Como calcular o Cap Rate em investimentos imobiliários?
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Entenda como calcular o cap rate e como funciona essa taxa de capitalização simples e específica para investimentos imobiliários.
O termo – Cap Rate – é curtinho, e a fórmula para calculá-lo também. Com ele, é possível comparar investimentos e tomar decisões no setor imobiliário com mais segurança, como você verá ao longo deste blog post.
O que é Cap Rate e qual a fórmula para calculá-lo
Tipos de risco que impactam o Cap Rate
Como o Cap Rate se conecta com fundos imobiliários
Do inglês Capitalization Rate (taxa de capitalização), o Cap Rate indica a taxa de retorno potencial de um investimento em propriedade imobiliária.
A conta é bastante simples: a receita líquida de um dado período (depois de excluídos impostos e outros gastos) daquela propriedade dividida por seu preço no mercado atual. O resultado é expresso em porcentagem.
Para que serve o Cap Rate?
Trata-se de uma medida muito popular no mercado financeiro para avaliar e comparar investimentos imobiliários, desde que:
Respeite-se seu horizonte temporal (um ano)
A propriedade seja paga à vista/em dinheiro, e não via empréstimo/financiamento
As propriedades comparadas sejam parecidas entre si
Como o resultado do Cap Rate é uma porcentagem, também permite saber quanto tempo será preciso para recuperar o valor investido. Se uma propriedade tem um Cap Rate anual de 10%, portanto, seria preciso cerca de 10 anos para recuperar o investimento inicial.
O Cap Rate é simples e fácil de usar, mas não deve ser a única medida levada em conta na hora de avaliar bons investimentos no mercado imobiliário – há outros fatores em jogo, como inflação, valorização ou desvalorização, nível de estabilidade do imóvel e potencial retorno de melhorias feitas, por exemplo.
Por isso, não existe um número "ótimo" para Cap Rate. Tudo depende do contexto, do bem, do mercado e do objetivo do investidor.
Como calcular Cap Rate
Primeiro, é preciso calcular a receita líquida a ser gerada pela propriedade (em um mês ou um ano, por exemplo), ou seja, já descontando todos os seus custos (como impostos, gestão, consertos, etc.)
Em seguida, é preciso estimar o valor daquele bem no mercado hoje – não na época de compra.
Em seguida, é só aplicar a fórmula do Cap Rate:
Receita líquida gerada / Valor atual do imóvel = % do Cap Rate
Exemplo de cálculo de Cap Rate
Suponha que você comprou um apartamento de R$ 600.000, o aluguel é R$ 3.000 (R$ 36.000 por ano) e você precisa custear R$ 2.500 em custos anuais que o inquilino não cobre.
O cálculo de Cap Rate, portanto, será o seguinte:
(R$ 36.000 – R$ 2.500) / R$ 600.000 = 0,0558 * 100 = 5,58% ao ano
Cap Rate no mercado imobiliário: como avaliar os riscos?
O Cap Rate é basicamente uma medida de retorno sobre investimento (ROI) específico para o mercado imobiliário. Por isso, os riscos que podem impactar o Cap Rate também são bem específicos.
Estado da propriedade (idade, localização, status do edifício e da região)
Tipo de propriedade (residencial, comercial, industrial, etc.)
Ausência/inadimplência de inquilinos
Termos e estrutura dos contratos de aluguel
Cenário macroeconômico do país
Expectativas e oportunidades econômicas para clientela público-alvo
Obtenção/atualização da documentação necessária junto ao poder público
Eventuais custos de ações judiciais, se forem necessárias
Cap Rate e fundos imobiliários
Devido aos riscos citados acima e aos altos valores necessários para adquirir uma propriedade imobiliária, muitos investidores interessados no mercado imobiliário optam por Fundos de Investimento Imobiliário, os famosos FIIs, que já foram tema de outro blog post.
Ao comprar a cota de um FII (e tem FII especializado em todo tipo de bens, de moradia a galpões e shoppings), o investidor se torna dono de uma parte desse conjunto de propriedades e não precisa se preocupar com a gestão do imóvel e dos riscos que afetam o Cap Rate – só com o Cap Rate daquele fundo em si.
Naturalmente, sua remuneração é proporcional à quantidade de cotas que ele possui, e o retorno anual daquele investimento pode ser menor do que seria ao comprar um imóvel só seu.
Como sempre acontece quando se trata de investimentos, é importante se aprofundar nos cálculose entender o que faz mais sentido para seu perfil.
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