                             højesterets dom
                         afsagt fredag den 22. februar 2013
sag 285/2011
(1. afdeling)
folke greisen
(advokat lars langkjær)
mod
hellebo park helsingør aps
(advokat anne louise husen)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 19. afdeling den 16. september 2011.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, marianne højgaard pedersen, henrik
waaben, hanne schmidt og kurt rasmussen.
påstande
appellanten, folke greisen, har nedlagt følgende påstande:
(1)    hellebo park helsingør aps skal anerkende, at årslejen pr. 1. januar 2007 for lejemålet
       hellebo park 26, helsingør, udgør 72.795,11 kr.
(2)    hellebo park helsingør aps skal anerkende, at lejemålet ikke omfattes af hensættelses-
       pligten i boligreguleringslovens § 18 b.
(3)    hellebo park helsingør aps skal tilbagebetale de hensættelsesbeløb, som han har betalt
       efter boligreguleringslovens § 18 b for perioden 1. juli 2002 - 1. juli 2007 med proces-
       rente fra de kvartalsvise forfaldsdage.
(4)    hellebo park helsingør aps skal tilbagebetale for meget betalt leje for perioden 1. juli
       2002 - 1. juli 2007 med 25.229,93 kr. med procesrente fra de kvartalsvise forfaldsdage.
                                                - 2 -
indstævnte, hellebo park helsingør aps, har over for folke greisens påstande 1-4 nedlagt
påstand om stadfæstelse. over for påstand 1 er der endvidere nedlagt en subsidiær påstand
om, at folke greisen skal anerkende, at den årlige leje pr. 1. januar 2007 udgør 74.180,55 kr.
over for påstand 3 er der nedlagt en subsidiær påstand om frifindelse mod betaling af
19.339,79 kr.
anbringender
folke greisen har anført, at han som lejer ikke har været forpligtet til at indbetale til den ud-
vendige vedligeholdelse efter boligreguleringslovens § 18 b, idet ejendommen ikke er taget i
brug før 1970. hans lejebolig blev taget i brug efter den 1. januar 1970, og der blev først ud-
stedt bygningsattest for det samlede byggeri den 29. juni 1970. hertil kommer, at det fremgår
af bbr-ejermeddelelsen, at bygningen er opført i 1970. lovteksten i § 18 b er upræcis, og
princippet i boligreguleringslovens § 4 a taler ikke imod den fortolkning, som han gør gæl-
dende. spørgsmål om hensættelser efter § 18 b har ikke tidligere været behandlet for husleje-
nævnet i helsingør, og der er ikke et retskraftproblem. der skal derfor ske tilbagebetaling i
overensstemmelse med boligreguleringslovens § 17, og der skal ske tilbagebetaling af § 18 b-
indbetalingerne i perioden fra den 1. juli 2002. der kan ikke gives hellebo park medhold i, at
der kun skal ske tilbagebetaling med et mindre beløb ud fra en betragtning om, at hellebo
park kan kræve et større beløb indbetalt efter boligreguleringslovens § 18, stk. 1, 4. pkt. hel-
lebo park kan ikke benytte denne bestemmelse med tilbagevirkende kraft, da der skal gives
skriftlig meddelelse herom, jf. boligreguleringslovens § 13 a.
det er ikke lykkedes for hellebo park at skaffe oplysninger om den basisleje, der ligger til
grund for fordelingen af budgettet. hellebo park har anerkendt, at hans andel af budgetudgif-
terne i denne sag kan fastsættes til 31.150:6.100.359. denne fordeling er anvendt i forbindelse
med varsling af lejestigning som følge af forøgede skatter og afgifter pr. 1. januar 2006 og
ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse pr. 1. januar 2007 og er den efter bolig-
reguleringsloven korrekte fordeling af budgetudgifter. han har derfor betalt 25.229,93 kr. for
meget i leje i perioden 1. juli 2002 - 1. juli 2007. der er heller ikke ved dette tilbagebetalings-
krav et problem med retskraft, idet huslejenævnet ikke tidligere har taget stilling til spørgs-
målet. endelig bestrides det, at der skulle være udvist retsfortabende passivitet.
                                                - 3 -
hellebo park helsingør aps har anført, at ejendommen er taget i brug i 1969, da det er
ibrugtagningen af de første lejemål, der er afgørende. det har derfor været berettiget, at der er
sket hensættelse efter boligreguleringslovens § 18 b, idet hellebo park er en samlet bebyg-
gelse. subsidiært gøres det gældende, at der efter boligreguleringslovens § 18, stk. 1, 4. pkt.,
skal ske yderligere hensættelse. under alle omstændigheder skal der ikke ske tilbagebetaling,
da den gældende leje frem til 1. januar 2007 er godkendt ved retskraftige afgørelser fra hus-
lejenævnet i helsingør. i hvert fald er kravet bortfaldet som følge af passivitet.
hellebo park har anført, at folke greisen ikke har krav på tilbagebetaling af betalt leje i peri-
oden 1. juli 2002 - 1. januar 2007. ved lejemålets start 1. januar 1997 aftaltes en årlig leje på
74.708 kr. den omkostningsbestemte leje har været fordelt efter en grundleje, og senere stig-
ninger er fordelt efter en fordelingsnøgle på 6.100.359, hvoraf folke greisen har båret 31.150.
det er ikke lykkedes at skaffe oplysninger om den grundleje, der har været anvendt, og hel-
lebo park har anerkendt, at folke greisens andel af budgetudgifterne ”i denne sag” fastsættes
til 31.150:6.100.359. det er ikke udtryk for, at den leje, som folke greisen tidligere har be-
talt, er for høj. i øvrigt er lejen godkendt ved tidligere retskraftige huslejenævnsafgørelser.
hertil kommer, at også dette krav er bortfaldet ved passivitet.
supplerende sagsfremstilling
i afgørelsen fra huslejenævnet i helsingør af 3. november 2004 hedder det under begrundelse
i et afsnit om forskellig kvadratmeterleje:
       ”da lejestigningen fordeles efter en vurderingsleje kan der forekomme forskellige m2
       leje for forskellige lejemål. det bemærkes i denne forbindelse, at lejen for ensartede le-
       jemål bør være ens, medmindre der foreligger særlige forhold, der begrunder andet
       (f.eks. individuelle forbedringer). det bør da fremgå af det pågældende lejemåls leje-
       sammensætning.”
i afgørelsen er det under ”baggrund” bl.a. oplyst, at llo havde stillet forslag om, at der
skulle betales ens leje pr. kvadratmeter for alle lejemål. udlejer havde oplyst, at lejen blev
fordelt efter en fordelingsnøgle ”der hedder vurderingsleje, hvorfor nogle få lejemål stadig
betaler mindre end andet lejemål”.
                                              - 4 -
retsgrundlaget
i lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010 om midlertidig regulering af boligforholdene
er der fastsat regler på området. i loven hedder det bl.a.:
      ”§ 4 a...
      stk. 2. er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet
      bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfælles-
      skab, anses disse ligeledes i denne lov som én ejendom. det samme gælder, hvor flere
      ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
      …
      § 18 b. i ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end 2 beboelseslejligheder,
      skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 18, afsætte et årligt beløb på 27,50 kr.
      pr. m²...”
højesterets begrundelse og resultat
boligreguleringslovens § 18 b
(folke greisens påstande 1-3)
højesteret tiltræder, at bebyggelsen hellebo park skal anses for én ejendom i henhold til bo-
ligreguleringslovens § 18 b, da der er tale om en samlet bebyggelse med fælles friarealer op-
ført kontinuerligt på ét matrikelnummer, jf. herved lovens § 4 a, stk. 2, 1. pkt.
højesteret tiltræder også, at ejendommen – efter ordlyden af og formålet med § 18 b – må
anses for taget i brug i 1969 ved lejernes successive indflytning fra juni 1969.
folke greisen skal derfor anerkende, at den årlige leje pr. 1. januar 2007 er som fastslået i
landsrettens dom, og højesteret frifinder derfor hellebo park helsingør aps for folke grei-
sens påstande 1-3.
budgetlejens fordeling
(folke greisens påstand 4)
det fremgår af boligreguleringslovens § 10, stk. 1, 1. og 2. pkt., at forhøjelse af den omkost-
ningsbestemte leje fordeles på lejlighederne i en ejendom efter deres indbyrdes værdi, men
således at skævheder i lejeniveauet i den enkelte ejendom udlignes, idet forhøjelsen, når lej-
                                                - 5 -
lighederne har samme indbyrdes brugsværdi, forlods pålægges de lejligheder, der har lavest
leje.
parterne er enige om, at folke greisen med virkning fra den 1. januar 2007 af ejendommens
budgetudgifter (driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi) skal bære en andel på
31.150:6.100.359. efter det oplyste har folke greisen tidligere betalt efter en såkaldt grund-
leje, og stigning i den omkostningsbestemte leje er blevet fordelt efter den nævnte andel. der
foreligger ikke nærmere oplysninger om grundlejen.
huslejenævnet har i afgørelsen af 3. november 2004 om et krav fra beboerrepræsentationen
om ens kvadratmeterleje for alle lejemål udtalt, dels at lejestigningen fordeles efter en vurde-
ringsleje, hvorfor der kan forekomme forskellig kvadratmeterleje for forskellige lejemål, dels
at lejen for ensartede lejemål bør være ens, medmindre der foreligger særlige forhold, der be-
grunder andet, f.eks. individuelle forbedringer.
det er folke greisens opfattelse, at faktoren 31.150:6.100.359 også skulle have været anvendt
for hele lejen i perioden fra 1. juli 2002, og at han som følge heraf har betalt for meget.
hertil bemærker højesteret, at der ikke er grundlag for uden videre fra det forhold, at parterne
er blevet enige om et bestemt, fremtidigt fordelingsprincip, at drage den slutning, at de hidtil
anvendte principper har været i strid med lejelovgivningen. der foreligger heller ikke i øvrigt
oplysninger, som giver grundlag for at give folke greisen medhold i, at han har betalt for
meget siden 1. juli 2002 som påstået.
højesteret tiltræder derfor, at hellebo park helsingør aps også skal frifindes for folke grei-
sens påstand 4.
                                       thi kendes for ret:
højesteret stadfæster landsrettens afgørelse om, at folke greisen skal anerkende, at lejen for
lejemålet hellebo park 26, helsingør, pr. 1. januar 2007 udgør 78.030,55 kr. årligt (eksklusiv
kollektivafgift, beboerrepræsentationsgebyr og á conto varme), samt landsrettens afgørelse
om sagsomkostninger.
                                               - 6 -
hellebo park helsingør aps frifindes for folke greisens påstande 1-4.
i sagsomkostninger for højesteret skal folke greisen betale 30.000 kr. til hellebo park hel-
singør aps.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
