Soms moet je als corporatie een extra stap zetten – IVVD
De uitdagingen voor woningcorporaties zijn de laatste jaren sterk aan het veranderen. Dat vraagt om een andere aanpak met meer aandacht voor het maatschappelijk dividend. Volgens Ger Peeters, bestuurder van Wonen Limburg, is het tijd voor de woningcorporatie 2.0.
Ger Peeters trad in 2011 samen met bestuurder Wim Hazeu aan om Wonen Limburg na een fusie tot een toekomstgerichte organisatie om te vormen. De maatschappelijke rol van de corporatie staat in de organisatie centraal. Vanaf mei 2019 gaat Peeters ook een rol in het Aedes-bestuur vervullen.
Woningcorporaties als Wonen Limburg worden de laatste jaren voor de nodige uitdagingen gesteld. Inwonersaantallen krimpen, wijken verouderen en veranderen van samenstelling, en ouderen moeten langer thuis blijven wonen. Voor de woningcorporaties hebben deze ontwikkelingen verstrekkende gevolgen. Door de veranderende maatschappij verandert ook de rol van de woningcorporaties. De vraag is of ze daar klaar voor zijn.
'Wat ik nog te veel zie is dat we antwoorden uit de vorige eeuw geven op vragen die zich in deze eeuw aandienen. Zo werken woningcorporaties nog steeds niet goed samen met zorgorganisaties en gemeenten en blijven we nog te vaak achter elkaar in de wijken acteren. Ik denk dat het tijd is voor een soort buurtondernemingen waarin de verantwoordelijkheid voor wonen en zorg in de wijk wordt samengebracht bij één organisatie. Zoals we nu werken is er een te scherpe scheiding tussen de verschillende maatschappelijke instellingen.'
Er moet dus beter samengewerkt worden?
'Wij moeten niet als woningcorporatie het werk van een zorginstelling gaan doen en zij niet het onze, maar we hebben wel heel duidelijk gezamenlijke belangen. We moeten daarbij serieus op zoek naar de antwoorden op de vragen van deze tijd, maar we staan in die zoektocht nog aan het begin. Dat het kenniscentrum Wonen en Zorg is opgeheven is daarom niet goed. Daar kwamen goede ideeën uit en zo'n kenniscentrum is ook gewoon nodig. Nu wordt er weer te makkelijk gewezen naar de Woningwet en wordt onze rol door sommige politici weer teruggebracht tot stenenstapelaars.'
Woningcorporaties moeten in uw ogen een bredere rol krijgen?
'Onze rol gaat nu al veel verder dan het stapelen van stenen. Wij zijn verantwoordelijk voor het bieden van voldoende goede, betaalbare woonruimte in leefbare buurten. En die leefbaarheid is flink achteruitgegaan de laatste decennia. Voorheen kenden de mensen elkaar in de wijk, er was sociale controle en mensen hielpen elkaar. Maar door de veranderende samenstelling van de wijken is de sociale cohesie langzaam verdwenen. Aan ons de taak om deze "oude" wijken leefbaar te houden. Wij denken dat je dat doet door te zorgen voor een gemengde wijk waar arm en rijk en jong en oud bij elkaar komen. Je hebt die mix nodig, dat heeft echt effect op de wijk.'
Maar hoe zorg je voor gemende wijken?
'We hebben er bij Wonen Limburg voor gekozen om focus te houden op het middensegment, want juist in dat segment is een grote vraag naar goede woonruimte. Politiemensen, verplegers en onderwijzers, en mensen met vergelijkbare inkomens komen steeds lastiger aan goede woonruimte. Ze kunnen niet aan een hypotheek komen om een woning te kopen, maar komen ook niet in aanmerking voor sociale huur. Ze vallen echt tussen wal en schip. De beleggers investeren selectief in dit segment en vooral in gebieden waar voor hun een goed financieel rendement te behalen is. Vandaar dat wij een verantwoordelijkheid voelen om voor deze groep mensen woningen te realiseren. Wij kopen van beleggers nu ook woningen waar zíj liever niet mee verder willen, maar die in ónze portefeuille goed passen.'
Welke juridische constructie heeft u gekozen?
'We hebben vanuit de nieuwe Woningwet gekozen voor een juridische splitsing en hebben als woningcorporatie een nieuwe bv opgericht en een eenmalige lening verstrekt van 135 miljoen euro. Via een financieringsarrangement met de markt is deze lening afgelost, daardoor betalen wij minder rente en hebben wij de financiële ruimte om te groeien in dit segment. We kiezen daarmee voor een ander traject dan de meeste woningcorporaties, maar willen bovenal transparant blijven in wat we doen. Met deze strategie blijven we als corporatie zichtbaar aanwezig in het middenhuursegment van de woningmarkt en bedienen we een grote groep mensen die nu buiten de boot dreigt te vallen.'
Het leefbaar houden van wijken is dus mede een taak voor woningcorporaties?
'Ja. En soms moet je als corporatie daarbij een extra stap zetten. Zo hebben we een jaar geleden een flat in Heerlen aangekocht die een hele slechte naam had, de Saffierflat. In en rond deze flat was veel criminaliteit, woningen werden dichtgetimmerd, de gemeente raakte de grip op de flat kwijt. Deze situatie had behoorlijke impact op de wijk waar wij veel woningbezit hebben. Samen met de gemeente zijn we op zoek gegaan naar een oplossing. Een jaar geleden hebben we de flat gekocht en zijn we een traject gestart om de appartementen weer leefbaar te krijgen. Zo hebben we een aantal mensen die voor overlast zorgden uit de flat overgeplaatst naar elders. Nu gaan we de flat opknappen, een gezamenlijke ontmoetingsruimte creëren en met nieuwe huurders in gesprek. Rond de zomer willen we het traject hebben afgerond, waarna we nadrukkelijk de vinger aan de pols zullen houden.'
Ziet u meer veranderingen op stapel staan?
'Ik verwacht zeker dat de rol van woningcorporaties de komende decennia verder zal veranderen. We kijken nu bijvoorbeeld al naar nieuwe woonvormen, naar nieuwe ideeën over samen wonen door verschillende partijen. We hebben hiervoor het project Samen Wonen opgestart en alle Limburgers uitgedaagd om mee te denken over nieuwe woonvormen. De hoeveelheid reacties was overweldigend. We zijn met deze mensen het gesprek aangegaan en zijn nu driekwart jaar onderweg. We ondersteunen verschillende groepen bij de vraagstukken waar ze mee worstelen en kijken wat ze nodig hebben. Dat kan op termijn leiden tot heel interessante coöperatieve woonvormen, waar kernwaarden als veiligheid en sociale cohesie een grote rol spelen. Maar je moet als woningcorporatie wel altijd goed op je eigen kostenplaatje en je eigen financiën blijven letten.'