Eventos importantes nas subscrições de fundos imobiliários | Colunas de Marcos Baroni | Valor Investe
Eventos importantes nas subscrições de fundos imobiliários
Vamos explicar aqui o passo a passo para garantir a sua participação sem maiores dificuldades
19/05/2021 06h45 Atualizado 19/05/2021
Nos últimos artigos, falamos sobre os motivos pelos quais os fundos imobiliários realizam emissões e sobre seus principais custos nessa operações. Nesse momento, gostaríamos de trazer a parte operacional para o investidor, com o objetivo de facilitar o entendimento sobre as etapas de uma subscrição e o passo a passo para garantir a sua participação sem maiores dificuldades. Por isso, enquanto apresentamos as etapas de uma oferta, vamos esclarecendo os conceitos de cada parte.
Um dos primeiros itens a ser observado é o Preço. O preço é o valor que deve ser pago para adquirir uma cota, e este é composto pelos custos da oferta e pelos valores que serão transferidos ao patrimônio do fundo, ou seja, os recursos que vão permitir novas aquisições de imóveis.
Posteriormente, o investidor deverá calcular quantos Direitos de Preferência ("DPs") ele terá. Os DPs são a quantidade de cotas a que ele têm direito de subscrever e são calculados através da multiplicação do número de cotas que ele possui pelo Fator de Proporção da Oferta. Assim, a quantidade de direitos depende diretamente desse fator, que é calculado pelo volume de cotas ofertadas nesta emissão em relação à quantidade de cotas já emitidas pelo Fundo.
Exemplo: o FUND11 possui 10 milhões de cotas (quantidade já emitida) e deseja aumentar seu patrimônio em mais 4 milhões de cotas (volume ofertado), com isso, o fator de proporção será de 40%. Sendo assim, o cotista que possui 10 cotas garantirá 4 DPs (10 x 0,40). Os DPs são representados na carteira pelo Ticker do Fundo acrescido do número 12 ("FUND12") e o seu volume sempre será um número inteiro arredondado para baixo.
Observação: caso o Fator de Proporção fosse de 36,32%, o cotista teria apenas 3 direitos, uma vez que não seria possível subscrever 3,63 cotas (10 x 0,3632).
Outro item para o cálculo dos direitos é ter conhecimento de quantas cotas do Fundo que o cotista terá na Data Base, que é a data que determina quem receberá os direitos para participar da emissão. Visando garantir a sua participação, você deve possuir cotas nessa data.
De posse da quantidade de DPs, o investidor deve avaliar as condições do mercado e da Oferta, verificando se faz sentido realizar a subscrição e se ela se encaixa na sua estratégia, não devendo por hipótese nenhuma participar por obrigação, pois se trata de um direito e não um dever.
Caso alguém queira comprar mais DPs ou mesmo vendê-los, existe o Período de Negociação para isso. Trata-se do período em que há a negociação de compra e venda dos direitos no mercado secundário. Normalmente, essa etapa é exclusiva para ofertas públicas (reguladas pela Instrução nº 400 da CVM).
Importante: só a compra dos direitos não é suficiente para garantir a participação na emissão, pois deve-se realizar a subscrição junto à corretora. Caso contrário, os direitos sumirão e não serão convertidos em cotas.
Em paralelo ao Período de Negociação, existe o Período de Preferência, que é a etapa em que devem ser realizadas as subscrições. Lembrando que só aqueles que possuem direitos podem participar desse momento.
Aqueles que participaram do Período de Preferência devem ficar atentos à Data de Liquidação, que é a data em que o valor financeiro referente às cotas subscritas será descontado (liquidado) da sua conta, devendo esta possuir saldo suficiente para cobrir a liquidação.
Após a liquidação, os cotistas recebem os Recibos de Subscrição, representados pelo número 13 ("FUND13"), ao mesmo tempo em que os Direitos de Preferência ("FUND12") deixam de existir.
Após o Período de Preferência, é divulgado um comunicado ao mercado, em que é informado quantas cotas foram integralizadas e quantas ainda restam, sendo apresentado novo Fator de Proporção. Dessa vez, o Fator de Proporção é calculado em cima do volume restante em relação a quantidade de cotas subscritas no Período de Preferência.
Dando continuidade ao exemplo anterior, foram subscritas 3 milhões de cotas no Período de Preferência, sobrando então 1 milhão de cotas. Dessa maneira, o novo Fator de Proporção será de 33,33% (1 milhão dividido por 3 milhões). Com isso, o cotista que havia participado com 4 DPs, terá direito de apenas 1 cota no Período de Sobras (4 x 0,3333 = 1,3332).
Importante: Somente aqueles que subscreveram os DPs poderão participar do Período de Sobras, no qual é possível solicitar as cotas que foram ofertadas e que não foram solicitadas.
Posteriormente, virá a liquidação do Período de Sobras e na sequência o recebimento dos Recibos, só que desta vez com o número 14 ("FUND14").
Nessa etapa, o Fundo também pode realizar o Montante Adicional, no qual poderá ser ofertado até 20% do volume oferecido inicialmente. Em nosso exemplo, o Montante Adicional seria de 800 mil cotas (4 milhões x 0,20). Portanto, caso queira participar do Montante Adicional, você deverá subscrever a quantidade de sobras que tem direito e acrescentar a quantidade de cotas que gostaria de levar no Montante Adicional, sempre avaliando a sua capacidade de pagamento.
Seguindo o exemplo, o cotista poderá solicitar apenas 1 cota no Período de Sobras, porém, poderá solicitar quantas cotas desejar caso tenha condições para arcar com o pedido. Supondo que este cotista tenha condições de arcar com 100 cotas no Montante Adicional, ele deverá então solicitar 101 cotas, sendo 1 cota referente às sobras e 100 para as adicionais.
Normalmente, quando ocorre excesso de demanda no Montante Adicional, acontece um Rateio proporcional, ou seja, uma divisão entre as cotas adicionais e as cotas solicitadas pelos participantes dessa etapa. No exemplo, houve excesso de demanda, gerando um Rateio de 15,84%, ou seja, o cotista receberá 16 cotas (1 sobra + 15 adicionais).
Por fim, existe o Período Público, último período da Oferta, em que as cotas restantes são ofertadas aos investidores em geral. Nesse caso, os investidores fazem a subscrição e aguardam que seja confirmado se existirão cotas suficientes para suprir essa demanda, já que todas elas podem ser solicitadas antes de chegar nessa etapa. Vale destacar que esse período está presente apenas nas Ofertas Públicas e que também pode haver Rateio em caso de excesso de demanda.
Caso consiga participar dessa etapa, o cotista irá receber Recibos com final 15 ("FUND15").
Depois de todas essas etapas, o Fundo anuncia a quantidade de cotas subscritas e qual a data de integralização, ou seja, o momento em que os recibos serão convertidos em cotas ("FUND11"), as quais poderão ser negociadas no mercado secundário.
Quanto ao setor de fundos imobiliários, sabemos que novas emissões sempre serão lançadas, visto que é a forma de garantir o crescimento da indústria. Deste modo, se torna crucial para o investidor o entendimento de todas as etapas de uma Oferta.
A melhor maneira de compreender todo esse procedimento é através da prática, isto é, participando de fato de uma emissão. Provavelmente surgirão dúvidas no caminho, mas reforço que é a melhor forma de perder o medo e esclarecer as dúvidas desse processo. Depois, naturalmente, tudo isso será incorporado na rotina de investimentos do investidor e não haverá mais dificuldades.