Trong cơn sốt đất hiện nay, những người đầu tư luôn kỳ vọng cây cầu Cát Lái và dự án sân bay Long Thành sẽ tạo kết nối chặt hơn giữa TPHCM và Nhơn Trạch. Ảnh: CAO BAN.
Ngồi vào bàn, chủ bữa tiệc, anh N. nói ngay: Giá đất Nhơn Trạch bây giờ thay đổi từng ngày... Họ mới đồng ý bán cho mình với giá hai trăm chín mươi ngàn một mét vuông giờ lại thay đổi, đòi ba trăm năm mươi ngàn. Giá cứ tăng vùn vụt như thời của 10 năm trước vậy đó!.
Hơn 10 năm trước, tôi quen biết N. khi anh vừa bỏ nghề bán hàng rong trên các tàu chở hàng neo đậu trên sông Đồng Nai để tập tành làm cò đất. Vì lúc đó, dòng người đầu tư từ TPHCM đổ xô về Nhơn Trạch (Đồng Nai) để tìm mua đất chật phà Cát Lái vào mỗi cuối tuần. Có lẽ người đầu tư tràn trề hy vọng vào dự án phát triển khu đô thị Nhơn Trạch vừa công bố.
Bằng trực giác của người hành nghề buôn bán, N. nhận thấy cơ hội nên bước ra khỏi nghề bán hàng rong lênh đênh trên sông nước. Anh dựng một cái chòi lá (ở xóm Rạch Miễu, ấp Phú Tân, xã Phú Hữu) ngay bên đường bờ đê chạy dọc bờ sông Đồng Nai từ phà Cát Lái đến phà Phước Khánh (nay là đường Phan Văn Đáng) với một tấm biển nhỏ có nội dung: Giới thiệu mua, bán đất...
Lúc đó, cứ mỗi cuối tuần là dòng người đầu tư dập dìu qua lại trên con đường bờ đê này hỏi tìm đất để mua... nên anh N. cũng như nhiều cò đất ở đây vô mánh liên miên. N. kể: Tiền phần trăm huê hồng môi giới tích góp ngày một nhiều nên mình tự nâng cấp mình lên thành người đầu tư - mua đi bán lại - để kiếm lợi nhuận lớn hơn.
Chỉ chưa đầy ba năm, từ một người bán hàng rong, N. nhanh chóng sở hữu tiền tỉ. Các bữa tiếp khách hàng của N. khi đó toàn bia lon và tôm, cua, rắn - đặc sản vùng đất ngập nước Nhơn Trạch... Số lượng sổ đỏ của N. và của những người có đất nhờ N. bán chất chồng cao đến độ có người bạn N. nói đùa là rớt trúng dận chân.
Những người đầu tư chủ yếu từ phía Bắc luôn kỳ vọng cây cầu Cát Lái và dự án sân bay Long Thành sẽ tạo kết nối chặt hơn giữa TPHCM và Nhơn Trạch (Đồng Nai). Tuy nhiên, các doanh nghiệp có ý định đầu tư lướt sóng ở thị trường này cho rằng tính may, rủi trong trò chơi này là quá cao.
Nhưng rồi, cơn sốt nào mà không hạ nhiệt, và cũng chỉ khoảng ba năm sốt đất, con đường bờ đê nối liền các xã Đại Phước - Phú Hữu - Phú Đông - Phước Khánh lại trở nên đìu hiu, khi người đầu tư nhận ra khu đô thị Nhơn Trạch phát triển không như kỳ vọng, vùng đô thị TPHCM chưa thể tràn sang nơi này...
Thực tế, kể từ năm 2009, những vườn cây ăn trái và cánh đồng lúa xanh rì hai bên con đường bờ đê đã bị cỏ cây dại xâm lấn. Vì dân địa phương đã bán đất, còn người mua đất thì chỉ để... chờ thời, không canh tác, nên bỏ đất hoang hóa. Thị trường đất đai ở khu vực này đông cứng, hàng loạt bảng hiệu môi giới mua, bán đất gỉ sét, cò đất đi làm công nhân, mở quán cà phê, chạy xe ôm... Riêng N. trở thành người chăn vịt trên diện tích đất đã lỡ ôm sô thời sốt cao.
Nhưng nay, với việc Nhà nước công bố các dự án hạ tầng giao thông kết nối giữa TPHCM với Nhơn Trạch (như cầu Cát Lái), thì thị trường đất ở Nhơn Trạch (đặc biệt là các xã Đại Phước, Phú Hữu, Phú Đông, Phước Khánh giáp TPHCM) lại lên cơn sốt lần nữa.
Anh N. lại tức thời, không môi giới và đầu tư theo kiểu cò con như thời của 10 năm trước nữa. Bây giờ N. đã liên kết với hai nhà đầu tư khác thuê hẳn một căn nhà mặt tiền đường lớn ở Đại Phước (gần phà Cát Lái) và mở công ty bất động sản để môi giới và kinh doanh lướt sóng. Anh cho biết, chỉ vài tháng trước đây, chủ căn nhà cho anh thuê kêu bán căn nhà này với giá hai tỉ rưỡi, anh không có tiền mua, nay có tiền anh muốn mua giá 5 tỉ mà họ không bán.
Anh H. một người môi giới nhà, đất nền có tiếng Nhơn Trạch thừa nhận chỉ trong vòng vài tháng nay, đất mặt tiền trục đường chính ở Đại Phước (bên kia phà Cát Lái) đã tăng từ trên dưới 10 triệu đồng lên gần 30 triệu đồng một mét vuông.
Mới đây, ngày 21-5-2017, khi trở lại con đường bờ đê dọc sông Đồng Nai nối dài từ Cát Lái đến Phước Khánh (khoảng 15 cây số) với một vài doanh nghiệp có ý định tìm hiểu thị trường đất Nhơn Trạch để đầu tư lướt sóng, tôi nhận thấy màu xanh ruộng đồng đã trở lại dọc theo con đường này. Một cán bộ xã Phú Đông cho biết, sau khi bỏ hoang hóa người dân địa phương đã liên hệ với chủ đất ở thành phố để thuê hoặc xin canh tác trở lại (khi tiền bán đất đã tiêu hết).
Thế nhưng, cũng như thời của hơn 10 năm trước, hai bên con đường cấp phối này, các bảng hiệu môi giới mua, bán đất đang mọc lên nhiều như nấm sau mưa. Chúng tôi dừng lại ở xóm Rạch Miễu, ấp Phú Tân, Phú Hữu, cái chòi lá năm xưa của anh N. đã được thay thế bằng căn nhà xây kiên cố. Trước sân nhà là chiếc Camry 2017 bóng loáng...
Anh N. cho biết, nhờ thị trường nhà đất sốt trở lại nên mới sửa nhà, sắm xe... Trong quá trình tiếp xúc, tôi để ý, điện thoại của N. reo liên tục, lúc thì khách hàng ngoài Bắc hỏi đã tìm được đất cho họ chưa, lúc thì người có đất muốn bán báo tăng giá, lúc thì nhân viên công ty báo đã đặt cọc được tiền cho lô đất này, thửa đất kia...
N. cho biết muốn mua đất phải nắm rõ quy hoạch, khi biết quy hoạch rồi thì làm thế nào để thực hiện việc mua, bán đất nông nghiệp mới là vấn đề, bởi chính quyền tỉnh Đồng Nai luôn từ chối người không có hộ khẩu ở địa phương mua đất nông nghiệp nhằm trách tình trạng người có đất không có nhu cầu sản xuất như trước đây. Đó là chưa kể trường hợp các khu đất nằm ở vị trí ngon thường sẽ bị điều chỉnh quy hoạch theo mong muốn của một nhà tài phiệt nào đó thì những người đầu tư con con sẽ chịu thiệt, anh N., đúc kết kinh nghiệm hơn 10 năm vừa là cò đất vừa là người đầu tư của mình.
Theo anh N., trong cơn sốt đất hiện nay, người đầu tư đến từ TPHCM không nhiều như cơn sốt của hơn 10 năm trước mà chủ yếu là người đầu tư đến từ các tỉnh, thành phía Bắc. Những người đầu tư này luôn kỳ vọng cây cầu Cát Lái và dự án sân bay Long Thành sẽ tạo kết nối chặt hơn giữa TPHCM và Nhơn Trạch. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có ý định đầu tư lướt sóng ở thị trường này cho rằng tính may, rủi trong trò chơi này là quá cao.
Để tránh nguy hiểm...
Tại cuộc họp đột xuất hôm 19-5 với lãnh đạo UBND thành phố cùng các sở ngành, quận, huyện để chấn chỉnh các thông tin gây nên cơn sốt đất đang diễn ra, ông Lê Văn Khoa, Phó chủ tịch UBND TPHCM, cho rằng giá đất tăng vì: (i) các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội xây dựng đồng bộ; (ii) một số thông tin về dự án cụ thể ở Cần Giờ, Củ Chi vừa được công bố; (iii) Sở Quy hoạch Kiến trúc và các quận huyện đã rà soát, điều chỉnh những quy hoạch bất cập. Nhưng đặc biệt vẫn là nguyên nhân do đầu cơ, thổi phồng...
Ngoại trừ các yếu tố tăng giá đất theo quy luật thị trường, để chống chiêu trò thổi phồng giá một cách giả tạo chính quyền cần công khai kế hoạch sử dụng đất, công khai quy hoạch của tất cả các quận huyện, phường xã; đặc biệt ở những khu vực có sốt đất làm sao để người dân nào cũng biết rằng thửa đất đó, khu vực đó quy hoạch thế nào, không cần phải lên phường, quận để kiểm tra.
Do đó, tại cuộc họp này, lãnh đạo chính quyền thành phố khẳng định, thông tin các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn chuyển thành quận, đến giờ phút này, về mặt tiêu chí thì các địa phương này chưa đủ điều kiện. Cho nên, việc ngay lập tức chuyển huyện thành quận là chưa có cơ sở.
Đối với việc xây dựng cầu Cần Giờ thay phà Bình Khánh, đây mới là chủ trương của Thủ tướng Chính phủ. Từ chủ trương cho đến triển khai còn nhiều quy trình phải làm, đó là chuyện trong tương lai. Đối với huyện Củ Chi, có doanh nghiệp có ý định đầu tư một tuyến đường ven sông và một Marina City tại xã Trung An, huyện Củ Chi. Về dự án Marina City, chính quyền thành phố không đồng ý triển khai mà tập trung vào Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi; tuyến đường ven sông đến giờ phút này chỉ là ý tưởng, chưa có đề xuất gì.
Như vậy, có thể dễ dàng nhận thấy giá đất tăng đột biến trong thời gian qua cũng có yếu tố thị trường nhưng không đến mức tăng gấp đôi, gấp rưỡi như thực tế đang diễn ra. Việc coi các dự án hạ tầng lớn dự kiến sẽ được đầu tư trong tương lai như những dự án cấp bách trước mắt để đẩy giá đất ở một số khu vực liên quan lên cao có thể sẽ giúp một số nhà đầu cơ chiến thắng nhưng sẽ có những nhà đầu tư khác lún sâu.
Đó là chưa kể, nếu nhìn rộng ra cả thị trường nhà đất trong nội thành và ngoại thành thì trong tương lai gần hàng loạt sản phẩm nhà đất với số lượng khổng lồ sẽ được tung ra thị trường. Chỉ cần nhìn vào các dự án nhà ở thuộc khu vực trung tâm như Tân Cảng, Ba Son, Nhà Rồng - Khánh Hội và Sa La (ở Thủ Thiêm) cũng có thể hình dung được điều đó. Và khi mà sản phẩm nhà đất ở ngay khu trung tâm thành phố không thiếu thì cơ hội đẩy giá nhà đất ở khu vực vùng ven lên cao chắc chắn sẽ không dễ dàng.
