LGPD no Mercado Imobiliário - Luis Deak Advogado
A Lei 13.709 de 14/08/2019, também chamada de Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) foi desenvolvida com o objetivo de proteger os dados e dados sensíveis das pessoas naturais (ou pessoas físicas) do mau uso e do abuso, por parte de empresas e pessoas naturais (esta lei NÃO contempla dados de pessoas jurídicas).
Quem nunca ouviu a expressão "se o produto é grátis, então o produto são seus dados"? Este modelo de negócios foi desenvolvido por empresas de aplicativos na internet e nos smartphones. A empresa fornece um serviço em forma de aplicativo, coleta dados, trata e vende estes dados tratados para empresas fazer suas campanhas publicitárias e de vendas.
Desta forma os governos entenderam que já estava na hora de estabelecer controles mais rígidos em torno deste modelo, sem, porém, inibir a livre iniciativa e a liberdade de contratação entre as partes.
A grande preocupação é que estas empresas conseguem obter dados de diferentes fontes (mídias sociais, fotos, vídeos, comentários, opiniões, blogs, etc), e conseguem estabelecer vínculo entre estas informações de forma a criar perfis completos das pessoas. Com a chegada da inteligência artificial e suas ferramentas de exploração, mapeamento, clusterização (segmentação) e de criação de perfis, este modelo torna-se muito mais rápido e poderoso, trazendo inúmeros benefícios para os titulares, mas, muitas vezes, cruzando a linha da ética e da moralidade.
Em prol da criação de produtos e serviços personalizados, o que é bom, chegam também serviços que fazem análise profunda das pessoas, direcionando publicidade, artigos, ideias, conceitos e também com o poder de censurar, de desviar informação, de boicotar a divulgação de informações, como vimos nas eleições norte-americanas e brasileiras de 2016 e 2018.
No mercado imobiliário isto tem um poder fantástico no desenvolvimento urbanístico, podendo auxiliar o governo no desenvolvimento da urbanização de bairros, de planejamento do uso e ocupação do solo. Do planejamento viário, escolas, hospitais, postos de saúde e etc. Também irá permitir que as empresas entendam as novas demandas da sociedade, criando moradias e locais para trabalho e lazer apropriados para estes novos tempos.
Quais dados se aplicam esta lei?
Todos os dados de pessoas naturais. Dados coletados em formulários eletrônicos ou em papel, dados coletados em mídias sociais, dados coletados em portais imobiliários, bases de dados compradas para marketing, fotos, fotos de sistemas de segurança, vídeos, vídeos de câmaras de segurança, selfies em imóveis, cópias de documentos em papel ou digitalizadas, dados em contratos, fichas de visitas, propostas, vistorias, impressões digitais, reconhecimento facial, reconhecimento de íris, registros de imóveis, transações realizadas e não realizadas, entre outras.
Existe também a figura dos dados sensíveis, que são dados descritos no artigo 5, inciso II da Lei 13.709 de 14/08/2019. Estes dados são especialmente controlados, e refletem informações que tem potencial de geração de atitudes discriminatórias.
A LGPD vai impactar cada segmento de forma diferente – incorporadores, construtores, investidores, imobiliárias, gestoras de ativos, corretores de imóveis, instituições financeiras, correspondentes bancários, despachantes, entre outros.
No caso das imobiliárias, a LGPD vai impactar especialmente as imobiliárias que têm grandes investimentos nos modelos digitais de geração e nutrição de leads. Pois este modelo envolve buscar clientes potenciais, identificá-los, nutri-los e oferecer oportunidades que estejam dentro de seus perfis de consumo.
As imobiliárias tradicionais e corretores de imóveis terão menor exposição ao risco, porém suas obrigações perante esta lei são exatamente as mesmas.
Teses jurídicas no mercado imobiliário
Assistimos nos últimos anos duas grandes ondas de responsabilização do mercado imobiliário, em termos de embates jurídicos. O primeiro tema foram os processos de consumidores e entidades representativas de mutuários que geraram milhares de processos com o objetivo de reaver o pagamento realizado a título de honorários de corretagem, pois alegavam que a obrigação de pagamento era do vendedor e não do comprador. Depois de muitas brigas, o judiciário pacificou a questão dando ao comprador / locatário também a possibilidade de receber o ônus destes honorários.
A segunda grande questão foram os distratos de transações de imóveis na planta. O judiciário teve que intervir criando lei específica para dar segurança jurídica aos operadores do mercado, pois este modelo colocou em risco a saúde do mercado.
Ainda temos dezenas de teses que são aplicadas ao mercado imobiliário, e que tem o poder de criar situações difíceis para corretores e imobiliárias. O judiciário e o legislativo estão atentos a estas questões.
A LGPD terá forte impacto no mercado imobiliário, especialmente como reforço em teses jurídicas em prática, e em desacordos entre as partes. O potencial para reclamações de foro ético disciplinar também é grande, pois a lei permite que órgãos representativos de classe também questionem seus representados sobre como estão tratando os dados de pessoas naturais.
"Lembre-se que esta é a mesma lei que protege os seus dados pessoais e sensíveis, que estão espalhados por sites e aplicativos que você acessa e usufrui. A lei serve para criar parâmetros claros e práticos para que você cuide dos dados de terceiros, da mesma forma que você gostaria que seus dados fossem tratados."
Por que você deveria se empenhar em adotar na sua empresa e disseminar este modelo?
Todos nós já vimos alguma pessoa próxima ter algum problema que levou tempo para resolver, enfrentou burocracia e ainda teve prejuízo financeiro, e muitas vezes pessoal e profissional. Como? Invasão de whatsapp, clonagem de cartão e contas bancárias, vírus que travam acesso aos dados, "trotes telefônicos" exigindo pagamentos, e mais centenas de outros ataques. De onde você acha que saem estes dados para estes crimes? Isso mesmo, de vazamento de dados. Você sabia que uma considerável porcentagem dos vazamentos de dados é causada por pessoas internas das empresas? Basta procurar os sites de segurança cibernética e anti-vírus – é de ficar estupefado. Quem nunca viu um colaborador ou terceirizado que entra no CRM /ERP e copia os dados dos clientes?
Adotar este modelo de tratamento é garantir ética e bom uso dos recursos disponíveis.
A LGPD não é uma lei difícil de ser implementada, mas ela demanda um rol de ações, relatórios, alterações de contratos, e especialmente, mudança de comportamento de todos os envolvidos no atendimento e na manutenção dos dados dos clientes. Ou seja, atenção aos detalhes e muito treinamento.
Mapear todas as bases de dados de pessoas naturais;
Mapear todas as informações coletadas dos clientes pessoas físicas;
Identificar todos os processos internos e externos realizados com cada um destes dados;
A real necessidade de cada um dos dados e dados sensíveis para a execução destes processos;
O tratamento específico de cada um destes dados para a execução destes processos;
A armazenagem destes dados e sistema de segurança aplicado para o não vazamento destes dados, e alterações, exclusões e bloqueios não autorizados;
O compartilhamento destes dados com agentes externos (corretores de imóveis associados, corretores e imobiliárias parceiras, despachantes, agentes financeiros, representantes bancários, seguradoras e suas corretoras, entre outros);
O controle de acesso a estas informações nos sistemas e arquivos – quem pode acessar, qual o nível de acesso, quais atividades cada um pode fazer;
Guarda e troca de dados em pen drives, nuvem, celulares, tablets, laptops, câmeras de vídeo e de fotos, e o plano de segurança para estes dados;
Plano de guarda e de manutenção destes dados;
Plano para o uso do BYOD (Bring Your Own Device), aonde funcionários e associados utilizam seus próprios aparelhos e serviços a serviço da empresa (celular, whatsapp, google drive, notebook, etc);
A lei fala em "meios eficazes de contenção de problemas e de vazamentos de dados". A diferença entre eficiente e eficaz, é que eficiente é fazer tudo aquilo que você se propôs a fazer, mesmo que dê tudo errado. Eficaz é ter certeza que executando as ações elas vão gerar o resultado esperado.
Revisão dos contratos, processos e formulários. Contratos com serviços digitais (EULA ou similar), especialmente com contratos de serviços e sistemas gratuitos.
E muitas outras questões, como podem notar no esquema abaixo.
Notas e Conclusão
Muitos estão apostando que o Projeto de Lei 5.762/19 vai prorrogar o início de vigência para agosto de 2022. Temos que lembrar que esta prorrogação já foi feita uma vez. A comunidade empresarial, política e setorial não deseja esta prorrogação, pois os mercados internacionais estão pressionando para a adoção de leis como a LGPD, que tem poder de dar maior segurança jurídica aos negócios e serviços realizados no âmbito da internet.