                                            dom
afsagt den 1. april 2016 af vestre landsrets 1. afdeling (dommerne eva staal, esben hvam og
peter juul agergaard (kst.)) i ankesag
v.l. b–0707–15
randers kommune
(advokat henrik qwist, københavn)
mod
randersegnens boligforening
under konkurs
(advokat rasmus munk nielsen, aarhus)
retten i randers har den 27. marts 2015 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. bs 2-1454/2012).
påstande
for landsretten har appellanten, randers kommune, gentaget sin påstand om frifindelse.
indstævnte, randersegnens boligforening under konkurs, har påstået dommen stadfæstet.
supplerende sagsfremstilling
den 4. august 2011 blev der afholdt møde mellem randersegnens boligforening og randers
kommune. det var et punkt på dagsordenen, at kommunen havde fået kendskab til
boligforeningens køb af nøglefærdige byggerier uden støtte.
efter henvendelse fra formanden for randers bolig, jan guldmand, udarbejdede boligsel-
skabernes landsforening den 22. september 2011 et notat, hvoraf fremgik, at der ikke var
hjemmel til at opføre de ustøttede almene boliger, og at det vurderedes, at der havde været en
meget ufuldstændig sagsbehandling fra administrationens side.
                                               - 2 -
der blev efterfølgende den 6. oktober 2011 afholdt et møde mellem randers kommune og
randersegnens boligforening. det fremgik bl.a. af mødereferatet, at boligforeningen havde
10 ustøttede projekter i 3 kommuner for 100 mio. kr., der ikke var finansieret, og at kom-
munen tilkendegav, at kommunen gerne ville arbejde sammen med boligorganisationen om at
godkende en belåning, hvis ministeriet for by, bolig og landdistrikter ville give dispensation
hertil.
kommunen havde herefter den 26. oktober 2011 møde med ministeriet, hvor ministeriet
anbefalede kommunen at udpege en forretningsfører til midlertidigt at overtage boligorga-
nisationens administration i henhold til almenboliglovens § 165. ministeriet præciserede bl.a.,
at der ikke var lovhjemmel til at omdanne boligforeningens ustøttede afdelinger til afdelinger
som støttet byggeri med deraf følgende finansiering, og der ikke var lovhjemmel til, at
hverken randers kommune eller staten garanterede for låneoptagelse til finansiering af de
ustøttede boliger. landsbyggefonden havde herudover ikke mulighed for at yde støtte til
finansiering af køb af ustøttede boliger.
forvaltningen indstillede herefter til byrådet, at kommunen i medfør af almenboliglovens §
165, stk. 3, udpegede en forretningsfører, der midlertidigt skulle sikre en forsvarlig drift og
godkendte et kommissorium for den midlertidige forretningsfører. byrådet besluttede at følge
forvaltningens indstilling.
randers kommune udarbejdede et kommissorium, hvorefter randers kommune i henhold til
almenboliglovens § 165 meddelte randersegnens boligforening påbud og indsatte en
midlertidig forretningsfører for at sikre en forsvarlig drift.
der blev på foranledning af randers kommune udarbejdet en administrationsaftale mellem
arbejdernes andels boligforening (aab) som administrator og randersegnens boligforening
som administreret, der trådte i kraft den 1. november 2011. det var i aftalen bestemt, at
administrator som midlertidig forretningsfører fik tillagt alle kompetencer i relation til
beslutninger om boligorganisationen. den midlertidige forretningsfører skulle bl.a. undersøge
alle forhold vedrørende boligforeningens køb af ustøttede boliger, herunder undersøge
hvorvidt der forelå gyldige bindende aftaler.
                                                - 3 -
den midlertidige forretningsfører skulle ligeledes udrede alle økonomiske forhold med
henblik på at skabe overblik over, hvornår bl.a. aftalerne vedrørende køb af ejendommene var
blevet indgået. herudover skulle han bl.a. udarbejde budgetter for hvert enkelt projekt og
forslag til finansiering af købene inden for lovens rammer. det bedst mulige forhand-
lingsresultat skulle herefter forelægges for tilsynet. herudover skulle det undersøges, hvorvidt
randeregnens boligforening havde pådraget sig yderligere forpligtelser udover de nye
ustøttede boligprojekter. videre skulle de faktiske og økonomiske forhold i randersegnens
boligforening vurderes, herunder hvorvidt der var sket sammenlægning af støttede og
ustøttede boligprojekter. det skulle videre vurderes, om de enkelte ejendomme og afdelinger
isoleret set havde økonomiske problemer og i givet fald i hvilket omfang, idet revisor havde
påvist, at forretningsgangen ikke fungerede tilfredsstillende. administrator skulle i
samarbejde med randers bolig endvidere i samarbejde med randersegnens boligforening
fremkomme med konkrete forslag til at sikre, at den daglige drift af boligselskabet fungerede,
og at der blev etableret en plan for tilfredsstillende arbejdsgange og kontrolsystemer i
boligselskabet for at sikre et bedre samlet overblik over boligselskabets administration og
økonomiske forhold også i fremtiden.
det fremgik af aftalen, at administrator for randersegnens boligforenings regning skulle
antage sagkyndig ekstern juridisk og regnskabsmæssig bistand, og at randers kommune som
selvskyldnerkautionist indestod for betaling af honorarerne.
administrator skulle fremkomme med en foreløbig redegørelse inden udgangen af november
måned 2011. efterfølgende blev fristen forlænget til den 8. december 2011.
den 14. november 2011 godkendte økonomiudvalget i randers kommune administrati-
onsaftalen.
anders rønnebro orienterede den 17. november 2011 forvaltningen i randers kommune om
sit arbejde og oplyste bl.a., at han havde haft et møde med boligforeningens bankforbindelse
østjysk bank, som ikke havde været interesseret i at drøfte sagen overhovedet.
der blev udarbejdet en redegørelse den 22. november 2011 fra advokat henrik steen jensen
                                               - 4 -
og advokat henrik christian strand, holst, advokater om dispositioner foretaget i
randersegnens boligforening. advokaterne vurderede, at boligforeningen ikke var bundet af
aftalerne med grundsælgere og entreprenører vedrørende de ustøttede almene boligprojekter.
af referatet fra et møde den 25. november 2011 mellem bl.a. anders rønnebro og repræ-
sentanter fra randers kommune fremgik det bl.a., at anders rønnebro havde haft for-
handlinger med østjysk bank og entreprenører, og ingen af disse ville deltage i en løsning af
de økonomiske problemer i randersegnens boligforening. anders rønnebro anbefalede på
den baggrund, at randersegnens boligforening blev likvideret. han orienterede om, at han på
vegne af boligforeningen havde valgt at skifte bankforbindelse, således at østjysk bank ikke
kunne modregne i huslejerne, der skulle betales den 1. december 2011.
huslejeindbetalingerne indgik herefter på en modregningsfri konto i danske bank med ”ny-
randers b.f.” som kontohaver.
deloitte & touche konkluderede i et notat af 6. december 2011 på baggrund af en gen-
nemgang af de økonomiske forhold i boligforeningen, at såvel randers boligforening som de
enkelte afdelinger måtte anses for at være insolvente.
den 6. december blev der fra kontoen i danske bank betalt 212.500 kr. til deloitte & touche,
187.500 kr. til holst, advokater og 147.000 kr. til aab v/anders rønnebro.
den 7. december 2011 blev der fra samme konto betalt 201.375 kr. til aab, 512.500 kr. til
holst, advokater og 518.750 kr. til deloitte & touche.
det er disse samlede betalinger på i alt 1.779.625 kr., som randersegnens boligforening
under konkurs begærer omstødt.
i sin afsluttende redegørelse af 7. december 2011 fastslog anders rønnebro, at der ikke var
andre muligheder end at begære boligorganisationen konkurs.
der blev herefter indgivet konkursbegæring dog alene for så vidt angik randersegnens
boligforening, idet der i sidste øjeblik blev opnået en ordning for afdelingerne.
                                              - 5 -
den 8. december 2011 afsagde skifteretten i randers konkursdekret over randersegnens
boligforening.
procedure
parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i
overensstemmelse hermed.
landsrettens begrundelse og resultat
dommerne esben hvam og peter agergaard juul udtaler:
efter almenboliglovens § 16, stk. 1, 1. pkt., er en afdeling i en boligorganisation økonomisk
uafhængig af andre afdelinger og af boligorganisationen, og det er efter lovens § 16, stk. 1, 3.
pkt., den enkelte afdeling, der har skøde på ejendommen. dette betyder bl.a., som det fremgår
af u.2008.378 h, at ejendommen er opført som et aktiv i afdelingens regnskab, at
lejeindtægter fra ejendommen henføres til afdelingen, og at boligorganisationens kreditorer
ikke kan søge sig fyldestgjort i ejendommen.
det er ubestridt, at randersegnens boligforening ikke forud for administrationsaftalens
indgåelse havde separat forvaltning af afdelingsmidler, jf. bekendtgørelse nr. 1540 af 16.
december 2013 om drift af almene boliger mv. § 47, stk. 2. det kan endvidere efter de
samstemmende vidneforklaringer på dette punkt, herunder forklaringen afgivet af den
midlertidige forretningsfører anders rønnebro, lægges til grund, at oprettelsen af en
modregningsfri konto ”ny-randers-b.f” i danske bank skete for at undgå østjysk banks
modregning i randersegnens boligforenings indestående til dækning af boligforeningens
gæld til banken.
kontoen i danske bank var oprettet i randersegnens boligforenings navn, og der var ifølge
anders rønnebros forklaring ingen aftaler om begrænsning i boligforeningens råden over
kontoen, ligesom en sådan begrænsning heller ikke i øvrigt var søgt sikret. boligforeningen
afholdt da også de facto udgifter til egne rådgivere af kontoens midler. flere vidner, herunder
                                                 - 6 -
anders rønnebro og advokaterne henrik steen jensen og henrik strand, holst, advokater,
har forklaret, at der i den sidste periode op til konkursen var drøftelser om separering af
midlerne tilhørende afdelingerne, men at en sådan separering ikke blev gennemført. det er
således heller ikke muligt at udsondre indbetalingerne til den enkelte afdeling på kontoen.
den omstændighed, at midlerne på kontoen i danske bank hidrørte fra lejeindbetalinger fra
lejerne i de enkelte afdelinger under randersegnens boligforening, er herefter ikke i sig selv
udtryk for separat forvaltning for hver enkelt afdeling i henhold til § 47, stk. 2, i be-
kendtgørelse om drift af almene boliger mv., ligesom midlerne efter det anførte heller ikke i
øvrigt kan anses for at være individualiseret på en sådan måde, at afdelingerne har opnået
separatiststatus over midlerne. indeståendet på kontoen pr. konkursdekretet på godt 3,6 mio.
kr. er da således også indgået i konkursboet, og der er efter kurator, advokat poul resen
stenstrups, forklaring ikke anmeldt separatistkrav i boet vedrørende lejeindbetalingerne.
herefter og af de grunde, der er anført af byretten vedrørende betingelserne for omstødelse,
tiltræder vi, at de betalinger, som sagen angår, er omstødelige efter konkurslovens §§ 67 og
74.
det følger af det ovenfor anførte, at de omhandlede beløb ville være indgået i konkursmassen
for randersegnens boligforening, hvis betalingerne ikke var foretaget som sket. konkursboet
har herefter lidt et tab i kraft af betalingerne, og randers kommune har som selv-
skyldnerkautionist for betalingerne opnået en tilsvarende berigelse.
vi tiltræder derfor, at konkursboet i medfør af konkurslovens § 80, jf. § 75 og 76, kan rette et
krav som påstået mod randers kommune, der kendte eller burde kende de omstændigheder,
der begrunder omstødelseskravet.
vi finder ikke, at der under nærværende omstødelsessag og uden forudgående prøvelse i
henhold til reglerne i konkurslovens kapitel 16 er grundlag for at tage stilling til, om de
betalte krav fra aab v/anders rønnebro, holst, advokater og deloitte & touche ville være
foranstillede krav efter konkurslovens § 94, stk. 1, nr. 1. randers kommunes anbringende
om, at der under henvisning til kravenes status som krav efter konkurslovens § 94, stk. 1, nr.
1, ikke kan rettes et krav mod randers kommune som selvskyldnerkautionist, kan allerede af
                                                - 7 -
den grund ikke føre til, at der sker frifindelse af randers kommune i denne sag.
vi stemmer med denne begrundelse for at stadfæste byrettens dom.
dommer eva staal udtaler:
konkursboet har gjort gældende, at de omtvistede betalinger til den midlertidige forret-
ningsfører, advokaterne og revisor er omstødelige, og at kommunen derfor som selvskyld-
nerkautionist skal tilbagebetale honorarerne, mens kommunen i første række har gjort gæl-
dende, at betalingerne ikke er omfattet af konkurslovens regler henset til baggrunden for deres
opståen.
betalingerne fandt som anført i byrettens præmisser sted fra en konto, som den midlertidige
forretningsfører havde oprettet i danske bank til brug for lejeindbetalingerne fra de enkelte
afdelinger for december måned. randersegnens boligforening var en almen bolig-
organisation, der var organiseret med almene boligafdelinger. disse afdelinger kan ikke anses
som selvstændige juridiske enheder, jf. højesterets dom gengivet i u 2008.1983, og
afdelingerne kunne derfor ikke få et cvr-nummer og dermed oprette en konto i et penge-
institut.
randers kommune blev som tilsynsmyndighed på et sent tidspunkt bekendt med, at bolig-
organisationen havde erhvervet indtil flere ustøttede boliger, og at der var finansierings-
problemer vedrørende de ustøttede boliger. kommunen modtog i begyndelsen af oktober
måned 2011 et notat fra boligselskabernes landsforening, og boligorganisationens forret-
ningsfører gik af. kommunen deltog den 26. oktober 2011 i et møde med ministeriet for by,
bolig og landdistrikter, hvorefter forvaltningen indstillede til byrådet, at kommunen benyttede
sig af adgangen i almenboliglovens § 165 til at indsætte en midlertidig forretningsfører,
hvilket herefter blev besluttet.
der blev oprettet en administrationsaftale mellem arbejdernes andels boligforening (aab) i
aarhus og randersegnenens boligforening som administreret, hvori det blev aftalt, at aab
skulle være administrator og anders rønnebro skulle være midlertidig forretningsfører, og at
administrator skulle antage juridisk og regnskabsmæssig bistand. den midlertidige
                                              - 8 -
forretningsfører, advokaterne og revisor udfærdigede notater og redegørelser, hvoraf bl.a.
fremgik, at boligforeningen havde handlet i strid med lovgivningen ved erhvervelsen og
projekterne med de ustøttede boliger, ligesom det også fremgik, at boligorganisationen var
insolvent, og at der var omstødelige pantsætninger til banken.
anders rønnebro disponerede som midlertidig forretningsfører over kontoen oprettet i
danske bank, og umiddelbart før konkursen blev regningerne til den midlertidige forret-
ningsfører, advokaterne og revisor betalt. restindeståendet på kontoen blev efter konkurs-
dekretet overført til konkursboet.
det er ubestridt, at indeståendet på kontoen stammede fra lejeindbetalinger for december
måned og dermed kom fra afdelingernes lejere. kommunalbestyrelsen fører tilsyn med de
almene boligorganisationer, jf. almenboliglovens § 164, og kommunalbestyrelsen kan efter §
165, stk. 1, meddele de påbud, som skønnes nødvendige for at sikre forsvarlig drift af den
almene boligorganisation og i særlige tilfælde udpege en midlertidig forretningsfører, jf. stk.
3. der gælder særlige regler for likvidation af almene boligorganisationer, jf. kapitel 20 i
bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., og konkurslovens regler om rekonstruktion
og tvangsakkord er efter min opfattelse ikke anvendelige for en nødlidende almen
boligorganisation.
det var velbegrundet, at kommunen anvendte almenboliglovens § 165, da den blev bekendt
med forholdene i randersegnens boligforening. den midlertidige forretningsfører fik kun få
uger til at udrede alle forholdene vedrørende boligforeningens ustøttede køb af 10
ejendomme, til at forsøge at finde en forhandlingsløsning med østjysk bank og til at komme
med konkrete forslag til at sikre en forsvarlig fremtidig drift af boligselskabet. det viste sig
hurtigt, at boligforeningen var insolvent, og at en økonomisk løsning ikke var mulig, og det
var derfor nødvendigt at indgive en konkursbegæring.
på denne baggrund finder jeg, at oprettelsen af den modregningsfri konto i danske bank
tilhørende ny-randers b.f i en situation som den foreliggende har været tilstrækkeligt til at
separere afdelingernes midler fra boligorganisationens, idet det på grund af tidspresset ikke
kan bebrejdes den midlertidige forretningsfører, at han ikke sørgede for yderligere separering
af de enkelte afdelingers midler, ligesom den midlertidige forretningsfører også var berettiget
                                              - 9 -
til at betale fakturaerne fra aab, advokatfirmaet og revisor, selv om han vidste, at konkurs
var umiddelbart forestående. jeg lægger herved også vægt på, at midlerne på kontoen ikke var
penge, som rettelig tilhørte boligorganisationen, og som derfor bør tilfalde
boligorganisationens kreditorer, herunder østjysk bank, ligesom jeg også lægger vægt på, at
det må antages, at det arbejde, der var udført af den midlertidige forretningsfører, advokaterne
og revisor i et vist omfang har kunnet anvendes af kurator.
jeg stemmer derfor for at tage kommunens påstand til følge.
efter stemmeflertallet stadfæstes byrettens dom herefter.
efter sagens udfald skal randers kommune betale sagsomkostninger for landsretten til
randersegnens boligforening under konkurs med 80.000 kr. beløbet er til dækning af ud-
gifter til advokatbistand.
beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms. landsretten har ved fast-
sættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang, samt at ho-
vedforhandlingen alene varede ½ dag.
                                  t h i k e n d e s f o r r e t:
byrettens dom stadfæstes.
randers kommune skal betale sagens omkostninger for landsretten til randersegnens bo-
ligforening under konkurs med 80.000 kr.
det idømte skal betales inden 14 dage.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
