                                             dom
afsagt den 7. januar 2013 af østre landsrets 9. afdeling
(landsdommerne karen-anke tørring, lene jensen og dorte nørby (kst.)).
9. afd. nr. b-2354-12:
b
(advokat finn sandgaard)
mod
a
(advokat preben dickow)
glostrup rets dom af 26. juni 2012 (bs 10c-677/2011) er anket af b med påstand om frifin-
delse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb end det påstævnte.
a har nedlagt påstand om, at b skal betale 175.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagens
anlæg.
forklaringer
der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af b og a.
der er endvidere afgivet forklaringer af c og skønsmanden erik brandt.
b har forklaret blandt andet, at hun ikke havde problemer med at få solgt sin andelslejlighed i
2002. den var rimelig i pris og havde en lav husleje. hvis hun havde forlangt penge ”under
bordet”, kunne hun have solgt lejligheden til en højere pris. hun ved ikke, hvordan andels-
kronen var fastsat.
                                               - 2 -
a har forklaret blandt andet, at andelslejligheden var rimelig i pris, da hun købte den i 2002. i
dag bliver lejlighedernes pris fastsat ud fra den offentlige vurdering. hun går ud fra, at det
samme var gældende i 2002. lejligheden har i dag en andelsværdi på 470.000 kr. der er ikke
problemer med at komme af med lejlighederne i den pågældende andelsboligforening.
c har forklaret blandt andet, at hun har været formand i andelsboligforeningen i 1½-2 år. før
dette tidspunkt har hun været formand for andelsboligforeningen ad to omgange. hun har selv
boet i ejendommen fra den 1. november 2002. der er 10 andele i foreningen, hvoraf to har
tilladelse til erhverv. andelskronen fastsættes af generalforsamlingen. ejendommen bliver
ikke vurderet af en valuar, men det gør forbedringerne. i 2002 var det svært at få lov at købe
en andelslejlighed. i 2002 hørte hun, at der for andelslejligheder skete betalinger ”under bor-
det”. i dag har de problemer med at sælge lejlighederne. en andelslejlighed sælges i dag for i
omegnen af 470.000 kr. med tillæg af forbedringer. der er sidst solgt en lejlighed for 1-1½ år
siden, men hun ved ikke, hvad den pågældende lejlighed blev solgt for. i 2004 eller 2005 steg
ejendommens værdi fra 3,5 mio. kr. til 8,65 mio. kr. den offentlige vurdering ligger i dag på
ca. 7,5 mio. kr. de har inden for de sidste 2-3 år haft en valuar til at vurdere forbedringer.
forsikringen har ikke villet dække vandskaden i as lejlighed, idet vandskaden hidrører fra
badeværelset.
skønsmanden erik brandt har forklaret blandt andet, at badeværelset ikke var lovligt opført,
hvilket han nærmere har beskrevet under hans besvarelse af spørgsmål 2 i skønserklæringen.
det er ikke muligt at reparere skaden. man er nødt til at bryde hele badeværelset ned og gen-
opbygge det. følgeskaderne på gulvet og træbjælke kommer helt klart fra badeværelset. ud-
bedringen af badeværelset, som han ved besvarelsen af spørgsmål e i skønserklæringen har
anslået til 85.000 kr. plus moms, omfatter også en ændring af vinduesbrystningen, men han
ved ikke, om denne er en del af de fælles bygningsdele. i 2002 var prisen nok 70 % af de
85.000 kr. han fastholder sin besvarelse af spørgsmål 5 i skønserklæringen, hvoraf fremgår,
at hvis det i 1995 kostede 38.720 kr. at etablere det nye badeværelse, så har 27.000 kr. af dette
beløb vedrørt den del af arbejderne, som ikke har været udført håndværksmæssigt korrekt.
procedure
b har i landsretten frafaldet sine anbringender om passivitet og forældelse.
                                               - 3 -
parterne har for landsretten i øvrigt gentaget deres anbringender for byretten og har procederet
i overensstemmelse hermed.
landsrettens begrundelse og resultat
det tiltrædes som anført af byretten, at b ikke har handlet ansvarspådragende, hvorfor der
ikke kan pålægges hende et erstatningsansvar.
det fremgår af parternes aftale i 2002 om salg af andelslejligheden, at andelsværdien var sat
til 200.217 kr. med tillæg af forbedringer på 45.720 kr., hvoraf 38.720 kr. udgjorde forbedring
i form af udskiftning af badeværelse, der på handelstidspunktet var nedskrevet til 35.920 kr.
efter skønsmandens erklæring og forklaring i landsretten lægges det til grund, at badeværelset
ikke har været udført håndværksmæssigt korrekt, at det var ulovligt opført, at konstruktionen
indebar risiko for vandindtrængning og deraf følgende skader på omkringliggende bygnings-
dele, at badeværelset ikke kan repareres, men skal brydes ned og genopbygges, og at udbed-
ringsudgifterne skønsmæssigt udgør i alt 175.000 kr. inkl. moms.
landsretten finder herefter, at der foreligger en værdiforringende mangel ved den forbedring
af andelslejligheden, som vedrørte udskiftning af badeværelset.
landsretten finder endvidere, at misligholdelsesbeføjelsen forholdsmæssigt afslag kan bringes
i anvendelse på mangler ved forbedringer af andelslejligheder. a er derfor berettiget til et for-
holdsmæssigt afslag i det beløb til forbedringer, hun betalte til b.
det lægges i overensstemmelse med skønsmandens erklæring og forklaring i landsretten til
grund, at 27.000 kr. af det beløb, som det i 1995 kostede at etablere nyt badeværelse for, kan
henføres til arbejder, som ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.
ud fra skønserklæringen, hvorefter hele badeværelset skal genetableres, og hvor udbedrings-
udgifterne er anslået til 175.000 kr. inkl. moms, finder landsretten, at afslaget passende kan
fastsættes til 27.000 kr. svarende til, at der på salgstidspunktet i 2002 ikke har været tale om
                                               - 4 -
nogen forbedring ved etableringen af det nye badeværelse for så vidt angår de arbejder, som
ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.
under hensyn til sagens udfald, karakter og omfang skal a betale sagsomkostninger for begge
retter til b med i alt 53.300 kr. beløbet omfatter 3.300 kr. til retsafgift og 50.000 kr. til udgif-
ter til advokatbistand inkl. moms. a skal endeligt afholde alle syns- og skønsomkostninger.
                                    t h i k e n d e s f o r r e t:
byrettens dom ændres, således at b til a skal betale 27.000 kr. med tillæg af procesrente fra
den 14. februar 2011.
i sagsomkostninger for begge retter skal a betale 53.300 kr. til b.
det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
