen dem Wert seiner Haushälfte udn den Restschulden.


Es kann aber auch zu einer gemischten Schenkung werden, wenn sozusagen gekauft wird gegen die Schulden udn nur der überschiessende Teil geschenkt wird.


Nur das können wir hier nicht klären, weil der Vertrag nciht vorliegt, keine Werte und die Höhe der Schulden nciht bekannt sind.


Gehe bitte zu einem Steuerberater, der wird Dir den günstigsten Weg ausarbeiten.


Nur eines ist sicher, DU zahlst nciht Grunderwerbsteuer udn Schenkungssteuer, weil das eine, das andere ausschließt. Für eine Schenkung Schenkungssteuer, dann keine Grunderwerbsteuer, weil schon mit Schenkungssteuer belastet, oder aber kauf, also Grunderwerbsteuer, dann aber keine schenkungssteuer. Man kann im Grundbuch die Eigentumsanteile splitten wie man lustig ist. In deinem Beispiel also 1/9 und 8/9. Das Ganze wird Euch aber der Notar erklären, bei dem der Vertrag über den Erwerb geschlossen wird. Solche Angebote werden oft von Versicherungen und Finanzdienstleistern als sichere Kapitalanlage angeboten.


* Zum einen soll man Steuern sparen
* Zum anderen soll der Mieter mit der Miete die Wohnung finanzieren
* Und am Ende hat man auch noch die Altervorsorge abgesichert, da man ja Miete erhält.


Soweit die Theorie


In Wahrheit handelt es sich jedoch oft um sogenannte "Schrott-Immobilien, die der Käufer nur aus Hochglanz-Prospekten kennt. Die Wohnungen lassen sich meist gar nicht oder nur schwer vermieten Als Eigentümer ist man jedoch verpflichtet den Mietern eine wohnbare Wohnung zu gewährleisten. Anstatt zu sparen muss man dann richtig viel Geld ausgeben


Das muss in deinem Fall nicht sein, doch leider fallen immer wieder Käufer auf diese Masche rein.


Du brauchst nur mal googlen: "Schrott-Immobilen"


Wenn dir jemand etwas von oben beschriebenen Sachen vorrechnen will oder dir rtwas ähnliches erzählt, lass es.


* Und solltest du doch eine Wohnung oder Haus kaufen, dann nimm dir die Zeit und informiere dich ausreichend.
* Auf jeden Fall sollte ein unabhängiger Guterachte den Wert der Immobilien feststellen.
* Solche Gutachter stellt zum Beispiel auch der TÜV zu Verfügung
* So bist du auf der sicheren Seite, außerdem hast du einen Nachweis in der Hand, der für Verhandlungen beim Kaufpreis eine Rolle spielen kann. Nämlich dann wenn der Gutachter zu einem anderen Wert kommt oder Mängel feststellen konnte
* Das Internet ist vol mit berichten zum Immobilienkauf und Hinwesien die man bechten sollte.
* Du kaufst dir doch auch nicht ein Paar Schuhe nur weil sie günstig sind, sondern probierst ob sie auch passen, oder nicht?
* Leider ist das was Ihnen beim Schuhkauf wichtig ist, vielen Leuten beim Immobilenkauf eher lästig.
* Und wenn es um Bürgen geht, sollte man immer daran denken, dass man nicht nur sein eigenes Geld verzocken kann, was schon schlimm genug ist, sondern auch Existenzen ruinieren kann, von Leuten die es gut gemeint haben.
* Hier gilt eine ganz besondere Vorsorgepflicht.
* Als Eigentümer einer Wohnung gehört dir nicht nur die Wohnung, sondern du bist auch Miteigentümer des Hauses.
* Demzufolge bist du verpflichtet dich auch an den Kosten zu beteiligen.
* Selbst wenn sich deine Wohnung im Keller befindet zahlst du mit wenn das Dach marode ist.
* Auch solche kleinen Nebensächlichkeiten werden häufig verdrängt
* Gedanken an das schöne Leben als Vermieter das durch die Mieter finanziert wird, sind ja auch wesendlich schöner, oder?


 Aber eigentlich ist es schon dreist eine Frage zu diesem sehr komplexen Thema mit nur 3 Worten zu stellen, findest du nicht? > 
> nach Eintragung im Handelsregister?
> 
> 
> 


Korrekt. Die GmbH entsteht mit Eintragung.


Zivilrechtliche und steuerrechtliche Fiktionen gehen aber durchaus auch gern andere Wege. > 
>  Wie ist es, wenn ich ein Arbeitszimmer in diesem Haus beruflich nutze und steuerlich geltend machen kann? 
> 


In diesem Fall sind die anteiligen Aufwenungen abziehbar.



> 
>  Notarkosten
> 


Für den Kaufvertrag gehören sie zu den Anschaffungskosten. Für die Grundschuld sind es sofort abziehbare Aufwendungen.



> 
>  Gebühren für Grundbucheintragung
> 


Anschaffungskosten



> 
>  Gebühren für Grundschuldeintragung
> 


Sofort abziehbar.



> 
>  Grunderwerbssteuer
> 


Anschaffungskosten



> 
>  Maklerkosten
> 


Anschaffungskosten



> 
>  Gebäudeversicherung
> 


Sofort abziehbar, ebenso wie Strom, Grundsteuer usw.


Wenn du die einzelnen Aufwendungen ermittel hast, teilst du die Anschaffungskosten in einen Anteil Grund&Boden und in einen Anteil Gebäude auf. Das Gebäude ist dann mit 2% bzw. 2,5% jährlich abzuschreiben - je nach Baujahr.


Alle so ermittelten Aufwendungen werden dann anteilsmäßig als Werbungskosten oder als Betriebsausgabe (je nach Einkunftsart) abgezogen.


Das Ende der beruflichen Nutzung (z.B. bei Verkauf des Hauses oder bei Einstellung der Arbeit) stellt eine steuerpflichtige Privatentnahme dar. Ich erwarte eher eine Vermögensabgabe, wie wir sie durch das Lastenausgleichsgesetz nach dem 2. Weltkrieg schon mal hatten.


Es gibt einfach sehr unterschiedliche Belastungen durch die Krise. Manche Menschen haben kaum Verluste, andere verlieren ihre Existenz. Da wird es noch Wiederaufbauprogramme geben müssen.


Das kann man am besten über so einen Lastenausgleich abfedern. Da der Bund sich praktisch zum 0 % Tarif Geld leihen kann, ist es kein Problem 30-, oder 20-jährige Anleihen zur Finanzierung herauszugeben und diese im gleichen Zeitraum durch eine Vermögensabgabe zu tilgen. (1) Nein, die Art und Weise des Geldausgleichs ist nicht entscheidend für die steuerliche Behandlung der Anschaffung.  

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(2) Nein, die Umsatzsteuer ist im Umsatzsteuergesetz[1] geregelt, nicht jedoch in der Gewerbeordnung. Hiernach dürfen Unternehmer (übrige Voraussetzungen unbestritten) Vorsteuer abziehen. Unternehmer ist man ab dem ersten, auf die Unternehmenstätigkeit gerichteten Tätigwerden. Hierzu zählt auch die Anschaffung der Betriebsmittel oder Waren.  

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In der Gewerbeordnung hingegen sind andere als steuerliche Dinge geregelt.  

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[1] Genauer gesagt, ist für die umsatzsteuerliche Beurteilung eines Sachverhaltes maßgebend:  

Mehrwertsteuersystemrichtlinie  

Umsatzsteuergesetz  

Umsatzsteuerdurchführungsverordnung  

Umsatzsteuerrichtlinien  

Einschlägige BMF-Erlasse  

Gerichtliche Entscheidungen Sind es realisierte Gewinne, Du hast also die Aktien verkauft? Buchwerte wären erst anrechenbar, wenn Du Aktien verkauft hast. Auch bei längeren Laufzeiten bei den Wertpapieren handelt es sich um Buchwerte. Da Du manchmal nicht über dieses Geld verfügen kannst, bleibt Dir eigentlich nur, diese Papiere zu beleihen. 
Wahrscheinlich will der Gesetzgeber, dass die zusätzliche Altersversorgung in Form von Aktien- und Wertpapierdepots vorher aufgezerrt wird. Das Auto kann zum aufzuteilenden [Hausrat](https://www.recht-finanzen.de/contents/1142-wer-bekommt-den-hausrat-bei-einer-scheidung) zählen, wenn
  
- es während der Ehezeit angeschafft wurde und
  
- es von beiden Ehepartnern genutzt bzw. auch für das gemeinsame Familienleben genutzt wurde.
  

  
Alles, was zum gemeinsamen Hausrat gehört, kann zwischen den Parteien aufgeteilt werden.
  

  
Die Hausratsteilung ist immer eine Sache für sich. Es sollte angestrebt werden, ihn gleichmäßig zu verteilen, soweit das möglich ist. Hast Du Erträge aus diesem Grundstück, die der Steuer unterworfen werden? Wahrscheinlich nicht, also wie willst Du dann die Zinsen abschreiben? 


Hast Du Einnahmen aus Vermietung und Verpachtng von diesem Grundstück, dann ginge es und Du könntest Verlustvortrag machen.


Strukturiere die Kauf- und Kreditverträge so, dass die Belastung erst mit Beginn des Hausbaues beginnen, dann geht vieles.