prodej domu - ex přítel si rozmyslel dům prodat
dobrý den, v 10/2017 jsme se ústně domluvili s ex přítelem, že prodáme dům. respektive řekl mi,že pokud vše zařídím,tak s tím souhlasí a že chce 100.000,-. toto jsem zařídila, sama jsem sehnala kupce,žádná rk. už mají vyřízenou hypotéku, prodávají svůj byt. jenže ex přišel s tím, že ten dům a hypotéku převede na sebe. nesouhlasím s tím. z banky od kupujícího teď hrozí pokuta 250tisic bance, a určitě i z prodeje jejich bytu. jejich bankovní poradce s ním mluvili a on jim z počátku navykladal, že o prodeji nevěděl, ale že s tím souhlasí, pak mu volali znovu a řekl jim, že mi to vyloženě udělá nachval, protože se mi chce pomstít. prosím co mám v takovém případě dělat? kupující to chce dát k soudu, řekla jsem jí, že se klidně připojím, jelikož to je on, kdo se rozmyslel. prosím o pomoc jak mám dále postupovat. děkuji za odpověď
dobrý den,jak píší kolegové, nešetřete, jak sama vidíte,né vždy se to vyplatí a vezměte si fundovaného advokáta,který se specializuje na nemovitosti a řešení sporů s nimi souvisejících. že se přítel sekl, jinak nevyřešíte. je spolumajitel a buď se dohodnete a nebo i vaše vypořádání bude muset řešit soud. mám takto teď dva bratry,který se soudí. pět nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví. jeden chce prodat, druhý ne. řeší soud. když takový prodej jako váš řeším, vždy mám podepsaného patrnera ve zprostředkovatelské a v rezervační smlouvě. je tam již i on pod sankcí a toto se nestává. to už ale nevrátíte a je třeba řešit nastalou situaci.asi vy pomohla předžalobní výzva ze strany kupujících, které by se mohl zaleknout. nevím,zda hned vaše,aby se nesekl ještě více. ale poraďte se s právníkem hodně štěstí.andrea kohoutová
Dobrý den, z Vašeho popisu vyplývá, že exekuce prodejem dotčené nemovitosti probíhala od roku 2009, a to na základě exekučního návrhu podaného jiným věřitelem Vašeho bratra než bankou. Banka jako zástavní věřitel si přihlásila do exekuce svoji pohledávku z hypotečního úvěru, ač byl úvěr řádně placen, neboť zástavní věřitel nemusí mít pohledávku za dlužníkem, stačí mu, že prokáže exekutorovi zástavní právo k prodávané věci (nemovitosti). Výhoda zástavního práva tkví dále v tom, že pokud vzniklo dříve než podal jiný věřitel exekuční návrh, uspokojuje se z prodeje vydraženého domu zástavní věřitel jako první (po odpočtu nákladů exekuce). V praxi se tak často stává, že zástavní věřitel (nejčastěji banka) dostane veškeré plnění za vydraženou nemovitost, a na věřitele, v jehož prospěch byla exekuce vedena, se vůbec nedostane. Nejnižší podání, za které se nemovitost draží, se pak odvíjí od znaleckého posudku exekutorem určeného znalce, banka o výši ceny nijak nerozhoduje. Je zcela běžné, že banky se přihlašují do dražeb nemovitostí vedených exekutorem i pokud je hypotéka placena, neboť mají právo se vždy uspokojit z jejího prodeje, pokud jsou (prvními) zástavními věřiteli. Tak pravděpodobně postupovala banka také ve Vámi popsaném případě. Ohledně dražby samotné, exekutor má povinnost vést exekuci k vymožení pohledávky věřitele včetně nákladů všemi zákonnými prostředky. Této povinnosti jej nezbavuje ani fakt, že při vedení exekuce prodejem nemovitosti je zřejmé, že bude uspokojen jiný věřitel (zástavní věřitel) než oprávněný, v jehož prospěch se exekuce vede. Dobrý den,   

tuto situaci lze řešit jedině podáním žaloby na zaplacení částky 4 000, - Kč s tím, že budete muset soudu prokázat, že byla uzavřena dohoda o tom, že náklady ponesete s potencionální kupující tzv. půl na půl.   

V tomto ohledu se doporučuji obrátit na právníka, který Vám smlouvy zpracovával a který Vám může být nápomocný i v případě vymáhání tvrzeného dluhu.   

Prostřednictvím soudního exekutora pak lze vymáhat již jen závazky vykonatelné, tj. na základě pravomocného rozhodnutí soudu. Dobrý den, pokud prodávající nebyl oprávněn z důvodu vedené exekuce automobil prodat (což nebyl, neboť zahájením exekuce se na povinného uvaluje generální inhibitorium, tj. základ nakládat s majetkem) a dovolal-li se soudní exekutor neúčinnosti kupní smlouvy mezi Vámi a povinným tím, že vydal exekuční příkaz, kterým automobil postihl, nestala jste se vlastníkem a nemohla jste automobil platně prodat dál. Povinný by Vám měl vrátit peníze a Vy byste měla vrátit peníze Vašemu kupci; ten by měl automobil poskytnout soudnímu exekutorovi, protože jej stále vlastní povinný coby první prodávající. Pokud je nový „majitel“ zapsán v registru, soudní exekutor si jej může zjistit sám. Za zákona jste však povinna soudnímu exekutorovi poskytnout součinnost, v opačném případě Vám může udělit poměrně vysokou pořádkovou pokutu. Doporučovala bych Vám se v každém případě s exekutorským úřadem spojit a věc aktivně řešit. Dobrý den,   

pokud Vám bývalá přítelkyně darovala (tj. bezplatně převedla) svůj podíl ve lhůtě 1 roku před zahájením jejího insolvenčního řízení, může insolvenční správce takovému úkonu odporovat dle ust. § 240 až 242 insolvenčního zákona.   

V této věci doporučuji věc konzultovat s advokátem (seznam naleznete na webu Advokátní komory: <http://vyhledavac.cak.cz>), v opačném případě by mohl být insolvenční správce úspěšný.   

Bohužel hypotéční úvěr a vlastnictví domu není nutně spjaté, tedy postup insolvenční správce je správný (a s ohledem na jeho odpovědnost i jediný možný). Dobrý den,   

odpovídám obdobně jako k Vašemu totožnému dotazu ze dne 08.02.2018, tedy že platí, že za závazky vzniklé za manželství odpovídají manželé společně a nerozdílně (neměli-li zúženo SJM).   

Pokud byla mezi Vámi a bývalým manželem uzavřena dohoda o vypořádání společného jmění a tato není plněna tak, jak v ní bylo ujednáno, máte právo po bývalém manželovi požadovat to, co Vám náleží. Jelikož jste evidentně neměli písemný souhlas banky s tím, aby pohledávka přešla pouze na osobu Vašeho bývalého manžela, je vůči bance tato dohoda neúčinná a banka může plnění požadovat též po Vás. Dohoda je však účinná ve vztahu mezi Vámi a Vaším bývalým manželem.   

Pokud tedy hradíte (prostřednictvím insolvence) dluh z hypotečního úvěru, k jehož placení se dohodou o vypořádání společného jmění zavázal bývalý manžel a nikoliv Vy, máte právo požadovat, aby Vám manžel uhradil to, co jste na hypotéku uhradila.   

Již nyní bych vyzvala bývalého manžela k úhradě toho, co jste hypotéční bance uhradila (přesnou výši uhrazené částky Vám sdělí insolvenční správce), jelikož Vy hradíte na jeho dluh (ač on pravděpodobně dosud řádně hradí hypotéční splátky a se splácením sám v prodlení není). Vašimi platbami se však zůstatek hypotéčního úvěru snižuje a tedy i bankou účtovaný úrok, což jde také k dobru Vašeho bývalého manžela. Dobrý den,   

jediné omezení prodeje nemovitostí je uvedeno v ust. § 336i občanského soudního řádu. Soud dle tohoto ustanovování zastaví výkon rozhodnutí prodejem nemovité věci, ve které má povinný místo trvalého pobytu, pokud výše pohledávek nepřesahuje 30.000,- Kč bez příslušenství. Pokud tedy jistina pohledávky přesahuje částku 30 000, - Kč anebo povinný nemá v nemovitosti trvalé bydliště, soudní exekutor může vydat exekuční příkaz prodejem nemovitosti vždy.   

Ohledně dohody s exekutorem platí, že tato se vztahuje na osobu, s níž se soudní exekutor dohodl. Jelikož oba povinná jsou povinni hradit společně a nerozdílně, exekutor samozřejmě může paralelně vymáhat dluh i po druhém povinném. Dobrý den,   

  

bohužel samotné Vaše „vyvázání“ z úvěru je věc, která měla být řešena již při vypořádání SJM, kdy nestačí se s manželem dohodnout mezi sebou, ale je potřeba, aby s postupem souhlasila i samotná banka a uzavřít příslušné dodatky ke smlouvám.   

Pokud jste se však s manželem písemně dohodli, že hypotéční úvěr bude hradit zcela on, veškeré splátky, které Vy nyní v rámci insolvenčního řízení uhradíte hypotéční bance, Vám musí on uhradit zpět, jelikož hradíte na jeho dluh.   

  

S ohledem na složitost řešení, kdy bude třeba zejména řádně prozkoumat všechny smlouvy (o vypořádání SJM, o hypotéční úvěru aj). doporučuji se obrátit na advokáta, který Vám s řešením této situace může pomoci. Jejich seznam naleznete v seznamu České advokátní komory na webu <http://www.advokatikomora.cz> Dobrý den,   

  

rozhodně bych Vám nedoporučovala pánovi jakékoli další peníze poskytovat. Doporučuji Vám s ohledem na nutnost delšího prostudování celé Vaší záležitosti se obrátit na advokáta, který bude moci se Vašemu případu plně věnovat. Seznam advokátů naleznete zde: <http://www.advokatikomora.cz>.   

  

Dále je na zvážení podání trestního oznámení, neboť Vámi popsané jednání může naplňovat znaky skutkové podstaty některého z trestného činu. Zdravím Vás, pokud chcete komukoli cokoli darovat a nemovitost zvláště, musí se na daru, a to včetně spoluvlastnického podílu na nemovitosti dohodnout oba účastníci darovací smlouvy, kdy musí být naprosto přesně jasné jak vysoký spoluvlastnický podíl bude na obdarovaného převeden. Pokud toto není vyjednáno, nemá smysl sepisovat darovací smlouvu. Dále záleží i na tom, zda jste byt nabyla před uzavřením manželství, a pokud ano, tak se jedná o Váš výlučný majetek, se kterým můžete disponovat výlučně Vy.   

Na Vašem místě mám za to, že nabídka 1/3 bytu je přiměřená výši dluhu, s ohledem na skutečnost, že se jedná o podílové spoluvlastnictví tak je pravdou, že byste poté každý z Vás mohli disponovat se svým spoluvlastnickým podílem, pokud tento byt není ve společném jmění manželů (SJM), což se nedomnívám, neboť jinak by nebylo možné bez souhlasu Vašeho muže synovi cokoli darovat. Takže nejdříve je nutné, abyste mi sdělila, zda je byt výlučně Vaším vlastnictví nebo, zda jej máte v SJM.   

Obecně platí, že pokud by se kdokoli ze spoluvlastníků rozhodl převést svůj spoluvlastnický podíl na třetí osobu, může tak učinit sám, ale s tím, že převádí pouze svůj podíl. Pokud by však šlo o převod celého bytu museli by s tímto převodem souhlasit všichni podíloví spoluvlastníci, neboť se převádí podíly všech spoluvlastníků. Jediné kde je nutné se dohodnout je nakládání se společnou věcí jako celkem, tj. zvelebení nemovitosti, jaké práce se budou dělat, kdy a proč. Daň z nemovitosti byste hradili dle velikosti Vašich spoluvlastnických podílů a rovněž byste ve výši podílů měli hradit i náklady spojené s údržbou nemovitosti.   

Pokud byste spoluvlastnický podíl na syna převedla a on se dostal do exekuce, exekutor by rovněž zpeněžil jen jeho podíl a Vaše podíly by Vám zůstaly. V tomto případě je však nejlepší sepsat darovací smlouvu s příkazem, že po úhradě dluhu manželovi, je Vám manžel povinen spoluvlastnický podíl darovat, ale mám pocit, že s tímto řešením Váš manžel nebude souhlasit, takže je nutné se nejdříve dohodnout mezi sebou a poté něco řešit.   

Ohledně uznání dluhu, je vhodné sepsat uznání dluhu, případně i se splátkovým kalendářem, v němž si věřitel s dlužníkem dohodnou splatnost výši a počet měsíčních splátek, kdy pokaždé když dlužník peníze věřiteli uhradí učiní se písemný záznam do splátkového kalendáře s uvedením data předání splátky a podpisem věřitele a případně i dlužníka, a to proto, abyste oba v rukou měli důkaz o hrazení dluhu. Osobně považuji za nejrozumnější, abyste s manželem navštívili advokáta a s ním vše probrali, ono by totiž asi nebylo úplně od věci přitlačit syna, a to i pod hrozbou soudu, aby Vám dluh splácel či se s advokátem dohodnout na jiném vhodném řešení. Kontakty na advokáty naleznete na stránkách <http://www.advokatikomora.cz> nebo na <http://www.cak.cz>. Dobrý den, dluh v exekuci můžete za matku vyplatit (potřebujete k tomu od ní Vaše zplnomocnění, tedy dá Vám plnou moc, abyste mohl v řízení za ni jednat). Smlouva o smlouvě budoucí darovací, jak uvádíte, by v daném případě možná byla, je však otázka, zda by Vaše matka k darovací smlouvě následně byla součinná včetně vystěhování z bytu, zejména když má na zodpovědnost Vašeho nezletilého bratra. Neplatnost dotčené darovací smlouvy by jinak následně mohla být in eventum vůči žalujícímu věřiteli určena na základě úspěšné odpůrčí žaloby, neboť není vyloučeno, že by nebyla podána a že by byl věřitel úspěšný. Je také možnost nechat dovést prováděnou exekuci až k dražbě ½ podílu dotčeného bytu a vydražit jej Vy nebo Váš otec, který má jako spoluvlastník předkupní právo. Byt by pak již nemohl být exkvován pro další případné dluhy Vaší matky, avšak ona by v něm mohla dál případně bydlet. Doporučuji výše uvedené dále konzultovat s právníkem z řad advokátů (<http://www.advokatikomora.cz>).