by Gabriela Cristina Monteiro Ferreira e Sylvia Carvalho de Resende
Em decisão publicada em 16/09/2021, proferida nos autos Recurso Especial REsp nº 1.947.694 / SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um hipermercado que pretendia renovar o contrato de locação em shopping center, nas mesmas condições do contrato original, indeferindo o pleito do locador de alteração judicial do percentual do aluguel variável, fundado em alegação de divergência com o valor de mercado.
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que eventual divergência entre o percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração judicial do aluguel, pois representaria uma interferência indevida na economia do contrato, destacando, ainda, que a fixação do aluguel em shopping é influenciada por diversos fatores além do valor de mercado, como a disponibilidade de estacionamento, a segurança do local e as opções de lazer.
Nessa linha, a ministra relatora consignou que, diante dessas singularidades, o artigo 54 da Lei 8.245/1991 dispõe que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas, para assegurar a aplicação dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, bem como que a própria jurisprudência do STJ considera que a intervenção judicial nos contratos empresariais deve ocorrer somente em situações excepcionais (REsp 1.644.890 e REsp 1.535.727) e que a discrepância entre o aluguel e o valor de mercado não basta para justificar a sua alteração (AgInt no AREsp 1.611.717).
Por meio de tal decisão, a alteração do percentual do aluguel variável em shopping center, por meio de ação renovatória, está condicionada à demonstração de desequilíbrio econômico resultante de evento imprevisível ocorrido após a contratação pelo locador ou o locatário, não apenas à comprovação da discrepância com o valor de mercado.