                             højesterets dom
                        afsagt torsdag den 11. oktober 2012
sag 63/2011
(2. afdeling)
susanne varberg kristiansen
(advokat birger hagstrøm, beskikket)
mod
olga og vagn lønborg
(advokat lars ulrich, beskikket)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i holbæk den 18. marts 2010 og af østre lands-
rets 9. afdeling den 23. november 2010.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per walsøe, jytte scharling, marianne højgaard
pedersen, henrik waaben og hanne schmidt.
påstande
appellanten, susanne varberg kristiansen, har påstået frifindelse, subsidiært frifindelse mod
betaling af et mindre beløb.
de indstævnte, olga og vagn lønborg, har påstået stadfæstelse.
anbringender
susanne varberg kristiansen har navnlig anført, at købernes eventuelle krav på forholdsmæs-
sigt afslag er bortfaldet på grund af manglende reklamation og passivitet. ved fastsættelsen af
et forholdsmæssigt afslag skal der tages udgangspunkt i, hvordan parterne ville have handlet,
hvis de havde kendt problemet på handelstidspunktet. det er helt urealistisk at antage, at pri-
sen ville være blevet sænket med ca. 56 % af købesummen, fordi der var sætninger i en til-
bygning til ejendommen. den eneste mangelbeføjelse, køberne under disse omstændigheder
                                                - 2 -
har, er at hæve handlen, men det har køberne ikke valgt. et afslag bør i hvert fald ikke sættes
højere end til 25-30 % af købesummen.
olga og vagn lønborg har navnlig gjort gældende, at de har reklameret rettidigt og ikke har
udvist passivitet. ejendommen led ved overtagelsen af en mangel, og de har derfor krav på et
forholdsmæssigt afslag i købesummen. der er tale om en alvorlig sætningsskade, og afslaget
må derfor fastsættes til det, som skønsmanden har vurderet, at det koster at udbedre manglen.
supplerende sagsfremstilling
af købsaftalen fra september 2000 mellem susanne varberg kristiansen og olga og vagn
lønborg fremgår bl.a., at ejendommen må benyttes til fritidshus. den offentlige ejendoms-
værdi var på 420.000 kr., heraf grundværdi 51.200 kr. grundarealet udgjorde 1.361 m2 og
boligarealet 107 m2.
det er oplyst, at det oprindelige hus på 65 m2 er bygget i 1985. tilbygningen fra 1992 inde-
holder 3 værelser og en mellemgang og er på 42 m2.
højesterets begrundelse og resultat
reklamation og passivitet
olga og vagn lønborg blev allerede fra 2003 eller 2004 opmærksomme på revner i huset,
som det var nødvendigt at udbedre. højesteret finder det imidlertid ikke godtgjort, at revnerne
før i sommeren 2007 og særligt ved de indvendige skader i 2008 havde udviklet sig til at være
så foruroligende, at det måtte give anledning til at foretage mere indgribende foranstaltninger
for at finde årsagen hertil. højesteret finder derfor, at olga og vagn lønborg, der reklamerede
i oktober 2008 over for susanne varberg kristiansen, ikke har fortabt deres krav ved for sen
reklamation eller passivitet.
forholdsmæssigt afslag
som anført i højesterets dom af 23. april 2004 (ufr 2004.1873) må der ved afgørelsen af, om
en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, tages udgangspunkt i, om
kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. vurderingen heraf
må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet – ab-
                                              - 3 -
solut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed, f.eks. på den
ene side en væsentlig og aktuel ulovlighed over for på den anden side et forhold, der ikke in-
den for en overskuelig periode vil forringe ejendommens anvendelighed.
susanne varberg kristiansen solgte fritidshuset til olga og vagn lønborg for 465.000 kr. i
2000. efter nogle år begyndte der at vise sig revner i en tilbygning, der i 1992 var opført af
den daværende ejer, kenneth ronny rasmussen. tilbygningens areal udgør 42 m2 ud af hu-
sets samlede areal på 107 m2, og tilbygningen indeholder tre værelser og en mellemgang. i
2008 reklamerede olga og vagn lønborg over for susanne varberg kristiansen over, at til-
bygningen var sunket. efter skønserklæringen kan det lægges til grund, at de konstaterede
sætninger skyldes en fejlfundering ved opførelsen af tilbygningen, og udbedringsudgifterne
på handelstidspunktet i 2000 er opgjort til 268.750 kr. udbedringsomkostningerne er således
meget betydelige i forhold til købesummen.
under skønsforretningen i 2009 kunne det konstateres, at tilbygningen var sunket. gulvet i
tilbygningen faldt over en længde på godt 6 m med knap 10 cm, vægge var gået fra hinanden i
hjørner og havde bevæget sig i forhold til lofter og gulve, og der var flere revner i sokkel un-
der terasseopbygningen. ejendommen led således af en mangel, og højesteret finder, at olga
og vagn lønborg som følge heraf kan kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
højesteret lægger til grund, at den oprindelige bygning på ejendommen og haven har kunnet
anvendes uanset manglerne ved tilbygningen, og tilbygningen kunne efter det oplyste anven-
des uden væsentlige problemer i en årrække efter købet i 2000. det er ikke oplyst, om tilbyg-
ningen vil sætte sig yderligere. endelig foreligger der ingen oplysninger om, hvilken virkning
det ville have haft på handelsprisen, hvis forholdet om den utilstrækkelige fundering af til-
bygningen havde været oplyst. højesteret finder, at dette bevismæssigt må komme olga og
vagn lønborg til skade.
på den anførte baggrund fastsætter højesteret skønsmæssigt afslaget til 125.000 kr. og tager
susanne varberg kristiansens subsidiære påstand til følge med dette beløb.
efter sagens udfald skal susanne varberg kristiansen betale delvise sagsomkostninger til
olga og vagn lønborg, da det var nødvendigt for dem at anlægge sag. højesteret finder, at
                                               - 4 -
beløbet kan udmåles som sket ved byrettens afgørelse. ved anken til landsret og højesteret
har hver af parterne for en del tabt og for en del vundet sagen. højesteret finder herefter, at
ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part eller til statskassen for
landsret eller højesteret.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom ændres således, at det beløb, susanne varberg kristiansen skal betale til
olga og vagn lønborg, nedsættes til 125.000 kr.
byrettens afgørelse om sagsomkostninger stadfæstes.
for landsret og højesteret skal hverken susanne varberg kristiansen eller olga og vagn
lønborg betale sagsomkostninger til den anden part eller til statskassen.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. sagsom-
kostningsbeløbet for byretten forrentes efter rentelovens § 8 a.
