                        højesterets dom
                    afsagt onsdag den 19. september 2018
sag bs‐9506/2018‐hjr
(2. afdeling)
disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
(advokat henrik nedergaard thomsen)
mod
x aps
(advokat rené offersen)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 13. september 2016
og af østre landsrets 3. afdeling den 5. september 2017.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, poul dahl
jensen, henrik waaben, kurt rasmussen og anne louise bormann.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
anbringender
disciplinærnævnet for ejendomsmæglere har supplerende anført navnlig, at sa‐
gen grundlæggende angår spørgsmålet om rækkevidden af den kompetence,
som disciplinærnævnet er tillagt i henhold til ejendomsmæglerlovgivningen,
og rammen for domstolsprøvelsen.
ifølge § 29 a i den dagældende lov om omsætning af fast ejendom (nu § 52 i lov
om formidling af fast ejendom) er disciplinærnævnet kompetent i forhold til
                                              2
ejendomsmæglere personligt og ejendomsmæglervirksomheder, herunder virk‐
somheder som i praksis driver formidlingsvirksomhed.
byretten og landsretten har været uenige i besvarelsen af kompetencespørgsmå‐
let. i modsætning til byretten tilsidesatte landsretten disciplinærnævnets ken‐
delse, idet landsretten fandt, at erhvervsmæssig formidling af køb og salg af
fast ejendom, jf. § 1, stk. 1, nr. 2, i den dagældende lov om omsætning af fast
ejendom, kun omhandler egentlig mellemmandsvirksomhed bestående i at
bringe en sælger og en køber sammen, og at køberens subjektive opfattelse af
situationen er uden betydning. landsrettens opfattelse har ikke den fornødne
støtte i loven, og der er ikke grundlag for at antage, at disciplinærnævnets ken‐
delse ville kunne gøre lovens sondring mellem erhvervsmæssigt udbud og salg
af fast ejendom og erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom
uden reel betydning i de normalt forekommende situationer.
det fremgår af lovforarbejderne til § 1 i den gældende lov om formidling af fast
ejendom, at der til brug for vurderingen af, om der er tale om ejendomsformid‐
ling i lovens forstand, kan lægges afgørende vægt på tre forhold. disse forhold
knytter sig til spørgsmålet om ydelsens karakter, om der ydes bistand med ud‐
arbejdelse af dokumenter eller foretages en selvstændig og aktiv bearbejdning
af oplysninger med henblik på formidling, samt om forbrugeren kan få den op‐
fattelse, at personen eller virksomheden optræder som mellemmand og dermed
som formidler af handlen. det er efter forarbejderne tilstrækkeligt, at et af de tre
forhold er til stede, for at der er tale om formidling. det følger heraf, at begrebet
formidling ikke blot kan afgrænses til egentlig mellemmandsvirksomhed, men
at disciplinærnævnet – i det omfang det skønnes relevant – må inddrage de
nævnte forhold ved vurderingen af, om der konkret foreligger formidling i en
given situation. det er i den forbindelse disciplinærnævnets opfattelse, at en
virksomhed skal anses for at være omfattet af formidlingsbegrebet, når den på‐
gældende virksomhed de facto erhvervsmæssigt har formidlet salg af fast ejen‐
dom efter de kriterier, der er opstillet i lovforarbejderne.
landsretten har ved sin retlige bedømmelse af, om der i den foreliggende sag er
tale om formidling som omhandlet i § 1, stk. 1, nr. 2, i den dagældende lov om
omsætning af fast ejendom, ikke inddraget de forhold, som er nævnt i lovforar‐
bejderne til § 1 i lov om formidling af fast ejendom. landsrettens afgrænsning
af begrebet formidling bliver dermed for snæver, hvilket kan medføre en række
konsekvenser, som ikke er forenelige med forbrugerbeskyttelsen i ejendoms‐
mæglerlovgivningen. for det første vil det åbne for en ganske vid adgang for en
erhvervsmæssig sælger af fast ejendom til at fremstå som formidler af salg af
fast ejendom, hvilket er problematisk i forhold til de retsgarantier, som forbru‐
gerne ellers ville have haft, herunder klageadgang til disciplinærnævnet. for
det andet vil det begrænse den åbenhed i forhold til en erhvervsmæssig sælger
af fast ejendom, der fremstår som formidler, herunder oplysningspligten, som
                                            3
af lovgiver er anset for at være en central del af lovens formål om forbrugerbe‐
skyttelse. for det tredje vil det skabe en utilsigtet ulighed i forbrugerbeskyttel‐
sen, alt efter om forbrugeren handler med en ejendomsmægler, der er optaget i
ejendomsmæglerregisteret, eller med en erhvervsmæssig sælger af fast ejen‐
dom, der fremstår som formidler, men som ikke er optaget i ejendomsmægler‐
registeret.
x aps har supplerende anført navnlig, at disciplinærnævnet har kompetence til
at behandle klager over registrerede ejendomsmæglere og
ejendomsmæglervirksomheder. a er ikke ejendomsmægler, og x aps er ikke en
ejendomsmæglervirksomhed, hvorfor nævnet hverken efter lovens ordlyd eller
forarbejder havde kompetence til at behandle klagen.
virksomheden har som fastslået i landsrettens dom ikke udført mellemmands‐
virksomhed bestående i at bringe en sælger og en køber sammen. x aps har
som sit registrerede formål ”salg og udlejning af ejendomme” og beskæftiger
sig i overensstemmelse hermed med salg af egne ejendomme. den konkrete sag
angår en sådan handel med selskabets egen ejendom. hverken selskabet eller
dets direktør a har udgivet sig for andet end at være sælger over for køberne.
den omstændighed, at det er angivet i lovforarbejderne til § 1 i den gældende
lov om formidling af fast ejendom, hvilke særlige kriterier der lægges vægt på
ved fastlæggelsen af begrebet formidlingsvirksomhed, ændrer ikke på, at der
skal være tale om mellemmandsvirksomhed. de tre kriterier i forarbejderne
knytter sig til afgrænsningen af ejendomsformidling i forhold til anden
erhvervsmæssig rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom og til
boligportaler og ikke til sondringen mellem formidling og udbud af egne
ejendomme.
x aps har ikke udført formidlingsvirksomhed, blot fordi direktøren har
fremvist selskabets ejendom for køberne, udfærdiget transportskøde og
fremsendt skødet til tinglysning. i det omfang almindelige salgsopgaver som
fremvisning og udarbejdelse af købekontrakt i sig selv indebærer, at det er
formidlingsvirksomhed, vil sondringen mellem § 1, stk. 1, nr. 1, og § 1, stk. 1,
nr. 2, i den dagældende lov om omsætning af fast ejendom, reelt være uden
betydning.
det bestrides, at en ordlydsfortolkning af loven vil skabe en utilsigtet ulighed i
forbrugerbeskyttelsen, alt efter om forbrugeren handler med en ejendomsmæg‐
ler, der er registreret, eller en erhvervsmæssig sælger af fast ejendom, der frem‐
står som formidler, men som ikke er optaget i ejendomsmæglerregisteret. hvis
en erhvervsmæssig sælger reelt forsøger at fremstå som en ejendomsmægler
uden at være registreret, vil andre former for beskyttelse træde i stedet, herun‐
der straffelovens bestemmelser om svig. det svarer til, hvad der gælder for
overtrædelser begået af fysiske personer.
                                            4
højesterets begrundelse og resultat
x aps købte i august 2013 en ejendom på tvangsauktion og solgte den i oktober
2013 videre til to private købere. køberne klagede til disciplinærnævnet for
ejendomsmæglere over såvel a personligt som x aps. a er eneanpartshaver,
direktør og eneste ansatte i x aps.
disciplinærnævnet tildelte x aps en bøde på 250.000 kr.
denne sag angår i første række, om disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
var kompetent til at behandle klagen over x aps.
ifølge § 29 a, stk. 3, i dagældende lov om omsætning af fast ejendom kan disci‐
plinærnævnet behandle klager over, at en ejendomsmægler har tilsidesat de
pligter, der følger af loven. det er ubestridt, at denne bestemmelse kun angår
personer, der er registrerede som ejendomsmæglere. i overensstemmelse her‐
med afviste disciplinærnævnet klagen over a personligt.
af § 29 a, stk. 4, fremgår, at hvis der påhviler ”virksomheden et selvstændigt
ansvar eller medansvar for den ansatte ejendomsmægler, kan ejendomsmægler‐
virksomheden indbringes for disciplinærnævnet”. af § 29 b, stk. 4, fremgår, at
hvis der ”påhviler den ejendomsmæglervirksomhed, som den pågældende
ejendomsmægler er indehaver af eller ansat i, et selvstændigt ansvar, jf. § 29 a,
stk. 4, eller et medansvar for tilsidesættelsen af ejendomsmæglerens pligter”,
kan der pålægges virksomheden en bøde.
det er således en betingelse for disciplinærnævnets kompetence til at behandle
klagen over x aps, at der er tale om en ejendomsmæglervirksomhed som
nævnt i § 29 a, stk. 4, og § 29 b, stk. 4.
lov om omsætning af fast ejendom er ophævet og erstattet af lov om formid‐
ling af fast ejendom mv., som trådte i kraft den 1. januar 2015. § 29 a, stk. 3 og 4,
og § 29 b, stk. 4, er videreført i det væsentlige uændret ved § 52, stk. 1 og 2, og §
53, stk. 4, i den nye lov. da klagen over x aps er indgivet før den 1. januar 2015,
skal sagen afgøres efter den tidligere lov.
af forarbejderne til § 29 a, stk. 4, (folketingstidende 2005‐2006, tillæg a, side
3396) fremgår, at bestemmelsen beskriver muligheden for at indbringe ejen‐
domsmæglervirksomheden selvstændigt som juridisk enhed for disciplinær‐
nævnet, og at bestemmelsen har sammenhæng med stk. 3, hvorefter ejendoms‐
mæglere, som er registreret i henhold til lovens § 25, kan indbringes for disci‐
plinærnævnet. det fremgår endvidere, at ejendomsmæglervirksomhedens an‐
svar også gælder i relation til ansatte, som ikke er registrerede ejendomsmæg‐
lere efter loven.
                                           5
højesteret finder, at begrebet ejendomsmæglervirksomhed i § 29 a, stk. 4, og §
29 b, stk. 4, efter bestemmelsernes ordlyd og forarbejder og sammenhængen
med § 29 a, stk. 3, må forstås således, at begrebet alene omfatter virksomheder,
der har en registreret ejendomsmægler som indehaver eller som ansat.
overtrædelser af loven begået af virksomheder, der ikke har en registreret ejen‐
domsmægler som indehaver eller ansat, må derfor på samme måde som over‐
trædelser begået af fysiske personer, der ikke er registreret som ejendomsmæg‐
lere, behandles ved domstolene, jf. straffebestemmelsen i lovens § 32.
da x aps ikke havde en registreret ejendomsmægler som indehaver eller ansat,
var disciplinærnævnet for ejendomsmæglere allerede af den grund ikke
kompetent til at behandle klagen over selskabet.
af de grunde, som landsretten har anført, er højesteret i øvrigt enig i, at x aps
ikke udøvede virksomhed som ejendomsformidler i forbindelse med den
handel, som klagen angik.
højesteret stadfæster herefter dommen.
                            thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal disciplinærnævnet for ejendomsmæg‐
lere betale 50.000 kr. til x aps.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje‐
steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
