225. Retrovenda | Usura | Justiça
No raro a compra e venda vem acompanhada de clusula ou pacto especial, que no lhe tira as caractersticas essenciais, porm exige a ateno do legislador e os cuidados da doutrina. Alguns desses pactos so escassamente utilizados; outros, de uso mais freqente. Nenhum, porm, atinge a situao de configurar espcies contratuais propriamente ditas, sem embargo de opinies abalizadas a sustent-lo.
As atividades mercantis sugerem alguns tipos de venda, mediante a adoo de clusulas especiais (Cif, Fob etc.), que as praxes consagram, e que no chegam a modelar tipos peculiares. So geralmente modalidades de tradio da coisa, tendo em vista que na vida comercial freqente a sua entrega em lugar diverso do domiclio do vendedor. H pois, interesse em saber onde e quando a tradio se realiza, quem suporta as despesas de transporte, qual das partes corre os riscos da coisa. A clusula Cif (Cost, insurance, freight) significa que a mercadoria posta no local designado, includos no preo todos estes encargos, operando-se a a sua tradio e a deslocao dos riscos. A clusula Fob (Free on board) quer dizer que o vendedor se obriga at o embarque, a partir do qual todas as despesas e riscos esto a cargo do comprador. Diversas clusulas, como franco a domiclio (obrigao do vendedor descarreg-la no domiclio do comprador), ou mercadoria a entregar (contrato perfeito, e prazo de entrega a favor do vendedor), e outras mais so de uso no comrcio e a prtica dos negcios as mobiliza quotidianamente.1
Deixando-as margem, cogitaremos neste captulo daqueles pactos que, por sua maior penetrao, exigem a formulao de princpios especficos.
O primeiro a retrovenda, que se pode conceituar como o pacto adjeto compra e venda, mediante o qual o vendedor estipula o direito de recobrar, em certo prazo, o imvel que vendeu, restituindo ao adquirente o preo acompanhado das despesas realizadas.
Trata-se de instituto que prende sem dvida suas razes no Direito Romano, mas que veio encontrar maior desenvolvimento no Direito francs, de onde se irradiou, conquistando lugar em todos os sistemas.2
Sua natureza de pacto adjeto ao contrato de compra e venda, pois que, se for ajustada em ato apartado, deixar de ser modalidade especial, para erigir-se em promessa unilateral de vender.3
Muito controvertida a utilidade deste pacto. Defendem-no, de um lado, sob a invocao do princpio da liberdade de contratar, que no deve ser sacrificada em razo dos inconvenientes que a retrovenda pode conter, contrabalanados pela utilidade de se franquear a recuperao do imvel quele que se v compelido a alien-lo por motivo de dificuldades transitrias. Em contraposio, atacam-no os adversrios pela incerteza que instila no regime da propriedade, como principalmente por prestar-se a mascarar emprstimos usurrios que atentam contra o direito e a economia.
Os inconvenientes so, sem dvida, manifestos. A no ser excepcionalmente, no tem passado de disfarce para emprstimos ofensivos legislao repressora da usura. Dado um balano das vantagens e desvantagens, sobrelevam estas. Mas, para que se no utilize, ser necessria proibio em nome da ordem pblica, e esta no se v to profundamente envolvida a ponto de institu-la. Enquanto no houver abolio franca, caber ao Direito Civil cogitar de sua disciplina. O legislador de 2002 perdeu uma excelente oportunidade para pr fim a este instituto, j que o manteve nos seus arts. 505 a 508.
Caracteriza-se como condio resolutiva aposta ao contrato de compra e venda,4 e assim tida em nosso direito. No falta, porm, quem a conceitue como condio suspensiva (Crome, Josserand, Molitor, Enneccerus), e at quem a considere um direito real limitado (Gorla) ou uma hipoteca em sentido contrrio.5 Em nosso direito tem sido o assunto discutido. No obstante opinies isoladas em contrrio,6 a communis opinio vige no rumo de que a venda a retro no cria direito real.7 Dentro da concepo germnica, um direito de transformao ou configurao, com a finalidade de realizar uma relao contratual futura, cujo contedo vem desde logo predeterminado, uma vez que a recompra, instituda no pacto, se acha prconfigurada no contrato originrio.8