Falta de registro de imóvel traz altos riscos
Quem compra um imóvel, paga o valor acertado, faz um contrato de compra e venda mas não o registra nos cartórios de notas e de imóveis - para evitar pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e outras despesas cartoriais - corre diversos riscos.
Nesse caso, o comprador faz um contrato com o vendedor e guarda-o em casa. No cartório, o imóvel continua em nome do vendedor. No papel, pertence ao comprador. Para a prefeitura da cidade onde o imóvel está construído, ele continua pertencendo ao vendedor, e é em nome dele que será emitido o carnê do IPTU. Só que, nesse caso, a prefeitura deixa de receber o imposto que deveria ser pago pelo novo comprador. Em resumo, o ''contrato de gaveta'' provoca uma situação irregular perante a lei.
O primeiro risco é se o vendedor morrer e o imóvel entrar no inventário para os herdeiros. Se o inventário tiver algum problema - disputa entre herdeiros pela posse dos bens, por exemplo -, poderá levar anos para ser concluído. Mas o pior é que, se houver má-fé dos herdeiros, eles poderão recusar a transferência para o comprador. Outro risco é quando o vendedor muda para um endereço desconhecido. Nesse caso, a transferência se complica também, pois é necessária a sua assinatura no cartório de imóveis.
Outro caso: se o vendedor tiver problemas na Justiça (dever para alguém), o bem poderá ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que, perante a lei, o imóvel continua sendo um bem do vendedor. Por todos esses problemas que podem surgir, o melhor que o comprador tem a fazer é registrar o imóvel em seu nome assim que pagar o valor ao vendedor.
Quando apresentados para registro os títulos são protocolados, isto é, prenotados. Estas palavras têm o mesmo significado, porque a prenotação é feita num livro denominado Protocolo.
A prenotação assegura ao título, pelo prazo de 30 dias corridos, a prioridade sobre qualquer outro que porventura venha a ser apresentado nesse período, e que tenha por objeto o mesmo imóvel.
A prioridade é garantida por 30 dias, mesmo que o título seja devolvido, sem registro, para o cumprimento de exigências. Por isso, se o interessado atender às exigências e vier a reapresentar o título dentro daquele prazo, não será feita uma nova prenotação, continuando a valer a mesma.
O prazo de validade da prenotação não se prorroga. Decorridos 30 dias, caso o interessado não tenha conseguido satisfazer as exigências, pode apresentar o título para nova prenotação. Os efeitos da primeira prenotação, porém, já não prevalecem. Uma nova contagem de 30 dias terá início.
Pode o título ser apresentado só para exame e cálculo dos emolumentos. Nessa hipótese, não lhe é assegurada a prioridade e o prazo para sua retirada é maior do que para aqueles apresentados para registro.
Conforme o art. 221 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015, de 31.12.1973 alterada pelas Leis 6.140, de 28.11.1974, e outras leis posteriores) são admitidos a registro somente os seguintes títulos:
Escrituras públicas, isto é, as lavradas em tabelionatos ou consulados brasileiros.
Contratos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação.
Formais de partilha, cartas de sentença, de arrematação e de adjudicação.
Certidões extraídas de autos de processo e mandados judiciais.
A Lei 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, da alienação fiduciária de imóveis construídos ou em construção.
Trata-se de um instrumento legal que já existia para bens móveis, agora transplantado, com aperfeiçoamentos que a experiência adquirida aconselhou, para bens imóveis, criando uma nova modalidade de garantia para financiamentos, tanto às incorporadoras e construtoras como aos adquirentes finais dos imóveis.
Pelo novo instituto jurídico, o devedor (fiduciante), que pode ser pessoa jurídica ou física, proprietário de imóvel construído ou em construção, transfere para o credor (fiduciário) a propriedade e a posse indireta do seu imóvel, sob condição resolutiva, isto é, o domínio pleno volta para o fiduciante tão logo este satisfaça a dívida.
Na prática, tal como acontece com os contratos do SFH, em que num só instrumento se contrata a aquisição do imóvel e a sua hipoteca à instituição financeira para garantir o financiamento (que só pode ser destinado à compra de imóvel pronto), nos contratos do SFI - de alienação fiduciária - também, num mesmo instrumento, realizar-se-á a compra do imóvel (pronto ou em construção) e sua alienação fiduciária à instituição financeira.
No Registro de Imóveis, o contrato dará origem a dois registros: um da venda e compra e outro da alienação fiduciária. Este segundo registro será futuramente cancelado por uma averbação, quando o fiduciário - no prazo de trinta dias da liquidação da dívida - fornecer ao fiduciante o termo de quitação.
A lei prevê um procedimento de cobrança de dívidas vencidas por intermédio dos Cartórios de Registro de Imóveis, à semelhança do que ocorre com os loteamentos.