8월 계약 만료 임차인, 2년 갱신 요구 안돼…정부 해설서 배포
계약갱신청구권과 전·월세 상한제 등 '임대차 2법'에 대한 궁금증을 해소할 길이 열렸다. 관련 민원이 폭증함에 따라 국토교통부가 4곳의 방문 상담소를 열고 콜센터 상담도 운영한다. 관련 해설서도 지자체와 유관기관 홈페이지를 통해 배포한다. 

국토부는 24일부터 한국토지주택공사(LH)의 강남구 서울지역본부와 성남 경기지역본부, 한국감정원의 성동구 서울동부지사와 경기 의정부시 경기북부지사 등 4곳에 주택 임대차보호법 관련 방문상담소를 운영한다고 23일 밝혔다. 해당 기관에 연락해 방문 예약하면 상담을 받을 수 있다. 국토부·서울시·법률구조공단·LH·한국감정원·주택도시보증공사(HUG) 콜센터에서도 상담할 수 있다. 

지난달 31일부터 시행하고 있는 계약갱신청구권(2년+2년)과 전·월세 상한제(최대 5%) 관련 일선 지자체에 각종 민원이 폭발하고 있는 데 따른 후속 조치다. 

국토부는 주택 임대차보호법 관련 해설서도 오는 28일 배포한다. 해설서는 각 지자체를 통해 전국 배포하고, 국토부와 법무부 및 유관기관 홈페이지에서 다운로드할 수 있다. 해설서에 담긴 주요 내용을 질의응답(Q&A) 방식으로 살펴봤다. 

계약갱신요구권은 언제 행사해야 하나.
“임차인은 임대차계약의 임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다. 예를 들어 계약 만료일이 올해 9월 30일이 경우 8월 30일 자정 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 전해야 한다. 단 법 개정으로 올해 12월 10일 이후 계약하거나 갱신하는 임대차 계약은 계약 만료되기 6개월~2개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다.”

8월 31일 계약 만료를 앞두고 있다. 갱신요구권을 행사할 수 있나.
“안 된다. 임대차 기간이 끝나기 최소 1개월 전에 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 따라서 법 시행일인 지난달 31일부터 8월 31일 사이에 계약 기간이 끝나는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.”

묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 봐야 하냐.
“아니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확하게 의사 표시를 해야 인정된다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 행사는 별개다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.”

4년 이상 거주한 임차인도 갱신요구를 할 수 있나.
“가능하다. 갱신요구권은 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있는 권리다. 연장계약이나 묵시적 갱신 등의 이유로 이미 4년 이상 거주한 임차인도 갱신을 요구할 수 있다.”

갱신요구를 어떻게 해야 하나.
“집주인에게 말로 전하거나, 문자메시지, e메일 등의 방법을 써도 된다. 다만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 게 안전하다.”

주택 임대차보호법상 ‘차임 등의 증감청구권’을 통해 임대차 기간 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나.
“그렇지 않다. ‘차임 등의 증감청구권’은 조세나 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년은 지나야 행사할 수 있다. 무엇보다 임차인이 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것도 아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다. 증액을 청구하면 그 사유를 증명해야 한다.” 

전·월세전환율이 10월부터 4%에서 2.5%로 개정된다. 현재 계약에도 소급적용 되나. 
“개정안이 시행될 때 존속 중인 임대차 계약에도 적용된다. 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용된다.”
임대차 2법에 관한 질문을 대면으로 하려면 어디로 가야 해
주택 임대차보호법 관련 방문상담소