                                            dom
afsagt den 26. februar 2016 af østre landsrets 7. afdeling
(landsdommerne ib hounsgaard trabjerg, finn morten andersen og karen hald).
7. afd. nr. b-77-15:
b
(advokat henrik amand holtegaard)
mod
skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat birgitte kjærulff vognsen)
og
7. afd. b-78-15
a
(advokat henrik amand holtegaard)
mod
skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat birgitte kjærulff vognsen)
sagerne, der er anlagt ved retten i lyngby ved stævninger af 18. september 2014, er ved
kendelser af 3. november 2014 henvist til behandling ved østre landsret i medfør af retsple-
jelovens § 226, stk. 1.
sagerne er blevet forhandlet i forbindelse med hinanden, jf. retsplejelovens § 254, stk. 1.
sagsøgerne, b og a, har nedlagt påstand om, at skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at
der skal ske en omberegning af grundskatteloftsværdien for sagsøgernes ejendomme med
                                               - 2 -
basisår 2001 i stedet for basisår 2008, og således at den af sagsøgerne for meget betalte ejen-
domsskat for 2012 og 2013 samt følgende år tilbagebetales til sagsøgerne.
skatteministeriet har påstået frifindelse, subsidiært hjemvisning til skat med henblik på
fornyet ansættelse af den ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 foretagne omberegnede grund-
værdi af ejendommene.
sagsfremstilling
sagerne drejer sig om, hvorvidt grundskatteloftsværdien for sagsøgernes ejendomme, der i
juli 2010 sammen med fire andre ejendomme er udstykket fra x, skal fastsættes med 2001
eller 2008 som basisår.
sagsøgerne har beregnet, at konsekvensen af at anvende 2008 i stedet for 2001 som basisår er,
at grundskylden i år 2012 og 2013 bliver ca. dobbelt så høj. i stedet for en grundskyld på ca.
30.000 kr. bliver den således ca. 60.000 kr. i 2012 og godt 70.000 kr. i 2013. grundskylden
bliver også markant højere end grundskylden af andre sammenlignelige grunde solgt i ...
kommune i perioden 2008-2012.
af landsskatterettens afgørelse af 1. juli 2013 vedrørende … (landsrettens sag b-77-15)
fremgår:
   ”…
   ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 af vurderingsankenævn … og …
   ansat til:
   omberegnet grundværdi basisår 2008                                              3.952.400 kr.
   landsskatterettens afgørelse
   omberegnet grundværdi basisår 2008, 3.952.400 kr.                                 stadfæstes.
   møde mv.
   repræsentanten har anmodet om adgang til at udtale sig for retten under et retsmøde.
   i henhold til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 44, stk. 3, kan retten undlade at
   imødekomme en sådan begæring, hvor denne behandlingsform efter forholdene må anses
   for overflødig. under henvisning til denne bestemmelse har landsskatteretten ikke imøde-
   kommet begæringen om retsmøde, idet sagen er anset for tilstrækkeligt oplyst på det fore-
   liggende grundlag.
                                            - 3 -
sagens oplysninger
ejendommen er en ubebygget grund på 840 m², som er udstykket fra matr.nr. …, (x). der
er i alt udstykket 6 grunde fra matr.nr. …. approbationsdato er den 5. juli 2010.
iflg. lokalplan …, som er vedtaget den 29. september 2008 af … kommunalbestyrelse, er
området udlagt til 6 helårsboliger i form af villabebyggelse.
den udstykkede ejendom skal jf. reglerne om grundskatteloftet have foretaget en ombereg-
ning af grundværdien i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.
skat har ved fastsættelsen af basisåret henvist til vurderingsvejledningen afsnit f.2.:
    ”hvis ejendommen opstår ved frastykning, skal den have foretaget omberegning i
    det basisår, der gælder for den ejendom, den udstykkes fra.”
grundene er udstykket i juli 2010, og basisåret er 2008, da det er det seneste offentlige
vurderingsår. ubebyggede grunde vurderes med termin i lige år, dvs. 2008.
omberegnet grundværdi 2008:
1 byggeret                                                                       1.928.000 kr.
kvadratmeterpris                       840 m² x 2.410 kr./m²                     2.024.400 kr.
grundværdi                                                                       3.952.400 kr.
vurderingsankenævnets afgørelse
vurderingsankenævnet er af den opfattelse, at bestemmelserne i vurderingsvejledningen er
gældende for fastsættelse af basisår, jf. afsnit f.2.
af disse bestemmelser fremgår, at .... “hvis ejendommen opstår ved frastykning, skal den
have foretaget omberegning i det basisår, der gælder for den ejendom, den udstykkes fra”.
da der er foretaget udstykning i juli 2010, skal der for de udstykkede ejendomme fastsæt-
tes et basisår med udgangspunkt i den seneste offentlige vurdering for den ejendom, der
udstykkes fra, og det er uden betydning, hvilken anvendelse udstykningsejendommen har.
den seneste offentlige vurdering for denne ejendom er 1. oktober 2008.
det er således med rette, at skat har anvendt 2008 som basisår.
ejerens påstand og argumenter
    ”1.0 påstand
    vurderingsankenævnets afgørelse ændres, således at der for klagers ejendom sker
    en omberegning af grundskatteloftsværdien for klagers ejendom med basisår
    2001 i stedet for basisår 2008, og således, at den af klager for meget betalte ejen-
    domsskat for 2012 og 2013 tilbagebetales.
    2.0 sagsfremstilling
                                               - 4 -
      i 2010 blev der fra ejendommen med matr. nr. … (x) udstykket i alt 6
      byggegrunde. i forbindelse med udstykningen blev de 6 byggegrunde udbudt til
      salg af projektejendomme a/s via ejendomsmæglerfirmaet mühldorff &
      partnere. til brug for salgspræsentationen af disse byggegrunde indhentede ejen-
      domsmægler dorte ringsmose, mühldorff & partnere en skriftlig udtalelse hos
      skat vedrørende den offentlige vurdering af ejendommene samt grundværdien,
      således at der kunne foretages en beregning af ejendomsskat, ejendomsværdiskat
      m.m. til forevisning for potentielle købere. som bilag 2 fremlægges e-mail af 5.
      februar 2010 fra skat v/doris lauridsen til ejendomsmægler dorte ringsmose.
      opmærksomheden henledes særligt på, at det af bilag 2 fremgår, dels at skat
      foretager sammenligning med grundene beliggende på …, dels at der anvendes
      basisår 2001. de beregnede ejendomsskatter for de 6 byggegrunde blev herefter
      anført til at udgøre 27-34.000 kr. alt efter areal, jf. bilag 2.
      de 6 ny-udstykkede ejendomme udgør tilsammen g/f ….
      i januar måned 2012 modtog klager tillige med de øvrige medlemmer af g/f …,
      der også har indgivet klage over vurderingsankenævnets afgørelse af 12. decem-
      ber 2012, ejendomsskattebillet 2012 fra ... kommune, hvilken ejendomsskatte-
      billet fremlægges som bilag 3. af ejendomsskattebilletten for klagers ejendom
      fremgik, at grundværdien pr. 1. oktober 2010 var angivet til 3.690.000 kr., mens
      grundskatteloftværdien var angivet til 4.150.900 kr. endelig blev der på baggrund
      heraf opkrævet ejendomsskat for klagers ejendom med 60.607,17 kr. – et beløb,
      der var mere end dobbelt så højt som den ejendomsskat, der blev beregnet på
      baggrund af den som bilag 2 fremlagte e-mail fra skat v/doris lauridsen.
      på baggrund af den modtagne ejendomsskattebillet indgav klager sammen med
      de øvrige medlemmer af g/f ... februar 2012 en klage til skattecenter n, der
      fremlægges som bilag 4, hvori det blev gjort gældende, at der skulle ske en ned-
      sættelse af grundværdien, samt en reduktion af grundskatteloftværdien med
      henvisning til skatteforvaltningslovens § 33. for god ordens skyld bemærkes, at
      klagen vedrørende nedsættelse af grundværdien efterfølgende blev frafaldet.
      skattecenter n fastholdt ved afgørelse af 7. maj 2012, der fremlægges som bilag
      5 den oprindelige vurderingsmeddelelse. skattecenter n henviste som begrun-
      delse for sin afgørelse til vurderingsvejledningen afsnit f2, hvoraf fremgår, at
      ved omberegning af grundværdien for nyopståede ejendomme, skal ombe-
      regningen foretages i det basisår, der er gældende for den ejendom, hvorfra ud-
      stykningen sker.
      til illustration af, hvilken betydning fastholdelsen af basisåret som værende 2008
      har for klagers og de øvrige medlemmer af g/f … ejendomme, samt forskellen
      mellem tilsvarende ejendomme i samme område, har klager udarbejdet følgende
      2 skemaer:
adresse           tidligere     areal   grundværdi        grundskatteloftværdi grundskyld
(matr.nr.)       betegnelse     (m²)     2010 (kr.)              2010 (kr.)    2012,
                                                                               1,6 % af grund-
                                                 - 5 -
                                                                                  værdi (kr.)
                    del 1         873      3.764.300           4.449.600             60.228,80
(... )
                  del 2           870      3.757.000           4.491.600             60.120,00
(... )
...                 del 3         870      3.757.000           4.491.600             60.120,00
(... )
                    del 6         840      3.690.000           4.410.900             59.040,00
(... )
                    del 5         880      3.780.000           4.518.500             60.480,00
(... )
                    del 4        1257      4.628.300           5.532.500             74.052,90
(... )
       af skemaet ovenfor fremgår adresse, betegnelse fra tidligere dokumenter, areal af
       grund samt vurdering 2010, grundskatteloftværdi og grundskyld (2012).
adresse                           areal (m²)           vurdering (kr.)         grundskyld (kr.)
(matr.nr.)
...                                 1059                  3.476.300                34.576,00
(... )
...                                  985                  3.338.000                33.201,60
(... )
                                     849                  3.083.600                30.670,40
(... )
                                     782                  2.958.300                29.424,00
(... )
       … er en sidevej til ... , og på denne samt sidevejene over for (… og …) ligger
       grundskylden som det fremgår af ovennævnte skema på 29-35.000 kr. årligt for
       grunde af tilsvarende størrelse på trods af, at disse grunde ligger bedre, og ikke er
       generet af aktiviteterne fra x.
       klagers ejendom blev som anført ovenfor udstykket fra x i juli måned 2010. x
       har status af erhvervsejendom, og den på tidspunktet for udstykningen seneste
       offentlige vurdering var pr. 1. oktober 2008. som følge heraf har klagers ejendom
       og de øvrige medlemmer af g/f … efter skattecenter ns og vur-
       deringsankenævnets opfattelse basisår 2008, hvormed fremkommer en
       grundskatteloftværdi på 4.150.900 kr., der blandt andet danner grundlag for
       beregningen af ejendomsskat for klagers ejendom. grundskylden/ejendomskatten
       beregnes af grundværdien som følge af, at grundskatteloftværdien for klagers
       ejendom er højere end grundværdien, og dette netop fordi, der anvendes basisår
       2008 og ikke basisår 2001. opmærksomheden skal her særligt henledes på, at der
       er væsentlig forskel på anvendelsen af xs ejendom og klagers ejendom, idet x
       som anført ovenfor har status af erhvervsejendom, mens klagers ejendom har
       status af helt sædvanlig beboelsesejendom. dertil kommer yderligere den forskel,
       at x er delvist fritaget for betaling af grundskyld.
                                        - 6 -
som følge af skattecenter ns afvisning af klagen indbragte klager og de øvrige
medlemmer af g/f … sagen for vurderingsankenævnet ved klage af 14. maj
2012, der fremlægges som bilag 6. i klagen til vurderingsankenævnet gøres det
på ny gældende, at der skal ske en ændring af grundskatteloftværdien, herunder
en ændring af basisåret fra 2008 til 2001. opmærksomheden skal her særligt
henledes på skemaet nederst s. 1 i klagen, hvoraf klart og tydeligt fremgår, hvil-
ken forskel en ændring af basisåret fra 2008 til 2001 bevirker – for alle ejen-
domme er der tale om ca. en fordobling af den på ejendommene påhvilende
grundskyld.
vurderingsankenævnet fremkom 20. september 2012 med en foreløbig vurdering
af sagen, hvori det fastholdtes, at basisåret for klagers ejendom og de øvrige
medlemmer af g/f … var 2008.
på baggrund af vurderingsankenævnets foreløbige afgørelse blev der 13. novem-
ber 2012 afholdt møde i vurderingsankenævnet, hvor samtlige medlemmer af
g/f … var repræsenteret. vurderingsankenævnet traf herefter endelig afgørelse
12. december 2012 (bilag 1), og hvoraf fremgår, at basisåret fastholdes til at være
2008.
desuden skal der henvises til, at ejendommen er belastet af en række gener som
følge af den nære beliggenhed til x, dennes …bygninger, restaurant og parke-
ringsplads. generne består i tung og støjende trafik, …gener fra …bygninger
samt …, og desuden er ejendommene beliggende tæt på en etageejendom
(boligformål), hvor denne ejendoms beboere kan se ind på ejendommen og
dennes have.
3.0 juridiske argumenter
klager ønsker herefter, at spørgsmålet prøves ved landsskatteretten, idet de af
skattecenter n og vurderingsankenævnet trufne afgørelser efter klagers op-
fattelse ikke kan anses for at være i overensstemmelse med hensigten bag vurde-
ringsloven samt den tilhørende vurderingsvejledning, ligesom afgørelserne er i
strid med det forvaltningsretlige princip om ligebehandling samt den af skat
udviste praksis i andre sager. derudover er de af skattecenter n og vurde-
ringsankenævnet trufne afgørelser udtryk for en helt urimelig behandling af kla-
ger og de øvrige medlemmer af g/f ….
til støtte herfor bemærkes følgende:
af vurderingslovens § 6 fremgår
”vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt
købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit b og
c. for ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i
den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand
og beliggenhed i et sammenligneligt område.” (min understregning)
af vurderingslovens § 33, stk. 18, samt den af skat udarbejdede vurderings-
vejledning, afsnit f2 fremgår, at når der opstår en ny ejendom, der bliver pligtig
                                         - 7 -
at betale grundskyld, skal den nye ejendom have foretaget en omberegning af
grundværdien. videre fremgår, at omberegningen skal ske i det basisår, der gæl-
der for den ejendom, hvorfra den nye ejendom udstykkes. af samme vejledning
fremgår imidlertid også, at såfremt der havde været tale om omberegning for en
ejendom, der udstykkes fra en ikke tidligere vurderet ejendom, vil basisåret for
den nye ejendom skulle fastsættes ud fra en sammenligning af, hvad basisårene er
for sammenlignelige ejendomme i området. det forekommer helt urimeligt og
utilsigtet, at noget tilsvarende ikke skulle gøre sig gældende for ejendomme, der
udstykkes fra en ejendom med en anden anvendelse og status, og en analogi af
førnævnte fremgangsmåde bør derfor gøre sig gældende for klagers og de øvrige
medlemmer af g/f … ejendomme, således at basisåret fastsættes efter lignende
ejendommes basisår og ikke xs.
efter ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18 og den af skat udarbejdede
vurderingsvejledning fremgår, at klagers ejendom skal have foretaget ombereg-
ning af grundværdien i 2008, idet basisåret for x er 2008. imidlertid bevirker en
sådan ordlydsfortolkning, at der opstår en helt urimelig og utvivlsomt utilsigtet
forskelsbehandling af klager i forhold til de øvrige ejendomsejere i området. til
illustration heraf fremlægges som bilag 7 oversigt over grundskyld for
sammenlignelige ejendomme i området. af oversigten fremgår, at såvel klager
som de øvrige medlemmer af g/f … betaler langt den højeste grundskyld.
baggrunden for, at der ved omberegning af grundværdi ved ny-udstykkede ejen-
domme skal anvendes basisåret for den udstykkende ejendom, må utvivlsomt
være at sikre en ensartethed for ejerne af ejendomme i et ”nærområde”. at det
forholder sig således støttes endvidere af ordlyden af vurderingslovens § 6, hvori
der netop henvises til, at der ved sædvanlig vurdering skal foretages en vurdering,
der tager udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for tilsvarende og sam-
menlignelige ejendomme i samme område.
i relation til spørgsmålet omkring ensartethed skal endvidere henvises til be-
mærkninger til lov om loft over grundlaget for beregning af kommunal grund-
skyld § 1, hvoraf fremgår:
”formålet med lovforslaget er at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for
grundejere, d.v.s. boligejere, ejere af produktionsjord, ejere af udlejningsejen-
domme m.v.
……
den gennemsnitlige stigning i grundværdierne pr. 1. januar 2002, som danner
grundlag for påligning af grundskyld for skatteåret 2003, er på 9,3 %. stigningen
er samtidig ujævnt fordelt, således at der for nogle ejendomme er tale om meget
betydelige stigninger. regeringen anser de meget store stigninger i grundskyl-
den, som ville kunne blive konsekvensen af de stigende grundværdier, for uac-
ceptable. det kan være en voldsom belastning af mange menneskers økonomi,
når grundværdierne og dermed grundskylden stiger væsentligt mere end den
gennemsnitlige indkomstudvikling, således som det er sket for en række grund-
ejere gennem de seneste år.
                                         - 8 -
§ 1, stk. 4 omhandler de situationer, hvor der er opstået en ny ejendom, eller
hvor der er sket ændring af en bestående ejendoms areal, anvendelse eller plan-
forhold m.v., eller hvor en ejerlejligheds fordelingstal er ændret, og hvor vurde-
ringsmyndighederne på den baggrund har foretaget en ansættelse efter de fore-
slåede bestemmelser i vurderingslovens § 33, stk. 16, 17 eller 18, jf. forslagets §
2, nr. 8. i disse tilfælde anvendes vurderingsmyndighedernes ansættelse som ud-
gangspunkt for beregning af den afgiftspligtige grundværdi efter § 1, stk. 2, nr. 2
i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme. ….”
til yderligere støtte skal henvises til den ulovbestemte forvaltningsretlige grund-
sætning om ligebehandling, der netop har til hensigt at sikre ligebehandling af
borgere i lige situationer. dette princip om ligebehandling af borgere i forhold til
ejendomsvurderinger, ejendomsskat m.m. er tillige kommet til udtryk i den af
højesteret afsagte dom af 10. februar 1999 (ufr1999.793h), der fremlægges
som bilag 8, og hvori højesteret tilsidesatte en ejendomsvurdering og hjemviste
sagen til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne. ved sagens afgø-
relse udtaler højesteret øverst s. 8 blandt andet følgende
”…..
almindelige retningslinier for vurderingen.
3. ligelighed i vurderingen
det må ved vurderingsarbejdet tilstræbes, at der opnås den størst mulige ligelig-
hed i ansættelserne såvel for ejendomme inden for den samme ejendomsgruppe,
som i det indbyrdes forhold mellem ejendomsgrupperne, og at der opnås et ens-
artet vurderingsniveau inden for de forskellige vurderingskredse og skyldkredse.
….”
højesterets udtalelse i sagen må tages som et klart udtryk for, at princippet om li-
gebehandling naturligvis også gælder i relation til ejendomsvurderinger m.m., og
dermed også ved beregning af ejendomsskat.
der gøres i den forbindelse særligt opmærksom på, at det er forvaltningens op-
gave – i dette tilfælde skat – at sikre, at lighedsprincippet iagttages over for
borgerne. det gøres gældende, at de af skattecenter n og vurderingsankenævnet
trufne afgørelser er i strid med den forvaltningsretlige grundsætning om
ligebehandling, idet klager og de øvrige medlemmer af g/f … pålignes en ejen-
domsskat, der er mellem 2-3 gange højere end tilsvarende ejendomme i samme
område, hvilket må anses for både at være helt urimeligt og i strid med ligheds-
princippet.
til yderligere støtte for synspunktet om, at der ikke blot kan eller skal anlægges
en ordlydsfortolkning af vurderingslovens § 33, stk. 18 og den tilhørende vurde-
ringsvejledning fremlægges som bilag 9 klage af 15. marts 2007 fra lind & risør
a/s på vegne størstedelen af beboerne i en nybebyggelse ved navn højvangen i
karlslunde. som det fremgår af bilag 9 påklages den af skat fastsatte grund-
værdi, samt den af skat foretagne omberegning af grundværdien med basisår
                                            - 9 -
    2005 i stedet for basisår 2001, idet de omkringliggende sammenlignelige grunde i
    området alle havde basisår 2001.
    som bilag 10 fremlægges den af skat trufne afgørelse i sagen, og opmærksom-
    heden skal særligt henledes på sidste afsnit s. 1, hvoraf fremgår
    ”hvad angår den omberegnede grundværdi, fastsættes basisåret for en grund
    normalt ved at anvende samme basisår, som var gældende for den jord, hvor
    grunden er udstykket fra, dog under hensyntagen til jordens tidligere anvendelse.
    da den nu udstykkede jord oprindelig blev anvendt til landbrugsformål, ses der
    ved fastsættelsen af basisåret på forholdene for tilsvarende jord anvendt til bo-
    ligformål.”(min understregning).
    af ovennævnte citat fremgår, at der er ved skattecenter l hersker en opfattelse
    af, at der er mulighed for at fravige udgangspunktet om fastsættelse af basisår på
    baggrund af den udstykkende ejendoms basisår, og i stedet se på basisåret for
    tilsvarende ejendomme i de tilfælde, hvor den udstykkende ejendom og de
    udstykkede ejendomme ikke anvendes til samme formål. netop den situation gør
    sig gældende for klager og de øvrige medlemmer af g/f …, idet x som tidligere
    anført har status af erhvervsejendom, og derfor anvendes som sådan, mens
    klagers og de øvrige medlemmer af g/f … ejendomme har status af helt
    sædvanlig beboelsesejendom.
    også for så vidt angår den af skattecenter l trufne afgørelse henvises til det
    forvaltningsretlige lighedsprincip. det er selvsagt ikke er rimeligt, at klager og de
    øvrige medlemmer af g/f … ikke behandles på fuldstændig lige fod og vilkår,
    som beboerne i bebyggelsen højvangen, og det er forvaltningsretsligt uac-
    ceptabelt, at der forekommer en sådan vilkårlighed med administrationen af de
    gældende regler skattecentrene imellem.
    det er bemærkelsesværdigt, at grundskatteloftværdien for klagers ejendom be-
    regnes på baggrund af en erhvervsejendom, mens klagers ejendom samtidig be-
    skattes ud fra enheds- og byggeretsprisen for en villagrund.
    sammenfattende gøres på klagers vegne gældende, at der skal ske omberegning
    af grundværdien for klagers ejendom med basisår 2001 med den virkning, at kla-
    ger kommer til at betale en ejendomsskat, der tilsvarer lignende ejendomme i
    samme område.”
landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
ejendommen … er i 2010 udstykket fra matr.nr. ... (x).
det følger af vurderingslovens § 33, stk. 18, der er indsat ved lov nr. 1047 af 17. december
2002 som led i indførelsen af et loft over grundlaget for beregning af kommunal grund-
skyld, at når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, foretages ved
den almindelige vurdering eller en årsomvurdering efter lovens § 3 en yderligere ansæt-
telse af grundværdien.
                                              - 10 -
   er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grund-
   skyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de
   for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder
   for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag
   for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr.
   1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.
   det følger heraf, at … skal have foretaget omberegning i det basisår, der gælder for
   matr.nr. ..., som den er udstykket fra.
   grundværdien for matr.nr. ... (x) udgjorde 92.943.400 kr. i 2008, medens den
   pristalsregulerede loftsværdi samme år udgjorde 94.421.000 kr.
   omberegningen skal derfor foretages med basisår 2008, som var det seneste år, hvor
   grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf.
   nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.
   ansættelsen er foretaget i overensstemmelse herved.
   den påklagede ansættelse stadfæstes.
   …”
landsskatteretten traf samme dato afgørelse vedrørende ejendommen … (landsrettens sag nr.
b-78-15). bortset fra de forskelle, der følger af, at der er tale om en anden ejendom, herunder
navnlig forskel i grundværdi, er afgørelserne identiske.
det fremgår, at ejendomsmægler dorte ringsmose, mæglerfirmaet mühldorff & partnere
a/s, i en mail af 1. februar 2010 til jp-skat-hovedpostkasse til brug i forbindelse med salg af
de seks udstykkede grunde anmodede om ”en foreløbig anslået vurdering af den offentlige
vurdering og grundværdi, til brug for anslåelse af ejendomsskat, ejendomsværdiskat mv.” i en
mail af 5. februar 2010 svarede doris lauridsen, skat, kundecentret, følgende:
   ”tak for din henvendelse.
   det kan oplyses, at der ikke umiddelbart er grunde på ... , , … der kan sammenlignes med
   de omhandlede grunde.
   under henvisning til telefonsamtale d.d. kan jeg med udgangspunkt i prisniveauet for
   grunde på … oplyse flg.:
   områdepris 2008 = 4.820 kr.
   en grund på 880 kvm ville 01.10.2008 således være vurderet således:
   1 byggeretspris           1.928.000 kr.
   880 kvm x 2.410 kr.       2.120.000 kr.
   grundværdi i alt          4.048.000 kr.
   de pågældende grunde har en grundværdi i basisåret 2001, hvor niveauet var flg.:
                                              - 11 -
   1 byggeretspris 536.000 kr. og en kvm pris på 670 kr.
   dvs. en grund på 880 kvm har en 2001-grundværdi på 1.125.600 kr.
   …
   en grund på 1020 kvm i området har et beskatningsgrundlag for 2010 på ca. 1.9 mio. kr.
   udtalelsen er vejledende og derfor ikke bindende for skat.
   …”
forklaringer
der er under sagen afgivet forklaring af a og af c.
a har forklaret blandt andet, at hun, der er uddannet som dyrlæge, er ansat i y-firma, hvor
hun arbejder med udvikling af …. hun købte den omhandlede ejendom, … , sammen med sin
samlever. hun har udarbejdet klageskrivelserne og været tovholder på sagen for ejerne af de
seks ejendomme. købsaftalen på ejendommen blev underskrevet i januar 2010 på grundlag af
en salgsopstilling. de tog flere gange telefonisk kontakt til skats kundecenter, da de blev i
tvivl om størrelsen af grundskylden. de blev hver gang anbefalet at undersøge grundskylden
på tilsvarende ejendomme i området. de var imidlertid fortsat i tvivl og besluttede at udnytte
fortrydelsesretten. efter nye forhandlinger, hvorunder de fik tilsendt en mail af 5. februar
2010 fra skat, fik de tilbudt et prisafslag og skrev den 17. februar 2010 under på en ny
købsaftale. de var repræsenteret af advokat i forløbet, men havde dog ikke indgående
drøftelser med advokaten om grundskylden. hun husker ikke, om banken fik tilsendt den om-
handlede mail, inden banken godkendte dem til lån. hvis de ikke havde fået den omhandlede
mail, havde de ikke købt grunden. i løbet af 2012 opførte de et hus, som de flyttede ind i i
december 2012. hun bebor fortsat ejendommen, men har overvejelser om salg, idet det på
grund af den store ejendomsskat er vanskeligt at få økonomien til at hænge sammen. hertil
kommer, at …- og trafikgener fra x er mere omfattende, end hun forventede. navnlig på … –
som der er … af om året – er området generet af trafik.
de beregninger, hun har foretaget i regneark, og som er sendt til skattemyndighederne, viser,
at grundskylden af de seks ejendomme bliver mindst dobbelt så høj ved anvendelse af 2008
som basisår i stedet for 2001 som basisår. hun har også foretaget beregninger, som viser, at
grundskylden er væsentligt større end for de tilsvarende ejendomme i området. dette vil også
gælde, selvom de øvrige grunde beskattes efter grundværdien i 2010.
                                              - 12 -
i forbindelse med sagens behandling i landsskatteretten har hun været i kontakt med chef-
konsulent …, landsskatteretten, som telefonisk har hjulpet hende til at forstå lovteksten. han
har givet udtryk for stor sympati og sagt, at det er en højst usædvanlig situation. han har set
lignende sager, men denne sag er den mest grelle. han har også oplyst, at landsskatterettens
dommere ikke var begejstrede for den afgørelse, som de var nødt til at træffe. hun har
endvidere modtaget en mail, som ikke er fremlagt i sagen, om, at det ikke har været tilsigtet,
at anvendelse af 2008 som basisår skulle føre til en grundskyld, som afviger væsentligt fra
den, der pålignes de øvrige ejendomme i området.
c har forklaret blandt andet, at han, der er gift med b, har varetaget parrets interesser i forbin-
delse med den omhandlede ejendom. han er uddannet elektriker med egen entreprenørforret-
ning. da de blev opmærksomme på byggegrunden, beså de den og valgte at købe den efter
forhandlinger om prisen. til brug for overvejelserne om køb modtog de en salgsopstilling fra
mægleren. da købsaftalen blev indgået, modtog de også den i sagen omhandlede mail af 5.
februar 2010 fra skat. deres advokat foretog undersøgelser om forurening. det blev kon-
stateret, at der ikke skulle være problemer med forurening på grundene, bortset fra slaggeforu-
rening, som førte til et mindre prisafslag. de havde hidtil haft en ejendom på en stor grund i ...
med meget store ejendomsskatter, der i 2010 udgjorde 42.000 kr. af en grund på 1.500 m2, og
de ønskede en grund med lavere ejendomsskatter. de drøftede ikke mailen fra skat med
deres advokat eller andre, for de vidste jo på grundlag af mailen, hvad grundskylden ville
blive. bank og realkreditinstitut fik alle dokumenter, men ingen stillede spørgsmål til ejen-
domsskatterne. det var en afgørende forudsætning, at ejendomsskatterne var lave, og de
havde ikke købt, hvis de havde vidst, at ejendomsskatterne ville blive så høje, som det er til-
fældet. de påbegyndte byggeriet i november 2010 og flyttede ind i deres nye hus den 15. april
2011. da de købte grunden, var de opmærksomme på en stor parkeringsplads tilhørende x.
de blev hurtigt trætte af den tunge trafik. der var også gener fra …. de besluttede derfor at
sælge ejendommen. der var mange interesserede købere, som imidlertid sprang fra på grund
af beliggenheden og ejendomsskatterne. det viste sig at være meget svært at sælge
ejendommen, og først efter hårde forhandlinger fik de i februar 2014 – efter et år – solgt
ejendommen for 9,7 mio. kr. den var udbudt til 12,5 mio. kr.
retsgrundlaget
                                              - 13 -
vurderingslovens § 33, stk. 18, blev indsat i loven ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 om
ændring af lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme og lov om vurdering af
landets faste ejendomme. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget, jf. folketingsti-
dende 2002-03, tillæg a, side 805 – 807, er det blandt andet anført:
   "1. lovforslagets formål
   formålet med lovforslaget er at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for grundejere,
   d.v.s. boligejere, ejere af produktionsjord, ejere af udlejningsejendomme m.v. det sker ved
   at indføre et loft over, hvor meget den enkelte grundejers grundskyld ved uændret grund-
   skyldpromille kan stige i det enkelte år.
   ...
   2. ændringer i den kommunale ejendomsskattelov
   ...
   2.2 forslaget
   indførelse af et loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld
   med ordningen indføres med virkning fra og med skatteåret 2003 en stigningsbegrænsning,
   således at den enkelte grundejer i hvert enkelt år vil blive afskærmet mod skattevirkningen
   af grundværdistigninger ud over denne grænse.
   ...
   omberegning ved ændring af grundens størrelse, anvendelse m.v.
   ved ændring af grundens størrelse, anvendelse eller øvrige karakteristika, f.eks. ændrede
   planforhold, eller en ejerlejligheds fordelingstal, eller når en grund, der ikke hidtil har væ-
   ret vurderet, bliver vurderet, sker der en omberegning af grundværdien, som sikrer, at selve
   ændringen af grundens forhold giver anledning til ny skatteberegning. loftet for grund-
   skyld tilpasses ved omberegningen de ændrede forhold, således at selve ændringen af
   grundens forhold - f.eks. en overgang fra landzone til byzonestatus - kan give anledning til
   en ændret grundskyld, mens grundværdien efter ændringen på ny er underlagt stigningsbe-
   grænsningen. omberegningen sker af tekniske grunde med udgangspunkt i det seneste år,
   hvor den faktiske grundværdi har ligget til grund for påligningen af grundskyld.
   ...
   3. ændringer i vurderingsloven
   vurdering ved ændring af grundens størrelse, anvendelse m.v.
   efter forslaget skal vurderingsmyndighederne - til brug for den i afsnit 2.2 omtalte ombe-
   regning - i forbindelse med en almindelig vurdering eller en omvurdering af grunden fore-
   tage en yderligere ansættelse af grundværdien efter ændringen, men i niveau som om vur-
   deringen var foretaget i det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle
   grundværdi og den afgiftspligtige grundværdi."
af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser fremgår side 813 vedrørende stk. 18:
   "stk. 18 finder anvendelse for nye ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale
   grundskyld.
   nye ejendomme er ejendomme, der udskilles fra ejendomme, der er omfattet af pligten til
   at betale grundskyld. nye ejendomme er også ejendomme, der hidtil har været undtaget fra
   vurdering efter vurderingslovens § 7, stk. 1, eller hvor vurdering er undladt efter vurde-
   ringslovens § 7, stk. 2. ejendomme, der har været omfattet af pligten til at betale grund-
   skyld, men som efter bestemmelserne i den kommunale ejendomsskattelovs §§ 7 og 8 har
                                                - 14 -
   været helt eller delvist fritaget for at betale grundskyld, anses ikke som nye ejendomme.
   det vil sige, at der af hensyn til loftet over grundskylden vil skulle foretages en yderligere
   vurdering i de samme tilfælde som de, der er omfattet af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7.
   princippet for disse vurderinger er, at vurderingsmyndigheden i forbindelse med den al-
   mindelige vurdering eller en omvurdering af den nye ejendom skal foretage en yderligere
   ansættelse af grundværdien af den nye ejendom.
   denne ansættelse foretages, ligesom den almindelige vurdering eller omvurderingen, under
   hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold.
   har den nye ejendom hidtil været vurderet som en del af en ejendom (den udstykkede
   ejendom), foretages vurderingen i det niveau, der gælder for vurderinger af den udstykkede
   ejendom det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi ef-
   ter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftsplig-
   tige grundværdi. det vil sige det niveau, der efter stk. 16 eller 17 skulle have været an-
   vendt, såfremt grunden med de for denne gældende anvendelses- og planforhold skulle
   have været vurderet sammen med den udstykkede ejendom.
   har den nye ejendom ikke hidtil været vurderet, eksisterer der ikke for denne ejendom en
   tidligere vurdering, der kan anvendes ved beregningen af loftet over beregningsgrundlaget
   for grundskylden. det foreslås derfor, at vurderingen skal foretages i det niveau, der gælder
   for vurderinger af de omliggende ejendomme af samme art det år, hvor der for disse ejen-
   domme senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for for-
   bedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi."
af skats juridiske vejledning 2015-2, afsnit h.a.5.2. om yderligere ansættelse af grund-
værdi fremgår:
   "afsnittet handler om, at der foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, når en
   grund ændrer karakter som følge af faktiske eller retlige forhold.
   afsnittet indeholder:
        •    generelle regler
        •    matrikulære ændringer
        •    ændret anvendelse eller planforhold
        •    nyopståede ejendomme.
   ...
   nyopståede ejendomme
   for nyopståede ejendomme skal der ved vurderingen foretages en yderligere ansættelse af
   grundværdien.
   ejendomme, der frastykkes
   ved frastykning ansættes grundværdien i det basisniveau, som gælder for den ejendom,
   som grundstykket er udstykket fra. lsr har ved kendelsen i skm2012.695.lsr afgjort, at
   dette også gælder, selv om den udstykkede ejendom vurderes i ulige år og udstyknings-
   ejendommen i lige år. dette gælder, selv om der ikke foreligger sammenlignelige vurde-
   ringer i basisåret for udstykningsejendommen.
   ejendomme, der aldrig tidligere har været vurderet
   er der tale om en helt ny ejendom, der ikke tidligere har været vurderet, eksisterer der ikke
   en tidligere vurdering, der kan anvendes ved beregning af loftet. det kan fx være en ejen-
   dom, der hidtil har været undtaget fra vurdering. derfor skal det basisniveau, der gælder
                                              - 15 -
    for de omkringliggende ejendomme af den pågældende art, anvendes. der kan være tale
    om flere sammenlignelige ejendomme, og disse kan have forskellige basisår.
    oversigt over afgørelser, domme, kendelser, skat-meddelelser med videre
    skemaet viser relevante afgørelser på området:
    ..."
procedure
parterne har afgivet påstandsdokumenter og har i det væsentlige procederet i overensstem-
melse hermed. parterne har under proceduren navnlig gjort følgende gældende:
sagsøgerne har navnlig gjort gældende, at selvom det følger af ordlyden af vurderingslovens
§ 33, stk. 18, at 2008 som udgangspunkt skal anvendes som basisår ved nye ejendomme i en
situation som den foreliggende, følger det af 3. pkt., at dette ikke gælder nye ejendomme som
sagsøgernes, der er udstykket fra en ejendom som x, som var delvis fritaget for betaling af
grundskyld i medfør af lov om kommunal ejendomsskat § 8, stk. 1, litra b. for det tilfælde at
ejendommene anses for omfattet af bestemmelsens 2. pkt., vil det stride mod vurde-
ringslovens hensigt og formål, hvis basisåret for de omhandlede ejendomme fastsættes til
2001 ud fra en ren ordlydsfortolkning af lovens § 33, stk. 18. med bestemmelsen har det væ-
ret hensigten at opnå en ensartet vurdering af ejendommene i et område, og lovgiver har for-
mentlig ikke været opmærksom på den urimelige og utilsigtede forskelsbehandling, som kan
opstå, når en erhvervsejendom, som vurderes helt anderledes end boligejendomme, udstykkes
til boligformål. x er som erhvervsejendom vurderet ud fra et kvadratmeterprincip, mens
ejendomme til boligformål vurderes dels på grundlag af en byggeret, dels på grundlag af et
kvadratmeterprincip. hertil kommer, at parterne som følge af tilkendegivelsen i mailen af 5.
februar 2010 fra den sagligt kompetente myndighed havde en klar forventning om og ind-
rettede sig på, at 2001 ville blive anvendt som basisår. ingen af sagsøgernes rådgivere tilken-
degav en anden opfattelse. et forvaltningsretligt forventningsprincip fører således til, at til-
kendegivelsen må anses for bindende for skat, således at 2001 skal anvendes som basisår.
en fastholdelse af 2008 som basisår vil endelig være i strid med det forvaltningsretlige lig-
hedsprincip. som det fremgår af oplysningerne om den grundskyld, som betales af sammen-
lignelige ejendomme i samme område, betales der en væsentlig mindre grundskyld af de
sammenlignelige ejendomme. af en konkret afgørelse truffet af skattecenter l den 5. marts
2008 (j.nr. 253 179805) fremgår da også, at ”hvad angår den omberegnede grundværdi,
fastsættes basisåret for en grund normalt ved at anvende samme basisår, som var gældende for
                                             - 16 -
den jord, hvor grunden er udstykket fra, dog under hensyn til jordens tidligere anvendelse. da
den nu udstykkede jord oprindelig blev anvendt til landbrugsformål, ses der ved fastsættelsen
af basisåret på forholdene for tilsvarende jord anvendt til boligformål.”
sagsøgte har navnlig gjort gældende, at der foreligger en situation omfattet af 2. pkt. i vurde-
ringslovens § 33, stk. 18. bestemmelsens 3. pkt., som omfatter udstykning fra ejendomme,
der ikke tidligere har været vurderet, kan ikke finde anvendelse, idet x var vurderet forud for
udstykningen. dette indebærer, at den afgiftspligtige grundværdi på de omhandlede
ejendomme skal fastsættes med 2008 som basisår, idet dette er det sidste år forud for udstyk-
ningen, hvor den udstykkede ejendom er offentligt vurderet. at det er dette år, der skal an-
vendes som basisår, understøttes af forarbejderne til ændringsloven, hvorved bestemmelsen
blev indsat i vurderingsloven. formålet med den lovændring, som gennemførtes ved lov nr.
1047 af 17. december 2002, var at lægge et loft over stigningen i grundskyld. denne sag dre-
jer sig ikke om den årlige stigning i grundskyld, men om førstegangsfastsættelse af grundvær-
dien. landsskatterettens afgørelse er i overensstemmelse med administrativ praksis, således
som denne fremgår af skats juridiske vejledning 2015-2, afsnit h.a.5.2. den afgørelse, der
er truffet af skattecenter l, og som sagsøgerne henviser til, er i strid med administrativ
praksis. landsskatteretten har ikke tilsidesat et lighedsprincip i disse sager. anvendelse af et
lighedsprincip forudsætter identitet mellem sagerne. der er ikke den fornødne identitet mel-
lem nærværende sager og de sager, sagsøgerne henviser til. dette gælder henvisningen til den
enkeltstående afgørelse truffet af skattecenter l, og det gælder i relation til ejendoms-
beskatningen af de bestående ejendomme i området, som sagsøgerne har henvist til. sagsø-
gerne kan ikke ud fra et forventningsprincip støtte ret på den materielt forkerte tilkendegi-
velse, som er kommet til udtryk i den omhandlede mail af 5. februar 2010. selvom sagsøgerne
med rette kan føle sig skuffede i deres forventninger, er der ikke tale om retsbeskyttede for-
ventninger. der består ikke noget almindeligt skatteretligt forventningsprincip, og en tilkende-
givelse i strid med lovgivningen og med det tagne forbehold kan ikke skabe en retsbeskyttet
forventning.
landsrettens begrundelse og resultat
de omhandlede ejendomme blev i juli 2010 udstykket fra x, som senest var blevet offentligt
vurderet i 2008. efter udstykningen blev ejendommene værdiansat pr. 1. oktober 2010 på
grundlag af et byggeretsværdiprincip og med 2008 som basisår.
                                              - 17 -
spørgsmålet under denne sag er, om 2001 eller 2008 skal anvendes som basisår.
når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, skal der ved den almin-
delige vurdering eller en omvurdering foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, jf.
vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. pkt. det følger videre af bestemmelsens 2. pkt., at hvis den
udstykkede ejendom har været offentligt vurderet, skal det seneste vurderingsår for denne
anvendes som basisår ved vurderingen af den nye ejendom. har den udstykkede ejendom ikke
været vurderet, anvendes som basisår i stedet det seneste vurderingsår for de omkringliggende
ejendomme af samme art som den nye ejendom, jf. bestemmelsens 3. pkt.
uanset at x har været delvis fritaget for betaling af grundskyld, har den været offentligt
vurderet med 2008 som seneste vurderingsår forud for udstykningen. det følger derfor af §
33, stk. 18, at 2008 skal anvendes som basisår ved den vurdering, der skal foretages af de nye
ejendomme, der er opstået i 2010 ved udstykning fra x.
indholdet af forarbejderne til ændringen af vurderingsloven ved lov nr. 1047 af 17. december
2002, herunder det anførte om formålet med lovændringen, kan ikke føre til et andet resultat.
der er heller ikke fremkommet oplysninger, der giver grundlag for at anvende et andet år som
basisår som følge af, at de omhandlede, nye ejendomme er udstykket fra en erhvervsejendom.
der er ved valget af vurderingsprincip taget højde for, at de nye ejendomme, som er til bolig-
formål, skal vurderes efter et andet princip end den udstykkede erhvervsejendom. den om-
stændighed, at skattecenter l i en afgørelse, som ikke er i overensstemmelse med praksis,
som denne er udtrykt i skats juridiske vejledning, har fastlagt basisår under hensyn til en
ændret anvendelse af en landbrugsejendom, kan heller ikke føre til et andet resultat.
efter sin karakter og sit indhold, herunder at der alene er tale om en vejledende udtalelse,
hvori det udtrykkeligt er anført, at den ikke er bindende for skat, kan skats mail af 5. fe-
bruar 2010 ikke – heller ikke ud fra et forventningsprincip – føre til, at der gives sagsøgerne
medhold. den omstændighed, at en lignende besked flere gange skulle være givet telefonisk,
kan ikke føre til et andet resultat.
                                               - 18 -
uanset den umiddelbare og væsentlige forskel i forhold til grundskylden af sammenlignelige
ejendomme i området, som er konsekvensen af anvendelsen af 2008 som basisår, finder
landsretten, at der efter ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., ikke er grundlag
for at vælge et andet år som basisår ved fastsættelsen af grundværdien for de omhandlede
ejendomme.
på den anførte baggrund frifinder landsretten derfor skatteministeriet i sagerne.
sagsøgerne, b og a, skal in solidum betale sagsomkostninger for landsretten til skattemini-
steriet med i alt 50.000 kr. beløbet, der er til dækning af udgifter til advokatbistand, er fastsat
på grundlag af sagens værdi, omfang og hovedforhandlingens varighed.
                                   thi kendes for ret:
skatteministeriet frifindes.
i sagsomkostninger for landsretten skal b og a in solidum betale 50.000 kr. til skatteministe-
riet.
det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
