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Com rentabilidade média de 14% ao ano, crowdfunding se firma como opção de investimento na construção civil
Uma rentabilidade média de 14% ao ano nas operações já concluídas no país e a possibilidade de fazer aplicações a partir de R$ 1 mil em empreendimentos imobiliários pré-selecionados levam número crescente de investidores ao crowdfunding imobiliário que, com uma base maior, tem ganhado relevância como fonte de financiamento à construção civil. Só na Urbe.me, primeira e maior fintech do segmento, as captações coletivas já obtiveram R$ 62 milhões para mais de 30 empreendimentos. Os ganhos aos investidores nas operações já concluídas chegam a superar os 20% ao ano.
Em captação coletiva realizada em setembro de 2018 pela Urbe.me, a HPR Construtora levantou R$ 996 mil junto a 240 cotistas para custear etapas das obras do residencial Jardim Maristas, em Uberlândia. Em abril último, quando esgotava-se o prazo contratual de 18 meses para a conclusão do empreendimento, o ótimo desempenho das vendas garantia uma rentabilidade de 18% ao ano aos investidores. Porém, a alterações do funcionamento dos cartórios, por conta da pandemia, acabou por atrasar o registro de escrituras, o que gerou problemas momentâneos de caixa para a empresa. Houve atraso nos pagamentos e, como multa, a HPR teve de pagar uma rentabilidade extra, o que resultou, no início de junho, na devolução dos aportes acrescidos de uma remuneração de 21% ao ano aos investidores.
"Atrasos são comuns na construção civil. No caso da Urbe.me, é uma ótima opção para investidores que podem manter os recursos aplicados por mais tempo, já que, quando as empresas não podem pagar os cotistas no vencimento do prazo contratual, há multa, que resulta em rentabilidade extra a investidores", diz Eduarda Fabris, diretora-executiva da Urbe.me.
Segundo ela, esses acertos são feitos pelas empresas junto a cada um dos investidores. Caso a empresa não pague, os cotistas são auxiliados pela Urbe.me para realizar a execução judicial. Três empreendimentos estão nessa situação. "Os riscos são semelhantes ao de se comprar um imóvel na planta. O principal é a inadimplência das empresas. Neste caso, a cota é um título de dívida que pode ser executado. A Urbe.me auxilia cotistas nestes casos".
A rentabilidade aos investidores é proporcional ao número de unidades vendidas antes do vencimento do prazo contratual. No caso do Jardim Maristas, projeto do programa Minha Casa Minha Vida, foram quase todas. "O segmento popular mantém-se aquecido na crise, por conta do elevado déficit habitacional. Outro que desempenha sempre bem é o de alto padrão", diz Eduarda. Segundo ela, a Urbe.me tem priorizado, particularmente a partir da pandemia, empreendimentos com estes perfis. "São os que mantêm melhor performance de vendas, o que possibilita uma melhor remuneração aos investidores."
Criada em 2013, a Urbe.me realizou a primeira captação coletiva do país dois anos depois, mesma época em que o crowdfunding imobiliário surgia nos Estados Unidos como fonte de recursos para a recuperação da construção civil local, abalada pela crise do Subprime. No modelo brasileiro, o financiamento coletivo serve para que empresas obtenham recursos para etapas das obras que não são contempladas pelos financiamentos bancários ao setor.
"O crédito dos bancos às empresas contempla apenas as obras em si. Etapas como incorporação, documentação, lançamento e outras, que representam cerca de 5% dos custos totais dos empreendimentos, dependiam da atração de um investidor qualificado, alguém capaz de aportar, pelo menos, algumas centenas de milhares de reais", conta. No crowdfunding, esses montantes têm como origem centenas de investidores que fazem aplicações que partem de R$ 1 mil.
"Não há limite de investimento para os cotistas, que podem aplicar em vários empreendimentos ao mesmo tempo. A possibilidade de usufruir de uma opção que antes era restrita a grandes investidores com pequenas quantias é um dos atrativos principais do modelo", afirma.
A Urbe.me é a única fintech do crowdfunding imobiliário que dispõe de operações concluídas. A rentabilidade elevada fez com que sua base de investidores saltasse de 3.000 no início de 2019 para 5.750 hoje. Em mais de 50 rodadas de captação coletiva, a fintech já destinou R$ 68 milhões em recursos para mais de 30 empreendimentos.