A responsabilidade do fiador nos contratos de locação
Postado em 11 de Janeiro de 2008 - 03:00 - Lida 2105 vezes
Magner Ferreira Penha, acadêmico do 10° período do curso de Direito da Unilinhares.
Fonte: Magner Ferreira Penha
Magner Ferreira Penha ( * )
O presente artigo é um tema de fundamental importância p/ os nossos cidadãos que é a responsabilidade do fiador nos contratos de locação.
Inicialmente é importante saber que os altos índices de inadimplência têm feito com que muitas pessoas desistam de prestar fiança a amigos e parentes. Pesquisas apontam que um dos maiores obstáculos para que um contrato de locação seja concretizado são as garantias exigidas pelos locadores e imobiliárias.
Assim a figura do fiador nada mais é do que a garantia para o locador no que diz respeito às despesas de aluguel, condomínio e IPTU.
E para ser fiador, é necessário que a pessoa possua pelo menos um imóvel, devidamente quitado. Podem ser fiador todos os maiores de 18 anos desde que estejam na livre administração de seus bens. Se for casado o fiador deverá obter a anuência do cônjuge (marido ou mulher), exceto no regime da separação de bens. Na ausência desta vênia conjugal o ato de fiança pode ser desconsiderado pelo judiciário.
É importante saber então: até onde vai a responsabilidade do fiador? O artigo 39 da lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) diz que "[...] qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário". O que isso quer dizer? Quer dizer que o fiador é responsável pela segurança financeira da locação até o final desta, até a entrega das chaves. Não podendo se desobrigar no curso da relação contratual, salvo se por consenso entre todos os interessados.
A respeito disso é importante refletir na seqüente pergunta. O que diz o Novo Código Civil a respeito da desistência do fiador locatário?
O novo Código Civil se contrapõe a Lei do Inquilinato alterando as normas para o fiador ver-se livre da fiança, ou seja, a exoneração do fiador. O grande dilema jurídico é saber qual lei tem efeito, ora a exoneração prescrita pela Lei do Inquilinato ora o novo Código Civil.
Segundo este Código, basta ao fiador notificar o credor sua intenção em exonerar-se da fiança e esperar pelo prazo de 60 dias.
Desta forma, Também é importante ressaltar a seguinte pergunta, o fiador pode ser protestado? Ainda que toda essa discussão sobre até onde vai a responsabilidade do fiador, os que pretendem ser fiadores devem sempre adotar a medida mais cautelosa quando forem tratar do assunto. Ou seja, até que seja pacificado o entendimento de que a responsabilidade do fiador deve ser regida pelo novo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, os candidatos a fiadores devem sempre estar cientes dos riscos que podem correr.
Ainda em linhas gerais de direito, a responsabilidade do fiador é, em geral, subsidiária, ou seja, o fiador somente será acionado em juízo se o devedor principal da obrigação inadimplir com a divida, isto ocorre pelo que chamamos de "Benefício de Ordem". Todavia, pode ser estipular contratualmente a responsabilidade solidária do fiador. Uma vez assumida a obrigação de fiador solidário, este ficará responsável nos exatos termos em que se obrigou o devedor principal. Assim, ele pode ser protestado e acionado para quitar a dívida do locatário.
O que é o "Benefício de Ordem"? A questão é esclarecida com a seguinte hipótese: o devedor principal de uma obrigação, no caso, o locatário deixou de adimplir com o pagamento dos aluguéis. Ocorre que, antes de se acionar o devedor principal, o credor aciona o fiador. Isto é, o fiador está sendo acionado para responder pela dívida, sem que antes tenha sido acionado o locatário. Neste caso, o fiador pode requerer seja respeitado o "benefício de ordem" para que, antes dos seus bens responderem à execução, sejam, em primeiro lugar, executados os bens do devedor principal. Assim, o "benefício de ordem" é o direito de qualquer fiador, de responder pela dívida somente após a execução dos bens do devedor principal.
Pois bem, uma das melhores maneira de evitar que o fiador venha a ter problemas no futuro, é se precaver, solicitando ao inquilino os comprovantes referentes ao condomínio, pagos mensalmente.