kobenhavns byret
udskrift af dombogen
dom
afsagt den 21. marts 2017 i sag nr. bs 29c-673012016
coop danmark a/s
roskildevej 65
2620 albertslund
mod
ej endomsselskabet ryesgade kommanditaktieselskab
danalien 1,2. th.
9000 aalborg
sagens baggrund og parternes pfistande
denne del af sagen, der er anlagt den 2. november 2016, vedr4rer sp6rgsmi-
let om, hvorvidt der i den omhandlede lejekontrakt er givet afkald pi regule-
ring til markedslejen. der trcffes i medf6r af retsplejelovens $ 253, stk' 2,
saerskilt afgorel se herom.
 sagsoger. coop danmark a./s, har nedlagt pistand om, at sagsogte tilpligtes
 at anerkende, at den huslejeforh6jelse, denne har varslet overfor sagsoger
 den 2l . juni 2016, er en nullitet og siledes ingen retsvirkning har.
 sagsogte. ejendomsselskabet rvesgade kommanditaktieselskab, har nedlagt
 pistand om frifindelse.
 dommen indeholder ikke en fuldstandig sagsfremstilling,        jf. retsplejelovens
 $ 218 a.
 oplysningerne i sagen
 lejekontrakt af 15. juli 1966 indgiet mellem fabrikant n,h. petersen og
 snedkermester o,j. nielsen og irma aktieselskab indeholder f6lgende be-
 stemmelse     i $ 6:
  ,,lejemdlet                                                                  mdne-
               forts&tter, indtil det af en af parterne opsiges med seks
 ders skriftligt varsel til den l. i en mdned. dog kan lejemdlet af udlejerne
  tidligst opsiges til ophpr den l. ianuar i976, hvorhos udleierne tillegger le-
 jerne ret tilfortsettelse af lejemdlet i tre femdrige pertoder (d.v-s- 1/1 1976 -
  3t/12 1980, 1/t 1981 - 3l/12 1985 og ]/t 1986 - 3l/12 1990)tildennufast-
  satte leje, eller - sdfremt udlejerne @nsker lejenforhpjet - til en leje, der til
  sin tid, hvis parterne ikke kan enes herom, vil vgre at fastsztte af en vold-
  gtttsret besrdemle af to uvilt)ige mend, den ene udpeget af@stifternes kre-
                                                             sm6lsso r-st02-k194.0:-tl-lrl-m00-dl9
                                                                                                            side 2/10
ditfurening, den anden af kpbenhavns grundejerforening. disse to mend
udpeger i j'ellesskab en domnter til.formand for voldgijtsretten. hvis vold'
giftsmrendene ikke kan blive enige om valg af formand, udpeges denne af
prz sidenten for @stre landsret.
         vedfastsettelse af lejen skal voldgiftsretten navnlig tage hensyn til, at
butikslejemdlet skal yde en forholdsmessig drckning af de stedfundne sttg-
ninger i ejendommes driftsomkostntnger, og desuden skal der tages hensyn
  til den almindeltge udvikling i butikslejen i kvarteret eller tilsvarende kvar-
 terer, samt endelig til sddanne forbedringer af forretningsmessig verdi,
 som ejerne mdtte have gennemfgrt.
          (janset uopsigeligheden kan udleierne kreve udligning             for     nye eller
                                                                 gang er beregnet
fctrrlgede ejenclomsskatter og afgtfter, efter at derfqrste
 skatter og afgijter.for tlen nye eiendom, .ifr. lejelovens $ 37. fastsrcttes skat-
 te- og afgiftsforhgjelsen pd et tidspunkt, der ligger mindre end tre mdneder
                                                                                                      - u-
forudfor den dato, hvorfraforh@ielsen har virkning, kan leieforhpielsen
 anset lejelovens $ 37 - gennemf1res med kortere varsel, dog mindst                       6n   md-
 ned.
         endelig kan lovhjemlede leieforhqjelser pdlignes lejerne, men der skal
  ved de lejefastseuelser, der kan finde sted ved begyndelsen af de i stk. i om-
  talte femdrige perioder, tages hensyn til sddanne pdlignede forhpielser."
  et til6g til lejekonrrakten indgiet mellem direktgr jgrgen k6lpin v/advokat
  bent kromann og irma aktieselskab har fglgende ordlyd:
   "tillag, til lejekontrakt a.f i 5. juli t 966 mellem direktqr jqrgen kplpin v/ ad-
   vokat bent kromann som udlejer og irma aktieselskab som lejer.
   $ 6 i tejekontrakten udgdr og erstattes aff@lgende betingelser:
           lejemdlet fortsetter indtil det af en af parterne opsiges med seks md-
   neders skrifttigt varsel til den l. i en mdned. dog yder udleier leier ret til
  fortsattelse    af leiemdlet ifemdrige perioder,fprste periode l/1 1981 - 31/12
    1985.
           for f@rste periode fra i . januar 1981 til 3 l december i985 sker der
   en regulering af leien pr. l. ianuar l98l til kr. 322.000 drligt'
           herefter er udlejer berettiget til hvert femte dr at forhlie lejen med
   404o af den procennise stigning som detailpristallet i den pdgtzldende peri-
   ode er unrlergdet. basis .for reg,ttleringen er detailpristallet .for ianuar l98l .
   reguleringen sker stedse med en leie         pd kr. 322.000 som basis. regulerin-
   gen skerf\rste gang l.ianuar lgs6forperioden i/l 1986 til 3l/12 1990.
            (janset uopsigeligheden og stigningerne kan udlejer kreve udligning
   for  nye eller forggede ejendomsskatter og afgifter som mdtte blive pdlignet
    efter l. april 1980."
    forklaringer
    der er afgivet partsforklaring af rikke vang, coop danmark a/s,
                                                                                                             q
                                                                 s1l)u6t446-50r-sl u2-kl 94.02jllll'l-mog[)l
                                                                                                                  side 3/10
og charlotte k6fer christensen, ejendomsselskabet ryesgade kommandi-
taktieselskab.
rikke vang forklarede, at hun er juridisk chef i coop ejendomme og har
veeret ansat hos sags@ger siden 1. marts 2015. hun har tidligere arbejdet som
advokat og ej endomsmregler.
sags@ger gjorde indsigelse mod nordeas varsling, da der           ikke var hjemmel i
aftalen til lejeforhgjelse. nordea, v/ advokat leif djurhuus udtog stevning,
men sagen blev opgivet.
 sags6gtes varsling blev sendt til sagsogers administrator datea. den blev vi-
 deresendt til hende pfr mail, men 16 i spamfilteret, si hun si den f/rst efter
 udlobet af indsi gel sesfri sten.
 hun har kun kendskab til nordeas varsling fra2ol l ' den blev trukket tilba-
 ge pi grund af den indsigelse, som sags6ger fremkom med. det var samme
 ind,sigelse, som er gjort geeldende under nrrvrerende sag. staevningen blev
 ikke trukket tilbage som led i et stprre aftalekompleks'
 hun kan ikke sige, om lejekontrakten er typisk, men hun har set lignende
 kontrakter.
  charlotte kdfer kristensen forklarede, at hun har arbejdet hos sags@gte i 6
  flr. hun er portefoljemanager. hun har en baggrund som ejendomsmregler.
  hun var ansat i sags/gte, da de overtog ejendommen for 6 flr siden'
  de si f6rst lejekontrakten efterf6lgende. en advokat gennemgik kontrakten,
  inden de overtog ejendommen. de fik ikke nogen advarsel om lejekontrak-
  ten. det var forst, da de havde overtaget ejendommen, at de gennemgik kon-
  trakten og faldt over, at kontrakten var atypisk. de si, at tillagget var lavet,
  for at man kunne regulere lejen uden at skulle igennem en voldgiftssag. de
   skrev netop ikke noget om, at man ikke kunne regulere op til markedslejen'
   der stfir, at tillrgget regulerer $ 6 i lejekontrakten. parterne satte sig ned
   uden voldgift og aftalte, at lejen skulle hrves fra de ca. 152.000 og aftalte
   en regulering. der stir ikke noget om, at der ikke kan reguleres til markeds-
   lejen.
   sags6gte kontaktede nordea for at hore, hvorfor       strvningen var trukket.
   nordea havde flere lejemil med sags6ger. de havde ikke frafaldet, fordi de
   ikke troede, at de kunne vinde, men fordi det var led i en samlet aftale. hun
    talte med margit gustavsen. hun er ikke bekendt med en tidligere varsling
    fra nordea.
    da sagsogte fandt ud af, at de syntes, at lejen var under markedslejen, kon-
    taktede de sagspger. de fandt ogsi, at kontrakten med tillrg pfl tilleeg var en
    smule foreldet. de foreslog en gennemgang og modemisering. de havde en
                                                               s i ln)rr l146-50 i-sl1j2_( i er 01-1 u.r l _i{uofl) i
                                                                                                                      q
                                                                                                          side 4/10
dialog med sags6ger, der godt kunne teenke sig en modernisering af lejem6-
let, og at der ikke kom en lejeforhojelse hvert 6r, de talte sammen et flrs tid,
men der kom ikke noget ud af det. sags6ger n&vnte til sidst, at der ikke var
hjemmel til forh6jelse, sags6gte fik vurderet lejemilet af uafhaengige vurde-
ringsmeglere. sags0ger fik det ogsi vurderet. sags0ger brugte edc og ny-
bolig. sags0gte brugte reed og colliers.
sags/gte varslede lejeforhojelse over for sags@ger. hun var overrasket over'
at der ikke kom en indsigelse fra sagspger, der vidste, at varsel om lejeforh6-
jelse ville komme.
margit gustavsen fra nordea          sagde, at de dengang havde sat sig ned om
 forhandlingsbordet med sags6ger og talt om en rrekke ejendomme. der hav-
 de veret tale om et "bunkebryllup". hun har ikke set et retsforlig eller an-
 det. margit sagde, at hun havde sendt alt, hvad hun havde.
 parternes synspunkter
 sagsdger. coop danmark a/s ,har i pistandsdokument af 6. februar 2017
  anfart f6lgende:
 det gores til grund for denne pistand grldende:
  ar    tilhgget fra 1980/bilag      2 fuldt og helt iht. sit indhold gor op med,
        hvilke huslejereguleringsmuligheder, udlejer/sags@gte har,
  at    dette direkte fremgir af teksten, der pfl udtommende vis g0r op med
         sags6gtes huslejereguleringsmuligheder, og siledes hverken henviser
         til/tager forbehold om ogsfl at kunne verdiregulere iht. dagrldende le-
        jelovs $ 47,
  at     det tillreg iht. sit ordvalg direkte "erstatter" det oprindelige afta-
         legrundlag, der "udgar" 0f. vedhaftede sider fra den oprindelige le-
        jekontrakt tillige med tilfugget), hvori sags6gte havde ret til at varsle
         huslejeforhgjelser, hvis den almindelige udvikling i butikshuslejen i
         kvarteret tilsagde dette - altsi verdiregulering,
  at      tillegget fra 1980 derfor sflvel iht. sit indhold som formulering som i
          forhold til sin kontekst/historik endeligt og udt6mmende afklarer sag-
          s6gtes husl ejereguleringsmul    i gheder,
   at     sagsogte   i forbindelse med indgielsen af tillagget fra 1980 var repre-
          senteret af advokat bent kromann, der mi antages bflde at have kendt
          reglerne i dageldende lejelovs $ 47 og retsstillingen i tilknytning her-
          til,
   at     man ikke ensidigt som aftalepart kan "varsle sig ud" af en konkret af-
                                                                  sl u6t44&50l-s1 02-k194.02- rl-ul-mouv)19
                                                                                                                side 5/10
         tale, idet aftaler eendres ved nye aftaler eller aftaletilsidesaettelser, hvil-
         ket indebeerer,
at       varslingen i sig selv er en nullitet og ikke kan have/fi retsvirkning
         mellem parterne.
sags6gte. ejendomsselskabet ryesgade kommanditaktieselskab, har                                    i pi-
standsdokument af5. februar 2017 anf4rt fplgende:
indsigelse efter udlpbet af 6-ugers fristen,       jf.  $ 1 3, stk. 9
til stptte for den nedlagte pfistand g6res det         grldende,    at allerede fordi sag-
soger ikke rettidigt har gjort indsigelser mod varslingen, sti,r denne ved
magt, jf. bl.a. niels gangsted-rasmussen & jeppe wedel nielsens er-
                                                                                                        juni
t,ue.vrteie*fli, 8. udgave, s. 144. den varslede lejeforh6jelse af den 21.
2016, jf. bilag 5, er siledes grldende i henhold til sit indhold'
 det er ubestridt, at varslingen,     jf. bilag 5, opfylder alle formalia i henhold til
 erhvervslejelovens $ 13.
                                                                                                             i
 det er endvidere ubestridt, at sags6ger f6rst efter udl6bet af 6-ugersfristen
                                                                           jf'     bilag         6'
 $ 13, stk. 9 96r indsigelse mod den varslede lejeforh6jelse'
 ex tuto g6res det grldende, at sflfremt retten mfltte komme frem til, at
                                                                                                      par-
 t"*" ,"d tillegget i 1980, jf. bilag 2, har fraskrevet sig retten til at kreeve le-
 jen reguleret tii markedslejen, har sags6ger ved sin sene reklamation givet
  .rug.olte berettiget forvenining om, at lejen kan reguleres efter
                                                                                      erhvervsleje-
  lovens $ 13.
   sags0gtes adgang til regulering til markedslejen
                                                                                         med husle-
  oei bestrldes, at tillagget fra 1980 (bilag 2) fuldt og helt gdr op
  j eregul eringsmuli ghedeme'
   det beror pa en konkret fortolkning af parternes aftale, om de med
                                                                                                 tillrgget
   har onsket at fraskrive sig muligheden for at kraeve lejen reguleret
                                                                                               til det le-
   jedes vrerdi, senere markedslejen, jf. u.2012'87112h'
                                                                                              regulering
    parternes hensigt med tillag fra 1980 har ikke v&ret' at udelukke
    til det lejedes verdi. sags6ger har ikke f6rt bevis for, at det har veret parter-
    nes hensigt at udelukke regulering til det lejedes vrrdi'
                                                                                  januar 2000 var
    irjeaftaler indgiet for erhvervslejeloven tradte i kraft den l
                                                                                                   derfor
    omfattet af lejelovens $ 4, stk. 3 (tidligere stk. 2). lejeaftalen anses
    for indgiet pa lor"n, vilkflr, medmindre andet udtrykkeligt fremgir af afta-
    len. dei skal siledes mere til at anse lejeaftaler indgiet for erhvervslejelo-
                                                                                            det er tilfrl-
    vens ikrafttrrdelse for at fravige lovens udgangs ved aftale, end
     det for  aftaler indgaet efter l. januar 2000, jf, lars top rud-petersen i huset
     jura nr. 6, september 2012.
                                                                      srd6 i 446-50 l -s1l)2-k l94.02rll'ml_m0ufl)le
                                                                                                               side 6/10
kontrakten er indgiet mellem       pi den ene side henholdsvis en fabrikant og
en snedkermester og pi den anden side irma aktieselskab. da kontrakten
og det efterf6lgende tillaeg er konciperet af irma aktieselskabs advokat,
b0r alle uklarheder i kontrakten tolkes til ugunst for sags6gte, som den pro-
fessionelle og strrke part i forholdet.
fprst knap 9 ir efter lejekontrakten (bilag l) blev indgiet, blev der med leje-
loven i 1975 indf4rt mulighed for at krrve lejen reguleret til det lejedes vrr-
di i bestfiende og nyindgflede lejeforhold.
de i lejekontrakten anf6rte "lovhjemlede lejeforh6jelser" (bilag 1, s. 5n) om-
fatter sf,ledes ikke regulering til det lejedes vzerdi eller markedslejen, da be-
grebet f6rst blev indf6rt knap 9 ir efter kontraktens indgielse.
den oprindelige lejekontrakts $ 6 indeholder en fortsattelsesret i femflrige
perioder med en omstrndig reguleringsadgang ved aftale eller voldgift. det-
 te afsnit modificeres i 1980 med et tillrg, hvor sags6ger indrgmmes en
 fortseettelse i femflrige perioder. i den fprste periode aftales lejen til kr.
  322.000, og i de f6lgende perioder kan lejen reguleres hvert 5. tr med 40 %o
 af detailpristallet. parterne kunne pfl dette tidspunkt efter lejeloven krrve le-
jen reguleret til det lejedes vrrdi. det har siledes ikke varet pflkrrvet at ta-
 ge sarskilt forbehold herfor ved udfrrdigelsen af tillregget, da lovens ud-
 gangspunkt jo netop finder anvendelse, medmindre andet udtrykkeligt er af-
 talt.
  det mitte vrre ibenbart for parterne, at en regulering baseret piblot 40 vo
  af detailpristallet, der trcder i kraft hver 5. ir ikke med tiden sikrer udlejer
  en tilstrakkelig rimelig ieje. sags6ger mi ved tillaggets indgflelse have vre-
  ret bevidst om den davarende udlejers ret til at krcve lejen reguleret i over-
  ensstemmelse med den dagrldende lejelov. der ses ingen anden grund for
  sags@ger til at acceptere en si stor lejeforh6jelse.
  eventuelle uklarheder i tillregget skal tolkes til ugunst for sags6ger,                  jf. det
  ovenfor anforte.
  erhvervslejelovens $ l3 finder anvendelse, medmindre parterne udtrykkeligt
  har aftalt andet. sags6ger har ikke l6ftet sin bevisbyrde for, at det har vzeret
  parternes intention at fraskrive sig retten til at krrve lejen reguleret til det
  lej edes verdi/markedslejen.
  retspraksis om forbehold for regulering iht. lovens udgangspunkt, der ikke
   gentages i tillag
   i tbb \ggg.2g2 indgik parterne i 1980 en lejekontrakt, der var uopsigelig fra
   udlejers side i l0 ir. samtidig indgik parterne et tilleg med trappelejeregule-
   ring og med fplgende klausul:
                 "(janset at udlejer har indr@mmet lejeren uopsigelighed, er den
                                                              s1 d06 t 46-50 l -s1r2-k t 94.02rrl-ll t -mou\d l 9
                                                                                                                                   side 7/10
                ajialte uopsigelighed og den aftalte leieforhoielse ikke til hinder
               .fb  r g e nne mf6 re is e af i ej e.fo r h 6.i e is e e.fi e r i ej e i ov e ns al mi nde li g e
                re gler"    .
parterne aftalte       i 1985 lejenedsettelse, pristalsregulering og forlangelse af
uopsigelighed for en tiirig periode, alt som modstykke til lejers accept af
konkurrerende udlejning. der var ikke i tillagget taget udtrykkeligt forbe-
hold om lejeforhgjelse til det lejedes vrrdi. landsrettens flertal udtalte, at
der ikke var grundlag for at fortolke tilhgget siledes, at udlejer havde opgi-
vet forbeholdet om at fi lejen forhgjet efter de gzeldende regler om det leje-
des   vrrdi.
ligeledes indf6rte udlejeren i sagen t8b2000.27 i tillreg til lejekontrakt fra
  1963 i tilleg i 1972 og i978 et forbehold om ret til at forh6je lejen efter le-
j  elovgivnin gens regl er.
 i forbindelse med en aftalt lejeforhojelse i 1986 blev det aft'alt' at lejen frem-
 over skulle reguleres i hen-hold til det lgnregulerede pristal men uden torbe-
 holdet om forhojelse i henhold til lejeloven. landsretten udtalte, at der ikke
 var holdepunkter for at antage, at parterne med reguleringsklausulen havde
  onsket at aflose den almindelige adgang                  til lejeregulering efter det lejedes
  vrrdi.
  i u.2012.87|/2[aftalte parterne i 1978 et tilleg til lejekontrakten fra 1953,
  hvorefter lejen fremover skulle reguleres pi grundlag af det l6nregulerede
  pristal. tillegget udgjorde ikke i sig selv et tilstrakkeligt grundlag for at an-
  iug., ut udlejeren havde givet afkald pi at krave lejen reguleret til det leje-
  des  vrrdi:
                  "leielovgivningen har siden 1975 givet en udleier i et er-
                 hvervslejemdl adgang til - medmindre andet er aftalt - at forlan-
                                                                                                                 det leje-
                 ee lejeforhojelse, sdfremt lejen er v@sentlist lavere end
                 desverdi,if.s35,stk.2,idendageldendelejelov,derblevvi-
                 deref4rt som $ 47 i lejeloven af 1979, senere som $ 3 i er-
                 hvervslejereguleringsloven f t 988, som nu er erstattet af s i 3 i
                 erhvervslejeloven om adgang for hver af parterne til at forlange
                  lejen reguleret til markedslejen, hvis den geldende leje er vre-
                  sentlist lavere eller vesentligt hgjere end markedslejen'
                  lejelovgivningen har i samme periode ikke vreret til hinder for,
                  at u ved aftale har kunnet betinge sig en adgang til at regulere
                  lejen i medf4r af serlige reguleringsklausuler ved siden qf regu-
                  leringen efter de n?vnte lovbestemmelser (sdkaldt kombinati-
                  onsregulerinil, if. hgjesterets dom gengivet i ujr 1990'248'
                  er en aftale om pristalsregulering eller anden serlig regulering
                  aflejenindgdet i periodenfra den l. ianuar 1992 til den 31. de-
                   cember i999, kan u kun kreve lejen forhqjet i medf@r af er-
                   hvervslejelouens $ i 3, sdfremt det udtrykkeligt fremgdr af lejeaf-
                   talen, at udlejeren tillige kan kreve lejen reguleret efter $ 3 i
                   den dagreldende erhvervslejeregulertngslov, if' denne lovs $ 9,
                    stk.4, 2. pkt., og erhvervslejelovens $ 80, srk. 5,4' pkt' er en af-
                                                                                      slin16trl6-s0r-s] 02-kl')4.02111-l! l-mou-\dl 9
                                                                                                            side 8/10
              tale om pristalsregulering eller anden sarlig regulering, aflejen
              indgdet f4r den i . januar 1992 eller efter den 31. december
               1999, md det bero pd en konkret fortolkning af parternes aftale
              og grundlag af almindelige fortolkningsprincipper, om u kan
              antages samtidigt at have givet ajkald pd at kreve lejeregule'
              ring efter lejelovgivningens regler omforhgjelse aflejen til det
              lejedes verdi, henholdsvis markedslejen, jf. nu ell s 13.
              lejekontrakten mellem ludlejer] og [leier] blev oprindelig ind-
              gdet i 1956, og ved tiltegget til leiekontrakten af 19. oktober
                1978 blev det bl.a. bestemt, at lejen fremover skulle reguleres pd
              grundlag af det l4nregulerede pristal. denne aftale om pristals-
               regulering udg@r efter hpiesterets opfattelse ikke i sig selv til'
              strekkeligt grundlagfor at antage, at iudlejer] samtidig gav aj-
               kald pd at kreve lejeibrh@jelse i medf4r qf s 35, stk. 2, i den da-
               geldende lejelov, nu ell $ 13. der foreligger heller ikke andre
               omstendigheder, som - sammen med den aftalte pristalsregule-
               ring af lejen - giver grundlag for at fastsld, at et sddant aftald
               var et led i parternes afiale."
tilsvarende udtalte h6jesteret ilj.2012.3561h, at et tillreg, hvori parterne
aftalte pristalsregulering af lejen, ikke medfgrte et afkald pi at krcve lejen
reguleret til det lejedes vrrdi. lejekontrakten fra 1978 indeholdt under de
almindelige bestemmelser en henvisning til regulering efter lejelovgivnin-
gens regler.
det er siledes i retspraksis fastsliet, at lejen kan krcves reguleret, selv nir
der i den oprindelige lejekontrakt er forbehold for lejeregulering efter leje-
lovgivningens regler, men der i senere tilleeg ikke er taget forbehold herfor'
parterne har     i det vesentligste procederet i overensstemmelse hermed'
 rettens begrundelse og afgorelse
 i den oprindelige lejekontrakt af 15. juli 1966 $ 6 om lejeregulering ved
 voldgift, er det, ud over at der kunne ske lejeforhgjelse som f6lge af stignin-
 ger i skatter og afgifter samt driftsomkostninger, blandt andet anf6rt, at
 voldgiftsretten navnlig skal tage hensyn til, "at butikslejemilet skal yde en
 forholdsmressig drekning af de stedfundne stigninger i ejendommens drifts-
 omkostninger, og desuden skal der tages hensyn til den almindelige udvik-
 ling i butikslejen i kvarteret eller tilsvarende kvarterer, samt endelig til sfl-
 danne forbedringer af forretningsmessig vrrdi, som ejerne mfltte have gen-
 nemf6rt". der indgir siledes i $ 6 blandt andet lejevrrdi- eller markedsleje-
 betragtninger.
  i tillagget til lejekontrakten fra 1980 er det anf6rt, at $ 6 i lejekontrakten
  "udgflr og erstattes" af blandt andet en reguleringsmekanisme, som fortsat
  indeholder mulighed for at regulere lejen som f6lge af skatter og afgifter,
                                                              s1u06 i 446-50 l-s1 02-k l94.02rrl-l0l-m0utrdl9
                                                                                                              side 9/10
men som     i ovrigt baserer sig p& en pristalsregulering af lejen, idet udlejer er
berettiget til hvert femte flr at forhoje lejen med 40o/o af den procentvise stig-
ning som detailpristallet i den pflgaldende periode er undergiet, med basis i
detailpristallet for januar  l98l   og en leje pfl 322.000 kr.
i  1980 var der i lejelovgivningen indsat bestemmelser om regulering af lejen
til det lejedes vrrdi, hvilket udlejer, der var reprrsenteret af advokat, mi
antages at have vrret bekendt med. det forhold, at det fremgflr af tillagget,
at den oprindelige kontrakts bestemmelse om, at der skulle tages hensyn ti1
den almindelige udvikling af butikslejen i kvarteret eller tilsvarende kvarte-
rer, skulle udgi og erstattes af en pristalsregulering, mi efter 2 dommeres
opfattelse tages som udtryk for, at udlejer mi antages at have givet afkald p[
at kreve lejeregulering efter lejelovgivningens almindelige regler herom.
det forhold, at det ikke udtrykkeligt er anfprt, at lejelovgivningens alminde-
lige regler om lejeregulering herved er fiaveget, findes ikke at endre her-
ved.
da erhvervslejelovens $ 13, stk. 2, herefter ikke finder anvendelse for det
omhandlede lejemil, finder disse dommere ikke, at sags@gers manglende
rettidige indsigelse mod sags6gtes varsling om lejeforh6jelse ved skrivelse
 af 21. juni 2016,har nogen retsvirkning.
 disse dommere vil derfor tage sags@gers pflstand       til folge.
 en dommer finder, at tillaggets bestemmelse om forhpjelse af lejen med
 40vo af den procentvise stigning, som detailpristallet i den pflgrldende peri-
 ode er undergflet, hvert 5. ir, ikke i sig selv udg/r et tilstrakkeligt grundlag
 for at antage, at udlejer samtidig har givet afkald pfl at krreve lejeforhpjelse i
 medfor af den dageldende lejelovs $ 35, stk. 2, nu erhvervslejelovens $ 13,
 stk. 2.
 efter denne dommers opfattelse kunne parteme krcve lejen reguleret til det
 lejedes vardi efter den dageldende lejelov. det har derfor ikke varet pikra-
 ver ar rage udtrykkeligt forbehold herom ved udfrrdigelsen af tilhgget, da
 lejelovens regler fandt anvendelse, medmindre andet udtrykkeligt var aftalt.
 denne dommer vil derfor tage sags@gtes frifindelsespistand                til fglge
  der afsiges dom efter stemmeflertallet, hvorfor sags6gers pflstand tages til
  f61ge.
  vedr/rende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet ret-
  ten kan oplyse, at der er tilkendt retsafgift 30.220 kr' og et passende bel6b
  til drkning af udgift til advokatbistand 55.000 kr. retten har ved fastseettel-
  sen taget hensyn til sagens vrrdi, forlpb og udfald.
  thi kendes for ret:
                                                               stl)061 {46-s0l-sll2-kl e4.u2rrll! l-r'lug\dl 9
                                                                                                        side 10/10
sags6gte, ej endomssel skabet ryesgade kommanditakti eselskab, skal aner-
kende, at den huslejeforh6jelse, denne har varslet overfor sagsoger den 21.
juni 2016, er en nullitet og siledes ingen retsvirkning har.
 sags0gte skal inden l4 dage til coop danmark a/s betale sagens omkost-
ninger til coop danmark a/s med 85.220 kr.
 de idpmte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens $ 8         a.
 janne hauskov             lene sadolin-holst           frank kristensen
 udskriftens ri gtighed bekraftes.
 k6benhavns byret, den 7. november 2017.
 jacob n6rgaard, kontorful dmrgti g
                                                          s1'd061 44&su r-s1 02-l( 1q4.02- ll-lol-m0g\dle
 publiceret til portalen d. 27-03-2018 kl. 10:30
modtagere: advokat anne louise husen, advokat harry ruby andreasen
