Ara 28, 2020 bağımsız bölüm, Bina, büro, daire, dükkan, kat maliki, kat mülkiyeti, mülkiyet hakkı - Yazar: Bay Yönetim	
Kat Mülkiyeti Yönetimi
Kat mülkiyeti, Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Kat mülkiyeti hakkına sahip olanlara kat maliki denir.
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir
Kat mülkiyetinin konusu, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleridir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anataşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Ahşapbinalar üzerinde tamamen veya kısmen de olsa kat mülkiyeti kurulamaz. Ayrıca anayapının yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümü üzerinde de kat mülkiyeti kurulamaz.
Apartman/Site/İş merkezlerinin ortak kullanım alanları, kat malikleri genel kurulu’nda sayı ve arsapayı çoğunluğu ile seçilen ve yönetici olarak çalışanlar tarafından yönetilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili tüm kanun, tüzük ve yönetmeliklerin yöneticiye tanımış olduğu görev ve sorumluluklar aşağıdaki gibidir.
• İşletme projesinin hazırlanması
• Apartmanın/sitenin masraflarının dairelere nasıl paylaştırılacağının planlanması, kat maliklerinin ve kiracılarının borç/alacak durumlarının takibinin yapılması
• Dairelerin yaptıkları ödemeler banka kayıtları esas alınarak, deftere işlenmesi
• Aylık gelir, gider ve borçlu listeleri her ay düzenli olarak hazırlanarak tüm kat maliklerine ve apartman sakinlerine ulaştırılması
• Zamanında ödenmeyen alacakların gerekirse uzman hukukçular aracılığı ile icra yolu ile tahsilinin sağlanması
• Kapıcı, kaloriferci, gece bekçisi ve (veya) bahçıvanın SGK işe giriş bildirgeleri, aylık SGK bildirgelerinin yapılması
• Binada su, kanalizasyon, elektrik, asansör, çatı ve diğer müşterek kullanım alanlarında meydana gelecek arızaların giderilmesi, bakımlarının yapılması
• Yukarda sayılan apartman/site hizmet görevlilerinin işe giriş ve çıkışlarında Bölge SGK Müdürlüklerine verilecek resmi evrakların tanzim edilmesi
• Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların usulüne uygun yapılması, alınan kararların Kat Malikleri Kanunu’na uygun olmasına dikkat edilmesi
• Elektrik-su tesisatı, asansör problemleri, dış ve iç cephe bakım ve onarım hizmetleri, temizlik gereksinimleri konularında güvenilir çözümler üretilmesi
• Binanın risk durumunun saptanması için sigorta şirketleriyle irtibat sağlanması, yangın tüpü, yangın hortumu, yangın merdiveni bakım ve denetimlerinin yapılması
• Kapıcının, hizmet personelinin yıllık izin formlarının hazırlanması ve kıdem tazminatı fonu ayrılması
• Defterlerin yıllık noter defter tasdikinin yapılması
• Aidat ve avans ödemelerinin apartman/site adına açılacak olan banka hesabına yatırılması ve elden para toplanmaması.
Blog	
Apartman, Bina, Site ve Toplu Yapı Yönetimi
Ara 27, 2020 Apartman, Apartman Yöneticiliği, Bina, Site, Site yöneticiliği, Toplu yapı, toplu yapı yöneticiliği, Yöneticilik, Yönetim - Yazar: Bay Yönetim	
Apartman, Bina, Site ve Toplu Yapı Yönetimi
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.
Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan, toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir.
Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların yönetim tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir.
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Blog	
Profesyonel Apartman Yönetim Hizmeti
Ara 24, 2019 Apartman, Bina, Profesyonel, Toplu yapı, Yönetim - Yazar: Bay Yönetim	
Profesyonel Apartman Yönetim Hizmeti
Bu seçenekte; Şirketimiz kat maliklerinin aldığı kararla dışarıdan “Yönetici” olarak atanır. (Yönetici; Kat Mülkiyeti Kanunu Md.-34 e göre kat maliklerinin, hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğunun aldığı kararla seçilir.) Ana Gayrimenkulde yapılması kanunen zorunlu olan işlerle, kat maliklerinin istekleri doğrultusunda yaşam kalitesini artırabilecek her türlü işlemlerin, yapılabilme yetki ve sorumluluğu, ilgili kanun, tüzük ve yönetmelikler dahilinde, imzalanan yöneticilik sözleşmesiyle şirketimize, bina ve toplu yapı yöneticiliği yetkisi verilerek, dışarıdan şirket adına bir yetkilimiz yönetici olarak atanır.
Yönetici olarak görevlerimiz, yönetim planında belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi uyarınca, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, Şirketimiz; aşağıdaki görev ve sorumlulukları sözleşme süresince eksiksiz olarak yerine getirecektir.
1- Kat Malikleri Genel Kurulunda yapılan sözleşmenin imzalanmasını takiben on beş gün içinde usulüne uygun şekilde bir İşletme Projesi hazırlanarak (Kat Mülkiyeti Kanunu- Madde 37) kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bu projede özellikle:
Ana Gayrimenkulün bir yıllık tahmini olarak gelir ve gider tutarları,
Tüm giderlerden her kat malikinin payı için ödeyeceği tahmini miktarı,
Tüm tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.(Kat Mülkiyeti Kanunu Md.-20)
Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. (KMK. Md.37)
2- Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir; Kapıcı, görevli ve gereken diğer personelle iş sözleşmelerini yeniler veya yapar, bu personellerin Konut Kapıcıları Yönetmeliği, Sosyal Güvenlik Kanunu ve İş Kanunu hükümleri uyarınca gerekli prim, beyanname ve bildirge işlemlerini (sigorta, emeklilik, tazminat vb.) süresi içinde yapar, söz konusu personelleri denetleyerek görevlerini en iyi şekilde yapmaları sağlar. Bunun yanı sıra personelin hizmet kalitesinin yükseltilmesi adına profesyonel apartman yönetim eğitimi desteği verir.
3- Şirketimiz profesyonel apartman yöneticisi olarak Anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmasını sağlar. Bakım onarım ve temizliği, asansör, sıcak ve soğuksu ,hidrofor, boyler, kalorifer, yangın tüpleri ve yangın su pompaları ile elektrik tesisatının düzenli şekilde çalışması için gerekli önlemleri alır. Aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesini sağlar. Genel boya-tadilat işlerinin yürütülmesini sağlar.
4- Aidatların tahakkuk ve tahsilinin takip edilmesi, binanın yönetimiyle ilgili ödemelerin zamanında yapılması ve takibi, yükümlülüklerini yerine getirmeyen sakinlerin hukuki süreçlerinin planlanması yürütülmesi, belirlenen periyotlarda gelir-gider kalemlerini gösteren raporlar ile borç-alacak çizelgelerinin hazırlanması ve gelir-gider kalemlerinin kayıtlarının tutulması gibi işlemleri yapar.
5- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını sağlar, gerektiği an kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir.
6- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırır.
7- Şirketimiz, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini Kat Mülkiyeti Kanunu 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya, ve bütün giderleri ve gelirleri belgeleriyle deftere yazmaya ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen şirketimize, yönetici olarak Kat Mülkiyeti Kanunu 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
8- Bu defterlerin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde şirketimiz tarafından notere kapatma tasdikinin yaptırılması bir mecburiyettir.
9- Şirketimiz, profesyonel apartman ve site yönetim firması olarak kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. (KMK.Md. 38)
10- Kat maliklerini genel kurul toplantısına davet ederek çağırır.(KMK.Md.29)
11- Yönetici olarak şirketimiz, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yönetici olarak şirketimizden istenebilir. (KMK.Md.39)
12- Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. (KMK.Md.41) Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
13- Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olur. (KMK.Md.48)
Tüm bunların dışında, tam zamanlı profesyonel yönetim seçeneğinde, en iyi sonuçlarından birisi, günlük olarak bina veya sitenin kontrol ve takibinin yapılarak, en iyi standart ve kaliteli sonuca ulaşılıyor olmasıdır. Bina veya sitenin günlük standart ihtiyaçları sürekli denetim altında tutularak, hizmetlerde dengeli ve oturmuş bir kalite standardı yaratılır.