                            højesterets dom
                         afsagt fredag den 21. februar 2014
sag 101/2013
camilla barfoed ejendomme a/s
(advokat anne louise husen)
mod
keld ib schultze
(advokat charlotte kjærgaard)
i tidligere instanser har retten i odense som boligret afsagt kendelse den 16. februar 2010 og
dom den 3. januar 2011, ligesom østre landsrets 21. afdeling har afsagt dom den 29. novem-
ber 2012.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, lene pagter kristensen, thomas
rørdam, jon stokholm og kurt rasmussen.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
appellanten, camilla barfoed ejendomme a/s, har nedlagt påstand om, at landsrettens dom
ophæves, og at sagen hjemvises til landsretten til realitetsbehandling af lejeforhøjelse for le-
jemålet skibhusvej 33, st. tv., 5000 odense c, der var varslet til ikrafttræden den 1. januar
2009.
indstævnte, keld ib schultze, har påstået stadfæstelse.
supplerende sagsfremstilling
i 2005 blev der indgået aftale om et samlet salg af de seks ejendomme i bredstedgade 7 og
skibhusvej 25-35. den aftale blev indgået mellem på den ene side borgerhus i/s, herela i/s,
                                                - 2 -
henry larsen og rene larsen som sælgere og på den anden side rolf barfoed a/s eller ordre
som køber. aftalen er betegnet tillæg til slutsedler og underskrevet henholdsvis den 12. og 13.
juli 2005, og det hedder bl.a.:
       ”indgået følgende aftale, som en integreret del af handelsgrundlaget på samtlige ejen-
       domme.
       1) køber eller et af denne ejede selskaber er forpligtet at erhverve samtlige 6 ejen-
       domme...
       2) såfremt lejerne i én eller flere ejendomme udnytter tilbudspligten og overtager ejen-
       dommen(e) på andelsbasis, er køber forpligtet til at erhverve øvrige tilbageværende
       ejendomme...
       3) køber er gjort opmærksom på - og accepterer - at sælgere har opkrævet husleje efter
       småhusreglerne i lejeloven. såfremt ejendommene erhverves - eller drives - som én
       samlet udlejningsejendom vil reglerne iht. brl finde anvendelse, hvorved ejendom-
       mens husleje skal opkræves iht. omkostningsbestemt huslejebudget. dette har ikke
       fundet sted i sælgernes ejertid.
       4) køber kan ikke gøre indsigelser gældende, kræve forholdsmæssigt afslag eller erstat-
       ning forbindelse med en eventuel ændring/nedsættelse af huslejeindtægterne som følge
       af de i punkt 3 nævnte forhold.”
det endte med, at bredstedvej 7 blev solgt til en nystiftet andelsboligforening, og at skibhus-
vej 25-35 blev solgt til camilla barfoed ejendomme a/s.
højesterets begrundelse og resultat
på de seks selvstændigt matrikulerede ejendomme, bredstedgade 7, skibshusvej 25-27, 29,
31, 33 og 35, i odense blev der i begyndelsen af 1920’erne af byggeforeningen borgerhus
opført en sammenhængende randbebyggelse. opførelsen skete kontinuerligt som en samlet
bebyggelse med et portallignende indgangsparti i hjørnebygningen skibshusvej 25-27 med
bredstedgade 7 på den ene side af hjørnebygningen og skibshusvej 29, 31, 33 og 35 på den
anden side. bygningerne blev opført, så de fremtræder arkitektonisk ens og med hver seks
lejligheder af ensartet størrelse og indretning. fra bygningerne på de enkelte ejendomme og
gennem indgangspartiet i hjørnebygningen skibshusvej 25-27 har der siden opførelsen været
adgang til et bag samtlige ejendomme liggende fællesområde.
                                                - 3 -
samtlige ejendomme var indtil 1993 ejet af byggeforeningen borgerhus. hver ejendom fik
sin egen ejendomsskatteopgørelse, hver ejendom havde sin egen fjernvarmecentral, og der
blev udarbejdet varmeregnskab for hver enkelt ejendom. ejendommene blev i øvrigt admini-
streret som en enhed og havde samme administrator og vicevært. der var en fælles vaskekæl-
der for alle ejendommene, og der blev på et tidspunkt etableret fælles renovation. ejendom-
mene var dækket under den samme forsikring.
alt dette fortsatte uforandret, efter at de seks ejendomme i 1993 blev købt af borgerhus i/s –
et interessentskab bestående af advokat henry larsen og dennes administrationschef rene
larsen.
det fortsatte også uforandret, efter at henry larsen og rene larsen i 1994 som borgerhus i/s
foretog en opsplitning, hvorefter ejendomsretten over ejendommene blev fordelt således:
       bredstedgade 7       rene larsen
       skibhusvej 25-27     henry larsen
       skibhusvej 29        herela i/s (henry larsen og rene larsen)
       skibhusvej 31        henry larsen
       skibhusvej 33        rene larsen
       skibhusvej 35        borgerhus i/s (henry larsen og rene larsen)
det er endvidere fortsat uforandret for så vidt angår de fem ejendomme på skibhusvej, efter at
henry larsen og rene larsen i 2005 samlet solgte de seks ejendomme til camilla barfoed
ejendomme a/s, som efter lejernes overtagelse af bredstedgade 7 på andelsbasis blev ejer af
de fem ejendomme på skibhusvej.
det er uomtvistet, at de seks ejendomme indtil den nævnte ejeropsplitning i forholdet mellem
henry larsen og rene larsen efter boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, skulle anses som én
ejendom. det er også uomtvistet, at de fem ejendomme på skibhusvej efter camilla barfoed
ejendommes køb af disse i 2005 skal anses for én ejendom efter boligreguleringslovens § 4 a,
stk. 2. det er endelig uomtvistet, at hvis ejendommen skibhusvej 33 pr. 1. januar 1995 indgik
i et ejerfællesskab med en eller flere af de andre fem ejendomme på en sådan måde, at der på
                                               - 4 -
det tidspunkt efter boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, forelå én ejendom med mere end seks
lejligheder, skal huslejen fastsættes efter boligreguleringslovens kapitel ii-iv.
som anført blev ejeropsplitningen i 1994 foretaget ved, at henry larsen og rene larsen nok
stod som ejer hver for sig af to ejendomme og som sameejere i interessentskab af to, men så-
ledes at de ejendomme, de ejede hver især eller sammen, var placeret spredt fra hinanden.
på baggrund af det anførte finder højesteret, at skibhusvej 33 må anses for i realiteten at være
indgået i et sådant samvirke og ejerfællesskab med de øvrige ejendomme, at der pr. 1. januar
1995 var tale om én ejendom efter boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2. det hidtidige fælles-
skab vedrørende ejendommene fortsatte da også som hidtil, og da det kom til salg, skete det
samlet til én køber.
med denne begrundelse tiltræder højesteret, at camilla barfoed ejendomme skal fastsætte
huslejen i lejemålet skibhusvej 33, st. tv., odense, efter boligreguleringslovens kapitel ii-iv,
og at varslingen af lejeforhøjelsen pr. 1. januar 2009 er ugyldig.
det bemærkes, at højesteret ikke herved har taget stilling til, hvorvidt vurderingen af, om en
ejendom er en småejendom i relation til det udvidede ejendomsbegreb, altid skal foretages ud
fra forholdene pr. 1. januar 1995.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal camilla barfoed ejendomme a/s betale 30.000 kr. til
keld ib schultze.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
