                               højesterets dom
                               afsagt tirsdag den 1. maj 2018
sag 235/2017
(1. afdeling)
fyns almennyttige boligselskab
(advokat iben lindhardt olsson)
mod
l
(advokat vilhelm dickmeiss, beskikket)
i tidligere instanser er afsagt dom af boligretten i odense den 30. september 2016 og af østre
landsrets 2. afdeling den 11. september 2017.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, henrik waaben, michael
rekling, hanne schmidt og kurt rasmussen.
påstande
appellanten, fyns almennyttige boligselskab, har principalt nedlagt påstand om, at ind-
stævnte, l, skal anerkende, at lejemålet er ophævet med rette, jf. almenlejelovens § 90, stk. 1,
nr. 7, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-3, 6 og 11, samt § 90, stk. 1, nr. 12. fyns almennyttige
boligselskab har endvidere nedlagt påstand om, at l skal fraflytte det lejede straks efter
højesterets bestemmelse.
subsidiært har fyns almennyttige boligselskab nedlagt påstand om, at l skal anerkende, at
lejemålet er opsagt med rette til den 1. maj 2016, jf. almenlejelovens § 88, jf. § 85, stk. 1, nr.
3, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-3, 6 og 11, samt § 85, stk. 1, nr. 5. fyns almennyttige boligselskab har
endvidere nedlagt påstand om, at l skal fraflytte det lejede straks efter højesterets
bestemmelse.
                                             - 2 -
l har nedlagt påstand om stadfæstelse. over for fyns almennyttige boligselskabs subsidiære
påstand har hun nedlagt påstand om frifindelse.
anbringender
fyns almennyttige boligselskab har til støtte for den principale påstand anført bl.a., at leje-
målet er ophævet med rette, jf. almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-3, 6 og
11, samt § 90, stk. 1, nr. 12.
det er en konkret og objektiv vurdering, om forholdets grovhed legitimerer en ophævelse. det
er handlingens karakter, der er afgørende, men det er ikke en forudsætning, at der er tale om
en strafbar handling. det kan imidlertid lægges til grund, at ls søn har begået en grov strafbar
handling. det understøtter handlingens grovhed, at gerningsmændene har begået handlingen
efter forudgående planlægning, idet de tilvejebragte egnede kasteskyts og molotovcocktails.
det understøtter endvidere handlingens grovhed, at handlingen blev begået over for
polititjenestemænd, der var i færd med at udføre tryghedsskabende arbejde i området, og at
handlingen blev begået på et sted, der sædvanligvis bruges af områdets beboere som
samlingssted mv. handlingen var derfor efter sin voldsomme karakter særdeles egnet til at
skabe utryghed både hos de tilstedeværende beboere og hos områdets beboere i almindelig-
hed.
en ophævelse i medfør af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7, jf. § 81, kræver en vis form for
tilknytning mellem gerningen, som ligger til grund for ophævelsen, og ejendommen, udlejer,
dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.
almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, indeholder ikke et direkte krav om tilknytning, idet hø-
jesteret i sin dom af 22. august 2013 (ufr 2013.3112) dog lagde vægt på tilknytningen mel-
lem gerningsstedet og det ophævede lejemål som et relativt kriterium i proportionalitetsafvej-
ningen af, om lejers fraflytning var påkrævet.
vurderingen af spørgsmålet om tilknytning må foretages på baggrund af forholdene i ejen-
dommen og i naturlig tilknytning til ejendommen, idet der er tale om ”en områdebetragtning”,
og de områder i bydelen vollsmose, der er relevante i sagen, skal ses som et samlet boligom-
                                                    - 3 -
råde. afgrænsningen kan således ikke foretages på baggrund af f.eks. matrikelnummer eller
opmålt afstand.
det var derfor berettiget at ophæve lejemålet på baggrund af den strafbare handling, og søn-
nen har ved sin adfærd den 9. juni 2015 ved bøgetorvet i vollsmose tilsidesat god skik og
orden i ejendommen i en sådan grad, at ls fraflytning er påkrævet. ophævelsen står i rimeligt
forhold til handlingen og formålet med ophævelsen.
til støtte for den subsidiære påstand har fyns almennyttige boligselskab anført bl.a., at leje-
målet på baggrund af hændelsen den 9. juni 2015 er opsagt med rette, jf. almenlejelovens §
88, jf. § 85, stk. 1, nr. 3, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-3, 6 og 11, samt § 85, stk. 1, nr. 5. handlingen
var af en sådan grovhed, at opsigelse under disse omstændigheder kunne finde sted uden for-
udgående påmindelse.
både ophævelsen og opsigelsen er således sket med rette, og der foreligger den fornødne pro-
portionalitet. formålet med at bringe lejeaftalen til ophør – at mindske sønnens adgang til
området og ejendommen – kunne ikke opnås på anden mindre indgribende måde på ophævel-
sestidspunktet, og der er derfor proportionalitet mellem ophævelsen eller opsigelsen og ls
søns adfærd. l og hendes børns personlige forhold bør ikke føre til, at ophævelsen eller
opsigelsen anses for uproportional.
l har anført bl.a., at der ikke kan ske ophævelse af lejemålet, idet der ikke er den fornødne
tilknytning mellem sønnens kriminalitet og hendes lejemål.
almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7, omfatter adfærd, der udøves i den ejendom, hvor hendes
lejemål er beliggende, og på inden- og udendørs fællesarealer tilhørende ejendommen. begre-
bet ”ejendom” skal dermed forstås som værende den boligafdeling, lejemålet tilhører, hvilket
vil sige birkeparken. sønnens kriminalitet blev begået i bøgeparken, som er beliggende på en
anden matrikel end birkeparken, og som er ejet af et andet almennyttigt boligselskab end
fyns almennyttige boligselskab. da kriminaliteten ikke blev begået i birkeparken eller på
inden- eller udendørsarealer tilhørende birkeparken, kan der således ikke ske ophævelse af
hendes lejemål efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7.
                                                - 4 -
der kan heller ikke ske ophævelse af lejemålet efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, da
hun ikke har overtrådt sine forpligtelser efter lejekontrakten og almenlejeloven. der skal ved
vurderingen efter § 90, stk. 1, nr. 12, indfortolkes et tilknytningskrav mellem den udviste ad-
færd og lejemålet eller den ejendom eller boligafdeling, hvor lejemålet er beliggende. til-
knytningskravet skal fortolkes i forhold til det enkelte lejemål eller den ejendom eller boligaf-
deling, hvor lejemålet er beliggende, og ikke i forhold til det boligområde, hvor ejendommen
eller boligafdelingen er beliggende.
afstanden mellem lejemålet og bøgetorvet, hvor adfærden har fundet sted, er 550 meter. bø-
getorvet i bøgeparken har ikke direkte forbindelse til birkeparken, og hverken lejemål, ejen-
domme, beboere eller andre med tilknytning til birkeparken har været berørt af den adfærd,
hendes søn har udvist. på den baggrund er der ikke den fornødne tilknytning mellem sønnens
adfærd og lejemålet eller den ejendom eller boligafdeling, hvor lejemålet er beliggende.
en ophævelse af lejemålet er desuden ikke proportional med den udviste adfærd og hendes og
hendes husstands personlige forhold. sønnen var under 18 år på tidspunktet for den udviste
adfærd, han var ikke tidligere straffet, der havde ikke tidligere været klager over hans adfærd
på ejendommen, og hans medvirken i begivenhedsforløbet var af passiv karakter. en ophæ-
velse vil have store personlige konsekvenser for hende og lejemålets øvrige beboere. hun var
på tidspunktet for ophævelsen eneforsørger med fire hjemmeboende børn, hvoraf et barn var
mindreårigt og et andet umyndigt, hendes helbred er dårligt, hun er afhængig af sine døtres
hjælp og vil have svært ved at klare en flytning.
efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7, skal en lejers flytning være påkrævet, og efter § 90,
stk. 1, nr. 12, skal en lejers fjernelse være påkrævet. da hendes flytning eller fjernelse ikke er
påkrævet, kan der ikke ske ophævelse af lejemålet.
til støtte for påstanden om frifindelse for fyns almennyttige boligselskabs subsidiære på-
stand har l desuden anført bl.a., at der ikke kan ske opsigelse, idet fyns almennyttige
boligselskab ikke forudgående har givet hende en påmindelse for tilsidesættelse af god skik
og orden, jf. almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 3, jf. § 82, stk. 2, og hendes flytning er ikke
påkrævet, jf. § 85, stk. 1, nr. 3. der foreligger i øvrigt ikke andre vægtige grunde, som gør det
                                                - 5 -
særligt magtpåliggende for boligselskabet at blive løst fra lejeforholdet, jf. lovens § 85, stk. 1,
nr. 5.
højesterets begrundelse og resultat
problemstilling
ved brev af 29. januar 2016 ophævede fyns almennyttige boligselskab ls lejemål i medfør
af bl.a. almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, med henvisning til den kriminalitet, som hendes
søn ved dom af 5. januar 2016 var dømt for at have begået. sagen angår i første række, om
denne ophævelse var berettiget. i den forbindelse er hovedspørgsmålene, om der er den
fornødne tilknytning mellem kriminaliteten og lejemålet, og om ophævelsen er proportional
med misligholdelsen.
reglerne i almenlejeloven
efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, kan udlejeren hæve lejeaftalen, når ”lejeren i øvrigt
misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet”.
højesteret har i dom af 22. august 2013 (ufr 2013.3112) fastslået, at bestemmelsen i § 90,
stk. 1, nr. 12, må forstås således, at ophævelse efter omstændighederne – med respekt af et
proportionalitetsprincip – kan ske, selv om adfærden ikke er udvist af lejeren selv, men af
lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. bedømmelsen af, om
”lejerens fjernelse er påkrævet”, må efter 2013-dommen foretages på grundlag af mislighol-
delsens karakter og under hensyn til lejerens forhold i øvrigt på ophævelsestidspunktet, såle-
des at det vurderes, om ophævelsen står i et rimeligt forhold til misligholdelsen.
den konkrete sag
ls søn blev ved retten i odenses dom af 5. januar 2016 idømt ubetinget fængsel i 8 måneder
for i forening med syv andre tiltalte at have overtrådt straffelovens § 119, stk. 1, § 134 a og §
252. retten lagde ved strafudmålingen vægt på, at de tiltalte sammen med andre
uidentificerede personer uden nogen anledning kastede med sten, andre genstande og flasker
med brændbar væske, der var antændt, mod polititjenestemænd, der befandt sig i fire
patruljevogne, og som udførte deres arbejde i vollsmose. retten fandt, at forholdet var plan-
                                               - 6 -
lagt, og anførte, at episoden, der varede mere end en halv time, fandt sted på et meget befær-
det område, hvor der også var mindre børn til stede.
bøgetorvet, som er gerningssted for kriminaliteten, hører til boligafdelingen bøgeparken og
ligger på et andet sted i boligområdet vollsmose end boligafdelingen birkeparkens ejendom
med ls lejlighed. bøgeparken og birkeparken ejes af forskellige almennyttige
boligforeninger og har forskellige matrikelnumre. der er ca. 500 meter fra gerningsstedet til
ejendommen med ls lejlighed. det fremgår af flere af de forklaringer, der blev afgivet under
straffesagen, at vollsmoses beboere bruger bøgetorvet som samlingssted til fritids- og
afslapningsformål.
da kriminaliteten er begået inden for det samme boligområde (vollsmose), som fyns almen-
nyttige boligselskabs ejendom i birkeparken er beliggende i, finder højesteret, at der i rela-
tion til ophævelsesbestemmelsen i almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, er den fornødne til-
knytning mellem kriminaliteten og lejemålet. højesteret tiltræder således boligrettens vurde-
ring, hvorefter det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende
på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. høje-
steret finder, at den begåede kriminalitet er egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i bo-
ligområdet og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at fyns almennyttige bolig-
selskab som udgangspunkt har ret til at ophæve lejemålet i medfør af almenlejelovens § 90,
stk. 1, nr. 12.
spørgsmålet er herefter, om der er noget i ls forhold, som indebærer, at dette udgangspunkt
skal fraviges.
l, der på tidspunktet for ophævelsen havde boet i lejligheden i ca. 1½ år, har henvist til bl.a.,
at hendes søn var under 18 år på gerningstidspunktet, at der ikke tidligere har været klager
over sønnens adfærd i relation til ejendommen, at hun på tidspunktet for ophævelsen var
eneforsørger med fire hjemmeboende børn, herunder sønnen på 17 år og en mindreårig datter
på 14 år, og at hun har dårligt helbred, der gør hende afhængig af sine døtres hjælp, og som
medfører, at hun vil have svært ved at klare en flytning.
                                              - 7 -
henset til grovheden af misligholdelsen finder højesteret, at der ikke i det oplyste om l og
hendes husstands forhold er grundlag for at fravige det ovennævnte udgangspunkt, hvorefter
fyns almennyttige boligselskab var berettiget til at ophæve lejemålet på grund af sønnens
kriminalitet. ophævelsen findes således at stå i et rimeligt forhold til misligholdelsen.
højesteret tager herefter fyns almennyttige boligselskabs principale påstand til følge, såle-
des at l skal anerkende, at lejemålet er ophævet med rette efter almenlejelovens § 90, stk. 1,
nr. 12.
der er herefter ikke anledning for højesteret til at tage stilling til, om lejemålet er ophævet
med rette også efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7.
fraflytning af lejemålet skal ske som nedenfor bestemt.
i sagsomkostninger for boligret, landsret og højesteret skal statskassen betale i alt 71.390 kr.
til dækning af advokatudgift med 65.000 kr. og retsafgift med 6.390 kr.
                                     thi kendes for ret:
l skal anerkende, at hendes lejemål beliggende birkeparken …, 5240 odense nø, er ophævet
med rette efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12.
l skal fraflytte lejemålet senest den 30. juni 2018.
i sagsomkostninger for boligret, landsret og højesteret skal statskassen betale 71.390 kr. til
fyns almennyttige boligselskab.
det idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms
afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
