Главный риск, преследующий уже не первый год Санкт-Петербургских девелоперов, - неопределенность относительно планов по дальнейшему развитию города. Нерешительность властей, не спешащих определять приоритетное направление для улучшения мегаполиса, грозит застройщикам «заморозкой» как уже начавшихся, так и только планируемых строительных проектов в самом сердце города и на его окраинах. Чуть больше определенности с бывшими промышленными территориями, к редевелопменту которых чиновники относятся с большей благосклонностью.
Тайм-аут для девелоперов
Уходящий год не внес ясности на рынок недвижимости северной столицы, несмотря на все чаяния девелоперов, уверены участники «Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов», прошедшего 21 декабря в Санкт-Петербурге. Как и год назад, строители по-прежнему ждут четкого сигнала от городской администрации, которая никак не может разработать понятные для всех правила игры в части высотного регламента и правил застройки отдельных зон. Так, из-за отсутствия единого подхода уже «заморожены» 115 проектов по строительству высоток, говорит главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий Митюрев. «Но позиция такова, что в зонах регулируемой застройки, а это в первую очередь центр города, будут только те высоты, которые не превышают общепринятых параметров - 23 или 28 метров», - отмечает он. Такое решение, по его словам, обусловлено действующим законодательством и не свидетельствует о наличии каких-либо особых отношений между чиновниками и градозащитниками, выступающими за сохранность исторического облика центра город на Неве. Здания постройки до 1917 года необходимо восстанавливать однозначно, а вот к синтезу старого и нового в центре Санкт-Петербурга, как показывает практика, наша общественность пока не готова, заключает господин Митюрев. К слову, исторический центр — не единственное место, где будущее девелоперских проектов вызывает у профессиональных строителей серьезную озабоченность. Так, строить новое жилье там, где люди не смогут качественно жить, в администрации Санкт-Петербурга считают затеей бесперспективной. Вал проектов по строительству так называемых «спальников», наблюдающийся до 2007 года, происходил при отсутствии стратегического видения вектора развития мегаполиса и уже дал первые негативные плоды. «Сегодня ряд районов «зависли»: в них нет ни социальной, ни транспортной инфраструктуры, достаточной для качественного уровня жизни», - полагает Юрий Митюрев. «Очень часто ко мне приходят письма с просьбой провести дорогу в тот или иной микрорайон, а в бюджете на это просто нет средств», - подчеркивает председатель комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко. «Сегодня в строительных проектах социальная инфраструктура либо отсутствует совсем, либо не реализуется на практике, что не устраивает администрацию города , - говорит он. - Кроме того, на рубль частных инвестиций приходится три рубля государственных, что и заставляет власть тщательней продумывать приоритетное направление развития города». Руководитель проектного направления ЦСР «Северо-Запад» Виктория Желтова также отмечает системный дисбаланс между социальной и транспортной инфраструктурой. По ее словам, в Санкт-Петербурге есть целые районы, где до сих пор грунтовые дороги. «Но сам центр для такого густонаселенного и большого по площади города ничтожно мал», - говорит она. Не видя скорого разрешения насущных проблем, в комитете по строительству северной столицы девелоперам предложили повременить с реализацией своих проектов. Чиновники полагают, что приостановка строительства лучше, чем некачественное развитие города. «На какое-то время действительно можно приостановить инвестиционную активность в центре Санкт-Петербурга и относиться к этому нужно спокойно», - соглашается с позицией администрации генеральный директор ЛСР Александр Вахмистров. В Москве у компании также приостановлены два проекта, но нет поводов для беспокойства, добавляет он. Единственно, что вызывает у властей меньше всего нареканий — освоение «серого пояса» города. «На мой взгляд, редевелопмент бывших промышленных территорий приоритетней, нежели развитие мегополиса в ширь», - подчеркивает председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. Неопределенность с дальнейшим развитием хотя и препятствует системному анализу и прогнозу рынка Санкт-Петербургской недвижимости, но все же, по мнению участников рынка, в меньшей степени влияет на проекты по редевелопменту бывших промышленных территорий. В ближайшем будущем развитие «серого пояса» может стать новым местом для вложений со стороны девелоперов при учете проблем с проектами в центре и на окраинах города, уверен исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков. «Если посмотреть на то, что представляют собой зоны, которые в Петербурге были исторически отведены под промышленные предприятия, то мы увидим, что это незагруженные территории, загрязненные и непривлекательные для точечных индивидуальных проектов в силу своей ограниченности. На такой территории может осуществляться лишь комплексная квартальная застройка», - отмечает он. Например, планируемый к строительству «Лахта центр», по словам г-на Бобкова, будет служить стимулом для развития Приморского района, станет тем якорным объектом, вокруг которого будет формироваться инфраструктура территории. «Так, в комплекс нового общественно-делового центра войдут научно-образовательный центр, библиотека, медицинский центр, спортивный комплекс с бассейном, детский технопарк и другие объекты социальной инфраструктуры, — подчеркивает Александр Бобков. — Если раньше строительство социальных объектов было обременением, накладываем городом, то теперь застройщик сам предлагает построить школу, детский сад или небольшой стадион, поскольку их наличие увеличит стоимость коммерческих объектов и сделает жизнь в этом районе более содержательной и комфортной». Несмотря на карт-бланш, выданный девелоперам на освоение «серого пояса», стратегическое планирование развития северной столицы по-прежнему остается первым пунктом в повестке дня для городской администрации в 2012 году. На четкое видение чиновниками перспектив Санкт-Петербурга легче всего будет наложить и генплан, уверен председатель совета директоров Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. «Однако уже очевидно, что транспортная проблема диктует полицентризм, когда качество жизни человека будет зависеть от наличия нескольких центров в городе», - резюмирует он.