                        h øjestere ts d om
                       afsagt torsdag den 7. marts 2019
sag bs-15214/2018-hjr
(2. afdeling)
a
og
b
(advokat kasper westberg, beskikket for begge)
mod
c
(advokat karoly l. németh, beskikket)
og
c under konkurs
(advokat morten schwartz nielsen)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten på frederiksberg den 14. november
2016 og af østre landsrets 13. afdeling den 16. januar 2018.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, lene pagter
kristensen, vibeke rønne, kurt rasmussen og lars apostoli.
påstande mv.
appellanterne, a og b, har nedlagt påstand om, at de indstævnte, c og hendes
konkursbo, i forhold til resultatet efter landsrettens dom solidarisk skal betale
yderligere 1.454.617,63 kr., subsidi-ært 1.390.717,63 kr., med procesrente fra sa-
gens anlæg.
                                           2
den del af sagen, der angår tilbagebetaling af den negative værdi af renteswap
med 689.885,43 kr., er således ikke omfattet af anken til højesteret.
c har påstået frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb.
c blev erklæret konkurs den 1. februar 2018, og advokat morten schwartz niel-
sen har på konkursboets vegne meddelt, at konkursboet ikke ønsker at udøve
partsbeføjelser i sagen.
anbringender
a og b har anført navnlig, at købesummen for den omhandlede andelslejlighed
overstiger maksimalprisen i henhold til andelsboligforeningslovens § 5, og at de
derfor har krav på tilbagebetaling af overprisen, jf. lovens § 16, stk. 3.
ved opgørelsen af overprisen skal værdien af andelsboligforeningens ejendom
ansættes til 360 mio. kr., svarende til den kontante handelsværdi ved erhvervel-
sen i marts 2007. handelsværdien blev i marts 2008 ansat til 499 mio. kr. af va-
luar d, men denne vurdering overstiger væsentligt ejendommens faktiske vær-
di, som ifølge skønserklæringen fra valuar jørn søby var på 360 mio. kr. på det-
te tidspunkt.
ds vurdering er i strid med vejledningen fra dansk ejendomsmæglerforening,
hvoraf det fremgår, at det inden for 1-2 år efter handelstidspunktet er den fakti-
ske handelspris, der skal lægges til grund, medmindre der kan påvises en gan-
ske særlig begrundelse for at fravige denne. d har ikke begrundet den voldsom-
me forhøjelse i forhold til handelsprisen med henvisning til referencehandler
eller andet.
der er ikke grundlag for at anvende den offentlige ejendomsvurdering på 427
mio. kr. som sket ved byrettens dom. andelsboligforeningen havde fravalgt
den offentlige ejendomsvurdering som værdiansættelsesprincip ved beregnin-
gen af andelskronen, og i øvrigt overstiger også den offentlige ejendomsvurde-
ring ejendommens faktiske handelsværdi.
den subsidiære påstand svarer til den principale påstand efter fradrag af bebo-
erindskuddet på 300 kr. pr. m2, hvilket udgør 63.900 kr. for den omhandlede lej-
lighed på 213 m2.
c har anført navnlig, at skønserklæringen fra jørn søby ikke giver grundlag for
at tilsidesætte valuarvurderingen, som d har foretaget i marts 2008.
                                            3
skønserklæringen er udtryk for en ”bakspejlsanalyse”, idet jørn søby har ladet
sig påvirke af de efterfølgende begivenheder, herunder finanskrisen. skøns-
manden har ikke kunnet henvise til relevante referencehandler, som støtter
hans konklusioner. i realiteten har han slet ikke foretaget nogen vurdering, men
blot lagt handelsprisen i 2007 til grund. der er intet i skønserklæringen, som gi-
ver grundlag for at tilsidesætte de vurderingsprincipper, som d har lagt til
grund i sin vurdering af ejendommens værdi i marts 2008.
i øvrigt svarer ds vurdering til den, som blev lagt til grund af nykredit, jf. her-
ved kreditdirektør steen munks forklaring i sagen, der blev afgjort ved højeste-
rets kendelse af 11. maj 2016 (ufr 2016.2802).
ved opgørelsen af andelskronen var andelsboligforeningen berettiget til at an-
vende den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2007, som var på 427
mio. kr., jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c. derfor kan en eventuel
overpris i hvert fald ikke udgøre mere end den, der fremkommer, hvis værdien
af ejendommen ansættes til 427 mio. kr. i stedet for 499 mio. kr. den offentlige
ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008 var mindre, men det er uden betydning,
da denne vurdering først blev offentliggjort i 2009, længe efter at overdragelsen
af andelslejligheden til a og b havde fundet sted.
supplerende sagsfremstilling
overdragelsesaftalen af 7. marts 2007, hvorved andelsboligforeningen x er-
hvervede ejendommen for 360 mio. kr. kontant, er fremlagt for højesteret. det
er anført i aftalen, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2005 var
205 mio. kr.
der er fremlagt offentlige ejendomsvurderinger, hvoraf det fremgår, at vurde-
ringen var 427 mio. kr. både pr. 1. oktober 2006 og pr. 1. oktober 2007.
retsgrundlag mv.
andelsboligforeningslovens § 5 og § 16 indeholdt på daværende tidspunkt bl.a.
følgende bestemmelser:
      ”§ 5. ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til
      andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad vær-
      dien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens
      vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
      stk. 2. ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en
      af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af
      andelen i foreningens formue:
      a) anskaffelsesprisen.
                                             4
      b) den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. vurderingen skal
      foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. vurderin-
      gen må ikke være mere end 18 måneder gammel.
      c) den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3
      a i lov om vurdering af landets faste ejendomme.
      …
      § 16.
      …
      stk. 3. er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræ-
      ve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. kravet om
      tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen
      kendte eller burde have kendt sit krav. forældelse afbrydes ved sagsan-
      læg.”
maksimalprisbestemmelsen i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, afløste § 69,
stk. 1, i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholde-
ne (lov nr. 24 af 14. februar 1967). § 69 i den tidligere gældende lov indeholdt
imidlertid ikke regler om faste maksimalpriser svarende til andelsboligfor-
eningslovens § 5, stk. 2. først ved den oprindelige lov om andelsboliger og an-
dre boligfællesskaber (lov nr. 239 af 8. juni 1979) blev der indsat en regel om
maksimalpris i § 5, stk. 2, hvorefter ejendommen skulle ansættes til anskaffel-
sesprisen eller til handelsværdien som udlejningsejendom. regler om valuar-
vurdering eller den offentlige vurdering som alternativ fandtes ikke i den op-
rindelige lov.
prisfastsættelsesbestemmelserne i andelsboligforeningslovens § 5 blev ændret
ved lov nr. 379 af 20. maj 1992. ved denne lovændring fik reglerne i § 5 i det
væsentlige den formulering, der er citeret ovenfor. i bemærkningerne til lov-
forslaget (folketingstidende 1991-92, tillæg a, l 245, sp. 5985) hedder det bl.a.:
      ”i den gældende lov er der ikke fastsat bestemmelser om, hvem der skal
      vurdere ejendommen, når denne ansættes til handelsværdien som udlej-
      ningsejendom. for at undgå omgåelse af prisfastsættelsesreglerne foreslås
      det, at vurderingen skal foretages af en ejendomsmægler, der tillige er va-
      luar. endvidere foreslås det, at vurderingen højst må være 18 måneder
      gammel.”
andelsboligforeningslovens regler om maksimalpriser i § 5, herunder reglerne
om valuarvurderinger, er senere ændret ved lov nr. 610 af 12. juni 2013 og ved
lov nr. 555 af 29. maj 2018.
ved lovændringen i 2013 fik § 5, stk. 2, følgende ordlyd:
                                          5
     ”stk. 2. ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en
     af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af
     værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendom-
     men i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter lit-
     ra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejnings-
     ejendom:
     a) anskaffelsesprisen.
     b) den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en
     vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af
     en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for ud-
     lejningsejendomme.
     c) den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3
     a i lov om vurdering af landets faste ejendomme.”
om baggrunden for indførelsen af en karensperiode for anvendelse af valuar-
vurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af andelsboligforenin-
gens ejendom hedder det bl.a. i bemærkningerne til lovforslaget (l 191 af 20.
marts 2013):
     ”1. indledning og baggrund
     …
     udover øget gennemsigtighed i handelssituationen sikrer lovforslaget, at
     der ikke spekuleres i værdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendom
     ved etablering af foreningen. dette gøres ved at indføre en karensperiode
     for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansæt-
     telse af foreningens ejendom.
     der har i de senere år været en række eksempler på stiftelse af andelsbo-
     ligforeninger, hvor købsmaterialet indeholdt en vurdering, som ansatte
     værdien af ejendommen til en højere værdi, end den, lejerne blev tilbudt
     at overtage ejendommen til. når lejere i en udlejningsejendom får tilbudt
     at købe ejendommen til en bestemt pris, kan det være vanskeligt for lejer-
     ne at vurdere, om det nu også er den rigtige pris, ejendommen tilbydes til,
     og om de budgetter, der er udarbejdet for en kommende andelsboligfor-
     ening, vil holde.
     det må forudsættes, at den pris, lejerne har fået tilbud om at overtage
     ejendommen til, er den optimale indikering af værdien af ejendommen.
     for at beskytte lejere og andre kommende andelshavere mod at lade sig
     påvirke af en vurdering, som ligger over ejendommens reelle værdi, til at
     indtræde i en andelsboligforening, foreslås det som led i regeringens gene-
     relle bestræbelser for at gøre andelsboligmarkedet mere gennemsigtigt, at
                                       6
der i andelsboligloven indsættes et forbud mod at anvende andre prisfast-
sættelser end anskaffelsesprisen ved prisfastsættelse af ejendommens vær-
di. forbuddet skal gælde i en periode på 2 år efter foreningens stiftelse og
gælder alene for andelsboligforeninger, der stiftes ved lejernes overtagelse
af den udlejningsejendom, som de bor i.
…
2. lovforslagets indhold
…
2.3. karensperiode for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved
salg af andelsboliger
2.3.1. gældende ret
private andelsboligforeninger kan enten stiftes ved, at en andelsboligfor-
ening overtager eller selv står for opførelsen af en nybygget ejendom eller
ved, at andelsboligforeningen køber en eksisterende ejendom. i sidst-
nævnte tilfælde vil der typisk være tale om, at lejerne overtager den ejen-
dom, som de bor til leje i, på andelsbasis - enten gennem en frivillig over-
dragelse eller i medfør af lejelovens regler om tilbudspligt.
lejerne vil typisk få tilbudt at overtage ejendommen til markedsprisen el-
ler med andre ord til handelsværdien som udlejningsejendom, det vil sige,
den pris, en uafhængig tredjemand er villig til at overtage ejendommen til.
tilbydes lejerne at overtage ejendommen via lejelovens tilbudspligtsreg-
ler, er ejeren af ejendommen pålagt at tilbyde lejerne at overtage den på
andelsbasis på samme vilkår, herunder den samme pris, som ejeren kan
dokumentere at kunne sælge ejendommen for til anden side.
når andelsboligforeningen er stiftet, skal prisen ved overdragelse af en-
kelte andele i andelsboligforeningen fastsættes i overensstemmelse med
maksimalprisreglerne i andelsboliglovens § 5, herunder reglerne om fast-
sættelse af værdien af andelsboligforeningens ejendom.
til brug for fastsættelse af prisen for en andel i andelsboligforeningen kan
andelsboligforeningen ifølge lovens § 5, stk. 2, vælge mellem 3 forskellige
metoder for ansættelse af værdien af ejendommen. andelsboligforeningen
kan vælge at ansætte værdien ud fra ejendommens anskaffelsespris, den
kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen) eller
på baggrund af den senest ansatte ejendomsværdi efter lov om vurdering
af landets faste ejendomme (den offentlige vurdering).
2.3.2. lovforslaget
                                        7
med lovforslaget foreslås, at de andelsboligforeninger, der stiftes ved er-
hvervelse af en udlejningsejendom, i en periode på 2 år efter foreningens
stiftelse alene kan værdiansætte andelsboligforeningens ejendom til den
pris, andelsboligforeningen har betalt for ejendommen. forslaget omfatter
ikke nybyggede andelsboligforeninger, da der ikke i forhold til disse vur-
deres at være samme spekulationsmuligheder.
herved afskæres muligheden for i forbindelse med stiftelsen at anvende
en valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering. forslaget har
til formål at beskytte lejerne i en privat udlejningsejendom mod at lade sig
påvirke af udsigten til urealistisk høje spekulationsgevinster ved indtræ-
den i en andelsboligforening, der stiftes i ejendommen.
der er således set eksempler på, at lejerne forud for eller som led i, at de
tilbydes at købe ejendommen, får udleveret enten en valuarvurdering eller
den seneste offentlige ejendomsvurdering for ejendommen - vurderinger,
som i nogle tilfælde angiveligt har ligget en del over den pris, som lejerne
rent faktisk har fået tilbudt at købe ejendommen til.
dette synes i nogle tilfælde at have ført til, at nogle af de kommende an-
delshavere har været villige til at betale en forholdsvis høj pris for ejen-
dommen, idet de som følge af denne vurdering har ladet sig overbevise
om, at der kan være udsigt til at oppebære en økonomisk gevinst ved vi-
deresalg af andelen i andelsboligforeningen.
tilstedeværelsen af en vurdering, som overstiger den pris, ejendommen
tilbydes til, udgør også en risiko for, at de budgetter, som laves for en
fremtidig andelsboligforening, bliver urealistiske. vurderingen kan f.eks.
indebære, at der budgetteres med for høje indtægter ved salg af de lejlig-
heder, der ved andelsboligforeningens stiftelse ikke sælges, men fortsat
bebos af lejere.
som udgangspunkt burde der i praksis ikke kunne forekomme nævne-
værdige forskelle i den faktiske handelspris for ejendommen og en vurde-
ring af denne i de første år efter andelsboligforeningens stiftelse.
der kan herved blandt andet henvises til den vejledning om vurdering af
andelsboligforeningers ejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra
b, som dansk ejendomsmæglerforening har udarbejdet til sine medlem-
mer. det fremgår af vejledningen, at "såfremt man som ejendomsmægler
bliver bedt om at vurdere en ejendom, som indenfor kortere tid - forment-
lig 1-2 år - er blevet handlet f.eks. i forbindelse med, at lejerne har overta-
get den i henhold til reglerne om tilbudspligt, jf. lejelovens §§ 100 ff., er
værdiansættelsen på ejendommen som udgangspunkt den pris, den netop
                                            8
      er blevet handlet til. der findes ikke nogen mere nøjagtig prisindikering
      end netop den pris parterne i en fri og uafhængig handel er blevet enige
      om. ".
      det skal bemærkes, at hverken forekomsten af en valuarvurdering eller
      den seneste offentlige vurdering indebærer nogen garanti for, at de en-
      kelte andele i andelsboligforeningen rent faktisk vil kunne sælges til de
      maksimalpriser, der vil kunne beregnes med udgangspunkt i vurderin-
      gen.
      det foreslås, at karensperioden skal være 2 år. perioden er fastsat i en af-
      vejning af henholdsvis hensynet til at udelukke spekulation i andelsboli-
      gen og hensynet til mobiliteten på boligmarkedet. hvis der fastsættes en
      længere periode, vil der kunne opstå et så stort spænd mellem anskaffel-
      sesprisen og de faktiske handelspriser for sådanne ejendomme, at det vil
      kunne påvirke handelen med boligerne i den pågældende andelsboligfor-
      ening. endvidere kan der ved en længere periode opstå risiko for, at an-
      delsboligforeningerne for at undgå fald i andelsværdierne vil udskyde
      gennemførelsen af større renoveringer af ejendommen i de første år efter
      stiftelsen.
      værdien af de enkelte andele i de af forslaget omfattede andelsboligfor-
      eninger, vil på den baggrund som udgangspunkt ikke ændre sig indenfor
      2-årsperioden. dog vil værdien af andelene i andelsboligforeningen i peri-
      oden stige i takt med, at der afdrages på andelsboligforeningens lån, eller
      at der udføres forbedringer på ejendommen.”
ved lovændringen i 2018 blev ordlyden af bestemmelsen om valuarvurdering i
andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, ændret. bestemmelsen har heref-
ter følgende ordlyd:
      ”b) den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en
      vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af
      en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for ud-
      lejningsejendomme.”
det fremgår af dansk ejendomsmæglerforenings vejledning, som er gengivet i
landsrettens dom, at den er bindende for medlemmer af dansk ejendomsmæg-
lerforening.
højesterets begrundelse og resultat
efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, må prisen for en andel i en andels-
boligforening ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue,
forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan
                                             9
betinge. det fremgår af § 5, stk. 2, at værdien af andelsboligforeningens ejen-
dom ved beregningen af maksimalprisen i henhold til § 5, stk. 1, kan ansættes
til en af følgende værdier: anskaffelsesprisen (a), den kontante handelsværdi
som udlejningsejendom ifølge en valuarvurdering, som ikke må være mere end
18 måneder gammel (b), eller den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering
(c). det fremgår af lovens § 16, stk. 3, at erhververen kan kræve en eventuelt er-
lagt overpris tilbagebetalt, når overdragelsen er sket i strid med § 5.
for højesteret er sagens hovedspørgsmål, om a og b har betalt overpris i strid
med lovens § 5 som følge af, at ejendommens værdi var ansat for højt.
på generalforsamlingen i andelsboligforeningen x den 14. april 2008 blev det
besluttet at ansætte andelsværdien pr. kvadratmeter til 10.042,62 kr. dette skete
på baggrund af valuar ds vurdering af ejendommens kontante handelsværdi
som udlejningsejendom den 26. marts 2008 til 499 mio. kr., jf. lovens § 5, stk. 2,
litra b. prisen på 2.144.503,06 kr. ved overdragelsen af cs lejlighed til a og b
den 25. november 2008 er fastsat på dette grundlag.
ved lov nr. 379 af 20. maj 1992 blev andelsboligforeningslovens bestemmelse
om ansættelse af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom
ændret ved indsættelse af bestemmelsen om, at vurderingen skal foretages af en
statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar, jf. § 5, stk. 2, litra b. formålet
var at undgå omgåelse af prisfastsættelsesreglerne. højesteret finder, at en valu-
arvurdering om ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom
skal lægges til grund, når andelsboligforeningen har truffet beslutning herom,
og vurderingen ikke er mere end 18 måneder gammel, medmindre der kan på-
vises væsentlige fejl eller mangler ved vurderingen, eller denne beror på et
åbenbart urigtigt skøn.
valuar d har den 26. marts 2008 vurderet, at ejendomsværdien på dette tids-
punkt var 499 mio. kr. denne vurdering skal ses i sammenhæng med hans vur-
dering af ejendommens handelsværdi til 478,5 mio. kr. i juni 2007 – 3 måneder
efter erhvervelsen af ejendommen for 360 mio. kr. i en handel mellem uafhæng-
ige parter. højesteret finder i overensstemmelse med dansk ejendomsmægler-
forenings vejledning om vurdering af andelsboligforeningers ejendomme, at
der må være en formodning for, at den aftalte pris mellem uafhængige parter
stemmer med den faktiske handelsværdi omkring overdragelsestidspunktet.
selv om ds vurderinger er foretaget kort tid efter handelstidspunktet, er der
imidlertid ikke givet nogen begrundelse for den væsentlige afvigelse fra den
aftalte pris.
                                            10
herefter, og da der efter bevisførelsen ikke er grundlag for at antage, at valuar-
vurderingen alligevel ligger inden for rammen for et rimeligt skøn over ejen-
dommens kontante handelsværdi, finder højesteret, at vurderingen ikke kan
danne grundlag for opgørelse af maksimalprisen i henhold til § 5, stk. 2, litra b.
hvis andelsboligforeningen havde været bekendt med, at ds valuarvurdering
ikke kunne anvendes ved beregningen af maksimalprisen efter § 5, kunne for-
eningen som anført af byretten i stedet som den størst mulige alternative værdi
have valgt at fastsætte andelsværdien på grundlag den senest kendte offentlige
ejendomsvurdering, som på daværende tidspunkt var 427 mio. kr., jf. § 5, stk. 2,
litra c. under disse omstændigheder kan denne værdi derfor træde i stedet for
valuarvurderingen ved ansættelsen af maksimalprisen.
byretten har under anvendelse af den offentlige ejendomsvurdering på 427 mio.
kr. skønsmæssigt fastsat den overpris, der efter andelsboligforeningslovens
§ 16, stk. 3, kan kræves tilbagebetalt, til 1.100.000 kr. ingen af parterne har haft
bemærkninger til denne opgørelse, som højesteret derfor lægger til grund.
da a og b herefter har krav på tilbagebetaling af en overpris på 1.100.000 kr., jf.
andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, tager højesteret deres påstand til følge
med dette beløb.
efter sagens karakter, udfald og forløb stadfæster højesteret byrettens bestem-
melse om sagsomkostninger i forholdet mellem a, b og c. ingen af højesterets-
sagens parter skal betale sagsomkostninger for landsret eller højesteret til no-
gen anden part.
                          thi kendes for ret:
c og c under konkurs skal i forhold til resultatet efter landsrettens dom solida-
risk betale yderligere i alt 1.100.000 kr. med procesrente fra den 8. juli 2011 til a
og b.
byrettens bestemmelse om sagsomkostninger stadfæstes i forholdet mellem a,
b og c.
ingen af højesteretssagens parter skal betale sagsomkostninger for landsret eller
højesteret til nogen anden part.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigel-
se.
