Inúmeras são as dúvidas dos contratantes quanto aos vícios relacionados às construções: o que pode ser reclamado e o prazo para tanto. O artigo abaixo busca esclarecer alguns pontos, sem, no entanto, ter a pretensão de exaurir o tema.
Nas construções de edifícios e obras distinguem-se, quanto à responsabilidade dos empreiteiros, de materiais e de execução, três modalidades de vícios:
i) aparentes ou ocultos que não se relacionam com os vícios redibitórios nem com a solidez e segurança;
ii) ocultos que se relacionam aos vícios redibitórios, mas não à solidez e à segurança;
iii) os que afetam a solidez e segurança da obra.
Na sistemática do Código atual, em sendo aceita a obra pelo cliente e pago o preço respectivo, fica o empreiteiro exonerado de qualquer responsabilidade, não podendo o dono da obra nada mais reclamar (art. 615 e 616, ambos do CC), salvo as exceções relativas aos vícios redibitórios e à solidez e à segurança (itens ii e iii, acima).
Assim, os vícios aparentes ou ocultos que não se relacionam com os vícios redibitórios (os vícios redibitórios são falhas ou defeitos ocultos existentes na coisa alienada, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o ato negocial não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos) nem com a solidez e segurança ficam cobertos com a aceitação definitiva da obra.
Os vícios redibitórios (item ii), previstos nos arts. 411 e ss, do CC, tem o prazo decadencial de 1 (um) ano para sua reclamação.
Já os vícios que afetem a solidez e segurança da obra são regidos pelo art. 618 e seu parágrafo único, do CC.
Trata-se da chamada responsabilidade quinquenal do empreiteiro ou construtor pela solidez e segurança da obra. É regra geral nos contratos que a quitação dada por uma das partes importa em exoneração da responsabilidade do outro; porém, nas empreitadas de edifícios e obras consideráveis, a lei foi mais rigorosa quando se trata de vício ou defeito que possa determinar a ruína ou o desmoronamento da construção.
Todavia, o preceito legal estabelece pressupostos necessários à atribuição da questionada responsabilidade excepcional.
Assim, face à norma legal examinada (art. 618, CC) são pressupostos necessários à responsabilidade do empreiteiro ou construtor:
i) que a empreitada tenha por objeto construção considerável ou prédio;
ii) que a empreitada seja de material e execução;
iii) que o defeito ou vício se relacione com a estabilidade e segurança;
iv) que a falta de estabilidade e segurança decorra dos materiais ou do solo;
v) que o defeito ou vício se verifique dentro do prazo de cinco anos.
É necessária a existência de todos os pressupostos indicados, pois a falta de qualquer um deles exclui a responsabilidade excepcional. Não obstante, ainda poderá se exonerar o empreiteiro pela prova de ausência de culpa ou da existência de caso fortuito.
Assevera o professor Clóvis Paulo da Rocha, que as palavras 'solidez' e 'segurança', empregadas pelo legislador, tanto podem levar à interpretação de que se pretende apenas estabelecer a responsabilidade excepcional nos casos de desmoronamento ou perigo de ruína, como podem também levar o intérprete a considerar como incluídos naquelas palavras os defeitos graves.
Para Pontes de Miranda (Tratado de Direito Privado, p. 410 e 411), a solidez e a segurança se distinguem, afirmando o professor que aquela se dirige à estabilidade, ao passo que a segurança compreende outros perigos de natureza grave, tais como incêndios, anti-higiene, gases, etc.
Alguns julgados e autores tem acolhido a tese de que as palavras 'solidez' e 'segurança' não compreendem apenas os casos de desmoronamento ou perigo de ruína, mas também, a outros defeitos graves. Contudo, é necessário limitar o conceito de defeitos graves que vem sendo incluídos na palavra segurança.
De fato, em que pese o louvável esforço judicial para ampliar o conceito de solidez e segurança, ficam fora da proteção legal os vícios ocultos de pequena monta, que não ponham a obra em risco de ruína, mas que representam mero incômodo para o dono da obra.
Como acima afirmado, o art. 618, do CC, trata de responsabilidade excepcional, que não pode ter interpretação extensiva, para abraçar hipóteses que não foram acolhidas pelo preceito legal.
Na maioria dos sistemas legislativos, a regra só se refere ao desmoronamento ou ao perigo de ruína, e foi por isso que a lei rompeu a simetria e impôs ao construtor uma responsabilidade excepcional, tendo em vista o interesse público a resguardar.
Tudo isto está a demonstrar que não se pode dar uma interpretação extensiva ao preceito para abranger situações que não foram previstas e para as quais não existe a mesma ratio legis.
Para estas outras situações, a lei confere às partes outros meios para se ressarcir dos danos, dentro dos princípios da responsabilidade contratual normal.
Estender a todo e qualquer defeito grave o preceito legal não é aceitável, dada a excepcionalidade da norma, que não admite, na melhor doutrina, ampliação para abranger situação onde não existe a mesma razão jurídica.
Outro pressuposto necessário para integrar-se a responsabilidade do empreiteiro é o de que os vícios se deem em razão dos materiais ou do solo. Não é suficiente que se trate da construção de edifício, nem que o defeito seja relativo à solidez e à segurança para se dar a responsabilidade do construtor. É necessário, ainda, demonstrar que o vício resulta dos materiais ou do solo.
Com relação à prova deste pressuposto, Pontes de Miranda (Questões Forenses. p. 156) assenta que "o comitente tem de alegar e provar que o dano ocorreu por defeito ou vício do trabalho, ou dos materiais, ou do solo".
A responsabilidade civil, contratual ou extracontratual, no nosso sistema se funda na culpa. Somente em casos excepcionais, em face da lei expressa, se admite a incidência da chamada responsabilidade objetiva. Não havendo texto expresso, impondo a responsabilidade sem culpa, a regra é a aplicação do princípio da culpa.
Por fim, necessário asseverar que cada situação deve ser analisada individualmente, devendo as partes envolvidas procurarem profissionais de sua confiança para realizar laudos técnicos e estudos quanto à possibilidade de indenização (ou defesa) pelos vícios construtivos.
As lições acima foram baseadas no artigo intitulado "Da responsabilidade quinquenal do empreiteiro: conceito de solidez e segurança", do professor Clóvis Paulo da Rocha.