Tijdelijke huurovereenkomst zonder vergunning nog niet gesloopt! – GMW advocaten
Tijdelijke huurovereenkomst zonder vergunning nog niet gesloopt!
De Leegstandswet bestaat sinds 1981 en biedt reeds jaren de mogelijkheid aan eigenaren om leegstaande woningen tijdelijk te verhuren in afwachting van sloop of renovatie. De eigenaar dient hiervoor in het bezit te zijn van een gemeentelijke vergunning. Tijdens de tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet is een groot deel van de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing. De huur kan in dat geval door de verhuurder worden opgezegd zonder dat de verhuurder gebonden is aan de wettelijke opzeggingsgronden.
De wet kent echter nog een mogelijkheid om de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen te 'omzeilen'. Artikel 7:232 BW bepaalt namelijk dat de reguliere huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn op huur welke een gebruik van een woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om een noodoplossing ten behoeve van de huurder, verhuur van vakantiewoningen of verhuur bij tijdelijk verblijf in het buitenland. Het is echter de vraag of deze bepaling ook onverkort van toepassing is op de tijdelijke verhuur van panden die leegstaan in afwachting van sloop of renovatie. Kan op grond van artikel 7:232 BW een tijdelijke huurovereenkomst worden aangegaan in afwachting van sloop of renovatie of gelden daarvoor de eisen van de Leegstandswet? Voor de tijdelijke verhuur op grond van artikel 7:232 BW is namelijk, in tegenstelling tot verhuur conform de Leegstandswet, geen vergunning van de gemeente nodig.
Geschil: sloop of huurbescherming?
Op 13 April 2012 heeft de Hoge Raad (LJN: BV2628) duidelijkheid gegeven omtrent deze kwestie. In de betreffende casus is een huurovereenkomst gesloten waarin is opgenomen dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst in verband met voorgenomen sloop. De huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat de eigenaar de woning nodig heeft voor de sloop. De eigenaar heeft echter geen vergunning aangevraagd bij de gemeente op voet van de Leegstandswet. De verhuurder zegt na enige tijd de huur op wegens de voorgenomen sloop. De huurder accepteert dit niet en beroept zich op huurbescherming, de huurovereenkomst moet wegens het ontbreken van een vergunning worden gezien als een overeenkomst voor onbepaalde tijd en het opzegbeding dient te worden vernietigd.
Ratio Leegstandswet
De kantonrechter, het Hof en de Hoge Raad zijn het niet eens met de stelling van de huurder. Er is volgens het Hof voldoende vast komen te staan dat het de bedoeling van partijen is geweest om een huurovereenkomst te sluiten die naar haar aard van korte duur is. De ratio van de Leegstandswet staat niet in de weg aan het gebruik van tijdelijke overeenkomsten maar vult deze mogelijkheid aan. De Hoge Raad bevestigt de uitspraak van het Hof. Volgens de Hoge Raad bevat de Leegstandswet niet een exclusieve regeling op dit punt. Tijdelijke verhuur van een woning in afwachting van sloop of renovatie kan dus ook gebeuren op grond van artikel 7:232 lid 2 BW. Zodra voor deze wettelijke grondslag wordt gekozen is een vergunning van de gemeente niet vereist.
Conclusie: tijdelijke verhuur mogelijk
Er dient in gedachten te worden gehouden dat artikel 7:232 lid 2 BW slechts restrictief kan worden toegepast. Het artikel geldt slechts in gevallen van korte verhuur waarin het voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Indien het echter de bedoeling van beide partijen is om een slooprijpe woning slechts tijdelijk, in afwachting van de sloop of renovatie, te verhuren, kan deze verhuur volgens de Hoge Raad gewoon plaatsvinden op de voet van artikel 7:232 lid 2 BW. Dat een slooprijpe woning op grond van de Leegstandswet slechts tijdelijk mag worden verhuurd indien de verhuurder in het bezit is van een vergunning, doet hier dan niet aan af.