Finanzierung eines Grundstückes: Zinsen und Tilgung absetzbar?





kann man eigentlich die Kosten (Zinsen und Tilgung) für ein Grundstück, auf dem ein Haus gebaut werden soll zur Vermietung (jedoch erst in 1-2 Jahren), steuerlich geltend machen?
Hast Du Erträge aus diesem Grundstück, die der Steuer unterworfen werden? Wahrscheinlich nicht, also wie willst Du dann die Zinsen abschreiben? 


Hast Du Einnahmen aus Vermietung und Verpachtng von diesem Grundstück, dann ginge es und Du könntest Verlustvortrag machen.


Strukturiere die Kauf- und Kreditverträge so, dass die Belastung erst mit Beginn des Hausbaues beginnen, dann geht vieles.
Guten Morgen und nochmals vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert. Ihre Anfrage möchte ich im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworten.  
  

Grundsätzlich kann ein **kompletter Abzug** der Kosten für betriebliche Räume erfolgen, wenn es sich um eine Betriebsstätte oder um ein außerhäusliches Arbeitszimmer handelt und bzgl. der ausgeübten Tätigkeit, kein anderer Raum zur Verfügung steht.  
  

Eine Wohnung wiederum kann nur Betriebsstätte sein, wenn diese ihrer Ausstattung und Funktion nach nicht derer eines Büros ähneln. Weiterhin ist reger Publikumsverkehr ein Anhaltspunkt für eine Betriebsstätte.  
  

Aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben spricht daher wenig dafür, dass die Wohnung als Betriebsstätte gelten kann. Insbesondere die Tatsache, dass es sich um eine teilweise als Büro ausgestattete Wohnung handelt spricht dagegen.  
  

Somit wäre zu prüfen, ob ein außerhäusliches Arbeitszimmer vorliegen könnte. Grundsätzlich steht Ihrer Frau lt. Sachverhalt für die gewerbliche Tätigkeit ja kein anderes Büro zur Verfügung. Damit wäre diese Voraussetzung erfüllt. Allerdings ist hier weiterhin  Voraussetzung, dass das außerhäusliche Arbeitszimmer deutlich vom privaten Wohnbereich abgegrenzt ist. Dies ist hier durch die private Nutzung der anderen Räumlichkeiten (z.B. Übernachtung) nicht gegeben. Unter diesen Aspekten wäre dann nur die Jahrespauschale in Höhe von 1.250,- EUR p.a. abzugsfähig. Ein anteiliger Abzug der Gesamtkosten im Verhältnis der Nutzflächen wäre hier nicht möglich.  
  

Grundsätzlich wäre meine Empfehlung daher, die private Nutzung der angemieteten Wohnung zu unterlassen, damit dann ein vollständiger Abzug der Kosten erreicht werden kann. Ansonsten wäre lediglich ein Betrag von 1.250,- EUR als Betriebsausgabe möglich. Der Mietvertrag sollte dann auch nur auf den Namen Ihrer Frau lauten. Weiterhin ist dem Finanzamt, möglicherweise auch durch einen Vor-Ort-Termin, nachzuweisen, dass die Nutzung nur zu betrieblichen Zwecken erfolgt. Hier wären dann die beiden verbleibenden Zimmer entweder auch betrieblich einzurichten oder aber leer zu lassen.  
  

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche [Beurteilung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen) Ihres Anliegens anders ausfallen.  
  

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Ansonsten stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.  
  

Mit freundlichen Grüßen  
  

Knut Christiansen  

Steuerberater Guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.  
  

Entscheidend für die [Beurteilung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen), ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, ist ob Sie die Wohnung im Jahre 2010 entgeltlich von Ihrer Frau (z.B. zwecks Ausgleich von Forderungen) zurück erworben haben oder ob diese unentgeltlich (z.B. im Rahmen einer Schenkung) erworben wurde. Sofern es sich um eine unentgeltliche Übertragung handelte, gilt § 23 Abs. 1 Nr. 3 Satz 3:  
  
***Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.***   
  

In dem Fall hätten Sie den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers (Ihrer Ex-Frau) übernommen (die wahrscheinlich schon Ihren ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt und -kosten aus dem Jahr 1988 übernommen hatte). Eine Besteuerung würde in dem Fall nicht erfolgen.  
  

Wichtig ist daher zu schauen, wie die Übertragung an Sie im Jahr 2010 erfolgte (entgeltlich oder unentgeltlich). Sollte die Übertragung im Jahr 2010 (teil-)engeltlich erfolgt sein, so würde die Veräußerung (zum Teil) stuerpflichtig sein, wenn Sie die Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren veräußern.  
  

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.


Sollten Sie mit der Beratung zufrieden sein, so freue ich mich über eine positive [Bewertung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen) bei yourXpert.  
  

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.  
  

Mit freundlichen Grüßen  
  

Knut Christiansen  

Steuerberater Sehr geehrter Fragesteller,


gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.


*1. Bei Vermietung und Verpachtung von zwei Häusern wurden meine Vorgaben übernommen, aber bei den Werbungskosten wie Wasser, Kanal, Heizungskosten, Grunderwerbsteuer, Müllabfuhr, Wohngebäudeversicherung was in der Summe einem Betrag von 2250 € bzw. 3800 € beim zweiten Haus betrug, hat das Finanzamt nun festgelegt, dass bei exakt diesen Werbungskosten es sich um Ausgaben der privaten Lebensführung handelt und zieht hier 40%, als pauschalen Abschlag ab. Diese Aufwendungen sind aber zu 100% nur für Vermietung benötigt worden, da beide Häuser zu 100% vermietet sind und weder ich noch Angehörige darin wohnen!*


Wenn diese Aufwendungen ausschließlich der Vermietung dienen, sind sie in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen. Eine pauschale Behauptung des Betriebsprüfers ist nicht ausreichend, es müsste schon anhand konkreter Belege dargelegt werden, dass in solch erheblichen Umfang Kosten der privaten Lebensführung enthalten sein sollen. Sie müssen gegebenenfalls dem Betriebsprüfer gegenüber Angaben machen, für welche Wohnungen die jeweiligen Ausgaben (Baumarktbelege etc.) aufgewendet worden sind. Gegebenenfalls kann eine Begehung vor Ort Klarheit bringen.


*2. Bei der Forstwirtschaft wird unterstellt, dass der damals 14jährige Enkel eine Leistung von 600 € pauschal erbringt und ich 600 € für private Entnahme pauschal verrechnen muss. Im Gespräch habe ich angegeben dass der Enkel mir bei der Holzarbeit hilft da er 2018 den Traktorführerschein machte. Bei der Betriebsprüfung habe ich den Prüfern aufgezeigt, dass ich keine Möglichkeit habe selbst Holz zu verheizen (ich habe im eigenen Haus nur Gasheizung und einen Pelletssofen)  und 3. Und bei der Änderungsschneider wurden jetzt die Einnahmen 2016 von 4002 € im Jahr zusätzlich mit 15% Pauschal beaufschlagt für private Nutzung dies entspricht 600 €. Wir haben hier nichts privat genutzt, gibt auch nichts was darauf hinweist!* 


Die privaten Sachentnahmen sind durch Aufzeichnungen zu belegen. Wenn Sie keine Aufzeichnungen geführt haben, kann der Betriebsprüfer diese schätzen. Über die Höhe kann man anhand des Wareneinsatzes eine Verprobung vornehmen, hierzu gibt es Richtsätze in der amtlichen Richtsatztabelle. Anhand dieser sowie weiterer zu berücksichtigender Anhaltspunkte kann die Schätzung überprüft werden. Bei der Holzentnahme ist insbesondere zu berücksichtigen, dass Sie keine eigene Verfeuerungsmöglichkeit haben.


*4. Bisher habe ich 2 Gewerbe angemeldet die Änderungschneiderei seit mind. 20 Jahre (als Kleingewerbetreibender - ohne Umsatzsteuer) und eine Photovoltaikanlage seit 2006 nach Regelbesteuerung mit Umsatzsteuer. Hier wurde nun Festgelegt, dass beide Gewerbebetriebe als einer umsatzsteuerlich zu betrachten sind und ich muss für die Änderungschneiderei 19% Umsatzsteuer nach Regelbesteuerung nun ab 2015 bezahlen. Ich weis mittlerweile das dies Rechtens ist (hier kam erst die Betriebsprüfung drauf!), aber kann ich die Regelbesteuerung ab 2019 ändern bzw. bin ich 5 Jahre jetzt gebunden!* 


Wenn Sie zur Regelbesteuerung optieren, sind Sie für fünf Kalenderjahre daran gebunden. Dies wäre bei Ausübung der Option für das Jahr 2006 bereits im Jahr 2011 verstrichen, deswegen können Sie wieder zurück zur Kleinunternehmerregelung wechseln, wenn die Umsatzgrenzen unterschritten werden.


In der Abschlussbesprechnung der Betriebsprüfung sollten Sie darauf hinwirken, ein besseres Ergebnis zu erreichen. Hierzu sind die genannten Punkte wesentlich. Wenn keine sachliche Verständigung im Rahmen der Schlussbesprechung erfolgt, kann auch noch gegen die im Ergebnis der Betriebsprüfung ergehenden Bescheide Einspruch eingelegt werden.


Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive [Bewertung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen) hier auf yourXpert sehr freuen.


Mit freundlichen Grüßen


Bernd Thomas


Steuerberater Sehr geehrter Ratsuchender,  

  

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:  

  

1. Bei der Berechnung der Vorfälligkeit spielt sicherlich die verbleibende Restvaluta ein Rolle. Gleichermaßen ist die Möglichkeit einer Sondertiligung zu berücksichtigen.  

  

2. Die Bausparkasse wird bei der Berechnung der Vorfälligkeit den Zinsverlust geltend machen, der sich durch die vorzeitige Rückzahlung der monatlichen Raten bis Laufzeitende ergeben wird. Ob die Höhe der Vorfälligkeit berechtigt ist, hängt von den Parametern ab, insbesondere die Zinsdifferenz. Rein überschlägig erscheint mit der Zinsschaden für ca. 2,5 Jahre von ca. 10 % zu hoch.  

  

3. Sie können die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hier nachrechnen:  

  

http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=showPrepayCalculator&STYLE=b2c  

  

Allerdings muss die Bausparkasse auch ersparte Beträge gutschreiben, z.B. ersparte Verwaltungskosten. Ein gesondertes Entgelt für die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages ist sicherlich nicht berechtigt. Allenfalls wenn noch Guthaben angespart wird, könnte bei einer vorzeitigen Kündigung des Guthabens ein Entgelt anfallen. Ansonsten ist ein gesondertes Entgelt neben der Vorfälligkeit nicht berechtigt.  

  

4. Um eine Vorfälligkeit und etwaige Gebühren zu ersparen, sollten Sie prüfen, ob die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist. Wenn Sie den Darlehensvertrag widerrufen können, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Allerdings muss die Restvaluta sofort beglichen werden, was bei einem Verkauf unproblematisch sein dürfte.  

  

5. Prüfen Sie daher neben der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, ob ein Widerrufsrecht besteht. Sollte ein solches Widerrufsrecht aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung besteht, üben Sie den Widerruf mit Schreiben an die Bausparkasse aus.  

  

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfragen weiterhin gerne zur Verfügung.  

  

Mit besten Grüßen  

  

Marcus Schröter  

Rechtsanwalt Umzugskosten aufgrund eines Berufswechsels kann man sich leichter über die Steuer zurückholen. Bei einem rein privaten Umzug hast du da weniger Glück:
  
Du musst das dann als "haushaltsnahe Dienstleistungen" angeben.
  
*"Dabei gilt folgende Einschränkung: Sie können 20 Prozent der Handwerkerkosten (jedoch maximal 1.200 Euro) und der Transportkosten (maximal 4.000 Euro) absetzen. Für die Anrechnung sind Belege erforderlich."*
  

  
[Quelle](https://www.gkanzlei.de/blog/umzug-von-der-steuer-absetzen-welche-moeglichkeiten-gibt-es/) Sehr geehrte Ratsuchende,  

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich nachfolgend gern im Rahmen einer Erstberatung Stellung nehme.  
  

Grundsätzlich gilt:  

Veräußern Sie eine private Immobilie innerhalb von 10 Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, liegt grundsätzlich ein Spekulationsgeschäft vor.   
  

Vorab ist zu prüfen:  

Haben Sie die Immobilie im Jahr der Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, muss der Veräußerungserlös niemals versteuert werden, selbst wenn der Verkauf innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums nach dem [Kauf](/kaufvertrag-pruefen-lassen) erfolgt.  
  

In Ihrem Fall gilt:  

Haben Sie eine Immobilie geerbt, gilt der 10-Jahres-Zeitraum nicht erst ab dem Zeitpunkt des Erbes.   

Es gelten die Vorbesitzzeiten des Verstorbenen, also Ihres Vaters für Sie.  
  

Achtung:  

Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm -also Ihrem Vater- zum damaligen Zeitpunklt insoweit Anschaffungskosten.   

Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Bitte prüfen Sie, ob die Auszahlung an die Miterben vor dem Kalenderjahr 2007 stattgefunden hat.   
  

Veräußern Sie die Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist, ist dieser nicht steuerbar. Und in der Steuererklärung nicht einzutragen.   

Ich habe Ihnen die Anlage SO (Seite 2 Zeile 31 ff.) beigefügt. Hier ist aber nur der steuerpflichtige Anteil an dem Veräußerungsgeschäft einzutragen.  

Es kann sein, dass das Finanzamt nach der Nutzung und dem ursprünglichen Anschaffungsgeschäft nachfragt. Dann verweisen Sie auf das Erbe in 2010 und bei Ihrem Vater 1991.   
  

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe  

mit freundlichen Grüßen  
  

Jeannette Klüsener, Steuerberaterin Sehr geehrte/r Fragesteller/in,


gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.


Bei Ausschüttung muss die GmbH eine Anmeldung vornehmen und Kapitalertragsteuer, Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer abführen. Damit tritt die Abgeltungswirkung ein (§ 43 Abs. 5 Satz 1 EStG).


Ein Antrag auf Günstigerprüfung im Rahmen der Einkommensteuererklärung ist zulässig, aber nicht verpflichtend.


Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive [Bewertung](/arbeitszeugnis-pruefen-lassen) hier auf yourXpert sehr freuen.


Mit freundlichen Grüßen


Bernd Thomas  

Steuerberater hallo charlene,
du musst dich bei der berufsgenossenschaft anmelden und eine berufshaftpflicht versicherung abschließen.
es stimmt, dass du beide verdienste vesteuern musst, aber du kannst auch eine menge absetzten. Sehr geehrter Ratsuchender,  
  

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:  
  

1. Überbau Garage  
  

Dieser Überbau ist zu dulden, da etwaige Widerspruchsfristen bereits verstrichen sind, § 912 BGB.   
  

Insoweit kann kein Rückbau verlangt werden. Allenfalls kann eine Geldrente für das überbaute Grundstück verlangt werden, wobei für die Höhe der Beträge der Zeitpunkt des Überbaus maßgebend ist, § 912 Abs. 2 BGB.  
  

Die Geldrente ist jährlich im voraus zu entrichten.   
  

Im Zweifel ist die Höhe der Geldrente gutachterlich zu bestimmen.  
  

2. Hinsichtlich der Höhe und der Zulässigkeit einer Grenzmauer (tote Einfriedung) kommt es auf das Nachbarschaftsgesetz Ihre Bundeslandes an und einer möglichen Geltung eines Bebauungsplanes.  
  

Die Höhe der Einfriedigung oder Grenzmauer, -zaun ist in den Nachbarschaftsgesetzen unterschiedlich geregelt.   
  

Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 1,20 m und 1,80 m. Ob lediglich ein Zaun oder aber auch eine Mauer möglich ist, richtet sich u.a. nach einem Bebauungsplan.   
  

Existiert ein solcher nicht dann bestimmt sich die Art der Grenzeinfriedung nach der umliegenden, ortsüblichenn Einfriedigung.  
  

Die Zustimmung des Grundstücksnachbarn ist nur dann erforderlich, wenn die Einfriedung in Form einer Mauer oder eines Zaunes auf die Grenze gesetzt wird.   
  

Erfolgt die Errichtung auf Ihrem Grundstück an der Grenze ist eine Zustimmung nicht erforderlich, wenn die entsprechenden gesetzlichen Vorgaben des Nachbarschaftsgesetzes eingehalten werden.   
  

Im Ergebnis sollten Sie daher das Nachbarschaftsgesetz Ihres Bundeslandes prüfen, in welcher Höhe eine Einfriedigung auf Ihrem Grundstück zum Nachbar zulässig ist.  
  

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.  
  

Mit besten Grüßen  
  

Marcus Schröter  

Rechtsanwalt Die 20-jährige Ehe kann angerechnet werden, wenn dein Anwalt nachweisen kann, dass es ein [sittenwidriger Ehevertrag](https://www.recht-finanzen.de/contents/1159-wann-ist-ein-ehevertrag-sittenwidrig) war. 
  
Deinem Beitrag zufolge gehe ich schon davon aus. Du musst nur einen guten Anwalt finden. Hier ein [Urteil diesbezüglich](https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/sittenwidriger-ehevertrag-ausschluss-von-unterhalt-und-versorgungsausgleich).