Conceito: imposto cobrado pelo município toda vez que ocorrer uma compra e venda de imóveis onerosa, isto é, com pagamento em dinheiro. Também conhecido como "imposto de Sisa" surgiu em nosso direito em Julho de 1809, estabelecido no alvará 3.
Alguns confundem o ITBI como sendo imposto cobrado pelo estado talvez porque na Constituição de 1934 ele pertencesse ao estado. Atualmente a sua cobrança é de competência do município conforme estabelecido na Constituição de 1988(art. 156, II).
Cobrança: sempre que houver uma transação imobiliária de compra e venda de imóveis haverá cobrança do ITBI. Se for utilizado financiamento imobiliário a lei estabelece 05% de alíquota sobre o valor financiado.
Se o pagamento for integralmente com recursos próprio do comprador a aliquota varia entre 2% a 4% dependendo de lei municipal estabelecida por cada cidade.
Se o comprador pagar parte em recursos próprios e parte em financiamento pagará 0,5% sobre a parte financiada e a alíquota estabelecida na parte com recursos próprios.
A solicitação da guia de pagamento deve ser feita no site da prefeitura de sua cidade e nos casos em que a cidade não possue este recurso online diretamente no protocolo da prefeitura.
O valor do imóvel depende da lei municipal. Algumas prefeituras cobram sobre o valor registrado na Secretaria da Fazenda Municipal para efeitos de calculo do Imposto Predial Territorial Urbano(IPTU) que chamamos de "Valor Venal". Outras cobram sobre o valor da transação imobiliária que chamamos de " Valor de Venda". quando houver diferenças o comprador deverá protocolar pedido de revisão de cálculo fundamentado o que acompanha avaliação imobiliária que comprove o valor atual do imóvel. Há casos em que um imóvel pequeno e antigo tem seu imposto majorado em excesso apenas porque a construção de um Shopping valorizou o bairro.
A guia deve ser paga na rede bancária antes do translado da Escritura e apresentada ao Tabelião, nos casos de compra e venda direta.
Quando houver compra financiada o imposto é pago antes do registro do contrato no Cartório de Imóveis.
Imóveis em construção ou na planta, a cobrança do imposto ocorrerá somente após estarem pronto e individualisados, isto é, quando o imóvel tiver o habite-se municipal registrado na matricula do terreno onde se encontra a construção e cada imóvel(caso dos apartamentos) individualisados(com matrícula aberta pelo construtor).
Amigos perguntam se devem paga-lo na assinatura do contrato o que é um erro porque o contrato é de promessa de compra e venda de algo que ainda não existe e se ainda não existe não pode ser cobrado imposto.
Em escrituras de doação de imóveis e transmissão de imóveis provenientes de herança não há incidência deste imposto que é exclusivo da compra e venda
No RS é permitido o parcelamento do ITBI em até 12 vezes com parcelas limitadas a no máximo R$100,00, porém a escritura somente será lavrada após a quitação.
Anônimo 21/07/2010 13:49
Boa tarde, acabei de comprar um apartamento na planta, que será entregue por volta de outubro de 2010. A empresa que realizou a venda, falou que podemos levar o documento "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda" na prefeitura e pedir para calcularem o ITBI sobre a fração e não sobre o valor total, pois o imóvel ainda não tem Habite-se. Disseram que é um direito respaldado por lei.
Isso é verdade? Tenho esse direito???
KOKY 22/07/2010 13:23
Oi, já deveria ter feito um post sobre este assunto mas me falta tempo para pesquisar e estou em falta com as atualizações no blog.
quanto ao que você perguntou é verdade e não é muito divulgado.
O ITBI é previsto em lei municipal e se seu município permite a cobrança do imposto sobre a fração ideal você deve faze-lo o mais rápido possível pois me parece que há prazos para solicitar a guia de cálculo.
Se a empresa te avisou é porque você pode faze-lo sem problemas e deve porque pagará mais barato.
Anônimo 13/12/2010 19:28
Gostaria de saber como faço para pagar o ITBI antes do habite-se para pagar um valor menor?
Quais os documentos que devo levar na Prefeitura?
KOKY 13/12/2010 20:05
Você tem que entrar em contato com a construtora se você comprou imóvel em construção ou na planta e solicitar o pagamento sobre a fração ideal.
Cada construtor tem sua regra.
Unknown 01/09/2012 13:18
Olá. Parabéns pelo blog. Comprei um apartamento em construção no Rio de Janeiro e, na ocasião, os corretores me falaram sobre a possibilidade de antecipar o ITBI para pagar um preço menor. A prefeitura mudou as regras, e não posso mais pagar sobre a fração do terreno, mas sim 2% sobre o valor do contrato. De qualquer maneira, isso já seria melhor do que esperar o habite-se, pois a prefeitura do Rio tem supervalorizado os imóveis para recolher mais ITBI. Mas no meu caso, o meu imóvel está parcelado, e só será quitado junto à construtora quando eu pegar o financiamento (ou seja, quando estiver pronto, com habite-se). E a construtora me informou que só posso pagar o ITBI após a quitação.
Isso está correto? Tenho lido sobre o registro da promessa de compra e venda no registro de imóveis. Seria possível pagar o ITBI dessa forma? Muito obrigada pela atenção.
Maria Ângela 03/09/2012 11:14
Oi Heynna. Desculpe mas não tenho como ajuda-la porque não conheço a legislação do RJ mas a principio confie no que diz os corretores porque eles não tem motivos para te prejudicar e se fosse possível o pagamento eles te informariam.
a tua promessa de compra e venda se registra na matricula do empreendimento mas isso não quer dizer que você pagará o ITBI porque não se trata de promessa de imóvel pronto e sim em construção, então não existe o pagamento do ITBI nesta forma de registro.
Acabo de receber uma casa com terreno em forma de testamento. Quais as taxas que incidirão sobre o bem quando eu for passar para o me nome?
Maria Ângela 05/02/2014 16:58
Olá, Herança implica somente imposto estadual e portanto é o ITCM que fica em torno de 4% do valor do imóvel atual. Tens que requerer a guia de pagamento na secretaria da fazenda estadual. Eles fazem o calculo.
Como é testamento tens que contratar um advogado para homologa-lo perante o judiciário, não é inventario apenas homologação do documento e depois levar para o cartório de imóveis efetivar o registro do bem em teu nome. Não tenho como citar valores, depende dos honorários do advogado,d as custas judiciais e o cartório tem tabela regida por lei estadual.
Anônimo 19/08/2015 16:44
Olá, Maria Ângela, boa tarde!
Estou com umas dúvidas e gostaria que você com sua larga experiência, possa me ajudar. É o seguinte,tenho uma Carta de Adjudicação Compulsória ao meu favor, de um lote que comprei em 1995. A sentença saiu agora, de um processo iniciado em 2010. Ocorre que quero registrar a referida carta junto ao cartório de imóveis e lá eles me exigiram o pagamento do ITBI, contudo paguei esse imposto à época por ocasião da sessão de direitos hereditários , tendo em vista que a vendedora era única herdeira de seu marido falecido. Fui na secretaria de fazenda aqui no DF para calcularem e estão me exigindo o imposto de transmissão ITCD incidente na sucessão legítima do marido (de cojus) à sua esposa, a qual me vendeu o lote. Hoje essa senhora tambem é falecida e por causa disso o processo de adjudicação compulsoria fora iniciado em 2010 e a sentença foi favorável como citado acima. Certamente esse imposto não foi pago, pois quando eu comprei o imóvel não tinha sido iniciado inventário nenhum, pois somente em 1998 a filha da viuva abriu um inventário, contudo, o meu lote não entrou neste inventário. Gostario de alguns esclarecimentos a respeito de como proceder e saber se de fato e de direito essa carta de adjudicação compulsória não vem resolver essas pendencias? E como eu já paguei o ITBI, por ocasião da sessão de direitos hereditários, tenho que pagar de novo? E também pagar o ITCD da época entre a viúva e o de cujus.
Maria Ângela 20/08/2015 08:19
Oi Nonato. te respondo via email mas a principio esta tudo correto. Havendo transmissão mesmo que por contrato particular há cobrança de imposto. abraços
Márcio 07/09/2015 21:36
Boa noite. Meu nome é Márcio e tenho uma dúvida. Espero que possa me ajudar. Comprei um lote em Contagem Minas Gerais em 2002. Começei a construir minha casa em 2003. à época com o financiamento do lote e morando de aluguel não regularizei nada. Hoje moro na casa que ainda não terminei toda, mas já está quase terminada. Quero regularizar e fui à Prefitura dar entrada no ITBI e me cobraram o valor em cima do lote e da construção. Discordei embasado na súmujla 470 do STF, que diz que a construção custeada pelo adquirente não pode entrar no cálculo do ITBI. Recorri administrativamente e me pediram para juntar documentos que comprovassem que foi eu que construí o imóvel. Juntei vários pois tenho tudo guardado (notas fiscais e contratos de serviço). Agora, como provei o que queriam, indeferiram novamente alegando que no Código tributário Municipal existe um art. que me dá o prazo de 10 dias para alterar a situação cadastral do imóvel. Pergunto: Procede a alegação da administração? Este prazo realmente gera a decadência do meu direito? considerando que a Súmula do STF não coloca nenhum tipo de condicionante para que eu tenha atendido este direito. Tenho chances na Justiça?
Maria Ângela 08/09/2015 07:43
Não sou advogada por isso não tenho como te orientar sobre o assunto.
Na minha opinião o ITBI é sobre o terreno apenas pois a aquisição foi em 2002 quando se tratava de terra nua não cabendo aqui decadência de prazo mas como não conheço a legislação municipal e decisões judiciais sobre o assunto não tenho como te ajudar. Desculpe.
Anônimo 02/12/2015 09:45
Bom dia Maria Angela, gostaria de uma ajuda, se possível. Comprei um apartamento de um investidor, portanto não da construtora, cujo habite-se ainda não saiu, está em processamento. Vou quitar o apartamento agora, e li acima, que poderia pagar o ITBI sobre a fração do terreno. Como funciona isto? E depois, quando for efetivado o registro da matrícula, o que deverá ser pago? Obrigada, desde já.
Maria Ângela 02/12/2015 11:14
Olá, no teu caso o ITBI é integral porque estas comprando do investidor que é quem adquiriu o imóvel na planta/construção. o contrato não pode sair do investidor direto para você tem que sair a escritura em nome dele e somente depois ele vai transferir para você.
como você é pessoa estranha ao construtor não há como fazer a escritura direto para você até porque isso teria que ser feito antes de entrar com o pedido de habite-se.
O ITBI será pago integralmente.
Luisi 05/05/2016 23:11
Estou vendendo parte de uma propriedade para meus Irmãos. O ITBI será calculado sobre o valor total do imovel ou somente sobre o valor da fração da venda?