Após grande período de tranquilidade os negócios que envolvem a venda e compra de imóvel rural por empresas estrangeiras ou empresas nacionais com maioria de capital estrangeira, saem da zona de conforto e entram em estado de alerta.
É fato que desde que as vendas foram feitas já existia uma Lei que impedia e crivava de nulos os contratos dessa natureza. No entanto, como existia um parecer da AGU (Advocacia Geral da Uniao), diga-se, de juridicidade duvidosa, dizendo que certos artigos da Lei haviam sido revogados, vendedores e compradores se deram a negociação. Mas recentemente quando a própria AGU reviu seu posicionamento para reconhecer que a Lei tem aplicação assegurada, a instabilidade apareceu.
É claro que parecer da AGU não altera em nada a Lei, tendo efeito de vinculação somente no âmbito da Administração Pública, mas de alguma forma ele foi explorado em ambos os momentos dos negócios.
Assim, de um lado o comprador estrangeiro tem agora a insegurança de continuar a efetivar o pagamento das parcelas remanescentes, pois sabe que a qualquer momento o vendedor, ou mesmo um terceiro interessado poderá propor ação para anular o negocio e reaver a terra e ele, o credor, terá dificuldades de reaver o que pagou. Por outro, o vendedor fica na expectativa ruim de nem receber a parcela e nem ter a posse o imóvel por que de alguma forma o contrato ainda está vigorando. A situação é ruim para ambas as partes, mas muito pior para o vendedor.
Tudo isto nasceu de um comportamento contrário a uma Lei que tem vigência desde o início da década de 70, respaldada agora na própria Constituição de 1988 que dispõe que a lei deve regular e limitar a aquisição e o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira, inclusive estabelecendo que, conforme o caso, o negócio não pode efetivado sem autorização do Congresso Nacional.
Como boa parte dos negócios foi feita sem observância dos trâmites legais especiais, o comprador não pode agora nem escriturar e nem registrar o imóvel em seu nome, e isto em razão de recente decisão do Conselho Nacional de Justiça encaminhada aos cartórios de todo o País.
Desta forma, todas as vezes que o comprador for realizar uma compra de insumos para plantar a propriedade ou tomar recursos financeiros junto ao banco, e a terra tiver que ser dada em hipoteca, o vendedor terá que comparecer para anuir na constituição da garantia.
Isto torna a situação perigosa para o vendedor, pois num determinado momento além de dar em hipoteca o imóvel, inadvertidamente ele poderá figurar no contrato ou na cédula como devedor solidário ou coisa semelhante, comprometendo seu patrimônio particular caso o emitente não cumpra a obrigação no tempo certo.
A situação é séria e a solução nem um pouco fácil. Afinal, ambas as partes, ao se socorrerem do Judiciário, apresentarão razões jurídicas para proteger seus interesses. Conforme a coisa está alinhavada dificilmente uma das partes não proporá em breve medida judicial para salvaguardar seu direito, temendo que a outra tome iniciativa da demanda com rapidez e torne a situação juridicamente mais delicada.