香港土地利用

香港土地利用是香港城市规划工作重要之一。作为一个面积仅约为1,100平方公里的城市，土地的恰当利用极为重要。香港现时的总面积达1107平方公里，有75%的土地因历史、地理环境及政治等原因，仍属郊野地区。其中23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区，约占香港总面积超过38%的土地。据政府统计处数字显示，2005年年中的香港人口为6,943,600人。但由于香港独有的土地政策限制大面积的土地开发，使市区的人口密度十分高。虽然香港绿色地区与总面积的比例是亚洲大城市中最高之一，但由于市区与郊区分离，及市区高楼过度集中，令香港经常出现热岛现象。

法定图则

法定图则的作用是将香港不同规划区内的土地，划作不同用途的地带。法定图则总共分为三种：“分区计划大纲图”、“发展审批地区图”以及“市区重建局发展计划图”。而香港每一个规划区都有一张“分区计划大纲图”，覆盖绝大部分已发展的地方，只有香港边境禁区范围以及其他新界和离岛的偏远村落没有法定图则涵盖。新界部分乡郊地区会使用“发展审批地区图”来作出管制，以加强对新界农地的管制，政府有权根据《城市规划条例》检控非法用途。而“市区重建局发展计划图”则涵盖市区重建局发展计划的地盘，功能大致与“分区计划大纲图”一样。
当法定图则作出修订时，均会咨询公众意见。图则最后会由城市规划委员会送交香港行政长官及香港行政会议审阅，经批准后新图则才会生效。
每张法定图则均由图则、注释及说明书组成。图则上显示规划区内的土地被划分为不同的地带，而注释则会详细列出不同地带内的土地用途。每个地带的土地用途都被分为第一栏及第二栏，在前者列出之土地用途毋须特别申请便可被容许发展，但在后者列出之土地用途则需要事先向城市规划委员会作出规划申请，得到批准后才可以进行发展。另一方面，法定图则有时也会包括有关地带的其他发展限制，譬如整体总楼面面积、单位总数、建筑高度或地积比率等。

批地政策

香港自1841年6月14日起直至现在，香港的土地由香港政府租出或以其他方式批出。早年，香港土地契约的年期计有75年、99年或999年三种，但有例外。其后，香港岛及九龙半岛的土地契约年期划一为75年，并容许该等契约续期，惟承租人每年须根据旧有的《官契条例》缴付重新评估的地税。至于新界及新九龙的土地契约则由1898年7月1日起计，年期一般为99年减三天或75年加24年减三天。
1984年，中华人民共和国与英国于签下的《中英联合声明》，其中列明英方于过渡期内（1984年－1997年）每年只可卖出50公顷土地，如多于此数需得到中方首肯。有传指此限制是因中国怕英国于香港主权移交前把土地售出，把钱带回英国，使将来的特区政府无钱可用。这曾使一些香港市民非议，指政府是以“环保”为借口来抬高地价，浪费香港的土地资源。
在1985年5月27日(《中英联合声明》生效之日)至1997年6月30日期间，当局按照《中英联合声明》附件三的规定，制定有关批出或出租土地的政策。香港一般的批租土地的契约年期，不得超逾2047年6月30日，有关契约的承租人须缴付地价和名义租金至1997年6月30日，该日以后则须每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。至于在1997年6月30日前期满的契约，亦可根据《中英联合声明》的规定续期至2047年，惟短期租约和特殊用途契约则除外。
1998年6月22日，香港政府因亚洲金融风暴拖垮香港楼市，停止定期土地拍卖。1999年4月，香港政府恢复卖地及推出勾地制度，以限制土地供应及保障政府卖地收益。2002年11月，香港政府停止定期卖地。2004年1月，香港政府恢复勾地制度。2010年，香港政府引入主动卖地。2013年4月1日，香港政府取消勾地制度，改为以主动卖地供应地皮。

规划历史

香港的规划历史始于1841年香港开埠，将香港岛北岸的西部划为维多利亚城，再细分为404幅土地作出拍卖。1850年代起，香港首项正规填海工程文咸填海计划开创了香港土地拓展的先河，奠定香港依赖填海来扩展土地的基础。经过逐渐发展，中环成为政治与经济一带的中心，金钟则是军事重地。而欧籍人士与华人的聚居地有明显分隔。欧籍人士主要居住于半山区及太平山一带（20世纪初更明令禁止华人居住），华人则主要聚居于上环及西营盘一带，以及湾仔、铜锣湾等地，而石塘咀则发展成风月之地。
九龙半岛方面，初时政府对发展九龙并不积极，主要由当地业主参与填海工程。而九龙湾启德滨填海地及九龙塘分别于1910年代及1920年代曾经计划发展大型综合社区，可是都以失败告终。1937年，政府划出界限街以北、狮子山以南原属新界的平坦土地划作“新九龙”，以作市区用地发展。
新界要到1950年代因国共内战的难民以及战后婴儿潮而导致的人口激增才有更大规模的发展，使政府规划多个新市镇，舒缓市区的人口压力。