- evh
                                         udskrift
                                             af
                          sø- & handelsrettens dombog
                                        ____________
                                           dom
afsagt den 11. februar 2011
p-68-10
                                    amagerbanken a/s
                                    (advokat ulrik holsted-sandgreen)
                                    mod
                                    domus petruska aps under konkurs
                                    (advokat casper moltke)
indledning
sagens spørgsmål er, om et konkursbo er forpligtet til at betale rekvirentsalær for en tvangs-
auktion i en situation, hvor der havde været afholdt 1. auktion over skyldnerens ejendom,
inden skyldneren gik konkurs, og konkursboet nægtede at samtykke til, at 2. auktion blev
gennemført. ejendommen blev efterfølgende solgt i fri handel.
                                                -2-
påstande
amagerbanken a/s har nedlagt påstand om, at domus petruska aps under konkurs (heref-
ter: konkursboet) skal anerkende, at amagerbanken har et massekrav i henhold til konkurs-
lovens § 93, nr. 3 på 688.406,85 kr. med tillæg af procesrente fra den 28. oktober 2009.
konkursboet har påstået frifindelse.
oplysningerne i sagen
den 19. december 2008 blev der efter anmodning fra realkredit danmark afholdt tvangsauk-
tion over ejendommen beliggende ungarnsgade 10-16/donaugade 1, 2300 københavn s, som
var ejet af domus petruska aps. fogedretten tilkendte i forbindelse med auktionen realkre-
dit danmark salær i overensstemmelse med de vejledende takster. amagerbanken blev hø-
jestbydende med et bud på 11 mio. kr., og fogedretten meddelte derefter hammerslag til
amagerbanken, men vejledte samtidig om, at hammerslaget kunne annulleres, hvis højest-
bydende ikke stillede behørig sikkerhed for auktionsvilkårenes opfyldelse, eller der frem-
kom højere bud på en eventuel ny auktion. domus petruska aps anmodede om ny auktion
og anmodede om, at denne blev berammet 8 uger senere, da den nystiftede andelsboligfor-
ening, som ønskede at købe ejendommen, manglede at få finansieringen på plads. med hø-
jestbydendes samtykke blev ny auktion berammet til den 6. februar 2009 kl. 11.00.
        den 3. februar 2009 blev domus petruska aps taget under konkursbehandling på
grundlag af en begæring modtaget den 26. november 2008. skifteretten udpegede advokat
erik malberg som kurator.
        den 4. februar 2009 meddelte kurator fogedretten, at han ikke kunne give sit samtykke
til, at 2. auktion blev gennemført, idet han ønskede at undersøge mulighederne for et bort-
salg i fri handel. på baggrund heraf besluttede fogedretten den 5. februar 2009 at sætte
tvangsauktionen i bero til den 10. august 2009, således at ny auktion berammet til den 6. fe-
bruar 2009 bortfaldt.
        den 24. april 2009 skrev advokat finn jepsen, som i mellemtiden var blevet valgt som
ny kurator, til fogedretten og meddelte, at tvangsauktionen ikke kunne gennemføres med
                                                    -3-
konkursboets samtykke, og bad samtidig fogedretten bekræfte, at tvangsauktionen dermed
var afsluttet. fogedretten bemærkede hertil den 8. maj 2009, at man ikke kunne bekræfte, at
tvangsauktionen var aflyst, men at auktionen var sat i bero til den 10. august 2009.
       den 5. juni 2009 konstaterede fogedretten, at hammerslaget meddelt til amagerbanken
på første auktion var endeligt og sluttede derefter auktionssagen. kurator kærede denne af-
gørelse til østre landsret, som i kendelse af 18. august 2009 ophævede fogedrettens afgørel-
se. amagerbanken havde i den mellemliggende periode opfyldt auktionsvilkårene og bl.a.
betalt størstebeløbet til auktionsrekvirentens advokat. den 27. oktober 2009 anmeldte ama-
gerbanken derfor et krav i konkursboet på 3.263.458,30 kr., som var sammensat således:
    1. indfrielse af størstebeløbet                                            1.413.838,85 kr.
    2. indfrielse af ejendomsskatter                                             446.395,75 kr.
    3. indfrielse af forfaldent bindingspligtigt beløb til grundejernes
       investeringsfond                                                          527.240,00 kr.
    4. indfrielse af pantegæld til grundejernes investeringsfond                 875.983,70 kr.
    i alt                                                                      3.263.458,30 kr.
konkursboet solgte ejendommen til a/b ny ungarnsgade til overtagelse den 1. januar 2010.
købesummen var aftalt til 20.100.000 kr., som bl.a. skulle berigtiges ved, at andelsboligfor-
eningen betalte de under pkt. 2-4 nævnte beløb til amagerbanken og indfriede eller overtog
pantebrev til realkredit danmark med en restgæld pr. 21. januar 2010 på 8.945.682,90 kr.
inkl. restancer. købesummen gav dækning til alle rettighedshavere i ejendommen, og salget
medførte en betydelig indtægt til konkursboet.
       den 8. juni 2010 indkaldte kurator til møde den 28. juni 2010 til prøvelse af amager-
bankens anmeldte krav. det fremgik af brevet, at kurator godkendte 725.432 kr. af kravet,
mens resten blev afvist, bl.a. fordi dele af det anmeldte krav var dækket i forbindelse med
salg af boets ejendom. kurator anførte vedrørende det anmeldte krav på størstebeløbet:
       ”…
       1. indfrielse af størstebeløbet kr. 1.413.838,85. dette beløb kan – på nær auktionssalærer
           kr. 688.406,25 kr. – godkendes. med hensyn til auktionssalærer bemærkes, at ama-
           gerbanken a/s er indtrådt i realkredit danmarks retsstilling, og hverken realkredit
           danmark eller dennes advokat er berettiget til rekvirentsalær.
       …”
                                                 -4-
konkursboet betalte den 28. juni 2010 725.432 kr. med rente fra den 28. oktober 2009 til ama-
gerbanken, og andelsboligforeningen har betalt amagerbanken de under pkt. 2-4 nævnte be-
løb. amagerbanken anlagde sag mod konkursboet om restkravet på 688.406,85 kr. den 1. juli
2010. der er enighed mellem parterne om, at kravet svarer til det af realkredit danmark op-
krævede rekvirentsalær.
       i forbindelse med at andelsboligforeningen skulle indfri lånet til realkredit danmark,
krævede realkredit danmarks advokat ved mail af 26. november 2010 auktionsomkostnin-
gerne betalt som betingelse for at kvittere pantebrevet til aflysning. andelsboligforeningen
protesterede herimod, men beløbet blev ved en fejl alligevel betalt. beløbet er derfor depone-
ret, indtil det er afgjort, hvem beløbet tilhører.
parternes synspunkter
amagerbanken har gjort gældende, at banken har krav på at få godtgjort sit udlæg til rekvi-
rentsalær i forbindelse med den afholdte tvangsauktion. amagerbanken har betalt rekvirent-
salæret til realkredit danmark som led i opfyldelsen af auktionsvilkårene og i tillid til det
meddelte hammerslag. rekvirentsalæret er optjent, idet tvangsauktionen må anses for gen-
nemført i og med, at fogedretten meddelte hammerslag. salæret er endvidere fastsat af fo-
gedretten og må derfor anses for rimeligt. konkursboet har ved beslutningen om ikke at
meddele samtykke til gennemførelse af den før konkursen afholdte tvangsauktion, jf. kon-
kurslovens § 85, disponeret over ejendommen på en måde, som har påført auktionsrekviren-
ten, realkredit danmark, og i dennes sted amagerbanken et tab. dette tab skal dækkes af
konkursboet. konkursboets manglende samtykke må endvidere sidestilles med en tilbage-
kaldelse af tvangsauktionen. det følger af retsplejelovens § 563a, at auktionsrekvirenten kun
er forpligtet til at tilbagekalde tvangsauktionen, hvis auktionsomkostningerne er betalt. re-
alkredit danmarks pant omfattede også inkassoomkostninger, og rekvirentsalæret hæftede
derfor på ejendommen. konkursboet var bekendt med disse omkostninger, da konkursboet
solgte ejendommen i fri handel, og konkursboet var derfor forpligtet til at sørge for, at disse
omkostninger blev afholdt af køberen, jf. konkurslovens § 87, stk. 4, jf. stk. 2. konkursboet
har forsømt denne pligt og er derfor forpligtet til at godtgøre amagerbankens krav som et
massekrav i medfør af konkurslovens § 93, nr. 3.
                                                 -5-
konkursboet har gjort gældende, at konkursboet ikke har pådraget sig et erstatningsansvar
over for amagerbanken eller realkredit danmark ved at nægte at meddele samtykke til
tvangsauktionen i medfør af konkurslovens § 85. baggrunden for konkurslovens § 85 er en
formodning om, at prisen på fast ejendom typisk vil være bedre ved et salg i fri handel end
ved et tvangssalg. der var i denne sag rimelige og saglige grunde til, at konkursboet ikke
meddelte samtykke til en tvangsauktion, idet man havde en køber til ejendommen. denne
endte med at købe ejendommen for 20,1 mio. kr., hvorimod amagerbankens bud på tvangs-
auktionen var 11 mio. kr. konkursboet handlede derfor i samtlige kreditorers interesse ved
at nægte samtykke til en tvangsauktion. amagerbanken var bekendt med, at konkursboet
gjorde brug af sin ret efter konkurslovens § 85. amagerbanken betalte desuagtet rekvirentsa-
læret til realkredit danmark og må selv bære risikoen for at have betalt uden sikkerhed for
at kunne erhverve ejendommen. konkursboet har ikke ved at gøre brug af konkurslovens §
85 disponeret som anført i konkurslovens § 93, nr. 3. situationen kan endvidere ikke sidestil-
les med en afværgelse af en tvangsauktion i medfør af retsplejelovens § 563a, stk. 2, og kon-
kursboet er således ikke bundet af de betingelser, som fremgår af denne bestemmelse.
tvangsauktionen blev ikke gennemført, og realkredit danmark var derfor ikke berettiget til
et rekvirentsalær, jf. herved justitsministeriets tvangsauktionsvilkår pkt. 6. b.a. og dommer-
foreningens ”vejledende normaltakster for advokatsalærer og honorarer til sagkyndige un-
der tvangsauktioner” pkt. a. a. da realkredit danmark ikke har optjent rekvirentsalæret,
skulle beløbet heller ikke medtages i et panthaverregnskab. der kunne højst blive tale om de
omkostninger, som er nævnt i de vejledende takster pkt. b, men sådanne omkostninger er
ikke gjort gældende over for boet under sagen.
sø- og handelsrettens afgørelse
der blev gennemført 1. auktion over ejendommen beliggende ungarnsgade 10-
16/donaugade 1, 2300 københavn s, inden ejeren domus petruska aps gik konkurs, og i
forbindelse med auktionen tilkendte fogedretten auktionsrekvirenten, realkredit danmark,
salær i overensstemmelse med de vejledende takster. rekvirentsalæret må derfor anses for
optjent, da 1. auktionen blev afholdt, uanset at konkursboet efterfølgende bremsede et salg
                                                -6-
på 2. auktion og i sidste ende solgte ejendommen i fri handel. realkredit danmark kunne
derfor gøre rekvirentsalæret og øvrige påløbne auktionsomkostninger gældende mod kon-
kursboet på samme plads i prioritetsordenen som sit pant. da amagerbanken i forbindelse
med opfyldelsen af auktionsvilkårene har betalt rekvirentsalæret til realkredit danmark, er
banken indtrådt i dette krav mod boet. konkursboet har ved salg af ejendommen undladt at
tage højde for kravets dækning af den aftalte købesum. amagerbanken er derfor berettiget til
at få kravet dækket i boet som massekrav, jf. konkurslovens § 93, nr. 3.
som følge af det anførte tages amagerbankens påstand til følge.
efter sagens udfald og størrelse skal konkursboet betale 54.300 kr. i sagsomkostninger til
amagerbanken. af de tilkendte omkostninger dækker 16.800 kr. retsafgift og 37.500 kr.
amagerbankens udgift til advokatbistand.
                                      thi kendes for ret:
domus petruska aps under konkurs skal anerkende, at amagerbanken a/s har et masse-
krav i henhold til konkurslovens § 93, nr. 3 på 688.406,85 kr. med tillæg af procesrente fra
den 28. oktober 2009.
domus petruska aps under konkurs skal inden 14 dage betale amagerbanken a/s 54.300 kr.
i sagsomkostninger. sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
                                       mette skov larsen
                                             (sign.)
                                          ___ ___ ___
                               udskriftens rigtighed bekræftes
                      p.j.v. sø- og handelsretten, den 11. februar 2011
