De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
Lees meer
Category: Beheer Kosten Proces Tags: BeheerBouwhulpGroepenergieKostenkwaliteitkwaliteitenlevensduurlevensduur-denkenlevensduurdenkenonderhoudProcesRenovatie en onderhoudvoorraadwoningaanpassing
12 september 2012	
Energiekosten, tussen feiten en mogelijkheden
Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -4-
door: Martin Liebregts
Het gemiddeld aardgasverbruik per woning bedraagt circa 1.600 m3 in 2010 en het elektraverbruik circa 3.500 kWh. In totaal gaat het dus om 2.510 m3 aardgasequivalenten (1), die als volgt verdeeld zijn over de verschillende activiteiten van een woning (2):
– Verwarmen : 1.160 m3 (46%)
– Warmtapwater : 375 m3 (15%)
– Rest : 975 m2 (39%).
Lees meer
Category: Beheer Duurzaamheid Kosten Tags: aanpassingBeheerbouwenBouwhulpGroepcycliduurzaamheidenergieenergiebesparingkwaliteitenlevensduurlevensduur-denkenlevensduurdenkenonderhoudRenovatie en onderhoud
10 september 2012	
Onderhoudskosten tussen behoeften en praktijk
Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -3-
door: Martin Liebregts
Onderhoudskosten in de praktijk
De onderhoudskosten vormen één van de variabelen van de exploitatiekosten, die voortdurend onderwerp van beleid zijn. In de afgelopen vijftien jaar zijn ze in hoofdlijnen een redelijke constante geweest in de bedrijfsvoering van de sociale huurwoning. De onderhoudskosten – exclusief woningverbetering – schommelden rond de 1.400 euro per woning per jaar (peil 2012). In de periode 1995-2010 varieerde het gemiddeld van 1.300 tot 1.550 euro.
De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud bedragen circa 500 euro (peil 2012). In de gehele periode 1995-2012 zijn de kosten voor klachten- en mutatieonderhoud gestegen van 360 tot 500 euro per jaar (prijspeil 2012). Een stijging van 40 procent.
Lees meer
Category: Beheer Kosten Kwaliteiten Tags: BeheerBouwhulpGroepcyclienergieKostenkwaliteitlevensduurlevensduur-denkenlevensduurdenkenonderhoudonderhoudskostenrenovatieRenovatie en onderhoudvoorraad
5 september 2012	
Het dilemma van ‘total cost of ownership’
Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -1-
door: Martin Liebregts
Integraal kijken
Al decennia wordt er gesproken over meer aandacht voor de exploitatiekosten bij bouwen en verbouwen, over minder eenzijdig de aandacht leggen op de initiële stichtingskosten, resp. bouwkosten (1). Voortdurend duiken er nieuwe thema’s op, die vragen om een benadering die oog heeft voor de langere termijnen en de ermee samenhangende veranderingen. Het begon begin jaren tachtig met de stijgende energiekosten. Door extra energiebesparende maatregelen was een reductie op de totale exploitatiekosten te realiseren van circa 10%. Vervolgens verschenen rond 1990 de onderhoudskosten op het toneel. Door veroudering van de voorraad kreeg onderhoud extra aandacht. Weer tien jaar later, als de behoefte aan structurele aanpassingen aan bod komt, wordt in toenemende mate gesproken over flexibiliteit, die extra investering rechtvaardigt. En zo zweeft de discussie al bijna veertig jaar door de hoofden van de beslissers. En als het even conjunctureel wat minder gaat, worden alle beschouwingen over de lange termijn vergeten en richt een ieder zich op de bouwkosten, al of niet in combinatie met de oneliners van het moment. Dus de discussie over de exploitatiekosten en extra ruimte voor de ‘total cost of ownership’, is nog lang niet beslecht. Als het conjunctureel beter gaat, borrelen er voortdurend dilemma’s op, zoals de onzekerheid over de variabelen in de tijd, het effect op de toekomstwaarde en de mogelijkheid ingeval van huur. In dit eerste artikel van een serie worden de verschillende aspecten nog eens kort tegen het licht gehouden. Lees meer
Category: Beheer Kosten levensduur Tags: aanpassingBeheercycliduurzaamheidlevensduur-denkenlevensduurdenkenProcesRenovatie en onderhoudtotal cost of ownershipwoningaanpassing
30 augustus 2012	
ketensamenwerking, onderhoud en energie
Auteurs: Martin Liebregts en Haico van Nunen
Veel beheerders worstelen met het effectief uitvoeren van onderhouds- en energiebesparende maatregelen. Hoewel deze maatregelen afzonderlijk genoemd worden betreft het in wezen twee gelijksoortige maatregelen. Zowel bij onderhoud als bij energiebesparing gaat het om een combinatie van planmatige werkzaamheden waar tevens sprake is van enige kwaliteitsverbetering. Alleen als het energiebesparend is dan noemen we het tegenwoordig vaak apart. Deze maatregelen horen tot de huis-tuin-en-keuken maatregelen van een beheerder. Echter door afzonderlijke ambities op bezitsniveau op te stellen lijken het verschillende grootheden met verschillende doelen. Op zichzelf vreemd als men bedenkt dat elke vorm van onderhoud met een of andere vorm van verbetering gepaard gaat, en dat ten aanzien van uiteenlopende kwaliteitsaspecten. In de praktijk stelt een beheerder al gedifferentieerde kwaliteitsdoelen in combinatie met onderhoud. Denk hierbij aan kwaliteiten zoals een seniorenlabel, politiekeurmerk of ‘de betaalbare woning’.
Het probleem zit dan ook niet in de aard van onderhoud en/of verbetering, maar veel meer in de vraag hoe kun je als beheerder een betere kosten-kwaliteitverhouding krijgt als het om onderhoud of energiebesparingsmaatregelen gaat en hoe je via een duidelijke opgave hieraan uitvoering geeft. Hierbij komen ook nieuwe vormen van samenwerking met marktpartijen naar voren als een van de mogelijke hulpmiddelen om dit te realiseren. Een globale beschouwing van kansen in de praktijk kan een en ander verduidelijken.
Lees meer
Category: Beheer levensduur Voorraad Tags: 120 jaarBeheercyclienergieketensamenwerkinglevensduurlevensduur-denkenlevensduurdenkenmeerjarenonderhoudmutatieonderhoudplanmatig onderhoudplanningrenovatievraaggestuurd
21 maart 2012	
DUURZAAM DE TOEKOMST IN
Deze titel is eigenlijk dubbelop. De toekomst in en dat dan niet duurzaam doen, kan in deze tijd niet meer. Maar wat betekent duurzaam dan? Voor de meeste woningeigenaren staat duurzaam gelijk aan energie(-besparing) en daar gaat dan ook de meeste aandacht naar uit. Dit is goed te verklaren want het energiegebruik in en van een woning is direct uit te drukken in geld. Geld voor de eigenaar of voor de bewoner. Men probeert dan ook grip te krijgen op dit duurzaamheidsaspect.
Lees meer
Category: Beheer Doelgroep Duurzaamheid Tags: BeheerDoelgroepduurzaamheid
15 maart 2012	
Vastgoedbeheer: visie voor de lange termijn
Het beheren van vastgoed kent verschillende aspecten, waarvan technisch onderhoud het meest bekend is. Maar het is veel breder geworden dan enkel techniek. Het komt er op neer dat voor een eigendom (van jezelf of van iemand anders) aan bepaalde eisen wordt voldaan, gedurende een bepaalde tijd. Wat er wordt beheerd, maakt niet zoveel uit. De horizon van wat er bekeken wordt, is wel van belang. Het probleem van het huidige beheer is dat het veelal een korte termijn beslaat. Een lange termijn visie leidt uiteindelijk tot andere beslissingen.
Lees meer
Category: Beheer Duurzaamheid Renovatie en onderhoud Tags: BeheerduurzaamheidRenovatie en onderhoud
Berichtnavigatie
1 2
Next
Nieuwsbrief
Schrijf je hier in om op de hoogte gehouden te worden van de nieuwste artikelen:
Leave this field empty if you're human:
Over deze blog
Op deze onafhankelijke blog worden regelmatig nieuwe artikelen gepubliceerd omtrent de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en sociaal ontwerp, met raakvlakken aan architectuur & stedenbouw.
Archief
Archief Maand selecteren augustus 2018 mei 2015 april 2015 maart 2015 februari 2015 november 2014 augustus 2014 juli 2014 mei 2014 april 2014 maart 2014 februari 2014 januari 2014 december 2013 oktober 2013 september 2013 augustus 2013 juli 2013 juni 2013 mei 2013 januari 2013 november 2012 oktober 2012 september 2012 augustus 2012 juli 2012 juni 2012 mei 2012 april 2012 maart 2012 februari 2012 januari 2012 november 2011 april 2011