dom
afsagt den 3. juni 2014 i sag nr. bs 3a-1660/2013:
a/b trylleskovparken
trylleskovparken 2-22
2680 solrød strand
mod
nykredit bank a/s
cvr-nr. 10519608
kalvebod brygge 1-3
1780 københavn v
denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
sagens formalitet er udskilt til særskilt afgørelse, jf. retsplejelovens § 253, og denne dom er
alene del-dom vedrørende forældelse.
parternes påstande
sagens materielle påstande er følgende:
under denne sag har sagsøger, a/b trylleskovparken, principalt nedlagt påstand om, at
sagsøgte, nykredit bank a/s, tilpligtes at anerkende, at de som bilag 2 og 7 fremlagte
renteswapaftaler er ugyldige.
sagsøger har subsidiært nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende at være
erstatningsansvarlig for sagsøgers tab som følge af indgåelsen af de som bilag 2 og 7
fremlagte renteswapaftaler.
sagsøgte, nykredit bank a/s, har overfor begge påstande nedlagt påstand om frifindelse, for
så vidt angår den subsidiære påstand frifindelse for tiden.
sagstema
sagens realitet vedrører spørgsmålet om, hvorvidt to renteswapaftaler indgået mellem
sagsøger, a/b trylleskovparken, og sagsøgte, nykredit bank a/s, er ugyldige og dermed
uforbindende for sagsøger, a/b trylleskovparken, eller om sagsøgte, nykredit bank a/s, er
erstatningsansvarlig på baggrund af et rådgiveransvar eller af anden grund for et eventuelt tab,
sagsøger måtte have lidt som følge af renteswapaftalerne.
påstandene under formaliteten er følgende:
sagsøger, a/b trylleskovparken, har under denne del af hovedforhandlingen nedlagt påstand
om, at sagsøgte, nykredit bank a/s, tilpligtes at anerkende, at der ikke for så vidt angår
sagsøgers materielle påstand er indtrådt forældelse eller bortfald på grund af passivitet.
sagsøgte, nykredit bank a/s, har under denne del af hovedforhandlingen nedlagt påstand om
frifindelse.
                                                - 2 -
bevisførelsen
dokumenter
andelsboligforeningen a/b trylleskovparken blev stiftet i marts 2003, og der blev den 6.
marts 2003 afholdt den stiftende generalforsamling, jf. sagens bilag e. kenneth hofman, der
er partner i kpmg, jf. sagens bilag f, blev valgt som formand for bestyrelsen.
finansieringen bestod af to lån på hver ca. 30. mio. kr. samt et sælgerpantebrev på ca. 2,6
mio. kr., alle optaget af bygherren.
den 25. november 2003 blev der i a/b trylleskovparken afholdt ekstraordinær
generalforsamling, jf. sagens bilag g. marianne clausen blev indvalgt i bestyrelsen. der blev
som punkt 5 præsenteret alternativer for finansiering af 1. prioritet og økonomioversigt.
konsekvenser for boligafgift i forhold til alternative finansieringsmuligheder blev præsenteret
af kenneth hofman. generalforsamlingen vedtog "et 10-årigt stående lån med fastlåst rente i
3 år. et såkaldt f3k-lån, der vil betyde at vores boligafgifter ændres til disse beløb ..."
bestyrelsen blev bemyndiget til at gennemføre beslutningen.
den 12. maj 2004 blev der i a/b trylleskovparken afholdt ekstraordinær generalforsamling,
jf. sagens bilag h. det blev "uden afstemning vedtaget at hjemtage et f3-lån, så beslutningen
fra 25. november 2003 fastholdes." kenneth hofman fratrådte som formand og inge lise
pedersen blev valgt som formand. en forudsætning for, at hun sagde ja, var, at man kunne
trække på datea i nødvendigt omfang og i større omfang end hidtil.
af referat fra bestyrelsesmøde den 12. maj 2004, jf. også sagens bilag h, fremgår blandt
andet, at marianne clausen blev valgt som foreningens kasserer.
nykredits interne indstilling til bevilling fremgår af sagens bilag j. det fremgår heraf blandt
andet, at den kundeansvarlige er nils christiansen, at anvendt belåningsværdi, ejerbolig er på
85.200 kr. svarende til belåningsprocent på 76,9, at afdragsfrihed ønskes med baggrund i de
store indskud og under hensyn til omsætteligheden og er et ønske direkte fra foreningen selv,
at foreningen ønsker mindre rentefølsomhed end nuværende f1 lån og, at omlægningen er
vedtaget på en generalforsamling. den kundeansvarlige indstillede, at det ansøgte
realkreditlån bevilligedes blandt andet på baggrund af værdistabilt pant, relativt store
andelsindskud og foreningen var professionelt orienteret om renterisikoen i den valgte
finansiering. trylleskovparkens accept blev underskrevet af bestyrelse i september 2004 og
november 2004, jf. sagens bilag i.
den 11. maj 2005 blev der afholdt ordinær generalforsamling i a/b trylleskovparken, jf.
sagens bilag k. det fremgår heraf blandt andet, at datea var valgt som administrator, og at ny
advokat skulle være niels wallentin jensen fra datea. pernille olsen fra datea var dirigent.
det fremgår endvidere, at flere handler af andelslejligheder havde givet problemer på grund af
den valgte finansiering, "der har været købere som er sprunget fra på grund af deres
bankrådgivers råd, dette er en af konsekvenserne ved en høj-risiko finansiering vi har valgt."
det fremgår videre, at karen havde stillet forslag om, at det blev beregnet, hvilke
konsekvenser det ville få for huslejen ved at gå over til fastforrentede lån eller rentemax.
bestyrelsen blev anmodet om at arbejde videre med forslaget.
det fremgår af referat af 6. juni 2005 fra ekstraordinær generalforsamling, jf. sagens bilag l,
blandt andet, at man havde vanskelighed med at få valgt en formand til foreningens
bestyrelse, hvorefter søren nielsen, der er cand. jur., blev valgt som formand.
                                               - 3 -
som bilag 3 er fremlagt præsentation dateret 8. september 2005. præsentationen er - som også
de følgende - udarbejdet i powerpoint og udprintet på papir til brug for møderne.
den 12. oktober 2005 blev der afholdt beboermøde i a/b trylleskovparken, og som sagens
bilag 4, dateret 12. oktober 2005, er fremlagt præsentation til mødet, der er en forkortet
udgave af præsentationen af 8. september 2005.
den 1. november 2005 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling i a/b
trylleskovparken, jf. sagens bilag m. det fremgår blandt andet af referat, at der var
fuldstændig enighed med 37 ja-stemmer om, at "f 10 lån på 30.625.000 kr. rentesikres til
31/12 2022, f 3 lån på 30.101.506 kr. fortsætter uændret, f 10 lån på 2.700.000 kr. ændres
til 20-årigt fastforrentet lån med afdrag." som bilag 5 er fremlagt præsentation dateret 1.
november 2005 til brug for generalforsamling.
låneaftalerne, rammeaftale, jf. sagens bilag n, bilag a og bilag b blev underskrevet af
parterne. det fremgår blandt andet af bilag n, at der er tale om faciliteten renteswaps for
beløb op til et maksimum på 31.000.000 kr.," at der er oprettet konto til brug for beløb, der
stilles til sikkerhed i henhold til rammeaftalens pkt. 7 og pantsætningsaftalen." det fremgår
blandt andet af bilag a, under punkt 3 bestemmelser vedrørende markedsværdiopgørelse,
under punkt 7, at banken kan stille krav om yderligere sikkerhed også uanset, om der er
fastsat et maksimum efter punkt 3, og under punkt 15, at kunden er bekendt med, at handel
med finansielle instrumenter kan være forbundet med betydelige risici, samt at tab, der måtte
opstå som følge af sådanne dispositioner, påhviler alene kunden. det fremgår blandt andet af
bilag b, at markedsværdien opgøres efter rammeaftalens punkter 3 og 13, ligesom det er
beskrevet, hvad der skal ske, såfremt banken vælger at stille krav om sikkerhed. ordene
"negativ markedsværdi" fremgår. aftalerne er adresseret til datea.
handelsbekræftelsen vedrørende swapaftalen fremgår af sagens bilag 2, der er underskrevet
den 2. november 2005. i handelsbekræftelsen fremgår skemaer over nykredits betalinger, dog
uden renter, og a/b trylleskovparkens betalinger inklusive de faste renter fra tidspunktet,
hvor aftalen træder i kraft den 28. december 2012. aftalen er adresseret til datea.
som sagens bilag c er fremlagt markedsværdiopgørelser for perioden 16. november 2005 til
30. april 2013. der er fremsendt opgørelse hver måned adresseret til datea. det fremgår
blandt andet, at markedsværdiopgørelsen vil sammen med de evt. udsendte
rentefastsættelsesbreve i året udgøre grundlaget for en evt. regnskab- og skattemæssig
behandling af de finansielle aftaler. endvidere fremgår under overskriften renteswap,
handelsnummer, et skema, hvoraf markedsværdi inklusive vedh. rente i danske kr. fremgår.
det fremgår endvidere vedrørende vedh. rent og markedsværdi, at disse er ved positive
værdier i "deres" favør, ved negative værdier i "vores" favør. den 2. juli 2007 er
markedsværdi inkl. vedh. rente i dkk for oprindelige renteswap på 1.074.080 kr. og for
swapaftalen fra 2007 på -806.611 kr. den 1. januar 2009 er begge swapafter anført med
minus, henholdsvis -662.570 kr. og -8.537.334 kr. som bilag d er udarbejdet støttebilag til
sagen over udviklingen i markedsværdiopgørelserne.
i forbindelse med forelæggelsen har sagsøgers advokat oplyst, at a/b trylleskovparken i
2006 overgik til valuarvurdering. marianne clausen valgtes i 2007 som formand for
andelsforeningen.
                                              - 4 -
den 26. juni 2007 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling i a/b trylleskovparken,
og som sagens bilag 8 er fremlagt præsentation dateret 26. juni 2007. det fremgår blandt
andet af en af plancherne, at den oprindelige swapaftale kunne give en markedsværdi med
1.030.000 kr. i trylleskovparkens favør. sagens parter er enige om, at det på
generalforsamlingen blev besluttet at indgå en renteswapaftale med rentetrappe samt at
beholde den i 2005 indgåede swapaftale. som bilag 7 og o er fremlagt den indgåede
handelsaftale, der svarer indholdsmæssigt til aftalen fra 2005.
som sagens bilag q er fremlagt præsentation dateret den 7. april 2008.
den 16. april 2008 blev der afholdt ordinær generalforsamling i a/b trylleskovparken, jf.
sagens bilag r.
som sagens bilag 9 er fremlagt præsentation dateret - for nogle planchers vedkommende 13.
september 2010. der er blandt andet planche, der viser oversigt over renteudviklingen med
rentefald, og planche, der viser påvirkning af andelskronen. præsentationen er anvendt ved
møde den 13. september 2010 hos marianne clausen.
som sagens bilag s er fremlagt præsentation dateret 16. august 2011. der er blandt andet
planche om, hvad markedsværdien har for en betydning, hvad renteudviklingen betyder for
markedsværdien, hvad der sker i praksis ved et rentebytte, om fordele og ulemper ved
individuel finansiering med cibor samt et faktaark med uddybende beskrivelse af renteswap.
som sagens bilag 10 er fremlagt a/b trylleskovparkens klage til nykredit, og som sagens
bilag 11 er fremlagt nykredits afvisning af klagen.
som bilag t er fremlagt præsentation dateret 30. marts 2012, der blev anvendt ved
bestyrelsesmøde den 28. marts 2012.
som bilag u er fremlagt præsentation dateret 10. april 2013, der blev anvendt på den ordinære
generalforsamling den 25. april 2012.
forklaringer
morten blicher har blandt andet forklaret, at han er finansrådgiver i nykredit. morten blicher
er bankuddannet og med hd i kredit og finans. morten blicher har været ansat i nykredit
realkredit fra 1993 og ca. fra 2005 også i nykredit bank. morten blicher er tilknyttet
erhverscenteret, der er en støttefunktion, når der skal tales med kunder om risiko, fx i
forbindelse med renter eller valuta. morten blicher har ikke selv kendskab til kunderne som
sådan. andelsboligforeninger henhører under erhvervskunder. morten blicher deltog i ca. 10
kundemøder om måneden.
på mødet i august 2011 med a/b trylleskovparken deltog morten blicher i mødet sammen
med karina hermann fra nykredits andelsboligcenter. morten blicher var med som støtte, og
han kom typisk ind i billedet, når en kunde spurgte til risiko. det var den kundeansvarlige, der
henvendte sig til morten blicher og bad ham være med. første gang, morten blicher havde
forbindelse med a/b trylleskovparken, var forud for mødet i august 2008, hvor han blev
kontaktet af den kundeansvarlige, ikke af medlemmer af trylleskovparkens bestyrelse.
morten blicher var ikke helt klar over, hvad mødet skulle angå, men mente, at a/b
trylleskovparken ville have gennemgået sin finansiering. mødet var om dagen i nykredits
                                                - 5 -
lokaler. fra nykredit deltog han selv og karina hermann, og fra trylleskovparken deltog
marianne clausen og en ældre herre, der var foreningens formand og 3-4 andre, som han ikke
husker navnene på. præsentationen, jf. sagens bilag s, havde morten blicher udarbejdet
sammen med karina hermann, han havde dog udarbejdet størstedelen. valget af, hvad der
kom med i præsentationen, skete ud fra, hvilke lån, der var på tidspunktet sammenholdt med,
hvad man fremadrettet burde overveje, herunder refinansiering, hvad ændringer betyder for
markedsværdien, hvad der sker i praksis ved et rentebytte / fast renteaftale, fordele og
ulemper ved individuel finansiering (cibor + derivat), ændringer i markedsværdier over tid på
fastrenteswap samt et "fakta ark" med generelle oplysninger i prosa om, hvordan en
renteswap fungerer. faktaarket bruges til, at kunder efterfølgende kan læse selv. faktaarket er
taget fra nykredits informationsbase og derfra udskrives som pdf-fil, og morten blicher ved
ikke, hvornår det er udarbejdet. han har ikke selv skrevet det.
morten blicher ved ikke, hvorfor andelsboligforeninger henhører under kategorien
erhvervskunder, men man giver ikke private tilbud om renteswap, fordi private ville blive
ramt skattemæssigt af "væddemålsparagraffen". en andelsboligforening vil ikke blive ramt af
"væddemålsparagraffen". morten blicher havde alle disse oplysninger med blandt andet, fordi
andelsboliger ofte skiftede ud i bestyrelser. mødet tog vel 1-2 timer. trylleskovparkens
bestyrelse var overraskede over refinansieringen og rentetillæggets størrelse og nogle var
bekymrede for økonomien i foreningen. morten blicher fornemmede, at bekymringen angik
omsætteligheden af lejlighederne, idet én havde svært ved at sælge sin lejlighed til den pris,
lejligheden var købt for. i 2011 var alle lejligheder faldet væsentlig i værdi - finanskrisen
startede midt 2008. klagen til nykredit, jf. skrivelse af 23. november 2011, jf. sagens bilag
10, husker morten blicher ikke, men han er formentlig blevet bedt om en kommentar, idet
hans navn anføres. klagen var ikke overraskende for morten blicher, idet marianne clausen
efter mødet var en del oprørt over refinansieringstillægget. ud over salgspriser husker morten
blicher ikke, at andre problemstillinger blev omtalt på mødet. det var sædvanligt, at klager
blev besvaret af nykredits juridiske afdeling, jf. sagens bilag 11, hvor trylleskovparkens
klage blev afvist.
bestyrelsesmødet den 28. marts 2012 blev holdt i en af lejlighederne i andelsboligforeningen.
til stede var fra nykredit morten blicher og karina hermann og fra trylleskovparken
marianne clausen, bestyrelsesformanden og 2 yderligere, som han ikke husker navnene på.
formålet med mødet var en optakt til den efterfølgende generalforsamling med temaet, at et af
andelsboligforeningens lån med afdragsfrihed snart udløb. i den forbindelse ville bestyrelsen
have generalforsamlingen til at give dem fuldmagt til at forlænge afdragsfriheden. det var der
konsensus om, og alle var enige herom. præsentationen, jf. sagens bilag t, har morten blicher
udarbejdet sammen med karina hermann. det fremgik af præsentationen, som blev
gennemgået, at omlægningen bl.a. indebar et rentetillæg. endvidere fremgår scenarieanalyse
på en fast renteaftale, finansielle overvejelser/strategier, alternativ omlægning, bekræftelse på
rådgivning, fordele og ulemper ved individuel finansiering (cibor + derivat) og markedsværdi
(kursværdi) på en fastrente swap ændret over tid. formålet med gennemgangen var at have
styr på, hvorledes finansiering var, og hvad man herefter kunne vælge. baggrunden for, at der
var oversigter om fordele og ulemper, var blandt andet den, at tingene havde udviklet sig.
morten blicher var til stede ved generalforsamlingen den 25. april 2012, og det var hans
opgave at orientere medlemmerne af andelsboligforeningen om finansieringen, herunder
vedrørende en omlægning til en ciberlån - ikke swap.
                                               - 6 -
morten blicher mener ikke, at han har deltaget i flere møder med trylleskovparken efter
denne generalforsamling ud over, at han har sparret med karina hermann om
låneomlægningen.
morten blicher har som forberedelse til retsmødet deltaget i møde med advokat for nykredit
bank og fået at vide, hvilke plancher han kunne blive præsenteret for - ikke andet og mere.
susan kielstrup har blandt andet forklaret, at hun er uddannet cand. jur. og på efterløn fra d 1.
februar 2013. susan kielstrup blev ansat i nykredit i 1982, gennem årene både i bank og
realkredit. susan kielstrup kom til andelsboligcenteret ca. år 2000. susan kielstrup har haft
stress, hvorfor hendes hukommelse ikke længere er god.
i andelsboligcenteret i nykredit havde susan kielstrup ansvar for en kundeportefølje. det var
storkunder defineret ud fra administrator. trylleskovparken havde datea som administrator,
og datea var en storkunde.
i 2000 var man ikke startet med renteswapaftaler til andelsboligforeninger, det var vist først i
2005, det startede. når datea henvendte sig om lån, foranledigede susan kielstrup, at der blev
udarbejdet forslag. man talte om, hvad der var hensigtsmæssigt, og nogle
andelsboligforeninger havde også selv meninger om, hvad der var hensigtsmæssigt.
susan kielstrup husker ikke de foreviste præsentationer eller sin deltagelse i møder. susan
kielstrup kan heller ikke huske konkret de aftaler, der blev indgået i 2007. selve
dokumenterne til en låneaftale blev nogle gange underskrevet i forbindelse med afholdelse af
en generalforsamling, andre gange sendte man dokumenterne frem til underskrift.
generelt krævede nykredit ikke supplerende sikkerhed, men susan kielstrup ved ikke,
hvorfor.
det var fast procedure, at når en andelsboligforening havde en administrator, satte man
adressen på denne administrator ind i systemet, hvorefter alle breve mv. blev sendt fra
nykredit til administrator.
susan kielstrup har deltaget i møde i nykredit med blandt andet advokat for nykredit, hvor
man talte om sagen.
christian madsen har blandt andet forklaret, at han er bankuddannet og har hd i finansiering.
han er fortsat ansat i nykredit, nu i lyngby. han er ansat både i realkredit og bank.
christian madsen har været ansat i nykredit i ca. 20 år og fra 2007 som seniorfinansrådgiver.
christian madsens ansvarsområde er primært større erhvervskunder. andelsboligforeninger
defineres i nykredit som erhvervskunder - det er retningslinjerne. christian madsen assisterer
den kundeansvarlige, men har også selv direkte kundekontakt. han rådgiver om at håndtere
finansielle risici. christian madsen har arbejdet med andelsboligforeninger i 18-20 år.
i 2004/2005 havde christian madsen ca. 120 møder årligt med kunder. i 2004 kom der en ny
type rådgivning ind i billedet, også over for erhvervskunder, herunder andelsboligforeninger.
rådgivningen skete som udgangspunkt sammen med den kundeansvarlige. trylleskovparken
er derfor lidt atypisk, fordi christian madsen har haft møder med bestyrelse mv. uden den
kundeansvarlige har været med. i 95 % af gangene er det den kundeansvarlige, der tager
initiativ til at inddrage christian madsen. i årene 2004 og 2005 drejede meget sig om
renteswap, og christian madsen skønner, at 80 - 90 % af sagerne handlede om swap.
markedsføring med tilbud om renteswap startede i september 2004.
den første kontakt med trylleskovparken var i 2005 og skete via den kundeansvarlige.
bestyrelsen i andelsboligforeningen henvendte sig for at få en anden finansiering, fordi man
                                                - 7 -
havde en for stor del lån med variabel rente. bestyrelsen ville have en større sikkerhed for
ydelserne.
christian madsen udfærdigede en individuel præsentation til hvert kundemøde - dog ud fra
nogle standardskabeloner. ved alle møder gennemgik christian madsen plancherne. møderne
tog typisk 1-2 timer, og han sprang aldrig en planche over. præsentationen skulle laves til
hvert møde, fordi der skulle tages udgangspunkt i de konkrete tal, dvs. den enkelte kundes
situation for at yde den bedste rådgivning. formålet har ikke været efterfølgende at kunne
bruge en præsentation som dokumentation for, hvad er er sagt, men det har været tilfældet.
mødet i september 2005 blev holdt hjemme hos et bestyrelsesmedlem. præsentationen, jf.
bilag 3, som christian madsen har udarbejdet, blev gennemgået side for side. med til mødet
var foruden ham selv marianne clausen, en der hed tibbe gloranje eller lignende og kjeld s
nielsen - måske hele bestyrelsen fra trylleskovparken var til stede. han mener ikke, at
pernille olsen fra datea var med. bestyrelsens vidensniveau var i orden, og marianne
clausen var godt inde i tingene, når talen var om renteudvikling. marianne clausen var på det
tidspunkt - eller havde været - ansat i roskilde bank. kurstab ved indfrielse på det tidspunkt
af f10-lånet blev der også talt om, og man diskuterede emnet. i forbindelse med planchen:
hvad sker der i praksis ved en swap med forwardstart, fortalte christian madsen, at indtil
aftalen pr. 31. 12. 2012 trådte i kraft, skulle man betale efter aftalen på det oprindelige lån,
men når konverteringen skete, ville man skulle betale den faste rente efter swapaftalen.
derved opnåede trylleskovparken en sikring mod stigende renter, og det var den sikkerhed,
andelsboligforeningen var interesseret i. man havde på det tidspunkt ikke forudset rentefald
som et scenario. christian madsen husker ikke, at der blev stillet spørgsmål. det er rigtigt, at
der i præsentationen ikke er plancher med om faldende renter, men det var på det tidspunkt
ikke almindeligt at have en såkaldt følsomhedsberegning med, og christian madsen talte ikke
om risiko eller hvad der skete, hvis renten faldt.
til beboermødet i oktober 2005 - der er 44 boliger i andelsboligforeningen - var fint
fremmøde. mødet blev holdt i biblioteket i solrød centret, og alle kunne deltage.
præsentationen, jf. sagens bilag 4, som christian madsen havde udarbejdet, blev gennemgået
på overhead. christian madsen har formentlig svaret på spørgsmål, men christian madsen
husker ikke konkrete spørgsmål fra mødet, bortset fra et, nemlig hvad nu, hvis renten bliver
lavere. christian madsen svarede herpå, at man i så fald var bundet af aftalen. pågældende
spurgte herefter, om christian madsen kunne garantere, at renten ikke blev lavere, hvortil
christian madsen svarede, nej, men kan du garantere, at den ikke bliver højere. der blev talt
om kurstab, men det ønskede man ikke at tage i forbindelse med en omlægning.
christian madsen deltog i generalforsamlingen i november 2005, hvor der var fint fremmøde.
christian madsen gennemgik præsentationen, jf. sagens bilag 5, som han selv havde
udarbejdet. præsentationen er ændret blandt andet, fordi renten var steget frem til
generalforsamlingstidspunktet, hvilket medførte en fordyrelse på ca. 100.000 kr. om året, hvis
man indfriede lånet på det tidspunkt, og det ønskede trylleskovparken ikke. præsentationen
blev gennemgået side for side. på generalforsamlingen besluttede man sig for at indgå en
fastrenteaftale, dvs. en renteswap, - christian madsen anvender ordene fastrenteaftale og
renteswap som synonymer.
de lånedokumenter, der skulle underskrives, jf. sagens bilag a, b og 2, kan christian madsen
ikke huske, om de blev sendt, eller om de blev underskrevet samme dag, som
generalforsamlingen blev afholdt. det er normalt den kundeansvarlige, der tager sig af
underskriftsdelen.
                                               - 8 -
på mødet i juni 2007 deltog christian madsen sammen med bestyrelsen. man var presset på
tid, hvorfor mødet blev afholdt ca. 1 time forud for selve generalforsamlingen.
præsentationen, jf. sagens bilag 8, som christian madsen selv har udarbejdet, blev
gennemgået side for side. trylleskovparken havde det presserende problem, at man havde et
lån, der skulle refinansieres i 2007 - hvilket var årsagen til mødet. trylleskovparken var
bekymret for, hvorledes udviklingen i renterne ville blive, fordi renterne på det tidspunkt steg.
trylleskovparken ønskede mere sikkerhed for fremtidige betalinger. det var christian
madsens opfattelse, at der på det tidspunkt var god grund til at frygte rentestigninger.
planchen om eksisterende finansiering og det allerede indgåede swap tog christian madsen
med, fordi på det tidspunkt havde swapaftalen vist sig at være en god idé. christian madsen
foreslog, at foreningen fik afløst den oprindelige aftale - der først havde virkning fra 2012-,
fordi man kunne inddrage den positive markedsværdi på ca. 1 mio. kr. og få denne mio. kr.
indregnet i den nye aftale. christian madsen formulerede sig om den positive markedsværdi
således, at han sagde, at som det ser ud nu, selv om det ikke er trådt i kraft, ville markedet
betale en gevinst på ca. 1 mio. kr. der var ingen spørgsmål til, hvorledes den positive
markedsværdi opstår, men forklaringen var på det tidspunkt, at renten var steget i forhold til
aftaletidspunktet. trylleskovparken ønskede ikke at ændre den oprindelse aftale om
renteswap, og man ønskede at sikre låneomlægningen i 2007 med rentetrappen, og christian
madsen husker ikke, at der blev stillet spørgsmål om, hvorledes man kunne få den ene mio.
frigjort, ej heller ved de plancher, hvor han havde skitseret den mulighed. trylleskovparken
var fokuseret på sikkerhed for, at boligafgiften ikke steg, og den sikkerhed opnåedes ved
aftaler om fast rente ved swap. det indebar en moderat rentestigning gennem de første 10 år -
smerten kommer lidt langsommere - og derefter en konstant ydelse. hermed havde man sikret
største delen af trylleskovparkens finansiering lang tid fremadrettet. havde man taget et
almindelig fast forrentet lån, ville det have været dyrere for andelsboligforeningen.
vedrørende planchen om påvirkning af andelskronen oplyste christian madsen, at det drejer
sig som udgangspunkt om et finansielt instrument, der ikke skal indgå i regnskaberne, men
hvis foreningen anvender valuarvurdering eller den offentlige vurdering til beregning af
andelskronen, skal markedsværdien dog fremgå af regnskabet. der var ingen spørgsmål til
det. christian madsen mener, at trylleskovparken anvendte valuarvurdering. det er christian
madsens vurdering, at trylleskovparkens bestyrelse havde forstået indholdet af låneaftalerne,
hvilken vurdering han havde ud fra, at bestyrelsesmedlemmerne stillede gode spørgsmål. han
husker ikke længere de konkrete spørgsmål. christian madsen deltog som eneste repræsentant
for nykredit ved generalforsamlingen, hvor præsentationen også blev gennemgået. christian
madsen mener, at han havde lånedokumenterne med til underskrift, og at bestyrelse
underskrev i umiddelbar forlængelse af generalforsamlingen. lånedokumenterne svarede til
de dokumenter, der blev underskrevet i forbindelse med swapaftalen i 2005, og christian
madsen har derfor ikke side for side gennemgået dokumenterne med bestyrelsen i forbindelse
med underskriften. det var et godt møde og god stemning på generalforsamlingen.
præsentationen fra april 2008, jf. sagens bilag q, som christian madsen har udarbejdet, er
ikke brugt ved noget møde. det udarbejdede christian madsen, fordi han fik en henvendelse
fra en advokat, der oplyste, at han efter anmodning fra marianne clausen skulle bruge det til
en rentefradragsmodel. hvis trylleskovparken skulle anvende en rentefradragsmodel for
andelshaverne krævede det en låneomlægning, hvilket er baggrunden for præsentationen.
christian madsen sendte præsentationen på mail til advokaten. christian madsen har set via
en mail, at marianne clausen har set præsentationen, men der skete ikke yderligere.
med reference til sagens bilag d om markedsværdiopgørelser for a/b trylleskovparken har
christian madsen oplyst, at han ikke har kendskab til, om nykredit har rettet henvendelse til
trylleskovparken i anledning af rentefaldet, og han ved ikke, om den kundeansvarlige har
                                               - 9 -
gjort det, idet det er han ikke orienteret om, og han har heller ikke selv personligt rettet
henvendelse.
mødet i september 2010 foregik i marianne clausens køkken i trylleskovparken. med til
mødet var christian madsen og susan kielstrup fra nykredit samt - ud over marianne
clausen - 2-3 andre. susan kielstrup var med siden ca. 2007, idet der var sket omrokeringer
af kunder i nykredit. det var derfor helt naturligt, at hun var med til mødet sammen med
christian madsen. anledningen til mødet var erhvervsstyrelsens instruks om, at den negative
markedsværdi skulle optages som en post i årsregnskaberne. der var udsendt meddelelser
herom i 2010. christian madsen ved ikke, hvem der tog initiativ til mødet, men det var ikke
ham selv. det var susan kielstrup, der henvendte til christian madsen om mødet. der var i
det hele taget en del henvendelser fra andelsboligforeninger på det tidspunkt på grund af de
nye regnskabsmæssige krav. præsentationen, jf. sagens bilag 9, har christian madsen
udarbejdet, og den blev gennemgået på mødet. et af emnerne var, hvorfor der var negativ
markedsværdi, og det emne havde relevans, dels fordi der var indtrådt rentefald på det
tidspunkt, dels fordi det var relevant i forhold til den indflydelse optagelse af den negative
markedsværdi som en post i regnskabet kunne have for valuarvurderingen. der blev ikke talt
om sikkerhedsstillelse på mødet, men christian madsen kan bekræfte det af susan kielstrup
oplyste om, at man i nykredit ikke krævede supplerende sikkerhed - det havde i øvrigt aldrig
været tanken. der var en trykket stemning på mødet på grund af den negative markedsværdi -
det er ikke det sjoveste møde, christian madsen har været til. christian madsen husker ikke,
om man talte om at konvertere sig ud af problemet, men efter christian madsens opfattelse
var tabet på det tidspunkt for stort, og det hele går jo i 0 ved udløb, hvorfor christian madsen
ikke ville have anbefalet en konvertering. dette møde er det sidste, christian madsen har haft
med trylleskovparken, idet nykredit igen foretog en omorganisering, herunder til decentrale
afdelinger, og christian madsen blev tilknyttet nordsjælland.
vedrørende præsentationen fra august 2011, jf. sagens bilag s, herunder fx plancherne med
fordele og ulemper ved individuel finansiering med cibor, faktaarket og scenarieanalyse på
fast renteaftale, har christian madsen oplyst, at han på det tidspunkt, han udarbejdede
præsentationer, ikke havde adgang til nogle af de beregninger, der senere var med i en
præsentation samt, at man tidligere ikke anvendte den information. hertil kommer, at en
præsentation selvfølgelig også udvikler sig med tiden og i lyset af finanskrisen, ligesom
kravet til regnskaberne, hvorefter markedsværdiens fik indflydelse på andelskronen, havde
medført ændringer.
christian madsen er sikker på, at trylleskovparken havde forstået indholdet af de indgåede
renteswapaftaler, herunder at en renteswap er en sikring af boligafgiften og ikke en sikring af
andelskronen.
christian madsens direkte dialog med trylleskovparken foregik med marianne clausen.
christian madsen har ikke haft kontakt til trylleskovparkens revisor.
marianne clausen har blandt andet forklaret, at hun p.t. er kasserer i a/b trylleskovparken.
marianne clausen er bankuddannet og har i de seneste ca. 10 år været projektleder, de seneste
3 år organisationschef. i 2008 var hun ansat i roskilde bank, men har haft ansættelse i andre
banker. marianne clausens speciale er it-systemer, og hun har ikke beskæftiget sig med
finansielle instrumenter. marianne clausen havde ikke hørt om renteswap før i forbindelse
med trylleskovparken, hun var dog klar over, at man i forbindelse med optagelse af lån
kunne være nødsag til at skulle realisere et kurstab, og hun havde hørt om indfrielse til
overkurs.
                                               - 10 -
marianne clausen købte andelsboligen i trylleskovparken i 2003, blev valgt ind i bestyrelsen
i 2004, og fra 2007 var hun kasserer. fra 2007 var hun formand for bestyrelsen til 2010/2011,
fra hvilket tidspunkt hun igen blev kasserer.
datea har været samarbejdspartner med trylleskovparken ”lige fra starten”. dateas opgaver
var dels at tage sig af ejendommen, herunder fx bogføring og regnskaber, dels at tage sig af
opgaver i forhold til de enkelte beboere, herunder fx ejerskifter, varmeregnskaber, påtale ved
ikke overholdelse af husorden og udsendelse af rykkere. datea var ”vores ansigt udadtil”, og
papirgangen var den, at alt blev sendt til datea, herunder fx breve fra kommune,
ejendomsværdioplysninger, banker og pengeinstitutter. såfremt datea mente, at der var noget,
som bestyrelsen skulle se på, sendte datea det videre, fx hvis der var noget i brevene, som
bestyrelsen skulle tage stilling til – forholde sig til. der var ikke nogen skriftlig aftale med
datea om, hvorledes papirgangen skulle være, og om, hvad der skulle sendes videre, og hvad
der ikke skulle sendes videre. advokat nils vallentin jensen var alene inde i billedet i
forbindelse med byggesag fra overtagelsen, da andelsboligforeningen blev stiftet. marianne
clausen kender den almindelige aftale med datea, men hun ved ikke, om a/b
trylleskovparken står registreret med cvr-nr. med adresse hos datea, men det tror hun ikke,
fordi det fremgår ikke af aftalen. datea sendte materiale til revisor til brug for de årlige
regnskaber. datea sendte kvartalsvis opgørelse om drift også til foreningen. revisor
udarbejdede regnskab og forslag til andelskronen, og det forholdt bestyrelsen sig ikke til. man
så først regnskab sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen, der udsendes af datea.
man brugte nykredit til finansiel rådgivning. da kenneth hofman var med i foreningen,
havde han indsigt i ”nogle ting, som vi andre ikke havde,” men han var kun med til engang i
2004, da han flyttede fra foreningen. kenneth hofman hjalp færdigt med låneomlægningen
fra f1 til f3, men ikke i forbindelse med swap-aftalerne. marianne clausen har ikke haft
kontakt til kenneth hofman.
marianne clausen mener, at man fra ca. 2010 via et it-system kunne se de dokumenter til
trylleskovparken, som datea modtog, men marianne clausen havde ikke log-in fra sin start
som formand for bestyrelsen. i starten var det i øvrigt således, at kun enkelte kunne få adgang
til at se korrespondancen, men i dag kan alle i boligforeningen få adgang. marianne clausen
brugte sin adgang, når der blev udarbejdet budget, men ellers ikke.
den oprindelige finansiering var valgt af bygherren. det var f-10 afdragsfrit, f1 med afdrag
og et sælgerpantebrev. marianne clausen spurgte selv til denne finansiering, og der var nogle
potentielle købere, der hellere ville have en mere ”almindelig” belåning. omlægningen fra f1
til f3 var kenneth hofmans projekt, idet han syntes, man skulle overveje ikke at afdrage,
”fordi pengene lå bedre i egne lommer,” og boligforeningen var jo ikke nogen bank. det var
baggrunden for, at lånet blev afdragsfrit.
i maj 2005 i forbindelse med den ordinære generalforsamling var der købere, der havde
trukket sig, og man talte om højrisikofinansieringen. ved den ekstraordinære
generalforsamling i juni 2005 skiftede trylleskovparken formand, jf. blandt andet sagens
bilag l. den nye formand, søren nielsen, var ansat i novo nordisk og uddannet jurist. det
var ikke vidnets indtryk, at søren nielsen havde erfaring med finansielle instrumenter. på
søren nielsens foranledning fik man et møde i stand om ”højrisiko.” mødet blev holdt hos et
medlem af bestyrelsen, tibbe. med til mødet var fra trylleskovparken marianne clausen,
søren nielsen, tibbe og måske endnu et medlem af bestyrelsen. fra nykredit deltog christian
madsen, nils christiansen og susan kielstrup. plancher, jf. sagens bilag 3, blev gennemgået
og udleveret på papir. christian madsen fortalte side for side, og mødet tog ca. 1-3 timer.
                                                 - 11 -
marianne clausen husker ikke noget konkret fra mødet. men de havde ikke hørt om
renteswap før på det møde, og det var ikke marianne clausens indtryk, at andre i bestyrelsen
havde hørt om swap. vedrørende planchen om kurstabet på de 3.854.000 kr. kan marianne
clausen ikke huske, at der blev talt om det. marianne clausen husker det sådan, at det ikke
kunne betale sig med en sådan omlægning uden for de faste terminer, fordi der herved opstod
kurstab. det gjorde dog ikke, at marianne clausen var klar over, at renten havde nogen
betydning for kursen. marianne clausen husker ikke, hvilke spørgsmål, der blev stillet, men
der må have været nogle. det var et positivt møde med mange informationer. man gik fra
mødet med den fornemmelse, at nykredit var interesseret i at hjælpe og give den ”faste rente,
vi gerne ville have.” marianne clausen havde hørt om swap i forbindelse med sit arbejde med
it-systemer, idet der var den slags lånetyper i systemerne, men det var ikke før 2007/2008,
hun havde den information. i 2005 havde hun ikke hørt noget om swap. fx er planchen om,
hvad der sker i praksis ved en swap med forwardstart helt uden for marianne clausens
kompetenceområde.
på den baggrund blev der afholdt et beboermøde i oktober måned 2005 i solrød centeret.
marianne clausen husker ikke fremmødet, men der kom som regel mange af de 44 husstande.
præsentationen, jf. sagens bilag 4, blev gennemgået af christian madsen på projektor.
marianne clausen genkender fra plancherne ordet fastrenteaftale/rentesikring. folk syntes, at
det lød positivt, og man var enige om at indkalde til en generalforsamling.
på generalforsamlingen i november 2005 blev præsentationen, jf. bilag 5, gennemgået af
christian madsen, bilag for bilag. marianne clausen husker ikke, om eller hvilke spørgsmål,
der blev stillet. på generalforsamlingen besluttedes at rentesikre f10 lånet, men det var i
fremtiden, 2012.
marianne clausen kan ikke huske, hvornår de dokumenter, der skulle underskrives, jf. sagens
bilag n, a, b og 2, faktisk blev underskrevet, og hun er usikker på, om christian madsen
havde dokumenterne med til generalforsamlingen, og man underskrev her, eller om
dokumenterne blev sendt til formanden søren nielsen til senere underskrift. marianne
clausen er sikker på, at hun ikke havde set dokumenterne forud for det tidspunkt, hvor man
skulle underskrive. dokumenterne blev ikke gennemgået af nogen fra nykredit, og christian
madsen havde jo lige gennemgået sin præsentation. marianne clausen husker ikke at have
underskrevet sagens bilag n i november 2005, hvor hun får fuldmagt til – underskriftskort til
– rammeaftale vedrørende handel med valuta og værdipapirer / finansielle instrumenter. det
var jo ikke et lån, og marianne clausen ved ikke, hvad det skulle bruges til. det var
almindeligvis kassereren, der havde fuldmagt. marianne clausen kan ikke huske, om hun har
læst – eller i det hele taget set - brevet fra november 2005, jf. sagens bilag a. teksten om
sikringskontoen siger hende ikke noget, og hun husker ikke, at trylleskovparken havde en
sådan konto. sagens bilag a, (rammeaftalen på 10 sider), bilag b (pantsætningsaftalen) og
bilag 2 (handelsbekræftelsen) har marianne clausen ikke læst. man bad ikke fra
trylleskovparkens side om gennemgang af dokumenterne, ”det er jo et tillidsspørgsmål, og de
havde 100 % tillid til nykredit, som amen i kirken.” det strejfede ikke marianne clausen, at
der kunne være noget galt, der var jo tale om standarder.
de månedlige oversigter om markedsværdiopgørelse af finansielle aftaler, jf. sagens bilag c,
har marianne clausen aldrig set eller modtaget – først i forbindelse med denne sag. marianne
clausen har første gang hørt om negativ markedsværdi i 2010 i forbindelse med
regnskabsaflæggelse for regnskabsåret 2009 – i det regnskab var der en post med negativ
markedsværdi. marianne clausen har heller aldrig hørt om positiv markedsværdi i relation til
trylleskovparken.
                                             - 12 -
marianne clausen blev formand for foreningen i 2007, fordi søren nielsen solgte sin andel.
marianne clausen kontaktede christian madsen omkring juni 2010, fordi foreningen nu
havde et f3-lån, der skulle rentetilpasses ved udgangen af 2007. f10 lånet havde foreningen
jo rentesikret. søren nielsen havde ikke fået færdiggjort den del.
ved generalforsamlingen i juni 2007 var christian madsen og susan kielstrup med, og
præsentationen, jf. sagens bilag 8, blev gennemgået. christian madsen fortalte planche for
planche, hvad der stod. christian madsen indledte med at give udtryk for, at det jo ikke var
lige som godt, som det havde været i 2005, fordi renten var steget, og derfor kunne nykredit
ikke give den samme gode rente. da marianne clausen så på en af plancherne, at der var en
markedsværdi på 1.030.000 kr. på det lån, hvor man havde indgået en swapaftale, tænkte
marianne clausen, ”det er sørme en god aftale.” christian madsen talte om at bruge denne
million i forbindelse med den nye aftale, men det syntes marianne clausen ikke var en god
idé, fordi så var de jo tilbage ved udgangspunktet. der blev ikke talt meget om at bruge den
million - man ville have en fast rente. marianne clausen overvejede ikke, at det forhold, at
der var en gevinst, under andre betingelser også kunne betyde, at der kunne opstå et tab – hun
tænkte, som sagt, at det havde været en god deal, og måske ville nykredit af den grund ud af
det. ingen fra nykredit talte om tabsrisiko, men heller ikke om gevinst. det var jo et
realkreditlån, og der kunne ikke være tvivl i forhold til det. marianne clausen er dog klar
over, at der er risiko for kurstab ved konvertering af realkreditlån. da dokumenterne med de
konkrete aftaler skulle underskrives, var marianne clausen i kontakt med christian madsen,
der sagde, at aftalerne blev ”en spids bedre” end forudset på generalforsamlingen. han
spurgte, om ”er det det, vi gør”, hvortil marianne clausen svarede ”ja”. hun modtog
dokumenterne med post, underskrev og returnerede til nykredit, formentlig i en svarkuvert.
marianne clausen talte ikke hverken med revisor eller datea om problemstillingen.
vedrørende korrespondancen fra februar/marts 2008, jf. sagens bilag p, blev marianne
clausen kontaktet af en advokat, der foreslog, at den enkelte andelsejer skulle kunne fradrage
sakttemæssigt. advokaten havde haft berøring med trylleskovparken i forbindelse med
køb/salg af en andelsbolig. advokaten ville gerne fortælle om muligheden for fradrag, og
advokaten fik lov til at komme til et bestyrelsesmøde og fortælle om muligheden. man syntes
fra bestyrelsens side, at det var som om ”de skulle lege bank”, og at det var for omstændeligt.
der kom ikke noget ud af det forslag. marianne clausen har ikke bedt christian madsen om
at udarbejde præsentationen fra april 2008, jf. sagens bilag q, og marianne clausen kan ikke
huske, om hun har modtaget eller set den. når marianne clausen skriver ”lånet er
inkonverterbart” ville hun tilkendegive, at man ikke var interesseret.
på generalforsamlingen 16. april 2008, jf. sagens bilag r, blev der ikke drøftet noget om
negativ markedsværdiopgørelse.
først i 2010 i forbindelse med aflæggelse af årsregnskabet for 2009 blev marianne clausen
opmærksom på den negative værdi. man underskrev altid regnskabet på generalforsamlingen.
man fik ikke forud for generalforsamlingen regnskab tilsendt i udkast, man fik kun noget om
budget. revisor gennemgik regnskabet grundigt og sagde blandt andet, at der nu var kommet
nogle regnskabstekniske krav, og derfor var der medtaget negativ værdi. på selve
generalforsamlingen var der ingen reaktion til det, men efterfølgende i bestyrelsen var der.
der er mange ældre mennesker, der er medlemmer af foreningen. nu stod den negative værdi
i regnskabet, og det var marianne clausen uforstående over for. trylleskovparken havde haft
                                               - 13 -
valuar-vurdering vedrørende andelskronen fra 2007/2008. man havde valgt valuarværdi, fordi
så kunne man sælge til en højere pris.
til mødet i september 2010 blev præsentationen, jf. sagens bilag 9, gennemgået. med til
mødet var fra nykredit christian madsen og susan kielstrup. fra trylleskovparken var
marianne clausen, jens kragh petersen, aksel funch og 1-2 yderligere fra foreningen med.
præsentationen blev gennemgået side for side som vanligt. på mødet gik det op for marianne
clausen, at selv om man havde aftalt en fast rente, så afhang det også af markedsrenten, og
markedsrenten var faldet siden, aftalerne var indgået. det var blevet meget værre. der var en
dårlig stemning på mødet, og man mente, at de oplysninger, man fik på mødet, skulle man
have haft før aftalerne var indgået. susan kielstrup sagde til det, at så måtte man have noget
mere sikkerhed, hvilket marianne clausen blev vred over, fordi nykredit jo havde sikkerhed i
pantet. marianne clausen havde aldrig hørt noget tidligere fra nykredit om supplerende
sikkerhed, og hvis der var blevet sagt noget om supplerende sikkerhed, så har marianne
clausen ikke opfattet det. mødet sluttede med, at folk var meget negative, og christian
madsen havde det synligt dårligt med det. for at komme ud af det var der ikke andre
muligheder end at betale den negative markedsværdi.
mødet i august 2011 kom i stand på den måde, at det var karina hermann, der tog kontakt til
marianne clausen, fordi afdragsfrihed på et af lånene udløb i 2012, og der skulle findes en ny
løsning. man var enige om at holde et møde. der var på det tidspunkt en utryghed i
foreningen over for, om nykredit måske ikke ville forlænge afdragsfriheden. mødet blev
holdt i nykredits lokaler. præsentationen, jf. sagens bilag s, blev gennemgået. planchen om,
hvad renteændringer betyder for markedsværdien, havde hun ikke set før, dog havde christian
madsen været inde på emnet i 2010. plancherne om ulemper og fordele ved individuel
finansiering (cibor + derivat), ændring i markedsværdi over tid og faktaarket havde
marianne clausen ikke set tidligere, og hun ved ikke, hvorfor de plancher blev gennemgået,
idet de jo ikke handlede om emnet, nemlig afdragsfrihed. da de hørte om
refinansieringstillæg, blev bestyrelsens medlemmer både vrede og skuffede. derfor sendte de
klagen, jf. sagens bilag 10.
på mødet i marts 2012 var der repræsentanter fra nykredit med, fordi et lån udløb, og man
skulle have vejledning om nyt lån. nykredits folk kom til et formøde og blev under
generalforsamlingen for at svare på eventuelle spørgsmål. præsentationen, jf. sagens bilag t,
blev gennemgået. en planche som den med overskriften ”bekræftelse på rådgivning”, havde
marianne clausen ikke set før, og den ville hun ikke underskrive – det var helt grotesk, og
materialet var meget komplekst.
på generalforsamlingen april 2012 havde man under punktet 5a, orientering fra nykredit i
forbindelse med omlægning af realkreditlån, med, fordi huslejen stod til at stige. det var godt
for alle at få et overblik, herunder at stigningen skyldtes refinansieringsudgifter og
konsekvensen af rentetrappen.
mødet i august 2012 var et fællesmøde med nykredit og bank. emnet var, at man havde svært
ved at sælge andelene. nykredit ville hjælpe, herunder ville nybolig udarbejde salgsmateriale
”kvit og frit. det var positivt, men er ”løbet ud i sandet”.
 jens kragh petersen har blandt andet forklaret, at han er uddannet merkonom, har arbejdet
med it-opgaver og er nu førtidspensionist. jens kragh petersen købte sin andel i oktober 2004.
han har været med i bestyrelsen fra ca. 2006, først som suppleant, senere som
                                              - 14 -
bestyrelsesmedlem frem til 2012. som suppleant de først par år deltog han i et par møder. i
dag styrer jens kragh petersen foreningens hjemmeside.
jens kragh petersens grundholdning til finansiering er, at den skal være så sikker som mulig.
beboerne skulle fremover være sikre på den boligydelse, de skulle betale, og det var
baggrunden for, at man ønskede de lån, hvor der variabel rente skiftet til lån med fast rente.
der skulle nemlig ikke store renteudsving til før, man kunne mærke det i boligydelserne. jens
kragh petersen husker ikke noget om beboermødet i oktober måned 2005.
jens kragh petersen var med på den ekstraordinære generalforsamling i november 2005 med
emnet, at man skulle have en fast rente, og det kan godt passe, at man fik gennemgået
præsentationen, jf. bilag 5, på generalforsamlingen af en person fra nykredit.
i juni 2007 var jens kragh petersen medlem af bestyrelsen. jens kragh petersen husker fra
præsentationen, jf. sagens bilag 8, at der var en planche om renteudvikling ved stigende
renter, og at der var en planche, hvoraf fremgik en positiv markedsværdi på 1.030.000 kr.,
men denne mio. kr. var uinteressant, fordi det blot var en kortsigtet gevinst, og det var ikke
målsætningen, og så skulle man jo ”begynde forfra” med det lån. jens kragh petersen
overvejede ikke, at der også kunne indtræffe et tab. efter gennemgangen af personen fra
nykredit, var der en ”meget heftig debat” blandt beboerne. jens kragh petersen hørte på
mødet intet om nogen risiko, og i så fald ville han have reageret. jens kragh petersen husker
ikke noget om den efterfølgende underskrift på dokumenterne, men det må han jo have været
med til. han husker ikke, om man skrev under i forbindelse med selve generalforsamlingen.
første gang, jens kragh petersen hørte om negativ markedsværdi, var i 2010 i forbindelse
med underskrift af regnskabet for regnskabsåret 2009. der var ”et eller andet mystisk”, og
jens kragh petersen husker ikke beløbet. han talte med marianne clausen om det
efterfølgende – hvad de skulle og kunne gøre. jens kragh petersen husker mødet i september
2010 afholdt hos marianne clausen – foreningen var ikke i en god situation. formålet var, at
man skulle høre, om der var en ”udvej ud af denne her suppedas”. præsentationen, jf. sagens
bilag 9, husker jens kragh petersen ikke i det hele, men kan genkende nogle plancher om
negativ markedsværdi og indflydelse på andelskronen. det var nyt og efterlod en dårlig
stemning. der var også noget fremme om, at nykredit kunne kræve ekstra tilskud, og de faste
ejendomsværdier var faldet. konklusionen på mødet var den, at der ikke var noget, de kunne
gøre. de følte det håbløst uden udvej og ingen hjælp.
mødet i august 2011 foregik i nykredits glashus. emnet var ønsket om at komme ud af
aftalerne, jf. præsentationen i sagens bilag s. planchen om, hvad renteændringer betyder for
markedsværdien, havde de ikke set før. måske havde christen madsen dog forsøgt at forklare
det på et møde i 2010. og i 2011 fik de ingen forklaring, kun en planche. oplysningerne i
plancherne om finansielt overblik med oplysning om rentetillæg, om fordele og ulemper ved
individuel finansiering (cibor + derivat), om ændringer i markedsværdier over tid på en
fastrenteswap og om faktaarket har jens kragh petersen ikke set før mødet.
baggrunden for klagen, jf. sagens bilag 10, var sagsforløbet i sin helhed, dels at man var løbet
ind i negative markedsværdier, dels krav om rentetillæg. det var ikke rimeligt.
hans w. christiansen har blandt andet forklaret, at han er uddannet merkonom i
markedsføring og har været sælger, herunder solgt industrivaskemaskiner og forud herfor
papir. hans w. christiansen købte sin andelslejlighed i 2003 og har været i bestyrelsen fra ca.
                                               - 15 -
2006/2007, først som suppleant, og indtil april 2013. hans w. christiansen var medlem af
bestyrelsen i 2007, da aftalen om rentetrappen blev indgået.
ved mødet i august 2011, jf. præsentationen i sagens bilag s, var det første gang, han blev
præsenteret for fordele og ulemper ved individuel finansiering (cibor + derivat). de sagde til
hinanden, at det ”var jo bare det, vi skulle have vidst fra starten”.
aksel funch har blandt andet forklaret, at han er uddannet typograf, men har arbejdet som
reklamekonsulent. aksel funch er i dag pensioneret. han købte sin andelsbolig i 2004 og har
været medlem af bestyrelsen fra 2005, først som suppleant og efter 1 år som medlem frem til
2010 og derefter igen bestyrelsesmedlem fra 2011. aksel funch er stadig medlem, i dag
næstformand.
aksel funch var med til mødet i august 2011, men kan ikke huske, om han har set
præsentationen, jf. sagens bilag s.
anette dyhl har blandt andet forklaret, at hun er ansat i datea og er afdelingsdirektør for
foreningsadministrationen. hun blev ansat i 2000 og startede som administrator, blev i 2003
souchef og senere afdelingsdirektør.
samarbejdet med trylleskovparken startede 2002/2003, idet datea vandt en tilbudsrunde.
anette dyhl har ikke selv administreret trylleskovparken. dateas arbejde som administrator
består generelt i at betale regninger, opkræve boligafgifter, udfærdige salgsdokumenter mv.
ved salg af andele, besvare henvendelser, sende bilag til revisor, udarbejde kvartalsrapport til
revisor. finansiering og rådgivning herom er ikke omfattet, og anette dyhl er ikke bekendt
med, at trylleskovparken har bedt om assistance til finansiel rådgivning. hvis datea blev
spurgt, hjælper man så godt som muligt, men ikke med aktiv rådgivning. man formidler
kontakt til fx bank eller kreditinstitut og beregner konsekvenser. man rådgiver aldrig.
gennemgang af regnskab på generalforsamling er som hovedregel revisors arbejde, ikke
dateas.
datea modtager post på vegne af foreningerne, herunder på vegne trylleskovparken. man har
kontrakt om at modtage post vedrørende regninger, varme, termin, ejendomsskatter, dvs. de
faste udgifter. andet, fx håndværkerudgifter skal godkendes af trylleskovparkens bestyrelse
og sendes derfor almindeligvis direkte til foreningen. dvs. datea modtager post til
trylleskovparken på vegne af trylleskovparken fra nykredit og bank, herunder kontoudtog
og markedsværdioplysningerne. i dag scannes alt ind i dateas datasystem, hvilket er sket fra
ca. 2004. før 2004 sendte man fra datea såkaldt ”fredagspost” til foreningen, dvs. man
samlede fra ugen sammen til en bunke og sendte til foreningen om fredagen. fra 2004 til
2010 er der sket en ”glidende overgang” til digital post. i dag er det således, at post, man ikke
skal tage stilling til, fx kontoudtog, månedsopgørelser, om rentesatser, sendes til revisor, men
posten er tilgængelig for foreningernes bestyrelse, hvis man ønsker det. man kan altid ringe
og bede om at få sendt noget, så får man det. eller man kan selv kigge i systemerne.
udviklingen er sket i lyset af, at foreningerne spurgte til, hvorfor man hele tiden fik sendt så
megen post – hvorfor får vi alt det der? hvis post kræver, at bestyrelsen skal tage aktiv stilling
til posten, sendes denne direkte til bestyrelsen, hvilket har været tilfældet alle år.
anette dyhl kan se, at log ind til trylleskovparken er etableret senest i marts 2010, men
anette dyhl kan ikke oplyse, om trylleskovparken tidligere end den dato har haft login – det
er muligt.
samtlige markedsværdiopgørelser, jf. sagens bilag c, er scannet ind i systemet og ligger i
mappen under bankoplysninger.
datea tog ikke initiativ overfor trylleskovparken til at drøfte de negative
markedsværdiopgørelser med trylleskovparken.
                                               - 16 -
det er revisor, der laver udkast til regnskab og andelskronens værdi. revisor sender udkast til
bestyrelsen, og når bestyrelse og revisor er enige, sendes regnskab ud som udkast sammen
med indkaldelse til generalforsamling. der er ikke eksempler på, at der ikke først er sendt
udkast til bestyrelsesmedlemmer. da vejledningen fra erhvervsstyrelsen kom i februar 2010
om, at de finansielle instrumenter skulle optages som en post i regnskaberne, tjekkede datea,
at det også faktisk blev gjort. anette dyhl husker ikke, om datea sendte nyhedsbrev ud med
oplysningen. forud for vejledningen havde datea ingen holdning til, om regnskabsposten var
med eller ikke i regnskaberne.
nils christiansen har blandt andet forklaret, at han er bankuddannet og blev ansat i nykredit i
1982, fra omkring 2000 var han både ansat i bank og realkredit. nils christiansen var og er
tilknyttet andelsboligcenteret.
nils christiansen har udfærdiget indstillingen til bevilling, jf. sagens bilag j.
trylleskovparken ønskede omlægning fra f1 til f3 uden afdrag med fast rente. det var
usædvanligt at omlægge lån så tidligt efter overtagelse. nils christiansens kontakt i
trylleskovparken var marianne clausen. indstillingen var usædvanlig, blandt andet kunne
man ikke bevare kommunens garanti, når der blev omlagt, hvorfor nykredit fik en større
risiko.
mødet i september 2005, jf. præsentationen i sagens bilag 3, var nils christiansen med til
sammen med christian madsen og iben stenshard fra nykredit. fra bestyrelsen i
trylleskovparken deltog marianne clausen, tibbe og måske flere, som han ikke husker
navnene på. nils christiansen husker ikke, hvem der tog initiativ til mødet, men man ville
kigge på finansiering, og man efterspurgte en rentesikkerhed. opgaven for nykredit var at
give muligheder til løsning på det, kunden efterspurgte, i denne sag altså rentesikkerhed. der
blev ikke direkte spurgt efter renteswap. når der skulle rådgives/tales om renteswap, var det
nykredits praksis, at det var en finansrådgiver, der tog præsentationen, hvilket også var
tilfældet i denne sag, jf. sagen bilag 3. planchen, der viser kurstab ved omlægning af
nuværende finansiering, viser et kurstab ved omlægning til ”hvad som helst,” idet der er tale
om en førtidsindfrielse. trylleskovparken afviste omlægningen, fordi kurstabet betød, at hver
andelsbolig i gennemsnit tabte ca. 100.000 kr. i andelsværdi. derfor havde man også cibor-
lån med swap med i præsentationen, og man forklarede, at man herved kunne undgå et
kurstab her og nu og sikre sig renten langt ud i fremtiden. nils christiansen husker intet om
spørgsmål. nils christiansen var kun med til det møde.
vedrørende underskrift på selve aftalerne var det som regel nils christiansen ansvar. man
ønskede almindeligvis hurtig underskrift, fordi renten skiftede hurtigt. derfor underskrev man
på generalforsamlingen.
nils christiansen svært ved at huske, om bestyrelsesmedlemmerne i trylleskovparken havde
forstand på finansiering, men nils christiansen husker marianne clausen som meget kyndig
på området.
parternes synspunkter
sagsøgeren har gjort gældende, at der ikke er indtrådt forældelse. dette begrundes med
følgende hovedsynspunkter:
• trylleskovparkens ugyldighedsindsigelse er ikke omfattet af forældelsesloven.
• nykredits krav henhold til renteswapaftalerne og trylleskovparkens indsigelse og krav er
konnekse.
                                              - 17 -
• forældelsesfristen har været suspenderet som minimum indtil mødet mellem
trylleskovparken og nykredit september 2010.
1. trylleskovparkens ugyldighedsindsigelse er ikke omfattet af forældelsesloven.
forældelsesloven gælder ifølge lovens § 1 for “penge eller andre ydelser”.
trylleskovparkens påstand går ud på, at nykredit skal anerkende en ugyldighedsindsigelse fra
trylleskovparkens side. der foreligger således ikke en fordring på penge eller andet, som kan
forældes efter forældelsesloven.
selvom trylleskovparkens ugyldighedsindsigelse har baggrund i utilstrækkelig information
fra nykredits side i forbindelse med indsigelsen af renteswapaftalerne, er der ikke grundlag
for at rubricere forholdet som et professionsansvar som påstået af nykredit, da nykredit selv
er part i den aftale, som den utilstrækkelige information vedrører. der foreligger således en
reel ugyldighedsindsigelse, som ikke er omfattet af forældelseslovens regler.
allerede på denne baggrund kan der ikke indtræde forældelse for så vidt angår
trylleskovparkens principale påstand.
2. der er konneksitet mellem nykredits krav i henhold til renteswapaftalerne og
trylleskovparkens indsigelse og krav, og der kan derfor modregnes uanset forældelse..
forældelseslovens § 24 bestemmer, at en fordringshaver uanset fordringens forældelse
bevarer ret til modregning over for krav, som udspringer af det samme retsforhold (konnekse
krav), og som er stiftet, inden forældelse indtrådte.
trylleskovparkens synspunkt om ugyldighed og erstatningskrav er begrundet i, at nykredit i
forbindelse med renteswapaftalernes indgåelse ikke gav trylleskovparken fyldestgørende
information om konsekvenserne af aftalerne. trylleskovparkens indsigelse og krav er meget
nært forbundet med renteswapaftalerne og nykredits krav mod trylleskovparken i henhold til
disse. der foreligger derfor konneksitet, jf. pia moltke-jensen, konneksitet, side 26.
endvidere er nykredits krav mod trylleskovparken i henhold til renteswapaftalerne opstået,
inden forældelse potentielt kunne indtræde i relation til trylleskovparkens indsigelse og krav,
idet nykredits krav opstod i forbindelse med renteswapaftalernes indgåelse.
nykredits krav mod trylleskovparken i henhold til renteswapaftalerne er betaling af den
aftalte rente og den til enhver tid værende markedsværdi af renteswapaftalerne i tilfælde af, at
trylleskovparken ønsker at indfri aftalen før udløb. i denne sammenhæng kan
renteswapaftalerne sammenlignes med et almindeligt gældsbrev, hvor kreditors krav opstår
ved debitors underskrivelse af gældsbrevet. nykredits krav er således stiftet, inden forældelse
potentielt kunne indtræde i relation til trylleskovparkens indsigelse og krav.
det gøres således gældende, at der ikke kan indtræde forældelse i relation til
trylleskovparkens indsigelse og krav, allerede fordi nykredits krav i henhold til
renteswapaftalerne og trylleskovparkens indsigelse og krav er konnekse, og nykredits krav
er stiftet, inden forældelse potentielt kunne indtræde i relation til trylleskovparken, jf.
forældelseslovens § 24.
3. forældelsesfristen har været suspenderet som minimum indtil mødet mellem
trylleskovparken og nykredit i september 2010.
såfremt retten matte være af den opfattelse, at forældelseslovens finder anvendelse, og at
forældelseslovens § 24 ikke er anvendelig i den foreliggende situation, gøres det gældende, at
trylleskovparken tidligst på mødet med nykredit i september 2010 fik en sådan information
om konsekvenserne af renteswapaftalerne, at trylleskovparken burde have fået kendskab til
eller indset, at man indtil da ikke havde modtaget fyldestgørende informationer fra nykredit.
3.1. trylleskovparkens forudsætninger
                                                 - 18 -
trylleskovparken havde hverken på tidspunktet for indgåelsen af renteswapaftalen i 2005
eller renteswapaftalen i 2007 en bestyrelse med særlige forudsætninger inden for finansielle
instrumenter. tværtimod bestod bestyrelsen af ganske almindelige mennesker uden særlig
viden om eller beskæftigelse med finansielle instrumenter. i 2005 bestod trylleskovparkens
bestyrelse således at følgende personer:
• søren bødker nielsen (formand), jurist, ansat hos novo nordisk
• sesilie husted (næstformand), sælger hos tdc
• tippe glowania (bestyrelsesmedlem), beskæftigelse ukendt. var ikke aktiv i bestyrelsen
• keld skov nielsen (sekretær), gartner og landbrugsuddannet
• marianne clausen (kasserer), projektleder inden for it og bankuddannet
i juni 2007, hvor den anden renteswapaftale blev indgået, bestod trylleskovparkens
bestyrelse af følgende personer:
• marianne clausen (formand), projektieder (bankuddannet)
• jens kragh (næstformand), it-chef
• keld skov nielsen (sekretær), gartner og landbrugsuddannet
• aksel funch (bestyrelsesmedlem), annoncesælger
• hans w. christensen (bestyrelsesmedlem), sælger af papirvarer
3.2. information modtaget ved renteswapaftalernes indgåelse
når det skal vurderes, hvornår trylleskovparken efter aftalernes indgåelse fik en sådan
information om konsekvenserne af renteswapaftalerne, at trylleskovparken burde have indset,
at man ikke i forbindelse med aftalernes indgåelse havde modtaget fyldestgørende
information om konsekvenserne af aftalerne, må der tages udgangspunkt i
informationsniveauet fra nykredit ved aftalernes indgåelse. det gøres i den forbindelse
gældende, at trylleskovparken i forbindelse med renteswapaftalernes indgåelse i betydelig
grad var underinformeret om konsekvenserne af aftalerne.
det gøres gældende, at bilag 3 - 5 og 8 illustrerer den samlede information, der blev givet af
nykredit til trylleskovparken i forbindelse med indgåelsen af de to renteswapaftaler. de
pågældende bilag (planchemateriale) viser, at et scenarium med faldende renter (som blev det
faktiske scenarium) er fuldstændig uomtalt. følgende væsentlige oplysninger glimrer ved sit
fravær:
• følsomhedsberegninger over værdien af renteswapaftalerne ved ændrede renteniveauer
• grafer/oversigter til illustration af ændringen af renteswapaftalernes værdi ved ændret
renteniveau
• information om, at renteswapaftalerne grundlæggende er en omlægning af renterisiko og
dermed løbende omkostninger til en tilsvarende risiko vedrørende foreningens egenkapital og
- afhængig af opgørelsesprincip for andelsværdien - andelskronens værdi.
• mulighederne for at konvertere foreningens finansiering ved ændret renteniveau, herunder at
tryl!eskovparkens finansiering i praksis ville blive inkonvertibel ved et væsentligt faldende
renteniveau på grund af, at den negative markedsværdi af renteswapaftalerne ville skulle
indfries for at få fordelen af en lavere markedsrente.
selvom det måtte være den dagældende god skik bekendtgørelse (nr. 1046 at 27. oktober
2004), der danner grundlag for vurderingen af, hvilke oplysninger trylleskovparken burde
have haft i forbindelse med renteswapaftalernes indgåelse, kan det lægges til grund, at
trylleskovparken i betydelig grad blev underinformeret ved aftalernes indgåelse.
det følger således at retten i viborgs dom af 12. februar 2014 (a/b engskoven mod jyske
bank a/s), at en behørig rådgivning efter den dagældende god skik bekendtgørelse bla. skulle
omfatte det forhold, at renteswappen havde en stor kursfølsomhed ved rentefald og derved
kunne få en negativ markedsværdi af betydelig størrelse, samt at der påhviler banken en
særlig forpligtelse til at sikre sig, at foreningens repræsentanter har forstået rdgivningen.
                                             - 19 -
det er bemærkelsesværdigt, at planchematerialet anvendt ved det supplerende
informationsmøde i september 2010 (bilag 9) - dvs. 5 henholdsvis 3 år efter
renteswapaftalernes indgåelse netop indeholdt omtale af betydningen af renteændringer for
markedsværdien at renteswapaftalerne. dette synes at tyde på, at nykredit selv efterfølgende
var blevet opmærksom på, at informationerne givet i forbindelse med renteswapaftalernes
indgåelse havde været ufuldstændige.
3.3. information modtaget inden mødet i september 2010
nykredit henviser til følgende forhold som grundlag for, at trylleskovparken efter nykredits
opfattelse blev fyldestgørende informeret om konsekvenserne af renteswapaftalerne forud for
mødet mellem trylleskovparken og nykredit i september 2010:
               • markedsværdiopgørelser
               • drøftelser i juni 2007 om eventuel indfrielse af den i 2005 indgåede
               renteswap
               • et muligt møde i april 2008 om værdiregulering af finansielle instru-
               menter i årsregnskabet
3.3.1. ad markedsværdiopgørelser
markedsværdiopgørelserne er fremlagt som bilag c. det fremgår af samtlige opgørelser, at de
er fremsendt til trylleskovparkens administrator, datea.
datea har ikke videresendt opgørelserne til trylleskovparken. opgørelserne har fra et
givent tidspunkt været elektronisk tilgængelige for trylleskovparken sammen med en større
mængde øvrigt materiale via et log-in.
samarbejdet mellem datea og trylleskovparken har ikke været tilrettelagt på en måde, der
betinger eller nødvendiggør, at trylleskovparken benytter sig af log-in adgangen. hvis
trylleskovparken har skullet forholde sig til et dokument, har datea fremsendt dette til
trylleskovparken pr. brev eller e-mail. log-in adgangen har således alene været et tilbud til
dateas kunder om at kunne orientere sig i bilagsmateriale mv.
det gøres på denne baggrund gældende, at markedsværdiopgørelserne fremsendt til datea
ikke kan anses for modtaget af trylleskovparken.
alle markedsværdiopgørelser er enslydende og indeholder følgende tekst:
a/b trylleskovparken — 3251
c/o datea
lyngby hovedgade 4
2800 kongens lyngby
markedsværdiopgørelse af finansielle aftaler pr. ()
markedsværdiopgørelsen vil sammen med de evt, udsendte rentefastsættelsesbreve i året
udgøre grundlaget for en evt. regnskabs- og skattemæssig behandling af de finansielle aftaler.
renteswap, handelsnummer : 1896753n
startdato, slutdato, købt/solgt, betaler/modtager, kupon/loft, valuta, type, restgæld, vedh.
rente i dkk, markedsværdi inkl. vedh. rente i dkk
markedsværdiopgørelsen er opgjort på baggrund af de senest kendte rente og valutakurser på
opgørelsesdagen. opgørelsen er alene foretaget til kundens information og er ikke udtryk for,
at der kan ske afvikling, omlægning eller indgåelse af en eller flere forretninger på de anførte
priser.
kolonnerne købt/solgt og betaler/modtager angiver kundens position. vedh. rente og
markedsværdi er ved positive værdier i deres favør og ved negative værdier i vores favør.
opgørelsen er foretaget i dkk, og er sket p baggrund af nykredits modeller og metoder for
beregning af markedsværdi. nykredit banks beregninger kan afvige fra andre
markedsdeltageres beregninger. ved opgørelsen anvendes generelle mid-market priser for de
enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke
medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen. opgørelsen
                                              - 20 -
angiver ikke samtlige de omkostninger, som der vil være ved afvikling, indgåelse eller
omlægning af en eller flere forretninger.
nykredit bank fraskriver sig ethvert ansvar for noget tab som følge af, at kunden eller en
anden person anvender eller forlader sig på opgørelsen, herunder men ikke begrænset til tab
som følge af nykredits banks mulige fejl eller undladelser.
for det tilfælde at retten måtte anse markedsværdiopgørelserne for modtaget af
trylleskovparken, gøres det gældende, at opgørelserne ikke kan tillægges betydning, når
trylleskovparken ikke forinden har modtaget en rådgivning, der giver trylleskovparken
mulighed for at forstå opgørelserne, herunder begrebet "markedsværdi" i den pågældende
sammenhæng. nykredit har endvidere ikke sikret sig, at trylleskovparken har forstået den
rådgivning, der måtte være givet, jf. ovenfor vedrørende retten i viborgs dom af 12. februar
2014.
det gøres endvidere gældende, at opgørelserne under alle omstændigheder ikke er egnede til
at bibringe trylleskovparken en fyldestgørende information om konsekvenserne af
renteswapaftalerne.
3.3.2. ad drøftelser mellem nykredit og trylleskovparken i juni 2007
baggrunden for drøftelserne var, at trylleskovparken havde kontaktet nykredit i anledning
af, at foreningens f3-lån skulle refinansieres pr. 31. december 2007, og at foreningen ønskede
rådgivning omkring, hvilke muligheder der var til stede i denne forbindelse.
det forhold, at trylleskovparken i overensstemmelse med tidligere beslutninger ønskede at
bibeholde en fast rente på det pågældende tidspunkt i stedet for at opnå en kontant fordel her
og nu, er udtryk for, at trylleskovparken på det pågældende tidspunkt langt fra var fuldt
informeret om konsekvenserne af renteswapaftalen. hvis dette havde været tilfældet, ville
trylleskovparken have været særdeles interesseret i at blive frigjort for de betydelige risici,
som senere viste sig at være forbundet med renteswapaftalerne, og samtidig modtage en
kontant fordel.
3.3.3. ad møde den 7. april 2008
der har efter trylleskovparkens opfattelse ikke været afholdt et møde med ny kredit den 7.
april 2008.
hvis der måtte have været afholdt et møde, hvor trylleskovparken som påstået af nykredit er
blevet informeret om, at finansielle instrumenter skulle/burde værdireguleres i årsregnskabet,
såfremt andelskronen blev reguleret efter en valuarvurdering eller offentlig vurdering, er der
under alle omstændigheder tale om et så lille brudstykke af de fulde konsekvenser af
renteswapaftalerne, at trylleskovparken ikke burde have fået kendskab til kravet på dette
tidspunkt.
denne information vedrører således alene den rent regnskabsmæssige behandling af
renteswapaftalerne, mens de ovenfor nævnte realøkonomiske konsekvenser af
renteswapaftalerne på dette tidspunkt var aldeles ukendte for trylleskovparken.
3.3.4 ad det videre forløb frem til mødet i september 2010
der er enighed mellem parterne om, at der herefter ikke var for sagen relevant kontakt mellem
trylleskovparken og nykredit før mødet den 13. september
2010.
mødet blev afholdt i forlængelse af, at der i trylleskovparkens årsregnskab for 2009, der blev
aflagt 13. april 2010, for første gang optrådte en negativ værdi af renteswapaftalerne.
herudover begyndte potentielle købere af andele i trylleskovparken at holde sig tilbage på
grund af renteswapaftalerne. mødet kom i stand på initiativ af trylleskovparkens bestyrelse
for at få en nærmere forklaring om konsekvenserne af renteswapaftalerne.
som anført i nykredits svarskrift (side 10, 6. afsnit), var stemningen på mødet anspændt.
dette havde sammenhæng med, at trylleskovparken først på dette møde første gang hørte om
                                               - 21 -
en række negative konsekvenser af renteswapaftalerne, herunder at nykredit med dags varsel
kunne kræve yderligere sikkerhed for en negativ værdi.
det gøres med henvisning til ovennævnte gældende, at den 3-årige forældelsesfrist tidligst
begyndte at løbe fra mødet i september 2010, hvor trylleskovparken for første gang modtog
information om væsentlige negative konsekvenser af renteswapaftalerne.
da sagen er anlagt den 11. april 2013, hvilket er inden for 3-åsrs fristen regnet fra dette møde,
er der ikke indtrådt forældelse.
4. passivitet
det gøres gældende, at adgangen til at fremkomme med trylleskovparkens indsigelse og
erstatningskrav ikke er fortabt som følge af passivitet. trylleskovparkens indsigelse og krav
er fremsat inden rimelig tid efter, at trylleskovparken er blevet bekendt med, at foreningen
ikke blev informeret behørigt om konsekvenserne af renteswapafta lerne i forbindelse med
aftalernes indgåelse.
som allerede anført fik trylleskovparken først information om væsentlige negative
konsekvenser af renteswapaftalerne på mødet med nykredit i september 2010.
der blev afholdt et yderligere møde i august 2011, hvor de negative konsekvenser blev
yderligere belyst, og i forlængelse af dette møde indsendte trylleskovparken en klage til
nykredit, som dels vedrørte nykredits opkrævning af refinansieringstillæg, dels den
manglende information om konsekvenserne af renteswapaftalerne (bilag 10).
efter yderligere korrespondance med nykredit henvendte trylleskovparken sig til advokat,
hvilket førte til anlæggelsen af nærværende sag.
i en situation som den foreliggende bør en indsigelse eller krav fra trylleskovparkens side
ikke afskæres, medmindre der er indtrådt forældelse.
sagsøgte, nykredit, har overordnet anført, at man bestrider det påståede ansvarsgrundlag,
herunder at der er grundlag for at statuere ugyldighed, idet de almindelige
erstatningsbetingelser ikke er opfyldt.
ved beslutning af 19. november 2013 er spørgsmålet om forældelse og passivitet udskilt til
særskilt behandling, jf. retsplejelovens § 253. retten skal ved denne delhovedforhandling
således alene tage stilling til, hvorvidt den fremsatte ugyldighedsindsigelse er borfaldet som
følge af passivitet, om der er indtrådt forældelse i forhold til de påståede ansvarspådragende
forhold, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, herunder om der foreligger suspension af forældelse,
jf. forældelseslovens § 2, stk. 3, samt, om trylleskovparken kan foretage modregning over for
nykredit, jf. forældelseslovens § 24.
nykredit gør overordnet gældende, at den påståede ugyldighedsindsigelse er bortfaldet ved
passivitet, jf. anbringende 1.
nykredit gør videre gældende, at et eventuelt erstatningskrav, baseret på rådgivning ydet i
forbindelse med aftaleindgåelse i november 2005 og juni 2007, er forældet, jf. anbringende 2.
forældelse skal regnes fra tidspunktet for den påståede mangelfulde rådgivning, jf.
anbringende 2.1.
forældelsesfristen har ikke været suspenderet, da trylleskovparken på baggrund af
aftalegrundlaget samt nykredits rådgivning inden og i forbindelse med aftaleindgåelsen burde
være blevet bekendt med de omstændigheder, der begrunder kravet, jf. anbringende 2.2.
såfremt det lægges til grund, at forældelsesfristen har været suspenderet, gøres det gældende,
at en sådan suspensionsperiode er ophørt mere end tre år før sagens anlæg ved nykredits
fremsendelse af månedlige markedsværdiopgørelser samt ved nykredits løbende rådgivning.
nykredit gør overfor den påståede modregningsadgang overordnet gældende, at en eventuel
adgang hertil er bortfaldet ved passivitet, jf. anbringende 3.
                                               - 22 -
herunder gør nykredit gældende, at der ikke er adgang til at foretage tvungen modregning,
idet der hverken er et anvendeligt hoved- eller modkrav at foretage modregning i/med,
herunder idet trylleskovparken ikke har dokumenteret et tab.
til støtte for de nedlagte påstande gøres samtlige anbringender i processkriftene gældende,
herunder at:
1. en eventuel ugyldighedsindsigelse er bortfaldet ved passivitet
trylleskovparken har ved passivitet fortabt retten til at påberåbe sig ugyldighed over for
nykredit. der er således gået mere end henholdsvis 7 og 5 år fra aftalernes indgåelse, til
denne sag er anlagt. det er fastlagt i teori og praksis, at svage ugyldighedsindsigelser skal
fremsættes inden rimelig tid og stærke indsigelser uden ugrundet ophold efter, at den
situation, der frembragte ugyldighedsgrunden, er ophørt.
trylleskovparken har hverken fremsat ugyldighedsindsigelsen inden rimelig tid eller ugrundet
ophold, idet der henvises til argumentationen vedrørende forældelse, jf. punkt 2 nedenfor.
trylleskovparkens udokumenterede ugyldighedsindsigelser efter aftalelovens § 33, 36 og 38c
bestrides som åbenbart grundløse.
2 det påståede krav er forældet
2.1 forældelse skal regnes fra tidspunktet for den påståede misligholdelse, jf.
forældelseslovens § 2, stk. 3
det følger af betænkning 1460 (betænkning om revision af forældelseslovgivningen), at krav
om erstatning som følge af rådgiveransvar i forældelsesmæssig sammenhæng placeres som et
erstatningskrav i konkrakt, og fristen regnes derfor fra tidspunktet for den påståede fejlagtige
eller mangelfulde rådgivning.
det er uden betydning om det påståede tab opstår løbende eller ikke kan opgøres endeligt.
fristen skal ikke regnes fra, hvornår tabet kan opgøres, men fra rådgivningstidspunktet
(skadeårsagstidspunktet), jf. forældelseslovens § 2, stk. 3.
forældelsesfristen skal i denne sag derfor senest regnes fra tidspunktet for indgåelsen af
fastrenteswapaftalerne den 2. november 2005 og den 28. juni 2007, jf. bilag 2 og bilag 7.
2.2 det bestrides, at forældelsesfristen har været suspenderet og en eventuel
suspensionsperiode er under alle omstændigheder ophørt mere end tre år før sagens anlæg
såfremt retten måtte finde, at forældelsesfristen har været suspenderet, gøres det gældende, at
suspensionsperioden er ophørt mere end tre år før sagens anlæg.
trylleskovparken har gjort gældende, at forældelsesfristen har været suspenderet indtil 13.
september 2010, hvor trylleskovparken på et møde med nykredit "for første garig" blev gjort
opmærksom på, at nykredit kunne kræve sikkerhedsstillelse med dags varsel. dette bestrides.
ukendskab til fordringen, jf. forældelsesloven § 3, stk. 2, forstås som ukendskab til
fordringens eksistens, og ikke fordringens størrelse. forældelse af et krav baseret på
rådgivningsansvar kan derfor ikke være suspenderet længere end indtil det øjeblik, hvor den
konsekvens, man ikke mener at være rådgivet om, er - eller burde være - klar.
det afgørende for vurderingen af forældelse og suspension er derfor, hvornår
trylleskovparken må antages at være blevet bekendt med de økonomiske risici ved
swapaftalerne, herunder det mulige krav om (løbende) sikkerhedsstillelse og den deraf
følgende likviditetspåvirkning, idet foreningen på dette tidspunkt må have kunnet indse, at
rådgivningen var mangelfuld, såfremt den ikke - som påstået - oprindeligt omfattede disse
forhold.
en række forhold fører til, at trylleskovparken ikke har været i utilregnelig uvidenhed om
risiciene ved aftalerne og dermed den påståede mangelfulde/fejlagtige rådgivning i mindre
end tre år fra sagens anlæg.
                                              - 23 -
(2.2.1) aftalegrundlaget indeholder relevante og tilstrækkelige oplysninger, hvorfor
forældelsesfristen ikke har været suspenderet
det fremgår af aftalegrundlaget, jf. bilag a og b, at markedsværdien kan ud- viklede sig såvel
positivt som negativt for trylleskovparken, herunder at sikkerhedsstillelse kan blive
nødvendigt, samt, at nykredit kan kræve, at en stillet sikkerhed øges, hvis den negative
markedsværdi på fly overskrider den aftalte maksimale tabsramme, som i trylleskovparkens
tilfælde var (og er) 30 % af aftalernes hovedstol eller derover.
trylleskovparkens bestyrelse kunne således allerede ved underskrift af aftalerne have gjort sig
bekendt med, hvilke risici aftalerne iridebar. trylleskovparken har derfor ikke været i
utilregnelig uvidenhed om de omstændigheder, de begrunder kravet med.
(2.2.2) de månedlige markedsværdiopgørelser har bragt trylleskovparken ud af en eventuel
utilregnelig uvidenhed
trylleskovparken modtog kort efter aftaleindgåelsen i 2005, og på ny efter aftaleindgåelsen i
2007, de første af månedlige markedsværdiopgørelser, jf. bilag c. det fremgik heraf, at
markedsværdien for 2005-fastrenteswapaftalen, bilag 2, pr. den 16. november 2005, var
negativ med kr. 318.853. tilsvarende fremgik for så vidt angår 2007-fastrenteswapaftalen,
bilag 7, at denne pr. den 29. juni 2007, var negativ med 805.611, mens 2005-aftalen på dette
tidspunkt var positiv med kr. 1.074.080, jf. bilag c.
trylleskovparken kunne allerede på disse tidspunkter, i henholdsvis november 2005 og juni
2007, konstatere, at swapaftalerne kunne have en negativ markedsværdi, og dermed indebære
risiko for tab og sikkerhedsstillelse.
det kan ikke tillægges betydning, at opgørelserne - ifølge aftale - er sendt til
trylleskovparkens administrator datea.
det følger af pengeinstitutankenævnets praksis og af seneste afgørelser fra københavns byret
vedrørende swapaftaler, at sådanne månedlige, skriftlige opgørelser giver kunden et
tilstrækkeligt kendskab til de mulige konsekvenser af bankens rådgivning til at kunne rejse et
eventuelt erstatningskrav.
på den baggrund kan det lægges til grund, at trylleskovparken (via datea) ved modtagelsen
af den første markedsværdiopgørelse den 17. november 2005, og senest den 2. juli 2007, ikke
længere var i utilregnelig uvidenhed om de omstændigheder, der begrunder et eventuelt
erstatningskrav - og en eventuel suspensionsperiode må derfor være ophørt her eller i hvert
fald i tiden umiddelbart herefter.
(2.2.3) trylleskovparken blev bekendt med de forhold, der begrunder det påståede krav, ved
rådgivningen ijuni 2007
trylleskovparken blev i 2007 i forbindelse med refinansiering af trylleskovparkens
obligationslån forelagt muligheden for, at førtidsindfri 2005-fastrenteswappen, og derved
udnytte denne aftales dengang positive markedsværdi med en fortjeneste på mere end 1 mio.
kr. jf. bilag 8, side 5-11. trylleskovparken afviste denne løsning og valgte at indgå en
renteswapaftale med rentetrappe.
trylleskovparkens afvisning viser, at trylleskovparken - i hvert fald i juni 2007 - var eller
burde have været bekendt med, at renteændringer har indflydelse på markedsværdien.
anbringendet støttes af nykredits samtidige rådgivning om, at trylleskovparkens finansielle
instrumenter burde værdireguleres i årsregnskabet, såfremt andelskronen blev reguleret efter
en valuarvurdering (eller offentlig vurdering).
nykredit rådgav på ny herom i en præsentation af 7. april 2008 jf. bilag q.
disse risikooplysninger, sammenholdt med de fremsendte markedsværdiopgørelser, fører til,
at trylleskovparken senest på dette tidspunkt, i juni 2007, måtte være klar over de forhold,
som trylleskovparken påstår ikke at have modtaget rådgivning om.
                                              - 24 -
3 nykredit bestrider, at modregningsbetingelserne for modregning, herunder efter
forældelseslovens § 24, er opfyldt
trylleskovparken har alene nedlagt anerkendelsespåstande om, at nykredit tilpligtes, at
anerkende, at de indgåede swapaftaler jf. bilag 2 og 7, er ugyldige, samt, at nykredit tilpligtes
at anerkende at være erstatningsansvarlig over for trylleskovparken, som følge af indgåelsen
af de to swapaftaler. der udestår ikke krav fra trylleskovparken mod nykredit. allerede af
den grund bestrides det, at der kan modregnes.
det bestrides videre, at trylleskovparken har eller teoretisk kan have lidt et tab.
trylleskovparkens påståede tab er, under alle omstændigheder, udokumenteret.
trylleskovparken har trods opfordringer herom, jf. svarskriftet, side 12, ikke konkretiseret,
hvilket tab trylleskovparken mener at have lidt.
swapaftalerne, bilag 2 og 7, løber fortsat og er ikke misligholdt af trylleskovparken. begge
aftaler vil gå i nul ved udløb. aftalerne sikrer således trylleskovparken den faste rente,
foreningen ønskede, og der er ikke noget likviditetstræk til sikkerhedsstillelse.
nykredit har ikke, uanset aftalemæssig hjemmel hertil, afkrævet trylleskovparken
sikkerhedsstillelse for negativ markedsværdi ud over den aftalte tabsramme.
der er enighed mellem parterne om, at nykredit uigenkaldelig har meddelt trylleskovparken,
at foreningen ikke vil blive afkrævet sikkerhedsstillelse i aftalernes løbetid. dette skete ved et
brev af 31. januar 2013, som ikke er fremlagt i sagen. trylleskovparkens likviditet er derfor
upåvirket af swapaftalernes markedsværdi.
dermed er trylleskovparken stillet, som om foreningen havde indgået sædvanligt fastrentelån
i løbetiden.
nykredit bestrider, at swapaftalerne har eller kan påvirke andelsboligernes omsættelighed og
pris. såfremt de enkelte andelshavere måtte opleve et sådan afledt tab, er det imidlertid ikke
en fordring, der kan bringes i modregning af trylleskovparken over for nykredits krav i
henhold til swapaftalerne, idet hverken betingelsen om gensidighed eller konneksitet er
opfyldt, idet et sådant tab ikke kan indtales af andelsboligforeningen, men alene
afandelshaverne.
4. den påståede modregningsadgang er bortfaldet som følge af passivitet
såfremt retten måtte finde, at trylleskovparken har et berettiget krav mod nykredit, baseret
på anbringender for mangelfuld rådgivning i forbindelse med indgåelsen af swapaftalerne, og
at trylleskovparken, trods indtrådt forældelse, kan anvende dette krav til at foretage
modregning i nykredits krav i henhold til fremtidige løbende betalinger på
fastrenteswapaftalerne, gør nykredit gældende, at trylleskovparken har udvist retsfortabende
passivitet.
rettens begrundelse og afgørelse
ugyldighedsindsigelsen
retten lægger til grund - hvilket der er enighed mellem parterne om - at påberåbelse af
ugyldighed ikke er omfattet af forældelse efter reglerne i forældelsesloven, jf. lovens § 1.
derimod forældes krav på fordringer på penge eller andre ydelser, herunder erstatningskrav
eller krav som følge af misligholdelse efter reglerne i forældelsesloven.
ugyldighedsindsigelser skal efter teori og praksis fremsættes inden rimelig tid eller uden
ugrundet ophold. det betyder, at indsigelsen skal fremsættes, når der foreligger oplysninger,
der giver anledning til undersøgelse af, om aftalen er indgået på mangelfuldt eller urigtigt
grundlag. som anført nedenfor vedrørende forældelse, finder retten, at sagsøgers krav på
                                                 - 25 -
fordringer på penge eller andre ydelser, er forældede. af samme grund finder retten, at
sagsøger har fortabt retten til at gøre indsigelse om ugyldighed gældende som følge af
passivitet, idet retten finder, at der i hvert fald forud for den 11. april 2010 forelå sådanne
oplysninger, at sagsøger burde og kunne gøre sin indsigelse gældende. retten har herved også
lagt vægt på, at sagen omfatter et retsforhold, hvor parterne endnu ikke har udvekslet deres
ydelser fuldt ud, ligesom retten har lagt vægt på, at sagsøger ikke frit ensidigt selv kan vælge
det tidspunkt, man ønsker at opgøre sit krav og gøre indsigelse om ugyldighed gældende.
forældelse
fordringer på penge eller andre ydelser forældes efter 3 år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.
forældelsesfristen suspenderes dog efter forældelseslovens § 3, stk. 2, indtil det tidspunkt,
hvor fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet.
retten lægger ved bevisbedømmelsen vedrørende sagsøgers kendskab eller det forhold, at
sagsøger burde have haft kendskab til kravet, til grund, at sagsøger allerede i forbindelse med
de dokumenter, der blev underskrevet i 2005 og 2007, da aftalerne om renteswap blev indgået
- kunne læse i fremsendelsesskrivelsen, jf. sagens bilag a, at der blev stillet faciliteter til
rådighed, at det drejede sig om renteswap, at transaktionerne er indgået med henblik på
afdækning af sagsøgers realkreditlån i nykredit, og at der er reserveret en sikringskonto -
kunne læse i rammeaftalen, jf. sagens bilag a, om markedsværdiopgørelse, om krav om
sikkerhedsstillelse, om misligholdelsesbeføjelser, om slutafregning, herunder opgørelse af
markedsværdi, og om, at handel med finansielle instrumenter kan være forbundet med
betydelige risici - kunne læse i pantsætningsaftalen, jf. sagens bilag b, at pantet i givet fald
omfattede indestående på sikringskonto, og at banken under visse betingelser ved negativ
markedsværdi kunne kræve yderligere indbetaling til sikkerhed - kunne læse i fuldmagten, jf.
sagens bilag n, at underskriftskortet drejede sig om handel med valuta og værdipapirer /
finansielle instrumenter. efter bevisførelsen lægger retten på denne baggrund til grund, at
sagsøger allerede ved indgåelsen af renteswapaftalen i 2005, og i hvert fald ved indgåelse af
renteswapaftalen i 2007, hvor tilsvarende aftaler blev underskrevet, blev gjort opmærksom på
de særlige risici ved denne type aftaler.
hertil kommer, at sagsøgerne ved de årlige opgørelser fremsendt af sagsøgte til
administrationsselskabet datea, og som indeholdt oplysninger om negative markedsværdier
allerede fra november 2005, men i særdeleshed i perioden fra januar 2009, hvor begge
renteswapaftaler havde negativ markedsværdi, var gjort opmærksom på de negative
markedsværdier i bankens favør, jf. sagens bilag c. retten lægger i den forbindelse til grund,
at de månedlige opgørelser er kommet frem til sagsøger, idet det af bevisførelsen fremgår, at
administrationsselskabet havde fuldmagt til at modtage opgørelserne. risikoen for, at disse
ikke af administrationsselskabet blev videresendt løbende til sagsøger, kan ikke pålægges
sagsøgte, hvorfor dette forhold ikke kan føre til et andet resultat.
hertil kommer endvidere, at det fremgår af bevisførelsen, at sagsøger i 2005 ikke ønskede at
tage et fastforrentet lån, fordi det medførte et kurstab, og at sagsøger i forbindelse med
indgåelse af swapaftalen i 2007 tog stilling til, at man ikke ønskede at realisere en positiv
markedsværdi for swapaftalen fra 2005.
de relevante oplysninger for at gøre sit krav gældende forelå således i tilstrækkeligt omfang i
hvert fald forud for den 11. april 2010, og sagsøgers krav var herefter forældet ved indgivelse
af stævning modtaget i sagen den 11. april 2013.
retten finder ikke som anført af sagsøger, at sagsøger først har et sådant kendskab - og først
burde have et sådant kendskab - til et eventuelt krav på det tidspunkt, man ved en samlet
præsentation modtager en rådgivning, der efter sagsøgers opfattelse har opfyldt kravene til
god rådgivningsskik i forbindelse med indgåelse af en renteswapaftale.
                                               - 26 -
det forhold, at sagsøger - på trods af, at aftalegrundlaget ikke blev gennemgået i 2005 og
2007 på baggrund af de foreliggende aftaler - valgte at underskrive uden af læse aftalerne, kan
ikke føre til et andet resultat.
efter forældelseslovens § 24 bevarer en fordringshaver modregningsret over for krav, som
udspringer af samme retsforhold, og som er stiftet inden, forældelsen indtrådte.
i det omfang, sagsøger gør sit modkrav gældende på grund af ugyldighed, er der ikke noget
krav at modregne i, jf. ovenfor, hvorefter retten har afgjort, at sagsøger har fortabt retten til
ugyldighedsindsigelse på grund af passivitet.
i det omfang, sagsøger gør sit modkrav gældende på grund af andre forhold i eller uden for
kontrakt, herunder et erstatningsansvar jf. sagsøgers subsidiære påstand, foreligger der ikke i
sagen et af sagsøger konkretiseret og opgjort modkrav, ligesom sagsøgte i sagen ikke har
fremsat noget betalingskrav, hvori der konkret kan modregnes.
endvidere lægger retten til grund, hvilket der er enighed mellem parterne om, at sagsøgte ved
brev af 13. januar 2013 har meddelt, at man ikke vil afkræve sagsøger sikkerhedsstillelse i
aftalernes løbetid.
henset hertil og til usikkerheden om, hvorvidt der er lidt et tab og et evt. tabs størrelse, og til,
at det ikke alene tilkommer sagsøger at vælge tidspunktet for en sådan tabsopgørelse,
sammenholdt med, at tabet/modkravet ikke er fremsat inden for rimelig tid og fremsat med en
anderkendelsespåstand uden tidsangivelse for opgørelse af et eventuelt tab, findes sagsøger
ikke under denne sag at kunne påberåbe sig retten til modregning med et forældet krav efter
forældelseslovens § 24.
herefter frifindes sagsøgte.
under hensyn til sagens karakter af delhovedforhandling og sagens resultat, og under hensyn
til, at hovedforhandlingen har varet 2½ retsdag, finder retten, at sagsøger skal betale 50.000
kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.
thi kendes for ret:
sagsøgte, nykredit bank a/s, frifindes.
sagsøger, a/b trylleskovparken, skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til sagsøgte
med 50.000 kr. de idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.
