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Contratos Imobiliários de Alienação
GARANTIA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA do bem financiado é uma garantia contratual amplamente utilizada pelos bancos e financeiras, principalmente nos contratos de financiamento imobiliário com prazos de pagamento muito longos (até 30 anos), ou seja, toda uma vida, em substituição a GARANTIA HIPOTECÁRIA, a qual era normalmente utilizada, até pouco tempo atrás, nesta modalidade de financiamento.
Aceitando esta cláusula de garantia, O DEVEDOR TRANSFERE AO CREDOR A PROPRIEDADE DO BEM que pretende adquirir, até que seja feito o pagamento integral da dívida financiada.
Para quem financia, em geral bancos ou financeiras, a alienação fiduciária proporciona garantia plena de recebimento do montante financiado e respectivos encargos (juros, correção monetária e encargos moratórios). Porém muita atenção, pois para o financiado pode resultar riscos de perda do bem, no caso de inadimplência das parcelas do financiamento.
RISCOS PARA O COMPRADOR DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Na alienação fiduciária, o bem financiado fica registrado no Cartório de Registro de Imóveis no nome do agente financeiro, banco ou financeira, a partir da data de assinatura do contrato de financiamento e somente passará a ser do comprador, quando este pagar a última parcela do financiamento. Ocorrendo atraso de uma ou mais parcelas do financiamento, o próprio Cartório de Registro de Imóveis intimará o devedor para efetuar o pagamento das parcelas em atraso e dos encargos contratuais, no prazo máximo de 15 dias corridos após a intimação.
Transcorrido o prazo de 15 dias sem que o devedor pague as parcelas em atraso e respectivos encargos moratórios, a propriedade será consolidada em nome do credor, o qual em 30 dias poderá promover leilão público para a venda do imóvel.
A GARANTIA CONTRATUAL POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PROPORCIONA ALGUM BENEFÍCIO PARA O COMPRADOR DO IMOVEL?
O único benefício para o contratante de um financiamento imobiliário com cláusula de garantia por alienação fiduciária, é a possibilidade de conseguir uma taxa de juros mais baixa devido ao risco quase zero de inadimplência e prejuízos para o credor.
Porém, para usufruir deste benefício, assegure-se de estar obtendo uma taxa de juros e encargos de financiamento mais reduzidos do que a contratação com outras modalidades de garantia, como por exemplo, a CLÁUSULA HIPOTECÁRIA.
GARANTIA HIPOTECÁRIA: O bem é registrado no nome do comprador no Cartório de Registro de Imóveis, passando à sua propriedade definitiva quando do pagamento integral do financiamento.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: Na data da assinatura do contrato de financiamento, a propriedade do bem passa para o credor diretamente no Cartório de Registro de imóveis, restando apenas promover a consolidação em seu nome no caso de inadimplência contratual.
INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR: HIPOTECA X ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Na HIPOTECA, o procedimento de cobrança da dívida é judicial, exigindo que o credor ingresse no fórum com um processo para cobrar a dívida, possibilitando ao devedor amplo direito de defesa, obedecidas as fases e instâncias processuais. O imóvel somente poderá ser levado a leilão após o trânsito em julgado da sentença, se esta for favorável ao credor.
Na ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, o procedimento é extrajudicial, uma vez que o bem já está registrado em nome do credor no Cartório de Registro de Imóveis, o qual intimará o devedor para purgar a mora (pagar a dívida vencida) no prazo máximo de 15 dias após a intimação. Não ocorrendo o pagamento, o credor consolidará o imóvel em seu nome e levará a leilão no prazo máximo de trinta dias.