Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Julho de 2021 - XP Investimentos
30/06/2021 21:29:51 • Atualizado em 30/06/2021 21:31:02
Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance negativa de -2,1% em junho, 0,10 p.p acima do IFIX, que apresentou queda no mês. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,7% (8,4% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula alta de 2,3% nos últimos doze meses (4,0 p.p acima do índice IFIX que apresentou performance de -1,7%).
XPCI11: O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação em aplicações em CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs. O Fundo possui portfólio composto de CRIs com alta qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Em geral, o portfólio do fundo apresenta baixo risco de crédito e alta diversificação setorial (39,8% em Crédito Comercial, 32,1% Corporativo e 28,1% Residencial). Atualmente a carteira possui exposição tanto em índices de inflação (66,9% do portfólio) e CDI (28,5% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e estrutura de garantias sólidas com ativos bem localizados. Além disso, o fundo vem distribuindo dividendos em patamares atraentes na relação risco-retorno. O último dividendo distribuído foi de R$1,00/cota, o que implica em um dividend yield anualizado de 11,9% em 2021.
BRCO11: O fundo da Bresco possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável e baixa taxa de vacância (5,9%). Em nossa visão, o portfólio possui ativos de alta qualidade e bem localizados (próximos dos grandes centros consumidores, com destaque para a cidade de São Paulo). Ainda, o fundo possui uma carteira de clientes com baixo risco de inadimplência e com alta exposição para o e-commerce como a Mercado Livre, FM Logistics e GPA. Recentemente, o fundo anunciou nova locação para a Magazine Luiza, expansão do Bresco Bahia e Benfeitorias Whirpool, que acreditamos que irá impactar positivamente nas distribuição de dividendos do fundo nos próximos meses. Assim, após a performance negativa de -15,1% no ano e -5,0% no mês de junho, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.
VILG11: O Vinci Logística FII tem como objetivo obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos em galpões logísticos. O fundo vem adotando a estratégia de crescimento focada em aquisições de ativos prontos. Recentemente passou pela 6ª emissão de cotas, captando R$ 480 milhões e já realizou as alocações em ativos alvo. Atualmente, possui em seu portfolio 15 imóveis, distribuídos em 6 estados do país. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização (em cidades próximas da capital paulista como Guarulhos, Osasco, Campinas, Jundiaí, Extrema). Ainda, possui empreendimentos em MG, RJ, ES, PE e RS. Sobre a carteira de contratos, o fundo conta com inquilinos de grande porte como Tok&Stok, Magazine Luíza e Ambev e multinacionais como L'Oreal, Privalia, entre outros. Adicionalmente, o fundo possui elevada concentração dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo, que garantem maior estabilidade na receita de locação no que tange descontos, renegociações e rescisão contratual. Recentemente, o fundo adquiriu o ativo Porto Canoa LOG (com quase 94 mil m² de ABL) e ainda anunciou uma aquisição de um ativo localizado em Guarulhos-SP com 16 mil m² de ABL, pelo valor de R$ 63,95 milhões. Com essas alocações, o fundo concluiu a alocação dos recursos captados na sexta emissão de cotas e, assim, acreditamos que o fundo deva ser positivamente impactado.
HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (tanto supermercados, quanto de vestuário) e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes como o segmento de supermercados, alta concentração em contratos atípicos (92,7% da receita contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 e inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas BIG, Pernambucanas, YDUQS). O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos (citados acima), mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (somados representam 23,1% do patrimônio do fundo). No mês de maio, o fundo anunciou uma possível aquisição de 10 ativos imobiliários destinados à atividade de varejo para uma grande varejista com alcance nacional. No entanto, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) solicitou esclarecimentos por parte do fundo e do proprietário dos imóveis, a fim de aprovar a transação. Caso as condições precedentes sejam resolvidas e o CADE aprove a transação, com a aquisição acreditamos num impacto positivo na distribuição de dividendos. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco-retorno do fundo.
RBRR11: O fundo RBR Rendimento High Grade é do segmento de recebíveis e tem como objetivo auferir rendimentos e ganho de capital na aquisição de CRIs. A estratégia de investimento do fundo é pautada em operações 100% focados em imobiliários com garantias reais e fluxo de recebíveis sólidos. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores. O LTV médio do portfólio gira em torno de 58%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. Além disso, 74% das garantias estão em ativos localizados em São Paulo. Recentemente o fundo passou pela 6ª emissão de cotas, captando aproximadamente R$ 270 milhões, sendo que parte já foi alocada em ativos-alvo. Adicionalmente, o portfolio está atualmente alocado em 87% na estratégia core, 11% em alocações táticas e 2% em ativos de alta liquidez. O fundo possui um portfólio com baixo risco dado sua diversificação setorial, sua exposição tanto em índices de inflação (54% do portfólio) e CDI (46% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e, finalmente, estrutura de garantias sólidas com ativos em ótimas localizações, 85% concentrado no Sudeste.