- iiw
                                    udskrift
                                         af
                       sø- & handelsrettens dombog
                                   ____________
                                      dom
afsagt den 12. november 2018
p-13-17
                              1) abdul majeed
                              2) pia og kristian kirkensgaard
                              3) nazakat hussain og nusrat jabeen
                              4) adnan ahmed
                              5) tom steffensen
                              6) tina engelbrechtsen
                              7) connie johanne poulsen
                              8) joan pehrsson
                              9) claus henrik månsson
                              10) maria svane
                              11) ajum rashid
                              12) heidi welleius knudsen
                              13) irene gottschalk nielsen
                              14) heidi andersen og martin weichel
                              15) søren pehrsson og dorte greisik
                              16) mogens hansen
                              17) hamody abid
                              18) kristian fischer rasmussen
                                                  -2-
                                      19) cengiz hamid
                                      20) lise og anker kragh
                                      21) mohammad jamil
                                      22) linda kagan
                                      23) mazahar hussain og salma inayat
                                      24) pernille sørensen
                                      25) sofie rie og samer kamal-aldeen
                                      26) michael gundersen og ann m. hansen
                                      27) tina charlotte nielsen
                                      28) lars vendelbo jensen
                                      29) nadja thorngaard månsson
                                      30) niclas marxen
                                      31) pia og simon strørup
                                      (herefter samlet benævnt sagsøgerne)
                                      (alle ved advokat bjarke madsen)
                                      mod
                                      a/b kærskifte under konkurs
                                      v/kurator advokat andreas kærgaard mylin
                                      (herefter benævnt konkursboet)
                                      (advokat andreas kærsgaard mylin)
sagens baggrund og parternes påstande
denne sag, der er en fordringsprøvelsessag i medfør af konkurslovens § 133, drejer sig om,
hvorvidt konkursboet skal anerkende et krav fra de tidligere andelshavere i andelsboligfor-
eningen om nedsættelse af boligafgiften.
sagsøgerne har endeligt nedlagt følgende påstande, idet påstand 2 under hovedforhandlin-
gen er nedsat fra 1.500.000 kr. til 830.920,62 kr.:
                                                 -3-
påstand 1:
konkursboet skal anerkende et krav på nedsættelse af boligafgiften pr. 1. marts 2015 for hver
af de sagsøgende tidligere andelshaveres boligenheder med 245,42 kr. pr. m2 med virkning
fra den 5. marts 2015 og frem til den 1. januar 2016 som et massekrav, subsidiært som et sim-
pelt krav i konkursboet.
påstand 2:
konkursboet skal anerkende et krav på betaling af 830.920,62 kr. til sagsøgerne 1-30 med til-
læg af procesrente fra 5. marts 2015 til betaling sker, idet beløbet tidligst kan forrentes fra det
tidspunkt, hvor det for meget betalte er oppebåret, som et massekrav, subsidiært som et
simpelt krav i konkursboet.
påstand 3:
konkursboet tilpligtes anerkende et krav på betaling af kr. 30.458,98 til sagsøger 31 med til-
læg af procesrente fra 5. marts 2015 til betaling sker, idet beløbet tidligst kan forrentes fra det
tidspunkt, hvor det for meget betalte er oppebåret, som et massekrav, subsidiært som et
simpelt krav i konkursboet.
konkursboet har nedlagt påstand om frifindelse.
oplysningerne i sagen
ab kærskifte blev ved dekret af 5. marts 2015 taget under konkursbehandling på grundlag
af en ophørt rekonstruktionsbehandling, som var indledt den 24. april 2014. i den forbindelse
blev rekonstruktøren, advokat andreas kærsgaard mylin, udpeget som kurator.
konkursboet ejede og administrerede bl.a. ejendommen matr.nr. 2678 og 2700-2858 viger-
slev, københavn, beliggende lykkebovej 3-5, vigerslev alle 188-300 og kærskiftevej 23-211,
2500 valby.
af de fremlagte vedtægter for ab kærskifte, vedtaget på den stiftende generalforsamling
den 4. september 1997 og revideret den 27. maj 2010 fremgår blandet andet:
                                                     -4-
      ”…
      boligaftale
                                                     §7
      foreningen opretter med hvert medlem en boligaftale, der indeholder bestemmelser om
      lejlighedens brug m.v. indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaf-
      tale sædvanlige lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og general-
      forsamlingens beslutninger.
      boligafgift
                                                     §8
      boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle medlemmer af general-
      forsamlingen, der ligeledes er kompetent til at foretage regulering af boligafgiften for de
      enkelte lejligheder, således at det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse sva-
      rer til lejlighedernes indbyrdes lejeværdi….
      generalforsamling
                                                    § 22
      foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen.
      den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets
      udløb med følgende dagsorden:
      …
      3. forelæggelse af årsregnskabet, forslag til værdiansættelse og eventuel revisionsberet-
      ning samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen.
      4. forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel
      ændring af boligafgiften.
      …
      tegningsret
                                                    § 30
      foreningen tegnes af formanden og 1 bestyrelsesmedlem i forening…”
det er oplyst, at a/b kærskifte i 2007 vedtog projektet ”a/b kærskifte helhedsløsning”, som
havde det overordnede formål at bygge en ekstra etage på foreningens rækkehuse. af en ge-
nerel orientering om ”a/b kærskifte helhedsløsning” af 30. marts 2007, udarbejdet af davæ-
rende administrator, advokat nicolai giødesen, skulle projektet finansieres ved at sælge
rækkehusene som ejerboliger, og der skulle samtidigt oprettes en grundejerforening, som
ejerne og andelsboligforeningen blev medlem af. det er endvidere oplyst, at der på en gene-
ralforsamling i 2007 blev vedtaget en boligafgiftsstigning over en 10-årig periode frem til
2018.
                                                      -5-
af et notat af 8. august 2011 fra et møde mellem jyske bank og a/b kærskifte fremgår blandt
andet, at jyske bank grundet udviklingen i ejendomsbranchen ikke ville underskudsfinan-
siere foreningen længere. banken ønskede endvidere, at foreningen hurtigere indhentede
driftsunderskuddet og begyndte at afdrage på bankgælden.
ved brev af 5. september 2011 til jyske banks daværende advokat, advokat andreas kærs-
gaard mylin, tilkendegav foreningens administrator, advokat nicolai giødesen, at han for-
ventede et driftsoverskud pr. 1. januar 2017.
ved brev af 15. november 2011 henstillede advokat nicolai giødesen, at jyske bank levede
op til dets tidligere tilsagn om at finansiere en afvikling af driftsunderskuddet over 10 år.
på en generalforsamling den 26. januar 2012 blev årsregnskabet, der udviste et underskud på
4,8 mio. kr., hvilket var 0,7 mio. kr. højere en budgetteret, enstemmigt godkendt, idet 1 dog
hverken stemte for eller imod.
af en orienteringsskrivelse af 6. juni 2012 fremgår blandet andet:
       ”… bestyrelsen arbejder på at få en tredjemand til at kautionere over for jyske bank for
       a/b kærskifte, således at vi ikke selv skal kautionere for et ekstra lån i jyske bank, til at
       betale de skyldige terminer til brfkredit. det kan betyde, at den planlagte kaution også
       bortfalder…
       bestyrelsen kan samtidigt oplyse, at der afholdes tvangsauktion over a/b kærskiftes
       ejendom som følge af manglende terminsbetalinger til brfkredit den 23. august 2012 kl.
       10.30, hvorfor de manglende betalinger af 3 terminer på i alt 6,3 mio. kr. til brfkredit
       skal være betalt af a/b kærskifte inden den 23. august 2012 for at undgå tvangsauktion.
       bestyrelsen arbejder således fortsat på at undgå tvangsauktionen, undgå personlig hæf-
       telse (kaution) for tillægslånet fra jyske bank og at nå frem til en løsning med en mindre
       boligafgiftsstigning end de ca. 55 %, der hidtil har været budgetteret med…”
i en vurderingsrapport udarbejdet af danbolig erhverv den 12. juni 2012 fremgår, at den
kontante markedsværdi af a/b kærskiftes ejendom vurderes i niveauet 220 mio. kr. til 240
mio. kr.
                                                      -6-
den 28. juni 2012 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling i a/b kærskifte. af re-
feratet fremgår, at der var 49 stemmeberettigede andelshavere til stede, heraf 3 repræsenteret
ved fuldmagt. endvidere deltog advokat lars cort hansen som administrator. endvidere
fremgår:
      ”…
      ad 2. bestyrelsen orienterede om situationen
      andelsboligforeningen har ikke betalt 3 terminer svarende til ca. 6 mio. kr. betingelsen
      for at låne beløbet er, at der er ligevægt i budgettet. for at dette kan lade sig gøre skal føl-
      gende 3 ting til: 1) flere indtægter, en bolig-forhøjelse, 2) færre udgifter ved omlægning af
      lån, og 3) finde en bank eller en tredjemand, der vil låne foreningen 6 mio. kr.
      ad 3. afstemning
      herefter blev der stemt om forslag a – f:
      forslag a. bestyrelsen foreslår en ekstraordinær forhøjelse af boligafgifterne for andels-
      haverne med 42 % svarende til en forhøjelse fra de nuværende årlige kr. 584,33 pr. kvm
      til kr. 829,75 pr. kvm med virkning fra og med den 1. juli 2012, og samtidigt fastholdes de
      tidligere vedtagne årlige forhøjelser af boligafgiften med kr. 51,93 pr. kvm, dog således, at
      de årlige forhøjelser på kr. 51,93 kvm sker årligt den 1. oktober, første gang den 1. oktober
      2013, og herefter fortsætter de ordinære forhøjelser af boligafgiften på kr. 51,93 pr. kvm
      pr. år til år 2018.
      stemmesedler optælles. der er 37 stemmer ja og 12 nej. forslaget er vedtaget…”
af samme referat fremgår, at bestyrelsens forslag om, at bestyrelsen bemyndiges til at optage
lån hos tredjemand for a/b kærskifte i det omfang, at dette måtte være nødvendigt for at
undgå tvangsauktion, blev vedtaget. endvidere blev bestyrelsens forslag, om at omlægge re-
alkreditlånene i brf kredit, vedtaget.
på en ekstraordinær generalforsamling i a/b kærskifte den 19. juli 2012 blev bestyrelsens
forslag om en yderligere forhøjelse af boligafgiften samt forslag om, at andelshaverne kauti-
onerer personligt, forkastet. det fremgår af referatet, at foreningens bestyrelsesformand, car-
sten nielsen, forud for afstemningen havde orienteret om, at jyske bank havde et ønske om
en så høj boligafgift som muligt, og at det ville være en fordel, hvis andelshaverne kautione-
rede personligt for det ekstra lånebeløb. endvidere fremgår, at jyske bank ikke havde stillet
                                                -7-
specifikke krav til stigningen, men havde krævet, at der skulle være balance i foreningens
økonomiske drift.
på en ekstraordinær generalforsamling i a/b kærskifte den 17. august 2012 blev det vedta-
get, at andelshaverne skulle kautionere personligt som kautionister over for jyske bank med
op til 50.000 kr., ligesom en yderligere forhøjelse af boligafgiften med 5 % blev vedtaget.
ved brev af 21. august 2012 fremkom jyske bank med et lånetilsagn under forudsætning af,
at enhver form for administration er flyttet eller flyttes fra advokat nicolai giødesen. endvi-
dere fremgår, at der med udgangspunkt i foreningens månedlige rapportering skal afholdes
et kvartalsvist statusmøde mellem banken, bankens rådgiver og foreningen.
den 22. august 2012 bekræftede bestyrelsen i a/b kærskifte kredittilsagnet fra jyske bank og
den tilknyttede henstandsbevilling fra brf kredit, og tvangsauktionen blev tilbagekaldt. af
kredittilsagnet fremgår, at tilsagnet sker på baggrund af budget af 20. august 2012, at jyske
bank understreger, at alene a/b kærskifte og deres rådgivere har aflagt budgettet, og at
hverken jyske bank eller brf kredit indestår for budgettets udvisende.
den 25. januar 2013 blev der afholdt et møde mellem a/b kærskifte og jyske bank. af et no-
tat fra mødet fremgår, at det blev oplyst, at a/b kærskifte var i betalingsmisligholdelse over-
for skat for ejendomsskatterestancer, og at brf kredit og jyske bank kraftigt markerede, at
disse forhold skulle bringes i orden. endvidere fremgår, at en række budgetforhold blev
drøftet, herunder en række budgetoverskridelser, og at nye omkostningsposter blev konsta-
teret. jyske bank og brf kredit meddelte igen deres utilfredshed med indhold og form af af-
rapportering fra foreningen, ligesom man udtrykte stor bekymring for drift og økonomi samt
administration i og af foreningen.
den 30. januar 2013 blev der afholdt generalforsamling i a/b kærskifte. af formandsberet-
ningen fremgår blandt andet, at jyske bank ønsker at følge foreningens aktiviteter og øko-
nomi i meget detaljeret grad.
                                                     -8-
af et brev af 22. februar 2013 fra jyske bank til a/b kærskiftes bestyrelse fremgår blandt an-
det:
      ”…
      aktuel status
      efter flere møder siden august 2012 og efter flere forsøg på modtagelse af sådanne fuld-
      stændige, strukturerede og korrekt løbende afrapporteringer med de nødvendige og rette
      økonomiske oplysninger, må brf kredit a/s og jyske bank a/s bl.a. konstatere:
      -   der ses ikke på noget tidspunkt efter august 2012 modtaget korrekte, fyldestgørende
          og ajourførte budgetter, herunder de nødvendige sammenligningsbudgetter for reali-
          serede resultater for resultatopgørelse, balancer og likviditetsforskydninger i forhold
          til det budget, på hvilken baggrund rekonstruktionen blev gennemført,
      -   modtaget materiale er til stadighed mangelfuldt, fejlbehæftet og ustruktureret samt
          til stadighed forsinket fremsendt forinden møder m.v.,
      -   mødedeltagelse med løbende forsinket eller manglende fremmøde fra administrator
          og ofte fremmødt uforberedt og uden den nødvendige viden for forklaring til øko-
          nomi og regnskabstal m.v.,
      -   der ses end ikke modtaget retningsgivende, fejlfrie, afstemte og ajourførte resultat-
          opgørelser og balancer for 2012 og primo 2013,
      -   der ses ved forespørgsler i det ufuldstændige materiale, der er modtaget og oplyst på
          seneste møder følgende:
              o fortsat og øget lediggang i udlejning
                  …
              o væsentlige budgetoverskridelser for en række omkostninger, herunder admi-
                  nistrationsomkostninger m.v.
              o konstaterede ikke budgetterede omkostninger realiseret i driften uden forkla-
                  ringer
              o yderligere restancer hos skat for nye, men forfaldne ejendomsskatter samt
                  ikke opfyldelse af tidligere indgåede afviklingsaftaler om henstand og afdrag,
              o risikofyldte tegninsregler, hvorefter der kan ske enetegning af ab kærskifte
                  fra advokat lars cort hansen, herunder bl.a. bankdisponeringer for hans egen
                  vederlæggelse samt vederlæggelse til bestyrelsesformanden m.fl.
      fremadrettet samarbejde
      brf kredit a/s og jyske bank a/s har med det anførte, mistet enhver tillid til, at ledelsen
      for ab kærskifte med den nuværende administration og administrator samt eksisterende
      revisor kan drive og administrere ab kærskifte.
      brf kredit a/s og jyske bank a/s må … stille krav om, at der som forudsætning for det
      fremtidige samarbejde skiftes administration, administrator samt revisor…”
på en ekstraordinær generalforsamling den 14. marts 2013 indgav advokat lars cort hansen
sin opsigelse som administrator for a/b kærskifte, og på en ekstraordinær generalforsamling
den 8. maj 2013 informerede bestyrelsen om den nye administrator, deas.
                                                    -9-
ved orienteringsskrivelse af 23. oktober 2013 fra deas til andelshaverne i a/b kærskifte
meddelte deas blandt andet, at både administrator og långiver havde mistet enhver tillid til
de siddende bestyrelse.
den 4. november 2013 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling og en ny bestyrelse
blev valgt.
den 24. april 2014 indgav bestyrelsen i a/b kærskifte anmodning om rekonstruktion til sø-
og handelsretten.
i en vurderingsrapport udarbejdet af colliers international den 31. oktober 2014 fremgår, at
den kontante markedsværdi af a/b kærskiftes ejendom vurderes til 204.700.000 kr.
af et referat af informationsmødet for andelshavere den 21. november 2014 med deltagelse
af blandt andre bestyrelsen og rekonstruktøren fremgår blandt andet, at det blev tilkendegi-
vet, at foreningens økonomiske situation var meget vanskelig, og at sandsynligheden for, at
det ville lykkes var lille. endvidere fremgår, at bestyrelsen, rekonstruktøren og tillidsman-
den er i færd med at udarbejde forskellige modeller i budgetter, men at det uanset model vil
kræve, at der stilles nye kreditter til rådighed for foreningen.
ved brev af 26. februar 2015 fra jyske bank til rekonstruktør, advokat andreas kærsgaard
mylin, meddelte banken, at den ikke ser sig i stand til at yde a/b kærskifte yderligere kredit.
brevet blev fremlagt på en ekstraordinær generalforsamling samme aften. af referatet frem-
går, at et forslag om, at andelshaverne skulle dække likviditetsbehovet ved højere boligafgifter, blev
stemt ned. endvidere fremgår, at andelshaver lars vendelbo fremkom med et forslag om, at
”andelshaverne skulle arbejde på at købe deres egen andel og omdanne den til ejerbolig mod at overtage
den til en pris sat ud fra kvadratmeter beregnet forholdsmæssig andel af ejendommens samlede gæld”.
                                                - 10 -
ved brev af 2. marts 2015 til sø- og handelsretten anmodede bestyrelsen i a/b kærskifte om
ophør af rekonstruktionsbehandlingen, og den 5. marts 2015 blev a/b kærskifte taget under
konkursbehandling.
efter konkursens indtræden blev andelshaverne i a/b kærskifte under konkurs, herunder
sagsøgerne, fortsat opkrævet den vedtagne boligafgift frem til ejendommens salg den 1. ja-
nuar 2016.
advokat bjarke madsen har på vegne af de 31 andelshavere anmeldt et fortrinsstillet krav i
konkursboet på i alt 1.530.458,95 kr., jf. konkurslovens § 93.
ved indstillingsbrev af 27. juni 2017, indstillede kurator det anmeldte krav til afvisning.
ejendommene i a/b kærskifte er den 1. januar 2016 solgt af konkursboet for 230 mio. kr.
det er oplyst, at sagsøgernes påstand 1 refererer til generalforsamlingsbeslutning af 28. juni
2012, og at påstand 2 er opgjort på baggrund af et krav om tilbagebetaling af boligafgift med
245,42 pr. m2 med virkning fra den 5. marts 2015 og frem til den 1. januar 2016, hvor ejen-
dommen blev solgt.
forklaringer
der er under sagen afgivet forklaring af lars vendelbo, advokat andreas kærsgaard mylin,
jørgen daugaard, tina charlotte nielsen, heidi welleius knudsen, tina engelbrechtsen, si-
mon strørup og kurt b. petersen.
lars vendelbo har forklaret blandt andet, at han købte en andelslejlighed i a/b kærskifte i
1999. han var bestyrelsesmedlem i foreningen fra april 2013 til april 2014.
han deltog på et tidspunkt i en generalforsamling, hvor man vedtog en 10-årig boligafgifts-
stigning frem til 2018. han stemte ja til denne stigning, da den var en forudsætning for byg-
geriets finansiering. han deltog også i generalforsamlingen den 28. juni 2012, hvor man ved-
                                                - 11 -
tog en boligafgiftsstigning på 42 %. han stemte også ja til denne stigning, fordi han blev stil-
let i udsigt, at han derved kunne beholde sin bolig som andelshaver. hvis forslaget blev
stemt ned, ville ejendommen blive solgt på tvangsauktion. det var afgørende for hans stem-
meafgivning, at foreningen blev reddet. han ville ikke have stemt for en boligafgiftsstigning,
hvis han havde vidst, at foreningen ikke kunne reddes. formålet var at afværge en truende
tvangsauktion. foreningen havde allerede i august 2011 problemer med at betale terminer,
men andelshaverne fik ikke noget at vide. de er mange, som føler sig snydt af advokat nico-
lai giødesen, idet situationen dybest set er opstået som følge af hans administration.
han og nogle af de øvrige andelshavere forsøgte at kontakte jyske bank, men banken ønske-
de kun at kommunikere med bestyrelsen.
på generalforsamlingen den 17. august 2012 anbefalede bestyrelsen en yderligere boligaf-
giftsstigning på 5 % samt personlig kaution fra andelshaverne. han stemte imod kaution,
men for en stigning på 5 %.
på generalforsamlingen den 4. november 2013 blev han og tina charlotte nielsen valgt ind i
bestyrelsen. de tog sig blandt andet af tre eksklusioner. det viste sig også, at bestyrelsen
havde udbetalt løn til sig selv og til advokat lars cort hansen.
på generalforsamlingen den 26. februar 2015 fremsatte han et forslag om, at andelshaverne
kunne købe deres andel, men advokat andreas kærsgaard mylin var kun interesseret i et
samlet salg.
han mener ikke, at de som andelshavere er blevet behandlet fair. de betalte deres boligafgift,
men blev ikke orienteret om, at foreningen var i økonomiske problemer.
andreas kærsgaard mylin har forklaret blandt andet, at han efter forslag fra andelsboligfor-
eningen blev udpeget af skifteretten som rekonstruktør. han var på daværende tidspunkt
advokat for jyske bank, som er den største kreditor i konkursboet. det er således ikke una-
                                                - 12 -
turligt, at han blev udpeget. ledelsen i en andelsboligforening udgøres af bestyrelsen, ikke
rekonstruktøren.
da han blev udpeget som rekonstruktør forsøgte han at rette op på en række af de skader,
som blandt andet var forvoldt af tidligere administratorer og bestyrelser. der foregik mange
pengestrømme, budgettet skulle bringes i balance, og der var i det hele taget mange ting, der
skulle rettes op på. i rekonstruktionsperioden blev der blandt andet rettet op på gratister, og
man udarbejdede en model, hvor folk blev bedt om at dokumentere deres betalinger for de
senest 2 år. endvidere solgte de et par andele for 50.000 kr. mod købers indbetaling af et de-
positum. på denne måde fik de folk ind i foreningen, som kunne bidrage.
der kan godt i en periode have stået ca. 16 lejligheder tomme. det kunne eksempelvis være
andelshavere, som var løbet fra udgifterne. der blev ikke gjort noget ved salg eller genudlej-
ning i en længere periode. nogle af lejlighederne var smadrede og kunne hverken udlejes el-
ler sælges. det blev der rettet op på før og under rekonstruktionen med hjælp fra en profes-
sionel administrator og fra lars vendelbo.
der kom aldrig et rekonstruktionsforslag, da foreningen gik konkurs forinden. foreningen
kunne kun lige betale terminerne og grundejerforeningens ydelser, men kunne intet betale til
hverken jyske bank eller skat. hvis ikke der kom friske penge ind, ville en rekonstruktion
ikke kunne gennemføres. bestyrelsens model for en redningsaktion blev præsenteret på ge-
neralforsamlingen den 26. februar 2015. alle var bekendt med, at såfremt modellen blev ned-
stemt, ville foreningen gå konkurs. årsagen til, at man stemte om endnu en stigning i bolig-
afgiften var, at de nærede et lille håb om, at hvis andelshaverne stemte ja, ville jyske bank
ændre holdning. det lå dog meget klart, at andelshaverne ikke ville betale mere.
han har ikke afvist lars vendelbos forslag om salg af lejlighederne til andelshaverne. boet
sendte et orienteringsbrev ud til andelshaverne den 23. april 2015, hvor han tilkendegav, at
han som rekonstruktør var nødt til at sælge ejendommen til markedsværdien. konkursboet
prioriterede ikke et samlet salg over enkeltvis salg. prioriteringen var at opnå markedspri-
sen. ejendommen blev solgt den 1. januar 2016, og der er nu et overskud i boet på ca. 7 mio.
                                               - 13 -
kr. han forventer, at samtlige godkendte kreditorer bliver betalt, og at der muligvis vil være
dividende til § 98-krav.
jørgen daugaard har forklaret blandt andet, at han er ansat som senior specialist i jyske
banks afviklingsafdeling. han har været ansat i jyske bank i 38 år. han beskæftigede sig før-
ste gang med a/b kærskifte, da tvangsauktionen blev berammet i juni 2012. der var en lang
møderække med foreningen, som ønskede at afværge tvangsauktionen. han deltog i et mø-
de, hvor mulighederne for at afværge blev drøftet. jyske bank bad om et budget, der balan-
cerede. dette forudsatte en boligafgiftsforhøjelse, men det var ikke jyske bank, som stillede
krav om en boligafgiftsforhøjelse på 42 %. det var derimod bestyrelsen, som fremlagde et
budget.
han er blevet orienteret om indholdet af jyske banks brev af 26. februar 2015. jyske bank må
have været bekendt med, at der skulle afholdes en generalforsamling i foreningen den sam-
me aften. banken ville sende et signal om, at de ikke ville komme med flere penge.
i februar 2014 udtrådte deas som administrator, og sagen returnerede til afviklingsafdelin-
gen. under rekonstruktionsbehandlingen i april 2014 arbejdedes der med budgetter og op-
timering på driften, hvilket også fremgår af redegørelserne.
tina charlotte nielsen har forklaret blandt andet, at hun købte en andelslejlighed i a/b kær-
skifte i december 2003. hun sad i bestyrelsen i fra november 2013 og frem til konkursen.
hun deltog i en generalforsamling i 2007, hvor hun både stemte nej til helhedsplanen og til
boligafgiftsforhøjelsen. hun var bange for at miste sit indskud. der var mange rådgivere og
flere ting, der ikke hang sammen.
hun deltog også i generalforsamlingen den 28. juni 2012, hvor man vedtog en boligafgifts-
forhøjelse på 42 %. denne gang stemte hun ja i et forsøg på at beskytte sine aktiver og i håb
om, at foreningen kunne bestå. de troede alle sammen, at de med forhøjelsen havde reddet
foreningen. de fik oplyst, at der skulle være månedlige opfølgninger med jyske bank. hun
                                                - 14 -
ville ikke have stemt for forhøjelsen, hvis hun havde vidst, at hun alligevel ville miste sit an-
delsindskud. hun stemte også ja til boligafgiftsforhøjelsen på 5 % lidt senere samme år.
i efteråret 2013 blev hun valgt ind i bestyrelsen. herefter blev der gjort nogle forskellige til-
tag, herunder blandt andet opfølgning på huslejebetaling og eksklusion af gratister. hun og
lars vendelbo forsøgte at kontakte mads westergaard fra jyske bank, men han oplyste, at
hun skulle gå via foreningens bestyrelse og administrator.
heidi welleius knudsen har forklaret blandt andet, at ejendommen var en udlejningsejen-
dom, da hun flyttede ind i 1997. andelsboligforeningen blev stiftet samme år, og hun blev
andelshaver. hun deltog i generalforsamlingen i 2007, hvor man vedtog en helhedsplan.
hun stemte ja til boligafgiftsforhøjelsen, fordi de fik at vide, at salget af ejerboligerne skulle
dække alle omkostninger.
hun deltog også i generalforsamlingen i juni 2012, hvor hun stemte ja til boligafgiftsforhøjel-
sen på 42 %. det var hendes opfattelse, at tvangsauktionen herved blev afværget. alle i for-
eningen var glade. hvis hun havde vidst, at foreningen ikke stod til at redde, ville hun ikke
have stemt for forhøjelsen.
der var gennem en længere periode mange tomme boliger i foreningen.
tina engelbrechtsen har forklaret bl.a., at hun flyttede ind i slutningen af 1998, hvor hun
købte en andel i foreningen. hun deltog i en generalforsamling i 2007, hvor man vedtog en
helhedsplan. hun stemte ja til byggeriet, men hun husker ikke, om hun stemte for eller imod
boligafgiftsforhøjelsen.
hun deltog også i generalforsamlingen den 28. juni 2012, hvor hun stemte ja til boligafgifts-
forhøjelsen på 42 % i håb om at redde foreningen. hun var chokeret over, at de ikke tidligere
havde fået noget at vide om foreningens økonomiske situation. hun ville ikke have stemt for
boligafgiftsforhøjelsen, hvis hun havde vidst, at foreningen ikke stod til at redde.
                                                 - 15 -
simon strørup har forklaret blandt andet, at han i 2011 købte en andelslejlighed i a/b kær-
skifte sammen med sin hustru. de købte andelen med henblik på at konvertere den til en
ejerlejlighed. der opstod noget bøvl med konverteringen, og han antog sin egen advokat.
han deltog i generalforsamlingen den 28. juni 2012, hvor han stemte ja til boligafgiftsforhø-
jelsen på 42 %. han ville gerne beskytte sin investering og redde foreningen. han var overra-
sket over, at informationerne ikke var kommet tidligere. han stemte også ja til boligafgifts-
forhøjelsen på 5 % lidt senere samme år. han ville ikke have stemt for forhøjelsen på 42 %,
hvis han havde vidst, at foreningen ikke stod til at redde. han troede, at foreningen ville bli-
ve reddet, da der lå nogle fornuftige tal.
der var bred opbakning til lars vendelbos forslag om køb af lejlighederne til den forholds-
mæssige andel af gælden i foreningen. han husker ikke, hvilket beløb de tog udgangspunkt
i, men det lå noget under markedsværdien. intentionen var, at købstilbuddet skulle omfatte
såvel gælden til jyske bank som gælden til brf kredit. forslaget blev ikke til noget, men det
lykkedes nogle andelshavere at købe deres bolig.
der kan godt have stået ca. 16 lejligheder tomme på et tidspunkt.
kurt b. petersen har forklaret blandt andet, at han flyttede ind i ejendommen 1979. han blev
medlem af andelsboligforeningen ved stiftelsen i 1997. i 2008 konverterede han sin lejlighed
fra andel til ejer. i 2000 var han suppleant i andelsboligforeningens bestyrelse, men han blev
ikke genvalgt. det er hans opfattelse, at der foregik noget under bordet i bestyrelsen, som
han ikke måtte vide.
i 2007 blev helhedsløsningen vedtaget. han havde helst været fri for den, da den ville med-
føre en fordobling af boligafgiften over 10 år. han mente ikke, at helhedsløsningen hang
sammen økonomisk, da værdierne ikke fandtes i virkeligheden. der var ingen huse i valby,
som kunne sælges til så høje priser. han valgte derfor at blive ejer i stedet.
                                                       - 16 -
han var herefter ikke medlem af andelsboligforeningen, men han har fulgt med i udviklin-
gen. han havde forudset, at foreningen ville gå fallit. han kontaktede både jyske bank og
brf kredit, som bekræftede, at de havde bevilget store lån til foreningen. de ønskede dog
ikke at svare på, om de havde indgået en bindende aftale om underskudsdækning i 10 år.
da boligafgiften blev sat op med 42 % skete det, at folk forsvandt. da man ikke kunne sælge
lejlighederne til andelsværdierne, endte de med at stå tomme. i 2014 var der op til 12 tomme
lejligheder. rekonstruktøren meddelte, at han ikke ønskede at sælge lejlighederne enkeltvis
til andelshaverne, men i stedet ønskede et samlet salg.
 parternes synspunkter
for sagsøgerne er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med revideret på-
standsdokumentet af 8. oktober 2018, hvoraf fremgår bl.a.:
       ”…
       anbringender
       til støtte for den nedlagte påstand gør sagsøgerne gældende,
       at     sagsøgte ubestridt er indtrådt i boligaftalerne imellem andelshaverne og andelsbo-
              ligforeningen, ifølge hvilke andelshaverne mod opnåelse af brugsret til en lejlighed
              bl.a. forpligtede sig til at betale boligafgift til andelsboligforeningen, jf. konkurslo-
              vens § 55,
       at     andelshaverne før konkursen, som følge af brugsretten og medlemskabet af an-
              delsboligforeningen, havde medbestemmelse mht. alle ejendommens anliggender,
              og kunne stemme på generalforsamlingerne, samt lade sig indvælge i bestyrelsen,
              hvortil kommer at andelshaverne kunne overdrage andelene,
       at     boligafgiften på a/b kærskiftes generalforsamling den 28. juni 2012 blev yderlige-
              re forhøjet med 42 %, svarende til en stigning på kr. 245,42 pr. m2 med virkning fra
              1. juli 2012, jf. bilag 41,
       at     den tidligere generalforsamlingsbeslutning om 10 års boligafgiftsstigninger og ge-
              neralforsamlingsbeslutning af 28. juni 2012 forudsatte,
              -     at andelshaverne bevarede magten i foreningen
              -     at ejendommen ikke vilkårligt blev overtaget af panthaverne
                                          - 17 -
   -     at den samlede boligafgiftsindbetaling på sigt ville føre til en sund økonomi i
        ejendommen
   -    at andelene løbende ville kunne overdrages, hvorved en gradvist opnået op-
        sparing i andelsboligforeningen kunne realiseres
at beslutningen på denne generalforsamling blev truffet i lyset af en truende tvangs-
   auktion, der senere blev afværget, og forudsætningen for den da vedtagne yderli-
   gere boligafgiftsforhøjelse var, at andelsboligforeningen ville overleve,
at årsregnskabet pr. 30. september 2013 udviste et overskud på den ordinære drift
   (det udviste dog et underskud på knap kr. 200.000 som følge af ekstraordinære
   udgifter),
at ejendommens drift på daværende tidspunkt var i balance, og de løbende boligaf-
   giftsforhøjelser forbedrede indtægtssiden,
at andelsboligforeningens efterfølgende konkurs medførte en enevældig magt for
   kurator over ejendommen, hvor foreningsdemokratiet samtidig blev sat ud af
   kraft,
at andelshaverne herefter blev en slags moderne gældsslaver, der skulle affinde sig
   med løbende boligafgiftsforhøjelser, uden at have indflydelse på deres bo-
   lig/ejendom, og uden at de havde bare en lejers retstilling, og uden at andelene
   kunne sælges, og hvor fraflytning var ensbetydende med tab af de sidste tilbage-
   blevne rettigheder (herunder tab af ret til vederlag for udførte forbedringer i boli-
   gen),
at der herefter forelå en situation, hvor der med konkursen blev skabt et voldsomt
   misforhold imellem konkursboets rettigheder på den ene side og andelshavernes
   forpligtelser på den anden,
at sagsøgerne således påberåber sig bristede forudsætninger,
at det herefter følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger, at dersom en
   medkontrahent i et vedvarende gensidigt bebyrdende retsforhold modtager en
   væsentlig ringere realydelse end aftalt, at så har pågældende medkontrahent krav
   på et forholdsmæssigt afslag i denne pengeydelse, som denne skal erlægge i aftale-
   forholdet, således at der herefter bliver balance imellem real- og pengeydelsen i
   dette,
at når sagsøgerne ikke længere fik den aftalte realydelse, er de berettiget i et tilsva-
   rende nedslag i boligafgiften, ligesom det for meget betalte skal tilbagebetales dem,
at sagsøgernes krav er et massekrav, jf. konkurslovens § 56,
at sagsøgernes krav blev prøvet af sagsøgte på fordringsprøvelsesmøde afholdt den
   24. juli 2017, hvor sagsøgernes krav blev afvist, hvorfor nærværende sagsanlæg er
   nødvendiggjort…”
                                                          - 18 -
for sagsøgte er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumen-
tet af 24. september 2018, hvoraf fremgår bl.a.:
       ”…
       1 anbringender
       nærværende sag er alene en fordringsprøvelsessag vedrørende de af sagsøgerne an-
       meldte krav, herunder fortrinsstillingen efter konkurslovens § 93 i retsforholdet til kon-
       kursboet efter a/b kærskifte.
       indledningsvist gøres i det hele gældende, at sagsøgernes nedlagte påstande i det hele er
       udokumenterede og allerede i sin påstandsform ikke i sin form kan danne baggrund for
       medhold som påstået.
       1.1     fortrinsstilling i henhold til konkurslovens § 93
       til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at de anmeldte krav vedrører
       delvis tilbagebetaling af betalt andelsboligydelse i perioden fra dekretdagen til salg af
       ejendommen 1. januar 2016, hvilket ikke opfylder betingelserne under hverken nr. 1, 2 el-
       ler 3 i konkurslovens § 93, og de anmeldte krav kan derfor ikke godkendes som fortrins-
       stillede efter konkurslovens § 93.
       1.2     simpelt krav mod boet i henhold til konkurslovens § 97
       til støtte for den nedlagte påstand gøres det videre gældende, at beslutningen om forhø-
       jelse af boligafgiften med 42 % blev taget på generalforsamlingen 28. juni 2012, hvor 49
       andelshavere var til stede, og 37 stemte for beslutningen.
       andelsboligforeningen blev taget under konkursbehandling 5. marts 2015 efter en forud-
       gående rekonstruktionsbehandling.
       højesteret har i dom af 19. september 2017 i sagen h-270/2016 udtrykkeligt fastslået, at
       andelshaverne forbliver andelshavere i konkursperioden frem til konkursboet salg af
       ejendommen(e), og således udtalte højesteret:
               "da der som anført ikke er sket et ejerskifte ved konkursen, var a og b fortsat an-
               delshavere, jf. andelsboligforeningslovens § 4. der er ikke noget grundlag for at til-
               sidesætte den boligafgift på 7.371 kr. pr. måned, som konkursboet har opkrævet, og
               som svarer til den boligafgift, der blev vedtaget af andelsboligforeningens generalfor-
               samling før konkursen."
       den vedtagne boligafgift er således retmæssigt blevet opkrævet af andelsbogligforenin-
       gen forud for konkursen og fortsat af konkursboet efter konkursdekretet. konkursboet
       har ikke ændret i den da allerede opkrævede løbende boligydelse i forhold til det på ge-
       neralforsamlingerne lovligt vedtagne forud for konkursen.
                                                   - 19 -
       sagsøgerne har, i det omfang de har betalt den vedtagne andelsboligafgift til andelsbolig-
       foreningen samtidig naturligvis fortsat haft deres eksklusive brugsret og beboet den an-
       delsboligenhed, som var tilknyttet deres specifikke andelsbevis i andelsboligforeningen.
       endvidere gøres det til støtte for den nedlagte påstand gældende, at en generalforsam-
       lingsbeslutning om at ændre boligafgiften i en andelsboligforening er ikke en aftale mel-
       lem andelsboligforeningen og dens medlemmer. det er en ledelsesbeslutning taget af an-
       delshaverne, herunder sagsøgerne, i forening på generalforsamlingen i henhold til an-
       delsboligforeningens vedtægter. forudsætningslæren finder derfor ikke anvendelse på
       generalforsamlingens beslutning om forhøjelse af boligafgiften. hertil bemærkes, at en
       sådan ledelsesbeslutning blev taget før andelsforeningen senere blev erklæret konkurs.
       tilsvarende kan konkursboet heller ikke indtræde i nogen sådan "aftale" med andelsha-
       verne, da der ikke er tale om en aftale, men alene at andelshaverne udøvede deres ledel-
       sesbeføjelser i form af stemmeret på andelsboligforeningens generalforsamling og alt for-
       ud for konkursen.
       i øvrigt bemærkes, at det var andelshaverne selv, der på den ekstraordinære generalfor-
       samling 26. februar 2015 stemte imod et rekonstruktionsforslag, hvorfor den indenretlige
       rekonstruktion ophørte, og foreningen da trådte i konkurs.
       det anmeldte krav må således i det hele afvises, og konkursboet skal frifindes…”
sø- og handelsrettens begrundelse og resultat
på en ekstraordinær generalforsamling den 28. juni 2012 vedtog generalforsamlingen i a/b
kærskifte at forhøje boligafgiften med 42 %. af referatet fremgår, at bestyrelsen orienterede
om, at andelsboligforeningen ikke havde betalt tre terminer, svarende til ca. 6 mio. kr., og at
betingelsen for at låne beløbet var, at der kom ligevægt i budgettet. forud for generalforsam-
lingen orienterede bestyrelsen andelshaverne om, at der som følge af manglende terminsbe-
talinger til brf kredit var berammet tvangsauktion den 23. august 2012, og at bestyrelsen
ville arbejde på at undgå tvangsauktionen, personlig hæftelse og en mindre boligafgiftsstig-
ning, end de ca. 55 %, der hidtil havde været budgetteret med.
herefter og efter bevisførelsen lægger retten til grund, at beslutningen om forhøjelse af bo-
ligafgiften blev vedtaget med henblik på at afværge den forestående tvangsauktion, hvilket
blev opnået, idet tvangsauktionen blev tilbagekaldt.
retten finder på denne baggrund ikke grundlag for at tilsidesætte den boligafgift, som blev
vedtaget af andelsboligforeningens generalforsamling forud for konkursen. den omstæn-
                                                  - 20 -
dighed, at en senere rekonstruktionsbehandling ikke førte til rekonstruktion, men derimod
til konkurs, kan ikke føre til, at boligafgiften i perioden fra dekretets afsigelse den 5. marts
2015 og frem til ejendommens salg i fri handel den 1. januar 2016, skal nedsættes.
efter sagens værdi og udfald skal sagsøgerne betale sagsomkostning til konkursboet med
80.000 inkl. moms til dækning af rimelige advokatomkostninger. retten har ved fastsættel-
sen lagt vægt på, at sagens værdi oprindeligt var opgjort til ca. 1,5 mio. kr., og at påstand 2
først blev nedsat under hovedforhandlingen. retten har endvidere lagt vægt på omfanget af
bevisførelse og skriftveksling samt at sagen blev hovedforhandlet over 2 dage.
                                        thi kendes for ret:
a/b kærskifte under konkurs v/ kurator, advokat andreas kærsgaard mylin frifindes.
abdul majeed, pia og kristian kirkensgaard, nazakat hussain og nusrat jabeen, adnan
ahmed, tom steffensen, tina engelbrechtsen, connie johanne poulsen, joan pehrsson,
claus henrik månsson, marie svane, ajum rashid, heidi welleius knudsen, irene gott-
schalk nielsen, heidi andersen og martin weichel, søren pehrsson og dorte greisik, mo-
gens hansen, hamody abid, kristian fischer rasmussen, cengiz hamid, lise og anker
kragh, mohammad jamil, linda kagan, mazahar hussain og salma inayat, pernille søren-
sen, sofie og samer kamal-aldeen, michael gundersen og ann m hansen, tina charlotte
nielsen, lars vendelbo jensen, nadja thorngaard månsson, niclas marxen og pia og simon
strørup skal inden 14 dage in solidum betale sagsomkostninger til a/b kærskifte under kon-
kurs v/ kurator, advokat andreas kærsgaard mylin med 80.000 inkl. moms.
sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
                                         ina darby iwersen
               - 21 -
            (sign.)
         ___ ___ ___
udskriftens rigtighed bekræftes
  sø- og handelsretten, den
