啃下硬骨头 改出新火炬
“破而立之，再造火炬！”12月8日下午，欧亚路19号，火炬开发区低效工业集聚区“工改工”项目集中动工仪式举行——中山市路华医疗器械有限公司“工改工”项目（下称“路华项目”）等4个项目同日集中启动。未来，将有25万平方米新增的现代化标准厂房拔地而起，预计可实现年生产总值10亿元。
    这是继2个月前首个连片“工改工”项目启动之后，火炬开发区在“工改”领域发起的又一场硬仗！
    当前，面对百年未有的历史性发展机遇，中山市正全力破解“土地之困”，回答好“地从哪里来”的时代之问，谋求高质量发展。作为中山首批“工改工”试点，火炬开发区以“转作风”“再出发”为契机，瞄准低效工业集聚区，以持续的攻坚节奏推动“工改工”，主动担当探索破解全市发展空间之困的先行兵，以一场持久深入的空间提质扩容行动，为产业经济高质量发展探路破局。
    破而后立，在旧空间上谋求新发展，“改”出一个新“火炬”！
    ●南方日报记者 何伟楠 廖瀚
    改出来的 新空间
    “工改工”既有热度，又显章法
    当日，火炬开发区低效工业集聚区“工改工”项目集中动工仪式的主会场安排在路华项目所在地。
    中山市路华医疗器械有限公司坐落在中山市火炬开发区国家健康基地内，公司主要经营销售一类医疗器械、光学仪器、光学产品等。该项目总用地面积34.22亩，现状容积率仅为0.54，部分地块作为仓储堆放场地使用，属于典型的低效工业用地。路华项目拟开展“工改工”，投入1.1亿元，建设6.5万平方米高标准厂房。建成后，项目产值预计将突破亿元，贡献税收超800万元。
    在主会场之外，启动仪式设置了3个分会场。4个集中动工的项目横跨火炬开发区中部、东部、西部多个片区，再次掀起了一波“工改工”的热潮。
    这样的阵势，对于火炬开发区来说，并不陌生。就在2个月前，火炬开发区对窈窕片区共计152亩的连片旧厂房启动了“工改工”改造，打响了“工改工”连片改造的声势，也为全市推动“工改工”打造了重要节点。
    在东起火炬开发区新中心、西接岐江新城的窈窕片区，这次连片改造统筹更新了约1806亩工业用地，盘整改造面积约1423亩。通过连片成片改造和土地盘整，新增净产业用地约337亩，供给产业空间载体约79万平方米，将创造年产值约27亿元—37亿元。未来，这里将重点培育产城融合新业态典范，打造人工智能、家居体验、文化创意、休闲游憩于一体的“窈窕网谷、都市聚落”。
    当前，火炬开发区聚焦健康医药、智能装备、光电信息、检验检测、数字创意、生态农业“3+3”现代产业体系，全面推进“火炬产业园”和“工改工”建设，聚焦加快推进扩容提质，正式确立了窈窕、沙边、张家边、东利4个“工改工”片区，统筹更新用地过万亩，推动火炬开发区“工改工”工作从“纸面”规划落到了“地面”实施阶段。
    有点、有面，火炬开发区的“工改工”打得可谓既有热度，又显章法。
    改出来的新希望
    加快新旧动能转换，挖掘发展潜力
    在浩大的攻坚阵势下，我们不禁要问，“工改工”究竟能为传统的工业集聚区带来什么？
    以路华项目为例，该项目地块的现状容积率仅为0.54，相当于该地块上建筑面积之和刚刚超过土地面积的一半。容积率上的“奢侈”背后，是工业用地低效利用导致的资源浪费。
    通过“工改工”，路华项目将迎来华丽蝶变。在已经完成整备的大片空地上，6.5万平方米的高标准厂房将拔地而起，将项目地块整体工业用地容积率大幅提升到3.43，用地效率提升了5倍多。不仅让企业整体面貌得到升级，也将大大提升单位用地上的平均产值。
    距离路华项目8公里外，联速两岸科创园项目（下称“联速项目”）地块已经完成围蔽，40亩用地上的4万多平方米旧厂房、旧宿舍即将启动拆除。
    在此次集中动工的4个“工改工”项目中，联速项目是占地面积最大、投资最大的项目，也是改造难度最大、预计产值最高的项目。该项目所处的地块原本属于一家已经落地近20年的制衣企业，目前公司业务已经处于基本停产状态，厂房物业对外出租。目前，中山联速两岸园投资有限公司打造的孵化器项目已经在此落户多年。该孵化器项目近年来成长速度较快，于2018年被认定为省级创业孵化器。
    但愈加陈旧的老工业厂房，越来越无法满足现代孵化器的发展需求。老企业停产，新项目受限，宝贵的工业土地资源陷入了开发利用的两难境地。
    联速“工改工”项目，带来了破局的钥匙。中山天雅贸易有限公司已经完成了对中山澄品实业有限公司的全资收购，将投入4亿元推动“工改工”，在40亩工业用地上，改建起5栋9层高的生产厂房，以及一栋20层高的建筑。建成后，该地块的容积率将由原来的1.51提升至3.5，土地利用效率提升一倍多。
    在未来3年内，这里将改出一座现代化的科创园，集中引进电子信息技术、配件和电子设备等企业，为海峡两岸青年搭建一个人才、技术、项目交流平台。
    “土地瓶颈问题已经严重制约了火炬开发区未来发展，火炬开发区要‘二次创业’，低效工业园区升级改造是必由之路，关乎产业发展空间，关乎火炬的未来。”中山市委副书记、火炬开发区党工委书记陈文锋在动工仪式上表示，要深刻认识低效工业园改造对加快火炬开发区新旧动能转换、挖掘发展潜力的迫切性，以“杀出一条血路”的勇气，“敢教日月换新天”的豪气，坚决啃下工改这块“硬骨头”，为火炬开发区高质量发展改出一片天。
    火炬开发区未来发展的希望在哪里？
    就在“改”出来的新空间里。
    改出来的新样本
    探索土地“托管共建”改造模式
    作为全市创新发展的火车头，火炬开发区成为全市最具吸引力的投资热土。
    30年来，来自30多个国家和地区的企业在此投资兴业，20家世界500强企业在这里扎根发展，这里打造了先进装备制造、健康医药、电子信息与光电三大产业集群，培育出了明阳智能、联合光电、康方生物等一批行业领军的高新技术企业。
    在土地开发已经接近“天花板”的情况下，要进一步实现国家级高新区高质量发展，首先要解决发展空间的问题。
    “工改工”，是一条困难重重、但必然要走的路。
    土地碎片化，是火炬开发区推动“工改工”的一个重大难点。目前，火炬开发区内80%土地为国有已出让土地，其中面积小于15亩的地块占比超过60%，分散的土地权属，让土地形态变得支离破碎，这一方面导致外来的大型项目难觅“下脚处”，另一方面也让本地的优质企业难以实现就地增资扩产，进而导致区域产业结构在低端徘徊。而在土地破碎的背后，复杂的权属关系、多元的利益诉求，更进一步增大了土地进行改造特别是大片、连片改造的难度。
    为了打破这一瓶颈，火炬开发区充分结合本地实际，探索出土地“托管共建”的归宗改造模式，让土地“化零为整”。在归宗改造模式下，可将原地块上的多个权利主体，合并为单一主体，由该主体主导合作改造，通过业主产权托管、政府过桥改造、物业建成返还等方式，实现对多元产权主体的土地进行统筹改造，通过整合地块，改出大片的高质量产业空间，从而有效提升对大规模、高品质产业项目的承载能力，实现工改红利的最大化释放。而对原本的各个权利主体而言，归宗改造也有效解决了改造融资难、风险高的问题，还实现了资产增值。
    不断创新方法破解难题，火炬开发区找到了推动“工改工”的窍门，也为全市各镇街推动“工改工”提供了样本参考。
    改出来的新产业
    画出15公里“创智城脊”
    拆旧建新，不是“工改工”的目的，以“改”推动产业转型升级和城市形态更新，才是火炬开发区打响这场硬仗的终极目标。
    陈文锋强调，“工改”是手段、不是目的。不能为了改而改，而是要通过连片策划，加快实施城市更新，深入挖掘土地资源；着力提高土地节约集约利用水平，促进传统产业转型升级；有效解决传统发展路径造成的产业低效、城市建设混乱等问题，建设高质量、高品质、高效能的城市载体，为火炬开发区新一轮发展注入强大动力。
    围绕这样的总体目标，通过“工改工”，火炬开发区正在重塑片区的产业结构和形态，构建起产业链上下游就在“上下楼”及“隔壁栋”的企业生态。火炬开发区越来越多诸如路华这样的老旧工业地块，正在迎来蝶变。
    原本简陋低矮的单层铁皮厂房，将被连片的现代化标准厂房替换，新型工业园区正在逐步取代传统工业集聚区，崭新的产业生态在“企业上楼入园”的过程中建立起来。
    通过产业空间的重整，火炬开发区正在推动产业业态的迭代。按照计划，火炬开发区（含民众街道）将通过4个片区“工改工”连片推进，培育两个百亿级科创智造园区、两个五十亿级产城融合园区，重塑片区产业空间格局。
    一条以世纪大道为中轴、无缝接入深中、深汕发展轴的15公里“创智城脊”，已经画入火炬产城融合发展的新蓝图，拉开火炬开发区乃至中山市的产业发展框架，并协同南中珠城轨中山支线，助力打造中山产、站、城、景一体的全新城市格局，助力中山实现高擎火炬智造、重振中山虎威的发展理想。
    大力推动“工改工”，从旧的产业格局中挖掘高质量的发展新空间，火炬开发区正在粤港澳大湾区“A”字结构中部打造一块最具活力的产业区域。
    改出来的新作风
    变“要我改”为“我要改”
    10月25日，市委书记郭文海履新中山的首个工作日，就用一整天的时间与中山企业家开展了一场深入的座谈。
    在梳理企业家意见和建议的基础上，郭文海一再强调市委、市政府未来要紧抓的几个工作动向，其中就提到了将对全市土地问题进一步梳理，尤其是对于土地瓶颈、旧厂房改造等问题，要全力解决好土地碎片化、产业发展空间瓶颈等问题。
    此后，郭文海又在“转作风、再出发、开新局”全力推动高质量发展研讨会等多个场合，重点提到“破解土地瓶颈”的重要命题。为了破解土地利用低效、土地碎片化等问题，中山市委瞄准“工改工”，于不久前成立了村镇工业集聚区升级改造工作指挥部及其办公室。
    因为历史客观因素，中山市“工改工”并非一条坦途，但火炬开发区十分清楚，这条路必须要蹚出来。
    破而立之，再造火炬！无论是不久前启动首个连片“工改工”项目，确定4个连片“工改工”片区，还是此次推动4个“工改工”项目集中动工，都显示出火炬开发区推动“工改”的决心。
    在超210平方公里的土地上，冲锋号已经再次吹响！
    千道理，万道理，项目落地开工才是真道理；千发展，万发展，项目投产见效才是真发展。陈文锋表示，以本次集中动工仪式为契机，鼓励其他各村集体、权利人、开发企业等积极参与“工改工”，变“要我改”为“我要改”，奋力掀起新一轮的热潮。火炬开发区将坚决扛起全市创新发展主引擎的责任担当，继续凝心聚力、真抓实干，促工业发展、稳经济增长，为推动中山高质量发展贡献火炬力量！
    瞄准产业旧空间，扎稳“工改”步子，打造发展新阵地。火炬开发区把低效工业集聚区改造当作练兵场，以思想解放推动转作风，以务实作风迈步再出发，以舍我其谁的攻坚精神开新局，以全新的精神面貌，全力“改”出一个新“火炬”。
    ■数读四大工改项目
    路华项目
    改造面积约28.9亩，新建建筑面积约6.5万平方米，主要用于一类医疗器械、光学仪器、光学产品等的生产、研发。
    联速两岸科创园项目
    拆除改造后将建成约9.3万平方米高标准厂房，主要用于生产、研发及办公，集中引进电子信息技术、配件和电子设备等企业。
    君禾智能项目
    利用12.4亩闲置工业用地，投资1.1亿元建设超3万平方米的新生产大楼，项目建成后产值将超亿元。
    中健药业项目
    拟通过“工改工”拆除旧厂房，投资1.2亿元建设高标准生产车间，建成后增加中药饮片产能约3亿元。