28평형 전셋값은 1억5천만~1억7천만원 선이다. 등기부등본 확인해야 =계약에 앞서 집주인이 실제 소유자인지 반드시 따져보는 절차를 거쳐야 한다. 주민등록증과 등기부 등본을 대조해 보는 게 일반적인 방법이다. 만약 제3자가 집주인을 대신해 대리인으로 계약하려는 경우에는 집주인의 인감증명서를 첨부한 위임장이 있는지 확인해야 한다. 등기부 등본에 근저당과 가압류 등이 있는지도 살펴봐야 한다. 계약 당시 권리관계가 깨끗한 집이라도 잔금 지급일에 다시 등기부 등본을 떼어 보고, 주민등록 전입신고 다음날에도 이를 확인해봐야 한다. 또 동사무소에 전입신고를 할 때는 전세계약서 확정일자를 반드시 받아두는 것도 잊지 말아야 한다. 전입신고 다음날에도 등기부를 확인하는 이유는 만일 주민등록 전입신고 및 확정일자 날인과 근저당 설정이 같은 날짜에 이뤄졌을 경우 근저당 설정일이 임차인의 대항력 발생일보다 하루 앞서기 때문이다. 이는 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음날부터 효력이 발생하는 데 따른 것이다. 전셋집은 마음에 드는데 근저당권 등이 먼저 설정돼 있는 경우에는 계약 여부를 신중하게 판단해야 한다. 이런 때는 임차인은 확정일자를 받더라도 후순위가 되는데, 이런 집에 세들 때는 주택이 경매에 넘어갔을 경우 보증금 전액을 보호받을 수 있는지 여부를 전문가의 도움을 얻어 분석해 봐야 한다. 일반적으로 보면, 집값(매매가격)에서 선순위 근저당 금액(채권 최고액)을 뺀 가액이 전세 보증금을 충분히 초과해야 안전하다고 볼 수 있다. 이는 아파트가 경매에 부쳐지면 낙찰가액이 집값의 70~80% 수준까지 떨어질 수도 있기 때문이다.
전입신고 다음날에도 등기부를 확인하는 이유는 무엇인가?
만일 주민등록 전입신고 및 확정일자 날인과 근저당 설정이 같은 날짜에 이뤄졌을 경우 근저당 설정일이 임차인의 대항력 발생일보다 하루 앞서기 때문이다.