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Locação comercial: dicas para um bom contrato
André Tolentino Seguir
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Com certeza um dos contratos mais populares é o de locação e, em consequência, é onde mais surgem problemas. Neste contrato, o locador (dono da coisa) deixa o locatário (quem fica com a coisa) utilizar determinado bem (móvel ou imóvel) durante prazo determinado, mediante o pagamento de aluguel.
O contrato de locação possui ainda significado especial ao empresário, quem busca um local para desempenhar seu serviço ou oferecer seu produto, onde necessita de requisitos diferentes do imóvel residencial, sendo que também o contrato acaba trazendo particularidades decorrentes dessas especificidades.
A primeira dica para evitar os problemas decorrentes da locação é simples: “contrato bom é contrato escrito!" Não precisa ser um contrato grande e cheio de palavras difíceis, a lei não traz requisitos burocráticos quanto ao formato do contrato de locação, sendo assim, teoricamente, um papel de pão e uma caneta bastam.
A maioria dos problemas surgem com um contrato verbal (“de boca”) cheio de boas intenções, mas que termina em encrenca. O contrato deve informar minimamente os dados; o nome completo do locador, do locatário e o nome das esposas dos dois (não é obrigatório, mas pode ajudar), a profissão, número do RG e número do CPF, o endereço completo, telefone de contato e o e-mail de todos que participarem.
É importante descrever o prédio que está sendo alugado (rua, número, bairro, cidade e CEP). Recomendamos ainda que o contrato de locação comercial seja realizado por meio da pessoa jurídica (com endereço de sede e dados do CNPJ), pois é um requisito para a renovação compulsória.
Ao final, todas as partes devem assinar todas as folhas do contrato, inclusive com a presença de duas testemunhas, com seus números de RG e endereços completos.
No contrato também deve constar o dia do pagamento e o mês em que será pago o primeiro aluguel, sendo nula cláusula que estipular que o aluguel será pago adiantado, exceto se não houver garantia. Para contratos que durem mais de um ano é conveniente estabelecer uma forma de corrigir o valor do aluguel no “aniversário” do contrato, recomendamos o índice IGP-M (FGV).
Vale lembrar que o locador tem a obrigação de entregar recibo no momento do pagamento do aluguel com o valor, seu nome e fazendo referência ao mês que está sendo pago, o locatário deverá guardar estes recibos por no mínimo três anos. Recomendamos que seja estipulado um valor de multa para o caso de descumprimento de alguma cláusula contratual como, por exemplo, multa de três aluguéis para o caso do locatário devolver o prédio antes do termo final estipulado.
Interessante também é detalhar no contrato as condições do prédio, como portas quebradas e telhas destruídas para, ao final do contrato, facilitar a prova de eventuais danos causados no bem.
A Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) traz muitas formas de garantias para o locador, mas a mais utilizada ainda é a boa e velha fiança. A garantia da fiança é um contrato acessório onde o valente fiador se compromete a pagar todos eventuais danos que o locatário fizer caso este não pague. O contrato deve trazer também os dados completos do fiador e de seu cônjuge, com nome completo, endereço, RG, CPF e profissão.
Ainda, caso o locador, durante o prazo do contrato, desejar vender o imóvel, deve notificar o locatário, pois este possui preferência na compra. Esta notificação deve ser feita por escrito, com o preço, forma de pagamento, o local e o horário para se verificar a documentação do prédio. Se o locatário não disser nada no prazo de 30 dias, entende-se que não tem interesse na compra.
Por fim, é importante destacar a importância de uma boa orientação jurídica, sobretudo em caso de altos investimentos em divulgação do local ou na realização de benfeitorias no imóvel, a fim de que o empresário não tenha desagradáveis surpresas futuras.
Bons negócios!
@tolentino_andre
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André Tolentino Seguir
Como advogado, palestrante e articulista, busco ressaltar os pontos de convergência entre patrão e empregado, como meio de colaborar com o desenvolvimento sustentável e humanista. Insta @andretolentinoadv
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