                                            dom
afsagt den 6. juni 2017 af østre landsrets 23. afdeling
(landsdommerne bodil dalgaard hammer, gunst andersen og niels fenger).
23. afd. nr. b-2932-16:
location a/s
(advokat lars langkjær)
mod
grundejernes investeringsfond
(advokat bjarne becher jensen)
helsingør rets dom af 2. december 2016 (bs 2g-250/2016) er anket af location a/s med
endelig påstand om, at grundejernes investeringsfond skal anerkende at være forpligtet til at
ophæve bindingskonto nr. 41-09649 for ejendommen sundtoldvej 9, 3000 helsingør.
indstævnte, grundejernes investeringsfond, har påstået stadfæstelse.
supplerende sagsfremstilling
der er for landsretten fremlagt en række nye dokumenter vedrørende ejendommens opførelse,
hvoraf bl.a. fremgår, at de omhandlede ejendomme er registreret som opført i år 1900 af
samme murermester, og at de var sammenbygget med fælles brandgavl.
af det i byrettens dom omtalte ”driftsbudget ejendommen: grønnehavevej 31-33 & sund-
toldvej 5” fremgår bl.a., at ejendommene i 1988 og 1989 havde ét samlet driftsbudget med
bl.a. fælles forsikringer og falck-abonnement og fælles regnskab for varme, el og gas. bud-
                                                - 2 -
gettet indeholdt tillige fælles poster for bl.a. ejendomsfunktionær, trappevask, vinduespuds-
ning, fejning, snerydning, vicevært og storskrald.
i forbindelse med, at ejendommene blev solgt samlet på tvangsauktion i 1989, udfærdigede
helsingør kommune, ejendomsskattekontoret, to vurderingspåtegninger af 24. juli 1989, for
hhv. matr. nr. 23 k marienlyst og matr. nr. 23 i marienlyst. på begge påtegninger står der som
fortrykt tekst ”ejendommen udgør ikke en del af en samlet fast ejendom”.
tidligere direktør for ejendommenes daværende ejer hedebyselskabet aps michael drøge-
müller har i en mail af 3. maj 2013 anført bl.a. følgende:
       ”i nærværende sag om frigivelse af bundne midler i gi kan jeg oplyse, at ejen-
       dommene sundtoldvej 5-7 og sundtoldvej 9 var samejet og samadministreret den
       1. januar 1995. ejendommene skal derfor betragtes som en storejendom. ejer var
       hedebyselskabet aps.
       jeg vedlægger kopi af huslejevarslinger fra før og efter den 1. januar 1995, som
       viser at ejendommene blev administreret som én stor ejendom.”
ifølge bbr-meddelelser fra 2015 og 2017 har ejendommen sundtoldvej 9 centralvarmeanlæg
(1-kammerfyr), mens ejendommen sundtoldvej 5 ifølge bbr-meddelelse fra 2017 har
fjernvarme.
procedure
parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har
procederet i overensstemmelse hermed. dog har appellanten under hovedforhandlingen for
landsretten frafaldet sit anbringende om, at de to ejendomme ikke har været opført kon-
tinuerligt i den forstand, hvori dette udtryk benyttes i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2.
retsgrundlaget
boligreguleringslovens kapitel ii omhandler huslejeregulering for beboelseslejligheder.
lovens § 4 fastsætter bl.a. følgende:
                                               - 3 -
      ”§ 4. reglerne i kapitel ii-iv gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje,
      når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5.
      …
      stk. 5. reglerne i kapitel ii-iv, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder
      ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre
      beboelseslejligheder. for de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og
      26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere
      beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i
      landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.”
endvidere foreskriver lovens § 4 a, stk. 1 og 2, følgende:
      ”§ 4 a. flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes
      af samme udlejer, anses i denne lov som én ejendom.
      stk. 2. er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en
      samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for
      driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som én ejendom. det samme
      gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.”
bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, blev indsat ved lov nr. 419 af 1. juni 1994
med ikrafttræden den 1. januar 1995. af de specielle bemærkninger til lovforslaget (ft 1993-
94, tillæg a, sp. 791l f.) fremgår bl.a. følgende:
      ”det foreslås i den nye bestemmelse i § 4, stk. 5, at undtage lejeforhold i ejen-
      domme med 6 eller færre beboelseslejligheder fra reglerne om lejens størrelse
      m.v. ved lejeaftalens indgåelse, de komplicerede regler om omkostningsbestemt
      leje og de hertil knyttede regler om vedligeholdelse. ændringen foreslås at skulle
      gælde for ejendomme, som den 1. januar 1995 indeholder 6 eller færre
      beboelseslejligheder. ved at knytte lejlighedsantallet sammen med et bestemt
      tidspunkt opnås, at senere lejlighedssammenlægninger ikke bevirker, at ejendom-
      men igen bliver omfattet af den omkostningsbestemte leje m.v. dette princip
      svarer til, hvad der gælder for 80%-ejendommene i boligreguleringslovens § 4,
      stk. 2, nr. 2.”
i forbindelse med ændringslovens ikrafttræden udstedte det daværende boligministerium
”vejledning om ændringer i lejelovgivningen pr. 1. juli 1994 og 1. januar 1995”. af vejled-
ningens pkt. 6 fremgår bl.a. følgende:
      ”med ændringsloven er der i boligreguleringslovens kapitel iv a indført et sær-
      ligt regelsæt for de såkaldte »små-ejendomme«.
                                               - 4 -
      …
      formålet med reglerne er at forenkle administrationen af mindre udlejningsejen-
      domme ved at fritage disse ejendomme fra en væsentlig del af boligregu-
      leringslovens mere komplicerede regelsæt vedrørende lejeregulering, forbedringer
      og vedligeholdelse.
      …
      afgrænsningen af regelsættet for småejendomme er, jf. ovenfor, alene relateret til
      antallet af beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. ændringer i antallet af beboel-
      seslejligheder, som følge af f.eks. sammenlægning af lejligheder, ændrer ikke
      ejendommens status.
      …
      efter boligreguleringslovens ejendomsbegreb, jf. § 4 a, udgør en restejendom en
      selvstændig ejendom.
      for sådanne ejendomme finder reglerne for småejendomme ligeledes anvendelse.
      dette bevirker, at restejendomme, som pr. 1. januar 1995 indeholder færre end 7
      beboelseslejligheder, har status som småejendom.
      også for disse ejendomme gælder, at status ikke kan ændres efterfølgende. rest-
      ejendomme, der indeholder 7 eller flere beboelseslejligheder, forbliver omfattet af
      reglerne om omkostningsbestemt husleje uanset, om der efter den 31. december
      1994 frasælges ejerlejligheder i et omfang, som bringer antallet under 7
      beboelseslejligheder i restejendommen.”
landsrettens begrundelse og resultat
der er mellem parterne enighed om, at spørgsmålet om, hvorvidt der er bindingspligt på
ejendommen sundtoldvej 9, 3000 helsingør, afhænger af, om denne ejendom i medfør af
boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, skal anses for én ejendom sammen med ejendommene
sundtoldvej 5 og 7.
boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, indeholder tre betingelser for, at flere ejendomme skal
anses som én ejendom i denne lovs forstand.
for det første skal de pågældende ejendomme være opført kontinuerligt, hvilket for lands-
retten ubestridt er tilfældet i nærværende sag.
                                               - 5 -
for det andet skal ejendommene have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,
og for det tredje skal ejendommene ejes af samme ejer. landsretten tiltræder i den for-
bindelse, at vurderingen efter de to sidstnævnte betingelser skal foretages ud fra forholdene
den 1. januar 1995, således som det foreskrives i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, og i tbb
2015.376 v er lagt til grund i forhold til boligreguleringslovens § 4 a, stk. 1.
det er ubestridt, at de omhandlede ejendomme den 1. januar 1995 havde samme ejer.
landsretten tiltræder endvidere, at der 1. januar 1995 forelå et i forhold til boligregulerings-
lovens § 4 a, stk. 2, fornødent driftsfællesskab mellem ejendommene. landsretten har herved
lagt vægt på bl.a., at ejendommene på dette tidspunkt var samadministreret, at grundejernes
investeringsfond med virkning fra 1. januar 1983 havde registreret ejendommene som indbyr-
des bindingspligtige, at den daværende ejer af ejendommene i juli 1984 oplyste over for
grundejernes investeringsfond, at ejendommene havde driftsfællesskab, og at ejendommene –
i hvert fald i 1988 og 1989 – havde ét samlet driftsbudget med fælles poster for bl.a. varme, el
og gas, ejendomsfunktionær, trappevask, vinduespudsning, fejning, snerydning, vicevært og
storskrald, forsikringer og falck-abonnement.
landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
location a/s skal betale sagsomkostninger for landsretten til grundejernes investeringsfond
med i alt 35.000 kr. beløbet omfatter udgifter til advokatbistand inkl. moms. ved
fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der taget hensyn til
sagens omfang og varighed.
                                    t h i k e n d e s f o r r e t:
byrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for landsretten skal location a/s betale 35.000 kr. til grundejernes
investeringsfond.
                                            - 6 -
det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
