Is de meerwaarde op onroerend goed belastbaar?
Ik bezit een stuk bouwgrond als natuurlijk persoon en zou hierop graag een onroerend goedproject realiseren. Is de mogelijke meerwaarde hierop belastbaar?
Foto Elbeko
De belangrijkste vraag bij dit dossier is: treedt u op als privé- of als beroepsbeoefenaar? In het laatste geval zullen de inkomsten belast worden als een bedrijfsinkomen. Maar valt de verrichting binnen het beheer van een privévermogen, dan is de meerwaarde ofwel belastingvrij, ofwel belastbaar als divers inkomen.
Wanneer zijn dit beroepsinkomsten?
We moeten eerst bekijken of het geheel van deze transacties kadert binnen de uitoefening van een beroepswerkzaamheid in de zin van artikel 23WIB92.Als feitelijke gegevens die op het uitoefenen van een beroepsactiviteit wijzen, komen, buiten het aantal, de onderlinge verbondenheid, de aard en de snelle opeenvolging van de gedane verrichtingen, onder meer in aanmerking:
• de belangrijkheid ervan
• de organisatie die de activiteit impliceert en de infrastructuur die ze vereist
• het feit dat de activiteit wordt gefinancierd met geleende gelden
• het feit dat de activiteit een samenwerking vereist tussen meerdere personen
• het feit dat de activiteit nauw verband houdt met de beroepsactiviteit of er in het verlengde van ligt
Let op: het feit dat de activiteit nauw aansluit bij de beroepsactiviteit is op zich niet voldoende om de (neven)activiteit als een beroepsactiviteit te kwalificeren. Daarnaast moet voldaan zijn aan het algemeen principe dat de activiteit moet kaderen in een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn (PV 972 dd 16.04.2002).
Wanneer zijn dit diverse inkomsten?
Winst of baten uit toevallige of occasionele prestaties, verrichtingen of speculaties zijn diverse inkomsten als ze:
• voortvloeien uit enige prestatie, verrichting of speculatie
• of uit een dienstenprestatie aan derden
• zelfs toevallig of occasioneel
• buiten de uitoefening van een beroepswerk- zaamheid
• buiten het beheer van een privévermogen
Uit artikel 90, 1°WIB92 (diverse inkomsten) volgt dat het aankopen, bouwen en vervolgens verkopen van onroerende goederen een verrichting kan zijn die kan worden belast als divers inkomen. Het artikel slaat immers op 'winsten en baten, hoe ook genaamd'.We moeten ook rekening houden met het feit dat artikel 90, 10°WIB92 in elk geval de meerwaarden die bij verkoop op korte termijn van onroerende goederen worden verwezenlijkt als divers inkomen belastbaar stelt. Dus zelfs indien deze verrichting kadert binnen het normaal beheer van een privévermogen.
Wat is normaal beheer van een privévermogen?
De fiscus moet voor de belastbaarheid onder toepassing van artikel 90, 1°WIB92 aantonen dat de verrichting die ze wil belasten buiten het normaal beheer van een privévermogen valt. En dat ze dus niet in aanmerking komt voor de belastbaarheid als bedoeld in artikel 90, 10°WIB92, dat aankopen van gronden, de oprichting van een gebouw en de verkoop ervan binnen de daarin bedoelde termijn belastbaar stelt. Die termijn bedraagt 8 jaar voor gronden en 5 jaar voor gebouwen.Twee jaar geleden deed het Hof van Beroep in Brussel een zeer interessante uitspraak. (Hof van Beroep Brussel – Brussel (Nl.) (burg.) (6Ne k.) , 10 april 2018 (rolnr : 2013/AF/235).
In deze zaak oordeelde de rechtbank dat de meerwaarde op de verkoop van diverse appartementen, na de aankoop van een grond en de oprichting van een appartementsgebouw, niet kon worden belast in de zin van artikel 90, 1° WIB92. Met andere woorden: de fiscus toonde niet aan dat er duidelijk sprake is van speculatie en van een abnormaal beheer van een privévermogen. Het Hof komt tot deze conclusie op basis van volgende vaststellingen: • Er is niet aangetoond dat de aankoop van de grond gebeurde tegen een abnormaal lage prijs waar door er van speculatie sprake kan zijn. Hetzelfde geldt voor de kostprijs van het gebouw. • Het feit dat de aankoop van de grond extern werd gefinancierd, laat niet toe te oordelen dat er sprake is van een abnormale verrichting.
• Het feit dat de oprichting van de appartementen extern gefinancierd werd, is eveneens geen abnormale verrichting.
• Belastingplichtigen hebben in het project een omvangrijke som uit het eigen vermogen geïnvesteerd.
• Bij de beoordeling van het risico moet rekening worden gehouden met het gehele vermogen van betrokkenen.
• Betrokkenen hebben voor het project niet samen gewerkt met een bouwpromotor en/of vastgoedmakelaar of enige andere professionele speler uit de vastgoedsector.
Conclusie: het is een feitenkwestie
De vraag of bepaalde verrichtingen kaderen binnen het normaal beheer van een privévermogen of speculatief zijn, het blijft een feitenkwestie. Daarmee bedoelen we dat men niet alleen rekening houdt met de feitelijke elementen die eigen zijn aan elk geval apart. Ook de achterliggende bedoelingen worden altijd meegenomen in de beoordeling van een project.
Bel of mail en kom langs voor een koffie: 09/367.93.27 en info@multum.be Brusselsesteenweg 415 • 9230 Wetteren www.multum.be