К 2030 году 60% населения будут иметь возможность купить жилье в кредит, следует из стратегии развития ипотеки, подписанной премьером Владимиром Путиным. Нужно только снизить первоначальный взнос, увеличить срок кредита до 30 лет и сделать процентную ставку не более 2―3% от размера инфляции, верят власти. Без реформы рынка недвижимости и повышения доходов россиян доступное жилье останется утопией, возражают эксперты.
Развитие ипотеки до уровня утопии
«Я подписал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года», ― заявил премьер-министр Владимир Путин на заседании правительства в понедельник, 19 июля. Основная цель стратегии, по словам вице-премьера по социальным вопросам Александра Жукова, «сделать к 2030 году таким образом, чтобы цены на жилье, условия ипотеки, доходы людей позволяли приобретать жилье 60% семей наших граждан». К примеру, в прошлом году процент таких семей был на уровне 17%. Жуков признал, что сразу же значительно поднять эту планку не получится: «Но постепенно доля (таких семей ― «Газета.Ru») должна увеличиваться. К 2015 году ― до 30%, к 2020 году ― до 50%. Конечная цель ― 60% к 2030 году», ― подчеркнул он. Доступности ипотеки будет способствовать увеличение среднего срока ипотечного кредита с 16 с половиной лет в среднем до 30 лет в 2020 году, а также рост доли ипотечных сделок с сегодняшних 12% до 50%, перечислял Жуков. Еще одним фактором должно стать снижение среднего уровня процентной ставки до уровня «инфляция плюс 2―3%», тогда как сейчас этот показатель составляет «инфляция плюс 5―6%». Путин тут же поинтересовался, под какой процент сегодня в среднем выдается ипотека. «Средневзвешенная ставка по кредитам за первые пять месяцев снизилась с 13,7% до 13,4%, а в иностранной валюте ставка снизилась с 12,7% до 11%», ― рапортовал Жуков. «Мало», ― заключил Путин. В годовом выражении инфляция составляет 5,8%, то есть, исходя из расчетов властей, ставки по ипотеке не должны превышать 7―8%. Вице-премьер высказал предположение, что ипотечная ставка сильно снизится во втором полугодии. На это, по словам Жукова, должно повлиять общее снижение инфляции в текущем году. Массовая доступность ипотеки к 2030 году ― это утопия, считают эксперты. «В душе я считаю маньяками тех, кто пытается строить прогнозы на 20 лет вперед», ― заявил один банкир, когда корреспондент «Газеты.Ru» обратился к нему за комментарием. «Не перевелись ещё кремлевские мечтатели, хотя рынок ипотеки, конечно, требует серьёзного реформирования, но ещё более серьёзного реформирования требует сам рынок жилья, начиная от застройщиков и заканчивая самой системой развития рынка и формирования цен на нем», ― считает начальник аналитического отдела ГК «Альпари» Егор Сусин. На дешевую ипотеку за счет снижения инфляции тоже рассчитывать не приходится. «С одной стороны все больший вес в ресурсах банков занимают депозиты физлиц, а раз так, процентные ставки по ним должны быть выше уровня инфляции, соответственно, и выдавать кредиты банки будут по ставкам выше стоимости ресурсов плюс операционные издержки банка», ― рассуждает главный эксперт «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин. Сегодня средний процент по депозиту составляет 8%, а значит, ипотечные кредиты банк никак не может выдавать по схеме «инфляция плюс 2―3%», если они выдаются за счет ресурсов банка. «В такой ситуации дешевая ипотека должна быть только за счет господдержки ― дешевой реструктуризации АИЖК ( Агентство ипотечного жилищного кредитования рефинансирует полученный в банке ипотечный кредит под более низкий процент ― «Газета.Ru»). А дополнительная нагрузка ляжет на бюджет и сделает его дефицитным, что точно не будет способствовать снижению инфляции», ― объясняет Буздалин. По его словам, рост инфляции в дальнейшем может спровоцировать и рост стоимости недвижимости. Сегодня рынок жилья работает таким образом, что более дешевая ипотека лишь увеличит цены, но не сделает жилье доступным, уверены эксперты. Необходимо, чтобы рынок генерировал объемы застройки, а не толкал вверх цены. «У нас же все наоборот, доступность ипотеки позволяет застройщикам повышать цены и свои прибыли, а чиновникам ― повышать свою таксу с различных разрешительных процедур. При такой системе функционирования рынка цели, которые ставятся в программе никогда не будут достигнуты», ― говорит Сусин. Еще одна важная составляющая доступной ипотеки ― рост доходов россиян. «Необходимо, чтобы доходы населения росли значительно быстрее цен на само жилье как минимум в ближайшие 10 лет», ― считает Сусин. Сейчас средняя заработная плата по России, по данным Росстата, составляет 19 тыс. рублей, а совокупный ежемесячный доход средней российской семьи ― около 40 тыс. рублей. «При средней стоимости квартиры около 1,5 млн рублей и таком соотношении доходов и стоимости жилья даже 30-летний срок кредита не спасает положение», ― соглашается заместитель начальника аналитического отдела «Инвесткафе» Александра Лозовая. По ее словам, даже по программе господдержки ипотеки, по которой сейчас работают госбанки, заемщик, который будет оплачивать кредит в течение всех 30 лет по ставке 11% в рублях, заплатит примерно три суммы кредита.