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Aquisição de imóvel em leilão judicial: vantagens e cuidados
Publicado em: 24 de março de 2021
Pode ser um bom negócio adquirir a casa própria em leilão judicial ou imóvel para investimentos, a partir da vigência da Lei 13.105/2015, atual Código de Processo Civil.
A nova legislação confere mais segurança jurídica para o arrematante de bens em leilões judiciais, bem como agilizou os trâmites processuais, priorizando a sua realização pela internet, trazendo segurança jurídica ao determinar que, uma vez lavrado o auto de arrematação, assinado pelo juiz, esta será considerada perfeita, acabada e irretratável, não cabendo mais os embargos à arrematação para anular o ato, restando dispensada ação autônoma para emissão de posse, a qual será determinada pelo juiz no próprio processo da execução.
Quanto ao prazo para desocupação de um imóvel arrematado em leilão judicial, usualmente é no ato, porém, permanecendo o proprietário ou terceiros na posse do bem, o juiz é quem determina esse prazo, normalmente de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, sob pena de ser compelido mediante ordem de arrombamento e força policial.
Concomitante, o arrematante também poderá expedir uma notificação extrajudicial ao ocupante do imóvel, solicitando a saída, sob pena de cobrança de aluguel pelo tempo que permanecer indevidamente na posse do imóvel arrematado.
Eventual ação autônoma de nulidade ajuizada após concluída a arrematação (§ 4°, art. 903, CPC), se julgada procedente, o executado (proprietário do bem arrematado) terá direito à reparação por perdas e danos contra o exequente (art. 903, CPC), nada sofrendo o arrematante.
As hipóteses de invalidade, ineficácia ou resolução da arrematação estão dispostas no § 1° do art. 903 do CPC e são elas: I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício; II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804; III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.
Segundo o § 5°, do art. 903, do CPC, o arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito: I – se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; II – se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1°; III – uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4°deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.
Quanto ao preço da arrematação, a legislação (art. 891, CPC) permite concessão de desconto entre os leilões da primeira para a segunda praça, sendo que, se o juiz não determinar o referido desconto, este será automaticamente de 50% do valor da avaliação judicial do bem, sendo possível o parcelamento de 75% do valor da arrematação, autorizando o parcelamento em até 30 vezes mensais com entrada de 25% (art. 895, CPC), com exceção das hipóteses em que houver proposta de pagamento à vista ou previsão expressa de forma contraria no edital de praça.
O crédito em execução e os impostos sub-rogam-se no preço da arrematação e o arrematante receberá o bem arrematado livre de penhoras ou dívidas pré-existentes.
Outrossim, para maior segurança do interessado em adquirir bens em leilão, deverá consultar um advogado, o qual irá analisar a situação do processo da execução e investigar eventuais dívidas do proprietário que não constem no edital, que possam dar ensejo a ônus ou nulidades, bem como alertar acerca de dificuldades pontuais na liberação do bem arrematado.
Escrito por:
JOSÉLIA APARECIDA KÜCHLER
ADVOGADA – OAB/PR 21.674, Pós-Graduada em Direito Cível e Administrativo. Atua como advogada há 25 anos, nos ramos de Direito Comercial e Cível, com ênfase no âmbito do Direito Imobiliário.