                             højesterets dom
                       afsagt onsdag den 27. november 2013
sag 32/2012
(2. afdeling)
skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat steffen sværke)
mod
jbn invest aps og
a
(advokat søren aagaard for begge)
i tidligere instans er afsagt dom af vestre landsrets 11. afdeling den 9. december 2011.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, niels grubbe, marianne
højgaard pedersen, hanne schmidt og oliver talevski.
påstande
appellanten, skatteministeriet, har gentaget sine påstande.
de indstævnte, jbn invest aps og a, har påstået stadfæstelse.
supplerende sagsfremstilling
i jbn invest aps’ opgørelse af sambeskatningsindkomst og skattepligtig indkomst for ind-
komståret 2005 er tabet ved salg af ejerlejligheden schleppegrellsgade 6, 3. tv., københavn
n, opgjort til 1.155.830 kr. beløbet fremkommer som forskellen mellem salgssummen pr. 1.
januar 2005 på 850.000 kr. og købesummen pr. 1. september 2002 på 1.942.335 kr. med til-
læg af købsomkostninger på 33.495 kr. og yderligere tillæg på i alt 30.000 kr. svarende til
10.000 kr. for hvert af årene 2002, 2003 og 2004.
                                               - 2 -
anbringender
skatteministeriet har for højesteret anerkendt, at jbn invest aps overdrog ejerlejligheden til
a forud for den 3. februar 2005, og at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på over-
dragelsestidspunktet dermed var vurderingen pr. 1. oktober 2003 på 850.000 kr.
parterne, som er enige om de beløbsmæssige opgørelser i påstandene, har i øvrigt gentaget
deres anbringender.
retsgrundlag
vurdering af udlejede ejerlejligheder
det fremgår af punkt b.3.1.1.3 i vurderingsvejledningen for 2005, at der ved ansættelsen af
ejendomsværdien for udlejede ejerlejligheder tages hensyn til lejelovgivningens regler om
begrænsning i adgangen til opsigelse af lejemålet. på baggrund af indberettede salgspriser på
udlejede ejerlejligheder har der siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 dannet sig
en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet lejlighed almindeligvis
ansættes til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden
havde været fri. særlige forhold kan dog føre til, at denne praksis fraviges. der vil således
kunne gøres undtagelse i de tilfælde, hvor lejeren vil kunne opsiges med 1 års varsel, jf.
lejelovens § 83, stk. 1, litra a, sammenholdt med § 84, og § 86, stk. 1. i sådanne tilfælde skal
lejligheden vurderes, som om der var tale om en fri ejerlejlighed, idet der dog kan indrømmes
et skønsmæssigt nedslag på op til 20 % under hensyn til opsigelsesfristen. det samme gælder
i tilfælde, hvor lejeaftalen er tidsbestemt og derfor ophører uden opsigelse ved lejeperiodens
udløb.
handel mellem interesseforbundne parter
ved salg af en fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ved afgørelsen af den
skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvendes en salgspris svarende til, hvad en uaf-
hængig tredjemand ville have betalt på det tidspunkt, hvor bindende aftale er indgået, jf. her-
ved også ligningslovens § 2, stk. 1, hvor armslængdeprincippet er lovfæstet.
                                                - 3 -
ved vurderingen af, om overdragelse af en fast ejendom mellem interesseforbundne parter er
sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, vil der efter administrativ praksis i al-
mindelighed blive lagt vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. dette gælder
dog ikke, hvis den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk
for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet. der kan herom henvises til det
dagældende tss-cirkulære 2000-5 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved
overdragelse mellem interesseforbundne parter og punkt s.f.2.3.2 i ligningsvejledningen for
2005.
højesterets begrundelse og resultat
jbn invest aps solgte forud for den 3. februar 2005 en ejerlejlighed til a, der var eneanparts-
haver i selskabet. anpartsselskabet havde i 2002 købt ejerlejligheden for knap 2 mio. kr. med
henblik på at udleje den til as sønner, der skulle studere i københavn. lejemålet, der ikke var
tidsbestemt, blev indgået med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger for udlejer. ved købet af
ejerlejligheden i 2005 skulle a respektere anpartsselskabets lejeaftale med hans sønner, og
prisen blev aftalt til 850.000 kr., hvilket svarede til den senest offentliggjorte ejendomsvur-
dering på salgstidspunktet. ved denne vurdering, som var fra oktober 2003, var der efter an-
modning fra anpartsselskabet taget hensyn til lejemålet og givet et nedslag på 50 % i, hvad
ejendomsværdien ville være ansat til, hvis lejligheden ikke havde været udlejet. parterne er
enige om, at handelsværdien på overdragelsestidspunktet var 2,6 mio. kr., hvis der ses bort fra
lejekontrakten.
hovedspørgsmålet i sagen er, om der ved vurderingen af handelsværdien af ejerlejligheden
ved salget i 2005 skal tages hensyn til, at anpartsselskabet havde udlejet lejligheden til as
sønner.
da der er tale om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter, skal armslængdeprin-
cippet overholdes, jf. herved ligningslovens § 2, stk. 1. ved bedømmelsen af, om salget af
ejerlejligheden er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter admi-
nistrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvur-
dering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et
retvisende udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi ved salget. den senest offentliggjorte
ejendomsvurdering vil f.eks. ikke være retvisende, hvis værdien af ejerlejligheden er ansat un-
                                               - 4 -
der hensyn til, at ejendommen er udlejet, såfremt ejerlejligheden i realiteten er overdraget som
fri.
jbn invest aps erhvervede ejerlejligheden i 2002 med henblik på at udleje den til enean-
partshaveren as sønner, der skulle studere i københavn, og lejligheden var ved salget i 2005
til a fortsat udlejet til hans sønner. under disse omstændigheder finder højesteret, at udlej-
ningen til as sønner ikke kan anses at udgøre en sådan byrde for a, at dette har betydning for
fastlæggelsen af lejlighedens handelsværdi ved salget til ham.
på denne baggrund er højesteret enig med landsrettens mindretal i, at den seneste offentlige
vurdering af ejerlejligheden til 850.000 kr., hvor der som nævnt er taget hensyn til lejekon-
trakten, ikke giver et retvisende udtryk for lejlighedens handelsværdi ved salget til a.
handelsværdien må i stedet fastsættes til 2,6 mio. kr., som ubestridt svarer til lejlighedens
handelsværdi på salgstidspunktet, når der ses bort fra lejekontrakten.
jbn invest aps har herefter ikke lidt et fremførselsberettiget tab på 1.155.830 kr. i forbin-
delse med afståelsen af lejligheden, men skal efter reglerne i ejendomsavancebeskatnings-
loven beskattes af en avance svarende til differencen mellem handelsværdien på 2,6 mio. kr.
og anskaffelsessummen.
a skal endvidere beskattes af en udlodning svarende til forskellen mellem den aftalte købe-
sum på 850.000 kr. og handelsværdien, jf. ligningslovens § 16 a.
højesteret tager herefter skatteministeriets påstande til følge som nedenfor bestemt.
i sagsomkostninger for begge instanser skal jbn invest aps og a solidarisk betale 10.000 kr.
til skatteministeriet, og herudover skal de hver betale 100.000 kr. til skatteministeriet. belø-
bet på 10.000 kr. er til dækning af udgifter til retsafgift, mens beløbene på 100.000 kr. er til
dækning af udgifter til advokatbistand.
                                       thi kendes for ret:
jbn invest aps’ skattepligtige indkomst for indkomståret 2005 forhøjes med 594.170 kr.
                                               - 5 -
jbn invest aps skal anerkende, at et tab på 1.115.830 kr. ved afståelse af ejendommen
schleppegrellsgade 6, 3. tv., 2200 københavn n, til a ikke er fremførselsberettiget.
skatteministeriet frifindes for jbn invest aps’selvstændige påstand om, at selskabets frem-
førelsesberettigede tab udgør 1.155.830 kr.
as aktieindkomst for indkomståret 2005 forhøjes med 1.710.000 kr.
skatteministeriet frifindes for as selvstændige påstand om, at hans aktieindkomst for 2005
nedsættes med 40.000 kr.
i sagsomkostninger for landsret og højesteret skal jbn invest aps og a solidarisk betale
10.000 kr. til skatteministeriet. i sagsomkostninger for landsret og højesteret skal jbn invest
aps og john bjerrrum nielsen herudover hver betale 100.000 kr. til skatteministeriet.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
