retten i viborg
udskrift af dombogen
dom
afsagt den 11. april 2017 i sag nr. bs 1-817/2016:
a
…
8643 ans by
og
b
…
8643 ans by
mod
henriksen & birch ejendomme ans aps
vestervang 6
8882 fårvang
sagens baggrund og parternes påstande
denne sag, der er anlagt den 20. juli 2016, drejer sig om, hvorvidt manglende
iagttagelse af oplysningspligten i lejelovens § 4, stk. 5, i forbindelse med indgåelse
af en lejeaftale medfører, at udlejer er afskåret fra at medtage afkastet
af ejendommens værdi ved fastsættelse af huslejen.
sagsøgerne, a og b, har nedlagt påstand
om, at sagsøgte, henriksen & birch ejendomme ans aps, tilpligtes at anerkende,
at lejen for lejemålet ..., 8643 ans by pr. 1. februar
2015 fastsættes til 55.156,62 kr. årligt.
sagsøgerne har endvidere nedlagt påstand om, at sagsøgte til sagsøgerne skal
tilbagebetale de for meget erlagte lejeydelser tillagt sædvanlig procesrente fra
de enkelte lejeydelsers erlæggelse.
sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse, således at den årlige leje for lejemålet
…, 8643 ans by pr. 1. februar 2015 fastsættes til
96.480 kr., samt frifindelse overfor betalingspåstanden.
oplysningerne i sagen
sagsøgerne indgik pr. 1. februar 2015 aftale med sagsøgte om leje af ejendommen
... i ans by for en årlig husleje på 96.480 kr.
der er mellem parterne enighed om, at lejekontrakten ikke indeholder oplys
ninger om, at huslejen er fastsat som omkostningsbestemt leje efter lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, § 5, stk. 1, eller oplysninger om
sammensætningen af huslejen, herunder at der er medtaget afkast beregnet
efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene, § 9, stk. 2.
sagsøgerne indbragte den 28. januar 2016 spørgsmålet om huslejens størrelse
for huslejenævnet i silkeborg, der den 13. juni 2016 traf afgørelse om at
godkende den årlige leje på 96.480 kr.
                                                 - 2 -
af huslejenævnets afgørelse fremgår blandt andet:
"...
afkast
lejemålet er i henhold til bbr opført i 2014, hvorfor udlejer som udgangspunkt
er berettiget til at beregne afkastet efter boligreguleringslovens
§ 9, stk. 2.
udlejer har dokumenteret grundkøb på 8.905.371 kr. og en opførelsessum
på 33.601.782 kr., og har berenet et beløb ud fra et 30 års realkreditlån
på 2,5 % og bidrag på 1,25 % med tillæg af en forrentning på 14
% af anskaffelsessummen med fradrag af lejerindskud.
nævnet godkender dermed udlejers beregning af afkastet jf. § 9, stk. 2.
det fremgår ikke af lejekontrakten - som foreskrevet i lejelovens § 4,
stk. 5 - at udlejer opkræver en leje, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens
§ 9, stk. 2. denne bestemmelse er indført i loven i
2004 med henblik på undgå store huslejestigninger i forbindelse med
varsling af omkostningsbestemt leje, hvor udlejer ikke opkræver en leje,
der giver dækning for et maksimalt opnåelige afkast. reglen har ikke
haft til formål at hindre en udlejer i ved udlejning at beregne sig et
afkast efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, og det er i bemærkningerne
til loven (lovforslag nr. 78 i folketingsåret 2003-2004, i de almindelige
bemærkninger under pkt. 4) forudsat, at oplysningerne kan gives
efter lejeaftalen indgåelse. nævnet finder således ikke, at bestemmelsen
skal fortolkes således, at udlejer fuldstændigt forhindres i at opkræve et
afkast.
..."
i huslejenævnets afgørelse fremgår et budget pr. 1. januar 2015 for ejendommen,
og der er enighed om, at det omtvistede beløb er den årlige ydelse på
30 årigt prioritetslån, som udgør 2.011.903 kr.
parternes synspunkter
sagsøgerne har til støtte for deres påstande i påstandsdokument af 23. februar
2017 anført følgende:
"...
anbringender:
det gøres gældende, at lejen pr. 1. februar for lejemålet …, 8643 ans by skal fastsættes i
henhold til brl § 5, stk. 1
således (kr. 3.664.668,00 – 2.011.903) = kr. 1.652.765,00 : 3.416 m2
= kr. 483,83 pr. m2 årligt, svarende til 114 m2 x kr. 483,83 = kr.
55.156,62 årligt.
det bemærkes, at der er tale om et byggeri nyopført i 2014.
lovens udgangspunkt om lejefastsættelse efter brl § 5, stk. 1, har
følgende ordlyd:
”§ 5. ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb,
som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige
driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9.
for lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en
beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.”
                                                - 3 -
det fremgår af brl § 9, stk. 2, sagsøgte har mulighed for i ejendomme
taget i brug efter 1963 som afkastning at beregne et beløb med udgangspunkt
i ejendommens anskaffelsessum – men forudsætningen for
at sagsøgte kan beregne sig et afkast i henhold til brl § 9, stk. 2 er at
sagsøgte har iagttaget bestemmelsen i ll § 4, stk. 5, hvoraf følgende
fremgår:
”stk. 5. ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes
efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal
det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter
§ 7 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, samt i aftalen
skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes
for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. det skal tillige
fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 7, stk. 2, i lov
om midlertidig regulering af boligforholdene.”
lejeaftalen jf. bilag 1, oplyser åbentlyst ikke det i ll § 4, stk. 5 nævnte,
hvorfor sagsøgte er afskåret fra beregne sig et afkast i henhold til
brl § 9, stk. 2 – med den virkning at den lovlige leje alene kan beregnes
på grundlag af ejendommens løbende driftsudgifter jf. brl § 8.
det bemærkes i den forbindelse, at ll § 4, stk. 5 i henhold til sin ordlyd
omfatter en hver lejefastsættelse, hvor udlejer vil beregne sig et afkast
i henhold til brl § 9, stk. 2 – og ikke alene gælder, når udlejer vil
varsle en lejeforhøjelse for et givet lejemål.
det gøres gældende, at lejen for ..., 8643 ans by
skønsmæssigt skal fastsættes til kr. 483,83 x 114 m2 = kr. 55.156,62
årligt.
der tages forbehold om at nedlægge en ny påstand om lejens størrelse,
når sagsøgte har fremlagt dokumentation for ejendommens løbende
driftsudgifter pr. 1. juli 2013 jf. brl § 8.
..."
sagsøgte har til støtte for sin påstand i påstandsdokument af 27. februar
2017 anført følgende:
"...
anbringender
7 til støtte for påstanden gøres det gældende, at den aftalte leje ikke
overstiger den beregnede leje efter brl § 5, stk. 1. det fremgår
af denne bestemmelse, at afkastningen af ejendommens værdi
skal medregnes i den beregnede leje, jf. brl § 9. endvidere
fremgår det af brl § 9, at udgangspunktet for ejendomme taget
i brug efter 1973 er, at en passende forretning anses for at være
14 %.
8 udlejer er dermed berettiget til at beregne afkastet efter brl §
9, stk. 2, medmindre adgangen hertil i det konkrete tilfælde klart
er afskåret.
9 det gøres supplerende gældende, at de af lovgiver anførte sanktioner
ved manglende overholdelse af oplysningspligten efter ll
§ 4, stk.5 er udtømmende.
10 i nærværende sag er der ikke hjemmel til at statuere, at udlejer er
afskåret fra at beregne sig et afkast i henhold til brl § 9, stk. 2,
                                                - 4 -
idet bestemmelsen om oplysningspligt, ll § 4, stk. 5, ikke har
haft til formål at hindre en udlejer i ved udlejning at beregne begyndelseslejen
med et afkast efter brl § 9, stk. 2. en udlejer er
i forhold til begyndelseslejen således berettiget til beregne afkastet
efter brl § 9, stk. 2.
11 der henvises i øvrigt til huslejenævnets enstemmige præmisser
for afgørelsen af 13. juni 2016, fremlagt som bilag 2, og til bemærkningerne
i lovforslaget.
12 der er i bemærkningerne til lovforslaget vedr. ll § 4, stk.5 anført
følgende:
13 ”ad 4. muligheden for at varsle store lejeforhøjelser i
pludselige spring begrænses for lejemål i ejendomme,
hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9,
stk. 2, samt pligt til opysning om afkastberegning.”
14 herefter anføres baggrunden for lovforslaget, herunder at de nuværende
forhold efter regeringens opfattelse skabte unødig utryghed
omkring boligforholdene for ejer i sådanne ejendomme.
15 derefter er det præciseret, at lovforslaget vedrører ”at undgå situationer
med betydelige huslejestigninger i uventet spring i
ejendomme, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2” og senere
følgende:
16 ”lejeren betaler i sidste ende ikke mere for sin bolig, end
vedkommende ville have gjort, hvis udlejeren løbende
havde ajourført lejen, men måden, som lejeren oplever
huslejestigningen på, er langt mere drastisk. det er dette
forhold, regeringen ønsker at ændre på.”
17 lovforslaget blev fulgt op med, at man afskar udlejeren fra drastiske
huslejestigninger, idet man i de pågældende tilfælde pålagde
udlejer at tilbyde lejeren passende erstatningsbolig. udlejer
kan undgå at skulle tilbyde erstatningsbolig, såfremt man regelmæssigt
foretager varsling af lejestigninger.
18 sanktionen for den manglende iagttagelse af oplysningspligten
efter ll § 4, stk. 5 er ikke, at lejer har krav på – som lejer anmoder
om i nærværende sag – en halvering af begyndelseslejen,
men derimod at udlejer alene fremadrettet kan forhøje lejen på
grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens
indgåelse, hvilket er fastsat i brl § 7, stk. 5. lovgiver har
således klart forholdt til hvilken sanktion/er, der skal finde anvendelse
ved manglende oplysningspligt.
19 det bestrides at der – som anført af lejer – er hjemmel til at fastsætte
et afkast på et vilkårligt grundlag, når brl § 9 angiver en
beregning af afkastet på baggrund af ejendommens opførelsestidspunkt.
20 endelig henvises til senere retspraksis, hvorefter højesteret ikke
har statueret ugyldighed, jf. bl.a. u2009.2338h, hvor en varsling
af leje forhøjelse var gyldig, selvom den ikke indeholdt oplysning
om ejendommens lejeindtægter, og u.2017.65h, hvorefter
den manglende dokumentation for, at man som udlejer tidligere
ved udlejning af et brl § 5, stk. 2 lejemål har opfyldt oplysningspligten
efter brl § 5, stk. 4, ikke medfører, at lejefastsættelsen
                                                - 5 -
for et senere udlejet lejemål efter § 5, stk. 2 medfører ugyldighed og hermed, at lejen skal
fastsættes efter brl § 5, stk.
1.
..."
rettens begrundelse og afgørelse
det følger af lejelovens § 4, stk. 5, at hvis en udlejer ønsker at opkræve en
leje, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest
er fastsat efter § 7 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og
i aftalen skønsmæssigt angive størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes
for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.
hvis udlejeren i forbindelse med indgåelse af lejeaftalen helt eller delvist undlader
at give de oplysninger, som er omtalt i lejelovens § 4, stk. 5, følger det
af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, § 7, stk. 5, at den gældende
leje alene kan forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter
siden lejeaftalens indgåelse.
sagsøgte har oplyst, at huslejen er fastsat som omkostningsbestemt leje efter
lov om midlertidig regulering af boligforholdene, § 5, stk. 1. parterne er enige
om, at sagsøgte ikke har overholdt oplysningspligten i lejelovens § 4, stk.
5.
to af rettens medlemmer, mette faurskov kristiansen og jesper dybdahl,
udtaler:
det fremgår af lovmotiverne, at formålet med bestemmelsen i lejelovens § 4,
stk. 5, er at begrænse muligheden for at varsle store lejeforhøjelser for lejemål
i de ejendomme, hvor afkastet i den omkostningsbestemte leje fastsættes
efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene, § 9, stk. 2.
efter en formålsfortolkning af bestemmelsen i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene, § 7, stk. 5, medfører denne bestemmelse ikke, at udlejer
på tidspunktet for lejemålets indgåelse ikke kan vælge at fastsætte huslejen
som omkostningsbestemt leje efter lovens, § 5, stk. 1, således at huslejen
sammensættes af ejendommens driftsudgifter og afkastet af ejendommen.
den manglende overholdelse af oplysningspligten i lejelovens § 4, stk. 5, har
således alene den konsekvens, at udlejer er afskåret fra senere at kræve lejeforhøjelse
på baggrund af andre stigninger end stigninger i ejendommens
driftsudgifter.
herefter stemmer disse medlemmer for at tage sagsøgtes påstand om frifindelse
til følge.
et af rettens medlemmer, karsten gylling, udtaler:
det er en betingelse for at kunne kræve lejeforhøjelse med beregning af ejendommens
afkast efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene, § 7,
stk. 1, at udlejeren ved indgåelse af lejeaftalen har gjort lejeren opmæksom
på, at lejen er fastsat efter denne bestemmelse, samt at den maksimale leje for
lejemålet er angivet.
udlejeren kan i forbindelse med udlejning af lejemålet vælge, om han vil anvende
reglerne om fri lejefastsættelse, eller om han vil fastsætte lejen efter
lov om midlertidig regulering af boligforholdene som omkostningsbestemt leje.
det er udlejer, der som den professionelle part har ansvaret for overholdelse
                                                - 6 -
af reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, når han
vælger at anvende regelsættet, og udlejers manglende overholdelse af oplysningspligten
skal ikke komme lejer til skade.
lovens intention har ikke været, at udlejer kan vælge at beregne lejen efter
reglerne om fri lejefastsættelse eller efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene
alt efter, hvad der er mest fordelagtigt for udlejeren. når udlejeren
ikke i forbindelse med fastsættelse af lejen har overholdt den i lejeloven
§ 4, stk. 5, fastsatte oplysningspligt, kan udlejer ikke medtage ejendommens
afkast i huslejen, som derfor alene kan udgøre ejendommens driftsudgifter.
derfor stemmer dette medlem for at tage sagsøgernes påstande til følge.
der afsiges dom efter stemmeflertallet.
under hensyn til sagens resultat, karakter og omfang skal sagsøgerne betale
sagsomkostninger til sagsøgte med 25.000 kr. beløbet dækker sagsøgtes udgifter
til advokatbistand inklusive moms.
thi kendes for ret:
sagsøgte, henriksen & birch ejendomme ans aps, frifindes.
sagsøgerne, a og b, skal in solidum inden
14 dage betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte, henriksen &
birch ejendomme ans aps
