                             højesterets dom
                        afsagt torsdag den 25. oktober 2012
sag 55/2011
(1. afdeling)
svend jansen a/s
(advokat anne louise husen)
mod
ulla algreen-petersen og
verner jensen
(advokat henrik b. jensen, beskikket for begge)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 16. juli 2009 og af østre lands-
rets 20. afdeling den 29. oktober 2010.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per walsøe, niels grubbe, jon stokholm, henrik
waaben og jan schans christensen.
påstande
appellanten, svend jansen a/s, har nedlagt påstand om, at indstævnte ulla algreen-petersen
skal anerkende, at udgifterne til varme og varmt vand i perioden fra den 1. februar 2006 til
den 31. januar 2007 for lejligheden røsågade 2, 2. th., 2300 københavn s udgør 6.320,80 kr.,
og at indstævnte verner jensen skal anerkende, at udgifterne til varme og varmt vand i perio-
den fra den 1. februar 2006 til den 31. januar 2007 for lejligheden brigadevej 11, 1. th., 2300
københavn s udgør 5.366,05 kr.
ulla algreen-petersen og verner jensen har påstået stadfæstelse.
supplerende sagsfremstilling
der foreligger oplysning om, at der blandt kraftvarmeværkerne er en række værker, som an-
vender fjernvarmetariffer, der tilskynder aftagerne af fjernvarme til at afkøle det vand, som
                                                - 2 -
sendes retur til værket. for nogle værkers vedkommende er tariffen ligesom københavns
energis tarif indrettet således, at der udløses en ekstrabetaling, hvis den gennemsnitlige afkø-
ling i varmeperioden ligger under det af værket fastsatte interval, mens der vil blive udbetalt
en bonus, hvis den gennemsnitlige afkøling i perioden ligger over det fastsatte interval. andre
værker anvender tariffer, der fører til ekstrabetalinger ved ringe afkøling, men ikke til bonus-
betalinger ved god afkøling. der er endvidere væsentlige forskelle i henseende til det niveau
eller interval, der ikke udløser ekstrabetaling eller bonus. en gruppe af værker gør ikke brug
af incitamentstariffer.
højesterets begrundelse og resultat
i varmeregnskabet for perioden fra den 1. februar 2006 til den 31. januar 2007 vedrørende
ejendommen røsågade 4-6 m.fl. og brigadevej 7 m.fl. indgik et beløb på 26.099,70 kr. vedrø-
rende korrektion for afkøling, svarende til ca. 2 % af den samlede varmeudgift. spørgsmålet i
sagen er, om udlejer, svend jansen a/s, har krav på at medtage dette beløb i varmeregnskabet
for ejendommen, jf. lejelovens § 36.
det fremgår af skønsmandens erklæring og forklaring, at ringe afkøling i forhold til fjernvar-
meleverandørens krav kan henføres til en række forhold, hvoraf nogle knytter sig til varme-
anlæggets konstruktion og indretning, herunder om der er tale om et enstrenget eller tostren-
get anlæg og størrelsen på radiatorerne. afkølingen vil også være påvirket af antallet af lejere
og disses adfærd, herunder deres brug af radiatorerne. endvidere vil anlæggets drift, pasning
og vedligeholdelse, herunder fremløbstemperaturen til radiatorerne, samt udetemperaturen og
fremløbstemperaturen fra fjernvarmeværket have betydning for afkølingen.
københavns energi har i lighed med andre leverandører af fjernvarme for at opnå en mere
hensigtsmæssig udnyttelse af fjernvarmen indført et tarifmæssigt incitamentssystem med hen-
blik på at regulere brugernes adfærd. incitamentssystemet skal bl.a. tilskynde udlejere til at
øge afkølingen, dels ved forbedring af anlæggets drift, pasning og vedligeholdelse, dels ved
ombygning og forbedring af utidssvarende varmeanlæg med eventuel lejeforhøjelse til følge.
efter lejelovens § 36, stk. 2, 2. pkt., skal udlejer ved leverance fra et kollektivt varmeforsy-
ningsanlæg medtage ”den samlede udgift” i varmeregnskabet. højesteret finder, at en ekstra-
betaling for ringe afkøling er en del af fjernvarmeudgiften og derfor skal medtages i varme-
regnskabet.
                                              - 3 -
uanset at der er tale om en fjernvarmeudgift, må en ekstrabetaling undtagelsesvis holdes uden
for varmeregnskabet i det omfang, den må antages at skyldes udlejers forsømmelse, navnlig
med hensyn til anlæggets drift, pasning eller vedligeholdelse.
da der ikke er holdepunkter for at antage, at den ringe afkøling skyldes svend jansen a/s’
forsømmelse, finder højesteret, at selskabet har krav på, at ekstrabetalingen medtages i var-
meregnskabet.
højesteret tager herefter svend jansen a/s’ påstande til følge.
ankenævnets afgørelse omfattede hele ejendommen, men er af udlejer alene indbragt for
domstolene i forhold til tre af ejendommens lejere og er under anken til højesteret yderligere
begrænset til to lejere. for domstolene har sagen derfor en meget begrænset værdi, for høje-
sterets vedkommende på 244,20 kr. højesteret finder, at der ved omkostningsfastsættelsen
skal tages hensyn til disse forhold.
på baggrund af det anførte og under hensyn til sagens karakter finder højesteret, at ingen af
parterne skal betale sagsomkostninger for byret, landsret eller højesteret til den anden part.
                                     thi kendes for ret:
ulla algreen-petersen skal anerkende, at udgifterne til varme og varmt vand i perioden fra
den 1. februar 2006 til den 31. januar 2007 for lejligheden røsågade 2, 2. th., 2300 køben-
havn s udgør 6.320,80 kr.
verner jensen skal anerkende, at udgifterne til varme og varmt vand i perioden fra den 1. fe-
bruar 2006 til den 31. januar 2007 for lejligheden brigadevej 11, 1. th., 2300 københavn s
udgør 5.366,05 kr.
ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for byret, landsret eller højesteret til den an-
den part.
