강남 분양가 5억 더 내린다…'반값 아파트' 시뮬레이션 해보니
서울 강남 재건축 아파트의 국민주택 규모(전용 84㎡) 분양가가 지금보다 5억원 더 내려가 주변 시세보다 10억원 넘게 저렴할 전망이다. 7월 말부터 본격 시행에 들어간 분양가상한제 적용을 받아 분양할 단지다. 현재 주택도시보증공사(HUG)의 규제 가격보다 3.3㎡당 1000만원 넘게 싸다.

본지가 익명을 요구한 부동산연구기관에 의뢰해 강남 재건축 단지 두 곳의 상한제 분양가를 시뮬레이션한 결과 3.3㎡당 3500만~4500만원으로 예상됐다. 시뮬레이션 대상 단지는 이미 분양해 상한제를 피한 곳인데, 분양가 비교를 위해 조사 대상으로 삼았다. 공사비 등 실제 비용을 반영하기에도 용이하다. 

상한제 분양가는 땅값과 건축비를 합쳐 정한다. 재건축 사업장 등 민간택지 분양가 상한제의 분양가 산정 원칙에 따라 토지비는 감정평가 금액으로 매겼다. 건축비는 재건축 계획상의 비용을 기준으로 정부의 기본형 건축비에 가산비용을 더했다. 

두 단지 모두 강남에 있지만 분양가 차이는 꽤 났다. 주로 땅값 때문이다. 건축비는 3.3㎡당 930만~940만원으로 비슷했다. 하지만 토지비가 2600만~3100만원으로 20% 가까이 벌어졌다. 연구기관 관계자는 “규모, 땅 모양, 대중교통 접근성 등 입지여건에 따라 땅값 차이가 크다”고 말했다. 

두 단지 중 저렴한 단지는 지하철역에서 더 멀고 단지 규모도 다른 단지의 3분의 2 수준이다. 개별공시지가도 10~20% 차이 난다. 두 곳 모두 강남 최고의 입지는 아니어서 더 좋은 입지 여건을 갖춘 단지의 분양가는 3.3㎡당 4000만원을 넘길 것으로 예상한다. 연구기관 측은 “공시지가 차이 등을 고려하면 강남 최고 분양가가 3.3㎡당 4500만원 정도 나올 수 있다”고 말했다. 

시뮬레이션 분양가는 ‘로또’로 불리는 HUG 가격보다도 많게는 30%가량 낮다. 상한제 시행 전 강남에서 HUG 규제에 따른 최근 분양가가 3.3㎡당 최고 4891만원이다. 주변 새 아파트 시세가 3.3㎡당 7000만~8000만원이다. 

상한제 적용 분양가는 주변 시세의 반값 수준이다. 상한제 분양가가 3.3㎡당 3500만원이면, 전용 84㎡ 기준으로 12억원 선이다. HUG 분양가는 17억원 정도이고, 주변 시세는 24억~27억원에 달한다. 

상한제 분양가가 확 내려가는 이유는 정부가 땅값을 평가할 때 개발이익을 배제하고 원가를 기준으로 산정하게 했기 때문이다. 개발이익이 반영된 시세보다 훨씬 낮을 수밖에 없다. 시뮬레이션 단지의 땅값은 시세의 70~80% 정도로 추정된다.

상한제 단지는 분양가가 저렴한 대신 당첨자가 10년간 전매 금지, 최장 5년간 거주의무를 각오해야 한다. 상한제 분양가가 주변 시세의 80% 미만이면 전매 제한 기간이 10년이다. 

그러나 이런 상한제 단지가 당장 나오기는 어렵다. 본지 조사 결과 시공사를 선정한 단지 가운데 지난달 28일까지 분양승인을 신청하지 못해 상한제 적용을 받는 강남 3구(강남·서초·송파구) 재건축 단지가 20곳가량이다. 2만8000여 가구를 짓고 이 중 7000여 가구를 일반 분양할 계획이다. 
반포동 주공1단지, 잠원동 신반포 4지구, 대치동 구마를 3지구, 송파구 신천동 미성 클로버와 잠실 진주 등이다. 시공사 관계자는 “조합들이 HUG 분양가보다 더 내려갈 상한제 분양가에 대한 불안감이 커 분양 일정을 쉽게 잡지 못할 것”이라고 말했다.

상한제 분양가가 지금보다도 크게 떨어지면서 상한제 적용을 받는 후발 단지의 재건축 사업 속도도 떨어질 전망이다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “일반 분양가가 내려가면 그만큼 조합원 추가 분담금이 늘어 사업성이 떨어진다”며 “상한제가 재건축 주택공급 발목을 잡는 셈”이라고 지적했다. 

분양가 상한제가 재건축 사업에 불리하지만은 않은 측면도 있다. 일반 분양 수입이 줄면 개발이익이 감소해 초과이익환수제에 따른 재건축 부담금이 줄어든다. 상한제 단지 대부분이 재건축 부담금 부과 대상이다. 
상한제 분양가를 정하는 두 가지 요인은 뭐야
땅값과 건축비