Dívida condominial: a responsabilidade do proprietário do imóvel - Universo Condomínio
Cota ou taxa condominial consiste no rateio para cobrir as despesas mensais do condomínio. A falta de pagamento das cotas condominiais dificulta a gestão do síndico e compromete o funcionamento adequado do equipamento.
A inadimplência reflete negativamente no empreendimento, seja dificultando os pagamentos das despesas ou servindo de fator motivador para que condôminos adimplentes, descontentes, passem a não pagar as cotas condominiais.
Para evitar o aumento da inadimplência, o síndico deve acompanhar mensalmente os recebimentos a fim de identificar quais unidades estão em débito, impedindo que a dívida daquele condômino atinja um valor tão alto que ele não suporte pagar. Nesse momento o gestor se depara com uma questão muito delicada que é o fato da relação decorrente da convivência e/ou a proximidade afetiva com os moradores.
Em razão disso, muitos condomínios optam pela contratação de terceiros, isentos de pessoalidade, para realizar a cobrança e as tratativas do débito condominial. Alguns escritórios de advocacia especialistas no direito imobiliário/condominial oferecem o serviço de cobrança extrajudicial. A grande vantagem é a formalização de acordo extrajudicial elaborado nos termos legais que garanta ao credor o recebimento do crédito de forma rápida e ao devedor a capacidade do pagamento da obrigação evitando assim eventual ação judicial interposta no caso do seu descumprimento.
A advogada especializada em Direito Imobiliário Lessiene Sardinha, membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário (IBDI), em entrevista ao Portal Radar Imobiliário, abordou aspectos relevantes que devem ser observados sobre o tema.
Radar Imobiliário – Em novembro de 2017, comprei um apartamento diretamente pela construtora e maio de 2018 solicitei o distrato. Todo processo durou 30 dias até ser concluído. No mês de setembro de 2018 recebi uma intimação judicial informando a ação de execução das cotas condominiais do período de novembro de 2017 a junho de 2018. Gostaria de saber se existe alguma Lei que me obrigue a pagar esse débito, sendo que nem recebi a chave do imóvel?
Lessiene Sardinha – Não há norma expressa no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor prevendo quando inicia a responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento das despesas condominiais. Todavia, mesmo sem a previsão expressa em Lei, tanto a doutrina quanto a jurisprudência majoritárias concordam que quando o promissário comprador é imitido na posse do imóvel, ele efetivamente passa a usufruir das áreas comuns, e, portanto, passa a ter a responsabilidade de concorrer para as despesas do condomínio. Assim, a responsabilidade sobre esses débitos condominiais anterior à data da imissão na posse será do promitente vendedor, salvo nos casos em que fique comprovado que a posse direta do imóvel é colocada à disposição do novo proprietário e este no intuído de se eximir da responsabilidade do pagamento destas despesas retarda a sua imissão na posse.
RI – Participei de um leilão de imóveis e arrematei um apartamento no valor de R$ 500.000,00 conforme correspondente ao total dos valores descritos no Edital. Um mês depois procurei o síndico e a administradora para regularizar meu cadastro de proprietário, solicitar autorização para realizar reforma, e os boletos para pagar as taxas do condomínio do mês anterior e do atual. A cota do condomínio é no valor de R$ 485,00, mas recebi um boleto no valor de R$ 18.135,00 referente a cotas anteriores a arrematação do imóvel. Acredito que essa dívida não é minha, porque não posso pagar uma dívida do imóvel no tempo que não era meu. O que faço?
LS – A dívida condominial é uma obrigação real, isso significa que se trata de uma obrigação gerada em razão do imóvel e por essa razão permanece nele até que a dívida seja adimplida, ainda que transmitido, seja qual for o título translativo. Todavia, alguns casos são passiveis de questionamento e um deles é a arrematação de imóvel em hasta pública. Certamente tomou conhecimento da venda pública do imóvel por meio do edital e os valores correspondentes aos débitos das cotas condominiais, dentre outros, deveriam estar descritos no edital do leilão, caso contrário, o arrematante não poderá ser responsabilizado por essa pendência financeira, vez que não foi possível ter prévia ciência. Assim, comprovado que não constava descrito o débito de condomínio no edital, o arrematante poderá propor ação judicial para discutir a responsabilidade dos débitos anteriores à arrematação.
RI – Moro em um condomínio de oito andares que tem apenas dois elevadores, um salão de festas que cabe no máximo 30 pessoas, um pequeno parque com brinquedos de material plástico para as crianças e câmeras de segurança que a maioria sequer funciona. Gostaria de saber como posso fazer uma vistoria e reavaliando o valor cobrado da taxa condominial que acho o valor absurdo e se eu como uma proprietária do apartamento tenho este direito de analisar esta situação?
LS – O valor da taxa de condomínio corresponde ao rateio, entre os condôminos, das despesas para conservação e manutenção das partes de uso comum do condomínio. Esse valor pode variar conforme a estrutura da edificação, o número de unidades, equipamentos da área de lazer, jardins, quadras, espaço gourmet, se há segurança, porteiros, zelador etc. Assim, a taxa ordinária do condomínio deve ser estipulada de forma suficiente para cobrir os gastos. De acordo com o art. 1.348: compete ao síndico: "VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas", fora desse período algumas Convenções disciplinam o assunto de exibição de documentos", e se omissa a Convenção, a assembleia resolve. Em relação a possibilidade a análise do valor que está sendo cobrado, qualquer condômino tem o direito de verificar a documentação do condomínio a exemplo dos balancetes, solicitado ao síndico ou administradora o acesso para sanar suas dúvidas. Vale lembrar que o valor da cota condominial que está sendo cobrado foi submetido a votação e aprovado pela maioria dos presentes na Assembleia Geral que deliberou sobre o assunto. Sendo assim, entre em contato com o síndico ou administradora e verifique como pode ter acesso aos documentos que deseja analisar, em especial, sugiro que analise a ata da assembleia que fixou o valor da taxa condominial e a previsão orçamentária para que assim possa fazer comparação entre o total do valor recebido e as despesas do condomínio.
RI – Na convenção do meu condomínio está escrito que a cobrança da cota condominial será com rateio de acordo com a fração ideal do imóvel. Meu apartamento é do tipo 1 e corresponde a menor fração ideal. Na última assembleia, os condomínios dos apartamentos do tipo 2 reclamaram que o valor da cota condominial é muito maior e desejam levar o assunto para a assembleia votar rateio igualmente para todos mesmo que na convenção já conste outra forma. A assembleia pode decidir por essa mudança?
LS – A resposta é não. O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil Brasileiro, prevê que: "São deveres do condômino: I- contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Assim, a assembleia não pode deliberar e aprovar a alteração da forma de rateio da cota condominial diferente da prevista na Convenção de condomínio. Para que haja a mudança, será necessário a alteração da Convenção do Condomínio por meio da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, conforme dispõe o artigo 1.351 do mesmo dispositivo legal.
RI – Comprei um imóvel em um loteamento no mês de agosto de 2018 e, desde então, venho sendo cobrado pela associação de moradores para contribuir com a taxa de manutenção das vias comuns do loteamento. Na primeira semana que estava morando no imóvel recebi um convite para associar-me, porém não aceitei. Nesse caso, sou obrigado a pagar compulsoriamente essa taxa?
LS – A cobrança de contribuições mensais por associações de moradores, que não se qualificam como condomínios nos termos da Lei nº 4.591/1964, afronta o art. 5º, inciso XX, da Constituição Federal que traz a seguinte, redação: "XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;". Em outras palavras, significa que cobrança de taxas mensais, não pode ser imposta por associações de qualquer natureza, em especial, em razão do princípio da liberdade associativa. Em novembro de 2018, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a cota condominial somente passa a ter natureza "propter rem" (significa "por causa da coisa", obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa), a partir do registro da Convenção. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, afirmou que "na ausência de condomínio formalmente constituído, é preciso anuência do associado para que este se torne responsável pelas dívidas relacionadas à associação de moradores". Dessa forma, com base nas informações acima apresentadas, a administradora do loteamento somente poderá cobrar a taxa para manutenção ou conservação das vias públicas e áreas comuns, daqueles moradores que livremente se associarem, caso contrário, para que a cobrança seja compulsória será necessário a constituição do condomínio.