3.1.2020prajem vám pekný deň mám na vás otázku, či máme správny právny názor na vec: bývam v novopostavenej bytovke už druhý rok, a až teraz sme zistili, že majiteľ domu nepreviedol na nás majiteľov bytov spoločné časti a spoločné zariadenia domu. konkrétne kotolňu, kočikáreň a ďalšiu technickú miestnosť, pre odkladanie rôznych vecí. teraz je to miestnosť v ktorej máme veci pre upratovačku, vedrá, handry a rôzne chemikálie a veci na riadenie v dome. predmetné priestory bývalý majiteľ dal na katastri zaevidovať ako skladové priestory a nechal si ich v osobnom vlastníctve. kotolňu ako takú, v dome teda úradne nemáme, ale fyzicky samozrejme máme a slúži len nášmu domu, a preto si myslíme, že bývalý majiteľ nemal právo tieto priestory si privlastniť ale podľa zákona č. 182/1993 z. z. mal zaevidovať v prospech vlastníkov ako spoločné priestory a spoločné zariadenie domu. za vašu odpoveď ďakujem.
9.1.2020 judr. polivková, odborný konzultant zsaun
zákon č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neukladá vlastníkovi domu povinnosť previesť do vlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov všetky časti domu a zariadenia nachádzajúce sa v bytovom dome, ak ide o časti a zariadenia, ktoré sú spôsobilé byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. vlastník bytového domu je v medziach svojho vlastníckeho práva (stavba bytového domu) oprávnený sám v úvodnej dokumentácií (najmä zmluva o výstavbe) rozhodnúť, ktoré samostatné časti a zariadenia bytového domu sa stanú spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami, spoločnými pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ktoré nie, tie si môže ponechať vo svojom vlastníctve (a následne ich napr. previesť na tretie osoby). zo strany developerov sa tento postup častokrát uplatňuje práve za účelom následného získavania majetkového prospechu.
vymedzenie spoločných častí a spoločných zariadení konkrétneho bytového domu je v zmysle zákona č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov obligatórnou náležitosťou zmluvy o výstavbe bytového domu a následne aj každej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu, resp. nebytovému priestoru v tomto bytovom dome. každý nadobúdateľ bytu, resp. nebytového priestoru je už pri uzatvorení zmluvy o prevode vlastníctva bytu oboznámený s výpočtom spoločných častí a spoločných zariadení pre konkrétny bytový dom, teda s tým, aké spoločné časti a zariadenia nadobúda s kúpou bytu do svojho vlastníctva a ich existenciu a právny zápis v katastri nehnuteľnosti si má nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru možnosť odkontrolovať na mieste samom a z verejne prístupných zdrojov. tejto časti prevodných zmlúv sa však v praxi nevenuje dostatočná pozornosť.
ak sú spomínané priestory od počiatku uvedené v katastri nehnuteľnosti ako samostatné nebytové priestory, sú samostatnými predmetmi vlastníckeho práva rovnako ako každý iný nebytový priestor v tomto bytovom dome. ak tieto priestory neboli vymedzené ako spoločné časti a spoločné zariadenia, teda ani uvedené v prevodných zmluvách v ich obligatórnej časti – výpočte spoločných častí a spoločných zariadení a spoluvlastnícky podiel k nim nebol predmetom prevodu spolu s nadobúdanými bytmi alebo nebytovými priestormi, bývalý vlastník domu využil možnosť si ich ponechať. vo vzťahu ku kotolni právna teória pripúšťa riešenie situácie eventuálnou žalobou o určenie vlastníckeho práva s tou argumentáciou, že predmetný priestor ako spoločné zariadenie patrí všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, úspech takto podanej žaloby je však s ohľadom na vyššie uvedené otázny.
27.11.2019 ing. jozef habánek, odborný konzultant zsaun
v uvedenej otázke nie je dostatok informácií pre vyjadrenie jednoznačného záveru k posudzovanému problému. pri meraní spotreby tepla na vykurovanie pomocou prvn je pre určenie spotreby využívaná hodnota nameranej teploty na vykurovacom telese, ktorá je považovaná za strednú, alebo priemernú teplotu radiátora. rozdiel medzi množstvom tepla dodaným z radiátora v závislosti od jeho veľkosti je zohľadnený pomocou korekčných koeficientov. pre každý typ prvn určuje výrobca metodiku pre určenie týchto koeficientov. rozdiely v metodike sú medzi prvn s jedným alebo dvoma snímačmi teploty a postupne sa vyvíjajú. predpokladám, že medzi obdobím určovania koeficientov pre prvn memotron 3 a caloric 5.5 prešlo viac ako 10 rokov a metodika sa mohla zmeniť. bez uvedenia presného typu vykurovacieho telesa nie je možné určiť, či je použitý koeficient správny. pre rozhodnutie o správnosti korekčného koeficientu nestačí porovnať pôvodný a nový koeficient na jednom telese. dôležité je, aby v celom objekte boli určené korekčné koeficienty rovnakým spôsobom. preto je pri použití prvn určená podmienka, že všetky vykurovacie telesá v objekte musia mať nainštalované rovnaké prvn. ak boli prvn vymenené, aj korekčné koeficienty určené rovnakým spôsobom na všetkých vykurovacích telesách, je možné sa domnievať, že použité koeficienty aj rozúčtovanie nákladov na vykurovanie sú správne. predpokladám, že problém s rozdielnymi koeficientmi sa netýka len jedného vykurovacieho telesa, alebo bytu. preto odporúčam vlastníkom, aby sa v prípade pochybností obrátili na odborníka, ktorý sa uvedenej problematike venuje, a dohodli s ním posúdenie správnosti použitých korekčných koeficientov pre celý objekt.
jhk