udskrift af dombogen
dom
afsagt den 13. april 2012 i sag nr. bs 32c-3810/2011:
k/s af 1. august 2010
mod
mercedes-benz cph a/s
sagsøgers påstand:
sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig hjemmel i parternes
kontraktgrundlag til at forhøje lejen for lejemålet snorresgade 17 - 19, 2300 københavn s til
markedslejen i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13.
sagsøgtes påstand:
frifindelse
nærværende delhovedforhandling drejer sig om
- dels hvorvidt en aftalt uopsigelighed er pålagt udlejer (sagsøger) eller lejer (sagsøgte)
- dels for det tilfælde, at uopsigeligheden påhviler udlejer, hvorvidt det er aftalt at udlejer
trods aftalt uopsigelighed er berettiget til at kræve lejen reguleret til markedslejen i
uopsigelighedsperioden og
- dels hvorvidt der i lejekontrakten er taget tilstrækkeligt forbehold om at regulere lejen til
markedslejen ved siden af en aftalt nettoprisindeksregulering.
sagens omstændigheder:
snorresgade 17 - 19, som består af 677 m2 værksted og lager og 60 m2 personalerum, samt p-
pladser bag lejemålet, blev ved lejekontrakt udlejet pr. 1.11.1993 til reinhard nielsen a/s
bl.a. på følgende vilkår:
                                         2.
"lejemålet overtages den 1.11.1993 og overtages som det er og forefindes, idet eventuelle
lejemåls opsigelsesvarsel skal respekteres.
indretning af lejemålet bekostes af lejeren, idet dog alle ændringer først skal godkendes af
udlejer.......
                                       3.
den årlige husleje er aftalt til kr. 115.509,15
......
baseret på nettoprisindekset 284,3 (oktober 1992)
..............lejen er aftalt fast indtil den 1. marts 2008, dog reguleret i.h.t. lejekontraktens par. 9
og 10.
pr. 1. marts 2008 reguleres lejen til hhv. kr. 240.000,00
.....
                                              - 2 -
baseret på nettoprisindex 284,3 (oktober 1992) og løbende reguleret i.h.t. lejekontraktens par.
9 og 10.
............
                                  5.
lejemålet kan fra begge sider opsiges med 6 måneders varsel til en 1. i måneden, idet der dog
er meddelt lejer uopsigelighed indtil den 1. marts 2019.
ved eventuel opsigelse fortsætter lejerens månedlige betalinger af leje m.m. i hele
opsigelsesperioden.
depositum tjener som sikkerhed for lejerens månedlige betalinger af leje m.m. i hele
opsigelsesperioden.
depositum tjener som sikkerhed for lejerens opfyldelse af kontrakten, herunder lejerens
kontraktmæssige aflevering af det lejede ved fraflytning.
selv om lejeren måtte have modkrav på udlejeren, kan sådanne ikke modregnes i huslejen.
                                  6.
lejeren har ret til i uopsigelighedsperioden at afstå lejemålet til en af udlejer godkendt ny
lejer.
....
                                  7.
fremleje eller bortforpagtning kan ske med udlejers forudgående skriftlige samtykke og alene
inden for uopsigelighedsperioden.
....
                                  9.
de under 3 anførte huslejer er baseret på de i 1992 samlede ejendomsskatter og afgifter, ialt
kr. 666.981,50 excl. vandafgifter.
.............
                                 10.
lejen reguleres derudover i takt med nettoprisindekset, hvert år den 1. januar.
.....
ved lejers ombygning eller forbedring af lejemålet kan disse ikke få indflydelse på en evt.
vurdering af det lejedes værdi som grundlag for en forhøjelse i.h.t. lejelovens § 47.
                                12.
i det omfang der ikke i nærværende kontrakt er sket fravigelser fra lejelovens deklaratoriske
regler, skal de almindelige bestemmelser i vedhæftede ekemplar af lejekontrakt være
gældende, og måtte eventuelle forhold ikke have fundet omtale her, skal lejelovgivningens
almindelige regler være gældende.
....."
af lejekontraktens "almindelige bestemmelser" fremgår bl.a. følgende:
"§ 2 lejen og dens betaling.
.....
6. lejen og betaling for varme m.v. kan ændres efter den til enhver tid       gældende
lovgivning herom.
......
§ 15. særlige bestemmelser for lejemål om erhvervs- og forretningslokaler.
.......
7. hvis udlejer har indrømmet lejeren uopsigelighed, er den aftalte uopsigelighed ikke til
hinder for gennemførelse af lejeforhøjelser efter lejelovgivningens almindelige regler."
                                               - 3 -
pr. 1. marts 1994 blev lejemålet udvidet til at omfatte 118 m2 lagerhal.
med virkning fra 1. april 2003 afstod lejer iht. lejekontraktens § 6 lejemålet til
daimlerchrysler distribution a/s, nu: mercedes-benz cph a/s
som indtrådte i alle lejers rettigheder og forpligtelser i lejeforholdet.
ved skrivelse af 29. april 2011 varslede sagsøger (udlejer) huslejeforhøjelse overfor sagsøgte
til ikrafttræden pr. 1. august 2011. varslingen har bl.a. følgende ordlyd:
"med henvisning til erhvervslejelovens § 13 samt vores drøftelser under mødet den 7. april
2011 varsles hermed lejeforhøjelse for ovennævnte lejemål, idet den nugældende leje er
væsentlig lavere end markedslejen......"
ved skrivelse af 9. juni 2011 gjorde sagsøgte indsigelser som følger:
"som advokat for lejer skal jeg hermed protestere mod den varslede markedslejeforhøjelse,
der hverken helt eller delvist kan accepteres af lejer. lejeforhøjelsen kan således ikke
accepteres.
som anført i mit brev af 13. januar 2011, samt redegjort for på vort møde den 7. april 2011,
indeholder lejekontrakten ikke hjemmel for udlejer til at kræve lejen forhøjet til markedsleje.
lejeforholdet er således uopsigeligt fra udlejers side, uden at der er aftalt ret til regulering til
det lejedes værdi (nu markedsleje), hvorfor udlejer ikke er berettiget til at kræve
markedslejeforhøjelse. dertil kommer, at der er aftalt nettoprisregulering af lejen hvert år pr.
1. januar uden at der udtrykkeligt er aftalt regulering til det lejedes værdi (nu markedsleje) i
kombination hermed. også af den grund kan udlejer ikke kræve markedslejeforhøjelse.
allerede som følge af den manglende hjemmel i kontraktgrundlaget til markedslejeforhøjelse
er udlejer ikke berettiget til at kræve markedslejeforhøjelse.
...."
forklaringer:
anders langetoft har bl.a. forklaret, at han er direktør for sagsøgte og i 2003 var han chef for
forhandlernettet i skandinavien.
reinhard nielsen a/s, som sagsøgte overtog lejemålet fra, var en autoriseret forhandler. det
var attraktivt for sagsøgte at overtage lejemålet, fordi det løb frem til år 2019. det var ikke
noget, de drøftede nærmere, for alle var klar over, at sådan var det; det forudsatte begge
parter. baggrunden for uopsigeligheden var, at reinhard ville have uopsigelighed, fordi de
skulle foretage betydelige investeringer i lejemålet.
sagsøgte har aldrig fået nogle varslinger om huslejeforhøjelser, bortset fra den i sagen
omhandlede.
robert takacs har bl.a. forklaret, at han er chef for indkøb m.v. hos sagsøgte. vidnet talte
med søren reinhard nielsen i sommeren/efteråret 2011 - det var efter de havde fået brevet fra
sagsøgers advokat om, at der skulle ske huslejeregulering. vidnet viste det til søren reinhard
nielsen, og det kom helt bag på ham, og han sagde, at det kunne ikke være rigtig, for der stod
i kontrakten at de havde uopsigelighed. søren reinhard nævnte for vidnet, at de dengang
havde brugt 2½ mio. kr. på lejemålet. søren reinhard er efterfølgende afgået ved døden.
sagsøger har til støtte for sin påstand gjort gældende, at lejemålet er uopsigeligt fra lejers
side. formuleringen i lejekontraktens § 5 er uklar, og kan forstås på begge måder.
bestemmelsen skal imidlertid sammenholdes med kontraktens § 6 og § 7 om afståelse og
                                                   - 4 -
fremleje, som man normal indsætter som en sikkerhedsventil til lejer, når lejemålet er
uopsigeligt fra lejers side.
et lejemål er endvidere ikke frit opsigeligt, og en lejer er meget svær at opsige, og da det er et
erhvervslejemål, er lejemålet tillige erhvervsbeskyttet.
subsidiært har sagsøger gjort gældende, at såfremt lejemålet er uopsigeligt fra udlejers side,
så er der et forbehold i typeformularens § 15, stk. 7 om, at "den aftalte uopsigelighed ikke er
til hinder for gennemførelse af lejeforhøjelser efter lejelovgivningens almindelige regler."
dette forbehold er tilstrækkeligt. der er ikke noget krav om, at dette forbehold skal være
udtrykkeligt.
endvidere er der i lejekontrakten er taget tilstrækkeligt forbehold om at regulere lejen til
markedslejen ved siden af den aftalte nettoprisindeksregulering.
forbeholdet skal være udtrykkeligt på en sådan måde, at lejers forventninger ikke må skuffes.
i nærværende sag har lejer en positiv viden om, at der kunne ske huslejeregulering, idet dette
fremgår af typeformularen § 2, stk. 6 og § 15, stk. 7 samt af lejekontraktens § 3, jf. § 9 og 10.
lejen har været fredet indtil den 1. marts 2008 hvilket er baggrunden for, at lejer ikke har fået
nogle huslejeforhøjelser.
lejekontraktens § 10, stk. 3 henviser til lejelovens § 47, og der er ingen grund til at sætte
denne bestemmelse ind i lejekontrakten, hvis man ikke kan hæve huslejen til det lejedes
værdi. § 10, stk. 3 må endvidere sammenholdes med fredningsbestemmelsen, hvilket viser, at
man har fredet lejer indtil 2008 for forhøjelser til det lejedes værdi.
det fremgår endvidere af bestemmelserne i lejekontrakten, at man har forhandlet sig frem til
vilkårene, og der er et utal af elementer, der viser at man ikke skuffer lejers forventninger.
der er således taget udtrykkeligt forbehold om regulering af lejen ved siden af den aftalte
nettoprisindeksregulering i lejekontrakten.
sagsøgte har til støtte for sin påstand anført, at selve ordlyden af lejekontraktens § 5, stk. 1
indikerer direkte, at lejer er meddelt en ret, dvs. en fordel. det er ikke noget, der er pålagt
lejer. dette støttes tillige af, at lejer selv skulle stå for og bekoste indretning af lejemålet, og
vidnet forklarede, at søren reinhard har oplyst, at lejer i 1993 brugte 2½ mio. kr. på
indretning. dette skal sammenholdes med, at den årlige leje dengang var 115.000 kr. den
aftalte uopsigelighed var således nødvendiggjort af lejers betydelige investeringer i lejemålet.
dette støttes endvidere af forklaringen om, at da sagsøgte overtog lejemålet i 2003 forudsattes
det, at udlejer ikke kunne opsige lejemålet.
da uopsigeligheden påhviler udlejer, skal en forhøjelse af lejen til markedslejen have
hjemmel i kontrakten. i den individuelle lejekontrakt er der ingen bestemmelser om, at lejen
kan forhøjes til det lejedes værdi. der er kun § 9 og § 10, som intet siger om
uopsigelighedsperioden. i § 5 er der intet om, at man kan forhøje lejen trods uopsigelighed.
lejekontraktens § 12 henviser til typeformularen, men ifølge retspraksis er en typeformular,
der er vedhæftet, ikke tilstrækkelig til at statuere, at der så er en aftale.
da der i lejekontrakten er aftalt, at lejen kan pristalsreguleres, skal det klart, og tydeligt og
udtrykkeligt fremgå af lejekontrakten, hvis udlejer tillige skal kunne forhøje lejen til
markedslejen, jf. den dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. § 9, stk. 4, som
fortsat er gældende jf. § 80, stk. 5, sidste pkt.. der stilles skrappe krav til udtrykkelighed,
således, at det skal stå direkte i kontrakten.
                                               - 5 -
lejekontraktens § 10 sidste afsnit er ikke et sådant udtrykkeligt forbehold i erhvervslejelovens
§ 9, stk. 4's forstand, og reglen om fredning til 1. marts 2008 kan højst være et indirekte
forbehold. lejekontrakten indeholder således ikke noget udtrykkeligt forbehold.
typebestemmelsens § 12, som er en standardbestemmelse, er ikke tilstrækkeligt til, at der er
taget et udtrykkeligt forbehold, jf. retspraksis.
uklarheder i kontraktgrundlaget skal efter de almindelige fortolkningsregler fortolkes mod
koncipisten, dvs. udlejer.
rettens bemærkninger:
således som bestemmelsen om uopsigelighed i lejekontraktens pkt. 5 er formuleret,
sammenholdt med, at uopsigelighedsperioden er usædvanlig lang og med, at lejer selv har
bekostet indretningen af lejemålet med et relativt betydeligt beløb, finder retten, at
uopsigelighedsbestemmelsen må forstås således, at den aftalte uopsigelighed påhviler udlejer.
under henvisning til lejekontraktens almindelige bestemmelser pkt. 15.7, som er en del af
kontraktgrundlaget, finder retten, at udlejer har taget et tilstrækkeligt forbehold for at regulere
lejen trods lejekontraktens individuelle bestemmelser om uopsigelighed, jf. den dagældende
erhvervslejereguleringslov § 3, stk. 6.
da lejekontraktens individuelle bestemmelser imidlertid i pkt. 10 indeholder en aftale om, at
lejen reguleres i overensstemmelse med nettoprisindekset, følger det af den dagældende
erhvervslejereguleringslov § 9, stk. 4, at "såfremt lejen tillige skal kunne reguleres efter § 3,
skal dette fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen."dvs. en regulering efter reglerne om det lejedes
værdi, nu markedslejen.
det forhold, at der i lejekontraktens pkt. 10 er en henvisning til lejelovens § 47, og i
lejekontraktens "almindelige bestemmelser" § 2 pkt. 6 er en henvisning til "den til enhver tid
gældende lovgivning herom," finder retten ikke er tilstrækkeligt klart forbehold om at kunne
regulere lejen efter det lejedes værdi, idet der dels ikke nævnes noget om at lejen tillige skal
kunne reguleres, og dels er der hverken henvisning til den relevante lov eller den relevante
bestemmelse. det har herefter ikke stået klart for lejer, at lejer udover en pristalsregulering
kunne risikere lejeforhøjelse pga. stigning i det lejedes værdi.
retten finder således ikke, at betingelserne i erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4 er
opfyldt.
retten finder herefter ikke, at der er kontraktsmæssig hjemmel i parternes kontraktgrundlag
til at forhøje lejen for lejemålet snorresgade 17 - 19, 2300 københavn s til markedslejen i
overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13., hvorfor sagsøgte frifindes.
ved fastsættelsen af sagsomkostningerne har retten lagt vægt på, at sagen er afgjort efter en
delhovedforhandling. af ½ dags varighed og efter udveksling af få processkrifter.
thi kendes for ret:
sagsøgte frifindes.
inden 14 dage fra dato skal sagsøger betale sagsomkostninger til sagsøgte
med 40.000 kr.
