В рамках развития туристического бизнеса в Подмосковье местные власти определили участки под строительство гостиниц. Если инвесторы заинтересуются другими землями в выбранных городах, власти готовы рассматривать их предложения. При этом, по оценкам участников рынка, для развития гостиничного сектора нужна дополнительная помощь государства, а также разработка более выгодных экономических моделей ведения бизнеса со стороны самих инвесторов.
Гостиницам Подмосковья мешают налоги
Ежегодно Московскую область посещают более 2 млн туристов, в том числе около 100 тыс. иностранцев. При этом, по оценкам властей, уровень развития гостиничного сектора в области недостаточен. Министр инвестиций и инноваций Московской области Денис Буцаев в рамках рабочей встречи губернатора Подмосковья Андрея Воробьева с руководителями компаний гостиничной и туристической индустрии заявил, что подготовлен перечень участков под размещение гостиниц. Они располагаются в Дубне, Коломне, Сергиевом Посаде, Ногинском и Зарайском районах. При этом он отметил, что если инвестор проявит интерес к городу, но не заинтересуется конкретным участком, то будет рассматриваться возможность предоставить другие земли. Участки, отобранные властями, находятся на пути сформированного туристического потока, а также потока, который будет разработан впоследствии. Министр отметил, что в Сергиевом Посаде, например, не стоит вопрос привлечения туристического потока, поэтому экономическая модель наиболее выгодная. Как пояснил «Газете.Ru» Денис Буцаев, сейчас представители гостиничной индустрии рассматривают свое участие в проекте, но конкретного решения пока не принято. Участки будут предоставляться инвесторам на льготных условиях, при этом в ближайшее время должен быть принят законопроект об освобождении от региональной части налога на прибыль и налога на имущество на определенный срок, что сделает экономическую модель более привлекательной. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», считают, что сегмент гостиничного бизнеса в Подмосковье вакантен, но для создания успешных проектов нужно решить ряд проблем. В Подмосковье в последние годы в основном происходила реновация объектов на базе старых пионерских лагерей и домов отдыха, которые относятся к среднему ценовому сегменту. Есть отдельные объекты, которые могли бы позиционировать себя как люкс-отели, однако в некоторых из них существуют проблемы, например непрофессиональное управление. «Гостиничные объекты как элемент развития инфраструктуры, безусловно, необходимы Московской области. Строительство отелей в основных туристических точках Подмосковья позволит развиваться как непосредственно этим регионам, так и области в целом. В то же время перспективы коммерческой привлекательности гостиниц там довольно туманны, и, на наш взгляд, реализация подобных проектов должна лежать в плоскости государственно-частного партнерства, а не передаваться на 100% инвесторам», — считает вице-президент департамента гостиничного бизнеса компании JLL Иван Кисеев. Проблема долгой окупаемости проектов, порядка 10–12 лет, может быть частично решена при помощи государства. Как пояснил «Газете.Ru» управляющий партнер «Альянс Отель Менеджмент», вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов , банки выдают кредит на 5–7 лет. «Инвестор берет кредит и не может его вернуть через этот срок, поэтому он вынужден либо пролонгировать его, либо частично погашать, но у него на это недостаточно средств. В итоге он может потерять бизнес, и это также связано с тем, что ставки высокие. Первый механизм, который можно было бы здесь предложить, — субсидирование процентных ставок. Второй механизм, который был бы понятен или логичен, — формирование фонда прямых инвестиций», — предлагает Прасов. Сейчас рынок более подготовлен для строительства небольших гостиниц, нежели для реализации масштабных проектов. «Однако все зависит от объема спроса, который может сгенерировать та трасса, которая будет развиваться. Если это тематический парк, то здесь может быть размещено и 2–3 гостиницы на 150–200 номеров различной классности. Сегодняшнее состояние рынка — это 3–4 звезды и не более 50 номеров», — говорит руководитель отдела гостиничного бизнеса Cushman & Wakefield Марина Смирнова. Еще один вопрос, который актуален для многих инвесторов, — уплата налогов от кадастровой стоимости земли. Как заявил управляющий директор, владелец горнолыжного курорта «Сорочаны» Максим Отчерцов, в прошлом году после увеличения кадастровой стоимости земли налог увеличился в 27 раз, а по некоторым землям — в 85 раз. Он пояснил, что в 2012 году общая сумма уплаченных налогов только по землям рекреации составляла около 2,5 млн руб., в 2013 году уже заплатили 27 млн. «Из многочисленных курортов, которые находятся у нас в Дмитровском районе, налог на землю после новой оценки не заплатило больше половины. Просто физически не могут это сделать. Мы вынуждены вместо того, чтобы инвестировать собственные средства от эксплуатации курорта в дальнейшее развитие, просто платить налоги. И, к сожалению, находимся на стадии выживания», — заявил Отчерцов на встрече губернатора Подмосковья Андрея Воробьева с руководителями компаний гостиничной и туристической индустрии. Это довольно распространенная проблема на рынке, считают эксперты. Очень сложно понять, каким образом устанавливается кадастровая стоимость земли, отмечает руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. «Сильный перекос в определении кадастровой стоимости земли гостиничных комплексов связан с малой базой, на основе которой эта стоимость определяется. Возможно, проходит какой-то уникальный объект по большой стоимости, и он дает почву для пересмотра кадастровой стоимости всех объектов в округе с подобным видом разрешенного использования», — пояснил Владиславлев. Определению адекватной стоимости объекта мешает текущая ситуация на рынке, когда сделки с землей практически отсутствуют. Тогда как в определение кадастровой стоимости на основе рыночной был положен принцип ликвидности — когда все объекты продаются и покупаются. Однако в завышенной стоимости земельных участков присутствует и непрофессионализм самих инвесторов в работе с земельными участками в соответствии с современным земельным законодательством. «У гостиничного комплекса неоднородный вид разрешенного использования. В соответствии с проектом планировки можно делить территорию на части с разным видом разрешенного использования. В результате такой дифференциации происходит понижение кадастровой стоимости. Зачастую огромные земли под благоустройство несут в себе кадастровую стоимость гостиничного комплекса», — говорит Владиславлев.