Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко полагает, что к весне 2012 года цены на жилье в Москве могут вырасти на четверть. По его мнению, к резкому скачку цен на недвижимость может привести приток средств с финансовых рынков, перегретых спекулятивными деньгами.
Подорожает ли жилье еще на 25%
«Учитывая, что индекс РТС уже близок к докризисному максимуму, а правительство сворачивает программы накачки рынка ликвидностью, в ближайшее время фондовый рынок ждет закономерная коррекция, а значит, инвесторы будут искать новые способы вложения средств. В 2008 году в аналогичной ситуации московская недвижимость за четыре месяца подорожала на 20-25%», - заявляет господин Репченко. Кроме того, по мнению Репченко, процесс перевода средств из акций в квадратные метры может по срокам совпасть с началом предвыборного «ралли». Репченко напоминает, что в предвыборные периоды 2003 - 2004 и 2007 - 2008 годов стоимость жилья всего за несколько месяцев увеличивалась на 20-25%, хотя после выборов ситуация оборачивалась очередной стагнацией. Следствием всего этого может стать существенный рост цен на недвижимость во второй половине 2011 года, прежде всего в сегменте экономкласса. «В итоге к весне 2012 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%», - отмечает руководитель IRN.RU. «Да, такой сценарий вполне возможен», - соглашается руководитель центра стратегического анализа и планирования компании «Росгосстрах» Алексей Зубец. По его мнению, рост реальных доходов населения неизбежно приведет к росту цен. «К тому же сейчас на московский рынок жилья возвращаются инвесторы из других регионов. Плюс инфляция. Так что +25% по цене квадрата – абсолютно реальный сценарий», - сообщил Зубец корреспонденту «Газеты.Ru». «Я думаю несколько иначе», - заявил «Газете.Ru» независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. «Мы разработали новую методику прогнозирования динамики цен на жилье и дали прогноз на три года по 5 городам. Основная особенность методики - она опирается на ранее исследованную типологию рынков», - рассказывает господин Стерник. По его данным, в 2011 году Москва находится в «растущем» рынке, а в 2008 она была в «перегретом» рынке. Поэтому закономерности 2008 года сегодня не работают. «Кроме того, важный фактор - темп роста душевых доходов населения, - продолжает Стерник. - Его прогноз мы получили из Прогноза социально-экономического положения России (и соответствующих регионов) на 2011-2013 годы. А правительство многое не обещает: 4-4,5% годовой рост реальных располагаемых доходов населения. Поэтому у нас получилось, что в Москве за 2011-2013 годы темп роста в среднем будет 15% в год, в Петербурге, Московской области, Владимире - 6-10%, В Перми и того меньше». По его мнению, среднесрочные колебания относительно этой базовой кривой (в том числе и предвыборные коллизии и т.д.) могут несколько изменить тренды. «Например, в первом полугодии сего года в Москве практически не было роста цен на жилье, так что еще вопрос, наберет ли Москва ожидаемые 15% за год», - говорит господин Стерник. Руководитель Аналитической службы МИАН Александра Кадченко полагает, что кардинальное изменение ситуации на рынке жилой недвижимости Москвы и Московской области, равно как и резкие колебания цен, маловероятны. «Несмотря на то, что вложение средств в недвижимость является одним из инструментов инвестирования, не стоит его переоценивать и ожидать значительного притока средств со стороны финансовых рынков», - считает она. По ее данным, наиболее вероятным остается сценарий постепенного развития рынка. «В настоящее время в Московском регионе увеличивается количество новых жилых проектов, что будет создавать здоровую конкуренцию и ограничивать рост цен на недвижимость. При этом развитие ипотечных программ будет стимулировать спрос. Не исключено, что доля инвестиционных квартир на рынке несколько увеличится, однако скорее всего, на динамику цен это значительного влияния не окажет» - заявила госпожа Кадченко корреспонденту «Газеты.Ru». По ее мнению, предстоящие выборы не окажут значительного влияния на динамику рынка жилой недвижимости, а рост цен в 2011-2012 гг., сохранится примерно на уровне инфляции. В «Инком-Недвижимости» предложили не спекулировать на тему роста цен по целому ряду причин: 1) Сравнивать текущую ситуацию с ситуацией, сложившейся в первой половине 2008 года, минимум, некорректно. Тогда безумный, ажиотажный спрос подстегивал рост цен, сейчас же при фиксируемом Росреестром постоянном росте числа сделок (20% рост если сравнивать апрель 2010 и апрель 2011), цены остаются на стабильном уровне. Более того, уровень средней рублевой цены 1 кв.м квартир на вторичном рынке изменился по сравнению с началом текущего года (декабрь – апрель) на -0,1%, т.е. формально даже чуть-чуть (в пределах погрешности) даже немного снизился. При этом если посмотреть на ретроспективу динамики средних рублевых цен по наиболее типовым предложениям (квартиры в серийных типовых панельных и кирпичных домах), то здесь наблюдаем также стабильность (но со знаком плюс): с начала 2011 г. средняя цена изменилась на +0,9% (что тоже никак не тянет на прогнозы о безумном росте). 2) Поведение инвесторов сейчас совершенно иное, чем было до кризиса. Инвесторы вкладывают в точечные, удачные объекты, которые могут дать неплохую доходность. Это явно не объекты вторичной недвижимости (причину см выше), это, как правило, качественные новостройки эконом-класса в Москве или в ближайшем Подмосковье или иные интересные объекты, которые поначалу выходят в продажу с ценами ниже среднерыночных. Такая картина складывается как на рынке первичного городского, так и загородного жилья, но это именно инвестиции в одиночные удачные проекты – для примера, за городом по нашим оценкам лишь порядка 5% поселков пользуются стабильным спросом у инвесторов (из 450 поселков в активной продаже это всего порядка 20-30!). Вторая схема поведения инвесторов – покупка ликвидных (т.е. качественных и интересных) объектов (домов, квартир) с целью сохранения средств и долгосрочных инвестиций. Но это тем более не спекулятивный спрос, который может в краткосрочной перспективе подтолкнуть среднерыночные цены вверх! – такой спрос стимулирует рост цен на конкретные объекты. Есть наиболее ликвидные многоэтажки, в которых за последний месяц цена выросла на 2-2,5%. За городом (он мне ближе) есть примеры с поселками, которые за полгода подорожали на 15%. Или примеры с поселками, где за 3 месяца были сотни (!) сделок, из которых примерно 30% - инвестиционные. Как заявили «Газете.Ru» в пресс-службе компании «Инком» , сейчас ситуация в принципе стабильная, но прогнозировать варианты ее развития аналитики остерегаются. И уж тем более, спекулировать на тему «из-за выборов цены сейчас резко подскочат». Главный аналитик ФГ «Калита-Финанс» Алексей Вязовский рискнул сделать прогноз, прямо противоположный прогнозу Олега Репченко. «Уважаемый руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» пользуется методом прямой экстраполяции. То, что есть сегодня – будет и завтра. Действительно, сегодня бал на рынке недвижимости правят «перегретые спекулятивные деньги». Эти деньги приходят к нам из-за рубежа в результате сверхмягкой монетарной политики Федерального Резерва США. Но надо понимать, что подобная политика – не вечна и рано или поздно закончится повышением процентных ставок. Ведущие мировые Центробанки уже вступили на этот путь. Причиной ужесточения монетарной политики являются инфляция и избыточная ликвидность в экономике. Наиболее показательно, что в марте инфляция разогналась до 5,4%, по сравнению с 4,9% в феврале. Вслед за Китаем европейские власти, в лице Европейского центрального банка ( ЕЦБ ), также дают понять, что намерены и дальше ужесточать денежно-кредитную политику для борьбы с инфляцией. Напомним, что этой весной ЕЦБ, впервые с июля 2008 года, повысил базовую процентную ставку на 0,25 процентного пункта – до 1,25%. В марте инфляция ускорилась до 2,7%, превысив целевой уровень Еврозоны в 2% четвертый месяц подряд. Не отстает от ЕЦБ и наш Центральный банк РФ , который в конце апреля повысил уровень процентной ставки в России до 8,25%», - заявил в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» Алексей Вязовский. По его мнению, все вышеперечисленные примеры показывают, что эпоха дешевых денег заканчивается, что вкупе с политическими рисками предвыборного года делает маловероятным прогноз Олега Репченко относительно роста цен на недвижимость. «Скорее можно говорить о стагнации и даже о падении средней стоимости квадратного метра в Москве к уровням прошлого года – $4500 за кВ. метр», - полагает господин Вязовский. В компании «Миэль» заявления господина Репченко комментировать не стали, высказав мнение, что говорить о 25% за год – смешно и нелепо.