CIPA: Condomínio Organizado, Síndico Despreocupado
Condomínio organizado, síndico despreocupado
O síndico que segue uma agenda de manutenções no decorrer do ano evita problemas e mantém o condomínio em dia
O síndico Adailton Xavier Brito conhece bem a necessidade de um planejamento bem feito para que o condomínio esteja em dia. Durante 16 anos ele foi síndico do Condomínio Dei Marmi, que tem 20 unidades e fica localizado na Zona Norte do Rio de Janeiro. Após esse período, Brito conta que optou por deixar o cargo para curtir, viajar e descansar, o que não fazia desde que havia assumido o posto de administrador. "Imaginei que um novo síndico pudesse dar continuidade a nosso trabalho e acrescentar novas ideias, o que, infelizmente, não ocorreu", diz. Há cerca de 11 meses, ele reassumiu o posto de síndico e já tem motivos para comemorar. "Fui reconduzido ao cargo por causa dos insistentes e reiterados pedidos de grande parte dos moradores que sempre confiou na lisura e dedicação de meu trabalho. Havia uma grande e real preocupação dos condôminos com a situação existente", explica.
Ao reassumir o cargo de síndico, Brito conta que foram necessárias algumas mudanças para reverter a situação financeira do condomínio. "Por causa também da insatisfação de parte dos condôminos, fui influenciado a reassumir o cargo. Para colocar a saúde do condomínio em dia, fizemos um pequeno reajuste na cota condominial, realizamos cobranças relativas às inadimplências e usamos um princípio básico da administração: não se deve gastar mais do que se arrecada. Fizemos um planejamento emergencial para cumprir o que era mais urgente. Procuramos atender prioritariamente aos compromissos legais, como a autovistoria, atualização de extintores etc. Buscamos qualidade e negociamos preço com os fornecedores. Foi e continua sendo um trabalho coletivo com o conselho fiscal e o subsíndico para a tomada de decisões e contratações", explica.
Se manter um condomínio em dia com suas obrigações não é tarefa fácil, imagine ter que ajustar as contas e planejar serviços de manutenção. Pois foi isso que o síndico do Condomínio Dei Marmi fez. "Buscamos, logo de início, equilibrar as finanças; gastamos estritamente o necessário nos primeiros meses, seguindo um planejamento em que prioridades foram estabelecidas e cumpridas; em mais ou menos cinco meses conseguimos ter um superávit satisfatório, sem deixar de executar o que foi planejado. Periodicamente, me reúno com o conselho e o subsíndico para reavaliar os próximos passos a serem dados. Hoje, passados 11 meses de nossa nova gestão, os resultados são visíveis para todos. Fizemos e estamos fazendo o possível, e nossas reservas continuam crescendo para que possamos sanar todas as deficiências encontradas", diz. Ainda segundo Brito, sem planejamento não se faz nada benfeito. "Tudo na vida tem de partir, primeiramente, de um objetivo a ser alcançado. Em seguida, temos que planejar, orçar e executar bem. A saúde de um condomínio passa prioritariamente por um bom e preciso planejamento; sem ele, a gestão condominial estará fadada ao insucesso. Paralelamente temos de analisar como será a arrecadação de recursos para que o resultado final seja aquilo que se objetivou. Não podemos esquecer que tem de haver um acompanhamento sistemático do andamento da execução do que foi planejado", orienta.
Há seis anos, Sérgio Pitanga é o síndico do Condomínio Sunshine, que tem seis blocos, 120 unidades, cerca de 400 moradores e fica localizado na Zona Oeste do Rio de Janeiro. Pitanga também enfrentou dificuldades quando assumiu a gestão do condomínio. "O condomínio estava devedor, com alto número de inadimplência. Renegociei com os fornecedores e consegui diminuir os valores cobrados. Com relação aos novos contratos e compras, procurei sempre o melhor custo-benefício, além disso, consegui reduzir a inadimplência. Acredito que planejamento é fundamental para definir estratégias importantes para o bom andamento da parte operacional e administrativa do condomínio", conta.
O calendário de serviços de manutenção é uma ferramenta fundamental
Dentro do planejamento financeiro devem constar todos os serviços de manutenção necessários ao condomínio ao longo do ano corrente. Esse calendário servirá para organizar as solicitações de orçamento e a cotação do melhor custo-benefício para cada tipo de serviço com certa antecedência, o que permitirá que a escolha da empresa seja feita com calma e que sejam levados em consideração os fatores preço e qualidade para garantir a satisfação de todos.
É importante que os síndicos não vejam a manutenção como despesa, mas como investimento. A manutenção predial, realizada de forma preventiva, evita o gasto desnecessário com consertos e obras de recuperação, o que já se pode considerar uma boa economia. Os valores para essas obras devem ser estabelecidos na Assembleia Geral Ordinária (AGO), que é feita, geralmente, no início do ano, conforme prevê a maioria das convenções condominiais. Ter um zelador cuidadoso também ajuda em todo esse processo, já que é esse funcionário que conhece e pode adiantar as necessidades do condomínio. Tudo isso, aliado ao apoio de uma boa administradora, pode fazer com que o condomínio esteja sempre em dia com seu calendário de obras e manutenção.
O síndico Adailton Xavier de Brito já conseguiu organizar a agenda de serviços de manutenção de seu condomínio. "Basicamente, os trabalhos que fazemos com mais frequência são dedetização, limpeza de cisterna e caixas-d´água, compra e instalação de extintores. A dedetização e a limpeza das caixas-d'água são feitas semestralmente. Já a conservação de extintores (recarga) e mangueiras tem periodicidade anual. Entre os tipos de manutenção que fazemos mensalmente estão de elevador, portão automático e interfone. Nós acompanhamos de perto a necessidade de troca de peças e/ou equipamentos para que tudo funcione a contento e para que tenhamos segurança total no condomínio. Essa manutenção deve ser acompanhada pelo funcionário do condomínio, mas sempre informada ao síndico para que tome as providências cabíveis", diz.
O síndico Sérgio Pitanga concorda que planejar os serviços de manutenção é a melhor escolha. "Nós temos uma agenda que prevê a necessidade de fazer todos os serviços necessários ao condomínio dentro do prazo de validade; os trabalhos de preservação mais frequentes são de elevador, portão eletrônico, telefonia e circuito interno de TV. Com relação à piscina, por exemplo, diariamente, o guardião faz o tratamento da água; como nossa piscina é aquecida, periodicamente fazemos a manutenção dos aquecedores e também das bombas", conta.
Toda manutenção deve ser realizada por uma empresa especializada
A necessidade de contratar empresas idôneas já foi falada muitas vezes, mas é sempre bom reforçar que são essas empresas, especializadas, que vão prestar o melhor serviço, com muita competência, sempre. Já se foi o tempo em que contratar aquele "faz-tudo" dava certo. Muitos são os casos em que pessoas curiosas tentam fazer determinado serviço e o resultado não dá certo, por isso, é de conhecimento geral a necessidade de especialização para a execução de trabalhos prediais com segurança.
Fachada e caixa-d'água
O engenheiro civil Luiz Otávio Ribeiro, diretor da empresa Ricel Ribeiro Construtora e Empreendimentos, conta que não existe uma época própria para a realização de reformas de fachada. "Tudo depende da necessidade e da urgência; caso não exista urgência, é sempre melhor realizar fora da época de chuva. A recomendação é que se contate uma empresa de engenharia especializada, com engenheiro ou arquiteto responsável registrados no CREA ou na CAU, e esse profissional proceda uma vistoria técnica ao local para ver a real necessidade em cada situação. Contratar uma empresa registrada, com responsável técnico inscrito e tradição no mercado, dará sempre maior segurança ao condomínio, em todos os sentidos – técnico, comercial, de supervisão, de garantia, de parceria etc. –, tendo, com isso, um bom serviço profissional", explica.
Luiz Otávio Ribeiro reafirma a importância da manutenção das fachadas dos prédios e das caixas-d'água. "Para as fachadas, o ideal é que a manutenção da pintura seja feita a cada três anos e, para outros revestimentos, a cada cinco anos, em condições normais. É importante que o responsável pelo condomínio faça vistorias periódicas e, mediante qualquer problema, contate uma empresa de engenharia especializada. Com relação às caixas-d'água, a conservação deve ser feita sempre que houver necessidade, ou seja, quando houver infiltrações e/ou o revestimento cimentício estiver degradado. A cada lavagem é fundamental que aconteça uma vistoria. A principal importância dessa conservação é evitar infiltrações, pois danificam as estruturas, além do desconforto de gerar infiltração em alguma unidade, que vá danificá-la também. Já se o vazamento for de fora para dentro, além de estragar a estrutura, a manutenção preventiva evita a contaminação da água do reservatório. Essa recomendação, claro, vale para qualquer tipo de infiltração, seja no terraço de cobertura, no playground, nas piscinas, em todas as lajes descobertas etc.", conta. O engenheiro ainda explica que as vistorias constantes podem evitar problemas. "É muito importante fazer vistorias periódicas, para verificar possíveis irregularidades em todo o condomínio e, em caso afirmativo, contatar uma empresa de engenharia especializada, para evitar maiores danos. Fazer um cronograma de serviço de manutenção, com as datas definidas para cada item, mantém sempre o prédio em boas condições e evita o acúmulo de afazeres", diz.
Mário Jorge Veloso, sócio-diretor da Mavel, empresa que atende todo o Rio de Janeiro e é especializada em manutenção de piscinas e terceirização de mão de obra em geral para condomínios, fala sobre a necessidade dos serviços de manutenção nas piscinas. "Existem dois tipos de manutenção para piscinas. O primeiro é no tanque e deve ser diário, compreendendo escovação, aspiração e recolhimento de detritos na superfície da água. O segundo tipo é na casa de bombas das piscinas e deve ser feito pelo menos três vezes na semana: colocação de produtos químicos na água como cloro, algicida e clarificante; lavagem dos filtros e recirculação da água da piscina por meio do sistema existente de bombas e filtros. No verão, por causa das altas temperaturas, existe a necessidade de essa manutenção ser diária. A melhor época para obras na piscina é quando temos baixa temperatura, outono/inverno, para que ela possa ser interditada em um período de menos procura por esse espaço de lazer, contudo, reformas e serviços de manutenção podem ser feitos em qualquer mês do ano, desde que sejam planejados", diz.
Ainda segundo o diretor da Mavel, para manter as piscinas tratadas durante todo o ano é preciso uma série de cuidados específicos. "O ideal é efetuar corretamente a manutenção, seja diária ou periódica; trocar anualmente a areia dos filtros; manter em dia a conservação das bombas; utilizar produtos de primeira linha próprios para piscinas e ter pessoal habilitado para operar os equipamentos, seja do condomínio ou terceirizado. A principal vantagem em contratar uma empresa especializada nessa área é que o condomínio terá não só um funcionário habilitado e treinado para fazer as operações corretamente, mas contará com todo o suporte que empresas sérias possuem, como encarregados, guardiões/operadores reserva para eventuais ausências, como falta, licença médica e férias, além do fornecimento dos produtos químicos", explica.
O engenheiro civil e eletricista Orlando Sodré, que é mestre em tecnologia e patologia das construções, explica que o Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), ou para-raios, não tem como finalidade a proteção do equipamento ou da instalação elétrica, mas deve ser instalado para prioritariamente proteger as estruturas, edificações e pessoas que nelas habitem ou que por elas transitem contra os impactos diretos dos raios. "O mais importante em ter uma instalação de para-raios é as pessoas entenderem que a finalidade do SPDA não é atrair os raios para sua edificação, e sim proporcionar a condução da energia gerada por eles de forma segura para a terra. Ressalta-se que o SPDA não protege os aparelhos eletroeletrônicos. Portanto, deve ser instalado um bom sistema de aterramento elétrico na edificação. A decisão de proteger determinada estrutura pode ser de ordem legal (código de obras municipais – Brasil), uma preocupação do proprietário para evitar prejuízos materiais e pessoais ou exigência das seguradoras, já que raios provocam danos e incêndio. O método pode vir especificado pelo código de obras ou ser um dos existentes na norma NBR 5419. Uma vez feita a análise da necessidade de proteção de determinada estrutura e decidido o nível de proteção necessária, o primeiro passo é escolher o sistema de proteção (gaiola de Faraday, Franklin, modelo eletromagnético ou misto). Nessa hora o correto é contratar um engenheiro eletricista para essa atividade. Na comparação entre os três métodos, levando em conta o nível de proteção, eficiência e custo, verifica-se que o método gaiola de Faraday leva vantagem em pequenas construções; já em edificações de grande porte, o método eletromagnético é o de melhor relação custo-benefício", afirma.
A norma técnica NBR 5419/05 é específica para projeto, execução e instalação de SPDA ou para-raios nas edificações. Ela recomenda a realização periódica de inspeções nesse sistema, principalmente se o SPDA tiver sofrido a ocorrência de descargas atmosféricas. A NBR 5410/03 de projeto e instalação elétrica também orienta para a realização de inspeções periódicas nos SPDAs. Essas inspeções devem ser realizadas desde sua primeira instalação na edificação até que cesse sua vida útil. "A primeira inspeção serve de garantia de sua conformidade com as normas técnicas vigentes e com o sistema de aterramento das instalações elétricas. A norma determina periodicidade de inspeções da seguinte maneira: a cada cinco anos para residências; a cada três anos para prédios com grande concentração de pessoas e anualmente para estruturas especiais, como depósito de explosivos, subestações elétricas, sistemas de comunicação, áreas de alto nível de corrosão etc. A manutenção do SPDA deve ser realizada também se o sistema sofrer danos ou modificações como: roubo, depredação ou mesmo a troca de componentes indevidamente", diz.
Segundo Nanci Santos, paisagista da empresa Raphia, especializada em plantas e jardins, todo condomínio pode ter uma área de jardim. "Basta apenas ter criatividade e buscar orientação no que diz respeito à escolha das plantas e aos cuidados para que se desenvolvam e cresçam de acordo o espaço disponível. Também é preciso estar bem informado quanto aos cuidados com a manutenção e irrigação para que as necessidades das espécies sejam atendidas na medida certa", diz. A paisagista conta que existem muitas vantagens em manter um jardim no condomínio e ainda dá dicas de como implantar esse espaço verde nos condomínios. "Na verdade, os jardins estão deixando de ser complemento e passando a ser parte essencial de qualquer condomínio. Além de embelezar, harmonizar e promover bem-estar, as plantas são utilizadas para diversas características funcionais, como divisão de espaços, gerar mais privacidade e se tornar um importante espaço de convivência. Vale a pena lembrar que, além de transformar qualquer ambiente num belo cartão de visitas, certas plantas auxiliam na filtragem do ar e promovem a melhora da respiração. E para implantar um jardim, inicialmente, a contratação de um profissional paisagista seria um bom ponto de partida para que qualquer projeto funcione em função do espaço e das condições climáticas. Com informação e conhecimento adequado, o profissional paisagista passará a segurança necessária ao condomínio no que diz respeito a melhor época para implantar um projeto que atenda à realidade local de forma segura", explica.
Para Nanci, os jardins, assim como a moda, também mudam no decorrer dos anos e ganham novas formas e estilos. "Podemos dizer que, com o olhar diferenciado do paisagista Roberto Burle Marx para nossas plantas nativas, nossos jardins ganharam personalidade e passaram a ser criados com um jeitinho muito próprio. Agora, em se tratando de jardins de condomínios, posso afirmar que muitos resolveram apostar na criação de jardins com contrastes, jogo de texturas entre plantas/seixos/pedras de tamanhos diferentes, linhas sinuosas, enfim, muitos buscaram projetos que, além de traduzirem beleza e harmonia, são práticos, funcionam bem em áreas urbanas e se assemelham, de alguma forma, à paisagem natural. Já a manutenção de qualquer jardim precisa funcionar de acordo com o grau de exigência das espécies e o ambiente. Por exemplo: em jardins onde há plantas que necessitem de poda e limpeza frequentes, a conservação precisa acontecer mais vezes durante o mês; já em outros tipos de jardim, se dedicar a ele uma vez no mês pode ser o suficiente. É sempre bom lembrar que, quando falamos de manutenção, estamos falando de cuidados essenciais que vão garantir a saúde das plantas. Uma dica importante é que, em se tratando de periodicidade de manutenção, adubação e intervalo das irrigações, só um profissional especializado na área será capaz de avaliar e determinar a dose certa que vai atender a cada projeto", diz.
Planejamento e união são as palavras de ordem
O complexo mundo condominial exige muita dedicação de seus síndicos, que precisam acompanhar, além dos serviços de manutenção que destacamos, mais um monte de outras coisas que podem ser obrigatórias ou apenas recomendáveis. De qualquer maneira, é fundamental que o síndico esteja sempre atento às datas em que serviços de conservação, obras e revisões devem ser feitos. Além de todas as atribuições do síndico, recomenda-se que se instruam os funcionários a sinalizarem qualquer tipo de problema para que as providências sejam tomadas o quanto antes; a comunicação entre todos é uma poderosa ferramenta. Também vale a pena pedir a colaboração dos moradores no que for possível, por meio de comunicados e informativos.
Para o síndico Sérgio Pitanga, a união entre os moradores e a administração é garantia de sucesso. "Acho importante uma administração compartilhada com os moradores, aproveitando sugestões que agregam benefícios para todos", afirma.
O síndico Brito enfatiza que o êxito de uma administração tem que levar em conta planejamento, bom senso, equilíbrio, dedicação e amor com o que se faz. "Um síndico não pode ser simplesmente um burocrata. Temos de dar o máximo de nós, temos de ser abnegados, temos que acompanhar tudo o que está ocorrendo e, se possível, prever fatos que possam vir a acontecer. Também temos que considerar e contar com a experiência e sugestões de todos, pois a missão é árdua e, sempre que necessário, é possível alterarmos a rota planejada para chegarmos a um porto seguro, onde todos se sintam satisfeitos, afinal, tudo o que fizermos corretamente valorizará o patrimônio comum. Devemos atentar que, entre as metas, algumas obras, por serem mais dispendiosas, devem ser planejadas com bastante antecedência para a provisão de recursos. Também é importante analisar em assembleia como será feita a arrecadação de tais recursos e fazer um acompanhamento mensal de receita e despesa para realizar as correções necessárias o quanto antes. Se for o caso, um planejamento pode e deve ser reavaliado. Os síndicos não devem se esquecer de que podem contar com o suporte da assessoria de uma administradora. No nosso caso, a CIPA, por meio do assessor de nosso condomínio, tem nos ajudado muito em diversas situações, o que tem facilitado nossa gestão", finaliza.