                      højesterets kendelse
                            afsagt tirsdag den 12. juni 2012
sag 318/2011
tinglysningsretten
mod
aaa united danmark a/s
(advokat morten munch)
i tidligere instanser er truffet afgørelse af tinglysningsretten den 15. februar 2011 og afsagt
kendelse af vestre landsrets 4. afdeling den 5. maj 2011.
i påkendelsen har deltaget tre dommere: peter blok, lene pagter kristensen og hanne
schmidt.
påstande
kærende, tinglysningsretten, har nedlagt påstand om, at den anmeldte transport og debitor-
skifte afvises.
indkærede, aaa united danmark a/s, har nedlagt påstand om stadfæstelse.
anbringender
tinglysningsretten har anført bl.a., at retsplejelovens § 581, stk. 1, er en specialregel for hæf-
telser, der ikke har opnået dækning på tvangsauktion. reglen er indsat for at give køber mu-
lighed for at få udækkede hæftelser slettet, idet kreditor i denne situation ikke har noget inci-
tament til at medvirke ved aflysning af pantebrevet. det er fogedretten, der afgør, hvilke ret-
tigheder der er udækkede ved auktionen, og auktionen medfører, at den udækkede del af pan-
terettigheden bortfalder.
                                               - 2 -
der foreligger ikke retspraksis om, at ejerpantebreve skal kunne genanvendes og bestå som en
panterettighed i ejendommen, uagtet at panteretten på grund af manglende dækning på
tvangsauktion reelt er bortfaldet. det er derimod i retspraksis fastslået, at selvom udækkede
pantehæftelser henstår uaflyst, er de i realiteten bortfaldet ved hammerslag i tvangsauktions-
sagen. dette har sammenhæng med det bærende tvangsauktionsprincip, at ejendommen efter
auktionen er renset for udækkede rettigheder.
det er for ejerpantebreve alene den underliggende fordring sikret ved underpant, der er om-
fattet af retsplejelovens § 581, stk. 1, medens der for almindelige pantebreve er sammenfald
mellem pantesikkerhedsdokumentet og gældsforholdet.
retsplejelovens § 581, stk. 1, tager ikke stilling til en prioritetsorden, hvor en række pante-
breve i realiteten er bortfaldet ved tvangsauktionen som udækkede, men hvor et efterfølgende
ejerpantebrev begæres bibeholdt som en rettighed over ejendommen. det vil skabe usikkerhed
om tingbogen, hvis sådanne udækkede panterettigheder kan videreføres, og ejeren af ejen-
dommen derefter på et vilkårligt senere tidspunkt kan begære sletning i medfør af retsplejelo-
vens § 581, stk. 1.
rettighedshavere, der erhverver pantefordringer, vil herefter ikke kunne agere på baggrund af
en tingbogsattest og dokumentet samt dets påtegninger, men vil være henvist til at foretage
nærmere undersøgelser af, om ejendommen har været på tvangsauktion, efter dokumentet
blev tinglyst. det forekommer ikke rimeligt at bringe tilliden til tingbogens udvisende i tvivl
alene for at høste en afgiftsgevinst.
skat’s vejledning om tinglysningsafgift kan ikke tillægges betydning, da skat er afgifts-
myndighed og ikke tinglysningsmyndighed.
aaa united danmark a/s har anført bl.a., at det, der bortfalder på en tvangsauktion, er un-
derpanthaverens underpanteret i ejerpantebrevet. hvis ejerpantebrevet slet ikke var under-
pantsat til nogen kreditor, måtte ejerpantebrevet anses for dækket, da fordringen ville være 0
kr., uanset hvor i prioritetsordenen ejerpantebrevet var indplaceret. hvis tinglysningsrettens
afgørelse opretholdes, vil ejerpantebrevet i en sådan situation anses for bortfaldet. det eneste,
                                                 - 3 -
der kan bortfalde på en tvangsauktion, er imidlertid underpanthaverens underpanteret i ejer-
pantebrevet.
en praksis, der følger tinglysningsrettens argumentation, hvorefter også selve ejerpantebrevet
bortfalder ved tvangsauktion, stemmer ikke overens med formuleringen af retsplejelovens §
581, stk. 1, der således helt vil savne mening. det følger modsætningsvis af ordlyden af rets-
plejelovens § 581, stk. 1, at rettigheder, der ikke får dækning på en tvangsauktion, ikke auto-
matisk slettes af tingbogen. det er køberen, der på begæring kan kræve, at disse rettigheder
slettes, og der ligger således ikke nogen begrænsning i bestemmelsen for, at et ejerpantebrev
kan overtages efter en tvangsauktion. det er da også antaget i juridisk litteratur, at auktions-
køber kan disponere over udækkede pantebreve.
ordene ”rettigheder, der ikke fik dækning” i retsplejelovens § 581, stk. 1, henviser til pantha-
vernes rettigheder over den faste ejendom og ikke auktionskøberens rettigheder. auktionskø-
berens rettigheder over den faste ejendom vil for eksempel være ejerpantebrevet.
det er alene auktionskøberen, der kan få tiltransporteret ejerpantebrevet, og når dette er ting-
lyst, vil det ikke efterfølgende være muligt for auktionskøber at begære ejerpantebrevet slettet
i medfør af retsplejelovens § 581, stk. 1.
det er antaget i juridisk litteratur, at auktionskøbers overtagelse af et udækket ejerpantebrev
alene udløser tinglysningsafgift for lysning af kreditor- og debitorskiftet, og det er forudsat i
skat’s tinglysningsafgiftsvejledning, at auktionskøber kan overtage et udækket ejerpante-
brev. det forhold, at skat har udarbejdet en vejledning om emnet, støtter, at transporter i
praksis har kunnet tinglyses. skat betragter det ikke som omgåelse, at ejerpantebrevet til-
transporteres auktionskøber.
der er ikke grundlag for at antage, at transport af udækkede ejerpantebreve vil svække tilliden
til tingbogens udvisende.
tinglysningsretten vil med sin afgørelse ændre en fast praksis, hvilket der ikke er grundlag
for.
                                                - 4 -
højesterets begrundelse og resultat
et ejerpantebrev, hvor en ejendoms ejer giver sig selv pant i ejendommen for et bestemt be-
løb, er ikke i sig selv bærer af en fordring, men giver ejendommens ejer mulighed for at stille
panteretten ifølge ejerpantebrevet til sikkerhed for gæld til en kreditor. ved salg af en fast
ejendom kan ejerpantebrevet overdrages til den nye ejer af ejendommen, og den nye ejer kan
få denne overdragelse tinglyst, såfremt den nye ejer indtræder som både debitor og kreditor
ifølge pantebrevet.
opnår et ejerpantebrev ikke dækning på tvangsauktion, er panteretten for krav mod ejendom-
mens hidtidige ejer ophørt. det er kun den nye ejer, der efter retsplejelovens § 581, stk. 1, kan
forlange pantebrevet slettet på baggrund af auktionen. den nye ejer kan imidlertid også und-
lade at forlange ejerpantebrevet slettet af tingbogen og i stedet få ejerpantebrevet tiltransporte-
ret. højesteret finder, at der ikke er noget til hinder for, at den nye ejer af ejendommen lader
transporten tinglyse og anvender ejerpantebrevet som grundlag for pantsætning.
højesteret stadfæster herefter landsrettens kendelse.
                                        thi bestemmes:
landsrettens kendelse stadfæstes.
i kæremålsomkostninger skal tinglysningsretten til aaa united danmark a/s betale 5.000
kr. beløbet skal betales inden 14 dage efter denne højesteretskendelses afsigelse og forrentes
efter rentelovens § 8 a.
