- srh
                                       udskrift
                                            af
                         sø- & handelsrettens dombog
                                      ____________
                                         dom
afsagt den 8. november 2017
v-44-16
                                 prindsen i roskilde a/s u/konkurs
                                 (advokat andreas staur)
                                 mod
                                 nordicom byejendomme a/s
                                 (advokat nicolaj bording)
sagens baggrund og parternes påstande
tvisten i denne sag angår spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgeren, prindsen i roskilde a/s
u/konkurs, er indehaver af varemærkeretten til ”prindsen”, eller om sagsøgte, nordicom by-
ejendomme a/s, der ejer ejendommen algade 13, 4000 roskilde, har rettighederne til
”prindsen” som et særegent navn på en fast ejendom.
prindsen i roskilde a/s under konkurs, har under sagen nedlagt følgende påstande:
                                               -2-
       1. nordicom byejendomme a/s forbydes at benytte betegnelsen prindsen for ho-
           telvirksomhed.
       2. nordicom byejendomme a/s tilpligtes at anerkende, at benyttelsen af betegnelsen
           prindsen for hotelvirksomhed udgør en krænkelse af konkursboets enerettighe-
           der til mærket prindsen.
       3. nordicom byejendomme a/s tilpligtes at meddele patent- og varemærkestyrelsen,
           at dansk varemærkeregistrering vr 2016 00321 for ordmærket hotel prindsen
           skal udslettes.
       4. nordicom byejendomme a/s skal betale dkk 250.000 til konkursboet med tillæg
           af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg til betaling sker.
over for nordicom byejendomme a/s’ selvstændige påstand har prindsen i roskilde a/s
under konkurs påstået frifindelse.
nordicom byejendomme a/s har overfor prindsen i roskilde a/s under konkurs’ påstande 1
til 4 påstået frifindelse.
nordicom byejendomme a/s har nedlagt følgende selvstændige påstand:
       prindsen i roskilde a/s under konkurs tilpligtes at anerkende, at den til enhver tid væ-
       rende ejer af ejendommen ved navn "prindsen" beliggende algade 13 i roskilde, for ti-
       den nordicom byejendomme a/s, har rettighederne til navnet prindsen som sær-
       egent navn for ejendommen beliggende algade 13 i roskilde, herunder har retten til i
       ejendommen beliggende algade 13 i roskilde, at drive hotelvirksomhed under navnet
       prindsen.
oplysningerne i sagen
overdragelsesaftale – lejeaftale – virksomhedsoverdragelsesaftale – allonge til lejeaftale
nordicom byejendomme a/s (herefter nordicom) købte ved aftale, underskrevet af sælger
martin bank den 18. juni 2007 og af køber den 14. juni 2007 ejendommen algade 13, 4000
roskilde, matr.nr. 79 roskilde bygrunde med en overtagelsesdag den 1. juli 2007. købe-
                                                  -3-
summen var aftalt til 98.823.500 kr., der var sammensat af ”bygninger” (83.223.500 kr.),
”grund” (7.600.000 kr.) og ”driftsmidler” (8.000.000 kr.). i overdragelsesaftalen fandtes ikke
noget særligt vilkår angående immaterielle rettigheder. ifølge aftalens pkt. 6 indtrådte køber
i de rettigheder og forpligtelser, som hidtil var tilkommet sælger som udlejer i henhold til
gældende lejekontrakter, og af pkt. 6.1 fremgik, at der samtidig med overdragelsen skulle
indgås en ”lejekontrakt for ”hotel prindsen” mellem køber som udlejer og hotel prindsen,
roskilde a/s som lejer”. handlen var ifølge aftalens pkt. 12.2 blandt andet betinget af, at der
samtidig med aftalen blev indgået den nævnte lejeaftale.
ved en samtidig med overdragelsesaftalen indgået lejeaftale udlejede den nye ejer, nordi-
com, pr. 1. juli 2007 til hotel prindsen, roskilde a/s, hele ejendommen algade 13, roskilde,
herunder erhvervslokaler på 5.387 kvm, dog med undtagelse af lejemål til to butikker i hen-
hold til særskilte lejekontrakter. ifølge lejekontraktens pkt. 2 skulle det lejede anvendes til
hotel-, restaurations-, kursus- og konferencevirksomhed og dermed beslægtet virksomhed.
af pkt. 2.5 fremgik, at udlejer ikke på ejendommen måtte udleje lejemål, der konkurrerede
med lejers virksomhed. af pkt. 13 fremgik, at lejer havde fremleje-, afståelses- og genindtræ-
delsesret i henhold til erhvervslejeloven.
ved en ”virksomhedsoverdragelsesaftale”, som er oplyst at være fra 19. december 2007, og
som er uunderskrevet, men som parterne er enige om, er indgået, overdrog hotel prindsen,
roskilde a/s til prindsen i roskilde under stiftelse en lang række aktiver, opregnet i aftalens
pkt. 2.1.1- 2.1.11, herunder blandt andet driftsinventar og driftsmateriel, varelager, medar-
bejdere, hjemmeside, og ”goodwill der knytter sig til virksomheden” samt (pkt. 2.1.4) ”im-
materielle rettigheder”, hvorom det var anført:
       ”… herunder retten til navnet ”hotel prindsen samt de hertil knyttede varemærker/logoer m.v.,
       idet det særligt bemærkes, at sælger på overtagelsesdagen ændrer sit navn, således at ”hotel
       prindsen” ikke længere indgår som en del heraf, og sørger for afmeldelse hos erhvervs- og sel-
       skabsstyrelsen.”
af pkt. 11.1 fremgik, at sælger blandt andet indestod for, at ”sælger har ejendomsretten til de
af nærværende aftale omfattede aktiver.”
                                                     -4-
af pkt. 2.2.2 fremgik blandt andet:
       ”sælgers ultimative ejer martin bank ejer de aktiver (løsøregenstande), der specifikt er nævnt i
       bilag 2.2.2. disse aktiver overtages af køber mod en købesum, som betales separat til martin
       bank på overtagelsesdagen, jf. pkt. 4.1.2. [362.000 kr.]. …
nettokøbesummen var opgjort ”foreløbigt” til 9.200.595 kr. goodwill var optaget til 7.750.000
kr.
i en allonge, dateret den 17. december 2007, til ovennævnte lejeaftale mellem nordicom som
udlejer og hotel prindsen, roskilde a/s som lejer, blev lejemålet pr. 1. januar 2008 afstået til
prindsen i roskilde a/s u/stiftelse som ny lejer.
ejendommen og hoteldriften i perioden 1695 til 1983
der er til sagen udarbejdet et hjælpebilag, benævnt ”prindsen fra 1695 til i dag” med en
oversigt over henholdsvis ejere og lejere og forpagtere af ejendommen i denne årrække. par-
terne er enig om oplysningerne i hjælpebilaget. hjælpebilaget ses nedenfor:
 -5-                                                    -6-
ejendommen er beskrevet i flere kilder. af chr. christensens ”prinsen i roskilde” ”den
gamle gæstgivergaards historie fra 1695 til vore dage – udgivet i 50-aret for den nuværen-
de hotelbygnings opførelse” (1926) fremgår blandt andet følgende oplysninger:
     ”i et af sine sidste regeringsaar udstedte kong christian v, under 5. marts 1695 forordningen
     ”om offentlige herberge og værtshuse i danmark”, og fra den kan det organiserede gæstgiveri
     i danmark dateres.”
     …
     i forordningen af 1695 har vi oprindelsen til prinsen i roskilde som privilegeret gæstgiver-
     gaard. det er den grundlov, og ned gennem tiderne holdt de forskellige ejere paa den dem i
     denne givne ret. der er opbevaret et typisk eksempel herpaa fra 1779, altså 84 aar senere. i det-
     te aar besværede den daværende indehaver, seigneur peder brønniche, sig over sin skat … og i
     sin besværing paaberaaber han sig den ham af magistraten i roskilde ”forundte bevilling, at
     hans herbergergaard, printzen kaldet, alene maatte nyde de ved forordningen af 5. marts 1695
     tilstaaede friheder, men ham endog være tilladt at bruge borgerlig næring af værtshus, han-
     del og avling samt andet …” adskillige andre eksempler findes, hvor prinsens besiddere har
     paaberaabt sig deres privilegium, ikke mindst naar det gjaldt konkurrence fra anden side, saa-
     som fra byens apoteker, der fra gammel tid havde været vant til at beværte og herbergere saa-
     danne fremmede og rejsende, der ikke havde private bekendte at tage ind.
     …
     den 7., 12. og 13. april 1731 var der stor ildebrand i roskilde. der brændte 22 gaarde og 25 hu-
     se, deriblandt det gamle raadhus og den ældste bygning for prinsen.
     …
     efter ildebranden i 1731 havde madame berg, som vi har set, ladet opføre en ny gæstgi-
     vergaard, og det var den, der stod i mere end 140 aar, til den i 1876 blev afløst af den nu-
     værende hotel ”prindsen”. hvorledes den første gæstgivergaard har set ud, ved vi ikke,
     men da den har kunnet indrettes til sit nye brug, har det sikkert været en for sin tid anse-
     lig gaard. ildebrandene i 1731 og 1735 indtraf i en højst uheldig og forarmet tid, da der
     endnu ikke var nogen brandforsikring oprettet. … det lykkedes for madame berg at faa
     sin gaard genopført … madame berg solgte stedet og privilegiet til monsr. niels ander-
     sen blich. i 1748 indberetter n.a. blich af kornerupgaard, at han af anna catharine, bergs
     enke, i roskilde har købt en hende tilhørende gaard, prinsen kaldet, hvori hun har været
     ”privilegeret at holde herberg og værtshus”. sammen med gaarden har han ogsaa til-
     købt sig privilegiet, ”og som magistraten i roskilde har meddelt ham brev, at han udi
     denne sin gaard maa være gæstgiver og holde herberg samt værtshus”, saa beder han
     nu om konfirmation paa denne ham af magistraten givne bevilling, hvilken konfirmati-
     on bevilges ham under 1ste marts 1748.
     …
     i 1752 solgte niels andersen blich prinsen til seigneur peder steenstrup, der den 8. juni
     1752 fik borgerskab som ”herbergerer i printzen”.
     …
     fra peder steenstrup overgik prinsen til sr. peder brønniche.
     …
                                                     -7-
      carl christian rosted var … landmand, inden han blev gæstgiver i prinsen. … kun 46
      aar gammel døde han i 1787, og hans enke, madame anne marie rosted, fortsatte da
      forretningen i mange aar. først i 1817 blev sveistrup mand i prinsen …
      efter sveistrups død blev prinsen stillet til auktion. … men ingen køber meldte sig. en
      kreds af borgere … udstedte da under 1. september 1874 indbydelse til ved aktietegning
      at erhverve gæstgivergaarden ”prindsen” … for … at opføre et efter byens tarv tidssva-
      rende hotel.
      …
      selskabet blev dannet, og … 29. april 1875 fremlagdes for en generalforsamling i ”prind-
      sen” et sæt tegninger, udarbejdet af arkitekt ove petersen. … den gamle gæstgivergaard
      blev nedrevet; i 1975 lagdes grundstenen til det nye hotel, der rejste sig i 1876. …”
også i skriftet ”hotel prindsen i roskilde” af lotte fang (1976) er hotel prindsens historie
behandlet. af forordet fremgår:
      ”…
      dette lille hefte er ment som en genopfriskning af hotellets historie, fra det blev etableret som
      kgl. privilegeret gæstgivergaard i 1695 og til i dag, hvor det, som hotellet altid har gjort, udgør
      en vigtig del af byens liv… hotel prindsen blev til i roskildes nedgangsperiode, og det gjorde
      opgangstiden med. bygningen, som i år er 100 år, er et af de fornemste minder byen har fra
      1800 tallets slutning.”
af skriftet fremgår yderligere blandt andet:
      ”selvom der intet vides om gæstgiveriets første år, er der ingen tvivl om, at grunden, hvor
      prindsen ligger i dag, har haft den samme afgrænsning siden middelalderen … det er sandsyn-
      ligvis bybranden 1731, som er skyld i, at prindsens ældste historie ikke kan skrives.”
på matrikelkort over roskilde by fra 1882 er ejendommen (matr. 79) benævnt ”hotel prind-
sen”.
på ejendommens bbr-meddelelse (31. marts 2017) ses ingen angivelse af ”hotel prinsen” el-
ler ”prinsen”.
af en deklaration af 11. august 1942 fremgår, at enkefru edith ellen jacobsen, ”hotel prin-
sen, algade 13, roskilde, erklærer herved som ejer af ejendommen, matr. nr. 79 og 89 b af
roskilde købstads bygrunde, hotel prinsen, rosklde, at …”
                                                     -8-
af et dokument ”fredningsbeslutning” fra miljøministeriet (15. august 1980) fremgår, at
ejendommen matr.nr. 79 og 89 b, roskilde bygrunde, hotel prinsen, roskilde, er undergivet
fredning.
i kulturstyrelsens skrift ”fredningsværdier” fremgår vedrørende hotel prindsen blandt an-
det:
      ”bygningsbeskrivelse
      hotel prindsen ligger midt i roskilde by. hotellet består af en hovedbygning som vender faca-
      den mod algade, en tilbygning der vender ud til rosenhavestræde samt to ikke fredede, nyere
      tilbygninger. tilsammen lukker de fire bygninger sig om et gårdrum.
      …
      bygningshistorie
      …
      prindsen var ikke blot byens førende gæstgiveri, men dannede både før og efter sin ombygning
      i 1875-76 ramme om byens og borgerskabets kultur- og selskabsliv. den rummede bl.a. bal- og
      concertselskab, borger- og haandværkerforening, klub- og læseforening. det lille anneks mod
      rosenhavestræde fik i folkemunde hurtigt betegnelsen ”den lille prins” og dannede især ram-
      me om politiske møder og senere som biografsal.
      …
      kulturhistorisk værdi
      bygningernes kulturhistoriske værdi relaterer sig i det ydre til den velbevarede og meget tids-
      typiske, historicistiske arkitektur. historicismens mål var, gennem lån af historiske motiver, at
      skabe en stemningsmættet arkitektur. dette er til fulde er lykkedes i hotel prindsen, hvor kon-
      struktionen er skjult bag en overdådig og herskabelig, meget dekorativ facade, hvis motiver
      især er hentet fra renæssancen. hertil kommer det tydelige hierarki mellem hoved- og sidebyg-
      ning, som dette viser sig i sidebygningens færre udsmykninger og mere afdæmpede, enkle
      formsprog, som dog er kendetegnet ved en markant hovedgesims, der indeholder både en spar-
      renkop- og en tandsnitsfrise.
      i bygningernes indre relaterer den kulturhistoriske værdi sig til guldaldersalen, der med sit in-
      takte, historicistiske interiør, som inkluderer scene, bænke og originale gasoplyste lysekroner,
      vidner om de sociale og æstetiske idealer, som prægende borgerskabet i anden halvdel af 1800-
      tallet. hertil kommer bygningernes oprindelige trappe, stukkatur, paneler og gerichter.
      arkitektonisk værdi
      hotel prindsen arkitektoniske værdi ligger i det ydre i det store, sluttede og symmetriske vo-
      lumen, der mod algade fremtræder som en festlig og herskabelig bygning med en særdeles
      righoldig dekoration. dekorationen koncentrerer sig om vinduernes forskellige fordakninger,
      der ud over konsoller og guirlander, er udsmykket med muslingeskaller og kvindehoveder. fa-
      caden mod algade har med sine mange stilhistoriske referencer et rigt detaljeret, levende og
      indbydende udtryk, som fastholdes af en stringent symmetri, der er bygget op omkring den
      tætte og taktfaste vinduessætning.
                                                         -9-
       i det indre knytter den arkitektoniske værdi sig til guldaldersalens intakte interiør, der med sin
       imponerende højde, udsøgte detaljerigdom og originale lysekroner fremstår særdeles autentisk.
       salen er domineret af symmetriske opbyggede, florale motiver, puttier i festlige scener og detal-
       jerede guldstafferinger, der tilsammen skaber et festligt men også højtideligt rum, der til fulde
       understøtter facadens levende og indbydende udtryk.
       …”
af ”lokalplan nr. 266 for hotel prindsen (1998) fremgår blandt andet:
       lokalplanens baggrund
       hotel prindsen er et gammelt hotel, hvis historie går tilbage til 1695. den nuværende ejendom
       er opført i 1875, og i 1981 blev ejendommens hovedbygning samt fløjen mod rosenhavestræde
       fedet. hotellet har både i 1988 og 1996 været omfattet af større bygningsmæssig renovering og
       modernisering, således at det i dag fremstår som et nutidigt og velfungerende hotel. i 1995 fej-
       rede hotellet sit 300 års jubilæum. imidlertid er hotellets kapacitet kun på 46 værelser, hvorfor
       der har været flere initiativere til en tiltrængt udbygning af hotellet. der foreligger nu et skitse-
       projekt til en udvidelse af hotellet til i alt 73 værelser.
       …
       10.1 følgende servitutbestemmelser ophæves:
       matr.nr.88. deklaration af 14. august 1949 angående ret for ejerne af hotel prindsen til al slags
       kørsel og færdsel over ejendommen til sct. ols gade. …”
der har været yderligere blandt andet været dokumenteret et ældre foto af en reklame for
”gjestgivergaarden prindsen” fra omkring 1850, et foto af prindsen fra omkring 1870, et
postkort med et foto af hotel prindsen fra 1909, reklamemateriale (2008-2015) for hotel
prindsens virksomhed (ferieophold, weekendophold, kurser mv.) med billeder af ejendom
og værelser, nutidige billeder etc.
navnet ”hotel prindsen” er indgraveret i bygningens facade.
forløbet efter prindsen i roskilde a/s’ konkurs
den 14. juli 2015 blev prindsen i roskilde a/s på grundlag af en egenbegæring taget under
konkursbehandling.
prindsen i roskilde a/s under konkurs og nordicom indgik den 18. december 2015 en
”overdragelsesaftale” vedrørende overdragelse af konkursboets fysiske aktiver (driftsinven-
tar, varelager mv.). af aftalens pkt. 1.3 fremgår, at der ikke overdrages ”immaterielle ret-
tigheder tilhørende sælger”.
                                                - 10 -
forud for aftalens indgåelse havde der været korrespondance mellem parterne om rettighe-
derne til navnet ”prindsen”. det fremgår af korrespondancen (16. – 17. december 2015), at
parterne ikke var enige herom.
varemærkeregistrering og øvrige forhold
den 26. januar 2016 (ansøgningsdato 26. december 2015) fik nordicom foreløbigt registreret
varemærket ”hotel prindsen” som ordmærke inden for blandt andet vareklasse 35
”virksomhedsdrift af hoteller”og vareklasse 43 ”hotelvirksomhed; midlertidig indkvarte-
ring; tilvejebringelse af mad og drikke; restaurationsvirksomhed udbudt af hoteller.”
ved brev af 20. januar 2016 til nordicoms advokat meddelte patent- og varemærkestyrelsen
i anledning af nordicom varemærkeansøgning blandt andet:
       ”…
       dit mærke kan godt registreres. du skal dog være opmærksom på, at vi har fundet
       nogle ældre rettigheder, som vi vurderer, at dit mærke ligger for tæt på [virksomheds-
       navnet prindsen i roskilde a/s under konkurs].
       vi kan ikke afslå at registrere et mærke på grund af ældre rettigheder, men indehavere
       af ældre rettigheder har mulighed for at fremsætte indsigelse mod registreringen eller
       begære denne ophævet hos os eller domstolene. …”
ved brev af 14. marts 2016 rejste konkursboet over for nordicom indsigelse imod, at nordi-
com ”uanset kendskab til konkursboets varemærkerettigheder til prindsen uretmæssigt
har registreret mærket hotel prindsen og efterfølgende licenseret dette til hotelkæden
zleep hotes a/s…”.
ved e-mail af 16. marts 2016 besvarede nordicom brevet og henviste til, at bygningen hotel
prindsen havde båret dette navn gennem flere hundrede år, og at navnet er mejslet ind i
bygningens fysiske facade.
                                                 - 11 -
af skærmprint af 16. marts 2016 af zleep hotels hjemmeside fremgår blandt andet, at driften
af ”hotel prindsen” overtages af zleep hotels a/s, der med overtagelsen nu driver 8 hoteller
i danmark. hjemmesidemeddelelsen er dateret i november 2015.
forklaringer
der er under sagen afgivet forklaring af henrik selchau poulsen, jørgen goor, martin bank,
anette huld, lars kristensen og preben linder-thomsen.
henrik selchau poulsen forklarede behørigt formanet bl.a., at han er advokat og kurator i
konkursboet prindsen i roskilde a/s. cirka en måned før konkursdekretet blev afsagt, gjor-
de selskabets revisor ledelsen opmærksomme på, at selskabet skulle tilføres midler, hvis drif-
ten skulle fortsætte. da det ikke viste sig muligt, indgav ledelsen en egenbegæring om kon-
kurs. i dagene efter konkursen var der en større koncert i roskilde. alle værelser var booket
på forhånd, men ikke forudbetalt. han besluttede derfor at lade hoteldriften fortsætte indtil
efter koncerten.
i forbindelse med konkursen gennemgik han sammen med selskabets direktør, anette huld,
selskabets fysiske aktiver, der primært bestod af inventar. der blev udarbejdet en sædvanlig
vurderingsrapport. nordicom var ikke umiddelbart interesseret i at overtage inventaret, men
de blev enige om, at det kunne blive stående i ejendommen. det var i konkursboets interesse
at lade inventaret blive stående, da han forventede, at inventaret ville give en højere pris ved
salg til en ny lejer end ved salg til tredjemand. tilsvarende havde nordicom interesse i at
fremvise et møbleret hotel. han afventede derfor, at nordicom skulle vende tilbage med en
ny lejer, som eventuelt ville være interesseret i at overtage selskabets aktiver, herunder in-
ventar og selskabets navn. i slutningen af 2015 gjorde anette huld ham opmærksom på en
pressemeddelelse, hvoraf det fremgik, at ejendommen havde fået en ny lejer, zleep. der ind-
ledtes herefter dialog om overdragelses af konkursboets aktiver med såvel nordicom som
zleep. det stod hurtigt klart, at parterne ikke kunne nå til enighed om, hvem selskabets im-
materielle aktiver, herunder navnet prindsen, tilhørte. konkursboet havde en interesse i, at
inventaret blev solgt til en fornuftig pris, og han så derfor ingen grund til at lade handlen om
                                               - 12 -
inventaret betinge af, at ejerskabet til navnet prindsen blev afklaret. der blev derfor indgået
aftale med zleep.
det følger af aftalen mellem hotel prindsen, roskilde a/s og prindsen i roskilde a/s under
stiftelse, at konkursboet har ret til navnet prindsen. rettigheden til navnet har også været
bogført som et aktiv i den konkursramte virksomhed.
jørgen goor forklarede behørigt formanet bl.a., at han er administrationschef hos nordicom
byejendomme a/s. han har været ansat i en række administrationsselskaber og siden 1. no-
vember 2011 hos nordicom, der er et børsnoteret ejendomsselskab med en bred vifte af ejen-
domme. han har den daglige ledelse af selskabets ejendomsafdeling.
nordicom ejede allerede hotel prindsen, da han blev ansat, og han har beskæftiget sig med
ejendommen siden sin første dag i jobbet. hotel prindsen adskiller sig fra nordicoms øvrige
ejendomme og er perlen i deres portefølje. ejendommen har altid heddet prindsen, både in-
ternt i nordicom og i folkemunde. det er derfor ikke korrekt, når konkursboet hævder at ha-
ve retten til navnet. det ville have fremgået eksplicit af aftalen med martin bank, hvis navnet
prindsen ikke medfulgte, da nordicom købte ejendommen. de ville have reageret med det
samme, hvis der uden deres accept blev drevet virksomhed under navnet prindsen.
i forbindelse med konkursdekretets afsigelse havde de et møde med kurator på prindsen.
kurator ønskede 14 dage til at drive virksomheden videre og bad i den forbindelse om, at de
skulle indbetalt 250.000 kr. her og nu samt indestå for et eventuelt øvrigt underskud. det øn-
skede nordicom ikke. da kurator første gang bragte spørgsmålet om immaterielle aktiver på
banen, troede han, at kurator mente domænenavnet. det lykkedes ved deres advokats hjælp
at få en aftale på plads om inventaret, men ikke om spørgsmålet om ejerskabet til navnet.
han så første gang virksomhedsoverdragelsesaftalen mellem hotel prindsen, roskilde a/s
og prindsen i roskilde a/s under stiftelse omkring marts 2016. nordicom havde ikke været
involveret i aftaleindgåelsen. efter konkursen overvejede de, hvad der skulle ske med ejen-
dommen, og de kom i den forbindelse med i kontakt med zleep. zleep oplyste, at de ønske-
de at drive hotel under navnet prindsen by zleep, hvilket nordicom ikke havde noget i mod.
                                                 - 13 -
hvis de havde haft den mindste tvivl om, at de havde ret til at lade zleep anvende navnet
prindsen, ville de have gjort zleep opmærksom på det.
martin bank forklarede behørigt formanet bl.a., at han overtog driften af hotelvirksomheden
prindsen i 1983. han startede i et interessentskab med to medejere, hvor de lejede bygningen
af danske bank. i 1985 udtrådte de to medejere, og han købte herefter ejendommen. frem til
2007 ejede han både ejendom og driftsselskab.
han kom i kontakt med nordicom, da han som hotelejer konstant var på udkig efter flere
parkeringspladser, der er et problem i roskilde by. nordicom tilkendegav, at de var interes-
seret i at købe ejendommen. aftalen blev indgået i 2007. planen var at skille sig af med ejen-
dommen og drive hotellet videre. i 2008 solgte han aktiviteterne i driftsselskabet, fordi han
efter salget til nordicom ikke følte, at han var herre i eget hus. annette huld, der på davæ-
rende tidspunkt var driftsdirektør i hans hotelselskab, havde givet udtryk for, at hun var in-
teresserede i at overtage hoteldriften. de indgik derfor en aftale om overdragelse af aktivite-
terne til et nyt selskab, hvori der var et vilkår om overdragelse af de immaterielle aktiver.
nordicom har aldrig givet udtryk for, at de var interesserede i at overtage hotelvirksomhe-
den. driftsselskabet blev da heller ikke mødt med indsigelser fra nordicom om, at han ikke
måtte kalde det hotel prindsen, og selve hoteldriften fortsatte som hidtil efter salget. for
ham havde prindsen altid været prindsen. om det var ejendommen eller driftsselskabet, der
havde retten til navnet, havde han aldrig tænkt over, men det stod jo indgraveret i ejen-
dommen. han mener dog, at hvis navnet fulgte ejendommen ved salget, ville det have frem-
gået af overdragelsesaftalen. det gjorde det ikke.
anette huld forklarede behørigt formanet bl.a., at hun i perioden 2002 til 2007 først var
bookingansvarlig og senere driftsdirektør i martin banks selskab, hotel prindsen, roskilde
a/s. hun var ikke involveret i forhandlingerne mellem martin bank og nordicom om salget
af ejendommen, men hun var som driftsdirektør orienteret om, at martin bank ønskede at
afhænde både ejendom og driftsselskab. hun var interesseret i at købe aktiviteterne i drifts-
selskabet, og hun betragtede det som en form for generationsskifte mellem martin bank og
                                                - 14 -
hende. drøftelserne med martin bank foregik over en periode på omkring et års tid. udover
driftsinventar omfattede aftalen også de immaterielle aktiver.
lars kristensen forklarede behørigt formanet bl.a., at han er tidligere administrationschef
hos nordicom og i dag er beskæftiget som konsulent. han har været i ejendomsbranchen si-
den 1986. i 2003 blev han ansat i nordicom til at beskæftige sig med ejendomskaution. efter
kort tid blev han ejendomschef for ejendomme i drift.
det var udviklingsafdelingen, der havde forhandlet om købet af prindsen, men han var in-
volveret i den afsluttende fase. han tror, at det er martin banks advokat, der tog initiativ til
den endelige aftale. formålet med at købe ejendommen var i første omgang at udvide hotel-
faciliteterne i ejendommen, men de havde andre planer, hvis hoteldriften ikke var rentabel.
det kunne fx være lejligheder eller kontorhotel. hvis dette var sket, ville det også have været
markedsført som prindsen eller hotel prindsen, da ejendommen hedder hotel prinsen og
har heddet det i mere end 300 år. det er ikke noget, martin bank har skabt.
navnet var helt centralt for nordicoms overvejelser, og det var det, de købte. de var ikke be-
kendt med, at driftsselskaberne mente, at navnet tilhørte dem. det var afgørende for nordi-
com, at martin bank fortsatte sin hoteldrift, da de på daværende tidspunkt ikke var interes-
serede i at overtage hoteldriften. udviklingsdirektøren i nordicom havde haft flere møder
med martin bank om overdragelse af ejendommen. prisen var høj, men der var også gode
muligheder for nordicom ved alternativ anvendelse. de vidste godt, at martin bank ville
drive hoteldriften videre i en vis periode og derefter afhænde den til anette huld. han me-
ner, at der blev udarbejdet en lejekontrakt, hvoraf det ikke fremgår, at lejeren/driftsselskabet
skulle have navnet til ejendommen. han var ikke involveret i udlejningen til zleep.
preben linder-thomsen forklarede behørigt formanet, at han er tidligere udviklingsdirektør
hos nordicom. han er uddannet arkitekt, og arbejdede som sådan i 5-6 år, inden han kom
ind i ejendomsbranchen, hvor han har været siden første halvdel af 1980’erne. han har be-
skæftiget sig med køb, udvikling og salg. han har boet i roskilde fra 1952 til 1999. han har
siddet i roskilde byråd, indtil han flyttede fra byen i 1999.
                                                     - 15 -
han startede som projektudviklingschef i nordicom i 2001 eller 2002. han blev efter et år
ejendomsdirektør, hvor han var involveret i købet af prindsen i 2007. ejendommen er kendt i
roskilde og omegn som prindsen. der er enkelte mærkepunkter i roskilde, f.eks. domkir-
ken, roskilde bank, prindsen og schou-epa-bygningen. han havde hørt, at martin bank var
økonomisk presset. det, der blev forhandlet om, var prisen. de var ikke interesserede i at
overtage hotelvirksomheden. de var alene murstensejere. det var martin banks advokat, der
tog initiativ til indgåelse af købsaftalen. de drøftede ikke i forbindelse med købet rettighe-
derne til navnet, men nordicom havde en forventning om, at ejendommen hed prindsen.
han har ikke været inddraget i lejerskiftet, som ikke ligger i ejendomsselskabet, men i admi-
nistrationsdelen. han har ikke set overdragelsesaftalen mellem de to driftsselskaber før og
har ikke været involveret i forhandlingerne med konkursboet.
parternes synspunkter
for prindsen i roskilde a/s under konkurs er der i det væsentlige procederet i overens-
stemmelse med påstandsdokumentet af 28. august 2017, hvoraf fremgår blandt andet:
”3. anbringender
3.1 mærket prindsen er en beskyttet varemærkeret for hotelvirksomhed i roskilde (tilhøren-
de konkursboet)
konkursboet gør gældende, at mærket prindsen, der har været anvendt i mange år for hotel-
virksomhed/gæstgiveri i roskilde (under skiftende og løbende renoverede ejendomme), helt
tilbage til et kongeligt dekret af 1695, udgør et stærkt særpræget og indarbejdet varemærke,
som nyder en stærk beskyttelse i forbindelse med hotelvirksomhed.
det historiske forløb er nærmere gengivet i hjælpebilaget…, der er udarbejdet i fællesskab af
parterne, og som tager udgangspunkt i sagens bilag.
konkursboet gør gældende, at varemærket har været anvendt i tilknytning til hotelvirksomhe-
den(tidligere omtalt som gæstgiveri, der bl.a. forstås som netop ”at beværte og tilbyde overnat-
ning til fremmede (drive kro, hotel)”… hotelvirksomheden har herved løbende været kerne-
punktet og den fælles referenceramme i anvendelsen af betegnelsen/mærket prindsen og ho-
tel prindsen tilbage til 1695…
konkursboet gør i denne forbindelse gældende, at modsat den fælles referenceramme i hotel-
virksomheden, så har der været tale om forskellige bygning på matriklen i den pågældende pe-
                                                    - 16 -
riode. hotelvirksomheden har bestået gennem årene, mens bygningerne på matriklen enten har
været brændt helt ned eller renoveret i større grad. konkursboet henviser i denne forbindelse til
brandene i 1731 og 1735... tilsvarende blev ejendommen revet ned i 1875, hvorefter der blev
etableret en ny bygning i 1876…: ”den gamle gæstgivergaard blev nedrevet; i 1875 lagdes
grundstenen til det nye hotel”.
hotelvirksomheden er derimod fortsat gennem årene i de respektive bygninger, og fra omkring
1983 og frem til 1. januar 2008 blev hotelvirksomheden ejet af hotel prindsen, roskilde a/s, der
fortsatte den omfattende og stærke brug af prindsen. denne brug skete, mens ejendom først
var ejet af landmandsbanken (i dag danske bank), martin bank og sidenhen nordicom (der
ejer bygningen i dag). ejerskab og driften af hotelvirksomheden blev overtaget af prindsen i
roskilde a/s, der gjorde fortsat brug af varemærket i perioden 2008-2015… frem til selskabet
gik konkurs den 14. juli 2015.
konkursboet gør herved samlet set gældende, at der har været en omfattende brug af mærket
prindsen for hotelvirksomhed op i gennem flere hundrede år, og at denne brug udgør et så-
dan stærk særpræget og velkendt varemærke igennem ibrugtagning og indarbejdelse, at
prindsen er et beskyttet varemærke.
3.2 mærket prindsen er ikke et særegent navn for en fast ejendom
konkursboet gør i tillæg til ovenstående gældende, at der ikke er tale om nogen særegen beteg-
nelse for en fast ejendom. dette udspringer af, at selve varemærket prindsen og brug af dette
i bl.a. sammenhængene ”hotel prindsen” og selskabsnavnet ”prindsen i roskilde a/s” i gen-
nem alle årene, som oven for anført, har været anvendt i forbindelse med netop hotelvirksom-
heden, og ikke som et sådan særegent navn på en ejendom. der er herved ikke grundlag for, at
nordicom ved at henvise til ejendommen skulle kunne forhindre den retmæssige anvendelse af
et varemærke, som de respektive virksomhedsejere af hotellet har investeret mange penge (og
opbygning af goodwill) i over hundredvis af år.
konkursboet gør herved gældende, at påstanden om, at selve bygningen skulle hedde prindsen
er udokumenteret. skiltning og betegnelsen prindsen har derimod over alle årene henvist til
selve hotelvirksomheden.
i denne forbindelse bemærkes det også, at eventuel omtale af bygningen som prindsen, har væ-
ret en direkte afsmitning af hotelvirksomheden og det i gennem mange år opbygget varemærke
som led i hotelvirksomheden, hvilket ikke skal komme varemærkeindehaveren, konkursboet,
til skade.
selv hvis bygningen blandt nogle, i folkemunde, måtte have været henvist til som prindsen, så
gør konkursboet gældende, at varemærkelovens § 14, nr. 4, er uden relevans for sagen. en så-
dan henvisning berettiger ikke rent varemærkeretligt til, at nordicom (eller dennes lejere) kan
anvende navnet prindsen som varemærke for hotelvirksomhed. denne eneret tilfalder kon-
kursboet, der har varemærkeretten til det stærkt indarbejdet mærke prindsen for hotelvirk-
somhed, der i øvrigt ikke er nogen reference til en ejendom.
konkursboet gør herved overordnet set gældende, at ejendommen ikke har navnet prindsen, og
at uanset den, ved afsmittende effekt fra hotelvirksomheden, blandt nogle må være kendt som
prindsen, så er der ikke tale om, at varemærkelovens § 14, nr. 4 finder anvendelse. varemærke-
lovens § 14, nr. 4 lyder ”udelukket fra registrering er endvidere: 4) (…) eller som uhjemlet in-
deholder særegent navn på eller afbildning af en andens faste ejendom”. denne bestemmelse
                                                      - 17 -
forudsætter helt grundlæggende, at varemærket dels skal være uhjemlet (hvilket bestrides ne-
den for) og dels, at der i det hele taget er tale om et særegent navn på en fast ejendom. i vare-
mærkeret – varemærkeloven og fællesmærkeloven med kommentarer side 301-302, er der en
nyere beskrivelse af netop særegne navne på faste ejendomme, hvor det er angivet, at ”det er
en betingelse for, at navnet på en ejendom nyder beskyttelsen, at der er tale om et særegent
navn som eksempelvis schackenborg. almindelige ejendomsnavne som vidtskue, ro-
lighed og nordgården udgør ikke registreringshindringer”. på de samme sider henvises
der også til u.2017.1449h (bramstrup gods), hvor godset ikke blev anset for at være et særegent
navn for en fast ejendom, hvorved det ikke kunne forbyde et autoværksted, der lå i området, at
anvende navnet.
konkursboet gør i denne forbindelse gældende, at der skal meget til for, at der i det hele taget er
tale om et særegent navn for en fast ejendom. kravet forstærkes af, at det vil bevirke, at hotel-
virksomhed over mange år under netop dette navn, der netop har opbygget og investeret i
værdien af varemærket, er forhindret i at håndhæve sin beskyttelse.
hele adskillelsen mellem en opbygget varemærkeret og en angivelse af en bygning ses da også i
anden dom, u.1996.1274ø (odense kongreshus). konkursboet gør med henvisning til denne
dom gældende, at et opbygget varemærke, som prindsen, kan have en sådan stærk indarbej-
delse og ibrugtagning, at det er et selvstændigt og beskyttelsesværdigt varemærke, hvorfor en
ejendomsindehaver (og investor) ikke må krænke varemærket ved at anvende det på en for-
vekslelig vis. beskyttelsen af et stærkt indarbejdet og ibrugtaget varemærket skal herved adskil-
les fra bygningen.
i tillæg til varemærkerettigheden af prindsen og nordicoms påstand om navn på særegen
ejendom, så har nordicom fremlagt en lang række bilag vedrørende ejendommens historik mv.
konkursboet gør i denne forbindelse gældende, at betegnelsen prindsen har en lang historik,
men at det er sket i forbindelse med drift af hotelvirksomhed. de fremlagte bilag, der anfører
prindsen i forbindelse med respektive deklarationer mv. skal ses i lyset af, at hotel-
let/gæstgiveriet på matriklen og under de forskelligt opførte og renoverede ejendomme, har
opbygget og haft en sådan værdi, at nogle har henvist til bygningen som prindsen. konkursbo-
et fastholder dog, at den investering, der har været foretaget i selve hotelvirksomheden ikke
skal komme ejerne af hotelvirksomheden, og nu konkursboet, til skade.
i denne forbindelse, betoner konkursboet, at angivelse af prindsen og hotel prindsen i de frem-
lagte bilag, herunder i matrikelkort af 1882…, skal ses i lyset af bbr-meddelelse og kort af 31
marts 2017… i den opdateret bbr-meddelelse, er bygningen henvist til med adressen alene, og
der er ingen henvisninger til prindsen. dette er også tilfældet, når man ser på bilagets indehold-
te foto og kort.
konkursboet gør herved overordnet set gældende, at der ikke er tale om et særegent navn for
en fast ejendom, men et stærkt og velkendt varemærke, der har udgjort et varemærke for hotel-
virksomhed i over flere hundrede år.
3.3 konkursboet har varemærkerettighederne til prindsen
3.3.1 salg af ejendom og hotelvirksomhed
konkursboet gør gældende, at det stærkt indarbejdede og ibrugtagne varemærke prindsen
tilfalder konkursboet. som det fremgår af hjælpebilaget…, og de dertil henviste aftaler, så har
martin bank ved dennes selskab hotel prindsen, roskilde a/s drevet hotelvirksomheden, mens
landmandsbanken (nuværende danske bank) ejede bygningen. hotel prindsen, roskilde a/s
                                                    - 18 -
fortsatte denne hotelvirksomhed, uagtet martin bank selv overtog ejendommen i 1987. forud
herfor havde været et forløb, hvor samme person/persongruppe havde drevet hotellet under
prindsen i mange år, samtidig med, at de havde ejet bygningen. konkursboet bemærker dog,
at et samtidig ejerskab af ejendommen og drift af hotelvirksomhed ikke er automatisk forbund-
ne. hotelvirksomheden blev også ejet og drevet selvstændig i hotel prindsen, roskilde a/s, da
bygning var ejet af landmandsbanken (nuværende danske bank). der var derfor en klar adskil-
lelse af ejerskab af bygning og drift af hotelvirksomhed under varemærket prindsen. dette
split understøttes og styrkes af, at hotel prindsen, roskilde a/s fortsatte med at eje og drive ho-
telvirksomheden, da martin bank havde overtaget selve ejendommen i 1987. ejendomsoverdra-
gelsen til martin bank var herved ikke relateret til selve hotelvirksomheden. opsplitning af ho-
telvirksomhed og ejendom vedblev derudover frem til i konkursen af prindsen i roskilde a/s i
2015, idet først hotel prindsen, roskilde a/s og siden prindsen i roskilde a/s drev selvstændig
hotelvirksomhed uanset ejeren af selve ejendommen.
i 2007 blev der indgået en aftale mellem martin bank og nordicom (der er et ejendomsselskab
med en større ejendomsportefølje i københavn og udvalgte provinsbyer) om overtagelse af
ejendommen…
konkursboet bemærker, at aftalen mellem martin bank og nordicom var en ren ejendomsover-
dragelse, og at der blandt det overdragne i aftalen ikke er nogen henvisning til immaterielle ret-
tigheder, herunder varemærket prindsen… der er ingen omtale af immaterielle rettigheder,
eller at nordicom skulle være interesseret i, at overtaget hotelvirksomheden, immaterielle ret-
tigheder (herunder varemærket prindsen) eller lignende. der er alene en henvisning i aftalen
om, at ”med overdragelsen af ejendommen til køber medfølger de ejendommen påhvilende
rettigheder og forpligtelser, således som de disse hidtil har påhvilet sælger og tidligere ejere
herunder eventuelle forpligtelser overfor forsyningsselskaber mv.” … . en ejendomsoverdra-
gelsesaftale som denne, kan ikke ved almindelig henvisning til overtagelse af rettigheder og
forpligtelser, herunder over for forsyningsselskaber, antages at indebære nogen overdragelse af
immaterielle rettigheder (herunder varemærkeretten prindsen) eller hotelvirksomhed, der i
øvrigt også blev drevet særskilt i hotel prindsen, roskilde a/s.
konkursboet gør herved gældende, at selve hotelvirksomheden, inklusiv varemærket prind-
sen, var ejet af hotel prindsen, roskilde a/s frem til dennes overdragelse af sin virksomhed til
prindsen i roskilde a/s, og at dette var uanset hvem der ejede ejendommen.
hotel prindsen, roskilde a/s’ rettigheder til varemærket prindsen forstærkes også af, at
overdragelsesaftalen af ejendommen henviser til en lejeaftale mellem nordicom og hotel prind-
sen, roskilde a/s… konkursboet gør i denne forbindelse gældende, at det var hensigten, at ho-
tel prindsen, roskilde a/s skulle fortsætte med at drive sin hotelvirksomhed i selve ejendom-
men efter nordicom overtog selve ejendomsbygningerne med indeholdte lejere.
endeligt, så understreges det, at der ikke i øvrigt er nogen oplistning eller henvisning til vare-
mærkeretten til prindsen i aftalen om ejendomsoverdragelsen, der er fremlagt som…
konkursboet gør derudover gældende, at den samtidigt indgåede lejeaftale mellem nordicom
og hotel prindsen, roskilde a/s… gjorde det muligt for hotel prindsen, roskilde a/s at fort-
sætte hotelvirksomheden i selve ejendommens lejede lokaler efter ejendommen var blevet
overdraget til nordicom. det betones da også, at der i lejeaftalen er anført at ”det lejede skal
anvendes til hotel-, restaurations-, kursus-, og konferencevirksomhed samt dermed beslægtet
virksomhed”… derimod er der ingen angivelse af hvilken virksomhed, der skal drives inden
                                                    - 19 -
for formålet, og konkursboet gør gældende, at hotel prindsen, roskilde a/s, havde fået frihed
til at drive hotel- restaurations-, kursus- og konferencevirksomhed efter eget valg og i eget
navn. nordicom forpligtede sig også i henhold til aftalen til, at der ikke måtte ske udlejning til
andre der ”konkurrerer med den virksomhed, som lejer driver”… hotel prindsen, roskilde
a/s er derudover ligeledes givet en ret til fremleje-, afståelsesret-, og genindtrædelsesret... hvis
denne var udnyttet kunne hotel prindsen, roskilde a/s have taget sin forretning under navnet
prindsen med sig, og fremlejet eller afstået sin ret til lokalerne i ejendommen ejet af nordi-
com. hotelvirksomhed er i det hele taget derved adskilt fra ejendommen.
konkursboet gør derudover gældende, at der dertil er ingen omtale af varemærkerettigheder i
lejeaftalen, da der alene var tale om en ren erhvervslejeaftale om ret til brug af lokaler mod beta-
ling. varemærkerettighederne til prindsen vedblev med at bestå i hotel prindsen, roskilde
a/s.
konkursboet gør herved gældende, at der ingen understøttelse er for, at nordicom skulle have
overtaget varemærket prindsen, da de overtog ejendommen. hotel prindsen, roskilde a/s’
senere overdragelse af hotelvirksomhed og varemærket prindsen til prindsen i roskilde a/s
var herved berettiget, og konkursboet gør som et afgørende punkt gældende, at der herved
samtidig ikke er grundlag for nogen påstand eller anbringender om vanhjemmel. der er i denne
forbindelse ingen retligt grundlag for, at nordicom skulle have opnået nogen varemærkeret-
tigheder til prindsen, end ikke for ejendomsdrift.
efter at have fortsat driften af hotelvirksomheden indgik hotel prindsen, roskilde a/s en virk-
somhedsoverdragelsesaftale med prindsen i roskilde a/s med virkning af 1. januar 2008.
prindsen i roskilde a/s gik senere konkurs den 14. juli 2015. virksomhedsoverdragelsen… in-
debar en fuld overdragelse af den hotelvirksomhed, som hotel prindsen, roskilde a/s havde
drevet. blandt aktiverne var ”de til virksomheden hørende immaterielle rettigheder, herunder
retten til navnet ”hotel prindsen” samt de hertil knyttede varemærker/logoer mv., idet det sær-
ligt bemærkes, at sælger på overtagelsesdagen ændrer sit navn, således at ”hotel prindsen” ik-
ke længere indgår som en del heraf, og sørger for afmeldelse hos erhvervs- og selskabsstyrel-
sen”… i øvrigt blev der overdraget aktiver til fortsættelse af it driftsinventar (herunder it ud-
styr og telefoni), varelager, medarbejdere, lejemål, hjemmesider og ikke mindst den ved blandt
andet varemærket og hotelvirksomheden oparbejdet goodwill. af betænkning vedrørende en
ny danske varelov af 1958, fremgår det netop på side 17, at en vel afpasset varemærkebeskyttel-
se har en vigtig økonomisk og social betydning, og værner om den goodwill, der er oparbejdet.
konkursboet betoner herved, at der i bilag 2 er en henvisning til netop varemærket prindsen,
og at varemærket ikke er omtalt i nogen af aftalerne i forbindelse med nordicom.
den fremlagte virksomhedsoverdragelse er ikke den signeret version, men konkursboet gør
gældende, at aftalen er indgået, hvilket vil blive dokumenteret ved forklaringerne, ligesom det
gøres gældende, at netop overdragelse af virksomheden, har medført en samtidig indgåelsen af
en allonge til lejeaftalen i bilag r. allongen fremgår som bilag s …, og den er indgået og signe-
ret med hotel prindsen, roskilde a/s som udtrædende lejer, prindsen i roskilde a/s som ind-
trædende lejer og med nordicom som udlejer. den indtrædende lejer har fortsat hotelvirksom-
heden efter overtagelsen af virksomheden den 1. januar 2008, jfr. virksomhedsoverdragelsesaft-
alen i bilag 2, og samtidigt indtrådt i hotel prindsen, roskilde a/s’ rettigheder og forpligtelser i
henhold til lejeaftalen. konkursboet betoner herved, at nordicom har indgået selve allongen,
hvilket må have været med vished om, at den indtrædende lejer overtog og fortsatte selve virk-
somheden af hotellet under varemærket prindsen. nordicom har ikke rejst nogle tidligere
                                                    - 20 -
indsigelser i forhold til prindsen i roskilde a/s’ drift af sin hotelvirksomhed eller anvendelse af
varemærket prindsen, ligesom der ikke blev gjort nogle krav gældende i selve aftaleforhol-
dene.
da prindsen i roskilde a/s efterfølgende, den 14. juli 2015, gik konkurs bestod rettighederne til
virksomheden, herunder dens inventar, driftsaktiver og immaterielle rettigheder, inklusiv det
stærkt indarbejdet varemærket prindsen, i selve det konkursramte selskab. disse aktiver blev
herved overtaget af konkursboet, og det er uden dokumentation, at nordicom skulle have no-
gen ret til disse aktiver.
3.3.2 aftaleforholdet mellem konkursboet og nordicom
konkursboet gør gældende, at der i konkursboets aktivmasse indgik alle de aktiver, som det
konkursramte selskab ejede den dag, hvor konkursdekretet blev afsagt. alle immaterielle ret-
tigheder, herunder rettighederne til varemærket prindsen, indgår derfor i konkursboets ak-
tiver i dag.
konkursboet gør gældende, at nordicom på tidspunktet for deres uberettiget anvendelse af va-
remærket prindsen (nærmere uddybet nedenfor) var bekendt med konkursboets immateriel-
le rettigheder, herunder varemærket prindsen. rettighederne blev blandt andet drøftet un-
der forhandlinger mellem konkursboet og nordicom om overtagelse af ejendomsretten til
driftsinventar, varelager, indretning mv., hvor nordicom var repræsenteret ved dennes advo-
kat. nordicom fik muligheden for at overtage de immaterielle rettigheder som led i aftalen med
konkursboet, men ønskede ikke at overtage dem. konkursboet henviser i denne forbindelse til
overdragelsesaftalen signeret 18. december 2015 mellem konkursboet og nordicom i bilag 4
(ekstrakten, side 172), hvor det er angivet, at ” der overdrages ingen immaterielle rettigheder
tilhørende sælger” og ”i det omfang det måtte tilhøre sælger omfatter nærværende overdragel-
sesaftale, blandt andet, enhver genstand, der fremgår på de som bilag 1 vedlagte lister, idet
immaterielle aktiver som nævnt ikke er omfattet af aftalen”... de fremhævede punkter i aftalen
fremgår under punktet ”det solgte”.
i tillæg hertil er der som bilag 3 fremlagt e-mail korrespondance mellem kromann reumert
(som advokat for nordicom) og konkursboet... e-mail korrespondancen går på den drøftelse og
løbende dialog, der har været om overdragelserne. af korrespondancen fremgår det, at nordi-
com sent i drøftelserne gør gældende, at nordicom ikke er enig i konkursboets immaterielle
rettigheder, herunder varemærket prindsen, og at de skal holdes ude af aftalen, da konkurs-
boet skal drøfte direkte med zleep hotel roskilde aps (herefter ”zleep”) (nordicoms lejer af
ejendommen fra 1. december 2015) om der foreligger en krænkelse af konkursboets varemærke
prindsen (nærmere angivet nedenfor). konkursboet bemærker, at sådan drøftelser ikke har
ført til nogen afklaring. i korrespondancen spørger konkursboet ind til om nordicom har givet
zleep indtryk af at have ret til konkursboets varemærke ved at leje ejendommen. dette besva-
res dog ikke nærmere, og aftalen om aktiverne – uden immaterielle rettigheder – indgås mellem
konkursboet og nordicom.
3.4 nordicoms (og zleeps) krænkelser af konkursboets varemærkerettigheder
konkursboet gør gældende, at der i umiddelbar forlængelse af, at de immaterielle rettigheder
ikke skulle overdrages til nordicom som led i overdragelsesaftalen, skete en ansøgning om re-
gistrering hos patent- og varemærkestyrelsen for varemærket hotel prindsen, jfr. dansk
varemærkeregistrering vr 2016 00321... ansøgningen blev foretaget for vareklasser, der om-
                                                   - 21 -
handler drift af hotelvirksomhed, administration og udlejning af fast ejendom, arrangementer
og hotelvirksomhed, og er herved en bred ansøgning set i forhold til ejendomsoverdragelsen i
bilag q (ekstrakten side 47), ligesom den bevæger sig ind på netop de områder det konkursram-
te selskab drev.
konkursboet gør gældende, at nordicom gik videre med registreringen uanset, at patent- og
varemærkestyrelsen den 20. januar 2016 under registreringsforløbet (bilag 6 …) havde gjort ad-
vokatfirmaet kromann reumert opmærksom på, at ordmærket hotel prindsen lå for tæt
op ad konkursboets anvendelse af varemærket i selskabsnavnet prindsen i roskilde a/s
under konkurs, og herved det stærkt indarbejdet og ibrugtagne varemærke, der over mange år
har været anvendt for hotelvirksomhed. i immaterialret side 151 er der en beskrivelse af, hvor-
dan patent- og varemærkestyrelsen netop foretager en undersøgelse af ansøgninger, og udar-
bejder en søgningsrapport, der sendes til ansøgeren for at denne kan afklare med de ældre og
eksisterende rettighedshavere, ligesom de ældre rettighedshavere foretager en undersøgelse af
de mærker, der søges ansøgt.
over for nordicoms varemærkeregistrering af hotel prindsen, gør konkursboet gældende,
at der skal ske en udslettelse af varemærket, da det krænker konkursboets ældre varemærkeret.
en varemærkeindehavers krav om udslettelse følger af varemærkelovens § 33. konkursboet gør
dertil gældende, at varemærkeregistreringen vr 2016 00321 for ordmærket hotel prindsen
skal ophæves i sin helhed, idet registreringen er sket i strid med bestemmelserne i varemærke-
loven, jfr. varemærkelovens § 28: ”er et varemærke registreret i strid med bestemmelserne i
denne lov, kan registreringen ophæves”. det gøres i denne forbindelse gældende, at registre-
ringen af ordmærket hotel prindsen er sket i strid med varemærkelovens § 15, stk. 1 og 4.
for så vidt angår konkursboets synspunkt om, at registreringen er sket i strid med varemærke-
lovens § 15, stk. 1, gøres det gældende, at der er en risiko for forveksling mellem nordicoms
ordmærke hotel prindsen og konkursboets stærk indarbejde varemærket prindsen.
for så vidt angår konkursboets synspunkt om, at registreringen af nordicoms ordmærke ho-
tel prindsen er sket i strid med varemærkelovens § 15, stk. 4, gøres det gældende, at kon-
kursboets mærke prindsen er et ualmindeligt stærkt indarbejdet og velkendt varemærke. det
gøres endvidere gældende, at nordicoms uretmæssige benyttelse af ordmærket hotel
prindsen vil medføre en utilbørlig udnyttelse af varemærket prindsens særpræg og re-
nommé, herunder at benyttelsen vil skade mærkets særpræg og renommé.
i forlængelse af de angivne drøftelser, blev konkursboet opmærksom på, nordicom havde ud-
lejet ejendommen til zleep, og at zleep anvendte varemærket prindsen uden konkursboets
godkendelse. dette fremgår af zleeps pressemeddelelse af 25. november 2011 (før overtagelsen
af lejemålet) og som var tilgængelig på zleeps hjemmeside ved udskrift af 14. marts 2016… det
bemærkes i denne forbindelse af bilag 3 …, at nordicom ikke gav svar i forhold til zleeps an-
vendelse af varemærket prindsen, herunder i forhold til at have licenseret retten til at gøre
brug af konkursboets varemærke. det bemærkes i den forbindelse også, at nordicom efter
overtagelsen af ejendommen bevarede skilte med betegnelsen prindsen, der hang på ejen-
dommens facade, uanset at konkursboet over for nordicoms advokat i en e-mail af 5. april 2016
(bilag 12 …), har oplyst, at skiltene godt kan tages ned uanset ejendommens fredning. informa-
tion blev givet til nordicom efter drøftelse med slots- og kulturstyrelsen.
konkursboet bemærker endvidere, at der er foregået en vid udstrækning af krænkelser, som
konkursboet blev opmærksom på i marts 2016. krænkelserne skete direkte af zleep, og kon-
                                                    - 22 -
kursboet gør gældende, at nordicom har licenseret zleep retten til at gøre brug af varemærket.
krænkelserne bestod i, (i) at der blev drevet hotelvirksomhed fra nordicoms ejendom under
mærket prindsen (bilag 7 …), (ii) betegnelsen prindsen blev anvendt forretningsmæssigt
og i markedsføringsmæssig regi, herunder på www.booking.com, jfr. udskrift i bilag 8 …, og
endelig ved en uberettiget reaktivering af en lang række tidligere anmeldelser af hotel prindsen
på www.booking.com, der i vid udstrækning indeholder anmeldelser udarbejdet af hotelgæster
før konkursen, og herved den goodwill, der knytter sig til konkursboets varemærket prind-
sens goodwill og som er en del af konkursboets aktiver …
konkursboet gør gældende, at en sådan række uberettiget anvendelser af et beskyttet og stærkt
indarbejdet varemærke, herunder nordicoms registrering af varemærket prindsen for hotel-
virksomhed og brug af betegnelsen prindsen som varemærke for hotelvirksomhed og li-
censering til zleep udgør en krænkelse af konkursboets enerettigheder til prindsen. der er i
denne forbindelse den fornødne varelighed og mærkelighed, ligesom der består en betydelig ri-
siko for forveksling. det gøres endvidere gældende, at nordicoms registrering og brug af be-
tegnelsen prindsen, som er identisk med konkursboets stærkt indarbejdet og ibrugtaget va-
remærke, og som af nordicom anvendes for identiske ydelser, utvivlsomt medfører en utilbør-
lig udnyttelse af konkursboets rettigheder og samtidig skader særpræg og renommé, der er op-
arbejdet for konkursboets varemærke prindsen. dette gør det meget vanskeligt for konkurs-
boet at sælge varemærket til anden side uden et betydeligt tab. dette forstærkes også af, at
nordicom sent i forløbet ikke ville overtage de immaterielle rettigheder, herunder varemærket
prindsen.
nordicom gør overordnet set gældende, at disse anførte krænkelser er direkte overtrædelser af
varemærkelovens § 4, stk. 1 og 2, samt den forhenværende markedsføringslovs § 18, og nu gæl-
dende (og enslydende) § 22.
der er i denne forbindelse, som ovenfor anført, ikke noget grundlag for, at nordicom (eller
dennes lejere) skulle kunne støtte ret i varemærkelovens § 14, nr. 4. bestemmelsen regulerer va-
remærker, der uhjemlet gør brug af et særegent navn. konkursboets anvendelse af varemærket
prindsen er ikke uhjemlet, og der er dertil ikke tale om et særegent navn på en fast ejendom.
selve navnet/varemærket prindsen, og den værdi, der er knyttet til varemærket, relaterer sig
til selve hotelvirksomheden og ikke de forskellige ejendomme, der har været på matriklen. på
denne baggrund finder varemærkelovens § 3, stk. 2, ikke anvendelse på konkursboets vare-
mærke.
prindsen er et gyldigt og stærk velindarbejdet varemærke og heller ikke varemærkelovens § 5,
nr. 1, kan i denne forbindelse føre til, at nordicom lovligt kan gøre brug af prindsen, herun-
der licensere navnet til tredjemand. konkursboet bemærker i øvrigt, at der i betænkning vedrø-
rende en ny danske varelov af 1958, fremgår på side 98, at naturlige varemærker (herunder per-
sonnavne, firmanavne og navne på fast ejendom) forudsættes ikke at fremkalde forveksling
med andres varemærker. henvisning til varemærkelovens § 5 mv. kan derfor ikke gøres gæl-
dende, da disse ville forveksles med det stærkt indarbejdet varemærke prindsen. nordicom
har i det hele taget herved ingen ret til at gøre brug af varemærket prindsen, som led i en
kommerciel forretning af hotelvirksomhed og brug som betegnelse af dertilhørende ejendom.
konkursboet gør derfor gældende, at der er en krænkelse af sit stærkt indarbejdet varemærke
prindsen.
3.5 konkursboet har et erstatnings- og vederlagskrav mod nordicom
                                                    - 23 -
konkursboet gør gældende, at konkursboet har et krav på et rimeligt vederlag som følge af
nordicoms uretmæssige benyttelse af betegnelsen prindsen, jfr. varemærkelovens § 43, stk. 1,
nr. 1.
konkursboet gør endvidere gældende, at konkursboet ud over et krav på vederlag har krav på
erstatning for det yderligere tab, som zleeps krænkelse (og nordicoms licensering) har medført,
jfr. varemærkelovens § 43, stk. 1, nr. 2.
i tillæg til varemærkelovens regler, bemærker konkursboet, at markedsføringslovens § 24 inde-
holder tilsvarende regel om vederlag i det tilfælde, at der forsætligt eller uagtsomt har været
udnyttet en andens ret i strid med loven, og tilsvarende uden fortsæt eller uagtsomhed, hvis
vederlaget skønnes rimeligt.
vederlag og erstatningsopgørelsen er opgjort til kr. 250.000 med tillæg af sædvanlig procesrente
fra sagens anlæg til betaling er sket.
opgørelsen er baseret på den uretmæssige brug af varemærket, som nordicom (herunder også i
sammenhæng med zleep) har foretaget af varemærket prindsen. der er ved den uretmæssi-
ge brug af mærket prindsen sket en sådan skade af særpræg og renommé, der er oparbejdet
for konkursboets varemærke prindsen i flere hundrede år og senest ved at hotel prindsen,
roskilde a/s og prindsen i roskilde a/s har drevet hotelvirksomhed under varemærket
prindsen, hvilket nordicom har været bevidst om som ejer af ejendommen. tvisten med
nordicom (og zleep) har gjort det vanskeligt for konkursboet at sælge varemærket til anden
side uden et betydeligt tab. set i lyset af, at nordicom ikke ville overtage varemærket fra kon-
kursboet, er konkursboet sat i en meget svær situation, og har lidt et tab i relation til det stærkt
indarbejdet og ibrugtagne varemærke prindsen.
krænkelsen har været vidtrækkende og over en længere periode. dette gælder både i forhold til
nordicoms registrering af varemærket hotel prindsen, men også nordicoms licens til
zleep og deres anvendelse af og markedsføring under betegnelsen prindsen. zleep anvendte
i denne forbindelse prindsen i deres selskabsnavn frem til 18. marts 2016, dvs. i en periode
over tre måneder fra indgåelsen af lejeaftalen med nordicom den 1. december 2015. derudover
har der i vid udstrækning været en anvendelse af varemærket prindsen på markedsførings-
hjemmesider, så som www.booking.com, som hverken nordicom eller zleep har taget et seriøst
initiativ til at få stoppet. der er herved sket en uberettiget fortjeneste ved de respektive mar-
kedsføringer, herunder ved skiltning, hjemmeside mv., samt anvendelse af betegnelse på
www.booking.com og genaktiveringen af gamle anmeldelser, der henhører under konkursbo-
ets oparbejdet goodwill.
konkursboet gør herved gældende, at der grundlæggende er sket en uberettiget udnyttelse af
konkursboets varemærkerettigheder til prindsen, og at booking af hotellet har fået en uret-
mæssig fortjeneste på baggrund af konkursboets varemærke prindsen og dertil knyttet op-
arbejdet goodwill.
som det er anført i litteraturen, herunder immaterialret side 265-268 og varemærkeret side 464,
er der tale om vanskelig økonomisk opgørelse, der har bevirket, at der er fastlagt en vederlags-
regel i både de immaterielle love, herunder varemærkelovens § 43, og ligeledes i markedsfø-
ringsloven § 24. konkursboet gør i den forbindelse gældende, at der skal tildeles konkursboet
et rimeligt vederlag svarende til en licensafgift. konkursboet gør gældende, at dette bør være i
form af en rimelig licensafgift svarende til royalty for benyttelsen af varemærket prindsen.
                                                    - 24 -
konkursboet gør i tillæg hertil gældende, at vederlaget alternativt kan fastsættes skønsmæssigt.
i en række afgørelser, herunder u 2014.3658h og u 2014.876h er der ydet vederlag af en be-
stemt størrelse (respektive kr. 200.000 og 150.000). konkursboet gør i denne forbindelse gæl-
dende, at vederlaget bør dække konkursboet for den uretmæssige krænkelse, der er foregået,
og at vederlaget skal sættes under hensyntagen til den omfattende brug, der er sket af vare-
mærket prindsen som led i hotelvirksomhed, ved nordicoms varemærkeregistrering, skilt-
ning, og hjemmesider (herunder søgetjenester som www.booking.com). dertil er der den ube-
rettiget anvendelse af goodwill i anmeldelser på www.booking.com.
i tillæg til vederlaget, gør konkursboet gældende, at der er et tab ved, at det er vanskeligt at sælge sel-
ve varemærket på grund af den aktuelle tvist med nordicom (og tillige zleep), og det forhold, at der
derigennem er sket et omfattende tab af goodwill, som varemærket har oparbejdet. i selve virksom-
hedsoverdragelsesaftalen (bilag 2, ekstrakten, side 69), der blev indgået mellem hotel prindsen, ros-
kilde a/s og prindsen i roskilde a/s, blev opgørelsen af goodwill anført til kr. 7.750.000 ud af købe-
sum på kr. 9.200.595. konkursboet gør herved gældende, at goodwill og den dertil knyttet stærkt ind-
arbejdet og ibrugtagne varemærke, gør at nordicom (og zleep) ved deres uberettiget fortjeneste over
en længere periode samtidig har medført konkursboet et væsentligt tab ved manglende salg (og i
fremtiden muligheden for alene at opnå et væsentligt reduceret salg af varemærket) og tilsidesættelse
af renomméet af konkursboets varemærke prindsen, der er blevet opbygget over flere hundrede år
af hotelvirksomhedens ejere.
for nordicom er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med ”påstandsdoku-
ment og sammenfattende processkrift” af 28. august 2017, hvoraf fremgår blandt andet:
”1. nordicoms hovedsynspunkt
nordicoms hovedsynspunkt er, at "prindsen" er et særegent navn på ejendommen prindsen, be-
liggende algade 13 i roskilde, som i dag ejes af nordicom. nordicom har som følge heraf ret-
tighederne til ejendommens navn prindsen i medfør af den af retsordenen etablerede beskyt-
telse vedrørende særegent navn på fast ejendom, som er en særskilt form for immaterial ret-
tighed, der giver ejeren af ejendommen ret til at anvende det særegne navn erhvervsmæssigt
inden for ejendommens bekendthedskreds.
2. nordicoms rettigheder til navnet prindsen
2.1 ”prindsen” er navnet på ejendommen beliggende algade 13 i roskilde
navnet "prindsen" har igennem flere århundreder været navnet på ejendommen beliggende
algade 13 i roskilde. den præcise datering af ejendommen, herunder oprindelsen af navnet
"prindsen" for ejendommen, fortaber sig i historien, men at ejendommen – den fysiske bygning
– bærer navnet "prindsen" fremgår meget klart af det historiske kildemateriale og sagens do-
kumenter i øvrigt. udover at navnet står mejslet ind i bygningens facade. ifølge visse historiske
kilder angives ejendommen til at have eksisteret og haft navnet prindsen siden 1695, hvor ejen-
dommen nævnes i et dekret om offentlige herberger og værtshuse i danmark udstedt den 5.
marts 1695 af kong christian v.
desværre gik alle dokumenter på ejendommen algade 13 i roskilde tabt ved en bybrand i ros-
kilde i 1731, og der findes derfor ikke nogen "officielle" dokumenter på ejendommen "prindsen"
fra før dette år. det er derfor, som nævnt, ikke muligt endegyldigt at datere ejendommen eller
                                                     - 25 -
navnets oprindelse, men de historiske kilder synes dog at være enige om, at "prindsen" konti-
nuerligt har været navnet på ejendommen beliggende algade 13 i roskilde i hvert fald siden
1710. konkursboet synes endvidere at være enig i, at ejendommen, i hvert fald, har eksisteret
siden 1695, jfr. stævningens pkt. 3.1 … og det påberåbte bilag 14 ...
nordicom bestrider ikke, at der i ejendommen algade 13 i roskilde, formentlig siden 1695, har
været drevet gæstgiveri og hotel under anvendelse af ejendommens navn "prindsen". uenighe-
den angår derimod det af konkursboet forfægtede synspunkt, at det alene er den hotelvirksom-
hed, der blev drevet fra ejendommen, indtil prindsen i roskilde a/s gik konkurs, der er kendt
under navnet hotel prindsen, og at ejendommen beliggende algade 13 i roskilde ikke bærer
navnet prindsen. dette synspunkt, der synes at være stridens kerne, bestrides af nordicom.
at ejendommen gennem flere århundreder har båret navnet prindsen er blandt andet doku-
menteret i bogen "prinsen i roskilde – den gamle gæstgivergaards historie fra 1695 til vore
dage – udgivet i 50-aaret for den nuværende hotelbygnings opførelse" af christian christen-
sen fra 1926 (bilag a) … og i bogen "hotel prindsen i roskilde" af lotte fang fra 1976… bøgerne
er blandt andet udarbejdet på baggrund af de tinglyste adkomster, der fremgår af de daværen-
de skøde- og panteregistre, som i dag findes på rigsarkivet.
flere steder i bøgerne refererer navnet prindsen til ejendommen i bygningsmæssig forstand.
eksempelvis på side 8 i bilag a …, hvoraf fremgår:
       "i forordningen af 1695 har vi oprindelsen til prinsen i roskilde som privilegeret gæst-
       givergaard. […] i dette aar besværede den daværende indehaver, seigneur peder brøn-
       niche, sig over sin skat […] og i sin besværing paaberaaber han sig den af ham af magi-
       straten i roskilde "forundte bevilling, at hans herbergergaard, printzen kaldet, ej alene
       maatte nyde de ved forordningen af 5. marts 1695 friheder, men ham endog være tilladt
       at bruge borgerlig næring af værtshus, handel og avling samt andet".
at prindsen er navnet på ejendommen fremgår også af side 21 og frem i bilag a …:
       "efter ildebranden i 1731 havde madame berg, som vi har set, ladet opføre en ny gæstgi-
       vergaard, og det var den, der stod i mere end 140 aar, til den i 1876 blev afløst af det nu-
       værende hotel "prindsen". hvorledes den første gæstgivergaard har set ud, ved vi ikke,
       men da den har kunnet indrettes til sit nye brug, har det sikkert været en for sin tid anse-
       lig gaard".
ejendommen prindsen nævnes ligeledes på side 22 i bilag a …:
       "i 1748 indberetter n. a. blich af kornerupgaard, at han af anna catharine, bergs enke, i
       roskilde har købt en hende tilhørende gaard, prinsen kaldet, hvori hun har været "privi-
       legeret at holde herberg og værtshus".
ligeledes fremgår følgende af side 82 i bilag a …:
       "efter sveistrups død blev prinsen stillet til auktion. tidens patina havde lagt sig over
       den gamle gaard fra 1731. […] men ingen køber meldte sig. en kreds af borgere, […]
       udstedte da under 1. september 1874 indbydelse til ved aktietegning at erhverve gæst-
       givergaarden "prindsen" og lysthaven "trægaarden" for paa førstnævntes grund at op-
       føre et efter byens tarv tidssvarende hotel".
                                                     - 26 -
ejendommen omtales endvidere som prindsen i et kongeligt privilegium fra 1785 (bilag d) …,
hvoraf fremgår:
       "vi christian den syvende af guds naade, konge til … . efter anmodning fra gæstgiver
       og herberg ejer peder brönniche bevilling og tilladelse/privilegium til at holde herberg og
       værtshus i hans "egende gaard printzen kaldet"."
flere steder refererer navnet prindsen således til en bygning, en gård, en gæstgivergård eller et
hotel.
da ejendommen prindsen blev opført omkring 1695 var der ikke noget der hed et hotel – man
talte derimod om "gæstgivergårde". en gæstgivergård er ifølge ordbog over det danske sprog
"en større ejendom til at modtage og beværte rejsende" (bilag t) …, ligesom en gæstgivergård
ifølge den danske ordbog er "en gård eller et større hus, hvor der drives gæstgiveri" (bilag t)
…, dvs. en ejendom i bygningsmæssig forstand.
et gæstgiveri er ifølge den store danske encyklopædi, den danske ordbog og ordbog over det
danske sprog dels den virksomhed at beværte og tilbyde overnatning til fremmede (dvs. at
drive hotelvirksomhed), dels det (fysiske) sted, hvor dette foregår (bilag u) ... et gæstgiveri er
altså ikke kun, hvad vi i dag vil kalde en hotelvirksomhed, men også den ejendom, hvori hotel-
virksomheden drives.
først fra slutningen af 1700-tallet begyndte man at anvende betegnelsen "hotel" i stedet for
"gæstgivergård" for ejendomme med mulighed for overnatning... også betegnelsen "hotel" refe-
rerer til en ejendom i bygningsmæssig forstand (bilag v) … og ikke til den hotelvirksomhed,
der drives fra en ejendom (et hotel), som frit kan flytte sin virksomhed til en anden ejendom.
uanset om prindsen omtales som en gæstgivergård, et gæstgiveri eller hotel er der således tale
om en henvisning til ejendommen beliggende algade 13 i roskilde i bygningsmæssig forstand.
det har ingen betydning, at der som følge af bybranden i 1731 og moderniseringen af ejen-
dommen i 1875 har eksisteret tre forskellige bygninger på adressen, da samtlige ejendomme be-
liggende på algade 13 i roskilde har haft navnet prindsen formentlig siden 1695, om ikke før,
og i hvert fald siden 1710.
ejendommen beliggende algade 13 i roskilde er afbilledet på en reklame for "gæstgivergården
prindsen" fra o. 1850 (bilag e) …, på et foto fra 1870 (bilag f) …, hvor navnet prindsen fremgår
af bygningens facade, og på et postkort fra 1909 (bilag h) … navnet prindsen er stadig i dag
mejslet ind i bygningens facade, hvor der står "hotel prindsen (bilag l) …"
ejendommen benævnes også hotel prindsen på et historisk matrikelkort fra 1882 (bilag g) …,
hvor der ud fra matr.nr. 79 står "hotel prindsen". endvidere fremgår ejendommens navn prind-
sen af en række dokumenter, der er tinglyst på ejendommen, herunder af en deklaration vedrø-
rende brandsikkerhed fra 1942 (bilag i) … og af en fredningsbeslutning fra 1980 (bilag j) …,
hvor ejendommen bl.a. som led i angivelsen af matrikelnummer, ejerlav og kommune benæv-
nes hotel prindsen ("matr. nr. 79 og 89 b af roskilde købstads bygrunde, hotel prindsen, ros-
kilde"), ligesom ejendommen omtales som hotel prindsen i de øvrige dokumenter vedrørende
fredningen (bilag j) ... dertil kommer, at ejendommen i lokalplan nr. 266 af 4. marts 1998 (bilag
k) … kaldes hotel prindsen. også disse dokumenter viser, at prindsen er navnet på ejendom-
men, idet disse dokumenter, der angår oplysninger vedrørende den faste ejendom, ikke kan an-
tages at henvise til hotelvirksomheden, der drives under anvendelse af ejendommens navn.
                                                     - 27 -
ovenstående dokumenter viser, at navnet prindsen utvivlsomt refererer til ejendommen, hvori
der gennem tiden er blevet drevet gæstgiveri og hotel under anvendelse af ejendommens navn
prindsen.
det synes da også at være forudsat i overdragelsesaftalen om ejendommen beliggende algade
13 i roskilde (bilag 2) …, mellem martin bank og nordicom, at ejendommens navn er "hotel
prindsen", jfr. punkt 6.1, hvorved det aftales, at der indgås en lejekontrakt for "hotel prindsen"
mellem nordicom og selskabet hotel prindsen, roskilde a/s som lejer. det kan naturligvis ikke
være "hoteldriften", der henvises til i dette punkt i overdragelsesaftalen.
2.2 prindsen er et særegent navn for ejendommen beliggende algade 13 i roskilde
navnet prindsen udgør et ualmindeligt og distinkt navn for en fast ejendom, og der findes så
vidt vides ikke andre ejendomme i danmark med samme navn.
navnet prindsen har endvidere igennem århundreder været et kendt og benyttet navn som
betegnelse for den større, velkendte ejendom beliggende algade 13 i roskilde. ejendommen
prindsen er utvivlsomt en del af dansk kulturarv, hvilket understøttes af, at dele af ejendom-
men prindsen, herunder ejendommens facade, hvoraf navnet "hotel prindsen" fremgår, har væ-
ret fredet siden 1980 (bilag j) … ejendommen prindsen har endvidere gennem tiden været be-
søgt af kendte folk som bl.a. h.c. andersen og holger drachmann (bilag o) ... h.c. andersen
omtalte eksempelvis prindsen i sin dagbog i sommeren 1842 (bilag n) …, og bygningen har
dannet inspiration til postgården i tv-serien matador (bilag o) ...
prindsen er således et særegent navn på ejendommen beliggende algade 13 i roskilde, der i
dag ejes af nordicom.
2.3 nordicom har som ejer af ejendommen prindsen beliggende algade 13 i roskilde ret-
tighederne til det særegne navn prindsen
det følger af retspraksis, almindelige retsgrundsætninger og varemærkelovens § 14, nr. 4 forud-
sætningsvist, at den til enhver tid værende ejer af en ejendom med et særegent navn, ligeledes
har rettighederne til ejendommens særegne navn. rettighederne til et særegent navn på fast
ejendom stiftes på tidspunktet, hvor en ejer opnår adkomst til ejendommen med det særegne
navn. der er i den forbindelse ikke krav om forudgående erhvervsmæssig brug af navnet som
betingelse for anerkendelse af rettigheden. indehaveren af rettighederne til et særegent navn på
fast ejendom, dvs. ejeren af den faste ejendom, har ret til at anvende navnet som kendetegn for
erhvervsmæssig virksomhed fra ejendommen, og kan ligeledes forhindre andre i at anvende
navnet erhvervsmæssigt inden for ejendommens bekendthedskreds uden krav om branche-
sammenfald eller forvekslingsrisiko. særegent navn på fast ejendom er således en særskilt form
for immateriel rettighed, der ikke er det samme som en traditionel varemærkeret.
rettighederne til et særegent navn på fast ejendom knytter sig til ejerskabet af den pågældende
ejendom. rettighederne til det særegne navn indgår derfor som en del af handlen, når ejen-
dommen videresælges.
rettighederne til navnet prindsen er således i århundreder blevet overdraget som en del af
de historiske overdragelser af ejendommen prindsen. rettighederne til navnet prindsen til-
hørte derfor martin bank fra 1987 indtil 1. juli 2007, hvor nordicom erhvervede ejendommen
(bilag q) …, og hermed også rettighederne til navnet prindsen, som en del af handlen.
                                                    - 28 -
til støtte for nordicoms selvstændige påstand gøres det på baggrund heraf gældende, at nor-
dicom som ejer af ejendommen prindsen ejer rettighederne til navnet prindsen, da dette er et
særegent navn på nordicoms faste ejendom. nordicom har således ret til at anvende navnet
prindsen som kendetegn for erhvervsmæssig virksomhed udøvet fra ejendommen beliggen-
de algade 13 i roskilde, herunder ved at lade den til enhver tid værende lejer af ejendommen
beliggende algade 13 i roskilde anvende navnet prindsen for hotelvirksomhed.
3. konkursboets påståede rettigheder til varemærket prindsen
3.1 hotel prindsen, roskilde a/s kunne ikke overdrage rettighederne til navnet prindsen
til prindsen i roskilde a/s
konkursboet er af den opfattelse, at nordicoms brug af navnet prindsen for hotelvirksomhed
udgør en krænkelse af konkursboets hævdede enerettigheder til varemærket prindsen for
hotelvirksomhed. konkursboets påstande er baseret på et synspunkt om, at prindsen i roskilde
a/s erhvervede en række immaterielle rettigheder fra hotel prindsen, roskilde a/s, herunder
"retten til navnet "hotel prinsen" samt de hertil knyttede varemærker/logoer m.v." …, som led i
en virksomhedsoverdragelse af 19. december 2007 (bilag 2) …
det er imidlertid alene ejendommens ejer, der kan tage ejendommens særegne navn prind-
sen i brug som naturligt varemærke, jf. princippet i varemærkelovens § 14, nr. 4. det er ikke
dokumenteret, at nogen ejer af ejendommen prindsen på noget tidspunkt har overdraget et
eventuelt naturligt varemærke til navnet prindsen, der måtte være opstået som følge af ejen-
dommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens særegne navn prindsen for hotel-
virksomhed drevet fra ejendommen prindsen, til hotel prindsen, roskilde a/s. det fremstår
derfor som det rene postulat, når hotel prindsen, roskilde a/s i virksomhedsoverdragelsesaft-
alen (bilag 2) … angiver at overdrage "retten til navnet 'hotel prindsen' samt de hertil knyttede
varemærker/logoer m.v.", eller når konkursboet i denne sag påstår at eje varemærkerettigheder
til navnet "prindsen", idet man angiveligt skulle aflede disse fra hotel prindsen, roskilde a/s'
overdragelse til prindsen i roskilde a/s. der er ingen dokumentation for, at hotel prindsen,
roskilde a/s nogensinde har ejet en eventuelt opstået naturlig varemærkeret til ejendommens
navn prindsen.
dertil kommer, at nordicom allerede den 1. juli 2007 havde erhvervet ejendommen prindsen –
og dermed rettighederne til det særegne navn prindsen – hvorfor hotel prindsen, roskilde
a/s under ingen omstændigheder havde adkomst til at disponere over ejendommens navn
prindsen (herunder et eventuelt naturligt varemærke, der måtte være opstået som følge af
ejendommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens særegne navn prindsen for ho-
telvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen igennem århundreder) på tidspunktet for
overdragelsen et halvt år senere.
hotel prindsen, roskilde a/s har således aldrig haft adkomst til at disponere over ejendom-
mens navn prindsen (herunder til at disponere over et eventuelt naturligt varemærke, der
måtte være opstået som følge af ejendommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens
særegne navn prindsen for hotelvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen igennem år-
hundrederne) og kunne derfor ikke overdrage rettighederne til navnet prindsen (og i til-
knytning hertil det eventuelle naturlige varemærke prindsen, jf. ovenfor) til prindsen i ros-
kilde a/s. dette uddybes i det følgende, idet der henvises til hjælpebilaget …, som er en tidslin-
je over det historiske ejerskab til ejendommen prindsen fra 1695 til i dag.
                                                    - 29 -
før den 1. juli 2007 var ejendommen prindsen ejet af martin bank, som udlejede ejendommen til
hotel prindsen, roskilde a/s. eftersom rettighederne til et særegent navn på fast ejendom knyt-
ter sig til ejerskabet af den pågældende ejendom, tilhørte rettighederne til ejendommens navn
prindsen (og i tilknytning hertil det eventuelle naturlige varemærke, der måtte være opstået
som følge af ejendommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens særegne navn
prindsen for hotelvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen igennem århundrederne) på
dette tidspunkt martin bank som ejer af ejendommen.
den 1. juli 2007 blev ejendommen prindsen solgt af martin bank til nordicom. rettighederne til
navnet prindsen omtales ikke i overdragelsesaftalen mellem martin bank og nordicom (bilag
q) …, og blev heller ikke drøftet under forhandlingerne om overdragelse af ejendommen. det lå
dog som en klar forudsætning for nordicom, at handlen også omfattede rettighederne til ejen-
dommens navn "prindsen", og at nordicom ikke efterfølgende skulle have martin banks eller
hotel prindsen, roskilde a/s' tilladelse til at anvende ejendommens navn erhvervsmæssigt,
f.eks. ved udlejning til hoteldrift, herunder ved udlejning til en fremtidig tredjepart.
eftersom rettighederne til et særegent navn på fast ejendom knytter sig til ejerskabet af den på-
gældende ejendom, og således indgår som en del af handlen, når ejendommen videresælges –
som det har været tilfældet gennem århundreder fra ejer til ejer - blev rettighederne til ejen-
dommens navn prindsen (herunder et eventuelt naturligt varemærke, der måtte være opstået
som følge af ejendommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens særegne navn
prindsen for hotelvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen igennem århundrederne)
overdraget til nordicom som led i salget af ejendommen.
i forbindelse med salget af ejendommen fra martin bank til nordicom blev der indgået en leje-
aftale mellem nordicom og hotel prindsen, roskilde a/s, så hotel prindsen, roskilde a/s fort-
sat kunne leje ejendommen prindsen efter 1. juli 2007... lejeaftalen mellem nordicom og hotel
prindsen, roskilde a/s omtaler ikke rettighederne til navnet prindsen, men som følge af leje-
forholdet med nordicom, accepterede nordicom, at hotel prindsen, roskilde a/s fortsat havde
adgang til at anvende ejendommens særegne navn prindsen for sin hotelvirksomhed drevet
fra ejendommen prindsen, jf. pkt. 3.2 nedenfor.
efter den 1. juli 2007 var ejendommen prindsen og dermed det særegne navn på ejendommen
prindsen (herunder et eventuelt naturligt varemærke der måtte være opstået som følge af
ejendommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens særegne navn prindsen for ho-
telvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen igennem århundreder) således ejet af nordi-
com, som udlejede ejendommen til hotel prindsen, roskilde a/s.
den 1. januar 2008 solgte hotel prindsen, roskilde a/s den fra ejendommen beliggende algade
13 i roskilde drevne hotelvirksomhed til prindsen i roskilde a/s ved virksomhedsoverdragel-
sesaftale af 19. december 2007… nordicom var ikke involveret i forhandlingerne vedrørende
salget af hotelvirksomheden, og blev ikke bekendt med indholdet af virksomhedsoverdragelse-
saftalen før modtagelsen af konkursboets indsigelsesbrev af 14. marts 2016… som følge af virk-
somhedsoverdragelsen blev der mellem nordicom (som udlejer af ejendommen prindsen), ho-
tel prindsen, roskilde a/s (som udtrædende lejer af ejendommen prindsen) og prindsen i ros-
kilde a/s (som indtrædende lejer i ejendommen prindsen) udarbejdet en allonge (bilag s) … til
lejeaftalen mellem nordicom og hotel prindsen, roskilde a/s (bilag r) …, så prindsen i roskil-
de a/s kunne overtage lejemålet efter 1. januar 2008. allongen omtaler ikke rettighederne til
navnet prindsen, men som følge af lejeforholdet med nordicom, accepterede nordicom, at
prindsen i roskilde a/s fortsat havde adgang til at anvende ejendommens særegne navn
prindsen for sin hotelvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen, jf. pkt. 3.2 nedenfor.
                                                    - 30 -
også efter den 1. januar 2008 var ejendommen prindsen og dermed det særegne navn på ejen-
dommen prindsen (herunder et eventuelt naturligt varemærke, der måtte være opstået som
følge af ejendommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens særegne navn prindsen
for hotelvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen igennem århundreder) således stadig ejet
af nordicom, som udlejede ejendommen til prindsen i roskilde a/s.
konkursboet synes at gøre gældende, at hhv. ejendommen og hotelvirksomheden blev solgt
samtidig af den samme sælger. dette er ikke korrekt. ejendommen blev overdraget fra martin
bank personligt til nordicom den 1. juli 2007 (bilag q) ... den fra ejendommen beliggende al-
gade 13 i roskilde drevne hotelvirksomhed blev derimod overdraget fra selskabet hotel prind-
sen, roskilde a/s til prindsen i roskilde a/s den 1. januar 2008 (bilag 2) … – dvs. salget af hhv.
ejendommen og hotelvirksomheden skete fra to forskellige sælgere med et halvt års mellem-
rum. hotel prindsen, roskilde a/s har således aldrig ejet ejendommen prindsen og har dermed
heller aldrig ejet rettighederne til ejendommens særegne navn prindsen (herunder et eventu-
elt naturligt varemærke, der måtte være opstået som følge af ejendommens ejeres erhvervs-
mæssige brug af ejendommens særegne navn prindsen for hotelvirksomhed drevet fra ejen-
dommen prindsen igennem århundreder). hotel prindsen, roskilde a/s har alene været lejer af
ejendommen prindsen.
det er muligt, at hotel prindsen, roskilde a/s har været i vildfarelse om rettighedssituationen
på tidspunktet for virksomhedsoverdragelsen til prindsen i roskilde a/s, men det ændrer selv-
følgelig ikke på, at hotel prindsen, roskilde a/s ikke retligt kunne disponere over de pågæl-
dende navnerettigheder.
hotel prindsen, roskilde a/s udviste således vanhjemmel ved at overdrage navnet prindsen
og den påståede varemærkeret til kendetegnet prindsen til prindsen i roskilde a/s ved virk-
somhedsoverdragelsesaftale af 19. december 2007 (bilag 2) …
eftersom erhververen ikke opnår bedre ret en overdrageren, har prindsen i roskilde a/s aldrig
ejet "retten til navnet 'hotel prindsen' samt de hertil knyttede varemærker/logoer m.v.", og kon-
kursboet kan naturligvis således heller ikke være indtrådt i sådanne rettigheder.
3.1.1 delkonklusion
prindsen i roskilde a/s har således ikke fået overdraget rettighederne til ejendommens navn
prindsen (herunder et eventuelt naturligt varemærke, der måtte være opstået som følge af
ejendommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens særegne navn for hotelvirksomhed
drevet fra ejendommen prindsen igennem århundreder), og konkursboet kan derfor heller ikke
være indtrådt i sådanne rettigheder, endsige gøre disse gældende over for nordicom.
3.2 prindsen i roskilde a/s har alene haft en brugsret til at anvende ejendommens navn
prindsen for hotelvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen
nordicom bestrider ikke, jf. pkt. 2.1 ovenfor, at der gennem tiden er blevet drevet hotelvirk-
somhed i ejendommen beliggende algade 13 i roskilde under anvendelse af ejendommens
særegne navn prindsen.
ejendommen har siden 1695 haft skiftende ejere. fra 1695 og i hvert fald indtil 1966, hvor
landmandsbanken (i dag danske bank) overtog ejendommen, har det været ejeren af ejen-
dommen prindsen, der tillige har drevet hotelvirksomhed under anvendelse af ejendommens
navn, med undtagelse af perioden 1874-1918, hvor ejeren af ejendommen bortforpagtede selve
                                                     - 31 -
hoteldriften til en række forpagtere. det historiske ejerskab til ejendommen prindsen fra 1695 til
i dag er som nævnt illustreret i hjælpebilaget... i næsten 300 år var det således ejeren af ejen-
dommen prindsen, der selv drev hotel eller gæstgiveri i ejendommen prindsen, under anven-
delse af ejendommens navn prindsen.
fra 1966 og indtil i dag er hotelvirksomheden blevet drevet at forskellige lejere og forpagtere af
ejendommen, herunder senest af hotel prindsen, roskilde a/s, prindsen i roskilde a/s (i dag
konkursboet) og zleep hotel roskilde aps, som har lejet ejendommen af ejendommens skif-
tende ejere, herunder senest danske bank, martin bank og i dag den nuværende ejer nordicom.
at ejendommens særegne navn prindsen siden 1966 har kunnet anvendes for hotelvirksom-
hed af andre end ejendommens ejere skyldes, at de forskellige lejere af ejendommen som følge
af lejeforholdet med ejendommens ejere har haft en implicit brugsret til at anvende ejendom-
mens særegne navn prindsen for hotelvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen. det føl-
ger ikke af, at de forskellige lejere gennem brug har opnået en særskilt varemærkeret til kende-
tegnet prindsen for hotelvirksomhed løsrevet fra ejendommen prindsen. eksistensen af en
sådan påstået løsrevet uregistreret varemærkeret til navnet prindsen for hotelvirksomhed
bestrides og ville slet ikke kunne opnås af andre end ejendommens ejer, jf. princippet i vare-
mærkelovens § 14, nr. 4. den omtalte adgang til at anvende navnet ophører selvsagt, når leje-
forholdet ikke længere består, og kan ikke overdrages til tredjemand uden samtykke fra ejen-
dommens ejer.
eftersom lejeforholdet mellem nordicom og prindsen i roskilde a/s er ophørt, har konkursboet
ikke længere en brugsret til at anvende ejendommens særegne navn prindsen for hotelvirk-
somhed, og hverken prindsen i roskilde a/s eller tidligere lejere af ejendommen prindsen har
som følge af lejeforholdet opnået, eller ville kunne opnå, jf. princippet i varemærkelovens § 14,
nr. 4, en særskilt varemærkeret til kendetegnet prindsen for hotelvirksomhed gennem brug.
rettighederne til ejendommens navn prindsen tilhører alene nordicom som ejer af ejen-
dommen.
nordicom har af samme grund på intet tidspunkt anerkendt konkursboets påståede varemær-
keret til kendetegnet prindsen for hotelvirksomhed, som indikeret i konkursboets proces-
skrifter. i forbindelse med parternes forhandlinger om ejendomsretten til det inventar mv., der
befandt sig i ejendommen prindsen efter prindsen i roskilde a/s' konkurs, gav nordicom klart
udtryk for, at konkursboet efter nordicoms opfattelse ikke havde rettighederne til navnet
prindsen… det blev af samme grund aftalt med kurator, at spørgsmålet om konkursboets
immaterielle rettigheder skulle holdes uden for overdragelsesaftalen af 18. december 2015 (bilag
4) … vedrørende inventaret. dette er årsagen til, at det udtrykkeligt fremgår af overdragelse-
saftalen (bilag 4) …, at der ikke overdrages immaterielle rettigheder. formuleringen er således
ikke udtryk for, at nordicom har anerkendt konkursboets påståede varemærkeret til kendeteg-
net prindsen. tværtimod – hvilket også klart fremgår af korrespondancen fremlagt som bilag
3…
3.3 konklusion
prindsen i roskilde a/s, og dermed konkursboet, har ikke fået overdraget rettighederne til
ejendommens navn prindsen (eller et eventuelt naturligt varemærke opstået som følge af
ejendommens ejeres erhvervsmæssige brug af ejendommens særegne navn for hotelvirksomhed
drevet fra ejendommen prindsen gennem århundreder) og har ikke opnået en særskilt (natur-
lig) varemærkeret til kendetegnet prindsen for hotelvirksomhed. prindsen i roskilde a/s har
alene haft en brugsret, der imidlertid er ophørt, til at anvende ejendommens navn prindsen
                                                  - 32 -
for hotelvirksomhed drevet fra ejendommen prindsen. rettighederne til ejendommens navn
prindsen tilhører alene nordicom. nordicom skal derfor frifindes for konkursboets påstande.
af samme grund bør nordicom også få medhold i sin selvstændige påstand.
3.4 konkursboets påståede rettigheder til varemærket prindsen kan ikke forhindre nordi-
com i at anvende navnet prindsen
subsidiært gøres det over for konkursboets påstand 1-3 gældende, at uanset om konkursboet
måtte have opnået en varemærkeret til mærket prindsen eller ej, kan konkursboet ikke for-
hindre nordicom i at anvende det særegne navn prindsen for erhvervsmæssig virksomhed
fra nordicoms ejendom prindsen, jf. varemærkelovens § 5, nr. 1, hvoraf fremgår, at indehaveren
af en varemærkeret ikke kan forbyde andre at gøre erhvervsmæssig brug af eget navn og egen
adresse, så længe dette sker i overensstemmelse med god markedsføringsskik. dette omfatter
ifølge lovforarbejderne også særegent navn på ens faste ejendom.
5. registreringen af navnet hotel prindsen som varemærke
i forhold til konkursboets påstand 3 bemærkes det, at nordicom i denne sag ikke påberåber sig
varemærkeregistreringen vr 2016 00321 for ordmærket hotel prindsen for hotelvirksom-
hed, og denne registrering er ikke grundlaget for nordicoms sag.
konkursboet anfører, at nordicom valgte at gennemføre registreringen af varemærket hotel
prindsen, "uagtet at patent- og varemærkestyrelsen under registreringsforløbet gjorde advo-
katfirmaet kromann reumert opmærksom på, at ordmærket hotel prindsen lå for tæt på
konkursboets mærke prindsen". dette er ikke korrekt. patent- og varemærkestyrelsen har
derimod i søgningsrapporten fra 20. januar 2016 (bilag 6) … alene omtalt virksomhedsnavnet
prindsen i roskilde a/s under konkurs, hvilket naturligvis intet har at gøre med, hvorvidt kon-
kursboet måtte være indehaver af en mærkeret til kendetegnet prindsen.
nordicom har som ejer af ejendommen prindsen rettighederne til navnet prindsen, herunder
retten til at anvende ejendommens navn prindsen som kendetegn for hotelvirksomhed fra
ejendommen prindsen, og til at registrere navnet prindsen, herunder navnet hotel
prindsen, som naturligt varemærke for hotelvirksomhed, jf. varemærkelovens § 2, stk. 1, nr. 1
og varemærkelovens § 14, nr. 4 modsætningsvist.
nordicom kan derfor ikke tilpligtes at udslette varemærkeregistreringen vr 2016 00321 for
ordmærket hotel prindsen. nordicom skal også af den grund frifindes for konkursboets
påstand 3.
5. konkursboets krav på vederlag og erstatning
eftersom nordicom skal frifindes for påstand 1-3 er der ikke grundlag for erstatning. nordicom
skal derfor tillige frifindes for påstand 4.
konkursboet har end ikke søgt at dokumentere sit påståede tab, der må anses for slet ikke at ek-
sistere. under alle omstændigheder bestrides det påståede (og udokumenterede) tab på dkk
250.000.”
sø- og handelsrettens begrundelse og resultat
                                               - 33 -
dommerne claus forum petersen og poul hartvig nielsen udtaler:
ejendommen algade 13, roskilde, skriver efter sagens oplysninger sin historie som privile-
geret ”gæstgivergård” (hotel) tilbage til 1695. den ældste af bygningerne nedbrændte i 1731,
og en ny blev opført. den nuværende bygning, som siden 1695 er den tredje på stedet, er
godt 140 år gammel. de historiske oplysninger, ældre og nyere foto- og reklamemateriale og
øvrige oplysninger peger på, at gæstgivergårdene i hvert fald fra få år efter 1695 og ubrudt
frem til vores tid har været kaldt ”prindsen” (eller ”printzen”, ”prinsen” eller ”hotel prind-
sen/hotel prinsen”).
på ældre matrikelkort er ejendommen, algade 13, roskilde, betegnet ”hotel prinsen”, og
navnet går igen flere steder, herunder i en deklaration, tinglyst på ejendommen i 1942, i en
”fredningsbeslutning” vedrørende ejendommen fra miljøministeriet fra 1980 og i en lokal-
plan fra 1998.
disse dommere finder på den anførte baggrund, at ”prindsen” må anses som et særegent
navn for den faste ejendom, beliggende algade 13, roskilde, jf. varemærkelovens § 14, nr. 4.
det lægges til grund, at ejendomsnavnet ”prindsen” uden videre er medfulgt i forbindelse
med det store antal ejendomsoverdragelser gennem den lange årrække fra 1695. rettighe-
derne til navnet tilkom således også ejeren af ejendommen, martin bank, da denne i 1987
købte ejendommen af landmandsbanken. da der ikke forud for martin banks salg af ejen-
dommen til nordicom havde foreligget nogen anden særskilt disposition over retten til ejen-
domsnavnet, og da der i overdragelsesaftalen med nordicom i juni 2007 ikke var gjort nogen
undtagelse herfra, finder retten, at nordicom ved købet af ejendommen af martin bank sam-
tidig erhvervede retten til ejendommens særegne navn ”prindsen”. i konsekvens heraf opnå-
ede nordicom ved ejendomskøbet – med respekt af brugsrettigheder, som måtte tilkomme
lejere af ejendommen - også retten til at gøre brug af navnet for hotelvirksomhed, som gen-
nem årene var blevet drevet på ejendommen.
                                                - 34 -
af det anførte følger, at konkursboet ikke kan anses at være indehaver af de af konkursboet
hævdede rettigheder til ”prindsen”, og disse dommere stemmer herefter for at tage nordi-
coms frifindelsespåstande og tillige nordicoms selvstændige påstand til følge.
dommer gitte forsberg udtaler:
efter bevisførelsen lægges det til grund, at der siden 1695 og op til vores tid - i det væsentlig-
ste uafbrudt - under navnet ”prindsen” (printzen/prinsen/hotel prindsen) har været drevet
gæstgivervirksomhed (hotelvirksomhed) fra ejendommen, algade 13, roskilde. navnet
”prindsen”, der relaterer sig til og afledes direkte fra denne langvarige hotelvirksomhed,
udgør et sådant stærkt særpræget og velkendt kendetegn for denne hotelvirksomhed gen-
nem ibrugtagning og indarbejdelse, at det - udover at være et særegent navn for den faste
ejendom - er et beskyttet varemærke for hotelvirksomheden.
på tidspunktet for nordicoms erhvervelse af ejendommen, algade 13, roskilde, blev hotel-
virksomheden i ejendommen drevet særskilt i hotel prindsen, roskilde a/s. efter bevisførel-
sen må det lægges til grund, at overdragelsen af ejendommen, algade 13, roskilde, til nordi-
com var en ren ejendomsoverdragelse, der ikke omfattede hotelvirksomheden og det tilhø-
rende varemærke ”prindsen”. derimod kan det lægges til grund, at hotel prindsen, roskilde
a/s, ved virksomhedsoverdragelsesaftalen i 2007 med prindsen i roskilde under stiftelse
overdrog en række aktiver, herunder retten til navnet ”hotel prindsen” samt de hertil knyt-
tede varemærker/logoer m.v. af nettokøbesummen på 9.200.595 kr. udgjorde goodwill
7.750.000 kr.
under de anførte omstændigheder findes retten til mærkebetegnelsen ”prindsen” for hotel-
virksomhed at være overdraget til prindsen i roskilde a/s, nu konkursboet, som herefter må
anses at være indehaver af mærket.
denne dommer stemmer herefter for at tage konkursboets påstande 1 og 2 til følge samt på-
stand 3 til følge for så vidt angår vareklasse 35 ”virksomhedsdrift af hoteller” og vareklasse
43 ”hotelvirksomhed; midlertidig indkvartering; tilvejebringelse af mad og drikke; restaura-
tionsvirksomhed udbudt af hoteller.”. der er efter voteringsresultatet ikke tilstrækkelig an-
                                                 - 35 -
ledning til at tage stilling til spørgsmålet om udmåling af et eventuelt beløb som erstatning
eller vederlag.
der afsiges dom efter stemmeflertallet som nedenfor bestemt.
efter sagens udfald og omstændigheder skal prindsen i roskilde a/s under konkurs betale
sagsomkostninger til nordicom med 40.000 kr.
                                        thi kendes for ret:
nordicom byejendomme a/s frifindes for de af prindsen i roskilde a/s under konkurs ned-
lagte påstande.
prindsen i roskilde a/s under konkurs skal anerkende, at den til enhver tid værende ejer af
ejendommen ved navn ”prindsen” beliggende algade 13 i roskilde, for tiden nordicom by-
ejendomme a/s, har rettighederne til navnet prindsen som særegent navn for ejendom-
men beliggende algade 13 i roskilde, herunder har retten til i ejendommen beliggende al-
gade 13 i roskilde, at drive hotelvirksomhed under navnet prindsen.
prindsen i roskilde a/s under konkurs skal inden 14 dage betale 40.000 kr. i sagsomkostnin-
ger til nordicom byejendomme a/s.
sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8a.
gitte forsberg                         claus forum petersen              poul hartvig nielsen
              - 36 -
            (sign.)
         ___ ___ ___
udskriftens rigtighed bekræftes
  sø- og handelsretten, den
