                             højesterets dom
                       afsagt onsdag den 11. september 2013
sag 356/2012
ejendomsselskabet x-gade aps
(advokat carsten led-jensen)
mod
a
(advokat jesper bang)
 og
b
(advokat anne louise husen)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 14. juni 2011 og af østre lands-
rets 19. afdeling den 11. juni 2012.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: niels grubbe, jon stokholm, michael rekling,
hanne schmidt og jan schans christensen.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
anbringender
ejendomsselskabet x-gade aps har navnlig anført, at x-gade 16, 2. tv., pr. 1. januar 1995 var
ulovlig som helhed, og at de to beboelseslejemål i 2. tv. på daværende tidspunkt hver især var
ulovlige, fordi der ikke blev givet byggetilladelse til opdelingen af 2. tv i 1990. opdelingen
var endvidere i strid med bygningsreglement 1982, der var gældende i 1990 og den 1. januar
1995, idet der fra den forreste del af lejligheden ikke var fri og uhindret adgang til bagtrappen
som flugtvej, og da køkkentrappen, der blev benyttet som den primære adgangsvej af lejeren i
                                                - 2 -
den bageste lejlighed, med en fri bredde på 0,7 m ikke opfyldte kravet til en primær adgangs-
vej om en fri bredde på minimum 1 m. københavns kommunes teknik- og miljøforvaltning
har den 5. december 2011 givet påbud om lovliggørelse af 2. tv. ved at genskabe forholdene
som tidligere og ved brev af 3. april 2012 meddelt afslag på en ansøgning om at bibeholde
forholdene. det afgørende er, om 2. tv. var lovlig pr. 1. januar 1995, ikke om 2. tv. kunne
være lovliggjort forud for eller efter denne dato. ejendomsselskabets opretholdelse af den
ulovlige opdeling af 2. tv. efter den 1. januar 1995 er derfor også sagen uvedkommende.
begrebet ”beboelseslejligheder” i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, skal fortolkes i overens-
stemmelse med den almindelige lejeret. parternes aftale er ikke afgørende for, om der er tale
om en ”beboelseslejlighed”. ”beboelse” må i lejeretlig sammenhæng forstås som ”lovlig be-
boelse”. ulovlige beboelseslejemål skal derfor ikke medregnes ved opgørelsen af, om en
ejendom pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. en anden opfattelse
ville medføre en række særdeles uhensigtsmæssige konsekvenser og usikkerheder i relation til
fortolkning og anvendelse af de lejeretlige regler. det ville også være i strid med det alminde-
lige princip om, at et retskrav ikke kan baseres på et ulovligt forhold. det bemærkes i den for-
bindelse, at opdelingen af 2. tv. blev foretaget af b som tidligere udlejer, og hvis han får med-
hold i sin påstand, vil han støtte ret på sin egen ulovlige oprettelse af de to lejemål. det er
også mest hensigtsmæssigt alene at lægge vægt på beboelseslejemålets objektivt konstaterbare
lovlighed pr. 1. januar 1995 frem for forhold af konkret karakter. 2. tv. udgjorde den 1. januar
1995 således ikke to beboelseslejligheder, og x-gade 16 omfattede på daværende tidspunkt
dermed 6 eller færre beboelseslejligheder, hvorefter huslejen skal reguleres i overensstem-
melse med boligreguleringslovens kapitel iv a. det er uden betydning for den objektive vur-
dering heraf, om ejendomsselskabet hidtil i praksis har anvendt et forkert regelsæt.
a har navnlig anført, at når parternes lejeaftale vedrører beboelse, kan den lokalitet, der udle-
jes til beboelse efter lejelovgivningen, kun være enten et enkeltværelse eller en beboelseslej-
lighed. der findes ikke nogen mellemløsning til lejligheder, der måtte være ulovlige i større
eller mindre grad. om der er tale om et enkeltværelse eller en beboelseslejlighed afhænger
først og fremmest af de fysiske forhold. den enhed, der udlejes, er en beboelseslejlighed, når
den pågældende lokalitet er forsynet med selvstændigt køkken og har indlagt vand og afløb,
hvilket var tilfældet for begge lejemål i x-gade 16, 2. tv., pr. 1. januar 1995. da der på davæ-
rende tidspunkt således var 7 beboelseslejligheder i ejendommen, finder reglerne i boligregu-
                                                 - 3 -
leringslovens kapitel iv a ikke anvendelse for ejendommen, jf. boligreguleringslovens § 4,
stk. 5, og § 29 b. disse bestemmelser bryder ikke med den beskrevne grundlæggende lejeret-
lige struktur. hvis kun lovlige beboelseslejemål skulle medregnes efter disse bestemmelser,
måtte det udtrykkeligt fremgå af bestemmelsernes ordlyd eller forarbejderne hertil. om en
lejlighed er ulovlig i større eller mindre grad er således uden betydning. et lovlighedskrite-
rium ville desuden være umuligt at anvende, da begrebet ”ulovligheder” dækker over et uen-
deligt register over forhold af større eller mindre betydning. ulovligheder af meget begrænset
betydning, som til trods herfor ville kunne udløse et påbud svarende til påbuddet i denne sag,
bør ikke tillægges betydning for afgrænsningen af ejendomme omfattet af kapitel iv a.
der foreligger endvidere ikke sådanne særlige forhold eller omstændigheder, at det er nød-
vendigt at fravige eller modificere rækkevidden af bestemmelserne. ejendomsselskabet har
haft den indtægt, der udsprang af opdelingen af 2. tv., og ejendomsselskabet må bære følgerne
af sine dispositioner over ejendommen. intet i sagen antyder, at forholdene ikke ville kunne
lovliggøres og være blevet godkendt efter de dagældende regler. dette er ikke afklaret ved
ejendomsselskabets henvendelse af 31. januar 2012 til københavns kommune. det forekom-
mer indlysende, at det almindelige princip om, at et retskrav ikke kan baseres på ulovlige for-
hold, ikke kan have til følge, at den udlejer, der undlader at afhjælpe ulovlige forhold, får en
bedre retsstilling end den udlejer, som lever op til sine forpligtelser. hvis et sådan princip fin-
des, kan det vendes mod udlejer selv, som herefter er afskåret fra at påberåbe sig den om-
stændighed, at udlejer ulovligt har undladt at opfylde bygningsmæssige krav, som grundlag
for en forbedret retstilling i forhold til lejerne. udlejer har i øvrigt i al sin adfærd, i al korre-
spondance, alle bilag og alle kontrakter betegnet de to enheder i 2. tv. som beboelseslejlighe-
der og oven i købet efter 1. januar 1995 gennemført lejeforhøjelser efter reglerne i kapitel ii-
iv. den omstændighed, at 2. tv. er indrettet af b som tidligere udlejer og nuværende lejer, er
uden betydning for a, der ikke har kunnet have nogen anelse om ulovlighederne i 2. tv. og har
modtaget varslinger om og betalt lejeforhøjelser i henhold til reglerne om omkostningsbe-
stemt leje.
b har navnlig anført, at lejlighedsbegrebet i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, skal bedømmes
efter de faktiske forhold. begrebet ”beboelseslejlighed” er generelt i den juridiske teori og i
lejelovgivningen defineret som beboelseslokaliteter med dertil hørende selvstændigt køkken,
normalt med afløb og indlagt vand. beboelsesenhederne i x-gade 16, 2. tv., havde begge pr.
                                                - 4 -
1. januar 1995 selvstændigt køkken med indlagt vand, særskilt afløb, komfur og særskilt bad.
de to enheder udgjorde således to beboelseslejligheder. ejendommen omfattede dermed pr. 1.
januar 1995 mere end 6 beboelseslejligheder. der er derfor ikke i boligreguleringslovens § 4,
stk. 5, grundlag for at undtage ejendommen fra hovedreglerne i boligreguleringslovens kapitel
ii. det er uden betydning, om beboelseslejlighederne var lovlige. ejendomsselskabet har des-
uden ikke godtgjort, at den i 1990 foretagne opdeling af 2. tv. i to beboelseslejligheder ikke
kunne være lovlig. x-gade 16, 2. tv., har altid været godkendt og anvendt til beboelse. det vil
ikke have vidtrækkende konsekvenser at fortolke det lejeretlige lejlighedsbegreb efter den
faktiske anvendelse uden hensyn til andre forhold. ejendomsselskabet kan heller ikke påbe-
råbe sig, at en eventuel ulovlig udlejning er påbegyndt før ejendomsselskabets ejertid, da
ejendomsselskabet som ny ejer af ejendommen er indtrådt i alle forpligtelser over for lejerne.
ejendomsselskabet har efterfølgende opretholdt disse forhold ved at udleje en del af 2. tv.
som en lejlighed til en ny lejer pr. 1. januar 2010. der var truffet beslutning om opdelingen af
2. tv. før b købte ejendommen ved endeligt skøde af 27. juni 1990, og bs udlejning til c i
1990 og d i 1993, er foretaget før reglerne i boligreguleringslovens kapitel iv a blev fore-
slået indført. bs udlejning er således ikke foretaget med henblik på at få ejendommen ind un-
der et bestemt regelsæt. ejendommens status kan heller ikke være afhængig af, om en af le-
jerne tidligere har været ejer af ejendommen. ejendomsselskabet har selv foranlediget og op-
retholdt den anvendelse, som ejendomsselskabet nu påberåber sig som ulovlig. det er endvi-
dere ubestridt i sagen, at lejen for samtlige lejemål i ejendommen, indtil de omtvistede vars-
linger i 2008/2009, kun er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
højesterets begrundelse og resultat
spørgsmålet i sagen er, om ejendomsselskabet x-gade aps er berettiget til at forhøje husle-
jen vedrørende lejemålene x-gade 16, 3. th. og 4. tv., efter reglerne i boligreguleringslovens
kapitel iv a om småhuse, eller om lejeregulering skal ske efter reglerne om omkostningsbe-
stemt leje i lovens kapitel ii. det er ubestridt, at der ud over x-gade 16, 2. tv., pr. 1. januar
1995 var fem beboelseslejligheder i ejendommen. det er herefter afgørende, om x-gade 16, 2.
tv., anses for at omfatte to beboelseslejligheder eller ej.
x-gade 16, 2. tv., som oprindelig var én enhed, blev forud for den 1. januar 1995 efter om-
bygning og opdeling udlejet i to enheder, der begge indeholdt køkken med indlagt vand og
                                                - 5 -
afløb. højesteret finder herefter, at der pr. 1. januar 1995 forelå to ”beboelseslejligheder”,
således som dette begreb almindeligvis forstås i lejeretlig sammenhæng.
der er ikke i ordlyden af eller forarbejderne til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, og § 29 b
holdepunkter for et krav om, at en ”beboelseslejlighed” i henseende til disse bestemmelser
skal forstås som en beboelseslejlighed, der er opført og anvendt i overensstemmelse med lov-
givningen, herunder byggelovgivningen. højesteret finder herefter, at det afgørende ved an-
vendelsen af de nævnte bestemmelser er, hvorledes forholdene faktisk er, ikke om de faktiske
forhold er lovlige.
det kan dog få betydning, at de faktiske forhold ikke er lovlige, idet den ene part i et lejefor-
hold, f.eks. udlejer, efter omstændighederne kan være afskåret fra at påberåbe sig faktiske
forhold, som han har tilvejebragt ulovligt. heri ligger imidlertid ikke, at udlejer kan afskære
lejer fra at påberåbe sig sådanne ulovligt tilvejebragte faktiske forhold.
i den foreliggende sag kan ejendomsselskabet herefter ikke kræve, at der ses bort fra den fak-
tiske opdeling og udlejning af x-gade 16, 2. tv., i to beboelseslejligheder forud for 1995, un-
der henvisning til at opdelingen blev gennemført af den daværende udlejer i strid med byg-
gelovgivningen, at byggemyndigheden har givet påbud om lovliggørelse, eller at x-gade 16,
2. tv., nu er udlejet i sin helhed som én beboelseslejlighed. det kan ikke føre til andet resultat,
at b, der er en af de lejere, der berøres af afgørelsen, tidligere som udlejer har medvirket ved
opdelingen af 2. tv. i to enheder.
højesteret finder på denne baggrund, at lejeforholdene er omfattet af boligreguleringslovens
regler i kapitel ii om omkostningsbestemt leje, og varslingerne af lejeforhøjelse pr. 1. decem-
ber 2008, der er sket i medfør af reglerne i lovens kapitel iv a om huslejeregulering for små-
huse, er derfor ugyldige.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
                                               - 6 -
i sagsomkostninger for højesteret skal ejendomsselskabet x-gade aps betale 40.000 kr. til a
og 40.000 kr. til b.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
