30.1.2020vážení zsaun, prosím o informáciu a radu, ako postupovať pri tvorbe zálohového predpisu v prípade, že priestor p na lv je v spoluvlastníctve 22 vlastníkov, je to priestor, kde developer vyhradil a predal 22 parkovacích státí. vieme vytvoriť zálohový predpis na garážové státie každému z 22 spoluvlastníkov, pokiaľ to nie je samostatný nebytový priestor za jednotlivé služby / revízia eps, spol. ele., bezpeč.služba, upratovanie, revízie, poistenie, požiarna ochrana, zimná údržba, atď /, ktorými sa budú podieľať na správe domu a zároveň im účtovať aj poplatok za správu garáže? rovnako je na lv uvádzaný aj priestor kobky s, ktorý je fyzicky oddelený od ostatných častí domu, kde je vytvorených 22 kobkovísk v spoluvlastníctve 22 vlastníkov, v kúpnej zmluve je však kobka uvedená ako príslušenstvo k bytu. ako prosím zákonne postupovať pri tvorbe zálohových predpisov týchto priestoroch uvedených na lv ? za informáciu vopred ďakujem, s pozdravom a prianím príjemného dňa.
31.1.2020 judr. zuzana adamová tomková, odborný konzultant zsaun
zmluva o výkone správy musí obsahovať aj zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi a zásady určenia výšky platieb za správu. výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. správca je povinný dodržať zásady, ktorú sú v zmluve o výkone správy dohodnuté, a príp. ak dohodnuté neboli, mali by byť schválené vlastníkmi ako dodatok k zmluve o výkone správy. ak je priestor p na lv v spoluvlastníctve 22 vlastníkov, je možné zálohový predpis, ktorý sa viaže k jednému nebytovému priestoru rozdeliť pre jeho jednotlivých spoluvlastníkov, ktorí by sa mali podieľať na nákladoch na plnenia podľa ich spoluvlastníckych podielov. poplatok za správu garáže (t.j. súčasť platby za správu) sa môže účtovať len tak, ako bol v zmluve o výkone správy odsúhlasený, závisí to od toho či sa poplatok viaže k nebytovému priestoru (a má byť pomerne rozdelený medzi spoluvlastníkov) alebo bolo výslovne uvedené, že takýto poplatok hradí každý vlastník garážového státia (spoluvlatsník garáže). rovnako by to malo byť aj pri nebytovom priestore, v ktorom sa nachádzajú kobky. ak je však výmera kobky ako príslušenstva bytu rátaná do vyúčtovania vzťahujúceho sa k bytu, nesmie dôjsť k duplicitnému vyúčtovaniu preddavkov na služby. preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv musí byť účtovaný v zmysle rozhodnutia vlastníkov. pre konkrétnejšie vysvetlenie by bolo potrebné poznať presné okolnosti a znenie zmluvy ako aj rozhodnutia vlastníkov. základom však je, aby zálohové predpisy účelne pokryli náklady, ktoré sa k danému priestoru viažu a neukladali jednotlivým vlastníkom také úhrady, ktoré nevyplývajú zo zmluvy alebo rozhodnutia vlastníkov.
podľa uznesenia najvyššieho súdu sr zo dňa 24. mája 2017, sp.zn. 6sžo/82/2015 :
zákon č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zákonov (ďalej aj ako „bytový zákon“) definuje pojem nebytový priestor v § 2 ods. 3 bytového zákona. podľa tohto zákonného ustanovenia sa nebytovým priestorom rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti a spoločné zariadenia domu. nebytový priestor – garáž, ako reálna časť bytového domu je samostatným predmetom vlastníckeho práva, je samostatnou vecou v právnom zmysle, a teda i predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. citovaný zákon upravuje i spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov. súd dodáva, že podľa § 118 ods. 2 občianskeho zákonníka predmetom občiansko-právnych vzťahov môžu byť len byty a nebytové priestory. garážové státie ako také v danom prípade nevykazuje pojmové znaky nebytového priestoru v zmysle bytového zákona (alebo iného právneho predpisu). nejedná sa o samostatný nebytový priestor, nie je ani samostatnou vecou v právnom zmysle. nemôže byť preto predmetom prevodu vlastníckeho práva (alebo iného vecnoprávneho nakladania) na základe kúpnej (alebo inej) zmluvy. nie je ani predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. garážové státia sa nachádzajú v nebytovom priestore (garáž), ktorý je predmetom evidovania, a ktorý môže byť predmetom podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. je zároveň potrebné konštatovať, že i keď garážové státie nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, je možné vzájomne upraviť užívanie konkrétnych garážových státí v garáži dohodou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome z titulu ich podielového spoluvlastníctva. znamená to, že nič nebráni tomu, aby sa spoluvlastníci dohodli na rozsahu a spôsobe užívania spoluvlastníctva, trebárs aj tak, že vlastníctvo určitej časti spoločnej nehnuteľnosti (spoluvlastnícky podiel) bude oprávňovať spoluvlastníka užívať určitú časť priestoru (napr. garážové státie), pričom spoluvlastníci navzájom budú rešpektovať výsostný charakter práva na užívanie určitej časti spoločnej veci dohodnutým spôsobom a nebudú do neho zasahovať.
31.1.2020 judr. zuzana adamová tomková, odborný konzultant zsaun
pekný deň,
zákon č. 182/1993 z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má odpoveď na túto otázku, či správca musí každú novelu implementovať do zmluvy, uvedenú v § 25a :
25a  
ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.
to znamená, že ak sú v zmluve uvedené ustanovenia, ktoré boli novelou zákona zmenené, nemusí byť zmluva povinne aktualizovaná, pretože na základe uvedeného zákonného ustanovenia sa vychádza zo zákona a na tie ustanovenia zmluvy, ktoré sú v rozpore so zákonom, sa neprihliada. správa môže vykonať aktualizáciu zmluvy ale nie je to jeho povinnosť, preto nie je ustanovená ani lehota na zosúladenie zmluvy.
toto ustanovenie § 25a platí od 1.10.2014. podľa dôvodovej správy k uvedenému zákonu : “ v snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom.”
pred touto úpravou – t.j. pred 1.10.2014 bola správcom a ostatným osobám ukladaná povinnosť zmluvy uviesť do súladu s určením lehoty, dokedy to majú vykonať.
napr.
prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010  
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.
od 1.2.2020 bude toto ustanovenie novelizované na nasledovné znenie :
!