Son günlerde kiralık ev bulamayan öğrencilerin şikayetlerini duyunca, aklıma 2009 yılında Bratislava’da yaşadıklarım geldi. O yazı küçük bir Doğu Avrupa ülkesi olan Slovakya’nın başkentinde geçirmiştim. Üç odalı bir evde iki aylığına bir oda tutmuştum. Şehre varıp biraz çevre edinince ne kadar şanslı olduğumu fark ettim. Bratislava’da genç profesyoneller için “oda tutmak” içinde birden çok yatak olan bir odada “yatak” tutmak demekti. Slovakya’da komünizm yakılınca devlet herkese oturduğu evin mülkiyetini vermiş. Herkes kendi evinde oturunca, gençler için kiralık ev pazarı da oluşmamış. O yıllarda OECD raporlarında Slovakya’nın büyümesinin sürdürebilirliği için en büyük kısıtlardan biri iç göçün önündeki bu engel olarak gösteriliyordu.
Slovakya’da o zamanki krizin sebebi fazla eşitlikti. Bugün yaşadığımız krizin sebebi ise artan eşitsizlikler. Kiraların artış dinamiklerini çözmek zor. Özellikle de ücret artışlarının enflasyon kadar olduğunu düşünürsek. Anlaşılan o ki ev sahipleri evlerinin değerindeki aşırı yükselişi kiraya yansıtıyor. Zaten kira artışları ülkemizin belli yerlerine mahsus da değil. Yapay zekâ ile ölçüm yapan Endeksa’nın verilerine göre kiralar son üç yılda İstanbul’da %94, Kars’ta %165 artmış. Eski kiracılar da benzer evi bir daha tutamayacağı için evinden çıkmayınca, kiralık ev pazarında arz iyice daralıyor. Peki ev fiyatları neden artıyor?
Ev fiyatlarındaki artış Türkiye’ye özgü değil. Geçen sene de yazmıştım. On yılı aşkın süredir tüm dünyada izlenen düşük faiz politikası paranın varlıklara akmasına sebep oldu. COVID-19 ile faizler eksiye düşünce varlık fiyatları kontrolden çıktı. Para ya teknoloji şirketlerine ya eve gidiyor. Trendyol ve Getir neden milyarlarca dolar değerlendiyse, ev fiyatları da o yüzden artıyor. Ayrıca, ABD ve Avrupa’daki trilyonlarca dolarlık altyapı yatırım paketleri nedeniyle tüm dünyada inşaat maliyetleri fırladı. Sonuç olarak, mesela Avustralya’nın başkenti Sydney’de Ağustos ayında ev fiyatları %18 yükselmiş. Bir ayda. Avustralya’da son on yıllık enflasyon herhalde bu kadardır.
Ev fiyatlarında ve dolayısıyla kiralardaki bu yükselişin tepkiye sebep olmaması mümkün değil. Nitekim geçen hafta Almanya’daki seçimlerle beraber yapılan halkoylamasında Berlinliler şehirlerinde kurumsal yatırımcıların satın aldığı evlerin kamulaştırılmasına karar verdi. Karar uygulanır mı bilinmez. Berlin’de (ve dünyanın birçok başka şehrinde) zaten epeydir kira artışlarında üst sınır uygulanıyor. Tabii bu uygulama ancak eski kiracıları koruyor. Düşük faizden kaynaklanan makroekonomik dengesizlikler çözülmeden konut piyasasının makulleşmesi zor. Zira, varlık fiyatları arttıkça zengin daha zengin hale geliyor ve zenginlerin daha çok tasarruf edecek geliri olduğu için faizler daha da düşüyor; varlık fiyatlarını artıran döngü sağlamlaşıyor.
Konut sorununa neden olan dengesizliklerin global bir sorun olduğunu tespit ettikten sonra, bir de kendimize bakalım. Son yıllarda, 1+0 ev inşaatını yasakladık. Halbuki konaklama talebinin önemli bir kısmı öğrencilerden geliyormuş. Bütün dünya arabalı ulaşımı terk ederken yeni inşaatlara otopark zorunluluğu getirdik. Şehir merkezlerinde makul fiyatlı konut üretimi dururken, sosyal konut inşaatları ulaşımı güç çevre semtlere hapsoldu. İstanbul başta olmak üzere birçok metropolde ulaşım problemi artık işgücü piyasasının işleyişini bozmaya başladı. Bunlar global düşük faizin yarattığı dengesizliklerin yanında ufak faktörler de olsa yaşanan sorunlara katkısı var. Şimdi İstanbul’da kullanılmayan ofis ve AVM’leri nasıl küçük evlere çeviririz gibi fırsatlara bakmak lazım.