» Entenda o seguro habitacional
São duas as modalidades de seguro habitacional:
A primeira delas é exclusiva e obrigatória para os imóveis financiados pelo SFH. As condições são padronizadas, em uma única apólice, para todas as seguradoras. O governo federal participa dessa operação, por meio do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), responsável pela liquidação de eventuais saldos devedores residuais, isto é, que permanecem depois do final do contrato.
As apólices de mercado, por sua vez, são utilizadas para imóveis financiados fora do SFH. Cada seguradora administra sua carteira de seguro habitacional, cujas condições de operação seguem as normas definidas pela Susep (Superintendência de Seguros Privados, autarquia subordinada ao Ministério da Fazenda, responsável pela regulamentação e fiscalização do setor de seguros).
Na compra de um imóvel financiado pelo SFH, a instituição financeira deve obrigatoriamente exigir que o tomador do financiamento imobiliário (mutuário) contrate esse seguro com as coberturas para morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e para danos físicos ao imóvel (DFI).
Na compra de imóvel financiado fora do SFH, a instituição financeira costuma exigir que o mutuário contrate tal seguro com, no mínimo, as mesmas coberturas mencionadas acima – para morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e para danos físicos ao imóvel (DFI).
Esta última cobertura, DFI, abrange os riscos de incêndio, queda de raio, explosão, inundação e alagamento, destelhamento, desmoronamento total e parcial, além de ameaça de desmoronamento.
A indenização é igual ao valor necessário para a reposição dos prejuízos, com a recuperação do imóvel em condições idênticas às que apresentava antes do sinistro (materialização de um dos riscos previstos na apólice).
O saldo devedor será totalmente quitado na hipótese de o único responsável pelo contrato de financiamento falecer ou ficar inválido. Mas a indenização será proporcional quando houver mais de um participante da renda familiar para a garantia do empréstimo.
Por exemplo, financiamento de imóvel no nome do marido e de sua esposa, sendo ela responsável por 60% da renda da família e ele por 40%. No caso de o homem morrer, serão quitados apenas 40% do saldo devedor.
Tudo Sobre Seguros destaca as principais características do seguro habitacional e em quais situações e condições ele pode ser usado pelo mutuário.
O seguro habitacional não tem franquia. Quanto à carência, esta só se aplica às seguintes situações:
no caso de morte por suicídio, a cobertura só será válida depois de dois anos da entrada em vigor da apólice do seguro; e
no caso de morte ou invalidez permanente, a seguradora poderá exigir carência limitada a 12 meses nos casos de alterações de contrato movidas para composição de renda, necessária para aprovação do financiamento do imóvel.
Os dois tipos de seguro habitacional – operações do SFH e fora dele – têm características distintas. O ponto em comum é a cobertura total do saldo devedor, no caso de o mutuário morrer ou ficar inválido, permitindo que o imóvel seja transmitido a seus herdeiros e que a instituição de crédito imobiliário seja ressarcida.
O seguro habitacional do SFH adota apólice padronizada e eventuais prejuízos são assumidos pelo Estado. As seguradoras recebem remuneração padrão pela prestação de serviços operacionais, com base em percentual sobre os prêmios arrecadados mensalmente junto com as prestações do financiamento do imóvel.
Pelas regras do SFH, até 31 de dezembro de 2017 e válido para todo o país, os mutuários poderão financiar aquisição de imóveis residenciais novos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) até o limite de avaliação de R$ 1,5 milhão . Esses critérios e valores costuma ser alterados pelo governo periodicamente.
Operações do crédito imobiliário de quantias superiores a esses limites, por sua vez, são atendidas pelo chamado financiamento fora do SFH, possibilitando concessão de crédito pelos critérios de cada instituição financeira. A seguradora é que garante o risco e a apólice é ilimitada em termos de valores para garantir o financiamento imobiliário. A cobertura mínima exigida é para morte e invalidez permanente.
Cobertura para o risco de morte e invalidez permanente
O seguro de morte e invalidez permanente permite a liquidação da dívida (ou parte da dívida quando houver mais de um participante no contrato de financiamento) na hipótese de falecimento do mutuário por qualquer causa, seja por doença ou acidente.
No entanto, a cobertura do seguro habitacional para morte por doença só será válida caso o mutuário tenha adoecido depois da assinatura do contrato de financiamento, sem ter conhecimento anterior da enfermidade. A cobertura também não será válida quando a doença for, comprovadamente, decorrente de acidente pessoal ocorrido antes da data de assinatura do contrato de financiamento.
A cobertura para invalidez permanente funciona da mesma forma, ou seja, o seguro só garante este risco caso ele venha a se concretizar depois da data da assinatura do contrato de financiamento do imóvel.
Para efeito de seguro, invalidez permanente decorre de acidente pessoal ou doença que resulta em incapacidade total e definitiva para o exercício da ocupação principal do mutuário, no momento do sinistro. Se o mutuário não possuir atividade de trabalho, ele também apenas contará com a cobertura caso fique inválido para exercer qualquer atividade laboral.
Supondo que o mutuário, por ocasião da assinatura do contrato de financiamento imobiliário, seja aposentado por invalidez pelo INSS, ele só poderá contratar cobertura de morte. Ou seja, o risco de invalidez permanente é excluído.
inundação decorrente de transbordamento de rios ou canais; e
alagamento provocado por chuvas ou rompimento de canos e tubulações não pertencentes ao imóvel segurado.
O que o seguro habitacional não cobre?
Como todo seguro, existem exclusões no seguro habitacional.
Riscos excluídos para morte e invalidez permanente (MIP)
A cobertura de ambos (seguro obrigatório, por lei, do SFH e o chamado "fora do SFH") exclui o risco de morte e de invalidez total e definitiva do mutuário, causadas, direta ou indiretamente, por acidente antes da assinatura do contrato de financiamento, ou por doença com início anterior à data de concessão do empréstimo, caso seja do conhecimento do segurado.
O suicídio também está excluído quando praticado até dois anos depois do início da vigência do seguro habitacional.
O risco de invalidez temporária e/ou parcial também está excluído.
Em caso de desemprego, o seguro não cobre o saldo devedor. Algumas seguradoras oferecem, à parte, seguro para essa eventualidade mediante a contratação dessa cobertura e o pagamento de prêmio adicional.
O seguro habitacional também não garante pagamento de prestações em atraso.
Riscos excluídos para danos físicos do imóvel (DFI)
uso e desgaste, ou seja, danos verificados exclusivamente em razão da utilização normal do imóvel ou do decurso do tempo, como os que afetam, por exemplo, revestimentos, instalações elétricas e hidráulicas, pintura, esquadrias, vidros, ferragens e pisos;
má conservação ou falta de manutenção, isto é, falta de cuidados usuais para manter o funcionamento normal do imóvel, como limpeza de calhas, tubulações de esgoto, etc;
danos já existentes antes da contratação do seguro.
vazamento de água, devido à ruptura de encanamentos pertencentes ao imóvel financiado (ou ao edifício ou conjunto habitacional do qual o mesmo faça parte);
obras de melhorias no imóvel que não tenham sido comunicadas à seguradora antes da ocorrência de sinistro;
recuperação de qualquer dano não decorrente do sinistro;
Quanto custa o seguro habitacional e como é reajustado?
O valor que você paga pelo seguro habitacional e a quantia das indenizações são reajustados pelo mesmo índice das prestações e do saldo devedor.
O período de vigência do seguro é o prazo do financiamento do imóvel. As coberturas começam a valer no ato da promessa do financiamento e terminam quando se encerra o contrato de financiamento, qualquer que seja a sua causa.
O valor do prêmio do seguro de morte e invalidez permanente (MIP), pago todos os meses, varia de acordo com a idade do mutuário, tendo reajuste por mudança de faixa etária, além da correção habitual pelo mesmo índice que atualiza as prestações e o saldo devedor.
Já o custo do seguro de danos físicos do imóvel (DFI), também pago mensalmente, corresponde à aplicação de um percentual sobre a avaliação do imóvel financiado.
A primeira providência para requerer uma indenização prevista no seguro habitacional é comunicar o ocorrido, o mais rápido possível, ao agente financeiro que intermediou o crédito imobiliário e à seguradora.
Danos pessoais (morte e invalidez permanente)
Será preciso preencher um formulário, fornecido pela seguradora, acompanhado dos seguintes documentos:
declaração do médico que assistiu o mutuário, assinada e com firma reconhecida;
se houver mais de um participante do financiamento, declaração específica indicando a responsabilidade de cada um deles.
declaração de invalidez total e definitiva, preenchida e assinada pelo instituto de previdência para o qual o mutuário contribui;
declaração da seguradora com base em perícia que tenha realizado, quando o mutuário não é vinculado a instituto de previdência ou quando se tratar de aposentado;
declaração do médico que o assistiu, assinada e com firma reconhecida;
alterações no contrato, caso tenham sido feitas;
carta de concessão de aposentadoria por invalidez permanente, emitida pelo instituto de previdência para o qual contribui, ou cópia da publicação no Diário Oficial, se for funcionário público;
ficha de alteração de renda, se houver, em vigor na data da solicitação da indenização;
demonstrativo de pagamento das prestações, ou planilha de evolução da dívida, ou documento indicando o valor e a data de liberação de cada parcela, na hipótese de financiamento para construção;
se o mutuário for militar, laudo médico sobre a classificação da doença (quadro nosológico).
Danos físicos do imóvel
Os documentos pedidos costumam ser:
aviso de sinistro, em formulário fornecido pelo agente financeiro ou seguradora;
laudo de avaliação inicial do imóvel e alterações posteriores, se houver;
relação de todas as unidades financiadas no mesmo condomínio, com indicação dos mutuários, número dos contratos e respectivas frações ideais, no caso de sinistro em partes comuns;
cópia de outras apólices de seguros contratados para o imóvel, quando existirem.
Quem são os beneficiários do seguro habitacional?
Nos casos de morte e de invalidez permanente (MIP), a beneficiária será sempre a instituição financeira, que receberá o valor da indenização correspondente ao saldo devedor.
Quando ocorrerem danos físicos ao imóvel, o segurado deve, antes de qualquer providência, acionar a seguradora indicada pelo agente financeiro que financiou o imóvel. Ele indicará os procedimentos a serem tomados. Quanto ao pagamento da indenização, geralmente, ele é feito diretamente a quem executar os serviços de recuperação do imóvel.