O que o síndico precisa saber da locação de espaços no telhado para operadoras de telefonia
A locação de espaços no telhado de edifícios tem representado renda extra aos condomínios, com segurança técnica e estabilidade nos recebimentos dos alugueis. A prática é cada dia mais comum e tem se mostrado bastante rentável, possibilitando obras extras e redução nas cotas condominiais.
O avanço no número de usuários de telefonia celular/móvel, tal como o surgimento de novas tecnologias como 4G e 5G aumentaram a necessidade da construção de torres de telefonia e antenas (o conjunto das quais é conhecido como Estação Rádio Base - ERBs) para atender à crescente demanda com um serviço mais eficiente. A maior parte dos usuários se concentra nos centros urbanos, o que leva as empresas de telefonia a construir torres em espaços urbanos já edificados (coberturas dos edifícios).
Em grandes cidades, cada vez mais, torres são necessárias. Apenas na cidade de São Paulo há mais de 2.000 torres/antenas. Além da população, a renda per capita também influencia na demanda por sinal de telecomunicação. Isso influencia a condição de acesso à tecnologia sem fio. Por exemplo, o Distrito Federal, com ¼ da população de São Paulo tem quase a metade da quantidade de torres desta cidade.
Assim, surge uma oportunidade para os condomínios, pois, por meio do aluguel de espaços (geralmente no topo dos prédios) é possível aumentar a renda do condomínio. Cada região e edifício tem características especificas que influenciam nos preços do aluguel mensal, podendo variar de R$ 1.000,00 a R$ 100.000,00.
Para um edifício, ou terreno, ser apto para aluguel com propósito de instalação de uma torre de telefonia, é necessário que diversas especificações técnicas sejam cumpridas (Laudos Técnicos, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, etc), de modo que variáveis que influenciariam no valor de aluguel de um imóvel típico tornam-se irrelevantes. Como locadores muitas vezes não sabem avaliar essas características, aceitam valores possivelmente muito abaixo do que seria considerado justo.
É possível estabelecer representação para a oferta do negócio, até a contratação com as operadoras de torres de telefonia, visando a disponibilização da área para instalação da torre/antena.
Por parte do condomínio, é necessário que os condôminos aprovem a instalação da torre. Em muitos casos as assembleias que aprovam a locação não têm quórum especifico, sendo por maioria simples. Também é necessário que a empresa locatária apresente documentos técnicos como Licença de Funcionamento da Anatel, Laudo Radiométrico e Licença de funcionamento dos órgãos públicos administrativos. Tais documentos podem variar conforme o local.
Contratos de longo prazo são preferidos pelas empresas que instalam e gerenciam as torres/antenas de telefonia. É comum vigência de 10, 20, 30 anos. Por isso, é necessário ter cautela ao assinar um contrato de locação, pois as potenciais perdas ao concordar com um valor de aluguel muito baixo podem chegar na casa de dezenas ou até centenas de milhares de reais ao longo do prazo da locação, considerando a variação mensal multiplicada por 120 meses (10 anos), ou 240 meses (20 anos), por exemplo.
Apesar disso, o proprietário do terreno onde instalada a torre, ou condomínios com áreas no telhado, ainda tem direito à revisão do contrato, conforme assegurado pela Lei 8.245/1991, que prevê: "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado". Portanto, mesmo se for percebida uma incoerência no valor cobrado posteriormente à assinatura do contrato, ainda há possibilidade de reavaliação no valor do aluguel.
Importante alguns cuidados na contratação, entre eles: a) os custos de instalação devem ser custeados pelo locador, tal como a conta de luz e a manutenção da área alugada; b) os técnicos da empresa devem se submeter ao regulamento interno do condomínio, no que se refere à identificação para entrada e horário de visitação/funcionamento; c) deve estar expresso se a locadora poderá sublocar a torre para instalação de antenas de outras empresas/operadoras; etc.
Conclusivamente, é importante que o sindico pesquise informações acerca dos benefícios, praticas contratuais e efeitos ao longo prazo (possibilidade de renovação compulsória, revisional do aluguel, encargos rescisórios, documentos técnicos, etc), bem como qual o valor a ser praticado de aluguel.
Informações estas que, em qualquer caso, exigem a contratação de serviços especializados: i) de advogados, para esclarecer questões jurídicas relacionadas à locação e ao condomínio; ii) de engenheiro, para constatar a segurança na instalação da estrutura metálica, com efeito em patologias possíveis (infiltrações, consumo de energia, fixação) e influência funcional (para-raios, rede elétrica, acesso seguro); e iii) avaliadores técnicos, para aferição do valor de mercado do aluguel a ser praticado.
De qualquer modo, estando o sindico bem assessorado, o resultado ao condomínio será evidente a todos os condôminos, com redução significativa nas taxas de condomínio e recursos para obras importantes normalmente adiadas em função do custo elevado.