                             højesterets dom
                       afsagt torsdag den 3. november 2016
sag 264/2015
(2. afdeling)
tomas hansen
(advokat thomas v. bonnor)
mod
preben vibe-petersen
(advokat carsten pedersen)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i lyngby den 28. april 2014 og af østre landsrets
9. afdeling den 19. juni 2015.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, jon stokholm, oliver
talevski, jan schans christensen og anne louise bormann.
sagen er behandlet på skriftligt grundlag, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
retsgrundlag
udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, har følgende ordlyd:
    ”§ 16. der må ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end
    1) 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom,”
                                               - 2 -
forslaget til udstykningsloven blev fremsat den 4. oktober 1989. af de almindelige bemærk-
ninger til lovforslaget og af bemærkningerne til lovforslagets § 16, stk. 1, fremgår bl.a. (fol-
ketingstidende 1989/1990, tillæg a, spalte 365-394):
      ”1. indledning
      …
      udstykningssystemet er grundlæggende for vedligeholdelsen af ejendomsregistreringen
      i matriklen. systemet er et middel til sikring af privatretlige interesser vedrørende fast
      ejendom, og det er nødvendigt for den offentlige forvaltning, der har brug for ajourførte
      oplysninger om ejendomsforholdene. overholdelse af lovgivningens bestemmelser om
      ejendomsdannelse og arealanvendelse m.v. sikres i vidt omfang i forbindelse med be-
      handlingen af udstykningssager.
      …
      udstykningssystemet hviler på bestemmelser om, at der skal ske udstykning, når en del
      af en ejendom afhændes, pantsættes eller gives i brug for mere end 10 år. udstyknings-
      kravet for arealer, der gives i brug, giver imidlertid anledning både til praktiske og for-
      melle vanskeligheder, og der er i stigende omfang gennem anvendelse af andre ejen-
      domsretlige løsninger blevet etableret varige grundopdelinger, uden at der er sket ud-
      stykning. herved opstår der ofte uheldige forhold og usikkerhed for borgerne og de of-
      fentlige myndigheder. der er således behov dels for en lempelse af kravet og dels for at
      tilvejebringe en bedre koordinering med anden lovgivning vedrørende ejendomsdan-
      nelse og bebyggelse m.v.
      …
      2. udstykningslovgivningen
      …
      udstykningslovgivningen er et servicesystem, der har til formål
      at betrygge private rettigheder gennem fastlæggelse og registrering af ejendommene og
      deres grænser og herigennem danne grundlag for tinglysning af rettigheder over ejen-
      dommene,
      at danne grundlag for vurdering og beskatning af fast ejendom,
      at kunne levere ajourførte ejendomsoplysninger til private og til offentlige myndighe-
      der, og
      at bidrage til at sikre overholdelse af anden lovgivnings bestemmelser om ejendoms-
      dannelse og arealanvendelse.
      den centrale bestemmelse i udstykningsloven er kravet i lovens § 1 om, at der skal ske
      udstykning, før en del af en ejendom afhændes eller pantsættes særskilt eller gives i
      brug for et længere tidsrum end 10 år. det er denne bestemmelse, der i det væsentlige
      danner grundlag for vedligeholdelsen af matriklens oplysninger.
      …
                                          - 3 -
3. grundlaget for lovrevisionen.
…
på dette grundlag udarbejdedes et lovudkast. udkastet indeholdt forslag til lempelse af
udstykningskravet for udlejede arealer, således at den nuværende 10 års-regel i udstyk-
ningslovens § 1, stk. 1, skulle erstattes af en bestemmelse, hvorefter der kun skulle ske
udstykning, når en del af en ejendom blev udlejet for mere end 30 år.
…
4. særligt om udstykningskravet for udlejede arealer
som nævnt er udstykningslovens § 1 af fundamental betydning for ejendomsregistrerin-
gen. bestemmelsen om udstykning i forbindelse med afhændelse eller pantsætning af en
del af en ejendom virker efter sin hensigt.
når der er tale om bortleje af en del af en ejendom for mere end 10 år, har bestemmel-
sen i de senere år i mange tilfælde ikke ført til den tilsigtede udstykning af arealerne. i
nogle tilfælde er årsagen, at udstykning kan forekomme overdimensioneret, når arealet
ikke skal sælges, men blot udlejes for en periode (over 10 år). i andre tilfælde kan årsa-
gen være, at det er vanskeligt at opnå en ønsket udstykningstilladelse. dette har sam-
menhæng med, at den areal- og bebyggelsesregulerende lovgivning (navnlig byggelo-
ven og kommuneplanloven) ikke er til hinder for, at der på een ejendom opføres flere
bygninger. efter udstykningslovens § 1 skal der foretages udstykning, hvis ejeren/
brugeren af hver bygning får en langvarig og eksklusiv rådighed over en del af ejen-
dommens ubebyggede areal (f.eks. haver til parcelhuse eller parkerings- og oplagsarea-
ler til erhvervsbygninger). udstykningsadgangen reguleres imidlertid i vidt omfang
gennem bestemmelser i den areal- og bebyggelsesregulerende lovgivning, og i mange
tilfælde gives der ikke tilladelse til udstykning, selv om udstykningsansøgningen er i
overensstemmelse med de fysiske forhold, der allerede lovligt er etableret på stedet.
de opståede vanskeligheder foreslås - ligesom i det tidligere lovudkast - løst dels ved en
lempelse af udstykningskravet for udlejede arealer, så kravet kun indtræder, når et areal
udlejes for mere end 30 år, jf. bemærkningerne til forslagets kap. 3,
…
til § 16
…
ad stk. 1
…
bestemmelsen har imidlertid givet anledning til vanskeligheder og konflikter. der har
således været uklarhed om, hvorvidt 10 års-reglen skal forstås således, at udstyknings-
kravet indtræder, når et brugsforhold, der har varet i 10 år, fortsætter, eller om det skal
forstås således, at pligten til udstykning kun indtræder i de tilfælde, hvor brugsaftalen
binder parterne for mere end 10 år.
…
                                                  - 4 -
       det foreslås derfor i nr. 1, at kravet om udstykning lempes, så det først skal indtræde,
       når et areal, der er en del af en samlet fast ejendom, gives i brug for et længere tidsrum
       end 30 år. såfremt brugsret over arealet ønskes stiftet for et længere tidsrum end 30 år,
       må arealet udstykkes.
       hensynet til at modvirke omgåelser af udstykningskravet ved afhændelse kan varetages,
       selv om åremålet er væsentlig længere end de 10 år efter den gældende lovs § 1, stk. 1,
       og et brugsforhold, der ikke er bindende for udlejeren i mere end 30 år, kan ikke i sine
       praktiske virkninger sidestilles med en afhændelse af arealet. ved at fastsætte åremålet
       til 30 år imødekommes samtidig det praktiske behov for sikring af lejeret som grundlag
       for belåning af bygninger på lejet grund.
       …
       perioden 30 år forudsættes at skulle regnes fra det tidspunkt, hvor brugeren ifølge afta-
       len har haft ret til at tiltræde lejemålet eller - hvis lejeaftalen ikke fastsætter en dato for
       lejemålets tiltræden - fra aftalens dato, jf. også lovforslagets § 21, stk. 2.
       den foreslåede 30 års-regel i nr. 1 er ikke til hinder for, at et areal genudlejes på en så-
       dan måde, at det samlet er udlejet i mere end 30 år, men aftalen må ikke på noget tids-
       punkt binde udlejeren for mere end 30 år.
       …”
højesterets begrundelse og resultat
sagen angår for højesteret dels fortolkningen af 30-års grænsen i udstykningslovens § 16, stk.
1, nr. 1, dels fortolkningen af den konkrete deklaration.
fire dommere – lene pagter kristensen, oliver talevski, jan schans christensen og anne
louise bormann – udtaler:
det fremgår ikke klart af ordlyden af udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, om en tidsube-
grænset brugsret med en opsigelsesbestemmelse, der giver mulighed for, at brugsretten samlet
kommer til at vare mere end 30 år, medfører krav om udstykning.
efter bestemmelsens forarbejder er reglen ikke til hinder for, at et areal genudlejes på en så-
dan måde, at det samlet er udlejet i mere end 30 år, men aftalen må ikke på noget tidspunkt
binde udlejeren for mere end 30 år.
vi finder på den baggrund, som anført af østre landsret i ufr 1998.1011ø, at det er mest
nærliggende at forstå bestemmelsen således, at en tidsubegrænset aftale om brugsret ikke
                                                - 5 -
medfører krav om udstykning, hvis aftalen indeholder mulighed for opsigelse, og opsigelses-
varslet ikke overstiger 30 år.
tre dommere – oliver talevski, jan schans christensen og anne louise bormann – udtaler
herefter:
det fremgår af deklarationens ordlyd, at brugsretten skal gælde i ”30 år med ret til fornyelse”.
meningen med denne formulering må såvel efter ordlyden som formålet være, at brugsretten
– i det omfang dette ikke er i strid med udstykningsloven – skal være tidsubegrænset. det be-
mærkes herved, at formålet efter preben vibe-petersens forklaring var at give en brugsret af
længst mulig varighed.
som nævnt foran er udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, ikke til hinder for en tidsubegrænset
brugsret, så længe ejeren af arealet har ret til at opsige brugsforholdet med højst 30 års varsel,
således at brugsretten ikke på noget tidspunkt binder udlejeren for mere end 30 år.
deklarationen må herefter som anført af byretten forstås således, at den gælder tidsubegræn-
set, men kan opsiges med et varsel på 30 år.
vi stemmer med denne begrundelse for at stadfæste landsrettens dom.
dommer lene pagter kristensen udtaler:
servitutten af 27. august 1996 knytter sig til et strandareal, som ved et mageskifte godkendt
den 11. januar 1996 blev overført fra ejendommen matr. nr. 8 ap vedbæk by til ejendommen
matr. nr. 8 f vedbæk by, der er beliggende bagved matr. nr. 8 ap. matr. nr. 8 ap fik ved
samme mageskifte overført et tilgrænsende grundstykke fra matr. nr. 8 f og fik ved deklara-
tionen en brugsret over det afståede strandareal ”i 30 år med ret til fornyelse og transport”.
transaktionerne indebar, at der blev tillagt matr. nr. 8 ap et areal fra matr. nr. 8 f, der alene
som følge af det samtidigt tilskødede strandareal bevarede en grundstørrelse på 2000 m2 som
krævet efter lokalplanen, samtidigt med, at ejeren af matr. nr. 8 ap bevarede brugsretten til
strandarealet, som da også arealmæssigt fremtræder som en naturlig del af matr. nr. 8 ap.
                                                 - 6 -
jeg finder, at servitutten – også set i lyset af baggrunden for dens stiftelse – klart fremstår som
en mod udstykningslovens § 16 stridende bestemmelse om en tidsubegrænset uopsigelig
brugsret til en del af en fast ejendom, og at servitutten derfor burde have været afvist fra
tinglysning.
servitutten – som efter sit indhold ikke indeholder nogen adgang for ejeren af den tjenende
ejendom til at opsige servitutten, hvilket heller ikke har været tilsigtet – må efter min opfat-
telse herefter fortolkes indskrænkende, således at servitutten konverteres til en brugsret, der
løber i 30 år fra stiftelsen, således at den kun kan forlænges efter dette tidspunkt med sam-
tykke fra den til enhver tid værende ejer af matr. nr. 8 f.
med denne begrundelse stemmer jeg for at tage tomas hansens påstand til følge.
dommer jon stokholm udtaler:
efter udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, må der ikke stiftes brugsret over et areal for et
længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en fast ejendom.
bestemmelsen indebærer, at et brugsforhold ikke må være bindende for den tjenende ejendom
mere end 30 år. denne bestemmelse skal bl.a. bidrage til at sikre overholdelse af offentligret-
lige bestemmelser om ejendomsdannelse og arealanvendelse; f.eks. i lokalplaner om mindste-
grundstørrelse.
perioden på 30 år forudsættes (folketingstidende 1989-90, tillæg a, sp. 389) at skulle regnes
fra det tidspunkt, hvor brugeren ifølge aftalen har haft ret til at tiltræde sin brug. 30-års reglen
er ikke til hinder for, at et areal genudlejes på en sådan måde, at det samlet er udlejet i mere
end 30 år, men aftalen må – som nævnt – ikke på noget tidspunkt binde den tjenende ejendom
for mere end 30 år.
bestemmelsen i udstykningslovens § 16 begrænser ikke aftalefriheden, f.eks. med hensyn til
opsigelsesbestemmelser for brugsforholdets parter. det påhviler imidlertid parterne – alt efter
brugsforholdets nærmere vilkår – enten ved brugsforholdets indgåelse eller under dettes for-
løb – at sørge for, at deres brugsaftale ikke får en samlet længde på mere end 30 år, medmin-
                                               - 7 -
dre der sker en udstykning af det pågældende areal. parterne kan i forbindelse med brugsfor-
holdets ophør aftale et nyt brugsforhold til afløsning af det gamle, men en sådan aftale må
ikke have karakter af en følge af det hidtidige brugsforhold. udstykningslovens § 16, stk. 1,
nr. 1, åbner ikke mulighed for, at det samme brugsforhold kan løbe mere end 30 år uden ud-
stykning eller reel genforhandling.
den foreliggende servitutbestemmelse medfører efter sit indhold en brugsret på mere end 30
års varighed fra aftalen herom uden gennemførelse af udstykning og er derfor efter min me-
ning i strid med udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1. jeg stemmer derfor for at tage tomas
hansens påstand til følge.
der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal tomas hansen betale 50.000 kr. til preben vibe-peter-
sen.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
