Caixa traz o CRI ao pequeno investidor - TLON - FII FIDC CRI CRA
11:01, 15 de Abril de 2011
Segundo o prospecto preliminar da operação, a rentabilidade anual dos créditos imobiliários residenciais que compõem a carteira-lastro do CRI varia entre TR + 9,0 % e TR + 13,0 %. Para a aquisição destes recebíveis pela securitizadora não foi aplicado nenhum desconto. No lado do passivo, a taxa de juros dos CRI Sênior será de TR + 10% a.a..
O uso da TR como indexador dos CRI, igual ao dos créditos imobiliários, proverá um interessante teste de avaliação da demanda do investidor. A Caixa deve buscar o interesse de sua vasta base de clientes de varejo. Dado o rendimento do CRI Sênior quase 400 pontos-base acima daquele da caderneta de poupança, o retorno excedente servirá como atrativo para captar os recursos do pequeno poupador e de investidores de títulos tradicionais de renda fixa. A Caixa deverá reter 5,0% do montante total de CRI Sênior para poder prover suporte e liquidez para o mercado secundário.
Outro diferencial da operação é seu prospecto preliminar, que oferece uma grande quantidade de informações, principalmente sobre a carteira de créditos imobiliários. São apresentados dados de inadimplência, relação dívida-garantia, relação dívida-renda, faixas de prazos, faixas de saldo devedor, concentração geográfica etc. Entre os critérios de exigibilidade para os créditos imobiliários individuais estão uma relação dívida-garantia abaixo de 70,0% e atrasos menores que 31 dias.
Todos os créditos imobiliários são representados por cédulas de crédito imobiliário (CCI) e têm como garantia a alienação fiduciária. Porém, a Securitizadora só terá sub-rogada os direitos decorrentes da alienação após a averbação, ainda não feita, dos Contratos de Cessão das CCI na matrícula dos imóveis objetos da alienação fiduciária.
Finalmente, vale a pena destacar o alto grau de diversificação e pulverização da carteira-lastro. Esta é composta de financiamentos imobiliários residenciais em áreas urbanas em todo o país. A Caixa Econômica Federal, como originador preponderante no país de créditos imobiliários desta natureza, pode elevar o mercado de CRI para um novo patamar, na medida em que viabilize novas operações como esta.