                      højesterets kendelse
                           afsagt torsdag den 19. april 2012
sag 366/2011
konica minolta business solutions denmark a/s
(advokat peer b. petersen)
mod
k/s rødovre 2000 under konkurs
(advokat henrik steen jensen)
i tidligere instanser er afsagt kendelser af retten i glostrup, fogedretten, den 16. maj 2011 og
af østre landsrets 4. afdeling den 1. juli 2011.
i påkendelsen har deltaget tre dommere: jens peter christensen, vibeke rønne og per
walsøe.
påstande
kærende, konica minolta business solutions denmark a/s, har påstået fogedrettens kendel-
ser stadfæstet, således at selskabets krav i henhold til glostrup boligrets dom af 2. maj 2011
medtages under størstebeløbet.
indkærede, k/s rødovre 2000 under konkurs, har påstået stadfæstelse.
sagsfremstilling
i slutningen af juni 2006 opsagde konica minolta business solutions denmark a/s lejeaftale
med k/s rødovre 2000 (nu under konkurs) vedrørende to erhvervslejemål i ejendommene
beliggende valhøjs allé 155, 2610 rødovre og valhøjs allé 160, 2610 rødovre til ophør 15.
juni 2006. ved stævning af 26. oktober 2007 anlagde konica sag mod k/s rødovre 2000 ved
                                                 - 2 -
boligretten i glostrup med påstand om betaling af 864.363,75 kr., der udgjorde tilbagebeta-
ling af depositum med fradrag af fraflytningsomkostninger og skyldig leje. efter anmodning
fra konica tillod boligretten den 20. juli 2009, at stævningen blev tinglyst på begge ejen-
domme, hvilket skete den 20. august 2009. den 5. juli 2010 blev k/s rødovre 2000 erklæret
konkurs, og konkursboet indtrådte i boligretssagen. konkursdekretet blev tinglyst på
ejendommene den 23. august 2010. den 2. maj 2011 blev k/s rødovre 2000 under konkurs
dømt til at betale konica 864.363,75 kr.
konkursboet begærede tvangsauktion over de to udlejningsejendomme, og under et aukti-
onsmøde ved fogedretten i glostrup den 16. maj 2011 nedlagde konica påstand om, at sel-
skabets krav mod k/s rødovre 2000 under konkurs i henhold til retten i glostrups dom af 2.
maj 2011, der ikke oversteg et halvt års leje, skulle medtages i størstebeløbet, jf. erhvervsle-
jelovens § 6, stk. 2, jf. stk. 1, samt justitsministeriets tvangsauktionsvilkår, pkt. 6 b, litra j.
den 16. maj 2011 afsagde fogedretten kendelser, hvorefter kravet skulle medtages under
størstebeløbet.
ved østre landsrets kendelser af 1. juli 2011 ændrede landsretten fogedrettens kendelser så-
ledes, at kravet ikke skulle medtages under størstebeløbet.
tvangsauktionerne over begge ejendomme er afholdt som nye auktioner den 9. august 2011.
under auktionerne accepterede nykredit, der var panthaver i ejendommene, at deponere et
beløb svarende til konicas krav. det fremgår af retsbogen, at beløbet ved stadfæstelse af
landsrettens kendelse tilbagebetales til nykredit, og at beløbet ved stadfæstelse af fogedret-
tens kendelse udbetales til konica, samt at konica tiltrådte denne ordning.
anbringender
konica minolta business solutions denmark a/s har navnlig anført, at erhvervslejelovens §
6, stk. 2, ikke finder anvendelse, idet bestemmelsen ifølge ordlyden og forarbejderne kun ved-
rører tilfælde af succession på udlejers side. det forhold, at konica udtog stævning mod k/s
rødovre 2000 senere end 1 år efter fraflytningen indebar således ikke en forrykkelse af rets-
stillingen efter erhvervslejelovens § 6, stk. 1, mellem konica og panthaverne. efter forarbej-
derne til erhvervslejelovens § 6, stk. 2, vinder en erhverver kun ret over for en tidligere lejer,
                                                  - 3 -
der ikke har iagttaget kravene i § 6, hvis erhververen tillige opfylder ekstinktionsbetingelserne
i tinglysningslovens § 1. da stævningen blev tinglyst på ejendommen den 20. august 2009, og
k/s rødovre 2000 blev erklæret konkurs den 5. juli 2010, hvorefter konkursdekretet blev
tinglyst på ejendommen den 23. august 2010, opfylder indkærede ikke ekstinktionsbetingel-
serne i tinglysningslovens § 1.
k/s rødovre 2000 under konkurs har navnlig anført, at lejeren skal anlægge sag efter er-
hvervslejelovens § 6, stk. 2, mod den på tidspunktet for sagsanlægget værende ejer af ejen-
dommen inden for 1 års-fristen for at bevare sin ret mod enhver. højesterets præmisser i
dommen gengivet i u 1991.736 h, der vedrørende den enslydende bestemmelse i lejelovens §
7, stk. 1, 3. pkt., illustrerer at erhvervslejelovens § 6, stk. 2, finder anvendelse i et tilfælde,
hvor der endnu ikke er sket ejerskifte. tidspunktet for tinglysning af stævningen har ikke be-
tydning for fortrinsstillingen i medfør af erhvervslejelovens § 6, stk. 1, idet sagen er anlagt
mere end 1 år efter lejemålets ophør. minolta kan derfor ikke reparere på en for sent anlagt
retssag ved at tinglyse stævningen inden afsigelse af konkursdekret. i forhold til kreditorerne
med tinglyst pant i ejendommen er det uden betydning, om stævningen er tinglyst forud for
afsigelse af konkursdekret, når fristen i § 6, stk. 2 ikke er opfyldt.
retsgrundlaget
bestemmelsen i erhvervslejelovens § 6 blev indsat ved lov nr. 934 af 20. december 1999 om
leje af erhvervslokaler mv. og har følgende ordlyd:
       ”lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning.
       det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende,
       når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.
       stk. 2. ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende
       ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende
       mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt. endvidere skal
       bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden ugrundet ophold, jf. tinglysningslovens
       § 12, stk. 4.”
af de særlige bemærkninger til bestemmelsen i lovforslaget (ft 1999-2000, tillæg a, side
966 ff.) fremgår det bl.a.:
                                                   ”til § 6
                                              - 4 -
     det foreslåede stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 7, stk. 1, hvorefter lejerens ret-
     tigheder efter loven og aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lig-
     nende, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er beskyttet mod god-
     troende omsætningserhververe og retsforfølgende kreditorer uden tinglysning.
              derimod er aftalte rettigheder, som er videregående end de i stk. 1 nævnte ret-
     tigheder, ikke beskyttet mod disse erhververe og kreditorer uden tinglysning.
              den gældende bestemmelse i lejelovens § 7, stk. 1, 3. pkt., om, at lejerens krav
     ved lejeforholdets ophør skal være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørs-
     tidspunktet, har i praksis givet anledning til problemer for panthavere og andre rettig-
     hedshavere over ejendommen, idet det har været vanskeligt at skaffe sig overblik over,
     om der ville kunne fremkomme sådanne lejerkrav mod ejendommens ejer.
              det foreslås derfor i overensstemmelse med lejelovskommissionens forslag, at
     der i lovens stk. 2, 2. pkt., medtages et forslag om, at i de tilfælde, hvor der af lejeren
     udtages stævning i en sag om krav efter bestemmelsens stk. 1, skal bekræftet genpart af
     stævningen tinglyses på ejendommen. denne pligt påhviler lejeren.
              bestemmelsen tager ligesom den gældende § 7 i lejeloven alene sigte på ejer-
     skiftesituationer og andre tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved kon-
     kurs og brugeligt pant.
              hvis tinglysningen ikke finder sted, risikerer lejeren at miste muligheden for at
     gøre kravet gældende mod den nye ejer, jf. tinglysningslovens § 1, hvorefter en ret over
     en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod
     retsforfølgning. tinglysningen sker i overensstemmelse med reglerne i tinglysningslo-
     vens § 12, stk. 4. dette indebærer, at der skal træffes beslutning af retten om tinglysning
     af genparten af stævningen, før tinglysning kan ske. efter praksis er det et krav, at stæv-
     ningen er forkyndt for sagsøgte, før tinglysning kan ske. der vil derfor forløbe en peri-
     ode, hvis længde sagsøger ikke er herre over. det foreslås derfor, at tinglysning skal ske
     uden ugrundet ophold, idet der således ikke stilles krav om, at tinglysningen skal være
     sket inden for 1 års-fristen.
              ved at indføre en bestemmelse om, at stævningen skal tinglyses på ejendom-
     men, vil fremtidige erhververe og panthavere i et vist omfang få mulighed for at be-
     skytte deres interesser.
              det er ikke i øvrigt ved de foreslåede ændringer i stk. 2 tilsigtet at ændre den be-
     stående retstilstand på området.”
bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 1, blev indsat ved lov nr. 609 af 21. december 1983 om
ændring af lov om leje og har herefter følgende ordlyd:
     ”lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning.
     det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når
     disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. ved lejeforholdets ophør skal
     lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra op-
     hørstidspunktet.”
                                                - 5 -
lovændringen skete på baggrund af en tillægsbetænkning afgivet af folketingets boligudvalg
den 7. december 1983 (ft 1983-84, tillæg b, spalte 186 ff.). af de særlige bemærkninger til
bestemmelsen i tillægsbetænkningen (ft 1983-84, tillæg b, spalte 196) fremgår bl.a.:
      ”det er en almindelig formueretlig regel, at en skyldner i et gensidigt bebyrdende rets-
      forhold ikke kan sætte en anden skyldner i sit sted. således kan en lejer – medmindre
      der er aftalt afståelsesret – ikke sætte en anden lejer i sit sted. en af de meget få undta-
      gelser fra dette hovedprincip er, at en udlejer i et lejeforhold kan sætte en anden skyld-
      ner i sit sted, nemlig ved salg af ejendommen. med lejerettigheder forholder det sig på
      samme måde som med servitutter og andre byrder, nemlig at de uden særlig aftale mel-
      lem en sælger og en køber går over på den nye køber, samt at dette ikke kræver den ser-
      vitutberettigedes eller andre berettigedes samtykke. lejeretten er på lige fod med en
      servitut en byrde, der hviler på ejendommen. modstykket til denne adgang til for en
      udlejer at sætte en anden skyldner – en ny udlejer – i sit sted er, at den pågældende nye
      udlejer indtræder i forgængerens forpligtelser over for lejerne. dette hovedprincip bry-
      des udelukkende af ekstinktionsreglerne i tinglysningslovens § 1, hvorfra der igen gøres
      undtagelser med hensyn til rettigheder, der er gyldige mod enhver uden tinglysning.
      dette er en gentagelse af, hvad der foran er sagt om, at også tinglysningslovens §§ 3 og
      4 er undtagelser fra ekstinktionsreglen i § 1. på samme måde er som nævnt lejelovens §
      7, stk. 1, en undtagelse fra ekstinktionsmuligheden i tinglysningslovens § 1.
               imidlertid kan der være noget rimeligt i, at en erhverver af en fast ejendom ikke
      skal kunne mødes med krav fra lejere, som er bortflyttet for lang tid siden. der føles
      intet særligt behov for at give lejere, som er fraflyttet for mere end 1 år siden, adgang til
      pludselig at fremsætte krav over for en køber af ejendommen, når køberen er i god tro
      med hensyn til lejerens krav.”
bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 om tvangsauktionsvilkår pkt. 6 b indeholder en
opregning af de beløb, der skal betales ud over auktionsbuddet. det hedder bl.a.:
      ”under auktionen oplyses arten og størrelsen af de omkostninger, som køberen skal be-
      tale ud over auktionsbudet. det samme gælder skatter, afgifter, byrder, hæftelser og an-
      dre pligter, som køberen skal betale eller overtage ud over auktionsbudet.
         på auktionen oplyses et størstebeløb for, hvad der skal betales, og hvilke krav og
      pligter, der kan overtages.
         af krav, der typisk skal udredes eller overtages ud over auktionsbudet, kan særligt
      nævnes:
      …
      j.       krav, der i henhold til lejelovgivningen, brandsikringslovgivningen og
      bygningslovgivningen er gældende mod enhver uden tinglysning.”
højesterets begrundelse og resultat
                                                - 6 -
efter erhvervslejelovens § 6, stk. 2, 1. pkt., skal lejerens krav i henhold til aftaler om forud-
betaling af leje, indskud, depositum eller lignende efter lejeforholdets ophør være gjort gæl-
dende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende
mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.
det fremgår af forarbejderne til erhvervslejelovens § 6, at bestemmelsen svarer til lejelovens
§ 7, stk. 1.
efter ordlyden af og forarbejderne til erhvervslejelovens § 6, stk. 2, 1. pkt., finder højesteret,
at bestemmelsen må forstås således, at en fraflyttende lejers krav kun kan gøres gældende
mod enhver uden tinglysning, såfremt lejer anlægger sag vedrørende kravet inden et år fra
lejemålets ophør.
i den foreliggende sag har konica minolta business solutions denmark a/s først anlagt sag
mod den tidligere udlejer k/s rødovre 2000 efter udløbet af denne frist.
under henvisning hertil og til tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 b, litra j, tiltræder højesteret, at
konicas krav i henhold til glostrup boligrets dom af 2. maj 2011 ikke skal medtages i
størstebeløbet.
højesteret stadfæster derfor landsrettens kendelse.
i kæremålsomkostninger for højesteret skal konica betale 4.000 kr. til k/s rødovre 2000
under konkurs.
                                       thi bestemmes:
østre landsrets kendelse af 1. juli 2011 stadfæstes.
i kæremålsomkostninger for højesteret skal konica minolta business solutions denmark a/s
betale 4.000 kr. til k/s rødovre 2000 under konkurs.
