В 2013 году в Москве будет введено почти в два раза больше качественных офисных площадей, чем годом ранее, прогнозируют эксперты. Однако при этом обеспеченность Москвы офисными центрами все равно остается низкой.
Дорогие офисы идут на Запад
Москва занимает пятое место в Европе по количеству офисных площадей – такие данные приводит компания Jones Lang LaSalle. В настоящий момент в Москве насчитывается 14,7 млн кв.м офисов. Первое место у Парижа – 52,8 млн кв.м офисов. Далее идут Лондон (20,5 млн кв.м офисов), Берлин (17 млн кв.м офисов) и Мадрид (15 млн кв.м). По данным компании Knight Frank, общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве по состоянию на конец 2012 года превысил 12,5 млн кв. м – 2,6 млн кв.м в классе А и 9,9 млн. кв. м в классе В. В 2012 году объем нового строительства составил 218,5 тыс. кв. м офисных площадей класса А и 337 тыс. кв. м класса B — ниже показателя 2011 года на 21% (566 тыс. кв. м против 720 тыс. кв. м) и наименьший показатель за последние 9 лет. В 2013 году объем нового строительства может вырасти в два раза. «Мы ожидаем, что в 2013 году в эксплуатацию будет введено около 360 000 кв. м качественных офисных площадей класса А и порядка 710 000 кв. м класса B. Такой рост связан с активизацией девелопмента, а также с низкой базой сравнения. Сокращение объемов нового строительства в 2010-2012 гг. объясняется двумя основными факторами: снижением в 2008 году девелоперской активности (поскольку строительный цикл офисного центра составляет около 2-3 лет, это явилось основной причиной низкого прироста предложения), а также новой политикой московских властей. Пересмотр и отмена ряда инвестиционных контрактов, инициатива по изменению сроков аренды земли для девелопмента, запрет строительства внутри ТТК, изменение границ города и возможное перемещение части властных структур из центра Москвы – все эти мероприятия повлекли за собой пересмотр планов и торможение реализации новых проектов. Но за последний год ситуация несколько изменилась», — поясняет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Никола Обайдин. Однако, по оценкам компании S.A. Ricci, количество новых объектов все же будет меньше. «На сегодняшний день, на рынке наблюдается большое количество качественных объектов, находящихся на завершающем этапе получения закрывающей документации. Традиционный перенос сроков ввода, по нашим прогнозам, коснется не менее 20% объектов, и прирост предложения по итогам 2013 года составит около 700 тыс.кв.м», — объясняет директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci Александр Аверкин. По данным компании S.A. Ricci, в 2012 году активнее всего в столице строили офисы класса А – более 60% от общего объема нового строительства. В 2013 году, по прогнозам аналитиков компании, доля офисов класса А возрастет до 85% от объема нового строительства. По данным Jones Lang LaSalle, около 40% нового предложения (219 тыс. кв. м) было представлено в 2012 году пятью офисными зданиями класса А. Единственным комплексом класса А, построенным в 4 квартале 2012 года, стал деловой комплекс «АЛКОН» (офисная площадь — 66 776 кв. м), он расположен на северо-западе столицы в «Ленинградском офисном коридоре». При этом, по прогнозам экспертов компании, в 2013 году сравнительно небольшая доля новых проектов будет расположена в центральном округе (200 тыс. кв. м) и ММДЦ «Москва-Сити» (100 тыс. кв. м), а в районах, не относящихся к центру — более 70% строящихся зданий. Сокращение количества проектов в центре эксперты объясняют ограничением строительства в центре Москвы – в результате девелоперы находят более интересные районы для своих проектов. «Это, прежде всего, западное полушарие Москвы, а если точнее, то северо-западное и юго-западное направления. Здесь объекты расположены вдоль Ленинградского шоссе, вдоль Ленинского проспекта, Профсоюзной улицы и так далее. Ленинградское шоссе на протяжении двух последних лет являлось самым востребованным, и поэтому логично, что множество проектов и множество новых зданий высокого класса появляется именно на данном направлении», — считает Никола Обайдин. По мнению экспертов, больше всего офисов будет построено на северо-западе Москвы. При этом есть и непопулярные у девелоперов направления. «На сегодняшний день наименее обеспеченным офисными площадями является Восточный административный округ, так как исторически в этой зоне расположено большое количество промышленных территорий. Мы ожидаем, что северо-западное направление станет лидером рынка в дополнение к офисам, расположенным в ЦДР. В связи с исторически сложившейся высокой деловой активностью, наиболее популярными направлениями в офисном сегменте являются ЦДР, запад и северо-запад. Причем уровень вакантных площадей класса A в этих районах за пределами третьего транспортного кольца невысок и составляет порядка 1-5%, при этом северо-западное и западное направление находятся за пределами зоны высокой концентрации офисных объектов. Думаю, северо-западное и западные направления, по-прежнему, останутся наиболее популярными с тенденцией к формированию новых зон деловой активности за пределами ТТК, в частности в районе Ленинградского проспекта. В настоящее время реализуются проекты около станций метро Динамо и Аэропорт, в районе Ходынского поля», — рассказывает эксперт Группы ПСН Татьяна Тикова. Однако, по мнению экспертов, не все восточное направление Москвы считается непрестижным для строительства офисов. «Самое яркое исключение — Щелковский мегакластер, где, несмотря на то, что это непрестижный восток, насыщенность бизнес-центров выше, чем в некоторых западных кластерах. А наименее насыщенным офисными площадями является Зеленоградский мегакластер, что логично, учитывая удаленное от районов деловой активности местоположение. В целом, перспективными для развития можно назвать Ленинский мегакластер Москвы, где исторически проживают, как правило, лица принимающие решения в бизнесе, да и в этом направлении будет развиваться территория Новой Москвы. К тому же на данный момент этот кластер Москвы недостаточно насыщен качественными офисными площадями. Кроме того, будут востребованы офисные площади в спальных районах Москвы», — поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. В целом, по оценкам RRG, наибольшая насыщенность офисными площадями наблюдается в Центральном мегакластере — 6013 кв.м на 1000 человек и Ленинградском мегакластере — 1546 кв.м на 1000 человек. В остальных случаях этот показатель ниже 1000 кв.м на 1000 человек. «Наиболее востребованными оказались северо-западные, западные и юго-западные направления. Во-первых, данная часть Москвы всегда выгодно внешне отличалась от более насыщенных промышленностью других районов города. Даже в советские времена такие парадные магистрали как Ленинградское шоссе, Кутузовский и Ленинский проспекты пользовались популярностью у москвичей и относились к престижным и знаковым местам города. С годами данная тенденция только усилилась. Эти направления предлагают наиболее удобный доступ в аэропорты столицы, там высоко развита сопутствующая социальная инфраструктура, именно в этих направлениях предпочитают жить большая часть топ-менеджеров, принимающая решения о снятии или покупке офиса. Все это в совокупности стимулирует рынок офисной недвижимости продолжать развиваться в первую очередь в данных направлениях», — рассказывает исполнительный директор Storm Properties Надежда Башбынар. Помимо центра Москвы (здесь, по данным Knight Frank, сосредоточено 5,5% от общего объема предложения) эксперты выделяют и другие деловые кластеры — ММДЦ «Москва-Сити», Павелецкий, Белорусский и Тульский деловые районы, а также активное развитие Ленинградского направления от ст. м. Белорусская и за пределы МКАД. По данным Knight Frank, наиболее привлекательными с точки зрения приобретения качественных активов в инвестиционных целях остаются офисные и торговые объекты в Москве. Доходность офисных объектов класса А составляет 8,5-10%, у объектов класса B доходность выше – 10,5-11,5%. По сравнению с 2011 годом этот показатель увеличился на 1% для офисных объектов класса А и на 0,5% для объектов класса B. По данным S.A. Ricci, арендные ставки в офисах А и B+ в центре показали отрицательную ценовую динамику в 2012 году — максимальные запрашиваемые ставки снизились за год более чем до $950–$1500 за квадратный метр в год. По мнению экспертов, такое снижение связано с уходом с рынка наиболее дорогих проектов. В этом году эксперты не ожидают значительного изменения ставок.