dom
afsagt den 2. marts 2015 i sag nr. bs 4-825/2014:
anthon seeberg
gl. viborgvej 80
8920 randers nv
mod
else bonde korekte
violvej 11, 1.
8930 randers nø
sagens baggrund og parternes påstande
sagen, der er anlagt den 3. juli 2014, er behandlet sammen med sag nr. bs 4-824/2014, under
medvirken af boligdommere, angår lejens størrelse, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
sagsøgeren, anthon seeberg, har påstået, at sagsøgte, else bonde korekte, skal anerkende, at
lejen for violvej 11, 1., 8930 randers nø, skal fastsættes til 65.400 kr. årligt, subsidiært
63.000 kr. årligt, og at trappelejen pr. 1. januar 2014 på 2.400 kr. årligt skal tillægges lejen fra
nævnte tidspunkt.
sagsøgte har påstået, at sagsøgeren skal anerkende, at lejen for det omhandlede lejemål pr. 1.
januar 2012 skal fastsættes til 51.175 kr. årligt.
sagsøgte har endvidere påstået, at trappelejeforhøjelsen pr. 1. januar 2012, 1. januar 2013 og
1. januar 2014 skal bortfalde, og at sagsøgeren skal tilbagebetale de for meget erlagte
lejeydelser med procesrente fra de enkelte lejeydelsers betaling.
oplysningerne i sagen
denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
det fremgår bl.a. af huslejenævnets afgørelse af 6. juni 2014:
"...
                               essensen af huslejenævnets afgørelse
                 lejen pr. 1. januar 2012 nedsættes fra 65.400,00 kr. til 51.175 kr.
                årligt.
                depositum skal reguleres.
              de for meget opkrævede beløb skal tilbagebetales til lejeren med
              tillæg af nærmere beregnede renter (jf. nedenfor) senest 6 uger fra
              modtagelsen af afgørelsen.
   ...
                                         parternes indlæg
                                              - 2 -
...
udlejeren har oplyst, at ejendommen i årene 2007 - 2009 gennemgik en større renovering
bestående af hulmursisolering, isolering af etagedæk mod kælder og mellem stue og 1.
sal, efterisolering af tagetage, nyt tag, nye vinduer i kvistene, nyt lavenergiglas i alle
ruder i stuen og i gavlvinduerne på 1. sal samt nye vinduer i kælderen. murværket blev
fuget om og haven blev lagt om med nye fliser rundt om ejendommen. der blev anlagt
parkeringsplads ved ejendommen. alle vandrør til og afløb fra lejlighederne blev skiftet.
varmeanlægget blev delvist skiftet og fornyet. der blev indlagt kabeltv i lejlighederne.
det er endvidere oplyst, at i lejligheden på 1. sal blev gulvene taget op, bjælkelaget blev
rettet op og nyt gulv blev lagt i form af gulvspånplader med parketgulv over. væg
mellem køkken og entre blev fjernet, således at det nye køkken blev bedre indrettet og
mere funktionelt. der blev opsat nye lofter i hele lejligheden og el-installationerne blev
fornyet fra stofledninger til moderne kabler og kontakter. badeværelset er lavet ca. 2002.
udlejeren har gjort gældende, at der er tale om en gennemgribende renovering, hvor alt
slidbart er udskiftet. det meste af arbejdet er udført af udlejers egne håndværkere samt af
udlejer, så værdien er ikke gjort op.
...
                                     faktiske oplysninger
lejeforholdet er aftalt til påbegyndelse den 15. juli 2011.
ejendommen består ifølge bbr af 3 beboelseslejligheder på i alt 207 m2. lejlighedens
bruttoareal udgør 89 m2.
ifølge lejekontrakten udgør lejlighedens areal 90 m2.
den aftalte, årlige leje udgør 5.250,00 kr. månedligt, eller 63.000,00 kr. årligt, svarende
til 707,87 kr. årligt ved et areal på 89 m².
herudover betaler lejeren særskilt vandbidrag med 250,00 kr. må-nedligt.
den månedlige leje er aftalt forhøjet med 200,00 kr. hver den 1. januar i perioden 2012 -
2014.
den månedlige leje er således pr. 1. januar 2012 forhøjet til 5.450,00 kr. månedligt, eller
65.400,00 kr. årligt, svarende til 734,83 kr. pr. m² ved et areal på 89 m².
depositum er betalt med 15.750,00 kr., svarende til 3 gange den aftalte, månedlige leje.
forpligtelsen til indvendig vedligeholdelse påhviler lejeren.
forpligtelsen til vedligeholdelse efter lejelovens § 20 i dens affattelse efter den 1. juli
1994 er ikke aftalt fraveget.
følgende er aftalt i lejekontraktens § 11:
                                              - 3 -
    ”lejligheden er i de seneste år blevet istandsat med bad (ca. 8 år gl), køkken (ca. 2 år
    gl.), nye lofter, nye gulve, ny varmeinstallation, delvis ny el instaltio. desuden er
    ejendommen bl.a. efterisoleret og der er nye vinduer i kvisterne, samt nye lav energi
    ruder i gavlvinduerne. lejligheden overtages nymalet og skal afleveres nymalet."
huslejenævnet besigtigede lejligheden den 14. maj 2014, hvor udleje-ren og lejeren var
til stede.
                           huslejenævnets afgørelse og begrundelse
...
                                       lejlighedens areal
huslejenævnet lægger arealet ifølge bbr på 51 m² til grund.
                                           aftalt leje
lejefastsættelsen er omfattet af boligreguleringslovens § 29c.
udlejeren foreviste under besigtigelsen de forbedringsarbejder, der var gennemført i
lejligheden og i ejendommen, og som tillige er beskrevet under partshøringen. det
fremgik bl.a., at lejligheden er etableret ved sammenlægning af 2 lejligheder.
huslejenævnet finder, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
flertallet finder, at lejen passende kan ansættes til 575 kr. pr. m² årligt.
mindretallet finder, at lejen passende kan ansættes til 450 kr. pr. m² årligt.
efter voteringen fastsættes lejen til 550 kr. pr. m², eller 51.175 kr. årligt.
da der er gået mere end et år fra lejemålets påbegyndelse og indtil sagens indbringelse
for huslejenævnet, jf. brl § 17, stk. 2 (jf. u 1987.290 hd og u 1986.214 vld), har
lejefastsættelsen virkning fra den seneste lejeforhøjelse, eller pr. 1. januar 2012.
den årlige leje pr. 1. januar 2012 på 65.400,00 kr. nedsættes herefter til 51.175 kr.
                                           depositum
huslejenævnet henleder opmærksomheden på lejelovens § 34, hvorefter depositum skal
reguleres i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse.
                                     tilbagebetalingskrav
de for meget opkrævede beløb skal tilbagebetales til lejeren. beløbene forrentes fra de
enkelte betalingstidspunkter med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat
efter § 5 stk. 1 og 2 i lov om renter ved forsinket betaling m.v.
                                               - 4 -
  for de lejebeløb, som er forfaldne og betalt inden den 1. marts 2013, betales renter i
  overensstemmelse med rentelovens regler før den 1. marts 2013. for de beløb, der er
  forfaldne og betalt efter den 1. marts 2013, betales renter i overensstemmelse med
  rentelovens nuværende indhold. jf. u 2003.776 v.
  under henvisning til reglerne om frakendelse af retten til at administre-re
  udlejningsejendomme, jf. ll § 113 a, stk. 1 og 3, fastsættes fristen for udlejeren til at
  foretage tilbagebetaling med renter til 6 uger fra modtagelsen af afgørelsen, jf. vedlagte
  kopi af ll § 113a.
  ..."
der har under sagen været foretaget besigtigelser af det omtvistede lejemål og af lejemålet
beliggende violvej 11, st. tv., 8930 randers nø (det omtvistede lejemål i sag nr. bs 4-
824/2014) samt sammenligningslejemålene:
påberåbt af sagsøgeren:
stemannsgade 15, st.tv., 8900 randers c.
storegade 14, 3. th., 8900 randers c.
vestergrave 41, 3. sal, 8900 randers c.
påberåbt af sagsøgte:
trapsgade 7, 2. tv., 8900 randers c.
mariagervej 62 e, st.th., 8920 randers nv
og påberåbt af begge parter:
nørre boulevard 76, 2. sal, 8900 randers c.
trapsgade 7, st. th., 8900 randers c.
forklaringer
sagsøgeren, anthon seeberg har ad lejemålet violvej 11, st. th. forklaret, at dette var den
første lejlighed i ejendommen, som han havde gjort alt ved. pladerne blev taget af, gulvene
blev afhøvlet, og tapetet samt ledningsnettet blev skiftet. i forhold til i dag var der sat et andet
køkken ind. dette køkken blev sat ind i 1996-97. han tog det fra sit eget hus, da han der
skulle have nyt køkken. det var funktionsdygtigt. der blev lavet nyt badeværelse, der også
blev gjort 10-15 cm bredere. ejendommen er udvendigt hulmursisoleret og er isoleret i
etagedækket ned mod kælderen. radiatorsystemet blev lavet om til målere. rørsystemer blev
fornyet. der var blevet sat nye vinduer i i 1993, før hans køb af ejendommen 1995. han satte
nye energiruder i de gamle trærammer, da de oprindelige ruder punkterede. pia hanne nielsen
var ved indflytningen desperat efter at få en lejlighed, så de aftalte, at gulvene skulle skiftes
ca. 3 måneder efter indflytningen. køkkenet er efter hendes flytning udskiftet.
sagsøgeren forklarede ad violvej 11, 1. sal, at dette nok oprindeligt bestod af to lejligheder
uden bad. sammenlægningen er ikke sket i hans ejertid. lejemålet var oprindeligt beklædt
med paneler, men han kom istedet gips på væggene, og der blev tapetseret. han kan ikke,
huske hvornår han lavede disse arbejder. badeværelset blev lavet, og taget på den side blev
skiftet og efterisoleret. nogle år senere blev ejendommen gennemgribende renoveret. den
anden del af taget og kvistene blev lavet, og der blev efterisoleret. en væg blev fjernet, og
køkkenet blev åbnet op og blev en del af indgangspartiet. pladegulv blev lagt på med
                                                 - 5 -
parketgulv ovenpå. gavlvinduer i nyt glas blev monteret, og der blev sat nye vinduer i
kvistene. rørene blev dannet om til en streng med måler i kælderen. der blev lavet p-pladser,
lagt belægning samt anlagt græsplæne. han var "hele vejen rundt" i ejendommen.
parternes synspunkter
sagsøgeren har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument,
hvori følgende er gjort gældende:
"...
at             den pr. 1. januar 2012, subsidiært 31. december 2011 gældende leje
               kan ikke tilsidesættes, jfr. boligreguleringslovens regler,
at             denne leje i øvrigt er korrekt i henhold til boligreguleringslovens
               regler,
at             huslejenævnet ikke i tilstrækkeligt omfang har taget hensyn til den
               skete modernisering, herunder køkkenmodernisering,
at             bevisbyrden for den påstående overskridelse af den lovlige leje på-
               hviler sagsøgte, hvilken bevisbyrde ikke er løftet.
..."
sagsøgte har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvori
følgende er gjort gældende:
"...
at          det følger af brl § 29 c, stk. 1, at lejen for lejemålet, violvej 11, 1., 8900
            randers c, ikke pr. 1. januar 2012 kan overstige 51.175,00 kr. årligt, svarende til
            89 m2 x kr. 575,00 pr. m2 årligt. af samme grund skal trappelejeforhøjelsen pr.
            1. januar 2012, pr. 1. januar 2013 og pr. 1. januar 2014 bortfalde, hvorfor
at          der i den forbindelse henvises til følgende sammenligningsleje-mål som med
            hensyn til standard og udstyr er betydeligt bedre end det omtvistede lejemål,
            violvej 11, 1., 8930 randers nø,
            ...
            (4) trapsgade 7, 2.tv., 8900 randers c, på 63 m2, hvor huslejenævnet,
            fastsatte den årlige leje fra den 1. juli 2007 til 24.948,00 kr., dvs. en årlig m2 leje
            på 396,00 kr., jf. bilag i, faneblad 1.
            ...
            (6) mariagervej 62 e, st. th., 8900 randers, på 54 m2, hvor huslejenævnet
            j.nr. h 300-11, nedsatte den årlige leje fra den 1. december 2010 fra 34.800,00
            kr. til 25.773,92 kr., dvs. en årlig m2 leje på 477,29 kr, jf. bilag i, faneblad 3.
                                                 - 6 -
             ...
             (12) nørre boulevard 76, 2. sal, 8900 randers, på 75 m2, hvor huslejenævnet
             j.nr. h 438-11, nedsatte den årlige leje fra den 1. februar 2010 fra 46.968,00 kr.
             til 39.546,25 kr., dvs. en årlig m2 leje på 527,28 kr., jf. bilag i, faneblad 9.
             ...
             (35) trapsgade 7, st. th., 8900 randers c, på 91 m2, hvor huslejenævnet, j.nr.
             89-06, nedsatte den årlige leje fra den 1. januar 2006 fra 53.895,84 kr. til
             48.320,06 kr., dvs. en årlig
             m2 leje på 531,00 kr., jf. bilag i, faneblad 32.
                          samme lejemål, hvor vestre landsret den 30. november 2012, v.l.
                          b-2809-11, fastsatte den årlige leje til 44.798,36 kr., dvs. en årlig m2
                          leje
                          på 492,28 kr., jf. bilag j.
             ...
til støtte for sagsøgtes påstand, gøres det ift. sagsøgers påberåbte sammen-ligningslejemål
gældende,
at           de af sagsøger i replikken fremlagte sammenligningslejemål ikke findes
             sammenlignelige med sagsøgtes lejemål og i øvrigt for størstedelens
             vedkommende ikke er prøvet i huslejenævn og/eller boligretten – og kan derfor
             ikke tjene som sammenligningslejemål.
det gøres afslutningsvist gældende,
at           det følger af lov om renter ved forsinket betaling m.v. § 5, stk. 1 og 2, at
             sagsøger er pligtig til sagsøgte at tilbagebetale for meget erlagte lejeydelser
             tillagt sædvanlig procesrente fra de enkelte lejeydelsers erlæggelse indtil
             tilbagebetaling sker.
..."
rettens begrundelse og afgørelse
boligretten lægger efter sagens oplysninger til grund, at lejen skal fastsættes efter
boligreguleringslovens § 29 c, hvor den den aftalte leje udgør 65.400 kr. årligt. herefter og på
baggrund af navnlig kvaliteten og vedligeholdelsestilstanden af de foreviste
sammenligningslejemål sammenholdt med det omtvistede lejemåls ringere kvalitet og
vedligeholdelsesmæssige stand, lægger boligretten til grund, at lejen væsentligt overstiger det
lejedes værdi, og at lejen i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse passende kan
fastsættes til 575 kr. pr. m2 årligt svarende til 51.175 kr. årligt.
de voterende er herefter enige i, at trappelejeforhøjelserne skal bortfalde.
                                               - 7 -
efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte. henset til sagens
genstand, omfang og forløb skal sagsøgeren betale 20.000 kr. til sagsøgte. beløbet, der er
inkl. moms, er til dækning af sagsøgtes udgifter til advokatbistand, hvorved der tillige er
henset til, at sagen er behandlet sammen med sag nr. bs 4-824/2014.
thi kendes for ret:
sagsøgeren, anthon seeberg, skal anerkende, at lejen for violvej 11, 1., 8930 randers nø,
pr. 1. januar 2012 skal fastsættes til 51.175 kr. årligt, herunder at trappelejeforhøjelserne skal
bortfalde.
sagsøgeren skal til sagsøgte, pia hanne nielsen, inden 14 dage tilbagebetale de for meget
erlagte lejeydelser med procesrente fra de enkelte lejeydelsers betaling. *
sagsøgeren skal inden samme frist til sagsøgte betale sagsomkostninger med 20.000 kr., der
forrentes efter rentelovens § 8 a.
lene holm trøst
kst. dommer
* sagsøgeren skal til sagsøgte, else bonde korrekte, inden 14 dage tilbage-
   betale de for meget erlagte lejeydelser med procesrente fra de enkelte leje-
   ydelsers betaling.
berigtiget i medfør af retsplejelovens § 221, stk. 1.
retten i randers den 5. maj 2015
lene holm trøst
kst. dommer
