Правоохранительные органы возбудили уголовное дело в отношении топ-менеджеров компании «Миэль» и провели обыски в ее офисах. Известно, что причиной возбуждения дела стало заявление одного из покупателей элитного коттеджного поселка на Рублевке «Барвиха Village».Он утверждает, что в марте 2007 года перевел компании $1,29 млн за два дома, но деньги и землю до сих пор не получил.
Скандал на Рублевке: что будет с ценами на элитное жилье
«Газета.Ru» опросила участников рынка и попыталась выяснить, что сейчас происходит в сегменте элитного жилья и как сказываются подобные негативные события на цене, спросе и поведении покупателей. Все эти ситуации тянутся еще с докризисных времен. Тогда политика некоторых застройщиков в отношении своих объектов была совсем другая, чем сейчас. Они получали деньги от покупателей и инвестировали их не только в строительство текущего проекта, но и остальных тоже. Поэтому получалась некоторая пирамида. До кризиса рынок недвижимости активно рос и застройщики просто не думали о том, что может быть как-то иначе. До 2008 года у покупателя был выбор — покупать объекты на начальной стадии по цене ниже рынка и рисковать, или не рисковать и обратить внимание на достроенные объекты или вторичку. «Барвиха Village» относится как раз к таким проектам — застройщики предлагали участки в престижном месте по низкой цене. Такая неуверенность, что проект будет завершен, заставила покупателей обратить более пристальное внимание на вторичку, и ее цена, соответственно, пошла вверх. Многие покупатели стали переключаться на покупку готового жилья. Даже добросовестные застройщики, пытаясь привлечь внимание покупателей, прибегали к демпингу. Сегодняшнего покупателя эта ситуация научила обращать внимание на репутацию застройщика и способы финансирования строительства — цены на те объекты, которые обладают большей степенью надежности, могут пойти вверх. Это одна из причин, по которой сейчас цена квадратного метра недвижимости на первичное предложение приблизилась к цене на вторичку. В данном случае эти события слишком незначительные, чтобы оказать существенное влияние на рынок. В «Барвихе Village» не так много неудовлетворенных покупателей, которые не получили то, что хотели. При этом покупатели, которые присматриваются к таким объектам, знают о проблемах с ними от риэлторов и переключают свой интерес на другие проекты. После кризиса, когда было много замороженных проектов, покупатели стали внимательнее смотреть на правовую историю проекта. Тем более это довольно распространенная ситуация — когда один застройщик не справился с реализацией объекта, его перекупил другой девелопер и начал достраивать. Если вся документация у застройщика в порядке, то такие истории быстро забываются. Покупатель долго не помнит зла, негативная информация забудется через год-полтора. Подобные события могут оказать влияние на рынок, если проблемы будут у системообразующего застройщика с долей рынка не менее 10-15% от общего объема. Причем не с одним из его проектов, а с несколькими. И риски недостроя сказываются не на цене, а на количестве сделок. Если покупатель понимает, что есть возможность потери денег, он не купит объект ни за какую цену. Тем более и сами застройщики крайне неохотно снижают цену, если только кулуарно, в рамках закрытых продаж. Любая негативная информация для проекта (это относится не только к элитной недвижимости) — удар по имиджу проекта с непосредственным влиянием на спрос. При этом наиболее значимым аспектом является срок строительства. Задержка ввода объектов, к сожалению, является нормальной практикой на российском рынке, однако если объект в принципе не строится — спрос на него падает до нуля. Тем не менее, даже такие сложности могут быть преодолены. Есть примеры проблемных проектов, где застройщики находили средства на дальнейшую стройку (например, привлекали соинвесторов), договаривались с покупателями, проводили ребрендинг проектов, возобновляли продажи — и шли эти продажи достаточно активно. В случае же если проблемы не решаются, и негативная информация не компенсируется последующим позитивным изменением в проекте, спрос может снизиться до нуля, и никакое снижение цен не сможет его стимулировать. Влияние на рынок в целом зависит от «природы» негатива. Если это исключительно «проблема» конкретного проекта, то спрос перераспределится на другие, и, при достаточной емкости рынка, итоговое влияние на рынок окажется нейтральным. Если же «природа» глобальная, отражающая проблемы отрасли в целом, например, снижение доступности кредитов, то в этом случае конечно влияние будет серьезным, и мы его не так давно наблюдали в ходе первой волны кризиса. Данная ситуация никак не повлияла ни на текущие цены на загородную недвижимость, ни на изменение спроса на неё. Для того чтобы событие подобного рода значительно повлияло на рынок недвижимости, это должен быть более масштабный по территории застройки проект с большим числом именитых инвесторов. Также общая фоновая экономическая конъюнктура рынка должна находиться в определённом напряжении в силу других более значимых факторов — повышения инфляции, изменения ставки рефинансирования, сложной ситуации на фондовом рынке, падении курса национальной валюты. Подобные ситуации могут возникнуть на проектах, которые строятся без заключения договоров долевого участия, которые подразумевают регистрацию сделки до ее оплаты. ДДУ позволяет избежать проблем получения права собственности, как в «Барвихе Village», неправильного оформления документов и двойных перепродаж. Нарушение обязательств одним застройщиком не приводят к изменению ситуации на рынке, однако наносят серьезный урон его репутации. Это связано с тем, что сейчас большинство проектов в элитном сегменте строятся с учетом норм 214-ФЗ и их преобладание обеспечивает стабильную обстановку на рынке. Даже банкротство такого гиганта, как Mirax Group, не сказалось на рынке. Обстановка может дестабилизироваться только из-за ухудшения показателей национальной экономики. Такие истории, в первую очередь, нервируют клиентов компаний, которые в них фигурируют, и могут повлечь негативные репутационные последствия для бизнеса. На любом рынке вернуть доверие всегда непросто — особенно компаниям, которые работают под зонтичным брендом (например, не только строят жилье, но и оказывают риэлтерские услуги). В целом же после кризиса и последовавшей волны замораживания строек люди стали более осторожно относиться к покупке недвижимости на стадии строительства, многие вообще переключились на вторичный рынок. Поэтому сегодня репутация девелопера всегда учитывается в цене объекта. Не случайно скандалы зачастую возникают вокруг проектов с демпинговыми ценами (в экономичном жилье), либо проектов, которые по своему классу находятся на стыке сегментов (скажем, между элитным и бизнес-классом). Если на растущем рынке многие были готовы довериться рассказу девелопера и красивому буклету про «город-сад», то сегодня покупатели оценивают репутацию застройщика, активно интересуются источниками финансирования проектов.