"보증료 37만원인데 수수료 97만원" 황당한 임대보증금 보증
성창엽 임대인협의회(주택임대사업자 모임) 추진위원장의 말이다. 7·10 대책에 따라 지난 18일부터 의무화된 임대보증금 보증보험이 논란을 낳고 있다. 잇단 규제로 설 자리를 잃어가는 주택 임대사업자는 갑작스러운 의무 부과에 불만을 터뜨리고 있다. 임차인도 전·월세 부담이 커질까 걱정이다. 
 
매입한 주택을 임대주택으로 등록해 임대하는 개인 주택임대사업자도 18일부터 임대보증금 보증에 가입해야 한다. 그동안 주로 기업 임대사업자의 의무였는데 개인으로 확대됐다. 새로 등록하는 임대사업자는 바로 해당하고, 기존 임대사업자는 1년 유예기간을 거쳐 적용을 받는다. 지난 3월 기준으로 전국 주택임대사업자가 51만명, 이들이 등록한 임대주택이 157만 가구다. 

임차인 전세보증금 반환 보증과 달라
임대보증금 반환을 보장할 수 있는 장치로 전세보증금반환보증(주택도시보증공사)이나 전세금보장신용보험(서울보증)이 있었다. 임차인이 자신의 보증금을 임대차 계약기간이 끝날 때 제대로 돌려받기 위해 가입했다.

임대보증금 보증도 임대차 계약기간 만료 때 보증금 반환을 보장하는 것인데, 기존 반환 보증과 달리 가입 의무가 임대사업자에 있다. 임대사업자는 보증에 가입하고 보증서 사본을 지방자치단체에 제출하고 가입 사실을 임차인이 잘 볼 수 있는 곳에 붙여둬야 한다. 현재 임대보증금 보증은 주택도시보증공사(임대보증금보증)와 SGI서울보증(임대주택보증)에서 취급한다. 

임대보증금 보증 제도는 임대사업자가 부도나더라도 임차인을 보호하기 위해 2003년 6월 만들어졌다. 이는 일반적인 임대인과 달리 세제 등의 혜택을 받는 임대사업자에 보증금 반환 보증을 요구하는 것이다. 임차인 부담은 줄어든다. 임대보증금 보증이기 때문에 임대보증금이 하나도 없는 순수 월세 임대사업자는 가입하지 않아도 된다.

보증 대상은 임대보증금 전액이다. 하지만 보증금 일부만 보증에 가입할 수도 있다. 임대보증금보다 선순위 근저당권이 설정된 금액과 전세권 설정을 한 임대보증금을 합친 금액이 집값의 60%를 넘으면 초과 금액만 가입 가능하다.

집값이 10억원, 선순위 2억원, 임대보증금 5억원이면 1억원[(2억+5억)-10억X60%]이 보증 가입 대상이다. 이 집이 경매에 넘어가 60%에 낙찰될 경우 임차인은 선순위 2억원을 제외한 4억원을 받는다. 여기에 임대보증금 보증을 받은 1억원을 합치면 보증금 5억원을 모두 돌려받게 된다. 

합친 금액이 60% 이하면 가입하지 않아도 된다. 일부 보증 가입은 임대사업자의 보증 수수료 부담을 덜어주기 위해 2007년 도입됐다. 60%는 안정적일 것으로 보는 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이다. 

전세보증금 반환 보증 등의 수수료가 보증금 기준으로 일정하게 정해져 있지만 임대보증금 보증료는 임대사업자의 신용도 등에 따라 다르다. 주택도시보증공사의 경우 부채비율과 개인사업자 신용등급(10단계)으로 보증료율을 정한다. 부채비율은 선순위 채권 금액(임대보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보권 설정 금액)과 임대보증금의 합계액을 주택가격으로 나눈 값이다.

임대보증금 보증료는 임대인이 내고, 임대인은 수수료 중 임차인 몫인 25%를 임대료에 포함할 수 있다. 다가구주택 등 단독주택 보증료가 아파트 등 공동주택보다 30% 더 비싸다. 단독주택은 집값과 임대보증금이 아파트보다 저렴한데도 보증료 부담이 더 큰 셈이다. 

임차인 입장에선 전세 보증금 반환 보증 가입이나 전세권 설정보다 임대보증금 보증이 유리하다. 임대보증금이 5억원인 경우 비용이 전세 보증금 반환은 64만원, 전세권 설정은 121만5000원이다. 임대보증금 보증료는 12만3750~109만5000원이다. 

임대보증금 보증에서 임대사업자가 지는 부담에 보증료(전체의 75%) 외에 집값 감정평가 수수료가 있다. 일부 보증이나 부채비율 계산을 위해 필요한 주택가격을 감정평가로 산정하기 때문이다.

감정평가 수수료는 최저 20만원이고, 감정평가액에 따라 0.01~0.11%를 내야한다.
세입자가 보증금 반환받을 수 있게 보장해 주는 임대보증보험의 필수 가입 대상자가 누구야
임대사업자