'역세권 고밀개발 VS 공공재건축'... 고민 빠진 조합
공공재건축 신청 조합들이 선택의 갈림길에 섰다. 민간재건축 대비 사업성이 향상됐다는 것에는 대부분 동의했지만, 그것만으로는 충분치 않다는 의견이 많다. 하지만 정부는 재건축초과이익환수제 제외 등 공공재건축 추가 혜택은 없을 것이라 못 박은 상황이다.
 조합들은 3월 전 조합원 투표를 거쳐 재건축 방안을 결정할 계획인데, 전문가들은 현 조건 하에선 공공재건축 성과가 크지 않을 것이라 본다.
22일 국토교통부에 따르면 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 한국부동산원으로 구성된 공공정비 통합지원센터는 최근 공공재건축 사전컨설팅 신청 단지를 대상으로 사업 설명회를 개최하고 있다.
다수 조합은 공공재건축 사업에 일장일단이 있다고 평가한다. 민간재건축보다 재건축부담금이 낮고 용도지역도 상향됐지만, 증가한 용적률의 절반 이상을 기부채납하는 건 과도하단 목소리가 나온다. 이덕근 서울 관악구 ‘미성건영’ 재건축조합장은 사전컨설팅 결과를 긍정적으로 평가하면서도 “최소 기부채납 비율을 현행 50%에서 40%로 낮춰주면 주민들 부담이 크게 줄어들 것”이라고 말했다.
그러나 정부는 공공재건축 추가 혜택이 없단 점을 분명히 했다. 국토부 관계자는 “정부는 공공재건축 사업에 대해 재건축부담금 배제 등 추가 인센티브 부여를 검토하고 있지 않다”고 밝혔다.

이런 탓에 벌써 공공재건축 이탈 조짐까지 보인다. 김성진 신반포19차 재건축조합장은 “국토부는 최대 50층을 약속했으나, 서울시에서 40층까지만 허용했다”며 “충분한 층수 완화 없이 용적률만 높이면 단지 과밀화 문제가 불거질 수밖에 없다”고 밝혔다. 그는 “주민 의견을 수렴해야겠지만, 현재 제안만으론 공공재건축은 힘들지 않을까 생각한다”고 덧붙였다.
일각에선 역세권 고밀개발을 기대한다. 국토부가 역세권 복합용도개발 지구단위계획에 일반주거지역을 포함하겠다고 발표하면서다. 이에 따라 역세권 주거지역은 준주거지역으로 종 상향할 수 있으며, 이 경우 용적률은 최대 700%까지 허용된다. 일조권 높이 제한도 현행보다 최대 2배까지 완화된다. 이와 더불어 변창흠 국토부 장관은 역세권 범위를 350m에서 500m로 확대하겠다고 공언했다.
당장 역 인근 단지들이 높은 관심을 보인다. 사업성 측면에서 공공재건축보다 더 유리할 수 있다는 예상이다. 수도권 전철 경의중앙선 망원역과 약 500m 떨어진 중랑구 ‘망우1구역’의 재건축조합 관계자는 “역세권 고밀개발뿐만 아니라, 설 전에 발표될 부동산 공급대책까지 지켜본 뒤에야 사업 추진 결정을 내릴 수 있을 것 같다”고 밝혔다. 통합 재건축도 고려 중인 신반포19차도 역세권 고밀개발을 염두하고 있다.
전문가들은 정부에게 유연성을 주문한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “공공의 이익과 개인의 이익이 조화되지 못하고 사업이 좌초한다면, 주택 공급을 확대하겠다는 정부의 공공재건축 취지가 훼손된다”며 “정부가 두 이익을 적절히 조정해줘야 한다”고 말했다.
공공정비 통합지원센터를 운영을 맡고 있는 기관은 어디야
한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 한국부동산원