“2000만원 득 보려고 닭장 짓나” 공공재건축 퇴짜 놓는 이유
3.3㎡당 1억원이 넘는 서울 서초구 반포동 반포3주구 아파트. 72㎡(이하 전용면적) 실거래 가격이 24억원이 넘는다. 강남 재건축 ‘대장 단지’의 하나로 지난 5월 삼성물산을 시공사로 선정했다. 내년 착공할 계획이다. 5층짜리 72㎡ 단일 주택형 1490가구가 최고 35층, 2091가구로 거듭난다.  

이 아파트엔 재건축 단지에서 흔히 볼 수 있는 임대주택이 들어서지 않는다. 가구당 억대의 추가분담금을 내더라도 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율) 완화를 선택하지 않았기 때문이다. 2009년 정부는 재건축 용적률의 법적 상한(300%)을 대폭 완화했다. 지방자치단체 조례(3종 주거지역 250%)보다 높다. 대신 늘어난 용적률의 절반(25%)을 임대주택으로 짓게 했다. 

임대주택을 제외하고 증가하는 용적률(25%)을 일반 분양하면 분양 수입이 더 늘어난다. 그만큼 추가 분담금이 줄어 대부분 조합이 용적률 완화를 받았다. 반포3주구도 법적 상한까지 용적률을 올리면 임대주택을 짓는 대신 분양 수입이 2000여억원 늘어 조합원당 추가 분담금을 1억4000만원 줄일 수 있을 것으로 업계는 예상한다. 서초구청 관계자는 “주민들이 임대주택 건립을 원하지 않아 용적률 완화를 받지 않았다”고 말했다. 

반포 3주구의 결정은 서울 강남의 임대주택 거부감을 엿볼 수 있다. 파격적인 용적률 완화를 제시했지만, 차가운 시장 반응을 얻은 공공 재건축(8·4 대책)에도 마찬가지로 적용되는 정서다.

재건축 용적률 완화는 노무현 정부 때와 이명박 정부 때 두 차례 있었다. 노무현 정부는 임대주택 공급을 늘리기 위해 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 더 올려주고 이를 임대주택으로 짓도록 했다. 이명박 정부는 재건축 용적률을 법적 상한까지 풀어주고 완화 용적률의 절반을 임대주택으로 공급하게 했다. 임대주택은 둘 다 건축비만 받고 서울시에 기부채납했다. 

노무현 정부 때는 용적률 완화로 추가할 수 있는 주택을 모두 임대주택으로 지어야 해 분양수입이 증가하지 않았다. 이명박 정부 조치는 늘어난 용적률 절반을 분양할 수 있어 분양수입이 늘어나 조합도 이득이었다. 기존 용적률이 200%이고 재건축 용적률이 250%, 법적 상한이 300%인 경우 늘어나는 분양수입이 노무현 정부 ‘0’, 이명박 정부 25%였다. 

8·4대책은 용적률을 500%로 완화하고 늘어난 용적률(250%=500-250%)의 50~70%를 임대주택 등으로 기부받겠다고 했다. 50% 기부채납일 경우 늘어나는 분양수입이 125%다. 지금(25%)의 5배다. 용적률 완화만 놓고 보면, 조합 입장에서도 큰 이득이다. 

용적률 500%, 최고 50층으로 지으면 초고층 고밀 단지다. 초고층 주상복합아파트의 대명사인 강남구 도곡동 타워팰리스가 연상된다. 하지만 강남 재건축 주민들은 타워팰리스 비유에 고개를 흔든다.

타워팰리스는 중대형 주택형 위주의 고급 아파트다. 임대가 없다. 공공 재건축은 10평대 초소형까지 뒤섞이고 3~4가구 중 한 가구가 임대 등으로 기부채납해야 할 물량이다. 임대주택만 10%가 넘을 것으로 예상된다. 현재는 임대가 전체 가구 수의 5% 정도다. 최근 분양한 강남구 개포동 주공1단지 재건축 아파트 6642가구 중 임대는 6%인 386가구다. 

강남 재건축 단지 주민 최모씨는 “초소형 임대주택이 ‘닭장’처럼 많이 들어서면 고가 명품 아파트의 이미지가 훼손될 것”이라고 말했다. 초소형 위주로 이뤄진 임대 등 기부채납 주택 동을 별로로 지어 같은 단지 내에서 ‘왕따’할 가능성도 있다. 지금도 강남 재건축 단지에선 임대주택이 많은 동을 따로 짓는 경우가 많다.

용적률 완화만큼 사업성이 확 좋아지지 않는 것도 재건축 조합이 선뜻 정부 제안을 받아들이기 어려운 이유다. 용적률이 늘어나는 만큼 분양 수입이 늘지 않아서다. 분양가 규제를 받는 분양가 상한제 때문이다. 강남구 대치동 은마로 시뮬레이션해봤다.

은마가 현재 법적상한 용적률(300%)로 재건축하면 5914가구(기존 4424가구)를 짓고 일반 분양분이 600여 가구다.
어떤 이유 때문에 반포3주구는 용적률 완화를 받아들이지 않았어
주민들이 임대주택 건립을 원하지 않아