                              højesterets dom
                           afsagt fredag den 17. august 2018
sag 255/2017
(1. afdeling)
a og b
(advokat claus bonnez for begge)
mod
henriksen & birch ejendomme ans aps
(advokat john bjerre andersen)
i tidligere instanser er afsagt dom af boligretten i viborg den 11. april 2017 og af vestre
landsrets 1. afdeling den 15. september 2017.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: vibeke rønne, jens peter christensen, hanne
schmidt, jan schans christensen og lars apostoli.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
retsgrundlag
lejelovens § 4, stk. 5 (nu stk. 6), har følgende ordlyd:
       ”ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om
       midlertidig regulering af boligforholdene, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den af-
       talte leje senest er fastsat efter § 7 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene,
       samt i aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes
       for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. det skal tillige fremgå, om den
       aftalte leje er nedsat i henhold til § 7, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligfor-
       holdene.”
boligreguleringsloven indeholder bl.a. følgende bestemmelser:
                                           - 2 -
”§ 5. ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det
beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen
af ejendommens værdi, jf. § 9. …
…
§ 7. hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og af-
kastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til ud-
ligning af forskellen.
stk. 2. lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det
lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje. ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi finder § 5, stk. 8, tilsvarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis
opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede
realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes
af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter
§ 9, stk. 4.
…
stk. 4. vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 50 i lov om leje, hvor afka-
stet er beregnet efter § 9, stk. 2, medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhø-
jelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 75 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal
udlejeren senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at
få tilbudt en anden passende bolig. § 26, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. det i 1.
pkt. nævnte beløb er opgjort i 2004-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen
i danmarks statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned
året før det finansår, reguleringen vedrører. beløbet afrundes til nærmeste kronebeløb.
stk. 5. har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i § 4, stk. 5, i lov om leje omtal-
te oplysninger i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, kan den gældende leje alene
forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens ind-
gåelse. er lejeforhøjelse opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte,
kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 17 finder tilsvarende anvendelse.
...
§ 9. til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må
overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindeli-
ge vurdering af landets faste ejendomme.
stk. 2. i stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme, der ta-
ges i brug efter 1963, som afkastning beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige
ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejen-
dommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den
rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. som passende forrentning anses:
               ibrugtagelsesår                                                             pct.
               1964                                                    ……………                8
               1965-69                                                 ……………               10
                                                - 3 -
                    1970-73                                                ……………              12
                    efter 1973                                             ……………              14”
bestemmelserne i lejelovens § 4, stk. 5, og boligreguleringslovens § 7, stk. 4 og 5, blev indsat
ved lov nr. 470 af 9. juni 2004. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget (folketings-
tidende 2003-04, tillæg a, lovforslag nr. l 78, s. 2527 og s. 2530-2531) hedder det bl.a.:
      ”bemærkninger til lovforslaget
      almindelige bemærkninger
      lovforslaget indeholder følgende 4 delelementer:
      …
      4) muligheden for at varsle store lejeforhøjelser i pludselige spring begrænses for leje-
      mål i ejendomme, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, samt
      pligt til oplysning om afkastberegning.
      …
      ad 4. muligheden at for at varsle store lejeforhøjelser i pludselige spring begrænses for
      lejemål i ejendomme, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2,
      samt pligt til oplysning om afkastberegning
      baggrund for lovforslaget
      i den seneste tid er der set en række eksempler på, at udlejere i ejendomme med om-
      kostningsbestemt husleje, hvor afkastet beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk.
      2, har varslet meget store samlede lejeforhøjelser. forhøjelser i en størrelsesorden, som
      ofte vil kunne betyde, at en lejer ikke længere har råd til at bo i den pågældende bolig.
      dertil kommer, at forhøjelserne træder i kraft 3 måneder efter varslingen, hvilket kan
      gøre det vanskeligt for lejeren at finde en anden billigere bolig så hurtigt.
      dette forhold skaber efter regeringens opfattelse en uacceptabel og unødig utryghed
      omkring boligforholdene for lejere i sådanne ejendomme.
      for at undgå situationer med betydelige huslejestigninger i uventede spring i ejendom-
      me, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i boligreguleringsloven, foreslår regeringen
      for det første, at lejeren skal tilbydes en passende erstatningsbolig ved varsling af bety-
      delige huslejestigninger, der må antages at overstige en almindelig lejers økonomiske
      formåen. for det andet foreslås, at lejeren i forbindelse med aftaleindgåelsen bliver gjort
      opmærksom på baggrunden for den aktuelle lejefastsættelse i ejendommen, samt for det
      tredje, at udlejerens muligheder for at varsle huslejestigninger begrænses, hvis oplys-
      ningspligten ikke er overholdt.
      disse huslejestigninger adskiller sig ikke fra andre huslejestigninger ved beregningsmå-
      den, men alene ved den måde opkrævningen tilrettelægges. lejeren betaler i sidste ende
      ikke mere for sin bolig, end vedkommende ville have gjort, hvis udlejeren løbende hav-
                                                - 4 -
       de ajourført lejen, men måden, som lejeren oplever huslejestigningen på, er langt mere
       drastisk. det er dette forhold, regeringen ønsker at ændre på.
       …
       for yderligere at give lejeren mulighed for at forudse udviklingen i huslejeniveauet fo-
       reslås det i lejeloven at indsætte en pligt for udlejeren til i forbindelse med lejeaftalens
       indgåelse at give lejeren nærmere bestemte oplysninger om grundlaget for den aktuelle
       lejefastsættelse, når der er tale om en ejendom, hvor afkastet i den omkostningsbestemte
       husleje fastsættes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2. hvis udlejer undlader at over-
       holde denne oplysningspligt, kan der kun varsles en huslejestigning for den pågældende
       lejer, der svarer til den pågældende boligs andel af stigningen i ejendommens driftsud-
       gifter, der har været siden aftalens indgåelse.”
i lovforslagets bemærkninger til boligreguleringslovens § 7, stk. 4 og 5 (folketingstidende
2003-04, tillæg a, lovforslag nr. l 78, s. 2539) hedder det bl.a.:
       ”for den lejers vedkommende, hvor oplysningspligten ikke er overholdt, indebærer den
       foreslåede bestemmelse, at udlejer alene kan varsle huslejeforhøjelse svarende til den
       pågældendes forholdsmæssige andel i stigningen i ejendommens driftsudgifter siden
       indgåelsen af lejeaftalen.
       heraf følger, at ved beregningen af den huslejestigning, der kan varsles overfor den på-
       gældende lejer, skal forskellen mellem driftsudgifterne, der ligger til grund for den se-
       neste varsling, kendes. for så vidt angår stigningen i driftsudgifterne, der har været i pe-
       rioden, kan den pågældende lejers andel heraf, jf. boligreguleringslovens § 10, varsles
       som huslejeforhøjelse.
       når lejeren – enten af udlejeren selv eller af huslejenævnet/retten – har fået sin leje fast-
       sat efter denne bestemmelse, kan der for denne lejers vedkommende fremover alene
       varsles huslejestigninger på baggrund af stigninger i driftsudgifterne.”
højesterets begrundelse og resultat
efter lejelovens § 4, stk. 5 (nu stk. 6), skal udlejeren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse
give lejeren en række oplysninger om grundlaget for lejefastsættelsen, når der er tale om en
ejendom, hvor en del af den omkostningsbestemte husleje fastsættes efter boligreguleringslo-
vens § 9, stk. 2. det er ubestridt, at udlejeren i denne sag ikke har opfyldt oplysningspligten.
sagen angår retsvirkningen af udlejerens manglende overholdelse af oplysningspligten.
§ 4, stk. 5, blev indsat i lejeloven ved lov nr. 470 af 9. juni 2004. ved samme lov blev be-
stemmelsen om retsvirkningen af udlejers undladelse af at give de i lejelovens § 4, stk. 5,
nævnte oplysninger indsat i boligreguleringslovens § 7, stk. 5. efter boligreguleringslovens §
                                               - 5 -
7, stk. 5, er retsvirkningen, at den gældende leje alene kan forhøjes på grundlag af stigninger i
ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse.
efter ordlyden af boligreguleringslovens § 7, stk. 5, og da det efter forarbejderne til lejelovens
§ 4, stk. 5, og boligreguleringslovens § 7, stk. 5, alene er formålet med bestemmelserne at
begrænse udlejers mulighed for at varsle store og uforudsete lejeforhøjelser, finder højesteret,
at den manglende overholdelse af oplysningspligten ikke har betydning for størrelsen af be-
gyndelseslejen.
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal a og b betale i alt 30.000 kr. til henriksen & birch
ejendomme ans aps.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
