                             højesterets dom
                            afsagt onsdag den 13. maj 2015
sag 5/2014
(2. afdeling)
advokat hans boserup
(selv)
mod
kenneth bøttcher og
maria todsen
(advokat jesper baungaard for begge)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i sønderborg den 28. juni 2012 og af vestre
landsrets 10. afdeling den 27. september 2013.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: niels grubbe, jon stokholm, vibeke rønne,
michael rekling og lars apostoli.
påstande
appellanten, advokat hans boserup, har principalt påstået frifindelse, subsidiært betaling af et
mindre beløb.
de indstævnte, kenneth bøttcher og maria todsen, har påstået stadfæstelse.
anbringender
advokat hans boserup har vedrørende spørgsmålet om indgåelse af rådgivningsaftalen navn-
lig anført, at han ikke har modtaget ejendomsmæglerens mail af 19. februar 2008. uanset om
mailen måtte være sendt eller modtaget, kan den efter aftaleloven ikke antages at være andet
                                               - 2 -
end en invitation til ham til at fremsende tilbud på løsning af opgaven, eller som et tilbud, der
først skulle accepteres af ham, før en retshandel var indgået.
i det omfang en rådgivningsaftale kan identificeres, kan den ifølge aftaleloven ikke anses for
indgået tidligere end den 10. marts 2008, hvor han første gang forholdt sig til opgaven og til
dokumenterne modtaget den 7. marts 2008. hans accept af den 10. marts 2008 om at ville
bistå kenneth bøttcher og maria todsen er således det tidligste tidspunkt, hvor aftalen om
bistand mellem dem kan anses for indgået.
han har yderligere anført, at det må tillægges betydning, at kenneth bøttcher og maria tod-
sen rejste til venezuela umiddelbart efter at have underskrevet salgsaftalen, og at de først
vendte tilbage efter udløbet af fristen for advokatforbeholdet.
advokat hans boserup har oplyst, at han for det tilfælde, at han dømmes til at betale et beløb
til køberne, har søgt regres mod sælger begrundet i forholdsmæssigt afslag, og at sag herom
verserer, men er udsat på den endelige afgørelse af nærværende sag.
kenneth bøttcher og maria todsen har heroverfor navnlig anført, at det kan lægges til grund,
at advokat hans boserup modtog ejendomsmæglerens mail af 19. februar 2008, og at han fra
det tidspunkt må anses at have påtaget sig opgaven med at berigtige handlen. advokat hans
boserup har således ikke fremlagt materiale, der underbygger, at aftalen skulle være indgået
senere.
deres rejse til venezuela har endvidere ikke nogen betydning for bedømmelsen af advokat
hans boserups ansvar, idet han end ikke forsøgte at komme i forbindelse med dem.
supplerende sagsfremstilling
der er enighed om, at købsaftalen er underskrevet af begge parter den 18. februar 2008.
købsaftalen indeholder ikke alene en angivelse af købers og sælgers navne og adresser, men
også kontaktoplysninger i form af telefonnumre og mailadresser.
den i landsrettens dom omtalte mail af 10. marts 2008 fra advokat hans boserup til ejen-
domsmægleren om godkendelse af købsaftalen har følgende indhold:
                                                 - 3 -
       ”jeg bekræfter hermed at ovennævnte købsaftale kan godkendes.”
omkostningerne til udbedring af ulovlige elinstallationer inklusive dem, der er nævnt i til-
standsrapporten, udgør efter skønserklæringen i alt 80.983,75 kr. inklusive moms, heraf
37.750 kr. til elinstallatør, 40.000 kr. til tømrer- og snedker for nødvendige følgearbejder i
form af demontering af lofter i seks rum og opsætning af nye lofter samt 3.233,75 til maler.
højesterets begrundelse og resultat
sagen angår et spørgsmål om erstatningsansvar som følge af mangelfuld rådgivning i forbin-
delse med advokat hans boserups berigtigelse af en ejendomshandel for kenneth bøttcher og
maria todsen.
kenneth bøttcher og maria todsen købte ved købsaftale af 18. februar 2008 et parcelhus. der
var tale om et forbrugerkøb med fortrydelsesret, hvor fristen for, at de kunne træde tilbage fra
handlen, udløb den 26. februar 2008. købsaftalen indeholdt endvidere et advokatforbehold,
hvorefter deres advokat skulle godkende handlen og gøre eventuelle indsigelser gældende
senest den 25. februar 2008.
der er enighed om, at advokat hans boserup påtog sig og udførte opgaven med berigtigelse
af kenneth bøttcher og maria todsens køb af ejendommen. de meddelte i forbindelse med
købet ejendomsmægleren, at de havde valgt advokat hans boserup til at berigtige ejendoms-
handlen som deres rådgiver, men de kontaktede ham ikke selv. højesteret lægger til grund, at
ejendomsmægleren informerede advokat hans boserup herom ved brev af 19. februar 2008,
fremsendt med mail til hans kontor. advokat hans boserup meddelte ved mail af 10. marts
2008 uden bemærkninger ejendomsmægleren, at han godkendte handlen, og højesteret læg-
ger til grund, at han ikke forinden havde haft eller havde søgt at få kontakt med kenneth bøtt-
cher og maria todsen, hverken ved mail, telefon eller møde. højesteret finder herefter, at
advokat hans boserup må anses for at have accepteret opgaven med virkning fra modtagelsen
af opdraget den 19. februar 2008.
højesteret finder, at advokat hans boserup tilsidesatte sine pligter som advokat ved ikke efter
modtagelsen af brevet af 19. februar 2008 at rekvirere sagens dokumenter og tage kontakt til
sine klienter for at rådgive dem om købet, herunder om betydningen af bemærkningerne i til-
                                               - 4 -
standsrapporten og købsaftalen om elinstallationerne og om eventuelle muligheder for at sikre
sig mod tab i denne forbindelse. det påhvilede ham at gøre dette så betids, at advokatforbe-
holdet kunne gøres gældende inden fristens udløb. det bemærkes herved, at advokat hans
boserup efter sin egen forklaring først gennemgik sagens dokumenter den 7. marts 2008, og
at han ikke har kunnet gøre rede for, hvorfra han havde fået dokumenterne. det bemærkes
endvidere, at der ikke er holdepunkter for at fastslå, at advokat hans boserup var ude af stand
til at få kontakt med sine klienter på grund af deres rejse til udlandet.
højesteret finder, at advokat hans boserup herved har handlet ansvarspådragende over for
kenneth bøttcher og maria todsen.
det forhold, at maria todsens far, der er stærkstrømsingeniør, deltog i besigtigelsen af ejen-
dommen og gik tilstandsrapporten igennem, kan ikke tillægges betydning.
højesteret lægger til grund, at kenneth bøttcher og maria todsen kunne have opnået yderli-
gere afslag i købesummen eller være trådt tilbage fra handlen og derved have undgået tab som
følge af de ulovlige elinstallationer, hvis advokat hans boserup havde givet dem tilstrækkelig
og rettidig rådgivning. tabet må derfor anses for at være forårsaget af advokat hans boserups
ansvarspådragende forhold.
efter skønserklæringen lægger højesteret til grund, at lovliggørelse af elinstallationerne, her-
under nødvendige følgearbejder til nye lofter og malerarbejde, vil koste 80.983,75 kr.
ved købsaftalens bestemmelse om individuelle vilkår gav sælgeren et afslag i købesummen
på 20.000 kr. som kompensation for ”tilstandsrapportens … indhold” og ”evt. udbed-
ring/udskiftning af de i rapporten anførte forhold”. efter ordlyden af dette punkt sammenholdt
med tilstandsrapportens bemærkninger om elinstallationer finder højesteret, at afslaget må
anses for givet som følge af alle bemærkningerne i tilstandsrapporten, herunder bemærknin-
gerne om elinstallationerne.
på den anførte baggrund fastsætter højesteret skønsmæssigt tabet til 50.000 kr.
                                                - 5 -
det af advokat hans boserup anførte om subsidiær hæftelse og tabsbegrænsning kan ikke
føre til et andet resultat.
herefter tager højesteret kenneth bøttcher og maria todsens krav til følge med 50.000 kr.
med procesrente fra sagens anlæg.
efter sagens udfald skal advokat hans boserup betale sagsomkostninger for byret, landsret og
højesteret med 83.071 kr., heraf 75.000 kr. til dækning af advokatudgift, 960 kr. til vidne-
godtgørelse, 4.611 kr. til udgifter til syn og skøn samt 2.500 kr. til dækning af retsafgift for
byret og landsret i forhold til det vundne beløb.
                                       thi kendes for ret:
advokat hans boserup skal til kenneth bøttcher og maria todsen betale 50.000 kr. med pro-
cesrente fra den 27. august 2010.
i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal advokat hans boserup betale 83.071
kr. til kenneth bøttcher og maria todsen.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.
sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
