                             højesterets dom
                       afsagt fredag den 20. november 2015
sag 203/2014
(2. afdeling)
tórshavnar kommuna
(advokat petur even djurhuus)
mod
finnur rubeksen
(advokat christian andreasen)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten på færøerne den 21. december 2011 og af østre
landsrets 5. afdeling den 25. marts 2014.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: jytte scharling, jens peter christensen, michael
rekling, lars hjortnæs og jens kruse mikkelsen.
påstande
appellanten, tórshavnar kommuna, har nedlagt påstand om, at indstævnte, finnur rubeksen,
skal betale 1.204.255,08 kr. med procesrente af 937.500 kr. fra den 10. oktober 2014.
finnur rubeksen har påstået stadfæstelse.
tórshavnar kommuna har opfyldt landsrettens dom ved betaling af 937.500 kr. med tillæg af
procesrente på 266.755,08 kr., i alt 1.204.255,08 kr.
anbringender
tórshavnar kommuna har navnlig anført, at servitutbestemmelsen på finnur rubeksens trø
(jordlod) om betaling af en fjerdedel af overdragelsessummen bygger på en civilretlig aftale
                                               - 2 -
mellem kommunen og finnur rubeksens far, jógvan rubeksen, i forbindelse med sidst-
nævntes køb af trøen fra kommunen i 1955. aftalen om servitutten kræver ikke lovhjemmel,
og den er ikke i strid med loven fra 1931 om statens salg af ålekærgården til tórshavnar
kommuna. en eventuel indsigelse er i øvrigt bortfaldet ved passivitet.
hvis servitutten anses for pålagt med urette, er finnur rubeksens indsigelse herom en indsi-
gelse mod eksistensen af en tinglyst rettighed, som er bortfaldet efter matrikuleringen af om-
rådet og færøernes rets dom herom i 1966, jf. den færøske matrikellovs § 9.
kommunen har stedse håndhævet servitutten om betaling af en fjerdedel i de tilfælde, hvor
servitutten har været pålagt en trø, og der er ikke sket usaglig forskelsbehandling. der er hel-
ler ikke skelnet mellem, om servitutten er pålagt en trø, der var udlejet før eller efter overdra-
gelsen af ålekærgården til kommunen.
kommunen har for højesteret frafaldet anbringendet om, at finnur rubeksen ikke har taget
tilstrækkeligt forbehold for sine indsigelser imod servitutten ved sin betaling af en fjerdedel af
overdragelsessummen for den frasolgte parcel i 2006.
finnur rubeksen har navnlig anført, at tórshavnar kommuna ikke har hjemmel til opkræve
betaling af en fjerdedel af overdragelsessummen, idet loven fra 1931 om salg til kommunen af
ålekærgården ikke kan fraviges ved aftale, jf. færøernes rets dom af 2. februar 1943.
matrikeldommen fra 1966 har ikke nogen betydning for retsforholdet mellem ham og kom-
munen, idet den ikke fritager kommunen for de forpligtelser, som kommunen har efter gæl-
dende lovgivning, herunder 1931-loven, og efter almindelige forvaltningsretlige regler, her-
under lighedsgrundsætningen. dommen kan under alle omstændigheder ikke afskære ham fra
at gøre indsigelse mod kommunens håndhævelse af servitutbestemmelsen om betaling af en
fjerdedel, og denne håndhævelse er ikke i overensstemmelse med lighedsgrundsætningen.
han har for højesteret frafaldet anbringenderne om, at servitutbestemmelsen skal forstås så-
ledes, at betingelsen om betaling af en fjerdedel af overdragelsessummen kun er gældende i
10 år, og at betalingen skal beregnes af den oprindelige købspris og ikke af salgsprisen.
                                                - 3 -
supplerende sagsfremstilling
ved lejekontrakt af 11. september 1930 lejede finnur rubeksens far, jógvan rubeksen, af
færø amt et uopdyrket areal (en trø) på 11.470 m2 af embedsgården ålekærs udmark, der
ansloges at udgøre ”1 kofoder (sommer- og vinter)”. af lejekontrakten fremgår bl.a. føl-
gende vilkår:
       ”1. … før køb kan finde sted, maa mindst ¼ af trøen være opdyrket. købesummen
       udgør 100 kr. for arealet, hvorhos køberen samtidig skal betale 100 kr. for fremtidig
       vinterfredning. der skal saaledes betales ialt 200 kr., forinden skøde udstedes. iøvrigt
       gælder om køb lovgivningens sædvanlige regler.”
tórshavnar kommuna overtog ved skøde tinglyst den 19. april 1932 embedsgården ålekær
fra staten i henhold til lov nr. 87 af 31. marts 1931 om salg til tórshavnar kommuna af em-
bedsgården ålekær. tórshavnar kommuna overtog i den forbindelse de lejemål, der var ind-
gået af færø amt forud for overtagelsen.
den standardlejekontrakt for trøer, som tórshavnar kommuna efter overtagelsen af ålekær-
gården fra staten fik godkendt af færø amt i 1934 med henblik på kommunens egen udlej-
ning af trøer fra ålekærgården, indeholdt bl.a. følgende vilkår:
       ”før køb kan finde sted, maa mindst ¼ af trøen være opdyrket. købesummen udgør
       ifølge loven kr. 100 for arealet pr. kofoder, hvorhos køberen maa betale kr. 100 pr.
       kofoder for fremtidig vinterfredning… i øvrigt gælder ved køb trøloven af 13. april
       1894. indenfor et tidsrum af 10 aar efter at en trø er købt kan den ikke videresælges.
       trøen kan ikke udstykkes uden byraadets samtykke. i tilfælde af salg af parceller fra
       trøen skal en fjerdedel af købesummen for parcellen tilfalde thorshavn byraad.”
ved skøde af 28. april 1955 købte jógvan rubeksen den trø, han havde lejet siden 1930. skø-
det indeholder den servitut, som sagen angår (oversat fra færøsk):
       ”2. køberen kan ikke sælge trøen inden der er gået 10 år. efter dette tidsrum kan trøen
       kun sælges, såfremt betingelserne i dette skøde overholdes… trøen kan ikke udstykkes
       uden samtykke fra kommunen, og så fald tilfalder ¼ af købsværdien kommunekassen.”
i forbindelse med matrikuleringen af området blev servitutten lyst på den omhandlede trø på
grundlag af færøernes rets dom af 20. december 1966 om oprettelse af en tingbog for
tórshavn by. dommens konklusion lød:
                                                - 4 -
       ”den under sagen fremlagte matrikel for tórshavn by skal med de forannævnte ændrin-
       ger sammen med det ved nærværende rets dom af 6. april 1929 oprettede realregister
       danne grundlag for tingbogen for tórshavn by.
       dokumenterne vedrørende pantehæftelser og andre hæftelser, der ikke er fremlagt under
       sagen eller ikke er indført i nævnte realregister, er døde og magtesløse.”
i 1969 overdrog jógvan rubeksen – med kommunens samtykke til udstykningen – ved gave-
brev en parcel af trøen til sin søn, finnur rubeksen. tórshavnar kommuna frafaldt i den for-
bindelse kravet om, at en fjerdedel af overdragelsessummen skulle betales til kommunen. ef-
ter jógvan rubeksens død overtog finnur rubeksen resten af trøen i henhold til en skifterets-
attest tinglyst den 31. maj 2002.
i 2006 solgte finnur rubeksen en parcel af trøen på 4.294 m2 til sp/f k.j. contractors for en
købesum af 3.750.000 kr. efter krav fra kommunen betalte finnur rubeksen – hvilket var en
betingelse for, at kommunen gav samtykke til udstykningen – en fjerdedel af overdragelses-
summen (937.500 kr.). finnur rubeksen anførte ved betalingen, at han ikke mente, at servi-
tutten om betaling af en fjerdedel af overdragelsessummen var gældende.
parterne har for højesteret indgået følgende procesaftale om tórshavnar kommunas praksis
med hensyn til anvendelse og håndhævelse af servitutten om betaling af en fjerdedel (i enkelte
tilfælde halvdelen) af overdragelsessummen ved udstykning af trøer (jordlodder) oprindeligt
hidrørende fra ålekærgården:
       ”i. vedrørende trøer, der oprindeligt er udlejet fra amtet inden 1932
       1. angående lejetrøer oprindeligt lejede fra amtet inden 1932, har man af de 31 le-
       jetrøer (…) kortlagt forholdene omkring 26 af disse. af disse 26 lejetrøer, var 15 trøer
       matrikulerede ved overtagelsen i 1932 (…) og 11 trøer var umatrikulerede (...).
       • på de 15 matrikulerede lejetrøer, er servitutten pålagt på 6 hele trøer (… [heraf 1 trø]
           dog afhændet til lejer, der ikke var lejer inden 1932 … [og 1 trø] var dog kun lejet
           ud…) og på halvdelen af 2 trøer (…). servitutten er ikke pålagt på 7 hele trøer (…)
           og ikke på halvdelen af 2 trøer (…).
       • på de 11 identificerede ikke-matrikulerede lejetrøer, er servitutten pålagt 4 trøer (...).
           servitutten er ikke pålagt på 7 lejetrøer (...).
       2. vedrørende de nævnte 26 lejetrøer overtaget af [tórshavnar kommuna] i 1932, kan
       der derfor sammenfattende, omkring pålæggelse af servitut, konstateres følgende:
                                          - 5 -
at servitutten er pålagt 10 hele trøer (hvoraf en trø kun var lejet ud) og i 2 tilfælde halv-
delen af en trø;
at servitutten ikke er pålagt på 14 hele trøer og i 2 tilfælde ikke på halvdelen af trøen.
3. af disse 10 hele trøer og 2 halve trøer, der havde lejeaftale før 1932, og som blev
pålagt servitut, konstateres videre, at servitutterne er håndhævet således:
a) på 2 hele trøer (...) og 1 halv trø (...) er servitutten aflyst umiddelbart efter dommen i
     1943;
b) på 1 trø (...) har appellant tilbageholdt 1/4 af tilbagekøbssum ved [tórshavnar
     kommunas] tilbagekøb af trø (...);
c) på 1 trø (...) er ikke fundet dokumentation for om [tórshavnar kommuna] har
     håndhævet servitut ved ejers udstykning af trø i 50’erne (vedkommende ejer var dog
     ikke lejer inden 1932);
d) på 1 trø (...) blev lejetrøen aldrig solgt og [tórshavnar kommuna] fik tilbage og
     udstykkede den;
e) på 1 trø (...) køber [tórshavnar kommuna] trø tilbage og udstykker uden at man af
     dokumentation kan se om servitut har haft indflydelse på tilbagekøbsprisen;
f) på 1 trø (...) aflyses servitut som led i aftale om handel om trøen i større handel med
     entreprenør. for dels vedkommende modtaget betaling i jord (...) fremgår ikke
     eksakt hvori prisen for aflysningen af servitut ligger ved aftale om yderligere
     forhold (...);
g) på 1 hel trø (...) betales for aflysning af servitut i form af afståelse af jordareal til
     [tórshavnar kommuna] (...);
h) for en hel trø (...) betales kontant ¼ af afståelsespris for udstykket areal, dog under
     forbehold fra sælger – er denne retssag;
i) på 1 hel trø (...) betaltes for afløsning af servitut ¼ af vurderingspris for tre
     grundstykker (skal afstås til nærtstående) og en vis afståelse til appellant af jord for
     afløsning på resten af trøen (...);
j) på 1 halv trø (...) har været korrespondance om betaling for afløsning af servitut
     hvor køber af hele trø har tilbudt ¼ af købesum for hele trø. [tórshavnar kommuna]
     har svaret, at servitut skal afregnes og aflyses da trø udstykkes, hvilket ikke er sket
     endnu. således stadigvæk tinglyst på trø (…).
4. der er enighed mellem parterne om, at samtlige håndhævelser har fundet sted mere
end 10 år efter at servitut oprindeligt er pålagt.
ii. vedrørende trøer, der er udlejet af torshavns kommune efter 1932
1. vedrørende [tórshavnar kommunas] praksis for så vidt angår anvendelse og
håndhævelse af servitutten for trøer udlejet af kommunen efter 1932 og efterfølgende
afhændet til lejerne, så fremgår af støttebilagsoversigten… , at af 42 trøer, er servitutten
pålagt i 41 tilfælde og er forholdene omkring disse 41 tilfælde af pålagt servitut
følgende:
a) i 14 tilfælde er servitutten håndhævet i form af påkrav om erlæggelse i kontantbeløb
     eller afståelse af jord:
     • 8 tilfælde af påkrav om kontant betaling (…), og
     • 6 tilfælde imod afståelse af jord (…);
b) i 6 tilfælde har kommunen købt trøerne tilbage, hvor det i tilbagekøbsdokumenter
     ikke kan ses om håndhævelse har fundet sted (…);
                                              - 6 -
     c) i de tilbageværende 20 tilfælde er servitutten stadigvæk pålagt, og har det
          administrativt ikke været aktuelt at tage stilling til dens håndhævelse, idet
          udstykning ikke har fundet sted. disse 20 trøer ligges således stadigvæk som trøer
          med servitut lyst på (…).
     2. der er enighed mellem parterne om, at samtlige håndhævelser har fundet sted mere
     end 10 år efter at servitut oprindeligt er pålagt.”
om retsgrundlaget
overdragelsesloven
lov nr. 87 af 31. marts 1931 om salg til tórshavnar kommuna af embedsgården ålekær
indeholder bl.a. følgende bestemmelser:
     ”§ 1. justitsministeren bemyndiges til at sælge den til amtmandsembedet paa færøerne
     henlagte gaard aalekær til thorshavn kommune.
          [stk. 2-4.] ...
     § 2. nuværende lejere af trøer, indlagte fra aalekær, skal, naar de har trøerne for-
     svarligt indhegnede fra udmarken, og naar ¼ af arealet er opdyrket, være berettigede
     til at købe trøerne for en købesum af 100 kr. pr. helaarskofoder.
          [stk. 2.] thorshavn kommune skal være berettiget til at forlange retten til
     vintergræsning for faar afløst saavel for tidligere frasolgte trøer som for trøer, der
     frasælges i henhold til foranstaaende bestemmelse, for et vederlag af 100 kr. pr.
     helaarskofoder. tilsvarende ret til afløsning tilkommer trøejerne. for afløsnings-
     vederlaget gives der kommunen 1. prioritets panteret i den paagældende ejendom
     forud for allerede indestaaende prioriteter.
          [stk. 3.] trøejerne skal være berettigede til at afdrage afløsningsvederlaget i løbet
     af 10 aar med 1/10 aarlig, saaledes at det til enhver tid skyldige beløb forrentes med 5
     pct. aarlig.
          [stk. 4.] thorshavn kommune skal være berettiget til at afkræve enhver trølejer et
     beløb af 4 kr. aarlig pr. helaarskofoder, for saa vidt og saa længe trøen ikke af kom-
     munen kræves anvendt til vintergræsning.”
af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. (jf. rigsdagstidende 1930-31, tillæg a, sp.
7547-7548):
                                                ”til § 2.
     bestemmelsen i 1. stk. om vilkaarene for trølejeres adgang til at faa de af dem lejede
     arealer til købs svarer til, hvad der gennem en aarrække har været krævet i praksis.
                                               - 7 -
       med hensyn til bestemmelserne i 2. og 3. stk. om afløsningen af vintergræsnings-
       retten bemærkes, at ifølge § 3 i lov af 13. april 1894 om afhændelse af trøer og
       grundstykker fra statens fæstegods paa færøerne kunne den fæsteren tilkommende
       vintergræsningsret for faar paa de fra fæstet bortsolgte trøer eller trøparter kun ske
       ved frivillig overenskomst mellem fæsteren og vedkommende trøejer. ved lov nr.
       179 af 1. april 1921 om afløsning af vintergræsningsretten paa trøer, indlagte fra
       fæstegaarden husegaard og embedsgaarden aalekær, er der tillagt trøejeren ret til,
       saafremt vintergræsningsretten ikke maatte blive afløst ved frivillig overenskomst, at
       kræve den afløst mod et af landvæsenskommissionen fastsat pengevederlag.
       naar der – i modsætning til den nuværende ordning – i nærværende forslags § 2, 2.
       stk. foreslaas tillagt gaardens fremtidige ejer (thorshavn kommune) ret til at forlange
       vintergræsningsretten afløst for frasolgte trøer, er det ud fra den betragtning, at det
       maa anses for ubilligt, at ejere af trøer, som omgives af vinterfredede arealer, og som
       saaledes faktisk ikke kan udnyttes til vintergræsning, skal kunne opnaa en saadan fordel
       uden vederlag. det for afløsningen foreslaaede vederlag af 100 kr. pr. helaarskofoder
       maa efter samtlige foreliggende oplysninger anses for passende. paa den anden side har
       man anset det for rimeligt at tillægge trøejerne, naar kravet om afløsning fremsættes af
       dem, ret til afløsning for samme vederlag, saafremt de ikke maatte foretrække at gaa
       frem efter reglerne i fornævnte lov af 1. april 1921, ligesom det under hensyn til den
       trøejerne paalagte afløsningspligt maa anses for rimeligt, at der gives dem adgang til
       at afdrage vederlaget indenfor et tidsrum af 10 aar.
       efter den nugældende lovgivning er der ikke tillagt trølejere nogen ret eller paalagt
       dem nogen pligt til afløsning af vintergræsningsretten. efter forslaget sker der ikke
       nogen forandring heri. reglen i 3. stk. er begrundet i samme hensyn som anført foran
       med hensyn til 2. stk.”
en lejer, der oprindeligt havde lejet en trø af færø amt i 1911, købte i 1941 trøen med samme
servitut som i denne sag og videresolgte trøen i 1942. køberen i den sidstnævnte handel
anlagde som anført i landsrettens dom retssag ved færøernes ret mod tórshavnar kommuna
med påstand om, at kommunen bl.a. skulle kvittere servitutten om betaling af en fjerdedel af
overdragelsessummen ved udstykning og salg af parceller fra trøen (punkt 2 i skødet fra 1941)
til aflysning. trøejeren fik ved færøernes rets upåankede dom af 2. februar 1943 medhold
med følgende præmisser:
       ”af forarbejderne til loven af 1931 fremgaar det, jfr. lagtingstidende 1929 bilag 22
       side 4 og 36, at amtet i skrivelse af 3. maj 1929 indstillede til justitsministeriet, at det
       ved salget af ”aalekær” burde forbeholdes de daværende lejere af trøer eller trøparter
       at overtage disse til ejendom, forsaavidt mindst 1/3 er opdyrket, saaledes at justits-
       ministeriet bemyndiges til at fastsætte vilkaarene for overdragelsen, forsaavidt der ikke
       foreligger enighed mellem lejerne og byraadet, og at justitsministeriet i skrivelse af 1.
       juli 1929 til amtet tiltraadte denne indstilling, dog at 1/3 ændredes til 1/4; lagtinget
       vedtog derefter den 26. september 1929 at anbefale, at gaarden ”aalekær” med
       undtagelse af ”debessartrøð” samt, ”hvad der iøvrigt er nødvendigt at forbeholde”,
                                               - 8 -
       overdrages thorshavn kommune. i 1930 forelagde ministeriet lagtinget et udkast til
       lov; udkastet er bortset fra, at nogle yderligere smaaarealer undtages fra salget,
       enslydende med loven.
       ved loven af 1931 findes der herefter at være forbeholdt de paagældende trølejere en
       ret til at erhverve de til dem udlejede arealer til selvejendom paa de i loven af 1894
       og 1931 fastsatte vilkaar, og da der hverken i loven af 1894 eller i loven af 1931
       bestemmes noget om, at trølejerne skal være forpligtede til at modtage trøen til
       ejendom på de vilkaar, som er anført i skødet af 25. september 1941 under punkt 2, 5,
       (for saa vidt angaar grusforekomster), og 7-11, findes der at maatte gives [trøejeren]
       medhold i, at [thorshavn kommune] har manglet beføjelse til at paalægge matr. nr.
       1045a disse servitutter. justitsministeriets godkendelse af byraadets salg af arealer fra
       ”aalekær” angaar kun saadanne arealers frigørelse for statskassens pant i ”aalekær”
       for resten af den købesum, kommunen skal betale statskassen for gaarden, og ved-
       rører ikke retsforholdet mellem kommunen og trølejerne.”
lov nr. 56 af 13. april 1894 om afhændelse af trøer og grundstykker fra statens fæstegods på
færøerne, som der henvises til i forarbejderne til overdragelsesloven fra 1931 og i dommen
fra 1943, indeholdt et retskrav for lejere af sådanne trøer på at overtage trøen til eje (§ 1) samt
regler om fastsættelse af købesummen (§ 2), om medfølgende rettigheder (§ 3), om at købe-
summen tilkom statskassen mod en vis refusion til fæsteren, som mistede lejeindtægt fra trøen
(§ 4) og om, at efterfølgende udstykning af trøen krævede amtets samtykke (§ 5). efter lovens
§ 12 omfattede loven også ”de fæstegaarde, hvis brug er henlagt til embeder eller be-
stillinger”. loven blev ophævet ved ikrafttrædelsen af lagtingslov nr. 59 af 9. juni 1988 om
landsjord.
af forarbejderne til 1894-loven fremgår (jf. rigsdagstidende 1893-94, tillæg a, sp. 2927-
2928):
       ”som bekendt er det staten tilhørende jordegods paa færøerne, der udgør omtrent
       halvdelen af øernes samlede jordegods, eller ca. 1.150 marker (medens den i privat eje
       værende jord, odelsgodset, bestaar af ca. 1.100 marker, og det beneficerede gods af ca.
       150 marker) delt i større jordbrug, de saakaldte kongsgaarde, der med undtagelse af
       ganske enkelte, hvis brug er henlagt til embeder eller bestillinger, i henhold til
       forordning af 30. maj 1691 ere overdragne i livsfæste paa besidders og eventuelle
       enkes livstid, og med en vis adgang for ældste søn til efter forældrenes død at
       erholde fæste paa gaarden, nærmere bestemt ved lov indeholdende nogle bestem-
       melser om adgang til kongsfæste på færøerne af 25. februar 1871. en saadan
       fæstegaards jordtilliggende bestaar foruden af indmarken, ”bøen”, af store strækninger
       hovedsagelig uopdyrket jord, den saakaldte udmark eller hauge eller andel i samme,
       idet nemlig udmarken for den langt overvejende del endnu ikke er udskiftet, men
                                                - 9 -
       ligger i fællig saa vel mellem fæstegaardene indbyrdes som mellem disse og odels-
       eller beneficeret jord.
       fæstebønderne besidde den dem overladte jord for en fra gammel tid stammende,
       lovbestemt leje (…), der er overordentlig lav, idet samtlige fæsteafgifter ikke udgøre
       mere end gennemsnitlig ca. 3/5 pct. af jordens nuværende værdi, saaledes som denne
       er ansat ved den i henhold til lov af 29. marts 1867 angaaende en ny skyldsætning af
       jorderne paa færøerne foretagne taksation. til gengæld er der i henhold til forordning
       om agerdyrkningen m.v. på færøerne af 21. maj 1777 i hvert enkelt fæstebrev optaget
       en klausul om, at fæsteren skal være pligtig til efter andel og tilsigelse at oprydde og
       dyrke til ager og eng saadanne steder af udmarken, som dertil maatte findes bekvem-
       me. ligesom imidlertid overhovedet kun en aldeles forsvindende del af de store til
       fæstegodset henlagte udmarksarealer i tidernes løb er blevet opdyrket ad denne vej,
       saaledes er særlig i den senere tid opdyrkning fra fæsternes side mere og mere van-
       skeliggjort ved den paa øerne stadig tiltagende mangel paa arbejdskraft, som hænger
       sammen med, at befolkningen stedse mere og mere optages af fiskeriet. heller ikke er
       det at vente, at loven om godtgørelse for udførte grundforbedringer m.v. paa statens
       fæstegods paa færøerne af 12. april 1892, saa nyttig den i øvrigt kan være, i nogen
       betydelig grad vil kunne fremme den egentlige opdyrkning.
       ved siden af den af fæsteren selv i henhold til den anførte bestemmelse foretagne
       opdyrkning af udmarken har der derimod paa fæstegodset udviklet sig en opdyrkning
       ved lejehusmænd, som ogsaa søger sin hjemmel i forordningen af 21. maj 1777, jfr.
       rentekammerskrivelse af 12. juli 1845, idet fæsterne i stort omfang med godsbestyrel-
       sens samtykke og, navnlig før 1845, ogsaa uden et saadant, have udlejet til andre til
       opdyrkning saadanne mindre stykker af fæstets udmark, som de uden ulempe for
       fæstets drift kunne afse. opdyrkerne have som oftest modtaget stykket i leje af
       fæsteren paa egen og enkes livstid mod deraf at svare en aarlig leje, der som regel,
       naar ikke særlige forhold, saa som slægtstab og lignende, medføre undtagelse, har
       været bestemt til 2 kr. pr. kofoder, det er for et jordstykke, som i opdyrket stand
       afgiver tilstrækkelig sommer- og vinterfoder til en ko. undertiden har ogsaa fæsteren,
       efter selv at have opdyrket et saadant stykke udmark (paa øerne betegnes saadanne
       jordlodder med fællesnavnet ”trøer”), senere overladt det i almindeligt lejemaal til en
       anden, i hvilket fald lejen da ganske naturligt som regel vil være adskilligt højere end
       ovenfor angivet, ligesom ogsaa lejen for de førstnævnte stykker senere efter opdyrke-
       rens død undertiden kan være bleven forhøjet. denne opdyrkning ved lejehusmænd
       har i tidernes løb ført til langt større resultater for det færøske jordbrug end den
       fæsteren selv paalagte opdyrkningspligt, og der er som følge af den paa fæstegodset,
       særlig i nærheden af de større handels- og fiskepladser, og hvor jorden særlig har
       været egnet til at tages under kultur, efterhaanden opstaaet en mængde saadanne
       opdyrkede mindre jordbrug, der ere bortlejede til andre, de saakaldte lejetrøer, som ere
       hovedgenstanden for nærværende lovforslag.”
matrikellov for færøerne
lagtingslov nr. 64 af 11. december 1962 om matrikulering og udstykning m.m. indeholder
bl.a. følgende bestemmelser:
                                               - 10 -
                                          ”kap. 2. ejendomsdom.
       § 6. snarest efter at matrikel med tilhørende bilag er sendt til landsstyret, anlægger dette
       ved offentlig stævning, der indrykkes tre gange i det for færøerne til optagelse af of-
       fentlige bekendtgørelser autoriserede blad med 2 måneders varsel, sag ved færøernes
       ret mod alle og enhver, der måtte have indsigelse at fremsætte mod den udfærdigede
       matrikel og mod, at deri anførte ejere indføres i tingbogen som ejere af ubehæftede
       ejendomme. mellem bekendtgørelsen af den i § 3 omhandlede påvisning og stævne-
       varslets udløb skal mindst hengå 6 måneder.
            det skal i stævningen anføres, at den gælder alle og enhver, som har indsigelser mod
       matriklen, eller som mener at have panteret, eller andre rettigheder over fast ejendom i
       vedkommende område, og det skal ved stævningen pålægges dem ved møde i retten at
       medbringe adkomstdokumenter, pantebreve og andre til sagens oplysning tjenende
       dokumenter, der måtte være i deres besiddelse, samt genparter af disse dokumenter,
       udfærdigede efter regler i kundgørelse nr. 63 af 11. december 1962 om tinglysning.
       dokumenterne skal så vidt muligt være forsynet med matrikulstovans påtegning om,
       under hvilket matr. nr. den i dokumentet omhandlede ejendom er optaget i matriklen.
       bemærkning herom skal optages i stævningen. det skal endvidere i stævningen anføres,
       at matriklen med tilhørende matrikelkort ligger til eftersyn på sorenskriverkontoret, på
       matrikulstovan og hos kommunalbestyrelsen.
       …
       § 9. dommens indhold er afgørende for, hvem der skal anses som ejer, panthaver eller
       indehaver af anden ret over vedkommende ejendomme.
            dog kan den, der påstår at have en ejendomsret, panteret eller anden ret over en
       ejendom eller en del af denne, inden udløbet af 5 år efter dommens afsigelse for egen
       regning anlægge sag mod den, der ved dommen er anset som ejer, panthaver eller på
       anden måde berettiget, til anerkendelse af sin ret, såfremt han kan godtgøre, at han uden
       egen skyld har undladt at gøre indsigelse under den almindelige retssag.
            sorenskriveren kan forbeholde den, der har fremsat indsigelse, adgang til at få sin
       indsigelse underkastet fornyet behandling ved færøernes ret, såfremt han inden 5
       måneder efter dommens afsigelse anlægger sag mod den, der ved dommen er anset som
       ejer eller indehaver af anden rettighed.
            de således forbeholdte rettigheder indføres i tingbogen med tilføjelse i anmærk-
       ningsrubrikken af ordet ”foreløbig”. såfremt sag ikke er anlagt inden den foran fastsatte
       frist, eller rettigheden ikke anerkendes ved endelig og upåankelig dom, udslettes ret-
       tigheden af tingbogen. anerkendes derimod rettigheden ved sådan dom, berigtiges
       tingbogen i overensstemmelse med denne.”
den tidligere gældende lov nr. 85 af 31. marts 1928 om indførelse af en matrikel og oprettelse
af et realregister for tórshavn indeholdt bl.a. følgende bestemmelse:
       ”§ 11. ved dommen erhverver den paagældende legitimation som ejer, panthaver eller
       indehaver af anden ret over vedkommende ejendom …”
                                                - 11 -
en tilsvarende bestemmelse fandtes i anordning nr. 198 af 15. juli 1931 om indførsel af
matrikel og oprettelse af realregister for udskiftede pladser på færøerne uden for tórshavn.
færøernes realkreditudvalg, nedsat af statsministeriet, afgav i 1955 betænkning nr. 131/1955
angående realkreditten i fast ejendom på færøerne. betænkningen indeholder udkast til
lagtingslove om tinglysning og om registrering og matrikulering. § 10 i udvalgets udkast til
lagtingslov om registrering og matrikulering svarer – med en mindre afvigelse uden betydning
for denne sag – til den nugældende matrikellov § 9. om baggrunden for bestemmelsen
anføres følgende (betænkningen s. 157):
       ”ad § 10:
       det vil ikke være rigtigt blot at tillægge domsafsigelsen legitimerende virkning, således
       at det skulle være muligt til enhver tid at anlægge sag for at få domsvirkningen tilside-
       sat. hvis man nøjedes hermed, ville der være mulighed for at tilsidesætte dommen, blot
       der ikke var vundet hævd i overensstemmelse med denne, eller en godtroende tredie-
       mand havde erhvervet ret afledet fra den, der blev udstyret med legitimation. man anser
       det derfor som rigtigt kun at give den, der uden egen skyld har undladt at gøre indsi-
       gelse under den almindelige retssag, en tidsbegrænset adgang til at anlægge sag mod
       den, der ved dom er anset som ejer. med forbehold af de to særlige regler, der fastsættes
       i § 10, stk. 2 og 3 virker derfor domsafsigelsen på samme måde som en ejendomsdom;
       det vil sige, at dommen afgør, hvem der skal anses som ejer, panthaver eller indehaver
       af anden ret over ejendommen.”
i de færøske forarbejder til matrikelloven (jf. lagtingstidende 1961, bilag 5, s. 40) henvises til
det citerede sted i realkreditudvalgets betænkning.
højesterets begrundelse og resultat
sagens baggrund og problemstillinger
finnur rubeksen ejer en trø (jordlod), som han har overtaget fra sin far, jógvan rubeksen,
dels ved gave dels ved arv. jógvan rubeksen havde oprindelig lejet trøen af det daværende
færø amt i 1930, og han købte den i 1955 fra tórshavnar kommuna. tórshavnar kommuna
havde således i 1932 af staten købt amtmandens embedsgård ålekær, på hvis jorder trøen lå.
skødet til jógvan rubeksen indeholdt et vilkår (en servitut), som indebærer, at der til kom-
munen skal betales en fjerdedel af overdragelsessummen ved udstykning og salg af parceller
fra trøen. i forbindelse med matrikulering af området blev servitutten tinglyst på den om-
                                                 - 12 -
handlede trø på grundlag af færøernes rets dom af 20. december 1966 om oprettelse af en
tingbog for tórshavn by.
i 2006 udstykkede og frasolgte finnur rubeksen en parcel af trøen til sp/f k. j. contractors
og betalte til kommunen en fjerdedel af overdragelsesummen for parcellen. dette var en
betingelse for, at kommunen gav samtykke til udstykningen. finnur rubeksen bestrider, at
kommunen var berettiget til at opkræve denne betaling.
sagen angår i første række, om tórshavnar kommuna ved salget af trøen i 1955 var berettiget
til at stille vilkår om, at der skal betales en fjerdedel af overdragelsessummen ved udstykning
og salg af parceller fra trøen, hvorved kommunen får andel i værdistigningen på jorden. der
er i den forbindelse spørgsmål, om indsigelsen mod servituttens gyldighed er fortabt ved
passivitet, fordi jógvan rubeksen ikke i sin ejertid protesterede mod skødets vilkår.
dernæst er der spørgsmål, om indsigelser mod servitutten er bortfaldet ved matrikeldommen
fra 1966.
det er herudover gjort gældende, at kommunens håndhævelse af servitutten er i strid med en
lighedsgrundsætning.
servituttens stiftelse
§ 2 i loven fra 1931 om salg til tórshavnar kommuna af embedsgården ålekær fastlægger
købsprisen mv. for trøer i forhold til ”nuværende lejere af trøer”, dvs. lejeforhold indgået
inden overdragelsen af ålekærgården til kommunen i 1932.
højesteret finder, at der ved denne lovbestemmelse for den pågældende personkreds er sket
en regulering, som udelukker, at kommunen fastsætter vilkår, som går ud på, at der skal
betales yderligere beløb i forbindelse med senere udstykning og frasalg. det bemærkes i
øvrigt, at det efter forarbejderne til 1931-loven og til loven fra 1894 om afhændelse af trøer
og grundstykker fra statens fæstegods på færøerne må antages, at det med § 2 i 1931-loven
var tilsigtet at fastsætte en fordelagtig pris for den hidtidige lejer af trøen i lyset af det arbejde,
den pågældende har haft med at oprydde og opdyrke hidtil uopdyrket jord.
                                              - 13 -
tórshavnar kommuna kunne således ikke ved salget af trøen i 1955 over for jógvan rubek-
sen – som havde lejet trøen af færø amt før overdragelsen af ålekærgården til kommunen –
fastsætte et vilkår om, at der skal betales en fjerdedel af en fremtidig overdragelsessum ved
udstykning og salg af parceller fra trøen. indsigelsen herom er ikke fortabt ved passivitet.
matrikeldommen
spørgsmålet er herefter, om indsigelsen mod servitutten er bortfaldet ved matrikeldommen fra
1966.
efter § 9 i lagtingslov om matrikulering og udstykning m.m. er matrikeldommens indhold
afgørende for, hvem der skal anses som ejer, panthaver eller indehaver af anden ret over
vedkommende ejendom. bestemmelsen omfatter også servitutrettigheder.
højesteret finder, at dommen på samme måde som en ejendomsdom afgør det ejendoms-
retlige spørgsmål om, hvem der skal anses som ejer, panthaver eller indehaver af anden ret
over ejendommen.
højesteret finder derfor, at § 9 i den færøske matrikellov ikke afskærer en indsigelse om, at
tórshavnar kommuna efter 1931-loven om overdragelse af ålekærgården ikke lovligt kunne
kræve den omhandlede servitut.
konklusion
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal tórshavnar kommuna betale 75.000 kr. til finnur
rubeksen.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms
afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
