                             højesterets dom
                         afsagt mandag den 30. august 2010
sag 359/2008
(2. afdeling)
anna-grete kastbjerg og
leif kastbjerg
(advokat svend kinch, beskikket)
mod
thisted forsikring g/s
(advokat lars høj andersson)
i tidligere instans er afsagt dom af retten i nykøbing falster den 11. april 2007 og af østre
landsrets 9. afdeling den 25. juni 2008.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per sørensen, per walsøe, poul søgaard, vibeke
rønne og lars hjortnæs.
påstande
appellanterne, anna-grete kastbjerg og leif kastbjerg, har påstået frifindelse, subsidiært
betaling af et mindre beløb.
indstævnte, thisted forsikring g/s, har påstået stadfæstelse.
supplerende sagsfremstilling
i tilstandsrapporten, som er udarbejdet den 4. maj 2004, er under ”resumé af huseftersyn –
for beboelsesdelen… 8. tagkonstruktioner/-belægninger/skorstene” afkrydset i rubrikken
”ib” [ingen bemærkninger]. under ”generelle kommentarer til bygningernes tilstand” er bl.a.
anført: ”det må påregnes at taget på beboelse, carport og værksted skal renoveres inden for
nær fremtid”. under ”registrering af bygningens tilstand” er vedrørende bygning d (”have-
stue/udestue”) under pkt. 8.16 ”bemærkninger til skorsten” anført karakteren k 3 [kritiske
                                                  - 2 -
skader], samt at ”skorstene har løse fuger og lidt revner. inddækning ved tag er i stykker”.
endvidere er som note hertil anført: ”der er risiko for indtrængning af vand ved skorsten.”
i tilstandsrapporten er under punktet ”sælgers oplysninger om ejendommen” bl.a. anført:
        ”sælgers oplysninger om ejendommen
        sælgers opmærksomhed henledes på, at forkerte oplysninger vil kunne være ansvarspå-
        dragende. sælger skal derfor afgive oplysningerne efter bedste overbevisning og bør
        rådføre sig med den beskikkede bygningssagkyndige ved besvarelserne. købers op-
        mærksomhed henledes på, at det ikke kan forventes, at sælgeren i alle tilfælde har et
        dækkende kendskab til forholdene, især ikke hvis de ligger før sælgers overtagelse af
        ejendommen eller adskillige år tilbage. sælgers besvarelse af spørgsmålene gives ud fra
        sælgers kendskab til ejendommen. svarende tilsigter ikke at være en garanti.
        …
                                                                        ja nej ?
        5.      lofter/etageadskillelser
        5.1     har der været foretaget reparationer efter fugt-,           ■
                råd-, svampe- eller insektskader? hvis ja, hvor ?
        …
        8.      tage
        8.1     har taget været utæt?                                       ■
                hvis ja, hvor?
        8.2     er der skader omkring skotrender eller inddækninger?        ■
                hvis ja, hvilke?
                …
        8.7     har der været foretaget reparationer efter fugt-,
                råd-, svampe- eller insektskader?                           ■
                hvis ja, hvor?
                …”
efter at køberne den 6. januar 2005 havde indsendt en skadesanmeldelse til ejerskifteforsik-
ringen, blev der udarbejdet en taksatorrapport dateret 3. februar 2005. i taksatorrapporten er
bl.a. anført:
        ”i stuen ses partielt sorte skjolde på loftbeklædningen (gipsplader) som antyder fugtska-
        der. der ses i den sammenhæng en langsgående sort skjold fra skillevæg til ydermur i
        stuen, som antyder fugtskjold langs en stålbjælke (dette er en vurdering – ikke konstate-
        ret).
                                               - 3 -
     i stuen ses flere steder loftplader, der er sømmet. ved at nedtage nogle af disse konstate-
     res, at der er monteret et stykke plastic bag loftspladerne. dette antyder, at pladerne har
     været taget ned og genmonteret efter montering af plastic, formentlig fordi at taget har
     været utæt.
     der konstateres ved besigtigelsen fugtophobninger omkring nedløb fra tag i køkken og
     badeværelse. tagkonstruktion har fald mod midten af taget og afvander i disse nedløb.
     rapporten fra bøgh og vogensen konkluderer, at der kan konstateres forøget vækst af
     skimmelsvampe i store dele af tagkonstruktionen. de konkluderer yderligere, at der er
     tale om en sundhedsskadelig skimmelsvamp, hvor de anbefaler, at beboere bortflyttet
     indtil afsluttet renovering.
     der ses flere steder revner i trægulve. ft fortæller, at disse er opstået efter indflytning.
     det vurderes, at årsagen kan være opfugtning af gulvene i sammenhæng med fugtska-
     derne i loftet og at gulvene nu udtørrer pga. varme. ejendommen kan have stået uden
     varme i en periode.
     ved besigtigelse af taget kan generelt konstateres nedbrud og revnedannelser i tagbe-
     lægningen. der kan desuden konstateres utætte inddækninger omkring begge skorstene
     og flere steder om aftrækshætter.
     …
     konklusion
     tag og lofter:
     ….
     tagpaptaget er fra ejendommens opførelsestid, 1968, hvorfor der er tale om en betyde-
     lig aldersnedskrivning for selve tagbelægningen.”
af skønserklæringen af 26. januar 2006 udarbejdet af kim olsson fremgår bl.a.:
     ”spørgsmål 1: skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden kan konstatere utætheder i
     tagbelægning og inddækninger på den udvendige tagkonstruktion. hvis ja, bedes for-
     holdes
     beskrevet, og hvad årsagen er.
     svar: ved skønsforretningen konstateredes, at tagbelægningen på ejendommen var ud-
     ført
     som tagpap, dækket af singelsbelægning (små sten). udførelse af tagbelægningmed sin-
     gels, blev hovedsagligt udført pga., at tagbelægningen ikke kunne tålesolens uv-stråler,
     men dog også hvor der var brug for en ballast til at holde tagbelægningen på plads.
     ved skønsforretningen var hele tagbelægningen overdækket med en plastafdækning af
     midlertidig karakter.
     der foretoges stikprøvevis besigtigelse af tagbelægningen ved aftagning af plastafdæk-
     ning
                                         - 4 -
samt fjernelse af singelsbelægning. flere steder fremstod tagbelægningen uden, eller
kun med et meget tyndt lag, singelsbelægning. områder udvalgtes efter risikoområder,
samt efter besigtigelse på loft i ejendommen.
der konstateredes flere utætheder i tagbelægningen på ejendommen.
utætheder konstateredes placeret omkring gennemføringer ved begge skorstene og af-
trækshætter, samt huller i tagbelægningen generelt. utætheder er hovedsagligt opstået
som følge af en nedbrydning af tagbelægningen fra solens uv-stråler. dog blev der også
konstateret beskadiget/defekte inddækningskapper. se billede 1-11.
…
spørgsmål 3: skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden kan konstatere utætte ind-
dækninger omkring begge skorstene og omkring aftrækshætter. hvis ja, bedes forholdet
beskrevet, hvad utæthederne har forårsaget, og hvad årsagen er.
svar: som anført under besvarelsen af spørgsmål 1, konstateredes utætheder omkring
både skorstene og aftrækshætter.
utætheder konstateredes forårsaget af nedbrudt tagbelægning samt defekte inddæknin-
ger,
se billede 1-6.
utæthederne har forårsaget store gennemsivninger af regnvand i tagkonstruktionen,
med en del skimmelangreb i denne til følge. se besvarelsen af efterfølgende
spørgsmål.
spørgsmål 4: skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden kan konstatere pudslag med
manglende vedhæftning og sorte skjolder på bagsiden af tapet i køkken og brygges.
hvis ja, bedes forholdet beskrevet, og hvad årsagen er.
svar: ved skønsforretningen konstateredes pudslag med manglende vedhæftning, samt
tapet med sorte skjolder på bagsiden, i køkken og bryggers.
forholdet konstateredes at optræde på, og omkring skorstenen, se billede 13 og 14.
pudslaget konstateredes at side løst i relativt store områder, samt flere steder at være
under nedbrydning i form af pulverisering. de sorte skjolder skønnes at være skimmel-
svampe.
årsagen til de konstaterede forhold er en længerevarende vandbelastning fra det utætte
tag.
…
spørgsmål 7: skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden kan konstatere loftplader,
som er
tilsømmet i stuen, hvis ja, bedes forholdet beskrevet, og hvad årsagen er.
svar: ved skønsforretningen konstaterede, at enkelte loftplader havde andre søm end
alle andre loftplader, hvilket skønnes at indikere, at loftplader har været taget ned
og genmonteret. se billede 23. de aktuelle loftplader konstateredes placeret omkring
skorsten i stuen.
                                              - 5 -
     spørgsmål 8: skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden ved nedtagning af disse
     loftplader i stue kan konstatere, at der er monteret et stykke plastik bag loftpladerne.
     hvis ja,
     bedes forholdet beskrevet, og hvilken betydning det har for konstruktionen. endvidere
     bedes årsagen beskrevet.
     svar: ved den efterfølgende besigtigelse blev loftplader nedtaget, og det konstateredes
     at der herunder var monteret plastik som udbedring af den eksisterende dampspærre,
     som konstateredes udført af alukraft. se billede 24.
     en reparation af dampspærren har ingen betydning for konstruktionen, såfremt den
     udføres med korrekt tætning, dvs. med klæbning eller sammenpresning af eventuelle
     samlinger. i det aktuelle tilfælde konstateredes, at samlinger ikke var tætnet, men kun
     udført med overlæg. herved opstår risiko for at varm rumluft siver op i tagkonstruktio-
     nen, med kondensering heri til følge.
     ved nedtagningen af loftpladerne konstateredes tegn efter tidligere vandskade på tag-
     brædder, bjælker samt oversiden af loftpladerne. en tidligere vandskade skønnes at
     have været årsag til at man har været nødt til at nedtage loft og dampspærre for udtør-
     ring, og efterfølgende reparere/udskifte loftet.
     …
     spørgsmål 13: i det omfang spørgsmål 1, 2 og 3 besvares bekræftende, bedes skøns-
     manden oplyse, hvorvidt eventuelt konstaterede skader kunne være konstateret ved en
     visuel
     gennemgang uden foretagelse af destruktive indgreb på tidspunktet for skønindstævnte
     1’s besigtigelse af ejendommen den 3. maj 2004.
     svar: det er skønsmandens opfattelse at de, i forbindelse med bevarelsen af spørgsmål
     1-3, konstaterede skader er sket over længere tid, i overvejende grad som følge af so-
     lens nedbrydning af tagbelægningen, og at langt hovedparten af disse skader har været
     synlige og konstaterbare uden foretagelse af destruktive indgreb d. 3. maj 2004.
     spørgsmål 14: i det omfang spørgsmål 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 og 8 besvares bekræftende, be-
     des
     skønsmanden oplyse på hvilken måde skaderne på tagbelægningen, inddækninger samt
     vandindtrængning i husets indvendige lofter, giver sig til kende for en beboer af ejen-
     dommen.
     svar: med de, under besvarelsen af de i spørgsmålet nævnte spørgsmål, konstaterede
     forhold, skønnes det at en beboer af ejendommen jævnligt i de senere år har kunnet
     konstatere vandgennemtrængning i tagkonstruktionen. som anført i besvarelsen af
     spørgsmål 7 og 8, skønnes det at loft har været nedtaget ved siden af pejsen i stuen for
     at udtørre og udbedre efter vandskade.”
forklaringerne for byretten er i retsbogen for retten i nykøbing falster gengivet således:
                                         - 6 -
”leif kastbjerg, forklarede, gjort bekendt med sandhedsansvaret, at han er uddannet
klejnsmed. han har i mange år arbejdet med renovering af bryggeriudstyr. ved juletid
2004 flyttede han og ægtefællen til nakskovområdet, da han var gået på efterløn. hans
kone kan ikke gå på efterløn, hvorfor hun har lidt arbejde. i 1992 købte de sagsøgte den
i sagen omhandlede ejendom, der var blevet sat på tvangsauktion af kreditforeningen
danmark. tvangsauktionen blev imidlertid afværget ved, at de sagsøgte købte ejen-
dommen. de har herefter i 12 år boet på ejendommen. de har ikke været udsat for, at
det regnede ned gennem taget. deres tøj har aldrig lugtet af mug. deres gæster har hel-
ler ikke bemærket noget om fugt. han har ikke selv udført reparationer på taget, herun-
der ved skorstenen. det er rigtigt, at han af og til har været oppe på taget for at rense de
2 nedløb, dels i badeværelset og dels i køkkenet. nedløbene skulle renses for nåle og
andet. vandskaden i stuen omkring pejsen er ikke opstået i hans ejertid. han har ikke
haft pladerne nede i stuen i sin ejertid. 4 - 5 år før salget malede svigerdatteren loftet
inde i stuen. kort tid efter overtagelsen i 1992 malede svigerfaren gangen. der har ikke
ellers været gjort noget ved huset. deres søn boede derhjemme i ca. halvdelen af deres
ejertid. de har som nævnt ikke været ude for, at der skulle være kommet vand ned fra
loftet. for så vidt angår den udfærdigede tilstandsrapport (bilag 2, side 13) bemærker
han, at sælgeroplysningerne blev givet til bjarne jensen, efter at denne havde set på
ejendommen. afhørte var da sikker på, at der ikke havde været vandgennemtrængning
gennem taget. han har således besvaret de stillede spørgsmål efter bedste evne og ud fra
sin egen 12-årige ejerperiode. han var i øvrigt ikke med rundt i ejendommen under den
bygningssagkyndiges gennemgang. han syntes i øvrigt, at den bygningssagkyndige var
rimelig grundig i sin undersøgelse. den bygningssagkyndige har nok også været oppe
på taget. overtagelsesdagen blev udskudt til den 1. december 2004, da køberne ikke
havde fået solgt deres eget hus pr. 1. september 2004. fra den 1. oktober 2004 havde
køberne lov til at bruge hans værksted. ca. 3 uger før overtagelsesdagen fik de endvi-
dere lov til at male de forskellige rum, herunder bad, børneværelse og soveværelse. han
overnattede da i stuen. i disse 3 uger hørte han ikke klager fra køberne om fugt. der var
i øvrigt et godt forhold mellem ham og køberne. ved indflytningen i 1992 blev der ikke
lavet noget ved taget. han har således alene en gang i mellem renset tagnedløbene for
blade med mere. han har ikke haft håndværkere på taget eller nede i huset. hans ægte-
fælle havde rengøringsjob, og hun har heller ikke sagt til ham, at der skulle være utæt-
heder ude i køkkenet. det samme gælder sønnen, der var i lære som værktøjsmager. de
solgte huset, da afhørte skulle på efterløn. det var efter revisors anbefaling.
bygningssagkyndig bjarne jensen forklarede, gjort bekendt med sandhedsansvaret, at
han oprindelig, er uddannet som tømrer. dernæst blev han uddannet som byggetekniker
og arkitekt. da han i maj 2004 besigtigede den omhandlede ejendom, havde han alene
haft autorisation som bygningssagkyndig i 1 måned. han vil ikke bestride, at sælgerop-
lysningerne blev givet efter, at han - vidnet - havde gennemgået ejendommen. han
havde ingen bemærkninger til lofterne. han kan ikke huske, om de var nymalede. han
kan ikke huske, hvor lang tid den indvendige besigtigelse tog. han vil dog mene, at det
har taget 1/2 time. så vidt han husker, gik han rundt i huset alene. for så vidt angår til-
standsrapporten (bilag 2) bemærker han, at han har skrevet en k3´er vedrørende skor-
stenen ved udestuen. denne k3´er burde have stået ved begge steder, nemlig både ved
udestue og ved beboelse. bemærkningerne i tilstandsrapportens side 9 vedrørende skor-
stenen relaterer sig også til følgevirkningerne på andre konstruktioner. for så vidt angår
tilstandsrapportens side 13, pkt. 8, bemærker afhørte, at hvis sagsøgte havde sagt, at der
var utæthed ved taget, ville afhørte havde foretaget yderligere undersøgelser. han ville
da have gået op på taget igen for at afdække det. han ville ligeledes have givet en k3´er
                                         - 7 -
vedrørende inddækning af tage i resumédelen i tilstandsrapporten. sælgerens oplysning
er en vigtig del af tilstandsrapporten. et tag kan dog godt være utæt, selv om man ikke
kan se det. for så vidt angår restlevetiden anført på taget i sagens bilag c, bemærker
han, at restlevetiden nærmere er 0 år end 5 år. dette vurderer han ud fra, at taget var fra
husets opførelse. der kan imidlertid godt være forskel på teoretisk og praktisk levetid.
det er rigtigt, at han i maj 2004 var oppe på taget, hvor han gik rundt. under syns- og
skønsforretningen var der nogle steder skrabet sten væk. man kunne imidlertid ikke un-
der syns- og skønsforretningen danne sig et helhedsindtryk på grund af overdækningen.
foto nr. 3 og 4 i syns- og skønserklæringen af 26. januar 2006 (bilag 5) viser den k3
skade, som han har nævnt i tilstandsrapporten, men placeret under udestuen. foto nr. 1
og 2 er den utæthed ved den anden skorsten, som han har overset. for så vidt angår foto
6, kan han ikke huske, hvorvidt der lå sten hen over tagpappen i maj 2004. det vanske-
lige ved besigtigelsen i maj 2004 var, at der var stenbelægning på det flade tag. han
burde have taget forbehold herom i tilstandsrapporten, hvilket han gør i de tilstandsrap-
porter, han nu udfærdiger. han vil dog tro, at han i maj 2004 stikprøvevis skrabede sten
til side på taget. dengang kunne man i øvrigt ikke uden videre give en k3´er uden kon-
kret påviste forhold. det kan man nu. han kan ikke huske, om han inde i huset foretog
en fugtmåling. han har sikkert set den gennemgående sorte stribe i stueloftet og har be-
tragtet den som forårsaget af en kuldebro. det er rigtigt, at de fleste flade tage giver an-
ledning til særlige undersøgelser.
karina rolin gadskov, forklarede gjort bekendt med sandhedsansvaret, at hun og ægte-
fællen, michael uldall sunke, købte ejendommen af de sagsøgte. de havde brug for en
erhvervsejendom, da de drev en udlejningsvirksomhed med borde, stole m.v. til fester.
hun er kontoruddannet. ægtefællen er mekaniker. de har ikke nogen bygningsmæssig
uddannelse. forinden køb besigtigede de ejendommen sammen med ejendomsmægle-
ren. tilstandsrapporten viste ingen bemærkninger vedrørende taget på beboelsesdelen.
ca. 3 uger før overtagelsen den 1. december 2004 fik de nøgler til beboelsen. de gik
herefter i gang med at male væggene. de konstaterede da ingen tegn på fugt. de flyttede
ind i huset omkring den 1. december 2004. den 27. december 2004 konstaterede hun en
særpræget lugt i køkkenet. den kom fra køkkenskabet. de talte om, hvorvidt de skulle
beholde de gamle skabe. der var imidlertid en skarp lugt, som de antog var lugt fra
mug. de besluttede sig derfor at rive køkkenskabet ned. da michael havde gjort dette,
så de vand inde under køkkenskabet. de så, at gulvet var helt sort af svamp. en vvs-
mand blev kaldt ud på ejendommen. han bemærkede, at der manglede en krave på køk-
kenafløbet. michael pillede alt tapet af. det hang ikke fast, og de konstaterede nu, at der
på væggene var svamp. loftpladerne i køkkenet blev taget af. de konstaterede da, at
loftet var endnu mere sort end de andre steder. umiddelbart havde de ikke kunnet se
noget, forinden loftpladerne var blevet fjernet. de så nu, at brædderne oppe over loft-
pladerne var drivende våde. herefter besluttede de sig for at kontakte forsikringsselska-
bet. taksator var ude på ejendommen den 27. januar 2005, hvor han konstaterede, at der
kom vand ned gennem taget. hun bemærker, at der også en januar aften lå et lag vand
ude i badeværelset, hvilket var kommet fra nedløbskanalen. ude i køkkenet kunne man i
øvrigt se ud i det fri i det område, hvor der havde løbet vand ned. det var sundhedsska-
deligt at bo i huset. hun bemærker, at den yngste datter lider af en lungesygdom, og at
det var skadeligt for hende at bo i ejendommen. vidnet kan bekræfte oplysningerne i
sagens bilag 9 om genhusning af dem. de måtte således på et tidspunkt leje et hus med
en udgift på 7.825 kr. om måneden til følge. de har nu besluttet, at de ikke ønsker at
have huset længere. huset er derfor overtaget af dansk boligforsikring, der har solgt det
videre for ca. 2,2 millioner kr. de havde selv indhentet tilbud på udbedring af skaderne
                                         - 8 -
på 1,4 million kr. hun kan ikke huske, hvorvidt de rettede henvendelse til sagsøgte i
denne sag om utæthederne. det er rigtigt, at de forinden købet af ejendommen havde
spekuleret over, at det var et hus med fladt tag. de spurgte mægleren, om der var pro-
blemer med taget, og mægleren sagde, at der ikke var noget problem. hun var ikke selv
oppe på taget under sin besigtigelse før køb.
syns- og skønsmanden kim olsson, vedstod sine 3 erklæringer (bilag 5, 6 og 7).
skønsmanden forklarede vedrørende spørgsmål 3, at han konstaterede utætheder om-
kring både skorstene og aftrækshætter. videre konstaterede han utætheder forårsaget af
nedbrudt tagbelægning samt defekte inddækninger. det er vanskeligt at differentiere
utæthederne yderligere. tagdugens levetid var udlevet under besigtigelsen. der var tale
om 9 - 10 steder. tagbelægningen bestod af en membran og singelssten. utæthederne
har givet vandgennemtrængen i beboelsesdelen. under besigtigelsen havde vandgen-
nemtrængning stået på i en del år. afhørte vil mene, at det har stået på som minimum
de sidste 3 - 4 år. for så vidt angår foto nr. 8 i bilag 5, bemærker han, at der er udført en
udbedring af tagbelægningen langs tagkanter, og at den er af nyere dato. han kan dog
ikke sige, om reparationen er sket før eller efter 1992. på samme måde forholder det sig
med en udbedring langs tagkant i foto 11. på foto 16, der vedrører køkkenet, kan man
se, at der har været vandgennemtrængning ned i beboelsen. der er tale om en vandgen-
nemtrængning, der har fundet sted gennem flere år. foto 18 viser området omkring
skorstenen ude i gangen. man kan der se, at gipspladeloftet har fået kraftig fugtpåvirk-
ning. afhørte vurderer, at man som beboer i ejendommen måtte kunne mærke denne
fugt. foto 19 viser den samme vandgennemsivning. foto 23 og 24 viser loftpladerne i
stuen, hvor der har været løbet vand ned. man har herefter skiftet loftpladerne og lagt
plastik på som en form for dampspærre. afhørte kan ikke sige, om denne reparation er
sket før eller efter 1992. foto 23 viser dog tegn på vandskade ved flisen. på oplysning
om, at stueloftet skulle være malet 3 - 4 år før sagsøgtes salg af ejendommen, bemærker
afhørte, at det stadigvæk kan være en gammel skade før 1992. foto 23 er taget inde i
stuen. foto 12, 13, 14, 17 og 18 vedrører skorstenen i køkkenet. foto 23 knytter sig til
foto 3 og 4. de mangelfulde inddækninger ved skorstenene kan give anledning til vand-
gennemtrængning. det er overvejende sandsynligt, at der er kommet vand ind gennem
inddækningerne. vandet vil da nå ned i beboelsesdelen, men det kræver "en del vand".
ved kraftigt regnvejr med blæst er det overvejende sandsynligt, at vandet er kommet
ned i beboelsesdelen. for så vidt angår foto 26, der vedrører aftrækshætte i badeværel-
set, bemærker afhørte, at tegnene på vandgennemtrængning er opstået over en længere
tid. han vil mene minimum 1 år. det er svært at sige helt nøjagtigt. foto 5 og 6 vedrø-
rende taget ved aftrækshætterne angiver også, at vandet kunne sive ned der gennem ta-
get. i starten kommer det ikke ned i beboelsesdelen, men det vil det til sidst gøre. af-
hørte fastholder sin besvarelse af spørgsmål 14. der er således kommet vand ned gen-
nem tagkonstruktionen, specielt i køkkenområdet. beboerne kunne ikke undgå at be-
mærke dette. der har været vandgennemtrængning i en længere tid. vandgennemtræng-
ningen er sket flere gange. det må således have stået på i flere år. han henviser til, at
tagkonstruktionens tilstand er meget dårlig, og han vil mene, at ejendommen jævnligt
inden for de sidste 3 - 5 år forinden besigtigelsen den 15. november 2005 har været i en
meget dårlig stand. for så vidt angår omkostningerne ved udbedring af vandskaden,
henviser skønsmanden til besvarelsen af spørgsmål 12. sælgerens oplysning til den
bygningssagkyndige i forbindelse med udfærdigelsen af tilstandsrapporten indgår i den
bygningssagkyndiges baggrundsviden. den bygningssagkyndige kan imidlertid ikke
tage sælgers oplysning for fulde pålydende. hvis sælger har sagt noget om vandgen-
                                              - 9 -
     nemtrængning, så skærper det den bygningssagkyndiges undersøgelse. sælgeren har
     trods alt boet dagligt i ejendommen. på spørgsmål om, hvorvidt vandgennemtrængnin-
     gen kunne ses i december 2004, bemærker afhørte, at det er svært for ham at svare på.
     han fastholder, at vandgennemtrængningen, specielt i køkkenet, har stået på gennem
     længere tid. hvis der er et skab fra gulv til loft, så kan vandgennemtrængningen måske
     være skjult i væggen. i bryggerset kunne det ses, at pudsen var boblet op. dette sker
     over en længere periode. det er rigtigt, at skaderne efter vandgennemtrængning også
     har noget at gøre med varme og udluftning. han er ved besvarelsen af spørgsmål 14
     gået ud fra normale opvarmnings- og udluftningsforhold. skimmelsvamp er en følge-
     skade af vandgennemtrængning. der er fastsat grænseværdier for hvor meget skimmel-
     svamp, der må være. han medgiver dog, at der er faglig uenighed om, hvordan grænse-
     værdien skal fastsættes.
     …
      lennart holm petersen, forklarede, gjort bekendt med sandhedsansvaret, at han i som-
     meren 2003 var interesseret i at købe ejendommen. han havde hørt, at sagsøgte mulig-
     vis ville sælge ejendommen. vidnet arbejdede dengang som tømrermester. han havde
     taget uddannelse som syns- og skønsmand, og han havde også udfærdiget ejendomsrap-
     porter til køber i forbindelse med køb af fast ejendom. han var på den i sagen omhand-
     lede ejendom nogle gange i løbet af sommeren 2003. anden gang var de inde i de fleste
     af rummene i beboelsesdelen. han kan ikke mindes, at han åbnede skabe, men at han
     blot kiggede ind i rummene. ejendommen havde et fladt tag. han havde vurderet, at han
     ikke selv ville have et sådant fladt tag. i givet fald ville han lave nyt tag på ejendommen
     med rejsning på. han kiggede således ikke på, hvorvidt det flade tag skulle lappes. han
     bemærkede ikke spor af fugtskader på lofterne inde i beboelsen. han opdagede heller
     ikke svampeproblemer. han bemærker, at han også har taget et kursus i, hvordan skim-
     melsvamp opfører sig. der lugtede ikke i huset af skimmelsvamp. han opfattede huset
     som et sundt hus. der var tørt i huset, og der var en god temperatur. han kan ikke hu-
     ske, hvordan vejret var under besigtigelsen. hans ægtefælle ville imidlertid ikke købe
     huset, da hun hellere ville have et landsted. han kan ikke huske, at huset skulle se an-
     derledes ud end det, som salgsopstillingen (bilag a) viste.”
retsgrundlag
lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, stk. 1 og 5, lyder såle-
des:
     ”§ 2. har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand
     (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen
     ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf.
     dog stk. 2-6. køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde
     have været nævnt i tilstandsrapporten.
     ….
     stk. 5. uanset bestemmelsen i stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold, som er opstået
     efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, jf. § 4, stk. 1, samt påberåbe
     sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter. køberen kan
     desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det
     pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. køberen kan i øv-
     rigt gøre erstatningskrav gældende efter almindelige regler, hvis sælgeren har opført
     bygningen med salg for øje.”
                                               - 10 -
i lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 3.2. og 4.1. er bl.a. anført (folketingstidende
1994/95, tillæg a, side 2981ff ):
      ”
      3.2. tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer
      …
      på ejerboligmarkedet er situationen således speciel i den forstand, at både køber og sæl-
      ger kan være ”forbrugere”. på andre retsområder står forbrugerne normalt som aftagere
      over for en erhvervsdrivende udbyder, men ved salg af en bolig er aftaleparterne typisk
      to privatpersoner.
      …
      på dette område bør lovgivningen i højere grad sigte mod at beskytte begge parter.
      …
      langt det største problem af civilretlig karakter er således fysiske mangler ved indivi-
      duelle huse. der vil kunne opnås en styrkelse af begge parters stilling ved køb af fast
      ejendom, hvis lovgivningen indrettes sådan, at problemerne med fysiske mangler be-
      grænses.
      det er ofte særdeles ubehageligt for køberen, hvis der viser sig mangler efter overtagel-
      sen, ikke blot på grund af de praktiske vanskeligheder, som manglen forvolder, men
      også fordi det ofte er usikkert, om sælgeren vil være i stand til at betale, selv om det
      lykkes for køberen at gennemføre et mangelskrav mod sælgeren.
      for den godtroende sælgers vedkommende er det lige så ubehageligt, såfremt køberen
      efter at have overtaget ejendommen fremsætter krav på grund af mangler. det gælder
      navnlig, hvis der er gået så lang tid, at sælgeren har indrettet sin økonomi i tillid til
      handlens endelighed.
      en begrænsning af mangelsproblemerne ved køb af fast ejendom bør som nævnt ske på
      en måde, som er til fordel for både køber og sælger. dette kan opnås på to måder, dels
      ved at forebygge, at der overhovedet opstår spørgsmål om mangler efter køberens over-
      tagelse af ejendommen, dels ved at sikre, at der er penge til at betale for en eventuel ud-
      bedring mv., hvis der alligevel viser sig en mangel.
      …
      en almindelig udbredelse af tilstandsrapporter, der udarbejdes af særligt beskikkede
      bygningssagkyndige på godkendte rapportformularer, vil efter justitsministeriets opfat-
      telse forbedre forbrugernes stilling ved køb af fast ejendom betydeligt. forbedringen vil
      bestå i, at langt de fleste mangelsspørgsmål bliver afklaret, før handlen afsluttes, således
      at de kan indgå i drøftelserne om den rette pris for ejendommen. en sådan forudgående
      afklaring af ejendommens fysiske tilstand må foretrækkes frem for ordninger, der pri-
      mært tager sigte på at klare mangelsproblemerne efterfølgende, når de har vist sig.
      visse fejl eller tegn på fejl ved en bygning vil imidlertid kunne være skjulte selv for en
      bygningssagkyndig, fordi dennes undersøgelse i praksis må foregå uden omfattende fy-
                                               - 11 -
     siske indgreb i bygningen. som regel vil sælgeren heller ikke kende til sådanne skjulte
     fejl. udbedringsomkostningerne ved sådanne fejl vil undertiden kunne være betydelige
     … men situationen vil i givet fald ofte være den, at hverken køber eller sælger har råd
     til at betale udbedringsomkostningerne. problemet med denne tilbageværende risiko kan
     bedst løses ved en forsikringsmæssig afdækning, således at et forsikringsselskab dækker
     udgiften til udbedring af manglen.
     …
     4.1. begrænsning af mangelsproblemerne
     …
     den foreslåede ordning tilskynder for det første sælgeren til at forebygge man-
     gelsproblemer ved at sørge for, at køberen modtager en rapport om ejendommen (til-
     standsrapport), der indeholder detaljerede oplysninger om bygningens fysiske tilstand.
     ordningen tilskynder for det andet til, at det gennem forsikringstegning sikres, at der er
     penge til at betale med, hvis der efterfølgende viser sig en mangel, som har været skjult
     selv for den bygningssagkyndige, og som derfor ikke er omtalt i tilstandsrapporten…”
i bemærkningerne til § 2, stk. 4, 2. pkt., (nu stk. 5, 2. pkt.) er bl.a. anført (folketingstidende
1994/95, tillæg a, side 2993):
     ”for det tredje gælder de gunstige retsvirkninger ikke, hvis sælgeren har handlet svig-
     agtigt eller groft uagtsomt i relation til det forhold, som køberen vil påberåbe sig, jf. stk.
     4, 2. pkt. køberen kan fortsat gøre en mangel gældende, hvis sælgeren f.eks. har rettet i
     tilstandsrapporten inden den gives til køberen, eller hvis sælgeren har undladt at gøre
     opmærksom på en mangel, som sælgeren vidste ville være skjult for den bygningssag-
     kyndige. ved udformningen af rapportskemaerne vil det blive sikret, at den bygnings-
     sagkyndige i forbindelse med sin undersøgelse spørger sælgeren om forhold, som en
     sagkyndig ikke kan se, men som en sælger vil opdage ved at bo i huset - f.eks. om der
     trænger vand ind, når det regner, eller om der tidligere er foretaget omfattende reparati-
     onsarbejder. sælgeren vil kunne gøres ansvarlig, såfremt han ved besvarelsen af disse
     spørgsmål handler svigagtigt eller groft uagtsomt.
     det må antages, at der skal meget til, før en uprofessionel sælgers adfærd vil blive ka-
     rakteriseret som svigagtig eller groft uagtsom, når ejendommen er gennemgået af en
     bygningssagkyndig. det vil normalt ikke kunne kræves, at sælgeren foretager en kritisk
     gennemgang af tilstandsrapporten for at kontrollere, om den bygningssagkyndige har
     overset noget. sælgeren behøver endvidere ikke undersøge og selv oplyse om de for en
     fagmand synlige forhold som f.eks. tagets og træværkets alder og tilstand, betydningen
     af, at der er skjulte installationer o.s.v. grov uagtsomhed vil normalt heller ikke fore-
     ligge, selv om en uprofessionel sælger undlader at oplyse om mangler ved ejendommen,
     som han burde have haft mistanke om, men som han ikke længere hæfter sig ved, og
     som måske nu er skjulte selv for en bygningssagkyndig. som eksempel kan nævnes
     mangler ved fundamentet, der tidligere under sælgerens ejertid har givet sig udslag i en
     mindre revnedannelse, som er blevet udbedret. derimod vil sælgeren handle groft uagt-
     somt, hvis han f.eks. undlader at oplyse, at han for nylig har overmalet en fugtplet, som
     er opstået, efter at der er trængt vand ind.”
                                               - 12 -
højesterets begrundelse og resultat
som det fremgår af bemærkningerne til forslaget til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhver-
velse af fast ejendom m.v., har det været hensigten med lovens regler om modtagelse af til-
standsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring at etablere en retstilstand, hvorefter aftaler
om køb af fast ejendom kun undtagelsesvis skal kunne give anledning til, at køberen – eller
andre, som må anses for indtrådt i køberens krav – kan fremsætte et krav mod sælgeren be-
grundet i en bygnings fysiske tilstand.
i overensstemmelse hermed er det i forarbejderne til bestemmelsen i lovens § 2, stk. 5, 2. pkt.,
forudsat, at der skal meget til, for at en uprofessionel sælgers adfærd vil blive karakteriseret
som svigagtig eller groft uagtsom (og dermed ansvarspådragende), når ejendommen er gen-
nemgået af en bygningssagkyndig. det er således bl.a. forudsat, at sælgeren ikke behøver at
undersøge og selv oplyse om de for en fagmand synlige forhold som f.eks. tagets og trævær-
kets alder og tilstand, og det er forudsat, at grov uagtsomhed normalt heller ikke vil foreligge,
selv om en uprofessionel sælger undlader at oplyse om mangler ved ejendommen, som han
burde have haft mistanke om, men som han ikke længere hæfter sig ved.
det må efter skønsmanden kim olssons erklæring lægges til grund, at der er foretaget repa-
rationer af ejendommens tag, og at loftet i stuen er repareret som følge af vandskade. efter
bevisførelsen, herunder skønsmandens erklæring og forklaring, finder højesteret det imidler-
tid ikke godtgjort, at reparationerne er sket i anna-grete og leif kastbjergs ejertid, og høje-
steret finder det heller ikke godtgjort, at de i øvrigt har haft en sådan viden om vandindtræn-
gen og svampeskader m.v., at de må anses for at have handlet svigagtigt eller groft uagtsomt
som anført i lovens § 2, stk. 5, 2. pkt.
højesteret tager herefter anna-grete og leif kastbjergs frifindelsespåstand til følge.
anna-grete og leif kastbjerg har haft fri proces og retshjælpsforsikring for byretten og for
højesteret.
thisted forsikring g/s skal i sagsomkostninger betale i alt 164.115,42 kr., der dækker advo-
katudgifter for byret, landsret og højesteret med 150.000 kr., udlæg for byret med 1.210,42
                                              - 13 -
kr., udgifter til vidnegodtgørelse for landsret med 2.305 kr., retsafgift for landsret med 4.700
kr. og beregnet retsafgift for højesteret med 5.900 kr.
sagsomkostningsbeløbet skal indbetales til højesteret, der efter dækning af udgifterne til fri
proces afregner med retshjælpsforsikringen.
                                     thi kendes for ret:
anna-grete kastbjerg og leif kastbjerg frifindes.
i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal thisted forsikring g/s betale
164.115,42 kr., som indbetales til højesteret.
det idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms
afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
