Bất động sản 2021: Lựa chọn phân khúc hút dòng tiền

Đã có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc bất động sản suốt từ đầu năm 2020 đến nay. Trong khi đất nền, thổ cư nóng lên với những thông tin quy hoạch, dự án, sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương; giá nhà ở căn hộ tăng liên tục thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng thương mại lại rơi vào chu kỳ đóng băng do tác động của đại dịch Covid-19. Ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang lấn cấn không biết nên 'bỏ tiền' vào phân khúc nào để sinh lời tốt nhất…

(BĐT) - Đã có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc bất động sản suốt từ đầu năm 2020 đến nay. Trong khi đất nền, thổ cư nóng lên với những thông tin quy hoạch, dự án, sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương; giá nhà ở căn hộ tăng liên tục thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng thương mại lại rơi vào chu kỳ đóng băng do tác động của đại dịch Covid-19. Ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang lấn cấn không biết nên “bỏ tiền” vào phân khúc nào để sinh lời tốt nhất…
Bất động sản văn phòng, nhà ở và hậu cần tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong năm 2021. Ảnh: Song Lê
Phân hóa mạnh
Giới chuyên môn nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua một giai đoạn đầy biến động. Các phân khúc bất động sản bị phân hóa rõ rệt do tác động của đại dịch Covid-19 và các vấn đề pháp lý, quản lý nhà nước.
Giao dịch của thị trường căn hộ 6 tháng đầu năm 2020 bị dồn nén do lệnh giãn cách xã hội, tâm lý thận trọng chi tiêu, tuy nhiên 6 tháng cuối năm đã bật dậy mua bán sôi động. Nguồn cung sụt giảm mạnh do ách tắc thủ tục pháp lý, giá căn hộ cả thị trường Hà Nội và TP.HCM tăng đáng kể. Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình năm 2020 tăng 3 - 4%. Trong khi đó, giá bán ở TP.HCM đã thiết lập mặt bằng mới, các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp, mất hút loại căn hộ 25 triệu đồng/m2.
Đất nền vẫn là mặt hàng được giới đầu tư ưa thích, chỉ cần có thông tin quy hoạch lên quận, phát triển đầu tư hạ tầng như sân bay, các tuyến đường giao thông, quy hoạch khu công nghiệp là sốt đất. Theo một số nguồn tin, giá đất tại một số tỉnh như Hòa Bình đã tăng gấp đôi. Trong khi đó, giá đất tại các địa phương như Huế tăng 45%; Đà Nẵng tăng 32%; Long Thành tăng 12%; Biên Hòa tăng 16%; Cần Giờ tăng 23%…
Ở thái cực trái chiều, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng thương mại gần như đóng băng trong suốt năm vừa qua. Tác động của đại dịch Covid-19 khiến các tòa nhà văn phòng và văn phòng tư nhân nhỏ lẻ đều chung tình trạng lo lắng khách thuê trả lại mặt bằng hoặc trả một phần, nên phải giảm giá sâu, đồng hành cùng khách thuê vượt qua khó khăn.
Du lịch là ngành kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh kéo theo bất động sản du lịch năm 2020 kém hiệu quả trong việc thu hút đầu tư. 9 tháng đầu năm 2020, thị trường giao dịch condotel gần như bất động, cả năm giao dịch khoảng 120 sản phẩm…
Phân khúc nào sẽ cuốn hút dòng tiền năm 2021?
Ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang băn khoăn không biết nên “bỏ tiền” vào phân khúc nào để sinh lời tốt nhất bởi giá đất nền và căn hộ đã tăng đáng kể, dư địa cũng không còn nhiều vì các địa phương hạn chế phát triển dự án đất nền. Trong khi đó đại dịch Covid-19 vẫn còn những ảnh hưởng dai dẳng, tác động đến các phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại...
Bất động sản nhà ở tại một số tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai hay Bình Dương có khả năng tăng giá lên đến 10% khi mà ngày càng nhiều người xem các địa phương này là nơi sinh sống thuận tiện để làm việc tại các khu công nghiệp cũng như di chuyển thuận lợi đến 2 đầu tàu kinh tế cả nước.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường vẫn luôn có cơ hội tốt để nhà đầu tư cân nhắc.
Dữ liệu từ Bộ phận nghiên cứu Savills toàn cầu cho thấy, thị trường văn phòng, nhà ở và hậu cần tiếp tục là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư trong năm 2021. Đây là năm hứa hẹn sự phục hồi, tăng trưởng và mang tới nhiều tiềm năng cho các nhà đầu tư. Ông Rasheed Hassan, Giám đốc Bộ phận đầu tư xuyên biên giới tại Savills nhận định: "Các dự báo đầu tư của chúng tôi cho thấy, bất chấp những tác động bất lợi từ Covid-19 đối với bất động sản, vẫn còn lượng nhà đầu tư lớn đang chờ đợi để nhắm vào các thị trường mục tiêu ngay khi tình hình dịch trở nên lạc quan hơn. Lĩnh vực hậu cần, bất động sản công nghiệp tiếp tục là lựa chọn hàng đầu trong năm nay. Lĩnh vực văn phòng được dự đoán quay lại hoạt động tích cực ngay khi các chương trình liên quan tới vaccine được triển khai rộng rãi trên thế giới".
Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, bất động sản liền thổ vẫn có nhu cầu tương đối cao và nguồn cung thì lại hạn chế ở các thị trường Hà Nội và TP.HCM, giá có thể tiếp tục tăng trong năm 2021. “Cơ hội cho nhà đầu tư ở các địa phương có kết nối tốt với hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn khá nhiều, nhất là những tỉnh thành có hạ tầng được đầu tư đồng bộ và đang phát triển năng động. Ví dụ, bất động sản nhà ở tại một số tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai hay Bình Dương có khả năng tăng giá lên đến 10% khi mà ngày càng nhiều người xem các địa phương này là nơi sinh sống thuận tiện để làm việc tại các khu công nghiệp cũng như di chuyển thuận lợi đến 2 đầu tàu kinh tế cả nước”, vị này nhấn mạnh.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa lời khuyên cho các nhà đầu tư trong giai đoạn này. Đầu tiên là cần nắm chắc tình hình tài chính của chính mình, bao gồm dòng tiền. Do đặc thù của giai đoạn khó khăn, việc tìm được người mua lại bất động sản sẽ không nhanh như trước kia và nhà đầu tư vẫn phải duy trì các khoản thanh toán theo định kỳ cùng với lãi vay (nếu có).
“Năm 2021 thật sự là một cơ hội cho các nhà đầu tư cá nhân xem xét lại hoạt động kinh doanh. Nhà đầu tư cần cân nhắc nếu sử dụng đòn bẩy tài chính thì liệu có đủ khả năng chi trả cho đến lúc thị trường tốt như kỳ vọng để bán hay không. Đối với những người có năng lực tài chính dồi dào thì họ có thể “lướt sóng”, còn không thì cho thuê. Nhưng nếu đang dùng đòn bẩy quá lớn thì nên cân nhắc kỹ lưỡng”, một chuyên gia trong ngành khuyến cáo.