                         h øjestere ts d om
                      afsagt onsdag den 16. januar 2019
sag bs-12669/2018-hjr
(1. afdeling)
keystone investment management a/s
(advokat rune wold)
mod
andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl.
(advokat jakob busse)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 18. oktober 2016 og
af østre landsrets 2. afdeling den 21. november 2017.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, poul dahl jensen,
vibeke rønne, henrik waaben og anne louise bormann.
påstande
appellanten, keystone investment management a/s, har nedlagt påstand om
stadfæstelse af byrettens dom og om, at indstævnte, andelsboligforeningen
sortedam dossering 95 a-b m.fl., skal betale 170.300 kr. til keystone investment
management a/s med procesrente fra den 1. december 2017, som selskabet har
betalt til opfyldelse af landsrettens omkostningsafgørelse.
indstævnte, andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl., har på-
stået stadfæstelse af landsrettens dom og frifindelse for påstanden om
tilbagebetaling af sagsomkostninger.
                                           2
højesterets begrundelse og resultat
den 6. august 2015 indgik ejerne af udlejningsejendommen beliggende
sortedam dossering 95 a-b m.fl. en betinget aftale med bjerke ejendom dk a/s
om køb af ejendommen. købesummen var aftalt til 110 mio. kr.
da ejendommen ifølge lejelovens § 100 inden overdragelsen skulle tilbydes
ejendommens lejere til overtagelse på andelsbasis, var købsaftalen betinget af
gennemførelse af tilbudspligten.
lejerne i ejendommen blev herefter tilbudt at købe ejendommen på de vilkår,
som var aftalt mellem sælgerne og bjerke ejendom dk. den 16. november 2015
accepterede andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl., som var
stiftet af lejerne, at købe ejendommen.
denne sag angår, om andelsboligforeningen er forpligtet til at opfylde en
bestemmelse i købsaftalen, hvorefter køber, hvad enten det måtte blive bjerke
ejendom dk eller en af lejerne etableret andelsboligforening, skal betale et
salær på 1 mio. kr. med tillæg af moms til keystone investment management
a/s for ”forhandling og formidling af overdragelsen” (købsaftalens pkt. 10.7).
honoraret til keystone investment udgør ifølge forklaringen fra selskabets
direktør og ejer morten schultz betaling for bl.a. udarbejdelse af materiale til
bjerke ejendom dk og dette selskabs norske moderselskab til brug for
bestyrelsens beslutning om køb af ejendommen.
hovedspørgsmålet i sagen er, om vilkåret om, at andelsboligforeningen skal
betale honorar til keystone investment, er i strid med lejelovens § 103, som
ifølge § 105 ikke kan fraviges ved aftale til skade for lejerne. ifølge § 103 skal
tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren tilbyder en af beboerne dannet
andelsboligforening at erhverve ejendommen ”til samme købesum, kontante
udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side”.
vilkåret om, at køber af ejendommen, hvad enten det blev bjerke ejendom dk
eller andelsboligforeningen, skulle betale honoraret til keystone investment, er
efter sit indhold uden betydning for sælger af ejendommen. den ydelse, som
keystone investment har leveret til bjerke ejendom dk, har endvidere ikke en
sådan værdi for andre potentielle købere end dette selskab, at den må antages
at have haft betydning for den pris, som ejeren af ejendommen kunne opnå ved
salg til anden side. højesteret finder på den baggrund, at vilkåret reelt er en
forhøjelse af den købesum, som andelsboligforeningen skulle betale, i forhold
til den købesum, som ejeren af ejendommen kunne opnå ved salg til anden side.
                                          3
vilkåret er således i strid med lejelovens § 103, og andelsboligforeningen er
derfor ikke bundet heraf.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.
som følge af sagens udfald frifindes andelsboligforeningen for keystone
investments påstand om tilbagebetaling af sagsomkostninger.
                           thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl. frifindes for påstanden
om tilbagebetaling af sagsomkostninger.
i sagsomkostninger for højesteret skal keystone investment management a/s
betale 75.000 kr. til andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl.
beløbet skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og
forrentes efter rentelovens § 8 a.
