[별별 재테크] 금리인상이 부동산시장에 미치는 영향은?
역대 최저 기준금리가 최고의 부동산가격을 만들어 내고 있다. 저금리 영향이 그 만큼 크게 작용했다는 말이다. 모두가 촉각을 곤두세우고 ‘금리’ 변화를 지켜보는 이유다.

우리나라 부동산 가격은 2008년 금융위기 이후 ‘금리’와 동조화 되는 모습이 뚜렷하게 나타나고 있다. 2009년 글로벌 ‘금융위기’ 영향으로 기준금리가 2%로 내리면서 서울과 부산의 집값이 모두 올랐다. 위기 이후에는 경제 회복이 빨라지면서 2011년에는 3.25%까지 금리가 상승하면서 집값도 주춤하는 모습을 보였다. 유럽 발 재정위기 영향으로 다시 2017년까지 금리가 내리면서 1.25%를 기록했다. 금리가 2% 아래로 내려간 2015년 이후 서울과 부산의 집값은 2017년까지 계속 상승세를 이어갔다.

집값 상승에 불안을 느낀 정부는 인위적으로 2018년에 1.75%까지 금리를 인상했지만, 결국 경제적 부담에 2019년에는 금리를 내릴 수 밖에 없었고, 2020년에 ‘코로나19’가 발생하면서 현재 금리인 0.5%가 이어지고 있다. 역대 최저 금리 기록이다. 금리인하 영향으로 그 사이 서울과 부산의 집값은 폭등세를 기록했다. 부산이 2017년에 조정대상지역에 지정되면서 2년간 약세를 보였지만, 해제 이후 폭등세가 나타나면서 2년간의 손실을 모두 회복했다. 서울은 2015년 이후 사실상 계속적인 상승세가 현재까지 이어지고 있는 가장 큰 이유라 할 수 있다.

지역 마다 가격이 오르는 상황은 금리 인하와 더불어 공급, 정책 등이 복합적으로 작용했지만, 과다한 유동성장세가 가장 큰 원인이었다. 하지만, 앞으로는 시장 변화가 달라질 것으로 예상된다.

돈의 흐름이 자산시장의 한 축인 부동산을 거치면서 1차 물가 상승이 나타났고, 이제는 실물경기에 스며들기 시작하면서 2차 물가상승으로 나타나고 있다. 금리 인하의 가장 큰 목적이 실물 경기 회복이라면 자산가격 상승은 중간 과정에서 발생하는 필연적 현상이다. 만약, 부동산 가격이 한번 더 점프를 하려면 현재보다 더 낮은 금리인하 없이는 절대 나타날 수 없다.

여러 경제 지표상 물가 상승이 뚜렷해지고 있다. 한국은행의 기준금리 인상 기준이 되는 미국의 물가상승률도 5월에는 전년동월대비 5%를 기록하면서 13년만에 최고치를 기록했다. 이러한 영향으로 미 연방준비제도의 테이퍼링(자산매입 축소) 시기가 가까워지면서 한국은행이 선제적으로 금리를 인상할 가능성이 높아지고 있는 것이다.

그 동안 역대 최저 금리였던 만큼 앞으로는 오를 일만 남았다는 말과 같다. 연내에 금리가 인상되면 부동산시장에는 상당한 심리적 충격이 작용할 가능성이 높다. 그 만큼 집값이 많이 올랐고, 상승장에서 늘어난 가계부채 부담은 이자율에 부담이 커질 수 밖에 없기 때문이다.

시장에 공급되던 유동성이 줄어들기 시작하면 집을 살 사람들도 줄어들게 된다. 특히, 투자자들의 움직임이 위축될 수 밖에 없고 이러한 분위기는 시장에 영향을 미치시면서 실수요자들까지도 매수세를 위축시키게 된다. 이러한 과정에서 지역에 공급이 초과되거나 또 다른 위기가 발생한다면 가격 상승 기대감으로 버티던 집값은 무너질 수 밖에 없다.

최근 들어 집을 사야 될지 말아야 될지 문의 하는 분들이 부쩍 늘었다. 그 만큼 가격 부담은 큰데 여전히 집값은 더 오를 것 같은 심리적 불안감이 크기 때문이다.

앞으로 기준 금리가 2%는 되어야 시장에서 체감할 수 있을 정도로 변화가 나타나게 될 것이다. 시간도 1년 반 정도는 걸리게 될 것이다. 아직 시간이 남았다고 생각할 수 있지만, 심리적 변화는 이미 나타나기 시작하기 때문에 그 시점에 대응하려면 늦을 수 밖에 없다는 것을 유념해야 한다.
기준금리를 낮추면 부동산가가 오르는 동조화 현상이 언제부터 일어난 거야
2008년 금융위기 이후