Khách hàng lên tiếng, chủ đầu tư lập tức viện dẫn lý do lỗi do quy hoạch, phủi trách nhiệm, vì thế quyền lợi của hàng trăm người bị bỏ ngỏ.
Cháy hàng nhờ mặt tiền.
Từ năm 2003, thông tin đầu tư khoảng 880 tỷ đồng để mở rộng đường Nguyễn Tuân với chiều dài 1,1km (từ đường Lê Văn Lương nối với đường Nguyễn Trãi) đã làm xôn xao dư luận. Dự kiến hoàn thành năm 2018, tuyến đường này được kỳ vọng góp phần phân luồng, hỗ trợ giảm ách tắc giao thông cho đường Nguyễn Trãi, Lê Văn Lương, Ngụy Như Kon Tum và Vũ Trọng Phụng, đảm bảo đồng bộ hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng VSMT, tạo tiền đề phát triển thương mại dịch vụ trên địa bàn Thanh Xuân. Nhiều chủ đầu tư nhanh chóng manh nha ý tưởng đầu tư DA tại vị trí trên để hưởng lợi thế nội đô và con đường sắp rộng mở.
Nhiều dự án nhà ở cao tầng được xây dựng trên đường Tố Hữu. Ảnh: Thanh Hải.
Dù vậy, theo ghi nhận của phóng viên, cho đến nay, đoạn từ nút giao với Ngụy Như Kon Tum đến đường Nguyễn Trãi dài 720m chưa được mở rộng, dẫn đến tình trạng thắt cổ chai. Tuy nhiên, các DA thương mại vẫn xuất hiện dày đặc. Điển hình như DA nhà ở 90 Nguyễn Tuân, The Legend Tower, Times Tower và Imperia Garden... Nằm sâu ở khu vực đã phát triển mạnh, việc mở rộng đường khiến các DA trên được hưởng lợi tăng giá mạnh. Hầu hết đều có mức giá từ 29 - 35 triệu đồng/m2, có DA trên 40 triệu đồng/m2 nhưng vẫn cháy hàng.
Theo giới đầu tư, ở khu vực nào quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ, đường sá mở rộng sẽ kéo theo tiềm năng tăng giá của bất động sản khu vực xung quanh. Xu hướng ấy tất yếu không thay đổi, ở đâu mở đường, ở đấy nhà và đất tăng giá. Trong quỹ đạo chung, DA Hongkong Tower (Đống Đa) khi quảng bá rầm rộ về tuyến đường Thái Hà - Voi Phục dài 40m chạy qua trước mặt đã giúp tăng giá trị, với mức chào bán hơn 30 triệu đồng/m2.
Mới đây, thông tin triển khai đường Vũ Trọng Phụng với tổng mức đầu tư hơn 300 tỷ đồng để mở đường rộng đến 25m, nối khu vực Trung Hòa - Nhân Chính ra đường Nguyễn Trãi cũng khiến cho một số DA như Rivera Park, Gold Season ngay lập tức lên hạng. Đặc biệt, theo quy hoạch, cùng với mở đường Vũ Trọng Phụng, tuyến Nguyễn Huy Tưởng cũng sẽ được đầu tư mở rộng nối khu lõi này ra đường Vành đai 3 sẽ khiến DA này chiếm trọn 2 mặt tiền. Vì thế, giới đầu tư đang săn các DA có vị trí đắc địa trong tương lai để chào bán vì tốc độ thanh khoản bao giờ cũng cao hơn.
Hai mặt của đồng xu.
Minh chứng từ việc nhiều DA thăng hạng khi đường Lê Trọng Tấn được cải tạo thành đường kiểu mẫu càng khiến cho giới đầu tư tin tưởng ăn theo quy hoạch. Thế nhưng, tại Kỳ họp thứ 4, HĐND TP Hà Nội Khóa XV đã ban hành Nghị quyết số 03/NQ-HĐND thông qua điều chỉnh, bổ sung danh mục các công trình, DA thu hồi đất năm 2017... Trong danh mục các DA điều chỉnh giảm có DA cải tạo, mở rộng đường Nguyễn Tuân theo quy hoạch.
Thông tin này đã làm nhiều nhà đầu tư vỡ mộng. Trước câu hỏi "điều này đồng nghĩa với việc DA mở rộng đường Nguyễn Tuân bị "đứt gánh giữa đường"?, Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản và Dịch vụ Địa chính Hà Nội Nguyễn Đình Tùng cho biết: "Quyết nghị của HĐND TP Hà Nội thực chất chưa phải "phán quyết" cuối cùng cho DA này. Theo đúng nguyên tắc và quy trình, việc điều chỉnh giảm một DA khỏi quy hoạch sử dụng đất TP Hà Nội cần có ý kiến chỉ đạo từ Chính phủ và các bộ, ngành liên quan. Sau khi Quy hoạch sử dụng đất TP Hà Nội được điều chỉnh, bổ sung một cách chính thức (nếu có), thì mới coi là DA bị "đứt gánh" như vừa nêu". Tuy nhiên, với kinh nghiệm lâu năm trong ngành địa chính, ông Tùng nhìn nhận "về cơ bản, tới... 90% DA này đã bị "đóng" với việc được công bố trong quyết nghị tại kỳ họp HĐND TP".
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Giám đốc Công ty Luật SBLaw đánh giá: Quy hoạch mở rộng tuyến đường Nguyễn Tuân có từ nhiều năm trước nhưng với tình hình này, chưa biết khi nào mới triển khai được. Tuy nhiên, đường chưa mở rộng mà cả chục DA nhà cao tầng đang dần rõ hình hài có nguy cơ đè sức ép lên hạ tầng. Theo ước tính với khoảng gần chục DA chung cư mọc dày đặc suốt hơn 1km dọc đường Nguyễn Tuân sẽ đi vào bàn giao nhà trong vòng 2 năm tới. Theo đó sẽ có hàng vạn người dân đổ về đây sinh sống, gây áp lực lớn cho hệ thống giao thông trục đường này.
Trong khi đó, tại DA Hongkong Tower, đường quy hoạch chính thức Thái Hà - Voi Phục dài 40m vẫn đang nằm trên giấy. Lối đi vào DA vẫn chỉ là con ngõ nhỏ, không đủ rộng cho 2 xe ô tô tránh nhau. Tình hình tương tự đang xảy ra ở hàng loạt các DA khác như Ecolife Tây Hồ, Home City Trung Kính, dù người dân đã về ở nhưng đường về nhà vẫn ngổn ngang trăm mối.
Có chuyên gia cho rằng, cần có sự khách quan, không thể mãi đổ lỗi về tình trạng "nhà chạy trước đường" là bởi quy hoạch. Hiện tại, trên thị trường không hiếm tình trạng chủ đầu tư hứa hẹn DA sẽ nắm giữ vị trí đắc địa khi có quy hoạch đường này, đường kia chạy qua để kéo khách hàng. Thế nhưng, quy hoạch là định hướng, mà định hướng thường xác lập trong giai đoạn dài, cho nên có thể có thay đổi, quy hoạch một con đường vì thế không ngoại lệ. Trong trường hợp đó, nếu không có quy hoạch đường qua DA, hoặc đường không mở thì nhiều cư dân của các chung cư phải đứng trước lựa chọn: Di chuyển bằng con đường nhỏ hẹp vốn dĩ, đi đường vòng, hoặc... bay lên trời để về nhà.
Tình trạng các DA bất động sản cao cấp ăn theo hạ tầng giao thông của một DA khác hoặc DA của chính quyền sở tại là không hiếm. Thực tế, bản thân DA đó không thể tự nối kết được hạ tầng. Tuy nhiên, vì một lý do nào đó chính quyền chưa mở đường được khiến các DA ăn theo khuyết hạ tầng. Các cư dân vì thế rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Không có đường về hoặc phải di chuyển trên nền con đường cũ vốn đã quá tải, thường xuyên ùn tắc. Con đường là DA hạ tầng thiết yếu phục vụ cho sinh hoạt của cư dân thì trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư. Do đó, chủ đầu tư bắt buộc phải tìm mọi giải pháp đáp ứng đúng cam kết đã ký với khách hàng. Chẳng hạn như đề xuất TP xin được phép bỏ vốn đầu tư xây dựng, cải tạo con đường đó để bảo đảm quyền lợi đi lại chính đáng của cư dân.
Ông Nguyễn Văn Đính.
Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
