Son günlerde artan oranda gerçekleşen konut üretimi ve satışı birçok tüketici mağduriyetinin de ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Ailesinin barınma ihtiyacı için gerekirse uzun yıllar boyunca kredi ödemeyi göze alıp borçlanarak konut (daire) satın alan tüketiciler satın aldıkları konutlarda birçok hukuki ve fiili ayıpla karşılaşmaktadır. Ayıplı konuttan (evden) anlaşılması gereken nedir? Ayıplı konutun imar planı, imar planına uygun jeolojik raporu, mimari projesi, statik - betonarme projesi, tesisat projeleri (su, elektrik, ısı) bulunmamaktadır. Bu projeler, belediye veya bayındırlık müdürlüğünce onaylı değildir. Konutun bağlı bulunduğu belediye veya bayındırlık müdürlüğünce onaylanmış yapı ruhsatı bulunmamakta ve yapı kullanma izni bulunmamaktadır.Belediye sınırları içerisinde bulunan binaların kanalizasyon tesisatı belediyenin kanalizasyon şebekesine bağlı bulunmamaktadır. Konutun depreme dayanıklılık raporu bulunmamaktadır. Ayıplı konutlarda inşaatın yapımında kullanılan malzemeler onaylı projelere ve standartlara uygun seçilmemektedir. Binanın ve binadaki tüm tesisatların yapımındaki işçilik kalitesi düşüktür.Ayıplı konutun ısı yalıtımı yapılmamakta, otoparkı, asansörü, yangın merdiveni, bahçe düzenlemesi, çocuk oyun alanı ve yeşil alanının bulunmamaktadır. Ayrıca yapılan bu düzenlemeler mevcut yönetmelik ve mevzuata uygun yapılmamakta ilgili belediye veya bayındırlık müdürlüğünce belgelendirilmemektedir.Yine bazı ayıplı konutlarda ise kolon kirişlerinde ve köşelerde dikkat çekecek derinliklerde çatlaklar bulunmaktadır. Temellerde yalıtım işlemleri yapılmamakta ayrıca kar, yağmur suyu için çatı ve balkon giderleri bulunmamaktadır. Bulunan giderler suyu bina çeperlerine ve temellerine zarar vermeyecek şekilde uygun yerlere iletmemektedir. Dört kattan yüksek binalarda asansör olması gerektiği halde bulunmamakta; asansörler yönetmeliğe uygun şekilde yapılmamaktadır. Binaların bodrumu bulunmamaktadır. Pencere üstlerinde sahte kirişler bulunmaktadır.Ayıplı konutlar, tapu sicil kütüğüne kayıtlı değildir. Satın alınan apartman daireleri kat mülkiyeti kurulmadan satılmakta dolayısıyla kat mülkiyeti tapu senedi bulunmamaktadır. Konutun tapu kaydında ipotek, şerh v.b. kayıtlar bulunduğu halde satış yapılmaktadır.Bu ayıpların Borçlar Kanununun ifadesi ile kusurların başında satın alınan konutun vaadedilen vasıflara uymaması gelmektedir. Yukarıda sayılanların dışında inşaat esnasında kullanılan malzemenin kalitesiz olması, evin su alması, konutta kapalı garaj olmaması gibi akla gelecek veya gelmeyecek çok çeşitli ayıp (kusur) ile karşılaşılmaktadır.Fiili (maddi) ayıpların dışında, satın alınan konutlar da hukuki ayıplarda meydana çıkmaktadır. Özellikle tüketicilerin gayrimenkul-tapu hukuku konusunda bilgisizliğinden faydalanan kötüniyetli satıcılar çeşitli hukuki ayıplı daireleri (konutları) tüketicilere satabilmektedirler. Bunların başında iskan müsaadesi (ruhsatı) olmayan konutların satılması geldiği gibi, tapu devir esnasında konutun tamamının satışının yapılması yerine belirli bir payının satış ve tapu devrinin yapılması gibi çeşitli hukuki ayıplar gelmektedir.Örnekler çoğaltılabilir. Ancak kapsayıcı olması açısından ayıplı konutun ne anlama geldiğini Tüketici Yasasının ifadesine bakarak anlayabiliriz. 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ifadesi ile Ayıplı Mal : Madde 4- (Değişik: 6/3/2003-4822/4 md.) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal olarak kabul edilir.Yukarıda anlatıldığı şekilde ve vasıflarda olan ayıplı konut ile karşılaşan tüketici derhal durumu satıcıya iadeli taahhütlü mektup veya noter ihtarnamesi ile bildirmelidir. Herkesin anlayabileceği ve görülebileceği nitelikteki ayıplar için malın tüketiciye tesliminden itibaren 30 gün içerisinde “ayıp ihbarının” yapılması gerekmektedir.Ancak “gizli ayıp” olarak nitelenebilecek ayıplarda (kullandıkça veya sonradan ortaya çıkan veya bir profesyonel örneğin bir inşaat mühendisi veya bir mimarın incelemesi ile bulunabilecek nitelikte ayıplar) zamanaşımı süresinin sonuna kadar dava açılabilmektedir. Ayıplı konutta zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak, satılan konutun ayıbı tüketiciden, satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı işlemez. Ayıplı konut ile karşılaşan tüketicilerin tercih hakları: 1-) Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi fesih hakkı 2-) Ayıplı çıkan konutun iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesi, 3-) Meydana çıkan ayıp oranından satış bedelinden indirim ve iade yapılması, 4-) Meydana çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir ad altında bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamir edilmesi, Tüketici, bu haklardan hangisini seçeneğini yani malın mevcut durumu ve kendi ihtiyaç ve menfaatlerine göre en uygun olanını dikkatle belirlemelidir. Bu haklardan yalnızca biri kullanılabilir. Tüketici Mahkemelerinin Görev Alanı: Burada hemen belirtilmelidir ki tüketici, ticari dağıtım zincirinin nihai halkasını oluşturur; ekonominin nihai hedefi olan tüketicinin, satıcı karşısında daha etkin olarak korunması gereği, tüketici hukukunun temel düşüncesini oluşturmaktadır. Bu noktada tüketici, üretilip piyasaya sürülen ve üretim sürecinin hiçbir aşamasında bilgi sahibi olmadığı ürün veya sunulan hizmeti satın aldığı bir ilişkide doğal olarak zayıf durumdadır. Yasa koyucunun iradesi tüketiciyi 4077 sayılı yasa kapsamında korumak olup, üretim aşamasında bilgi sahibi olmadığı malları veya sunulan hizmetleri satın alan ve sözleşmede satıcıya karşı zayıf durumda olan tüketicinin, sonradan bu mal veya hizmetlerin ayıplı çıkması sonucu doğan zararının tazmin edilmesini sağlamaktır. Bu açıklamalar çerçevesinde; konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar, az yukarıda sözü edilen 4077 sayılı Kanunun 3/c kapsamına alındığına göre; her halükarda tüketici hukuku hükümleri kapsamında korunması gerektiği açıktır. Eş söyleyişle, yasa koyucunun iradesinin, yüklenici tarafından inşaatı tamamlanmadan veya kat mülkiyeti oluşturulmadan satışa sunulmuş olan konutlar ve yazlıkları satın alan tüketicileri de kapsadığı kuşkusuzdur. Böylesi bir satım sözleşmesinde tüketicinin, imalatçı olan yükleniciye karşı güçsüz durumda olduğu, bilgi edinme ve ekonomik çıkarlarının korunması haklarını kullanamadığı her türlü duraksamadan uzaktır. Dolayısıyla, satışa konu edilen konutta açık veya gizli ayıpların ortaya çıkması halinde, 4077 sayılı Kanunun himayesine sığınabilecektir. Kısaca, konut alım satımına dair uyuşmazlıkların 4077 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi için mutlaka yapılmış (tamamlanmış) olan konutun veya kat mülkiyeti oluşturulmuş konutun alım-satıma konu olması söz konusu olmayıp, tamamlanmamış veya hiç yapımına başlanmamış konutlarda 4077 sayılı Kanunun kapsamındadır. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Tüketicinin ve Rekabetin Korunması Genel Müdürlüğü Uzmanı Aysun Suntay’ın hazırladığı “Mortgage ve Tüketicilere Etkileri” konulu araştırmayı sunuyoruz. İnşaat sektörü kadar tüketicilerin de büyük umutlarla beklediği ve kamuoyunda mortgage olarak bilinen İpotekli Konut Finansmanı Yasası, 6 Mart 2007′de yürürlüğe girdi. 5582 sayılı bu kanunla birçok kanunda değişiklik yapıldı. Bu değişiklikleri madde madde şöyle inceleyebiliriz: Yeni mortgage şirketleri kurulacak - Madde 3 4077 sayılı Kanunun ‘Tanımlar’ başlıklı 3′üncü maddesi, 5582 sayılı kanunun getirdiği düzenlemeleri karşılayacak şekilde genişletilmiş ve kanuna ‘konut finansmanı kuruluşu’ tanımı eklenmiştir. Buna göre Konut finansmanı kuruluşu, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen kuruluşları kapsamaktadır. 38/A maddesinde belirtilen kuruluşlar ise, konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir. Ayıplı malın sorumluluğu 1 yıla indirildi (Konut finansman kuruluşları için) - Madde 4 4077 sayılı kanunun ayıplı mal başlıklı 4. maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10′uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu ma...
YARIM ASIRLIK GÜVEN
Bursa’da dededen toruna üç kuşaktır emlak sektöründe faaliyet gösteren ilk ve tek firma olan Alagöz Emlak Ltd. 50. yıl dönümünü kutluyor. 1958 yılından bu yana aynı adreste aynı adreste hizmet veren Alagöz Emlak Ltd. Şti. kurulduğu günden bugüne Bursa’nın gelişimine, değişimine tanıklık etti. Alagöz Emlak’ın kurucusu olan ve adı sektörün duayenleri arasında anılan İbrahim Alagöz 1. Dünya Savaşı yıllarında, Selanik’ten Türkiye’ye göç edip Bursa’nın Görükle Köyü’ne yerleşen bir ailenin çocuğu olarak 1912 yılında dünyaya geldi. 1958 yılında emlak sektöründe faaliyete atılan İbrahim Alagöz bir ara tekstil sektörüne girdiyse de emlak alanında kalıcı oldu. Bursa’nın nasıl ve nereye gelişeceğini önceden görebilme yeteneğine sahip olan İbrahim Alagöz gayrimenkulde müşterilerini doğru yatırımlara yönlendirmekle ve çok kazandırmakla ünlendi. BABADAN MİRAS: GÜVEN Genç yaşta evlenip 9 çocuk sahibi olan İbrahim Alagöz’ün oğullarından Fuat Alagöz de babasının izinden gitti. Bursa Ticaret Lisesi’nde öğrenim gören Alagöz, askerlik dönüşü baba mesleğine adım attı. Baba mirası olan "güvenin adresi" olmayı ilke edinen Fuat Alagöz şunları belirti: “Yarım yüzyıllık bir süre içerisinde emlak gibi zorlu bir sektörde ayakta kalmak kolay değil. Bizler büyüklerimizden devraldığımız ilkeler ve güvene dayalı ilişkiler temelinde bugünlere geldik.” Fuat 1958 yılında babasının emlakçiliğe giriş yaptığı Gümüşçeken’deki aynı adreste, emlakçilik faaliyetlerini sürdüren faaliyet gösteren Fuat Alagöz, emlak ve inşaat sektörünün birbiriyle olan karşılıklı etkileşimini gördü ve inşaat alanına da girdi. TOPRAĞIN FABRİKASI YOK! Emlakçilik sektöründeki bayrağı babasından devralan Fuat Alagöz şimdi de oğlu İbrahim Alagöz ile birlikte çalışıyor. Duayen emlakçi dedesi ile aynı adı taşıyan İbrahim Alagöz baba ve dede mesleğini tercih etti. Firmanın kurumsallaşma sürecine önemli katkılar sunan İbrahim Alagöz, aile mirası olan "güven" konusunda babası ve dedesinin gösterdiği hassasiyeti aynen sürdürdü. Çocuk yaşlardan beri sektörün içinde olduğunu anlatan İbrahim Alagöz, tüm ekonomik krizlere rağmen emlak sektörünün belki biçimsel değişikliğe uğrayacağını ama varlığını koruyacağını söyledi. Dedesinin "Dünyada her şeyin fabrikası vardır, ama toprağın fabrikası yoktur. Bu nedenle, yatırımınızı toprağa yapın!" dediğini anlatan İbrahim Alagöz, “Sektördeki faaliyetlerimizdeki anahtar sözler bunlar olmuştur” dedi. DÜNYADAKİ 3 ÜRETİCİDEN BİRİ Alagöz Emlak olarak kurumsallaşma sürecinde Aksel İnşaat Aş’nin oluştuğunu anlatan İbrahim Alagöz, inşaat ve emlak işlerinin yanı sıra, otomotiv yan sanayi sektöründe de faaliyet gösterdiklerini bildirdi. Eta Yedek Parça’da yağ sızdırmazlık elemanları ile kauçuk ve saç parçaları üretilirken Verdi Yedek Parça ise ürettiği ternoplastik aks körüğünün Türkiye’deki tek dünyadaki ise üç üretici firmadan birisi. ÜÇ DİLDE TANITIM Yarım yüzyılı geride bırakan Alagöz Emlak’ın öyküsü, Türkçe, İngilizce ve Almanca olarak hazırlanan bir katalogla ölümsüzleştirildi. Bursa’nın tarihi, kültürel ve ekonomik tarihçesiyle coğrafik yapısı ve doğal güzelliklerinin de taşındığı katalogda, Alagöz Emlak’ın Bursa’nın gelişim sürecine eşlik eden geçmişinin yanı sıra bugün gelinen nokta da anlatıldı. Bursa kaynaklı bir emlak kuruluşu için bir ilk olan çalışma Alagöz Emlak’ın yurtdışı pazarlara da açılacağının göstergesi olarak yorumlanıyor. 1958’den günümüze yarım asırlık güven Dede, oğul ve torun olmak üzere üç kuşağın faaliyet gösterdiği Alagöz Emlak 50. Yaş gününü kutluyor. "Dünyada her şeyin fabrikası vardır, ama toprağın fabrikası yoktur. Bu nedenle, yatırımınızı toprağa yapın! İbrahim Alagöz 1958” İbrahim Alagöz 1912 yılında Selanik’in köylerinden birinde doğdu. Büyükannesi, Mustafa Kemal Atatürk’ün annesiyle aynı köydendi. Sancılı yıllardı, büyük Osmanlı İmparatorluğu dağılma sürecine girmişti. Ayaklanmalar, savaşlar, bozgunlar birbirini izlerken, Balkanların haritası da değişiyordu… Yüzlerce yıldan beri Osmanlı egemenliğinde olan Balkanlar, artık Türklerin yurdu değildi… Yüz binlerce insan doğup büyüdüğü topraklardan kopup daha doğuya, Anadolu’ya doğru göçüyordu. Yeni geldikleri ülkede tutunma gayreti içine giren göçmenler yaşama savaşı veriyorlardı. İbrahim Alagöz’ün ailesi de onlardan biriydi… Altı, yedi yaşlarındayken ailesiyle birlikte Bursa’ya gelmiş ve o tarihlerde küçük bir köy olan Görükle’ye yerleşmişlerdi. Göç insanlarının ortak yazgısıydı çok çalışmak ve yeni geldikleri yerdeki toprağa tutunmak. Onlar da öyle yaptı. İbrahim Alagöz, ailesi gibi, toprağı çok sevdi. Genç Cumhuriyet’in verdiği fırsatları değerlendirmeyi bildi. 1928 yaşında evlendi ve dokuz çocuğu dünyaya geldi. Bursa’da emlak sektörünün duayen ismi olan İbrahim Alagöz 1985 yılında dünyaya veda etti, Alagöz Emlak oğlu Fuat Alagöz ve kendisiyle aynı adı taşıyan İbrahim Alagöz tarafından aynı ilkelerle hizmet vermeyi sürdürdü. 50 yıllık geçmişe Bursa’nın değişimi ve gelişimini de sığdıran Alagöz Emlak’in öyküsünün ilginizi çekeceğini umuyoruz. Sayın Fuat Alagöz, Bursa’da sizin gibi üç nesil emlakçılık yapan var mı? Bursa’da yok… Türkiye genelinde belki vardır, bilemiyorum. Alagöz ailesi babam İbrahim Alagöz, ben ve oğlum İbrahim Alagöz olmak üzere üç kuşak emlak işiyle ilgilendi. Alagöz Emlak’in yarım yüzyıllık serüveninden söz eder misiniz? Tabii. Alagöz Emlak’in babam İbrahim Alagöz tarafından faaliyete geçişi 1958 yılına dayanıyor. Babam 1950’li yıllarda hayvan alım satımının yanı sıra zahire ticareti yapıyormuş, Görükle’de bakkal dükkânı varmış. Toptancılara nohut, fasulye topluyor, İstanbul’da satıyormuş… Daha sonraları Bursa’da Doğanbey Mahallesi’nde bakkal dükkânı açıyor ve emlakçiliğe başlıyor. Az çok hatırlıyorum, 1959 yılında babamın kamyonu vardı. Babanız oldukça girişimci bir kişiliğe sahipmiş anlaşılan… Kesinlikle evet… Babam ileri görüşlü bir adamdı, ticari öngörüsü vardı, pek çok şeyi önceden sezerdi. Bakın, babam o tarihlerde dokuma fabrikası yapmak için harekete geçmiş… Tezgâhları ısmarlamış ama tam o sırada 1960 darbesi olmuş, babam da fabrikadan vazgeçmiş… Buradan da, babanızın Demokrat Partili olduğu sonucuna varabiliriz… Doğru… Bizim köy solcudur ama benim babam o tarihlerde Demokrat Partiliymiş… Ne olursa olsun, babam için Görükle hep çok önemli olmuştur. Bakın, Uludağ Üniversitesi’nin Görükle’de kurulmasında da babamın payı büyüktür. Bursa’ya üniversite kurulma tartışmalarının yapıldığı yıllarda, dönemin Valisi Vefa Poyraz babamı çağırmış, “Biz Bursa’ya üniversite kuracağız, büyük bir arazi lazım, bulabilir misin?” diye sormuş… Babam da, bizim köy, Görükle bu işe çok uygun, bizim köyde arazi de var demiş… Vali ile birlikte gidip araziyi inceliyorlar… Daha sonra uygun görülüyor… Bu nedenle babama epeyce kızılmıştı… Dönemin Tapu Müdürü Osman Aktan Tophane’den komşumuz… O da ilgileniyor ve daha pek çok kişi de… Ama babam İbrahim Alagöz gezdiriyor Görükle topraklarını, köyün yerli ahalisinden üniversite gelmesine vesile olan tek isim… Ama şimdi elbette takdirle anılıyor… Babamdan miras: Güven Yarım asırdan bu yana emlak sektöründe faaliyet gösteren Alagöz emlak, aynı zamanda Bursa’nın gelişimine, değişimine de tanıklık etmiş olmalı!.. Evet… Mesela Gazcılar şeftali bahçesiymiş, orasının parselini babam yapmış. Şimdiki Çiftehavuzlar Mahallesi’nin eski yerini ben de hatırlıyorum. Bağ, bahçeydi, içinde ceviz ağaçlarının da bulunduğu yerlerimiz vardı. Oradaki cevizlerden eve ranzalı yataklar yapılmıştı. Küplü Pınar, Bağlarbaşı gibi pek çok yerin parsellenmesi ve satışı bize aittir. Babanız İbrahim Alagöz gerçekten de bir emlak duayeniymiş anlaşılan… Doğrudur… Babam bu işin uzmanıydı. Bir örnek vereyim. Onlarca yıl önce, Altıntaş’ta bir tane bile insan yoktu, in cin top oynuyordu. “Altıntaş çok gelişecek” dedi ve oralardan dünya kadar yer aldı. Renault fabrikasından çıkma suntalardan satın alıp Altıntaş’a barakalar yaptırdı. Oraya, insanları ücretsiz yerleştirdi. Hatta çadırlar kurdu. Bir sürü baraka ve çadırla kamp havası verdirdi… Sanki bir yerleşim yeriydi… Araziyi görmeye gelenler çadırları ve barakaları görünce, buraya ilgi var deyip arsa aldılar. Altıntaş kısa sürede en gözde tatil yerlerinden biri haline geldi. Babanızdan çok şey öğrenmiş olmalısınız… Muhakkak! En çok da dürüstlük.. Dürüst ve güvenilir olmak! Babamdan bize kalan en büyük mirastır bu. Bir anımı anlatayım size. Uzun yıllar önceydi. Bursa Mühendisler Odası’nın başkanı yanılmıyorsam Naci Doğru idi. Oda için Mudanya’da bir arsa istedi bizden. Gittik, tam yol ağzında 35 dönümlük bir yer bulduk, ancak defalarca gidip gelmemize rağmen yer sahiplerini bir türlü ikna edemedik… Mudanya’da biri var,onunla görüş, dediler.. Gittik, Alay kahvesinde buluştuk. Adam “Kimlerdensin?” diye sordu,” Görükleli İbrahim Aga’nın oğluyum” dedim. “Alagöz’ün mü?” dedi. Benden “Evet” cevabını alınca, araziyi vermeyen adama dönüp “İbrahim Aga’nın oğluysa yanlış yapmaz, ver araziyi korkma” dedi...
Gayrimenkul zengini olabilirsiniz...
Gayrimenkul zengini olabilirsiniz Gayrimenkul yatırımı halen dünyanın bir numaralı yatırımı olarak kabul ediliyor. ABD´de, toplam yatırımın üçte biri, diğer ülkelerde yarısından fazlası gayrimenkul yatırımı olarak değerlendiriliyor. Genelde dünyadaki şehirler batıya doğru ilerler... Şehir nereye doğru büyüyorsa, orada gayrimenkul alın. Zenginler şehrin ne tarafına doğru kayıyorsa, siz de o yöne doğru yönelin. Zamana yatırım yapmaktan korkmayın. Biraz fazla para verseniz de, her zaman en iyi yerdeki gayrimenkulü alın. Gelişen bölgelerdeki gayrimenkulünüzü satmayıp elde tutmaya çalışın. Her zaman güvendiğiniz profesyonellerle iş yapın. Gayrimenkulün değeri konusunda kendi değerlendirmenizi kendiniz yapın. Gayrimenkulünüzü satarken, çoğu zaman ilk teklif en iyisidir. Ortak gerekliyse, güvenilir kişiler seçin. Satacağınız malda kullanılan kalite ve markayı ön plana çıkarın. Gayrimenkulünüzü satmayın; satarsanız bile, hemen önceden belirlediğiniz bir gayrimenkulü alın. Gayrimenkul alımı ve satımı sırasında düzenlenen kontratlardaki detaylara dikkat edin. Her şeyden önce tapunuzu garantiye alın. Bir biçimde tapu giderse, her şeyiniz gitmiş ve yatırımınız sıfırlanmış olur. Vergi konusunu hiçbir zaman göz ardı etmeyin. Bu konudaki hesabınızı iyi yapın. Piyasaya güvenin. Alımda da, satımda da sözünüzden dönmeyin. Gayrimenkulda fırsatlar bitmez. Her zaman, fırsat vardır. Gayrimenkul alırken para yapılır. Satarken değil. Mimari planın ve şehir yerleşim planının güzelliği malı satar. Alırken, bu gayrimenkulü bir gün satacağınızı düşünün. Alırken de, satarken de bir fiyat seviyesinden sonra durmasını bilin. Gayrimenkulde kazanç imal edilmemiş yerden kazanılır. ...
Gayrimenkule cansuyu
'Vakit nakittir.' Gayrimenkul sektörünün zamana tahammülü yoktur. Kobilere 'Can Suyu' kredi uygulaması başlatılmıştır. Bu uygulamada üretim yapan Kobilere destek veriliyor. Hizmet sektöründe çalışan ve KOBİ tanımına uygun binlerce firma istihdama çok önemli katkıda bulunmaktadır. Özellikleri itibariyle istihdam yaratmakta, SSK, KDV, stopaj vs. kamu gelirlerine katkıda bulunmakta ve önemli katma değer üretmektedirler. Global finansal krizde hizmet işletmeleri çok zor durumda kalmış her geçen ay personel daraltmasına gitmektedirler. Yeni açıklanacak pakette bu konunun dikkate alınmasını, gerekirse KOBİ tanımının yeniden tanımlanmasının gerekli olduğuna inanıyorum. Gayrimenkul sektörü bu krizde en erken etkilenen sektörlerden biri olmuştur. Özelliği nedeniyle etkilediği iş alanları çok geniştir. Gayrimenkul yatırımlarının önemli maliyet kalemleri arsa, proje, harç, vergiler, sigorta, demir, çimento, diğer malzemeler ve işçilik giderleri olarak sayabiliriz. Bu kalemlerde maliyet düşürülmeli ki satışlar ve kira gelirleri kabul edilebilir noktayı yakalamalıdır. Maliyet kalemlerinden 'arsa' ülkemizdeki en pahalı unsurlardan biridir. Bunu ucuzlatmanın yolu kamu kurumlarına ait atıl durumda, ihtiyaç fazlası gayrimenkullerin geliştirme faaliyetlerinin yapılarak ihaleli satış, kat karşılığı, hasılat paylaşımı, uzun süreli üst hakkı tesisi gibi yöntemlerle özel sektöre açılması gereklidir. İkinci bir yol ise kent merkezlerimizde kalan ve çarpık yapılaşan mahallelerimizde bütünlük arz eden şehir planları ile kentsel dönüşüme hazır hale getirilmesidir. Bu uygulama belediyelerce halen parça parça imar tadilatları ile yapılmaktadır. Belediye meclisleri, plan tadilatları nedeniyle başkaca bir işe bakamamakta, hizmetler tıkanmaktadır. Bu tip uygulamalar, birçok yolsuzluğun da kaynağı olmaktadır. Gayrimenkul alım ve satımları 6 Haziran 2008 tarihinden bu yana gerçek bedel üzerinden yapılmak zorundadır. Tapu satış harçları halen yüzde 3, emlak vergileri ise Büyükşehir alanlarında 2 kat gibi yüksek oranlardan alınmaktadır. Konutlarda uygulanan KDV ise 150 metrekare net büyüklüğe kadar yüzde 1, 150 metrekare neti geçmesi halinde yüzde 18den alınmaktadır. Tapu alım satım harçları tek bir harç olarak ve yüzde 1 olmalı, Emlak Vergisi oranları gerçek bedel üzerinden en az yüzde 50 oranında azaltılmalıdır. Konutlarda 100 metrekareye kadar olan sosyal meskenler için KDV ve emlak vergisi alınmamalı, 120 metrekareye kadar olanlarda KDV yüzde 3, 150 metrekareye kadar olanlarda yüzde 5, 180 metrekareye kadar olanlarda yüzde 8, 200 metrekareye kadar olanlarda yüzde 10 şeklinde daha büyük ve lüks kavramına göre arttırılmalıdır. Böylece verginin oranı, ödeme gücüne göre, hak ve adalet duygusu incitilmeden tayin edilmiş olacaktır. Dar ve orta gelirliye konut projesi yapımında, proje harçlarından, tapu harçlarından, emlak vergisinden muaf tutulmalıdır. Vergisel teşvikler getirilmelidir. Bu suretle hem az gelirlinin konut sahibi olması, hem de çağdaş olmayan çarpık yapılaşmadan hızla kurtulmayı, deprem gibi doğal afetlere karşı tedbir alınmayı sağlayacaktır. Maliye Bakanlığının bu konularda çalışma yaptığını biliyoruz. Ama atalarımızın dediği gibi, 'vakit nakittir.' Gayrimenkul sektörünün zamana tahammülü yoktur. Acil nakite ihtiyacı vardır. Hükümetin açıklayacağı destek paketi içinde konut kredisi faizlerinin bir kısmının devlet tarafından karşılanacağı basında yer aldı. Bu, sektöre olumlu katkı yapacaktır. Ancak yeterli değildir. Gayrimenkul sektörüne maliyet düşüren destek ve katkılar yapılırsa onlar kabul edilebilir fiyatlardan satış yaparak kendi nakit ihtiyaçlarını karşılayacak beceri ve yetkinliğe sahiptirler. Sürdürülebilir istikrarı yakalayan sektör firmaları, gelişmekte olan diğer ülkelere de yayılarak ülkemize katma değer yaratacaklardır. Bu şekilde çalışacak ve halen çalışmakta olan firmalarımızda uluslararası arenada gururumuz olmaya devam edeceklerdir. ...
Gayrimenkulde 'kurtuluş reçetesi'
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği konut ihtiyacını talebe dönüştürebilmek amacıyla, dar gelirliler için konut kredisi faizlerini desteklenmesi ve genelde gelir vergisi matrahından düşülmesine izin verilmesi gerektiğini belirtti Son global ekonomik krizle birlikte Türk gayrimenkul sektörünü bekleyen gelişmeler ve beklentiler, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği Yönetim Kurulu tarafından masaya yatırıldı. GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Cumurcu, Türkiyenin jeopolitik-bölgesel öneminin ve Avrupa Birliğine (AB) tam üyelik perspektifinin devam ettiğini belirterek, Büyüyen genç nüfusun kentsel dönüşüm ve yenilemenin yarattığı ihtiyacın talebi dönüştürülebilmesi halinde sektör bir kez daha büyümenin ve istihdamın lokomotifi haline gelecektir dedi. Gayrimenkul sektörünün, başta inşaat ve turizm olmak üzere, iş ve istihdam yaratan 250den fazla alt sektör ile GSMHya ve istihdama katkıda ilk sıralarda yer aldığını vurgulayan Bekir Cumurcu, Türkiye ekonomisinin bu krizi en az hasarla aşabilmesi için desteklenmesi gereken sektörlerin başında gelmektedir diyerek, yapılması gereken düzenlemeleri şöyle sıraladı: Kredi faizleri desteklenmeli Ulusal konut politikalarını belirleyen, düzenleyen, denetleyen ve piyasaları fonlayan kurumlar oluşturulmalı, hem talepte canlılık ve süreklilik için talep yönünde hem de bu talebi beslemek üzere arz yönünde önlemler alınmalı. Rakip ülkelerle karşılaştırıldığında yabancı yatırımcılar açısından dezavantajlı yatırım ortamı yaratılmamaya özen gösterilmeli, yabancı yatırımcılar ve yabancı sermayeli şirketlerin hareket alanlarını daraltan düzenlemeler ortadan kaldırılmalıdır. Öncelikle konut ihtiyacını talebe dönüştürebilmek amacıyla, dar gelirliler için konut kredisi faizleri desteklenmeli ve genelde gelir vergisi matrahından düşülmesine izin verilmelidir. Gerek arz tarafında, gerekse talep tarafında maliyetleri ve fiyatları yükselterek talebi daraltan KDV, alım-satım vergileri ve işlem harçları yeniden düzenlenmelidir. Konut fiyatlarının en önemli unsuru olan arsa maliyetleri, arsa üretimi ile düşürülmeli, proje, imar, ruhsat, iskân bürokrasisi rehabilite edilerek ilave zaman ve kaynak israfı önlenmelidir Piyasa de düzelecek Büyüme ve istihdamın vazgeçilmez hedefler olduğuna dikkat çeken GYODER Başkanı Bekir Cumurcu, daralan dış talep nedeniyle büyümenin ve istihdamın ihracata değil iç talebe dayalı olmak zorunda olacağını, gelişmiş ülkeler de dahil olmak üzere kamu yatırım harcamalarının artırılarak talebin canlandırılmaya çalışılacağı bir döneme girildiğini hatırlatarak, sözlerini şöyle sürdürdü: “Global ekonomik görünüm, reel kesime ve tüketiciye kaynak aktaramayan bir bankacılık sistemi ve daralan talep sonucu düşen global büyüme hızı ile özetlenebilir. Dünya ile birlikte ülkemizde de atmosfer değişmiş, optimal iç ve dış şartların bir araya gelmesiyle oluşan yüksek büyüme dönemi sona ermiştir. Bu şartlarda oluşacak gözle görülür iyileşmeler ise 2011 yılından önce beklenmemektedir. Doğal olarak bekleneceği üzere, bu dönemde Türk piyasalarında da gayrimenkule olan iç-dış talep ve yatırımlar seçici bir şekilde daralacak, rekabet yoğunlaşacak ve getirilerde gerilemeler gözlemlenecektir. ...