retten på frederiksberg
dom
afsagt den 13. januar 2016 i sag nr. bs b-2456/2014:
a
x-vej 110
…
og
b
x-vej 110
 ...
mod
c
…
2630 taastrup
og
d
…
4550 asnæs
sagens baggrund og parternes påstande
sagen er anlagt den 18. december 2014, og denne dom er afsagt efter delhovedforhandling af
spørgsmålet om, hvorvidt det rejste krav på erstatning i forbindelse med de sagsøgte
ejendomsmægleres mulige fejl i salgsmaterialet er forældet.
i sagen har sagsøgerne, a og b, nedlagt påstand om, at de sagsøgte, c og d, dømmes til in
solidum at betale 715.469 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg, subsidiært et efter
rettens skøn fastsat mindre beløb med samme rente.
c og d har i sagen nedlagt påstand om frifindelse subsidiært frifindelse for tiden.
a og b har under delhovedforhandlingen nedlagt påstand om, at sagen fremmes til
realitetsbehandling.
c og d har under delhovedforhandlingen nedlagt påstand om frifindelse.
oplysningerne i sagen
denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
det fremgår af sagen blandt andet, at c og d som indehavere af danbolig ... medvirkede i
forbindelse med salget af ejendommen beliggende x-vej 110, ..., til a og b. den
salgsopstilling, som a og b havde fået af danbolig ... før deres køb indeholdt oplysninger om,
                                               - 2 -
at ejendommen havde et beboelsesareal på 246 m², ligesom det i salgsopstillingens tekst var
anført, at ejendommens tagetage var udnyttet med 2 gode værelser. dette fremgik også af den
plantegning, der var vedlagt salgsopstillingen. efter a og b havde købt ejendommen og
købsaftalen var underskrevet, sendte danbolig ... til a og b en ændret salgsopstilling, hvori
det om tagetagen var anført, at denne var udnyttet med 2 gode disponible rum. det oplyste
antal m² til beboelse var ikke ændret.
i forbindelse med, at a og b ansøgte københavns kommunen om tilladelse til at flytte en
trappe mellem 1. og 2. etage, der er ejendommens tagetage, meddelte kommunen i brev af 10.
marts 2011 afslag på ansøgningen. kommunen anførte herunder, at 2. salen ikke var godkendt
til beboelse. kommunen fremsendte endvidere korrigeret bbr-meddelelse, hvor
ejendommens samlede beboelsesareal var anført til 208 m², ligesom kommunen oplyste, at der
i 1997 var givet påbud om lovliggørelse af 2. salen.
a og b anmeldte i 2013 forholdet til topdanmark forsikring a/s som en skade, idet der var
tegnet ejerskifteforsikring i dette forsikringsselskab. i forbindelse med behandlingen i
forsikringsselskabet blev a og b opmærksom på de ændringer, der var i den salgsopstilling,
som de i marts 2011 havde modtaget efter handlens indgåelse. a og b rettede herefter ved
brev af 7. marts 2014 henvendelse til c og d om forholdet. henvendelsen blev besvaret
telefonisk af cs og ds ansvarsforsikringsselskab, der afviste erstatningsansvar og i øvrigt
gjorde forældelse gældende.
der har ikke under sagen været afgivet parts- eller vidneforklaringer.
parternes synspunkter
a og b har i deres påstandsdokument til støtte for påstanden under delhovedforhandlingen
anført:
          "at   de adciterede har ændret salgsopstillingen uden at oplyse om det,
          at    de adciterede ved at ændre beskrivelsen af anden salens ”værelser” til
                ”disponible rum” må have haft kendskab til det ulovlige forhold på anden
                salen,
          at    de adciterede dermed tilbageholdte væsentlige oplysninger om ejendommen,
          at    de adciterede er erstatningsansvarlige over for sagsøgerne,
          at    sagsøgernes tab kan foreløbigt opgøres til kr. 715.469,
          at    forældelse af ansvaret for de adciterede er suspenderet frem til 2013, hvor
                sagsøgerne i forbindelse med ankenævnet for forsikrings behandling af sagen
                konstaterede, at de adciterede havde ændret salgsopstillingen,
          at    ansvarsgrundlaget for sagsøgernes krav dermed hviler på et andet grundlag
                end forudsat i brevet af 1. juni 2011 fra advokat sv. aage pedersen, hvor
                ansvaret hvilede på, at de adciterede ikke havde undersøgt ejendommens
                forhold tilstrækkeligt,
          at    ansvarsgrundlaget efter konstateringen af de nye oplysninger i 2013 er
                tilbageholdelse af væsentlige informationer om den solgte ejendom,
                                              - 3 -
          at     ukendskab til dette nye, selvstændige ansvarsgrundlag netop er ukendskab til
                 omstændigheder, der begrunder suspension, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2."
c og d har i deres påstandsdokument under delhovedforhandlingen anført følgende:
"til støtte for den af de adciterede nedlagte påstand gøres følgende gældende,
kravet mod de adciterede er forældet.
i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 1 er forældelsesfristen 3 år. forældelsesfristen regnes
fra handelstidspunktet i 2007. kravet mod de adciterede forældede således i 2010.
i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 2 kan forældelsesfristen suspenderes hvis
fordringshaveren var ubekendt med sin fordring. i så fald regnes forældelsesfristen fra den
dag, fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til sin fordring.
bevisbyrden for, at forældelsesfristen er suspenderet påhviler adcitanten.
suspension efter forældelseslovens § 3, stk. 2 forudsætter ukendskab til de omstændigheder,
der begrunder et krav, hvorimod ukendskab til kravets præcise størrelse ikke kan begrunde
suspension.
det følger af bilag 4 i hovedsagen, at kommunen den 9. marts 2011 gav afslag på ansøgning
om at flytte intern trappe mellem 1. og anden salen. det følger af afslaget, at 2. salen på
ejendommen ikke var godkendt til beboelse.
det må lægges til grund, at adcitanten har modtaget bilag 4, den 10. marts 2011. derudover
sendte kommunen den 15. marts 2011 en korrigeret bbr udvisende et boligareal på 208
kvm., til adcitanten.
det følger af salgsopstillingen, der blev udleveret i forbindelse med handlen, at boligarealet i
henhold til bbr udgjorde 246 kvm. og, at tagetagen var udnyttet med 2 gode værelser.
det gøres gældende, at adcitanten senest medio marts 2011 var eller burde være bekendt med
et muligt krav mod de adciterede. stævningen mod de adciterede blev først udtaget i
december 2014, hvilket er mere end 3 år efter, at adcitanten var eller burde være bekendt med
sit krav. kravet mod de adciterede er således forældet.
dertil kommer, at adcitantens daværende advokat sv. aa. pedersen fra leoni advokater, den
1. juni 2011, varslede et erstatningskrav mod de adciterede, jf. bilag adc a.
af skrivelsen fremgår følgende af 1. afsnit på side 1:
”som advokat for b og a retter jeg henvendelse til dem, idet det har vist sig, at ejendommen
x-vej 110, som de har solgt for a/b sømil under ref.nr. …, er solgt med fejlagtige
oplysninger om 2. sal. (fremhævet af undertegnede)”.
endvidere fremgår følgende øverst på side 2:
                                               - 4 -
”det er min opfattelse, at de har pådraget dem et ansvar i forbindelse med salget på lige fod
med a/b sømil, og derfor retter jeg henvendelse til dem for at gøre dem opmærksom på det
mulige erstatningsansvar”.
skrivelsen dokumenterer, at adcitanten forud for den 1. juni 2011 var bekendt med et muligt
krav mod de adciterede. dette understøtter tillige, at kravet mod de adciterede var forældet på
tidspunktet, hvor stævningen blev udtaget.
indholdet af salgsopstillingen fremlagt som bilag adc 2 ændrer ikke herpå."
rettens begrundelse og afgørelse
det lægges som ubestridt til grund, at a og b i forbindelse med ansøgning om tilladelse til at
flytte en trappe til ejendommens 2. etage af københavns kommune i brev af 10. marts 2011
fik oplyst, at denne etage ikke var godkendt til beboelse. det lægges herunder til grund, at a
og b i brev af 1. juni 2011 over for c og d varslede et erstatningskrav.
efter det foreliggende har a og b i marts 2011 været klar over, at der kunne være et krav mod
c og d i anledning af, at det areal, der var anerkendt til beboelse var mindre end det areal, der
fremgik af den salgsopstilling, som de før handlens indgåelse havde fået af c og d. a og b
var endvidere på samme tidspunkt i besiddelse af alt det materiale, som de nu støtter deres
krav på.
under de omstændigheder er forældelsesfristen ikke suspenderet, og denne skal derfor regnes
fra marts 2011. da stævning i sagen først er indleveret den 18. december 2014, er a og bs
krav forældet, og c og d frifindes derfor.
efter sagens udfald skal a og b betale sagens omkostninger til c og d. omkostningerne
fastsættes efter sagens værdi og omfang til 75.000 kr. inklusive moms, svarende til den
midterste del af omkostninger i intervallet mellem 500.001 og 1.000.000 kr. i de vejledende
takster, som retten ikke har fundet anledning til at fravige.
thi kendes for ret:
c og d frifindes.
a og b skal til c og d inden 14 dage betale sagens omkostninger med 75.000 kr.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
