전월세 전환율 여전히 5.7%...호언장담 임차인 보호장치 유명무실
부동산 시장의 ‘전월세 전환율’이 여전히 법정 상한선(2.5%)의 두 배를 넘는 5.7%에 머물고 있다. 전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 뜻한다. 정부는 법정 상한선을 낮춰 임차인 부담을 줄이겠다고 했지만 공염불에 그쳤다. 동시에 서민들이 우려했던 ‘전세의 월세화’는 가속화하고 있다.
◇전세→월세 이득 적게 상한선 낮췄지만 무용지물
12일 한국부동산원 통계에 따르면 2월 전국 주택의 전월세 전환율은 개정 주택임대차보호법 시행령이 적용되기 이전인 지난해 9월과 동일한 5.7%다. 
정부는 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행으로 인한 급격한 ‘전세의 월세화’를 늦추기 위해 지난해 9월 말 법정 전월세 전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 집주인 입장에서 전세보다 월세를 받는 게 유리하다는 관측이 나오자 전환율 상한선을 내려 월세로 돌릴 유인을 줄인 것이다. 시행령에 처벌 규정 등이 빠져 실효성 논란이 불거지기도 했지만 정부는 전세 매물을 지켜 세입자의 주거 안정을 꾀할 수 있을 것으로 자신했다.
하지만 5개월이 지나도록 상한선 2.5%는 지켜지지 않고 있다. 전문가들은 전월세 전환율의 강제 대상에서 제외된 ‘신규 계약’ 때 시세보다 높은 전환율을 적용하고 있는 것을 원인으로 봤다. 우병탁 신한은행 부동산투자팀장은 “갱신 계약에서는 낮아진 법정 전환율 적용을 유도하는 효과가 있을 수 있다”면서도 “신규 계약 때는 이후에 월세를 많이 올리지 못할 것을 감안해 처음부터 높은 전환율로 계약하는 것으로 보인다”고 말했다.
◇늘어난 월세 비중...월세부담도 역대 최대치로
임차인 보호장치가 제 기능을 못하는 와중에 전세의 월세화는 가속화했다. 서울부동산정보광장에 따르면 임대차2법이 도입된 지난해 7월부터 올 2월까지 서울 아파트 전월세 거래 중 월세를 낀 임대차 거래(월세·준월세·준전세)가 차지하는 비율은 34.2%로 집계됐다. 전년도 동 기간 수치가 28.0%였던 것과 비교하면 6.2%포인트 늘었다.
월세가격 오름폭도 덩달아 커지고 있다. KB부동산의 월간KB주택가격동향조사에 따르면 지난달 서울의 월세지수(2019년 1월 월세=100)는 105.3으로 역대 최대치를 기록했다. 관련 통계 작성을 시작한 2015년 12월부터 지난해 7월까지 99.7~100.3 사이에서 움직인 것과 비교하면, 임대차2법 시행 이후 8개월 만에 100.3에서 105.3으로 지수가 크게 뛴 것이다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “기존에도 전세보다 월세 선호가 뚜렷해지는 추세였는데, 임대차2법이 그 속도를 더욱 빠르게 한 것으로 보인다”고 설명했다.
결국 정부가 전월세 전환율을 잡는 데 실패하면서 세입자의 주거 불안정과 부담은 커진 셈이다. 전문가들은 과태료 등의 처벌규정이 없는 상황에선 지자체의 적극적인 임대차 계약 모니터링이 이뤄져야 하다고 지적했다. 최은영 한국도시연구소장은 “세입자 입장에서는 집주인에게 법정 전환율을 적극적으로 요구하기 어려운 만큼 지자체의 적극적인 계도 노력이 필요하다”고 말했다.
정부가 민간 거래에 개입해 주거 안정을 꾀하기보다는 공공영구임대주택과 같은 ‘안전한 임대주택’ 보급에 우선해야 한다는 의견도 있다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “정부가 공공임대주택 등을 보급해 수요자의 선택권이 넓어지면 시장은 자연스레 안정될 것”이라고 조언했다.
전월세 통화 비율을 낮춘 이유가 뭐야
전세의 월세화