[분상제 지정] 서울 아파트 단지별 득실과 수요자 대응 전략은?
[분상제 지정] 서울 아파트 단지별 득실과 수요자 대응 전략은?적용 예외 단지 가격 강세 가속, 분양가 하락 대산 청약과열, 풍선 효과 우려
우주성 기자 | wjs89@econovill.com | 승인 2019.11.07 06:44:06
[이코노믹리뷰=우주성 기자] 6일 분양가 상한제 지역 지정 발표로 서울지역 단지들의 희비가 엇갈리고 있다. 특히 내년 4월까지 분양할 경우 분상제 적용이 예외되는 아파트 단지들의 희귀성 부각으로 프리미엄은 급상승 할 전망이다.
분양가 상한제 지정으로 서울 공급물량의 30%를 차지하고 있는 정비물량의 공급이 큰폭으로 감소할 전망이어서 기존 아파트 시장도 공급물량 감소에 따른 가격 상승이 예상된다.
지정지역과 비지정지역간에도 희비가 엇갈릴 전망이다. 비지정 지역중에서도 알짜배기로 곱히는 지역의 분양속도는 예상보다 빨라지는 가운데 가격 상승을 주도할 것으로 분석된다.
상한제 적용 아파트 청약은 로또 열풍이 지속될 전망이다. 분양가가 시세의 70~80% 수준에서 정해질 것으로 예상되는 가운데 정부는 주택도시보증공사(HUG) 제안가보다 5~10% 더 낮출 방침이어서 시세대비 절반수준의 분양가도 등장할 전망이어서 대기수요 증가는 물론, 로또 청약열기는 더욱 가열될 전망이다.
▲ 분양가 상한제 규제 지역으로 지정된 한남뉴타운 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자
지난 10월 29일 관보 게재로 공포 시행된 분양가 상한제의 핀셋 규제 지역이 11월 6일 주거정책심의위원회에서 발표되면서 그 구체적인 실체를 드러냈다.
6일 열린 주거정책심의위원회에서는 투기과열지구 중 서울의 강남 4구를 비롯한 마포구와 용산구, 성동구, 영등포구 8개구 27개동을 분양가 상한제 적용지역으로 지정했다.
직방에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양 예정 아파트는 총 52개 단지 6만153호 중 이번에 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정된 아파트 단지는 11개, 세대 수는 2만6917호인 것으로 알려졌다. 해당되는 단지들 중 10월 29일 이전 관리처분인가를 받은 단지의 경우 제도 시행 이후 6개월인 내년 4월 28일까지 입주자 모집 승인 신청이 가능하기 때문에 물리적으로 입주자 모집이 가능한 일부 단지들 사이에서는 분양 속도전이 일어날 가능성도 크다.
분양가 하락으로 청약과열과 정비사업 양극화, 풍선효과 우려
분양가 상한제 지정된 지역 중심은 물론이고 전체 주택 시장의 파급효과도 클 것으로 전망된다. 우선 해당 지정 지역의 분양가격이 10%~20% 이상 낮아질 가능성이 점쳐지고 있다. 이번 분양가 상한제 지정 지역의 분양가 평균 가격은 4935만원선이다.
하지만 장기적으로 분양가 상한제 실시가 주택 시장의 가격안정 효과를 가져오기에는 제한적이라는 평가도 나오고 있다. 우선 낮은 분양가로 인한 청약쏠림과 분양시장의 과열을 가져올 수 있다. 또 주택의 품질이 저하되거나 장기적인 관련 업계의 수익성 악화도 점쳐진다. 준공 5년 이내의 신축 아파트에 수요가 쏠리는 등의 공급 축소로 인한 풍선 효과 등도 현재 발생하는 분양가 상한제의 부작용으로 꼽히고 있다.
재건축 재개발 단지의 희비는 더욱 뚜렷하게 엇갈릴 전망이다. 관리처분 계획 인가를 얻은 재건축 단지들은 가격 강세를 유지할 것으로 예상된다. 분양가 상한제 유예기간 안에 입주자 모집 공고가 불가능한 사업지들은 거래량과 가격 등에서도 상당한 제한이 있을 것으로 생각된다.
이에 따라 주택시장도 상당한 변화를 겪을 수 밖에 없게 됐다. 서울의 주택시장은 민간택지 분양가 상한제로 기존주택의 상승의 흐름이 둔화될 수는 있지만 기준 금리 인하와 부동 자금으로 인해 가격 조정은 기대하기 어려울 것으로 예상된다. 또 서울의 경우 신규 공급되는 주택의 30% 가량은 정비사업을 통해 이뤄지는 만큼 신규 공급 물량의 희소성은 더욱 심화될 것으로 예상된다.
수요자 입장에서도 새로운 전략 필요
50~70점대의 청약가점자이나 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가 상한제 물량을 기다릴 공산이 크다. 직방 관계자는 "청약 경쟁률이 높아질 만큼, 청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 한다"고 지적하고 있다. 또 강화된 전매기간 규제로 환금성이 강하게 제약되는 만큼 이에 대한 대비도 필요할 것으로 예상되고 있다.
청약 가점이 낮은 대기자의 경우 비 분양가 상한제 지역을 노리되 수도권 택지지구 중심으로 청약을 노리는 것이 추천된다. 이런 경우 해당 지역의 분양권이나 입주 5년차 이내 새 아파트 구입 역시 고려대상이다.
함영진 직방 리서치센터팀장은 “분양가 상한제로 기대되는 분양가 하락은 기존 분양가의 10%~15% 수준이라 큰 효과를 보기 힘든 반면 공급 감소 우려로 신축아파트에 대한 지속적인 수요로 높은 가격대가 이어질 가능성이 크다”고 지적했다.
그는 비규제 지역에 대해서는 “이번에 규제 지역으로 지정될 것으로 예상했지만 비켜간 과천시, 양천구, 강동구, 동작구 같은 지역도 가격 상승을 주도할 수 있다. 다만 내년 부동산 경기가 호의적이지는 않고 추가 규제도 가능하기 때문에 상승에는 한계가 있을 것”으로 설명했다.
함 리서치센터팀장은 "일부 비규제 지역으로 소비자의 관심이 이전될 수는 있지만 근본적으로 내년 주택 시장이 분명한 호조세는 아니기 때문에 큰 수준의 가격 상승은 어렵다. 또 해당 지역이라도 지역마다 분양물량의 편차도 있을 것이 분명하기 때문에 이런 점 역시 고려해야 한다“고 덧붙였다.
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