Keila Godinho Contrato TAGs: Contrato de Locação, Indenização, Lei do inquilinato, Locação, Ponto Comercial
Hoje me deparei com uma questão instigante. Afinal, quando do término de um contrato de locação não residencial, há por parte do Locatário o direito ao recebimento de indenização pelo fundo de comércio em virtude do "ponto comercial"?
Chego à conclusão de que depende… É isso que eu adoro no direito. Tudo depende. As vezes depende até de que lado se está atuando. (risos…) Mas voltemos ao tema.
A locação não residencial é regida atualmente pela Lei 8.245/1991, que revogou inclusive a famosa "lei de luvas", o antigo Decreto nº 24.150/1934. Aos duvidosos, como eu, vide o artigo 90 da Lei 8.245/1991.
Pois bem. A locação não residencial está regulada na Sessão III, a partir do artigo 51 da Lei 8.245/1991. E a tal indenização pelo fundo de comércio está prevista no §3º do artigo 52 "O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar".
Mas ai pode surgir uma dúvida para você. O que é este tal de fundo de comércio? Nos tempos de faculdade chamávamos também de aviamento/estabelecimento. Coloquialmente é conhecido também como "ponto comercial". Com certeza você já leu um anúncio: "Passo Ponto Comercial". Se não viu ainda, dá um "Google" que tem aos montes.
À guisa de esclarecimento, fundo de comércio, é como chamamos o conjunto de ativos tangíveis e intangíveis que a empresa adquire ao longo do tempo. Por exemplo, uma panificadora. Se ela aluga uma sala comercial, ali desenvolve a sua atividade, forma uma clientela, uma marca, o nome comercial, as instalações, os móveis e utensílios, enfim, tudo isso são bens corpóreos e incorpóreos que fazem parte daquela atividade mercantil, ou seja, tudo isso é o tal fundo de comércio.
Então, a ideia de "passar o ponto comercial" ou precificar o aviamento, ou ainda, em entendimentos mais extensivos, avaliar o Goodwill da empresa, refere-se a verificar quanto vale a empresa. Muitas vezes isto pode valer muito. Já vi empresas que fisicamente não valem nada. Mas detém uma carteira de clientes fantástica, e só por isso são vendáveis por muito dinheiro. O contrário também é verdadeiro.
Mas afinal. É direito do Locatário receber indenização do Locador, quando do término do contrato de locação, já que o tal "ponto/fundo de comércio" só existiu porque o Locatário o desenvolveu?
A resposta não está claramente exposta na lei do inquilinato. É preciso uma interpretação sistemática entre a lei e a jurisprudência atual para chegar a uma conclusão.
No caso concreto objeto de meu estudo, havia um contrato de locação, que em determinadas cláusulas tentava eximir a possibilidade de uma ação renovatória e ainda, o Locatário abria mão expressamente de qualquer valor a título de luvas.
A disposição em linhas gerais, dizia que o contrato era firmado pelo período de 36 meses, e que quando do seu término, o imóvel deveria ser devolvido ao Locador. Caso o Locatário desejasse manter a locação, seria feito um novo contrato, "partindo do zero". Que este novo contrato não contaria como continuidade do contrato antigo. A intenção era que fosse um contrato completamente novo e desvinculado do contrato anterior. Proibia expressamente a somatória dos anos havidos entre os dois contratos.
Havia ainda uma disposição sobre a insubordinação do contrato à lei de luvas, e em relação à indenização, de antemão o Locatário renunciava prévia e expressamente. Renúncia esta que é discutível. Afinal, pode ser renunciada? Entendo que sim, pois trata-se de direito patrimonial e a meu ver, completamente disponível. Entretanto, em nosso grupo interno de discussão, alguns participantes divergem, por entenderem que a Lei do Inquilinato veio para proteger um hipossuficiente, desta maneira, seriam irrenunciáveis. Mas, o tema será alvo de novo estudo que publicarei nos próximos dias.
Cinge-se a problemática, na impossibilidade de o contrato de locação prever a proibição da prorrogação, a expressa nulidade legal, encontra abrigo no artigo 45 da lei 8.245/1991: "São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Assim, tem-se que as cláusulas que estão no contrato objeto da análise, são nulas de pleno direito.
Neste ponto abrem-se algumas hipóteses a serem observadas. Se o contrato de locação comercial era por escrito e tinha um prazo determinado de 3 anos, e não foi renovado por escrito, a retomada do imóvel somente se daria de acordo com o disposto no artigo 57 da referida lei de locações: "O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação." Neste caso, entendo que não há indenização pelo ponto. Explicarei mais adiante minhas razões para entender desta forma.
Agora. Se o contrato de locação foi firmado por prazo determinado de 3 anos. Ultrapassado este período foi renovado por escrito, tendo a somatória dos prazos de locação completado o período de no mínimo 5 anos.
E se ainda, o locatário preencher os requisitos previstos no artigo 51 da lei em apreço: "Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos".
Nesta hipótese, quando da reivindicação do imóvel, por parte do locador, haverá sim a incidência de indenização sobre o ponto. Afinal, entende-se que o locatário desejava manter-se no local, e que o desenvolvimento de sua atividade comercial foi bruscamente interrompido, inclusive tendo ele a necessidade de ter gastos para a mudança e lucros cessantes.
Somente nesta hipótese é que se aplicaria o disposto no §3º do artigo 52, já transcrito anteriormente.
Outro não é o entendimento jurisprudencial que vem aplicando a incidência de indenização apenas na ocorrência da hipótese acima descrita. Em outras apreciações, os Tribunais têm entendido que se o locatário não preenche os requisitos para pleitear uma ação renovatória, não existe, portanto, o direito à indenização pelo ponto.