                             højesterets dom
                      afsagt mandag den 26. september 2011
sag 204/2010
ejendomsselskabet kirsten bang aps
(advokat kristian mølgaard)
mod
isenkræmmer lars bjørn hansen
(advokat lars langkjær)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i nykøbing falster den 12. januar 2009 og af
østre landsrets 19. afdeling den 16. marts 2010.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, asbjørn jensen, jens peter
christensen, michael rekling og hanne schmidt.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
appellanten, ejendomsselskabet kirsten bang aps, har gentaget sine påstande og har her-
udover nedlagt påstand 4 om, at sagen hjemvises til østre landsret, subsidiært boligretten ved
retten i nykøbing f.
indstævnte, isenkræmmer lars bjørn hansen, har påstået stadfæstelse og har over for påstand
4 påstået frifindelse.
anbringender
ejendomsselskabet kirsten bang aps har for højesteret ikke gjort gældende, at aftalen om
lejefastsættelse i lejekontrakten fra 2002 skal tilsidesættes i medfør af erhvervslejelovens § 7,
jf. aftalelovens § 36. den oprindelige lejekontrakt fra 1975 må anses for bortfaldet, og det er
                                                  - 2 -
alene den nye lejekontrakt, der er gældende. den oprindelige lejekontrakt med senere tillæg
kan heller ikke indgå som et fortolkningsbidrag til forståelsen af den nugældende kontrakt.
det kan lægges til grund, at den nye lejekontrakt fra 2002 indeholder en pristalsregulerings-
klausul, og at der ikke er taget forbehold for markedslejeregulering. det kan imidlertid ikke
lægges til grund, at parterne har ønsket at afskære adgangen til markedslejeregulering.
efter erhvervslejelovens § 13, jf. § 4, er det klare udgangspunkt, at parterne har adgang til
markedslejeregulering, medmindre andet er aftalt. lovforslaget til erhvervslejelovens § 13
(folketingstidende 1999-2000, tillæg a, lovforslag nr. l 33, s. 966) tager ikke eksplicit stil-
ling til, hvad der skal til for at aftale sig ud af § 13, men må ud fra en formålsfortolkning for-
stås sådan, at det positivt skal fremgå, hvis muligheden for markedslejeregulering skal afskæ-
res. endvidere bruges her formuleringen ”fraskrive sig retten” i forbindelse med omtalen af
muligheden for at fravige § 13, hvilket forudsætter, at parterne skal gøre noget positivt for at
aftale sig ud af § 13. det fremgår også af forarbejderne til § 9, at parterne hver for sig og gen-
sidigt kan give afkald på regulering til markedsleje, hvilket med formuleringen ”give afkald”
ligeledes signalerer en positiv stillingtagen.
det er endvidere i strid med erhvervs- og byggestyrelsens tjekliste til erhvervslejekontrakter i
§ 13 at indfortolke et krav om, at der skal være et forbehold for markedslejeregulering i for-
bindelse med en pristalsklausul. af tjeklisten fremgår det derimod, at ”hvis § 13 fraviges, bør
dette fremgå af aftalen for at undgå tvivl”.
det må lægges til grund, at det aldrig har været berørt mellem lars hansen og den tidligere
administrator, hvorvidt adgangen til markedslejeregulering skulle afskæres. der foreligger
derfor ikke en viljeserklæring fra en af parterne, hvilket er en forudsætning for at afskære
muligheden for markedslejeregulering.
når der må anses at være en adgang til markedslejeregulering, er der ikke noget til hinder for,
at højesteret tager stilling til spørgsmålet om lejeniveauet, jf. påstand 2 og 3. for det tilfælde,
at højesteret ikke tager stilling til påstand 2 og 3, bliver det relevant at tage stilling til
spørgsmålet om hjemvisning. hjemvisning bør ske til landsretten, da spørgsmålet om leje-
niveauet har været procederet i både byret og landsret.
                                                - 3 -
isenkræmmer lars bjørn hansen har anført, at det ved fortolkning af kontrakten er vigtigt at
have for øje, at udlejer i og med indføjelsen af en pristalsklausul træffer et valg mellem på den
ene side regulering efter en aftalt klausul og på den anden side adgangen til at følge den al-
mindelige prisudvikling i samfundet og regulere efter den aktuelle markedsleje. når en pris-
talsklausul eller tilsvarende klausul er indføjet i en erhvervslejekontrakt, må udlejer antages at
have fravalgt retten til markedslejeregulering. udlejer kunne have valgt at kombinere indeks-
regulering med markedslejeregulering, men det skete ikke.
der er heller ikke i forarbejderne holdepunkter for den fortolkning af erhvervslejelovens § 13,
som ejendomsselskabet har gjort gældende. hvis denne ”formålsfortolkning” af lovmotiverne
var rigtig, ville den være i strid med ordlyden af de pågældende lovbestemmelser.
ejendomsselskabets synspunkt om, at lejekontrakten positivt ved siden af klare lejeaftaler om
lejeregulering af anden art skal tage stilling til brugen af erhvervslejelovens § 13, vil næsten
svare til at kræve ”udtrykkeligt frafald”, hvilket ville være en spejlvending af den tidligere
gældende regel i erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4. det harmonerer ikke med, at alle
bestræbelser forud for erhvervslejeloven gik i modsat retning, nemlig at fjerne tidligere gæl-
dende formkrav.
der er ikke i lejekontrakten henvist til erhvervs- og byggestyrelsens tjekliste, ligesom listen
ikke er vedføjet kontrakten. denne liste er i øvrigt ikke en retskilde, men er udelukkende ment
som en vejledning, og kan derfor ikke tillægges betydning.
retsgrundlag
erhvervslejelovens § 4 er sålydende:
      ”§ 4. lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt
      mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen.”
i erhvervslejelovens § 9 og § 13, stk. 1, der er placeret i lovens kapitel 3 med overskriften
”lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår”, hedder det:
      ”§ 9. fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i le-
      jeperioden sker efter parternes aftale.
      stk. 2 er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der svarer til
      markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1, 2. og 3. pkt.
                                                  - 4 -
       § 13. hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markeds-
       lejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end mar-
       kedslejen. ved markedslejen forstås den leje…”
i lovforslaget til erhvervslejeloven (folketingstidende 1999-2000, tillæg a, lovforslag nr. l
33, s. 985, 986, 991, 994 og 995) hedder det bl.a.:
       ”lovforslagets opbygning
       forslaget indeholder generelt set en liberalisering af de gældende regler for erhvervs-
       lejemål. hvor det nugældende regelsæt er præget af mange lejerbeskyttelsesregler, fore-
       slås det, at der indføres en høj grad af aftalefrihed for parterne i lejeforholdet, dels for at
       markere, at der er tale om en aftale mellem to kyndige parter, dels for at tilvejebringe et
       smidigere erhvervslejemarked. efter forslaget skal parterne derfor som overvejende ho-
       vedregel frit kunne indgå aftaler om lejeforholdets enkelte vilkår.
       på en række centrale områder i lejeforholdet om lejens størrelse og regulering, mangler
       ved det lejede, forbedringer, betaling for varme og vand og lejerens fraflytning supple-
       res aftalefriheden af deklaratoriske regler, dvs. regler, der finder anvendelse, medmindre
       parterne har aftalt andet.
       …
       lovforslagets hovedindhold
       lejens fastsættelse og regulering
       som anført ovenfor kan parterne ved aftalens indgåelse aftale den leje og de lejevilkår,
       som stemmer bedst med lejeforholdet.
       herudover indeholder forslaget regler om lejens størrelse og regulering, som finder an-
       vendelse, hvis parterne ikke har aftalt andet.
       …
       til § 4
       …
       det har i praksis givet anledning til fortolkningsproblemer, at der efter lejelovens § 4,
       stk. 2, gælder en speciel regel om, at ændring af lejerens retsstilling til skade for lejeren
       i forhold til retsstillingen efter loven skal være udtrykkelig.
       det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling til en fravigel-
       se af lejelovgivningens regler, ikke medtages. herefter vil det bero på en fortolkning af
       aftalen efter aftalerettens almindelige regler, om der i et konkret tilfælde er aftalt en
       fravigelse.
       den foreslåede bestemmelse svarer til bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og
       kommissionslovens bestemmelser.
       …
       til kapitel 3
       kapitlet indeholder for det første bestemmelser om fastsættelse og regulering af lejens
       størrelse og for det andet bestemmelser om ændring af lejevilkår i lejeforholdet.
                                                - 5 -
       da det gennemgående træk i kapitlet er aftalefrihed, er der grundlæggende tale om de-
       klaratoriske bestemmelser, der altså kan fraviges ved parternes aftale.
       …
       til § 9
       …
       ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter fast-
       sættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under
       lejemålets beståen overlades til parternes frie aftale. med forslaget overlades det til
       parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres.
       …
       endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for
       begge parter i lejeforholdet til at kunne kræve lejen reguleret, således at den svarer til
       markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det
       pågældende lejeforhold. bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. parterne kan
       både hver for sig og gensidigt give afkald på regulering til markedslejen, og der stilles
       ikke særlige krav til en aftale herom.
       …
       til § 13
       …
       § 13 kan fraviges ved aftale, hvilket indebærer, at parterne står frit med hensyn til at af-
       tale en regulering af lejen i lejeperioden. parterne kan eksempelvis både hver for sig og
       gensidigt uden særlige krav til aftalen derom fraskrive sig retten til at kræve lejen regu-
       leret til markedslejen.
       …”
højesterets begrundelse og resultat
ifølge erhvervslejelovens § 9, stk. 1, sker fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens ind-
gåelse og lejens regulering i lejeperioden efter parternes aftale. ifølge § 13, stk. 1, 1. pkt., kan
parterne i et erhvervslejeforhold i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis
den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.
den fravigelige bestemmelse i erhvervslejelovens § 13 om markedsregulering finder efter
lovens § 4 anvendelse, medmindre andet er aftalt.
i lejekontrakten, der blev indgået i august 2002 mellem den tidligere udlejer og isenkræmmer
lars bjørn hansen, aftalte parterne en årlig regulering af lejen på grundlag af et nettopris-
indeks. der er ikke holdepunkter for at forstå parternes aftale således, at der tillige skal kunne
ske regulering af lejen til markedslejen efter erhvervslejelovens § 13.
                                               - 6 -
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal ejendomsselskabet kirsten bang aps betale 50.000
kr. til isenkræmmer lars bjørn hansen.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
