Fundo imobiliário: o que é e quais leis o regulam? - DDADvogados
O que é um fundo imobiliário e quais leis regulam esse tipo de investimento?
Por meio da Lei nº 13.874/2019, os fundos de investimento foram regulamentados. O fundo de investimento é uma reunião de recursos (uma forma de condomínio especial) com o objetivo de aplicar em ativos financeiros, bens e direitos de qualquer natureza.
A lei denomina de "condomínio especial" porque não são aplicáveis aos fundos de investimento artigos específicos do Código Civil (artigos 1.314 ao 1.358-A) que regulamentam os condomínios relacionados somente a bens imóveis.
Além disso, é a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que se responsabiliza pelos outros regulamentos que alcançam os fundos de investimento. Para isso, a CVM tem a Instrução Normativa nº 555/2014 para tratar dos fundos de investimento e outras instruções Normativas que falam sobre tipos específicos de fundos.
A CVM tem poder de policiar, normatizar e fiscalizar todos os fundos de investimento. Essa atribuição foi conferida pela Lei n° 6.385/1976, que criou a CVM.
Neste artigo, vamos falar sobre os fundos de investimento imobiliários. Eles são uma boa opção para quem pretende aplicar dinheiro no setor de imóveis. Veja o que é fundo imobiliário e qual a legislação que o regulamenta!
Os fundos de investimento imobiliários (FII) são fundos de investimento cuja finalidade é aplicar o dinheiro no mercado imobiliário.
Basicamente o investidor compra ações de algum fundo específico e assim se torna dono de uma pequena fração de um ou de vários imóveis e com isso, além de ganhar possível valorização das cotas, aufere rendimento com os aluguéis.
Além da aquisição de direitos reais sobre imóveis, o fundo imobiliário envolve títulos específicos do setor imobiliário, como:
CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção);
Cotas de outros FII;
Outros títulos definidos por norma específica.
Os fundos imobiliários foram criados pela Lei nº 8.668/1993. A Instrução Normativa nº 472/2008 é que regulamenta os FII. Já vimos que a CVM criou normas para os fundos de investimento em geral e para cada tipo de FI.
O que diz a Lei nº 8.668/1993?
Conforme a Lei nº 8.668/1993, o fundo imobiliário tem características básicas, como:
natureza jurídica especial de condomínio fechado;
divisão das cotas, que são consideradas como valores mobiliários;
regime de distribuição de 95% dos rendimentos aos cotistas:
a incomunicabilidade entre os bens do administrador e os bens que forem adquiridos;
limitação de responsabilidades para os investidores;
necessidade de registro na CVM.
Os fundos imobiliários, como todos os FIl, têm um gestor. Ele se torna responsável pela aplicação dos recursos e pelo repasse dos rendimentos aos investidores.
O que determina a Instrução Normativa nº 472/2008?
Na IN nº 472/2008, há a seguinte explicação sobre o que é fundo imobiliário:
"Art. 2º: O FII é uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários".
No artigo 45 dessa IN, estão registrados todos os ativos que podem ser usados em fundos imobiliários (LCIs, LHs, CRIs, CEPACs, cotas de outros FIIs, debêntures, direitos, recibos de subscrição, certificados de desdobramentos, notas promissórias, cédulas de debêntures e quaisquer outros ativos relacionados com o setor imobiliário).
Para registrar na CVM, o administrador do fundo imobiliário deve especificar em que tipos de ativos deseja investir, qual segmento do mercado de imóveis será mais visado, qual será o tipo de mandato e gestão e outros pontos relevantes — tudo que possa esclarecer o potencial investidor.
Quais são os tipos de mandato?
Mandato se refere à natureza da atuação do fundo no setor de imóveis. Nesse sentido, eles podem ser: FII de Desenvolvimento, FII de Renda, FII de Títulos e Valores Mobiliários e FII Híbridos.
Entenda eles:
os Fundos Imobiliários de Desenvolvimento focam na elaboração de empreendimentos na etapa de projeto ou na fase de construção, com o objetivo de ganhos de capital ou de gerar renda por meio da alienação dos imóveis (aluguel ou arrendamento).
os FII de Renda são aqueles que direcionam a maior parte dos recursos para imóveis já construídos com a finalidade de gerar e distribuir renda por meio da locação e arrendamento.
os FII de Títulos e Valores Mobiliários alocam a maior parte dos recursos em cotas de outros fundos, ações, CRIs, LHs e outros ativos semelhantes.
os Fundos Imobiliários Híbridos não direcionam os recursos com nenhum enfoque especial. A estratégia de investimento procura aproveitar toda e qualquer oportunidade no setor de imóveis, sejam títulos, imóveis construídos ou imóveis em construção, venda ou locação.
A gestão está relacionada ao modo como será a atuação do administrador: se ele trabalhará na captação de mais recursos para outras alocações ou se, simplesmente, ele vai monitorar o benchmark do mercado imobiliário, ou seja, vai acompanhar um índice de referência.
A gestão ativa se caracteriza pela demanda de novos ativos e novos investidores com o objetivo de ampliar o patrimônio e os rendimentos do fundo imobiliário.
A gestão passiva se caracteriza pela manutenção dos ativos já determinados, replicando a rentabilidade já consolidada a partir do acompanhamento de índices de referência.
Quais são as classificações quanto ao segmento?
O fundo imobiliário pode abranger diferentes segmentos do mercado, facilitando o acesso de pequenos investidores a grandes bens imóveis.
Se não fosse por meio do FII, dificilmente esse investidor teria acesso a imóveis grandes e caros e poderia ganhar rendimentos com ele. O fundo imobiliário deve se enquadrar em uma das categorias de atuação:
Educacional (institutos, escolas, faculdades);
Híbrido (segmentos diversos);
Quem administra o fundo imobiliário?
Falamos sobre a figura do gestor mais acima. Mas, para que não haja confusão, devemos explicar que esse gestor não pode ser uma pessoa física — deve ser uma instituição financeira com autorização da CVM.
Compete ao administrador as seguintes responsabilidades, relacionadas ao funcionamento e à manutenção do fundo:
obrigações regulamentares e legais;
seleção dos ativos que comporão o fundo;
gestão desses ativos;
informações aos investidores, sejam eventuais, sejam regulares;
Essas são somente algumas de suas responsabilidades. O administrador pode gerenciar de forma direta, mas também pode terceirizar sua gestão, se assim for permitido na regulamentação, e contratar um prestador de serviços qualificado.
Outra palavra que usamos ao longo do texto é "cota". Por isso, os investidores podem ser chamados de cotistas. O fundo imobiliário tem seu patrimônio dividido em cotas. Cada cota é uma fração do patrimônio.
As cotas podem ser nominativas e escriturais. No primeiro caso, a cota é representada por um certificado que está no nome do investidor. Já as cotas escriturais não apresentam certificado, somente um registro digital no nome do cotista.
Sejam nominativas ou escriturais, ambas garantem os mesmos direitos e os mesmos deveres ao investidor. Ao adquirir uma cota, o investidor torna-se dono, ou titular, do FII conforme o percentual de seu investimento.
Porém, os cotistas não podem efetuar nenhum direito real sobre os bens imóveis nem sobre os demais ativos que compõem o patrimônio do fundo imobiliário.
De forma similar, ele também não é responsável pessoalmente por nenhuma obrigação legal ou de contrato do gestor. Também não é responsável por nenhuma obrigação relacionada aos ativos que formam o patrimônio.
O que é a oferta pública de distribuição?
A oferta pública de distribuição é a ocasião em que o administrador apresenta os fundos imobiliários aos investidores, visando à captação de recursos para efetivar as aplicações planejadas.
A oferta pública precisa de registro na CVM (em algumas situações, esse registro não é necessário). O registro é uma ferramenta de proteção para os investidores.
O administrador deixa disponível o documento mais importante da oferta, o prospecto. Nele, há descrição dos ativos, detalhes sobre a política de investimentos, estudos de viabilidade, indicação dos riscos e outras coisas.
Depois de ler com cuidado o prospecto, o investidor decide se deseja ou não participar da oferta.
Caso deseje, deverá entrar em contato com alguma corretora, distribuidora ou banco de investimento (que são instituições intermediadoras) que participe da distribuição das cotas para fazer sua reserva.
Como é a rentabilidade do fundo imobiliário?
Certamente, o investidor e o administrador têm muito interesse nos rendimentos. E como funciona esse processo? Como se ganha dinheiro com fundos imobiliários?
Já mencionamos que há uma distribuição de rendimentos periódica. De acordo com a lei que criou os FII, essa distribuição deve ser, pelo menos, a cada seis meses. Porém, a maior parte dos administradores fazem distribuição mensal.
A fonte de geração da renda está condicionada à política de investimentos: ganho de capital na venda de imóveis, aluguéis, juros resultantes dos títulos e valores mobiliários — ou uma combinação de todos eles.
Uma grande vantagem é que não incide sobre os rendimentos de pessoas físicas o Imposto de Renda (IR), desde que sejam respeitadas as seguintes condições:
o titular tem menos que 10% das cotas do fundo imobiliário;
o fundo tem, pelo menos, 50 titulares;
as cotas foram negociadas somente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado.
Contudo, no caso de o investidor vender suas cotas ou resgatá-las (liquidação do fundo), o IR incide com alíquota de 20%. O correto é se informar sobre como ocorre a tributação no site da Receita Federal e com seu contador de confiança
Não esgotamos todo o assunto sobre fundo imobiliário, mas procuramos esclarecer muitos pontos.
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