"이번 주부터 은행 대출문이 좁아졌습니다. DSR, 즉 총체적 상환능력비율을 비롯해 한층 더 깐깐해진 이른바 대출규제 3종 세트가 적용됐기 때문인데요. 대출이 얼마나 어려워진 건지, 어떤 사람들에게 적용되는 건지, 국현호 기자와 함께 자세한 내용 알아봅니다. 국 기자, 어제 이 시간에 관련 보도를 전하긴 했는데, 개념이 어려워요. 무슨 내용인지 좀 쉽게 설명해주시죠?[기자] 네, 사실 LTV다, DTI, DSR이다, 생소한 개념들이 계속 나오잖아요. 그래서 저희들도 공부하느라 머리가 아픈데요. DSR이란 총체적상환능력비율, 즉 빚을 갚을 능력을 보고 그에 맞춰서 돈을 대출해주겠다 이렇게 이해하시면 됩니다. 즉 개인이 은행에서 빌린 돈과 이자가 있잖아요. 이걸 그 사람의 연봉으로 나눠서 연봉에서 얼마나 빚을 갚고 있는지 비율을 확인한 다음 새로운 대출 액수를 정한다는 겁니다. 이렇게 개념설명만 하니까 잘 와닿지가 않는데, 예를 들어서 한 번 알아볼까요? [기자] 네, 그래픽을 보면서 설명을 드리겠습니다. 연봉이 6천만 원인 직장인을 예로 들어보죠. 이 사람이 10년 만기에 금리 3.4%로 주택담보대출 3억 원을 받았다고 가정하겠습니다. 여기에 금리 5%로 신용대출도 4천만 원을 받았고, 매달 자동차 할부금으로 50만 원을 낸다고 하면요. 이 사람의 1년 부채는 주택담보대출 1년치 원금 3천만 원과 이자 973만 원. 그리고 신용대출 원금 4백만 원에 이자 2백만 원. 또 자동차 1년 할부금 6백만 원해서 총 5173만 원이 됩니다. 이걸 이 사람의 연봉 6천만 원으로 나누면 DSR이 86.2%가 되는 겁니다. DSR을 산정하는데는 이처럼 한 사람이 가지고 있는 모든 대출 원금과 이자가 포함되는데요. 마이너스통장과 차 할부금, 카드론 등까지 들어갑니다. 지난 1월 시행된 신DTI의 경우 주택담보대출만 이자와 원리금을 보고 나머지 대출은 이자만 감안을 했거든요. 이와 비교하면 훨씬 더 꼼꼼하게 부채를 파악하겠다는 걸로 해석할 수 있습니다. DSR을 산정할 때 마이너스통장도 들어가네요. 이건 시한이 없는데 어떻게 1년 단위로 책정을 하죠? 또 전세자금대출 등도 DSR 산정에 포함되나요? [기자] 마이너스 통장은 10년을 만기로 간주를 합니다. 그러니까 마이너스 통장 천만 원짜리를 가지고 있다면 1년 빚이 백만 원으로 책정되는 겁니다. 전세자금대출의 경우엔 원금이 DSR에 포함되지는 않습니다. 이자만 포함이 되고요. 또 중도금이나 이주비 같은 집단 대출과 보금자리론, 햇살론 등 서민을 위한 정책성 대출상품도 DSR 계산에 포함되지 않습니다. 그럼 이런 DSR로 어떻게 대출을 규제한다는 겁니까? [기자] 네, 이번 주부터 시중 은행들이 이런 DSR 운영 지침에 따라 대출 영업을 진행하고 있는데요. 시중 5대 은행의 기준을 보면 DSR이 100%를 넘으면 그러니까 1년에 갚을 원금과 이자가 소득보다 많으면 DSR이 높다, 위험하다 이렇게 간주합니다. 더 나아가 DSR이 150%를 넘으면 신용대출에서, 200%를 넘으면 담보대출에서 사실상 제한을 받습니다. 아까 그 직장인을 다시 예로 들어보면요. 연봉이 6천만 원에 DSR이 86.2%였잖아요. 그러니까 이 사람은 1년에 원금과 이자를 합쳐 8백만 원 갚을 정도만 자유롭게 대출을 받을 수 있는 거고요. 신용대출의 경우 앞으로 3천8백만 원 정도, 또 담보대출은 6천8백만 원 정도를 더 받으면 추가 대출이 사실상 어려워집니다. 시중은행들은 현재 자체적으로 이렇게 기준을 만들어 적용하고 있는데요. 금융당국은 10월부터는 모든 은행에 일괄 적용되는 기준을 만들어 시행할 계획입니다. 앞서 대출규제 3종세트라고 제가 얘기를 했는데, DSR 외에도 자영업자나 임대사업자의 대출을 규제하는 내용도 이번주부터 시행되고 있어요? [기자] 네, 이자상환비율 RTI라는 규제도 이번주부터 시행중인데요. 부동산 임대사업자에게 적용됩니다. RTI란 연간 부동산 임대소득을 이자비용으로 나눈 개념입니다. 아파트 등 주택임대업 대출시엔 RTI가 1.25 이상 상가 등 비주택의 경우엔 1.5 이상이 돼야 대출이 가능해집니다. 쉽게 말해 빌린 돈의 이자보다 1.25배 또는 1.5배 이상 벌어들일 경우에만 돈을 빌려준다는 건데. 임대소득은 정해져 있으니 이자가 적어야, 즉 대출액이 적어야 돈을 빌려준다는 거죠. 그럼 이럴 경우 대출액이 얼마나 줄어들게 되죠? [기자] 역시 예를 들어보죠. 한 사람이 수도권에 15억 원짜리 상가를 갖고 있습니다. 세입자로부터 받은 보증금이 1억 원, 월세가 450만 원이라 가정하면요. 기존에는 이 상가를 담보로 60% 그러니까 9억 원을 빌릴 수 있었습니다. 하지만 현재는 이 상가에서 벌 수 있는 월세와 보증금에 따른 이자, 이게 1년에 5천5백만 원 정도 됩니다. 여기에 시중 금리 4.7%로 RTI를 1.5로 맞추려면 이자비용이 3천7백만 원 정도가 되야 합니다. 이걸로 원금을 추정하면 7억9천만 원이 채 못됩니다. 결국 대출액이 1억 천만 원 이상 줄어드는 거죠. 이밖에도 부동산임대업 외의 모든 자영업자에겐 LTI라는 개념이 적용되는데요. 총 대출을 총 소득으로 나눈 개념으로 자영업자가 1억 원 넘는 사업자 대출을 신청할 경우 이를 대출심사에 참고할 방침입니다. 결국 정부와 금융당국은 대출을 더 옥죄겠다는 건데 이렇게 되면 서민들에게도 영향이 꽤 있을까요? [기자] 꼭 그렇지는 않을 것 같습니다. 앞서 설명드렸듯이 DSR의 경우 신용대출이나 마이너스통장 이런 것들로만은 100%를 넘기기가 쉽지 않습니다. 주택담보대출이 있어야, 즉 집을 담보로 거액을 빌려서 다른 부동산에 투자할 경우에 DSR이 커지는 경향이 큰데요. 결국 돈을 빌려 상대적으로 비싼 집을 사거나 또 갭투자를 해 시세 차익을 노리는 경우를 차단하겠다는 의도로 풀이됩니다. RTI 역시 기존 부동산을 담보로 받는 대출 액수를 줄인다는 측면에서 임대사업자들의 문어발식 투자를 차단하는데 초점이 맞춰져 있고요. LTI는 지난해 말 기준으로 6백조 원을 넘어서는 등 급증 추세를 보이고 있는 자영업자 대출을 제어하기 위한 것으로 풀이됩니다. 그렇다면 이런 대출 규제책은 가계부채와 부동산이라는 두 축에서 생각해 볼 수 있겠어요. [기자] 그렇습니다. 지난해 말 기준으로 가계부채가 1450조 원을 넘어섰다는 보도, 여러 번 접하셨을텐데요. 여기에 지난해 말부터 미국 정책금리가 오르고 있는데다, 한미 금리마저 역전되면서 시중 금리 상승폭은 더욱 가팔라지고 있습니다. 반면에 정부의 계속되는 규제책으로 부동산 가격은 주춤하고 있거든요. 실제 한국은행이 오늘 발표한 소비자동향지수를 보면 이달 주택가격 전망은 2월에 비해 5포인트 하락해 최근 7개월 사이 하락 폭이 가장 컸습니다. 이런 만큼 돈을 빌려 부동산 투자를 할 경우 자칫 낭패를 볼 수 있다.그리고 이를 통해 부동산 가격을 더욱 안정화시키겠다는 뜻이 담겨 있는 것으로 보입니다."
이자상환비율 RTI라는 규제는 누구에게 적용되는거야?
부동산 임대사업자