Quy định phân tán, chưa thống nhất, đồng bộ.
Phát biểu tại Phiên họp thứ 13 của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng ngày 22/1, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng nêu rõ nhiệm vụ nhiệm vụ trọng tâm và chương trình công tác năm 2018 của Ban Chỉ đạo là: Đẩy nhanh tiến độ xây dựng, hoàn thiện thể chế về quản lý kinh tế- xã hội và phòng, chống tham nhũng, tạo cơ sở chính trị, pháp lý đồng bộ cho công tác phòng, chống tham nhũng.;... Để thực hiện nhiệm vụ trên, một trong những giải pháp cần khẩn trương thực hiện là nghiên cứu, đổi mới chế độ đăng ký tài sản mà trước hết là cần sớm xây dựng, ban hành Luật Đăng ký tài sản.
Thực tế ở nước ta, pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản còn phân tán, chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ (hiện nay có tới 14 đạo luật và kèm theo đó là rất nhiều văn bản dưới luật quy định về đăng ký tài sản); mới chỉ tập trung quy định đăng ký phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước (đăng ký tình trạng vật lý), chưa có quy định tạo lập cơ sở cho việc đăng ký và công khai, minh bạch các quan hệ quyền lợi đối với từng bất động sản, qua đó để thúc đẩy các giao dịch kinh tế an toàn và thuận lợi. Việc công khai, minh bạch và khả năng cá nhân, tổ chức tiếp cận các thông tin về bất động sản rất hạn chế và khó khăn.
Hiện đang tồn tại 2 hệ thống cơ quan đăng ký về bất động sản là: Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đất đai, Bộ Tư pháp thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký các biện pháp bảo đảm gồm bất động sản và các một số tài sản khác.
Việc tồn tại song song hai hệ thống quản lý đăng ký như vậy đang đặt ra những thách thức rất lớn về việc thống nhất cơ chế đăng ký bất động sản; về chi phí, hiệu quả đăng ký; về chia sẻ thông tin...
Bên cạnh đó, đối với pháp luật về đăng ký bất động sản: Nội dung về đăng ký bất động sản (gồm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất), theo quy định của pháp luật hiện hành, mặc dù đã có quy định về cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tuy nhiên đây chỉ là giải pháp trước mắt nhằm khắc phục tình trạng nhiều giấy chứng nhận đang gây khó khăn cho người dân khi thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản, nhưng chưa phải là giải pháp tối ưu, tổng thể để nhất thể hóa các quy định về đăng ký tài sản.
Mặt khác, các quy định của pháp luật hiện hành còn thiếu thống nhất trong về một số nội dung cơ bản của đăng ký đối với bất động sản.
Cụ thể là, tại từng văn bản, do vấn đề đăng ký đối với mỗi loại bất động sản được nhìn nhận theo một góc độ khác nhau nên các quy định về đăng ký bất động sản khó có thể tránh khỏi tình trạng thiếu tính tổng thể, thiếu sự liên kết, ví dụ như: Thiếu thống nhất trong các quy định về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản; về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản; về công chứng, đăng ký hợp đồng, giao dịch bất động sản...
Hoạt động đăng ký bất động sản vẫn chưa đáp ứng các yêu cầu cải cách hành chính, nhất là yêu cầu phát triển kinh tế do còn có sự lẫn lộn trong việc điều chỉnh quan hệ hành chính với quan hệ dân sự, kinh tế. Theo quy định của pháp luật hiện hành thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền là khi có Giấy chứng nhận, trong khi đó, thực chất quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức được xác lập kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, nhận thừa kế hoặc từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án.
Có thể thấy rõ, hiện tại, việc quản lý đất đai ở Việt Nam chủ yếu tập trung vào tổ chức quản lý hành chính về tình trạng vật lý của đất đai, chưa tạo được đầy đủ cơ chế pháp lý để bảo hộ, để công khai, minh bạch các mối quan hệ về quyền tài sản có liên quan, tạo động lực cho khai thác hiệu quả nguồn lực này, từ đó thực sự coi đất đai là nguồn lực to lớn cho phát triển kinh tế - xã hội.
Việc xây dựng chế độ đăng ký bất động sản (chủ yếu là đất đai và nhà ở, tài nguyên cơ bản của hoạt động kinh tế) là điều kiện tiên quyết để cải thiện năng suất lao động của nền kinh tế, từ đó thực hiện thành công đổi mới mô hình tăng trưởng kinh tế theo Nghị quyết Trung ương 5 khóa XII, đồng thời đóng góp quan trong tăng thu ngân sách nhà nước (qua thu thuế tài sản là đất và nhà).
Đối với pháp luật về đăng ký động sản: Đối với tàu bay, tàu biển và quyền sở hữu trí tuệ đối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí, nhãn hiệu, chỉ dẫn địa lý, việc đăng ký làm phát sinh quyền sở hữu của người đăng ký. Đối với những trường hợp còn lại, đăng ký quyền sở hữu không có giá trị bắt buộc, không được công khai và không phải căn cứ chứng minh việc tạo lập quyền sở hữu.
Ngoài ra, hiện nay pháp luật chưa có quy định về đăng ký sở hữu động sản có giá trị lớn theo yêu cầu để được công nhận và bảo hộ quyền sở hữu thông qua các căn cứ như tạo lập tài sản hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp.
Cần xây dựng, ban hành Luật Đăng ký tài sản theo tinh thần đổi mới.
Từ những phân tích trên cho thấy, việc xây dựng, ban hành Luật Đăng ký tài sản theo tinh thần đổi mới, sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc thúc đẩy việc đổi mới, khắc phục những bất cập, hạn chế về chế độ đăng ký tài sản hiện nay, tạo môi trường và động lực to lớn cho phát triển kinh tế thị trường, góp phần ổn định xã hội.
Cụ thể, đ ối với người dân và doanh nghiệp: Thông qua hệ thống đăng ký tài sản được xây dựng theo đúng nguyên lý, quyền lợi của các bên tham gia giao dịch được công khai, minh bạch, an toàn. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký về tài sản, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác tất cả các thông tin cơ bản về tài sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến tài sản và là cơ sở để giải quyết các tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể.
Đối với Nhà nước, v iệc đăng ký tài sản không chỉ nhằm ghi nhận quyền đối với tài sản, mà còn là công cụ hữu hiệu để Nhà nước: Tăng nguồn thu thuế từ tài sản; ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp, không chính đáng; phục vụ quá trình hoạch định chính sách mang tính vĩ mô.
Đối với đời sống kinh tế - xã hội: Kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi tình trạng pháp lý của động sản, bất động sản được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí hợp lý, qua đó bảo đảm tính công khai, minh bạch, tin cậy, an toàn của các giao dịch dân sự, kinh tế, giúp tiết kiệm chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của...), nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, khuyến khích, thúc đẩy mạnh mẽ các giao dịch dân sự, kinh tế được thực hiện trong xã hội.
Tóm lại, việc khẩn trương nghiên cứu, đổi mới chế độ đăng ký tài sản tại Việt Nam là cần thiết, trước hết là xây dựng, ban hành Luật đăng ký tài sản, qua đó tạo bước đột phá trong đổi mới thể chế kinh tế thị trường, đồng thời đáp ứng yêu cầu của công cuộc phòng, chống tham nhũng ở nước ta trong bối cảnh hiện nay.
Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản.
Liên quan đến vấn đề này, bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy, chế độ đăng ký tài sản được coi là nền tảng căn bản của xã hội và phát triển kinh tế của quốc gia này.
Cụ thể, văn bản pháp lý then chốt của chế độ đăng ký bất động sản ở Nhật Bản là Luật đăng ký bất động tài sản. Đây được coi là một đạo luật quan trọng nhất cho phát triển kinh tế của Nhật Bản, được ban hành từ năm 1887, đến nay đã hơn 130 năm. Đạo Luật này đã qua 12 lần sửa đổi, bổ sung, lần gần đây nhất vào năm 2004. Qua các lần sửa đổi, bổ sung, tinh thần cơ bản của Luật vẫn được giữ nguyên, đó là bảo đảm tính công khai, minh bạch, an toàn, tin cậy của đăng ký bất động sản.
Đây chính là nền tảng cơ bản cho các giao dịch dân sự, kinh tế được thực hiện an toàn, thuận lợi, qua đó các quyền tài sản được vận hành, dịch chuyển thông suốt theo các quy luật của thị trường, bảo toàn quyền lợi đối với người có tài sản đưa vào giao dịch.
Đăng ký bất động sản là việc cơ quan nhà nước ghi vào Sổ đăng ký (bản giấy và điện tử) và thực hiện công khai về tình trạng vật lý (tình trạng tự nhiên của bất động sản) và các quan hệ về quyền lợi đối với bất động sản (quyền sở hữu, quyền thế chấp, quyền bề mặt, quyền canh tác lâu dài, quyền lấy trước, quyền cầm cố, quyền bảo đảm tạm đăng ký, bảo đảm chuyển nhượng...).
Tư tưởng chủ đạo của chế độ đăng ký tài sản là bảo đảm sự công khai, minh bạch, tính ổn định, tin cậy của các quan hệ giao dịch tài sản, giao dịch kinh tế trong xã hội; cho phép dự đoán trước được các quan hệ về quyền lợi liên quan đến giao dịch đó. Qua đó, những người có liên quan có thể an tâm hoạt động kinh tế do quyền lợi được bảo hộ. Và điều đó, thúc đẩy phát triển kinh tế mạnh mẽ và bền vững.
Những kinh nghiệm của đất nước Mặt trời mọc về vấn đề đăng ký tài sản có giá trị tham khảo để Việt Nam xây dựng, ban hành Luật đăng ký tài sản nhằm đổi mới chế độ đăng ký tài sản, tạo bước đột phá trong đổi mới, hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường đồng bộ, hiện đại, hội nhập quốc tế./.
Nguyễn Phước Thọ.
