Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường BĐS vùng TP. HCM mở rộng

Trong 3 năm qua, thị trường bất động sản tại TP. HCM và các tỉnh lân cận luôn có sự liên kết chặt chẽ, sự đồng hành, tung hứng và hỗ trợ, cũng như được coi là bù đắp cho nhau. Đặc biệt trong năm 2020, dù thị trường TP. HCM có sự suy giảm ở tất cả các phân khúc, các tỉnh kế bên ngay lập tức có sự sôi động tiếp sức ở mỗi phân khúc như để bù đắp những thiếu hụt của thị trường.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang vươn ra các tỉnh lân cận
Hiện trạng thị trường TP. HCM và các tỉnh giáp ranh
Theo Quyết định 2076 của Thủ tưởng Chính phủ ngày 22/12/2017 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch xây dựng vùng TP. HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404 km. Phạm vi vùng TP. HCM bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP. HCM và 7 tỉnh lân cận Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang.
Làm thế nào để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) các tỉnh giáp ranh TP. HCM một cách ổn định và bền vững, góp phần vào sự phát triển của cả vùng đô thị TP. HCM? Trước hết, cần nhìn nhận lại hiện trạng và triển vọng của thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, những yếu tố tác động trực tiếp và thách thức đến sự phát triển thị trường khu vực này.
Trước đây, nói đến thị trường BĐS nhà ở các tỉnh giáp ranh, người ta chỉ nghĩ đến phân lô, bán nền. Sự sôi động của các phân khúc đất nền không chỉ ở nguồn cung mới mà còn ở sức hấp thụ. Có thể thấy rằng khi có dự án thì mức tiêu thụ rất tích cực, thường là gần như hết 90% sau mỗi đợt ra hàng.
Nguồn: Bộ phận R&D - DKRA Vietnam. (Số lượng chỉ tính theo dự án được công bố chính thức và không tính loại hình phân lô hộ lẻ hoặc dự án nhỏ dưới 2 - 3ha)
Thế nhưng, trong 2 - 3 năm qua, các tỉnh giáp ranh đã phát triển đầy đủ hết các phân khúc BĐS từ nhà phố biệt thự đến căn hộ. Hiện nay, không khó để kiếm các dự án căn hộ hoặc nhà phố/biệt thự tại các tỉnh Long An - Đồng Nai - Bà rịa Vũng Tàu - Bình Dương dù mua để ở hay để đầu tư.
Ngoài ra, một số dự án căn hộ ở một vài địa phương có vị trí đặc biệt đã bắt đầu tiệm cận với mức giá căn hộ ở TP. HCM. Ví dụ như căn hộ ở Bình Dương trước 2019 thì khoảng 18 - 25 triệu đồng/m2, thì hiện nay đã có những dự án quy mô, chất lượng tiêu chuẩn và mức giá khoảng từ 30 - 40 triệu đồng/m2, tương đương mức giá của những căn hộ hạng B ở TP. HCM.
Nguồn: R&D DKRA Vietnam
Nguồn: Bộ phận R&D - DKRA Vietnam.
Mới đây ngày 11/09/2020, Chính phủ ban hành Nghị quyết 128/CP về các giải pháp đẩy mạnh phát triển các vùng kinh tế trọng điểm (KTTĐ) trên cả nước, trong đó Vùng KTTĐ phía Nam tập trung vào sản xuất, lắp ráp các sản phẩm điện, điện tử; công nghiệp chế biến chế tạo; kinh tế số; tài chính ngân hàng; BĐS. Đây chính là cơ sở quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng của khu vực TP. HCM và các tỉnh giáp ranh.
Trước mắt là về kinh tế vĩ mô. Mục tiêu chính phủ đưa ra GDP 2021 tăng khoảng 6%, IMF dự báo khoảng 6.7%, WB dự báo khoảng 6.3%. Với khoảng 22 các FTA hiện nay là cơ sở để thu hút vốn đầu tư nước ngoài cũng như gia tăng xuất nhập khẩu.
Về phát triển kinh tế địa phương mà cụ thể là việc quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước (trong xu thế sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mới bớt phụ thuộc vào Trung Quốc).
Định hướng phát triển kinh tế xã hội và mức độ đô thị hóa của các địa phương. Mục tiêu tỉ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt khoảng 45% năm 2030, điều này đòi hỏi mỗi năm khoảng 700 triệu m2 nhà ở… Vùng TP. HCM bao gồm TP. HCM và 7 tỉnh lân cận, là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai và Tiền Giang. với dân số toàn vùng đến năm 2030 ước tính khoảng 24 - 25 triệu người, mức độ đô thị hóa khoảng 70% - 75%.
Mới đây ngày 24/02/2021, Thủ tướng ban hành Quyết định 241/TTg về việc phân loại đô thị và định hướng nâng cấp các đô thị giai đoạn 2021 - 2030, trong đó nhiều thị trấn thị xã của các tỉnh giáp ranh sẽ được nâng cấp từ đô thị loại IV lên loại III hoặc từ loại III lên loại II.
Những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai (chi tiêu công) sẽ làm tăng tính kết nối vùng: có thể kể ra như Sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai 3 và vành đai 4, các tuyến cao tốc, hệ thống các cảng biển và cảng nội thủy…
Ngay từ những năm 2016 - 2017, các tập đoàn lớn đã có sự tiên phong cho xu hướng ra ngoài TP.HCM với các dự án từ vài trăm héc ta và lên đến hàng ngàn héc ta mà điển hình là các tỉnh lân cận.
Yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của thị trường các tỉnh giáp ranh
Đứng trước tiềm năng phát triển của các tỉnh/thành, thị trường địa ốc sôi động, phát triển luôn là thị trường có phản ứng nhanh nhạy nhất khi có những thông tin về các yếu tố tác động cho sự phát triển đó.
Giá cả hấp dẫn
Nguồn cung mới khan hiếm và giá đất nền nói riêng cũng như giá bất động sản nói chung tại TP. HCM đã lên quá cao trong 5 năm thì giá bất động sản tại các tỉnh giáp ranh còn đang thấp hơn rất nhiều và triển vọng phát triển như đã nói ở trên.
Sự phát triển của các huyện ngoại thành TP. HCM có tiếp giáp với các tỉnh giáp ranh mà mới mới đây nhất TP. HCM có chủ trương đề xuất 5 huyên ngoại thành sẽ lần lượt lên quận với giai đoạn 2021 - 2025 là Bình Chánh - Hóc Môn - Nhà Bè và giai đoạn 2025 - 2030 là Củ Chi - Cần Giờ.
Nâng cấp đô thị
Ví dụ đầu 2020 Thuận An và Dĩ An của tỉnh Bình Dương được nâng cấp lên thành phố. Đây chính là những liều thuốc tác động nhanh đến thị trường bất động sản từng thời điểm.
Đặc biệt quan trọng và tác động nhanh nhất, mạnh nhất là hạ tầng giao thông liên kết vùng. Sân bay quốc tế Long Thành không chỉ mang chức năng thay thế cho sân bay Tân Sơn Nhất hay là sự kết nối gần hơn với Quốc tế, tác động cho kinh tế các địa phương lân cận phát triển Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu - Bình Thuận, cảng quốc tế Cái Mép - Thị Vải, đường vành đai 3 - vành đai 4 đang xây dựng, các tuyến cao tốc đang hoàn thiện (Bến Lức - Long Thành), các tuyển mới khởi công (Dầu Giây - Phân Thiết, Phan Thiết - Cam Lâm), các tuyến sẽ được đầu tư như Dầu Giây - Đà Lạt, Biên Hòa - Vũng Tàu, TP. HCM - Mộc Bài, TP. HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành…
Sự phát triển kinh tế (các khu công nghiệp và kinh tế biển) kéo theo lượng lao động có nhu cầu về nhà ở. Các dự án về đất nền hoặc dự án dân cư quy mô vừa và nhỏ thường rất gần các khu công nghiệp. Kinh tế biển tại các tỉnh có giáp biển. Trong chiến lược phát triển kinh tế quốc gia thì kinh tế biển trong tương lai chiếm một vị trí chiến lược quan trọng và đóng góp lớn vào giá trị GDP toàn quốc. Kinh tế biển bao gồm ko chỉ đánh bắt nuôi trồng chế biển thủy hải sản hay du lịch nghỉ dưỡng mà còn là giao thông vận tải, cảng kho vận logistic, khai thác dầu khí (Bà Rịa Vũng Tàu)…
Đặc biệt, ngành du lịch phát triển mạnh trong gia đoạn 2016 - 2019 vừa qua (tăng trưởng trung bình ước tính 22.7%/năm) cũng đã tác động mạnh mẽ đến bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng. Dự kiến trong khoảng 3 năm nữa, sức tăng trưởng của ngành du lịch sẽ trở lại như thời điểm trước khi đại dịch Covid-19 diễn ra. Tiềm năng du lịch Việt Nam dự kiến có thể lến đên 30 triêu lượt hách quốc tế và hàng trăm lượt khách nội địa trong giai đoạn 2025.
Các dự án của các chủ đầu tư lớn. Không thể phủ nhận là trong 4 - 5 năm qua, với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư Việt Nam đã làm thay đổi và tác động nhiều đến thị trường bất động sản các khu vực địa phương. Họ như những con sếu đầu đàn…, làm thay đổi ko chỉ thị trường nhà ở hoặc du lịch nghỉ dưỡng mà còn làm cho thay đổi bộ mặt đô thị cũng như tác động đến từ hạ tầng giao thông đến các hoạt động kinh doanh kinh tế của địa phương
Giải pháp phát triển thị trường bền vững?
Đứng trước tiềm năng triển vọng phát triển, bất kỳ một chủ đầu tư từ doanh nghiệp lớn đến nhà đầu tư cá nhân đều mong muốn có được lợi ích bao gồm cả về xã hội và lợi nhuận đầu tư. Đó là: kỳ vọng một sự cải thiện về hạ tầng giao thông cho cả vùng TP. HCM; xu hướng sống xa trung tâm thành phố bị nén quá tải hoặc một căn nhà thứ hai với tiện ích, cảnh quan, môi trường sống cho những khu đô thị mới. Đặc biệt quan trọng và là ưu tiên hàng đầu là tìm kiếm được bất động sản với mức giá phù hợp, tiềm năng gia tăng lợi nhuận.
Mặc dù có những tiềm năng triển vọng rất lớn và những yếu tố tác động để thị trường bất động sản các tỉnh lân cận TP. HCM có nhiều hấp dẫn và sôi động, nhưng bên cạnh đó cũng không ít các thách thức cho cả chính quyền/cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, các chủ doanh nghiệp và đặc biệt là mỗi cá nhân nhà đầu tư cũng như cho cả thị trường bất động sản nói chung.
Dù được quan tâm đầu tư nhưng hạ tầng giao thông kết nối TP. HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ các tỉnh/địa phương cũng chưa có nhiều. Nhiều dự án bất động sản triển khai khi chưa có pháp lý đầy đủ hoặc kể cả những dự án ma, dự án sai phạm làm thiệt hại đến người mua. Tình trạng sốt đất ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ra hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh.
Hay như việc tâm lý lướt sóng của nhà đầu, mức giá tăng nhanh, vượt quá khả năng của những người lao động. Những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho quy hoạch tổng thể bị phá nát. Những đô thị ma hoặc khu đất trống do sự đầu tư tràn lan vào đất nền phân lô, nhà phố mà ko tính đến việc đủ sức kéo dân về ở, bài học hiện nay ở Nhơn Trạch, thành phố mới Bình Dương.
Trước hết là quy hoạch, các dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội (lao động, công việc - nhà ở - tiện ích xã hội, chú ý đến nhà ở vừa túi tiền/nhà ở lần đầu cho người có thu nhập khiêm tốn), xác định các đô thị vệ tinh có tính chất hỗ trợ/giải tỏa cho TP. HCM cũng là để phát triển đô thị của các tỉnh thành xung quanh. Mới đây Chính phủ có Quyết định 241/QĐ-TTg ngày 24/2/2020 phê duyệt kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 - 2030, trong đó có mục tiêu nâng cấp một số đô thị của khu vực vùng TP.HCM từ loại III hiện nay lên loại II trong giai đoạn 2021 - 2025 hoặc từ loại V lên loại IV giai đoạn 2025 - 2030.
Tiếp theo tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. Cần thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để việc liên kết được nhanh chóng và đồng bộ hơn, sự phát triển các khu vực đều hơn sẽ giảm áp lực thị trường bất động sản cho từng khu vực được ưu tiên.
Thứ ba là khuyến khích các dự án lớn của những chủ đầu tư lớn đang tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến vài hàng ngàn hecta làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương. Những dự án này cần nguôn vốn lớn, sự triển khai bài bản chuyên nghiệp và sự nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật.