Despachos/Pareceres/Decisões 73860/2007
ACÓRDÃO _ DJ 738-6/0
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 738-6/0, da Comarca de AVARÉ, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelados EVANILDO VALTER CARNIETTO e FLÁVIA MARIA ROSSETTO CARNIETTO.
REGISTRO DE IMÓVEIS. Projeto de desmembramento. Certidões apresentadas que evidenciam a existência de ação pessoal reipersecutória relativa ao imóvel. Inviabilidade do registro. Questões de ordem material e processual relativas ao feito jurisdicional insuscetíveis de apreciação na esfera administrativa da dúvida registral. Posição acertada do Oficial Registrador que merece ser prestigiada. Dúvida procedente. Recurso provido.
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Avaré, a requerimento de Evanildo Valter Carnietto e Flavia Maria Rossetto Carnietto, referente ao registro de parcelamento do solo, visando à realização de desmembramento no imóvel da matrícula n. 59.305 da referida serventia predial. Após regular processamento, com impugnação por parte dos interessados e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada improcedente para o fim de afastar a recusa do Oficial em registrar o empreendimento, não se tendo considerado a existência de ação pessoal movida em face da anterior proprietária do imóvel como obstáculo ao ato pretendido (fls. 268 a 271).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o Ministério Público, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta o Apelante que relativamente ao imóvel objeto do parcelamento pende ação judicial, por meio da qual se veicula pedido de desconstituição do negócio jurídico de venda e compra do bem, celebrado entre a alienante e os adquirentes, ora Apelados. Assim, segundo entende, a sentença judicial que decidirá o pedido afetará os Apelados e todos os adquirentes de lotes do empreendimento, incidindo, aqui, a regra do art. 42 do CPC. Por outro lado, acrescenta, não se pode discutir no âmbito do presente processo de dúvida o mérito da causa em que se controverte a desconstituição do negócio jurídico, discussão essa que, de todo modo, se admissível, levaria à plausibilidade da inviabilidade da venda do bem, na forma em que se deu, tudo a recomendar, por questão de segurança nas alienações futuras de lotes, o aguardo do desfecho da aludida ação (fls. 273 a 279).
Os Apelados manifestaram-se em contra-razões, reafirmando os argumentos da respeitável sentença recorrida, já que o ato de venda e compra do imóvel em discussão foi formalizado por tabelião e registrado no serviço predial, estando, ademais, o parcelamento aprovado pelos órgãos competentes. Ademais, argumentam que o pedido de invalidação do negócio jurídico foi formulado de maneira inadequada na ação judicial ora em tramitação, da qual, inclusive, não participam, não se lhes podendo, conseqüentemente, ser estendidos os efeitos da sentença e a autoridade de coisa julgada (fls. 281 a 288).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido do improvimento do apelo (fls. 293 a 296).
2. A apelação comporta provimento, em que pesem os argumentos expendidos na respeitável sentença, nas contra-razões de recurso e no parecer da Douta Procuradoria Geral de Justiça.
Com efeito, em conformidade com o ordenamento jurídico em vigor, para o registro de projeto de desmembramento, devidamente aprovado pelos órgãos públicos competentes, deve o interessado submetê-lo ao Registro Imobiliário, acompanhado de diversos documentos, entre os quais, para o que aqui interessa, certidões negativas de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 anos (art. 18, III, "b", da Lei n. 6.766/1979), e certidões de ações pessoais, também pelo período de 10 anos (art. 18, IV, "d", da Lei n. 6.766/1979), em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel (art. 18, § 1º, da Lei n. 6.766/1979).
Se positivas as certidões de ações reais referentes ao imóvel, estará inibido o registro do parcelamento, uma vez que a gleba parcelanda é objeto de litígio. Quanto às certidões de ações pessoais, se positivas, podem não inibir o registro do parcelamento de solo, se não se tiver por caracterizada situação em que se possa afirmar concreto prejuízo aos adquirentes futuros dos lotes.
Observe-se que entre as hipóteses em que se obstaculiza o registro do parcelamento é a de existência de ação pessoal reipersecutória, por meio da qual se persegue um bem, como no caso da ação de anulação do contrato de venda e compra do imóvel onde será implantado o empreendimento.
Nesse sentido, esclarecedora a lição de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei sobre o tema:
"Em relação às certidões de ações reais referentes ao imóvel parcelando, se positivas, está inibido o registro do parcelamento, uma vez que a gleba é objeto de litígio. A busca deve ser feita nos Serviços distribuidores, pelo período de 10 (dez) anos (art. 18, III, "b", da Lei n. 6.766/79), pelo nome do loteador e dos seus antecessores (...).
Em relação às certidões de ações pessoais, ainda que positivas, em princípio e desde que devidamente esclarecidas (pelas certidões complementares), elas não inibem o registro do parcelamento; todavia, se caracterizada situação da qual se pode afirmar concreto prejuízo aos adquirentes, então, obsta a inscrição. Assim, por exemplo, a existência de uma ação de cobrança de despesas de condomínio do apartamento onde o loteador reside, em si, não obsta o registro e serve apenas de notícia ao adquirente do risco no tocante à possível caracterização de fraude contra credores; no entanto, a existência de uma ação pessoal reipersecutória em relação ao imóvel loteando, tal como a ação anulatória do contrato de venda e compra da gleba, obsta (...)" (Como lotear uma gleba, 2ª ed. Campinas: Millennium, 2003, p. 161-162, sem grifos no original).
No caso, conforme se verifica da certidão de fls. 97, pende ação por meio da qual terceira pessoa pretende a anulação da venda e compra do imóvel em questão, celebrada entre a anterior titular do domínio e os ora Apelados. Trata-se, à evidência, de ação pessoal reipersecutória, suscetível, assim, de obstaculizar o registro pretendido.
Anote-se que não há como discutir, nos limites do presente processo de dúvida, a respeito do tema de fundo da controvérsia instaurada na referida demanda reipersecutória, nem tampouco sobre a adequação do provimento jurisdicional nela solicitado ou sobre a necessidade de inclusão dos ora Apelados no pólo passivo da demanda, para que em relação a eles a sentença a ser proferida possa produzir efeitos ou adquirir imutabilidade com o trânsito em julgado – todas matérias de exclusiva apreciação jurisdicional e insuscetível de exame nesta esfera administrativa.
Basta, no caso, que, em tese e potencialmente, possa haver prejuízo a terceiros adquirentes dos lotes, com o julgamento que vier a ser proferido, para que, em sede administrativa, fique inviabilizado o registro do parcelamento do solo em discussão.
E tal potencialidade de dano resulta evidente, na hipótese, na eventualidade de o pedido formulado na ação declaratória em trâmite perante a 3ª Vara da Comarca de Avaré (Proc. n. 696/01) ser julgado procedente, com a decretação da nulidade da venda e compra celebrada entre a empresa-ré no processo, alienante do bem, e os ora Apelados, adquirentes.
Portanto, em conclusão, não há como admitir o registro do parcelamento do solo discutido, tal como pretendido pelos Apelados, assistindo razão, na espécie, ao Oficial Registrador em seu posicionamento, defendido acertadamente pelo representante do Ministério Público que oficiou em primeiro grau.