Loại hình condotel đang rất phát triển, nhưng quy định pháp lý điều chỉnh vẫn đầy đủ. Ảnh: Việt Dương.
Nhu cầu lớn, nhưng chông chênh pháp lý.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng 2016 chứng kiến sự bùng nổ ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với gần 35 dự án được chào bán mới ra thị trường, với 12.000 căn hộ.
Nhịp sôi động của phân khúc này, nhất là với dòng sản phẩm condotel được dự báo sẽ tiếp tục được duy trì trong năm nay với hàng loạt dự án với hàng nghìn sản phẩm sẽ được tung ra thị trường. Với mức cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn, từ 8-12%/năm, đây là phân khúc đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Tuy nhiên, điều đang khiến cả doanh nghiệp đầu tư dự án, khách hàng và cơ quan quản lý băn khoăn chính là câu chuyện pháp lý với dòng sản phẩm này. Cụ thể, pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) với loại căn hộ này, nên cả cơ quan nhà nước, chủ đầu tư, cũng như người mua nhà loay hoay với việc làm sao để hợp pháp hóa quyền sở hữu.
Do không có sổ đỏ, nên người mua sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, thừa kế lại tài sản của mình, cũng như sử dụng căn hộ mình mua để thế chấp, vay vốn ngân hàng.
Luật sư Trần Thị Phượng.
Theo quy định của pháp luật đất đai, nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự), có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền Trong khi khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền bán như đất ở. Vì vậy, hiện những đơn vị đầu tư tùy thuộc vào hình thức tăng trưởng dự án và việc khai thác vận hành của mình để đưa ra những hình thức đầu tư và sở hữu pháp lý khác nhau. Cụ thể, có dự án là 50 năm, 70 năm, có dự án là sở hữu lâu dài. Điều này gây khó khăn cho khách hàng trong việc xác định loại hình bất động sản phù hợp với mục đích của chính mình.
5 điểm cần tháo gỡ.
Ở góc độ pháp lý, theo người viết, có 5 điểm cần gỡ vướng mà các chủ đầu tư cũng như khách hàng cần lưu ý.
Thứ nhất, về quy chuẩn kỹ thuật. Hiện nay, condotel đang thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn, mà trên thực tế, mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường. Nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel có những điểm bất cập khi khách hàng mua chủ yếu vì mục đích sinh hoạt gia đình. Vì vậy, cần có một quy chuẩn phù hợp cho condotel để giải quyết vướng mắc trên.
Thứ hai, thời hạn sở hữu condotel. Việc giới hạn thời hạn sở hữu condotel cũng là một trong những lý do làm giảm phần lớn lượng khách hàng đầu tư mua condotel. Bởi condotel vừa để kinh doanh khai thác vừa là một tài sản để ở lâu dài hay để lại cho con cháu. Vì vậy, cần có sự xem xét mục đích sử dụng của condotel thực tế mà điều chỉnh việc cho phép sử dụng các căn hộ condotel như đất ở thông thường với thời hạn lâu dài.
Chỉ khi vậy, vướng mắc về thời gian sở hữu trong của khách hàng mới được gỡ bỏ, nhằm xúc tiến việc phát triển phân khúc này trong tương lai.
Thứ ba, về chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel. Pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.
Việc không quy định rõ ràng này đã tạo quá nhiều sự tự do trong thỏa thuận mà không phải lúc nào cũng cần thiết. Khi đó, sự rõ ràng đối với từng loại hợp đồng chính là cơ sở để giải quyết các tranh chấp phát sinh sau này.
Thứ tư, về vấn đề sở hữu condotel ven biển của cá nhân nước ngoài. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
Như vậy, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được mua condotel đã trở thành rào cản lớn khi muốn thu hút dòng tiền đầu tư từ nước ngoài, các cơ quan nhà nước nên linh động trong quá trình quản lý bằng việc có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu condotel tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu. Các nhà đầu tư cũng cần nắm bắt được các quy định này và chú ý khi thực hiện giao dịch.
Thứ năm, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc làm gấp rút hiện nay của các cơ quan chức năng chính là đưa ra các quy định rõ ràng để hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho những người mua nhà theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận bất kể dự án condotel đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay không hình thành đơn vị ở. Đây là một bước để gỡ bỏ tâm lý e ngại của khách hàng cũng như chủ đầu tư khi quyết định tham gia vào phân khúc này.
Nhà đầu tư cần làm gì?
Việc hiểu rõ các quy định hiện tại liên quan tới cấp phép cho dự án và có chiến lược rõ ràng về việc huy động nguồn vốn cho bất động sản cũng như tín dụng, cho vay để đầu tư bất động sản dài hạn hơn sẽ là bước đầu mà các nhà đầu tư cần phải chú trọng.
Đồng thời, chủ đầu tư cần đưa ra các cam kết lợi nhuận khi thỏa thuận với khách hàng sát với thực tế, cũng như lựa chọn địa điểm đầu tư thích hợp trong giai đoạn này để tránh rơi vào tình trạng bong bóng lợi nhuận xảy ra trong tương lai.
Điều này vô cùng nguy hiểm mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng nên thận trọng trong các quyết định đầu tư của chính mình. Vì vậy, tự trang bị kiến thức pháp lý hay nhờ những chuyên gia, luật sư tư vấn chính là cách thức phòng ngừa hiệu quả trước những rủi ro mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng nên sử dụng.
Mỗi thời điểm sẽ có những sự thay đổi trong đầu tư bất động sản, đặc biệt là đối với những mô hình bất động sản kiểu mới như condotel. Chờ đợi sự hoàn thiện của hệ thống pháp lý không bằng chủ động đề xuất thay đổi và khéo léo trong đầu tư để đi trước đón đầu nhưng vẫn nằm trong khuôn khổ điều chỉnh của pháp luật.
Do đó, thay vì chạy đua theo lợi ích hiện tại, thì đầu tư bền vững sẽ là cách thức tối ưu nhất mà các nhà đầu tư cần áp dụng cho mình.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com.
Theo Luật sư Trần Thị Phượng, Công ty Luật LP VN.
Báo Đầu tư Bất động sản.
Luật sư Trần Thị Phượng, Công ty Luật LP VN.
