                             højesterets dom
                       afsagt torsdag den 10. december 2009
sag 424/2008
(1. afdeling)
susanne venndt
(advokat lars helms)
mod
bolig og erhverv randers 1 a/s
(advokat john bjerre andersen)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i randers den 3. maj 2007 og af vestre landsrets
3. afdeling den 24. oktober 2008.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per walsøe, jytte scharling, niels grubbe, vibeke
rønne og hanne schmidt.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
appellanten, susanne venndt, har gentaget sin påstand.
indstævnte, bolig og erhverv randers 1 a/s, har påstået stadfæstelse.
anbringender
susanne venndt har gentaget bl.a. sit anbringende om, at det følger af lejelovens § 53, stk. 2,
at en trappelejeklausul erstatter lovens almindelige regler om lejefastsættelse, men ikke kan
eksistere sammen med dem. det bør ikke tillægges betydning, at udlejeren ikke har benyttet
forbeholdet om lejeregulering på grund af øgede skatter og afgifter.
                                                - 2 -
bolig og erhverv randers har heroverfor gentaget bl.a. sit anbringende om, at eksistensen af
forbeholdet om tillige at kunne regulere for skatter og afgifter ikke medfører ugyldighed af
trappelejeklausulen, idet der ikke er belæg for, at man skulle være afskåret fra at aftale kom-
binationsforhøjelser.
retsgrundlag
lejelovens § 53, stk. 1 og 2, er sålydende:
      ”§ 53. reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
      stk. 2. der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat
      i §§ 47-52. i lejeperioden kan dog aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte
      tidspunkter.”
bestemmelserne blev indføjet ved lov nr. 237 af 8. juni 1979. i lovforslagets bemærkninger til
bestemmelserne hedder det (folketingstidende 1978-79, tillæg a (l 141), sp. 2456):
      ”til § 53.
      stk. 1 svarer til lejelovens § 42, hvori det er fastsat, at bestemmelserne om, hvor hyppigt
      der kan kræves lejeforhøjelse til justering af lejen, ikke kan fraviges til skade for lejeren
      ved aftale.
      det har været omtvistet, om denne regel har været til hinder for, at en udlejer kan gen-
      nemføre hyppigere lejeforhøjelser på andet grundlag.
      i stk. 2 udtales det, at sådanne reguleringer ikke kan aftales i beboelseslejligheder og
      enkeltværelser. det er herved fastsat, at aftaler om, at beboelseslejen kan forhøjes i hen-
      hold til kontraktsbestemmelser om lejeregulering efter pristal el. lign., er ugyldige.
      som bestemmelsen er affattet, følger det af denne, at der i lejeforhold, der ikke anven-
      des til beboelse, kan træffes aftale om, at lejen forhøjes ved stigninger i pristal o. lign.
      i stk. 2 foreslås det endvidere udtalt, at en beboelsesleje lovligt kan aftales ændret med
      bestemte beløb til forud fastsatte tidspunkter. denne regel foreslås indsat for at afskære
      tvivl om, det er lovligt at indgå sådanne ordninger, hvor lejen i starten er lav, eller hvor
      parterne bliver enige om ændringer i vilkårene i øvrigt.”
højesterets begrundelse og resultat
lejelovens § 53, stk. 2, bestemmer i 1. pkt., at der ikke kan træffes aftale om, at lejen skal
reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52, der indeholder de almindeligt gældende regler
om regulering efter lejeværdi eller som følge af ændringer i skatter og afgifter. efter bestem-
                                               - 3 -
melsens 2. pkt. kan der dog indgås aftale om forhøjelser af lejen med bestemte beløb til be-
stemte tidspunkter (trappelejeaftale). højesteret finder hverken i lovbestemmelsens ordlyd
eller forarbejder grundlag for, at denne adgang til at indgå en trappelejeaftale er betinget af, at
udlejer giver afkald på sin mulighed for at forhøje lejen efter lejelovens almindelige regler,
herunder § 50 og § 51 om forhøjelse som følge af forøgede skatter og afgifter.
herefter og i øvrigt af de grunde, der er anført af landsretten, stadfæster højesteret dommen.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal susanne venndt betale 25.000 kr. til bolig og erhverv
randers 1 a/s.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
