- lc
                                           udskrift
                                               af
                          sø- & handelsrettens dombog
                                          ____________
                                              dom
afsagt den 27. april 2012
p-36-09
thomas haulund sørensen
og
tine bogetoft
mod
griffin holding a/s under konkurs
problemstilling og påstande
denne sag drejer sig om, hvorvidt thomas haulund sørensen og tine bogetoft christensen
kan kræve erstatning af griffin holding a/s under konkurs, i forbindelse med at de hævede
en aftale over for konkursboet, der før konkursdekretet havde købt deres ejendom beliggen-
de karensvej 2 i espergærde, og herunder navnlig om, hvorvidt ejendomshandlen var om-
stødelig, jf. konkurslovens § 64 og § 74.
thomas haulund sørensen og tine bogetoft christensen nedlagt følgende påstande:
                                                -2-
principalt:
griffin holding a/s under konkurs tilpligtes at anerkende 1.730.000 kr., heraf 1.152.075 kr.
med renter på deponeringskonto 5050 14215609 som separatistkrav og 577.925 kr. som sim-
pelt krav.
subsidiært:
griffin holding a/s under konkurs tilpligtes at anerkende 1.375.000 kr., heraf 1.152.075 kr.
med renter på deponeringskonto 5050 14215609 som separatistkrav og 222.925 kr. som sim-
pelt krav.
mere subsidiært:
griffin holding a/s under konkurs tilpligtes at anerkende et efter skifterettens skøn fastsat
mindre beløb som separatistkrav i det omfang beløbet ikke overstiger 1.152.075 kr. med ren-
ter på deponeringskonto 5050 14215609 som separatistkrav og som simpelt krav for så vidt
angår eventuelt beløb, der overstiger 1.152.075 kr.
griffin holding a/s under konkurs har påstået frifindelse.
sagens nærmere omstændigheder er følgende:
den 1. oktober 2006 overtog thomas haulund sørensen og tine bogetoft christensen ejen-
dommen beliggende karensvej 2 i espergærde for 5.275.000 kr., og anvendte efterfølgende
en række midler på istandsættelse af denne. den offentlige ejendomsværdi androg den 1. ok-
tober 2007 3.450.000 kr. ved skøde, der er underskrevet den 31. august 2008, videresolgte de
ejendommen med overtagelse samme dag til griffin holding a/s. salgssummen androg
5.275.000 kr., der skulle berigtiges ved, at køberen skulle overtage pantegæld til totalkredit
a/s med 4.122.925 kr., samt deponere 1.152.075 kr. i jyske bank a/s. deponering har fundet
sted på kontonummer 5050 142156-9, der forrentes med en variabel rente. griffin holding
a/s udlejede umiddelbart efter overtagelsen ejendommen. da gældsovertagelse ikke fandt
sted i forhold til totalkredit a/s, rykkede sagsøgernes advokat herfor ved brev af 24. oktober
                                               -3-
2008 og meddelte samtidig, at hvis dette ikke skete inden 5 dage, ville sælgerne anse handlen
for misligholdt. han tog samtidig forbehold om at hæve handlen og kræve erstatning.
den 28. oktober 2008 blev griffin holding a/s taget under konkursbehandling, og ved brev
af 7. november 2008 opfordrede sagsøgernes advokat konkursboet til at meddele, hvorvidt
det ville indtræde i handlen og berigtige gældsovertagelsen eller foretage kontant depone-
ring heraf. i modsat fald ville handlen blive hævet, og der ville blive krævet erstatning. da
dette ikke skete, hævede sagsøgernes advokat ved brev af 27. november 2008 handlen og
krævede erstatning.
sagsøgernes advokat indhentede herefter to salgsvurderinger, der viste, at gennemsnitspri-
sen for ejendommen i december 2008 androg 3.545.000 kr. sagsøgernes principale påstand er
opgjort på grundlag af denne gennemsnitsvurdering og er beregnet som differencen i for-
hold til den aftalte salgssum. sagsøgernes advokat har anmeldt denne fordring i konkursbo-
et ved brev af 17. juli 2009. den offentlige ejendomsværdi androg den 1. oktober 2009
2.450.000 kr. kurator meddelte, at erstatningskravet ikke kunne anerkendes, og at næste
fordringsprøvelsesmøde ville finde sted den 25. november 2009. da sagsøgernes advokat ik-
ke senere modtog indkaldelse til mødet, indbragte denne i stedet fordringsprøvelsen for skif-
teretten den 22. december 2009. kurator har efterfølgende på et fordringsprøvelsesmøde den
26. februar 2010 formelt afvist sagsøgernes krav. dividende til simple krav i konkursboet
forventes at andrage mellem 0 og 0,5 %.
thomas haulund sørensen har været ansat i griffin ejendomme a/s siden 1. oktober 2005
og har været investeringschef siden 1. juli 2007. dette selskab, der ligeledes er taget under
konkursbehandling den 28. oktober 2008, er et datterselskab til konkursboet. ved en udstati-
oneringsaftale den 31. juli 2008 og med virkning fra den 1. september 2008 blev thomas
haulund sørensen ansat i gt german trust gmbh, der var et koncernforbundet tysk sel-
skab. det hedder i udstationeringsaftalen bl.a.:
       ”… flytteudgifter til/fra berlin afholdes af griffin ejendomme a/s og gt ger-
       man trust gmbh, såfremt det er et led i ansættelsesforholdet. …”
aftalen omkring den faste ejendom er ikke omtalt i udstationeringsaftalen.
                                               -4-
der er til brug for sagen foranstaltet syn og skøn ved statsautoriseret ejendomsmægler hen-
rik sallerup. det hedder i skønsmandens besvarelse fra den 30. november 2010 bl.a.:
      ”… spørgsmål 1:
      skønsmanden bedes oplyse kontanthandelsværdien for ejendommen matr. nr. 7 go
      mørdrup by, mørdrup, beliggende karenvej 2, 3060 espergærde ved et salg i alminde-
      lig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 1. marts 2008.
      spørgsmål 2:
      skønsmanden bedes oplyse kontanthandelsværdien for ejendommen matr. nr. 7 gq
      mørdrup by, mørdrup, beliggende karenvej 2, 3060 espergærde ved et salg i alminde-
      lig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 31. august 2008.
      spørgsmål 3:
      skønsmanden bedes oplyse kontanthandelsværdien for ejendommen matr. nr. 7 gq
      mørdrup by, mørdrup, beliggende karenvej 2, 3060 espergærde ved et salg i alminde-
      lig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 1. december 2008. …
      svar på spørgsmål 1:
      med udgangspunkt i den … anførte beskrivelse af ejendommen, besigtigelsen og de
      indhentede oplysninger skønnes ejendommens kontanthandelsværdi ved salg i almin-
      delig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 1. marts 2008 at være kr. 4.600.000.
      svar på spørgsmål 2:
      med udgangspunkt i den … anførte beskrivelse af ejendommen, besigtigelsen og de
      indhentede oplysninger skønnes ejendommens kontanthandelsværdi ved salg i almin-
      delig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 31. august 2008 at være kr. 4.400.000.
      svar på spørgsmål 3:
      med udgangspunkt i den … anførte beskrivelse af ejendommen, besigtigelsen og de
      indhentede oplysninger skønnes ejendommens kontanthandelsværdi ved salg i almin-
      delig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 1. december 2008 at være kr. 3.900.000. …”
skønsmanden har i en supplerende erklæring fra den 11. oktober 2011 bl.a. anført:
      ”… spørgsmål a:
      skønsmanden har i sin besvarelse af skønstemaets spørgsmål 1-3 anført, at ejen-
      dommens kontanthandelspris pr. 1. marts 2008, pr. 31. august 2008 og pr. 1. de-
      cember 2008 skønnes at udgøre henholdsvis kr. 4.600.000, kr. 4.400.000 og kr.
      3.900.000.
      skønsmanden bedes oplyse, i hvilket omfang skønsmanden ved sin besvarelse
      har medinddraget faktiske salgspriser for ejendomme, som er solgt i perioden
                                                                                             6
                                          -5-
2008-2010, og som er beliggende i samme område, som den omhandlede ejen-
dom.
det lægges forudsætningsvist til grund, at der ved ”amme område” forstås det
såkaldte "pigevejskvarter" i espergærde.
såfremt skønsmanden har medinddraget oplysninger om faktiske salgspriser fra
andre, sammenlignelige områder i espergærde, bedes skønsmanden specificere,
hvilke områder i espergærde, der konkret er medinddraget.
spørgsmål b:
i forlængelse af besvarelsen af spørgsmål a, bedes skønsmanden nærmere rede-
gøre for, i hvilket omfang, gerne med procentuelle angivelser, salgsprisen for den
omhandlede ejendom afviger fra de faktiske salgspriser for ejendomme solgt i
perioden 2008-2010, og som er beliggende i samme område, som den omhandle-
de ejendom.
som ved spørgsmål a lægges det forudsætningsvist til grund, at der ved "samme
område" forstås det såkaldte "pigevejskvarter" i espergærde.
såfremt skønsmanden, ved sin besvarelse af ovennævnte spørgsmål medinddra-
ger faktiske salgspriser fra andre, sammenlignelige områder i espergærde, bedes
skønsmanden specificere, hvilke områder i espergærde, der konkret medinddra-
ges. …
spørgsmål c:
i skønsmandens forudsætninger, … er der lagt til grund, at ejendommen ved sal-
get til sagsøgte i 2008, var i samme stand som ved sagsøgernes køb i 2006.
under skønsforretningen kunne det imidlertid konstateres, at ejendommens ter-
rasse er sunket sammen, således at terrassen i dag fremstår med en større lunke
midt på terrassen. thomas hauge sørensen oplyste under skønsforretningen, at
lunken er fremkommet efter sagsøgernes erhvervelse af ejendommen i 2006, men
inden salget til sagsøgte i 2008.
skønsmanden bedes oplyse, om lunken på terrassen har betydning for ejendom-
mens kontanthandelsværdi.
såfremt spørgsmålet besvares bekræftende, bedes skønsmanden anslå differen-
cen i kontanthandelsprisen ved salg af ejendommen med den eksisterende lunke
på terrassen, og ved salg af ejendommen uden den eksisterende lunke på terras-
sen. …
ad spørgsmål a:
som anført under forudsætninger i den allerede udarbejdede skønserklæring er
karenvej 7 medinddraget for så vidt angår faktiske salgspriser for ejendomme,
                                                 -6-
      som er solgt i perioden 20082010, og som er beliggende i samme område, som
      den omhandlende ejendom.
      ad spørgsmål b:
      [det] … lægges til grund for besvarelsen af spørgsmål b, at den salgspris der re-
      fereres til i skønstemaets spørgsmål b, er salgsprisen angivet i det betinget skøde,
      … nemlig kr. 5.275.000.
      endvidere lægges det til grund at det såkaldte "pigevejskvarter" i espergærde
      består af vejene: …
      … den gennemsnitlige m2 salgspris … [er] beregnet til kr. 19.913 pr, m2 for gen-
      nemførte handler i "almindeligt salg" i "pigevejskvarteret" i perioden 1. januar
      2008 til 1. januar 2011. set i forhold til en salgspris på kr. 5.275.000 for den om-
      handlede ejendom og en m2 pris på kr. 38.224, ligger de anførte kr. 38.224 ca. 90
      % over den beregnede gennemsnitspris pr. m2 på kr. 19.913.
      til ovennævnte skal bemærkes, at det skønsmanden bekendt, kun er ganske få af
      de ejendomme der indgår i det udarbejdede gennemsnit, der er gennemgribende
      istandsat som den omhandlede ejendom. endvidere er der flere af de ejendom-
      me, der indgår i det udarbejdede gennemsnit der, skønsmanden bekendt, ikke
      har kælder.
      ad spørgsmål c:
      lunken på terrassen skønnes at have betydning for ejendommens kontanthan-
      delsværdi. differencen skønnes at ligge i størrelsesorden kr. 50.000 til kr. 100.000.
      …”
der er endelig, med henblik på belysning af de økonomiske forhold hos griffin holding a/s
i tiden op til konkursen, dokumenteret en række regnskabsbilag. det fremgår af en resultat-
opgørelse og balance fra den 23. oktober 2008 og som vedrører perioden 1. juli 2007 til den
30. juni 2008, at årets resultat var negativt med ca. 10,4 mio. kr. selskabets aktiver bestod af
kapitalandele i tilknyttede selskaber med ca. 214 mio. kr., tilgodehavender hos koncernfor-
bundne selskaber med ca. 122 mio. kr. samt materielle anlægsaktiver med ca. 130 mio. kr.,
hvoraf to ejendomme udgjorde 124 mio. kr. disse ejendomme var overbehæftet. selskabets
likvide beholdning androg ca. 7.000 kr. endelig var der en trækningsret på en erhvervskredit
i sparekassen kronjylland a/s på 340.115 kr.
under konkursboets behandling er der udarbejdet en opdateret balance pr. 19. november
2008 for perioden 1. juli 2008 og frem til konkursdekretets afsigelse den 28. oktober 2008. det
                                                  -7-
fremgår heraf, at der i denne periode har været et negativt resultat på ca. 6,3 mio. kr. om-
sætningen er opgjort til 0 kr. de samlede aktiver er primo opgjort til ca. 461 mio. kr. og ulti-
mo til ca. 521 mio. kr. aktiverne bestod fortsat primært i kapitalandele i tilknyttede selska-
ber, tilgodehavender hos koncernforbundne selskaber, samt i ejendomme. selskabets likvide
beholdning var uændret. selskabets samlede hæftelser og forpligtelser er af konkursboet op-
gjort til ca. 1,5 mia. kr., hvoraf driftskreditorerne er opgjort til ca. 5,5 mio. kr.
forklaringer
thomas haulund sørensen har forklaret, at han er bankuddannet og har arbejdet i en bank i
15 år. han startede med at arbejde i griffinkoncernen den 1. september 2005. han blev ansat
som investeringschef med tyskland som fokusområde. dette var et nyt og attraktivt marked.
han var ansat med bopæl i danmark, men han opholdt sig 4 ud af 5 arbejdsdage i tyskland.
arbejdet bestod i begyndelse i at lære det tyske marked at kende, og der var to overordnede
”missioner”. for det første skulle han finde ejendomme til k/s-investeringer, og for det andet
skulle han indkøbe en boligportefølje af ejendomme i berlin, som skulle udvikles til aktie-
salg.
i sommeren 2006 købte han sammen med sin ægtefælle ejendommen på karensvej med over-
tagelse i efteråret 2006. ejendommens pris var ikke høj for området på det tidspunkt, hvor
der blev handlet. der var tale om en nyistandsat 1970’er villa. da de købte ejendommen,
manglede der hårde hvidevarer mv. i husets bryggers, og der var mindre ting, som skulle la-
ves. huset fremstod i øvrigt som nyt og i rigtig god stand. de købte huset af nogle håndvær-
kere, som havde istandsat dette. der var ingen problemer med finansiering af huset, som
blev belånt med 80 %. han har selv på et tidspunkt udbedret en lunke på terrassen for ca.
20.000 kr., og de har i alt brugt 200-300.000 kr. på forbedringer på huset, herunder istandsæt-
telse af husets bryggers med ca. 109.000 kr. samt udgifter til bl.a. udskiftning af termoruder.
griffinkoncernen var i perioden 2006-07 gennem en rivende udvikling på det tyske marked,
idet man fra næsten ikke at have erhvervet ejendomme i tyskland, nåede frem til at have
næsten 500 ejendomme til en betydelig mia.-værdi, hovedsageligt boligejendomme i berlin.
han havde i perioden opbygget et stort netværk i branchen, og fik et godt kendskab til mar-
                                                  -8-
kedet i berlin. han fik således på et tidspunkt tilbudt ca. 50 ejendomme om dagen. griffin-
koncernen købte ejendommene og satte dem sammen i porteføljer, som blev solgt til investo-
rer. hans arbejde bestod på dette tidspunkt i at ”screene”/sortere ejendommene, samt udføre
due diligence og prisforhandlinger, og han havde ansvaret for denne proces. der var også
ansat sælgere, men han modtog ikke selv underskrifter på salg til investorer, og han har der-
for ikke præcise erindringer om, hvor mange af de ejendomme, som han havde købt, der
blev solgt. det kan i dag synes risikabelt, at man købte og samlede ejendommene i porteføl-
jer, men dette var på daværende tidspunkt ikke usædvanligt. fremgangsmåden gav mulig-
hed for et større salg. finansieringen foregik primært gennem 7-8 tyske banker, og han var
ligeledes ansvarlig for disse forhandlinger. også nogle danske banker var involveret, og her
deltog vidnet typisk i det første møde. i slutningen af 2007 blev det besluttet at stifte et tysk
selskab med henblik på at oprette en organisation til håndtering/administration af de tyske
investeringer. han var da den eneste, der havde set samtlige ejendomme på markedet, og
han vidste, hvilke krav bankerne stillede. han blev derfor spurgt, om han ville tage til tysk-
land og stå for det tyske selskab. han var på dette tidspunkt fortsat investeringschef i grif-
finkoncernen. med virkning fra den 1. september 2008 indgik han en 3-årig udstationerings-
aftale. denne var allerede kommet i stand i februar/marts 2008, og aftalen blev indgået direk-
te med ledelsen i griffinkoncernen. der var således tale om et klart ønske fra ledelsen side.
lønnen i udstationeringsperioden androg 115.000 kr. om måneden. inden udstationeringen
havde han en løn på 55.000 kr. om måneden plus bonus. dokumenterne til udstationerings-
aftalen blev pga. tidspres først lavet i juli 2008. han arbejdede på dette tidspunkt ca. 80 timer
om ugen, og hele organisationen havde travlt. ernest & young blev brugt til rådgivning i
forbindelse med udformning af udstationeringsaftalen.
da de drøftede udstationeringsaftalen, betingede han sig, at griffin holding a/s skulle købe
huset til den samme pris, som parret havde købt huset for, dog uden de udgifter til forbed-
ringer, som han havde afholdt. han accepterede, at disse forbedringsudgifter udgik, da han
samlet set fik en god udstationeringsaftale. han havde forinden undersøgt m2-priser for om-
rådet, og så vidt han kunne vurdere, var priserne steget fra 2006 til 2007 med 8 %. der blev
ikke fra selskabets ledelse stillet krav om en vurdering af ejendommen, og ledelsen accepte-
rede prisen og overdragelsen som et vilkår for udstationeringen. der var ikke tale om et ga-
                                               -9-
vemiljø, og han var ikke selv en del af ledelsen. der var derimod en klar sammenhæng mel-
lem vilkårene i udstationeringsaftalen og købsaftalen, idet de to aftaler også blev indgået
samtidig. de flyttede til tyskland den 31. august 2008, hvor de lejede en lejlighed til 4.000
euro om måneden og på en kontrakt, som de ikke uden videre kunne opsige.
den 27. august 2008 købte han aktier i griffin holding a/s, da han havde en forventning om,
at det var en god forretning. han havde da ingen mistanke om, at griffin holding a/s var
ved at gå konkurs. han var dog opmærksom på, at direktøren havde fremsat udtalelser om
behovet for kapitalindsprøjtning, men da der var overskud på de ejendomme, som han hav-
de erhvervet til koncernen, mente han, at økonomien kunne hænge fornuftigt sammen. efter-
følgende fandt han dog ud af, at de danske banker var begyndt at kræve en højere rente. i
sommeren 2008 var der en fyringsrunde i koncernen, men hans arbejde blev ikke berørt i den
anledning, hvorfor han ikke blev opmærksom på de økonomiske problemer i koncernen. i
oktober 2008 blev han derimod opmærksom på, at der manglede at blive overført penge til
lønninger i det tyske selskab, og han fik derfor på dette tidspunkt mistanke om, at der kunne
være problemer. han ringede derfor til et medlem af ledelsen, som oplyste, at der ikke var
noget galt med økonomien. hvis han havde haft mistanke om, at selskabet ville blive taget
under konkursbehandling få måneder senere, ville han have beholdt sit arbejde i det danske
selskab med de rettigheder, dette indebar bl.a. i forhold til lønmodtagernes garantifond. da
selskabet gik konkurs, fik han én måneds løn, og han stod herefter ligesom ægtefællen uden
job. de havde samtidig en høj husleje i tyskland og var bundet af en lejekontrakt, som de ik-
ke umiddelbart kunne frigøre sig fra. på grund af sin kortvarige ansættelse i det tyske sel-
skab kunne han hverken få dækket sin løn i danmark eller tyskland. endvidere mistede han
en bonus på ca. 680.000 kr., som han endnu ikke havde faktureret i forhold til griffin ejen-
domme a/s.
han forsøgte at finde et nyt arbejde i tyskland, men måtte opgive, og han og ægtefællen flyt-
tede derfor tilbage til danmark i 2010, hvor han begyndte at arbejde som selvstændig konsu-
lent. efter afrejsen til tyskland havde griffinkoncernen udlejet ejendommen for 12.000 kr.
om måneden, og der forløb derfor omkring 2 år, før de atter fik mulighed for at flytte ind i
huset.
                                                - 10 -
tine bogetoft christensen har forklaret, at hun og ægtefællen i begyndelsen af 2008 drøfte-
de den mulighed, som griffinkoncernen havde givet manden, med hensyn til fast beskæfti-
gelse i tyskland. ægtefællen rejste på dette tidspunkt meget, og ved at få fast bopæl i tysk-
land, kunne de se mere til hinanden. da ægtefællen blev udstationeret i tyskland, var hun
erhvervsrådgiver i jyske bank a/s, og da hun orienterede sin chef om, at parret ville flytte til
tyskland, fik hun bevilget to års orlov. hun er i dag tilbage i jyske bank a/s.
det var som led i udstationeringen et vilkår fra hendes side, at ejendommen i danmark blev
solgt uden tab. ejendommen blev dog ikke sat til salg, da det i stedet blev et led i ægtefællens
udstationeringsaftale, at griffin holding a/s skulle overtage ejendommen. de drøftede der-
for hvilken pris, de skulle forlange for ejendommen, og herunder navnlig, hvorledes de skul-
le forholde sig til de midler, som de havde investeret i form af forbedringer i ejendommen.
de blev dog enige om ikke at forlange en kompensation for disse forbedringer, hvorimod de
fastholdt en salgspris, der svarede til deres købspris.
parternes argumenter
thomas haulund sørensen og tine bogetoft christensen har gjort gældende, at der er
indgået en endelig og bindende aftale mellem parterne, og at griffin holding a/s har mis-
ligholdt denne aftale. de har derfor været berettiget til at hæve handlen, og da griffin hol-
ding a/s har undladt at berigtige gældsovertagelsen har selskabet handlet ansvarspådra-
gende, hvorfor de kan kræve erstatning for det tab, de herved har lidt. tabet andrager prin-
cipalt forskellen mellem købesummen på 5.275.000 kr. og 3.545.000 kr., der var den værdi,
som ejendommen ifølge de udenretlige vurderinger havde i december 2008. tabet andrager
subsidiært forskellen mellem salgssummen og værdien i december 2008, der ifølge skøns-
mandens erklæring androg 3.900.000 kr. griffin holding a/s har i forbindelse med handlen
deponeret 1.152.075 kr. på en deponeringskonto, hvorfor dette beløb med tillæg af renter har
separatiststatus, mens resten er et simpelt krav i boet.
ejendomshandlen er ikke omstødelig efter konkurslovens § 64. overdragelsen indeholder
ikke et gavemoment, og der er ikke tilsigtet en overdragelse af en vederlagsfri fordel, lige-
                                                - 11 -
som der ikke foreligger omstændigheder, der giver grundlag for mistanke herom. overdra-
gelsen har alene karakter af en sædvanlig forretningsmæssig disposition, hvor thomas hau-
lund sørensen og tine bogetoft christensen blot ville sikre sig, at de ikke led tab på ejen-
dommen i forbindelse med udstationering til udlandet, og hvor de på den anden side accep-
terede ikke at få dækket de afholdte istandsættelsesomkostninger. det forhold, at der er en
forskel mellem den pris, som parterne aftalte, og den pris, som vurderes at være den korrek-
te, indebærer ikke i sig selv, at der foreligger en gavedisposition. forskellen er heller ikke så
stor, at parterne burde have været klar over, at der var et misforhold, hvortil kommer, at
ejendommen på aftaletidspunktet var belånt med over 4 mio. kr.
handlen er endvidere ikke omstødelig efter konkurslovens § 74, idet der ikke er tale om en
utilbørlig disposition. griffin holding a/s havde ikke likviditetsmæssige problemer, da afta-
len blev indgået, og sagsøgerne havde i hvert fald intet kendskab hertil. i modsat fald ville
thomas haulund sørensen ikke have ladet sig udstationere i tyskland, hvorved han dels
mistede adgangen til dækning vi lønmodtagernes garantifond, dels gav afkald på optjente
bonusbeløb, ligesom tine bogetoft christensen ikke ville have givet afkald på sit job.
griffin holding a/s under konkurs har gjort gældende, at den indgåede ejendomshandel
er omstødelig i medfør af konkurslovens § 64 og § 74, og at sagsøgerne derfor ikke har lidt et
tab ved, at handlen ikke blev gennemført.
den aftalte købesum på 5.275.000 kr. oversteg i august 2008 i væsentligt grad markedsværdi-
en ifølge syn- og skønserklæringen, og der er herved ydet sagsøgerne en betydelig veder-
lagsfri formuefordel på de øvrige kreditorers bekostning, jf. § 64. den omstændighed, at der
var et åbenbart misforhold mellem den aftalte salgspris og den reelle værdi, indeholder såle-
des et betydeligt gaveelement, og sagsøgerne har ikke godtgjort, at overdragelsen var forret-
ningsmæssig begrundet. aftalen er således heller ikke omtalt i udstationeringsaftalen. mis-
forholdet er derimod udtryk for, at der foreligger et gavemiljø, og sagsøgerne har ikke af-
kræftet denne formodning. det ville have været mere naturligt, om sagsøgerne havde udlejet
ejendommen i forbindelse med udstationeringen. sagsøgerne, og navnlig thomas haulund
sørensen, der var ansvarlig for opkøb af ejendomsporteføljer, var eller burde som professio-
                                               - 12 -
nel have været bekendt med misforholdet mellem købesummen og ejendommes reelle vær-
di, og burde derfor have indhentet en vurdering af ejendommen, forinden overdragelsen
fandt sted.
ejendomshandlen var endvidere utilbørlig, da den begunstiger sagsøgerne på de øvrige kre-
ditorers bekostning, jf. § 74. salgssummen lå væsentlig over markedsværdien, og køb af pri-
vat ejendom lå helt klart uden for selskabets sædvanlige driftsaktiviteter. som investerings-
chef burde thomas haulund sørensen også vide, at en ejendomshandel, der lå uden for sel-
skabets aktivitetsområde, var usædvanlig og således utilbørlig. hertil kommer, at udstatio-
neringsaftalen er indgået med griffin ejendomme a/s, hvorfra han var ansat og udstatione-
ret, mens ejendomshandlen er indgået med griffin holding a/s. griffin holding a/s var på
tidspunktet for aftalens indgåelse ifølge de foreliggende regnskaber klart insolvent, og da
thomas haulund sørensen var bekendt med, at der i sommeren 2008 blev gennemført en
større fyringsrunde, har eller burde han også have været bekendt med selskabets økonomi-
ske vanskeligheder og insolvens.
ved opgørelsen af et muligt tab bør skifteretten endelig ikke tillægge de af sagsøgerne ind-
hentede udenretlige vurderinger betydning.
skifteretten skal udtale:
uanset at der var en væsentlig forskel på den aftalte købesum for ejendommen og den fakti-
ske værdi på aftaletidspunktet, finder skifteretten – når henses til, at overdragelsen fandt
sted som led i en udstationering af thomas haulund sørensen til tyskland, hvorved han
samtidig gav afkald på en række rettigheder, og sammenholdt med at tine bogetoft chri-
stensen fik orlov fra sit arbejde i danmark – at overdragelsen ikke havde karakter af en gave,
men skete som led i en forhandling og på grundlag af gensidige forretningsmæssig overve-
jelser, hvorved overdragelsen herved ej heller havde karakter af en utilbørlig disposition.
det findes at være uden betydning, at ejendomshandlen er indgået med griffin holding a/s,
mens udstationeringsaftalen er indgået med griffin ejendomme a/s, da begge selskaber er
en del af samme koncern.
                                                - 13 -
herefter finder skifteretten, at overdragelsen ikke er omstødelig.
aftalen om ejendommen er som følge af manglende gældsovertagelse misligholdt af griffin
holding a/s. efter oplysningerne om købesummens størrelse sammenholdt med skønsman-
dens oplysninger om ejendommens værdi på tidspunktet for ophævelse af handlen, finder
skifteretten, at thomas haulund sørensen og tine bogetoft christensen herved har lidt et
tab på 1.375.000 kr.
herefter, og henset til at 1.152.075 kr. har været deponeret på en særskilt forrentet konto, ta-
ges den af thomas haulund sørensen og tine bogetoft christensen nedlagte subsidiære på-
stand til følge.
efter udfaldet af sagen skal griffin holding a/s under konkurs betale omkostninger i form
vederlag til sagsøgerens advokat med 75.000 kr. samt refundere retsafgift med 41.820 kr. og
udgifter til skønsmanden med 18.720 kr.
                                       thi kendes for ret:
griffin holding a/s under konkurs skal anerkende, at thomas haulund sørensen og tine
bogetoft christensen har en fordring i konkursboet på 1.375.000 kr., hvoraf 1.152.075 kr. med
renter på deponeringskonto 5050 14215609 anerkendes som separatistkrav og 222.925 kr.
som simpelt krav.
griffin holding a/s under konkurs betaler sagens omkostninger med 135.540 kr.
omkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
                                      torben kuld hansen
                - 14 -
              (sign.)
           ___ ___ ___
udskriftens rigtighed bekræftes
p.j.v. sø- og handelsretten, den
