Projeto do Plano Diretor libera prédios de até 100 metros e muda regras para Ponta Negra
Minuta propõe que toda a cidade se transforme em "zona adensável", o que representa um estímulo para empreendimentos maiores. Justificativa para isso é que a infraestrutura da capital potiguar melhorou desde 2007
Após um ano de discussões com a sociedade, a Prefeitura do Natal apresentou nesta quinta-feira (20) a primeira versão do projeto do novo Plano Diretor da cidade. O documento, que tem 73 páginas, fora os anexos e mapas, traz novas regras para a ocupação do solo na capital potiguar e prevê instrumentos de planejamento urbano para a próxima década.
Entre as principais mudanças previstas no texto, está a diminuição de restrições para construções em Natal. A minuta propõe que toda a cidade se transforme em "zona adensável", o que representa um estímulo para empreendimentos maiores. A justificativa para isso é que a infraestrutura da capital potiguar melhorou desde 2007, quando o Plano Diretor foi revisado pela última vez.
No atual Plano Diretor, apenas 16 dos 36 bairros são "adensáveis". No restante, a ocupação só pode ser mínima.
Segundo as novas regras – que ainda precisam ser referendadas pelo Conselho da Cidade e pela Câmara Municipal para virarem lei –, ficaria permitida a ocupação de, no mínimo, 150% dos terrenos, o que amplia o aval para a verticalização. Atualmente, em vários bairros de Natal, o aproveitamento só pode ser de, no máximo, 120%.
A minuta do novo Plano Diretor autoriza que, em alguns casos, as construções tenham o tamanho 5 vezes maior do que o terreno. É o que poderá acontecer, por exemplo, no Tirol, no Barro Vermelho e no Alecrim, na Zona Leste; em Lagoa Nova, Candelária e Capim Macio, na Zona Sul; em Cidade Nova, Cidade da Esperança e Nossa Senhora de Nazaré, na Zona Oeste; e em Pajuçara, Lagoa Azul e Nossa Senhora da Apresentação, na Zona Norte.
Para se ter uma ideia do aumento no coeficiente de aproveitamento trazido pela minuta, Tirol, Petrópolis e Barro Vermelho (os três na Zona Leste) são atualmente os bairros onde se pode construir mais – e, nesses casos, o limite é para prédios com apenas 3,5 vezes o tamanho do terreno. Empreendimentos que têm um aproveitamento maior do que este foram construídos antes do Plano Diretor que está em vigor.
Com os novos coeficientes de aproveitamento, subiu também o gabarito máximo, ou seja, o limite de altura para os edifícios. Saiu dos atuais 90 metros para 100 metros – o que significa dois ou três pavimentos a mais.
O secretário municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, Thiago Mesquita, destacou que as novas definições trazidas pela minuta foram fundamentadas em laudos técnicos, principalmente da Companhia de Águas e Esgotos do Rio Grande do Norte (Caern), que atestou que Natal tem infraestrutura para ter prédios maiores em várias áreas.
Aliás, o novo Plano Diretor, segundo a minuta, trará uma novidade para minimizar os impactos das construções sobre a rede de abastecimento de água, o esgotamento sanitário e a rede de energia elétrica. Um artigo propõe que os empreendimentos sejam obrigados a adotar soluções tecnológicas que reduzam, no mínimo, 10% do consumo desses três itens.
"Queremos estimular as construções com conceito sustentável", afirmou Thiago Mesquita, durante explanação no Centro Municipal de Referência em Educação (Cemure), onde aconteceu a apresentação da minuta do novo Plano Diretor de Natal.
As exceções para essas regras de adensamento são as zonas de proteção ambiental, a região da orla marítima e a margem esquerda do Rio Potengi (lado Zona Norte), incluindo a Redinha.
No caso das zonas de proteção ambiental – as chamadas ZPAs –, as regras atuais não mudam. Nessas áreas, a ocupação continua muito restrita. Já na margem do Rio Potengi, especificamente na Redinha, o limite de gabarito dobrou e passou a ser de 15 metros.
A minuta do novo Plano Diretor de Natal, que agora será encaminhada para análise do Conselho da Cidade (formado por representantes da Prefeitura e da sociedade), foi elaborada após a realização de 30 reuniões públicas em várias regiões da cidade.
O texto, em tese, tem de representar os anseios da população.
De acordo com a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), a população apresentou nesses encontros 2.534 contribuições, que foram sistematizadas nas últimas semanas até se chegar ao projeto final.
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Proposta para macrozoneamento da cidade do Natal – Foto: Semurb / Reprodução
Coeficiente de aproveitamento máximo nos bairros:
01 – Lagoa Azul (5)
02 – Pajuçara (5)
03 – Potengi (3)
04 – Nossa Senhora da Apresentação (5)
05 – Redinha (2)
06 – Igapó (3)
07 – Salinas (3)
08 – Santos Reis (4)
09 – Rocas (4)
10 – Ribeira (2)
11 – Praia do Meio (-)
12 – Cidade Alta (5)
13 – Petrópolis (4)
14 – Areia Preta (-)
15 – Mãe Luíza (4)
16 – Alecrim (5)
17 – Quintas (3)
18 – Nordeste (3)
19 – Bairro Vermelho (5)
20 – Tirol (5)
21 – Lagoa Seca (5)
22 – Dix-Sept Rosado (5)
23 – Bom Pastor (3)
24 – N. S. do Nazaré (5)
25 – Lagoa Nova (5)
26 – Nova Descoberta (2)
27 – Felipe Camarão (3)
28 – Cidade da Esperança (5)
29 – Cidade Nova (5)
30 – Candelária (5)
31 – Guarapes (1,5)
32 – Planalto (1,5)
33 – Pitimbu (1,5)
34 – Neópolis (2,5)
35 – Capim Macio (5)
36 – Ponta Negra (3,5)
"Operação urbana consorciada" na orla
O projeto do novo Plano Diretor não define claramente limite de gabarito nem coeficiente máximo de aproveitamento de terreno para a região da orla marítima. A possibilidade de se autorizar uma verticalização maior para essa área esteve no centro dos debates desde o início das discussões sobre a revisão do Plano Diretor.
Para essas zonas, segundo a minuta do Plano Diretor, ficaria autorizada a formação de "operações urbanas consorciadas", ou seja, parcerias público-privadas a partir das quais empresas investiriam na melhoria da infraestrutura da cidade em troca do aval para construções maiores, por exemplo. Os limites para construção seriam definidos caso a caso.
De acordo com o secretário de Meio Ambiente e Urbanismo, Thiago Mesquita, isso não abre brecha para que seja permitida na orla qualquer tipo de empreendimento, de forma indiscriminada.
Segundo ele, cada operação urbana consorciada, caso aprovada no Plano Diretor, terá regras bem definidas (a partir de editais públicos de chamamento, por exemplo) e elas não poderão suplantar nenhuma legislação municipal vigente atualmente. O que poderão ser feitas são adequações para solucionar conflitos.
O secretário destacou, por exemplo, que continuará valendo a Lei Municipal nº 3.639, de 1987, que estabelece – entre outros pontos – que uma pessoa na Avenida Getúlio Vargas (próximo ao Tribunal de Contas do Estado) não deve ter a vista do mar obstruída.
Isso impede hoje a construção de espigões na Praia do Meio. Contudo, com as operações urbanas consorciadas, pode haver uma adequação.
No caso de haver interesse privado para construir espigões na Praia do Meio, Thiago Mesquita afirmou que uma solução para isso seria a edificação de um mirante pelo ente privado que quiser construir na área, ligando a Avenida Getúlio Vargas à orla. Assim, os natalenses poderiam continuar tendo a vista, sem que isso impeça prédios altos na região.
Prefeito afirma que novo Plano Diretor vai modernizar Natal
O prefeito de Natal, Álvaro Dias, enfatizou que a minuta do novo Plano Diretor moderniza a legislação e fomenta o desenvolvimento da cidade. Segundo ele, o atual Plano Diretor, revisado pela última vez em 2007, deixou Natal "engessada".
"Estamos empenhados em trazer Natal para a modernidade, construindo um Plano Diretor equilibrado, que gere progresso e amplie a preservação do meio ambiente. Para isso, desde quando iniciamos o processo, abrimos espaço para a participação de todos os segmentos da cidade abordarem seus pontos de vista, apresentarem sugestões e ajudarem na elaboração da proposta", disse Álvaro.
Agora, o Plano Diretor segue para o Conselho da Cidade, que deve analisar o projeto por cerca de um mês. A expectativa é de que a minuta chegue à Câmara Municipal em abril. Vereadores já manifestaram que esperam votar a matéria até junho. As novas regras começariam a valer ainda em 2020.
Caso o Conselho da Cidade e a Câmara Municipal aprovem a minuta apresentada pela Prefeitura, também será eliminada a restrição que existe hoje para construção no entorno do Parque das Dunas.
Com isso, ficariam liberadas construções na margem direita da BR-101, da Avenida Salgado Filho e da Avenida Hermes da Fonseca até o limite de coeficiente dos respectivos bairros.
Isso abre margem para que sejam construídos espigões no trecho entre o shopping Via Direta e a entrada do bairro de Mãe Luíza. Neste trecho, está incluído o Câmpus Central da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN).
Promotora cobra transparência
A promotora de Justiça do Meio Ambiente de Natal, Gilka da Mata, não quis comentar o teor do projeto. A representante do Ministério Público Estadual disse que vai se debruçar sobre a proposta nos próximos dias antes de emitir qualquer parecer.
Durante a apresentação da minuta nesta quinta-feira, ela destacou apenas que é necessário que a revisão do Plano Diretor de Natal seja transparente.
"O importante é que a sociedade saiba com antecedência que produto final será esse. O objetivo maior do MP é cuidar para que esse projeto seja efetivamente democrático, transparente e de conhecimento de todos", argumentou.
Gilka da Mata também registrou que, após a entrada em vigor do novo Plano Diretor, haja uma gestão urbana eficiente, para que as mudanças não fiquem apenas na lei.
"Nenhuma lei tem o condão de mudar efetivamente uma cidade. O Plano Diretor nada mais é do que um computador cheio de ferramentas, mas que precisa de uma gestão urbana eficaz. Afirmam que o nosso Plano Diretor é estagnado, mas o que faltou foi uma gestão urbana eficaz que fizesse valer aquilo que está escrito", detalhou a promotora de Justiça.
Ponta Negra perde área "non aedificandi"
Outra modificação trazida pela minuta do novo Plano Diretor é o fim da chamada área "non aedificandi" de Ponta Negra. São 67 lotes às margens da Avenida Roberto Freire onde hoje é proibido qualquer tipo de construção. No local, funciona atualmente uma praça de alimentação com food trucks.
Foto aérea de Ponta Negra, na Zona Sul de Natal – Foto: José Aldenir / Agora RN
O projeto apresentado pela Prefeitura libera construções, desde que a altura não atrapalhe a vista do Morro do Careca. Para baixo do nível da Roberto Freire, não há limite. Para cima, o topo da estrutura não pode ser superior a 1 metro de altura.
"É uma área onde hoje não se pode construir nada. Mas é uma área completamente urbanizada, consolidada, antropizada. Não há qualquer preocupação ambiental nem com infraestrutura. A única preocupação é cênicopaisagística", destacou Thiago Mesquita.
Minuta autoriza "ocupação provisória" de cinco zonas de proteção ambiental
O projeto do novo Plano Diretor traz, ainda, novidades quanto à ocupação nas zonas de proteção ambiental. Atualmente, Natal tem 10 ZPAs, das quais apenas 5 estão regulamentadas. Nas demais, a ocupação é totalmente proibida por ausência de lei.
Segundo a minuta apresentada nesta quintafeira, enquanto não são regulamentadas, essas 5 ZPAs poderiam ser ocupadas em caráter provisório. Os licenciamentos da Semurb seguiriam regras contidas nos processos de regulamentação em tramitação no Conselho da Cidade. Ou seja, haveria normas temporárias para essas zonas.
As cinco zonas de proteção que ainda faltam ser regulamentadas são as que compreendem as seguintes áreas: Morro do Careca e dunas fixas contínuas (ZPA-6), Forte dos Reis Magos e seu entorno (ZPA-7), ecossistema manguezal e estuário dos rios Potengi e Jundiaí (ZPA-8), ecossistema de lagoas e dunas ao longo do Rio Doce (ZPA9) e o entorno do Farol de Mãe Luíza (ZPA-10).
As que já estão regulamentadas são: campo dunar nas imediações do Parque da Cidade (ZPA-1), Parque das Dunas (ZPA-2), Cidade Satélite (ZPA-3), dunas dos bairros Guarapes e Planalto (ZPA-4) e a Lagoinha (ZPA-5).
Também ficam estabelecidas, segundo a minuta, seis áreas especiais na cidade, onde há limitação de gabarito ou políticas de planejamento urbano específicas. Além das Áreas Especiais de Interesse Paisagístico já citadas, que incluem a região de orla, são elas: Zona Especial Costeira e Estuarina, Áreas Especiais de Interesse Social, Áreas Especiais de Operação Urbana, Áreas Especiais com Potencial de Risco e Área Especial de Preservação Cultural.
O projeto do novo Plano Diretor propõe, também, a criação de planos municipais para deslocamento urbano de pedestres, de redução de riscos, de defesa civil e de contingência.