                                           dom
afsagt den 4. juni 2013 af østre landsrets 12. afdeling
(landsdommerne gitte rubæk pedersen, bloch andersen og jeppe wedel nielsen (kst.)).
12. afd. nr. b-3307-12:
anne jensen
(advokat lars langkjær)
mod
p. bodholdt ejendomme aps
(advokat mads berendt)
københavns byrets dom af 18. september 2012 (bs 43c-2097/2011) er anket af anne
jensen med påstand om, at p. bodholdt ejendomme aps skal anerkende, at lejen for
lejemålet kongelundsvej 34, st. th., 2300 københavn s, fastsættes i overensstemmelse
med lejelovens § 47-52.
såfremt denne påstand tages til følge, har anne jensen videre nedlagt påstand om, at p.
bodholdt ejendomme aps skal anerkende, at sagen hjemvises til huslejenævnene,
københavns kommune, til fastsættelse af lejens størrelse i henhold til lejelovens §§ 47-
52, og at p. bodholdt ejendomme aps skal tilbagebetale for meget erlagt leje fra og med
den 1. juni 2007 med procesrente, svarende til 7 % over nationalbankens udlånsrente, fra
hver lejebetalings forfaldstid fra og med den 1. juni 2007 og indtil betaling sker.
indstævnte, p. bodholdt ejendomme aps, har påstået stadfæstelse.
                                                - 2 -
anne jensen har over for p. bodholdt ejendomme aps' selvstændige krav nedlagt
påstand om frifindelse.
procedure
for landsretten har parterne i overensstemmelse med anne jensens ændrede påstande
koncentreret sagen til i første række at vedrøre spørgsmålet, om bestemmelsen i
lejekontraktens § 11 om fri lejefastsættelse er gyldig. parterne er enige om, at dette beror
på, om bestemmelsen, der er indeholdt i lejekontraktens § 11, skal vurderes særskilt, eller
om den er ugyldig som følge af, at den blanket, der er anvendt, ikke er autoriseret.
anne jensen har til støtte herfor navnlig gjort gældende, at § 11 er en integreret del af
blanketten, og at bestemmelsen om fri lejefastsættelse derfor er ugyldig. når det i
lejelovens § 5, stk. 2, 2. pkt., er anført, at bestemmelser, der giver lejeren mindre
rettigheder end angivet i loven, er ugyldige, gælder dette således samtlige sådanne
bestemmelser i blanketten. der er ikke grundlag for at foretage en sondring mellem det,
der på den ene side er aftalt i blankettens §§ 1-10 og på den anden side i blankettens § 11.
dette standpunkt er i overensstemmelse med vestre landsrets dom i u 2006 s. 1325, men
i strid med vestre landsrets dom i tbb 2012 s. 620, der på dette punkt er ubegrundet.
såfremt § 11 ikke anses for en del af blanketten, må reglerne i lejelovens § 5, stk. 1 og 2,
alligevel anvendes, idet kontrakten fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte
bestemmelserne i § 11 som standardiserede, jf. lejelovens § 5, stk. 3. havde bestemmelsen
om fri lejefastsættelse derimod været aftalt i et individuelt formuleret tillæg til lejeaftalen,
havde bestemmelsen været gyldig.
p. bodholdt ejendomme aps har navnlig gjort gældende, at kravet om autorisation ved
anvendelse af blanketter retter sig imod standardbestemmelserne i blankettens §§ 1-10,
men ikke de individuelt aftalte bestemmelser i §11. i overensstemmelse hermed er det kun
bestemmelser i blankettens §§ 1-10, der i givet fald er ugyldige i henhold til lejelovens §
5, stk. 2, 2. pkt. bestemmelserne i § 11 er aftalte individuelle bestemmelser og således
ikke standardiserede. lejeren har heller ikke kunnet opfatte dem som sådanne.
                                              - 3 -
parterne har nærmere uddybet deres synspunkter.
landsrettens begrundelse og resultat
allerede ved gennemførelsen af lejeloven i 1937 var man opmærksom på, at udlejer og
lejer kunne have behov for at indgå særlige aftaler, selv om de anvendte en blanket, og det
anførtes (rigsdagstidende 1935-36, tillæg a, sp. 2818-2819), at blanketten kunne
indrettes således, at der var plads hertil.
det beskyttelseshensyn, der er over for lejeren, såfremt lejeaftalen indgås på en standard-
blanket, gør sig gældende i forhold til bestemmelser, der er eller fremtræder
standardiserede. det samme beskyttelseshensyn er derimod ikke til stede, i det omfang
udlejer og lejer har aftalt og indføjet individuelle bestemmelser.
landsretten finder derfor og i overensstemmelse med vestre landsrets dom gengivet i
tbb 2012 s. 620, at ugyldigheden efter lejelovens § 5, stk. 2, 2. pkt., alene omfatter
bestemmelser, der er en del af standardbestemmelserne i blanketten, og således ikke
aftalte individuelle bestemmelser, selv om de er indeholdt i en særskilt paragraf i
blanketten.
herefter, og da landsretten finder, at bestemmelsen i lejekontraktens § 11 om fri
lejefastsættelse må anses for en aftalt individuel bestemmelse, og således heller ikke
omfattet af lejelovens § 5, stk. 3, tager landsretten p. bodholdt ejendomme aps' påstand
til følge.
landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
                                  thi kendes for ret
byrettens dom stadfæstes.
                                          - 4 -
i sagsomkostninger for landsretten skal anne jensen betale 20.000 kr. til p. bodholdt
ejendomme aps.
det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. sagsomkostningerne
forrentes efter rentelovens § 8 a.
