Có cơ chế đặc thù mới cải tạo được chung cư cũ

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, nhiều chuyên gia, nhà khoa học cho rằng cần phải nhanh chóng triển khai, xây dựng cơ chế đặc thù, sửa luật để cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên cả nước.

Lấn chiếm chung cư cũ gây mất mỹ quan đô thị tại phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội - Ảnh: QUANG THẾ
Đề nghị sớm thành lập ban quản lý các dự án cải tạo chung cư cũ
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay cả nước có 2.500 tòa chung cư cũ, trong đó Hà Nội 1.579 tòa, TP.HCM 510 tòa, 205 tòa ở Hải Phòng, Quảng Ninh có 60 tòa… Tuy nhiên hơn 10 năm triển khai trong tổng số 600 tòa nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng ở cấp C, cấp D, chỉ mới khoảng 10% được cải tạo, xây mới.
TS Phạm Đình Tuyển, trưởng khoa kiến trúc và quy hoạch, Trường ĐH Xây dựng, cho biết cải tạo chung cư cũ đang được xã hội rất quan tâm, tìm nhiều cách để thực hiện. Theo ông Tuyển, muốn cải tạo được thì nên áp dụng mô hình cộng đồng các hộ dân liên kết, cải tạo, xây dựng tại chung cư cũ.
"Từ năm 1999 đến nay, Hà Nội đã cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ, tuy nhiên mới được 14 trên tổng số 1.579 chung cư, đạt 1%. Chung cư đang xuống cấp từng ngày cùng với những khó khăn trong việc triển khai mô hình sử dụng nguồn vốn nhà nước và bất cập trong chính sách kêu gọi đầu tư theo mô hình xã hội hóa" - ông Tuyển nói.
Cả nước có 600 tòa nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng ở cấp C, cấp D, chỉ mới khoảng 10% được cải tạo, xây mới - Ảnh: QUANG THẾ
TS Tuyển cho rằng cải tạo chung cư cũ là vấn đề không nhỏ và trở nên cấp bách. Có nhiều mô hình xã hội hóa, trong đó có mô hình cộng đồng dân cư tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây không phải là mô hình thay thế các mô hình xã hội hóa, mà chỉ là một trong những mô hình góp phần đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng chung cư cũ nhờ mở ra một cách tiếp cận mới.
"Mô hình này không dẫn dắt bởi lợi ích của nhà đầu tư, mà dẫn dắt bởi chính cộng đồng dân cư với sự trợ giúp của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng doanh nghiệp xã hội, và lấy lợi ích chung của cộng đồng, tạo sự đồng thuận" - TS Tuyển nói.
Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP.Invest) - ông Nguyễn Quốc Hiệp - thì cho rằng để giải quyết tổng thể, hài hòa các bên liên quan, chính quyền các tỉnh, thành phố phải vào cuộc mạnh hơn trong công tác kiểm định đánh giá lại toàn bộ chung cư cũ, đền bù theo vị trị địa lý, đặc điểm của mỗi một tòa nhà chung cư khi cải tạo và lựa chọn nhà đầu tư phải công khai, minh bạch, có tiêu chí về kinh nghiệm, năng lực.
"Về quỹ nhà tạm cư, dứt khoát phải do chính quyền sắp xếp giải quyết. Đề nghị sớm thành lập ban quản lý các dự án cải tạo chung cư cũ để chịu tránh nhiệm xử lý các công việc. Đơn vị này thuộc UBND tỉnh, thành phố và được các sở, ngành hỗ trợ chuyên môn" - ông Hiệp nói.
Sớm sửa đổi luật
TS.KTS Lê Thị Bích Thuận, phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, chia sẻ, thành công ở các nước trên thế giới trong cải tạo chung cư cũ đều hướng tới các tiêu chuẩn cơ bản, cải tạo và nâng cấp điều kiện ở, bổ sung chức năng mới và kiện toàn không gian phát triển phù hợp với điều kiện kinh tế mới. Giải pháp chung là tái định cư tại chỗ, vì đa số cư dân đô thị mong muốn cải thiện điều kiện ở tại chỗ.
Trần một tòa nhà chung cư trong khu chung cư cũ Thành Công (quận Ba Đình) bị hư hỏng chưa được tu sửa - Ảnh: QUANG THẾ
Theo TS Thuận, đã có nhiều quốc gia như Đức, Mỹ, Trung Quốc… thành công với mô hình nói trên. Ngoài ra, TS Thuận cho biết hiện nay trên thế giới có hai xu hướng cải tạo chung cư cũ là "phá bỏ, xây mới" và "phục hồi, cải tạo nâng cao giá trị".
Người dân vẫn sinh sống trong chung cư cũ Ngọc Khánh (quận Ba Đình) mặc dù đã xuống cấp nghiêm trọng, bị nghiêng - Ảnh: QUANG THẾ
Một tòa nhà chung cư cũ tại phường Giảng Võ, quận Ba Đình - Ảnh: QUANG THẾ
PGS.TS Vũ Thị Minh - Hội Khoa học kinh tế Hà Nội - đề nghị cần có cơ chế chính sách quản lý, giám sát quá trình thực hiện cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, cũng như giám sát quản lý, vận hành sau đầu tư của các dự án chung cư cũ.
"Để cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ thành công, Chính phủ cần sớm sửa đổi nghị định 101 năm 2015 theo hướng thông thoáng hơn, giúp doanh nghiệp tham gia quá trình xã hội hóa xây dựng lại chung cư cũ xuống cấp.
Quốc hội cần sớm sửa đổi Luật nhà ở năm 2014 để đảm bảo tạo thuận lợi hơn cho triển khai thực hiện cải tạo chung cư cũ" - TS Minh đề xuất. Theo TS Minh, ngoài ra cần có cơ chế chính sách đặc thù đủ mạnh để nhanh chóng thúc đẩy cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ.
Cải tạo chung cư cũ Hà Nội sẽ tập trung vào 3 mô hình
Sở Quy hoạch - kiến trúc Hà Nội cho biết UBND TP Hà Nội vừa có chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, qua đó xác định các phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu triển khai theo 3 mô hình, gồm: tập hợp các chung cư cũ (khu tập thể) có quy mô lớn hơn 2ha; nhóm chung cư cũ gồm 5-7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể) có quy mô dưới 2ha; các chung cư độc lập, riêng lẻ.
Mô hình 1: tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng nhà cao tầng và giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại…
Mô hình 2: thực hiện tương tự theo mô hình 1 (khu chung cư cũ). Trong trường hợp diện tích nhỏ, nằm xen cài trong các khu dân cư khó triển khai quy hoạch và khai thác đầu tư thì thực hiện theo mô hình 3.
Mô hình 3: Thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một khu đất chung cư hiện có trên địa bàn quận, quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ và nhà ở (trường hợp bổ sung được quy mô dân số).