Hợp đồng thuê bất động sản có công chứng, chứng thực sẽ có giá trị pháp lý ràng buộc các bên tốt hơn khi xảy ra tranh chấp.
Hợp đồng thuê bất động sản (BĐS) công chứng và không công chứng đều có giá trị pháp lý, nhưng hợp đồng công chứng thì đôi bên không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng vì cần phải ký công chứng chấm dứt. Điều này phần nào đó được xem là cách bảo vệ quyền lợi cho cả bên thuê và bên cho thuê BĐS.
Người dân hầu như chưa quan tâm
Nói về thực trạng công chứng hợp đồng cho thuê BĐS hiện nay, chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Đạt, Giám đốc NDT Law Việt Nam, nhận định: "Ngày nay, thị trường BĐS Việt Nam có những bước phát triển nhanh chóng, các hoạt động thuê và cho thuê BĐS như là thuê nhà, thuê mặt bằng diễn ra rất nhiều. Tuy nhiên, các giao dịch thuê này đa số chỉ được ký kết bằng lời nói hoặc văn bản mà không được công chứng, chứng thực".
Là chủ cho thuê nhà, anh Thế Mẫn, làm việc ở quận 3, cho biết: "Tôi có hai căn nhà cho thuê ở quận Tân Bình và quận Gò Vấp, cả hai hợp đồng thuê tôi đều không công chứng".
Theo anh Mẫn, căn nhà nhỏ ở quận Tân Bình giá thuê chỉ vài triệu đồng nên anh chỉ làm hợp đồng qua loa, còn căn ở quận Gò Vấp có giá thuê 20 triệu đồng/tháng nên anh làm hợp đồng với các điều khoản rất chi tiết.
"Hợp đồng có các điều khoản ràng buộc như phải thông báo trước khi trả nhà một tháng, không được trả nhà trước sáu tháng thuê, các thỏa thuận về trả cọc cũng phải rõ ràng vì tôi thường phải sửa chữa nhà" – anh Mẫn nói.
Dù đã cho thuê nhà nhiều năm, anh Mẫn vẫn không mặn mà với việc công chứng hợp đồng. Anh cho rằng chỉ với các BĐS có giá trị lớn, tiền thuê hằng tháng cao mới cần công chứng.
Tương tự, anh Vũ Nguyên có vài căn hộ cho thuê trên địa bàn quận Bình Thạnh cũng thẳng thắn thừa nhận mình không để ý đến việc công chứng hợp đồng cho thuê.
"Hợp đồng thuê BĐS có công chứng, chứng thực sẽ có giá trị pháp lý ràng buộc các bên tốt hơn khi xảy ra tranh chấp, hạn chế được phần nào rủi ro cho cả hai bên. Vì vậy, đối với các hợp đồng có giá trị lớn và có thời hạn từ sáu tháng trở lên thì các bên khi giao kết hợp đồng nên thực hiện công chứng".
Ông NGUYỄN TẤN ĐẠT, Giám đốc NDT Law Việt Nam
"Đặc thù cho thuê chung cư khá linh hoạt, đôi khi khách chỉ ở vài tháng, thời gian không dài. Việc công chứng hợp đồng mất thời gian, có thể khiến người thuê khó chịu nếu mình không giải thích cặn kẽ với họ" – anh Nguyên nói.
Theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, trước đây BLDS 2005 quy định hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên bắt buộc phải chứng thực nhưng Luật Nhà ở 2014 và BLDS 2015 thì không bắt buộc nữa.
"Một phần là luật không bắt buộc, phần khác là các chủ cho thuê cũng không muốn làm do ngại phiền, nếu công chứng có thể kéo theo các vấn đề liên quan đến thuế nữa" – ông Cường lý giải thêm.
Ngoài ra, ông Cường cho rằng khi công chứng thì thời hạn thuê được thể hiện trên hệ thống, có ràng buộc nên chắc chắn khi một trong hai bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ không dễ dàng. Đây cũng là vấn đề khiến cả bên thuê và bên cho thuê không "thích thú" lắm.
Nên công chứng để tránh rủi ro
Theo một công chứng viên ở văn phòng công chứng tại Long An, trên thực tế văn phòng công chứng đã gặp nhiều trường hợp người dân đến công chứng hợp đồng thuê BĐS, giá trị hợp đồng thấp và cao đều có. Việc công chứng hợp đồng cho thuê nhằm tránh rủi ro cho các bên khi có phát sinh tranh chấp.
Trước đây từng xảy ra trường hợp mâu thuẫn, tranh chấp khi không có hợp đồng công chứng. Có trường hợp người thuê nhà vừa chuyển tiền thuê nhà, sửa sang nhà thì lại bị bên cho thuê đòi lại nhà. Cũng có trường hợp hợp đồng chưa đến hạn nhưng bên thuê bị chủ nhà đòi nhà lại. Do không công chứng hợp đồng nên việc đảm bảo quyền lợi các bên cũng rất khó xử lý.
"Thực tế đã có phát sinh nhiều trường hợp tranh chấp khi không công chứng hợp đồng thuê BĐS. Đơn cử như một trường hợp cho thuê nhà tại quận 10, TP.HCM không công chứng hợp đồng nên khi người chủ qua đời thì người thuê không chịu trả lại nhà" – công chứng viên cho hay.
Hợp đồng cho thuê BĐS được công chứng là hợp đồng đã được các công chứng viên xác nhận, sẽ an toàn về pháp lý cho cả người thuê và người cho thuê hơn nhiều so với các hợp đồng không được công chứng.
Lý giải rõ hơn, Trưởng một văn phòng công chứng tại TP.HCM cho biết theo Điều 472 BLDS 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên cho thuê giao tài sản (có thể là BĐS) cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê.
Luật Nhà ở hiện hành quy định trường hợp cho thuê, cho mượn nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, khi các bên có nhu cầu.
Thực tế, tại các tổ chức hành nghề công chứng vẫn có tiếp nhận công chứng những hợp đồng thuê BĐS. Tuy nhiên, số lượng không nhiều và các bên yêu cầu công chứng hợp đồng thuê BĐS đa phần là giữa tổ chức với cá nhân.
Thông thường, những hợp đồng thuê BĐS có thể tự thỏa thuận giữa hai bên và tự ký với nhau không cần thông qua công chứng vì luật không bắt buộc. Tuy nhiên, nếu công chứng sẽ đảm bảo quyền lợi theo các điều khoản trong hợp đồng được chặt chẽ hơn.
"Về mức phí công chứng hợp đồng thì tùy thuộc vào số tiền cho thuê mà có mức phí khác nhau. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay thì mức phí hợp đồng công chứng cho thuê BĐS không quá 8 triệu đồng/trường hợp" – vị này cho biết.
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Đạt tư vấn thêm trong hợp đồng công chứng thuê BĐS, các bên có thể thêm vào các điều khoản ràng buộc như phạt, bồi thường vi phạm, phạt cọc, các điều khoản này sẽ được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Đồng thời, bên cho thuê – bên thuê cũng sẽ yên tâm hơn khi giao dịch. Một lợi ích khác là bên thuê BĐS sẽ dễ dàng sử dụng hợp đồng thuê BĐS này cho các hoạt động liên quan đến thuế, đăng ký tạm trú…
"Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng công chứng cũng chính là chứng cứ quan trọng nhất để khởi kiện, bảo vệ quyền lợi của bản thân, là cơ sở có giá trị pháp lý rõ ràng để tòa án nhận định về vụ việc và đưa ra phán quyết" – ông Đạt góp ý.
Đồng tình, luật sư Trần Minh Cường cũng cho rằng với các hợp đồng thuê lớn thì nên thực hiện công chứng. Thông qua công chứng, bên thuê cũng sẽ xác định được tình trạng của BĐS đó như thế nào, biết được BĐS này có chính chủ hay không, hạn chế được nhiều rủi ro về sau.
Các nước chú trọng thời gian cho thuê
Ở nhiều quốc gia, đa phần đều không yêu cầu việc công chứng hợp đồng thuê BĐS. Ở Philippines, Úc, Anh…, hợp đồng thuê BĐS là hợp pháp khi có chữ ký của hai bên thuê – cho thuê và nhân chứng. Tuy nhiên, một số quốc gia vẫn cho phép người dân công chứng theo mong muốn của họ.
Theo trang thông tin Legaldesk.com, ở Ấn Độ, việc công chứng hợp đồng thuê BĐS là không bắt buộc. Chỉ cần hợp đồng được in trên giấy và có chữ ký của hai bên cùng hai nhân chứng là đã được xem như có giá trị ràng buộc. Tuy nhiên, nếu muốn công chứng, người dân vẫn có thể thực hiện. Công việc của công chứng viên là xác minh mọi thứ trong tài liệu và chứng thực tài liệu sau khi các nội dung được xác thực.
Dù không phải công chứng nhưng các bên vẫn phải đến cơ quan nhà nước để đăng ký việc cho thuê BĐS. Nếu thời hạn của hợp đồng thuê BĐS dưới 11 tháng có thể bỏ qua bước đăng ký và công chứng.
Trong khi đó, thủ tục công chứng hợp đồng thuê BĐS ở Anh khá đơn giản. Hai bên thuê và cho thuê cùng đến tòa án hoặc văn phòng nhà nước, sau đó gặp nhân viên công chứng, trình bày mọi tài liệu, giấy tờ cần thiết và đợi công chứng.
Còn theo luật của bang Washington (Mỹ), đối với hợp đồng thuê BĐS dưới một năm, người dân sẽ không cần phải công chứng hợp đồng hay bất kỳ loại giấy tờ nào. Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê BĐS có thời hạn trên một năm thì bắt buộc phải có công chứng. Nếu hợp đồng thuê trên một năm mà không được công chứng thì chỉ được công nhận hợp pháp theo từng tháng. Điều này ảnh hưởng đến tính hợp lệ của thời hạn thuê.
Các thỏa thuận bằng lời nói chỉ được coi là hợp lệ cho việc thuê BĐS theo tháng. Tuy nhiên, theo luật của bang này, bất kỳ hợp đồng thuê BĐS nào vượt quá hai năm đều được coi là chuyển nhượng quyền lợi đối với BĐS. Để có hiệu lực, những hợp đồng thuê vượt quá hai năm này phải được công chứng và đưa vào danh sách của quận nơi có BĐS đó.