Một dự án thế chấp ngân hàng mà người mua phải chịu thiệt - Ảnh: TL.
Tại hội thảo Xu hướng chọn mua bất động sản năm 2017 mới diễn ra gần đây, Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, Giám đốc hãng Luật Giải Phóng đã chia sẻ những vấn đề pháp lý mà người mua nhà dự án có thể gặp phải. Theo đó, khi mua nhà dự án, người mua có thể gặp 5 rủi ro sau:
Không được kiểm tra kỹ về tính pháp lý.
Theo Luật sư Kiều Hưng, có một thực tế là khi mua nhà dự án, những lời giới thiệu về dự án, khả năng tìm hiểu hoặc thông tin về dự án thì người mua chỉ nắm được từ đơn vị môi giới, trung gian hoặc là bộ phận kinh doanh của dự án đó. Đa phần những thông tin này chỉ chứa đựng được phần nổi của dự án như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng... Do đó, khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở.
Điều này thấy rõ trong các trường hợp mua nhà, người mua chỉ biết nhiều về giá, vị trí, dịch vụ mà không biết được về quyền sử dụng đất, các giấy phép đầu tư đã được phê duyệt. Nhà đầu tư không cung cấp vấn đề này và người mua nhà cũng không hỏi hoặc không có điều kiện tiếp cận.
Nhiều trường hợp triển khai dự án nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất, chưa xin cấp phép xây dựng dẫn đến đình trệ về sau. Vấn đề về tính pháp lý của dự án còn liên quan đến các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước, thiết kế căn hộ thuộc dự án..., luật sư Kiều Hưng nói.
Theo luật sư, Luật đầu tư và Luật kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hoàn tất các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất của dự án đầu tư. Vì vậy, giải pháp cho vấn đề này là người mua nhà nên có sự tìm hiểu kỹ càng về uy tín, cách thức làm việc, quy trình và cả các vấn đề xử lý khiếu nại của chủ đầu tư.
Trường hợp không thương lượng được về hợp đồng để chỉnh sửa phù hợp, nên có sự cân nhắc về tiếp tục hay không tiếp tục ký hợp đồng chứ không thể nhún nhường trước chủ đầu tư một cách dễ dàng.
Rủi ro đến từ các kẽ hở của hợp đồng.
Theo luật sư Kiều Hưng, thông thường các chủ đầu tư dự án là đơn vị soạn thảo hợp đồng. Bộ phận pháp lý của chủ đầu tư các dự án lớn đều là tập hợp của những cá nhân có hiểu biết về pháp lý. Tuy nhiên, không vì vậy mà hợp đồng soạn thảo lúc nào cũng hoàn thiện.
Các kẽ hở trong hợp đồng pháp lý đều có thể là nguồn cơn cho hàng loạt các vấn đề tranh chấp, kiện tụng về sau giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án. Không loại trừ chủ đầu tư cố tình tạo các kẽ hở đó nhằm giảm rủi ro cho mình.
Thực tế này đã xuất hiện từ rất lâu nhưng hiện nay đây vẫn được xem là một rủi ro về pháp lý đối với việc mua nhà dự án. Rủi ro này nằm ở việc hợp đồng soạn thảo không đúng các quy định về hình thức hoặc nội dung theo Bộ luật dân sự hiện hành, Luật kinh doanh bất động sản, các văn bản hướng dẫn khác có liên quan.
Thời hạn bàn giao nhà thường không rõ ràng.
Trên thực tế, không có nhiều dự án hoàn tất việc giao nhà cho khách hàng theo đúng thỏa thuận. Tuy nhiên, về góc độ pháp lý, trách nhiệm bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một quy định được thể hiện trong Luật kinh doanh bất động sản và tiến độ đầu tư.
Trong hợp đồng đã được các bên ký kết, nhà đầu tư dự án luôn đưa vào các điều khoản loại trừ trách nhiệm vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng. Một số khác đưa ra các khoản gọi là hỗ trợ thay vì bồi thường để đảm bảo tránh kiện tụng hoặc tranh chấp về vấn đề liên quan đến thời hạn. Như vậy, phần lớn thiệt hại vẫn về phần người mua.
Về giải pháp, các bên cần đọc hiểu hợp đồng, quy định về trách nhiệm một cách cụ thể và chi tiết ngay trong hợp đồng, không diễn giải vòng vo, không sử dụng quá nhiều quy định loại trừ trách nhiệm.
Đặc biệt, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ tích cực trong việc thương lượng, bồi thường khi chậm bàn giao chứ không để tình trạng chờ khiếu kiện từ người mua rồi mới tìm cách đối phó và khắc phục, luật sư Kiều Hưng nói thêm.
4.Các thỏa thuận còn chung chung.
Luật sư Kiều Hưng cho rằng việc quy định về giá dịch vụ như sân chơi, công viên, hầm giữ xe... của người mua trong hợp đồng hiện nay là chưa rõ ràng. Mặc dù việc mua nhà dự án được căn cứ theo quy định trong Bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn nhưng chủ đầu tư vẫn tìm nhiều cách để móc túi người mua nhà từ việc khai thác các khoản phí này. Rủi ro này thường gây nhiều tranh cãi do hợp đồng quy định không cụ thể về quyền nghĩa vụ của các bên.
Do thiếu hiểu biết về pháp lý, người mua ít khi xem xét tới yếu tố giá cả dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư và chủ đầu tư thường lợi dụng để áp đặt giá dịch vụ một cách bất hợp lý.
Vì vậy, giải pháp là cơ quan nhà nước phải có những động thái bảo vệ người mua nhà, có sự can thiệp cần thiết khi các tranh chấp xảy ra để tư vấn, định hướng và điều chỉnh hành vi của các bên một cách phù hợp. Các khoản phí, chi phí khác ngoài tiền mua nhà phải được ghi và thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục một cách chi tiết ngay từ thời điểm ban đầu.
5.Mua nhầm dự án đang thế chấp ngân hàng.
Rất nhiều rủi ro xảy ra do người mua không biết rõ về tính pháp lý của dự án, chưa được ngân hàng bảo lãnh hoặc năng lực của nhà thầu yếu kém dẫn đến chậm trễ, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh. Căn cứ theo quy định hiện hành, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án, người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.
Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Từ đó, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư thông báo về việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, các vấn đề pháp lý về dự án hiện tại ra sao để được yên tâm về dự án của mình, luật sư khuyến cáo.
Phan Diệu.
