                             højesterets dom
                        afsagt fredag den 22. november 2013
sag 184/2012
(2. afdeling)
odense andelsboligforening afd. 27, hyldestenten
(advokat poul bostrup)
mod
skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat birgitte kjærulff vognsen)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 10. afdeling den 24. maj 2012.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, niels grubbe, marianne
højgaard pedersen, michael rekling og jan schans christensen.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
supplerende sagsfremstilling
der er for højesteret den 18. december 2012 afgivet skønserklæring af statsautorisret ejen-
domsmægler, valuar steen madsen. i skønserklæringen er bl.a. anført:
       ”spørgsmål 1:
       skønsmanden bedes give en kort redegørelse af grunden, dennes størrelse og beskaffen-
       hed. beskrivelsen bedes foretaget ud fra forholdende pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002,
       1. oktober 2003 og 1. oktober 2004.
       svar 1:
       ejendommen var på de anførte tidspunkter bebygget. beskrivelsen tager udgangspunkt i
       den tænkte situation, at ejendommen ikke var bebygget.
                                         - 2 -
22.372 m2 stor grund, heraf vej 507 m2, som udgjorde en del af en et haveanlæg til
stuehus, hvorfra antagelig større udstykning af området havde fundet sted. omgivet af
parcelhusbebyggelse. beliggende i tarup, som er en tidligere forstadskommune til
odense.
ubetinget god beliggenhed til boligbyggeri i kraft af nærheden til tarupcentret, som er
et driftigt bydelscenter med 35-40 butikker. endvidere kun ca. 6 km fra odense cen-
trum.
det antages, at grunden har henligget som grønt område uden nævneværdig bevoksning
udover diverse levende hegn, som kan ses på luftfotos fra 1977, som er det nyeste der
kan findes på www.grundkortfyn.dk uden bebyggelse. på senere luftfotos fra de om-
handlede år ses i hovedtræk bevoksning de samme steder som i 1977. grunden skrå-
nende svagt, men var uden voldsomme eller generende forhøjninger eller lignende. det
antages, at grunden kunne betegnes som overordnet byggemodnet, sådan at forstå, at der
kunne tilsluttes vand, afløb, fjernvarme, el, antenne til sædvanlige stikomkostninger
samt at der umiddelbart kunne tilsluttes til offentlig vej. alle interne byggemodnings-
omkostninger forudsættes at være for købers regning.
endvidere antages, at der var normale funderingsforhold og at grunden ikke var forure-
net.
det er ikke muligt at beskrive, om der var nogen forskelle på grunden i de pågældende
år. det forudsættes ikke at være tilfældet.
spørgsmål 2:
skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi for grunden hyldestenen matr.
nr. 3od paarup by, pårup i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggen-
hed og til en i økonomisk henseende god anvendelse ved overdragelse pr. 1. januar
2001, 1. januar 2002, 1. oktober 2003 og 1. oktober 2004. værdiansættelse bedes fore-
taget ved et normalt salg med sædvanlig udbudstid. besvarelsen ønskes foretaget uden
hensyntagen til de opførte ejendomme på grunden og til den offentlige vurdering, men
under hensyn til det for grunden gældende plangrundlag og på grundlag af de oplysnin-
ger om jordarbejderne, der findes i syns- og skønserklæringen af 23. september 2011 og
supplerende syns- og skønserklæring af 24. november 2011. besvarelsen ønskes foreta-
get alternativt af hensyntagen til, at der har været foretaget jordarbejde som beskrevet i
besvarelsen af spørgsmål 1 i syn og skønsrapport af 23. september 2011 og til, at dette
ikke har været tilfældet.
svar 2:
grunden vurderes med udgangspunkt i partiel byplan nr. 89, hvorefter grunden er udlagt
til institutionsformål, herunder beskyttede boliger med en udnyttelsesgrad på 0,4.
den maksimale bebyggelse, der kunne opføres på grunden udgjorde herefter 21.865 m2
x 0,4 = 8.746 etagem2. (vejareal medregnes ikke). der er alene herved taget stilling ud
fra hvor meget der kunne opføres og ikke hvad der rent faktisk er opført, idet dette i
henhold til sædvane i en normal handelssituation forudsættes at være op til køber selv.
vurderingen er foretaget ud fra hvad en grund til tæt lavt boligbyggeri kunne koste, idet
der ikke som sådant findes et målbart marked for byggegrunde til institutionsbyggeri.
beskyttede boliger opfattes af vurderingsmanden som direkte sammenlignelige med al-
mindelig tæt lavt (rækkehuse) byggeri.
markedsværdi pr. 1. januar 2001: kr. 650 pr. byggeretsetagem2, svarende til kr.
5.684.900,-
                                        - 3 -
markedsværdi pr. 1. januar 2002: kr. 685 pr. byggeretsetagem2, svarende til kr.
5.999.110,-
markedsværdi pr. 1. januar 2003: kr. 700 pr. byggeretsetagem2, svarende til kr.
6.122.200,-
markedsværdi pr. 1. januar 2004: kr. 725 pr. byggeretsetagem2, svarende til kr.
6.340.850,-
det vurderes ikke, at det ville have gjort nogen forskel på grundens salgspris eller salg-
barhed, hvorvidt grunden led af traktose eller ej på handelstidspunktet, idet der alligevel
efter gennemførelse af byggeri ville skulle grubes og ske bearbejdning af jorden. grun-
den ville altså hverken være mere eller mindre værd, om der havde været udført grub-
ning på salgstidspunktet eller ej.
spørgsmål 3:
skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale udover bilagene til skønstemaet, der har
dannet grundlag for hans besvarelse af spørgsmål 1-2.
svar 3:
jeg har indhentet odense byråds dagsordner og referater om prisfastsættelse af bygge-
grunde for de forskellige år.
det bemærkes dog i den henseende, at de priser der her kan indhentes er meget forskel-
lige fra område til område.
herudover har jeg på nettet indhentet danmarks statistik over byggeomkostningsindeks
(total).
desuden har jeg fra egne arkiver hentet alle grundsalg fra den pågældende periode, men
må konstatere, at ingen grundsalg har været sammenlignelige.
herudover har jeg telefonisk interviewet nogle bygherrer i odense og dermed fået un-
derbygget egne holdninger.
besvarelsen beror således i højeste grad på min faglige ekspertise og erfaring.
spørgsmål 4:
såfremt skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 2 finder, at grundens handelsværdi
er forskellig afhængig af, om jordarbejderne har været udført eller ikke, bedes skøns-
manden begrunde, hvilke forhold, der efter skønsmandens opfattelse medfører forskel-
lige værdier.
svar 4:
skal ej besvares, jfr. svaret på spørgsmål 2.
spørgsmål 5:
skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold, der er indgået ved besvarelse af spørgsmål
1-2 og hvilken vægt disse forhold er tillagt.
svar 5:
der er ved besvarelsen hovedsalig lagt vægt på, at der var tale om en velbeliggende
byggegrund i et fuldt udbygget område. der er taget udgangspunkt i, hvad byggegrunde
til boligformål (tæt lav boligbyggeri – rækkehusbyggeri) med ubetinget god beliggen-
hed kunne koste på daværende tidspunkt. det er forudsat, at grunden som nævnt var
overordnet byggemodnet og umiddelbart kunne tilsluttes vej og stik mod at betale sæd-
vanlige tilslutningsomkostninger. endvidere er det forudsat, at al intern byggemodning
var for købers regning, hvorved særligt bemærkes, at der på grunden skulle foretages
                                               - 4 -
      ganske omfattende anlægsarbejder til adgangsveje, parkeringspladser og forsyningsled-
      ninger. særligt er lagt vægt på den ifølge byplanvedtægten gældende udnyttelsesgrad
      på 0,4. ved vurderingen er der taget udgangspunkt i den maksimale teoretiske byggeret
      i henhold til byplanvedtægten og der er anvendt værdiansættelse i forhold til byggerets-
      værdi pr. etagem2. der er således ikke taget højde for, at byggeretten måske kunne tæn-
      kes begrænset af anden lovgivning i form af f.eks. byggelinjer eller friarealkrav, eller af
      praktiske grunde. der er heller ikke taget hensyn til den faktiske udnyttelse af grunden.
      der er forudsat sædvanlige funderingsforhold, og ingen forurening.
      som nævnt vurderer jeg ikke, at forekomsten af traktose eller ej har nogen indflydelse
      på værdiansættelsen og jeg kan ikke mindes, at jeg på noget tidspunkt tidligere er stødt
      på, at dette skulle have nogen indflydelse på en byggegrunds salgbarhed eller salgspris.
      spørgsmål 6:
      skønsmanden bedes oplyse om besvarelsen af spørgsmål 2 er baseret på handler af
      sammenlignelige grunde i området.
      svar 6:
      da området er fuldt udbygget forefindes ikke umiddelbart sammenlignelige bygge-
      grunde i området efter mit kendskab.”
i skønsmandens tillægserklæring af 23. januar 2013 hedder det bl.a.:
      ”spørgsmål 7
      i besvarelse af spørgsmål 1 af den 23. september 2011 udtalte anlægsgartner søren ri-
      bergaard, at der havde været foretaget følgende arbejder på ejendommen:
      a) muldafrømning
      b) muldpålægning
      c) muldbearbejdning
      d) grubning af afgravnings- og påfyldningsarealer
      i besvarelsen af spørgsmål 2 meddelte anlægsgartner steen ribergaard, at han kunne til-
      slutte sig de i sagens bilag 8 oplyste priser som repræsentative for markedsprisen gæl-
      dende for de omhandlede arbejder på udførelsestidspunktet. priserne var i bilag 8 angi-
      vet således: for jordarbejde a) 102.650 kr., jordarbejde b) 202.245 kr., jordarbejde c)
      55.436 kr. og jordarbejde d) 37.976 kr. i besvarelsen af spørgsmål 11 er anført, med
      hvilket formål de pågældende arbejder udføres.
      syn og skønserklæringen med besvarelse af spørgsmål 1 og 2 er ekstrakten fra østre
      landsret på side 44 og bilag 8 er i ekstrakten side 51. besvarelsen af spørgsmål 11 er på
      side 49 i ekstrakten. ekstrakten indgår jf. besvarelsen side 3 øverst i det materiale
      skønsmand steen madsen har modtaget.
      skønsmand steen madsen blev i spørgsmål 2 i skønstema af 5. september 2012 bedt om
      at foretage sin besvarelse af handelsværdien af ejendommen på de nævnte tidspunkter
      alternativt med hensyn til, om der havde været foretaget de nævnte jordarbejder eller ej.
      skønsmanden har i sin besvarelse alene udtalt sig om betydningen af, at der havde været
      udført grubning, det vil sige jordarbejde d). herudover har han udtalt sig om, hvorvidt
                                                - 5 -
      det havde nogen betydning for salgsprisen om grunden led af traktose, hvilket ikke var
      stillet spørgsmål om.
      skønsmanden bedes derfor venligst på ny besvare spørgsmål 2. besvarelsen bedes fo-
      retaget således, at der i det ene alternativ lægges til grund, at der på værdiansættelses-
      tidspunkterne var foretaget alle de nævnte jordarbejder a)-d) og i det andet alternativ at
      ingen af de nævnte jordarbejder var udført. den eventuelle værdi af jordarbejderne skal
      bedømmes ud fra forholdene på værdiansættelsestidspunkterne.
      endvidere ønskes som en konsekvens af, at besvarelsen skal omfatte alle jordarbejder
      og ikke kun litra d) en ny besvarelse af spørgsmål 3-5
      svar spørgsmål 7
      jeg skal præcisere besvarelse af spørgsmål 2 således, at de vurderede markedsværdier af
      grunden er ens, uanset der på grunden havde været anført de i bilag 8 angivne jordar-
      bejder, a, b, c og d eller ej.
      på samme måde skal præciseres, at besvarelsen af spørgsmål 3, 4 og 5 vedstås under
      samme forudsætning.
      med andre ord vurderes det ikke, at en køber i en normal handelssituation hverken vil
      betale mere eller mindre for grunden, uanset de omhandlede arbejder var udført eller
      ej.”
i skønsmandens 2. tillægserklæring af 1. juli 2013 hedder det bl.a.:
      ”spørgsmål 8
      skønsmanden bedes begrunde nærmere det anførte i hans besvarelse af spørgsmål 2 om,
      at ”der alligevel efter gennemførelse af byggeriet ville skulle grubes og ske bearbejd-
      ning af jorden”.
      svar spørgsmål 8
      efter gennemførelse af et byggeri, hvor der har kørt tunge maskiner og hvor der med
      stor sandsynlighed har været oplagt diverse byggematerialer og jorddepoter, vil der
      skulle ske bearbejdning af jorden, inden der kan beplantes og sås græs m.v. eventuelt
      allerede udført jordarbejde vil således efter al sandsynlighed være uden værdi for en kø-
      ber. der har været tale om meget omfattende interne byggemodningsarbejder på grun-
      den med interne veje, stier og kloakker, så der vel stort set ikke har været en eneste m2
      af grunden, som ikke har været berørt af maskiner/opgravning etc.
      spørgsmål 9
      skønsmanden bedes redegøre for, hvad hans begrundelse var for besvarelsen af
      spørgsmål 7, herunder om begrundelsen er den samme, som den var for besvarelsen af
      spørgsmål 2, nemlig, at jordarbejdet efter skønsmandens opfattelse skulle udføres under
      alle omstændigheder efter byggeriet. i bekræftende fald ønskes oplyst, hvorpå skøns-
      manden støtter antagelsen om, at arbejdet nævnt i punkt a-c skulle udføres på ny efter
      byggeriet. det ønskes oplyst, om der er forskel på besvarelsen for de enkelte arbejder a-
      c.
      svar spørgsmål 9
                                                - 6 -
       besvarelsen af spørgsmål 2 og 7 er foretaget med samme begrundelse om, at der efter et
       byggeri skal ske bearbejdning af jorden, inden der igen kan beplantes og sås græs m.v.,
       uanset hvordan jorden fremstod før påbegyndelse af byggearbejder.
       jeg har ikke i min besvarelse specifikt lagt vægt på de enkelte under a-c nævnte aktivi-
       teter, men svaret helt generelt ud fra, hvordan jeg vil antage en gennemsnitskøber efter
       min bedste opfattelse vil ræsonnere og kalkulere i en situation, hvor han står overfor at
       kunne købe en byggegrund, som alene er overordnet byggemodnet, som beskrevet i be-
       svarelsen af spørgsmål 1. i en sådan tænkt situation antages der ikke for køber normalt
       at foreligge konkrete oplysninger af den karakter, som er nævnt i litra a-c, men selv om
       det havde tilfældet, er det min vurdering, at en køber ikke vil betale herfor, idet han vil
       påregne alligevel at skulle foretage en fuldstændig opretning af udenomsarealer igen
       efter fuldført byggeri.
       jeg ser mig ikke i stand til at specificere min besvarelse for de enkelte under litra a-c an-
       førte arbejder.
       spørgsmål 10
       skønsmanden bedes oplyse, om hans besvarelser er basseret på erfaringer fra konkrete
       handler, hvor betydningen for prisen af udført jordarbejde eller andre byggemodnings-
       arbejder har været forhandlet. i benægtende fald ønskes oplyst, hvad hans besvarelse i
       så fald er basseret på.
       svar spørgsmål 10
       besvarelsen er ikke baseret på konkrete handler om byggegrunde, hvor prisen for sæl-
       gers udførte jordarbejde som nævnt i litra a-c har været forhandlet. jeg kan ikke mindes
       trods 40 år i branchen at have været i situationen.
       besvarelsen omkring dette forhold er foretaget ud fra, at jeg ikke bedømmer jordarbej-
       der som nævnt under litra a-c udført før et byggeri som værdiforøgende for grunden i
       den omhandlede situation.
       andre byggemodningsarbejder, som er konkret værdiforøgende, såsom adgang til over-
       ordnede veje, kloakker, forsyningsledninger osv. spiller naturligvis en rolle for prisfast-
       sættelsen og har også i denne konkrete sag spillet en rolle for min vurdering, jfr. besva-
       relsen af spørgsmål 1. på tilsvarende måde er vurderingen foretaget under den forud-
       sætning, at køber skulle forestå al intern byggemodning på grunden, hvilket også er
       ganske sædvanlig.”
højesterets begrundelse og resultat
der kan kun gives fradrag efter den dagældende § 17 i vurderingsloven, hvis grundforbedrin-
gerne medfører en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand.
på baggrund af det syn og skøn, der er indhentet for højesteret, lægger højesteret til grund, at
de pågældende jordarbejder ikke har medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget
stand. højesteret tiltræder derfor, at landsretten allerede af den grund har taget skatteministe-
riets frifindelsespåstand til følge.
                                               - 7 -
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal odense andelsboligforening afd. 27, hyldestenten,
betale 40.000 kr. til skatteministeriet.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
