                                              dom
afsagt den 22. december 2016 af østre landsrets 21. afdeling
(landsdommerne olaf tingleff, john mosegaard og marie louise tønne (kst.)).
21. afd. nr. b-103-16:
josefine breinholdt andersen
(advokat lars langkjær)
mod
frederiksberg boligfond
(advokat anne louise husen)
frederiksberg boligrets dom af 22. december 2015 (bs e-361/2015) er anket af josefine
breinholdt andersen med påstand som for boligretten om, at indstævnte, frederiksberg
boligfond, skal anerkende, at årslejen for lejemålet camilla nielsens vej 24, st. tv., 2000
frederiksberg, pr. den 1. december 2012 andrager 42.238,56 kr. ekskl. forbrug, antenne mv.,
samt tilbagebetale for meget betalt leje fra den 1. september 2012 med rente svarende til 8%
over nationalbankens udlånsrente fra forfaldsdagen for hver betalingstermin fra den 1.
september 2012 og indtil betaling sker.
frederiksberg boligfond har nedlagt endelig påstand om stadfæstelse, subsidiært frifindelse
mod at lejen pr. 1. september 2012 fastsættes til 43.325,45 kr.
supplerende sagsfremstilling
der er for landsretten fremlagt eksempel på forbedringsaftale indgået den 4. februar 2006 i
henhold til lejelovens § 62 b i forbindelse med etablering af nyt køkken og badeværelse i
lejlighed beliggende roskildevej 84, 4. tv., 2000 frederiksberg.
der er endvidere fremlagt oversigter over alle lejemålene i ejendommen med oplysninger om
bl.a. leje, kvadratmeterstørrelse, indflytningsdato samt beløb, der opkræves for forbedringer.
efter en opkrævningsoversigt omfattende 127 lejemål har 57 fået en lejeforhøjelse på 750 kr.
for bad og køkken og 4 en lejeforhøjelse på 500 kr. for bad alene.
                                                - 2 -
retsgrundlaget
boligreguleringslovens § 5, stk. 1, om omkostningsbestemt leje og forbedringsforhøjelse samt
§ 5, stk. 2, om lejefastsættelse efter det lejedes værdi for lejemål, som er gennemgribende
forbedret, blev indsat i loven ved lov nr. 461 af 12. juni 1996. i lovforslagets bemærkninger
(ft 1995-96, tillæg a, l 267, almindelige bemærkninger, ad 1) er anført bl.a.:
       ”med henblik på belysning af omfanget af lejemål, hvor der aftales en leje sva-
       rende til det lejedes værdi (i modsætning til lejemål, hvor der aftales en leje
       svarende til den omkostningsbestemte leje), har boligministeriet gennemført en
       spørgeskemaundersøgelse …
       …
       undersøgelsen … viser, at der i betydeligt omfang anvendes aftalt leje …
       …
       stigningen i antal lejemål med aftalt leje skyldes formentlig, at flere lejemål er
       forbedret - enten umiddelbart før genudlejningen eller på et tidligere tidspunkt.
       grundlaget for denne praksis med at genudleje forbedrede lejemål til det lejedes
       værdi har typisk været, at lejemålene er forbedret i et sådant omfang, at der ikke
       længere er grundlag for at sammenligne med de øvrige ikke-forbedrede lejemål i
       ejendommen, således at den aftalte leje ikke kan anses at være et mere byrdefuldt
       vilkår.
       …
       …[d]et [er] fundet nødvendigt via en ændring af boligreguleringslovens § 5 at
       sikre, at hovedprincippet ved genudlejning også fremover er omkostningsbestemt
       leje. lovændringen må imidlertid udformes på en sådan måde, at de private
       udlejere også fortsat vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme, og
       princippet om, at der skal gælde en særlig lejefastsættelse for lejemål, som er
       gennemgribende forbedret, fastholdes derfor.”
procedure
parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten og har
procederet i overensstemmelse hermed.
landsrettens begrundelse og resultat
frederiksberg boligfond foretog i 2006-2007 ensartede og gennemgribende forbedringer i
form af etablering af nyt bad eller bad og køkken i ca. halvdelen af ejendommens lejemål.
lejen for de moderniserede lejemål blev fastsat i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk.
                                                 - 3 -
1. boligfonden besluttede efterfølgende med virkning fra 2012, at lejen for de moderniserede
lejemål ved genudlejning fremover skulle fastsættes i henhold til lovens § 5, stk. 2. josefine
breinholdt andersens lejemål, der blev indgået med virkning fra den 1. september 2012, var
blandt de første i ejendommen, der blev genudlejet med leje fastsat efter § 5, stk. 2.
sagens hovedspørgsmål er, om der ved bedømmelsen efter lovens § 5, stk. 9, skal ses bort fra
de lejemål i ejendommen, hvor lejen ikke er fastsat i henhold til § 5, stk. 2, eller om der i den
foreliggende situation tillige skal ske sammenligning med lejemål, som er moderniseret på
tilsvarende vis og derefter genudlejet med lejefastsættelse efter § 5, stk. 1.
landsretten finder efter forarbejderne til lovens § 5, stk. 2, samt retspraksis, at bestemmelsen i
§ 5, stk. 9, må anvendes således, at der ved indgåelse af en lejeaftale efter § 5, stk. 2, ikke kan
aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejer end
for andre lejere i ejendommen, der har indgået lejeaftale i henhold til § 5, stk. 2. dette må
gælde, uanset at der i ejendommen findes i øvrigt identiske lejemål, hvor lejen efter
gennemførelsen af gennemgribende forbedring er fastsat i henhold til § 5, stk. 1.
josefine breinholdt andersen har herefter ikke godtgjort, at den leje, som hun betalte ved
lejeaftalens indgåelse, efter en samlet bedømmelse var mere byrdefuld end den leje, der gjaldt
for andre lejere med lejeaftaler indgået i henhold til § 5, stk. 2.
som følge heraf stadfæstes boligrettens dom.
josefine breinholdt andersen skal betale sagsomkostninger for landsretten til frederiksberg
boligfond med i alt 20.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. ved
fastsættelsen af beløbet er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og
varighed.
                                     t h i k e n d e s f o r r e t:
boligrettens dom stadfæstes.
                                            - 4 -
i sagsomkostninger for landsretten skal josefine breinholdt andersen inden 14 dage betale
20.000 kr. til frederiksberg boligfond.
sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
