단독주택 재건축...사업 전·후 공시가율 적용 놓고 논란 일듯
웹 출고일 : 2018-08-19 17:31:42
최종 수정일 : 2018-08-19 17:31:42
['문정동 136' 재건축 부담금 촉각]
사업 전엔 주택, 종료 땐 아파트
시세반영률 격차 엄청나게 커져
'재건축부담금 폭탄' 맞을 가능성
"부담금 계산법 일괄 적용 안돼"
조합선 행정소송 등 예고 나서
2018-08-19 17:31:43
단독주택 재건축 사업인 ‘문정 136’의 초과이익환수액 통보가 임박한 가운데 사업 개시 전후의 공시가율 적용 문제로 논란이 일 전망이다. 문정 136 재건축 단지 투시도. /사진제공=현대엔지니어링
문정동136 재건축 사업이 빠르면 이번주에 재건축 부담금 예상액을 받을 예정이다. 재건축초과이익환수제 도입 후 반포현대 아파트에 이어 두 번째다. 특히 문정동 136은 노후 아파트가 아닌 단독주택 재건축 사업이어서 사업 개시 전과 후의 공시가율 적용을 놓고 논란이 일 수도 있다는 관측이다. 단독주택의 경우 아파트보다 공시가율이 낮아 자칫 엄청난 액수의 재건축부담이 나올 가능성이 있기 때문이다. 조합에서도 주택 재건축으론 첫 사례인 만큼 일괄적으로 같은 계산법을 적용해선 안 된다며 소송까지 염두에 두고 있다. 송파구청과 국토교통부도 이를 인지하고 자료를 검토 중인 가운데 그 결과에 귀추가 주목된다.
19일 업계에 따르면 송파구 문정동 136번지 재건축 조합이 송파구에 재건축부담금 예정액 관련 자료를 제출한 가운데 송파구는 국토부, 한국감정원 등과 함께 주택재건축정비사업의 특수성을 고려한 자료를 검증 중이다. 절차대로라면 구청은 조합이 예정액 산정자료를 제출한 7월24일 후 30일 이내인 8월24일까지는 통지해야 한다. 쟁점은 국토부와 감정원이 주택재건축의 특수성을 산정식에 어떤 식으로 반영하냐다. 첫 사례인 반포현대에서도 나타났듯이 국토부가 재건축 부담금 계산법을 제대로 공개하고 있지 않기 때문에 조합의 예상액과 실제 통지된 예상액은 16배까지 편차가 컸다. 이 가운데 문정동136은 아파트가 아닌 주택 재건축이란 근본적인 이유 때문에 재건축 부담금 충격은 더욱 커질 수도 있다.
우선 문정동 136 재건축은 현재 단독주택이란 특성상 개시 시점과 종료시점의 시세반영률, 즉 공시가율에서 큰 차이가 난다. 개시 시점에서는 주택인 만큼 공시가율이 시세의 45~55% 수준이다. 하지만 종료시점에는 아파트로 바뀌기 때문에 국토부의 권고대로 공시가율을 80%로 적용해 가격을 측정해야 한다. 반포현대는 공시지가반영률을 75%로 산출했고 문정동136 조합은 국토부 권고에 따라 80%로 제출한 것으로 알려졌다. 따라서 이 같은 산출식을 그대로 따를 경우 문정동 136은 개시시점과과 종료시점의 주택가격 차이가 엄청나게 커져 재건축초과이익총액이 급증할 수 있다.
주택가액도 기준시가와 별도 감정평가에서 차이가 발생한다. 실제 조합은 산정 자료에 추진위가 설립된 2015년 6월30일 기준시가 총액과 함께 2016년 조합 설립, 2017년 사업시행인가시 표준치를 통한 감정평가 총액을 첨부했다. 추진위원회 설립 당시는 1,800억원, 조합 설립 시엔 3,600억원, 사업시행인가 시점 감정평가 총액은 4,000억원 정도로 추산된다. 조합측은 주택가액 산정 방법의 차이로 추진위 설립부터 사업시행인가까지 2년간 2,200억원의 시세차액이 발생한 것으로 보이는 산정식을 받아들일 수 없다는 입장이다. 조합관계자는 “시작 시점 주택가액 조정, 장기보유 공제 등 국토부의 산정식 변경을 요구한다”면서 “비합리적인 계산법으로 나온 예정액이라면 관리처분 인가 후 행정소송을 통해 현실적인 금액조정을 받을 것”이라고 밝혔다.
구청과 국토부도 뾰족한 수가 없긴 마찬가지다. 결국 예정된 24일보다 늦춰진 8월 말께로 통지가 늦어질 가능성이 커졌다. 송파구청 관계자는 “단독주택 재건축 첫 사례다보니까 8월 말까지 검토의 시간이 더 필요할 수 있다”고 말했다. 국토부 관계자도 “주택재건축의 특수성을 두고 한국감정원과 검토 중이지만 새 요소를 적용할지 그대로 할지 아직 확정하지 못했다”고 밝혔다.
한편 시공사 계약을 앞둔 대치쌍용2차와 반포주공1단지 3주구도 문정동136의 계산법에 영향을 받을 것으로 보인다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 계산방식을 밝히지 않고 있기 때문에 결국 정답보다는 어떤 기준을 적용할지 선택하는 협상의 과정”이라면서 “투명하게 여러 사람이 모여 공론화해야 한다”고 말했다.
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