¿Puede el parque terminar la tenencia de un/una residente al negarse a firmar un nuevo contrato de alquiler?
No, no si el/la residente es propietario/a de una casa. Bajo la MRL, los propietarios de viviendas normalmente alquilan con un contrato de arrendamiento mensual o de 12 meses, o un contrato de alquiler a largo plazo de más de un año. Cuando finalice el plazo del contrato de arrendamiento, la administración no puede optar por finalizar el alquiler, pero debe ofrecer un contrato de 12 meses o mensual si lo solicita el/la propietaria/a. Los residentes propietarios de sus casas móviles en el parque no pueden ser desalojados porque su contrato de arrendamiento haya caducado – sólamente si no han pagado el alquiler o han violado las normas o reglamentos del parque. (Código Civil §798.56) Sin embargo, si el/la residente es un/una inquilino/a, no un/una propietario/a, que alquila una casa móvil propiedad del parque, tal tenencia se regirá por la ley convencional de propietarios e inquilinos. En ese caso, el parque puede cancelar la tenencia sin razón alguna, con un aviso de 30 días de plazo.
Las protecciones y procedimientos de desalojo de la MRL únicamente se aplican a los propietarios de viviendas que poseen sus propias casas y rentan sus espacios, no a los inquilinos que rentan casas móviles propiedad del parque, la administración del parque, u otras personas. Ciertas secciones de la MRL se aplican específicamente tanto a los propietarios como a los “residentes” (Código Civil §798.11). Aun así, las disposiciones de desalojo por “causa justa” de la MRL (Código Civil §798.56) no se aplican a los residentes que alquilan casas móviles propiedad de otros. Estarían sujetos a los requisitos de la ley convencional de propietarios e inquilinos (Código Civil §1940 et seq.). En el caso de estos inquilinos, donde hay un aviso de desalojo sin ningún motivo, los inquilinos que viven en la casa móvil de alquiler por menos de un año, generalmente tendrán derecho a un aviso de cancelación de 30 días; aquellos que viven allí por un año o más, tienen derecho a un aviso de 60 días si el desalojo no tiene causa alguna. (Las excepciones al requisito de 60 días se encuentran en el Código Civil §1946.1.)
No, no si el/la residente es propietario/a de una casa. Bajo la MRL, los propietarios de viviendas normalmente alquilan con un contrato de arrendamiento mensual o de 12 meses, o un contrato de alquiler a largo plazo de más de un año. Cuando finalice el plazo del contrato de arrendamiento, la administración no puede optar por finalizar el alquiler, pero debe ofrecer un contrato de 12 meses o mensual si lo solicita el/la propietaria/a. Los residentes propietarios de sus casas móviles en el parque no pueden ser desalojados porque su contrato de arrendamiento haya caducado – sólamente si no han pagado el alquiler o han violado las normas o reglamentos del parque. (Código Civil §798.56) Sin embargo, si el/la residente es un/una inquilino/a, no un/una propietario/a, que alquila una casa móvil propiedad del parque, tal tenencia se regirá por la ley convencional de propietarios e inquilinos. En ese caso, el parque puede cancelar la tenencia sin razón alguna, con un aviso de 30 días de plazo. La ley estatal no regula la cantidad de un aumento de alquiler en un parque de casas móviles. La estabilización de la renta es un “tema de control local”. La Ley de Residencia de Casas Móviles (MRL) sí requiere que un parque de casas móviles les proporcione a los residentes una notificación por escrito, 90 días por adelantado, sobre un aumento de alquiler (Código Civil §798.39). Si los residentes firman un contrato de largo plazo, el contrato gobernaría el porcentaje y la frecuencia de aumentos de alquiler, que no podría ser inferior a cada 90 días, como lo requiere la ley. Si los residentes firman un contrato de largo plazo de más de un año, la ley estatal provee que el alquiler estaría exento de cualquier ordenanza de control de renta local ahora en existencia o promulgada en el futuro. (Código Civil §798.17 (a) (1)) (Aproximadamente 102 jurisdicciones locales tienen alguna forma de control del alquiler para los parques de casas móviles.) Sí, si el contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler firmado por el/la residente, contempla tasas o cargos por mantenimiento, entre otros servicios. Si no se menciona en el contrato de arrendamiento, un nuevo cobro tendría que ser por un servicio realmente prestado, como la recolección de basura, y requeriría un aviso por escrito con 60 días de anticipación. (Código civil §798.32 (a)) Si el/la residente firma un nuevo contrato de arrendamiento o alquiler que incluya estos cargos, entonces está de acuerdo en pagar las cuotas. La ley estatal no requiere un requisito de notificación para un aumento en una tarifa ya existente. Las jurisdicciones locales con ordenanzas de control de alquiler de parques de casas móviles pueden regular los cargos o costos transitorios que los parques cobran a sus residentes. Algunas ordenanzas, por ejemplo, distinguen las mejoras de capital de mantenimiento, permitiendo un cargo transitorio de ciertas mejoras de capital (sin incluir el mantenimiento) amortizadas durante un período de tiempo. No. La MRL establece que los residentes recibirán un aviso por escrito, sobre un aumento de la renta, 90 días antes de la fecha del aumento. (Código Civil §798.30) Cualquier notificación requerida por la MRL deberá ser entregada y recibida en persona, o a través del servicio postal de los Estados Unidos, con franqueo pagado. (Código Civil §798.14) Recibir el aviso con menos de 90 días antes del aumento, no es considerado una notificación con 90 días de antelación. Depende de la situación. Si el acuerdo de alquiler del parque o el contrato de arrendamiento estipulan la renta mensual por el término del contrato de alquiler, y no existe una provisión en el arrendamiento para una contingencia, como un aumento debido a un error de la administración, en ese caso no se podrá cobrar cargos por pago atrasado. Sin embargo, si los residentes han firmado un contrato de alquiler que estipula que los costos por el pago tardío de la renta pueden cobrarse en caso de un error de cálculo o administrativo, entonces el cargo adicional podría cobrarse dando un aviso previo de 90 días. No, sin embargo, hay ciertas excepciones. La MRL establece que un contrato de alquiler del parque o una norma o reglamento, no debe negar a un/una propietario/a o residente el derecho a celebrar reuniones con un propósito legal en la casa club, en horarios razonables y de una manera razonable, cuando la instalación no esté siendo utilizada con otro propósito. (Código Civil §798.51 (a) (1)) A los propietarios o residentes no se les puede cobrar un depósito de limpieza, ni exigir un seguro de responsabilidad civil para utilizar la casa club para reuniones relacionadas con la vida en una casa móvil o para fines sociales o educativos, a los cuales se les permite asistir a todos los propietarios de viviendas. (Código Civil §798.51 (b)) Sin embargo, el parque puede requerir seguro de responsabilidad civil cuando se sirvan bebidas alcohólicas. (Código Civil §798.51 (c)) Si un propietario reserva la casa club para una función privada a la que no están invitados todos los residentes del parque, la administración podría cobrar una cuota o depósito. Normalmente, cuando el/la propietario/a de una casa móvil es aceptado/a para residir en un parque de casas móviles, y firma un contrato de arrendamiento, se permite el cobro del alquiler del primer mes y un depósito de seguridad de 2 meses. (Código Civil §798.39) Después de un año completo de residencia satisfactoria (lo que significa que todas las rentas y costos se han pagado durante ese tiempo), el/la residente tiene derecho a solicitar un reembolso del depósito de seguridad de 2 meses, o puede solicitar un reembolso una vez que él o ella desocupe el parque y venda la casa. (Código Civil §798.39 (b)) No. Rehusarse a pagar la renta o pagar un alquiler reducido podría llevar a la terminación del arrendamiento de los residentes, a menos que estos estén dispuestos a arriesgarse a un desalojo y utilizar la falta de agua como defensa. En su lugar, los residentes deben presentar una queja de emergencia ante el Departamento de Vivienda (HCD por sus siglas en inglés) o una agencia local para la aplicación de las leyes, si esta tiene jurisdicción sobre la falta de agua en el parque. Más tarde, un inspector puede citar al parque por no proporcionar el agua adecuada y solicitar que el parque suministre agua embotellada e instalaciones de baño alternativas hasta que se solucione el problema del agua. La MRL requiere que el parque mantenga las instalaciones comunes (que incluyen los servicios públicos) en buen estado y funcionamiento. (Código Civil §798.15 (d)) Depende. Si el Permiso para Operar (PTO) está oficialmente suspendido por el Departamento Estatal de Vivienda (HCD) por más de 30 días consecutivos, el parque no puede cobrar legalmente el alquiler de los residentes hasta que se restablezca el permiso. Sin embargo, hasta que el PTO sea oficialmente suspendido por HCD, a pesar del hecho de que la tarifa del PTO no se haya pagado al estado durante un año, los residentes que retienen el alquiler del parque pueden estar sujetos a una notificación de terminación de la tenencia por parte de la gerencia. Los cargos por demora en el pago de alquileres, costos de servicios públicos u otras tarifas transitorias, no están regulados por la MRL, sin embargo, los casos judiciales de California relacionados con las tarifas por demora generalmente han sostenido que los arrendamientos residenciales con multas preestablecidas, si estos tienen una relación razonable con los daños reales que podrían haber sido previstos o experimentados por el propietario debido al retraso en el pago, como los costos administrativos relacionados con la contabilidad y la recolección de los pagos atrasados. Por ejemplo, un cargo del 3% por el pago atrasado del alquiler ($15 en una factura de alquiler de $500) probablemente se considerará razonable. Mientras tanto, que $50 sea una cantidad razonable, dependerá del monto pendiente de la renta atrasada y los servicios públicos adeudados. Los propietarios de casas móviles, que son residentes del parque, pagan los impuestos sobre la propiedad del parque, ya sea a través de su alquiler o, a veces, a través de tarifas transitorias para impuestos a la propiedad o aumentos de impuestos sobre la propiedad, por su ubicación en el parque. Además, los propietarios de casas móviles también pueden ser responsables de un impuesto del condado a la propiedad individual, en sus estructuras y accesorios adicionales de la vivienda. Antes del 1º de julio de 1980, la mayoría de las casas móviles tributaban como vehículos en el estado, con una tarifa de licencia para vehículos (VLF) en lugar de los impuestos locales sobre la propiedad. Sin embargo, la ley se modificó en 1979, con el objetivo de que las casas móviles nuevas y prefabricadas vendidas a partir del 1º de julio de 1980, paguen impuestos locales sobre la propiedad en lugar del VLF. Las casas móviles anteriores a julio de 1980 permanecen tributando bajo el VLF a menos que el/la propietario/a cambie voluntariamente la casa bajo el sistema de impuestos sobre la propiedad local. La ley tributaria no permite a las asesorías de los condados realizar la evaluación de los impuestos de las casas móviles ubicadas en parques, basándose en el valor del terreno o espacio del parque. Por lo tanto, el impuesto sobre la propiedad del/dela dueño/a de la casa móvil es independiente del impuesto a la propiedad basado en el terreno propiedad del parque. Los impuestos locales sobre la propiedad se basan en el 1% del valor de tasación (AV) de la propiedad o el hogar, más cualquier deuda local en obligaciones y fianzas, como los bonos escolares. Según la Constitución de California (Artículo VIIIA), la asesoría del condado puede aumentar anualmente el AV en un 2%; sin embargo, cuando se vende una casa y se transfiere la propiedad, la asesoría puede volver a evaluar la propiedad (generalmente al precio o valor de venta más alto). Por lo tanto, las casas que han sido revendidas en un mercado inmobiliario “bueno” se han reevaluado a valores más altos, a veces significativamente más altos, que aquellos que han permanecido bajo el/la mismo/a propietario/a durante años con la aplicación de la fórmula anual del 2%. Desde la recesión de 2007, muchas casas han disminuido en valor. Los propietarios de casas móviles, al igual que los dueños de casas convencionales, quienes consideren que sus impuestos son demasiado altos en el mercado actual, pueden presentar una apelación ante la junta de apelaciones de evaluación de sus respectivos condados, para ver si pueden obtener una reducción de su AV y, por lo tanto, reducir sus impuestos. Aun así, la obligación para presentar pruebas de que su casa vale menos que la valoración de la asesoría, recae en el/la propietario/a de la vivienda. Esto se puede hacer obteniendo una(s) evaluación(es) privada(s), y produciendo documentos que muestren los precios reducidos o de venta de casas móviles similares en el parque, o en parques comparables de la comunidad. La información sobre cómo presentar la solicitud y los plazos para someterla se pueden obtener en las oficinas de la asesoría fiscal de los diferentes condados. La Sección 8 es un programa federal (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), y la ley federal no exige que los dueños de casas móviles bajo arrendamiento acepten cupones de alquiler de la Sección 8. Los propietarios que sí los aceptan, se comprometen a acuerdos o contratos con el condado que administra el programa, y deben cumplir con los términos de la Sección 8 durante el período del acuerdo, que normalmente es un número determinado de años. Debido a las restricciones de la Sección 8, algunos propietarios han optado por salir de la Sección 8 al final de sus acuerdos. Las agencias del departamento de vivienda de los condados locales tienen información sobre la disponibilidad de cupones de alquiler (vouchers). La mayoría de los parques son operadores de “master meter” (medidor maestro) que poseen, operan y mantienen el sistema de distribución de electricidad, gas y agua dentro del parque y facturan estos servicios a sus residentes junto con el alquiler mensual. Bajo el Código de Servicios Públicos del estado, los clientes de master-meter (parques) no cobrarán más de lo que las compañías locales de servicio público le cobrarían a un/una residente, incluyendo también la concesión de rebajas por bajos ingresos o descuentos, como “CARE”. Los residentes pueden llamar a la oficina de Pesas y Medidas (W&M) de sus condados, para que verifiquen la precisión de sus medidores y se aseguren que los hayan calibrado correctamente. Algunas oficinas de W&M están dispuestas a analizar las quejas de facturación, como el hecho de no proporcionar las facturas correctas o las tarifas publicadas, pero la mayoría sólo verifica la precisión de los medidores. Se requiere que la Comisión de Servicios Públicos de California (CPUC) tome las quejas informales (800-649-7570) de los residentes en los parques operadores de “master-meter”. La CPUC a menudo refiere estas quejas a las empresas de servicio público para que trabajen con la administración del parque. Si un agente exterior de facturación prepara las facturas de los servicios públicos para el parque, la administración divulgará la información de contacto del agente de facturación en las facturas de los residentes. (Código Civil §798.40 (b)) Si el contrato de arrendamiento de los residentes estipula que los servicios de alcantarillado, agua y basura están incluidos en el alquiler, la administración del parque puede elegir detallar o cobrar por separado estos servicios públicos. (Código Civil §798.41) En este caso, el monto mensual promedio de los cargos por los servicios públicos se deducirá de la renta. Si el contrato de arrendamiento no indica específicamente que los cargos por los servicios públicos están incluidos en el alquiler, entonces el/la propietario/a del parque podría cobrar por ellos después de cumplir con el requisito de notificación por escrito, en un plazo de 60 días. (Código Civil §798.32) El parque puede cobrar una cuota por los servicios realmente prestados, con un aviso previo de 60 días, si aún no está previsto en el contrato de alquiler. (Código Civil §§798.31, 798.32) Si el/la residente ha firmado un contrato de arrendamiento a largo plazo, aceptando pagar la tarifa, puede ser obligado/a a continuar pagándola hasta el final del contrato. En 1997, un caso de apelación de California conocido como “Greening v. Johnson”, sostuvo que la televisión por cable no es un servicio público esencial, y que un parque no puede cobrarle a un/una residente los costos por un servicio de este tipo, que realmente no ha utilizado. Además, la Ley de Telecomunicaciones de 1996 establece que las normas y reglamentos de la comunidad, u ordenanzas locales, no pueden prohibir la instalación de una antena parabólica en la casa o propiedad de una persona, si no tiene más de 39 pulgadas de diámetro y no constituye un problema para la salud y la seguridad. Las normas del parque pueden regular la ubicación o el diseño de la antena en la casa, si son razonables (por ejemplo, las reglas no impiden una recepción aceptable), pero no pueden prohibir abiertamente las antenas satelitales. Póngase en contacto con la administración del parque. Si el parque no puede ayudarle, llame a la oficina del/de la Verificador/a de Pesas y Medidas del Condado, y pídales que verifiquen la precisión del medidor. Revise si hay fugas en las tuberías por donde pasa el agua debajo de la casa, o en otras instalaciones y electrodomésticos. Si ninguno de estos pasos resuelve el problema, el/la residente tal vez desee presentar una queja ante la Comisión de Servicios Públicos de California (CPUC) sobre problemas de tarifas y cargos excesivos, pero sólo si el parque recibe el suministro del agua de una compañía de servicio público o proveedor regulado por la CPUC. Si el agua está regulada por la CPUC, a los residentes sólo se les puede cobrar una tarifa de agua similar a la que la empresa de servicios públicos regulada podría cobrar a los residentes, si el suministro fuera realizado directamente por la empresa. Esto incluiría una tasa de uso y un cargo por servicio al cliente (por lectura y servicio del medidor). Sin embargo, la mayoría de los parques no son atendidos por las empresas de agua reguladas de servicio público, sino por los municipios, los distritos de agua, los distritos de servicios públicos, o incluso el propio sistema de pozos de agua del parque, y no están regulados por la CPUC. Una excepción es que la CPUC puede recibir quejas de los residentes de los parques con respecto al servicio o las tarifas que cobran los parques utilizando sus propios sistemas de agua o pozos subterráneos. Si el parque está sujeto al control local de alquileres de casas móviles, las autoridades de control de alquileres pueden proporcionar algún alivio dependiendo de cómo se escriba o administre la ordenanza de alquileres. De lo contrario, el/la residente tendría que presentar una queja ante la correspondiente junta municipal, hidráulica o de servicio público distrital, que gestiona el suministro de agua al parque. En lugar de llamar a las compañías locales de servicio público, marque el 811 y conéctese con el centro de notificaciones regional apropiado, el cual se pondrá en contacto con los operadores de instalación del subsuelo. El operador de la instalación del subsuelo marcará entonces las líneas que poseen, operan o mantienen, dentro del área donde se estará excavando. (Código de Gobierno §4216.2) Si el/la residente es actualmente un/una propietario/a de vivienda que reside en el parque, entonces puede rechazar un contrato de arrendamiento a largo plazo y optar por un contrato de arrendamiento a corto plazo. En el caso de un/una posible comprador/a de una casa en el parque que aún no es residente, su derecho a no firmar un contrato de arrendamiento tan largo es menos claro. Un acuerdo de alquiler o un contrato de arrendamiento por un plazo de más de 12 meses está exento de cualquier ordenanza de control de alquileres. (Código Civil §798.17) El/La residente puede rechazar un contrato de arriendo a largo plazo después de revisarlo y optar por un contrato de alquiler anual o mensual. (Código Civil §798.18) Si el residente elige tener un contrato de alquiler por 12 meses o menos, los cargos y las condiciones del alquiler serán las mismas que las ofrecidas en el contrato de arrendamiento a largo plazo durante los primeros 12 meses (Código Civil §798.18). No todos los contratos de alquiler a largo plazo son perjudiciales para los propietarios de viviendas; algunos, incluso pueden proporcionar estabilidad de alquiler durante años, lo que el arrendamiento mensual o anual no hace, especialmente en las localidades donde el control de alquiler probablemente nunca se implementará. (Ver también 20) No en la mayoría de los casos. El Código Civil Sec. 1632 estipula que una persona involucrada en un intercambio comercial o negocio, que gestione un contrato o arrendamiento, incluido un contrato de alquiler que incluya una vivienda, apartamento o casa móvil – en español, chino, tagalo, vietnamita o coreano, deberá proporcionar a la otra parte, si lo solicita, con una copia escrita del contrato o acuerdo en ese idioma, antes de la ejecución del documento. Sin embargo, esta disposición no se aplica a los contratos o acuerdos negociados con el uso de un/una intérprete, ni a los contratos de alquiler mensuales. Además, la mayoría de los parques de casas móviles no “negocian” sus contratos de arrendamiento con los propietarios o posibles dueños de viviendas, sino que ofrecen el contrato de arrendamiento en base a “lo tomas o lo dejas”. Los propietarios de viviendas que viven en un parque de casas móviles tienen el derecho de revisar el contrato de alquiler a largo plazo propuesto y rechazarlo en un plazo de 30 días, y optar en su lugar por un contrato de arrendamiento de 12 meses o un contrato de alquiler de mes a mes. (Código Civil §798.17 (b)) Si un propietario rechaza un alquiler a largo plazo, el parque no puede aumentar la renta por encima de los términos estipulados en el alquiler a largo plazo rechazado, durante un año después de la fecha de rechazo. (Código Civil §§798.17(c), 798.18(b)) Un/Una propietario/a que vive en el parque tiene derecho a un acuerdo de arrendamiento de 12 meses o de los denominados “mes a mes”, si lo solicitan. (Código Civil 798.18(a)). (Ver también la Pregunta 18) Sí. La MRL (Código Civil 798.56 (e)) otorga a los propietarios de viviendas cinco días después de la fecha de vencimiento para pagar el alquiler mensual y un aviso de 3 días a partir de entonces para pagar el alquiler (en 3 días) o estar sujeto/a a la cancelación del arrendamiento en 60 días. Si un/una propietario/a paga el alquiler dentro del período de gracia de 3 días, la cancelación del arrendamiento en 60 días se anulará. Sin embargo, el/la propietario/a sólo puede pagar tarde el alquiler tres veces, en un período de 12 meses. Si un/una propietario/a paga tarde la renta una cuarta vez dentro de un plazo de 12 meses, el parque puede negarse a aceptar el alquiler atrasado y proceder con el desalojo después de 60 días. El Código Civil Sec. 798.56(e)(1) tiene un aviso de advertencia específico y en tipo de letra destacada, sobre esta disposición de “three strikes”, que debe incluirse en cada aviso de 3 días por pago atrasado que la administración le da al/a la propietario/a. En un parque de casas móviles, la tenencia de un/una residente sólo se puede rescindir por una causa justa, lo que significa que únicamente se puede desalojar por los siete motivos especificados en los códigos del estado, incluida la violación de una norma o reglamento del parque. (Código Civil §§798.55, 798.56) La administración del parque debe dar a los residentes un aviso de 60 días (Código Civil §798.55 (b) (1)), pero si el/la residente se niega a mudarse después del período de 60 días, la administración del parque puede llevarle ante los tribunales, en lo que se conoce como una acción de retención ilícita. Allí, el/la residente tendría la oportunidad de contarle al juez su versión de los hechos. Si el/la residente es desalojado/a, y dependiendo de la decisión del tribunal, se le puede solicitar que pague los honorarios de abogacía de la administración del parque (Código Civil §798.55 (d)), además de tener que abandonar el parque. Se requiere que la administración especifique el reglamento quebrantado, explicando los detalles, y conceda al/a la residente siete días para corregir la violación de la norma. (Código Civil §798.56 (d)) Si el/la residente viola el reglamento más de dos veces en un período de 12 meses, en la tercera violación la administración puede proceder a la cancelación del contrato, ya sea que el/la residente haya corregido o no la violación ("3 strikes"). (Código Civil §798.56 (e) (5)) Las protecciones y procedimientos de desalojo de la MRL únicamente se aplican a los propietarios de viviendas que poseen sus propias casas y rentan sus espacios, no a los inquilinos que rentan casas móviles propiedad del parque, la administración del parque, u otras personas. Ciertas secciones de la MRL se aplican específicamente tanto a los propietarios como a los “residentes” (Código Civil §798.11). Aun así, las disposiciones de desalojo por “causa justa” de la MRL (Código Civil §798.56) no se aplican a los residentes que alquilan casas móviles propiedad de otros. Estarían sujetos a los requisitos de la ley convencional de propietarios e inquilinos (Código Civil §1940 et seq.). En el caso de estos inquilinos, donde hay un aviso de desalojo sin ningún motivo, los inquilinos que viven en la casa móvil de alquiler por menos de un año, generalmente tendrán derecho a un aviso de cancelación de 30 días; aquellos que viven allí por un año o más, tienen derecho a un aviso de 60 días si el desalojo no tiene causa alguna. (Las excepciones al requisito de 60 días se encuentran en el Código Civil §1946.1.) Las asociaciones de residentes de parques de casas móviles tienen derechos según los requisitos de notificación de la MRL (Código Civil §798.80), y asistencia potencial de reubicación según el Código del Gobierno Estatal. Cuando no se requieren permisos de la ciudad para cerrar o convertir el parque para otro uso, el parque debe dar a los residentes al menos una notificación por escrito, con un año de anticipación, sobre la terminación del arrendamiento. (Código Civil §798.56 (g)) Cuando se requieren permisos locales, que generalmente es el caso, el parque debe dar a los residentes un aviso por escrito, con 15 días de anticipación, de que la administración del parque comparecerá ante una junta local o comisión de planificación para solicitar permisos para un cambio de uso. Al mismo tiempo, el parque debe hacer públicos los requisitos del informe de impacto (Código Civil §798.56 (h)), y sólo después de la aprobación de todos los permisos por parte de la ciudad, el parque puede dar a los residentes un aviso de cancelación de 6 meses. (Govt. §65863.7) Tras la aprobación de la clausura o la conversión de un parque de casas móviles a otro uso, el parque debe rendir un informe de impacto a la ciudad sobre el efecto que tendrá la conversión en la desubicación de los residentes, y su capacidad para encontrar viviendas alternativas. (Govt. §65863.7) La ciudad debe celebrar una audiencia sobre el informe de impacto y puede requerir que el parque pague los costos razonables de reubicación a los residentes desplazados, como condición para obtener varios permisos para convertir el parque y desarrollar el terreno para otro uso. Por lo general, esto toma varias audiencias y varios meses. La asistencia real de reubicación otorgada a los residentes está determinada por la ciudad, generalmente la comisión de planificación, o un comité delegado o agencia de la comisión. A menudo, los gobiernos locales tienen una ordenanza de conversión del parque de casas móviles que se asemeja a los requisitos de la ley estatal, y completa los detalles de la asistencia de reubicación que puede requerir la ciudad, ya sea una reubicación real de la casa móvil o una compra de la casa, y cómo se debe valorar la casa móvil para estos fines. Si el parque se subdivide en parcelas individuales (donde una subdivisión convencional reemplazará al parque) y se requiere un mapa tentativo o final, la ciudad puede imponer requisitos de reubicación aún más estrictos. (Código de Gobierno §66427.4.) Los funcionarios locales son los árbitros finales de cualquier asistencia de reubicación a la que puedan tener derecho los propietarios de casas móviles desplazadas. No. El acuerdo de arrendamiento del parque, así como sus normas y reglamentos deben ser consistentes con la MRL y otras leyes que se aplican en los parques. Por ejemplo, un acuerdo de alquiler o norma del parque que establece que este puede aumentar el alquiler con un aviso de 30 días a un propietario que posee su casa móvil en el parque, estaría en conflicto con el Código de la Sec. Civil. 798.30, que establece que dicho aumento de la renta requiere un aviso de 90 días. En este ejemplo, la MRL prevalece sobre la regla de parque en conflicto. Muchas de las disposiciones más importantes de la MRL se aplican expresamente a los propietarios de viviendas, tales como los términos y recibos de los contratos de arrendamiento por escrito (Código Civil §§798.15 y 798.18-798.19.5), procedimientos de enmienda sobre normas y reglamentos (Código Civil §798.25), cuotas y cargos (Código Civil §§798.30-798.39.5), desalojos (Código Civil §§798.55-798.56), así como requisitos para poder alquilar y trámites. Por otra parte, los asuntos relacionados con una “comunidad” de personas incluyen a menudo a los “residentes”, como la entrada de la administración a casas móviles o espacios de parques (Código Civil §798.26), retirada de vehículos (Código Civil §798.26.5), comunicaciones y derechos de reunión (Código Civil §§798.50-798.52), la disminución de molestias en el parque, y el trámite de procedimientos judiciales por violar los reglamentos del parque (Código Civil §§798.87-798.88). Los residentes actuales no están exentos de cambios en las normas del parque. De acuerdo con la MRL (Código Civil §798.25), el parque puede cambiar una cláusula y reglamento del parque que ataña a los residentes existentes, después de notificarles con seis meses de antelación sobre el cambio, o un aviso previo de 60 días, si involucra cambios en los reglamentos relacionados con las instalaciones recreativas del parque, como la piscina o los lugares de amenidades dentro de la casa club. La administración también debe reunirse y consultar con los residentes del parque, a solicitud de los residentes, con un aviso previo de 6 meses sobre un cambio en las normas del parque, pero no está obligada a aceptar las sugerencias o peticiones de los residentes con respecto a los reglamentos. (Código civil §798.25 (b)) No. la MRL establece que las normas y reglamentos del parque deben ser “razonables”. (Código Civil §798.56 (d)) “Razonable” a menudo puede estar sujeto a la interpretación de un tribunal, pero normalmente las reglas deben tener alguna base racional, de acuerdo con las circunstancias, y se deben aplicar de manera uniforme a todas las personas que residen en el parque. Los propietarios de parques y sus empleados están obligados a cumplir con las ordenanzas del parque de la misma manera que lo hacen los residentes, excepto las normas relativas a los límites de edad o los actos del propietario/a del parque o del/de la empleado/a del parque, en relación con el mantenimiento, la gestión, o las responsabilidades operativas del parque (hacer ruido martillando clavos, usar camiones para tareas de mantenimiento, etc.). (Código Civil Sec. 798.23) y, ¿no debería tener el parque instalaciones infantiles si se convierte en un parque para personas de todas las edades? Los residentes de avanzada edad que tienen contratos de arrendamiento donde se establece que el parque es para “personas mayores” o “jubiladas” y que brindan instalaciones específicas, pueden tener un caso litigante en contra de la disminución de los servicios acordados en el contrato de arrendamiento o alquiler.
El Acta Federal de Enmiendas por una Vivienda Justa de 1988 prohíbe la discriminación contra las familias con niños en viviendas residenciales múltiples, pero permite que dichas viviendas, incluidos los parques de casas móviles, limiten la residencia a personas mayores de edad en una de dos categorías: 1) 55 o más, o 2) 62 o más, si el parque cumple ciertas condiciones mínimas. La condición principal es que se requiere que un mínimo del 80% de las unidades tengan al menos un/una residente de 55 años o más. La ley federal no aborda específicamente los procedimientos necesarios para cambiar de una categoría exclusiva para personas de la tercera edad a una categoría para todas las edades lo cual, en los parques para casas móviles de alquiler bajo la ley estatal o en la práctica, suele ser una decisión exclusiva de la administración del parque con un mínimo aviso previo. Sin embargo, los parques pueden perder su condición de “exclusividad para personas mayores" si, ante una queja, no cumplen con las condiciones legales, como el requisito del 80%. La ley no requiere a los parques u otros complejos residenciales de viviendas múltiples que son convertidos para personas de todas las edades, que creen áreas de juego u otras instalaciones para niños. Los defensores de la vivienda familiar han argumentado que tal requisito elevaría el costo de la vivienda y desalentaría a los propietarios de ofrecer viviendas con restricciones a las familias. Algunos gobiernos locales han impuesto condiciones en la zonificación de parques de casas móviles o permisos de uso al exigir que los parques que se crearon como “parques para personas mayores" se mantengan como tal, a menos que la ciudad o el condado aprueben lo contrario. No está claro hasta qué punto estos requisitos locales de permisos de zonificación o uso pueden entrar en conflicto con la Ley Federal de Enmiendas por una Vivienda Justa. Este es un tema que ha cambiado con los años. De conformidad con la aprobación del Acta Federal de Enmiendas por una Vivienda Justa en 1988, y la adopción de los reglamentos federales del Departamento de Vivienda y Desarrollo Humano (HUD) para llevar a cabo la Ley, originalmente se creía que las comunidades residenciales múltiples no podían retroceder una vez que habían decidido convertir sus complejos de viviendas “para todas las edades”. Sin embargo, bajo el Acta de Vivienda para Personas Mayores de 1995 (HOPA), que enmendó la Ley de 1988, las ordenanzas establecieron un período de transición hasta el año 2000, con la idea de proporcionar un mecanismo para que las comunidades se conviertan en viviendas para personas mayores, si hubieran abandonado o no hubieran alcanzado tal estatus antes de HOPA. Luego, en 2006, el HUD adoptó un memorando para aclarar cómo las comunidades que no se convirtieron en viviendas para personas mayores antes de la fecha límite del período de transición del 2000 podrían hacerlo. Si los espacios vacíos se vuelven a ocupar con personas mayores que reúnen los requisitos (55 años o más), y el parque no desalienta ni discrimina a las personas más jóvenes de comprar las viviendas disponibles cuando se producen estas vacantes, el parque puede “reconvertirse” a un estatus de “para personas mayores”. Sin embargo, esto es difícil de lograr y pocos parques, una vez que se convierten en parques familiares, han podido regresar a su condición de parques para personas de 55 años o más. La cuestión del criterio de ocupación es difícil de resolver. El asunto ha surgido tanto a nivel federal como estatal. Se ha considerado legislación, pero no se ha promulgado, para crear una pauta de “2 personas por habitación más 1” que actualmente sólo es una guía de recomendación de HUD (por ejemplo, si la casa tiene 1 habitación, la pauta de ocupación sería de 3 personas; si la casa tuviera 2 habitaciones, el criterio sería de 5 personas, etc.). Quienes están a favor argumentan que los estándares de ocupación son necesarios para evitar el hacinamiento y las condiciones de vida poco saludables. Los opositores sostienen que, especialmente en áreas donde el costo de la vivienda es alto, un criterio de ocupación se puede interpretar como una forma de discriminación contra personas que no pueden pagar por viviendas más grandes. Algunas ciudades han intentado legislar las normas de ocupación, sólo para que sus ordenanzas sean impugnadas ante los tribunales. Las casas móviles generalmente tienen un estándar de diseño establecido por la compañía fabricante, como ocupación recomendada para el tamaño de la casa. La administración del parque podría intentar establecer un estándar de ocupación en los reglamentos del parque, según el estándar de diseño de cada hogar o los criterios del HUD, pero la norma podría estar sujeta a impugnación legal. Sí. En los parques que tienen casas club o salones de reuniones, la MRL requiere que las instalaciones comunes estén abiertas y disponibles a horas razonables, las cuales serán publicadas. (Código Civil §798.24) Los propietarios de viviendas pueden celebrar reuniones a horas razonables y de una manera razonable en la sede del club, cuando no esté siendo utilizado en alguna otra forma, para cualquier propósito legal, incluyendo reuniones de asociaciones de propietarios y reuniones con funcionarios públicos o candidatos para cargos públicos. (Código Civil §798.51) Depende de los términos del contrato de arrendamiento o alquiler. La MRL permite mascotas en comunidades de casas móviles con ciertas limitaciones, como perros, gatos, y aves domesticadas, o animales acuáticos (siempre que se mantengan dentro de un acuario), sujetos a las normas “razonables” del parque. (Código Civil §798.33) Sin embargo, las personas que firmaron un contrato de alquiler antes del 1º de enero de 2001, con una disposición que prohíbe las mascotas, están sujetas a esa disposición hasta que el contrato de alquiler caduque o se renueve. Las personas que se muden a un parque después del 1º de enero de 2001 podrán tener mascotas que cumplan con las ordenanzas del parque en cuanto al tamaño, altura o peso de la mascota, y en algunos casos tipo de raza (por ejemplo, algunos parques prohíben perros grandes, pit bulls y ciertas razas que posean las denominadas tendencias agresivas). Sin embargo, una persona con una discapacidad tiene el derecho de tener un animal de asistencia como una adaptación razonable para la discapacidad, cuando sea necesario para garantizar la igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de la vivienda. Contacte al departamento de servicios para animales de la ciudad o el condado para obtener ayuda. Los servicios del gobierno local incluyen la reducción o información sobre los siguientes asuntos: perros ladrando/que provocan molestias, roedores, animales callejeros/salvajes, licencia/registro/microchip, mordeduras de perros, negligencia/abuso, esterilización/castración y razas agresivas prohibidas. Además, de acuerdo con el Código de Regulaciones de California, el Título 25 (requisitos de salud y seguridad para parques de casas móviles), el Artículo 2, Sección 1114 (a), “Perros y otros animales domésticos, y gatos (domésticos o salvajes) no deben estar autorizados a deambular at-large (gratis) en cualquier parque”. Finalmente, los dueños de mascotas pueden ser responsables por daños o daños causados por sus mascotas. Los residentes o visitantes que estacionan sus vehículos junto a las banquetas señaladas con la línea roja para los bomberos, o frente a las entradas del parque o hidrantes contra incendios, pueden ser remolcados sin previo aviso. Los autos de los residentes no pueden ser remolcados desde su propio espacio de estacionamiento o entrada al garaje a menos que el vehículo no cumpla con las reglas del parque, en cuyo caso se requiere un aviso de 7 días. (Código Civil §798.28.5) Sin embargo, si un vehículo representa un peligro significativo para la salud y la seguridad de los residentes, o si está estacionado en el espacio de otro/a residente y ese/esa residente solicita que sea retirado, el auto podría ser remolcado sin la notificación de 7 días. (Código civil §798.25 (b) (2)) Las amplias disposiciones del Código de Vehículos Sec. 22658 se aplican tanto a la gerencia como a la compañía encargada del remolque, en cuanto a los procedimientos para retirar el automóvil. Sí. La mayoría de los parques de casas móviles tienen reglamentos que prohíben a los propietarios de viviendas subarrendar sus casas móviles, incluso en casos de extrema necesidad. Sin embargo, en los casos de personas mayores que requieren convalecencia médica lejos de sus hogares, estas pueden subarrendar hasta por un año. (Código civil §798.23.5) Depende de las circunstancias. Cuando se construyeron los parques de casas móviles por primera vez, la designación como parque se habría hecho normalmente como una condición para los permisos de uso de la ciudad o del condado, o los requisitos de zonificación. Por lo tanto, la ciudad tendría que hacer cumplir las condiciones del permiso o la ordenanza de zonificación. El Permiso para Operar del Departamento de Vivienda del Estado (PTO) refleja el número de parcelas destinadas a casas móviles y el número de espacios para vehículos recreativos (RV). Sin embargo, en ausencia de condiciones para un permiso local, un parque de casas móviles creado antes de 1982 puede permitir que los vehículos recreativos y las casas móviles se ubiquen en espacios designados para casas móviles, pero sólo los RV pueden ubicarse en los espacios para los vehículos recreativos. Por su parte, en un parque de casas móviles establecido después del 1º de enero de 1982, la ley estatal establece que no se deben alquilar espacios de casas móviles para el alojamiento de RV, a menos que estén en un área separada del parque designada para vehículos recreativos, y aparte de las casas móviles. Depende de las circunstancias. Generalmente, la persona encargada de los cuidados, incluyendo a un/una cuidador/a que sea pariente, no tiene derecho a continuar viviendo en el parque, incluso si él o ella ha heredado la casa móvil. El estatuto del/de la cuidador/a (Código Civil §798.34) reconoce que la persona mayor propietaria de una vivienda en un parque de casas móviles para personas mayores, tiene el derecho de tener un/una cuidador/a, aunque sea mayor de 18 años, para ayudarle con sus necesidades de salud bajo un plan de tratamiento médico, pero el/la residente cuidador/a no tiene derecho de residencia (Código Civil 798.34 (c), (d)) y se considera un/una huésped del/de la dueño/a. Por lo tanto, cuando el/la propietario/a muere, el derecho del/de la cuidador(a) a continuar viviendo en el parque normalmente termina. Sin embargo, si el/la cuidador/a estaba incluido/a en el contrato de alquiler del/de la dueño/a de la vivienda, o si de otro modo había sido aceptado/a para la residencia conjunta en el parque mientras el/la propietario/a de la vivienda estaba vivo/a, el parque no podría desalojar al/a la cuidadora después de la muerte del/de la dueño/a, excepto por el mismo tipo de razón por la que podría haber desalojado al/a la propietario/a, como por no pagar el alquiler. En cualquier caso, ya sea que el/la cuidador/a tenga o no un derecho de residencia en el parque, si esta persona hereda la casa, tendría derecho a revenderla en su lugar de ubicación, si continúa pagando el alquiler y los costos, y cumple con otros requisitos de reventa hasta que se venda la vivienda. (Civ. 798.78) Comuníquese con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) o el gobierno local, cualquiera que tenga jurisdicción para inspeccionar los parques de casas móviles. En casos más graves, los residentes pueden considerar la consulta de un abogado. El Departamento de Vivienda del estado (HCD) opera un programa de inspección de parques con el objetivo de completar las inspecciones en al menos el 5% de los parques en el estado anualmente, para asegurar que se mantenga un nivel razonable de salubridad y seguridad en esos parques. La inspección incluye las instalaciones comunes del parque, como iluminación, calles, casa club, servicios públicos y otras instalaciones de las que es responsable el parque, así como los espacios individuales del lugar donde está ubicada la vivienda, incluido el exterior de las casas y las estructuras adicionales de las que el/la propietario/a es responsable. Los inspectores de HCD no entran al interior una casa a menos que el/la dueño/a lo solicite. Las citaciones por infracciones, según la gravedad, deben corregirse lo antes posible o en un plazo de 30 a 60 días. Los inspectores tienen la autoridad de extender el plazo para el cumplimiento, si la situación lo justifica. Los propietarios de viviendas pueden apelar una citación al HCD, si consideran que no está justificada. (El HCD no tiene autoridad para imponer multas a los propietarios de viviendas que no corrijan las infracciones). La administración tiene la obligación de mantener el parque a salvo contra el riesgo de incendios. De acuerdo con el Código de Reglamentos de California, Título 25 (requisitos de salubridad y seguridad para parques de casas móviles), Artículo 2, Sección 1120, “Los ocupantes mantendrán el área de la parcela y las áreas de debajo, alrededor, o en el interior de su unidad y estructuras adicionales, libres de acumulación de desperdicios, basura, papel, hojas, maleza u otro material combustible", y que los operadores del parque" ... se asegurarán de que se proporcione y mantenga un sistema de recolección, con contenedores cubiertos, para la eliminación segura de la basura ". Sí, si los servicios o comodidades no están garantizados en un contrato firmado de alquiler o arrendamiento. Sin embargo, si los servicios y comodidades forman parte de un contrato de arrendamiento o alquiler firmado (Código Civil 798.15 (f)), se pueden eliminar con una reducción equivalente en el alquiler. Antes de cambiar una demarcación de la parcela, la administración debe obtener un permiso (Código H&S Sec. 18610.5) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado, y verificar que el parque haya obtenido el consentimiento de los propietarios afectados por el cambio en la demarcación de la parcela. Sin embargo, en algunos parques más antiguos no hay marcadores o líneas de demarcación definidas, ni mapas de parcelas que indiquen dónde deben estar las líneas de demarcación. En los casos en que no hay evidencia documentada sobre líneas de demarcación originales, el HCD puede no ser capaz de determinar que la línea de demarcación de la parcela ha sido movida, y que se requiere un permiso para hacerlo. El problema se convierte en un asunto legal entre la administración del parque y los/las propietarios/as afectados/as. Depende de los hechos del caso. El tema de los "árboles y las entradas a las parcelas" ha estado sujeto a un gran debate durante años. El/La dueño/a del parque es responsable del mantenimiento o la remoción de un árbol en el espacio del/de la propietario/a de la casa móvil, sólo si es un peligro o constituye una violación de salubridad y seguridad, según lo determine la agencia para el control/inspección (generalmente el HCD). (Código Civil §798.37.5) Los/Las dueños/as de viviendas pueden tener que pagar una tarifa por una inspección cuando exista una disputa entre el parque y el/la propietario/a sobre el árbol, y cuando el/la propietario/a solicite una inspección por parte del HCD o la agencia local para el cumplimiento de la ley. Los inspectores tienen amplia discreción al respecto, y si el/la inspector/a no encuentra una infracción, el/la propietario/a de la vivienda, de todos modos, puede terminar pagando para remover el árbol.
Con respecto a las entradas para vehículos, el/la dueño/a del parque es responsable del mantenimiento a menos que el/la propietario/a de la casa móvil haya dañado la entrada o la haya instalado por su cuenta. Sin embargo, según sugiere asesoría legal, el Código Civil Sec. 798.37.5 (c) parece dejar abierta la pregunta de si un/una dueño/a actual es responsable del mantenimiento de un camino de entrada instalado por el/la propietario/a anterior, argumentando que dicho accesorio instalado anteriormente pertenece al parque. El/La dueño/a de la casa móvil es responsable. (Código Civil 798.36). Aunque el/la propietario/a del parque es el/la responsable final de garantizar que todas las citaciones dentro del parque de casas móviles se corrijan, la ley no exige que el/la dueño/a del parque pague las infracciones del código que afecten a una vivienda o parcela, excepto en casos excepcionales. El/La propietario/a de la casa es el/la principal responsable de corregir cualquier infracción relacionada con la vivienda o la parcela en la que reside, incluidas las infracciones de códigos preexistentes después de la venta de la vivienda. Esta es una de las razones por las que la denominada “divulgación de bienes raíces” se promulgó en el 2000 para las reventas de casas móviles, aunque no se pueden revelar las condiciones de la vivienda que sean desconocidas para el vendedor. (Código Civil §1102.6d) Los propietarios de viviendas necesitan un permiso del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado (HCD). Sólo el HCD, no el gobierno local, puede emitir permisos para alterar componentes estructurales, de seguridad contra incendios, eléctricos, de plomería o mecánicos de una casa móvil. Las dos oficinas que manejan tales permisos son: Muchos gobiernos locales tienen subsidios de rehabilitación o reparación para dueños de viviendas de bajos ingresos, incluidos residentes o propietarios de casas móviles, en algunos casos. Este dinero está disponible a través del programa CalHome, operado por el HCD, para los gobiernos locales y organizaciones sin fines de lucro, como parte de dos emisiones de bonos de vivienda aprobadas por los votantes del estado en los últimos años. Sin embargo, la solicitud debe hacerse a través del gobierno local, y no todas las jurisdicciones locales tienen tales programas. Por lo general, hay requisitos de elegibilidad de ingresos y residencia. Además, algunas jurisdicciones no consideran que las casas móviles sean “bienes inmuebles” elegibles para recibir fondos de rehabilitación o pueden tener restricciones en los tipos de reparaciones que se financiarán. Contacte a la agencia de vivienda del condado para obtener información sobre la disponibilidad y la elegibilidad. No necesariamente. Un número creciente de propietarios de parques de casas móviles ha estado utilizando una disposición especial de la Ley de Subdivisión de Mapas del estado para convertir sus parques en "condominios propiedad de residentes" o "subdivisiones", exceptuando así a los parques convertidos del control local de alquileres, después de la venta de la primera parcela. Los intereses sobre los condominios en los espacios de parques de casas móviles deben ofrecerse a los propietarios de viviendas de alquiler, y los propietarios de bajos ingresos que no puedan comprar pueden continuar alquilando sus espacios de acuerdo con un estatuto que limita los aumentos de alquileres, incluidas las tarifas transitorias de "pre-conversión", al Índice de Precios al Consumidor o por debajo de él. (Gob. 66427.5 (f) (2)) Sin embargo, los residentes que no compran y que no son de bajos ingresos pierden la protección de control de alquileres al momento de la conversión, y sus alquileres pueden aumentar a "niveles de mercado" más altos. El Programa Estatal para Residentes Propietarios en Parques de Casas Móviles (MPROP) brinda asistencia financiera limitada a los residentes de bajos ingresos, para ayudarles a comprar sus intereses en los parques de condominios propiedad de los residentes y asimismo, algunos gobiernos locales también pueden contar con financiamiento para ayudar a algunos propietarios. No. Aunque la MRL establece que la administración del parque debe entregar a la junta directiva de la asociación de propietarios del parque una notificación por escrito, con 30 días de anticipación, sobre la intención del/de la propietario/a del parque de ofrecer o poner públicamente el parque a la venta, la notificación no es un "derecho de primera opción de rechazo", no se aplica a ventas que no sean ofertas o listados iniciados por el/la dueño/a del parque, y sólo se aplica si se cumplen ciertas condiciones. (Código civil §798.80) Para recibir la notificación, los residentes deben formar una asociación de propietarios con el fin de comprar el parque y registrarse con la Secretaría del Estado. La asociación de propietarios debe notificar al parque, cada año, el interés de los residentes por comprar el parque. El requisito de aviso no se aplica a la venta o transferencia del parque a afiliados corporativos, socios o familiares, o transferencias desencadenadas por donaciones, legados, u operaciones bajo la ley, dominio eminente, ejecución hipotecaria, o transferencias entre copropietarios o inquilinos en común. Todas estas leyes pueden aplicarse, pero que lo hagan en un parque en particular depende de las circunstancias en cada caso y puede requerir una consulta con un abogado. Por lo tanto, la siguiente respuesta sólo pretende tener una aplicación general:
Ley de Residencia de Casas Móviles (MRL). Para un parque de residentes propietarios, Artículo 9 de la MRL, que rige la relación entre los residentes y la administración del parque (Código Civil §799 et. seq.), se aplica sólo a los residentes que tienen un interés de propiedad en el parque, mientras que los Artículos del 1 al 8 (Secciones 798 – 798.88), relacionados con los parques de alquiler, se aplican a los residentes que no sean propietarios y que continúen alquilando o arrendando sus espacios en un parque de residentes propietarios. Sin embargo, si el parque es una corporación de beneficio mutuo sin fines de lucro y no se ha registrado ninguna declaración de subdivisión o plan de conversión a condominio, entonces los Artículos 1 al 8 se aplican a los residentes propietarios del parque.
Ley de Parques de Casas Móviles (Código de Salud y Seguridad 18200-18700). El MPA regula los requisitos del código (construcción) de salud y seguridad, tanto para los parques de alquiler como para los parques de residentes propietarios que se convirtieron de parques anteriormente alquilados, pero en la mayoría de los casos la MPA no se aplica a los parques de residentes propietarios que se desarrollaron originalmente como subdivisiones de viviendas prefabricadas o comunidades bajo estándares de desarrollo local, no como parques de alquiler.
Ley de Sociedades de Beneficio Mutuo Sin Fines de Lucro (Código de Sociedades §7110, et seq.). Esta ley aplica a una corporación sin fines de lucro que es una asociación de propietarios que opera o gobierna una comunidad residencial múltiple para el beneficio mutuo de los miembros de la asociación. Sin embargo, el Código de Sociedades no se aplica a las asociaciones de propietarios no incorporadas que operan en dichas comunidades, de las cuales se estima que hay unas pocas.
Ley de desarrollo de interés común Davis-Stirling (Código Civil 4000-6150). Esta Ley define y regula los desarrollos de interés común (CID), incluidos muchos parques de residentes propietarios. Para ser un CID sujeto a los requisitos de la Ley Davis-Stirling, el parque debe 1) tener un área común o áreas comunes (como carreteras, una casa club u otras instalaciones de uso común) además de los intereses individuales o residencias, y 2) archivar con la oficina de registros del condado una declaración de intenciones para crear un CID junto con un plan de condominio, si corresponde, o un mapa final o un mapa de parcela, si corresponde, para el CID. En la mayoría de los casos en los que un parque de residentes propietarios es un condominio, un desarrollo de unidad planificado (PUD), o una subdivisión, se aplicará la Ley Davis-Stirling. Sin embargo, las cooperativas de existencias sin fines de lucro u otros parques de residentes propietarios que no son subdivisiones o condominios, también pueden estar sujetos a la Ley Davis-Stirling si se archiva una declaración simple para crear el CID. No obstante, sin el registro de tal declaración, la Ley Davis-Stirling no aplica. Comuníquese con la división de Programas de Negocios de la Secretaría de Estado de California al (916) 657-5448. O bien, para solicitar copias, busque en el portal de internet sos.ca.gov, bajo el título “Business Programs” (Programas de Negocios). No existe una agencia reguladora que haga cumplir los estatutos (Código de Negocios y Profesiones, Código Civil, etc.) relacionados con las juntas directivas de los propietarios. Sin embargo, la oficina del Procurador General del Estado de California hace cumplir algunas partes del Código de Sociedades relacionadas con las juntas directivas de la Asociación de Propietarios. Dependiendo de la naturaleza del problema, busque el consejo de un abogado privado, comuníquese con la oficina del fiscal distrital de su localidad, o lleve su caso al Tribunal de Reclamos Menores. No hay requisitos estatales obligatorios para ser un administrador de parques de casas móviles. Muchos son buenos gerentes; sin embargo, algunos carecen de capacitación profesional y supervisión. La ley MRL otorga ciertos derechos a los residentes, pero cuando se deben resolver problemas polémicos, los residentes tienen el derecho de comunicarse con grupos de defensa legal que los ayudarán a evaluar y lograr una solución al problema. La MRL, la ley de propietarios e inquilinos para parques de casas móviles, es parte del Código Civil. El mecanismo de cumplimiento es a través de los tribunales civiles, no de la aplicación de la ley u otra agencia gubernamental. Los tribunales son una rama del gobierno responsable de, entre otros aspectos, resolver o emitir fallos sobre conflictos civiles. El/La administrador/a proporcionará el nombre y la dirección del/de la propietario/a del parque a los residentes que lo soliciten. (Código civil §798.28) Además, las listas de propietarios/operadores de parques se pueden encontrar en el portal de internet sobre Listado de Parques de Casas Móviles y Vehículos Recreativos (RV) del Departamento Estatal de Vivienda (HCD). No exactamente. Las leyes estatales requieren que un/una administrador/a o su persona designada resida en parques con 50 o más parcelas, pero no requiere que estén en las instalaciones las 24 horas del día. (Código de Salud y Seguridad §18603) También requiere que una persona esté disponible por teléfono, localizador (pager), contestador automático o servicio de contestación, y que responda de manera razonable a las emergencias relacionadas con la operación y el mantenimiento del parque. La agencia responsable de hacer cumplir los requisitos sanitarios y de seguridad del parque es el gobierno local o el HCD. La MRL establece que la gerencia del parque tiene el derecho de ingresar a la parcela a horas razonables y de una manera que no interfiera con "la tranquilidad" del/de la residente, con el fin de mantener los servicios públicos, los árboles y las entradas de vehículos, la protección del parque, y para el mantenimiento de los lugares que el/la residente no los haya preservado de acuerdo con las reglas del parque. (Código civil §798.26) La MRL no requiere que la administración dé un aviso al/a la residente para este propósito. Sin embargo, la gerencia no tiene derecho a ingresar a la casa ni a las estructuras adjuntas, sin el consentimiento previo por escrito del/de la propietario/a, excepto en una emergencia o cuando el/la residente haya abandonado la vivienda. (Código civil §798.26 (b)) Si la casa NO es una casa móvil (menos de 8 pies de ancho x 40 pies de largo) y, por lo tanto, se clasifica como un vehículo recreativo (remolque), el residente no tiene derecho a venderla en su espacio y tendrá que moverla. Con respecto a las casas móviles, la MRL (Código Civil §798.73) establece dos normas. Básicamente, no se puede exigir que la casa sea retirada en una reventa si 1) tiene más de 17-20 años, pero cumple con los parámetros de construcción, salubridad, y seguridad de las leyes estatales, y 2) no se encuentra sustancialmente deteriorada o en mal estado, según lo determinado bajo razonable discreción por la gerencia. Si la administración y el/la residente no se ponen de acuerdo sobre la condición de la vivienda, el residente puede contratar a un/una inspector/a de casas privadas para revisar la vivienda y reparar cualquier violación de códigos o defectos que el inspector encuentre en su informe. Los inspectores del HCD ya no realizan esta función en la mayoría de los casos, aunque algunos gobiernos locales que realizan inspecciones de parques de casas móviles para el estado pueden estar dispuestos a realizar una inspección, por una cuota. Aunque parezca una casa pequeña, una vivienda modelo del parque no es una casa móvil. Es una "caravana” que, según se define en el Código de Salubridad y Seguridad, es esencialmente un tipo de vehículo recreativo que tiene 400 pies cuadrados o menos de espacio habitable. Un número de parques de casas móviles en California admite tanto casas móviles como casas prefabricadas, así como vehículos recreativos, pero las disposiciones de la MRL que requieren que los parques permitan a los propietarios vender sus casas en el parque sólo se aplican si la vivienda es una casa móvil o una estructura prefabricada. Sí. La venta de una vivienda ubicada en un parque de casas móviles es una transacción de tres partes, no de dos. El comprador y el vendedor no sólo deben estar de acuerdo con los términos de la venta de la casa, sino que el comprador debe ser admitido para residir en el lugar por el/la propietario(a)/administrador(a) del parque. La administración puede negar la aprobación de residencia sobre la base de: 1) la incapacidad del comprador para pagar el alquiler y los costos del parque, y 2) la incapacidad del comprador para cumplir con los reglamentos y ordenanzas del parque según lo indicado en arrendamientos anteriores (consulte el Código Civil §798.74). Si bien las pautas utilizadas por otros propietarios o agencias públicas para viviendas de alquiler pueden ser más tolerantes, muchos propietarios de parques de casas móviles imponen requisitos de ingresos más altos, para garantizar que los compradores puedan pagar futuros aumentos de alquiler sin causar problemas al parque, tal como los desalojos. Sí, a menos que el/la residente califique para la residencia y haya firmado un contrato de alquiler. Tras la muerte de un/una propietario/a, los herederos no pueden simplemente asumir que pueden mudarse a la casa del/de la difunto/a o continuar viviendo allí, si no están incluidos en el contrato de alquiler. A pesar del hecho de que un/una heredero/a adquiera las escrituras de la casa móvil, la administración del parque tiene el derecho de exigir que un/una heredero/a, o persona que haya estado viviendo con el/la residente, solicite nuevamente la residencia en el parque. Si la administración rechaza la residencia del/de la heredero/a porque este/esta no puede cumplir con los reglamentos o no tiene los ingresos suficientes para pagar el alquiler y los costos, se le puede pedir al/a la heredero/a que se mude. El/La heredero/a tiene el derecho de revender en el parque la casa móvil heredada (Civ. 798.78 (a)), siempre que cumpla con los requisitos del código de salubridad y seguridad (Civ. 798.78 (b)), pero debe continuar pagando la renta mensual de la parcela hasta que la casa se venda, para mantener el derecho de venderla dentro del parque. De lo contrario, la administración del parque puede rescindir el contrato de arrendamiento y requerir que la vivienda sea sacada del parque dentro de un plazo de 60 días, a partir de la notificación de cancelación. (Civ. 798.73) Comuníquese con la División de Escrituración y Registro del Departamento Estatal de Vivienda y Desarrollo Comunitario al (800) 952-8356. Cada propietario/a de casa móvil debe tener una copia del registro actual de su vivienda. (Código de Salubridad y Seguridad §18080.4) Comuníquese con la División de Escrituración del Departamento Estatal de Vivienda y Desarrollo Comunitario al (800) 952-8356 para obtener ayuda, o busque en hcd.cd.gov. Como medida de protección al consumidor, la divulgación de la reventa de casas móviles (Código Civil §1102.6d) entró en vigencia en enero del 2000, por lo que los vendedores de casas móviles y sus agentes son responsables de proporcionar a los posibles compradores, al cierre de la operación de fideicomiso, una declaración de divulgación de reventa. El formulario requiere que el/la vendedor/a marque una lista de condiciones o defectos que puedan afectar al valor o condición de la casa. El/La vendedor/a no está sujeto/a a una sanción o multa por no proporcionar la divulgación al/a la comprador/a, y el hecho de que la divulgación no se haya realizado no invalida la venta de la casa. Sin embargo, después de comprar la casa, si el/la comprador/a descubre defectos que no fueron revelados por el/la vendedor/a, el hecho de que no se proporcionó la declaración de divulgación podría afectar al resultado de la responsabilidad civil del/de la vendedor/a por dicho defecto, en un tribunal. Los distribuidores y agentes de bienes raíces también están sujetos a los requisitos de divulgación y los vendedores inmobiliarios casi siempre incluyen el informe de divulgación. El Departamento Estatal de Vivienda (HCD) no está obligado a notificar a los propietarios vendedores. Depende del contrato de alquiler. La MRL establece que un acuerdo de alquiler con cualquier parque de casas móviles firmado a partir del 1º de enero de 2006, no incluirá una disposición, norma, o reglamento, que requiera a los propietarios otorgar al parque el derecho de primera opción a rechazar la compra de sus viviendas en reventa. (Código civil §798.19.5) Por lo tanto, si el/la propietario/a de la vivienda firmó un contrato de arrendamiento a partir del 1º de enero de 2006, o si está bajo un alquiler de mes a mes, el parque no podría aplicar el derecho de primera opción a rechazar la compra de la casa móvil. Sin embargo, los propietarios de estas viviendas pueden estar sujetos a dicho derecho del parque de primera opción de rechazo, si firmaron un contrato de arrendamiento a largo plazo con dicha provisión antes del 1º de enero de 2006, y ese contrato aún no ha vencido. Además, la ley no impide que el/la propietario/a de la vivienda y la administración del parque lleguen a un acuerdo por separado, aparte del contrato de arrendamiento, por el derecho de primera opción a rechazar la compra, cuando el/la dueño/a de la vivienda obtiene consideración o compensación del parque por ese derecho. Actualmente, si cree que se ha producido una violación de las leyes de Residencia en Casas Móviles, la ejecución de la normativa se limita al sistema judicial, es decir, a través de tribunales para reclamos menores o en las cortes superiores; este último a menudo requiere que un abogado sea contratado por el propietario. A partir del 1º de julio de 2020, el Acta para la Protección de las Leyes de Residencia de Casas Móviles se establecerá como un nuevo sistema de cumplimiento que será administrado por el HCD, respecto a las violaciones de las Leyes de Residencia de Casas Móviles. El HCD proporcionará asistencia para anotar las demandas, y ayudar a resolver y coordinar la resolución de esas quejas. Todas las quejas serán revisadas, y las más graves serán remitidas por el HCD a oficinas locales de asistencia legal sin fines de lucro, para que la normativa sea aplicada sin costo alguno para el propietario. Si se reciben múltiples quejas relacionadas con el mismo administrador(a)/propietario(a) del parque, se consolidarán en una sola investigación. El HCD le proporcionará una carta confirmando el recibo de cada queja presentada que hace referencia a las disposiciones de las Leyes de Residencia de Casas Móviles pertinentes a la queja. Al evaluar una queja, el HCD puede solicitar que el propietario del parque proporcione una copia de cualquier documento relevante, en un plazo de 15 días, y puede multar a cualquier propietario/a del parque que no cumpla la normativa, con $250.00 por cada falta. Si el HCD selecciona una queja para la aplicación de las leyes, tanto el/la dueño/a de la casa como el/la propietario/a del parque serán notificados y se les otorgarán 25 días para negociar y resolver el asunto, antes de que sea remitido a un proveedor legal local para su puesta en práctica. Cualquier presunta violación a la salubridad y seguridad, o al Título 25, continuará siendo manejada por el HCD, tal y como se hace en la actualidad.