XP revisa preço-alvo de fundos imobiliários, mas sugere compra de dois deles | Fundos Imobiliários | Valor Investe
XP revisa preço-alvo de fundos imobiliários, mas sugere compra de dois deles
Área de análise e recomendação reitera ainda que cenário é desafiador para segmento de shoppings e que distribuição de rendimentos continuará pressionada no curto prazo
23/04/2020 06h15 Atualizado 23/04/2020
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A equipe que avalia e faz recomendação sobre fundos de investimentos imobiliários (FIIs) da XP divulgou relatório na noite de ontem expondo sua preocupação com o segmento de shopping centers. Para Renan Manda, analista de fundos imobiliários, o segmento será um dos mais impactados devido aos efeitos do novo coronavírus especialmente pelo fechamento já há mais de um mês das operações comerciais. Mas, apesar de ter revisto os preços-alvos para os fundos, recomenda a compra de dois deles.
"Revisamos nossas estimativas para os fundos imobiliários do segmento de shopping centers. Em nossa opinião, o segmento será um dos mais impactados devido aos efeitos do covid-19. No entanto, acreditamos que os fundos analisados passaram a negociar com desconto atrativo ao seu valor patrimonial", explicou o analista.
Leia também: Os impactos da crise nos fundos imobiliários de shoppings
No relatório, o analista contextualiza dizendo que as operadoras de shopping têm feito esforços para redução de custos nos empreendimentos, principalmente as despesas de condomínio e do fundo de promoção, usado para marketing e campanhas promocionais.
A cobrança dos aluguéis, por sua vez, tem sido decidida caso a caso dependendo da saúde financeira do inquilino. Mas, de modo geral, os aluguéis têm sido negociados com desconto ou postergados mediante adimplência do condomínio e do fundo de promoção.
"Como consequência, acreditamos que haverá impactos mesmo após a reabertura dos shoppings tanto no lado social, com o fluxo de pessoas aquém do período pré-crise, quanto do lado econômico, com a possibilidade de aumento de concessões como descontos, aumento da vacância e inadimplência devido à deterioração financeira dos lojistas", diz Manda.
O analista explica que, apesar da baixa visibilidade dos impactos do vírus nos fundos imobiliários do segmento, algumas premissas foram incorporadas aos modelos de análise:
Aumento considerável do nível de descontos e da taxa de inadimplência no curto prazo, que vão gradualmente se normalizando ao longo do tempo;
Nível de vacância nos shoppings retrocedendo aos patamares próximos da recessão;
Distribuição de dividendos pressionado em razão das incertezas do cenário econômico.
Com as revisões das estimativas para os fundos imobiliários do segmento de shopping centers, as recomendações ficaram:
HGBS11 (Compra; Preço-alvo de R$264/cota);
HSML11: Compra; Preço-Alvo de R$105/cota;
MALL11: Neutro; Preço-Alvo de R$90/cota;
VISC11: Neutro; Preço-Alvo de R$111/cota;
Dentre elas, a preferência do time é para o HSI Malls (HSML11).
Em relação ao relatório anterior, a recomendação para o HGBS11 passou de neutro para compra, enquanto a do MALL11 e do VISC11 fizeram o caminho inverso, passando de compra para neutro. Para o HSML11 a sugestão de compra foi mantida.
"Apesar da distribuição de rendimentos continuar pressionado no curto prazo devido aos impactos do contágio do covid-19 no funcionamento dos shopping centers, acreditamos que alguns fundos imobiliários do segmento (de shoppings) passaram a negociar com desconto atrativo ao seu valor patrimonial, que podem gerar ganhos de capital no longo prazo para o investidor", explicou Manda.
"Temos preferência por fundos de shoppings centers com portfólio sólido que contém empreendimentos de qualidade e dominantes em suas regiões", completou, no texto.
Veja as teses de investimento da XP para cada um dos quatro fundos imobiliários apresentadas no relatório:
Sobre o Fundo: O fundo Hedge Brasil Shopping tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial em shoppings centers construídos e em operação com pelo menos 15.000 m² de ABL, localizados em regiões com área de influência. Atualmente, o fundo possui investimento em 16 shoppings, que somam mais de 169 mil m² de ABL.
Apesar de conter shoppings maduros e de qualidade, acreditamos que o rendimento permanecerá pressionada no curto prazo dado o fechamento de todos os shoppings do portfólio, devido ao contágio do covid-19.
No entanto, sua estratégia de adquirir participação de shoppings tanto por meio da aquisição do ativo físico, quanto via aquisição de cotas de fundos imobiliários (HPDP11, PQDP11, HMOC11, FVPQ11, WPLZ11, FLRP11, ABCP11 e JRDM11) concede ao fundo posição de liquidez mais confortável no curto prazo. Adicionalmente, o fundo possui 10% do patrimônio líquido em fundos imobiliários de recebíveis, que devem trazer maior alívio para o rendimento do fundo no curto prazo. Por esses motivos, recomendamos a compra do papel.
Sobre o Fundo: O fundo tem como objetivo obter renda a partir da exploração imobiliário de shopping centers no Brasil. Atualmente, o fundo possui participação em 7 shoppings que somam mais de 57 mil m² de ABL próprio.
Com a finalização da terceira emissão de cotas, que levantou um montante de aproximadamente R$ 500 milhões, desencadeou uma transformação importante no fundo. O fundo passou de uma carteira monoativa (Maceió Shopping – MA), para um fundo com portfólio diversificado e bem posicionado na região Sudeste e Nordeste do país.
Sobre o Fundo: HSI Malls é um fundo imobiliário com objetivo de obter renda a partir da exploração imobiliária de shopping centers e ganho de capital por meio da compra e venda de ativos. Atualmente, o fundo possui investimento em 4 empreendimentos que somam 94 mil m² de ABL próprio.
Após a captação do montante total de R$ 885 milhões na 2ª emissão de cotas do fundo, o fundo HSI contará com participação de cinco shopping centers em seu portfólio, onde quatro já foram incorporados no portfólio do fundo (Shopping Pátio Maceió, Shopping Granja Vianna, SuperShopping Osasco, Via Verde Shopping) e um está em fase final de diligência (Shopping Metrô Tucuruvi).
O fundo conta com uma posição de caixa confortável de aproximadamente R$ 650 milhões (à espera da finalização da aquisição do Shopping Metrô Tucuruvi), que dá ao fundo maior posição de liquidez no curto prazo e rendimentos via receita financeira (alocação do caixa em CDB).
Esperamos que os rendimentos via resultado operacional continuem pressionados devido às medidas preventivas e da desaceleração econômica no curto prazo, o que deve afetar a capacidade de pagamento de lojistas inquilinos, resultando em maiores concessões. No entanto, acreditamos que o portfólio do fundo conta com shoppings bem posicionados para a retomada da economia brasileira e varejo brasileiro no longo prazo. Por esses motivos, recomendamos a compra do papel.
Sobre o Fundo: O fundo tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio de investimento em ativos imobiliários do segmento de shopping centers. Atualmente, possui um portfólio de 13 shoppings, localizados em 9 estados brasileiros que somam mais de 106 mil m² de ABL próprio.
O fundo conta com diversificação geográfica de seus shoppings, que pode se tornar um diferencial dado que os impactos da crise do coronavírus tendem a ter magnitudes diferentes em cada região do país, dependendo da duração da quarentena e do nível de contágio.
Por esses motivos e pela baixa visibilidade de recuperação dos shoppings e do varejo brasileiro no curto prazo, continuamos neutros com o papel