Garagem e os danos aos veículos nos condomínios - Imobiliária e administradora de condomínios e imóveis FRANCISCO EGITO
Muitas vítimas que acionam o Poder Judiciário buscando indenização em virtude da emoção envolvida, se esquecem de analisar duas circunstâncias: o que está previsto na convenção de condomínio e se o prédio possui sistema de segurança específico para garantir a proteção dos veículos.
A maioria das decisões judiciais isenta o condomínio da responsabilidade de indenizar, com base nas seguintes situações:
1. A convenção não prevê a responsabilidade do condomínio por furto ou roubo ocorrido nas unidades ou na garagem. Entretanto, é importante destacar que há casos em que a ocorrência frequente de danos aos automóveis caracteriza evidente negligência da administração condominial que deixa de tomar medidas para aumentar a segurança, podendo resultar, nesse caso, o dever de indenizar.
Obrigação do condomínio combater o inimigo interno
Existem casos que exigem uma postura firme da administração, pois, apesar de o condomínio, em princípio, não ser responsável por danos causados aos veículos, se o síndico não atender às reclamações com a devida seriedade e boa vontade, poderá o condomínio ter que arcar com os reparos em decorrência da omissão ou imprudência.
No caso de um morador reclamar que seu automóvel está sendo constantemente danificado por pessoa integrante do condomínio, torna-se inaceitável a inércia do síndico. Há caso de um morador ter tido uma divergência com o vizinho que, ao ser contrariado, diante de uma anomalia ou deformação de caráter, passa a riscar a pintura do carro ou a provocar danos nos bens desse vizinho. Nada mais covarde e imoral, pois conta com a impunidade e a dissimulação para causar prejuízo pensando que a vítima não tem como se defender de um ato anônimo.
Assembleia geral, o dever de indenizar e o processo penal
Na hipótese de dano praticado em veículo por morador faz-se imprescindível a convocação de Assembleia Geral para apurar os atos, aprovar a instalação de câmeras, a contratação de vigia (caso seja viável financeiramente) e tomar medidas que venham a inibir a repetição de atos danosos. Cabe, inclusive, providência criminal, pois se o vizinho vem agindo propositadamente com intuito de causar o dano, pode ser caracterizado o crime do artigo 163 do Código Penal, crime de dano, com pena de detenção de um a seis meses, ou multa, cuja ação penal é privada, o que exige que a vítima apresente queixa contra o vizinho desrespeitoso.
Diante dessa situação, deverão os condôminos, em parceria com o síndico, aprovar em assembleia as providências necessárias para coibir o vandalismo. Caso contrário, infringirão o artigo 1.348 do Código Civil, que determina:
Art. 1.348. "Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores".
Todos têm direito ao mínimo de tranquilidade onde trabalha ou reside e esperar que seu patrimônio esteja seguro dentro do edifício. Afinal, se não há segurança na sua propriedade e na garagem, onde haverá? Conivência Dessa forma, caso o ato danoso seja praticado por morador ou visitante rotineiro, sendo o síndico omisso ou conivente com a situação antissocial e não sendo possível identificar o vizinho delinquente e desequilibrado, poderá o condomínio vir a ser responsabilizado, de forma que todos poderão vir a pagar pelos prejuízos, o que incluirá aquele que causou o dano.
De qualquer forma, sempre haverá a responsabilidade daquele vizinho que pratica o ato de vandalismo e causa dano ao patrimônio do coproprietário, e, sendo descoberto no decorrer de até três anos, quando então ocorre a prescrição do direito de ação civil para reparação do dano, responderá indenizando o proprietário do automóvel.
Direito à segurança do seu patrimônio
Tendo em vista que vivemos em uma sociedade na qual se constatam atitudes maldosas e inconfessáveis, poderá a vítima desses atos de vandalismo colocar à sua custa, uma câmera na sua vaga de garagem para gravar as imagens que possam vir a registrar a pessoa que praticou a infração, especialmente diante da inércia do síndico em resolver o problema com a devida celeridade. Certamente, a melhor alternativa será o condomínio assumir o custo de instalar o circuito interno de TV que venha a proporcionar maior segurança a todos.
A negativa de o condomínio em aprovar essa medida poderá vir ser interpretada como incentivo à continuidade da situação que se configura inaceitável, atraindo para si a culpa prevista no Código Civil que pode lhe acarretar o dever de indenizar os danos ocorridos nessa área comum quando não é identificável o causador, conforme já decidido pelos Tribunais de Justiça.
Não tem sentido o condomínio deixar de tomar medidas que venham a inibir atos que causem danos a qualquer morador ou ocupante, sendo que a assembleia deverá apoiar todas as medidas que possam aumentar a segurança, em especial, aquelas tomadas por quem está sendo perseguido e prejudicado com os danos causados ao seu automóvel. Com essa postura, o condomínio reduz o risco de ter que assumir os prejuízos, pois colaborou com a vítima, que tem direito a ter paz e sossego.
Kênio de Souza Pereira. O autor é Advogado, em Belo Horizonte, MG. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal. Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais. Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG