A ata notarial como meio de prova - Regularização fundiária - Migalhas
A ata notarial, enquanto documento público, por meio do qual o tabelião atesta a existência e modo dos fatos, é um eficaz meio de prova, que pode ser utilizado em processos de regularização fundiária.
Para que isso se tornasse possível, a lei 13.465/2107 concebeu novos institutos jurídicos e deu um colorido diferente a outros tantos - já existentes -, para que seus audaciosos objetivos, previstos em seu art. 10, possam ser alcançados.i
O devido processo legal é uma das maiores e mais significativas garantias fundamentais do cidadão brasileiro (art. 5°, LIV, da CF/88), sendo que o Estado e também os particulares não podem exercer qualquer tipo de ingerência sobre direitos e interesses alheios, sem que exista um "devido processo legal".
A lei 13.465/2017, ao sistematizar e normatizar mais uma espécie de processo administrativo, concebeu um método - com um objetivo claro: a incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e a titulação de seus ocupantes.
Não há como não destacar a imensa responsabilidade, que ora recai sobre os ombros do Poder Público Municipal e de seus servidores, encarregados da regularização fundiária, quando da análise da documentação comprobatória da posse. Artimanhas, engodos e fraudes, objetivando a obtenção de um imóvel titulado, na "terra brasilis", não serão obra do acaso. Olhos atentos precisam ter os atores da regularização fundiária, para que apenas os legítimos possuidores sejam titulados.
Como não poderia ser diferente, implicando a aquisição originária da propriedade, a legitimação fundiária, em qualquer uma das modalidades da Reurb - Social ou Específica - permite que o ocupante adquira a unidade imobiliária livre e desembaraçada de qualquer ônus, direito real, gravame ou inscrição eventualmente existente em sua matrícula de origem, exceto quando disser respeito ao próprio legitimado (art. 23, §2º, da lei 13.465/17).
O Código de Processo Civil, em seu art. 384, assim dispõe: "a existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião".
Parâmetros seguros sobre o uso da ata notarial como meio de prova da posse podem ser extraídos do Provimento 65 de 2017 do Conselho Nacional de Justiça - CNJ, que assim estabelece:
1 - identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior;
2 - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;
3 - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;
4 - promover a integração social e a geração de emprego e renda;
5 - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade;
6 - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
7 - garantir a efetivação da função social da propriedade;
8 - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes;
9 - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
10 - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
11 - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
12 - franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária;
ii APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA CÍVEL. MINISTÉRIO PÚBLICO OBJETIVANDO COMPELIR O MUNICÍPIO DE SÃO FRANCISCO DO SUL A REGULARIZAR LOTEAMENTO SITUADO NO BAIRRO MAJORCA. PRECEDENTE ANÁLOGO JULGADO POR NOSSA CORTE, ENVOLVENDO AS MESMAS PARTES, E QUE EQUALIZOU AS DETERMINAÇÕES INSTITUCIONAIS PARA EVITAR DEMASIADA INTROMISSÃO NO EXECUTIVO. APLICAÇÃO DO ART. 926 DO CPC. READEQUAÇÃO, ENTÃO, DOS COMANDOS MANDAMENTAIS, IMPONDO-SE À MUNICIPALIDADE (1) A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, POR ENQUANTO, APENAS PARA A POPULAÇÃO PREDOMINANTEMENTE DE BAIXA RENDA; (2) MANTER A RESPONSABILIDADE DO EXECUTIVO FRENTE À QUESTÃO AMBIENTAL; (3) EXONERAR O ERÁRIO DA IMPLEMENTAÇÃO DA DRENAGEM PLUVIAL, BEM COMO DO (4) TRATAMENTO DO DESPEJO DE ESGOTO SANITÁRIO (DESDE QUE AMBOS JÁ NÃO ESTEJAM EM CURSO PELA PRÓPRIA ADMINISTRAÇÃO); (5) REFERENDAR A ORDEM PARA FORNECIMENTO DE ÁGUA POTÁVEL, (6) DA DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA, (7) DE LIMPEZA URBANA, (8) E DA COLETA E MANEJO DE RESÍDUOS SÓLIDOS, DESDE QUE TAIS SERVIÇOS NÃO CONFRONTEM COM OUTRAS NORMAS OU AÇÕES JUDICIAIS QUE DEPENDAM DA PRÉVIA REGULARIZAÇÃO DAS GLEBAS; (9) CONSOLIDAR A ORDEM PARA COIBIR NOVAS EDIFICAÇÕES IRREGULARES E (10) DEMOLIR OBRAS INVIÁVEIS DE CONVALIDAÇÃO ADMINISTRATIVA/JUDICIAL, TUDO, EVIDENTEMENTE, SEM PREJUÍZO DAS PRÓPRIAS ATIVIDADES INATAS À ADMINISTRAÇÃO MUNICIPAL. [...] Em caso análogo, envolvendo o Município de Criciúma, houve rejeição da pretensão ministerial para "implantação da rede de tratamento de esgoto sanitário e de regularização do poder de polícia e da vigilância sanitária [...]", frente a flagrante "interferência do judiciário nas políticas públicas, já que consubstanciada em ação de grande investimento financeiro [...]" (TJSC, Apelação Cível n. 0017308-34.2009. 8.24.0020, de Criciúma, rel. Des. Paulo Henrique Moritz Martins da Silva, j. 21/03/2017). [...] Ainda sobre o tópico da regularização fundiária, alguns imóveis possivelmente estão providos de título dominial, enquanto outros deverão ter a escrituração providenciada - se possível -, pelos próprios interessados, caso tenham condições. Essa distinção é feita pela própria lei do REURB, quando traça dicotomia dos casos "Reurb de Interesse Social (Reurb-S)", predominantemente para população de baixa renda, ou "Reurb de Interesse Específico (Reurb-E)". Ou seja, a obrigação que sobeja pertinente, condiz em abarcar os menos favorecidos. Mas as portas não estão fechadas para que administrados e administradores comunguem esforços na implementação do Projeto Lar Legal, por exemplo. [...](TJSC, Apelação Cível n. 0003870-46.2008.8.24.0061, de São Francisco do Sul, rel. Luiz Fernando Boller, Primeira Câmara de Direito Público, j. 11-09-2018).
iv A fé pública é definida como "a veracidade presumida das afirmações de Oficiais de Justiça, de Escrivães e Notários. A fé pública é o princípio legal, mas é presunção tantum" (MOREIRA, Alberto Camiña. Ata notarial. In: OLIVEIRA NETO, Olavo de; MEDEIROS NETO, Elias Marques de; LOPES, Ricardo Augusto de Castro (coords.). A prova no direito processual civil: estudos em homenagem ao professor João Batista Lopes. São Paulo: Verbatim, 2013, p. 16).
v THEODORO Júnior, Humberto. Curso de direito processual civil, volume 1. 62. ed. - Rio de Janeiro: Forense, 2021. p. 823.