Trường hợp người dân chấp nhận di chuyển ra vành đai 3, mức bồi thường được ưu tiên cao gấp đôi diện tích cũ.
Cơ chế thống nhất hệ số đền bù về một mối được xem là hành động cởi trói quan trọng trong lộ trình cải tạo chung cư cũ. Chúng ta không thể đưa ra chính sách tăng thêm diện tích, 1 được 2 như hiện nay. Không có nước nào áp dụng như vậy. TP sẽ triển khai trên tinh thần Nhà nước - DN - người dân đều có lợi - Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung nhấn mạnh.
Không cần thiết?
Ở góc độ quan điểm cá nhân, một số chuyên gia và DN cho rằng, vấn đề hệ số K là không cần thiết. Việc phân chia cách tính diện tích phải trả tiền tăng thêm có thể gây khó khăn cho chủ đầu tư trong việc giải bài toán kinh tế trong giai đoạn lập dự án (do không biết được bao nhiêu hộ có nhu cầu mua thêm diện tích, mua thêm bao nhiêu, cũng như việc không xác định được giá kinh doanh ban đầu). Trường hợp chỉ có giá kinh doanh thì nhà đầu tư sẽ chủ động hơn trong tính toán kinh tế của dự án.
Khu chung cư A11 Khương Thượng. Ảnh: Thanh Hải.
Theo ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, hiện nay, ngoại trừ tầng 1, đi mua nhà chung cư tầng càng cao thì giá càng đắt. Trong khi đó, cơ chế đền bù càng lên cao, hệ số K được hưởng lợi là đi chậm so với thế giới. Tại các nước phát triển, các căn hộ tầng penthouse giá thành rất cao vì được ưa chuộng, còn Việt  Nam  thì ngược lại, chỉ thích gần mặt đất vì lo cháy nổ, hỏa hoạn. Thực tế tầng 3, tầng 4, tầng 5 về cơ bản không khác nhau, hệ số K tăng lên mỗi tầng 0,1 là ngược với thực tế. Không nên đặt vấn đề hệ số K theo tầng mà chỉ nên lập tiêu chí theo góc, hướng...
Đối với phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tôi đồng tình với đề xuất của Sở Xây dựng Hà Nội khi khuyến khích dân di dời ra các khu tái định cư được xây dựng hoàn thiện, chất lượng tốt, cảnh quan đẹp, hạ tầng đồng bộ. Để làm được việc này, các cơ quan chức năng phải đứng ra làm công tác thu hồi, GPMB, sau đó đấu giá đất/dự án để bù đắp chi phí. Lúc này, DN vừa có đất sạch để triển khai dự án, người dân được lựa chọn nhà ở bất kỳ vị trí nào. Những người dân tái định cư tại chỗ chỉ nên được hệ số K = 1 và phải trả số phần chênh lệch cho chủ đầu tư. Còn đối với những người di chuyển ra vành đai 3, sẽ được ưu tiên hưởng hệ số cao gấp 2, tùy theo vị trí của khu tạm cư đó để đảm bảo việc giãn dân ra nội đô" - ông  Nam  nêu ý kiến.
Với vai trò cơ quan lãnh đạo, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng từng phân tích hệ số K có vai trò quan trọng bậc nhất, có tính quyết định đến thành công của dự án tái thiết nhà chung cư cũ. Do đó, thực tiễn bây giờ không có hệ số K thì không thể nào thông qua được với người dân. Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất rõ nhà thuộc sở hữu người dân thì khi xuống cấp phải tự bỏ kinh phí cải tạo. Tuy nhiên, chúng ta vẫn bị một quá trình chuyển hóa chưa rõ ràng về vấn đề sở hữu và trách nhiệm sở hữu. Hạn chế này phải được giải quyết bằng một mức bồi thường khung để tìm được sự đồng thuận trong dân.
Trong khi đó, kỹ sư Đào Văn Bầu  Hội Xây dựng Hà Nội lại đề xuất hệ số đền bù về diện tích tầng 1 lấy là 1,7; tầng 2 hệ số 1,2; tầng 3 hệ số 1,08; tầng 4 hệ số 1,02 và tầng 5 bằng 1. Theo ông Bầu, cần bố trí tương đương diện tích mà dân đang sử dụng, có chế độ bồi thường hợp lý với từng nhà, từng tầng cho từng căn hộ, mỗi chung cư có lợi thế kinh doanh khác nhau nên phải có chế độ bồi thường khác nhau; Các căn có điều kiện kinh doanh phải được bồi thường hợp lý để người dân không thiệt thòi. Tầng 1 phải khác các tầng trên, kể cả bồi thường về kinh phí và diện tích. Do chung cư mới, các tầng khối đế dành làm trung tâm thương mại nên những căn hộ tại tầng 1 chung cư cũ sẽ được bố trí tại tầng tiếp theo và được hoán đổi 1m2 căn hộ cũ bằng 1,25 - 1,5m2 của căn hộ mới.
Khúc mắc diện tích tăng thêm.
Với vai trò hoạch định chính sách, chính quyền cần phải gỡ được bản chất đang tồn tại, làm trọng tài để tìm tiếng nói chung. Không nên để DN tự thỏa thuận với các hộ dân mà áp dụng khung hệ số tái định cư bằng 1, còn đối với phần diện tích mua thêm phải trả theo giá thành xây dựng. Đồng thời, chỉ cho phép chủ đầu tư thu 10% lợi nhuận, phần còn lại xem xét đưa về quỹ bình ổn của TP để điều tiết các khoản thu khác.
Chị T., cư dân nhà tập thể H4 Nguyễn Công Trứ chia sẻ: Căn hộ gia đình tôi đang sinh sống có diện tích sổ đỏ 20m. Nếu sau khi cải tạo căn hộ mới, diện tích tối thiểu khoảng 45m2, phần diện tích trội thêm sau khi đã đền bù theo hệ số K = 1, chúng tôi khó xoay xở đủ tiền để mua lại được. Chủ trương căn hộ mới phải tốt hơn nơi ở cũ về mặt chất lượng và diện tích là hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, để có được căn hộ mới, người dân phải bù thêm một khoản tiền lớn so với thu nhập trung bình của họ. Chủ đầu tư kêu không có lợi nhuận, dân than không đủ tiền đã tạo thành vòng kim cô kìm hãm sự quá trình cải tạo chung cư cũ trong nhiều năm qua.
Để xử lý vướng mắc trên, GS. TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng  Bộ TN &MT; lại cho rằng, giải pháp tối ưu cho cải tạo nhà chung cư cũ có lẽ không phải ở việc đưa ra tỷ lệ 1:1, 1,5 hay 2,5, mà là ở cách sẽ thực hiện thế nào. Thực tế, đối với đề xuất hệ số K = 1 trong cải tạo chung cư cũ là hoàn toàn hợp lý. Nếu áp đặt hệ số cao hơn sẽ gây áp lực lớn cho các DN thực hiện công việc cải tạo chung cư cũ và thêm áp lực cho Hà Nội về hệ số tầng cao trong khu vực nội đô. Những người sinh sống tại các khu tập thể cũ phần đông là cán bộ về hưu hay người lao động thu nhập trung bình và thấp. Do đó, để hài hòa trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì chủ sở hữu nhà phải được tạo điều kiện vay vốn tổ chức tín dụng; vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở TP để thanh toán khoản tiền chênh lệch phải nộp.
Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất 6 cơ chế chính sách khung cải tạo chung cư cũ, trong đó có chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư:
Hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư với hệ số K = 1; Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ lớn hơn thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm cho nhà đầu tư với giá thành xây lắp cộng 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư.
Những hộ tại tầng 1 đang kinh doanh được bố trí thuê 1 ki ốt để kinh doanh khi dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư hoàn thành, đối với nhà thấp tầng giá trị bồi thường theo thực tế diện tích sử dụng hợp pháp.
Trường hợp nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 thì được ưu tiên mua căn hộ với hệ số K = 2 tại dự án nhà ở thương mại do DN thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư làm chủ đầu tư.
Phải làm rõ được bài toán chia sẻ lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, phải làm rõ chủ đầu tư được bao nhiêu? Nhà nước được bao nhiêu? Cư dân được bao nhiêu? Tất cả những việc làm trên cần đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, nếu 70% cư dân đồng ý với phương án phân chia lợi ích được đưa ra lấy ý kiến thì các bên cứ lấy đó làm cơ sở để thực hiện.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN &MT;
