수요 2배인데 입주 30% 감소···“미친 전셋값” 패닉 몰고간다
요즘 주택시장을 요동치게 하는 전세난. 공급 급감이 원인인 가격 급등이다. 지난 7월 말 도입한 임대차 계약갱신청구권이 불안하던 전세시장을 '패닉' 수준으로 몰았다.

기존 계약자에 대한 소급 적용으로 기존 세입자가 대부분 계약갱신청구권을 행사해 기존 세입자 매물이 나오지 않는다. 19일 국민은행에 따르면 최근 2년간 아파트 전셋값 상승률이 수도권 4.4%, 서울 6.2%다. 이는 평균이고 체감 상승 폭은 훨씬 더 높다. 비싼 강남만이 아니라 중저가 지역도 많이 올랐다. 강남구 8.4%, 송파구 12.2%, 광진구 8.6%, 성북구 9.2% 등이다.

부동산중개업소들은 “계약갱신청구권 시행 이후 전셋값이 미쳤다는 말이 나올 정도로 뛰고 있어 앞으로 계약 만기가 돌아오는 세입자는 더더욱 나오지 않을 것”으로 본다.

‘창고’에서 나오는 물건이 줄어든 데다 그나마 시장에 나오는 셋집도 수익이 나은 월세로 돌아선다. 전세보증금을 월세로 돌리는 데 적용하는 이율인 전·월세전환율이 4%에서 2.5%로 낮아져도 임대인 입장에선 예금금리보다 높은 월세가 유리하다. 세입자 동의 없이 전세를 월세로 바꿀 수 없기 때문에 신규 임대차 계약 때 월세로 하는 게 2년 뒤 계약갱신청구권을 고려하더라도 낫다.

부동산 정보사이트인 아실에 따르면 이번 달 하루 평균 서울 아파트 전세매물이 9186건으로 지난 7월 4만1580건보다 80% 가까이 급감했다. 7월 전·월세 물건 10건 중 6~7건이던 전세가 이달엔 5건 미만으로 줄며 월세보다 적다.

전세 수요는 안팎으로 증가하고 있다. 인상 5% 상한선의 계약갱신청구권은 분양가를 시세보다 훨씬 싸게 제한하는 분양가상한제처럼 과잉 수요를 유발한다. 집을 사거나 다른 곳으로 이사하려던 세입자가 싼 기존 전셋집에 눌러앉는다. 3기 신도시 대규모 공급, 집값 전망 불확실 등으로 기존 세입자 외에 주택시장에 들어오는 새 수요도 매매보다 전세를 선호한다.

국민은행의 서울 전세수급지수가 지난달 189.3으로 5년 전인 2015년 10월(193.1) 이후 최고다. 전세수급지수는 범위가 0~200으로 200에 가까울수록 공급 부족이 심각하다는 뜻이다. 2000년 이후 역대 최고가 그해 전셋값이 2000년 이후 가장 높은 18.7% 치솟은 2001년 2월 198.5였고, 지난달 이전 가장 높은 수치는 2015년 10월 193.1이었다.

하지만 전세난을 해결할 뾰족한 수를 찾기 어렵다. 정부 스스로 선택의 폭을 좁히기도 했다.

전세 수요를 줄이는 방법으로 매매 전환이 있다. 2013년 이명박 정부는 ‘전·월세 시장 안정을 위한 대응방안’으로 ‘주택시장 정상화’를 들고 나왔다. 취득세율 인하 등으로 전세 수요의 매매 전환을 유도하려는 것이었다. 집값과 ‘전쟁’을 벌이고 있는 현 정부는 꿈도 꾸지 않을 방안이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “재건축 조합원 2년 거주 의무화 등 전세 수요를 더욱 늘리는 대책을 유예해야 한다”고 말했다. 정부의 7·10대책에 따라 내년 이후 조합 설립을 신청하는 재건축 조합원은 2년 이상 거주해야 조합원 분양 자격을 받게 된다. 거주 요건을 채우기 위해 다른 가족은 기존에 살던 집에 그대로 살면서 조합원만 들어갈 가능성이 크다. 교육 등으로 온 가족이 옮기기 어렵기 때문이다. 그만큼 전셋집이 없어지는 셈이다.

월세 선호도를 높여 전세 수요를 줄일 수 있다. 월세 매물은 임대인의 월세 선호로 전세보다 상대적으로 덜 줄었다. 현재 전세보다 많은 월세 부담을 낮추면 월세 거부감을 줄일 수 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “전세난을 유연하게 보증부 월세로 전환하는 정책이 필요하다”며 “월세 세액공제 혜택을 대폭 늘리면 월세의 주거비 상승 부담을 줄일 수 있다”고 말했다.

2000년대 초반부터 전세난 대책으로 월세 유도를 위한 월세 소득공제가 시행됐으나 공제 요건이 까다로워 효과가 작다는 지적을 받고 있다. 현재 조건이 전용 85㎡ 이하, 공시가격 3억원 이하 주택이고 연 소득 7000만원 이하여야 한다.
전세를 찾는 사람에 비해 매물은 적어지고 전세가와 월세전환율 상승을 가져온 세입자의 권리는 뭐야
계약갱신청구권