                             højesterets dom
                            afsagt onsdag den 20. juni 2012
sag 92/2010
(2. afdeling)
mariagerfjord kommune
(advokat jens andersen-møller)
mod
boet efter lene skak mølgaard
(advokat jørgen horstmann, beskikket)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i aalborg den 5. december 2008 og af vestre
landsrets 2. afdeling den 29. oktober 2009.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: peter blok, jytte scharling, thomas rørdam,
hanne schmidt og lars hjortnæs.
påstande
appellanten, mariagerfjord kommune, har påstået frifindelse, subsidiært at erstatningen fast-
sættes til et mindre beløb end det påståede.
indstævnte, boet efter lene skak mølgaard, har nedlagt påstand om, at mariagerfjord kom-
mune skal betale 775.000 kr., subsidiært et mindre beløb, med procesrente af 200.000 kr. fra
sagens anlæg den 20. juni 2006 til den 14. august 2008 og af det fulde beløb fra den 15. au-
gust 2008.
anbringender
mariagerfjord kommune har supplerende anført bl.a., at kommunen ved udfyldelsen af ejen-
domsoplysningsskemaet ikke har haft en retlig forpligtelse, der rækker videre end til at svare
korrekt på de spørgsmål, som fremgår af skemaet. indhentelse af oplysninger fra kommunen
                                              - 2 -
erstatter ikke sælgerens loyale oplysningspligt i forbindelse med ejendomskøb. der er tale om
en serviceydelse, hvor kommunerne sammenstiller umiddelbart tilgængelige oplysninger om
den pågældende ejendom, især baseret på registreringerne i bbr-registeret, og formålet er
ikke at give købere enhver relevant oplysning om en ejendom. skemaerne bruges typisk af
advokater og ejendomsmæglere, og det er almindeligt kendt, at kommunernes besvarelser
ikke går i dybden.
den konkrete forureningssag var afsluttet, da kommunen i 2000 besvarede spørgsmålene i
ejendomsoplysningsskemaet. den forureningssag, der havde været i 1992, havde således ikke
ført til påbud og var fra kommunens side blevet afsluttet i forbindelse med den sidste besigti-
gelse af ejendommen i februar 1992. det var således korrekt, når kommunen i ejendomsop-
lysningsskemaets punkt 4 svarede nej på spørgsmålet om, hvorvidt der var en ”igangværende
miljøsag”. amtet havde på daværende tidspunkt ikke indledt sag om kortlægning efter den
netop ikrafttrådte jordforureningslov. det var også korrekt i punkt 11 at svare nej på spørgs-
målet om, hvorvidt der var registreret et affaldsdepot på ejendommen, idet amtet – der var
blevet orienteret om restforureningen i forbindelse med kommunens afslutning af sagen –
ikke havde foretaget en sådan registrering.
den afsluttede forureningssag kan ikke betragtes som genåbnet som følge af, at jordforure-
ningslovens regler om kortlægning var trådt i kraft den 1. januar 2000. kortlægningsopgaven
lå hos amterne (nu regionerne), og amtets sag om kortlægning af restforureningen på ejen-
dommen blev først indledt i 2005 på basis af de oplysninger, man havde fået fra kommunen i
1992. selv hvis den afsluttede forureningssag teknisk set måtte anses som reaktiveret, var det
ikke en forsømmelse fra kommunens side, at man ikke havde fået etableret systemer, der sik-
rede, at afsluttede jordforureningssager, hvor det kunne komme på tale, at amtet på et tids-
punkt ville gennemføre kortlægning, blev registreret og systematiseret i et sådant omfang, at
det var muligt inden for kort tid at bringe oplysningerne frem og vurdere, om de skulle indgå i
besvarelsen.
kommunens udtalelse i brevet af 22. august 2005 til lene skak mølgaard kan ikke forstås
således, at kommunen har anerkendt et juridisk erstatningsansvar.
                                               - 3 -
der er ikke grundlag for at fastsætte et eventuelt erstatningsbeløb til de skønnede udbedrings-
omkostninger i 2008. der må tages udgangspunkt i værdiforringelsen på købstidspunktet, som
efter skønsmand claus brinks besvarelse af spørgsmål 1 højst kan fastsættes til 175.000 kr.
skønserklæringen bør ikke kunne tilsidesætte resultatet af den omfattende undersøgelse af
restforureningers effekt på ejendomsværdien, som er udarbejdet af amternes videncenter for
jordforurening og miljøministeriet. efter rapporten kan det lægges til grund, at værditabet er
ca. 70.000 kr. pr. 1 mio. kr. i ejendomsværdi efter den offentlige ejendomsvurdering, hvilket
for denne ejendom vil sige ca. 64.400 kr. der er ingen nævneværdig risiko for, at restforure-
ningen, som ligger under en sekundær bygning, vil medføre begrænsninger i en ønsket råden
eller påbud om supplerende oprensning.
boet efter lene skak mølgaard har supplerende anført bl.a., at det var en fejl, at kommunen
ikke i ejendomsoplysningsskemaet fra 2000 oplyste om restforureningen på grunden, idet sa-
gen om denne forurening ikke kunne anses for afsluttet. der var således tale om en vedva-
rende forurening, hvor kommunen havde anbefalet en jævnlig opfølgning med vandprøver for
at sikre, at vandboringen på ejendommen ikke var forurenet. også det forhold, at amtet efter
jordforureningsloven havde pligt til at tage stilling til spørgsmålet om kortlægning af restforu-
reningen, taler for, at miljøsagen ikke kunne anses for afsluttet.
modtageren af et ejendomsoplysningsskema må kunne regne med, at kommunen har afgivet
enhver relevant oplysning om ejendommen, som kommunen ligger inde med. kommunen har
da også i brevet af 22. august 2005 til lene skak mølgaard erkendt, at man har ”overset at
videregive oplysningen” om restforureningen. boet gør dog ikke gældende, at kommunens
brev er udtryk for en anerkendelse af et erstatningsansvar.
det kan ikke fritage kommunen for ansvar, at man på et vilkårligt tidspunkt og et vilkårligt
valgt grundlag internt har besluttet at notere sagen som afsluttet. det må være kommunens
risiko, at man ikke har indrettet sine procedurer således, at det sikres, at medarbejdere, som
skal udfylde et ejendomsoplysningsskema, får kendskab til alle relevante oplysninger om
ejendommen, som kommunen er i besiddelse af.
på grundlag af skønserklæringerne må det lægges til grund, at en oprensning af forureningen
vil koste 775.000 kr. (2008-niveau). ejendommens handelsværdi må på grundlag af den sup-
                                                - 4 -
plerende skønserklæring af 24. marts 2011 anses for at være formindsket med et beløb sva-
rende til oprensningsudgifterne, også selv om der ikke skal foretages oprensning. derfor bør
erstatningen fastsættes til 775.000 kr.
supplerende sagsfremstilling
i et brev af 24. februar 1992 fra arden kommune til hans jørgen jensen hedder det bl.a.:
       ”vedr. olieforening på deres ejendom høndrupgårdsvej 5.
       arden kommune, planafdelingen, har fra dem fået telefonisk oplysning om, at der er
       sket en olieforurening på deres ejendom, idet røret fra en overjordisk olietank er knæk-
       ket. de har til kommunen oplyst, at ca. 1.000 l olie er løbet ned i jorden.
       planafdelingen har besigtiget ejendommen fredag den 31. januar 1992 med henblik på
       at aftale afværgeforanstaltninger. det er aftalt, at den olieforurenede jord i videst mulig
       omfang graves væk. de har til kommunen oplyst, at vognmand kaj haferbier, vebbe-
       strup, skal køre den afgravede jord til den kontrollerede losseplads i rærup. kommunen
       har til dem udleveret en deklaration for olieforurenet jord, som vognmanden skal afle-
       vere sammen med jorden på lossepladsen i rærup.
       ejendommen er påny besigtiget onsdag den 5. februar 1992 sammen med poul erik
       madsen fra deres forsikringsselskab, top danmark. det blev konstateret, at de havde
       fjernet ca. 10 m2 jord i en dybde af ca. 3,50 m under naturligt terræn. ved lugtprøver
       blev det konstateret, at hovedparten af den forurenede jord var blevet fjernet. dog havde
       jorden i vestlig retning ind mod gårdspladsen et restindhold af olie, ligesom jorden di-
       rekte under staldbygningens fundament lugtede af olie. det blev aftalt at foretage en
       vandret boreprøve ind under bygningen med et sneglebor for at konstatere, hvorvidt
       olien havde bredt sig ind under bygningen.
       efter de aftalte prøveboringer blev det ved en ny besigtigelse torsdag den 13. januar
       1992 konstateret, at jorden under bygningen ligeledes lugtede af olie. det blev aftalt, at
       kommunen lod foretage analyse af en jordprøve med henblik på at konstatere indholdet
       af mineralolie i jorden. kommunen afleverede den medbragte jordprøve til analyse hos
       hygiejnisk forvaltning i aalborg fredag den 14. januar 1992.
       samme dag konsulterede kommunen amtets miljøkontor med henblik på en afklaring af
       eventuelle videre foranstaltninger. fra amtet blev det oplyst, at grundvandets strøm-
       ningsretning var i vestlig retning og dermed ind mod gårdspladsen og deres vandbo-
       ring. amtet mente, at risikoen for en forurening af deres vandboring ikke kunne ude-
       lukkes – den blev dog betegnet som værende lille i og med, at hovedparten af den foru-
       renede jord var fjernet. det blev aftalt, at kommunen informerede dem om disse for-
       hold.
       mandag den 17. februar 1992 aftaltes det pr. telefon med dem de videre foranstaltnin-
       ger for at minimere risikoen for en forurening af deres vandboring. det blev aftalt at
       fjerne så meget som muligt af den umiddelbart tilgængelige jord, indtil der ikke kunne
                                                - 5 -
       lugtes olie mere. jorden under staldbygningen gøres der ikke mere ved, idet det vurde-
       res, at risikoen for en forurening herfra er minimal, fordi jorden ikke udsættes for en di-
       rekte klimatisk påvirkning.
       af hensyn til deres vandboring er det herfra i samråd med amtet anbefalet, at de får fo-
       retaget en vandprøve fra deres boring for at konstatere et eventuelt indhold af olie i
       vandet. det anbefales, at vandprøven gentages med ca. 3 måneders interval, således at
       de i tide kan få konstateret, hvis boringen bliver forurenet af olien.
       kommunen har den 20. februar 1992 modtaget resultatet af den indsendte jordprøve.
       resultatet er et indhold af mineralolie i jorden på 4.030 mg/kg. kopier af olieanalysen
       vedlægges herved.
       endelig skal man anbefale dem, at de kontakter kommunen, så snart det sidste oliefor-
       urenede jord er fjernet. kommunen vil da foretage en sidste besigtigelse af ejendom-
       men, hvorefter man herfra vil afslutte sagen.”
i et brev af 4. januar 1994 fra advokat ken ellemose til arden kommune hedder det bl.a.:
       ”vedr. ejendommen høndrupgårdsvej 5, høndrup, 9500 hobro, tilhørende hans jørgen
       jensen.
       jeg henviser til kommunalt ejendomsoplysningsskema af 23.12.1993 hvoraf fremgår, at
       der på ovennævnte ejendom har været en sag om olieforurening – forventet afsluttet.”
i et brev af 18. januar 1994 fra arden kommune til advokat ken ellemose hedder det:
       ”vedr. ejendommen høndrupgårdsvej 5, 9500 hobro, tilhørende hans jørgen jensen.
       deres j.nr. 23.764
       i forbindelse med kommunens ejendomsoplysningsskema af 23. december 1993 har de
       fremsendt brev med anmodning om yderligere oplysninger om den olieforurening,
       kommunen har omtalt i skemaet.
       hertil kan oplyses, at kommunen telefonisk blev kontaktet af hans jørgen jensen med
       besked om, at røret til en overjordisk olietank var knækket med det resultat, at ca. 1.000
       l olie løb ned i jorden.
       kommunen besigtigede ejendommen, og der aftaltes afværgeforanstaltninger med hans
       jørgen jensen, der oplyste, at han havde truffet aftale med vognmand kaj haferbier,
       vebbestrup, om bortkørsel af den forurenede jord.
       den kontrollerede losseplads har hertil oplyst, at man den 5. februar 1992 har modtaget
       2 læs med ca. 30 t jord og den 26. februar 1992 1 læs med ca. 13 t jord.
                                                     - 6 -
       kommunen har besigtiget ejendommen efter afgravningen og har konstateret, at langt
       hovedparten af den forurenede jord var fjernet, hvorfor man fandt en eventuel risiko for
       yderligere forurening for minimeret. herefter er sagen afsluttet herfra.
       dog har kommunen i samråd med amtet anbefalet, at der foretages vandprøver fra ejen-
       dommens boring med ca. 3 mdr. interval for at spore et eventuelt indhold af olie i van-
       det. kommunen er ikke vidende om, hvorvidt disse prøver er foretaget.”
i ejendomsoplysningsskema af 21. september 2000 har arden kommune bl.a. foretaget af-
krydsninger således:
       ” x 4. byggesag/miljøsag
       er der igangværende byggesag på ejendommen
       x nej                      ja             bemærkninger
       er der igangværende miljøsag på ejendommen
       x nej                      ja             bemærkninger
       …
       x 11. affaldsdepot
       er der registreret affaldsdepot på ejendommen
       x nej                      ja             bemærkninger
       x 12. andre forhold
       ønskes der oplysning i dette felt, må spørgeren formulere et spørgsmål om konkrete forhold
       det bedes oplyst om ejendommen overgår fra 1- til 2-strengs kloaksystem
       nej”
i den dagældende vejledning, der var knyttet til skemaet, og som var udarbejdet af kommu-
nernes landsforening, hedder det bl.a.:
       ”det bemærkes, at blanketten ikke vil indeholde tilstrækkelige oplysninger vedr. en
       igangværende sag. er der usikkerhed om sagens indhold, bør der rettes henvendelse til
       kommunen.”
i et brev af 22. august 2005 fra arden kommune, teknisk forvaltning, til advokat uffe
steffensen hedder det bl.a.:
       ”arden kommune har i forbindelse med udfærdigelse af ejendomsoplysningsskema
       september 2000 ikke oplyst om et muligt affaldsdepot på ejendommen høndrupgaards-
                                                 - 7 -
       vej 5. arden kommune erkender, at der i den forbindelse er blevet overset at videregive
       oplysningen.”
efter at amtet i 2005 havde meddelt lene skak mølgaard, at man påtænkte at kortlægge det
forurenede areal på ejendommen på vidensniveau 2, traf region nordjylland den 16. novem-
ber 2007 endelig afgørelse om kortlægning.
til brug for højesteret har skønsmand claus brink afgivet en supplerende skønserklæring af
24. marts 2011.
højesterets begrundelse og resultat
det må lægges til grund, at sagen om olieforureningen på den omhandlede ejendom blev af-
sluttet af arden kommune (nu mariagerfjord kommune) i 1992, efter at langt hovedparten af
den forurenede jord var blevet fjernet, idet kommunen var af den opfattelse, at der ikke var
nogen risiko knyttet til restforureningen. det forhold, at kommunen i samråd med amtet anbe-
falede, at der regelmæssigt blev taget vandprøver, indebærer ikke, at sagen ikke kunne anses
for afsluttet af kommunen.
efter jordforureningsloven, der trådte i kraft den 1. januar 2000, skulle amtet tage stilling til,
om restforureningen skulle kortlægges efter denne lov. dette indebærer imidlertid ikke, at
ejendommen var omfattet af en ”igangværende miljøsag” i september 2000, da ejendomsop-
lysningsskemaet blev besvaret. det bemærkes herved, at spørgsmålet om kortlægning af
restforureningen efter det oplyste først blev taget op af amtet i 2005.
som anført af byretten var kommunens besvarelse af de stillede spørgsmål således korrekt.
højesteret finder endvidere, at der ikke – heller ikke efter ikrafttrædelsen af jordforurenings-
loven – i forbindelse med besvarelsen af oplysningsskemaet påhvilede kommunen en for-
pligtelse til på eget initiativ at efterse, om ejendommen tidligere havde været omfattet af en
miljøsag, med henblik på, at man i bekræftende fald kunne påføre skemaet en supplerende
bemærkning herom.
højesteret finder således, at kommunen ikke har begået fejl i forbindelse med besvarelsen af
oplysningsskemaet.
                                              - 8 -
kommunens påstand om frifindelse tages herefter til følge, således at byrettens dom
stadfæstes.
i sagsomkostninger for landsretten skal boet efter lene skak mølgaard til mariagerfjord
kommune betale i alt 57.968,75 kr., som omfatter 50.000 kr. til dækning af advokatomkost-
ninger og 7.968,75 kr. til afhjemling af skønsmand claus brink.
i sagsomkostninger for højesteret skal statskassen til kommunen betale i alt 69.772 kr., som
omfatter 50.000 kr. til dækning af advokatudgifter, 9.460 kr. til dækning af retsafgifter og
10.312 kr. til dækning af udgifter til supplerende skønserklæring.
                                     thi kendes for ret:
byrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for landsretten skal boet efter lene skak mølgaard betale 57.968,75 kr. til
mariagerfjord kommune.
i sagsomkostninger for højesteret skal statskassen betale 69.772 kr. til mariagerfjord kom-
mune.
sagsomkostningsbeløbene skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og
forrentes efter rentelovens § 8 a.
