JC Ferraz – PERGUNTAS FREQUENTES
(No aspecto fiscal, subordinam-se especificamente às disposições dos Decreto-lei n º 1.381, de 1974; Decreto-lei n º 1.510, de 1976; IN SRF n º 28/78; IN SRF n º 84/79; IN SRF n º 23/83; IN SRF n º 67/88)
(Lei n º 4.591, de 1964, arts. 29 e 30)
Tendo em vista as disposições da Lei n º 4.591, de 1964, especificamente os arts. 29 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparação à pessoa jurídica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configuração dessa forma de tributação dos resultados auferidos nesse empreendimento.
De acordo com o art. 68 da Lei n º 4.591, de 1964, os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.
(Lei n º 6.766, de 1979, art. 2 º e §§;RIR/1999, art. 153; PN CST n º 6, de 1986)
A pessoa física equiparada à pessoa jurídica em razão de operações com imóveis, sofre dupla tributação de seus lucros se efetuar alienação eventual de imóveis sujeita ao regime da Lei n º 9.250, de 1995?
Não. A alienação dos imóveis não integrantes da incorporação ou loteamento é tributada como ganho de capital da pessoa física de seu titular, ou não se sujeita à tributação, se atendidas as condições dos arts. 22 (bens de pequeno valor) e 23 (único imóvel) da Lei n º 9.250, de 1995.
Na hipótese de falecimento de pessoa física equiparada à pessoa jurídica pela promoção de loteamento, como fica a situação fiscal do cônjuge meeiro, casado em comunhão de bens com o de cujus , em relação aos créditos vincendos e aos remanescentes?
Assim, se a lei fiscal equiparou a pessoa física responsável pelo empreendimento imobiliário à pessoa jurídica, a equiparação se prolonga até os sucessores causa mortis , porque, em face das leis que disciplinam o parcelamento do solo, eles continuam loteadores. É o que se depreende do art. 29 da Lei n º 6.766, de 1979: "Aquele que adquirir a propriedade loteada (…) por sucessão causa mortis sucederá o transmitente em todos os direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado".
A situação jurídica do cônjuge, em face do regime de casamento, é idêntica àquela desfrutada pelo consorte falecido; assim sendo, também se equiparou em tal ocasião. Dessa forma, impõe-se que ele prossiga apurando os resultados na condição de pessoa jurídica por equiparação, em relação à parcela do patrimônio que lhe for adjudicada, cumprindo todas as condições impostas pela legislação tributária. Os herdeiros e legatários, na condição de sucessores, conforme definição do art. 29 da Lei n º 6.766, de 1979, devem constituir-se em pessoa jurídica (por equiparação) a fim de, nesta condição, darem continuidade à apuração dos resultados, na forma disposta na legislação tributária, em relação à parcela do patrimônio que lhes couber na partilha.