'깜깜이' 비판 고분양가 심사기준 개선…시세 90% 상한 고려
주택도시보증공사(HUG)는 9일 고분양가 심사제도를 전편 개편한다고 밝혔다. 시장환경과 정책 변화, 업계 건의사항 등을 고려해 고분양가 심사규정과 시행세칙을 전면 개정하겠다는 것이다. 

고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 하나인데, 분양보증 발급 후 입주 시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 우려가 있어 적정한 분양가를 통해 이러한 보증리스크에 선제 대응하기 위한 리스크 관리 방안이다. 분양보증 리스크 안정적 관리, 간접적인 분양가 안정적으로 관리, 신규 분양주택의 가격 예측력을 향상, 무주택 실수요자의 비용부담을 완화하는 등 긍정적 효과가 있었지만, 시장에서는 정부가 HUG를 통해 사실상 분양가를 통제하고 구체적인 심사기준을 알 수 없는 탓에 심사의 투명성과 신뢰성을 담보할 수 없다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 이 때문에 민간 사업자의 주택 공급 유인을 저해한다는 비판도 일었다. 

이런 방식의 분양가 통제 때문에 1년 이내 분양이 계속되는 지역에서는 분양가가 일정 수준으로 고착돼 주변 시세와 차이가 확대됐고, 상대적으로 분양이 드문 지역은 주변의 낮은 주택가격을 기준으로 심사해 동일 시ㆍ군ㆍ구 안에서도 중심지역과의 분양가 차이가 커지는 문제가 생겼다. 또 민간택지에 분양가상한제가 실시로 인해 고분양가 심사기준보다 분양가상한제를 적용해 분양가가 더 높아지는 일이 발생하기도 했다. 

HUG는 이번 조치에 따라 분양가격 산정기준을 정비해 합리성을 강화하고, 심사기준을 계량화해 자의성을 해소할 방침이다. 또 심사기준 공개와 심사 절차 개선을 통해 사업자의 예측 가능성을 높이고, 절차적 투명성을 확보하는 내용으로 고분양가 심사 제도를 전면 개선할 예정이다. 

분양가격 산정 기준 정비와 관련해서는 고분양가 심사 때 주변 시세의 85~90%를 상한으로 분양가 등락에 따른 리스크 관리 기준을 마련, 분양가와 시세 간 지나친 차이를 보완할 것으로 기대하고 있다. 비교사업장을 분양사업장과 준공사업장 1곳씩 총 2곳을 선정해 분양시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영해 보다 합리적으로 분양가를 산정하기로 했다. 고, 신규분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능하도록 만들어 사업자의 공급 유인을 높일 방침이다. 

심사기준 계량화를 위해서는 입지, 단지특성(단지규모+건폐열), 사업 안정성(HUG 신용평가등급+시공능력평가순위)을 평가 기준으로 주변 사업장을 각 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양ㆍ준공사업장을 비교사업장으로 선정한다. 비교사업장과 비교해 분양가격을 조정할 때도 점수 차에 따라 정량적으로 조정하도록 해 심사의 자의성 우려를 최대한 배제하기로 했다. 

현재의 대략적인 가이드라인 대신 심사기준도 원칙적으로 공개해 고분양가 심사 금액의 예측 가능성을 높일 계획이다. 심사 업무 또한 기존 HUG의 각 영업점이 담당하던 것을 본사에 전담기구를 설치해 맡도록 한다. 영업점마다 심사방식 차이로 분양가가 다르게 책정된다는 불만을 해소하기 위해서다. 

HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에만 적용하며, 이번 고분양가 심사 규정 개정안은 유예기간을 거쳐 22일부터 시행할 예정이다. 분양가상한제 시행 지역은 고분양가 심사에서 제외한다. 



무엇을 숙고해서 HUG가 고분양가 심사제도를 고쳐
시장환경과 정책 변화, 업계 건의사항 등