Самое недорогое жилье в Москве предлагается в нескольких районах, расположенных за МКАД. За низкие цены приходится расплачиваться плохой транспортной доступностью. По мере улучшения дорожной ситуации цены на жилье должны расти, однако пока повышения не наблюдается.
Недорогая Москва
Всего за МКАД находится 15 московских районов, не считая Зеленограда: Внуково , Восточный, Жулебино, Кожухово, Косино-Ухтомский, Куркино, Митино, Молжаниновский, Некрасово, Ново-Переделкино, Новокосино, Северное Бутово, Северный, Солнцево, Южное Бутово. «Это классические спальные районы, застроенные преимущественно типовым панельным жильем, а также монолитными новостройками комфорт-класса. В качестве исключения можно отметить районы Куркино, Южное Бутово и Северный, где есть микрорайоны с таунхаусами, коттеджами и малоэтажными многоквартирными домами», — сообщила «Газете.Ru» генеральный директор «МИЦ – Недвижимость» (ГК «МИЦ») Наталья Соломонова. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в данный момент квартиры в новостройках продаются в четырех районах за МКАД: в Куркино, Митино, Некрасово и Южном Бутово. Всего здесь строится около 344 тыс. кв. м жилья. На продажу выставлено шесть проектов, которые состоят из 21 корпуса, всего здесь будет 6 424 квартиры, 58,8% из них уже продано. Текущий объем предложения составляет 2,6 тыс. квартир, или около 160,6 тыс. кв. м. Наибольшая стоимость квадратного метра в районах за МКАД зафиксирована в Митино — 163 тыс. рублей за кв. м. «Высокая цена метра объясняется прежде всего наличием в проекте квартир студийного типа, а также наличием в непосредственной близости недавно открытой станции метро. В среднем стоимость квадратного метра в московских районах, расположенных за МКАД, колебалась в августе в районе 120 тыс. рублей», — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Средняя стоимость квадратного метра в еще одном «дорогом» районе за МКАД — в Куркино — составляет 145 тыс. рублей. Минимальная цена за квадратный метр в районах за МКАД наблюдается в Некрасово, в ЖК «Некрасовка» – 81 189 рублей за кв. м. Сейчас данный район лидирует по количеству возводимого жилья: с начала года на продажу было выставлено 10 корпусов. «Инфраструктура района будет развиваться и дальше, в 2013 году предусмотрено строительство поликлиники и подстанции скорой медицинской помощи, а также комплексного центра социального обслуживания населения. А в 2014 году введут в эксплуатацию школу и несколько детских садов. Транспортная ситуация здесь сложная из-за загруженности Рязанского шоссе и прилегающих к району дорог», — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. Не только цены, но и уровень развития социальной инфраструктуры в городских районах за МКАД сильно различается от района к району. «Например, в Солнцево или в Ново-Переделкино расположено множество социальных и бытовых объектов, а в том же Восточном районе инфраструктура минимальна. Наименьшим спросом пользуется Внуково: все-таки жизнь в районе, который отличается повышенным шумовым дискомфортом и сомнительной экологией, вряд ли можно назвать комфортабельной. Именно поэтому Внуково в основном заселялся летчиками, сотрудниками аэропорта и их семьями», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По мнению экспертов, московские удаленные районы по уровню транспортной доступности и развитию инфраструктуры зачастую проигрывают городам-спутникам столицы, при этом стоимость жилья в первом случае может быть выше на 10–20%. «Например, район Некрасовка расположен дальше от МКАД, чем город Котельники, вблизи которого планируется построить три станции метро. Добираться до Некрасовки будет сложнее, а вот цены на жилье в обоих населенных пунктах примерно одинаковые. Следующий пример – Митино и Красногорск. Фактически Митино находится дальше упомянутого города-спутника, хоть и считается Москвой. Однако в Красногорске цены на жилье будут гораздо ниже», — говорит руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. Общая проблема для всех перечисленных районов – плохая транспортная доступность. «Во всех районах за МКАД преобладает высотное строительство, поэтому главной проблемой остается транспортная доступность, так как высокая плотность застройки провоцирует загруженность дорог», — объясняет руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. В связи с этим стоимость квартир в новостройках в этих районах растет только по мере увеличения стадии строительной готовности объектов. Кроме этого надо учитывать, что на среднюю стоимость жилья, в связи с ограниченным новым предложением, сильное влияние оказывает появление на рынке новых проектов или полная продажа старых. «В большинстве из перечисленных районов в последнее время наблюдается минимальная динамика цен – повышение стоимости жилья едва дотягивает до темпов инфляции. Только районы, где сейчас возводится жилье (Куркино, Митино, Некрасовка), показывают чуть более высокую динамику за счет того, что они пользуются довольно неплохим спросом среди покупателей жилья. Скорее всего, данная ситуация сохранится в течение ближайшего времени. Пока факторов, стимулирующих активный рост цен на жилье в этих районах, мы не наблюдаем», — сообщила «Газете.Ru» Мария Литинецкая. «Куркино и Молжаниново сейчас находятся на 8-м месте в Москве по темпу роста цен. Это в чем-то даже феноменальные для Москвы районы. Цены высоки даже несмотря на отсутствие метро. Объяснить такие цены в районе можно разве что свежей и достаточно интересной застройкой. Например, Куркино – экспериментальный район, в котором сочетается высотная, среднеэтажная и малоэтажная застройка, развитая инфраструктура. Этот район не раз ставили в пример для строительства в Новой Москве», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко .