b2s21004 - ksj
                                        udskrift
                                              af
                            ostre landsrets dombog
                                            dom
afsagt den 21. november 2017 af astre landsrets 2. afdeling
(landsdommerne kaspar linkis, annette dam ryt-hansen og mohammad ahsan (kst.)).
2. afd. nr.b-2521-16:
andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl.
(advokat thomas rysgaard rasmussen)
mod
keystone investment management a/s
(advokat rune wold)
k-obenhavns byrets dom af 18. oktober 2016 (bs 9c-76812016) er anket af andelsbolig-
foreningen sortedam dossering 95 a-b m.fl. med pistand som for byretten om frifindelse,
subsidiert frifindelse mod betaling af et af retten fastsat mindre belsb.
keystone investment management a/s har nedlagt pistand om stadfrestelse.
supplerende sagsfremstilling
udlejningsejendommen sortedam dossering 95 a-b m.fl. blev den 28. maj 2015 udbudt til
en pris pi 110 mio. kr.
                                                -2-
af  den betingede kobsaftale af 6. august 2015 vedrsrende den nrevnte ejendom, der var
indgiet mellem de davarende ejere og bjerke ejendom dk fus, fremgir foruden det af
byretten gengivne bl.a. folgende:
      "$ 9. kobesummen
      den aftalte ksbesum andrager kr. i 10.000.000
      $ 10. srerlige forhold
       10.6 srelger skal i medfsr af lejelovens bestemmelser tilbyde ejendommen til
              lejeme. nrrvrerende handel er derfor fra selgers side betinget af, at le-
             jerne ikke antager nrrvrrende ksbstilbud indenfor den frist, der fremgir
              af loven.
       10.7 ksber er forpligtet i h.t. nrervrerende ksbsaftale, indtil det er endeligt af-
              gjort, om lejerne gennem en andelsboligforening gor forkobsretten grl-
              dende og opfylder vilkirene. sifremt lejerne antager tilbuddet, har ksber
              intet krav mod srlger i anledning af denne ksbsaftale. srlger betaler sa-
              lrer til edc erhverv poul erik bech i henhold til indgiet aftale, uanset
              om ejendommen overtages af lejeme eller af ksber i henhold til nrervre-
              rende ksbsaftale.
      $ 14. betingelser
      handlen er af begge parter betinget af tilbudspligtens gennemforelse.
      handlen er endvidere fra kobers side betinget af, atkaber gennemforer en for
      kober tilfredsstillende due diligence, herunder vedrsrende juridiske, tekniske
      og finansielle forhold. kobers due diligence forbehold skal senest vrere frafal-
      det den 31. august 2015. sifremt due diligence forbeholdet er frafaldet senest
      pi denne dato, bliver handlen endelig for ksber. i den periode, hvor kober gen-
      nemforer due diligence, har ksber samtidig eksklusivitet. sifremt ksbers due
      diligence forbehold ikke frafaldes senest 31. august 2015 bortfalder narvreren-
      de ksbsaftale uden parterne i den forbindelse kan garel,rav greldende mod hin-
      anden.
      $ 15. handelsomkostninger, betingelser og accept
      kober betaler omkostningerne ved handelens berigtigelse, herunder salar til
      egen advokat og udgifter til tinglysning og registrering af sksde.
      srelger betaler salrer til eventuel egen advokat samt salrer m.m. i henhold til af-
      tale til edc erhverv poul erik bech."
keystone investment management a/s udstedte en faktura af 20. november 2015 pfl 1.1
mio. kr. ekskl. moms til andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl. faktura-
en - der efterfolgende ved en kreditnota blev nedsat med 100.000 kr.     -  angiver, at der fak-
                                                -j-
 tureres for  "ridgivning i forbindelse med forhandling og formidling af overdragelsen af
 ejendommen sortedam dossering 95a-b m.fl.,2100 ksbenhavn o".
 af  en udskrift fra erhvervsstyrelsen af 31. oktober 2016 vedrsrende bjerke ejendom dk
 a/s, cvr-nummer 36056932, fremg6r bl.a., at morten schultz er administrerende direktor
 i selskabet, der tegnes af formanden, nastformanden eller af den samlede bestyrelse, og at
 bjerke ejendom dk a/s er 100 pct. ejet af det norske selskab bjerke ejendom as.
 af  en udskrift fra erhvervsstyrelsen af 21. september 2077 vedrarende keystone invest-
 ment management a/s, cvr-nummer 32318827, fremgir bl.a., at morten schultz er di-
 rektar i selskabet, hvori sennecker holding aps har en ejerandel    pi mellem 33,333-49,99
 pct.
 herudover fremgir af en udskrift fra erhvervsstyrelsen af 21. september 2077 vedrarende
 sennecker holding aps, cvr-nummer 29773270, bl.a. at dette selskab er stiftet og 100
 pct. ejet af morten schultz.
 forklaringer
 der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af morten schultz
der er endvidere afgivet forklaring af jesper fogt, torben bille ahrendt-jensen og gunnar
naper.
jesper foet har forklaret blandt andet, at han, der er direktsr i ibm, var med i den initiativ-
gruppe, der blev dannet umiddelbart efter, at lejeme blev tilbudt at overtage ejendommen
som andelsboligforening. efter stiftelse af andelsboligforeningen blev han valgt ind i be-
styrelsen som suppleant.
der blev aftroldt ugentlige msder i initiativgruppen. fra starten af var initiativgruppen
opmrrksom pi det vilkir, der fremgik af kobsaftalens pkt. 10.7 om betaling af honorar til
keystone    pi i mio. kr., hvilket vilkir man droftede meget. deres advokat oplyste, at han
over for edc havde giort indsigelse mod, at andelsboligforeningen skulle betale et honorar
til keystone.   deres advokat oplyste endvidere, at edc, der havde fastholdt    vilkiret, havde
fremsendt domme, som efter edc's opfattelse ststtede synspunktet om, at honoraret kunne
                                                    -4-
medtages som en del af tilbudssummen. ham bekendt havde de som lejere ikke kontakt                til
hverken keystone eller edc.
det var hans opfattelse, at acceptskrivelsen af 16. november 2015 var formuleret meget
bevidst, da andelsboligforeningen ikke kunne acceptere vilkiret om betaling af honorar            til
keystone. det var andelsboligforeningens opfattelse, at foreningen efter lejeloven alene
skulle betale den ksbesum, der svarede        til den pris, som ejeren af ejendommen kunne      opni
pi markedsmassige vilkir.
hans hustru har boet     i ejendommen siden 1994, og de har boet der sammen siden           1996.
torben bille ahrendt-jensen har forklaret blandt andet, at han, der er uddannet advokat og
i dag er ansat i nordea, tidligere som advokat beskreftigede sig med stiftelse af andels-
boligforeninger. i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeningen sortedam dossering
95a-b og i en kortere periode herefter var han valgt formand for bestyrelsen, og han er i
dag aktiv suppleant i bestyrelsen.
som advokat er han ikke tidligere stsdt pe tilfelde, hvor der stilles krav om, at koberen,
uanset om det er investoren eller andelsboligforeningen, der overtager ejendommen, skal
betale honorar   til investors rfldgiver. advokat bente bille     hansen, der er hans svigermor,
representerede en af srelgerne af ejendommen. de droftede vilklret om betaling af honorar
til keystone. hun oplyste,      at srelgerne ikke ville risikere at skulle betale honoraret til key-
stone, hvorfor selgerne      fik indsat det sidste led i ksbsaftalens pkt.  10.7.
andelsboligforeningen anmodede ikke om at fe udleveret det materiale, der var udarbejdet
af keystone, da andelsboligforeningen havde egen ridgiver og derfor ikke havde behov for
at gennemse materialet.
acceptskrivelsen var helt bevidst formuleret siledes, at andelsboligforeningen accepterede
kabet  pi de vilkir, som falger af lejeloven. der blev ikke udtrykkeligt        taget forbehold for
kobsaftalens pkt. 10.7. baggrunden herfor var, at der i si fald ville vrere risiko for, at det
ville blive anset som en uoverensstemmende accept med den falge, at andelsboligforenin-
gen ikke kunne kobe ejendommen. andelsboligforeningen drsftede acceptskrivelsens for-
mulering bide mundtligt og skriftligt med foreningens advokat.
hans hustru har boet i ejendommen siden 1981, og de har boet der sammen siden 2005
                                                    5
morten schultz har supplerende forklaret blandt andet, at han ikke i det hele kan tiltrrede
det referat af hans forklaring, der fremgir af byrettens dom, idet forklaringen       pi flere
punkter ikke er helt korrekt gengivet.
han har siden 2001 varet beskreftiget med ejendomsformidling. keystone er et kapitalfor-
valtningsselskab og ikke et ejendomsinvesteringsselskab. selskabet kan have kapitalandele
i fast ejendom men erhverver som s6dan ikke fast ejendom. bjerke ejendom dk a/s an-
vender altid keystone som rfldgiver,      nir selskabet investerer  i danmark, men hverken han
 eller keystone har ejerandele i bjerke ejendom dk a/s eller selskaber associeret med
dette selskab. som direktor    i bjerke ejendom dk a/s kan han alene treffe beslutninger
 om forhold, der vedrorer den daglige drift. de beslutninger, der vedrorer investeringer,
treffes af bestyrelsen.
 i perioden fra ejendommen blev udbudt til salg den 28. maj og frem til den 6. august 2015,
hvor kobsaftalen blev underskrevet, udarbejdede keystone en prisfastsrettelsesmodel til
bjerke ejendom dk a/s til brug ved en kommerciel vurdering af mulighederne for afkast
og risici ved ksb af ejendommen      til den udbudte pris. i perioden efter underskrift af kobs-
 aftalen var keystone ansvarlig for, at der blev gennemfort due diligence vedrorende de
juridiske, tekniske og finansielle forhold. keystone skulle i den forbindelse foretage en
rurdering af, hvorvidt der var grundlag for at anse kobsaftalens betingelse om tilfredsstil-
lende due diligence for opfyldt og udarbejde en indstilling      til bestyrelsen i bjerke ejendom
dk a/s herom. herudover varetog keystone forhandlingerne med ejendomsmregleren og
foretog besigtigelse af  ej endommen.
den 31. august 2015 deltog han i et skype-mode med bestyrelsen, hvor han besvarede de
sporgsmil, som bestyrelsen havde til den rapport med underliggende rapportmateriale, som
keystone havde udarbejdet. samme dag frafaldt bjerke ejendom dk a/s due diligence
forbeholdet.
keystone    fir ikke drkket de omkostninger, som selskabet har haft til underridgivere i de
tilfrlde, hvor det ikke  er investor, der overtager ejendommen. det er siledes keystone, der
brerer risikoen for, om en ejendom af denne type overtages af en andelsboligforening.
bjerke ejendom dk a/s havde i 2014 "brrendt fingrene" p6 denne type transaktion, og det
var et klart krav, at keystone fremover bar risikoen      pi s6danne transaktioner. det var
                                                -6-
keystone, der foreslog bjerke ejendom dk a/s at indsrette         vilkir svarende   til ksbsafta-
lens pkt. 10.7 i ksbsaftaler vedrsrende ejendomme, hvor der var tilbudspligt. det er heref-
ter blevet standard for keystone at stille krav om et sidant    vilkir i ksbsaftaler.
keystone oppebarer almindeligvis ikke honorar        pi i pct. af ksbesummen,     men det er hans
opfattelse, at et honorar  pi i pct. af kobesummen er en markedskonform        pris for
formidling af en udlejningsejendom. det honorar, som keystone oppebrerer, ligger
almindeligvis pi mellem 0,25 og i pct. af kobesummen.
det vil oftest vere uhensigtsmressigt at udlevere due diligence rapporter      til lejere. i rappor-
teme redegsres der bide for juridiske og tekniske problemstillinger, f.eks. tvivlsomme vil-
kir i lejekontrakterne  eller konstatering af et utet tag.
han vil ansl6, at omkostningerne til juridisk og teknisk due diligence udgjorde 500.000 kr
der var ogsi indeholdt en slags findelsn i det honorar, som keystone krrevede sig tillagt.
i forbindelse med, at keystone udstedte faktura den 20. november 2015, oplyste andels-
boligforeningens advokat, at foreningen gjorde indsigelse mod betaling af honoraret           pi  i
mio. kr.
gunnar naper har forklaret blandt andet, at bjerke ejendom as er et norsk familieejet sel-
skab, der ejer en rrekke udlejningsejendomme med i alt ca. a00 lejligheder        i oslo. datter-
selskabet bjerke ejendom dk a/s har siden 2014 erhvervet ejendomme             i danmark. nflr
selskabet ksber ejendomme      i danmark, benytter selskabet sig af keystone som ridgiver.
selskabet ejer for tiden fem udlejningsejendomme       i danmark. efter den norske lejelov skal
nogle ejendomme ogsi udbydes        pi vilkir om tilbudspligt, men de danske regler er mere
omfattende end de norske regler.
morten schultz, der er registeret direktsr i bjerke ejendom dk a/s, men som ikke er teg-
ningsberettiget, er ikke bemyndiget til   pi vegne af selskabet   at underskrive ksbsaftaler om
fast ejendom. det er bestyrelsen i oslo, der trreffer beslutningen om indgielse af ksbsafta-
ler. morten schultz har ingen ejermassige interesser i hverken det norske eller det danske
selskab.
                                                -7    -
morten schultz prresenterede ejendommen for bestyrelsen, der fandt, at det var en attraktiv
ejendom, men bestyrelsen var forbeholden over for, at der var tilbudspligt. som han husker
det, frafaldt bjerke ejendom dk a/s due diligence-forbeholdet den 31. august 2015.
ulempen med tilbudspligt er efter hans opfattelse, at det tager lang tid, og at kober binder
sig okonomisk i denne periode. bjerke ejendom dk a/s havde             i 2014lidt  et stsrre tab pi
omkostninger til ridgivere i en situation, hvor det endte med, at en tilbudspligtig ejendom
blev overtaget af en nystiftet andelsboligforening. bjerke ejendom dk a/s havde derfor
gjort det klart over for keystone, at selskabet ikke ville hefte for omkostninger, hvis kobet
ikke blev til noget.
han modtog kopi af en e-mailkorrespondance, hvori vilkiret om honorar           til keystone blev
drsftet. som han husker det, var det ikke en storre diskussion.
det var keystone, der havde fastsat honorarets stsrrelse. det er hans opfattelse, at honora-
ret til keystone var markedskonformt. inden bjerke ejendom dk a/s indgik administrati-
onsaftalen med keystone, havde selskabet undersogt markedet, og undersogelserne viste,
at formidlingshonorarer almindeligvis    16 pi  i - i y, o/o af kabesummen.
udover vederlag for udfort arbejde har keystone ingen okonomiske interesser i de ejen-
domme, som bjerke ejendom dk a/s ejer i danmark.
procedure
parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har i det vresentli-
ge procederet   i overensstemmelse hermed.
andelsbolieforenineen sortedam dosserine 95 a-b m.fl. har for landsretten supplerende
gjort greldende, at keystone og bjerke ejendom dk a/s er si tret forbundne selskaber, at
det arbejde, som keystone har udfart for bjerke ejendom dk a/s i forbindelse med det
betingede kob af ejendommen, m& anses for udfort som led i dette samarbejde. det kan
derfor ikke pilregges andelsboligforeningen at betale for dette arbejde.
kelzstone investment management a/s har for landsretten gjort geldende, at selskabeme
er kommercielle og uafhrengige parter.
                                                       -8-
landsrettens begrundelse og resultat
det folger af lejelovens $ 103, stk.     l, at tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for
samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsretter tilbud om, at en af beboerne dannet an-
delsboligforening kan erhverve ejendommen til samme ksbesum, kontante udbetaling og
ovige vilkir, som ejeren kan opni ved salg til anden side. reglerne om tilbudspligt kan
efter lejelovens $ 105 ikke ved aftale fraviges          til skade for lejerne.
efter de af jesper fogt og torben bille ahrendt-jensen afgivne forklaringer lregger lands-
retten  til grund,   at andelsboligforeningen havde gjort ejerne af ejendommen opmerksom
pil, at andelsboligforeningen ikke mente, at de var forpligtet           til at betale det honorar  til
keystone, der fremgik af ksbsaftalens pkt. 10.7. ved brev af 16. november 2015 tog an-
delsboligforeningen ikke forbehold herfor men anfsrte, at andelsboligforeningen accepte-
rede at erhverve ejendommen, sflledes som denne skulle tilbydes lejerne efter lejelovens
kapitel om tilbudspligt. efter forklaringerne legges det endvidere til grund, at det var be-
vidst, at foreningen ikke tog forbehold for ksbsaftalens pkt. 10.7, idet foreningen frygtede,
at det  i si fald ville blive gjort greldende,    at der   foreli en uoverensstemmende accept med
den folge, at foreningen ikke kunne erhverve ejendommen. henset hertil finder landsretten,
at andelsboligforeningen alene accepterede at overtage ejendommen                  pi  de vilkir, der kun-
ne aftales efter lejelovens $ 103.
sporgsmfllet er herefter, om forpligtelsen        til  at betale et honorar   til keystone,  uanset hvem
der  mitte overtage ejendommen, udgjorde et vilkir, som ejeren kunne opni ved salg til
anden side, og som andelsboligforeningen dermed efter lejelovens $ 103, stk. 1, er                 pligtig
at betale.
efter kobsaftalens pkt. 9 udgjorde ksbesummen i l0 mio. kr., svarende til den udbudte pris
parteme skulle efter ksbsaftalens pkt. l5 betale omkostninger til egen advokat, og ejerne
skulle betale omkostningeme til den ejendomsmrgler, som parterne havde benyttet ved
handelens indgielse. herudover fremgf,r det af sidste led af ksbsaftalens               pkt. 10.7, at
salreret  til keystone i enhver   henseende var ejerne af ejendommen uvedkommende.
det lregges    til grund, at den rapport, der blev udarbejdet af keystone, og som bl.a. inde-
holdt en juridisk og teknisk gennemgang af ejendommens forhold, ikke blev stillet til                 16-
dighed for andelsboligforeningen, som havde antaget egen ridgiver.
                                                -9-
i hvert fald under disse omstrndigheder finder landsretten det ikke godtgjort, at der var
tale om et  vilkir, som ejerne kunne opni ved salg til  anden side.
andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl. vil herefter vrere at frifinde
keystone skal efter sagens resultat betale sagsomkostninger for begge retter     til
andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl. med i alt 170.300 kr. belsbet
omfatter 30.300 kr. til retsafgift og 140.000 kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms
ved fastsrettelsen af belsbet til dekning af udgifteme til advokatbistand er der ud over
sagens vrerdi taget hensyn   til sagens omfang og varighed.
                                   thi kendes for ret:
andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl. frifindes.
i sagsomkostninger for begge retter skal keystone investment mangagement a/s betale
170.300 kr.  til andelsboligforeningen   sortedam dossering 95 a-b m.fl.
det idomte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens $ 8 a.
                                             (sign.)
                    udskriftens rigtighed bekrreftes. ostre landsret, den
 publiceret til portalen d. 13-04-2018 kl. 09:00
modtagere: appellant andelsboligforeningen sortedam dossering 95a-b
m.fl., indstævnte keystone investment management a/s, advokat
(h) rune wold, advokat (l) thomas rysgaard rasmussen
