                             højesterets dom
                            afsagt tirsdag den 7. juni 2016
sag 102/2015 og 115/2015
(2. afdeling)
jens stevnsmose dinesen
(advokat niels w. kjærgaard)
mod
bjørnemose aps
(advokat k.l. németh)
og
sag 101/2015 og 116/2015
jens stevnsmose dinesen
(advokat niels w. kjærgaard)
og
college administration - london ltd.
(advokat lise høgh)
mod
bjørnemose aps
(advokat k.l. németh)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 15. afdeling den 30. april 2015.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, jytte scharling, poul dahl
jensen, vibeke rønne, og lars apostoli.
                                               - 2 -
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
supplerende sagsfremstilling
for højesteret er der fremkommet yderligere oplysninger og dokumenter. der er fremlagt
kontoudskrifter for pbh 26.609 aps (herefter pbh) for perioden 1998-2006, hvoraf fremgår
bl.a., at der løbende er indsat og hævet betydelige beløb på selskabets konto. der er indbetalt
bl.a. beløb til pbh således:
30.05.2005:      209.405,83 kr. (fra grain storage)
23.09.2005:      141.000,00 kr. (fra grain storage)
23.09.2005:       76.000,00 kr. (fra asbølholm gods aps)
19.01.2006:       50.000,00 kr. (fra grain storage)
pbh’s regnskaber for perioden frem til og med 2004 er fremlagt. i selskabets første regnskab
er ejendomsværdien ansat til 9.060.000 kr. pr. 31. december 1999, og i selskabets sidste regn-
skab er ejendomsværdien ansat til 14.500.000 kr. pr. 31. december 2004.
i regnskabet for bjørnemose aps for 2006 er ejendomsværdien ansat til 30 mio. kr., og i
regnskabet for 2007 er ejendomsværdien ansat til 45 mio. kr.
der er endvidere fremlagt en række fakturaer, som er stilet til jens dinesen. fakturaerne dæk-
ker perioden 1999-2003 og angår bl.a. levering af byggematerialer til ejendommen på bjør-
nemosevej 40.
til belysning af baggrunden for aftalen med steen madsen om forpagtning af en del af bjør-
nemoses jorde (kohavegaard) er for højesteret fremlagt et brev af 26. april 2004 fra steen
madsens advokat til jens dinesen. i brevet hedder det bl.a.:
       ”steen søgaard madsen, landevejen 83, 5882 vejstrup har rettet henvendelse til mig i
       anledning af, at der skulle udfærdiges en forpagtningskontrakt mellem dem og ham
       vedr. det areal, som min klient tidligere har drevet i henhold til en driftsaftale.
       min klient vil foreslå, at der udarbejdes en kontrakt ud fra nedennævnte principper.
       1.     forpagtningsperiode på 8 år fra 01.10.2004 til 01.10.2012.
                                                - 3 -
      2.      prisen for forpagtningen udgør kr. 3.300,- pr. ha. med tillæg af moms. arealet ud-
              gør 31,3 ha.
      3.      hektarstøtten tilfalder under forpagtningsforholdet forpagteren, men tilfalder
              jordejeren ved forpagtningsforholdets ophør.
      4.      der gives forpagteren fortrin til en ny forpagtningsperiode ved udløbet den
              01.10.2012.
      …”
af en aftale af 16. december 2003 mellem grain storage, london ltd. og dancenter om for-
midling af udlejning af ejendomme fremgår, at dancenter påtog sig formidling af en række
ejendomme for grain storage, london ltd., herunder bjørnemose gods. det fremgår af afta-
len bl.a., at der er budgetteret med en indtægt på 575.000 kr. om året for så vidt angår bjør-
nemose gods, og at jens dinesen tegner selskabet grain storage, london ltd. og også hæfter
personligt for dette selskabs opfyldelse af aftalen, der trådte i kraft den 10. januar 2004.
bjørnemose aps har sat ejendommen bjørnemose til salg med advokat mogens nørup-han-
sen som formidler. i hans salgsprospekt fra 2010 er salgsprisen angivet til 55 mio. kr., og i
salgsprospektet er anført bl.a. følgende:
      ”nuværende ejer har ikke beboet bjørnemose, men godsets bygninger er sat i stand til
      udlejning og der er i de senere år foretaget betydelige investeringer i værelsesindretnin-
      ger med bad, køkken, og opholdsrum, mødelokaler og en række faciliteter som inden-
      dørs pool, squash og tennis.
      …
      i parkens sydøstlige hjørne er anlagt privat havn med indløb fra skårupøre sund. pavil-
      lon i sort bindingsværk blev opført i 1855 ved havneindløbets bådebro.
      …
      hovedbygning
      tidligere var bjørnemoses hovedbygning et 2 fløjet vinkelbygget anlæg. bygningerne
      var identiske; hvide med takkede gavle, men på grund af vestfløjens forfald blev den re-
      vet ned i 1980. godsets arkitektoniske historie er omfattende dokumenteret i et værk
      udgivet af svendborg museum i 1985, som kan rekvireres sammen med bilagssamlin-
      gen.
      …
      i 2001 fik hovedbygningen lagt nyt tag i sorte glaserede tegl med diskrete ovenlysvin-
      duer, således at tagetagen kunne udnyttes boligmæssigt. i 2007 blev alle vinduer og
      sprossede døre fornyet. hovedbygningen ligger højt, er tør og velholdt og der er lø-
      bende foretaget betydelige investeringer i bygningens vedligeholdelse og i udbygning af
      faciliteterne med henblik på herregårdsudlejning på ugebasis gennem dansommer.
      avlsgården
                                              - 4 -
      østlængen … foruden div. opholdsrum er der nyindrettet et dejligt lyst konferencerum i
      separat bygning. ombygning og indretning er lavet grundigt og i gode materialer med
      erhvervsmæssig udlejning for øje.
      …
      øvrige driftsbygninger
      …
      halmfyr er placeret i selvstændig fritliggende bygning med gode tilkørselsforhold. fyret
      er central enhed for alle gårdens opvarmede bygninger og rum, samt pool. daglig fyring
      med bigballer varetages af samarbejdspartner.
      2 nye haller øst for gården blev bygget i 2003. hallerne er hver især på1955 kvm. iflg.
      bbr. én fungerer som halmlager med delvist åbne sider, den anden er lukket med stål-
      plader og udlejes som sæsonlager.
      …
      bjørnemose:                         86,8731 ha
      tilskudsberettiget ager:            62,97 ha
      …
      tilhørende ejendom brudagervej 34, vejstrup
      bygningsløs ejendom                 32,3302 ha
      tilskudsberettiget ager:            31,20 ha
      …
      økonomi
      …
      i en del år har bjørnemoses bygninger været fordelagtigt udlejet gennem dansommer.
      udlejningsvirksomheden har været til gavn for godset idet der løbende er foretaget be-
      tydelige investeringer i vedligeholdelse af driftsbygninger og hovedbygning, samt at
      bygningerne har været opvarmet året rundt.
      …”
for højesteret er gennemført syn og skøn med henblik på besvarelse af spørgsmål om om-
kostningerne til anlæggelse af havn i parken samt udgravning af sejlrende og anlæggelse af
tennisbane. i sin erklæring af 9. marts 2016 har landskabsarkitekt michael finke bl.a. anført
følgende:
      ”besvarelse af skønstemaets spørgsmål 1:
      skønsmanden bedes oplyse de anslåede omkostninger til anlæggelse af havn i parken og
      udgravning af sejlrenden dertil.
      …
                                              - 5 -
      havn
      …
      omkostninger i 2016 ialt: 977.000,00 kr. ekskl. moms / 1.221.250,00 kr. inkl. moms
      omkostninger i 2001 i alt 977.000,00 kr. x 0,73154 = 714.714,58 kr. ekskl. moms /
      893.393,23 kr. inkl. moms
      sejlrende:
      …
      omkostninger i 2016 ialt: 43.200 kr. ekskl. moms / 54.000,00 kr. inkl. moms
      omkostninger i 2001 i alt 43.200,00 kr. x 0,73154 = 31.602,53 kr. ekskl. moms /
      39.503,16 kr. inkl. moms.
      ...
      besvarelse af skønstemaets spørgsmål 2:
      skønsmanden bedes oplyse de anslåede omkostninger til anlæggelse af tennisbanen i
      parken.
      …
      omkostninger i 2016 ialt: 462.600,00 kr. ekskl. moms / 578.250,00 kr. inkl. moms
      omkostninger i 2001 i alt 462.600,00 kr. x 0,73154 = 338.410,40 kr. ekskl. moms /
      423.013,00 kr. inkl. moms.”
i en supplerende erklæring af 18. april 2016 har skønsmanden michael finke besvaret et
spørgsmål om udgiften til at retablere området, hvor tennisbanen er anlagt, således at tennis-
banen sløjfes og arealet retableres. han har oplyst, at udgiften hertil udgør 143.000 kr. ekskl.
moms.
forklaringer
til brug for højesteret er der afgivet forklaring af michael finke, jens hedegaard, mogens
nørup-hansen og jesper john anhøj samt supplerende forklaring af jens dinesen.
jens hedegaard har forklaret bl.a., at han er uddannet arkitekt. han arbejder som bygnings-
sagkyndig, syns- og skønsmand og skadevurderingsmand for forsikringsselskaber. han har
arbejdet i branchen i mere end 30 år.
han var første gang på bjørnemose gods i forbindelse med en besigtigelse i 1998. bygnin-
gerne var dengang i dårlig stand og bar præg af manglende vedligeholdelse. der var pudsaf-
skalninger på murerne, og bygningerne trængte til en omfattende istandsættelse. bygningerne
                                              - 6 -
så dengang ud som på fotografierne i underbilag 1 til skønserklæringen. på det første fotografi
kan man desuden se en altan, som i dag er erstattet af et tårn.
han var til stede på bjørnemose gods umiddelbart efter stormen i december 1999. han var
antaget af og blev aflønnet af forsikringsselskabet for at fastslå omfanget af skaderne på byg-
ningerne. han var inde i bygningerne i forbindelse med besigtigelsen. der var tale om en
stormskade, og der var nedstyrtningsfare. han husker ikke, hvor lang tid det ville tage at ud-
bedre skaderne, og han havde ikke noget at gøre med fastsættelsen af prisen for at udbedre
skaderne. efter besigtigelsen udarbejdede han en rapport af 20. december 1999. rapporten
omhandlede hovedbygningen og laden. han ved ikke, om der var en politisag i relation til
stormskaden. der var også fugtskader i bygningerne, men han husker ikke, hvor omfattende
fugtskaderne var. fugten kom fra taget, men han ved ikke, hvordan fugtskaderne var opstået.
efter år 2000 bistod han jens dinesen i relation til bl.a. brandsikring af bygningerne og etab-
lering af flugtveje mv., da godsets stuehus skulle anvendes til udlejning og bed and breakfast.
han skrev i den forbindelse sammen med svendborg kommune. dialogen endte med, at
kommunen var tilfreds med de arbejder, han foretog i relation til brandsikring af stuehuset.
han husker ikke, om han udstedte fakturaerne til jens dinesen personligt eller til et selskab.
han havde ikke noget at gøre med renoveringen af bjørnemose gods og har ikke udarbejdet
oversigten over istandsættelsesarbejder mv. i underbilag 2 til skønserklæringen. han har set,
at ombygningen af hovedbygningen og opførelsen af den nye lade mod vest er udført. han var
involveret i brandsikringen af østfløjen, dvs. stuehuset, og har set ombygningen udført.
jens dinesen har forklaret bl.a., at formålet med købet af bjørnemose gods i 1994 var at
drive erhverv i form af landbrug og udlejning til turister eller lignende. bjørnemose gods har
aldrig tjent som privatbolig. han boede på daværende tidspunkt og indtil skilsmissen i 1998
sammen med heidi sommer på en adresse i nørre aaby. efter skilsmissen boede han kortva-
rigt hos sin mor og andre steder. han flyttede til frankrig i 2003 og videre til spanien i 2005,
hvor han har boet siden. i perioden fra 2003 og de følgende 4-5 år var han jævnligt i danmark
for at besøge sin mor. han opholder sig så meget som muligt i monaco, hvor hans hustru ar-
bejder.
                                                 - 7 -
svendborg kommune har store interesser i grundvandet under bjørnemose gods, og allerede
i 1999 blev bjørnemose gods’ arealer udlagt som et problemområde. pbh 26.609 aps, som
på daværende tidspunkt var tinglyst ejer af godset, så sig derfor nødsaget til at indgå en aftale
med myndighederne om miljøvenlig drift. der var tale om en standardaftale, hvor pbh blev
honoreret pr. hektar. en aftale om miljøvenlig drift indebærer, at ejeren af jorden skal sørge
for, at arealet er dækket af et kraftigt og tykt lag græs, som skal slås jævnligt og herefter ven-
des og lægges i halmballer. efter slåning blev halmen brændt i halmfyret, da man ikke må
sælge halm, der er omfattet af en aftale om miljøvenlig drift. pbh havde ansat en person til at
stå for arbejdet med den miljøvenlige drift. pbh havde desuden anskaffet en traktor til at slå
græsset og en maskine til at presse halmen samt en lastbil til at køre halmballerne til halmla-
derne. det kan godt passe, at pbh i årene 1998-2006 modtog i alt ca. 1,8 mio. kr. i henhold til
aftalen om miljøvenlig drift. denne indtægt burde have modsvaret udgifterne til den miljø-
venlige drift men gjorde det ikke helt, da den miljøvenlige drift gav et mindre underskud hvert
år.
et mindre areal af bjørnemose gods var ikke omfattet af aftalen om miljøvenlig drift. dette
lavt beliggende areal hedder kohavegaard og har en størrelse på 31,3 hektar og ligger ca. 10
km fra hovedejendommen. i perioden 1995-2004 eksisterede der en driftsaftale med en nabo
til kohavegaard. naboen hed steen søgaard madsen, og han avlede frøgræs på kohavegaard.
han husker ikke det nærmere indhold af driftsaftalen, men hovedindholdet var, at bjørnemose
gods betalte udgifterne til driften, herunder udgifterne til dræn og gødning, og fik indtægterne
for salget af frøgræsset. driften gav ikke overskud, og pbh besluttede derfor i 2004 at bort-
forpagte kohavegaard for at få et sikkert overskud. steen søgaard madsen ville gerne for-
pagte jorden, og den 26. april 2004 sendte steen søgaard madsens advokat, søren ole knud-
sen, et brev til ham med henblik på at indgå en forpagtningsaftale. han returnerede brevet
med sine håndskrevne bemærkninger. forpagtningsafgiften blev aftalt til 3.300 kr. pr. hektar.
forpagtningskontrakten trådte i kraft den 1. oktober 2004. pbh var som tinglyst ejer af jorden
fortsat forpligtet til at afholde udgifterne til at vedligeholde drænet og til at betale ejendoms-
skatter og ejerforsikring. steen søgaard madsen betalte kun forpagtningsafgiften til pbh én
gang, og det var i efteråret 2005. pbh fik reelt ikke noget beløb udbetalt, idet der var en mel-
lemregning i henhold til den tidligere driftsaftale. indtægterne og udgifterne fremgår af pbh’s
driftsregnskab. det løb nogenlunde rundt.
                                              - 8 -
han husker ikke, hvor han boede under stormen i december 1999, men han opholdt sig på
daværende tidspunkt i et sommerhus nord for fredericia, som hans bror, jørgen axel, ejer.
han var ikke til stede på bjørnemose gods under stormen eller den følgende dag. han kender
kenneth hørdum, som var ansat af bjørnemose gods’ inspektør, steen leth. han var ikke
sammen med kenneth hørdum i dagene omkring stormen. kenneth hørdum anmeldte ham til
politiet for at have forårsaget stormskaderne på bjørnemose gods. kenneth hørdum var på
daværende tidspunkt blevet afskediget af steen leth. han var til møde hos politiet, hvor han
blev sigtet. sigtelsen blev siden frafaldet.
to bygninger, herunder hovedbygningen, blev beskadiget under stormen. arkitekt jens he-
degaards rapport af 20. december 1999 omhandler disse bygninger. der blev udstedt et påbud
om, at man ikke måtte bevæge sig i og omkring bygningerne. entreprenørfirmaet skanska
tilbød at renovere den ene af bygningerne for 2,1 mio. kr. men havde travlt og kunne først
påbegynde renoveringen nogle år senere. forsikringsselskabet anmodede pbh om at prøve at
finde nogle håndværkere til at udbedre de skader, som skabte risiko for nedstyrtning. han selv
og hans personligt drevne virksomhed indtrådte som udførende håndværker og istandsatte
bygningen.
hovedbygningens tagkonstruktion var alvorligt beskadiget, og skorstenene var knækket. man
kunne derfor ikke opvarme bygningen. han selv og hans personligt drevne virksomhed repa-
rerede bygningens tag og skorstene, så bygningen fremstod som et råhus i almindelig land-
brugsmæssig stand. bygningen blev senere udlejet til college administration - london ltd.,
som afholdt udgifterne til en særlig indretning med henblik på udlejning som bed and break-
fast. han udførte ikke arbejdet med den særlige indretning. på den vestlige side af hovedbyg-
ningen var der i gamle dage et tårn. i forbindelse med renoveringen genopførte han dette tårn
for at præsentere bygningen som et nyt stuehus. tårnet blev belagt med et kobbertag. det ko-
stede ca. 500.000 kr. at opføre tårnet. han finansierede opførelsen af tårnet for pbh.
tennisbanen og havneanlægget og sejlrenden var nødvendige for at drive et hotellignende bed
and breakfast. det kostede ca. 600.000 kr. at anlægge tennisbanen, og det kostede ca. 2 mio.
kr. at anlægge havnen og sejlrenden. han finansierede begge disse byggerier for pbh.
                                              - 9 -
som følge af moderniseringen af bygningerne og aftalen om miljøvenlig drift var det endvi-
dere nødvendigt at installere et større halmfyr.
efter stormen fjernede han resterne af den sammenstyrtede vestfløj, som indtil da var blevet
anvendt til opbevaring af halm. forsikringsselskabet betalte for, at han fjernede resterne af
bygningen. der er opført to nye haller, som har erstattet den sammenstyrtede vestfløj. de er
større end den gamle halmlade, da varmebehovet var blevet større, og da hallerne skulle
kunne rumme halmen fra den miljøvenlige drift. de to nye haller blev placeret et stykke væk
fra de øvrige bygninger for at opfylde bygningsreglementet om afstand mellem beboelses-
bygninger og bygninger, hvor der opbevares brandbart materiale. opførelse af de to nye haller
og infrastrukturen omkring dem, dvs. veje, parkeringsplads og elinstallationer, kostede 9 mio.
kr. heraf udgjorde udgiften til hallerne alene ca. 7 mio. kr. nykredit tilbød at finansiere opfø-
relsen af hallerne og vurderede, at prisen ville være 9 mio. kr. han mellemfinansierede opfø-
relserne af hallerne for pbh. nykredit udbetalte lånet i to rater til pbh. sidste rate blev ud-
betalt, da hallerne var færdigopført. pbh overførte lånebeløbene til ham.
under renoveringen søgte pbh efter en lejer til hovedbygningen med henblik på at drive bed
and breakfast. pbh vurderede, at det ville koste ca. 6 mio. kr. at indrette denne bygning til
drift af bed and breakfast, men selskabet havde ikke råd til at betale for istandsættelsen og
havde desuden behov for indtægter. det lykkedes at leje bygningen ud til college admini-
stration. han havde ikke nogen ejerandel i college administration, som på daværende tids-
punkt vistnok var ejet af hans bror, jørgen axel. huslejen blev aftalt til 120.000 kr. pr. år.
grundprincipperne i lejekontrakten var meget lig den tidligere aftale, som gjaldt indtil 1999,
hvor huslejen dog kun var 30.000 kr. pr. år. college administration forpligtede sig til at be-
tale for den særlige indretning og har således investeret ca. 6 mio. kr. i indretningen. der
skulle etableres nogle brandsikringstiltag, inden myndighederne kunne godkende bygningen
til udlejning. arkitekt jens hedegaard bistod pbh i forbindelse med brandsikringen, og pbh
betalte ham for det. college administration videreliciterede lejemålet til et andet engelsk sel-
skab ved navn grain storage london ltd., hvilket er normalt i england. derfor kom husleje-
betalingerne fra grain storage. pbh’s kontoudtog viser, at grain storage betalte husleje den
30. maj 2005, den 23. september 2005 og den 19. januar 2006. kontoudtoget viser desuden, at
asbølholm gods aps betalte en del af den skyldige husleje den 23. september 2005. han
sørgede for den sidstnævnte betaling, således at der var balance i huslejeregnskabet. college
                                                - 10 -
administration er i dag ultimativt ejet af hans trillinger. på overdragelsestidspunktet var tril-
lingerne omkring 5 år gamle. overdragelsen blev gennemført på den måde, at jørgen axel
gav en gave til trillingerne svarende til værdien college administration.
så vidt han husker, indgik grain storage i jørgen axels aktiviteter, men han ved ikke, om
jørgen axel ejede selskabet. der er ingen aktiviteter i grain storage længere, og selskabet
blev overdraget til trillingerne i forbindelse med overdragelsen af college administration.
han mellemfinansierede byggeriet af de to nye haller med 9 mio. kr. pbh optog lån hos ny-
kredit, som udbetalte lånet ad to omgange til pbh. det er ham, som har skrevet og dateret
notatet af 16. maj 2001, hvoraf det fremgår, at der skulle overføres 5,8 mio. kr. fra pbh til
college administration. beløbet var 1. rate af lånet fra nykredit. det var en praktisk teknika-
litet, som han ikke nærmere husker baggrunden for, at pbh først overførte beløbet til college
administration, som herefter overførte beløbet til ham. overførslerne blev gennemført samme
dag. college administration havde ingen udlæg til opførelsen af hallerne. det er også ham,
som har skrevet notatet, hvor der anmodes om overførsel af 3 mio. kr. til merrill lynch. bag-
grunden for notatet var, at nykredit havde besigtiget byggeriet og på denne baggrund havde
indvilliget i at udbetale den sidste rate af lånet til pbh. han havde en konto hos merrill
lynch, og beløbet på 3 mio. kr. skulle overføres til denne konto. merrill lynch havde ikke
ydet nogen kredit, og han har ikke forklaret i landsretten, at merrill lynch skulle have ydet
kredit til college administration. han brugte de 3 mio. kr. til at betale nogle andre kreditorer.
mogens nørup-hansen har forklaret bl.a., at han er advokat med speciale inden for landbrug
og skovbrug. han har i adskillige år forsøgt at sælge bjørnemose gods.
ejendommen blev i 2010 udbudt til salg for 55 mio. kr. udbudsprisen blev siden nedsat til
42,9 mio. kr. og er inden for de sidste 14 dage nedsat til 35 mio. kr. den realistiske markeds-
pris for ejendommen er nok 20-30 mio. kr. prisnedsættelsen til 42,9 mio. kr. skyldtes nok
bl.a., at kohavegaard, som var en del af bjørnemose gods, blev solgt i 2012 for ca. 180.000
kr. pr. hektar, hvilket svarer til en pris på ca. 5 mio. kr.
den klare fordel ved bjørnemose gods er, at ejendommen er ualmindeligt velbeliggende.
ulemperne ved ejendommen er, at bygningernes planløsninger er næsten håbløse, at kvalite-
                                              - 11 -
ten af ombygningerne og renoveringen er usædvanlig dårlig, og at bygningerne er i meget
dårlig stand.
hovedbygningen er ombygget med henblik på udlejning og indeholder mange værelser. ejen-
dommen er da også udbudt til salg som udlejningsejendom. i ca. fem af hovedbygningens 10-
12 værelser går man direkte ind på et badeværelse, når man går ind i værelset. hovedbygnin-
gen er som følge af de mange rum ikke velegnet som familiebolig. flere mulige købere har
henvist til planløsningen som begrundelse for ikke at købe ejendommen.
navnlig hovedbygningen er i dårlig stand og er ringe istandsat. taget ser ud til at ligge skævt,
og murerarbejdet forekommer at være af ringe kvalitet. den swimmingpool, som er anlagt i
kælderen i hovedbygningen, har en negativ virkning på ejendommens kvalitet. der er dårligt
klima i kælderen, og der er alle steder valgt de billigste istandsættelsesløsninger. flere mulige
købere har sagt til ham, at hovedbygningen er kondemneringsmoden som følge af planløsnin-
gen, materialevalget og de dårlige håndværksmæssige løsninger. det tårn, som er opført på
ejendommen, forøger ikke ejendommens salgsværdi, men understreger den smagløse måde,
hvorpå renoveringen er foretaget. han har fremvist ejendommen for mulige købere med byg-
gefaglig indsigt, og de er gået grinende derfra. forpagterboligen består af mange værelser og
er ringe istandsat. de to nyopførte haller fremstår ikke færdiggjorte. tennisbanen er ikke
vedligeholdt og forøger ikke ejendommens værdi af betydning. der er så lavvandet i havnen,
at den ikke er anvendelig til andet end robådssejlads, og havnen forøger ikke værdien af ejen-
dommen.
han har i 2010 udarbejdet det salgsprospekt, som er fremlagt i sagen. beskrivelsen af ejen-
dommen i salgsprospektet stemmer ikke med de faktiske forhold, men i 2010 havde han ikke
foretaget en vurdering af den håndværksmæssige kvalitet af den udførte istandsættelse og
ombygning. prospektet var derfor retvisende ud fra det kendskab, han havde til ejendommen i
2010.
jesper john anhøj har forklaret bl.a., at han er praktiserende advokat og har beskæftiget sig
med fast ejendom hele livet. han køber bl.a. ejendomme med henblik på videresalg. han har
undervist studerende under uddannelse til statsautoriseret ejendomsmægler og har herunder
været medlem af eksamenskommissionen.
                                               - 12 -
han mødte både danske og udenlandske håndværkere på bjørnemose gods, men han mener
ikke at have engageret eller betalt håndværkere i forbindelse med ombygningen. han mener,
at steen leth instruerede håndværkerne.
han har forklaret, at det nok er rigtigt, at pbh 26.609 aps havde en konto i danske bank, og
at hans advokatkontors adresse var anført som selskabets c/o-adresse. det var formentlig ham,
der oprettede kontoen, og det var vel jens dinesen og/eller dennes brødre, som bad ham op-
rette kontoen. han kan ikke svare på, hvad kontoen blev brugt til eller skulle bruges til. han
mener ikke, at han anvendte kontoen til at betale håndværkere i forbindelse med stormskaden,
og han kan ikke svare på, om kontoen blev anvendt i forbindelse med betaling for indretning.
man kan altid diskutere indretning, men man var under genopbygningen og renoveringen af
bjørnemose gods’ hovedbygning nødt til at tage hensyn til de bærende vægge, som ikke kan
fjernes. dette var en af årsagerne til, at enkelte af værelserne blev indrettet således, at man
træder ind i et kombineret badeværelse og påklædningsrum, når man går ind i værelset. den
anden årsag til denne indretning var, at det var bedre at have udsigt til vandet fra selve værel-
set end fra badeværelset. det er muligt, at taget på hovedbygningen ligger skævt, men taget er
lagt håndværksmæssigt forsvarligt, så det følger den gamle, skæve bygning og de skæve vin-
duer. der er ikke lydt i værelserne i kælderetagen. der er lydt i værelserne i tagetagen, men
det er ikke noget problem, og det er ikke værre end så mange andre steder. ved renoveringen
af tagetagen ønskede man at bevare de gamle, flotte plankegulve. skillevæggene blev derfor
sat op på plankegulvene, hvilket medvirker til, at lyden kan løbe igennem. byggematerialerne
er af fin kvalitet. han har besøgt kronprinsparrets palæ på amalienborg efter palæets istand-
sættelse, og det er ringere istandsat end bjørnemose gods.
swimmingpoolen blev opført i kælderen for at være i nærheden af værelserne. der opstod
ikke fugtproblemer i kælderen i forbindelse med anlæggelsen af swimmingpoolen. inden op-
førelsen af swimmingpoolen stod der i kælderen et stort vandkar med et areal på ca. 3 gange 5
meter og en dybde på ca. 1 meter. vandkarret opsamlede vand fra den kilde, som i gamle
dage forsynede bjørnemose gods med vand. kilden løb så langsomt, at man havde opsat det
store kar i kælderen, hvor det havde stået i mange år. bygningen har derfor altid været påvir-
ket af fugt fra kælderen.
                                                - 13 -
de to nyopførte haller blev konstrueret med spær og profilplader i stål, og alt var i orden.
spærene var bearbejdet inden levering, men de skal vedligeholdes løbende. man skal gen-
nemgå hallerne hvert 3.-4. år og herunder banke rust af og pletmale. man opfører aldrig land-
brugshaller i rustfrit stål, da det ville være alt for dyrt. den tidligere lejer af hallerne byggede
og reparerede både af høj kvalitet og anvendte hallerne til opbevaring af både om vinteren.
den pågældende lejer ville ikke have lejet hallerne, hvis de ikke havde været i god stand og
låsbare.
bygningernes facader blev istandsat ved at påføre et pudslag på et par centimeter uden på
murstenene og derefter kalke ovenpå pudslaget. facaderne skal repareres og vedligeholdes
hvert år. steen leth var i jens dinesens ejertid ansat til at stå for vedligeholdelse af facaderne,
og de blev løbende vedligeholdt.
han har set bjørnemose gods udefra i 2016. vedligeholdelsesstanden er ikke længere så god,
som da han havde med ejendommen at gøre.
højesterets begrundelse og resultat
ved højesterets dom af 7. april 2006 (ufr 2006.2014) blev det fastslået, at overdragelsen af
ejendommen bjørnemose fra bjørnemose aps til pbh 26.609 aps (herefter pbh) i 1998 var
ugyldig, og pbh blev tilpligtet uden vederlag og uden omkostninger for bjørnemose aps at
tilbageskøde ejendommen til dette selskab i samme stand, som ejendommen havde den 29.
oktober 1998. ejendommen blev først tilbageskødet til bjørnemose aps i august 2006, efter
at pbh var erklæret konkurs.
i den sag, som bjørnemose aps har anlagt med krav om erstatning for tab, der er påført bjør-
nemose aps som følge af uberettiget rådighedsberøvelse af ejendommen i perioden 1998-
2006 og manglende opfyldelse af forpligtelserne i henhold til højesterets dom fra 2006 (sag n
102/2015 og 115/2015), har bjørnemose aps nedlagt påstand om, at jens dinesen skal betale
12 mio. kr. beløbet er sammensat af følgende poster:
-     indfrielse af kreditforeningslån og betaling af restancer på lånet             9.254.837,00 kr.
-     mistet indtægt i form af arealtilskud for miljøvenlig drift
                                               - 14 -
        betalt til pbh i perioden fra 1998-2006                                   1.881.156,56 kr.
-      mistet indtægt i form af forpagtningsafgift betalt til pbh med
       100.000 kr. om året i 7 år                                                   700.000,00 kr.
-      omkostninger til ombygning af ejendommen med henblik på at
        føre ejendommen tilbage til samme stand som i 1998                          500.000,00 kr.
summen af de nævnte poster udgør 12.335.993 kr., og påstandsbeløbet fremkommer efter
afrunding.
af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder højesteret, at jens dinesen har handlet
ansvarspådragende over for bjørnemose aps, at bjørnemose aps er berettiget til erstatning
for udgifterne til indfrielse af realkreditlånet, at erstatningskravet skal reduceres med den
værdiforøgelse af ejendommen (skønsmæssigt ansat til 4 mio. kr.), som er resultatet af byg-
nings- og anlægsinvesteringer i perioden 1998-2006, at bjørnemose aps ikke er berettiget til
erstatning for omkostninger til ombygning med henblik på at føre ejendommen tilbage til
samme stand som i 1998, og at bjørnemose aps har krav på erstatning svarende til det udbe-
talte arealtilskud for miljøvenlig drift på 1.881.156 kr. og forpagtningsindtægter, dog med
fradrag af skønsmæssigt fastsatte driftsudgifter mv. på 500.000 kr.
med hensyn til størrelsen af forpagtningsindtægterne finder højesteret på baggrund af brevet
af 26. april 2004 fra forpagterens advokat, at det må lægges til grund, at markerne på koha-
vegaard ikke var bortforpagtet i årene forud for 2004, og at der således ikke er betalt forpagt-
ningsafgift til pbh i en periode på 7 år, men kun i ét år, inden ejendommen blev tilbageskødet
til bjørnemose aps. erstatningen for mistet forpagtningsindtægt nedsættes derfor med
600.000 kr. i forhold til landsrettens udmåling, således at erstatningen udgør 100.000 kr.
højesteret stadfæster herefter denne del af dommen med den ændring, at den erstatning, jens
dinesen skal betale til bjørnemose aps, nedsættes med 600.000 kr. til 6.735.993,56 kr.
i den sag, som bjørnemose aps har anlagt i medfør af konkurslovens § 137 med krav om, at
jens dinesen og college administration - london ltd. (herefter college) skal betale
4.779.065,80 kr. til pbh under konkurs (sag 101/2015 og 116/2015), er betalingspåstanden
sammensat af følgende poster:
                                              - 15 -
-      udbetaling af erstatning fra topdanmark                                1.714.366,40 kr.
-      lejeindtægter tilgået jens dinesen og jens dinesens manglende
       betaling af leje til bjørnemose aps (5 år á 600.000 kr.)               3.000.000,00 kr.
-      lejeindtægt tilgået jens dinesen fra thurøbund yacht værft                64.629,40 kr.
af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder højesteret, at konkursboet ikke har krav
mod jens dinesen eller college vedrørende stormskadeerstatningen, og at jens dinesen skal
erstatte konkursboet det tab, der blev påført pbh som følge af, at lejebetalingen fra thurø-
bund yacht værft blev udbetalt til ham og ikke til pbh.
efter bevisførelsen tiltræder højesteret, at det – når henses til de aftalte lejevilkår – ikke er
godtgjort, at den aftalte leje på 120.000 kr. om året ikke svarer til markedslejen.
det er hverken ved oplysningerne om indbetalingerne fra grain storage, london ltd. og as-
bølholm gods aps eller ved det øvrige for højesteret fremlagte materiale godtgjort, at pbh
har modtaget de årlige lejebetalinger på 120.000 kr. i henhold til lejekontrakten. herefter og
af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder højesteret, at jens dinesen og college soli-
darisk skal betale 480.000 kr. til konkursboet efter pbh, og at der ikke er grundlag for at til-
kende rente i medfør af den dagældende § 49 i anpartsselskabsloven.
højesteret stadfæster herefter i det hele denne del af dommen.
under hensyn til sagernes udfald sammenholdt med parternes påstande for højesteret samt
sammenhængen mellem de fremsatte krav og forbindelsen mellem jens dinesen og college
skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for højesteret til nogen anden part.
                                      thi kendes for ret:
i sagerne 102/2015 og 115/2015 stadfæstes landsrettens dom med den ændring, at jens
stevnsmose dinesen til bjørnemose aps skal betale 6.735.993,56 kr. med procesrente fra den
3. juli 2006.
i sagerne 101/2015 og 116/2015 stadfæstes landsrettens dom.
                                            - 16 -
ingen af parterne skal i nogen af sagerne betale sagsomkostninger for højesteret til nogen
anden part.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.
