재개발사업 출구전략으로 해제된 지역 해법 - 하우징헤럴드
재개발사업 출구전략으로 해제된 지역 해법
승인 2019.03.26 11:04
[하우징헤럴드=박순신 대표] 서울연구원이 지난해 10월 ‘뉴타운·재개발해제지역 실태분석의 주거재생방향’에 대한 연구 보고서를 발간했다. 연구는 서울시가 2012년 1월 발표한 뉴타운·재개발 출구전략에 따라 구역 해제된 지역들에 대한 실태조사 결과, 앞으로 나아갈 방향을 제안하고 있다.
연구 보고서에서는 구역 해제된 이후의 실태에 대한 조사결과를 자세히 포함하고 있는데, 이들 구역들에서 나타나는 문제들로 △주택개량의 문제 △기반시설 정비의 문제 △지역갈등 등을 꼽고 있다.
주택개량의 문제는 구역내의 주택들의 대부분이 20년 이상된 노후 불량한 건축물로 정비개량이 시급한 상태이며, 해제구역내의 대지에 접근할 수 있는 도로시설이 열악해 일반적인 건축활동을 할 수 없을 정도의 기반시설의 문제를 수반하고 있으며, 사업추진과 해제과정에서 주민들의 갈등이 해제 이후에도 해소되지 않은 채로 있으면서 공공에 대한 불신, 그리고 공공과의 갈등도 상존하는 문제를 여전히 안고 있다고 진단하고 있다.
이런 실태조사의 결과는 정비사업의 출구전략을 전면적으로 시행하겠다고 서울시가 발표할 2012년경에 전문가들이 우려하던 것과 크게 다르지 않은 결과라고 할 수 있다.
서울시를 비롯한 우리나라 대부분의 도시내 단독주택이 밀집한 주거지역은 20년 이상된 노후건축물의 비율이 80%에 이를 정도로 노후화가 심각한 상태에 있다. 이렇게 노후화된 건축물은 구조적으로 위험하고, 생활환경이 불결해 주거공간으로서 부적합 주택이 적지 않다. 이런 현실을 보여주는 것이 빈집의 증가라고 볼 수 있다.
그런데 서울시와 일부 지자체는 이런 주거지역의 실태를 고려하지 않은 채 정비사업의 중단을 주요 수단으로 하는 출구전략을 광범위하게 시행한 것이다. 재개발사업이 내포하고 있는 부정적인 요소들을 간과한 채로 무작정 정비사업을 강행하는 것도 커다란 부작용을 양산하지만, 같은 위치로 주거환경이 열악한 지역에 대해서 정비사업을 하지 않는 것도 큰 부작용으로 나타나는 것은 피할 수 없다.
정비사업 시행과정에 드러난 많은 문제들을 제도를 통해서 해결하고자 하고 있으나, 국가나 지자체가 재정을 투자하지 않은 채로는 사실상 커다란 성과를 보이기는 어렵다는 것이 이미 드러난 사실이다. 아울러 전국적으로 재개발사업과 재정비촉진사업이 일시에 추진된 것은 거의 전적으로 제도와 정책에 의한 것이었다. 그런데도 정책과 제도의 미비로 인한 실패에 대한 진지한 반성을 찾아보기는 어려운 것이 현실이다.
재개발사업과 뉴타운사업을 추진하다 해제된 지역이거나 혹은 그렇지 않지만 이미 노후화된 도시쇠퇴지역에 대한 현실적인 대안의 마련이 시급하다. 대안의 마련에서 반드시 고려해야 하는 것은 노후된 건축물의 개량과 정비가 가능해야 하고, 기반시설의 확충이 포함돼야 한다. 만일 건축물의 개량과 정비, 그리고 기반시설의 확충이 없는 상태의 주거지역의 변화는 사실상 불가능하다고 해야 할 것이다.
도시내 쇠퇴지역에 대한 도시재생사업, 도시재생뉴딜사업 등이 시행되고 있으나, 건축물의 물리적 개량과 정비, 그리고 기반시설의 확충 등이 동시에 추진되는 경우는 거의 없어서 실질적으로 재생사업의 성과를 체감하기에 한계가 있다는 지적에 귀를 기울여야 한다.
노후불량건축물이 밉집한 주거지역의 주거환경을 개선하기 위해서는 몇가지 제도적 방법들이 있다. 물론 이 제도들은 현재 운용중인 것들이어서 특별하게 다른 대안이 있는 것은 아니다. 다만, 현재 작동하는 법률들을 있는 그대로 적용할 것인지 혹은, 정치적인 이유 등으로 다르게 바라볼 것인지에 대한 차이가 있는 정도일 것이다.
도시재생사업은 국가가 도시재생사업에 필요한 지원을 하고, 지자체가 스스로 도시 활력을 되찾는 계획안을 만들어 시행하는 사업이다. 이때 국가가 지원하는 것의 가장 큰 부분은 아무래도 재정투자일 것이다. 이렇듯 국가와 지자체의 재정투자로 도시의 쇠퇴지역이 활성화 되고, 그로 인해 건축물 등이 정비되고 개량된다면 사업의 효과가 있는 것이다.
그러나 국가와 지자체의 재정투자가 있었음에도 불구하고 도시쇠퇴 혹은 건축물의 노후화 등을 개선할 수 없다면 다른 제도를 활용해야 한다. 도시내 노후 건축물이 밀집한 지역에서 시행하는 일반적인 정비사업을 시행하는 것이다.
정비사업을 시행하고자 하면 정비사업 제도가 내포하고 있는 부작용들이 나타나게 될 것인데, 이때 정부와 지자체가 재정을 투자하고나 혹은 기존에 있는 시설들을 이용해 세입자와 같은 저소득층의 주거안정과 영세상공인의 생활 대책을 마련해 주면 될 것이다.