BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD /JLL - PDF
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Raíssa Bugalho Oliveira
1 BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD /JLL 1ª EDIÇÃO - JUNHO DE 2015 msci.com
2 MERCADO EM RECUPERAÇÃO Em 2015, a MSCI e a JLL decidiram lançar uma nova ferramenta com o objetivo de aumentar a transparência e visibilidade do mercado de investimento imobiliário em Portugal. O Barómetro IPD /JLL é uma iniciativa semestral independente que assume o objetivo de registar o sentimento e as perspetivas de evolução futuras dos indicadores de referência do mercado imobiliário, junto dos principais investidores a operar no mercado nacional. No Barómetro são analisados diversos indicadores de mercado, tais como a evolução das yields, rendas de mercado, volume de absorção, tendências de investimento, entre outros. Queremos agradecer o contributo do conjunto de investidores participantes no painel e que tornaram possível a presente edição do Barómetro. Entidades participantes: Banif Gestão de Ativos BPI Gestão de Ativos ECS Explorer Fidelidade Fundger GNB Gestão de Ativos Internos Global Investors Montepio Valor Mundicenter Norfin Selecta Silvip Sonae Sierra Square Asset Management
3 ECONOMIA ECONOMIA NACIONAL A RECUPERAR De acordo com os dados divulgados recentemente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), a economia portuguesa cresceu 0,9% em 2014, naquele que foi o seu primeiro crescimento anual positivo desde o ano de Ainda que moderado, o crescimento evidenciado pela economia nacional não deixa de ser animador. Com base em dados publicados pelo mesmo organismo, o Produto Interno Bruto (PIB) português cresceu 1,5% no primeiro trimestre de 2015, face ao mesmo período do ano passado. A economia nacional tem beneficiado da aceleração das exportações e do abrandamento das importações, assim como do impacto positivo da procura interna, fruto do acelerar do consumo privado. No que respeita a previsões, diversos organismos apontam para um crescimento da economia portuguesa superior a 1,5% em QUAL A SUA PREVISÃO DE CRESCIMENTO ECONÓMICO PARA PORTUGAL EM 2015? O Banco de Portugal perspetiva um crescimento do PIB de 1,7%. Por outro lado, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), em linha com as recentes projeções do Governo português, espera que a economia nacional cresça 1,6% em Em ambos os casos, os dados divulgados revelam um maior otimismo face às projeções de crescimento de 1,5% e 1,3%, respetivamente, avançadas no final de Confrontados sobre as perspetivas de evolução da economia nacional para 2015, os membros do painel mostraram-se otimistas e antecipam um crescimento do PIB português em torno dos 1,3%, confirmando a aceleração, ainda que moderada, da economia portuguesa face ao crescimento registado em O crescimento robusto das exportações e da procura interna são identificados como os principais motores da evolução favorável perspetivada para a economia portuguesa em % 1% 0.9% 1.3 0% -1% -1.8% -1.4% Máx Média Mín -2% -3% -3.3% Realizado -4% Prev Fonte: INE, MSCI, JLL 3
4 ESCRITÓRIOS MERCADO REVELA DINAMISMO O ano de 2014 foi caracterizado pela retoma do mercado de escritórios de Lisboa. De acordo com o Lisbon Prime Index (LPI), o volume de absorção ascendeu a m² em 2014, o seu melhor registo dos últimos seis anos, evidenciando um crescimento de 63% face a 2013, ano em que o índice atingiu o seu mínimo histórico ( m²). Os primeiros três meses de 2015 confirmam o cenário de recuperação, com um take-up muito próximo dos m², o que remete para um crescimento de 71% face ao mesmo período do ano passado, e para o melhor primeiro trimestre dos últimos cinco anos. A dinâmica observada no mercado no que respeita à ocupação de espaços, aliada à ausência de construção nova, tem impactado positivamente a taxa de disponibilidade que, ao longo dos últimos trimestres, tem mantido a sua tendência de correção. A taxa de desocupação situava-se nos 12,1% no final de 2014, tendo caído para os 11,7% durante o primeiro trimestre de Os investidores inquiridos, confiantes na manutenção do cenário de retoma, antecipam uma taxa de disponibilidade em torno dos 11% no final de DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - ESCRITÓRIOS PRIME CBD A mudança de instalações surge como o principal motivo para a ocupação de novos espaços, em especial numa altura em que as empresas tentam beneficiar de melhores, e mais vantajosas, condições de mercado para ocupar espaços de qualidade. No que se refere a rendas prime, o mercado de escritórios de Lisboa tem sido caracterizado pela estabilidade dos seus valores de referência ao longo dos últimos tempos. Contudo, de acordo com os membros do painel, o aumento observado na procura, conjugado com a escassez de produto de qualidade, poderá motivar a subida das rendas. Os investidores inquiridos antecipam uma renda prime para os escritórios localizados no Prime CBD da cidade de Lisboa em torno dos 19 /m²/mês, face aos 18,25 / m²/mês no final de 2014, de acordo com dados publicados pela JLL. Se por um lado é expectável que se registe um aumento das rendas na zona prime e no Parque das Nações mais cedo do que o previsto, por outro, nas restantes zonas este efeito não será imediato, apesar de se esperar que ocorra num futuro próximo. No que se refere a incentivos, os investidores participantes partilham da opinião de que se tem vindo a assistir a uma redução gradual do nível de incentivos (descontos, carências, entre outros) concedidos pelos proprietários aos inquilinos. Perspetiva-se que os mesmos, em termos médios, representem um desconto de 11% face à renda facial no final de em / m² /mês % Renda facial Renda efetiva
5 RETALHO BOAS PERSPETIVAS PARA 2015 Os bons dados macroeconómicos começam a refletir-se pouco a pouco na economia real. Prova disso mesmo são os resultados divulgados pelo INE para o Índice de Volume de Negócios no Comércio a Retalho que registou, em abril de 2015, uma variação homóloga de 3,5%, confirmando o crescimento de 1,7% observado no ano de 2014 (dezembro). Os dados publicados recentemente confirmam o crescimento de 2,1% do consumo privado em Com as perspetivas de recuperação do consumo privado, que se espera em torno dos 2,4% em 2015, de acordo com as projeções avançadas pelo Banco de Portugal, diversas marcas reativaram as suas estratégias de expansão, anunciando a abertura de novas lojas. Dadas as previsões positivas de evolução do consumo e da afluência aos centros comerciais, 83% dos membros do painel preveem um aumento do volume de negócios dos retalhistas. Os ativos prime denotam níveis de ocupação muito elevados, contrastando com os ativos secundários, que em alguns casos continuam com algumas dificuldades. Na sua maioria (58%), os inquiridos antecipam uma ligeira redução da taxa de disponibilidade dos centros comerciais, sendo que 33% apontam para uma estabilidade do referido indicador em Como consequência da recuperação observada no mercado de retalho, e em especial nos centros comerciais e lojas de rua, a maioria dos membros do painel (75%) esperam que se verifique um aumento das rendas praticadas. Perante um contexto económico mais favorável, o painel mostra-se positivo relativamente ao ano de A maioria dos inquiridos antecipa um ligeiro aumento, tanto do consumo (para 75% dos inquiridos), como da afluência aos centros comerciais (para 83% dos inquiridos) em PRINCIPAIS INDICADORES DE RETALHO QUAL A TENDÊNCIA DA TAXA DE ESFORÇO? Evolução do volume de vendas Evolução das rendas Consumo Afluência C.C 8% 8% 75% 83% Desocupação C.C 8% 58% Diminuirá fortemente Diminuirá ligeiramente Permanecerá estável Aumentará ligeiramente 17% 83% 25% 75% Diminuição Estabilidade Aumento 33% 17% 8% Aumentará fortemente
6 INDUSTRIAL RECUPERAÇÃO A CURTO PRAZO? A evolução favorável da economia portuguesa em 2014 não se traduziu, de forma evidente, num aumento da procura de espaços logísticos. Ainda assim, e com base nas previsões de crescimento económico para os próximos dois a três anos, é esperada uma mudança de cenário, fazendo com que este setor, afetado por uma forte estagnação ao longo dos últimos anos, comece a evidenciar sinais de revitalização. As perspetivas são positivas, ainda que moderadas, e os dados recentes confirmam isso mesmo. O indicador de confiança da indústria transformadora aumentou igualmente no mês de março de 2015, confirmando a sua evolução positiva desde março de A economia nacional continua a evidenciar sinais de recuperação e crescimento, sustentados no bom desempenho das exportações e do consumo privado, os quais poderão impulsionar a atividade logística no mercado nacional. Os dados publicados pelo INE para o Índice de Produção Industrial (IPI) em Portugal, evidenciam um crescimento de 3,4% em março de 2015, face ao mesmo período do ano passado, naquele que foi o seu primeiro crescimento em cinco meses. Segundo os membros do painel, a renda prime em Lisboa permanecerá estável em torno dos 4 /m²/mês em No que se refere a incentivos, espera-se que os mesmos correspondam a um desconto de 13% face à renda facial. DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - LOGÍSTICA NA GRANDE LISBOA 5.0 em / m² /mês % Renda facial Renda efetiva
7 INVESTIMENTO ATIVIDADE DE INVESTIMENTO A ACELERAR O ano de 2014 foi caracterizado pelo retomar da atividade de investimento em imobiliário comercial. Com um volume de investimento em torno dos 900 milhões de EUR em 2014, de acordo com dados publicados pela JLL, o mercado de investimento alcançou o seu melhor registo desde 2007, ano em que superou a barreira dos 1000 milhões de EUR (1253 milhões de EUR). A maioria dos inquiridos (70%) estima que o volume de investimento em 2015 supere os 1200 milhões de EUR, o que revela o otimismo dos investidores e posiciona o presente ano, claramente, como um potencial ano record em termos de investimento. De acordo com os dados recentemente divulgados pela JLL, o volume de investimento estimado no primeiro semestre de 2015 situar-se-á nos 800 milhões de EUR, quatro vezes mais que no mesmo período do ano passado, o que vem confirmar a forte tendência de crescimento. Neste âmbito, os fundos oportunistas e os fundos core são identificados por 31% e 26% dos inquiridos, respetivamente, como os investidores mais ativos, no que respeita a investimento, durante o ano de As recentes aquisições protagonizadas pelo investidor norte-americano Blackstone são um claro exemplo disso mesmo. Os fundos core continuam também ativos, atraídos pelas expetativas de recuperação e rentabilidades acima da média europeia, procurando em especial produto prime, bem localizado e com bons inquilinos. INVESTIDORES MAIS ATIVOS % DE INVESTIDORES QUE ELEGE CADA PERFIL COMO ATOR MAIS DESTACADO Fundos Oportunistas 31% Fundos Core 26% 2015 Family Offices 15% Sociedades Gestoras de FII 7% Sociedades imobiliárias 7% Seguradoras e similares 7% Outros 6% 0% 10% 20% 30% 40% Questionados sobre a origem do investimento, todos os membros do painel esperam que este seja principalmente internacional. Os dados avançados este ano confirmam este cenário, com o volume de investimento protagonizado por investidores internacionais a representar cerca de 85% do volume total. QUAL O VOLUME DE INVESTIMENTO QUE ANTECIPA PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL EM 2015? 0% 20% Inferior a 1000 Milhões EUR Entre 1000 e 1199 Milhões EUR 30% Entre 1200 e 1399 Milhões EUR 10% Entre 1400 e 1599 Milhões EUR Superior a 1600 Milhões EUR 40% Apesar da recuperação observada no investimento em 2014, os investidores continuam a enfrentar algumas resistências. Os membros do painel identificam as expetativas divergentes entre vendedores e compradores (30%) e a escassez de produto (28%) como os dois principais entraves ao investimento. A dificuldade de acesso a financiamento bancário é tida como o terceiro principal entrave, com um peso de 21%. É verdade que a recuperação dos mercados financeiros conduziu a uma melhoria das condições de acesso ao financiamento, no entanto, alguns inquiridos consideram que ainda existem limitações consideráveis a este nível. Os investidores internacionais mais ativos, que tendencialmente realizam operações de maior dimensão com financiamento local, encontram os bancos locais ainda sem plenas condições para o fazer. 7
8 PRINCIPAIS ENTRAVES AO INVESTIMENTO Expetativas divergentes entre vendedores e compradores Escassez de produto 28% 30% Financiamento bancário limitado Incerteza sobre o contexto económico / mercado de arrendamento 13% 21% 2015 Expetativas de descida de preços 9% 0% 10% 20% 30% 40% O aumento observado na procura, em especial no último ano, associado a uma escassez do lado da oferta, conduziu a um cenário de subida dos preços e compressão das yields. Os membros do painel esperam que a tendência de descida das yields registada em 2014 se mantenha em As previsões do painel situam a yield para os escritórios prime localizados no Prime CBD da cidade de Lisboa em torno dos 6,2% no final de 2015, em 6,4% para centros comerciais e 7,5% para ativos logísticos. QUAL SERÁ A YIELD NO FINAL DE 2015? 8.0% 7.0% 6.0% Máx Média Mín 5.0% 4.0% Escritórios CBD Centros comerciais Logística 8
9 ESTRATÉGIA ESCRITÓRIOS E RETALHO, OS ALVOS PREFERENCIAIS Os escritórios, em especial os localizados no Prime CBD de Lisboa e no Parque das Nações, e o retalho, em particular as lojas de rua, são os produtos imobiliários que maior interesse reúnem junto dos investidores inquiridos. Os investidores revelam uma preferência por ativos de renda garantida (28%), no entanto, também é verdade que muitos revelam estarem dispostos a assumir um maior risco: 25% dos inquiridos declara ter interesse em ativos por reestruturar e 24% em ativos com desocupação. A dimensão de mercado e escassez de produto tem levado os investidores a buscarem alternativas e produtos com maior perfil de risco. Por outro lado, essa maior disposição também surge associada às boas perspetivas de evolução económica. No que respeita a desinvestimento, o setor residencial surge claramente como produto a vender por 22% dos inquiridos. A baixa rendibilidade e dificuldade de gestão deste tipo de ativos são alguns dos argumentos mencionados. Os produtos secundários, tais como escritórios localizados na zona secundária de Lisboa ou Porto, são também incluídos no grupo de produtos para venda a curto prazo. PREFERÊNCIAS DE INVESTIMENTO DIRETO PREFERÊNCIAS DE INVESTIMENTO DIRETO Escritórios Lisboa CBD & Prime Zone 21% Ativos com renda garantida 28% Escritórios Lisboa Novas Áreas de Escritórios 13% Ativos para reestruturar 25% Lojas de rua Residencial Centros comerciais 12% 11% 10% Ativos com desocupação Promoções 13% 24% Outros produtos 32% Promoções pré-comercializadas 10% 0% 10% 20% 30% 40% 0% 10% 20% 30% 40% 9
10 SOBRE A MSCI Ao longo de mais de 40 anos, os índices e análises da MSCI ajudaram os principais investidores mundiais a construir e a gerir melhor os seus portefólios. Os clientes confiam na nossa oferta dado que proporcionamos uma visão mais profunda sobre os fatores de performance e risco nos seus portefólios, uma ampla cobertura das classes de ativos financeiros e research inovador. A nossa linha de produtos e serviços inclui índices, modelos analíticos, dados, benchmarks imobiliários e research ESG. MSCI serve 98 das 100 maiores sociedades gestoras de ativos financeiros, de acordo com o mais recente ranking P & I. Para mais informações, visite-nos em SOBRE A JLL A JLL é uma consultora internacional especializada em imobiliário, que presta serviços a promotores, proprietários, investidores e inquilinos. Com uma equipa de colaboradores em todo o mundo, operamos em 80 países com mais de 230 escritórios, proporcionando serviços integrados através de uma plataforma global que partilha informação, boas práticas e experiência, para que possamos acrescentar valor ao negócio imobiliário dos nossos clientes. Presente em Portugal desde 1997, a JLL conta atualmente com mais de 100 colaboradores, que desenvolvem a sua atividade nos mercados de escritórios, retalho e residencial, nas áreas de comercialização, investimento, consultoria estratégica, avaliações, gestão de imóveis, corporate solutions, gestão de projeto, arquitetura e obras em espaços interiores e research. Apostamos na criação de sinergias entre as diversas áreas, de modo a acompanhar o cliente em todas as fases do imobiliário, desenvolvendo soluções completas e feitas à medida. CONTACTOS MSCI T: E: JLL T: E: The information contained herein (the Information ) may not be reproduced or redisseminated in whole or in part without prior written permission from MSCI. The Information may not be used to verify or correct other data, to create indexes, risk models, or analytics, or in connection with issuing, offering, sponsoring, managing or marketing any securities, portfolios, financial products or other investment vehicles. Historical data and analysis should not be taken as an indication or guarantee of any future performance, analysis, forecast or prediction. None of the Information or MSCI index or other product or service constitutes an offer to buy or sell, or a promotion or recommendation of, any security, financial instrument or product or trading strategy. Further, none of the Information or any MSCI index is intended to constitute investment advice or a recommendation to make (or refrain from making) any kind of investment decision and may not be relied on as such. The Information is provided as is and the user of the Information assumes the entire risk of any use it may make or permit to be made of the Information. NONE OF MSCI INC. OR ANY OF ITS SUBSIDIARIES OR ITS OR THEIR DIRECT OR INDIRECT SUPPLIERS OR ANY THIRD PARTY INVOLVED IN THE MAKING OR COMPILING OF THE INFORMAT ION (EACH, AN MSCI PARTY ) MAKES ANY WARRANTIES OR REPRESENTAT IONS AND, TO THE MAXIMUM EXTENT PERMITTED BY LAW, EACH MSCI PARTY HEREBY EXPRESS LY DISCLAIMS ALL IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING WARRANTIES OF MERCHANTAB ILITY AND FITNESS FOR A PARTICULAR PURPOSE. WITHOUT LIMITING ANY OF THE FOREGOING AND TO THE MAXIMUM EXTENT PERMITTED BY LAW, IN NO EVENT SHALL ANY OF THE MSCI PARTIES HAVE ANY LIABILITY REGAR DING ANY OF THE INFORMAT ION FOR ANY DIRECT, INDIRECT, SPECIAL, PUNITIVE, CONSEQUENTIAL (INCLUDING LOST PROFITS) OR ANY OTHER DAMAGES EVEN IF NOT IFIED OF THE POSS IBILITY OF SUCH DAMAGES. The foregoing shall not exclude or limit any liability that may not by applicable law be excluded or limited MSCI Inc. All rights reserved CBR0615
Índice APFIPP/ IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses APFIPP/ IPD Portugal Quarterly Property Fund Index
Índice APFIPP/ IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses APFIPP/ IPD Portugal Quarterly Property Fund Index Resultados à data de 31 de Março 2015 / Results to March 2015 Performance histórica