과거에 아파트는 짓기만 하면 팔렸다. 하지만 지금은 중대형 아파트의 경우 악성 미분양으로 남고 있다.이러한 문제는 뉴타운 이후 급증한 재건축·재개발 아파트일수록 심각하다. 심지어 철거와 이주, 분양 등만 남긴 관리처분인가 단계의 조합들 역시 설계변경을 통해 건축심의를 다시 받고 있다. 최소 1년 이상 사업기간이 늘어나는데도 거의 원점에서 사업을 재검토 하는 것이다. 재건축·재개발 시장에서는 이러한 조합의 움직임을 '현명한 노력'이라고 평가하고 있다. 안 팔리는 상품을 부여잡기보다 팔릴 수 있는 상품을 시장에 내놔야 하기 때문이다. 불황을 모른다는 부산지역도 작게 설계하는데 동참하고 있다. 부산 신규 아파트 청약률은 수십대 1을 보였고 계약률도 70~80%를 상회하는 등 호황이 이어지고 있다. 하지만 불황에 대비하는 움직임은 빠르다. 부산사직 1구역은 애초 임대아파트 80가구, 59㎡ 56가구, 84㎡ 265가구, 103~175㎡ 478가구 등 879가구로 설계됐다. 중대형 비중이 55%나 됐다. 하지만 최근 설계변경을 통해중대형 비중을 12%로 줄였다. 우선 임대아파트와 59㎡를 각각 96가구, 124가구로 늘렸다. 애초 대형 478가구는 128가구로 줄였고, 256가구이던 84㎡를 세배 가까이 늘렸다. 부산 대연2구역도 애초 2850가구를 짓기로 했다. 중대형 비중은 36.5%이나 됐다. 사업시행인가까지 받았지만 조합은 다시 뒤로 돌아가 설계변경심의를 신청했다. 그 결과 중대형 아파트를 전체 23%로 줄이고 전체 가구수는 3149가구로 늘렸다. 이러한 설계변경은 조합원 부담을 덜어야 할 중대형 아파트가 안 팔리면서 시작됐다. 과거에 재건축·재개발·뉴타운 단지내에 중대형 아파트가 많았던 것은 분양가 때문이다. 중대형 아파트의 분양가가 높기 때문에 이를 통해 조합원의 분담금을 줄이는 효과로 이어졌다. 자연스레 조합과 시공사는 중대형 아파트를 많이 집어 넣었다. 조합원의 경제적 부담을 줄여야 할 상품이 안 팔리면서 화를 키웠기 때문이다. 결국 조합은 설계변경을 통해 중소형 아파트를 늘렸고 용적률 상향 헤택까지 받았다. 용적률을 10% 이상 늘리는 것은 서울시장 권한이지만 5% 이내는 구청장 권한이기 때문이다. 또 중소형 일반분양 물량이 늘어나면 조합원 분담금도 줄어들게 된다. 대형 건설사 관계자는 "설계를 변경하면 사업기간이 연장되는 어려움은 있지만 조합원의 개인 부담이 줄고 건설사의 리스크도 상당부분 해소된다"며 "당분간 조합의 면적줄이기 붐은 이어질 것'이라고 말했다.
과거에 재건축, 재개발, 뉴타운 단지내에 중대형 아파트가 많았던 이유는?
분양가 때문이다