Trung Quốc: Chủ đầu tư bất động sản nợ nần, khách hàng tại các thành phố nhỏ chịu tội

CafeLand - Ở Zhuozhou, một thành phố nhỏ ở phía bắc Trung Quốc, cô Zhu đã ngừng thanh toán khoản vay thế chấp căn hộ của mình sau khi chủ đầu tư không xây dựng một tuyến đường sắt như đã hứa hẹn để cư dân có thể đến Bắc Kinh để làm việc. China Fortune Land Development là chủ đầu tư dự án này, và từng gây xôn xao dư luận với khoản nợ 5,7 tỷ USD vào năm ngoái. Chủ đề: Bất động sản Trung Quốc

CafeLand - Ở Zhuozhou, một thành phố nhỏ ở phía bắc Trung Quốc, cô Zhu đã ngừng thanh toán khoản vay thế chấp căn hộ của mình sau khi chủ đầu tư không xây dựng một tuyến đường sắt như đã hứa hẹn để cư dân có thể đến Bắc Kinh để làm việc. China Fortune Land Development là chủ đầu tư dự án này, và từng gây xôn xao dư luận với khoản nợ 5,7 tỷ USD vào năm ngoái.
Cô nhân viên kế toán này là một trong số 1.000 chủ sở hữu nhà thuộc dự án trên đã ngừng thanh toán trong cơn giận dữ với chủ đầu tư vào năm 2020.
“Tôi không làm gì sai, vậy tại sao tôi phải gánh chịu mọi hậu quả?”, Zhu nói.
Tại thành phố Dali đẹp như tranh ở phía tây nam Trung Quốc, Li, một chủ doanh nghiệp nhỏ, vẫn đang chờ đợi để chuyển đến một căn hộ dự kiến được bàn giao cách đây hơn hai năm.
“Chủ đầu tư đã hoãn giao nhà bốn lần kể từ cuối năm 2018. Chúng tôi đã hoàn toàn mất niềm tin vào họ”. Li và cả gia đình đang thuê một căn hộ nhỏ và sống cùng bố mẹ.
Li và một người mua khác trong dự án trên cho biết chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ vì không có tiền để trả cho các nhà thầu.
Hoàn cảnh của Zhu và Li cho thấy gánh nặng nợ nần ngày càng tăng của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc hoạt động ở các thành phố nhỏ. Nhiều trong số họ lao vào vay nợ không kiểm soát trong bối cảnh thị trường phát triển nóng từ năm 2016 đến năm 2018, nhưng giờ đây họ đang phải vật lộn với quá nhiều nợ, nhu cầu mua nhà ít hơn và các quy định chặt chẽ hơn của chính phủ.
Các nhà phân tích nói rằng vấn đề trên chủ yếu chỉ xảy ra ở các thành phố nhỏ và nhu cầu sở hữu nhà không ngừng ở các thành phố lớn sẽ duy trì kinh doanh của các chủ đầu tư đã niêm yết. Nhưng họ dự báo các vụ vỡ nợ trong lĩnh vực này sẽ tăng cao và lo lắng về khả năng ảnh hưởng đến các bên cho vay cũng như chính quyền địa phương.
Song Hongwei, nhà phân tích cấp cao của công ty tư vấn bất động sản Tospur có trụ sở tại Thượng Hải cho biết: “Các khoản nợ vỡ nợ có thể gia tăng trong năm nay, vì vậy cần theo dõi chặt chẽ các chủ đầu tư có tỷ lệ nợ cao và hoạt động kinh doanh tập trung ở các thành phố nhỏ”.
Nhiều khoản nợ đến hạn thanh toán
Số nợ trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã tăng gấp bốn lần vào năm ngoái, lên mức 26,6 tỷ Nhân dân tệ (4,1 tỷ USD). Tính đến giữa tháng 3 năm nay, các nhà phát triển, dẫn đầu là China Fortune Land Development, đã vỡ nợ trái phiếu đến 8,7 tỷ Nhân dân tệ, theo dữ liệu từ Viện Quốc gia về Tài chính & Phát triển Trung Quốc.
Dữ liệu cũng cho thấy, trái phiếu trong nước và nước ngoài từ các nhà phát triển đáo hạn trong năm nay sẽ tăng 42%, lên mức kỷ lục 900 tỷ Nhân dân tệ (138 tỷ USD).
Các nhà phát triển của Trung Quốc đã phải chịu nhiều áp lực hơn trong năm nay với sự ra đời của các giới hạn mới về tỷ lệ nợ trên tỷ lệ tiền mặt sở hữu, tỷ lệ nợ trên tài sản và tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu được các nhà quản lý đặt ra nhằm hạn chế cho vay đối với lĩnh vực này, bao gồm cả quỹ tín thác và ngành ngân hàng.
Các nhà phân tích lo lắng về khả năng rủi ro hệ thống mà các khoản vỡ nợ có thể mang lại, mặc dù họ nói thêm rằng rất khó để đánh giá rủi ro đó lớn đến mức nào.
Các nhà kinh tế của Viện Nghiên cứu Đầu tư Zhixin có trụ sở tại Bắc Kinh cho biết: “Một số công ty bất động sản có đòn bẩy tài chính cao và vòng quay vốn yếu đang phải đối mặt với áp lực trả nợ ngắn hạn tương đối lớn”.
“Môi trường tài chính thắt chặt có thể dẫn đến khủng hoảng tiền mặt và có khả năng xảy ra vỡ nợ chéo giữa các nhà phát triển, quỹ tín thác và các tổ chức tài sản bên thứ ba”, họ nói thêm.
Các nhà phân tích khác cho biết, các chính quyền địa phương Trung Quốc thường phụ thuộc vào việc bán đất để có thêm ngân sách. Đồng thời, nếu các chủ đầu tư không phát triển được dự án mới do thiếu vốn, thì khả năng trả nợ của họ cũng bị ảnh hưởng.
Ở cấp độ quốc gia, giá nhà vẫn đang có xu hướng tăng, với mức tăng trung bình 4.9% tại 70 thành phố lớn trong năm ngoái, theo tính toán của Reuters từ dữ liệu chính phủ Trung Quốc.
Nhưng giá nhà ở 19 thành phố, chủ yếu là những thành phố nhỏ hơn, đã giảm ở mức hai con số so với mức đỉnh vào năm 2017 và 2018, theo Học viện Khoa học Xã hội Trung Quốc. 19 thành phố này là nơi sinh sống của khoảng 7,8% dân số Trung Quốc.
Theo công ty nghiên cứu bất động sản Trung Quốc CRIC, các thành phố nhỏ có nhiều người dân đi làm ăn xa và triển vọng kinh tế yếu đang có mức tồn kho nhà ở tương đương hơn 40 tháng bán hàng.
Tình trạng các dự án nhà ở xây dựng dở dang đã khiến ít nhất ba chính quyền địa phương - thành phố Yên Đài ở tỉnh Sơn Đông, tỉnh Tự trị Hồng Hà và thành phố Qujing ở tỉnh Vân Nam - đưa ra thời hạn hoàn thành chính thức cho các chủ đầu tư và tăng cường giám sát các dự án mới.
Nhưng một số người mua nhận thấy rằng họ ít có khả năng đòi lại tiền của mình thông qua các cách làm chính thức.
Zhu, hiện vẫn sống và làm việc ở Bắc Kinh, hy vọng việc không nhận được các khoản thanh toán thế chấp từ người mua sẽ buộc China Fortune Land Development phải đến bàn đàm phán, sau khi cô và những người mua khác tham gia vào các vòng kiến nghị và phản đối nhưng không có kết quả.
Cô nói: “Tôi đến từ nông thôn với hy vọng làm việc chăm chỉ để mua được nhà riêng ở thành phố. Nhưng giờ đây tôi phải trở lại nông thôn với một căn hộ ở xa xôi và không biết đến bao giờ sẽ hoàn thành”, cô nói.