전매 제한 없고 실거주 면제...고밀개발 유혹하는 정부의 '당근'
정부가 ‘2·4 주택 공급대책’에 포함된 ‘도심 공공주택 복합사업’ 2차 후보지로 서울 강북구와 동대문구의 13곳을 추가로 선정했다. 지난달 31일 발표한 1차 후보지(21곳)에 이어 후보지가 총 34곳으로 늘었다.
국토교통부는 공공주택법 개정안에 담긴 ‘당근책’도 추가로 공개했다. 주택을 우선 공급받는 토지주는 등기 후 전매 제한과 실거주 의무가 면제된다. 종전 자산 가액이 높을 경우에는 ‘1+1 주택 공급’도 허용된다. 민간 주도 공급을 내건 오세훈 서울시장 취임 이후 사업 후보지들의 이탈을 막기 위한 것으로 풀이된다.
국토부는 강북구와 동대문구에서 총 13곳을 도심 공공주택 복합사업 2차 후보지로 선정했다고 14일 밝혔다. 자치구별로는 강북구 11곳(역세권 7곳·저층주거지 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳·저층주거지 1곳)이다. 미아역세권과 용두동 역세권, 수유동 저층주거지 등이 후보지에 포함됐다. 2차 후보지 개발을 통한 공급 물량은 약 1만3,000가구다.
1차 후보지처럼 2차 후보지도 지자체들이 제안한 23곳(역세권 15곳·저층주거지 8곳) 가운데 입지요건(범위·규모·노후도 등)과 사업성 요건(토지주 추가수익·도시계획 인센티브) 등을 검토해 선정했다. 이 지역들은 양호한 입지에도 저밀개발로 역세권 기능이 미약하고, 장기간 개발이 정체돼 노후화가 상당히 진행됐다는 게 국토부의 설명이다.
국토부가 2차 후보지 13곳에 대한 사업 효과를 분석한 결과, 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 제공하면 기존 자력개발 추진 대비 용적률이 평균 56%포인트 높아진다. 공급 가구 수도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별로 평균 약 251가구(34.0%) 증가한다.
우선분양가액은 공급 물량 증가에 따른 사업성 개선으로 시세 대비 평균 66.3% 수준으로 추산됐다. 이에 따라 토지주 수익률은 평균 28.2%포인트 향상되는 것으로 나타났다.
국토부는 이외에도 다양한 지원 방안을 고려하고 있다. 우선공급을 받는 기존 토지주에 대해 등기 후 전매를 제한하지 않고, 실거주 의무도 부과하지 않을 방침이다. 또한 토지주의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형도 공급한다. 종전 자산의 규모가 큰 경우에는 자산가액 또는 종전 주택의 주거 전용면적의 범위에서 ‘1+1(60㎡ 이하) 주택 공급’도 허용한다.
정부는 이 같은 혜택이 주민 동의율을 높일 것으로 자신하고 있다. 국토부에 따르면 현재까지 1차 후보지 21곳 중 은평구 증산4, 수색14, 도봉구 쌍문에서 주민 동의율이 30~40%에 이른다. 김영한 국토부 주택정책관은 “이달 말부터 2차 주민 설명회를 진행해 구체적인 세부 계획을 설명하면 예정지구 지정까지 동의율이 더 올라올 것”이라고 말했다.
국토부는 후보지를 대상으로 지자체 등과 협의해 오는 7월까지 세부 사업계획안을 수립한 후 토지 등 소유자 동의(10%)를 거쳐 예정지구 지정을 추진한다. 예정지구로 지정되고 1년 내에 토지주 3분의 2 이상 동의를 받아 지구지정 확정·고시가 이뤄져야 사업이 본궤도에 오른다.
국토부는 사업 속도를 높이기 위해 올해 안에 지구지정이 완료되면 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발 대비 30%포인트 증가)을 보장하고 도시·건축규제 완화 등도 우선 처리해줄 계획이다.
투기 수요 차단을 위해선 예정지구 지정 시 이상거래를 조사하고 필요하면 국세청에 통보하거나 경찰청에 수사 의뢰도 할 방침이다. 공급 대책 때 발표한 대로 올해 2월 5일 이후 해당 지역 내 주택을 매수한 경우에는 현금청산 대상이다.
주택 공급으로 선정된 1차 후보 지역에 사는 사람들의 동의는 얼마나 돼
30~40%