dom
afsagt den 1. marts 2012 i sag nr. bs 14-587/2011:
b invest a/s
mod
advokat a
sagens baggrund og parternes påstande
sagen, der er anlagt den 2. marts 2011, vedrører størrelsen af et erstatningskrav, der er opstået
fordi sagsøgte, advokat a, ikke mødte for sagsøgeren, b invest a/s, på en tvangsauktion. b
invest havde pant i ejendommen for 3.995.988,97 kr., men ejendommen blev købte af
tredjemand på auktionen for 1.000.000,00 kr.
b invest har endelig nedlagt påstand om, at advokat a skal betale 1.158.603,02 kr. med
procesrente af 2.647.597,82 kr. fra den 23. juni 2010.
advokat a har påstået frifindelse.
oplysningerne i sagen
af salgsopstilling vedrørende tvangsauktion den 23. juni 2010 over ejendommen beliggende
...vej 1, 9220 ålborg, fremgår blandt andet, at gælden til og med 3. prioritet var opgjort til
3.995.988,97 kr. ifølge salgsopstillingen tilhørte 1. og 3. prioriteten private pantebreve til b
invest a/s og 2. prioriteten et privat pantebrev med transport til x-by b invest a/s. det er
oplyst, at b invest a/s har fuldmagt fra x-by b invest a/s til at rejse krav mod advokat a.
ejendommen var på 6.994 m² med bebygget areal på 242 m² og 393 m². den offentlige
ejendomsvurdering var 5.050.000,00 kr., heraf grundværdi 629.500 kr.
                                              - 2 -
det fremgår endvidere af salgsopstillingen, at ejendommen havde lejeindtægter, og at der
derfor var udarbejdet panthaverregnskab. parterne er enige om, at beløbet, der skulle indgå
som overskud i panthaverregnskabet, var 343.114,05 kr. der er endvidere enighed om, at det
endelige beløb for omkostninger uden for budsummen var 268.394,15 kr.
advokat a har til brug for sagen indhentet en valuarvurdering af ejendommen. vurderingen
er foretaget af danbolig erhverv ålborg og er sket på baggrund af en udvendig besigtigelse
af ejendommen den 6. juli 2010. vurderingen værdiansætter markedsværdien af ejendommen
til 3.100.000,00 kr. som begrundelse for vurderingen er der særligt henvist til, at den
eksisterende lejekontrakt har kort opsigelsesvarsel og at lejen er væsentlig højere end
markedslejen for tilsvarende ejendomme i området.
af årsrapport for y erhvervsinvest aps for 2009 fremgår blandt andet, at selskabet havde et
negativt resultat på 1.860.681 kr. og en positiv egenkapital 842.756 kr. selskabet havde
anlægsaktiver for 59.053.486 kr. og langfristede gældsforpligtelser på 43.609.574 kr.
af årsrapporten for 2010 fremgår blandt andet, at selskabet havde et negativt resultat på
141.753 kr. og en positiv egenkapital på 701.002 kr. selskabet havde anlægsaktiver for
102.635.311 kr. og langfristede gældsforpligtelser på 94.021.673 kr.
ved brev af 20. oktober 2010 til b invests advokat har advokat o blandt andet skrevet
følgende:
       "...
       jeg skal anmode dem om at bekræfte, at deres klient kan acceptere ovennævnte
       opgørelse over mine klienters tab på kr. 2.652.874,92
       ..."
forklaringer
e har forklaret, at han formidler ejendomme. b invest a/s er et pantebrevsselskab. når
selskabet har overtaget en ejendom, prøver han at formidle den videre. han blev involveret i
ejendommen ...vej 1 i ålborg, da den skulle på tvangsauktion. d og ... spurgte, om han kunne
                                              - 3 -
formidle den. han fik salgsopstillingen og så ejendommen. han kontaktede sit netværk for at
høre om nogen var interesserede. der meldte sig to interesserede, herunder c fra c
erhvervsinvest aps. der blev pr. telefon indgået en aftale om, at y invest skulle købe
ejendommen. han havde to gange tidligere indgået aftaler med c, og den ene af gangene var
der også tale om en ren mundtlig aftale. den anden gang blev der først handlet efter
auktionen. begge gange var aftalen, at det var med 100 % finansiering.
han og c blev enige om en pris til pantets sidste krone. panthaverregnskabet blev ikke
drøftet. han havde opgaven som mægler. der skulle være en 100 % finansiering.
overtagelsesdagen var auktionsdagen.
ved tvangsauktionsejendomme er det sædvanligt, at der inden auktionen laves en mundtlig
aftale om, at ejendommen skal overtages af en anden, hvis panthaveren overtager
ejendommen på auktionen. han havde derfor ikke bekymringer omkring, at aftalen ikke blev
indgået skriftligt. han fik besked om, at advokat a ikke var mødt op til tvangsauktionen kort
tid efter, den var afholdt. han blev ringet op af c, der spurgte, hvad meningen var.
han har ikke mæglerautorisation. han vurderer normalt ejendomme for b ejendomme. han
har været ansat som direktør ved …
de tidligere handler med c blev også indgået vedrørende tvangsauktioner. han ved ikke, om
c konsekvent møder op til auktionerne.
hans honoraraftale er 2 %. han skulle derfor have haft 80.000 kr. i salær. han har gjort krav
på 80.000 kr. fra b invest. han er ikke blev kontaktet af den, som købte ejendommen på
tvangsauktion om efterfølgende køb af den.
d har forklarede, at han er direktør i x-by b invest a/s. selskabet beskæftiger sig
udelukkende med investeringer. da deres pantebrev i ejendommen ...vej 1 i ålborg blev
nødlidende og overgik til konkurs afventede de tvangsauktion, og opgjorde deres pant. han
har et samarbejde med e. es rolle var at få solgt ejendommen bedst muligt. de har flere
forskellige interesser sammen. e blev i den konkrete sag spurgt, om han ville finde ud af,
hvad ejendommen var værd. de var indstillet på at forsvare pantet. e sagde på et tidspunkt, at
                                               - 4 -
han mente, at ejendommen kunne sælges til c. på den måde slap de for at have ejendommen
liggende. det er lettest for dem at have en aftale med en ny køber inden auktionen.
der blev indgået en mundtlig aftale med c. de har lavet flere aftaler med c.
hvis aftalen med c ikke var blevet indgået, ville de have købt ejendommen alligevel. de
havde fået vurderet af nybolig erhverv århus/ålborg, at deres pant var sikret. det var mere et
spørgsmål om, hvorvidt de selv skulle beholde ejendommen, men der var taget beslutning om,
at c kunne få lov til at købe den ”for sidste krone”.
når han vurderer en ejendom i drift, vurderer han også på lejeren i ejendommen.
ejendommen gav et tocifret afkast på grund af lejeren.
hvis de handler med nogen, de kender, kræver de ikke en skriftlig aftale. deres advokat ville
gerne have en skriftlig budinstruks.
han blev ringet op på tvangsauktionsdagen om, at advokaten ikke var mødt.
c har forklaret, at han beskæftiger sig med køb af fast ejendom. han er direktør i y
erhvervsinvest aps. han ejer også anparterne i selskabet, som han købte for 8 år siden. han
kontaktede e, fordi ejendommen ...vej 1 i ålborg skulle på auktion. han spurgte, om de
kunne lave en handel. b invest skulle købe ejendommen hjem på auktionen, og han skulle
købe den for knap 4 mio. kr., som svarede til sidste krone. den skulle leveres fuldfinansieret
inklusive omkostninger. de talte ikke om panthaverregnskabet og omkostningerne uden for
budsummen. han har tidligere lavet aftaler med e - også mundtligt. hvis b invest blev
højstbydende, var han forpligtet til at købe ejendommen.
han var til stede på auktionen. han havde hverken garanti eller noget med til at kunne byde.
det går økonomisk fint for y erhvervsinvest. ydelser på selskabets ejendomme bliver betalt
efterhånden, som de forfalder. selskabet har ikke på noget tidspunkt været i
betalingsmisligholdelse. han var interesseret i ejendommen på grund af den store lejeindtægt
og fordi, der var en stor grund med frastykningsmuligheder. selskabet køber ejendomme over
                                              - 5 -
hele landet. han har en fast advokatforbindelse. advokat olav damkiær er ikke hans advokat.
han har været i branchen i mange år og vurderer selv ejendommene. inden han indgik aftalen,
havde han besigtiget ejendommen også indvendig. aftalen blev indgået ca. 14 dage for
auktionen.
de aftaler, han indgår, er af og til mundtlige, hvis han kender den, han handler med. der er
ikke gæld mellem ham og b invest a/s. han har mødt på mange auktioner. han har været
ude for, at en auktion er blevet udsat midlertidigt. han forsøgte ikke at standse eller udsætte
auktionen, for det kunne være, at køberen havde lavet en aftale med e. han fik vist køberens
telefonnummer. han ringede, men køberen ringede ikke tilbage. køberen har formentlig
ment, at han havde gjort en god handel. han har ikke haft selskaber, der måtte lukke.
opgørelsen af kravet
ved sagens anlæg den 2. marts 2011 var påstanden i sagen, at advokat a skulle betale
2.727.594,82 kr. den 17. juni 2011 betalte advokat a en del af beløbet sådan, at b invest
nedsatte påstanden til 1.238,603,02 kr. under hovedforhandlingen nedsatte b invest
yderligere påstanden med 80.000 kr.
b invests krav fremkommer således:
købesum iht. aftale med y
erhvervsinvest aps                                       3.995.988,97 kr.
positivt panthaverregnskab                                  343.114,05 kr.
fradrag af størstebeløbet                                 - 268.394.15 kr.
                                                         4.070.708,87 kr.
fratrukket
budsum                                                   1.000.000,00 kr.
overskud i henhold til panthaverregnskab                    343.114,05 kr.
betalt under retssagen (den 17. juni 2011).              1.488.991,80 kr.
fradrag honorar                                              80.000,00 kr.
ialt                                                     1.158.603,02 kr.
                                                - 6 -
advokat a har yderligere betalt 19.046,86 kr. den 17. juni 2011. der er enighed om, at dette
beløb er renter. det er - efter aftale med parterne - efter hovedforhandlingen oplyst, at der er
tale om renter af 1.488.991,80 kr. fra 1. marts 2011 til 28. april 2011.
parternes synspunkter
b invest a/s har til støtte for sin påstand gjort gældende, at advokat a har handlet
ansvarspådragende.
b invest har endvidere gjort gældende, at selskabet har lidt et tab svarende til tabsopgørelsen,
herunder
at b invest forud for tvangsauktionen havde indgået en aftale med y invest vedrørende salg af
ejendommen til 3.995.988,87 kr.,
at b invest har lidt et tab svarende til påstandsbeløbet som følge af, at ejendommen alene blev
solgt for 1.000.000,00 kr.,
at y invest aps var i stand til at opfylde aftalen mellem selskabet og b invest,
at den valuarvurdering af 3. august 2010, som advokat a har fremlagt, ikke er udtryk for
værdien af ejendommen på det relevante tidspunkt og at advokaten ved fremlæggelse af det
ensidigt indhentede dokument ikke har dokumenteret værdiansættelsen
b invest har nærmere anført, at der før auktionen var indgået en mundtlig aftale om, at y
erhvervsinvest aps skulle købe ejendommen for sidste krone i prioritetsordenen og at det
ikke var usædvanligt at indgå en mundtlig aftale om auktionsejendomme. dette er
dokumenteret ved forklaringerne, der er samstemmende. e fik sagen, da ejendommen blev
nødlidende. e etablerede kontakt til c. der var c uvedkommende, hvad ejendommen blev
overtaget for. der var en aftale om 100 % finansiering af ejendommen, og alle de væsentlige
vilkår var på plads.
                                                - 7 -
y erhvervsinvest ville kunne opfylde aftalen. der var en positiv egenkapital. 2009 var et
vanskeligt år, men der var likvide midler i selskabet. selskabet eksisterer stadig og har ikke
misligholdt sine aftaler. det er desuden advokat a, der skal bevise, at y erhvervsinvest ikke
kunne betale.
c kunne ikke byde på auktionen. han vidste ikke, om der var lavet aftaler mellem b invest og
auktionskøberen. c forsøgte at få fat på auktionskøberen. dette ville imidlertid have krævet
en ny finansiering. c havde ikke behov for at have en ejendomsmægler til at vurderer
ejendommen, da han selv var i besiddelse af den fornødne ekspertise og da der var
oplysninger i salgsopstillingen.
b invest har for så vidt angår rentepåstanden gjort gældende, at renten løber fra
auktionstidspunktet, hvor den ansvarspådragende handling blev foretaget, jf. rentelovens § 3,
stk. 5. det blev med det samme anerkendt, at der var begået en ansvarspådragende handling.
rentepåstanden skal korrigeres for den betaling, der blev foretaget den 17. juni 2011.
advokat a har til støtte for sin påstand gjort gældende, at b invest a/s ikke har godtgjort, at
selskabet har lidt et tab svarende til det, der kræves erstatning for.
advokat a har herunder gjort gældende,
at valuarvurderingen er udtryk for ejendommens værdi på auktionstidspunktet,
at panthaverregnskabets overskud under alle omstændigheder skal fratrækkes,
at b invest a/s ikke har dokumenteret den påståede aftale med y erhvervsinvest aps,
at det ikke er dokumenteret, at y erhvervsinvest ville være i stand til at opfylde den påståede
aftale og
at b invest derfor har fået sit tab dækket ved as indbetaling den 17. juni 2011.
                                                - 8 -
advokat a har nærmere anført, at der ved en handel af den størrelse, er en lang række vilkår,
der skal være på plads. der kan sagtens have været en forhåndsaftale, men det er ikke
dokumenteret, at der er indgået en endelig bindende aftale. e har fået salær og har derfor en
interesse i sagen. der kunne være sikret en eller anden form for dokumentation for aftalen.
forklaringerne fra vidnerne og erklæringen fra c er lavet på et tidspunkt, hvor tabet er lidt. c
er ikke uddannet ejendomsmægler. valuarvurderingen er derimod udarbejdet af en autoriseret
mægler.
c har mødt på mange auktioner og var klar over at man har mulighed for at bede om en kort
udsættelse. det viser, at c ikke har haft en særlig stor en interesse i ejendommen. c har heller
ikke været særlig ivrig i bestræbelserne på at kontakte den, der købte ejendommen på
auktionen.
advokat a har for så vidt angår forrentningen gjort gældende, at der først skal ske forrentning
fra sagsanlæg. hvis der skal tilkendes renter fra auktionstidspunktet, skal de 80.000 kr. fragå
renterne.
advokat a har endelig for så vidt angår sagsomkostningerne bemærket, at der har været
fremlagt forligsforslag fra hans side, der kunne have sparet en masse omkostninger.
rettens begrundelse og afgørelse
parterne er enige om, at advokat a har begået en ansvarspådragende handling ved ikke at
møde op på tvangsauktionen og byde, så b invests pant blev dækket. spørgsmålet er herefter,
hvor stort et tab b invest har lidt.
retten lægger efter bevisførelsen til grund, at e havde fået til opgave at forsøge at
videreformidle ejendommen ...vej 1 i ålborg, som b invest a/s havde pant i på de første
prioriteter. vidnet c har forklaret, at han - på vegne af y erhvervsinvest aps - indgik en
mundtlig aftale med e om, at han efter auktionen skulle overtage ejendomme til en pris
svarende til b invests prioritetsgæld i ejendommen og at købet skulle være 100 % finansieret.
c var til stede på tvangsauktionen og havde inden da fået en salgsopstilling og besigtiget
                                              - 9 -
ejendommen. ifølge forklaringerne i sagen var der tidligere indgået en lignende mundtlig
aftale mellem b invest og c.
retten finder efter en samlet vurdering af disse omstændigheder, at det er godtgjort, at der var
indgået en aftale mellem b invest og y erhvervsinvest om, at y erhvervsinvest skulle købe
ejendommen, hvis b invest blev højstbydende på tvangsauktionen.
b invests tab skal derfor opgøres med udgangspunkt i, at b invest gik glip af aftalen med y
erhvervsinvest.
ved opgørelsen af tabet er der efter bevisførelsen ikke grundlag for at antage, at y
erhvervsinvest ikke kunne betale og retten lægger til grund, at panthaverregnskabet ikke var
en del af aftalen mellem b invest og y erhvervsinvest. beløbet i panthaverregnskabet skal
derfor indgå ved beregningen af tabet.
som konsekvens heraf tages b invests påstand til følge. der tilkendes dog først renter fra
sagens anlæg, idet retten ikke finder grundlag for at tilkende renter fra tvangsauktionsdagen
efter rentelovens § 3, stk. 5, ligesom advokat os brev af 20. oktober 2010 ikke udgør en
betalingsanmodning efter rentelovens § 3, stk. 2. der tages hensyn til, at der er betalt renter af
1.488.991,80 kr. fra den 1. marts 2011 til den 28. april 2011.
sagsomkostninger
advokat a skal betale 130.000,00 kr. i sagsomkostninger til b invest aps. heraf udgør
retsafgiften 47.910 kr., udgiften til vidnegodtgørelse 660,00 kr. restbeløbet udgør udgiften til
advokat (eksklusive moms).
ved fastsættelsen af sagens omkostninger er der taget hensyn til, at sagens værdi ved sagens
anlæg var over 2 mio. kr., men at advokat a indbetalte omkring 1.480.000 kr. den 17. juni
2011. der er endvidere taget hensyn til bevisførelsens omfang og problemstillingerne i sagen.
thi kendes for ret:
                                               - 10 -
sagsøgte, advokat a, skal betale 1.158.603,02 kr. til sagsøgeren, b invest a/s, med
procesrente af 1.158.603,02 kr. fra den 2. marts 2011 til den 28. april 2011, af 2.647.597,82
kr. fra den 29. april 2011 til den 17. juni 2011 og af 1.158.603,02 kr. fra den 17. juni 2011.
advokat a skal betale 130.000,00 kr. i sagsomkostninger til b invest a/s.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a
