Рынок московского жилья остается рынком покупателя, поэтому застройщики ищут способы для привлечения внимания к своим объектам. Например, стараются разнообразить проекты, насыщая их дополнительными «опциями». Один из популярных в Москве вариантов – добавить привлекательности жилому комплексу за счет развитой социальной инфраструктуры.
Квартира с парковкой и магазином впридачу
По оценкам экспертов, на московском рынке жилья застройщики все больше внимания уделяют инфраструктурной составляющей. При этом в новостройках эконом-класс можно встретить объекты, которые еще недавно были характерны для проектов бизнес-класса – к такому выводу пришли аналитики компании «Метриум Групп». По данным компании, во всех нынешних новостройках эконом-класса есть детские игровые площадки, паркинги, а также торговые и офисные помещения на первых этажах зданий. Детские сады встречаются заметно реже – их можно встретить лишь в 67% новых ЖК, школы — в 43%. Среди нехарактерных для эконом-класса объектов инфраструктуры ЖК эксперты называют: ландшафтный дизайн придомовой территории, сквер, физкультурно-оздоровительный комплекс и фитнес-зал, бассейн, медицинский центр, автомойку, а также эксплуатируемую кровлю паркинга с детскими площадками и местами для отдыха жильцов. «К сожалению, на рынке есть прецеденты, когда из заявленных в плане инфраструктурных объектов возводится в лучшем случае 50%. Остается надеяться, что ужесточение властями норм обеспеченности жилых объектов инфраструктурой повернет ситуацию на рынке в правильное русло»», — говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Очевидно, что создание наиболее полного набора инфраструктуры в строящемся ЖК — не только требование властей, но и необходимая мера для успешных продаж квартир в комплексе. «Стоит отметить, что недавно вопрос инфраструктуры вставал лишь в элитных проектах, а в комплексах эконом и бизнес-класса ее практически не предусматривалось. Сегодня не только власти стали больше внимания уделять вопросам инфраструктуры в строящихся комплексах, но и сами застройщики понимают необходимость ее создания для привлекательности проектов и достойной конкуренции», — комментирует руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. Как правило, наиболее полную инфраструктуру предлагают проекты комплексной застройки. «В настоящее время все крупные проекты комплексной застройки в столице предусматривают возведение и объектов социально-бытовой инфраструктуры, особенно если они расположены в отдаленных от центра районах (ЖК «Царицыно», ЖК «Марфино» и т.д.)», — считает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» Ольга Новикова. «В проектах комплексного освоения территорий, где площадь участка под застройку больше 10 Га, проектом предусматривается широкий спектр инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы и даже торговые центры. Помимо этого, на первых этажах жилых зданий располагаются различные инфраструктурные объекты: небольшие магазины, салоны красоты, аптеки, отделения банков, бытовые службы, детские клубы и т.д.», — говорит Сергей Хорошков , генеральный директор МИЦ – Девелопмент (ГК «МИЦ»). Набор инфраструктурных объектов в проектах точечной застройки сильнее зависит от внешнего окружения. То есть, застройщик будет достраивать те объекты, которых нет в пешей доступности от комплекса. «Например, учитывается обеспеченность торговыми площадями. Сейчас средним показателем обеспеченности (по данным департамента потребительского рынка и услуг Москвы) считается 800 кв. м торговых площадей (торговых центров, отдельно стоящих объектов, магазинов) на 1000 жителей. Если в районе этот показатель ниже, значит, территория недостаточно обеспечена торговой инфраструктурой. При этом торговые площади в районе должны быть расположены так, чтобы до ближайшего магазина от любого жилого дома в районе было не более 200 метров. Если же какое-то из этих условий не соблюдается, то считается, что либо район плохо обеспечен торговыми площадями, либо отдельные зоны в районе имеют потенциал для создания торговой точки», — рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Отдельный вопрос – как застройщик распорядится построенными объектами инфраструктуры и что с ними произойдет в дальнейшем. Часто помещения на первых этажах дома реализуются путем продажи конечным инвесторам, которые впоследствии сдают эти помещения в аренду. В итоге застройщик теряет контроль над составом инфраструктуры. «Новую схему при работе с нежилыми помещениями, расположенными на первых этажах жилых комплексов, реализуемых застройщиком, разработала и внедряет ГК ПИК. Схема подразумевает реализацию коммерческих площадей путем включения их в ЗПИФы и сдачи в аренду пулупрофильных сетевых операторов. Цель – сохранение контроля над дальнейшим использованием этих помещений», — пояснил Константин Ковалев , управляющий партнер Blackwood. Считается, что хорошая инфраструктура удорожает проект. «В первую очередь проект удорожают такие объекты, как фитнес-клуб. Если он неудачно расположен, не пользуется популярностью, часть затрат может войти в эксплуатационные платежи, которые покрывают жители. В целом, средства, потраченные на строительство социальной инфраструктуры, застройщик распределяет по жителям новостройки. Таким образом, можно предположить, что чем меньше в ЖК жильцов, тем сильнее вырастет стоимость квартиры. Однако стоит учитывать, что для крупного нового микрорайона потребуется несколько социальных объектов, в то время как при точечной застройке вполне вероятно, что новоселы смогут пользоваться уже существующей в районе социальной инфраструктурой, а значит, за строительство новой им не придется платить», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. «Стоимость подобных вариантов, с дополнительной инфраструктурой, не намного выше. Так, ЖК «Царицыно» уже не первый год является одним из самых доступных по цене проектов в столице, при этом здесь предусмотрено строительство 4 детских садов на 410 мест, двух школ, поликлиники, физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном, магазинов, развлекательного комплекса и т.д», — замечает заместитель генерального директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. По оценкам компании «Азбука жилья», при отсутствии в ЖК развлекательной инфраструктуры (кинотеатров, ТРЦ) цены за квадратный метр жилья снижаются незначительно, примерно на 3-5%. Однако если рядом с новостройкой отсутствуют магазины, парковки, аптеки, то цены на квартиру в таком комплексе снижаются на 10-15%. По подсчетам компании «Инком» , наличие оптимального набора инфраструктуры, входящей либо в состав ЖК, либо расположенной в окружении комплекса, может в среднем увеличить стоимость квадратного метра на 10%. Если в районе сильно ощущается дефицит объектов социально-бытового назначения и торговли, то стоимость жилья в комплексах с инфраструктурой может быть выше на 15-20%.