BENFEITORIAS: QUAIS DELAS SÃO PASSÍVEIS DE INDENIZAÇÃO? - PHMP
BENFEITORIAS: QUAIS DELAS SÃO PASSÍVEIS DE INDENIZAÇÃO?
Alexandra Oenning 20 de outubro de 2017
Com o término de um contrato de locação, além de questões relativas à discordância de valores, as benfeitorias eventualmente realizadas pelo locatário/inquilino também são motivo frequente de divergência. Mas afinal, para o direito, como se classificam estas benfeitorias e quais delas são passíveis de indenização por parte do locador?
Pensando nisso, a presente pesquisa destinar-se-á a responder estas perguntas diferenciando as modalidades de benfeitorias existentes para o direito civil e apresentando em quais destas hipóteses é garantido o direito de restituição do valor pago pelo locatário/inquilino, nas relações locatícias de imóveis urbanos, além de tratar também sobre essa questão sob a ótica dos contratos que não envolvam locação de imóvel urbano.
Benfeitorias, assim entendidas no ramo do direito civil, podem ser compreendidas como as alterações feitas pelo homem em uma coisa (móvel ou imóvel) com a finalidade de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la (GAGLIANO; FILHO, 2006).
Nesse sentido, em seu artigo 96, o Código Civil classifica as benfeitorias em: necessárias, úteis ou voluptuárias, as quais serão analisadas a seguir.
As benfeitorias necessárias são aquelas realizadas a fim de conservar o bem ou evitar que se deteriore, como por exemplo, a realização de reparos no telhado de um imóvel, o conserto do sistema hidráulico a fim de obstar infiltrações, etc. (VENOSA, 2004).
As benfeitorias úteis, por sua vez, podem ser compreendidas como aquelas feitas com a finalidade de aumentar o bem ou facilitar seu uso. São exemplos deste tipo de benfeitoria a construção de uma garagem, a colocação de grades nas portas e/ou janelas aumentando a segurança das pessoas que utilizarem o bem, a instalação de novas tomadas no ambiente para facilitar o uso dos mais diversos eletrodomésticos, etc. (COELHO, 2003).
Por fim, as benfeitorias voluptuárias são entendidas como as empreendidas por mero deleite, com o fito, tão somente, de embelezar o bem. De acordo com Coelho (2003, p. 274), "são fúteis, no sentido de não aumentarem o uso do bem", podendo ou não ser custosas, somar valor ao bem principal, ou simplesmente o tornar mais agradável. Como exemplos, pode-se citar a substituição de determinado piso por porcelanato, implantação de uma piscina ou cascata, etc. (COELHO, 2003).
Isto posto, vistas as modalidades de benfeitorias existentes no direito civil, passa-se à análise do direito de indenização do locatário/inquilino pelas benfeitorias eventualmente realizadas no bem de terceiro.
DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS
A compreensão das diferenças existentes entre os tipos de benfeitorias se mostra imprescindível, uma vez que nem todas elas garantem o direito de indenização por parte do locador/proprietário, conforme se demonstrará a seguir.
Nesse sentido, salvo disposição contrária prevista contratualmente, a legislação brasileira determina os casos em que há o direito de indenização do locatário/inquilino/possuidor. Antes, porém, faz-se necessário esclarecer que a regra de indenização pelas benfeitorias aplicada ao simples possuidor (que detém em sua posse algum bem) não é a mesma utilizada nos contratos de locação de imóveis urbanos, conforme se verá abaixo. Ainda, de acordo com explicação apresentada por Gagliano e Filho (2006), com relação à indenização por benfeitorias sob a regra geral (não aplicáveis aos contratos de locação de imóvel urbano), faz-se necessário diferenciar o direito de indenização ante a hipótese de estar o possuidor de boa-fé ou não, se não vejamos:
Locatário/Inquilino[1]: independe da verificação da boa-fé e possui direito à indenização das benfeitorias necessárias eventualmente realizadas, ainda que não autorizadas pelo locador e, das úteis, desde que permitidas por este, podendo ainda se valer do direito de retenção em qualquer dos casos. Já as benfeitorias voluptuárias empreendidas não serão indenizadas pelo locador, podendo o locatário/inquilino retirá-las, desde que não prejudique o imóvel (Lei 8.245/91, artigos 35 e 36).
Possuidor[2] está de boa fé: tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis eventualmente realizadas, podendo valer-se, inclusive, do direito de retenção. Com relação às voluptuárias, poderá levantá-las do bem, desde que não o deteriore (CC, artigo 1.219).
Possuidor[3] não está de boa-fé: tem direito de indenização apenas com relação às benfeitorias necessárias realizadas, não podendo se valer do direito de retenção nem levantar as voluptuárias eventualmente empreendias (CC, artigo 1.220).
Diante das mais diversas dúvidas que possam surgir com relação ao direito à indenização por benfeitorias realizadas, seja sob a perspectiva dos contratos de locação de imóveis urbanos, seja ante a regra geral, constatou-se a importância de ter conhecimento e saber diferenciar as benfeitorias umas das outras, posto que, dependendo da realizada, será passível de indenização ou não por parte do locador/proprietário.
Ainda, verificou-se que com relação aos contratos de locação de imóveis urbanos, há legislação específica (Lei 8.245/91) que contempla as regras do direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, sendo que: as necessárias deverão ser indenizadas, ainda que não autorizadas pelo locador, as úteis serão indenizadas apenas nos casos em que o locador anuir e, as voluptuárias não serão indenizadas, podendo apenas ser levantadas pelo locatário/inquilino quando a ação não prejudicar o imóvel.
Por fim, com relação aos contratos de maneira geral (excluindo-se os de locação de imóvel urbano), o Código Civil prevê regras diferentes para quando o possuidor estiver de boa-fé ou não. Se estiver de boa-fé, deverá ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas, podendo levantar as benfeitorias voluptuárias (sem indenização), desde que não gere dano na coisa. Caso esteja de má-fé, terá direito à indenização apenas com relação às benfeitorias necessárias empreendias, não podendo sequer levantar as voluptuárias que tiver feito.
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 1. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito Civil: parte geral. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2006.
[1] Aplica-se aos contratos de locação de imóveis urbanos.
[2] Esta regra se aplica a qualquer tipo de possuidor, não se estendendo aos contratos de locação de imóveis urbanos.
[3] Regra aplicável a qualquer tipo de possuidor, não sendo adotada nas relações locatícias de imóveis urbanos.