A importância da vistoria nos contratos de locação
O contrato de locação é um dos contratos mais comuns e mais utilizados no mundo do direito. A locação imobiliária é um dos grandes motivos pelos quais este contrato é tão corriqueiro na vida dos brasileiros.
Tecnicamente, CONTRATO é um acordo de vontades entre no mínimo duas partes, que possui um objeto que deve ser lícito, possível e determinado ou determinável, e traduz um negócio jurídico, criando ou extinguindo direitos e obrigações. O CONTRATO DE LOCAÇÃO, da mesma maneira, deve obedecer a todos estes requisitos e também aos princípios de direito que norteiam a matéria, além de ser disciplinado pelo Código Civil Brasileiro, e também pela Lei 8.245/1991, a chamada Lei do Inquilinato.
Locação de coisas é o contrato em que uma das partes, denominada LOCADOR concede à outra parte, denominada LOCATÁRIO o uso e gozo de bem infungível, mediante remuneração, por período de tempo determinado ou não. É o popularmente conhecido aluguel.
A Lei do Inquilinato possui em seus artigos 22 e 23 os deveres do locador e do locatário. Entre os deveres do locatário, está o de restituir a coisa, ao final da locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações naturais decorrentes do uso habitual ou regular.
Mas aí vem a pergunta: como garantir que o exigido quando da devolução seja compatível com o fornecido quando do início do contrato? Como definir o que é deterioração natural ao uso regular?
Por se tratar de conceitos abstratos, são também conceitos muito particulares de cada indivíduo. Para garantir tais exigências legais, bem como garantir um mínimo de segurança jurídica às partes envolvidas no contrato de locação, é que a prática dos contratos locatícios fez nascer a vistoria, reduzida a termo.
Curiosamente, a realização de vistoria não se encontra prevista em lei na forma de exigência, mas tão somente como uma faculdade de que, se o locatário pedir, o locador terá por obrigação fornecer descrição escrita minuciosa do estado do bem dado em locação.
Mas, então, se ela nem é uma obrigação legal, por quê é tão importante? Para garantir ao locador de que verá o seu bem devolvido no estado em que fora dado em locação, resguardada a deterioração natural do transcurso do tempo. E, principalmente, para que do locatário, geralmente em posição mais vulnerável na relação contratual, não seja exigido além do que lhe compete.
Não raro, nos deparamos com a exigência de devolução do bem imóvel locado em perfeito estado, o que é incompatível com o preceito legal de devolução do bem no estado em que recebeu salvo deteriorações naturais decorrentes do uso habitual ou regular.
Por isso a vistoria inicial e final é de suma importância. É nela que locador e locatário poderão se amparar para garantir seus direitos, seja o do locador de ver seu bem restituído em estado aceitável, seja do locatário de não ser responsável por devolver o imóvel em condições até superiores àquelas em que recebeu no início do contrato locatício.
Além disso, a vistoria pode e deve ser contestada com contra vistoria elaborada pelo locatário, em casos de o laudo de vistoria apresentar informações diversas ou incompletas acerca da realidade do estado do bem dado em locação.
Portanto, a vistoria deve ser realizada em dois momentos. No início e ao término do contrato, quando da devolução do bem, sendo que, em ambos os momentos deverá descrever exatamente em que condições o bem se encontra. Somente com uma vistoria bem-feita nestes dois momentos, é que se alcançará segurança jurídica e equilíbrio na relação contratual.
Além disso, embora não haja legislação que normatize e oriente a vistoria, a jurisprudência já é pacífica no sentido de que, para que ela possua validade no campo processual, deve ser realizada na presença de todas as partes contratantes, locadores, locatários e, inclusive, fiadores.
Isto porque somente com laudo de vistoria inicial e final, poderá se comparar de maneira fidedigna as condições do bem, apurando eventuais danos, podendo o locatário ser responsabilizado por eles.
Portanto, se você estiver locando um imóvel, certifique-se de que a vistoria seja realizada antes de tomar posse do bem, e caso ela traga informações incompletas acerca do estado físico do imóvel, apresente contra vistoria escrita, descrevendo as condições, preferencialmente instruindo com fotografias, como foram de garantir que, ao término do contrato, não lhe será exigido nada além do que seja de sua responsabilidade.
E se você for locador, busque empresa séria e qualificada para administração de seus bens, e exija que todas as partes contratantes sejam notificadas para que compareçam na data e hora previamente estipuladas para realização de vistorias, pois, somente assim, possuirá documentação suficiente e apta a amparar eventual indenização por dano patrimonial em processos judiciais.
Vale lembrar que algumas exigências bastante comuns na prática em contratos de locação na nossa cidade e região, inclusive, são consideradas excessivas, como a pintura nova na devolução do bem imóvel, mas isto deixamos para ser tratado de maneira mais aprofundada em uma próxima coluna.