Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et vous souhaitez le louer à long terme. Futur locataire, à la recherche d'un bien et d'un contrat duquel vous pourriez tirer des droits intéressants et monnayables ? Le bail emphytéotique est peut-être fait pour vous.
Qu'est-ce qu'un contrat d'emphytéose ?
Bail d'emphytéose : définition
Le bail emphytéotique est un contrat de location immobilier qui confère au locataire un droit réel susceptible d'hypothèque sur le bien donné à bail (articles L.451-1 et suivants du Code rural).
Il peut porter sur :
- des immeubles ou terrains à usage d'habitation ;
- des immeubles ou terrains à usage commercial ;
- des bâtiments ou terrains à usage artisanal ;
- des immeubles ou terrains à usage industriel ;
- des bâtiments ou terrains à usage rural.
Dans le cadre de ce contrat, le locataire est appelé "emphytéote" et paye au propriétaire une redevance.
Bail emphytéotique ou bail emphytéotique administratif ?
Outre le bail emphytéotique civil, il existe un bail emphytéotique administratif (article L.1311-2 du Code des collectivités territoriales).
Le choix dépend du contexte et des objectifs du projet immobilier :
- Le bail emphytéotique civil est utilisé entre un propriétaire privé (personne physique ou morale) et un locataire (entreprise ou particulier). Il permet au locataire de construire ou de réhabiliter des bâtiments sur le terrain loué. Il est plus flexible (modalités et durée).
- Le bail emphytéotique administratif est utilisé lorsque l'une des parties est une entité publique. Il permet à une administration de confier la gestion d'un bien à un tiers pour réaliser un projet d'intérêt général. Il est plus contraignant.
Quelle est la différence entre un bail ordinaire et un bail emphytéotique ?
Un bail locatif classique et un bail emphytéotique sont deux contrats de location, mais ils diffèrent en termes de durée, d'objet et de régime juridique.
En résumé, la principale différence entre un bail ordinaire et un bail emphytéotique réside dans la durée du contrat et l'objet de la location :
- Le bail ordinaire est un contrat de location à court terme pour un bien immobilier résidentiel ou commercial.
- Le bail emphytéotique est un contrat à long terme pour un terrain nu destiné à des projets de développement à plus grande échelle.
Pourquoi conclure un bail emphytéotique ?
Pour le bailleur
Le bail emphytéotique présente des avantages non négligeables pour le propriétaire :
- Cela lui apporte un revenu fixe et stable à long terme.
- Son terrain est généralement valorisé par le locataire (nouvelles constructions, entretien, etc.).
- Les frais d'entretien et de valorisation ne sont pas à sa charge.
En contrepartie, le bailleur doit accepter une perte de contrôle sur son bien et d'éventuelles contraintes d'utilisation.
Pour le locataire
Les avantages sont multiples pour le locataire :
- Ce type de bail permet un investissement à long terme en dehors de l'achat immobilier.
- Le locataire bénéficie ainsi d'un terrain sur lequel il peut développer des projets, réaliser des constructions, sans avoir à l'acquérir.
- Le bail offre plus de liberté qu'un bail de location classique.
En contrepartie :
- Les sommes investies dans les travaux seront perdues à terme, car le bien reste propriété du bailleur.
- Le locataire doit aussi respecter la durée du bail, qui peut être contraignante.
Comment fonctionne un bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique est très spécifique, principalement en vertu du droit qu'il confère à l'emphytéote.
Durée du bail emphytéotique : de 18 à 99 ans
La durée d'un bail emphytéotique ne peut être inférieure à 18 ans et ne peut être supérieure à 99 ans.
Caractéristiques des baux emphytéotiques en France
Le bail emphytéotique est un droit "réel". L'emphytéote bénéficie d'un droit qui s'apparente à ceux que l'on acquiert avec la propriété immobilière.
Tout comme si c'était son propre bien, il peut ainsi :
Bien entendu, il ne peut pas vendre le bien lui-même : il n'en est pas propriétaire.
Seule limite : celle de la durée de l'opération qui ne peut excéder celle du bail emphytéotique.
Attention, les clauses insérées au contrat de bail qui restreindraient ces droits sont de nature à remettre en cause la qualification juridique de bail emphytéotique.
Les améliorations apportées au bien immobilier
Avec un bail emphytéotique, l'emphytéote peut exploiter, améliorer ou transformer le bien immobilier.
- L'ensemble des améliorations qui y seraient apportées n'ouvrent pas droit à compensation à son bénéfice à l'issue du bail, sauf clause contraire.
- En tout état de cause, les transformations ne peuvent venir diminuer la valeur du fonds. À défaut, celui-ci en serait tenu responsable à l'issue du bail envers le propriétaire.
À noter que, à la fin du bail emphytéotique, l'ensemble des améliorations réalisées par le locataire deviendra propriété du bailleur.
Le droit d'accession
L'emphytéote bénéficie aussi du droit d'accession : il s'agit d'une extension du droit de propriété qui porte sur les choses issues du bien initial.
Par exemple, si des arbres du terrain viennent à donner des fruits, ceux-ci appartiennent à l'emphytéote.
Quels sont les frais afférents au bail emphytéotique ?
Le canon du bail emphytéotique
La redevance que le locataire verse au propriétaire est désignée "canon emphytéotique". Son montant est librement fixé entre les parties, tout comme sa périodicité.
En cas de non-paiement pendant deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l'emphytéose.
Qui paie la taxe foncière avec un bail emphytéotique ?
Dans le cadre d'un bail emphytéotique, la taxe foncière est à la charge de l'emphytéote, contrairement aux autres baux classiques, où elle est à la charge du propriétaire.
Comment faire un bail emphytéotique ?
Pour établir un bail emphytéotique, il est essentiel de suivre certaines étapes pour s'assurer que le contrat est bien rédigé.
Bail emphytéotique : faut-il faire appel à un notaire ?
Le recours à un notaire est une obligation légale pour la conclusion d'un bail emphytéotique. À défaut, le contrat sera caduc.
En effet, ce type de bail doit être un acte notarié, car il doit être publié au bureau des hypothèques compétent.
Mais ces professionnels peuvent aussi être très utiles pour la rédaction du contrat.
Définir les termes du bail
Avant même de rédiger le contrat, il faut que le bailleur et le locataire se mettent d'accord sur ses termes et modalités :
- La durée du bail, qui peut varier, mais est généralement de longue durée.
- Le bien ou le terrain, qu'il faut prendre le temps de décrire en incluant les coordonnées cadastrales et les constructions présentes.
- Les modalités de paiement des redevances ou loyers, qui doivent être définies en amont entre les parties. Au besoin, il est possible d'ajouter des clauses spécifiques.
- Les droits et obligations du bail, comme l'utilisation que peut faire le locataire du terrain, ses devoirs en matière d'entretien, de réparations, etc.
La rédaction du bail immobilier
Une fois tous les éléments réunis, il ne reste plus qu'à rédiger le contrat et à signer le bail emphytéotique, en présence du notaire et d'éventuels témoins.
L'enregistrement du bail emphytéotique
Comme énoncé précédemment, le bail doit faire l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière (bureau des hypothèques).
Autre obligation : l'acte notarié constitutif de l'emphytéose est assujetti à des taxes.
- La taxe de publicité foncière (au taux spécifique de 0,7 %).
- Des droits d'enregistrement aux taux prévus pour les baux à ferme ou à loyer d'une durée limitée.
Comment procéder au renouvellement d'un bail emphytéotique ?
Selon le Code rural, un bail emphytéotique ne peut être renouvelé par tacite reconduction, sauf si cela est spécifiquement précisé dans les clauses du contrat.
Quand le contrat arrive à échéance, il est donc nécessaire de le reconduire en signant un nouveau bail emphytéotique.
Comment céder un bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique peut être cédé à un tiers, dans la limite de la durée de bail initiale.
Dans ce cas :
- Le bail cédé obéira aux règles afférentes à la destination du bien.
- Par exemple, en cas de sous-location d'un bail commercial, le sous-locataire bénéficie des dispositions du bail commercial, notamment s'agissant du droit au renouvellement du bail (toujours dans la limite du bail emphytéotique initial).
Comment résilier un bail emphytéotique ?
Le propriétaire du bien immobilier peut demander la résiliation du bail en justice en cours de contrat, dès lors que :
- l'emphytéote ne respecte pas les dispositions prévues par le bail ;
- les loyers n'ont pas été payés depuis deux ans.
À défaut, le bail prend fin avec l'arrivée du terme prévu par les parties.
Le propriétaire doit alors pouvoir récupérer son bien, lequel doit être libre de toute autre possession du fait de l'emphytéote.
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