Fundos imobiliários: o que são, como funcionam e suas vantagens | Blog da Pi
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Os fundos imobiliários (FIIs) são uma modalidade de investimento que te permitem investir em imóveis, sem necessariamente ter de comprá-los e são considerados uma forma mais simples e barata de investir no setor.
Há algum tempo, esse tipo de fundo, entrou no radar dos investidores como um ativo fundamental de seus portfólios, mas ainda há muitas dúvidas de como realmente funciona esse tipo de investimento.
Nessa matéria, você vai descobrir tudo sobre o assunto:
Vantagens e desvantagens dos fundos imoboliários;
Índice Ifix;
Os Fundos imobiliários funcionam como qualquer outro tipo de fundo de investimento. Em outras palavras funciona como um condomínio. Você compra um apartamento (cotas do fundo) e dá dinheiro ao síndico (gestor do fundo) para que ele administre todo o condomínio (seu dinheiro aplicado e dos demais moradores).
Aqui no entanto, o dinheiro investido será aplicado no setor de imóveis, seja para construção, aquisição ou por meio de aluguéis. As decisões de investimento que serão tomadas pelo gestor do fundo, são feitas através de estratégias e políticas pré-definidas, por isso, antes de investir, é importante que você analise onde aquele fundo investe.
Ao investir em um fundo você adquire cotas dele e se torna um cotista. Sua rentabilidade irá depender da valorização dessas cotas, caso elas lucrem. Se as cotas se desvalorizam, você perde dinheiro.
O portfólio de um fundo imobiliário pode ser composto por diversas estratégias diferentes. Confira as mais comuns:
Quem aplica nessa classificação de FIIs investe principalmente em imóveis físicos, por exemplo, shopping centers, escritórios corporativos, hospitais e galpões logísticos. As carteiras desses fundos podem apresentar diferenças marcantes como alguns que aplicam em vários empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros que concentram-se em um único imóvel.
São FIIs que aplicam em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário), Letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.
São FIIs que possuem uma carteira diversificada entre imóveis físicos, títulos mobiliários ou cotas de outros FIIs
A Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados) classifica os FIIs de acordo com a estratégia do fundo e do tipo de aplicação que eles realizam:
Esses FIIs investem mais de dois terços do patrimônio em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e FIDCs, mas que sempre tenham conexão ao mercado imobiliário.
É o tipo de FII que investe no mínimo, dois terços do patrimônio em empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção e assim, visam gerar renda com a futura locação ou arrendamento do local, depois de pronto.
Muito similar com a classificação acima, esse tipo de FII também investe mais de dois terços do patrimônio em empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção mas, com o objetivo de vendê-los no futuro.
Aqui, os fundos investem acima de dois terços do patrimônio em imóveis já construídos, visando gerar renda com a locação ou arrendamento deles.
Por último, esse tipo de FII possui uma estratégia de investimento que não se concentra particularmente em nenhuma das estratégias anteriores.
A rentabilidade dos fundos imobiliários decorre da valorização de suas cotas. Uma das formas mais atrativas e comuns de retorno dos FIIs é a distribuição de rendimentos que por lei, devem ser distribuídas no mínimo uma vez por semestre. No entanto, é muito comum também encontrar FIIs que preferem realizar pagamentos mensais a seus cotistas, fazendo com que os fundos imobiliários sejam uma fonte de renda recorrente.
Mas como essas cotas se valorizam?
Isso irá depender da política de investimento daquele fundo. Há fundos, cuja renda irá decorrer do aluguel dos imóveis que compõem a carteira do fundo, enquanto outros, que podem ganhar juros de títulos e valores mobiliários, como uma LCI; com a venda de direitos sobre imóveis ou até com a aquisição deles.
Mas é válido lembrar que as cotas podem se desvalorizar, fazendo com que o investidor perca dinheiro. Imagine que um fundo que obtém lucro através de aluguel, poderá ser impactado negativamente em casos de inadimplência de pagamento ou desocupação dos locais, por exemplo.
Imagine o cenário de lockdown atual, onde diversos shopping centers foram proibidos de abrir devido a pandemia do coronavírus. Muitos fundos imobiliários, que lucravam através do locação, tiveram prejuízo por conta dos comércios fechados.
Se uma crise econômica reduz a ocupação dos imóveis do fundo, os rendimentos periódicos com aluguéis tendem a cair. A mesma situação pode causar ainda uma desvalorização do valor dos imóveis, com impacto sobre as cotas do fundo.
Assim como ao comprar um imóvel físico, o investidor que aplica em um fundo imobiliário deve levar em conta quais são os ativos incluídos no portfólio – em que região, estão localizados os imóveis do fundo, por exemplo? Esses lugares têm potencial de crescimento econômico no médio e no longo prazo? Tais perguntas, quando respondidas, podem te direcionar para fundos que te tragam bons rendimentos e te distancie de opções menos favoráveis.
Assim como em qualquer tipo de aplicação financeira, antes de investir, é fundamental com que você conheça mais a fundo o investimento, o que inclui conhecer suas vantagens e desvantagens.
Na Bolsa de Valores, o investidor já consegue aplicar em fundos imobiliários com quantias até inferiores a R$ 100. Assim como as ações, os FIIs permitem aplicações com quantias pequenas.
Por ser um fundo de investimento, o investidor não precisa fazer nada após aplicar. Quem toma todas as decisões é sempre o gestor do fundo, que irá aplicar o seu capital e o dos demais investidores, a partir de uma estratégia pré-estabelecida. Além disso, o gestor provavelmente terá acesso a muito mais opções de ativos do que um investidor sozinho teria.
Diferentemente de realmente comprar um imóvel, onde o indivíduo tem de arcar com diversos custos e alta burocracia como certidões de escrituras, pagamento de certos impostos, manutenção e reparos, quem investe em um fundo imobiliário não precisa se preocupar com nada disso. Todo o processo é responsabilidade do gestor do fundo.
Os que decidem investir em FIIs devem arcar com algumas taxas, tais como:
Taxa de administração: remunera o gestor pelo trabalho feito e também as instituições envolvidas no processo. É importante aqui que o investidor sempre procure por taxas que não sejam abusivas e que estejam de acordo com a performance daquele fundo;
Taxa de corretagem: é cobrada pela corretora para intermediar as operações de compra e venda. Muitas corretoras já não cobram mais essa taxa;
Emolumentos: cobrados pela B3, sendo que o valor da taxa é um percentual da compra e venda de cotas.
Taxa de custódia: que pode ser cobrada para custodiar (guardar) as cotas do investidor;
Taxa de performance: que pode ser cobrada caso o fundo alcance uma rentabilidade acima do que é acordado em suas políticas de investimento.
Assim como todo e qualquer investimento, os FIIs também possuem a cobrança do Imposto de Renda (IR). No entanto, esses possuem uma particularidade, pois uma parte do rendimento obtido é isento do imposto, enquanto outra parte não. Veja só:
Rendimento: O rendimento periódico que é distribuído aos investidores pessoas físicas é isento de IR desde que: 1) o cotista tenha menos do que 10% das cotas do fundo imobiliário; 2) o fundo tiver minimamente 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas única e exclusivamente em bolsas de valores ou mercados de balcão organizados.
Ganho de capital: Aqui, irá incidir uma alíquota de 20% de IR sob os ganhos obtidos com a valorização das cotas na hora em que elas forem vendidas na bolsa de valores.
Assim como o índice Bovespa é o maior índice da bolsa brasileira sob o mercado de ações, o Ifix é o índice para os fundos imobiliários. Ele é composto por cotas de fundos que são negociados na B3 e reflete as variações nos preços dos fundos que estão incluídos nele, assim como o impacto da distribuição de rendimento por parte das carteiras.
Os FIIs que compõem esse índice são revisados a cada quatro meses. Para serem incluídos outros funds ao Ifix é necessário que eles sigam alguns critérios, por exemplo, serem negociado em minimamente 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.
Assim como as ações, os fundos imobiliários também são negociados por meio do home broker.
Por isso, também são entendidos como investimentos em renda variável. Dessa forma, para investir em fundos imobiliários, é necessário que você possua conta em uma corretora ou banco que tenha um home broker.
Para comprar cotas de um fundo você precisa digitar o ticker, ou código daquele fundo, da mesma forma que ocorre com ações. Esse código é formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (XXXX11). Ainda, se o fundo for listado no mercado de balcão organizado da B3, haverá ainda a letra B no final (XXXX11B).