deldom
afsagt den 11. april 2014 i sag nr. bs 38a-2470/2013:
a
y-vej, st.
1173 københavn k
mod
b
x-vej, 1.tv.
2100 københavn ø
sagens baggrund og parternes påstande
den 4. juni 2013 har sagsøgeren, a, som udlejer udtaget stævning mod sagsøgte, b, som lejer
med påstand om, at sagsøgte skal anerkende, at den aftalte begyndelsesleje pr. 15. oktober
2007, kr. 98.645,00 er lovlig, at den mellem parterne aftalte trappelejeklausul er gyldig samt,
at de i perioden 2008-2011 varslede skatte- og afgiftsforhøjelser er gyldige.
sagsøgte har påstået frifindelse, samt at sagsøger til sagsøgte tilbagebetaler for meget erlagt
leje, depositum og forudbetalt leje, forrentet i henhold til midlertidig boligreguleringslov §
17, stk. 3, og at den aftalte trappelejeklausul ikke er gyldig.
sagsøgeren har under sagen anført, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 5,
stk. 2. sagsøgte har protesteret mod beregningen af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk.
2, under henvisning til, at orienteringspligten i § 5, stk. 3, ikke er overholdt.
spørgsmålet om anvendelsen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er herefter udskilt til
særskilt afgørelse, jf. retsplejelovens § 253.
denne sag er behandlet under medvirken af boligdommere.
dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
oplysningerne i sagen
sagsøger lejede med virkning fra den 15. oktober 2007 lejligheden beliggende x-vej, 1. tv.,
2100 københavn ø. den årlige leje var ifølge lejekontrakten 98.645 kr. på
indflytningstidspunktet. det er under lejekontraktens § 11, der vedrører særlige vilkår, blandt
andet anført:
       "...
       lejligheden er gennemgribende forbedret og lejen fastsat efter reglerne i
       boligreguleringslovens § 5."
af en oversigt udarbejdet af sagsøger fremgår det, at … den 1. oktober 1999 flyttede ind i
lejligheden, og at terminslejen da var 3.013,68 kr., at … flyttede ind i lejligheden den 1.
oktober 2005, og at terminslejen da var 7.600,00 kr., at … flyttede ind i lejligheden den 1.
                                                 - 2 -
februar 2006, hvor terminslejen var 7.948,42, og at b den 1. oktober 2007 flyttede ind i
lejligheden, og at terminslejen da var 9.027,00 kr.
ankenævnet for huslejenævnene har den 8. maj 2013 stadfæstet en afgørelse truffet af
huslejenævnet, hvor et flertal fandt, at lejen for sagsøgtes lejemål skulle fastsættes efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 1. huslejenævnets flertal begrundede resultatet med, at
udgifterne til lejlighedens istandsættelse ikke var dokumenteret ved bilag, jf.
boligreguleringslovens § 5, stk. 4, og med, at det ikke var dokumenteret, at bestemmelsen i
boligreguleringslovens § 5, stk. 3, var overholdt inden første udlejning efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i 2004.
et nævnsmedlem fandt, at lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og
henviste til det under besigtigelsen konstaterede om forbedringernes omfang, og idet nævnet
ikke skulle påse, at boligreguleringslovens § 5, stk. 3, var opfyldt, når der ikke var tale om en
førstegangsudlejning.
huslejeankenævnet anførte i sin begrundelse for stadfæstelsen af denne afgørelse følgende:
       "...
       ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
       ankenævnet har besigtiget lejemålet den 5. april 2013.
       ved besigtigelsen konstaterede ankenævnet, at lejemålet svarer til
       huslejenævnets beskrivelse.
       det følger af boligreguleringslovens § 5, stk. 3, at hvis udlejer vil indgå en lejeaftale i
       henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og er det den første udlejning af det
       pågældende lejemål efter § 5, stk. 2, skal udlejeren orientere beboerrepræsentanterne
       eller lejerne om dette samt om indholdet af bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5,
       stk. 3. i modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. bestemmelsen
       kom ind i boligreguleringsloven under folketingsbehandlingen af det lovforslag, der
       blev gennemført ved lov nr. 406 af 31. maj 2000. det fremgår af boligudvalgets
       betænkning afgivet den 22. maj 2000, jf. folketingstidende 1999/2000, tillæg b, spalte
       1353, at "ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter
       forbedringens gennemførelse, hvor lejen ønskes fastsat efter § 5, stk. 2". det fremgår
       endvidere af boligudvalgets betænkning, a. st., spalte 1355, at "loven træder i kraft den
       l. januar 2001. den foreslåede ordning får virkning for aftaler efter § 5, stk. 2, der
       indgås efter dette tidspunkt".
       det anførte indebærer, at orienteringspligten efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3,
       skal være opfyldt ved den første udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis
       denne finder sted efter den 1. januar 2001. kan udlejer sandsynliggøre, at der er sket
       udlejning efter § 5, stk. 2, før den 1. januar 2001 gælder orienteringspligten ikke, heller
       ikke i forbindelse med genudlejning efter den 1. januar 2001.
       ifølge oplysningerne i sagen er forbedringsarbejderne i dette lejemål udført i 2004. det
       lægges herefter til grund, at lejemålet første gang er udlejet efter boligreguleringslovens
       § 5, stk. 2, efter den 1. januar 2001.
                                               - 3 -
       det er ikke godtgjort, at orienteringspligten efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3, er
       opfyldt ved den første udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, eller ved senere
       udlejninger efter bestemmelsen, og et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer
       finder på den baggrund ikke, at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5,
       stk.2.
       et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer finder, at lejemålet kan udlejes efter
       boligreguleringslovens § 5, stk. 2, selvom det ikke er dokumenteret, at der er orienteret
       efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3, ved den første udlejning efter denne
       bestemmelse under hensyn til, at det må lægges til grund, at lejemålet tidligere er blevet
       udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
       der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter lejen fastsættes
       efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
       ..."
forklaringer
der er afgivet forklaring af a.
a har forklaret blandt andet, at han erhvervede ejendommen i oktober 1999. ejendommen
består af 10 beboelseslejligheder og nogle erhvervslejemål i kælderen. ejendommen er
indrettet med en opgang i midten, og på hver etage er der to spejlvendte lejligheder. da han
overtog ejendommen, var der ikke nogen af lejlighederne, der var istandsatte. der var alene
indlagt fjernvarme i ejendommen. hver enkelt lejlighed indeholdt et meget lille toilet, intet
badeværelse og et gammelt køkken. han informerede alle lejere i ejendommen ved brev om,
at han havde overtaget ejendommen, og at han agtede at modernisere lejlighederne, når de
blev ledige, samt at han ville istandsætte opgangen. han overtog endvidere lejernes
forpligtelse til at renholde opgangen. han stod selv for administrationen af ejendommen. han
blev af sin rådgiver gjort opmærksom på indførelsen af boligreguleringslovens § 5, stk. 3. i
forbindelse med, at beboerrepræsentantens lejlighed blev ledig, blev denne lejlighed som den
første istandsat. sagsøger førte i den forbindelse en retssag, men tabte, idet han ikke kunne
dokumentere, at han havde orienteret beboerrepræsentanten om, at han ville istandsætte
lejligheden. der har ikke siden været beboerrepræsentation i ejendommen. der er
efterfølgende blevet 2-3 lejligheder ledige i ejendommen. lejligheden på 1. sal tv. blev ledig,
idet …, som han havde købt ejendommen af, døde i efteråret 2003. han begyndte at sætte
lejligheden i stand og opsatte samtidig et opslag i opgangen. det var et opslag magen til det,
der er fremlagt som bilag 5. det er et standardopslag, som han selv har formuleret. han
påfører dato, når han sætter det op på opslagstavlen, der befinder sig lige inden for indgangen.
han hængte opslaget op, før der skete genudlejning. han kom i ejendommen flere gange i
januar-marts 2004 i forbindelse med istandsættelsen. de få af de nuværende beboere, der har
boet i ejendommen i 2003-2004, er ældre mennesker. de har oplyst til ham, at de ikke kan
huske noget vedrørende udlejers orientering i forbindelse med istandsættelsen af lejligheden.
han udlejede lejligheden den 1. april 2004. han har til brug for denne sag gennemgået alle
huslejeindbetalinger i banken og har konstateret, at en person ved navn … pr. 1.4. 2004 har
betalt 7.600 kr. vedrørende lejligheden 1. tv. sagsøger har indrettet sig på, at han skal gemme
lejekontrakter i 5 år, og han har derfor ikke længere denne lejekontrakt. der var tale om en
udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. fastsættelsen af lejens størrelse blev baseret
                                                - 4 -
på den forhåndsgodkendelse, han havde fået på en tilsvarende ombygning, hvor han
indhentede en huslejenævnsvurdering af prisen. udlejningen til b er således den femte gang,
lejligheden udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. sagsøger er heller ikke længere i
besiddelse af lejekontrakten med …, der var den anden lejer efter istandsættelsen. forevist
lejekontrakt med … forklarede han, at han selv udfærdiger lejekontrakterne. alle de
moderniserede lejligheder betaler det samme, og han har således henholdt sig til den
huslejenævnsvurdering, som han oprindelig havde indhentet. foreholdt, at han til sidst i
lejekontrakten har anført, at lejligheden lejes ud efter boligreguleringslovens § 5, forklarede
han, at der burde have stået § 5, stk. 2. han havde ikke foretaget opslag i medfør af
boligreguleringslovens § 5, stk. 3, i forbindelse med senere udlejninger af samme lejlighed.
ejendommen har nyt tag og gårdanlæg og fremtræder pæn og nydelig. der har ikke været
fremført nogen klager eller indsigelser i forbindelse med hans opslag, og i løbet af de år, han
har haft ejendommen, har han kun hørt enkelte, der har ønsket forsatsvinduerne udskiftet med
termovinduer. han havde ikke i sine opslag anført, hvilken lejlighed, der ville blive istandsat,
for det vidste alle i opgangen jo, og det var derfor unødvendigt. han lod opslaget hænge i en
måneds tid. han sikrede sig ikke dokumentation for, at han havde hængt opslaget op.
parternes synspunkter
sagsøgers advokat har i påstandsdokument af 31. januar 2014 anført følgende:
"...
sagsøger gør i første række gældende, at lejefastsættelsen i henhold til boligreguleringslovens
§ 5, stk. 2, er gyldig, allerede fordi bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, i
henhold til bestemmelsens udtrykkelige ordlyd, alene vedrører den første udlejning af det
pågældende lejemål efter § 5, stk. 2.
nærværende sag vedrører ikke første udlejning, men en senere udlejning. sagsøgte er herefter
afskåret fra at påberåbe sig boligreguleringslovens § 5, stk. 3.
det gøres i tilknytning hertil gældende, at den omstændighed, at der ved første udlejning efter
§ 5, stk. 2, ikke måtte være sket forskriftsmæssig orientering af lejerne i ejendommen, med
muligt manglende gyldighed, for så vidt angår lejefastsættelsen i lejeaftalen fra 2004, til følge,
ikke kan påberåbes af sagsøgte, som ikke er part i henhold til lejeaftalen fra 2004.
at retsforholdet mellem den tidligere lejer og udlejer muligt kunne udløse krav om ændret
lejefastsættelse, er herefter sagsøgte uvedkommende. der er ikke i lejelovgivningen
bestemmelser, som hjemler en sådan ret til indtrædelse i en tidligere lejers retsstilling.
der er således ikke det i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, forudsatte retsforhold mellem lejer
og udlejer, som efter bestemmelsen kan danne grundlag for et krav eller en
ugyldighedsindsigelser overfor udlejer.
når lovgiver udtrykkeligt har begrænset bestemmelsens anvendelse til forholdene ved første
udlejning, efter § 5, stk. 2, må dette af udlejer kunne forstås efter ordene. lovgiver kunne i
stedet have fastlagt bestemmelser om, at der ved enhver genudlejning efter § 5, stk. 2, skulle
fremsættes en orientering svarende til § 5, stk. 3, men det har lovgiver fravalgt.
                                               - 5 -
det må herefter lægges til grund, at det ikke ved senere udlejninger i ejendommen kan
pålægges udlejer at dokumentere, at der ved den første udlejning efter § 5, stk. 2, af det
omstridte lejemål er sket orientering.
der henvises herved til afgørelserne i u1989.480h og 483h samt niels grubes artikel i
u1989b side 305. det må herefter lægges til grund, at der kræves sikker lovhjemmel som
betingelse for at statuere ugyldighed. i nærværende sag mangler den fornødne sikre
lovhjemmel for at konstatere ugyldighed. tværtimod følger det af bestemmelsens ordlyd, at
der er sikker lovhjemmel for, at § 5, stk. 3, ikke finder anvendelse ved udlejning efter første
udlejning efter § 5, stk. 2.
det følger af det anførte, at den omstændighed, at der måtte være mangler i retsforholdet
mellem parterne ved første udlejning, må gøres gældende af den oprindelige lejer eller af
lejerne eller beboerrepræsentationen på daværende tidspunkt. når dette ikke er sket indtræder
der almindelige passivitetsvirkninger og forældelse.
nærværende sag er først indbragt for huslejenævnet den 3. februar 2011 altså mere end 7 år
efter første udlejning. herefter er der indtrådt passivitet med den virkning, at såvel den
tidligere som den nuværende lejer er afskåret fra at gøre krav om ændret lejefastsættelse
gældende.
under alle omstændigheder er kravet forældet i henhold til forældelseslovgivningen.
også reale grunde taler for dette resultat. i modsat fald er udlejer udsat for, at der i årtier efter
første udlejning opstår indsigelser i forbindelse med forholdene ved første udlejning efter § 5,
stk. 2. dette medfører ustyrlige dokumentationsproblemer ikke mindst ved mellemkommende
overdragelser.
dernæst fører sagsøgtes standpunkt med nødvendighed til den helt uantagelige retsstilling, at
mulig mangelfuld iagttagelse af § 5, stk. 3, ved en tidligere udlejning kan påberåbes ved
efterfølgende genudlejning af enhver lejlighed i ejendommen, uanset om der tidligere skulle
være sket forskriftsmæssig orientering for det lejemål, som måtte gøre ugyldigheden
gældende.
dette har ikke været meningen med indførelsen af bestemmelsen, hvilket klart fremgår af
forarbejderne, men er som anført en nødvendig følge af sagsøgtes standpunkt.
i anden række gøres gældende, at der faktisk er foretaget orientering ved første udlejning i
2004. udlejer har i 2004 haft den praksis, at der blev foretaget opslag i opgangen forud for
genudlejning. dette er også sket i nærværende sag. den formular der blev brugt og den
tidligere lejeaftale vil blive fremlagt som bilag 3 og 4.
at opslag har været opsat vil dernæst blive bekræftet ved afhøring af beboere i ejendommen.
..."
sagsøgtes advokat har i påstandsdokument af 7. marts 2014 anført følgende:
"...
                                                - 6 -
at             det ikke kan anses for dokumenteret at underretningspligten jf. midler-
               tidig boligreguleringslov § 5, stk. 3, er iagttaget, hverken ved første
               udlejning eller efterfølgende udlejninger.
at             sagsøger har været forpligtet hertil for at kunne fastsætte lejen efter
               midlertidig boligreguleringslov § 5, stk. 2, hvorved bemærkes, at efter
               det oplyste er forbedringsarbejder udført i 2004.
...
at             der ikke er grundlag for at tilsidesætte huslejenævns og ankenævns
               afgørelser, hvorefter lejen skal fastsættes efter midlertidig boligregu-
               leringslov § 5, stk. 1.
..."
sagsøgtes advokat har endvidere gjort gældende, at det fremlagte bilag er en standardblanket,
der er udateret, og som ikke indeholder konkretisering af det lejemål eller den ejendom, som
istandsættelsen angår, og at det derfor ikke ved fremlæggelse af dette bilag er godtgjort, at der
er sket orientering ved den 1. eller senere udlejninger efter istandsættelsen. der er af sagsøgte,
der først flyttede ind i ejendommen den 15. oktober 2007, ikke udvist passivitet, ligesom
hendes krav på nedsættelse af huslejen ikke er forældet.
parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.
rettens begrundelse og afgørelse
det lægges til grund, at sagsøgte har lejet lejligheden fra 1. oktober 2007.
det er af sagsøger oplyst, at lejligheden blev gennemgribende forbedret inden en udlejning i
2004. sagsøger har forklaret, at han i den forbindelse orienterede lejerne gennem et opslag på
en opslagstavle i opgangen om, at lejligheden ville blive gennemgribende forbedret og i øvrigt
opfyldte bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 3.
to af rettens medlemmer, klaus willer og anette burkø, lægger vægt på, at der alene
foreligger sagsøgtes forklaring herom, og at sagsøger ikke har fremlagt det konkrete opslag,
men alene henvist til en udateret generel standardskrivelse, der hverken identificerer
ejendommen eller den lejlighed, der skulle forbedres. disse medlemmer finder det efter en
samlet vurdering ikke tilstrækkelig godtgjort, at sagsøger i forhold til lejligheden beliggende
x-vej, 1. tv., 2100 københavn ø, har orienteret lejerne som foreskrevet i
boligreguleringslovens § 5, stk. 3.
disse medlemmer finder, at boligreguleringslovens § 5, stk. 3, efter sin ordlyd skal forstås
således, at det kun er ved første udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, at udlejeren
skal følge den i § 5, stk. 3, beskrevne fremgangsmåde. det er derimod ikke ved bestemmelsen
fastsat, at udlejer ikke efterfølgende skal kunne dokumentere, at kravene i bestemmelsen er
overholdt, hvis en senere lejer bestrider, at det skulle være tilfældet. disse medlemmer skal i
den forbindelse fremhæve, at det af lovens forarbejder udtrykkelig fremgår, at det kan være
relevant for udlejer at sikre sig skriftlig dokumentation.
                                                - 7 -
klaus willer bemærker endvidere følgende:
udlejningen af lejligheden i 2004 kan som følge heraf ikke anse for værende den første
udlejning af lejligheden til en leje fastsat i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. da der
ikke foreligger oplysninger om, at der forud for nogen af de efterfølgende udlejninger af
lejligheden er sket orientering i medfør af boligreguleringsloven § 5, stk. 3, må det endvidere
lægges til grund, at ingen af disse efterfølgende udlejninger kan anses for værende den første
udlejning af lejligheden til en leje fastsat i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
endelig foreligger der ikke oplysninger om, at der forud for udlejningen af lejligheden til
sagsøgte er sket orientering i medfør af boligreguleringsloven § 5, stk. 3, og dette medfører, at
lejen i sagsøgtes lejemål ikke vil kunne godkendes i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk.
2. dette medlem af retten finder ikke, at den af sagsøger påberåbte praksis vedrørende
ugyldighed, som udelukkende vedrører gyldigheden af varslinger af lejeforhøjelser, finder
anvendelse på den foreliggende situation.
ovennævnte to medlemmer af retten finder det ikke godtgjort, at der er indtrådt forældelse i
videre omfang end fastslået af huslejeankenævnet. for så vidt angår sagsøgers anbringende
om, at sagsøgte har udvist retsfortabende passivitet, bemærker disse medlemmer, at det ikke
fremgår af lejekontrakten, at lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og der
foreligger i øvrigt ikke nogen oplysning om, hvornår sagsøgte skulle have fået kendskab til, at
lejen var fastsat i medfør af denne bestemmelse. disse medlemmer finder derfor allerede af
denne grund ikke, at lejer har udvist retsfortabende passivitet med hensyn til at gøre
indsigelsen om manglende overholdelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 3, gældende i
forbindelse med en sag om af lejens størrelse.
disse medlemmer stemmer derfor for, at anse lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens §
5, stk. 2, for ugyldig, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 3, 2. pkt.
et medlem af retten, susanne husted-andersen, lægger vægt på, at sagsøger under strafansvar
i retten har forklaret, at han forinden genudleje af lejligheden i ejendommens opgang på
opslagstavlen havde opsat et opslag, hvor han orienterede om, at han ville gennemgribende
forbedre lejligheden, og om bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, og at denne
forklaring støttes af den fremlagte standardorientering og i øvrigt stemmer overens med
sagsøgers forklaring om, at der på intet tidspunkt har været fremsat indsigelser over for ham
vedrørende ejendommens vedligeholdelse. dette medlem stemmer derfor for, at anse
lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for gyldig.
der afsiges dom efter stemmeflertallet.
thi kendes for ret:
huslejen for sagsøgte, bs lejemål, x-vej, 1. tv., 2100 københavn ø, fastsættes efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
