zástavní právo na zakoupené nemovitosti
dobrý den. cca před 8 lety jsme nešťastně koupili nemovitost (nebytový prostor), na kterém bylo a dodnes je omezení vlastnického práva - smluvní zástavní právo banky. původní vykutálený majitel prodával soubor nemovitostí, z nichž jednu jsme koupili my. další se mu už prodat nepodařilo a na ně je dnes exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. bohužel jsou ve stavu k demolici, bez hodnoty, demolice bude nejspíš hodně nákladná. původní majitel samozřejmě vše přepsal na rodinné příslušníky, takže nevlastní nic. neboť jsme nemovitost (nebyt. prostor) kupovali sami na inzerát bez rk a pomoci advokáta, neohlídali jsme to dostatečně. v kupní smlouvě o zástavě nebyla žádná zmínka. nevíme, jaká je současná výše dluhu původního majitele vůči bance, odhadujeme, že v hodnotě ceny naší nemovitosti, kterou jsme koupili. rádi bychom tuto nemovitost prodali, je to vůbec v tomto případě možné? děkuji za odpovědi, ev.
dobrý den, já bych žaloval prodávajícího, požadoval bych vrácení nemovitosti a kupní ceny. vy - jakožto laik, jste nemovitost nabyli v dobré víře. napadl bych zpětně kupní smlouvu tím, že zástavní smlouva nebo alespoň specifikace (věřitel, výše) zástavy nebyla přílohou kupní smlouvy. bez přičinění/zplnomocnění prodávajícího nemůžete u věřitelů zjišťovat detaily zástavy, pokud nebyly tyto detaily přílohou kupní smlouvy ať prodávající nějak prokáže, že vás se zástavou seznámil. pokud to nemá jak prokázat, nemá důkaz proti tomu, že na vás udělal podvod a proces pravděpodobně vyhrajete.
Dobrý den, z Vašeho popisu vyplývá, že exekuce prodejem dotčené nemovitosti probíhala od roku 2009, a to na základě exekučního návrhu podaného jiným věřitelem Vašeho bratra než bankou. Banka jako zástavní věřitel si přihlásila do exekuce svoji pohledávku z hypotečního úvěru, ač byl úvěr řádně placen, neboť zástavní věřitel nemusí mít pohledávku za dlužníkem, stačí mu, že prokáže exekutorovi zástavní právo k prodávané věci (nemovitosti). Výhoda zástavního práva tkví dále v tom, že pokud vzniklo dříve než podal jiný věřitel exekuční návrh, uspokojuje se z prodeje vydraženého domu zástavní věřitel jako první (po odpočtu nákladů exekuce). V praxi se tak často stává, že zástavní věřitel (nejčastěji banka) dostane veškeré plnění za vydraženou nemovitost, a na věřitele, v jehož prospěch byla exekuce vedena, se vůbec nedostane. Nejnižší podání, za které se nemovitost draží, se pak odvíjí od znaleckého posudku exekutorem určeného znalce, banka o výši ceny nijak nerozhoduje. Je zcela běžné, že banky se přihlašují do dražeb nemovitostí vedených exekutorem i pokud je hypotéka placena, neboť mají právo se vždy uspokojit z jejího prodeje, pokud jsou (prvními) zástavními věřiteli. Tak pravděpodobně postupovala banka také ve Vámi popsaném případě. Ohledně dražby samotné, exekutor má povinnost vést exekuci k vymožení pohledávky věřitele včetně nákladů všemi zákonnými prostředky. Této povinnosti jej nezbavuje ani fakt, že při vedení exekuce prodejem nemovitosti je zřejmé, že bude uspokojen jiný věřitel (zástavní věřitel) než oprávněný, v jehož prospěch se exekuce vede. Dobrý den,   

Váš dotaz nebyl zaslán kompletní. Důležité bude, jaký je obsah smluv, které jste s realitní kanceláří a vlastníkem nemovité věci uzavíral, a zda byl ve smlouvě upraven postup v případě, že katastrální úřad návrh na vklad zamítne nebo z jiného důvodu neprovede. Často se pro tento případ do smluv dává možnost od smlouvy odstoupit.   

  

Dále pokud jste využil možnost úschovy (advokátní, notářské...), nejsou peníze vlastníku nemovité věci vyplaceny, dokud nedojde k převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Tedy v takovém případě by měl schovatel peníze mít stále na svém účtu a nevyplácet je prodávajícímu a pokud po dobu trvání smlouvy o úschově dané podmínky splněny nebudou, má schovatel po uplynutí doby trvání smlouvy v takovém případě uhrazené peníze vrátit zpět na Váš účet.   

  

Doporučuji Vám kontaktovat přímo advokáta, který bude mít možnost se s obsahem listin seznámit a zastupovat Vás při jednání. Jejich seznam naleznete zde: <http://www.advokatikomora.cz>. Dobrý den paní Mikulcová, pokud jste nabyla nemovitost-byt před vstupem do manželství, je Vaším výlučným majetkem, který nelze v exekucích vedených proti Vašemu manželovi postihnout. Pokud by se tak přeci jen stalo, můžete se bránit z uvedených důvodů návrhem na částečné zastavení exekuce prodejem dotčené nemovitosti. Zdravím Vás, mám za to, že po vymazání exekuce nedojde dříve než bude exekuce pravomocně zastavena. Návrh na výmaz exekutorského zástavního práva však musí ke katastrálnímu úřadu podat sám exekutor, neboť na základě jeho exekučního příkazu bylo exekutorské zástavní právo do katastru nemovitostí zapsáno.   

Vám jen doporučuji řádně plnit podmínky oddlužení a hlídat si, aby Vám nevznikaly dluhy po úpadku, a to proto, abyste oddlužení splnil a mohl být osvobozen od placení zbytku pohledávek. Dobrý den,   

jediné omezení prodeje nemovitostí je uvedeno v ust. § 336i občanského soudního řádu. Soud dle tohoto ustanovování zastaví výkon rozhodnutí prodejem nemovité věci, ve které má povinný místo trvalého pobytu, pokud výše pohledávek nepřesahuje 30.000,- Kč bez příslušenství. Pokud tedy jistina pohledávky přesahuje částku 30 000, - Kč anebo povinný nemá v nemovitosti trvalé bydliště, soudní exekutor může vydat exekuční příkaz prodejem nemovitosti vždy.   

Ohledně dohody s exekutorem platí, že tato se vztahuje na osobu, s níž se soudní exekutor dohodl. Jelikož oba povinná jsou povinni hradit společně a nerozdílně, exekutor samozřejmě může paralelně vymáhat dluh i po druhém povinném. Dobrý den, pokud se jedná o dražbu prováděnou v exekučním řízení, je taková nemovitost postižena exekučním příkazem, který zakazuje povinnému (dlužníkovi) s nemovitostí nakládat, nelze je tedy „vykoupit“ před dražbou. Výjimkou je tzv. prodej z volné ruky, kdy povinný může nemovitost se souhlasem exekutora, oprávněného a zástavních věřitelů prodat v rámci exekuce s podmínkou, že kupní cena je uhrazena dříve než je zrušen exekuční příkaz a nemovitost převedena na kupce. Exekuce vedená prodejem nemovitosti je upravena zákonem (ust. § 336 - § 337h o. s. ř.), v bodech: nejprve je znalcem proveden odhad ceny nemovitosti, pak je určena exekutorem její cena, která je podkladem pro nejnižší podání, následně je vydána dražební vyhláška a při dražbě je učiněn příklep tomu, kdo učinil nejvyšší příhoz, pokud není následně nejvyšší podání tzv. předraženo, za tuto částku je nemovitost vydražena, případně předražena, pokud k předražku (navýšení ceny příklepu jiným dražitelem) dojde. Po nabytí právní moci usnesení příklepu či předražku a doplacení nejvyššího podání se stává vydražitel (předražitel) vlastníkem nemovitosti; nejvyšší příhoz je následně rozvržen dle určitých pravidel mezi přihlášené věřitele. Exekutor zasílá všechna svá rozhodnutí účastníkům řízení (oprávněnému a povinnému) a dalším osobám v zákoně jmenovaným, tedy i dražební vyhlášku, v níž je stanoven čas a místo dražby. V dražební vyhlášce jsou detailně popsány podmínky a způsob, jak se do dražby přihlásit. Nejste-li účastníkem řízení, dražební vyhlášku najdete buď na stránkách dotčeného exekutora, na seznamu dražeb vedeném Exekutorskou komorou ČR <http://www.portaldrazeb.cz> nebo na stránkách města (obce), v níž se nemovitost nachází. Dobrý den, pokud prodávající nebyl oprávněn z důvodu vedené exekuce automobil prodat (což nebyl, neboť zahájením exekuce se na povinného uvaluje generální inhibitorium, tj. základ nakládat s majetkem) a dovolal-li se soudní exekutor neúčinnosti kupní smlouvy mezi Vámi a povinným tím, že vydal exekuční příkaz, kterým automobil postihl, nestala jste se vlastníkem a nemohla jste automobil platně prodat dál. Povinný by Vám měl vrátit peníze a Vy byste měla vrátit peníze Vašemu kupci; ten by měl automobil poskytnout soudnímu exekutorovi, protože jej stále vlastní povinný coby první prodávající. Pokud je nový „majitel“ zapsán v registru, soudní exekutor si jej může zjistit sám. Za zákona jste však povinna soudnímu exekutorovi poskytnout součinnost, v opačném případě Vám může udělit poměrně vysokou pořádkovou pokutu. Doporučovala bych Vám se v každém případě s exekutorským úřadem spojit a věc aktivně řešit. Zdravím Vás, zde je bohužel každá rada drahá. Exekuce prodejem movitých věcí povinného je legálním způsobem provedení exekuce. Jen Vám doporučuji se podívat na úpravu obsaženou v ust. § 321 a § 322 občanského soudního řádu (zákon 99/1963 Sb.). V těchto ustanovením jsou upraveny věci, které nelze zabavit ani povinnému. Kdyby Vám byly některé z těchto věcí zabaveny je to ohledně těchto věcí zákonný důvod pro zastavení exekuce dle ust. § 268 odst. 1 písm. d) občanského soudního řádu.   

Dodávám, že exekutor by neměl zabavovat věci ve vlastnictví osob odlišných od povinného (např. rodinných příslušníků). To, že věci patří jiné osobě než povinnému však musí exekutorovi doložit vlastník těchto věcí, a to pokud možno úředně ověřenými kopiemi listin dokládajících vlastnické právo, tj. (smluv, faktur, dodacích a záručních listů, … ). Pokud by exekutor i přesto tyto věci zabavil, je nutné, aby vlastník těchto věcí, a to do 30 dnů ode dne, kdy se o zabavení svých věcí dozvěděl, podal k soudnímu exekutorovi v souladu s ust. § 68 odst. 1 exekučního řádu (zákon 120/2001 Sb.) návrh na vyškrtnutí věcí ze soupisu, jehož přílohou by měly být rovněž i úředně ověřené kopie listin dokládajících vlastnické právo navrhovatele k zabaveným věcem. Jen dodávám, že tuto lhůtu nesmíte zmeškat, neboť její zmeškání nelze prominout. Pokud by exekutor tomuto návrhu nevyhověl, nezbývalo by vlastníkovi zabavených věcí nic jiného než se o tyto věcí s exekutorem soudit, a to formou vylučovací žaloby dle ust. § 267 občanského soudního řádu. Jen dodávám, že i vylučovací žalobu je nutné podat do 30 dnů ode dne, kdy bylo vlastníkovi doručeno rozhodnutí exekutora, kterým návrhu na vyškrtnutí věcí ze soupisu nevyhověl. Dobrý den, prodej v dražbě je poměrně obvyklý způsob zpeněžení dlužníkova majetku v exekuci a je veden striktně dle zákona (občanský soudní řád). Udělením příklepu (předražku) dojde k přechodu vlastnického práva, a po nabytí právní moci dotčeného rozhodnutí a doplacení nejvyššího podání se vydražitel bez dalšího stává vlastníkem vydražené nemovitosti (podílu na ní) ; nároky jiných osob jsou následně irelevantní. Problém může nastat, pokud se povinný dostane do insolvence, avšak to zřejmě není tento případ. Výmaz zástavních práv, exekučních příkazů a poznámek o vedených exekucích na vydražené nemovitosti pak může trvat určitou dobu, i několik měsíců, je třeba s tím počítat. Dobrý den, pokud exekuce proti Vám dosud neskončila, neboť dluh není zcela uhrazen, jak jsem vyrozuměla, exekutor nemusí rušit exekuční příkazy, tyto se ze zákona ruší až doplacením veškeré vymáhané pohledávky včetně příslušenství, kam patří i náklady exekuce. Pokud jste spoluvlastník nemovitosti, postihl exekutor pouze Váš spoluvlastnický podíl, což lze zjistit výpisem z katastru nemovitostí. Pokud byla dotčená nemovitost prodána, závisí na smluvních podmínkách, jak byly nastaveny podmínky úhrady kupní ceny.