                             højesterets dom
                            afsagt onsdag den 15. maj 2013
sag 233/2012
elin larsen
og
ulrik torp
(advokat henrik vang-lauridsen, beskikket for begge)
mod
elisabeth schwartz født tafdrups familielegat
(advokat anne louise husen)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 27. juni 2011 og af østre lands-
rets 19. afdeling den 7. marts 2012.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per walsøe, thomas rørdam, jens peter
christensen, lars hjortnæs og kurt rasmussen.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
appellanterne, elin larsen og ulrik torp, har påstået stadfæstelse af københavns byrets
dom.
indstævnte, elisabeth schwartz født tafdrups familielegat, har påstået stadfæstelse af lands-
rettens dom.
retsgrundlaget
ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der foretaget ændringer i bl.a. lejelovens § 50 og boligre-
guleringslovens § 11. af det lovforslag, der dannede grundlag for lovændringerne, fremgår
bl.a. (folketingstidende 1993-94, tillæg a, l 229, spalte 7853 ff.):
                                                 - 2 -
       ”28. i § 50, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
       ”for lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel ii-iv i lov om midlertidig regule-
       ring af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 10 og
       11 i denne lov.”
       …
       12. i § 11, stk. 1, ophæves 2. og 3. pkt., og i stedet indsættes: ”fordelingen sker efter
       bruttoetageareal.”
       …
       til nr. 28
       efter § 50, stk. 2, fordeles skatte- og afgiftsforhøjelser efter den gældende leje eller -
       hvor der ikke er fastsat nogen leje - lejeværdi. denne fordelingsmetode er uhensigts-
       mæssig i ejendomme, hvor reglerne i kapitel ii-iv i lov om midlertidig regulering af
       boligforholdene gælder, idet omkostningsbestemte lejeforhøjelser fordeles på en anden
       måde. derfor foreslås, at skatte- og afgiftsforhøjelser i disse ejendomme fordeles på
       samme måde som den omkostningsbestemte leje (det vil sige efter bruttoetageareal og
       indbyrdes værdi).
       …
       til nr. 11-14
       …
       hertil kommer, at det gældende fordelingsgrundlag medfører, at lejen for i øvrigt ens
       beboelseslejligheder typisk vil være lavest for de lejligheder, der er beliggende i
       ejendomme med erhvervsarealer, idet erhvervsarealerne pr. 1. marts 1975 normalt
       havde en højere lejeværdi end beboelsesarealerne. det foreslås derfor, at fordelingen af
       driftsudgifter mellem erhvervsarealer og beboelsesarealer fremover skal ske på grundlag
       af bruttoetagearealet. ændringen betyder, at man skaber større overensstemmelse
       mellem pris og kvalitet.”
i en tillægsbetænkning afgivet af boligudvalget den 20. maj 1994 til lovforslag nr. l 229
hedder det bl.a. (folketingstidende 1993-94, tillæg b, l 229, spalte 1717 ff.):
       ”et andet mindretal (socialistisk folkepartis medlem af udvalget) indstiller lovforslaget
       til vedtagelse med de stillede ændringsforslag.
       ændringsforslag
       …
       til § 2…
       11) nr. 12 affattes således:
       ”12. i § 11, stk. 1, ophæves 2. og 3. pkt., og i stedet indsættes:
                                               - 3 -
      ”til brug herfor opsplittes ejendommens budget, således at udgifter vedrørende husrum,
      jf. 1. pkt., opgøres selvstændigt, ligesom udgifter vedrørende boliglejemål opgøres selv-
      stændigt. fælles udgifter fordeles forholdsmæssigt mellem de to dele af ejendommen
      efter bruttoetageareal. fordelingen på de enkelte boliglejemål sker ligeledes efter brut-
      toetageareal.”
      …
      bemærkninger
      …
      ad nr. 11
      intentionen med lovforslagets § 2, nr. 11-14, er angiveligt, at boliglejerne hverken skal
      have fordel eller ulempe af, at der befinder sig erhvervslejemål i ejendommen. som lov-
      forslaget er formuleret, vil det imidlertid bevirke, at en række boliglejemål får vold-
      somme lejestigninger, ud over hvad lejeniveauet i tilsvarende rene boligejendomme til-
      siger. årsagen er, at den gældende retspraksis ikke tillader de såkaldte splitbudgetter,
      hvor bolig- og erhvervsudgifterne opgøres hver for sig i hvert sit budget. dette har sin
      årsag i, at man oprindelig har lagt til grund, at fordelingsprocenten skulle tage fuldt
      højde for denne regulering. når fordelingsprocenten imidlertid afskaffes, er det derfor
      nødvendigt at præcisere, at så må der til gengæld åbnes for splitbudgetterne. sker dette
      ikke, vil tusindvis af boliglejemål i blandede ejendomme komme til at skulle betale for
      ”dækningsafgift” og diverse andre merudgifter, der alene vedrører serviceydelser
      og/eller installationer vedrørende erhvervslejemålene.”
i boligministerens kommentarer hertil hedder det bl.a. (folketingstidende 1993-94, tillæg b, l
229, spalte 1728 ff.):
      ”det er min opfattelse, at princippet om enhedsbudgetter bør opretholdes, uanset at for-
      delingsgrundlaget ændres til arealforholdet, bl.a. af den grund, at den anførte begrun-
      delse for splitbudgetter ligeledes vil kunne begrunde yderligere budgetopdeling f.eks.
      imellem beboelseslejligheder indbyrdes.
      samtidig gælder, at det ikke alene er beboelsesdelen, som dækker dele af udgifter, der
      vedrører erhvervsdelen, men også erhvervsdelen, som dækker dele af udgifter, som helt
      eller delvis vedrører beboelsesdelen.
      jeg kan derfor ikke tilslutte mig forslaget om at indføre splitbudget som foreslået”.
§ 50, stk. 1 og 2, i lejeloven (lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010) lyder som følger:
      ”forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften
      udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører.
      lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.
      stk. 2. lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er
      fastsat nogen leje - lejeværdi. for lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel ii-iv
      i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen dog
      efter reglerne i §§ 10 og 11 i denne lov.”
                                                - 4 -
§§ 8, 10 og 11 i boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010 om
midlertidig regulering af boligforholdene) indeholder bl.a. følgende bestemmelser:
      ”§ 8. de nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse,
      administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens
      og det lejedes karakter. de nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der
      afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 22 i lov om leje og §§ 18 og 18 b i denne lov.
      …
      § 10. lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. har lejlig-
      heder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder,
      hvis leje er lavest. de beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b i denne
      lov samt § 22 i lov om leje, fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. for ejen-
      domme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m² bruttoetage-
      areal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetage-
      areal.
      …
      § 11. for husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af
      reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 3 omhandlede enkeltværelser, skal der på bud-
      gettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af ejendommens
      nødvendige driftsudgifter og afkastning. fordelingen sker efter bruttoetageareal…”
§ 23 a, stk. 1, i ejendomsbeskatningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1006 af 26. oktober 2009)
lyder som følger:
      ”kommunalbestyrelsen kan bestemme, at der som bidrag til de udgifter, ejendomme,
      der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed, medfø-
      rer for kommunen, skal svares dækningsafgift af sådanne ejendommes forskelsværdi.
      af ejendomme, der delvis anvendes som anført, svares dækningsafgift dog kun, når den
      del af forskelsværdien, der vedrører den til de nævnte formål anvendte del af ejendom-
      men, udgør mere end halvdelen af forskelsværdien for hele ejendommen.”
højesterets begrundelse og resultat
af de grunde, der er anført af landsretten, stadfæster højesteret dommen.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
                                               - 5 -
i sagsomkostninger for højesteret skal elin larsen og ulrik torp (deres retshjælpsforsikrin-
ger), subsidiært statskassen, hver betale 25.000 kr. til elisabeth schwartz født tafdrups fami-
lielegat.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
