                                           dom
afsagt den 7. marts 2017 af østre landsrets 19. afdeling
(landsdommerne linde jensen, nikolaj aarø-hansen og peter hammershaimb (kst.)).
19. afd. nr. b-603-16:
1) boligselskabet sjælland
(advokat rolf b. ledertoug)
biint. ista danmark a/s
(advokat anne louise husen)
mod
1) salar ahmad shareef
2) rikke munk
3) jutta rasmussen
4) gitte fischer
5) hanne smidt møller kjærgård
6) jon silberg
7) susanne syberg
8) susanne dyrberg
9) malene ramfeldt
10) hewa nadir kader
( 1) -10) alle ved advokat flemming wahren,
for 9) malene ramfeldt som beskikket advokat)
retten i roskildes dom af 1. marts 2016 (bs 18a-579/2015) er anket af boligselskabet
sjælland med påstande som for byretten.
de indstævnte, salar ahmad shareef, rikke munk, jutta rasmussen, gitte fischer, hanne
smidt møller kjærgård, jon silberg, susanne syberg, susanne dyrberg, malene ramfeldt og
hewa nadir kader, har påstået stadfæstelse.
                                               - 2 -
ista danmark a/s har som biintervenient afgivet indlæg til støtte for boligselskabet sjællands
påstand.
af afgørelsen af 26. februar 2015 fra det fælleskommunale beboerklagenævn for roskilde
og lejre kommuner fremgår blandt andet:
      ”…
      nævnets flertal finder, at regnskabet er kommet for sent frem til lejer, idet det
      korrigerede regnskab er kommet frem til lejer senere end 4 måneder efter
      regnskabsperiodens udløb, jf. lov om leje af almene bolig (llab) § 56, stk. 1.
      nævnets flertal har herved lagt til grund, at det korrigerede regnskab træder i
      stedet for det først udsendte regnskab.
      da regnskabet er kommet for sent frem til lejer, mister udlejer retten til at kræve
      efterbetaling af lejer, jf. llab § 58, stk. 1.
      de lejere, der er blevet afkrævet beløb i efterbetaling, skal således ikke efterbetale
      disse beløb.
      hvis udlejer helt eller delvis har opkrævet efterbetaling af lejerne, skal de
      pågældende beløb tilbagebetales lejerne.
      nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet udlejerrepræsentanten finder, at det
      først udsendte regnskab er udsendt inden for fristen i llab § 56, stk. 1, og at det
      andet udsendte regnskab må betragtes som en korrektion af dette regnskab og ikke
      som et nyt regnskab. udlejerrepræsentanten lægger til grund, at udlejer efter
      udsendelsen af det først udsendte regnskab har konstateret, at der var en fejl i
      regnskabet. ifølge llab § 59, stk. 2, skal udlejer i tilfælde af fejlagtig
      udgiftsfordeling mellem lejerne snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de
      berørte lejere. da udlejer ifølge denne bestemmelse har pligt til at rette en
      fejlagtig udgiftsfordeling, og da det korrigerede regnskab er aflagt i
      overensstemmelse med de formelle krav i llab § 53, stk. 1, finder
      udlejerrepræsentanten, at varmeregnskabet er gyldigt, og at udlejer kan kræve
      efterbetaling i henhold til regnskabet.
      …”
retsgrundlaget
af lejeloven af 1967, jf. lov nr. 23 af 14. februar 1967 om leje, fremgik blandt andet:
                                                - 3 -
      ”§ 51. såfremt lejeren ifølge lov eller aftale skal betale særskilt bidrag til
      udgifterne ved ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand, skal
      regnskabet vedrørende disse udgifter og deres fordeling på ejendommens
      lejligheder og lokaler afsluttes og fremlægges senest 4 måneder efter den årlige
      varmeregnskabsperiodes slutning. …
      …
               stk. 3. aflægges regnskabet ikke inden den i stk. 1 nævnte frist af 4
      måneder, eller giver udlejeren ikke inden denne frist lejeren skriftlig meddelelse
      om regnskabets fremlæggelse, mister han sin ret til at kræve tillægsbetaling af
      lejeren. …
               stk. 6. konstateres der efter regnskabets aflæggelse fejl ved fordelingen af
      lejernes bidrag, kan udlejeren, såfremt fejlen må anses for undskyldelig, inden for
      en frist af 4 måneder efter regnskabets aflæggelse berigtige fordelingen. om
      berigtigelsen skal der gives lejerne skriftlig underretning. med hensyn til
      tillægsbetaling som følge af berigtigelsen finder bestemmelserne i stk. 3
      tilsvarende anvendelse. …”
bestemmelsen i lovens § 51, stk. 6, blev ændret ved ændringen af lejeloven i 1975, jf. lov nr.
82 af 19. marts 1975 om leje, således at den herefter fik følgende ordlyd:
               ”stk. 6. konstateres det efter regnskabets afslutning som følge af
      undskyldelige fejl og forglemmelser, at opgørelsen af lejernes bidrag er urigtig,
      kan udlejeren uden meddelelse til lejerne berigtige fejlen ved overførsel til det
      følgende varmeregnskab, såfremt det beløb, hvormed fordelingen skal berigtiges
      over for den enkelte lejer, ikke overstiger 5 pct. af hans varmebidrag ifølge
      regnskabet. bortset herfra påhviler det udlejeren snarest muligt efter regnskabets
      aflæggelse at berigtige fordelingen ved skriftlig underretning til samtlige lejere.
      med hensyn til tillægsbetaling som følge af berigtigelsen finder bestemmelserne i
      stk. 3 tilsvarende anvendelse.”
med lejeloven af 1979, jf. lov nr. 237 af 8. juni 1979, blev bestemmelsen i den hidtidige
lejelovs § 51 splittet op i flere bestemmelser. af lovens §§ 40-43 fremgik blandt andet:
      ”§ 40. regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og
      forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal udsendes til lejeren senest 4
      måneder efter varmeregnskabsårets udløb. …”
      ”§ 41. har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren kræve
      tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1
      måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. …”
      ”§ 42. udsendes regnskabet ikke senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets
      udløb, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
       …”
                                                 - 4 -
      ”§ 43. har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at optage en
      udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren uden meddelelse til lejerne overføre
      posten til det følgende varmeregnskab, hvis det ikke optagne beløb højst udgør 10
      pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab.
               stk. 2. i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren
      snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. med hensyn til
      tillægsbetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 41 tilsvarende
      anvendelse.”
i de specielle bemærkninger til bestemmelsen i § 43 i det bagvedliggende lovforslag
(lovforslag nr. l 141 af 31. januar 1979) fremgik blandt andet:
      ”til § 43.
      bestemmelsen omhandler som § 51, stk. 6, fejl og forglemmelser.
      der har været rejst tvivl om, hvorvidt reglerne herom både gælder for fejl på
      udgiftssiden, dvs. glemte udgiftsposter, og fejl i fordelingen.
      for at tydeliggøre reglerne foreslås det fastsat, at adgangen til at berigtige fejl ved
      overførsel til næste års regnskab alene skal gælde manglende udgiftsposter. denne
      adgang foreslås dog udvidet, således at udlejeren har ret til at udskyde
      afregningen, hvis fejlen ikke overstiger 10 pct. af udgifterne mod hidtil 5 pct.
      ændringen af procentsatsen må ses på baggrund af, at udgifterne på
      varmeregnskaberne ved lovændringen i 1975 blev begrænset.
      i alle andre tilfælde, herunder i alle tilfælde, hvor der er fejl i fordelingen, har
      udlejeren pligt til omgående berigtigelse, så snart han bliver opmærksom på
      fejlen.”
i almenlejeloven, jf. bekendtgørelse nr. 228 af 9. marts 2016 af lov om leje af almene boliger,
er det blandt andet fastsat:
      ”§ 9. den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være
      fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde
      de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og
      henlæggelser og lignende i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v. …”
      § 10. lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år.
      lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i § 9, stk. 1, samt
      lejeforhøjelser, der er en følge af ændringer i lejefordelingen, jf. § 9, stk. 2, kan
      gennemføres med 3 måneders varsel. …”
      ”§ 56. forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder
      efter regnskabsårets udløb. …”
                                                 - 5 -
      ”§ 57. har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren forlange
      tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1
      måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. …”
      ”§ 58. er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 56, stk. 1,
      nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren. …”
      ”§ 59. har udlejeren som følge af en fejl glemt at medtage en udgiftspost på
      regnskabet, kan udlejeren overføre posten til det følgende forbrugsregnskab.
      udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.
      stk. 2. i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest
      rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. med hensyn til
      tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i §
      57 tilsvarende anvendelse.”
loven blev oprindelig indført ved lov nr. 968 af 17. december 1997. af det bagvedliggende
lovforslag (lovforslag nr. l 29 af 22. oktober 1997) fremgik af de almindelige bemærkninger
blandt andet:
      ”lovforslagets baggrund og hovedindhold
      hovedsigtet med lovforslaget er at samle alle de lejeretlige regler, der gælder for
      leje af almene boliger, i een lov. …
      …
      forslaget om en samlet lejelov for almene boliger bygger på den anbefaling, som
      lejelovskommissionen er fremkommet med i sin betænkning om lejeforhold
      (betænkning nr. 1331, februar 1997). i betænkningen foreslår
      lejelovskommissionen bl.a., at der udformes en selvstændig lejelov for hver af de
      følgende sektorer: almene boliger, private udlejningsboliger og erhvervslejemål.
      …
      hvad særligt angår forholdet til lejeloven skal følgende forhold navnlig
      fremhæves:
      den gældende lejelov finder anvendelse på alle lejemål vedrørende hus eller
      husrum, medmindre der er fastsat særregler om lejeforholdet i anden lovgivning.
      forslaget til en lov om leje af almene boliger bryder grundlæggende med dette
      system. det foreslås således, at den almene lejelov som udgangspunkt skal
      regulere alle relevante elementer af lejeforholdet mellem lejere og udlejere af
                                               - 6 -
      almene boliger. ingen af bestemmelserne i lov om leje skal således længere gælde
      for leje af almene boliger. der vil derfor skulle ske en konsekvensændring af
      lejeloven.
      …
      iv. forenkling af gældende lejeretlige regler på en række områder.
      lovforslaget indeholder bl.a. på baggrund af lejelovskommissionens anbefalinger
      en række forenklinger af gældende regler.
      reglerne om betaling for varme og vand, som nu findes i 2 kapitler i lejeloven, er
      samlet i eet kapitel. ved sammenskrivningen af de 2 kapitler opnås en reduktion
      af bestemmelser, idet de gældende kapitler indeholder en række identiske
      bestemmelser om opkrævning af betaling for forbrug af varme og vand. der er
      kun foretaget få realitetsændringer.”
af lovforslagets bemærkninger til forslagets enkelte bestemmelser fremgår blandt
andet:
      ”til § 9
      af forslagets § 9, stk. 1, fremgår, at den samlede leje for en afdelings boliger og
      lokaler til enhver tid skal være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed
      for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder
      udgifter til foreskrevne bidrag og henlæggelser o.lign. i henhold til reglerne i lov
      om almene boliger m.v.
      hermed opretholdes det balancelejeprincip, som i dag gælder for alle kategorier af
      almene boliger.
      …
      til § 10
      af § 10, stk. 1, fremgår, at lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af
      kravet i § 9, stk. 1, (balancelejen) samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændret
      lejefordeling, kan gennemføres med 3 måneders varsel. …
      …
      til § 57
      bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 41.
      …
      til § 59
                                                   - 7 -
       i § 59, stk. stk. 1, er foreslået, at udlejeren kan overføre en udgiftspost, som
       udlejeren har glemt at medtage på forbrugsregnskabet, til det følgende
       regnskabsår. udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af beløbet. der stilles
       således ikke – som efter den gældende lejelovs § 43 – krav om, at udgiftsposten
       skal være under 10 pct. af de samlede udgifter i det første afsluttede regnskab, og
       om fejlen er ”undskyldelig”. årsagen hertil er, at lejerne på grund af
       balanceprincippet under alle omstændigheder vil skulle betale det manglende
       beløb.”
ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om
byfornyelse og udvikling af byer (forenkling og modernisering af lejelovgivningen) blev de
hidtidige bestemmelser i lejelovens §§ 36-46 ophævet, og i stedet indsattes de gældende
bestemmelser i §§ 36-46. blandt de nyaffattede bestemmelser hedder det blandt andet:
       ”§ 43. forbrugsregnskabet, jf. § 37, stk. 1, skal være kommet frem til lejerne
       senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. …”
       ”§ 45 b. er forbrugsregnskabet ikke komme frem til lejeren ved udløbet af den i §
       43 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
       …”
       ”§ 45 c. har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl ikke medtaget en
       udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det følgende
       forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de
       samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. udlejeren skal orientere lejerne
       om størrelsen af det overførte beløb.
                stk. 2. i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren
       snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. med hensyn til
       tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 45 a og 45 b, stk.
       1, tilsvarende anvendelse.
af de specielle bemærkninger til bestemmelsen i § 45 c i det bagvedliggende lovforslag
(lovforslag nr. l 97 af 17. december 2014, folketingstidende 2014-15) fremgår vedrørende
stk. 2 blandt andet:
       ”i stk. 2 foreslås det, at udlejeren ved fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne
       snarest skal rettes ved skriftligt at meddele det til de berørte lejere.
       der er uafklaret i retspraksis, om de almindelige frister for aflæggelse af
       regnskaber gælder ved fejlagtig udgiftsfordeling. før ændringen af lejeloven i
       1975 antoges det ved henvisningen til fristerne for regnskabsaflæggelse, at en
       ændret udgiftsfordeling i et nyt regnskab skulle ske inden udløbet af fristen for
                                                - 8 -
        regnskabsaflæggelsen, hvis udlejeren ville bevare sin ret til tillægsbetaling. det
        fremgik ikke af bemærkningerne til loven, om der var tilsigtet en ændring i
        forhold til reglerne i 1967-loven.
        det foreslås derfor, at ændring af regnskabet skal være foretaget inden for de
        frister for aflæggelse af regnskab, som er fastsat i den foreslåede bestemmelse i §
        43, hvis udlejeren vil bevare sin mulighed for at kræve tillægsbetaling hos lejerne.
        med forslaget afklares den bestående usikkerhed om, hvornår udlejeren skal have
        aflagt et nyt forbrugsregnskab som følge af fejlagtig udgiftsfordeling.
        det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende
        retstilstand.”
procedure
parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har
procederet i overensstemmelse hermed.
ista danmark a/s har herved procederet til støtte for boligselskabet sjællands påstand i
overensstemmelse med boligselskabet sjællands anbringende om, at 4-måneders fristen i
almenlejelovens § 58, stk. 1, jf. § 56, stk. 1, ikke finder anvendelse i den foreliggende
situation, hvor boligselskabet sjælland i medfør af almenlejelovens § 59, stk. 2, er forpligtet
til at berigtige fordelingen af varmeudgifterne mellem lejerne. ista danmark a/s har – i det
omfang lejelovens § 45 c og bemærkningerne hertil måtte findes relevant – bestridt, at det
anførte i bemærkningerne til bestemmelsen: ” før ændringen af lejeloven i 1975 antoges det
ved henvisning til fristerne for regnskabsaflæggelse, at en ændret udgiftsfordeling i et nyt
regnskab skulle ske inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelsen, hvis udlejeren ville
bevare sin ret til tillægsbetaling” er en korrekt beskrivelse af retsstillingen, idet hverken
regelgrundlaget eller retspraksis angående korrektion af en ændret udgiftsfordeling indeholdt
krav om iagttagelse af fristen for regnskabsaflæggelse.
landsrettens begrundelse og resultat
det er også for landsretten ubestridt, at det varmeregnskab, som boligselskabet sjælland
rettidigt udsendte den 30. januar 2014 ved udløbet af fristen på 4 måneder, jf. almenlejelovens
§ 56, stk. 1, indeholdt en fejlagtig udgiftsfordeling, og at korrigeret varmeregnskab blev
udsendt den 27. februar 2014. som følge af den ændrede udgiftsfordeling krævede
boligselskabet tillægsbetaling hos de indstævnte, der har protesteret mod dette krav under
henvisning til, at boligselskabets har mistet dets ret til tillægsbetaling i medfør af
                                                 - 9 -
almenlejelovens § 58, stk. 1, jf. § 56, stk. 1, da det ændrede varmeregnskab først er
fremkommet 4 uger efter fristens udløb. det er ubestridt, at denne situation omfattes af
almenlejelovens § 59, stk. 2, og at det derfor påhvilede boligselskabet at rette fejlen ved
skriftlig meddelelse til de berørte lejere, og at dette er sket. det spørgsmål, som landsretten i
første række skal tage stilling til, er herefter, om en sådan overskridelse af 4-månedersfristen i
almenlejelovens § 56, stk. 1, medfører, at udlejeren mister sin ret til tillægsbetaling.
efter almenlejelovens § 59, stk. 2, skal udlejeren snarest rette fejlen ved ”skriftlig
meddelelse” til de berørte lejere. der stilles således ikke krav om, at fejlen skal rettes ved et
nyt korrigeret regnskab med den rette udgiftsfordeling, men bestemmelsen er ikke til hinder
for, at udlejers meddelelse – som i det foreliggende tilfælde – gives i form af et sådant
regnskab. bestemmelserne i almenlejelovens §§ 56 og 58, der efter deres ordlyd alene angår
regnskabet, finder dermed ikke direkte anvendelse på den anførte meddelelse. det kan dermed
ikke uden særlige holdepunkter i almenlejelovens § 59 antages, at bestemmelserne i lovens §
56 og § 58 finder anvendelse for den pågældende meddelelse.
bestemmelsen i almenlejelovens § 59, stk. 2, der ikke henviser til lovens §§ 56 og 58,
indeholder ingen udtrykkelig angivelse af, at lejernes tillægsbetaling som følge af en sådan
korrektion er betinget af, at korrektionen er meddelt lejerne inden udløbet af den ordinære
frist. en sådan betingelse følger heller ikke af henvisningen til bestemmelsen i § 57, idet det
herved af betydning for sagen blot fastsættes, at tillægsbetaling kan forlanges ved den første
lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet en måned efter modtagelsen af regnskabet.
det fremgår af bemærkningerne til § 59 i lovforslag nr. l 29 af 22. oktober 1997 til lov om
leje af almene boliger blandt andet, at det for leje af almene boliger gældende balanceprincip
begrundede en forskel i forhold til den dagældende lejelovs § 43, idet der ikke stilledes krav
om, at udgiftsposten skulle være under 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede
regnskab, eller om at fejlen skulle være undskyldelig. der er i bemærkningerne endvidere
ingen holdepunkter for et krav om, at berigtigelsen skal ske inden for fristen for det første
udsendte regnskab. det bemærkes i øvrigt, at heller ikke den dagældende bestemmelse i
lejelovens § 43 efter sin ordlyd udtrykkeligt indeholdt et krav om, at krav om
tillægsbetalinger skulle fremsættes inden for den ordinære frist, og denne bestemmelses
                                              - 10 -
betydning for fortolkningen af almenlejelovens § 59, stk. 2, kan derfor ikke af landsretten
tillægges den vægt, som de indstævnte påberåber sig.
hensynet til beskyttelse af lejernes mulighed for at indrette sig på de oplysninger, der fremgår
af det første udsendte varmeregnskab, kan – når dette sammenholdes med balanceprincippet i
almenlejelovens §§ 9 og 10 – heller ikke tilsige, at tillægsbetaling skulle være betinget af, at
fristen overholdes.
landsretten finder på den baggrund, at fristen på 4 måneder efter almenlejelovens § 56, stk. 1,
sammenholdt med bestemmelsen i § 58, stk. 1, ikke indebærer, at boligselskabet var afskåret
fra at kræve tillægsbetaling i henhold til det berigtigede varmeregnskab.
herefter og i øvrigt af de grunde, som er anført af mindretallet i boligrettens dom, ændrer
landsretten boligrettens dom således, at boligselskabet sjællands påstande tages til følge.
da sagen har vedrørt et uafklaret retsspørgsmål, findes ingen af parterne at skulle betale
sagsomkostninger til nogen anden part eller statskassen for boligret og landsret.
                                   t h i k e n d e s f o r r e t:
boligrettens dom ændres, således at salar ahmad shareef, rikke munk, jutta rasmussen,
gitte fischer, hanne smidt møller kjærgård, jon silberg, susanne syberg, susanne dyrberg,
malene ramfeldt og hewa nadir kader sammen eller hver for sig skal anerkende, dels at
beboerklagenævnet i roskilde kommunes afgørelse af 26. februar 2015 i sag nr. 263342 ikke
er korrekt og derfor ikke skal have retsvirkning, dels at boligselskabet sjælland er berettiget
til at opkræve efterbetaling for varme vedrørende varmeregnskabet for perioden 1. oktober
2012 til 30. september 2013.
ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til nogen anden part eller statskassen for
boligretten eller landsretten.
