dom
afsagt den 18. november 2014 i sag nr. bs 27b-3060/2013:
der blev foretaget i ikke offentligt retsmøde
sag nr. bs 27b-3060/2013:
pensionskassen for sygeplejersker
c/o deas a/s
dirch passers allé 76
2000 frederiksberg
mod
c
z-vej 29, 3. th.
…
sagens baggrund og parternes påstande
denne sag, der er anlagt den 15. juli 2013, vedrører spørgsmålet om orienteringspligten efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 4 (tidl. § 5, stk. 3) er opfyldt, således at der kan ske
lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
pensionskassen for sygeplejersker har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende,
at lejen for lejemålet z-vej 29, 3. th., ..., pr. 15. april 2012 udgør 68.225,28 kr.
c har nedlagt påstand om frifindelse, således at lejen for lejemålet z-vej 29,3.th., …,
fastsættes til 53.906,47 kr. årligt.
dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
oplysningerne i sagen
sagsøgte har været lejer af det omtvistede lejemål fra den 15. april 2012. af tillæg til
lejekontrakten fremgår blandt andet, at lejemålet er totalmoderniseret og at lejen fastsættes i
henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
i forbindelse med sagsøgtes ansøgning om boligstøtte, opfordrede københavns kommune
sagsøgte til at indbringe lejens størrelse for huslejenævnet.
af huslejenævnets afgørelse af 17. april 2013 fremgår det blandt andet:
"...det fremgår af ankenævnsafgørelse 2012-19527 / ab af 10. juli 2012, at " det følger af
boligreguleringslovens § 5, stk. 3, at hvis udlejer vil indgå en lejeaftale i henhold til boligreguleringslovens § 5,
stk. 2 og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter § 5, stk. 2, skal udlejeren orientere
beboerrepræsentanterne eller lejere om dette samt om indholdet af bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5,
stk. 3, i modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. bestemmelsen kom ind i
boligreguleringsloven under folketingsbehandlingen af det lovforslag, der blev gennemført ved lov nr. 406 af 31.
maj 2009. det fremgår af boligudvalgets betænkning afgivet den 22. maj 2000, jf. folketingstidende 1999/2000,
tillæg b, spalte 1353, at " ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter
forbedringens gennemførelse, hvor lejen ønskes fastsat efter § 5, stk. 2". det fremgår endvidere af
boligudvalgets betænkning, a. st., spalte 1355, at " loven træder i kraft den 1. januar 2001. den foreslåede
ordning får virkning for aftaler efter § 5, stk. 2, der indgås efter dette tidspunkt".
                                                         - 2 -
det anførte indebærer, at orienteringspligten efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3 skal være opfyldt ved den
første udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis denne finder sted efter den 1 januar 2001. kan
udlejer sandsynliggøre, at der er sket udlejning efter § 5, stk. 2 før den 1 januar 2001 gælder orienteringspligten
ikke, heller ikke i forbindelse med genudlejning efter den 1. januar 2001.
ifølge oplysningerne i sagen er moderniseringsarbejderne i dette lejemål afsluttet i maj 2001, og det lægges på
den baggrund til grund, at lejemålet første gang er udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 efter den 1.
januar 2001.
det er ikke godtgjort, at orienteringspligten efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3 er opfyldt ved den første
udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 eller senere udlejninger efter bestemmelsen, og et flertal på tre
af ankenævnets fem medlemmer finder på den baggrund ikke, at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens
§ 5, stk. 2.
et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer finder, at lejemålet kan udlejes efter boligreguleringslovens §
5, stk. 2, selvom det ikke er dokumenteret, at der er orienteret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3 ved den
første udlejning efter denne bestemmelse under hensyn til, at lejemålet flere gange tidligere er blevet udlejet
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. "
nævnets flertal har i overensstemmelse med ankenævnets praksis vedtaget at fastsætte lejen efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 1. nævnet lægger vægt på, at det ikke er dokumenteret, at
boligreguleringslovens § 5, stk. 3 er overholdt inden 1. udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
et medlem stemte for at bestemmelsen i § 5, stk. 3 ikke finer anvendelse, når det ikke er første udlejning efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
der er truffet afgørelse i overensstemmelse med flertallets opfattelse. lejen skal derfor fastsættes efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 skal lejen sammensættes af en omkostningsbestemt leje med beregnede
tillæg for forbedringer efter principperne i lejelovens § 58.
..."
sagsøger indbragte sagen for ankenævnet. i ankenævnets afgørelse af 28. juni 2013 hedder
det blandt andet:
"...et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer bemærker, at det følger af boligreguleringslovens § 5, stk. 3,
at hvis udlejer vil indgå en lejeaftale i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og er det den første
udlejning i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal udlejeren orientere beboerrepræsentanterne eller
lejerne om dette samt om indholdet af bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 3. i modsat fald er vilkåret
om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. bestemmelsen kom ind i boligreguleringsloven under
folketingsbehandlingen af det lovforslag, der blev gennemført ved lov nr. 406 af 31. maj 2000. det fremgår af
boligudvalgets betænkning afgivet den 22. maj 2000, jf. folketingstidende 1999/2000, tillæg b, spalte 1353, at "
ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter forbedringens gennemførelse, hvor
lejen ønskes fastsat efter § 5, stk. 2". det fremgår endvidere af boligudvalgets betænkning, a. st., spalte 1355, at
" loven træder i kraft den 1. januar 2001. den foreslåede ordning får virkning for aftaler efter § 5, stk. 2, der
indgås efter dette tidspunkt".
det anførte indebærer, at orienteringspligten efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3 skal være opfyldt ved den
første udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis denne finder sted efter den 1. januar 2001. kan
udlejer sandsynliggøre, at der er sket udlejning efter § 5, stk. 2 før den 1. januar 2001 gælder orienteringspligten
ikke, heller ikke i forbindelse med genudlejning efter den 1. januar 2001.
ifølge oplysningerne i sagen er lejemålet første gang udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 efter den 1.
januar 2001.
                                                        - 3 -
det er ikke godtgjort, at orienteringspligten efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3 er opfyldt ved den første
udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 eller ved senere udlejninger efter bestemmelsen. flertallet
finder på den baggrund ikke, at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. det bemærkes
samtidig, at et enigt ankenævn er af den opfattelse, at udlejer kan rette op på en manglende orientering efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 3 ved at orientere i overensstemmelse med bestemmelsen ved en senere
udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer finder, at lejemålet kan udlejes efter boligreguleringslovens §
5, stk. 2, selvom det ikke er dokumenteret, at der er orienteret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3 ved den
første udlejning efter denne bestemmelse under hensyn til, at lejemålet tidligere er blevet udlejet efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter lejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
ankenævnet har taget til efterretning, at udlejer accepterer huslejenævnets beregning af lejen, hvis lejen
fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. da der gives afgørelse efter stemmeflertallet betyder
ankenævnets afgørelse derfor, at huslejenævnets afgørelse står ved magt.
..."
forklaringer
der er afgivet forklaring af c og mogens dürr.
c har forklaret, at hun har været medlem af sagsøger, siden hun blev uddannet som
sygeplejerske i 2003. da hun på grund af sklerose er førtidspensionist, søgte hun københavns
kommune om boligstøtte. hun modtog brevet af 20. juni 2012 fra københavns kommune,
men var ikke klar over, hvad hun skulle gøre. hun søgte hjælp i københavns retshjælp, hvor
hun blev anbefalet at indbringe sagen for huslejenævnet. hun blev meget overrasket over, at
hendes pensionskasse har indbragt hende for retten. det er meget stressende for hende og hun
er bekymret for, om det vil koste hende en masse penge.
mogens dürr har forklaret, at han er ansat som jurist i deas` juridiske afdeling. når et lejemål
opsiges, vurderes det, om der er grundlag for en modernisering af lejemålet, således at lejen
kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. såfremt lejemålet moderniseres, skal
der herefter ske en varsling efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3 (nu stk. 4). der har aldrig
været vedligeholdelsessager på ejendommen og således heller ikke efter de varslinger i
medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 3 (nu stk. 4), der er sket vedrørende andre lejemål i
ejendommen, jf. bilag 6, 7, 5 og c, henholdsvis den 22. juni 2007, 26. september 2007, 4.
marts 2009 og 1. august 2013.
parternes synspunkter
pensionskassen for sygeplejersker har i påstandsdokument af 7. oktober 2014 anført
følgende:
at                lejens fastsættelse efter brl § 5, stk. 2, er gyldig, da brl § 5, stk. 3,
                  alene finder anvendelse i retsforholdet mellem lejer og udlejer ved før
                  ste udlejning af et lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
at                der ikke i brl § 5, stk. 3 er krav om, at der skal ske orientering ved
                  genudlejning efter brl § 5, stk. 2,
                                                 - 4 -
at             det i sagen omhandlede lejemål forud for indgåelsen af sagsøgtes leje-
               aftale, bilag 1, allerede havde været udlejet efter brl § 5, stk. 2, to
               gange tidligere, jf. bilag 3-4, første gang per 1. maj 2010,
at             hensigten med meddelelse i henhold til § 5, stk. 3 må anses for opfyldt
               bl.a. ved den fremsendte meddelelse fremlagt som bilag 5, og
at             der i øvrigt er udvist retsfortabende passivitet ved først over 2 år efter
               første udlejning efter brl § 5, stk. 2, at gøre gældende, at denne og
               efterfølgende udlejninger efter brl § 5, stk. 2 er ugyldige.
c har i påstandsdokument af 6. oktober 2014 anført følgende:
det lægges til grund, at lejemålet z-vej 29, 3. th., …, første gang er udlejet efter brl § 5, stk.
2, efter den 1. januar 2001 jf. bilag 2, side 10.
det gøres gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at orienteringspligten efter brl § 5,
stk. 3, (nu stk. 4) var opfyldt ved den første udlejning efter brl § 5 stk. 2, eller ved senere
udlejninger, efter bestemmelsen (§ 5 stk. 2).
på denne baggrund gøres det gældende, at vilkåret om lejefastsættelse efter § 5 stk. 2 er
ugyldigt i medfør af brl § 5 stk. 3 (nu stk. 4).
det medfører, at lejen for sagsøgte skal fastsættes efter brl § 5 stk. 1.
huslejenævnet har i deres afgørelse fastsat lejen efter brl § 5, stk. 1 til kr. 53.906,47 årligt,
hvorfor det gøres gældende, at sagsøgtes husleje pr. 15. april 2012 udgør kr. 53.906,47 årligt.
hvis sagsøgers får medhold i sit synspunkt om, at vilkåret om lejefastsættelse efter brl § 5
stk. 2 bliver gyldigt ved anden og efterfølgende udlejning, selvom orienteringspligten efter
brl § 5, stk. 3 (nu stk. 4), ikke er overholdt, vil det være særdeles let for udlejer, at omgå
bestemmelsen, idet udlejer ved første udlejning kan udleje til en ”stråmand”, og herefter
foretage genudlejning, uden at give lejerne mulighed for at sikre, at vedligeholdelsesmangler
afhjælpes før udlejer indgår en ny aftale efter brl § 5, stk. 2, om gennemgribende at forbedre
et lejemål.
bestemmelsen i brl § 5 stk. 3 (nu stk. 4) vil i så fald være værdiløs.
parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.
rettens begrundelse og afgørelse
sagsøgte har lejet lejligheden fra den 15. april 2007. lejemålet har to gange tidligere været
udlejet med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, første gang den 1. maj
2010 og anden gang den 1. december 2011.
en udlejer har mulighed for varigt at bringe et lejemål ud af en lejefastsættelse efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 1 (omkostningsbestemt leje evt. med forbedringstillæg) ved at
udføre gennemgribende forbedringer af lejemålet efter de i boligreguleringslovens § 5, stk. 2
nærmere fastsatte beløbsgrænser, og således at forbedringerne væsentlig forøger lejeværdien.
                                                          - 5 -
såfremt der endvidere ikke foreligger påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, som
ikke er opfyldt, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 4, (tidl. stk. 3) 5.pkt., kan lejen fastsættes
til det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2. det påhviler endvidere udlejeren at
opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 6.
det lægges til grund, at der hverken i forbindelse med den første udlejning af lejemålet eller
senere er sket underretning af beboerrepræsentanterne eller lejerne om moderniseringen og
lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og om muligheden for at indbringe
en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 4,
(tidl. stk. 3), 1., 3. og 4. pkt.
to af rettens medlemmer (henriette sartvin og bente kristensen) udtaler :
det fremgår af lovens forarbejder (betænkning afgivet af boligudvalget den 22. maj 2000)
vedrørende boligreguleringslovens § 5, stk. 4 (tidl. stk. 3) blandt andet:
"...der er ikke foreslået formkrav til udlejerens orientering til lejerne. udlejeren kan således nøjes med at hænge
meddelelse op i opgangen evt. i ejendommens aflåste udhængsskab. udlejeren skal dog være opmærksom på, at
der knytter sig retsvirkninger til den orientering, der skal gives til lejerne. dette kan få den betydning, at
udlejeren i tilfælde af en tvist vil skulle bevise, at orienteringen er givet efter reglerne. såfremt udlejeren ønsker
at sikre sig et sådant bevis, bør orienteringen ske skriftligt med de muligheder for at sikre beviset, der følger
heraf.
..."
da sagsøger ikke kan bevise, at der er sket orientering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 4,
findes lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens §5, stk. 2 ved den første udlejning af
lejemålet efter moderniseringen at være ugyldig, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 4, (tidl.
stk. 3), 2. pkt.
da der heller ikke i forbindelse med den anden udlejning og/eller udlejningen til sagsøgte er
sket orientering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 4, (tidl. stk. 3), findes der fortsat at
foreligge en ugyldig lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
disse medlemmer stemmer derfor for at tage sagsøgtes påstand til følge.
et af rettens medlemmer (jesper friisberg) udtaler:
jeg finder, som fastslået af mindretallet i ankenævnet, at lejemålet kan udlejes efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, selvom det ikke er dokumenteret, at der er orienteret efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 4, (tidl. stk. 3), ved den første udlejning efter denne
bestemmelse under hensyn til, at lejemålet efterfølgende er blevet udlejet efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
jeg stemmer derfor for at tage sagsøgers påstand til følge.
der afsiges dom efter stemmeflertallet, hvorefter sagsøgtes påstand vil være at tage til følge.
vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, at
der er tilkendt passende beløb til dækning af udgift til advokatbistand 18.750 kr. retten har
ved fastsættelsen taget hensyn til sagens værdi, forløb og udfald.
                                               - 6 -
thi kendes for ret:
c frifindes, således at lejen for lejemålet z-vej 29, 3.th., …, pr. 15. april 2012 fastsættes til
53.906,47 kr. årligt.
pensionskasser for sygeplejersker skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til c med
18.750 kr.
de idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.
