Análise - MULT3 - Ações - Ações Multiplan - XP Investimentos
Análise Fundamentalista - Ações MULT3
Preço Atual R$ 23,20
Potencial 20,69 %
Atualizamos nossa recomendação e estimativas para Multiplan (MULT3) com recomendação de compra e preço alvo de R$28/ação.
(i) Ativos Consolidados. A Multiplan possui em seu portfólio ativos altamente produtivos, dominantes e consolidados, voltados para clientes de média e alta renda. Seu portfólio sólido deve munir a companhia não só de maior resiliência durante a crise do COVID-19 (já que seus clientes tendem a possuir maior renda), mas também permitir recuperação mais rápida pós pandemia em comparação com a média do setor.
(ii) Crescimento orgânico deve permanecer como foco no longo prazo. Apesar da recente venda oportunista da Diamond Tower, a Multiplan deve manter seu foco no crescimento orgânico daqui em diante, também aproveitando seu vasto banco de terrenos para o desenvolvimento de novos projetos. Apesar disso, não prevemos nenhum lançamento de um novo shopping (tanto greenfields como brownfields) no curto prazo.
(iii) As iniciativas digitais podem representar valor adicional. Como seus pares de mercado, o investimento da Multiplan em inovações digitais, como a Delivery Center e aplicativos próprios, deve ajudar a integrar seus lojistas às plataformas de venda online e fornecer maior conveniência aos seus clientes (por exemplo, na compra de mercadorias, pagamento de estacionamento). Acreditamos que essas iniciativas podem destravar valor adicional de longo prazo à medida que esses projetos amadurecerem.
(iv) Afrouxamento das restrições e vacinações em andamento. Após a recente rodada de restrições no começo do ano, o número de fatalidades de Covid-19 começou a cair gradualmente, o que permitiu a reabertura dos shopping centers e afrouxamento das atividades comerciais no país. Paralelamente, as vacinações continuam progredindo (embora em um ritmo mais lento do que em outros países), com a expectativa do nosso time de macro de que o grupo prioritário seja vacinado até julho e o restante da população até o final do ano. Ambos os eventos são fundamentais para a retomada da recuperação da saúde financeira dos lojistas, que esperamos que ocorra relativamente rápido para a maioria dos segmentos.
A Multiplan é uma das maiores operadoras de shopping centers no Brasil com uma estrutura completa de planejamento, desenvolvimento e administração de um dos maiores portfolios de shopping centers do país. Atualmente, a companhia possui 19 shoppings em seu portfolio que somam o total de 835 mil m² de ABL. Adicionalmente, a companhia possui longo histórico de desenvolvimento de empreendimentos residenciais, corporativas e multiusos.
A Multiplan foi fundada pelo Sr. José Isaac Peres (atual CEO da companhia) em 1977 como uma companhia focada em desenvolvimento e administração dos shopping centers. Em 2005, a companhia passou por uma reestruturação corporativa, afim de se preparar para um processo de IPO (oferta inicial de ações). Em 2006, a Ontario Teachers investiu na companhia e se tornou um dos principais acionistas. Em 2007, a companhia foi listada no nível 2 da B3, levantando o montante de R$666 milhões. Em 2013, a Multiplan realizou a oferta subsequente de ações (follow-on), que levantou o montante de R$626 milhões.
A Multiplan é listada no nível 2 da B3. A companhia é controlada pelo Sr. e Sra. Peres (25,8%), seguido da Ontario Teachers (27,4%) e um free-float de 46,9%.
Os shoppings da Multiplan se destacam não só por possuírem altos indicadores de venda por m² (aproximadamente R$1.700/m² vs. R$1.000/m² da média brasileira), mas também pela alta exposição a famílias de maior renda e um portfolio de shoppings mais homogêneos, o que se traduz em menor dependência em um número menor de ativos. Dito isso, vemos que a força de seu portfólio e maior exposição a famílias de maior renda (que tendem a ser menos impactadas durante crises econômicas, pois possuem maiores reservas e renda) devem munir a Multiplan de maior resiliência no curto prazo e de maior e mais rápida recuperação das vendas dos lojistas nos próximos anos.
Vendas por ABL (R$/m²/mês)
Vendas por Ativos (Top 5/10/outros)
Projetos multiuso da Multiplan e expansões futuras
Após a venda oportunista da Diamond Tower por R$810 milhões para o FII BTG Corporate Fund (BRCR11), vemos menos espaço para novos desinvestimentos da Multiplan no curto prazo. Esperamos que a Multiplan continue focada no crescimento orgânico e investimento em empreendimentos multiusos utilizando seu robusto banco de terrenos. Atualmente, a companhia possui mais de 1 milhão de m² de banco de terreno com terrenos bem localizados e próximos de seus shoppings.
A companhia já desenvolveu seu super app próprio com o intuito de proporcionar maior conveniência aos seus clientes permitindo compras diretamente pelo aplicativo Multi, promoções/descontos, pagamento de estacionamento, além de outras funcionalidades.
Embora ainda não seja considerado em nossa avaliação da empresa, possuímos uma visão positiva sobre essas iniciativas, dado que acreditamos que elas possam destravar valor adicional para as operações da companhia no longo prazo.
Nossa recomendação de compra e preço-alvo de R$28,0/ação é baseada na metodologia de fluxo de caixa descontado assumindo um custo de capital próprio (cost of equity) de 12,1%, Custo de capital (WACC) de 10,4% e crescimento na perpetuidade de 4,3%.
Acreditamos que o principal risco para a tese de Investimento é uma recuperação mais fraca do que o esperado da saúde financeira dos lojistas dado o ambiente desafiador de recuperação macroeconômica e do varejo brasileiro, o que poderia pressionar o pagamento de alugueis (aumento de descontos) e/ou aumento dos índices de ocupação e inadimplência. Ainda, destacamos o ritmo de crescimento mais lento como locação mais fraca do que o esperado dos empreendimentos ParkJacarepagua e também das expansões do shopping Barigui e Diamond Mall.