Các sản phẩm bất động sản (BĐS) tại Hà Nội hiện nay có thể được phân chia theo nhiều loại khác nhau: BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ); BĐS thương mại (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ); BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp).
BĐS để ở.
Căn hộ chung cư là sản phẩm BĐS có lượng cung lớn nhất trên thị trường BĐS Hà Nội được phản ánh thông việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và các dự án phát triển nhà ở. Cụ thể, trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 1996 đến 2012 đã triển khai 36 khu đô thị mới với diện tích 1.471,06 ha và 128 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê với diện tích 100,95 ha. Sau khi sáp nhập một số địa bàn/huyện của các tỉnh lân cận, qua rà soát, thống kê cho thấy, kết quả số đồ án, dự án thu thập được lên tới 744 và dự án đầu tư xây dựng, với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha.
Trong đó, số dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hỗn hợp là 389 dự án, chiếm 52%, với diện tích đất là 39.148 ha, sức chứa dân số sinh sống dự kiến là 2,4 triệu người. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2016 thị trường BĐS tại Hà Nội có hơn 20.665 căn hộ đưa ra thị trường, trong đó chủ yếu là căn hộ trung, cao cấp (giá trên 20 triệu đồng/m2), chiếm trên 80%. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ rất ít và số lượng nhà ở xã hội đưa vào sử dụng không nhiều.
Về đất nền: Giai đoạn 2007-2012 là khoảng thời gian bùng nổ nguồn cung nhà đất thương mại nói chung và nguồn cung đất nền nói riêng. Đây là dạng sản phẩm BĐS được các chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS rất quan tâm. Đáng chú ý, trong năm 2010, trên địa bàn Hà Nội có 800 dự án với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha; trong đó số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp có 390 dự án với diện tích gần 39.000 ha (Bộ Xây dựng, 2010). Năm 2013, diễn biến thị trường đất nền không khác biệt nhiều so với năm 2012 với nguồn cung và tồn kho đất nền vẫn liên tục gia tăng. Năm 2014 thị trường đất nền tiếp tục trầm lắng và kém thanh khoản Nhờ xúc tiến và đẩy mạnh các chương trình khuyến mại và các gói ưu đãi như các điều khoản thanh toán phong phú, giảm giá và miễn phí các gói nội thất nhằm kích cầu và thu hút khách mua của các nhà đầu tư mà đến năm 2015 đã có giao dịch đất nền trở lại sau thời gian đóng băng. Trong năm 2016, phân khúc đất nền tại Hà Nội ghi nhận sự gia tăng cung trên thị trường.
Về biệt thự: Tại Hà Nội trong thời gian qua, sản phẩm nhà biệt thự đã đuợc các chủ đầu tư quan tâm phát triển gắn liền với các khu đô thị mới thường được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ tiện ích. Theo thống kê do CBRE công bố, nguồn cung sản phẩm biệt thự tại Hà Nội sôi động trong giai đoạn 2006 -2008 với số lượng đạt khoảng 6.000 căn. Tuy nhiên sau đó trong giai đoạn 2009 2011 số lượng cung mới rất ít do thị trường BĐS gặp khó khăn. Năm 2012 được ghi nhận là thời điểm cung biệt thự mới nhiều nhất trong cả giai đoạn 2006 -2014. Trong các năm 2013 và 2014,
nguồn cung mới khá thấp.
Về nhà ở riêng lẻ: Theo đánh giá của Colliers (2011), giá nhà đất riêng lẻ tại Hà Nội có thể chia làm 03 khu vực là: (i) Khu vực ngoại vi [ở phía Tây (Từ Liêm và Hà Đông), phía Đông (Long Biên), phía Nam (Hoàng Mai)] có mức giá dao động từ 968 USD/m2 đến 8.329 USD/m2; (ii) Khu vực gần trung tâm - khu vực 2 (gồm Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, Tây Hồ) có mức giá dao động từ 2.590 USD/m2 đến 18.940 USD/m2; (iii) Khu vực trung tâm (vùng lõi) (các Quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình) có mức giá dao động từ 2.611 USD/m2 đến 27.200 USD/m2. Các quận càng trung tâm thì dao động giá đất riêng lẻ càng lớn và lợi thế thương mại phụ thuộc vào vị trí của các quận trung tâm khiến cho sự khác biệt rõ nét giữa giá nhà trong ngõ và mặt phố.
BĐS thương mại.
Đối với phân mảng văn phòng cho thuê: Lượng cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong những năm gần đây liên tục tăng lên tại khu vực các quận phía Tây Thành phố. Tại trung tâm thành phố không có sự thay đổi lớn về cung. Theo ước tính của các đơn vị tư vấn, trong khoảng 5 năm trở lại đây, Hà Nội đã có thêm khoảng 1 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ hàng loạt dự án, với số lượng nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B chiếm tỷ trọng cao (Savills, 2015).
Tính đến cuối năm 2016, tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội khoảng 1.75 triệu m2, trong đó diện tích văn phòng hạng B chiếm khoảng 65% tổng diện tích cho thuê. Khu vực phía Tây Hà Nội vẫn là địa bàn cung ứng nhiều văn phòng hạng B, chiếm 44% tổng lượng cung toàn thị trường. Trong năm 2017 và những năm tiếp theo, thị trường dự kiến đón nhận thêm năm dự án mới tập trung vào văn phòng hạng B.
Đối với phân mảng trung tâm thương mại  mặt bằng bán lẻ: Việt Nam đứng hạng thứ 63 trong 67 quốc gia khai trương các cửa hàng mới trong năm 2008 và là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất Châu Á trong thu hút đầu tư dài hạn. Thực tế cho thấy rằng cung mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam có xu hướng tăng khá nhanh, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội.
Theo thống kê của Savills (2014), kể từ năm 2014, 90% nguồn cung đều nằm ngoài khu vực trung tâm thành phố. Theo đó, các trung tâm thương mại mới thường có xu hướng xuất hiện tại xung quanh trung tâm thành phố và gần những khu vực dân cư đông đúc, làm cho các trung tâm thương mại dễ tiếp cận hơn đối với tầng lớp trung lưu. Trong quý 2/ 2016 tổng cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,2 triệu m2, tăng 4% so với quý trước và 22% so với cùng kỳ năm 2015.
BĐS chuyên biệt.
Tại phía Bắc, thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2010) cuối năm 2010 cho thấy, 14 khu công nghiệp tập trung tại Hà Nội (cũ) có tỷ lệ lấp đầy gần 100%, ngoại trừ 14 hecta đang quy hoạch của giai đoạn II khu công nghiệp Nội Bài. Tại Hà Tây (cũ) có bốn khu công nghiệp bao gồm: khu công nghiệp Thạch Thất  Quốc Oai (156 hecta), khu công nghiệp Phú Mỹ (170 hecta), khu công nghiệp Bắc Thường Tín (388 hecta); khu công nghiệp Phụng Hiệp (172 hecta); và khu công nghệ cao Hòa Lạc với diện tích đất 1.568 hecta. Các khu công nghiệp Bắc Thường Tín và Phụng Hiệp vẫn chưa tiến hành giải phóng mặt bằng.
Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield (2016) đến hết Quý IV/2016, trên địa bàn Thành phố có 10 KCN đang hoạt động với tổng diện tích 1.786 ha, trong đó diện tích thuê trung bình đạt khoảng 78%. Trong thời gian tới, phân mảng sản phẩm BĐS công nghiệp vẫn được nhìn nhận như một kênh đầu tư hấp dẫn, giàu tiềm năng đón sóng đầu tư từ các doanh nghiệp vốn FDI. Tại Hà Nội, theo quy hoạch phát triển, đến năm 2020 nguồn cung BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng khoảng 132% so với nguồn cung hiện tại với 9 dự án đầu tư tương đương khoảng 2.360 ha đất KCN. Do vậy, để phát triển phân mảng sản phẩm này cần có sự phát triển đồng bộ với hệ thống giao thông, sự hỗ trợ của công nghiệp phụ trợ, thủ tục, ưu đãi đầu tư và các chiến lược marketing phù hợp v.v.
Hà Thanh.
