Estética e Direito Urbanismo
Princípios Gerais do Direito Urbanístico Português
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Considerações à volta dos conceitos operativos do regime jurídico da urbanização e edificação
No direito do urbanismo, designa-se por operações urbanísticas as operações materiais de urbanização, de edificação, utilização dos edifícios ou do solo; neste caso de operações materiais do uso do solo para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água.
Portanto, por um lado, não são operações sujeitas ao direito do urbanismo as utilizações ou usos artificiais do solo exclusivamente para estes fins, e, por outro, são operações urbanísticas, qualquer que seja o seu fim, as que não se resumam apenas à utilização ou uso do solo, ou seja quaisquer operações, e qualquer que seja o seu fim, de urbanização, loteamento e edificação.
«Trabalhos de remodelação dos terrenos» as operações urbanísticas não compreendidas nas alíneas anteriores que impliquem a destruição do revestimento vegetal, a alteração do relevo natural e das camadas de solo arável ou o derrube de árvores de alto porte ou em maciço para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais ou mineiros;
Todas estão sujeitas ao RJUE, embora só as operações de urbanização, loteamento, edificação e suas modificações e a utilização o edificado tenham o seu regime jurídico substantivo previsto diretamente na normação do RJUE, deixando as condições específicas de controlo para outras normas, designadamente regulamentos municipais e sem prejuízo de disciplina distinta em certas áreas constante de legislação especial.
As obras de urbanização são "as obras de criação e remodelação de infra -estruturas destinadas a servir diretamente os espaços urbanos ou as edificações, designadamente arruamentos viários e pedonais, redes de esgotos e de abastecimento de água, eletricidade, gás e telecomunicações, e ainda espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva".
As operações de loteamento são "as ações que tenham por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento".
A edificação é a atividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação quer de um imóvel destinado a utilização humana, quer de qualquer outra construção que se incorpore no solo com carácter de permanência. É sempre a atividade e o resultado de obras de construção que são o conjunto de operações materiais que juntem diferentes elementos em ordem à criação de uma entidade material distinta, que é uma nova edificação, ou à sua modificação.
As obras consequentes no edificado, sejam de alteração, reconstrução ou ampliação obedecem em geral ao mesmo enquadramento legal da edificação, salvo nas situações de aplicação do princípio do existente.
As obras de alteração são "as que resultam a modificação das características físicas de uma edificação existente ou sua fração, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área de pavimento ou de implantação ou da cércea".
Quanto às obras de reconstrução, o seu regime depende do respeito tendencialmente pelo desenho do edifício existente anteriormente ou não, havendo uma dicotomia segundo uma expressão convencionada entre as que mantêm ou não a fachada.
De facto há dois regimes distintos. O regime de obras de reconstrução difere conforme o tratamento a dar ou não dar às fachadas e não só. A fachada é "cada uma das faces aparentes do edifício, constituída por uma ou mais paredes exteriores diretamente relacionadas entre si", identificando-se normalmente pela sua orientação geográfica (fachada Norte, fachada Sul,etc.) ou relativamente à entrada principal do edifício, tomando neste caso as designações de fachada principal (onde se localiza a entrada principal), fachadas laterais (esquerda e direita), e fachada de tardoz ou fachada posterior. Um edifício pode ter várias fachadas com a mesma orientação geográfica, em distintos planos. As fachadas que se desenvolvem em planos mais recuados são vulgarmente designadas por fachadas recuadas. Do ponto de vista urbanístico, para efeitos de definição da edificabilidade, têm sobretudo relevância as fachadas que se desenvolvem a partir do nível do solo e confrontam com a via pública ou com logradouros. O controlo das fachadas recuadas pode ser efetuado através dos parâmetros de edificabilidade que regulam a altura da edificação (ficha 31 do Anexo DR 9/2009, 29.5.
Ora, as obras de reconstrução com preservação das fachadas são as obras de construção subsequentes à demolição de parte de uma edificação existente, preservando as fachadas principais com todos os seus elementos não dissonantes e das quais não resulte edificação com cércea superior à das edificações confinantes mais elevadas.
E obras de reconstrução sem preservação das fachadas são as obras de construção subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas, da cércea e do número de pisos.
Em estreita ligação com este conceito de obras de reconstrução podemos ter o de obras de ampliação, embora nas obras de reconstrução o prédio reconstruído, apesar de poder vir a conter materiais diferentes e de poder ser uma obra real de ampliação se se puder aumentar os pisos ou em geral levar ao aumento da edificação até às cérceas das edificações confinantes (e, portanto, a área de construção), não deixa de se manter o mesmo (imóvel reconstruído), enquanto as obras de ampliação enquanto tais, que têm um regime distinto, são obras de que resulta sempre por definição o aumento da área do prédio intervencionado, seja de pavimento, de implantação, da cércea ou do volume da edificação (ampliada), não enquadrável no conceito dado de reconstrução.
As obras de escassa relevância urbanísticasão "as obras de edificação ou demolição que, pela sua natureza, dimensão ou localização tenham escasso impacte urbanístico".
As obras de conservação são "as obras destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza".
As obras de demolição são "as obras de destruição, total ou parcial, de uma edificação existente".
Há ainda dois conceitos que convém apreender desde já.
Uma zona urbana consolidada é uma área dotada de certas características especiais enunciadas no direito urbanístico: uma zona com uma densidade de ocupação que permita identificar uma malha ou estrutura urbana já definida, onde existem as infraestruturas essenciais e onde se encontrem definidos os alinhamentos dos planos marginais por edificações em continuidade.
O perímetro urbano é a porção contínua de território destinada ao processo de urbanização e edificação, compreendendo os terrenos urbanizados ou cuja urbanização seja programada (classificada nos PMOT como solo urbano: alínea b), n.º 2, artigo 72.º, RJIGT; ficha 51 anexo sobre "conceitos técnicos do ordenamento do território e urbanismo a utilizar nos instrumentos de gestão territorial" do DR 9/2009, 29.5)