 retten i holstebro
 udskrift af dombogen
 dom
 afsagt den 27. juni 2016 i sag nr. bs 7-758/2015:
 bc ejendomme, vejle a/s
 andkætwej 14
 7100 vejle
 mod
 nordea bank danmark a/s
 strandgade 3
 1401 københavnk
 sagens baggrund og parternes påstande
 denne sag er anlagt den 16. november2015. retten har den 15. januar 2016
besluttet at udskille spørgsmålet, om sagsøgeren, bc ejendomme, vejle
 aps, i det følgende kaldet bc ejendomme, har lidt et tab ved, at sagsøgte,
 nordea bank danmark ais, i det følgende kaldet nordea, er fraflyttet leje
 målet nørregade 14, holstebro, uden at istandsætte dette og uden at betale
 bc ejendomme den kapitaliserede værdi afistandsættelsen.
ved dethovedforhandlingen har medvirket boligdommere.
under delhovedforhandlingen har bc ejendomme nedlagt påstand om, at
sagen fortsættes med henblik på opgørelse afbc ejendommes tab i forbin
delse med nordeas fraflytning af den omhandlede ejendom.
nordea har nedlagt påstand om frifindelse.
oplysningerne i sagen
nordea lejede i en årrække ejendommen beliggende nørregade 14, holste
bro. i 2003 blev der indgået en lejekontrakt med den daværende ejer, som
blandt andet regulerede forholdene ved fraflytning.
på et tidspunkt købte bc ejendomme den omhandlede ejendom. ved købs
aftale af 3. december 2013 blev den videresolgt til braater & pedersen aps
eller ordre for 26 millioner kroner. det er i købsaftalen oplyst, at ejendom
men blev solgt i den stand, hvori den var og forefandtes på tidspunktet for
købsaftalens underskrift. overtagelse var aftalt til den 31. december2014.
køber skulle overtage ejendommen fri for lejemål, og lejeaflalen med nor
dea blev ikke fremvist for køber. køber betingede sig oprindeligt, at der in
den den 20. december 2013 kunne opnås en tilfredsstillende løsning med
holstebro kommune om inddragelse af ejendommen i en kommende center-
bebyggelse, der grænser op til ejendommen. der er i købsaftalen ingen op
lysninger om, at bestemte forhold har spillet en rolle ved prisfastsættelsen.
                                                         stdii9 i 439.[fl st02-ki 94 i2t1-lri i i iiu-d12
                                                                                                               side 2/7
  den 1. september 2014 opsagde nordea sit lejemål i ejendommen til fraflyt
  ning primo december 2014. lokalerne ville være ryddet senest den 1. marts
  2015.
 nordea fraflyttede lejemålet uden at istandsætte dette og afviste et senere
 krav fra bc ejendomme i den anledning.
  ejendommen blev i april 2012 afnordea vurderet til 32,9 millioner kroner
 ud fra en nettoleje på 2,0 millioner kroner og aficast på 6 %.
 revisor søren roesgaard har i en erklæring af 13. november 2015 om aftal
 te arbejdshandlinger oplyst, at ejendommen i årsrapporterne for 2012 og
 2013 er indregnet til en værdi på 33 millioner kroner, at brf kredit i 2012
 vurderede ejendommen til 32,9 millioner kroner, og at nybolig har vurderet
 og udbudt ejendommen til salg for 32,9 millioner kroner. videre fremgår
 det, at ejendommen er solgt for 26 millioner kroner. den reducerede salgs-
 pris i forhold til udbudsprisen afspejler sig til dels i overdragelsen af den ui
 standsatte ejendom til køber.
 der er mellem parterne enighed om, at nordea efter lejekontrakten skal be
 tale for istandsættelse, men der er uenighed om, hvorvidt bc ejendomme
har lidt et tab ved den manglende istandsættelse, idet der er uenighed om,
 hvorvidt ejendommens stand har hafi nogen betydning for salgsprisen. der
 er også uenighed om, hvem der bærer bevisbyrden for dette forhold.
 forklaringer
 brian christensen har som partsrepræsentant for bc ejendomme forklaret,
 at han er direktør for selskabet og har arbejdet med ejendomme i 30 år. den
omhandlede ejendom købte han i 2007 i en samlet pakke med 4 andre ejen
domme. den tinglyste pris var vist 18-19 millioner, men de handlede for et
stort beløb, og sælger fordelte summen på ejendommene. de lavede en gen
nemgang og en vurdering, da købet skete.
ejendommen ligger i gågaden i holstebro. samarbejdet med nordea funge
rede uden problemer. han stillede ikke krav om noget, mens de drev deres
virksomhed i ejendommen. 12011 blev værdien opskrevet til 33 millioner
kroner baseret på en huslejeforhøjelse til nordea. omkring 2012/2013 hørte
han fra anden side om, at nordea ville flytte, og det bekræftede nordea. han
valgte derfor at sælge ejendommen. han ville gerne afvikle nogle ejendom
me.
køber henvendte sig selv, og der var kontakt med nybolig herning. køber
kendte godt ejendommen. da han vidste, at nordea skulle flytte, ville han
ikke forevise lejekontrakten. han husker ikke præcist forløbet. vurderingen
af ejendommen var god i forhold til købsprisen. prisen på 33 millioner blev
beregnet ud fra nettohuslejen. kreditforeningeme bekræftede vurderingen.
                                                            stdcw. 144(,sl’i stc2 ti )4m2-fl-li i .l ii[i’di1
                                                                                                           side 3/7
  han husker ikke nærmere, hvordan nordeas vurdering fremkom. selvom
  der ingen lejer var i ejendommen, burde det ikke påvirke vurderingen syn
  derligt, for ejendommen er velbeliggende. han blev enig mcd køber, og
  købsaftalen blev indgået. husleje fra nordea frem til fraflytning og et
  istandsættelseskrav mod nordea blev indkalkulerel i prisen, så den reelle
  pris blev 32 millioner kroner. køber skulle acceptere at overtage ejendom
 men i den foreliggende stand. han vidste på handelstidspunktet, at nordea
 ville flytte, men ikke om de ville istandsætte ejendommen. i kolding valgte
 nordea ved fraflytning af en af hans ejendomme at betale i stedet for selv at
 sætte i stand, så det forventede han også i holstebro. lokalerne i kolding er
 bygget om for godt 3 millioner kroner til en fakta butik. det er et større pro
 jekt at istandsætte en ejendom til en ny lejer, og nordea driver ikke entrepre
 nøwirksomhed, så det ville banken næppe kaste sig ud i.
 da nordea var ude, bar ejendommen præg af at skulle renoveres og ombyg
 ges til en ny lejer. den var bare efterladt og ikke rengjort. alt blev flyttet. og
 der blev grovrengjort inden den endelige fraflytningsdag. han har selv lavet
 fraflytningsrapporten, og billederne er taget undervejs. vendelbo var vist og
 så med til en gennemgang. det var først senere, at han fandt ud af, at nordea
 ikice ville være med til at betale. købers overtagelse gik uden problemer.
 han har hørt, at ejendommen nu er sporadisk udlejet. centeret skal ligge bag
 bygningen, som skal bestå.
 statsautoriseret ejendomsmægler morten askjær har som vidne forkla
 ret, al han har været statsautoriseret ejendomsmægler med erhven’sejendom
me fra 2007 til 2015 og nu er direktør for et ejendomsselskab. han havde
 møder med brian christensen om ejendommen. nordea var da lejer, men
det forlod, at banken var ved at bygge et nyt domicil. ejendommen var efter
hans opfattelse en attraktiv investeringsejendom. beliggenheden var attrak
tiv og størrelsen god. han vurderede den til et aficast på 6 % af den oplyste
leje svarende til 33 millioner kroner. han kendte ikke lejekontrakten eller
betingelserne for fraflytning. han har solgt en del ejendomme på gågaden.
udbudsprisen ville have været højere, hvis der var en ny lejer til en højere
leje inde i billedet. fra dette skulle trækkes istandsættelse.
han havde forhandlinger med køberen. de havde naboejendommene, og der
var planer om et centerbyggeri. de var først ikke interesserede i ejendom
men, og den indgik ikke i centerbyggeriet, men fra sælgers side kløede de
på. det endte med en aftale med en lav pris på 26 millioner kroner, fordi der
var tale om en sen overtagelse, hvor bc ejendomme modtog huslejen så
længe, og selv stod for mellemværendet med lejer.
istandsættelsen blev kapitaliseret. de lavede et overslag på 2 millioner plus
moms for stueetagen.
efter handlen havde han ikke mere med sagen at gøre.
                                                          st066 1446401 -stii2-ki94.02-fl-liii -m(ml.\dl2
                                                                                                             side 4/7
  i øjeblikket benyttes ejendommen til pop up outlets og er således delvist i
  brug. køber planlægger at bevare bygningen og bruge den som en del af det
  nye center. køber købte ejendommen som tom og som beset, og prisen er
  fastsat under den forudsætning. hvis ejendommen havde været sat i stand,
  havde prisen måske været højere, men køber har overtaget ejendommen,
  som de skulle bruge den.
  statsautoriseret revisor søren roesgaard har som vidne forklaret, at han
  siden 2011 har været revisor for bc ejendomme.
  erklæringen af 13. november2015 omhandler størrelsen af tabet, som bc
  ejendomme har lidt ved at sælge ejendommen for 26 millioner kroner og ik
 ke til den bogførte værdi. oplysningerne i erklæringens punkt 4 stammer fra
 brian christensen.
 bc ejendomme har på rotation faet alle ejendomme vurderet og har supple
 ret med en beregning af værdien ud fra huslejen. da finanskrisen kom, kom
 der et cirkulære om vurdering af disse ejendomme. det er baseret på aficast
 krav. søren roesgaard sammenholder i hvert tilfælde sin egen vurdering
 med dette og supplerer med mæglervurderinger. i dette tilfælde var ejen
 dommen sat til salg hos en mægler og dermed vurderet ekstemt.
 i salgsprisen på 26 millioner kroner var indregnet noget istandsættelse og
 noget leje. søren roesgaard var ikke med i salgsforhandlingerne, men han
talte med brian christensen i forbindelse med årsrapporten. brian christen
sen sagde, at leje og istandsættelse på omkring 4 millioner kroner skulle ind-
regnes. han ved ikke, hvad ejendommen er købt for. han anvendte en anden
revisionsstrategi end den forrige revisor. når der ingen lejer var i ejendom
men, ville han forholde sig til en ekstern vurdering. ejendommen er nok op-
skrevet fra 19 til 33 millioner kroner fratrukket 25 % skat. den er således
solgt med gevinst.
parternes synspunkter
bc ejendomme har til støtte for påstanden gjort gældende, at bc ejendom
me har lidt et tab. lejemålet skulle afleveres vel vedligeholdt. nordea havde
den indvendige vedligeholdelse. ved erhverslejemål kan lejer tilpligtes at
vedligeholde almindelig slid og ælde, og det er aftalt her. der er enighed
om, at nordea ikke istandsatte lejemålet ved fraflytningen. det kapitalisere
de istandsættelseskrav kan gøres gældende overfor nordea, da det er udtryk
keligt bestemt i lejekontrakten, at ejendommen skal afleveres i samme stand,
som den blev modtaget. i kolding betalte nordea da også i en tilsvarende
sag.
ejendommen er solgt, som den er. i prisen blev indkalkuleret, at ejendom
men ikke var istandsat, og at bc ejendomme skulle tage dette opgør med
nordea.
                                                         stdo6 i 446-sol -stcii-k194 1,3-ti-lo l-miiii-\d13
                                                                                                              side 5/7
  det klare udgangspunkt er, at nordea skal betale. kun hvis den manglende
  istandsættelse klart har været uden betydning for salgsprisen, er nordea fri.
  nordea skal bevise, at dette er tilfældet. her har nordea ikke fort et sådant
  bevis. der er ikke lale om en ejendom solgt til nedrivning, men om en ejen
  dom, der skal istandsættes og bruges igen.
  da købsaftalen ble” indgået, vidste man ikke, om nordea ville vælge
  istandsættelse eller kapitalisedng, men det var en kalkiileret risiko, som bu
  ejendomme tog.
 nordea har til støtte for påstanden gjort gældende, at bu ejendomme ikke
 har lidt et tab som følge afnordeas manglende istandsættelse af ejendom
 men. såfremt nordea skal betale for istandsættelse, vil bu ejendomme der
 for opnå en uberettiget vinding.
 nordea er enig i, at nordea som udgangspunkt skal betale for istandsættelse
 af ejendommen, uanset der ikke aktuelt er sket istandsættelse, men i dette
 tilfælde, hvor ejendommen er solgt, vil bu ejendomme på intet tidspunkt
 komme til at istandsætte ejendommen. bu ejendomme kan derfor kun kræ
 ve udgiften erstattet, hvis man kan dokumentere at have lidt et tab i form af
 lavere salgspris på grund af manglende istandsættelse.
 den, der mødes med et krav, skal ikke bevise, at modparten ikke har lidt et
 tab, og det er derfor i denne sag bu ejendomme, der har bevisbyrden.
 det angivelige nedslag på grund af ejendommens stand er givet på grundlag
 af ejendommens stand 1¼ år før fraflytning. der er intet oplyst om, at køber
 ville give mere for ejendommen, hvis den var istandsat. køber har givet 26
millioner kroner for ejendommen i den stand, de skulle bruge den i. det er
bu ejendommes egne beregninger i forhold til bogførte værdier, som her
skal dokumentere et tab, og ikke oplysninger om forhandlinger med køber.
der fremgår intet af købsaftalen om, at standen har haft betydning for prisen.
bu ejendomme opnåede handelsprisen på tidspunktet. der er ikke givet
nedslag på grund afstanden, men blot solgt til under den bogforte pris. der
er således ikke lidt et tab. ejendommen blev solgt uden indtægter, så køber
kunne kun basere prisen på sin egen forventede anvendelse af den. revisors
og kreditforeningers beregninger dokumenterer heller ikke et tab, for de do
kumenterer ikke en reel handelsværdi. dette støttes af det forhold, at ejen
dommen få år forinden er købt for et noget mindre beløb.
rettens begrundelse og afgørelse
der er mellem parterne enighed om, at nordea fraflyttede lejemålet nønega
de 14, holstebro, uden at istandsætte dette i overensstemmelse med den ind
gåede lejeaftale. parterne er således enige om, at nordea som udgangspunkt
skal betale for istandsættelse, men uenige om, hvorvidt denne pligt er
bortfaldet ved bu ejendommes salg af ejendommen til tredjemand. der er i
den forbindelse uenighed om, hvorvidt den opnåede pris på 26 millioner
                                                         std[’s1446.sci i .stci2-k lys 12-ty liii -11(m)-im?
                                                                                                      side 6/7
 kroner ville have været højere, såfremt ejendommen havde været istandsat,
 og uenighed om, hvem der bærer bevisbyrden for dette.
 retten finder, at bevisbytden for, at bc ejendomme efter overdragelsen af
                                                        -
 ejendommen og dermed bortfaldet af pligten til på et tidspunkt rent faktisk
 at istandsætte denne har lidt et tab i anledning af den manglende istandsæt
                        -
 telse, påhviler dc ejendomme som en del afbevisbyrden for kravet. det be
 mærkes i den forbindelse, at det er bc ejendomme som aftalepart ved salget
 af ejendommen, der har rådighed over de oplysninger, som skal bruges til at
 bevise hvilke momenter, der spillede ind ved fastsættelsen af prisen for ejen
 dommen. nordea har som udenforstående tredjepart ikke adgang til disse
 oplysninger.
 det fremgår afkobsaftalen mellem dc ejendomme som sælger og braaten
og pedersen aps som køber, at ejendommen er solgt uistandsat, men ikke at
dette har spillet nogen rolle for prisfastsættelsen. den medvirkende mægler,
 morten askjær, har heller ikke forklaret om pdsforhandlinger mellem par
terne, som inddrog ejendommens stand. køber af ejendommen har ikke væ
ret indkaldt til som vidne at forklare om, hvad standen betød for prisen, og
brian christensen har ikke i retten forklaret om sådanne forhandlinger, men
kun at muligheden for at kræve kapitalisering af istandsættelsen spillede en
rolle for hans accept af den tilbudte pris. der er derfor ikke på nogen måde
fort bevis for, at prisen for ejendommen ville have været højere, såfremt
denne havde været istandsat. bc ejendomme har dermed ikke bevist, at der
er lidt et tab.
nordea ffifindes herefter.
det følger af sagens udfald, at dc ejendomme skal betale sagsomkostninger
til nordea, som efter sagens værdi, karakter og omfang fastsættes til 80.000
kr. til dækning af advokatomkostninger.
thi kendes for ret:
sagsøgte, nordea bank danmark ais, frifindes.
sagsøgeren, dc ejendomme, vejle aps, skal inden 14 dage til nordea
bank danmark ais betale sagsomkostninger med 80.000 kr.
lillian lund tinggaard
udskriftens rigtighed bekræftes.
retten i holstebro. den 1.juli 2016.
                                                          stolii446-soi.s7o2.ki94.fl2-t,-ufl.mmiao3z
                                                                     side 7/7
frost, kontorftildmægtig
                         5t006 446-sol -5102-kl 93m2-t3,l0 l-m0-d13
 publiceret til portalen d. 17-04-2018 kl. 09:11
modtagere: indstævnte nordea bank danmark a/s
