Kira sözleşmesi ile birlikte kiraya verene ait bir malın, belirli bir bedele karşılık kiralayana, anlaşılan düzenlenen süre zarfında kullanma ve yararlanma yetkisinin bırakıldığı sözleşmedir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu madde 299’da düzenleme alanı bulmuştur.
Kira sözleşmesi uygulamada en sık başvurulan sözleşmelerdendir. Herkes yaşamının bir döneminde muhakkak kira sözleşmesine taraf olmuştur. Bu nedenle sözleşmenin nasıl ve ne şekilde hazırlanmasına ilişkin merak edilen birçok husus bulunur.
Kira sözleşmesi, kullandırma amacı taşıyan diğer sözleşmeler içinde oldukça sık kullanılan ve önemli sonuçlar doğuran sözleşme türüdür. Bu sözleşmeyi ariyet sözleşmesinden farklı kılan husus; kira sözleşmesinde, sözleşmeye konu teşkil eden malın kullandırılmasına karşılık bir bedel alınır. Sözleşmenin karz sözleşmesinden ayrılmasını sağlayan özelliği ise kiraya konu edilen malların yalnızca kullanmakla tüketilemeyen mallar olasıdır.
Kira sözleşmesi uygulamada kira kontratı ismiyle de bilinir. Bu itibarla makale içinde söz konusu sözleşme için yer yer kontrat ifadesi de kullanılmaktadır. Kira kontratı, ivazlı sözleşmeler arasındadır. Karşılıklı borç yüklenilmesi manasını taşıyan ivazlı sözleşmelerden biri olan kira kontratında ivaz kural gereği para ile ödenir. Sözleşme ile kararlaştırılan kira bedeli net olmalı veya objektif olarak belirlenebilir olmalıdır. Kiralayan ve kiracı arasında aksi yönde bir düzenleme ile mutabık kalınmadıysa ya da uygulanan yerel adet bulunmuyorsa kira bedelinin her ayın bitiminde, yani son gün ödenmesi gerekir.
Kira bedelinin belirlenmesinde sözleşme serbestisi uygulanır. Bu itibarla bedel, tarafların hür iradesi ile serbestçe belirlenir. Şayet sözleşme tarafları bu konuda çekişme yaşarlarsa kira bedeli hakim tarafından belirlenir. Hakim, kira bedelini belirlerken dürüstlük kuralına bağlı kalır ve emsal kira miktarlarını göz önünde bulundurur. Tarafların kira tutarını belirleme veya değiştirme konusunda ihtilafa düşmesi halinde uyuşmazlıkların çözümlenebilmesi için aşağıda ifade edilen davalar açılır:
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Uyarlama Davası
Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?
TBK kapsamında düzenlenen kira sözleşmesi yasada üç farklı ayırma tabi tutulmuştur. Yapılan ayrımlar, mevcut sözleşmenin hangi hükümlere tabi olacağını tespit için önemlidir. Yasaca ifade edilen kira sözleşmesi türleri şu şekilde ifade edilir:
Adi Kira Kontratı,
Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası,
Ürün Kirası.
Uygulamada en çok konut ve çatılı iş yer kirası söz konusu olduğundan ve konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesine ilişkin hususlar merak edildiğinden makalede daha çok bu konuya yönelik bilinmesi gereken hususlar ele alınmıştır.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi Nedir?
Konut ve çatılı iş yeri kiraları, kira kontratları arasında uygulamada en sık kullanılan kira kontratıdır. TBK madde 339 ila 357 arasında düzenlenen konut ve çatlı işyeri kira sözleşmeleri yalnızca kira sözleşmesine konu teşkil eden malın çatılı olduğu durumlarda söz konusudur. Bunun yanı sıra geçici kullanıma özgü, altı aydan daha kısa bir süre ile kiralanan gayrimenkullerde bu hüküm uygulanmamaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kirası kapsamında yapılan fesihlerde ikili ayrım söz konusudur. Bu kapsamda feshin ya bildirim yoluyla ya da dava yoluyla yapılması gerekir.
Kira Sözleşmesi Fesih Çeşitleri Nelerdir?
Bildirim Yoluyla Fesih
Kira kontratı, taraflarca belirlenen bir süreye tabi olarak hazırlanabileceği gibi belirsiz süreli olarak da hazırlanabilir. Sürenin belirli olduğu hallerde, sözleşmeyle kararlaştırılan sürenin tamamlanmış fakat sözleşmenin tarafları kira ilişkisine devam ediyorsa bu takdirde belirli süreli sözleşme, belirsiz süreli sözleşme halini alır.
Kiralayan, kira kontratını yenilemeyeceğini kiracıya bildirirse sözleşme belirsiz süreli sözleşme haline gelmez. Ancak bildirimin ihtarname ile tebliğ edilmesi gerekir. Kiraya verenin çekeceği ihtarname, kira süresi dolmadan veya dava açma süresi içinde iletilmelidir. Konut ve çatılı iş yeri kiraların söz konusu olduğunda kiracı ve kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi eğer belirli kira süreli sözleşme ise kiracı, sözleşme ile anlaşılan kira süresinin sona ermesinden en geç 15 gün içimde bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunur. Şayet ifade edilen süre içinde kiracı bildirimde bulunmazsa mevcut sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış kabul edilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ilişkin fesih süreci bir üst paragrafta ifade edildiği üzere gerçekleşir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise durum farklıdır. Bu tür sözleşmelerde kiracının sözleşmeyi her zaman feshetme hakkı bulunur. Buna karşın kiraya veren 10 yıl sonunda genel hükümlere tabi fesih bildirimi ile mevcut sözleşmeyi sonlandırabilir.
Fesih bildirimi yazılı şekle tabidir. Zira bu şart, TBK m.348 ile geçerlilik şartı olarak ifade edilmiştir. Bildirimde bulunan taraf, bildirimin muhatabına ulaştığını ispat ile borçludur. Bildirim suretiyle sözleşmenin sonlandırılmış olduğu nedeniyle açılacak tahliye davasında, sözleşmenin feshedildiğinin tespiti ve kira sözleşmesine konu teşkil eden malın iadesi talep edilir.
TBK m.348’de fesih bildiriminin yazılı olarak yapılmasının geçerlilik şartı olduğu düzenlenmiştir. Bildirimi yapan tarafın, karşı tarafa bildirimin ulaştığını ispat etmekle yükümlüdür. Bildirim yoluyla sözleşmenin feshedilmiş olduğu gerekçesiyle açılacak tahliye davalarında; sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve kiralananın iadesi talep edilmelidir.
Dava Yoluyla Fesih
Kira kontratı, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda ifade edilen hallerin varlığında tarafların mahkemeye müracaat etmesiyle feshedilebilir. Yasada ifade edilen haller, kiracı aleyhine artırılamaz veya değiştirilemez. Sözleşmeye, sınırlı sayıda ifade edilen sebeplerin haricinde bir sebep eklendiği takdirde ilave sebepler geçersiz kabul edilir. Bu tür bir durumda kira kontratı, mahkeme kararının kesinleşmesiyle sonlanır. Dava sonucu sözleşmenin feshedilmesi ve sözleşmeyle kiralananın iade edilmesi karar verilir. İlgili Yasa’nın 350, 351 ve 352. Maddeleri söz konusu sebepleri ifade etmiş ve sebepleri; kiraya veren nedeniyle, kiracı nedeniyle şeklinde iki başlıkta düzenlemiştir. Kira veren nedeniyle fesih sebepleri şu şekilde ifade edilir:
Yeni malikin ihtiyacı,
Kiralananın imar ve inşası,
Gereksinim nedeniyle.
Kiracı nedeniyle fesih sebepleri ise şu şekildedir:
Tahliye taahhüdünün olması,
İki haklı ihtar bulunması,
Kiracı ya da beraber yaşadığı eşinin yaşamaya müsait konutunun olması.
Olağanüstü Fesih
Sözleşmenin feshi yalnızca süre ile alakalı olmayabilir. Kira kontratının taraflarca devam ettirilmesinin kimi nedenlerden dolayı öngörülemeyeceği haller yasada olağanüstü fesih nedenleri şeklinde düzenlenmiştir. Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde belirlenene süre tamamlanmadan, haklı bir gerekçe öne sürülerek kira sözleşmesinin feshedilmesine neden olan olağanüstü fesih sebepleri şu şekilde ifade edilebilir:
Mühim bir nedenin varlığı,
Kiracının iflas etmesi,
Kiracının yaşamını yitirmesi.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kira sözleşmesi oldukça kapsamlı, net ve özenli hazırlanmalıdır. Sözleşmenin hazırlanması sürecinde tarafların karşılıklı yükümlülükleri tespit edilerek yazılmalıdır. Bu sayede ileride yaşanması muhtemel çekişmelerin önüne geçilebilir. Yasada ifade edilen hükümler uyarınca kira kontratı ister yazılı ister sözlü olarak hazırlanabilir. Fakat yazılı yapılmasında başta ispat kolaylığı olmak üzere birçok yarar bulunur. Kira sözleşmesi doldurulurken dikkat edilmesi gerekli hususlar şu şekilde sıralanabilir.
Sözleşme metninde kiralamaya dair bilgiler net bir şekilde ifade edilmelidir. Bu kapsamda kiralanan mülkün cinsi, özellikleri, adresi ve sair bilgiler yer alır. Bunun yanı sıra, kiraya veren kişi ait isim, soy isim, adres ve iletişim bilgilerine yer verilmelidir. Kira kontratının başlangıç ve sona erme tarihi ile birlikte kira bedeli ve aidat tutarı da net bir şekilde yazılmalıdır.
Kira kontratı ile kiralanan mülkte bulunan demirbaşlar kontrol edilerek sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşme ile ilgili genel şartlar düzenlenmelidir. Bu kapsamda; kiracının kiralanan üzerinde gerçekleştireceği tadilatlara ilişkin şartlar, faturalardan kimin sorumlu tutulacağı, depozito miktarı ve depozito şartları gibi konulara yer verilmelidir.
Kira bedelinin hangi zaman aralıklarında ödeneceği ve bedelin hangi banka hesabına yatırılacağı da ifade edilmelidir.
Kira sözleşmesinin tüm sayfalarında tarafların ıslak imzası bulunmalıdır.
Kira sözleşmesinin bir örneğe bakılarak özenden ve hukuki bilgiden yoksun surette hazırlanması, tarafların ileride hak ve menfaat kaybı yaşamasına neden olur. Dolayısıyla İş Hukuku avukatı ile iletişim sağlanmasında ve kira sözleşmesine ilişkin hukuki destek talep edilmesi, hak ve menfaatlerin korunması adına önemlidir.
İş Yeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
İş yeri kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
Kira bedelinin ne zaman ödeneceği hususu ortaya konulmalıdır.
İş yeri kira bedelinin ne kadar olduğu belirtilmelidir.
Kiralanan yerin metrekare bazında ne kadar bir alana sahip olduğunun belirtilmesinde fayda vardır.
İş yeri kira bedellerinin, banka üzerinden veya PTT aracılığıyla yatırılması zorunludur.
Söz konusu taşınmaza ilişkin; vergi, aidat ve diğer ödemelerin hangi tarafça yapılacağının belirlenmesinde fayda vardır.
Feshe dair koşulların ve varsa cezai şartın detaylıca sözleşmeye eklenmesi gerekmektedir.
Alt kiralama konusunda, kiraya veren bu olaya sıcak bakmıyorsa, bu hususu sözleşmeye eklemesi iyi olacaktır.
Kefil ve kefalet bilgileri sözleşmeye eklenmelidir.
Kural olarak kira sözleşmeleri şekle bağlı değildir fakat iş yeri için yapılıyorsa yazılılık şartı aranır.
Bedelsiz Kira Sözleşmesi Olur Mu?
Ücret unsuru, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır. Bu unsurun bulunmaması halinde sözleşme, kira kontratı olma özelliğini kaybedecektir. Fakat her kuralın olduğu gibi bu kuralın da istisnası mevcuttur. Belli şartların bulunması halinde sözleşme bedelsiz olarak yapılabilecektir.
Bedelsiz kira sözleşmesinin şartları, Gelir Vergisi Kanunu’nda düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre; söz konusu kiralama şekli yalnızca çocuk, torun, anne, baba, nine, dede ve kardeşlere karşı işletilebilecektir. Kanun, bu kişileri sınırlı bir şekilde saymıştır. Dolayısıyla bu kişiler dışında kimseye karşı bu hüküm işletilemeyecektir. Kanunun öngördüğü diğer bir sınır ise; bu kiralamanın tek taşınmaz üzerinden, tek kişiye karşı yapılabileceği hususudur. Yani kiralama sayılan kişilerden birine ve sadece bir taşınmazla sınırlı olarak yapılabilecektir. Diğer taşınmazlar ve diğer kiracılar açısından ücret belirleme zorunluluğu devam edecektir.
Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak Mümkün Müdür?
Kiracı sözleşmede öngörülen süreden önce de evden çıkabilir. Ancak gayrimenkulün tekrar kiralanabileceği ortalama süre kadar ilave kira bedeli ödemesi gerekmektedir. Bu zaman dilimi için, kanun koyucu belirli bir süre belirtmemiştir. Kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre olarak belirtilmiştir. Bu süre taraflarca sözleşmede belirlenebilir. Sözleşmede bulunmasa dahi taraflar sonradan bu konuda yine mutabık kalabilirler. Bu iki hal de söz konusu değilse; mahkemeye başvurularak, bilirkişi yoluyla bu sürenin ne kadar olacağı ortaya konulabilir.
Belirlenen makul süre içerisinde yeni bir kiracı bulunabilir. Böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde veya belirlenen sürenin sona ermesiyle birlikte, kiracının da yükümlülüğü sona erecektir. Sözleşmede erken tahliye halinde geriye kalan tüm aylara ait kira bedellerinin muaccel olacağı belirtiliyor olabilir. Sözleşmenin bu maddesi, hukuka ve kanuna aykırı olması sebebiyle geçersiz olacaktır.
Tabi biz bu başlık altında kira sözleşmesinin, kiracı tarafından, süresi bitmeden, haklı bir sebebe dayanmaksızın feshinden bahsettik. Kiracının haklı bir nedene dayanması, kira ilişkisinin artık çekilmez bir hale gelmesi durumunda; kiracı yasal fesih süresine uyarak bildirim yoluyla sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda olağanüstü fesih yapılmış olunur ve buna ilişkin mali sonuçlar ise mahkeme tarafından belirlenir. Örneğin bu durumda kiraya veren, bir alacak davası açabilecektir.
Sözleşmesiz Kiracıyı Çıkarmak Mümkün Müdür?
Ortada yazılı bir sözleşme yoksa neye göre hareket edileceği belirsizdir. Kiraya veren istediği gibi kiracıyı evden çıkarabilecek midir? Ortada yazılı bir sözleşme olmaması, kiracının tamamen korunmasız olduğu anlamına gelmemektedir. Kanunumuz sözleşmeyi bildirimle fesih hakkını ancak kiracıya tanımıştır. Kiraya veren kişi, kiracıyı evden çıkarmak istiyorsa her durumda tahliye davası açmak durumundadır. Verilen karar neticesinde kiracı evden çıkarılabilecektir.
Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Geçersizdir?
Sözleşme taraflarca asil kişiler olarak imzalanmalıdır. Kiraya veren gerçekten mülk sahibi, kiracı gerçekten kiralayan olmalıdır. Böyle olmadığı takdirde sözleşme geçersiz olacaktır. Tabi taraflar vekalet vermek suretiyle de bu işlemi gerçekleştirebilirler. Bu durumda geçersizlik söz konusu olmayacaktır.
Kira Sözleşmesi Damga Vergisi 2021
Kira sözleşmesinden alınacak damga vergisi miktarı kefil türüne ve kira bedeline göre değişmektedir. 2021 yılında belirlenen damga vergisi oranı kefilsiz sözleşmeler için binde 1,89’dur. Adi kefilli sözleşmeler için damga vergisi oranı binde 11,37; müteselsil kefilli sözleşmeler için binde 9.48 olarak belirlenmiştir.
Kira Sözleşmesi Damga Vergisi Nereye Ödenir?
Damga vergisi 15 gün içerisinde vergi dairesini ödenir.
Kira Sözleşmesi Örneği
Kira sözleşmesi örneği kira ilişkisinin başlangıcı için önemlidir. Kira sözleşmesi örneğine bu başlık altından erişebilirsiniz. Örnek sözleşme yalnızca bilgi edinme amacıyla paylaşılmış olup her kiralama işlemlerinin nitelikleri ve şartları farklı olacağından doğrudan dikkate alınmaması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesi Örneği
Yukarıdaki linke tıklayarak kira sözleşmesi örneğini bilgisayarınıza indirebilir ve düzenleyebilirsiniz. Örneği bilgisayarınıza indirdikten sonra yapacağınız değişiklik için profesyonel destek almanızda fayda bulunmaktadır.