                                             dom
afsagt den 7. marts 2014 af vestre landsrets 1. afdeling (dommerne dorte jensen, kristian
petersen og astrid bøgh) i ankesag
v.l. b–0765–13
horsens kommune
(advokat john bjerre andersen, aarhus)
mod
dan balskilde laursen
(advokat peter sommer nielsen, horsens)
retten i horsens har den 12. marts 2013 som boligret afsagt dom i 1. instans (rettens nr. bs
150-1218/2012).
påstande
for landsretten har appellanten, horsens kommune, nedlagt påstand om frifindelse mod
anerkendelse af, at den årlige leje med virkning fra den 1. september 2011 udgør 42.000 kr.
indstævnte, dan balskilde laursen, har påstået dommen stadfæstet.
procedure
parterne har for landsretten været enige om, at det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens §
29 c, i overensstemmelse med boligrettens dom er 42.000 kr. parterne har endvidere været
enige om, at den aftalte leje er 11,43 % højere end det lejedes værdi, og om, at det er denne
procentsats, der er relevant som udgangspunkt for vurderingen af, om den aftalte leje er
væsentligt højere end det lejedes værdi.
sagen har herefter for landsretten alene drejet sig om, hvorvidt en forskel af denne
                                                 - 2 -
procentuelle størrelse er væsentlig ved vurderingen.
horsens kommune har gjort gældende, at dette beror på en samlet konkret bedømmelse, hvori
foruden den procentuelle difference også indgår, at det lejedes værdi er fastsat på et meget
sikkert grundlag. en procentuel forskel på 11,43 % er på den baggrund tilstrækkelig til, at den
aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.
dan balskilde laursen har gjort gældende, at en procentuel forskel på 11,43 % efter
retspraksis ikke er tilstrækkelig til, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.
landsrettens begrundelse og resultat
afgørelsen efter boligreguleringslovens § 29 c af, om den gældende leje væsentligt overstiger
det lejedes værdi eller væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold,
der er omfattet af huslejeregulering i henhold til lovens kap. ii - iv, beror, således som det er
fastslået ved højesterets dom af 17. marts 2011 (u 2011.1639 h) vedrørende den lignende
bestemmelse i erhvervslejelovens § 13 om regulering i forhold til markedslejen, på en samlet
konkret bedømmelse.
det antages i retspraksis, at det væsentligste moment, der indgår i denne vurdering, er den
procentsats, hvormed den gældende leje afviger fra det lejedes værdi.
boligretten har fastsat det lejedes værdi til 42.000 kr. den gældende leje overstiger således
det lejedes værdi med 11,43 %.
boligrettens afgørelse svarer til en leje på 913 kr. pr. m². boligretten ændrede ved sin
afgørelse huslejenævnets beslutning om at nedsætte lejen til 37.800 kr., svarende til 822 kr.
pr. m². boligrettens vurdering af det lejedes værdi skete efter besigtigelse af en række
sammenligningslejemål. huslejen pr. m² i 6 af de 7 sammenligningslejemål er lavere end 913
kr. pr. m² og huslejen i det 7. sammenligningslejemål er 913 kr. pr. m². boligretten har
nærmere beskrevet de faciliteter, som har ført til den konkrete lejefastsættelse i det lejemål,
sagen angår. det hviler således på et sikkert grundlag, at det lejedes værdi ikke er højere end
vurderet af boligretten. den omstændighed, at sagen i boligretten pga. den ene lægdommers
                                                - 3 -
udeblivelse fra hovedforhandlingen efter parternes fælles beslutning blev hovedforhandlet
uden medvirken af lægdommere, kan ikke føre til en anden vurdering af grundlaget.
landsretten finder herefter, at den gældende leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.
landsretten tager derfor horsens kommunes påstand til følge.
efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal dan balskilde laursen betale
sagsomkostninger for begge retter til horsens kommune med i alt 30.750 kr. beløbet
omfatter 750 kr. til retsafgift og 30.000 kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms, da
horsens kommune ikke er momsregistreret. landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt
vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang.
                                   t h i k e n d e s f o r r e t:
horsens kommune frifindes mod at anerkende, at den årlige leje for lejemålet spedalsø 15, 2.
tv., 8700 horsens, med virkning fra den 1. september 2011 udgør 42.000 kr.
dan balskilde laursen skal betale sagens omkostninger for begge retter til horsens
kommune med 30.750 kr.
de idømte sagsomkostninger, der forrentes efter rentelovens § 8 a, skal betales inden 14 dage.
