                      højesterets kendelse
                      afsagt torsdag den 12. september 2013
sag 139/2013
a
og
b
(advokat poul erik petersen for begge)
mod
r
(advokat morten sung leen)
i tidligere instanser er afsagt kendelse af retten i helsingør den 9. januar 2013 og af østre
landsrets 22. afdeling den 12. marts 2013.
i påkendelsen har deltaget tre dommere: lene pagter kristensen, marianne højgaard peder-
sen og vibeke rønne.
påstande
kærende, a og b, har nedlagt påstand om stadfæstelse af fogedrettens kendelse, således at
anmodningen om udsættelse af lejemålet beliggende adressen x, afvises.
indkærede, r, har nedlagt påstand om stadfæstelse af østre landsrets kendelse, således at
anmodningen om udsættelse af a og b af lejemålet fremmes ved en umiddelbar fogedforret-
ning.
sagsfremstilling
a og b lejede den 10. august 2009 ifølge en lejekontakt af samme dato lejemålet adressen x,
der er angivet at være en ejerlejlighed.
                                                - 2 -
ejerlejligheden er ifølge det oplyste beliggende i en nedlagt landbrugsejendom, som er opdelt
i tre ejerlejligheder. lejligheden har ifølge det oplyste sommerhusstatus, mens de to andre
ejerlejligheder har helårsstatus. a og b skulle være tilmeldt folkeregisteret hos en beboer i en
af de andre ejerlejligheder. a og b benytter ejerlejligheden som helårsbolig.
den 25. januar 2010 opsagde r lejemålet med 6 måneders varsel. begrundelsen for opsigel-
sen var, at hun agtede at flytte ind i ”sommerboligen” pr. 1. august 2010. a og b fremsatte
indsigelse mod opsigelsen.
den 30. april 2011 opsagde r på ny lejemålet med henvisning til lejelovens § 83, litra a,
denne gang med 1 års varsel efter lejelovens § 86, stk. 2, og med oplysning om indsigelses-
varslet på 6 uger i lejelovens § 87, stk. 2.
den 11. maj 2011 gjorde a og b ved deres juridiske rådgiver, erik frodelund, indsigelser
mod opsigelsen.
r indbragte ikke sagen for boligretten.
den 26. september 2011 opsagde r på ny lejemålet ved en opsigelsesskrivelse, der er identisk
med opsigelsen af 30. april 2011. ifølge opsigelsen er den sendt både som almindeligt og an-
befalet brev. opsigelsen blev sendt til adressen x. det anbefalede brev blev ikke afhentet in-
den for afhentningsfristen, der udløb den 13. oktober 2011.
r har i fogedretten forklaret bl.a., at der på gården er opsat tre postkasser samt en postkasse,
som a og b selv har opsat. postkasserne står ved siden af hinanden, og på den ene postkasse
står hendes navn, fra dengang hun boede der. da hun flyttede ind, klistrede hun et c hen over
et b. c´et faldt af i 2011.
b har i fogedretten forklaret bl.a., at de ikke har fået opsigelsen med brev og heller ikke be-
sked om, at der skulle være et anbefalet brev til dem. det sker flere gange om ugen, at posten
afleverer breve forkert ude på ejendommen.
ved brev af 20. november 2011 til a og b meddelte r, at opsigelsen blev betragtet som en
kendsgerning, da de ikke havde reageret på opsigelsen inden 6 uger.
                                                - 3 -
foranlediget heraf sendte b en e-mail af 24. november 2011 til sin juridiske rådgiver, erik
frodelund. i e-mailen hedder det bl.a.:
      ”jeg har nu modtaget et brev fra udlejer, hvor de henviser til en opsigelse vi skulle have
      modtaget den 26. sep. de skriver at da jeg ikke har reageret på den, ser de opsigelsen
      som gældende. jeg har ikke modtaget noget. den sidste opsigelse jeg fik fra dem var i
      maj. kender du noget til den opsigelse de taler om?”
erik frodelund oplyste i e-mail af samme dato, at han ikke kendte til opsigelsen.
ved e-mail af 30. november 2011 meddelte b r, at opsigelsen fra slutningen af september
2011 ikke var modtaget, og at de ikke agtede at fraflytte lejemålet pr. den anførte dato.
r fastholdt opsigelsen og anmodede den 10. oktober 2012 fogedretten i helsingør om at ud-
sætte a og b af lejemålet.
fogedretten i helsingør afviste den 9. januar 2013 sagen med følgende begrundelse:
      ”… uanset det lægges til grund, at udlejers opsigelse dateret den 26. september 2011 er
      kommet frem til lejerne den 29. september 2011, således som det fremgår af den som
      bilag 3 fremlagte returnering fra postvæsenet af anbefalet brev, og lejerne således ikke
      indenfor 6 ugers fristen er fremkommet med indsigelse, vil sagen ikke være at fremme i
      fogedretten.
      der er herved lagt vægt på, at udlejers opsigelse er fuldstændig identisk med opsigelsen
      dateret den 30. april 2011, som udlejer ikke indenfor den i lejelovens § 87, stk. 2 anførte
      frist indbragte for boligretten, at udlejer således har været fuldt bekendt med, at lejerne
      fortsat ville have indsigelser, at udlejer til trods for, at det må lægges til grund, at der
      imellem parterne har været mailkorrespondance, ikke pr. mail orienterede lejerne om
      opsigelsen, at udlejer, der var bekendt med at erik frodelund repræsenterede lejerne,
      undlod at orientere denne, samt at lejerne reagerede straks de modtog udlejers brev af
      20. november 2011.
      fogedretten finder det på denne baggrund betænkeligt at fremme sagen, idet lejerne bør
      have mulighed for at få deres indsigelser prøvet i boligretten…”
østre landsret ophævede den 12. marts 2013 fogedrettens kendelse og tog udlejerens begæ-
ring om, at lejerne skal udsættes af lejemålet ved en umiddelbar fogedforretning, til følge. i
præmisserne hedder det bl.a.:
                                                - 4 -
       ”kærendes opsigelse blev sendt med almindelig og anbefalet post til indkæredes
       adresse, og det anbefalede brev kunne afhentes fra den 29. september 2011. opsigelsen
       er derfor kommet frem den 29. september 2011.
       indkærede fremsatte først efter udløbet af 6 ugers fristen i lejelovens § 87, stk. 2, indsi-
       gelse om, at opsigelsen ikke kunne godkendes. da indkæredes indsigelse således ikke er
       fremsat inden fristen i lejelovens § 87, stk. 2, og da det er uden betydning, at indkærede
       har fremsat indsigelse mod en anden opsigelse fremsendt cirka 5 måneder tidligere, er
       indkærede afskåret fra at gøre indsigelse om, at de ikke kan godkende opsigelsen, og
       landsretten tager derfor anmodningen om, at fogedforretningen fremmes, til følge.”
anbringender
a og b har anført bl.a., at det ikke er bestridt, at opsigelsen er sendt med anbefalet post, og at
dette brev er returneret til udlejeren som uafhentet. det er imidlertid ikke bevist, at meddelel-
sen om den anbefalede forsendelse og det brev, der er sendt med almindelige post, er lagt i
deres postkasse, og dermed er kommet frem til dem. b har i fogedretten forklaret, at post flere
gange om ugen lægges i en forkert postkasse, og r har i samme retsmøde forklaret om de 4
postkasser på ejendommen, herunder at der på ejendommen er to postkasser med bogstavet b.
det må lægges til grund, at de først blev bekendt med, at lejemålet var opsagt ved rs brev af
20. november 2011, og deres indsigelse ved brev af 30. november 2011 er derfor rettidigt.
deres indsigelse over for en identisk opsigelse fem måneder tidligere har fortsat retsvirkning,
og også af den grund er deres indsigelse mod opsigelsens gyldighed rettidig. de gjorde såle-
des indsigelse over for opsigelse af 30. april 2011 under henvisning til, at lejemålet er uopsi-
geligt, jf. lejelovens § 84 a og d. r har ikke i den mellemliggende periode givet dem oplys-
ninger om, at hun skulle have boet på ejendommen. hun kunne derfor ikke med rette gå ud
fra, at deres indsigelse over opsigelsen fra april 2011 var frafaldet.
uanset om de har gjort indsigelse mod opsigelsen, bør fogedretten påse, at opsigelsen er gyl-
dig, for at den kan fremmes ved en umiddelbar fogedforretning. da opsigelsen er ugyldig,
eller der i hvert fald er berettiget tvivl om opsigelsens gyldighed, bør sagen afgøres af bolig-
retten.
r har navnlig gjort gældende, at indsigelsesfristen i lejelovens § 87, stk. 2, skal regnes fra det
tidspunkt, da opsigelsen af 26. september 2011 kom frem til a og b, og ikke fra det tidspunkt,
da de blev bekendt med opsigelsen. indsigelsesfristen begynder derfor ikke først at løbe fra
den 20. november 2011, hvor a og b hævder først at være blevet bekendt med opsigelsen.
                                                 - 5 -
opsigelsen er sendt frem med såvel almindeligt som anbefalet brev. der er fremlagt doku-
mentation for, at det anbefalede brev er afleveret på adressen. det er uden betydning, at a og
b i lighed med tilfældet ved tidligere opsigelser ikke har afhentet det anbefalede brev.
da a og b ikke rettidigt reagerede på opsigelsen, er de efter fast retspraksis afskåret fra at
komme med materielle indsigelser mod den. sagen har herefter den fornødne klarhed til, at rs
udsættelsesanmodning skal fremmes af fogedretten.
det er uden betydning for gyldigheden af rs opsigelse af 26. september 2011, at opsigelsen er
identisk med en tidligere opsigelse. under hensyn til rs begrænsede opsigelsesadgang og
formalitetskravene til opsigelsen, vil opsigelsen i sagens natur være formuleret som en stan-
dardtekst, hvorfor den typisk vil være identisk med foregående opsigelser.
den nye opsigelse skyldes, at hun havde fået økonomiske midler til at gennemføre en bolig-
retssag. hendes nye opsigelse var dermed sagligt begrundet i ændrede forhold, og hun burde
ikke være klar over, at a og b fortsat ville gøre indsigelse mod opsigelsen.
højesterets begrundelse og resultat
da a og b har bestridt at have modtaget opsigelsen af 26. september 2011, skal der i første
omgang tages stilling til, om opsigelsen kan anses for at være kommet frem til dem.
ved vurderingen af, hvilke krav der kan stilles til beviset for, om en meddelelse er blevet af-
sendt og er kommet frem til adressaten, må der tages udgangspunkt i de forhold, der kende-
tegner det enkelte område, jf. højesterets kendelse af 15. oktober 2012 (ufr 2013 s. 165).
i denne sag skal der træffes afgørelse om, hvorvidt en opsigelse af et lejemål er kommet frem
til lejeren, jf. lejelovens § 87, idet lejeren har en frist på 6 uger, efter at opsigelsen er kommet
frem, til at fremsætte skriftlig indsigelse. overskridelse af indsigelsesfristen medfører som
udgangspunkt, at lejeren afskæres fra at gøre indsigelse mod opsigelsen. det er udlejeren, der
har bevisbyrden for, at opsigelsen er kommet frem.
i denne sag er det ubestridt, at opsigelsen af 26. september 2011 er sendt som anbefalet brev
adresseret til a og b, adressen x. det anbefalede brev blev imidlertid ikke afleveret til adres-
saterne personligt, og det blev heller ikke afhentet på posthuset. det påhviler derfor r som
                                               - 6 -
udlejer at godtgøre, at det brev med opsigelsen, der blev sendt med almindelig post, er kom-
met frem til adressen x.
efter bevisførelsen lægger højesteret til grund, at der er opsat fire postkasser på ejendommen.
det er imidlertid uklart, om det entydigt fremgår, i hvilken postkasse post til a og b skal af-
leveres. det fremgår således af sagens oplysninger, at de efter aftale med udlejer har registre-
ret adresse hos en beboer i en af de tilstødende ejerlejligheder, ligesom det efter de afgivne
forklaringer ikke kan afvises, at udlejers egen postkasse på afleveringstidspunktet var marke-
ret med et c. under hensyn hertil, til bs forklaring om, at posten regelmæssigt blev afleveret
forkert på ejendommen, og til indholdet af bs e-mail af 24. november 2011 til erik frodelund,
finder højesteret, at r ikke har godtgjort, at opsigelsen af 26. september 2011 er kommet
frem til a og b.
højesteret stadfæster allerede af denne grund fogedrettens kendelse, således at rs anmodning
om, at a og b udsættes af lejemålet x, afvises.
højesteret tiltræder i øvrigt fogedrettens vurdering, hvorefter udlejer som følge af lejernes
indsigelser mod den helt identiske opsigelse af 30. april 2011 må anses at være bekendt med,
at lejerne ville fremsætte indsigelse mod opsigelsen af 26. september 2011.
sagsomkostningerne fastsættes til 25.000 kr.
                                        thi bestemmes:
fogedrettens kendelse stadfæstes.
i sagsomkostninger for fogedretten, landsretten og højesteret skal r betale 25.000 kr. til a og
b.
kæreafgiften på 750 kr. tilbagebetales til a og b.
