retten i roskilde
dom
afsagt den 1. marts 2016 i sag nr. bs 18a-579/2015:
boligselskabet sjælland
parkvænget 25
4000 roskilde
mod
salar ahmad shareef
egegårdsparken 11
4000 roskilde
og
rikke munk
egegårdsparken 17
4000 roskilde
og
birgit prip
egegårdsparken 25
4000 roskilde
og
jutta rasmussen
egegårdsparken 27
4000 roskilde
og
gitte fischer
egegårdsparken 45
4000 roskilde
og
hanne smidt møller kjærgård
egegårdsparken 67
4000 roskilde
og
jon silberg
egegårdsparken 79
4000 roskilde
og
susanne syberg
egegårdsparken 91
4000 roskilde
og
susanne dyrberg
egegårdsparken 95
4000 roskilde
og
malene ramfeldt
gyvelvej 49, 1. th.
                                                - 2 -
4000 roskilde
og
hewa nadir kader
egegårdsparken 103
4000 roskilde
denne sag, der er anlagt den 26. marts 2015, drejer sig om, hvorvidt fire måneders fristen i
almenlejeloven § 56, stk. 1, for aflæggelse af varmeregnskab også omfatter korrektioner til
varmeregnskabet, herunder om udlejer mister retten til at kræve efterbetaling, hvis regnskabet
i henhold til § 59, stk. 2, korrigeres senere end fire måneder efter regnskabsårets udløb.
sagsøgeren, boligselskabet sjælland, har nedlagt påstand om, at de sagsøgte tilpligtes
sammen eller hver for sig at anerkende at beboerklagenævnet i roskilde kommunes
afgørelse af 26. februar 2015 i sag nr. 263342 ikke er korrekt og derfor ikke skal have
retsvirkning.
de sagsøgte tilpligtes sammen eller hver for sig at anerkende, at sagsøger er berettiget til at
opkræve efterbetaling for varme vedrørende varmeregnskabet for perioden 1. oktober 2012 til
30. september 2013.
de sagsøgte, salar ahmad shareef, rikke munk, jutta rasmussen, gitte fischer, hanne
smidt møller kjærgård, jon silberg, susanne syberg, susanne dyrberg, malene ramfeldt og
hewa nadir kader, har nedlagt påstand om frifindelse.
oplysningerne i sagen
denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
boligselskabet sjælland udsendte den 30. januar 2014 varmeregnskab til de sagsøgte
vedrørende perioden 1. oktober 2012 til 30. september 2013, og den 27. februar 2014 blev der
udsendt nyt korrigeret varmeregnskab.
der var fejl i fordelingen af varmeudgifterne i det første regnskab, og enhedsprisen blev på
grund af omfordeling mellem lejerne højere i regnskabet af 27. februar 2014.
af boligselskabets sjællands interne oversigt over lejerne i egegårdparkens forbrug fremgår
blandt andet, at en af lejerne i det første regnskab skulle have haft et varmeforbrug på
90.869,69 kr., hvor de andre lejeres forbrug lå imellem 1.438,83 kr. og 24.169,49 kr.
lejerne indbragte sagen for beboerklagenævnet, der den 26. februar 2015 i en afgørelse med
dissens kom frem til, at regnskabet var udsendt for sent, og at boligselskabet derfor ikke
kunne kræve efterbetaling.
de sagsøgte har i protest afregnet med udlejer i henhold til det korrigerede regnskab.
malene ramfeldt har fri proces under sagen og har fået beskikket advokat flemming wahrén,
som advokat.
der har under sagen ikke været afgivet forklaringer.
                                                - 3 -
parternes synspunkter
boligselskabet sjælland har i sit påstandsdokument af 19. januar 2016 gjort følgende
gældende:
”anbringender:
de sagsøgte gør gældende, at dagældende ll § 43 (nugældende ll 45c) har en længere
forhistorie, og dermed også er en bedre baggrund for fortolkning end all § 59, stk. 2. det er
korrekt, at ll § 43 har en længere forhistorie end all § 59, stk. 2, men det bestrides, at den
giver bedre baggrund for fortolkning af bestemmelser i all. der består netop to love fordi
der er forskellige hensyn og interesser hhv. i et privat lejemål og et alment lejemål. all skal
derfor læses og fortolkes i overensstemmelse med de almene boligers særlige boligsociale
formål og det faktum, at ingen, heller ikke sagsøger, skal tjene penge på lejemålene.
denne forskel kommer direkte til udtryk bl.a. i forskellen mellem all § 59 og den
dagældende ll § 43. havde en privat udlejer ved undskyldelig fejl glemt en post, så kan
posten, dog maksimalt 10 %, overføres til følgende regnskabsår, jf. dagældende ll § 43. en
tilsvarende begrænsning er der ikke for almene boligselskaber, jf. all § 59, her kan 100 %
af den glemte post overføres og der er ikke krav om at fejlen skal være ”undskyldelig”, jf.
mere herom nedenfor.
hvis der med sagsøgtes bemærkning i duplikkens sidste afsnit, hvor administrator omtales
som ”professionel”, dermed antydes at administrator skal generere et overskud, så er dette
ukorrekt. gøres administrator ansvarlig, så er der kun lejerne til at betale.
ovenstående understøttes af jakob juel-sandbergs bemærkninger til all, jf. side 3 i
sagsøgtes materialesamling, hvor det anføres:
       ”2. glemte udgiftsposter og forkert udgiftsfordeling
       bestemmelsens stk. 1 vedrører glemte udgiftsposter. stk. 2 vedrører fejlagtig udgifts-
       fordeling. bestemmelsen indeholder ikke som den tilsvarende regel i ll § 43 noget
       krav om, at fejlen skal være ”undskyldelig”. det beløb, der kan overføres til det
       efterfølgende forbrugsregnskab, er heller ikke som i ll § 43 begrænset til 10 % af
       udgifterne i det først afsluttede regnskabsår. det medfører, at udlejeren uanset fejlens
       karakter kan overføre posten efter orientering af lejeren. lejeren vil formentlig kunne
       gøre evt. indsigelser mod overførslen/fejlen gældende i forbindelse med aflæggelse af
       det næste års regnskab.
       årsagen til denne forskel på ll og llab er, at lejerne i de almene lejemål under alle
       omstændigheder skal betale de manglende beløb i kraft af balanceprincippet, jf. llab
       kap. 3 ovenfor.”
det gøres som anført gældende, at denne forskel i lovene er begrundet i, at der hhv. er tale om
private udlejningsejendomme, der skal generere et overskud, og almene
udlejningsejendomme, der skal opfylde boligsociale formål og opfylde balanceprincippet.
                                                 - 4 -
sagsøgte er da også alene i sin opfattelse af, at fortolkningen af all § 59, stk. 2 ”må
foretages i overensstemmelse med fortolkningen af ll § 43, der fastlagt ved den seneste
lovændring.”, som det anføres i duplik side 2 og påstandsdokument side 2.
således har karnovs note til § 59, stk. 2 ændret formulering.
tidligere var noten sålydende:
      ”det er tvivlsomt, om adgangen til at kræve tillægsbeting som følge af urigtig udgifts-
      fordeling består, efter at fristen i § 56, stk. 1 for aflæggelse af forbrugsregnskab er
      udløbet, jf. hertil kommentaren til den tilsvarende bestemmelse i lejelovens § 43, stk.
      2.”
nu er noten sålydende:
        ”det er tvivlsomt, om adgangen til at kræve tillægsbetaling som følge af urigtig
        udgiftsfordeling består, efter at fristen i § 56, stk. 1, for aflæggelse af forbrugsregnskab
        er udløbet, men dette må antages ud fra en formålsbetragtning. se dog anderledes
        lejelovens § 45 c, stk. 2.”
sagsøger gør på denne baggrund gældende, at der skal anlægges en formålsfortolkning af
all § 59, stk. 2 i overensstemmelse med karnovs note.
at    det er ubestridt, at sagsøger har runddelt det første regnskab inden den i all § 56
      anførte frist,
at    det er ubestridt at varmeregnskabet indeholdt fejl i fordelingen mellem lejerne,
at    all § 59 fastslår at sagsøger har pligt til at korrigere et fejlagtigt varmeregnskab,
at    der intet fremgår af all § 59, at dette skal ske inden udløbet af den i § 56 anførte frist,
at    all § 57 om opkrævning af tillægsbetaling ikke indeholder nogen frist,
at    en direkte ordlydsfortolkning af de relevante bestemmelser i almenlejelovens således
      slår fast at sagsøger har ret og pligt til at sende korrigeret regnskab og kræve
      efterbetaling,
at    en formålsfortolkning også understøtter sagsøgers påstand om, at adgangen til at kræve
      tillægsbetaling består, jf. karnovs nuværende note til all § 59,
at    fortolkning af reglerne i all skal ske med udgangspunkt i det grundlæggende
      balanceprincip i all § 9, hvorefter der skal være balance i afdelingens indtægter og
      udgifter,
at    beboerklagenævnets afgørelse giver det urimelige resultat, at nogle lejere slipper
      billigere i varmeudgift, hvilket så skal betales af de øvrige lejere i afdelingen,
at    de sagsøgte lejere således skal tilpligtes at anerkende at beboerklagenævnets afgørelse
      er ukorrekt og at sagsøger har ret til at opkræve efterbetaling for varme. ”
                                                - 5 -
de sagsøgte har i deres påstandsdokument af 12. januar 2016 gjort følgende gældende:
"anbringender:
all § 59, stk. 2, er enslydende med ll § 43, stk. 2, ligesom begge bestemmelser henviser til
ligeledes enslydende bestemmelser om fordeling af efterbetalingskravet i hhv. all § 57 og
ll § 41.
på samme måde indeholder all § 5 og ll § 42 ligelydende bestemmelser om, at
efterbetalingskrav fortabes, hvis regnskab ikke er kommet frem inden fristens udløb.
der synes i teorien at være enighed om, at all § 59, stk. 2, må fortolkes på samme måde
som ll § 43, stk. 2.
lejelovens § 43 har en længere forhistorie, og dermed også en bedre baggrund
forfortolkningen, hvorfor jeg i det følgende vil beskæftige mig med denne.
allerede ll fra 1975 indeholdt i § 51, stk. 6, en bestemmelse om fremgangsmåden ved fejl
og forglemmelser og ved fejlagtig fordeling, som i sidste punktum udtrykkeligt henviste til §
51, stk. 3, således at efterbetalingskrav bortfaldt, hvis fejlen ikke var rettet inden fristens
udløb.
ved revision af ll i 1979 blev bestemmelsen omskrevet til § 43, således at der ikke længere
var nogen udtrykkelig henvisning til ll § 51, stk. 3, som erstattede § 42, stk. 1. der blev ikke
i motiverne nævnt noget om årsagen til, at der ikke længere henvistes til 42, stk. 1, og derfor
opstod der den i svarskriftet nævnte tvivl om retsstillingen jfr. note 257 til ll § 43 i karnov.
ved den seneste ændring af ll pr. 1/7 2015 blev § 43 omskrevet til § 45 c, hvori der samtidig
blev optaget en henvisning til den nye § 45 b, stk. 1, således at efterbetalingskrav bortfalder,
hvis fejlen ikke er rettet inden fristens udløb.
ifølge note 266 til ll § 45 c, stk. 2, “afklares den tidligere usikkerhed om, hvornår udlejeren
skal have aflagt et nyt forbrugsregnskab som følge af fejlagtig udgiftsfordeling” herved.
fortolkningen af all § 59, stk. 2, må foretages i overensstemmelse med fortolkningen af ll
§ 43, som er fastlagt ved den seneste lovændring.
det af sagsøgeren påberåbte balance-princip kan ikke medføre nogen ændring i fortolkningen,
allerede fordi fejlen i varmeregnskabet er begået af en professionel administrator forskellig fra
boligafdelingen, som selvstændigt vil kunne gøres ansvarlig, hvis boligafdelingen mister
kravet på tilbagebetaling som følge af fejlen."
rettens begrundelse og afgørelse
sagens hovedspørgsmål er, om fire måneders fristen i almenlejeloven § 56, stk. 1, for
aflæggelse af varmeregnskab også omfatter de korrektioner, som udlejere i henhold til
almenlejelovens § 59, stk. 2, er forpligtet til at lave, såfremt der opdages fejl i regnskabet,
eller om udlejer efter de fire måneder mister retten til at kræve tillægsbetaling af lejeren efter
almenlejelovens § 58 eller en analogi heraf.
                                                 - 6 -
da almenlejeloven blev vedtaget i 1998 svarede § 59, stk. 2, til formuleringen i lejelovens §
43, stk. 2. lejelovens § 43, stk. 2, blev ved lovændring i 2014 specificeret således, at der nu
henvises til fire måneders fristen for aflæggelse af forbrugsregnskaber, og det er herefter
afklaret, at retten til efterbetaling fortabes, hvis fristen overskrides.
det ses ikke af forarbejderne til ændringen af lejeloven, at det blev overvejet hvorvidt
ændringen skulle have betydning for almenlejelovens bestemmelser, og det ses ikke at
forarbejder til almenlejeloven, at være afklaret, hvorvidt fire måneders fristen er en absolut
frist.
to af boligrettens dommere udtaler:
formålet med en frist for afregning af forbrug er at sikre, at lejerne på et givent tidspunkt ikke
længere kan mødes med et krav om efterbetaling, og derefter kan indrette sig i forhold til det
oplyste. dette hensyn er uafhængigt af, om man er lejer i et privat eller alment lejemål. under
hensyn til dette og til, at lejere generelt nyder en høj beskyttelse i lovgivningen, finder vi, at
almenlejelovens § 56, stk. 1, indeholder en absolut frist på fire måneder for varmeregnskabets
og korrektioners aflæggelse. dette gælder uanset balancehensynet i almenlejeloven og uanset,
at der ikke er en klar henvisning i almenlejelovens § 59, stk. 2, til § 56, stk. 1, eller § 58, stk.
1, at § 56, stk. 1.
vi finder derfor, at en fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne, der opdages senere end 4
måneder efter regnskabsårets udløb, medfører, at udlejer er forpligtet til at tilbagebetale for
meget opkrævet betaling, men er afskåret fra at kræve tillægsbetaling.
i denne sag er regnskabet udsendt den 27. februar 2014 ubestridt kommet frem til lejerne
senere end 4 måneder efter regnskabsårets udløb. derfor har boligselskabet sjælland mistet
retten til efterbetaling, jf. almenlejelovens § 58, stk. 1. det bemærkes, at fejlen i regnskabet
er en åbenbar fejl, som boligselskabet sjælland burde have opdaget, da en af lejerne i følge
regnskabet havde et forbrug, der var næsten fire gange højere end det næststørste forbrug.
dette var lejerne ikke var bekendt med, da hver lejer alene modtager eget regnskab.
en af boligrettens dommere udtaler:
i almenboliger må udlejer ikke må opnå en fortjeneste på udlejningen, og derfor fordeles alle
udgifter i sidste ende mellem lejerne. da udlejer ifølge almenlejelovens § 59, stk. 2, i tilfælde
af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne er forpligtet til snarest at rette fejlen ved skriftlig
meddelelse til de berørte lejere, og da der ikke er en klar hjemmel til at begrænse udlejers ret
til opkrævning, omfatter 4 måneders fristen i almenlejelovens § 56, stk. 1, ikke disse
korrektioner. hvis fristen var absolut, ville samtlige lejere på grund af balanceprincippet
komme til at betale for udgifter, som helt konkret er knyttet til hver enkel lejers forbrug.
i denne sag blev fejlen i regnskabet opdaget og rettet ved nyt regnskab af 27. februar 2014 og
dermed indenfor den seks ugers periode, hvor lejerne i henhold til almenlejelovens § 56, stk.
3, havde mulighed for at komme med indsigelser mod regnskabet, og derfor kunne lejerne
ikke have en berettiget forventning om, at regnskabet var endeligt. under disse
omstændigheder er varmeregnskabet fremsendt rettidigt, og derfor kan udlejer kræve
efterbetaling i henhold til regnskabet af 27. februar 2014.
der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, og de sagsøgtes påstand om frifindelse tages
herefter til følge.
                                             - 7 -
under hensyn til sagens karakter, omfang og udfald fastsættes sagsomkostningerne således, at
boligselskabet sjælland skal betale 2.500 kr. med tillæg af moms til hver af de sagsøgte.
omkostningerne til malene ramfeldt, der har fri proces tilfalder statskassen.
der er ved fastsættelsen af sagsomkostninger på den ene side lagt vægt på sagens principielle
karakter, og på den anden side sagens begrænsede økonomiske værdi, at skriftvekslingen har
været begrænset, at hovedforhandlingen varede 1,5 timer uden afgivelse af forklaringer, og at
sagens problemstilling har været den samme for samtlige sagsøgte.
thi kendes for ret:
salar ahmad shareef, rikke munk, jutta rasmussen, gitte fischer, hanne smidt møller
kjærgård, jon silberg, susanne syberg, susanne dyrberg, malene ramfeldt og hewa nadir
kader frifindes for den af boligselskabet sjælland nedlagte påstand.
boligselskabet sjælland skal inden 14 dage betale 2.500 kr. med tillæg af moms i
sagsomkostninger til hver af de sagsøgte salar ahmad shareef, rikke munk, jutta
rasmussen, gitte fischer, hanne smidt møller kjærgård, jon silberg, susanne syberg,
susanne dyrberg, hewa nadir kader og til statskassen for såvidt angår sagsøgte malene
ramfeldt.
