법원 “임대사업자 첫 임대료 '5%룰' 적용 안돼”…정부해석과 충돌
임대차 계약을 맺은 뒤 주택임대 사업자로 등록했다면 전세 계약 갱신 시 이전 임대료의 ‘5% 이상 올릴 수 있다’는 법원의 조정 결과가 나온 것으로 알려져 논란이 일고 있다. 정부가 해당 사안에 대해 ‘5% 이상 올릴 수 없다’고 판단한 유권해석과 정면으로 충돌하는 판단이 나온 것이다. 
 20일 대한주택임대인협회에 따르면 서울남부지법은 전날 전세 보증금 인상폭을 두고 세입자와 갈등을 겪던 집주인인 임대사업자 A씨가 제기한 민사소송에서 A씨 요구대로 전세 보증금을 올려 재계약하라는 조정 결정을 내렸다.
 서울의 한 아파트를 보유한 A씨는 2018년 12월 세입자 B씨와 5억원에 전세 계약을 맺고 2019년 1월 임대 사업자로 등록했다. A씨는 지난해 12월 전세 만기를 맞아 재계약을 앞두고 보증금을 3억원 올리겠다고 밝혔고 세입자는 지난해 개정된 임대차보호법에 따라 ‘5% 이상 올릴 수 없다'며 2,500만원만 올릴 수 있다고 맞섰다. 이에 대해 법원은 소송 전 당사자 간 조정 절차를 통해 “A씨 주장한 대로 3억원을 올릴 수 있다"는 판단을 내렸다.
 이번 법원의 조정 결정은 정부의 유권해석과는 정면으로 배치된다. 정부는 지난해 7월 임대차보호법을 개정하면서 새로운 법 시행 전 이뤄진 기존 계약에도 계약갱신청구권제와 전월세상한제인 ‘5% 상한룰’이 적용된다고 설명했다. 이때 등록 임대 사업자든 일반 임대인이든 모두 개정된 주택임대차보호법이 적용된다는 것이 정부의 방침이었다.
 하지만 임대 사업자는 임대차보호법이 아닌 민간임대특별법이라는 특별법을 통해 따로 관리되고 있어 논란의 여지가 있다. 민특법은 원래 기존 임대차 계약이 있더라도 임대 사업자로 등록한 후 맺는 첫 번째 계약을 최초 계약으로 인정해주다 2019년 10월 개정되면서 기존 계약을 첫 계약으로 보고 있다. 결국 법 개정 이전 임대 사업자로 등록한 A씨 사례는 ‘5% 상한룰'을 적용받지 않을 수 있다는 결론이 나온다. 
 국토교통부는 정식 판결이 아닌 조정 결과라는 점에서 큰 의미를 부여하지는 않지만 민감한 사안인 ‘5% 상한룰’이 깨진 결과가 나왔다는 점에서 곤혹스러운 표정이다. 국토부 관계자는 “임대 사업자에 대해서도 개정된 임대차보호법이 적용돼야 한다는 정부의 방침에는 변함이 없고 법제처도 그런 유권해석 결과를 내놓았다”고 말했다.
임대료 계약을 다시 할 때 개정된 주택임대차보호법에 의해 적용되는 것은 뭐야
5% 상한룰