不動産投資を考えており、現在勉強中です。その中で色々な書籍を読むうちに利回りについて疑問が出てきました。どの本にも「不動産投資はレバレッジが効くので効率がいい」と書かれており、融資を受けて土地建物などを購入し高利回りが可能とうたっています。 ある本には以下の記載がありました。 「自己資金60億円、銀行から金利5%で40億円の融資で計100億で不動産を購入。ここから13億の家賃が得られ、これから物件の管理会社や税金などに3億を支払い、残った10億が資産から得た直接的な利益となる。ここから銀行に5%の金利2億を支払い、10億―2億の8億が純利益となる。よって、60億の出資に対する8億で13.3%の高利回りを得られる。」とざっとこんな感じです。他の書籍でも同じような考え方でした。 ここで疑問ですが、そもそも銀行には元金返済が必要では?この元金返済を考慮して出資分の利回りを計算すべきと思いますが、そのような考えはしないのでしょうか? あと、出資に対する利回りにしても、建物の価値は経年で減少するので、不動産の処分時に当初の出資分が そのまま戻るわけではないと思いますので、このような計算は違和感があります。東急さんではこのあたり、どのようにお考えになるのかと思いまして、質問させていただきました。