O Last Mile e os seus principais desafios para o crescimento
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Faz-se necessária a produção de galpões logísticos nas cercanias dos principais centros populacionais brasileiros, em conjunto com os pontos de distribuição da última milha para o consumidor
As vendas por e-commerce vêm crescendo de forma acelerada no mundo todo. O Brasil não ficou atrás nesta tendência, atingindo volume recorde de pouco mais de R$ 160 bilhões no fechamento de 2021. Entretanto, ainda existe uma enorme avenida para crescimento da penetração das vendas online, pois ela representa pouco mais de 11% sobre as vendas totais de varejo no Brasil, sendo que no Reino Unido o percentual está próximo a 30% e na China supera os 50%.
Como fator crucial para o desenvolvimento desta indústria, faz-se necessária a produção de galpões logísticos nas cercanias dos principais centros populacionais brasileiros, em conjunto com os pontos de distribuição da última milha para o consumidor, dentro das cidades, o chamado "Last Mile". Esta última etapa possui uma relevância bem grande nos custos de distribuição, pois representam metade do custo total logístico, enquanto a armazenagem e o manuseio das mercadorias representam 20% e 15%, respectivamente.
Esses pontos de micro-distribuição podem ser caracterizados com diversas tipologias – delivery centers, micro-hubs, smart lockers, dark store e dark kitchens -, e a necessidade primordial de todos é estarem perto dos polos consumidores, o que envolve muitas vezes estarem inseridos em regiões demandadas pelo mercado imobiliário.
Com isso, esta classe de ativo acaba competindo com outros produtos, tais como torres residenciais, comerciais e lojas, que possuem maior rentabilidade na operação e, consequentemente, mais valor financeiro a serem remunerados aos donos dos terrenos e imóveis dentro destas regiões. Com isto, a produção de novos produtos last mile acaba sendo fortemente prejudicada.
Com o objetivo de promover o desenvolvimento da indústria de logística urbana, é preciso um planejamento compreensivo envolvendo as Secretarias de Urbanismo, empresas ligadas a logística, associações de bairro e do mercado de construção. Os planos diretores dos municípios poderiam determinar zonas especificas para o desenvolvimento destes ativos logísticos, seja em áreas degradadas próximas a centros com alta densidade populacional, ou também soluções mais de curto prazo com o aproveitamento de áreas já existentes, como por exemplo embaixo de pontes ou em terrenos públicos ociosos com a implantação de containers, como já são feitas em algumas capitais europeias.
Do lado da iniciativa privada, por se tratar de um produto imobiliário relativamente novo, ainda estão ocorrendo primeiros estudos para nacionalizarmos exemplos já existentes lá fora, tais como galpões multiníveis e também empreendimentos multiuso envolvendo escritórios e lojas, objetivando maior rentabilização dos investimentos juntos aos proprietários de imóveis comerciais.
Como afirmou Jeff Bezos, o foco da sua estratégia está no que permanecerá estável ao longo de muitos anos. Daqui a 10 anos, os consumidores nunca reclamarão caso tenham preços baixos, maior variedade de produtos e entregas cada vez mais rápidas.
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