'패닉바잉' 30대에 청약 구애, 4050 1주택자는 영원한 패자?
정부가 집값을 잡기 위해 30대 끌어안기에 나섰다. 이달부터 민간이 짓는 민영주택에도 생애최초 특별공급(최대 15%)을 도입하고 생애최초·신혼부부 특별공급의 소득요건을 완화했다. 14일엔 소득요건을 내년부터 추가로 낮추겠다고 발표했다. 30대는 생애최초·신혼부부 특별공급의 주 대상이다. 청약가점이 낮아 일반공급 당첨이 어려운 30대에 청약 문턱을 낮춰, 기존 재고시장에서 '패닉 바잉' 하지 말고 분양시장으로 눈을 돌리라는 신호다.

30대를 향한 이런 뒤늦은 '구애'가 집값 불안의 불씨를 잡을 수 있을까.

서울 주택시장은 극심한 눈치 보기 장세다. 전례가 없을 정도다. 거래가 급감했는데도 가격 상승세는 꺾이지 않고 있다. 정부의 초강도 대책과 주택 소유자의 버티기가 팽팽한 줄다리기를 하는 형국이다.

서울시에 따르면 8월 아파트 매매거래(5000건, 계약일 기준)가 7월의 반 토막으로 확 줄었다. 이어 9월에는 거래량이 금융위기 몸살이 심하던 2010년대 초반 수준으로 급감하는 추세다. 업계 예상대로 9월 거래량이 3000여건으로 줄어들면, 2012년 9월(3388건) 이후 가장 적다. 지난해 9월(7021건)의 절반이다. 강남3구(강남·서초·송파구)의 거래절벽은 더욱 심해 9월 거래량 450~500건이 업계의 전반적인 예상이다. 금융위기가 터진 2008년 9월(329건) 이후 12년 만의 최저 수준이다.

거래 급감은 수요가 규제로 인해 바짝 엎드렸기 때문이다. 취득세 중과, 보유세·양도세 강화 등으로 다주택자가 집을 살 메리트가 없어졌다. 집값 시세차익보다 취득·보유·양도세가 더 많아서다.

법인도 마찬가지다. 세금 ‘폭탄’으로 법인 거래가 5분의 1 정도로 줄었다. 대부분 지방인 서울 이외 거주자의 서울 아파트 매입 비율이 8월 20% 밑으로 내려갔다. 10%대는 지난해 8월 이후 1년 만이다. 30%를 넘보던 강남 3구 외지인 매입 비율도 20%대 초반으로 하락했다. 지방의 원정 매수자는 거의 다주택자다.

정부에 따르면 올해 대책 전 서울 아파트 다주택자 매수 비율이 7.8%였다. 전체 매수의 10%에 육박하는 거래가 자취를 감춘 것이다.

대출 등 규제 강화로 1주택자나 무주택자가 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’도 감소했다. 정부는 14일 지난 6월 50%를 넘어섰던 서울 주택 거래 ‘갭투자’ 비율이 9월 25.6%로 절반 수준으로 줄었다고 밝혔다.

거래 급감으로 가격 하락 압력이 높아졌지만 이례적으로 집값은 쉽게 꺾이지 않고 있다. 한국감정원에 따르면 주간 서울 아파트값 변동률이 지난 8월 중순 이후 8주 연속 0.01%를 이어오고 있다. 강남 3구가 들어있는 동남권은 8월 초부터 10주 연속 ‘0’다.

지난해 12·16대책 등 앞선 대책 직후엔 볼 수 없었던 현상이다. 서울 아파트값 월간 변동률이 상승세에서 하락세로 돌아선 게 2017년 8·2대책 때는 발표 직후, 2018년 9·13대책에선 2개월 뒤, 지난해 12·16대책은 발표 3개월 뒤였다.

가격이 하락한 거래가 전혀 없지는 않지만, 신고가 거래 행진이 이어지고 있다. 주요 인기 단지의 강세도 여전하다. 시가총액 상위 50위 아파트를 대상으로 하는 국민은행의 '선도아파트 50지수' 상승률이 지난달 2.49%로 서울 전체 평균(2.0%)을 훨씬 웃돌았다.

거주할 집이 필요한 실수요가 받치고 있기 때문이다. 매물도 크게 줄면서 규제에 따른 수요 감소와 시중 공급 감소가 동시에 나타나 가격 하락 폭이 크지 않은 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세를 끼고 사기 어려워진 가운데 임대차계약갱신청구 등으로 ‘매물 잠김’이 빚어지고 있다”며 “집이 필요한 실수요가 드물게 나오는 매물을 높은 가격에도 받아준다”고 분석했다.

실수요는 내 집을 마련하려는 무주택자와 집을 옮기려는 1주택자다. 대출을 통하지 않고 고가 아파트를 살 수 있는 현금 부자도 시장을 떠나지 않고 있다.
금융위기가 있고 나서 얼마 만에 아파트 거래 건수가 제일 낮은 수치까지 떨어졌어
12년