                      højesterets kendelse
                           afsagt onsdag den 4. marts 2015
sag 172/2014
l
(advokat henrik b. jensen)
mod
u
(advokat simon langvardt müller)
i tidligere instanser er afsagt beslutning af boligretten i københavn den 5. februar 2014 og
kendelse af østre landsrets 13. afdeling den 25. marts 2014.
i påkendelsen har deltaget tre dommere: michael rekling, hanne schmidt og lars hjortnæs.
påstande
kærende, l, har nedlagt påstand om, at østre landsrets kendelse af 25. marts 2014 ændres,
således at hun ikke skal betale sagsomkostninger til u, og at u skal betale sagsomkostninger
til hende efter højesterets skøn.
indkærede, u, har nedlagt påstand om, at u tilkendes yderligere omkostninger for boligretten
i københavn, østre landsret og højesteret, subsidiært at østre landsrets kendelse stadfæstes.
sagsfremstilling
den 1. februar 2008 påbegyndtes et lejeforhold mellem l og u vedrørende lejemålet …, 2300
københavn s. den årlige leje, som udgjorde 83.700 kr. reguleret af et vilkår om trappeleje,
der var indsat i lejekontrakten, var fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (det lejedes
værdi).
                                                - 2 -
l indbragte lejefastsættelsen for huslejenævnet, som traf afgørelse om, at lejen skulle bereg-
nes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 (omkostningsbestemt leje), og at lejen skulle ned-
sættes til 37.490,16 kr. pr. år, dog til 33.863,16 kr. i perioden fra 1. februar 2008 til 1. maj
2008. ankenævnet for huslejenævnene stadfæstede nævnets afgørelse om grundlaget for leje-
fastsættelsen, men ændrede lejen til 41.675,16 kr., dog i perioden fra 1. februar 2008 til 1. maj
2008 til 38.048,16 kr.
herefter udtog u stævning mod l med påstand om, at l skulle anerkende en årlig leje på
83.700 kr. pr. 1. februar 2008, og at lejekontraktens vilkår om trappeleje ikke skulle tilside-
sættes. l påstod frifindelse.
sagen var afgiftsfri i medfør af boligreguleringslovens kapitel ii, jf. retsafgiftslovens § 12,
stk. 2, og blev ved boligretten behandlet sammen med en tilsvarende sag mellem u og en
anden lejer (bs 1643/2012). sideløbende hermed verserede en række andre stort set tilsva-
rende sager mellem u og andre lejere, som boligretten ved dom af 19. marts 2013 gav med-
hold i, at lejen skulle fastsættes som omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens §
5, stk. 1.
under sagen blev der afholdt syn og skøn for så vidt angår forbedringerne i lejemålet. skøns-
mandens honorar på 7.500 kr. blev foreløbigt udlagt af u.
sagen blev herefter forligt, således at den årlige leje pr. 1. februar 2008 fastsattes til 45.487,36
kr., idet ”lejen er fastsat omkostningsbestemt og reguleres efter boligreguleringslovens sæd-
vanlige bestemmelser herom.” parterne overlod det til boligretten at træffe bestemmelse om
sagens omkostninger.
den 5. februar 2014 traf boligretten i københavn følgende beslutning vedrørende sagens om-
kostninger:
       ”… der har været afholdt syn og skøn. sagsøger har betalt 7.500 kr. inkl. moms til
       skønsmanden.
       tvisten har angået, både om den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi og
       om gyldigheden af en aftalt trappelejeklausul. der skal derfor som udgangspunkt til-
       kendes sagsomkostninger i forhold til det vundne beløb.
                                                 - 3 -
       retten lægger til grund, at sagsøgte ikke er momsregistreret.
       retten finder, at sagsøgte skal tilkendes sagsomkostninger, der fastsættes med udgangs-
       punkt i det vundne beløb og under hensyntagen til sagens forløb, at der har været af-
       holdt syn og skøn, at sagen er forligt før hovedforhandling og til at sagen har været be-
       handlet sammen med en tilsvarende sag bs 1643/2012.
       retten bestemte, at sagsøger, u, til sagsøgte, l, inden 14 dage betaler 20.000 kr. i sags-
       omkostninger.
       …”
ved kendelse af 25. marts 2014 ophævede østre landsret sagens omkostninger med følgende
begrundelse:
       ”tvisten angik i første række, om huslejen skulle fastsættes efter det lejedes værdi. i
       anden række angik tvisten fastsættelsen af omkostningsbestemt husleje. landsretten
       finder efter en samlet vurdering af resultatet af forliget sammenholdt med de nedlagte
       påstande og anbringender, at hver part bør bære egne omkostninger til advokat. udgift
       til syn og skøn skal deles lige, og udgift til retsafgift erstattes i forhold til det vundne
       beløb.
       l skal således betale 4.250 kr. i sagsomkostninger til u til delvis dækning af udgift til
       syn og skøn med 3.750 kr. og delvis dækning af udgift til retsafgift med 500 kr.…”
anbringender
l har navnlig anført, at hun fik medhold svarende til 80 %, hvorfor det har været endnu mere
relevant for hende at føre sagen, end det har været for u. som en altovervejende hovedregel
bør hun som den vindende part helt eller delvist have erstattet sine sagsomkostninger fra ud-
lejer. tvisten angik i første række, hvorvidt lejen skulle fastsættes efter midlertidig boligre-
guleringslov § 5, stk. 2, eller § 5, stk. 1, og der har i den anledning været udvekslet adskillige
processkrifter, afholdt indtil flere telefoniske retsmøder, været foretaget syn og skøn, været
foretaget en vurdering af det omkostningsbestemte grundlag for fastsættelse af leje efter mid-
lertidig boligreguleringslov § 5, stk. 1, herunder af den allerede afsagte dom fra marts 2013,
afsluttende med parternes forligsmæssige aftale om den omkostningsbestemte lejes størrelse.
det var ikke relevant at indhente sammenligningslejemål, medmindre der var et grundlag for
at fastsætte lejen efter midlertidig boligreguleringslov § 5, stk. 2, hvilket grundlag u ikke
kunne tilvejebringe. us vanskeligheder med at føre bevis for grundlaget for en § 5, stk. 2-fast-
sættelse af lejen hverken kan eller skal have betydning for omkostningsspørgsmålet.
                                                 - 4 -
u har heroverfor anført, at det lejedes værdi fastsættes på baggrund af en sammenligning med
den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende lejligheder, hvorfor bevis-
midlet i den forbindelse er sammenligningslejemål. l påberåbte sig ikke sammenligningsle-
jemål under sagen, og det kan derfor lægges til grund, at hendes tidsforbrug i forhold til den
nedlagte påstand om, at lejen skal fastsættes efter § 5, stk. 2, har været på et absolut mini-
mum, idet stridigheden i første omgang vedrørte us muligheder for at dokumentere, at bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 3, var opfyldt. størstedelen af tidsforbruget i sagen har således
vedrørt spørgsmålet om, hvorledes den omkostningsbestemte leje efter boligreguleringslovens
§ 5, stk. 1, herunder særligt forbedringstillægget, kunne fastsættes. oplysningsforpligtelsen i
boligreguleringslovens § 5, stk. 3, er iagttaget. u kunne dog desværre ikke fremskaffe doku-
mentation herfor, idet den medarbejder, der havde administreret ejendommen, var blevet af-
skediget og efterfølgende bortvist, hvilket u tog til efterretning og accepterede. u har under
hele sagsforløbet eftersøgt dette dokument, og det har derfor været nødvendigt at opretholde
påstanden, idet den omvendte fremgangsmåde med en forhøjelse af påstanden samt en
anmodning om besigtigelse af relevante sammenligningslejemål helt givet ville have kunnet
føre til en udsættelse af sagen, såfremt det var lykkedes at tilvejebringe dokumentationen. der
har dog reelt været tale om en ”dvælende” påstand, der afhang af, hvorvidt det lykkedes ud-
lejer at fremskaffe dokumentation for, at boligreguleringslovens § 5, stk. 3, var opfyldt, og det
er også sådan, u har ageret under sagen. indholdet i retssagen har derfor i realiteten i det store
hele alene vedrørt fastsættelse af den omkostningsbestemte leje, hvilket østre landsret lagde
til grund. u har med forliget fået forhøjet den årlige leje med 7.438,84 kr. svarende til en for-
højelse på knap 20 % i forhold til den oprindeligt fastsatte leje. u har således haft grundlag
for at rejse et krav mod l, idet u ikke kunne have opnået denne forhøjede leje uden at an-
lægge sag. u skal derfor tillægges sagsomkostninger, og l skal ligeledes erstatte udlejers ud-
gift til retsafgiften. det bestrides, at l har haft et betydeligt tidsforbrug på andet end de for-
hold, u har fået medhold i. syn og skøn blev udmeldt for at fastlægge værdien af forbedrings-
arbejderne i lejemålet, idet l bestred den fremlagte ingeniørrapport, og det skyldes således
alene ls forhold, at det var nødvendigt at gennemføre syn og skøn.
højesterets begrundelse og resultat
tvisten i sagen ved boligretten angik i første række spørgsmålet, om lejen skulle fastsættes i
medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 1, eller § 5, stk. 2. i anden række angik sagen
                                                 - 5 -
spørgsmålet om lejens størrelse. ved det mellem parterne indgåede forlig blev det i overens-
stemmelse med lejer ls påstand aftalt, at lejen skulle fastsættes i medfør af boligregulerings-
lovens § 5, stk. 1. i forliget aftalte parterne endvidere en årlig husleje pr. 1. februar 2008 på
45.487,36 kr., hvilket er betydeligt mindre end den årlige leje på 83.700 kr., som udlejer u
havde nedlagt påstand om, og kun lidt mere end den årlige leje på knap 42.000 kr., der var
fastsat af ankenævnet for huslejenævnene.
da forliget kun i mindre grad afviger fra de påstande, der var nedlagt af l, finder højesteret,
at u skal betale sagsomkostninger til l. på denne baggrund og i øvrigt af de grunde, der er
anført af boligretten, tiltræder højesteret, at u skal betale sagsomkostninger for boligretten
til l med 20.000 kr.
                                        thi bestemmes:
u skal i sagsomkostninger for boligretten betale 20.000 kr. til l.
i sagsomkostninger for landsret og højesteret skal u betale 6.000 kr. til l.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage fra denne kendelses afsigelse og forrentes efter
rentelovens § 8 a.
kæreafgiften for højesteret tilbagebetales l.
