Theo dự báo của một số nhà đầu tư đất đai, dự kiến giá đất nền tại TP.HCM sẽ còn tăng trong trung và dài hạn vì nguồn đất khan hiếm. Chính vì vậy mà loại đất nền dù nằm trong các dự án được phân lô bài bản hay từ dư án lôm côm được dự báo vẫn tiếp tục thu hút người mua ở lẫn nhà đầu tư lướt sóng.
Cơn sốt đất nền kéo dài ít nhất 6-12 tháng.
Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc hãng tư vấn JLL Việt Nam cho rằng giá đất sẽ còn tăng ít nhất trong vòng 6 tháng tới tùy vị trí theo tốc độ phát triển hạ tầng của TP.HCM.
JLL cho rằng giá sẽ còn tăng thêm trong thời gian tới, 6-12 tháng. Tuy nhiên, về hiện tượng giá bán được chào cao đột biến ở một số khu vực do chạy theo các quy hoạch hạ tầng và các dự án quy mô lớn, JLL cho rằng đây chỉ là những hiện tượng cục bộ, và sẽ ít ảnh hưởng đến thị trường toàn thành phố, ông Stephen Wyatt nói.
Quảng cáo đất nền phân lô rầm rộ tại khu Tây Nam TP.HCM. Ảnh: Võ Văn.
Trong khi đó, ông Hoàng Khải, Chủ tịch KhaiSilk thì cho rằng mặt bằng giá bất động sản sẽ còn tăng trong những năm tới và điều này là tốt cho nền kinh tế.
Doanh nhân này phân tích quỹ đất sẽ hạn hẹp dần bởi sự phát triển của những dự án quy mô lớn trong cả nước. Giao thông liên tỉnh và trong nội thành TP.HCM đang được đầu tư phát triển theo chiều hướng hiện đại, đồng bộ cũng là ưu thế lớn nâng giá trị cho bất động sản.
Ngoài ra, sau đợt khủng hoảng trước, các chủ đầu tư đang biết cách huy động vốn từ người dân đúng nghĩa, bền vững, như cam kết ăn chia lợi nhuận tạo ra mặt bằng chung cho giá trị thặng dư được phát triển cũng là yếu tố khiến thị trường vững hơn.
"Thế nên mặt bằng về giá bất động sản sẽ còn tăng trong những năm tới. Điều này đã từng xảy ra trong thời gian dài tại các thành phố lớn trên thế giới và cho đến nay giá trị đầu tư cũng như giá bât động sản vẫn không ngừng gia tăng.
Hơn nữa, không riêng giá đất tại TP.HCM tăng mà còn tăng ở các tỉnh, thành khác. Giá đất tăng trong diện rộng là tín hiệu tốt cho nền kinh tế phát triển tốt chứ không đáng lo. Cứ để thị trường tự động điều tiết thôi", ông Khải nhận định.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, nếu nhìn vào bối cảnh thị trường nhà đất tại quận 9, quận Tân Phú, và huyện Bình Chánh lúc này, có thể thấy thị trường đất nền vẫn đang diễn ra nhộn nhịp. Thậm chí một số công ty đã đưa sẵn biệt đội nhân viên tại những khu vực đang là tâm điểm của cơn sốt đất như Lò Lu, Nguyễn Xiển, quận 9, cùng với những lời mời chào đặt cọc cho dự án mới sắp ra mắt.
Sửa quyết định về tách thửa tại TP.HCM.
Trong bối cảnh đất nền đang sôi sục, Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM đã bổ sung nội dung mới vào dự thảo văn bản thay thế quyết định 33/2014 (quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM).
Quyết định 33 về việc tách thửa được cho là nguyên nhân của việc phân lô bán nền tràn lan. Trong ảnh: Một khu đất hơn 4.000 m2 được phân thành 40 lô đang bán rầm rộ ở đường Lò Lu, quận 9. Ảnh: Võ Văn.
Cụ thể, với khu đất đã được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất ở và có một phần diện tích liền kề thuộc quy hoạch hành lang công trình công cộng, và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc trường hợp phần diện tích đất nông nghiệp chưa có quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chưa được bồi thường, hỗ trợ thì được tách cùng với đất ở, và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp.
Đáng chú ý, dự thảo lần này quy định thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 trở lên phải lập dự án theo quy định của Luật Nhà ở.
Năm 2009, TP.HCM cũng đưa nội dung này vào khi ban hành Quyết định 19. Tuy nhiên, đến Quyết định 33 thì nội dung này bị bỏ ra. Thực tế, việc không yêu cầu phải lập dự án đối với các thửa đất lớn (từ 2.000 m2 trở lên) đã tạo điều kiện cho việc phân lô ồ ạt như hiện nay.
Trong khi đó, thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất nông nghiệp khác.
Riêng đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì phải 1.000 m2 mới được tách thửa.
Quyết định 33 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở, trong đó có quy định từng diện tích với loại đất ở đã có nhà hiện hữu và đất ở chưa có nhà.
Thực tế đã có nhiều trường hợp lách luật bằng cách xây một căn nhà tạm sơ sài trên mảnh đất trống, và xem như đất có nhà để tách thửa đất với diện tích nhỏ hơn. Điều này đã được điều chỉnh trong dự thảo mới.
Sở Tài nguyên và Môi trường giải thích rõ thuật ngữ đất ở có nhà hiện hữu là nhà ở được hình thành từ trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực (ngày 25/10/2014), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, thông tin tích cực nhất đối với người sử dụng đất trong dự thảo lần này là trường hợp thửa đất có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi đất để thực hiện dự án. Sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ (hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ) thì người sử dụng đất được tách thửa theo quy định.
Theo ông Lê Hoàng Châu, một trong các nguyên nhân khiến cho việc phân lô bán nền diễn ra tràn lan ở TP.HCM từ phía Đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức) đến phía Tây Nam (Bình Chánh, Hóc Môn) và cả phía Tây Bắc (quận 12, Tân Phú, huyện Củ Chi) là Quyết định 33 của TP.HCM về việc tách thửa.
Quyết định này được cho là đã góp phần giải quyết nhu cầu mua bán đất ở cho nhiều hộ gia đình tại TP.HCM trong các giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, hoặc ba mẹ chia tặng cho con cái. Tuy nhiên, quyết định có nhiều hạn chế, dẫn đến việc phân lô tách thửa tràn lan.
Cụ thể tại Quyết định 33 chỉ quy định khu đất được phép tách thửa phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch và kế nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu, không nêu cụ thể tiêu chí hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, không quy định người dân được phép tách thửa bao nhiêu lần, cũng không khống chế diện tích đất tách thửa...
Chính quy định chung chung kèm với đối tượng áp dụng không chỉ với cá nhân mà còn với tổ chức, đã khiến không ít trường hợp đã quy định không rõ ràng, để tự phân lô bán nền một cách tràn lan như hiện nay.
Võ Văn - Bình Nguyên.
