Apesar da disrupção prolongada provocada pela covid-19 e das mudanças de paradigma na forma como vivemos e trabalhamos, o setor imobiliário continua a atrair capital, demonstrando sua estabilidade e apelo sobre outras classes de ativos.
Mesmo com a incerteza econômica generalizada, 2021 foi um ano de recordes no mercado imobiliário global, com volumes de vendas comerciais superando em 59% o total de 2020 e em 22% o pico anterior, observado em 2019 – muito acima das expectativas expressas no Global Outlook do ano passado.
Esse extraordinário nível de atividade foi impulsionado pela demanda mundial por imóveis residenciais e industriais e pelo prêmio entre o rendimento da propriedade e as taxas de juros na maioria dos mercados globais.
A crescente incerteza macroeconômica deu origem a uma clara cautela entre os entrevistados. Uma das maiores preocupações levantadas no ano passado e ainda maior hoje, a pressão inflacionária acelerou significativamente. Em janeiro, a inflação atingiu 5,1% na Europa e 7,5% nos EUA, o maior aumento anual em 40 anos.
Embora a taxa e a escala da recuperação econômica pós-pandemia possam variar de país para país, as entrevistas realizadas para os três relatórios regionais Emerging Trends e para o estudo Global Emerging Trends também destacam algumas semelhanças inter-regionais importantes sobre questões e preferências do setor.
Ao longo do último ano, a logística passou a sintetizar os potenciais riscos e recompensas do investimento imobiliário – uma espécie de para-raios para comentários positivos e negativos sobre a classe de ativos como um todo.
Com um acúmulo de capital que privilegia ativos imobiliários em detrimento de outros, o segmento de logística continua sendo o mais atraente, ao lado de imóveis residenciais. Essa tendência não dá sinais de ceder nem este ano nem no próximo, segundo líderes entrevistados para este relatório, embora persista uma hesitação em relação aos preços.
Em nenhum lugar o impacto da turbulência provocada pela covid-19 é mais profundo do que no setor de escritórios, que há muito tempo é a base dos portfólios de imóveis comerciais. Passados dois anos do início da pandemia, ainda não há uma direção clara nessa área. Existe uma ampla gama de perspectivas sobre como um modelo de trabalho híbrido afetará a demanda por escritórios. Mas, qualquer que seja o desfecho, as empresas alugarão menos espaço no futuro. É improvável que novas contratações e a necessidade de espaço adicional para manter o distanciamento social preencham os imóveis vazios.
Para os investidores, a consequência desse problema generalizado tem sido uma realocação de capital de setores menos favorecidos para diversas modalidades de habitação. A crescente atração por imóveis residenciais se refletiu nas edições norte-americanas e europeias do relatório Emerging Trends por vários anos. Os entrevistados do Global Emerging Trends sugerem que a mesma dinâmica de oferta e demanda que tornou a habitação mais acessível está criando uma resiliência no mercado de capitais. O setor residencial se beneficia de vagas com valores mais baixos e melhores retornos ajustados ao risco do que os ativos comerciais.
Financiamento da descarbonização
A Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico apela para que US$ 7 trilhões sejam investidos a cada ano até 2030 a fim de que se cumpram os objetivos climáticos e de desenvolvimento globais. “Isso significará uma realocação histórica de capital no setor imobiliário”, diz um entrevistado do relatório Global Emerging Trends sobre como a medida afetará o ambiente construído.
Essa realocação tem pode permitir que o setor imobiliário, um dos que mais contribuem para as emissões globais de carbono, desempenhe seu papel na descarbonização da economia mundial. A mudança dos investimentos de equity e debt para edifícios verdes, em detrimento de ativos que não são capazes de reduzir as emissões de carbono, já está em andamento.
Em conjunto com governos e reguladores financeiros, operadoras de investimentos em equity e debt, que impulsionam o setor imobiliário e determinam como ele atua, têm o poder de influenciar a abordagem do setor em relação a questões como descarbonização e impacto social.
Conforme exploramos no capítulo 2, os investidores em equity aumentaram suas apostas e lideram o direcionamento de capital para a descarbonização do setor imobiliário. Os credores têm seguido o mesmo caminho. Há muito mais a ser feito por credores e reguladores para que a indústria atinja suas metas.
Mas existe uma grande incerteza em relação aos crescentes custos de energia resultantes da crise ucraniana. Não se sabe ainda se eles vão acelerar ou prejudicar a transição global de combustíveis fósseis para fontes de energia mais limpas, que podem ajudar a combater as mudanças climáticas. O perigo é que os preços altos estimulem mais investimentos na produção de petróleo e gás, pelo menos no curto prazo, assim como ocorreu em crises anteriores. A longo prazo, a esperançã é que problemas graves de segurança energética funcionem como um alerta aos governos sobre a transformação econômica radical que eles precisam implementar, alinhada à agenda ESG.