dom
afsagt den 19. juni 2012 i sag nr. bs 150-457/2011:
grundejerforeningen elgårdsminde
v/formand keld madsen
mod
kurt oxvig
sagens baggrund og parternes påstande
sagen vedrører spørgsmålet om betaling af kontingent til en grundejerforening, og herunder
om en på generalforsamlingen enstemmigt vedtaget vedtægtsændring er i strid med
lokalplaner for grundejerforeningens område, og om vedtægtsændringen kræver kommunens
godkendelse.
sagsøgeren, grundejerforeningen elgårdsminde ved formanden keld madsen, idet følgende
benævnt "grundejerforeningen", har nedlagt påstand om, at sagsøgte, kurt oxvig, skal betale
2.800 kr. med procesrente fra sagens anlæg.
påstanden er fremkommet ved opkrævning af kontingent til grundejerforeningen for 2010 på
1.800 kr., og opkrævning af ekstraordinær indbetaling på 1.000 kr. som vedtaget på en
ekstraordinær generalforsamling den 26. oktober 2010.
kurt oxvig har nedlagt påstand om frifindelse, men har i øvrigt tilkendegivet, at han er
indforstået med at betale et nærmere endnu ikke opgjort beløb for kontingent fratrukket
vedligeholdelsesudgifter vedrørende grundejerforeningens private veje, stier og pladser.
oplysningerne i sagen
ved kendelse den 26. august 2011 bestemte retten, at sagen ikke skal
behandles efter retsplejelovens regler om småsager, jf. retsplejelovens § 402, stk. 1, nr. 1.
grundejerforeningen består af tre boligområder, der omfatter "klyngehusene" med 12
boliger i nr. 1-23, "de 7 villaer" i nr. 2-14, og "andelsboligforeningen", med 12 boliger i nr.
40-62, samt de omhandlede grønne arealer og veje. kurt oxvig ejer matr. nr. 13ax,
beliggende i "de 7 villaer", hørninggårdsvej nr. 10.
grundejerforeningen blev stiftet på baggrund af daværende hørning kom-munes lokalplan
nr. 21 og lokalplan nr. 23, der er udarbejdet i 1997. i lokalplan nr. 21, der gælder for
andelsboligforeningen, er følgende bl.a. anført:
"....
§ 10 grundejerforening
10.1 der etableres én grundejerforening inden for lokalplanens
afgræsning. på hver storparcel kan der etablere sig andre
foreninger (andels-, ejer- el. lign.), hvor pligtmedlemskab
er gældende.
                                               - 2 -
10.2 samtlige beboerforeninger eller enkelte beboere inden for
lokalplanområdet skal være medlemmer af grundejerfor-
eningen, og skal overholde foreningens love og vedtæg-
ter. samtlige skal betale kontingent til grundejerforeningen
samt deltage i de udgifter, som grundejerforeningens
generalforsamling vedtager at afholde, eller som er en følge
af de forpligtelser, der påhviler foreningen og dens medlem-
mer ifølge nærværende lokalplan.
10.3 grundejerforeningens opgaver er at varetage foreningens
og medlemmernes fælles interesser som grundejere.
således skal foreningen sørge for ren- og vedligeholdelse
af evt. fælles arealer, herunder evt. stianlæg, veje og
pladser.
..."
af lokalplan nr. 23, der gælder for "klyngehusene" samt "de 7 villaer", fremgår bl.a.
følgende:
"...
§ 10 grundejerforening
10.1 beboerforeninger eller grundejere indenfor lokalplanområdet
skal være medlemmer af den i henhold til lokalplan 21
etablerede grundejerforening, og skal overholde foreningens
love og vedtægter. samtlige skal betale kontingent til grund-
ejerforeningen samt deltage i de udgifter, som grundejerfor-
eningens generalforsamling vedtager at afholde, eller som er
en følge af de forpligtelser, der påhviler foreningen og dens
medlemmer ifølge nærværende lokalplan.
10.2 grundejerforeningens opgaver er at varetage foreningens og
medlemmernes fælles interesser som grundejere. således skal
foreningen sørge for ren- og vedligeholdelse af evt. fælles-
arealer, herunder evt. stianlæg, veje og pladser.
..."
af grundejerforeningens vedtægter, der blev vedtaget den 18. august 1998 på en stiftende
generalforsamling, fremgår bl.a:
"...
formål
3.1. grundejerforeningens formål er at varetage medlemmernes
nuværende og fremtidige fælles interesser af enhver art i
forbindelse med de under foreningen hørende ejendomme,
alt i overensstemmelse med de den 30. juni 1997 i lokalplan
nr. 21 og de den 24. november 1997 i lokalplan nr. 23 inde-
holdte bestemmelser om at ren- og vedligeholde fællesarealer,
interne færdselsarealer og om pligt til medlemskab af
                                              - 3 -
grundejerforeningen m.v.
...
medlemmer og disses forhold til foreningen:
4.1. foreningens medlemmer er de til enhver tid værende ejere af
de grunde, der omfattes af lokalplan nr. 21 af 30. juni 1997 og
lokalplan nr. 23 af 24. november 1997. husstande i
andelsboligforeningen. seniorbo er ikke medlem.
...
fællesanlæg og arealer:
18.1. grundejerforeningen drager omsorg for ren- og vedligeholdelse
af fællesarealer, vej- og stianlæg og grønne områder omfattet af
lokalplan nr. 21 af 30. juni 1997 og lokalplan nr. 23 af 24.
november 1997
...
særlige bestemmelser
...
20.2. ingen vedtægtsbestemmelse må være i strid med tinglyste
deklarationer, eller nogen kommunal vedtægt.
..."
den 31. marts 2008 blev der afholdt generalforsamling i grundejerforeningen, og i referatet
heraf fremgår bl.a:
”…
4. rettidigt indkomne forslag
        der var 1 forslag fra bestyrelsen og 5 forslag fra kurt oxvig, alle rettidigt indkomne.
        bestyrelsens forslag blev behandlet først og var som følger:
…
følgende blev sendt til afstemning
§ 3.1. udvides til følgende
        grundejerforeningen står for den samlede sommer og vinterved-ligeholdelse inden for
        grundejerforeningens område. d.v.s. hørninggårdsvej, stikveje og plæner. dog skal
        eventuel fremtidige reparationer ud fra det udseende og den beskaffenhed vejene og
        stierne har i dag og kan kun ske med en enig bestyrelses accept.
        skader som en beboer, eller dennes håndværker/entreprenør har forårsaget på
        foreningens område, som ligger uden for alm. slidtage, såsom dagrenovation, skal
        betales og udbedres af den pågældende.
        forslaget blev enstemmigt vedtaget og vil blive tilføjet foreningens vedtægter. i bedes
        venligst vedhæfte ovenstående til jeres vedtægter.
                                               - 4 -
        derefter trak kurt oxvig sine første 4 forslag tilbage.
…”
kurt oxvig trak efterfølgende ligeledes sit 5. forslag tilbage.
ved brev af 12. april 2008 rettede kurt oxvig henvendelse til skanderborg kommune på
baggrund af det på generalforsamlingen passerede.
skanderborg kommune behandlede kurt oxvigs henvendelse ved brev af 23. februar 2009,
hvoraf bla. fremgår:
”…
konklusioner:
        der kan ikke på en generalforsamling i en grundejerforening ved-tages en gyldig
        beslutning om ændring eller tilføjelse til grund-ejerforeningens vedtægter, som er i
        strid med bestemmelser i en lokalplan for det pågældende område.
        alle ændringer i en grundejer-forenings vedtægter skal godkendes af den pågældende
        kommune.
        det er skanderborg kommunes opfattelse, at færdselsarealet på matr.nr. 13 aq hørning
        by, hørning, som er privat vej (som andels-boligforeningen har skøde på), alene skal
        administreres anlægges og vedligeholdes af andelsboligforeningen hørninggård.
        heraf følger, at også udgifterne i forbindelse med administration, anlæg og vedlige-
        holdelse alene skal afholdes af andelsbolig-foreningen hørninggård.
        færdselsarealerne på matr.nr. 13 aq er privat vej (ikke privat fællesvej), idet vejarealet
        ligger på samme ejendom, i dette tilfælde også samme matr.nr., som de boliger,
        vejarealet betjener. færdsels-arealet på matr. nr. 13 aq svarer til færdselsarealerne
        (forplads/indkørsel) på eksempelvis matr.nr. 13 av, matr.nr. 13ax, og matr.nr. 13be.
        …
        det er ikke skanderborg kommunes opfattelse, at der på en general-forsamling i
        grundejerforeningen elgårdsminde kan vedtages en gyldig beslutning om ændring
        eller tilføjelse til grundejerforeningens vedtægter, som indebærer, at f.eks. stikvejene
        på hørninggårdsvej, og det grønne område mellem disse alene skal vedligeholdes af
        ejerne af matr. nr. 13as, 13at, 13au, 13av, 13ax, 13ay og 13a, alle hørning by,
        hørning”
        …”
af et mødereferat af 23. marts 2009 fremgår, at grundejerforeningen ved keld madsen, (som
repræsentant for andelsboligforeningen og grundejerforeningen), villy sørensen, (som
repræsentant for de gule huse/klyngehusene), samt torben friis (som repræsentant for de 7
villaer), holdt møde med skanderborg kommune ved niels christian mikkelsen og hannah
lindstrøm, hvor gyldigheden af vedtægtsændringen på grundejerforeningens
generalforsamling den 31. marts 2008 blev drøftet.
                                              - 5 -
skanderborg kommune sendte den 25. januar 2010 et brev til grundejerforeningens formand,
keld madsen, hvorefter kommunen fastholdt sin afgørelse og fortolkning, og at
generalforsamlingens vedtægtsændring på generalforsamlingen den 31. marts 2008 ikke
kunne godkendes af skanderborg kommune, i det omfang ændringen indebar, at
grundejerforeningen forpligtes til at afholde udgifter til vedligeholdelse af det private vejareal
på andelsboligforeningens matr.nr. 13 aq hørning by, hørning. i brevet medfulgte en
klagevejledning med adgang til at klage til vejdirektoratet.
ingen af parterne har påklaget skanderborg kommunes afgørelse til vejdirektoratet.
grundejerforeningen indbragte herefter spørgsmålet for retten i horsens den 28. marts 2011.
forklaringer
keld madsen har forklaret, at han bor i andelsboligforeningen i nr. 56 i boligen længst væk
fra vester allé. han er formand for både den samlede grundejerforening
"grundejerforeningen elgårdsminde" og andelsboligforeningen. grundejerforeningen består
af 3 boligområder - "andelsboligforeningen", "klyngehusene", og "de 7 villaer", der hver er
repræsenteret i grundejerforeningen. han var som bestyrelsesmedlem med til at stifte
grundejerforeningen i 1998, og han er siden blevet formand for grundejerforeningen.
andelsboligforeningen består af ét matrikelnummer, mens "klyngehusene" og "de 7 viller" er
særskilt matrikuleret.
grundejerforeningen omfattede tidligere yderligere et boligområde, "seniorbo" med 22
husstande, og grundejerforeningen havde som følge heraf problemer med at opnå enighed om
vedligeholdelsesforpligtelserne, fordi der var så mange forskellige interesser repræsenteret i
grundejerforeningen. de var derfor glade for, at seniorbo blev skilt ud af
grundejerforeningen i 2004, således at der kun var 3 foreninger repræsenteret i
grundejerforeningen.
før grundejerforeningen traf beslutning om vedtægtsændringen i 2008, var
vedligeholdelsesforpligtelserne fordelt således, at grundejerforeningen stod for fælles
græsarealer, og den store stamvej, hørninggårdsvej, mens "andelsboligforeningen" og
"klyngehusene" selv stod for at slå egne græsarealer og for at sørge for vintervedligeholdelse,
snerydning mv.
denne fordeling gav lidt problemer. andelsboligforeningen og "klyngehus-ene" fik på et
tidspunkt asfalteret deres veje, og i den forbindelse spurgte han 2 ejere fra "de 7 villaer", om
de ville være med til at få asfalteret vejene, så de kunne få det billigere. det ville de ikke, og
han blev nærmest smidt ud, da han spurgte dem.
på generalforsamlingen i marts 2008 fremsatte bestyrelsen derfor et forslag om en anden og
mere fornuftig måde at fordele vedligeholdelsesudgifterne på, sådan at alle udgifter blev slået
sammen i grundejerforeningen. det var en bedre løsning, fordi foreningen derved undgik
uenighed. det var en enig bestyrelse, som bestod af villy sørensen, torben friis nielsen og
ham selv, der fremsatte forslaget. på generalforsamlingen fremsatte kurt oxvig 5 forslag. det
var bestyrelsens forslag, der blev behandlet først, hvorefter kurt oxvigs forslag blev trukket
tilbage. det var ham, der fremlagde bestyrelsens forslag, og alle var klar over, hvad forslaget
indebar. forslaget blev enstemmigt vedtaget. han har ikke truet kurt oxvig på nogen måde,
og det er ikke hans opfattelse, at kurt oxvig følte sig presset til at stemme for forslaget. der
                                              - 6 -
blev efterfølgende sendt et referat af generalforsamlingen ud til medlemmerne, og der var
ingen indsigelser imod referatet.
han holdt ofte møder med skanderborg kommune, tidligere hørning kommune, om
problematikken. knud schou fra kommuen havde sagt, at generalforsamlingen var den
øverste myndighed, og at den principielt kunne vedtage alt. han husker ikke, om knud schou
havde sagt det til ham før eller efter generalforsamlingen i marts 2008. ca. 8-9 måneder efter
generalforsamlingen i marts 2008 modtog han et brev fra kommunen, som meddelte, at
kommunen ikke kunne godkende vedtægtsændringen. bestyrelsen var herefter til et møde hos
kommunen. på bestyrelsens spørgsmål om, hvor det var anført, at kommunen skulle godkende
vedtægtsændringen, fik de at vide, at det ikke stod nogen steder. kommunen traf herefter en
afgørelse, og han var igen til møde på kommunen. her fik bestyrelsen at vide, at de kunne
ringe til vejdirektoratet, hvilket torben friis nielsen forsøgte, men bestyrelsen opgav at
forfølge det. kommunen meddelte ham og den øvrige bestyrelse, at det var bedre, hvis de selv
kunne finde en løsning på problemet. de var ikke enige i kommunens fortolkning, ligesom de
ikke var enige i, at vedtægtsændringen krævede kommunens godkendelse. problematikken er
efterfølgende hvert år blevet drøftet på generalforsamlingerne, og det fylder meget i
hverdagen.
kurt oxvig betalte sit kontingent for 2009, men han har ikke betalt for 2010 og de
efterfølgende år.
der er ikke afholdt yderligere afstemning på generalforsamlingen i anledning af kommunens
afgørelse.
kurt oxvig har forklaret, at grundejerforeningen ikke vedligeholdte de 2 stikveje ind til "de
7 villaer", før det blev besluttet ved vedtægtsændringen i 2008. baggrunden for, at han stemte
for vedtægtsændringen på generalforsamlingen i marts 2008 var, at keld madsen havde
henvist til, at knud schou fra kommunen havde meddelt, at generalforsamlingen kunne
vedtage hvad som helst, når der var enighed. han rettede efterfølgende henvendelse til
skanderborg kommune, først telefonisk, hvor han talte med knud schou. derefter havde han
kontakt til hanne lindstrøm, som sendte ham et brev om, at beslutningen på
generalforsamlingen ikke kunne vedtages. han har derfor ikke betalt kontingent for 2010 og
fremefter. han er imidlertid indforstået med at betale noget i kontingent, når det er afklaret,
om beslutningen er gyldig, og når regnskabet er gjort op. han betalte kontingentet for 2009
under protest på grund af kommunens brev af 23. februar 2009.
parternes synspunkter
grundejerforeningen har i sit påstandsdokument gjort gældende,
"at det påstævnte beløb skyldes for kontingent til sagsøger for 2010,
at   sagsøgtes ejendom hørninggårdsvej 10 er beliggende i område omfattet af lokalplan 23
     endeligt vedtaget af daværende hørning kommune den 24. november 1997,
at   sagsøgte har pligt til at være medlem af den i henhold til lokalplan 21 etablerede
     grundejerforening,
at   sagsøgte er pligtig at betale kontingent til grundejerforeningen (sagsøger), samt deltage i
     de udgifter, som grundejerforeningens generalforsamling vedtager at afholde eller som er
                                               - 7 -
     en følge af de forpligtelser, der påhviler foreningen og dens medlemmer ifølge
     lokalplanen,
at   grundejerforeningens opgaver er at varetage foreningens og medlemmernes fælles
     interesser som grundejere,
at   der den 31. marts 2008 afholdtes ordinær generalforsamling i grundejerforeningen, og
     hvor det i enighed besluttedes at ændre foreningens vedtægter angående vedligeholdelse,
at   sagsøgte stemte for vedtægtsændringen,
at   sagsøgte er bundet af sin stemmeafgivning, som hverken hvilede på forkerte
     forudsætninger, eller at der var afgivet forkerte oplysninger,
at   det på generalforsamlingen vedtagne ikke er sket i strid med lokalplan 23 eller andre
     bestemmelser,
at   hørning kommune, (skanderborg kommune), ikke skal godkende vedtægtsændringen,
at   sagsøgers opkrævning af kontingent hos sagsøgte hviler på en gyldig vedtægtsændring,
     der hverken er i strid med lokalplanerne 21 og 23 eller skal godkendes af skanderborg
     kommune, samt
at   sagsøgte ikke har modtaget ukorrekte oplysninger på generalforsamlingens i marts
     2008."
grundejerforeningen har endvidere anført, at hjemlen til at opkræve
konting-entet fremgår af lokalplan nr. 23 § 10, 1, udgifterne enten kan
opkræves på baggrund af generalforsamlingens vedtagelse, eller som følge
af de forpligtelser, der påhviler foreningen og dens medlemmer ifølge lokal-
planen. der er således ikke noget til hinder for, at generalforsamlingen har
vedtaget, at grundejerforeningen skal afholde ren- og vedligeholdelsesud-
gifter vedrørende alle grundejerforeningens veje og arealer. kurt oxvig,
der stemte for vedtægsændringen og betalte kontingent for 2009 er bundet
heraf.
kurt oxvig burde have undersøgt beslutningens lovlighed, før han stemte
for forslaget, og han kan ikke efterfølgende bestride vedtægtsændringen.
det fremgår ikke af hverken lokalplanen eller planloven, at kommunen skal godkende
vedtægterne, eller vedtægtsændringen. vedtægtsændringen er gyldig, fordi den varetager en
fællesinteresse for hele grundejerforeningen.
grundejerforeningen har ikke haft anledning til at påklage kommunens
afgørelse til vejdirektoratet, fordi vedtægtsændringen ikke kræver
kommunens godkendelse.
kurt oxvig har i sit påstandsdokument gjort gældende,
"at    generalforsamling afholdt i grundejerforeningen d. 31. marts 2008
                                              - 8 -
alene havde kompetence til at træffe beslutninger og ændre fore-
ningens vedtægter i overensstemmelse med lokalplan 21 og
lokalplan 23, idet disse udgør den retlige ramme for foreningens
virke,
at     generalforsamlingen i overensstemmelse med lokalplan 21 og
lokalplan 23 alene kunne beslutte at påtage sig ren- og
vedligeholdelsesforpligtelsen for de fælles områder i grund-
ejerforeningen,
at     generalforsamlingens beslutning om at ændre grundejerforeningens
vedtægter, så foreningen tillige påtager sig at ren- og vedligeholde et
privat areal er ugyldig, idet en sådan beslutning er i strid med
hjemmelsgrundlaget for grundejerforeningen,
at     lokalplan nr. 21 af juni 1997, hørning kommune og lokalplan nr. 23
af september 1997, hørning kommune normerer, hvad
grundejerforeningen elgårdsminde kan vedtage på foreningens
generalforsamlinger,
at     skanderborg kommune skal godkende vedtægtsændringer, før
vedtægterne er endelige og gyldige. skanderborg kommune har ikke –
og ikke agter at – godkende det på generalforsamlingen i 2008
besluttede, idet vedtægtsændringerne strider imod lokalplanernes be-
stemmelser. vedtægterne kan således ikke være hjemmel for det
opkrævede kontingent, idet vedtægterne ikke er gyldige,
at     sagsøgte som følge heraf ikke er forpligtet til at betale et kontingent,
der er opkrævet på et forkert og ugyldigt grundlag,
at     sagsøgtes beslutning om at stemme for vedtægtsændringerne skyldtes,
at formand keld madsen på generalforsamlingen fortalte, at
skanderborg kommune overfor sagsøger havde                oplyst, at
generalforsamlingen kunne vedtage hvad som helst i relation til
vedtægtsændringer,
at     sagsøgte som følge heraf ikke er bundet af sin stemmeafgivning, idet
denne hvilede på forkerte forudsætninger."
kurt oxvig har endvidere gjort gældende, at vedtægtsændringens gyldighed skal ses i et
foreningsretligt lys. det er i den forbindelse et afgørende moment, at der er tale om en
grundejerforening, som kurt oxvig er pligtig at være medlem af, hvorfor det er en naturlig
følge, at der er begrænsninger for, hvad grundejerforeningen kan vedtage på
generalforsamlingen, når det ikke er muligt at melde sig ud af foreningen. beslutninger skal
derfor, uanset om de træffes i enighed, være i overensstemmelse med lokalplanerne, som
udgør den retlige ramme for generalforsamlingens vedtagelse, jf. vedtægternes punkt 20.2.
havde det været en grundejerforening med frivilligt medlemskab, og dermed mulighed for at
melde sig ud, og lå beslutningen inden for foreningens formål, ville generalforsamlingen
kunne vedtage hvad som helst. vedtægtsændringen, der blev vedtaget på generalforsamlingen
i marts 2008, indebar, at en privatretlig ren- og vedligeholdelsespligt, der påhvilede den
                                              - 9 -
enkelte private ejer, uden videre blev overført til tredjemand. dette er i strid med lokalplanens
§ 10.2, der alene omhandler ren- og vedligeholdelse af fælles arealer. lokalplanens § 10.1
skal fortolkes i overensstemmelse med § 10.2, således at de udgifter, generalforsamlingen kan
beslutte at afholde, skal ligge inden for rammerne af § 10.2. det afgørende er, at
grundejerforeningens vedtægter ikke er i strid med lokalplanen, og ikke, om der foreligger en
kommunal godkendelse.
rettens begrundelse og afgørelse
efter bevisførelsen lægger retten til grund, at grundejerforeningens vedtægter blev ændret
den 31. marts 2008 med den konsekvens, at al vedligeholdelse indenfor grundejerforeningens
område skulle afholdes af alle medlemmer af grundejerforeningen i fællesskab, således at
vedligeholdelsesudgifter, der før vedtægtsændringen blev afholdt af "andelsboligforeningen"
og "klyngehusene" vedrørende arealer inden for deres respektive områder, nu skulle afholdes
af den samlede grundejerforening.
det er ubestridt, at der inden for grundejerforeningens område er både private veje og private
fællesveje, idet "andelsboligforeningens" område, der alene udgøres af ét matrikelnummer, er
betegnet som privat vej. det er ligeledes ubestridt, at området inden for "klyngehusenes"
arealer er særskilt matrikuleret, ligesom det er tilfældet for "de 7 villaer".
efter grundejerforeningens vedtægter punkt 3.1. og 20.2 sammenholdt med lokalplanernes §
1 skal vedtægterne være i overensstemmelse med lokalplanerne, hvorved der opstilles
begrænsninger for, hvad der kan vedtages på en generalforsamling.
efter lokalplan nr. 21 § 10.3 og lokalplan nr. 23 § 10.2, der er enslydende, og som omfatter
henholdsvis "andelsboligforeningen", "klyngehusene" og "de 7 villaer", skal
grundejerforeningen sørge for ren- og vedligeholdelse af eventuelle fælles arealer, herunder
eventuelle stianlæg, veje og pladser.           herefter, og da hverken en ordlyds- eller
formålsfortolkning af disse bestemmelser kan føre til, at ren- og vedligeholdelsesforpligtelsen
også skal gælde for private veje mv., på "andelsboligforeningens" område, er
vedtægtsændringen på generalforsamlingen den 31. marts 2008 i strid med lokalplan nr. 21 og
nr. lokalplan nr. 23.
på denne baggrund, og da det ikke har nogen betydning, at vedtægtsændringen blev
enstemmigt vedtaget, og da en godkendelse fra kommunen ikke kan anses for en
gyldighedsbetingelse, er vedtægtsændringen ugyldig.
kurt oxvigs påstand tages derfor til følge.
efter sagens karakter, parternes påstande og synspunkter skal ingen af parterne betale
sagsomkostninger til den anden part, jf. retsplejelovens § 313, stk. 1.
thi kendes for ret
kurt oxvig frifindes.
sagsomkostningerne ophæves.
