Além do próprio preço da casa ou do apartamento, quem pretende comprar um imóvel deve levar diversos outros custos em consideração. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), por exemplo, é um dos gastos gerados por uma transação imobiliária que não pode ser ignorado pelos compradores.
Contudo, por se tratar de um imposto municipal que não tem um valor fixo, muitas pessoas ficam em dúvida sobre como realizar seu pagamento corretamente sem ter que se preocupar com nenhum problema. Já que as regras mudam de cidade para cidade, como saber o funcionamento no seu município?
Preparamos este post pensando em esclarecer o máximo possível de perguntas sobre o assunto. Ao longo dos próximos tópicos, responderemos a 18 das principais questões relacionadas ao pagamento do ITBI. Confira!
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) está previsto na Constituição Federal e incide sobre toda transação imobiliária onerosa realizada entre pessoas vivas. Somente após o pagamento do ITBI é que a propriedade do bem pode ser transferida. Caso contrário, o comprador não terá direito de constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.
2. Quem faz a cobrança do ITBI?
O imposto está previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal, que diz que "compete aos municípios instituir impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição". Traduzindo: cabe a cada município efetuar a cobrança e o recolhimento a partir de expedientes próprios, geralmente conduzidos pelo órgão fazendário.
A Constituição Federal não estipula um responsável pelo pagamento do ITBI, mas alguns municípios disciplinam em suas legislações próprias que o comprador é quem deve arcar com o custo. No entanto, não é raro encontrarmos negociações em que as partes convencionam a divisão da responsabilidade, ficando uma metade para o comprador e a outra metade para o vendedor.
4. Como o ITBI é calculado?
O pagamento do ITBI é calculado sobre o valor venal do imóvel (valor de mercado) ou o que for declarado pelo contribuinte. Por mais que a alíquota varie de município para município, a média nas grandes cidades brasileiras fica entre 2% e 3%.
A legislação própria de cada município tem autonomia para estipular regras como isenções, descontos e diferentes alíquotas conforme o valor de cada bem. Todas essas informações costumam ser encontradas nos sites das prefeituras ou no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da cidade.
- nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como naquelas que envolverem Habitação de Interesse Social (HIS) aplica-se a alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$91.820,01;
- sobre o restante do valor que exceder o limite de R$91.820,01, financiado ou não, aplica-se a alíquota de 3% (três por cento), em razão da promulgação da Lei nº 16.098 de 29 de dezembro de 2014. O tributo a ser pago será a soma dessas duas parcelas;
- nas demais transações, aplica-se a alíquota de 3% (três por cento), em razão da promulgação da Lei nº 16.098. de 29 de dezembro de 2014.
Descoberta a alíquota que será aplicada para o seu caso, basta multiplicar o valor da avaliação do imóvel pela alíquota de ITBI municipal. O resultado será o valor devido do imposto.
5. E se eu discordar do valor cobrado?
Como dissemos, a legislação pode definir que o ITBI seja cobrado sobre o valor atribuído ao imóvel pelo município ou sobre o valor declarado pelo contribuinte. As mesmas regras também podem prever que, caso haja diferença entre as avaliações, o imposto deve incidir sobre o maior valor.
Existindo divergência entre a declaração do contribuinte e o valor definido pela prefeitura, é possível solicitar uma nova avaliação, que será feita obedecendo aos critérios estabelecidos pelo município. Se mesmo assim você ainda discordar do valor de avaliação e, consequentemente, do valor referente ao ITBI, o único caminho é recorrer ao judiciário.
6. Quando não é preciso realizar o pagamento do ITBI?
Há municípios que isentam o pagamento do ITBI para determinadas faixas de valores. Da mesma forma, existem também aqueles que estabelecem outros critérios para a isenção, como no caso de transações que envolvem pessoas jurídicas e devolução de imóveis. De toda forma, o mais prudente é consultar a legislação do município onde a negociação será efetivada para ter clareza sobre os casos de não incidência do imposto.
A cidade de São Paulo, por exemplo, concede isenções do ITBI para quem estiver adquirindo seu primeiro imóvel, desde que com uso exclusivamente residencial e valor de até 163.781,53 reais ou ainda quando a aquisição se fizer por meio do programa Minha Casa, Minha Vida.
7. É possível conseguir algum desconto?
Assim como as isenções, os descontos ofertados para o pagamento do ITBI variam de município para município. No entanto, algumas situações costumam ser comuns entre todos os entes federativos, como nos casos da aquisição do primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação.
8. Para que exatamente serve o ITBI?
Os recursos do ITBI são destinados às despesas do próprio município onde o recolhimento é feito. Além disso, o pagamento do imposto é condição para que a transferência da propriedade do imóvel seja efetivada no cartório. Sem isso, portanto, o imóvel não pode ser transferido do vendedor para o comprador.
9. O que acontece no caso de permuta de imóveis?
Embora não haja nenhum pagamento em dinheiro na troca, ainda existe a transferência de propriedade de 2 imóveis. Assim, cada uma das partes ficará responsável pelo pagamento do ITBI referente ao bem que recebeu.
10. Como devo pagar o ITBI?
A emissão das guias de recolhimento do ITBI fica a cargo dos órgãos fazendários municipais. Muitos deles mantêm serviços online, por meio dos quais é possível fazer a emissão da guia. Se esse serviço não estiver disponível no seu município, será preciso solicitar a emissão junto ao órgão municipal responsável pelo recolhimento de impostos.
Quando a solicitação é feita, o valor já é calculado e registrado na guia, atribuindo automaticamente uma data de vencimento. O pagamento deve ser efetuado junto a algum banco credenciado pelo município ou em um posto de arrecadação da própria prefeitura. O local será indicado pelo órgão fazendário.
11. E se houver atraso no pagamento?
No caso do ITBI, as guias não podem ser pagas após a data de vencimento. Se essa situação vier a acontecer, portanto, será preciso solicitar uma nova guia.
12. É possível parcelar?
Alguns municípios aceitam sim o parcelamento do ITBI. Essa possibilidade deve ser consultada junto ao órgão fazendário municipal.
13. Posso adiar o pagamento do ITBI?
Considerando que o pagamento do ITBI é condição para a efetivação da transferência do imóvel, essa não é uma boa ideia. Afinal, enquanto o imóvel não for transferido para seu nome, ele não será seu! Isso mesmo que você já tenha feito a quitação de todos os valores devidos, ok?
Ainda é importante ter em mente que o pagamento do ITBI é uma condição obrigatória quando o imóvel é adquirido por meio de alguma linha de crédito imobiliário, permanecendo como garantia de pagamento da dívida. Se não houver o pagamento do imposto, o crédito não é liberado. É preciso que o ITBI seja pago para que o negócio se concretize.
14. Basta pagar o ITBI para fazer a transferência?
O pagamento do ITBI só quita o imposto junto ao município. Para que a transferência se torne possível, é necessário solicitar ao órgão fazendário municipal a emissão uma Certidão Negativa de Débito (CND) referente ao tributo, o que será feito mediante a apresentação da guia paga. A CND do ITBI está entre os documentos relacionados à compra do imóvel que devem ser apresentados ao cartório de registro para dar andamento à transferência do bem.
15. Devo pagar o ITBI se comprar um imóvel na planta?
Sim, o pagamento do ITBI é devido mesmo para imóveis na planta. Nesse caso, no entanto, ele só será calculado e pago quando o imóvel estiver pronto, quando a construtora for efetuar a transferência de propriedade para o comprador.
16. Quando o ITBI não é devido?
Conforme definido pela Constituição Federal, o ITBI deve ser cobrado sempre que houver uma transação imobiliária entre pessoas vivas. Portanto, a incidência inexiste quando o imóvel é transmitido em decorrência do falecimento do proprietário. Nesse caso, o imposto correto é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
A não incidência do ITBI também é prevista quando há transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa pública, salvo nos casos em que a atividade dominante da empresa for a compra e venda, locação ou o arrendamento mercantil dos imóveis.
17. Posso usar o consórcio de imóveis para o pagamento do ITBI?
O consórcio de imóveis é uma forma planejada de adquirir a casa própria. Uma das vantagens dessa modalidade é justamente a possibilidade de, caso o valor do bem que você pretende comprar seja menor que o valor da carta de crédito, reservar até 10% para o pagamento das despesas cartorárias e tributárias envolvidas na transação imobiliária.
18. Além do ITBI, que outros valores são cobrados na compra e venda de um imóvel?
A compra e venda de um imóvel exige bastante cuidado em todas as etapas. É prudente ter uma organização financeira para arcar com os custos que vão além do valor do bem, como mudança, reforma e móveis, bem como as taxas envolvidas nas transações imobiliárias. Falaremos sobre as principais nos tópicos a seguir. Acompanhe!
Um dos documentos mais importantes na compra e venda de imóveis é a escritura pública. É por meio dela que a manifestação de vontade entre vendedor e comprador se materializa, dando validade formal ao negócio. A escritura deve ser formalizada no cartório de notas do local onde o imóvel está localizado. Os valores aqui são tabelados, mas variando de estado para estado.
A compra e venda de imóveis deve ser registrada em cartório para que a transferência de titularidade da propriedade seja finalizada. Se o registro não for feito, a mudança de nome do proprietário não acontece. Nesse caso, as partes envolvidas no negócio (principalmente o comprador) podem sofrer consequências em decorrência da ausência de segurança jurídica.
O valor cobrado pelos cartórios é uma quantia fixa que varia de estado para estado de acordo com o valor do bem. Para encontrar o que se aplica a seu caso, consulte o site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Então você já sabe: para realizar o sonho da casa própria, não deixe de planejar sua compra levando em consideração todas as variáveis envolvidas nesse tipo de negócio. Afinal, você com certeza não quer começar a vida em seu imóvel novo preocupado com dívidas, não é verdade?
Agora que você já tirou algumas das suas maiores dúvidas sobre o pagamento do ITBI, aproveite para ler este nosso outro post e entender como funciona a vistoria em apartamento!
Data Publicado em 23 de Agosto de 2017 | Atualizado em 12 Fevereiro de 2019.
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