                             højesterets dom
                         afsagt torsdag den 16. august 2012
sag 26/2011
(2. afdeling)
the stadium danmark a/s
(advokat jakob busse)
mod
k/s købmagergade 17-19
(advokat niels w. kjærgaard)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 18. januar 2010 og af østre
landsrets 19. afdeling den 7. oktober 2010.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per walsøe, lene pagter kristensen, jytte
scharling, jens peter christensen og kurt rasmussen.
påstande
parterne er for højesteret enige om, at appellantens, the stadium danmark a/s´, ophævelse
af lejemålet var uberettiget. for højesteret er spørgsmålet herefter alene, om den merleje, som
indstævnte, k/s købmagergade 17-19, oppebærer efter genudlejningen til gina tricot ab
indtil den 1. december 2014, skal fragå og modregnes i erstatningskravet, som dette er opgjort
pr. 1. maj 2008, hvor der skete genudlejning.
det er oplyst, at landsrettens dom er opfyldt af the stadium danmark a/s den 22. oktober
2010.
the stadium danmark a/s har påstået frifindelse samt tilbagebetaling af det idømte beløb
med tillæg af procesrente fra den 22. oktober 2010. the stadium danmark a/s har endvidere
                                             - 2 -
nedlagt selvstændig påstand om, at k/s købmagergade 17-19 skal betale 676.129,27 kr. med
tillæg af procesrente fra den 9. september 2008, subsidiært et mindre beløb.
k/s købmagergade 17-19 har påstået stadfæstelse samt frifindelse over for den selvstændige
påstand, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb.
supplerende sagsfremstilling
erstatningskravet fra k/s købmagergade 17-19 for perioden fra den 1. oktober 2007 til den 1.
maj 2008 er opgjort således:
      lejetab i perioden                               kr.          4.973.640,61
      krav i henhold til varmeregnskab                 kr.            130.160,76
      ejendomsmæglerhonorar                            kr.          1.457.437,50
      retableringsomkostninger                         kr.            750.000,00
      advokatomkostninger                              kr.             60.825,00
                                                       kr.          7.372.063,87
      med fradrag af depositum                         kr.          4.064.516,11
                                                       kr.          3.307.547,76
the stadium danmarks selvstændige påstand er opgjort således.
differencen mellem den årlige leje for the stadium danmark og for gina tricot er opgjort
til:
      the stadium danmarks årlige leje                 kr.          6.645.260,76
      plus rente 5 % af depositum (excl. moms)         kr.            162.580,64
      i alt                                            kr.          6.807.841,40
      gina tricots årlige leje                         kr.          7.773.000,00
      med fradrag af henlæggelse til fornyelse af
      tekniske installationer                          kr.            132.195,00
      i alt                                            kr.          7.640.805,00
      gina tricots årlige leje                         kr.          7.640.805,00
      the stadium danmarks årlige leje                 kr.          6.807.841,40
      difference                                       kr.            832.963,60
                                               - 3 -
for perioden fra den 1. maj 2008 til den 1. december 2014 kan den samlede difference (mer-
leje) opgøres til 5.483.677,03 kr. når der herfra trækkes beløbet på 1,5 mio. kr., som blev ydet
den nye lejer i lejereduktion (markedsføringsbidrag), bliver differencen 3.983.677,03 kr.
der er enighed om de talmæssige opgørelser.
herefter fremkommer the stadium danmarks selvstændige påstand:
       differencelejen                                   kr.           3.983.677,03
       erstatningskravet                                 kr.           3.307.547,76
                                                         kr.             676.129,27
højesterets begrundelse og resultat
the stadium danmark a/s ophævede den 2. februar 2007 det erhvervslejemål, som selskabet
havde indgået med k/s købmagergade 17-19, og ophørte med at betale husleje pr. 1. oktober
2007. lejemålet var for lejer uopsigeligt frem til den 1. december 2014, og ophævelsen var
uberettiget. k/s købmagergade 17-19 foretog med virkning fra den 1. maj 2008 genudlejning
til en ny lejer, gina tricot ab.
sagen handler for højesteret om, hvorvidt det krav om erstatning for tab af lejeindtægt mv.
for tiden frem til den 1. maj 2008, som k/s købmagergade 17-19 har mod the stadium
danmark, skal reduceres med den merleje, som k/s købmagergade 17-19 oppebærer efter
genudlejningen til gina tricot.
tre dommere – per walsøe, lene pagter kristensen og kurt rasmussen – udtaler herefter:
ved lejeaftalen med gina tricot, som blev indgået af k/s købmagergade 17-19 for egen reg-
ning og risiko, skete der udlejning til en højere leje end den, som the stadium danmark be-
talte. aftalen indebar derfor, at the stadium danmark blev frigjort for de forpligtelser, som
påhvilede selskabet i henhold til den misligholdte lejeaftale for tiden efter den 1. maj 2008. vi
finder, at den gevinst, som k/s købmagergade 17-19 kunne påregne at få efter den 1. maj
2008 som følge af gina tricots overtagelse af lejemålet, er the stadium danmark uvedkom-
mende, og at gevinsten derfor ikke skal modregnes i erstatningen vedrørende perioden fra den
                                              - 4 -
1. oktober 2007 til den 1. maj 2008. med denne begrundelse stemmer vi for at stadfæste
dommen.
dommerne jytte scharling og jens peter christensen udtaler:
muligheden for at oppebære en eventuel merleje vedrørende en fremtidig periode er behæftet
med en betydelig usikkerhed, og risikoen herfor påhviler i det hele udlejeren k/s købmager-
gade 17-19. vi tiltræder derfor, at en sådan mulig fremtidig økonomisk fordel ikke skal fra-
trækkes i det tab, som k/s købmagergade 17-19 er blevet påført ved misligholdelsen. med
denne begrundelse stemmer også vi for at stadfæste dommen.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom, hvilket indebærer, at k/s købmagergade 17-
19 er frifundet for the stadium danmarks selvstændige påstand.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal the stadium danmark a/s inden 14 dage efter denne
højesteretsdoms afsigelse betale 150.000 kr. til k/s købmagergade 17-19. beløbet forrentes
efter rentelovens § 8 a.
