전세 낀 집 살 때 세입자 계약만료 시점 꼭 확인을
서울에 아파트 두 채를 보유한 사업가 A씨(61). 세를 줬던 서울 용산구 아파트(전용면적 132㎡)를 23억원에 최근 내놨다. 가격은 주변 시세보다 1억~2억원 낮췄다. 매년 인상되는 보유세(종합부동산세+재산세) 부담을 피하기 위해서다. 그러나 선뜻 사겠다는 사람이 없다. 공인중개업체에선 “요즘 매수자는 입주 가능한 집을 찾는 탓에 급매물이라도 전세 낀 집은 잘 안 팔린다”고 분위기를 전했다. A씨는 “가격을 더 낮춰서라도 팔아야 할지 고민”이라고 말했다.

23번의 부동산 대책과 관련법 개정으로 집 문제로 골머리를 앓는 사람이 늘고 있다. 바뀐 세법 등을 모른 채 집을 팔았다간 양도소득세(양도세) 폭탄을 맞을 수도 있다. 집을 살 때도 취득세 부담이 늘어날 수 있다. 추석 이후 부동산 거래를 고민할 때 기본적으로 알아야 할 내용을 ‘체크포인트’로 정리했다.

집을 사려고 한다면 세세하게 따져볼 게 많다. 시세보다 저렴한 전세 낀 매물은 더 꼼꼼히 살펴야 한다. 가장 중요한 건 세입자 계약 만료 시점이다. 최소 7~8개월 이상 남았는지를 확인해야 한다는 게 공인중개업체의 공통된 얘기다. 세입자 권한을 강화한 계약갱신청구권(2년+2년)과 전·월세상한제(5%)가 7월 말 시행되며 전세 낀 주택을 둘러싼 집주인과 세입자, 주택 매수자(새 집주인) 사이의 갈등이 커지고 있어서다.

집주인이 바뀌기 전에 세입자가 계약갱신을 이미 요구했다면, 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 사도 거주할 수 없다는 게 정부의 판단이다. 새 집주인이 실거주 이유로 계약갱신을 거절하려면 세입자의 계약 만료 6개월 전에 관련 요건을 갖춰야 한다는 얘기다.

주택임대차보호법에 따르면 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시기는 ‘계약만료 6개월 전부터 1개월 전’이다. 새 집주인이 계약 이후 잔금 등을 치른 뒤 소유권 이전 등기까지 완벽히 끝내려면 세입자 계약 기간이 최소 7~8개월 이상 남아있어야 한다.

새로 살 집이 규제지역에 묶여 있는지도 중요하다. 집을 살 때 내는 취득세가 달라지기 때문이다. 기존 소유 주택이 어디 있느냐와 무관하게 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 취득세는 8%, 3주택 이상에 해당하면 12%다. 다만 비조정대상지역은 차등 적용해 세 번째 주택부터 8% 중과세율을 매긴다.

실수요자가 매수에 나설 적절한 시점이 있을까. 서울 집값이 급등한 올해는 부담스럽다는 게 부동산 시장 전문가들의 중론이다. 때문에 “청약가점이 높거나 특별공급에 해당하는 무주택자는 분양을 노려보라”고 입을 모은다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “집값이 많이 오른 올해보다 보유세 부담 등으로 급매물이 나올 내년 상반기를 기다리는 게 안전하다”고 했다.

1년 안에 집을 팔 계획이라면 구체적인 매각 계획을 세워야 한다. 내년부터 양도세 비과세 요건은 깐깐해지고, 중과세율도 높아져 자칫 세금 폭탄을 맞을 수 있어서다. 우선 다주택자가 내년에 규제지역 안에서 집을 판다면 내년 5월 말까지 집을 처분하는 게 절세 측면에서 유리하다. 2주택자가 내년 6월 이후 집을 팔면 기본세율(6~45%)에 20%포인트가 추가돼서다.

1주택자도 안심할 수 없다. 특히 9억원 넘는 집을 갖고 있다면 내년부터 바뀔 ‘장기보유특별공제’ 우대조건을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 1주택자라도 집값(실거래가)에서 9억원을 초과하는 금액에 대해서는 양도세를 매기기 때문이다.

올해까지는 10년 보유, 2년 거주하면 ‘보유기간 1년당 8%씩’ 최대 80% 장기보유특별공제로 세금 부담을 줄일 수 있었다. 하지만 내년 1월 1일부터 연 8% 공제율이 ‘보유기간 연 4%+거주기간 4%’로 바뀐다. 보유뿐만 아니라 거주 기간을 늘려야 우대 혜택을 받을 수 있다.

양경섭 세무그룹 온세 세무사는 “(1주택자가) 9억 넘는 주택을 1년 안에 팔 계획이라면 실거주 기간이 중요하다”며 “10년 보유했지만 2년 거주요건만 채웠다면 올해 안에 정리해야 80% 장기보유특별공제 혜택을 누릴 수 있다”고 했다.


1주택 보유자가 규제지역에 묶여 있는 집을 사고팔 때 내는 취득세를 바뀐 부동산 세법에서는 얼마로 규정했어
8%