Hello !
Félicitations pour ton projet de RP, c'est un grand moment dans une vie
Les taux sont autour de 4% pour le moment et baisseront peut être un peu cette année. Si des fois ils viennent à baisser significativement au cours de l'année, tu pourras demander à renégocier le montant du prêt. L'important avant tout c'est de pouvoir réussir ton acquisition et commencer à capitaliser.
C'est à toi de voir en fonction du coût de la mensualité.
Je viens de faire des simulations d'emprunts (hors assurance emprunteur) au taux fixe de 4% sur 20 et 25 ans avec des montants de 113K et 122K€ pour te donner une idée.
Simulation 1 :
Montant de l'emprunt: 113000 euros
Duree du pret: 240 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 684.76€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 164 341.87 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 51 341.87 EUROS
Simulation 2 :
Montant de l'emprunt: 113000 euros
Duree du pret: 300 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 596.46€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 178 936.69 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 65 936.69 EUROS
Simulation 3 :
Montant de l'emprunt: 122 000 euros
Duree du pret: 240 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 739.30€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 177 431.04 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 55 431.04 EUROS
Simulation 4 :
Montant de l'emprunt: 122 000 euros
Duree du pret: 300 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 643.96€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 193 188.28 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 71 188.28 EUROS
En fonction du capital emprunté et de la durée, la part d'intérêts s'étend au final de 51 340€ pour atteindre jusqu'à 71 200€.
J'utilise le site https://www.tableau-amortissement.org pour faire ces simulations.
Concernant l'apport, si tu n'as que 10K€ réellement disponibles d'épargne, alors tu ferais mieux de les garder car lorsque tu signeras chez le notaire, tu auras d'autres dépenses à faire :
- Rembourser au vendeur le prorata de la taxe foncière
- Rembourser au vendeur le prorate des charges trimestrielles de copropriété
- Rembourser au vendeur son éventuelle épargne au fonds travaux de la copropriété
- Participer au fonds travaux de la copropriété
- etc.
Ces remboursements peuvent facilement représenter 1 000€ à 2 000€ pour un petit appartement.
J'en ai eu pour un peu plus de 2 200€ le mois dernier pour un petit appartement de 40 m2 en copropriété que j'ai acheté pour de l'investissement locatif.
Suite à la signature chez le notaire, tu auras sans doute d'autres frais à payer assez rapidement comme les frais de dossier bancaires (entre 500€ à 1 000€ en général dans une banque traditionnelle) ainsi que les frais de cautionnement (garantie crédit logement).
Un conseil pour la signature du compromis, si des meubles (par exemple la cuisine) et équipements électroménagers restent dans le bien que tu achètes, il faut estimer leur valeur et les faire noter dans le compromis pour que tes frais de notaires soient calculés sur le montant net vendeur d'acquisition (hors frais d'agence) diminués du prix total des meubles.
Par exemple, si tu achètes à 113K€ FAI et que tes frais d'agence sont de 8K€ et que les meubles sont estimés à 3K€ alors les frais de notaire seront calculés sur un net vendeur de 102K€ (+113 -8 -3).
Concernant la négociation de ton prêt immobilier, ce n'est pas tant le taux qui compte le plus mais le coût de l'assurance emprunteur et des frais de dossier bancaires ainsi que tous les services annexes que voudra te refourguer la banque (assurance habitation, assurance auto, moyens de paiement, etc.). La banque fait surtout de l'argent et de la marge sur tous ces services complémentaires. Elle se rémunère en réalité assez peu à proprement parler sur les intérêts d'emprunt.
Si tu prends l'assurance emprunteur que te propose la banque, tu la paieras deux à trois fois plus cher que si tu la prends chez un autre assureur à garanties égales. Tu peux donc faire une délégation d'assurance dès le montage du dossier bancaire ou bien prendre l'assurance de la banque au départ et la faire résiliser pour la souscrire ailleurs aussitôt que tu as signé chez le notaire. Les nouvelles lois te permettent de changer d'assurance emprunteur à n'importe quel moment sans avoir besoin d'attendre la date anniversaire du contrat comme c'était le cas avant. Tu peux regarder du côté des assureurs comme APRIL, GENERALI, MAIF, GROUPAMA, etc. qui proposeront de meilleurs tarifs que ceux que la banque te proposera.
En plus de l'assurance emprunteur, je te conseille de prendre l'assurance habitation chez un de ces assureurs également ou une néo assurance (Leocare, Luko, etc.). Là encore, prendre l'assurance habitation de la banque te coûtera plus cher en général.
Les frais de dossier bancaires coûtent entre 500 et 1000€ environ dans une banque traditionnelle. Les banques en ligne n'en facturent pas, voire assez peu. Tu peux donc tenter de les négocier si tu comptes passer par une banque traditionnelle pour ton prêt.
Assure toi que ton contrat de prêt dispose des conditions supplémentaires suivantes :
- Possibilité de rembourser ton prêt par anticipation sans pénalité par tranche du capital emprunté (généralement 10% du capital emprunté) ou bien en apportant le solde,
- Possibilité de moduler les échéances de remboursement à la hausse ou à la baisse (généralement de 10%) à partir du 13ème mois du contrat,
- Possibilité de transférer le capital restant dû du prêt en cas de revente de ton bien pour faire l'acquisition d'un nouveau bien plus grand.
Enfin, selon ta situation, si tu es primo accédant, tu peux avoir droit au prêt à taux zéro pour un certain montant. Ca peut être intéressant vu que les taux mais sache que tu ne pourras, théoriquement, pas louer ton appartement ensuite avant un certain nombre d'année si tu as profité du PTZ. L'accès au PTZ a ses avantages d'un point de vue financier mais te contraint par ailleurs.
J'espère que ça pourra t'aider !