                             højesterets dom
                          afsagt fredag den 27. august 2010
sag 392/2007
(1. afdeling)
torben degn-hansen
(advokat carl-johan howitz)
mod
jørgen stephensen
(advokat flemming kragh hansen, beskikket)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 2. afdeling den 15. august 2007.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: torben melchior, peter blok, lene pagter
kristensen, poul dahl jensen og henrik waaben.
påstande
appellanten, torben degn-hansen, har nedlagt følgende påstande:
principal påstand:
handelen i det betingede skøde af 14. marts 2005 anses for ophævet med brev af 10. novem-
ber 2006 og brev af 21. november 2006, idet indstævnte, jørgen stephensen, ikke har opfyldt
betingelserne i det betingede skøde, og ejendommen (ejerlejlighed nr. 1), matr. nr. 1 k borup
by, gørløse, kan således ikke udstykkes yderligere. idet jørgen stephensens beboelse er
ulovlig, skal han fraflytte ejendommen inden en af højesteret fastsat frist, dog ikke længere
end 3 måneder fra endelig domsafsigelse, samt betale 136.247,08 kr., opgjort pr. 30. april
2007, hvortil kommer påkravsgebyr på 2.211,65 kr. og procesrente af de for sent erlagte beløb
fra forfaldstidspunktet til betaling sker.
selvstændig påstand:
                                               - 2 -
jørgen stephensen skal endvidere betale yderligere forfalden leje/pligtig pengeydelse med
6.193,09 kr. pr. måned fra den 30. april 2007 med procesrente indtil endelig fraflytning.
den deponerede del af købesummen, 880.000 kr., frigives med deponeringsrenter til jørgen
stephensen, dog modregnes jørgen stephensens gæld til torben degn-hansen opgjort pr.
fraflytningsdagen.
herudover skal jørgen stephensen aflyse stævningen samt aflyse det betingede skøde af 14.
marts 2005 samt de betingede pantebreve.
jørgen stephensens beboelse er yderligere ophævet på grund af konstaterede ulovlige el-in-
stallationer, som han har installeret. han skal også af denne grund fraflytte ejendommen samt
betale skyldige pengeydelser som ovenfor anført med procesrente.
torben degn-hansen skal tillægges omkostninger for landsretten.
subsidiær påstand:
såfremt højesteret måtte acceptere landsrettens dom, ændres dommen derhen, at fællesarea-
lerne ikke er omfattet af handelen, idet dette, som erkendt mellem parterne, ligger uden for
den reelle aftale. endvidere skal jørgen stephensen betale sin forholdsmæssige andel af fæl-
lesudgifterne opgjort i henhold til et ejerforeningsregnskab.
mere subsidiær påstand:
såfremt højesteret måtte finde, at aftalen omfatter fællesarealerne, skal jørgen stephensen
betale sin forholdsmæssige andel af fællesudgifterne opgjort i henhold til et ejerforenings-
regnskab.
jørgen stephensen har over for torben degn-hansens påstande påstået frifindelse.
jørgen stephensen har i øvrigt nedlagt følgende påstande:
principalt:
                                                - 3 -
mod jørgen stephensens fraflytning fra lejligheden inden 3 måneder fra højesterets dom,
mod aflysning af det betingede skøde og aflysning af landsretsstævningen og mod frigivelse
af den deponerede købesum i henhold til det betingede skøde til torben degn-hansen med
vedhængende renter skal torben degn-hansen betale i alt 3.450.000 kr., subsidiært et mindre
beløb, dog ikke under 2.500.000 kr., med procesrente af 1.100.000 kr. fra overtagelsesdagen
den 1. marts 2005 og af restbeløbet fra påstandens nedlæggelse for højesteret den 5. septem-
ber 2007.
subsidiær påstand:
torben degn-hansen skal give endeligt skøde til jørgen stephensen på ejerlejlighed nr. 3 af
matr.nr. 1 k borup by, gørløse, beliggende fruervadvej 12, 3320 skævinge, på vilkår som
angivet i betinget skøde tinglyst den 3. august 2005.
torben degn-hansen skal endvidere anerkende, at jørgen stephensen er berettiget til at lade
en landinspektør foretage følgende arbejde for torben degn-hansens regning med henblik på
at færdiggøre udstykningssagen:
udfærdige sædvanlige tegningsbilag,
udfærdige sædvanlig arealberegning,
attestere kvalitetskravene, jf. ejerlejlighedslovens § 10 litra a) – e), samt
udfærdige sædvanlig ejerlejlighedsfortegnelse
på grundlag af
dels den tinglyste anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder, ejerlejlighed 1 og 2, der
er udfærdiget af torben degn-hansen og dennes daværende hustru den 13. juli 2004, tiltrådt
af landinspektøren den 24. juni 2004, samt tiltrådt af kommunen den 18. november 2004,
dels de arealangivelser og angivelser af fællesarealer mv., der er anført i dokumentet ”påteg-
ning af anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder” i forbindelse med opdelingen af
ejerlejlighed nr. 1 i ejerlejlighed 1 og 3, dateret den 12. juli 2005, og tiltrådt af skævinge
kommune den 14. september 2005,
                                               - 4 -
alt med de mindre korrektioner i påstanden højesteret måtte finde nødvendige.
mere subsidiært:
stadfæstelse.
over for jørgen stephensens påstande har torben degn-hansen påstået frifindelse.
anbringender
jørgen stephensen har til støtte for sin nye principale betalingspåstand anført, at torben
degn-hansen og hans nu fraskilte ægtefælle, karen inge degn-hansen, også efter, at østre
landsret den 15. maj 2007 fremkom med en tilkendegivelse om sagens udfald, og efter lands-
rettens dom af 15. august 2007, har gjort alt, hvad der står i deres magt for at forhindre, at han
kan få endeligt skøde på ejerlejligheden. på baggrund af en henvendelse til hillerød kom-
mune den 7. juni 2007 fra torben degn-hansens advokat tilbagekaldte kommunen den 4. juli
2007 skævinge kommunes erklæring af 14. september 2005 (i dommen angivet som 13.
september 2005) vedrørende ”anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder”. endvidere
anmodede torben degn-hansens advokat den 6. juli 2007 tinglysningsdommeren i hillerød
om at aflyse det betingede skøde af 14. marts 2005. aflysning af det betingede skøde fandt
herefter sted den 10. juli 2007, hvilket dog efterfølgende blev omgjort af østre landsret ved
kendelse af 29. august 2007. endelig har der siden september 2009 verseret en sag i hillerød
kommune vedrørende jørgen stephensens ret til at være bopælsregistreret på ejendommen.
denne sag er rejst af karen inge degn-hansen, som ved henvendelse til kommunen har for-
søgt at få denne til at træffe afgørelse om, at han uberettiget er bopælsregistreret på ejendom-
men. disse begivenheder viser, at der tilsyneladende ikke er grænser for, hvad torben degn-
hansen og hans tidligere ægtefælle vil gøre for at umuliggøre eller i hvert fald besværliggøre
den udstykningsproces, som er nødvendig, for at han kan få endeligt skøde.
til støtte for den beløbsmæssige opgørelse af betalingspåstanden har jørgen stephensen hen-
vist til den ejendomsmæglervurdering af 5. december 2007, som torben degn-hansen selv
har tilvejebragt.
hans principale påstand skal i forhold til hans subsidiære påstande forstås således, at han vil
foretrække at få medhold i den principale påstand, hvis han får medhold for et beløb på
                                                - 5 -
mindst 2.500.000 kr. han mener ikke, at torben degn-hansen har krav på leje for tiden efter
den 1. marts 2005, jf. nedenfor, men hvis højesteret måtte mene noget andet, er han indfor-
stået med, at et beløb herfor kan fragå i hans krav på betaling af mindst 2.500.000 kr.
jørgen stephensen har til støtte for sin frifindelsespåstand over for torben degn-hansens
påstand om betaling af leje anført, at han i tiden efter 1. marts 2005 har betalt ydelser på sit
realkreditlån og derfor ikke bør pålægges også at betale leje.
torben degn-hansen har navnlig anført, at det var jørgen stephensens egen skyld, at hande-
len ikke blev gennemført, idet han undlod at udnytte byggetilladelsen. i sommeren 2007 var
byggetilladelsen bortfaldet, og det var herefter ikke muligt at gennemføre handelen. det var
derfor naturligt og ikke uberettiget at rette henvendelse til kommunen om tilbagekaldelse af
udstykningssagen og til tinglysningsdommeren om aflysning af det betingede skøde. sagen
om jørgens stephensens folkeregisterforhold er rejst af hans daværende ægtefælle, og han har
intet med den at gøre.
med hensyn til den beløbsmæssige opgørelse af jørgen stephensens principale påstand har
torben degn-hansen bestridt, at der kan tages udgangspunkt i vurderingen fra ejendoms-
mægleren. der er tale om en retningsgivende udtalelse fra december 2005, og den forudsæt-
ter, at der er tale om en udstykket og istandsat ejerlejlighed, hvilket ikke er tilfældet. jørgen
stephensen har tidligere bestridt, at den kan lægges til grund, og han har trods opfordring
hertil ikke taget skridt til afholdelse af syn og skøn.
supplerende sagsfremstilling
i ejendomsmægler peter reinholdts erklæring af 5. december 2005 hedder det bl.a.:
       ”retningsgivende udtalelse – matr. nr. 1 k borup by, gørløse.
       de har anmodet os fremkomme med en retningsgivende udtalelse om;
                den aktuelle markedsværdi af en 177 kvm stor ejerlejlighed beliggende i ejen-
                dommens 1. sal samt
                om prisudviklingen for tofamilieshuse og dobbelthuse siden 2001, og
                den skønnede værdi af et grundstykke på ca. 5.000 kvm beliggende i tilslutning
                til den vurderede ejendom.
       …
                                              - 6 -
     ejendommen er besigtiget den 24. november 2005 hvor torben degn-hansen fremviste
     ejendommen og besvarede de stillede spørgsmål.
     ejendommen skal summarisk beskrives således:
     matr. nr. 1 k borup by, gørløse
     ejendomsværdi 2004                                  2.600.000 kr.
     heraf grundværdi                                      539.900 kr.
     grundareal                                          8.700 kvm.
     samlet boligareal, jvf. bbr                           769 kvm.
     ifølge den fremlagte ejerlejlighedsfortegnelse bliver ejendommen opdelt i 3 ejerlejlig-
     heder på hhv. 328 kvm, 177 kvm, og 144 kvm.
     herudover disponerer ejerforeningens medlemmer over 267 kvm. fællesrum. de har
     bedt os besvare følgende spørgsmål:
     1.
     ”hvad er den aktuelle markedsværdi af ejerlejligheden på 177 kvm. med de til stampar-
     cellen hørende fællesfaciliteter og grundareal”
     besvarelse:
     henset til ejendommens stand og beliggenhed, herunder de store fællesarealer og her-
     lighedsværdier der er knyttet til stedet, vil vi ansætte værdien af den udstykkede ejerlej-
     lighed til kontant
                                             kr. 3.450.000
                       skriver kroner tremillionerfirehundredeogfemtitusinde
     værdiansættelse bygger på den forudsætning at ejerlejligheden fremstår nyistandsat
     med maling, gulve m.v.
     2.
     ”hvordan har prisudviklingen været i perioden medio 2001 til ultimo 2005 for den vur-
     derede ejendom”
     besvarelse:
     det statistiske materiale for ejerlejligheder beliggende i skævinge er ”ikke eksiste-
     rende” og jeg har derfor taget udgangspunkt i toldskats statistik for ”udviklingen i
     kontantpriser for tofamilie- og dobbelthuse kommunegruppe 1+2+3” (tabel vedlægges).
     prisudviklingen siden primo 2001 og frem til ultimo 2004 har været på ca. 38%, hertil
     skal lægges prisudviklingen i 2005 som skønsmæssigt er på 9%, eller i alt ca. 47%.”
forklaringer
                                                - 7 -
til brug for højesteret er der afgivet forklaringer af ole stilling og lone henriksen, der
begge er ansat i hillerød kommune, samt supplerende forklaring af landsinspektør erik jen-
sen.
højesterets begrundelse og resultat
af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder højesteret, at det betingede skøde af 14.
marts 2005 må forstås således, at jørgen stephensen også fik andel i ejendommens grund og
fællesarealer i øvrigt, og at det alene skyldes torben degn-hansens forhold, at det betingede
skøde ikke blev afløst af et endeligt skøde.
jørgen stephensen påstod den 5. september 2007 i sit svarskrift for højesteret som sin mere
subsidiære påstand erstatning mod fraflytning af ejendommen. denne påstand, som må anses
for en påstand om ophævelse og erstatning, og som højesteret mod torben degn-hansens
protest tillod fremsat, blev imidlertid først i et processkrift af 13. oktober 2008 ændret til jør-
gen stephensens principale påstand. højesteret finder, at jørgen stephensen på denne bag-
grund først kan anses for at have ophævet købsaftalen den 13. oktober 2008.
højesteret finder, at torben degn-hansen ved at nægte at vedstå handelen har gjort sig skyl-
dig i grov og væsentlig misligholdelse. endvidere lægger højesteret efter bevisførelsen til
grund, at torben degn-hansen og dennes daværende ægtefælle også i tiden efter landsrettens
afgørelse i sagen har søgt at forhindre en gennemførelse af ejendomsoverdragelsen i overens-
stemmelse med det betingede skøde. på denne baggrund finder højesteret, at jørgen stephen-
sen den 13. oktober 2008 – uanset at han hidtil havde fastholdt købet – var berettiget til i ste-
det at hæve aftalen og kræve erstatning.
højesteret finder, at der ved erstatningsfastsættelsen skal tages udgangspunkt i ejerlejlighe-
dens værdi på ophævelsestidspunktet i oktober 2008. i den retningsgivende udtalelse af 5.
december 2005 fra ejendomsmægler peter reinholdt blev ejerlejlighedens handelsværdi på
daværende tidspunkt ansat til 3.450.000 kr. denne vurdering, der er ensidigt indhentet af tor-
ben degn-hansen, er i sig selv behæftet med en vis usikkerhed, hvortil kommer, at der også
må tages hensyn til det almindelige prisfald på fast ejendom i tiden frem til oktober 2008. det
må endvidere tages i betragtning, at det ved vurderingen var forudsat, at ejerlejligheden var
udstykket og nyistandsat.
                                                - 8 -
ved erstatningsopgørelsen må der tillige tages hensyn til, at jørgen stephensen og hans fami-
lie uden at betale for brugsretten har boet i lejligheden efter ophævelsen i oktober 2008. her-
til kommer, at jørgen stephensen i perioden frem til ophævelsen udover varme alene har be-
talt fællesudgifter med ca. 930 kr. om måneden, hvilket ikke kan antages at have været til-
strækkeligt til at dække lejlighedens andel af fællesudgifterne.
på den anførte baggrund finder højesteret, at det beløb, som torben degn-hansen skal betale
til jørgen stephensen på de vilkår, der fremgår af jørgen stephensens principale påstand, her-
under frigivelse af det deponerede beløb på 880.000 kr. til torben degn-hansen, skønsmæs-
sigt kan fastsættes til 2.500.000 kr. med procesrente fra den 13. oktober 2008. i dette omfang
tager højesteret jørgen stephensens principale påstand til følge.
det følger af det anførte, at jørgen stephensen frifindes for torben degn-hansens påstande i
det omfang, der ikke er taget hensyn hertil ved erstatningsopgørelsen i henhold til jørgen ste-
phensens påstand.
ud over sagens værdi er der ved fastsættelse af sagsomkostninger taget hensyn til det betyde-
lige arbejde, som sagen har påført modparten.
                                      thi kendes for ret:
mod jørgen stephensens fraflytning fra lejligheden inden 3 måneder fra højesterets dom,
mod jørgen stephensens aflysning af det betingede skøde og aflysning af landsretsstævnin-
gen, og mod frigivelse af den deponerede købesum i henhold til det betingede skøde til tor-
ben degn-hansen med vedhængende renter, skal torben degn-hansen til jørgen stephensen
betale i alt 2.500.000 kr. med procesrente fra den 13. oktober 2008.
landsrettens sagsomkostningsafgørelse stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal torben degn-hansen betale 200.000 kr. til statskas-
sen.
                                               - 9 -
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
