Por FELIPE SANTOS WANCE DE SOUZA
Meu predio (total de 10 unidades, incluindo 2 coberturas) tem uma convenção de condominio antiga que divide o custo do condominio igualmente entre as 10 unidades, sem diferenciar as coberturas. Na convenção, diz que ela só pode ser alterada por unanimidade. Como podemos altera-la para cobrar diferenciado o condominio das coberturas dado que eles nunca vão estar de acordo com essa mudança?
Alteração de área comum: Mudança pede anuência de 100% dos condôminos. ... Alterar a destinação de uma área requer quórum de 100% (unanimidade) dos ... Caso os condôminos queiram alterar a convenção de condomínio, dispondo ...
Trocar destinação de áreas existentes pede atenção e unanimidade. ... existe no condomínio pode ser muito mais proveitoso para os moradores, mas pede ... pedidos pela convenção condominial, mas que, ao alterar o uso de uma área, não ...
A convenção de vocês pode ser alterada conforme preve o artigo a seguir do novo codigo civil:
Quanto ao pagamento da cota vocês devem altera a sua convenção observando o artigo do codigo civil a segui:
Obs: 2/3 de 10 da 7 aptos. ok !!
Felipe você não altera convenção para prejudicar direitos. Sua convenção diz que os rateios são igualitários; no que é que o tamanho maior da cobertura influi nas despesas?
Evidente que os apartamentos de cobertura não vão gostar de subsidiar as despesas de vocês. Se eles forem para a justiça já existe precedente dando ganho de causa ao pessoal da cobertura, ok?
Seria diferente se a Convenção de Constituição do condomínio determinasse fração ideal, não é o caso.
Vou colocar somente uma conclusão de um artigo jurídico a respeito do assunto, o teor completo que é relativamente grande está na link , veja fonte e tire suas conclusões.
A assembleia condominial, respeitado o quórum necessário, é livre para estabelecer tanto a fração ideal como o rateio igualitário (ou ainda outro) como critério de divisão de despesas comuns, vedado, contudo, o enriquecimento sem causa, cuja ocorrência deverá ser identificada ?caso a caso? e não em abstrato.
Fonte: http://jus.com.br/artigos/27382/a-fracao-ideal-e-o-rateio-das-despesas-condominiais
Uma coisa é alterar alguns itens da convenção; outra coisa, bem diferente, é alterar a convenção em prejuízo de outrem.
Fonte: http://www.hojeemdia.com.br/m-blogs/k%C3%AAnio-pereira-1.105111/stj-derruba-o-rateio-da-taxa-de-condom%C3%ADnio-pela-fra%C3%A7%C3%A3o-ideal-1.130491i
Sigo a Marisa nas ponderações muito bem amparadas.
Não podem mudar.
Felipe sua convenção pode ser antiga mas está bem atualizada no quesito rateio de despesas. Qual seria a justificativa para mudar a forma de rateio?Por exemplo as despesas ordinárias que representam mais de 90% do total e são relativas as áreas comuns são usadas e fruídas igualitariamente por todos, qual razão para cobrar por fração ideal? Por acaso a portaria e faxina da área comum que representa 60 a 70% da despesa é usada ao dobro pelas coberturas?
Felipe reflita um pouco use o bom senso e deixe a coisa como está, aplicar fração ideal para dividir despesa de área comum é a forma mais injusta de ratear a taxa. Onde está a injustiça de cada um pagar por aquilo que utiliza sem subsídio? Abs
Harald, o artigo 1315 do cc diz respeito ao condomínio geral não ao condomínio edilício. No condomínio geral se eu possuo 60% do apartamento e você 40%, todas as despesas de conservação do bem devem ser pagas nesta proporção. Se trocarmos o piso do apartamento eu pago 60 e você 40. As despesas condominiais são relativas as unidades, umas em relação as outras e relativas em grande parte as áreas comuns. O que uma unidade usa igual a outra e o tamanho não interfere nada mais justo cobrar igual. abs
FELIPE SANTOS WANCE DE SOUZA respondeu
Marcelo, seu racional faz sentido mas infelizmente nada funciona dessa forma. Por que o IPVA de uma Ferrari eh 10 vezes mais caro do que o de um Palio?
Por que um apartamento de 300 m2 paga mais IPTU do que um de 150m2 no mesmo predio, entao ocupando o mesmo terreno?
Gostaria de argumento juridico e de casos ja tramitados para saber se temos como fazer esse ratei sim por fracao ideal...
Obrigado a todos pelas repostas,
Felipe não se pode confundir imposto com taxa condominial. Taxa é paga por contra-prestação de serviços. Quando o condomínio rateia a prestação de um serviço nada mais justo que ele seja dividido igualitariamente se este serviço nada tem haver com o tamanho dos apartamentos. Você como um usuário dos serviços do seu condomínio sabe perfeitamente que a maioria dos serviços oferecidos nada tem haver com o tamanho dos apartamentos, porque então você quer usar este parâmetro como divisor da taxa? Quer estabelecer um imposto condominial para penalizar as unidades maiores? Comprar um tapete para o hall de entrada que todos vão pisotear igual e fazer o maior pagar mais, porque?
Fazer o maior pagar mais o porteiro que todos usam igual, porque?
Imposto pagamos ao governo pelo patrimônio que possuímos, ap maior imposto maior, serviço disponibilizado igual, não. Quem pode ser contra pagar igual aquilo que usa igual?
Não é mais justo? A lei permite. Abs
Marcelo, você está confundindo a p.ca do mestre de obras com as obras do mestre Picasso para justificar seus argumentos.
Condomínio edilício não cobra taxa e nem presta serviço. O que a lei determina, é um rateio das despesas na proporção da propriedade de cada um.
A lei não fala em prestação de serviços nem em pagamento de taxas. Se isso existir, é particularidade de cada condomínio e deverá estar definido em sua convenção, assim como o pagamento.
Esse papo de usar igual não existe em condomínio.
Nem todos vão pisar igual no tapete. Quem não mora e deixa o apartamento vazio, não gasta o tapete, mas tem que pagar por ele. Isso vale para tudo. O rateio é por posse e não por uso. Só será diferente se a lei for modificada. Aí, os chorões serão outros. Quem não mora no apartamento também terá os mesmos argumentos para reivindicar a redução ou desconto no pagamento das despesas. Quem mora sozinho também. Quem não tem cachorro. Quem é feio. Quem não usa piscina e um monte de outras desculpas. Nunca vai ter fim.
Prezado Enio Peixoto qual é o artigo da lei que determina que a despesa seja dividida na proporção da propriedade de cada um? A lei não determina nada, pelo contrário ela deixa os condôminos livres para dividirem a despesa como quiserem, na ausência de clausula convencionada que estipule é que vale a fração ideal. Como o condomínio não disponibiliza serviços? A faxina da área comum é um serviço disponibilizado, a portaria é um serviço disponibilizado, a manutenção dos equipamentos é um serviço disponibilizado e por aí vai. Serviços estes que beneficiam a todos. Não é "papo" a afirmação que as coisas são utilizadas igual, elas estão disponibilizadas igual quer o cara use ou não por isso tem que pagar. Ninguém pode alegar que não usa para fugir do rateio, não usa porque não quer , se mora fora e vem de vez em quando quando vem está a sua disposição, e quando usa, usa igual sim. O condomínio para funcionar tem todo um trabalho de funcionários e equipamentos que precisam funcionar diuturnamente nenhum espertalhão pode alegar que não usa. O fim disso é quando as pessoas perceberem que taxa condominial não é imposto e pouquíssimos items que a constitui tem haver com tamanho de apartamento. Não estou falando para cobrar por quantidade de uso isso é impossível medir, mas é fato que o serviço está a disposição igual para mim e para você porque pagar diferente, porque meu apartamento é maior? É este o cerne da questão, as despesas condominiais não tem relação com o tamanho das unidades, não faz o menor sentido usar este parâmetro como base, a lei não obriga isso, é uma cultura nefasta que se formou e as pessoas de bom senso estão tentando apontar este erro histórico. A confusão no caso está travestida de subsídio.