                              højesterets dom
                            afsagt onsdag den 21. maj 2014
sag 252/2013
(1. afdeling)
a
(advokat jens jacob halling)
mod
b
(advokat erik høimark)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i randers den 17. april 2012 og af vestre lands-
rets 3. afdeling den 8. april 2013.
i pådømmelsen har deltaget syv dommere: børge dahl, jytte scharling, thomas rørdam,
poul dahl jensen, vibeke rønne, hanne schmidt og jan schans christensen.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
supplerende om retsgrundlaget
i boligreguleringslovens § 29 b hedder det:
       ”reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995
       omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. i ejendomme, som ejes af andelsboligfor-
       eninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejlighe-
       der, der er udlejet af andelsboligforeningen.”
i boligministeriets (nu ministeriet for by, bolig og landdistrikter) vejledning om ændringer i
lejelovgivningen pr. 1. juli 1994 og 1. januar 1995 hedder det bl.a.:
                                                  - 2 -
       ”6. småejendomme
       …
       6.1.1. andelsboligforeninger
       for ejendomme, som tilhører andelsboligforeninger, gælder den særlige regel i § 29 b,
       stk. 1, 2. pkt., hvorefter det er antallet af beboelseslejligheder, som er udlejet af andels-
       boligforeningen, der er afgørende for, om de udlejede lejligheder er omfattet af reglerne
       for små-ejendomme.
       det er således uden betydning, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen under et
       indeholder. kun hvis der i ejendommen er færre end 7 udlejede beboelseslejligheder, vil
       disse lejeforhold være omfattet af reglerne for små-ejendomme.
       også for sådanne lejemål er det antallet pr. 1. januar 1995, der er afgørende for den
       statusmæssige karakter. dette betyder, at hvis der pr. 1. januar 1995 er 7 eller flere be-
       boelseslejligheder i ejendommen, vedbliver disse lejemål at være omfattet af reglerne
       om omkostningsbestemt husleje, selvom antallet på et senere tidspunkt bringes under
       7.”
højesterets begrundelse og resultat
boligreguleringslovens § 29 b, 1. pkt., bestemmer, at reglerne i lovens kapitel iv a om hus-
lejeregulering for mindre ejendomme (småhuse) gælder for lejeforhold i ejendomme, som den
1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. § 29 b, 2. pkt., angår tilfælde,
hvor ejendommen ejes af en andelsboligforening, og bestemmer herom, at reglerne i kapitel
iv a gælder, hvis der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af
andelsboligforeningen.
sagen angår en ejendom i randers med 10 beboelseslejligheder. den 1. januar 1995 var den
ejet af en andelsboligforening, og 2 af lejlighederne var lejet ud af foreningen. ejendommen
var derfor – for så vidt angår den udlejede del – i medfør af boligreguleringslovens § 29 b, 2.
pkt., omfattet af reglerne om småhuse i lovens kapitel iv a. ejendommen er senere solgt til
en privat udlejer og har således skiftet status fra andelsboligforeningsejendom til privat udlej-
ningsejendom. hovedspørgsmålet under sagen er, om ejendommen fortsat er omfattet af små-
husreglerne i lovens kapitel iv a.
højesteret tiltræder, at § 29 b, 2. pkt., må forstås således, at den kun finder anvendelse på
ejendomme, som ejes af en andelsboligforening. efter forarbejderne er meningen med § 29 b,
2. pkt., at lade det antal lejligheder, en andelsboligforening udlejede pr. 1. januar 1995, være
                                              - 3 -
afgørende for, om foreningen – for så vidt angår den udlejede del af ejendommen – er omfat-
tet af småhus-reglerne. ændringer i antallet af beboelseslejligheder udlejet af andelsboligfor-
eningen skal således ikke påvirke, om ejendommen skal anses for et småhus eller ej. der er
efter bestemmelsens formål og begrundelse imidlertid ikke grundlag for at anse det antal lej-
ligheder, andelsboligforeningen har udlejet, for at være afgørende, når der efterfølgende sker
en ændring vedrørende ejendommen som helhed, fordi den skifter status fra andelsboligfor-
eningsejendom til privat udlejningsejendom. det er da også i god overensstemmelse med
ordlyden af § 29 b, 2. pkt., alene at anvende reglen på ejendomme, som ejes af andelsbolig-
foreninger.
det følger af det foran anførte, at ejendommen i randers efter at være blevet privat udlej-
ningsejendom ikke falder ind under reglerne i § 29 b, og at lovens kapitel iv a ikke gælder
for ejendommen.
højesteret stadfæster herefter landsrettens og dermed byrettens dom.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal a inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse
betale 30.000 kr. til b.
sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.
