Denis G Coelho, CFP® - Como Investir em Fundos Imobiliários
Denis G Coelho, CFP®, Valor Econômico, 30/03/2020
Artigo originalmente publicado no Consultório Financeiro do Valor Econômico e no Valor Investe em 30/03/2020. Disponível também no site da Planejar.
"Sou um investidor conservador, mas estou começando a analisar aplicar em investimentos que não conheço muito. Como sou aposentado e preciso de renda mensal me indicaram analisar os Fundos Imobiliários. Comecei a ler sobre o assunto e tenho uma grande dúvida: as pessoas sempre ressaltam os pagamentos de rendimentos serem "certos", mensais e isentos, mas, como a negociação é na Bolsa de Valores, não existe a possiblidade de perder dinheiro quando eu precisar vender o fundo."
Olá caro investidor. Deixe-me começar dando os parabéns pelo seu interesse em expandir as suas opções de investimento e querer conhecer mais sobre fundos de investimento imobiliários (FIIs). Quanto aos pontos que você levantou, parece que você andou se informando bem. Vamos esclarecer alguns deles.
Sobre os rendimentos, trata-se de dividendos pagos geralmente a cada mês e que atualmente são isentos de IR sobre ganho de capital para pessoas físicas. Muitos FIIs têm bons históricos de pagamento e geram boa expectativade pagamentos futuros. Veja bem, EXPECTATIVA, não garantia. Estas características fazem com que os fundos imobiliários possam servir de alternativa, por exemplo, à renda de aluguel de um imóvel, sem os tradicionais custos. Se o seu objetivo é obter rendimentos estáveis e sem sustos, devem ser evitados fundos de imóveis com poucos inquilinos ou alugados para um inquilino apenas. Explico logo à frente.
Quanto à venda das cotas, sim, pode haver oscilação no valor e eventualmente você pode sair com um capital menor do que entrou. Mas permita-me expandir um pouco o tema. Uma das principais situações em que se indica a alocação em FIIs são aquelas nas quais o investidor deseja ou precisa obter rendimentos de forma periódica (como no seu caso). O mesmo ocorreria se você mantivesse um imóvel alugado. Logo, não deveria ser utilizado como reserva de emergência para prazos curtos, e sim tendo em vista mantê-lo em carteira por prazos médios (acima de 2 anos). Para prazos maiores as oscilações tendem a não ser um problema tão grande. Assim como as ações, a longo prazo o principal fator que determina o preço da cota é a capacidade do fundo em pagar dividendos. Além disso, é possível saber se a cota está sendo negociada com ágio ou deságio sobre o valor patrimonial do fundo, ou seja, o valor dos imóveis e papéis que fazem parte da carteira (VM / PL).
Existem diferentes tipos de FIIs. Há aqueles que são proprietários de imóveis (popularmente "fundos de tijolo") como edifícios comerciais (lajes), shoppings, agencias bancárias, hospitais, logísticos e varejo. Podem ser monoativo (um imóvel apenas, risco concentrado) ou de vários ativos (risco disperso). Há também os "fundos de papéis" nos quais os gestores mantem em carteira ativos como CRIs e LCIs (papéis de dívidas imobiliárias). Uma terceira categoria, a de fundos de fundos, negociam cotas de outros fundos imobiliários de forma a otimizar os resultados e gerar dividendos. Para auxiliar ao investidor quanto às opções bancos e corretoras costumam oferecerde forma gratuita relatórios sobre o mercado de fundos imobiliários. Há também relatórios pagos feitos por casas de pesquisa (research). Como o valor das cotas dos FII é relativamente baixo e há várias entidades que oferecem isenção de corretagem para a negociação de cotas de fundos imobiliários, é fácil diversificar a carteira com algumas boas opções, evitando altos custos e reduzindo a chance de sustos.
Lembre-se também que, embora os dividendos sejam isentos de IR, há incidência da alíquota de 20% sobre os ganhos de capital no valor da cota (valor aplicado), sem possibilidades de isenções neste caso. Para facilitar o trabalho de cálculo, caso seu banco ou corretora não oferecerem o serviço, há opções pela internet (calculadoras online) que fazem todo o trabalho de apuração de resultados, bastando apenas que você envie as notas de corretagem. Podem, inclusive, gerar a DARF para quitação de impostos caso haja ganho de capital.
Um especialista em investimentos ou um profissional planejador financeiro poderá auxiliá-lo a encontrar os papéis mais indicados para a sua carteira.
Denis G Coelho é Consultor CVM, planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejadores Financeiros.