                             højesterets dom
                          afsagt fredag den 30. august 2013
sag 24/2012
(2. afdeling)
søren veller hansen
(advokat steen p. husbjerg, beskikket)
mod
kirsten lerche-jensen og
søren laursen
(advokat michael bach jensen for begge, beskikket)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i viborg den 16. november 2010 og af vestre
landsrets 9. afdeling den 27. oktober 2011.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, jon stokholm, michael
rekling, hanne schmidt og jens kruse mikkelsen.
påstande mv.
appellanten, søren veller hansen, har påstået, at de indstævnte, kirsten lerche-jensen og
søren laursen, skal betale 207.298,75 kr. med procesrente fra den 13. januar 2012 samt tilba-
gebetale sagsomkostninger på 82.650 kr. med rente efter rentelovens § 8 a, subsidiært et min-
dre beløb.
påstanden er begrundet med, at søren veller hansen har opfyldt landsrettens dom inklusive
procesrenter den 15. november 2011.
de indstævnte, kirsten lerche-jensen og søren laursen, har påstået stadfæstelse.
søren veller hansen har for højesteret frafaldet sit anbringende om, at arealafvigelsen ikke
udgør en mangel.
                                               - 2 -
retsgrundlag mv.
§ 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom mv. havde på
overdragelsestidspunktet følgende ordlyd:
       ”§ 2. har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand
       (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen
       ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf.
       dog stk. 2-6. køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde
       have været nævnt i tilstandsrapporten.”
af lovforslaget til loven fremgår bl.a. (jf. folketingstidende 1994-95, l 218, tillæg a, s. 2992
og 2996):
                          ”bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
                                                    …
                                                  til § 2
       …
       begrænsningen af sælgers hæftelse angår alene de mangler, som den bygningssagkyn-
       diges undersøgelse retter sig mod, dvs. fysiske mangler ved bygningerne, bortset fra
       ulovlige bygningsindretninger m.v. sælgeren hæfter uændret for vanhjemmel og andre
       retlige mangler samt for mangler, der alene vedrører grunden.
       …
                                                  til § 4
       …
       formålet med tilstandsrapporten vil være at oplyse, i hvilket omfang den undersøgte
       bygnings fysiske tilstand afviger negativt fra tilstanden i tilsvarende intakte huse af
       samme alder. i rapporten skal omtales skader, tegn på mulige skader samt forhold ved
       bygningen, der giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særligt
       omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. ved
       skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser eller ødelæggelse i
       bygningen eller andre fysiske forhold, når disse forhold nedsætter bygningens værdi el-
       ler brugbarhed efter dens formål.
       rapporten skal således oplyse om bygningernes fysiske tilstand med henblik på, at disse
       oplysninger kan indgå i køberens vurdering af, på hvilke vilkår han vil købe ejendom-
       men, samt i parternes vurdering af, hvad ejendommen bør koste. rapporten skal endvi-
       dere kunne danne grundlag for et forsikringsselskabs vurdering af, på hvilke vilkår der
       kan tegnes ejerskifteforsikring mod skjulte fejl i den pågældende ejendom. dette bety-
       der, at der i rapporten som udgangspunkt skal oplyses om forhold, som en køber nor-
       malt vil tillægge betydning, uanset om forholdet retligt ville kunne karakteriseres som
       en mangel i forholdet mellem køber og sælger.
       …”
                                               - 3 -
erhvervs- og byggestyrelsen har som ansvarlig for huseftersynsordningen udarbejdet en
”håndbog for beskikkede bygningssagkyndige”. af 2004-udgaven af denne håndbog fremgår
bl.a.:
                                 ”vejledning til de bygningssagkyndige
       4. planlægning af et huseftersyn
       …
       4.05 inddeling af ejendom i bygninger og prioritering af bygningsdele
       …
       det er ikke et krav, men det kan dog anbefales, at den beskikkede bygningssagkyndige i
       tilstandsrapporten oplyser om eventuelle åbenlyse afvigelser i forhold til bbr. dette
       gælder både antallet af bygninger, deres arealer samt også oplysninger om de enkelte
       bygninger, så tilstandsrapporten bliver så retvisende som muligt.
       …
       6. tilstandsrapport
       …
       6.03 tilstandsrapport for ejendommen
       …
       det er ikke den bygningssagkyndiges pligt at verificere korrektheden af bbr-ejermed-
       delelsen eller de øvrige dokumenter.”
højesterets begrundelse og resultat
lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom mv.
efter lovens § 2, stk. 1, kan en køber af en fast ejendom som udgangspunkt ikke over for sæl-
geren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, hvis køberen fra sælgeren
har modtaget en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring.
det følger af bestemmelsens formål, at sælgerne som udgangspunkt ikke bør fritages for
hæftelse med hensyn til forhold, som i almindelighed ikke belyses i en tilstandsrapport, og
som køberne ikke kan forsikre sig imod. det er ikke forudsat, at den bygningssagkyndiges
undersøgelse skal omfatte en kontrol af ejendommens boligareal.
en urigtig oplysning om en ejendoms boligareal kan ikke anses for at være en mangel, der har
en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den er omfattet af lovens § 2, stk. 1. der
må herved lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand som sådan er som forudsat.
                                                - 4 -
højesteret tiltræder herefter, at kirsten lerche-jensen og søren laursen som købere ikke som
følge af den pågældende bestemmelse er afskåret fra at gøre et krav gældende over for søren
veller hansen som sælger.
afslag i købesummen mv.
ejendommen er solgt for 1.630.000 kr., men skønsmanden har vurderet, at ejendommens
handelsværdi ville have været 1.436.800 kr. med den korrekte arealangivelse.
det er ubestridt, at køberne har krav på afslag i købesummen, hvis § 2, stk. 1, i lov om for-
brugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom mv. ikke finder anvendelse, og højesteret
finder ikke grundlag for at tilsidesætte landsrettens skøn, hvorefter afslaget er fastsat til
150.000 kr.
da der ikke er nedlagt om påstand om erstatning for et højere beløb, finder højesteret ikke
anledning til at tage stilling til, om søren veller hansen som sælger kan anses for at have ydet
en garanti for boligarealets størrelse, eller om han i øvrigt er erstatningsansvarlig for den
urigtige oplysning om ejendommens boligareal over for kirsten lerche-jensen og søren
laursen som købere.
herefter stadfæster højesteret landsrettens dom.
                                       thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal statskassen betale 40.000 kr. til kirsten lerche-jensen
og søren laursen med fradrag af de udlæg, statskassen har afholdt for dem.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.
sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.
