                             højesterets dom
                           afsagt onsdag den 17. april 2013
sag 70/2012
(1. afdeling)
michael juhl
(advokat rasmus juvik, beskikket)
mod
tanja nielsen
(advokat knud-erik kofoed)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten på frederiksberg den 4. april 2011 og af østre
landsrets 21. afdeling den 16. september 2011.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, lene pagter kristensen, poul
søgaard, lars hjortnæs og jan schans christensen.
påstande
appellanten, michael juhl, har nedlagt påstand om, at tanja nielsens tilbagebetalingskrav er
forældet i medfør af andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3.
indstævnte, tanja nielsen, har påstået stadfæstelse.
anbringender
michael juhl har anført, at det fremgår af andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, 2. pkt., og
denne bestemmelses forarbejder, at den 6 måneders forældelsesfrist som altovervejende ho-
vedregel løber fra aftalens indgåelse, når køberen som ubestridt i denne sag har modtaget de
oplysninger, som er omhandlet i lovens § 6, stk. 1. udtrykket i forarbejderne ”den reelle han-
delsværdi ” er alene en henvisning til den værdi, som andelsværdien er beregnet på grundlag
af. tanja nielsen fik ved årsrapporten for 2006 de nødvendige oplysninger om ejendommens
                                               - 2 -
forskellige værdier og var derfor i stand til at se og undersøge den ejendomsværdi, hvis rig-
tighed bestrides. dette var ligeledes tilfældet, da tanja nielsen modtog årsrapporterne for
2007 og 2008 og deltog i eller modtog referater vedrørende de efterfølgende generalforsam-
linger. der er ved køb af en andelsbolig altid anledning til at overveje prisen og dermed til at
undersøge ejendommens værdiansættelse. forældelsesfristen skal fortolkes indskrænkende i
forhold til ham, når han ubestridt har handlet i overensstemmelse med lovens forskrifter og i
øvrigt i god tro. dette gælder i særlig grad, fordi han, hvis kravet ikke anses som forældet,
formentlig ikke vil kunne gøre friholdelseskrav gældende mod de involverede professionelle
aktører, herunder valuaren, idet han som udgangspunkt ikke anses for at have lidt et tab.
tanja nielsen har anført, at det efter forarbejderne til andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3,
ikke var hensigten, at forældelsesfristen skulle løbe fra tidspunktet for sælgerens afgivelse af
de efter § 6 krævede oplysninger i en situation, hvor en ejendom som følge af en forkert valu-
arvurdering er ansat til en højere værdi i regnskabet end den reelle handelsværdi. der er ingen
af de hensyn, som reglen hviler på, der støtter et sådant resultat, der i situationer, som den
foreliggende, ville give sælgere af andelslejligheder en uberettiget vinding. hun ville alene
have kunnet konstatere overvurderingen af ejendommen ved at lade foretage en kontrolvurde-
ring, og dette ligger helt uden for, hvad der har været meningen med reglerne.
hidtidig retspraksis, hvorefter forældelsesfristen løber fra aftalens indgåelse, hvis køberen
selv eller med professionel bistand kan konstatere sit krav på baggrund af det udleverede ma-
teriale, synes at stride mod forarbejderne. selv efter det kriterium, som anvendes i hidtidig
retspraksis, burde hun ikke have kendt sit eventuelle krav på tidspunktet for aftalens indgå-
else, idet kravet ikke har kunnet konstateres på baggrund af det udleverede materiale. hun har
heller ikke efter handlen modtaget oplysninger, der gav hende særlig anledning til at kontrol-
lere valuarvurderingen. hun fik tidligst den 4. juli 2009, da hun modtog indkaldelsen til bebo-
ermødet, en særlig anledning til at kontrollere vurderingen, og forældelsen skal derfor først
regnes fra dette tidspunkt.
højesterets begrundelse og resultat
andelsboligforeningslovens forældelsesregel
køberen af en andelsbolig, som typisk er en privatperson, er beskyttet af forbuddet mod over-
pris i andelsboligforeningslovens § 5, og det påhviler sælgeren af en andel inden aftalens ind-
                                                - 3 -
gåelse at udlevere en række oplysninger til køberen, herunder andelsboligforeningens ved-
tægter, foreningens seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvorledes prisen be-
regnes, jf. andelsboligforeningslovens § 6, stk. 1. det fremgår af forarbejderne, at sigtet med
bestemmelsen er at sætte parterne i stand til at sammenholde prisen for andelen med regnskab
og vedtægter og til at bedømme prisen på de enkelte forbedringsarbejder og inventargen-
stande. det er endvidere anført i forarbejderne, at dette vil gøre det lettere for parterne at
overskue prisfastsættelsen og dermed konstatere en eventuel overpris, således at en eventuel
regulering af aftalen kan ske snarest muligt (folketingstidende 1978-79, tillæg a, spalte
2393).
efter andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, forældes krav på tilbagebetaling af en eventuel
overpris 6 måneder fra det tidspunkt, hvor køberen kendte eller burde have kendt sit krav.
bestemmelsen er formuleret i overensstemmelse med forældelseslovgivningens almindelige
principper om suspension af forældelse, jf. nu § 3, stk. 2, i forældelsesloven af 2007, og høje-
steret finder, at den må forstås i overensstemmelse med disse principper, når der skal tages
stilling til, om forældelsen af en andelsboligkøbers krav mod sælgeren er suspenderet. uden
suspension løber fristen på 6 måneder fra tidspunktet for aftalens indgåelse.
afgørelsen af, om en køber af en andelsbolig burde kende sit krav, beror på, hvilken grad af
agtpågivenhed der kræves for, at køberen burde indse, at prisen er ulovlig, eller burde have
fået en sådan mistanke herom, at køberen burde have foretaget nærmere undersøgelse med
henblik på konstatering af, om prisen er for høj.
i forarbejderne til § 16, stk. 3 (folketingstidende 1978-79, tillæg a, spalte 2400), er det bl.a.
anført, at hvis sælgeren har givet køberen de oplysninger, der er foreskrevet i § 6, stk. 1 (tidli-
gere § 3 stk. 2), vil køberen normalt fra dette tidspunkt kunne konstatere sit krav. ud fra ord-
lyden og sammenhængen finder højesteret, at det er mest nærliggende at forstå den nævnte
passus i lovbemærkningerne således, at den tager sigte på forhold, som en køber, der ikke er i
besiddelse af særlige faglige forudsætninger, kan gøre sig bekendt med og bør forstå ved en
gennemgang af de oplysninger, som den pågældende har modtaget i medfør af § 6, stk. 1, og
som opfylder bestemmelsens krav. det er da også i bemærkningerne til § 16, stk. 3, anført, at
der eksempelvis sker suspension af forældelsen i situationer, hvor ejendommen i regnskabet
er sat til en væsentlig større værdi end den reelle handelsværdi. et sådant forhold har en køber
                                               - 4 -
normalt ikke mulighed for at bedømme på grundlag af det modtagne materiale. der gælder
således ikke en almindelig pligt for køberen til i forbindelse med købet at foranstalte nærmere
undersøgelser af værdien af andelsboligforeningens ejendom med den konsekvens, at mang-
lende undersøgelse fører til, at et eventuelt krav mod sælgeren forældes 6 måneder efter
aftalens indgåelse.
den konkrete sag
i den foreliggende sag har tanja nielsen i april 2008 købt en andelsbolig af michael juhl.
andelsboligforeningens ejendom var i det materiale, som hun modtog forud for købet, ansat
til en værdi af 580.000.000 kr. tanja nielsen har efterfølgende modtaget oplysninger, som har
ført til, at hun mener, at hun har betalt en overpris for andelsboligen. hun har i den anledning
anlagt sag mod michael juhl den 18. december 2009. spørgsmålet er, om tanja nielsen, før
hun i begyndelsen af juli 2009 modtog indkaldelsen til beboermødet med omtalen af statsau-
toriseret ejendomsmægler og valuar jette lundsgaards nye og lavere vurdering af ejendom-
men, burde have haft mistanke om, at ejendommen ikke var korrekt vurderet, således som hun
hævder.
tanja nielsen modtog forud for indgåelsen af købsaftalen den 25. april 2008 de dokumenter
og oplysninger fra michael juhl, som hun havde krav på i medfør af andelsboligforenings-
lovens § 6, stk. 1. af den reviderede årsrapport for perioden 1. februar-31. december 2006,
der var blandt de dokumenter, hun modtog, fremgik bl.a., at andelsboligforeningen overtog
ejendommen pr. 1. februar 2006 for 456.500.000 kr., at ejendommen indgik i foreningens ba-
lance med en bogført værdi på 466.817.056 kr., og at prioritetsgælden i ejendommen androg
450.000.000 kr. det fremgik endvidere, at ejendommen ifølge den offentlige ejendomsvurde-
ring pr. 1. oktober 2006 havde en værdi på 436.000.000 kr., og at den ifølge en vurdering fo-
retaget af et ejendomsmægler- og valuarfirma var ansat til en kontant handelspris som udlej-
ningsejendom på 580.000.000 kr. pr. 31. december 2006.
på denne baggrund, og da der heller ikke i øvrigt er oplyst omstændigheder, som har givet
tanja nielsen særlig anledning til at foranstalte nærmere undersøgelser af ejendommens
værdi, finder højesteret, at tanja nielsen på tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen ikke
burde have kendt sit eventuelle krav.
                                             - 5 -
af de grunde, som landsretten har anført, finder højesteret endvidere, at tanja nielsen heller
ikke efter købet og frem til begyndelsen af juli 2009, hvor hun modtog indkaldelsen til bebo-
ermødet, burde have kendt sit eventuelle krav.
tanja nielsens eventuelle krav mod michael juhl er derfor ikke forældet.
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                    thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
spørgsmålet om sagsomkostninger for højesteret afgøres i forbindelse med afgørelsen af ho-
vedsagen ved retten på frederiksberg.
