Özet: İmar barışından yararlanmak için başvuru süresi 15 Haziran’da, ödemeler ise 30 Haziran’da sona eriyor. Ancak, kafaların halen karışık olması ve müracaatların istenilen seviyede olmaması karşısında, başvuru süresinin uzatılması ve ödenecek bedelin taksitlendirilmesi beklentisi bulunuyor…
I. GİRİŞ
İmara aykırı; ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilmesi suretiyle, vatandaşın devletle ihtilaflı durumunun ortadan kaldırılması hedefiyle hayata geçen imar barışı, 8 Haziran 2018 tarihinde başladı. 31 Ekim 2018 tarihinde bitirilmesi planlanan başvurular istenilen seviyede olamaması ve vatandaşların yoğun talebi üzerine önce 1 Ocak 2019’a sonra 15 Haziran 2019’a kadar uzatıldı. Yapı Kayıt Belgesi bedeli ödemeleri için de son tarih 30 Haziran 2019 olarak belirlenmiş bulunuyor.
31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamında bulunuyor. Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler bu kapsamın dışında tutuluyor. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemiyor.
Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmiş, imara uygun olmayan iskana aykırı yapıları kapsayan imar barışı uygulamasından yaralanmak için son başvuru tarihi olan 15 Haziran için son günlere girilmiş olmasına rağmen, halen kafaların karışık olması, bazı sorunların henüz çözüme kavuşamamış olması, ekonomik sıkıntılar nedeniyle sürenin uzatılması ve taksitlendirme hakkı tanınması gibi beklentiler ciddiyetini koruyor.
II. Neden İhtiyaç Duyuldu?
Ülkemizde, yaklaşık 26 milyon yapının %50’sinin imara aykırı olduğundan bahsediliyor. Bu da, yaklaşık olarak 13 milyon bağımsız birime tekabül ediyor. Bu yapıların çoğunda daha çok dar gelirli vatandaşlar oturuyor. Yapılan yasal düzenleme ile ülkemizde imar barışını sağlamak maksadı hedeflenmiştir. Yapılardaki mevcut aykırılıkların büyük çoğunluğu 1950-2000 yılları arasındaki yapılaşmalardan kaynaklanıyor. Vatandaş ve belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyaların birikmesine yol açmış bulunuyor.
Ayrıca, belediyeler imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini birçok sebepten dolayı gerçekleştiremiyor. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatmakta zorluk çekmekte ya da kaçak kullanım yapmaktadır. Bu durumdaki konut veya iş yerleri, ekonomik olarak değerini koruyamamakta, ipotek veya teminat olarak gösterilememekte.
III. Düzenlemenin Taraflara Faydası Var
Düzenlemenin iki tarafı bulunuyor. Bir tarafında kamu adına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, diğer tarafında ise mülk sahibi vatandaş bulunuyor. Kamu, ciddi bir kaynak elde edecek, vatandaş ise yıllardır kangren haline gelmiş ciddi sorunlarından kurtulacak.
İmar Barışı’ndan faydalanan ve yapı kayıt belgesi alan yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasında sıkıntı kalmayacak. Yapı kayıt belgesi alınan binalar için yıkılma endişesi son bulacak. Ancak depremsellik açısından yapılarda alınması gereken her türlü tedbiri malikler almak zorunda. İmar Kanununa göre alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezaları iptal edilecek.
Yapı kayıt belgesi sahipleri, kat mülkiyeti hakkına kavuşarak kat mülkiyeti tapusu da alabilecekler. Kat mülkiyeti tapusuna kavuşan malikler, kendi mülklerini ipotek veya teminat olarak gösterebilecekler, satılması halinde alıcı kredi kullanabilecek, mülk gerçek piyasa değerine kavuşabilecek.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.
IV. Son Veriler Amaca Ulaşılamadığını Gösteriyor
İmar barışı adıyla getirilen düzenleme; bir imar affı olmayıp, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için başvurulması ve kanunda belirlenen bedelin ödenmesi halinde “yapı kayıt belgesi” veriliyor. Kat mülkiyeti bulunmayan binalarda ise, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aynı bedel kadar tekrar bir bedel ödenerek kat mülkiyetine de geçilmiş oluyor.
İmar barışından; Türkiye genelinde 13 milyon civarında başvuru ve karşılığında ise yaklaşık 40 milyar lira gelir beklenirken, son durum olarak yaklaşık 10 milyon kişi başvuruda bulunmuş olup, karşılığında yaklaşık 20 milyar lira gelir elde edilmiş bulunuyor. En çok başvuru yapılan il yaklaşık 2 milyon ile İstanbul olurken, 900 bin başvuru ile İzmir, 500 bin başvuru ile Ankara takip ediyor. Bu durumda, beklentilerin henüz yarısına ulaşılabilindiği sonucu çıkmış bulunuyor.
V. Bazı Sorunlar ve Haklı Beklentiler Var
Bir yılı aşkın süredir uygulaması devam eden, kamuoyunda çeşitli tartışmalara yol açan imar barışında istenilen aşamaya gelinmediği görülüyor. Bilindiği gibi, konunun iki tarafı bulunuyor, bir tarafta çevre ve Şehircilik bakanlığı diğer tarafta ise mülk sahibi vatandaşlar. Gelinen noktada iki tarafta sonuçtan memnun değil. Şöyle ki; devlet beklediği başvuruya ve gelire ulaşamadı. Vatandaş ise, ödeyeceği bedele karşılık ne elde ettiğini tam olarak kavrayabilmiş değil. Daha da ötesi, uygulamanın çok adil olmadığı yönünden eleştiriler de bulunuyor.
Mevcut sorunları, özetle aşağıdaki gibi sıralamak mümkün;
— Kafa karışıklığı halen devam ediyor. Birçok kişi halen uygulamayı bir imar affı olarak görüyor. 31.12.2017 tarihi ve öncesini kapsadığı halde, birçok yerde 31.12.2017 tarihinden sonra inşa edilen yapılarında yararlandırıldığı gibi kamuoyu haberleri vatandaşın kafasını karıştırmaya devam ediyor. .
— Bazı işyerlerinde sadece ruhsata aykırı kısımlar üzerinden bedel alınması düzenlemesine rağmen, meskenlerde ruhsata aykırı kısım üzerinden değil, tüm alan üzerinden bedel alınmasının haksızlığa veya tepkiye yol açtığı görülüyor.
— Toplu yerleşimden oluşan apartman veya sitelerde birinci aşama olan “yapı kayıt belgesi” için bir kişinin müracaatı gerekliyken, ikici aşaması olan “kat mülkiyeti” hakkı için tüm maliklerin ittifakı/onayı gerekiyor. Daha sonra herhangi bir malikin bedele katılmaması veya kat mülkiyetinde ittifak etmemesi halinde yapılmış olan müracaatların geçerliliği veya yararlanmak isteyip de yararlanamayanları koruyucu herhangi bir düzenleme bulunmuyor.
— İlgili düzenlemeden yararlanabilmek için iki aşamalı müracaat ve iki aşamalı bedel ödenmesini öngörüyor. Birinci aşama için “yapı kayıt belgesi” alınması, ikinci aşama için ise “kat mülkiyeti tapusu” alınması olmak üzere iki ayrı bürokratik işlem ve yaratacağı maddi külfet sorun olarak görülüyor. Kaldı ki, ikinci aşama olan “kat mülkiyeti” müracaatları için herhangi bir süre konulmaması da sorun olarak görülüyor.
— Ödenen bedellerin şirketlerde gider yazılamaması, gerçek kişilerce ise kira geliri beyanlarında bir gider veya indirim olarak kabul edilmemesi tepkilere yol açıyor.
Mevcut önerileri ise, özetle aşağıdaki gibi sıralamak mümkün;
— Kafa karışıklığı bir an önce giderilmeli, birçok kişi halen uygulamayı bir imar affı olarak görüyor. Uygulamanın bir imar affı olmadığı, sadece ruhsatsız kısım veya eklentilerini kapsadığı ve mülk sahibine ne fayda sağlayacağı çok iyi anlatılmalı. Özellikle 31.12.2017 sonrası inşa edilen yapıların bu düzenlemeden yararlanamayacakları yönündeki müeyyidelerin kamuoyu ile paylaşılması gerekiyor.
— Meskenlerde, sadece ruhsat ve eklerine aykırı kısım üzerinden bedel alınması gerekiyor. Aksi halde ciddi bir maliyet veya kapsam dışında ciddi sayı kalacağı bilinmesi gerekiyor.
— Toplu yerleşimden oluşan apartman veya sitelerde tüm maliklerin ittifakının gerekmemesi için ilave bir düzenleme veya hukuki çözüm bulunması gerekiyor. Bu durumdaki çok sayıda apartman veya sitelerde maliklerin tamamının onayı alınamadığı için başvuramayan ciddi sayıda yer olduğu biliniyor.
— İlgili düzenlemeden yararlanabilmek için iki aşamalı müracaat ve iki aşamalı bedel ödemek yerine tek aşamalı müracaat getirilmesi veya ikinci aşama olan “kat mülkiyeti” hakkı için müracaat süresinin belirlenmesi gerekiyor.
— Sürenin uzatılması ve ödenecek bedellerin de taksitlendirilmesi imkanı getirilmesi gerekiyor. Benzeri vergi aflarının çoğunda taksitlendirme imkanları da dikkate alınması gerekiyor.
— Ödenen bedellerin şirketlerde gider yazılabilmesi, gerçek kişilerde ise beyan edecekleri yıllık gelir vergisi beyannamelerinde bir defalık indirim veya gider yazabilmeleri hakkı getirilerek teşvik edilmesi gerekiyor.
VI. Sonuç
Uygulamada yaşanan sıkıntıları dikkate alarak hazırlamış olduğumuz “imar barışı yol haritası” başlıklı çalışmamızı iş bu yazımız EK’inde bulabilirsiniz.
Tarafların amacına ulaşması ve gereken faydayı görmesi açısından, konunun çok iyi anlatılması veya anlaşılabilmesini sağlamak için yeni bir düzenleme/uzatma kaçınılmaz görülüyor. Başvuru süresinin en az 30 Eylül 2019, en fazla 31 Aralık 2019 tarihine kadar uzatılarak, ödenecek bedelin ise en az üç taksit en fazla ise altı taksit halinde tahsilini öngören ivedi bir düzenleme yapılması en doğru çözüm olarak görülüyor.
EK: İmar Barışı Yol Haritası İçin Tıklayınız
Devamı: İmar Barışında Sona Doğru, Ancak Sorunlar ve Beklentiler Var – Talha APAK, YMM Alomaliye.com Güncel Mevzuat, Muhasebe, Ekonomi, Vergi, SGK Haberleri ilk yayınlayan websitedir.
zekeriyademirtas
İmar Barışı, Makaleler, Mali Müşavir	
10 Haz 0
İmar Barışında Sona Doğru, Ancak Sorunlar ve Beklentiler Var – Talha APAK, YMM
İmar Barışında Sona Doğru
Talha APAK
Yeminli Mali Müşavir
apakymm@gmail.com
Özet: İmar barışından yararlanmak için başvuru süresi 15 Haziran’da, ödemeler ise 30 Haziran’da sona eriyor. Ancak, kafaların halen karışık olması ve müracaatların istenilen seviyede olmaması karşısında, başvuru süresinin uzatılması ve ödenecek bedelin taksitlendirilmesi beklentisi bulunuyor…
I. GİRİŞ
İmara aykırı; ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilmesi suretiyle, vatandaşın devletle ihtilaflı durumunun ortadan kaldırılması hedefiyle hayata geçen imar barışı, 8 Haziran 2018 tarihinde başladı. 31 Ekim 2018 tarihinde bitirilmesi planlanan başvurular istenilen seviyede olamaması ve vatandaşların yoğun talebi üzerine önce 1 Ocak 2019’a sonra 15 Haziran 2019’a kadar uzatıldı. Yapı Kayıt Belgesi bedeli ödemeleri için de son tarih 30 Haziran 2019 olarak belirlenmiş bulunuyor.
31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamında bulunuyor. Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler bu kapsamın dışında tutuluyor. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemiyor.
Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmiş, imara uygun olmayan iskana aykırı yapıları kapsayan imar barışı uygulamasından yaralanmak için son başvuru tarihi olan 15 Haziran için son günlere girilmiş olmasına rağmen, halen kafaların karışık olması, bazı sorunların henüz çözüme kavuşamamış olması, ekonomik sıkıntılar nedeniyle sürenin uzatılması ve taksitlendirme hakkı tanınması gibi beklentiler ciddiyetini koruyor.
II. Neden İhtiyaç Duyuldu?
Ülkemizde, yaklaşık 26 milyon yapının %50’sinin imara aykırı olduğundan bahsediliyor. Bu da, yaklaşık olarak 13 milyon bağımsız birime tekabül ediyor. Bu yapıların çoğunda daha çok dar gelirli vatandaşlar oturuyor. Yapılan yasal düzenleme ile ülkemizde imar barışını sağlamak maksadı hedeflenmiştir. Yapılardaki mevcut aykırılıkların büyük çoğunluğu 1950-2000 yılları arasındaki yapılaşmalardan kaynaklanıyor. Vatandaş ve belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyaların birikmesine yol açmış bulunuyor.
Ayrıca, belediyeler imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini birçok sebepten dolayı gerçekleştiremiyor. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatmakta zorluk çekmekte ya da kaçak kullanım yapmaktadır. Bu durumdaki konut veya iş yerleri, ekonomik olarak değerini koruyamamakta, ipotek veya teminat olarak gösterilememekte.
III. Düzenlemenin Taraflara Faydası Var
Düzenlemenin iki tarafı bulunuyor. Bir tarafında kamu adına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, diğer tarafında ise mülk sahibi vatandaş bulunuyor. Kamu, ciddi bir kaynak elde edecek, vatandaş ise yıllardır kangren haline gelmiş ciddi sorunlarından kurtulacak.
İmar Barışı’ndan faydalanan ve yapı kayıt belgesi alan yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasında sıkıntı kalmayacak. Yapı kayıt belgesi alınan binalar için yıkılma endişesi son bulacak. Ancak depremsellik açısından yapılarda alınması gereken her türlü tedbiri malikler almak zorunda. İmar Kanununa göre alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezaları iptal edilecek.
Yapı kayıt belgesi sahipleri, kat mülkiyeti hakkına kavuşarak kat mülkiyeti tapusu da alabilecekler. Kat mülkiyeti tapusuna kavuşan malikler, kendi mülklerini ipotek veya teminat olarak gösterebilecekler, satılması halinde alıcı kredi kullanabilecek, mülk gerçek piyasa değerine kavuşabilecek.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.
IV. Son Veriler Amaca Ulaşılmadığı Gösteriyor
İmar barışı adıyla getirilen düzenleme; bir imar affı olmayıp, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için başvurulması ve kanunda belirlenen bedelin ödenmesi halinde “yapı kayıt belgesi” veriliyor. Kat mülkiyeti bulunmayan binalarda ise, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aynı bedel kadar tekrar bir bedel ödenerek kat mülkiyetine de geçilmiş oluyor.
İmar barışından; Türkiye genelinde 13 milyon civarında başvuru ve karşılığında ise 40 milyon lira gelir beklenirken, son durum olarak yaklaşık 10 milyon kişi başvuruda bulunmuş olup, karşılığında yaklaşık 20 milyar lira gelir elde edilmiş bulunuyor. En çok başvuru yapılan il yaklaşık 2 milyon ile İstanbul olurken, 900 bin başvuru ile İzmir, 500 bin başvuru ile Ankara takip ediyor. Bu durumda, beklentilerin henüz yarısına ulaşılabilindiği sonucu çıkmış bulunuyor.
V. Bazı Sorunlar ve Haklı Beklentiler Var
Bir yılı aşkın süredir uygulaması devam eden, kamuoyunda çeşitli tartışmalara yol açan imar barışında istenilen aşamaya gelinmediği görülüyor. Bilindiği gibi, konunun iki tarafı bulunuyor, bir tarafta çevre ve Şehircilik bakanlığı diğer tarafta ise mülk sahibi vatandaşlar. Gelinen noktada iki tarafta sonuçtan memnun değil. Şöyle ki; devlet beklediği başvuruya ve gelire ulaşamadı. Vatandaş ise, ödeyeceği bedele karşılık ne elde ettiğini tam olarak kavrayabilmiş değil. Daha da ötesi, uygulamanın çok adil olmadığı yönünden eleştiriler de bulunuyor.
Mevcut sorunları, özetle aşağıdaki gibi sıralamak mümkün;
— Kafa karışıklığı halen devam ediyor. Birçok kişi halen uygulamayı bir imar affı olarak görüyor. 31.12.2017 tarihi ve öncesini kapsadığı halde, birçok yerde 31.12.2017 tarihinden sonra inşa edilen yapılarında yararlandırıldığı gibi kamuoyu haberleri vatandaşın kafasını karıştırmaya devam ediyor. .
— Bazı işyerlerinde sadece ruhsata aykırı kısımlar üzerinden bedel alınması düzenlemesine rağmen, meskenlerde ruhsata aykırı kısım üzerinden değil, tüm alan üzerinden bedel alınmasının haksızlığa veya tepkiye yol açtığı görülüyor.
— Toplu yerleşimden oluşan apartman veya sitelerde birinci aşama olan “yapı kayıt belgesi” için bir kişinin müracaatı gerekliyken, ikici aşaması olan “kat mülkiyeti” hakkı için tüm maliklerin ittifakı/onayı gerekiyor. Daha sonra herhangi bir malikin bedele katılmaması veya kat mülkiyetinde ittifak etmemesi halinde yapılmış olan müracaatların geçerliliği veya yararlanmak isteyip de yararlanamayanları koruyucu herhangi bir düzenleme bulunmuyor.
— İlgili düzenlemeden yararlanabilmek için iki aşamalı müracaat ve iki aşamalı bedel ödenmesini öngörüyor. Birinci aşama için “yapı kayıt belgesi” alınması, ikinci aşama için ise “kat mülkiyeti tapusu” alınması olmak üzere iki ayrı bürokratik işlem ve yaratacağı maddi külfet sorun olarak görülüyor. Kaldı ki, ikinci aşama olan “kat mülkiyeti” müracaatları için herhangi bir süre konulmaması da sorun olarak görülüyor.
— Ödenen bedellerin şirketlerde gider yazılamaması, gerçek kişilerce ise kira geliri beyanlarında bir gider veya indirim olarak kabul edilmemesi tepkilere yol açıyor.
Mevcut önerileri ise, özetle aşağıdaki gibi sıralamak mümkün;
— Kafa karışıklığı bir an önce giderilmeli, birçok kişi halen uygulamayı bir imar affı olarak görüyor. Uygulamanın bir imar affı olmadığı, sadece ruhsatsız kısım veya eklentilerini kapsadığı ve mülk sahibine ne fayda sağlayacağı çok iyi anlatılmalı. Özellikle 31.12.2017 sonrası inşa edilen yapıların bu düzenlemeden yararlanamayacakları yönündeki müeyyidelerin kamuoyu ile paylaşılması gerekiyor.
— Meskenlerde, sadece ruhsat ve eklerine aykırı kısım üzerinden bedel alınması gerekiyor. Aksi halde ciddi bir maliyet veya kapsam dışında ciddi sayı kalacağı bilinmesi gerekiyor.
— Toplu yerleşimden oluşan apartman veya sitelerde tüm maliklerin ittifakının gerekmemesi için ilave bir düzenleme veya hukuki çözüm bulunması gerekiyor. Bu durumdaki çok sayıda apartman veya sitelerde maliklerin tamamının onayı alınamadığı için başvuramayan ciddi sayıda yer olduğu biliniyor.
— İlgili düzenlemeden yararlanabilmek için iki aşamalı müracaat ve iki aşamalı bedel ödemek yerine tek aşamalı müracaat getirilmesi veya ikinci aşama olan “kat mülkiyeti” hakkı için müracaat süresinin belirlenmesi gerekiyor.
— Sürenin uzatılması ve ödenecek bedellerin de taksitlendirilmesi imkanı getirilmesi gerekiyor. Benzeri vergi aflarının çoğunda taksitlendirme imkanları da dikkate alınması gerekiyor.
— Ödenen bedellerin şirketlerde gider yazılabilmesi, gerçek kişilerde ise beyan edecekleri yıllık gelir vergisi beyannamelerinde bir defalık indirim veya gider yazabilmeleri hakkı getirilerek teşvik edilmesi gerekiyor.
VI. Sonuç
Uygulamada yaşanan sıkıntıları dikkate alarak hazırlamış olduğumuz “imar barışı yol haritası” başlıklı çalışmamızı iş bu yazımız EK’inde bulabilirsiniz.
Tarafların amacına ulaşması ve gereken faydayı görmesi açısından, konunun çok iyi anlatılması veya anlaşılabilmesini sağlamak için yeni bir düzenleme/uzatma kaçınılmaz görülüyor. Başvuru süresinin en az 30 Eylül 2019, en fazla 31 Aralık 2019 tarihine kadar uzatılarak, ödenecek bedelin ise en az üç taksit en fazla ise altı taksit halinde tahsilini öngören ivedi bir düzenleme yapılması en doğru çözüm olarak görülüyor.
EK: İmar Barışı Yol Haritası İçin Tıklayınız
Devamı: İmar Barışında Sona Doğru, Ancak Sorunlar ve Beklentiler Var – Talha APAK, YMM Alomaliye.com Güncel Mevzuat, Muhasebe, Ekonomi, Vergi, SGK Haberleri ilk yayınlayan websitedir.
zekeriyademirtas
İmar Barışı, Makaleler, Mali Müşavir	
13 Tem 0
İmar Barışı İçin Ödenen Yapı Kayıt Bedelleri Gider Yazılabilir mi? İsmail KÖKBULUT, YMM
İmar Barışı Yapı Kayıt Bedelleri
İsmail KÖKBULUT
Yeminli Mali Müşavir
ismail@kokbulut.com
İmar Kanunu’na eklenen madde ile ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların belli bir bedel ödemek kaydı ile malikleri tarafından kullanılabilmesine yönelik düzenleme büyük ilgi gördü. Tarafımızın konunun uzmanı olmamakla birlikte başvurulardan böyle bir düzenlemenin ihtiyaç olduğu anlaşılıyor.
Hali hazırda gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerin aktiflerinde yer alan ruhsatsız veya ruhsat eki projelere uygun olmayan yapılar için ödenecek olan bu bedellerin nasıl kayda alınacağı önem kazanmakta.
Öncelikle ilgili 7143 sayılı Kanununun 16. Maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanuna eklenen Geçici Madde 16 ile yapılan düzenleme de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla işletme veya şirketler tarafından ödenecek kayıt bedellerinin gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınmayacağına ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır.
Dolayısıyla böyle bir ödemenin gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerince gider veya maliyet olarak dikkate alınmasını engelleyici bir hüküm bulunmamakta. Gelir veya kurumlar vergisi matrahından indirimi istenmemiş olsa idi benzer uygulamalarda olduğu gibi bir belirleme yapılırdı. Örneğin mükellefler için halen faydalanma süresi devam eden matrah ve vergi artırımı, kasa, ortaklardan alacaklar ve stoklar gibi bilanço kalemlerinin düzeltilmesine yönelik vergi dairelerine ödenecek bedellerin gider veya maliyet olarak dikkate alınmayacağı Kanun metninde açıkça yer almaktadır.
7143 sayılı Kanun ile İmar Kanunu’na eklenen ve kamuoyunda imar barışı olarak algılanan bu düzenleme ile mükellef olan işletme ve şirketlerin aktiflerine kayıtlı bulunan ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için 31/10/2018 tarihine kadar başvuru yapılması ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi gerekiyor.
Yapı kayıt belgesi başvurusu yapıldıktan ve başvurunun olumlu sonuçlanması halinde yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin (6 Haziran 2018 Tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Tebliğe göre hesaplanacak) toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında kayıt bedeli ödenecek.
Konut veya ticari yapıların mükellef olan veya olmayan kişi veya kurumlara ait olmasının kayıt bedeli hesabında ve dikkate alınacak oran da bir önemi yok. Yapının kendisinin konut veya ticari kullanımda olması önemli. Yani şirket aktifinde yer alan konutların ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı durumlar varsa Kanuna göre hesaplanacak bedel üzerinden uygulanacak oran yüzde üç , yapının ticari amaçlı kullanımı söz konusu ise sahibinin şirket veya gerçek kişiye ait olmasının bir önemi olmayıp hesaplanacak bedel üzerinden yüzde beş oranına göre kayıt bedelinin ödenmesi gerekiyor.
Kayıt bedelleri maliyete mi dahil edilecek yoksa genel gider olarak mı dikkate alınacak?
İmar Kanunda yer alan “yapı” tanımının Vergi Usul Kanunu’ndaki karşılığı “gayrimenkul”dür. Gayrimenkullerin ve gayrimenkullere ilişkin yapılan harcamaların nasıl bir değerlemeye tabi tutulacağı Vergi Usul Kanunu’nda aşağıda yer alan maddelere göre belirlenmiştir.
Vergi Usul Kanununun;
– 262 nci maddesinde, “Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder.”,
– 269 uncu maddesinde, “İktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkuller maliyet bedelleri ile değerlenir...”,
– 270 inci maddesinde, “Gayrimenkullerde, maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, aşağıda yazılı giderler girer:
Makina ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri;
Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderler.
Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükellefler serbesttirler.”,
– 271 inci maddesinde, “İnşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makina ve tesisatta bunların inşa ve imal giderleri, satın alma bedeli yerine geçer.”,
– 272 nci maddesinde, “Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarını genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir…”,
Yapılan düzenlemede yapı sahibi gelir veya kurumlar vergisi mükellefleri tarafından ödenecek kayıt bedellerinin gelir veya kurumlar vergisi matrahından indirim konusu yapılamayacağına ilişkin bir durum gözükmemekte. Ancak burada en temel husus gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerince ödenecek olan yapı kayıt bedellerinin ödendiği ilgili yılda doğrudan genel gider olarak mı dikkate alınacağı yoksa gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmek ve faydalı ömür süresince yıllar itibariyle amortisman yoluyla mı itfa edileceğidir?
Gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerlenmesi gerekir. Ancak gayrimenkullere ilişkin yapılan bazı harcamaların maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermek suretiyle ilgili dönemde doğrudan giderleştirmekte mükelleflere serbestlik hakkı tanınmıştır.
Gayrimenkullere ilişkin genel gider veya maliyete ithal edilmesinde mükelleflere serbestlik tanınan gider ve vergiler yine Kanunun ilgili maddesinde sayılmıştır. Bunlar; Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergileridir. Bu sayılan harcama ve vergilerin maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükelleflere serbestlik tanınmıştır. İmar barışı nedeniyle ödenecek olan kayıt bedeli özünde bakıldığı zaman vergi benzeri bir yükümlülük olduğu tartışmalı olacaktır. Diğer bir bakış açısıyla da imar barışı nedeniyle Yapı Kayıt Belgesi için ödenecek olan kayıt bedelinin gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı bir gider olduğu da düşünülebilir. Veya bunlar dışında başka açılardan da değerlendirilebilir. Bu düşünce ve yorum farklılıkları gelir veya kurumlar vergisi mükellefleri tarafından ödenecek olan kayıt bedellerinin,
ya ödemenin son günü 31/12/2018 olduğu için 2018 yılı dönem kazancının tespitinde genel gider olarak dikkate alınacak ve doğrudan bu yıl gelir veya kurumlar vergisi matrahından indirim konusu yapılacak,
ya da gayrimenkulün maliyet bedeline ilave edilmek suretiyle gayrimenkulün faydalı ömür süresince itfa edilecektir.
Bu görüşlerin değerlendirmesini kısaca yapmakta fayda var;
Doğrudan gider olarak dikkate alınabilir mi?
Gelir Vergisi Kanunu’nun safi kazancın tespit edilmesinde indirimi kabul edilen giderlerin sayıldığı 40. Maddesinin 6. bendinde yer alan;
“ İşletme ile ilgili olmak şartıyla; bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar” Safi kazancın tespiti sırasında gider olarak indirilebileceğine ilişkin belirleme yer almaktadır.
Madde hükmünden bina ve arazilerin işletme ile ilgili olması şartı ile bunlara ilişkin ödenecek olan sayılan gider, istihlak, damga, belediye vergileri ve kaydiler gibi olan yani bu sayılanlar dışında olsa bile bunlara ilişkin ödenecek olan ismi sayılmamış olsa bile vergi, resim ve harçların gider olarak safi ticari kazancın tespitinde gider olarak indirim konusu yapılabileceği hükmü yer almaktadır.
Yapı kayıt belgesini ve bedeline ilişkin düzenlemelerde ödenecek yapı kayıt bedelinin nasıl hesaplanacağı ve genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın merkez muhasebe birimi hesabına yatırılacağı belirtilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından toplanan bu gelirlerin yine şehirleşme ve kentsel dönüşüm amaçlı kullanılacağı anlaşılmaktadır. Bu mahiyet itibariyle bakıldığı takdirde her ne kadar düzenlemelerde açıkça yazılmış olmasa bile ödenecek bedellerin harç niteliğinde olduğu düşünülebilir.
Bu görüşe göre yapı kayıt belgesi için ödenen bedellerin ödendiği ilgili dönemde ticari kazancın tespitinde indirim konusu yapılabileceği şeklinde değerlendirme ağırlık kazanacaktır.
Gayrimenkul maliyetine dahil edilmeli mi?
Vergi Usul Kanununun 270. Maddesinde mükellefe gayrimenkullerin ve gayrimenkullere ilişkin yapılan harcamaların nasıl değerlemeye tabi tutulacağına ilişkin açıklamalar yer almaktadır. Yapılan bazı harcamaların maliyete ithal etme veya genel gider olarak dikkate alma konusunda serbestlik tanınan harcamalara bakmak gerekir. Bu harcamalar genelde gayrimenkulün tedarikine yönelik olan harcamalardır. Bunların bir kısmı vergi niteliğinde bir kısmı da iktisap anında yapılan giderlerdir. Kanunun lafzına baktığımız zaman bu vergi ve harcamalar tek tek sayılmış. Genel gider veya maliyete dahil etme konusunda gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerine serbestlik tanınan ve Kanunda sayılan bu harcama ve vergiler arasında yapı kayıt belgesi için ödenecek olan kayıt bedeli yer almamakta. Eğer ilgili madde de belirtilen maliyet veya genel gider olarak dikkate alınmasında serbestlik tanınan harcama ve vergileri sayıldıktan sonra vb., gibi benzeri bir ifade yer almış olsaydı bu durumda yapı kayıt bedelini bu madde kapsamında değerlendirmek ağırlık kazanacaktı.
Yapı kayıt belgesine ilişkin kayıt bedelinin gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerince gayrimenkulün maliyetine ilave edilerek gayrimenkulün faydalı ömür süresince itfa edilmesi yönündeki görüşün dayanağı ise bu işlemin yani imar barışının yapıldığı gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırmak maksadıyla yapılan harcama olarak dikkate alınabileceği hususudur. Birinci görüş olan doğrudan ilgili yani 2018 yılında genel gider olarak dikkate alınması hususunu riskli bulanlar açısından bu yol kullanılabilir. Gayrimenkulün maliyetine ilave edilmesi halinde kalan faydalı ömür süresince itfa edilmesi gerekir. Örneğin beton binalar için belirlenen faydalı ömür süresi 50 yıldır. Bu süreden geri kalan süre ne kadar ise ödenecek olan kayıt bedeli de bu süreye bölünmek suretiyle yıllar itibariyle kayıt bedeli itfa edilmiş olacaktır.
Bu seçenekler dışında yayımlanacak bir Genel Tebliğ ile bu hususa ilişkin özel bir faydalı ömür yani itfa süresi öngörülebilir. Buna benzer ödemeler için Bakanlık geçmişte faydalı ömür süresini açıkladığı harcamalar oldu. Örneğin “Turizm amaçlı arazi tahsislerine ilişkin olarak ödenen altyapı katılım payı” için yapılan ödemelerin 5 yıllık sürede itfasını öngören VUK Genel Tebliği bulunmaktadır.
Tabi bu farklılıkları gidermek ve uygulama birliğini sağlamanın en temel yolu idare tarafından bu hususa netlik kazandırma olacaktır.
Devamı: İmar Barışı İçin Ödenen Yapı Kayıt Bedelleri Gider Yazılabilir mi? İsmail KÖKBULUT, YMM Alomaliye.com Güncel Mevzuat, Muhasebe, Ekonomi, Vergi, SGK Haberleri ilk yayınlayan websitedir.
zekeriyademirtas
7143 Sayılı Kanun Mevzuatı, İmar Barışı, Makaleler, Mali Müşavir	
İş Ortaklarım
RH Ajans
Son Yazılar
Denetime Tabi Olma, Denetçinin Seçimi, Denetimin Üstlenilmesi, Denetim Sözleşmeleri ve Raporları, Gelir Bildirimi, Şeffaflık Raporu ve MSS Konularına İlişkin SSS
Avantajlı Amortisman Ayrılabilecek Yeni Makine ve Teçhizatlar – Hamza ERTEKİN E. Vergi Dairesi Müdür Yrd.