                             højesterets dom
                        afsagt tirsdag den 2. september 2014
sag 283/2013
(2. afdeling)
skanska øresund a/s
(advokat rasmus juvik)
mod
egon per sørensen
(advokat allan lund christensen)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 16. maj 2012 og af østre lands-
rets 10. afdeling den 23. maj 2013.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, poul dahl jensen, lars
hjortnæs, oliver talevski og jens kruse mikkelsen.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
appellanten, skanska øresund a/s, har påstået frifindelse.
indstævnte, egon per sørensen, har påstået stadfæstelse.
anbringender
skanska øresund har navnlig anført, at egon per sørensen ikke har erhvervet en ret til veder-
lagsfri parkering i bryggergårdens gårdrum alene ved, at udlejer rent faktisk har tilladt eller
accepteret en sådan parkering i gården gennem en årrække. en sådan brugsret kan under ingen
omstændigheder omfatte lejers gæster og må i øvrigt i givet fald kunne opsiges med et rime-
ligt varsel, jf. herved tinglysningslovens § 3, stk. 1, eller må anses for fortabt på grund af for-
ældelse eller passivitet.
                                               - 2 -
egon per sørensen har navnlig anført, at han og de øvrige lejere i ejendommen har erhvervet
ret til vederlagsfri parkering i gården ved i en årrække at have anvendt gården til parkering,
uden at dette har givet skanska øresund eller den tidligere ejer anledning til indsigelser eller
forsøg på regulering eller begrænsning heraf. dette må anses for et stiltiende løfte fra udlejer,
og brugsretten er en integreret del af lejeaftalen, som ikke særskilt kan opsiges. retten til par-
kering omfatter også hans gæster, og brugsretten er ikke bortfaldet som følge af forældelse
eller passivitet.
højesterets begrundelse og resultat
det er et hovedspørgsmål under sagen, om egon per sørensen som lejer har opnået en ret til
vederlagsfri parkering, der er omfattet af lejeforholdet med den opsigelsesbeskyttelse, der
følger heraf.
en lejers brugsret omfatter som udgangspunkt kun de lokaler og de fællesfaciliteter, som
fremgår af lejekontrakten med udlejer, og det må kræve særlige holdepunkter, hvis lejer her-
udover skal anses for aftaleretligt at have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejefor-
holdet.
der er enighed mellem parterne om, at egon per sørensens lejekontrakt, som er indgået med
virkning fra den 1. marts 1991, ikke indeholder nogen bestemmelse om lejers ret til parke-
ringsplads i gården eller i øvrigt om benyttelse af gården til parkering. der er også enighed
om, at egon per sørensen har benyttet gården til parkering fra indflytningstidspunktet i 1991
uden indsigelser fra den daværende ejers side, og at skiftende lejere i hvert fald siden midten
af 1950’erne har anvendt gården til parkering uden indsigelser fra ejeren.
skanska øresund erhvervede ejendommen i 1997, og der er enighed om, at selskabet som
udlejer ikke har søgt at regulere beboernes anvendelse af gårdarealet til parkering, før renove-
ringen af ejendommen og gårdarealet blev påbegyndt i 2006.
højesteret finder, at skanska øresunds og den tidligere ejers stiltiende accept af egon per
sørensens og de øvrige lejeres vederlagsfri parkering i ejendommens gård alene kan anses
                                               - 3 -
som accept af, at parkering kunne ske indtil videre, og at den ikke indebærer, at de skiftende
ejere har tildelt egon per sørensen en ret til parkering som en del af lejeforholdet.
skanska øresund har derfor været berettiget til at bringe adgangen til vederlagsfri parkering
til ophør som sket.
højesteret tager herefter skanska øresunds frifindelsespåstand til følge.
sagsomkostningerne er fastsat til dækning af advokatudgifter for alle tre instanser med 35.000
kr. og af retsafgift for landsret og højesteret med 2.250 kr., i alt 37.250 kr.
                                      thi kendes for ret:
skanska øresund a/s frifindes.
i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal egon per sørensen inden 14 dage
efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 37.250 kr. til skanska øresund a/s. beløbet for-
rentes efter rentelovens § 8 a.
