                             højesterets dom
                            afsagt tirsdag den 22. maj 2018
sag 142/2017
(2. afdeling)
salar ahmad shareef,
rikke munk,
jutta rasmussen,
gitte fischer,
hanne smidt møller kjærgaard,
jon silberg,
susanne syberg,
susanne dyrberg,
hewa nadir kader
(advokat flemming wahrén for alle)
og
malene ramfeldt
(advokat flemming wahrén, beskikket)
mod
boligselskabet sjælland
(advokat rolf b. ledertoug)
biintervenient til støtte for boligselskabet sjælland: ista danmark a/s
(advokat anne louise husen)
i tidligere instanser er afsagt dom af boligretten i roskilde den 1. marts 2016 og af østre
landsrets 19. afdeling den 7. marts 2017.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: jon stokholm, vibeke rønne, jens peter
christensen, jan schans christensen og lars apostoli.
                                                  - 2 -
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
appellanterne har nedlagt påstand om frifindelse.
indstævnte, boligselskabet sjælland, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom.
anbringender
appellanterne har anført, at udlejer mister retten til at kræve tillægsbetaling, når varmeregn-
skabet ikke er sendt til lejerne inden udløbet af fristen på 4 måneder efter regnskabsårets ud-
løb, jf. almenlejelovens § 58, stk. 1, jf. § 56, stk. 1. samme frist gælder for krav om tillægsbe-
taling som følge af korrektioner i regnskabet, i hvert fald når korrektionerne fremtræder som
et helt nyt varmeregnskab, som det er tilfældet i denne sag. § 59, stk. 2, om udlejerens forplig-
telse til snarest at rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere i tilfælde af fejlagtig
udgiftsfordeling mellem lejerne indebærer ikke en tilsidesættelse af § 58, stk. 1, jf. § 56, stk.
1.
hvis fristen på 4 måneder for krav om tillægsbetaling som følge af korrektioner, der er nød-
vendiggjort af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne, ikke var gældende på almenlejelo-
vens område, ville lejerne på dette område være ringere stillet end lejerne i private udlejnings-
ejendomme. det ville være ulogisk, da hensynet til beskyttelse af lejere i alment boligbyggeri
er lige så stærkt som hensynet til beskyttelse af lejere i private udlejningsejendomme. hvad
angår lejerne i private udlejningsejendomme, følger det i dag af lejelovens § 45 c, stk. 2, at
fristen for krav om tillægsbetaling efter korrektion af fejlagtig udgiftsfordeling i et varme-
regnskab er den samme som fristen for udsendelse af varmeregnskabet. sådanne krav kan
derfor ikke fremsættes senere end 4 måneder efter regnskabsårets udløb. bestemmelsen blev
præciseret ved ændringen af lejeloven i 2015, men lige siden lejeloven fra 1967 har en korrekt
fortolkning af denne lov ført til dette resultat.
balancelejeprincippet på almenlejelovens område kan ikke begrunde en forskelsbehandling,
idet der i en situation som den foreliggende er mulighed for at gøre et erstatningskrav gæl-
dende mod den, der er ansvarlig for fejlen i udgiftsfordelingen i det oprindelige regnskab.
                                                  - 3 -
hvis fristen for det korrigerede varmeregnskab ikke var den samme som fristen for det oprin-
delige regnskab, ville der være mulighed for omgåelse. i givet fald ville udlejer således blot
kunne udsende et regnskab med tilfældige forkerte tal inden udløbet af fristen på 4 måneder
for at afbryde fristen.
boligselskabet sjælland har anført, at fristen på 4 måneder for udsendelse af varmeregnskabet
ikke gælder for meddelelse til lejerne om korrektion til regnskabet. efter almenlejelovens §
59, stk. 2, påhviler det udlejer at rette fejl i udgiftsfordelingen og snarest give de berørte lejere
skriftlig meddelelse herom. der gælder ikke noget formkrav til denne meddelelse, der således
ikke nødvendigvis skal udsendes i form af et nyt varmeregnskab. med hensyn til tillægsbeta-
ling henviser § 59, stk. 2, til bestemmelsen i lovens § 57, der ikke indeholder særlige fristreg-
ler for korrektionsmeddelelsen til lejerne. bestemmelsen i § 59, stk. 2, indeholder således ikke
en henvisning til § 56, stk. 1, og § 58, stk. 1, om fristen for udsendelsen af det oprindelige
varmeregnskab og om retsvirkningen, når denne frist ikke overholdes. derfor er der heller
ikke noget grundlag for appellanternes antagelse om, at korrektionsmeddelelsen skal være
udsendt til lejerne inden udløbet af fristen for det oprindelige varmeregnskab.
på lejelovens område har det siden lovændringen i 2015 været gældende, at krav om tillægs-
betaling som følge af korrektion af udgiftsfordelingen skal være udsendt inden udløbet af fri-
sten på 4 måneder for udsendelse af det oprindelige varmeregnskab. en tilsvarende regel er
imidlertid ikke indført på almenlejelovens område, hvilket ikke er ulogisk under hensyn til
balancelejeprincippet på dette område.
appellanternes antagelse om, at ændringen af lejeloven i 2015 blot indebar en præcisering af
en retstilstand, som havde været gældende på lejelovens område siden 1967, er ikke korrekt.
det er i den forbindelse uden betydning, at antagelsen har delvis støtte i de forudsætninger,
der ligger til grund for lovændringen i 2015. disse forudsætninger er forkerte, idet det heller
ikke på lejelovens område før lovændringen i 2015 var en betingelse for at gøre krav om til-
lægsbetaling som følge af korrektioner gældende, at meddelelsen om disse korrektioner blev
udsendt inden udløbet af fristen for det oprindelige varmeregnskab.
                                                   - 4 -
ista danmark a/s har tilsluttet sig boligselskabet sjællands synspunkter og anført, at der efter
almenlejelovens § 59 ikke gælder nogen anden frist for udsendelse af meddelelsen om fejlag-
tig udgiftsfordeling, end at fejlrettelsen skal ske snarest muligt. hvis appellanternes opfattelse
havde været rigtig, ville det i praksis som hovedregel afskære udlejer fra at gøre krav om til-
lægsbetaling gældende.
højesterets begrundelse og resultat
det er appellanternes synspunkt, at udlejer efter reglerne i almenlejeloven mister retten til at
kræve tillægsbetaling efter korrektion af fejl i varmeregnskabets udgiftsfordeling mellem le-
jerne, hvis meddelelsen herom ikke er kommet frem til lejerne inden udløbet af fristen på 4
måneder for varmeregnskabet. spørgsmålet er derfor, om fristen for korrektion er den samme
som fristen for varmeregnskabet.
efter det, som landsretten har anført vedrørende almenlejelovens ordlyd og forarbejder, til-
træder højesteret, at den frist på 4 måneder i § 56, stk. 1, som gælder for lejernes modtagelse
af varmeregnskabet, ikke gælder for den meddelelse om fejlagtig udgiftsfordeling, som udle-
jeren er forpligtet til at sende til de berørte lejere i henhold til § 59, stk. 2. efter § 59, stk. 2, 1.
pkt., er det således alene et krav, at udlejeren ”snarest” retter fejlen ved skriftlig meddelelse til
de berørte lejere. er dette krav opfyldt, kan udlejeren kræve tillægsbetaling som følge af ret-
telserne i overensstemmelse med bestemmelserne i § 57, stk. 1, jf. § 59, stk. 2, 2. pkt. det
gælder også, hvis udlejeren vælger at give lejerne meddelelse om den fejlagtige udgiftsforde-
ling ved udsendelse af et korrigeret varmeregnskab.
det kan ikke føre til et andet resultat, at der ved ændringen af lejeloven ved lov nr. 310 af 30.
marts 2015 er indført en regel, hvorefter fristen for skriftlig meddelelse til lejerne om fejlagtig
udgiftsfordeling i varmeregnskabet er den samme som fristen for det oprindelige varmeregn-
skab, således at udlejers ret til tillægsbetaling som følge af korrektionen bortfalder, hvis med-
delelsen kommer frem til lejerne senere end 4 måneder efter regnskabsårets udløb, jf. lejelo-
vens § 45 c, stk. 2, 2. pkt., jf. § 45 b, stk. 1, jf. § 43, stk. 1. der er ikke sket en tilsvarende æn-
dring af reglerne i almenlejeloven.
                                               - 5 -
det er ubestridt, at boligselskabet sjælland har udsendt et korrigeret varmeregnskab snarest
efter at være blevet opmærksom på fejlen i det oprindelige varmeregnskab. kravet til udlejers
meddelelse til de berørte lejere i henhold til almenlejelovens § 59, stk. 2, er derfor opfyldt.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal salar ahmad shareef, rikke munk, jutta rasmussen,
gitte fischer, hanne smidt møller kjærgaard, jon silberg, susanne syberg, susanne dyrberg
og hewa nadir kader hver betale 3.000 kr. til boligselskabet sjælland. statskassen skal for
malene ramfeldt betale 3.000 kr. i sagsomkostninger til boligselskabet sjælland.
sagsomkostningsbeløbene skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og
forrentes efter rentelovens § 8 a.
