Responsabilidade Civil no Condomínio - Viva o Condomínio
Quando o condomínio responde por danos e prejuízos?
Embora o Código Civil não tenha atribuído personalidade jurídica ao condomínio edilício no rol do art. 44, este possui personalidade judiciária (para participar de ações) e é sujeito de direitos fundamentais, o que lhe permite adquirir patrimônio e responder por obrigações.
A utilidade da personalidade jurídica é necessária para a realização de seus fins coletivos e, na prática, representa o direito de diversas pessoas interligadas a um direito real de propriedade e uma função econômica, atua para elas e em nome delas. Responde subjetivamente, pelos danos de suas atividades, na forma do art. 186 do Código Civil, terá o dever de reparar os prejuízos que causar aos moradores e terceiros, desde que exista nexo de causalidade (relação entre a conduta de quem agiu e o resultado danoso ou culposo).
a) Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?
Assim, se for possível a identificação do apartamento, será do proprietário condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.
b) O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
Quanto maior for a segurança fornecida, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino que sofrer o dano arcar com o seu prejuízo, exceto se a convenção dispuser em contrário.
Outrossim, o STJ (RESP 135299-1/RJ, 2017) já decidiu que "diante da dinâmica dos fatos ocorridos e relatados pelas instâncias ordinárias, se observa que a associação foi responsabilizada solidariamente pelos danos sofridos pela parte autora em decorrência da negligência que ficou configurada quando deixou de acompanhar a execução do contrato de prestação de serviços de segurança e vigilância por ela contratado e deixou de atuar diante da notícia de falhas reiteradas no sistema de segurança, anteriormente relatada ao condomínio."
Assim, o condomínio não responde por furto de veículos, salvo se o dever de indenizar estiver expresso na convenção ou, ainda, de deliberação tomada em assembleia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos ou na hipótese de restar comprovado negligência e dolo dos empregados do condomínio.
c) Ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?
Nas hipóteses de subtração de bens no interior dos apartamentos, em se provando a ilicitude dos porteiros e zeladores ou negligência do condomínio na guarda de chave que foi confiada pelo morador, por determinação do síndico, a responsabilidade é do condomínio a teor do art. 932, III, do Código Civil Brasileiro. Hipóteses de furtos não esclarecidos ou quando não identificados os autores não são indenizáveis se a vítima não provar a culpa do condomínio e não existir cláusula na convenção admitindo a obrigação de indenizar.
d) O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?
O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino. A responsabilidade pelos danos advindos de ilícitos cometidos pelos empregados é do condomínio a teor do art. 932, III, do Código Civil.
e) O condomínio responde por brigas entre moradores?
O condomínio, segundo julgado do STJ (REsp 1.036.917/RJ, DJ 02.12.09), não responde por brigas entre moradores, salvo se existir, na convenção, regra explícita sobre evitar tal ocorrência, o que é praticamente impossível de ser encontrado na prática.
f) O condomínio responde por lesões corporais ou homicídios cometidos pelos empregados do condomínio afetando a vida e integridade física de moradores e de visitantes?
Em um julgado o STJ excluiu a responsabilidade do condomínio por homicídio doloso praticado via terceirizado contra um morador: "Em regra, não há responsabilidade do Condomínio por fato de terceiro. Isso porque, conforme reiterada jurisprudência da Casa, conquanto o disposto no art. 22 da Lei n. 4.591/64 preceitue que a administração do condomínio está a cargo do síndico, daí não se conclui que este é o responsável por todos os danos sofridos pelos condôminos, notadamente os causados por atos dolosos de terceiros." (REsp 579.121/DF, DJ 30.03.2009).
g) O condomínio responde por afogamento em piscina do prédio?
Em um julgado o STJ considerou que o condomínio responde pelos danos que uma criança sofreu por afogamento na piscina de sua área de lazer (REsp 1.081.432/SP, DJ 17.08.09, em virtude da má (ou defeituosa) instalação do sistema de sucção e filtragem, falha que fez com que os cabelos da criança ficassem presos no ralo, espaço de tempo que causou perda de consciência e sequelas irreversíveis (estado vegetativo).