ECLI:NL:RBMID:2009:BL6408, voorheen LJN BL6408, Rechtbank Middelburg, 186102
ECLI:NL:RBMID:2009:BL6408
1. Algemene voorwaarde sluit buitengerechtelijke ontbinding door huurder uit. Onredelijk bezwarend beding.
2. Huurder na vertrek gedagvaard op het adres van het gehuurde. Gemachtigde van huurder niet geïnformeerd over dagvaarding. Kosten van verstek niet voor rekening huurder (artt. 141 Rv en 6 EVRM).
zaak/rolnr.: 186102 / 09-1042 blad 2
186102 09-1042
zaak/rolnr.: 186102 / 09-1042
vonnis van de kantonrechter d.d. 9 december 2009
verder te noemen: [partij O],
verder te noemen: [partij G],
Na het tussenvonnis van 16 september 2009 is de procedure als volgt verlopen:
1. De kantonrechter handhaaft wat is overwogen en beslist bij het tussenvonnis. De inhoud van dat vonnis moet als hier ingelast worden beschouwd. In het tussenvonnis kreeg [partij G] de gelegenheid bij akte te reageren op [partij O]s beroep op vernietigbaarheid van artikel 28 van de algemene bepalingen. [Partij G] nam een akte, [partij O] een antwoordakte.
2. Artikel 28 van de algemene bepalingen houdt in dat algehele of gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst slechts mogelijk is met tussenkomst van de rechter. Volgens [partij O] is dit beding onredelijk bezwarend doordat buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de verhuurder niet mogelijk is. [Partij G] bestrijdt dit: bedoeld artikel 28 beperkt niet de bevoegdheid van [partij O] om een de huurovereenkomst te ontbinden op voet van artikel 6: 265 BW. Het preciseert alleen de wijze van ontbinding, namelijk in rechte.
3. De kantonrechter overweegt dat artikel 28 van de algemene bepalingen een algemene voorwaarde is in de zin van artikel 6: 231 aanhef en onder a BW. Dit artikel 28 beperkt de wettelijke bevoegdheid van [partij O] om de huurovereenkomst te ontbinden wegens een tekortkoming van [partij G] in de nakoming van verbintenissen uit huurovereenkomst doordat buitengerechtelijke ontbinding met toepassing van artikel 6: 267 lid 1 BW niet mogelijk is. Een dergelijke beperking van de wettelijke bevoegdheid tot ontbinding maakt artikel 28 van de algemene bepalingen vernietigbaar omdat het volgens artikel 6: 236 aanhef en onder b BW als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt. Dit betekent dat met de brief van 27 maart 2009 de huurovereenkomst is ontbonden per 28 maart 2009.
4. In haar akte na tussenvonnis stelt [partij G] bij antwoord in oppositie uitdrukkelijk te hebben betwist dat het gehuurde zou tochten en dat zij de brief van 26 november 2008 van [partij O]s gemachtigde zou hebben ontvangen. De kantonrechter handhaaft het tussenvonnis en de daarin gegeven oordelen.
5. De ontbinding van de huurovereenkomst per 28 maart 2009 heeft tot gevolg dat vanaf die dag [partij O] was ontslagen van zijn contractuele verplichting om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. De vordering tot betaling van een contractuele boete van € 25,-- per dag vanaf 28 maart 2009 wegens niet nakoming van die verplichting is daarom niet toewijsbaar.
6. [Partij G] vordert € 500,-- als onbetaald gebleven deel van de waarborgsom van € 1.000,-- en € 500,-- als niet betaalde huurprijs over september 2008. [Partij O] stelt de waarborgsom in het geheel niet te hebben betaald en die als gevolg van het einde van de huurovereenkomst niet meer verschuldigd te zijn. Ook stelt hij de huurprijs over september 2008 te hebben voldaan op 28 augustus 2008. [Partij G] stelt daarentegen dat zij op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen de ontvangen betalingen voor € 500,-- toerekende aan de waarborgsom.
7. Artikel 16 van de algemene bepalingen houdt in dat de verhuurder gerechtigd is te bepalen op welke openstaande vordering uit huurovereenkomst een door hem van de huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij de huurder bij de betaling uitdrukkelijk anders aangeeft. Voor zover van belang blijkt uit de door [partij O] bij verzetdagvaarding overgelegde bankafschriften van de volgende afschrijvingen ten gunste van [partij G]: € 1.000,-- op 31 juli 2008 voor de huur van juli en augustus, € 500,-- op 28 augustus 2008 voor de huur van september en € 500,-- op 29 september 2008 voor de huur over oktober. Daaruit volgt dat [partij O] bij de betaling uitdrukkelijk aangaf op welke vordering uit huurovereenkomst de betaling in mindering kwam zodat [partij G] de betaling niet mocht toerekenen aan een andere vordering. De huurprijs over oktober 2008 is dus voldaan en de waarborgsom van € 1.000,-- in het geheel niet.
8. De huurovereenkomst bepaalt in artikel 10.8 dat bij beëindiging van de overeenkomst de waarborgsom zal worden terugbetaald mits er geen huurachterstand en/of mutatieschade is. Omdat, zoals overwogen, de huurprijs over oktober 2008 is voldaan en verder geen beroep is gedaan op een huurachterstand, moet worden aangenomen dat bij het einde van de huurovereenkomst op 28 maart 2009 geen huurachterstand bestond. [Partij G] stelt bij antwoord in oppositie dat [partij O] de woning in een zeer slechte toestand heeft achtergelaten. Afgezien van de betwisting daarvan door [partij O], voert [partij G] niet aan dat de artikelen 2.4, 2.5 en 2.6 van de algemene bepalingen zijn nageleefd. Deze artikelen komen erop neer dat partijen bij beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde gezamenlijk zullen inspecteren, een inspectierapport opmaken, dit vergelijken met het inspectierapport dat bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, bepalen of de huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten, dat de huurder die werkzaamheden zal verrichten en dat de verhuurder gerechtigd is die werkzaamheden voor rekening van de huurder te laten uitvoeren als de huurder daaraan geen of onvoldoende uitvoering geeft. Omdat niet blijkt van een recht van [partij G] op vergoeding van mutatieschade en de waarborgsom moest worden terugbetaald indien geen huurachterstand of mutatieschade bestaat, is de vordering tot gedeeltelijke betaling van de waarborgsom niet toewijsbaar.
9. In het tussenvonnis is al geoordeeld dat de vordering tot vergoeding van makelaarskosten evenmin toewijsbaar is.
10. In het voetspoor van dit vonnis en het tussenvonnis zijn ook de gevorderde rente en incassokosten niet toewijsbaar. De buitengerechtelijke incasso betrof een ongegronde vordering.
11. Het verzet tegen het verstekvonnis is gegrond. Voor zover bij dat vonnis de vordering van [partij G] is toegewezen, zal dat vonnis worden vernietigd. De bij antwoord in oppositie vermeerderde vordering van [partij G] moet worden afgewezen, voor zover deze niet al in het verstekvonnis is afgewezen.
12. [Partij G] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het verzet te worden veroordeeld, en wel op voet van artikel 243 Wetboek van burgerlijke rechtsvordering aangezien aan [partij O] een toevoeging is verleend.
13. Op grond van artikel 141 Wetboek van burgerlijke rechtsvordering komen de kosten van de verstekprocedure voor rekening van [partij O] tenzij verstek was verleend op een dagvaarding die nietig wordt verklaard. De dagvaarding waarop verstek is verleend dateert van 7 april 2009 en is niet in persoon betekend op het adres van het gehuurde. [Partij G] was ermee bekend dat [partij O] de huurovereenkomst buitengerechtelijk had ontbonden, de gehuurde woning niet meer bewoonde en de sleutels had ingeleverd. Onder die omstandigheden is onwaarschijnlijk dat [partij O] kennis zou nemen van de dagvaarding. Anderzijds was volgens artikel 8.1 van de huurovereenkomst [partij O] verplicht om [partij G] zijn nieuwe adres en woonplaats op te geven, bij gebreke waarvan het gehuurde als woonplaats wordt aangemerkt. [Partij O] deed geen opgave van zijn nieuwe adres en woonplaats en stond in de Gemeentelijke Basisadministratie geregistreerd als woonachtig in het gehuurde. [Partij G] mocht daarom in beginsel de dagvaarding laten betekenen op het adres van het gehuurde.
14. Artikel 6 lid 1 Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens bepaalt dat een ieder bij het vaststellen van zijn burgerlijke rechten en verplichtingen recht heeft op een eerlijke behandeling van zijn zaak. Dit brengt met zich mee dat een gedaagde partij in een burgerlijk geding zoveel als redelijkerwijs mogelijk ervan op de hoogte dient te worden gesteld dat tegen hem een vordering bij de rechter aanhangig is gemaakt. Bij het uitbrengen van de dagvaarding van 7 april 2009 wist [partij G] na de ontvangst van de brieven van [partij O]s gemachtigde van 26 november 2008 en 27 maart 2009 dat [partij O] werd bijgestaan door die gemachtigde. [Partij G], althans haar gemachtigde, had aan de gemachtigde van [partij O] mededeling moeten doen van de dagvaarding om zoveel als redelijkerwijs mogelijk te bevorderen dat hij ervan op de hoogte was. De stelling van [partij G] dat haar gemachtigde bij het opstellen van de dagvaarding niet wist dat [partij O] werd bijgestaan door zijn gemachtigde staat op gespannen voet met de feiten. In de dagvaarding wordt namelijk vermeld dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden met de brief van 27 maart 2009 van die gemachtigde. Ook de kosten van de verstekprocedure behoren niet voor rekening van [partij O] te komen.
vernietigt het verstekvonnis voor zover daarbij de vordering van [Partij G] is toegewezen;
wijst de vermeerderde vordering van [partij G] af voor zover die niet al is afgewezen in het verstekvonnis;
verwijst [partij G] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [partij O] tot op heden worden begroot op € 460,98 en veroordeelt mitsdien [partij G] om dit bedrag te betalen:
€ 375,-- wegens salaris van de gemachtigde van [partij O] waaronder begrepen de eigen bijdrage van [partij O],
€ 85,98 wegens de kosten van verzetdagvaarding van de gerechtsdeurwaarder;
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 december 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.