Cần tư duy mới khi chuyển đổi đất nông nghiệp

Thủ tướng đã đồng ý cho TP Hồ Chí Minh chuyển 26.000 ha đất nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ. Tuy nhiên làm sao để chuyển đổi đất nông nghiệp hiệu quả?

Cần thiết chuyển đổi đất nông nghiệp trước quá trình đô thị hóa
TP Hồ Chí Minh đã có kế hoạch chuyển một số huyện vùng ven như Hóc Môn, Nhà bè, Bình Chánh lên quận. Để đạt các tiêu chí của đơn vị hành chính quận cần phải chuyển đổi cơ cấu đất từ nông nghiệp sang các ngành công nghiệp dịch vụ khác. Đây là một đòi hỏi tất yếu, trước quá trình đô thị hóa, nhu cầu về phát triển nhà ở, đất cho dịch vụ, công nghiệp tăng cao.
Huyện Nhà Bè (TP Hồ Chí Minh) là một trong những huyện còn lại lượng đất nông nghiệp khá lớn trên địa bàn, với khoảng 4.600 ha, chiếm 40% diện tích của cả huyện.
Trong thời gian tới, huyện này sẽ chuyển đổi dần lượng diện tích đất nông nghiệp này và chỉ giữ lại 300ha để làm nông nghiệp công nghệ cao. Chuyển đổi đất nông nghiệp là một trong những nhiệm vụ trọng yếu trong chương trình phát triển lên quận của huyện này trong 5 năm tới.
TP Hồ Chí Minh hiện có 88.000 ha đất nông nghiệp, tập trung tại các quận, huyện vùng ven. Ảnh minh họa - Báo ĐCSVN
Các khu đất để nuôi trồng thủy sản của huyện Nhà Bè đã dần không mang lại hiệu quả kinh tế lớn hưng lại chiếm phần lớn diện tích. Đó là lí do vì sao huyện Nhà Bè đã lên kế hoạch chuyển đổi gần như hầu hết diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn sang công nghiệp dịch vụ.
Một phần xây dựng khu đô thị mới Nhơn Đức - Phước Kiển, phần lớn đất sẽ dành xây dựng Khu công nghiệp - khu đô thị Hiệp Phước…
Không chỉ riêng Nhà Bè, các quận huyện khác như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè và Quận 9 cũng hướng đến chuyển đổi đất đai sang phục vụ cho ngành dịch vụ, công nghiệp.
Tổng diện tích chuyển đổi là 26.000 ha, trong vòng 5 năm tới. Tuy nhiên, các quận, huyện này đều giữ lại một phần đất cho nông nghiệp công nghệ cao, đô thị sinh thái. Đây cũng được xem là hướng đi đúng đắn của thành phố.
Theo tính toán của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, 1 ha đất nông nghiệp được chuyển đổi sẽ tạo ra giá trị ước khoảng 55 tỉ đồng/năm, giá trị tăng lên hàng trăm lần.
Bên cạnh việc tăng hiệu quả sử dụng đất, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất dịch vụ, đất ở cũng giúp tránh tình trạng xây dựng trái phép tràn lan thời gian qua ở các khu vực quận huyện vùng ven. Bởi quá trình đô thị hóa làm tăng nhu cầu về nhà ở trong khi diện tích đất đô thị lại hạn chế.
Dự kiến, sau chuyển đổi đất nông nghiệp, chỉ tiêu dân số các khu vực này sẽ tăng lên hàng trăm nghìn cư dân, mật độ xây dựng cũng sẽ tăng lên 35 - 40% so với hiện nay.
Thách thức chuyển đổi đất nông nghiệp
Tuy nhiên, không dễ để chuyển đổi hết hàng chục ngàn ha đất nông nghiệp, khi thực tế các địa phương phải đối mặt với 2 vấn đề khá nan giải.
Một là pháp luật hiện hành về bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, khi giá bồi thường chưa thực sự ngang bằng với giá thị trường, nên chưa nhận được sự đồng thuận của người dân và việc sắp xếp quỹ đất tái định cư vẫn còn khó khăn. Hai là vốn dùng để chuyển đổi hạn hẹp, đòi hỏi phải có nguồn lực tài chính ngoài Nhà nước mới có thể thực hiện được.
Để giải quyết những khó khăn này, đại diện các địa phương cho biết, giải pháp chủ yếu là thường xuyên gặp gỡ các nhà đầu tư, tổ chức các hội nghị xúc tiến để giới thiệu, quảng bá, cũng như có các chính sách ưu đãi để thu hút các nguồn lực.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đấy chỉ là giải pháp ở phần ngọn. Đối với một đô thị đang phát triển như TP Hồ Chí Minh và trong bối cảnh nhiều huyện đang muốn xóa bỏ đất nông nghiệp để lên quận, về cốt lõi, thành phố phải xây dựng được quy hoạch tổng thể trong việc chuyển đổi, cách thức chuyển đổi, để đảm bảo phát triển bền vững. Mục tiêu không chỉ là về hiệu quả kinh tế, mà còn tạo dựng môi trường sống đô thị về lâu dài.
Thủ tướng đã đồng ý cho TP Hồ Chí Minh chuyển 26.000 ha đất nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ - tạo "cú hích" cho sự phát triển kinh tế địa phương. Ảnh minh họa - Dân trí.
Giữ lại vành đai xanh
Theo thống kê, hiện tỷ lệ cây xanh cho mỗi người ở các thành phố lớn đạt chưa tới 2 m2, riêng TP Hồ Chí Minh con số này thậm chí chỉ còn 0,55 m2. Trong khi tiêu chuẩn của thế giới là 10 - 25 m2.
Do đó, nếu việc chuyển đổi đất nông nghiệp chỉ hướng tới hiệu quả kinh tế, bê tông hóa diện tích đất này sẽ gây hệ lụy xấu cho đô thị về sau.
Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn đề xuất, trong tổng diện tích chuyển đồi đất nông nghiệp, thành phố nên giữ lại 1/4 diện tích để phát triển mảng xanh, như làm nông nghiệp, công viên sinh thái, hoặc trồng rừng…
"Ở đây nó đạt 2 mục tiêu, thứ nhất là ngay lập tức thành phố sẽ đạt được chỉ tiêu cây xanh trên đầu người như thế giới, mặt khác có sự cân đối giữa không gian bê tông hóa và không gian xanh. Người ta cứ nghĩ để đất làm dịch vụ thương mại sẽ hiệu quả kinh tế hơn. Mọi chuyện không thể quy về giá trị kinh tế vì chúng ta sẽ trả giá bằng hình ảnh là mỗi lần mưa ngập lụt, kẹt xe, môi trường ô nhiễm", TS.Ngô Viết Nam Sơn - Chuyên gia quy hoạch đô thị nói.
Thúc đẩy các sáng kiến đô thị văn minh
Theo công ty nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam, đô thị hóa là một quá trình diễn ra tự nhiên và tất yếu. Chính quyền TP Hồ Chí Minh nên có kế hoạch kiểm soát đất đai một cách chặt chẽ, kiểm soát sự phát triển tự phát và phản ứng nhanh với nhiều tình huống khác nhau. Lời giải nằm ở việc ứng dụng công nghệ, xử lý dữ liệu trong quản trị đô thị.
Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc của Colliers Việt Nam nói: "Thành phố nên ứng dụng các giải pháp mới về xây dựng hay thu thập dữ liệu đất đai để đưa ra các sáng kiến mới mẻ, phát triển đô thị phù hợp với địa lý của địa phương…".
Ông David cũng đề xuất, chính quyền TP Hồ Chí Minh có thể thúc đẩy các sáng kiến buộc các khu chung cư có thêm mảng xanh, nhiều bãi đỗ xe; hạn chế một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến lợi nhuận, xây các khối chung cư một cách dày đặc, tránh bê tông hóa đô thị.
Hiện chính quyền TP Hồ Chí Minh đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch chung của toàn thành phố. Do đó, theo các chuyên gia, đây là một điểm thuận lợi, khi từ nay lãnh đạo các cơ quan chức năng liên quan có thể có cái nhìn toàn cục, có sự chủ động hơn trong việc quy hoạch không gian xanh ở các vùng đô thị mới, bù đắp lại cho sự thiếu hụt của khu vực trung tâm, để hướng tới thành phố phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.