                             højesterets dom
                       afsagt mandag den 5. december 2011
sag 303/2010
(2. afdeling)
københavns kommune, kultur og fritidsforvaltningen
(advokat michael holsting)
mod
synoptik a/s
(advokat flemming horn andersen)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 22. juni 2009 og af østre lands-
rets 23. afdeling den 22. juni 2010.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: peter blok, lene pagter kristensen, poul dahl
jensen, henrik waaben og michael rekling.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
appellanten, københavns kommune, kultur og fritidsforvaltningen, har påstået københavns
byrets dom af 22. juni 2009, stadfæstet af østre landsret den 22. juni 2010, ophævet og sa-
gen hjemvist til fortsat behandling ved byretten for så vidt angår spørgsmålet om lejens stør-
relse pr. 1. marts 2008.
indstævnte, synoptik a/s, har påstået stadfæstelse.
anbringender
københavns kommune har anført, at kommunens adgang til at kræve lejeforhøjelse ikke er
begrænset af rammerne i lejekontrakten fortolket ud fra dagældende lovgivning. forbeholdet i
                                                 - 2 -
1956-lejekontraktens § 2 må således efter en nutidig fortolkning forstås som et generelt for-
behold om, at udlejer kan kræve lejeforhøjelse efter den til enhver tid gældende lovgivning.
en ny lov finder efter almindelige regler ikke anvendelse på den del af et løbende retsforhold,
som allerede er afsluttet, men den anvendes på den del af retsforholdet, hvor det relevante
retsfaktum ligger efter lovens ikrafttræden. synoptik har således ikke ret i, at allerede indgå-
ede lejemål ikke omfattes af en senere lovgivning, som videreudvikler mulighederne for leje-
regulering. reformen af lejelovgivningen i 1975 betød derfor, at synoptik ikke kunne mod-
sætte sig, at udlejer varslede en lejeforhøjelse til det lejedes værdi. synoptik må da også ved
1978-tillæggets indgåelse have været fuldt opmærksom på, at udlejer havde opnået ret til at
regulere lejen til det lejedes værdi, idet der i modsat fald ikke havde været nogen grund for
synoptik til at acceptere en firedobling af lejen.
da forbeholdet i § 2 i 1956-lejekontrakten må forstås som et forbehold om at kunne gøre brug
af de lejeforhøjelsesmuligheder, som en udlejer har efter lovgivningen, og da der i 1978-til-
lægget til lejeaftalen henvises til, at lejevilkårene fortsætter uforandrede, har udlejer i tillæg-
get taget forbehold om at bevare adgangen til at foretage fremtidige lejereguleringer efter le-
jelovgivningens almindelige regler ved siden af den aftalte pristalsregulering. at københavns
kommune ikke hidtil har gjort brug af sin adgang til at varsle lejeforhøjelse til det lejedes
værdi/markedslejen, kan ikke tillægges nogen betydning, da det alene beror på, at kommunen
først i 2006 har fået etableret en samlet administration af kommunens ejendomme med pligt
til løbende at gennemgå samtlige lejekontrakter og foranledige, at den opkrævede leje svarer
til markedslejen.
det er efter den nugældende erhvervslejelov udgangspunktet, at lejer og udlejer har ret til at
regulere lejen til markedslejen, jf. erhvervslejelovens § 13. det er rigtigt, at der er aftalefrihed,
men det fremgår hverken af loven eller dens forarbejder, at parterne skal tage forbehold for
anvendelse af § 13, eller at der gælder særlige vedtagelseskrav. det fremgår heller ikke af
loven eller dens forarbejder, at en aftale om pristalsregulering skulle medføre, at en part mi-
ster retten til at kræve lejen reguleret til markedslejen, medmindre parten har forbeholdt sig
retten hertil. synoptik har til støtte for det modsatte standpunkt henvist til østre landsrets
dom af 16. marts 2010 (stadfæstet ved højesterets dom gengivet i ufr 2011 s. 3469). denne
afgørelse er imidlertid afgjort ud fra en almindelig aftalemæssig fortolkning baseret på en
række konkrete omstændigheder, som ikke er til stede i den foreliggende sag. en sædvanlig
aftale om pristalsregulering kan således ikke i sig selv anses for en positiv fravælgelse af er-
                                                  - 3 -
hvervslejelovens § 13. skulle dette være tilfældet, ville det betyde, at også lejeren ville være
forhindret i at kræve lejen nedsat til markedslejen, men dette resultat kan ikke udledes ved en
sædvanlig fortolkning af en aftale om pristalsregulering.
det kan ikke føre til en anden vurdering, at sagen angår en ældre lejekontrakt, da erhvervsle-
jelovens § 86, stk. 2, udtrykkeligt fastslår, at loven også har virkning for lejeaftaler, der er
indgået inden den 1. januar 2000, medmindre andet følger af § 89. denne bestemmelse, som
indeholder en udtømmende angivelse af de undtagelser, som skal gælde fra reglen i § 86, stk.
2, nævner ikke § 13, som derfor finder anvendelse på alle erhvervslejemål, uanset hvornår
lejemålet er indgået.
synoptik har anført, at udlejer ikke forud for indgåelsen af 1978-tillægget havde ret til at
kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi. der er ingen holdepunkter for at antage, at 1956-
lejeaftalens § 2 skal fortolkes som et generelt forbehold om, at den til enhver tid gældende
lejelovgivning skal finde anvendelse med den virkning, at lejekontrakten skulle blive omfattet
af en lovgivning, som først indføres langt senere, og som giver udlejeren ret til at kræve lejen
forhøjet til det lejedes værdi, i dag markedslejen. det vil tværtimod forrykke parternes rets-
stilling væsentligt, hvis en senere lovændring skulle indebære, at udlejer tillægges en ret, som
udlejer ikke havde mulighed for at betinge sig på aftaletidspunktet. et sådant indgreb i en
parts bestående og væsentlige rettigheder vil stride mod gældende retsprincipper om, at en
borger skal kunne stole på og indrette sig efter, at borgernes rettigheder ikke berøves dem,
uden at de har haft mulighed for at afværge dette. henvisningen i lejekontraktens § 2 kan der-
for alene være en henvisning til udlejers mulighed for lejeregulering som følge af ændringer i
skatter og afgifter, jf. tillige lejeaftalens § 5, samt en henvisning til lejelovgivningens dagæl-
dende regler om en udlejers ret til at foretage en nærmere angiven procentforhøjelse af lejen i
forhold til lejeniveauet i 1939.
henvisningen ”i øvrigt forbliver lejevilkårene uændrede” i 1978-tillægget til lejekontrakten
kan derfor ikke fortolkes på den måde, at der herved er aftalt mulighed for udlejer til at kræve
lejen forhøjet til det lejedes værdi (markedslejen), men indebærer tværtimod en tilkendegi-
velse om, at parternes retsstilling i øvrigt ikke ændres med 1978-tillægget.
tidligere retspraksis vedrørende lejekontrakter indgået før lovrevisionen i 1975 kan ikke til-
lægges særlig vægt, da det i ingen af dommene er blevet gjort gældende af lejeren, at den tid-
ligere lovgivning ikke indeholdt hjemmel for udlejer til at kræve lejen forhøjet til det lejedes
                                                - 4 -
værdi, og at der derfor ikke uden holdepunkter i aftalen var hjemmel til at kræve en sådan
lejeforhøjelse. spørgsmålet herom er derfor ikke tidligere blevet prøvet af domstolene. er-
hvervslejelovens § 86, stk. 2, om lovens anvendelse på tidligere indgåede lejeaftaler er uden
betydning for stillingtagen til dette spørgsmål, da § 89 ikke kan antages at angive undtagel-
serne fra § 86, stk. 2, udtømmende.
i øvrigt viser retspraksis entydigt, at det beror på en konkret aftalemæssig fortolkning af par-
ternes aftale, om udlejer har ret til at kræve lejen forhøjet til markedsleje i tillæg til en aftalt
lejeregulering, uanset om lejeaftalen er indgået før eller efter 2000, og uanset om varslingen
er sket før eller efter 2000, og det er følgelig også uden betydning for bedømmelsen af den
foreliggende sag, om erhvervslejelovens § 89 er udtømmende.
når parterne har aftalt pristalsregulering af lejen, kan lejen ikke i tillæg til den aftalte lejere-
gulering kræves reguleret til markedslejen, medmindre det ved en almindelig aftalemæssig
fortolkning af aftalen kan udledes, at parterne netop har aftalt, at lejen tillige skal kunne re-
guleres til markedslejen. det bestrides derfor, at udlejer i en sådan situation har ret til at for-
høje lejen efter erhvervslejelovens § 13 selv i situationer, hvor kontrakten ikke angiver dette.
hvis parterne – som det er sædvanligt – har aftalt en pristalsregulering af lejen, og parterne
derudover ønsker, at lejen tillige skal kunne reguleres efter reglerne om markedslejen, skal
dette kunne udledes af aftalegrundlaget. dette støttes bl.a. af østre landsrets dom af 16. marts
2010 (stadfæstet ved højesterets dom af 26. september 2011, gengivet i ufr 2011 s. 3469).
det kan heller ikke i den foreliggende sag udledes af aftalegrundlaget, at udlejer har hjemmel
til at kræve lejen forhøjet til markedslejen, og der har da heller ikke på noget tidspunkt efter
1975 været varslet en forhøjelse til det lejedes værdi/markedslejen, hvilket i sig selv under-
støtter, at det stedse har været parternes fælles opfattelse, at lejen ikke kan kræves forhøjet til
det lejedes værdi, nu markedslejen. at parterne i 1978 aftalte en firedobling af lejen, må pri-
mært ses i lyset af, at der samtidig skete en udvidelse af lejemålet.
retsgrundlaget
ret for en udlejer til, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, at forlange lejen
forhøjet til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, blev indført i 1975 gennem en ændret
affattelse af § 35 i den dagældende lejelov, jf. lov nr. 82 af 19. marts 1975 om ændring af lov
om leje. ændringsloven trådte i kraft den 1. april 1975 og var ikke begrænset til kun at finde
anvendelse på lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden, jf. ændringslovens § 2.
                                                 - 5 -
lov nr. 237 af 8. juni 1979 om leje videreførte i § 47, stk. 1, udlejers adgang til at kræve lejen
reguleret til det lejedes værdi. i tilfælde af aftalt uopsigelighed kunne lejeforhøjelse dog kun
kræves, når udlejer havde forbeholdt sig at kunne regulere lejen, jf. § 47, stk. 4.
ved lov nr. 829 af 21. december 1988 om lejeregulering i erhvervslokaler mv. reguleredes for
erhvervslejeforhold lejereguleringen i visse henseender. udlejers ret til at kræve lejen forhøjet
til det lejedes værdi videreførtes i lovens § 3. i § 5 videreførtes en bestemmelse svarende til
lejelovens § 49, stk. 1, om lejerens ret til at kræve lejen nedsat til et beløb svarende til det le-
jedes værdi, og i § 9 videreførtes en bestemmelse svarende til lejelovens § 53, stk. 1, om, at
disse reguleringsregler ikke ved aftale kunne fraviges til skade for lejeren. i bemærkningerne
til en til § 9 svarende bestemmelse (§ 34) i et forudgående – og mere omfattende – forslag til
lov om leje af erhvervslokaler mv., som ikke blev gennemført, hedder det om bestemmelsen
bl.a., jf. folketingstidende 1988-89, tillæg a, spalte 529 f.:
       ”bestemmelsen fastslår - i lighed med den gældende lovs § 53 - at reglerne om regule-
       ring af lejen under hensyn til det lejedes værdi ikke kan fraviges til skade for lejeren.
       lejeren kan således altid med den begrænsning, der er indeholdt i § 30, stk. 1, ved bo-
       ligretten få prøvet spørgsmålet, om lejen overstiger det lejedes værdi.
       som efter den gældende lejelov vil parterne frit kunne aftale anden regulering af lejen
       efter f.eks. index eller omsætning. lejeregulering kan i så fald, medmindre andet ud-
       trykkeligt fremgår af lejeaftalen, gennemføres såvel efter aftalen herom som efter lovens
       bestemmelser.”
ved lov nr. 934 af 27. december 1991 om ændring af lov om lejeregulering i erhvervslokaler
mv. kom følgende bestemmelse ind i loven som § 9, stk. 4:
       ”stk. 4. er det aftalt, at lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler skal kunne
       reguleres på anden måde end anført i § 3, skal der i lejeaftalen angives illustrerende
       regneeksempler, der er relevante i forhold til disse særlige reguleringsklausuler, ….
       såfremt lejen tillige skal kunne reguleres efter § 3, skal dette fremgå udtrykkeligt af
       lejeaftalen. indeholder lejeaftalen ikke oplysningerne nævnt i 1. pkt., kan udlejeren ikke
       kræve lejen reguleret efter de særlige reguleringsklausuler.”
det fremgik af ændringslovens ikrafttrædelsesbestemmelse, at bestemmelsen alene havde
virkning for lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden. § 9, stk. 4, fik sin endelige
formulering under behandlingen i folketinget. i det lovforslag, som oprindeligt var blevet
fremsat af boligministeren, var § 9, stk. 4, blevet foreslået affattet således, jf.
folketingstidende 1991-92, tillæg a, spalte 2578:
                                                 - 6 -
      ”stk. 4. er det aftalt, at lejen skal kunne reguleres på anden måde end anført i §§ 3-5,
      skal det udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, hvis lejen også skal kunne reguleres efter
      disse bestemmelser.”
i bemærkningerne til denne bestemmelse var anført, jf. folketingstidende 1991-92, tillæg a,
spalte 2586:
      ”som efter den gældende lov vil parterne frit kunne aftale anden regulering end efter det
      lejedes værdi, men som noget nyt foreslås i stk. 4, at det udtrykkeligt skal fremgå af
      lejeaftalen, hvis parterne skal kunne benytte lovens regler om lejeregulering, selv om
      der måtte være aftalt f.eks. pristalsregulering af lejen.”
ved lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler mv. er der med virkning fra
1. januar 2000 blevet gennemført en revision af lovgivningen på erhvervslejeområdet gæl-
dende også for tidligere indgåede aftaler. loven indeholder bl.a. følgende bestemmelser:
      ”§ 4. lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt
      mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen.
      ….
      kap. 3. lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår
      § 9. fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i
      lejeperioden sker efter parternes aftale.
      stk. 2. er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der svarer til
      markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1, 2. og 3. pkt.
      …
      § 13. hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til
      markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end
      markedslejen. …
      …
      stk. 5. regulering til markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed.
      …
      § 80. for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, sker regulering af lejen til
      ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne i §§ 81-83, jf. dog stk. 2-4.
       ….
      stk. 3. en aftale i henhold til tidligere lovgivning om regulering af lejen i medfør af
      særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi skal respekteres.
      er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, gælder betingelserne i de hidtil
      gældende regler i § 9, stk. 4, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., jf.
      lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, for regulering af lejen efter særlige
      reguleringsklausuler.
      stk. 4. reguleres lejen som nævnt i stk. 3, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller
      senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 81, medmindre det udtrykkeligt
      fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i §
      3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli
      1995.
                                                - 7 -
      stk. 5. for de i stk. 1 nævnte aftaler skal varsling af lejeregulering til ikrafttræden den 1.
      januar 2003 eller senere ske efter reglerne i § 13. lejereguleringen kan dog tidligst få
      virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller efter det tidspunkt, hvor der er trådt
      en lejeforhøjelse henholdsvis lejenedsættelse i kraft i henhold til de hidtil gældende
      regler i §§ 3 eller 5 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., jf. lovbekendtgørelse
      nr. 648 af 25. juli 1995, eller i henhold til §§ 81 eller 83 i denne lov. endvidere skal en
      aftale i henhold til de hidtil gældende regler i § 9, stk. 2 eller 3, i lov om lejeregulering i
      erhvervslokaler mv., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, om fraskrivelse af
      retten til at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i den nævnte lovs §§ 3 og 5
      nævnte 4 år respekteres. reguleres lejen som nævnt i stk. 3, og er aftalen indgået den 1.
      januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 13, medmindre
      det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil
      gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., jf. lov-
      bekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995.
      ….
      § 86. loven træder i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der indgås
      den 1. januar 2000 og senere.
      stk. 2. loven har desuden virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar
      2000, jf. dog § 89.
      …
      § 89. for de i § 86, stk. 2, nævnte aftaler finder de regler om krav til fremhævelse i
      aftalen af bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren
      mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på
      tidspunktet for aftalens indgåelse, anvendelse.
      stk. 2. for de i § 86, stk. 2, nævnte aftaler finder de regler, der var gældende for
      tidspunktet for aftalens indgåelse, anvendelse på følgende forhold, medmindre andet er
      aftalt:
      1) lejerens ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet
      på uændrede vilkår,
      2) lejerens ret til at genindtræde i lejeforholdet,
      3) lejerens vedligeholdelsespligt,og
      4) beskyttelse mod konkurrerende virksomhed.”
i bemærkningerne til loven hedder det bl.a., jf. folketingstidende 1999-2000, tillæg a, lov-
forslag nr. l 33, s. 13, 15, 17, 18, 19, 32 og 33:
      ”lovens ikrafttrædelse og virkning
      det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler,
      som indgås efter lovens ikrafttræden.
      med det formål at opnå, at alle erhvervslejeaftaler er omfattet af den samme lejelov,
      foreslås det endvidere, at loven også har virkning for allerede indgåede lejeaftaler. dog
      kan parterne i sådanne aftaler først kræve regulering af lejen efter de foreslåede
      bestemmelser om markedsleje med virkning fra 1. januar 2003.
      forslaget indeholder derfor et særligt kapitel om regulering af lejen i lejeaftaler indgået
      inden den 1. januar 2000. efter disse regler kan parterne, indtil reglerne om markedsleje
      får virkning for allerede indgåede aftaler, regulere lejen efter det lejedes værdi. reglerne
      herom svarer til de regler, der findes i erhvervslejereguleringsloven om regulering af
      lejen efter det lejedes værdi. for at få en smidigere tilpasning af lejen foreslås det ved
                                           - 8 -
henvisning til retsplejelovens § 344 om fri bevisbedømmelse som noget nyt præciseret,
at bevisførelsen også i sager om det lejedes værdi tillige kan ske på anden måde end ved
fremlæggelse af sammenligningslejemål, f.eks. ved syn og skøn. parterne i sådanne
tvister vil desuden kunne aftale voldgift.
som nævnt indebærer forslaget, at loven får virkning for allerede indgåede aftaler. dette
gælder dog ikke i det omfang, overgangsreglerne fastsætter, at tidligere gældende
lovgivning finder anvendelse. dette gælder f.eks. spørgsmålet om afståelsesret.
endvidere bemærkes, at hvis et vilkår m.v. i en lejeaftale i dag er ugyldigt som
stridende mod en ufravigelig lovbestemmelse, indebærer lovforslaget ikke, at det
ugyldige vilkår bliver gyldigt, selv om et sådant vilkår efter lovforslaget nu ville kunne
vedtages. forslaget indebærer alene, at et vilkår af den nævnte karakter nu vil kunne
aftales mellem parterne.
den foreslåede overgangsordning indebærer, at der for så vidt angår gældende aftaler
ikke sker en forringelse af væsentlig karakter for nogen af lejeforholdets parter.
lovforslaget bygger således på den forudsætning, at der ikke hjemles indgreb af
ekspropriativ karakter i parternes retsstilling efter gældende ret.
…
bemærkninger til de enkelte bestemmelser
...
til § 4
efter den gældende lejelovs § 4, stk. 2, anses en lejeaftale for indgået på lovens vilkår i
det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.
det har i praksis givet anledning til fortolkningsproblemer, at der efter lejelovens § 4,
stk. 2, gælder en speciel regel om, at ændring af lejerens retsstilling til skade for lejeren
i forhold til retsstillingen efter loven skal være udtrykkelig.
det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling til en
fravigelse af lejelovgivningens regler, ikke medtages. herefter vil det bero på en
fortolkning af aftalen efter aftalerettens almindelige regler, om der i et konkret tilfælde
er aftalt en fravigelse.
den foreslåede bestemmelse svarer til bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og
kommissionslovens bestemmelser.
…
til § 9
…
efter de gældende regler kan det aftales, at lejen (evt. tillige) skal kunne reguleres i
medfør af særlige reguleringsklausuler. er det aftalt, at lejen skal reguleres efter
sådanne klausuler, stiller loven imidlertid særlige krav til aftalens indhold med hensyn
til regneeksempler m.v., jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4.
…
ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter
fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering
under lejemålets beståen overlades til parternes frie aftale. med forslaget overlades det
til parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres.
….
                                           - 9 -
endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for
begge parter i lejeforholdet til at kunne kræve lejen reguleret, således at den svarer til
markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det
pågældende lejeforhold. bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. parterne kan
både hver for sig og gensidigt give afkald på regulering til markedslejen, og der stilles
ikke særlige krav til en aftale herom.
…
til § 13
som anført i bemærkningerne til § 9 kan parterne ved lejeaftalens indgåelse frit aftale
lejens størrelse. parterne er dog beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår af
forslagets § 7.
det foreslås i § 13, som er ny, at begge parter i lejeforholdet, medmindre andet er aftalt,
skal have en adgang til løbende i lejeforholdet at kræve lejen justeret, således at den
svarer til markedslejen. udgangspunktet for bestemmelsen er, at lejeaftalen er en aftale
indgået mellem to kyndige parter, og at disse parter bør have samme adgang til at
forlange, at der betales en leje for de lejede lokaler, som svarer til markedslejen.
som det fremgår af forslagets § 9 skal der gælde aftalefrihed både med hensyn til
fastsættelse af lejens størrelse ved aftalens indgåelse og med hensyn til regulering af
lejen i lejeperioden.
§ 13 kan fraviges ved aftale, hvilket indebærer, at parterne står frit med hensyn til at
aftale en regulering af lejen i lejeperioden. parterne kan eksempelvis både hver for sig
og gensidigt uden særlige krav til aftalen derom fraskrive sig retten til at kræve lejen
reguleret til markedslejen.
…
ifølge den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 6, kan lejeforhøjelse kræves
uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. det
foreslås i stk. 5, at regulering af lejen til markedsleje i lejeforhold, hvor der er aftalt
uopsigelighed, kan ske uden, at parterne har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
….
til § 80
det foreslås i stk. 1 for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, i det
følgende betegnet som eksisterende lejeaftaler, at lejen kan kræves reguleret efter det
lejedes værdi til ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne i forslagets §§ 81-
83. dog skal en aftale i henhold til den nugældende lov om lejeregulering i
erhvervslokaler m.v., § 9, stk. 2 eller 3, om fraskrivelse af retten til at kræve lejen
reguleret i en årrække ud over de i lovens §§ 3-5 nævnte 4 år respekteres, jf. forslaget i
stk. 2. det samme gælder en aftale i henhold til tidligere lovgivning eller den gældende
erhvervslejereguleringslov om regulering af lejen
i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi, jf.
det foreslåede i stk. 3 og 4.
 …
 erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4, der vedrører aftaler om regulering af lejen i
medfør af særlige reguleringsklausuler, stiller krav om illustrerende regneeksempler
som betingelse for, at lejen kan kræves reguleret efter disse klausuler. det følger
desuden af bestemmelsen, at
det er en betingelse for fra udlejers side tillige at kunne kræve lejen reguleret efter det
lejedes værdi efter lovens § 3, at dette udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen.
                                               - 10 -
      erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 2-4, har virkning for eksisterende lejeaftaler, der
      er indgået den 1. januar 1992 eller senere.
      er der tale om en eksisterende lejeaftale indgået den 1. januar 1992 eller senere om
      regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det
      lejedes værdi, følger det af det foreslåede i stk. 3, at regulering efter de aftalte klausuler
      kun kan ske, hvis
      aftalen indeholder de illustrerende regneeksempler, som erhvervslejereguleringslovens
      § 9, stk. 4, stiller krav om. for en sådan lejeaftale gælder desuden ifølge forslaget i stk.
      4, at udlejer ikke kan kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi efter forslagets § 81,
      hvis det ikke udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige kan reguleres efter
      erhvervslejereguleringslovens § 3.
      …
       endelig foreslås det i stk. 5, at reguleres lejen efter særlige reguleringsklausuler på
      anden måde end efter det lejedes værdi, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller
      senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 13, medmindre det udtrykkeligt
      fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i §
      3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.”
højesterets begrundelse og resultat
lejelovgivningen har siden 1975 givet en udlejer i et erhvervslejemål adgang til – medmindre
andet er aftalt – at forlange lejeforhøjelse, såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes
værdi, jf. § 35, stk. 2, i den dagældende lejelov, der blev videreført som § 47 i lejeloven af
1979, senere som § 3 i erhvervslejereguleringsloven fra 1988, og som nu er erstattet af § 13 i
erhvervslejeloven om adgang for hver af parterne til at forlange lejen reguleret til markedsle-
jen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.
lejelovgivningen har i samme periode ikke været til hinder for, at udlejer ved aftale har kun-
net betinge sig en adgang til at regulere lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler ved
siden af regulering efter de nævnte lovbestemmelser (såkaldt kombinationsregulering), jf.
højesterets dom gengivet i ufr 1990 s. 248.
er en aftale om pristalsregulering eller anden særlig regulering af lejen indgået i perioden fra
den 1. januar 1992 til den 31. december 1999, kan udlejeren kun kræve lejen forhøjet i medfør
af erhvervslejelovens § 13, såfremt det udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, at udlejeren tillige
kan kræve lejen reguleret efter § 3 i den dagældende erhvervslejereguleringslov, jf. denne
lovs § 9, stk. 4, 2. pkt., og erhvervslejelovens § 80, stk. 5, 4. pkt. er en aftale om pristalsre-
gulering eller anden særlig regulering af lejen indgået før den 1. januar 1992 eller efter den
31. december 1999, må det bero på en konkret fortolkning af parternes aftale på grundlag af
almindelige fortolkningsprincipper, om udlejeren kan antages samtidig at have givet afkald på
                                                - 11 -
at kræve lejeregulering efter lejelovgivningens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes
værdi, henholdsvis markedslejen, jf. nu erhvervslejelovens § 13.
lejekontrakten mellem københavns kommune og synoptik blev oprindelig indgået i 1956,
og ved tillægget til lejekontrakten af 19. oktober 1978 blev det bl.a. bestemt, at lejen fremover
skulle reguleres på grundlag af det lønregulerende pristal. denne aftale om pristalsregulering
udgør efter højesterets opfattelse ikke i sig selv tilstrækkeligt grundlag for at antage, at
københavns kommune samtidig gav afkald på at kræve lejeforhøjelse i medfør af § 35, stk. 2,
i den dagældende lejelov, nu erhvervslejelovens § 13. der foreligger heller ikke andre om-
stændigheder, som – sammen med den aftalte pristalsregulering af lejen – giver grundlag for
at fastslå, at et sådant afkald var et led i parternes aftale.
da københavns kommune herefter er berettiget til som udlejer at kræve lejen forhøjet til
markedslejen efter erhvervslejelovens § 13, tager højesteret kommunens påstand om domme-
nes ophævelse og sagens hjemvisning til byretten til fortsat behandling til følge.
                                        thi kendes for ret:
byrettens og landsrettens domme ophæves, og sagen hjemvises til fortsat behandling ved by-
retten.
spørgsmålet om sagsomkostninger i forbindelse med denne delafgørelse afgøres i forbindelse
med byrettens endelige afgørelse af sagen.
