Mua nhà ở Mỹ và tìm hiểu thị trường bất động sản Mỹ luôn là mối quan tâm hàng đầu của các khách hàng IBID khi đặt chân đến đây.
Giá cả, văn hóa mua bán, việc xây dựng sửa chữa nhà ở Mỹ và Việt Nam có nhiều điểm rất khác nhau. Do đó, IBID xin chia sẻ cùng các anh chị một số điểm so sánh về việc mua nhà ở Mỹ và Việt Nam khác nhau như thế nào để giúp các anh chị có thêm một số thông tin khái quát về vấn đề này.
Ở Việt Nam
Nếu mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư, người mua cần tìm hiểu kỹ về pháp lý, chất lượng và uy tín của chủ đầu tư. Nếu mua lại trong thị trường thứ cấp, hay mua nhà lẻ, người mua cần có hiểu biết về giá thị trường của BĐS cần mua. Thông thường, người mua sẽ trả giá thấp hay cao nhất là bằng giá người bán yêu cầu.
10 điều phải biết khi tìm hiểu về chương trình đầu tư định cư Mỹ EB-5
Ở Mỹ
Giá cả rất minh bạch. Khi truy cập thông tin về ngôi nhà bạn đang muốn mua, bạn có thể thấy được lịch sử giá cả ngôi nhà trong khoảng 100 năm, các giao dịch gần nhất kèm giá, bao gồm cả những lần chủ nhà đã rao bán nhưng không bán được. Do đó, người mua sẽ có cảm giác an tâm hơn với thông tin đầy đủ và minh bạch hơn.
Một điều rất khác biệt và giá cả giữa Mỹ và Việt Nam, là khi mua nhà ở Việt Nam trả giá xuống còn mua nhà ở Mỹ thì đấu giá lên, đặc biệt ở các khu vực có bất động sản sôi động như California và Texas. Khi chủ nhà rao bán, những người muốn mua ngôi nhà đó sẽ đấu giá với hồ sơ đấu bao gồm các thông tin về giá muốn mua. Ở thị trường bất động sản hiện tại, nhiều ngôi nhà ở vùng vịnh Bay Area có giá rao bán cao hơn 1 triệu USD so với giá chủ nhà yêu cầu và nhanh chóng bán nhà trong vòng 10 ngày kể từ ngày rao bán là phổ biến.
Ở Việt Nam
Việc mua bán có thể thông qua môi giới hoặc trực tiếp. Môi giới có thể hành nghề tự do, không yêu cầu chứng chỉ hành nghề và không có ràng buộc về trách nhiệm đối với giao dịch mua bán. Phí hoa hồng dao động 1%-3% tùy theo giá trị bất động sản giao dịch hay thỏa thuận với người bán và người mua. Nhìn chung, ở Việt Nam môi giới đóng vai trò chủ yếu kết nối nhu cầu người bán và người mua gặp nhau, các trách nhiệm đi kèm khác gần như không có/ không bắt buộc hay chịu trách nhiệm pháp lý.
Ở Mỹ
Gần như tất cả giao dịch mua bán đều thông qua môi giới. Môi giới hành nghề bắt buộc phải có chứng chỉ và ràng buộc chặt chẽ với người mua và người bán về mặt pháp lý.
Môi giới người bán: đại diện và bảo vệ cho quyền lợi của người bán.
Môi giới người mua: đại diện và bảo vệ cho quyền lợi của người mua.
Môi giới cho cả 2 bên: ít xảy ra và người mua/người bán cần cân nhắc kỹ khi lựa chọn hình thức này vì xảy ra xung đột quyền lợi giữa 2 bên người bán và mua.
Phí môi giới: 6% do người bán trả.
Người môi giới ngoài việc kết nối nhu cầu người bán và người mua sẽ phụ trách các vấn đề về đưa bản đấu giá, tư vấn người bán bán giá tốt nhất, tư vấn người mua đưa ra giá đấu phù hợp và các yêu cầu đi kèm phù hợp để mua được ngôi nhà mình mong muốn. Bởi không phải người đưa ra giá đấu cao nhất sẽ thắng, nên một môi giới tốt sẽ giúp ích được rất nhiều cho người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà lần đầu. Các bước sau đó về kiểm tra chất lượng ngôi nhà, xử lý giấy tờ,….sẽ được môi giới hỗ trợ theo sát. Đặc biệt, môi giới chịu trách nhiệm pháp lý với các thông tin mình đã cung cấp, rất nhiều trường hợp môi giới phải bồi thường cho người bán/người mua vì các thông tin cung cấp sai sự thật.
Ví dụ: Một khách hàng mua nhà sau 2 năm phát hiện một ổ rắn trong nhà, và việc này không được tiết lộ trong bản chào bán ngôi nhà. Người mua này đã kiện ra tòa và môi giới đã phải mua lại ngôi nhà mình đã bán như một vụ dàn xếp thua kiện.
Nhìn chung ở Mỹ, mua bán đều thông qua môi giới dù người mua và người bán đã biết nhau vì môi giới sẽ hỗ trợ nhiều vấn đề chứ không đơn thuần kết nối nhu cầu mua và bán.
Ở Việt Nam
Người bán gần như phải chịu trách nhiệm hoàn toàn để kiểm tra vấn đề này, nếu không rủi ro thiệt hại về tài chính sẽ thuộc về người bán. Nếu người bán mua phải một ngôi nhà đang có tranh chấp pháp lý, ngôi nhà xây chất lượng kém, ngôi nhà từng xảy ra án mạng, hay bị ma ám,… các thiệt hại về tài chính người mua sẽ gần như phải chịu. Người bán, môi giới khi đã xong giao dịch sẽ gần như rũ bỏ trách nhiệm với tài sản đã bán dù cho họ đưa thông tin sai lệch khi bán hàng.
Ở Mỹ
Khi đăng bán, người bán cần cung cấp một bảng tiết lộ để người mua cân nhắc. Nếu ngôi nhà bị rỉ nước, nằm trong vùng hay có bão lũ, ngôi nhà từng có người chết không phải lý do tự nhiên (chết già), ngôi nhà có hiện tượng ma ám, nền sụt lún, có chuột bò vào nhà,… tất cả thông tin có thể gây tác động đến người mua đều phải được tiết lộ để người mua cân nhắc. Nếu người bán cố tình không tiết lộ, môi giới biết nhưng không tiết lộ (do người bán chia sẻ miệng hay do quan sát và nhận thấy,…) thì người mua sau này có thể kiện đòi lại quyền lợi tài chính cho thiệt hại này.
Đặc biệt, các quảng cáo sai lệch dù chỉ đơn thuần như "Ngôi nhà có view đẹp nhất khu vực", "Dự án gần đường cao tốc sẽ được xây trong 2 năm tới" đều có thể vi phạm đạo luật về quảng cao nếu sai sự thật/khó kiểm chứng.
Do đó, người mua nhà sẽ được bảo vệ quyền lơi tốt hơn và an tâm hơn.
Ở Việt Nam
Thường nhanh, gọn, lẹ. Sau khi thỏa thuận được giá bán, người bán và người mua ký hợp đồng cọc và hẹn ngày ra công chứng.
Ở Mỹ
Quy trình sẽ bao gồm nhiều bước hơn để bảo vệ quyền lợi cho cả 2 bên. Đầu tiên người bán sẽ đăng bán kèm bản tiết lộ thông tin về ngôi nhà. Sau đó, những người quan tâm mua sẽ đấu giá và đấu các vấn đề khác về loại hình trả tiền, yêu cầu thẩm định lại về chất lượng ngôi nhà,…. Khi người đấu giá thắng, các bước sau sẽ bao gồm một số bước sau: thẩm định chất lượng ngôi nhà để xem có vấn đề gì phát sinh thêm ngoài bản tiết lộ của người bán không, hoàn thành hồ sơ vay với ngân hàng, kiểm tra pháp lý ngôi nhà, thực hiện thanh toán thông qua công ty đảm bảo (người bán và người mua không trực tiếp trả tiền cho nhau mà thông qua công ty thứ 3),… các bước này sẽ có sự hỗ trợ của môi giới/chuyên viên pháp lý/luật sư,… để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên.
Có rất nhiều yếu tốt quyết định giá cả ngôi nhà, chia sẻ này chỉ chia sẻ thêm 1 số điểm khác biệt giữa Việt Nam và Mỹ.
Việt Nam
Vị trí, diện tích nhà/đất, khả năng lên thổ cư, quy hoạch trong tương lai,…
Mỹ
Tương tự nhưng kèm thêm 1 số điểm khác biệt so với Việt Nam. Đầu tiên là trường học. Ở Mỹ, các bậc cha mẹ khi mua nhà luôn quan tâm đến việc mua nhà ở khu vực có trường học tốt cho con. Do đó, giá cả các ngôi nhà trong khu vực zip code có trường tốt luôn cao hơn các cao nhà trong khu vực có trường có đánh giá thấp hơn. Sau đó là hàng xóm và an ninh khu vực, các khu vực có hàng xóm tốt và an ninh tốt luôn có giá tốt hơn các khu vực kém hơn.
Hai ngôi nhà có cùng diện tích và tiện ích, ngôi nhà nằm trong khu vực trường tốt và an ninh tốt có giá khác biệt rất lớn so với ngôi nhà nằm trong khu vực trường không tốt và an ninh kém hơn.
Ngoài ra một mẹo nhỏ khi đi mua nhà là nếu được có thể mua nhà vào mùa đông. Mùa hè là mua cao điểm giao dịch do các bậc cha mẹ mua nhà chuẩn bị cho mùa tựu trường cho con. Mùa đông sau mùa cao điểm, thời tiết xấu hơn, người mua nhà sẽ ít đi và có nhiều lợi thế hơn trong việc tìm nhà.
Hy vọng bài viết trên hữu ích cho các anh chị khách hàng của IBID trong việc tìm kiếm ngôi nhà an cư tại Mỹ – Xứ sở cờ hoa.
IBID hân hạnh được phục vụ và hỗ trợ anh chị nếu anh chị cần thêm thông tin và hỗ trợ về bất động sản tại Mỹ.
Bà có hơn 16 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực di trú, trong đó có 05 năm làm việc tại Tổng Lãnh sự quán Hoa Kỳ tại TP. Hồ Chí Minh - bộ phận HRS (Humanitarian Resettlement Section) - là bộ phận chuyên xem xét và chấp thuận các diện Con Lai, diện HO.
Với việc trực tiếp xét và sơ vấn trên 4.000 hồ sơ di trú vào Hoa Kỳ, bà có rất nhiều kiến thức nền tảng và kinh nghiệm trong việc đánh giá, thẩm định cũng như hoàn tất các bộ hồ sơ và các thủ tục liên quan đến di trú.