- cri
                                         udskrift
                                             af
                          sø- & handelsrettens dombog
                                        ____________
                                            dom
afsagt den 30. maj 2013
p-12-12
                                   k/s blegdammen køge
                                   (advokat dan terkildsen v/
                                   advokatfuldmægtig sebastian lysholm nielsen)
                                   mod
                                   amagerbanken aktieselskab u/konkurs
                                   (advokat boris k. frederiksen v/
                                   advokatfuldmægtig paw fruerlund jensen)
indledning
      sagen drejer sig om, fra hvilket tidspunkt et forkortet opsigelsesvarsel for et erhvervs-
lejemål i medfør af konkurslovens § 61, stk. 1, løber og om længden af et sædvanligt eller ri-
meligt opsigelsesvarsel for det pågældende lejemål.
                                                  -2-
        sagen drejer sig endvidere om, hvorvidt udlejeren efter konkursboets opsigelse af le-
jemålet i medfør af konkurslovens § 61, stk. 1, er berettiget til erstatning i medfør af konkurs-
lovens § 61, stk. 3.
påstande
          sagsøgeren, k/s blegdammen køge (herefter kaldet blegdammen) har nedlagt føl-
gende påstande:
          påstand 1) sagsøgte, amagerbanken aktieselskab under konkurs (herefter kaldet bo-
et) tilpligtes at anerkende, at blegdammens krav i henhold til konkurslovens § 97 for leje i
perioden 1. april 2011 til udløbet af opsigelsesperioden efter foretaget konkursregulering i
medfør af konkurslovens § 61, stk. 1, den 30. april 2013 for det omhandlede lejemål beløber
sig til 1.883.391 kr. inkl. moms, subsidiært til et af skifteretten fastsat mindre beløb.
          påstand 2) boet tilpligtes at anerkende, at blegdammens krav i henhold til konkurs-
lovens § 97 på erstatning i medfør af konkurslovens § 61, stk. 3, som følge af konkursregule-
ring for det omhandlede lejemål udgør 5.636.871 kr., subsidiært et af skifteretten fastsat min-
dre beløb.
          blegdammens samlede krav er begrænset til i alt 6.219.910 kr., svarende til det beløb,
som er anmeldt i konkursboet.
        boet har nedlagt påstand om frifindelse over for begge påstande.
oplysningerne i sagen
        i 2007 planlagde blegdammen opførelse af et større areal med butikslejemål og kontor-
lejemål i centrum af køge. blegdammen og amagerbanken aktieselskab (herefter kaldet
amagerbanken) indledte drøftelser om amagerbankens mulige leje af nogle af de kommen-
de lokaler. den 13. juni 2008 skrev flemming f. nielsen på vegne af blegdammen en mail til
                                                       -3-
allan ottsen fra amagerbanken vedrørende parternes kommende aftale. af mailen fremgår
det blandt andet:
      "... 4. for en god ordens skyld skal jeg anføre, at der er visse af jeres kommentarer i mai-
      len af 3. juni 2008, som vi ikke kan imødekomme. det er bl.a. følgende forhold, som for os
      ikke kan forhandles: ... vi kan kun acceptere en uopsigelighed på 10 år fra lejers side (af-
      talens pkt. 3.7), ikke en kortere periode, som ønsket af jer. ... for så vidt angår punkt 4
      ovenfor er det forhold, som vi ikke er indstillet på at fravige. samtidig er vi under tids-
      pres fra en anden potentiel bank-lejer, der ønsker at komme ind i bebyggelsen (opstillet
      deadline med hensyn til svar m.m.). jeg er derfor nødt til at anmode dig om en hurtig til-
      kendegivelse af, om amagerbanken er indstillet på at forhandle en lejekontrakt på bag-
      grund af vores stillingtagen i pkt. 4 ovenfor. hvis vi ikke har en sådan tilkendegivelse på
      torsdag den 19. juni 2008, er vi nødt til at indlede realitetsdrøftelser med den anden po-
      tentielle bank-lejer (tidsfristen udløber), hvorfor vi herefter ikke kan opretholde amager-
      bankens hidtidige eksklusivitet på forhandlinger om lejekontrakt. jeg beklager dette, men
      vi er ikke i en situation, hvor vi kan tillade os at risikere at miste en potentiel lejer, der
      uopfordret har tilkendegivet at ville indgå lejeaftale på attraktive vilkår ...".
      den 4. juli 2008 indgik blegdammen og amagerbanken en erhvervslejekontrakt vedrø-
rende det omhandlede lejemål. af kontrakten fremgår det blandt andet:
      "... § 1 parterne og det lejede
      1.1 mellem k/s blegdammen, køge … (i det følgende kaldet udlejer) og amagerbanken
      ... (i det følgende kaldet lejer) er der d.d. indgået følgende betingede erhvervslejekontrakt ved-
      rørende lejemålet. bebyggelsen:
      torvebyen, køge, bygning 12, lejemål nr. 12_e.01
      beliggenhed: blegdammen 10, blok 12, køge ...
      1.2      det lejede er foreløbigt opgjort til 375 m2 bruttoetageareal på grundlag af den som
      bilag 1 vedlagte plantegning og reglerne i bekendtgørelse nr. 311 af den 27. juni 1983 om
      beregning af arealet af bolig og erhvervslokaler ...
      2.1      det lejede skal anvendes til drift af bankvirksomhed og må ikke uden udlejers
      skriftlige samtykke anvendes til andet formål.
      2.2. lejer er forpligtet til i hele lejeperioden at benytte det lejede i sin fulde udstræk-
      ning til den anvendelse, der er benævnt ovenfor. såfremt lejer tilsidesætter denne pligt,
      er lejer erstatningsansvarlig overfor udlejer for tab udlejer måtte lide som følge heraf, fx.
      i form af eventuel mistet afskrivningsret ...
      3.1      lejemålet forventes at træde i kraft den 1.2.2010 ...
      3.6      lejer kan opsige lejemålet med et varsel på 6 måneder til fraflytning ved udgangen
      af en måned.
      3.7      lejer kan dog tidligst opsige lejemålet til fraflytning 10 år efter den faktiske ikraft-
      trædelsesdag for lejemålet.
      3.8      udlejer kan opsige lejemålet efter erhvervslejelovgivningens til enhver tid gælden-
      de regler, for tiden erhvervslejelovens § 61, stk. 2.
      3.9      varsel ved opsigelse fra udlejers side er 6 måneder til fraflytning ved udgangen af
      en måned. opsigelsesvarslet er dog 1 år, når opsigelse sker, fordi udlejer selv ønsker at
      benytte det lejede.
                                                        -4-
      3.10 udlejer kan dog tidligst opsige lejemålet til fraflytning 10 år efter den faktiske
      ikrafttrædelsesdag for lejemålet jf. §§ 3.1 - 3.3. ...
      6.1     lejemålet overtages nyopført og nyindrettet i overensstemmelse med plantegnin-
      ger og indretningsbeskrivelse, jf. bilag 1 og 4 ...
      §7      årslejen og dens betaling
      7.1     den årlige leje andrager kr. 937.500,00 og kan specificeres således:
              stueetage       375 m2      á kr. 2.500,00       kr. 937.500,00
              i alt                                            kr. 937.500,00
              den årlige leje reguleres i overensstemmelse med den endelige opmåling af lejemå-
              let jfr. § 1.2, med virkning fra ikrafttrædelsestidspunktet.
      7.2     årslejen erlægges forholdsmæssigt kvartalsvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1.
      juli og 1. oktober, første gang ved lejeforholdets ikrafttræden forholdsmæssigt til udløbet
      af det pågældende kvartal.
      §8      depositum
      8.1     ved lejekontraktens underskrift stiller lejer en bankgaranti på anfordringsvilkår
      fra et anerkendt dansk pengeinstitut for et depositum svarende til 6 måneders leje (sik-
      kerhedsstillelse), jf. bilag 5 - paradigma til sikkerhedsstillelse. bankgarantien erstattes af
      et tilsvarende kontant depositum på ikrafttrædelsestidspunktet. depositum forrentes ik-
      ke over for lejer …
      § 10 driftsudgifter
      10.1 udover årslejen betaler lejer til udlejer driftsudgifter i form af udlejers bidrag
      (som ejer af ejerlejligheden) til e/f torvebyen v, udlejers bidrag til g/f torvebyen samt
      de ejerlejligheden påhvilede skatter og afgifter, idet lejer dog ikke betaler udlejers bidrag
      til ejerforeningen til udvendig vedligeholdelse af ejendommen, jfr. § 14.1 ...”
      der blev udarbejdet en lejemålsbeskrivelse for lejemålet. parterne er enige om, at der
ved sammenligning mellem det omhandlede lejemål og et standard butikslejemål i bebyg-
gelsen som ekstra indretning i det omhandlede lejemål var akustikdæmpende systemlofter,
indvendigt vindfang, belysning svarende til 400 lux, 13 bokse i gulvet til telefon, it og strøm
samt et standard aircondition anlæg.
      i løbet af 2010 meddelte amagerbanken blegdammen, at amagerbanken muligvis ikke
selv ville benytte det lejede lokale.
      den 12. august 2010 sendte allan becker på vegne blegdammen en mail til jørgen
brændstrup i amagerbanken. af mailen fremgår det blandt andet:
      ”… blot for en god ordens skyld bekræftes vores aftale om:
      vi søger nu bredt at få udlejet filialen til anden side.
      indtil da disponerer vi selv over facedearealet til en midlertidig ”boligbutik” for vores
      salg af boliger i torvebyen, for herved ikke at få tomme lokaler udadtil. denne dispositi-
      on ændrer ikke på lejebetaling og andre vilkår i lejeaftalen. jeg ved der er berammet en
      overtagelsesforretning i den nærmeste fremtid, som selvfølgelig kører videre. til din ori-
      entering har vi drøftelser med nogle israelske forretningsfolk, der allerede har investeret i
                                                     -5-
      nogle mindre butikscentre i danmark og som har et investeringsmål på 10 til 20 stk. alt
      efter størrelsen af det enkelte center. såfremt banken er involveret i nogle centre eller for-
      venter at komme i besiddelse af sådanne må du gerne give mig et vink …”
      den 6. september 2010 blev der afholdt lejemålsoverdragelseforretning. parterne var
enige om, at der manglede færdiggørelse af nogle arbejder, ligesom amagerbanken ønskede
en del ekstra ydelser i lejemålet, som banken skulle betale for. i den forbindelse udarbejdede
anders nielsen på vegne blegdammen en opgørelse, hvoraf amagerbankens yderligere øn-
sker blev opstillet, ligesom de uafsluttede færdiggørelsesarbejder blev oplistet. af listen
fremgår, at de ekstra ydelser, som amagerbanken ønskede, kunne opgøres til 252.250 kr.
inkl. moms, mens de ikke færdiggjorte arbejder kunne opgøres til 525.000 kr. inkl. moms.
      den 10. september 2010 blev den bankgaranti, som var stillet som depositum for leje-
målet, erstattet af amagerbankens betaling af depositum med 585.937,50 kr.
      i løbet af december 2010 korresponderede anders nielsen på vegne blegdammen og
finn christensen på vegne amagerbanken om lejemålet. af den løbende mailkorrespondan-
ce fremgår det blandt andet:
      "… 2. december 2010 ...
      hej anders
      endnu engang ..... jeg har stadig ikke forstået det helt. er det rigtig forstået at hvis vi si-
      ger ja til at få udført de resterende arbejder skal vi betale kr. 201.800,- + moms. (dette un-
      der forudsætning af at de resterende arbejder som ikke er igangsat under budgettet som
      udlejer betaler). hvis vi ikke ønsker at færdiggøre får vi kr. 218.200,- + moms retur.
      kan jeg få en endelig bekræftelse på at jeg har forstået det korrekt. …
      finn christensen … ”
      ”… 2. december 2010 …
      hej finn
      ja det er korrekt og hermed bekræftet.
      ..."
      "… 22. december 2010 ...
      hej anders
      jeg havde sammen med min direktør allan ottsen, møde med thomas og flemming ni-
      elsen, angående køge, videre udlejning og færdiggørelse af lejemålet. vi blev enige om
      ikke, at færdiggøre projektet, da det højst sandsynligt skal bygges om når der skal en ny
      lejer ind ...".
                                                     -6-
       den 3. januar 2011 betalte amagerbanken leje for 1. kvartal 2011 med 319.914,66 kr.
inkl. moms.
       ved dekret af 7. februar 2011 blev amagerbanken taget under konkursbehandling. en
af boets kuratorer meddelte ved brev af 22. februar 2011 blegdammen, at boet ikke ønskede
at indtræde i lejeaftalen. af brevet fremgår det blandt andet:
       "... forud for konkursens indtræden har amagerbankens aktieselskab (nu under kon-
       kurs) med virkning pr. den 6. februar 2011, kl. 00.01, indgået en aftale med finansiel sta-
       bilitet a/s om overdragelse af samtlige bankens aktiver og dele af dens passiver til et af
       finansiel stabilitet a/s helejet datterselskab, amagerbanken af 2011 a/s. overdragelsen
       omfatter tillige bankens net af bankfilialer. det følger således af overdragelsesaftalen, at
       bankens lejeaftaler som udgangspunkt skal overtages af amagerbanken af 2011 a/s, med
       mindre de respektive lejeaftaler ud fra en konkret vurdering ikke ønskes overtaget. i for-
       bindelse med konkursens indtræden har kuratorerne konstateret, at selskabet på kon-
       kurstidspunktet var part i en lejeaftale vedrørende ovennævnte lejemål. det skal herved
       meddeles, at amagerbanken af 2011 a/s ikke ønsker at overtage lejemålet beliggende
       blegdammen 10, 4600 køge. samtidig skal det meddeles, at konkursboet ikke ønsker at
       indtræde i lejemålet, jf. konkurslovens § 62, hvorfor lejeaftalen opsiges med det for boet
       kortest mulige varsel. det bemærkes i den forbindelse, at konkursboet er berettiget til at
       opsige lejeaftalen med sædvanligt eller rimeligt varsel, selvom der er indgået aftale om
       uopsigelighed eller længere varsel, jf. konkurslovens § 61, stk. 1 ..."
       som svar herpå meddelte blegdammen ved brev af den 23. marts 2011 boet, at opsigel-
sen ikke kunne godkendes, da det ikke af opsigelsen fremgik til hvilken dato opsigelse efter
boets opfattelse kunne ske. blegdammen meddelte videre, at blegdammen var af den opfat-
telse, at lejer derfor fortsat var forpligtet i medfør af den indgåede lejekontrakt og henviste til
den 10-årige uopsigelighedsperiode. af brevet fremgår blandt andet:
       ”… den fremsendte opsigelse kan ikke godkendes allerede fordi det ikke fremgår til
       hvilken dato opsigelse efter konkursboets opfattelse kan ske. lejer er således allerede af
       den grund forsat forpligtet i medfør af den indgåede lejekontrakt, som indeholder en 10-
       årig uopsigelighedsperiode. i det omfang det måtte være muligt for konkursboet at kon-
       kursregulere opsigelsesvarslet, hvilket bestrides vil der blive stillet krav om erstatning i
       medfør af konkurslovens § 61, stk. 3 under henvisning til, at lejemålet indrettes til lejers
       særlige behov og efter dennes ønsker. leje samt lejers andel af varme og driftsudgifter vil
       fortsat løbende blive opkrævet hos konkursboet, med der ligger ikke heri nogen aner-
       kendelse af, at amagerbanken af 2011 a/s ikke har overtaget det pågældende lejemål ...”
       ved brev af 30. marts 2011 meddelte kurator blegdammen, at boets meddelelse af 22.
februar 2011 om ikke at indtræde i kontrakten bevirkede, at boet ikke var eller på noget tids-
punkt havde været part i den pågældende aftale. af brevet fremgår blandt andet:
                                                      -7-
        ”… for så vidt angår det fremsatte spørgsmål om datoen for opsigelsen af lejemålet, be-
        mærkes det, at konkursboets meddelelse af 22. februar 2011 om ikke at indtræde i kon-
        trakten bevirker, at boet ikke er eller på noget tidspunkt har været part i den pågældende
        aftale. idet konkursboet således ikke har forpligtet sig i medfør af lejekontrakten, vil et-
        hvert krav i henhold hertil have stilling som et simpelt krav, jf. konkurslovens § 97. de
        opfordres derfor til at opgøre og anmelde deres klients krav til konkursboet med henblik
        på prøvelse heraf i overensstemmelse med reglerne i konkurslovens kapitel 16, i hvilken
        forbindelse konkursboet vil tage stilling til en eventuel regulering af kravet efter reglerne
        i konkurslovens § 61. det erindres, at proklamafristen for anmeldelse af krav til amager-
        banken af 2011 a/s i henhold til lov om finansiel stabilitets § 16 h udløber den 8. maj 2011
        ...”
        den 8. september 2011 indgik blegdammen ny lejekontrakt for lejemålet med et sel-
skab, som skulle anvende lejemålet til isenkræmmerbutik. lejeaftalen trådte i kraft den 1. ok-
tober 2011 og indebar en prøveperiode fra 1. oktober 2011 til 31. januar 2012. opsigelsesvars-
let blev fastsat til seks måneder, og udlejer kunne tidligst opsige lejemålet den 31. januar
2021. den årlige leje blev aftalt til 829.400 kr., men i prøveperioden skulle alene betales en le-
je på 120.000 kr. ifølge lejekontrakten skulle lejeren endvidere betale blegdammens bidrag til
e/f torvebyen samt skatter og afgifter. lejeren opsagde lejekontrakten den 6. januar 2012,
men lejemålet blev senere forlænget med en månedlig leje på 30.000 kr., som siden blev ned-
sat til 15.000 kr. pr. måned.
        den 20. april 2011 anmeldte blegdammen et samlet krav på 6.219.910,63 kr. med tillæg
af moms. af anmeldelsen fremgår blandt andet:
        ”… kravet kan opgøres som følger:
        det eksisterende banklokale skal indrettes til 2 butikslokaler, såfremt det skal kunne lyk-
        kes at genudleje lejemålet og derigennem begrænse k/s blegdammes tab. de anslåede
        omkostninger hertil udgør dkk 1.500.000. lejeniveauet ved fremtidig udlejning til butik
        må antages ikke at overstige dkk 2.000 pr m2 under henvisning til, at lokalet med sin
        begrænsede facade og dybde var specielt velegnet til netop bankvirksomhed. forskelsle-
        jen må således antage at udgøre dkk 500 pr m2 og med et areal på 377m2 og et afkast på
        5,69% udgør den kapitaliserede værdi heraf dkk 3.312.829,50. k/s blegdammen har
        endvidere udgifter til genudlejning på mæglersalær på 15% af første års husleje; dvs dkk
        113.000 + evt. markedsføring (estimat på ca. 50.000).det samlede krav udgør således i alt
        dkk 4.975.929,50 (ex moms). hertil kommer forpligtelsen til løbende at betale den fulde
        husleje, indtil k/s blegdammen måtte have fundet en ny lejer …”
        efter boets modtagelse af anmeldelsen meddelte boet ved brev af 28. marts 2012 føl-
gende til blegdammen:
                                                     -8-
      ” … med henvisning til deres anmeldelse i konkursboet af 20. april 2011 og amagerban-
      ken af 2011 a/s modtaget den 26. april 2011 skal boet fremkomme med følgende be-
      mærkninger. det bemærkes indledningsvist, at det blev meddelt udlejer den 22. februar
      2011, at konkursboet ikke indtrådte i lejekontrakten og opsagde lejemålet pr. denne dato.
      det blev samtidig meddelt, at konkursboet opsagde med det for boet kortest mulige var-
      sel. det bemærkes for det første, at amagerbanken aktieselskab aldrig overtog lejemålet,
      og at der ikke er afholdt flyttesyn eller udarbejdet flytterapport, hvorfor det er boets
      umiddelbare opfattelse, at udlejer ikke har krav på reetableringsomkostninger i forbin-
      delse med opsigelse af lejemålet. derudover skal det bemærkes, at amagerbanken aktie-
      selskab den 5. januar 2011 forudbetalte leje for 1. kvartal 2011, samt at der er indbetalt et
      depositum på 6 måneders leje til udlejer udgørende kr. 585.937,50. det bemærkes endvi-
      dere, at det er konkursboets opfattelse, at opsigelsesvarslet i henhold til lejekontraktens §
      3 kan konkursreguleres efter konkurslovens § 61 til et sædvanligt eller rimeligt varsel.
      det bemærkes, at sædvanligt varsel i erhvervslejeforhold som udgangspunkt må forstås
      som værende 3 måneder, jf. erhvervslejelovens § 64. idet amagerbanken, jf. ovenfor,
      havde betalt leje til udgangen af marts 2011 samt indbetalt depositum på 6 måneders leje,
      ses udlejers krav på leje i sædvanlig eller rimelig opsigelsesperiode på ingen måde at
      overstige de til udlejer udbetalte beløb, hvorfor udlejer umiddelbart ikke vurderes at ha-
      ve et krav i boet eller amagerbanken af 2011 a/s.det bemærkes, at boet endnu ikke har
      taget stilling til, om boet har et eventuelt krav på udbetaling af depositum. såfremt boet
      ikke modtager deres bemærkninger til ovenstående samt eventuelle yderligere doku-
      mentation for det anmeldte krav, agter boet at fordringsprøve kravet på det foreliggende
      grundlag på næstkommende fordringsprøvelsesmøde den 9. maj 2012. konkursboet an-
      moder om deres eventuelle bemærkninger inden 3 uger fra dato ...”
      af boets indstilling af 25. april 2012 fremgår det, at det anmeldte krav blev indstillet til
afvisning. som begrundelse for afvisningen fremgår det blandt andet, at:
      "... ved konkursregulering af erhvervslejemål vil det klare udgangspunkt være, at kon-
      kursreguleringen kan ske med samme opsigelsesvarsel, som fremgår af erhvervslejelo-
      ven, hvilket ifølge erhvervslejelovens § 64, stk. 1, er 3 mdr. der er konkursboets opfattel-
      se, at der ikke foreligger omstændigheder, der bevirker, at det legale udgangspunkt skal
      fraviges for det gældende lejemål. ..."
      på fordringsprøvelsesmødet den 9. maj 2012 blev det anmeldte krav afvist og nærvæ-
rende sag efterfølgende anlagt af blegdammen.
      blegdammen har under sagen opgjort kravene således:
      ”opgørelse af kravet i henhold til konkurslovens § 61, stk. 1
      leje ekskl. moms 1. april 2011 – 30. april 2012
      (kr. 937.500 : 12 måneder x 13 måneder):                           kr. 1.015.625
      leje ekskl. moms i opsigelsesperioden
      (1. maj 2012 – 30. april 2013):                                    kr.   937.500
      fradrag for lejeindtægter
      fra isenkramforretning, ekskl. moms
                                                 -9-
        2011: kr./måned 30.000 x 3 måneder:                       - kr. 120.000
        2012: kr./måned 30.000 x 12 måneder:                      - kr. 360.000
        2013: kr./måned 30.000 x 1 måneder:                       - kr. 30.000
i alt ekskl. moms:                                                kr. 1.443.123
i alt inkl. moms:                                                 kr. 1.803.906
hertil kommer driftsudgifter for perioden
1. april 2011 – 30. april 2013, eftersom det med den nye
ejer, damborg isenkram aps, blev aftalt, at denne
kun skulle betale en totalleje på kr. 30.000
pr. måned, hvorfor denne ikke er blevet
opkrævet driftsudgifter (følgende beregning
tager udgangspunkt i budgetterne for 2011 jf. bilag 9)
ejerforening / fællesudgifter:      kr./år 30.522
kr/år 30.522: 12 måneder x 25 måneder:                            kr.      63.588
moms                                                              kr.     15.987
i alt inkl. moms                                                  kr. 1.883.391
opgørelse af kravet i henhold til konkurslovens § 61, stk. 3
den positive opfyldelsesinteresse udgør følgende beløb:
leje ekskl. moms 1. maj 2013 – 30. september 2020
(kr. 937.500 : 12 måneder x 89 måneder)                           kr.   6.953.125
fradrag for lejeindtægter
fra isenkramforretningen, ekskl. moms
(kr./måned 30.000 x 89.000):                                      - kr. 2.670.000
i alt ekskl. moms:                                                kr. 4.283.125
i alt inkl. moms                                                  kr. 5.353.906
hertil kommer driftsudgifter for perioden
1. maj 2013 – 30. september 2020, jf.
budgetterne for 2011 i bilag 9.
ejerforening:               kr./år 30.522
kr./år 30.522: 12 måneder x 89 måneder:                           kr.     226.372
moms                                                              kr.      56.593
i alt inkl. moms                                                  kr. 5.636.871
det kan ikke ud fra de i sagen foreliggende oplysninger lægges til grund, at lejemålet vil
kunne genudlejes til en højere leje end kr. 360.000 + moms pr. år.
den negative kontraktsinteresse udgør følgende beløb:
forbedringer, ekskl. moms jf. ovenfor:                            kr.     752.000
                                                     - 10 -
       ejendomsmæglerudgifter, ekskl. moms, jf. bilag 15:            kr.     9.000
       udgifter til opdeling af lejemålet i to lejemål
       ekskl. moms, jf. bilag 16:                                    kr.   631.500
       i alt ekskl. moms:                                            kr. 1.392.000
       i alt inkl. moms:                                             kr. 1.740.625”
       kurator har i forbindelse med hovedforhandlingen oplyst, at den forventede dividende
i boet til simple krav efter konkurslovens § 97 udgør ca. 84,4 %.
forklaringer
               thomas fredborg nielsen har forklaret, at han er ansat som udviklingschef i
torvebyerne management og har været tilknyttet projektet omkring torvebyen i den cen-
trale del af køge siden 2008. de tidligere ejere af blegdammen havde samarbejdet
med amagerbanken i andre projekter. opførelsen af bygningen med det omhandlede leje-
mål blev påbegyndt i starten af 2009 og færdiggjort i september 2010 til afleveringsforretnin-
gen. lejemålet var det næststørste lejemål i bebyggelsen og det største butikslejemål i stue-
etagen. han deltog i drøftelser med amagerbanken om lejemålet, herunder om indretning
og lejekontrakten. det blev aftalt, at lejekontrakten skulle være uopsigelig i 10 år, fordi det
var et lidt aparte lejemål i forhold til de andre lejemål. detailbutikker efterspørger butiksfa-
cader ud mod torvet, og som det fremgår af tegningerne over lejemålet, så vendte vindues-
arealer i det pågældende lejemål væk fra torvet. personaleområdet i lejemålet var også pro-
jekteret meget større, end det ville være i en normal forretning. af særlig indretning i lejemå-
let var der et indvendigt vindfang. der var endvidere akustikdæmpende systemlofter, hvor
der i en detailbutik normalt er frit loft. i lejemålet var også indlagt adgang til et større niveau
for strømforbrug, telefon, it og antenne, hvor man i en detailbutik normalt kun har brug for
en telefon. airconditionanlægget var også særligt indlagt til lejemålet, ligesom der var støbt
betongulv til bankboksen. blegdammen forsøgte efter opsigelsen at få genudlejet lejemålet
og fik med bistand fra en ejendomsmægler udlejet det til damborg isenkram. det blev aftalt,
at såfremt lejemålet fortsatte i en længere periode, skulle der laves en del ændringer ved le-
jemålet. det indebar blandt andet, at vindfanget skulle fjernes, vinduer isættes og indvendige
                                                - 11 -
vægge fjernes. lejemålet er fortsat udlejet til damgård isenkram, men nu til 15.000 kr. pr.
måned uden betaling af fællesudgifterne til ejerforeningen torvebyen. blegdammen har haft
udgifter til annoncering og ejendomsmægler. problemerne med udlejningen skyldtes, at le-
jemålet var for stort og disponeret forkert til detailhandel, blandt andet på grund af placerin-
gen og omfanget af personaleafdelingen. derudover manglede lejemålet vinduesfacade. der
er generelt efterspørgsel på lejemål i torvebyen, men det omhandlede lejemål ville skulle
opdeles i flere lejemål af maksimum 200 kmv. hver for at kunne udlejes til en ordentlig hus-
leje. det vil være bekosteligt at opdele det. han ved ikke, om det var amagerbanken, der be-
stemte, hvor ydervæggene skulle stå, men mener, at indervæggenes placering blev bestemt
af amagerbanken. banken ville have en filial af denne størrelse, hvilket blev drøftet under
forhandlingerne. de særlige installationer i lejemålet ville formentlig kunne anvendes af en
anden bank eller andet liberalt erhverv, men lejemålet egner sig ikke til andet liberalt er-
hverv, fordi det ligger i stueetagen.
       anders nielsen har forklaret, at han er uddannet ingeniør og har været i byggebran-
chen i mange år. han er uafhængig konsulent og har været byggerådgiver for blegdammen
siden 2007. han blev tilknyttet projektet med det omhandlede lejemål, da aftalen mellem
blegdammen og amagerbanken var indgået. han var med i forløbet vedrørende indretnin-
gen af lejemålet, tidsplan og økonomi. amagerbanken havde en række krav til indretningen.
han har lavet opgørelsen over lejemålets ekstra indretninger. det særlige ved lejemålet var
blandt andet et vindfang med glassider, et ekstra toilet og en meget stor frokoststue, som og-
så kunne anvendes til møder. der var store omkostninger forbundet med frokoststuen, som
ikke kan anvendes til almindelig butik, da det er et stort lukket rum med kun en dør. der
skulle også konstrueres en konvektorgrav, hvor radiatorerne skulle placeres. der skulle laves
gulvbelægning og nedhængte lofter. der skulle endvidere etableres et stort køkken og særlig
belysning, hvilket lejere normalt selv installerer. der skulle installeres standard aircondition
med køling, hvor andre lejemål kun har udsugning, og etableres 13 gulvbokse, hvilke ikke er
normalt i en butik. da amagerbanken blev i tvivl om, hvorvidt banken ville flytte ind, lave-
de han en opgørelse over, hvad der kunne spares ved ikke at udføre visse af installationerne.
det var også ham, der prissatte de ekstra ydelser, som amagerbanken ønskede og selv skulle
betale. da han den 2. december 2010 bekræftede overfor finn christensen, at amagerbanken
                                                 - 12 -
ville få 218.200 kr. + moms retur, hvis arbejderne ikke blev færdiggjort, var det under forud-
sætning af, at amagerbanken fortsatte med at betale husleje. ydervæggenes placering blev
besluttet af blegdammen, og det er heller ikke normalt, at en lejer bestemmer, hvor yder-
væggene skal stå. han ved dog ikke, om amagerbanken har været inde over denne beslut-
ning. vindfanget ville ikke kunne anvendes til andre kontorlejemål, men alle de øvrige in-
stallationer ville kunne anvendes af banker og formentlig også af andre liberale erhverv.
       peter bang har forklaret, at han er bygningskonstruktør og har fungeret som byggesty-
rer for projektet i køge. han har efter anmodning fra blegdammen udarbejdet en opgørelse
over, hvad det ville koste at opdele lejemålet i to butikker.
parternes synspunkter
       blegdammen har til støtte for de nedlagte påstande overordnet gjort gældende, at det
omhandlede lejemål var specialindrettet efter amagerbankens behov. indretningen ske-
te efter lange drøftelser mellem amagerbanken og blegdammen, og blegdammen blev påført
en række udgifter til gennemførelse af specialindretningerne. disse udgifter er anerkendt af
boet, og det er netop på grund af disse udgifter, at lejeaftalen blev indgået med en klausul
om en 10-årig uopsigelighedsperiode. indretningen af lejemålet har ikke forøget lokalernes
brugsværdi, men tværtimod gjort det sværere at udleje trods væsentlige bestræbelser herpå.
i området er der generelt efterspørgsel efter lejemål, så årsagen til den manglende udlejning
skyldes ikke markedet.
       blegdammen har til støtte for påstand 1 særligt anført, at boet for at gøre det forkorte-
de varsel i konkurslovens § 61, stk. 1, gældende klart skulle have tilkendegivet, at boet ville
gøre brug af et forkortet varsel. i brevet af 22. februar 2011 fra kurator til blegdammen oply-
ste kurator kun, at boet ikke ønskede at indtræde i lejemålet, men meddelte ikke samtidig, at
opsigelsen skete med forkortet varsel. først ved kurators brev af 25. april 2012 blev det op-
lyst, at boet ville gøre brug af det forkortede varsel og samtidigt meddelt, at det var boets op-
fattelse, at et sædvanligt varsel for tilsvarende lejemål var på 3 måneder. det forkortede var-
sel kan derfor tidligst have virkning fra den 25. april 2012. for så vidt angår varslets længde,
må et opsigelsesvarsel på 12 måneder anses for sædvanligt for et lejemål som det omhandle-
                                                - 13 -
de, hvor lejekontrakten fra lejers side er uopsigelig i en 10-årig periode. såfremt skifteretten
ikke måtte finde, at et opsigelsesvarsel på 12 måneder er sædvanligt for lejemålet, må et op-
sigelsesvarsel på 12 måneder dog anses for rimeligt for det omhandlede lejemål. dette skyl-
des dels, at udlejer havde indrettet lejemålet specielt efter lejers behov, og dels at en ændring
af lejemålets indretning vil være nødvendig for at kunne genudleje det til en eller flere bu-
tikker uopsigeligt i 10 år.
       blegdammen har til støtte for påstand 2 særligt anført, at skifteretten i medfør af kon-
kurslovens § 61, stk. 3, skal tillægge blegdammen erstatning for det tab, som blegdammen er
blevet påført ved opsigelsen med det forkortede varsel. de investeringer, som blegdammen
havde foretaget for at specialindrette lejemålet efter amagerbankens ønsker, var investerin-
ger udover det sædvanlige. lejekontraktens uopsigelighedsperiode på 10 år var netop aftalt
som følge af de foretagne investeringer. herudover har blegdammen afholdt udgifter i for-
bindelse med genudlejningen af lejemålet, herunder udgifter til ejendomsmægler og mar-
kedsføring. blegdammen vil endvidere blive påført udgifter til ombygning af lejemålet fra
bank til butik og til opdeling lejemålet, som på grund af sin størrelse vil skulle opdeles i to le-
jemål for at sikre en vedvarende udlejning af det.
       boet har over for blegdammens påstand 1 gjort gældende, at boet har været berettiget
til at opsige lejemålet med sædvanligt eller rimeligt varsel, jf. konkurslovens § 61, stk. 1. det
er blegdammen, der skal løfte bevisbyrden for, at et sædvanligt eller rimeligt varsel oversti-
ger erhvervslejelovens udgangspunkt på tre måneder. denne bevisbyrde har blegdammen
ikke løftet, og det er således ikke godtgjort, at sædvanligt eller rimeligt varsel i denne sag er
længere end det legale varsel i erhvervslejeloven på tre måneder. boet har videre gjort gæl-
dende, at et sædvanligt eller rimeligt varsel i forhold til dette lejemål under ingen omstæn-
digheder kan overstige seks måneder. en fastsættelse af opsigelsesvarslet til 12 måneder med
henvisning til indretningen af lejemålet må også afvises, allerede fordi eventuelle specielle
indretninger til brug for amagerbanken klart har forhøjet lejemålets almindelige brugsvær-
di. eventuelle ekstraudgifter kan heller ikke tillægges betydning ved vurderingen af det
sædvanlige eller rimelige opsigelsesvarsel, jf. konkurslovens § 61, stk. 1. for så vidt angår
tidspunktet for, hvornår opsigelsesvarslet skal regnes fra, har boet principalt gjort gældende,
at opsigelsesvarslet skal regnes fra august 2010, hvor opsigelsen af lejemålet blev meddelt
                                               - 14 -
blegdammen, dog således, at det konkursregulerede varsel skal løbe fra afsigelsen af kon-
kursdekretet den 7. februar 2011. subsidiært har boet gjort gældende, at opsigelsen skal reg-
nes fra den 22. februar 2011, hvor kurator meddelte blegdammen, at boet ikke ønskede at
indtræde i lejeaftalen, og at lejemålet blev opsagt med sædvanligt eller rimeligt varsel i hen-
hold til konkurslovens § 61, stk. 1. det kan i den forbindelse ikke tillægges nogen betydning,
at konkursboet ikke på dette tidspunkt anførte, at lejemålet blev opsagt med tre måneders
varsel. det gøres i relation til opsigelsesvarslets længde gældende, at et sædvanligt eller ri-
meligt varsel, uanset om dette måtte være tre eller seks måneder, kan indeholdes i det indbe-
talte depositum og i den forudbetalte leje for marts 2011, der samlet udgør 683.625 kr. bleg-
dammen har således ikke noget krav imod boet.
       boet har over for blegdammens påstand 2 gjort gældende, at der ikke foreligger særli-
ge grunde, der berettiger blegdammen til erstatning i henhold til konkurslovens § 61, stk. 3,
som følge af det forkortede opsigelsesvarsel. konkurslovens § 61, stk. 3, giver efter sin ord-
lyd kun hjemmel til erstatning i tilfælde, hvor der er tale om "særlige grunde". adgangen til
erstatning er begrænset til undtagelsestilfælde. det kræves efter retspraksis, at der foreligger
helt særlige, konkrete grunde, før nedsættelsen til det rimelige eller sædvanlige varsel kan
anses for ubillig i et sådant omfang, at det skal føre til erstatning. sådanne særlige grunde
forligger ikke for nærværende lejemål. den generelle risiko for et lavere lejeniveau på tids-
punktet efter opsigelsen af et lejemål udgør en markedsrisiko, der påhviler udlejer, og kan
under ingen omstændigheder danne grundlag for erstatning efter konkurslovens § 61, stk. 3.
det er desuden fuldstændigt udokumenteret, at de indretninger, som blev foretaget i lejemå-
let, ikke har forøget lejemålets værdi. såfremt skifteretten vil tilkende blegdammen nogen
form for erstatning på baggrund af indretningen af lejemålet eller i øvrigt, må der i en sådan
erstatning under alle omstændigheder fradrages 218.200 kr. med tillæg af moms, som udgør
udgiften til de ufærdiggjorte arbejder i forbindelse med amagerbankens overtagelse af leje-
målet.
skifterettens afgørelse
                                                 - 15 -
       kurator meddelte ved brev af 22. februar 2011 blegdammen, at boet ikke ønskede at
overtage det omhandlede lejemål. af brevet fremgår også, at boet ikke ønskede at indtræde i
lejeaftalen, hvorfor den blev opsagt med det for boet kortest mulige varsel under henvisning
til konkurslovens § 61, stk. 1. boet havde hermed udtrykkeligt meddelt, at lejeaftalen blev
opsagt og samtidig klart tilkendegivet, at boet under henvisning til konkurslovens § 61, stk.
1, ville gøre brug af det for boet kortest mulige varsel. skifteretten lægger derfor til grund, at
lejeaftalen er opsagt pr. 22. februar 2011, og at det forkortede varsel, jf. konkurslovens § 61,
stk. 1, løber fra denne dato. den omstændighed, at boet ikke på dette tidspunkt oplyste, hvor
langt et sædvanligt eller rimeligt varsel efter boets opfattelse måtte være, kan ikke føre til et
andet resultat. henset til lejemålets størrelse, omfanget af indretningerne samt lejemålets be-
liggenhed finder skifteretten det ikke godtgjort, at et opsigelsesvarsel på seks måneder, som
kan indeholdes i det indbetalte depositum og den forudbetalte leje, ikke skulle være sædvan-
ligt eller rimeligt i et tilfælde som det foreliggende. boet frifindes derfor for blegdammens
påstand 1.
       for at få erstatning i medfør af konkurslovens § 61, stk. 3, er det en betingelse, at der
foreligger særlige grunde. sagens parter er enige om, at lejemålet blev indrettet efter ama-
gerbankens ønsker. efter bevisførelsen, herunder også thomas fredborg nielsens og anders
nielsens forklaringer, findes det imidlertid ikke godtgjort, at indretningerne forhindrer, at le-
jemålet kan lejes ud til andre, også lignende erhverv. selvom en af årsagerne til uopsigelig-
hedsperioden på 10 år i lejekontrakten var den, at omkostningerne for specialindretningen af
lejemålet skulle betales over lejen, er det heller ikke godtgjort, at der ikke ville have været til-
svarende udgifter, hvis der var blevet indgået en lejekontrakt med en anden lejer end ama-
gerbanken, eller at indretningen ikke kan have forøget lejemålets almindelige brugsværdi.
efter bevisførelsen finder skifteretten derfor ikke, at der foreligger sådanne særlige grunde,
som taler for, at der skal ydes erstatning efter konkurslovens § 61, stk. 3. boet frifindes derfor
for blegdammens påstand 2.
       med hensyn til sagsomkostninger forholdes som nedenfor bestemt. der er ved om-
kostningsfastsættelsen lagt vægt på sagens omfang, herunder sagens genstand og sagens
kompleksitet, og resultat.
                                       thi kendes for ret:
                                              - 16 -
      amagerbanken aktieselskab under konkurs v/ kurator boris frederiksen frifindes i det
hele.
      inden 14 dage betaler k/s blegdammen køge 150.000 kr. i sagsomkostninger til ama-
gerbanken aktieselskab under konkurs.
                                      jeanette melchior
                                           (sign.)
                                        ___ ___ ___
                             udskriftens rigtighed bekræftes
                                 sø- og handelsretten, den
