Chỉ riêng quỹ đất của các đơn vị ngành đường sắt theo Đồ án đã trên 20ha. Ảnh MT.
Mượn ga Hà Nội để lấy đất?
Trao đổi với PV, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch, giao thông đô thị đồng tình trước những ý kiến chính thức của Bộ GTVT về Đồ án quy hoạch phân khu đô thị khu vực ga Hà Nội và phụ cận (tỷ lệ 1/2.000).
TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch đô thị Hà Nội cho rằng, việc Bộ GTVT đề nghị Hà Nội làm rõ cơ sở lựa chọn phạm vi quy hoạch, phân khu chức năng và tính cấp thiết của việc lập quy hoạch cũng như cơ sở để thống nhất các quy hoạch là xác đáng.
Theo ông Nghiêm, Đồ án đề xuất xây dựng hàng loạt công trình trung tâm tài chính, khu thương mại quốc tế, khu nghỉ dưỡng đô thị, tại khu vực ga Hà Nội và phụ cận với công trình cao từ 40 -70 tầng, nhưng lại gặp giới hạn chiều cao công trình ở khu vực 4 quận nội đô lịch sử đã được phê duyệt.
Ngay tại khu vực hồ Linh Quang (khu vực nội đô lịch sử), gần di tích quốc gia đặc biệt Văn Miếu - Quốc Tử Giám là khu vực hạn chế xây dựng công trình nhà ở cao tầng thì việc đề xuất xây công trình điểm nhấn cao 200m (60-70 tầng-PV) ở phía Tây Bắc hồ Linh Quang là không hợp lý. Chính Hà Nội đã ban hành quy chế quản lý nhà cao tầng nội đô với quy định các khu vực không được phép hay hạn chế xây dựng công trình cao tầng (giới hạn tầng cao tối đa tập thể cũ Văn Chương chỉ 18 tầng), không hà cớ gì lại đi nâng vượt trần nó lên. Hạ tầng đã quá tải sẵn, giờ thêm dân vào ở nữa thì lại càng quá tải, ông Nghiêm cho hay.
Một số chuyên gia quy hoạch cho rằng, cái khó nhất đối với các nhà đầu tư tại Hà Nội là công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) nhưng Đồ án này đã khéo léo "mượn" ga Hà Nội làm tâm điểm để đưa ra phạm vi lựa chọn quy hoạch với việc lấy 98 ha "đất vàng" ở khu vực ga Hà Nội và phụ cận ở 4 quận nội đô lịch sử: Chỉ riêng diện tích đất của các đơn vị ngành đường sắt ở đây đã có trên 20 ha rồi. Các khu như tập thể Văn Chương, khu vực hồ Linh Quang, nhà máy nước Ngô Sỹ Liên., tất cả là những "đất vàng" còn lại của 4 quận nội đô mà rất dễ GPMB cho các nhà đầu tư BĐS, vị chuyên gia phân tích.
Chủ tịch Hiệp hội Vận tải Hà Nội Bùi Danh Liên đồng tình với phân tích của Bộ GTVT khi Đồ án này chưa nêu được nhu cầu giao thông của người dân tăng/giảm so với trước đây và so với các chỉ tiêu yêu cầu như mật độ đất dành cho giao thông. Đặc biệt khả năng đáp ứng nhu cầu vận tải khi dân số quy hoạch tại Đồ án này là 220% so với nhiệm vụ được duyệt, và 120% so với hiện trạng. Họ chưa tính toán kỹ lượng khách ra/vào khu vực đầu mối giao thông các khu vực thương mại trong phạm vi quy hoạch nhất là khi hình thành hàng loạt các trung tâm thương mại tập trung tại khu vực này, vị này phân tích.
Chọn BĐS hơn là phát triển bền vững!
Đại diện Hội quy hoạch Kiến trúc sư Việt Nam cho biết, ở các nước phát triển hầu hết có các công trình nhà ga trung tâm lớn gắn với các công trình thương mại, dịch vụ đồng bộ phục vụ người dân chứ không phát triển thành khu đô thị, khu nhà ở.
Đưa ra các phương án xây dựng các khu nhà cao tầng từ 40- 70 tầng ở khu vực này, trong đó sẽ tái định cư tại chỗ cho hơn 40.000 người là một bài toán hết sức tốn kém, chưa hẳn đã hiệu quả. Tôi cũng không hiểu sao thành phố không tập trung nguồn lực hoàn thiện hạ tầng ở các khu vực, các quận đang có hiện nay mà cứ muốn khai thác các khu "đất vàng nội thành còn lại, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam nêu quan điểm.
Một số chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, Đồ án đưa ra con số hơn 23.000 tỷ đồng để thực hiện thì chủ đầu tư các dự án phát triển đô thị trong phạm vi quy hoạch đã chiếm phần hết (với khoảng 20.000 tỷ đồng-PV).
Điều này cho thấy, BĐS là nguồn chính để thu hút vốn đầu tư làm các dự án hạ tầng hiện nay của Hà Nội. Lâu nay, Hà Nội phát triển nóng BĐS, lo xây nhà cao tầng trong nội đô. Nhiều người nói, thay vì chạy theo nhà đầu tư BĐS, thành phố nên phát triển bền vững. Theo tôi đối với Đồ án này thành phố cần có ý kiến của các chuyên gia kinh tế trong vấn đề giải bài toán về nguồn vốn thực hiện, tránh tình trạng để nhà đầu tư dẫn dắt quy hoạch, dẫn dắt chính sách, làm sai lệch mục tiêu ban đầu, KTS Tùng nói.
Dư luận đặt câu hỏi, liệu Đồ án chọn BDS hay chọn phát triển bền vững?. Ảnh Mạnh Thắng.
Về nguồn vốn, Bộ GTVT cũng đề nghị UBND TP Hà Nội bổ sung các phương án quy hoạch để có thể huy động tối đa các nguồn lực (trong đó có nguồn lực xã hội hóa) trên cơ sở quỹ đất hiện có. Trong đó xác định rõ các công trình, dự án được thực hiện theo quy hoạch thuộc phạm vi quỹ đất đất đường sắt dành để huy động nguồn lực phục vụ tái đầu tư phát triển đường sắt (vấn đề này cũng đã được Thủ tướng Chính phủ có ý kiến chỉ đạo tại tại Văn bản số 103/TTg-KTN ngày 23/11/2015).
Ngoài ra, Bộ này còn đề nghị làm rõ cơ chế, chủ thể quản lý khai thác các công trình (nhất là các công trình khu vực ga Hà Nội).
Tú Anh.
