9.1.2020stalo sa nám v polyfunkčnom objekte, že vlastníci bytov na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov „odhlasovali“ vlastníkovi nebytového priestoru (prevádzka ambulancie) 22 osôb, majúcich predmetný nebytový priestor „užívať“ (zrejme vychádzali z priemerného počtu pacientov za deň). vlastník nebytového priestoru následne a opakovane v súlade so svojím oprávnením, ako aj povinnosťou, podľa § 11 ods. 9 zovbanp nahlásil počet osôb – 2. správca bytového domu vlastníkom nahlásený počet osôb nerešpektuje a pri rozúčtovaniach vychádza z „odhlasovaného“ počtu 22. stretli ste sa v praxi so situáciou, či môžu iní vlastníci bytov, resp. nebytových priestorov rozhodovať (rozumej hlasovať) o počte osôb užívajúcich byt, resp. nebytový priestor iného vlastníka? je správca v tomto prípade nútený rešpektovať rozhodnutia týchto (iných) vlastníkov bytov, resp. nebytových priestorov alebo je povinný zohľadniť nové nahlásenie počtu osôb vlastníkom bytu, resp. nebytového priestoru? ak už ste sa stretli s vyššie uvedenou situáciou, aký má na to názor vaše združenie/asociácia, prípadne ako ďalej postupujete, keď nastane uvedená situácia. podľa nášho názoru nemajú ostatní vlastníci oprávnenie hlasovať o vyššie uvedenom, keďže to nespadá do ich oprávnení hlasovaním rozhodovať v rozsahu podľa § 14 ods. 1 zovbanp. v prípade, ak by vlastník nahlásil nesprávny počet osôb, domnievame sa, že by sa ostatní vlastníci mohli domáhať náhrady škody (napr. že platia viac, ako by inak platili, keby vlastník nahlásil skutočný počet osôb).
9.1.2020 judr. polivková, odborný konzultant zsaun
ustanovenie § 11 ods. 9 zákona č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ukladá povinnosť hlásiť správcovi počet užívajúcich osôb len vlastníkom bytov, nie aj vlastníkom nebytových priestorov.
odlišnosť v spôsobe užívania bytov (účel bývania) a nebytových priestorov (rôzne účely, napr. garáže, podnikateľské prevádzky atď.) častokrát v praxi z hľadiska spravodlivosti odôvodňuje aj rozličný podiel na výdavkoch za úhradu niektorých plnení poskytovaných v bytovom dome. vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú preto podľa ustanovenia § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 z. z. oprávnení zohľadňovať mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov v dome pri rozúčtovaní úhrad za plnenia, ako aj podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 z. z. pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.
otázka rozličnej miery užívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov, na ktorú sa môže prihliadať pri rozúčtovaní úhrad za plnenia by podľa ustanovenia § 8a ods. 1 písm. d) zákona č. 182/1993 z. z. mala byť vlastníkmi v bytovom dome dohodnutá ako obligatórna súčasť každej zmluvy o výkone správy, zákon č. 182/1993 z. z. však nevylučuje jej riešenie aj počas platnosti zmluvy o výkone správy v prípade napr. potreby reagovania na prípadné zmeny. rozličná miera užívania môže reflektovať na skutočnosť, že s užívaním nebytových priestorov môžu byť spojené znížené výdavky (napr. nevyužívanie výťahov vlastníkmi garáží), resp. zvýšené výdavky bytového domu (napr. vyššia spotreba elektrickej energie na osvetlenie spoločných priestorov, väčšie znečistenie spoločných priestorov z dôvodu vyššej frekvencie návštev, či frekventovanejšie používanie výťahov), na úhrade ktorých sa majú podieľať vlastníci. „frekvencia návštev“ v nebytových priestoroch preto môže byť vlastníkmi zohľadňovaná pri rozhodovaní o zásadách rozúčtovania úhrad za plnenia (ich zmenách) a výške príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv zo strany vlastníkov s prihliadnutím na mieru užívania spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkom nebytového priestoru, hoci objektívne určenie počtu návštev je otázne. v prípade nesúhlasu s rozhodnutím vlastníkov sa v súlade s ustanovením § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 z. z. môže vlastník domáhať v zákonnej lehote ochrany na súde.
bez podrobného oboznámenia sa s podkladmi a konkrétnosťami prípadu je možné všeobecne uviesť, že správca bytového domu je povinný rešpektovať zásady rozúčtovania úhrad za plnenia stanovené v uzatvorenej zmluve o výkone správy, prípadne ich zmeny (samozrejme, ak nejde o rozúčtovanie vyplývajúce z právnych predpisov) a výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv, odsúhlasené vlastníkmi zákonným spôsobom hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
27.1.2020 judr. zuzana adamová tomková, odborný konzultant zsaun
Áno, vlastníci môžu hlasovať o zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome, ale táto miera využívania spoločných častí domu a zariadení domu musí zreteľne určovať čo a v akej zvýšenej miere je využívané a v akej sume sa to prejavuje. to že si vlastníci sami určia aký počet ľudí denne chodí do ambulancie neznamená, že je to takto dokázateľné a konkrétna suma preukázateľná. vlastník nebytového priestoru nemusí napádať rozhodnutie vlastníkov, stačí ak vlastník nebytového priestoru dané vyúčtovanie nezaplatí a následne správca (spoločenstvo) budú musieť daného vlastníka žalovať o zaplatenie a tiež v súdnom konaní preukázať využívanie spoločných častí a zariadení domu vlastníkom nebytového priestoru a tiež či sa jedná o bežné plnenie úhrad alebo o náhradu škody či bezdôvodné obohatenie. prvotné riešenie by mala byť komunikácia s daným vlastníkom nebytového priestoru a dohoda ohľadom miery využívania spoločných častí a zariadení a sumy, pred samotným hlasovaním vlastníkov.
9.1.2020 judr. polivková, odborný konzultant zsaun
zákon č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neukladá vlastníkovi domu povinnosť previesť do vlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov všetky časti domu a zariadenia nachádzajúce sa v bytovom dome, ak ide o časti a zariadenia, ktoré sú spôsobilé byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. vlastník bytového domu je v medziach svojho vlastníckeho práva (stavba bytového domu) oprávnený sám v úvodnej dokumentácií (najmä zmluva o výstavbe) rozhodnúť, ktoré samostatné časti a zariadenia bytového domu sa stanú spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami, spoločnými pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ktoré nie, tie si môže ponechať vo svojom vlastníctve (a následne ich napr. previesť na tretie osoby). zo strany developerov sa tento postup častokrát uplatňuje práve za účelom následného získavania majetkového prospechu.
vymedzenie spoločných častí a spoločných zariadení konkrétneho bytového domu je v zmysle zákona č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov obligatórnou náležitosťou zmluvy o výstavbe bytového domu a následne aj každej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu, resp. nebytovému priestoru v tomto bytovom dome. každý nadobúdateľ bytu, resp. nebytového priestoru je už pri uzatvorení zmluvy o prevode vlastníctva bytu oboznámený s výpočtom spoločných častí a spoločných zariadení pre konkrétny bytový dom, teda s tým, aké spoločné časti a zariadenia nadobúda s kúpou bytu do svojho vlastníctva a ich existenciu a právny zápis v katastri nehnuteľnosti si má nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru možnosť odkontrolovať na mieste samom a z verejne prístupných zdrojov. tejto časti prevodných zmlúv sa však v praxi nevenuje dostatočná pozornosť.
ak sú spomínané priestory od počiatku uvedené v katastri nehnuteľnosti ako samostatné nebytové priestory, sú samostatnými predmetmi vlastníckeho práva rovnako ako každý iný nebytový priestor v tomto bytovom dome. ak tieto priestory neboli vymedzené ako spoločné časti a spoločné zariadenia, teda ani uvedené v prevodných zmluvách v ich obligatórnej časti – výpočte spoločných častí a spoločných zariadení a spoluvlastnícky podiel k nim nebol predmetom prevodu spolu s nadobúdanými bytmi alebo nebytovými priestormi, bývalý vlastník domu využil možnosť si ich ponechať. vo vzťahu ku kotolni právna teória pripúšťa riešenie situácie eventuálnou žalobou o určenie vlastníckeho práva s tou argumentáciou, že predmetný priestor ako spoločné zariadenie patrí všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, úspech takto podanej žaloby je však s ohľadom na vyššie uvedené otázny.