    80806007 _ cda/phe
                                        udskrift
                                              af
                              ostre laiydsrets dombog
                                           dom
  afsagt den 21. september 2017 af @stre landsrets 12. afcleling
  (landsdommerne bloch andersen, olaf tingleffog ane roddik christensen (kst.)).
   12. afcl. nr. 8-806-17:
  ej endomsselskabet ryes gade
  kommandi taktiesel skab
  (advokat kristian goth paaschburg)
  mod
 coop danmark a/s
 (advokat harry ruby andreasen)
 ksbenhavns boligrets dom af 21. marts 2017 (bs zgc-6730/2016) er anket af
 ejendomsselskabet ryesgade kommanditaktieselskab med ptstand som for boligretten
                                                                                          om
 frifindelse over for coop danmark a/s' pflstand  i om, at huslejeforhojelse varslet den 21.
juni 2016 er     en nullitet,
lndstrevnte, coop danmark a"/s, har p4stf,et stadfestelse.
procedure
eiendomsselskabet rvesqade kommanditaktieselskab har i pdstandsdokument af 14.
                                                                                       au-
gust 2017 gjort geldende:
 >
                                                       2
         ),
        at     parternes aftale       i lejeaflalen fra 1966,..., pkt. 6, ikke er en aftale om
               udlejers ret til regulering efter lejevardi, idet denne mulighed forst ind-
                fsrtes ved lejeloven af 1975 (g 35 stk. 2),
        at      den i tillagget     til lejeaftalen fra 1980, ..., aftalre andring ikke udgor en
                konkret, detaljeret og udtommende formulering af appellantens husleje-
                reguleringsmuligheder, og i serdeleshed ikke et konkret afkald pi fore-
                tagelse af rcgulering efter lejeverdi
        at      appellanten ikke ved aftalen har givet afkald p& muligheden for at regu-
                lere efter lejeverdi, hvorfor det star frit for at varsle sadanne regulerin-
               ger, hvilket per varslingstidspunktet er markedsleje efter erhvervsleje-
                loven $ 13, jf. u-2012.e7112h.
  coop danmark a/s har i pastandsdokument af i l. juli 2017 giorr gerdende:
       at      appellanten iht. den oprindelige lejekontrakr, (..., $ 6) havde ret til at
               gennemfore lejeverdiforhojelser, idet det her (bl.a.) var aftalt, at ,'.. s6-
               fremt udlejerne snsker lejen forhojet..", sa kunne dette ske p6 basis
               (bl.a.) af "... den almindelige udvikling i butikslejen i kvarteret eller til-
               svarende kvarterer...", . ..,
       at     tilbgget fra 1980/... helt konkret anforer, at $ 6 (vel at marke hele $
              6/uden indskrrenkninger) i lejekontrakten "...udgflr og erstattes... ,,af
              en ny og konkret huslejereguleringsaftale,          (f. ligeledes vedheftede),
       at     tillegget fra 1980/... iht. sir indhold helt og fuldt gor op med, hvilke
             huslejereguleringsmuligheder, appellanten har, og heriblandt er der ik-
             ke adgang til lejevrrdireguleringer,
       at    nir   man han en konkret rettighed/reguleringsaftale, der "udg6r', og ,,er-
             stattes" af en ny konkret reguleringsaftale, si har man helt elementert
             ikke lengere de rettigheder, man havde iht. den oprindelige aftale,
             medmindre man har taget forbehold herorn,
      at     sifremt de almindelige/udfyldende retsregler desuagtet og uanset det
             ovenfor anfafte skulle have veret geldende sidelsbende med den nye
             aftale/tillegget fra 1980, saledes at man ogsa fortsat havde muligheden
             for lejeverdiregulering, sa burde dette s6ledes have vrret konkrit af-
             talt/ anfart i ti i le g get,
      at    appellanten      i forbindelse med indgielsen af tillegget fra l9g0 var re-
            presenteret af advokat (bent kromann). og denne me anuges b&de at
            have kendt regleme i dageldende lejelovs g 42 og retsstillingen i til-
            knytnine hertil,
      at    man ikke ensidigt som aftalepart kan "varsle sig ud" af en konkret afta-
            le, idet aftaler andres ved nye aftaler eller aftaletirsidesettelser, hvilket
            indeberer,
                                                             -3
          at      den hus  i ej e fo rhoj e i sesvars i ing, appe i lanten foretog, for bo i i grets sagen
                  blev opstartet derfor i realiteten er en nullitet og ikke kan have/fb rets-
                  virkning mellem pafterne, og endelig
          at      indsteevnte ikke bliver bundet af en nullitetsvarsling, selvom man ikke
                 har protesteret heroverfor indenfor den seksugersfrist, der gelder for s6
                 vidt angf,r varslinger, der retsgyldigt har kunnet frems&ttes."
   parteme har procederet i overenssternmelse hermed.
   landsrettens begrundelse og resultat
   hojesteret har i dom af 5. december 201l, gengivet iu2ol2.87ll2h, fastsliet, at det, s&-
  fremt en aftale om pristalsregulering eller anden srerlig regulering af lejen er indgiet for
  den i . januar 1992 eller efter den 3l . december 1999,               mi  bero pa en konkret fortolkning        af
  partemes aftale pa grundlag af almindelige fortolkningsprincipper, om udlejeren kan anta-
  ges samtidig at have givet afkald           pi at kreve lejeregulering efter lejelovgivningens           regler
  om forhojelse af lejen til det lejedes verdi, henholdsvis markedslejen,                 jf. nu erhvervsleje-
  lovens $ i3.
  i-andsretten bemerker, at partemes             rndring i    1980 af aftalen om adgangen        til lejeregule-
 ring mt ses i lyset af den lovgivning, der var galdende pa daverende tidspunkt. tovgiv-
 ningen var forinden blevet endret, s6ledes at der var indfsrt adgang                 til  at forhoje lejen   til
 det lejedes verdi.
 p& denne baggrund er landsretten             enig med boligrettens mindretal i, at endringen af aftalen
 ikke i sig selv udgor tilstrakkeligt grundlag for at antage, at ejendomsselskabet ryesgade
 kommanditaktieselskab samtidig gav afkald pi at krreve lejeforhojelse i medfsr af 35,
                                                                                                          $
 stk. 2' i den dageldende lejelov, nu erhvervslejelovens $ 13. der foreligger heller ikke an-
 dre omstrendigheder, som          - salnmen med den aftalte endring - giver grundlag for at fast-
sli,  at et sidant afkald var et led i partemes aftale.
ejendomsselskabet ryesgade kommanditaktieselskabs p6stand om frifindelse over for
coop danmark a/s' pistand              i tages derfor     til folge.
coop danmark a/s skal vedrsrende denne del af sagen betale sagsomkostninger for begge
retter  til ejendomsselskabet        ryesgade kommanditaktieselskab med i alt 182.480 kr., der
udgores af 72.480 kr.     til dekning af retsafgift og af i10.000 kr. ekskl. moms tildakning af
 1
                                                    4
  udgifter til advokathistand.   der er ved fastsettelsen af udgifteme  til advokatbistand ud
  over sagens vrerdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.
  sagen hjemvises    til boligretten til behandling  af pistand 2 og 3.
                                      thi kendes for          re1:
  ejendomsselskabet ryesgade kommanditaktieselskab frifindes for coop danmark a/s"
  pistand  l.
  coop danmark fus skal betale sagsomkostninger for begge retter         til ejendomsselskabet
  ryesgade kommanditaktieselskab med i alt 182.480 kr.
  sagsomkostningeme forrentes efter rentelovens $ 8 a.
  sagen hjanvises   tilboligretten til behandling af coop danmark a/s'pistand2 og3.
                                                (sign.)
              udskriftens rigtighed bekreftes. ostre landsret, den 2l-09-2017
                                          cathrine davidsen
                                            retsassistent
 publiceret til portalen d. 27-03-2018 kl. 10:30
modtagere: advokat anne louise husen, advokat harry ruby andreasen
