29.1.2020dobrý deň, rád by som poznal váš právny názor, či správca je povinný a do kedy implementovať doterajšie novelizácie do zmlúv o výkone správy. predchádzajúce novely účinné k 1.11.2018 v zmluve nie sú upravené alebo doplnené, čo vnímam ako nedostatok a správca bol na vec upozornený kde som aj pripomienkoval zmluvu v ktorej som trval na zásadných podmienkach výkonu benevolentného prístupu správcu k výkone činnosti. môžete mi prosím zaslať vaše krátke stanovisko či si správca plní svoju povinnosť aby uviedol zmluvu o výkone správy do súladu s novelizáciami zákona??? a do kedy???
31.1.2020 judr. zuzana adamová tomková, odborný konzultant zsaun
pekný deň,
zákon č. 182/1993 z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má odpoveď na túto otázku, či správca musí každú novelu implementovať do zmluvy, uvedenú v § 25a :
25a  
ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.
to znamená, že ak sú v zmluve uvedené ustanovenia, ktoré boli novelou zákona zmenené, nemusí byť zmluva povinne aktualizovaná, pretože na základe uvedeného zákonného ustanovenia sa vychádza zo zákona a na tie ustanovenia zmluvy, ktoré sú v rozpore so zákonom, sa neprihliada. správa môže vykonať aktualizáciu zmluvy ale nie je to jeho povinnosť, preto nie je ustanovená ani lehota na zosúladenie zmluvy.
toto ustanovenie § 25a platí od 1.10.2014. podľa dôvodovej správy k uvedenému zákonu : “ v snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom.”
pred touto úpravou – t.j. pred 1.10.2014 bola správcom a ostatným osobám ukladaná povinnosť zmluvy uviesť do súladu s určením lehoty, dokedy to majú vykonať.
napr.
prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010  
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.
od 1.2.2020 bude toto ustanovenie novelizované na nasledovné znenie :
!
27.1.2020 zdenka jurčáková odborný, konzultant zsaun
správca vášho bytového domu ktorým je sbdo má s každým vlastníkom uzatvorenú zmluvu o výkone správy. pozrite sa do svojej zmluvy ako sú upravené vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu. v zmluve musíte mať uvedené aj zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. v zásade platí, že o každom čerpaní z fondu opráv rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a np v dome.
správca musí vypracovať do 30. novembra v bežnom roku plán opráv na nasledujúci rok § 8b ods,1 písm. g.
stavebné bytové družstva majú vybudované kapacity údržbárov, ktoré môžu využiť na riešenie opráv v spravovaných domoch, samozrejme, že to musia vlastníci v dome odsúhlasiť.
klasické výberové konanie podľa zákona správca nevykonáva, avšak predkladá vlastníkom aspoň 3-4 ponuky firiem a vlastníci si odsúhlasia ktorú firmu chcú alebo nechcú.
v dome máte zvoleného zástupcu vlastníkov, ktorý zabezpečuje styk a požiadavky vlastníkov medzi správcom a vlastníkmi.
skúste si preštudovať svoju zmluvu o výkone správy a konkrétne nám napíšte v ktorej časti dochádza zo strany správcu k jej porušovaniu.
rozvody v dome sú v spoluvlastníckom podiely každého vlastníka, pri ich výmene o firme ktorá to vykoná, v akom čase, za aký finančný náklad rozhodujú vlastníci.
mgr. eugen kurismký, zsaun
ak chcete vo vašom dome niečo rekonštruovať, malo by to byť  naplánované v pláne opráv.  plán opráv  predkladá správca na schválenie v novembri kalendárneho roku  vlastníkom. na odsúhlasené práce nie je povinnosť výberového konania.  ak vlastníci chcú, dodávateľa (mimo havarijných stavov) si môžu  vybrať sami. výsledok výberového konania (dodávateľskú firmu) oznámia správcovi a ten objedná realizáciu prác u vybratého dodávateľa.  na menšie práce – údržbu – vlastníci splnomocnia  paušálne správcu , ktorý objednáva a uhrádza tieto drobné opravy  do určitej výšky. táto dohodnutá suma  by mala byť zakotvená v zmluve o výkone správy, alebo suma bola odsúhlasená na schôdzi (mali by ste nájsť  výšku – sumu  v niektorom zo starších uznesení zo schôdze).  opravy nad túto sumu  by ste mali odsúhlasiť na vašej schôdzi. podľa toho, čo uvádzate, zjavne ste si výberové konanie  neurobili a tak správca zadal práce na základe svojho rozhodnutia. nevieme, o aké sumy sa jedná. vašim právom je skontrolovať ,  či boli práce prevedené správne, kým boli odkontrolované/prevzaté.  rozvody za ležaté rozvody patria  do spoločných častí domu, je to spoluvlastnícky podiel, ktorého poruchy rieši správca a nie dodávateľská vodárenská spoločnosť. príbuzenské vzťahy medzi sbdo neriešime, správca rozhodol, lebo ste si nevybrali nikoho.  sme toho názoru, že je podstatná kvalita prevedených prác a cena, za ktorú bolo dielo zrealizované. v prípade vašej nespokojnosti riešte v budúcnosti dodávateľské práce výberovým konaním.