                              højesterets dom
                           afsagt onsdag den 27. marts 2019
sag 119/2018
(2. afdeling)
a m.fl.
(advokat kasper westberg for alle)
mod
b ved ”b”
(advokat morten samuelsson)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i lyngby den 27. februar 2017 og af østre lands-
rets 21. afdeling den 16. februar 2018.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, jon stokholm, jens peter
christensen, jan schans christensen og kristian korfits nielsen.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
retsgrundlag
i dansk ejendomsmæglerforenings vejledning af 27. december 2005 (revideret den 27. febru-
ar 2006) om vurdering af andelsboligforeningers ejendomme efter andelsboligforeningslovens
§ 5, stk. 2, litra b, hedder det bl.a.:
       ”dansk ejendomsmæglerforening har udarbejdet nedenstående vejledning i vurdering
       af andelsboligforeningers ejendomme. vejledningen omtaler en række af de problem-
       stillinger, der opstår ved vurdering af en andelsboligforenings ejendom iht. andelsbo-
       ligloven § 5, stk. 2, litra b, og beskriver vurderingsprincipperne for ejendomme, der er
       beliggende både i regulerede områder og i uregulerede områder. endvidere beskrives de
                                                - 2 -
        særlige vurderingsmæssige problemer, der opstår ved vurdering af visse ejendomme,
        der efter boligreguleringsloven er småejendomme.
        andelsboligforeningsejendomme skal vurderes med én ledig lejlighed. dette kan også
        give anledning til eftertanke. vejledningen gennemgår problemstillingen herved.
        vurderingsprincipperne i en vis udstrækning konfereret af med økonomi- og erhvervs-
        ministeriet, som bl.a. er enige med de i, at ejendommen skal vurderes som om den al-
        drig har været en andelsboligejendom.
        vurderingsprincipperne er bindende for medlemmer af de, og det kan være ansvarspå-
        dragende ikke at følge dem.
        …
        vurderingsprincipper
        som det fremgår af lovteksten, skal ejendommen vurderes som udlejningsejendom. det
        vil sige, at man i forbindelse med vurderingen skal se bort fra at det er en andelsbolig-
        ejendom, og vurdere hvad ejendommen er værd som udlejningsejendom, jf. indlednin-
        gen.
        det første spørgsmål, som i den forbindelse fremkommer er, hvilken lejeindtægt man
        skal anvende? den lejeindtægt, som skal anvendes i forbindelse med vurderingen af
        ejendommen, skal være den lejeindtægt, der lovligt ville kunne opkræves, såfremt ejen-
        dommen var en udlejningsejendom. det vil sige, at det er den maksimale lovlige leje.
        hvis ejendommene er beliggende i et reguleret område, vil udgangspunktet være den
        omkostningsbestemte husleje, og hvis ejendommen er beliggende i et ikke reguleret om-
        råde, er det ”det lejedes værdi”. hertil lægges eventuelle moderniseringsforhøjelser, jf.
        nedenfor.
        man må ikke anvende andelshavernes boligafgift som lejegrundlag.”
højesterets begrundelse og resultat
b ved ”b” vurderede den 18. januar 2006 ejendommen tilhørende andelsboligforeningen x
til pr. 31. december 2005 at have en værdi af 40 mio. kr. andelsboligforeningen besluttede på
en generalforsamling den 15. marts 2006, at andelsværdierne (”andelskronen”) pr. 31.
december 2005 skulle fastsættes på baggrund af denne vurdering. appellanterne har i
perioden maj til september 2006 solgt deres andele i foreningen til en pris, der var fastsat på
dette grundlag.
sagen angår, om b har pådraget sig erstatningsansvar over for appellanterne ved at have
vurderet andelsboligforeningens ejendom for lavt.
                                               - 3 -
vurderingen af ejendommens værdi blev ifølge aftale med andelsboligforeningen foretaget
efter vurderingsprincippet i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b. ejendommens vær-
di ansættes efter denne bestemmelse til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.
højesteret har ved dom af 7. marts 2019 i sag bs-15214/2018 taget stilling til, om to købere
af en andel i en andelsboligforening havde betalt overpris i strid med andelsboligforeningslo-
vens § 5 som følge af, at ejendommens værdi var ansat for højt i en valuarvurdering foretaget
efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b. højesteret udtalte i dommen, at en sådan
valuarvurdering af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom skal lægges
til grund, medmindre der kan påvises væsentlige fejl eller mangler ved vurderingen, eller
denne beror på et åbenbart urigtigt skøn.
højesteret finder i overensstemmelse hermed, at en betingelse for at pålægge en valuar erstat-
ningsansvar over for sælgeren af en andel i en andelsboligforening er, at sælgeren godtgør, at
der foreligger væsentlige fejl eller mangler ved valuarvurderingen, eller at vurderingen har
ført til en åbenbart urigtig værdiansættelse.
appellanterne har anført, at det er en fejl ved valuarvurderingen, at b har anvendt et
afkastprincip, og ikke et princip, der bygger på kvadratmeterpriser for sammenlignelige
ejendomme. det er endvidere anført, at b har begået fejl ved at have anvendt en afkastprocent
på omkring 1,5 og ikke i den forbindelse at have inddraget referenceejendomme.
som nævnt følger det af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, at ejendommens værdi
ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. det er ikke i forarbejderne til
den dagældende § 5, stk. 2, litra b, angivet, hvordan denne handelsværdi nærmere fastsættes.
af dansk ejendomsmæglerforenings dagældende vejledning fremgår bl.a., at valuaren ved
vurderingen af, hvad ejendommen er værd som udlejningsejendom, skal anvende den leje, der
lovligt ville kunne opkræves.
på denne baggrund, og da der ikke i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til en an-
den vurdering, finder højesteret, at b ikke har begået fejl ved at have anvendt et afkastprincip
ved ansættelsen af ejendommens værdi. højesteret finder det endvidere i lyset af det oplyste
                                               - 4 -
om den daværende markedsrente ikke godtgjort, at b har begået fejl ved at have anvendt en
afkastprocent på omkring 1,5 ved værdiansættelsen.
spørgsmålet er herefter, om bs ansættelse af ejendommens kontante handelsværdi som
udlejningsejendom er åbenbart urigtig.
vurderingen af en boligudlejningsejendom med et større antal lejligheder som den forelig-
gende beror på et skøn, og højesteret lægger ligesom landsretten til grund, at værdiansættelse
af sådanne ejendomme generelt er forbundet med en vis usikkerhed. højesteret lægger endvi-
dere som landsretten til grund, at markedet i 2005 og 2006 var atypisk og præget af en meget
stor, til dels spekulativ omsætning af boligudlejningsejendomme med stigende priser til følge,
og at handlen med boligudlejningsejendomme i storkøbenhavn derefter stagnerede og i en
årrække faldt.
på denne baggrund, og under hensyn til at også skønsmandens vurdering af ejendommens
handelsværdi er forbundet med usikkerhed, finder højesteret, at det ikke er godtgjort, at bs
vurdering af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31. december
2005 til 40 mio. kr. var åbenbart urigtig.
herefter, og da det, som appellanterne i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet resultat,
stadfæster højesteret landsrettens dom.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal a m.fl. solidarisk betale i alt 175.000 kr. til b ved ”b”.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
