                             højesterets dom
                            afsagt tirsdag den 8. maj 2018
sag 246/2017
(2. afdeling)
location a/s
(advokat lars langkjær)
mod
grundejernes investeringsfond
(advokat erik wendelboe christiansen)
i tidligere instanser er afsagt dom af boligretten i helsingør den 2. december 2016 og af østre
landsrets 23. afdeling den 6. juni 2017.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, vibeke rønne, jens peter
christensen, hanne schmidt og jan schans christensen.
påstande
appellanten, location a/s, har nedlagt påstand om, at indstævnte, grundejernes investerings-
fond, skal anerkende at være forpligtet til at ophæve bindingskonto nr. 41-09649 for ejen-
dommen sundtoldvej 9, helsingør.
grundejernes investeringsfond har påstået stadfæstelse.
anbringender
location a/s har anført navnlig, at ejendommen sundtoldvej 9, helsingør, der indeholder 6
beboelseslejligheder, i medfør af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, ikke er omfattet af § 18
og § 18 b i lovens kapitel iii om hensættelse. ejendommen er heller ikke i medfør af boligre-
guleringslovens § 4 a omfattet af hensættelsespligten, idet ejendommen ikke sammen med
                                               - 2 -
ejendommene sundtoldvej 5-7 udgør én ejendom. grundejernes investeringsfond er derfor
forpligtet til at ophæve den bindingskonto, der er oprettet efter boligreguleringslovens § 18 b,
stk. 1.
det bestrides ikke, at betingelserne i § 4 a, stk. 2, om, at de tre ejendomme er opført kontinu-
erligt og havde samme ejer pr. 1. januar 1995, er opfyldt. derimod er den tredje betingelse
om, at ejendommene skal have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab eller
være samvurderet eller samnoteret i tingbogen, ikke opfyldt.
ejendommene på de tre adresser havde ikke fælles friarealer den 1. januar 1995, og de havde
heller ikke et driftsfællesskab i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2’s betydning. ejendomme-
ne har ikke haft fælles varmeforsyning og har ikke dannet hinandens forudsætning for anven-
delsen af ejendommene. ejendommene var heller ikke samvurderet eller samnoteret i tingbo-
gen den 1. januar 1995. den fælles belåning er uden betydning, da lejedannelsen i princippet
er uafhængig af ejendommens prioritering.
de tre ejendomme udgjorde derfor ikke én ejendom den 1. januar 1995, jf. § 4 a, stk. 2.
selv om betingelserne i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, måtte anses for at være opfyldt
den 1. januar 1995, er det ejendommens aktuelle ejer- og driftsforhold, der er afgørende for,
om ejendommen er omfattet af hensættelsespligten på det tidspunkt, hvor der sker en varsling
af lejeforhøjelse eller en anmodning om fritagelse for bindingspligt mv. her er det afgørende,
at ejendommene sundtoldvej 5-7 i 2011 blev overtaget af en andelsboligforening, mens sund-
toldvej 9 forblev en udlejningsejendom. vurderingen af, om en ejendom er en småejendom,
skal således ikke altid foretages ud fra forholdene den 1. januar 1995, jf. også højesterets dom
af 21. februar 2014 (ufr 2014.1519).
det forhold, at en ejendom, der den 1. januar 1995 var en småejendom i boligreguleringslo-
vens § 4, stk. 5’s forstand, også vedbliver med at være en småejendom, selv om der efterføl-
gende foretages bygningsmæssige ændringer, har ikke betydning for vurderingen efter bolig-
reguleringslovens § 4 a, stk. 2.
                                                - 3 -
formålet med boligreguleringslovens § 4 a var bl.a. at sikre ensartet husleje for ensartede lej-
ligheder under et fælles ejerskab af flere ejendomme. dette beskyttelseshensyn kan kun vare-
tages fuldt ud, hvis det såkaldte udvidede ejendomsbegreb i § 4 a tillægges betydning, også
når flere ejendomme senere kommer under fælles ejerskab, hvad enten ejendomsporteføljen
består af storejendomme eller småejendomme eller en kombination heraf. lovens ordlyd, for-
arbejder og formål taler for, at det udvidede ejendomsbegreb i § 4 a også omfatter ejendomme
opført efter den 1. januar 1995. det er derfor ejendommens aktuelle ejer- og driftsforhold be-
dømt efter § 4 a, stk. 2, der er afgørende for hensættelsespligt, lejedannelse og for en række
andre retlige konsekvenser af boliglovgivningen.
reglerne i boligreguleringslovens kap. ii-iv, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder
derfor ikke for lejeforholdene i ejendommen sundtoldvej 9, jf. boligreguleringslovens § 4,
stk. 5.
grundejernes investeringsfond har anført navnlig, at ejendommen sundtoldvej 9 er omfattet
af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel ii-iv og derfor er
omfattet af bindingspligten i henhold til boligreguleringslovens § 18 og § 18 b.
sundtoldvej 9 var den 1. januar 1995 omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i boligregule-
ringslovens § 4 a, stk. 2, som følge af, at ejendommen havde fælles friarealer og driftsfælles-
skab med naboejendommene sundtoldvej 5-7.
sundtoldvej 9 har sammen med ejendommene sundtoldvej 5-7 siden 1983 været registreret
som bindingspligtige i forhold til grundejernes investeringsfond ud fra en betragtning om
driftsfællesskab. de tre ejendomme er kontinuerligt herefter og i hvert fald frem til 2009 ud
fra samme betragtninger af ejere, administratorer, lejere, huslejenævn og grundejernes inve-
steringsfond blevet behandlet som omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i boligregule-
ringslovens § 4 a, stk. 2.
ejendommene havde den 1. januar 1995 samme administrator og fælles driftsbudget omfat-
tende udgifter til bl.a. vicevært, varme, el og gas samt renovation. ejendommene var også
fælles belånt.
                                                 - 4 -
ejendommene udgjorde derfor den 1. januar 1995 én ejendom efter det udvidede ejendoms-
begreb i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, og således én ejendom i henhold til § 4, stk. 5, 1.
pkt.
det er ejendommens forhold den 1. januar 1995, der er afgørende for, om ejendommen er
omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel ii-iv, og
for, om den er omfattet af bindingspligt i henhold til boligreguleringslovens § 18 og § 18 b.
det er uden betydning, at ejendommen i dag indeholder 6 beboelseslejemål og ikke længere
er i driftsfællesskab med sundtoldvej 5-7.
det er ejendomsbegrebet som defineret i boligreguleringslovens § 4 a, der skal anvendes ved
fastlæggelsen af, om der er tale om en småejendom efter § 4, stk. 5, 1. pkt., og dermed forhol-
dene den 1. januar 1995, som er afgørende for vurderingen efter boligreguleringslovens § 4 a,
stk. 2. dette følger af lovens ordlyd og forarbejder og støttes af vejledningen om ændringer i
lejelovgivningen samt af retspraksis og litteratur.
i de situationer, hvor en ejendoms status senere er anset for ændret, har der været tale om helt
grundlæggende ændringer i de faktiske forhold vedrørende ejendommen, så forudsætningerne
for anvendelse af bestemmelserne om undtagelse fra omkostningsbestemt leje ikke længere
har været til stede.
der er i denne sag ingen omstændigheder, der kan begrunde en sådan fravigelse af den faste
og langvarige praksis for anvendelsen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 1. pkt., jf. § 4 a,
stk. 2.
supplerende retsgrundlag
bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, blev indsat ved lov nr. 707 af 22. decem-
ber 1982 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene. af de specielle
bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1982-83, tillæg a, sp. 1215) fremgår bl.a.:
       ”grundejernes investeringsfond har fremsat ønske om, at ejendomsbegrebet også i rela-
       tion til reglerne i § 60 udvides til at omfatte flere ejerlejligheder samt ejendomme, der er
       opført kontinuerligt, jfr. lovens § 7.
                                                - 5 -
      som en forenkling foreslås i konsekvens heraf, at ejendomsbegrebet defineres i en sam-
      let bestemmelse.”
ved lovændringen blev den tidligere gældende § 7, stk. 4, ophævet. i bestemmelsen hed det:
      ”er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyg-
      gelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,
      skal lejen beregnes på grundlag af et budget omfattende hele bebyggelsen. det samme
      gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.”
den tidligere gældende § 7, stk. 4, blev indsat ved lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig
regulering af boligforholdene. i de specielle bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende
1978-79, tillæg a, sp. 2595) hedder det bl.a.:
      ”§ 7 fastsætter og afgrænser på grundlag af indvundne erfaringer det ejendomsbegreb,
      for hvilket der skal budgetteres under eet.
      …
      i bebyggelser, der er opført på flere matrikelnumre, har det voldt vanskeligheder at fast-
      sætte, om der skal udarbejdes eet budget for hele enheden under ét, eller om der skal
      udarbejdes et budget for hvert matrikelnummer.
      tilsvarende problem opstår ved fortolkningen af begrebet ejendom i lejelovens regler
      om beboerrepræsentanter og bytteret og reglerne om tilbudspligt efter ejerlejlighedslo-
      ven.
      allerede i forbindelse med lovændringen i juni 1975 var opstået spørgsmål om en hen-
      sigtsmæssig afgrænsning af ejendomsbegrebet i relation til begrebet omkostningsbe-
      stemt leje. i pkt. 11 i cirkulære af 26. juni 1975 om omkostningsbestemt leje i private
      udlejningsejendomme blev det på denne baggrund udtalt, at det ikke kan udelukkes, at
      det kan være hensigtsmæssigt at behandle flere matrikelnumre som én ejendom, hvor de
      flere matrikelnumre danner en naturlig enhed, der også hidtil har udgjort en økonomisk
      enhed.
      fordelen ved ét samlet budget for en større bebyggelse er, at dette medfører ensartet le-
      jefastsættelse for hele bebyggelsen, således at lejligheder af samme type i pågældende
      bebyggelse får samme leje.
      det må derfor anses for hensigtsmæssigt, at ejendommens drift bedømmes under ét, ik-
      ke blot hvor ejendommene er samvurderet, men også hvor de uden at være samvurderet
      er opført som en samlet bebyggelse, der udgør et driftsøkonomisk fællesskab. dette er
      foreslået ved bestemmelsens stk. 4.”
                                                - 6 -
i boligreguleringsloven blev ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 samtidig med indsættelsen af § 4,
stk. 5, indsat et kapitel iv a med overskriften ”huslejeregulering for mindre ejendomme”. i
dette kapitel hedder det i § 29 b:
       ”§ 29 b. reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar
       1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. i ejendomme, som ejes af andelsbo-
       ligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslej-
       ligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.”
af de specielle bemærkninger i lovforslaget fremgår følgende om § 29 b (folketingstidende
1993-94, tillæg a, sp. 7923):
       ”det foreslås at samle de regler, som gælder for lejefastsættelsen for de mindre ejen-
       domme, som pr. 1. januar 1995 ikke længere skal være omfattet af den omkostningsbe-
       stemte leje, i et særskilt kapitel.”
højesterets begrundelse og resultat
sagens problemstilling
sagen angår, om udlejningsejendommen sundtoldvej 9, helsingør, der indeholder 6 beboel-
seslejligheder, er omfattet af reglerne om mindre ejendomme (småejendomme) i boligregule-
ringsloven, således at grundejernes investeringsfond er forpligtet til at ophæve bindingskon-
toen for ejendommen.
location a/s har i første række anført, at ejendommen pr. 1. januar 1995 ikke opfyldte betin-
gelserne i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, for sammen med ejendommene sundtoldvej 5-
7, der indeholder 11 beboelseslejligheder, at blive anset for én ejendom, og at ejendommen
derfor i medfør af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, må anses for en småejendom. hvis det
antages, at betingelserne i § 4 a, stk. 2, var opfyldt den 1. januar 1995, har location a/s i an-
den række anført, at ejendommens nuværende status efter boligreguleringsloven må afgøres
på grundlag af de aktuelle ejer- og driftsforhold, hvor ejendommen sundtoldvej 9 er uden
noget driftsfællesskab med ejendommene sundtoldvej 5-7, der i 2011 er overtaget af en an-
delsboligforening.
ejendommens status pr. 1. januar 1995
                                                - 7 -
ifølge boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 1. pkt., gælder reglerne i lovens kapitel ii-iv, bortset
fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, op-
ført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller
nogen form for driftsfællesskab, anses disse efter boligreguleringsloven som én ejendom, jf. §
4 a, stk. 2.
parterne er enige om, at ejendommene sundtoldvej 9 og sundtoldvej 5-7 er opført kontinuer-
ligt i 1900, og at de den 1. januar 1995 havde samme ejer. der er derimod ikke enighed om,
hvorvidt ejendommene på den nævnte dato havde fælles friarealer eller driftsfællesskab.
som anført af landsretten var de tre ejendomme på dette tidspunkt samadministreret, grund-
ejernes investeringsfond havde med virkning fra den 1. januar 1983 registreret dem som ind-
byrdes bindingspligtige, og ejendommene havde et samlet driftsbudget.
højesteret tiltræder på den anførte baggrund, at de tre ejendomme pr. 1. januar 1995 havde et
sådant driftsfællesskab, at de efter boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, måtte anses som én
ejendom.
ejendommens aktuelle status
ejendommene sundtoldvej 5-7 er som nævnt overtaget af en andelsboligforening i 2011.
det forhold, at sundtoldvej 9 herefter ikke længere indgår i et driftsfællesskab med sundtold-
vej 5-7, indebærer imidlertid efter højesterets opfattelse ikke, at ejendommen nu må anses
som en småejendom, selv om den kun indeholder 6 beboelseslejemål, jf. boligreguleringslo-
vens § 4, stk. 5. det bemærkes herved, at § 4, stk. 5, efter sin ordlyd og forarbejderne må for-
stås således, at det afgørende for ejendommens status er forholdene den 1. januar 1995 uanset
det senere frasalg, som medførte, at driftsfællesskabet med ejendommene sundtoldvej 5-7 op-
hørte.
konklusion
højesteret stadfæster landsrettens dom.
                                               - 8 -
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal location a/s betale 35.000 kr. til grundejernes inve-
steringsfond.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
