아파트 분양에 있어 일반적으로 계약자들은 대금을 시공사 지정계좌에 입금한다. 하지만 시행사가 시공사 동의없이 아파트를 분양하면서 대금을 시행사에 넣도록 하는 '시행사 선분양 아파트'가 있다. 시행사 선분양 아파트를 잘못 매입하면 나중에 시행사와 시공사 사이의 분쟁으로 입주를 못할 경우가 발생할 수 있어 주의가 필요하다. 시행사인 ㅇ건설과 시공사인 S건설은 분양수익금을 우선 시공사가 공사대금으로 가져가는 약정을 체결했다. 하지만 ㅇ건설 대표는 자금 마련을 위해 아파트 중일부 세대를 분양하면서 정상분양가보다 할인하는 대신 대금을 시행사에 입금하도록 했다. A씨는 2005년 B씨로부터 아파트를 시세의 70%로 매입할 수 있게 해줄테니 자신에게 5%의 수수료를 달라는 제안을 받았다. A씨는 분양가 1억2800여만원의 아파트에 대해 분양계약을 체결하면서 분양가의 70%에 해당하는 8990여만원과 수수료 640여만원을 지급했다. 문제는 ㅇ건설이 채권자 가압류 등으로 인해 사업 시행이 곤란해지면서 발생했다. 대한주택보증 주식회사가 ㅇ건설과의 계약대로 분양보증이행을 했고 아파트 326세대의 소유권보존등기를 한 것이다. ㅇ건설은 대한주택보증 앞으로 된 소유권보존등기가 무효라며 소송을 냈지만 패소했다. 대한주택보증는 A씨와 같이 분양대금을 시공사 계좌로 입금하지 않은 계약자는 보증대상에서 제외했다. 결국 A씨는 분양을 받지 못했고 B씨를 상대로 손해배상청구소송을 냈다. A씨는 "향후 입주 여부가 불확실한 물건임에도 불구하고 B씨가 이를 고지하지 않은 채 ㅇ건설로부터 공사대금 대신 받은 아파트 물건을 정상분양가의 70%정도에 현금 매입을 권유하는 등 기망했다"고 주장했다. 그는 B씨에게 "분양대금과 수수료 상당의 재산상 손해와 정신적 고통에 대한 위자료 1000만원을 달라"고 했다. 법원은 B씨가 ㅇ건설이 자금조달을 위해 시공사의 동의 없이 임의로 분양하는 '시행사 선분양 아파트'인 점을 알면서 그 위험성을 A씨에게 알리지 않은 잘못이 있다는 점을 인정했다. 재판부는 "아파트를 할인분양 받을 경우 어떠한 위험을 부담해야 하는지에 관해 조사해 의뢰인들에게 고지해야 할 주의의무가 있음에도 불구하고 이를 제대로 고지하지 않았다"고 밝혔다. 다만 법원은 A씨에게도 책임이 있다고 판단했다. 재판부는 "A씨는 분양계약을 체결하기 전에 일반분양대금의 30%까지 할인되는 사정에 관해 시공사 등에 문의해 추후에 법적으로 아무런 문제가 없는지 등에 관하여 확인한 다음 분양대금을 지급해야 함에도 불구하고 피고의 말만 믿고 분양대금을 지급한 과실이 있다"고 설명했다. 재판부는 "분양계약서상에 분양대금이 지정계좌로 입금되지 않은 경우 분양금액이 납부된 것으로 인정받을 수 없다는 문구가 기재돼 있어 피해에 대비한 조치를 취했어야 했다"며 "손해의 공평부담 원칙에 따라 B씨의 손해배상책임을 40%로 제한한다"고 밝혔다. 따라서 A씨는 분양대금 9600여만원의 40%에 해당하는 3800여만원만 받을 수 있게 됐다. [이 사건 판결문은 대법원 홈페이지 종합법률정보 코너에서 확인할 수 있습니다. 사건번호 - 대법원 2009다83629 자료 = 법원도서관]
재판부는 왜 A씨에게 과실이 있다고 했어?
A씨는 분양계약을 체결하기 전에 일반분양대금의 30%까지 할인되는 사정에 관해 시공사 등에 문의해 추후에 법적으로 아무런 문제가 없는지 등에 관하여 확인한 다음 분양대금을 지급해야 함에도 불구하고 피고의 말만 믿고 분양대금을 지급