københavns byret
udskrift af dombogen
kendelse
afsagt den 27. juni 2017 i sag nr. bs 38a-3041/2015:
artha ejendomme a/s
mod
louise jensen
christian aggerholm lay
camilla mølbæk
mette mari bundgaard
cathrine jermin
christine kristiansen
maja smed
kirstine kuntz
thomas kastrup
lillian vestergaard
sandor curtis
michaela høj
nina kudsk
thomas lay
rikke dollerup
christian brock
christina krambeck
jytte curtis
unik afsked v/naja may
selskabet af 2006 aps
vibeke & jonas frederiksen
thomas høgh
mette ege & patrick borre hansen
lise & thomas berthelsen
niels henrik andersen
william mcbeath og
line bak
sagens baggrund og parternes påstande
i denne sag er foretaget isoleret bevisoptagelse i form af syn og skøn i
medfør af retsplejelovens § 343. sagen drejer sig nu om, hvorvidt der kan
tillades nyt syn og skøn i sagen i medfør af retsplejelovens § 209.
                                                         std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 2/40
artha ejendomme a/s har nedlagt påstand om, at det tillades, at der
foretages nyt syn og skøn.
lejerne christian lay, lilian vestergaard og thomas lay har protesteret
mod nyt syn og skøn.
oplysninger i sagen
kendelsen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf.
retsplejelovens § 218a, stk. 2, jf. § 218b.
spørgsmålet er mundtligt behandlet.
1. sagens forløb
artha ejendomme a/s overdrog i juni 2015 ejendommen beliggende
frederiksberg allé 11, 1621 københavn v til moon moon aps for en
købesum af 90.275.700 kr. ejendommen er en udlejningsejendom, hvor
lejen fastsættes på baggrund af boligreguleringslovens regler.
overdragelsen udløste tilbudspligt i medfør af lejelovens § 100.
artha ejendomme a/s anmodede på den baggrund ved begæring af 3. juni
2015 om syn og skøn over ejendommens værdi i medfør af lejelovens § 103,
jf. retsplejelovens § 343. artha ejendomme a/s foreslog samtidigt, at
dansk ejendomsmæglerforening blev anmodet om at bringe en egnet
skønsmand i forslag.
ved skrivelse af 1. juli 2015 foreslog artha ejendomme a/s christian
fladeland pedersen, sadolin & albæk, som skønsmand.
ved mail af 17. juli 2015 protesterede to lejere herimod og anmodede om, at
dansk ejendomsmæglerforening blev anmodet om at bringe en egnet
skønsmand i forslag.
efter korrespondance om spørgsmålet rettede artha ejendomme a/s den
24.
september 2015 henvendelse til dansk ejendomsmæglerforening med
anmodning om at modtage forslag til egnet skønsmand.
ved skrivelse af 9. oktober 2015 bragte dansk ejendomsmæglerforening
ejendomsmægler og valuar peter ryaa i forslag som skønsmand.
ved mail af 19. oktober 2015 fremsendte peter ryaa sit cv til parterne og
oplyste, at forventet honorar udgjorde 20 timer á 2250 kr. + moms.
ved mail af 27. oktober 2015 oplyste advokat søren lindahl på vegne af tre
lejere, at han ikke havde indvendinger mod, at peter ryaa blev udpeget som
skønsmand. advokat søren lindahl fremsendte endvidere supplerende
skønstema og fremsatte en række provokationer vedrørende vedrørende
                                                        std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                   side 3/40
forhold, der efter lejernes opfattelse kunne have betydning for vurderingen
af ejendommens værdi.
på telefonmøde den 1. december 2015 blev spørgsmålet om, hvorvidt peter
ryaa kunne godkendes som skønsmand drøftet.
ved mail af 2. december 2015 fremsendte peter ryaa til den daværende
advokat for artha ejendomme a/s og til advokaten for tre lejere sit cv,
samt en liste over en række boligejendomme, som han havde vurderet
indenfor de sidste tre år.
ved mail af 14. december 2015 anførte artha ejendomme a/s blandt andet
følgende:
      "rekvirenten kan godkende peter ryaa som skønsmand i sagen, og
      der er således enighed om at anvende peter ryaa".
ved processkrift af 14. december 2015 afviste artha ejendomme a/s at
besvare en række af opfordringerne under henvisning til, at der ved aftalen
med moon moon aps var indgået aftale om fortrolighed med hensyn til de
forhold, som opfordringerne vedrørte.
ved mail af 25. januar 2016 oplyste peter ryaa, at han forventede at
anvende i alt 22 - 23 timer á 2.250 kr. + moms til besvarelse af skønstemaet
og det supplerende skønstema.
ved mails af 25. januar 2016 godkendte advokaterne for tre af lejerne samt
for artha ejendomme a/s honoraroverslaget.
den 17. marts 2016 udmeldte retten peter ryaa som syns- og skønsmand.
syn- og skønserklæring forelå den 20. juni 2016.
den 18. august 2016 fremsendte skønsmanden honorarforslag på 54.000 kr.
+ moms.
2. øvrige oplysninger i sagen
der er under sagen fremlagt årsrapport for artha ejendomme a/s for 2014,
hvoraf blandt andet fremgår, at selskabet ejede 4 ejendomme til en samlet
værdi af 113.336.050 kr., heraf en ejendom beliggende københavn v.
denne ejendom beliggende københavn v var anført med en forventet
afkastprocent på 4,67 %.
artha ejendomme a/s har bestridt, at afkastprocenten kan opgøres som
anført, og har oplyst, at de fire ejendomme, der er omhandlet i årsrapporten,
ikke er identiske med de ejendomme, der reelt er overdraget ved den
aktieoverdragelse, der udløste tilbudspligten for ejendommen beliggende
frederiksberg allé 11 m.fl., 1621 københavn v.
                                                         std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                      side 4/40
i syn- og skønserklæring af 20. juni 2016 har skønsmanden peter ryaa
vurderet, at værdien af ejendommen frederiksberg allé 11 pr. 29. juni 2015
udgør kontant 58.800.000 kr.
under sagen er fremlagt notat af 20. oktober 2016 om "vurderingsmetodik
og forudsætninger. kommentarer til vurderingsmetodik og forudsætninger i
relation til syn og skøn i sagen ...". notatet er udarbejdet af christian
fladeland pedersen, sadolin & albæk a/s. notatet indeholder en
"gennemgang af den af vurderingsmanden anlagte vurderingsmetode og
forudsætningerne for vurderingerne".
af konklusionen i notatet fremgår følgende:
       "sadolin & albæk finder ikke, at vurderingsmanden har dokumenteret
       vurderingen af ejendommen ligesom at skønserklæringen indeholder
       flere faktuelle fejl i referencegrundlaget, hvilket efter vores forståelse
       af den anvendte vurderingsmetodik må antages at have væsentlig
       indflydelse på vurderingen.
det anføres i notatet, at ejendommen vurderes til en værdi i niveauet kr.
7580 mio kr. på vurderingstidspunktet. i et medfølgende bilag vurderes
ejendommen til en værdi af 78.220.958 kr.
det er i notatet oplyst, at sadolin & albæk har kendskab til ejendommen i
forbindelse med køberrådgivning i april 2015.
der er fremlagt vurderingsrapport, udarbejdet 11. oktober 2016, af red
property advisers p/s, der har vurderet ejendommen værdi til 76.000.000
kr. på vurderingstidspunktet.
videre er fremlagt vurderingsrapport af 21. oktober 2016, udarbejdet af
cbre, der har vurderet ejendommen til en værdi af 78.000.000 kr. på
vurderingstidspunktet.
endelig har der været fremlagt realkredit danmarks skrivelse af 30. august
2016, hvoraf fremgår følgende vedrørende den omhandlede ejendom,
beliggende frederiksberg allé 11, 1621 københavn v:
       "det kan hermed bekræftes, at realkredit danmark i forbindelse med
       en transaktion af en større ejendomsportefølje, pr. 13.05.2015 har
       vurderet ovennævnte ejendom til dkk 84,5 mio ud fra et afkast på
       3,75% i moderniseret stand.".
skønsmanden peter ryaa. har i mail af 13. januar 2017 fastholdt sin
vurdering og har blandt andet anført følgende:
       "så vidt jeg umiddelbart kan se af processkriftet og bilagene, så er der
       ikke tale om supplerende spørgsmål, men nærmere en anfægtelse af
       de skøn og forudsætninger, jeg har lagt til grund og foretaget i
       forbindelse med afgivelsen af skønsrapporten, herunder i relation til
       omkostningerne ved modernisering af lejligheder, fremtidig inflation,
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                      side 5/40
       fraflytningshastighed for lejerne og dermed, hvilken hastighed der kan
       ske modernisering/forbedring af disse i, og den skønnede
       forrentningsprocent. det er klart, at ændrer man disse forudsætninger
       til urealistisk optimistiske scenarier, som det efter min opfattelse
       synes at fremgå af de med ovennævnte processkrift fremsendte
       erklæringer, så giver det selvsagt en højere pris.
       ...
       det bemærkes ... , at fejlangivelsen af arealet på ejendommene
       vesterbrogade 13 m.fl. og gasværksvej 15 ikke ændrer på det
       samlede skøn, der er foretaget på baggrund af et meget bredt grundlag
       på ca. 20 ejendomme beliggende i postnr. 1552-1726 (i øvrigt modsat
       de erklæringer, der er fremlagt ved bilagene 10 og 11, der inddrager
       ejendomme på usammenlignelige beliggenheder udenfor vesterbro),
       der er handlet i perioden omkring vurderingstidspunktet.".
forklaringer
der er afgivet forklaring af skønsmanden peter ryaa.
peter ryaa har vedstået sin erklæring med den korrektion, der fremgår af
hans mail af 13. januar 2017, vedrørende arealangivelsen af ejendommene
vesterbrogade 13 m.fl. og gasværksvej 15, og har forklaret, at baggrunden
for, at arealet var forkert angivet for så vidt angår de to ejendomme, var, at
han trak tallene fra det offentlige system, ois, hvor arealet var angivet
forkert. denne fejl, der vedrører to ejendomme, ændrer ikke hans samlede
vurdering af ejendommens værdi.
peter ryaa har videre forklaret, at udlejningsejendomme blandt andet
handles på baggrund af beregningen af en afkastprocent, der for så vidt
angår lejligheder, der ikke er moderniseret, blandt andet er udtryk for det
potentiale, der er for modernisering i forbindelse med fraflytning. han har
sat denne procent til 4,75.
han har læst vurderingsrapporten, der er udarbejdet af red property
advisers p/s. rapporten bygger på samme metode, som skønsrapporten,
han har udarbejdet, men der er anvendt andre procentsatser; 1,80 % i stedet
for 2,35 for de lejemål, der er omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 1,
og 3,75 i stedet for 4,75 for de lejemål, der er omfattet af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
beregningen fra red property advisers p/s giver ham ikke grundlag for at
ændre sin vurdering. vurderingen er baseret på blandt andet et skøn over
ejendommens stand. der var nogle mangler ved ejendommen, der generelt
trænger til istandsættelse. videre har han inddraget sit kendskab til
markedet generelt, baseret på de handler, han har kendskab til. i skønnet
indgår også beliggenheden.
både rapporten fra red property advisers p/s og vurderingsrapporten, der
er udarbejdet af cbre, anvender cashflowbetragtninger, der baserer sig på
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                    side 6/40
forudsætninger og forventninger om, hvor mange fraflytninger der sker, og
hvor hurtigt, man kan forvente fraflytninger. dette er en anden metode end
den, han har anvendt i skønsrapporten. man kan bruge begge metoder. han
har valgt den metode, hans rapport bygger på, fordi han finder, at den er
mest overskuelig. typisk vil begge metoder komme til samme resultat.
hans beregninger baserer sig på kvadratmeterpriser, sammenholdt med
afkastprocenterne. han har anvendt de referenceejendomme, der er omtalt i
skønsrapporten s. 7 til at verificere de beregninger, han i øvrigt er kommet
til.
han har ikke selv været involveret i transaktionerne vedrørende de anførte
ejendomme. han har brugt mæglerdatabasen, samt oplysningerne i ois.
han har ikke her kunnet konstatere, hvordan lejlighederne i
referenceejendommene fordeler sig på henholdsvis lejligheder, der er
omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2. han kan heller
ikke se lejeniveauet i de pågældende ejendomme. hvis alle lejemål er
renoverede, er prisen en anden, end hvis de ikke er moderniserede. han kan
heller ikke i de pågældende databaser se vedligeholdelsesniveauet på de
ejendomme, han har anvendt som referenceejendomme.
han har derfor kun brugt referenceejendommene til at afstemme de
beregninger, han var kommet til på andet grundlag.
hans vurdering af lejeniveauet er baseret på hans generelle erfaringer
gennem mange år. det, han har anført herom i skønsrapporten s. 6 nederst
og s. 7, øverst er en konstatering af, hvad den gennemsnitlige leje i
ejendomme med delvist istandsatte lejemål og delvist ikke istandsatte
lejemål er.
han finder ikke, at de referenceejendomme, der er anvendt i notatet, der er
udarbejdet af sadolin & albæk, giver et retvisende billede. det fremgår af
notatet, at de anvendte referenceejendomme er ejerlejlighedsejendomme.
efter hans opfattelse kan man ikke sammenligne ejerlejlighedsejendomme
med udlejningsejendomme. afkastet skal beregnes anderledes, hvis der er
mulighed for, at lejlighederne på et tidspunkt kan sælges.
han finder ikke, at de referenceejendomme, der er anvendt s. 19 i
vurderingsrapporten, der er udarbejdet af cbre, er mere relevante end de
referenceejendomme, han har anvendt i sin rapport. en del af
referenceejendommene, som cbre henviser til, har en beliggenhed, der
ikke kan sammenlignes med beliggenheden for den ejendom, der skal
vurderes, ligesom der er erhvervsejendomme mellem de
referenceejendomme, som cbre har anvendt.
for så vidt angår lejlighederne, der er omfattet af boligreguleringslovens §
5, stk. 2, har han, som det fremgår af skønsrapporten, skønnet et afkast i
niveauet 4,75 %, hvilket giver en kvadratmeterpris på omkring 25.000
26.000 kr. pr. kvm. det har som anført ikke været muligt at afstemme disse
tal med sammenlignelige handler. han har derfor undersøgt, hvilke andre
analyser, han kunne afstemme sit skøn med. han har i den forbindelse
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                    side 7/40
anvendt nyboligs tal, som det fremgår af skønsrapporten s. 8, til at stemme
af med. han har ikke taget udgangspunkt i nyboligs tal ved beregningen,
men alene anvendt dem til at afstemme med. han finder nyboligs analyse
og tal troværdig.
forevist realkredit danmarks skrivelse af 30. august 2016 har peter ryaa
forklaret, at den vedrører flere ejendomme, hvilket kan have påvirket
realkredit danmarks vurdering.
ved sin vurdering af ejendommens værdi til 58,8 mio kr. har han forudsat
en handel på sædvanlige vilkår. han mener - som anført i skønserklæringen
s. 4 - ikke, at de vilkår, der er oplyst som gældende for handlen mellem
artha ejendomme a/s og moon moon aps er sædvanlige, og han har
derfor ikke lagt disse vilkår til grund for hans vurdering.
forevist sin mail af 2. december 2015 har peter ryaa forklaret, at de
vurderinger, han har henvist til, er helt sædvanlige vurderinger. det er
vurderinger, der blev udarbejdet til brug for andelsboligforeningers
årsrapporter mv.
forevist bilag 11, s. 18, graf over omsætning af boligudlejningsejendomme i
storkøbenhavn 2010 - 2015, har peter ryaa forklaret, at han ikke ved,
hvilken kilde denne graf bygger på. han kan derfor ikke vurdere dens
troværdighed og kan ikke sige nærmere om den.
han har primært kigget på afkastet, da han vurderede ejendommen. han
baserer sin vurdering heraf på et skøn, der blandt andet bygger på de
transaktioner, han har set, og sit kendskab til andre handler og sit generelle
kendskab til markedet.
der eksisterer meget få ejendomme, der er færdigudviklede. derfor har han
heller ikke kunnet finde referenceejendomme, der var helt færdigudviklede.
han har derfor anvendt tallene i nyboligrapporten som versificering af sin
vurdering.
forevist oplysningerne i rekvirentens materialesamling, s. 61ff; nyboligs
markedsrapport vedrørende erhvervsejendomme i danmark, 2015, særligt s.
71, figur 3 vedrørende region hovedstaden, forklarede vidnet, at det er den
figur, han har taget tallene, han anvendte som reference til versificering, fra.
han mener ikke, tallene har ændret sig så meget, at det gør en afgørende
forskel. der er stor forskel på kvadratmeterprisen. det er derfor, man
arbejder med intervaller. han mener, at tallene i figuren kan være udtryk for
de relevante intervaller. han kender ikke beregningerne bag tallene.
forevist udskrift fra hjemmesiden for hans firma, "valuaren", vedrørende en
ejendom beliggende vesterbrogade 73/saxogade 1, københavn v, har peter
ryaa forklaret, at han ikke har detailkendskab til ejendommen, idet det er
hans kollega, der har stået for opgaven. for så vidt angår det afkast på 3
procent, der er anført i annoncen vedrørende ejendommen, beror det på, at
sælgerne ønsker at prøve markedet. udbudsprisen er meget høj. de tilbud,
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                     side 8/40
der er kommet ind, ligger lavere. man kan ikke lægge udbudsprisen til
grund som udtryk for den reelle salgspris. den omhandlede ejendom i
saxogade er også en mindre ejendom. hertil kommer, at hans vurdering af
ejendommen i denne sag, blev foretaget i 2015, og ejendommen i saxogade
er udbudt i 2017, hvilket giver en forskel i vurderingen af priserne.
parternes synspunkter
artha ejendomme a/s har i processkrift af 21. oktober 2016 anført
følgende:
indledende bemærkninger
ved den afgivne skønserklæring vurderer peter ryaa, at ejendommens
kontante værdi pr. 29. juni 2015 udgjorde kr. 58.800.000. det er selvsagt
ingen hemmelighed, at skønserklæringens konklusioner er dybt
overraskende og forbavsende for skønsrekvirenten, idet der i forbindelse
med overdragelsen af selskabet artha ejendomme a/s er lagt den markant
højere værdi af ejendommen på kr. 90.275.000 til grund ved
værdiansættelsen af selskabet. et tilbud til lejerne i ejendommen om
overtagelse for en købesum på kr.
58.800.000 vil derfor have fatale konsekvenser for skønsrekvirenten, som i
givet fald ville sælge ejendommen til et beløb, der ligger mere end 30 mio.
kr. lavere end den ved overdragelsen fastsatte værdi.
for skønsrekvirenten forekommer det helt åbenbart, at den enorme
afvigelse er udtryk for grundlæggende og væsentlige fejl i såvel
skønsmandens vurderingsmetodik som i det grundlag, som skønsmanden
støtter sin vurdering på. vurderingen forekommer ganske enkelt at være ude
af trit med den faktisk opnåelige værdi ved salg til tredjemand og med den
klare tendens, der har præget markedet for boligudlejningsejendomme de
sidste par år; tendensen, hvor særligt udenlandske investorer har vist sig
villige til at acceptere stadig lavere forrentning på ejendomme, som den
omhandlede, der er præsentabel og velholdt og har en helt unik placering
centralt på frederiksberg/københavn v.
på baggrund af den markant divergerende værdiansættelse, har
skønsrekvirenten anmodet et af de førende erhvervsmægterfirmaer sadolin
& albæk a/s om at gennemgå skønsmandens vurdering og belyse hvorvidt
skønserklæringen er udarbejdet på grundlag af en almindeligt anerkendt
vurderingsmetodik og om erklæringen i øvrigt må siges at hvile på et
grundlag, der ud fra almindelige mæglerfaglige standarder må siges at være
korrekt og retvisende.
sadolin & albæk a/s v/ partner og mrics christian fladeland, har på
baggrund heraf udarbejdet det som bilag 6 vedlagte notat om
vurderingsmetodik og forudsætninger. notatet påpeger en række
grundlæggende og ganske væsentlige fejl både i den anvendte metodik og i
det referencegrundlag, som danner baggrund for skønsmandens vurdering,
jf. nærmere i afsnittene nedenfor. fejlene samt manglen på verificerbare,
relevante oplysninger om værdiansættelse af sammenlignelige ejendomme
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                    side 9/40
er af et så væsentligt omfang, at skønsmandens vurdering ikke kan antages
at være retvisende.
i tillæg til det indhentede notat, der behandler selve skønserklæringen, har
skønsrekvirenten indhentet yderligere to uafhængige vurderinger fra to af
de øvrige førende erhvervsmæglere på det københavnske
boligudlejningsmarked.
på baggrund af nedenstående betragtninger og det i bilagene
dokumenterede, begærer skønsrekvirenten nyt syn og skøn udmeldt til
erstatning for det allerede gennemførte, jf. rpl s 209.
rapportens kritiske vurderingsmetodik
det fremgår af skønserklæringen, at værdien af de lejligheder, der udlejes
iht. brl s 5, stk. 1 alene underbygges med henvisning til
referenceejendommene anført på skønsrapportens side 7. som det ganske
rigtigt påpeges i notatet fra sadolin & albæk, giver henvisning til startafkast
og kvadratmeterpriser for referenceejendomme ikke noget verificérbart og
retvisende billede, med mindre man har et indgående kendskab til blandt
andet restpotentialet i referenceejendommenes lejemål og formår at
inkludere den viden i sammenligningen. skal man kunne sammenligne
startafkast og kvadratmeterpriser som sket, forudsætter det, at de relevante
lejemål har nogenlunde samme moderniseringsgrad og udviklingspotentiale
samt at fordelingen mellem lejemålstyper, herunder brl s 5, stk. 2, brl s
15a og erhvervsarealer, er sammenligneligt. det er ikke tilfældet for de
oplistede referenceejendomme, og opstillingen giver derfor et misvisende
og usagligt billede og grundlag for ejendommens værdiansættelse. alene de
markante spring mellem referenceejendommens kvadratmeterpriser og de
meget varierende mix af bolig og erhverv er tydelige tegn på ejendommenes
umiddelbare usammenlignelighed. hertil kommer de nedenfor anførte
alvorlige fejl i oplistningen af de få parametre om referenceejendommene,
som rent faktisk er kendt og oplistet.
det er altafgørende for tilblivelsen af en korrekt og betryggende vurdering,
at der ved fastlæggelse af relevant startafkast og kvadratmeterpriser
inkluderes parametre som eksempelvis resterende moderniseringspotentiale,
udgifter forbundet med realisering af det resterende
moderniseringspotentiale, fraflytningstakt for ikke-moderniserede lejemål,
overordnet vedligeholdelsesstand af selve hovedejendommen,
klimaskærmen og installationer, forventet realiseringsperiode, det
stabiliserede afkastkrav efter realisering af moderniseringspotentialet og
naturligvis ejendommens beliggenhed og udlejningsrisiko.
ingen fornuftig køber eller sælger af en boligudlejningsejendom vil basere
sin værdisætning på gennemsnittet af et usammenligneligt
referencegrundlag, hvor alle de afgørende faktorer er ubekendte. af samme
grund anvendes i praksis dcf-modellen (discounted cash flowmodel) som
beskrevet i sadolin & albæks notat eller tilsvarende model. sådan
vurderingsmodel tager højde for forudsætningerne, giver den fornødne
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                 side 10/40
gennemsigtighed og mindsker markant den vurderingsusikkerhed, som i
sagen hér ses at give en fuldstændig skæv vurdering.
for så vidt angår metodikken anvendt for de moderniserede lejemål omfattet
af brl s 5, stk. 2, brl s 15a og ll vælger skønsmanden uden yderligere
begrundelse og dokumentation at lægge et forrentningskrav på 4,75 % til
grund for sin vurdering. et forrentningskrav på 4,75% er dokumenterbart
væsentligt højere end det forrentningskrav, der har dannet udgangspunkt for
handel med velbeliggende færdigudviklede boligudlejningsejendomme
medio 2015. sadolin & albæk dokumenterer i sit notat eksempler på to
færdigudviklede boligudlejningsejendomme, der medio 2015 blev handlet
til afkastkrav på hhv. 3,75% og 4,00%. at ejendommen ydermere har en
særlig unik og eftertragtet placering samt en attraktiv herskabelig
fremtræden, understreger, at ejendommen ikke bør vurderes på baggrund af
et afkastkrav på 4,75% men derimod ikke højere end 3,75%.
sadolin & albæks to eksempler på færdigudviklede ejendomme i
københavn v og københavn sv viser med al tydelighed, at skønsmandens
reference til nyboligs rapport, hvori der anføres en max-kvadratmeterpris på
kr.
25.000 for færdigudviklede ejendomme, er forældet og helt ved siden af
virkeligheden. de to eksempler på ejendomme dokumenterer
kvadratmeterpriser på hhv. kr. 33.000 og kr. 40.200.
ser man på historikken af nyboligs tvivlsomme markedsrapporter, vil det da
også fremgå, at nybolig af uforklarlige årsager aldrig har opdateret den
anførte max-kvadratmeterpris i den tid siden 2012, hvor
boligudlejningsejendomme blev inkluderet i nyboligs markedsrapporter. i
erhvervsmæglerkredse er der bred enighed om, at dette er en klar fejl, idet det
er evident og åbenbart for enhver der beskæftiger sig med københavnske
boligudlejningsejendomme, at der reelt har været en betydelig prisstigning på
boligudlejningsejendomme i perioden 2012 til 2015.
sadolin & albæks gennemgang på s. 4 af sammenhængen mellem afkast,
kvadratmeterpris og kvadratmeterlede understreger da også, at en beregning
ud fra nybolig-rapportens forudsætninger vil svare til et lejeniveau, der er
markant lavere end det niveau, der er lovligt og opnåeligt for ejendommen.
skønsmandens fastholdelse af en kvadratmeterpris omkring kr. 25.000 uden
henvisning til sammenlignelige færdigudviklede referenceejendomme i
københavn, men med henvisning til de forældede data i nyboligs
markedsrapport, er derfor dybt bekymrende og ubetryggende og må ses som
udtryk for skønsmandens manglende indsigt og erfaring med omsætning af
den relevante ejendomstypes i københavn og frederiksberg.
alvorlige fejl i grundlaget for rapporten
ved ovenstående gennemgang af den anvendte metodik er påpeget den
fejlagtige og misvisende anvendelse af usammenlignelige
referenceejendomme. de relevante parametre er ikke oplyst og ej heller
inddraget i vurdering af sammenlignelighed, hvilket er nødvendigt for en
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 11/40
saglig og retvisende værdiansættelse. for de moderniserede lejligheders
vedkommende der redegjort for det totale fravær af relevante
sammenligningsejendomme, hvor erfaring og referenceejendomme er
erstattet af henvisning til angivelser i en rapport fra nybolig, hvor
kvadratmeterprisen ikke er blevet opdateret siden 2012 og som verificerbart
ikke længere er retvisende for transaktionerne i det relevante marked. det er
ganske enkelt ikke et betryggende grundlag at basere en så væsentlig
skønserklæring på, og må i sig selv medføre skønsrapportens tilsidesættelse.
eftersom de relevante sammenligningsparametre for referenceejendommene
ikke er kendt og oplyst af skønsmanden, er det selvsagt vanskeligt at
foretage nogen form for verifikation at de anvendte data.
i forbindelse med sadolin & albæks gennemsyn af skønserklæringen, er der
imidlertid foretaget en kontrol af de ejendomme på referenceejendomme,
som sadolin & albæk tilfældigvis selv var involveret i forbindelse med den
relevante transaktion. kontrollen har afdækket signifikante fejlangivelser i
listen, som i betydelig grad forrykker de oplistede kvadratmeterpriser på to
af de største ejendomme i referencelisten med ca. 100%!
1. vesterbrogade 13 m.fl.. 1620 københavn v
denne ejendom, som er handlet til kr. 76.500.000 har skønsmanden anført
med følgende arealoplysninger:
       boligareal :3.016 m2
       erhvervsareal: 1.810 m2
det korrekte verificerbare lejebærende areal udgør imidlertid:
       boligareal:       1.499 m2
       erhvervsareal:    1.087 m2 (heraf 250 m2 i kælderen)
vægtes kælderarealet med 50 % svarer det til en faktisk handlet
kvadratmeterpris på kr. 31.085 mod de kr. 15.852, som skønsmanden har
indskrevet og lagt til grund for sin skønserklæring. den faktiske
kvadratmeterpris er således ca. 96 % højere end oplyst af skønsmanden. det
af sadolin & albæk verificerede korrekte areal svarer desuden til stort set til
bbr-ejermeddelelsen, som vedlægges som bilag 7.
2. gasværksvej 15, 1656 københavn v.
denne ejendom, som er handlet til kr. 39.500.000 har skønsmanden anført
med følgende arealoplysninger:
       boligareal:       2.376 m2
       erhvervsareal:    2.218 m2
det korrekte verificerbare areal udgør imidlertid:
       boligareal:       1.188 m2
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                   side 12/40
       erhvervsareal:      1.120 m2 (heraf 228 m2 i kælderen)
vægtes kælderarealet med 50 % svarer det til en kvadratmeterpris på kr.
18.004 mod de kr. 8.598, som skønsmanden har indskrevet og lagt til grund
for sin skønserklæring. den faktiske kvadratmeterpris er således ca. 110 %
højere end oplyst af skønsmanden. det af sadolin & albæk verificerede
korrekte areal svarer desuden stort set præcis til bbrejermeddelelsen, som
vedlægges som bilag 8.
de åbenlyse og helt basale fejl, der her er påpeget i det i forvejen spinkle og
udokumenterede sammenligningsgrundlag er så væsentlige og elementære,
at de dels forrykker forudsætningerne for vurderingen, dels yderligere
bekræfter, at skønserklæringen ikke er sagligt velfunderet og er baseret på
direkte forkerte data.
det bemærkes, at det jo er tilfældigt, at sadolin & albæk selv var involveret
i overdragelsen af de to ovennævnte referenceejendomme, hvor der kan
konstateres afvigelser på kvadratmeterpriserne på over 96-110 %. der er
således en oplagt risiko for, at der også er andre ejendomme, som sadolin &
albæk ikke har bistået med, som er angivet forkert af skønsmanden.
eksempelvis kan det ved stikprøve konstateres, at der i bbr-ejermeddelelsen
for rysensteensgade 1, 1564 københavn v, jf. bilag 9 alene angivet et
erhvervsareal på 113 m2 hvorimod skønsmanden i sin referenceliste har
noteret 504 m 2 . til trods for at bbroplysninger ikke altid er 100 % korrekte,
ses der dog også hér at være en nærliggende risiko for, at skønsmanden også
for denne ejendom har angivet fejlagtige data.
skønsmandens erfaring med sammenlignelige salg
peter ryaas erfaring med formidling af boligudlejningsejendomme på
frederiksberg kan konstateres at være særdeles begrænset. peter ryaa har
således i sit cv oplyst alene at have formidlet én ejendom på frederiksberg
de seneste to år op til udarbejdelsen af skønserklæringen, nemlig kochsvej
5a, 1812 frederiksberg c. den pågældende ejendom udgør ifølge bbr en
mindre ejendom på 458 boligkvadratmeter, og ejendommen er senest
handlet som aktiv i 2009 til en pris på kr. 4,1 mio. denne type af
ejendomme er ikke relevant for skønsmandens erfaring med ejendomme
som frederiksberg allé 11.
det er desuden konstateret, at der hverken er fremlagt nogen verificerbare
referencer til støtte for den højt fastsatte forrentningsprocent på 4,75 % (som
endda ligger højere end nyboligs i forvejen høje interval) eller for den
maxkvadratmeterpris på kr. 25.000, som skønsmanden har anvendt som
grundlag for sin vurdering. skønsrekvirenten har derimod med henvisning
til faktiske gennemførte handler påvist et i 2015 anvendt forrentningskrav
på 3,75 % for fuldt færdigudviklede ejendomme.
der er i de seneste par år oplevet en massiv efterspørgsel og interesse fra
udenlandske investorer på boligudlejningsejendomme af denne type med
unik beliggenhed centralt på frederiksberg/københavn og hvor
udlejningsrisikoen er nærmest ikke eksisterende. skønsmandens udtalte
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 13/40
manglende erfaring kombineret med manglende evne til at opstille og
sammenligne korrekte og relevante data på referenceejendomme, gør
skønsmandens rapport værdiløs og misvisende når formålet er at finde den
korrekte markedsværdi.
oplevelsen med skønsmanden peter ryaa må desværre konstateres at
bekræfte hvad skønsrekvirenten allerede den 1. september 2015 udtrykte
bekymring for, nemlig at de til tider peger på skønsmænd, som viser sig
ikke at have den fornødne ballast og indsigt i den specifikke ejendomstype
og område. det har været tilfældet i denne sag, og der må nødvendigvis
gennemføres fornyet syn og skøn til erstatning for det gennemførte, der må
tilsidesættes som værende gennemgående og væsentligt fejlbehæftet.
supplerende kontrol-valuarvurderinger
med henblik på at få belyst ejendommens korrekte værdiansættelse af
anerkendte og velrenommerede erhvervsmæglere med solid erfaring med af
boliginvesteringsejendomme i københavn og på frederiksberg og med
kendskab til kravene og forventningerne hos de relevante udenlandske
aktører, har skønsrekvirenten anmodet cbre og red property advisors
om af foretage en vurdering af ejendommen pr. 29. juni 2015.
red property adyisors
red property advisors vurderer markedsværdien til kr. 76.000.000 pr. 29.
juni 2015.
vurderingen baseres på et afkastkrav pr. 29. juni 2015 på 3,75% på den
moderniserede boligdel under henvisning til at der ikke er noget væsentligt
yderligere lejepotentiale, men til gengæld et stabilt cash flow, en unik
beliggenhed og en stærkt reduceret udlejningsrisiko.
vurderingen af den del af ejendommen, som udlejes i medfør af brl s 5,
stk. 1 baseres på et afkastkrav pr. 29. juni 2015 på 1,80% under henvisning
det betydelige lejepotentiale der er for disse 17 lejligheders vedkommende
kombineret med den unikke placering og meget begrænsede
udlejningsrisiko.
vurderingsrapport vedlægges som bilag 10.
cbre a/s
vurderer markedsværdien til kr. 78.000.000 pr. 29. juni 2015 baseret på
dcf-modellen, jf. ovenfor.
vurderingen pr. 29. juni 2015 baseres på et samlet afkastbaseret
startforrentningskrav på 2,92 % på baggrund af gældende leje og på 3,9 %
ved den kapitaliserede leje. også denne fastsættelse af forrentningskravet
baseres på at der ved den moderniserede boligdel ikke er noget væsentligt
yderligere lejepotentiale, men til gengæld et stabilt cash flow, en unik
beliggenhed og en stærkt reduceret udlejningsrisiko. for den ikke-
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                 side 14/40
moderniserede del af ejendommen inddrages det betydelige lejepotentiale
der er gældende for 17 lejligheders vedkommende.
den netop modtagne vurderingsrapport vedlægges som bilag 11.
realkredit danmarks a/s
i forbindelse med modtagelse af skønserklæringen har skønsrekvirenten
rettet henvendelse til realkredit danmark, som netop i forbindelse med
overdragelsen af artha ejendomme a/s foretog en vurdering af
ejendommen med henblik på belåning heraf. realkredit danmark, der som
kreditforening er kendt for at foretage relativt konservative vurderinger,
vurderede pr. 13. maj 2015 ejendommen til kr. 84.500.000.
realkredit danmark udleverer ikke i forbindelse med belåningsvurderinger
nogen egentlig vurderingsrapport, men på opfordring har realkredit
danmark fremsendt erklæring om, at de i forbindelse med transaktionen
vurderede ejendommen med udgangspunkt i et afkast på 3,75 i
moderniseret stand, dvs. efter dcf-metoden. erklæringen vedlægges som
bilag 12.
erklæringen dokumenterer således, at der selv ved en
kreditforeningsvurdering fra realkredit danmark i foråret 2015 blev lagt en
forrentningsprocent til grund - efter færdigudnyttelse af lejepotentialet - på
3,75 % mod skønsmandens anvendte 4,75 %.
sammenfattende anbringender det gøres
på ovennævnte baggrund gældende,
at skønsmanden dokumenterbart har oplistet og anvendt de grundlæggende
data om sine referenceejendomme fejlagtigt, og at der som minimum for to
af de største ejendommes vedkommende er tale om så graverende fejl, at
skønsmanden har sammenlignet med kvadratmeterpriser, der afviger med
96-110 % i forhold til de korrekte kvadratmeterpriser,
at skønsmanden herudover, ved oplistning og brug af referenceejendomme
for de ikke-moderniserede lejemål, ved sin fastlæggelse af startafkast og
kvadratmeterpriser har undladt at inkludere afgørende parametre som
eksempelvis resterende moderniseringspotentiale, udgifter forbundet med
realisering af det resterende moderniseringspotentiale, fraflytningstakt for
ikkemoderniserede lejemål, overordnet vedligeholdelsesstand af selve
hovedejendommen, klimaskærmen og installationer, forventet
realiseringsperiode, det stabiliserede afkastkrav efter realisering af
moderniseringspotentialet og naturligvis ejendommens beliggenhed og
udlejningsrisiko,
at gennemsigtighed i forhold til anvendelse af ovennævnte parametre er
afgørende for at sikre en retvisende og brugbar markedsvurdering,
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 15/40
at skønsmanden ingenlunde har underbygget sin antagelse om et
forrentningskrav på 4,75% for den færdigudviklede del af ejendommen,
men eksplicit erkender manglende brugbare referencer og i stedet henviser
til anden mægler rapport, som imidlertid ikke er opdateret med korrigerede
kvadratmeterpriser siden 2012,
at skønsrekvirenten derimod ved konkrete referenceejendomme har
dokumenteret et faktisk anvendt forrentningskrav på 3,75 på
færdigudviklede ejendomme, der endda ikke har en lige så attraktiv og unik
beliggenhed som ejendommen, og ydermere har dokumenteret nævnte
forrentningskrav med 3 pålidelige vurderingserklæringer samt en erklæring
fra realkredit danmark,
at tre af de mest velrenommerede erhvervsmæglere i københavn med solid
og dokumenterbar erfaring med salg af boligudlejningsejendomme i
københavn i den relevante periode alle uafhængigt af hinanden
konkluderer, at markedsværdien af ejendommen pr. 29. juni 2015 lå i
intervallet mellem
76.000.000 og 80.000.000,
at realkredit danmark, som er en kreditforening, der generelt foretager
relativt konservative vurderinger, har erklæret skriftligt at have vurderet
ejendommens handelsværdi pr. 13. maj 2015 i forbindelse med
overdragelsen af artha ejendomme a/s til 84.500.000, hvilket underbygger
antagelsen om, at skønserklæringens konklusioner er væsentligt
fejlbehæftede,
at alene skønserklæringens markante afvigelse på ca. 20-25.000.000 i
forhold til alle de 4 indhentede vurderingserklæringer giver et tydeligt
billede af, at skønserklæringen er væsentligt fejlbehæftet,
at de påpegede fejl og mangler med al tydelighed dokumenterer, at
skønsmanden ganske enkelt ikke har de fornødne verificérbare og relevante
oplysninger om andre sammenlignelige ejendomme og samtidig ikke har
den fornødne erfaring og føling med, hvordan markedet har udviklet sig
henover de sidste par år for denne type boligudlejningsejendomme med
attraktivt beliggenhed centralt på frederiksberg/københavn v.,
at der som følge af de dokumenterede forhold er væsentlig og berettiget
tvivl om skønserklæringens rigtighed,
at det er en skærpende omstændighed i forhold til sikringen af en korrekt
skønserklæring, at der ved syn og skøn i medfør af lejelovens regler om
tilbudspligt foreligger en helt særlig situation, hvor skønserklæringen ikke
som ved skønserklæringer, der indhentes som bevis under en retssag - er
genstand for rettens efterfølgende afvejning af bevisets kvalitet og vægt op
imod sagens øvrige beviser og verificérbare data. processen i disse sager
bevirker, at skønserklæringen får en direkte og umiddelbar effekt, idet
skønsrekvirenten tvinges til enten at tilbyde ejendommen på ny til lejerne
eller at annullere og tilbagerulle overdragelsen. den direkte og umiddelbare
virkning af skønserklæringer indhentet efter ll 5 103, stk. 3 bestyrker
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 16/40
vigtigheden af, at man i disse sager har skønsrapporter, der er
gennemarbejdede, faktuelt korrekte og støtter sig på verificérbare, relevante
oplysninger om værdiansættelse af tilsvarende, sammenlignelige
ejendomme. da det ikke tilfælde i nærværende sag, må der på begæring
tillades gennemført nyt syn og skøn til erstatning for det tidligere syn og
skøn ved en ny og egnet skønsmand,
at de påpegede fejl og mangler ved skønserklæringen er af en karakter og et
omfang, så forholdene ikke på tilfredsstillende vis kan afhjælpes gennem
tillægsspørgsmål eller omgørelse af den udarbejdede rapport, jf. rpl s 204,
stk. 1,
at skønsrekvirentens begæring om nyt syn og skøn i medfør af rpl s 209
bør tages til følge for at sikre en korrekt, retvisende og betryggende
skønserklæring,
at retten til at kræve nyt syn og skøn i en situation som den omhandlede,
hvor der rejses berettiget tvivl om skønserklæringens rigtighed i en
værdiansættelsessituation finder støtte i den sammenlignelige kendelse fra
østre landsret af 26. september 2014 i sag nr. 82107-14, 22. afd.,
at retten til at kræve nyt syn og skøn ligeledes støttes på vestre landsrets
kendelse af 15. september 2014 i sag nr. b-0546-14, 14. afd. samt vestre
landsrets kendelse af 9. november 2010 i sag nr. b-2175-10, 11. afd.
lejerne, christian lay, lilian vestergaard og thomas lay har i processkrift
af 11. januar 2017 anført følgende:
2.1 rekvirentens formål med den fremsendte begæring
2.1.1 retten skal ved bedømmelsen af rekvirentens begæring samt ved
bedømmelsen af de af rekvirenten fremlagte bilag og fremsatte
anbringender (som kommenteres i det følgende) være meget opmærksom
på, at rekvirentens formål med begæringen alene er at forsøge at få den pris,
der skal lægges til grund for tilbudspligten, hævet, således at lejernes
mulighed for at erhverve ejendommen bliver illusorisk.
2.2 rekvirentens egen værdifastsættelse af ejendommen
2.2.1 rekvirentens egen oplysning om værdien af ejendommen beliggende
frederiksberg allé 11 m.fl. (herefter: ”ejendommen”) på kr. 90.275.000 kan
ikke tillægges nogen form for bevisværdi.
2.2.2 ved brev af 27. oktober 2015 fremsatte jeg en række provokationer for
at afdække, om den oplyste pris på ejendommen var en reel værdiansættelse
set i forhold til handlen med det købende selskab, moon moon aps. ved
processkrift 1 af 14. december 2015 afviste rekvirenten at besvare
provokationerne (provokation a, b, c, e og f – alle fremsat for at belyse
forholdene omkring værdiansættelsen af ejendommen i forbindelse med salg
af aktier i selskabet). dette skete med henvisning til en fortrolighedsaftale.
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                   side 17/40
2.2.3 af rekvirentens årsrapport for 2014 (bilag a), s. 8 fremgår, at
selskabets ejendomme revurderes årligt til dagsværdi på baggrund af en
afkastbaseret værdiansættelsesmodel, og at værdireguleringer indregnes i
resultatopgørelsen. ejendommen må således antages at være optaget i
rekvirentens regnskab til den værdi, som rekvirenten har anset for den reelle
værdi. værdien kan dog ikke ekstraheres fra årsrapporten, da denne indgår i
en samlet opgørelse for de fire ejendomme ejet af selskabet.
2.2.4 i det til lejerne fremsendte materiale er der i mappe 1b under fane 96
en række regnskabsmæssige oplysninger om ejendommens drift og
værdiansættelse. uddrag heraf fremlægges som bilag b. heraf fremgår, at
ejendommens værdi pr. 1. kvartal (31. marts) 2015 af rekvirenten er
opskrevet med en aktivering af udførte moderniseringer på ca. kr. 11 mio.
og en generel opskrivning på godt kr. 8 mio., således at ejendommens værdi
ifølge rekvirentens regnskabstal pr. 31. marts 2015 udgør kr. 48.359.112.
2.2.5 dette er således den værdi, som rekvirenten dokumenterbart selv har
sat på ejendommen umiddelbart før det aktuelle vurderingstidspunkt. med
henvisning til bemærkningen i rekvirentens årsrapport om
indregningsmetode, samt i lyset af, at rekvirenten ikke har besvaret de
fremsatte provokationer, er udgangspunktet således denne værdi.
2.3 lovens udgangspunkt og baggrunden herfor – rekvirentens forsøg
på ”omgåelse”
2.3.1 det fremgår af lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2, at der ved
overdragelse af aktier og anparter, som udløser tilbudspligt, skal optages syn
og skøn efter reglerne i retsplejelovens § 343 om isoleret bevisoptagelse til
afgørelse af om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til
ejendommens værdi i handel og vandel.
2.3.2 baggrunden herfor er, at en sælger i denne situation ellers ville have
mulighed for at ”flytte på tallene” og få ejendommen til at fremtræde til en
højere pris end markedsværdien – med det formål at undgå, at lejerne
erhverver ejendommen i henhold til tilbudspligt. overdrages eksempelvis en
ejendomsportefølje i et selskab, ville det uden særreglen om syn og skøn
være muligt at omgå tilbudsreglerne ved at opskrive værdien på ejendomme
underlagt tilbudspligt, og udligne dette ved tilsvarende at nedskrive værdien
på de ejendomme, der ikke er underlagt tilbudspligt. på den måde kan man
afholde lejerne fra at blive fristet til at købe ejendommen.
2.3.3 der er efter de skønsindstævntes opfattelse en formodning for, at
rekvirenten har forsøgt en sådan omgåelse ved netop kunstigt at ”opskrive”
ejendommens værdi med mere end kr. 40 mio. i forhold til den værdi,
rekvirenten selv har optaget ejendommen til, jf. pkt. 2.1.4.
2.3.4 rekvirentens manglede opfyldelse af de fremsatte provokationer, jf.
pkt. 2.1.2, underbygger denne formodning.
2.3.5 bestemmelsen i lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2, skal netop dæmme
op herfor. det fremgår imidlertid af brev af 1. juli 2015 fra rekvirentens
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 18/40
advokat til retten, at rekvirenten forsøgte at styre processen ved selv at
”udpege” skønsmanden, idet rekvirenten med dette brev pegede på christian
fredeland fra sadolin & albæk som skønsmand – den selv samme person,
som rekvirenten nu bruger som ”sandhedsvidne” for at underminere
skønsmandens rapport. brevet fremlægges som bilag c.
2.4 valg af skønsmand
2.4.1 rekvirenten har i sit procesindlæg dedikeret næsten en side til en
miskreditering af skønsmanden i relation til dennes erfaring, og anfører i
procesindlæg 3, s. 7, sidste afsnit, i den forbindelse at
”oplevelsen med skønsmanden peter ryaa må desværre konstateres at
bekræfte hvad skønsrekvirenten allerede den 1. september 2015 udtrykte
bekymring for, nemlig at de til tider peger på skønsmænd, som viser sig
ikke at have den fornødne ballast og indsigt i den specifikke ejendomstype
og område.”
udover den miskreditering, der ligger heri – af såvel skønsmanden peter
ryaa som dansk ejendomsmæglerforening – er det anførte ude af kontekst i
forhold til hændelsesforløbet i sagen.
2.4.2 ved brev af 3. juni 2015 begærede rekvirenten syn og skøn, og det var
i den forbindelse rekvirenten, der foreslog, at dansk
ejendomsmæglerforening skulle udpege skønsmanden. brevet fremlægges
som bilag d.
2.4.3 jf. pkt. 2.2.5 og bilag c ændrede rekvirenten dette udgangspunkt ved
den 1. juli 2015 at pege direkte på christian fredeland fra sadolin & albæk
som skønsmand.
2.4.4 da jeg stillede spørgsmålstegn ved denne ændring af fremgangsmåde
– som skete uden forudgående afstemning heraf med de skønsindstævnte –
fremkom rekvirentens advokat pr. e-mail af 1. september 2015 (fremlægges
foreløbig ikke) med en undskyldning/forklaring gående på, at rekvirenten nu
pludselig ikke havde tillid til dansk ejendomsmæglerforening som
udpegende organ.
2.4.5 parterne enedes dog efterfølgende om – i overensstemmelse med
rekvirentens eget oprindelige forslag, jf. bilag d, og i overensstemmelse
med helt sædvanlig fremgangsmåde i sådanne sager – at spørge dansk
ejendomsmæglerforening, hvilket rekvirenten herefter gjorde den 24.
september 2015. den 9. oktober 2015 bragte dansk
ejendomsmæglerforening peter ryaa i forslag som skønsmand.
2.4.6 den 27. oktober 2015 meddelte jeg, at der ikke fra de
skønsindstævntes side var indvendinger mod peter ryaa.
2.4.7 den 2. november 2015 skrev rekvirentens advokat, at han ønskede at
stille spørgsmål til peter ryaa om blandt andet, hvilke boligejendomme
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                 side 19/40
denne havde medvirket til at handle de seneste to år beliggende københavn
k, v, ø og n.
2.4.8 den 5. november 2015 fremkom ud af det blå et supplerende forslag
fra dansk ejendomsmæglerforening. det viste sig, at rekvirentens advokat –
igen uden at orientere skønsindstævnte/undertegnede – havde bedt dansk
ejendomsmæglerforening om et supplerende forslag. mit mailsvar herpå af
5. november 2015 fremlægges som bilag e.
2.4.9 den 2. december fremsendte rekvirentens advokat sine spørgsmål til
peter ryaa, som besvarede disse samme dag. mailkorrespondancen
fremlægges som bilag f.
2.4.10 den 14. december 2015 meddelte rekvirentens advokat, at peter ryaa
kunne godkendes som skønsmand, som herefter udmeldtes som skønsmand
den 21. marts 2016 efter en længere proces omkring orientering af lejere
mv.
2.4.11 der har således på intet tidspunktet foreligget indsigelser fra
rekvirenten mod peter ryaa. det fremgår med al ønskelig tydelighed, at
rekvirenten gerne havde set ”sin egen skønsmand” på sagen, eller gerne
havde kunnet shoppe rundt indtil der blev fundet en skønsmand, som
passede til rekvirentens agenda.
faktum er imidlertid, at peter ryaa er bragt i forslag og dermed udmeldt
efter helt sædvanlige regler og fremgangsmåde, uden at rekvirenten på
noget tidspunkt har udtalt sig kritisk om peter ryaa.
2.4.12 der er intet belæg for at konkludere, at peter ryaa ikke har den
fornødne indsigt og erfaring til at foretage en retvisende vurdering af
ejendommen, og der er herunder intet i rekvirentens efterrationaliserende
afsnit herom, der underbygger denne miskreditering.
2.4.13 der kan henvises til østre landsrets afgørelse af 30. juli 2014 i sag
b-2143-14, 6. afd., refereret i fm 2015.4. her bemærkede byretten i øvrigt,
at spørgsmålet om skønsmandens kendskab til lokalområdet burde være
rejst inden skønsmandens udmeldelse. landsretten stadfæstede.
2.5 rekvirentens reklamation
2.5.1 skønserklæringen fremkom den 20. juni 2016.
2.5.2 den 27. juni 2016 fremkom jeg med indlæg om sagsomkostninger, og
den 10. august 2016 svarede rekvirentens advokat herpå.
2.5.3 i løbet af sommeren 2016, og navnlig fra primo august 2016,
arbejdede lejerne herefter videre omkring stiftelse af en andelsboligforening
og mulig erhvervelse af ejendommen – alt i overensstemmelse med
skønserklæringen.
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 20/40
2.5.4 rekvirenten tog ikke forbehold for at anfægte erklæringen, hverken i
umiddelbar forlængelse af erklæringens fremkomst, over sommeren eller i
forbindelse med procesindlæg om sagsomkostninger.
2.5.5 den 18. august 2016 fremsendtes faktura fra skønsmanden.
2.5.6 først den 22. august 2016 nævnte rekvirentens daværende advokat, at
rekvirenten muligvis ikke kunne godkende konklusionen, og ønskede en
supplerende proces. den 31. august 2016 oplyste rekvirentens daværende
advokat, at rekvirenten ville fremsætte supplerende spørgsmål, og at disse
ville blive fremsendt indenfor 2 uger. indsigelsen gik på dette tidspunkt
således ikke på, at skønsmandens erklæring skulle tilsidesættes og var ikke
ledsaget af en begæring om nyt syn og skøn.
2.5.7 da rekvirenten den 20. september 2016 fortsat ikke havde foretaget sig
yderligere, men omvendt heller ikke havde fremsendt opdateret
tilbudsmateriale, som var nødvendigt for lejernes vurdering, skrev jeg til
retten og bad om, at der blev fastsat en kort frist for eventuel fremsættelse af
supplerende spørgsmål. retten gav herefter en frist til den 7. oktober 2016
til rekvirentens bemærkninger (rettens brev af 23. september 2016).
2.5.8 rekvirenten skiftede herefter advokat, og rekvirentens nuværende
advokat gav meddelelse herom ved brev af 3. oktober 2016 og bad om
yderligere udsættelse til den 21. oktober 2016, hvilket herefter blev
bevilliget af retten.
2.5.9 den 21. oktober 2016 – 4 måneder efter skønserklæringens fremkomst
– fremkom rekvirenten med procesindlæg 3 indeholdende begæring om nyt
syn og skøn.
2.5.10 den 2. november 2016 har jeg i en e-mail til rekvirentens advokat
(fremlægges foreløbig ikke) blandt andet anført følgende:
”forudsat jeg læser dit procesindlæg korrekt således, at i anfægter
erklæringen og må forventes at begære denne tilsidesat, forbeholdes en
passivitetsindsigelse, da en sådan anfægtelse efter min opfattelse – navnlig
henset til formålet med reglerne om tilbudspligt – burde have været fremsat
i umiddelbar forlængelse af erklæringens fremkomst.”
2.5.11 det er i forlængelse heraf min opfattelse, at fremsættelsen af
begæringen – set i forhold til hensynet bag reglerne om tilbudspligten og i
den forbindelse hensynet til lejerne – skulle have været fremsat tidligere, og
at begæringen allerede af den grund skal nægtes fremme.
2.6 bemærkninger til habilitet – sadolin & albæk/christian fladeland
pedersen
2.6.1 christian fladeland pedersen fra sadolin & albæk har udarbejdet det
notat, der er fremlagt som sagens bilag 6, som rekvirenten i al væsentlighed
støtter sin indsigelse omkring. christian fladeland pedersen og sadolin &
albæk benævnes herefter samlet ”s&a”.
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                 side 21/40
2.6.2 der er efter skønsindstævntes opfattelse en klar formodning for, at der
er tale om et bestillingsarbejde, hvor s&a har været fuldstændig klar over
ønsket fra opdragsgiveren/rekvirenten om at ”finde” fejl og søge at påvise,
at ejendommens værdi er højere end konkluderet af skønsmand peter ryaa.
2.6.3 det fremgår af bilag 6, s. 4 n., at s&a ydede køberrådgivning omkring
ejendommen i april 2015 – formodningsvis til erhververen af aktierne, og
dermed altså til rekvirentens nuværende moderselskab.
2.6.4 som anført i pkt. 2.3.5 og dokumenteret ved bilag c, forsøgte
rekvirenten udenom den sædvanlige kontradiktoriske proces at få udpeget
netop s&a som skønsmand, hvilket dokumenterer – eller i hvert fald meget
klart indikerer – at rekvirenten havde en subjektiv interesse i denne
konstellation.
2.6.5 som et eksempel på den manglende objektivitet kan henvises til pkt.
2.7.4.5 nedenfor – men også de generelle bemærkninger i pkt. 2.7, hvoraf
fremgår, at s&a’s kritik i vidt omfang fremsættes uden egentlig dækning
herfor.
2.6.6 udover at bevisværdien af ensidigt indhentede erklæringer som den i
bilag 6 anførte i sig selv må anses for at være yderst beskeden, jf. pkt. 2.8,
så fører ovenstående til, at s&a er inhabil, og at vurderinger/erklæringer
mv. udarbejdet af s&a derfor må tilsidesættes som bevis i sagen.
2.7 bemærkninger til notatet fra sadolin & albæk fremlagt som bilag 6
sammenholdt med skønserklæringen
2.7.1 s&a indleder med et generelt afsnit om vurderingsparametre.
skønsmanden peter ryaa anfører tilsvarende betragtninger i
skønserklæringens s. 6, idet skønsmanden dog i videre omfang går ind i en
beskrivelse af lejeniveau, og også modsat s&a foretager en nuancering
mellem de lejemål, der er udlejet efter brl § 5, stk. 2 og de lejemål, der er
udlejet efter brl § 15a.
2.7.2 s&a’s første egentlige kritikpunkt går på skønsmandens metode ved
vurdering af den del af værdien, der kan henføres til de lejemål, der udlejes
efter brl § 5, stk. 1 (bilag 6, s. 2).
2.7.2.1 s&a anfører, at det er overordentlig vanskeligt at anvende afkast og
kvadratmeterpriser fra referencehandler, da det kræver, at der kan
identificeres referenceejendomme, som har sammenlignelig
moderniseringsgrad samt fordeling mellem brl § 5, stk. 2 og § 15a lejemål
(sidstnævnte giver ikke helt mening, når kritikken går på afsnittet om
lejemål udlejet efter brl § 5, stk. 1).
2.7.2.2 heroverfor har skønsmanden anført i skønserklæringen s. 6, 3.
tekstafsnit:
”skønsmanden har søgt at finde direkte sammenlignelige handlede
ejendomme, hvor den istandsatte andel af lejligheder udgør ca. 60 %, som i
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 22/40
den vurderede ejendom, og hvor lejeniveauet udgør ca. kr. 751 pr. kvm for
lejemål under brl § 5, stk. 1, og ca. kr. 1.500 pr. kvm for lejemål under
brl § 5, stk. 2 og brl § 15a/ll § 53. dette har ikke umiddelbart været
muligt.
der ses således at være fuld enighed på dette punkt.
2.7.2.3 det skal fremhæves, at skønsmanden nøje har beskrevet baggrunden
for inddragelsen af referenceejendommene. skønsmanden har ikke anset
referenceejendommene for at være sammenlignelige med den vurderede
ejendom. skønsmanden har søgt at underbygge et grundlag for, hvad
ejendomme, der typisk vil bære en leje på 7-800 pr. m2 er handlet til, med
henblik på at verificere vurderingen og afkastprocenten for den del af
ejendommens værdi, der kan henføres til lejemål i ejendommen udlejet efter
brl § 5, stk. 1 til netop 7-800 kr. pr m2.
umiddelbart ses s&a (og rekvirenten) helt at overse denne pointe.
skønsmanden anfører, at den gennemsnitlige leje for ejendomme med
delvist istandsatte lejemål og delvist ej istandsatte lejemål erfaringsmæssigt
netop ligger i dette lejeniveau (7-800 m2), og referenceejendommene er
oplistet ud fra en forudsætning herom.
referenceejendommene bruges således alene som rettesnor for en m2-pris
på de 40,5 % af ejendommen (målt pr. m2), der er udlejet efter brl § 5,
stk. 1.
skønsmanden siger ikke, at hver referenceejendom passer præcis på dette
billede, men opstiller en formodning og forudsætning herom ud fra en
gennemsnitsbetragtning og skønsmandens erfaring.
skønsmanden har da netop heller ikke ukritisk anvendt den fremkomne
m2pris, men har i overensstemmelse med sin erfaring justeret denne – i
opadgående retning. s&a’s kritik (og rekvirentens gentagelse heraf) er
derfor aldeles forfejlet.
skønsmanden kommer frem til en forretningsprocent på 2,35 for denne del
af ejendommen isoleret set – fuldstændig i tråd med s&a’s konklusion om,
at et større moderniseringspotentiale = lavere forrentningsprocent.
heroverfor skal ses s&a’s egen vurdering, jf. bilag 1 til notatet (bilag 6),
hvor s&a slet ikke besværer sig med at bevæge sig ind i en sådan
nuancering med differentierede m2-priser og forrentningsprocenter på de
forskellige lejegrupper – se hertil nedenfor pkt. 2.7.6.
2.7.3 s&a’s andet egentlige kritikpunkt går på, at der er konstateret fejl i
det af skønsmanden anviste referencegrundlag for så vidt angår 2 ud af 17
oplistede ejendomme (vesterbrogade 13 m.fl. samt gasværksvej 15), idet
der er påpeget fejl i de m2-angivelser, skønsmanden har lagt til grund. dette
skal videre sammenholdes med rekvirentens supplerende angivelse af, at
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 23/40
rekvirenten ved stikprøve endvidere har fundet fejl i arealangivelsen vedr.
ejendommen rysensteensgade 1.
2.7.3.1 baseret på bbr meddelelser fremlagt som bilag 7 og bilag 8 kan det
tiltrædes, at m2-angivelserne er forkerte i relation til vesterbrogade 13 m.fl.
samt gasværksvej 15. dog afventes skønsmandens bemærkninger hertil.
2.7.3.2 efter en gennemgang af bbr-meddelelser for samtlige 17
ejendomme (som foreløbig ikke fremlægges) kan det omvendt konstateres,
at der for 14 ud af de resterende 15 ejendomme er overensstemmelse
mellem bbr meddelelser og angivelserne i skønsrapporten.
2.7.3.3 for den 15. ejendom – rysensteensgade 1 – er der en mindre
forskydning, idet skønsmanden har angivet arealet som 2.003/504 (bolig/
erhverv), mens det ifølge bbr-meddelelsen, jf. bilag 9 rettelig er 2.232/113
– men med tillæg af 162 m2 kælder, som er inddraget i en af
beboelseslejlighederne. formodningsvis er der sket en delvis konvertering
fra erhverv til bolig og dermed en omfordeling af arealerne. såvel efter
skønsmandens angivelse som efter bbr-angivelsen kommer man frem til et
samlet areal på 2.507 m2.
i rekvirentens procesindlæg 3 gør rekvirenten på s. 6 n. – s. 7 ø. en del ud af
denne ejendom, uden dog at anføre, at de påståede uoverensstemmelser reelt
blot kan henføres til forskydninger i arealfordelingen. samtidig forsøger
rekvirenten at anføre, at dette er opdaget ved en stikprøve (underforstået: at
der formodningsvis er fejl i mange andre ejendomme). jeg tror roligt retten
kan lægge til grund, at rekvirenten har finkæmmet grundlaget for alle
ejendomme. for god ordens skyld opfordres (j) rekvirenten til at oplyse,
om det herefter kan lægges til grund, at det af skønsmanden anførte areal for
samtlige øvrige ejendomme stem-mer overens med bbr-meddelelser (idet
må ses bort fra helt ubetydelige afvigelser), idet jeg ellers vil fremlægge
samtlige bbr-meddelelser.
2.7.3.4 såfremt man retter m2-angivelserne på de to omhandlede
ejendomme i overensstemmelse med s&a’s oplysninger og beregning af
m2-pris, opnås en gennemsnits kvm-pris på kr. 16.792. den anførte ændring
flytter alene ganske lidt på den beregnede købesum i kalkulen på
skønserklæringens s. 6.
det står imidlertid klart, at m2-prisen for ejendommen vesterbrogade 13
m.fl. adskiller sig så markant fra den øvrige del af ejendommene, at der er
tale om en anomali, se hertil også pkt. 2.7.3.5 straks nedenfor.
ejendommens m2-pris baseret på s&a’s oplysning ligger således over kr.
14.000 fra medianen (til sammenligning er den næstmest afvigende m2-pris
kr. 6.200 fra medianen).
i et sådant tilfælde vil man typisk i statistisk sammenhæng fjerne den
højeste og den laveste m2-pris. herved fås et gennemsnit på 16.200 pr. m2,
svarende til den i skønsmandens kalkule anvendte m2-pris.
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 24/40
s&a’s indsigelser omkring den forkerte m2-angivelse er isoleret set
selvfølgelig saglig, men der er tale om en i sammenhængen undskyldelig
fejl, der nemt kan berigtiges, og konkret fører en berigtigelse ikke – eller
kun i meget begrænset omfang – til en forskydning af prisen. stadig skal
huskes på, at den fremkomne m2-pris helt i overensstemmelse med
skønsmanden peter ryaas argumentation alene er brugt som et instrument
til at underbygge en delmængde af prisen og verificere et anvendt
forrentningsgrundlag, og ikke indgår 1-til-1 i skønsmandens vurdering.
det skal i øvrigt bemærkes, at begge de omhandlede ejendomme i den
fremlagte vurdering fra red, bilag 10, s. 11, er opført som
referenceejendomme, og herunder at vesterbrogade 13a ifølge red er
handlet til et afkast på 5,25%, mens gasværksvej 15 er handlet til et afkast
på 4,10%.
2.7.4 s&a’s tredje egentlige kritikpunkt går på, at skønsmanden ikke har
underbygget den forretningsprocent på 4,75, der er anvendt af skønsmanden
ved vurderingen af den del af værdien, der kan henføres til de lejligheder,
der er udlejet efter brl § 5, stk. 2 henholdvis brl § 15a.
2.7.4.1 det fremgår af skønserklæringen, at skønsmand peter ryaa har
skønnet et afkast i niveauet 4,75% svarende til en forventning om, at
lejlighederne er færdigudviklet (skønserklæringen s. 7, næstsidste afsnit).
2.7.4.2 det fremgår af notatet fra s&a, s. 3, at s&a anslår, at niveauet på
vurderingstidspunktet lå på 4,00% for stabiliserede ejendomme (hvorved
undertegnede formodningsvis forstår ejendomme uden yderligere
udviklingspotentiale).
2.7.4.3 s&a refererer i den forbindelse til 4 transaktioner med afkast
(oplyst, men ikke dokumenterede) på 3,75%, 4,40%, 4,00% og 4,50%
gennemsnitligt 4,16%.
samtlige de anførte fire ejendomme er ejerlejlighedsporteføljer, der – helt
åbenbart – er usammenlignelige med boligudlejningsejendomme, uanset om
ejerlejlighederne er ejet samlet, idet der for ejerlejlighederne indgår
muligheden for løbende frasalg til priser, der ikke baserer sig på
afkastbetragtninger mv., men på helt andre parametre.
s&a’s forsøg på at presse ejerlejlighedsejendommene ned i en kasse, hvor
de kan gøres sammenlignelige, ved henvisning til reguleringer af tyske
fonde mv. er så vidtløftigt, at dette naturligvis ikke kan nyde nogen form for
bevisværdi. porteføljen kan under alle omstændigheder sælges, og
prissætningen vil nødvendigvis afspejle, at der er tale om ejerlejligheder.
s&a indikerer også dette direkte ved at anføre, at et frasalg af
ejerlejligheder netop kan vise sig mere rentabelt på et givent tidspunkt,
ligesom s&a på s. 3, sidste afsnit, netop anfører, at der ved benchmark
afkast (som ses blot at kunne oversættes til ”ved en sammenligning mellem
afkastene”) skal tages højde herfor.
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 25/40
2.7.4.4 med henvisning til bemærkningerne i pkt. 2.6 om s&a’s inhabilitet
bør retten supplerende have for øje, at s&a ved de fremsatte eksempler
formodningsvis har tilgodeset opdragsgiverens, dvs. rekvirentens, ønske om
i videst muligt omfang at løfte prisen set i forhold til skønsmandens
erklæring. s&a’s udsagn om niveauet kan derfor ikke sat overfor
skønsmandens vurdering tillægges nogen bevisværdi overhovedet.
2.7.4.5 som et eksempel på s&a’s manglende objektivitet kan anføres, at
s&a vedrørende ejerlejlighedsporteføljen havneholmen 46-48 forsøger at
fremstå sagligt ved at fratrække 150.000 pr. parkeringsplads hvilket for 123
p-pladser giver 18.450.000. som bilag g fremlægges uddrag af
tingbogsattest for ejerlejligheden beliggende havneholmen 46, kld., som
ejes af det til ejerforeningen hørende parkeringslaug. som det fremgår er
prisen herfor – der i givet fald skulle fratrækkes – kr. 37 mio. altså en
”mindre” difference på 18.550.000 i rekvirentens favør vedrørende denne
”sammenligningsejendom”.
2.7.4.6 skønsmanden har den fornødne kompetence og erfaring til at
estimere en forrentningsprocent. s&a’s notat ses på ingen måde at
dokumentere, at den af skønsmanden anvendte forrentningsprocent skulle
være forkert.
2.7.4.7 kogt ind til benet, så slynger s&a blot en anden
forrentningsprocent ud på 4,00 underbygget med (i øvrigt udokumenterede
og jf. pkt. 2.7.4.5 sine steder fejlbehæftede) eksempler på usammenlignelig
ejerlejlighedsejendomme, der gennemsnitligt fører til en forrentningsprocent
på 4,16.
2.7.5 s&a’s fjerde egentlige kritikpunkt ses – tilsyneladende baseret på en
misforståelse – at rette sig mod spørgsmålet om en maksimal m2 pris på kr.
25.000 pr. m2.
2.7.5.1 indledningsvis er der grund til at bemærke, at skønsmanden ikke har
anført, at der skulle gælde en maksimal m2 pris på kr. 25.000 pr. m2 for en
færdigudviklet ejendom. som det fremgår af skønserklæringens s. 6 kommer
skønsmanden frem til en m2-pris på kr. 26.000 for de lejemål, der er udlejet
efter brl § 5, stk. 2.
skønsmanden har heller ikke foretaget vurderingen baseret på m2-pris.
skønsmanden har skønnet forrentningsprocenten til 4,75 baseret på at
lejlighederne er færdigudviklet, jf. skønserklæringens s. 6, næstsidste afsnit.
skønsmanden har herefter anført, at det medfører en m2-pris på kr. 25-
26.000 som er i den høje ende for ældre boligudlejningsejendomme
(skønserklæringen s. 6. n.), og skønsmanden har herefter anført, at det ikke
har været umiddelbart muligt at afstemme dette m2-pris niveau i forhold til
aktuelle, sammenlignelige handler (skønserklæringen s. 7 ø.).
dernæst har skønsmanden anført, at det dog som en parameter fremgår af
nykredits markedsrapport, at m2-prisen maksimalt udgør kr. 25.000 pr. m2
for ”prime beliggenhed”. det har dog ikke fået skønsmanden til at
nedjustere m2-prisen (og dermed forhøje forrentnings-procenten), og
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                   side 26/40
henvisningen til nykredits markedsrapport er i skønserklæringen blot nævnt
som en mere perifer reference i mangel af direkte
sammenligningsmuligheder.
2.7.5.2 s&a – og i endnu videre omfang rekvirenten i dennes procesindlæg
3, navnlig s. 5, 2. afsnit – angriber herefter fejlagtigt skønsmanden med
udgangspunkt i, at skønsmanden har foretaget sin vurdering baseret på en
markedsrapport fra nykredit.
2.7.5.3 hvorvidt det er korrekt, at nykredits markedsrapport ikke er
opdateret siden efteråret 2012, må skønsmanden evt. kommentere på – det
er imidlertid irrelevant, da markedsrapporten ikke ligger til grund for
vurderingen.
2.7.6 ovenstående skal sammenholdes med s&a’s egen vurdering jf. bilag
1 til notatet (bilag 6). en vurdering, der fuldstændig uden underbygning og
baseret på en enkelt kolonne kommer frem til en afkastprocent på 3,3 og en
m2-pris på kr. 29.340 – alt i rekvirentens tjeneste, og tilmed uden støtte i
s&a’s eget notat.
det turde stå klart, at denne vurdering er helt og aldeles uden bevisværdi.
2.7.7 sammenfattende bemærkes at s&a’s kritik og indvendinger er
forfejlet og skal ses i lyset af, at rekvirenten ikke er objektiv opdragsgiver,
jf. herved også pkt. 2.6. som eneste saglige kritikpunkt kan nævnes
indsigelserne mod forkert m2-angivelse i 2 ud af 17 referenceejendomme.
betydningen heraf er anført i pkt. 2.7.3.4. der er ikke tale om en væsentlig
forskydning, og en korrekt bedømmelse af det ændrede grundlag fører
forventeligt ikke til en ændring af konklusionen, hvilket skønsmanden peter
ryaa dog må udtale sig om.
det bemærkes i den forbindelse også, at s&a ikke har indvendinger mod
den fremkomne forrentningsprocent (2,35) og/eller m2-pris (kr. 16.200)
vedrørende lejligheder udlejet efter brl § 5, stk. 1.
for så vidt angår lejlighederne uden yderligere udviklingspotentiale, udlejet
efter brl § 5, stk. 2 og brl § 15a, er forrentningsprocenten på 4,75
baseret på skønsmandens erfaring, og der er intet i s&a’s notat, der
dokumenterer, at denne skulle være forkert. tværtimod peger s&a selv
mod forrentningsprocenter på op mod 4,5% for ejerlejlighedsejendomme,
der har et yderligere potentiale set i forhold til udlejningsejendomme,
hvilket alt andet lige vil afspejle sig i en lavere forrentningsprocent. selvom
s&a prøver at få det til at fremstå anderledes, er der således tilnærmelsesvis
overensstemmelse mellem s&a’s argumentation og skønsmandens
erklæring.
endelig bemærkes, at skønsmandens vurdering som helhed ud fra en
nuanceret opstilling af beregning af værdien på de forskellige lejeniveauer,
er baseret på et afkast på 4,02%.
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                 side 27/40
2.8 rekvirentens øvrige ensidigt indhentede erklæringer – bilag 10-12
2.8.1 rekvirenten er som alt overvejende udgangspunkt afskåret fra at
anvende ensidigt indhentede erklæringer rekvireret i sagen efter
fremsættelse af begæring om syn og skøn. den eneste undtagelse herfra ses
at være, at rekvirenten må fremlægge erklæringen for at søge at
dokumentere fejl ved skønsmandens erklæring, jf. herved ufr 2005 s. 1472
h, der omtales nærmere nedenfor, pkt. 2.13.1.
2.8.2 også i den sammenhæng skal det haves in mente, at vurderingerne er
bestilt af rekvirenten med det formål for øje at få en så høj vurdering af
ejendommen som muligt. de ensidigt indhentede erklæringer fremstår
således på ingen måde uvildige.
2.8.3 erklæringen fra realkredit danmark (bilag 12) på 2 ½ linje er selvsagt
uden nogen form for bevisværdi.
2.8.4 hverken erklæringen fra red (bilag 10) eller erklæringen fra cbre
(bilag 11) påviser fejl ved skønsmandens vurdering. metoderne til
beregning er i princippet det samme – og selvom der er fyldt mere tekst på,
og selvom der er udført en konsekvensberegning af en exitforrentning ved
en forudsat udnyttelse af lejepotentiale over de næste 10 år, så er begge
vurderinger fortsat når alt kommer til alt udtryk for en vurdering af en
investors krav til forrentning af kapitalen (forrentningsprocent) med
inddragelse af det supplerende element, at der på lejemålene udlejet efter
brl § 5, stk. 1 består et uudnyttet potentiale. præcis således som
skønsmanden peter ryaa også har vurderet, afspejlet ved anvendelse af
differentierede forrentningsprocenter.
2.8.5 tydeligst kommer overensstemmelsen frem ved en sammenligning
mellem skønserklæringen og erklæringen fra red, bilag 10, hvor der kun er
ganske små variationer i anvendelse af tal og systematik, og hvor begge
anvender en opdeling med et differentieret forrentningskrav på de
forskellige ”lejeklasser”.
forskellen viser sig ved, at red anvender en forretningsprocent på 1,8 på
lejemål udlejet efter brl § 5, stk. 1 mod skønsmandens 2,35, samt at red
anvender en forrentningsprocent på 3,75 på de øvrige lejemål mod
skønsmandens 4,75 (bilag 10, s. 12 n., sammenholdt med skønserklæringens
s. 6).
der er tale om et skøn, og der er i den forbindelse en vid margin i relation til
vurderingen, jf. nedenfor pkt. 2.9 og tbb 2014 s. 932 ø.
det bemærkes, at det i reds vurdering anføres (dog uden angivelse af
referenceejendomme), at ejendomme uden yderligere lejepotentiale i
perioden typisk blev solgt til et afkast på mellem 3,75 og 4,75%. begge
vurderinger ligger indenfor – om end i hver sin ende af – dette interval.
den ændrede forrentningsprocent flytter godt kr. 17 mio. på prisen.
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                side 28/40
at red (og cbre) vurderer ejendommen ud fra lidt lavere
forrentningsprocenter kan skyldes en anden opfattelse om markedet – eller
det opdrag, de har fået fra rekvirenten. at skønsmanden anvender lidt højere
forrentningsprocenter kan være udtryk for en anden holdning til markedet –
eller blot skyldes, at skønsmanden er objektiv.
der er intet grundlag for at tilsidesætte skønsmandens anvendelse af
forrentningsprocenter, og der er herefter intet grundlag for med
udgangspunkt i de af rekvirenten fremlagte bilag 10 og 11 at tilsidesætte
skønsmandens erklæring. dermed er der heller ikke grundlag for at
imødekomme rekvirentens begæring om nyt syn og skøn.
2.9 tbb 2014 s. 932 ø
2.9.1 dommen omhandler en valuars vurdering i perioden 2005 – 2008 af en
meget stor ejendom tilhørende en andelsboligforening (a/b ringertoften),
og spørgsmålet om, hvorvidt valuarens vurdering var forkert (for høj) med
det resultat at en andelshaver på baggrund af vurderingen havde be-talt en
overpris for sin andel.
2.9.2 det interessante og væsentlige for nærværende sag er dels hvor stort et
spænd, der kan være i to vurderinger af samme tema uden at disse påviseligt
er forkerte, dels i den forbindelse østre landsrets begrundelse for at frifinde
valuaren.
2.9.3 andelsboligforeningen erhvervede ejendommen i 2005 for kr. 456,5
mio. valuaren vurderede i anskaffelsesåret 2005 ejendommen til kr. 520
mio., og i 2006 – 2008 til 580/580/550 mio. kr.
2.9.4 i sommeren 2009 ansatte en anden valuar værdien af ejendommen til
270 mio. kr., og senere vurderede endnu en valuar (dtz) at ejendommens
værdi i 2008 var 270 mio. kr.
2.9.5 i forbindelse med den omhandlede tvist, hvor en andelshaver havde
erhvervet en andel baseret på den høje værdi, blev der begæret syn og skøn.
2.9.6 skønsmanden vurderede værdien af ejendommen i perioden 20052007
til 365/415/405 mio. kr.
2.9.7 byretten dømte valuaren, idet byretten lagde til grund, at valuaren i
2008 havde vurderet ejendommen ca. kr. 200 mio. for højt.
2.9.8 østre landsret frifandt valuaren.
2.9.9 østre landsret anfører flere præmisser, der ikke direkte kan overføres
på nærværende sag, herunder at handlen til 456,5 mio. kr. var indgået
mellem uafhængige parter, at kreditforeningen havde vurderet ejendommen
til omkring 560 mio. kr., at der var tale om en periode med meget svingende
priser samt at ejendommen på grund af sin størrelse kunne være vanskelig at
vurdere.
                                                         std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                   side 29/40
2.9.10 af betydning for nærværende sag skal imidlertid fremhæves:
2.9.10.1 landsretten lægger vægt på, at skønsmanden navnlig har lagt vægt
på m2-prisen og muligheden for istandsættelse og moderniseringer, mens
valuaren har taget udgangspunkt i markedets krav til forrentningsprocenten.
østre landsret anerkender således, at der er forskellige hensyn til
vurderingen, og at en forskellig anvendelse af disse med mere eller mindre
vægt på de enkelte parametre, kan føre til (vidt) forskellige resultater, uden
at dette kan betragtes som en fejl.
2.9.10.2 landsretten lægger til grund, at der ikke foreligger oplysninger om,
at valuarvurderingen er fejlbehæftet i relation til baggrundsoplysninger eller
i relation til selve vurderingen. det er altså ikke nok, at en anden person – i
den omhandlede sag tilmed den udmeldte skønsmand – kommer til et andet
resultat, uanset om differencen er på mellem 135 – 215 mio. kr. i de
forskellige vurderingsår.
sammenholdt med nærværende sag henvises til, at der trods rekvirentens
massive miskreditering af skønsmanden ikke er påvist andre fejl end en
forkert m2-angivelse for 2 ud af 17 referenceejendomme, der alene er brugt
til indirekte verifikation på en delmængde af vurde-ringen – samt at denne
fejl ingen, eller meget beskeden, betydning har for resultatet.
at skønsmanden i denne sag har brugt en forrentningsprocent for
ejendommen som helhed på 4,02 mod lidt lavere udgangspunkt i de
fremlagte ensidigt indhentede erklæringer, er således ikke udtryk for fejl.
2.9.10.3 landsretten tillægger det endvidere ikke betydning, at to andre
valuarer – udover skønsmanden – ligeledes har vurderet ejendommens
værdi til at være markant lavere end den omhandlede valuar.
overført på denne sag: at rekvirenten fremlægger tre ensidigt indhentede
erklæringer, der kommer til et andet resultat, gør ingen forskel.
det skal i øvrigt bemærkes, at erklæringerne i landsretssagen må antages at
være uafhængige, da ingen på de respektive vurderingstidspunkter havde
interesse i at få en lav vurdering på ejendommen. modsat denne sag, hvor
det har formodningen for sig, at de ensidigt indhentede erklæringer er
udtryk for efterrationaliserende bestillingsarbejder.
2.9.10.4 landsretten finder det på den baggrund ikke godtgjort, at
vurderingen
”…afviger så væsentligt fra, hvad der efter oplysningerne om
ejendomsmarkedet i den omhandlede periode kan anses for fagligt
forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som et fejlskøn.”
østre landsret konkluderer altså, at vurderingen skal afvige væsentligt fra
det spænd, der ud fra den givne situation danner rammen for et fagligt
forsvarligt skøn, før det kommer på tale at tilsidesætte skønnet.
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 30/40
2.9.10.5 med direkte henvisning til østre landsrets præmisser må samme
hensyn gælde i denne sag, hvor lejerne ikke skal tåle et nyt syn og skøn i
sagen. dette kan kun komme på tale, hvis det kan påvises, at skønsmanden
har handlet uden for rammerne af det fagligt forsvarlige, og det er ikke
tilfældet.
2.10 supplerende bemærkninger til rekvirentens procesindlæg 3
2.10.1 generelt henvises til bemærkningerne ovenfor og navnlig
bemærkningerne i pkt. 2.7 til notatet fra sadolin & albæk, som i vidt
omfang også er rettet mod rekvirentens procesindlæg, idet rekvirentens
advokat i princippet ses blot at have spejlet sadolin & albæks argumenter.
2.10.2 på s. 4 anfører rekvirenten, at s&a har dokumenteret afkastkrav på
3,75% henholdsvis 4% for to færdigudviklede boligudlejningsejendomme.
som anført i pkt. 2.7.4.3 er dette ikke korrekt – der er ikke tale om
boligudlejningsejendomme, men ejerlejlighedsejendomme, der ikke er
sammenlignelige.
2.10.3 ligeledes på s. 4 anfører rekvirenten, at ejendommen ikke bør
vurderes højere end et afkastkrav på 3,75%. det bemærkes, at der er tale om
en forholdsvis beskeden margin op til den forrentningsprocent på 4,02
skønsmanden har anvendt. en anvendelse af en forrentningsprocent på 3,75
– som rekvirenten altså formodningsvis kan acceptere – vil føre til en
vurdering på mellem 62-63 mio. kr. det er på den baggrund svært at
anfægte skønsmandens vurdering på kr. 58,8 mio.
2.10.4 rekvirentens fokusering på nykredits rapport er baseret på en
fejllæsning af skønserklæringen, idet skønsmanden som nævnt ikke
anvender rapporten som grundlag for sin vurdering, men alene henviser til
den i relation til at verificere en forholdsvis høj m2-pris på op til kr. 26.000
for lejlighederne udlejet efter brl § 5, stk. 2 og brl § 15a. der henvises i
det hele til pkt. 2.7.5.
igen er rekvirentens henvisning på s. 4 til kvadratmeterpriser på 33.000
henholdsvis 40.200 misvisende, idet der er tale om
ejerlejlighedsejendomme, og i øvrigt idet m2-prisen fremkommer på
forkerte forudsætninger, se pkt. 2.7.4.5. det er dog underordnet i denne
sammenhæng, idet skønsmanden ikke har underkendt, at m2-prisen kan
være højere end kr.
25.000.
2.10.5 hele rekvirentens afsnit benævnt ”alvorlige fejl i grundlaget for
rapporten” på s. 5-7 er imødegået i bemærkningerne under pkt. 2.7.3.
2.10.6 hele rekvirentens afsnit benævnt ”skønsmandens erfaring med
sammenlignelige salg” på s. 7 er imødegået i bemærkningerne under pkt.
2.4, og gennem tilbagevisningen af rekvirentens indsigelser i øvrigt.
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 31/40
2.11 rekvirenten kan ikke vælge at stoppe tilbudsprocessen
2.11.1 rekvirenten anfører i sit anbringende s. 11 ø., at konsekvensen af
skønserklæringen er, at rekvirenten tvinges til enten at tilbyde ejendommen
på ny til lejerne eller at annullere og tilbagerulle overdragelsen.
2.11.2 det er ikke korrekt. tilbuddet er fremsat, og det forhold at lovens
regler om processen herefter følges i forhold til fastsættelsen af pris,
indebærer ikke en betingelse, som rekvirenten kan påberåbe sig.
tilbudspligten er udløst, og tilbuddet er bindende (jf. aftalelovens § 1).
2.11.3 rekvirenten kan således ikke vælge at annullere og tilbagerulle
overdragelsen med den virkning, at tilbudspligten og lejernes ret til at
erhverve ejendommen ud fra forudsætningerne i lejelovens regler herom,
bortfalder.
2.11.4 subsidiært til ovenstående bemærkes, at rekvirenten i brev af 3. juni
2015, hvorved tilbud blev fremsendt til lejerne, har anført følgende:
”hvis skønsmanden i sin skønserklæring konkluderer, at købesummen og de
øvrige vilkår i vilkårsdokumentet ikke svarer til ejendommens værdi i
handel og vandel, vil der blive fremsat et nyt tilbud med en købesum og
vilkår, som efter skønsmandens vurdering svarer til ejendommens værdi i
handel og vandel, i hvilket tilfælde der vil blive givet en ny 10 ugers frist for
angivelse af accept.”
det er som anført ovenfor næppe korrekt at kalde det et ”nyt tilbud”, da der
er tale om samme tilbud, hvor suspensionen af 10-ugers fristen ophører, når
der er klarhed om pris og opdaterede oplysninger, herunder
lejeroplysninger, er fremsendt til lejerne. men det anførte er i hvert fald et
uforbeholdet tilsagn om, at en vurdering fra skønsmanden, der ikke svarer
til vilkårsdokumentet, udløser ”et nyt tilbud”, og rekvirenten er således også
bundet af denne erklæring til at fastholde tilbudsprocessen.
2.11.5 rekvirenten opfordres (k) til at oplyse, om rekvirenten bindende
kan bekræfte, at rekvirenten – når der foreligger en endelig afklaring om
vurderingen af ejendommen – uden ugrundet ophold vil fremme
tilbudsprocessen i henhold til reglerne om tilbudspligt og herunder
fremsende fornødne opdaterede oplysninger, samt at rekvirenten frafalder
en indsigelse om at kunne annullere overdragelsen.
såfremt rekvirenten ikke kan svare bekræftende på dette, forbeholdes det at
udtage stævning for at sikre, at processen kan fremmes, når der foreligger
afklaring om prisen.
2.12 nyt syn og skøn er en absolut undtagelse – specielt i relation til
tilbudspligt
2.12.1 reglerne om tilbudspligt foreskriver, at der skal findes et sikkert og
entydigt grundlag for ejendommens værdi. fortolkningen af retsplejelovens
§ 209 skal ses i dette lys.
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                      side 32/40
2.12.2 det er således ikke en mulighed, at parterne kan stå med to
forskellige skønserklæringer, der begge indgår med bevisvægt, for der er
ikke i lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2 lagt op til, at der skal ske en
yderligere afvejning af beviser gennem en retlig proces. med andre ord: den
ene skønserklæring må nødvendigvis udelukke den anden.
2.12.3 lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2 må herefter fortolkes således at
retsplejelovens § 209 som alt overvejende udgangspunkt ikke kan anvendes
i sagen. kun hvor der påvises så graverende fejl ved skønserklæringen eller
skønsmandens kompetencer, at dette ikke vurderes at kunne rettes op
gennem skønsmandens egen omgørelse og eventuelt supplerende spørgsmål
til skønsmanden, jf. retsplejelovens § 204, kan § 209 komme på tale.
2.12.4 en anvendelse af § 209 i nærværende sag vil indebære en
tilsidesættelse af skønserklæringen – og en sådan kan ikke ske på baggrund
af rekvirentens vidtløftige indsigelser. hele formålet med en objektiv
udmeldelsesprocedure er, at parterne som alt overvejende udgangspunkt må
acceptere skønserklæringens resultat, idet instituttet syn og skøn
fuldstændig vil blive frataget sin betydning, såfremt en part på baggrund af
egne bestilte ensidigt indhentede erklæringer kan få tilsidesat
skønserklæringen, som ellers i medfør af loven skal stå som den autoritative
vurdering, parterne skal rette sig efter.
2.12.5 i relation til reglerne om tilbudspligt må der endvidere skeles til det
tidsmæssige aspekt. der er fremsat et tilbud til lejerne i juni 2015. allerede
nu er der gået mere end 1 ½ år.
retten må være yderst tilbageholdende med at skabe en retstilstand, der
viser udlejere, at man kan gøre tilbudspligten illusorisk ved blot at trække
sagen ud, først i forbindelse med valg af skønsmanden, derefter med 4
måneders passivitet ovenpå skønserklæringens fremkomst, og dernæst ved
at miskreditere erklæringen og begære nyt syn og skøn.
2.13 vedrørende retspraksis
2.13.1 der kan henvises til højesterets principielle afgørelse i ufr 2005 s.
1472 h.
2.13.1.1 som i nærværende sag havde en part til anfægtelse af en
skønserklæring om værdien af aktier uden forudgående henvendelse til
retten eller modparten indhentet to alternative erklæringer fra en anden
skønsmand, og ønsket disse fremlagt i sagen. dette blev tilladt, alene til
vurdering af, om begæring om nyt syn og skøn skulle imødekommes,
hvorimod de ensidigt indhentede erklæringer ikke i øvrigt kunne anvendes i
retssagen.
2.13.1.2 skønsmanden havde i erklæringen lavet en fejl i en opgørelse over
rentebærende gæld. skønsmanden erkendte dette og foretog en ny
beregning.
2.13.1.3 højesteret udtalte herefter:
                                                               std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                  side 33/40
”højesteret finder, at denne fejl, som kan berigtiges ved spørgsmål til
skønsmanden, ikke i sig selv er tilstrækkelig til at skabe usikkerhed med
hensyn til, om erklæringen opfylder de faglige krav, der er en forudsætning
for, at den kan tjene sit formål – at vurdere den værdiansættelse af
selskabet, som arveladerne har anvendt ved generationsskiftet og den
senere fordeling af arven mellem børnene. heller ikke en samlet
bedømmelse af de anførte indsigelser giver – efter det formål, erklæringen
som nævnt skal tjene, og muligheden for belysning på anden måde –
tilstrækkelig anledning til udmeldelse af nyt syn og skøn eller grundlag for
at lade stillingtagen hertil afvente en udtalelse fra foreningen af
statsautoriserede revisorer om, hvorvidt den afgivne skønserklæring er i
overensstemmelse med god værdiansættelsespraksis.”
2.13.2 overfor højesterets principielle afgørelse og ganske klare præmisser
sammenholdt med hensynet bag reglerne om syn og skøn, og specifikt
hensynet bag bestemmelsen i lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2, står tre
løsrevne afgørelser summarisk nævnt af rekvirenten i dennes anbringender.
2.13.3 den af rekvirenten omtalte afgørelse fra østre landsret af 26.
september 2014, sag b-2107-14, er ikke sammenlignelig med nærværende
sag.
i den anførte sag havde skønsmanden ved vurderingen af en
andelsboligforenings ejendom lavet flere graverende fejl. det stod herunder
klart, at skønsmanden ikke havde vurderet ejendommen efter
markedsforholdene på vurderingstidspunktet, ligesom skønsmanden havde
anført, at der ikke fandtes sammenlignelige ejendomme, samtidig med at der
i en anden erklæring afgivet af skønsmanden i en anden verserende sag (der
behandledes sammen med den aktuelle) imidlertid var holdepunkter for, at
værdien kunne have været underbygget.
2.13.4 den af rekvirenten omtalte afgørelse fra vestre landsret af 15.
september 2014, sag b-0546-14, er ikke sammenlignelig med nærværende
sag.
skønsmanden havde afgivet flere erklæringer og var afhjemlet i to omgange
i byretten i spørgsmål om brandårsag. landsretten imødekom begæring
under nyt syn og skøn med bemærkning om, at dette blandt andet kan ske,
når der foreligger grundlæggende fejl eller misforståelser ved besvarelsen.
det har givetvis spillet ind, at skønsmanden ikke gennem supplerende
erklæringer og to afhjemlinger evnede at afhjælpe dette.
som påvist tidligere, er der ikke af skønsmanden begået fejl, bortset fra
angivelsen af m2-antallet på 2 ud af 17 referenceejendomme. dette er ikke
en grov fejl, og der er tale om en fejl, der - såfremt skønsmanden i øvrigt
bekræfter fejlen – kan berigtiges, og som ikke har nævneværdig betydning
for vurderingen af ejendommens værdi.
2.13.5 den af rekvirenten omtalte afgørelse fra vestre landsret af 9.
november 2010, sag b-2175-10, er ikke sammenlignelig med nærværende
sag.
                                                           std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                   side 34/40
sagen handler om en dyrlæges vurdering af en hesteryg (allerede her bliver
afstanden til nærværende sag af en vis længde). forelæggelse for det
veterinære sundhedsråd blev tilladt, blandt andet under henvisning til, at
skønsmandens erklæringer til dels var modstridende, men også under
hensyntagen til den usikkerhed, der var forbundet med at fastslå årsag i
sagen.
det bemærkes, at sidstnævnte præmis ikke kan overføres på nærværende
sag, jf. pkt. 2.12.2.
3. anbringender
3.1 vedrørende fortolkning af retsplejelovens 209 – sammenholdt med
lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2
3.1.1 det gøres gældende, at nyt syn og skøn efter retsplejelovens § 209 er
en absolut undtagelse, der alene kan komme på tale på grund af formelle
forhold som inhabilitet mv., eller hvis skønserklæringen indeholder så grove
og uoprettelige fejl, at det ikke skønnes muligt at reparere på dette via den
eksisterende skønsmand, jf. principperne i retsplejelovens § 204, der som
udgangspunkt går forud for § 209.
3.1.2 i den forbindelse har syn og skøn, udmeldt i medfør af lejelovens §
103, stk. 3, jf. stk. 2 (jf. retsplejelovens§ 343) endvidere en særstatus: der
skal gennem den udmeldte syn og skøn findes en entydig konklusion – en
vurdering, der entydigt kan lægges til grund i forbindelse med
tilbudspligten. modsat en retssag, hvor en skønserklæring er et bevis, der
indgår i den efterfølgende bevisbedømmelse for retten, og hvor der derfor i
princippet kan være to sideordnede skønserklæringer fra forskellige
skønsmænd (om end det oftest vil være uhensigtsmæssigt), der herefter
undergives rettens bevisbedømmelse, så er dette ikke en mulighed i
nærværende sag.
3.1.3 det indebærer, at såfremt retten efterkommer rekvirentens begæring,
må det nødvendigvis være med den konsekvens, at den nu foreliggende
skønserklæring helt tilsidesættes – og i den forbindelse at den skønsmand,
retten har udpeget efter en lang proces herom, skal afsættes, hvilket igen
forventeligt får konsekvenser for skønsmandens honorar. en sådan retsfølge
kan kun indtræde, hvis retten på et meget sikkert grundlag kan fastslå, at
skønsmandens arbejde er behæftet med så væsentlige mangler, at dette kun
kan oprettes ved udmeldelse af ny skønsmand.
3.1.4 hensynet bag syn- og skøns instituttet tilsiger, at parterne som alt
overvejende udgangspunkt må acceptere resultatet i en foreliggende
skønserklæring, eller i hvert fald må nøjes med at søge uklarheder belyst
gennem supplerende spørgsmål. hvis man blot ved en reel indholdsløs
miskreditering af en skønserklæring kan shoppe rundt for at se, om man fra
en anden skønsmand kan få en ny erklæring, der passer bedre på det
resultat, man ønsker at opnå, har instituttets karakter af endegyldig
beviskonstatering mistet sin værdi.
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                 side 35/40
retten må også derfor være yderst tilbageholdende med at efterkomme en
begæring om nyt syn og skøn ved en ny skønsmand.
3.1.5 ovenstående har også støtte i retspraksis, og herunder den i pkt. 2.13.1
omtalte principielle dom fra højesteret, ufr 2005 s. 1472 h.
3.1.6 de domme, der kan fremvises som (få) eksempler på, at en begæring
om nyt syn og skøn imødekommes, er konkret begrundet og har netop som
fællesnævner, at der foreligger grove og væsentlige forhold. derudover er i
nogle af afgørelserne brugt som argument, at en ny skønserklæring kan
indgå som supplement, hvilket som anført ovenfor imidlertid ikke er en
mulighed, når syn og skøn gennemføres i henhold til lejelovens
bestemmelser om tilbudspligt.
3.1.7 vedrørende de af rekvirenten påberåbte afgørelser er disse ikke
sammenlignelige med nærværende sag, da de bagvedliggende
omstændigheder var af en helt anden karakter. der henvises til
bemærkningerne i pkt. 2.13.3 – 2.13.5.
3.2 ingen saglige indsigelser mod skønsmandens kvalifikationer
3.2.1 det gøres gældende, at der ikke er belæg for at anfægte skønsmandens
kvalifikationer. skønsmanden er udpeget gennem dansk
ejendomsmæglerforening, og har gennem besvarelse af spørgsmål om sit
kendskab til området redegjort herfor og for sit kendskab til handler og
vurderinger i lokalområdet, samt uddannelsesmæssige kvalifikationer i
forhold til at gennemføre vurderingen.
3.2.2 det gøres i den forbindelse gældende, at indsigelser herom skulle have
været fremsat i forbindelse med processen omkring udmeldelsen af
skønsmanden. der kan i det hele henvises til pkt. 2.4, og i øvrigt den i pkt.
2.4 nævnte afgørelse fra østre landsret trykt i fm 2015 s. 4 – som også
indebærer, at der må gælde en meget streng bevisbyrde, når indsigelsen
fremsættes ”på bagkant”.
3.2.3 rekvirentens indsigelse om skønsmandens kvalifikationer er således
fremsat efterrationaliserende og har ikke noget på sig, og er ikke
underbygget af andet end rekvirentens generelle miskreditering.
rekvirenten har ikke løftet bevisbyrden.
3.3 rekvirentens ensidigt indhentede erklæringer har ingen, eller kun
ringe, bevisværdi
3.3.1 det gøres gældende, at sagens bilag 6, 10 og 11 alle er ensidigt
indhentede erklæringer, der under normale omstændigheder ikke kan indgå i
sagen, og som ikke kan anses som uvildige erklæringer.
3.3.2 selvom erklæringerne, jf. ufr 2005 s. 1472 h kan indgå i snæver
forstand, når rekvirenten netop begærer nyt syn og skøn, så ændrer det ikke
på, at erklæringerne er bestillingsarbejde fra rekvirenten, hvor der består en
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                 side 36/40
formodning og nærliggende risiko for, at erklæringerne er båret af et opdrag
om at tjene rekvirentens interesser.
3.3.3 ovenstående underbygges af, at samtlige erklæringsgivere ses at have
modtaget skønserklæringen som en del af det materiale, der ligger til grund
for vurderingen. der er således ikke blot tale om uvildige vurderinger
afgivet uden kendskab til den pågældende tvist, men om at
erklæringsgiverne på forhånd er instrueret om denne, og dermed også om
rekvirentens utvivlsomme ønske om at påvise en højere værdi. det siger sig
selv, at bevisværdien af ensidigt indhentede erklæringer udarbejdet på dette
opdrag, er forsvindende ringe.
3.3.4 der henvises til bemærkningerne i pkt. 2.6 og 2.8.
3.3.5 særligt vedrørende rekvirentens ”kronbevis”, sagens bilag 6, henvises
derudover til pkt. 2.7, hvor samtlige anførte indsigelser i det ensidigt
indhentede notat er imødegået.
3.3.6 ovenstående underbygges endvidere af rekvirentens ageren i
forbindelse med valg af skønsmand, hvor rekvirenten forsøgte uden om
normale kontradiktoriske principper at få udpeget christian fladeland som
skønsmand – selv samme person, som har udarbejdet den ensidigt
indhentede erklæring, rekvirenten nu støtter sine indsigelser på. der
henvises til pkt. 2.3.
3.3.7 erklæringen fra realkredit danmark, bilag 12, på 3 linjer er selvsagt
uden bevisværdi. på samme vis er s&a’s deduktioner i bilag 6 om, hvad
der kan indfortolkes i disse 3 linjer uden bevisværdi.
3.4 der er ikke påvist mangler ved skønsmandens vurderingsmetode
3.4.1 skønsmanden har foretaget sin vurdering baseret på kriterier om en
investors krav til en forrentningsprocent, og har i den forbindelse foretaget
en opdeling på de forskellige ”lejeklasser” i ejendommen. herunder har
skønsmanden taget højde for, at det uudnyttede potentiale på lejligheder
udlejet efter brl § 5, stk. 1, medfører en betydeligt lavere
forrentningsprocent.
3.4.2 det gøres gældende, at skønsmanden således har anvendt de samme
principper, som er anvendt i de ensidigt indhentede erklæringer, bilag 10 og
11. tydeligst kommer dette frem ved en sammenligning med sagens bilag
10, erklæring fra red, hvor metodikken er fuldstændig enslydende, og hvor
det alene er en differentiering af den anvendte forrentningsprocent, der
udgør forskellen i vurderingen.
3.4.3 det er i den forbindelse underordnet, at skønsmanden ikke har
suppleret med en kontrolberegning af et fiktivt cashflow over 10 år baseret
på gæt om fraflytningsprocent og uden skelen til en forventning om stigende
renteniveau i denne periode.
3.4.4 at to ”sammenligningserklæringer” indhentet på ovenstående
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                   side 37/40
grundlag herefter kommer til et andet resultat har ikke – selvom retten mod
ovenstående måtte tillægge de ensidigt indhentede erklæringer en vis
bevisværdi – nogen betydning, så længe skønsmandens konklusion ikke
beror på dokumenterbare fejl.
for det første skal retten tage det i pkt. 3.3 anførte om bevisværdien nøje til
efterretning. det er ikke voldsomt overraskende, at de af rekvirenten
indhentede erklæringer når til konklusioner, der passer rekvirenten bedre
end skønserklæringen.
for det andet er det fastslået i retspraksis, at der er en høj grad af frihed
såvel i vurderingsmetode som ved brugen af en konkret metode, jf. herved
tbb 2014 s. 932 ø, der er nøje gennemgået i pkt. 2.9.
for det tredje har højesteret i ufr 2005 s. 1472 h afvist nyt syn og skøn på
trods af en parts fremlæggelse af to alternative erklæringer, der fuldstændig
i lighed med nærværende sag kom til et andet resultat. der henvises til
omtalen i pkt. 2.13.1. højesteret afviser således klart, at ensidigt indhentede
erklæringer kan anvendes til støtte for nyt syn og skøn, blot fordi de
kommer til et andet resultat.
3.4.5 de af skønsmanden anvendte forrentningsprocenter, der giver et
vægtet gennemsnit på 4,02 for ejendommen, fremkommer på baggrund af
skønsmandens erfaring, og ligger klart indenfor de tolerancer, der jf. tbb
2014 s. 932 ø må accepteres.
om noget dokumenterer eksempelvis erklæringen fra red, bilag 10 dette.
her anføres reference-ejendomme (uden skelen til om disse er
sammenlignelige) med forrentningsprocenter på op til 5,25%, og det anføres
endvidere, at forrentningsprocenten for udnyttede ejendomme typisk vil
ligge i spændet 3,75 – 4,75%.
tilsvarende kan i relation til de stærkt kritisable bilag 6 henvises til
nærværende processkrifts pkt. 2.7.4, hvor det fremgår, at s&a i forsøget på
at underminere skønsmandens konklusion jo stort set i stedet underbygger
den, og i øvrigt klart demonstrerer manglende saglighed undervejs.
3.5 der er ikke påvist mangler af betydning ved skønserklæringen i
øvrigt
3.5.1 tilbage står, at rekvirenten har påvist, at skønsmanden ved
opstillingen af 17 ”referenceejendomme”, som ikke er brugt direkte i
vurderingen, men alene til verifikation af en skønnet m2-pris, har anført et
forkert areal for 2 ud af 17 ejendomme. verifikationen er derudover alene
brugt i relation til vurderingen på den del af ejendommen, der er udlejet
efter brl § 5, stk. 1.
 3.5.2 derudover er der ikke påvist fejl ved grundlaget for
 skønserklæringen eller erklæringen i øvrigt.
3.5.3 der kan i det hele henvises til pkt. 2.7.
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                   side 38/40
3.5.4 omkring betydningen af den anførte fejl omkring m2-angivelse
henvises særskilt til pkt. 2.7.3. i sidste ende må skønsmanden kommentere
på, om en berigtigelse giver anledning til ændringer.
3.5.5 det er væsentligt, at skønsmanden ikke har anvendt
referenceejendommene direkte. skønsmanden har skønnet en m2-pris på kr.
16.200 kombineret med en forrentningsprocent på 2,35.
3.5.6 forudsat det anførte overhovedet giver anledning til bemærkninger fra
skønsmanden, så ligger det anførte klart indenfor, hvad der kan berigtiges
og eventuelt afklares ved supplerende spørgsmål mv., jf. retsplejelovens §
204.
3.6 passivitet
3.6.1 det gøres gældende, at hensynet bag tilbudspligten tilsiger, at denne
ikke kan gøres illusorisk efter at tilbud er fremsat ved at trække et syn og
skøn i medfør af lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2 i langdrag. i denne sag er
tilbud fremsendt til lejerne i juni 2015, og allerede processen om at få
udmeldt skønsmand, afholde syn og skøn og modtage skønserklæring tog 1
år, idet erklæringen forelå juni 2016.
3.6.2 ovenstående indebærer også, at der må gælde strenge krav til
reklamation, såfremt man - navnlig som rekvirent – vil påberåbe sig, at
skønserklæringen er så mangelfuld, at man vil begære nyt syn og skøn.
3.6.3 det gøres gældende, at rekvirenten har fortabt adgangen til at begære
nyt syn og skøn ved først at fremkomme med begæring herom 4 måneder
efter skønserklæringens fremkomst.
3.6.4 i den forbindelse gøres gældende, at rekvirenten ved ultimo august at
varsle at ville stille supplerende spørgsmål, uden forbehold om generelt at
anfægte skønserklæringen, har givet afkald på efterfølgende at begære nyt
syn og skøn.
                                        ***
parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.
rettens begrundelse og afgørelse
retten finder ikke, at artha ejendomme a/s som anført af lejerne allerede
på grund af passivitet eller manglende rettidig reklamation har fortabt
adgangen til at begære nyt syn og skøn afholdt i medfør af retsplejelovens §
209. retten har herved lagt vægt på, at den tid, der er gået med indhentelse
af supplerende erklæringer til brug ved artha ejendomme a/s's vurdering
af, om der var grundlag for at begære nyt syn og skøn, i lyset af sagens
karakter og værdi, ikke var urimelig.
retten finder ikke, at artha ejendomme a/s med det anførte har rejst en
sådan tvivl om om skønsmanden ejendomsmægler og valuar peter ryaas
                                                            std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                    side 39/40
kvalifikationer og egnethed, at der på den baggrund er grundlag for at tillade
nyt syn og skøn. retten har herved lagt vægt på, at skønsmanden, der blev
bragt i forslag af dansk ejendomsmæglerforening, blev godkendt af
parterne efter, at han havde fremsendt sit cv, samt en liste over en række
boligejendomme, som han havde vurderet indenfor de sidste tre år, til
parterne og efter, at spørgsmålet om, hvorvidt han kunne udpeges som
skønsmand, havde været drøftet på telefonmødet den 1. december 2015.
spørgsmål om hans egnethed, herunder om hans kendskab til lokalområdet
og erfaring med sammenlignelige salg, burde således have været rejst inden
hans udmeldelse.
spørgsmålet er herefter, om der er påvist sådanne grundlæggende fejl eller
misforståelser ved skønsmandens vurdering, herunder hans
vurderingsmetodik eller det grundlag, han støtter sin vurdering på, at der er
rejst en sådan tvivl om erklæringens rigtighed, at det giver grundlag for at
tillade nyt syn og skøn.
retten finder det godtgjort, at der var to faktuelle fejl i skønsmandens
erklæring, idet arealangivelserne ubestridt var forkerte for to ejendomme;
vesterbrogade 13 m.fl., 1620 københavn v, og gasværksvej 15, 1656
københavn v.
skønsmanden har for retten forklaret om baggrunden for, at arealet var
forkert angivet for så vidt angår de to ejendomme, og har oplyst, at denne
fejl ikke ændrer hans samlede vurdering af ejendommens værdi. retten
finder herefter ikke, at denne fejl, der alene vedrørte 2 af 17 ejendomme, der
var anvendt til referenceejendomme, kan medføre, at nyt syn og skøn
tillades.
herudover har artha ejendomme a/s rejst indvendinger mod
skønsmandens metode til beregning af værdien af ejendommen. artha
ejendomme har herved i det væsentlige henvist til det, der er anført i
erklæringerne fra red property advisers p/s og cbre, der begge
anvender cashflowbetragtninger. skønsmanden har under sagen forklaret
herom, at denne metode er en anden, end han har anvendt. han har videre
forklaret, at man kan bruge begge metoder, og at han har valgt den metode,
hans rapport bygger på, fordi han finder, at den er mest overskuelig. han har
videre forklaret, at begge metoder typisk vil komme til samme resultat.
retten finder det på den baggrund ikke godtgjort, at den metode,
skønsmanden har anvendt, metodemæssigt baserer sig på "en anden skole",
end de metoder, der sædvanligvis anvendes, eller at erklæringen i øvrigt
ikke afspejler de nødvendige relevante faglige synsvinkler. retten finder det
således ikke godtgjort, at den forskel, der er med hensyn til afkastprocenter,
lejeniveau, udviklingspotentiale, referenceejendomme, mv. mellem
skønsmandens erklæring og de fremlagte - ensidigt indhentede - erklæringer
fra property advisers p/s og cbre, baserer sig på forskellige
metodemæssige "skoler". det forhold, at der er - ikke ubetydelige - forskelle
i den skønsmæssige vurdering, der kommer til udtryk i de forskellige
erklæringer vedrørende værdien af ejendommen, findes således ikke at
kunne føre til, at nyt syn og skøn tillades. retten har herved også tillagt det
                                                             std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
                                                                                                 side 40/40
vægt, at skønsmanden under sagen har forklaret, at han ved sin vurdering af
ejendommens værdi
har forudsat en handel på sædvanlige vilkår, og at de vilkår, der er oplyst
som gældende for handlen mellem artha ejendomme a/s og moon moon
aps, efter hans vurdering ikke er sædvanlige.
artha ejendomme a/s har endelig gjort gældende, at det forhold, at
skønsmanden har anvendt tal fra nyboligs markedsrapport, udgør en fejl.
retten finder ikke, at det under sagen er dokumenteret, at tallene i
rapporten, der efter skønsmandens forklaring alene er anvendt til
verificering af det skøn, han i øvrigt var kommet til på andet grundlag, er
behæftet med fejl.
efter en samlet vurdering finder retten ikke, at der under sagen er påvist
sådanne grundlæggende fejl eller misforståelser ved skønsmand peter ryaas
syn- og skønserklæring af 20. juni 2016, at der er rejst væsentlig eller
berettiget tvivl om erklæringens rigtighed.
på den baggrund finder retten ikke grundlag for at tillade nyt syn og skøn
i medfør af retsplejelovens § 209. derfor bestemmes:
nyt syn og skøn tillades ikke.
marianne nørregaard
dommerfuldmægtig
                                                          std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334
