Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016
ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016 என்பது இந்திய நாடாளுமன்றத்தின் ஒரு சட்டமாகும், இது வீடு வாங்குபவர்களைப் பாதுகாக்கவும், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடுகளை அதிகரிக்கவும் உதவுகிறது. இந்தச் சட்டம் ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஒழுங்குபடுத்துவதற்காக ஒவ்வொரு மாநிலத்திலும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை (ஆர். இ. ஆர். ஏ) நிறுவுகிறது, மேலும் விரைவான தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கான தீர்ப்பளிக்கும் அமைப்பாகவும் செயல்படுகிறது. இந்த மசோதா 10 மார்ச் 2016 அன்று மாநிலங்களவையிலும், 15 மார்ச் 2016 அன்று மக்களவையிலும் நிறைவேற்றப்பட்டது. இந்தச் சட்டம் 1 மே 2016 அன்று நடைமுறைக்கு வந்தது, 92 பிரிவுகளில் 61 பிரிவுகள் அறிவிக்கப்பட்டன. மீதமுள்ள விதிகள் 1 மே 2017 அன்று நடைமுறைக்கு வந்தன. இந்தச் சட்டத்தின் கீழ் விதிகளை ஆறு மாத காலத்திற்குள் அறிவிக்க மத்திய மற்றும் மாநில அரசுகள் பொறுப்பாகும். ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (ஆர். இ. ஆர். ஏ) மசோதா 2013 ஆம் ஆண்டில் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. இந்த மசோதாவை ஆய்வு செய்த மாநிலங்களவைக் குழுவின் பரிந்துரைகளின் அடிப்படையில் இந்த மசோதாவில் 20 முக்கிய திருத்தங்களுக்கு இந்திய மத்திய அமைச்சரவை 2015 டிசம்பரில் ஒப்புதல் அளித்தது. இந்த மசோதா ஒரு தேர்வுக் குழுவுக்கு அனுப்பப்பட்டது, அது ஜூலை 2015 இல் தனது அறிக்கையை வழங்கியது. இருப்பினும், காங்கிரஸ், இடதுசாரிகள் மற்றும் அ. தி. மு. க. ஆகியவை கருத்து வேறுபாடு குறிப்புகள் மூலம் இந்த அறிக்கையில் தங்கள் ஆட்சேபனைகளை வெளிப்படுத்தின. மாநிலங்களவை இந்த மசோதாவுக்கு 10 மார்ச் 2016 அன்று ஒப்புதல் அளித்தது, மக்களவை 15 மார்ச் 2016 அன்று ஒப்புதல் அளித்தது. அதைத் தொடர்ந்து, ரெரா சட்டத்தின் பிரிவு 1 ஆல் வழங்கப்பட்ட அதிகாரங்களால், வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வறுமை ஒழிப்பு அமைச்சகம் எஸ். ஓ. 2016 ஆம் ஆண்டு மே 1 ஆம் தேதி அன்று 92 பிரிவுகளில் 61 பிரிவுகளை 1544 (ஈ) தேதியிட்ட (ஐடி1) அறிவிக்கப்பட்டது. 1216 (E) தேதியிட்ட 19.04.2017 மீதமுள்ள 31 பிரிவுகளை அறிவித்தது. கட்டமைப்பு ரெரா சட்டம் 2016 10 அத்தியாயங்களாகப் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது, அவை மேலும் 92 பிரிவுகளாக வகைப்படுத்தப்பட்டுள்ளன. இந்தச் சட்டம் முகவுரையில் தொடங்கி, தலைப்பு, அளவு மற்றும் தொடக்கம், ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களின் பதிவு, விளம்பரதாரர்களின் செயல்பாடுகள் மற்றும் கடமைகள், ஒதுக்கீட்டாளர்களின் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகள், ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம், மத்திய ஆலோசனைக் குழு, ரியல் எஸ்டேட் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயம், பல்வேறு குற்றங்கள், அபராதம் மற்றும் தீர்ப்பு, நிதி, கணக்குகள், தணிக்கைகள் மற்றும் அறிக்கைகள் மற்றும் பிற பல்வேறு விதிகள் குறித்து வழங்குகிறது. ரெரா சட்டம் 2016 இன் அட்டவணை வடிவம் கீழே உள்ளது-முதன்மை விதிகள் வரையறை பிரிவு சட்டத்தின் பிரிவு 2 இன் கீழ் வரையறை பிரிவு சட்டம் முழுவதும் பயன்படுத்தப்படும் பல சொற்களின் அர்த்தத்தை பட்டியலிடுகிறது. முக்கியமான வரையறைகளை பட்டியலிடும் அட்டவணை கீழே உள்ளது-ரியல் எஸ்டேட் திட்டம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களைப் பதிவு செய்தல் இந்தச் சட்டம் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் திட்டம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவரின் பதிவுக் கொள்கையையும் பிரிவு 3 இன் கீழ் தொடர்புடைய ஏற்பாட்டையும் பட்டியலிடுகிறது. இந்தச் சட்டத்தின் பிரிவு 3 இன் உட்பிரிவு (1) அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களும் திட்ட சந்தைப்படுத்தல் மற்றும் செயல்படுத்தலில் அதிக வெளிப்படைத்தன்மையை வழங்குவதற்காக ஒரு திட்டத்தை தொடங்குவதற்கு ரெராவில் பதிவு செய்வது கட்டாயமாக்குகிறது. இந்தச் சட்டம் தொடங்கப்பட்ட தேதியில் நிறைவுச் சான்றிதழைப் பெறாத தற்போதைய திட்டங்களுக்கு, 3 மாதங்களுக்குள் பதிவுகளைப் பெற வேண்டும். ஒவ்வொரு மாநில ரேரா நிறுவனமும் விளம்பரதாரர் சமர்ப்பித்த விண்ணப்ப தேதியிலிருந்து 30 நாட்களுக்குள் பதிவு செய்வதற்கான விண்ணப்பத்தை அங்கீகரிக்க வேண்டும் அல்லது நிராகரிக்க வேண்டும். வெற்றிகரமாக பதிவுசெய்த பிறகு, ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தின் விளம்பரதாரருக்கு பதிவு எண், உள்நுழைவு ஐடி மற்றும் மாநில ரெராவின் இணையதளத்தில் அத்தியாவசிய விவரங்களை நிரப்புவதற்கான கடவுச்சொல் வழங்கப்படும். விளம்பரதாரர் பதிவு செய்யத் தவறினால், அவர் மதிப்பிடப்பட்ட திட்ட செலவில் 10 சதவீதம் வரை அபராதம் விதிக்கப்படுவார். மேலும், மாநில அரசால் பிறப்பிக்கப்பட்ட உத்தரவுகள், வழிகாட்டுதல்கள் அல்லது முடிவுகளுக்கு அவர் இணங்கவில்லை என்றால், அவருக்கு மூன்று ஆண்டுகள் வரை நீட்டிக்கக்கூடிய சிறைத்தண்டனை அல்லது திட்டத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட செலவில் மேலும் 10 சதவீதம் வரை நீட்டிக்கக்கூடிய அபராதம் விதிக்கப்படும். சொத்துக்களை விற்கவோ வாங்கவோ உதவும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் முன் பதிவு செய்ய வேண்டும். அத்தகைய முகவர்களுக்கு ஒவ்வொரு மாநிலத்திற்கும் அல்லது யூனியன் பிரதேசத்திற்கும் ஒரு பதிவு எண் வழங்கப்படும், இது அவர் வழங்கும் ஒவ்வொரு விற்பனையிலும் முகவரியால் மேற்கோள் காட்டப்பட வேண்டும். ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவர் பதிவு செய்யத் தவறினால் அல்லது பிரிவு 9 (ரியல் எஸ்டேட் முகவரின் பதிவு) மற்றும் பிரிவு 10 (ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவரின் செயல்பாடுகள் மற்றும் கடமைகள்) ஆகியவற்றை மீறத் தவறினால், அவர் ஒவ்வொரு நாளும் செலுத்த வேண்டிய 10,000 ரூபாய் அபராதத்திற்கு ஆளாக நேரிடும். இந்த அபராதம் மொத்தமாக ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தின் நிலம், அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது கட்டிடத்தின் செலவில் 5 சதவீதம் வரை நீட்டிக்கப்படலாம். ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மற்றும் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயம் நிறுவுதல் குடியிருப்புகள் மற்றும் வணிகத் திட்டங்கள் தொடர்பான பரிவர்த்தனைகளை ஒழுங்குபடுத்தவும், அவற்றை சரியான நேரத்தில் முடிக்கவும், ஒப்படைக்கவும் மாநில அளவிலான ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையங்களை நிறுவ இந்தச் சட்டத்தின் பிரிவு 20 மற்றும் 43-ன் கீழ் உள்ள நிறுவனங்கள் உதவும். மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயங்கள் இப்போது வழக்குகளை 60 நாட்களில் தீர்க்க வேண்டும், முந்தைய விதிமுறை 90 நாட்கள் மற்றும் ஒழுங்குமுறை அதிகாரிகள் 60 நாட்களில் புகார்களைத் தீர்க்க வேண்டும், அதே நேரத்தில் முந்தைய மசோதாவில் காலக்கெடு எதுவும் குறிப்பிடப்படவில்லை. இந்தச் சட்டத்தின் எட்டாம் அத்தியாயத்தின் 59 முதல் 72 வரையிலான பிரிவுகள், குற்றங்கள், தண்டனைகள் மற்றும் தீர்ப்பு தொடர்பான விதிகளை வழங்குகின்றன. இந்தச் சட்டத்தின் 59,60 மற்றும் 62ஆம் பிரிவுகளில் பதிவு செய்யாதவர்களுக்கான தண்டனை, ரெராவின் கீழ் பதிவு செய்யாதவர்களுக்காக விளம்பரதாரர்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களுக்கு தண்டனை வழங்குகிறது. அபராதம் மற்றும் சிறைத்தண்டனையை விவரிக்கும் அட்டவணை கீழே உள்ளது-உத்தரவுகள், முடிவுகள் அல்லது உத்தரவுகளை பின்பற்றாததற்கு தண்டனை வீடு வாங்குபவர்களைப் பாதுகாக்கும் சட்டம் கணக்கிடப்படாத பணத்தை இந்தத் துறையில் செலுத்துவதைத் தடைசெய்கிறது, மேலும் தற்போது 70 சதவீத பணத்தை கட்டாயமாக காசோலைகள் மூலம் வங்கிக் கணக்குகளில் டெபாசிட் செய்ய வேண்டும். இந்தச் சட்டத்தில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள நுகர்வோருக்கு ஒரு பெரிய நன்மை என்னவென்றால், கட்டுபவர்கள் தரைவிரிப்புப் பகுதியின் அடிப்படையில் விலைகளை மேற்கோள் காட்ட வேண்டும், சூப்பர் கட்டமைக்கப்பட்ட பகுதியின் அடிப்படையில் அல்ல. தரைவிரிப்புப் பகுதியில் சமையலறை மற்றும் கழிப்பறைகள் போன்ற பயன்படுத்தக்கூடிய இடங்கள் உள்ளன என்று இந்தச் சட்டம் கூறுகிறது. ரெராவின் கீழ், பில்டர்கள் தரைவிரிப்பு பகுதியை வெளியிடுவது கட்டாயமாகும். இந்தச் சட்டம் அமல்படுத்தப்பட்ட ஆறு மாதங்களுக்குள், ஒவ்வொரு மாநில அரசும் இந்தச் சட்டத்தின் விதிகளை அமல்படுத்துவதற்கான விதிகளை உருவாக்க வேண்டும் என்று இந்தச் சட்டத்தின் ரெரா பிரிவு 84-ன் கீழ் மாநில ஒழுங்குமுறைகள் கூறுகின்றன. மேற்கண்ட விதிகள் மாநில அரசால் அறிவிக்கப்பட வேண்டும். அக்டோபர் 31,2016 அன்று, மத்திய அரசு, ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) (பொது) விதிகள், 2016 ஐ வெளியிட்டது, வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வறுமை ஒழிப்பு அமைச்சகத்தின் (ஹூபா) அறிவிப்பின் மூலம். மத்திய அரசால் இவ்வாறு வெளியிடப்பட்ட விதிகள், சட்டமன்றம் இல்லாத ஐந்து யூனியன் பிரதேசங்களான அந்தமான் நிக்கோபார் தீவுகள், தாத்ரா & நகர் ஹவேலி, டாமன் & டையூ, இலட்சத்தீவு மற்றும் சண்டிகர் ஆகியவற்றிற்கு பொருந்தும். கருத்துகளுக்கான வரைவு முன் வெளியீட்டிற்குப் பிறகு விதிகள் வெளியிடப்பட்டுள்ளன. 2019 ஜூலை 13ஆம் தேதி நிலவரப்படி, அருணாச்சலப் பிரதேசம், மேகாலயா, சிக்கிம் மற்றும் நாகாலாந்து ஆகிய மாநிலங்கள் இந்த விதிகளை அறிவிக்கவில்லை. ஐந்து வடகிழக்கு மாநிலங்களைப் பொறுத்தவரை, RERA சட்டம் சில அரசியலமைப்பு சவால்களை எதிர்கொள்கிறது, ஏனெனில் அந்த மாநிலங்களில் உள்ள நிலங்கள் சமூகத்திற்கு சொந்தமானவை. மேற்கு வங்க வீட்டுவசதி தொழில் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம், 2017 என்று அழைக்கப்படும் இதேபோன்ற சட்டத்தை மேற்கு வங்கம் அறிவித்தது, இது ஜூன் 1,2018 முதல் நடைமுறைக்கு வந்தது. இருப்பினும், ஜூலை 2019 நிலவரப்படி, பல மாநிலங்கள் சட்டத்தை அமல்படுத்தவில்லை மற்றும் ஒரு நிரந்தர கட்டுப்பாட்டாளர், மேல்முறையீட்டு ஆணையம் அல்லது ஒரு வலைத்தளத்தை அறிவிக்கத் தவறிவிட்டன. ஜூலை 2019 நிலவரப்படி பல்வேறு மாநிலங்களின் அமலாக்க நிலையைக் காட்டும் விளக்கப்படத்தை இங்கே காணலாம். ..