A discussão se é legítima ou não a locação de unidades residenciais por meio de plataformas digitais como o Airbnb é bastante pertinente nos dias de hoje para síndicos e proprietários de imóveis. Isso se deve ao fato de que uma falha de posicionamento do condomínio ou uma atitude impensada de um proprietário pode gerar prejuízos financeiros significativos.
Qual a diferença da locação por Airbnb e a locação tradicional?
A lei do Inquilinato (lei nº 8.245/91) dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. A referida lei prevê duas situações de locação: a locação típica (mais de 90 dias) e locação por temporada (até 90 dias).
Neste âmbito, há quem defenda que a locação através do Airbnb se enquadra na segunda opção, e, portanto, não existiria qualquer problema nessa modalidade de locação, porém o art. 1º do mesmo livro dispõe que as modalidades diversas a essas duas, serão reguladas pelo Código Civil ou por legislação específica, o que abre a controvérsia.
Dessa forma, cabe analisar aqui quais são os impedimentos e o que é preciso para que a locação de imóvel por meio de plataformas digitais seja realizada em conformidade com a lei.
Onde deve constar a proibição da locação por plataformas digitais?
A convenção de condomínio é o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração condominial, funcionando como uma verdadeira “constituição” para os proprietários, moradores e funcionários.
Desse modo, deve constar na convenção se é possível ou não a locação das unidades por meios digitais como o Airbnb. Utilizar essa modalidade de hospedagem sem a permissão do condomínio pode ser considerada uma violação à finalidade de uso do mesmo.
O que pode acontecer com o condômino que aluga o imóvel em desacordo com as estipulações condominiais?
No caso de violação à convenção ou regimento interno, o condômino poderá ser advertido, multado e repreendido nas exatas formas determinadas em assembleia/convenção.
A locação por Airbnb traz prejuízos ao condomínio?
Um dos grandes argumentos utilizados por alguns condôminos e síndicos é a insegurança gerada com a alta rotatividade de estranhos, que coloca em risco a coletividade condominial.
Assim, é de extrema importância que o síndico leve o assunto para debate, para sopesar fundamentações e intermediar uma boa solução, amparada por profissional especialista no assunto.
Entenda a importância de saber a destinação do imóvel
É papel do síndico fazer valer a convenção de condomínio, os regimentos internos e as decisões tomadas em assembleias. Do mesmo modo, ele deve se atentar qual é a finalidade, ou melhor, qual a destinação do condomínio.
Na própria convenção, deve constar se a destinação do condomínio é residencial ou comercial. Frise-se que pode ser misto, ou seja, as duas finalidades ao mesmo tempo.
A observância deste detalhe é de suma importância, uma vez que ela irá contribuir com o entendimento de se poderá ou não os condôminos locarem suas unidades por meio de plataformas digitais.
Para que o condômino possa alugar seu imóvel nesses moldes em conformidade com a lei, é recomendável estar expresso na convenção a finalidade comercial do condomínio, caso contrário, o morador estaria correndo o risco de ser configurada a destinação diversa da finalidade do prédio, o que é proibido por lei.
A proibição do condomínio pode ser revertida?
Você já entendeu que é importante constar autorização na convenção do condomínio para que o condômino possa locar com tranquilidade sua unidade em plataformas digitais, independente do período de tempo. Porém, grande parte dos condomínios não possuem essa característica, sendo assim, torna-se necessário a realização de votações para mudar este cenário.
Para que a situação seja revertida, primeiramente, deverá ser realizada uma votação da qual será necessária a aceitação de, no mínimo, ⅔ dos condôminos para mudar a convenção e assim, passar a aceitar esse tipo de atividade no condomínio.
Além disso, é possível mudar a destinação do imóvel para comercial, fato esse que exige a anuência unânime de todos os condôminos.
Você sabia que recentemente saiu uma decisão do STJ proibindo uma proprietária alugar seu apartamento por meio de plataforma digital?
Esse entendimento está fundamentado na tese de que, se a destinação residencial das unidades estiver prevista na convenção de condomínio, os proprietários do mesmo não poderão alugar seus imóveis através de plataformas digitais.
Muitos acreditam que tal entendimento fere o direito de propriedade dos donos dos imóveis em condomínios. Para aprofundar mais o assunto, importante você saber:
O que é o direito de propriedade?
É o direito que pessoas naturais ou jurídicas tem, dentro dos limites da lei, de usar, gozar e dispor de um bem. No caso dos imóveis em condomínios, seria o direito de usar livremente sua propriedade, locando da maneira mais conveniente e pela plataforma que bem entender, pois uma vez que é proprietário da unidade, teria total poder de decisão sobre quem deve frequentar seu imóvel e em que periodicidade.
É notório o conflito de ideias presente neste tema, haja vista que o condomínio possui uma convenção na qual estabelece a proibição em alugar seus imóveis neste modelo por parte dos condôminos visando diminuir a rotatividade e garantindo a segurança de todos.
O condômino, por sua vez, possuidor do direito de propriedade, reivindica a possibilidade de alugar seu imóvel por intermédio dessas plataformas digitais, com a argumentação de que possui direito de propriedade sobre o referido imóvel e, portanto, pode alugá-lo quando bem entender.
Com a decisão do STJ a locação pelo Airbnb está proibida para todos?
Não, pois a decisão não é vinculante e cada caso ainda será analisado de forma personalizada, mas é um importante precedente e pode amparar novas decisões que devem seguir o mesmo entendimento. Além disso, como já visto, o condomínio poderá se resguardar, modificando sua convenção e sua destinação.
Pela observação dos aspectos analisados, é inconteste a abrangência do assunto e as contradições nele presente, sendo assim, cada caso deve ser analisado por um advogado especialista no assunto para que os interesses da parte sejam atendidos da melhor maneira.
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Ricardo José Melo de Moura Neto – Acadêmico de Direito e estagiário no Corrêa de Melo e Medeiros Advocacia em coautoria com Sofia Medeiros, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial.