Índices de Reajuste de Contratos Imobiliários: Qual o melhor para usar INPC ou IPCA?
Os reajustes de contratos imobiliários vêm tendo maior ênfase, principalmente neste período de crise econômica e redução da renda das pessoas, como o que vivemos hoje, decorrente da pandemia.
Diante disso, as grandes oscilações nos índices utilizados para corrigir os valores dos contratos, sejam de financiamentos ou de aluguéis, tem levado muitas discussões ao poder judiciário.
Logo, ao firmar um contrato imobiliário, os índices de correção monetária, taxas de juros e demais cláusulas contratuais devem ser criteriosamente analisadas, de forma a evitar grandes surpresas ou gerar desequilíbrio contratual.
Além, é claro, das discussões sobre o uso dos índices IGPM e da TR, os quais já foram tema de outros artigos nossos, a dúvida que surge agora é quanto à utilização do INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) ou do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e quanto aos efeitos de cada um no bolso do consumidor.
Trata-se de um tema muito importante para aqueles que pretendem firmar um contrato imobiliário. Por isso, nesse artigo falaremos sobre:
1. O que é INPC?
2. O que é IPCA?
3. Qual tem sido a variação entre os dois índices?
4. É livre a escolha do índice de variação da inflação?
O INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) é um índice econômico levantado, calculado e produzido pelo Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor (SNIPC). Esse sistema é administrado pelo IBGE, órgão responsável por medir a inflação oficial em nosso país.
Diante disso, o INPC representa a variação de preços dos produtos e serviços consumidos pela população considerada de "baixa renda", famílias que recebem até cinco salários mínimos por mês.
A elegibilidade desse grupo familiar para a definição do INPC se dá em razão da característica dos gastos mensais, pois, geralmente, estas famílias gastam grande parte dos seus rendimentos com itens essenciais à sobrevivência dos seus integrantes, tais como: alimentação, vestuário, medicamentos, transporte e serviços públicos de água e luz.
Dessa forma, é possível avaliar qual a variação inflacionária que precisa ser corrigida nos salários e benefício às pessoas de baixa renda.
É com base no INPC acumulado anualmente que o Governo Federal elabora a proposta de aumento do salário mínimo, portanto, um índice extremamente importante para garantir o equilíbrio social.
O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é um índice também administrado pelo IBGE, mas baseado no consumo de bens e serviços mais abrangentes, considerando a média dos custos com saúde, educação, alimentos, transporte, vestuário, habitação, despesas com água, energia elétrica, comunicação, combustíveis, dentre outras. Tal composição leva em conta o consumo das famílias com renda entre um e quarenta salários mínimos.
Trata-se, portanto, de um índice que se aproxima mais da inflação real, face a sua metodologia de levantamento. Isso pode ser percebido pelo fato do Governo Federal utilizar o IPCA como índice oficial de inflação e fonte para cálculo dos juros Selic, aplicável aos créditos tributários e tido como referência para os financiamentos bancários.
Portanto, um índice também utilizado para correção monetária de valores de forma a recompor o capital e o patrimônio das pessoas e empresas.
Além disso, os empréstimos e financiamentos baseados no IPCA são afetados pelos efeitos inflacionários da nossa economia e podem sofrer elevações significativas em tempos de crises econômicas.
Considerando que os financiamentos de imóveis costumam ser feitos a longo prazo, a utilização do IPCA em tais contratos imobiliários pode promover correções inesperadas nos valores das parcelas, dependendo dos índices inflacionários de cada período.
QUAL TEM SIDO A VARIAÇÃO ENTRE OS ÍNDICES?
Com base na forma de composição de cada índice, citada acima, as diferenças entre eles nos operações de curto prazo não são significativas, uma vez que a variação não passa de meio por cento. Vejamos:
1. O INPC acumulado nos últimos 12 meses apresenta o percentual de 12,06%;
2. O IPCA acumulado nos últimos 12 meses apresenta o percentual de 11,62%.
No entanto, o índice que mais reflete a inflação divulgada oficialmente pelo IBGE é o IPCA, o qual pode ser utilizado em alguns contratos imobiliários, de locação e de financiamentos, desde que não apresentem vedações legais face à utilização de outro índice estabelecido em Lei.
É LIVRE A ESCOLHA DO ÍNDICE DE VARIAÇÃO DA INFLAÇÃO?
Nos contratos imobiliários a escolha do índice para correção pode ser acordada entre as partes.
Nos contratos de locação é usual utilizar-se o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) administrado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), porém, no último ano este índice não tem refletido corretamente a inflação, ficando bem acima do índice IPCA, o que vem provocando decisões judiciais autorizando a substituição do IGPM pelo IPCA.
Já nos contratos imobiliários de financiamento de imóveis, algumas unidades vendidas pelo Sistema Financeiro de Habitação, dependendo do período, possuem índices de correção monetária estabelecidos em Lei. Contudo, grande parte dos demais contratos podem ser corrigidos pelo IPCA ou INPC, sem que venha causar prejuízos ao financiador ou ao mutuário.
Conforme citamos, são índices oficiais e podem apresentar maior equilíbrio contratual quando utilizados para recompor o valor da moeda.
Porém, antes de assinar um contrato de financiamento imobiliário, considerando que geralmente é por longo prazo, recomenda-se também:
1. Pesquisar e analisar as taxas de juros e de correção monetária aplicáveis por cada instituição financeira e identificar a mais vantajosa;
2. Elaborar um planejamento financeiro para o pagamento do valor da entrada e das prestações mensais;
3. Avaliar a possibilidade de utilização dos saldos do FGTS;
4. Reservar recursos para as custas de registro;
5. Considerar o Custo Efetivo Total e as despesas com seguros e demais taxas compõe o financiamento;
6. Pensar na portabilidade de rendimentos e até mesmo de dívidas para instituições financeiras que apresentem melhores condições e benefícios de financiamento;
7. Se informar sobre o funcionamento do Open Bank, o que pode trazer mais oferta de crédito para financiamento com menores taxas.
Por fim, os contratos imobiliários demandam a avaliação de outras regras legais que precisam da análise criteriosa em cada caso concreto, razão pela qual é importante contar com um especialista no assunto, capaz de trazer segurança jurídica e evitar prejuízos.
O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.
Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.