O QUE FAZER QUANDO A GESTÃO ANTERIOR ENTREGA O CONDOMÍNIO NO VERMELHO
Ao assumir a liderança de um condomínio com problemas financeiros, o síndico precisa comandar sua equipe de volta à estabilidade. Condôminos e funcionários devem ser envolvidos e precisam ter um entendimento completo das contas, fluxo de caixa, perspectivas de gastos e arrecadações, para que medidas corretivas e preventivas sejam adotadas o mais rápido possível.
Neste ano, a economia brasileira encontra-se com a inflação elevada, o que encarece bens e serviços. No acumulado de 12 meses, a alta dos preços atingiu 9,32%. A taxa de desemprego nacional, calculada pela Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua, alcançou 11,2%, no trimestre terminado em abril, 3,2% acima do mesmo período do ano passado. "Os juros permanecem elevados, o que acarreta no encarecimento do crédito na economia e, consequentemente, aumento da inadimplência nos condomínios, pois dificulta o cidadão de pagar a conta. Os condomínios são afetados e a probabilidade de um síndico encontrar o condomínio "no vermelho" é alta", alerta o consultor financeiro, Alexandre Rodrigues.
"O CORTE DE DESPESAS
É FEITO APÓS A ANÁLISE
APROFUNDADA DA PREVISÃO
De acordo com Ary Cabral, síndico profissional e proprietário da AC Assessoria Contábil Condominial, ao assumir um condomínio com dívidas, o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária para dar ciência aos condôminos da atual situação, apresentar a previsão orçamentária e também uma relação de inadimplentes com um relatório do advogado sobre possíveis processos de cobrança em curso. "Caso haja inadimplência e não tenha processos em andamento, deve-se entrar em contato imediatamente com os proprietários para negociação do débito. O corte de despesas é feito após a análise aprofundada da previsão orçamentária. Se a assembleia aprovar uma auditoria para auxiliar o novo síndico", disse Ary.
Neste momento, o mais importante é restabelecer a liquidez da conta corrente e do fundo de reserva. "O síndico não deve abrir mão deste controle e resistir ao máximo ao aumento da cota, uma vez que estamos em momento de crise e muitos condôminos estão desempregados. Existem soluções inovadoras que ele pode buscar no mercado, em substituição aos serviços rotineiros, mas exigirá estudo, investimento e cuidado na implantação, pois podem alterar radicalmente o modo de vida do morador", aconselha Claudio Celino, engenheiro e síndico profissional.
Os condomínios que realizam auditoria preventiva todos os meses, dificilmente passam por problemas financeiros. "Isso por que há um trabalho de acompanhamento da provisão orçamentária, dos gastos e das contas mensalmente. Mas, como a maioria dos condomínios não contrata esse serviço, os moradores estão suscetíveis a pagar taxa extra, ter aumento da taxa ordinária, quando há uma baixa na arrecadação ou quando ocorrem problemas não previstos que demandam gastos extras", informa Michele Lordêlo, que é empresária do Grupo Lordêlo, doutora em educação e especialista em auditoria para condomínios.
"O CONDOMÍNIO SE PREOCUPA EM
PAGAR A FOLHA, OS IMPOSTOS, AS
DESPESAS, MAS NÃO CONSEGUE REALIZAR
UMA PRO VISÃO ORÇAMENTÁRIA QUE
CONTRIBUA COM SUA SAÚDE FINANCEIRA"
"Geralmente o condomínio se preocupa em pagar a folha, os impostos, as despesas, mas não consegue realizar uma provisão orçamentária que contribua com a saúde financeira do condomínio e infelizmente, trabalhos como a auditoria, que demandam um capital intelectual assim como os do advogado, do engenheiro, do arquiteto, não são valorizados como deveriam", afirma Michele.
Na troca de gestão, o síndico anterior deve entregar todos os documentos referentes à sua administração, prestar conta de todo período do seu mandato e o conselho fiscal deverá entregar um relatório com o seu parecer sobre todos os movimentos da administração. "Se for constatado irregularidades na documentação e no parecer do conselho, deve-se pedir esclarecimentos ao síndico responsável por tais erros. Se não houver nenhuma justificativa plausível, leva-se a questão ao conselho fiscal e se verificado a ausência de má fé e que os erros podem ser reparados, fica resolvido, e o próximo síndico terá que tomar medidas para recompor o caixa", explica a advogada Katia Comarella.
Mas, se for constatado má fé, deve-se convocar uma assembleia para este fim, deliberando para promoção judicial. "O condomínio propõe uma ação de prestação de contas e demais pedidos que for pertinente, contra o síndico anterior", alerta a advogada Katia.
A gestão do condomínio está diretamente relacionada ao sistema de gestão de pessoas. "Sem a união do síndico, dos condôminos e o envolvimento de colaboradores, a administração do condomínio pode resultar num desastre", alerta Edênia Dumont, consultora de gestão de pessoas e professional coach.
De acordo com o consultor financeiro, medidas concretas, muito planejamento e conscientização dos moradores são o caminho para condomínios de vários padrões reduzirem seus gastos. "Deve ser feito um planejamento de corte das despesas e o morador pode ajudar neste processo de recuperação", conclui Alexandre.
"Primeiro: pagar a cota condominial. A inadimplência é o maior problema que faz com que o condomínio entre ou permaneça com as contas negativas. Para os condomínios verticais, usar mais as escadas e desligar um dos elevadores a partir das 22 horas fará diferença na fatura de energia. Para os que têm piscina, aproveitar o inverno e negociar uma redução temporária de contrato também é um bom negócio. Ela não ficará disponível todos os dias da semana, mas possivelmente não gerará transtornos, pois é um item de lazer pouco usado", informa Claudio Celino.
Geração de rendas extras pode ajudar na recuperação do condomínio. "Pode alugar um espaço comercial ou oferecer serviços pay-per-use, como lavanderia, lavagem de carros, vagas de estacionamento, sala de reunião, etc. Para isso, é necessário muito planejamento e vontade unânime de todos os moradores. Como essa renda extra será gerada a partir de um serviço empresarial dentro do condomínio, recomendo buscar especialistas para montar um plano de negócios para saber ser ele é viável", alerta Celino.
A legislação atual define como opcional a formação de um conselho fiscal, mas na prática este conselho é fundamental para a gestão. "Os condomínios atuais, com dimensões cada vez maiores requerem especial atenção na grande quantidade de aquisições e contratações decorrentes da manutenção permanente das instalações e dos serviços oferecidos. Diante disso, o conselho fiscal tem por obrigação acompanhar as contas do síndico, emitindo o parecer específico recomendando ou não a aprovação das mesmas pelos demais condôminos. Portanto, a formação de um conselho fiscal evita surpresas desagradáveis, inibindo fraudes e enganos", conclui Alexandre Rodrigues.
"NÃO TEMOS COMO NEGAR QUE O PAPEL DO LÍDER E A
BOA GESTÃO DE PESSOAS FARÁ TODA A DIFERENÇA
NA QUALIDADE DOS RESULTADOS FINANCEIROS"
E depois de passar pela turbulência, o síndico, condôminos e funcionários deverão adotar medidas para garantir que esta situação nunca mais aconteça. "Mais uma vez, não temos como negar que o papel do líder e a boa gestão de pessoas fará toda a diferença na qualidade dos resultados financeiros e administrativos do condomínio", conclui Edênia.
• Reduza a hora extra dos funcionários e se o zelador, que tem o maior salário do condomínio, faz hora extra na portaria com frequência, isso pode justificar a contratação de um folguista, cujo salário é menor. Caso contrate um folguista, admita um que more próximo ao empreendimento, para evitar pagamento de vale-transporte.
• Economize energia ao observar possíveis desperdícios de energia, programação de elevadores, instalação de minuterias (sensores de presença).
• Estimule a economia de água tomando medidas como verificação de vazamentos, instale redutores de vazão ou reaproveite a água da chuva.
• Realize manutenções preventivas, pois isso evita obras de grande porte e, por sua vez, um grande custo.