Accrocher un tableau, repeindre un mur, changer la moquette, voire abattre un mur… Un locataire peut vouloir modifier le bien qu'il loue, pour des raisons esthétiques ou pratiques. Mais tout n'est pas autorisé, et dans certains cas, il faut faire une demande écrite à son propriétaire, qui peut refuser la modification ou exiger une remise en état aux frais du locataire. Connaître la distinction entre les différents types de travail possibles est donc essentiel pour garder son calme.
Les travaux autorisés sans l'accord du bailleur
Le résident est libre d'aménager son logement comme il l'entend, tant qu'il n'y a pas de transformation de la chose louée. Ajouter un meuble facilement démontable, percer un mur pour y accrocher un tableau ou une étagère sont autant de pratiques qui peuvent se faire sans demander l'autorisation du propriétaire. Vous ne pouvez pas non plus demander la remise en état des lieux en fin de bail (sauf pour les trous dans les murs qui doivent être rebouchés).
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Cette règle s'applique également lorsque le locataire veut changer la moquette ou repeindre un mur d'une couleur différente. « Si le mur est blanc et qu'on le change en rouge vif, il vaut mieux demander au bailleur par précaution » pour éviter toute contestation, prévient Michel Veneau, président de l'Union nationale des locataires indépendants (UNLI).
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Les travaux nécessitant l'accord du bailleur
Dans les autres cas, une demande écrite doit être faite au propriétaire avant de toucher à quoi que ce soit. Cela concerne tous les travaux qui affectent la transformation de la propriété, comme changer l'emplacement d'une porte, casser un mur, remplacer une baignoire par une douche ou encore installer une porte d'entrée blindée. Si les travaux sont effectués sans l'accord du bailleur, vous pouvez demander la remise en état des lieux aux frais du locataire.
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Deux exceptions : la rénovation énergétique et l'adaptation du bien aux personnes à mobilité réduite
Depuis le 20 juillet 2022, il existe une exception concernant les modifications qui affectent la rénovation énergétique du logement (isolation des sols, des fenêtres, etc.) et son adaptation aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.
Une demande écrite doit toujours être faite mais l'absence de réponse du propriétaire au bout de deux mois vaut acceptation.
Les obligations du locataire
Le locataire a le devoir d'entretenir son logement. « Un décret de 1987 liste les réparations qu'un locataire doit effectuer dans son logement, rappelle Michel Veneau. Par exemple, entretenir une serrure de porte en y mettant quelques gouttes d'huile, ou entretenir le jardin dans le cas d'une maison. . »
En tout état de cause, aucune règle ne détermine si l'altération d'un élément est uniquement justifiée par sa dégradation naturelle due à son utilisation ou si elle est la conséquence d'un mauvais entretien par le preneur. « Il existe une grille d'usure pour les logements sociaux qui indique la durée de vie d'un tapis, par exemple. Mais ce dispositif n'existe pas pour le parc privé », se plaint Michel Veneau.
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Que faire en cas de litige ?
« Quelle que soit la situation, il est important de rappeler au locataire de faire un état des lieux extrêmement détaillé des outils dès son arrivée dans le logement, souligne Michel Veneau. Il faut compter toutes les tâches au sol, tous les trous dans les murs. Car s'il n'y a rien de marqué, le bien est considéré en bon état. Et si vous voulez faire des travaux, mieux vaut avoir un accord ferme avec le propriétaire dès le début du bail.
Mais si un litige surgit, il peut être résolu dans une commission de conciliation, présente dans chaque département. La démarche est gratuite et ne nécessite pas la présence d'un avocat. « La moitié des dossiers sont résolus par cette procédure », précise Michel Veneau.
Si le conflit n'est pas résolu de cette manière, il est possible de faire appel devant un juge. Dans ce cas, le juge du contentieux de la protection sera en charge du dossier. Elle peut être prise jusqu'à trois ans après l'apparition du litige.