Phần đất công 'xen kẽ' tại dự án The Peak Garden đã được hợp thức hóa?

Từng bị xử lý về việc 'xây chui' 110 căn biệt thự do chưa hoàn thành pháp lý về đất, liệu phần đất công 'xen kẽ' tại dự án The Peak Garden đã được hợp thức hóa nên chủ đầu tư mới tái khởi động?

Bị đình chỉ do có đất công “xen kẽ”
Như Chất lượng Việt Nam đã thông tin, vào tháng 05/2019, qua kiểm tra, các lực lượng chức năng phát hiện Công ty CP Phát triển Bất động sản Hưng Lộc Phát (Công ty Hưng Lộc Phát) xây dựng chui xong phần thô 110 căn biệt thự tại dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP.Hồ Chí Minh khi chưa hoàn thành thủ tục pháp lý. Thời điểm này, dự án còn được biết đến với tên thương mại là Green Star Sky Garden.
Theo đó, Công ty Hưng Lộc Phát đã hoàn thành các bước thủ tục chuẩn bị đầu tư như được công nhận chủ đầu tư, quy hoạch 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật… Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, để khởi công xây dựng công trình này, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Tại thời điểm đó, Công ty Hưng Lộc Phát chưa được UBND TP.Hồ Chí Minh giao đất, chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Cụ thể, toàn bộ dự án có tổng diện tích 52.648,6 m2, trong đó diện tích đất Công ty Hưng Lộc Phát đã bồi thường, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân là 43.724,4 m2 (chiếm 83% đất dự án), chưa được chuyển mục đích sử dụng đất. Phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc nhà nước quản lý là 8.924,2 m2 (chiếm 17% đất dự án) chưa được UBND TP.Hồ Chí Minh giao đất.
Ngày 20/06/2019, ông Võ Văn Hoan – Phó chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh đã chủ trì họp báo, thông tin về sai phạm liên quan đến dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại phường Phú Mỹ, quận 7. Theo đó, ông Võ Văn Hoan cho biết, Công ty Hưng Lộc Phát có sai phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tại dự án này và phải bị xử phạt theo quy định vì dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng đã tiến hành xây dựng.
Đồng thời, ông Hoan cũng cho rằng, việc "cầm đèn chạy trước ôtô" trước khi có hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước chứng tỏ chủ đầu tư làm sai có chủ đích. Bởi, trước khi thi công, chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, dự án này có cả đất công “xen kẽ” nên trong vụ việc này chủ đầu tư đã vi phạm ít nhất 3 luật là Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Quản lý đất công.
Sau đó, UBND TP.HCM quyết định tạm dừng dự án, tổ chức kiểm điểm cá nhân, đơn vị liên quan, thành lập tổ kiểm tra rà soát lại hồ sơ pháp lý của dự án. Đồng thời, tiếp tục cho phép Công ty Hưng Lộc Phát trong vòng 60 ngày phải hoàn thiện các thủ tục để được UBND TP cấp giấy phép sử dụng đất hợp pháp. Khi nào chủ đầu tư chấp hành quyết định xử phạt, liên hệ cơ quan chức năng để hoàn thành, bổ sung cơ sở pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), UBND TP sẽ kiểm tra và quyết định cho phép dự án tiếp tục triển khai hay không.
Dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát từng bị đình một phần bởi nguyên nhân có đất công “xen kẽ”.
Đã được hợp thức hóa phần đất công?
Có thể thấy, phần lớn nguyên nhân của việc Công ty Hưng Lộc Phát bị đình chỉ dự án Green Star Sky Garden và bị xử phạt xây dựng chui vào thời điểm 2019 là do chưa được UBND giao phần đất công “xen kẽ” trong dự án.
Thời gian gần đây, dự án The Peak Garden đã được Công ty Hưng Lộc Phát giới thiệu ra thị trường, môi giới cũng chào bán rầm rộ dù chưa có nhiều hoạt động xây dựng. Đáng chú ý, phần đất thuộc dự án The Peak Garden lại khá trùng khớp với vị trí của dự án Star Sky Garden trước đây.
Vậy, Star Sky Garden và The Peak Garden là hai dự án khác nhau, hay vốn dĩ chỉ là 1 dự án nhưng được Công ty Hưng Lộc Phát “thay tên đổi họ”?
Vấn đề này, PV Chất lượng Việt Nam Online đã gửi câu hỏi đến cho Công ty Hưng Lộc Phát, thế nhưng, đã rất lâu rồi, chúng tôi vẫn chưa nhận được câu trả lời từ phía công ty. Cần phải biết, trong phần đất thuộc dự án The Peak Garden, cũng có cả phần đất nông nghiệp và đất công. Nên nếu đây là dự án khác hoàn toàn với dự án Star Sky Garden, sẽ có rất nhiều vấn đề liên quan đến đất đai cần bàn tới.
Hiện dự án này đã được đổi tên thương mại mới là The Peak Garden để tiếp tục triển khai.
Trong trường hợp hai dự án này là một, câu hỏi đặt ra là Công ty Hưng Lộc Phát đã thực hiện việc chấp hành xong các quyết định xử phạt hay chưa? Chủ đầu tư đã được UBND TP.Hồ Chí Minh cấp giấy phép sử dụng đất hợp pháp và cho dự án này tiếp tục triển khai?
Được biết, liên quan đến vấn đề đất công “xen kẽ” tại các dự án bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định 43/2014; Nghị định 01/2017 và mới đây nhất là Nghị định 148/2020/NÐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 08/02/2021.
Cụ thể, các Nghị định này quy định: ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
Thế nhưng, Chính phủ vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn trình tự, thủ tục rõ ràng và chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp. Cho nên, các Sở, ngành vẫn đang chờ thông tư hướng dẫn cụ thể, kéo theo đó là nhiều dự án vẫn chưa thể tháo gỡ khó khăn.
Mới đây nhất, trong Văn bản số 2594/UBND-DA do Phó chủ tịch UBND TP.Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan ký, gửi Văn phòng Chính phủ về rà soát, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật gây vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh, cũng đã nhắc đến việc chưa ban hành thông tư hướng dẫn Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khiến địa phương không thể triển khai.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), trên địa bàn TP hiện có ít nhất 126 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý đã phải dừng triển khai để rà soát, kiểm tra về pháp lý, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án này. Bởi vì, từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền sử dụng 100% đất ở đã không thể nộp hồ sơ.
Trong khi đó, tại TP.Hồ Chí Minh, Sở Quy hoạch kiến trúc mới có dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập để thực hiện quy định tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA từng chia sẻ, dự thảo này vẫn còn nhiều điểm không phù hợp với thực tiễn khó khăn mà doanh nghiệp đang cần tháo gỡ.
Vậy, trong trường hợp này, phần đất công tại dự án The Peak Garden của công ty Hưng Lộc Phát cần phải được xem xét kỹ để đảm bảo đúng quy định pháp luật.
Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin!
Theo QCVN 01:2019/BXD quy định Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và các khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Trong đó, yêu cầu về định hướng tổ chức không gian cấp vùng (huyện, liên huyện) tại các khu công nghiệp phải được quy hoạch dựa trên tiềm năng, lợi thế về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tiết kiệm quỹ đất, ưu tiên sử dụng đất hoang hóa, hạn chế chuyển đổi đất nông nghiệp; Không gây ô nhiễm đến các vùng lân cận…
Đồng thời, một dự án bất động sản đến tay người tiêu dùng, phải có đầy đủ các thủ tục pháp lý về nguồn gốc đất, chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết... thì mới được coi là sản phẩm có chất lượng.