За год арендные ставки в Москве выросли на 5–10%. Прогнозы экспертов на 2014 год пока не определены: цена аренды квартир может несколько снизиться из-за нестабильной экономической ситуации. При этом усиливающийся контроль со стороны государства в сфере аренды может, наоборот, увеличить ставки.
Аренда с поправкой на мигрантов
Локомотивом роста стал традиционный скачок спроса в августе-сентябре, подсчитали аналитики компании «Инком-Недвижимость». Сейчас эксперты фиксируют тенденцию отката цен вниз. Как отмечают специалисты компании «Азбука жилья», увеличение арендных ставок происходило локально: в районе Выхино-Жулебино жилье подорожало на 10–15% за год в связи с открытием станции метро «Лермонтовский проспект». Средняя ставка аренды квартиры в экономклассе составляет 30,6 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру, 41,6 тыс. — за двухкомнатную и 54,7 тыс. — за трехкомнатную. Как правило, это квартиры в спальных районах Москвы, в панельном доме, с нормальным ремонтом, типовой мебелью, минимальным набором бытовой техники, на расстоянии 15–20 минут пешком от метро. «Это происходит из-за сноса пятиэтажек, на которые и приходился большой объем квартир с маленькими площадями по низким арендным ставкам. «Однушки» в таких домах можно снять за 25–27 тыс. руб., «двушки» — за 30–34 тыс. руб.», — отмечает руководитель управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Галина Киселева. Минимальная цена аренды квартиры начинается от 20 тыс. руб. По данным компании «Азбука жилья», за 23 тыс. руб. можно снять однокомнатную квартиру со средним ремонтом, мебелью 1960-х годов, без бытовой техники. За 26–30 тыс. — с косметическим ремонтом, мебелью 1990–2000-х годов и со всей техникой. В сегменте от 30–50 тыс. можно снять квартиру с хорошим ремонтом и всей бытовой техникой. Квартиры свыше 50 тыс. руб. в месяц предлагаются с евроремонтом и в пешей доступности от метро. По оценкам экспертов, в 2014 году стоимость аренды жилья может немного повыситься из-за принятия закона о «резиновых» квартирах. «Сейчас увеличилось количество обращений в наше агентство по аренде с обязательной регистрацией в квартире», — рассказал «Газете.Ru» руководитель отдела аренды «Азбуки жилья» Роман Бабичев. Участники рынка также отмечают, что в последнее время собственники отказываются от идеи сдавать свои квартиры мигрантам, хотя это и выгоднее с экономической точки зрения — за счет большего количества людей доход от сдачи жилья больше. Количество объявлений с пометкой «только для славян» увеличивается. «В связи с ужесточением налогового контроля на рынке аренды собственники стараются сдать квартиру внаем российским гражданам во избежание конфликтов с соседями», — отмечают в компании «Пересвет-Инвест». В результате из-за попыток государства взять рынок сдачи жилья под контроль стоимость аренды может несколько увеличиться. При этом эксперты делают поправку и на макроэкономический фон. «Если финансовая ситуация значительно ухудшится, то возможно некоторое снижение, так, в финансовый кризис 2008 года средняя ставка на однокомнатные квартиры экономкласса снизилась с 25 тыс. до 23 тыс. руб. в месяц», — пояснила «Газете.Ru» начальник отдела «Пересвет-Недвижимости» Галина Фабрицкая. Гипотетически на стоимость найма жилья могут повлиять какие-то глобальные изменения в экономической ситуации в стране, а также новые законы и решения правительства, непосредственно связанные с арендой недвижимости. Но пока никаких предпосылок для таких изменений не предвидится, считает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. Из-за того что ставки аренды пока увеличиваются незначительно, она еще долгое время будет оставаться выгоднее ипотеки. Например, однокомнатную квартиру около метро «Царицыно» (15 минут пешком от метро) с ремонтом среднего качества, с мебелью и необходимой бытовой техникой можно снять за 27 тыс. руб. (в эту сумму не входит оплата коммунальных услуг). Продажная цена квартиры с аналогичными характеристиками составляет примерно 5,6 млн руб. Если предположить, что покупатель оформит квартиру в кредит на 15 лет с первоначальным взносом 30% от стоимости квартиры по среднерыночной ставке 12,6% годовых, то размер ежемесячного платежа составит около 47 тыс. руб. При этом 25 тыс. руб. будут составлять проценты по кредиту. Чтобы размер ежемесячного платежа по кредиту с такими параметрами и арендные выплаты сравнялись, ставка по кредиту должна составлять примерно 4% годовых. При этом переплата по кредиту за весь срок будет на 1 млн руб. меньше, чем первоначальная стоимость самой квартиры.