ITBI - Informações Gerais
1. Hipóteses de Incidência:
Nos termos do artigo 278 da Lei Complementar n. 007/997, o imposto sobre a transmissão Inter Vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos - ITBI, tem como fato gerador:
I - A transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física, como definidos na Lei civil;
II - A transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia; e
a) Ato entre vivos – O ITBI somente incide por ato entre vivos. Portanto, quando a transmissão do imóvel se der em decorrência do falecimento de uma pessoa (causa mortis), haverá a incidência do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência do Estado de Santa Catarina;
b) Onerosidade – O ITBI incide somente sobre a transmissão por ato oneroso (inclusive permuta). Portanto, quando não houver onerosidade (doação), haverá a incidência do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência do Estado de Santa Catarina;
c) Transmissão - Conforme doutrina e jurisprudência pacificadas sobre o tema, a transmissão do imóvel ou de direitos reais sobre imóveis somente ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, não há a incidência do ITBI sobre a transmissão de áreas de posse, em que não há a transmissão de qualquer direito real;
d) Direitos reais - são aqueles previstos no art. 1.225 do Código Civil (a propriedade; a superfície; as servidões; o usufruto; o uso; a habitação; o direito do promitente comprador do imóvel; o penhor; a hipoteca; a anticrese; a concessão de uso especial para fins de moradia; a concessão de direito real de uso; e a laje), além da enfiteuse pré-existente ao Código Civil de 2002;
e) Garantia – não há a incidência do ITBI sobre a transmissão de direitos reais de garantia (hipoteca, constituição ou resolução da alienação fiduciária, penhor e anticrese);
f) Contribuinte – nos termos do art. 282 da Lei Complementar n. 007/1997, o contribuinte do imposto é o adquirente ou cessionário do bem ou direito transmitido ou cedido. Ou seja, é aquela pessoa física ou jurídica que está adquirindo o bem ou direito;
g) Base de Cálculo / Valor Venal – é o valor sobre o qual o tributo é calculado. Nos termos do art. 281, caput, da Lei Complementar n. 007/1997, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, assim entendido como valor venal aquele que o bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado (para maiores informações, consulte o item "Base de Cálculo" abaixo).
3. Situações específicas:
3.1. Terrenos de Posse e de Marinha
Conforme jurisprudência sobre o tema, há a incidência do ITBI somente sobre a transmissão do direito real de enfiteuse, detido por quem utiliza o terreno de marinha sob o regime de aforamento.
Quanto aos terrenos de posse e terrenos de marinha sob regime de ocupação, foi editada a Instrução Normativa n. 001/2022 (anexo logo abaixo) pela Secretaria Municipal da Fazenda, publicada no DOEM de 07/03/2022, edição nº 3146, pela qual foi dispensada a apresentação do comprovante de pagamento antecipado do ITBI, prevista no art. 284 da Lei Complementar 007/1997, ou da emissão de certidão de dispensa deste tributo para a lavratura dos atos notariais relativos à transmissão ou cessão de direitos relativos à imóveis constituídos por áreas de posse ou por terrenos de marinha utilizados sob o regime de ocupação
Deste modo, nos termos da referida Instrução Normativa, fica permitida a lavratura da devida escritura pública, quando for o caso, sem necessidade de comprovação de recolhimento do ITBI ou apresentação de certidão de dispensa.
Sendo assim, basta o requerente apresentar a Instrução Normativa ao notário para fins de celebração da respectiva escritura pública.
Ato contínuo, o adquirente fica obrigado a comunicar a lavratura do ato notarial relativo à transmissão ou cessão de direitos relativos a imóveis constituídos por áreas de posse ou por terrenos de marinha utilizados sob o regime de ocupação dentro do prazo de 30 (trinta) dias contados da data da lavratura do referido título, sob pena de aplicação das penalidades previstas na legislação tributária municipal, mediante o ingresso do processo administrativo de MUDANÇA DE SUJEIÇÃO PASSIVA, disponível em formato digital no site da Prefeitura Municipal de Florianópolis.
3.2. Aquisição originária da propriedade
Salvo na hipótese de arrematação em hasta pública judicial, sobre a qual a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a incidência do ITBI, não há a incidência deste imposto sobre as demais formas de aquisição originária da propriedade, tais como desapropriação, usucapião, acessão, etc.
3.3. Arrematação em Hasta pública judicial
Embora seja reconhecida como forma originária de aquisição da propriedade pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, esta mesma jurisprudência reconhece a incidência do ITBI sobre a arrematação em hasta pública judicial.
Neste caso, o ITBI terá por base de cálculo o próprio valor da arrematação, atualizada monetariamente desde a data de arrematação até a data de solicitação da guia para recolhimento.
Caso o imóvel adquirido em hasta pública judicial não tenha dívidas relativas ao IPTU e/ou TCRS anteriores à data de arrematação, o ITBI poderá ser solicitado por meio do Formulário de Solicitação de ITBI disponível neste link:
Caso o imóvel contenha dívidas relativas ao IPTU e/ou TCRS anteriores à data de arrematação, a solicitação deverá ser realizada por meio de abertura de processo administrativo, a fim de que haja a atribuição da responsabilidade pelo pagamento das dívidas ao anterior proprietário, evitando-se com que tais dívidas sejam cobradas do arrematante.
Para verificar se o imóvel possui débitos, acesse o site www.iptufloripa.com.br -> insira o número da inscrição imobiliária -> selecione a opção "Consulta de Débitos" e -> insira o CPF/CNPJ do atual titular da inscrição imobiliária.
Caso queira, o arrematante pode requerer a abertura de uma nova inscrição para o imóvel, a fim de desvincular a inscrição imobiliária dos débitos anteriores à arrematação eventualmente existentes. Para tanto, o arrematante deve realizar a quitação de todos os débitos posteriores à arrematação.
3.4. Arrematação em Hasta pública extrajudicial
Embora seja utilizada a hasta pública como forma de se obter o maior valor e conferir imparcialidade no procedimento, a alienação de bens por instituições financeiras através de hasta pública extrajudicial, geralmente após a consolidação da propriedade fiduciária, não se caracteriza como uma forma originária de aquisição da propriedade.
Deste modo, além de também haver a incidência do imposto, o ITBI deverá ser calculado tendo por base de cálculo o valor venal do imóvel, mesmo que superior ao valor de arrematação (para maiores informações sobre a definição de "Base de Cálculo", consulte o item 4 abaixo).
3.5. Imóveis em construção
Na aquisição de imóveis em construção por meio de incorporação imobiliária direta (na qual o incorporador assume o papel de proprietário do terreno e constrói o empreendimento / edifício sob sua conta e risco), o objeto da transmissão é a unidade pronta e acabada (critério material do fato gerador). Ou seja, o que as partes pactuaram não foi somente a compra e venda da fração ideal, mas sim a compra e venda da unidade pronta e acabada. Tanto é assim que, no único instrumento firmado entre as partes (compra e venda), o valor total da compra e venda é a soma do valor do terreno e da edificação.
Deste modo, o Município de Florianópolis entende que há a incidência do ITBI sobre o terreno e sobre a edificação, ainda que a construção não esteja concluída na data de registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (critério temporal do fato gerador).
Sendo assim, caso o contribuinte opte por fazer o recolhimento do ITBI tendo por base de cálculo somente o valor venal do terreno, excluindo-se o valor da edificação, ficará sujeito à um posterior procedimento de fiscalização no qual o Município de Florianópolis irá exigir o valor do ITBI devido sobre a transmissão da edificação acrescido de juros moratórios e multa de 50%.
Para obter mais informações sobre o entendimento da Auditoria Fiscal do Município de Florianópolis sobre este tema, acesse este link: https://1drv.ms/b/s!AlyS78po2OcljNwbGiKXLkWt4jsO0A?e=dV87yb
3.6. Integralização de Capital Social / Fusão / Cisão / Incorporação / Extinção de pessoa jurídica
A Constituição Federal de 1988 prevê a não-incidência do ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Para maiores informações sobre como solicitar a não-incidência, consulta o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5205
4. Base de Cálculo (valor sobre o qual o ITBI será calculado):
Nos termos do art. 281, caput, da Lei Complementar n. 007/97, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, assim entendido como valor venal aquele que o bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado.
Tal como definido no dispositivo legal acima citado, e conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacificado sobre o tema, o valor venal é o valor que um determinado bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado.
Em outras palavras, o ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado do bem ou direito transmitido.
Deste modo, é plenamente possível que o valor que as partes ajustaram para transmitir um determinado bem ou direito entre si não seja o valor venal do imóvel. Isto porque o preço ajustado pelas partes pode ser superior ou inferior ao valor de mercado por diversos motivos (urgência do transmitente em vender o imóvel e receber o dinheiro, fazendo com que aceite um valor inferior ao do mercado; desinteresse do vendedor em vender o imóvel, fazendo com que o comprador ofereça um valor superior ao de mercado; entre outros).
Exemplo: se os apartamentos de um determinado edifício ou os lotes de um determinado condomínio são negociados pelo valor médio de R$ 500.000,00, uma alienação isolada no valor de R$ 300.000,00 não reflete o valor de mercado do bem. Neste caso, mesmo que o valor ajustado tenha sido de R$ 300.000,00, a legislação impõe que o ITBI seja calculado com base no valor normal de mercado (R$ 500.000,00).
Entretanto, considerando que a legislação tributária municipal atribuiu ao contribuinte (adquirente – aquele que está adquirindo o bem ou direito) a responsabilidade de apurar o ITBI devido sem prévio exame da autoridade administrativa, o contribuinte poderá optar por recolher o ITBI com base no valor venal que entender ser o valor de mercado do bem ou direito transmitido.
Deste modo, ainda que o valor venal declarado pelo contribuinte seja inferior ao valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis, a guia será gerada com base no valor venal declarado pelo contribuinte, não havendo mais a necessidade de revisão prévia do valor venal por meio de processo administrativo.
No entanto, O ADQUIRENTE DEVE TER CIÊNCIA DE QUE, realizada a transferência cujo ITBI foi recolhido com um valor declarado pelo contribuinte inferior ao valor venal do imóvel, ficará sujeito à um procedimento de fiscalização, no qual a diferença apurada será exigida com juros e MULTA DE 50%, além da possibilidade de encaminhamento de representação ao Ministério Público para apuração da prática de crime contra a ordem tributária, caso seja verificada a existência de declaração falsa.
Cuidado: o valor venal apurado pelo Município é aplicável quando o valor negociado pelas partes se mostre inferior ao valor de mercado do bem. Porém, caso o valor negociado seja o valor de mercado e o valor venal apurado pelo Município se mostre abaixo do valor de mercado, o contribuinte deve declarar o valor negociado, por ser aquele mais próximo do valor de mercado. Caso o contribuinte se utilize do valor do Município por ser inferior ao valor negociado, futuramente será aberto procedimento de fiscalização para se exigir a diferença entre o valor pago (apurado com base no valor do Município) e o valor venal do bem (indicado no próprio contrato).
Portanto, a apuração do ITBI com base em valor venal declarado pelo contribuinte inferior ao valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis e inferior ao valor negociado entre as partes só deve ser realizado quando o contribuinte tiver a segurança, do ponto de vista técnico, de que o valor de mercado do bem ou direito por ele adquirido é, de fato, aquele por ele declarado, uma vez que a discussão sobre a exigência da diferença apurada poderá ser discutida judicialmente.
Para saber o valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis de um determinado imóvel, acesse o link abaixo:
Atenção: NÃO SEJA CONIVENTE COM A SONEGAÇÃO FISCAL. Além do risco de fiscalização e encaminhamento de representação ao Ministério Público para apuração da prática de crime contra a ordem tributária, a declaração falsa do valor do imóvel em patamar inferior ao efetivamente negociado pelas partes prejudica o adquirente, que em caso de futura transmissão do bem terá que pagar o Imposto sobre a Renda oriundo do ganho de capital total (inclusive aquele que seria de responsabilidade do transmitente), bem como prejudica o transmitente, que receberá a onerosidade da transmissão sem lastro para declará-la à Receita Federal do Brasil.
Exemplo: João está adquirindo um imóvel por R$ 800.000,00. Porém, visando recolher um valor menor de ITBI, aceita declarar um valor de R$ 400.000,00 para o Município de Florianópolis. Este valor será utilizado para apuração do ITBI, mas também será declarado na Escritura Pública e na matrícula do imóvel, o que fará com que seja comunicado à Receita Federal do Brasil por meio da Declaração sobre Operações Imobiliárias – DOI, para fins de apuração do Imposto de Renda. Futuramente, caso o João venha a vender este imóvel por R$ 1.000.000,00, ele será obrigado a pagar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, caso não adquira um novo bem dentro do prazo de 180 dias. Porém, ao invés de pagar o Imposto de Renda – Ganho de Capital sobre um valor de R$ 200.000,00 (R$ 1.000.000,00 – R$ 800.000,00 = R$ 200.000,00), ele terá que pagar o Imposto de Renda – Ganho de Capital sobre um valor de R$ 600.000,00 (R$ 1.000.000,00 – R$ 400.000,00 = R$ 600.000,00), sendo que a alíquota atual do Imposto de Renda sobre ganho de capital de pessoas físicas se inicia em 15%, enquanto a alíquota do ITBI é de 2%. Portanto, ao invés de pagar R$ 16.000,00 de ITBI (R$ 800.000,00 * 2%) e R$ 30.000,00 de IRPF (R$ 200.000,00 * 15%), totalizando R$ 46.000,00, ele pagará R$ 8.000,00 de ITBI (R$ 400.000,00 * 2%) e R$ 90.000,00 de IRPF (R$ 600.000,00 * 15%), totalizando R$ 98.000,00, resultando numa diferença de R$ 52.000,00.
Por sua vez, o art. 281-A da Lei Complementar n. 007/97, com redação dada pela LC683/2019, prevê que o valor da base de cálculo será reduzido:
1. i. na instituição ou extinção do direito real de usufruto, uso, superfície ou habitação, em um terço do valor venal do imóvel;
1. ii. na transmissão da nua-propriedade, em dois terços do valor venal do imóvel;
1. iii. na instituição ou extinção do domínio útil e da enfiteuse e na transmissão dos direitos do enfiteuta, em um terço do valor venal do imóvel; e
1. iv. na transmissão do domínio direto, em dois terços do valor venal do imóvel.
Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e de Habitação de Interesse Social (HIS), o ITBI será calculado pela aplicação da alíquota de 0,50% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite abaixo indicado; e pela aplicação da alíquota de 2,00% (dois por cento) sobre o valor restante.
Limite sobre o valor financiado (art. 285 da Lei Complementar n. 007/97, com redação dada pela Lei Complementar n. 683/2019, cujo valor é atualizado monetariamente em cada ano, com base no art. 3º da Lei Complementar n. 230/2006):
· 2019 – R$ 180.000,00
· 2020 – R$ 184.572,00
· 2021 - R$ 191.807,22
· 2022 - R$ 212.273,05
Nos demais casos, o ITBI será calculado pela aplicação da alíquota de 2,00% (dois por cento).
Como se observa, a redução de alíquota se aplica somente às transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e de Habitação de Interesse Social (HIS), devendo constar expressamente no título translativo a indicação da modalidade de financiamento utilizada.
Caso seja qualquer outra modalidade de financiamento (CHC, CCI, SFI, CHH, entre outras) que não SFH, HIS ou PAR, não há previsão legal para redução da alíquota.
Observação: considerando a hipossuficiência do adquirente em identificar a forma de financiamento eventualmente adotada, a Prefeitura Municipal de Florianópolis exige a apresentação do instrumento particular de compra e venda firmado com a instituição financeira ou documento firmado pela instituição financeira para identificar a forma de financiamento adotada.
No entanto, caso o contribuinte não aceite a identificação realizada pelo Município de Florianópolis e mantenha a indicação de que o imóvel está sendo financiado por uma das modalidades beneficiadas pela redução da alíquota (SFH, HIS ou PAR), o ITBI será calculado com base nas informações apresentadas pelo contribuinte, tendo em vista se tratar de um lançamento por homologação.
Neste caso, o contribuinte ficará sujeito à abertura de procedimento de fiscalização, no qual a diferença entre o valor do ITBI devido e aquele efetivamente recolhido pelo contribuinte será exigida com a aplicação de multa de penalidades, além de representação ao Ministério Público para apuração de crime contra a ordem tributária.
6. Apuração e Geração da Guia (Lançamento):
6.2. Novo sistema
6.3. Metodologia atual
6.3.1. Da geração da guia pela Prefeitura Municipal de Florianópolis
6.3.2. Da geração da guia pelo Tabelionato de Notas / Escrivania de Paz
6.3.3. Tipos de processos administrativos
6.3.3.1. ITBI – Lançamento com Valor Declarado
Caso tenha ficado com dúvidas se esta é a modalidade correta do processo para o seu caso, faça o download do anexo "Identificador do tipo de processo" no final desta página.
6.3.3.2. ITBI – Lançamento com Valor Incontroverso
Desde 23/11/2018, data de publicação da Lei Complementar n. 650/2018, a escritura pública poderá ser lavrada ou o registro da transmissão poderá ser realizado sem que seja necessária a comprovação da quitação integral do parcelamento, bastando que o adquirente esteja em dia com a parcela no momento da assinatura do documento competente, nos termos do art. 287 da Lei Complementar n. 007/1997.
Atenção: caso o contribuinte faça a transferência do imóvel para si e deixe de pagar as parcelas restantes do parcelamento, a Prefeitura Municipal de Florianópolis irá exigir o recolhimento do valor inadimplido com aplicação de penalidades, além de representação ao Ministério Público para apuração da suposta prática de crime contra a ordem tributária, conforme jurisprudência do Supremo Tribunal Federal sobre o tema.
8.1. Imunidade de ITBI
A Constituição Federal de 1988 prevê as seguintes modalidades de imunidade:
· Recíproca;
· Entidades religiosas (templos de qualquer culto);
· Demais, incluindo-se:
§ Partidos políticos e suas fundações;
§ Entidades sindicais de trabalhadores;
§ Instituição de educação sem fins lucrativos; e
§ Instituição de assistência social sem fins lucrativos.
Para obter maiores informações e verificar os documentos exigidos para requerer o benefício, acessar os links abaixo:
a) Imunidade Recíproca –
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5229
b) Imunidade de Templos – http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5230
c) Demais - http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5231
8.2. Não-incidência de ITBI
8.2.1. Não-incidência constitucional
O ITBI não incide sobre a transmissão de Bens e Direitos, nos termos do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal de 1988, nos casos de transmissão de bens ou direitos:
· incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
· decorrente de fusão;
· decorrente de incorporação;
· decorrente de cisão; ou
· decorrente de extinção de pessoa jurídica.
Em todos os casos, caso o adquirente seja pessoa jurídica, o ITBI será devido na hipótese de a atividade preponderante do adquirente ser a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Para obter mais informações e verificar os documentos exigidos para requerer o benefício, acessar o link abaixo:
8.2.2. Não-incidência infraconstitucional
Conforme exposto no item 3.1, o ITBI não incide:
· Formas originárias de aquisição da propriedade, em especial Usucapião e Desapropriação;
No entanto, caso a serventia extrajudicial exija uma certidão de dispensa para lavratura do ato notarial, deve haver a abertura de um processo administrativo para tanto, mediante o comparecimento pessoal do interessado a qualquer unidade do Pró-Cidadão, portanto os seguintes documentos:
· Documentos de identificação do adquirente (RG e CPF, se pessoa física, ou Comprovante de Inscrição no CNPJ e Contrato / Estatuto Social, se pessoa jurídica);
· Exposição de motivos;
· Cópia do contrato eventualmente firmado entre as partes; e
· Certidão de Inteiro Teor da Matrícula, quando houver.
8.3. Isenção de ITBI
A legislação tributária municipal prevê a isenção do ITBI nas seguintes hipóteses:
· as transmissões ou cessões de habitação popular construída através de projetos de iniciativa governamental da União, do Estado ou do Município desde que seja destinada à moradia do adquirente e este não possua outro imóvel;
· as transmissões ou cessões dos terrenos destinados a projetos de habitação popular, de iniciativa governamental; e
· as transmissões ou cessões de imóveis exclusivamente residenciais de valor venal até R$ 100.000,00 (cem mil reais).
Para obter maiores informações e verificar os documentos exigidos para requerer o benefício, acessar o link abaixo:
a) Unidades de habitação popular –
b) Valor Venal inferior a R$ 100.000,00 - http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5226