ak je súčasťou bytového domu aj kotolňa, ktorá je vo vlastníctve vlastníkov v akom rozsahu je správca povinný vykonávať správu kotolne. môže správca vylúčiť zo správy kotolňu, ktorá je vo vlastníctve vlastníkov nachádzajúca sa v bytovom dome, ktorý spravuje? (ako čo najviac eliminovať správu kotolne, nakoľko je takáto správa pre správcu nerentabilná?)
12.4.2019 judr. zuzana adamová tomková, odborný konzultant zsaun
podľa definícií zákona č. 182/1993 z.z. spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú aj kotolne vrátane technologického zariadenia. správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu aj spoločných zariadení domu. v zmluve o výkone správy musí byť dohodnutý spôsob výkonu správy aj spoločných zariadení domu a zásady určenia výšky platieb za správu. otázka rentability správy kotolne je teda skôr otázkou ako bola dohodnutá výška platieb za správu a teda nemôže ospravedlniť správcu z plnenia tejto povinnosti – správa spoločných zariadení domu. od zákona č. 182/1993 z.z. však musíme odlíšiť povinnosti ustanovené iným osobitným zákonom – napr. zákon č. 314/2012 z.z. o pravidelnej kontrole vykurovacích systémov a klimatizačných systémov. tento zákon sa vzťahuje na vykurovací systém, ktorého súčasťou je kotol s menovitým výkonom väčším ako 20 kw, ktorý spaľuje tuhé alebo tekuté fosílne palivá, biomasu alebo bioplyn a je určený na vykurovanie vnútorných priestorov budov a prípravu teplej vody v budove, klimatizačný systém s menovitým výkonom väčším ako 12 kw. vlastník budovy je povinný napr. zabezpečiť na vlastné náklady pravidelnú kontrolu vykurovacieho systému a klimatizačného systému, a uchovávať správu z kontroly do prevzatia nasledujúcej správy z kontroly.  vlastník budovy môže povinnosti previesť zmluvou na spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, správcu budovy, správcu vykurovacieho systému alebo správcu klimatizačného systému. vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch, ktorí neprevedú tieto povinnosti, zodpovedajú za splnenie povinností spoločne a nerozdielne. ak by teda v zmluve o výkone správy nebol uvedený spôsob výkonu správy kotla (vykurovacieho systému), za povinnosti v osobitnom zákone – 314/2012 z.z. by nezodpovedal správca ale vlastníci bytov a np v dome.
12.4.2019 judr. zuzana adamová tomková, odborný konzultant zsaun
správca nie je povinný zastupovať vlastníka, ktorý zamýšľa proti inému vlastníkovi podať návrh podľa uvedeného ust. § 11 ods. 5 zák. č.182/1993 z.z. vyplýva to jednak zo znenia tohto ustanovenia (…môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru) a z ostatných ustanovení tohto zákona – správca za vlastníkov môže vystupovať len v prípadoch, ktoré výslovne ustanovuje zákon – tzv. zákonné zastúpenie  (veci – návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka, pri vymáhaní úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome ).