Construção de Casas: Entenda tudo antes de por a "mão na massa"
Posted by Tulio | Nov 13, 2017 | Construção | 0 |
Tire todas as suas dúvidas sobre construção de casas e tenha todas informações, em mãos, antes de iniciar sua obra.
Muitas pessoas preferem construir a casa própria ao invés de comprar um imóvel a venda.
A vantagem da construção de casas é, poder ter exatamente a moradia que você sempre sonhou.
No entanto, construir não é uma tarefa fácil, e se aventurar nessa empreitada sem alguns conhecimentos básicos, podem transformar seu projeto em um desastre e fazê-lo empenhar muito mais dinheiro do que planejava inicialmente.
A construção de casas exige um alto investimento, tanto financeiro quanto de tempo e outros recursos.
Para obter-se os melhores resultados é preciso estar atento a todos os fatores.
Listamos abaixo os principais tópicos, que você deve saber, antes de começar a construção de casas:
A escolha do terreno é crucial para o sucesso da construção de casas.
Dependendo do terreno escolhido, os gastos com fundações, terraplenagem e contenções podem exceder os valores gastos com estrutura e acabamento final.
Portanto, antes de comprar o lote, peça ao vendedor um boletim de sondagem do terreno (se houver) e peça ajuda a um especialista.
Topografia também é importante nesta decisão, o melhor é optar pelo terreno mais plano possível, acima do nível da rua.
É imprescindível ir à prefeitura e pesquisar aspectos do terreno como:
Tipo de construção permitida no lote;
A área faz parte de alguma reserva ambiental?
Está havendo algum processo de desapropriação nas proximidades?
Qual o valor do imposto territorial? Está atualizado?
Qual a documentação necessária para início da construção.
Indicamos mapear todos os pontos de infraestrutura nas proximidades como:
Chegada de energia elétrica;
Chegada de água potável;
Destinação de esgoto;
Pontos de ônibus, metrô, táxis, policiais, hospitais;
Pontos comerciais (farmácias, padarias, bancos, mercados);
Imagine toda sua rotina sendo realizada na nova localidade, para ter certeza que o terreno atende as expectativas.
O projeto arquitetônico é um item fundamental para construção de casas.
É através do projeto que você poderá verificar todas as especificações da construção de casas, assim como fazer um orçamento com a estimativa do valor total da obra.
O ideal é que na fase de projeto, você modifique ao máximo para deixar a casa do seu agrado.
Alterar as especificações de piso, parede, teto, bancadas entre outros, em fase preliminar, sai mais barato que alterações no decorrer da obra, quando as atividades já estão em andamento, gerando retrabalhos.
O projeto arquitetônico é o guia da obra, emcima dele que serão calculados os demais projetos como:
Projeto para aprovação;
Outros projetos complementares.
O arquiteto é o profissional mais indicados a auxiliar nesta fase preliminar da construção de casas.
Ao realizar o projeto, entre vários fatores, ele observa:
Contexto sociocultural do cliente;
Necessidades psicológicas do utilizador do ambiente (Quem utiliza este espaço?)
Aspectos funcionais (O que o cliente precisa? Qual a solução?)
Relação do ambiente com o meio (paisagem, ruídos, trafego)
Circulação de carga e pessoas;
Materiais de construção(valor, padrão, qualidade, solução)
Uma das suas principais funções é alinhar todas expectativas com você(que vai construir) com as Leis de ocupação do solo do município.
Nestas leis estão previstos todos fatores necessários para uma casa poder ser construída e comercializada no município.
Iniciar uma obra, sem a verificação de toda esta burocracia regional, você estará sujeito a receber uma notificação de demolição, assim como ser privado de financiamentos e da comercialização do imóvel.
Em nosso outro artigo, discutimos sobre os projetos de casas grátis, achados na internet, e sua credibilidade.
Com o terreno disponível e os projetos necessários em mãos, é a hora de se realizar o cronograma da obra.
Este consiste em colocar todas as atividades que serão realizadas, do início ao fim do empreendimento, em ordem cronológica.
O ideal é você dividir a obra em etapas.
Abaixo apresentamos uma sugestão:
Fundação (pode subdividir-se em profunda e rasa);
Estrutura (pode subdividir-se em pavimentos);
Instalações Elétricas, Hidráulicas, Hidrossanitárias, Gás, etc (pode subdividir-se em pavimentos);
Acabamento Grosso (pode subdividir-se em pavimentos);
Acabamento Fino (pode subdividir-se em pavimentos);
Telhado(pode subdividir-se em estrutura e telhas);
Terraplenagem – Acerto do nível do terreno para início da construção;
Fundação – Estacas, blocos, vigas baldrames, cintas, sapatas de acordo com a demanda do projeto.
Estrutura – Pilares, Vigas e Lajes de acordo com a tecnologia escolhida definida em projeto.
Instalações – Tubulações, pontos e outros de acordo com a disciplina da instalação.
Acabamento Grosso – Alvenaria, fechamento lateral, chapisco, reboco, contra piso ou outro definido em projeto.
Acabamento fino – Pintura, gesso, louças e metais sanitários, revestimentos final de ´piso e parede.
Telhado – Telhas e estrutura conforme tecnologia escolhida.
Fachada – Aerada, pintura, etc conforme tecnologia escolhida.
Definidas todas atividades envolvidas em cada etapa da obra, agora é hora de compor a estratégia de ataque.
Indicamos o contato com os possíveis contratados para obra, para definição do plano de ataque.
Os responsáveis pela execução são os mais qualificados para estabelecer os prazos de duração de cada atividade, em cada etapa da obra.
Sempre indicamos que ao construir, você tenha auxílio de um engenheiro civil.
Este é o melhor profissional para te orientar sobre as melhores práticas da construção civil.
Em nosso outro artigo, falamos sobre como contratar um engenheiro.
O orçamento de obra é a ferramenta que vai te guiar sobre o custo total do projeto, assim como o desembolso necessário para que cada etapa do empreendimento seja concluída.
Ele consiste em dispor todos os custos diretamente e indiretamente relacionados com a obra em uma planilha com valores.
Custos diretos são aqueles que estão diretamente envolvidos com o serviço, como mão de obra, materiais de construção e equipamentos.
Custos indiretos são aqueles que não estão diretamente ligados aos serviços, como impostos, taxas de aprovação, horas improdutivas, etc.
A soma dos custos diretos e indiretos é estimativa total do valor da obra.
Com a lista de atividades envolvidas na obra em mãos, conseguimos compor a lista de materiais, equipamentos e serviços.
A partir desta lista vamos para o mercado e realizamos a cotação de cada um dos itens da lista.
Indicamos sempre, fazer a cotação de todos itens da sua obra com no mínimo 3 fornecedores diferentes
Assim é garantido os melhores preços, condições de pagamento e qualidade.
O ideal é organizar todos os itens cotados em uma pasta contendo as propostas de cada fornecedor.
Assim, no momento da contratação, é possível resgatar informações e barganhar preços obtidos anteriormente.
Segundo pesquisas, as obras ficam aproximadamente 25% acima do valor inicial orçado.
Quanto melhor for feito o orçamento da sua obra, menor será a diferença entre estes valores.
O ideal é que a obra fique abaixo do valor orçamento inicialmente, tendo-se resultados sobre as contratações.
Em nosso outro artigo, colocamos dicas sobre como economizar na sua obra.
Quando for iniciar a obra, o imprescindível é você já estar com todos os passos anteriores realizados.
Começar uma obra sem os projetos, cronograma ou orçamento é a certeza do fracasso do empreendimento.
Lembro que a construção civil é multidisciplinar, sendo necessário a coordenação de diversos fatores.
Caso esteja inseguro a fazer por conta própria, contrate um engenheiro civil.
É mais barato manter um engenheiro responsável pela obra do que os custos com retrabalho e improdutividade.