Thị trường bất động sản có nhiều bất ngờ làm thay đổi góc nhìn của nhà đầu tư

Thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự thay đổi rất đáng kể, thậm chí gây bất ngờ cho giới đầu tư về thị trường này...

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung trỗi dậy ở khu vực phía Tây. Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ trong nửa đầu năm 2021 tăng mạnh 20% so với cùng kỳ năm ngoái, lên 5.500 căn.
Sau thời gian dài chờ đợi, hai dự án hạng B tại quận Ba Đình và Đống Đa đã chính thức bơm ra thị trường Hà Nội 136 căn. Tỷ trọng các căn hạng A trong vòng 5 năm qua tại Hà Nội vẫn ổn định mức 53%, phần lớn được quản lý bởi Ascott và “tân binh” Oakwood.
Gateway Tower, tòa căn hộ dịch vụ đầu tiên tại Vinhomes Smart City đã khuấy đảo khu vực phía Tây Hà Nội bằng việc chính thức mở bán vào tháng 4/2021. Nằm ở vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm đô thị Vinhomes Smart City, Gateway Tower thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nhờ những ưu đãi hấp dẫn. Khách hàng chỉ cần trả trước 20% giá trị (khoảng từ 274 triệu đồng) đã có thể nhận ngay căn hộ. Đối với khoản vay ngân hàng lên tới 80%, khách mua sẽ được hỗ trợ lãi suất 0% trong 12 tháng. Đặc biệt, khách mua tại Gateway Tower còn được cam kết lợi nhuận 7%/năm trong 18 tháng.
Về nguồn cung tương lai, trong nửa đầu năm 2021, Hà Nội ghi nhận 2.400 căn hộ dịch vụ từ 19 dự án, trong đó các đơn vị quản lý nước ngoài nắm giữ tới 96% số lượng căn hộ tương lai. Đáng kể, thị trường khu vực phía Tây được dự báo tăng nhiệt sau khi CapitaLand mua lại dự án Somerset Metropolitan West Hanoi, quy mô 364 căn.
Trái với nguồn cung tăng đáng kể, thì công suất thuê toàn thị trường vẫn vật lộn ở mức thấp là 69%. Trong đó, khu vực ngoại thành như Gia Lâm khả quan hơn cả, khi tăng 32 điểm phần trăm theo quý nhờ khả năng đáp ứng tốt của tòa nhà S2.17 của đại đô thị Vinhomes Ocean Park cho các sinh viên trường quốc tế và chuyên gia Hàn Quốc làm việc tại các khu vực lân cận.
Trong bối cảnh thị trường tiếp tục vật lộn với diễn biến phức tạp của Covid-19, giá thuê căn hộ dịch vụ ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm nay đã giảm 8% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 24 USD/m2/tháng. Trong vòng 5 năm trở lại đây, quận Cầu Giấy duy trì mức giá thuê cao nhất, đạt tới 32 USD/m2/tháng. Quận Đống Đa vươn lên chiếm vị trí thứ hai, sau khi dự án hạng A là Novotel Hanoi Thái Hà đi vào hoạt động.
Về căn hộ chung cư để ở, theo ghi nhận của Công ty JLL, lượng mở bán căn hộ chính thức (được phép ký Hợp đồng mua bán) tại Hà Nội chỉ đạt 2.067 căn trong quý 2/2021, giảm 43,3% so với quý trước.
Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát đi kèm với các biên pháp giãn cách xã hội, thị trường chứng kiến rất ít dự án mới được mở bán trong quý này do hầu hết các sự kiện mở bán đều bị hoãn lại. Thay vào đó, chủ đầu tư tập trung xử lý lượng hàng tồn kho còn lại của các dự án đang triển khai.
Cùng với nguồn cung khan hiếm, tổng lượng bán trong quý đạt 2.726 căn, giảm 14,9% so với quý trước.
Theo đó, các khu vực ngoại thành bao gồm quận Nam Từ Liêm và Gia Lâm dẫn đầu thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, đóng góp lần lượt 44% và 18% tổng số căn bán được.
Trong quý, giá bán sơ cấp duy trì mức ổn định, trung bình đạt 1.560 USD/m2 (tương đương 35,9 triệu đồng/m2 thông thủy). Chủ đầu tư có xu hướng tăng giá bán niêm yết trong quý này nhưng bù lại bằng các chính sách chiết khấu cao và các gói cho vay hỗ trợ lãi suất hấp dẫn.
Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp tăng 2,2% theo quý, chủ yếu do một số dự án phân khúc sang trọng đã bán hết trong quý trước và quay lại gia nhập rổ hàng thứ cấp trên thị trường trong quý này.
Đại dịch Covid-19 đang ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất động sản và sức khỏe của các doanh nghiệp tại TP.HCM.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, dù dịch bệnh đã bắt đầu từ năm 2020 nhưng trong thời gian đó, thị trường vẫn có những bước phát triển nhất định, chỉ đến làn sóng dịch lần thứ tư này, doanh nghiệp mới phải đối mặt kịch bản rủi ro ở mức cao nhất.
Doanh nghiệp hiện phải cho gần như 100% nhân viên làm việc tại nhà trừ hoạt động của bộ phận dịch vụ cần thiết ở khu dân cư. Kéo theo đó là hoạt động đầu tư kinh doanh và doanh thu bị sụt giảm nặng nề.
Bên cạnh những rủi ro do dịch bệnh, theo bà Hương, là doanh nghiệp chuyên phát triển các khu dân cư lớn trên địa bàn TP.HCM, doanh nghiệp còn chịu tác động từ những khó khăn do ngoại cảnh, tình hình kinh tế xã hội suy giảm và vướng mắc pháp lý của các dự án khi thủ tục đầu tư bị kéo dài nhiều năm.
Đến thời điểm này, các doanh nghiệp phải nhìn nhận vào một thực tế là dịch bệnh Covid sẽ tiếp tục kéo dài khó xác định thời điểm nào sẽ kết thúc. Việt Nam có lẽ sẽ phải hy sinh tiếp quý II để truy vết dịch trong cộng đồng và triển khai tiêm vaccine tối đa cho người dân.
Bà Hương chỉ ra hai kịch bản có khả năng xảy ra vào 6 tháng cuối năm. Kịch bản tích cực là thị trường phục hồi 1 phần ở giữa quý III và khởi sắc trở lại trong quý IV với giả thiết tối thiểu 50% người dân được triển khai chích vaccine và các công ty 100% tiêm vaccine được cho nhân viên.
Thị trường 6 tháng cuối năm có khả năng tăng trưởng ít nhất 25-30% so với 6 tháng đầu năm nếu đạt được tỉ lệ lý tưởng này do các doanh nghiệp sẽ tăng tốc tối đa để bù lại 6 tháng đầu năm.
Kịch bản xấu hơn là thị trường sẽ tiếp tục mất thêm quý III để dập dịch do vaccine không đủ để triển khai cho dân và chỉ đạt mức dưới 30%, các công ty vì vậy có thể chưa đến 50% số lượng nhân viên được tiêm phòng dịch. Điều này sẽ khiến thị trường 6 tháng cuối năm khả năng tăng trưởng không cao do các doanh nghiệp sẽ dần bị đuối sức.
Tại diễn đàn "Động lực mới cho thị trường bất động sản" do Báo điện tử Diễn Đàn Doanh Nghiệp vừa diễn ra tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2021 tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động, đặc biệt là trong thời gian qua giá đất nền tăng nóng, cục bộ tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho thị trường bất động sản.
Trước thực tế nêu trên, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã khuyến cáo người dân bình tĩnh, cẩn thận trước những thông tin được đồn thổi.
"Người dân khi thực hiện các giao dịch bất động sản cần xem xét cẩn thận các hồ sơ pháp lý và chỉ giao dịch với các dự án pháp lý rõ ràng", ông Sinh nhấn mạnh.
Theo ông Sinh, trong thời gian qua đã có nhiều giao dịch nổi nên nhiều vấn đề làm ảnh hưởng đến lợi ích người dân, đặc biệt là những giao dịch không đủ điều kiện pháp lý, nhiều giao dịch được thực hiện ở đất rừng, nông nghiệp… chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng. Đây là những giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc cho người dân.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup (Shark Hưng) cho biết, từ giữa năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự thay đổi rất đáng kể, thậm chí gây bất ngờ cho giới đầu tư về cả thị trường bất động sản và chứng khoán.
Cụ thể, theo ông Hưng, trong khi tình hình Covid-19 ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế xã hội, nhưng hai thị trường này đều cùng cất cánh, tỷ lệ tăng trưởng vượt bậc.
"Chúng ta biết rằng, bất động sản tăng giá trong tương lai chủ yếu nhờ tăng giá đất, chứ không phải do công trình xây dựng, dù có nhiều công trình dát vàng hay đưa các nội thất hiện đại, cũng không làm thay đổi giá trị đáng kể", ông Hưng nhận định.