Bina inşa edip daire, kat ve dükkan halinde satan müteahhitlerin, daha inşaatın başlangıcında proje halindeyken temel aşamasında ya da inşaat devam ederken, kat irtifakı kurulmak suretiyle daire, kat veya dükkan satmaları halinde fatura düzenlenip düzenle
Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 13. maddesinde, kurumlar vergisinin Kanun'un birinci maddesinde yazılı mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı ve safi kurum kazancının tespitinde, Gelir Vergisi Kanunu'nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 38. maddesinde ise, "Bilanço esasına göre ticari kazanç teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerler arasındaki müsbet farktır." denilmiş ve Vergi Usul Kanunu'nun 192. maddesinin üçüncü bendinde, aktif toplamı ile borçlar arasındaki farkın müteşebbisin işletmeye mevzuu varlığını (özsermayeyi) teşkil edeceği belirtilmiş ve bilanço esasına göre kazancın tespitinde tahsil değil, tahakkukun esas alınacağı açıklanmıştır. Diğer taraftan Gelir Vergisi Kanunu'nun 39. maddesinde, işletme hesabı esasında ticari kazancın, elde edilen hasılatlar ile giderler arasındaki müsbet fark olduğu belirtildikten sonra; elde edilen hasılattan tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakların giderlerden ise, tediye olunan ve borçlanılan meblağların anlaşılması gerektiği hükme bağlanmıştır.
Avans Sayılıyor
Müteahhitlerin kendi namlarına yapıp sattıkları daire ve işyerleri, imal edilen emtia niteliğindedir. Bu nedenle müteahhitlerin inşaa etmekte oldukları daire ve işyerlerini inşaat devam etmekte iken gerek özel sözleşme ve satış vaadi ile gerekse arsa payı üzerinden satışında, satışı yapılan daire veya dükkanın satış bedeli belli olmakla birlikte, inşaatın devamı sırasında satışı yapılan daire ve işyerleri karşılığında müşterilerden alınan para avans niteliğinde bulunmaktadır.
Bu durumda, inşaat devam etmekte iken veya arsa payı üzerinden satışı yapılan daire ve işyerlerine ilişkin satış bedelinin tamamının, inşaatın tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi gerekmektedir. İnşaat devam ederken yapılan satışlarda fatura düzenlenmez ve KDV de uygulanmaz. KDV'nin uygulanabilmesi için, bağımsız bölümlerin alıcıya teslimi gerekir.
Danıştay tarafından verilen bir Karar'da da, "Özel inşaatlarda satılan kısımların tapuya tescili daha önceki bir tarih olsa bile, inşaatın bitim tarihinin vergiyi doğuran olay olarak kabul edilmesi gerektiği, inşaat bitmeden yapılan satış işlemlerinden elde edilen gelirin ise avans olarak değerlendirileceği" belirtilmiştir (Dn. 4.D. nin 16.2.1996 tarih ve E. 1995/921 K. 1996/606 sayılı Kararı, Yaklaşım, Sayı: 43, İnşaat Özel Sayısı, Temmuz 1996, s. 180-181).
Fatura Düzenleme
Öte yandan Vergi Usul Kanunu'nun 231. maddesinin 5. bendinde "fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenlenir. Bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır" hükmü yer almaktadır. Buna göre fatura düzenlenmesi ödemeye bağlı olmayıp teslime bağlı olduğundan, faturanın mal teslimi veya hizmetin yapıldığı andan itibaren yedi günlük süre içerisinde düzenlenmesi gerekmektedir.
KDV'de Vergiyi Doğuran Olay
Müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile ya da arsa payı üzerinden yaptıkları satışlarda, henüz Kanunda tanımlandığı şekilde bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulanması söz konusu olmayacaktır. Ancak, alınan avanslar için fatura düzenlenmesi halinde, KDVK'nın 10/b maddesine göre faturada gösterilen bedelle sınırlı olarak vergiyi doğuran olayın meydana geldiği kabul edilecek ve fatura bedeli üzerinden ayrıca KDV hesaplanacaktır.
Konu hakkında Danıştay tarafından verilen bir Kararın özeti ise aşağıdaki gibidir;
"İnşa halinde bulunan bir binadaki bağımsız bölümlerin ancak inşaat bittikten ve yapı kullanma izni alındıktan sonra teslimi söz konusu olacağından inşa halinde satılan ancak henüz teslim edilmemiş olan bağımsız bölümler nedeniyle vergiyi doğuran olay gerçekleşmemiş olacaktır" (Dn. 11. D'nin, 07.06.1995 tarih ve E. 1995/2099, K. 1995/1823 sayılı Kararı, Şükrü KIZILOT, Danıştay Kararları ve Özelgeler, C: 3, s. 130 vd.).
Görüldüğü gibi, konut ve işyeri inşaatları devam ederken yapılan satışlarda, KDV yönünden vergiyi doğuran olay meydana gelmiyor. İnşaat bitip, yapı kullanma izni alındığından itibaren, yedi gün içinde satış faturası düzenleniyor. İnşaat firması fatura ile birlikte KDV'yi de talep eder.