                             højesterets dom
                       afsagt fredag den 10. september 2010
sag 30/2009
(1. afdeling)
helle midtgaard,
jesper levin aamand og
luke simmonds
(advokat jens jordahn for alle)
mod
nykredit forsikring a/s
og
lokal forsikring g/s
(advokat morten erritzøe christensen for begge)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 7. december 2007 og af østre
landsrets 9. afdeling den 2. oktober 2008.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, peter blok, lene pagter kristensen,
marianne højgaard pedersen og michael rekling.
påstande
appellanterne, helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds, har nedlagt føl-
gende påstande:
1. stadfæstelse af byrettens dom.
                                                 - 2 -
2. nykredit forsikring a/s og lokal forsikring g/s skal solidarisk betale 250.000 kr. med
    renter fra den 10. oktober 2008.
påstand 2 vedrører tilbagebetaling af det beløb, som landsretten dømte helle midtgaard, je-
sper levin aamand og luke simmonds til at betale i sagsomkostninger for byret og landsret,
og som disse har betalt den 10. oktober 2008 forud for anketilladelsen.
de indstævnte, nykredit forsikring og lokal forsikring, har påstået stadfæstelse af landsret-
tens dom.
supplerende sagsfremstilling
i forsikringsbetingelserne for ejerskifteforsikringen, hvorfra der også er citeret i byrettens
dom, hedder det i pkt. 3.3, litra a:
       ”3.3
       dækningen er betinget af:
   a) at skaden/årsagen til skaden er til stede ved købers overtagelse af ejendommen, …”
anbringender
helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds har til det, som nykredit forsik-
ring og lokal forsikring har anført med støtte i forsikringsbetingelsernes pkt. 3.3, litra a, an-
ført, at årsagen til skaderne var til stede ved overtagelserne af de respektive lejligheder i 2000
og 2001. det er nykredit forsikring og lokal forsikring, der har bevisbyrden for, at årsagen
til skaderne skyldes forhold efter overtagelserne, og denne bevisbyrde er ikke løftet.
vedrørende påstand 2 har helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds anført,
at princippet i rentelovens § 8 a fører til, at de har krav på renter af det betalte sagsomkost-
ningsbeløb fra betalingstidspunktet.
nykredit forsikring og lokal forsikring har under henvisning til forsikringsbetingelsernes
pkt. 3.3, litra a, yderligere anført, at helle midtgaard, jesper levin aamand og luke sim-
monds ikke har bevist, at der på tidspunktet for ejendommens overtagelse objektivt set forelå
                                                - 3 -
sætninger i et omfang som beskrevet i skønsrapporten, herunder at der på tidspunktet for
ejendommens overtagelse forelå risiko for kollaps.
vedrørende helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds’ påstand 2 har ny-
kredit forsikring og lokal forsikring anført, at dette spørgsmål må indgå i højesterets sam-
lede omkostningsfastsættelse. forsikringsselskaberne kan alene pålægges at forrente det sag-
somkostningsbeløb, som højesteret i givet fald måtte tilkende helle midtgaard, jesper levin
aamand og luke simmonds, efter bestemmelsen i rentelovens § 8 a.
regelgrundlaget
i § 2, stk. 1, i lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast
ejendom m.v. hedder det:
       ”§ 2.
       har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en til-
       standsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ikke over
       for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-6.
       køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været
       nævnt i tilstandsrapporten.”
ved lov nr. 437 af 31. maj 2000 ændredes bl.a. § 5, stk. 1, nr. 1, i loven, således at ordene
”eller er klart forkert beskrevet” blev indsat i bestemmelsen. herefter har § 5, stk. 1, nr. 1,
følgende ordlyd:
       ”§ 5.
       oplysning om ejerskifteforsikring skal for at have de i § 2 nævnte retsvirkninger være
       skriftlig og indeholde en meddelelse fra et forsikringsselskab om,
   1) på hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikring vedrørende ejendommen, som i mindst
       5 år efter overtagelsesdagen og med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dæk-
       ker for fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købers overtagelse af
       ejendommen, og som ikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten,
       …”
i bemærkningerne i lovforslaget hedder det om denne ændring bl.a. (folketingstidende 1999-
2000, tillæg a, l 152, side 4161):
       ”med den foreslåede ændring præciseres det, at den ejerskifteforsikring, som tilbydes
       køberen, ikke kun skal dække fejl, der slet ikke er omtalt i tilstandsrapporten, men også
       fejl, som nok er berørt i rapporten, men som er beskrevet misvisende eller klart ufyl-
       destgørende, således at køberen ikke på grundlag af rapporten har haft mulighed for at
                                                 - 4 -
       tage fejlens reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning ved sin beslutning om
       at købe ejendommen.
       den foreslåede tilføjelse til bestemmelsen tager som nævnt sigte på klart ufyldestgø-
       rende eller misvisende beskrivelser i tilstandsrapporten. udtrykket ”forkert beskrevet”
       er et objektivt kriterium i den forstand, at det er uden betydning, om der eventuelt vil
       kunne gøres erstatningskrav gældende mod den bygningssagkyndige. udtrykket omfat-
       ter både tilfælde, hvor fejlens fysiske karakter og omfang er forkert beskrevet, og til-
       fælde, hvor fejlen er forkert kategoriseret med hensyn til dens betydning og behovet for
       udbedring, jf. de anvendte rapportskemaers inddeling af skaderne i kategorierne k0-k3.
       det vil bero på en konkret vurdering, om en beskrivelse i tilstandsrapporten er ”klart”
       forkert. det er ikke i sig selv tilstrækkeligt, at den bygningssagkyndiges faglige be-
       dømmelse af et forhold kan anfægtes, og afvigelser, der er uden væsentlig praktisk be-
       tydning for en køber, falder også uden for. det afgørende er, om en køber på grundlag
       af rapportens beskrivelse af det pågældende forhold har været tilstrækkeligt advaret om
       fejlens karakter, omfang og betydning.
       forsikringen skal f.eks. dække i tilfælde, hvor det i tilstandsrapporten er anført, at der er
       revner i muren, som ikke behøver at blive udbedret, men hvor det viser sig, at de pågæl-
       dende revner er sætningsrevner, som skyldes udbedringskrævende mangler ved funde-
       ringen (en ”k1- skade”, der viser sig at være en ”k3-skade”). er det derimod anført i
       tilstandsrapporten, at et bestemt forhold bør undersøges nærmere (kategori ”un”), skal
       forsikringen ikke dække de fejl, der må antages at ville være blevet opdaget ved en så-
       dan grundigere sagkyndig undersøgelse.”
i den dagældende bekendtgørelse nr. 542 af 30. juni 1999 om huseftersynsordningen hedder
det i § 6 og § 14 bl.a.:
       ”§ 6. den bygningssagkyndige skal
       1) følge by- og boligministeriets retningslinier for gennemgang af bygninger og for af-
       givelse af tilstandsrapport på grundlag af gennemgangen,
       …
       5) ved rapporteringen benytte de skemaer, som udleveres af sekretariatet for husefter-
       syn, …
       § 14. tilstandsrapporten indeholder resultatet af bygningsgennemgangen og afgives på
       særlige skemaer, jf. § 6, nr. 5. …”
i skemaerne for tilstandsrapporterne udarbejdet i den foreliggende sag er følgende anført om
karakterskalaen:
       ”ib: ingen bemærkninger
       k0: kosmetiske skader
                                                - 5 -
       beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af ejendommen.
       k1: mindre alvorlige skader
       beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens
       funktion.
       k2: alvorlige skader
       beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for oversku-
       elig tid. dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele.
       k3: kritiske skader
       beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for over-
       skuelig tid. dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele.
       un: bør undersøges nærmere
       beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkelig ved den visuelle
       gennemgang. det kan være en alvorlig skade. derfor bør art, omfang og konsekvens al-
       tid afklares.”
i bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i
henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. hedder det bl.a.:
       ”§ 1.
       tilbud på ejerskifteforsikring, jf. lovens § 5, stk. 1, nr. 1, og stk. 2, skal for at kunne
       medføre de i lovens § 2 nævnte retsvirkninger opfylde følgende betingelser ud over
       dem, der fremgår af lovens § 5:
       1)       tilbudet skal indeholde vilkår om dækningsomfanget, der medfører mindst
                samme dækning som de vilkår, der er anført i bilaget til denne bekendtgørelse.
                der kan dog på grundlag af oplysninger i en foreliggende tilstandsrapport tages
                forbehold for dækning vedrørende bestemte bygningsdele.
                …
       3)       det skal fremgå af tilbudet, om og i givet fald på hvilke punkter
                dækningsomfanget er udvidet i forhold til de vilkår, der er anført … og i bila-
                get.”
i bilaget til bekendtgørelsen hedder det bl.a.:
       ”bilag
                                               - 6 -
       dækningsomfang for ejerskifteforsikringer, der tilbydes i henhold til lov om forbruger-
       beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
       …
       2)     forsikringen dækker udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved
              bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger
              eller bygningsdele.
              ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse,
              ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningernes
              værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger
              af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. manglende bygnings-
              dele kan være en skade.
              ved nærliggende risiko for skade forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig
              en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbej-
              der eller andre forebyggende foranstaltninger.
       3)     forsikringen dækker skader/skadesrisici, som var til stede, da køberen overtog
              ejendommen, og som konstateres og anmeldes i forsikringstiden.
       4)     følgende er undtaget fra den anførte forsikringsdækning:
              - forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert
              beskrevet i rapporten. et forhold anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivel-
              sen er misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grund-
              lag af rapporten har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang
              eller betydning i betragtning.
       …
              - forhold, som det godtgøres, at køberen havde kendskab til, før køberen overtog
              eller på lignende måde fik rådighed over ejendommen.”
højesterets begrundelse og resultat
af de grunde, der er anført af byretten, tiltræder højesteret, at helle midtgaard, jesper levin
aamand og luke simmonds måtte være klar over, at ejendommen havde sætningsproblemer
beskrevet ved karaktererne k1 og k2, men at det ikke er bevist, at de forud for overtagelsen
af deres andele af ejendommen havde kendskab til, at sætningsskaderne ville udvikle sig så
hurtigt og voldsomt, som det senere har vist sig at være tilfældet, således at ekstrafundering af
ejendommen ville blive nødvendig. de nu konstaterede sætningsskader er derfor ikke undta-
get fra forsikringsdækning i medfør af forsikringsbetingelsernes pkt. 4, litra e (jf. bilaget til
bekendtgørelsen om dækningsomfanget, pkt. 4, om forhold, som køberen havde kendskab til
før overtagelsen).
                                                  - 7 -
af de samme grunde må sætningsskaderne objektivt set anses for klart forkert beskrevet i til-
standsrapporterne. disse beskrev således skaderne med karakteren k1 og k2 og ikke med k3
eller un, og det fremgik heller ikke på anden måde, herunder af henvisningen til geoteknisk
instituts rapport af 27. juni 1996, at der var risiko for, at sætningerne ville udvikle sig på en
sådan måde, at en ekstrafundering af ejendommen ville blive nødvendig. helle midtgaard,
jesper levin aamand og luke simmonds har derfor ikke fået sådanne oplysninger, at de har
haft mulighed for at tage sætningsskadernes reelle betydning i betragtning. de nu konstate-
rede sætningsskader er herefter heller ikke undtaget fra forsikringsdækning i medfør af forsik-
ringsbetingelsernes pkt. 4, litra a (jf. bilaget til bekendtgørelsen om dækningsomfanget, pkt. 4,
første underpunkt).
forsikringsselskabernes anbringende om, at dækning er undtaget i medfør af forsikringsbetin-
gelsernes pkt. 3.3., litra a (jf. bilaget til bekendtgørelsen om dækningsomfanget, pkt. 3), kan
ikke tages til følge, da det må lægges til grund, at årsagen til sætningsskaderne er, at huset er
funderet på et ikke funderingsegnet jordlag, og at årsagen til skaderne således var til stede ved
helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds’ overtagelse af deres andele af
ejendommen.
højesteret tager herefter helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds’ påstand
1 om stadfæstelse af byrettens dom til følge.
efter sagens udfald skal der ske tilbagebetaling af sagsomkostningsbeløbet på 250.000 kr.,
som helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds har betalt i henhold til lands-
rettens dom, og højesteret finder, at der i denne sag foreligger sådanne særlige forhold, at
beløbet som påstået bør forrentes fra betalingsdagen.
højesteret tager således også helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds’
påstand 2 til følge.
de sagsomkostninger, som forsikringsselskaberne skal betale, er fastsat til dækning af advo-
katudgift for byret, landsret og højesteret med 300.000 kr. og af retsafgift for byret og høje-
steret med 108.460 kr., i alt 408.460 kr.
                                            - 8 -
                                   thi kendes for ret:
byrettens dom stadfæstes.
nykredit forsikring a/s og lokal forsikring g/s skal solidarisk til helle midtgaard, jesper
levin aamand og luke simmonds betale 250.000 kr. med rente efter renteloven fra den 10.
oktober 2008.
i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal nykredit forsikring a/s og lokal
forsikring g/s solidarisk betale 408.460 kr. til helle midtgaard, jesper levin aamand og
luke simmonds.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. sagsom-
kostningsbeløbet på 408.460 kr. forrentes efter rentelovens § 8 a.
                                          --oo0oo--
                              udskriftens rigtighed bekræftes.
                                       højesteret, den
