Erfdienstbaarheid bij verkoop - Probleemstelling in verband met... Gratis Adviseurs - Online vraag & antwoord
Probleemstelling in verband met verkoop van onze woning op nr. 16: Bij de situatie zijn 3 woningen betrokken: huisnummers 16, 18 en 20. Nummer 16 is een vrijstaande woning. 18 en 20 vormen een twee onder een kap. Tussen 16 en 18 loopt een gezamenlijk pad vanaf de openbare weg naar achteren, alwaar 16 en 18 op eigen grond hun auto's parkeren. Dit pad wordt al zeker een jaar of 30 gezamenlijk gebruikt. Nummer 20 gebruikt hetzelfde pad en gaat daarbij ook nog 'achterom' over de grond van nummer 18 waarna nummer 20 op eigen perceel de auto kan parkeren. Dit wordt al een jaar of 20 gedaan. Voor nummer 20 is er geen strikte noodzaak om het pad te gebruiken omdat er rechts naast de woning ruimte is om een eigen oprit te maken. Nr. 16 is nu 30 jaar eigenaar van het huis en wil verkopen. Nr. 18 is 1 jaar eigenaar van het huis en lijkt de situatie te gedogen. Nr. 20 is huurder van de woning die eigendom is van haar vader die daar vroeger altijd woonde. Haar vader gebruikte het pad sporadisch omdat hij geen eigen auto had. De dochter die nu op nummer 20 woont gebruikt het pad tussen 16 en 18 al zo'n 20 jaar (sinds zij een auto heeft). De dochter woont hier nu zo'n 10 jaar zelfstandig (haar vader is naar een andere woning verhuisd). De situatie is altijd gedoogd. Er is géén erfdienstbaarheid gevestigd. Er is een koper voor nr. 16, maar wel onder voorwaarde dat nr. 20 het pad tussen 16 en 18 niet meer gebruikt. Dit is een keiharde voorwaarde om de koop door te laten gaan. Het vestigen van een erfdienstbaarheid met nr. 18 is voor koper geen enkel probleem. Maar het gebruik door nummer 20 dus wel. Onze vragen: - Is het wettelijk mogelijk om nr. 20 te sommeren het pad niet meer te gebruiken? - speelt het nieuwe BW een rol omdat erfdienstbaarheden pas na 2012 kunnen ontstaan? - speelt het feit dat nr. 20 geen eigenaar maar huurder van de woning is nog een rol? - is er vorig jaar, toen nr. 18 de woning kocht, eventueel een nieuwe situatie ontstaan? - ontstaat er een nieuwe situatie als nr. 16 verkocht is? In afwachting van uw antwoord, M.vr.gr.
Behalve door vestiging kan een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring, hetzij een verkrijgende (acquisitieve) verjaring, hetzij een bevrijdende (extinctieve) verjaring.
Voor verkrijging door verjaring is tien jaar onafgebroken bezit te goeder trouw vereist met inachtneming van de regels daaromtrent in het Burgerlijk Wetboek. Of iemand bezit, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten.
Bezit is de uitoefening van een bepaald recht, in de verjaringscontext een recht dat de uitoefenaar niet heeft. Hij gedraagt zich alsof zijn erf ten opzichte van een ander erf het heersende is. Het gedogen van zijn gedrag door de eigenaar van dat andere erf volstaat niet. De bezitter moet zich juist laten kennen door een naar buiten blijkende wil het recht te doen gelden .
De bezitter moet te goeder trouw zijn, dus zich als rechthebbende beschouwen en zich ook redelijkerwijze als zodanig mogen beschouwen.
Het bezit van een erfdienstbaarheid als zodanig mag niet te snel worden aangenomen. Het kan zijn dat er niet meer is dan een gedogen of een verlening van een persoonlijk gebruiksrecht.
Het bezit moet gedurende tien jaar onafgebroken zijn geweest. Een periode van bezit door een ander, stuit de eigen bezitsperiode. Onvrijwillig bezitsverlies onderbreekt de verjaringstermijn niet, mits het bezit binnen het jaar wordt terugverkregen of een binnen het jaar ingestelde rechtsvordering tot terugverkrijging van het bezit leidt.
Ook wanneer de bezitter niet te goeder trouw is, kan een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan en wel wanneer de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit verjaart. De termijn van deze bevrijdende verjaring bedraagt 20 jaar.
Sommigen zijn de mening toegedaan dat de verkrijging van een erfdienstbaarheid van weg via bevrijdende verjaring overgangsrechtelijk soms reeds van 1993 af tot de mogelijkheden behoorde (W. Glazenborg en J.H.M. van Swaaij, WPNR 1995, p. 647-650). Na de publicatie van het aangehaalde artikel kwam het tot vernietiging van het kortgeding-vonnis waarop de schrijvers zich mede baseerden. Het hof besliste dat art. 95 Overgangswet NBW een bijzondere bepaling is ten opzichte van art. 73 lid 1 van die wet. Hieruit volgt enerzijds dat vóór 2012 voor een bezitter te kwader trouw geen verkrijging door verjaring is weggelegd en anderzijds dat de eigenaars tot dat jaar de tijd hebben om hun recht veilig te stellen.
Het ontstaan door verjaring is mogelijk voor àlle erfdienstbaarheden. Vóór 1 januari 1992 gold dat alleen voor zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden.
Een verplichting om te dulden of niet te doen is voortdurend, bijvoorbeeld een recht van waterloop, gootrecht, uitzicht. Een recht van weg is niet voortdurend, want voor de uitoefening ervan zijn menselijke handelingen nodig. Een recht van overpad kon onder het oude recht dus niet door verjaring ontstaan en onder het nieuwe alleen als na de invoering (1 januari 1992) tien jaren zouden zijn verlopen. Een andere opvatting is dat het recht wordt verkregen wanneer de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit, is verjaard.
Doordat de verjaringstermijn onder het huidige BW (veel) korter is dan die onder het oude BW (30 en c.q. 20 jaar) en de mogelijkheid van verjaring niet meer is beperkt tot zichtbare en tevens voortdurende erfdienstbaarheden, kunnen erfdienstbaarheden na 1 januari 1992 gemakkelijker dan voordien door verjaring ontstaan. In de meeste gevallen telt daarbij echter niet mee wat zich vóór 1 januari 1992 voordeed. In het algemeen heeft het nieuwe BW namelijk onmiddellijke werking, maar alleen voor het vervolg.
De Overgangswet bepaalt ook, dat bezit en houderschap worden verkregen en verloren op 1 januari 1992, indien de vereisten die de bepalingen van titel 5 van Boek 3 daarvoor stellen, reeds vóór dat tijdstip waren vervuld, maar het toen geldende recht niet die gevolgen aan de vervulling verbond (art. 95 Overgangswet NBW). Dat betekent, dat als een erfdienstbaarheid per 1 januari 1992 volgens de regels van het oude BW 'bezig was door verjaring te ontstaan', de termijn na 1 januari 1992 doorloopt volgens de regels van het nieuwe BW. Alleen in dat geval kan dus van 1 januari 1992 af een kortere verjaringstermijn zijn gaan gelden of een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan waar dat vroeger niet mogelijk was. Pas op 1 januari 2002 heeft dus de eerste erfdienstbaarheid kunnen ontstaan van een bezitter te goeder trouw van een niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheid. Bezitters die toen niet te goeder trouw waren, moeten nog tot 1 januari 2012 wachten.