Báo cáo của các công ty nghiên cứu bất động sản (BĐS) mới đây cho thấy, nguồn cung quý III/2019 và 11 tháng năm 2019 hạn chế dẫn đến giá cả tăng cao, trong khi nhu cầu sở hữu nhà của người dân, nhất là thế hệ trẻ vẫn rất lớn. Các chuyên gia nhận định nếu năm 2020 và một số năm tiếp theo nếu không cải thiện được nguồn cung sẽ dẫn tới người dân thiếu nhà trầm trọng.
Nguồn cung không đủ
Tại Hà Nội và Tp.HCM, giải quyết nhà ở cho người dân đang là vấn đề nóng được chính quyền quan tâm và dành nhiều nguồn đầu tư.
Với tốc độ tăng trưởng dân số đạt 2,2%/ năm trong thập kỷ vừa qua, mỗi năm Tp.Hà Nội đón khoảng 120.000 trẻ em ra đời và 80.000 – 100.000 người nhập cư. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng đa phần số người nhập cư là người trẻ, là sinh viên các trường đại học, sau tốt nghiệp ở lại thành phố lập nghiệp.
Khảo sát của một số công ty nghiên cứu BĐS cho thấy, mỗi năm tại Tp.HCM có 500.000 cặp vợ chồng trẻ, dân nhập cư khoảng 200.000 người có nhu cầu mua nhà. Với lượng cầu như vậy thì nguồn cung như hiện tại là không đủ để cung cấp ra thị trường.
Trong báo cáo về "nhà ở giá hợp lý", Ngân hàng Thế giới (WB) nhận định Việt Nam hàng năm cần thêm khoảng 374.000 căn hộ ở các thành phố, với số hộ gia đình thành thị ước tính sẽ tăng lên 10,1 triệu hộ vào năm 2020 (từ 8,3 triệu năm 2015).
Nhu cầu mới tập trung chủ yếu ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và Tp.HCM sẽ dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn. Khu vực Đồng bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và khu vực Đông Nam bộ (bao gồm Tp.HCM) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374.000 căn hộ mỗi năm.
Tương tự, tại Tp.HCM một báo cáo của hãng nghiên cứu Nielsen cho biết 72% người trẻ từ 25 – 35 tuổi vẫn chưa thể sở hữu một căn nhà do giá nhà quá cao so với mức thu nhập của họ.
Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đưa ra số liệu vào năm 2019, toàn thành phố có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (khoảng 1,5 triệu người), chiếm 1/4 tổng số hộ gia đình của Tp.HCM.
HoREA đánh giá nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ở mức cao không chỉ ở những cặp vợ chồng mà cả người độc thân. Việc sở hữu nhà ở giúp người dân có thể "an cư lạc nghiệp" và từ đó nâng được chất lượng sống tốt hơn.
Cầu tăng, tiếp cận khó
Báo cáo thị trường BĐS quý III/2019 từ một số đơn vị cho thấy giá nhà đất tại các thành phố lớn tăng liên tục trong 5 năm qua. Chẳng hạn vào năm 2015, giá căn hộ hạng C vào khoảng 16 triệu đồng/m2, nhưng nay đã lên 25 triệu đồng/m2. Đất nền còn tăng mạnh hơn, giá đất một số khu vực tăng 200 – 300% so với cách đây 5 năm.
Nguyên nhân khiến giá BĐS tăng nhanh thời gian qua ngoài việc khan hiếm nguồn cung còn do các nhà đầu tư thiếu nguồn hàng giá rẻ nên liên tục gom hàng, sang nhượng qua nhiều cầu, dẫn đến mức giá ngày càng bị đẩy lên, đồng nghĩa với việc người dân nếu muốn có nhu cầu mua ở thực càng gặp khó khăn hơn.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, phân tích ở một số thành phố lớn, các khâu phê duyệt cũng như kiểm tra thực hiện dự án cũng khắt khe và khó khăn hơn. Bên cạnh mặt tích cực giúp thị trường minh bạch, bền vững cũng khiến thời gian thanh kiểm tra kéo dài hơn so với trước.
Theo ông Thanh, thị trường năm 2019 có nhiều điểm sáng, song số lượng sản phẩm đưa ra thị trường ít hơn những năm trước. Với đà này, số lượng sản phẩm đưa ra thị trường trong năm 2020 tiếp tục giảm sút và chỉ những dự án đã hoàn thiện một số thủ tục thì mới có khả năng và cơ hội đưa sản phẩm ra thị trường.
Bên cạnh đó, nếu khâu định giá đất cho năm 2020 – 2025 không có định hướng cần giữ vững ổn định thị trường, tạo bình ổn giá cả mà chỉ đưa ra hướng tăng mạnh để thu về, hoặc không tạo cơ chế chính sách cho nhà ở thu nhập thấp thì cơ hội, sự quan tâm của doanh nghiệp vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp sẽ rất hạn chế.
"Thực tế năm 2019 không có cơ chế khuyến khích, nếu không có gì thay đổi thì đương nhiên trong năm 2020 vẫn tiếp tục tình trạng như vậy", ông Thanh nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho hay tại Hà Nội mỗi năm cần thêm hơn 4,7 triệu m2 sàn, Tp.HCM cần hơn 4 triệu m2 sàn.
Dự báo năm 2020, chung cư tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt là phân khúc bình dân; biệt thự liền kề cũng khan hiếm dự án mới; nhà riêng, nhà phố duy trì ổn định và có thể tăng giá tại các trung tâm, thành phố lớn… Điều này sẽ dẫn đến nhiều người dân khó tiếp cận được với nhà ở, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Phạm Minh