Deflação e reajuste dos aluguéis - SPTB - Sasson, Pinterich, Talamini e Bussmann
Artigos, Contratos, Informativo 11-2017
Por Benoît Scandelari Bussmann
A indexação de preços por índice de correção monetária é fenômeno tipicamente brasileiro. A correção monetária, engenhosa criação brasileira da década de 1960, teve como propósito inicial estimular a poupança através das ORTN's (Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional). Na sua origem, havia o prazo de seis meses para o saque da correção monetária das cadernetas de poupança, dos depósito a prazo e dos títulos emitidos pelo governo.
O propósito específico da correção monetária era assegurar o capital investido contra a perda do valor aquisitivo da moeda no período do investimento. Embora o objetivo inicial tenha sido o estímulo à poupança, o instituto da correção monetária acabou se convertendo em mecanismo de indexação de preços. Os efeitos perversos da indexação indiscriminada de preços foram sentidos de forma traumática no país, na década de 1980, pela elevada onda inflacionária, que somente acabou debelada com a edição do Plano Real, no ano de 1994.
A ideia central do Plano Real era refrear a inércia inflacionária gerada pela economia fortemente indexada pela correção monetária que alimentava um pernicioso círculo vicioso no qual se tentava corrigir valores futuros pela inflação passada, em curtos períodos de tempo. A lei do Plano Real promoveu a desindexação da economia, vedando os reajustes contratuais em periodicidade inferior a um ano. No que diz respeito, especificamente, aos contratos de locação, o art. 21, §5º, da Lei n° 9.069/95, determinou que, uma vez efetivada a conversão das obrigações para o Real, o novo valor do aluguel vigoraria pelo prazo mínimo de 12 meses.
Feitas essas considerações históricas, o problema que se coloca é absolutamente inusitado e atípico em uma economia em que são raros os períodos de deflação. A questão da deflação atinge com bastante particularidade os contratos de locação que elegeram o IGP-M como índice de reajuste anual dos aluguéis, pois em determinados períodos de 2017, o IGP-M acumulado em 12 meses ficou negativo.
O que fazer nesses casos, se não houve no contrato expressamente a previsão da exclusão dos índices negativos verificados no período? Reduzir o valor do aluguel com base nos índices negativos acumulados no período? Excluir os índices negativos verificados no período e reajustar o valor do aluguel com base apenas nos índices positivos? Manter o valor do aluguel?
Há uma queda de braço entre proprietários de imóveis e inquilinos, cada um procurando adotar a interpretação que lhe pareça mais favorável. Se há previsão contratual de excluir os índices negativos para o cálculo do reajuste, não há muito o que se discutir, em face da natureza dispositiva desse direito. Se não houve, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar a questão da deflação e aplicação dos índices negativos de correção monetária em dois recursos especiais representativos de controvérsia, aponta para a alternativa que parece mais adequada, também no que diz respeito aos reajustes anuais dos contratos de locação.
No primeiro caso, ao julgar o Recurso Especial n° 1.262.580/RS, que tratava da correção monetária de débito judicial relativo a salários de servidores públicos, o STJ definiu entendimento segundo o qual era possível aplicar os índices negativos, desde que fosse preservado o valor principal. Afastou-se, de um lado, a pretensão de exclusão dos índices negativos e, por outro, admitiu-se a sua aplicação, desde que isso não implicasse em redução do valor principal.
A partir desse entendimento, o STJ julgou quase 50 recursos envolvendo o tema deflação e manutenção do valor principal, reiterando sucessivamente o entendimento sobre a aplicação dos índices negativos, desde que preservado o valor principal.
Posteriormente, o tema foi novamente apreciado em recurso representativo de controvérsia, no Recurso Especial n° 1.361.191-RS, que tratava de demanda relativa à telefonia celular, no qual o STJ reafirmou a orientação sobre a aplicação dos índices negativos na atualização monetária de crédito oriundo de título executivo judicial, desde que preservado o seu valor nominal.
Transpondo esse raciocínio para os contratos de locação, tem-se que, à luz do disposto no art. 21, § 5º, da Lei nº 9.069/95, o valor nominal da obrigação a ser preservado é o valor do último aluguel reajustado.
Como pode se perceber, a orientação do STJ, ao mesmo tempo que refuta o expurgo dos índices negativos de correção monetária, determina que a aplicação desses índices negativos não implique na redução do valor nominal da obrigação.
No caso dos contratos de locação, em sua essência, a indexação com base em índice de correção monetária, visa sobretudo preservar o valor nominal dos aluguéis no período mínimo de um ano. A toda a evidência, esse objetivo seria frustrado caso fosse admitida a redução.
Portanto, a conclusão inexorável a que se chega, conforme os julgamentos nos recursos representativos de controvérsia pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, é que, também nos contratos de locação, a aplicação dos índices negativos acumulados de correção monetária não pode implicar a redução do valor nominal da obrigação, qual seja, a redução do valor do último aluguel reajustado.