При возведении жилья в Москве девелоперы обязаны строить парковки. Правда, продаются эти машиноместа долго и плохо – в результате девелоперы строят меньше положенного, но даже и этот объем не всегда распродается.
Невыгодный паркинг
В новом жилье эконом-класса сейчас предусмотрено 1 машиноместо на квартиру, в комплексах бизнес-класса — не менее 1,7 машиноместа, а в элитных комплексах – как минимум 2 машиноместа на квартиру. «Сами нормативы прописаны в федеральных СНИПах и постановлениях правительства отдельных регионов (например, территориальные строительные нормы). В каждом городе может существовать свой показатель, которого должен придерживаться девелопер при проектировании паркинга в жилом комплексе. Например, в Мытищах количество машиномест и квартир должно соответствовать пропорции 1:1», — поясняет Роман Семчишин , директор инвестиционного департамента Tekta Group. При строительстве современных жилых комплексов застройщики не могут игнорировать требования создавать парковки на территории проекта. По оценкам компании «Метриум Групп», подземным паркингом в Москве обеспечено подавляющее большинство проектов эконом-класса— 72% (13 ЖК). Гостевая автостоянка запланирована в 39% проектов (7 ЖК), наземным паркингом оснащаются 33% объектов (6 ЖК). Более того, некоторые ЖК насчитывают одновременно по два вида парковки. Так, к примеру, в ЖК «Царицыно» и «Теплый край» строятся наземная и подземная парковки, а в ЖК «Life Волжская» и в ЖК «Мироновский» планируется возвести подземный паркинг и наземную гостевую стоянку. Однако, несмотря на наличие парковок, итоговая обеспеченность проекта машиноместами остается, как правило, ниже нормы. «Средняя обеспеченность жильцов машиноместами в доступных новостройках (эконом- и комфорт-класс) составляет сейчас 0,97 машиноместа на квартиру, в новостройках бизнес-класса – 1,33 машиноместа. Таким образом, современную ситуацию с паркингом можно описать как дефицит парковочных мест», — уточняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. Девелоперы хоть и вынуждены строить паркинги, однако для них это малорентабельный бизнес с низкими показателями реализации. Машиноместа пользуются низким спросом – далеко не все жильцы хотят или могут их покупать, поэтому у девелопера, как правило, всегда остается нераспроданный остаток. «В комплексах высокого ценового сегмента нередко бывает так, что один человек покупает сразу 2-3 квартиры на площадке и объединяет их. Понятно, что на одну семью достаточно 1-2 машиноместа. Но у застройщика на эти 3 квартиры заложено 6 машиномест. И что ему делать с ними? Я знаю случаи, когда в проектах бизнес- и премиум-класса от известного застройщика при 100%-ной реализации квартир оставалось нераспроданными до 50% машиномест. В результате, девелоперы вынуждены идти на различные хитрости, и вот тут уже начинается «креатив». Застройщики продают квартиры в комплексе с машиноместами, пытаются сдавать их в аренду жителям соседних комплексов. Или же предлагают собственникам ЖК организовать маленький бизнес прямо у дома – купить несколько машиномест и обустроить там автомойку. В общем, вариантов масса», — рассказывает Мария Литинецкая , генеральный директор компании «Метриум Групп». По оценкам ФСК «Лидер», если квартиры в новостройке распроданы на 80%, то парковка за это же время – только на 30%. Многих покупателей парковка интересует только на этапе выбора квартиры. «Выбирая квартиру, многие покупатели рассматривают только проекты с наличием парковки на территории комплекса. Однако впоследствии они отказываются от покупки машиноместа. Потому что по цене оно практически равнозначно покупке еще одной комнаты в квартире эконом-класса. Поэтому они лучше купят квартиру побольше, а парковаться будут во дворе», — поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Действительно, одна из причин невостребованности парковочных мест – их завышенная стоимость. По оценкам компании «Метриум Групп», стоимость места в наземном паркинге начинается от 600-700 тыс. рублей, подземном — от 1 млн. рублей. В рамках одной парковки стоимость машиномест будет различаться. Самым востребованным и дорогим местом в подземном паркинге будет то, которое расположено на верхнем уровне, вблизи лифта или выезда. «Строительство подземного паркинга – не дешевое удовольствие, каждый подземный этаж дороже наземного минимум в 1,5 раза. Опрос, который мы провели среди наших покупателей, показал, что большинство из них готовы заплатить не более 500 тыс. рублей. Таких машиномест на рынке немного, они встречаются только в жилых комплексах в доступном ценовом сегменте», — говорит Софья Лебедева. Однако продавать машиноместа дешевле или сдавать их в аренду — застройщикам невыгодно. «Из практики видно, что машиноместа продаются долго. Ни для кого не секрет, что в Москве сама земля стоит дорого. Выбирая подземный вид паркинга, себестоимость которого тоже достаточно высокая, девелоперам приходится устанавливать высокую цену на машиноместа при продаже, что и уменьшает их ликвидность», — говорит руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. Наличие парковки напрямую не влияет на стоимость квартиры в доме. «Наличие или отсутствие парковки в жилом комплексе напрямую не сказывается на стоимости квартир. Однако этот фактор в совокупности с другими влияет на класс жилого комплекса, что, в свою очередь, влияет на цену», — говорит Наталья Соломонова , генеральный директор МИЦ – Недвижимость (ГК «МИЦ»). И все же случаи, когда наличие обязательных парковочных мест в ЖК непосредственно влияет на цену квартиры в нем, на самом деле встречаются: чтобы уменьшить расходы на строительство парковки, застройщику иногда приходится идти на уловки, поднимая цену жилья. «Строить паркинг, полностью исходя из нормативов — финансово для застройщика очень накладно. Застройщику приходится искать баланс между экономикой проекта и требованиями (по числу парковок — «Газета.Ru»), поэтому, как правило, парковочных мест возводится меньше. Учитывая плохую продаваемость парковок, застройщики могут переложить незначительную часть своих расходов по этой части на стоимость квартир», — говорит Григорий Алтухов.