Moradia no DF: Condomínios a um passo da legalidade
O avanço da regularização de condomínios em terras do GDF depende da Justiça. Depois da venda direta dos quatro parcelamentos da etapa 1 do Setor Jardim Botânico, em agosto de 2007, a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) aguarda autorização da Vara de Registros Públicos para obter a liberação da escritura dos 1.226 imóveis da etapa 2 da região. Sem registrar os terrenos, a venda direta fica paralisada. Em 2008, nenhuma área de propriedade da companhia foi comercializada por causa das pendências judiciais. A expectativa do governo é retomar a venda dos condomínios no ano que vem, para entregar a escritura definitiva aos ocupantes.
O Correio publica, a partir de hoje, uma série de três reportagens sobre a regularização de ocupações no Distrito Federal em 2008. Além da situação dos parcelamentos em terras da Terracap, serão mostrados os avanços nas áreas particulares e da União. Doze parcelamentos construídos em terrenos de propriedade privada foram legalizados em 2008. Já nas terras do governo federal, os processos avançaram no campo urbanístico e ambiental, mas não houve licitações nem entrega de concessões de direito real de uso a famílias de baixa renda.
A resistência da comunidade e as batalhas judiciais marcaram as tentativas de regularização dos condomínios do GDF em 2008. O atraso na venda direta dos lotes do governo pode prejudicar os moradores. No primeiro processo de regularização conduzido pela Terracap, em 2007, o preço médio dos terrenos ficou em R$ 79 mil. O valor foi calculado com base nos índices de mercado e com o desconto dos investimentos em infra-estrutura realizados pela população. Os preços foram considerados altos pela comunidade, mas ainda assim a venda direta foi concluída, com financiamentos em até 240 meses. A alienação pelo valor de mercado foi determinação do Ministério Público do DF.
A avaliação das próximas áreas a serem regularizadas será feita em função da nova realidade do mercado imobiliário. A etapa 2 do Jardim Botânico, que deve ser a próxima beneficiada com a venda direta, fica ao lado da etapa 3, cujos lotes foram licitados pelo GDF nos últimos três meses. Os terrenos foram arrematados por R$ 200 mil, em média. Alguns imóveis alcançaram R$ 330 mil durante a concorrência pública e foram muito disputados pelos participantes do certame.
O presidente da Terracap, Antônio Gomes, diz que vai buscar um acordo rápido com a comunidade para tentar extinguir a ação de impugnação do registro da etapa 2. "Estamos preocupados com o preço. Nosso objetivo é fazer um acordo e começar a venda direta rapidamente, para que os moradores não sejam prejudicados", explica Antônio Gomes.
Em dezembro de 2007, a Terracap divulgou o laudo de avaliação dos terrenos da etapa 2. O valor médio de um lote de 800m² ficou em R$ 79.331. "Certamente, esses valores já estão defasados. Vamos decidir se os preços serão atualizados no momento da venda direta ou se será necessário fazer uma nova avaliação, com base no valor dos lotes da etapa 3", justificou o presidente da Terracap, Antônio Gomes.
Em junho, a companhia obteve a aprovação dos projetos urbanísticos e o licenciamento ambiental dos cinco parcelamentos da etapa 2 — Mirante das Paineiras, Jardim das Paineiras, Jardim Botânico I, Jardim Botânico VI e parte do Estância Jardim Botânico. Mas a comunidade apresentou um pedido de impugnação à solicitação do registro. O argumento dos moradores é que os cinco condomínios estariam em terras particulares, equivalentes à antiga fazenda Taboquinha.
O Ministério Público do DF espera uma solução rápida para o problema. Coordenador da Comissão de Regularização de Condomínios do Ministério Público, o promotor de Justiça Libânio Rodrigues acredita que a venda direta não avançou nas áreas da Terracap por causa das dificuldades para registrar os parcelamentos. "As impugnações atrasaram o processo mas, em reunião com o governo, fomos informados de que isso está sendo contornado. É impossível avançar sem o registro em cartório dos condomínios", lembra Libânio.
Morador do condomínio Jardim Botânico VI, o perito criminal Celso Jorge Arrais, 44 anos, defende que a etapa 2 faz parte da poligonal da antiga fazenda Taboquinha e que, por isso, seria uma propriedade privada. Para ele, a comunidade decidiu barrar o processo na Justiça porque o governo não buscou um diálogo. "Todos querem a regularização, mas é preciso ser um processo negociado e bem debatido com os moradores. Sem isso, o GDF não vai conseguir o registro, nem vai fazer a venda direta", explica Celso Arrais.
Sem previsão nos lotes vazios
Quanto à licitação dos imóveis vazios e comerciais, que chegou a ser marcada para junho passado e depois suspensa, a Terracap não tem previsão de quando fará a concorrência pública. O Termo de Ajustamento de Conduta, assinado em maio de 2007 entre o GDF e o Ministério Público, autoriza a venda direta apenas para os terrenos ocupados e utilizados para moradia. Para o MP, todos os terrenos vazios ou ocupados por lojas terão que ser licitados.
Nos quatro condomínios da etapa 1, cujo registro já está nas mãos da Terracap e onde já foi feita a venda direta, há apenas 13 lotes vagos. "É um número pequeno, que não atrairia muitos participantes. Não vale a pena criar indisposição com a comunidade por uma quantidade pequena de imóveis. Quando tivermos o registro de outras áreas vazias e comerciais, faremos a licitação de uma vez", explica o diretor Comercial da Terracap, Anselmo Leite.
O promotor de Justiça Libânio Rodrigues lembra que a concorrência pública para a alienação dos lotes vazios é determinação do TAC. Ele defende que a etapa 3 seja usada como parâmetro para as próximas vendas. "A Terracap vendeu os terrenos da etapa 3 do Jardim Botânico sem dificuldades. A licitação mostrou que os valores cobrados na venda direta estavam aquém dos preços de mercado. Nos próximos certames, os valores da etapa 3 terão de ser usados como base", afirma.
Além da etapa 2, que já tem projeto urbanístico e licença ambiental liberada, o governo trabalha para acelerar a aprovação da documentação de outras áreas da Terracap e, assim, solicitar o registro e vendê-las. O Villages Alvorada, ao lado da Ermida Dom Bosco, seria regularizado no último dia 21, mas o Ministério Público suspendeu o processo enquanto as casas em áreas de preservação permanente não foram removidas.
Outros parcelamentos têm o mesmo problema, como o Ville de Montagne. Lá, o problema não são edificações às margens de córregos, nascentes ou do Lago Paranoá, mas as casas à beira do vale ou lotes com inclinação acima da permitida por lei. "Vai ser preciso uma solução negociada. As pessoas não devem perder as casas e também não se deve atrasar a regularização de um condomínio por causa das casas em APP", diz a presidente da União dos Condomínios Horizontais, Júnia Bittencourt.
Regularizados até agora
Quatro parcelamentos de propriedade do governo já foram regularizados: Mansões Califórnia, Estância Jardim Botânico, Portal do Lago Sul e San Diego. Todos fazem parte da etapa 1 do Setor Jardim Botânico. As terras foram registradas em cartório pelo GDF em 2006 e a venda direta foi realizada em 2007. Os moradores já têm as escrituras em mãos.
Na fila pela regularização
Os cinco parcelamentos da etapa 2 serão os próximos a serem regularizados. Parque Jardim das Paineiras, Mirante das Paineiras, Jardim Botânico I, Jardim Botânico VI e o Estância Jardim Botânico II já têm licença ambiental e projeto urbanístico aprovado. O GDF pediu o registro em cartório dos condomínios, mas a comunidade recorreu à Justiça contra a liberação da escritura. Falta a Vara de Registros de Imóveis autorizar a emissão do documento para começar a venda. No Villages Alvorada, no Setor Dom Bosco, falta a solução do problema das ocupações em área de preservação permanente para a liberação da licença ambiental.