Hỏi: Tôi có thửa đất mua từ 10 năm có sổ đỏ. Trên sổ ghi là đất trồng cây lâu năm. Bây giờ tôi muốn đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng có được không? Thủ tục chuyển từ sổ đỏ sang sổ hồng như thế nào? Nếu tôi xây dựng nhà muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở có được không? Thủ tục như thế nào, nộp thuế ra sao? Rất mong Luật sư tư vấn giúp.
( Anh Túy - Đà Lạt ).
Ảnh minh họa.
Trả lời:
Sổ đỏ là tên gọi mà người dân thường hay sử dụng để gọi đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nó có bìa màu đỏ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mẫu sổ do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành để ghi nhận quyền sử dụng đất trong đó có: Đất ở, Đất nông nghiệp, đất rừng, đất giao thông , đất phi nông nghiệp..... khi được cấp cho đất ở và có nhà ở trên đất, thì phần nhà ở sẽ được ghi là Tài sản gắn liền trên đất.
Sổ hồng là tên gọi mà người dân thường hay sử dụng để gọi đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do Bộ xây dựng ban hành trong đó ghi rõ: Sở hữu nhà ở như thế nào? sử dụng đất ở thuộc sử dụng riêng hay chung: cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.
Bây giờ các loại sổ này đều thông nhất cấp đổi một loai giấy là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ nhất về thủ tục chuyển đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng.
Điều kiện được cấp đổi giấy chứng nhận.
Thủ tục cấp đổi được quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2013/NĐ-CP như sau:
Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Như vậy, để được cấp sổ hồng, anh có thể làm thủ tục xin cấp đổi sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu mới hiện nay theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 76 của Nghị định 43/2013/NĐ-CP như trên.
Trình tự thủ tục cấp đổi:
a. Theo Thông tư 24/2014/TT/BTNMT, anh cần phải nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận lên Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ bao gồm:
+) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
b. Cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ và trả kết quả:
- Văn phòng đăng kí đất đai.
- Trường hợp anh có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
c.Thời gian thực hiện: Không quá 07 ngày.
Thứ hai về việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về Chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy trường hợp của anh, anh được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của anh được thực hiện như sau:
a, Hồ sơ:
Anh cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ (Theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b, Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Ủy ban nhân dân xã (UBND xã chuyển lên cho văn phòng đăng ký đất đai) hoặc nộp tại văn phòng đăng ký đất đai.
c, Trình tự giải quyết.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
+) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
d, Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.
e, Về nghĩa vụ tài chính:
Theo quy định của pháp luật, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của anh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Luật sư Phạm Ngọc Minh.
Công ty Luật TNHH Everest (Tổng đài tư vấn 1900 6198).
