Tòa nhà gần 600 tỷ, bán rẻ hơn 350 tỷ mãi không ai mua

Các tổ chức tín dụng đang dồn dập rao bán tài sản đảm bảo nợ xấu, chủ yếu là bất động sản, với giá trị từ hàng trăm đến hàng ngàn tỷ đồng. Tuy vậy, cũng chẳng khác gì những phiên chợ chiều vắng khách.

Chợ chiều ế ẩm
Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) vừa công bố bán gói tài sản đảm bảo của Tập đoàn Khải Vy với giá 1.015 tỷ đồng để thu hồi nợ. Theo đó, các tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu của DN này bao gồm: Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace (tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM); gần 550 ha diện tích rừng trồng cây tại tỉnh Đắk Nông; 2 cụm nhà xưởng gần 18 ha tại TP. Quy Nhơn, Bình Định; 8,7 triệu cổ phiếu Tập đoàn Khải Vy nắm giữ tại CTCP Hòn Tằm biển Nha Trang; máy móc thiết bị chế biến gỗ của doanh nghiệp và 6 xe ô tô.
Trong gói tài sản đảm bảo này, đáng quan tâm là Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace. Được xây trên khu đất rộng 2.675 m2, với tổng vốn đầu tư hơn 580 tỷ đồng, trung tâm khai trương vào cuối năm 2015. Cuối 2019, trung tâm này được BIDV rao bán với giá 535 tỷ đồng, cuối năm 2020 giá rao bán còn 356 tỷ đồng. Dù được rao bán nhiều lần nhưng Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace vẫn chưa có ai mua, trong khi trên thị trường, các vị trí đất vàng không còn nhiều.
Hiện giá đất trên đường Nguyễn Lương Bằng thuộc khu vực Phú Mỹ Hưng dao động từ 180-200 triệu đồng/m2, giá chào bán của Crystal Palace chỉ khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa tính giá trị của tòa nhà), thấp hơn giá thị trường mà vẫn ế.
Tương tự, cuối năm 2020, BIDV cũng rao bán lần thứ 17 khoản nợ của Công ty Thuận Thảo Nam Sài Gòn. Tài sản liên quan đến khoản nợ gồm ba quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 275 m2 tại đường Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, quận 1; hai lô đất 16,5 ha và 5,4 ha trên địa bàn thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ngoài ra còn 5,2 triệu cổ phiếu của Công ty cổ phần Thuận Thảo. Giá rao bán đã giảm hơn 400 tỷ đồng, xuống còn dưới 800 tỷ đồng.
Hiện giá nhà đất trên đường Bùi Thị Xuân, quận 1 dao động từ 500-900 triệu đồng/m2; giá đất rao bán tại Tân Túc, Bình Chánh từ 7,5-8 triệu đồng/m2. Ước tính theo giá thấp nhất tài sản thế chấp cũng gần 2.000 tỷ đồng (chưa bao gồm cổ phiếu). Thế nhưng sau nhiều lần rao bán, khoản nợ vẫn không có người mua.
Một khoản nợ ngàn tỷ khác của Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) được rao bán từ tháng 9/2020 là dự án chung cư ở TP.HCM, trên đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7. Chung cư có diện tích sử dụng 19.639m2, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là khu cao ốc 22 tầng, khu cao ốc 25 tầng, khu biệt thự 5 căn,... Đến thời điểm được rao bán, hiện trạng thực tế công trình gồm 5 khối nhà bê tông xây dựng dở dang và 5 căn biệt thự đã xây hoàn chỉnh. Giá khởi điểm hơn 2.352 tỷ đồng nhưng đến nay không có ai mua và thời gian tới có thể lại tiếp tục rao bán với mức giá giảm.
Một dự án bị bỏ hoang hơn chục năm qua dù tọa lạc ngay vị trí “đất vàng” tại góc đường Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM là tòa nhà Saigon One Tower. Từ năm 2018, tòa nhà được Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) đưa ra bán với giá khởi điểm là 6.110 tỷ đồng nhưng chưa thành công. Dự án có diện tích đất 6.672,2 m2 gồm 6 tầng đế, 34 tầng văn phòng hạng A và 133 căn hộ cao cấp. Ước tính, giá bán trên tương đương khoảng 915 triệu đồng/m2, bằng với giá đất cao nhất ở khu vực này.
“Đánh bùn sang ao”?
Trên cơ sở Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, nhiều tổ chức tín dụng đã thu hồi thành công hàng loạt tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu và tăng tốc bán ra. Có thể thấy, việc xử lý các khoản nợ xấu đã trở nên linh hoạt và nhanh hơn. Trước đây, từ một khoản nợ xấu đến thu hồi tài sản đảm bảo và bán đấu giá là những bước đi không hề dễ dàng đối với ngân hàng.
Tuy nhiên, nhiều trường hợp tưởng chừng như đã đến bước cuối cùng để xử lý dứt điểm thì lại tiếp tục đối mặt với "chướng ngại vật" mới. Có hàng loạt tài sản tổ chức đấu giá nhiều lần mà không bán nổi.
Cục Thi hành án Dân sự TP.HCM cho biết không ít vụ đấu giá phải giảm giá 4-5 lần vẫn không có người mua. Còn VAMC thừa nhận, có những tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu là bất động sản, phải đấu giá 7-8 lần, thậm chí 10 lần vẫn ế.
Thậm chí, bán được rồi nhưng cũng chẳng vui. Đầu năm 2018, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) thông báo đã thanh lý thành công ba lô đất là tài sản đảm bảo nợ xấu tại KCN Đức Hòa III (Long An), sau hai lần rao bán thất bại, nhưng phải giảm giá gần 900 tỷ đồng và chấp nhận cho bên mua trả chậm trong vòng 7 năm, ân hạn hai năm đầu.
Theo các chuyên gia kinh tế, nguyên nhân khó bán là các tổ chức tín dụng khi thẩm định giá trị tài sản thế chấp cho vay cao hơn nhiều lần so giá thẩm định khi kê biên đấu giá, dẫn đến khó bán. Giá bán khởi điểm cao, trong khi đây là tài sản nợ xấu. Với những tài sản có giá trị lớn không hề dễ bán, bởi không phải ai cũng có số tiền nhiều như vậy.
Cùng với đó là tâm lý e ngại khi mua tài sản thi hành án. Hầu hết đều cho rằng tài sản bị xiết nợ là không may mắn, không “sạch”; lo ngại chậm được giao tài sản; không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng, do vướng các khoản nợ thuế của người phải thi hành án,... nên nhiều tài sản không bán được, phải giảm giá nhiều lần.
Tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu thu hồi ngày càng nhiều và các tổ chức tín dụng đang đẩy mạnh bán ra. Không bán được cũng bị ảnh hưởng, nhưng bán được chưa chắc đã mừng. Các chuyên gia kinh tế đang lo ngại và đặt câu hỏi: ai sẽ mua và lấy tiền ở đâu để mua các tài sản đảm bảo nợ xấu?.
Nếu lại đi vay vốn từ các ngân hàng và dùng chính tài sản đó thế chấp, thì nợ xấu có được xử lý triệt để hay vẫn chỉ là câu chuyện “đánh bùn sang ao”? Trong khi đó, dư nợ tín dụng bất động sản đang tăng và nhiều ngân hàng vẫn đổ hàng nghìn tỷ đồng mua trái phiếu của các DN bất động sản.