                                              dom
afsagt den 16. april 2013 af østre landsrets 12. afdeling
(landsdommerne bloch andersen, gitte rubæk pedersen og dan bjerring (kst.)).
12. afd. nr. b-1590-12:
k/s af 1. august 2010
(advokat dennis hofmann (prøve))
mod
mercedes-benz cph a/s
(advokat ieben christensen)
københavns byrets deldom af 13. april 2012 (bs 32c-3810/2011) er anket af k/s af 1.
august 2010 med principal påstand om, at byrettens dom ophæves og sagen hjemvises til
fornyet behandling af den for lejemålet snorresgade 17-19, 2300 københavn s, varslede
lejeforhøjelse til markedslejen, dog således at ikrafttrædelsestidspunktet for lejeforhøjelsen
rykkes fra den 1. august 2011 til den 1. marts 2012. k/s af 1. august 2010 har subsidiært
påstået byrettens dom ophævet og sagen hjemvist til fornyet behandling af den for lejemålet
varslede lejeforhøjelse til markedslejen med ikrafttræden den 1. august 2012.
indstævnte, mercedes-benz cph a/s, har overfor den principale påstand påstået stadfæstelse
og overfor den subsidiære påstand påstået afvisning, subsidiært frifindelse.
supplerende sagsfremstilling
i varslingsskrivelsen af 29. april 2011 fra advokat dennis hofmann på vegne af k/s af 1.
august 2010 er det anført, at den varslede lejeforhøjelse ”træder i kraft den 1. august 2011.”
                                               - 2 -
ved brev af 27. april 2012 til mercedes-benz cph a/s afgav advokat dennis hofmann på
vegne af k/s af 1. august 2010 en ny varsling af lejeforhøjelse. af varslingen fremgår blandt
andet:
       ”nærværende varsling udgør en ex tuto varsling i forhold til varslingen afgivet
       den 29. april 2011 – den oprindelige varsling fastholdes således, og nærværende
       varsling skal alene have retsvirkning i det tilfælde, at den oprindelige varsling
       ikke findes at have gyldighed.
       lejeforhøjelsen træder i kraft den 1. august 2012, idet forhøjelsen varsles i
       overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13, stk. 8, dvs. med 3 måneders
       varsel.
       …
       som følge af de af jer fremsatte indsigelser mod den oprindelige varsling af 29.
       april 2011 har jeg tilladt mig at lægge til grund, at disse indsigelser tillige gælder
       nærværende varsling, hvorfor denne vil blive inddraget i den forestående
       ankestævning, der agtes indgivet til østre landsret.”
ved brev af 7. juni 2012 svarede advokat ieben christensen på vegne af mercedes-benz cph
a/s, at lejeforhøjelsen fortsat ikke kunne accepteres.
procedure
k/s af 1. august 2010 har for landsretten frafaldet anbringendet om, at uopsigeligheden af
lejekontrakten påhviler mercedes-benz cph a/s.
vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt der er hjemmel i kontraktgrundlaget til at forhøje lejen
for lejemålet til markedslejen ved siden af den aftalte nettoprisindeksregulering, har k/s af 1.
august 2010 for landsretten gentaget sine anbringender for byretten og procederet i
overensstemmelse hermed.
vedrørende spørgsmålet om ikrafttrædelsestidspunktet for lejeforhøjelsen har k/s af 1. august
2010 principalt gjort gældende, at bestemmelsen i lejekontraktens punkt 3 må anses som en
aftalt lejeværdistigning, hvilket medfører en fredningsperiode på 4 år fra den 1. marts 2008, jf.
dagældende erhvervslejelovs § 3, stk. 1. lejeforhøjelsens ikrafttrædelsestidspunkt skal derfor
rettelig rykkes til den 1. marts 2012, men dette fratager ikke varslingen af 29. april 2011 sin
                                               - 3 -
gyldighed, da en fejlagtig angivelse af ikrafttrædelsesdato ikke medfører ugyldighed.
udskydelsen medfører i øvrigt ikke nogen forringelse af mercedes-benz cph a/s’
retsstilling.
k/s af 1. august 2010 har vedrørende den subsidiære påstand gjort gældende, at ex tuto
varslingen af 27. april 2012 kan inddrages under ankesagen. det er almindelig praksis, at
sådanne ex tuto varslinger inddrages under en verserende sag, og der kan således ikke stilles
krav om, at der anlægges en selvstændig sag.
mercedes-benz cph a/s har vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt der er hjemmel i
kontraktgrundlaget til at forhøje lejen for lejemålet til markedslejen ved siden af den aftalte
nettoprisindeksregulering, gentaget sine anbringender for byretten og procederet i
overensstemmelse hermed. mercedes-benz cph a/s har endvidere anført, at lejekontraktens
punkt 3 ikke er en bestemmelse om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi.
vedrørende spørgsmålet om ikrafttrædelsestidspunktet for lejeforhøjelsen, såfremt denne
kommer på tale, har mercedes-benz cph a/s gjort gældende, at varslingen af 29. april 2011 i
konsekvens af det nye anbringende om, at lejeforhøjelsen pr. 1. marts 2008 er en
lejeværdiregulering, er ugyldig, da en udskydelse af ikrafttrædelsestidspunktet ikke vilkårligt
kan ske til en væsentlig senere dato.
for så vidt angår k/s af 1. august 2010’s subsidiære påstand har mercedes-benz cph a/s
principalt gjort gældende, at denne skal afvises, idet k/s af 1. august 2010 ikke har anlagt sag
ved boligretten vedrørende varslingen af 27. april 2012, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 10,
subsidiært må mercedes-benz cph a/s frifindes.
parterne har under proceduren uddybet disse synspunkter.
landsrettens begrundelse og resultat
der er enighed parterne imellem om, at § 9, stk. 4, i den tidligere gældende erhvervslejelov
finder anvendelse i forhold til den af parterne indgåede lejekontrakt, der blandt andet
indeholder en bestemmelse om regulering af den aftalte leje i takt med nettoprisindekset.
                                                - 4 -
en eventuel yderligere regulering af den mellem parterne aftalte leje efter § 3 i den tidligere
erhvervslejelov, der omhandler forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, forudsætter herefter, at
det udtrykkeligt fremgår af lejekontrakten, at en sådan regulering af lejen tillige skal kunne
foretages. en sådan udtrykkelig bestemmelse findes ikke i lejekontrakten. landsretten
bemærker i den forbindelse, at lejekontraktens punkt 3 ikke kan anses for en bestemmelse om,
at lejen pr. 1. marts 2008 reguleres til det lejedes værdi. landsretten bemærker endvidere, at
henvisningen i lejekontraktens punkt 10 til lejelovens § 47, uanset om henvisningen måtte
kunne anses for at hvile på en forudsætning om, at regulering af lejen til det lejedes værdi vil
kunne komme på tale, ikke indebærer, at det i overensstemmelse med § 9, stk. 4, i den
tidligere erhvervslejelov er fastsat udtrykkeligt i lejekontrakten, at en værdiregulering af lejen
udover den aftalte indeksregulering vil kunne foretages.
landsretten stadfæster herefter byrettens dom.
k/s af 1. august 2010 skal betale sagsomkostninger for landsretten til mercedes-benz cph
a/s med i alt 60.000 kr. til udgifter til advokatbistand. ved fastsættelsen af beløbet er der ud
over sagens værdi taget hensyn til sagens varighed og omfang, herunder at k/s af 1. august
2010 har fremsat en ny påstand og nye anbringender for landsretten.
                                    t h i k e n d e s f o r r e t:
byrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for landsretten skal k/s af 1. august 2010 betale 60.000 kr. til mercedes-
benz cph a/s.
det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
