                             højesterets dom
                          afsagt fredag den 18. januar 2013
sag 365/2011
(1. afdeling)
anny olivia andersen
(advokat henrik qwist)
mod
susanne skibelund
(advokat torben winnerskjold)
i tidligere instans er afsagt dom af vestre landsrets 12. afdeling den 14. december 2011.
i pådømmelsen har deltaget syv dommere: børge dahl, poul søgaard, jytte scharling, vibeke
rønne, michael rekling, hanne schmidt og jan schans christensen.
sagen er behandlet i forbindelse med højesterets sag 97/2012.
påstande
appellanten, anny olivia andersen, har påstået frifindelse, subsidiært betaling af et mindre
beløb end 352.094,05 kr.
indstævnte, susanne skibelund, har påstået stadfæstelse, subsidiært at anny olivia andersen
skal betale 250.500,06 kr., mere subsidiært 143.919,06 kr., alt med procesrente fra den 27.
august 2010.
supplerende sagsfremstilling
parterne er enige om, at angivelsen i vestre landsrets dom om, at andelsboligforeningen
enghavelunden har indgået en renteswapaftale, der er knyttet til et realkreditlån, ikke er kor-
rekt. forholdet er i stedet det, at andelsboligforeningen i 2008 optog et anlægslån i nykredit
                                                - 2 -
bank a/s på 6,5 mio. kr. med en variabel rente. samtidig med indgåelsen af anlægslånet ind-
gik andelsboligforeningen en renteswapaftale med banken. aftalen indebærer, at foreningens
variable rente på anlægslånet bliver byttet til en fast rente.
i en rammeaftale mellem andelsboligforeningen og banken omfattende finansielle kontrakter
om rente-, kurs-, valuta- og værdipapirforretninger hedder det bl.a.:
       ”3. markedsværdiopgørelsen
       da indgåelse og afvikling af valuta- og værdipapirforretninger finder sted på grundlag
       af en vurdering af nettomellemværender i bestående forretninger og af nettomellemvæ-
       rendet i lukkede, men ikke afviklede forretninger, kan banken løbende opgøre samtlige
       indgåede forretningers samlede markedsværdi, opgjort efter princippet i pkt. 13 slutaf-
       regning.
       forretninger med daglige marginreguleringer, der udligner beregnede markedsværdier,
       indgår ikke i markedsværdiopgørelsen efter denne bestemmelse, idet omfang markeds-
       værdien er fuldt udlignet.
       der kan aftales et maksimum for nettomellemværendets markedsværdi. viser opgørel-
       sen en markedsværdi i bankens favør, som overstiger dette maksimum, kan banken efter
       forudgående drøftelse med kunden forlange, at den beregnede markedsværdi udlignes
       eller nedbringes under det aftalte maksimum ved
             at kunden tilbagekøber/sælger forretninger efter aftale med banken.
              ved tilbagekøb/salg af en forretning indgås samtidig - til udligning af den bereg-
              nede markedsværdi på den tilbagekøbte/solgte forretning - en tilsvarende forret-
              ning på aktuelle markedsvilkår med en løbetid svarende til restløbetiden på den
              tilbagekøbte/solgte forretning på tilbagekøbs-/salgstidspunktet (repricing), eller
             at kunden stiller sikkerhed efter nærmere aftale.
       opnås der ikke enighed om en af de nævnte metoder inden 1 bankdag, er banken beret-
       tiget til at vælge en af de ovenfor nævnte to metoder.
       …
       7. sikkerhedsstillelse
       til sikkerhed for ethvert krav banken måtte få i forbindelse med forretninger under
       denne rammeaftale, kan kunden på særskilt pantsætningsaftale have pantsat nærmere
       specificerede effekter, herunder det til enhver tid indestående beløb på afregningskon-
       toen.
       banken forbeholder sig ret til uden varsel at stille krav om (yderligere) sikkerhedsstil-
       lelse, hvis banken skønner, at kundens engagement giver anledning hertil. banken kan
       kræve sikkerhedsstillelse, uanset om der er fastsat et maksimum efter pkt. 3, uanset om
       den aktuelle markedsværdi måtte være mindre end dette maksimum og uanset om ban-
       ken ved den enkelte forretnings indgåelse har stillet krav om sikkerhed.
       hvis kunden undlader at imødekomme et sådant krav om (yderligere) sikkerhedsstil-
       lelse inden 1 bankdag, er dette misligholdelse af denne rammeaftale, jfr. pkt. 12.
                                                   - 3 -
       …
       9. opsigelse
       medmindre andet fremgår, kan rammeaftalen skriftligt opsiges af begge parter med et
       varsel på 14 dage. efter udløbet af denne frist er banken berettiget, men ikke forpligtet
       til at lukke enkelte eller samtlige forretninger uden yderligere varsel. forretninger ind-
       gået under rammeaftalen, som ikke lukkes enten af banken eller efter kundens instruks,
       fortsætter uændret uanset opsigelsen af rammeaftalen.
              dokumentation for underskrivers bemyndigelse til at binde kunden i forbindelse
               med transaktionstyper omhandlet af denne rammeaftale; og
              kopi af nødvendige selskabsretlige beslutninger i forbindelse med denne
               rammeaftale.”
ønsker andelsboligforeningen således at opsige renteswapaftalen i utide, skal foreningen be-
tale den eventuelle negative markedsværdi af aftalen.
i brev af 18. september 2009 fra nykredit bank a/s til andelsboligforeningen hedder det
bl.a.:
       ”vedrørende sikkerhedsstillelse for finansielle forretninger
       i forlængelse af mødet den 25.03.2008 m.fl. ændres kravene til sikkerhedsstillelse ind til
       videre på a/b enghavelunden finansielle forretninger. nedenfor gentages de vigtigste
       forhold, i skal være opmærksomme på i denne sammenhæng.
       1.        ifølge aftalegrundlaget har nykredit bank ret til at kræve sikkerhedsstillelse,
       hvis den negative markedsværdi af jeres finansielle forretninger overstiger en fastsat
       beløbsgrænse, eller hvis banken i øvrigt skønner, at engagementet giver anledning her-
       til. dette skyldes bl.a., at nykredit bank er bundet af tilsvarende forpligtelser over for
       finansielle modparter i disse situationer.
       2.        indtil videre vil vi imidlertid ikke opkræve denne sikkerhed af jer, selvom om
       markedsværdiudviklingen måtte gøre det aktuelt. vi har forståelse for, at visse kunder
       kan have ekstraordinært vanskeligt ved at skaffe likvide midler, der kan stilles som sik-
       kerhed.
       …
       4.        suspenderingen af sikkerhedsstillelsen sker indtil videre og gælder ikke automa-
       tisk i hele den resterende løbetid for jeres forretninger, idet vi forbeholder os ret til når
       som helst at kræve sikkerhedsstillelse i henhold til aftalegrundlaget. i tilfælde af et
       eventuelt fremtidigt krav om sikkerhedsstillelse er vi som udgangspunkt indstillede på
       alternativt at indgå aftale om betaling af et forøget tillæg på de finansielle forretninger
       til dækning af vores forøgede omkostninger og risici.”
                                              - 4 -
nykredit bank a/s har opgjort markedsværdien af renteswapaftalen hvert kvartal og sendt
meddelelse herom til andelsforeningen. opgørelsen pr. 30. december i perioden 2008-2011
ser således ud:
2008 -1.644.345 kr.
2009 -1.095.104 kr.
2010 -1.542.348 kr.
2011 -3.367.241 kr.
i andelsboligforeningens årsrapport 2008 hedder det om beregningen af andelsbevisets indre
værdi pr. 31. december 2008 bl.a.:
                                                                            ”kr.
      metode: ejendommen målt til vurdering pr. 15/1 2008 jf.
      lov om andelsboligforeninger § 5 stk. 2 litra b
      vurdering af ejendommen foretaget af statsautoriseret
      ejendomsmægler (valuar) pr. 15/1 2008                             10.950.000
      egen kapital                                                        1.103.438
      opskrivning af ejendom til vurdering                                4.786.000
      regulering af prioritetsgæld til skattekursværdi                   -1.314.996
      reguleret egenkapital                                               4.574.442
      oprindeligt indskud                                                  1.233.000
      andelskronen                                                        3,7100097
      andelsbevisets indre værdi pr. 31/12 2008
      154.125 x 3,7100097                                                     571.805
      …”
på baggrund af årsrapporten blev andelsværdien fastsat til 571.805 kr. på generalforsamling i
foreningen den 30. april 2009.
af foreningens årsrapport 2009 hedder det om beregningen af andelsbevisets indre værdi pr.
31. december 2009 bl.a.:
                                        - 5 -
”metode 1: ejendommen målt til anskaffelsessum jvf. lov om
andelsboligforeninger § 5 stk. 2 litra a
                                                                                  dkk
egen kapital iflg. balance                                                     824.798
oprindeligt indskud                                                           1.233.000
andelskronen                                                                0,6689362
andelsbevisets indre værdi pr. 31/12 2009:
154.1125 x 0,6689362                                                            103.100
dog min. anskaffelsessummen                                                     154.125
metode 2: ejendommen vurderet af valuar 25. januar 2010
a) indregning af renteswap (i overensstemmelse med afgørelse fra erhvervs og
byggestyrelsen den 12/2 2010) obligationer er målt til anskaffelsessummen.
ejendommen er vurderet til                                                  9.000.000
egenkapital iflg. balance                                                      824.798
opskrivning til vurdering                                                    2.836.000
prioritetsgæld reguleret til kursværdi                                      -1.615.046
værdi af renteswap                                                          -1.095.104
reguleret egenkapital                                                          950.648
andelskronen                                                               0,7710043
andelsbevisets indre værdi pr. 31/12 2009:
154.125 x 0,7710043                                                            118.831
dog min. anskaffelsessum                                                       154.125
b) uden indregning af renteswap. obligationer er målt til anskaffelsessum.
ejendommen er vurderet til                                                   9.000.000
egenkapital iflg. balance                                                       824.798
opskrivning til vurdering                                                    2.836.000
prioritetsgæld reguleret til kursværdi                                     -1.615.046
reguleret egenkapital                                                        2.045.752
andelskronen                                                               1,6591665
andelsbevisets indre værdi pr. 31/12 2009:
                                                - 6 -
     154.125 x 1,6591665                                                                 255.719
     …”
på baggrund af årsrapporten blev andelens værdi fastsat til 154.125 kr. på en ekstraordinær
generalforsamling den 26. maj 2010, jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 8.
retsgrundlag
andelsboligforeningsloven
andelsboligforeningsloven indeholder bl.a. følgende bestemmelser:
     ”§ 5. ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er
     knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i forenin-
     gens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed
     kan betinge.
     stk.2. ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende
     værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens
     formue:
     a) anskaffelsesprisen.
     b) den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. vurderingen skal foretages af en
     statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. vurderingen må ikke være mere end 18
     måneder gammel.
     c) den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 a i lov om
     vurdering af landets faste ejendomme.
     …
     stk.4. ved opgørelse af foreningens formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes prioritetsgæld
     i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. ved opgørelse efter litra b og c
     fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obli-
     gationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrest-
     gæld.
     …
     stk.8. uanset reglerne i stk. 2-5 kan en andelshaver ved overdragelse beregne sig sam-
     me pris for andelen i foreningens formue, som han selv lovligt har betalt, såfremt ejen-
     dommen er opført med støtte efter lov om boligbyggeri eller lov om almene boliger
     samt støttede private andelsboliger mv. og finansieret med indekslån.
     …
     § 6. den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyt-
     tet retten til bolig, skal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere et eksemplar af
     andelsboligforeningens vedtægter, andelsboligforeningens seneste årsregnskab og bud-
     get samt en opstilling af, hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for an-
     delen, udførte forbedringer og inventar. overdrageren skal endvidere inden aftalens
     indgåelse skriftligt gøre erhververen bekendt med indholdet af § 5, § 15, stk. 1, og § 16,
     stk. 1 og 3.
     …
                                                - 7 -
       stk.3. aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. bestyrelsen kan forlange den
       aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad
       der er tilladt.
       …
       stk.5. bestyrelsen skal som note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på statusdagen,
       beregnet i overensstemmelse med § 5, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om pris-
       fastsættelsen.
       stk.6. har foreningen optaget indekslån eller særskilt realkreditlån, hvortil der ydes en-
       ten afdragsbidrag, ydelsesstøtte eller ydelsesbidrag, der svarer til den samlede ydelse, i
       medfør af lov om sanering, lov om byfornyelse eller lov om byfornyelse og boligfor-
       bedring, skal bestyrelsen i en note til årsregnskabet oplyse størrelsen af lån, hvortil der
       ydes den nævnte støtte, samt at dette ikke indgår i opgørelsen efter § 5 af andelenes
       værdi.
       …
       § 15. overtrædelse af reglerne i § 2, stk. 4, 5 eller 6, 1. eller 2. pkt., straffes med bøde
       eller fængsel indtil 4 måneder.
       …
       stk.5. den, der som mægler eller rådgiver erhvervsmæssigt medvirker ved overdragelse
       i strid med §§ 5, 10, 11, 13 og 14 a, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.
       …
       § 16. er en overdragelse sket i strid med reglerne i §§ 5, 10, 11, 13, 14, 14 a eller 14 c,
       kan erhververen hæve den indgåede aftale.
       …
       stk.3. er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen ned-
       sat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. kravet om tilbagebetaling forældes 6
       måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav.
       forældelse afbrydes ved sagsanlæg.”
maksimalprisbestemmelsen i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, afløste § 69, stk. 1, i den
tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene (lov nr. 24 af 14. februar
1967). bestemmelsen fandtes i dens nuværende formulering i den oprindelige lov om andels-
boligforeninger og andre bofællesskaber (lov nr. 239 af 8. juni 1979), og det hedder i forar-
bejderne til denne lov om forholdet mellem § 5 og den dagældende § 3 (nu andelsboligfor-
eningslovens § 6) i de specielle bemærkninger i lovforslaget (folketingstidende 1978-79, til-
læg a, spalte 2393) bl.a.:
                                                  ”til § 3.
       …
       stk. 2 træder i stedet for boligfællesskabslovens § 3. bestemmelsen udvider overdrage-
       rens oplysningspligt over for erhververen. sigtet med bestemmelsen er at sætte parterne
       i stand til at sammenholde prisen for andelen med regnskab og vedtægter og til at be-
       dømme prisen på de enkelte forbedringsarbejder og inventargenstande. dette vil gøre
                                                  - 8 -
       det lettere for parterne at overskue prisfastsættelsen og dermed konstatere en eventuel
       overpris, således at en eventuelt regulering af aftalen kan ske snarest muligt.
       …
       bestemmelsen om oplysningspligt er nøje knyttet til bestemmelsen i forslagets § 5, idet
       de oplysninger, som overdrageren har givet, danner grundlag for prisfastsættelsen.”
med hensyn til opgørelsen af værdien af en andel i foreningens formue er § 5, stk. 1, suppleret
af bl.a. stk. 2 om ansættelse af ejendommens værdi, herunder litra b, og stk. 4 om opgørelse af
foreningens prioritetsgæld. bestemmelserne fik deres nuværende formulering ved lov nr. 379
af 20. maj 1992 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1991-92, tillæg a, spalte 5985
f.) hedder det bl.a.:
       ”i den gældende lov er der ikke fastsat bestemmelser om, hvem der skal vurdere ejen-
       dommen, når denne ansættes til handelsværdien som udlejningsejendom. for at undgå
       omgåelse af prisfastsættelsesreglerne foreslås det, at vurderingen skal foretages af en
       ejendomsmægler, der tillige er valuar. endvidere foreslås det, at vurderingen højst må
       være 18 måneder gammel.
       der hersker en del uklarhed om, hvordan den del af prioritetsgælden, der udgøres af re-
       alkreditlån, skal opgøres, når ejendommen ansættes til den aktuelle ejendomsværdi (§ 5,
       stk. 2, litra c). det fastsættes derfor, at realkreditlån skal opgøres som obligationsrest-
       gælden til kursværdi. lånetypen, indekslån, skal opgøres som den indeksregulerede ob-
       ligationsrestgæld til kursværdi. der er tale om en ændring i forhold til boligstyrelsens
       cirkulære af 21. april 1986 om prisfastsættelsesreglerne, hvor det er anført, at indekslån
       skal medtages med den indeksregulerede pantebrevsrestgæld. ændringen bevirker, at
       ændringer i kurserne på indekslån - i lighed med ændringer i kurserne på andre lån - får
       betydning for prisfastsættelsen.
       ændringen medfører ændringer i andelsværdierne for andelshavere, hvis andelsbolig er
       finansieret med indekslån. hvis kursniveauet for indeksobligationer på det tidspunkt,
       hvor indekslånet blev optaget, var højere end i dag, vil andelsværdien stige. eksempel-
       vis vil andelsværdien for en andelsbolig med den indeksreguleret pantebrevsrestgæld på
       500.000 kr. stige med ca. 50.000 kr., hvis kursniveauet på tidspunktet for låneoptagel-
       sen var 10 pct. højere end i dag.
       tilsvarende vil andelsværdien falde, hvis kursniveauet på tidspunktet for lånets opta-
       gelse var lavere end i dag.
       ved handelsværdien som udlejningsejendom (§ 5, stk. 2, litra b), foreslås foretaget en
       kontantvurdering. handelsværdien som udlejningsejendom bliver således opgjort på
       samme måde som den offentlige kontantværdi. dette indebærer, at foreningens gæld
       fratrækkes på samme måde, som ved anvendelse af den offentlige kontantværdi (litra c).
                                                - 9 -
       ved de øvrige beregningsmetoder, anskaffelsessummen (litra a) og den prioriterede
       ejendomsværdi (litra d) optages prioritetsgælden som hidtil til pantebrevsrestgælden.
       det er uden betydning, om der er tale om kontantlån eller almindelige obligationslån.”
i de specielle bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1991-92, tillæg a, spalte 5988
f.) hedder det bl.a.:
       ”det foreslås, at handelsværdien ansættes kontant, og at der foretages en vurdering af en
       ejendomsmægler, der tillige er valuar, når formuen opgøres efter handelsværdien som
       udlejningsejendom. endvidere foreslås, at vurderingen ikke må være mere end 18 må-
       neder gammel. tidsfristen er foreslået under hensyntagen til, at vurderingen af handels-
       værdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en regnskabsafslutning og danne
       grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedta-
       gelse. med den foreslåede tidsfrist på 18 måneder åbnes mulighed for følgende proce-
       dure: i forbindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foretages
       vurdering omtrent samtidig med regnskabsårets udløb. resultatet indarbejdes i regnska-
       bet som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen typisk 6 måneder efter
       regnskabsårets udløb. efter vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en
       eventuel vedtagen prisstigning normalt være gældende, indtil generalforsamlingen det
       følgende år igen træffer bestemmelse om prisen.”
særligt om renteswap
erhvervs- og selskabsstyrelsen har i notat af 3. september 2009 udtalt sig om årsregnskabslo-
ven og andelsboligforeninger. i notatet hedder det bl.a.:
       ”andelsboligforeninger er som udgangspunkt omfattet af årsregnskabsloven, da de ud-
       øver erhvervsvirksomhed. de er derimod ikke omfattet af lov om visse erhvervsdri-
       vende virksomheder, da de ikke fremmer deltagernes økonomiske interesser gennem er-
       hvervsdrift.
       disse andelsboligforeninger vil uanset størrelse kun være omfattet af regnskabsklasse
       a. der er således tale om, at foreningerne ikke er forpligtet til at udarbejde en årsrapport
       i henhold til årsregnskabslovens regler, men at foreningen frivilligt kan vælge at udar-
       bejde en årsrapport. en sådan frivillig årsrapport vil være omfattet af årsregnskabslo-
       vens regnskabsklasse a.
       …
       det er som udgangspunkt ikke et krav, at andelsboligforeninger omfattet af regnskabs-
       klasse a skal indregne renteswaps i balancen, men en andelsboligforening kan altid fri-
       villigt vælge at indregne sin renteswaps i balancen.
       indregning er dog krævet, hvis dette er nødvendigt for, at årsregnskabet skal give et ret-
       visende billede eller til brug for regnskabsbrugerne i forbindelse med deres økonomiske
       beslutninger. hvis der er tale om renteswaps – som ikke er uvæsentlige - må det anta-
       ges, at det kan have betydning for regnskabsbrugerne, at de er indregnet i balancen.
                                             - 10 -
      baggrunden herfor er, at regnskabsbrugerene omfatter de, som køber eller sælger andele
      i boligforeningen.
      indregning vil også være krævet - uanset indplacering i regnskabsklasse - hvis en an-
      delsboligforening tilvælger bestemmelser om indregning og måling i regnskabsklasse b
      og indregner ejendommen til dagsværdi. her vil det efter styrelsens opfattelse stride
      mod kravet om systematisk tilvalg, hvis de elementer, som direkte vedrører ejendom-
      men, ikke samtidig indregnes og måles efter reglerne i regnskabsklasse b.
      når en renteswap indregnes, vil dette skulle ske til dagsværdi.
      denne udtalelse omhandler ikke, hvordan andelslejligheder/-beviser m.v. skal værdian-
      sættes, da dette er udenfor styrelsens ressort.”
erhvervs- og byggestyrelsen har den 12. februar 2010 udtalt sig om renteswapaftaler i an-
delsboligforeninger. i udtalelsen hedder det bl.a.:
      ”beregning af andelsværdien i en andelsboligforening
      andelsboliglovens § 5, stk. 1 fastsætter et maksimum for den pris, der kan forlanges ved
      overdragelse af en andel i andelsboligforeningen:
      …
      bestemmelsen fastsætter udgangspunktet for opgørelsen af værdien af andelen i for-
      eningens formue som nettoformueprincippet. det vil sige, at værdien af en andel svarer
      til en andel af foreningens nettoformue. nettoformuen opgøres som forskellen mellem
      foreningens aktiver og foreningens passiver. andelsboligloven definerer ikke udtøm-
      mende, hvad der skal forstås som henholdsvis aktiver og passiver. på aktivsiden nævner
      loven foreningens ejendom samt værdien af forbedringer og på passivsiden prioritets-
      gæld i foreningens ejendom. herudover indeholder loven en række særregler for særlige
      typer af andelsboligforeninger.
      loven indeholder således i § 5, stk. 2-10, særlige regler for opgørelsen af visse af for-
      eningens aktiver og passiver.
      andelsboligforeningens største aktiv er ejendommen. ifølge § 5, stk. 2 skal ejendom-
      men sættes til én af følgende værdier:
      a) anskaffelsesprisen.
      b) den kontante værdi som udlejningsejendom (valuarvurdering).
      c) den senest ansatte ejendomsværdi (den offentlige ejendomsvurdering).
      muligheden for at ansætte værdien af foreningens ejendom til den kontante værdi som
      udlejningsejendom blev indført ved en ændring af andelsboligloven i 1992.
      ved samme ændring blev der i lovens § 5, stk. 4, indført en særregel for, hvordan for-
      eningens prioritetsgæld ansættes ved formueopgørelsen:
      …
      i bemærkningerne til lovforslaget er anført, at der herskede uklarhed om, hvordan den
      del af prioritetsgælden, der udgjordes af realkreditlån, skulle opgøres, når værdien af
      ejendommen blev ansat på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering, jf. § 5, stk. 2,
                                        - 11 -
litra c. andelsboliglovens § 5, stk. 4, fastslår således, at ved anvendelse af den offent-
lige ejendomsværdi skal realkreditlån ansættes til obligationsrestgælden opgjort til
kursværdien.
ved værdiansættelsen som udlejningsejendom (valuarvurdering) efter § 5, stk. 2, litra b,
opgøres værdien reelt efter samme principper som den offentlige ejendomsværdi. det
blev derfor tilsvarende bestemt, at prioritetsgælden også i denne situation skulle opgøres
til kursværdien. der henvises til forarbejderne til lovforslaget.
andelsboliglovens § 5, stk. 4, vedrører alene opgørelsen af prioritetsgælden, det vil sige
gæld optaget med pant i fast ejendom. bestemmelsen omfatter således ikke for eksem-
pel bankaftaler og andre forpligtelser.
renteswapaftaler i relation til beregning af andelsværdien
andelsboligloven forholder sig ikke eksplicit til, om og hvordan renteswapaftaler skal
medtages ved beregningen af andelsværdien i en andelsboligforening.
udgangspunktet for beregningen af værdien af en andel i andelsboligforeningens for-
mue efter § 5, stk. 1, er nettoformuemetoden, hvor foreningens aktiver fratrækkes passi-
ver. andelsboligloven definerer ikke udtømmende, hvad der skal forstås som henholds-
vis aktiver og passiver, og nævner alene foreningens ejendom samt værdien af forbed-
ringer som et aktiv og prioritetsgæld i foreningens ejendom som et passiv. det er såle-
des op til den enkelte andelsboligforening konkret at vurdere, hvilke poster, der kan
have betydning for beregningen af nettoformuens størrelse, og som derfor bør medtages
ved beregningen heraf.
værdien af renteswapaftaler skal ud fra denne betragtning medtages ved beregning af
nettoformuen, hvis dette efter en konkret vurdering er nødvendigt for at give et retvi-
sende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver samt finansielle stilling i øv-
rigt. erhvervs- og byggestyrelsen henviser til erhvervs- og selskabsstyrelsens udtalelse
af [3.] september 2009.
…
tidspunktet for opgørelsen af værdien af en renteswapaftale
andelsboligloven indeholder ikke regler om tidspunktet for opgørelsen af andelsbolig-
foreningens formue og værdien af de enkelte andele. andelsværdien beregnes normalt
på statusdagen i forbindelse med udarbejdelsen af årsregnskabet og skal fremgå af en
note til årsregnskabet. på samme vis gælder det, at markedsværdien af renteswapaftalen
skal beregnes på statusdagen og indregnes ved opgørelsen af andelsværdien, såfremt
værdien af andelsforeningens ejendom er opgjort efter andelsboligloven § 5, stk. 2, litra
b og c.
har markedsværdien af en renteswapaftale ændret sig mellem to generalforsamlinger,
skal der imidlertid tages hensyn hertil ved opgørelsen af nettoformuen efter maksimal-
prisbestemmelsen i § 5, stk. 1, såfremt værdien af renteswapaftalen indgår ved opgørel-
sen af andelsværdien.
konklusion
det er erhvervs- og byggestyrelsens vurdering, at det som udgangspunkt er op til den
enkelte andelsboligforening på baggrund af erhvervs- og selskabsstyrelsens udtalelse af
[3.] september 2009 konkret at vurdere, om renteswapaftalen har en så væsentlig betyd-
                                              - 12 -
      ning for beregningen af andelsværdien, at den er nødvendig for at give et retvisende
      billede af foreningens nettoformue.”
i erhvervs- og selskabsstyrelsens vejledning fra december 2010 om årsregnskaber for andels-
boligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, ”sådan laver du et gen-
nemskueligt regnskab for din andelsboligforening”, hedder det bl.a.:
      ”gældsforpligtelser
      denne post kan udover traditionelle lån, optaget i realkreditinstitutter og pengeinstitut-
      ter, omfatte mere komplicerede finansieringsformer som eksempelvis renteswaps og
      trappelån. oplysning om gældsforpligtelser og andre finansielle forpligtelser er af stor
      værdi for regnskabslæseren. det gælder såvel for nuværende andelshavere som for
      eventuelle nye andelshavere og deres finansieringskilder. jo mere kompliceret, forenin-
      gens finansiering er, jo vigtigere er det at give en grundig beskrivelse heraf. det er især
      vigtigt at oplyse om usædvanlige lånevilkår, eksempelvis i form af allerede aftalte æn-
      dringer i rente og afdragsprofil.
      …
      værdien af renteswaps på statustidspunktet skal medtages, hvis det er nødvendigt for at
      give et retvisende billede af foreningens økonomiske forhold. hvis foreningen har valgt
      at optage ejendommen til dagsværdi, skal dagsværdien af renteswaps altid medtages i
      årsregnskabet. en renteswap med negativ dagsværdi indregnes i tilknytning til priori-
      tetsgælden. en renteswap med positiv dagsværdi indregnes som et finansielt anlægsak-
      tiv.
      dagsværdien af renteswaps på statustidspunktet skal medregnes i balancen. en ren-
      teswap med negativ dagsværdi indregnes i tilknytning til prioritetsgælden. en renteswap
      med positiv dagsværdi indregnes som et finansielt anlægsaktiv.
      reguleringen af dagsværdien fra år til år påvirker ikke resultatopgørelsen, men skal i
      stedet føres direkte på egenkapitalen.
      der kan ikke uden for egenkapitalen hensættes beløb til eksempelvis fremtidig vedlige-
      holdelse.
      …
      andelsværdiberegningen
      det er efter andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5, et krav, at bestyrelsen som note til
      årsregnskabet skal oplyse andelens værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse
      med § 5 samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen. i modelregnskabet
      er der derfor indsat denne note. andelsboligforeningsloven anviser tre forskellige meto-
      der til beregning af andelsværdien. foreningen skal vælge én af disse tre metoder. me-
      toderne afviger fra årsregnskabslovens bestemmelser, og der skal derfor foretages kor-
      rektioner til opgørelsen af foreningens egenkapital efter årsregnskabsloven for at nå
      frem til værdiansættelserne efter andelsboligforeningsloven.”
                                              - 13 -
i ministeriet for by, bolig og landdistrikters publikation fra august 2012 om andelsboligfor-
eningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler hedder det bl.a.:
     ”2. sammenfatning
     …
     en renteswap er en finansiel aftale mellem to parter om at bytte rentebetalinger i en af-
     grænset periode, f.eks. 10 år. typisk udveksles faste rentebetalinger med variable rente-
     betalinger. ved renteswappens indgåelse og udløb er værdien 0. undervejs i løbetiden
     forholder det sig imidlertid anderledes.
     et traditionelt fastforrentet realkreditlån kan konverteres og kan således altid indfries til
     kurs 100 (pari). dermed beskyttes låntager mod store kurstab ved rentefald. en ren-
     teswapaftale er derimod ”inkonverterbar”. inkonverterbare lån og andre finansielle pro-
     dukter såsom en rente-swap kan ikke indfries til kurs pari, hvorfor låntager kun kan
     slippe ud af aftalen, hvis han er parat til at betale en høj kurs. denne type lån kan være
     meget kursfølsomme over for rentefald.
     …
     5.5. regulering af andelsværdien mellem to generalforsamlinger
     som nævnt ovenfor i afsnit 5.3 beregnes andelsværdien på statusdagen i forbindelse
     med udarbejdelsen af årsregnskabet og fremgår af en note til årsregnskabet.
     ifølge abl § 5 må værdien af en andel på overdragelsestidspunktet ikke overstige mak-
     simalprisen. hvis foreningen har anvendt finansielle produkter med stor følsomhed
     overfor f.eks. renteudviklingen, kan foreningens formue blive påvirket så kraftigt, at den
     seneste generalforsamlingsopgørelse af foreningens formue ikke giver et reelt billede.
     den senest fastsatte andelsværdi kan i så fald være i strid med maksimalprisreglen, hvis
     der ikke foretages en ny beregning af maksimalprisen.
     dette kan f.eks. være tilfældet, hvis foreningen har en renteswap (eller et andet form for
     inkonverterbart lån såsom rtl-10), og renten falder. her vil kursværdien af forenin-
     gens restgæld stige, hvormed formuen falder.
     andelsboligforeningen bør således ved hvert enkelt salg foretage en konkret vurdering
     af, om foreningen er forpligtet til at indregne værdien af en renteswapaftale i andels-
     værdien.
     såfremt en forening, efter udarbejdelsen af årsregnskabet og efter en konkret vurdering
     af foreningens økonomiske forhold, anser det for nødvendigt at beregne en ny maksi-
     malpris i forbindelse med salg af andele mellem to generalforsamlinger, skal der foreta-
     ges en ny beregning af foreningens formue. foreningen kan i dette tilfælde vælge alene
     at foretage en regulering af den eller de poster i regnskabet, som foreningen anser for
     nødvendige for, at foreningen overholder maksimalprisreglen.
     5.6. sammenfatning
     det er som udgangspunkt ikke et krav efter årl, at andelsboligforeninger skal aflægge
     årsregnskab.
                                               - 14 -
       det følger dog af abl § 6, stk. 1, at sælgeren af en andelsbolig skal udlevere et års-
       regnskab til køberen inden aftalens indgåelse. når dette regnskab skal udarbejdes, skal
       reglerne i årl følges.
       efter årl kan andelsboligforeningen ved regnskabsaflæggelsen vælge at værdiansætte
       ejendommen efter to principper: den oprindelige kostpris eller dagsværdien.
       årsregnskabet skal give et retvisende billede af foreningens økonomi. der skal derfor i
       henhold til årsregnskabsreglerne være særligt gode grunde til at ændre værdiansættel-
       sesmetode. der kan således som udgangspunkt ikke skiftes mellem kostpris og dags-
       værdi fra år til år.
       efter abl kan andelsboligforeningen fastsætte ejendommens værdi som én af følgende
       værdier:
       d) anskaffelsesprisen
       e) den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering)
       f) den offentlige ejendomsvurdering
       som udgangspunkt skal en renteswapaftale opgøres på samme måde som foreningens
       prioritetsgæld. hvis andelsboligforeningens ejendom værdiansættes efter valuar- eller
       offentlig vurdering, skal renteswappen medtages til markedsværdi.
       værdiansætter andelsboligforeningen derimod ejendommen til anskaffelsesprisen, jf.
       abl § 5, stk. 2, litra a, skal værdien af renteswapaftalen ikke medtages i beregningen af
       andelsværdien.
       efter abl er der ikke noget til hinder for at skifte fra ét værdiansættelsesprincip til et
       andet på næstkommende generalforsamling.
       ifølge abl § 5 må værdien af en andel på overdragelsestidspunktet ikke overstige mak-
       simalprisen. hvis en forening har indgået en renteswapaftale, kan foreningens formue
       blive påvirket af udsving i renteswappens værdi imellem to generalforsamlingen. i givet
       fald kan den i forbindelse med seneste generalforsamling opgjorte værdi være uanven-
       delig i forbindelse med opgørelse af andelens maksimalpris. i forbindelse med overdra-
       gelse af en andel kan der derfor være behov for at foretage en ny beregning af maksi-
       malprisen på baggrund af udsving i renteswappen.”
højesterets begrundelse og resultat
sagens hovedspørgsmål
sagen angår, hvordan der skal forholdes ved prisfastsættelsen af en andel i en andelsboligfor-
ening, når andelen sælges i perioden mellem to generalforsamlinger, og der i perioden er sket
et fald i andelsboligforeningens formue, som ikke er en følge af den sædvanlige drift.
                                                - 15 -
endvidere angår sagen, om den negative markedsværdi af en renteswap skal indgå ved bereg-
ningen af foreningens formue og dermed ved fastsættelsen af andelsværdien i en andelsbolig-
forening.
maksimalpris, andelskrone og reguleringspligt
andelsboligforeningsloven indeholder i § 5, stk. 1, en bestemmelse, som maksimerer prisen
ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening med tilknyttet ret til en bolig. prisen må
ikke overstige, hvad bl.a. værdien af andelen i foreningens formue ”med rimelighed kan be-
tinge”. denne maksimalprisbestemmelse suppleres af reglerne i stk. 2-13 om forskellige pris-
beregnings- og værdiopgørelseselementer. i overensstemmelse med ordlyden af andelsbolig-
foreningslovens § 5, stk. 1, finder højesteret, at det er forholdene ved overdragelsen, dvs. på
tidspunktet for indgåelsen af aftalen mellem sælger og køber om overdragelse af en andelslej-
lighed, der er afgørende for, hvad prisen efter § 5, stk. 1, højst kan være.
aftaler om overdragelse af en andel skal forelægges foreningens bestyrelse til godkendelse,
og bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, så-
fremt prisen overstiger, hvad der er tilladt, jf. lovens § 6, stk. 3.
værdien af andelen i foreningens formue fastsættes i almindelighed på en andelsboligfor-
enings ordinære generalforsamling, og således at den vedtagne andelskrone og værdien af de
enkelte andele gælder indtil næste ordinære generalforsamling. maksimalprisbestemmelsen i
§ 5, stk. 1, er ikke til hinder for at fastholde den vedtagne andelsværdi indtil næste ordinære
generalforsamling i tilfælde af formueforøgelse mellem de ordinære generalforsamlinger. er
der imidlertid til foreningen fremkommet oplysning om forhold af væsentlig negativ betyd-
ning for fastsættelsen af andelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrel-
sens kontrol heraf tages højde herfor, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke
er højere end, hvad der efter § 5, stk. 1, lovligt kan kræves. der skal således ved beregning af
maksimalprisen i det mindste foretages en regulering af den senest vedtagne formueopgørelse
på det eller de punkter, som må anses nødvendige for, at maksimalprisbestemmelsen kan an-
ses for overholdt.
ejendomsværdien
                                              - 16 -
foreningen kan vælge at opgøre værdien af den faste ejendom til den kontante handelsværdi
som udlejningsejendom, jf. § 5, stk. 2, litra b. i givet fald skal vurderingen foretages af en
statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18
måneder gammel. ved opgørelsen af handelsværdien fastsættes andelsværdien ifølge be-
mærkningerne til bestemmelsen normalt en gang årligt på generalforsamlingen. dette ændrer
imidlertid ikke på, at en andel ikke må overdrages til en pris, der på handelstidspunktet er hø-
jere end det, som værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan betinge, jf. §
5, stk. 1. man kan således ikke fastholde den hidtidige andelskrone og andelsværdi, selv om
den er baseret på en valuarvurdering, der er nyere end 18 måneder, hvis foreningen har mod-
taget en senere valuarvurdering, der viser, at der er sket et fald i ejendommens værdi, som har
væsentlig betydning for andelskronen og andelsværdien.
aftalen mellem anny olivia andersen og susanne skibelund om køb af andelen til
506.219,06 kr. blev indgået den 9. marts 2010. den aftalte pris for andelen blev opgjort på
baggrund af årsregnskabet for 2008, der var baseret på en valuarvurdering af ejendommen af
15. januar 2008. i prisen indgik andelsværdien med 571.805 kr., men således at der blev givet
et nedslag i denne på 65.585,94 kr. ifølge vurderingen var ejendommens handelsværdi
10.950.000 kr.
på tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen den 9. marts 2010 forelå der en ny valuarvurde-
ring af 25. januar 2010, som anny olivia andersen, der var medlem af andelsboligforenin-
gens bestyrelse, modtog den 27. januar 2010. af vurderingen fremgår, at ejendommens han-
delsværdi var faldet med 1.950.000 kr. fra 10.950.000 kr. til 9 mio. kr., dvs. ca. 18 %.
denne oplysning var efter højesterets bedømmelse så væsentlig, at der burde have været taget
højde for den ved overdragelsen af andelen. det fremgår da også af regnskabet for 2009, at
dette fald i ejendommens værdi (sammen med en række andre forhold, men uden indregning
af renteswappen) indebar et fald i andelens værdi fra 571.805 kr. til 255.719 kr.
på denne baggrund finder højesteret, at faldet i andelens værdi på handelstidspunktet den 9.
marts 2010 som følge af den nye valuering var af en sådan størrelsesorden, at købsprisen –
uanset prisnedslaget på 65.585 kr. – er fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris, jf.
andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1.
                                              - 17 -
renteswapaftalen
som nævnt følger det af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, at prisen ved overdragelse af
en andel ikke må overstige, hvad værdien af bl.a. andelen i foreningens formue med rimelig-
hed kan betinge. som ligeledes nævnt har foreningen ved opgørelsen af dens formue valgt at
lade ejendommen indgå med den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jf. § 5, stk.
2, litra b. prioritetsgæld i foreningens ejendom skal derfor i medfør af § 5, stk. 4, indgå til
kursværdi.
når en andelsboligforening knytter en aftale om renteswap til en aftale om optagelse af et lån,
kan foreningen kun indfri lånet mod betaling af en eventuel negativ markedsværdi af den af-
talte renteswap. økonomisk har en aftale om renteswap derfor samme betydning som et in-
konvertibelt lån, der kan indfries til markedskursen.
ved opgørelsen af, hvilken pris et medlems andel under hensyn til værdien af andelen i for-
eningens formue med rimelighed kan betinge, vil det, når ejendommen indgår med den kon-
tante handelsværdi eller den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, være bedst stemmende
med maksimalprisbestemmelsen i § 5, stk. 1, at der tages hensyn til en negativ markedsværdi
af en aftalt renteswap af væsentlig betydning for fastsættelse af andelens værdi. i overens-
stemmelse hermed er det da også i den supplerende bestemmelse i § 5, stk. 4, for så vidt angår
realkreditlån udtrykkeligt bestemt, at de skal indgå med kursværdien, når ejendommen med-
tages til den kontante handelsværdi eller den senest ansatte offentlige ejendomsværdi. der kan
ikke sluttes modsætningsvis fra stk. 4 for så vidt angår andre typer af lån. hertil kommer, at
medtagelse af den negative markedsværdi af en aftalt renteswap af væsentlig betydning for
formueopgørelsen harmonerer med de grundlæggende principper i årsregnskabsloven, herun-
der kravet om, at et årsregnskab skal give et retvisende billede.
i den foreliggende sag er der handlet til en andelsværdi opgjort uden hensyntagen til den af-
talte renteswap. foreningen modtog hvert kvartal oplysning fra nykredit bank om bankens
opgørelse af renteswappens markedsværdi. i januar 2010 modtog foreningen således oplys-
ning om, at nykredit bank havde opgjort den negative markedsværdi til -1.095.104 kr. – et
beløb på ca. 24 % af den formue, som den hidtidige andelsværdi var baseret på. det fremgår
da også af regnskabet for 2009, at indregningen af denne negative værdi i foreningens for-
                                                - 18 -
mueopgørelse påvirker andelens værdi negativt med 136.888 kr., svarende til 1/8 af ren-
teswappens negative markedsværdi
på denne baggrund, og da højesteret ikke har noget grundlag for en anden markedsværdifast-
sættelse end den, nykredit bank har foretaget, finder højesteret, at den aftalte renteswap har
medført, at foreningens formue på handelstidspunktet var blevet så meget mindre, at købspri-
sen også af denne grund – uanset prisnedslaget på 65.685,94 kr. – er fastsat i strid med den
lovbestemte maksimalpris, jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1.
overpris
susanne skibelund har herefter krav på, at anny olivia andersen tilbagebetaler overprisen,
jf. andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3. der foreligger ikke en beregning af overprisen fra
bestyrelsens side.
en beregning af andelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse alene under hensyn til
oplysningerne i januar 2010 om faldet i ejendommens værdi og den negative markedsværdi af
renteswappen, dvs. som en korrektion til andelsværdien fastsat i foråret 2009 i 2008-regnska-
bet, ville have ført til et fald i denne på 1/8 af 3.045.104 kr., dvs. 380.638 kr., svarende til en
overpris på 315.052 kr. efter fradrag af det givne afslag på 65.585,94 kr. en prisfastsættelse i
overensstemmelse hermed på aftaletidspunktet ville være i overensstemmelse med kravet om,
at prisen for andelen ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue på
overdragelsestidspunktet med rimelighed kan begrunde. det forhold, at faldet i andelsværdi i
2009 efterfølgende viste sig at være endnu større, kan derfor efter højesterets opfattelse ikke
begrunde et højere tilbagebetalingskrav.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom med den ændring, at det beløb, som anny
olivia andersen skal betale til susanne skibelund, nedsættes til 315.052 kr.
i sagsomkostninger for højesteret skal anny olivia andersen betale 60.000 kr. til susanne
skibelund.
                                        thi kendes for ret:
                                          - 19 -
anny olivia andersen skal betale 315.052 kr. til susanne skibelund med procesrente fra den
27. august 2010.
i sagsomkostninger for højesteret skal anny olivia andersen betale 60.000 kr. til susanne
skibelund.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.
sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
