Quelles sont les démarches pour vendre un bien immobilier ?
Vous êtes sur le point de faire votre première vente immobilière ? Il n'est jamais évident de mettre un bien en vente dans lequel on a vécu plusieurs années, un bien auquel on tient.
Avant même de mettre en vente un bien immobilier, il faut se décider sur le processus de mise en vente : vendre seul ou passer par une agence immobilière.
Vous envisagerez peut-être de vendre votre logement seul, avec un mandat simple ou en passant par une agence immobilière, par mandat exclusif ou par mandat simple.
> Le guide du vendeur
Votre bien à vendre est confronté avec les autres biens aux caractéristiques similaires récemment vendus sur le marché afin de déterminer sa valeur. Le prix est déterminé par le mètre carré de surface habitable ou selon la Loi Carrez pour les logements en copropriétés
La valeur du bien dépend de ses avantages, son emplacement, sa qualité de construction, son état général, et ses prestations (étage, volume, vue, parquet, moulures, cheminée etc...). Ces éléments permettent d'affiner au mieux le prix au m2 en se basant sur le prix moyen constaté sur le secteur.
2.La mise en vente
C'est le moment de réparer les équipements défectueux, repeindre les murs défraîchis, désencombrer les pièces, etc. L'idée est de mettre en valeur tous les atouts d'un bien immobilier afin de réaliser sa vente dans les meilleurs délais et de justifier son prix; c'est ce qu'on appelle le Home Staging.
C'est le moment de préparer tous les documents nécessaires à la vente, comme les diagnostics immobiliers obligatoires.
Le DDT (Dossier de diagnostics techniques) est un élément important afin de se faire une idée des atouts et faiblesses de la propriété.
Il va exister en tout 9 diagnostics qui seront obligatoires et dont vous devez vous prémunir en amont.
1)Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa)
2)Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
3)État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
4)État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
5)État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
6)État de l'installation d'assainissement non collectif (uniquement pour les maisons individuelles)
7)État relatif à la présence de termites
8)État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
9)Diagnostic Bruit
3.L'annonce et les visites
Les photographies sont très importantes, elles ne doivent pas être floues car elles permettent aux futurs acquéreurs de se projeter. Les images doivent être également bien cadrées et lumineuses.
Depuis le 1er janvier 2011, les étiquettes énergie et climat du diagnostic de performance énergétique doivent figurer dans l'annonce.
> Pensez à préparer tous les documents sur l'état du logement avant la visite immobilière.
Ndlr : A1 Real Estate s'occupe de tout dans le cadre de la gestion locative.
- Réalisation des diagnostics
- Rédaction de l'annonce et diffusion sur + 120 portails immobiliers
- Photos et vidéos professionnelles
- Sélection des profils locataires
- Organisation et planification des visites
- Démarches Administratives
- Garantie contre les dommages
- Etat des lieux entrée & sortie
- Petits travaux & réparations
- Gestion des loyers
- Maintenance
- Nettoyage et entretien
- Gros travaux via nos intervenants
- Relation humaine avec le locataire et la copropriété
4.Signer le compromis de vente
Le compromis rappelle le prix de vente, les lots achetés, les superficies, les diagnostics et tous les éléments liés au logement tout en précisant les modalités d'achat : vente longue, conditions suspensives, etc.
Un délai de rétractation de 10 jours est prévu par la loi sans justification. Ce délai permet à l'acquéreur de réfléchir avant de s'engager. La rétractation est tout de même possible après ces 10 jours mais entraîne le paiement de pénalités : paiement des frais d'agence par exemple.
C'est un engagement où le vendeur s'engage à vendre son bien et où l'acheteur s'engage à l'acquérir.
S'il s'agit d'une promesse de vente, alors celle-ci engage uniquement le vendeur. En contrepartie, le futur acheteur doit verser 10 % du prix de vente.
5.Signer l'acte de vente authentique
L'acte de vente doit prendre la forme d'un acte authentique établi par un notaire.
Si vous avez recours à deux notaires (un pour le vendeur et un deuxième pour l'acquéreur), l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) indique que les notaires du vendeur et de l'acheteur « partagent les honoraires, sans que le coût engendré ne soit plus élevé. ».
Le notaire remettra à l'issue de la signature de l'acte de vente des attestations de propriété permettant d'entamer des démarches administratives (souscription d'abonnement gaz, eau, électricité, contrat d'assurance, etc.).
En effet, le notaire doit enregistrer l'acte de vente au service de publicité foncière. Ensuite, le notaire reçoit en retour la copie de l'acte authentique cachetée par l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par l'office notarial avant d'être confié au service des archives départementales.
Quels sont les pièges à éviter ?
- Mauvaise estimation du prix de vente
- Oublier les principes du Home Staging
- Rester fermé en termes de négociations
- Essayer de cacher les défauts
- Multiplier les mandats de vente
- Fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti
- Règlement de copropriété dont l'état descriptif de division
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Conclusions du diagnostic technique global (DTG)
- Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires
- Fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez)
Quelles informations juridiques et techniques le vendeur doit-il fournir ?
- Le vendeur doit informer de l'existence de servitudes (passage, vue, écoulement des eaux), d'hypothèques, de privilèges ou d'autres charges par exemple contrat d'affichage publicitaire)
- Le vendeur d'un terrain à bâtir, sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble (usage d'habitation ou usage habitation et professionnel), doit informer l'acquéreur si un bornage a été effectué, il doit l'informer sur les règles d'urbanisme applicables et les possibilités de construction
1.L'estimation du prix
2. La mise en vente
3. L'annonce et les visites
4. Signer le compromis de vente
5. Signer l'acte de vente authentique
Attention toutefois, certains pièges sont à éviter :
- Mauvaise estimation du prix de vente
- Oublier les principes du Home Staging
- Rester fermé en termes de négociations
- Essayer de cacher les défauts
- Multiplier les mandats de vente
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