Contrato de compra e venda: aprenda a fazer!
Saber os principais pontos de um contrato de compra e venda é fundamental para que a sua imobiliária garanta o sucesso da negociação. Se o documento não estiver adequado, uma das partes interessadas na compra e venda do imóvel pode acabar tendo prejuízos.
Por isso, separamos a seguir as principais dicas para que a sua empresa possa elaborar um contrato de compra e venda e evitar preocupações nesse sentido. Também listamos quais são as falhas mais comuns que podem ocorrer na hora de preparar um documento desse tipo. Boa leitura!
Qual é a importância do contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda de um imóvel é uma etapa importante para oficializar esse tipo de negociação. A assinatura do documento é uma maneira de acordar os termos do negócio, incluindo todos os dados e os prazos importantes para que a transação ocorra com sucesso.
Depois que o contrato é assinado entre as partes, para que a transmissão do imóvel se torne oficial, é necessário elaborar outro documento chamado escritura pública. Então, essa documentação é levada para o Cartório de Registro de Imóveis, que irá realizar o registro da escritura. Assim, o nome do novo proprietário passa a constar na matrícula do imóvel.
Para elaborar um contrato de compra e venda de imóvel, é fundamental incluir alguns tópicos, que detalharemos adiante.
Principais cláusulas que devem conter no contrato
Entre os pontos mais importantes para observar ao redigir este documento está assegurar se o vendedor é a parte legítima para efetuar a transação. Detalhar os dados do imóvel e das partes envolvidas também não pode ficar de fora. Saiba mais!
Legitimidade do proprietário
Para começar, um cuidado importante no momento de firmar o contrato é checar se a pessoa que vende o imóvel é legitimada para tal. Dá para fazer isso ao verificar a certidão atualizada da matrícula da propriedade, que mostra todo o histórico de proprietários do imóvel.
Caso o vendedor seja casado, é interessante verificar o regime do casamento para saber se a participação do cônjuge na venda do imóvel é necessária. Isso porque é obrigatório incluir também a assinatura do cônjuge no documento. De acordo com o Código Civil, a única exceção é quando o regime é de separação total dos bens.
Nesse sentido, se o regime for de comunhão parcial ou universal, é preciso conferir se o cônjuge permite a transação a fim de que a venda seja efetivada. Se isso não ocorrer, há o risco de o contrato sofrer anulação judicial.
Mais um ponto que não pode faltar ao redigir um contrato de compra e venda é descrever detalhadamente os dados relativos ao imóvel. Não adianta colocar apenas o número da matrícula da propriedade e o endereço completo. Sendo assim, o documento também precisa registrar informações de metragem e o número de cômodos.
Além do mais, caso queira ter uma segurança a mais para saber se o imóvel negociado é o mesmo que está descrito no contrato, você pode solicitar uma certidão atualizada com os termos incluídos na matrícula.
Depois o contrato ainda deve detalhar os dados de identificação de ambas as partes envolvidas na negociação: do vendedor e do comprador. Com isso, o documento deve apontar informações pessoais, como o nome completo, os números dos documentos de identificação, o estado civil e o e-mail.
O contrato não pode dispensar o registro do preço do imóvel que será vendido. Nesse sentido, a forma de pagamento é mais uma informação que precisa ser detalhada.
Portanto, o documento pode apresentar os dados da conta para depósito. Se o pagamento for feito em cheques, é importante adicionar os dados deles, como o número de série, o banco e o emissor. Igualmente, se outro imóvel for apresentado como garantia, é interessante também descrever todas as informações, bem como registrar qual é o valor de mercado.
Principais falhas do contrato de compra e venda
Da mesma forma que as imobiliárias devem ter atenção ao produzir seus contratos, também devem se atentar a alguns problemas que podem surgir devido a falhas no contrato de compra e venda do imóvel. Listamos as principais falhas que podem ocorrer. Confira!
Não determinar o prazo de desocupação
É bom destacar que o procedimento de compra e venda não é concluído somente com o pagamento do valor que foi acordado entre as partes. É essencial detalhar em que momento o vendedor deverá desocupar o imóvel. A posse do imóvel pode ser definida para ocorrer na assinatura do contrato ou na quitação das primeiras parcelas, por exemplo.
Deixar de prever penalidades
Outro erro que pode ocorrer é deixar de prever eventuais penalidades em caso de descumprimento de termos descritos no contrato de compra e venda. Assim, o documento precisa detalhar as condições que podem levar à rescisão do contrato.
Ademais, o contrato também precisa apresentar o que pode ser feito se o comprador atrasar o pagamento. O valor da multa, as taxas e a correção monetária podem ser incluídos.
Não detalhar eventuais débitos
Mais um ponto que pode causar prejuízos aos seus clientes, se não ficar claro no contrato, é a existência de eventuais débitos que envolvem a propriedade. Portanto, o documento deve apontar a quitação de todos os tributos necessários, a fim de comprovar a regularidade do imóvel.
Dessa forma, o contrato precisa apontar se contas, como de energia elétrica, de água e de condomínio, estão pagas. Especificamente para as taxas de condomínio, é recomendado pedir ao síndico uma declaração de quitação dos débitos, assim como anexar ao documento a folha da ata da eleição do síndico responsável pela emissão do documento.
É igualmente importante adicionar ao contrato a certidão negativa de débitos federais e estaduais da propriedade. Ademais, o documento precisa comprovar que o imóvel que será negociado não conta com nenhum tipo de restrição, a exemplo de processo de inventário ou penhora.
Como proteger a imobiliária em caso de falhas no contrato de compra e venda?
No momento de elaborar um contrato desse tipo, é importante que a imobiliária conte com uma assistência jurídica, a fim de prevenir a ocorrência de danos. Isso porque um advogado pode avaliar bem o documento e checar se todos os detalhes foram bem detalhados.
Essa análise se torna fundamental porque o comprador pode acabar tendo que pagar por eventuais dívidas do imóvel que foram feitas antes mesmo da negociação ser concluída. Sendo assim, o profissional é capacitado para analisar todas as cláusulas e assegurar as condições para a compra do imóvel.
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