Comment résilier un bail de location ?
Vous souhaitez résilier le contrat de location d'un bien immobilier que vous louez ? En tant que propriétaire, découvrez quels sont les motifs de résiliation de bail de location et comment rédiger une lettre de résiliation de bail cordiale et juridiquement correcte.
Vous souhaitez résilier le contrat de location d'un bien immobilier que vous louez ? En tant que propriétaire, découvrez quels sont les motifs de résiliation de bail de location et comment rédiger une lettre de résiliation de bail cordiale et juridiquement correcte.
Qu'est-ce qu'un bailleur ?
Congé du propriétaire-bailleur : dans quels cas est-ce possible ?
Le congé pour vente
Vous pouvez donner congé à votre locataire actuel si vous souhaitez vendre votre logement : c'est ce que l'on appelle alors un congé pour vente. Dans le cas d'une location vide, vous devez préciser le prix de vente, les modalités de paiement et la description de l'objet de la vente. Si votre locataire veut acheter le bien, il a deux mois pour vous répondre par courrier recommandé.
Le congé pour motifs légitimes et sérieux
Vous pouvez également demander à votre locataire de quitter les lieux s'il n'a pas respecté l'une de ses obligations. Les motifs légitimes et sérieux concernent par exemple :
- les dégradations du logement ;
- la sous-location sans votre autorisation ;
- le trouble de voisinage répété ;
- ou encore le paiement des loyers systématiquement en retard.
Le congé pour habiter
Enfin, vous pouvez donner congé pour reprendre votre bien afin d'y habiter ou de loger un proche. Dans le deuxième cas, la loi précise les personnes qui pourront s'installer dans le logement :
- votre conjoint : Époux(se), concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ou partenaire de Pacs enregistré à la date où vous demandez le départ de votre locataire ;
- vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint.
De la même manière, le nouveau locataire doit habiter le bien en tant que résidence principale et non en tant que résidence secondaire.
Résiliation d'un bail de location : les bonnes pratiques
1. Motiver sa décision
Comment faire une lettre de résiliation de bail ? Si votre locataire loue votre logement comme résidence principale, vous pouvez rompre le bail dans les trois situations présentées plus haut. Depuis la loi Alur de 2014, vous devez justifier du caractère réel et sérieux de cette reprise de bail dans votre courrier de résiliation. Il convient ainsi de faire figurer dans la lettre de résiliation de bail le motif qui vous contraint à reprendre le contrat.
Vous devrez notamment indiquer les noms et adresses des nouveaux bénéficiaires du bien. Mentionnez également le lien qui vous lie au nouveau locataire, si vous ne reprenez pas vous-même le logement.
Bon à savoir
Si vous décidez de mettre en vente le logement, le congé donné au locataire est considéré comme une proposition d'offre de vente. Pour que le congé soit valable, en tant que propriétaire bailleur vous devez obligatoirement le notifier au locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat.
Cette notification est à lui signifier en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez bien l'informer du prix demandé et des conditions de vente. En effet, en location nue, ce dernier dispose d'un droit de préemption. L'offre de vente faite au locataire est uniquement valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal du bailleur.
2. Informer le locataire en bonne et due forme
Le congé de bail doit être donné dans une lettre de congé selon certaines formalités à respecter impérativement. Vous pouvez notifier la résiliation du bail à votre locataire de 3 façons :
- lettre recommandée avec accusé de réception : Elle reste la façon la plus simple et la plus courante de donner son préavis à un locataire ;
- acte d'huissier ;
- remise en main propre contre récépissé ou émargement.
En tant que propriétaire, pensez bien à adresser le même courrier à tous les titulaires du contrat (concubins, colocataires, etc.). S'il s'agit d'une location vide, pensez à annexer à votre courrier une notice d'information résumant les droits de locataire en termes de congé (obligatoire depuis le 1er janvier 2018).
A noter
Si votre locataire ne récupère pas le courrier de résiliation de bail lui donnant congé, il peut faire échouer la procédure de reprise.
3. Être (très) précis sur les dates
Quel est le préavis pour résilier un bail de location ? En principe, le bail est rompu à son arrivée à échéance. Il faut informer votre locataire de votre volonté de résiliation du bail de location dans des délais stricts :
- en cas de location vide : le délai de préavis est de 6 mois ;
- en cas de location meublée : le délai de préavis est de 3 mois.
Le délai de préavis court à partir du jour où votre locataire reçoit sa lettre. Si vous ne respectez pas ce délai, votre contrat peut être automatiquement reconduit pour une durée de trois ou six ans.
La loi autorise le locataire à quitter le logement durant le préavis en cours : il ne paiera alors que son temps de présence.
4. Penser à l'état des lieux
Votre locataire va partir au plus tard le dernier jour du préavis. Vous le rencontrerez pour établir l'état des lieux. Réalisez avec lui un état des lieux minutieux comme vous l'avez fait lors de son entrée dans les lieux.
À la fin du contrat de bail, le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire par le bailleur s'il rend le logement en bon état. Dans le cas contraire, en tant que propriétaire vous êtes en droit de retenir jusqu'à 20 % du montant du dépôt de garantie. Il faudra justifier expressément de toutes les retenues faites sur le dépôt de garantie.
5. Trouver la future location pour les locataires protégés
Vous ne pouvez résilier le contrat de certains locataires sans leur proposer un autre logement. C'est notamment le cas si le preneur a plus de 65 ans ou s'il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures à certains plafonds.
Le logement proposé au locataire devra être situé dans la même zone, sans dépasser 5 kilomètres d'écart avec votre logement. Il devra bien sûr correspondre aux besoins ainsi qu'aux capacités financières du locataire. Rapprochez-vous d'un conseiller immobilier pour vous faciliter la vie !
Que se passe-t-il si la reprise de bail n'est pas effective ?
Vous avez résilié, mais le logement est vide la plupart du temps ? Votre ancien locataire peut demander réparation auprès du tribunal pour les frais liés à la recherche de son nouvel appartement. Le tribunal peut donc prononcer la nullité de la reprise de bail et octroyer des dommages et intérêts à la partie lésée.
Reprise de bail et transfert de bail : comment ne pas confondre ?
Qu'est-ce que le transfert de bail ?
Le transfert de bail est une opération réglementée, encadrée par le droit relatif à l'habitation, qui peut être une solution adaptée dans certains cas de départ du locataire en cours de bail.
Le transfert de contrat de location est l'action qui consiste à transférer un bail en cours d'un locataire vers un nouveau. Il ne doit pas être confondu avec la reprise de bail qui consiste à résilier pour des raisons qui vous concernent directement, vous, propriétaire-bailleur (par exemple, le congé pour vente, le congé pour motif légitime et sérieux ou encore le congé pour habiter dans le logement soi-même).
La cession de bail désigne quant à elle le fait qu'un nouveau locataire devienne titulaire d'un bail en cours, après approbation du propriétaire. Dans ce cas, l'ancien locataire est exempté de préavis.
Les cas d'éligibilité au transfert de bail
En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas transférer le contrat librement lorsque vous constatez que le locataire a quitté les lieux. Certaines règles et conditions sont en effet à respecter.
La loi prévoit uniquement deux cas de figure dans lesquels le recours au transfert de bail est possible :
- le décès du locataire principal : Le bailleur peut transférer le bail à un tiers. Vous pouvez proposer aux héritiers ou aux proches habitant avec le locataire de reprendre le contrat de bail. Bien entendu, ils doivent répondre aux conditions légales pour pouvoir en bénéficier ;
- l'abandon de logement : le locataire quitte le logement sans prévenir et cesse de régler le loyer. Le juge doit constater l'abandon du logement. Ce n'est qu'à cette condition que vous pourrez recourir au transfert. Le juge saisi pourra vous donner la possibilité de poursuivre le contrat de location avec un nouvel occupant.
Les bénéficiaires du transfert de bail
Vous pouvez procéder à un transfert de bail uniquement avec un proche du locataire, c'est-à-dire :
- le conjoint ;
- les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès ;
- le partenaire lié par un PACS et les ascendants ;
- le concubin notoire ;
- les personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès.
Les candidats au transfert de bail devront prouver qu'ils satisfont les critères. Des factures ou un justificatif à leur nom sont utiles pour prouver la durée de cohabitation avec l'ancien locataire.
A retenir
Les règles sont plus exigeantes pour un transfert de bail d'un logement social en HLM. En effet, le bénéficiaire doit respecter les conditions suivantes :
- avoir vécu avec le locataire depuis plus d'un an avant son décès ou l'abandon du domicile ;
- respecter une condition d'occupation suffisante ;
- respecter le plafond de ressources exigé pour l'attribution d'un logement social.
Les deux dernières conditions ne sont pas requises pour le conjoint, le partenaire pacsé, le concubin, les ascendants, les personnes handicapées ou les personnes de plus de 65 ans.
La procédure à suivre : la lettre de demande
Il est préférable pour la personne souhaitant bénéficier du transfert de bail d'envoyer une lettre de demande au propriétaire. Dans ce courrier, le candidat au transfert de bail pourra renseigner sa durée d'occupation du logement avec le locataire principal ainsi que son lien de parenté avec ce dernier.
Dans tous les cas, le contrat de location original ne change pas. En tant que propriétaire, vous pourrez effectuer un avenant au contrat pour indiquer les coordonnées du nouveau locataire.
Que se passe-t-il en cas d'arriérés de loyer ?
Seul le bail de location est transféré. Les arriérés de loyer ne sont donc pas concernés. Le nouveau locataire n'aura donc pas à assumer ces sommes dues.
Avant de résilier le bail ou de donner congé à votre locataire, vous devez respecter certaines règles. En plus de motiver votre décision de résilier, vous devrez l'avertir officiellement par voie écrite. L'état des lieux de sortie, indispensable au contrat, est lui aussi très important. Pensez par ailleurs à trouver un nouveau logement pour vos locataires les plus fragiles. Enfin, ne confondez pas reprise de bail et transfert de bail !
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