Riskli üyapı tespitini takiben Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili Müdürlüğüne yapılacak kentsel dönüşüm kapsamında yenileme başvurusu için:
Kat Malikleri Kurulunda alınan kentsel dönüşüm yöntemi hakkındaki karara katılan maliklerin arsa payları itibariyle en az 3’te 2 çoğunluğu tarafından bir Ortak Karar Protokolü hazırlanır ve imzalanır.
Ortak Karar Protokolü ilgili parsellerin kentsel dönüşüm kapsamında hukuki ve teknik esasları, değerlendirme yöntemini, paylaşım şeklini belirler.
Ortak Karar Protokolü ve ekleri ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne resmi başvuru yapılır.
Riskli yapı olarak tespit edilecek eskimiş binalarda, Ortak Karar Protokolünün riskli yapı tespitini beklemeksizin hazırlanması, yapılacak kentsel dönüşüm toplantısında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile onaylanması süreci hızlandıracaktır.
Tapu kütüğüne “riskli yapı” belirtmesinin işlenmesini takiben önceden mutabık kalınmış Ortak Karar Protokolü ve ekleri ile ilgili müdürlüğe başvuru yapılarak uygulama aşamasına geçilir. Yıkım-hafriyat ve yapı ruhsatlarının ilgili belediye veya idareden alınması ve yıkıma geçilmesi ile kentsel dönüşümün uygulama aşaması başlamış olacaktır.
Bina Ortak Karar Protokolü (Örnek Tutanak)
İşbu protokol .......... ili ............ ilçesi, .......... mahallesi ............ pafta ............ ada ........... parselde bulunan, riskli yapı kararı kesinleşen ............... apartmanının yıkılıp yeniden inşa edilmesine ilişkindir.
......... ili ............ ilçesi, .......... mahallesi ............ pafta ............ ada ........... parselde bulunan ............... apartmanının 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı niteliğinde olduğu kesinleşmiştir.
......... ili ............ ilçesi, .......... mahallesi ............ pafta ............ ada ........... parselde bulunan ............... apartmanında ……………. kat bulunmaktadır. Binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesiyle ilgili olarak; maliklerin ve arsa paylarının üçte iki çoğunluğundan fazlası ile; bu protokolün en altında bulunan tarih ve yevmiye numaraları ile belirtilmiş olan noter sözleşmeleri yüklenici firma olan .......... Yapı İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti (Müteahhit yetki belge no: ...............................) ile imzalanmıştır.
Riskli yapı kararı kesinleşen binanın kim tarafından yıkılacağı, yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm paylaşımı, yüklenici firma ile hangi şartlarda anlaşma yapıldığına ilişkin kat malikleri ile müteahhit firma arasında noterde yapılan sözleşmelerde yer almaktadır.
Bina ortak karar protokolüne katılmayan ve kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesine noterde imza atmayan hissedarlara; 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde 2/3'lük çoğunluğun kararına uyması için, tebligat gönderilmesi ve karara katılmaları için 15 gün (onbeş gün) süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
6306 sayılı kanunun 15. maddesinde şu ibare yer almaktadır;
(Değişik:RG-21/6/2019-30808) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Yukarıda açıkça yazılan 6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesi uyarınca; noter sözleşmelerinde açıkça izah edilen kararın ve karara katılan maliklerce imzalanan ........... ili ............ ilçesi, .......... mahallesi ............ pafta ............ ada ........... parselde bulunan ............... apartmanında; riskli yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesine ilişkin ortak karar protokolünün 15 gün (onbeş gün) içinde kabul edilmemesi halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nezdinde müracaatta bulunulması kararlaştırılmıştır.
Maliki bulunduğumuz bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer kişilere açık artırma usulü ile satışına ilişkin müracaatta bulunulması hususu kararlaştırılmıştır.
İmzalanan Noter Sözleşmelerinin tarihleri ve yevmiye numaraları: ...................... ..................