O Negócio / D'Campos
MODELO DE CONSTRUÇÃO E DÚVIDAS FREQUENTES
Prevista na lei nº 4.591/64, que trata das incorporações imobiliárias, a modalidade de construção a custo real é uma alternativa aos financiamentos imobiliários tradicionais por oferecer um custo/benefício mais atrativo com rentabilidade diferenciada, maior transparência de todos as etapas do processo e independência das construtoras.
Neste modelo, a empresa administradora é responsável por dar início ao empreendimento. Ela localiza o terreno, negocia sua aquisição, elabora o projeto do imóvel e busca os investidores interessados na construção de um novo empreendimento para dividirem o custo da obra e formalizar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE).
A partir da formação da SPE e transferência do terreno em nome da Sociedade, os investidores ou quotistas são responsáveis pelo pagamento do primeiro aporte e mensalidades durante o período de construção do empreendimento que pode chegar a 36 meses. Todo o valor do imóvel deve ser quitado até a entrega da matrícula da unidade.
O que diferencia de outras modalidades é o destino exclusivo do recurso na condução da obra e a transparência no acompanhamento de todas suas etapas. Nesse processo, a construtora tem direito de cobrar taxa de administração dos envolvidos, que geralmente fica em torno de 20% do aporte, a depender de vários fatores, como prazo de construção, risco envolvido e tamanho.
A construtora como gestora e administradora
Como administradora e gestora da obra, a construtora é responsável por idealizar os projetos, definir o local e buscar terrenos para avaliar a construção a preço de custo, e assim oferecer oportunidades para quem deseja investir no setor. Em geral, a gestora e administradora participa de todas as fases do processo, como:
O modelo de construção custo real é considerado seguro e transparente pela forma como é estruturado. Isso porque, o terreno e os valores arrecadados são de propriedade da SPE, pagos em conta corrente própria. A empresa administradora é somente responsável por realizar os pagamentos referentes a construção. Essa característica garante que o valores não sejam destinados a outra finalidade e protege os quotistas da SPE de qualquer eventualidade que possa ocorrer com a administradora.
O que é construção a custo real?
A construção a preço de custo real é uma alternativa aos financiamentos imobiliários tradicionais, onde o investidor paga pelo custo real do projeto, maximizando o potencial de lucro bruto. A modalidade é atrativa por apresentar diversos fatores como:
Possuir como núcleo a sustentabilidade econômica;
Oferecer ao investidor controle sobre o processo; e
Contar com um nível de transparência que não é possível em outras formas de investimentos imobiliários.
A partir da formação da SPE e transferência do terreno em nome da Sociedade, os investidores ou quotistas são responsáveis.
Sociedade de Propósito Específico (SPE) é um modelo de organização empresarial pelo qual se constitui uma nova empresa, limitada ou sociedade anônima, com um objetivo específico, podendo em alguns casos ter prazo de existência determinado, além de possuir personalidade jurídica e escrituração contábil própria.
O modelo permite financiamento bancário?
Não existem linhas de financiamentos - seja bancários ou através de consórcios -, destinadas a este modelo. Também não é possível sacar os recursos do FGTS para esta finalidade.
O que é necessário para fazer parte do grupo de investidores?
Para investir no sistema a custo real e fazer parte do nosso grupo de investidores, é necessária a quantia para a entrada no investimento, além da possibilidade de pagar aportes periódicos. É fundamental que o investidor esteja consciente da necessidade de contar com uma reserva em caixa para eventuais ajustes na estimativa inicial obra.
Ao fazer parte da SPE, o primeiro passo é realizar o pagamento da entrada da cota para que seja efetuada a compra do terreno. Durante a construção, o quotista será responsável por pagamentos mensais e aportes semestrais, ambos corrigidos pelo CUB, divididos em um fluxo apresentado no momento de comercialização da cota.
Em caso de inadimplência, o quotista inadimplente tem até 60 dias para regularizar sua situação após a notificação. Se não houver a integralização do capital, ele será excluído da sociedade e receberá a devolução dos valores pagos até o momento, deduzidos de juros de mora e despesas da Sociedade, previamente fixados. As cotas liberadas poderão ser repassadas para outros sócios do SPE ou transferidas para terceiros.
É seguro investir em construção a custo real?
A forma como este modelo é estruturado torna-o efetivamente mais seguro e transparente em comparação aos tradicionais. Isso porque, o terreno e os valores arrecadados são de propriedade da SPE, pagos em conta corrente própria. A empresa administradora é somente responsável por realizar os pagamentos referentes a construção. Essa característica garante que o valores não sejam destinados a outra finalidade e protege os quotistas da SPE de qualquer eventualidade que possa ocorrer com a administradora.
Quais as vantagens de investir neste modelo?
A construção a custo real é conhecida pelo seu alto potencial de lucratividade, pois, nesta modalidade, o investidor paga o valor real da obra. Além desta, existem outras vantagens:
Nesta modalidade de construção de obra particular o custo do apartamento tende a ser até 30% mais barato,⠀⠀(mais coerente, mas distorce e a informação dos 80%)
A obra possui custo real, porém ao final do processo a unidade assume o valor de mercado resultando e alta valorização do imóvel,
Em geral, o investimento pode alcançar uma média de valorização de até 80%,
O processo de prestação de contas é mais transparente com possibilidade de fiscalizar todas as etapas da construção,
O dinheiro aportado pelos condôminos é exclusivamente destinado para a construção daquele prédio específico.
Qual o tempo em média para a entrega do empreendimento?
Em média serão 36 meses após o fechamento do grupo, marcado pela primeira Assembleia de Quotistas. A D´Campos Construtora possui o comprometimento com prazos e mantém em trabalho constante com programações adiantadas.
Qual da diferença entre o modelo de construção a custo real e tradicional
A principal diferença é a responsabilidade do investidor em arcar com o custo real da obra. Esta característica otimiza o potencial de lucro devido à diferença entre o custo da obra e o valor de mercado, que costuma ser mais positiva. Outro atrativo refere-se ao valor pago pela administração da obra, que em regra, costuma ser inferior aos lucros relativos às modalidades tradicionais de construção e assim contribuindo aumentar o potencial de lucro.
Como é feito o acompanhamento do negócio?
Ao fazer parte do grupo de condôminos da D´Campos Construtora, todos elegem uma comissão de representantes que é responsável por acompanhar mensalmente a evolução da obra tornando o processo mais transparente. Também é possível acompanhar todas as etapas de construção do empreendimento, acesso aos documentos, balancetes, notas fiscais, evolução da obra e planilhas orçamentárias através de acesso exclusivo no portal.
Se algo ocorrer com a DCampos Construção, o que acontece com negócio?
Cada grupo de investidores, através da SPE possui personalidade jurídica e contabilidade própria, sendo a proprietária do terreno e da obra. A empresa administradora é somente responsável por realizar os pagamentos referentes a construção. Sendo assim, pode ser substituída no caso de alguma eventualidade.