아파트서 땅으로 향하는 대출·세금 규제…고개 드는 부작용
정부가 신설하겠다고 밝힌 토지 등 비주택담보대출(비주담대)에 대한 대출 및 세금 규제를 두고 ‘선의의 피해자’가 나올 수 있다는 지적이 제기된다. 투기 목적으로 땅을 사지 않은 사람도 나중에 팔 때 세금을 더 내야 하고 토지 실수요자인 농민 대출 역시 쪼그라들 수 있기 때문이다. 농어촌 소멸을 방어하는 귀농·창업농 인구까지 규제 여파로 줄어들 수 있다는 어두운 전망도 나온다. 
31일 금융권에 따르면 시중은행에서 비주담대에 적용하는 담보인정비율(LTV)은 45~75% 수준이다. 한국토지주택공사(LH) 직원들이 비주담대 대출을 받은 북시흥농협의 LTV는 최대 70%였다. 비주담대는 토지, 상가, 오피스텔 등 주택을 제외한 모든 부동산을 포함한다. 
아파트 등 주택과 달리 비주담대는 그동안 가격 변동 폭이 작아 따로 대출 규제를 받고 있지 않았다. 하지만 정부는 ‘LH 사태’로 비주담대 대출도 투기 수단으로 악용된 사실이 드러나자 여기에도 규제의 칼을 들이댔다.
◇땅 대출 규제 신설…농민과 투기꾼 구별해야 ‘선의의 피해’ 막아
비주담대 LTV 규제도 주담대처럼 가격이 급상승한 곳을 규제 지역으로 지정하고 엄격한 LTV를 적용할 것으로 예상된다. 금융위는 비주담대 LTV가 부동산 유형, 소재 지역마다 천차만별이라 어느 수준으로 통일할지 들여다보고 있다. 
하지만 지역성 등 특수성을 고려하지 않고 비주담대에 LTV 규제를 일괄 적용하면 부작용이 생길 수 있다는 지적이 나온다. 농민 등 실제 농사 목적으로 토지를 매입하는 사람이 피해 볼 수 있다는 게 대표적이다. 투기꾼과 한 세트로 묶여 대출 가능액이 줄거나 대출 자체가 차단될 수 있다. 
관건은 투기 목적으로 토지를 사는 사람과 농사지을 사람을 구별하는 것인데, 쉽지 않다는 게 문제다. 이와 관련 은성수 금융위원장은 “취득 단계의 규제 도입과 연계될 수밖에 없다”며 가이드라인을 제시했다. LH 직원이 토지를 쉽게 살 수 있었던 배경인 농지 소유 규정을 뜯어고치지 않으면 대출 규제 역시 솜방망이에 불과하다는 의미다. 
일각에선 최근 확산하고 있는 귀농·창업농 현상까지 일부 꺼질 수 있다고 내다본다. 농지 취득을 까다롭게 하는 새로운 규제가 귀농 계획을 접게 만들 수 있기 때문이다. 
◇1,000만 원 양도차익 생기면 양도세 60만→260만 원
정부가 내놓은 부동산 투기근절 대책으로 토지 거래에 따른 세 부담도 커졌다. 우선 직장인들이 땅을 사서 밭을 일구는 주말농장은 위축이 불가피하다. 각종 세제혜택을 받던 사업용 토지에서 빠지면서다. 땅 근처에 살지 않고 경작도 하지 않는 소유자가 시세차익만 노리려는 것을 방지하기 위한 조치지만 실제 소규모 경작을 하던 사람에까지 불똥이 튀었다.
앞으로 주말농장을 2년 이상 보유한 사람도 기본세율(6~45%)에 20%포인트 더 높은 세율의 양도소득세를 내야 한다. 1,000만 원의 양도차익이 발생한 경우 기존 기본세율 6%만 적용해 60만 원이었던 양도세는 260만 원으로 4배 이상 뛴다. 
2년 미만 단기보유 토지에 대해서는 사업용 토지라 하더라도 양도세를 기존 40~50%에서 60~70%로 대폭 높였다. 아울러 개인은 비사업용 토지를 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 최대 30%(15년 이상 보유 시)까지 장기보유특별공제를 적용받았는데 이 혜택도 사라진다.
세금과 대출 규제가 한꺼번에 적용된다고 하자, 농지를 매매하려는 농민들은 아예 매수세가 끊기지 않을까 우려하고 있다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “세율을 높이면 토지 소유자는 세금을 더 내야 하는 만큼 땅값을 올려 결국 부동산도 상승할 것”이라며 “현재 정부는 시장을 읽지도 이기지도 못하고 있다”고 말했다.
LH 근로자는 무엇 덕분에 수월하게 땅을 구매해왔어
농지 소유 규정