RESPONSABILIDADES DO FIADOR NO CONTRATO LOCATÍCIO DE IMÓVEL
Quem está procurando imóveis para adquiri-los deve se precaver de algumas formas para que não seja prejudicado futuramente com surpresas desagradáveis./p>
Primeiramente devemos ressaltar o verdadeiro papel do fiador em um contrato de locação imobiliária.
O fiador é o garantidor do contrato de aluguel. Assume a posição de garantidor da dívida contraída pelo Locador diante do Locatário (proprietário do imóvel). Diante desta posição, surgem os inúmeros problemas entre locador e fiador.
Geralmente o contrato de aluguel, pela Lei Locatícia, possui uma vigência determinada, podendo ser, diante do silêncio das partes, prorrogável por igual período, ou, até mesmo, sem limitação de tempo.
É exatamente nos casos de prorrogação tácita do contrato, isto é, sem a anuência expressa das partes, que surgem os problemas para aquele que assume a posição de prestador da garantia fidejussória.
No contrato de locação, o Locatário deve sempre estar acompanhado de um fiador, pessoa que garante o pagamento da dívida se o primeiro não apresentar condições de saldá-la.
O fiador presta sua anuência expressa para a garantia da dívida do período previsto no contrato por ele firmado. No entanto, na grande maioria das vezes, o contrato prevê que a responsabilidade do fiador perdura até o momento da efetiva entrega das chaves, ou seja, enquanto o locatário não desocupa o imóvel, o fiador continua na posição de garantidor de quaisquer dívidas referentes a esta relação.
Esta prática causa enorme prejuízo àqueles que prestam a garantia fidejussória, pois, se o contrato é renovado tacitamente, a anuência do fiador para a posição de garantidor não é expressa.
Existem duas corrente divergentes sobre esta polêmica discussão. A primeira delas, sendo a majoritária, sustenta que, após a renovação do contrato, mesmo que tácita, o fiador permanece na posição como garantidor da dívida.
Esta corrente apóia-se no princípio da força obrigatória contratual, ou seja, no princípio da pacta sunt servanda. Isto é, como o contrato cria uma Lei entre as partes, a assinatura de uma cláusula que prevê o fiador nesta posição até a entrega das chaves, cria esta obrigação entre as três partes do contrato. Esta cláusula seria plenamente válida e vincularia as partes até a efetiva entrega das chaves.
AO próprio Código Civil, em seu artigo 835 prevê a necessidade da notificação do próprio fiador às partes do contrato noticiando a não permanência na situação de fiador, conforme veremos:
"Art. 835 – O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação ao credor".
Assim, existe o sustento legal à corrente majoritária para que o locador se assegure diante do fiador até a entrega das chaves caso este não comunique o abandono da posição de fiador.
Ressalta-se, desde já, que esta é a posição seguida pela maioria dos magistrados, ou seja, trata-se da posição jurisprudencial dominante.
"Súmula 84 – É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro."
No entanto, existe uma segunda posição, a qual é minoritária, que sustenta a abusividade de tal previsão contratual.
A princípio, de acordo com esta corrente, a previsão de uma possibilidade de perpetuação da posição de fiador, prestador da garantia fidejussória de um contrato de aluguel, se torna algo abusivo.
Como poderia alguém ser submetido a tal posição sem expressa anuência?
A responsabilidade do fiador, segundo a minoria dos especialistas, deveria ser limitada ao período de vigência contratual ao qual este expressamente anuiu, ou seja, de maneira alguma a responsabilidade poderia ser estendida sem a assinatura de novo contrato de garantia.
Sustenta-se que a prorrogação ilimitada da posição de fiador seria um ferimento ao Princípio da Segurança Jurídica. Em momento algum o fiador poderia se eximir desta posição, a não ser que expressamente a renuncie.
Segundo o artigo 819 do Código Civil, a fiança não admite a interpretação extensiva, conforme pretendem no caso concreto, se não vejamos:
"Art. 819 – A fiança dar-se-á por escrito e não admite interpretação extensiva."
Em um trecho retirado da Revista do Advogado, transcreve parte de um julgado do Superior Tribunal de Justiça, podemos identificar a posição favorável à segunda corrente:
"O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento no sentido de que a fiança, como contrato benéfico, não admite sua interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fideijussória até a entrega das chaves. Assim, há que se ter como termo final do período, a que se obrigam os fiadores, a data em que se extinguiu a avença locativa originária, impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato. A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento dessa Egrégia Corte, torna, na hipótese, irrelevante para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves".
Com esta ementa de decisão do Superior Tribunal de Justiça, fica claro que não pode prosperar cobrança de dívida de fiador após o término do prazo do contrato sem sua expressa anuência.
Devemos nos atentar, também, para o entendimento sobre o assunto nos tribunais superiores. Existe a súmula 214 do STJ que demonstra tal entendimento sobre o caso em pauta, a qual analisaremos a seguir:
"Súmula 214 STJ – O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".
Para corroborar com o estudo da corrente minoritária que sustenta a limitação à responsabilidade do fiador, segue jurisprudência favorável ao fim da responsabilidade após o término do período contratual, impossibilitando a extensão até o momento da entrega das chaves:
"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. EFEITO INFRINGENTE. IMPOSSIBILIDADE. FIANÇA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO. EXONERAÇÃO DO FIADOR. PREQUESTIONAMENTO DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. INADEQUAÇÃO. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade ou eliminar contradição existentes no julgado, não sendo cabível para rediscutir matéria já suficientemente decidida. 2. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o contrato de fiança deve ser interpretado de forma restritiva e benéfica, razão pela qual o fiador somente responderá por encargos decorrentes do pacto locatício até o momento da sua extinção, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves. Precedentes. 3. A via especial, destinada à uniformização da interpretação do direito federal, não se presta à análise de dispositivos da Constituição da República, ainda que para fins de prequestionamento. 4. Embargos declaratórios rejeitados."
Muitas vezes o fiador se encontra diante de uma situação desconfortável de não poder renunciar a tal posição, se submetendo às novações contratuais constantes e ilimitadas.
Observa-se que existe argumentações sustentáveis para ambas correntes, o que é torna esta matéria polêmica e repetidamente discutida.
A melhor garantia, com certeza, sempre será um contrato bem formulado, minucioso e que consiga prever e delimitar cuidadosamente todas as responsabilidades das partes.