pengantar redaksi       sektor properti, seperti banyak sektor bisnis lainnya di indonesia, tengah mengalami masa-masa amat sulit.
 demand  tidak meningkat, sementara kelebihan pasokan terus berlangsung dalam empat tahun terakhir.
kegairahan properti yang sempat mencuat pada semester kedua tahun 2000 ternyata hanyalah kegairahan sesaat.
  dalam konteks itulah, harian  kompas  menyelenggarakan diskusi panel properti di hotel santika, jakarta, kamis (26/7).
diskusi menampilkan enam pembicara, masing-masing ir erna witoelar msi, ir ciputra, pengamat properti panangian simanungkalit, direktur lippo karawaci ihsan soelistio, direktur procon indah mina ondang march msc, dan wakil direktur pt duta pertiwi tbk viriyawan murti phd mba.
  hasil diskusi dituangkan dalam empat tulisan, satu tulisan di halaman ini dan lainnya di halaman  29 ,  30 , dan  31 .
tulisan dan foto pendukung disajikan di halaman  32  sampai halaman  40 .
      di kalangan pengembang, kerap muncul seloroh tentang "kelas" pengembang di indonesia saat ini.
kalau pengembang mengerjakan proyek gurem, misalnya pusat pertokoan marjinal dan berskala kecil, kompleks perumahan kelas btn, biasanya pengembang itu mendapat cap gurem.
sebaliknya, kalau pengembang mengerjakan megaproyek seperti gedung-gedung perkantoran, apartemen rata-rata di atas 40 lantai, pusat perbelanjaan sekelas plaza senayan, maka pengembang itu berhak diberi kelas papan atas.
  kendati hanya semacam kelakar, stigma itu kerap muncul, untuk membedakan strata dan panggung pengembang.
selama beberapa dekade ini, para pengembang indonesia biasanya memperhatikan masalah tersebut.
akan tetapi, ungkap seorang panelis diskusi panel  kompas , kini gurauan seperti itu sudah lama menguap, terutama sejak indonesia dicekik krisis ekonomi.
  pasalnya, di tengah belitan kesulitan ekonomi yang pelik seperti sekarang, para pengembang indonesia berpikir lebih pragmatis dan realistis.
hal yang paling dikedepankan justru bagaimana tetap  survive , aktivitas tidak berhenti, mampu bayar utang (tidak  default ), tidak melakukan pemutusan hubungan kerja (phk), dan tidak menjadi pasien badan penyehatan perbankan nasional (bppn).
  "gengsi pengembang sekarang ialah bukan jenis proyek, besar anggaran, atau letak proyek yang dikerjakan.
prestise pengembang sekarang terletak pada aktivitas,  cash flow,  dan tidak menjadi pasien bppn.
pokoknya, roda perusahaan harus tetap jalan.
bahwa  cuan  (laba) hanya sedikit, itu soal lain," ujar seorang usahawan properti.
             gambaran konkret itu bisa dilihat di dki jakarta.
para pengembang skala besar dan kecil sudah melakukan pilihan-pilihan prakmatis dan realistis.
agar tetap  survive , mereka mengerjakan proyek yang paling gampang dijual.
paling diminati pasar, paling punya akses ke lokasi strategis.
maka, kalau yang paling diminati adalah kompleks usaha ritel atau ruko, maka itulah yang dibangun.
tidak ada lagi masalah kelas, pertaruhan panggung, atau gengsi pengembang di sini.
 apakah ini representasi dari munculnya pergeseran pasar, selera atau ada faktor lain?
  pengembang besar seperti pt duta pertiwi tbk dan lippo karawaci, lippo cikarang, bumi serpong damai, sekadar menyebut beberapa contoh, pernah mengungkapkan kepada media massa bahwa di tengah krisis, mereka melakukan banyak terobosan untuk tetap  survive .
terobosan untuk bertahan ini, misalnya dengan memperhatikan  cash flow , mencapai  cash flow  positif, menekankan efisiensi dan meminimalkan  cash out flow .
langkah lain ialah memaksimalkan  cash in flow .
semua orang juga tahu bahwa kalau hendak bertahan, maka inilah yang harus dikerjakan.
 akan tetapi, pada saat itu, rata-rata perusahaan tersebut mempunyai masalah yang berkaitan dengan utang, persaingan dengan kompetitor amat terbuka.
masing-masing kantor pemasaran perusahaan properti itu mengasah pedang, membunyikan genderang dalam perang diskon yang ramai.
faktor-faktor ini bisa menyebabkan teori meminimalkan  cash out flow  sulit diwujudkan, kecuali kalau utang perusahaan dibekukan sementara.
 terjebak oleh situasi panas ini, beberapa pengembang mencoba dengan dingin mengambil jarak.
lalu dari sini mereka mencetuskan gagasan-gagasan baru.
ide paling gres, yang kemudian menjadi trend masa kini ialah membangun proyek yang nyata-nyata memberi kesan laris, katakanlah seperti pusat belanja ala itc, pusat-pusat hunian tematis, kawasan yang menekankan pada segmen tertentu, kota mandiri, serta memproduksi rumah yang paling diminati sekarang (rumah yang berkisar rp 100 juta sampai rp 200 juta per unit), dan sebagainya.
  pengambilan jarak, serta memanfaatkan teori  marketing  yang realistis tersebut, menyebabkan beberapa pengembang besar dalam dua tahun terakhir memperoleh omzet fantastis, untuk ukuran krisis ekonomi.
ada pengembang yang menyebut memperoleh omzet lebih dari rp 2 trilyun per tahun hanya dari penjualan perumahan, plaza, kios-kios, atau ruko-ruko yang dipasarkan.
pengembang ini relatif mampu mengembangkan usahanya pada saat krisis ekonomi.
  pengembang lain, yang cukup agresif menawarkan produknya, mencapai prestasi mengejutkan, tatkala mampu menggugah konsumen membayar lebih dulu pusat hunian dan sentra perdagangan yang hendak dibangun.
pengembang seperti ini agaknya sudah mempunyai reputasi tinggi sehingga mampu meraup dana amat besar dari konsumen, ketika pembangunan properti itu sendiri baru pada tahap pemancangan fondasi.
  kalaupun ada hal yang sangat digelisahkan, tak lain adalah makin tipisnya marjin penjualan plaza, ruko, kios-kios, perumahan, dan sebagainya.
marjin menjadi sangat  cekak  karena sebagian pengembang lebih menekankan pada aktivitas, atau asal  survive  dulu.
  apa boleh buat, dengan marjin yang amat tipis, para pengembang yang notabene mempunyai utang besar membutuhkan waktu amat lama untuk melunasi utangnya, sedangkan pengembang yang mempunyai utang kecil (biasanya pengembang kelas menengah ke bawah) makin susah untuk bertambah besar.
              munculnya beberapa fakta ini, apakah menyebabkan pengembang turun gengsi?
atau, menguatnya trend pragmatis, suatu trend pengembang yang membangun proyek-proyek skala menengah ke bawah semisal ruko, apakah membuat pengembang level papan atas kehilangan muka?
 penuturan dari pengembang besar sekelas ciputra bisa menjawab pertanyaan itu.
ciputra mengungkapkan, semasa kecil ia berdiam di desa bambolan, 140 km dari kota gorontalo.
jalan di desa itu tidak beraspal dan berdebu.
pada malam hari keluarganya menggunakan petromaks di toko. "
kami tinggal di belakang rumah.
ayah saya membuka toko dari pukul enam sampai pukul 22.00.
kalau malam, kami belajar di toko karena di situ ada petromaks."
  sekarang, kita rupanya kembali ke ruko, tetapi yang makna dan cakupannya sudah jauh lebih luas.
di indonesia, kondisi itu akan segera tampak di banyak kota.
ada, misalnya, sebuah gedung yang multifungsi.
satu gedung 30 tingkat bisa terdiri atas beberapa bagian.
bagian bawah toko, lalu di atas toko ada hotel, di atas hotel ada kondominium atau apartemen.
lalu bagian teratas dari gedung 30 tingkat itu bisa berupa kantor.
 gaya dengan gedung multifungsi itu sudah lama diterapkan di beberapa kota besar eropa, amerika, dan asia.
 di ibu kota, mungkin sudah bukan waktunya lagi membangun supermal sebab gaya seperti ini agaknya sudah lewat bagi indonesia.
supermal bisa dibangun kalau mempunyai beberapa syarat, di antaranya sebagai tempat rekreasi, sebab pusat perbelanjaan membutuhkan rekreasi.
tidak percaya?
lihatlah manajemen di pusat rekreasi ancol yang sama sekali tidak takut kepada pembangunan pusat rekreasi baru.
manajemen hanya gamang terhadap pembangunan pusat-pusat perbelanjaan semacam plaza dan mal, yang sekaligus menawarkan tempat-tempat rekreasi kelas satu dan murah.
  angka berikut ini mungkin bisa menjadi bahan renungan.
ada 10 mal yang masing-masing mempunyai pengunjung delapan juta orang per tahun.
sepuluh mal berarti ada 80 juta pengunjung datang ke mal.
ini akan jauh lebih besar dibanding pengunjung ancol yang hanya 10 juta orang per tahun.
 kekhawatiran manajemen ancol memang bisa menjadi alasan.
banyak perumahan dibangun dengan gaya beberapa fungsi, yang di antaranya menawarkan sentra rekreasi memadai, sebutlah misalnya lippo cikarang, puri indah, lippo karawaci, bumi serpong damai, dan beberapa perumahan lainnya.
  sangat bisa dipahami kalau kemudian ada pendapat yang menyatakan, sebaiknya tidak ada lagi ancol baru.
pernyataan ini bukan hendak menafikan kehadiran sebuah kompleks rekreasi raksasa, tetapi rasanya kompleks seperti itu sudah sulit dihadirkan mengingat plaza, mal, atau pusat perbelanjaan lain, sudah menawarkan pusat rekreasi yang lumayan menawan.