Bausparvertrag




  

Ich verkaufe meine Wohnung zum 01.02.2016.  

  

Ich habe vor 2.5 Jahren ein Darlehen bei der LBS über 100.000 Euro bekommen, als ich die Anschlussfinanzierung gemacht habe. Dieser [Vertrag](/vertrag-kuendigen) läuft bis zum 01.06.2018. Danach sollten dann ungefähr 30 000 Euro Restschulden bleiben, die ich entweder sofort ablösen oder mit einer weiteren Anschlussfinanzierung hätte zahlen können.  

  

Inzwischen hab ich ungefähr 30 000 Euro des Darlehens beglichen, so dass ein Restschuld auf das laufende Darlehen von ungefähr 40 000 Euro bleiben plus der restlichen 30 000, die ich auf einen Schlag hätte ablösen können.  

  

Nun da ich die Wohnung verkaufe, hat mir die LBS 4344,11 Euro als Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Sie meinten, es ist egal, was ich bisher zurückgezahlt habe und es sei auch egal, dass das restliche Darlehen über 30 000 zum Ende 30.06.2018 auf einen Schlag hätte bezahlt können.  

  

Ausschlaggebend für die Vorfälligkeitsentschädigung sei einzig und allein die ursprüngliche Darlehenssumme über 100.000 Euro. Auf dieser Basis würde die Entschädigung berechnet.  

  

Ist das so korrekt? Sind 4344,11 Euro Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen dessen, was sie verlangen können? Sie meinten noch, ich müsste auch den laufenden [Vertrag kündigen](/vertrag-kuendigen) und es würden weitere 1200 Euro für die vorzeitige Kündigung fällig. Also würde mich das ganze 5744,11 Euro kosten.  

  

Mein Frage ist, bewegt sich die Summe im Rahmen dessen, was üblich ist, oder werde ich abgezockt?  

  

Mit freundlichen Grüßen  

  

Topcu
Sehr geehrter Ratsuchender,  

  

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:  

  

1. Bei der Berechnung der Vorfälligkeit spielt sicherlich die verbleibende Restvaluta ein Rolle. Gleichermaßen ist die Möglichkeit einer Sondertiligung zu berücksichtigen.  

  

2. Die Bausparkasse wird bei der Berechnung der Vorfälligkeit den Zinsverlust geltend machen, der sich durch die vorzeitige Rückzahlung der monatlichen Raten bis Laufzeitende ergeben wird. Ob die Höhe der Vorfälligkeit berechtigt ist, hängt von den Parametern ab, insbesondere die Zinsdifferenz. Rein überschlägig erscheint mit der Zinsschaden für ca. 2,5 Jahre von ca. 10 % zu hoch.  

  

3. Sie können die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hier nachrechnen:  

  

http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=showPrepayCalculator&STYLE=b2c  

  

Allerdings muss die Bausparkasse auch ersparte Beträge gutschreiben, z.B. ersparte Verwaltungskosten. Ein gesondertes Entgelt für die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages ist sicherlich nicht berechtigt. Allenfalls wenn noch Guthaben angespart wird, könnte bei einer vorzeitigen Kündigung des Guthabens ein Entgelt anfallen. Ansonsten ist ein gesondertes Entgelt neben der Vorfälligkeit nicht berechtigt.  

  

4. Um eine Vorfälligkeit und etwaige Gebühren zu ersparen, sollten Sie prüfen, ob die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist. Wenn Sie den Darlehensvertrag widerrufen können, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Allerdings muss die Restvaluta sofort beglichen werden, was bei einem Verkauf unproblematisch sein dürfte.  

  

5. Prüfen Sie daher neben der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, ob ein Widerrufsrecht besteht. Sollte ein solches Widerrufsrecht aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung besteht, üben Sie den Widerruf mit Schreiben an die Bausparkasse aus.  

  

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfragen weiterhin gerne zur Verfügung.  

  

Mit besten Grüßen  

  

Marcus Schröter  

Rechtsanwalt
Also :


* Stand 01.Jan.2012 195.000 mit 4,2% soll-zinsen
* ergibt nach 116 Monatsraten zu 1400€
* eine Restschuld von 92.553 €

gerechnet mit <http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php> Die Wohnung so los werden kann passieren.


Aber nicht ohne, vor allem finanzielle, Konsequenzen.


Denn die sind mit eine fristlosen Kündigung und dem Auszug nicht beendet.


Der Vermieter könnte Euch wegen Mietausfall schadensersatzpflichtig machen.


Bis zu einem Betrag in Höhe von 3 Monatsmieten oder 3 ortsüblichen Mieten.


Dazu käme noch ein negativer Schufaeintrag und Probleme bei der Suche nach einer neuen Wohnung.


Denn viele Vermieter verlangen eine sog. Vorvermieterbescheinigung.


Die wird Euch dieser Vermieter vermutlich nicht geben oder reinschreiben das das Mietverhältnis durch ihn außerordentlich wegen ... gekündigt wurde.


So die Rechtslage nach deutschem Recht. Gerne erkläre ich dir das dem Grunde nach.


Bei einem Versicherungsvertrag werden in den ersten 5 Jahren die **Abschluss- und Vertriebskosten** abgezahlt, also die Provision/Courtage für den Vermittler/Makler. Diesem wird es egal sein, dass du nun kündigst, denn der Vertrag war raus aus der *Stornohaftung*. Wenn du was neues abschließt, freut mich eben wieder ein anderer Vermittler über Provision und du kommst niemals in eine Gewinnzone.


Deneben verursacht ein Vertrag auch ein gewisses Maß an **Verwaltungs- und Risikokosten**. Diese gibt es natürlich nicht zurück erstattet.


Auch die erhaltenen Zulagen sind zurück zu erstatten, da eine Kündigung eine **schädliche Verwendung** ist.


Da der Riestervertrag in der Beitragsphase komplett steuerlich abzugsfähig ist, muss er nun nachversteuert werden. Also bedient sich auch das **Finanzamt** mitunter an dem Kuchen.


Erschwerend kommt das recht **geringe Zinsniveau** hinzu, was allgemein die Rendite der Geldanlage drückt.


Das Kündigen von Vorsorgeverträgen ist in 99% der Fälle eine falsche Entscheidung. Das hängt natürlich von vielen verschiedenen Faktoren ab. Ich kann dir nur sagen, was wir zahlen, bei 96 m², 3 Personen bei 14 Wohneinheiten. Wir zahlen 254 € im Monat, davon gehen 81,50 in die Rücklage. Wer bei der Immobilienveräusserung das Risiko einer unzureichenden Finanzierung vermeiden will, darf von einem ernsthaften Kaufinteressenten, dessen Finanzstärke er nicht kennt, den Nachweis der Sicherstellung der Vollfinanzierung des Kaufpreises erwarten. Wie würdest du als Verkäufer am Kaufpreisfälligkeitstermin reagieren, wenn der Käufer dir offenbaren würde: Die Bank hat weniger Darlehen zugesagt als beantragt, der Bausparvertag ist noch nicht zuteilungsreif, das Verwandtendarlehen fällt weg, das Wochenendgrundstück hat noch keinen Käufer gefunden, folglich steht mir der angepeilte Verkaufspreis (noch) nicht zur Verfügung? Du könntest eine Gerichtlichen Mahnbescheid deiner Bekannte zukommen lassen das dürfte in dem Fall so um die 30€ Kosten.
Das geht sogar Online
<https://www.online-mahnantrag.de/omahn/Mahnantrag?_ts=2384147-1259763671607&Command=start>
Das hilft machmal und wenn dein Bekannter dem nicht Widerspricht kannst du anschließend eine Vollstrekungsbescheid beantragen und wenn der auch ohne Widerspruch durchgegangen ist kannst du mit dem dann eine Gerichtsvollzieher beauftragen das Geld ein zu treiben. 
Ob sich der ganze Aufwand aber für 250€ lohnt wage ich zu bezweifeln.
Ein Anwalt lohnt sich für den Betrag nicht, da ist das Kostenrisiko viel zu hoch.
Denk dran egal was du machst die Kosten trägts erst einmal du.
Was die Verjährungsfrist angeht, auf die muss sich der Schuldner aktiv berufen, du mußt ihn darauf nicht Hinweisen.
Machmal hilft aber schon der Gerichtliche Mahnbescheid um einen zur Zahlung zu bewegen. 4-Parteien-Haus: Heizkosten und Kosten der Warmwassererwärmung müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden, wenn es nicht eine begründete Ausnahme gibt. Insofern ist eine Änderung nicht nur erlaubt, sondern sogar geboten.


Wenn er allerdings eine davon abweichende Vereinbarung vorschlägt, ist das auch nicht erlaubt.


Bei allen anderen Nebenkostenpositionen ist eine einseitige Änderung nicht erlaubt. Das würde auch für den Wasserverbrauch gelten.


Sollte der Vermieter jetzt vor haben, Zähler und Messgeräte einbauen zu lassen und das auch für Wasser, solltest Du dem zustimmen, denn es ist allemal gerechter am Jahresende eine Abrechnung zu bekommen, auf der das steht, was auch tatsächlich verbraucht wurde, als dass man ständig das Gefühl hat, mehr zu bezahlen, als man eigentlich muss.


Die 5 % Regelung für die Erhöhung könnte im Lauf der Zeit sehr nachteilig werden, denn sie erlaubt die Erhöhung ohne Einblick in die Belege des Vermieters und ihr könnt immer nur raten, ob es noch passt oder nicht. 200 € können jetzt schon viel sein oder auch wenig, aber im Lauf der Zeit könnte es wirklich sehr viel mehr werden, als eigentlich nötig wäre, zu zahlen.


Wenn nun tatsächlich Heizung und vielleicht auch Wasser getrennt abgerechnet werden, bleiben noch so Posten, wie Müll, Versicherungen, Grundsteuer, Allgemeinstrom. Natürlich könnte man da analog zum Mietvertrag auf einer Pauschale bestehen, aber wie hoch sollte diese dann sein? Dann lieber auch die Umstellung auf monatliche Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung.


Schaut Euch also erst einmal an, was Euch der Vermieter vorschlägt. In § 37 EStG ist festgelegt, dass und wie die Vorauszahlungen zu berechnen sind.  

   

**Aber:** Die Festsetzung der Vorauszahlungen ist steht eine Festsetzung unter Vorbehalt. Das bedeutet, du kannst jederzeit die Anpassung (Herabsetzung) der Vorauszahlungen beantragen. Als Begründung gibst du dem Sachbearbeiter eine aktuelle BWA an die Hand, aus der hervorgeht, dass dein Einkommen geringer ausfallen wird als letztes Jahr. > 
>  Nun lag ein Zettel auf dem Tisch wo sie 5000 Euro wiederverlangt. 
> 


Deine ehemalige Freundin darf gerne juristischen Rat in Anspruch nehmen. Der entsprechende RA kann ihr dann gerne erklären, dass ihr Ansinnen aussichtslos ist.


Sollte sie in diesem Zusammenhang auf die eigentümliche Idee verfallen dir einen Mahnbescheid zukommen zu lasse, so müsstest Du diesem innerhalb der vorgegebenen Frist widersprechen.


Auch wenn es Deiner Ex-Freundin rückblickend missfällt, dass sie damals diverse Kosten des gemeinsamen Lebens übernehmen musste, so ist dies zwar einerseits nachvollziehbar, andererseits sieht es die deutsche Gesetzgebung - SGB II - so vor.


So bleibt ihr nur die Möglichkeit, den damals für Dich geleisteten Unterhalt steuerlich geltend zu machen. Bei Beendigung des Mietverhältnis hat der Vermieter dem Mieter die **Mietkaution zurück zuzahlen, wenn keine Forderungen oder Schadensersatzansprüche mehr zu erwarten sind**. Allgemein wird von den Gerichten hier eine **Frist von 6 Monaten ab den Auszug des Mieters angesetzt**, da nach diesem Zeitraum üblicherweise keine Forderungen mehr zu erwarten sind.  

Bei **ausstehenden Nebenkostenabrechungen** kann hier **im Einzelfall** aber auch eine **längere Frist** bestehen. Hierbei ist zu beachten, dass der Vermieter **spätestens 12 Monate nach einer Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung beim Mieter zusenden muss, wenn er eine Nachzahlung geltend machen will** (§ 556 Abs.3 BGB). So muss eine Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010 bis spätestens 31.12.2011 dem Mieter zugegangen sein.  

Wird des Mietverhältnis nun im laufenden Kalenderjahr 2010 beendet, so kann der Vermieter **einen Teil der Kaution bis zum 31.12.2011 zurückbehalten**. Die Höhe dieses Teilbetrages richtet sich an der **üblicherweise zu erwarteten Nachzahlung**.