                      højesterets kendelse
                         afsagt mandag den 1. februar 2016
sag 209/2015
rikke annette capaldi
(advokat jakob busse)
mod
i/s torvet
(advokat niels e. valdal)
i tidligere instanser er afsagt kendelse af boligretten på frederiksberg den 27. oktober 2014
og dom af østre landsrets 13. afdeling den 11. marts 2015.
i påkendelsen har deltaget tre dommere: jytte scharling, marianne højgaard pedersen og jens
peter christensen.
påstande
kærende, rikke annette capaldi, har nedlagt påstand om stadfæstelse af boligretten på fre-
deriksbergs kendelse.
indkærede, i/s torvet, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom.
supplerende sagsfremstilling
udlejer, i/s torvet, besvarede ved sin advokat lejers krav om erstatning således i brev af 26.
maj 2014:
       ”som advokat for i/s torvet anerkender jeg modtagelsen af deres brev af 5. marts d.å.
       jeg noterer mig, at deres klient anerkender opsigelsen, og fraflytter lejemålet senest den
       31. august d.å.
                                                - 2 -
       jeg skal på vegne af mine klienter samtidig afvise det fremsatte erstatningskrav stort kr.
       1.785.000, idet kravet dels er udokumenteret, og dels har en urealistisk størrelse, idet
       det i øvrigt må betvivles, om deres klient overhovedet har krav på nogen erstatning al
       den tid, at deres klient har været bekendt med, at bygningen kunne kræves revet ned,
       hvorved fraflytning i sagens natur vil være påkrævet. deres klient har således i høj grad
       haft anledning til ikke at anvende betydelige omkostninger på indretning.
       jeg skal bede dem dokumentere, at tabt goodwill kan opgøres til kr. 400.000, ligesom
       de bedes dokumentere, at tabt kundekreds har en værdi stor kr. 500.000. det er i øvrigt
       min opfattelse, at goodwill og kundekreds dækker over samme forhold, hvorfor der un-
       der alle omstændigheder ikke ville kunne anerkendes erstatning for begge forhold. i øv-
       rigt vil en endelig opgørelse først kunne udarbejdes efter fraflytning, og etablering af en
       ny forretning.
       dernæst skal jeg bede dem dokumentere den hævdede værdi af driftsmæssige afskriv-
       ninger. jeg formoder deres klient er bekendt med, at en stor del af inventaret vil kunne
       genanvendes i en ny forretning, hvorfor der i sagens natur ikke kan kræves fuld erstat-
       ning.
       endelig skal jeg bede dem dokumentere, at deres klients driftstab kan opgøres til kr.
       225.000. også denne post vil først kunne opgøres efter fraflytning.
       de skønsmæssigt fastsatte omkostninger til sagkyndig bistand ses ikke at være i over-
       ensstemmelse med domstolenes retningslinjer. såfremt der tages udgangspunkt i en
       sagsgenstand stor kr. 1.785.000 – hvilket som nævnt bestrides – vil tilkendte sagsom-
       kostninger alene kunne udgøre mellem 55.000 og 115.000 ekskl. moms.
       på baggrund af ovenstående må det fremsatte erstatningskrav afvises i sin helhed.
       jeg imødeser deres snarlige tilbagevenden med et dokumenteret, og mere realistisk er-
       statningskrav, som jeg herefter vil drøfte med mine klienter i forhold til en eventuel
       mindelig løsning.”
anbringender
rikke annette capaldi har anført, at erhvervslejelovens § 67, stk. 2, jf. stk. 1, efter sin ordlyd
og tilblivelseshistorie forudsætter, at en lejer kun har pligt til at indbringe spørgsmål om er-
statning og godtgørelse, såfremt udlejeren har bestridt kravets eksistens og størrelse.
i denne sag gjorde rikke annette capaldis advokat ved brev af 5. marts 2014 et erstatnings-
og godtgørelseskrav gældende over for i/s torvet i anledning af i/s torvets opsigelse af leje-
aftalen. i/s torvet reagerede ikke på brevet og gav derfor ikke rikke annette capaldi anled-
ning til at antage, at i/s torvet var uenig i kravet. rikke annette capaldi måtte derfor gå ud
                                               - 3 -
fra, at i/s torvet trods behørig opfordring til at bestride kravet tog kravet til efterretning.
dette skal sammenholdes med, at erhvervslejelovens udgangspunkt er ubetinget erstatning og
godtgørelse.
den omstændighed, at rikke annette capaldi opfordrede i/s torvet til at besvare brevet og
acceptere dets indhold, skal ikke tillægges nogen betydning ved fortolkningen af erhvervsle-
jelovens § 67, stk. 2.
da i/s torvet ikke bestred kravet inden for fristen i erhvervslejelovens § 67, stk. 2, havde
rikke annette capaldi hverken pligt eller mulighed for at indbringe sagen, da et sagsanlæg
ville være blevet afvist som følge af, at der ikke var en tvist mellem parterne.
i/s torvet har anført, at rikke annette capaldis advokats brev af 5. marts 2014 med anmod-
ning om i/s torvets accept af erstatnings- og godtgørelseskravets størrelse skal betragtes som
et tilbud fra rikke annette capaldi til i/s torvet, idet det fremgår af brevet, at rikke annette
capaldi forventede et svar fra i/s torvet. efter brevets formulering må det derfor have stået
rikke annette capaldi klart, at i/s torvets manglende accept af tilbuddet havde den følge, at
der ikke var opnået enighed om forligsbeløbet, og at rikke annette capaldi derfor skulle
stævne i/s torvet i henhold til erhvervslejelovens § 67, stk. 2, for at fastholde kravet.
der er hverken i erhvervslejelovens § 67 eller lovgivningen i øvrigt grundlag for at antage, at
i/s torvets manglende reaktion på rikke annette capaldis brev med erstatningskravet skulle
medføre, at rikke annette capaldi opnår et retskrav på erstatning.
såfremt rikke annette capaldis fortolkning af aftaleretten følges, vil det medføre en meget
udvidet anvendelse af begrebet stiltiende accept, hvilket ikke har været tanken med erhvervs-
lejelovens bestemmelser om opnåelse af enighed, da der ikke er holdepunkter for dette i er-
hvervslejelovens ordlyd eller forarbejder.
rikke annette capaldi har i medfør af erhvervslejelovens § 67 en handlepligt, og denne
handlepligt kan ikke overføres til i/s torvet ved i/s torvets passivitet over for rikke annette
capaldis brev med erstatnings- og godtgørelseskravet.
                                                - 4 -
i/s torvets manglende accept af rikke annette capaldis krav på erstatning har i sig selv ka-
rakter af en afvisning, og derfor skulle rikke annette capaldi have anlagt sag inden for 6-
ugersfristen i erhvervslejelovens § 67. rikke annette capaldi har ikke anlagt sag inden for
fristen, og derfor skal sagen afvises.
retsgrundlag
erhvervslejelovens § 67, stk. 1 og stk. 2, er sålydende:
       ”vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning og godtgørelse efter § 66, skal
       lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til le-
       jeren. størrelsen og sammensætningen af lejerens krav skal fremgå af meddelelsen.
       stk. 2. ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66 skal lejeren anlægge
       sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.”
følgende fremgår bl.a. af de specielle bemærkninger til § 67, jf. folketingstidende 1999-
2000, tillæg a, lovforslag nr. l 33, s. 1015:
       ”bestemmelsens stk. 1 og 2 svarer til den gældende lejelovs § 90, dog således, at det
       skal fremgå af lejerens meddelelse til udlejeren, hvordan størrelsen og sammensætnin-
       gen af lejerens krav om erstatning og godtgørelse er. dette krav er ikke sanktioneret.
       endvidere præciseres det i stk. 2, at lejer alene skal anlægge sag ved boligretten ved
       uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66.
       …”
højesterets begrundelse og resultat
efter erhvervslejelovens § 67, stk. 2, skal lejer ved uenighed om erstatning og godtgørelse
anlægge sag ved boligretten inden for en frist af to gange 6 uger efter udlejers opsigelse.
i denne sag fremsatte lejer, rikke annette capaldi, rettidigt den 5. marts 2014 krav om erstat-
ning over for udlejer, i/s torvet. udlejer reagerede ikke på kravet inden udløbet af fristen i §
67, stk. 2, men svarede først den 26. maj 2014, hvilket var nogle dage efter fristens udløb.
spørgsmålet er, om lejer i en sådan situation har pligt til at anlægge sag.
efter lovbestemmelsens ordlyd og forarbejder har en lejer kun pligt til at anlægge sag, hvis
der er uenighed mellem lejer og udlejer. hvis uenigheden ikke er konstateret inden fristens
udløb, er pligten for lejer til at anlægge sag således ikke indtrådt. en sådan fortolkning må
også anses for bedst stemmende med reglens formål og begrundelse, nemlig at lejer nok har
                                                   - 5 -
pligt til at anlægge sag inden en vis frist, men at lejer omvendt ikke skal afholde unødvendige
udgifter til sagsanlæg, før det vides, i hvilket omfang parterne er uenige om erstatningskravet.
hvis uenigheden først konstateres efter fristens udløb, f.eks. fordi udlejer ikke inden da har
taget stilling til lejers krav, vil lejer have pligt til at anlægge sag uden ufornødent ophold, efter
at uenigheden er konstateret.
lejer anlagde sag den 25. juni 2014, hvilket var uden ufornødent ophold, efter at uenigheden
var konstateret. på den anførte baggrund stadfæstes boligrettens kendelse, hvorefter sagen
ikke afvises, men fremmes til realitetsbehandling.
                                           thi bestemmes:
boligrettens kendelse stadfæstes.
