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Ação de cobrança. Cotas condominiais. Obrigação propter rem. Legitimidade da arrendatária de imóvel para figurar no polo passivo da demanda juntamente com o proprietário.
REsp 1.704.498-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018
A controvérsia posta nos presentes autos consiste em definir se a obrigação ao pagamento das despesas condominiais encerra-se, exclusivamente, na pessoa que é proprietária do bem ou se ela se estende a outras pessoas que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel – que não o vínculo de propriedade –, a fim de determinar se está o condomínio credor autorizado a ajuizar a ação de cobrança de débitos condominiais não somente em face da empresa proprietária, mas também em desfavor da empresa arrendatária do ponto comercial. Inicialmente, vale lembrar que a obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, como reconhece esta Corte.
Com efeito, em julgamento de recurso repetitivo, a Segunda Seção deste Tribunal firmou a tese de que "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto " (REsp 1.345.331/RS, Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20/04/2015). Na hipótese, a arrendatária exerce a posse direta sobre o imóvel e usufrui dos serviços prestados pelo Condomínio, não sendo razoável que não possa ser demandada para o pagamento de despesas condominiais inadimplidas.
Ressalte-se, por fim, que não se está a falar de solidariedade entre proprietário e arrendatário para o pagamento dos débitos condominiais em atraso, até mesmo porque, como se sabe, a solidariedade decorre da lei ou da vontade das partes.
O que se está a reconhecer é a possibilidade de a arrendatária figurar no polo passivo da ação de cobrança, haja vista que a ação pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação.