                             højesterets dom
                         afsagt tirsdag den 22. oktober 2013
sag 302/2011
(2. afdeling)
jeudan v a/s
(advokat christian alsøe)
mod
ejerforeningen matr.nr. 669 sankt annæ vester kvarter
(advokat erik kjær-hansen)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 11. afdeling den 24. oktober 2011.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: jytte scharling, thomas rørdam, jon stokholm,
michael rekling og jens kruse mikkelsen.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
anbringender
jeudan v a/s har supplerende anført, at man ved at anerkende ejerforeningen som påtalebe-
rettiget alene anerkender, at ejerforeningen har en interesse og søgsmålskompetence i forhold
til parkeringsdeklarationens opretholdelse over for københavns kommune. jeudan bestrider
derimod, at ejerforeningen er tillagt rettigheder i øvrigt i henhold til deklarationen, og at ejer-
foreningen materielt er berettiget til faktisk at råde over de 13 parkeringspladser på matr.nr.
53.
supplerende sagsfremstilling
ud over de parkeringsdeklarationer, som er gengivet i landsrettens dom, er der på matr.nr. 55
(nu 713) sankt annæ vester kvarter (store kongensgade 63 a, københavn) den 7. november
1974 tinglyst følgende deklaration dateret 6. oktober 1970:
                                                - 2 -
       ”undertegnede ejere af ejendommen matr.nr. 55 sankt annæ vester kvarter, store
       kongensgade 63, forpligter herved os og alle efterfølgende ejere af nævnte ejendom og
       de parceller, hvori den måtte blive delt, til stedse at stille de projekterede pulterkamre
       og varmekælderen i gårdkælderen til rådighed for bebyggelsen på nabogrunden matr.nr.
       669 sankt annæ vester kvarter.
       samtidig erklærer vi os indforstået med, at arealet mellem værkstedsbygningen og
       skellene mod naboejendommene matr.nr.ne 53, 669 og 670 sankt annæ vester kvarter
       stedse skal stå til rådighed som parkeringsareal for bebyggelsen på matr.nr.ne 669 og
       som adgangsvej til parkeringskælderen på matr.nr.ne 53 og 670 samt til parkeringsplad-
       serne på gårdarealet på sidstnævnte ejendomme.
       påtaleret efter denne deklaration har alene københavns magistrats 4. afdeling, uden hvis
       samtykke deklarationen ikke må aflyses i tingbogen.”
af et referat fra ejerforeningens ordinære generalforsamling afholdt den 16. juni 2009 fremgår
bl.a.:
       ”formanden redegjorde herefter for historien om parkeringsproblematikken.
       parkeringssagen startede en gang i 2006, da den daværende bestyrelse blev gjort op-
       mærksom på et tinglyst papir, hvori der stod, at ejendommen havde ret til 35 p-pladser i
       nabogården, idet den daværende ejer af naboejendommen ville aflyse servitutten. sam-
       tidigt gik det op for ejerforeningen, at man ikke havde råderetten over egen gård. råde-
       retten er ifølge en ældre deklaration tillagt ejeren af borgergade 24.
       omtrent samtidigt blev bestyrelsen af andre gjort opmærksom på, at ejendommen yder-
       ligere havde ret til 13 p-pladser i nabogården.
       …
       formanden per erik carlsen oplyste, at han havde drøftet problemstillingen omkring
       håndhævelsen af parkeringspladser med ejerforeningens tidligere vicevært gennem 27
       år bjarne nørgaard. denne havde oplyst, at de 13 parkeringspladser i henhold til den
       ene af deklarationerne aldrig havde været anvendt i hans tid. dette punkt rejste dog en
       tvivl blandt nogle af de tilstedeværende.”
af et brev af 17. december 2009 fra københavns kommune til ejerforeningens daværende
advokat i anledning af en procestilvarsling til denne sag fremgår bl.a.:
       ”af vore [tidligere] breve fremgår det, at etablering af 13 parkeringspladser på ejen-
       dommen matr.nr. 53 sankt annæ vester kvarter, københavn, har været en del af forud-
       sætningen for, at der kunne gives tilladelse til opførelse af bebyggelsen i borgergade 26.
       forvaltningen er alene påtaleberettiget vedrørende overholdelse af de betingelser, der er
       stillet i forbindelse med godkendelse af en bebyggelse.
                                                 - 3 -
       da der fortsat er etableret parkeringspladser på ejendommen matr.nr. 53 sankt annæ
       vester kvarter, københavn, er forudsætningen for den givne tilladelse til opførelse af
       bebyggelsen borgergade 26 stadig opfyldt.
       vi må fastholde, at spørgsmålet om hvorledes brugsretten og et eventuelt vederlag for
       brugsretten reguleres, er et privatretligt forhold, som er forvaltningen uvedkommende.
       vi agter derfor ikke at intervenere i en kommende retssag.”
i et brev af 27. april 2010 har københavns kommune besvaret en række spørgsmål vedrø-
rende muligheden for at indbetale til en parkeringsfond i de tilfælde, hvor en bygherre ikke
etablerer de krævede parkeringspladser, således:
       ”lovgrundlaget vedrørende parkeringsfonde findes i byggelovens § 22, stk. 6, der be-
       stemmer, at der kan fastsættes bestemmelser for kommuners adgang til at gøre en fravi-
       gelse fra bestemmelser om tilvejebringelse af parkeringsarealer på egen grund betinget
       af, at der sker indbetaling til en kommunal parkeringsfond.
       adgangen til at oprette en parkeringsfond er imidlertid ikke udnyttet i københavns
       kommune.
       hvis der ikke er fysisk mulighed for tilstrækkelig parkering på grunden – hvilket ofte er
       tilfældet pga. den høje bebyggelsesprocent, der er kendetegnende for københavns
       kommune, sammenholdt med den høje prioritering af opholdsarealerne – kan kravet om
       tilstrækkelige parkeringsarealer fraviges mod, at der tinglyses en deklaration på ejen-
       dommen.
       parkeringsdeklarationen udsætter parkeringskravet, idet ejeren forpligtes til at indrette
       de pågældende pladser ved udførelse af eller deltagelse i et parkeringsanlæg i kvarteret,
       eller til at indbetale til en parkeringsfond, såfremt en sådan måtte blive oprettet.
       metoden har været anvendt siden midten af halvfjerdserne, og der er tinglyst et antal
       deklarationer svarende til omkring 14.000 parkeringspladser.
       kommunen har på denne måde søgt at sikre sig, at parkeringsforpligtelserne kan aktua-
       liseres efterfølgende, når der er behov herfor.”
  parterne er enige om, at vicevært bjarne nørgaard – i tillæg til hvad der fremgår af lands-
  rettens dom – under afhøringen for landsretten forklarede følgende:
       ”bjarne nørgaard forklarede, at han flere gange løbende gennem årene er blevet spurgt
       af beboere fra ejerforeningen, om de måtte parkere på de 21 pladser på matr.nr. 53. til
       dette svarede han altid nej. bjarne nørgaard forklarede endvidere, at han fungerede som
       vicevært fra 1981 eller 1982 (og ikke fra begyndelsen af 1980’erne, som det er proto-
       kolleret).”
                                                 - 4 -
højesterets begrundelse og resultat
sagen angår om, og i givet fald på hvilke vilkår, jeudan v a/s som ejer af ejendommen
matr.nr. 53 sankt annæ vester kvarter (st. kongensgade 59, københavn) efter en tinglyst
deklaration på ejendommen er forpligtet til at stille 13 parkeringspladser til rådighed for ejer-
foreningen matr.nr. 669 sankt annæ vester kvarter (borgergade 26, københavn).
højesteret finder, at parkeringsdeklarationen – ud over at opfylde vilkåret i københavns
kommunes byggetilladelse af 20. april 1970 – også indeholder en privatretlig forpligtelse
over for den til enhver tid værende ejer af matr.nr. 669 til at stille de pågældende parkerings-
pladser til rådighed. det kan ikke føre til et andet resultat, at alene københavns kommune er
anført som påtaleberettiget.
der er efter bevisførelsen ikke grundlag for at fastslå, at der i forholdet mellem de daværende
ejere af de to ejendomme har været en fælles forudsætning om, at deklarationen ikke skulle
skabe en sådan forpligtelse.
spørgsmålet er herefter, om retten til de 13 parkeringspladser i forholdet mellem ejerne af
matr.nr. 669 og matr.nr. 53 er bortfaldet som følge af frihedshævd eller passivitet.
højesteret tiltræder, at det efter bevisførelsen ikke er godtgjort, at jeudan og de tidligere ejere
af matr.nr. 53 selv har rådet over parkeringspladserne på en sådan måde og i et sådant tids-
rum, at man har hindret ejerforeningen i at råde over dem. det bemærkes herved, at det, i
hvert fald indtil jeudan overtog matr.nr. 53, var ejeren af matr.nr. 670, der rådede over parke-
ringspladserne. jeudan er derfor ikke over for ejerforeningen frigjort fra forpligtelsen efter
deklarationen som følge af frihedshævd.
der er efter bevisførelsen – herunder oplysningerne om, hvordan udnyttelsen af parkerings-
pladserne i gården mellem de berørte ejendomme er blevet administreret – ikke grundlag for
at fastslå, at ejerforeningen på et tidligere tidspunkt end 2006 har haft anledning til at påbe-
råbe sig parkeringsdeklarationen. ejerforeningen har således ikke udvist retsfortabende passi-
vitet.
                                               - 5 -
højesteret tiltræder endelig, at det ikke er godtgjort, at jeudan har krav på vederlag for at
stille parkeringspladserne til rådighed for ejerforeningen, hverken efter deklarationens ordlyd
eller på andet grundlag. deklarationen må ses i lyset af de øvrige deklarationer om adgangs-
og parkeringsforhold i gården mellem de berørte ejendomme, som der efter det oplyste ikke
kræves vederlag for.
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal jeudan v a/s betale 50.000 kr. til ejerforeningen
matr.nr. 669 sankt annæ vester kvarter.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
