                             højesterets dom
                            afsagt tirsdag den 8. april 2014
sag 225/2012
(1. afdeling)
a
(advokat camilla ernst, beskikket)
mod
a/s holme mølleparken
(advokat john bjerre andersen)
i tidligere instanser er der afsagt dom af retten i århus som boligret den 11. marts 2011 og af
vestre landsrets 4. afdeling den 21. december 2011.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: jytte scharling, marianne højgaard pedersen,
thomas rørdam, michael rekling og lars apostoli.
påstande mv.
appellanten, a, har påstået stadfæstelse af boligrettens dom.
indstævnte, a/s holme mølleparken, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom.
for højesteret er der som for landsretten enighed om, at lejekontrakten ikke er en blanket, jf.
lejelovens § 5, stk. 1. der er endvidere for højesteret enighed om, at kontrakten indeholder
lejevilkår, som er ensartede for flere lejere i samme ejendom, jf. lovens § 5, stk. 3, 1. led. tvi-
sten angår således alene, om lejevilkårene fremtrådte på en sådan måde, at a som lejer måtte
opfatte dem som standardiserede, jf. § 5, stk. 3, 2. led. i givet fald er vilkåret om nyistand-
sættelse af lejemålet ved fraflytning ugyldigt, idet det pålægger lejeren større forpligtelser end
angivet i lejeloven.
                                                  - 2 -
retsgrundlaget
§ 5 i den oprindelige lejelov (lov nr. 53 af 23. marts 1937)
havde følgende ordlyd:
       ”stk. 1. udfærdiges aftalen ved benyttelse af trykt eller på anden mekanisk måde frem-
       stillet blanket, skal det tydeligt angives, på hvilke punkter der tillægges lejeren mindre
       vidtgående rettigheder eller pålægges ham mere vidtgående forpligtelser end angivet i
       nærværende lov.
       stk. 2. vedtagelser, der er i strid med bestemmelserne i stk. 1, er ugyldige.”
i lovforslaget (rigsdagstidende 1935-36, tillæg a, sp. 2815-2816 samt sp. 2818-2819) hed-
der det bl.a.:
       ”manglen af regulerende lovbestemmelser har imidlertid ført – og måttet føre – til, at
       udlejernes organisationer (grundejerforeningerne) i trykte blanketter har samlet et sæt af
       regler, som deres erfaring har lært dem at finde nødvendige eller hensigtsmæssige til va-
       retagelse af deres interesser. det følger nu af sagens egen natur, at det har været uund-
       gåeligt, at disse regler i stort omfang er blevet ensidige, idet det kun gennem lovregler
       er muligt at søge taget tilbørligt hensyn til begge parters interesser. og ikke blot er reg-
       lerne til dels ensidige og på visse punkter videre gående, end det stemmer med almin-
       delig retsfølelse, – de er tillige lidet overskuelige.
       under disse omstændigheder er lejerne vanskeligt stillede. de trykte kontraktsblanketter
       kommer – i betragtning af den letsindighed, hvormed folk i almindelighed underskriver
       trykte kontraktsblanketter – til at virke næsten, som om de var love. aftalefriheden,
       hvorpå hele systemet er baseret, er, når sagen ses fra et lejerstandpunkt, i mange tilfælde
       kun et skin.
       samfundshensyn kræver bydende, at visse regler i lejeforhold må være ufravigelige,
       således at de ikke kan forandres ved aftale mellem parterne.
       …
       ved siden af de ufravigelige bestemmelser bør loven indeholde sådanne regler, som ef-
       ter almindelig retsbevidsthed, må fastslås som de for lejeforholdet normale regler. selv
       om reglerne kan fraviges, hvis parterne er enige derom, har deres optagelse i en lov dog
       den store betydning, at de slår fast, hvad der efter den herskende opfattelse i samfundet
       og navnlig i de nærmest interesserede kredse børe være gældende ret i normale tilfælde.
       …
       til §§ 4 – 6.
       …
       bestemmelserne i §§ 4 og 6 giver imidlertid ikke lejeren en tilstrækkelig beskyttelse i
       det tilfælde, hvor lejekontrakt udfærdiges ved udfyldning af blanket. der er i så tilfælde
       fare for, at blankettens tekst tager unødigt hensyn til udlejerens interesser, og at lejeren
                                                 - 3 -
       enten ikke forstår, hvad han går ind på, eller – hvad sikkert meget hyppigt sker – end
       ikke gør sig den ulejlighed at sætte sig ordentlig ind i blankettens bestemmelser. der er
       derfor trang til en lovregel, som fremtvinger en sondring i blanketten mellem alminde-
       lige (med loven overensstemmende) vilkår og særlige vilkår, der er ugunstigere for leje-
       ren end de ved loven hjemlede. ud fra denne betragtning foreslår man i § 5, at, hvis af-
       tale udfærdiges ved benyttelse af trykt eller på anden mekanisk måde fremstillet blan-
       ket, skal udfærdigelsen ske således, at det klart fremgår deraf, om der tillægges lejeren
       mindre vidtgående rettigheder eller pålægges ham mere vidtgående forpligtelser end
       angivet i loven. det foreslås endvidere, at det i så fald tydeligt skal angives i udfærdi-
       gelsen, på hvilke punkter aftalen afviger fra lovens bestemmelser.”
§ 5 i den gældende lejelov har følgende ordlyd:
       ”§ 5. anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der på-
       lægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i lo-
       ven, fremhæves for at være gyldige.
       stk. 2. ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til be-
       boelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsom-
       fattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller
       af socialministeren. anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der
       pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i
       loven, ugyldige. socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende
       sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler
       om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.
       stk .3. reglerne i stk. 1 og 2 gælder også for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder
       ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan
       måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.”
§ 5, stk. 3, blev indsat i lejeloven ved lov nr. 237 af 8. juni 1979 (oprindeligt som § 5, stk. 4).
i lovforslaget (l 141, folketingstidende 1978-79, tillæg a, sp. 2436) hedder det:
       ”…
       for at tydeliggøre lovens hensigt er der indsat et nyt stk., hvorefter reglerne om autori-
       sation finder anvendelse på enhver lejeaftale, der benyttes gentagne gange, når den
       fremtræder som standardiseret. dette har også hidtil efter boligministeriets opfattelse
       været gældende ret.”
højesterets begrundelse og resultat
as lejekontrakt med a/s holme mølleparken er udarbejdet af en medarbejder hos selskabet
på grundlag af et paradigme, som selskabet anvender for alle sine lejemål. lejekontraktens
bestemmelser består hovedsageligt af vilkår, som er fælles for flere lejere i ejendommen og
dermed er standard for udlejer. har lejeren overtaget lejemålet som nyistandsat, er det et stan-
                                                 - 4 -
dardvilkår, at lejeren skal bekoste nyistandsættelse ved fraflytning. de individuelt udarbej-
dede vilkår er i alt væsentligt begrænset til vilkår, der også skulle have været indføjet indivi-
duelt, hvis der havde været anvendt en blanket. der har ikke været forhandling mellem par-
terne om vilkårene. endvidere er der enkelte bestemmelser, som er uden relevans for lejemå-
let. efter en helhedsvurdering fremtræder lejekontrakten således ikke som udarbejdet indivi-
duelt for det pågældende lejemål, men på en sådan måde, at a måtte opfatte lejevilkårene som
standardiserede, jf. lejelovens § 5, stk. 3.
as påstand om stadfæstelse af boligrettens dom tages herefter til følge.
sagsomkostninger for landsret er fastsat til dækning af advokatsalær med 30.000 kr. sagsom-
kostninger for højesteret er fastsat til dækning af advokatsalær med 30.000 kr. samt et beløb
på 1.500 kr. svarende til retsafgiften for højesteret. sagsomkostningsbeløbene, i alt 61.500
kr., skal indbetales til højesteret, der efter dækning af udgifterne til fri proces afregner med
retshjælpsforsikringen.
                                       thi kendes for ret:
boligrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for landsret og højesteret skal a/s holme mølleparken betale 61.500 kr.,
som indbetales til højesteret.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.
sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.
