                                            dom
afsagt den 21. november 2012 af vestre landsrets 7. afdeling (dommerne olav d. larsen,
michael thuesen og dorthe laursen (kst.)) i ankesag
v.l. b–2760–11
sigrid christensen
(advokat brian jacobsen, silkeborg)
mod
flemming frits elkjær
(advokat e. bjørn andersen, herning)
retten i herning har den 27. oktober 2011 afsagt dom i 1. instans (bs 6-1408/2010).
påstande
for landsretten har appellanten, sigrid christensen, gentaget sin påstand for byretten om
frifindelse.
indstævnte, flemming frits elkjær, har påstået dommen stadfæstet.
forklaringer
sigrid christensen, flemming frits elkjær og hans georg christensen har afgivet
supplerende forklaring for landsretten. desuden har jakob laursen og bo christensen afgivet
                                                - 2 -
forklaring.
sigrid christensen har supplerende forklaret, at hun var klar over, at der var en
grundvandspumpe på ejendommen. hun holdt løbende øje med, at pumpen fungerede. hun
vidste, at det var vigtigt at holde øje med pumpen, da den have været ude af drift en gang,
nemlig i forbindelse med skybruddet.
flemming frits elkjær har supplerende forklaret, at der fortsat er problemer med fugt i
kælderen. han har ikke fået lavet omfangsdrænet om. hans advokat rettede først henvendelse
til sigrid christensen i 2009, da han i tiden forud herfor troede, at problemet var et andet, end
det der viste sig senere. han fik en større pumpe, da den tidligere ikke var stor nok. han
husker ikke, hvornår han fik den større pumpe sat op. det var en vvs-mand, der satte pumpen
op og indstillede starttidspunkt mv.
hans georg christensen har supplerende forklaret, at huset ikke blev projekteret til at skulle
stå i grundvand. han hørte første gang om fugt ca. halvandet år efter, at huset var solgt. han
tog da ud på ejendommen, hvor han så vand i kælderen, og at der var fugt op af alle
ydervægge. det skulle ikke kunne lade sig gøre efter det dræn, han havde lagt. han
bemærkede, at pumpen ikke kørte, og han kunne ikke se brønden, da der lå jord ovenpå.
halvandet år senere hørte han igen om fugt, da sigrid christensen kontaktede ham. han
deltog herefter i det første syn og skøn. her så han, at der var åbent ned til pumpebrønden, og
der så han, at der var lavet en helt ny installation. vandstanden i brønden var på niveau med
kældergulvet, og pumpen var ikke startet. forevist billederne i ekstrakten side 129 forklarede
han, at vandet stod over hullerne fra de to plasticrør helt op til kanten af den mørke skygge på
billedet.
jakob laursen har forklaret, at han har været på besøg på ejendommen flere gange. det er nok
omkring 20 år siden, at han var der. han var en del af gangene også nede i kælderen, og der
bemærkede han ikke, at der lugtede fugtigt, eller at der var fugt op af kældervæggene. han
kiggede dog ikke efter fugt i kælderen.
bo christensen har forklaret, at sigrid christensen er hans mor. han har boet i ejendommen i
perioderne 1979-1987 og 1992-2004. han har boet i kælderen. der har været vand i kælderen
                                              - 3 -
én gang, og det skyldtes et skybrud i sidste halvdel af 1990’erne. kælderhalsen stod da under
vand, og vandet trak ind i kælderen. strømmen i huset var i den forbindelse gået, og
grundvandspumpen var også gået i stykker. efterfølgende blev pumpen udskiftet. forevist
billederne i ekstrakten side 120-121 forklarede han, at han aldrig har set så voldsom fugt i
kælderen. han har alene set noget 5-10 cm op af væggene, og det har alene været afskallet
maling og ikke mørke fugtpletter. han mærkede også efter, om det var fugtigt. det blev så
repareret med maling. han er tidligere kollega med flemming elkjær. han talte første gang
med flemming om fugtproblemer ca. et år efter overtagelsen. han nævnte da for flemming,
at det er vigtigt at holde øje med, at pumpen virker og bliver brugt. ligeledes fortalte han, at
han sørgede for at lufte godt ud i kælderen og have varme på for at holde fugten væk. han
fortalte også flemming om, hvorledes han kunne holde øje med, at pumpen virkede.
flemming nævnte på et senere tidspunkt, at han havde udskiftet pumpen.
procedure
parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
sigrid christensen har yderligere gjort gældende, at hun i hvert fald ikke kan pålægges at
betale noget vedrørende drænet under huset. selv om omfangsdrænet anses for mangelfuldt,
er det ikke bevist, at drænet under huset er mangelfuldt. når der ses bort fra udgifterne
vedrørende drænet under huset, udgør udbedringsudgifterne indekseret til 2005-priser
157.762,30 kr. inkl. moms. hun kan maksimalt pålægges at betale dette beløb.
flemming frits elkjær, som ikke har bestridt selve opgørelsen af beløbet på 157.762,30 kr.,
har heroverfor gjort gældende, at det ved skønsmandens erklæringer er bevist, at det samlede
drænsystem, herunder drænet under huset, er mangelfuldt. han har derfor krav på erstatning
eller et afslag i købesummen svarende til de samlede udbedringsomkostninger i
overensstemmelse med byrettens resultat.
sigrid christensen har ikke for landsretten gjort gældende, at hun er ansvarsfri, fordi
flemming frits elkjær har forsikringsdækning.
landsrettens begrundelse og resultat
                                               - 4 -
landsretten tiltræder, at det ved skønsmandens erklæringer og forklaring er bevist, at
fugtproblemerne i kælderen kan henføres til fejl ved ejendommens dræn, og at der således
foreligger mangler ved ejendommen.
herefter udtaler dommerne olav d. larsen og dorthe laursen:
efter § 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som loven var
på handelstidspunktet, er det udgangspunktet, at en køber, der har modtaget en
tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring, ikke over for sælgeren kan påberåbe
sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld. drænene blev etableret i forbindelse med
husets opførelse, og efter vores opfattelse er de aktuelle mangler, som resulterer i fugt i
kælderen, omfattet af udtrykket ”en bygnings fysiske tilstand”. det er ikke afgørende for dette
fortolkningsspørgsmål, om en eventuel ejerskifteforsikring ville have dækket
udbedringsomkostningerne.
der er ikke grundlag for at fastslå, at sigrid christensen har handlet groft uagtsomt i
forbindelse med salget af ejendommen, og undtagelsesbestemmelsen i lovens § 2, stk. 5, kan
derfor ikke anvendes. det bemærkes i den forbindelse, at det efter bevisførelsen lægges til
grund, at der i sigrid christensens ejertid kun har været fugtproblemer i mindre grad, og at
tilstandsrapporten indeholder oplysning om spor efter fugt på kældervægge.
efter det anførte kan flemming frits elkjær ikke over for sigrid christensen påberåbe sig
manglerne, og vi stemmer derfor for at frifinde sigrid christensen.
dommer michael thuesen udtaler:
det er ubestridt, at ejendommens dræn ikke ville have været omfattet af den tilbudte
ejerskifteforsikring. flemming frits elkjær ville således ikke have kunnet få omkostningerne
til udbedring af manglerne ved drænene dækket af ejerskifteforsikringen.
efter min opfattelse kan drænene ikke anses for omfattet af den faste ejendoms bygninger, og
manglerne ved drænene er derfor ikke mangler ved bygningens fysiske tilstand. sigrid
                                              - 5 -
christensens ansvar skal derfor ikke vurderes ud fra lov om forbrugerbeskyttelse ved
erhvervelse af fast ejendom.
det må lægges til grund, at flemming frits elkjær ville have krævet købesummen reduceret
med et beløb svarende til udbedringsudgifterne, hvis han havde haft kendskab til manglerne.
på den baggrund er det min opfattelse, at flemming frits elkjær er berettiget til et
forholdsmæssigt afslag, og at det er fastsat som sket.
jeg stemmer derfor for at stadfæste dommen.
afgørelsen træffes efter stemmeflertallet, og landsretten frifinder således sigrid christensen.
flemming frits elkjær skal betale sagsomkostninger for begge retter til sigrid christensen
med i alt 119.863,65 kr. beløbet omfatter 8.180 kr. til retsafgift, 10.896,65 kr. angående syn
og skøn for byretten, 787 kr. angående vidnegodtgørelse for byretten og 100.000 kr. til
udgifter til advokatbistand (inkl. moms). landsretten har ved omkostningsafgørelsen lagt
vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang. en yderligere erklæring fra skønsmanden,
som sigrid christensen har foranlediget indhentet under ankesagen, har ikke haft betydning,
og sigrid christensen skal endeligt afholde udgiften hertil.
                                  t h i k e n d e s f o r r e t:
sigrid christensen frifindes.
flemming frits elkjær skal betale sagens omkostninger for begge retter til sigrid christensen
med 119.863,65 kr.
de idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.
