Espírito de Condomínio | Caderno Mercado
Tiago Oliveira 4 de abril de 2018 83 Visualizações
Recentemente, fui réu em uma ação inusitada. Não pela natureza, pois havia uma dívida e ela tinha, de fato, que ser sanada, mas pela forma e por uma vontade, não natural, de outrem se aproveitar de uma dívida, para obter ganhos extras, alheios a composição inicial e que possuíam uma essência, na minha opinião, moralmente questionável. Como o título faz supor, a dívida era referente a cotas condominiais, que por problemas financeiros, e não por dolo ou pouco caso, não foram quitadas no momento oportuno, mas foram negociadas, parcialmente pagas e nunca esquecidas.
Para introduzir o texto, gostaria de abstrair um pouco da letra crua, tentar extrair uma interpretação mais holística e mais adequada ao contexto natural que permeia o condomínio. Ou seja: uma coabitação de pessoas, pessoas que, embora separadas por paredes, dividem um ambiente comum, elevadores, espaços de lazer e, por que não, certa parte de sua intimidade, afinal nossa rotina é percebida e, francamente, as paredes não são tão grossas quanto o necessário para abafar nossas conversas, nossos desalentos e nossos momentos de alegria.
Ou seja: o condomínio é algo que é próximo a uma unidade familiar, uma família estendida, uma unidade de pessoas que, próximas, podem se ajudar, ou se atrapalhar, podem transformar a convivência em algo estranho e pesado, ou pode contribuir para uma vida mais tranquila. Apelando para essa interpretação, embora saiba que muitos não hão de concordar, me causa certa estranheza comportamentos lesivos ao próximo. Na minha opinião, o ideal para a manutenção de um ambiente saudável é a auto composição dos conflitos, a tentativa de exercitar o exercício da empatia, tão pouco aplicada nos dias atuais.
Eis, então, minha estranheza ao ser parte em uma ação com as seguintes exigências: cobrança de 20% de honorários advocatícios e cobrança de juros de 10% ao mês: "no valor apontado, estão englobadas as Cotas Condominiais vencidas cujo valor encontra-se expressamente aprovada na Assembléia(sic) Geral Extraordinária de 18 de janeiro de 2017 (DOC 4), corrigidas segundo o índice INPC conforme a Convenção do Condomínio(DOC 3), acrescidas de juros de 10% ao mês a partir do mês de Setembro de 2016, bem como multa de 2% (dois por cento) na forma do artigo 1336, § 1º do Código Civil e honorários advocatícios de 20% a partir do mês de setembro de 2016, calculados a partir do vencimento de cada obrigação (DOC 6)."
Ora, claro que o valor é devido. Claro que deve ser pago.
e a dívida satisfeita, mas questiono: 1- é correto promover a execução do título sem contato anterior, sem uma conversa com o síndico, sem o devido espaço para a resolução do caso, sem a desnecessária exposição do condômino? 2- É natural que o condomínio rejeito o recebimento da dívida, antes do ajuizamento de qualquer demanda, a fim de satisfazer a voracidade do pagamento de honorários advocatícios? 3- É moralmente correto cobrar ao condenado o pagamento do carrasco para executar a decapitação?
Não estou me fiando ao mérito da existência dos honorários, eles existem, talvez não no valor de 20%. Embora alguns se insurjam e reverberem comentários de injustiça, sob o argumento que se trata de receber parte de algo que não deveria ser necessário reclamar, esses moram em um mundo utópico, um estado da arte, e, para o bem ou para o mal, são minoria em uma sociedade que reconhece e respeita o trabalho do abnegado advogado. Afinal, a sociedade é permeada de conflitos e a melhor forma de resolver as disputas do dia a dia, é o Poder Judiciário.
A questão não é de remuneração profissional, mas a compreensão de que uma unidade de pessoas não pode funcionar sem empatia. Sem a busca pelo entendimento, pelo consenso. Antônio Soares Silva Júnior, advogado do escritório Fernandes Advogados Associados e Professor da Faculdade Pio X, esclarece: "No caso, a cobrança de honorários pelos serviços jurídicos contratados por um condomínio deve ser deliberada em assembleia e não deve, a meu ver, ser transferido a qualquer das unidades condominiais isoladamente. É uma contratação realizada pela pessoa jurídica. Transferir a responsabilidade ao condômino é ferir o espírito da formação do condomínio". Completou ressaltando que a cobrança direta do honorário contratual discutido já é paga, de forma subsidiário, pelo condômino através da parcela do condomínio.
Observando pelo meu prisma, a discursão não é exatamente sobre a cobrança de honorários, de multas ou de qualquer outra coisa. Sob a minha ótica as cotas-partes condominiais são sim uma obrigação irrenunciável, devem ser pagar, elas dizem respeito a segurança de toda aquela coletividade. Mas a que preço? Quais as condições e sob que orientação? Da minha parte, haveria algum temor em contratar um escritório de advocacia que seguisse por uma linha distinta. Que não verificasse a real importância da empatia, algo tão necessário para a vida em coletividade, e dos contextos morais impostos a uma vida em sociedade.
Fica a dica, administrar um condomínio é buscar a paz e a unificação, não contribuir para a monetização de escritórios de advogados que não, necessariamente, moram no condomínio, não conhecem as pessoas pelos seus nomes, não encaixam nomes e pessoas. Antes de uma atividade contábil deve existir algo a mais, se você não compreende isso, bem, talvez devesse refletir sobre o que é ser sindico. Afinal o desenvolvimento não está relacionado apenas a números, mas ao progresso da sociedade (pessoas) em direção a um futuro melhor.
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Prezado Tiago Oliveira,
Li e reli o seu artigo com muito cuidado e esmero. Entendi o espírito do mesmo, que é ressaltar o espírito de conciliação e busca da resolução do conflito da forma menos danosa e, neste ponto, concordo integralmente contigo. Entretanto, quanto ao outro ponto, da cobrança de honorários, permita-me discordar.
Enfim, embora fique numa situação delicada de discordar sendo advogado que atua nessa área, os motivos que defendo esta posição estão neste artigo que escrevi há pouco tempo: https://thiagonvieira.jusbrasil.com.br/artigos/599317495/e-ilegal-a-incidencia-de-honorarios-advocaticios-nas-cobrancas-extrajudiciais-de-cotas-condominiais
Onde discuto a legalidade a respeito da incidência de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de cotas condominiais. Só discordo parcialmente da opinião de um colega entabulada no artigo, sob o seguinte aspecto: O conceito majoritário de condomínio, enquanto pessoa jurídica é de ser sui generis (única de sua espécie), embora tenha CNPJ não é qualificada enquanto pessoa jurídica de direito privado. Tanto é que sua "razão de ser" não é obter lucro (logo, não há de se falar em risco da atividade), mas rateio de despesas.
Partindo deste princípio, se a contratação de uma assessoria jurídica para as cobranças cria nova despesa é, no mínimo lógico, que aquele quem deu causa (Art. 186 e 927 do CC/02) seja o responsável por reparar o dano.
Empatia é algo extremamente necessário, concordo contigo. Mas não não vejo nenhum problema ou ilegalidade sobre a incidência dos honorários em questão.