Kentsel dönüşüm, kullanım ömrünü doldurmuş olan yapıların bir müteahhide veya inşaat firmasına verilerek yenilenmesidir. Bu süreç birçok hukuki aşaması olan bir süreçtir. Kentsel dönüşüm ile ilgili yasal düzenlemeler 6302 sayılı kanun ile düzenlenmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki kanun 2012’de yürürlüğe girmiştir. Bu kanunun amacı ‘afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme” yapılacağına dair usul ve esaslardır. Kanun ayrıntılı yöntemle hazırlanmıştır. Bu kanunla birlikte yeni bir boyut kazanan kentsel dönüşüm sürecini anahtar teslim sürecine kadar, alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatından hukuki destek sağlayarak daha sorunsuz bir şekilde yürütmeniz tavsiye edilir.
Yeni İmar kanununda ise bu süreç; ‘kamu girişimi ya da yardımıyla, yoksul komşulukların temizlenmesi, yapıların iyileştirilmesi, korunması, daha iyi barınma, çalışma ve dinlenme koşulları, kamu yapıları sağlanması amacıyla, yerel tasar ve izlenceler uyarınca, kentleri ve kent özeklerinin tümünü ya da bir bölümünü, günün değişen koşullarına daha iyi çevre verebilecek duruma getirme’ şeklinde tanımlanmaktadır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri, imar planı, yapı kullanım izni ve benzeri diğer işlemleri gerçekleştirmeye 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca Büyükşehir Belediyeleri yetkili ve görevlidir. Yapıların kamulaştırılmasında ise inşaat firmaları ile maliklerin anlaşma yolu esas sayılmaktadır.
Kentsel dönüşüm süreci içerisinde birçok farklı prosedür barındıran ve her aşaması titizlikle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte İmar hukuku, idare hukuku, Sözleşmeler hukuku, gayrimenkul ve inşaat hukuku gibi birçok farklı alanın hukuk bilgisi gerekli olmaktadır. Büromuzun uzman avukatları bu konuda; daire sahiplerine, site yönetimlerine, inşaat-yatırım şirketlerine, müteahhitlere kesintisiz ve profesyonel hukuki destek sağlamaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinde, taleplerin çokluğu, hak sahiplerinin daireyi teslim etmekte diretmesi, inşaat firmaları ve maliklerin arasındaki anlaşmazlıklar, sözleşmeye uygun hareket edilmemesi, yıkım kararına itiraz gibi birçok konuda hukuksal sorunlar oluşmaktadır. Bu sorunların hem yatırımcıya hem maliklere hem müteahhitlere dokunan ayrı ayrı tarafları bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm alanında uzman, mevzuata ve ilgili prosedüre hakim olan bir kentsel dönüşüm avukatı hem arabuluculuk yaparak hem de diğer süreçleri ve prosedürleri yerine getirerek bu süreci lehinize çevirip hak kaybı yaşanmadan sürecin tamamlanmasını sağlar.
Uzman kentsel dönüşüm avukatlarımızın kentsel dönüşüm kapsamında sağladığı hizmetler şu şekildedir:
-Kat karşılığı sözleşmelerin hazırlanması ve denetlenmesi,
-Hukuki sürecin yönetimi için taraflarla toplantılara katılmak ve bilgilendirmek,
-6306 sayılı kanun ve yürürlükteki mevzuat uyarınca alınan karalara göre bir yol haritası belirlemek,
-Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi, hâsılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi vs hazırlamak ve denetlemek,
-Binanın iskâna alınma sürecinde inşaat firmasının sözleşmeye uymasında hukuki destek sağlamak,
-İmar durumu göz önüne alınarak sözleşmeleri revize etmek,
-Kat maliklerinin SPK gibi değerleme şirketleriyle olan toplantılarında hukuki destek sağlamak,
-SPK onaylı değerleme şirketlerine puantaj toplantılarında hukuki destek sağlamak,
-inşaat/yatırım sözleşmesi taslağı hazırlamak, site ve bina yönetimi için yönetim planı taslağı hazırlamak,
-Riskli bina tespit işlemlerinde hukuki işlemlerin yürütülmesi,
-Riskli yapı tespitinden sonra yıkım ve yapım işlemlerinde hukuki sürecin takibi ve sonuçlandırılması,
-Sözleşmede belirtilen teminatların güvence altına alınması,
-Taraflara yapılacak olan taşınma ve kira yardımı süreçlerinde hukuki destek sağlamak,
-Kaba inşaat devam ederken müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki danışmanlık,
-Müteahhit firmaya tapu devir zamanının bildirilmesi ve sürecin tamamlanması,
-Olumsuz oy kullanan taraflara ihtarname gönderilmesi,
-Kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinin noterde tescil işlemlerinin yapılması,
-Yıkım sürecini engellemek için daireyi boşaltmayan kat maliklerine gerekli ihtarnamelerin gönderilmesi ve diğer kat maliklerine rücu davasının açılması ve sürecin takibi, sonuçlandırılması,
-ana proje seçim süreçlerinde gerekli hukuki desteğin sağlanması,
-Kentsel dönüşüm süreçlerinde mevzuata aykırı olarak yapılan toplantılarda alınan kararların iptali için iptal davası açma ve sürecin takibi,
-İnşaat firması ile kat sahiplerinin yeni bağımsız bölümleri paylaşım sürecinde bulunmak
-Kat mülkiyeti tapu alım sürecinde hukuki destek sağlamak,
-Çevre düzenlemesi sürecinde hukuki destek sağlamak,
-Yönetim planlarının pazarlık ve uzlaşma görüşmelerine katılarak hukuki destek sağlamak,
-imar durumu onaylandıktan sonra inşaatın sözleşemeye uygun şekilde hafriyat sürecini izleyerek hukuki destek sağlamak,
-İnşaat veya yatırım firmasının imar sürecini izlemek ve bu süreçte maliklerin hakları korumak,
-İnşaat firmasına, site yönetimine veya varsa kooperatife, inşaat ve yatırım sürecinde hukuki danışmanlık yapmak,
-Parsel bazında 2/3 arsa çoğunluk payı olan binalarda mevzuata uygun olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığının satışı için satış dosyası hazırlamak ve satış işlemine nezaret etmek.
-İnşaat/yatırım şirketiyle teknik şartnamelerin hazırlanması ve hukuki danışmanlık,
-Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payının düzenlenmesi davalarının süreç takibi ve sonuçlandırılması,
-imar affı düzenlemesi kapsamında yapı kayıt belgesi için hukuki danışmanlık,
-Kentsek dönüşüm mevzuatı kapsamında alınan raporların, kanunda olan boşluktan veya başka nedenden kaynaklanan sorunlara yönelik olarak idari mercideki itiraz yolunun etkin kullanımı ve hukuki danışmanlık.
Kentsel Dönüşümde Kiracı ve Maliklere Tanınan Haklar
Kamu kurum ve kuruluşları vatandaşlara kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla pek çok maddi ve manevi destek sağlamaktadır. Buradaki amaç ise artan nüfus ve plansız şehirleşmeyle bozulan düzenin tekrar kazanılması ve özellikle de deprem şehirlerinde riskli ve hasarlı bina sayısının en aza indirilmesidir. Riskli bina sahipleri ve burada oturan kiracılar kentsel dönüşümden yaralanacak olan hak sahipleri kapsamına girmektedir. Riskli ve hasarlı yapıların yıkım ve yapım süreçleri ülkemizde bir hayli uzadığından Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bu konu için ayırdığı bütçeden hak sahiplerine çeşitli destekler sunulmaktadır.