Onverkoopbare woning: makelaar aansprakelijk? | Kennedy Van der Laan
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2019
De makelaar heeft in 2010 de opdracht gekregen om een woning verkopen. De opdrachtgevers zijn op dat moment naar hun nieuwe woning verhuisd. Nadat de oude woning niet verkocht werd is ervoor gekozen om het pand (tijdelijk) te verhuren. In 2014 blijkt echter dat verhuur op grond van een huurbeding in de hypotheekakte niet is toegestaan. De vraagprijs is meerdere malen naar beneden bijgesteld. In 2014 hebben de opdrachtgevers er uiteindelijk voor gekozen om weer in hun oude woning te gaan wonen en de nieuwe woning te verkopen. Zij hebben de makelaar aansprakelijk gesteld voor hun schade.
Het hof overweegt dat de opdrachtgevers de makelaar verwijten dat er is geadviseerd om de woning te verhuren. Het was in de vastgoedcrisis geenszins ongebruikelijk om een woning in afwachting van verkoop te verhuren. De verwijten die zien op de wijze waarop de woning via de makelaar is verhuurd treffen wel doel. De huurders kwam een beroep op huurbescherming toe doordat de makelaar niet het juiste huurcontract had opgesteld. De makelaar dient de kosten te vergoeden van het ontruimingskort geding en de advocaat.
Hiernaast verwijten de opdrachtgevers de makelaar dat de onderhandse verkoopwaarde te hoog zou zijn vastgesteld. Het hof overweegt dat als de makelaar in redelijkheid tot de gegeven waardebepalingen voor de woning kon komen ook in redelijkheid van de wat hogere vraagprijzen kon worden uitgegaan. Om te beoordelen of de makelaar in redelijkheid tot de waardebepaling kon komen zal het hof een deskundige benoemen.
Een makelaar dient als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. In dit kader is van belang in hoeverre de door de makelaar gemaakt waardebepalingen redelijk zijn geweest. Een deskundige zal hierover duidelijkheid moeten bieden.