27.1.2020dobrý deň, prosím vás, ak chceme niečo v našom bytovom dome, ktorého správcom je sbdo, rekonštruovať alebo modernizovať, podlieha výber tohto dodávateľa služieb a prác nejakému výberovému konaniu alebo bez ohľadu na to, koľko bude zákazka stáť, môže sbdo samo zadať objednávku s.r.o., ktorej štatutárom je príbuzný zamestnanca sbdo. práce však vykonáva sám zamestnanec sbdo. nedochádza tým vlastne k duplicitnej platbe za zákazku. zamestnanci berú mzdu od sbdo a ešte získajú aj platbu za faktúru. takto bola robená výmena elektronického otvárania dverí a domových zvončekov, bezbariérový vstup, výmena okien spoločných priestorov,maľovanie spoločných priestorov a teraz sa jedná o výmenu ležatých rozvodov bytového domu. nie je nejakou sumou ohraničená možnosť objednávania výkonu zákazky, kde by mal byť vlastníkmi vykonaný výber dodávateľa prác a výsledok by mal byť schválený vlastníkmi bytového domu? sbdo by vlastne malo len podať prípadné návrhy na dodávateľov. zároveň ma zaujíma, či ležaté rozvody nie sú rozvody vody a či tieto nie sú vlastníctvom dodávateľa vody? veď ten nám vodu dodáva, v prípade havárie ju odstaví a na rozvodoch odstraňuje aj poruchy. Ďakujem.
27.1.2020 zdenka jurčáková odborný, konzultant zsaun
správca vášho bytového domu ktorým je sbdo má s každým vlastníkom uzatvorenú zmluvu o výkone správy. pozrite sa do svojej zmluvy ako sú upravené vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu. v zmluve musíte mať uvedené aj zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. v zásade platí, že o každom čerpaní z fondu opráv rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a np v dome.
správca musí vypracovať do 30. novembra v bežnom roku plán opráv na nasledujúci rok § 8b ods,1 písm. g.
stavebné bytové družstva majú vybudované kapacity údržbárov, ktoré môžu využiť na riešenie opráv v spravovaných domoch, samozrejme, že to musia vlastníci v dome odsúhlasiť.
klasické výberové konanie podľa zákona správca nevykonáva, avšak predkladá vlastníkom aspoň 3-4 ponuky firiem a vlastníci si odsúhlasia ktorú firmu chcú alebo nechcú.
v dome máte zvoleného zástupcu vlastníkov, ktorý zabezpečuje styk a požiadavky vlastníkov medzi správcom a vlastníkmi.
skúste si preštudovať svoju zmluvu o výkone správy a konkrétne nám napíšte v ktorej časti dochádza zo strany správcu k jej porušovaniu.
rozvody v dome sú v spoluvlastníckom podiely každého vlastníka, pri ich výmene o firme ktorá to vykoná, v akom čase, za aký finančný náklad rozhodujú vlastníci.
mgr. eugen kurismký, zsaun
ak chcete vo vašom dome niečo rekonštruovať, malo by to byť  naplánované v pláne opráv.  plán opráv  predkladá správca na schválenie v novembri kalendárneho roku  vlastníkom. na odsúhlasené práce nie je povinnosť výberového konania.  ak vlastníci chcú, dodávateľa (mimo havarijných stavov) si môžu  vybrať sami. výsledok výberového konania (dodávateľskú firmu) oznámia správcovi a ten objedná realizáciu prác u vybratého dodávateľa.  na menšie práce – údržbu – vlastníci splnomocnia  paušálne správcu , ktorý objednáva a uhrádza tieto drobné opravy  do určitej výšky. táto dohodnutá suma  by mala byť zakotvená v zmluve o výkone správy, alebo suma bola odsúhlasená na schôdzi (mali by ste nájsť  výšku – sumu  v niektorom zo starších uznesení zo schôdze).  opravy nad túto sumu  by ste mali odsúhlasiť na vašej schôdzi. podľa toho, čo uvádzate, zjavne ste si výberové konanie  neurobili a tak správca zadal práce na základe svojho rozhodnutia. nevieme, o aké sumy sa jedná. vašim právom je skontrolovať ,  či boli práce prevedené správne, kým boli odkontrolované/prevzaté.  rozvody za ležaté rozvody patria  do spoločných častí domu, je to spoluvlastnícky podiel, ktorého poruchy rieši správca a nie dodávateľská vodárenská spoločnosť. príbuzenské vzťahy medzi sbdo neriešime, správca rozhodol, lebo ste si nevybrali nikoho.  sme toho názoru, že je podstatná kvalita prevedených prác a cena, za ktorú bolo dielo zrealizované. v prípade vašej nespokojnosti riešte v budúcnosti dodávateľské práce výberovým konaním.
30.1.2020 judr. zuzana adamová tomková, odborný konzultant zsaun
podľa ustanovenia § 7d ods. 4 zákona č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov spoločenstvo vlastníkov bytov nezaniká jeho zrušením a vstupom do likvidácie, ale až jeho výmazom z registra spoločenstiev. zároveň, základnými zásadami správy bytového domu sú zásada výlučnosti formy správy bytového domu vyplývajúca z ustanovenia § 6 ods. 3 a 4 zákona č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorej nesmú byť na správu domu dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu, na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve a zmluvy uzatvorené v rozpore s týmto ustanovením sú neplatné (s výnimkou prvej uzatvorenej) a zásada kontinuity výkonu správy bytového domu stanovená v ustanovení § 7d ods. 2 zákona č. 182/1993 z. z., podľa ktorej spoločenstvo nemožno zrušiť, ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.
na základe uvedeného k ukončeniu spôsobu výkonu správy samosprávou – spoločenstvom dochádza až zánikom tejto právnickej osoby, t.j. jej výmazom z registra spoločenstiev a až v tomto okamihu je možné začať spravovať bytový dom novým spôsobom – správou bytového domu prostredníctvom správcu. na tieto skutočnosti by mala pamätať aj zmluva o výkone správy bytového domu, ktorá (hoci je v súlade so zásadou kontinuity výkonu správy uzatvorená ešte za existencie spoločenstva vlastníkov bytov) nemôže byť účinná skôr ako dôjde k zániku spoločenstva, nakoľko by tým došlo k porušeniu zásady výlučnosti formy výkonu správy.
novoustanovenému správcovi bytového domu by mali s ohľadom na uvedené vzniknúť oprávnenia a povinnosti (peňažné aj nepeňažné) správcu vyplývajúce mu zo zákona a uzatvorenej zmluvy o výkone správy až od tohto okamihu.