O que é preciso saber sobre rescisão de contrato de aluguel - S.A Imóveis
Alugar um imóvel demanda a reunião do máximo de informação possível, para que a contratação seja um sucesso, evitando futuros transtornos, prejuízos financeiros ou possíveis dores de cabeça. Entender mais sobre o que é, como funciona e quais cuidados é preciso ter durante a rescisão de contrato de aluguel pode ajudar você a evitar diversos problemas.
1 Em quais situações a rescisão de contrato de aluguel pode ocorrer?
1.1 Realizada pelo locador
1.2 Realizada pelo locatário
2 O que pode gerar a rescisão do contrato?
3 Como funciona a rescisão do contrato com validade indeterminada?
4 O que diz a lei quanto à multa por rescisão de contrato de aluguel antecipada?
5 Qual o valor da multa e como é calculada?
5.1 Valor da multa
5.2 Como fazer o cálculo
6 Quais os documentos necessários para a rescisão do contrato?
7 Como encerrar o contrato com mais segurança?
Nesse contexto, é imprescindível se atentar ao fato de que os contratos de 30 meses formalizam a intenção do inquilino de ocupar a residência durante toda essa vigência.
Assim, o dono da propriedade terá a moradia devolvida somente após o término do período combinado. Contudo, há casos em que é preciso realizar a rescisão antes do prazo estabelecido no contrato.
Conhecer esses casos, entender mais sobre a rescisão de contrato de aluguel e saber como a Lei do Inquilinato trata suas particularidades é de grande utilidade, quando se está prestes a contratar uma locação.
Em quais situações a rescisão de contrato de aluguel pode ocorrer?
O proprietário do imóvel pode requerer a rescisão do contrato de aluguel em dois casos distintos. Uma dessas hipóteses está relacionada a querer passar a residir na propriedade. Veja que, nesse caso, o direito de pedir a moradia para uso próprio se refere à retomada do bem para ocupação pelo dono ou por seus parentes próximos. Esses familiares podem ser o cônjuge ou companheiro, pais, avós e filhos, desde que não disponham de imóvel residencial.
Diante dessa situação, nos aluguéis firmados por 30 meses ou mais, o locador que retoma o imóvel só paga multa se a obrigação estiver registrada no contrato da locação. O proprietário pode interromper a locação, ainda, nos casos de o inquilino descumprir uma ou mais cláusulas contratuais. Um bom exemplo desse tipo de quebra contratual é a promoção de reformas no imóvel alugado, sem que haja a expressa autorização do locador.
Más condições de conservação ou clara depredação do patrimônio também vão contra as normas locatícias, então podem acabar em rescisão contratual. A comprovação da prática de atividades ilegais dentro do imóvel é mais uma das situações em que o locador tem direito de pedir a rescisão contratual.
Outro caso para o qual está prevista a rescisão contratual, segundo a Lei do Inquilinato, é de o poder público determinar a necessidade de reparos urgentes para o imóvel. Por último, o não pagamento das parcelas do aluguel pode motivar a interrupção do contrato e o despejo do inquilino. Fora os casos acima mencionados, o proprietário deve esperar o término do contrato para a devolução do imóvel.
A desistência do locatário independe de justificativa e pode acontecer a qualquer tempo. Para tanto, o inquilino apenas deve proceder a entrega da moradia. A parte financeira dessa rescisão abrange a aplicação de multa, cujo valor deve ser equivalente ao estabelecido no contrato. Contudo, há situações específicas nas quais o inquilino tem o direito de rescindir o contrato sem arcar com a multa.
Por exemplo, se identificar que a construção apresenta problemas de manutenção e que são anteriores ao fechamento do contrato, pode solicitar a rescisão. O locatário também pode desistir da locação sem cobrança de multa quando seu trabalho o obriga a mudar de localidade. Nesse caso, para ficar desobrigado de pagar a rescisão do contrato, deve comprovar a transferência e notificar o dono do imóvel por escrito.
O que pode gerar a rescisão do contrato?
A lei tem o objetivo de garantir menos conflitos, tanto para o locador quanto para o locatário, no momento da rescisão de contrato de aluguel, que busca proteger ambas as partes na quebra do vínculo estabelecido. Como vimos, há alguns motivos para a rescisão de contrato:
caso o proprietário precise do imóvel para uso próprio e não disponha de outro bem para abrigar a si e a seus familiares;
em situações de o inquilino cometer algum ato ilegal, ou até fizer alguma reforma não autorizada;
na ocorrência de descumprimento das regras estabelecidas no contrato por parte do inquilino.
Como funciona a rescisão do contrato com validade indeterminada?
Nos contratos de locação com validade indeterminada, tanto o proprietário quanto o inquilino podem solicitar a rescisão. Nessa situação em especial, não há incidência de multa para nenhuma das partes. Vale destacar que são consideradas contratadas por tempo indeterminado as locações de 30 meses ou mais, após terminado o prazo estipulado.
Nesse caso, se o locatário permanecer no imóvel por mais trinta dias — sem que o locador se manifeste em contrário —, entende-se que a locação está prorrogada. No momento que sucede o término do período contratual original, a intenção de rescindir a locação deve ser notificada à outra parte. Isso precisa ser feito com 30 dias de antecedência à desocupação, e o imóvel deve ser entregue com os aluguéis e demais encargos em dia.
O que diz a lei quanto à multa por rescisão de contrato de aluguel antecipada?
De acordo com o art. 4º da Lei do Inquilinato 8245/91, a cláusula de multa por rescisão de contrato de aluguel antecipada é praticamente padronizada nos contratos de locação e seu valor, normalmente, é fixado em três vezes o valor do aluguel, mas a aplicação da multa deve ocorrer proporcional ao tempo não cumprido do contrato. Vale ressaltar que, de acordo com a lei também, há a dispensa da multa em caso comprovado de transferência de emprego para localidade diversa do início do contrato.
Qual o valor da multa e como é calculada?
A multa por rescisão de contrato de aluguel só pode ser aplicada quando se tratar de locação interrompida ainda no prazo de vigência determinado — mas claro, com exceção para os casos especificados nos tópicos anteriores. Confira, a seguir qual é o valor e a forma de calcular a multa por quebra de contrato de locação!
O valor da multa a ser aplicada deve estar indicado no contrato, já que a lei não fixa uma quantia ou porcentagem para essa cobrança. Porém, apesar de que não há um valor previamente estabelecido, a legislação determina que a multa deve ser proporcional ao tempo de contrato que não será cumprido.
Na prática, isso significa que o cálculo da multa deve considerar o número de meses faltantes até o fim do período locativo. Assim, se ainda há dez meses pendentes, por exemplo, para o término do contrato de 30 meses, deve-se pagar a multa somente pelo tempo descumprido.
Para saber ao certo quanto custaria a multa do caso acima, basta converter os meses estipulados em valores. O primeiro passo para tal é verificar quanto é essa multa. Para exemplificar, vamos supor que seja de três meses de aluguel, com cada mês custando R$1.000.
R$1.000 (valor do aluguel) x 3 (base do cálculo) = R$3.000
R$3.000/30 (meses de contrato) = R$100
Assim, a multa totalizaria R$3.000, caso fosse aplicada sobre os 30 meses, certo? Porém, como faltam apenas 20 meses até o fim do período contratual, a multa incidirá sobre esse tempo. Veja que cada mês de multa, nesse nosso exemplo, equivale a R$100. Então, é só multiplicar esse valor pelos 20 meses restantes do contrato.
R$ 100 x 20 (meses restantes) = R$2.000 de multa
Teremos uma multa de R$2.000 — quantia a ser paga ao proprietário do imóvel. Para saber o valor de um dia de multa contratual, basta seguir o mesmo raciocínio. Ou seja, é só dividir o valor total da multa pelo número em dias.
Quais os documentos necessários para a rescisão do contrato?
Na hora de terminar a contratação da locação, é fundamental apresentar vários documentos e comprovações. O mais indicado é que essa papelada seja estabelecida já em contrato, para evitar dores de cabeça. Entretanto, na maioria dos casos são exigidos comprovantes de quitação dos encargos locatícios.
Desse modo, contas de luz, água, condomínio e outras mais tendem a ser solicitadas. Para concluir a rescisão de contrato de aluguel, é preciso ainda entregar o imóvel no mesmo estado em que foi alugado. Depois de cumpridas essas obrigações, paga a multa — nos casos em que for devida — e desocupado o imóvel, a locação é considerada desfeita.
Como encerrar o contrato com mais segurança?
Para efetivar a rescisão do seu contrato de aluguel de forma mais tranquila, confiável e segura, vale a pena seguir alguns passos. Confira os principais deles, a seguir:
notifique a imobiliária e o proprietário do imóvel com, pelo menos, 30 dias de antecedência;
dê entrada na rescisão de contrato de aluguel;
organize a sua mudança, para que esta ocorra bem;
mantenha o imóvel em ordem e verifique a necessidade de faxina ou manutenção;
agende a vistoria de saída logo após informar sobre o interesse de encerrar o contrato;
avise as empresas prestadoras de serviço sobre a sua saída;
cancele serviços que não sejam de responsabilidade do proprietário, como internet e telefone, por exemplo;
transfira as contas para o nome do locador, como água e energia elétrica.
Nós sabemos que o momento de mudança não é fácil e envolve diversas etapas, mas, por meio desses passos, você poderá conseguir mais praticidade e, assim, ter um período de transição mais leve para concretizar a rescisão do contrato de aluguel e evitar as temidas preocupações.
Como você viu, a rescisão de contrato de aluguel é um procedimento bastante burocrático, que demanda muito conhecimento e atenção. Portanto, conte com o auxílio de uma imobiliária de confiança para resolver processos complexos e evitar possíveis transtornos ou prejuízos financeiros. Além do mais, a ajuda de profissionais especializados em trâmites envolvendo imóveis é eficaz, otimizando o tempo e os custos necessários.