dom
afsagt den 21. december 2011 i sag nr. bs 705/2009:
finnur j. rubeksen
100 tórshavn
mod
tórshavnar kommuna
vaglið
100 tórshavn
sagens baggrund og parternes påstande
sagen er anlagt den 5. marts 2009.
sagsøger finnur j. rubeksen har påstået sagsøgte tórshavnar kommuna dømt til at betale
sagsøger 937.500 kr. med procesrente fra stævningsdagen.
tórshavnar kommuna har påstået frifindelse.
sagen drejer sig om, hvorvidt tórshavnar kommuna på grundlag af en på ejendommen matr.
1118a, tórshavn, tinglyst servitut har krav på betaling af ¼ af overdragelsessummen i
forbindelse med sagsøgers salg af en parcel fra ejendommen.
sagen er behandlet sammen med bs 2844/2009 – gudmund skæling mod tórshavnar
kommuna.
sagsfremstilling
dommen er affattet i medfør af § 366 a, stk. 2, i retsplejeloven for færøerne.
ved betinget skøde af 9. februar 2006 overdrog sagsøger en 4.250 kvadratmeter stor parcel af
ejendommen matr. nr. 1118a, tórshavn til sp/f kj contractors for 3.750.000 kr.
matr. nr. 1118a, tórshavn, var oprindelig en trø, der tilhørte tórshavn kommune, hvorfra
sagsøgers far erhvervede ejendommen. erhvervelsestidspunkt og –pris er ikke oplyst under
sagen. sagsøgers far overdrog ejendommen til sagsøger som arveforskud.
på ejendommen var tinglyst en servitut, der blandt andet indeholder følgende bestemmelse
(dansk oversættelse):
    ”køberen kan ikke videresælge trøen, inden der er forløbet 10 år. efter denne periode kan
    trøen kun sælges, hvis vilkårene i dette skøde overholdes. dog kan han pantsætte jorden til
    færø amts sparekasse, føroya jarðagrunn eller andre pengeinstitutter og disse
    låneinstitutter kan sælge hele ejendom samlet på tvangsauktion, når skyldneren ikke
    overholder de pantebrevet vedlagte vilkår. trøen kan ikke opdeles [verða sundurbýtt]
    uden byraadets samtykke, og i så fald falder ¼ af købsværdien til kommunekassen.”
ved brev af 19. maj 2006 til tórshavnar kommuna meddelte sagsøgers advokat, at sagsøger
havde betalt 937.500 kr. til dækning af kommunens krav på betaling af ¼ af salgssummen.
advokaten gjorde samtidig opmærksom på, at servitutten efter sagsøgers opfattelse ikke skal
                                               - 2 -
være gældende, og anmodede kommunen om at tilkendegive, hvorvidt kommunen anså sig
for berettiget til betalingen.
i et notat af 27. oktober 1982 udfærdiget af daværende byrådssekretær hedder det (dansk
oversættelse):
    ”i de fleste trøservitutter står i par. 2
    ”trøen kan ikke udstykkes uden samtykke fra byrådet, og i så fald falder ¼ af købsværdien
    til kommunekassen”,
    eller
    ”parcellen kan ikke udstykkes uden byrådets samtykke, og i så fald skal ¼ af købesummen
    indgå i kommunens kasse”.
    fortolkningen af denne bestemmelse har i den seneste tid ofte givet økonomiudvalget
    problemer og det synes ikke helt klart, hvorfor og hvorledes bestemmelsen fra første tid er
    fremkommet.
    betænkningen fra landbokommissionen giver ingen løsning. heller ikke loven om slag af
    álakerhaugen til kommunen og gráabok har intet om tilsvarende fjerdedele til jordfonden.
    ved trøsalg fra færøernes landbrugsråd er tilsvarende vilkår ikke kommet før end i 1950-
    erne, mens dette fjerdedelsvilkår er fremkommet i 1930-erne hos byrådet.
    der er dog nu fundet frem til, at byrådet i 1934 med amtets godkendelse indsætter
    fjerdedelsvilkåret, men det fremgår ikke hvad motiveringerne er, andet end det, som
    fremgår af selve ordlyden efter byrådsmødet 14. marts 1934, som er:
    ”indenfor et tidsrum af 10 år efter at en trø er købt kan den ikke videresælges. trøen kan
    ikke udstykkes uden byrådets samtykke. i tilfælde af salg af parceller fra trøen skal en
    fjerdel af købesummen for parcellen tilfalde torshavn byråd.”
    allerede ved trøsalg i 1938 har bestemmelsen fået den førnævnte kortere ordlyd, som ikke
    synes at forudsætte salg for at en fjerdedel skal afgives.
    ved praktisering af fjerdedelsvilkåret på det seneste har økonomiudvalget forsøgt at tage
    rimeligheden i betragtning så langt som det har kunnet lade sig gøre, og hellere end at gå
    ind i krav om kontantbetaling har kommunen gjort krav på ligeværdig jord som den, der
    udstykkes.
    (…)”
forklaringer
under sagen er der afgivet forklaringer af sagsøger samt af finnur j. rubkesen, fhv. direktør
for landbrugsrådet jóannes dalsgard og fhv. byrådssekretær kjartan kristiansen.
procedure
                                                - 3 -
sagsøger har til støtte for sin påstand gjort gældende, at bestemmelsen om betaling af ¼ efter
servituttens ordlyd kun er gældende i 10 år, og at ”købsværdien” aldrig kan forstås som
salgssummen. hertil kommer, at sagsøger ikke har udstykket ejendommen, men solgt ½ af
ejendommen til tredjemand. servitutbestemmelsen må forstås efter sin ordlyd og kan ikke
tolkes bebyrdende for borgeren. enslydende servitutbestemmelser er tinglyst på andre trøer,
som tórshavnar kommuna har solgt, men i flere tilfælde er der ikke stillet krav om betaling
af ¼ af købesummen ved udstykning. det gælder blandt andet ejendommene tilhørende
hendrik rubeksen og elly nielsen. der er ingen begrundelse for behandle sagsøger
anderledes. der er derfor tale om usaglig forskelsbehandling. det gælder også i forhold til
færøernes jordfond, som ligeledes har solgt en række trøer, uden at der er stillet vilkår om
betaling af ¼ af købesummen for den udstykkede parcel. færøernes jordfond har også krævet
en betaling, men denne er alene beregnet af den almindelige offentlige takst for landbrugsjord.
af de servitutbestemmelser, som landbrugsrådet har fastsat, fremgår, i modsætning til
kommunens servitutter, udtrykkeligt, at betalingen skal beregnes af salgssummen, som
ejendommen helt eller delvis videresælges for.
sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at servitutbestemmelsen ikke skal
forstås således, at forpligtelsen til at betale ¼ af købesummen kun var gældende i 10 år efter
kommunens salg af trøen. servitutten indeholder tværtimod et forbud mod at sælge trøen i 10
år, hvilket betyder, at trøen efter 10 år kan sælges, men på de vilkår, der følger af servitutten,
nemlig at ejendommen ikke kan udstykkes uden kommunens tilladelse og i så fald mod
betaling af ¼ af købsværdien for parcellen. bestemmelsen skal ses i lyset af, at det er en trø,
som blev overdraget. kommunen har villet sikre sig, at kommunen, hvis ejendommen senere
blev udstykket og solgt til eksempelvis grundstykker, fik andel i den merværdi, der ligger
deri. det er ikke afgørende, om en udstykning som sådan er gennemført, men mere at trøen
anvendes til et andet formål, end den blev solgt til af kommunen. sagsøger har i forbindelse
udstykningen af matr. 1118a, tórshavn, betalt ¼ af købesummen for parcellen, som blev
solgt. allerede som følge heraf er sagsøger afskåret fra nu at gøre indsigelser mod
kommunens krav på betalingen. servitutbestemmelsen er et privat aftaleretligt
mellemværende mellem tórshavnar kommuna som sælger og trøejerne som købere.
kommunen har ikke behandlet sagsøger anderledes end de andre trøejere. færøernes
landbrugsråds praksis er uden betydning for sagen. servitutbestemmelserne, som kommunen
har brugt, har ikke samme indhold og ordlyd, som landbrugsrådets servitutter. sagsøger har
henvist til, at kommunen i forbindelse med salg af nogle trøer har undladt at stille krav om
betaling af ¼ af købesummen i forbindelse med udstykning, herunder elly nielsens trø matr.
nr. 1116, tórshavn. der er tale om trøer, som var lejetrøer hos amtmanden inden 1931. i
henhold til lov nr. 87 af 31. marts 1931 om salg til thorshavn kommune af embedsgården
ålekær var særlige gunstige vilkår gældende for de tidligere trølejere. som følge heraf blev
der i disse tilfælde ikke stillet vilkår om yderligere betaling ved senere udstykning.
rettens begrundelse og resultat
det lægges til grund, at den af sagsøger solgte parcel er fraskilt matr. nr. 1118a, tórshavn,
som således er "sundurbýtt" som nævnt i servitut-bestemmelsen.
                                                - 4 -
efter en naturlig sproglig forståelse af servitutbestemmelsens ordlyd findes der ikke at være
grundlag for at antage, at vilkårene om kommunens tilladelse til, at ejendommen opdeles, og
om betaling af "1/4 af købsværdien" kun er gældende i 10 år.
for så vidt angår vilkåret om betaling af "1/4 af købsværdien" finder retten, at både sagsøgers
og tórshavnar kommunas forståelse af bestemmelsen kan rummes af dennes ordlyd.
ejendommen blev oprindeligt solgt af kommunen til anvendelse som en trø. den oprindelige
salgspris må antages at være fastsat under hensyn dertil. på den baggrund finder retten, at det
er mest nærliggende at forstå servitutbestemmelsen om betaling af "1/4 af købsværdien"
således, at "købsværdien" er den købesum, som den senere udstykkede parcel købes for af
den nye ejer. dette er i overensstemmelse med den byrådsvedtagelse fra 1934, som der
henvises til i forhenværende byrådssekretær kjartan kristiansens notat af 27. oktober 1982.
der findes ikke grundlag for at antage, at kommunen ikke har administreret bestemmelsen i
overensstemmelse hermed. at færøernes landsbrugsråd har haft en anden administrativ
praksis, findes ikke i sig selv kunne tillægges betydning. betalingen til landsbrugsrådet ved
salg af parceller er i øvrigt heller ikke beregnet af den oprindelige salgspris.
vilkårene i servitutbestemmelsen stammer fra skødet, hvorefter trøen oprindeligt blev
afhændet af kommunen, og er således aftalt med og accepteret af køber. sagsøger findes
allerede som følge heraf at være afskåret fra at påberåbe sig forvaltningsretlig ugyldighed på
grund af usaglig forskelsbehandling.
kommunens tilladelse til at parcellen fraskilles, der efter servitutbestemmelsen er påkrævet,
er givet på vilkår om betaling af 1/4 af salgsprisen for den fraskilte parcel. sagsøger har betalt
beløbet til kommunen, og salget af parcellen er gennemført. også på den baggrund findes
sagsøger at være afskåret fra kræve beløbet tilbagebetalt.
som følge af det anførte frifindes tórshavnar kommuna.
med hensyn til sagens omkostninger forholdes efter sagens udfald og værdi som nedenfor
bestemt. der er taget hensyn til, at sagen er behandlet sammen med bs 2844/2009.
thi kendes for ret:
sagsøgte tórshavnar kommuna frifindes.
inden 14 dage skal sagsøger betale 30.000 kr. i sagsomkostninger til tórshavnar kommuna.
