ASSEMBLEIAS VIRTUAIS E OS DESAFIOS DE REALIZAR UMA REUNIÃO SEM VÍCIOS
A pandemia do Coronavírus tem inviabilizando a realização de reuniões para evitar aglomeração de pessoas e dado força à divulgação das assembleias virtuais. Certamente, somos a favor da evolução e da utilização da tecnologia nos condomínios para aumentar a participação dos coproprietários, especialmente quando é exigido o quórum qualificado de 2/3 necessários para alterar a convenção.
A falta de comparecimento às assembleias é uma realidade, sendo comum a presença de 17% nos condomínios residenciais e de menos de 10% nos prédios comerciais, gerando dificuldade de aprovação quando é exigido quórum qualificado. Os principais motivos são a falta de tempo, a desorganização, ausência de objetividade, as discussões acaloradas e os desgastes decorrentes da falta de educação que dificulta a trocar ideias, o que torna a reunião, que é uma oportunidade de participação na gestão condominial, pouco atrativa para grande parte dos condôminos.
SOLUÇÕES MAIS PRÁTICAS E RACIONAIS
O Projeto de Lei 548/2019 tem seus méritos, mas independentemente de sua aprovação para que se torne lei, a votação eletrônica só será possível no condomínio se estiver autorizada na convenção, da mesma forma que o edital enviado por e-mail ou WhatsApp. Entretanto, se o foco é aumentar o número de participantes para obter os quóruns especiais, basta o condomínio estimular que os condôminos outorguem procurações para evitar que a ausência dos que podem participar da reunião dificulte a obtenção do quórum.
Quanto aos quóruns qualificados que levam em conta todas as unidades, vários deles podem ser alterados para quóruns baseados somente nos condôminos presentes, bastando as construtoras e os condôminos estipularem tal regra na convenção, conforme autoriza o Código Civil: "Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: ... III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações". Portanto, esses dois procedimentos são eficientes, bastando o condomínio ter uma boa assessoria jurídica para resolver as dificuldades com os quóruns.
ASSEMBLEIA EM ABERTO É COMUM PARA ATUALIZAR CONVENÇÃO
Poderá, ainda, as novas convenções ou as rerratificações preverem os procedimentos para a implantação das assembleias virtuais que tendem a ser viáveis futuramente, bem como a forma de obter a complementação dos votos após o horário da assembleia, caso naquele momento, não tenham sido obtidos os votos presenciais necessários para aprovação da deliberação pelo quórum qualificado. Tal possibilidade de estipular essas regras está prevista desde 1964, no art. 9º, § 3º, alíneas h, i e l, da Lei 4.591/64, sendo que foram reproduzidas em 2002, no art. 1.334 do Código Civil. Na prática, nos condomínios com centenas de unidades, para atualizar a convenção é comum deixar a assembleia aberta para que possam ser colhidas as assinaturas para obter o quórum de 2/3, por ser impossível reunir tal volume de pessoas no mesmo local, dia e hora.
EDIFÍCIO COM POUCAS UNIDADES E ATA REDIGIDA NA HORA
Nos condomínios por exemplo, com 6 ou 10 apartamentos, diante da orientação de evitar reunião por causa do COVID-19, é viável realizar a reunião por meio do virtual adequado (Zoom, Skype, Facebook, Hangouts, WhatsApp dentre outros), caso todos os moradores tenham computadores, notebooks ou smartphones. Sendo um prédio pequeno em que impere um clima harmonioso, é viável a troca de ideias e de argumentos sobre poucos temas que não sejam polêmicos ou complexos. A votação ocorrerá na reunião virtual, cabendo a um dos condôminos, como secretário, redigir de imediato a ata e após seu encerramento passar de porta em porta para colher as assinaturas.
Tal procedimento somente é viável em prédios com poucos condôminos, onde há um clima de cordialidade, ausência de disputas e o consenso, tendo todos os coproprietários equipamentos para a efetiva participação, pois não haverá razão para polêmica ou discussão posterior. Caso contrário, nem deve ser tentado, devendo a assembleia ser realizada por meio presencial.
CONDOMÍNIOS DE VERANEIO: ASSEMBLEIA VIRTUAL É INTERESSANTE
Apesar das dificuldades e riscos da assembleia virtual, nos condomínios de veraneio como nas cidades à beira mar, em que a maioria dos coproprietários comparecem ao local esporadicamente, é interessante que eles promovam a rerratificação da convenção para possibilitar a realização do edital e da assembleia virtual.
PLATAFORMAS E APLICATIVOS VIABILIZAM APENAS PESQUISAS
Tem sido oferecido para os condomínios aplicativos e plataformas que se prestam apenas a obter resultados de enquetes como se fossem aptos à realização de assembleias. Ao permitirem que determinada comunidade (moradores de um condomínio) entrem num endereço eletrônico ou aplicativo para votar sim ou não sobre uma questão, o que se obtém é o resultado de uma pesquisa, o que passa de longe da salutar troca de ideias que pode fazer uma pessoa mudar de opinião numa assembleia.
TEMOS QUE EVOLUIR IMPLANTAR A ASSEMBLEIA VIRTUAL
Futuramente, com a evolução da sociedade e dos mecanismos eletrônicos, aumentarão as possibilidades da realização de assembleias virtuais, mas no presente momento se mostra impraticável na maioria dos edifícios, especialmente nos de grande porte.
ASSEMBLEIA VIRTUAL AUMENTARÁ OS QUESTIONAMENTOS JUDICIAIS
Se numa assembleia presencial há dificuldade de controlar os ânimos, sendo que alguns insistem em monopolizar e outros em tumultuar, mais desafiador será deliberar por meio virtual. Não há como ter autoridade para coibir condutas inadequadas e nem controlar dezenas de participantes ao mesmo tempo em debates que resultam nas inúmeras demandas judiciais que abarrotam os Fóruns. Várias são as reuniões que exigem que os participantes vejam objetos, gráficos, plantas, balanços e documentos que somente pessoalmente são possíveis de serem avaliados.
Há ainda a dificuldade em saber se quem está votando é o proprietário, além dos oficiais dos ofícios de títulos e documentos, bem como de registro de imóveis não aceitarem assinaturas eletrônicas. Para que as assembleias virtuais sejam seguras e, portanto, viáveis, é necessário que os Ofícios de Registro de Títulos e Documentos e de Registro de Imóveis venham a operar pela internet, da mesma forma que o Poder Judiciário faz com as petições, para reconhecer as atas e suas assinaturas pelo meio eletrônico.