                             højesterets dom
                       afsagt torsdag den 5. september 2013
sag 189/2011
(1. afdeling)
a/b klodsen
(advokat niels hupfeld)
mod
a
(advokat janus fürst, beskikket)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 19. afdeling den 16. juni 2011.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: jytte scharling, thomas rørdam, jens peter
christensen, lars hjortnæs og oliver talevski.
påstande
appellanten, a/b klodsen, har gentaget sine påstande.
indstævnte, a, har påstået stadfæstelse.
anbringender
a/b klodsen har supplerende anført, at a/b klodsen og a indgik en aftale om udførelse af de
forbedringer, der har begrundet den varslede lejeforhøjelse, og at der ikke er nogen sammen-
hæng mellem istandsættelsesarbejderne i de enkelte lejemål, herunder mellem istandsættel-
serne af as og bs badeværelser.
a har supplerende anført, at der ikke blev indgået en aftale om forbedring af det lejede.
retsgrundlaget
i lejelovens § 47, stk. 1, og § 58, stk. 1, hedder det bl.a.:
                                                - 2 -
       ”§ 47. er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren under iagttagelse af
       § 66 forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. ...
       …
       § 58. har udlejeren under iagttagelse af § 66 forbedret det lejede, kan han forlange lejen
       forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. …
       …”
i lejelovens § 66, stk. 1, hedder det:
       ”§ 66. udlejeren kan ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har
       haft adgang til at ytre sig,
       a) fremsætte krav om lejeforhøjelse efter § 47 i beboelseslejemål,
       b) iværksætte forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse for beboelseslejemålene.”
udtrykket ”under iagttagelse af § 66” i lejelovens § 47, stk. 1, og § 58, stk. 1, blev indsat ved
lov nr. 609 af 21. december 1983. ved samme lov fik § 66, stk. 1, den ovenfor citerede ord-
lyd.
inden lovændringen i 1983 havde lejelovens § 66, stk. 1, følgende ordlyd:
       ”§ 66. udlejeren kan ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har
       haft adgang til at ytre sig,
       a) fremsætte krav om lejeforhøjelse efter § 47,
       b) iværksætte væsentlige forbedringer,
       c) fremsætte krav om lejeforhøjelse for forbedringer efter § 59,
       d) opsige lejere.”
udtrykket ”under iagttagelse af § 66” i den gældende lejelovs § 47, stk. 1, og § 58, stk. 1, hid-
rører fra § 1, nr. 5 og 7, i boligministerens forslag til ændring af lejeloven, jf. lovforslag l 9,
folketingstidende 1983-84, 1. samling, tillæg a, sp. 146. i lovforslagets § 1, nr. 12, foreslog
boligministeren endvidere, at ordet ”væsentlige” i dagældende lejelovs § 66, stk. 1, litra b,
udgik, og at dagældende lejelovs § 66, stk. 1, litra c og d, blev ophævet.
i de almindelige bemærkninger til lovforslaget hedder det bl.a., jf. sp. 149:
       ”herudover foreslås beboerrepræsentanternes stilling, også i kommuner uden huslejere-
       gulering, styrket. i teorien har det været diskuteret, hvilke retsvirkninger det har, at en
       udlejer ikke iagttager bestemmelsen i lovens § 66 om at rådføre sig med beboerrepræ-
                                               - 3 -
      sentanterne, før visse foranstaltninger iværksættes. det foreslås derfor, at overholdelsen
      af reglen i § 66 gøres til en betingelse for bl.a. gennemførelse af lejeforhøjelser, herun-
      der lejeforhøjelser for forbedringer.”
i de specielle bemærkninger til lovforslagets § 1, nr. 5, 7 og 12, hedder det bl.a., jf. sp. 151 f.:
      ”til nr. 5, 7 og 12
      som nævnt i de almindelige bemærkninger tilsigter forslaget at knytte retsvirkninger til
      udlejeres manglende overholdelse af reglen i lovens § 66. ifølge denne bestemmelse kan
      udlejer ikke, forinden beboerrepræsentanterne har haft 3 uger til at ytre sig, fremsætte
      krav om lejeforhøjelse, iværksætte væsentlige forbedringer samt fremsætte krav om le-
      jeforhøjelse som følge af forbedringer. i bestemmelsen er der ikke anført konsekvenser
      af, at bestemmelsen ikke overholdes.
      efter forslaget vil en udlejer, der ikke har drøftet spørgsmålet om lejeforhøjelse og i-
      værksættelse af forbedringer, være afskåret fra at kræve en lejeforhøjelse. således må
      en udlejer, der udfører forbedringer, som ikke har været forelagt beboerrepræsentanter-
      ne, selv afholde udgiften til forbedringen.
      endvidere foreslås væsentlighedskriteriet i § 66 afskaffet på grund af den fortolknings-
      tvivl, som dette kriterium kan medføre.
      den gældende bestemmelse i § 66, stk. 1 d, vedrørende opsigelse af lejere foreslås op-
      hævet, idet opsigelsesbestemmelserne må anses for at give lejerne tilstrækkelig beskyt-
      telse.”
under folketingets behandling af lovforslaget fremsatte boligministeren et ændringsforslag,
hvorefter lejelovens § 66, stk. 1, fik en udformning, der svarer til den nugældende. om bag-
grunden for ændringsforslaget hedder det bl.a., jf. lovforslag l 9, folketingstidende 1983-84,
1. samling, tillæg b, sp. 132:
      ”det foreslås, at udlejeren fritages for efter lejelovens § 66 at høre beboerrepræsentan-
      terne ved varsling af lejeforhøjelser og iværksættelse af forbedringer for erhvervsleje-
      mål. baggrunden herfor er, at de hensyn, der ligger bag bestemmelsen, ikke i samme
      grad gør sig gældende for disse lejemål.”
højesterets begrundelse og resultat
problemstilling mv.
a/b klodsen varslede ved brev af 10. juli 2008 lejeforhøjelse med henvisning til en forestå-
ende renovering af badeværelset i as lejlighed, som efter a/b klodsens opfattelse ville for-
bedre lejemålet. lejeforhøjelsen skulle træde i kraft den 1. november 2008.
                                                - 4 -
af de grunde, landsretten har anført, tiltræder højesteret, at det ikke er godtgjort, at a/b
klodsen og a indgik aftale om udførelsen af forbedringer i badeværelset.
som anført af landsretten var der etableret en beboerrepræsentation i ejendommen, og det er
ubestridt, at beboerrepræsentationen ikke blev underrettet, inden renoveringen af badeværelset
blev iværksat.
spørgsmålet er herefter, om a/b klodsen efter lejelovens § 66, stk. 1, litra b, var forpligtet til
at underrette beboerrepræsentationen, inden renoveringen af badeværelset blev iværksat. i be-
kræftende fald er spørgsmålet, om undladelsen heraf medfører, at varslingen af lejeforhøjelsen
er ugyldig.
høring af beboerrepræsentationen
efter lejelovens § 66, stk. 1, litra b, kan udlejeren ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en
periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig, ”iværksætte forbedringer, der vil medføre
lejeforhøjelse for beboelseslejemålene”. bestemmelsen fik sin nuværende formulering ved en
lovændring i 1983. anvendelsen af udtrykket ”beboelseslejemålene” har efter forarbejderne
til formål at markere, at bestemmelsen ikke skal finde anvendelse på erhvervslejemål. der er
ikke i forarbejderne holdepunkter for at antage, at det ved anvendelse af udtrykket ”beboelses-
lejemålene” var tilsigtet, at bestemmelsen kun skal anvendes, når forbedringerne omfatter
mere end ét lejemål. en sådan fortolkning vil da også være i strid med bestemmelsens formål,
som er at give beboerrepræsentationen mulighed for at påvirke udlejerens beslutninger om
iværksættelse af forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse.
højesteret finder på denne baggrund, at lejelovens § 66, stk. 1, litra b, må forstås således, at
udlejerens forpligtelse til at underrette beboerrepræsentationen gælder, selv om de forbed-
ringer, der vil medføre lejeforhøjelse, alene omfatter et enkelt lejemål.
a/b klodsen skulle herefter have hørt beboerrepræsentationen, inden renoveringen af ba-
deværelset i as lejlighed blev iværksat.
                                                - 5 -
retsvirkningen af manglende høring af beboerrepræsentationen
ved den ovennævnte lovændring i 1983 blev tillige bl.a. lejelovens § 58, stk. 1, ændret, såle-
des at en forbedring for at kunne medføre lejeforhøjelse med et beløb, der modsvarer det leje-
des værdi, skal være sket ”under iagttagelse af lejelovens § 66”. det fremgår af forarbejderne
til lovændringen, at formålet med udtrykket ”under iagttagelse af lejelovens § 66” er at mar-
kere, at manglende overholdelse af lejelovens § 66, stk. 1, har den retsvirkning, at udlejer er
afskåret fra at kræve lejeforhøjelse.
højesteret finder på denne baggrund, at a/b klodsens manglende iagttagelse af lejelovens §
66, stk. 1, litra b, medfører, at varslingen af lejeforhøjelsen ved brevet af 10. juli 2008 er
ugyldig.
konklusion
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                       thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal a/b klodsen betale 30.000 kr. til statskassen.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
