Guia do Condomínio – Krieger
Muito se fala em conservação predial e algumas pessoas pensam que trata-se apenas de reformas e consertos. Na verdade, conservação predial engloba ações preventivas e corretivas promovidas na edificação e em seus equipamentos a fim de aumentar sua vida útil e os prédios próximos ao litoral sofrem os efeitos de desgaste e corrosão com mais intensidade que as edificações localizadas no interior. Isto ocorre em função da atmosfera altamente agressiva (marinha).
Na cidade de Balneário Camboriú/SC entrou em vigor em 2008 a Lei Municipal no 2805 que obriga os síndicos a contratarem profissionais qualificados para realizarem laudo específico, avaliando as condições estruturais do prédio, elencando as obras que o condomínio deverá promover para garantir a segurança da edificação.
Quando as manutenções necessárias são realizadas periodicamente a edificação não fica depreciada, reduzindo a chance de reformas complexas e dispendiosas.
As manutenções fazem parte da rotina do condomínio, já as obras têm determinações previstas no Código Civil:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser
realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Cabe ao síndico, identificar qual o caráter da obra antes de realizá-la. Se ficar em dúvida, consulte a contabilidade do condomínio.
Quando se trata de manutenções rotineiras, o síndico deve dar prioridade em suas execuções, seguindo prazos e controles específicos. Cabe lembrar que o síndico tem responsabilidade sobre as manutenções e na falta delas pode responder por negligência.
Fizemos um apanhado das manutenções mais importantes do condomínio, com dicas dos experts
O condomínio, através de seu representante legal, deve realizar um contrato com empresa especializada e certificada para fazer manutenções mensais preventivas e atendimento de chamados de emergência. Esta empresa tem a obrigação apresentar anualmente uma ART assinada por um profissional qualificado, comprovando que a manutenção está em dia e o elevador está em condições de uso.
Caberá a esta empresa informar ao síndico sempre que houver a necessidade de trocar peças, para que o mesmo autorize a devida substituição, principalmente em casos em que a falta desde serviço resulte em riscos à segurança e funcionamento do elevador.
Uma vez que o condomínio tem o Habite-se do Corpo de Bombeiros significa que o projeto e equipamentos do condomínio atendem as normas de segurança. Cabe então realizar a manutenção adequada destes equipamentos para que os mesmos estejam em condições de uso em caso de um sinistro.
A Recarga de extintores e o teste hidrostático das mangueiras de incêndio devem ser realizados anualmente. O teste hidrostático do cilindro do extintor deve ser realizado a cada 5 anos.
Deve ser realizada constantemente a revisão das luminárias de emergência, das portas corta-fogo, corrimões e escadarias. Vale lembrar que não podem ser deixados móveis, equipamentos e objetos nas antecâmaras e áreas de circulação, tendo em vista que num incêndio poderia impedir ou atrapalhar a passagem das pessoas.
A manutenção elétrica também merece atenção, tendo em vista que curtos circuitos podem ocasionar incêndios.
Para evitar eventuais transtornos na temporada, recomendamos que seja realizada manutenção preventiva anual. Nos prédios que dispõem de duas bombas, o ideal é fazer a alternância das mesmas no prazo não superior a 30 dias, mantendo-as, assim, em pleno funcionamento. Nos edifícios com apenas uma bomba deve- se monitorar constantemente, sendo que constatando qualquer irregularidade é necessário chamar um técnico especializado.
Assim como as bombas, é recomendável a manutenção preventiva anual, com lubrificações, troca de peças gastas, regulagem de correias, ajustes eletrônicos, etc.
É recomendável que a dedetização das áreas comuns seja realizada a cada 6 meses, que é o prazo de ação dos inseticidas aplicados, segundo orientação da empresa contratada. A aplicação do inseticida deve abranger ralos, fossas, cantos e frestas. Muitas empresas oferecem reforço gratuito por um prazo determinado, mas cabe ao síndico solicitar.
É recomendada a limpeza da caixa d'água e cisterna a cada 6 meses. O síndico também pode solicitar um laudo da qualidade da água na Vigilância Sanitária.
Gramas precisam ser aparadas mensalmente no verão e com intervalo maior no inverno. Grama Preta ou anã não requer corte. Flores e plantas de época são bonitas, mas exigem troca sempre que muda a estação. Vale investir num jardim com plantas mais resistentes e que exijam pouca manutenção.
Segundo a paisagista Patricia Kose, plantas como a moréia, a Iris e a Orquídea Bambu, florescem o ano todo, se adaptando bem em locais com sol ou na sombra. A alfazema é uma boa dica para local ensolarado, pois é perene e também floresce o ano todo.
Em nossa região é possível encontrar grande variedade de plantas nativas com preços para todos os orçamentos. A profissional recomenda a Palmeira Butiá e a Pimenta Rosa.
Em áreas amplas, incorporar bancos rústicos com madeira de demolição criam espaços aconchegantes, onde as pessoas possam relaxar desfrutando da paisagem. Para a Patricia, introduzir plantas frutíferas, mesmo em vasos, aproximam beija-flores, pássaros, borboletas bem como as pessoas, além de perfumar o local.
Sua sugestão é Laranjeira, limoeiro, pitangueira, jabuticabeira, pé de acerola, pé de lichia, que se adaptam bem na praia.
Quanto ao tipo de adubo, a paisagista prefere matéria orgânica, pela ação de liberação prolongada, mas na falta pode ser usado o químico, que tem ação imediata.
Alguns procedimentos como filtragem são diários, outros são semanais, quinzenais ou mensais, de acordo com a freqüência de uso. O ideal é ter uma empresa a frente desta manutenção, a qual além do tratamento, realizará testes periódicos para avaliar a qualidade da água. Normas de higiene e cuidados são necessários como a apresentação de atestado médico pelos usuários, bem como o uso de chuveiros antes do ingresso à piscina, para retirada do excesso de bronzeadores e protetores solar.
O síndico deve ter cuidado especial com a freqüência de crianças na piscina desacompanhadas de seus pais ou responsáveis
Atenção também aos ralos de filtragem para evitar acidentes. Siga corretamente a orientação do fabricante com relação à potência dos filtros de sucção.
É uma área do condomínio que representa diversão para a criançada. Mas deve-se observar o estado dos brinquedos, promovendo manutenções e substituições sempre que estes representem perigo à segurança dos usuários. Deve-se constar a indicação da idade da criança a qual o brinquedo se destina, para evitar acidentes.
Quanto mais organizado o método de reserva, limpeza e cuidado com os utensílios e móveis, maior a conservação e desfrute do local.
Recomendamos que as reservas sejam realizadas em livro próprio, indicando o horário do evento e os dados do condômino. É interessante que haja um Termo de Responsabilidade para Uso do Local, contendo todas as regras que o condômino deverá cumprir e uma relação dos utensílios, equipamentos e móveis pelos quais o usuário deverá zelar.
O Condômino poderá conferir tudo ao receber a chave, junto com um representante do condomínio. O mesmo procedimento ocorre na entrega das chaves, quando serão contabilizados quaisquer danos.
Verificar periodicamente se os equipamentos estão funcionando corretamente. A limpeza deve ser intensificada nos meses e períodos de maior uso. Para promover a higiene e limpeza do local, cada usuário deve levar sua toalhinha. Se necessário coloque um aviso a respeito.
Deve ser realizada periodicamente uma vistoria para verificar as condições dos seguintes itens: iluminação geral, sensores de presença e fotocélulas; interfones; jardins; pisos, paredes, luminárias, portas, persianas, vidraças e janelas; áreas de lazer como salão de festas, churrasqueiras, sala de jogos, playground, piscinas, chuveiros, lava pés; cozinha e banheiros; depósitos; casa de máquinas; calhas e telhados. A manutenção preventiva evita acidentes ou estragos em momentos impróprios, mas se ainda assim ocorrer, não deixe consertos pendentes, qualquer acidente decorrente de negligência implica em responsabilidade civil e criminal do síndico.
LAUDO PREDIAL DA LEI MUNICIPAL 2805/2008
É de suma importância ao condomínio, vindo a ajudar significativamente os síndicos. Como foi citado anteriormente, a Lei Municipal nº 2805/2008 obriga os responsáveis das edificações a realizarem vistoria técnica periódica. Referida vistoria tem como objetivo promover a manutenção preventiva, conservação, valorização e segurança para os condôminos nos edifícios.
A vistoria levanta as condições dos elementos de fechamento e estruturais da edificação, apresentando um laudo com suas respectivas recomendações das ações corretivas necessárias. O laudo deve ser realizado por profissional qualificado devidamente registrado em órgão competente.
A referida Lei Municipal nº 2805/2008 também estipula o prazo para a primeira vistoria e a periodicidade das demais, conforme as tabelas abaixo:
Prazo para a primeira vistoria:
ENTREGA DA EDIFICAÇÃO OU INÍCIO DA OPERAÇÃO
Até o ano de 1987
Entre o ano de 1988 e 1997
Entre o ano de 1998 e 2005
6 anos após a entrega da obra
Periodicidade das vistorias após a primeira:
IDADE REAL DA EDIFICAÇÃO (ANOS)
Até 6
11 a 15 4
Acima de 15 3
Fonte: http://www.leismunicipais.com.br/legislacao-de-balneario- camboriu/798057/lei-2805-2008-balneario-camboriu-sc.html
Vale lembrar que as edificações localizadas no litoral são mais afetadas do que no interior. Isso ocorre devido ao contato da umidade marinha com os metais, comprometendo as estruturas. Além da obrigatoriedade imposta pela Lei, o síndico deve entender que a vistoria predial com e a manutenção corretiva são sinônimos de segurança para todos que habitam edifícios.