Có 1,5 tỷ đồng đầu tư đất vùng ven thế nào, nên dùng đòn bẩy?

Theo chuyên gia, bối cảnh hiện nay sẽ không còn câu chuyện 'đánh' sóng lướt bất động sản mà phải trung dài hạn. Nhà đầu tư cần lưu ý về việc hạn chế dùng đòn bẩy.

Các chuyên gia đánh giá trong các thị trường vùng ven thì Long An còn dư địa tăng trưởng.
Nhiều câu hỏi cụ thể về cơ hội đầu tư bất động sản được các chuyên gia giải đáp tại Talkshow “Khẩu vị nào cho nhà ở vùng ven” do Cafeland tổ chức ngày 23/20.
Bên cạnh nhận diện các cơ hội đầu tư hiện nay, nhất là vùng ven, thì có cả băn khoăn liệu thị trường có khả năng "đóng băng" hay không.
BizLIVE giới thiệu một số nội dung trao đổi giữa nhà đầu tư và chuyên gia qua cuộc tọa đàm này.
Vùng ven TP.HCM không còn giá dưới 10 triệu đồng/m2, bất động sản Củ Chi quỹ đất còn lớn, giá còn thấp. Vậy có nên đầu tư?
Với góc nhìn của mình, chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh cho rằng, TP.HCM còn 3 quỹ đất lớn gồm Bình Chánh, Củ Chi và Cần Giờ. Với thông tin làm cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, Tây Ninh với hướng phát triển khu Tây Bắc TP là trọng điểm trong thời gian tới, hướng Tây bắc là tiềm năng bởi nhiều lý do.
Nếu so sánh trong cả vùng TP thì chỉ còn Củ Chi là giá còn thấp, còn rộng, giá đất nông nghiệp còn vài trăm nghìn/m2. đối với những đơn vị phát triển bất động sản chuyên nghiệp không có gì mong hơn còn quỹ đất rộng với giá đầu vào rẻ.
Củ Chi hướng lên Tây Ninh quỹ đất còn lớn, rẻ. Nên nhớ trục đường hướng này không chỉ mang tính chất dân sinh, mà còn mang yếu địa chính trị vì có cửa khẩu trọng yếu. Ở đây còn là vũng trũng về giá.
Một nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn với vốn hạn chế thì hoàn toàn có thể tự tin xuống tiền, đừng đầu tư kiểu mua vài tháng sau bán thì không phù hợp. Nếu đầu tư 3-5 năm tới tôi tin chắc khoản đầu tư đó mang lại lợi nhuận cao.
Vợ chồng tôi là giáo viên, có khoản tiền 1,5 tỷ dự định đầu tư mua đất vùng ven để xây nhà trọ cho thuê. Cần chú ý những gì?
Theo ông Phan Công Chánh, câu chuyện đầu tư nhà trọ có ưu nhược điểm như bất kỳ bất động sản nào khác. Ưu điểm là thấy dòng tiền đều đặn hàng tháng cộng với khả năng tăng giá. Về rủi ro, COVID để lại bài học cho nhà đầu tư dãy trọ quanh khu công nghiệp vừa rồi gặp rủi ro lớn khi công nhân rút về quê, tỷ lệ trống cao.
Như vậy, khi đầu tư phải nhìn thấy không phải lúc nào cũng lắp đầy 100%, cần nhìn thấy rủi ro để quản trị cho phù hợp.
Nhà đầu tư không nên dùng 1,5 tỷ và vay thêm 1,5 tỷ để xây mà nên gói gọn trong 1,5 tỷ. Hoặc nếu vay, thời điểm này chỉ nên vay thêm 30%, tiền thu từ dãy trọ có thể trả ngân hàng.
Thứ hai, hiện giờ ở một số địa phương dân làm nghề mới biết, khi xin phép xây nhà trọ, một số nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm khi xây không chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang thổ cư. Điều này rất rủi ro. Nên khi mua đất xây nhà trọ phải là đất xây dựng được, hoàn công được.
Thứ ba, câu chuyện về quản lý người thuê. Với hoàn cảnh 2 vợ chồng là giáo viên. Nhà đầu tư cần tìm hiểu về quản lý bất động sản cho thuê, từ sàng lọc người thuê, thu tiền, quản lý cho khu trọ hài hòa, người thuê cảm thấy vui vẻ thoải mái, ở lâu, đỡ tốn công sức quản lý. Nhiều người bị vỡ mộng khi đầu tư nhà trọ cho thuê. Giải pháp nhà đầu tư có thể tìm đến đối tác chuyên quản lý nhà trọ cho thuê.
Tôi thấy ở Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước sốt đất mà Long An gần như chưa thấy. Nguyên nhân tại sao và thị trường Long An liệu có khả năng có sốt không?
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, Bình Dương , Đồng Nai sốt đất trong nhiều năm qua là có lý do. 20 năm trước, ngoài TP.HCM thì có Đồng Nai với các khu công nghiệp hiện hữu vững chắc. Sau đó tới Bình Dương làm hạ tầng mạnh, xuất hiện nhiều khu công nghiệp, đô thị hóa tạo sốt đất dựa trên hạ tầng, phát triển trước Long An.
Với Bình Phước thì sốt đất không bền với thông tin về sân bay nhưng nhanh chóng tắt. Sốt đất đó là ảo.
Với Long An, trước 2015 thậm chí trước 2010 chưa có những nhà đầu tư lớn. Trước đây có Nam Long, Happyland ở giai đoạn 2008-2009 đầu tư vùng này với quy mô lớn, bài bản. Nhưng họ gặp giai đoạn suy thoái cực mạnh 2011- 2013 nên 2 dự án bị chậm lại.
Long An bây giờ cũng như ĐBSCL nói chung có thể thấy hạ tầng kém là nguyên nhân cho tỉnh này và các tỉnh miền Tây không có được sốt đất như miền Đông.
Với Long An, trong ngắn hạn nếu nói nhiều nhà đầu tư cùng vào “đánh” lên có ý đồ thì khó. Nhưng thị trường này có sự tăng giá âm thầm với mức độ cao hơn nơi khác. Sự tăng giá do 2 tích hợp, đất thị trường này mặt bằng còn thấp do trước đây chưa tăng nóng như Bình Dương, Đồng Nai. Nơi đây hiện có hiệu ứng tốt về hạ tầng hoàn chỉnh, không phải trên giấy, kết nối 10 triệu dân ĐBCSL, lưu thông hàng hóa vùng…
Theo ông Nhữ Mạnh Hải, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group, lý do trước đây phía Tây chưa phát triển vì chưa có các tuyến đường huyết mạch. Nhưng theo định hướng của Chính phủ mở ra ít nhất 3-5 cao tốc từ TP.HCM đi về các tỉnh miền Tây, tạo các tuyến huyết mạch để giao thương hàng hóa.
Hiện nay Long An, đặc biệt là Tân An đã mở các tuyến hiện hữu, đó là lý do 1 năm gần đây thị trường bất động sản tại đây phát tiển. Trước đây khu trung tâm giá 8-10 triệu/m2, vùng ven là 3-5 triệu/m2. Hiện nay giá tăng từng quý. Chủ trương lãnh đạo tỉnh thu hút nhiều nhà đầu tư quốc tế lớn cũng như trong nước. Như vậy có thể thấy, thời gian tới sẽ thu hút cư dân về sinh sống tạo tiềm năng cho thị trường này.
Nhận định của chuyên gia về "đóng băng" thị trường bất động sản? Cơ hội đầu tư ra sao?
Ông Phan Công Chánh cho rằng, bất động sản trong giai đoạn này sẽ không có câu chuyện đóng băng. Nhiều người nói phải giảm, bán tháo, thị trường sẽ sụt giảm. Qua quan sát, từ 1/10 khi TP mở cửa trở lại sau nhiều tháng giãn cách thì số lượng hồ sơ tồn động tại VPCC tăng lên, nhộn nhịp lên. Các nhà đầu tư TP đi nhiều hơn khi họ được di chuyển.
Sắp tới đây khi dịch được khống chế, mở cửa nền kinh tế tốt hơn nữa thì chuyện di chuyển của nhà đầu tư từ TP đi các khu vực lân cận càng sôi động hơn nữa.
Chính phủ đang đổ mạnh tiền cho đầu tư công, 5 năm tới sẽ hưởng lợi. Sau đợt khó khăn này thì Chính phủ có động thái với nhiều gói kích thích kinh tế. Nhiều người đang nói chu kỳ tiền rẻ với các gói kích thích. Dòng tiền đi vào những kênh sinh lời.
Thường quý 4 mỗi năm người Việt thích mua nhà để đón Tết, là quý người thân được nhận kiều hối, khoảng mười mấy tỷ USD. Quý 4 cũng là dịp tổng kết thành quả 1 năm cụ thể hóa thành tài sản. Các yếu tố này trở thành lực đỡ cho thị trường.
Nguồn cung bất động sản TP rất khó khăn, nhiều tập đoàn đi đánh bắt xa bờ để giữ đội ngũ, cho sự phát triển. Cung khan hiếm mà cầu cao nên câu chuyện thị trường bất động sản đang ở trạng thái giữ giá, tích lũy. Với góc nhìn cá nhân của tôi có thể chứng kiến có sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Điều này cũng không lạ gì. Ngắn hạn người gặp khó khăn phải bán thì mang tính chất thiểu số. Thị trường có những lực đỡ quan trọng trong thời gian ngắn và trung hạn sắp tới.
TS. Đinh Thế Hiển cho biết, có 2 yếu tố phải thận trọng, thứ nhất bất cứ sản phẩm đầu tư gì về tài chính thì phải có giai đoạn nếu tốt là đi ngang, xấu thì bị xuống một nhịp rồi quay trở lại. Dù nhìn dài hạn luôn tăng nhưng từng chu kỳ thì đi ngang hoặc xuống. Hiện có một số nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao gặp khó khăn.
Bất động sản dần dần tan băng ở 2014, tăng giá từ 2016, đến 2018 - 2019 không bị rớt, một số chỗ đi ngang hoặc tăng tiếp. Chúng ta đã có chu kỳ 5 năm tăng giá bất động sản. Với kinh nghiệp khi xu hướng tăng giá nhiều năm thì bước vào đi ngang.
Giai đoạn 2020 - 2021 có bất lợi cho bất động sản khai thác khi phải đóng cửa du lịch. Nếu 2019 đón gần 20 triệu lượt khách quốc tế, 2 năm qua không có dòng tiền này. Thương mại dịch vụ khó khăn, tác động qua bất động sản dân cư, cho thuê ở căn hộ trung cao cấp gặp khó khăn vì lượng chuyên gia không thể qua. Hy vọng đầu 2022 quay lại.
Có một só vùng vẫn còn tiềm năng do 2 yếu tố đô thị hóa, về dân sinh, những vùng có cảng, có thương mại lớn, khu công nghiệp, hạ tầng giao thông hàng hóa, đặc biệt giá chưa tăng nhiều. Cơ hội không phải để lướt sóng mà tầm nhìn 6 tháng tới 3 năm.