A Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que entrou em vigor alterando os artigos da Lei 8.245/91 (conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato), agilizou a concretização do despejo nos casos previstos em lei. Ela reduziu consideravelmente a oportunidade do pagamento judicial (purgação ou emenda à mora) pelo locatário inadimplente.
No antigo texto legal, o locatário tinha a possibilidade de realizar o pagamento judicial dos aluguéis vencidos no prazo de 15 dias, desde que não tivesse feito isso por mais de duas vezes nos últimos 12 meses.
Isso implicava na constante e repetida propositura de ações de despejo que nunca se concretizavam porque eram pagas em juízo, criando devedores contumazes e que se acostumavam a se valer desse benefício.
Com a nova redação, esse benefício somente será concedido no caso do locatário não o ter utilizado nos últimos 24 meses, ou seja, será uma forma de forçar o locatário a realizar os seus pagamentos em dia, pois não terá uma segunda chance nos próximos dois anos.
A nova lei cria ainda a possibilidade de exoneração da fiança, ou seja, de o fiador deixar de garantir a locação nos casos de continuidade da locação. Exemplos: após a separação, dissolução de união estável ou divórcio e também no caso do contrato ser renovado por prazo indeterminado (desde que notificado e respondendo por 120 dias da notificação).
Outro ponto importante foi a incorporação da continuidade da fiança até a entrega das chaves e não apenas até o fim do prazo inicial de locação. Assunto que causava divergência de julgamentos nos tribunais.
Bom para os proprietários de imóveis que têm agora mais garantias de não verem seu imóvel preso a um inquilino mau pagador. E bom para o mercado que vê nisso um incentivo concreto para o aumento da oferta de imóveis para locação e venda.