Tuy nhiên, bức tranh BĐS 2018 tại TP này được nhận định là khó có đột biến, nhất là phân khúc nghỉ dưỡng. Cụ thể là Condotel (căn hộ khách sạn).
Thắng lớn của đất ven đô.
Năm 2017, phân khúc lớn nhất của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh là căn hộ với khoảng 42.000 căn được đưa ra thị trường. Trong đó, căn hộ hạng B và hạng C chiếm đến 78% tổng nguồn cung. Nguồn cung căn hộ chủ yếu đến từ khu Tây, khu Đông và một phần là khu Nam. Mặt bằng giá nhìn chung tăng khá mạnh nhưng tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường lên tới 88%. Phân khúc căn hộ hạng B có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, lên đến 92%. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn có nhiều ý kiến hết sức trái ngược nhau. Phần nhiều các chuyên gia uy tín đều cho rằng, phân khúc này trong năm qua đã thực sự bước vào giai đoạn suy thoái.
Nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường tăng mạnh khiến mặt bằng giá khó có đột biến. Ảnh: Hoàng Quân.
Còn nhớ, năm 2017, từng có những dự báo lạc quan về thị trường căn hộ cao cấp nhưng đến giữa năm mọi chuyện đã khác. Làn sóng rút vốn diễn ra ồ ạt, dẫn đến tình trạng bán cắt lỗ diễn ra rộng khắp. Nhiều dự án đình đám từ những năm 2015 - 2016 đã ghi nhận được mức cắt lỗ 10 - 15%. Rất nhiều dự án khác, nhà đầu tư chấp nhận rút vốn, bán lại bằng giá hợp đồng nhưng thực chất phải chịu lỗ khoảng 10% cho lãi suất.
Thắng đậm nhất trong năm 2017 là những người đầu tư vào phân khúc đất nền ở khu vực các quận vùng ven, nhờ quay vòng vốn nhanh và giá tăng mạnh. Giao dịch diễn ra vô cùng sôi động với tỷ lệ tiêu thụ lên đến 95% (6.851 nền/7.181 nền) tăng khoảng 4 lần so với năm 2016. Đa số các dự án đất nền mới, đều tiêu thụ chỉ trong thời gian ngắn. Theo số liệu năm 2017 của Công ty nghiên cứu thị trường, 2 huyện Củ Chi và Cần Giờ có mức tăng giá đất từ 140% đến 167%; huyện Bình Chánh, giá đất tăng 87%; huyện Nhà Bè có mức tăng là 65%; các quận Thủ Đức, Tân Bình, Gò Vấp, quận 12 có mức tăng thấp nhất là từ 42%, cao nhất là gần 70%...
Không chỉ ở TP Hồ Chí Minh, các khu vực giáp ranh TP như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An) thị trường đất nền phân lô giao dịch sôi động, có dự án cả ngàn lô đã bán chỉ trong một buổi sáng Phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận có lượng nguồn cung ổn định, cung cấp ra thị trường khoảng 2.946 căn bằng 96% so với năm 2016, tập trung chủ yếu ở khu Đông. Tuy nhiên, do giá bán đã được đẩy lên khá cao, nên trong 2017, phân khúc này ghi nhận có sự sụt giảm về tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 67% (1.985 căn).
Có tạo sức bật cho năm 2018?
Mặc dù năm 2017 được nhận định là năm thắng lớn của nhà đầu tư đất ven đô. Thế nhưng, đây không phải là yếu tố nền tảng tạo sức bật cho thị trường BĐS năm 2018. Cho đến thời điểm hiện nay, hầu hết các dự báo và nhận định về thị trường BĐS 2018 tương đối thống nhất, đó là nguồn cung tiếp tục dồi dào, mặt bằng giá không có nhiều biến động, diễn biến thị trường khó có khả năng đột biến.
Dự báo, nguồn cung căn hộ năm 2018 có thể đạt khoảng 45.000 - 50.000 căn, lượng tiêu thụ tích cực đạt mức 35.000 - 40.000 căn. Phân khúc căn hộ trung cấp hạng B, hạng C sẽ tiếp tục giữ tỷ lệ lớn và thu hút sự quan tâm của chủ đầu tư và người mua. Dự báo này cũng khá tương đồng với nhận định của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh. Theo đó, phân khúc khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn, phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.
Tuy nhiên, ở phân khúc căn hộ cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng lại không được đánh giá cao về giá trị gia tăng cũng như tính thanh khoản của thị trường. Theo các chuyên gia BĐS, năm 2018 là năm phân khúc thị trường căn hộ cao cấp sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh mặt bằng giá rất mạnh, nguồn cung mới dồi dào gây áp lực lên những nhà đầu tư thứ cấp vốn đã ôm một lượng hàng lớn trong 3 năm 2015 - 2017. Áp lực thoát vốn khỏi phân khúc căn hộ cao cấp đã xuất hiện từ giữa 2017, nhiều nhà đầu tư bán cắt lỗ để thoát vốn, chuyển sang các kênh đầu tư khác như đất nền ven đô hay căn hộ trung cấp có khả năng sinh lời cao hơn. Đặc biệt phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, cụ thể là Condotel (căn hộ khách sạn) được dự báo sẽ tiếp tục là năm cực kỳ khó khăn. Các chuyên gia khuyên các nhà đầu tư, muốn đồng vốn an toàn, không bị chôn vốn thì nên tránh xa phân khúc Condotel.
Được biết, năm 2017, thị trường tung ra khoảng 14.741 căn Condotel, tăng 12% so với năm 2016, trong khi đó mức tiêu thụ cho loại sản phẩm này lại giảm sút nghiêm trọng, chỉ đạt khoảng 33% nguồn cung mới (khoảng 4.821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn). Hiện, thị trường đang có xu hướng lo ngại về tình trạng dư thừa nguồn cung đối với sản phẩm này. Nguyên nhân được cho xuất phát từ quan ngại về sự thực hiện các chính sách cam kết lợi nhuận, tính pháp lý về quyền sở hữu đối với căn hộ Condotel.
Hoàng Quân.
