Na Década de 1940 até os anos 2000, era muito comum comprar imóveis e loteamentos com a finalidade de investimento. Com a popularização do mercado financeiro, os Fundos Imobiliários e crowndfunding passaram a ficar no radar de diversos investidores.
Os Fundos imobiliários, também conhecidos como FII, já eram utilizados nos fundos de investimentos para grandes players do mercado. Além disso, muitos bancos ainda utilizam como investimentos para alavancar a diversificação dos lucros.
Com a disseminação da educação financeira os Fundos imobiliários estão acessíveis a todos. Na mesma linha, é possível diversificar os investimentos ao mesmo tempo em que investe no segmento imobiliário. Hoje, é possível adquirir uma cota por menos de R$100,00. Por outro lado, os crowndfunding transcendem a esfera do setor imobiliário e podem financiar outros segmentos da economia.
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Como adquirir uma cota de Fundo Imobiliário e Crowndfunding?
A aquisição de cotas dos fundos imobiliários é obrigatoriamente feita através de uma corretora de valores. Esta, por sua vez, precisa estar devidamente cadastrada na CVM (Comissão De Valores Mobiliários).
Esta é uma maneira de verificar se, de fato, se trata de a instituição que é regulada. Desta forma, é possível evitar entrar em coladas. Como, por exemplo, as pirâmides financeiras.
Por se tratar de renda variável, a compra acontece na plataforma de negociação.
Em outras palavras, será necessário acessar o homebroker e digitar o código correspondente ao fundo imobiliário. Vale ressaltar, que a alíquota de Imposto de renda, dos Fundos Imobiliários seguem uma regra específica que é diferente da renda fixa.
À primeira vista, pode parecer uma burocracia difícil de entender. Entretanto, basta verificar em qual categoria de cotista está enquadrado e seguir a alíquota.
Acima de tudo, se não houver ganho de capital para o investidor pessoa física não será necessário pagar a tributação. Além disso, pode ser usado como instrumento para compensação de prejuízo.
Por exemplo, se o investidor aplicou em um fundo imobiliário com boa valorização e não vendeu o ativo, ainda não haverá o imposto. Neste cenário a Receita Federal precisa apenas de uma declaração anual para saber que este ativo está em sua posse.
Feito a venda, automaticamente implicará em lucro. Este será o ganho de capital possui alíquota de 20% apenas sobre o valor que rendeu.
Em segundo lugar, os proventos desta modalidade não possuem imposto de renda.
Imposto de renda para crowndfunding
Por outro lado, o crowndfunding, também conhecidos como clubes de investimentos, não são negociados no homebroker. Este tipo de ativo é negociado através de uma plataforma de investimentos que também deve ser devidamente cadastrado na CVM.
Frequentemente, estes investimentos possuem características similares à renda fixa. Isso porque, a forma de tributação segue a tabela regressiva como na renda fixa e muitos podem ser pré ou pós-fixados.
No setor imobiliário, o crowndfunding tende a seguir a seguinte tributação:
Vale lembrar que cada ativo da modalidade crowndfunding POSSUI TRIBUTAÇÃO ESPECÍFICA que deve ser verificada no prospecto do investimento.
Existem alguns ativos judiciais como, por exemplo, os precatórios que estão dentro desta modalidade e são considerados bens móveis. Por isso, a receita federal isenta o investidor nesta operação em até R$35.000,00. Os rendimentos que ultrapassarem este valor passa a ser tributado.
Tendo em vista a especificidade de cada operação é necessário analisar a lâmina e entender se será tratado como bens móveis ou não.
Diferenças entre crowndfunding e Fundos imobiliários
Em primeiro lugar, os crowndfundings seguem uma instrução normativa diferente. A ICVM 588 foi elaborada em julho de 2017 e permite que incorporadoras imobiliárias e loteadores divulguem de forma pública os valores mobiliários de empreendimentos.
Como resultado, pequenos investidores podem sofisticar a carteira de investimentos, assim como os grandes bancos fazem há anos. O valor mínimo nesta modalidade é de R$1.000,00 a R$5.000,00 dependendo do prazo e da operação.
Assim, o que era restrito a grandes investidores hoje há o acesso de forma mais homogênea. Além disso, não existe um gestor que vai atuar de forma ativa. O próprio investidor pode escolher o empreendimento e, até mesmo, visitá-lo para montar o portfólio.
A rentabilidade, são mais atrativas pelo fato de ser um segmento ainda pouco explorado. Muitos possuem garantias que devem ser verificadas no prospecto.
Em contrapartida, nos fundos imobiliários, não existe garantia, uma vez que há a figura do gestor para gerenciar o Fundo imobiliário. Neste caso, é necessário confiar na tese de investimentos deste profissional qualificado e, ficar atento às mudanças do mercado, pois, se trata de um ativo da renda variável.
Até mesmo a instrução normativa que rege o fundo imobiliário é diferente. A ICVM 555 que comanda os fundos de investimentos da categoria estruturado regula este ativo de renda variável.
Investir em imóveis ainda vale à pena?
O Brasil ainda possui grandes oportunidades para investir em imóveis. Em função dos cortes da taxa básica de juros, o setor se tornou atrativo e o financiamento para a maior parte dos brasileiros se tornou mais acessível. Fomentando não somente o consumo, mas, também o mercado de crowndfunding.
Em segundo lugar, o país possui um histórico de confiança no setor entre os investidores e empreendedores. Simultaneamente, entregou excelentes resultados por muitos anos. Entretanto, o cenário econômico está se modificando e é importante estar atento às novidades.
Outro ponto importante é que a liquidez de um imóvel gira em torno de 1 ano para uma boa negociação.
A aquisição de imóveis como investimento faz parte de um perfil conservador e que preza por patrimônios. A segurança, neste caso, está acima de tudo e não tem foco na liquidez e rentabilidade.
Já os fundos imobiliários, possuem facilidade de negociação quase que imediata. Essa vantagem é relevante quando se tem em mente o custo de oportunidade de cada investimento. O fato de muitos fundos imobiliários distribuírem proventos mensais chama atenção daqueles que buscam renda recorrente.
No caso dos crowndfunding, a maior parte das operações possuem prazo pré-estabelecido. Portanto, a liquidez dependerá do horizonte de tempo da aplicação. Existem captações que fazem amortizações mensais, mas, são bem menos frequentes quando comparadas aos FIIS.
Para decidir em qual modalidade investir, é importante ter em mente qual o objetivo da aplicação.
Se deseja ter uma visão de longo prazo, os empreendimentos de crowndfunding é uma opção, pois não será necessário que o investidor confie na tese de um gestor para que o ativo tenha boa performance. Em contrapartida, precisa estar atento no prospecto de investimento com relação as garantias e tributação.
Os fundos imobiliários, são interessantes para aqueles que gostariam de uma renda recorrente. Como resultado, é possível pensar em um portfólio para que os proventos sejam o foco da aplicação. Com isso, é possível pensar em viver somente com os resultados os aluguéis distribuídos.