В связи с нестабильной ситуацией в мировой экономике ставки по ипотеке в России могут вырасти. А это значит, что вместо традиционного осеннего оживления рынок ипотеки ждет стагнация или, что тоже возможно, снижение объемов.
Ипотека осенью: рост или снижение
«Газета.Ru» уточнила у банкиров, насколько вероятно повышение ипотечных ставок осенью 2012 года и стоит ли гражданам в настоящий момент торопиться с покупкой недвижимости. Мы прогнозируем, что средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях составит 12,4-12,5% до конца 2012 года. По данным ЦБ, в мае средневзвешенная ставка по рынку составляет 12,2%, соответственно, по нашим прогнозам, ставка вырастет на 0,2-0,3% до конца года. Размер процентной ставки напрямую зависит от фондирования. В данный момент стоимость привлечения долгосрочного финансирования повысилась и, как следствие, банки не снижают ставки по ипотечным кредитам. Предпосылок для значительного повышения ставок до конца года на рынке сейчас нет. Присутствует негативный вариант развития событий, связанный с экономической ситуацией в ЕС, и, соответственно, ухудшение макроэкономического положения РФ. Сезонная тенденция на ипотечном рынке такова, что осенью традиционно банки предлагают скидки по процентным ставкам. Но в этом году стоимость привлеченных средств высока. Поэтому осенние сезонные акции будут направлены, по нашим прогнозам, не на снижение процентных ставок, а на либерализацию условий кредитования для разных целевых аудиторий заемщиков. Если заемщик планирует взять ипотечный кредит, то лучше сделать это сейчас, потому что цены на рынке недвижимости летом обычно стабильны, а осенью мы прогнозируем небольшой рост цен на недвижимость. Сейчас на рынке рост потребительского, ипотечного кредитования существенно опережает и прирост ВВП, и прирост кредитования нефинансовых предприятий. В первом случае возникают среднесрочные дисбалансы с точки зрения соотношения тренда доходов экономики и ожидаемых доходов потребителей. Во втором случае происходит неэффективное перемещение средств, отвлечение их из сектора среднесрочных и долгосрочных реальных инвестиций, которые сейчас являются базой для восстановления. Действия ЦБ и российских законодателей будут направлены на «охлаждение» рынка кредитования в перспективе ближайших кварталов и параллельное повышение качества этого рынка за счет постепенного вытеснения с него наименее устойчивых к подобным спадам активности банков. Принятие поправок к инструкции И110, обсуждение в Госдуме закона о банкротстве и, не исключено, повышение ставки рефинансирования ЦБР во втором полугодии обеспечат как перемещение кредитной активности банков в сферу кредитования долгосрочных реальных проектов, так и общее замедление прироста кредитного рынка при одновременном возможном увеличении инвестиций банков на рынке ценных бумаг. Я ожидаю стабильных ставок по ипотеке в ближайшие кварталы при замедлении темпов прироста кредитования в секторе и ужесточении банками практики работы по выдаче займов. Снижение ставок по ипотеке возможно в долгосрочном периоде в случае успеха регуляторов в их политике повышения стабильности внутреннего экономического спроса на базе частно-государственного партнерства, при росте доли инвестиций в ВВП, расширении спектра сравнительно высоко рентабельных отраслей экономии РФ. Ставки не снизились при снижении инфляции до исторически минимальных уровней, это означает, что банки, возможно, пока не готовы корректировать свои оценки перспектив динамики инфляции в РФ, да и структура экономики, ее риски не изменились после кризисного шока. Для надежных заемщиков ситуация, возможно, не изменится принципиально, а заемщикам со сложной кредитной историей, возможно, стоит привлечь заем сейчас. Динамика процентных ставок по ипотеке будет полностью зависеть от уровня ликвидности внутри страны, которая в свою очередь зависит от ситуации в мировой экономике. Если ситуация с ликвидностью останется без изменений (наиболее вероятный вариант), то скорее всего ставки если и подрастут, то незначительно — не более 0,5%. Если же ситуация с ликвидностью улучшится, то в конце года ставки постепенно начнут снижаться. Среди факторов, влияющих на динамику ставок по ипотеке, я бы назвал тарифную политику госбанков. Пока крупнейшие игроки рынка намерены удерживать низкие ставки, рынок будет следовать этому же вектору. Заемщикам я бы порекомендовал не откладывать покупку квартиры, так как цены на недвижимость стабильно растут, а в случае снижения ставок по ипотеке в будущем у заемщика всегда есть возможность рефинансировать свой ипотечный кредит. Первые сигналы к росту стоимости ипотеки начали формироваться еще в 4 квартале 2011 года. Если говорить о текущей ситуации, то действительно, с начала 2012 года мы наблюдали, что ипотечные игроки повышали процентные ставки, что было обусловлено ростом стоимости привлечения. На текущий момент ставка выдачи, после роста в течение первых 4-х месяцев 2012 года, стабилизировалась на уровне 12,2% в рублях. Повышение ставок ключевыми игроками в конце 2011-начале 2012 годауже отыграно. Дальнейшее развитие событий на рынке ипотечного кредитования будет зависеть от внешних факторов, среди которых определяющую роль будут иметь положение на международных финансовых рынках и спрос на российский экспорт. При отсутствии макроэкономических потрясений мы прогнозируем стабилизацию процентных ставок на текущих уровнях. Стоимость и доступность фондирования ипотечных операций остаются одними из основных сложностей рынка ипотечного кредитования. Для ипотеки необходимо длинное и дешевое фондирование. Этого в нашей стране пока нет. У нас недостаточно развит вторичный рынок (механизмы рефинансирования). Безусловно, шаги в этом направлении делаются, к участию в формировании данного рынка привлекаются государственные институты развития, и это дает практический эффект. В I полугодии 2012 года наблюдался незначительный рост ставок по ипотеке: средняя ставка по рублевым кредитам, выданным в мае 2012 г., достигла 12,2% (с 11,4% — в ноябре 2011 г., когда был зафиксирован абсолютный минимум ставок за всю историю наблюдений Банка России ). Это связано, прежде всего, с негативными последствиями европейского долгового кризиса, которые выражаются в удорожании внешнего фондирования для российских банков. В этой ситуации банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, что увеличивает конкуренцию за них и, следовательно, стоимость. Так, максимальная процентная ставка по вкладам в рублях у 10 кредитных организаций, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, за I квартал 2012 года выросла на 0,1 п.п — до 9,5%, а во вторую декаду июня вплотную приблизилась к 10%. Таким образом, сохраняется давление на процентные ставки по кредитам, в том числе по ипотечным. Ведущие участники ипотечного рынка уже не могут, как в прошлом году, вести конкурентную борьбу, снижая ставки. Однако рост ставок часто происходит в скрытой форме — путем отмены специальных предложений и акций — и на первый взгляд не заметен. В борьбе за заемщика банки чаще стали использовать неценовые параметры, например, сокращая количество необходимых документов при оформлении кредита и даже отказываясь от требования подтвердить доходы по форме 2-НДФЛ. С одной стороны, это позволяет банкам расширить аудиторию потенциальных заемщиков, с другой — увеличивает кредитные риски. В дальнейшем многое будет зависеть от поведения внешних рынков. В случае реализации пессимистического сценария ставки в течение года могут продолжить свой рост, а условия кредитования — стать жестче.