한국에서는 요즘 부동산 시장의 침체와 그 심각성에 대해서 연일 보도되고 있다. 일본의 20여년전의 버블 붕괴와 사뭇 비슷한 모습이 오늘의 한국에서 나타나고 있는 듯하다. 일본에서는 1980년대 후반에 발생한 부동산 버블이 1992년 붕괴한 이후, 공시지가는 지금까지 계속해서 하락하고 있다. 2007년과 2008년에 약간 상승한 적이 있지만, 미국발 리먼쇼크로 다시 2009년에는 하락하기 시작하여, 작년 동일본 대지진을 거치면서 그 하락폭이 확대하고 있다. 1992년 버블이 붕괴한 이후, 20여년간 계속해서 지가가 하락하고 있는 것이다. 일본에서는 20여년간 지가하락, 부동산가격하락, 물가하락, 임금하락, 인구감소... 하락, 그리고 감소라는 매우 심각한 디플레이션의 스파이럴에 빠져 있다. 지가의 변동을 보면, 20여년간의 경기침체를 반영하듯이, 상업지의 하락율이 주택지보다 크다. 2009년 이후 3대도시권(토쿄, 나고야, 오사카)을 보면, 전국 평균을 상회하여 하락하고 있다. 지방의 지가는 92년 이후 한번도 상승한 적이 없다. 일본에서는 아파트시장을 보면, 신축과 중고으로 나누어져 있다. 자동차 시장에 신차와 중고차가 있듯이, 일본에서는 아파트도 신축아파트와 중고아파트로 나뉘어 시장이 존재한다. 일본에서는 아파트를 투자의 대상으로 여기는 사람은 거의 없다. 중고아파트 매우 인기 높아 20여년간 계속되는 가격하락이 일본사람들의 의식마저 바꾸어 버린 것이다. 투자대상이 되고 있는 것은 토쿄나 오사카의 중심가의 교통이 좋은 곳의 원룸 정도일 것이다. 일반적인 아파트은 이제 자동차와 같이 소모품이 되어 버린 것 같다. 아파트에서 오랫동안 살면 살수록 그 가치는 급격히 떨어진다. 일본에서는 아파트를 사는 순간, 그 가격의 10%는 떨어진다고 한다. 교통이 좋고 조금이나마 인기가 있는 지역이라 할지라도, 가격이 오른다는 것은 거의 있을 수 없다. 가격이 하락하지 않고 유지된다면, 그나마 최고의 지역일 것이다. 대부분의 지역에서는 20여년간 살게 되면, 맨션의 가격은 거의 절반으로 떨어진다. 따라서, 요즘같은 불경기 속에서는 중고아파트가 매우 인기가 높다. 신축아파트의 가격이 많이 싸졌다고 할지라도, 임금 또한 20여년 간 올라가기는 커녕 계속 하락해왔기 때문에, 일반 회사원으로써는 쉽게 살 수 있는 가격이 아니다. 따라서, 중고아파트를 구입해서, 그 아파트를 리모델링해서 사는 사람들이 많다. 일본의 아파트는 일반적으로 한국과 같은 벽식구조가 아니고 기둥식 구조이기 때문에, 아파트 내부를 리모델링하기 쉽다. 옆집과의 벽만 남겨두고, 리모델링할 수 있기 때문이다. 두개의 방을 하나로 넓게 한다든지, 방을 터서 거실을 크게 한다든지. 부동산에 대한 생각 바꾼 일본사람들 일본의 아파트는 지진에 강한 기둥식 구조를 선택하고 있다. 때문에, 그만큼 아파트의 외견을 그대로 두고, 아파트 구입자의 희망에 따라서, 내부를 쉽게 리모델링할 수 있다. 가격이 싸면서, 원하는대로 내부를 리모델링할 수 있다는 것이 인기의 이유이다. 20여년간 지속되고 있는 지가의 하락이 부동산버블로 세계를 놀라게 했던 일본사람들의 부동산에 대한 생각을 바꾼 것이다. 아파트는 투자의 대상이 아니라, 단순한 가족과 함께 살아갈 수 있는 공간일 뿐이다. 최동술/전 시모노세키시립대 강사
그나마 투자대상이 되는 일본의 부동산은 어디야?
토쿄나 오사카의 중심가의 교통이 좋은 곳의 원룸 정도