                                            dom
afsagt den 21. februar 2017 af østre landsrets 12. afdeling
(landsdommerne bloch andersen, joachim kromann og michala bylov rath (kst.)).
12. afd. nr. b-620-16:
brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps
(advokat rasmus hoffery nielsen)
mod
topdanmark forsikring a/s
(advokat klaus kastrup-larsen)
glostrup rets dom af 26. februar 2016 (bs 10e-160/2015) er anket af brønshøjholms allé
45-47 brønshøj aps med påstand om, at indstævnte til appellanten skal betale 2.092.582 kr.
med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.
indstævnte, topdanmark forsikring a/s, har påstået stadfæstelse.
supplerende sagsfremstilling
den 5. maj 2011 afholdt retten på frederiksberg, fogedretten, et forberedende møde i
tvangsauktionssagen vedrørende den af gealan aps under konkurs ejede anpart nr. 1 i
ejendom matr.nr. brønshøj 1 t, beliggende brønshøjholms allé 43, 2700 brønshøj. for
auktionsrekvirenten, gealan aps under konkurs, var kurator mødt. for 8.-11. prioriteten var
advokat jan leth christensen ved advokatfuldmægtig natascha lundquist mødt. under
retsmødet oplyste auktionsrekvirenten, at man på førsteauktionen ville oplyse, at de 1,8 mio.
kr., topdanmark forsikring a/s havde udbetalt, muligvis var udbetalt fejlagtigt, og at det var
op til auktionskøber, om man ville forfølge nævnte krav.
som bilag til tvangsauktionsrekvirentens salgsopstilling af 11. november 2011 indgik
topdanmark forsikring a/s’ brev af 26. januar 2010 til auktionsrekvirenten. af nævnte brev
fremgår, at topdanmark forsikring a/s havde udbetalt blandt andet 300.000 kr. og 260.000
                                                - 2 -
kr. a conto for nedrivning, 260.156 kr. vedrørende en hocherup-faktura og 1.832.582 kr. til
logic home a/s for væg- og dækelementer.
af fs pantebrevsselskab a/s’ bekræftelser af 18. januar 2012 fremgår, at selskabet har
modtaget i alt 2,3 mio. kr. for hcs 82 aps køb af pantebrevene på 8.-11. prioriteten.
ved transport af 26. november 2012 transporterede hcs 82 aps, der på tvangsauktionen den
19. januar 2012 som ufyldestgjort panthaver havde overtaget ideel anpart nr. 1 af matr. nr. 1t
brønshøj, beliggende brønshøjholms allé 43, 2700 brønshøj, samtlige sine rettigheder og
forpligtelser vedrørende ejendommen til sit helejede datterselskab brønshøjholms allé 45-47,
brønshøj aps.
af skønserklæring af 28. december 2016 fremgår blandt andet:
       ”7. skønstemaet
       …
       rekvirentens spørgsmål
       1.
       efter en gennemgang af sagens bilag bedes skønsmanden foretage en vurdering af
       salgsværdien på tvangsauktion (budsumsvurdering) i medfør af § 562 i retsplejeloven af
       den ideelle anpart nr. 1 af matr.nr. 1t brønshøj, beliggende brønshøjholms allé 45-49,
       2700 brønhøj. vurderingen skal foretages ud fra salgsværdien på den ideelle anpart pr.
       19. januar 2012, og i den stand – faktuelt såvel som retligt – som anparten havde på
       dette tidspunkt.
       spørgsmål 2
       skønsmanden bedes i forhold til vurderingen i spørgsmål 1 oplyse følgende:
       2.a
       hvordan var markedssituationen for salg af ideelle anparter som den foreliggende på
       vurderingstidspunktet?
       2.b
       hvilken betydning havde den manglende aftale om udstykning af den ideelle anpart på
       prisen, hvorved bemærkes, at matrikulær udstykning var (og er) en nødvendig
       forudsætning for at få tilladelse til opførelse af boligbyggeri på grunden?
       2.c
                                         - 3 -
hvilken betydning havde den konstaterede forurening på ejendommen for prisen på den
ideelle anpart?
2.d
hvilken betydning havde brandforsikringssummen for prisen på den ideelle anpart.
2.e
hvilken betydning havde det for prisen på den ideelle anpart, at der ikke forelå
byggetilladelse til opførelse af boligbyggeri på grunden, hverken § 8 tilladelse eller
byggetilladelse?
2.f
hvilken betydning havde det for prisen på den ideelle anprt, at ejendommen var en
brandtomt og at der midt på grunden stod en transformerstation midt på ejendommen?
2.g
var der efter skønsmandens opfattelse andre forhold, som i væsentlig grad påvirkede
prisen og i bekræftende fald hvilke?
modpartens spørgsmål
ia
hvad vurderer skønsmandens ejendommens værdi til i frit salg og på kontantbasis på
tidspunktet umiddelbart før branden i 2007. svaret bedes opdelt på henholdsvis
grundværdi og bygningsværdi. for skønsmandens orientering henvises til bilag 1,
salgsopstilling, herunder den heri oplyste ejendomsværdi kr. 4.615.000, heraf
grundværdi kr. 1.710.755 kr.
ib
blev ejendommen samlet set mindre værd efter brand i forhold til værdien før branden,
når henses til, at der efter branden var en brandforsikringserstatning på ca. 9 mio. kr. til
rådighed efter afholdte nedrivnings- og oprydningsomkostninger.
erstatning blev fastsat på grund af regler om restværdi udløsning.
ic
hvad udgør ejendommens samlede værdi efter gennemførelse af det iværksatte byggeri
på grunden med opførelse af et antal af rækkehuse.
værdien bedes fastsat på kontaktbasis og på baggrund af frit salg af de pågældende
rækkehuse.
svaret bedes opdelt på henholdsvis grundværdi og bygningsværdi.
…
11. besvarelse
…
rekvirentens spørgsmål
1.
                                         - 4 -
…
kr. 12.5000.000,-, …
dette vurderet på baggrund af en forventet salgssum på nybyggeri på 28 mio. kr. tillagt
de ca. 9 mio. kr. fra forsikringssum, fratrukket ønske om indtjening,
byggeomkostninger, oprensning af forurenet jord, byggemodningsomkostninger,
liggetid, flytning af transformerstation m.m.
i 2012 var der ikke mange investorer til disse mindre byggerier, idet sporene efter
finanskrisen fortsat prægede markedet. da der var usikkerhedspunkter omkring
byggetilladelse og oprensning efter forurening, vil det kræve et aktivt salgsarbejde at
finde rette investor. dette finder sjældent sted ved tvangsauktioner.
2.a
efter stor stilstand i markedet i perioden 2008-2011, begyndte boligmarkedet at udvikle
sig positivt i 2012. det har ikke været muligt at finde reference ejendomme på
erhvervsejendomme som ideelle anparter.
2.b
såvel naboer som kommune havde en positiv interesse i at grunden blev konverteret til
beboelse. grunden ligger midt i boligkvarter med ældre boliger (1900-1930) omkring
sig. der er i området udstykket grunde med meget små grundstørrelser til opførelse af
rækkehuse og dobbelthuse.
2.c
der forelå på auktionstidspunktet ingen vurdering af omkostningerne ved oprensning.
da ejendommen er en erhvervsgrund, der ønskes konverteret til byggegrund for boliger,
skal erhverver afholde udgifterne til oprensning. det er dog muligt at byggetilladelse
kan opnås ved en delvis oprensning, idet registrering bibeholdes på ejendommen. dette
kan have betydning for boligernes salgsværdi og belåningsmuligheder.
jeg har derfor anslået et beløb til oprensning, hvilket en budgiver også har været
nødsaget til. mit udgangspunkt har været et areal på 15x30 m (450 m2) med forurening
i 7 meters dybde. dette er 3.150 m3 eller ca. 4.400 ton, svarende til en
oprensningsomkostning på ca. 4,5-5,0 mio. kr.
2.d
kontantbeløb tilfalder køber til genopførelse af bygninger på grunden, men de er ikke
øremærket til et bestemt byggeri. beløbet har derfor for en budgiver, der skal nybygge
eller genopføre en værdi på hele beløbet krone til krone.
2.e
budgiver må forvente at kommunen vil give en byggetilladelse, såfremt der opfyldes en
række forhold. men køber må forvente lang sagsbehandlingstid til byggebehandling,
evt. lokalplan. derudover har kommunen ofte en holdning til ejendommens udseende og
indpasning i området. københavns kommunes tekniske forvaltning er behjælpelig med
at rådgive budgiver om muligheder, men vil ikke give skriftlige forhåndstilsagn, men
alene forhold sig til et endelig byggeprojekt.
2.f
transformerstation var tilsyneladende placeret i den nedbrændte ejendommen og vil jfr.
auktionsdokumentet kunne flyttes til en hensigtsmæssig placering for ca. 400.000 kr.
                                             - 5 -
      ved en hensigtsmæssig placering har denne ikke betydning for salgsværdien af
      boligerne.
      2.g
      nej.
      modpartens spørgsmål
      ia
      som erhvervsejendom kr. 8.000.000 …
      dette er baseret på lejeindtægter på anslået 750.000 kr., driftsomkostninger på 100.000
      kr. og en forrentningsprocent på 8%
      ib
      nej værdien blev højere, da der kunne genopføres for dette beløb eller anvendes til
      nybyggeri af boliger.
      ic
      der er givet skøde på 7 rækkehuse i juli og august 2013 for i alt kr. 28.912.119.
      12. forudsætninger
      i forbindelse med besvarelsen af spørgsmålene forudsætter jeg følgende:
      at en lokal ejendomsmægler forestår salgsarbejdet.
      …”
forklaringer
der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af frederik bruhn-petersen og helle
nordgreen.
der er endvidere afgivet forklaring af erik jonstrup-andersen og skønsmand arne madsen.
frederik bruhn-petersen har forklaret blandt andet, at der på førsteauktionen afholdt den 15.
december 2011 var mødt mange, og der syntes dermed at være stor interesse for ejendommen.
han husker ikke mere præcist, hvor meget materiale vedrørende ejendommen han på davæ-
rende tidspunkt havde modtaget. han mødte først og fremmest som iagttager, om end han
fandt ejendommen interessant, og han havde på daværende tidspunkt da også rettet en første
henvendelse til fs pantebrevsselskab a/s.
der var tale om en kompleks auktionssag spækket med risici, men han var af den opfattelse,
at der ville kunne laves noget fornuftigt med grunden. ingen af de interesserede købere havde
                                                - 6 -
til hensigt at genopføre en fabriksbygning på stedet. han havde selv været forbi ejendommen,
der henlå som en knoldet græsmark, herunder var oprydning efter den udbrændte
fabriksbygning ikke tilendebragt. af samme grund var han ikke i tvivl om, at der var krav på
den fulde forsikringssum.
der forelå som nævnt flere risici, som måtte indkalkuleres i et eventuelt bud. uanset om der
på grunden skulle opføres boliger eller f.eks. en institution var udstykning nødvendig, og
aftale herom var ikke indgået mellem de ideelle anpartshavere. der forelå også usikkerhed
med hensyn til opnåelse af en § 8-tilladelse, herunder navnlig vilkårene for en sådan. der
havde været drevet renseri og vaskeri på stedet, og der forelå dermed betydelig risiko for
alvorlig forurening af grunden. hertil kom usikkerheden med hensyn til, om der var krav på
den fulde forsikringssum. det er hans opfattelse, at ikke-panthavere ville have været villige til
at byde ca. 2,1 mio. kr. mere for ejendommen, hvis topdanmark ikke havde udbetalt de i
denne sag omtvistede beløb.
han kendte ikke bjarne christensen forud for denne auktionssag, men han havde fået oplyst,
at bjarne christensen var en professionel pantebrevsinvestor, der normalt forsvarede sit pant.
han forventede derfor også, at bjarne christensen ville byde sit pant på 12. prioriteten hjem.
fs pantebrevsselskab a/s er danmarks mest professionelle aktør inden for tvangsaukti-
onsområdet. den pris på 2,3 mio. kr., hcs 82 aps betalte for pantebrevene på 8.-11. prio-
riteten, blev de enige om efter en længere forhandling.
hcs 82 aps anmodede fem udvalgte entreprenørfirmaer om at afgive tilbud på opførelsen af
de syv rækkehuse. byggefirmaet hansen & andersen, næstved, blev lavestbydende med et
bud på 11,6 mio. kr. de øvrige tilbud udgjorde henholdsvis 12,8, 13,9, 15,0 og 15,2 mio. kr.
aftale blev indgået med hansen & andersen med en entreprisesum på 11,9 mio. kr. de
samlede udgifter til byggeriet beløb sig til 19,9 mio. kr., hvori indgik ekstraarbejder på 2,2
mio. kr., der var aftalt med hansen & andersen. de resterende udgifter på 5,8 mio. kr.
omfatter blandt andet udgifter til arkitekt, ingeniør, landinspektør, forsikring mv.
brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps’ bruttofortjeneste har, som det fremgår af årsrap-
porten for 2014, udgjort ca. 4,4 mio. kr. de syv rækkehuse blev solgt for netto 22,4 mio. kr.,
                                               - 7 -
svarende til salgssummen fratrukket salgsomkostninger. i den i årsrapporten for 2014 angivne
salgssum på 29 mio. kr. indgår moms, og når denne fratrækkes, udgør nettosalgssummen som
nævnt 22,4 mio. kr. der verserer en voldgiftssag mellem brønshøjholms allé 45-47 brønshøj
aps og hovedentreprenøren, idet sidstnævnte har krævet 1,85 mio. kr. for udførte
ekstraarbejder. endvidere er brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps stævnet af ejerne af de
syv rækkehuse for 2,8 mio. kr. vedrørende fejl og mangler. begge sager beror nu på syn og
skøn.
det krav på ca. 700.000 kr., som hcs 82 aps anmeldte i logic home a/s under konkurs,
blev – for så vidt angår spørgsmålet om kravets status som separatistkrav – afvist af kurator,
og selskabet har ikke modtaget dividende af sit herefter simple krav, idet selskabets krav var
subsidiært i forhold til topdanmarks krav.
han rejste straks efter, at hcs 82 aps havde opnået hammerslag på ejendommen, krav over
for topdanmark om selskabets betaling af de i denne sag omtvistede beløb. herpå pågik en
langvarig skriftveksling mellem parterne, og da han havde travlt med byggesagen, udtoges
først stævning i januar 2015. stævning kunne have været udtaget tidligere.
helle nordgreen har forklaret blandt andet, at hun arbejder som ekspeditionssekretær i
topdanmark forsikring a/s.
i store erstatningssager har selskabet i begyndelsen ikke indvendinger mod at udbetale mindre
beløb – typisk op til 10 pct. af erstatningssummen – til f.eks. byggematerialer, der skal
specialfremstilles. først længere fremme i forløbet, og typisk når selskabet har udbetalt 50
pct. af forsikringssummen, gennemgås af hensyn til panthaverne byggeriets stade nærmere
inden udbetaling. i nærværende sag havde hun og taksator ingen mistanke, da de
præsenteredes for materiale fra jesper nielsen, der også oplyste, at logic home a/s ikke
kunne fortsætte, hvis betaling ikke fandt sted. hun kendte hverken gealan aps eller jesper
nielsen fra tidligere.
udbetaling kan ske, når hun og taksator finder betingelserne herfor opfyldt. hun har be-
myndigelse til at beslutte udbetaling op til 5 mio. kr. udbetaling herudover forudsætter
godkendelse på chefniveau.
                                              - 8 -
da udbetaling af de i sagen omtvistede beløb fandt sted, havde hun modtaget taksators
betalingsplan. udbetalingen af 260.000 kr. til gealan aps skete til oprydning/nedrivning. da
denne oprydning/nedrivning tilsyneladende ikke udførtes, udbetaltes yderligere 260.000 kr. til
hockerup i samme anledning. herefter anså hun de 260.000 kr., der var udbetalt til gealan
aps til oprydning/nedrivning, som et a conto beløb til selve byggeriet. de 260.000 kr.
udbetalt til gealan aps er ikke udbetalt med urette. en aftale med en kunden om et bestemt
beløb til nedrivning vil normalt være bindende, medmindre der senere viser sig forhold, der
ikke kunne tages højde for.
hun sikrer sig ikke før udbetaling, at kunden har opnået byggetilladelse, idet indhentelse
heraf er kundens ansvar. hun og taksator stoler på kunden.
erik jonstrup-andersen har forklaret blandt andet, at han oprindelig er uddannet tømrer,
hvorpå han læste til bygningskonstruktør. han blev ansat i topdanmark forsikring a/s i 1981
og uddannedes få år senere til skadeskonsulent. indtil han gik på pension den 1. juli 2013,
arbejdede han som skadeskonsulent/taksator, de sidste år med storskader inden for landbrugs-
og erhvervsområdet.
når en brand har fundet sted, foretages der indledningsvis redning og bevaring. sådanne ar-
bejder er omfattet af forsikringsdækningen. herefter opgøres skaden af taksator i samarbejde
med bygningens ejer og/eller dennes skadesrådgiver. i den forbindelse fastsættes udgifterne til
genopbygning af hver af de skadede bygningsdele. overstiger den samlede skade 30 pct. af
bygningsværdien, er der i henhold til forsikringsbetingelserne krav på udbetaling af
nyværdierstatning. nyværdierstatningen blev i denne sag fastsat til ca. 10,5 mio. kr.
han udarbejdede betalingsoversigten fremlagt som sagens bilag 6. når han havde lavet en
betalingsoversigt, sendte han den til hovedkontoret, hvorefter udbetaling fandt sted i over-
ensstemmelse med betalingsplanen. vedrørende udgifterne til nedrivning har vidnet forklaret,
at en entreprenør, hockerup, havde givet et tilbud, der efter gealan aps’ opfattelse var for
dyrt. gealan aps var et håndværkerfirma, hvorfor firmaet tilbød selv at forestå nedrivningen
for 570.000 kr., hvilket de herefter indgik aftale om. aftalen betød, at det var gealan
aps’problem, hvis nedrivningsudgifterne oversteg det aftalte beløb. hockerup fik, da
                                             - 9 -
entreprenøren ikke fik nedrivningsopgaven, 10.000 kr. for udarbejdelse af tilbud herpå. det
endte med, at gealan aps alligevel anvendte hockerup til nedrivningen. posten i
betalingsoversigten på 260.000 kr., der er konteret under ”genopførelseserstatning”, burde
rettelig have været konteret under ”nedrivningserstatning”. posten på 260.000 kr. konteret
under ”nedrivningserstatning” skyldes formentlig, at nedrivningen varetoges af hockerup, og
at denne dermed ønskede at sikre sit krav. der var intet opført på grunden, da de 260.000 kr.
blev udbetalt a conto.
ved udbetaling skal en byggetilladelse, hvis en sådan er påkrævet, i princippet foreligge, men
det er udelukkende bygherrens ansvar. forsikringsselskabet anmoder ikke om dokumentation
herfor.
da han modtog helle nordgreens e-mail af 23. juni 2009, tog han ud på ejendommen, hvor
han konstaterede, at grunden var ryddet, men at der intet byggearbejde var udført. han
meddelte herpå helle nordgreen, at der ikke kunne ske udbetaling. herefter ringede kunden
til ham adskillige gange og pressede på for betaling. det virker under nævnte omstændigheder
mærkværdigt, at beløbet på 1.832.582 kr. skulle være udbetalt allerede den 23. juni 2009, men
der kan den pågældende dag være indgået aftale om udbetaling heraf. under normale
omstændigheder ville han ikke godkende udbetaling på det da foreliggende grundlag, om end
beløbet var beskedent i forhold til den samlede forsikringssum. han var ikke ude at se den
lager- eller fabriksbygning, hvor byggematerialerne angiveligt opbevaredes. efter vidnets
opfattelse blev topdanmark snydt, og det var jesper nielsen, der stod bag.
de poster, der kan udbetales inden opførelse af en ny bygning, vedrører udgifter til redning og
bevaring, nedrivning og byggeadministration. hvis den berettigede ønsker at opføre et
byggeri, der overstiger forsikringssummen, finder udbetaling sted forholdsmæssigt.
entreprisesummen i denne sag adskiller sig ikke væsentligt fra forsikringssummen, hvorfor
denne sag ikke har givet anledning til forholdsmæssig udbetaling.
skønsmand arne madsen har vedstået skønserklæring af 28. december 2016 og forklaret
blandt andet, at han har erfaring med projektsalg, men ikke med opførelse af boligbyggeri
som sådan.
                                              - 10 -
med den under skønserklæringens pkt. 12 nævnte forudsætning om anvendelse af lokal
ejendomsmægler mener han, at ejendommen var af en sådan særlig karakter, at der var behov
for et aktivt salgsarbejde for at opnå den optimale pris for ejendommen. den i svaret på
spørgsmål 1 angivne salgsværdi på 12,5 mio. kr. svarer til den optimale pris, der således ville
have forudsat et aktivt salgsarbejde med henblik på at finde relevante investorer. det er hans
opfattelse, at den, der havde betalt 12,5 mio. kr. for ejendommen, ville kunne have opnået et
fornuftigt afkast, og vurderingen fastholdes derfor. hvis en køber alene havde haft til hensigt
at genopføre en erhvervsbygning, ville regnestykket se mindre godt ud.
ved fastsættelsen af ejendommens værdi i svaret på spørgsmål 1 har han lagt til grund, at
rækkehusene i 2012/13 blev solgt for ca. 29 mio. kr. dette beløb svarer til, hvad andre
lignende rækkehuse blev solgt til på daværende tidspunkt. han har skønnet de samlede
byggeomkostninger til 12,8 mio. kr. inkl. moms, hvilket svarer til 10.000 kr. pr. m2. i beløbet
på 12,8 mio. kr. indgår udgifter til byggerådgivere. byggemodningsomkostningerne er ansat
til 800.000 kr. inkl. moms. diverse omkostninger, herunder salgsomkostninger og liggetid, er
ansat til 1,8 mio. kr. salgsomkostningerne i forbindelse med et projekt som det foreliggende
vil isoleret set udgøre ca. 400.000 kr. endelig indgår i hans beregning en indtjening på 5 mio.
kr. til investor. den af ham anvendte forrentningsprocent på 8 pct. er ikke for høj, da
investorerne under finanskrisen krævede højere afkast.
der var tale om en meget speciel ejendom på grund af dens beliggenhed i et boligkvarter og
det ideelle ejerskab. det ville have været bedst, om ejendommen havde været udmatrikuleret.
det forhold, at aftale herom ikke var indgået mellem de ideelle anpartshavere, var et
usikkerhedsmoment, men efter hans opfattelse havde det ingen betydning for prisen, idet
såvel medejerne som kommunen havde en interesse i, at udstykning fandt sted, herunder
havde medejerne allerede udtrykt interesse herfor. hvis medejerne og/eller kommunen havde
sagt nej til udstykning, ville en køber, der havde betalt 12,5 mio. kr. for ejendommen, fortsat
have holdt ”skindet på næsen”, men købsprisen ville nok have været lidt for høj.
den transport på 450.000 kr. til tom pedersen, der blev oplyst om på tvangsauktionen,
udgjorde en risiko, som ikke er indgået i den vurderede salgsværdi på 12,5 mio. kr.
                                              - 11 -
som anført ved besvarelsen af spørgsmål 2 e var det meget sandsynligt, at kommunen – som
det også senere skete – ville meddele byggetilladelse, hvorfor alene spørgsmålet om vilkårene
for en sådan har udgjort en risikofaktor. nævnte risiko er ikke indgået i hans vurdering.
den i svaret på spørgsmål 2 c angivne udgift på 4,5-5 mio. kr. er udregnet på grundlag af, at
fjernelse af jord skønnes at ville koste 800-1.000 kr. pr. ton. herefter skal der fyldes stabilgrus
mv. på. beløbet indeholder ikke de udgifter, der måtte være forbundet med gennemførelse af
forundersøgelser.
naboer har over for ham beskrevet ejendommen før branden som en ”træt” erhvervsbygning.
procedure
brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps har i det væsentlige procederet i overensstem-melse
med påstandsdokument af 17. januar 2017, hvoraf fremgår blandt andet:
      ”udbetalingen af kr. 1.832.586,- den 23. juni 2009:
      udbetalingen af kr. 1.832.586,- af den 23. juni 2009 angår en udbetalingsanmodning
      fremsat på baggrund af den faktura, som med underbilag fremgår af ...
      fakturaen dækkede over levering og montering af forskellige betonelementer.
      i den foreliggende sag er det en ubestridt kendsgerning, at ejendommen ikke var
      genopført på tidspunktet for den omstridte udbetaling, ligesom betonelementerne ikke
      var leveret og monteret på ejendommen.
      ved modtagelsen af udbetalingsanmodningen foretog topdanmark behørigt en be-
      sigtigelse af grunden og konstaterede, at genopførelse af den forsikrede bygning end
      ikke var påbegyndt, og at der heller ikke var påbegyndt anden form for byggeri på
      grunden, ...
      udbetalingsanmodningen fremkom på et tidspunkt, hvor der ikke forelå en byggetil-
      ladelse, …, hvilket ifølge forsikring & pensions vejledning, …, allerede af denne grund
      burde have hindret udbetaling fra topdanmarks side. således anfører vejledningen
      følgende: ”i de situationer, hvor der fra byggemyndigheden fordres en byggesag, skal
      der tillige foreligge en byggetilladelse, før 1. rate kan udbetales.” samtidig anfører
      vejledningen følgende krav, som skulle opfyldes i forbindelse med udbetalingen, og
      som heller ikke er fulgt af topdanmark: ”ønsker forsikringstageren at få opført en
      bygning, som koster mere end den opgjorte erstatning, reduceres udbetalingsraterne i
      forholdet mellem erstatningen og det dyrere byggeri, der opføres. forsikringstageren
      må løbende betale sin andel af byggeudgifterne, så tinglyste rettighedshavere har
      sikkerhed for, at hele bygningen genopføres.
                                         - 12 -
forsikringstageren skal, inden byggeriet påbegyndes, over for forsikringsselskabet
fremlægge skriftlig accept fra tinglyste rettighedshavere”.
på baggrund af besigtigelsen af ejendommen nægtede topdanmark – korrekt – at
betale. herefter blev der samme dag fra entreprenørens side sendt en email med en
”præsentation af entreprenørens system”. præsentationen er ikke fremlagt i sagen.
i emailen fra entreprenøren … er det anført, at de fakturerede materialer skulle komme
til at befinde sig i entreprenørens lokaler/fabrik, som ”for tiden” kun havde til formål at
levere til projektet på ejendommen. endvidere blev det anført, at materialerne var ejet
af gealan aps, (forsikringstageren), og at disse var forsikret direkte til fordel for
gealan aps.
entreprenøren anførte endvidere, at man senere samme dag ville sende en kopi af
forsikringspolicen til topdanmark.
alene på dette grundlag, valgte topdanmark at udbetale straks, uden i forvejen at fo-
retage en besigtigelse af lageret, uden at reflektere over, at fakturaen ikke indeholdt
oplysninger om cvr-nr. og uden at afvente, om kopi af forsikringspolicen blev
modtaget, (hvilket den aldrig blev).
topdanmark reagerede heller ikke på det forhold, at det umiddelbart ud fra den frem-
sendte faktura med materialeliste, (anbudsliste), (ekstraktens side 159 og frem), kan
konstateres, at de enkelte fag nr. i fakturaen dækker over levering og montering af
forskellige modulvægge og -elementer. en 100%’s fakturering af de enkelte fag nr.
måtte fordre, at de enkelte modulvægge og –elementer var leveret og monteret på
ejendommen, hvilket topdanmark vidste ikke var tilfældet.
selv hvis entreprenørens ”system” havde haft realitet – hvilket viste sig ikke at være
tilfældet – burde topdanmark have undladt at betale, da fakturaen dækkede over ydelser
– montering og levering – som topdanmark på baggrund af den fremsendte faktura
umiddelbart kunne konstatere ikke var udført.
topdanmark valgte at betale, og det viste sig efterfølgende, at de af fakturaen leverede
materialer ikke kunne lokaliseres. der fandtes således ikke et lager med betonelementer,
som var særligt designeret til gealan aps.
spørgsmålet er således, om topdanmarks betaling er sket med frigørende virkning.
...
de forhold, som topdanmark lagde til grund for udbetalingen på kr. 1.832.586, dvs.
entrepriseaftale, betalingsplan, beskrivelsen af byggesystemet og fakturaen, gav ikke
betryggende sikkerhed for panthavernes fyldestgørelse. faktisk gav grundlaget ikke
nogen sikkerhed overhovedet for panthavernes fyldestgørelse.
endvidere havde topdanmark ikke sikret sig, at der forelå en byggetilladelse til op-
førelse af rækkehuse til helårsbeboelse. en byggetilladelse var nødvendig, såfremt man
ikke blot havde til hensigt at genopføre den nedbrændte fabrik. og da grunden, som
alle, inklusive topdanmark, vidste, var forurenet, krævedes tillige en såkaldt § 8
                                         - 13 -
tilladelse fra miljømyndighederne som forudsætning for at få tilladelse til at opføre
boliger på grunden, (jf. § 8 i jordforureningsloven). heller ikke en sådan § 8 tilladelse
forelå.
endelig var grunden en ideel anpart af et større grundareal med 3 ideelle anpartshavere,
og på en sådan ideel anpart ville man ikke kunne få tilladelse til at opføre boliger. dertil
krævedes en matrikulær udstykning, og alle, inklusive topdanmark, vidste, at de 3
ideelle anpartshavere ikke havde kunnet blive enige om at foretage en matrikulær
udstykning. enighed herom opnåedes først lang tid efter tvangsauktionen.
der var således på udbetalingstidspunktet en lang række væsentlige hindringer, der
skulle være overvundet før, at der kunne bygges på grunden. der var faktisk ingen
sikkerhed for, at der nogensinde ville kunne bygges på ejendommen og derfor heller
ingen sikkerhed for, at betonelementerne omfattet af udbetalingskravet ville kunne
anvendes til et eventuelt byggeri, hvis de overhovedet var produceret.
topdanmark havde således ingen sikkerhed for, at der blev tilført værdi til ejendom-
men, men alene en tro på at dette ville ske; en tro, som ene og alene må anses for be-
grundet i (en desværre misforstået) tillid til entreprenøren.
en sådan ikke eksisterende sikkerhed er ikke ”betryggende sikkerhed” i § 58, stk. 1 i
forsikringsaftalelovens forstand.
af forarbejderne til § 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven fremgår følgende om ”be-
tryggende sikkerhed”, jf. udkast til lov om forsikringsaftale med tilhørende bemærk-
ninger, udarbejdet af den ved kgl. resolution af 6. februar 1919 nedsatte kommission,
side 48, (kbet.1925.t1):
”sikkerheden kan bestaa i, at der tilbydes ham pant i en anden genstand, der er af
samme værdi og lige saa let realisabel som den forrige, og som er sikret paa lige saa
gode vilkaar som denne. ogsaa sikkerhed af anden art kan efter omstændighederne
anses som betryggende. f. eks. en bankgaranti.”
forarbejderne understreger, at anden betryggende sikkerhed skal være en sikkerhed så
god som f.eks. en bankgaranti. det er således ikke tilstrækkeligt, hvis forsikrings-
selskabet udbetaler til forsikringstageren i tillid til at sikkerheden er betryggende.
hvis det måtte vise sig, at den forudsatte sikkerhed ikke var betryggende, har betin-
gelserne for udbetaling ikke været til stede, og forsikringsselskabets betaling er herefter
ikke sket med frigørende virkning.
det er således forsikringsselskabets risiko, om betingelserne i § 58, stk. 1 i forsik-
ringsloven er opfyldt.
på det ovenfor anførte baggrund er det åbenbart, at indstævnte ved udbetalingen ikke
har præsteret en lige så betryggende sikkerhed for panthavernes fyldestgørelse som en
genopført bygning.
derfor må indstævnte betale igen.
                                        - 14 -
udbetalingen af kr. 260.000,- den 4. juni 2009:
…
det fremgår af helle nordgreens forklaring, (topdanmarks repræsentant), …, sagens
bilag a, … og sagens bilag 1, … og 6, …, at topdanmark den 4. juni 2009 udbetalte et
acontobeløb på kr. 260.000 til forsikringstageren til dækning af nedrivningsom-
kostninger i henhold til en med forsikringstageren desangående indgået aftale.
nedrivningsomkostningerne var ikke en del af erstatningen til genopførelsen og skulle
af topdanmark betales ved siden af erstatningen til genopgørelse.
i det af topdanmark udfærdigede excel-ark, sagens bilag 1… og 6, …, er dette beløb
imidlertid fejlagtigt posteret som en genopførelseserstatning i stedet for som en ned-
rivningsomkostning.
den endnu ikke udbetalte del af genopførelseserstatningen er derfor kr. 260.000 større
end, hvad der fremgår af bilag 1 og 6, og brønshøjholm har derfor i egenskab af
auktionskøber og panthaver krav på yderligere kr. 260.000. brønshøjholms krav på
betaling af den på tvangsauktionstidspunktet endnu ikke udbetalte del af genopfø-
relseserstatningen er ubestridt af topdanmark.
såfremt topdanmark gør gældende, at der ikke er tale om en fejlpostering, gøres det
gældende, at denne udbetaling – ligesom udbetalingen på kr. 1.832.586 – er sket i strid
med forsikringsaftalelovens § 58 stk. 1.
topdanmark bærer bevisbyrden for, at betingelserne for udbetaling var til stede, og
denne bevisbyrde er ikke løftet. topdanmark har trods gentagne opfordringer dertil helt
undladt at besvare brønshøjholms provokationer vedrørende dette forhold.
på den baggrund er indstævnte forpligtet til at betale brønshøjholm yderligere kr.
260.000,-.
brønshøjholms krav som ufyldestgjort panthaver:
sagsøger kan tiltræde, at en panthaver alene kan kræve betaling for det fordringstab,
som konstateres ved tvangsauktionen.
tabet bestemmes af dækningssalget, og dækningssalget gennemføres ved tvangs-
auktionen, hvor panthavernes tab endeligt konstateres.
det er således tvangsauktionen, som er afgørende for tabets størrelse, hvorimod
panthaverens efterfølgende salg efter udvikling af ejendommen, endt byggesag eller
lignende ikke har nogen som helst betydning for tabet.
det er således irrelevant, om et efterfølgende salg af ejendommen har givet over- eller
underskud. det må ligeledes uden tvivl kunne lægges til grund, at topdanmark med
rette ville kunne nægte at dække et eventuelt tab ved et efterfølgende salg. ligeledes
reducerer en eventuel gevinst ikke topdanmarks forpligtelse ifølge forsikringsaftalen.
                                        - 15 -
ligeledes er det irrelevant, hvilken kurs brønshøjholm har givet for fordringerne, da
brønshøjholm i enhver henseende indtræder i fs pantebrevsselskabs rettigheder.
det har i øvrigt ikke været muligt at begrænse tabet via inddrivelse hos pantsætter, der
var konkurs. konkursboet blev således sluttet uden dividende, ... ligeledes er logic
home a/s, (beløbsmodtageren af kr. 1.832.582,-) erklæret konkurs, og topdanmark har
modtaget dividende af tilbagebetalingskravet, jf. ...
ved fastsættelsen af brønshøjholm tab skal der ses bort fra de bud fra brønshøjholm,
som byder ind i dennes eget pant, da disse bud var ”gratis” for brønshøjholm, jf.
princippet i ufr 1991.175h.
herudover skal ses bort fra bud på tvangsauktionen fra andre panthavere og brøns-
højholm selv, da de alle har budt med en viden om, at panthaverne – hvis de led tab –
ville have et krav på ca. 2 mio. kr. mod topdanmark som følge af forsikringsselskabets
udbetaling uden frigørende virkning.
dette forhold var fuldt oplyst for alle bydende, jf. også bilag 8, …, hvor rekvirenten
gjorde det klart, at topdanmark muligvis havde foretaget en fejlagtig udbetaling på kr.
1.800.000,-, hvilket ville blive oplyst på 1. auktionen.
på 1. auktionen var højeste bud fra en ikke-panthaver på 5 mio. kr., ...
dette bud må lægges til grund som markedsprisen for ejendommen, idet det af bilag 8,
… fremgår, at der har været talrige møder i tvangsauktionssagen. alle potentielle
interesserede i markedet må antages at have været fuldt opmærksomme på tvangs-
auktionen.
det skal i den forbindelse erindres, at ejendommen på tidspunktet for tvangsauktionen
var en ideel anpart og en brandtomt, og at der var flere, væsentlige uafklarede forhold i
forhold til den fremtidige benyttelse, som utvivlsomt har stækket interessen hos mange
liebhavere. herunder var det usikkert, om ejendommen kunne udstykkes, da der ikke
forelå en endelig udstykningsaftale med de øvrige ejere, ligesom det var usikkert om
matrikelmyndigheden kunne godkende en udstykning.
denne konklusion styrkes af, at ejendommen også før gealan aps’ konkurs var på
tvangsauktion i medio 2010, og på denne auktion blev højeste bud for ejendommen
også 5 mio. kr., ...
ligeledes understøtter fs pantebrevsselskabs salg af pantebrev umiddelbart op til 2.
auktionen, …, hvilket salg skete for en købesum på i alt 2,3 mio. kr. for gældsbreve med
et tilknyttet tilgodehavende på kr. 4.644.696,91, (dvs. ca. kurs 49,5), at heller ikke fs
pantebrevsselskab, der notorisk har forstand på ejendommes værdi på tvangsauktion,
kan have vurderet værdien af ejendommen højere end 6 mio. kr., (købesummen for
pantebrevene tillagt forudstående prioriter, …), eller reelt som 5,85 mio. kr., hvis der
tages hensyn til størstebeløbet, ...
budsumsvurderingen i skønsrapporten i sagen, (svar på spørgsmål 1, …) kan ikke
tillægges vægt, da den tilsyneladende baserer sig på brønshøjholms efterfølgende re-
aliserede salg i 2013 og 2014, og i øvrigt ikke tager højde for de betydelige risici, som
                                        - 16 -
der var i sagen, ligesom der synes at være udgiftsposter, som der ikke er taget højde for
i vurderingen.
på denne baggrund har brønshøjholm som panthaver utvivlsomt som lidt et tab sva-
rende til påstandsbeløbet.
såfremt landsretten overvejer andre scenarier kan følgende beregninger opstilles i
forhold til fastsættelse af brønshøjholms konkrete tab.
brønshøjholms tab bestemmes ud fra det reelle tab forstået som forskellen mellem den
ideelle anparts værdi og størrelsen af den pantsikrede fordring, jf. princippet i ufr
1991.175h.
1. ud fra bud fra den offentlig ejendomsværdi:
den offentlig ejendomsværdi for den ideelle anpart udgør kr. 4.615.000,-, ...
brønshøjholms pant, (…)                                                 kr. 8.344.696,91
fratrukket den offentlige ejendomsværdi                                 kr. 4.615.000,00
tab                                                                     kr. 3.729.696,91
2. ud fra bud fra en ikke-panthaver:
der har været gennemført to tvangsauktioner over den ideelle anpart. hvis der bortses
fra bud fra panthavere, (jf. ufr 1991.175h) er højeste bud fra en ikke-panthaver 5 mio.
kr., …, (v8 contruction a/s, som er et professionelt developmentfirma), …, hvilket i
øvrigt svarer til det højeste bud på 1. auktionen, der blev gennemført før gealan aps’
konkurs, ... hvis denne værdi lægges til grund som ejendommens værdi, udgør
brønshøjholms tab følgende:
brønshøjholms pant, (…)                                                 kr. 8.344.696,91
fratrukket værdien konstateret ved ikke-panthavers bud                  kr. 5.000.000,00
tab                                                                     kr. 3.344.696,91
3. ud fra bud fra andre panthavere i det omfang, de har budt uden for eget pant men
med viden om erstatningskravet mod topdanmark:
på 2. auktionen, den 19. januar 2012 blev en anden panthaver, bjarne christensen,
næsthøjstbydende med et bud på 7.010.000 kr., ... vedkommende panthaver havde pant
på 12. prioritet, fra værdien kr. 8.344.696,91 og op til kr. 12.077.837,00, ...
bjarne christensen har budt med viden om, at der var et krav mod topdanmark på kr.
1.832.582,00, hvilket var blevet oplyst på 1. auktionen, …, og fremgik af salgsop-
stillingen, ... med viden om dette krav har bjarne christensen således i realiteten budt
ind i eget pant fra og med det tidspunkt, hvor buddet oversteg kr. 6.512.114,91, (kr.
8.344.696,91 – kr. 1.832.582,00). den ideelle anparts reelle værdi udgør i dette
eksempel kr. 6.512.114,91.
hvis denne værdi lægges til grund, udgør brønshøjholms tab følgende:
                                      - 17 -
brønshøjholms pant, (…)                                                kr. 8.344.696,91
fratrukket værdien konstateret ved bjarne christensen bud              kr. 6.512.114,91
tab                                                                    kr. 1.832.582,00
4. ud fra bud fra andre panthaveres bud:
på 2. auktionen, den 19. januar 2012 blev bjarne christensen, næsthøjstbydende med et
bud på 7.010.000 kr., ... hvis denne værdi lægges til grund som den reelle værdi, udgør
brønshøjholms tab følgende:
brønshøjholms pant, (…)                                                kr. 8.344.696,91
fratrukket ejendommens værdi konstateret
ved bjarne christensens bud                                           kr. 7.010.000,00
tab                                                                    kr. 1.334.696,91
5. ud fra brønshøjholms bud:
på 2. auktionen, den 19. januar 2012 blev brønshøjholm højestbydende med kr.
7.100.000,-, ...
hvis denne værdi lægges til grund som den reelle værdi, udgør brønshøjholms tab
følgende:
brønshøjholms pant, (…)                                                kr. 8.344.696,91
fratrukket ejendommens værdi konstateret ved brønshøjholms
bud                                                                    kr. 7.100.000,00
tab                                                                    kr. 1.244.696,91
samlet kan det anføres, at hvis landsretten måtte komme frem til, at brønshøjholms tab
i et vist omfang skal være afhængigt af de bud, som er afgivet af panthavere, udgør
tabet mellem kr. 1.832.582,00 og kr. 1.244.696,91, alt efter hvilket scenarie, som
lægges til grund.
ad. bilag o og p:
bilag o og p er alene topdanmarks opfattelse af sagen og angår i øvrigt alene rester-
statningen.
det bestrides, at brønshøjholm har ”accepteret tingenes tilstand”, eller i øvrigt stiltiende
accepteret ikke at gøre et krav gældende. det var i øvrigt ikke en del af aukti-
onsvilkårene, at man som bydende skulle acceptere ikke at gøre krav gældende mod
topdanmark, tværtimod fremgik det som tidligere nævnt af bilag 8, side 3, at rekvi-
renten på 1. auktionen udtrykkeligt ville gøre opmærksom på muligheden for at forfølge
kravet mod topdanmark.
som nævnt i replikken modtog brønshøjholm hammerslag på ejendommen den 19.
januar 2012 og allerede den 31. januar 2012 gjorde hcs82 aps, (brønshøjholms
moderselskab) krav på påstandsbeløbet.
                                              - 18 -
      derudover kan det fremhæves, at topdanmark i de efterfølgende forhandlinger med
      hcs82 aps accepterede, at den i bilag o og p anførte ”maksimale” resterstatningssum
      ikke var bindende for hcs82 aps, jf. også bilag h, ...
      passivitet og forældelse:
      brønshøjholm modtog hammersalg på ejendommen den 19. januar 2012. allerede den
      31. januar 2012 blev der gjort krav på påstandsbeløbet. brønshøjholm har stedse
      fastholdt kravet i den omfattende korrespondance mellem parterne forud for sagsanlæg.
      topdanmark har således på intet tidspunkt kunnet have haft en forventning om, at
      brønshøjholm ikke ville forfølge kravet.
      brønshøjholm har således ikke udvist retsfortabende passivitet.
      brønshøjholms krav mod topdanmark som ufyldestgjort panthaver forfaldt til betaling
      på tidspunktet for gennemførelse af tvangsauktionen, den 19. januar 2012. dette var
      således det tidligste tidspunkt, hvor der kunne kræves betaling.
      brønshøjholms krav var således ikke forældet ved sagsanlægget den 9. januar 2015.”
topdanmark forsikring a/s har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med på-
standsdokument af 13. januar 2017, hvoraf fremgår blandt andet:
      ”indstævnte henholder sig til de anbringender, indsigelser og bevisligheder der blev
      fremført for byretten, jf. dommen side 14-18.
      indstævnte er enig i byrettens vurdering af, at indstævnte ikke har pådraget sig er-
      statningsansvar i forbindelse med udbetalingerne.
      på tidspunktet for udbetalingen havde topdanmark modtaget betalingsoversigt og
      tidsplan, …, ligesom topdanmark havde modtaget en hovedentreprisekontrakt mellem
      forsikringstageren, gealan aps, og den hovedentreprenør som var antaget til at
      genopføre bygningerne i form af kælder og boligarealer på i alt 825 m2. ifølge entre-
      prisekontrakts § 12 havde forsikringstageren givet hovedentreprenøren (logic home
      a/s) uigenkaldelig fuldmagt samt transport til at modtage den bekræftede forsik-
      ringssum.
      topdanmark forsikring a/s modtog fra logic home den 17. juni 2009 en faktura stor
      kr. 1.832.581,80. denne faktura var i overensstemmelse med betalingsplanen ...
      topdanmarks skadekonsulent kørte forbi byggepladsen og konstaterede, at der ikke var
      udført noget arbejde og spurgte hertil. logic home besvarede forespørgslen således, at
      man havde faktureret i henhold til betalingsplanen og materialelisten, og at materialerne
      befandt sig i lokaler ejet af gealan aps.
      henset til disse oplysninger og til indholdet af hovedentreprisekontraktens § 12 ud-
      betalte topdanmark fakturabeløbet.
                                         - 19 -
det er ikke dokumenteret, at de pågældende betonelementer ikke var produceret.
faktum var dog, at de på et tidspunkt ikke kunne findes, men det ses ikke dokumenteret,
at betonelementerne ikke var produceret på det tidspunkt hvor logic home a/s oplyste
dette til topdanmark.
topdanmark har ikke pligt til at foretage besigtigelse i en situation som den forelig-
gende.
topdanmark har ikke været og har ikke haft pligt til at gøre sig bekendt med de forhold
vedrørende forurening mv. som appellanten fremfører. en del forsikringsselskaber har
slet ikke faste taksatorkorps.
det er topdanmarks opfattelse, at man foretog sig mere, end man var forpligtet til i
forbindelse med udbetalingen. der er heller ikke efter ordlyden i forsikringsaftalelovens
§ 58 pligt til at foretage besigtigelse, når dokumentation på den ovenfor beskrevne måde
er fremsendt i form af faktura, mails og betalingsplan. det bestrides således, at et
forsikringsselskab i udgangspunktet skal antage, at oplysninger der fremkommer fra en
entreprenør, der har modtaget uigenkaldelig fuldmagt fra forsikringstageren, er
ukorrekte.
efterfølgende oplysninger kan i denne forbindelse ikke tillægges betydning.
det bestrides således, at topdanmark har udbetalt beløbet kr. 1.832.581,80 med urette,
endsige at topdanmark i denne forbindelse skulle have pådraget sig et erstat-
ningsansvar.
appellanten har gjort gældende i ankestævningen, at der skal foretages en objektiv
vurdering af, om betingelserne for udbetaling er opfyldt. culpa består som bekendt af
såvel en objektiv som en subjektiv betingelse. det bestrides, at såvel den objektive
betingelse for pålæggelse af erstatningsansvar i en sag som den foreliggende som den
subjektive betingelse om uagtsomhed er opfyldt.
i en situation med genopførelse af et byggeri sker der udbetalinger løbende, og der
holdes beløb tilbage der sikrer, at genopførelse, svarende til de brændte bygningers
værdi, kan ske.
appellanten har ikke dokumenteret, at der ikke kunne opføres et byggeri for de tilba-
geværende kr. 9 mio. der ville give panthaverne en lige så stor sikkerhed, som pant-
haverne havde før branden.
panthavernes sikkerhed skal naturligvis ikke forbedres som følge af en brand.
som bekendt resterede der en forsikringssum på ca. kr. 9 mio. appellanten har ikke
dokumenteret, at pantet blev forringet ved udbetaling af de kr. 1,8 mio.
i denne forbindelse skal retten være opmærksom på, at brandskaden på den pågældende
ejendom blev opgjort ud fra restværdiprincippet derved, at ejendommen var
værdiforringet med over 30 % som følge af branden, hvorved forsikringstager fik en
                                         - 20 -
ubetinget ret til at nedrive ejendommen og genopføre en anden efter princippet om
nyværdi.
forskellen mellem nyværdi og dagsværdi udgør i sig selv en væsentlig forbedring af
panthavernes sikkerhed, idet panthaver fik genopført nye og anvendelige beboelses-
bygninger til erstatning for den gamle fabriksbygning.
det følger af tvangsauktionsvilkårene …, at den offentlige ejendomsværdi på skade-
tidspunktet androg kr. 4.615.000,00. heraf udgjorde grundværdien kr. 1.710.735,00.
bygningens værdi androg således ifølge den offentlige ejendomsvurdering før brand-
skaden en værdi på ca. kr. 3 mio.
appellantens pant lå op til kr. 8.344.696,91, og således langt ud over den offentlige
ejendomsvurdering. der skal tages højde for denne påtagne risiko/egen skyld ved
vurderingen af appellantens krav og tab.
appellanten bød ind i sit eget pant på 2. tvangsauktion og fik hammerslag på en
budssum på kr. 7.100.000,00. appellanten skulle betale foranstående kreditorer kr. 3,7
mio., men fik herefter en ejendom bestående af en grund med en offentlig værdi på godt
kr. 1,7 mio. og en vedhængende forsikringssum på ca. kr. 9 mio.
appellanten har således ikke lidt noget tab, tværtimod. dette understøttes også af det
som bilag n fremlagte regnskab for sagsøger indhentet fra erhvervsstyrelsen for 2014.
heraf fremgår, at der for 2014 var anført en bruttofortjeneste før skat på knap kr. 4,4
mio. og selskabet havde en egenkapital ved udgangen af 2014 på godt kr. 3,7 mio.
appellanten har ikke ønsket at besvare de relevante opfordringer der er fremført af
indstævnte i svarskriftet for byretten.
en panthavers tab må opgøres konkret, jf. forsikringsaftalelovens § 54 og § 86, efter
foretagelse af relevante skridt til tabsbegrænsning og efter realisation af ejendommen.
de pantrettigheder man erhvervede fra finansiel stabilitet angiveligt umiddelbart forud
for tvangsauktion nr. to havde en restgæld på ca. kr. 4,6 mio., men denne restgæld kan
ikke lægges til grund i forhold til appellanten, da appellanten ubestrideligt ikke havde
købt panterettighederne til kurs 100.
det følger af hæftelsesoversigten, …, at restgælden udgjorde kr. 4.644.662 for de
omhandlede hæftelser 8-11. den oprindelige restgæld udgjorde for de pågældende
prioriteter kr. 4.750.000. prioriteterne blev købt før salget til en samlet salgssum på kr.
2.300.000, svarende til under kurs 50.
appellanten har været opfordret til at fremlægge dokumentation for afholdte udgifter og
indvundne indtægter, fra man modtog hammerslag på ejendommen og til nu. ...
i skønserklæringen, … er det fastslået, at en rimelig budsumsvurdering andrager kr.
12,5 mio. det er ligeledes i skønsmandens svar på spørgsmål ib angivet, at ejen-
dommens værdi blev højere som følge af branden.
                                               - 21 -
       en panthaver må – ligesom en sikret – ikke tjene på en skade, jf. berigelsesforbuddet i
       fal § 39.
       appellanten har ikke godtgjort endsige sandsynliggjort, at man har lidt et tab.
       tværtimod taler sagens oplysninger for, at appellanten har realiseret en stor gevinst.”
landsrettens begrundelse og resultat
landsretten lægger efter bevisførelsen til grund, at auktionsrekvirenten, gealan aps under
konkurs, på et forberedende retsmøde afholdt den 5. maj 2011, hvor 8.-11. prioriteten var
repræsenteret ved advokat jan leth christensen ved advokatfuldmægtig natascha lundquist,
tilkendegav, at man på førsteauktionen ville oplyse, at de 1,8 mio. kr., topdanmark forsikring
a/s havde udbetalt, muligvis var udbetalt fejlagtigt, og at det var op til auktionskøber, om
man ville forfølge nævnte krav.
det lægges endvidere til grund, at topdanmark forsikring a/s’ brev af 26. januar 2010 til
auktionsrekvirenten indgik som bilag til salgsopstillingen af 11. november 2011, der var
udarbejdet til brug for tvangsauktionen berammet til den 15. december 2011. af nævnte brev
fremgår, at topdanmark forsikring a/s havde udbetalt blandt andet 300.000 kr. og 260.000
kr. a conto for nedrivning, 260.156 kr. vedrørende en hocherup-faktura og 1.832.582 kr. til
logic home a/s for væg- og dækelementer.
endelig må det efter frederik bruhn-petersens forklaring for byretten lægges til grund, at han
under auktionen afholdt den 15. december 2011 selv var af den opfattelse, at de i denne sag
omtvistede beløb var udbetalt af topdanmark a/s med urette.
landsdommerne joachim kromann og michala bylov rath (kst.) udtaler:
på baggrund af det ovenfor anførte har det i hvert fald senest den 15. december 2011 stået
ejendommens panthavere, herunder fs pantebrevsselskab a/s, og frederik bruhn-petersen
klart, at beløbene på 1.832.586 kr. og 260.000 kr. kunne være udbetalt af topdanmark
forsikring a/s med urette, fra hvilket tidspunkt suspensionen af forældelsesfristen, der må
regnes fra topdanmark forsikring a/s’ udbetaling af nævnte beløb, jf. forældelseslovens § 2,
stk. 1 og 3, ophørte, jf. lovens § 3, stk. 2.
da brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps, til hvem hcs 82 aps transporterede samtlige
rettigheder og pligter i henhold til de pantebreve, der på tvangsauktionstidspunktet var
                                              - 22 -
tinglyst på 8.-11. prioriteten, og som hcs 82 aps den 18. januar 2012 havde erhvervet fra fs
pantebrevsselskab a/s, ikke kan opnå en bedre ret end fs pantebrevsselskab a/s, og da
brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps først udtog stævning den 13. januar 2015, er der
med hensyn til brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps’ eventuelle krav mod topdanmark
forsikring a/s herefter indtrådt forældelse, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.
landsdommer bloch andersen udtaler:
efter min opfattelse må det, i hvert fald således som sagen er ført, lægges til grund, at
panthaveren, fs pantebrevsselskab a/s og senere hcs 82 aps og brønshøjholms allé 45-47
brønshøj aps, ikke kan kræve betaling til sig, før det kan konstateres, at panthaveren har lidt
et tab. dette skete først ved 2. auktion den 19. januar 2012. jeg er således enig med byretten i,
at brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps’ eventuelle krav ikke er forældet.
jeg finder endvidere, at det uden videre er klart, at såvel udbetalingen på 260.000 kr. som
udbetalingen på 1.832.586 kr. er sket uden den form for sikkerhed, der er anført i
forsikringsaftalelovens § 58, stk. 1. udbetalingen er således sket i strid med bestemmelsen, og
panthaveren har herefter krav på, at forsikringsselskabet betaler på ny.
jeg bemærker i den forbindelse, at det, topdanmark forsikring a/s har anført vedrørende tab,
tabsbegrænsning og berigelsesforbud, ikke kan føre til andet resultat. det afgørende er, at
panthaveren har pant i ejendommen, og at denne er forsikret på de angivne vilkår.
jeg finder derfor, at brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps skal have medhold i sin
påstand.
der afsiges dom efter stemmeflertallet, således at landsretten med den ovennævnte
begrundelse stadfæster byrettens dom.
efter sagens udfald skal brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps betale sagsomkostninger
for landsretten til topdanmark forsikring a/s med i alt 175.000 kr. beløbet omfatter
topdanmark forsikring a/s’ udgifter til advokatbistand inkl. moms. ved fastsættelsen af
beløbet er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed, herunder at
der under sagens behandling for landsretten er gennemført syn og skøn. brønshøjholms allé
                                           - 23 -
45-47 brønshøj aps skal endvidere endeligt afholde udgifterne til syn og skøn for
landsretten.
                                 t h i k e n d e s f o r r e t:
byrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for landsretten skal brønshøjholms allé 45-47 brønshøj aps inden 14
dage betale 175.000 kr. til topdanmark forsikring a/s.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
