[알기쉬운 경제이슈] 임대차 3법과 최근 경기지역 전세 시장 동향
작년 하반기부터 본격화된 경기지역의 전세 매물 부족 현상은 여전히 진행 중이다. 한국부동산원에서는 전세수급동향을 파악하기 위해 전세수급지수를 발표한다. 전세수급지수는 전세 수요와 공급의 비중을 점수화한 수치로 0에 가까울수록 공급우위, 200에 가까울수록 수요 우위, 100에 가까울수록 수요와 공급이 비슷함을 의미하는 데, 올해 2월 경기지역의 종합주택 전세수급지수는 116.3까지 올라갔다. 이는 공급우위를 보였던 2019년 2월 87.5, 2020년 2월 98.1과는 굉장히 대조되는 수치라고 할 수 있으며 경기지역의 전세수급지수는 작년 5월까지 줄곧 공급우위를 보이다가 6월부터 수요 우위로 전환된 바 있다. 

이러한 전세 매물 부족 현상은 지난해 임대차 3법이 국회를 통과하면서 본격화됐다. 임대차 3법이란 전월세신고제ㆍ전월세상한제ㆍ계약갱신청구권제를 골자로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 말한다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 지난해 7월30일 국회를 통과해 7월31일 바로 시행됐다. 또한 전월세신고제의 근거가 되는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안은 지난해 8월4일 본회의를 통과했고 올해 4월 일부 지역에서 시범 도입 후 6월1일부터 전면 시행될 예정이다. 

본래 임대차 3법은 임차인을 보호하겠다는 취지로 발의됐다. 구체적으로 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 부여해 현행 2년에서 2년 계약 추가 연장(2+2)을 보장받도록 하는 것이다. 단, 집주인이나 집주인의 부모 또는 자녀가 해당 주택에 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 제한하는 것으로 해당 상한은 지자체가 조례로 정할 수 있도록 했다. 이 제도는 임차인으로 하여금 임대료 상승분을 예측할 수 있게 해 안정적인 주거계획을 세울 수 있도록 한다는 것이 그 취지이다. 그러나 한편에서는 계약갱신청구권과 전월세상한제로 인해 임차인의 약자지위를 더욱 고착화했다는 평가가 나오고 있다. 우선 전월세상한제가 시행되기 직전부터 전월세 가격이 급등하는 현상이 나타났고, 임대인들은 전세를 월세로 전환시켜 시중에 전세 매물이 크게 감소하는 전세 부족 현상도 지속됐기 때문이다. 또한 계약갱신청구권 도입으로 임대인은 임차인의 장기 거주를 보장해야 하기 때문에 계약에 더욱 소극적이게 되면서 전세 매물은 더욱 찾기 어려워졌다는 평가다. 

한편 오는 4월 일부 지역에서 시범 도입 예정인 전월세신고제란 주택매매신고제처럼 전월세 계약 이후 3개월 이내에 보증금, 임대료, 계약기간 등을 지자체에 의무적으로 신고하도록 한 제도이다. 전월세신고제를 시행하게 되면 주택시장 주체들이 실거래가 정보에 대한 접근이 쉬워져 기존의 임대인이 주체가 되어 결정한 거래가격보다 합리적인 수준에서 거래가 가능할 것이라는 예측이 나오고 있다. 

이처럼 도입과 함께 전세 시장의 큰 영향을 가져온 임대차 3법은 앞서 살펴봤듯이 그 취지가 임차인의 안정적인 주거생활을 보장하는 데 있다. 지난 18일 한국부동산원에서 발표한 주간 아파트가격동향에 따르면 수도권 아파트 전셋값 변동률은 0.14%로 전셋값 상승세가 본격화된 작년 7월 이래 최저 수준을 나타내 임대차법이 효과를 발휘하기 시작했다는 평가가 나오고 있다. 그러나 이러한 평가가 있음에도, 향후 전세수급동향 및 전세 가격 추이를 지속적으로 살펴 전세 부족 현상이 도입 초기의 과도기적 현상이었는지 파악해야 하고, 정부는 이러한 현상이 계속될 경우를 대비해 행복주택 및 공공임대 등에 전세 물량을 확대하는 정책대안을 검토해볼 필요도 있어 보인다. 

박다연 한국은행 경기본부 기획금융팀 조사역
전세 물량이 줄어드는 효과를 가져온 법이 뭐야
임대차 3법