서울 도심 공공재개발 첫 발은 뗐지만… 갈 길은 멀다
정부가 지난해 ‘5ㆍ6 부동산 대책’의 하나인 공공재개발 후보지를 15일 발표하며 서울 도심 주택 공급 확대를 위한 첫걸음을 뗐다. ‘집값 광풍’으로 과열된 시장에 긍정적인 신호란 반응과 함께 제한적인 공급 효과와 투기 수요 등을 우려하는 목소리도 나오고 있다.
◇가구수 많지 않아도 공급 시그널에 반색
국토교통부와 서울시는 이날 공공재개발 후보지 8곳을 선정하고, 총 4,700가구 공급을 목표로 본격적인 사업에 나섰다. 후보지는 △동작구 흑석2 △영등포구 양평13ㆍ14 △동대문구 용두1-6ㆍ신설1 △관악구 봉천13 △종로구 신문로2-12 △강북구 강북5 등이다. 8곳 모두 역세권의 기존 정비구역이고, 추가 후보지는 3월 말 선정 예정이다
공공재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 재개발에 참여해 주택 공급을 촉진하는 방식이다. 용적률 상향(법적 상한의 120% 허용)과 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등의 인센티브를 받는 대신 불어난 용적률의 20~50%를 임대주택으로 기부채납 해야 한다. 변창흠 국토교통부 장관이 용적률을 높여 주택 공급을 추진하는 역세권 고밀 개발과 유사하다.
1차 후보지는 사업성 부족과 주민 갈등 등의 이유로 정비구역 지정 뒤 10년 이상 사업이 지체된 곳들이다. 공공재개발에 성공하면 후보지 8곳의 기존 1,704가구는 4,763가구로 늘어난다.
증가분은 3,000가구 정도지만 시장에서는 반기는 분위기다. 노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “집값 폭등에 불안해 하는 무주택자에게 지금 무리해서 집을 사지 않아도 된다는 심리적인 안정을 줄 수 있다”고 설명했다. 서진형 대한부동산학회장도 “공공재개발이 도심 공급 확대의 마중물 역할을 하는 측면이 있다”고 밝혔다.

◇조합원 갈등, 법률 정비, 투기 차단 등 과제도 산적
공공재개발은 후보지 공모에 총 70곳이 지원할 만큼 호응을 얻었지만 원활한 사업 추진을 위해 풀어야 할 과제도 만만치 않다. 먼저 오랜 기간 갈등을 겪어온 조합원들의 이해 관계를 어떻게 조율하느냐가 관건이다. 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 50%를 공공임대로 내놓아야 해 수익성으로 인한 불만이 갈등에 불을 지필 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대주택 기부채납과 동ㆍ호 배치, 커뮤니티 시설 관련 등 소셜 믹스를 두고 주민 간 이견이 발생할 수 있다”며 “과거 사례를 학습해 설득하는 과정이 필요하다”고 말했다.
공공재개발 인센티브를 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 현재 국회에 계류돼 있는 것도 문제다. 천준호 더불어민주당 의원이 개정안을 대표 발의했지만 아직 국회 국토교통위 법안심사소위를 통과하지 못해 사업이 제 속도를 못낼 여지가 있다.
투기 수요가 도심의 노후 저층 주택 가격을 밀어 올릴 수 있다는 지적도 나온다. 후보지들은 토지거래허가구역으로 지정되지만 공공재개발이 발표된 지난해부터 이미 외지인들이 투자를 했고, 낙후지역 개발 기대감으로 인한 주변 집값 상승 우려도 상존한다.
공공재개발 사업에서 소외된 도시재생사업 지역 주민의 반발도 불안 요소다. 도시재생은 기존 모습을 보존한 채로 지역을 활성화하는 사업인데, 해당 지역 주민들 가운데 상당수는 오히려 주거 환경이 열악해졌다며 공공재개발 참여를 원하고 있다. 이에 도시재생과 공공재개발의 연계 필요성도 제기된다.
높아진 용적률만큼 공공재개발 부지에서 건설을 할 때 지켜야 할 기부채납률은 얼마나 돼
20~50%