                             højesterets dom
                            afsagt fredag den 8. april 2016
sag 162/2015
(2. afdeling)
u1
og
u2
(advokat arne linde olsen for begge)
mod
l1
og
l2
(advokat jakob brandgård busse for begge)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 26. marts 2014 og af østre
landsrets 22. afdeling den 4. marts 2015.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, jytte scharling, vibeke
rønne, jens peter christensen og oliver talevski.
påstande mv.
appellanterne, u 1 og u 2, har nedlagt følgende påstande:
1. de indstævnte, l 1 og l 2, skal anerkende, at lejen for lejemålet … københavn k, i
henhold til lejekontrakt af 27. februar 2006 og tidligere, er fastsat og reguleret i henhold til
boligreguleringsloven § 5, stk. 2.
2. l 1 og l 2 skal anerkende, at lejen pr. 1. oktober 2008 udgjorde årligt 192.000 kr. i over-
ensstemmelse med lejekontrakten af 27. februar 2006 – subsidiært et mindre beløb – og med
senere kontraktmæssige og ordinære reguleringer i øvrigt.
                                                - 2 -
3. l 1 og l 2 skal til u 1 og u 2 tilbagebetale 553.110,27 kr. med procesrente fra den 23.
marts 2015.
u 1 og u 2 har endvidere – over for l 1s og l 2s subsidiære påstand om hjemvisning – på-
stået frifindelse.
de indstævnte, l 1 og l 2, har principalt påstået stadfæstelse, subsidiært hjemvisning til for-
nyet behandling ved huslejenævnet for københavns kommune. de har endvidere påstået
frifindelse over for u 1s og u 2s påstand om tilbagebetaling.
det er oplyst, at u 1 og u 2 den 23. maj 2015 betalte i alt 553.110,27 kr. til l 1 og l 2 til op-
fyldelse af landsrettens dom.
anbringender
parterne har gentaget deres anbringender vedrørende spørgsmålet, om lejen kan fastsættes
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
til støtte for den subsidiære påstand om hjemvisning har l 1 og l 2 navnlig anført, at de fo-
regående instanser ikke har taget stilling til det lejedes værdi, idet flertallet har henvist til bo-
ligreguleringslovens § 5, stk. 1, og en vurdering af det lejedes værdi derfor ikke har været
aktuel. det er centralt, at det lejedes værdi – efter besigtigelse af lejemålet – fastsættes af hus-
lejenævn med sagkyndige medlemmer og boligret med sagkyndige medlemmer.
u 1 og u 2 har heroverfor navnlig anført, at højesteret på det foreliggende grundlag kan
træffe afgørelse om det lejedes værdi, og at det derfor ikke er nødvendigt at hjemvise sagen til
fornyet behandling ved huslejenævnet.
u 1 og u 2 har til støtte for deres påstand om tilbagebetaling navnlig anført, at hvis de får
medhold i de øvrige påstande, er l 1 og l 2 solidarisk forpligtet til at tilbagebetale det beløb,
som u 1 og u 2 har betalt til dem til opfyldelse af landsrettens dom med procesrente fra beta-
lingstidspunktet den 23. maj 2015.
                                                - 3 -
l 1 og l 2 er enige i, at u 1 og u 2, hvis de får medhold i deres øvrige påstande, kan kræve
tilbagebetaling af det beløb, som de har betalt til opfyldelse af landsrettens dom, med proces-
rente som påstået.
supplerende sagsfremstilling
u 1 og u 2 har opgjort de samlede udgifter til forbedringer af lejligheden i 1998-1999 til
463.204,10 kr. herudover har u 1 og u 2 opgjort udgifter på i alt 220.407,61 kr. til vedlige-
holdelse af lejligheden i november og december 1998. vedligeholdelsesudgifterne angår ma-
ling af lejligheden (ud over malerarbejde i køkken, badeværelse og den lange gang), nyt
bræddegulv i soveværelse samt snedkerreparationer af bl.a. gulvbrædder og paneler.
de lejekontrakter, u 1 og u 2 har fremlagt til sammenligning, vedrører en række lejligheder i
ejendomme, som de ejede på daværende tidspunkt. der er tale om fredede ejendomme i kø-
benhavn (indre by), og lejen er fastsat i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter re-
novering af bl.a. køkken og bad. vilkårene i lejekontrakterne svarer i det væsentlige til vilkå-
rene i lejekontrakten vedrørende l 1s og l 2s lejlighed. i et af lejemålene (…) har
lejefastsættelsen været indbragt for huslejenævnet for københavns kommune, og flertallet i -
nævnet godkendte den 27. maj 2009, at lejen efter den seneste regulering den 1. januar 2009
udgjorde 1.227 kr. pr. m2.
u 1 og u 2 har udarbejdet en oversigt over de pågældende lejemål, og heraf fremgår bl.a.:
      ”
                 lejemål                 areal        indgået        årlig leje          årlig
                                                                                         leje pr.
                                                                                         m2
                 …                       190          2006           192.000,00          1.010,53
                                         m2
                                                      2008           192.000,00          1.010,53
                 …                       113          2004           135.600,00          1.200,00
                                         m2
                 …                       113          2009           138.651,00          1.227,00
                                         m2
                 …                       113          2010           138.651,00          1.227,00
                                         m2
                 …                       103          2007           111.327,25          1.080,85
                                         m2
                 …                       89           2007           108.300,00          1.216,85
                                         m2
                                                  - 4 -
                  …                         89           2012          113.588,50           1.276,28
                                            m2
                  …                         97           2006          120.300,00           1.240,21
                                            m2
                  …                         97           2010          120.300,00           1.240,21
                                            m2
                  …                         97           2009          122.824,00           1.266,23
                                            m2
                  …                         125          2009          150.000,00           1.200,00
                                            m2
       ”
retsgrundlag
ved lov nr. 461 af 12. juni 1996 fik boligreguleringslovens § 5, stk. 1 og 2, følgende ordlyd:
       ”§ 5. ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det
       beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen
       af ejendommens værdi, jf. § 9. for lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1.
       pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
       stk. 2. ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbed-
       ret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk.
       2, i lov om leje, jf. dog stk. 3. ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås
       lejemål, hvor forbedringer væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbed-
       ringsudgiften enten overstiger 1.500 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 170.000 kr. for-
       bedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år ... det påhviler udlejer at
       godtgøre, at lejemålet er gennemgribende forbedret, og at den aftalte leje ikke væsent-
       ligt overstiger det lejedes værdi. ...”
i de almindelige bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1995-96, tillæg a, lov-
forslag nr. l 267, s. 5217 f.) hedder det bl.a.:
       ”… dette lovforslag omfatter følgende elementer:
       1. ændring af lejefastsættelsen ved lejeaftalens indgåelse for beboelseslejemål belig-
       gende i regulerede kommuner.
       …
       ad 1. efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 1, må lejen ved lejeaf-
       talens indgåelse (i de regulerede kommuner) ikke væsentligt overstige det lejedes værdi
       efter § 47 i lejeloven. det vil sige, at lejen ikke må overstige det beløb, der betales for
       en tilsvarende lejlighed med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
       vedligeholdelsestilstand. der kan dog heller ikke aftales en leje eller lejevilkår, som ef-
       ter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for den pågældende lejer end de vilkår,
       der gælder for andre lejere i ejendommen, jf. § 5, stk. 4. det vil sige, at der som hoved-
       regel ikke kan aftales en leje, som overstiger den omkostningsbestemte leje. kun når der
       er tale om lejligheder, der f.eks. som følge af forbedringer ikke er sammenlignelige med
                                                - 5 -
      de andre lejligheder i ejendommen, kan der aftales en leje, som svarer til det lejedes
      værdi.
      …
      grundlaget for denne praksis med at genudleje forbedrede lejemål til det lejedes værdi
      har typisk været, at lejemålene er forbedret i et sådant omfang, at der ikke længere er
      grundlag for at sammenligne med de øvrige ikke-forbedrede lejemål i ejendommen, så-
      ledes at den aftalte leje ikke kan anses at være et mere byrdefuldt vilkår. der har i rets-
      praksis vist sig en tendens til, at der ikke behøver at være gennemført så omfattende en
      forbedring som tidligere, førend lejemålet ikke længere er sammenligneligt med de an-
      dre lejemål i ejendommen, hvorfor det i videre omfang end tidligere er blevet muligt at
      aftale en leje svarende til det lejedes værdi.
      lejerne kan indbringe lejeaftalen for huslejenævnet, hvis de finder den aftalte leje for
      høj. nævnet vil herefter nedsætte lejen, hvis den efter nævnets opfattelse ligger væsent-
      ligt over det lejedes værdi. hvis udlejer indbringer en sådan afgørelse for boligretten,
      viser retspraksis, at lejerne har bevisbyrden for, at den aftalte leje overstiger det lejedes
      værdi. tendensen i retspraksis synes at være, at parterne skal føre bevis i form af sam-
      menligningslejemål. lejerne har ofte problemer med at skaffe sig viden om sammenlig-
      ningslejemål og lejens størrelse i disse lejemål samt adgang til lejemålene, hvilket ifølge
      de senere års retspraksis kan betyde, at lejerne taber sagen på grund af bevismangel.
      på denne baggrund er det fundet nødvendigt via en ændring af boligreguleringslovens §
      5 at sikre, at hovedprincippet ved genudlejning også fremover er omkostningsbestemt
      leje. lovændringen må imidlertid udformes på en sådan måde, at de private udlejere
      også fortsat vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme, og princippet om, at
      der skal gælde en særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedret,
      fastholdes derfor.
      …
      økonomiske og erhvervsøkonomiske konsekvenser
      …
      ifølge lovforslaget kan en udlejer, der i en to-årig periode har gennemført væsentlige
      forbedringer af et lejemål, i forbindelse med genudlejning af lejemålet fastsætte en leje,
      der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
      ved en gennemgribende forbedring forstås en forbedring, hvor den samlede forbed-
      ringsudgift i en to-årig periode overstiger enten 1.500 kr. pr. m2 eller 170.000 kr. i alt.
      forbedringen skal på genudlejningstidspunktet medføre en forøgelse af det lejedes
      værdi.”
i de specielle bemærkninger til forslaget til § 5, stk. 2, (folketingstidende 1995-96, tillæg a,
lovforslag nr. l 267, s. 5221) hedder det bl.a.:
      ”…
      for lejemål, som er gennemgribende forbedret, foreslås, at lejen må fastsættes til et be-
      løb, som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. der skal således sammenlignes
                                              - 6 -
    med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende le-
    jemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestil-
    stand.
    lejemål, som er gennemgribende forbedret, foreslås defineret som lejemål, hvor forbed-
    ringen væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten over-
    stiger 1.500 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 170.000 kr. beløbene er incl. moms. ved
    »forbedringsudgift« forstås den »rene« forbedringsudgift - det vil sige investeringen
    med fradrag af sparet vedligeholdelse. der kan være tale om en meget omfattende for-
    bedring eller flere enkelte forbedringer. arbejdet skal dog være udført inden for en pe-
    riode på 2 år. … der kan være tale både om forbedringer, som er fælles for hele ejen-
    dommen, og om individuelle forbedringer ...
    i sammenhæng med udlejers mulighed for ved genudlejning at aftale en leje svarende til
    det lejedes værdi foreslås det at indføre en regel, som pålægger udlejeren bevisbyrden
    for, dels at den pågældende lejlighed er gennemgribende forbedret, dels at den aftalte
    leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. der er med reglen om udlejers bevis-
    byrde ikke tilsigtet nogen ændring af huslejenævnenes behandling af sager om lejens
    størrelse efter det lejedes værdi, herunder huslejenævnenes praksis omkring besigtigelse
    af sammenligningslejemål.”
ved lov nr. 406 af 31. maj 2000 blev boligreguleringslovens § 5 ændret og fik bl.a. følgende
ordlyd:
    ”§ 5. ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det
    beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen
    af ejendommens værdi, jf. § 9. for lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1.
    pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
    stk. 2. ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbed-
    ret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk.
    2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og § 73, stk. 3, i lov om leje. ved lejemål, som er forbed-
    ret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om
    leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten oversti-
    ger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. forbedringerne skal være gen-
    nemført inden for en periode på 2 år ... beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og re-
    guleres én gang årligt efter udviklingen i danmarks statistiks nettopris-indeks i en 12-
    måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
    beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. ved genudlejning er det de beløb, som
    var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
    stk. 4. ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumenta-
    tion for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en peri-
    ode på 2 år. kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anven-
    delse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrække-
    ligt omfang og inden for en periode på 2 år. ved indbringelse for boligretten påhviler
    det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
                                               - 7 -
     stk. 5. det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemå-
     let. såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet,
     dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har være forelagt huslejenævnet af denne
     lejer. anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgri-
     bende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter stk. 1.
     …”
loven trådte i kraft den 1. januar 2001, jf. ændringslovens § 11, stk. 1. den dokumentati-
onspligt for udlejeren, der er fastsat i boligreguleringslovens § 5, stk. 4, gælder ikke for le-
jemål, hvor forbedringerne er udført inden lovens ikrafttræden, jf. ændringslovens § 11, stk.
7. udlejerens pligt efter boligreguleringslovens § 5, stk. 5, til at opretholde den gennemgri-
bende forbedring gælder alene for udlejere af lejemål, som er udlejet i henhold til boligre-
guleringslovens § 5, stk. 2, efter lovens ikrafttræden, jf. ændringslovens § 11, stk. 8.
i de specielle bemærkninger til forslaget til § 5 (folketingstidende 1999-2000, tillæg a,
lovforslag nr. l 226, s. 6271 ff.) hedder det bl.a.:
     ”…
     det foreslås endvidere, at der indsættes en henvisning til forbedringsbegrebet i § 58 i
     lov om leje for derved at præcisere, at de forbedringer, som efter ordningen i § 5, stk. 2,
     kan give adgang til den særlige lejefastsættelse, er forbedringer i lejelovgivningens al-
     mindelige forstand, som tager udgangspunkt i den lejeretlige sondring imellem forbed-
     ring og vedligeholdelse. princippet er herefter, at alene arbejder, som indebærer en for-
     øgelse af det lejedes værdi for lejemålet, kan medtages i opgørelsen over forbedrings-
     udgiften.
     ligeledes skal der være en rimelig sammenhæng mellem arbejdet og den dertil knyttede
     udgift. er dette ikke tilfældet, må udgiften sættes ned. er der eksempelvis tale om, at
     den opgjorte udgift overstiger den sædvanlige og rimelige udgift for forbedringsarbej-
     der, der indebærer en tilsvarende forøgelse af det lejedes værdi, må udgiften reguleres
     ned til et niveau, der vurderes at være sædvanligt og rimeligt for sådanne forbedringer.
     i de tilfælde, hvor der ikke i forbindelse med forbedringen sker udskiftninger, vil den
     fulde - sædvanlige og rimelige - forbedringsudgift dermed som udgangspunkt kunne
     medtages.
     såfremt der som et led i forbedringen sker udskiftning af eksisterende indretninger, in-
     debærer principperne bag det lejeretlige forbedringsbegreb, at der skal foretages et fra-
     drag i forbedringsudgiften for den lejeværdi, som de eksisterende indretninger modsva-
     rer. vurderingen af denne værdi skal tage udgangspunkt i, at der er tale om en god ved-
     ligeholdelsesstand.
     den del af udgiften, som skal fradrages, fordi der ikke herved sker en forøgelse af det
     lejedes værdi, omfatter også sparet vedligeholdelse.
                                           - 8 -
det er af central betydning for ordningen, at vurderingen af forøgelsen af det lejedes
værdi tager udgangspunkt i en vurdering af den hidtidige tilstand sammenlignet med
den efter forbedringen opnåede tilstand.
med den hidtidige tilstand forstås lejemålets tilstand, som det var forud for forbedrin-
gen, hvormed forstås alle de ændringer, som indgik i det samlede forbedringsprojekt.
har projektet således indebåret, at der er nedtaget indretninger i det lejede som et led i
forbedringen, skal vurderingen tage udgangspunkt i den tilstand, som var til stede forud
for nedtagningen. der kan således ikke i denne vurdering ses bort fra eksistensen af de
indretninger, som var til stede - ej heller indretninger, som var udført og bekostet af en
tidligere lejer - før projektet sattes i værk, med mindre fjernelsen sker som følge af, at
lejeren ikke har overholdt retableringspligten.
som eksempel kan nævnes den situation, at udlejeren fjerner et af den tidligere lejer be-
kostet nyt køkken og installerer et nyt tilsvarende køkken for egen regning for at opnå
en tilstrækkelig stor investering for at være omfattet af § 5, stk. 2. i denne situation vil
det af udlejeren installerede køkken ikke have tilført lejemålet en væsentlig forøgelse af
det lejedes værdi i forhold til lejemålet med det af lejeren installerede nye køkken.
sådanne modifikationer i sammenligningsgrundlaget harmonerer ikke med det bærende
hensyn bag ordningen, som er at skabe incitamenter for gennemførelse af gennemgri-
bende forbedringer af den eksisterende boligmasse.
det er ikke i overensstemmelse med ordningen, at den skal kunne finde anvendelse i til-
fælde, hvor udskiftning af indretninger sker af hensyn til investeringens størrelse, og
hvor ingen eller kun en ringe forøgelse af lejeværdien opnås.
ovennævnte principper er generelle i forbindelse med anvendelsen af det lejeretlige
forbedringsbegreb, men er af særlig betydning i relation til ordningen i § 5, stk. 2, idet
det typisk har stor betydning for den endelige lejefastsættelse, om den i ordningen kræ-
vede beløbsstørrelse opnås, og lejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2, eller skal fastsættes
efter § 5, stk. 1, som omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg.
…
i stk. 4 foreslås indført en pligt for udlejeren til at opretholde den gennemgribende for-
bedring af lejemålet.
det bemærkes i denne forbindelse, at stk. 2 indeholder et krav om, at der er sket en gen-
nemgribende forbedring af lejemålet, og dette krav har en selvstændig betydning i rela-
tion til vurderingen af, om vilkårene for at være omfattet af ordningen er opfyldt.
første led i vurderingen af, om vilkårene for at være omfattet af § 5, stk. 2, er opfyldt,
indebærer en vurdering af, om de i ordningen fastsatte beløbsstørrelser for forbedrings-
investeringen er opnået, og om arbejderne er gennemført inden for en 2-årig periode.
dernæst kommer en selvstændig vurdering af, hvorvidt forbedringsudgifterne har inde-
båret, at lejemålet samlet set kan anses at være gennemgribende forbedret med en deraf
følgende væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
er der således tale om, at de forbedringer, som er gennemført, alene knytter sig til en-
kelte og mindre væsentlige dele af lejemålet, eller er der fortsat efter forbedringen for-
                                               - 9 -
     hold ved lejemålet, som forringer det lejedes værdi, kan dette begrunde, at vurderingens
     resultat er, at lejemålet ikke kan anses at være gennemgribende forbedret.
     …
     i forlængelse heraf er det foreslået, at der påhviler udlejeren en pligt til at opretholde
     den gennemgribende forbedring af lejemålet for at bevare adgangen til at fastsætte lejen
     efter det lejedes værdi og ikke efter hovedreglen om omkostningsbestemt leje med for-
     bedringstillæg.
     forslaget indebærer et krav om, at de lejemål, som er omfattet af ordningen, også frem-
     over bevarer karakteren af gennemgribende forbedrede lejemål, således som det er in-
     tentionen med ordningen.
     opstår der tvist imellem lejeren og udlejeren om, hvorvidt dette krav er opfyldt, gives
     der med forslaget lejeren mulighed for at få huslejenævnets vurdering af forholdet såvel
     i forbindelse med genudlejningen som i lejeperioden.
     manglende opretholdelse af den gennemgribende forbedring kan ske ved, at udlejeren
     ikke udfører den løbende vedligeholdelse og fornøden fornyelse af de udførte forbed-
     ringer, eller ved at udlejeren foretager ændringer, hvorved lejemålet samlet set mister
     karakteren af fortsat at være gennemgribende forbedret.
     …
     resulterer sagen i, at det vurderes, at kravet om, at lejemålet kan anses for at være gen-
     nemgribende forbedret, ikke længere er opfyldt, skal lejen herefter beregnes og fastsæt-
     tes efter § 5, stk. 1, det vil sige som omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg.
     pligten til at opretholde den gennemgribende forbedring gælder alene for lejemål, der
     udlejes efter § 5, stk. 2, efter lovens ikrafttrædelse. der henvises i denne forbindelse til
     den i § 11, stk. 8, foreslåede overgangsregel.
     udlejeren kan ved næste genudlejning på ny anvende § 5, stk. 2, hvis betingelserne her-
     for er opfyldt.
     …”
under folketingets behandling af lovforslaget har by- og boligministeren besvaret en række
spørgsmål fra folketingets boligudvalg og i svar på spørgsmål 12 af 11. maj 2000 udtalt bl.a.:
     ”…
     jeg vil gerne samtidig understrege, at det ikke har været min hensigt at ændre i fastlæg-
     gelsen af det lejeretlige forbedringsbegreb. en sådan ændring ville da også forudsætte
     en ændring af formulering af § 58.
     i bemærkningerne til den foreslåede henvisning til lejelovens § 58 er der foretaget en
     kort gennemgang af de principper, som det lejeretlige forbedringsbegreb bygger på. af
     denne gennemgang fremgår, at sondringen imellem forbedring og vedligeholdelse, som
     er et af de helt fundamentale principper i dansk lejeret, er baseret på vurderingen af, om
                                               - 10 -
     og i givet fald i hvilket omfang et arbejde modsvares af en forøgelse af det lejedes
     værdi.
     med andre ord er der, når forbedringsandelen af et arbejde skal vurderes, tale om at op-
     gøre brugsværdien af den udførte forbedring.
     der er i sagens natur tale om en skønsmæssig afgørelse på grundlag af de konkrete for-
     hold omkring forbedringen. de to yderpunkter for skønnet udgøres dels af arbejder, der
     ingen brugsværdiforøgelse indeholder, dels af arbejder, som indebærer en brugsværdi-
     forøgelse, der modsvarer den samlede udgift.
     som eksempler på sådanne arbejder kan nævnes vinduesudskiftninger, hvor de eksiste-
     rende vinduer udskiftes med nye identiske vinduer og etablering af badeværelse i en
     lejlighed, der ikke forud for forbedringen indeholdt et badeværelse.
     ved vinduesudskiftningen udskiftes gammelt med nyt, uden at der samtidig tilføres nye
     kvaliteter. i dette tilfælde er forskellen alene, at vinduerne nu, som da de eksisterende
     vinduer blev isat, er nye, og arbejdet dækker derfor kun over den vedligeholdelse, som
     lejeren i forvejen over lejen betaler for. i et sådan tilfælde vil der derfor ikke være
     grundlag for at beregne en lejeforhøjelse efter reglerne i lejelovens § 58.
     i tilfældet med etablering af badeværelse omfatter arbejdet som udgangspunkt fuldt ud
     en brugsværdiforøgelse, idet den kvalitet, som ligger i et badeværelse, ikke tidligere har
     været en del af det lejede. i dette tilfælde vil den samlede udgift, forudsat at den er sæd-
     vanlig, almindeligvis modsvares af en brugsværdiforøgelse. i dette tilfælde vil der såle-
     des efter lejelovens § 58 være grundlag for at beregne en lejeforhøjelse for den fulde
     udgift.
     for de mest almindelige arbejders vedkommende er der tale om, at der indgår elementer
     af både forbedring og vedligeholdelse, vurderingen af brugsværdiforøgelsen kommer i
     sådanne tilfælde til udtryk ved et fradrag i udgiften, som svarer til vedligeholdelsesan-
     delen.”
ved lov nr. 439 af 6. maj 2014 om ændring af bl.a. boligreguleringsloven blev den nugæl-
dende bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, indsat. af denne bestemmelse, der
ikke gælder for fredede ejendomme, fremgår, at det er et vilkår for, at udlejeren kan fast-
sætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning, at ejendommen energimæssigt har en nærmere
angivet minimumsstandard. den nye bestemmelse i § 5, stk. 3, finder kun anvendelse på le-
jemål, hvor lejeperioden for den første udlejning af lejemålet efter en gennemgribende for-
bedring begynder efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2014. indsættelsen af § 5, stk. 3, inde-
bærer, at den tidligere bestemmelse i § 5, stk. 4, er blevet til § 5, stk. 5, jf. lovbekendtgørelse
nr. 810 af 1. juli 2015.
                                                - 11 -
  det fremgår af forarbejderne til ændringsloven (l 219, folketingsåret 2013-2014, de almin-
  delige bemærkninger punkt 2.1.2), at en gennemgribende forbedring efter boligregulerings-
  lovens § 5, stk. 2, typisk omfatter forbedringer af køkken og bad samt installationer.
  højesterets begrundelse og resultat
  1. baggrund og problemstillinger
  ved lejekontrakt af 27. februar 2006 lejede l 1 og l 2 en lejlighed beliggende i … i køben-
  havn af u 1 og u 2.
  sagen angår i første række, om lejen skal fastsættes efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven.
  hvis svaret er bekræftende, er spørgsmålet, om lejen væsentligt har oversteget det lejedes
  værdi, herunder om højesteret skal tage stilling hertil under denne sag, eller om sagen skal
  hjemvises til fornyet behandling ved huslejenævnet for københavns kommune.
2. lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, må lejen ved lejemålets indgåelse ikke fastsættes til et
beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og
afkastningen af ejendommens værdi. for lejemål, der er forbedret, kan der til lejen lægges en
beregnet forbedringsforhøjelse.
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, 1. pkt., fraviger § 5, stk. 1, for så vidt angår lejemål, der er
gennemgribende forbedret. for disse lejemål må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fast-
sættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2. i §
5, stk. 2, 2. pkt., defineres, hvad der skal forstås ved udtrykket ”gennemgribende forbedret”,
og der opstilles to betingelser, idet udtrykket omfatter lejemål, hvor forbedringer efter prin-
cipperne i lejelovens § 58 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgif-
ten enten overstiger 1.600 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 183.000 kr. forbedringerne skal
være gennemført inden for en periode på to år, jf. § 5, stk. 2, 3. pkt. de nævnte beløb er fast-
sat i 2000-niveau og reguleres årligt. ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved
forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse, jf. § 5, stk. 2, sidste pkt. det er udleje-
ren, der skal godtgøre, at lejemålet er blevet gennemgribende forbedret, jf. boligregulerings-
lovens § 5, stk. 5.
                                               - 12 -
arbejderne i den lejlighed, som denne sag vedrører, blev gennemført i 1998 og 1999 og såle-
des inden for den periode på to år, som er fastsat i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. i 1998
og 1999 skulle forbedringsudgifterne enten overstige 1.500 kr. pr. m2 eller udgøre mindst
170.000 kr., jf. § 5, stk. 2, i dagældende boligreguleringslov (lov nr. 461 af 12. juni 1996).
u 1 og u 2 har opgjort de samlede udgifter til forbedringer til 463.204,10 kr. parternes uenig-
hed angår, i hvilket omfang det nævnte beløb vedrører arbejder, der har forbedret lejligheden,
og om betingelserne for at anse lejligheden for gennemgribende forbedret som defineret i bo-
ligreguleringslovens § 5, stk. 2, er opfyldt.
det skal afgøres efter lejelovgivningens almindelige principper, jf. lejelovens § 58, om arbej-
der i et lejemål, hvor lejen ønskes fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, udgør for-
bedringer. for at markere dette blev der i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved lovændringen
i 2000 (lov nr. 406 af 31. maj 2000) indsat en udtrykkelig henvisning til lejelovens § 58. i
overensstemmelse med det, som er anført i forarbejderne til denne lovændring, er det alene
arbejder, der forøger det lejedes værdi, som kan medtages i opgørelsen over forbedringsud-
giften. den del af udgiften, der skal fradrages, fordi der ikke herved er sket en forøgelse af det
lejedes værdi, omfatter også sparet vedligeholdelse. det er således kun reelle forbedringer, der
i givet fald kan danne grundlag for lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
u 1 og u 2 har til brug for ankenævnet for huslejenævnene i københavns kommune udar-
bejdet en redegørelse for de arbejder, der i 1998-1999 blev udført i lejligheden. det fremgår af
denne redegørelse bl.a., at det gamle køkken, herunder den faste indretning af et spisekam-
mer, blev revet ned og erstattet af et nyt, mere rummeligt og funktionelt køkken. det fremgår
videre af redegørelsen, at det gamle badeværelses indretning blev revet ned, og at et nyt bade-
værelse med bruseniche og toilet blev indrettet. endvidere blev lejlighedens oprindelige toilet
moderniseret og opretholdt som gæstetoilet, således at lejligheden i modsætning til tidligere
fik to toiletter. herudover blev den lange gang til pigekammeret og selve pigekammeret isole-
ret på ydervæggene. endelig blev elinstallationerne i bl.a. køkken og bad fornyet og udvidet,
og der var i øvrigt forskellig udvidelse af elinstallationerne i lejligheden.
denne redegørelse er ikke bestridt og indgik i grundlaget for ankenævnets vurdering, idet an-
kenævnet herudover besigtigede lejligheden. ankenævnet vurderede, at udgifterne til forbed-
ring af lejligheden udgjorde 338.545 kr. af det samlede beløb på 463.204,10 kr. der blev her-
                                                - 13 -
efter godkendt et forbedringstillæg på 30.130,50 kr. til den omkostningsbestemte leje på
76.000 kr., således at den samlede leje i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, blev
fastsat til 106.130,50 kr. boligretten, der også besigtigede lejligheden, har tiltrådt ankenæv-
nets vurdering.
højesteret lægger til grund, at ankenævnet og boligretten i overensstemmelse med lejeretlige
principper har foretaget et skønsmæssigt fradrag for bl.a. sparet vedligeholdelse. bevisførel-
sen giver ikke højesteret grundlag for at tilsidesætte ankenævnets og boligrettens vurdering,
og højesteret lægger derfor til grund, at lejligheden som følge af de udførte arbejder blev for-
bedret for ca. 338.000 kr.
forbedringsudgifterne er langt over det mindstebeløb, som er en betingelse for, at lejligheden
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan anses for gennemgribende forbedret. dette er
imidlertid som nævnt foran ikke tilstrækkeligt til at anse lejligheden for gennemgribende for-
bedret, idet det tillige er en betingelse, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes
værdi.
det fremgår ikke af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, eller af forarbejderne hertil, hvad der
nærmere ligger i, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi. i forarbejderne er
det dog anført, at betingelsen ikke kan anses for opfyldt, hvis forbedringerne alene knytter sig
til enkelte og mindre væsentlige dele af lejemålet, eller hvis der fortsat efter forbedringerne er
forhold ved lejemålet, som forringer det lejedes værdi.
højesteret finder, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedrin-
gerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der
anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i be-
stemmelsen. dette stemmer også med bestemmelsens formål, som er at sikre, at de private ud-
lejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme.
de arbejder, som blev udført i lejligheden i 1998-1999, vedrørte væsentlige dele af lejlighe-
den, idet bl.a. det eksisterende køkken og bad som nævnt foran blev udskiftet og indrettet på
en anden og mere hensigtsmæssig måde.
højesteret finder herefter, at forbedringerne væsentligt forøgede det lejedes værdi.
                                                - 14 -
efter det anførte har u 1 og u 2 godtgjort, at lejligheden blev gennemgribende forbedret, og
betingelserne for at fastsætte og regulere lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er der-
for opfyldt.
højesteret tager herefter u 1s og u 2s påstand herom til følge.
3. lejens størrelse
som nævnt foran må lejen for et lejemål, der er gennemgribende forbedret, efter boligregule-
ringslovens § 5, stk. 2, 1. pkt., ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, der væ-
sentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2. udlejeren har bevisbyrden, jf.
§ 5, stk. 5.
ved vurderingen af, om lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal der foretages en
sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsva-
rende hus eller husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedlige-
holdelsestilstand, jf. lejelovens § 47, stk. 2.
efter lejekontrakten blev lejen fastsat til 192.000 kr. om året. lejligheden er på 190 m2, så
lejen svarede til en kvadratmeterpris på 1.010,50 kr.
u 1 og u 2 har til sammenligning af lejen fremlagt lejekontrakter vedrørende en række lejlig-
heder i fredede ejendomme i københavn (indre by), hvor lejen er fastsat efter renovering af
bl.a. køkken og bad. vilkårene i lejekontrakterne svarer i det væsentlige til vilkårene i leje-
kontrakten vedrørende l 1s og l 2s lejlighed. lejemålene er af varierende størrelse (fra 89
m2 til 125 m2), og tidspunktet for lejekontrakternes indgåelse varierer også (fra 2004 til
2010). kvadratmeterprisen lå på 1.200 kr. eller derover bortset fra en af lejlighederne, hvor
kvadratmeterprisen var på 1.080,85 kr. lejens størrelse har for en af lejlighederne (på 113
m2) været indbragt for huslejenævnet i københavns kommune, som godkendte, at lejen ud-
gjorde 1.227 kr. pr. m2.
på den anførte baggrund finder højesteret, at lejen ikke væsentligt har oversteget det lejedes
værdi.
                                               - 15 -
højesteret tager herefter u 1s og u 2s påstand til følge, således at l 1 og l 2 skal anerkende,
at lejen pr. 1. oktober 2008 udgjorde 192.000 kr. årligt i overensstemmelse med lejekontrak-
ten af 27. februar 2006 og med senere kontraktmæssige og ordinære reguleringer i øvrigt.
højesteret frifinder dem således for l 1s og l 2s påstand om hjemvisning til fornyet behand-
ling ved huslejenævnet for københavns kommune.
4. konklusion og sagsomkostninger
u 1s og u 2s påstande tages til følge som nedenfor bestemt.
sagsomkostningerne er fastsat til dækning af udgifter til advokatbistand for byret, landsret og
højesteret med 125.000 kr. og retsafgift for landsret og højesteret med 46.440 kr., i alt
171.440 kr.
                                      thi kendes for ret:
  l 1 og l 2 skal anerkende, at lejen i lejemålet …, i henhold til lejekontrakt af 27. februar
  2006 og tidligere er fastsat og reguleret i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
  l 1 og l 2 skal anerkende, at lejen pr. 1. oktober 2008 udgjorde årligt 192.000 kr. i overens-
  stemmelse med lejekontrakten af 27. februar 2006 og med senere kontraktmæssige og ordi-
  nære reguleringer i øvrigt.
  l 1 og l 2 skal solidarisk til u 1 og poul balle-petersen tilbagebetale 553.110,27 kr. med
  procesrente fra den 23. marts 2015.
  i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal l 1 og l 2 inden 14 dage efter
  denne højesteretsdoms afsigelse solidarisk betale i alt 171.440 kr. til u 1 og poul balle-pe-
  tersen. sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
