Quais são as consequências da falta de pagamento das parcelas na compra de um imóvel?
Fonte: UOL | http://casaeimoveis.uol.com.br | Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.
A aquisição de imóveis pode ocorrer de várias maneiras, dependendo dos seguintes fatores:
a) da forma de pagamento (à vista; parcelado diretamente com o vendedor; financiado por entidade de crédito imobiliário; com uso de carta de crédito de consórcio imobiliário; etc.);
b) das partes contratantes ("vendedor" considerado ou não, sob o ponto de vista da relação de consumo, como "fornecedor");
c) do estado do imóvel (pronto ou em construção).
Neste texto, comentarei a aquisição de imóvel em fase de construção, vendido por uma incorporadora imobiliária (portanto, fornecedora, sob o ponto de vista da relação de consumo), cujo pagamento do preço se dará em parcelas no decorrer da obra, prevendo uma parcela final a ser paga com a conclusão das obras e transferência da posse para o comprador.
Pelo cenário acima apresentado, usualmente é firmado um instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade a ser construída conforme memorial de incorporação registrado no competente cartório de registro de imóveis e demais características que constarem do contrato e do material publicitário.
Deixando de pagar as parcelas do preço, cabe ao vendedor-incorporador, notificar o comprador para proceder ao pagamento da parcela vencida e não paga, dentro do prazo de 15 dias a contar do recebimento da notificação, acrescido dos encargos de mora, sob pena de caracterizar o inadimplemento absoluto do comprador e assim, poder o vendedor-incorporador, optar por uma das seguintes alternativas:
a) executar o valor em aberto (e quando estiver previsto no contrato o vencimento antecipado de todas as parcelas, o valor total do débito - ou seja, valores vencidos, acrescidos dos respectivos encargos moratórios, somados ao valor do saldo vincendo – aquele que está por vencer);
b) considerar rescindido o contrato de compra e venda, e assim, vender o imóvel a terceiros, restando apenas a questão relativa à restituição do valor até então pago pelo comprador, ora devedor.
Vejamos, ainda que resumidamente, um pouco mais sobre cada uma dessas duas situações:
Transcorrido o prazo de 15 dias concedido pela notificação para que o comprador-devedor pague as parcelas em aberto, poderá o contrato de compra e venda prever que, a partir de então, a dívida total passa a abranger não apenas as parcelas e os respectivos encargos vencidos até então, mas também, as parcelas vincendas. É o que chamamos de vencimento antecipado da dívida.
Assim, o credor que tem interesse em receber os valores, e não rescindir a compra e venda, instaurará a respectiva execução por quantia certa contra devedor solvente tendo por objeto a dívida total, ou seja, a somatória da dívida vencida, encargos de mora e o saldo vincendo.
Citado da demanda, o devedor ora executado, deverá proceder ao pagamento do valor total sob pena de serem penhorados seus bens para futura venda em leilão e assim, com o resultado do leilão, saldar o crédito executado.
Vale lembrar que, na maioria dos contratos de venda e compra de imóveis, para os casos de atraso no pagamento das parcelas, há previsão de incidência de correção monetária, multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês, sobre o valor vencido.
Havendo processo judicial, caberá ao devedor-executado arcar ainda com a chamada verba de sucumbência, que compreende o pagamento dos honorários advocatícios devidos ao advogado da parte vencedora e de todas as despesas e custas do processo.
Processo de rescisão do contrato
Poderá o vendedor-credor optar por instaurar o processo judicial de rescisão contratual, em que a sentença decretará o fim da relação entre vendedor e comprador e definirá o valor que eventualmente deva ser restituído ao comprador, por conta dos valores pagos por este até então.
A questão que ganha bastante repercussão nessa situação de rescisão contratual está relacionada à cláusula do contrato dispondo sobre a restituição dos valores até então pagos pelo comprador, ora inadimplente.
Considerando a hipótese em que o comprador tenha sido o responsável pela rescisão do contrato, deverá ele (comprador) arcar com os custos decorrentes da rescisão do contrato, como por exemplo: corretagem, tributos decorrentes da operação rescindida; verba de publicidade; taxa de administração e multa pelo descumprimento do contrato.
Na hipótese da rescisão ocorrer após a transmissão da posse ao devedor-comprador, caberá ainda descontar a fruição (ou seja, o aproveitamento) do imóvel e eventuais encargos em aberto (como por exemplo, rateio de despesas condominiais e IPTU).
Por conta disso, é que os compradores de imóveis devem manter especial atenção na leitura do contrato de compra e venda, no capítulo que trata do inadimplemento e da rescisão do contrato para que tenham pleno conhecimento das penalidades a que se sujeitarão na hipótese de seu eventual descumprimento.