Theo số liệu từ Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, năm 2017, tỷ trọng tín dụng đổ vào hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,9% trong tổng tín dụng. Nếu tính cả tín dụng đổ vào lĩnh vực xây dựng thì con số này chiếm 15,8%.
Mặt khác, tín dụng tiêu dùng năm 2017 tăng 65%, trong đó cho vay phục vụ mục đích mua nhà, sửa chữa nhà để ở chiếm 53,8%.
Như vậy, con số chính xác về nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản vẫn chưa thể xác định và theo TS Bùi Quang Tín, giảng viên khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, nếu tính chung lại thì nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản phải rất lớn.
Lý giải điều này, ông cho biết, hiện nay khái niệm về bất động sản đang nhập nhèm. Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, khái niệm bất động sản gồm quyền sử dụng đất; công trình xây dựng trên đất (nhà); các tài sản gắn liền với nhà.
Theo khái niệm này thì phần tín dụng đổ vào xây dựng vẫn được gọi là tín dụng bất động sản. Phần cho vay mua sắm trang thiết bị gia đình, trước nay vẫn gọi là vay tiêu dùng, cũng phải được tính vào tín dụng bất động sản.
Con số chính xác về dư nợ bất động sản chưa thể xác định. Ảnh: NLĐ.
"Ngay ở trên thế giới, các nước cũng thống nhất ở điểm khái niệm về bất động sản phải bao gồm 3 cấu phần như nói ở trên. Tỷ lệ cụ thể ra sao tùy thuộc vào từng quốc gia, nền kinh tế mỗi nước", TS Bùi Quang Tín nói.
Vị chuyên gia nhắc lại những năm 2006-2008, thời điểm tín dụng đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam cực lớn, có lúc lên tới khoảng 50% trong tổng dư nợ và đó là tỷ lệ tăng trưởng nóng.
Đi liền với việc tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thì lúc đó giá cả bất động sản cũng tăng chóng mặt, người người mua bất động sản, nhà nhà mua bất động sản mà không cần có kiến thức gì về lĩnh vực bất động sản, tài chính kinh doanh...
"Nếu tín dụng tăng trưởng 40-50%, thậm chí 30% đã bị coi là tăng trưởng nóng. Nhìn lại thời điểm 2006-2008 sẽ thấy rất rõ điều đó. Hiện nay NHNN đã hạn chế tỷ lệ này nhưng vấn đề ở chỗ làm sao xác định cho đúng khái niệm về bất động sản để có được tỷ lệ tín dụng đổ vào bất động sản cho chính xác, từ đó ra chính sách cho phù hợp", TS Bùi Quang Tín nhấn mạnh.
Chia sẻ quan điểm này, PGS.TS Ngô Hướng, nguyên Hiệu trưởng Đại học Ngân hàng TP.HCM cũng chỉ ra rằng, nếu tính đầy đủ thì tín dụng đổ vào bất động sản lớn hơn nhiều so với con số thống kê hiện nay của cơ quan quản lý.
Theo vị chuyên gia, việc cho vay nhiều hay ít không quan trọng, quan trọng là việc cho vay đó không làm giá bất động sản tăng vô tội vạ, tạo nên bong bóng. Nếu như ở nước ngoài, bất động sản thường đã trở thành nhà thì ở Việt Nam phần nhiều là đất, vì thế rất dễ bị rủi ro khi cho vay khi không xác định được nhu cầu có thực hay không, mua để ở hay vay tiền để mua đi bán lại kiếm lời.
"Thực tế là nhiều người mua bất động sản để đấy, số khác lại mua đi bán lại khiến cho các điều tra về thị trường bất động sản trở nên khó khăn", PGS.TS Ngô Hướng nói.
Vì lẽ đó, nguyên Hiệu trưởng Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, để tránh rủi ro khi cho vay tín dụng đổ vào bất động sản, về nguyên tắc, tài sản đó phải thế chấp được cho món vay, bắt buộc người làm tín dụng phải đi đến những nơi mà người vay xây dựng xem xét cụ thể để xem tài sản đó có thể đảm bảo cho món vay của mình hay không.
Bổ sung thêm, TS Bùi Quang Tín cho biết, đầu tư vào bất động sản không hẳn là xấu. Nếu bất động sản đó nhắm vào phân khúc bình dân, trung cấp thì rất phù hợp với nhu cầu của người dân. Người dân đang rất cần những căn hộ chung cư có giá từ 1-1,5 tỷ đồng trở xuống đáp ứng nhu cầu của họ về nhà ở.
"Trong năm 2017, độ lệch pha cung cầu trong thị trường bất động sản vẫn xuất hiện. bên cung thì cung cấp sản phẩm cao cấp quá, bên cầu thì nhu cầu quá thấp.
Cho nên, tín dụng bất động sản nếu đánh đồng là rủi ro hết thì không phải. Những dự án của chủ đầu tư nào nhắm vào phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của người dân thì vẫn nên khuyến khích. Còn tín dụng đổ vào phân khúc mang tính đầu cơ hay nghiêng về các dự án cao cấp, đi quá xa với nhu cầu của người dân, cái đó mới lãng phí", vị chuyên gia chỉ rõ.
Từ đây, TS Bùi Quang Tín nhấn mạnh, không chỉ hệ thống ngân hàng thương mại phải tự kiểm soát tín dụng bất động sản, mà NHNN cũng phải tăng cường tham gia giám sát và cần thiết phải đưa ra khái niệm bất động sản sao cho phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tránh tình trạng mỗi cơ quan, ban ngành đưa ra một khái niệm khác nhau dẫn tới số liệu khác nhau.
Ngày 23/1, NHNN yêu cầu các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh.
Hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản;
Thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.
Kiểm soát tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng; nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh; giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán.
Thành Luân.
