                             højesterets dom
                          afsagt mandag den 4. marts 2013
sag 116/2011
(1. afdeling)
halmtorvet 29 a/s
(advokat carsten lorentzen)
mod
rebekka nørgaard bach
(advokat karsten cronwald)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 22. april 2010 og af østre lands-
rets 20. afdeling den 28. februar 2011.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: poul søgaard, niels grubbe, thomas rørdam,
michael rekling og oliver talevski.
påstande
appellanten, halmtorvet 29 a/s, har principalt nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af
105.705 kr. med procesrente fra den 15. februar 2008.
halmtorvet 29 a/s har subsidiært nedlagt påstand om stadfæstelse, dog således at indstævnte,
rebekka nørgaard bach, til halmtorvet 29 a/s skal godtgøre oppebårne lejeindtægter med
289.625 kr. med procesrente fra den 31. marts 2010.
rebekka nørgaard bach har gentaget sine påstande, dog således at der alene kræves proces-
rente fra den 3. juli 2009 af 30.000 kr. og af den deponerede købesum på 3.615.000 kr. med
fradrag af tilskrevne renter på deponeringskontoen.
supplerende sagsfremstilling
det er oplyst, at ejerlejligheden rettelig har nr. 56.
                                              - 2 -
de indtægter, som rebekka nørgaard bach oppebar i perioden fra den 1. april 2008 til den
31. marts 2010, udgjorde 289.625 kr. indtægterne for perioden fra den 1. maj 2009 til den 31.
marts 2010 udgjorde 129.250 kr., hvoraf 121.000 kr. angik leje, mens 8.250 kr. angik á conto
varmebidrag.
det er oplyst, at rebekka nørgaard bachs omkostninger til opretholdelse af den stillede mod-
garanti pr. kvartal udgør 10.485 kr.
anbringender
halmtorvet 29 a/s har i relation til spørgsmålet om ophævelse af aftalen om køb af den på-
gældende ejerlejlighed frafaldet anbringenderne om, at arealmanglen kunne afhjælpes, at der
er reklameret for sent, og at aftalen om køb af ejerlejligheden kunne erstattes af en tidligere
aftale om køb af en anden ejerlejlighed.
parterne har i øvrigt gentaget deres anbringender.
højesterets begrundelse og resultat
spørgsmålet om ophævelse
ved en aftale fra februar 2008 solgte halmtorvet 29 a/s en ejerlejlighed til rebekka nør-
gaard bach. i aftalen var lejlighedens forventede tinglyste areal angivet til 76 m2, men i for-
bindelse med den endelige opdeling blev arealet fastsat til 70 m2. efter aftalen havde rebekka
nørgaard bach ret til at ophæve aftalen, hvis arealet blev formindsket med 5 % eller mere.
for højesteret er parterne enige om, at rebekka nørgaard bach som udgangspunkt havde ret
til at ophæve aftalen om køb af ejerlejligheden på grund af arealmanglen. sagens hoved-
spørgsmål for højesteret er herefter, om hun har mistet denne ret, fordi lejligheden var udle-
jet, da hun ophævede aftalen. højesteret lægger til grund, at aftalen om køb af ejerlejligheden
blev ophævet ved rebekka nørgaard bachs advokats brev af 1. maj 2009. lejligheden var da
udlejet uden tidsbegrænsning, og lejeren havde ikke opsagt lejemålet.
halmtorvet 29 afviste ophævelsen bl.a. med henvisning til, at der ikke var tale om en mangel,
der kunne berettige til ophævelse, og at der var reklameret for sent. som følge heraf var det på
                                              - 3 -
ophævelsestidspunktet ikke aktuelt for rebekka nørgaard bach at tilbagelevere ejerlejlighe-
den til halmtorvet 29. ved sagens indbringelse for højesteret frafaldt halmtorvet 29 de
nævnte anbringender. hun kunne på dette tidspunkt tilbagelevere lejligheden i uudlejet stand,
idet lejeren havde opsagt lejemålet og var flyttet fra lejligheden. højesteret finder herefter, at
rebekka nørgaard bach ikke har mistet sin ret til at hæve aftalen om køb af ejerlejligheden.
retsvirkningerne af ophævelsen
parterne er enige om, at rebekka nørgaard bach som følge af ophævelsen har krav på tilba-
gebetaling af udbetalingen på 30.000 kr. med procesrente fra den 3. juli 2009 og på frigivelse
af det deponerede beløb på 3.615.000 kr. med tilskrevne renter mod tilbagelevering af ejerlej-
ligheden til halmtorvet 29 som fastslået af byretten og stadfæstet af landsretten.
rebekka nørgaard bach har påstået, at halmtorvet 29 skal betale procesrente fra den 3. juli
2009 af det deponerede beløb på 3.615.000 kr. med fradrag af tilskrevne renter på depone-
ringskontoen, indtil beløbet på deponeringskontoen frigives. halmtorvet 29 bestred med
urette, at rebekka nørgaard bach var berettiget til at ophæve lejemålet. dette havde til følge,
at den deponerede købesum ikke var frigivet på tidspunktet for sagens anlæg den 3. juli 2009.
højesteret finder herefter, at halmtorvet 29 skal betale procesrente af det deponerede beløb
som påstået, jf. rentelovens § 3, stk. 4.
rebekka nørgaard bach har påstået, at halmtorvet 29 skal friholde hende for omkostninger
til opretholdelse af den modgaranti over for realkredit danmark, som hun har stillet, og at
friholdelsen skal ske fra den 1. maj 2009, indtil garantien kan frigives. højesteret finder, at
rebekka nørgaard bach ved forrentning af det deponerede beløb med procesrente er kom-
penseret for sine finansieringsudgifter, herunder garantiomkostningerne, og frifinder derfor
halmtorvet 29 for hendes friholdelsespåstand.
halmtorvet 29 har påstået, at rebekka nørgaard bach skal godtgøre selskabet 289.625 kr.
svarende til indtægter for leje mv. for perioden fra den 1. april 2008 til den 31. marts 2010.
det fremgår af købsaftalens punkt 4.6, at ophævelse af aftalen som følge af en arealmangel
”alene [medfører], at parterne skal tilbagelevere eventuelle ydelser som parterne måtte have
modtaget fra hinanden. ingen af parterne har således i den anledning krav på erstatning, lige-
som ingen af parterne kan gøre andre misligholdelsesbeføjelser gældende”. højesteret finder,
                                              - 4 -
at denne bestemmelse må forstås således, at rebekka nørgaard bach ikke skal godtgøre
halmtorvet 29 de lejeindtægter, hun har modtaget inden ophævelsen den 1. maj 2009 af afta-
len om køb af ejerlejligheden. højesteret frifinder herefter rebekka nørgaard bach for
halmtorvet 29’s subsidiære påstand for så vidt angår denne periode.
lejeindtægterne efter ophævelsen den 1. maj 2009 udgør 121.000 kr. rebekka nørgaard bach
har anerkendt, at disse lejeindtægter tilkommer halmtorvet 29, men har anført, at hun har af-
holdt udgifter vedrørende ejerlejligheden, som skal fratrækkes. højesteret finder, at halmtor-
vet 29 alene har krav på et eventuelt nettooverskud af lejeindtægterne, dvs. lejeindtægterne
med fradrag af omkostninger vedrørende ejerlejligheden. som sagen er forelagt, er det ikke
muligt at opgøre et eventuelt nettooverskud. højesteret frifinder herefter for tiden rebekka
nørgaard bach for halmtorvet 29’s subsidiære påstand for så vidt angår denne periode.
konklusion og sagsomkostninger
højesteret stadfæster landsrettens dom med den præcisering, at ejerlejligheden har nr. 56.
højesteret tager endvidere rebekka nørgaard bachs påstand om betaling af procesrente af det
deponerede beløb til følge som fastsat nedenfor.
højesteret frifinder halmtorvet 29 for rebekka nørgaard bachs påstand om friholdelse for
omkostninger til modgarantien over for realkredit danmark.
rebekka nørgaard bach frifindes for halmtorvet 29’s subsidiære påstand om godtgørelse af
lejeindtægter for perioden inden den 1. maj 2009 og frifindes for tiden for perioden efter den
1. maj 2009.
efter sagens udfald skal halmtorvet 29 i delvise sagsomkostninger for højesteret betale
75.000 kr. til rebekka nørgaard bach til dækning af udgift til advokatbistand. der er ved be-
løbets fastsættelse henset til sagens karakter og arbejdets omfang.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes med den præcisering, at ejerlejligheden har nr. 56, og i øvrigt
med følgende ændringer:
                                             - 5 -
halmtorvet 29 a/s skal til rebekka nørgaard bach betale procesrente, med fradrag af til-
skrevne renter på deponeringskonto nr. 9762-4788196237, af 3.615.000 kr. fra den 3. juli
2009, til frigivelse af deponeringskontoen sker.
halmtorvet 29 a/s frifindes for rebekka nørgaard bachs påstand om friholdelse for omkost-
ninger til opretholdelse af den af rebekka nørgaard bach stillede modgaranti over for real-
kredit danmark.
rebekka nørgaard bach frifindes for halmtorvet 29 a/s’ påstand om godtgørelse af lejeind-
tægter for perioden inden den 1. maj 2009 og frifindes for tiden for perioden efter den 1. maj
2009.
i sagsomkostninger for højesteret skal halmtorvet 29 a/s betale 75.000 kr. til rebekka nør-
gaard bach.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.
sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.
