                                              dom
afsagt den 20. november 2013 af østre landsrets 10. afdeling
(landsdommerne sanne kolmos, birgitte grønborg juul og peter fauerholdt thommesen
(kst.)).
10. afd. nr. b-2735-12:
jørgen rønne
(advokat eduardo vistisen)
mod
skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat michael schaumburg-müller iht. proceduretilladelse)
roskilde rets dom af 2. juli 2012 (bs 18a-1282/2011) er anket af jørgen rønne med påstand
om, at indstævnte, skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober
2007 for ejendommen med matr. nr. 22 bg, sæby by, beliggende strandagervænge 18, 4070
kirke hyllinge, hjemvises til fornyet skøn hos skat.
skatteministeriet har påstået stadfæstelse.
sagen vedrører således for landsretten alene spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for
hjemvisning til fornyet afgørelse, idet jørgen rønne under sagens forberedelse for landsretten
har frafaldet påstandene om, at der skal tilkendes et nedslag i grundværdien med 250.000 kr.,
og at han skal fritages for betaling af ejendomsskat.
retsgrundlag
parterne har under sagen henvist til den dagældende vurderingsvejledning 2008-1 og den
juridiske vejledning 2013-2, afsnit h.a., der har erstattet vurderingsvejledningen. vejled-
ningerne giver udtryk for skats opfattelse af gældende praksis og har cirkulærestatus.
                                               - 2 -
i vurderingsvejledning 2008-1 er der i afsnit c.1 redegjort for grundværdibegrebet og i afsnit
c.2 for grundværdiberegningen, herunder for grundprisanalysesystemet, grundværdikurver og
sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi.
fremgangsmåden ved grundværdiberegningen er nærmere beskrevet i den juridiske vej-
ledning 2013-2, afsnit h.a.3.2.1, hvoraf fremgår blandt andet:
      ”grundprisanalysesystemet
      i grundprisanalyserne anvendes statistiske analyser af både bebyggede og ube-
      byggede salg til at undersøge forholdet mellem grundværdierne i forskellige
      områder.
      i et parcelhusområde, hvor der ikke sælges ubebyggede grunde, fordi området er
      fuldt udbygget, tager skat hensyn til prisniveauerne for parcelhuse, når
      grundværdiniveauerne skal fastlægges. det vil være en hjælp at sammenligne
      huspriserne i de pågældende områder med huspriserne i andre områder, hvor
      grundværdierne kan fastlægges ud fra grundsalg.
      …
      her ses forløbet i den statistiske analyse:
           •   for de områder af landet, hvor der er tilstrækkelige salg af ubebyggede
              grunde, føres alle salg for de seneste fire år af ubebyggede og bebyggede
              salg op til nutidsniveau. somindeks ved fremskrivningen anvendes skats
              salgsstatistik fordelt på geografiske områder.
              nogle områder samles i prisgrupper, så antallet af salg er tilstrækkeligt til
              statistisk analyse.
           •   for de ubebyggede salg omregnes salgsprisen ud fra størrelsen af grunden
              ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet. alle salgspriser omregnes
              altså til prisen for en normalgrund, som er sat til 800 m² i boligområder og
              1.200 m² i sommerhusområder.
           •   for de bebyggede salg omregnes bygningen til et standardhus ud fra de
              data skat har for pågældende hus. forslagsmodellen med normtal for
              standardhuset og de vægtede etagearealer er på dette tidspunkt ikke en-
              deligt fastlag, så en foreløbig forslagsmodel anvendes.
           •   de endelige værdier for sammenvejning af etagearealer - de vægtede eta-
              gearealer – fastlægges for enfamiliehuse og sommerhuse. se afsnit
              h.a.2.1.1.1 fritliggende helårsboliger med én beboelseslejlighed”.
           •   gennemsnitligt prisniveau for normalgrunden beregnes (foreløbig værdi) i
              de enkelte områder.
           •   gennemsnitligt prisniveau for standardhuset beregnes (foreløbig værdi) i
              de enkelte områder.
           •   sammenhængen mellem værdi for normalgrund og værdi for standardhus
              vises i figur 1, grundværdikurven. der foretages på dette tidspunkt flere
              statistiske beregninger af grundværdikurven med alternative værdier for
                                              - 3 -
             normalgrund og standardhus, og når sammenhængen er stabil, lægges
             grundværdikurven endelig fast.
         •   første forslag til grundværdier beregnes (første grundværdiberegning).
             den sendes ud til regionale medarbejdere til vurdering. de udsendte
             forslag sker i form af m²-priser for de enkelte grundværdiområder uden
             forslag vedrørende enkeltejendomme.
         •   efter tilbagemelding fra regionale medarbejdere og analyse fastlægges de
             endelige værdier for parametre af normtal vedrørende byggematerialer mv.
             se afsnit h.a.2.1.1.1.
         •   anden grundværdiberegning udsendes til regionale medarbejdere. på dette
             tidspunkt er m²-prisen i grundværdiområderne lagt fast.
         •   samtidig fastlægges centralt det generelle normtal for standardhuset
         •   der udsendes forslag til lokalkorrektion for standardhuset for de enkelte
             områder. de regionale medarbejdere indberetter ændringer til lo-
             kalkorrektion for standardhuse for de enkelte områder.
         •   tredie grundværdiberegning udsendes til de regionale medarbejdere med
             forslag til ansættelse af ejendomsværdi for enkeltejendomme. herefter kan
             kun indberettes korrektioner vedrørende grundværdi og ejendomsværdi
             vedrørende enkeltejendomme.
      …”
procedure
jørgen rønne har til støtte for den nedlagte påstand overordnet gjort gældende, at skats
skøn ved fastsættelsen af grundværdien efter fejlkorrektionen på 250.000 kr. i ejendoms-
værdien er foretaget på et fejlagtigt grundlag, hvorfor skønnet skal hjemvises. til støtte herfor
har han navnlig henvist til følgende hovedanbringender:
skat har ved hjælp af grundværdikurven for 2007 beregnet ejendommens grundværdi til
336.700 kr. ud fra en standardejendomsværdi på 1.246.800 kr., og ikke ud fra den reducerede
standardejendomsværdi på 977.700 kr., hvilket er forkert.
skats grundværdikurve viser, at der er en glidende sammenhæng mellem ejendomsværdi og
grundværdi, hvorfor også grundværdien skal nedsættes, når ejendomsværdien nedsættes.
fejlen kan muligvis være opstået som en systemfejl hos skat derved, at nedslaget i
ejendomsværdien på 250.000 kr. er givet under punktet ”særlige forhold”, som normalt er
møntet på bygningens tilstand, hvorfor nedslaget i ejendomsværdien ikke også har givet
udslag ved beregningen af grundværdien. ingen steder i afsnit c i vurderingsvejledningen
2008-1 er det anført, hvordan man skal forholde sig i en situation som den foreliggende, og
formentlig derfor har skattemyndigheden ikke overvejet, hvad man skulle.
                                               - 4 -
nedslaget kan efter sin art ikke udelukkende vedrøre den enkelte ejendoms bygningsværdi.
nedslaget er begrundet i lavere handelspriser i lokalområdet, og der er givet samme nedslag
til alle 234 ejendomme i grundværdiområdet, uanset bygningernes størrelse og stand. hvis der
var tale om en generel nedjustering af ejendomsværdien på grund af en lavere bygningsværdi
i området, skulle dette i stedet have givet sig udslag i en justering af det lokale normtal.
ingen af klageinstanserne har forholdt sig til grundværdiberegningen efter nedslaget, og
klageinstansernes begrundelser for at stadfæste skats vurdering er forkerte.
skat har efter nedslaget i ejendomsværdien undladt at foretage en konkret vurdering af, i
hvilket omfang grundværdien også burde være korrigeret. derfor hviler den af skat
skønnede grundværdi på et fejlagtigt grundlag.
skatteministeriet har overordnet gjort gældende, at jørgen rønne ikke har bevist, at lands-
skatterettens kendelse er afsagt på et forkert grundlag. vurderingen af grundværdien efter
vurderingslovens regler skal ske på grundlag af værdien i handel og vandel, og vurde-
ringsmyndighederne skal således ansætte grundværdien til det beløb, som efter de gældende
handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand.
der er ikke grundlag for at antage, at skat har forholdt sig til størrelsen af grundværdien
efter nedslaget i ejendomsværdien på 250.000 kr. jørgen rønne har ikke, herunder ikke ved
syn og skøn, godtgjort, at det faktiske eller retlige grundlag for vurderingsmyndighedernes
ansættelse af grundværdien har været fejlbehæftet, og at en eventuel fejl har haft væsentlig
betydning for værdifastsættelsen.
der gælder ingen regler for, hvordan et nedslag i ejendomsværdien som det, vurderings-
myndighederne har givet, skal fordeles på henholdsvis ejendomsværdi og grundværdi. dette
beror på vurderingsmyndighedernes skøn, og vurderingsmyndighederne kan foretage eller
undlade at foretage korrektioner i såvel grundværdi som ejendomsværdi, også efter
forslagsberegningen er gennemført.
vurderingsmyndighederne har i overensstemmelse med vurderingsloven og vurderings-
vejledningen foretaget selvstændige ansættelser af henholdsvis ejendomsværdien og
grundværdien. vurderingsmyndighederne har på baggrund af forslagsberegningerne vurderet,
at ejendomsværdien var for høj, mens grundværdien var passende. det er der intet
                                              - 5 -
usædvanligt i. der er ikke grundlag for at antage, at vurderingsmyndighedens skøn og de
forskellige klageinstansers prøvelse er sket på forkert eller ufuldstændigt oplyst grundlag.
grundværdikurven er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, som ikke kan stå alene som
grundlag for udøvelsen af skønnet over grundværdien, og den anvendes alene til at finde et
niveau som udgangspunkt for grundværdiansættelsen. statistiske analyser og vurderings-
myndighedernes kendskab til ejendommene indgår også ved fastsættelsen af grundværdien.
grundværdikurven kan med andre ord ikke anvendes som en tabel, hvor man kan se den
enkelte ejendoms grundværdi ud fra ejendomsværdien. jørgen rønnes egen beregning af
grundværdien ved brug af grundværdikurven for 2007 understøtter, at kurven ikke i sig selv
giver retvisende resultater.
landsrettens begrundelse og resultat
grundværdien af en ejendom er ifølge vurderingslovens § 13 værdien af grunden i ubebygget
stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god
anvendelse. grundværdien ansættes ifølge vurderingslovens § 16 til det beløb, som efter de
gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget
stand.
det er forudsat i vurderingsloven, at ansættelsen sker efter et konkret skøn. det gælder, uanset
at vurderingerne af ejendomsværdi og grundværdi for blandt andet sommerhuse som jørgen
rønnes ejendom foretages på grundlag af en registerbaseret forslagsberegning, jf. herved
vurderingslovens § 39.
retningslinjerne for forslagsberegningen er beskrevet i den dagældende vurderingsvejledning
2008-1 og i den juridiske vejledning 2013-2, afsnit h.a., som nu er gældende. vur-
deringsvejledningens afsnit c.2 indeholder nærmere retningslinjer om grundværdibereg-
ningen. blandt andet som følge af det meget begrænsede salg af ubebyggede grunde sker
denne beregning på grundlag af et grundprisanalysesystem, der anvender analyser af såvel
bebyggede som ubebyggede salg. grundprisanalysesystemet er nærmere beskrevet i den
juridiske vejledning 2013-2, afsnit h.a.3.2.1, hvoraf blandt andet fremgår, at der i bereg-
ningen endvidere indgår skøn på baggrund af skattemyndighedernes kendskab til lokalom-
rådet.
                                               - 6 -
der foreligger ikke oplysninger om handelsprisen for ubebyggede grunde i området.
ifølge specifikationerne i ejendomsskemaet er den beregnede ejendomsværdi af jørgen
rønnes ejendom 1.227.700 kr. denne værdi er opgjort som summen af grundværdien og
bygningsværdien. den beregnede ejendomsværdi er imidlertid korrigeret til 977.700 kr.,
afrundet til 970.000 kr., idet der som et ”særligt forhold” er indrømmet et nedslag på 250.000
kr. som følge af, at ”[h]andelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for
denne type ejendomme giver udtryk for”. nedslaget er alene fratrukket bygningsværdien, idet
grundværdien er uændret.
efter ordlyden af det ”særlige forhold” er nedslaget ikke begrundet i individuelle forhold ved
den pågældende ejendom, men udgør i realiteten en korrektion af forslagsberegningen på
baggrund af myndighedernes kendskab til handelspriserne i lokalområdet. dette understøttes
af, at samtlige 234 ejendomme i det pågældende område ifølge det oplyste er indrømmet et
beløbsmæssigt tilsvarende nedslag, uanset bygningernes størrelse og alder.
det fremgår af vurderingsvejledningen og den juridiske vejledning, herunder de grund-
værdikurver, der er indeholdt heri, at der i almindelighed er sammenhæng mellem grundværdi
og ejendomsværdi. en nedsættelse som følge af, at handelspriserne i området er lavere end
forudsat i beregningen, bør derfor give anledning til overvejelser om, hvorvidt også
grundværdien er lavere end forudsat. det fremgår imidlertid ikke, at skattemyndighederne har
foretaget sådanne overvejelser, og afgørelsen om alene at henføre nedslaget til
bygningsværdien er ikke nærmere begrundet. da det herefter ikke kan udelukkes, at an-
sættelsen af grundværdien for jørgen rønnes ejendom bygger på et forkert grundlag, tages
hans hjemvisningspåstand til følge.
for så vidt angår sagens omkostninger skal skatteministeriet betale delvise sagsomkostninger
for begge retter til jørgen rønne med i alt 24.000 kr. beløbet omfatter 750 kr. til retsafgift for
landsretten og tilsvarende skønnet udgift for byretten samt 22.500 kr. til delvise udgifter til
advokatbistand inkl. moms. ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til
advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang, varighed og
forløb.
                                    t h i k e n d e s f o r r e t:
                                            - 7 -
skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2007 for ejendommen med
matr. nr. 22 bg, sæby by, beliggende strandagervænge 18, 4070 kirke hyllinge, hjemvises
til fornyet skøn hos skat.
i delvise sagsomkostninger for byretten og for landsretten skal skatteministeriet inden 14
dage betale 24.000 kr. til jørgen rønne.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a
