Quy định về diện tích căn hộ đã thay đổi khá nhiều qua hai đời Luật Nhà ở.
Nhà ở thương mại: từ "đáy" 45m2 đến "thả nổi" diện tích.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 40 Luật Nhà ở 2005, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại đối với căn hộ chung cư là "phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2".
Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở  Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" quy định căn hộ nhà ở thương mại không thấp hơn 45m2.
Trong bối cảnh thị trường đang phát triển tốt, quy định "đáy" diện tích này được xem là phù hợp, bởi khi đó hầu hết căn hộ thương mại trên thị trường đều có diện tích rất lớn. Tuy nhiên, khi khủng hoảng xảy ra đây lại là điểm yếu chí mạng khiến lượng hàng tồn kho tăng lên vòn vọt do trên thực tế, thị trường chỉ mua được những căn diện tích nhỏ.
Trong bối cảnh quẫn bách, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chia nhỏ căn hộ để dễ "đẩy hàng" hoặc cho phép xây căn hộ có diện tích dưới 45m2.
Đề xuất chia nhỏ căn hộ sau đó được đồng ý. Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) còn cho biết Bộ Xây dựng và UBND TP. HCM bấy giờ còn chấp thuận cho thí điểm xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 38m2 sàn với một tỷ lệ nhất định tại một số dự án. Thậm chí đi xa hơn, đề xuất căn hộ siêu nhỏ (chỉ 20m2) của Công ty Địa ốc Đất Lành cũng được "xem xét".
Diện tích nhà ở thương mại hiện do chủ đầu tư quyết định.
Sự vận động của thị trường căn hộ đã buộc những nhà làm luật phải điều chỉnh lại quy định diện tích. Và đến năm 2014, tại Luật Nhà ở mới, "đáy" 45m2 cuối cùng cũng đã được "đâm thủng".
Khoản 1, khoản 2, Điều 24, Luật Nhà ở 2014 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại như sau:
"(1) Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng".
Như vậy, đến Luật Nhà ở 2014, quy định về diện tích căn hộ thương mại đã được "thả nổi" và chủ đầu tư đã được trao quyền quyết định lựa chọn.
Tuy nhiên, điều vướng mắc là Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành bộ mới "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN...về Nhà ở  Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" để thay thế cho "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở  Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" và "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD".
Điều này khiến cho những đề xuất xây căn hộ thương mại dưới 45m2 tại TP. HCM đang bị "ách" lại cho chính quyền Thành phố không đồng thuận.
Nhà ở xã hội: tăng diện tích tối đa lên 70m2, giảm diện tích tối thiểu xuống 25m2.
Tại khoản 1, khoản 2, Điều 47, Luật Nhà ở 2005, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội được quy định chặt chẽ. Cụ thể, về số tầng, nhà ở xã hội tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP. HCM) phải là nhà 5 hoặc 6 tầng. Còn tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá 6 tầng.
Về diện tích, "diện tích mỗi căn hộ (nhà ở xã hội) không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn".
Tiêu chuẩn này được đánh giá là quá "cứng", không phù hợp với nhu cầu nhà ở tại các địa phương, đặc biệt là với TP. HCM và Hà Nội.
Nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 25m2.
Do vậy, ngày 23/6/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP).
Tại khoản (1.b) Điều 36, quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội đã được điều chỉnh theo hướng "nâng trần" diện tích lên 70m2 và không khống chế số tầng. Chủ đầu tư cũng được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành, phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đến ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Tại khoản (1.a) Điều 7 Chính phủ đã quy định: "Tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh còn được quyền điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án".
Như vậy, đến Nghị định 100, "đáy" diện tích nhà ở xã hội đã được lùi từ 30m2 xuống chỉ còn 25m2, đồng thời "trần" diện tích còn được "phá" thêm 7m2 lên tối đa 77m2.
Kiến nghị cho xây dựng căn hộ nhà ở thương mại 25m2.
Trong động thái mới nhất, HoREA vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng và UBND TP. HCM kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN...về Nhà ở  Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" và "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN" để thay thế "Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở  Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" và "Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD". Trong đó, có quy định về tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng và UBND Thành phố cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
HoREA kiến nghị cho xây nhà 25m2.
Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị xem xét cho phép tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của chung cư;
Và đối với TP. HCM, HoREA kiến nghị có thể cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn tại các quận ven và các huyện ngoại thành.
Thụy Khanh.
