Шведский инвестфонд Ruric — один из крупнейших девелоперов Петербурга — реструктурирует бизнес с помощью Альфа-банка. Портфель активов компании подешевел в пять раз, стоимость трех проектов равна нулю, оценили консультанты. Ruric не удалось сократить расходы на инфраструктуру, найти заинтересованных покупателей и арендаторов для бизнес-центров. Независимые эксперты удивлены пессимизмом оценок: возможно, «Альфа» заинтересована в выкупе нескольких проектов у шведских инвесторов.
Офисы без цены
Российский портфель девелоперских активов шведской группы Ruric — одного из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга — подешевел в пять раз, следует из материалов компании. Переоценку в рамках программы реструктуризации бизнеса Ruric проводил Альфа-банк. Резкое снижение стоимости проектов консультанты из «Альфы» объясняют изменением рыночных условий. «Стоимость многих активов упала по меньшей мере в три раза. Некоторые обесценились, — отмечается в отчете. — Удешевление могло произойти из-за недавних изменений в российском законодательстве в области недвижимости, а также в результате кризиса 2009 года, после которого рынок не полностью восстановился». Компания «Рюрик» — российская «дочка» шведского инвестфонда Ruric — была основана в 2004 году для инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга. В числе активов компании три реализованных проекта: бизнес-центры «Магнус», «Густаф» и «Оскар», два строящихся — «Мойка/Глинки» и «Фонтанка, 57», а также несколько зданий в Апраксином дворе. Стоимость бизнес-центра «Оскар» сократилась более чем в два раза — с $12,4 млн до $5,8млн, оценили в Альфа-банке. Почти в три раза подешевел офисный центр «Магнус» — с $16,26 млн до $7,52 млн. Здание почти целиком сдано в аренду, и консультанты не видят потенциального увеличения ставок. В результате переоценки бизнес-центр «Густаф» упал в цене на 28% — с $16,7 млн до $12 млн. Неликвидными объектами недвижимости с нулевой стоимостью «Альфа» назвала бизнес-центры «Стрельна» (Ruric владеет земельным участком, на котором планируется построить «Стрельну», ранее проект оценивался в $28 млн), «Фонтанка 57» (ранее $14 млн) и «Мойка/Глинки» ($37,1 млн). Списать стоимость, по мнению консультантов, придется из-за высоких расходов на проведение инфраструктуры, отсутствия заинтересованных покупателей и партнеров для развития бизнес-центров и аренды в них помещений. По проекту «Мойка/Глинки» Ruric «скорее всего, потеряет инвестиционный контракт на строительство здания», — предупреждают в «Альфе». «В то же самое время Главстрой отказывается покупать долю в проекте. В связи с этим девелопер может лишиться возможности получить компенсацию от прошлых инвестиций ( около $60 млн)», — утверждают консультанты Альфа-банка. В целом, по подсчетам «Альфы», стоимость объектов недвижимости компании в Санкт-Петербурге упала в пять раз — с $131,1 млн до $24,5 млн. Инвентаризация проектов продолжится, не исключает источник, знакомый с планами Ruric, соответственно, может снизиться цена. «Компания Ruric создавалась как фонд, которая предоставляла офисы классов А и В. Но они были хорошего качества и достаточно ликвидные, с хорошими потоками аренды. Непонятно, почему «Альфа» дала такую оценку», — удивлен руководитель отдела оценки Cushman & Wakefield Константин Лебедев. «Построенные объекты не могут быть обесценены. Вероятно, аналитики Альфа-банка учитывали расходы на подготовку редевелопмента или долгов, которые оказались сопоставимы со стоимостью самого участка», — отметил генеральный директор Colliers International Россия Николай Казанский. Лебедев также не исключает, что «Альфа» может быть заинтересована в приобретении некоторых активов Ruric. В Альфа-банке и шведском фонде отказались комментировать результаты переоценки.