Lỗ hổng chính sách trong quản lý chung cư mini

Vụ hỏa hoạn xảy ra tại chung cư mini ngõ 29 Khương Hạ, Khương Đình, Thanh Xuân vừa qua đã để lại hậu quả hết sức nặng nề. Đồng thời cũng là bài học cảnh tỉnh về công tác quản lý đối với loại hình nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ do các cá nhân, hộ gia đình xây dựng được gọi là chung cư mini này. Xuất hiện hơn chục năm nay và chính thức được công nhận từ Nghị định 71/2010 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở, đến nay chung cư mini đã xuất hiện nhan nhản ở các đô thị lớn có mật độ dân số đông. Tuy nhiên vấn đề là những năm qua công tác cấp phép, quản lý loại hình nhà ở này đang còn nhiều bất cập. Trong chuyên mục 'Trò chuyện Chủ nhật' tuần này, PV đã có cuộc trao đổi với KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam xung quanh vấn đề này.

PV: Thưa KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm, sau vụ hỏa hoạn chung cư mini vừa qua, dư luận đang đặt ra nhiều vấn đề về công tác quản lý loại hình nhà ở này. Cơ quan quản lý nhà nước, các địa phương hiện cũng đang rốt ráo rà soát, kiểm tra. Ông có nghĩ rằng đây là việc "mất bò mới lo làm chuồng"?
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm: Trước hết phải nói như thế này, chủ trương của nhà nước trong rất nhiều văn bản chính quy, trong các chương trình phát triển nhà ở đều có định hướng nhà nước khuyến khích mọi thành phần kinh tế phát triển nhà ở bao gồm cả nhà ở cho thuê, thuê mua và nhà ở để bán. Do đó, mô hình nhà ở các cá nhân, hộ gia đình xây dựng mà người ta hay gọi là chung cư mini đó cũng không ngoại lệ. Trong thực tiễn tại các đô thị lớn, có lượng dân di cư lớn, nhà nước không đáp ứng nổi nhà ở cho họ thì loại hình nhà ở này cũng phần nào đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân. Vấn đề đặt ra ở đây là thể chế, cơ chế chính sách đã quản lý chặt chẽ hay chưa? Theo tôi còn có lỗ hổng trong vấn đề này.
Vấn đề lớn nhất ở đây là chúng ta chỉ xem đây là nhà ở riêng lẻ chứ chưa phải xem đây là mô hình nhà ở cần phải quản lý chặt chẽ. Với lỗ hổng như thế này, nên quản lý chung cư mini hiện nay mới có nhiều bất cập cần sớm được giải quyết. Về mặt nhận thức, dư luận vừa qua có đặt ra khái niệm chung cư mini chẳng hạn chưa có, nhưng đó chỉ là cách gọi.
Còn thực tế loại hình nhà ở này đã được nhắc đến từ lâu như tại Nghị định 71/2010, Nghị định 99/2014 hay như trong văn bản của UBND TP Hà Nội đã có quy định cụ thể về loại hình nhà ở này năm 2016. Mới nhất thì trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chuẩn bị trình Quốc hội tháng 11 tới đây cũng có 1 điều nói đến loại hình nhà ở do các cá nhân, hộ gia đình xây dựng này. Trong dự thảo này có nói đến 2 trường hợp, nhà ở riêng lẻ có dưới 20 căn hộ thì yêu cầu phải có 5 điều kiện bắt buộc và trường hợp từ 20 căn hộ trở lên thì yêu cầu bắt buộc phải có 7 điều kiện đặt ra. Như thế, thực tế là nhà nước đã quan tâm và đặt ra các yêu cầu về quản lý nhưng rất tiếc những năm qua việc ban hành các quy định về quản lý có hơi chậm.
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm.
PV: Chủ xây dựng thì xây dựng sai phép, cơ quan quản lý và chính quyền thì buông lỏng kiểm tra. Đây là những vấn đề chính được dư luận nhắc đến rất nhiều ít ngày qua. Ở góc độ của mình, ông đánh giá thế nào về thực trạng của chung cư mini hiện nay?
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm: Thế thì nguyên nhân nào để xảy ra vụ việc đáng tiếc như vừa qua. Tôi cho rằng là do lỗ hổng trong quản lý khi chúng ta vẫn coi đây là nhà ở riêng lẻ chứ không phải là công trình nhà ở tập trung đông người. Nếu xác định được rằng đây là công trình nhà ở tập trung đông người như các dự án nhà chung cư thì trước khi đưa vào sử dụng phải được nghiệm thu PCCC. Nhưng thực tế dù có quy mô đến 50 căn hộ như trường hợp vừa xảy ra hỏa hoạn chẳng hạn vẫn coi nó là nhà ở riêng lẻ và thực hiện các quy định về PCCC cũng chỉ như nhà ở riêng lẻ và được khai thác sử dụng ngay.
Quy định về PCCC của nhà ở tập trung đông người là phải có lối thoát hiểm, an toàn PCCC thế nhưng ai kiểm tra những cái này thì trong chính sách quản lý chung cư mini lại không phân rõ ràng. Nhà ở riêng lẻ thì do chính quyền địa phương nhưng với các nhà ở tập trung đông người thì phải có các lực lượng chuyên trách quan tâm, kiểm tra trong quá trình khai thác sử dụng. Xảy ra vụ việc như vừa qua cũng là do thiếu sự quan tâm, kiểm tra trong quá trình khai thác sử dụng. Còn có các quy chuẩn xây dựng nhà chung cư như cầu thang phải ít nhất 1,2m dành cho 2 luồng người đi được, lối thoát hiểm, các khoảng thông gió, tùy từng diện tích đất mà có quy định mật đô xây dựng bao nhiêu, kể cả đối với nhà ở riêng lẻ như chung cư mini nhưng ai giám sát những quy định này.
Phải nói thời gian qua, thiếu vai trò giám sát của chính quyền địa phương. Rồi kể cả chung cư mini hay các dự án chung cư đều phải trải qua công đoạn cấp giấy phép xây dựng, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng và thẩm định hồ sơ thì cơ quan cấp phép đã đủ năng lực, đã quan tâm chặt chẽ hay chưa? Trong quy định về cấp phép xây dựng còn có một nội dung nữa là giám sát thực hiện theo giấy phép xây dựng. Rõ ràng qua những công đoạn như thế này chúng ta có thể nhận thấy được ngay có đảm bảo PCCC không nhưng rõ ràng thời gian qua, chúng ta lại không thường xuyên thực hiện vai trò giám sát này nên mới dẫn đến tình trạng như trên.
Chính sách cấp phép xây dựng, quản lý chung cư mini hiện nay còn nhiều bất cập.
PV: Từ khi được đề cập đến trong Nghị định 71/2010 đến nay loại hình nhà ở này vẫn chỉ được cấp phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ, mà nhà ở riêng lẻ thì các quy định liên quan đến xây dựng, PCCC không thể chặt chẽ, nghiêm ngặt như các dự án đầu tư xây dựng chung cư. Trong khi đó, trong các khu nhà như thế này vẫn có rất nhiều người sinh sống. Các quy định này ngay lập tức cần phải có sự thay đổi?
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm: Thực tiễn đặt ra hiện nay là phải có tiêu chuẩn riêng cho loại hình nhà ở này. Hà Nội hiện nay cũng đặt ra có bao nhiêu người, bao nhiêu căn hộ thì phải đảm bảo PCCC thế nào, đảm bảo khoảng cách xe chữa cháy tiếp cận là bao nhiêu. Ví dụ theo tiêu chuẩn xe chữa cháy phải đảm bảo khoảng cách tiếp cận được trong vòng 200m, thì khi cấp phép xây dựng phải xem xét đến vấn đề này vì đa số chung cư mini hiện nay đều nằm trong các ngõ ngách rất sâu không đảm bảo tiêu chuẩn về tiếp cận của xe chữa cháy.
Khi cấp phép phải đảm bảo việc này chứ không thể chỉ cấp phép theo kiểu có công trình này, công trình kia không được. Tóm lại là cấp phép cho loại hình nhà ở này thì chúng ta phải giám sát xây dựng và giám sát khai thác sử dụng nhưng hiện nay năng lực quản lý còn hạn chế. Cơ chế chính sách còn chưa có các quy định cụ thể nên chung cư mini hiện nay mới có tình trạng này. Thêm nữa là vấn đề xử phạt vi phạm hành chính, đây là vấn đề cũng đang nóng nhưng xử phạt vi phạm vẫn đảm bảo.
PV: Ở trên ông cũng có đề cập đến việc, loại hình nhà ở này cũng được đề cập đến trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua vào tháng 11/2023. Đang có ý kiến cho rằng không nên "luật hóa" loại hình nhà ở này. Bởi nếu được "luật hóa", loại hình nhà ở này sẽ còn phát triển mạnh hơn nữa. Do đó, cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Ông nghĩ thế nào?
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm: Tôi nghĩ thế này, đây là yêu cầu của thực tiễn và nhà nước cũng khuyến khích mọi thành phần tham gia vào phát triển nhà ở. Vấn đề ở đây theo tôi chỉ là chúng ta phải xây dựng các cơ chế chính sách để quản lý và thực hiện giám sát xây dựng, vận hành nó thế nào mà thôi.
PV: Chung cư mini ra đời phát triển ồ ạt cho thấy chính sách phát triển nhà đang tồn tại nhiều vấn đề, đặc biệt là chính sách phát triển nhà ở xã hội. Người nghèo, người có thu nhập thấp, họ không có nhiều lựa chọn mới phải chọn mua những căn nhà "hộp diêm" kiểu này vì phù hợp túi tiền.
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm: Rõ ràng là khi nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế thì những người có thu nhập không cao, không dư dả về mặt tài chính mới phải tìm đến chung cư mini này. Người ta ở đó người ta có biết những bất cập của nó không. Tôi nghĩ họ đương nhiên biết nhưng họ không có nhiều sự lựa chọn. Qua rà soát dù nhu cầu đang rất lớn nhưng Hà Nội nhiều năm qua cũng mới chỉ đầu tư xây dựng được có hơn 40 nghìn căn hộ nhà ở xã hội. Như thế là chúng ta chưa có những cơ chế chính sách tạo thuận lợi để phát triển nhà ở xã hội. Hiện nay chúng ta đang sửa đổi nhiều luật, các quy định liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, nếu được thông qua sẽ tạo ra bước chuyển biến mạnh mẽ trong việc phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, nhất là khi hiện nay đa phần người dân đô thị đều thuộc dạng thu nhập trung bình và thấp.
PV: Khi các quy định, cơ chế chính sách phải hoàn thiện dần, trước mắt ông cho rằng chúng ta cần có ngay những giải pháp gì và điều chỉnh chính sách thế nào để quản lý tốt loại hình nhà ở này?
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm: Trước hết chúng ta cần phải khảo sát, đánh giá lại toàn bộ thực trạng của chung cư mini hiện nay. Từ đó đặt ra yêu cầu về đảm bảo PCCC lên hàng đầu, sau đó là chất lượng cuộc sống của người dân. Về PCCC thời gian qua chúng ta đã rà soát và điều chỉnh quản lý đối với các quán karaoke trên cả nước và đã thành công, hay như đối với một số công trình trường học, bệnh viện đã kiểm tra và đạt kết quả tốt. Do đó, bây giờ chúng ta phải đưa nhà chung cư quy mô nhỏ do dân xây này vào trọng điểm và xử lý.
Hiện nay Chính phủ đã có một quy định về xử phạt hành chính trong vi phạm hoạt động xây dựng được ban hành năm 2019. Do đó, cần có các văn bản hướng dẫn xử phạt cụ thể để làm căn cứ cho các địa phương triển khai thực hiện. Đã đến lúc Hội đồng nhân dân, chính quyền các địa phương phải vào cuộc lấy ý kiến người dân để xây dựng cơ chế quản lý, giám sát loại hình nhà ở này thì mới sớm khắc phục được tình trạng đang là điểm nóng này hiện nay.
Xin cảm ơn ông!