retten i lyngby
dom
afsagt den 27. februar 2017 i sag nr. bs 157-1281/2013:
a m.fl.
mod
b v/”b”
sagens baggrund og parternes påstande
sagen, der er anlagt den 15. juli 2013, vedrører, om sagsøgte har pådraget sig
erstatningsansvar ved som valuar i 2006 at have vurderet værdien af en ejendom tilhørende en
andelsboligforening for lavt med den konsekvens, at andelskronen i andelsboligforeningen
blev fastsat for lavt, således at sagsøgerne som daværende andelshavere ved salget af deres
andele solgte til for lave priser.
sagsøgernes påstande er
1. sagsøgte tilpligtes til sagsøger 1 at betale kr. 787.962 med tillæg af procesrente fra 1.
september 2006 til betaling sker.
2. sagsøgte tilpligtes til sagsøger 2 at betale kr. 626.052,00 med tillæg af procesrente fra 1.
september 2006 til betaling sker.
3. sagsøgte tilpligtes til sagsøger 3 at betale kr. 777.168,00 med tillæg af procesrente fra 1.
juli 2006 til betaling sker.
4. sagsøgte tilpligtes til sagsøger 4 at betale kr. 777.168,00 med tillæg af procesrente fra 1.
juni 2006 til betaling sker.
5. sagsøgte tilpligtes til sagsøger 5 at betale kr. 787.962 med tillæg af procesrente fra 1. juni
2006 til betaling sker.
6. sagsøgte tilpligtes til sagsøger 6 at betale kr. 1.214.310,00 med tillæg af procesrente fra 1.
juli 2006 til betaling sker.
for så vidt angår alle sagsøgerne er der nedlagt subsidiære påstand om betaling af renter fra
den 10. april 2010 og mere subsidiært fra sagens anlæg.
sagsøgtes påstand er frifindelse.
oplysningerne i sagen
denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
sagsøgte vurderede på foranledning af andelsboligforeningen x som valuar foreningens
ejendoms værdi i henhold til andelsboligforeningenlovens § 5, stk. 2, litra b, til 40 mio. kr pr.
                                             - 2 -
31. december 2005 i vurderingsrapport af 18. januar 2016. denne pris svarer til en
kvadratmeterpris på 9.206 kr.
den af sagsøgte skønnede værdi blev af andelsboligforeningens generalforsamling anvendt
ved fastsættelsen af foreningens andelskrone.
 i det erstatningskrav, som sagsøgerne har rejst i sagen, er det forudsat, at værdien af
ejendommen var 86,9 mio. kr. svarende til en kvadratmeterpris på 20.000 kr. fastsat på
grundlag af, at en nærliggende ejendom ... den 7. november 2006 blev handlet til en
kvadratmeterpris på 18.631 kr.
der har inden sagsanlæg været afholdt et indenretligt syn og skøn, hvor skønsmanden
statsautoriseret ejendomsmægler og valuar h kom frem til, at værdien af ejendommen pr. 31.
december 2005 var i et interval mellem 52,4 og 60,8 mio. kr.
af skønserklæringen af 7. maj 2013 2013 fremgår det blandt andet::
"lejen for de nuværende lejere i ejendommen udgjorde i 2005 ca. kr. 442/m2, ekskl.
hensættelse til konto for indvendig vedligeholdelse.
jeg skal vurdere ejendommen som en boligudlejningsejendom, dvs. hvor lejen er baseret på
den omkostningsbestemte leje for ejendommen. jeg har i forbindelse med vurderingen
udarbejdet et omkostningsbestemt budget. dette budget indgår som et bilag til vurderingen,
bilag 1.
budgettet er udarbejdet med udgangspunkt i de oplyste udgifter, herunder skønnede
forbedringsforhøjelser for de udførte arbejder.
med udgangspunkt i dette budget har jeg beregnet boliglejen til kr. 418/m2.
da den aktuelle leje i 2005 androg kr. 442/m2, har jeg valgt at tage udgangspunkt i denne leje.
valuar ”b” anvendte ligeledes et lejegrundlag på kr. 442/m2 i sin valuarvurdering.
det skal dog nævnes, at den beregnede leje udelukkende skal ses som en indikation for den
omkostningsbestemte leje i ejendommen, herunder at en ændring i denne leje ikke
nødvendigvis vil medføre en ændring i markedsværdien for ejendommen.
...
spørgsmål 1:
skønsmanden anmodes om at skønne ejendommens kontante handelsværdi som
udlejningsejendom pr. 31.12.2005 , jf. reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, idet det
bemærkes, vurderingen som udlejningsejendom, skal ske med én tom lejlighed.
...
spørgsmål a:
i forbindelse med skønsmandens besvarelse af rekvirentens spørgsmål 1, bedes skønsmanden
i relevant omfang oplyse de til grund for vurderingen eventuelt anvendte beregninger og
oplysninger, herunder:
1. kapitalafkast iht. 15. alm. vurdering pr. 01.04.1973
2. tillæg til kapitalafkast
3. forbedringsforhøjelser afholdt af ejeren på hovedejendom efter 01.04.1973
                                              - 3 -
4.   forbedringsforhøjelser afholdt af ejeren i de enkelte lejemål
5.   fordelingsnøgle mellem bolig- og erhvervsenheder
6.   specificeret budget for driftsudgifter
7.   henstættelsesbeløb til udvendig vedligeholdelse
8.   henstættelsesbeløb til indvendig vedligeholdelse
9.   benyttet afkastprocent
10.  værdi af én ledig lejlighed inkl. oplysninger om m2 og oplysning om
     sammenligningsejendom
11. normtal - såfremt sådanne benyttes.
....
spørgsmål c:
såfremt én eller flere af de under spørgsmål a og b nævnte oplysninger og beregninger er
inddraget eller anvendt i forbindelse med skønsmandens besvarelse af rekvirentens
skønstema, bedes skønsmanden oplyse og uddybe begrundelsen herfor, således at det af
skønserklæringen fremgår, hvorfor de konkrete oplysninger og beregninger ikke er skønnet
konkret relevante for vurderingen af ejendommens kontante handelsværdi som
udlejningsejendom.
...
besvarelse af spørgsmål 1:
indledningsvis skal nævnes, at værdiansættelse af beboelsesejendomme fra 1930´erne og
1940´erne er mere følsomt og med en større margin end tilfældet er med ældre
beboelsesejendomme fra eks. århundredeskiftet, da ejendomme fra førstnævnte periode
driftsmæssigt er ringere. ejendommene er opført med "moderne faciliteter" som varmeanlæg,
badeværelser, dobbelte ruder osv., hvilket betyder, at der i lejelovsmæssig henseende ikke kan
beregnes tilsvarende forbedringsforhøjelser, som eks. i beboelsesejendomme fra
århundredeskiftet.
eftersom størrelsen af den forbedringsforhøjelse, der indgår i lejen, er meget begrænset, vil
nettooverskuddet og dermed rentabiliteten i ejendomme fra 1930´erne og 1940´erne således
være driftsmæssigt ringere end en tilsvarende ejendom fra århundredeskiftet, alene på grund
af de meget begrænsede forbedringsforhøjelser.
prisudsvinget på ejendomme fra 1930´erne og 1940´erne er således større end for ældre
beboelsesejendomme generelt, idet det i perioder kan være vanskeligt at finde en investor, der
måtte være interesseret i at erhverve disse ejendomme på grund af det lave afkast.
hvis der ved salg af den ejendom blev frigjort flere lejligheder, havde dette en væsentlig
merværdi. på baggrund af de indhentede oplysninger om referenceejendomme, er det ikke
muligt at konstatere, om der var nogle ledige lejligheder ved købet. dette forhold kan således
bevirke, at markedsværdien er væsentlig højere end den ellers ville have været. dette forhold
har vi ikke mulighed for at tage højde for i de opstillede referenceejendomme.
det er min opfattelse, at ejendommens markedsværdi pr. 31.12.2005 udgjorde kontant i
niveauet
kontant kr. 52.400.000 - 60.800.000
svarende til kontant kr. 12.000 - 14.000/m2
                                               - 4 -
nettoafkastet udgør ved dette niveau 1,2% - 1,4% med baggrund i vedlagte regneark, bilag 1.
regnearket er udarbejdet ud fra medianen af de 2 værdier, dvs. kr. 56.6000.000.
...
besvarelse af spørgsmål a:
spørgsmålet kan besvares ved at fremhæve bilag 1 til syn- og skønserklæringen, benævnt
regneark, med tilhørende omkostningsbestemt budget.
...
9. benyttet afkastprocent. nettoafkastet udgør 1,3% ved den fastsatte markedsværdi. som
     nævnt ovenfor er dette meget teoretisk, da der ved vurdering af en ejendom, ejet af en
     andelsboligforening, ikke kan medtages individuelle forbedringsforhøjelser. i lejen for en
     udlejningsejendom vil der stort set altid indgå individuelle forbedringsforhøjelser. disse
     individuelle forbedringsforhøjelser skal ikke medtages/indgå, ved vurdering af en
     ejendom, ejet af en andelsboligforening, med mindre forbedringerne er udført af
     andelsboligforeningen eller udført før stiftelse af andelsboligforeningen. nettoafkastet for
     en andelsboligejendom vil derfor altid være lavere end nettoafkastet for en alm.
     udlejningsejendom. af samme grund prisfastsættes andelsboligejendomme også primært
     på baggrund af en kvadratmeterpris.
....
besvarelse af spørgsmål c:
jeg har som nævnt ovenfor udarbejdet et omkostningsbestemt budget for ejendommen. da
prisfastsættelsen til dels ændrede sig, jf. "markedet" nedenfor, er nettoafkastet og dermed det
budget, der ligger til grund for prisfastsættelsen ikke altafgørende, men kun en indikator.
markedet var præget af, at der efter en kort ejertid kunne ske videresalg med større fortjeneste
og ejendommens løbende driftsoverskud blev derfor et sekundært parameter.
prisfastsættelsen er således primært sket på baggrund af prisen pr. etagemeter. en ændring af
lejen, driftsudgifterne, kapitalkast og forbedringsforhøjelser vil således ikke nødvendigvis
ændre handelsværdien, jf. nærværende skønserklæring.
det skal tilføjes, at værdiansættelse af andelsboligejendomme altid vil være en mere eller
mindre teoretisk beregning, idet lejegrundlaget ikke er kendt, men udelukkende skønnet.
værdiansættelsen er som nævnt ovenfor baseret på en sammenligning af priserne pr.
etagemeter for tilsvarende ejendomme, der er afhændet i perioden.
da ikke alle facetter i de pågældende handler kendes, vil sammenligningen naturligvis altid
bero på et skøn.
....
prisfastsættelsen af boligudlejningsejendomme ændrede sig fra starten af år 2000 fra at være
baseret på en afkastbetragtning til alene at være baseret på kvadratmeterprisen, uafhængigt af
afkastet.
årsagen hertil var bl.a. den faldende rente, herunder muligheden for hele tiden at kunne
videresælge sin ejendom med fortjenste. i og med at der hele tiden kunne ske videresalg af
ejendomme med fortjeneste, blev det løbende afkast en sekundær faktor.
denne ændrede prisstruktur kombineret med en adgang til modernisering af lejligheder og
genudlejning til markedsleje, bevirkede stærkt stigende priser på boligudlejningsejendomme,
godt løftet af bankernes meget villige udlån til ejendomsinvesteringer generelt. der var en
tendens til, at "alt kunne lade sig gøre".
                                               - 5 -
vi har eksempler på private personer, der gik fra at have en "smule penge på hånden" til kort
tid efter at eje ejendomme for omkring 200 mio. kr. dette havde selvsagt ikke kunnet lade sig
gøre, uden bankernes store villighed til de store og meget risikable udlån.
specielt var der en håndfuld investorer, der var villige til at tilbyde eksorbitante priser i
forhold til det resterende marked. dette skyldtes bla.a. en løbende kapitaltilførsel og hele
tiden at kunne videresælge med fortjeneste. det løbende underskud på driften blev tillagt
videresalgsprisen, tillige med en fortjeneste. der var således tale om omsætningsejendomme
og ikke anlægsejendomme.
disse stærkt stigende priser toppede i 2006 med et lille fald i 2007 - og i 2008 stagnation,
hvorefter markedet faldt kraftigt."
det fremgår af en supplerende skønserklæring af 7. maj 2013 blandt andet:
"spørgsmål e:
skønsmanden bedes oplyse om en vurdering på grundlag af en afkastbetragtning (jf.
skønsmandens opgørelse i bilag 1, kaldet driftsbaseret basisværdi) er fagligt korrekt?
svar på spørgsmål e:
selve beregningsmetoden er ikke ukorrekt - men problemet er at markedsværdien ved denne
beregning resulterer i en al for lav værdi - sammenlignet med tilsvarende solgte
boligudlejningsejendomme.
fastsættelse af markedsværdien for en ejendom, ejet af en andelsboligforening vil altid være
en meget teoretisk beregning, hvilket bl.a. skyldes at hele indtægtsgrundlaget, ikke sker på
baggrund af faktiske forhold, men alene på baggrund af skønnede og beregnede
indtægtsforhold. i den skønnede og beregnede leje indgår kun generelle forbedringer og ikke
individuelle forbedringer, med mindre de er foretaget før andelsboligforeningens køb af
ejendommen.
ved en valuarvurdering medtages sådanne afskrevne individuelle moderniseringer ikke.
det beregnede årlige nettooverskud er derfor meget begrænset når vi taler valuarvurderinger
og hvis beregningen alene skulle baseres på en afkastberegning, vil markedsværdien være alt
for lav i vor optik. det eneste referencegrundlag ved valuarvurderinger er således solgte
udlejningsejendomme i samme størrelse, kvalitet, indretning og med nogenlunde samme
beliggenhed.
eksempel: ved siden af hinanden ligger 2 ens ejendomme - den ene en
boligudlejningsejendom, den anden lejet af en andelsboligforening.
i lejen for lejemålene i boligudlejningsejendommen vil der for måske omkring halvdelen af
lejernes vedkommende indgå forbedringsforhøjelse for bad, køkken m.v. - og lejen udgør i
gennemsnit kr. 750/m2. i ejendommen, ejet af andelsboligforeningen indgår alene de
generelle moderniseringsforhøjelser og den beregnede leje er skønnet til kr. 500/m2.
driftsudgifterne er enslydende - svarende til 325/m2.
nettooverskuddet udgør henholdsvis kr. 425/m2 og kr. 175/m2. hvis vi fastsætter afkastet til
det samme - eksempelvis 3% - vil værdien for hver af de 2 ejendomme udgøre henholdsvis kr.
14.166/m2 og kr. 5.833/m2 - på trods af at de 2 ejendomme er nøjagtigt ens. det er alene
ejerforholdene, der gør forskellen."
                                              - 6 -
retten har besigtiget følgende ejendomme: …
forklaringer
”b” har forklaret, at han har været ejendomsmægler siden 1982 og blev uddannet valuar i
1993. han ophørte med at være ejendomsmægler i 2008. nu driver han et
ejendomsinvesteringsselskab.
det var administratoren på vegne bestyrelsen, der anmodede ham om at lave en
valuarvurdering af ejendommen på x. han havde lavet flere valuarvurderinger af
ejendommen tidligere år.
han aftalte altid med rekvirenterne, at han skulle bruge afkastprincippet ved vurderingen. det
fremgår også af den konkrete vurderingsrapport. det er oplyst i form af en henvisning til
dansk ejendomsmæglerforenings vejledning.
han har fulgt dansk ejendomsmæglerforenings vejledning.
han mener, at vurdering efter kvadratmeterprincippet er misvisende.
skønserklæringen er misvisende på 2 måder. der er beregnet en forkert leje for garager og en
forkert boligleje.
ved en referenceejendom forstår han en ejendom, som han selv eller en kollega har vurderet,
en ejendom, der har været udbudt, eller en ejendom, der er blevet solgt.
man kan ikke vurdere en ejendoms værdi uden at kende leje- og udgiftsbudgetter, ligesom
man skal have oplysninger om udførte forbedringer.
afkastprocenten er ikke anført i vurderingsrapporten. det var der ikke noget krav om.
heller ikke ejendommens driftsudgifter er anført.
han havde lavet en rentabilitetsberegning til brug for vurderingen. driftsudgifterne var
460.146,08 kr., administration og vicevært 362.250 kr., vedligeholdelse 716.925 kr.
nettoleje var 571.355 kr., netteleje/m2 var 131,50 kr. og afkastprocenten 1,43.
afkastprocenten er baseret på hans kendskab til markedet. han har anvendt en række
referenceejendomme. en ledig lejlighed er medregnet som 73m2 á 26.999 m2. svarende til
ejerlejlighedspriserne i området eller 1.898.000 kr.
den offentlige vurdering er ikke indgået i hans skøn. bytteklubbens opskruede handler har
påvirket de offentlige vurderinger.
han ophørte som valuar, fordi han ikke ville lave forkerte for høje vurderinger.
ejendommen ... havde en byggeret i gården. det er derfor, at grunden i handelsaftalen er sat
til en meget høj værdi.
skønsmanden h har vedstået erklæringerne.
                                              - 7 -
hun har forklaret, at hun ikke har drøftet erklæringerne med repræsentanter fra dansk
ejendomsmæglerforening.
foreholdt skønserklæring af 7. juni 2013, punkt 19, forklarede hun, at kvadratmeterpriser
ikke kan anvendes direkte på andelsboliger på grund af værdien af individuelle forbedringer,
men kvadratmeterpriser er udgangspunktet for vurderingerne.
der kan være sket ændringer i vurderingsprincipperne fra 2005 til nu.
foreholdt dansk ejendomsmæglerforenings vejledning i vurdering af andelsboligejendomme
forklarede hun, at man skal have oplysninger om lejeindtægt, driftsudgifter og rentabilitet for
at kunne vurdere en ejendom, men det kan være svært at skaffe sådanne oplysninger, navnlig
8 år tilbage. der er en sammenhæng mellem lejeindtægten og kvadratmeterprisen. jo mere
moderniseret en ejendom er, jo højere skal afkastsprocenten være.
statistikmaterialet vedrørende 2005 er meget begrænset, da der ikke var mange handler.
for så vidt angår de referenceejendomme, hvor hun ikke har haft alle oplysninger, har hun
skønsmæssigt trukket 1-2.000 kr. fra pr. m2. værdien af en fuld modernisering var den gang
omkring 4.000 kr. m2.
foreholdt svaret på spørgsmål 1 i den oprindelige skønserklæring, forklarede hun, at
afkastprocenten har haft meget begrænset indflydelse på hendes prisfastsættelse.
hun ville godt kunne sætte en eksakt værdi i stedet for at angive et prisinterval, men på grund
af tidsfaktoren og den deraf følgende usikkerhed ville det ikke være mere retvisende. udover
tidsfaktoren er også beliggenheden lidt speciel.
ejendommen ... har en højere leje på grund af mange moderniseringer. der kan derfor ikke
ske sammenligning med den omhandlede ejendom, uden at der foretages en korrektion. der
var også, som det fremgår af skøns-erklæringen, andre forskelle. hun har regnet baglæns ud
fra merlejen. man kan ikke sammenligne kvadratmeterpriser i moderniserede og ikke
moderniserede ejendomme.
priserne begyndte at stige meget i 2005 og kraftigt – nok omkring 20% - i 2006. ejendommen
... ville kunne bruges som referenceejendom, hvis hun havde oplysninger til at kunne foretage
korrekte korrektioner.
ejendommen ...s beliggenhed i lyngby adskiller sig væsentligt fra den omhandlede ejendom.
det bygger hun på feed back fra investorer. hun vil ikke være i stand til korrigere for
beliggenheden.
ejendommen …vej på frederiksberg er nævnt som eksempel på, at ikke alt blev handlet til
høje priser.
… er ikke benyttet som referenceejendom med samme begrundelse som …. hun mener med
den skrevne begrundelse stadig ikke, at ejendommen kan anvendes som referenceejendom.
beliggenhed i lyngby er mere attraktiv end beliggenhed i charlottenlund og gentofte.
                                                - 8 -
ejendommen … er kommenteret, men ikke indgået i vurderingen. det samme gælder … m.fl.
de anvendte referenceejendommene fremgår af oversigten bilag 2 til skønserklæringen. de
øvrige ejendomme, der er nævnt, kan man ikke udelukke har ligget i baghovedet ved
vurderingen, men de er ikke indgået direkte.
hun mener stadig, at … er solgt til en opskruet pris. der var ikke tale om en reel fornuftig
handel. den kan allerede derfor ikke anvendes som referenceejendom. hun kan ikke
umiddelbart sige, om ejendommen i øvrigt er sammenlignelig med den omhandlede. hun vil
ikke sammenligne den omhandlede ejendom med en ejendom i nv.
værdien af udlejningsejendomme udvikler sig i takt med ejerlejlighedspriserne, men der er
ikke nogen direkte sammenhæng. udviklingen i ejerlejlighedspriserne er ikke indgået i
hendes vurdering.
hun har nævnt ejerlejlighedspriserne i sin vurdering af …, da der ikke blev handlet
udlejningsejendomme i 2009.
det er hendes opfattelse, at forskellige valuarers vurderinger kan variere 10-15 % i et
turbulent marked, uden at den ene er forkert.
ved sædvanlige valuarvurderinger af ejendomme af den omhandlede størrelse tager hun 13-
14.000 kr. det første år og lidt mindre de følgende år.
valuarvurderinger er ikke en god forretning det første år, men der indgås en slags
abonnementsaftale.
forskellen på hendes arbejde med en valuarvurdering og i denne skønssag er, at hun ikke i
skønssagen som ved en valuarvurdering kan bruge sin aktuelle viden om nøgletal, priser og
investorernes ønsker, da hun i skønssagen skal grave gammelt materiale frem.
hun har erfaring fra siden slutfirserne med handel med boligudlejningsejendomme. hendes
firma solgte 15-20 ejendomme om året ud af 40-45, der den gang blev handlet årligt i
københavn.
selv om hun indsnævrer intervallet i vurderingen eller sætter en éntydig pris, vil der i
realiteten være et interval.
parternes synspunkter
sagsøgerne har procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokument, hvoraf det
fremgår:
"at sagsøgtes vurdering var væsentligt for lav,
at sagsøgtes vurdering er baseret på en afkastberegning, hvilket ikke var den fremherskende
metode på vurderingstidspunktet og fører til for lav værdi, jf. bl.a. skønsrapporten, sagens
bilag 4 og tillægserklæringen, bilag d, navnlig svaret på spørgsmål e samt valuar …
forklaring i tbb 2012.443 ø, valuar … forklaring i tbb 2014.932 ø og bilag 26,
at sagsøgte hverken (i) i vurderingen, bilag 1, (ii) under den isolerede bevisoptagelsessag eller
(iii) retssagen har henvist til relevante referenceejendomme som grundlag for sin vurdering,
                                               - 9 -
at referenceejendomme er det relevante udgangspunkt for værdiansættelse af en
andelsboligforenings ejendom, jf. bilag 10, side 3,
at sagsøgte har anvendt den såkaldte ”afkastmetode” ved værdiansættelsen, hvilket ikke var
det fremherskende i markedet, jf. bl.a. bilag 26, og skønsmandens svar på spørgsmål e,
hvilket fører til en væsentlig for lav værdi i forhold til handlede (reference-) ejendomme, jf.
bl.a. sagens bilag 6,
at sagsøgte ved ikke at have anvendt det fremherskende princip, jf. bilag 10, side 2, og have
vurderet væsentligt for lavt, har handlet culpøst ved sin værdiansættelse af ejendommen, og
derfor er ansvarlig for det tab sagsøgerne har lidt ved alene at kunne sælge sine andele på
baggrund af denne for lave værdiansættelse,
at tabet er en direkte følge af den for lave vurdering (årsagssammenhæng), og tabet er
adækvat,
at den som bilag 4 fremlagte skønsrapport udarbejdet af skønsmand h, tillige kommer frem til
en for lav vurdering, idet blandt andet naboejendommen, ... , 2970 dyssegård ikke er taget i
betragtning, ligesom en række relevante ejendomme er udeladt, jf. bl.a. sagens bilag 5 og 6,
at skønsmandens referenceejendomme heller ikke understøtter skønsmandens lave
værdiansættelse,
at skønsrapporten, bilag 4, ikke tager højde for og respekterer resultatet i tbb 2014.932 ø
(a/b … beliggende 2400 nv), der indebærer, at skønsmandens kontrolvurdering, bilag 23, på
kr. 270 mio. eller 11.500 pr. m2 er alt for lav, idet landsretten ikke anså en vurdering på 562,5
mio. eller kr. 23.400 pr. m2 for fejlagtig,
at sagsøgerne bl.a. derfor har begæret nyt syn og skøn,
at skønsmanden angiveligt selv har anvendt en referenceejendom i nordvest, nemlig …, 2400
nv, jf. bilag 2 til skønsrapporten (bilag4), og at hendes forklaring om, at hun ikke kan
anvende ejendomme i nordvest er utroværdig,
at den som bilag 4 fremlagte skønsrapport desuagtet når frem til en afvigelse på min. 31 % -
52 %, hvilket i sig selv dokumenterer et væsentligt og ansvarspådragende fejlskøn,
at skønsmanden har forklaret, at en afvigelse på 10-15% i et turbulent marked er acceptabel,
hvilket sagsøgerne er enige i, men sagsøgtes vurdering ligger langt her fra.
nærmere om skønsrapporten og tillægserklæringer, bilag 4, bilag d og bilag 22.
1. ej besvaret skønstemaet
det centrale spørgsmål i skønstemaet er fastsættelsen af ejendommens kontante handelsværdi
som udlejningsejendom pr. 31.12.2005, jf. reglerne i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2
litra b, idet det bemærkes, at vurderingen som udlejningsejendom, skal ske med én tom
lejlighed, jf. skønstemaets spørgsmål 1.
                                              - 10 -
andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, opererer ikke med et interval, ligesom den
offentlige vurdering heller ikke kan være et interval, jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2,
litra c.
et interval medfører, at en andelsboligforening ikke kan aflægge årsregnskab og fastsætte en
gyldig andelskrone. i denne sag kan der følgelig heller ikke tilvejebringes et entydigt grundlag
for fastsættelse af erstatningskravet, da dette vil tage udgangspunkt i netop denne
værdiansættelse.
det er også i strid med dansk ejendomsmæglerforenings vurderingscirkulære, at fastsætte et
interval, hvilket er indlysende, da dette tager udgangspunkt i lovgivningen.
det er ved supplerende spørgsmål søgt afklaret om skønsmanden er i stand til at besvare
spørgsmålet. efter besvarelsen af spørgsmål 28 og afhjemlingen, må det nu endegyldigt
konkluderes, at det er den udmeldte skønsmand ganske enkelt ikke i stand til.
som bilag 25 er fremlagt liste over ikke færre end 106 valuarvurderinger, som (naturligvis)
ikke er anført med interval.
skønsmandens besvarelse er således også uden for enhver kutyme etc. og ganske enestående.
2. ny argumentation
skønsmanden anvender i den supplerende skønserklæring på en række punkter en helt ny
argumentation.
…
i besvarelsen af spørgsmål 26 gør skønsmanden gældende, at … ikke kan anvendes til
sammenligning, da ejendommen skulle være fra århundredeskiftet, og ikke er født med bad
mv. ejendommen er ifølge skønsmandens egen vurderingsrapport af 22. juni 2009, bilag 23,
opført i 1933. den omtvistede ejendom er opført i 1936. argumentationen holder således
ikke. derudover burde det manglende bad mv. betyde at ejendommen netop er
sammenlignelig ud fra argumentationen i besvarelsen af spørgsmål 21, idet … må anses for at
have et (betydeligt) moderniseringspotentiale.
hertil kommer, at skønsmanden kunne fastsætte … til kr. 270.000.000 – en entydig værdi.
denne vurdering må imidlertid anses for helt forkert, jf. østre landsrets afgørelse, og
vurderingen svarer til ca. 50% af det niveau østre landsret har stadfæstet. desuagtet østre
landsrets afgørelse fastholder skønsmanden et urealistisk lavt vurderingsniveau – nu også af
den omtvistede ejendom. denne ansættes således alene til en kontant handelsværdi, der alene
er 52 % af værdien af ….
... 4-10
i svaret på spørgsmål 21 har skønsmanden brugt som argumentation, at ... 4-10, der er
genboejendommen, ikke er sammenlignelig, fordi den er moderniseret og derudover skulle
byggekvaliteten være væsentlig bedre. det sidste er ganske udokumenteret, og ... er opført i
1931.
grundlæggende hænger skønsmandens argumentation om betydning af
moderniseringspotentiale ikke sammen med hendes udsagn om, at ejendomme på
vurderingstidspunktet udelukkende blev handlet på baggrund af m2-priser.
                                             - 11 -
skønsmanden foretager en række teoretiske beregninger, som er ganske uforståelige.
… alle
der er intet grundlag for, at skønsmanden foretager et fradrag på 10 - 15%.
ejendommen var ifølge østre landsret dom tværtimod steget til en værdi på 91,5 mio.
svarende til 19.400/m2. skønsmanden fastholder sit urealistisk lave niveau og har værdiansat
den omtvistede ejendom til alene ca. 60 % af værdien af … alle.
skønsmanden respekterer ganske enkelt ikke de niveauer som østre landsrets afgørelser
tbb 2012.443ø og tbb. 2014.932 har fastlagt.
…gårdsvej
det er en udokumenteret påstand, når skønsmanden i besvarelsen af spørgsmål 20 anfører, at
denne ejendom, som betegnes som en mindre ejendom, skulle henvende sig til en større
købergruppe. lejerne som købere i henhold til reglerne om tilbudspligt i lejelovens § 100
tages tilsyneladende ikke i betragtning.
det er også nyt, at værdien af individuelle moderniseringer ”skal modregnes alle
referenceejendomme”, jf. side 2 nederst. det påstås, at værdien oftest ligger mellem 1.000-
.2000/pr. m2, hvilket er både nyt og udokumenteret.
de såkaldt ”individuelle forbedringer”, som andelshavere foretager, kan i øvrigt ikke
sammenlignes med de forbedringer, som kan betinge lejeforhøjelse i henhold til
lejelovgivningens regler. skønsmanden ses ikke at være opmærksom herpå.
3. ej underbygget
skønsrapporten underbygger ikke sit lave niveau ved referenceejendomme og er i direkte strid
med de niveauer som østre landsret har fastlagt for hhv. … og … alle. skønsmanden afviser
med uholdbare begrundelser desuden disse ejendomme, jf. ovenfor og sagens bilag 5.
besvarelsen af spørgsmål 25 om, at investorer, der ønsker at investere i københavn og på
brokvarterne, også i et vist omfang vil være interesseret i køb af ejendomme i lyngby, men
de oftest vil takke nej til ejendomme i gentofte/dyssegård, medmindre vi taler ejendomme på
f.eks. gentoftegade mv. må også anses for udokumenteret. ...er netop et eksempel på, at
skønsmandens antagelse er ukorrekt.
hele grundlaget for skønnet ændres tilsyneladende i besvarelsen af spørgsmål 27, idet der nu
henvises til ejendommens stand, rentabilitet, lejlighedernes størrelse og det niveau, som andre
ejendomme blev solgt til på daværende tidspunkt.
skønsmanden anfører herefter, at der ikke kan anvendes ejendomme som ligger i top og bund
som reference. selvmodsigende nok benytter skønsmanden netop en ejendom, som ligger i
bund, nemlig ordrupvej, mens samtlige rekvirenternes ejendomme, mest iøjnefaldende
genboejendommen ... 4-10, … og … alle, alle diskvalificeres med indbyrdes modstridende
forklaringer.
skønsmanden har ikke tilfredsstillende kunnet redegøre for disse forhold og sin
værdiansættelse under afhjemlingen.
                                             - 12 -
der foreligger ikke ved skønserklæringen og tillægserklæringen et velunderbygget skøn for
den lave kontante handelsværdi skønsmanden når frem til, og skønsmanden må anses at have
forsøgt at presse prisen på ejendommen ned mest muligt, hvorfor der også er taget interval i
anvendelse.
særlige forhold ved ejendommen
det bestrides, at sagsøgte har dokumenteret, at der er særlige forhold ved ejendommen, der
skulle bevirke en særlig usikkerhed.
det bestrides, at der var særlige udsving på vurderingstidspunktet, men priserne var stigende,
hvilket også dokumenteres af den offentlige vurdering pr. 1.10.2006 på kr. 80.000.000,
hvilket også underbygger, at både sagsøgtes og skønsmandens vurderinger er alt for lave.
referenceejendomme
det gøres gældende, at de af sagsøgerne påberåbte referenceejendomme er relevante, og at de
foreliggende oplysninger herom er tilstrækkelige til, at disse kan danne baggrund for
afgørelse af sagen, idet oplysninger om leje mv. ikke er afgørende, da afkastprincippet ikke
var det fremherskende.
.....
ad duplikkens pkt. 3 – ”ansvarsspørgsmålet”.
som det fremgår af duplikken vedrører såvel tbb 2014.932ø og tbb 2012.443ø sager om
overpris, og ikke som denne spørgsmålet om underpris.
afgørelserne er konkret begrundet og ses i øvrigt begge at frifinde de sagsøgte valuarer med
den begrundelse, at der ikke ved de gennemførte syns- og skønsforretninger, var ført bevis
for, at vurderingerne var ansvarspådragende.
de bemærkninger a)-g), som sagsøgte udleder af dommene kan ikke tiltrædes og har i øvrigt
karakter af procedurebemærkninger.
ansvarsspørgsmålet skal afgøres på sædvanlig vis efter retningslinjerne for professionsansvar.
ad duplikkens pkt. 4 – ”vurderingsprincippet”
som bilag 26 er fremlagt brev fra 2008 fra dansk ejendomsmæglerforening til en
andelsboligforening i forbindelse med en klage over en valuar, der havde benyttet m2-
metoden. heraf fremgår bl.a.
som det fremgår har lejeindtægterne og driftsbudgetterne ikke nævneværdig betydning for
prisfastsættelsen, og dermed fører anvendelsen af afkastprincippet til en for lav vurdering af
ejendommen, hvilket også er slået fast af skønsmanden h, jf. svaret på spørgsmål e.
det må anses for en professionel fejl ikke at være orienteret om det på vurderingstidspunktet
fremherskende værdiansættelsesprincip/-metode i markedet. årsagssammenhængen er klar,
idet anvendelsen af den forkerte metode fører til en væsentlig for lav værdi, der igen fører til
en væsentlig for lav andelskrone, og som har ført til det tab sagsøgerne har lidt ved at sælge
andelene på baggrund af en væsentlig for lav (maksimal-)pris.
                                              - 13 -
sagsøgtes vurdering må anses for væsentligt for lav og dermed ansvarspådragende. at
vurderingen er væsentligt for lav følger for så vidt allerede af skønsmands hs skønsrapport,
bilag 4, som dog også må anses for væsentlig for lav.
at dansk ejendomsmæglerforening er dybt involveret i sagen og ikke burde have bragt
skønsmand i forslag kan de facto udledes af østre landsrets kendelse af 10. januar 2017, der
fremlægges som bilag 28. denne knytter sig til københavns byrets kendelse fremlagt som
bilag 21.
den offentlige vurdering
til støtte for at sagsøgtes og hs vurderinger er alt for lave henvises udover til de af
sagsøgerne påberåbte referenceejendomme tillige til den offentlige vurdering, som pr. 1.
oktober 2006 udgjorde kr. 80.000.000.
hs vurdering er anført i et interval på kr. 52.400.000-60.800.000 pr. 31. december 2005. med
andre ord skulle ejendommen, selv hvis den høje vurdering (kr. 60.800.000) lægges til grund
stige med kr. 19.200.000 eller ca. 31,6 % på 9 måneder. dette er der intet grundlag for at
antage er korrekt, ligesom det ligger fast, at skønsmand h har vurderet alt for lavt ved
værdiansættelsen af a/b …, jf. tbb 2014.932 ø. h havde vurderet a/b … til kr. 270 mio.
hvor østre landsret ved dom fastslog, at den korrekte kontante handelsværdi var kr. 562 mio.
eller 108 % mere. i sin forklaring for retten den 23. august 2016 fastholdt h at hendes værdi
var den korrekte, og dermed at østre landsret må have taget fejl.
retten i lyngby har intet grundlag for at tilsidesætte skat’s vurdering pr. 1. oktober 2006.
såfremt hs vurdering lægges til grund, vil dette imidlertid de facto være tilfældet.
hvis der er så store usikkerheder ved værdiansættelsen, som hævdet af sagsøgte gøres det
gældende, at skat’s vurdering pr. 1. oktober 2006 må lægges til grund ved sagens afgørelse.
der er intet grundlag for at statuere, at skat’s vurderinger skulle være for høje i forhold til
handelspriserne på referenceejendommene. sagsøgerne har udarbejdet en oversigt, der er
fremlagt som bilag 27, og som dokumenterer, at boligudlejningsejendomme omkring
vurderingstidspunktet blev handlet op til flere hundrede procent over den offentlige vurdering
eller som minimum meget tæt på den offentlige vurderinger.
sagsøgtes vurdering er 50% af den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2006.
hs vurderinger er på 66-76% af den offentlige vurdering.
det er således iøjnefaldende at ved netop denne ejendom, skulle skat’s vurdering ikke være
retvisende.
ad duplikkens pkt. 5 – ”usikkerhedsmargin”
5.1. markedet
der var ikke i 2004, 2005 og 2006 tale om et turbulent marked. der var tale om et kraftigt
stigende marked, der kun gik en vej, nemlig op.
at der efterfølgende i 2008 skete et fald ønsker sagsøgerne ikke, at gøre sagsøgte ansvarlig
for, og dette er uden relevans for sagsøgtes vurdering på vurderingstidspunktet den 31.
december 2005. her var markedet stigende og det vidste eller burde sagsøgte være vidende
om, ligesom sagsøgte burde have orienteret sig om konkrete handler og have underbygget sin
                                              - 14 -
vurdering med referenceejendomme. sagsøgtes vurdering er en ren teoretisk beregning uden
afsæt i handlede ejendomme og uden dokumentation og underbyggelse af den benyttede
afkastprocent.
at der må stilles et minimumskrav til en valuar om at denne kan redegøre for sin vurdering
følger af retten på frederiksbergs nylige dom af 14. november 2016 vedr. en overprissag i
a/b …, og hvoraf følgende fremgår af rettens præmisser:
”…på baggrund at det anførte lægges det til grund, at …s vurdering væsentligt oversteg den
købesum, som andelsboligforeningen købte ejendommen for, og skønsmand …s vurdering.
… har i retten ikke nærmere kunnet redegøre for baggrunden for den væsentlige difference,
herunder redegøre for de optimistiske indtægter i budgettet, eller om baggrunden for at
hensættelser efter boligreguleringsloven ikke er medtaget under driftsudgifterne.
det må herefter lægges til grund, at det budget, som ... lagde til
grund for vurderingen, var behæftet med fejl, og at vurderingen ikke var foretaget med
udgangspunkt i dansk ejendomsmæglerforenings vejledning.
herefter, og da ... ikke har kunnet redegøre for den massive forskel på hans vurdering og på
den købesum, som andelsboligforeningen knap
et år tidligere købte ejendommen for og skønsmand ...s vurdering,
finder retten, at …s vurdering var baseret på et fejlskøn og derfor
ikke burde have været lagt til grund ved fastsættelse af andelsværdien på
tidspunktet for købsaftalens indgåelse. prisfastsættelsen er således sket i strid med
andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1.
det kan ikke føre til et andet resultat, at markedet på vurderingstidspunktet
var turbulent, og at der var en betydelig usikkerhed forbundet med at vurdere ejendomme af
denne karakter.”
5.2 ejendommens stand, alder og karakter
skønsmandens synspunkter i besvarelsen af spørgsmål 1 er udokumenterede, og bestrides af
sagsøgerne. sagsøgte har ikke taget nogen forbehold i sin vurdering.
under alle omstændigheder holder argumentationen ikke, når markedet ikke tager
udgangspunkt i en afkastberegning.
5.3 større usikkerheder ved værdiansættelse af andelsboligforeningsejendomme
synspunktet bestrides, og sagsøgte har ikke taget nogen forbehold i sin vurdering.
skønsmandens synspunkter i besvarelsen af spørgsmål c er ligeledes udokumenterede, og
bestrides af sagsøgerne.
under alle omstændigheder holder argumentationen ikke, når markedet ikke tager
udgangspunkt i en afkastberegning.
selv ved anvendelse af den laveste af skønsmandens værdier (52.400.000) er sagsøgtes
vurdering, bilag 1, (40.000.000) min. 30 % for lav. i forhold til den offentlige vurdering er
vurderingen 100 % for lav.
                                              - 15 -
ad duplikkens pkt. 6 – skønserklæringen kan ikke tillægges særlig bevismæssig betydning
skønserklæringen indgår i rettens frie bevisbedømmelse sammen med andre beviser, herunder
den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2006, påberåbte referenceejendomme mv.
sagsøgte har ikke fremlagt nogen som helst dokumentation, der understøtter sagsøgtes
vurdering uanset, at sagsøgte er nærmest hertil, jf. ovenfor og retten på frederiksbergs dom
af 14. november 2014.
sagsøgtes bemærkninger med hensyn til tbb 2014.932ø bestrides.
ad duplikkens pkt. 7 – har andelshaverne lidt et tab?
sagsøgtes bemærkninger er udtryk for et teoretisk tankespind.
det kan notorisk lægges til grund, at samtlige sagsøgere gerne ville have oppebåret den
maksimale pris for deres andel. i modsat fald ville de heller ikke have anlagt denne sag.
det burde være ret indlysende.
andelsboligforeningen har også efterfølgende anvendt den offentlige vurdering til fastsættelse
af andelskronen, og dermed fastsat denne så højt som muligt. derfor kan det også
uproblematisk lægges til grund, at andelskronen ville have været højere, såfremt sagsøgte
havde vurderet korrekt.
det har ingen betydning for et erstatningskrav, hvorvidt sagsøgerne har købt en ny
andelsbolig i ejendommen eller et andet sted. sagsøgte mener åbenbart, at en ”gevinst” i en
ny ”investering” kan modregnes i et erstatningskrav. det ses der ikke at være retligt grundlag,
herunder retspraksis, der understøtter, og sagsøgte har da heller ikke henvist til en sådan.
ad duplikkens pkt. 8 – andelshavernes rentekrav
det indtalte rentekrav fastholdes, men det er noteret, at sagsøgte i hvert fald anerkender, at der
skal betales renter 30 dage efter skønserklæringen forelå.
sagsøgerne har ex tuto nedlagt en subsidiær og mere subsidiær rentepåstand.
sagsøgerne bestrider, at der har været nogen ”unødig” procesførelse fra sagsøgernes side.
tværtimod er søgt tilvejebragt et oplyst grundlag for sagens afgørelse.
ad duplikkens pkt. 9 – passivitet
der er tale om et nyt anbringende som er helt grundløst.
sagsøgerne havde ikke kendskab til, at de havde et krav før umiddelbart inden der blev rettet
henvendelse til sagsøgte.
sagsøgte kan ikke med nogen rimelig seriøsitet henvise til side 6 i vurderingen og mene, at
det skulle give nogen anledning til at sagsøgerne skulle have kendskab til, at vurderingen var
væsentlig for lav. det bestrides i hvert fald.
ad duplikkens pkt. 10 - sagsomkostninger
forsinkelse
                                              - 16 -
det bestrides, at sagsøgerne har været årsag til nogen forsinkelse. tværtimod har sagsøgte
protesteret over alt, hvad der kan protesteres over, herunder skønsspørgsmål mv. at dommer
line kornerup valgte at vige sit sæde kan i sagens natur heller ikke lægges sagsøgerne til last.
derudover er det retten der, som i alle andre retssager, er processtyrende i sagen.
det gøres således gældende, at hvis nogen har forhalet sagen er det netop sagsøgte selv, og
der intet grundlag for, at sagsøgerne eller undertegnede skal bære nogle omkostninger.
sidstnævnte er et uhørt angreb på en advokat, der under rettens procesledelse, fører en retssag
på vegne en klient, og har vel til formål at forsøge at intimidere undertegnede – og evt. helt
fortrænge mig fra sagen.
det anførte bestrides således i sin helhed og er ganske uhørt.
det fremhæves endvidere, at det er retten i lyngby, der har været ansvarlig for fastlæggelse af
frister mv. i sagen."
sagsøgte har procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf det fremgår:
"1.            der er ikke noget ansvarsgrundlag
1.1            vurderingstemaet for ansvarsvurderingen
ansvarsspørgsmålet i sagen skal afgøres efter principperne i de ledende domme tbb
2014.932 ø og tbb 2012.443 ø. østre landsret kom i begge tilfælde frem til, at den
pågældende valuar ikke var erstatningsansvarlig.
på baggrund af dommene gør b overordnet gældende,
a) at det er en forudsætning for erstatningsansvar, at det kan dokumenteres, at der foreligger
egentlige fejl/mangler ved vurderingen, ud over handelsværdiens størrelse,
b) at afkastprincippet ikke er et forkert vurderingsprincip,
c) at der i perioden 2005 til 2008 var betydelig usikkerhed med at vurdere boligejendomme på
grund af det atypiske marked i perioden,
d) at der generelt er usikkerhed forbundet med at vurdere boligudlejningsejendomme med et
større antal lejligheder,
e) at det er en forudsætning for erstatningsansvar, at der foreligger et fejlskøn, der afviger
væsentligt fra, hvad der henset til det turbulente marked kan anses for fagligt forsvarligt,
f) at en skønserklæring, som bygger på et andet vurderingsprincip end det, der konkret har
været anvendt til at vurdere handelsværdien af den pågældende ejendom, ikke kan tillægges
særlig bevismæssig betydning ved vurderingen, og
g) at en skønserklæring i sager som denne er et udtryk for en ”bakspejlsvurdering”. en sådan
vurdering vil i sagens natur være foretaget på et tidspunkt, hvor de usædvanlige forandringer i
markedet for boligudlejningsejendomme i københavnsområdet fra 2005 og i årene derefter
var velkendte. dette skal tillægges vægt ved vurderingen af skønserklæringens bevismæssige
betydning i sagen.
1.2 bs vurderingsmetode (vurderingsprincip) er fagligt korrekt
                                             - 17 -
efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, skal værdien af en
andelsboligforeningsejendom ansættes efter den kontante handelsværdi som en
udlejningsejendom.
b har anvendt afkastprincippet forrentningsprincippet) til at vurdere ejendommens
handelsværdi som en udlejningsejendom.
vurderingsmetoden er i fuld overensstemmelse med dansk ejendomsmæglerforenings
retningslinjer, bilag a, dansk ejendomsmæglerforenings artikel ”vurdering af
andelsboligforeningers ejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2 litra b”, bilag k, samt
dansk ejendomsmæglerforenings normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme
af 25. marts 2009, bilag l.
af bilagene fremgår det, at der kan anvendes følgende principper (eller en kombination
heraf):
a)             et afkastprincip
b)             et kvadratmeterprisprincip
c)             dcf-metode
det fremgår samtidig af skønsmandens svar på spørgsmål e i tillæg til syn- og skønserklæring
af 14. januar 2014, bilag d, at vurderingsmetoden er korrekt:
bs vurdering af ejendommen er derfor ikke baseret på et forkert vurderingsprincip.
b gør samtidig gældende, at andelshaverne har anerkendt, at vurderingsprincippet i sig selv
er korrekt, men at vurderingsprincippet blot ikke var det fremherskende på
vurderingstidspunktet.
.....
1.3 andelshaverne har ikke dokumenteret, at b har anvendt et forkert vurderingsprincip
andelshaverne har bevisbyrden for, at en faglig norm er tilsidesat.
andelshaverne har ikke ved skønserklæringerne (bilag 4, bilag d og bilag 22) eller ved andre
bevisligheder i sagen dokumenteret, at der foreligger fejl eller mangler ved vurderingen.
andelshaverne er således blot uenige i størrelsen af den skønnede handelsværdi.
.....
1.4 bs værdisætning er korrekt
b gør i første række gældende, at b med valuarvurderingen af 18. januar 2006, bilag 1, har
foretaget et korrekt skøn over handelsværdien af ejendommen som en udlejningsejendom, og
at vurderingen af, om der er tale om et fejlskøn, allerede af denne årsag er unødvendig.
.....
1.5            usikkerhedsmarginen er ikke overskredet
b gør gældende, at der er (mindst) tre forhold, der medvirker til, at der må indrømmes vid
usikkerhedsmargin for bs vurdering af ejendommen.
a) markedet var turbulent og uforudsigeligt
b) ejendommens stand, alder og karakter betyder, at usikkerheden er større end normalt
c) en vurdering af en andelsboligforeningsejendom som en udlejningsejendom medfører i sig
selv betydelige usikkerheder i værdiansættelsen
                                             - 18 -
b gør på denne baggrund gældende, at b ikke med valuarvurderingen af 18. januar 2006,
bilag 1, har overskredet grænsen for en fagligt korrekt værdiansættelse.
.....
1.6 andelshaverne har ikke dokumenteret, at b har foretaget et væsentligt fejlskøn over
ejendommen
andelshaverne har bevisbyrden for, at der foreligger et væsentligt fejlskøn.
andelshaverne har ikke ved skønserklæringerne (bilag 4, bilag d og bilag 22) eller ved andre
bevisligheder i sagen dokumenteret, at b har skønnet ejendommens handelsværdi som en
udlejningsejendom forkert.
b gør gældende, at den af andelshaverne påberåbte dokumentation for, at b har foretaget et
fejlskøn ikke kan tillægges betydning:
d) skønsmandens værdiansættelse af ejendommen kan ikke kan tillægges betydning for
vurderingen af, om usikkerhedsmarginen er overskredet, fordi skønsmanden har vurderet
ejendommen ved brug af et andet vurderingsprincip end b
e) skønsmandens værdiansættelse af ejendommen kan ikke kan tillægges betydning for
vurderingen af, om usikkerhedsmarginen er overskredet, fordi skønsmandens vurdering af
handelsværdien er et udtryk for en bakspejlsanalyse
f) den offentlige ejendomsvurdering af 1. oktober 2006 kan ikke tillægges betydning for
vurderingen af, om usikkerhedsmarginen er overskredet, fordi vurderingsprincipperne er
forskellige
g) den offentlige ejendomsvurdering af 1. oktober 2006 kan ikke tillægges betydning for
vurderingen af, om usikkerhedsmarginen er overskredet, fordi ejendomsvurderingen først
blev foretaget 10 måneder senere end bs vurdering af ejendommen
h) de af andelshaverne påberåbte sammenligningsejendomme er i det væsentligste ikke
sammenlignelignelige med ejendommen
i) de af andelshaverne påberåbte sammenligningsejendomme er ikke vedlagt oplysninger,
som gør det muligt at vurdere, om ejendommene er relevante for rettens bedømmelse af
ansvarsgrundlaget
b gør på denne baggrund gældende, at andelshaverne ikke har dokumenteret, at b med
valuarvurderingen af 18. januar 2006, bilag 1, har foretaget et væsentligt fejlskøn over
handelsværdien af ejendommen som en udlejningsejendom.
.....
2 andelshaverne har selv fastsat andelskronen
andelskronen blev fastsat af generalforsamlingen og dermed andelshaverne selv.
b har alene bidraget med en vurdering af ejendommen på baggrund af de med
andelsboligforeningen aftalte principper, jf. vurderingsrapporten bilag 1.
                                              - 19 -
andelskronen reguleredes først ved andelsforeningens generalforsamling af 15. marts 2006,
jf. bilag b. det gøres på denne baggrund gældende, at andelshavernes tab, såfremt retten mod
forventning måtte finde at et sådant er lidt, savner årsagssammenhæng med bs
valuarvurdering.
såfremt andelshaverne var uenige i bs vurdering, stod det andelshaverne frit for at få
genvurderet ejendommen, alternativt at anvende en af de andre værdiansættelsesmetoder i
henhold til andelsboligforeningslovens § 5.
.....
3. andelshaverne har ikke dokumenteret et tab
b gør overordnet gældende, at andelshaverne ikke har dokumenteret et økonomisk tab, for
hvilket b er erstatningsansvarlig.
3.1 vurderingstemaet for tabsvurderingen
en opjustering af andelskronen udløser ikke per automatik en højere faktisk salgspris i det frie
marked.
b har på denne baggrund med svarskriftet opfordret (opfordring 1) andelshaverne til at
dokumentere, at andelshaverne rent faktisk ville have solgt de omhandlede andele til den
påståede maksimalpris baseret på en andelskrone, der udgør kr. 20.000 (eller en mindre
andelskrone end kr. 20.000,00, der overstiger kr. 9.206,00).
andelshaverne har ikke opfyldt provokationen. b gør gældende, at forholdet skal komme
andelshaverne bevismæssigt til skade.
3.2           den offentlige ejendomsvurdering dokumenterer ikke et tab
andelshaverne har opgjort sit tab på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering per 1.
oktober 2007. det er en betingelse for, at andelshavernes tabsopgørelse på baggrund af den
offentlige ejendomsvurdering er korrekt, at tre forudsætninger er opfyldt:
a) den offentlige ejendomsvurdering kan sammenlignes med bs vurdering
b) andelene kunne sælges til en pris baseret på en andelskrone, der udgjorde kr. 20.000 pr.
m2
c) hvis punkt a) er opfyldt, at andelene ville have været solgt til en (maksimal)pris baseret på
en andelskrone, der udgjorde kr. 20.000
b gør gældende,
at forudsætningerne i punkt a) ikke er opfyldt,
at forudsætningerne i punkt b) ikke er opfyldt,
at andelshaverne, uanset punkt a) og b), ikke har dokumenteret, at punkt c) er opfyldt.
på denne baggrund gør b gældende, at andelshaverne ikke med den offentlige
ejendomsvurdering har dokumenteret et tab.
.....
3.3           skønserklæringerne dokumenterer ikke et tab
b gør gældende, at andelshaverne ikke med skønsmandens svar på spørgsmål 1 i
skønserklæring af 7. maj 2013, bilag 4, har dokumenteret et tab.
                                             - 20 -
skønsmandens besvarelse er udtryk for en bakspejlvurdering udarbejdet syv år tilbage i tiden
på grundlag af en række faktorer, der primært er baseret på skønsmæssige betragtninger.
skønsmandens besvarelse af spørgsmålet kan allerede af denne årsag ikke tillægges særlig
vægt i forbindelse med tabsopgørelsen.
uanset hvad er det endvidere en betingelse for, at en tabsopgørelse på baggrund af
skønserklæringerne er korrekt, at to forudsætninger er opfyldt:
a) grundlaget for skønsmandens besvarelse kan sammenlignes med bs vurdering
b) andelene ville have været solgt til en pris baseret på en andelskrone fastsat med
udgangspunkt i skønsmandens svar på spørgsmål 1 i skønserklæring af 7. maj 2013, bilag 4
b gør på denne baggrund gældende,
at forudsætningerne i punkt a) ikke er opfyldt, og
at forudsætningerne i punkt b) ikke er opfyldt.
andelshaverne har derfor ikke med skønsmandens svar på spørgsmål 1 i skønserklæring af 7.
maj 2013, bilag 4, dokumenteret et tab.
.....
3.4 de af andelshaverne påberåbte referenceejendommene dokumenterer ikke et tab
andelshaverne har fremlagt en liste over referenceejendomme (bilag 6), hvis relevans for
denne sag allerede er afvist af skønsmanden ved skønserklæringens besvarelse af spørgsmål
2.
b gør gældende, at de af andelshaverne fremlagte referenceejendomme og oplysningerne om
salgspriserne på disse er usammenlignelige i alle aspekter, herunder beliggenhed, stand, alder
og salgstidspunkt, hvorfor disse ikke dokumenterer, at andelshaverne har lidt et tab.
derudover har andelshaverne ikke fremlagt dokumentation for de pågældende ejendommes
omkostningsbestemte budget, lejefortegnelse samt forbedringer m.v.
uden disse oplysninger kan ejendommene ikke sammenlignes, og det er derfor også umuligt
at sige noget om, hvorvidt ejendommenes salgspris er relevant for rettens bedømmelse eller
ej.
3.5 andelshaverne, der har købt og solgt under samme andelskrone, har ikke lidt et tab
b gør på det foreliggende grundlag gældende, at … har købt og solgt under den samme
andelskrone, og at … dermed ikke har lidt et tab. baggrunden er, at såfremt andelskronen var
fastsat til eksempelvis det påståede niveau på kr. 20.000, havde …s køb af andelen,
beliggende x , 2870 dyssegård, været tilsvarende dyrere.
for så vidt angår … fremgår det fortsat af andelshavernes replik, at … har adresse på x th.
b bemærker, at andelshaverne ikke har opfyldt bs provokation c.
.....
3.6 andelshaverne har ikke dokumenteret at andelskronen ville være blevet fastsat til et
højere beløb
andelsboligforeningslovens § 5 fastsætter et maksimum for andelsværdien, hvorimod det står
generalforsamlingen frit for at fastsætte andelsværdien til et lavere beløb. mange faktorer
                                              - 21 -
spiller ind i forhold til generalforsamlingens beslutning om andelsværdien, herunder udgifter
til vedligeholdelse, lejereserver, renteniveau m.v.
andelshaverne har derfor ikke har løftet bevisbyrden for, at generalforsamlingen i den
omhandlede andelsboligforening ville have fastsat en højere andelskrone, såfremt det måtte
have været muligt.
.....
4. passivitet
andelshaverne blev allerede den 18. januar 2006 bekendte med vurderingens forudsætninger,
herunder vurderingsprincippet. den 1. oktober 2006 fik andelshaverne foretaget en
ejendomsvurdering, hvorved andelshaverne blev bekendte med, at bs vurdering af 31.
december 2005 var for lav.
idet andelshaverne først rettede henvendelse til b den 9. marts 2010, bilag 3.1 til bilag 3.6,
gøres det gældende, at andelshaverne ikke har reklameret rettidigt og dermed har udvist
retsfortabende passivitet.
.....
5. der skal ske fradrag for usikkerhedsmarginen
såfremt retten mod forventning kommer frem til, at der findes et ansvarsgrundlag, at
andelshaverne har lidt et tab, og at andelshaverne ikke har udvist passivitet, gør b gældende,
at der skal ske fradrag i erstatningsopgørelsen, svarende til en af retten fastsat
usikkerhedsmargin for valuarvurderinger af andelsboligforeningsejendomme.
6. andelshavernes rentekrav
såfremt retten mod forventning kommer frem til, at der findes et ansvarsgrundlag, at
andelshaverne har lidt et tab, og at andelshaverne ikke har udvist passivitet, gør b gældende,
at andelshavernes rentekrav først kan begynde at løbe 30 dage efter skønserklæringen forelå,
jf. rentelovens § 3, stk. 3.
b gør samtidig gældende, at andelshaverne ikke kan kræve renter for det tidsrum, som sagen
har været forsinket som følge af unødig procesførelse.
.....
7. sagsomkostninger
b gør gældende, at andelshaverne har forsømt deres pligt til at fremme sagen med fornøden
hurtighed og deres pligt til at undgå unødige sagsskridt, jf. retsplejelovens § 336 a.
andelshavernes håndtering af sagen har påført b ekstraordinært mange omkostninger til
advokatbistand.
i forbindelse med sagens opgørelse gøres således gældende, at retten skal tage højde for –
uanset sagens udfald – den del af bs omkostninger, som kan henføres til andelshavernes
unødvendige eller unødigt omkostningstunge sagsskridt.
rettens begrundelse og afgørelse
det spørgsmål, som retten skal tage stilling til, er, om sagsøgte, b v/”b”, har pådraget sig
erstatningsansvar ved som valuar for andelsboligforeningen x at have vurderet ejendommen
for lavt med en konsekvens, at andelskronen blev fastsat for lavt, og sagsøgerne som
daværende andelshavere derfor led et tab ved at have solgt deres andele for billigt.
                                             - 22 -
sagsøgte vurderede i pr. 31. december 2005 ejendommen til 40 mio. kr., medens
skønsmanden, ejendomsmægler og valuar h i skønsrapport af 7. maj 2013, har vurderet
ejendommens værdi pr. 31. december 2005 til at være i intervallet mellem 52,4 og 60,8 mio.
kr. sagsøgtes vurdering ligger således henholdsvis 31 og 52 % under skønsmandens
henholdsvis mindste og højeste værdi og 41,5 % under middelværdien.
da der ved valuarvurderinger er tale om et skøn, er ikke enhver afvigelse et
ansvarspådragende fejlskøn. det følger af retspraksis, at det ved andre
ejendomsmæglervurderinger end valuarvurderinger af andelsboligforeningsejendomme ikke
er fundet ansvarspådragende, at der er en afvigelse på 20 % og ved liebhaverejendomme op til
26 %.
spørgsmålet om fejlskøn ved valuarvurderinger som ansvarsgrundlag er behandlet i østre
landsrets dom optrykt i tbb2014.932. i den pågældende sag havde en køber af en andel i en
andelsboligforening sagsøgt en valuar, som efter sagsøgerens opfattelse havde vurderet
værdien af en andelsboligforeningsejendom for høj med den konsekvens, at andelskronen og
dermed andelens pris var for høj. der forelå valuarvurderinger og vurderinger fra en
skønsmand for årene 2005, 2006 og 2007. skønsmandens vurderinger svarede stort set til
vurderinger foretaget af en anden valuar end den sagsøgte, skønsmanden i denne sag h. for
de 3 år havde den sagsøgte valuar vurderet ejendommens værdi henholdsvis 42,5 %, 39,8 %
og det seneste år 43,2 % højere end skønsmanden.
landsretten anførte:
 ”landsretten lægger efter bevisførelsen til grund, at der i perioden fra 2005-2008 var
betydelig usikkerhed forbundet med at vurdere ejendomme som den i sagen omhandlede, dels
fordi vurderingen af en boligudlejningsejendom med et større antal lejligheder som den
foreliggende generelt er forbundet med en vis usikkerhed, dels fordi markedet i perioden
herudover var atypisk med en særdeles stor omsætning af boligudlejningsejendomme i 2006
og 2007 med stigende priser til følge og derefter en stagnerende handel i 2008.
…..
for så vidt angår afvigelserne mellem på den ene side (valuarens) og på den anden side
skønsmandens vurderinger af ejendommen bemærkes, at der efter det oplyste er tale om to
forskellige opgørelsesmetoder, idet skønsmanden navnlig har lagt vægt på kvadratmeterprisen
samt mulighederne for istandsættelse og moderniseringer med øgede lejeindtægter til følge,
hvorimod (valuaren) har taget udgangspunkt i markedets krav til forrentningsprocenten. det
bemærkes endvidere, at skønsmandens vurderinger er foretaget på et tidspunkt, hvor de
usædvanlige forandringer i markedet for boligudlejningsejendomme i københavnsområdet fra
2005 og i årene derefter var velkendte.
…..
landsretten finder det på denne baggrund ikke godtgjort ….. (at den sagsøgte valuars
vurdering) …… afviger så væsentligt fra, hvad der efter oplysninger om ejendomsmarkedet i
den omhandlede periode kan anses for fagligt forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som et
fejlskøn. …”
med disse bemærkninger frifandt landsretten valuaren.
                                              - 23 -
landsretten har således som begrundelse for at acceptere en stor margin lagt vægt på
usikkerheden på markedet 2005-2008, den generelle usikkerhed ved at vurdere ejendomme
med mange lejemål, at valuaren og skønsmanden anvendte forskellige opgørelsesmetoder, og
at skønsmanden foretog vurderingen på et tidspunkt, hvor de usædvanlige forandringer i
markedet for boligudlejningsejendomme i københavnsområdet fra 2005 var velkendte.
alle disse forhold er også relevante i nærværende sag.
retten finder på denne baggrund ikke, at forskellen mellem sagsøgtes vurdering og
skønsmandens vurdering godtgør, at der foreligger et ansvarspådragende fejlskøn fra
sagsøgtes side.
afgørende for, om der alligevel vil kunne statueres et erstatningsansvar for sagsøgte, er
derfor, om der er påpeget fejl ved valuarvurderingen, eller om skønserklæringen lider af
sådanne mangler, at den ikke kan lægges til grund for sagens afgørelse.
sagsøgeren har om valuarvurderingen navnlig gjort gældende, at det er en fejl, at sagsøgte har
anvendt afkastprincippet ved vurderingen.
vurderingen er foretaget i henhold til andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b), hvorefter
valuaren skal fastsætte ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom. loven
indeholder ingen nærmere anvisning om vurderingsprincipper.
dansk ejendomsmæglerforening havde udarbejdet en vejledning, der gjaldt på tidspunktet
hvor valuarvurderingen blev foretaget. det fremgår af vejledningen, at vurderingsprincipperne
var bindende for medlemmer af de, og at det kunne være ansvarspådragende ikke at følge
dem.
vejledningen indeholder ikke noget udtrykkeligt om valg af henholdsvis afkast- eller
kvadratmeterprincip. det følger imidlertid af afsnittet med overskriften
”vurderingsprincipper” blandt andet:
”det første spørgsmål, som … fremkommer er, hvilken lejeindtægt man skal anvende? den
lejeindtægt, som skal anvendes i forbindelse med vurderingen af ejendommen, skal være den
lejeindtægt, der lovligt ville kunne opkræves. …”
den fokus, der lægges på på lejeindtægten, peger i retning af anvendelse af afkastprincippet.
skønsmanden i denne sag har i skønsrapporten anført:
”prisfastsættelsen af boligudlejningsejendomme ændrede sig fra starten af år 2000 fra at være
baseret på en afkastbetragtning til alene at være baseret på kvadratmeterprisen, uafhængigt af
afkastet.
årsagen hertil var bl.a. den faldende rente, herunder muligheden for hele tiden at kunne
videresælge sin ejendom med fortjeneste. i og med at der hele tiden kunne ske videresalg af
ejendomme med fortjeneste, blev det løbende afkast af sekundær betydning.”
skønsmanden har, forespurgt om en vurdering på grundlag af en afkastbetragtning var faglig
korrekt, i skønserklæringen, anført:
                                              - 24 -
”selve beregningsmetoden er ikke ukorrekt – men problemet er at markedsværdien ved denne
beregning resulterer i en al for lav værdi – sammenlignet med tilsvarende solgte
boligudlejningsejendomme.”
skønsmanden i den sammen med denne sag forberedte sag (bs 157-241/2014)
statsautoriseret ejendomsmægler og valuar … har i den til brug for den anden sag udarbejdede
skønserklæring anført, at for så vidt angår ejendomme, hvor lejen er reguleret efter restriktive
og komplicerede regler, er det ikke muligt at anvende kvadratmeterprincippet, da
udgangspunktet for den langsigtede investor vil være at få sin kapital forrentet bedst muligt i
form af løbende afkast. skønsmanden har videre anført, at kvadratmeterprincippet alene har
betydning i forbindelse med køb, hvor det vil være enkelt at fastsætte ejendommens værdi
eksempelvis indretning og salg af en tagetage.
der er fremlagt eksempler på valuarvurderinger fra andre valuarer, der anvender henholdsvis
afkast- og kvadratmeterprincippet.
i den ovenfor refererede dom tbb2014.932 havde den sagsøgte valuar vurderet efter
afkastprincippet. landsretten anførte i sine præmisser, at der ikke var påpeget fejl eller
mangler ved vurderingen.
retten finder på dette grundlag, at det ikke er godtgjort, at det var en ansvarspådragende fejl,
at sagsøgte anvendte afkastprincippet.
sagsøgeren har om spørgsmålet om skønserklæringen lider af sådanne mangler, at den ikke
kan lægges til grund for sagens afgørelse navnlig gjort tre ting gældende.
for det første at skønsmanden er udmeldt efter forslag fra dansk ejendomsmæglerforening,
hvorfor det afholdte syn og skøn ikke er uvildigt. sagsøgeren har i den forbindelse henvist til,
at østre landsret i en kendelse af 10. januar 2016 har stadfæstet en kendelse fra københavns
byret af 21. september 2016, hvorefter dansk ejendomsmæglerforening ifølge sagsøgeren har
fastslået, at en skønsmand foreslået af dansk ejendomsmæglerforening ikke er uvildig.
det fremgår af den pågældende kendelse fra københavns byret (bs 31c-3358/2010), at
parterne var enige om, at ejendomsforeningen danmark skulle anmodes om at bringe
skønsmænd i forslag, men den ene part ønskede mod den anden parts protest, at tillige dansk
ejendomsmæglerforening skulle bringe skønsmænd i forslag. byretten besluttede på den
baggrund, at alene ejendomsforeningen danmark skulle bringe skønsmænd i forslag.
landsretten (b-2410-16) stadfæstede kendelsen og anførte i præmisserne, at der ikke forelå
sådanne særlige grunde, der kunne give anledning til at anmode flere kompetente
brancheorganisationer om at indstille egnede skønsmænd.
retten finder ikke, at det kan lægges til grund, at landsretten har fastslået, at en skønsmand
foreslået af dansk ejendomsmæglerforening ikke er uvildig. retten finder heller ikke, at der i
øvrigt foreligger oplysninger, der skaber berettiget tvivl om skønsmandens uvildighed.
sagsøgeren har for det andet gjort gældende, at det er en fejl, at skønsmanden har angivet
ejendommens skønnede pris som et interval og ikke som et eksakt beløb.
                                               - 25 -
retten finder ikke, at det er en fejl, at værdien er angivet som et interval. udgangspunktet ved
valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme er, at værdiansættelsen skal angives
som et eksakt beløb. dette er nødvendigt for at kunne fastsætte andelskronens værdi og
dermed grænsen for lovlige handelspriser. samme behov findes ikke ved en prisfastsættelse
til brug for en erstatningssag som denne, hvor skønsmandens prisfastsættelse indgår i en
samlet vurdering af, om der er handlet erstatningspådragende og af en eventuel erstatnings
størrelse. retten finder videre, at anvendelse af et interval er rimeligt begrundet i, at en
værdifastsættelse der sker cirka 8 år efter det tidspunkt ansættelsen vedrører, nødvendigvis må
være forsynet med usikkerhed, og at dette navnlig er tilfældet, når prisudsvingene omkring
tidspunktet for værdiansættelsen var meget store.
sagsøgeren har for det tredje gjort gældende, at skønsmanden ikke har underbygget sit skøn
med relevante referenceejendomme.
skønsmanden har i skønserklæringen anført konkrete begrundelser for valg og fravalg af
referenceejendomme. skønsmanden har i den supplerende skønserklæring og under sin
forklaring i retten yderligere uddybet disse valg og fravalg. retten finder ikke, at der er
grundlag for at tilsidesætte skønsmandens valg af referenceejendomme. retten finder heller
ikke, at der er påvist grundlæggende fejl eller misforståelser ved skønsmandens skøn over
ejendommens værdi på grundlag af de anvendte referenceejendomme.
retten finder derfor samlet at kunne lægge skønserklæringen til grund ved sagens afgørelse.
da sagsøgtes valuarvurdering, som det er anført ovenfor, ikke fraviger skønsmandens
vurdering i et så væsentligt omfang, at der er tale om et ansvarspådragende fejlskøn, frifindes
sagsøgte.
sagsøgerne skal som de tabende parter endeligt afholde udgiften ved det gennemførte syn og
skøn.
sagsøgerne skal endvidere erstatte sagsøgte et passende beløb til dækning af udgifter til
advokatbistand. beløbet er fastsat med udgangspunkt i de vejledende satser beregnet af en
samlet sagsgenstand på 4,98 mio. kr. under hensyntagen til at der har været afholdt
indenretligt syn og skøn inden anlæggelse af retssag, at der er afsagt kendelser om medvirken
af sagkyndige dommere, om nyt syn og skøn og om formulering af supplerende spørgsmål
efter skriftveksling, at der har været afholdt forberedende retsmøde med fremmøde med
henblik på formulering af supplerende spørgsmål, at der har været afholdt procedure om nyt
syn og skøn samt besigtigelse af ejendomme en hel retsdag inden hovedforhandlingen,
fastsættes beløbet i den øvre del af intervallet eksklusiv moms, da der ikke foreligger
oplysninger om, at sagsøgte ikke er momsregistreret, til 200.000 kr.
retten finder ikke, at advokat kasper westberg, som sagsøgte har gjort gældende, om end det
ikke fremgår af påstandsdokumentet, har opført sig pligtstridigt og derved skal bære en del af
omkostningerne, jf. retsplejelovens § 319.
thi kendes for ret:
b v/”b” frifindes.
a m.fl. skal inden 14 dage i sagsomkostninger til b v/”b” betale 200.000 kr.
 - 26 -