Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

Bà Lê Trần Vân Anh (Hà Nội) hỏi, trong giao dịch về quyền sử dụng đất, bên bán/bên tặng cho đã làm xong thủ tục công chứng nhưng bên mua/bên nhận tặng cho chưa kịp đăng ký sang tên thì bị chết, vậy văn bản công chứng có còn hiệu lực không? Bên mua/bên nhận tặng cho có thể sử dụng văn bản công chứng đó để sang tên cấp sổ đỏ không?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bà Lê Trần Vân Anh như sau:
Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền được công chứng, chứng thực. Bên nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, nếu đã đầy đủ thì tiến hành theo trình tự của thủ tục. Hồ sơ đầy đủ bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính + 2 bản photo có công chứng, chứng thực).
- CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu của 2 bên chuyển nhượng nhận chuyển nhượng hoặc 2 bên tặng cho và nhận tặng cho (2 bản có công chứng, chứng thực).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (2 bản chính công chứng).
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 2 bộ có công chứng, chứng thực).
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển quyền (nếu thuộc đối tượng này).
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (1 bản chính).
-Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản chính) của bên.
-Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản chính).
-Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2 bản chính).
- Tờ khai đăng ký thuế.
- Sơ đồ vị trí nhà đất (1 bản chính).
Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện.
Trường hợp bà Trần Lê Vân Anh nêu, hợp đồng đã được giao kết, được công chứng đúng quy định của pháp luật. Nếu bên chuyển quyền trước khi chết đã bàn giao đất, tài sản trên đất cùng Hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (bản chính), các có giấy tờ liên quan; bên nhận chuyển quyền đã hoàn thành nghĩa vụ trả tiền và quyền nhận tài sản của mình; chỉ còn việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ) khi đăng ký biến động là chưa được thực hiện. Việc này không nhất thiết phải do chính cá nhân người chuyển quyền thực hiện, vì vậy việc họ chết khi mà bên nhận chuyển quyền chưa kịp đăng ký chuyển quyền vẫn có thể khắc phục được để tiếp tục thực hiện việc đăng ký chuyển quyền.
Nếu trong hợp đồng nêu bên chuyển quyền phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thì những người thừa kế của người chuyển quyền (người chuyển nhượng, người tặng cho) phải có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay người chết để tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Nếu trong hợp đồng, bên nhận chuyển quyền (người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho) chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người chuyển quyền (người chuyển nhượng, người tặng cho) thì phải hoàn thành nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Nếu các bên chủ thể của hợp đồng là đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì với các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế, mà người chuyển quyền đã giao cho người nhận chuyển quyền, việc đăng ký chuyển quyền sẽ không có trở ngại nào đáng kể.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người nhận chuyển quyền nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điểm l Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày.
Luật sư Trần Văn Toàn
VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội
* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.