Na avaliação de Almendra, da RBR, o investidor pode esperar hoje um dividend yield entre 6% e 7% ao ano em um portfólio diversificado de fundos imobiliários. “É um número super saudável, em que o investidor compra boas coisas, e três pontos percentuais acima do que paga hoje um título público de longo prazo indexado à inflação.”
O gestor da BlueMacaw concorda e cita ainda a tributação favorável para o investidor pessoa física, com isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos. Outra vantagem dos fundos imobiliários, diz, é que, além do dividendo semestral, os FIIs permitem o ganho de capital com a apreciação das cotas na Bolsa.
Um segmento que tem ganhado espaço no mercado de fundos imobiliários, mas que ainda é tímido no Brasil, é o de imóveis residenciais.
Fedak afirma que é um setor que contribui para a diversificação do portfólio e possui um benefício secular, uma vez que “as pessoas precisam morar em algum lugar”. Ele destaca ainda a possibilidade de alavancagem devido à renda recorrente e ao alto incentivo de pagamento por parte dos inquilinos, por se tratar de uma das despesas prioritárias.
“É uma classe que tem um potencial enorme e, se já tivessem ativos [no Brasil] para investir, provavelmente estaríamos investindo. Vamos participar ativamente desse setor nos próximos meses”, afirmou o gestor da BlueMacaw.
Já Almendra, da RBR, lembra que, nos imóveis residenciais, o grande diferencial é quem opera e toma conta do negócio.
“Quando se faz um prédio de escritórios, você entrega a chave para o inquilino e sai. Quando constrói um hotel, precisa de um operador. O mesmo vale para [um imóvel] residencial; o inquilino precisa de um pacote de serviços.”
Nos fundos de tijolo, Celidonio lembrou do fim dos diferimentos, que deverão ser pagos agora no segundo semestre.
Em lajes corporativas, ele chamou atenção para o movimento de “flight to quality” (com a migração de ativos de maior risco para aqueles mais seguros e de maior qualidade), em meio ao crescimento do home office, que pode levar escritórios mal localizados a perderem inquilinos para prédios de maior qualidade e localização.
“São imóveis que, no médio e longo prazo, quando houver uma revisional de aluguel ou encerramento de contrato, podem perder inquilinos – e isso significa reduzir o resultado que esse fundo vai entregar”, diz.
Em fundos de logística, o movimento pode ser o mesmo com a chegada de novos galpões mais modernos e que ofereçam ao inquilino a opção de “built-to-suit” (imóveis construídos ou reformados sob encomenda), em contratos de longo prazo.