                             højesterets dom
                            afsagt tirsdag den 23. juni 2015
sag 285/2013
(1. afdeling)
a
(advokat allan steen lynge, beskikket)
mod
p. bodholdt ejendomme aps
(advokat mads berendt)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavn byret den 18. september 2012 og af østre
landsrets 12. afdeling den 4. juni 2013.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: poul søgaard, jytte scharling, thomas rørdam,
oliver talevski og jan schans christensen.
påstande
parterne har gentaget deres påstande for landsretten.
supplerende sagsfremstilling
der er for højesteret fremlagt kopi af lejekontrakt vedrørende det andet af de to lejemål i
ejendommen kongelundsvej 34, københavn.
højesterets begrundelse og resultat
a og p. bodholdt ejendomme aps indgik med virkning fra den 1. februar 2007 en skriftlig
aftale om et lejemål i et parcelhus med to lejemål beliggende kongelundsvej 34 i københavn.
lejekontrakten blev oprettet på typeformular a, 7. udgave, der ved indgåelsen af lejekon-
trakten ikke længere var autoriseret som standardblanket for lejeaftaler.
                                                - 2 -
det er i lejekontraktens § 11 anført bl.a., at ”lejer er bekendt med at denne lejekontrakt fravi-
ger de sædvanlige regler i lejeloven om lejefastsættelsen § 47 til og med § 52. i kontrakten er
aftalt fri lejefastsættelse § 53 stk. 7 som omhandler ejendomme efter 1991”.
det fremgår af lejelovens § 53, stk. 3, at bestemmelserne i §§ 47-52 kan fraviges i lejeaftaler
om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. den
ejendom, som lejemålet vedrører, blev taget i brug efter denne dato. det forhold, at der i le-
jekontrakten fejlagtigt er henvist til lejelovens § 53, stk. 7 (og ikke stk. 3), indebærer efter hø-
jesterets opfattelse ikke, at parternes aftale om at fravige lejelovens §§ 47-52 er ugyldig.
hovedspørgsmålet er herefter, om vilkåret i lejekontraktens § 11 om fri lejefastsættelse må
anses for ugyldigt efter lejelovens § 5.
hvis der ved indgåelse af lejeaftaler anvendes blanketter, skal bestemmelser, der pålægger
lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæ-
ves for at være gyldige, jf. § 5, stk. 1. bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser
eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, er endvidere ugyldige, hvis der er
anvendt en uautoriseret blanket, jf. § 5, stk. 2. reglerne i § 5, stk. 1 og 2, gælder også for an-
dre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom,
når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede (stan-
dardaftaler), jf. § 5, stk. 3.
højesteret finder, at parternes aftale om at fravige lejelovens §§ 47-52 er udtryk for, at lejeren
pålægges større forpligtelser eller gives mindre rettigheder end angivet i loven. den typefor-
mular, som parterne har anvendt, er endvidere som nævnt ikke autoriseret.
de vilkår, der indsættes i en standardblankets tomme rubrik (§ 11), må efter højesterets op-
fattelse som udgangspunkt anses for individuelle bestemmelser, som ikke er en del af blanket-
ten, og som heller ikke udgør en selvstændig blanket eller en standardaftale omfattet af § 5,
stk. 3. for disse individuelle vilkår gælder derfor som udgangspunkt hverken kravet om frem-
hævelse i § 5, stk. 1, eller kravet om autorisation i § 5, stk. 2. dette udgangspunkt kan fravi-
ges, hvis der foreligger særlige omstændigheder, jf. herved højesterets dom af 12. maj 2014
                                                 - 3 -
(ufr 2014.2370), hvor nogle vilkår efter en konkret vurdering blev anset for at være en inte-
greret del af blankettens vilkår.
ved bedømmelsen af, om udgangspunktet skal fraviges i den foreliggende sag, må det tages i
betragtning, at vilkårene i § 11 ikke er forhandlet, og at der som indledning til § 11 mangler
den tekst i typeformular a, 7. udgave, der angiver, at § 11 indeholder fravigelser og tilføjelser
til lejelovgivningens almindelige regler.
heroverfor står, at det i den anvendte blankets indledning er fremhævet, at det skal anføres i §
11, hvis parterne ønsker at aftale fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler. leje-
kontraktens § 11 fremtræder endvidere ikke som en del af den blanket, der indeholder leje-
kontraktens §§ 1-10, idet der er anvendt en anden margin, skrifttype og skriftstørrelse end i
blanketten. heller ikke sprogligt fremstår bestemmelserne i § 11 som en del af blanketten.
teksten i § 11 bærer overskriften ”kongelundsvej 34” og fremtræder indholdsmæssigt som
individuelt tilpasset lejemålet, idet der bl.a. er bestemmelser, som er en følge af, at det lejede
er en del af et enfamiliehus, ligesom ingen af bestemmelserne er uden betydning for lejemålet.
efter en samlet vurdering af det anførte finder højesteret ikke grundlag for at fravige det
ovennævnte udgangspunkt. vilkåret i § 11 om fri lejefastsættelse kan således ikke anses for
en del af blanketten og indgår heller ikke i en selvstændig blanket eller standardaftale. kravet
om fremhævelse i lejelovens § 5, stk. 1, og kravet om autorisation i § 5, stk. 2, finder derfor
ikke anvendelse på det nævnte vilkår.
højesteret finder det ikke godtgjort, at der foreligger mangler ved lejemålet, som kan berettige
a til et forholdsmæssigt afslag i lejen.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
                                               - 4 -
i sagsomkostninger for højesteret skal statskassen betale 40.000 kr. til p. bodholdt ejen-
domme aps.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
