Home Direito Direito Fiscal & Economia Cobrança de quota condominiais e a conversão de execução em procedimento sumário: necessidade de oportunizar defesa.- Estudo de caso
Cobrança de quota condominiais e a conversão de execução em procedimento sumário: necessidade de oportunizar defesa.- Estudo de caso
Posted By: Equipe Fenatracoopon: janeiro 31, 2011 In: Direito Fiscal & EconomiaNo CommentsViews: 2.645 vezes
"serão processadas pela forma executiva as ações"
"…X – do administrador, para cobrar do co-proprietário de edifício de apartamentos a quota relativa às despesas gerais fixadas em orçamento".
A Lei 4.591, de 1964, no artigo 12, § 2.º, por coerência com a norma processual então vigente, determinou que
"o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito".
Como contrato escrito poderiam perfeitamente ser enquadradas a ata da assembléia geral que aprovou o orçamento e a convenção condominial. Mas, pela interpretação majoritária, só o locador pode cobrar de forma executiva, em face do locatário, os encargos de condomínio, com base neste dispositivo, pois teriam eles firmado um efetivo contrato ( o de locação).
"o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, e seus acessórios, bem como encargo de condomínio, quando comprovado por contrato ou convenção e ata de assembléia condominiais."
A justificativa do projeto acentua que "melhor seria, realmente, remeter o condomínio à ação de cobrança pelo rito sumário somente naqueles casos em que os encargos condominiais não estiverem acobertados pelas Convenções e Atas de Assembléia, ou faltar-lhes liquidez".
Assim, a única diferença ao texto atual será acrescentar que a ata da assembléia e a convenção conferirão à divida o caráter de executividade, permanecendo as cobranças pelo procedimento sumário apenas para as situações excepcionais: falta de convenção ou da ata de aprovação do orçamento, em que se faz necessário constituir o título executivo pela sentença judicial.
"quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação".
No momento de optarmos pela execução direta pela via executiva, seja agora ou após a aprovação do projeto de lei, teremos que levar em conta que a cada execução estar-se-á limitando o valor a cobrar, ao passo que a sentença decorrente do processo sumário pode contemplar a dívida inicial e a que se vencer durante a tramitação da lide.
José Sebastião Fagundes Cunha é desembargador do TJPR. Pós-doutorando no CES da Universidade de Coimbra.