오는 6월부터 시작되는 경기 성남 판교새도시 아파트 분양에 관심이 높아지면서, 당첨 확률에 대한 궁금증도 커지고 있다. 특히 주택공급에 관한 규칙이 바뀌어 만 40살 이상, 10년 이상 무주택 가구주가 최우선 순위로 떠올라 전반적인 청약 전략 수정도 불가피해진 상황이다. 부동산업계는 장기 무주택자들이 판교에 입성할 수 있는 환경이 좋아진 반면, 주택 소유자이거나 무주택 기간이 짧은 일반 1순위자들의 경쟁은 한층 치열해질 것으로 내다보고 있다. 판교는 올해부터 2008년까지 순차적으로 분양 물량이 나온다는 점에서, 2~3년 뒤까지 내다보는 긴 호흡의 청약 전략이 필요하다. 6월 첫분양 3년간 1만6300가구…자격 잘 따져야무주택자, ‘분양값상한제’ 25.7평 이하 청약 유리 우선자격 안될땐 예금증액 1년뒤 중대형 노릴만 일반분양 1만6375가구 =판교새도시에 건설되는 주택 2만9700가구 가운데 수도권 청약예·부금 1순위자가 신청할 수 있는 일반분양 아파트는 전용면적 25.7평 이하(분양값 상한제) 8910가구, 전용면적 25.7평 초과(택지 채권입찰제) 7465가구에 이른다. 나머지는 국민임대 6033가구와 장기(10년)임대 4628가구 등 임대아파트가 1만661가구이며, 단독주택이 2664가구 등이다. 평형별로는 △전용면적 18평 이하가 9523가구 △18~25.7평이 1만48가구 △25.7평 초과는 주상복합(1387가구)과 연립주택(467가구)을 포함해 7465가구다. 분양값 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 40살 이상 무주택자에게 40%, 35살 이상 무주택자 35%, 일반 1순위자에게 25%가 배정된다. 이에 따라 △40살 이상이며 10년 이상 무주택 가구주 3565가구(성남 거주자 1070가구, 수도권 거주자 2495가구 배정) △ 35살 이상이며 5년 이상 무주택 가구주 3118가구(성남 935가구, 수도권 2183가구) △ 일반 1순위자 2191가구(성남 632가구, 수도권 1559가구) 등이 각각 배정될 전망이다. 또 전용면적 25.7평 초과 중대형 물량은 성남 1순위자에게 2240가구, 수도권 1순위자에게 5225가구가 공급된다. 무주택자는 25.7평 이하로 =무주택 가구주는 분양값 상한제가 적용돼 높은 시세 차익이 기대되는 25.7평 이하를 청약하는 게 정공법이다. 먼저 성남시에 살고 있어 지역우선 자격을 갖춘 40살 이상 무주택 우선공급 대상자는 한번 청약할 때 모두 6회의 당첨 기회가 있어 가장 유리하다. 수도권 거주 40살 이상 무주택자는 차례로 3번(△수도권 40살 이상 무주택 △수도권 35살 이상 무주택 △일반 1순위)의 당첨 기회가 있다. 그렇지만 이들은 4번의 당첨 기회를 갖고 있는 성남시 거주 35살 이상 무주택자보다는 당첨 가능성이 더 높다. 이는 40살 이상 무주택자는 35살 이상 무주택자보다 우선 공급권을 가지며, 같은 조건(무주택)일 경우에만 지역 우선을 따지기 때문이다. 이에 따라 25.7평 이하 아파트에 당첨 가능성이 높은 청약 자격은 △성남 거주 40살 이상, 10년 이상 무주택자 △수도권 거주 40살 이상, 10년 이상 무주택자 △성남거주 35살 이상, 5년 이상 무주택자 △수도권 거주 35살 이상, 5년 이상 무주택자 △성남 거주 일반 1순위자 △수도권 거주 일반 1순위자 차례가 된다. 사진 2 BOX 당첨 확률은? =현재 전용 25.7평 이하를 청약할 수 있는 수도권 청약예금, 청약부금 1순위자는 132만4548명에 이른다. 이들 가운데 과거 당첨 사실 등으로 청약자격 제한을 받는 가입자를 50%로 잡고 나머지인 66만명이 모두 청약한다고 가정해 보자. 만일 판교에서 25.7평 이하 1천가구가 한꺼번에 분양되면, 물량의 30%인 300가구는 성남 거주자 몫이고 70%인 700가구는 수도권 거주자에게 배정된다. 또 수도권에 배정된 700가구 중 40살 이상 무주택자 몫은 280가구(40%), 35살 이상 무주택자 몫은 245가구(35%), 일반 1순위자 몫은 175가구(25%)가 된다. 이 경우 우선청약에서 떨어진 성남시, 수도권 무주택자들도 같이 경쟁을 벌이게 되는 일반 1순위의 청약 경쟁률이 치솟게 된다. 즉 전체 청약자 66만명이 175가구에 몰리게 돼 일반 1순위 평균 경쟁률은 무려 3771 대 1이 된다. 그렇다면 가장 유리하다는 성남시 거주 무주택 우선공급 대상자의 경쟁률은 얼마나 될까? 지난해 11월 현재 성남시 청약예·부금 1순위자는 8만명 정도다. 이 가운데 무주택자 수는 파악되지 않지만 40살 이상, 10년 이상 무주택 가구주가 전체의 10%(8천명)라고 가정하면 1천가구를 분양할 때 우선 공급물량(120가구)에 대한 평균 경쟁률은 66 대 1이 된다. 청약저축 가입자도 기회 =판교 분양의 마지막 해인 2008년까지 기다려도 우선공급 자격을 얻지 못하는 수요자라면 청약예금 증액을 통해 전용 25.7평 초과 중대형 아파트를 노리는 게 낫다. 다만, 통장을 증액해 평형을 늘리는 경우 1년이 지나야 변경한 평형의 청약이 가능하다는 점을 유념해야 한다. 중대형의 경우 택지 채권입찰제 적용으로 분양값이 높아지겠지만, 그렇더라도 시세 차익은 생길 것이라는 게 부동산업계의 분석이다. 김혜현 부동산114 부장은 “판교 중대형 아파트가 인근 분당새도시 시가 수준인 평당 1300만~1500만원선에 분양된다고 해도 입주 시점에 가서는 적지 않은 프리미엄이 붙을 것”이라고 예상했다.
3번의 당첨기회가 있는 수도권 거주 40살 이상 무주택자가 4번의 당첨 기회를 갖고 있는 성남시 거주 35살 이상 무주택자보다 아파트 당첨 가능성이 더 높은 이유는?
40살 이상 무주택자는 35살 이상 무주택자보다 우선 공급권을 가지며, 같은 조건(무주택)일 경우에만 지역 우선을 따지기 때문