                               højesterets dom
                             afsagt torsdag den 20. maj 2010
sag 9/2009
(2. afdeling)
e-bolig a/s
(advokat john bjerre andersen)
mod
knud erik mathiasen
(advokat lars helms, beskikket)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i randers den 14. maj 2007 og af vestre lands-
rets 8. afdeling den 8. oktober 2008.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per sørensen, børge dahl, jytte scharling, poul
dahl jensen og michael rekling.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande mv.
appellanten, e-bolig a/s, har nedlagt påstand om, at indstævnte, knud erik mathiasen, skal
anerkende, at lejen for lejemålet ane odgaards vej 5, 1., lejlighed 6, 8900 randers, udgør
60.000 kr. årligt pr. 1. januar 2003, 61.078,56 kr. årligt pr. 1. januar 2004, 62.100,24 kr. årligt
pr. 1. januar 2005 og 63.462,60 kr. pr. 1. januar 2006.
e-bolig har endvidere nedlagt påstand om, at knud erik mathiasen skal anerkende, at han har
pligt til at betale for lidt erlagt leje med tillæg af procesrente fra hver enkelt betalings for-
faldsdag.
                                                 - 2 -
knud erik mathiasen har påstået stadfæstelse, subsidiært således at hans leje fra 1. januar
2003 alene kan reguleres efter den i lejekontrakten angivne trappelejeklausul.
den leje, som e-bolig har påstået pr. 1. januar 2003, svarer til den månedlige husleje på 5.000
kr., som parterne aftalte i februar 2003. den påståede leje pr. 1. januar 2004, 1. januar 2005
og 1. januar 2006 er fastsat efter en regulering efter nettoprisindekset beregnet for disse år på
samme måde som i e-boligs brev af 18. november 2005.
der er enighed om den beløbsmæssige opgørelse af e-boligs påstand.
for højesteret er parterne enige om, at lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens § 15 a
og ikke af § 4, stk. 3 eller stk. 5.
for højesteret har e-bolig erklæret, at aftalen om regulering efter trappelejeaftalen og selska-
bets forbehold om regulering af lejen som følge af stigning i ejendomsskatter og renovations-
afgifter er bortfaldet i kraft af parternes aftale fra februar 2003.
for højesteret har knud erik mathiasen ikke gjort gældende, at den fejlagtige paragrafhen-
visning i lejekontrakten til lejelovens § 53, stk. 7, og §§ 47-52 i sig selv medfører ugyldighed.
regelgrundlaget
i bygge- og boligstyrelsens daværende vejledning til standardlejekontrakten for beboelse af
2. januar 1996 hedder det bl.a.:
       ””fri lejefastsættelse”.
       både i kommuner med og uden huslejenævn kan aftaler om ”fri lejefastsættelse” ind-
       gåes i følgende tilfælde:
       …
  -    i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31.
       december 1991.
       …
       en aftale om fri lejefastsættelse indføjes i lejekontraktens § 11.
                                               - 3 -
      er der indgået en lejeaftale om fri lejefastsættelse, kan det aftales, at lejen i lejeperioden
      skal reguleres enten efter nettoprisindex eller med det bestemte beløb til bestemte tids-
      punkter (trappeleje). aftalen skal indføjes i lejekontraktens § 11.
      fremgår det ikke af lejeaftalen, at lejen kan reguleres efter nettoprisindex eller med det
      bestemte beløb til bestemte tidspunkter, kan lejen ikke reguleres i lejeperioden.”
vejledningen var medtaget som bilag til lejekontrakten i den foreliggende sag.
§ 15 a, stk. 1 og 4, i boligreguleringsloven har følgende ordlyd:
      ”§ 15 a. reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejen-
      domme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.
      …
      stk. 4. lejeforhøjelse for de af stk. 1-3 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af af-
      tale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter netto-
      prisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til leje-
      ren.”
bestemmelserne blev oprindeligt indsat i boligreguleringsloven ved lov nr. 931 af 27. decem-
ber 1991 (som stk. 4 og stk. 6 i den dagældende § 15 a). i forarbejderne hertil hedder det i de
specielle bemærkninger bl.a. (folketingstidende 1991-92, tillæg a, l 63 sp. 1234):
      ”forslaget indebærer, at der nu gives mulighed for at aftale en husleje for nye private
      udlejningsboliger, der overstiger det lejedes værdi, og ikke er begrænset af reglerne om
      omkostningsbestemt husleje.
      …
      for så vidt angår lejeforhøjelser foreslås det, at der fastsættes tilsvarende begrænsnin-
      ger, som de der er fastsat i reglerne om fri lejefastsættelse for een- og tofamilieshuse og
      ejerlejligheder, der udlejes tidsbegrænset efter boligreguleringslovens § 15 a, stk. 1 og
      2.
      det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af
      lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan
      gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.
      forslaget skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen regule-
      res efter nogle for lejeren helt uigennemskuelige mekanismer.”
de tilsvarende begrænsninger i adgangen til aftaler om lejeforhøjelse svarende til disse be-
stemmelser var allerede tidligere indsat i boligreguleringslovens § 15 a for så vidt angår én-
og tofamilieshuse og ejerlejligheder. dette skete ved lov nr. 234 af 16. april 1991, hvorved
                                                - 4 -
der ligeledes blev etableret adgang til at fravige reglerne i boligreguleringslovens §§ 5-14 for
så vidt angår disse boliger. ordlyden af bestemmelsen om disse begrænsninger var identisk
med ordlyden af den nugældende § 15 a, stk. 4. bestemmelsen blev indsat i lovforslaget under
folketingets behandling. i bemærkningerne til ændringsforslaget hedder det i betænkningen
fra folketingets boligudvalg af 2. april 1991 bl.a. (folketingstidende 1990-91 (2. samling),
tillæg b, l 89, sp. 290 og 292):
       ”lovforslagets § 15 a, stk. 1, 2. pkt., har følgende indhold: »aftaler om lejeforhøjelser
       indgået ved lejeforholdets begyndelse kan gennemføres uden yderligere varsel.« denne
       regel åbner adgang til at indgå aftaler om lejeforhøjelser uden nogen som helst be-
       grænsninger. efter lovforslagets regel vil en udlejer i lejeaftalen kunne indsætte en ad-
       gang til lejeforhøjelse f.eks. med en bestemt procentdel hvert kvartal. endvidere vil det i
       lejeaftalen kunne fastsættes, at der skal kunne foretages lejeforhøjelse begrundet i stig-
       ninger i ydelser på lån i den pågældende ejendom. sådanne ydelser vil udelukkende i
       kraft af udlejerens egne dispositioner kunne stige markant, hvorved lejen, som måske
       ved lejeaftalens indgåelse er relativt lille, vil kunne stige til et helt urimeligt beløb. det
       findes derfor rimeligt, at der i loven fastsættes grænser for udlejerens adgang til at gen-
       nemføre lejeforhøjelser - grænser, som enten er overskuelige for lejeren ved lejeaftalens
       indgåelse, eller som er knyttet til objektive kriterier. det er derfor foreslået, at lejefor-
       højelser kun skal kunne gennemføres som følge af aftaler om lejeforhøjelse enten med
       bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks.
       i overensstemmelse med gældende regler herom foreslås det endelig, at sådanne leje-
       forhøjelser til gengæld skal kunne gennemføres uden sædvanlig varslingsprocedure,
       dvs. blot ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.”
højesterets begrundelse og resultat
det er for højesteret ubestridt, at boligreguleringsloven gælder for lejemålene i ejendommen.
efter §§ 5-14 i denne lov er lejefastsættelsen ikke overladt til, hvad parterne kan blive enige
om – der kan ikke aftales en leje, som er højere end, hvad lovens regler om omkostningsbe-
stemt leje tillader. det er imidlertid også ubestridt, at der er tale om lejemål i en ejendom som
angivet i lovens § 15 a, stk. 1. reglerne i §§ 5-14 kan i medfør af denne bestemmelse fraviges
i lejeaftalen, og efter stk. 4 kan lejeforhøjelse kræves på grundlag af aftale om regulering af
lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks.
e-bolig a/s’ adgang til som udlejer at forhøje lejen for knud erik mathiasens lejemål blev
nærmere reguleret i lejekontraktens § 11. efter denne bestemmelse sker lejeforhøjelse som
udgangspunkt efter et trappelejeprincip. udlejer forbeholdt sig dog ret til at kræve lejen netto-
prisindeksreguleret hvert år pr. 1. januar, såfremt en sådan regulering medførte en højere
                                                - 5 -
husleje end den aftalte trappeleje. herudover forbeholdt udlejer sig ret til at kræve betaling for
stigning i skatter og afgifter. aftalen om trappeleje med forbehold for prisindeksregulering
må forstås således, at den tilsigtede at give mulighed for, at lejen kunne følge den aftalte trap-
peleje indtil et år, hvor en regulering efter prisindeks ville føre til en højere leje end trappele-
jen, og at lejen derefter kunne være prisindekseret, indtil lejen et givet år ville ligge under
trappelejen for dette år. aftalen gav ikke mulighed for i samme år at regulere både efter trap-
pelejeprincippet og efter prisindeks.
ved udlejningen i 2001 blev den månedlige leje aftalt til 4.842 kr. trappelejen var aftalt til
4.890 kr. pr. 1. januar 2002, til 4.939 kr. pr. 1. januar 2003 osv. lejen for knud erik mathia-
sens lejemål blev i 2002 reguleret efter nettoprisindeks. efter at beboerforeningen havde rettet
henvendelse til udlejer, blev det i februar 2003 mellem udlejer og beboerforeningen på vegne
bl.a. knud erik mathiasen aftalt, at lejen skulle være den samme i samtlige 40 lejemål i ejen-
dommen, at lejen pr. 1. januar 2003 skulle være 5.000 kr., og at denne leje fremover alene
skulle nettoprisindeksreguleres hvert år den 1. januar. lejen er efterfølgende reguleret hvert år
i overensstemmelse hermed. der er ikke sket lejeforhøjelser efter trappelejeprincippet eller
som følge af stigning i skatter og afgifter.
den økonomiske realitet i sagen er således, at der hvert år siden indflytning er sket lejefor-
højelser i overensstemmelse med nettoprisudviklingen. aftalemæssigt blev den oprindelige
aftale, som rummede mulighed for en sådan indeksering, i 2003 bragt i overensstemmelse
med, hvad der indtil da havde været praktiseret.
knud erik mathiasen har gjort gældende, at lejekontraktens § 11 i sin helhed er ugyldig, idet
det efter boligreguleringslovens § 15 a, stk. 4, ikke er muligt at kombinere en aftale om trap-
peleje med forbehold om regulering efter nettoprisindeks og stigning i skatter og afgifter.
efter ordlyden af og forarbejderne til boligreguleringslovens § 15 a, stk. 4, finder højesteret,
at bestemmelsen må forstås således, at der alene kan indgås aftale om forhøjelse af lejen enten
med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks, men ikke
aftale om anvendelse af begge reguleringsmåder i et lejeforhold. der er derimod ikke noget til
hinder for at kombinere en af de nævnte reguleringsmåder med et forbehold om lejeforhøjelse
efter lejelovens almindelige regler ved stigning i skatter og afgifter.
                                                - 6 -
selv om boligreguleringslovens § 15 a, stk. 4, må forstås sådan, at den kun tillader et valg
mellem, ikke en kombination af de to reguleringsmåder, kan ugyldighed – med bortfald af
begge reguleringsmåder til følge – ikke i alle tilfælde være konsekvensen af, at der er aftalt en
kombination. i den foreliggende sag, hvor der var aftalt trappeleje med forbehold om netto-
prisindeksering, kunne der således alene være spørgsmål om at tilsidesætte forbeholdet, såle-
des at regulering alene kunne ske efter trappelejeklausulen.
de lejeforhøjelser, som denne sag angår, er sket på grundlag af aftalen fra februar 2003 om
alene at anvende nettoprisindeksregulering af huslejen. knud erik mathiasen har gjort gæl-
dende, at der skal ses bort fra denne aftale, idet den er indgået ud fra den forudsætning, at le-
jekontraktens § 11 er gyldig, og da denne forudsætning har vist sig at være urigtig, må aftalen
tilsidesættes som ugyldig.
højesteret lægger til grund, at det i februar 2003 økonomisk set ikke gjorde den store forskel,
om lejen indtil da havde været reguleret efter trappelejeklausulen eller efter nettoprisindekset,
eller om den blev fastsat til 5.000 kr. endvidere lægger højesteret efter det foran anførte til
grund, at knud erik mathiasen ikke kunne have krævet sig fritaget for begge reguleringsmå-
der i lejekontraktens § 11, men alene for nettoprisindeksreguleringen, hvis han dengang havde
haft kendskab til retsstillingen. aftalen fra februar 2003 kom i stand, efter at beboerforenin-
gen havde rettet henvendelse til udlejer, og den blev indgået gennem beboerforeningen. det er
ubestridt, at den nettoprisindeksregulering, der er sket i henhold til aftalen, isoleret set er i
overensstemmelse med boligreguleringslovens § 15 a, stk. 4, og havde denne regulering fra
lejemålets start i 2001 været aftalt og ikke blot praktiseret som det eneste reguleringsprincip,
havde der ikke været nogen sag.
på denne baggrund finder højesteret, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte aftalen fra
2003 som ugyldig ud fra et forudsætningssynspunkt.
højesteret tager herefter e-bolig a/s’ påstande til følge.
sagsomkostninger er fastsat til dækning af advokatudgift for byret, landsret og højesteret
med 90.000 kr. og af retsafgift for byret, landsret og højesteret med 3.750 kr., i alt 93.750 kr.
                                              - 7 -
                                     thi kendes for ret:
knud erik mathiasen skal anerkende, at lejen for lejemålet ane odgaards vej 5, 1., lejlighed
6, 8900 randers, udgør 60.000 kr. årligt pr. 1. januar 2003, 61.078,56 kr. årligt pr. 1. januar
2004, 62.100,24 kr. årligt pr. 1. januar 2005 og 63.462,60 kr. pr. 1. januar 2006.
knud erik mathiasen skal anerkende, at han har pligt til at betale for lidt erlagt leje med tillæg
af procesrente fra hver enkelt betalings forfaldsdag.
i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal knud erik mathiasen (dennes rets-
hjælpsforsikring), subsidiært statskassen, betale 93.750 kr. til e-bolig a/s.
sagsomkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og
forrentes efter rentelovens § 8 a.
