                                            dom
afsagt den 20. juni 2014 af østre landsrets 20. afdeling
(landsdommerne henrik gam, b. tegldal og susanne skotte wied (kst.)).
20. afd. nr. b-422-13:
nordea bank danmark a/s og
nordea kredit realkreditaktieselskab
på vegne af
andelsboligforeningen klostergaarden
under konkurs
(advokat carsten ceutz)
mod
a m.fl.
 (alle v/advokat anders ole bendtsen, besk.)
b m.fl.
 (alle v/advokat kasper meedom westberg, besk.
 for f og o)
denne sag, der er anlagt i medfør af konkurslovens § 137, drejer sig først og fremmest om,
hvorvidt en på en generalforsamling den 22. december 2010 i andelsboligforeningen
klostergaarden (i det følgende benævnt abk) truffet beslutning – hvorefter en tidligere
vedtaget beslutning om forhøjelse og indeksering af boligafgiften, der endnu ikke var trådt i
kraft, blev ophævet – er ugyldig eller omstødelig efter konkurslovens § 64 og/eller § 74.
sagen er anlagt ved københavns byret den 20. marts 2012 og ved kendelse af 31. januar 2013
henvist til behandling ved østre landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1.
                                                - 2 -
sagsøgerne, nordea bank danmark a/s og nordea kredit realkreditaktieselskab (i det
følgende benævnt nordea) på vegne andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs,
har nedlagt følgende påstande:
    1. de sagsøgte skal anerkende, at beslutningen på generalforsamlingen i andelsboligfor-
        eningen klostergaarden den 22. december 2010 om at nedsætte boligafgiften med 75
        kr. pr. m2 pr. år fra den 1. januar 2011 samt at ophæve indekseringen på 4 % p.a. fra
        og med den 1. januar 2012 er uden retsvirkning.
    2. de sagsøgte skal anerkende, at boligafgiften for andelslejligheder i andelsboligfor-
        eningen klostergaarden med virkning fra den 1. januar 2011 udgør 894 kr. pr. m2 pr.
        år, og at denne boligafgift årligt stiger med på 4 % p.a. fra og med den 1. januar 2012.
    3. de sagsøgte skal til andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs hver for sig
        betale de beløb, der fremgår af bilag 1.1.
de sagsøgte har påstået frifindelse.
størrelsen af de under påstand 3, jf. bilag 1.1, nævnte beløb, der er opgjort pr. 31. marts 2014,
varierer fra 26.900 kr. for lejligheder på 64 m2 til 67.251 kr. for lejligheder på 160 m2 inkl.
renter. det samlede beløb udgør i alt 2.822.028 kr. beløbene er ubestridte.
sagsfremstilling
ejendommen klostergaarden er beliggende på østerbro i københavn. den var indtil 2007 ejet
af sankt benedikts stiftelse, der i 2007 solgte ejendommen til en investor. i medfør af
lejelovens regler om tilbudspligt valgte lejerne i 66 ud af de 104 beboelseslejemål at stifte en
andelsboligforening med henblik på at købe ejendommen. de resterende 38 lejere fortsatte
som lejere på uændrede vilkår, herunder med en husleje på ca. 427 kr. pr. m2 pr. år. i
ejendommen var der endvidere 35 erhvervslejemål. abk overtog ejendommen den 1. februar
2008 for en købesum på 163.485.000 kr., der blandt andet blev berigtiget ved, at de sagsøgte i
andelsindskud betalte 3.524 kr. pr. m², eller i alt ca. 25 mio. kr., svarende til ca. 15 % af det
samlede finansieringsbehov. de enkelte indskud var i størrelsesordenen 225.000 kr. til
560.000 kr. endvidere optog abk to realkreditlån i nordea kredit, nemlig et 6 %
fastforrentet 30-års lån med afdragsfrihed i 20 år på nominelt 52.689.000 kr. med en
                                               - 3 -
bidragssats på 0,1356 % frem til januar 2014 samt et 4 % fastforrentet 10-års lån med afdrags-
frihed i hele perioden på 82.466.000 kr. ligeledes med en bidragssats på 0,1356 % indtil 1. ja-
nuar 2014. endvidere blev der oprettet en kassekredit i nordea bank med et kreditmaksimum
på 27 mio. kr. finansieringen skete uden personlig hæftelse for de sagsøgte.
i forbindelse med stiftelsen af abk udfyldte de sagsøgte i december 2007 en bindende
indmeldelse, hvoraf fremgik blandt andet:
      ”boligafgiften for min lejlighed forhøjes til xx kr. pr. kvadratmeter pr. måned.
      jeg er indforstået med, at den forhøjede boligafgift skal være gældende uanset
      ejerskifte, så længe den pantegæld, andelsboligforeningen stifter eller overtager i
      forbindelse med erhvervelsen af ejendommen, ikke er fuldt betalt, ligesom
      boligafgiften ikke skal kunne nedsættes uden de nævnte panthaveres samtykke.
      indskud i andelsboligforeningen udgør yy kr. pr. kvadratmeter og indbetales
      kontant efter påkrav med fradrag af eventuelt indestående forudbetaling, depo-
      situm eller beløb på indvendig vedligeholdelseskonto for min lejlighed.”
boligafgiften blev i forbindelse med stiftelsen fastsat til 744 kr. pr. m2 pr. år.
abk’s vedtægter som vedtaget på den stiftende generalforsamling den 6. november 2007
med de ændringer, der blev vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den 4. de-
cember 2007 og på den ordinære generalforsamling den 28. april 2009, er sålydende:
      ”…
                                                 §1
      navn og hjemsted (1.1) foreningens navn er andelsboligforeningen
                                   klostergaarden.
                            (1.2) foreningens hjemsted er i københavns kommune.
                                                 §2
       formål               (2.1.) foreningens formål er at erhverve, eje og admini-
                                   strere matr.nr. 5591 og 5592 udenbys klædebo
                                   kvarter, beliggende jagtvej 183-183a, ved klosteret
                                   2-12 og australiensvej 30-34.
      …
                                                 §5
                                 - 4 -
hæftelse      (5.1) andelshaverne hæfter alene med deres indskud for for-
                    pligtelser vedrørende foreningen. dette gælder også i
                    tilfælde af foreningens opløsning, herunder konkurs.
              (5.2) en fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo
                    hæfter for forpligtelsen efter stk. 1, indtil ny godkendt
                    andelshaver har overtaget andelen og dermed er
                    indtrådt i forpligtelsen.
…
                                   §8
boligafgift   (8.1) boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bin-
                    dende for alle andelshavere af generalforsamlingen.
…
                                   § 14
pris        (14.1) prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen,
                    som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter §
                    14.2. bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og
                    højst godkende et beløb opgjort efter nedenstående
                    retningslinier:
            (a)     værdien af andelen i foreningens formue opgøres til
                    den pris med eventuel prisudvikling, som senest er
                    godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste
                    årlige generalforsamling. andelenes pris og eventuelle
                    prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i
                    andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til
                    værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt
                    størrelsen af foreningens gæld. generalforsamlingens
                    prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne
                    have været fastsat en højere pris.
…
                                  § 18
opsigelse           en andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af for-
                    eningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde
                    efter reglerne i §§ 13-17 og 20 om overførsel af
                    andelen.
…
                                  § 21
                                - 5 -
general-
forsamling (21.1) foreningens højeste myndighed er generalforsamlin-
                  gen.
           (21.2) den ordinære generalforsamling afholdes hvert år in-
                  den 4 måneder efter regnskabsårets udløb, jf. § 30, stk.
                  1, med følgende dagsorden:
           1)     valg af dirigent.
           2)     bestyrelsens beretning.
           3)     forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberet-
                  ning samt generalforsamlingens beslutning om
                  godkendelse af årsrapporten.
           4)     forelæggelse af bestyrelsens forslag til andelens pris og
                  eventuelle prisudvikling på andelene og general-
                  forsamlingens beslutning herom.
           5)     forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget og general-
                  forsamlingens beslutning om godkendelse af budgettet
                  samt eventuel ændring af boligafgiften.
…
                                 § 23
flertal    (23.1) generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt
                  flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger
                  som nævnt i stk. 2 og 3. dog skal altid mindst 1/5 af
                  samtlige mulige stemmer være repræsenteret på en
                  ordinær generalforsamling.
           (23.2) forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om
                  regulering af det indbyrdes forhold mellem boligaf-
                  giften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller
                  istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud
                  fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville
                  kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25%,
                  om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der
                  årligt overstiger 25% af den hidtidige boligafgift og om
                  optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån,
                  rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre
                  lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og
                  uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun
                  vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af
                  samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med
                  flertal af ja-stemmer på mindst 2/3 af samtlige ja- og
                  nej-stemmer. er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige
                              - 6 -
                 stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men
                 opnås et flertal af ja-stemmer på mindst 2/3 af samtlige
                 ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny
                 generalforsamling, og på denne kan da forslaget
                 endeligt vedtages med et flertal af ja-stemmer på
                 mindst 2/3 af samtlige ja og nej stemmer, uanset hvor
                 mange stemmer der er repræsenteret.
          (23.3) forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens
                 opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst
                 4/5 af samtlige mulige stemmer. er ikke mindst 4/5 af
                 samtlige mulige stemmer repræsenteret på
                 generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de
                 repræsenterede stemmer for forslaget, kan der
                 indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da
                 forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5
                 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange
                 stemmer der er repræsenteret.
          (23.4) optagelse af lån, hvor kreditor kræver andelshavernes
                 personlige hæftelse, kan ikke ske uden, at vedtægterne
                 ændres som angivet i stk. 2, hvor der tages stilling til,
                 om andelshavernes hæftelse skal ske pro rata eller
                 solidarisk, og kan kun ske med tiltrædelse af de
                 andelshavere, der berøres af hæftelseskravet.
…
                               § 30
regnskab  (30.1) foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstem-
                 melse med god regnskabsskik og underskives af
                 administrator og hele bestyrelsen. regnskabsåret er
                 kalenderåret.
          (30.2) i forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes
                 forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle
                 prisudvikling på andelene, som kan godkendes af
                 generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige
                 generalforsamling, jf. § 14. forslaget anføres som note
                 til årsrapporten.
…
                               § 33
opløsning (33.1) opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer,
                 der vælges af generalforsamlingen.
          (33.2) efter realisation af foreningens aktiver og betaling af
                 gælden, deles den resterende formue mellem de til den
                                                - 7 -
                                   tid værende andelshavere i forhold til deres andels eller
                                   deres andeles størrelse.
       …”
forud for abk’s overtagelse af ejendommen havde den tidligere ejer, sankt benedikts
stiftelse, indgået en entreprisekontrakt med totalentreprenør niels e. fisker a/s om en
renovering af ejendommen for ca. 30 mio. kr. da abk ikke ønskede at respektere kontrakten,
anlagde foreningen sag mod blandt andre entreprenøren og sankt benedikts stiftelse, hvilken
sag senere blev forligt, og den planlagte renovering blev ikke foretaget.
på en ekstraordinær generalforsamling i abk den 28. januar 2008 blev budgettet for 2008
gennemgået, og det blev i den forbindelse oplyst, at der skulle bruges 5 mio. kr. af finan-
sieringen på umiddelbare forbedringer. bestyrelsen ønskede at fastholde en boligafgift på 744
kr. pr. m2 og konstaterede, at budgettet viste et underskud på knap 900.000 kr. bestyrelsen
forventede imidlertid, at underskuddet ville kunne nedbringes de følgende år blandt andet som
følge af stigninger i andelskronen. budgettet blev herefter vedtaget uden afstemning.
på en ekstraordinær generalforsamling i abk den 26. august 2008 gennemgik bestyrelsen en
oversigt over genopretnings- og vedligeholdelsesarbejder for foreningen i 2008-2009 til et
beløb af knap 5,3 mio. kr.
i abk’s årsrapport for 2008 anførtes i ledelsesberetningen blandt andet, at den internationale
økonomiske krise desværre havde påvirket foreningens ejendom med højere renteudgifter til
følge, samt at de samtidig faldende ejendomspriser p.t. ikke gjorde det attraktivt at fastsætte
andelskronen efter en valuarvurdering. årets resultat ansås ikke for tilfredstillende.
underskuddet for 2008 var opgjort til godt 2,4 mio. kr. drifts- og likviditetsbudgettet for 2009
viste et nettoresultat på ca. -3,5 mio. kr. og en disponibel beholdning primo 2009 på ca. -11,2
mio. kr. og ultimo 2009 på ca. -14,7 mio. kr.
på den ordinære generalforsamling den 28. april 2009 blev det besluttet at forhøje boligaf-
giften med 75 kr. til 819 kr. pr. m2 årligt med virkning fra den 1. juli 2009. et yderligere
forslag fra bestyrelsen om en ekstraordinær indbetaling af andelsindskud på 285 kr. pr. m2 var
trukket tilbage. budgettet for 2009 blev herefter godkendt.
                                                 - 8 -
den 20. august 2009 nedskrev nordea abk’s kassekredit fra 27 mio. kr. til 20 mio. kr.
der blev den 28. september 2009 afholdt en ekstraordinær generalforsamling i abk, hvori
repræsentanter fra nordea deltog. af indkaldelsen hertil fremgik, at der blandt andet skulle
være debat og afstemning om en genopretningsplan og låneomlægning (genopretningsplan
1). i et medfølgende brev til andelshaverne havde bestyrelsen skrevet blandt andet:
       ”inden vores ekstraordinære generalforsamling er det vigtigt for os at få præci-
       seret nogle ting.
       først og fremmest …
       når vi stemmer om en genopretningsplan, har denne 2 primære formål:
       1. vi opfylder nordeas anbefaling om konsolidering af foreningens økonomi. det
       gør vi ved at lægge en 10 års plan.
       2. vi begynder en nedbringning af vores driftsunderskud samt vores kassekredit,
       der som bekendt har indflydelse på flere ting – både for foreningen, men ligeså
       vigtigt, for den enkelte andelshaver på længere sigt!
       forening/andelshaver
       når vi diskuterer forskellige problemstillinger, er det vigtigt, at vi har det samme
       udgangspunkt … og hvad er det så lige, vi mener med det?
       først
       - vi har 2 måder at anskue tingene på:
       1. foreningsperspektiv
       2. andelshavers perspektiv.
       dernæst
       - det forholder sig sådan, at når vi taler om konsolidering af økonomi og drifts-
       underskud, arbejder bestyrelsen ud fra et foreningsperspektiv. det betyder groft
       sagt, at den enkelte andelshavers økonomi og situation ikke er styrende for
       bestyrelsens anbefalinger.
       det lyder umiddelbart lidt hårdt, men vi må indse, at det er den virkelighed, vi
       som forening er i lige nu. vi håber derfor, at alle – trods de dystre udsigter – kan
       se, at der er mange faktorer i denne situation, som er ude af vores hænder.
       vi skal også huske, at vi som andelshavere jo, lidt populært sagt, har indgået et
       slags kollektiv med hinanden, hvilket også betyder, at alle har et medansvar for
       foreningens økonomi og øvrige drift.
       vigtigt!!!
                                               - 9 -
     når det så er sagt, er det vigtigt vigtigt vigtigt at understrege, at det
     scenarie, vi beslutter nu, ikke er definitivt. den beslutning er kun gældende,
     indtil vi beslutter noget andet!
     bemærk dog, at der på de forskellige lånetyper er forskellige forudsætninger/krav.
     …
     bestyrelsens konklusion
     konklusionen lige her og nu er, at vi tager ”andelshaverbrillerne af og for-
     eningsbrillerne på” og beslutter det, der er bedst for foreningen – og det er ifølge
     bestyrelsen
     - at vi beslutter en genopretningsplan og eksekverer denne,
     - at vi nedsætter forskellige udvalg, som kan arbejde dedikeret med at indhente
     ”second opinions/alternative muligheder”, undersøge nye lånemuligheder m.v.,
     - at vi beslutter, hvordan vi forholder os til en valuarvurdering.
     vi håber, at ovenstående bedre nuancerer vores holdninger og anbefalinger.”
brevet var vedlagt en orientering om muligheder for låneomlægning og en genopretningsplan
med en nærmere gennemgang af seks forskellige ”scenarier”, hvoraf bestyrelsen anbefalede
scenarie 3, der blev beskrevet således:
     ”forudsætninger:
     1. ændring af lån 2 (53 mio. kr. lånet) til cibor 6 eller s 10 lån - renteudgiften
     reduceres fra 6 % til 4,5 %.
     2. boligafgift forhøjes med 75 kr. pr. kvm. pr. år fra 2011
     3. fra 2012 stiger boligafgiften med 4 % pr. kvm. pr. år.
     fordele
     - renteudgiften pr. år reduceres med ca. 800.000 kr.
     - underskuddet reduceres og er væk i 2012. dette influerer positivt på andels-
       kronen. i 2018 har vi et overskud på ca. 2,8 mio. kr. – en tiltrængt konsolidering
       af foreningen, der bruges til at få elimineret underskuddet på kassekreditten.
     - større likviditetsrum.
     - i 2018 går vi i positiv på kassekredit med knap 1,8 mio. kr. (frem til 2017 er
       kassekreditten negativ).
     - en jævn og forudsigelig stigning i boligydelsen.
     ulemper
     - kan stadig være svært at få en ordentlig pris for ledige lejligheder i de første år,
       indtil underskuddet er væk.
     - dyrere at være andelshaver: i 2018 er boligydelsen 1176,44 kr. pr. kvm. pr. år.
       dette beløb er dog reelt mindre på grund af inflationen.
                                            - 10 -
      bestyrelsens holdning:
      bestyrelsen kan anbefale dette scenarie. vi når det mål, nordea har anbefalet;
      nemlig at få kassekreditten væk. og vi får en stigning i boligydelsen, der spredes
      ud over så mange år som muligt, og som er mindre, når vi regner inflationen
      med.”
på generalforsamlingen den 28. september 2009 gentog bestyrelsen, at de opstillede scenarier
var fremlagt ud fra en fælles andels-holdning og til det bedste for foreningen og ikke med
udgangspunkt i den enkelte andelshavers økonomi. af protokollatet fremgår endvidere blandt
andet:
      ”bestyrelsen svarede på spørgsmål fra andelshaverne. af vigtige områder kan kort
      nævnes:
             •  det scenarie, generalforsamlingen vælger, er bindende, indtil general-
                forsamlingen beslutter andet. generalforsamlingen skal ved hver
                ordinær generalforsamling stemme om foreningens budget og dermed
                godkende den til enhver tid værende boligafgift. og der kan afholdes ny
                ekstraordinær generalforsamling, hvor en ny genopretningsplan kan
                vedtages.
             •  alle scenarier er fremlagt i en 10 års periode og gælder frem til 2018.
                efter 2018 vil boligafgiften ikke stige yderligere, medmindre
                generalforsamlingen træffer en fornyet beslutning.
             •  det er ikke hensigtsmæssigt, at en andelsboligforening over tid opererer
                med underskud, der skal planlægges med afvikling af underskud.
             •  scenarie 3 og 5 vil hurtigst eliminere driftsunderskuddet.”
ved afstemningen fik scenarie 3 absolut flertal og blev dermed vedtaget.
i abk’s årsrapport for 2009 anførtes i revisors påtegning følgende:
      ”supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet
      uden at det har påvirket vores påtegning, skal vi henlede opmærksomheden på, at
      foreningens budget for 2010 udviser underskud og dermed forbrug af likviditet.
      vi henviser til omtalen af foreningens økonomi i ledelsens årsberetning, herunder
      det forhold at der i september 2009 er vedtaget en genopretningsplan. foreningens
      budgetterede likviditetsmæssige underskud for 2010 kan holdes inden for de
      nuværende likviditetsrammer. vi skal anbefale, at bestyrelsen i de kommende år
                                               - 11 -
      er meget opmærksom på overholdelsen af opretningsplanen, således at
      foreningens likviditetsreserver kan holdes inden for de aftale rammer.”
i ledelsesberetningen anførtes blandt andet, at årets resultat var bedre end budgetteret men
ansås for utilfredsstillende. årets resultat var negativt med ca. 1,9 mio. kr. drifts- og likvidi-
tetsbudgettet for 2010 angav et underskud på ca. 1,9 mio. kr., en disponibel beholdning primo
på -15,4 mio. kr. og ultimo på -17,4 mio. kr.
den 27. april 2010 afholdtes ordinær generalforsamling i abk. under bestyrelsens beretning
oplyste næstformanden blandt andet:
      ”at forudsætningerne i genopretningsplanen fra september 2009 ikke holdt stik.
      indtægterne fra erhvervslejemålene var sat for optimistisk, der var ikke solgt de
      leje-lejligheder, man havde forventet, de faste udgifter så som ejendomsskatter,
      vicevært m.m. var steget mere end forudset, og afdragene på de to lån, foreningen
      havde i grundejernes investeringsfond, var fejlagtigt ikke blevet medtaget på
      udgiftssiden. trækket på kassekreditten blev større og større, og der var brug for
      handling her og nu.”
nordea havde forud for generalforsamlingen meddelt bestyrelsen, at banken ikke kunne
godkende budgettet for 2010. det samme havde administrator, cej ejendomsadministration
a/s. på generalforsamlingen blev budgettet desuagtet vedtaget med 24 stemmer for og 20
imod.
den 19. maj 2010 blev der efter det oplyste afholdt et såkaldt sonderingsmøde med deltagelse
af abk’s bestyrelse, nordea og administrator.
den 16. juni 2010 afleverede advokatfirmaet horten v/advokat henrik bræmer efter an-
modning fra abk’s bestyrelse en redegørelse for de økonomiske konsekvenser ved en
eventuel konkurs eller likvidation af abk. samme aften afholdt abk et informationsmøde.
af referatet herfra fremgår blandt andet:
      ”formand for bestyrelsen p (ah) oplyste, at bestyrelsen ønsker andelshavernes
      opbakning, og tror på, at andelsforeningen kan fortsætte. herefter gennemgik
      formanden, hvad der er gået galt siden foreningens stiftelse. bl.a. købte
      foreningen ejendommen i sin tid til en pris på toppen; andelshavernes indskud
      (15%) var og er meget lille; leje-lejlighederne er ikke blevet ledige helt i det
      tempo, vi forudsagde fra start; banken har blandt andet ved at reducere kasse-
                                         - 12 -
kreditten fra 27 til 20 mio. kr. ændret på foreningens forudsætninger, og der har
været større udgifter til ejendommens vedligehold end ventet. mht. udlejning af
erhvervslejemål kniber det lidt med at få den indtægt, som vi havde regnet med.
ah og næstformand for bestyrelsen h (hbt) oplyste bl.a., at bestyrelsen ønsker
en realistisk langsigtet finansieringsløsning, der er holdbar. dette er også en
forudsætning for, at der kan blive solgt lejligheder i ejendommen. det er vigtigt
for bestyrelsen, at flertallet af de nuværende andelshavere kan blive boende, og at
de fleste øvrige kan komme herfra med det meste af deres investering i behold.
bestyrelsen vil kæmpe for overlevelse, men ikke for enhver pris. bestyrelsen går
ikke bankens ærinde. det er nu, vi skal handle – enten må vi sammen med banken
finde en løsning, der kan bære frem til 2018, eller også må der ske en opløsning af
foreningen. vi kan ikke klare problemerne alene – banken må også yde
væsentlige bidrag. vi kan ikke finde en løsning, der tilgodeser alle andelshaverne.
…
advokat henrik bræmer gennemgik den omdelte redegørelse om de økonomiske
konsekvenser ved foreningens eventuelle konkurs eller likvidation, hb havde
udarbejdet. redegørelsen indeholder bl.a. en gennemgang af fremgangsmåden
ved opløsning af foreningen, retsstillingen ved konkurs og brugeligt pant samt den
enkelte andelshavers retsstilling efter en tvangsauktion.
advokaten oplyste bl.a., at andelshaverne ikke hæfter for andelsboligforeningens
gæld ud over det indbetalte indskud, jf. vedtægternes § 5, og at andelshaverne
heller ikke hæfter for omkostninger forbundet med konkursbehandlingen.
advokaten oplyste endvidere, at andelshaverne har ret til at fortsætte som lejere,
hvis ejendommen sælges på tvangsauktion eller i frit salg, jf. andelsboliglovens §
4. udlejer har i den situation krav på en leje, der som udgangspunkt beregnes efter
principperne for omkostningsbestemt leje. har en tidligere udlejer
gennemgribende forbedret lejligheden, må huslejen ikke væsentligt overstige
markedslejen.
advokaten oplyste i den forbindelse, at omkostningsbestemt leje er den husleje,
der er fastsat efter hvad det koster at drive ejendommen. er der foretaget
forbedringer (af udlejer) kan udlejer få afkast af udlejers investeringer. det er et
område, hvor vi befinder os i en brydningstid, og der ikke rigtigt findes fortilfælde
for lejefastsættelsen i tilfælde af en andelsboligforenings konkurs eller opløsning.
…
hbt oplyste blandt andet, at bestyrelsen, som bestyrelsen havde tilkendegivet på
generalforsamlingen den 27. april, ville afholde en række møder med banken, og
cej med henblik på at kunne opnå en revideret genopretningsplan, som besty-
relsen kunne fremlægge for andelshaverne på en ekstraordinær generalforsamling.
…
                                               - 13 -
      bestyrelsen og cej påtænker umiddelbart efter informationsmødet at færdiggøre
      det reviderede talmateriale med henblik på at afholde et nyt møde med nordea
      inden sommerferien. møderækken med nordea vil fortsætte i august måned.
      realistisk set vil bestyrelsen i 1. halvdel af september udsende et oplæg til en
      revideret genopretningsplan med henblik på vedtagelse på en ekstraordinær
      generalforsamling i 1. halvdel af oktober. det forventes, at oplægget vil ud over
      de reviderede tal også indeholde et forslag til vedligeholdelsesplan for
      ejendommen, et forslag til, hvor meget andelshaverne skal stige i boligafgift, samt
      evt. et forslag til låneomlægning, ligesom spørgsmålet om alternative
      indtægtsmuligheder og reduktion i udgifterne også forventes berørt i oplægget.
      såfremt oplægget forkastes, vil foreningens opløsning eller konkurs være en
      realistisk mulighed.
      …
      der var indlæg fra bl.a. advokat kasper westberg (kw), der repræsenterede m til
      informationsmødet. kw var bl.a. bekymret for langsommelighed og manglende
      professionalisme i bestyrelsens arbejde samt bekymret for, at bestyrelsen var for
      optaget af konkurs frem for at redde foreningen.”
ved brev af 24. juni 2010 til abk’s administrator og bestyrelse fulgte advokat kasper west-
berg på vegne m op på den rejste kritik og tog forbehold for erstatningskrav, såfremt abk
blev erklæret konkurs. dette brev besvarede advokat henrik bræmer den 6. juli 2010, hvori
han blandt andet anførte:
      ”som det fremgår, har bestyrelsen al sin fokus rettet mod økonomien i ab, og
      tilstræber, naturligvis, at ab fortsat skal bestå. til forskel fra hvad du/din klient
      har anført, så udviser bestyrelsen netop forståelse for drift af andelsbolig-
      foreningen, og foretager rettidige dispositioner. genopretningsplanen kræver
      grundig analyse, og – ikke mindst – forhandlinger. selv om bestyrelsen tilstræber
      at gøre processen kortest mulig, betyder hensynet til at kunne præsentere en
      holdbar og langsigtet plan for driften i ab, at der må udvises tålmodighed.
      for at anskueliggøre konsekvenserne for medlemmerne, hvis ab skulle gå
      konkurs, har bestyrelsen – i fin tråd med den driftsmæssige forståelse – anmodet
      om en (ekstern og professionel) redegørelse om konsekvenserne, hvis ab gik
      konkurs. i den kontekst skal bemærkes, at kendskab til konsekvenserne ved en
      konkurs, jo på ingen måde er ensbetydende med, at bestyrelsen anbefaler ophør af
      ab.”
advokat henrik bræmer sendte den 5. oktober 2010 en supplerende redegørelse til abk om
boligafgift/leje under og efter abk’s eventuelle konkurs.
                                              - 14 -
den 14. oktober 2010 afholdtes der ekstraordinær generalforsamling i abk. forud herfor
havde nordea i et brev af 23. september 2010 til abk tilkendegivet, at banken siden april
havde arbejdet i et meget tæt forløb med abk’s bestyrelse, administrator og advokat for at
finde en holdbar løsning på foreningens økonomi, og at nordea havde været tryg ved pro-
cessen. af indkaldelsen til generalforsamlingen fremgik, at et af dagsordenspunkterne var
debat og afstemning om genopretningsplanen for foreningen (genopretningsplan 2), der havde
følgende indhold:
       ”boligafgiften stiger fra og med 1. januar 2011 med 156 kr. om året pr. m2. den
       stigning i boligafgiften, generalforsamlingen vedtog i september 2009 pr. 1.
       januar 2011, er indeholdt i denne stigning. boligafgiften udgør pr. 1. januar 2011
       herefter 975 kr. om året pr. m2. boligafgiften reguleres hvert år med 2% i
       opadgående retning, beregnet ud fra boligafgiften det foregående år.
       bestyrelsen bemyndiges til at omlægge foreningens eksisterende 2 realkreditlån
       hos nordea med henblik på at opnå en lavere ydelse. lånene skal i en periode
       være afdragsfrie og have en fast rente. lånevilkårene fastsættes endeligt ved
       hjemtagelsen af lånet. bemyndigelsen gælder fra generalforsamlingens
       vedtagelse.
       bestyrelsen bemyndiges til at optage et anlægslån hos nordea på 14 mio. kr.
       lånet skal i en periode have en fast ydelse. lånevilkårene fastsættes endeligt ved
       hjemtagelsen af lånet. provenuet anvendes til indfrielse af de eksisterende lån hos
       grundejernes investeringsfond samt nedbringelse af foreningens kassekredit.
       bemyndigelsen gælder fra generalforsamlingens vedtagelse.”
af det materiale, der i øvrigt fulgte med indkaldelsen, fremgik, at bestyrelsen anbefalede
andelshaverne at stemme for genopretningsplanen. det anførtes, at alternativet ville være
foreningens konkurs eller opløsning.
på generalforsamlingen deltog repræsentanter fra nordea, administrator m.fl. andelshaver q
var ledsaget af en professionel rådgiver, lars wismann, der omdelte en rapport, han havde
udarbejdet om abk’s økonomiske situation og gav sit bud på en genopretningsplan.
bestyrelsens forslag til genopretningsplan blev sat til afstemning, hvor 50 stemte imod, 18
stemte for og en stemme var blank. herefter meddelte formanden, at den samlede bestyrelse
gik af og stillede deres mandater til rådighed. bestyrelsen ville dog fungere som bestyrelse,
indtil der måtte blive valgt en ny på en ekstraordinær generalforsamling, der ville blive
afholdt den 4. november 2010.
                                                - 15 -
den 20. oktober 2010 indkaldtes der til ekstraordinær generalforsamling den 4. november
2010. under dagsordenens pkt. 6, debat og afstemning om foreningens opløsning, var pkt. 6 a
et forslag fra nogle andelshavere om nedsættelse af boligafgiften til omkostningsbestemt
husleje på 445 kr. pr. m2 pr. år med virkning fra den 1. december 2010. herom anførtes
følgende:
       ”begrundelse:
       med generalforsamlingens nej til den af nordea og bestyrelsen færdigforhandlede
       genopretningsplan for foreningen ser forslagsstilleren ingen grund til, at
       andelshavere fortsat betaler en andelsboligafgift, hvoraf en betydelig del går til
       dækning af foreningens finansielle omkostninger. det foreslås derfor, at bolig-
       afgiften med omgående virkning, dvs. fra 1. december 2010 og indtil videre,
       nedsættes til nogenlunde samme niveau som den omkostningsbestemte husleje,
       ejendommens lejere betaler (for tiden 443,95 kr. ifølge regnearket, der er udsendt
       til den ekstraordinære generalforsamling den 14. oktober 2010). et sådant niveau
       skulle være tilstrækkeligt til at dække de nødvendige driftsudgifter (excl.
       finansielle udgifter) til ejendommen.
       der må dog tages forbehold for, at en evt. kurator træffer anden bestemmelse om
       boligafgiften eller træffer bestemmelse om at omstøde dispositionen.
       bemærkninger fra den fungerende bestyrelse:
       der vil være en stærk risiko for, at dispositionen omstødes af kurator i kon-
       kursboet. en omstødelse vil i givet fald ske med tilbagevirkende kraft, dvs. der vil
       i givet fald skulle ske efterbetaling af skyldig boligafgift fra den 1. december
       2010.
       cej har oplyst, at cej vil opsige administrationsaftalen, hvis foreningen derved
       kommer i en situation, at foreningen ikke er i stand til at betale sine løbende
       driftsomkostninger, herunder terminsafgifter. cej vil ikke medvirke til at stille
       kreditorerne i den for dem ringere situation.
       det må forventes, at nordea vil opfatte et forslag om at sænke boligafgiften som
       meget provokerende. det vil ikke kunne udelukkes, at en vedtagelse af forslaget
       vil gøre det vanskeligt at føre realitetsforhandlinger med nordea, hvis et flertal
       ønsker dette, jf. punkt 7.”
pkt. 6 c var et forslag fra en andelshaver om ophævelse af den stigning i boligafgiften på 75
kr. pr. m2 pr. år, som ifølge generalforsamlingens beslutning den 28. september 2009 skulle
træde i kraft den 1. januar 2011. om dette punkt anførtes følgende i indkaldelsen:
       ”begrundelse:
                                                - 16 -
       med generalforsamlingens nej den 14. oktober 2010 til den af nordea og besty-
       relsen færdigforhandlede genopretningsplan for foreningen ser forslagsstilleren
       ingen grund til at foretage yderligere skridt til konsolidering af foreningens
       økonomi, førend der er skabt afklaring omkring foreningens fremtid. derfor er der
       ingen grund til at lade boligafgiften stige pr. 1. januar 2011.
       boligafgiften i 2011 vil, hvis forslaget vedtages, forblive på samme niveau som i
       2010, dvs. 819 kr. pr. m2 pr. år.
       de risici, der fra bestyrelsens side er nævnt under punkt 6 a, gælder også under
       punkt 6 c, men i langt svagere grad.”
den 2. november 2010 skrev nordea til andelshaverne i abk. i brevet anførtes bl.a.:
       ”andelsboligforeningen er som en følge af sin økonomiske situation allerede nu
       insolvent. andelsboligforeningen er insolvent, når den ikke er i stand til at betale
       sine ydelser, efterhånden som disse forfalder, og med det driftsunderskud,
       foreningen på nuværende tidspunkt budgetterer med, sammenholdt med at
       foreningen som ovenfor nævnt har forkastet et forslag til en refinansieringsaftale,
       må det desværre konstateres, at foreningen er på vej mod en konkurs, hvis der
       ikke sker noget. de forslag, der er bragt til behandling på den ekstraordinære
       generalforsamling den 4. november, vil alle kun forværre denne situation.
       foreningen er derfor konkurstruet, og i konsekvens heraf kunne foreningens
       bestyrelse i medfør af konkurslovens § 17 allerede nu selv tage initiativ til, at
       foreningen blev taget under konkursbehandling.
       på denne baggrund ser nordea sig nødsaget til at indgive konkursbegæring.”
for at undgå at nordea skulle indgive konkursbegæring, aflyste den fungerende bestyrelse for
abk generalforsamlingen den 4. november 2010, og i stedet blev der afholdt et an-
delshavermøde med deltagelse af repræsentanter fra nordea.
en ekstraordinær generalforsamling blev i stedet afholdt den 16. november 2010, hvor der
blev valgt en tegningsberettiget bestyrelse på tre personer, som dog ikke var fuldtallig i
henhold til vedtægterne.
i tiden herefter blev der afholdt en række møder mellem abk og foreningens advokater på
den ene side og nordea på den anden side, herunder et møde den 30. november 2010 med
henblik på en afklaring af, om der kunne etableres en genopretningsplan for abk. af mø-
dereferatet, udarbejdet af advokat kasper westberg, fremgår blandt andet:
                                               - 17 -
       ”kwe redegjorde for, at bestyrelsen på generalforsamlingen den 16. november
       2010 havde en klar fornemmelse af, at følgende forudsætninger skulle være op-
       fyldt for, at der kunne skabes et flertal for vedtagelsen af en genopretningsplan:
       1)
       boligafgiften skal for 2011 nedsættes med 5 % i forhold til boligafgiften for 2010.
       boligafgiften skal fastholdes i en periode herefter.
       2)
       andelskronen skal minimum fastholdes på de nuværende 0,83.
       3)
       genopretningsplanen skal være langsigtet og medvirke til at sikre, at andelene kan
       omsættes.
       4)
       foreningens driftsregnskab skal udvise et nul eller positivt resultat fra og med
       2010 og fremefter. et evt. negativt driftsresultat skal inddækkes af nordea. be-
       styrelsen er i øvrigt åben for en drøftelse med nordea af alle muligheder, der kan
       reducere driftstab under hensyn til ovenstående pkt. 1-3.”
i et brev af 14. december 2010 til nordea anførte bestyrelsen blandt andet, at det var dens
overbevisning, at fraværet af en bæredygtig nordea-plan for foreningens langsigtede fort-
sættelse ville føre til, at foreningens medlemmer ville tage initiativ til insolvensbehandling af
foreningen, hvilket af bestyrelsen på lang sigt betragtedes som ulykkeligt for alle parter.
den 18. december 2010 skrev nordea til abk’s medlemmer og vedlagde et af banken ud-
arbejdet budgetudkast m.v. abk’s bestyrelse besvarede dette ved brev af 20. december 2010,
hvori blandt andet anførtes:
       ”vi skal al den usikkerhed til livs. ellers er der snart ingen andelsboligforening.
       bestyrelsen foreslår derfor, at nordea supplerer den fremlagte plan med 3
       garantier, der har en stærk signalværdi, og kan medvirke til at genoprette tilliden
       mellem andelshaverne og nordea samt skabe sikkerhed og tryghed for fremtiden.
       1. nordea indvilliger i at dække lejetab og tomgangsleje i perioden 2011 – 2021
       uden loft over antallet af andele, eller for den sags skyld lejelejligheder og
       forretningslejemål.
       2. nordea indvilliger i – i det tilfælde at foreningens drift genererer underskud –
       løbende at give renteafkald der modsvarer driftsunderskuddet, således at for-
       eningens driftsresultat i alle årene 2011 – 2021 er større eller lig 0 kr.
                                                 - 18 -
      3. nordea indvilliger i at bidrage til at regnskabet for 2010 går i 0. på denne måde
      understøttes andelskronen, og foreningen har en reel mulighed for at tjene på
      fremtidigt salg af andele, og andelshavere kan flytte med et begrænset tab.
      uden disse 3 garantier er der kun én ting, der er så godt som garanteret, og det er,
      at heller ikke denne plan vil opnå andelshavernes tilslutning.”
nordea afviste imidlertid bestyrelsens forslag.
den 22. december 2010 afholdtes der på ny ekstraordinær generalforsamling i abk. af
referatet herfra fremgår blandt andet:
      ”ad 3. nedenstående forslag fremlægges af k.
      det foreslås, at generalforsamlingen vedtager følgende beslutning:
      den stigning i boligafgiften på 75 kr. pr. m2 fra og med 2011 og stigningen fra og
      med 2012 med 4% pr. m2 pr. år, som ifølge generalforsamlingens beslutning den
      28. september 2009 træder i kraft den 1. januar 2011, ophæves.
      beslutningen om ophævelse træder i kraft straks.
      begrundelse:
      med generalforsamlingens nej til genopretningsplan 2 i oktober 2010 er der ingen
      grund til at foretage yderligere skridt til konsolidering af foreningens økonomi.
      derfor er der ingen grund til at lade boligafgiften stige pr. 1. januar 2011.
      k læste forslaget op og oplyste, at andelshaverne tidligere havde vedtaget
      forhøjelsen på kr. 75,00 pr. m2 pr. 1. januar 2011 samt stigningen på 4% pr. m2
      pr. år fra og med 2012. han så ingen problemer i at omgøre en beslutning, der
      endnu ikke var trådt i kraft. han udtrykte endvidere utilfredshed med, at nordea
      blandede sig i den demokratiske proces.
      efter k’s opfattelse stod foreningen ikke foran en konkurs, men måske havde
      nordea en anden opfattelse. såfremt forslaget blev vedtaget, og forhøjelsen af
      boligafgiften pr. 1. januar 2011 blev annulleret, opfordrede k til, at andelshaverne
      satte dette beløb til side i tilfælde af, at det på et senere tidspunkt ville blive
      opkrævet.
      …
      formand r oplyste, at han havde informeret nordea om, at forslaget formentlig
      ville blive vedtaget, men at nordea ikke havde givet deres mening til kende over
      for bestyrelsen.
      ad 4. afstemning.
                                                - 19 -
        forslaget under pkt. 3 blev vedtaget med 46 stemmer for, 6 stemmer imod og 1
        blank stemme.”
de sagsøgte har siden den ekstraordinære generalforsamling fortsat betalt 819 kr. pr. m2 pr. år
i boligafgift, svarende til boligafgiften pr. 1. juli 2009.
abk’s bestyrelse orienterede samme aften nordea om det passerede og opfordrede banken til
yderligere forhandlinger. nordea svarede den følgende dag, at banken ikke ville forhandle, så
længe abk fastholdt foreningens ultimative krav og opfordrede til, at foreningen gav
bestyrelsen et åbent forhandlingsmandat.
i et nytårsbrev til andelshaverne skrev bestyrelsen den 9. januar 2011 blandt andet, at 2010
sluttede med, at nordea udtrykte utilfredshed med beslutningen om at annullere forhøjelsen af
boligydelsen. bestyrelsen tilføjede, at det ikke var foreningens store kreditor, der bestemte,
hvad ejerne skulle gøre. bestyrelsen havde taget ejernes beslutning til efterretning, idet den
havde hæftet sig ved, at ejerne havde stiftet andelsboligforeningen med det formål at undgå at
skulle betale markedsleje, som der var udsigt til, hvis en navngiven investor havde haft held
til at overtage skt. michaelsgård, hvilket var overvejende sandsynligt i efteråret 2007.
i et notat af 26. januar 2011 til abk’s bestyrelse og medlemmer redegjorde nordea blandt
andet for, hvorfor man ikke mente, at andelene var usælgelige. endvidere rejste banken blandt
andet spørgsmål om, hvorvidt abk’s beslutning af 22. december 2010 om nedsættelse af
boligafgiften var gyldig, og om foreningen var konkurstruet. i den forbindelse anførtes blandt
andet:
        ”abk er således ikke reelt konkurstruet. abk er kun truet af, at der er nogle
        medlemmer, der synes at antage, at de med truslen herom kan motivere nordea til
        at yde abk et milliontilskud. og så længe denne fejlagtige antagelse består,
        består også en risiko for et – midlertidigt – økonomisk sammenbrud. og i denne
        periode er det vanskeligt at sælge andele.”
den 10. marts 2011 afholdtes en ny ekstraordinær generalforsamling i abk. et forslag om, at
det skulle pålægges bestyrelsen øjeblikkeligt at begære foreningen konkurs, blev forkastet
med 33 stemmer mod 26. derefter blev et forslag om, at det skulle pålægges bestyrelsen øje-
blikkeligt at gå i realitetsforhandlinger med nordea for at opnå en troværdig redningsplan,
vedtaget med 43 stemmer, idet 8 stemte nej, og 4 stemmer var blanke. der blev ikke valgt en
                                              - 20 -
bestyrelse, men der blev etableret en kontaktgruppe, der i tiden derefter forhandlede med
nordea, dog uden at der kunne opnås en løsning.
den 30. maj 2011, hvor der var berammet endnu en ekstraordinær generalforsamling,
fremkom advokat ole borch som advokat for nordea over for abk’s advokat med en op-
samling og et oplæg til en løsning. i brevet påskønnede nordea, at advokaten og abk – de
mange og lange udfordringer til trods – havde arbejdet og fortsat arbejdede for at nå en for
alle parter acceptabel og længerevarende løsning.
på generalforsamlingen blev et budget for de kommende 15 år baseret på de af nordea
tilbudte lånevilkår samt ejendommens vedligeholdelsesplan for perioden stemt ned med et
overvældende flertal. et forslag om, at bestyrelsen eller den generalforsamlingen gav opgaven
skulle pålægges øjeblikkeligt at begære foreningen konkurs, blev vedtaget med et stort flertal.
ved dekret af 31. maj 2011 blev abk taget under konkursbehandling på grundlag af en
egenbegæring modtaget samme dag, der herefter er fristdag. advokat per astrup madsen blev
oprindeligt udpeget som kurator, og efterfølgende er advokat bo lauritzen udpeget som
kurator.
i tiden fra konkursdekretets afsigelse og indtil den 9. januar 2014 er der ifølge kurator solgt
otte andelslejligheder, for hvilke der efter det oplyste nu betales en boligafgift på 1005,63 kr.
pr. m2 pr. år. på konkursboets foranledning er der hos nybolig erhverv indhentet en
vurderingsrapport dateret den 4. juli 2011, hvorefter ejendommen er vurderet til 113.900.000
kr. i kreditorinformation nr. 3 af 11. oktober 2011 oplyste kurator, at konkursboets passiver
udgjorde ca. 180 mio. kr.
af kreditorinformation nr. 8 af 25. marts 2014 med henvisning til de tidligere udsendte kre-
ditorinformationer fremgår, at boets aktiver væsentligst består af ejendommen med en samlet
tinglyst pantegæld pr. 31. december 2010 på 138.528.177 kr. det forventes ikke, at
ejendommen i fri handel vil kunne oppebære en salgspris, der vil medføre fuld dækning til
panthaverne. herudover er som mulige aktiver medtaget et omstødelses- og tilbagesøg-
ningskrav samt indtægt fra salg af lejligheder uden værdiansættelse. der er i boet anmeldt
gæld efter konkurslovens § 93 med 8.050.276, 25 kr., hvoraf 8 mio. kr. tillige har status efter
§ 87 som panthaverkrav, og gæld efter § 97 med 154.206.319,54 kr.
                                              - 21 -
kurator har i samme kreditorinformation blandt andet oplyst følgende:
      ”2. begæringer og kæremål
      østre landsret har den 8. januar 2014 truffet afgørelse i et kæremål vedrørende et
      pålæg til kurator om at ophøre med bobehandling i medfør af en analogi af
      konkurslovens § 144. østre landsret stadfæstede sø- og handelsrettens afgørelse
      og fandt således ikke grundlag for at meddele et sådant pålæg. andelshaver, der
      til skifteretten havde indgivet denne og tidligere begæringer om pålæg m.v. til
      kurator, har ikke – ej heller ved fornyet anmodning – fået procesbevil-
      lingsnævnets tilladelse til at indbringe denne eller tidligere stadfæstelser fra østre
      landsret for højesteret.
      …
      forventet dividende
      det forventes fortsat, at konkursdekretet bliver ophævet. på nuværende tidspunkt
      er alle krav mod konkursboet, som kurator har kunnet godkende, blevet betalt
      fuldt ud. eneste kreditor er nordea, der har samtykket i en ophævelse af
      konkursen med henblik på at fortsætte engagementet efter ejendommens tilba-
      gelevering.”
forklaringer
der er afgivet forklaring af h, …, m, …, …, … og lars wismann.
h har forklaret blandt andet, at han er cand. jur. og … i …ministeriets juridiske afdeling. han
havde ikke forud for stiftelsen af abk erfaring med stiftelse af andelsboligforeninger eller
med finansiering af andelsboliger og disses økonomi. han har selv boet i ejendommen siden
1991. ejendommen var tidligere ejet af et benediktinerkloster, som tog en række sociale
hensyn ved besættelse af boligerne. der er derfor en overvægt i ejendommen af beboere med
beskedne indtægter, pensionister eller førtidspensionister, som for de flestes vedkommende
har boet i ejendommen i mange år. klosteret solgte i 2007 ejendommen, da det ikke længere
selv havde økonomisk mulighed for at drive den. ejendommen havde indtil dette tidspunkt
ikke været drevet af hensyn til profit, og klosteret havde ikke ønsket at kræve mere i husleje
end nødvendigt. han var som mange andre beboere nervøs ved, at ejendommen skulle overgå
fra klosteret, som ville beboerne det godt, til en professionel udlejer, som de formodede ville
presse lejen op. disse formodninger blev også bekræftet, da der straks efter salget blev varslet
                                               - 22 -
en huslejeforhøjelse på 25 %. stiftelsen af andelsboligforeningen og købet af ejendommen var
motiveret af, at de fleste beboere gerne ville blive boende i ejendommen, og at de var usikre
ved en ny professionel udlejer. der var endvidere også en lyst for dem til at blive ”herre i eget
hus”, når der nu alligevel var skabt en usikkerhed om ejendommens fremtid.
købet af ejendommen blev finansieret for ca. 15 %’s vedkommende af indskud fra andels-
haverne. de fleste måtte optage lån for at betale indskuddet. han indskød selv 380.000 kr. for
en mellemstor lejlighed på 108 m². pengene havde han fra en opsparing. han var med i
initiativgruppen, hvor han bistod i juridiske spørgsmål, og senere blev han valgt ind i an-
delsboligforeningens bestyrelse. de havde rådgivere til at hjælpe dem i processen. foruden
nordea var det advokat niels arthur andersen og jesper buch fra bdo scanrevision. for
hovedparten af andelshaverne var det helt afgørende formål med at købe ejendommen, at de
kunne blive boende der. det var ikke for at opnå hurtige gevinster. der var dog også beboere,
der havde et andet udgangspunkt, og der kom debat i foreningen herom.
i forbindelse med overtagelsen af ejendommen blev foreningen part i en retssag om pligten til
at overtage en entreprise på 30 mio. kr. vedrørende istandsættelse af ejendommen. de
opponerede særligt mod nødvendigheden af at foretage en fuldstændig udskiftning af taget og
samtlige vinduer. der blev indgået et forlig, hvorved udgiften på 30 mio. kr. udgik af
købesummen. det var under sagen foreningens påstand, at entreprisesummen var lagt til
købesummen, alene for at det skulle være sværere for beboerne at købe ejendommen. han har
ikke i forbindelse med stiftelsen set den vedligeholdelsesrapport, der blev udarbejdet i 2007,
men andre fra stiftelsesgruppen har muligt set den. de havde kun kort tid til at få overtagelsen
på plads, og der var ikke tid til dybdegående undersøgelser. de vidste på det tidspunkt, at der
var en aktuel udgift til istandsættelse på ½ mio. kr., og nordea afsatte i forbindelse med
lånetilbuddet et beløb på 5 mio. kr. til istandsættelser.
han affattede sammen med nordea og advokat niels arthur andersen en formular til bin-
dende indmeldelse i foreningen. beløbet for boligafgiften blev senere udfyldt med 744 kr. pr.
m2. beløbet blev på det stiftende møde den 6. november 2007 beregnet ”baglæns” ud fra
antallet af tilmeldte andelshavere og råbt op, hvorefter andelshaverne satte det ind og skrev
formularen under. med formuleringen ”jeg er indforstået med, at den forhøjede boligafgift
skal være gældende uanset ejerskifte, så længe den pantegæld, andelsboligforeningen stifter
                                              - 23 -
eller overtager i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen, ikke er fuldt betalt, ligesom
boligafgiften ikke skal kunne nedsættes uden de nævnte panthaveres samtykke” henvises der
til en nedsættelse af den boligafgift på 744 kr. pr. m2, som foreningen blev stiftet på.
klausulen blev ikke indføjet i vedtægterne, så generalforsamlingen er i dag den højeste
myndighed også på dette punkt. han husker ikke, hvorvidt det var nordea, der ønskede denne
passus indsat. han husker heller ikke, hvorledes der efterfølgende blev forholdt med blan-
ketterne. de oplyste nordea om antallet af andelshavere, hvilket for banken var det mest
interessante. nordea så helst, at mindst 60 % af beboerne købte andele, og i abk kom de op
på 65 %. prisen for ejendommen var ikke noget, der forskrækkede nordea. nordeas
repræsentant var åben for en højere købspris, og en pris på 200 mio. kr. blev nævnt.
nordea fik, inden banken afgav tilbud om finansiering, forelagt stiftelsesbudgettet, men
banken foretog ikke nogen formelig godkendelse heraf. stiftelsesgruppen havde et meget
åbent forhold til nordea. i forbindelse med afgivelse af tilbud om finansiering bemærkede
nordea, at der var budgetteret med indtægter fra salg af andelslejligheder, og såfremt denne
forudsætning ikke blev opfyldt, ville banken kunne forhøje driftskreditten. de mente således,
at de havde stiftet en god og sund forening, som var godkendt af nordea som professionel
part. da de senere gennemgik regnskabstallene, sagde revisor, at salget af andelslejligheder
ikke kunne medtages som indtægt, og at budget og regnskab skulle opstilles på en ensartet og
sammenlignelig måde, så budgettet måtte ændres i forhold til stiftelsesbudgettet.
underskuddet på driften opstod primært, fordi salget af andelslejligheder svigtede som følge
af finanskrisen. i forbindelse med vedtagelsen af budgettet for 2009 blev der på den ordinære
generalforsamling i april 2009 vedtaget et forslag om at hæve boligafgiften med 75 kr. pr. m2
årligt fra den 1. juli 2009. andelshaverne konstaterede her, at foreningen ikke, som de havde
forudsat, var stiftet på et sundt grundlag. på samme generalforsamling stillede bestyrelsen
også forslag om, at andelshaverne skulle foretage et ekstraordinært indskud på 285 kr. pr. m2.
bestyrelsen trak under mødet dette forslag, da dirigenten, advokat niels arthur andersen,
tilkendegav, at en så væsentlig ændring i forhold til stiftelsesgrundlaget kunne indeholde et
formelt problem.
underskuddet på driften bekymrede ikke nordea, der beroligede dem med, at det var forenin-
gens første år, og at det ikke stod så slemt til. bestyrelsen udarbejdede herefter en økonomisk
                                              - 24 -
prognose, hvor de forsøgte at se 10 år frem. der blev opstillet flere scenarier. ved det såkaldte
scenarie 3 ville kassekreditten være afviklet i 2018, hvor lånene skulle omlægges. det var
vigtigt at få nedbragt kassekreditten, idet det ikke var sikkert, at renten ved en låneomlægning
i 2018 ville være på samme lave niveau. for andelshaverne var det vigtigt, at beslutninger om
forhøjelse af boligafgiften ikke var definitive, og at de ikke var bindende længere end til, der
blev truffet en ny beslutning på en generalforsamling. selvom andelshaverne var bekymrede
for, om de havde råd til forhøjelsen af boligafgiften, var der bred enighed om scenarie 3, som
de mente gav dem en tryghed for foreningens overlevelse. den første forhøjelse af
boligafgiften, som de vedtog i april 2009, trådte i kraft den 1. juli 2009. denne dato blev
fastsat primært af hensyn til administrative forhold. den forhøjelse, der blev vedtaget på en
ekstraordinær generalforsamling i september 2009, skulle først træde i kraft den 1. januar
2011, hvilket primært var at hensyn til, at andelshaverne skulle kunne nå at indrette deres
økonomi herpå eller flytte.
da nordea i august 2009 varslede en nedsættelse af maksimum på foreningens kassekredit fra
27 mio. kr. til 20 mio. kr., gav winnie worsøe fra nordea udtryk for, at der var tale om en
generel opstramning hos nordea og ikke en mistillid til foreningen. trækket på kreditten var
da ikke oppe på 20 mio. kr., men med nedsættelse af kreditten kom foreningen tættere på
maksimum, hvilket var bekymrende.
i 2009 realiserede foreningen igen et underskud, som dog var mindre end året før, også
selvom en foretagen låneomlægning endnu ikke var slået igennem. men samtidigt viste en
vedligeholdelsesrapport, som de havde fået udarbejdet hos administrator, cej, at ejen-
dommen, der er opført i 1934, var mere vedligeholdelseskrævende, end de havde forudset. de
udarbejdede et budget for 2010, der på ny viste underskud på driften. nordea tog først disse
oplysninger roligt, men få dage efter vendte banken tilbage med besked om, at an-
delsboligforeningen var truet, og at budgettet for 2010 ikke kunne godkendes med det fo-
religgende indhold. på generalforsamlingen den 27. april 2010 godkendte foreningen alligevel
budgettet for 2010, som de skulle efter vedtægterne, men det blev samtidigt tilkendegivet, at
budgettet ville blive ændret, da der var behov for en genopretning.
herefter gik bestyrelsen i gang med at arbejde på en ny genoprettelsesplan. der blev foretaget
en række beregninger og kalkulationer, som bestyrelsen og særligt … og cej udarbejdede i
                                              - 25 -
fællesskab med nordea. salget af andele blev taget ud af budgettet. der blev endvidere
arbejdet med forskellige grader af vedligeholdelse. nordea var med i denne proces. de følte i
bestyrelsen, at de havde et bundet mandat til at forhandle sig frem til en aftale med nordea.
da de ikke kunne nå længere i forhandlingerne med nordea, lagde bestyrelsen resultatet frem
for andelshaverne.
bestyrelsen fremlagde på en ekstraordinær generalforsamling den 14. oktober 2010 et forslag
om en årlig stigning i boligafgiften med 156 kr. pr. m2. de sendte materialet ud til andels-
haverne forud for mødet, og der kom en diskussion om det på mødet. lars wismann mødte op
på generalforsamlingen som bisidder for m. forslaget blev stemt ned, fordi det var en for stor
en stigning for andelshaverne. stigningen var på mere end det dobbelte af den første stigning
og medførte, at boligafgiften ville stige med omkring 1.500 kr. om måneden for en mindre
lejlighed. generalforsamlingen var skelsættende for foreningen, idet der var en kløft mellem
bestyrelsens indstilling og andelshavernes ønsker. bestyrelsen måtte erkende, at
andelshaverne ønskede at blive boende til en udgift, som de havde råd til at betale.
de var i bestyrelsen optaget af at finde frem til en løsning, der kunne opnås et flertal for. da
de ikke havde fået vedtaget deres forslag, måtte de fremkomme med et andet forslag. han
stemte selv for forslaget til genopretningsplan 2 med en årlig forhøjelse af boligafgiften på
yderligere 156 kr. pr. m², selvom han var bekymret for foreningen, der jo var som en lille
”familie”. for ham havde det betydning, at nordea sagde, at det var nødvendigt.
indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling den 4. november 2010 indeholdt en
redegørelse, som han havde skrevet i samråd med advokat henrik bræmer. når han vedrø-
rende pkt. 6 c, forslaget om at ophæve stigningen i boligafgiften med 75 kr. pr. m2 pr. den 1.
januar 2011, skrev, at ”de risisi, der fra bestyrelsens side er nævnt under punkt 6 a, gælder
også under punkt 6 c, men i langt svagere grad”, var det, fordi han mente, at der var en
teoretisk risiko for, at dispositionen kunne omstødes ved en domstolsafgørelse. han vurderede
risikoen til at være i den lave ende af skalaen, men tog alligevel oplysningen med i redegørel-
sen for at give andelshaverne en loyal og fuldstændig beskrivelse af situationen. bestyrelsen
lagde vægt på at håndtere situationen ”by the book”, sobert og redeligt. de opgav først at
drive foreningen videre, da de var helt fremme ved konkursbegæringen. således gav et flertal
af foreningens medlemmer dem i marts 2011 fortsat mandat til at forhandle med nordea.
                                               - 26 -
på generalforsamlingen den 22. december 2010 stemte han for at ophæve forhøjelsen af
boligafgiften pr. 1. januar 2011. de ville stadig gerne forhandle med nordea, men det var ikke
relevant at lade boligafgiften stige i en så uafklaret situation. han stemte i maj 2011 ja til
forslaget om, at foreningen skulle indgive egenbegæring om konkurs. det gjorde han med et
blødende hjerte, men foreningen stod i en situation, hvor nordea fremkom med et ultimativt
forslag, og de kunne ikke præstere et budget med et balanceret driftsresultat.
med andelsboligforeningens konkurs er andelshavernes indskud gået tabt, hvilket er særligt
uheldigt for de andelshavere, som har optaget lån til betaling af indskud. det var særligt
ærgerligt, fordi de for at få en så velkonsolideret forening som muligt havde valgt at indskyde
15 %, selvom nordea og andre sagde, at indskudsdelen godt kunne være lavere.
… har forklaret blandt andet, at han har været ansat i forsvaret i 24 år og er …, tilknyttet -,
hvor han arbejder med … og skriver på en ph.d.-afhandling om offentlig ledelse og
administration. han har taget en lederuddannelse i forsvaret og har varetaget flere
lederfunktioner. han har endvidere arbejdet en del med tal og har erfaring med at arbejde i
excel. han har ikke selv boet i ejendommen men købte i forbindelse med stiftelsen af abk
den lejlighed, som hans forældre boede i, da han var overbevist om, at det var et godt projekt.
han betalte 540.000 kr. for andelen.
på generalforsamlingen i april 2009 blev der vedtaget en forhøjelse af boligafgiften med 75
kr. årligt pr. m2 og i september 2009 en yderligere forhøjelse med 75 kr. pr. m2 og en in-
deksering på 4 % pr. år. sidstnævnte forhøjelse blev vedtaget på baggrund af det materiale,
der var udsendt inden mødet, og de drøftelser på generalforsamlingen, der fremgår af refe-
ratet. de valgte det scenarie, hvorefter de kunne afvikle kassekreditten inden 2018. det var en
afgørende forudsætning, at de kunne nå dette mål, så de ville stå bedst muligt ved for-
handlingerne i 2018 om nye lån. det blev i denne forbindelse også drøftet, hvilke friheds-
grader generalforsamlingen havde. det blev ”skåret ud i pap”, at en beslutning på general-
forsamlingen om forhøjelse af boligafgiften til enhver tid kunne ændres ved en ny general-
forsamlingsbeslutning. de var således ikke stavnsbundne af beslutningen. dette var en helt
afgørende forudsætning for, at forslaget blev vedtaget.
                                                - 27 -
i april 2010 trådte han ind i bestyrelsen. det stod da klart, at der skulle gøres et meget be-
tydeligt arbejde med økonomien, hvilket han tilbød at bidrage til. han brugte over den næste
periode mere end 1.000 timer på denne opgave. der blev udarbejdet et omfattende regneark
for at give et retvisende billede af foreningens økonomi. det bestod dels af tal og dels af
forudsætninger, som det var nødvendigt, at der var enighed om. beregningerne foretog cej i
samarbejde med ham. nordea så på materialet, og de så herefter ”hinanden i øjnene” og
bekræftede, at dette var det grundlag, de skulle arbejde ud fra. forudsætningerne ændrede sig
imidlertid på ét punkt, idet det viste sig, at der var behov for større vedligeholdelse af
ejendommen end forudset. efter at de således havde brugt mange kræfter på at udarbejde et
forslag, der kunne bringe økonomien i orden, fik de af nordea at vide, at foreningen var i dyb
krise. bestyrelsen bestilte notaterne fra advokat henrik bræmer vedrørende konkurs, ikke
fordi de overvejede at gå konkurs, men fordi dette var nævnt som et ”worst case”-scenarie, og
de ville derfor gerne have en valid information herom.
han har deltaget i udarbejdelsen af graferne på nogle af de power points, der blev vist på
informationsmødet den 16. juni 2010 han havde undersøgt boligafgiftsniveauet i området ud
fra annoncer i øbro-bladet og kontakt til lokale ejendomsmæglere. de andele, der blev sat til
salg i området, havde generelt en lavere boligafgift end abk, der da var på 819 kr. pr. m2.
cej oplyste, at andelsboligforeningerne i området havde en boligafgift på ca. 1.000 kr. pr. m2.
på den ekstraordinære generalforsamling den 14. oktober 2010 stillede bestyrelsen forslag om
en forhøjelse af boligafgiften med 156 kr. og 2 % indeksering pr. år. forslaget var et resultat
af drøftelserne med nordea i løbet af august og september måned med henblik på en
genopretning, og det var udtryk for, hvor bestyrelsen og nordea kunne møde hinanden.
nordea havde foreslået en forhøjelse af boligafgiften til 1.000 - 1.100 kr. pr. m2, og det endte
på 975 kr. bestyrelsen og nordea var enige om forslaget, der imidlertid ikke blev vedtaget,
idet beboerne ikke kunne stemme for en stigning i boligafgiften, som de ikke havde råd til og
ikke var parate til at betale. herefter gav den planlagte forhøjelse pr. 1. januar 2011 ikke
længere mening, idet der ikke var en plan for, hvordan foreningen kunne reddes.
nordeas budgetudkast af 18. december 2010 så ved første øjekast godt ud, men da de kiggede
nærmere på tallene, kunne de se, at nordea havde fraveget den oprindelige vedtagelse om, at
indtægter fra salg af andele ikke skulle indgå. det fremgik, at der var kalkuleret med
                                                - 28 -
boligafgifter for et stigende antal m2, hvilket baseret på differencen mellem boligafgift og
husleje gav øgede indtægter. endvidere fraveg budgettet det grundlag, som de få måneder
tidligere havde været enige med banken om vedrørende udgifterne til vedligeholdelse, der nu
var sat til 0 kr. i noten var i stedet omtalt et lån på 10 mio. kr. til vedligeholdelse, men
omkostningerne til dette lån var ikke indregnet i budgettet. hertil kom, at de 10 mio. kr. var et
mindre beløb end den udgift, som foreningen tidligere havde indregnet i budgettet, og som
cej havde betegnet som værende 25 % lavere end i alle andre andelsboligforeninger.
forslaget fra nordea var således et skridt tilbage til tiden før, de blev enige om deres fælles
forudsætninger. nordeas budgetudkast indebar således ikke en løsning, og de kunne ikke
komme videre.
på generalforsamlingen den 22. december 2010 stemte han for ophævelse af beslutningen om
forhøjelse af boligafgiften pr. 1. januar 2011, da han ikke kunne se, at det ville gavne noget.
baggrunden for beslutningen om forhøjelsen havde været, at kassekreditten skulle afvikles
helt inden 2018, og det var ikke længere realistisk. han indtrådte i foråret 2011 på ny i for-
handlingsgruppen og forhandlede helt frem til konkursen i maj 2011 med nordea.
m har forklaret blandt andet, at han i dag er pensionist, men han har som erhvervsaktiv været
fabrikant og har kendskab til at drive virksomhed og forhandle med banker i trængte
situationer.
han valgte at blive andelshaver i foreningen, fordi han er glad for at bo i ejendommen og
sætter stor pris på de mennesker, der bor der. der bor flere familier, som ligesom hans egen
familie har boet der i flere generationer. såvel han og hans hustru som hans svigermor ville
gerne blive i ejendommen som andelshavere. en overbo på 88 år købte også en andel. han
deltog ikke i initiativgruppen bag købet af ejendommen og stiftelsen af foreningen, men han
var tryg ved de folk, der varetog disse opgaver. han så ikke stiftelsesbudgetterne. det var kun
initiativgruppen, der så dem. ved stiftelsen underskrev han formularen med en årlig
boligafgift på 744 kr. pr. m2. han forventede ikke, at der blev behov for yderligere indskud.
efter hans opfattelse kan en generalforsamlingsbeslutning til enhver tid ændre en tidligere
generalforsamlingsbeslutning om forhøjelse af boligafgiften.
                                                - 29 -
nordea var ved stiftelsen en god samarbejdspartner, som var villig til at stille gunstige kre-
ditter til rådighed langt hen i forløbet. i foråret 2009 kom der nogle foruroligende signaler,
idet driftskreditten blev brugt hurtigere, end godt var. der var et forøget træk på kreditten,
som ikke kun skyldtes, at man havde glemt at indregne renter af lån hos grundejernes in-
vesteringsfond. foreningen havde svært ved at servicere sine lån, og vedligeholdelsen af
ejendommen viste sig at være langt mere omfattende end forudsat. de vidste ved stiftelsen
godt, at ejendommen trængte til en kærlig hånd, men udgifterne hertil viste sig at være meget
større end forventet.
han var bekymret for, at foreningen som afhængig af en enkelt långiver ville blive ”gidsel” i
en tid med økonomiske stramninger. endvidere mente han, at administrator ikke gav fyl-
destgørende rådgivning. det var et stort problem, at nordea i sensommeren 2009 nedskrev
kassekreditten, idet de da havde forventet, at de havde tilstrækkeligt med likviditet frem til
2014. beregningerne viste nu i stedet, at de ville nå maksimum for kreditten i slutningen af
2010 eller begyndelsen af 2011. det var endda lykkedes for bestyrelsen kun at få kassekre-
ditten begrænset til 20 mio. kr., idet nordea ville have haft den ned på 15 mio. kr. han mener,
at nordea ville sætte dem kniven for struben for at få foreningen til at makke ret. hvis
foreningen ikke havde penge, blev lånevilkårene dårligere.
det var for ham en forudsætning for at stemme for forhøjelse af boligafgiften i september
2009, at de herved kunne få afviklet kassekreditten i 2018. det var betydningsfuldt for alle
andelshaverne at få afviklet kassekreditten. han hørte selv til den fløj, der ønskede, at for-
eningen skulle øge sin kapital ved ekstra indskud for at komme fri af nordea. frem til ge-
neralforsamlingen i oktober 2010 var han indstillet på at tiltræde forslaget om en yderligere
forhøjelse af boligafgiften, men det var der ikke flertal for på generalforsamlingen. han
inviterede lars wismann med til generalforsamlingen, fordi han mente, at andelshaverne
havde brug for en alternativ rådgivning. wismann var uvildig og kunne rådgive dem om,
hvorvidt der var andre muligheder end en konkurs. wismanns notat omhandlede også en
konkurs, hvilket var et emne, som nordea havde introduceret. den tidligere bestyrelse havde
indhentet forskellig rådgivning, herunder også om konkurs, som han ikke nødvendigvis var
enig i. han stemte selv for genopretningsplanen. på den ekstraordinære generalforsamling den
14. oktober 2010 kom der et stemningsskifte på grund af truslerne fra nordea. det havde de
ikke brug for, da de var almindelige mennesker, der stolede på deres rådgivere, og de havde
                                             - 30 -
ikke mere at give af økonomisk. efter at forslaget var forkastet, var mandatet for
forhandlingsgruppen meget begrænset. mandatet var kun til, at nordea skulle give dem en
akkordering eller rentehenstand, så de kunne komme på fode igen. foreningen skiftede
advokat i forløbet, fordi forhandlingsgruppen trængte til en alternativ rådgivning. det fik de,
men når tingene skulle godkendes af nordeas øverste ledelse, fik de afslag.
da det på den ekstraordinære generalforsamling den 22. december 2010 blev besluttet at
ophæve forhøjelsen af boligafgiften, var det udtryk for, at andelshaverne var desillusionerede.
forhandlingerne med nordea havde fået en anden drejning, end de tidligere havde været vant
til. nordea havde truet dem med konkurs, og andelene havde mistet deres værdi. bestyrelsen
var blevet tilsidesat, ved at banken havde henvendt sig direkte til andelshaverne, og det blev
de rasende over. de var rasende og desillusionerede. nordea meldte ud, at banken ud over at
erklære foreningen konkurs også kunne holde andelshaverne i usikkerhed i lang tid. advokat
ole borch skrev til andelshaverne på vegne af nordea. det fremgik, at banken kunne
behandle dem, som den ville. derfor mente de, at det var bedre selv at disponere. der var med
denne holdning fra bankens side kun én vej tilbage for foreningen, og det var at gå konkurs.
ib dahl carlsen har forklaret blandt andet, at han er viceområdedirektør i nordea. banken
rådgiver ikke vedrørende stiftelse af andelsboligforeninger, men præsenterer foreningerne for
nogle finansieringsmuligheder. banken skal i forbindelse med en kreditvurdering have et
budget for foreningen, men den rådgiver ikke herom. ved kreditvurderingen ser de blandt
andet på ejendommens stand og beliggenhed, andelshavernes muligheder for at passe den, og
om der kan fastsættes en boligafgift, der kan få driften til løbe rundt. de kræver som udgangs-
punkt endvidere, at 60 % af beboerne tegner sig for en andel.
de vurderede abk til at kunne blive en god andelsboligforening. boligmarkedet var
”fantastisk”, og foreningen kunne købe ejendommen til en god pris. ejendommen havde en
god beliggenhed og et forholdsvis attraktivt boligafgiftsniveau. han deltog ikke ved for-
handlingerne i forbindelse med stiftelsen, og han har ikke kendskab til, om vurderingen af
ejendommen fra 2007 indgik i bankens kreditvurdering. han kender ikke bankens interne
kreditvurdering i denne sag, men han formoder, at lånet svarede til ca. 80 % af vurderingen.
                                               - 31 -
nordea stillede ikke krav om personlig hæftelse for andelshaverne i forbindelse med lån-
givningen, idet det ikke var praksis på markedet på dette tidspunkt. nordea har ikke udarbej-
det indmeldelsesformularen, men de har nok set den i forløbet. det var en betryggelse for
banken, at det var skrevet ind i formularen, at boligafgiften ikke kunne nedsættes uden pant-
havers samtykke. en boligafgift på 744 kr., som foreningen blev stiftet på, var en lav
boligafgift. banken har ikke adgang til at regulere en af andelsboligforeningen fastsat bo-
ligafgift. det baserer sig på et tillidsforhold til foreningen.
nordea kalkulerer ved långivning ikke med, hvad en ejendom kan sælges til ved en senere
konkurs, og det kan banken heller ikke vide. de ser primært på, om der er en betalingsevne i
ejendommen, så den kan skabe en indtægt, der er tilstrækkelig til at betale af på lånene. de ser
også på, om andelshaverne kan bo i ejendommen til en efter markedsforholdene fornuftig
pris.
samarbejdet mellem abk og nordea forløb i begyndelsen godt. der var hårde forhandlinger
om finansieringen, hvor foreningen opnåede særdeles gode vilkår. i tiden efter havde de en
løbende dialog med foreningen. da de fik regnskabet for 2008, kunne de konstatere, at
forudsætningerne om salg af andele ikke var opfyldt. det var dog ikke noget, banken rea-
gerede på, da andelsboligforeningen lige skulle i gang. finanskrisen begyndte, og ejen-
domsmarkedet og herunder salget af andelslejligheder gik helt i stå. lånene i ejendommen
blev samlet set ikke dyrere på noget tidspunkt. omkostningerne på driftskreditten blev højere,
men resten faldt. i 2009 viste det sig, at vedligeholdelsen af ejendommen var dyrere end
forudsat. banken foretog sig ikke noget i den anledning. de så det som et godt tegn, at
andelshaverne to gange i 2009 forhøjede boligafgiften, seneste gang tillige med en indekse-
ring, og at der blev udarbejdet en langsigtet økonomisk plan.
banken blev præsenteret for et budget for 2010, som de ikke kunne godkende. der var flere
fejl i det, og genopretningsplanen trængte til at blive revideret. der var behov for, at
foreningen med ændringerne i markedet justerede forventningerne. der var mulighed for, at
foreningen kunne spare omkring en mio. kr. ved en låneomlægning, men det ønskede eller
nåede foreningen ikke.
                                               - 32 -
i august 2009 nedsatte nordea maksimum på kassekreditten fra 27 mio. kr. til 20 mio. kr., da
banken ikke ville stille unødig likviditet til rådighed for foreningen, når den med de fornødne
omstillinger ikke havde behov for det. banken strammede tøjlerne, fordi der var en risiko i
kreditgivningen. med nedsættelsen af kreditten sendte de et signal til foreningen om, at den
skulle få styr på driftsunderskuddet. budgettet for 2010 blev trods bankens indsigelser
vedtaget på generalforsamlingen i april 2010. der skete på dette tidspunkt også et
formandsskifte i foreningen. efter generalforsamlingen blev der indledt forhandlinger mellem
banken og foreningen med henblik på udarbejdelse af et nyt budget. på et møde den 19. maj
2010 blev det aftalt, at andelsboligforeningen skulle udarbejde en ny genopretningsplan, idet
den tidligere plan var skredet, især fordi vedligeholdelsesomkostningerne var blevet større
end forventet, og der ikke blev solgt nogle andelslejligheder. når en lejlighed overgik fra leje
til andelslejlighed, blev boligafgiften øget til det dobbelte af lejeindtægten, og når overgangen
fra lejelejligheder til andelslejligheder ikke udviklede sig som forventet, blev indtægterne
lavere end forventet. det var således ikke udgifterne til banken, der fik planen til at skride.
det var nordeas ønske, at der blev opstillet en langsigtet plan, så der kunne skabes tryghed
om, hvad der skulle betales.
de aftalte, at andelsboligforeningens bestyrelse skulle udarbejde en ny genopretningsplan,
som de kunne forhandle ud fra. foreningen kom med en række simuleringer, som banken ikke
anså for et oplæg til en genopretningsplan. det var mere et forhandlingsudspil. abk’s
udregninger var sikkert rigtige nok, men banken brugte ikke meget tid på dem. banken opfat-
tede det således, at andelsboligforeningen ville presse dem maksimalt under forhandlingerne.
nordea var involveret i bestyrelsens oplæg til genopretningsplan 2, og banken foreslog
foreningen at se på omlægning og forlængelse af lån og kreditter m.v.. banken så gerne, at der
kom en løsning med et ekstra indskud fra andelshaverne, så der kunne komme midler til
vedligeholdelsen. de bad bestyrelsen om at se på vedligeholdelsesplanen og graduere op-
gaverne efter, hvad der var mest nødvendigt. banken arbejdede sammen med bestyrelsen på at
finde en løsning, som var fornuftig og anstændig, så foreningen kunne få dækket sine udgifter
men også kunne holde boligydelsen nede. de havde på dette tidspunkt et fornuftigt samar-
bejde. der var ikke tale om, at banken satte foreningen kniven for struben. det er aldrig
bankens udgangspunkt. de kunne dog mærke, at bestyrelsen ikke havde samme positive
tilgang til opgaven, som under den tidligere bestyrelsesformand.
                                              - 33 -
banken truede ikke foreningen med en konkurs, men de kunne af materialet se, at foreningen
selv havde indhentet oplysninger herom allerede i juni 2010, inden forhandlingerne med
banken begyndte. genopretningsplanen blev fremlagt på en ekstraordinær generalforsamling i
andelsboligforeningen den 14. oktober 2010. der var på mødet også indlæg fra lars wismann
og blandt andre en andelshaver, der udtalte, at andelshaverne ved en konkurs ville tjene
130.000 kr. om året ved at blive lejere. hele stemningen omkring dette gjorde, at fokus blev
flyttet væk fra forsøget på at finde en løsning.
de efterfølgende forhandlinger opfattede banken ikke som reelle, da det ikke var muligt at
forhandle med de ultimative krav fra abk’s side. holdningen hos foreningen var nu, at det
var bankens skyld, at foreningen stod i denne situation, og at det derfor alene var bankens pro-
blem. mulighederne var til stede for, at de kunne arbejde videre, men det ønskede andels-
boligforeningen reelt ikke.
han var til stede under den første del af andelshavermødet den 4. november 2010. den 17.
december 2010 sendte nordea et brev til alle andelshaverne, hvor de præsenterede nordeas
forslag til budget. det var efter hans opfattelse et bedre oplæg end det, der tidligere havde
været fremme. det indeholdt en nedsættelse af renten på lån og kredit til 0 % i 3 år, så for-
eningen kunne foretage vedligeholdelsen på én gang. de tilbød derfor også at finansiere
udgifterne til vedligeholdelse med et lån, der var afdragsfrit i 10 år. budgetudkastet førte til
en boligafgift på 819 kr. pr. m2 i 2011. i den foreliggende situation anså han det for bedst for
foreningen at holde fast i sit aktiv/ejendommen og vente på, at markedet vendte, og det var
med dette udgangspunkt, at banken forsøgte at finde frem til nogle vilkår, som andelsbolig-
foreningen kunne acceptere. den vedligeholdelsesplan, som cej havde udarbejdet, indeholdt
samtlige de arbejder, som efter en professionel vurdering skulle udføres. det var foreningens
opgave at vælge hvilke arbejder, der skulle udføres og hvornår. som udgangspunkt skulle de i
kategori 1 nævnte akutte arbejder udføres med det samme, og de i kategori 5 nævnte arbejder
af æstetisk eller komfortmæssig karakter kunne undlades. for de resterende arbejder nævnt
under kategori 2-4 måtte foreningen tage stilling til, om de skulle udføres i det ene eller andet
år.
                                               - 34 -
brevet af 23. december 2010 fra advokat ole borch indeholdt en meddelelse fra nordea til
andelshaverne om, at de ikke kunne løse deres problem ved at sætte boligafgiften ned. det var
ikke en rimelig handling at nedsætte boligafgiften i en situation, hvor andelsboligforeningen
ikke kunne betale sine driftsomkostninger. det var ikke en trussel fra bankens side men en
tilkendegivelse om, hvorledes den så på det. efter den 23. december 2010 blev der afholdt
nogle møder mellem banken og foreningens repræsentanter, der på ny kom med meget ulti-
mative krav, som var uacceptable for banken. der blev blandt andet stillet krav om en
uændret boligafgift frem til 2022, samtidigt med at gælden ikke måtte stige i denne periode.
andelsboligforeningen viste ingen interesse i selv at bidrage. det var hans opfattelse, at
bestyrelsen, efter at den fik forkastet genopretningsforslag nr. 2, kun forhandlede på skrømt.
bestyrelsens konstruktive arbejde stoppede, og der blev stillet helt urimelige krav om, at
driften skulle køre med uændret boligafgift, og at banken skulle dække underskuddet. hvis
banken indgik på sådanne vilkår, ville alle andre andelsboligforeninger kræve samme vilkår.
der kørte to dagsordner, og interessen var rettet mod, hvad der skete, hvis foreningen gik
konkurs.
når advokat ole borch på bankens vegne i brevet af 30. maj 2011 skrev, at banken på-
skønnede, at andelsboligforeningen havde arbejdet og fortsat arbejdede på en længere varende
løsning, var dette alene udtryk for, at banken under en igangværende forhandling ikke ville
sige andet, end at den troede på et resultat.
banken hørte først om konkursdekretet, efter det var afsagt. de kærede ikke dekretet.
på konkurstidspunktet var ejendommen belånt for et større beløb, end den da blev vurderet til.
på det tidspunkt var andelene i abk ligesom alle andre andele på markedet usælgelige. den
rigtige måde at løse den nuværende situation på er efter nordeas opfattelse, at andelshaverne
”kommer tilbage” og driver foreningen videre. ejendommens værdi er inden for de seneste
par år steget med 25-30 %. han kan ikke udtale sig om, hvorvidt andelshaverne i dag vil
kunne få dækket en del af deres indskud i forbindelse med et salg.
statsautoriseret revisor jesper buch har forklaret blandt andet, at han har arbejdet med
revision af andelsboligforeninger i 27 år. han har udarbejdet årsregnskaber for abk, efter at
han i 2008 blev kontaktet af foreningens bestyrelse. han har ikke deltaget ved stiftelsen af
foreningen.
                                              - 35 -
han drøftede ledelsesberetningen, resultatet for 2008 og budgettet med bestyrelsen. der var
behov for at redegøre for resultatet, der var ret graverende. i stiftelsesbudgettet var der en
forudsætning om salg af andelslejligheder til en overkurs. der kom ikke de ventede indtægter
herfra, og samtidigt var vedligeholdelsesudgifterne større end forventet. de lån, der var
hjemtaget, var fastforrentede, så oplysningerne om højere renteudgifter kan alene relatere sig
til kassekreditten. der var ved stiftelsen også budgetteret med væsentlige indtægter fra
erhvervslejemålene, som ikke var realiseret. dette fik andelsboligforeningen dog rettet op på.
regnskabet for 2009 viste på ny et driftsunderskud. de medtog en bemærkning herom i
revisors påtegning, selvom der på generalforsamlingen var vedtaget en genopretningsplan.
det var et problem for foreningen, der ikke kunne fortsætte med underskud på driften, og selv
med vedtagelsen af genopretningsplanen ville der gå nogle år, før der var positiv likviditet.
posten ”disponibel beholdning” i drifts- og likviditetsbudgettet viser hvilket beløb, der er
trukket på kassekreditten primo og ultimo året. det var ikke et disponibelt beløb.
i slutningen af 2010 deltog han på en generalforsamling i andelsboligforeningen, hvor nordea
blandt andet redegjorde for mulighederne ved en låneomlægning. han udarbejdede udkast til
regnskab for 2010, men der var ingen bestyrelse, der kunne underskrive regnskabet. regn-
skabet for 2010 viste et underskud på driften på 1,8 mio. kr. og et yderligere forbrug af de
likvide reserver.
abk blev stiftet med et meget højt indskud. han har bistået med stiftelse af foreninger med
indskud på 100-500 kr. pr. m2 og nogle med op til 1.000-1.500 kr. pr. m2, så 3.500 kr. pr. m2
var et usædvanligt højt tal. det burde være positivt for foreningen, der således skulle låne et
mindre beløb i banken. det største problem for abk var, at salget af andelslejligheder ikke
gav den økonomiske gevinst, man havde forventet. det fremgår af stiftelsesbudgettet, at det
var forventet, at der senere skulle indhentes en valuarvurdering.
advokat henrik bræmer har forklaret blandt andet, at han er partner i advokataktieselskabet
horten. han har i 25 år beskæftiget sig med fast ejendom, stiftelse af andelsboligforeninger
og foreningsret. i 2009 blev han kontaktet af h vedrørende opgaven som dirigent på en
ekstraordinær generalforsamling i abk den 28. september 2009. på denne generalforsamling
                                              - 36 -
blev der stillet forslag om en genopretningsplan. andelshaverne var bekymrede for, hvordan
økonomien kunne hænge sammen, da de kunne se, at der ville komme en række udgifter af
ordinær og ekstraordinær karakter herunder til vedligeholdelse. der var mange drøftelser og
flere scenarier til afstemning. scenarie 3 blev vedtaget med absolut flertal, hvilket var tegn på
nogen konsensus i foreningen. der var herefter en forventning om, at foreningen havde en
plan, som den kunne følge fremover, og som ville give foreningen og dens medlemmer ro. i
april 2010 var han på ny dirigent på en generalforsamling i andelsboligforeningen. der var da
kommet en vedligeholdelsesopdatering på ejendommen, som viste, at budgettet ikke holdt, og
at den første genopretningsplan ikke var tilstrækkelig. der blev indledt forhandlinger med
nordea om en genopretningsplan 2, hvilket han henover sommeren 2010 var involveret i.
han afleverede den 16. juni 2010 en redegørelse til foreningen om de økonomiske kon-
sekvenser ved en eventuel konkurs eller likvidation af andelsboligforeningen. notatet var
bestilt af bestyrelsen, der ønskede at have hele perspektivet med, når de skulle udarbejde en
ny genopretningsplan, og herunder også orientering om hvad der ville ske, hvis det endte
med, at foreningen ikke kunne stå på egne ben. den 5. oktober 2010 afleverede han en
supplerende redegørelse om boligafgift/leje under og efter andelsboligforeningens eventuelle
konkurs idet foreningen i lyset af forhandlingerne med banken gerne ville have en vurdering
af deres stilling som andelshavere i tilfælde af en konkurs. det var ikke udtryk for, at
foreningen havde et ønske om at gå konkurs. der var flere fraktioner i foreningen, og nogle
andelshavere mente sammen med advokat kasper westberg, at notatet var udtryk for et ønske
om, at foreningen skulle gå konkurs, men dette var ikke tilfældet. det er ikke hans indtryk, at
der var to dagsordener for bestyrelsen.
han mener, at nordea var inde over de beregninger og budgettal, der blev opstillet af forenin-
gen i august 2010 der blev afholdt flere møder med banken, hvor materialet, der var udar-
bejdet af den meget kompetente …, blev fremlagt. stemningen under forhandlingerne med
nordea var god, og der var en fin dialog langt hen i forløbet, indtil der i forbindelse med
indkaldelsen til en ekstraordinær generalforsamling enten i oktober eller i november 2010 var
anført noget om konkurs. herefter blev stemningen mere anstrengt. bestyrelsen var til et
møde i banken, hvor de fik at vide, at hvis det var foreningens hensigt at indgive
konkursbegæring, ville nordea erklære foreningen konkurs.
                                              - 37 -
bestyrelsen tilkendegav på generalforsamlingen den 14. oktober 2010, at den havde svært ved
at varetage sin rolle, hvis ikke den fik genopretningspakke 2 vedtaget. nordea så også gerne,
at genopretningspakken blev vedtaget. da pakken imidlertid indeholdt en række parametre,
som de følte var dikteret af nordea, valgte bestyrelsen at stille andelshaverne frit ved
afstemningen. på generalforsamlingen ændrede stemningen sig, og der opstod flere fraktioner.
m mødte op sammen med advokat kasper westberg og lars wismann. dette var nok en slags
benzin på det bål, der var bygget op. det var ikke meningen, at de notater, som vidnet havde
udarbejdet til bestyrelsen, skulle være fremlagt på mødet, men det blev de, og de var med til
at ”bære ved til bålet”. det var vist primært lars wismann, der sagde, at det foreningen skulle
gøre var at gå konkurs. det står måske ikke direkte i lars wismanns notat, men det blev sagt
indirekte.
han var med i den kontaktgruppe, der i foråret 2011 forhandlede videre med nordea. det var
helt klart, at medlemmerne ville redde foreningen. der var en kompetent og dedikeret gruppe,
der arbejdede på sagen. der blev afholdt et møde med nordea med deltagelse af afdelingschef
anders jensen, og der var en god dialog, hvor også fraktionerne blandt andelshaverne var
samlet. der blev holdt et nyt møde en måned senere i sidste halvdel af april 2011, hvor de
måtte erkende, at det var rigtig svært at finde en løsning. konkursbegæringen blev indgivet,
fordi foreningen ikke kunne overleve, når medlemmerne ikke ville eller kunne betale de
beløb, der skulle til for at drive foreningen. det var slet ikke hans opfattelse, at
konkursbegæringen var motiveret af et ønske om at spare boligafgift.
før 2008 krævede bankerne ikke personlig hæftelse af andelshaverne i forbindelse med
stiftelse af andelsboligforeninger. der stiftes fortsat foreninger uden personlig hæftelse for
realkreditslån.
lars wismann har forklaret blandt andet, at han er statsautoriseret ejendomsmægler og
valuar samt cand.merc. han udarbejdede i efteråret 2010 et notat til m om abk’s forhold.
notatet var baseret primært på oplysningerne i årsregnskabet for 2009 og hans erfaring
vedrørende andelsboliger.
det var hans vurdering, at abk var stiftet på et ikke bæredygtigt grundlag, hvilket kombi-
neret med dårlig rådgivning om finansieringen og manglende vedligeholdelse havde ført til en
                                                - 38 -
håbløs situation. der var tre problemer: for det første var der optaget lån med en lang fast
rente uden oplysning om, at det var kursfølsomme lån. for det andet var lånene med fuld
afdragsfrihed. for det tredje var de bidrags- og rentesatser, der blev opkrævet af banken, ikke
på markedsvilkår men udtryk for rabatsatser.
de kursfølsomme lån ville blive et problem, hvis det generelle renteniveau faldt, da kursen så
ville stige. denne kursfølsomhed var der ikke redegjort for i forbindelse med kreditgivningen.
hvis kursen steg, blev foreningens egenkapital mindre og kunne blive negativ. en rabat på
bidraget var først og fremmest et problem, hvis der senere kom en forhøjelse. efter hans
opfattelse var det, der skulle til for at redde foreningen, et nyt og bæredygtigt stif-
telsesgrundlag, hvilket krævede, at nordea nedskrev sin fordring med 23 mio. kr. og ac-
cepterede at fastholde den lave bidragssats i 30 år.
forslaget til genopretningsplan fra bestyrelsen og nordea indeholdt flere problemer. for det
første skulle andelshaverne acceptere en forhøjelse af boligafgiften og yderligere stigninger,
dernæst var der ikke redegjort for de finansielle produkter, og endelig ville andels-
boligforeningen stadig have et problem, når nordea på et tidspunkt krævede en højere bi-
dragssats og en afvikling af gælden. han har i sit notat ikke anbefalet en konkurs, idet han
alene har redegjort for, hvad der ville ske i de forskellige situationer.
procedure
sagsøgerne, nordea bank danmark a/s og nordea kredit realkreditaktieselskab på
vegne af andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs, har i det væsentlige
procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokument af 9. april 2014.
sagsøgerne har indledningsvis bemærket, at finanskrisen i danmark og de i den forbindelse
konstaterede værdifald på fast ejendom, herunder også i andelsboligsektoren, har fået nogle
rådgivere til at opstille en tese om, at en andelsboligforenings medlemmer i stedet for at betale
boligafgift kan vælge at vedtage at lade andelsboligforeningen gå konkurs. straks efter
konkursen vil kurator skulle lade andelsboligforeningens ejendom bortsælge, om nødvendigt
på tvangsauktion. som følge af overdragelsen vil andelsboligforeningens medlemmer på den
ene side have mistet den værdi, der er indeholdt i deres andelsbevis, og på den anden side
                                               - 39 -
overgå til at være lejere. dermed vil medlemmernes boligudgift gå fra at være beregnet som
en boligafgift i en andelsboligforening til at være en husleje fastsat efter gældende
lejelovgivning. der er eksempler på, sådan som det også er tilfældet i denne sag, at der
foretages beregninger over, hvor længe – hvis tesen holder stik – et medlem af en
andelsboligforening skal være lejer for at have tjent tabet af sin andel hjem som følge af den
forskel, der er mellem boligafgiften og huslejen.
tesen bygger på den forudsætning, at det står en andelsboligforenings medlemmer frit for ved
afstemning at påføre en kreditor et tab for selv at opnå en gevinst ved at lade general-
forsamlingen beslutte, at boligafgiften nedsættes i et sådant omfang, at andelsboligforeningen
får et løbende driftsunderskud for herefter at beslutte, at andelsboligforeningen skal gå
konkurs, fordi andelsboligforeningen (nu) ikke længere kan betale sine forpligtelser, efter-
hånden som de forfalder. tesen er af nogle andelsboligforeninger – herunder abk – blevet
brugt i forhandlinger med deres kreditorer. kreditorerne er blevet mødt med krav om bety-
delige akkorder og er blevet truet med, at alternativet vil være den beskrevne beslutning om
konkurs med et endnu større tab for kreditorerne.
hvis dette trusselsbillede, hvorefter en forenings medlemmer kan vælge at nedsætte bolig-
afgiften og derefter lade andelsboligforeningen gå konkurs for at opnå en fortjeneste i form af
lavere husleje, bliver en realitet, kan det udløse en bølge af sammenbrud i andelsbolig-
foreninger, og i sidste ende vil tesen betyde, at det bliver nærmest umuligt for en andels-
boligforening at opnå finansiering. det vil derfor kunne have betydelige skadevirkninger for
hele andelsboligsektoren.
på generalforsamlingen den 22. december 2010 besluttede et flertal af de sagsøgte at nedsætte
boligafgiften i abk – ved ikke at gennemføre en forhøjelse med 75 kr. til 894 kr. pr. m² og en
indeksering med 4 % pr. år som ellers vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den
28. september 2009 til iværksættelse f.s.v.a. boligafgiften fra 2011 og f.s.v.a. indekseringen
fra 2012 – med den begrundelse, at abk efter de sagsøgtes opfattelse alligevel ville gå
konkurs, og at de sagsøgte derfor ikke så grund til at betale så meget i boligafgift. på en
generalforsamling den 30. maj 2011 besluttede de sagsøgte herefter, at abk skulle indgive
egenbegæring, og den 31. maj 2011 blev der afsagt konkursdekret.
                                                - 40 -
sagsøgerne har dels gjort nogle generelle anbringender gældende, dels til støtte for de ned-
lagte påstande (1) og (2) principalt gjort gældende, at nedsættelsen af boligafgiften den 22.
december 2010 er ugyldig, subsidiært at nedsættelsen er omstødelig i henhold til konkurs-
lovens § 64 og/eller konkurslovens § 74.
generelle anbringender
begrundelsen for den 22. december 2010 at nedsætte boligafgiften med 75 kr. pr. m² pr. år
samt ophæve indekseringen på 4 % pr. år er ifølge referatet af generalforsamlingen den 22.
december 2010 følgende:
        ”begrundelse:
        med generalforsamlingens nej til genopretningsplan 2 i oktober 2010 er der ingen
        grund til at foretage yderligere skridt til konsolidering af foreningens økonomi.
        derfor er der ingen grund til at lade boligafgiften stige pr. 1. januar 2011.”
den eneste begrundelse for at nedsætte boligafgiften var således, at de sagsøgte på general-
forsamlingen den 14. oktober 2010 havde afvist ”genopretningsplan 2” om at forhøje bo-
ligafgiften til 975 kr. pr. m² pr. år med en indeksering på 2 % pr. år. nu, hvor det stod klart, at
abk ville gå konkurs, så de sagsøgte ikke grund til, at de skulle betale en forhøjet boligafgift.
det bestrides, at de sagsøgtes afvisning af at sætte boligafgiften op kan legitimere, at de
sagsøgte gik ”den modsatte vej” og satte boligafgiften ned. en sådan argumentation savner
logisk mening og er uden egentligt indhold. hvis de sagsøgte skulle få medhold i argumentet,
ville det i realiteten medføre, at andelshaverne kunne beslutte at nedsætte boligafgiften til 0
kr. pr. m² pr. år og dermed ikke betale nogen husleje frem til abk’s konkurs.
de sagsøgte og disses rådgivere vurderede da også selv, at nedsættelsen af boligafgiften var
omstødelig. således skrev bestyrelsen i abk til samtlige sagsøgte, at der ville være en stærk
risiko for, at en nedsættelse af boligafgiften ville kunne omstødes. endvidere skrev abk’s
advokat, henrik bræmer, i sit brev af 5. oktober 2010, at boligafgiften ikke kunne fastsættes
til et fiktivt lavt beløb.
de sagsøgte varetog ikke abk’s interesser ved at nedsætte boligafgiften. de sagsøgte varetog
i stedet alene egne personlige interesser til skade for abk og kreditorerne i abk, eftersom
                                                 - 41 -
nedsættelsen af boligafgiften medførte, at abk’s indtægter blev mindre, og at abk’s udgifter
derfor i større grad end hidtil skulle finansieres ved fremmedfinansiering, hvorved gælden i
abk blev forøget.
de eneste, der havde interesse i beslutningen om at nedsætte boligafgiften, var de sagsøgte,
eftersom beslutningen medførte, at de ville få en lavere boligafgift, ligesom de sagsøgte
antageligt og fejlagtigt forventede, at abk’s konkurs ville medføre, at de sagsøgte overgik til
at være lejere.
de sagsøgte har gjort gældende, at nedsættelsen af boligafgiften kan sammenlignes med
frigørelse for en kautionsforpligtelse. dette bestrides, eftersom en kautionsforpligtelse er en
eventualforpligtelse. forpligtelsen til at betale boligafgiften i overensstemmelse med
beslutningen af den 28. september 2009 er ikke en eventualforpligtelse, men en forpligtelse til
at betale en fordring, der blot forfalder i fremtiden. denne fordring modsvares af, at an-
delshaveren får stillet en andelslejlighed til rådighed. som følge af det område, hvor an-
delsboligforeningen er beliggende, og som følge af andelsboligernes stand, har de sagsøgte
selv på generalforsamlingen den 28. september 2009 prissat værdien af andelsboligen til 894
kr. pr. m² pr. år med en årlig indeksering på 4 %.
der er pligt til at sikre en boligafgift, så driften ikke er underskudsgivende. østre landsret har
i kendelse offentliggjort i u 2012.2522 fastslået, at andelshaverne i en andelsboligforening
ikke har retlig interesse i at indgive en konkursbegæring mod andelshavernes an-
delsboligforening. som følge heraf kan andelshavere i varetagelse af egne interesser ikke
beslutte at nedsætte boligafgiften i en sådan grad, så andelsboligforeningen bliver insolvent,
og derefter indgive konkursbegæring med henblik på at overgå til at være lejere efter
konkursboets salg af ejendommen. det ligger derfor implicit i østre landsrets kendelse, at
andelshaverne løbende er forpligtet til at opretholde en boligafgift på et niveau, så andels-
boligforeningen løbende kan betale sin gæld. dette har de sagsøgte ikke gjort i nærværende
sag – de har i stedet sat boligafgiften ned for egen vindings skyld.
andelshaverne – de sagsøgte – kan hver især vælge at flytte og få sat en anden andelshaver i
sit sted til at betale den boligafgift, der er nødvendig for at få balance i abk’s drift, men en
                                                - 42 -
andelshaver kan ikke – hverken hver for sig eller samlet – vælge at fortryde og lade være at
flytte ved at nedsætte boligafgiften og derigennem forsøge at blive lejere.
skifteretten i aalborg har den 6. januar 2014 fulgt østre landsrets kendelse ved at afsige en
kendelse om, at a/b doktorparken i likvidation ikke havde fornøden retlig interesse i at
indgive egenbegæring om konkurs i strid med nykredit bank a/s’ og nykredit realkredit
a/s’ interesser som panthavere i ejendommen.
det er således afklaret, at andelshavere ikke (længere) kan indgive en egenbegæring på vegne
af en andelsboligforening for i strid med ejendomspanthaverens interesse at varetage egne
interesser. dette er tillige antaget i den juridiske teori. således fremgår blandt andet følgende
af insolvensprocesret, torben kuld hansen m.fl., 3. udgave, 2014, side 165:
       ”som følge af den økonomiske udvikling er en del andelsboligforeninger blevet
       nødlidende, og disses medlemmer har i visse tilfælde set en interesse i at lade
       foreningen gå konkurs for derigennem – i kraft af reglen i andelsboliglovens § 4 –
       at få status som lejere efter lejelovgivningen, når ejendommen skifter ejer ved
       boets salg af den. der synes ikke at være tale om en interesse, der bør beskyttes af
       konkursinstituttet.”
endvidere kan henvises til festskrift til erik werlauf, lars lindencrone petersen, individuel,
væsentlig interesse i insolvensbehandling, side 435-436, der fastslår det samme.
advokat kasper westberg har gjort gældende, at de sagsøgte må anses for lejere fra kon-
kurstidspunktet, sml. andelsboligforeningslovens § 4, og at der af den grund ikke består noget
krav – eller blot et meget lille krav – idet abk under konkurs ikke efter konkursdekretets
afsigelse er berettiget til at kræve en betaling for brugsretten til boligerne (husleje), der
overstiger reglerne i lejelovgivningen. anbringendet er ikke blevet fremført af advokat
anders bendtsen, og det er således kun en meget lille andel af de sagsøgte, der er af den
opfattelse, at de overgik til at være lejere (alene) som følge af konkursdekretets afsigelse.
det bestrides, at de sagsøgte er blevet lejere i ejendommen som følge af abk’s konkurs, da
andelsboligforeningslovens § 4 ikke finder anvendelse på andelsboligforeningers konkurs.
der angives således i mette neville, andelsboligforeningsloven med kommentarer, 4.
udgave, side 128:
                                               - 43 -
      ”retten til at fortsætte som lejere er knyttet til et ejerskifte og § 4 indtræder
      således ikke ifølge ordlyden ved kreditorforfølgningsskridt som overgang til
      konkursbehandling, da der ikke her sker et ejerskifte.”
tilsvarende angives følgende i kommentaren til andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, i
karnov:
      ”retten til at fortsætte som lejere er knyttet til ejerskifte, hvorfor overgang til
      konkursbehandling antageligt ikke er omfattet af § 4.”
det er ligeledes bekræftet i ankenævnet for huslejenævnene, sag nr. 2012-161423, at en
konkurs ikke udgør et ejerskifte i andelsboligforeningslovens § 4’s forstand. baggrunden for
sagen var, at f (sagsøgte 89) havde klaget til huslejenævnet for københavns kommune over
den boligudgift, hun betalte til abk under konkurs. f gjorde i den forbindelse gældende, at
hun var overgået til at være lejer (alene) som følge af abk’s konkurs, og at den af kurator
opkrævede ”leje” oversteg, hvad der var tilladt i henhold til lejelovgivningen. huslejenævnet
afviste at behandle sagen, eftersom huslejenævnet fandt, at abk’s konkurs ikke medførte, at
f var blevet lejer som følge af abk’s konkurs, men at hun fortsat var andelshaver; med andre
ord at overgang til konkursbehandling ikke er omfattet af andelsboligforeningslovens § 4.
ankenævnet for huslejenævnene stadfæstede dette den 14. februar 2013 med følgende
begrundelse:
      ”ankenævnet finder, at lejer i denne sag stadig er andelshaver. det er oplyst, at
      andelsboligforeningen er taget under konkursbehandling. dette medfører efter
      ankenævnets opfattelse ikke, at lejer efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1
      får fortsat brugsret som lejer. denne ret er således knyttet til et egentligt ejerskifte,
      hvilket ankenævnet, som sagen er oplyst, ikke finder er sket …”
selv hvis de sagsøgte var lejere fra afsigelsen af konkursdekretet over abk, ville det ikke
indebære nogen ændring i påstand (1) og (2), eftersom konkursen først indtrådte, efter bo-
ligafgiften skulle være forhøjet den 1. januar 2011. tilsvarende ville det ikke indebære nogen
indholdsmæssige ændringer i påstand (3), bortset fra en regulering af påstandsbeløbene. selv
hvis de sagsøgte havde været korrekte i deres antagelse om, at de pr. konkursdekretets
afsigelse overgik til at være lejere, er dette således ikke grund til, at de sagsøgte frifindes.
ugyldighed
                                               - 44 -
de sagsøgte kunne ikke gyldigt vedtage en nedsættelse af boligafgiften til et niveau, hvor det
stod klart for dem, at nedsættelsen af boligafgiften uundgåeligt ville medføre, at abk ville gå
konkurs. de sagsøgte kan endvidere ikke støtte ret på en ugyldig generalforsam-
lingsbeslutning om nedsættelse af boligafgiften, hvorfor de sagsøgte er – og vedvarende har
været – forpligtet til at betale den boligafgift, der var gældende forud for den ugyldige
generalforsamlingsbeslutning den 22. december 2010.
i den forbindelse henvises til ole hasselbalch, foreningsret, 4. udgave, 2011, side 342, hvor
følgende er anført:
      ”i den forbindelse bør særligt med hensyn til generalforsamlingens kompetence
      nævnes, at der givetvis ikke må træffes beslutning om noget, som er åbenbart
      egnet til at skaffe visse medlemmer eller andre en utilbørlig fordel på de øvriges
      eller foreningens bekostning eller til utilbørligt at skade foreningen eller
      enkeltmedlemmer (majoritetsmisbrug).”
endvidere henvises til u 1919.413, hvor en fagforening iværksatte en overenskomststridig
strejke mod et værft. derefter vedtog foreningens medlemmer på en generalforsamling at
udlåne penge til foreningens arbejdsløse medlemmer efter nærmere vedtagne regler om
tilbagebetaling, når konjunkturerne tillod det. på den måde udbetaltes hovedparten af for-
eningens midler. foreningen blev herefter ude af stand til at udrede den bod til værftet, som
den blev pålagt af en voldgiftsret i anledning af strejken. foreningen blev herefter erklæret
konkurs. retten anså lånene for reelt at være en uddeling af foreningens midler til skade for
værftet, der som følge af voldgiftsafgørelsen var foreningens kreditor. herefter udtalte retten
følgende:
      ”men under disse omstændigheder maatte det blive en overfor værfterne
      retstridig handling, naar fagforeningen ved den foretagne uddeling af sine
      midler gjorde sig insolvent og dermed gjorde det umuligt for værfterne at faa
      deres krav opfyldt. følgerne af det saaledes foreliggende retsbrud maa de af
      foreningens medlemmer, der ved at modtage nogen del af foreningens kapital
      har været med til dets iværksættelse, være pligtige til at genoprette ved til boet at
      tilbagebetale det modtagne beløb, og da denne de indstævntes forpligtelse har sit
      udspring fra en af dem i fællesskab foretaget retstridig handling, for hvilken de
      alle bærer lige ansvar, maa der paahvile dem solidarisk hæftelse med hensyn til
      hele det udbetalte beløb.”
                                                - 45 -
desuden henvises til advokat henrik bræmers notat af 5. oktober 2010 til de sagsøgte, hvori
det blandt andet anføres:
       ”det er endvidere vores vurdering, at andelshaverne på en generalforsamling
       forud for konkurs ikke kan fastsætte en (fiktivt) lav boligafgift for det tilfælde, at
       andelsboligforeningen tages under konkursbehandling. det er vores vurdering, at
       kurator formentlig som udgangspunkt skal opkræve boligafgift, der lovligt er
       fastsat på seneste generalforsamling. er denne klart utilstrækkelig til at dække
       udgifterne forbundet med ejendommens løbende drift må kurator nok være
       berettiget til at kræve boligafgiften forhøjet. kurator kan formentlig ikke kræve
       boligafgiften forhøjet med henblik på dækning af forhøjede finansieringsudgifter
       vedrørende foreningens ejendom.”
endelig henvises til grundsætningen i aftalelovens § 33 om, at aftaler, der strider mod al-
mindelig hæderlighed, ikke kan gøres gældende, samt til grundsætningen i aftalelovens § 36
om, at aftaler, der er urimelige eller i strid med redelig handlemåde, kan ændres eller
tilsidesættes.
ovenstående støtter tillige, at nedsættelsen af boligafgiften er omstødelig i medfør af kon-
kurslovens § 64 og/eller § 74.
omstødelse i medfør af konkurslovens § 64
ophævelsen af stigningen i boligafgiften med 75 kr. pr. m² pr. år med virkning fra 1. januar
2011 samt indekseringen med 4 % pr. m² pr. år med virkning fra den 1. januar 2012 er
omstødelig i medfør af konkurslovens § 64.
gavebegrebet i konkurslovens § 64’s forstand defineres i konkursloven med kommentarer,
11. udgave, 2010, side 548:
       "ved gave forstås i den traditionelle formueret en vederlagsfri overførsel, der
       gives som et udslag af gavmildhed.
       …
       i relation til kravet om vederlagsfri formueoverførsel er der ikke nogen forskel fra
       gavebegrebet i den traditionelle formueret og gavebegrebet i konkurslovens § 64.
       … mellem parterne kan det have betydning, om dispositionen fremtræder som
       udslag af gavmildhed, … men det er tvivlsomt, om dette motiv kan være
       afgørende over for tredjemand."
                                               - 46 -
der skal således ske en vederlagsfri formueoverførsel fra gavegiver til gavemodtager. der er
ikke krav om, at formueoverførslen skal ske som følge af gavmildhed. gavebegrebet er
således mere objektivt end formuerettens gavebegreb, jf. samme sted.
en formueoverførsel i konkurslovens § 64’s forstand består ikke kun i tilfælde af, at der
overføres et aktiv fra gavegiver til gavemodtager, men også i de tilfælde, hvor gavemodtager
overlades et aktiv mod erlæggelse af en mindre modydelse, end markedsvilkårene dikterer.
eigil lego andersen angiver i gavebegrebet, 1988, side 457, at sparede udgifter kan anses for
en gave:
       "sparede udgifter kan konstituere en berigelse i relation til kl §§ 64 og 75, jfr.
       betænkning 606 p. 165 "opnået en berigelse ved at have sparet udgiften til selv at
       købe tilsvarende goder", og "om den begunstigede ellers ville have købt en ting
       med samme formål, altså om han har indvundet en besparelse". … berigelsen kan
       efter det citerede statueres efter prognosesynspunktet og må utvivlsomt også
       kunne bestå i friholdelse for nødvendige udgifter."
tilsvarende anføres på side 482:
       "sparede udgifter kan rumme en berigelse af modtageren, og omstødelse kan da
       ske, hvor der også foreligger det fornødne tab."
dispositionens formelle fremtrædelsesform (salg, bytte, leje etc.) er således ikke afgørende.
det er det reelle forhold, det kommer an på, dvs. om gavemodtager har fået en formuefordel
fra gavegiver, jf. konkursloven med kommentarer, 11. udgave, side 549.
de sagsøgtes beslutning om at nedsætte boligafgiften samt at ophæve indekseringen ud-
trykker en beslutning om, at de sagsøgte ønskede at give sig selv en formuefordel på abk’s,
og dermed på abk’s kreditorers, bekostning svarende til nedsættelsen af boligafgiften med
75 kr. pr. m² pr. år samt ophævelsen af indekseringen på 4 % pr. år.
i de tilfælde, hvor der i realiteten er sammenfald mellem gavemodtager og gavegiver – eller
der blot består et nært forhold mellem dem – er der en formodning for, at der foreligger en
gave. anders ørgaard, konkursret, 8. udgave, skriver på side 83:
                                                - 47 -
       "hvis der består et nært forhold mellem parterne, er der dog en formodning for, at
       et misforhold mellem ydelserne kan forstås som udslag af gavmildhed. også en
       formueforskydning, der savner forretningsmæssig begrundelse, mellem nært
       forbundne selskaber eller mellem et selskab og dets ene- eller hovedindehaver kan
       være en gave, jf. u 2001.1329 h."
som følge af denne formodningsregel påhviler det de sagsøgte at bevise, at der ikke foreligger
en gave. de sagsøgte har ikke løftet denne bevisbyrde, eftersom de ikke har dokumenteret, at
der forelå en saglig begrundelse for nedsættelsen. nedsættelsen af boligafgiften og
ophævelsen af indekseringen er ikke begrundet i abk’s forhold, men alene i de sagsøgtes
plan om først at opnå en lavere boligydelse og herefter og ultimativt at blive lejere på abk’s
og nordeas bekostning.
det fremgår udtrykkeligt af referatet fra generalforsamlingen den 22. december 2010, at
baggrunden for nedsættelsen af boligafgiften var, at andelshaverne ikke så nogen grund til at
forsøge at sikre et positivt driftsresultat for abk og dermed undgå en konkurs.
i tilfælde hvor formålet med en disposition er at besvige en kreditor, er der en særlig grund til
at foretage omstødelse. således angiver eigil lego andersen i gavebegrebet, 1988, side 467:
       "hvor en disposition bærer præg af at være foretaget for at besvige kreditorerne,
       vil trangen til omstødelse være særlig stærk."
på denne baggrund foreligger der en omstødelig gave i konkurslovens § 64’s forstand.
det fremgår af konkurslovens § 64, stk. 1, at gaven skal være fuldbyrdet senest seks måneder
før fristdagen. fristdagen er den 31. maj 2011. generalforsamlingen blev afholdt den 22.
december 2010. dermed ligger både beslutningen og dens følger – den efterfølgende
manglende betaling (gavedispositionen) – inden for fristen i § 64, stk. 1.
retsvirkningen af omstødelse i henhold til konkurslovens § 64 er, at de sagsøgte skal fra-
lægge sig deres berigelse, jf. konkurslovens § 75. berigelsen svarer til den sparede boligafgift,
dvs. 75 kr. pr. m² pr. år fra den 1. januar 2011 samt indekseringen af boligafgiften med 4 %
p.a. fra og med den 1. januar 2012.
omstødelse i medfør af konkurslovens § 74
                                              - 48 -
ophævelsen af stigningen i boligafgiften med 75 kr. pr. m² pr. år med virkning fra den 1.
januar 2011 samt indekseringen med 4 % pr. m² pr. år med virkning fra den 1. januar 2012 er
omstødelig, jf. konkurslovens § 74.
generalforsamlingens beslutning den 22. december 2010 om at nedsætte boligafgiften og
ophæve indekseringen er en ”disposition” i konkurslovens § 74’s forstand. der henvises til u
2002.2479 h, hvorefter en annullering af en overdragelse af en fordring blev anset for at være
en disposition.
nedsættelsen indebar, at abk’s ejendel – retten til boligafgift – blev nedsat. det er en
unddragelse i sig selv. målet, hvorefter ejendommen skulle sælges med et tab for abk og
dermed kreditorerne, som de sagsøgte skønnede på 50-75 mio. kr., er også en unddragelse,
der er en effekt af dispositionen.
nedsættelsen af boligafgiften ved generalforsamlingens beslutning den 22. december 2010
har dermed medført en begunstigelse af hver enkelt andelshaver, herunder hver af de sag-
søgte, svarende til det beløb, hvormed boligafgiften blev nedsat, dvs. med 75 kr. pr. m² pr. år
med virkning fra 1. januar 2011 samt indekseringen med 4 % pr. år med virkning fra den 1.
januar 2012, hvorved andelshaverne, herunder hver af de sagsøgte, er blevet begunstiget på
nordeas bekostning.
endvidere medførte nedsættelsen af boligafgiften, at en del af abk’s aktiver – konkret retten
til at modtage en forhøjet boligafgift – blev unddraget fra at tjene til abk’s kreditorers –
herunder specielt nordeas – fyldestgørelse, sml. tillige u 2002.2479 h.
som følge heraf medførte nedsættelsen af boligafgiften (i) en begunstigelse af nogle for-
dringshavere (andelshaverne herunder de sagsøgte) på de øvrige fordringshaveres bekostning,
(ii) en unddragelse af abk’s ejendele (retten til at modtage en højere boligafgift) fra at tjene
til fordringshavernes fyldestgørelse samt (iii) en forøgelse af abk’s gæld (da den manglende
indbetaling af boligafgift medførte, at abk ikke kunne betale på lånene i nordea) til skade
for fordringshaverne i abk.
                                               - 49 -
dispositionen er utilbørlig. således angives følgende om utilbørlighedskravet i konkursloven
med kommentarer, 11. udgave, 2010, side 622 f:
       "ordet "utilbørlig" peger måske mod en friere vurdering af, om dispositionen er i
       strid med almindelige normer for rigtig og hæderlig opførsel i forretningslivet –
       og uden for dette. ... er det altovervejende sandsynligt, at konkurs eller andet
       sammenbrud vil blive udgangen på skyldnerens insolvens, vil en betaling af ikke
       ringe størrelse, der ikke er nødvendig for virksomheden … og ikke sker som et
       fast led i en (også på betalingstidspunktet) rimelig betalingsordning, være
       utilbørlig."
tilsvarende angives følgende i noten (420 i den elektroniske udgave) i karnov til ordet
"utilbørligt":
       "i relation til omstødelse må der lægges vægt på, om skyldnerens økonomiske
       vanskeligheder, da dispositionen blev foretaget, var så alvorlige, at konkurs måtte
       anses at blive det endelige resultat."
forud for generalforsamlingen havde abk’s advokat, henrik bræmer, i sit brev af 5. oktober
2010 skrevet, at efter hans opfattelse kunne en boligafgift ikke nedsættes til et fiktivt lavt
beløb. også nordea havde i sit brev af 2. november 2010 anført, at en nedsættelse ville gøre
abk insolvent.
ud over, at andelshaverne, herunder hver af de sagsøgte, havde modtaget advokatens notat og
nordeas brev, viser lars wismanns notat samt referatet fra generalforsamlingen den 22.
december 2010, at andelshaverne, herunder hver af de sagsøgte, ikke blot vidste, at ned-
sættelsen af boligafgiften ville føre til en konkurs for abk, men tillige at hele formålet med
nedsættelsen var, at abk skulle ophøre med at betale sin gæld til nordea og gå konkurs.
endelig søger advokat anders bendtsen med to hjælpebilag at påvise, at det medio december
2010 – dvs. før nedsættelsen af boligafgiften – efter de sagsøgtes opfattelse stod klart, at abk
ville gå konkurs. betingelsen om subjektiv viden om insolvens er således opfyldt.
de sagsøgte havde således ikke blot viden om, at nedsættelsen af boligafgiften ville føre til en
konkurs, men hele formålet med nedsættelsen var, at abk skulle gå konkurs, således at de
sagsøgte kunne overgå til omkostningsbestemt husleje samt i den mellemliggende periode
undgå at betale til nordea.
                                              - 50 -
på den baggrund gøres det gældende, at dispositionen er utilbørlig i konkurslovens § 74’s
forstand, samt at de sagsøgte kendte eller i hvert fald burde kende til de omstændigheder, der
gjorde dispositionen utilbørlig.
eftersom de sagsøgte gør gældende, at nedsættelsen var berettiget med henvisning til, at abk
efter de sagsøgtes opfattelse ville gå konkurs uanset den eventuelle nedsættelse af
boligafgiften, er det ubestridt, at insolvensbetingelsen og betingelsen om de sagsøgtes viden
herom er opfyldt. advokat kasper westberg angiver da også i sit påstandsdokument:
       ”foreningen var insolvent allerede inden beslutningen om annullering af en
       fremtidig forhøjelse af boligafgiften blev vedtaget.”
endvidere kan henvises til anders ørgaard i konkursret, 9. udgave, 2006, side 131, der om
insolvenskravene angiver følgende:
       "[der må] lægges vægt på, om skyldnerens økonomiske vanskeligheder, da di-
       spositionen blev foretaget, var så alvorlige, at konkurs efter et fornuftigt skøn
       måtte antages at kunne blive det endelige resultat."
hvis nedsættelsen af boligafgiften efter et rimeligt skøn måtte antages at kunne resultere i
abk’s konkurs, er betingelsen således opfyldt.
at dette er tilfældet bevises af, at
1. genopretningsplan 2 blev nedstemt på den forudgående generalforsamling den 14. oktober
2010, og at det var bestyrelsens vurdering, at abk ville gå konkurs, såfremt planen ikke blev
vedtaget, jf. bestyrelsens notat forud for generalforsamlingen,
2. bestyrelsen for abk i sit brev af 14. december 2010 meddelte, at fraværet af en finan-
sieringsplan ville føre til, at abk’s medlemmer ville tage initiativ til insolvensbehandling af
abk, hvorved abk måtte forudsætte, at abk var insolvent, og at dette kunne medføre en
konkurs,
                                                - 51 -
3. bestyrelsen for abk i brev af 22. december 2010 meddelte, at "belåningen af a/b
klostergaarden er på kort sigt dødelig for abk", hvilket kun kan forstås sådan, at bestyrelsen
anså det for uundgåeligt, at abk ville gå konkurs, og
4. abk rent faktisk blev taget under konkursbehandling den 31. maj 2011 – efter begæring
fra abk selv – samt at den eneste grund til, at der gik lidt over fem måneder fra generalfor-
samlingen den 22. december 2010 til konkursdekretets afsigelse, var fortsatte forhandlinger
mellem nordea og abk.
de sagsøgte havde eller burde således have fuld viden om, at nedsættelsen af boligafgiften
ville medføre abk’s insolvens. således har alle andelshavere, herunder hver af de sagsøgte –
som følge af abk’s økonomiske forhold og juridiske manøvrer – været holdt tæt orienteret
om både abk’s økonomi og konsekvenserne af abk’s forskellige tiltag.
i den juridiske teori er det fastslået, at der kan ske omstødelse, hvis boligafgiften nedsættes
umiddelbart forud for en konkurs. således angives følgende i andelsboligforeningsloven med
kommentarer, mette neville, 4. udgave, 2012, side 141:
      ”nogle nødlidende foreninger har med udsigten til konkurs på en generalfor-
      samling besluttet at nedsætte boligafgiften og indstille afbetaling af lån. der er
      næppe tvivl om, at sådanne dispositioner foretaget før konkursen, kan omstødes
      efter f.eks. konkurslovens § 74. det er ifølge ordlyden et krav, at der er tale om en
      utilbørlig disposition som begunstiger en fordringshaver på de øvriges bekostning.
      da en nedsættelse af boligafgiften vil medføre, at driftsudgifterne skal finansieres
      ved fremmedkapital, vil beslutningen medføre en øget gældsætning til skade for
      kreditorerne, og da andelshaverne i de eksempler, som er set i det seneste år, har
      truffet beslutningen som udtryk for, at de ”smider håndklædet i ringen”, vil der
      også typisk være tale om en utilbørlig disposition. andelshaverne risikerer
      antageligt også et erstatningsansvar i forbindelse med sådanne beslutninger.”
at de sagsøgte var fuldt ud bekendt med denne risiko for omstødelse på tidspunktet for
vedtagelsen af nedsættelsen på generalforsamlingen den 22. december 2010 fremgår blandt
andet af, at de var orienteret herom af advokat henrik bræmer ved brev af 5. oktober 2010 til
de sagsøgte, og af, at bestyrelsen den 20. oktober 2010 udtrykkeligt havde skrevet til alle de
sagsøgte, at en nedsættelse af boligafgiften ville være omstødelig.
                                              - 52 -
det bestrides, at en omstødelse af nedsættelsen reelt indebærer, at de sagsøgte hæfter for
abk’s forpligtelser, da en omstødelse ikke har nogen indvirkning på hæftelsesspørgsmålet.
retsvirkningen af omstødelse i henhold til konkurslovens § 74 er, at de sagsøgte skal erstatte
abk under konkurs’ tab, jf. konkurslovens § 76. abk under konkurs’ tab ved den
omstødelige disposition – nedsættelsen af boligafgiften den 22. december 2010 – består i den
manglende indbetaling af boligafgift med det beløb, som boligafgiften blev nedsat med, dvs.
75 kr. pr. m2 pr. år fra og med 1. januar 2011, og at boligafgiften ikke blev forhøjet med 4 %
p.a. fra og med 1. januar 2012. boets tab modsvares af de sagsøgtes tilsvarende berigelse ved
at være fritaget for forhøjelsen af boligafgiften.
de 90 sagsøgte (61 andele) repræsenteret af advokat anders bendtsen har i det væ-
sentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 9. april 2014 og har herved
indledningsvis anført, at det, som retten i nærværende sag skal tage stilling til, er, om
beslutningen om at annullere en fremtidig stigning i andelsboligafgiften i december 2010 er
en gave i konkurslovens forstand og derfor kan omstødes i medfør af konkurslovens § 64,
eller om beslutningen i øvrigt kan omstødes i medfør af konkurslovens § 74. vurderingen
heraf skal medinddrage det faktum, at finansieringen af erhvervelsen af ejendommen skete
uden personlig hæftelse for de sagsøgte, da nordea ud fra en kommerciel afvejning, herunder
risikovurdering, havde fravalgt at kræve dette af de sagsøgte. sagsøgerne har således valgt at
løbe denne forøgede risiko for tab i tilknytning til långivningen. retten skal endvidere
vurdere, hvorvidt der er lidt et tab, såfremt betingelserne for omstødelse måtte være opfyldt,
idet sagsøger fastholder og forventer at udlevere konkursboet i medfør af konkurslovens §
144.
abk blev stiftet ud fra en forudsætning om, at der ville være balance på driften, og an-
delsboligforeningen ville bestå. ingen af de sagsøgte ønskede underskudsdrivende drift i
abk, og de sagsøgte var udelukkende interesserede i at sikre balance på driften og en for-
svarlig vedligeholdelse af ejendommen og på længere sigt at afvikle kassekreditten, i det
omfang det var muligt.
en andelsboligforening kan tages under konkursbehandling
                                               - 53 -
en andelsboligforening kan i visse tilfælde tages under konkursbehandling, ligesom det i
øvrigt skete med netop abk. en bestyrelse i en andelsboligforening vil i visse tilfælde være
forpligtet til at indgive en konkursbegæring, dette være sig, såfremt en generalforsamling har
truffet en gyldig beslutning herom, eller såfremt en andelsboligforenings fremtidige drift ikke
er mulig uden betydelige driftsunderskud, og der samtidig intet foreligger, som vil vende
denne udvikling.
såfremt det modsatte måtte lægges til grund, vil dette være i strid med almindelig foreningsret
og foreningers beslutningskompetence. såfremt retten imidlertid måtte lægge til grund, at en
andelsboligforening ikke kan tages under konkursbehandling, har det ikke betydning for
nærværende sag, idet abk er taget under konkursbehandling og i alle henseender derfor må
behandles som sådant.
betingelserne for at kunne tage abk under konkursbehandling var til stede den 31. maj 2011,
ligesom bestyrelsen var forpligtet til at indgive konkursbegæringen som følge af, at
generalforsamlingen i abk havde truffet en gyldig beslutning herom. alle abk’s kreditorer,
herunder sagsøgerne, var enige heri, idet konkursdekretet ikke blev kæret.
konkursbegæringen blev ikke indgivet med henblik på at påføre kreditorer tab eller med
henblik på at opnå egen vinding. der blev i forbindelse med indgivelse af konkursbegæring
fra de sagsøgtes side, subsidiært et overvejende flertal af de sagsøgte, ikke spekuleret i at
opnå en retsstilling, som skulle komme de sagsøgte til fordel på bekostning af kreditorerne, og
de sagsøgte mistede deres indskud ved konkursen.
beslutningen den 22. december 2010
beslutningen, der blev taget den 22. december 2010, var en beslutning om ikke at gennemføre
en stigning i andelsboligafgiften for perioden 1. januar 2011 til 1. januar 2018. stigningen var
således ikke trådt i kraft på tidspunktet for beslutningen. det bestrides således, at der var tale
om en beslutning om nedsættelse af andelsboligafgiften, herunder nedsættelse til en fiktiv lav
andelsboligafgift. andelsboligafgiften forblev som følge af beslutningen uændret og var
gældende i perioden fra den 1. juli 2009 og frem til konkursdekretets afsigelse.
                                               - 54 -
nordea var enig i, at der ikke var tale om en nedsættelse af andelsboligafgiften, da nordea in-
den generalforsamlingen den 22. december 2010 oplyste, at såfremt andelsboligafgiften blev
nedsat (hvilket der var stillet forslag om), ville nordea indgive konkursbegæring mod abk,
jf. brev af 2. november 2010 fra nordea til de sagsøgte. dette gjorde nordea netop ikke, idet
der ikke var tale om en nedsættelse. boligafgiften har aldrig været højere end kr. 819 pr. m².
beslutningen den 22. december 2010 blev taget på en lovligt indkaldt ekstraordinær gene-
ralforsamling, og beslutningen blev taget med det i henhold til abk’s gældende vedtægter
nødvendige flertal. beslutningen er derfor i enhver henseende gyldig.
omstødelse generelt
sagsøgernes overordnede synspunkt medfører, at en generalforsamling i en andelsboligfor-
ening, i dette tilfælde abk, fratages beslutningskompetencen til at fastsætte den løbende
andelsafgift i overensstemmelse med vedtægterne, såfremt ændringen eller et manglende
flertal til en forhøjelse ikke kan accepteres af en given panthaver på trods af, at panthaver
hverken har stillet krav herom ved finansieringen eller i øvrigt krævet den mulige personlige
hæftelse fra de enkelte andelshavere. dette er ikke er tilfældet, og en panthaver eller anden
kreditor samt et konkursbo efter en andelsboligforening skal som udgangspunkt respektere
enhver gyldig generalforsamlingsbeslutning, idet eksempelvis en panthaver til enhver tid kan
beskytte sig mod sådanne generalforsamlingsbeslutninger, såfremt dette måtte ønskes, ved at
en panthaver får tinglyst et forbud mod ændring af andelsboligafgiften uden panthavers
godkendelse heraf.
sagsøgernes synspunkt medfører reelt, at andelshavere hæfter for mere end deres indskud på
trods af manglende hjemmel hertil, hvilket er i direkte strid med § 5 i abk’s vedtægter. de
sagsøgte hæfter udelukkende med deres indskud, idet der er aftalt en gældende og gyldig
hæftelsesbegrænsning, der ikke kan ændres ved, at en andelsboligforening bliver taget under
konkursbehandling. de sagsøgte kan endvidere ikke i al evighed bindes til en gene-
ralforsamlingsbeslutning, uanset indhold, herunder bindes til at betale en specifik andels-
boligafgift, da beslutningen om størrelsen af den til enhver tid gældende andelsboligafgift er
et generalforsamlingsprærogativ, ligesom en generalforsamlingsbeslutning til enhver tid kan
ændres af en anden gyldig generalforsamlingsbeslutning.
                                               - 55 -
en andelsboligafgift kan udelukkende fastsættes, herunder forhøjes, såfremt et nødvendigt
flertal af andelsboligforeningens medlemmer stemmer for. det har således ingen betydning og
kan ikke komme de sagsøgte til skade, at der på abk’s generalforsamling den 14. oktober
2010 ikke kunne vedtages en andelsboligafgiftsforøgelse på kr. 156 pr. m² fra kr. 819 til kr.
975, svarende til 19 %, samt en årlig indeksstigning på yderligere 2 %. dette uanset om en
sådan stigning ville kunne medføre balance i driften for abk.
hverken u 2012.2522 ø eller aalborg skifterets kendelse vedrørende a/b doktorparken har
nogen relevans i forhold til, hvorvidt de sagsøgtes generalforsamlingsbeslutning den 22.
december 2010 kan omstødes eller ej. u 2012.2522 ø kan ikke tages til indtægt for, at de
sagsøgte var forpligtet til at fastholde og gennemføre den kommende stigning i andelsbo-
ligafgiften.
omstødelse i henhold til konkurslovens § 64
i henhold til abk’s vedtægter § 5 hæfter andelshaverne alene med deres indskud, hvilket
tillige er gældende ved en konkurs. endvidere fremgår det af § 8, at boligafgiftens størrelse til
enhver tid fastsættes bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. de sagsøgte har
til hver en tid betalt netop den andelsafgift og tilført de midler til abk, som de har været
forpligtet til – hverken mere eller mindre, hvorfor der ikke er gennemført en gavedisposition.
en gyldig generalforsamlingsbeslutning kan ikke anses som værende en gave i konkurslovens
forstand.
beslutningen den 22. december 2010 vedrørte en annullering af en fremtidig stigning af
andelsboligafgiften og ikke en nedsættelse af en gældende andelsboligafgift. der er derfor
ikke tale om en vederlagsfri overførsel af et formuegode.
generalforsamlingens beslutning den 28. september 2009 indebar udelukkende en retlig
forpligtelse, indtil en anden gyldig generalforsamlingsbeslutning om fremtidig andelsbo-
ligafgift er blevet vedtaget, jf. netop abk’s vedtægters § 8. sagsøgerne har således ikke et
retligt grundlag for at kræve betaling af en andelsboligafgift, hvis denne ikke er i overens-
stemmelse med den senest vedtagne generalforsamlingsbeslutning herom.
                                              - 56 -
en annullering af en kommende forhøjelse og indeksering kan ikke anses som værende et
udslag af gavmildhed. annulleringen var forretningsmæssigt begrundet med, at udsigten til
balance i driften og dermed økonomisk videreførelse af foreningen – hvilket havde været en
forudsætning for generalforsamlingens beslutning den 28. september 2009 – ikke var til stede,
hvorfor fortsættelse af driften var udsigtsløs, jf. parternes fælles økonomiske udgangspunkt
forud for genopretningsplanen i oktober 2010. beslutningen om annullering er derfor sagligt
begrundet, hvorfor der ikke kan foreligge en gave. de sagsøgte var af nordea da også blevet
oplyst om, at abk ikke kunne fortsætte driften uden en yderligere forhøjelse af boligafgiften,
hvilken forhøjelse ikke var blevet vedtaget på generalforsamlingen den 14. oktober 2010.
der er ikke tale om en gave, da sagsøgerne som følge af, at de ikke kan kræve en højere
andelsboligafgift end den senest vedtagne, ikke har lidt et tab, ligesom de sagsøgte ikke har
opnået en berigelse, da de sagsøgte udelukkende er forpligtet til at betale en andelsboligafgift
svarende til den senest vedtagne, subsidiært i det mindste så længe der ikke er tale om, at der
vedtages en nedsættelse af en allerede betalt andelsboligafgift til en fiktiv lav an-
delsboligafgift. det kan derfor ikke sidestilles med en besparelse som anført af sagsøgerne og
kan derved ikke anses som værende en gave i § 64’s forstand. i den forbindelse gøres det
tillige gældende, at den bortfaldne kommende stigning ikke har medført, at de sagsøgte har
opnået en berigelse i form af et formuegode, da abk’s forpligtelser over for de sagsøgte var
uændret, uanset om forhøjelsen af andelsboligafgiften blev gennemført eller ikke blev
gennemført – at stille den mellem parterne aftalte bolig til rådighed.
der foreligger ikke misforhold mellem den ydelse, som abk (nu kurator) leverer til den
enkelte sagsøgte, i forhold til den ydelse, den enkelte sagsøgte (betaling af kr. 819 pr. m² pr.
år) betaler til abk/kurator, hvorfor der ikke foreligger en gave i § 64’s forstand. i den
forbindelse gøres det gældende, at der er krav om, at der foreligger et fremtrædende gave-
moment, idet § 64 ikke giver hjemmel til at tilsidesætte en generalforsamlingsbeslutning eller
anden aftale, hvor som i dette tilfælde de sagsøgte blot i begrænset omfang betaler for lidt.
den manglende gennemførelse af forhøjelsen af boligafgiften skal sammenlignes med ak-
tionærers tilbagekaldelse af en understøttelseserklæring, når fortsat drift i et selskab er ud-
sigtsløs, idet det bemærkes, at sagsøgerne havde ydet hele finansieringen på baggrund af et
                                                - 57 -
budget, hvor de sagsøgte var forpligtet til at betale 744 kr. pr. m², hvilket de sagsøgte allerede
inden annulleringen af forhøjelsen havde forhøjet. den manglende gennemførelse af
forhøjelsen af boligafgiften kan endvidere sammenlignes med frigørelse for en kautions-
forpligtelse, hvilket ikke anses som værende en gavedisposition, idet de sagsøgte ikke var
debitorer eller i øvrigt hæftede for hele eller dele af abk’s gæld som følge af fravalget af
personlig hæftelse for finansieringen for de enkelte sagsøgte.
der er derfor ikke tale om en gavedisposition omfattet af konkursloven § 64. det er i øvrigt
sagsøgerne, der skal løfte bevisbyrden for, at der er tale om en gavedisposition i henhold til
konkursloven § 64, og denne bevisbyrde er ikke løftet. der kan derfor ikke ske omstødelse af
de sagsøgtes generalforsamlingsbeslutning den 22. december 2010 under henvisning til
konkurslovens § 64.
omstødelse i henhold til konkurslovens § 74
overordnet er det, der skal vurderes, en beslutning om annullering af en fremtidig stigning i
andelsboligafgiften, men derimod ikke en nedsættelse af en gældende andelsboligafgift. en
andelsboligforening er ikke til enhver tid forpligtet til at opretholde (og derved også forhøje)
en andelsboligafgift til et niveau, så andelsboligforeningen løbende kan betale sin gæld. dette
gør sig blandt andet gældende i nærværende sag for abk.
generalforsamlingens beslutning den 28. september 2009 indebar udelukkende en retlig
forpligtelse, indtil en anden gyldig generalforsamlingsbeslutning om fremtidig andelsbo-
ligafgift blev vedtaget, jf. netop vedtægternes § 8, hvorfor det ikke er en begunstigelse af de
sagsøgte på andre kreditorers bekostning.
det bestrides, at de sagsøgte spekulerede i, at priserne på andelsboligmarkedet i københavn
ville stige, og det bestrides, at dette var grunden til, at de blev andelshavere i stedet for lejere.
de sagsøgtes primære motivation til at erhverve ejendommen var at undgå at blive lejer hos
det selskab, der var i gang med at erhverve ejendommen. det bemærkes i den forbindelse, at
beboerne indskød ca. 25 mio. kr. i andelsindskud, hvilket indskud er tabt. disse forhold skal
medinddrages i vurderingen af, om betingelserne for omstødelse i henhold til konkurslovens §
                                               - 58 -
74 er opfyldt særligt i forhold til, om der er tale om en utilbørlig disposition, og om de
sagsøgte var bekendt med denne utilbørlighed.
det bestrides endvidere, at de sagsøgte under hele abk’s levetid havde forventning om og
reelt ønske om en underskudsgivende drift ud fra en tese om at kunne vende tilbage som
lejere. allerede fordi hver enkelt af de sagsøgte så ville have tabt mellem 230.000 og 560.000
kr. på under 2 år, kan sagsøgernes anbringende afvises. det store underskud i 2008 kom som
en stor og ubehagelig overraskelse for de sagsøgte, ligesom de ud fra det muliges kunst
forsøgte at undgå underskudsgivende drift i 2009 og 2010 og så hurtigt som muligt, efter at
være bekendt med forholdene i foreningen, rettede henvendelse til nordea for at få rettet op
på forholdene.
det bestrides i tilknytning hertil, at de sagsøgte skulle have været bekendt med, at andels-
boligafgiften var urealistisk lav i forhold til at kunne danne grundlag for drift af abk. det
bestrides ligeledes, at der pågik dårlig eller mangelfuld udgiftsstyring i abk. abk’s besty-
relse havde til enhver tid i foreningens levetid præcis det overblik over indtægter og udgifter,
som cej’s administrationssystem gav mulighed for, og holdt nordea løbende orienteret om
forholdene i foreningen. som følge heraf forsøgte de sagsøgte at vende udviklingen med
vedtagelse af en stigning af andelsboligafgiften, der stadig bestod på konkurstidspunktet, samt
drøftelser om mulighed for supplerende indskud af andelsindskud, jf. protokollatet for
generalforsamlingen den 28. april 2009 og bestyrelsens beretning til generalforsamlingen.
det bestrides i den forbindelse, at en enkelt sagsøgts udtalelser under en generalforsamling i
2009 kan tages til indtægt for samtlige sagsøgtes motivation for at købe ejendommen.
endvidere bestrides det, at der ud af det refererede ”det var bestyrelsens hensigt på et senere
tidspunkt at rekvirere en valuarvurdering, således at andelskronen forhåbentlig kunne stige”
kan fortolkes som en oprindelig eller efterfølgende hensigt med erhvervelsen af ejendommen.
det citerede skal ses som udtryk for bestyrelsens ønske om at fremkomme med nogle positive
forhold set i lyset af, at andelshaverne blot et år efter erhvervelsen blev mødt med krav om
stigning i andelsboligafgiften, ligesom løbende undersøgelser af værdien af ejendommen må
anses som værende normalt og korrekt bestyrelsesarbejde. muligheden for værdiansættelse af
ejendommen via valuarvurdering har aldrig har været udnyttet i abk, hvorfor sagsøgernes
betragtninger i denne sammenhæng allerede derfor skal afvises, da de ingen relevans har.
                                               - 59 -
det bestrides, at en andelsboligafgift på 819 kr. pr. m² er 20-30 % under niveauet i tilsvarende
andelsboligforeninger, og at der skulle være et gældende markedsniveau på ca. 1.000-1.100
kr. pr. m². derimod er det dokumenteret, at markedsniveauet lige så vel kan være på 450-500
kr. pr. m². under ingen omstændigheder er abk’s andelsboligafgift under markedsniveauet.
det forhold, at de sagsøgte ikke havde sat andelsboligafgiften yderligere op ved at forkaste
”genopretningsplan 2”, er ikke at sidestille med ”at kaste håndklædet i ringen”. baggrunden
var, at forslaget ikke blev vedtaget med nødvendigt flertal. i stedet forhandlede de sagsøgte
med panthaver om netop en løsningsmodel, og det var abk, der var den drivende kraft bag
de konstruktive tiltag, fremkom med løsningsmuligheder og stillede sig til rådighed for
samtaler med nordea.
motivationen for de sagsøgte til at annullere den kommende stigning skal findes i, at da de
sagsøgte traf beslutningen om at forhøje andelsboligafgiften med yderligere 75 kr. pr. m² samt
årlig indeksering frem til 2018 med 4 %, var det hos de sagsøgte en forudsætning for at
stemme ja, at abk havde afviklet sin kassekredit senest i 2018, samt at de sagsøgte til enhver
tid kunne beslutte en anden andelsboligafgift, jf. protokollat fra den ekstraordinære
generalforsamling den 28. september 2009, hvilke forudsætninger – som det stod klart i
efteråret 2010 – ikke kunne opfyldes. dette blev særligt dokumenteret via parternes fælles
økonomiske udgangspunkt, der dannede grundlag for genopretningsplanen fra oktober 2010.
endvidere kunne de sagsøgte konstatere, som følge af nordeas brev af 18. december 2010
med tilhørende underbilag, at nordea selv med et yderligere reduceret vedligeholdelsesprojekt
ikke kunne dokumentere positiv drift uden yderligere forhøjelse af andelsboligafgiften.
uanset om den fremtidige forhøjelse af andelsboligafgiften blev annulleret eller ej, ville abk
således også fremover have et løbende og årligt driftsunderskud. endvidere er en annullering
af en kommende stigning i andelsboligafgiften ikke at sammenligne med en nedsættelse af
andelsboligafgiften, hverken til 0 kr. eller til en fiktiv lav andelsboligafgift som anført af
sagsøgerne.
annulleringen var på ingen måde årsagen til, at konkursen indtraf. konkursen indtraf som
følge af, at de sagsøgte og nordea på trods af forhandlinger herom i en periode på næsten et
                                              - 60 -
år ikke kunne fremkomme med et fælles forslag, der kunne sikre abk fremover, herunder
skabe driftsoverskud inden for en relativ kort fremtid, så kassekreditten kunne afvikles. helt
frem til ultimo april 2011 arbejdede de sagsøgte intenst og sagligt med henblik på at opnå en
løsning, hvilket er dokumenteret ved brev af 23. september 2010 fra nordea til abk, brev af
30. maj 2011fra nordeas advokat til abk’s advokat, nyhedsbrev af 1. juni 2010 fra
bestyrelsen i abk samt nyhedsbrev af september 2010 fra bestyrelsen i abk til
andelshaverne.
derfor var det ikke en utilbørlig disposition, når andelshaverne i andelsboligforeningen ikke
anså sig forpligtede til at forhøje en andelsboligafgift, herunder opretholde en kommende
forhøjelse og en kommende indeksering med 4 % årligt, når denne ikke ville medføre en drift
i balance og ikke give en mulighed for at vedligeholde ejendommen i et omfang, hvorved
forværring af ejendommens stand kunne undgås, og abk ikke ville kunne bringe sig ud af
håbløshedsniveauet, når man som andelshaver udelukkende hæfter med sit indskud.
såfremt en sådan forpligtelse imidlertid måtte påstås, ville det være i strid med de ufravige-
lige foreningsretlige principper, hvor generalforsamlingen er øverste myndighed. det gøres i
øvrigt gældende, at det forhold, at der i indkaldelsen af 20. oktober 2010 til ekstraordinær
generalforsamling den 4. november 2010 var anført, at risikoen for omstødelse ved annulle-
ring af den kommende stigning forelå, i langt svagere grad og udelukkende påpegede en
teoretisk og ikke eksisterende risiko og udelukkende blev anført som følge af, at bestyrelsen
ønskede at sikre sig mod enhver risiko for bestyrelsesansvar.
den gyldige generalforsamlingsbeslutning den 22. december 2010 var således ikke en util-
børlig disposition. i øvrigt gøres det gældende, såfremt retten måtte komme frem til, at der
foreligger utilbørlighed, at de sagsøgte hverken kendte til eller burde kende til de forhold, som
måtte gøre beslutningen utilbørlig. dette af samme årsager som anført ovenfor om de
sagsøgtes motivation til de gennemførte tiltag og beslutninger.
der er ikke lidt et tab som følge af beslutningen den 22. december 2010
sagsøgerne har i seneste kreditorinformation oplyst og fastholdt, at de forventer at afslutte
konkursboet i medfør af konkurslovens § 144, hvilket utvivlsomt må forudsætte, at ingen
                                              - 61 -
kreditorer opnår en lavere dækning af deres tilgodehavende i konkursboet som følge af de
sagsøgtes dispositioner. uanset om betingelserne for omstødelse i medfør af konkurslovens §
64 eller § 74 måtte anses for opfyldt, er der derfor ikke lidt noget tab for nogen kreditorer,
hvorfor der ikke skal fralægges nogen berigelse fra de sagsøgte, jf. konkurslovens § 75,
ligesom der ikke er et grundlag for erstatning, jf. konkurslovens § 76. sagsøgerne kan ikke
både påstå, at konkursboets kreditorer lider et tab og samtidig fastholde, at der kan og vil ske
udlevering i medfør af konkurslovens § 144. som følge heraf skal de sagsøgtes frifin-
delsespåstand under alle omstændigheder tages til følge.
aftalelovens § 33 og 36
det bestrides, at aftalelovens §§ 33 og 36 kan finde anvendelse. det bemærkes i den for-
bindelse, at der ikke er tale om en nedsættelse af andelsboligafgiften til et lavere eller fiktivt
lavt niveau. der er derimod tale om en annullering af en fremtidig stigning, hvor for-
udsætningerne for denne stigning ikke længere bestod. annulleringen strider ikke imod
almindelig hæderlighed. i øvrigt finder aftalelovens §§ 33 og 36 ikke anvendelse på en gyldig
generalforsamlingsbeslutning i en andelsboligforening, der i det hele må anses som værende
rimelig.
de 6 sagsøgte (5 andele) repræsenteret af advokat kasper westberg har i det væsentlige
procederet i overensstemmelse med påstandsdokumenter af 8. april 2014 og har ind-
ledningsvis bemærket, at denne sag vedrører en andelsboligforenings beslutning den 22.
december 2010 om at annullere en endnu ikke ikrafttrådt og altså fremtidig stigning i bo-
ligafgiften. det er forkert, når sagsøgerne konsekvent har betegnet beslutningen som en
nedsættelse af boligafgiften. boligafgiften er ikke nedsat, men fortsat uændret på det allerede
forhøjede niveau.
sagen berører således principielle spørgsmål omkring retsstillingen mellem en andelsbolig-
forening og dens medlemmer i forbindelse med foreningens konkurs og herunder blandt andet
retten for andelsboligforeningens generalforsamling til selv at fastsætte boligafgiften forud for
konkursen. desuden er navnlig spørgsmålet om medlemmernes status som lejere efter
konkursens indtræden, jf. blandt andet andelsboligforeningslovens § 4, af stor relevans.
                                              - 62 -
foreningen havde fra start af en anstrengt økonomi, og det stod hurtigt klart, at der var behov
for en sanering af foreningens økonomi. uanset flere forsøg herpå viste det sig ikke muligt og
udsigtsløst. foreningen var insolvent, allerede inden beslutningen om annullering af en
fremtidig forhøjelse af boligafgiften blev vedtaget. den 30. maj 2011 indgav foreningen
konkursbegæring (egenbegæring), og den 31. maj 2011 afsagde skifteretten konkursdekret.
konkursdekretet blev ikke kæret af sagsøgerne. realiteten er – og var – at foreningens
ejendom var ganske voldsomt overbelånt, og denne sag er således i den henseende en ganske
almindelig sag, som udspringer af en långivning, der i betydelig grad størrelsesmæssigt
overstiger de underliggende sikkerheder.
andelshavernes retlige status efter konkursdekretets afsigelse
for så vidt angår den anlagte omstødelsessag er et væsentligt spørgsmål som anført
spørgsmålet om andelshavernes retsstilling ved konkursens indtræden.
konkursboet er ny juridisk enhed
konkurslovens kapitel 7 vedrørende et konkursbos mulighed for at indtræde i gensidigt
bebyrdende aftaler har til formål at sikre, at et konkursbo som ny juridisk enhed, på trods af
de almindelige regler om samtykke til debitorskifte, kan indtræde i og dermed videreføre
skyldnerens gensidigt bebyrdende aftaler med medkontrahenter uden disses samtykke.
kurator har under skriftvekslingen i konkurssagen i forbindelse med forsøg på udlevering af
ejendommen til foreningen efter konkurslovens § 144 vedrørende boets indtræden i aftalen
med andelshaverne oplyst, at
       ”… da det ikke er muligt at indtræde i hele aftalen, må retsforholdets beskaf-
       fenhed indebære, at boet ikke kan, og derfor heller ikke skal, indtræde, jf. kon-
       kurslovens § 53…”
baggrunden er naturligvis, at andelsboligforeningen ikke kan levere sin del af forpligtelserne
efter vedtægterne og boligaftalen med andelshaverne. det gælder blandt andet de
vedtægtsmæssigt fastsatte forpligtelser til at gennemføre generalforsamlinger, fastsættelse af
                                                - 63 -
boligafgift og andelskrone, valg af revisor, godkendelse af regnskab m.m. – i det hele taget de
forpligtelser, der giver andelshaverne ejerbeføjelser og indflydelse på ejendommens drift.
når konkursboet ikke er og ikke kan indtræde i aftalen, er realiteten, at boet som ny juridisk
enhed, der uden at levere nogle af de ydelser, der er særegne for andelskonstruktionen, alene
stiller en bolig til rådighed mod vederlag.
det kan således lægges til grund som ubestridt, at konkursboet hverken kan indtræde eller er
indtrådt i aftalerne med andelshaverne. følgelig kan de sagsøgte heller ikke anses for andels-
havere efter konkursens indtræden. overdragelse af andelsboligerne vil heller ikke kunne
finde sted, idet der ikke vil kunne ske naturalopfyldelse fra sælgerens side over for en køber.
overdragelse af en bolig under konkursen vil således reelt være en overdragelse af et lejemål
mod vederlag, hvilket er i strid med den såkaldte dusørregel i lejelovens § 6, stk. 1, der
straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter
anden lovgivning, jf. lejelovens § 6, stk. 4.
realiteten er således, at konkursboet som ny juridisk enhed alene stiller boliglejlighederne til
rådighed for de tidligere andelshavere mod at oppebære vederlag herfor. konkursboet er
dermed at anse for almindelig udlejer og andelshaverne for lejere, hvilket retsforhold er
omfattet af lejeloven, der er præceptiv på dette punkt.
en formålsfortolkning af andelsboligforeningslovens § 4 fører også til dette resultat, idet et
andet resultat blandt andet ville føre til, at andelshaverne i perioden indtil konkursboets
overdragelse af ejendommen til ny ejer ikke har nogen aftale med boet, der jo ikke kan
indtræde og ikke vil være beskyttet af reglerne i lejeloven med hensyn til betaling af leje,
vedligeholdelse af ejendommen mv.
da de tidligere andelshavere må anses for lejere fra konkursen, består der allerede af den
grund ikke noget omstødelseskrav, idet konkursboet ikke efter konkursdekretets afsigelse er
berettiget til at kræve betaling for brugsretten til boligerne, der overstiger reglerne i le-
jelovgivningen. følgelig er der heller ikke noget tab for boet.
                                               - 64 -
kurator har under skriftvekslingen for skifteretten og i det budget, som anvendes i forbindelse
med forsøg på tilbagelevering af ejendommen til foreningen efter konkurslovens § 144, selv
vurderet, at den lovlige leje andrager 450 kr. pr. m² i modsætning til den boligafgift, som er
opkrævet siden konkursens indtræden med 819 kr. pr. m². det fremhæves, at også opkrævning
af for høj leje straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder, jf. boligreguleringslovens §
16. da boet alene stiller et lejemål til rådighed og ikke er indtrådt i aftalen med
andelshaverne, jf. konkurslovens § 53, er det under alle omstændigheder ubilligt at kræve en
boligafgift, der overstiger den omkostningsbestemte husleje, jf. princippet i købelovens § 5,
idet den ydelse, som boet leverer, er identisk med den enhver anden udlejer præsterer. et
eventuelt omstødelseskrav kan således under ingen omstændigheder række længere end til
konkursens indtræden.
allerede af disse grunde bør de sagsøgte frifindes.
den foreningsretlige beslutningskompetence og långivers sikkerhed
af foreningens vedtægters § 5.1 fremgår vedrørende hæftelsen
       ”andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende
       foreningen. dette gælder også i tilfælde af foreningens opløsning, herunder
       konkurs.”
videre bestemmer vedtægternes § 5.2, at en fratrædende andelshaver hæfter med dette ind-
skud, indtil en ny andelshaver er indtrådt i forpligtelsen. dette er ensbetydende med, at en
andelshavers hæftelse over for tredjemand (långivere m.fl.) efter vedtægterne er begrænset til
indskuddet og intet andet. det kan dermed også med sikkerhed fastslås, at vedtægterne ikke
forpligter andelshaverne til at betale en boligafgift af en bestemt størrelse.
i forbindelse med stiftelsen af foreningen blev der af andelshaverne indbetalt beløb i indskud
på mellem ca. 225.000 og 550.000 kr. afhængig af lejlighedens størrelse. det samlede
indskud, som blev indbetalt af medlemmerne, udgjorde ca. 25 mio. kr.
                                             - 65 -
i forhold til foreningen hæfter andelshaverne derudover for betaling af den til enhver tid af
generalforsamlingen vedtagne og gældende boligafgift. boligafgiftens størrelse fastsættes
bindende af generalforsamlingen, jf. vedtægternes § 8.
sagsøgerne har som långivere og panthavere ikke betinget sine udlån af, at boligafgiften
skulle have en vis størrelse. sagsøgerne har heller ikke betinget sig indflydelse på boligaf-
gifternes disponering.
det kan lægges til grund, at der ikke består en pligt for foreningen til at forhøje boligafgiften
for at bringe balance mellem indtægter og udgifter, og dette ville jo også indebære en reel
hæftelse, der oversteg indskuddet, jf. vedtægternes § 5.1. der ses heller ikke i vedtægten eller
andetsteds at være et forbud mod, at generalforsamlingen nedsætter boligafgiften.
kurator har oplyst, at han ikke anser sig for kompetent til at lade boligafgiften forhøje.
fremtidige boligafgifter kan ikke anses for et aktiv i konkursboet, idet det netop fremgår af
vedtægterne, at det er generalforsamlingen, der fastsætter boligafgiften, der dermed ikke er
givet for en længere periode end maksimalt 12 måneder. et ulovreguleret forbud mod re-
gulering af boligafgiften i nedadgående retning ville være ensbetydende med, at den for-
eningsretlige beslutningskompetence sættes ud af kraft, og at det ikke længere er general-
forsamlingen, der fastsætter boligafgiften, samt at en personlig hæftelse introduceres. det
bestrides, at der er hjemmel hertil.
långivers og panthavers långivning kan alene berettiget være sket på baggrund af en vur-
dering af de aftalte sikkerheder, men kan på intet berettiget grundlag være sket på baggrund af
en forventning om en fremtidig boligafgift anderledes end det i henhold til vedtægterne
fastlagte. ud fra et forudsætningssynspunkt ved långivningen kan sagsøgerne maksimalt have
haft en berettiget forventning om en boligafgift svarende til den, som var gældende på
stiftelsespunktet. dette beløb udgjorde 744 kr. pr. m².
ved generalforsamlingsbeslutningen den 22. december 2010 blev en fremtidig stigning i
boligafgiften annulleret, da grundlaget for beslutningen om den fremtidige stigning på ge-
                                               - 66 -
neralforsamlingen den 28. september 2009 ikke længere var til stede. det følger således af
generalforsamlingsreferatet fra den 28. september 2009, at sagsøgte r oplyste, at
      ”… bestyrelsen anbefaler scenarie 3, fordi andelsboligforeningen med dette
      scenarie opfylder målsætningen om en fuldstændig afvikling af kassekreditten i
      2018, samtidig med, at foreningen i 2018 og 2020 – i kraft af den foreslåede
      låneomlægning – skal refinansiere begge foreningens realkreditlån. ...”
foreningens drift efter generalforsamlingen den 28. september 2009 viste imidlertid yder-
ligere forværret drift og fortsat øget træk på kassekreditten. kassekredittens maksimum var
nedsat af nordea til 20 mio. kr. og var på konkurstidspunktet stort set trukket fuldt. det er
således naturligt, når grundlaget for en beslutning viser sig ikke at holde, at denne ændres, og
der er intet odiøst eller unaturligt i den beslutning, som generalforsamlingen traf den 22.
december 2010, og der er slet intet omstødeligt heri.
sagsøgernes problem, og det som denne sag i virkeligheden drejer sig om, er, at sagsøgerne
har fortrudt deres udlån og den sikkerhed, de har betinget sig i forbindelse hermed. således
har sagsøgerne ikke sikret sig kautioner eller lignende fra andelshaverne, herunder indflydelse
på fastsættelsen af boligafgiften, men stillet sig tilfreds med pant i ejendommen og et
andelsindskud fra andelshaverne på 25 mio. kr.
der består ikke et krav fra foreningens side over for de sagsøgte, idet foreningen ikke har et
fra generalforsamlingens beslutning afvigende krav over for andelshaverne, og omstødelse er
som tidligere anført allerede af den grund udelukket.
der består heller ikke på andet aftalt grundlag et krav fra sagsøgerne som panthavere over for
hverken foreningen eller de enkelte andelshavere, og sagen er derfor uden juridisk grundlag i
enhver henseende.
der er således heller ikke tale om, at denne sag kan medføre, at det vil blive umuligt for en
andelsboligforening at opnå finansiering eller have betydelige skadevirkninger for hele
andelsboligsektoren som anført af sagsøgerne.
sagen handler alene om – set i bakspejlet – sagsøgernes uforsigtighed og påtagne risiko ved
udlånet, som nu aktualiseres ved, at pantets værdi viser sig at være væsentligt mindre værd.
                                               - 67 -
i lovforarbejderne til andelsboligforeningslovens § 4 har lovgiver udtrykkeligt forholdt sig til
dilemmaet mellem panthavernes långivning og interesser på den ene side og andelshavernes
ret til ved foreningens opløsning og overgang af ejendommen til tredjemand at blive lejere på
den anden side. det fremgår af redegørelsen afgivet i juli 1980 af en arbejdsgruppe nedsat af
boligministeren, ”andelsboliger overdragelsesregler mv.”, side 173
        ”… det er næppe muligt at lave en operationel regel om, hvilken leje, der skal til,
        for at bestående panthavere kan blive dækket ind. panthaverne bør derfor beskytte
        sig selv ved kreditgivningen, ved enten at give lån indenfor de rammer en
        almindelig lejeindtægt angiver, eller ved at kræve supplerende sikkerhed, typisk i
        form af medhæftelse for andelshaverne…”
sagsøgerne burde ved deres kreditgivning således have sikret sig ved at yde lån inden for de
rammer, som en almindelig lejeindtægt angiver, eller ved at kræve supplerende sikkerhed. det
forhold, at sagsøgerne har disponeret anderledes end forudsat af lovgiver, er sagsøgernes egen
risiko, og lovgiver har udtrykkeligt forholdt sig til interesseafvejningen mellem panthavere og
andelshaverne.
interesseafvejningen fører til, at andelshaverne i en konkurssituation mister deres indskud, og
panthaver mister tilsvarende det beløb, som ejendommen ikke kan dække ind ved et salg. det
er den risikofordeling, som andelshaverne har besluttet at stifte foreningen ud fra, og som
sagsøgerne ligeledes har været bekendt med og accepteret, da man ikke har betinget sig
personlig hæftelse eller andet.
sagsøgerne kan derfor ikke have en berettiget forventning om en indtægt fra boligafgifter og
leje, der overstiger den leje, som kan kræves i henhold til lejelovgivningen. under alle
omstændigheder kan sagsøgerne ikke have en berettiget forventning om en højere indtægt fra
boligafgift, der overstiger den på stiftelsestidspunktet gældende. boligafgiften udgjorde 744
kr. pr. m2, og efter generalforsamlingens beslutning den 22. december 2010 udgjorde den 819
pr. m2. boligafgiften oversteg således også efter generalforsamlingsbeslutningen den
boligafgift, som var gældende ved stiftelsen.
også af disse grunde skal de sagsøgte frifindes.
                                               - 68 -
ad sagsøgernes sagsfremstilling og argumentation
generelt består sagsøgernes sagsfremstilling reelt alene af en række udokumenterede påstande
og et forsøg på at foretage et karaktermord på de sagsøgte som værende ”spekulanter”. for
det første er dette helt forkert. for det andet har det ingen betydning for omstødelsesreglerne i
konkursloven. for det tredje kan det konstateres, at sagsøgerne ved deres udlån var fuldt
bekendt med, at priserne på fast ejendom uundgåeligt ville falde. sagsøgerne var desuden
fuldt bekendt med, at budgettet, der lå til grund for erhvervelsen, var ganske urealistisk efter
sagsøgernes egen opfattelse. alligevel valgte sagsøgerne at finansiere købet – såvel som
driften i en årrække – alene med pant i den faste ejendom.
sagsøgernes bemærkninger omkring driften og årsagen til underskud mv. bestrides, men ses
heller ikke at have betydning for afgørelsen af omstødelsessagen. som det fremgår af nordeas
brev af 2. november 2010, anså sagsøgerne selv foreningen for insolvent og uden mulighed
for anden udvej end konkursbehandling. sagsøgerne kærede ikke konkursdekretet og
begærede ikke rekonstruktion. dette ville da også være udsigtsløst, da parterne jo havde
forhandlet, men ikke kunne opnå en løsning.
det bestrides, at annulleringen af en fremtidig stigning af boligafgiften ikke gyldigt kunne
træffes. sagsøgerne er endvidere ikke påtaleberettigede i så henseende, og det citat, der
henvises til, er netop en situation, hvor der foreligger majoritetsmisbrug. ingen andelshaver
har anfægtet generalforsamlingens beslutning. u 1919.413 har heller ingen relevans og
vedrører blandt andet udlån af foreningens midler. en annullation af en fremtidig stigning i
boligafgiften, som ikke er trådt i kraft, er ikke et aktiv i boet. der er heller ikke tale om en
fiktiv lav boligafgift. tværtimod var boligafgiften ved konkursens indtræden højere end ved
foreningens stiftelse, og dermed det grundlag sagsøgerne havde foretaget deres kreditgivning
på.
henvisninger til aftalelovens § 33 og 36 kan således også afvises som aldeles grundløse.
tilsvarende gælder i henseende til konkurslovens §§ 64 og 74.
andelshaverne er ved afstemninger på en generalforsamling ikke bundet til et bestemt resultat
eller til at varetage foreningens interesse. en sådan adskilt/objektiveret ”interesse” findes
                                               - 69 -
ikke. en beslutning om opløsning/likvidation ville således heller ikke være i foreningens
”interesse”. som anført var andelshavernes forudsætning for beslutningen om forhøjelsen af
boligafgiften ikke blevet opfyldt, hvorfor de fremtidige forhøjelser blev annulleret.
fastholdelse af en gældende boligafgift på et uændret niveau er der intet odiøst eller
kritisabelt i. og der er slet ikke grundlag for at bringe konkurslovens omstødelsesregler i
anvendelse på den foreliggende situation.
at boligafgiften var 20-30 % under boligafgiften for tilsvarende andelsboligforeninger be-
strides som udokumenteret. udsagnet har i øvrigt ingen betydning for sagen, og udsagnet må
anses for at bidrage til forsøget på karaktermord på de tidligere andelshavere i foreningen.
derudover findes der ikke et ”marked” og niveau for boligafgift, idet foreningerne, deres
ejendomme og ikke mindst økonomi er vidt forskellige.
det bestrides som udokumenteret, at der var en ”plan” om, at ejendommens værdi skulle
fastsættes i henhold til en valuarvurdering. forholdet har heller ingen betydning for sagen.
det bestrides, at en generalforsamling er afskåret fra gyldigt at træffe beslutning om an-
nullering af en fremtidig forhøjelse af boligafgiften. boligafgiftens størrelse fastsættes til
enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen, jf. vedtægternes § 8.
foreningen og efterfølgende boet har således aldrig haft en fordring på andelshaverne om
betaling af en forhøjet boligafgift fra og med 1. januar 2011, og dermed er omstødelse –
generelt og efter konkurslovens § 64 og § 74 – under alle omstændigheder udelukket. det
gøres ex tuto gældende, at betingelserne i § 64 og § 74 i øvrigt ikke er opfyldt.
afgørelserne u 2012.2522 ø og ”doktorparken” har ingen relevans for denne sag, hvor der er
afsagt konkursdekret, som er upåankeligt. førstnævnte afgørelse kan ingenlunde tages som
udtryk for, at andelshaverne skulle være forpligtet til at opretholde en boligafgift på et niveau,
så andelsboligforeningen løbende kan betale sin gæld, og ville stride mod grundlæggende
foreningsretlige principper. sagsøgerne indtager dette vidtløftige standpunkt som følge af
sagsøgernes problem med deres sikkerheder. foreningen var, som anført, ifølge sagsøgerne
selv insolvent på tidspunktet for beslutningen om at annullere den tidligere trufne beslutning
om – men endnu ikke ikrafttrådte – boligafgiftsforhøjelse, hvorfor sagen heller ikke på dette
punkt kan sammenlignes med u 2012.2522 ø. afgørelsen vedrørende ”doktorparken”, som
                                                 - 70 -
er kæret til vestre landsret, kan ikke anses for korrekt, da en juridisk person naturligvis har
en retlig interesse i at kunne fremtvinge et formueretligt opgør med sine kreditorer via en
konkurs. at der er (lovgivningsmæssige) konsekvenser af en konkurs kan naturligvis ikke
føre til, at der ikke foreligger en retlig interesse. afgørelsen har dog – lige så lidt – som u
2012.2522 ø ingen relevans for nærværende omstødelsessag.
landsrettens begrundelse og resultat
på den ekstraordinære generalforsamling den 22. december 2010 i abk blev det vedtaget at
ophæve beslutningen truffet på generalforsamlingen den 28. september 2009 om at forhøje
boligafgiften med 75 kr. til 894 kr. pr. m² pr. år og indeksere med 4 % pr. år til iværksættelse
fra henholdsvis 2011 og 2012. boligafgiften var i forbindelse med stiftelsen blevet fastsat til
744 kr. pr. m² pr. år og blev i april 2009 forhøjet til 819 kr. pr. m² pr. år.
på den ekstraordinære generalforsamling den 30. maj 2011 blev et forslag om at pålægge
bestyrelsen at indgive konkursbegæring vedtaget med et stort flertal. den 31. maj 2011
indgav bestyrelsen konkursbegæringen, og ved et dekret samme dag blev abk taget under
konkursbehandling.
nordea har generelt gjort gældende, at andelshaverne ikke gyldigt har kunnet vedtage – hvad
nordea har betegnet som – en nedsættelse af boligafgiften til et niveau, der uundgåeligt ville
medføre abk’s konkurs, og at andelshaverne efter teori og praksis ikke har kunnet indgive en
egenbegæring om konkurs på vegne af abk for i strid med panthavernes interesser at
varetage egne interesser.
landsretten bemærker, at vedtagelsen på generalforsamlingen den 22. december 2010 angik
ophævelse af en fremtidig forhøjelse af boligafgiften og ikke en nedsættelse af boligafgiften.
allerede fordi vedtagelsen således angik en ophævelse af en fremtidig forhøjelse, og idet
boligafgiften fortsat ville være højere end ved stiftelsen tre år tidligere og ved sagsøgernes
långivning i 2008, finder landsretten, at der ikke er grundlag for at anse vedtagelsen for
ugyldig.
                                               - 71 -
hvorvidt andelshaverne har kunnet indgive en egenbegæring er ikke til prøvelse i denne sag,
hvor konkursdekretet afsagt den 31. maj 2011 ikke er kæret og således er endeligt.
nordea har subsidiært gjort gældende, at ophævelsen af den fremtidige forhøjelse er om-
stødelig i medfør af konkurslovens § 64 og/eller § 74.
landsretten finder, at dispositionen på generalforsamlingen den 22. december 2010 savner
egenskaber, der er typiske for gaver som omfattet af konkurslovens § 64. dispositionen er
resultatet af en gyldig generalforsamlingsbeslutning og medfører ikke en vederlagsfri fordel i
betragtning af, at andelshaverne ved konkursen samtidigt har måttet afskrive deres indskud i
størrelsesordenen 225.000 kr. til 560.000 kr.
det er endvidere ikke godtgjort, at vedtagelsen på utilbørlig måde har begunstiget andelsha-
verne på bekostning af abk’s kreditorer, jf. konkurslovens § 74. det er herved taget i be-
tragtning, at foreningens drift til stadighed har været underskudsgivende, og at årets resultat
ifølge årsrapporten for 2009 var negativt med ca. 1,9 mio. kr., ligesom den disponible
beholdning ultimo var negativ med ca. 17,4 mio. kr. hertil kommer, at nordea i sit brev af 2.
november 2010 til andelshaverne skrev, at abk var på vej mod en konkurs, hvis der ikke
skete noget, og at ”nordea på denne baggrund ser sig nødsaget til at indgive konkurs-
begæring.” det kan efter bevisførelsen lægges til grund, at bestyrelsen i en længere periode op
til konkursen har arbejdet på at sikre abk’s overlevelse og ikke som anført af nordea har
arbejdet ud fra en plan om efter en konkurs at blive lejere. forhøjelsen ville i øvrigt kun have
haft en beskeden virkning set i forhold til abk´s betrængte økonomi. det kan i hvert fald
under disse omstændigheder ikke anses for utilbørligt, at andelshaverne vedtog ikke at
gennemføre beslutningen om fremtidigt at forhøje boligafgiften.
landsretten tager derfor de sagsøgtes påstand om frifindelse til følge.
nordea bank danmark a/s og nordea kredit realkreditaktieselskab skal efter sagens udfald
betale sagsomkostninger til de sagsøgte, fordelt med 10.000 kr. pr. andel til de sagsøgte, der
er repræsenteret af advokat anders ole bendtsen, og med 30.000 kr. pr. andel til de sagsøgte,
der er repræsenteret af advokat kasper westberg. beløbene er til dækning af udgifter til
advokatbistand inkl. moms. der er ved fastsættelse af beløbene henset til sagens værdi, dens
                                              - 72 -
betydelige omfang og den principielle karakter, som den er blevet tillagt af parterne. det er
endvidere tillagt betydning, at de individuelle krav mod andelshaverne er behandlet samlet, og
at advokat bendtsen har repræsenteret 90 sagsøgte med i alt 61 andele, og advokat westberg
har repræsenteret 6 sagsøgte med i alt 5 andele.
                                  thi kendes for ret:
a m.fl. frifindes.
i sagsomkostninger skal nordea bank danmark a/s og nordea kredit realkreditaktieselskab
betale 10.000 kr. til … og 40.000 kr. til statskassen vedrørende …
i sagsomkostninger skal nordea bank danmark a/s og nordea kredit realkreditaktieselskab
endvidere betale 30.000 kr. til l og m, r, f, o samt m.
det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
