Co to je hypotéka?
Slovo hypotéka pochází z latinského slova hypotheca, což znamená zástava. Je to tedy obecně úvěr, který je zastavený nějakou nemovitostí a z toho důvodu je pro banku méně rizikový a má relativně nízkou úrokovou sazbu.
Hypotéky pro fyzické osoby (spotřebitele) a hypotéky podnikatelské (pro podnikatele a firmy).
Hypotéky pro fyzické osoby (spotřebitele) mají zpravidla lepší podmínky (úrokovou sazbu a poplatky). Spotřebitelé mají ze zákona mnohem větší ochranu (například možnost mimořádných splátek bez sankce).
Podnikatelské hypotéky jsou často využívány na pořízení nerezidenčních nemovitostí a banky posuzují příjmy žadatelů jiným způsobem (lze například ve větší míře počítat s příjmy z budoucího pronájmu).
Hypotéky účelové (na pořízení nemovitosti) a bezúčelové, tzv. americké (téměř na cokoliv).
Účelové hypotéky mají nižší úrokovou sazbu a je možné si půjčit vzhledem k hodnotě zástavy víc peněz. Banka ale při čerpání (uvolnění peněz) kontroluje, zda jsou peníze použity výhradně na stanovený účel (bydlení).
Americké hypotéky můžete využít téměř na cokoliv, banka nesleduje účel peněz. Jsou také zajištěné nemovitostí (zpravidla rodinným domem nebo bytem). Banky jsou při jejich schvalování o něco přísnější a mají také trošku vyšší úrokovou sazbu než hypotéky účelové.
Někde mezi tím jsou účelové hypotéky s doplňkovou (neúčelovou) částí až do výše 30% z účelové části. Neúčelová část se může využít na cokoliv a přitom má nízké úroky jako účelová hypotéka.
Hypotéky s fixací úrokové sazby a hypotéky variabilní.
U hypotéky s fixací úrokové sazby máte jasně dané podmínky (úrokovou sazbu) na určitou dobu dopředu. Pokud jdou úrokové sazby nahoru, vyděláte na tom. Naopak, pokud jdou úrokové sazby dolů, vydělá na tom banka.
U variabilní hypotéky se úroková sazba mění průběžně podle úrokové sazby vyhlášené aktuálně ČNB.
Hypotéky splácené anuitně (každý měsíc stejná splátka) a hypotéky splácené jiným způsobem.
Nejčastěji jsou hypotéky spláceny tzv. anuitním způsobem. Klient splácí pořád stejnou splátku, každý měsíc se ale mění poměr mezi zaplaceným úrokem a splacenou jistinou.
Hypotéku lze také splácet progresivně či degresivně, to znamená, že se měsíční splátka snižuje či zvyšuje.
Speciální druhy hypoték (překlenovací financování, předhypotéky, hypotéka bez vybrané nemovitosti, hypotéka offset).
Překlenovací hypotéka slouží k financování koupě nového bydlení s následným prodejem starého bytu či domu.
Předhypotéka slouží na koupi nemovitosti, kterou nelze dočasně zastavit, jako třeba družstevní byt či nemovitost od obce nebo od insolvenčního správce.
Hypotéku lze pořídit i dopředu, bez vybrané nemovitosti. Hypotéka se normálně schválí a klient má až 3 roky na to, aby si vhodnou nemovitost našel.
Offset hypotéka neboli hypotéka se zápočtem úspor je vhodná pro klienty, kteří v budoucnu počítají s vyššími zústatky na svém účtu. O tento zůstatek na účtu se potom snížují úroky placené bance.
Slovo hypotéka pochází z latinského slova hypotheca, což znamená zástava. Je to tedy obecně úvěr, který je zastavený nějakou nemovitostí a z toho důvodu je pro banku méně rizikový a má relativně nízkou úrokovou sazbu. Hypotéky pro fyzické osoby (spotřebitele) a hypotéky podnikatelské (pro podnikatele a firmy).
Hypotéky pro fyzické osoby (spotřebitele) mají zpravidla lepší podmínky (úrokovou sazbu a poplatky). Spotřebitelé mají ze zákona mnohem větší ochranu (například možnost mimořádných splátek bez sankce).
Podnikatelské hypotéky jsou často využívány na pořízení nerezidenčních nemovitostí a banky posuzují příjmy žadatelů jiným způsobem (lze například ve větší míře počítat s příjmy z budoucího pronájmu).
Hypotéky účelové (na pořízení nemovitosti) a bezúčelové, tzv. americké (téměř na cokoliv).
Účelové hypotéky mají nižší úrokovou sazbu a je možné si půjčit vzhledem k hodnotě zástavy víc peněz. Banka ale při čerpání (uvolnění peněz) kontroluje, zda jsou peníze použity výhradně na stanovený účel (bydlení).
Americké hypotéky můžete využít téměř na cokoliv, banka nesleduje účel peněz. Jsou také zajištěné nemovitostí (zpravidla rodinným domem nebo bytem). Banky jsou při jejich schvalování o něco přísnější a mají také trošku vyšší úrokovou sazbu než hypotéky účelové.
Někde mezi tím jsou účelové hypotéky s doplňkovou (neúčelovou) částí až do výše 30% z účelové části. Neúčelová část se může využít na cokoliv a přitom má nízké úroky jako účelová hypotéka.
Hypotéky s fixací úrokové sazby a hypotéky variabilní.
U hypotéky s fixací úrokové sazby máte jasně dané podmínky (úrokovou sazbu) na určitou dobu dopředu. Pokud jdou úrokové sazby nahoru, vyděláte na tom. Naopak, pokud jdou úrokové sazby dolů, vydělá na tom banka.
U variabilní hypotéky se úroková sazba mění průběžně podle úrokové sazby vyhlášené aktuálně ČNB.
Hypotéky splácené anuitně (každý měsíc stejná splátka) a hypotéky splácené jiným způsobem.
Nejčastěji jsou hypotéky spláceny tzv. anuitním způsobem. Klient splácí pořád stejnou splátku, každý měsíc se ale mění poměr mezi zaplaceným úrokem a splacenou jistinou.
Hypotéku lze také splácet progresivně či degresivně, to znamená, že se měsíční splátka snižuje či zvyšuje.
Speciální druhy hypoték (překlenovací financování, předhypotéky, hypotéka bez vybrané nemovitosti, hypotéka offset).
Překlenovací hypotéka slouží k financování koupě nového bydlení s následným prodejem starého bytu či domu.
Předhypotéka slouží na koupi nemovitosti, kterou nelze dočasně zastavit, jako třeba družstevní byt či nemovitost od obce nebo od insolvenčního správce.
Hypotéku lze pořídit i dopředu, bez vybrané nemovitosti. Hypotéka se normálně schválí a klient má až 3 roky na to, aby si vhodnou nemovitost našel.
Offset hypotéka neboli hypotéka se zápočtem úspor je vhodná pro klienty, kteří v budoucnu počítají s vyššími zústatky na svém účtu. O tento zůstatek na účtu se potom snížují úroky placené bance. To je celkem komplikovaná otázka a vyčerpávající odpověď by byla pro tento formát příliš obsáhlá. Navíc některé stavební spořitelny poskytují speciální úvěry, které jsou prakticky totožné s hypotékami.
Hypotéky poskytují banky a jejich podmínky jsou poměrně jednoduché a transparentní. Úvěry ze stavebního spoření poskytují stavební spořitelny a jejich podmínky jsou mnohem komplikovanější. Do určité výše je lze získat bez zajištění nemovitostí, což je jejich hlavní výhodou.
Obecně lze říci, že pokud vám někdo místo hypotéky nabízí úvěr ze stavebního spoření, je namístě se informovat, proč je ve vašem konkrétním případě lepší úvěr ze stavebního spoření a případně si tyto informace ještě nezávisle ověřit. Upozornění: je velmi zavádějící porovnávat pouze úrokovou sazbu hypotéky a úvěru ze stavebního spoření. Někde v rozmezí od třech dnů do třech měsíců, velmi záleží na okolnostech.
Vzniká také spousta nedorozumění. Když řekně banka, že hypotéku schválí za tři dny, tak tím myslí, že za tři dny od dodání kompletních podkladů budete mít k dispozici úvěrovou dokumentaci. Pokud se vás ale zeptá prodávající, jak ryche budete mít vyřízenou hypotéku, myslí tím, kdy budou peníze v úschově nebo na jeho účtu. A to bude za mnohem, mnohem delší dobu.
Vyřízení hypotéky probíhá ve třech fázích. Nejdřív je potřeba dát dohromady veškeré podklady ke schválení hypotéky včetně odhadu nemovitosti. Tato fáze bývá zpravidla nejdelší. Pak následuje vlastní schválování hypotéky v bance a vypracování úvěrové dokumentace. To ve většině bank trvá několik málo dnů. Poslední fází je příprava podkladů k čerpání hypotéky (například pojištění nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch banky) a vlastní uvolnění peněz. Je třeba počítat, že to zabere týden. V první řadě musíte být zletilá, plně svéprávná osoba, ideálně občan některého státu EU. Pokud jste občan státu mimo EU, je dobré mít na území ČR trvalý pobyt. Pokud jste občanem státu mimo EU a máte v ČR pouze dlouhodobý pobyt, hypotéka je v některých případech možná, ale je to mnohem komplikovanější.
Dále nesmíte být v insolvenci ani exekuci ani nesmíte mít v poslední době negativní záznam v bankovním či nebankovním registru klientských informací. Záznamy v těchto registrech vyhodnocuje každá banka trochu jinak, pokud vyjdete v jedné bance jako nevyhovující, má zpravidla smysl to zkusit ještě v další bance.
Dále musíte mít trvalý a dostatečný příjem (zpravidla ze zaměstnání nebo jako OSVČ), který s určitou rezervou pokryje všechny vaše nutné výdaje i splátku hypotéky a dalších případných závazků.
Také musíte nabídnout bance do zástavy vhodnou nemovitost (nebo více nemovitostí) s dostatečnou zástavní hodnotou. Bance to nařizuje zákon o spotřebním úvěru. Pokud by se prokázlo, že banka nedostatečně prověřila schopnost klienta slácet úvěr, podle zákona by klient nemusel platit žádné úroky a vlastní dluh by mohl splácet jak dlouho by chtěl.
Banka také v žádném případě nechce, aby jí zůstal nesplácený úvěr a musela řešit prodej nemovitosti. Banky se do nuceného prodeje nemovitosti většinou ani sami nepouštějí a nesplácené úvěry raději prodají pod cenou třetím subjektům (společnostem, které se vymahání pohledávek specializují) a odepíšou ztrátu. Platný doklad totožnosti (občanský průkaz nebo pas) a občas také druhý doklad totožnosti (například řidičák), vyplněnou a podepsanou žádost o hypotéku na formuláři konkrétní banky, potvrzení o příjmu od zaměstanavatele na formuláři konkrétní banky nebo daňová přiznání za poslední rok či dva a potvrzení o zaplacení daně, výpisy z účtu, kde je vidět výplata, zpravida za poslední tři měsíce, doklady k účelu úvěru (např. návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově) a podklady pro bankovní odhad nemovitosti, která půjde do zástavy.
Toto jsou základní doklady, konkrétní schvalovatel v konkrétní bance si může samozřejmě vyžádat cokoliv dalšího. Nemusíte!
Občas se někteří poradci či pracovníci bank snaží kientům toto pojištění vnutit a vzbuzují v nich pocit, že to je nutné. Není to nutné!
Jsou případy, kdy je rozumné toto pojištění uzavřít a případy, kdy jsou to vyhozené peníze. Je dobré velmi dobře zvážit rizika a zodpovědět si otázku, pokud by došlo k pojistné události a já nebudu mít pojištění uzavřeno, jak to budu řešit?
Před rozhodnutím také doporučuji si dobře prostudovat výluky konkrétního pojištění.
Jedním ze znaků špatného poradce je to, že se snaží prodat pojistné produkty všem stejně bez zhodnocení aktuální situace klientů. Ve většině bank musíte. Existují banky, u kterých to nutné není, ale vždy je to spojené s vyšší úrokovou sazbou. Ano, banka chce mít vždy nemovitost v zástavě pojištěnou na běžná rizika, jako je požár, únik vody z vodovodního potrubí atd. Pokud si sjednáte pojištění nemovitosti u stejné banky, u které si berete hypotéku, poskytne vám často další slevu na úrokové sazbě. U hypoteční makléře - nezávislého zprostředkovatele, u bankovního poradce přímo v bance a také na místě, kde si kupujete nemovitost - v realitní kanceláři či u developera.
Nezávislý hypoteční makléř by vám měl poskytnout nezávislé infromace a srovnání různých produktů, zatímco bankovní poradce bude samozřejmě nabízet pouze produkty své banky. Hypoteční makléř je zpravidla samostaným podnikatelem, zatímco bankovní poradce je většinou zaměstnanec se stabilním platem. Hypoteční makléř bude proto většinou operativnejší a bude se víc snažit klientovi vyhovět.
Vyřízení hypotéky přímo ma místě, kde si kupujete nemovitost (u developera nebo v realitní kanceláři) nemusí být špatná volba, ale musíte jim 100% důvěřovat. Mají totiž potom úplnou kontrolu nad obchodním případem a vy se tím připravíte o pohled nezávislého odborníka. Určité riziko to samozřejmě je, ale pokud postupujete rozumně, je riziko relativně nízké.
Na rozdíl od jiných typů spotřebitelských úvěrů je hypotéka investicí do nemovitosti a hodnota nemovitosti v čase většinou neklesá (narozdíl od peněz), ale spíše stoupá. Nejprve je potřeba zjistit přesný důvod. Ten banky oficiálně nesdělují, neoficiálně ale je možné ho většinou zjistit. Potom je potřeba se obrátit na zkušeného odborníka, hypoečního makléře, který je schopen přesné důvody neschválení nezávisle vyhodnotit a doporučit další postup. Velmi často problémy s nemovitostí, která má jít bance do zástavy. Banka jí ohodnotí na příliš nízkou hodnotu, nemovitost je záplavovém území, nemá vyřešený právní přístup, část nemovitosti není správně zkolaudovaná a zapsaná v katastru atd. Problémy se zápisem v katastru se vyskytují poměrně často. Zkuste se například podívat přes dálkový veřejný přístup do katastru nemovitostí na jakoukoliv starší zástavbu rodinných domů. Zvolte náhled Katastrální mapa + ortofoto. Uvidíte tam žluté obrysy, které vyznačují hranice pozemků a staveb, tak jak jsou zapsány v katastru, a také letecký snímek skutečného stavu. Kde se stav zapsaný v katasru a skutečný stav neshoduje, je to špatně a banka s tím bude mít pravděpodobně problém. Hypotéku neschválí, resp bude chtít, aby se zápis v katastru nemovitotí uvedl do souladu se skutečným stavem.
Dalším důvodem neschválení bývají nějaké negativní zápisy v registru bankovních a nebankovních informací, tzv. BRKI a NRKI.
Také se může stát, že neprojdete hodnotícím systémem banky, tzv. scoringem. Systém scoringu má každá banka trochu jiný, průběžně se mění a je důvěrný - nikdy se neozvíte přesná pravidla. Například mladý, svobodný a bezdětný muž krátce po škole bude oproti ženatému třicátníkovi s rodinou vyhodnocen jako mnohem rizikovější. V tomto případě je hlavně důležité s bankou komunikovat a situaci řešit. Pokud vám pomáhal s vyřízením hypotéky finanční poradce či hypoteční makléř, doporučuji se poradit i s ním.
Po domluvě s bankou si můžete prodloužit splatnost hypotéky a tak snížit splátku, banka vám může na nějaký čas splátky hypotéky odložit. Případně můžete část nebo i celou nemovitost pronajmout.
Poslední možností je nemovitost prodat. Pokud by mělo dojít až k této eventualitě, buďte aktivní a nemovitost prodejte sami a z vlastí vůle, nečekejte v žádném případě na nucený prodej. Pokud začnete včas, budete mít dost času k prodeji za co nejvyšší cenu (nikoliv pod tlakem). Pokud bude banka vidět, že situaci řešíte sám, dá vám k tomu prostor. Banka je moloch a nikdy nereaguje příliš rychle. V podstatě úplně stejně jako nemovitost bez hypotéky. Hypotéka se doplatí z kupní ceny a banka se po doplacení vzdá svého zástavního práva. Pokud bude kupující financovat koupi svojí hypotékou, převede nová banka peníze na doplacení staré hypotéky přímo původní bance.
Je důležité si u své banky dopředu zjistit, jaká bude sankce za předčasné splacení hypotéky (pokud prodej a doplacení neproběhne ke konci fixace) a s touto částkou počítat již při stanovení kupní ceny. U hypoték, které byly sjednány po 1.12. 2016 nebo v této době začala běžet nová fixace úrokové sazby, by to mělo být maximálně 1% z výše mimořádné splátky (v mnoha případech i méně).
Vaší banku musíte oficiálně požádat o vyčíslení zůstatku staré hypotéky (včetně případné sankce za předčasné splacení), souhlas se zřízením zástavy druhé v pořadí pro novou banku a v mnoha případech také souhlas s prodejem nemovitosti k určitému datu. Toto datum je dobré si dobře naplánovat, protože pokud se nestihne, musí se žádat o nové vyčíslení a vznikají tak dodatečné náklady.
Počítejte také s tím, že část kupní ceny, která nejde na doplacení vaší staré hypotéky, ale přímo vám, dostanete z úschovy až po výmazu zástavního práva vaší banky. Nejdříve tedy měsíc po doplacení vaší hypotéky. Samozřejmě můžete. Podle podmínek zástavní smlouvy k tomu alevětšinou potřebujete souhlas banky. Některé banky mají tento souhlas rovnou v zástavní smlouvě.
Nájemní smlouva ale musí být uzavřena pouze na jeden rok a nesmí se jednat o nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Nájemní smlouva na dobu neurčitou totiž sebou nese ze zákona řadu omezení pro majitele, která následně snižují tržní hodnotu nemovitosti.