                             højesterets dom
                       afsagt onsdag den 5. september 2012
sag 5/2011
(1. afdeling)
niels christian knudsen
(advokat uffe baller)
mod
boligselskabet i.h. aps
(advokat charles lindberg)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i aalborg den 11. januar 2010 og af vestre lands-
rets 6. afdeling den 3. november 2010.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: niels grubbe, thomas rørdam, jon stokholm,
hanne schmidt og jan schans christensen.
påstande
appellanten, niels christian knudsen, har nedlagt følgende påstande:
1.     indstævnte, boligselskabet i.h. aps, skal anerkende, at niels christian knudsen skal
       betale forholdsmæssigt afslag på 175.000 kr. med procesrente fra den 7. november
       2007, subsidiært et større beløb, dog mindre end 525.000 kr.
2.     boligselskabet i.h. aps skal til niels christian knudsen tilbagebetale 626.498,11 kr.
       med procesrente fra den 18. november 2010.
3.     frifindelse over for boligselskabet i.h. aps’ principale og subsidiære påstande.
boligselskabet i.h. aps har nedlagt påstand om, principalt at niels christian knudsen udover
det idømte beløb på 525.000 kr. skal betale 67.928,18 kr., dvs. samlet 592.928,18 kr., alt med
procesrente fra den 7. november 2007, subsidiært at landsrettens dom stadfæstes.
niels christian knudsen har den 18. november 2010 opfyldt landsrettens dom således:
                                               - 2 -
idømt beløb                                                                       525.000,00 kr.
procesrente fra 7. november 2007 til 17. november 2010                            156.337,71 kr.
sagsomkostninger                                                                  172.272,98 kr.
i alt                                                                             853.610,69 kr.
niels christian knudsens påstand om tilbagebetaling er opgjort således:
hovedstol, difference                                                             350.000,00 kr.
procesrente af differencen fra 7. november 2007 til 17. november 2010             104.225,13 kr.
sagsomkostninger                                                                  172.272,98 kr.
i alt                                                                             626.498,11 kr.
anbringender
niels christian knudsen har navnlig anført, at der ikke er grundlag for at gøre ham erstat-
ningsansvarlig for handlinger eller undladelser i forbindelse med tømningen af den nedgra-
vede olietank. han anerkender, at forureningen indebar, at der var en betydelig mangel ved
ejendommen, og at dette giver boligselskabet ret til et forholdsmæssigt afslag. hvis manglens
økonomiske værdi er lig med eller overstiger købesummen, må køberen imidlertid enten hen-
vises til at hæve handlen eller tåle et forholdsmæssigt afslag, der ikke fuldt ud kompenserer
for manglen. afslaget kan ikke udmåles til hele den aftalte købesum som sket ved landsret-
tens dom. dette strider mod de hensyn, der ligger bag forholdsmæssigt afslag. hertil kommer,
at det ikke er dokumenteret, at der er sket en reduktion af ejendommens værdi svarende til
oprensningsudgifterne. han bestrider ikke, at de samlede udgifter, som boligselskabet har
afholdt til afhjælpning af forureningen, udgør i niveauet 590.000 kr. det kan imidlertid ikke
entydigt fastslås, hvor stor en del af udgifterne vedrørende forureningen, som knytter sig til
den opgravning, som fandt sted på boligselskabets foranledning efter overtagelsen.
boligselskabet i.h. aps har navnlig anført, at niels christian knudsen har handlet ansvars-
pådragende ved ikke at tømme olietanken og få den afblændet korrekt. den foretagne oprens-
ning var nødvendig. de 592.928,18 kr., som omkostningerne androg, svarer til det tab, som
boligselskabet har lidt, og som niels christian knudsen skal erstatte. til støtte for påstanden
om forholdsmæssigt afslag gøres det gældende, at ejendommen reelt var uden værdi ved kø-
bet, og at det forholdsmæssige afslag, som boligselskabet har krav på, derfor svarer til den
                                               - 3 -
fulde købesum. der er ingen holdepunkter for at afskære et forholdsmæssigt afslag i denne
størrelsesorden. boligselskabet har ikke været forpligtet til at hæve handlen og har i øvrigt
heller ikke været i stand til dette, da bygningerne på ejendommen var revet ned på det tids-
punkt, hvor forureningen blev opdaget.
supplerende sagsfremstilling
for højesteret er der afgivet supplerende forklaring af niels christian knudsen og forklaring
af erik christensen.
niels christian knudsen har supplerende forklaret, at der blev etableret fjernvarme på ejen-
dommen, da terndrup i begyndelsen af 1990'erne fik fjernvarme. han deltog i de forudgående
undersøgelser af mulighederne for at få fjernvarme. han kontaktede kommunen vedrørende
spørgsmålet om, hvorvidt olietankene skulle fjernes, og fik oplyst, at de tilbageværende tanke
alene skulle tømmes og afblændes. de 1200-1400 liter olie, han sugede op af olietanken, an-
vendte han i et fyr på ejendommen, idet installationerne til brug for fjernvarmen endnu ikke
var færdigudført. det var terndrup maskinstation, der tømte tanken for slam. terndrup
fjernvarme bestilte og betalte terndrup maskinstation for at tømme tanke for slam hos de
forbrugere, der måtte ønske det. som han husker det, var det omkring 33-35 husstande, der
gjorde brug af dette tilbud, han selv medregnet. han gjorde også brug af tilbuddet på den
ejendom, han bebor privat. han overværede, at tanken blev tømt for slam. det var maskin-
stationens indehaver, per guldbæk, der udførte arbejdet. per guldbæk er senere blevet ramt af
sygdom og kan som følge heraf ikke afgive forklaring under sagen. det er muligt at suge olie
op af tanken uden at berøre slamlaget. tykkelsen af slamlaget i tanken måles med en pejle-
pind. der monteres et rør for enden af slangen, og olien suges herefter op gennem huller i
slangen, der befinder sig over slamlaget. han sugede selv olien op, hvorefter maskinstationen
tømte tanken for slam. han er sikker på, at tanken herefter var helt tom, idet han kontrollerede
den med en pejlepind. han lagde dernæst plastik over studsen og støbte beton henover. tan-
ken blev afblændet i 1992-1993. efter tømning af en tank vil der altid på tankens sider være
lidt olie tilbage, som glider ned i bunden af tanken. der blev ikke i forbindelse med hævnin-
gen af tanken taget prøver af tankens indhold, men han tror ikke, at der var særlig meget olie
heri. han har ikke efter tømningen af tanken og indtil salget af ejendommen i 2006 opdaget
forhold, der kunne give mistanke om, at der sivede olie ud af tanken. ejendommen ligger helt
tæt på åen, og ca. 2 km længere nede ad åen ligger der et dambrug. han har aldrig fået klager
                                               - 4 -
over forurening af vandet fra dambruget. han har som vvs-installatør været med til at tømme
50-75 tanke for olie. han har ikke tømt disse tanke for slam.
erik christensen har forklaret, at han siden sommeren 1992 har været formand for terndrup
fjernvarme. i forbindelse med etablering af fjernvarme i terndrup forhørte man sig hos
kommunen vedrørende de eksisterende olietanke, og man fik i den forbindelse oplyst, at tan-
kene skulle tømmes og afblændes. kommunen oplyste endvidere, at det var forbrugernes eget
ansvar at få tankene tømt. efter beslutning i terndrup fjernvarmes bestyrelse fik kunderne i
januar 1993, da fjernvarmen var etableret, tilbudt at få tømt deres olietank gratis. terndrup
fjernvarme bestilte herefter terndrup maskinstation til at udføre arbejdet hos de forbrugere,
der måtte ønske det. der var omkring 35-40 forbrugere, der gjorde brug af tilbuddet. han kan
ikke i dag oplyse, hvem de pågældende 35-40 forbrugere, som gjorde brug af tilbuddet, er,
idet disse oplysninger ikke længere findes. han tør ikke sige, om niels christian knudsen var
blandt de forbrugere, der fik tømt tanken af terndrup maskinstation. prisen for tømning af en
tank var den samme, uanset om der var olie i tanken eller ej, men forbrugeren fik ikke beta-
ling for eventuel olie, der blev suget op. per guldbæk blev instrueret om, at tankene skulle
tømmes helt, men terndrup fjernvarme kontrollerede ikke, om dette også skete.
højesterets begrundelse og resultat
i maj 2006 solgte niels christian knudsen ejendommen aalborgvej 6b, terndrup, til bolig-
selskabet i.h. aps for 525.000 kr. salget skete med overtagelsesdag den 1. maj 2006, og bo-
ligselskabet erhvervede ejendommen med henblik på nedrivning af bygningerne. i skødet
havde niels christian knudsen oplyst, at der på ejendommen forefandtes en nedgravet olie-
tank, som han havde afblændet i forbindelse med ejendommens overgang til fjernvarme. i juli
2007, efter at bygningerne var revet ned, konstaterede boligselskabet en olieforurening, som
efter det oplyste hidrørte fra olietanken. efter at kommunen havde udstedt et undersøgelses-
påbud efter jordforureningsloven, foranledigede boligselskabet ejendommen oprenset for
olieforureningen. boligselskabet har opgjort omkostningerne hertil til 592.928,18 kr.
det er ubestridt, at olieforureningen var en værdiforringende mangel, som berettiger boligsel-
skabet til et forholdsmæssigt afslag.
for højesteret angår sagen spørgsmålet, om niels christian knudsen er erstatningsansvarlig
for manglen, og om størrelsen af et eventuelt forholdsmæssigt afslag.
                                                - 5 -
erstatningsansvar
spørgsmålet er, om niels christian knudsen har handlet ansvarspådragende i forbindelse med
tømningen og afblændingen af olietanken. det må efter bevisførelsen, herunder de forklarin-
ger, der er afgivet for højesteret, lægges til grund, at niels christian knudsen i forbindelse
med ejendommens overgang til fjernvarme iværksatte tømningen, idet han selv stod for at
tømme tanken for olie og overlod det til terndrup maskinstation at tømme tanken for slam,
hvilket skete for terndrup fjernvarmes regning. det må endvidere lægges til grund, at der
uanset dette ikke skete en fuldstændig tømning af tanken. niels christian knudsen er imidler-
tid ikke ansvarlig for, at maskinstationen ikke tømte tanken helt, og der er heller ikke i øvrigt
grundlag for at pålægge ham erstatningsansvar. højesteret frifinder herefter niels christian
knudsen for boligselskabets principale påstand.
forholdsmæssigt afslag
spørgsmålet er herefter, hvilket beløb der skal tilkendes boligselskabet som forholdsmæssigt
afslag.
sagen angår en forurening af en fast ejendom, som det har været lovmæssigt påkrævet at af-
hjælpe straks. i et sådant tilfælde må det som udgangspunkt antages, at ejendommens han-
delsværdi er forringet med et beløb, der svarer til udgifterne til afhjælpning af forureningen,
således at det forholdsmæssige afslag skønsmæssigt kan fastsættes på dette grundlag. i til-
fælde hvor udgifterne til afhjælpning udgør en meget betydelig del af købesummen, er det
mindre sikkert, at ejendommens handelsværdi er forringet med et beløb, der fuldt ud svarer til
afhjælpningsudgifterne, og foreligger der ikke nærmere oplysninger – f.eks. ved syn og skøn
– om forureningens betydning for ejendommens handelsværdi, må det forholdsmæssige afslag
fastsættes efter et friere skøn.
højesteret lægger til grund, at boligselskabets oprensning ikke er gået videre end nødvendigt,
og at ingen af omkostningerne på i alt 592.928,18 kr. har været overflødige. da der imidlertid
ikke foreligger nærmere oplysninger om forureningens betydning for ejendommens handels-
værdi, og da der endvidere efter bevisførelsen er en usikkerhed knyttet til, hvor stor en del af
omkostningerne der angår forurening indtruffet efter overtagelsesdagen, herunder i forbin-
delse med opgravningen og fjernelsen af tanken, fastsætter højesteret skønsmæssigt det for-
holdsmæssige afslag til 350.000 kr.
                                               - 6 -
højesteret tager herefter niels christian knudsens påstand 1 til følge med 350.000 kr. og fri-
finder niels christian knudsen for boligselskabets påstande.
sagsomkostninger
efter sagens udfald skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for højesteret til den an-
den part.
i sagsomkostninger for byret og landsret skal niels christian knudsen til boligselskabet be-
tale i alt 163.872,98 kr., hvoraf 100.000 kr. er til dækning af advokatbistand for de to instan-
ser, 50.672,98 kr. er til dækning af udgift til syn- og skøn mv., og 13.200 kr. er til dækning af
retsafgift vedrørende de vundne beløb.
tilbagebetaling
niels christian knudsen har den 17. november 2010 med forbehold om tilbagesøgning op-
fyldt landsrettens dom ved betaling af i alt 853.610,69 kr.
efter resultatet af denne højesteretsdom skulle han have betalt:
idømt beløb                                                                      350.000,00 kr.
procesrente fra 7. november 2007 til 17. november 2010                           104.225,14 kr.
sagsomkostninger for by- og landsret                                             163.872,98 kr.
i alt                                                                            618.098,12 kr.
han har derfor krav på tilbagebetaling af 235.512,57 kr., og højesteret tager hans påstand 2 til
følge med dette beløb, idet bemærkes, at boligselskabet ikke har gjort indsigelse mod rente-
påstanden.
                                     thi kendes for ret:
boligselskabet i.h. aps skal anerkende, at niels christian knudsen skal betale forholdsmæs-
sigt afslag på 350.000 kr. med procesrente fra den 7. november 2007.
                                             - 7 -
boligselskabet i.h. aps skal til niels christian knudsen tilbagebetale 235.512,57 kr. tillige
med procesrente fra 18. november 2010.
ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for højesteret til den anden part.
det idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.
