С 1 июля территория, которую сейчас именуют Новой Москвой, должна официально войти в состав столицы. Московские власти уже выражают недовольство высокой плотностью застройки, предполагаемой некоторыми проектами. Девелоперы не хотят спорить и просто ждут оглашения концепции развития территории, постепенно поднимая цены на будущие квартиры.
Еще не Москва, уже не загород
С инициативой расширения границ Москвы президент РФ Дмитрий Медведев выступил еще в июне прошлого года. Однако окончательной концепции развития новой территории пока нет. В условиях отсутствия четкого плана московские власти активно высказывают свои пожелания и предпочтения. В апреле на совещании в пока еще подмосковном Троицке Дмитрий Медведев указал основные характеристики для жилой застройки в Новой Москве: во-первых, нужно отказаться от строительства по старым технологиям, во-вторых, отдать предпочтение малоэтажкам, спроектированным с привлечением зарубежных архитекторов. По заявлению главного архитектора Москвы Александра Кузьмина , также необходимо снижать объемы строительства. «Если нам удастся не допустить все намеченное ранее строительство на присоединяемых к Москве территориях, это будет уже успех. Только один проект «А-101» предполагает 12 млн кв. м жилья», — заявил главный архитектор. Чтобы не оказаться в ситуации, когда проекты придется пересматривать или проектировать заново, девелоперы решили подождать официального оглашения концепции развития новых районов. «Проекты, которые сейчас появляются в Большой Москве, не связаны напрямую с объявлением о присоединении новых территорий. Только проектировка одного жилого комплекса занимает полтора года. Значит, все проекты, которые сейчас выходят на рынок, закладывались и начинались еще до озвучивания идеи действующего президента Дмитрия Медведева. Я бы сказал, что крупные застройщики сейчас занимают выжидательную позицию — только в сентябре должны быть официально названы победители конкурса, которые после этого будут разрабатывать концепцию развития новых территорий. А уже на основе концепции можно будет разрабатывать Генплан. И уже в соответствии с Генпланом понимать, что и где должно быть построено. Пока не определены правила игры, застройщики не спешат выходить на рынок», - рассказал «Газете.Ru» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. В целом, по оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», объем предложения на присоединяемой территории составляет более 100 новостроек, из них около 90 домов находится в присоединенной части Ленинского района Московской области (административный центр – Видное). При этом застройщики готовы возводить не только жилые комплексы, но и активно помогать правительству в создании новой социальной инфраструктуры на застраиваемых территориях. Например, в рамках проекта «А-101» (застройку ведет компания «Авгур Эстейт») планируется построить 2 детсада, 2 школы, поликлинику и т.д. «В настоящий момент свободной земли за пределами МКАД пока достаточно, и у ведущих девелоперов есть возможность комплексной застройки территории с объектами инфраструктуры, такими как детские сады, школы и поликлиники, а также паркинги, магазины, рекреационные зоны. За пределами Москвы все чаще встречаются проекты не точечной высотной застройки, а домов малой и средней этажности», - считает Виктор Козлов , генеральный директор компании «Авгур Эстейт». Большая часть земель для нового строительства находится далее 30 км от МКАД. Однако такие территории – не самый лучший вариант для девелопера. «Чтобы дальние земли стали интересны застройщикам, должно активно развиваться железнодорожное и другое транспортное сообщение, нужно построить линии скоростных трамваев, легкого метро, разработать и создать транспортно-пересадочные узлы, интегрированные с системой московского метрополитена. Например, в Большом Лондоне люди, которые живут в 90 км от центра, доезжают до работы за час, столько же - обратно. В Большом Париже, который во многом был взят за образец при решении о создании Большой Москвы, – удобному скоростному транспорту уделялось особое, главное внимание. Одновременно нужны новые рабочие места, чтобы у людей были возможности приложения сил не только в исторической части Москвы», - рассказывает Сергей Жарков. Эксперты замечают, что сейчас на новых территориях совершается наибольшее количество инвестиционных сделок. Так, по данным аналитиков компании «Абсолют Недвижимость», порядка 20% квартир приобретаются здесь в инвестиционных целях. Резкий рост цен в Новой Москве произошел буквально в первую неделю после заявления Медведева. Покупатели стали активно интересоваться квадратными метрами в домах на новых территориях, и застройщики увеличивали цены в пределах 15-20%. «В офисах продаж просто выстраивались очереди. В это время за день мы оформляли 40-50 сделок купли-продажи, тогда как в остальное время было по 15-20 продаж в день. После объявления о присоединении спрос на квартиры резко вырос и мы, как и остальные девелоперы, стали постепенно поднимать цены», — сообщил «Газете.Ru» председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский. Сейчас, по наблюдениям экспертов и участников рынка, динамика роста цен на новых территориях ничем не отличается от остального Подмосковья. Следующего резкого подъема цен стоит ждать после оглашения концепции и утверждения генплана. % По оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», разница в ценах на новостройки южной части Москвы и МО (в районе присоединяемого сектора) составляет в настоящий момент 30-50%. «После составления плана присоединения и развития данных территорий разница в цене будет сокращаться. В результате уровень цен на новостройки в присоединяемой части МО и в близлежащих городах области будет приближаться к значениям в спальных районах Москвы. Те проекты, которые стартуют сейчас на начальной стадии, и которые будут реализовываться до официального начала присоединения, наиболее интересны для инвестиций и могут показать рост до 25% за год», - считает Мария Литинецкая , генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Однако цены на недвижимость на всей территории Большой Москвы еще не скоро достигнут московского уровня. «При соблюдении определенных условий цены на присоединенных территориях в течение какого-то времени могут сравняться с московскими. А именно, если город будет делать то, что не под силу девелоперу — вкладывать деньги в дорогую инфраструктуру и прокладку магистралей. Пока же я прогнозирую рост цен на 15-20% в пределах 20 км от МКАД – это наиболее пригодные для строительства территории. Более дальние районы будут интересны девелоперам только через 3-4 года, когда туда дойдет цивилизация», — рассказывает Андрей Рябинский. По мнению Сергея Жаркова, говорить о том, что цены Большой Москвы могут сравняться с московскими — пока преждевременно. «Для начала должен быть полностью реализован проект освоения территории — выстроена вся необходимая инфраструктура, проложены дороги. А на это уйдет как минимум 30-50 лет», — говорит Жарков.