                                          udskrift
                                              af
                             østre landsrets retsbog
                                         ____________
den 28. marts 2018 satte østre landsret retten i retsbygningen, bredgade 59, københavn.
som dommere fungerede landsdommerne sanne kolmos, kåre mønsted og karen moestrup
jensen (kst.), førstnævnte som rettens formand.
der foretoges
6. afd. kære nr. b-1630-17:
alpha 1 a/s
(tidl. artha ejendomme a/s)
(advokat benjamin bunnage)
mod
1) louise jensen
2) christian aggerholm lay
3) camilla mølbæk
4) mette mari bundgaard
5) cathrine jermin
6) christine kristiansen
7) maja smed
8) kirstine kuntz
9) thomas kastrup
10) lillian vestergaard
11) sandor curtis
12) michaela høj
13) nina kudsk
14) thomas lay
15) rikke dollerup
                                            - 2 -
16) christian brock
17) christina krambeck
18) jytte curtis
19) unik afsked v/naja may
20) selskabet af 2006 aps
21) vibeke frederiksen
22) jonas frederiksen
(advokat søren lindahl, der tillige repræsenterer indkærede 2, 10 og 14)
23) thomas høgh
24) mette ege
25) patrick borre hansen
26) lise berthelsen
27) thomas berthelsen
28) niels henrik andersen
29) william mcbeath
30) line bak
ingen var mødt eller indkaldt.
der fremlagdes kæreskrift af 11. juli 2017 med bilag 13-18, hvorved alpha 1 a/s (tidl. artha
ejendomme a/s) har kæret københavns byrets kendelse af 27. juni 2017 (bs 38a-
3041/2015), hvorved kærendes anmodning om fornyet syn og skøn ved en anden skønsmand
ikke blev taget til følge.
endvidere fremlagdes byrettens fremsendelsesbrev af 13. juli 2017 og udskrift af retsbogen
indeholdende den kærede afgørelse.
yderligere fremlagdes kæresvarskrift fra indkærede 2, 10, 14 og 22 af 24. august 2017 med
bilag h-r, supplerende bemærkninger af 20. september 2017 fra kærende med bilag 19-22
samt kæreduplik fra indkærede 2, 10, 14 og 22 af den 25. september 2017 med bilag s.
byretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.
                                              - 3 -
de modtagne bilag var til stede.
kærende, alpha 1 a/s (herefter alpha 1), har nedlagt påstand om, at det tillades, at der
gennemføres fornyet syn og skøn ved en anden skønsmand.
de indkærede 2, 10, 14 og 22, christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas lay og
jonas frederiksen, har nedlagt påstand om stadfæstelse.
de øvrige indkærede har ikke udtalt sig vedrørende kæremålet.
alpha 1 har til støtte for kæren i det væsentligste gentaget det for byretten anførte. alpha 1
har yderligere anført bl.a., at skønsmanden ikke har korrigeret skønserklæringen på trods af,
at hans fejlberegning har direkte betydning for den gennemsnitlige kvadratmeterpris for
referenceejendommene. under afhjemlingen i byretten oplyste skønsmanden, at reference-
ejendommene ikke var anvendt til at fastlægge kvadratmeterprisen, men alene til verifikation
af prisen, der var fastsat på ”andet grundlag”, som skønsmanden ikke kunne redegøre
nærmere for. skønsmanden bekræftede under afhjemlingen, at han ikke havde brugbare
referencer på ejendomme med en afkastprocent på 4,75, ligesom skønsmanden bekræftede, at
markedet havde rykket sig siden nyboligs markedsrapport fra 2012.
om skønsmandens erfaring fremgik det af forklaringen i byretten, at de 21 ejendomme opført
på skønsmandens cv angår årlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger.
skønsmanden har dermed ikke de nødvendige forudsætninger for at vurdere en større ud-
lejningsejendom.
alpha 1 har endvidere henvist til et fortroligt bilag (bilag 13) fremlagt for landsretten, der
viser, at den købesum, som lejerne er blevet tilbudt, svarer til den værdi, som er lagt til grund
i fri handel mellem køberen og sælgeren af selskabet.
endelig er det anført, at der er flere metoder til at værdiansætte en udlejningsejendom. når
den metode, som skønsmanden anvender, ikke forekommer at repræsentere den mest udbredte
”skole” eller faglige tilgang inden for vurderingsmetodik, bør det i særlig grad føre til, at der
                                                - 4 -
indhentes et nyt syn og skøn, jf. også betænkning nr. 1558/2016 om sagkyndig bevisførelse
m.v., pkt. 4.2.2.
christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas lay og jonas frederiksen har for
landsretten frafaldet bemærkningerne om passivitet, men i øvrigt fastholdt det for byretten an-
førte. i forhold til bilag 13, fremlagt af alpha 1 for landsretten, er det anført bl.a., at fre-
deriksberg allé 11 er den eneste ejendom blandt de fire ejendomme i sælgers portefølje, der
er omfattet af tilbudspligt. det fremstår derfor sandsynligt, at priserne på de fire ejendomme
er forrykket i den interne opgørelse for at flytte en høj værdi til frederiksberg allé 11. de tre
øvrige ejendomme ville efter deres beliggenhed og karakter skulle prisfastsættes til mindst
samme niveau.
den omstændighed, at skønsmanden har erfaring med vurdering af andelsboliger, medfører
ikke, at han ikke har den fornødne faglighed i forhold til udlejningsejendomme, da vurde-
ringerne sker ud fra samme kriterier og med samme objektivitet.
at sagen angår den lovpligtige procedure efter lejelovens regler om tilbudspligt taler ikke i sig
selv for et nyt syn og skøn. et nyt syn og skøn kan alene ske, hvis landsretten helt tilsidesætter
skønserklæringen på det foreliggende grundlag, da der ikke kan ske en entydig fastsættelse af
et prisgrundlag ved to konkurrerende erklæringer.
efter votering afsagdes
                                            k e n d e l s e:
retsgrundlaget
retsplejelovens § 209 har følgende ordlyd:
       ”at syn og skøn har fundet sted, udelukker ikke fornyet syn og skøn over sam-me
       genstand ved de samme skønsmænd. det samme gælder fornyet syn og skøn ved
       andre skønsmænd, når retten finder det hensigtsmæssigt under hensyn til
       fremførte indsigelser og andre muligheder for at få skønstemaet yderligere belyst
       eller til sagens og skønstemaets karakter.”
                                               - 5 -
bestemmelsen fik sin nuværende affattelse ved lov nr. 1725 af 27. december 2016 om æn-
dring af retsplejeloven (sagkyndig bevisførelse m.v.). loven trådte i kraft den 1. juli 2017 og
således efter byrettens afgørelse i sagen.
om lovens ikrafttræden fremgår af de specielle bemærkninger i lovforslag nr. 20 af 5. maj
2016 om ændring af lov om retsplejeloven (sagkyndig bevisførelse m.v.) følgende:
      ”til § 2
      det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 2017.
      da der ikke foreslås en overgangsbestemmelse i loven, vil de foreslåede regler om
      udvidet mulighed for anvendelse af syn og skøn og fremlæggelse af sagkyndige
      beviser således også kunne anvendes i sager, der verserer ved lovens ikrafttræden.
      retten bør dog i forbindelse med vurderingen af, om de nye regler skal finde
      anvendelse i verserende sager, nøje inddrage det omkostningsmæssige aspekt
      herved, herunder hensynet til at sikre sagens fremdrift. det forudsættes i den
      forbindelse, at sådanne hensyn som udgangspunkt vil blive tillagt større vægt, jo
      længere fremskreden sagens behandling er.”
det fremgår af retsplejerådets betænkning nr. 1558/2016, reform af den civile retspleje ix,
sagkyndig bevisførelse mv., bl.a.:
      ”4.2.2. udvidet mulighed for nyt syn og skøn om samme spørgsmål
      rådet finder imidlertid, at der bør åbnes mulighed for nyt syn og skøn ved en
      anden skønsmand i de samme tilfælde, som er omtalt ovenfor i afsnit 4.2.1. om
      forslaget vedrørende flere skønsmænd til at besvare de samme spørgsmål. hvis
      det kan sandsynliggøres over for retten, at den første skønsmands konklusioner
      kan være udslag af en faglig tilgang til spørgsmålene, som ikke er enerådende
      inden for det pågældende fag, og at der således er ”flere skoler” inden for det
      relevante fagområde – dvs. hvis andre anerkendte faglige tilgange til temaet kan
      føre til andre bedømmelser – bør det ikke afskære muligheden for at få udmeldt en
      ny skønsmand, at spørgsmålet først er blevet bragt på bane, efter at den første
      skønserklæring foreligger. hvis den første skønsmands måde at se sagen på ikke
      er den eneste anerkendte, vil det normalt heller ikke være hensigtsmæssigt at
      anmode den samme skønsmand om at udarbejde en ny/alternativ besvarelse ud fra
      en faglig synsvinkel, som han ikke er enig i eller fuldt fortrolig med.
      en regel herom vil således opfange de tilfælde, hvor man ikke forud for ud-
      meldingen af syn og skøn har været opmærksom på risikoen for, at skønsmanden
      ikke dækker hele det relevante faglige spektrum i sin tilgang til sagen.”
af lovforslagets specielle bemærkninger til § 209 fremgår bl.a.:
                                                - 6 -
       ”det foreslåede 2. pkt. om fornyet syn og skøn ved andre skønsmænd åbner her-
       udover som noget nyt mulighed for, at retten kan tillade nyt syn og skøn ved en
       anden skønsmand, hvis der er rimelig grund til at antage, at en anden skøns-mand
       vil kunne konkludere væsentligt anderledes, og hvis sagen skønnes at kunne
       “bære” den fordyrelse, det indebærer at indhente en ny skønserklæring ved en
       anden skønsmand, jf. herved ordene “eller [under hensyn] til sagens og
       skønstemaets karakter”. der kan herved lægges vægt på, at sagen vedrører be-
       tydelige værdier, eller at den i øvrigt har vidtrækkende betydning for parterne.
       den udvidede mulighed for at få udmeldt nyt syn og skøn ved en ny skønsmand
       angår således navnlig tilfælde, hvor retten finder det sandsynligt, at den første
       skønsmands konklusioner kan være udslag af en faglig tilgang til emnet, som ikke
       er “enerådende” eller uimodsagt inden for det pågældende fag, dvs. at der er “flere
       skoler”.”
den konkrete sag
landsretten tiltræder af de grunde, som byretten har anført, at der ikke er rejst en sådan tvivl
om skønsmand peter ryaas kvalifikationer og egnethed, at der på den baggrund er grundlag
for at tillade nyt syn og skøn ved en anden skønsmand.
landsretten tiltræder endvidere af de grunde, som byretten har anført, at der ikke er rejst en
sådan tvivl om erklæringens rigtighed, at der heller ikke på den baggrund er grundlag for at
imødekomme anmodningen.
spørgsmålet er herefter, om der henset til sagens og skønstemaets karakter bør tillades fornyet
syn og skøn ved en anden skønsmand.
det fremgår af sagen, at skønsmandens erklæring er baseret på en afkastbaseret model, hvor
ejendommens indtægter og udgifter er opgjort med baggrund i de tre forskellige lejetyper i
ejendommen, hvorefter skønsmanden har skønnet over de gennemsnitlige kvadratmeterpriser
og fastsat en afkastgrad. vurderingerne fra red property advisers p/s og cbre a/s, der
ligesom vurderingen fra realkredit danmark når til en væsentlig højere vurdering af
ejendommen, er derimod udarbejdet efter den såkaldte discounted cash flow (dcf) metode,
hvor ejendommens 10-årige likviditetsbudget er opstillet og tilbagediskonteret.
det fremgår af skønsmandens forklaring for byretten, at man kan bruge begge metoder, der
typisk vil føre til samme resultat.
                                              - 7 -
landsretten lægger herefter til grund, at der er i hvert fald to anerkendte metoder, der kan
anvendes ved værdiansættelsen af en ejendom som den foreliggende, og at valg af metode kan
have betydning for værdiansættelsen.
landsretten finder på denne baggrund efter en samlet vurdering af sagen, sagens værdi og
skønstemaets karakter, at der er grundlag for at tillade, at der i sagen indhentes et fornyet syn
og skøn ved en anden skønsmand, jf. retsplejelovens § 209, 2. pkt. det omkostningsmæssige
aspekt, herunder hensynet til sagens fremdrift, kan ikke medføre en ændret vurdering.
                                    thi bestemmes:
alpha 1 a/s’ anmodning om fornyet syn og skøn ved en anden skønsmand tages til følge.
christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas lay og jonas frederiksen skal in
solidum inden 14 dage i kæremålsomkostninger betale 10.000 kr. til alpha 1 a/s.
kæreafgiften tilbagebetales.
retten hævet.
