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CGJ/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – ADITAMENTO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE INSTITUIÇÃO, ESPECIFICAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – ATRIBUIÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS QUE DEVE OCORRER NO MOMENTO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO – REGRA NÃO ABSOLUTA – CASO PECULIAR E EXCEPCIONAL – RECURSO PROVIDO.
Postado em 29 de outubro de 2015 às 12:37.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 3001656-72.2013.8.26.0296, da Comarca de Jaguariúna, em que é apelante WAGNER LIMA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE JAGUARIÚNA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR A DÚVIDA IMPROCEDENTE E DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
São Paulo, 7 de outubro de 2015.
Apelação Cível nº 3001656-72.2013.8.26.0296
Apelante: Wagner Lima
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jaguariúna
Voto nº 34.262
REGISTRO DE IMÓVEIS – ADITAMENTO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE INSTITUIÇÃO, ESPECIFICAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – ATRIBUIÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS QUE DEVE OCORRER NO MOMENTO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO – REGRA NÃO ABSOLUTA – CASO PECULIAR E EXCEPCIONAL – RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta por Wagner Lima objetivando a reforma da r. decisão de fl. 148, que manteve a recusa do registro de "Aditamento ao Instrumento Particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio do Edifício Residencial Universidades, para atribuição de unidades autônomas".
Alega o recorrente, em suma, que os condôminos, ao formalizarem o instrumento de instituição, especificação e convenção de condomínio registrado sob o R.02 da matrícula nº 6.584, deixaram, por erro, de fazer constar do instrumento a atribuição individual de cada unidade específica ao seu respectivo proprietário, razão pela qual pretendem, por meio de aditamento, proceder à regularização das unidades autônomas.
Os titulares de domínio, dentre eles o recorrente, instituíram e especificaram o condomínio edilício "Residencial Universidades" no imóvel descrito na matrícula nº 6.584, do registro de imóveis de Jaguariúna, mas deixaram de fazer a atribuição das unidades autônomas, o que deu ensejo à distribuição delas entre todos os titulares de domínio, formando condomínio ordinário entre eles (CC 1314). Com isso, todos os proprietários do imóvel tornaram-se condôminos de todas as unidades.
Apresentaram, em seguida, aditamento à instituição com atribuição dos imóveis.
O registrador recusou o título à consideração de que: a) o momento da atribuição das unidades autônomas é o da instituição, especificação e convenção do condomínio, de modo que, agora, somente por meio da permuta seria possível extinguir a copropriedade de cada unidade autônoma e b) não há equiparação dos quinhões, isto é, igualdade entre o que os proprietários possuíam no registro e o que passarão a ter com a atribuição no título.
É certo que a atribuição das unidades autônomas do condomínio edilício deve ocorrer concomitantemente ao registro da instituição, especificação e convenção do condomínio, conforme previsão na Lei nº 4.591/64 e no Código Civil:
L. 4.591/65 – Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como afração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
CC – Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
Os precedentes juntados pelo registrador são nesse sentido (fls. 108/113).
O caso em exame demonstra, contudo, situação peculiar, que autoriza solução diversa.
Flauzilino Araújo dos Santos, na obra, ao tratar da atribuição das unidades autônomas, lembra que a atribuição deve ocorrer no mesmo momento em que a instituição e especificação é apresentada ao registrador, sob pena de ser necessário outro ato formal – como a permuta – para extinguir o condomínio ordinário existente sobre as unidades autônomas. Destaca, porém, que, havendo erro na emissão do título, deve-se admitir a correção por meio de retificação e aditamento do instrumento e especificação do condomínio, que será averbado na matrícula mãe e registrado em cada uma das novas matrículas para o fim de atribuir domínio exclusivo sobre a unidade autônoma respectiva ("Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis: teoria e prática", ed. Mirante, São Paulo, p. 149).
Parece ser exatamente essa a hipótese dos autos.
A instituição de condomínio foi registrada na matrícula nº 6.584, do Registro de Imóveis de Jaguariúna, em 13.02.13 (R.02, fl. 30), mas os proprietários deixaram de fazer a atribuição das unidades autônomas.
Logo em seguida, verificada a falta, os proprietários elaboraram o aditamento à instituição, que foi apresentado a registro em menos de dois meses (fls. 04/14).
O curto espaço de tempo decorrido entre o registro da instituição do condomínio e a apresentação do aditamento permite a afirmação de que a vontade do legislador restou atendida, na medida em que, conquanto a atribuição das unidades não tenha ocorrido no mesmo momento da instituição, ela veio logo em seguida e diante de situação registral inalterada, haja vista que, após a instituição, nenhum outro ato foi praticado em todas as matrículas (mãe e das unidades autônomas).
Outro fato relevante a ser considerado é que o aditamento que ora se persegue visa apenas a suprir omissão existente no primeiro título e não modificar atribuição voluntária anterior, o que evidencia a ocorrência de erro.
Diante deste quadro, que não apresenta potencial lesivo a terceiros e conta com a anuência de todos os envolvidos, a manutenção da recusa representaria demasiado apego ao formalismo, cuja consequência seria a imposição de pesado e burocrático ônus aos proprietários, que teriam de lavrar escritura pública de permuta para cada uma das unidades (07 lojas e 36 apartamentos) e arcar com os custos das escrituras, do ITBI e dos registros, para alcançar o mesmo resultado ora perseguido por meio do recurso.
Assim, respeitado o entendimento do MM. Juiz Corregedor Permanente, não há motivo para impedir que, por aditamento, os instituidores do condomínio aperfeiçoem e complementem a instituição de condomínio.
Em relação ao segundo item da nota devolutiva, afirma o registrador que o título não assegura a equiparação dos quinhões, isto é, não mantém igualdade entre o que o proprietário possui no registro de imóveis e o que ele irá receber.
Ocorre que o registrador se limita a dizer que há necessidade da equiparação, "o que não ocorre pelo título devolvido.". Trata-se de exigência genérica que, além de contrariar o disposto no item 40.1, do Capítulo XX, das NSCGJ (transcrito abaixo), impede os recorrentes de apresentar esclarecimentos específicos ou mesmo de atender a exigência:
40.1. A nota de exigência deve conter a exposição das razões e dos fundamentos em que o Registrador se apoiou para qualificação negativa do título, vedadas justificativas de devolução com expressões genéricas, tais como "para os devidos fins", "para fins de direito" e outras congêneres.
O exame dessa questão estava a pleno alcance do registrador, bastando cotejar as informações da matrícula e as do instrumento de aditamento e apontar onde, exatamente, a equiparação dos quinhões deixou de ser atendida. Assim, também esta exigência deve ser afastada.
Por fim, o precedente citado pela douta Procuradoria Geral de Justiça[1] não se aplica ao caso em exame, pois não trata de atribuição de unidades autônomas, mas de extinção de condomínio ordinário em imóvel em que sequer houvera instituição e especificação de condomínio.
Aqui, diferentemente, discute-se se é possível retificar a instituição de condomínio a ela acrescentando a atribuição de unidades autônomas, o que, por consequência, modificaria a propriedade de cada uma delas; no precedente citado, se a certidão judicial emitida em ação de divisão e extinção de condomínio era título hábil a extinguir condomínio comum.
As hipóteses, regimes jurídicos e premissas de cada caso são diversos, de modo que as conclusões, por conseguinte, não podem ser iguais.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente e determinar no registro do título.
[1] CSM, Apelação Cível nº 990.10.249.808-5, rel. Munhoz Soares
Fonte: TJ/SP | Data Inclusão: 28/10/2015.
1ª VRP/SP: Dúvida – promessa de permuta entre incorporadoras – inexistência de previsão legal exceção com interpretação restritiva, que não se aplica rol taxativo do Art. 167, inciso I da Lei de Registros Públicos – direito de superfície necessidade de escritura pública- procedência.
Postado em 29 de outubro de 2015 às 12:33.
1099413-38.2015 Dúvida 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Zabo Engenharia S/A Sentença (fls.56/58): Dúvida promessa de permuta entre incorporadoras – inexistência de previsão legal exceção com interpretação restritiva, que não se aplica rol taxativo do Art. 167, inciso I da Lei de Registros Públicos direito de superfície necessidade de escritura pública procedência. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ZABO ENGENHARIA S/A, após óbice ao registro de instrumento particular de promessa de permuta, relativo ao imóvel de matrícula nº 54.738 daquela Serventia. Alega o Oficial que a suscitada apresentou a registro o título, visando constar no fólio registral seu direito de superfície sobre o bem, além de promessa de permuta, em que a proprietária, atual incorporadora, cederia unidades autônomas em troca da obrigação da suscitada de finalizar o empreendimento. Foram apontados dois óbices: o primeiro sustentando a inexistência de previsão legal de registro de promessa de permuta. O segundo relativo à exigibilidade de escritura pública para registro de direito de superfície. O Oficial aduz que o rol do inciso I, do art. 167 da Lei de Registros Públicos é taxativo, não podendo ser registrado o instrumento particular nos moldes acordados. Quanto ao direito de superfície, cita o Art. 1.369 do Código Civil. Juntou documentos às fls. 04/46. Certidão de fl. 49 mostra que não houve impugnação da suscitada. O Ministério Público opinou às fls. 53/55, pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e a D. Promotora. É pacífico o entendimento de que o inciso I, do art. 167 da Lei de Registros Públicos constitui rol taxativo das possibilidades de registro. Nesse sentido o seguinte precedente: "REGISTRO DE IMÓVEIS. As hipóteses de registro são previstas, de modo taxativo, nos diversos itens do inciso I do artigo 167 da LRP, constituindonumerus clausus. O mesmo não ocorre nos casos de averbação, nos quais as hipóteses descritas no inciso II do mesmo artigo 167 são meramente exemplificativas, constituindonumerus apertus. Dúvida procedente. Negado provimento ao recurso." (CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL:0035067.98.2010.8.26.0576 – Rel. Maurício Vidigal, j. 11/08/11) Tal artigo, em seu item "30", prevê a possibilidade de registro de permuta. Contudo, na presente dúvida, cuida-se de promessa de permuta, na qual o atual incorporador transfere a responsabilidade sobre a construção do edifício em troca de algumas unidades autônomas. Como a troca só surtirá efeito quando o empreendimento for concluído, o negócio jurídico configura promessa, sem previsão legal. Cumpre dizer que existe exceção legal, que permite o registro de promessa de permuta entre o proprietário do imóvel e o incorporador. Porém, tal hipótese não se aplica ao presente caso: por ser exceção, deve ser interpretada restritivamente, de forma que não se pode estender sua aplicação. Assim, o contrato tem efeito apenas obrigacional, não sendo passível de registro. Deve-se levar também em consideração a existência de alterações no projeto de incorporação, mudanças ainda não constantes na matrícula, além da imprecisão do contrato quanto as unidades autônomas prometida. Tudo isso mostra a pertinência do primeiro óbice levantado pelo Registrador. Já quanto ao direito de superfície, é expresso o Código Civil: "Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis." Assim, por expressa determinação legal, não pode o instrumento particular ser usado como título para o registro de direito de superfície, devendo também ser mantido o segundo óbice. Ante o exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ZABO ENGENHARIA S/A, e mantenho o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 26 de outubro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 329).
Fonte: DJE/SP | 28/10/2015.
EDITAL nº 42/2015- CONCURSO DE CARTÓRIOS- PARANÁ – PROVA ORAL DO CONCURSO DE REMOÇÃO
Postado em 29 de outubro de 2015 às 10:59.
EDITAL nº 42/2015
CONCURSO PÚBLICO DE PROVAS E TÍTULOS PARA OUTORGA DE DELEGAÇÕES DE NOTAS E DE REGISTRO DO ESTADO DO PARANÁ
PROVA ORAL DO CONCURSO DE REMOÇÃO
O Desembargador MARIO HELTON JORGE, Presidente da Comissão de Concurso para Outorga das Delegações Notariais e Registrais no Estado do Paraná, no uso de suas atribuições, INFORMA:
1. As provas orais do concurso de remoção, a serem realizadas nos dias 03 e 04 de novembro de 2015 (terça e quarta-feira), terão início às 09:00 horas (manhã) e 14:00 horas (tarde), na sala 1.201 (12º andar) da Universidade Positivo – Campus Praça Osório, sito na Praça General Osório, 125, Centro.
2. Os portões serão abertos, no turno da manhã, às 8horas e serão fechados às 08h30min. No período da tarde, os portões serão abertos às 13 horas e fechados às 13h30min.
3. Os candidatos serão recepcionados no andar térreo e encaminhados à sala 1202 do 12º andar, onde será feita a conferência dos documentos e onde permanecerão até o momento de seu exame.
4. A Comissão de Concurso é atualmente composta pelos seguintes membros: Desembargador MÁRIO HELTON JORGE (Presidente); Desembargador LUIS CARLOS XAVIER (suplente do Presidente); Doutor ALEXANDRE GOMES GONÇALVES (Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau e titular); Doutora MARIANA GLUSZCYNSKI FOWLER GUSSO (Juíza de Direito e titular); Doutor EDUARDO NOVACKI (Juiz de Direito e titular); Doutor RODRIGO FERNANDES LIMA DALLEDONE (Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau e suplente); Doutor RAFAEL VIEIRA DE VASCONCELLOS PEDROSO (Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau e suplente); Doutor CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN (Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau e suplente; Doutor FERNANDO DA SILVA MATTOS (Promotor de justiça e titular); Doutor RÉGIS ROGÉRIO VICENTE SARTORI (Promotor de justiça e suplente); Doutor EROULTHS CORTIANO JUNIOR (Advogado e titular); Doutor MAURICIO DE PAULA SOARES GUIMARÃES (Advogado e suplente); Doutora INGRID CRISTINA DE MOURA CORDEIRO (Notária e titular); Doutor CÍCERO LUIZ MOSER (Notário e suplente); Doutora BERNADETE DE FÁTIMA GUILHERME ESCORSIN (Registradora e titular); e Doutora MARIA LEONOR FERRAZ DALLA RIVA (registradora e suplente)
5. Os candidatos deverão observar as regras previstas no Edital n. 38/2015 da Comissão de Concurso correlato à aplicação da prova oral de remoção.
6. Segue novo cronograma correlato à prova oral, em decorrência de recentes liminares deferidas e decisões proferidas pela Comissão de Concurso:
03/11/2015 (terça-feira) – 9 horas
Anexos: https://portal.tjpr.jus.br/pesquisa_athos/anexo/5576157
7. E para que chegue ao conhecimento de todos e não se alegue desconhecimento, é expedido o presente edital. Tribunal de Justiça do Paraná, aos vinte e três dias do mês de outubro do ano de dois mil e quinze (23.10.2015).