                                              dom
afsagt den 7. juni 2016 af østre landsrets 17. afdeling
(landsdommerne louise saul, norman e. cleaver og kim holst (kst.)).
17. afd. nr. b-1432-12:
vejdirektoratet
(kammeradvokaten v/advokat stig grønbæk jensen
v/advokat louise solvang rasmussen)
mod
dsv råstoffer a/s
(advokat kjeld jørgensen)
denne sag, der er anlagt den 7. marts 2011 ved retten i roskilde, er ved kendelse af 20. april
2012 henvist til behandling ved østre landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1.
sagen drejer sig om størrelsen af den erstatning, som sagsøgte, dsv råstoffer a/s, blev til-
kendt ved en ekspropriation i 2009 af et jordareal i forbindelse med sagsøgerens, vejdi-
rektoratets, udvidelse af holbækmotorvejen på strækningen mellem fløng og roskilde vest.
taksationskommissionen for sjælland m.v. fastsatte ved kendelse af 2. juli 2010 erstatningen
for afståelsen af det pågældende areal, der var på 16.270 m² til 5 mio. kr. vejdirektoratet ud-
betalte erstatningsbeløbet til dsv råstoffer a/s og indbragte efterfølgende kendelsen for
retten med krav om delvis tilbagebetaling af erstatningen. taksationskommissionens kendelse
blev afsendt til parterne den 7. september 2010, hvorfor søgsmålet er rettidigt anlagt, jf. § 26,
stk. 1, 2. pkt., i ekspropriationsprocesloven.
vejdirektoratets overordnede synspunkt er, at erstatningen skal udmåles til det eksproprierede
areals handelsværdi. vejdirektoratet har herunder gjort gældende, at dsv råstoffer a/s ikke
har godtgjort, at der på ekspropriationstidspunktet kunne være opnået indvindingstilladelse til
det eksproprierede areal.
                                               - 2 -
dsv råstoffer a/s’ overordnede synspunkt er, at erstatningen skal udmåles det ekspropri-
erede areals brugsværdi, dvs. værdien af den mistede fortjeneste ved ikke at kunne indvinde
og sælge råstoffer fra arealet. dsv råstoffer a/s har herunder gjort gældende, at der ville
være blevet meddelt en indvindingstilladelse.
påstande
vejdirektoratet har endeligt nedlagt principal påstand om, at dsv råstoffer a/s skal betale
4.525.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betaling sker. subsidiært har vej-
direktoratet nedlagt påstand om, at dsv råstoffer a/s skal betale 3.698.400 kr. med tillæg af
procesrente fra sagens anlæg til betaling sker. mere subsidiært har vejdirektoratet nedlagt
påstand om, at dsv råstoffer a/s skal betale 3.373.000 kr. med tillæg af procesrente fra sa-
gens anlæg til betaling sker.
dsv råstoffer a/s har heroverfor påstået frifindelse.
dsv råstoffer a/s har endvidere nedlagt endelig selvstændig påstand om, at vejdirektoratet
skal betale 1.501.362,10 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. juni 2011 til betaling sker.
vejdirektoratet har heroverfor nedlagt påstand om frifindelse.
sagsfremstilling
det i sagen omhandlede jordareal var beliggende i det daværende roskilde amt i et område,
der var udlagt som råstofindvindingsområde. i amtets regionplan fra 1997 var i redegø-
relsesdelen bl.a. anført, at der forventedes en kraftig trafikstigning frem til år 2009, og at der
skulle ske en forbedring af det overordnede vejnet. der var endvidere blandt andet anført føl-
gende herom:
      ”for at opnå, at trafikken kan afvikles ved et tilfredsstillende serviceniveau på det
      overordnede vejnet, og at trafikbelastningen ikke øges på det øvrige vejnet, vil det
      være påkrævet, der foretages følgende udbygning:
      …
      d: udvidelsen af motorvejen mellem hedehusene og tilslutningsanlægget ros-
      kilde vest til 6 spor,
      …
                                                - 3 -
       g: udvidelse af eksisterende tilslutningsanlæg … nr. 14 - roskilde vest på mo-
       torvej m11, holbækmotorvejen med østvendte ramper.”
tilsvarende var anført i regionplanens retningslinjer for vejtrafikken, punkt 2.2.12.
strukturdirektoratet udbød i november 1998 en ejendom i roskilde til salg. ejendommen om-
fattede 5 parceller med matr.nr. 32, 33c, 35, 36 og 37a engmarken, roskilde jorder. det i
sagen omhandlede areal er beliggende på matr.nr. 35. det var i udbudsmaterialet anført, at
ejendommen var beliggende i landzone i et område, der var udlagt som graveområde til ind-
vinding af grus, og at roskilde amt og roskilde kommune over for strukturdirektoratet hav-
de oplyst, at der kunne forventes opnået tilladelse til indvinding af grus. det var endvidere
oplyst, at ejendommens skønnede kontantpris på baggrund af den offentlige vurdering var
860.000 kr. med tillæg af værdien af grusforekomsten.
der blev afgivet 4 bud på ejendommen, hvoraf selskabet nymølle stenindustrier a/s’ bud var
højest. ejendommen blev herefter overdraget fra strukturdirektoratet til nymølle stenindu-
strier a/s ved endeligt skøde af 29. januar 1999 til en købesum på 3.500.000 kr. den samlede
ejendom på 5 matrikler udgjorde 136.327 m2, hvoraf matr.nr. 35 udgjorde 28.477 m2.
det fremgik af såvel udbudsmaterialet som skødet, at køber var forpligtet til at bortforpagte 4
af ejendommens 5 matrikler, herunder matr.nr. 35, til danmarks jordbrugsforskning frem til
år 2002.
i hovedstadens udviklingsråds regionplan for roskilde amt fra juni 2001 var det blandt an-
det anført, at der forventedes en kraftig trafikstigning frem til år 2013, og at der i løbet af
planperioden ”vil opstå problemer med trafikafviklingen i myldretiderne på … holbæk-
motorvejen mellem hedehusene og tilslutningsanlægget roskilde vest”. ligesom i region-
planen fra 1997 var det desuden anført, at der skulle ske en forbedring af det overordnede
vejnet, og regionplanen fra 2001 indeholdt nærmere bestemmelser herom, der var enslydende
med de ovenfor citerede bestemmelser i regionplanen fra 1997.
nymølle stenindustrier a/s indgav den 20. februar 2001 en ansøgning til roskilde amt om
tilladelse til indvinding af råstoffer på ejendommen, hvilken dog blev sat i bero, da nymølle
                                                - 4 -
stenindustrier a/s den 31. maj 2001 meddelte amtet, at man var blevet overtaget af selskabet
dsv a/s og derfor ikke for tiden havde behov for at åbne nye råstofgrave i området.
det sagsøgte selskab, dsv råstoffer a/s, blev stiftet den 1. maj 2004 ved en skattefri gren-
spaltning af nymølle stenindustrier a/s.
nymølle stenindustrier a/s indgav den 29. november 2004 på ny ansøgning til roskilde amt
om erhvervsmæssig indvinding af råstoffer på ejendommens 5 matrikler. i ansøgningen var
det bl.a. anført, at indvindingsområdet udgjorde ca. 13 hektarer, og at indvindingen forvente-
des påbegyndt den 1. december 2005 og afsluttet den 1. december 2015.
ved brev af 23. februar 2005 til roskilde amt fremkom vejdirektoratet med bemærkninger
til ansøgningen. i brevet var blandt andet anført følgende:
       ”ejendommene med det ansøgte graveareal grænser op til holbækmotorvejen,
       hovedlandevej nr. m11, med vejdirektoratet som vejbestyrelse. langs hol-
       bækmotorvejen og dennes motorvejsramper er pålagt byggelinjer i henhold til lov
       om offentlige veje (vejloven) § 34 med vejdirektoratet som påtaleberettiget.
       byggelinjerne er på 30 meter fra vejens systemlinje, hvortil kommer højde- og
       passagetillæg, jf. samme lovs § 34, stk. 4. …
       gravetilladelse forudsættes ikke at omfatte areal pålagt § 34-byggelinje med vej-
       direktoratet som påtaleberettiget. såfremt den ansøgte gravetilladelse omfatter §
       34-byggelinjepålagt areal kan det ikke forventes at vejdirektoratet vil dispensere
       fra byggelinjebestemmelsen til realisering af gravetilladelsen.
       den ansøgte grusgravning berører vejinteressezone for den igangværende vvm-
       undersøgelse af mulighederne for udbygning af holbækmotorvejen på stræknin-
       gen mellem fløng og roskilde vest med et ekstra kørespor, rampeanlæg mv., jf.
       vejdirektoratets vedlagte skitseplan nr. 1150-1020, …, dato 10.09.2004 med ve-
       jinteressezone indtegnet. vejinteressezonen er på de aktuelle matr.nr. 32, 33c, 35,
       36, 37a fastsat til 70 meter fra den skitserede udbyggede motorvejs midte og 50
       meter fra de skitserede rampers venstre kørebanekant.
       …
       vejdirektoratet skal modsætte sig, at der gives gravetilladelse til grusgravning in-
       denfor vejinteressezonen, da realisering af sådan tilladelse på det foreliggende
       grundlag ikke kan udelukkes at komme i modstrid med vejinteresser i området.
       vejdirektoratet kan for at undgå unødig fordyrelse eller vanskeliggøre af et senere
       vejanlæg forventes i givet fald at ville modsætte sig i henhold til vejlovens § 36, at
       der indenfor vejinteresseområdet de aktuelle matr.nr. 32, 33c, 35, 36, 37a eng-
                                               - 5 -
      marken, roskilde jorder, tillades grusgravning, byggeri eller andre anlæg af bli-
      vende art (jf. vejlovens § 34, stk. 3).”
efter det oplyste blev de i brevet omtalte eksisterende byggelinjer pålagt i 1985.
det fremgik blandt andet af den i brevet omtalte skitseplan, at der på en del af matr.nr. 35
påtænktes anlagt en til- og afkørselsrampe, der således vil være beliggende vest for ring-
stedvej.
den 17. marts 2005 udstedte vejdirektoratet i medfør af vejlovens § 36 et midlertidigt forbud
mod grusgravning indenfor den i brevet af 23. februar 2005 nævnte vejinteressezone. forbud-
det var gældende i 1 år og blev udstedt med henblik på efterfølgende pålæg af byggelinjer i
medfør af vejlovens § 35.
roskilde amt påklagede afgørelsen til trafikministeriet, der den 9. november 2005 stadfæ-
stede forbuddet.
den 2. marts 2006 meddelte roskilde amt tilladelse til nymølle stenindustrier a/s til rå-
stofindvinding på ejendommens 5 matrikler. i tilladelsen var det blandt andet anført som vil-
kår nr. 5 i punkt 1.2.3, at ”råstofindvindingen må ikke indledes, før der foreligger en aftale
med vejdirektoratet vedrørende den praktiske håndtering af indvindingen ved holbæk-
motorvejen og vejinteresseområdet for udbygning af motorvejen.”
vejdirektoratet traf den 3. marts 2006 afgørelse om pålæg af byggelinjer på ejendommens 5
matrikler i medfør af vejlovens § 35, stk. 1. i afgørelsen var bl.a. anført, at ”ejendommen fort-
sat berøres af planerne for holbækmotorvejens udbygning mellem fløng og roskilde vest
med flere spor mv. omkring den eksisterende motorvej”, og at byggelinjerne blev pålagt ”til
sikring af vejplanerne for holbækmotorvejens senere udbygning med flere spor mv.” afgø-
relsen var vedlagt en ”plan (udkast til deklarationsrids)”, som ikke har været fremlagt under
sagen. parterne har under sagen fremlagt en projekttegning (tegning nr. 1150-13008-8), hvor
de pågældende byggelinjer er indtegnet.
roskilde amts tilladelse blev af både nymølle stenindustrier a/s og vejdirektoratet påklaget
til naturklagenævnet, der den 16. januar 2007 stadfæstede tilladelsen med en ændring som
                                                 - 6 -
følge af vejdirektoratets efterfølgende pålæg af vejbyggelinjer. i afgørelsen var således an-
ført, at ”tilladelsens vilkår 1.2.3, pkt. 5, skal ændres til, at råstofindvindingen skal respektere
byggelinjepålæg af 15. marts 2006 med tilhørende kortbilag.”
ved endeligt skøde af 24. april 2007 overdrog nymølle stenindustrier a/s i forbindelse med
en selskabsretlig spaltning bl.a. den i sagen omhandlede ejendom til dsv råstoffer a/s. den
kontante ejendomsværdi for de 5 matrikler var i skødepåtegningerne angivet til 2,6 mio. kr.
ved en ekspropriationsforretning den 21. april 2009 blev der såvel midlertidigt som perma-
nent eksproprieret nogle arealer på ejendommens 5 matrikler. på matr.nr. 35 blev der per-
manent eksproprieret et areal på 16.270 m2.
for ekspropriationskommissionen gjorde dsv råstoffer a/s blandt andet gældende, at er-
statningen skulle udmåles ud fra den mistede fortjeneste ved ikke at kunne indvinde råstoffer
på det eksproprierede areal.
ved ekspropriationskommissionens kendelse af 12. juni 2009 blev dsv råstoffer a/s blandt
andet tilkendt en erstatning på 2.065.620 kr. for det eksproprierede areal på matr.nr. 35. det
fremgår af kendelsen, at der for så vidt angår et delareal på 2.840 m2, hvorpå der var ”pålagt
tinglyste deklarationer om rørledninger, som forhindrer råstofindvinding,” blev ydet en erstat-
ning på 18 kr. pr. m2, mens der for det resterende areal på 13.430 m2 blev ydet en erstatning
på 150 kr. pr. m2. ekspropriationskommissionen pålagde endvidere nye byggelinjer som er-
statning for de hidtidige byggelinjer.
ved brev af 28. januar 2010 til dsv råstoffer a/s meddelte vejdirektoratet dispensation fra
vejbyggelinjerne med henblik på grusgravning i en nærmere bestemt afstand fra motorvejen
og rampen.
ekspropriationskommissionens kendelse af 12. juni 2009 blev påklaget til taksations-
kommissionen for sjælland m.v., for hvilken dsv råstoffer a/s blandt andet gjorde gæl-
dende, at man ved ekspropriationen af arealet på matr.nr. 35 havde lidt et tab på knap 15 mio.
kr. i form af mistet nettofortjeneste ved ikke at kunne indvinde råstoffer på det eksproprierede
areal med tillæg af værdien af arealet efter endt udgravning.
                                               - 7 -
ved kendelse af 2. juli 2010 forhøjede taksationskommissionen blandt andet erstatningen for
den permanente ekspropriation af arealet på matr.nr. 35 til 5 mio. kr. i kendelsens præmisser
var anført følgende:
      ”ejeren driver professionel virksomhed med opkøb af ejendomme til råstofind-
      vinding. matr.nr. 35 er købt til dette formål. ejeren har opnået gravetilladelse på
      ejendommen, og har afholdt en række udgifter til forberedelse af grusgravning på
      ejendommen. for at grusgravning kan begynde, mangler der alene kommunens
      godkendelse af grave- og efterbehandlingsplan. ejeren er endvidere næsten færdig
      med at udgrave en grusgrav på naboarealet. på grundlag heraf finder taksations-
      kommissionen, at ejerens forberedelser til grusgravning på ejendommen på ek-
      spropriationstidspunktet har været så langt fremskredne, at ejeren med rette har
      kunnet forvente at opnå en indtjening ved grusgravningsvirksomhed på ejendom-
      men, hvis ekspropriationen ikke var blevet gennemført. da der endvidere forelig-
      ger forholdsvis detaljerede oplysninger om de eksisterende råstofmængder på are-
      alet, finder taksationskommissionen det rimeligt, at erstatningen for de mistede
      indvindingsmuligheder i det konkrete tilfælde ikke fastsættes som en merpris for
      arealet ved salg, men at der ved fastsættelsen af erstatningen tages hensyn til, at en
      med rette forventet indtjening mistes.
      taksationskommissionen finder ikke at kunne anvende ejerens opgørelse af vær-
      dien af grusforekomsten på ejendommen ved erstatningsfastsættelsen, da opgørel-
      sen bygger på en udnyttelsesgrad af forekomsten på 100 %. taksations-
      kommissionen finder ikke dette realistisk - navnlig ikke ved indvinding under
      grundvandsspejlet. med op til 4 meters overjord på arealet samt et grundvands-
      spejl i ca. 13 meters dybde, er mere end halvdelen af grusforekomsten under
      grundvandsspejlet. der ses heller ikke i ejerens beregning af nettofortjenesten at
      være taget højde for merudgifter til indvinding under grundvandsspejlet.
      taksationskommissionen fastsætter i stedet skønsmæssigt ejerens tab ved at miste
      forventede indtægter ved grusindvindingen på matr.nr. 35 til 5.000.000 kr.”
der er under sagen afholdt syn og skøn. det er i forbindelse med skønsforretningen lagt til
grund, at matr.nr. 35 udgør i alt 28.660 m2, og ikke 28.477 m2 som anført i skødet af 29. janu-
ar 1999. ved skønsforretningen blev der blandt andet besvaret spørgsmål vedrørende et af
dsv råstoffer a/s udarbejdet budget over den hypotetiske fortjeneste ved grusgravning på
det eksproprierede areal. budgettet er fremlagt som bilag b.
skønsmændene kim fynbo nielsen og jakob qvortrup christensen har den 16. december
2013 afgivet følgende erklæring:
                                        - 8 -
”spørgsmål 1
det vurderes at markedsprisen af matr. nr. 35 engmarken, roskilde jorde umid-
delbart før ekspropriationstidspunktet den 21. april 2009 var i størrelsesordenen
2,1 - 2,3 mil. kr.
grundlaget herfor er en gennemsnitlig pris på 75-80 kr./ m2 for et areal på 28.660
m2 .
spørgsmål 2
det vurderes at markedsprisen af matr. nr. 35 engmarken, roskilde jorde umid-
delbart efter ekspropriationstidspunktet den 21. april 2009 var i størrelsesordenen
0,9- 1,1 mil. kr.
grundlaget herfor er en gennemsnitlig pris på 75-80 kr./ m2 for et areal på
[12.390] m2, svarende til hele arealet af matr. nr. 35 på 28.660 m2 fratrukket det
eksproprierede areal på 16.270 m2.
spørgsmål 3
markedsværdien af det eksproprierede areal var 75-80 kr. pr m2 på ekspropria-
tionstidspunktet.
spørgsmål 4
besvarelsen af spørgsmål 1-3 er foretaget på grundlag af to konkrete handler
som er sammenlignelige mht. planlægningsstatus, dvs. arealerne ligger indenfor et
af regionen udlagte graveområder, og hvor der ikke foreligger en konkret tilladel-
se til indvinding af råstoffer og en konkret grave- og efterbehandlingsplan.
overjordsmægtigheden er dog væsentlig mindre på matr. nr. 35, end for de arealer
som ligger til grund for besvarelse af spørgsmål 1-3. overjordsmægtigheden på
matr. nr. 35 er kun ca. 1/3 af overjordsmægtigheden på de arealer
hvor de øvrige handler er foretaget.
l praksis vil det betyde, at kvadratmeterprisen vil være højere for matr. nr. 35
grundet den lavere overjordsmægtighed sammenlignet med kvadratmeterprisen
for de to handlede områder.
de to handler omfatter matr. nr. … og matr. nr. …. matr. nr. … er beliggende i
høje-taastrup kommune, dog stadigvæk indenfor det regionale graveområde ved
roskilde. afstanden til mellem de to handlede arealer er ca. … km.
efter aftale med de konkrete parter i handlen er det aftalt, at handlerne er for-
trolige, men kan oplyses til parterne i denne syns- og skønssag. oplysningerne må
ikke videregives. oplysninger om de to sager er udelukkende til parternes brug i
syn- og skønsrapporten og ikke i en evt. retssag.
spørgsmål 5
under forudsætning af at dsv råstoffer a/s på intet tidspunkt efter erhvervelsen
af matr. nr. 35 i januar 1999 kunne have fået råstofindvindingstilladelse på et væ-
sentligt større areal af ejendommen end arealet i den graveplan, som roskilde
                                          - 9 -
kommune godkendte ved afgørelse af 22. september 2009 kan spørgsmål 1-4 be-
svares som følgende.
for forudsætninger for besvarelse af spørgsmål 5 se afsnit 1.5.5.
spørgsmål 5 ad spørgsmål 1
det vurderes at markedsprisen for den del af matr. nr. 35 engmarken, roskilde
jorde som ligger inden for det i roskilde kommunes godkendte grave- og ef-
terbehandlingsplan af 22. september 2009 umiddelbart før ekspropriationstids-
punktet den 21. april 2009 var i størrelsesordenen 2,1 - 2,3 mil. kr.
grundlaget herfor er en gennemsnitlig pris på 220-235 kr./ m2 for et areal på
9.735 m2. forudsætningen for denne pris er at der foreligger en tilladelse til rå-
stofindvinding på arealet og en godkendt grave- og efterbehandlingsplan.
spørgsmål 5 ad spørgsmål 2
det vurderes at markedsprisen af matr. nr. 35 engmarken, roskilde jorde umid-
delbart efter ekspropriationstidspunktet den 21. april 2009 var i størrelsesordenen
2,1 - 2,3 mil. kr.
grundlaget herfor er en gennemsnitlig pris på 220-235 kr./ m2 for et areal på
9.735 m2. forudsætningen for denne pris er at der foreligger en tilladelse til rå-
stofindvinding på arealet og en godkendt grave- og efterbehandlingsplan.
spørgsmål 5 ad spørgsmål 3
markedsværdien af det areal som ligger indenfor det tilladte areal i grave- og
efterbehandlingsplanen af 22. september 2009 vurderes at være i størrelsesor-
denen 220-235 kr./ m2 under forudsætning af at grave- og efterbehandlingsplanen
af 22. september 2009 er godkendt for arealet.
spørgsmål 5 ad spørgsmål 4
der foreligger ikke viden om handler i området omkring roskilde, hvor der i for-
bindelse med handlen har foreligget en tilladelse til råstofindvinding og en god-
kendt grave- og efterbehandlingsplan. der er således ikke oplysninger fra konkre-
te sammenlignelige handler.
grundlag for besvarelse af spørgsmål 5
i forbindelse med køb af arealer til råstofindvinding er det praksis at råstofind-
vinder påtager sig de risici der er, for at en del af arealet ikke kan indvindes. dette
afspejles i prisen, således at jo nærmere man er et konkret projekt med færre risici,
jo højere bliver prisen.
der er altid afstandskrav til naboarealer, veje, bebyggelse, ledningsanlæg mv.
som gør, at det ikke er muligt at udnytte hele arealet. der kan desuden være
andre forhold som begrænser en råstofindvinding, f.eks. arealer beskyttet efter
naturbeskyttelseslovens § 3 (beskyttede moser, overdrev mv.), § 16 a-og sø-
beskyttelseslinjen eller § 18 (fortidsminder). myndigheden kan dispensere fra af-
standskravene, men det er ikke givet, at der opnås dispensation. l en konkret
                                         - 10 -
råstoftilladelse vil der desuden blive fastsat en række krav som kan betyde, at en
del af arealet eller råstofvolumenet ikke kan indvindes, f.eks. vilkår om støj og
krav om bestemte skråningshældninger i forbindelse med efterbehandling.
i en godkendt grave- og efterbehandlingsplan er der taget højde for disse risici.
det volumen som beskrives i grave- og efterbehandlingsplanen angiver derfor
det reelle volumen som kan indvindes når der tages højde for afstandskrav og
arealbegrænsninger.
desuden er det vigtigt at være opmærksom på, at råstofindvinder påtager sig
den usikkerhed der er i forbindelse med de materialer der kan indvindes fra area-
let. der er således en ikke ubetydelig usikkerhed i hvilke materialer der kan ind-
vindes fra et bestemt areal. der er endvidere risiko for, at der er lag af mere fin-
kornet materialer - ler og silt - som ikke kan sælges og deraf ikke udgør en rå-
stofmæssig værdi.
de priser som er angivet i svaret på spørgsmål 4, er baseret på, at arealet er
udlagt som graveområde i den regionale råstofplan. det er dog også forudsat at
der ikke foreligger en tilladelse hvor afstandskrav og arealbegrænsninger er kendt.
der er således ikke taget højde for de risici som forskellige afstandskrav
og arealbegrænsninger giver.
arealprisen for et areal hvor der findes en tilladelse til råstofindvinding og en
godkendt grave- og efterbehandlingsplan er højere end prisen for et areal som
blot ligger indenfor et af regionen udlagte graveområder, men hvor der ikke fo-
religger en konkret tilladelse til indvinding af råstoffer og hvor der foreligger en
konkret grave- og efterbehandlingsplan.
som anført i svaret på spørgsmål 3 så vurderes det, at markedsværdien af det
eksproprierede areal var 75-80 kr. pr. m2 på ekspropriationstidspunktet.
der foreligger ikke viden om handler i området omkring roskilde, hvor der i for-
bindelse med handlen har foreligget en tilladelse til råstofindvinding og en god-
kendt grave- og efterbehandlingsplan. der er således ikke oplysninger fra konkre-
te sammenlignelige handler.
l besvarelsen af spørgsmål 5 er det derfor valgt at indregne den risiko i areal-
prisen, at ikke hele arealet kan indvindes men kun det areal der ligger indenfor det
tilladte areal i grave- og efterbehandlingsplanen af 22. september 2009. arealet af
matr. nr. 35 som er omfattet af grave- og efterbehandlingsplan af 22. september
2009 udgør 9.735 m2.
en markedsværdi kan derfor fastsættes som:
(28.660 m2/9.735 m2) * 75 til 80 kr./m2 = 220-235 kr./m2.
markedsværdien af det areal som ligger indenfor det tilladte areal i grave- og
efterbehandlingsplanen af 22. september 2009 vurderes at være i størrelsesor-
denen 220-235 kr./m2 under forudsætning af at grave- og efterbehandlingsplanen
af 22. september 2009 er godkendt for arealet.
                                        - 11 -
markedsværdien af det areal som ligger udenfor arealet i grave- og efterbe-
handlingsplanen af 22. september 2009 vurderes som begrænset under forud-
sætning af at dsv råstoffer a/s på intet tidspunkt efter erhvervelsen af matr. nr.
35 i januar 1999 kunne have fået råstofindvindingstilladelse på et væsentligt større
areal af ejendommen end arealet i den graveplan, som roskilde kommune god-
kendte ved afgørelse af 22. september 2009.
på grundlag af danmarks statistiks opgørelse af ejendomssalg (ejen88) vurderes
prisen af arealet som ligger indenfor matr. nr. 35 men udenfor arealet omfattet af
grave- og efterbehandlingsplan af 22. september 2009 at udgøre ca.
250.000 kr./ha (25 kr./m2) svarende til en pris i størrelsesordenen 475.000 kr.
…
spørgsmål a
det vurderes at der kan indvindes i størrelsesordenen 270.000 m3 råstoffer fra det
eksproprierede areal.
heraf vurderes 130.000 m3 at være over grundvandsspejl og 140.000 m3 at være
under grundvandsspejl.
…
spørgsmål b
det vurderes at materialerne som kan indvindes på det eksproprierede areal svarer
til de materialer som er indvundet i nabogrusgraven benævnt "svoger-slev".
…
spørgsmål d
de i bilag b anførte omkostninger skønnes rimelige og i overensstemmelse med
de omkostninger der må forventes at være ved drift af grusgraven.
på grundlag af det opsatte budget i bilag b er der udarbejdet et budget på grundlag
af erfaringstal fra branchen og de aktuelle forhold på lokaliteten.
       tabel 1: vurdering af poster i sagens bilag b. syn og skønsmænds vur-
       dering af poster.
       …
       ebitda                      6.392.220 kr.
       afskrivninger                         0 kr.
       ebita                       6.392.220 kr.
       ebita (kr./m3)                    23,7 kr./m3
                                             - 12 -
     …
     spørgsmål f
     dsv råstoffer a/s angiver en ebita på 8,97 mil. kr. hertil lægges værdien af
     den eksproprierede jord, som fastlægges til 16,00 kr./m2. det samlede tab vurde-
     res derfor til kr. 9,19 mil.
     vi har foretaget vores egne beregninger (tabel 1). vi vurderer et ebita på 6,4
     mil. kr., dvs. ca. 2,58 mil. kr. lavere end ebita vurderet af dsv råstoffer a/s.
     l praksis vil det svare til at dsv råstoffer vil miste en indtjening på 6,4 mil. kr.
     såfremt budgettet i tabel 1 anvendes.
     forskellen skyldes primært at syns- og skønsmændene vurderer at der kan ind-
     vindes et mindre volumen på arealet end dsv råstoffer a/s.
     spørgsmål g
     overjordstykkelsen på det eksproprierede areal er begrænset sammenlignet
     overjordstykkelsen i andre grusgrave i roskildeområdet.
     …
     vi vurderer at omkostningen er op imod 70% lavere på matr. nr. 35 mht. af-
     rømning af overjord i forhold til de øvrige områder der opstartes i dag i grave-
     området omkring roskilde.
     …”
skønsmændene har endvidere den 6. juli 2014 afgivet en supplerende erklæring. i erklæringen
er dsv råstoffer a/s’ grusgrav på den omhandlede ejendom benævnt ”forsøgsgaardens
grusgrav”. der er endvidere blandt andet besvaret spørgsmål vedrørende en af dsv råstoffer
a/s udarbejdet ”skematisk oversigt over overjord” (fremlagt som bilag g). i den supplerende
skønserklæring er anført følgende:
     ”spørgsmål 6
     syns- og skønsmændenes besvarelse bygger på, at al indvinding og salg kan
     henføres til en regnskabsperiode. vi har ikke henført dette til en bestemt regn-
     skabsperiode da råstofmarkedet i hovedstadsområdet generelt har en høj efter-
     spørgsel.
     en årlig afsætning i den størrelsesorden der nævnes af dsv råstoffer a/s i
     spørgsmål a eller efter vores beregninger som angivet i vores svar til spørgsmål
     a, vil ikke være urealistisk.
     spørgsmål 7
     spørgsmål 7i
                                        - 13 -
ja. det ville have været muligt at indvinde og sælge hele råstofmængden i 2009.
…
besvarelsen er givet under forudsætning af, at der kun ses på den enkelte grav,
og at der ikke er taget hensyn til hvornår dsv råstoffer har fået tilladelsen, af-
gørelse fra naturklagenævnet eller er gået i gang med den faktiske råstofind-
vinding.
spørgsmål 7ii
nej. den råstofmængde som nævnes i spørgsmål a og i vores beregninger af
råstofvolumen, vil ikke efter sædvanlig erhvervsmæssig indvindingsvirksomhed
forventeligt havet været indvundet og solgt senere end 2009 og/eller over flere år.
…
grundlag for besvarelse af spørgsmål 7
lund elmer sandager har den 20. maj 2014 på grundlag af ønske fra skøns-
mændene fremsendt supplerende oplysninger vedr. mængder som dsv råstoffer
a/s indvinder og afsætter årligt i hhv. hele roskildeområdet i perioden 2009-2013
og i forsøgsgaardens grusgrav siden opstart af graven og til 2013…
…
råstofmarkedet i hovedstadsområdet har generelt en høj efterspørgsel, om end
der i perioden efter finanskrisen i 2008-2010 ses et fald i den samlede indvinding
af sand, grus og sten i roskilde og høje-taastrup kommuner. den gennemsnitlige
afsætning for forsøgsgaardens grusgrav … udgør ca. 349.000 m3/år på trods af at
graven ikke har været i drift i hele perioden 2012/13.
da forsøgsgaardens grusgrav sættes i produktion i 2012/13 falder indvinding og
afsætningen fra hedehusene, på trods af at nymølle stenindustriers samlede
afsætning stiger for roskildeområdet. da nymølle stenindustrier har en række
råstofgrave i området indenfor en kort afstand er der således ingen sammenhæng
mellem tendensen i markedet som helhed og tendensen i indvinding og
afsætning i den enkelte grav.
det vil således have været muligt at indvinde og sælge hele det råstofvolumen
fra forsøgsgaardens grusgrav i 2009 som nævnes i spørgsmål a og i vores be-
regninger af råstofmængden i svaret på spørgsmål a.
…
spørgsmål k
da volumen af råstoffer udenfor det eksproprierede areal allerede er indregnet i de
270.000 m3 fastholder skønsmændene den mistede indtjening til 6,4 mio. kr. som
angivet i vores svar til spørgsmål f.
spørgsmål l1
l forbindelse med besvarelse af spørgsmål l1 er der indhentet verificering hos
ncc roads a/s, råstoffer og jørgen jensen sten og grus aps.
                                        - 14 -
på grundlag af ovenstående kan skønsmændene delvist bekræfte at de oplyste
priser, overjordsmængder og råstofmængder er de af ncc roads a/s, råstoffer
oplyste.
mht. opgørelsen for matr. nr. … er det i processkrift d beskrevet, at arealet er på
6,9 ha. det fremgår dog af tillægsnotatet - bilag e at arealet er på 7,0 ha.
mht. opgørelsen i processkrift d for matr. nr. … og … oplyses det, at det solgte
areal er på 14,2 ha. det verificerede areal er på 17,18 ha. jf. ncc. jf. ois (den
offentlige lnformationsserver) det samlede matrikulære areal af matr. nr.
… og … på 17,14 ha. af processkrift d oplyses det, at der kan udnyttes i alt
1.131.000 m3 råstoffer i fast mål og 1.357.200 i løst mål. af det verificerede op-
lyst af ncc fremgår, at der er i alt 1.315.000 m3 i fast mål eller 1.578.000 m3 i
løst mål. af jørgen jensen sten og grus oplyses det, at der kan udnyttes
1.670.000 m3 i fast mål. det oplyses desuden af ncc at overjordsmægtigheden i
gennemsnit er 10,5 meter og at det underliggende gruslag er 11,5 meter. det oply-
ses dog også at mægtighederne varierer meget i området og derfor er angivet som
et gennemsnit.
spørgsmål l2
skønsmændene anser oplysningerne mht. overjords- og råstofmængder angivet
i processkrift d og i bilag e for værende korrekte. boringerne angivet i bilag e er
ikke væsentligt forskellige fra boringer angivet i offentligt tilgængelige databaser.
spørgsmål m1
skønsmændene har på grundlag af besvarelsen af spørgsmål a, d og l1 udar-
bejdet et tilrettet skema svarende til det fremsendte bilag g.
       tabel 2: beregning af bilag g på grundlag af besvarelse af spørgsmål a, d
       og l1.
                                                matr.nr. …         matr.nr. …
       …
       købspris                                 4.700.000 kr.       14.000.000 kr.
       grusmængder                              387.000 kr.         1.578.000 kr.
       kr./m3                                   12,14 kr.           8,87 kr.
       ekstrapris for overjord                  12,7 kr.            8,4 kr.
       ekstrapris for kørsel, …                 0 kr.               0 kr.
       pris pr. m3 grus                         24,84 kr.           17,27 kr.
       pris forsøgsgaarden i alt
       270.000 m3 x pris pr. m3 grus            6.706.800 kr.       4.662.900 kr.
                                                - 15 -
             pris pr. m2 for forsøgsgård
             (16.270 m2)                                  412,22 kr.         286,59 kr.
      på grundlag af en beregning foretaget på de samme forudsætninger, men med
      verificerede tal fra besvarelse af spørgsmål l1 og tal fra besvarelse af spørgsmål
      a og d får skønsmændene en pris for forsøgsgården på mellem kr. 287 - 412 pr.
      m2 .
      skønsmændene vurderer desuden, at i forbindelse med køb af forsøgsgården
      bør køber have indregnet udgifterne til flytning af overjord og kørsel ved pris-
      fastsættelsen af ejendommen.
      skønsmændene er dog ikke enige i, at en pris for forsøgsgården pr m2 og baseret
      på prisoplysningerne vedrørende matr. nr. … og … og … bør ligge mellem kr.
      383-709 pr. m2 eller som beregnet på grundlag af besvarelse af spørgsmål a, d og
      l1 til kr. 287-412 pr. m2.
      syn- og skønsmændene er ikke bekendt med, at der er givet så høje priser for
      arealer med råstoffer som angivet i afsnittet over. vi er bekendt med, at der er
      givet op imod kr.1 mio. pr. ha. svarende til kr. 100 pr. m2. dette var et areal som
      lå udenfor graveområde, men hvor forekomsten var godt kendt og med en over-
      jordstykkelse lidt højere end forsøgsgården.
      det er skønsmændenes opfattelse, at højere priser end kr. 100 pr. m2 kan være
      tilfældet, når der ikke er risici i forhold til det forventede råstofvolumen og for-
      hold i råstofindvindingen, herunder at der foreligger en tilladelse til råstofind-
      vinding på arealet og en godkendt grave- og efterbehandlingsplan. syns- og
      skønsmændene henviser til afsnit 1.5.5 - grundlag for besvarelse af spørgsmål 5 i
      det af fremsendte notat dateret til 16. december 2013.
      at syns- og skønsmændene ikke er enige i prisen på kr. 383-709 pr. m2 begrundes
      også med, at arealomkostningerne vil blive så høje, at det jf. vores besvarelse af
      spørgsmål d eller af det opstillede budget i ekstraktets bilag b, ikke vil kunne
      svare sig at indvinde råstoffer på et areal som forsøgsgården. af besvarelse af
      spørgsmål d fremgår, at syn- og skønsmændene vurderer et ebita på kr. 23,7 pr.
      m3. med en arealomkostning på kr. 709 pr. m2 og en gravedybde på 24 meter vil
      arealomkostningen være 709/24 = kr. 29,5 pr. m3, hvilket er højere end den be-
      regnede ebita på kr. 23,7 pr. m3. ved anvendelse af kr. 383 pr. m2 vil arealom-
      kostningerne være 383/24 = kr. 15,96 pr. m3. fratrækkes denne arealomkostning
      det beregnede ebita i spørgsmål d opnås en ebita på kr. 7,7 pr. m3. ved en
      arealomkostning på kr. 568,8 pr. m2 vil ebita være kr. 0 pr. m3.
      …”
forklaringer
der er under sagen afgivet forklaring af landinspektør nils nybro eriksen, råstofchef kent
grimm thornberg samt skønsmændene jakob qvortrup christensen og kim fynbo nielsen.
                                              - 16 -
landinspektør nils nybro eriksen har forklaret blandt andet, at han er praktiserende land-
inspektør med firma i aarhus. han har siden 1995 arbejdet som konsulent for vejdirektoratet
i ekspropriationssager. han blev involveret i denne sag i forbindelse med nymølle stenindu-
strier a/s’ ansøgning til roskilde amt om tilladelse til råstofindvinding.
man har i mange år vidst, at der var trængselsproblemer på holbækmotorvejen på stræk-
ningen mellem roskilde vest og københavn, og i regionplanen fra 1997 blev der indsat en
bestemmelse om udvidelse af motorvejen. man vidste, at der ville ske en udvidelse af mo-
torvejen, og det var kun et spørgsmål om at få bevillingerne hertil på plads. der var en ”vejin-
teressezone” omkring motorvejen på den strækning, der skulle udvides. en vejinteressezone
er ikke det samme som en ”transportkorridor”, da en sådan omhandler noget, der ligger langt
ude i fremtiden. vejinteressezonen omkring motorvejen var ”70 meter”. det var vejdirektora-
tets opfattelse, at vejinteressezonen blev krænket ved det ansøgte graveprojekt fra nymølle
stenindustrier a/s. vejdirektoratet nedlagde derfor et forbud og pålagde efterfølgende bygge-
linjer. på den fremlagte tegning nr. 1150-13008-8 viser den grønne, stiplede linje på matr.nr.
35 den byggelinje, som vejdirektoratet pålagde i marts 2006 til afløsning af forbuddet fra
marts 2005. den sorte, stiplede og punkterede linje på matriklen viser den byggelinje, der nu
gælder.
en såkaldt ”østvendt” rampe betjener trafikken fra og mod øst, mens en ”vestvendt” rampe
betjener trafikken fra og mod vest. betegnelserne angiver således ikke, hvor ramperne geogra-
fisk er placeret i forhold til vejen. ved roskilde vest havde man hidtil kun haft en vestvendt
rampe og udvidede nu anlægget til også at betjene den østvendte trafik, således at man kunne
køre til og fra motorvejen i begge retninger.
ved ekspropriationsforretningen i april 2009 henlå dsv råstoffer a/s’ ejendom endnu som
en græsmark, og der var således ikke påbegyndt graveaktiviteter på stedet. ved taksa-
tionsforretningen i juni 2010 havde dsv råstoffer a/s påbegyndt graveaktiviteter på ejen-
dommen, idet der blandt andet var afgravet muld. der havde dog ikke været graveaktiviteter
på matr.nr. 35. dsv råstoffer a/s startede udgravningen på ejendommen fra vest mod øst,
således at matr.nr. 35 skulle udgraves til sidst.
                                              - 17 -
der er i roskilde kommune mange andre ejendomme, hvor der bliver gravet grus. han kan
dog ikke sige, om disse er af samme kvalitet som den her omhandlede ejendom.
råstofchef kent grimm thornberg har forklaret blandt andet, at han er uddannet geolog og
ansat i dsv råstoffer a/s. han tager sig blandt andet af selskabets korrespondance med of-
fentlige myndigheder.
han var ikke ansat i nymølle stenindustrier a/s på det tidspunkt, hvor dette selskab er-
hvervede den pågældende ejendom. han mener, at nymølle stenindustrier a/s købte ejen-
dommen til en meget god pris, men der var dog på daværende tidspunkt et rigeligt udbud af
grus i området. på et tidspunkt efter erhvervelsen undersøgte han regionplanen og rå-
stofplanen for området og fandt ud af, at der kunne indvindes råstoffer på ejendommen. det
eneste ”problematiske” han fandt i materialet, var noget om, at der muligvis skulle foretages
museumsundersøgelser. det, der var anført i regionplanen fra 1997 om udvidelse af tilslut-
ningsanlæg nr. 14, forstod han således, at der kun var tale om en udvidelse af en allerede eksi-
sterende rampe på en anden ejendom. han kontaktede roskilde amt telefonisk, og amtet for-
talte ham ikke noget om, at der skulle ske en udvidelse af motorvejen ind på selskabets ejen-
dom. det var først efter, at vejdirektoratet var kommet med bemærkninger til selskabets an-
søgning om tilladelse til råstofindvinding, at selskabet blev bekendt med planerne herom.
selskabet drøftede i den forbindelse med vejdirektoratet, om de eventuelt kunne grave grus
på det sted, hvor rampen skulle være, hvis de efterfølgende fyldte udgravningen op med jord,
men det var vejdirektoratet ikke indstillet på, idet det mente, at der ville være problemer med
den påfyldte jords bæreevne. vejdirektoratet har imidlertid accepteret en sådan fremgangsmå-
de andre steder.
grusgravning er forbundet med meget store opstartsomkostninger. der er således i starten tale
om en ”ineffektiv drift”. man skal blandt andet afgrave muld, foretage museumsunder-
søgelser, flytte eventuelle ledninger samt etablere adgangsveje og toiletforhold for arbejderne.
alle disse omkostninger skal som følge af ekspropriationen nu ”fordeles” på den mindre
mængde grus, der kan indvindes og sælges. selskabet kunne ikke have købt andre ejendomme
som erstatning for det eksproprierede areal, da der ikke i nærheden var ejendomme til salg,
der var udlagt til råstofindvinding, og da det var for risikabelt at købe en ejendom, der ikke
                                                - 18 -
var udlagt til råstofindvinding. det var heller ikke på daværende tidspunkt muligt at leje en
ejendom med henblik på råstofindvinding.
ejendomme med en råstofbeholdning prissættes ud fra mange forskellige parametre, blandt
andet mængden og kvaliteten af råstofferne, mængden af overjord, der skal afgraves, ad-
gangsforholdene til arealet og markedet for afsætning af råstoffet i området. roskildeområdet
er et rigtig godt marked, og mulighederne for at indvinde råstoffer fås ikke bedre end på den
omhandlede ejendom.
han kan ikke huske, hvornår selskabet gik i gang med at grave på ejendommen. i 2010 blev
der foretaget museumsundersøgelser. det er korrekt som forklaret af nils nybro eriksen, at
selskabet udgravede fra vest mod øst på ejendommen. udgravningen gik meget hurtigere end
forventet, og de var nået til den østlige del af ejendommen allerede for nogle år siden. der var
på daværende tidspunkt meget stor efterspørgsel efter grus, og selskabet solgte omkring
450.000 m3 grus om året. der kan graves grus på ejendommen i endnu 1-2 år.
nymølle stenindustrier a/s valgte at sætte den første ansøgning fra 2001 i bero, da selskabet
var blevet opkøbt af dsv a/s, og da der var ”fuld gang” i 2 grusgrave tæt på ejendommen.
det kunne derfor ikke betale sig at opstarte endnu en grusgrav.
han vil tro, at grunden til, at der først forelå en godkendt grave- og efterbehandlingsplan i
september 2009, selvom roskilde amt havde meddelt tilladelse til råstofindvinding i marts
2006, dels var selskabets problemer i forhold til vejdirektoratet, og dels at det måske sta-
digvæk ikke kunne betale sig for selskabet at opstarte en ny grusgrav.
skønsmand jakob qvortrup christensen har forklaret blandt andet, at han kan vedstå skønser-
klæringerne.
det er muligheden for afsætning af råstoffer, dvs. omfanget af bygge- og anlægsprojekter, der
er styrende for indvindingen af råstoffer. københavn har været et godt område, hvor der de
senere år bl.a. har været store offentlige byggerier.
                                              - 19 -
ved besvarelsen af spørgsmål d har de regnet med gennemsnitspriser. det er korrekt, at de
ikke har taget højde for, at omkostningerne ved indvindingen i et givet område er lavere ved
den sidste del af indvindingen.
i forbindelse med udstedelse af en gravetilladelse indhenter råstofindvindingsselskabet en
udtalelse fra det lokale museum om sandsynligheden for at støde på fortidsminder. man kan
bede museet om en arkæologisk forundersøgelse, hvilken selskabet i givet fald skal betale for.
skønsmand kim fynbo nielsen har forklaret blandt andet, at han kan vedstå erklæringerne.
der har været relativt gode priser på grus i det område, hvor den pågældende ejendom er be-
liggende. det er svært at sige, om der har været en egentlig stigning i gruspriserne, men der
har i hvert fald ikke været det samme fald som i andre områder. han vil mene, at der har væ-
ret tale om en stagnering eller eventuelt et lille fald fra 2007 til 2010, mens der efter 2010 har
været en lille stigning i gruspriserne.
dsv råstoffer a/s havde en grusgrav meget tæt på den i sagen omhandlede ejendom og
kunne derfor flytte sit udstyr og personale til den anden grusgrav, hvis der i perioder ikke
kunne udvindes på den omhandlede ejendom.
når man investerer i en ejendom med råstoffer, er der mange usikkerhedsfaktorer, hvoraf nog-
le er kendte, mens andre er ukendte. usikkerhedsfaktorer kan f.eks. være fortidsminder, led-
ninger i jorden, skelforhold, jordbundsforhold og naboforhold. jo flere risici, der er afdækket
inden købet, jo mere vil en køber betale for ejendommen. der har været gravet grus i mange
år i det område, som den pågældende ejendom ligger i, og kvaliteten af jorden er ”relativt
sikker”. når et område er udlagt til råstofindvinding, ved man, at det er beregnet til udgrav-
ning af råstoffer, men man skal derefter undersøge området og herefter ansøge om tilladelse
til råstofindvinding.
det, der er anført i skønserklæringen af 6. juli 2014 om prisen for andre arealer i området i
besvarelsen af spørgsmål m1, bygger på skønsmændenes kendskab til de 2 sager fra nær-
området, som de har undersøgt. der er visse forskelligheder i disse 2 sager i forhold til nær-
værende sag, hvorfor de ikke er helt sammenlignelige med nærværende sag. hvis en køber
                                                - 20 -
skal give en højere pris end 100 kr./m2 for en ejendom, vil det typisk kræve, at man er ”rime-
ligt sikker på”, at man vil få en tilladelse til råstofindvinding.
procedure
vejdirektoratet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af
18. marts 2016, der er sålydende:
       ”oversigt over vejdirektoratets betalingspåstande
       vejdirektoratets betalingspåstande fremkommer således:
       den principale påstand:
       erstatning, jf. taksationskommissionens kendelse (bilag 20)          5.000.000,-
       - ejendomsværdiforringelse (ca. kr. 25 pr. m2, jf. spg. 5)             475.000,-
       beløb, der skal tilbagebetales                                       4.525.000,-
       den subsidiære påstand:
       erstatning, jf. taksationskommissionens kendelse (bilag 20)          5.000.000,-
       - ejendomsværdiforringelse (kr. 80 pr. m2, jf. spg. 1 og 2)          1.301.600,-
       beløb, der skal tilbagebetales                                       3.698.400,-
       den mere subsidiære påstand:
       erstatning, jf. taksationskommissionens kendelse (bilag 20)          5.000.000,-
       - ejendomsværdiforringelse (kr. 100 pr. m2, jf. suppl. erkl. s. 6)   1.627.000,-
       beløb, der skal tilbagebetales                                       3.373.000,-
       …
       anbringender
       1.    princippet for erstatningsudmålingen
       ekspropriation af fast ejendom skal som den altovervejende hovedregel erstattes
       med det afståedes værdi i handel og vandel på ekspropriationstidspunktet. hermed
       forstås det beløb, som den afståede ejendom kunne have indbragt ved salg på
       markedsvilkår til en kyndig erhverver og ikke ejendommens brugsværdi, jf. ufr
       1998.1276 h.
       ved delekspropriation har højesteret flere gange udtalt, at genstanden for dom-
       stolenes prøvelse af ekspropriationserstatningen er den ejendomsværdiforringelse,
       delekspropriationen har påført restejendommen, jf. f.eks. ufr 2005.1207 h.
       såfremt et jordareal indeholder indvindingsegnede råstoffer, kan forventningen
       om fremtidig indtjening fra råstofferne forøge arealets handelsværdi sammen-
       lignet med tilsvarende jordarealer uden råstoffer. ved ekspropriation af arealer
       med råstoffer skal ekspropriationserstatningen som udgangspunkt også udmåles
                                         - 21 -
efter handelsværdien, dvs. den pris, som en køber vil betale for ejendommen med
viden om råstofferne, jf. tfl 1999.226 v, og tilsvarende utrykt dom afsagt den
11. oktober 1999 af vestre landsrets 7. afdeling samt utrykt dom afsagt den 3.
september 1999 af østre landsrets 10. afdeling.
værdiansættelsen af fremtidige, eller som i dette tilfælde hypotetiske indtje-
ningsmuligheder, vil altid være forbundet med usikkerhed. ved valg mellem to
hypoteser, markedets vurdering af de fremtidige indtjeningsmuligheder på et kon-
kret råstofareal og grundejerens egen vurdering, må man i sagens natur formode,
at markedets vurdering er den mest objektive og rigtige.
udmåling efter handelsværdiprincippet vil derfor alt andet lige resultere i den
mest objektive vurdering af den ejendomsværdiforringelse, som ekspropriationen
har påført restejendommen. en kyndig erhverver vil netop ikke betale mere for rå-
stofarealet end det, der svarer til den markedsmæssige kapitalisering af de fremti-
dige indtjeningsmuligheder fra råstofindvinding.
eftersom handelsværdien derved er udtryk for markedets værdiansættelse af ind-
tjeningsmulighederne, kan ekspropriationserstatning kun under særlige om-
stændigheder udmåles efter et brugsværdiprincip. sådanne særlige omstændig-
heder foreligger ikke i denne sag, og dsv’s synspunkt om, at der for råstofgrunde
skulle gælde en forhåndsformodning for, at erstatningen skal udmåles efter et
brugsværdiprincip, er ikke i overensstemmelse med gældende ret. det bemærkes
endvidere hertil, at ekspropriationskommissionen ved kendelsen af 12. juni 2009
(bilag …) var enig med vejdirektoratet i det principielle synspunkt om, at erstat-
ningen må fastsættes til handelsværdien, og ikke på grundlag af en kapitalisering
af en eventuel fremtidig fortjeneste.
det gøres derfor i første række gældende, at ekspropriationserstatningen til dsv
skal udmåles til handelsværdien af den eksproprierede del af matr.nr. 35 engmar-
ken, roskilde jorder, på ekspropriationstidspunktet.
2.     erstatningsudmålingen
taksationskommissionen har ved kendelsen af 2. juli 2010 med urette udmålt er-
statningen til kr. 5.000.000,- efter brugsværdiprincippet.
erstatningen er efter vejdirektoratets opfattelse herved fastsat til et beløb, som
langt overstiger arealets værdi. dette gælder uanset, om der til ejendommen var
knyttet en sådan berettiget forventning om fremtidig råstofudnyttelse, at for-
ventningen påvirkede arealets handelsværdi.
for så vidt angår vejdirektoratets betalingspåstande bemærkes, at de er opgjort ef-
ter forskellen mellem den tilkendte erstatning på kr. 5.000.000,- og den erstatning,
der burde være tilkendt efter handelsværdiprincippet, jf. skønsmændenes vurde-
ringer i skønserklæringen af 16. december 2013, henholdsvis erklæringen af 6. juli
2014.
opgørelsen af vejdirektoratets påstande afhænger af den arealpris, der frem-
kommer under to forskellige forudsætninger: 1) at indvindingstilladelse ikke kun-
                                        - 22 -
ne opnås til det eksproprierede areal, og 2) at indvindingstilladelse kunne være
opnået til et større areal end de 9.735 m2 af matr.nr. 35 (beliggende uden for det
eksproprierede areal), der er meddelt gravetilladelse til.
2.1    forudsætning 1 - indvindingstilladelse kunne ikke opnås
under hensyn til, at dsv ikke inden ekspropriationen havde opnået indvin-
dingstilladelse til den eksproprierede del af matr.nr. 35 engmarken, roskilde jor-
der, må en erstatning, der bygger på en anvendelse af arealet til råstofudnyttelse,
som minimum kræve, at indvindingstilladelse, jf. i dette tilfælde råstoflovens § 7,
var eller bevissikkert kunne være opnået.
vejdirektoratet gør som et nyt anbringende i forbindelse med sagens behandling
ved domstolene gældende, at dsv ikke med fornøden sikkerhed har godtgjort, at
dsv på ekspropriationstidspunktet kunne have opnået indvindingstilladelse til det
eksproprierede areal.
på ekspropriationstidspunktet var det eksproprierede areal et jordareal beliggende
i landzone, hvortil der som nævnt ikke var knyttet en tilladelse til indvinding af
råstoffer. den samlede ejendom, der bl.a. bestod af den eksproprierede del af
matr.nr. 35, var i roskilde amts regionplan 1997 (bilag … samt …) udlagt til rå-
stofindvindingsområde. i samme regionplan fremgik imidlertid også, at der skulle
ske en udvidelse af holbækmotorvejen på strækningen mellem hedehusene og
roskilde vest i planperioden.
de senere regionplaner (jf. bilag …) ændrede ikke på forholdet mellem vejinte-
ressen - i form af udvidelsen af holbækmotorvejen - og råstofinteressen ved den
omhandlede ejendom. det var således sikkert, at projekteringen af udvidelsen
ville blive iværksat få år efter regionplan 1997. som det fremgår af anlægsloven,
lov nr. 523 af 7. juni 2006, gennemførte vejdirektoratet i samarbejde med hur,
roskilde og københavns amter samt roskilde og høje-taastrup kommuner i
2001-2002 en forundersøgelse, der blev afrapporteret i 2002 med et skitseforslag.
med enkelte bearbejdninger blev dette skitseforslag til det projekt, der lå til grund
for anlægsloven.
hertil kommer, at det daværende naturklagenævn ved afgørelse af 16. januar
2007 (bilag …) i realiteten gav afslag på ansøgning om råstofindvinding af 29.
november 2004 (bilag …) for så vidt angår de dele af matr.nr. 35, hvor råstof-
indvindingen ville være uforenelig med motorvejsudvidelsen. det daværende na-
turklagenævn kunne alene behandle klagen inden for råstoflovens rammer, og
nævnets henvisning til vejdirektoratets afgørelse af 17. marts 2005 (bilag …) om
forbud efter vejlovens § 36 samt afgørelsen af 3. marts 2006 (bilag …) om vej-
planbyggelinjer efter vejlovens § 35 (gældende fra den 16. marts 2006) må derfor
anses som en afgrænsning af vejinteressen, som denne geografisk er konkretiseret
i vejdirektoratets afgørelser.
eftersom regionplan 2005 på dette område ikke var forskellig fra regionplan
1997, havde afvejningen af modstående interesser været den samme, jf. natur-
klagenævnets afgørelse, uanset om dsv havde indgivet ansøgningen umiddelbart
efter erhvervelsen af ejendommen i 1999.
                                          - 23 -
for så vidt angår oplysningerne i det udbudsmateriale (bilag …), der forelå på
tidspunktet for dsv’s erhvervelse af matr.nr. 32, 33c, 35, 36 og 37a, skal det be-
mærkes, at den oplyste forventning om indvinding af grus vedrører den samlede
ejendom, der består af 5 parceller, og som i alt udgør 136.327 m2. matr.nr. 35 ud-
gør alene 28.660 m2, hvoraf 9.735 m2 indgår i den gældende grave- og efterbe-
handlingsplan.
der er således tale om, at over 86 % af den samlede ejendom faktisk opnåede ind-
vindingstilladelse, hvorfor oplysningen herom i udbudsmaterialet ikke kan anses
for misvisende. hertil kommer, at oplysningen om muligheden for ind-
vindingstilladelse alene er strukturdirektoratets videregivelse af oplysninger fra
de kommunale og daværende amtslige råstofmyndigheder. der er således ikke tale
om, at staten har indestået for oplysningerne eller i øvrigt afgivet garanti for, at
der kunne opnås tilladelse til indvinding på hele ejendommen.
for så vidt angår forudsætning 1 gøres det sammenfattende gældende, at plan-
grundlaget for råstofindvindingen på intet tidspunkt i dvs’ ejertid har givet mu-
lighed for indvindingstilladelse i videre omfang end det, der rent faktisk blev til-
ladt efter naturklagenævnets afgørelse af 16. januar 2007 (bilag …), det vil sige et
areal på 9.735 m2, jf. også skønserklæringen af 16. december 2013, side 5 (blå
indtegning). dsv har ikke under sagen bevist, at indvindingstilladelse kunne være
opnået til en større del af matr.nr. 35.
videre gøres det gældende, at dsv - som professionel råstofindvinder - måtte ha-
ve været bekendt med regionplan 1997 og den modstående interesse, der knytte-
de sig til udvidelsen af holbækmotorvejen langs grænsen til matr.nr. 35.
2.1.1 erstatningsfastsættelse ved forudsætning 1
det er skønsmændenes svar på spørgsmål 5 i skønserklæringen af 16. december
2013, side 2 ff., der er relevant til belysning af, hvilken ejendomsværdiforringelse
delekspropriationen medførte under forudsætning af, at plangrundlaget aldrig har
givet mulighed for råstofindvinding i videre omfang på matr.nr. 35 end det aktuelt
tilladte.
skønsmændene vurderer, at det eksproprierede areal og det ikke udnyttelige rest-
areal skal værdiansættes samlet til cirka kr. 25 pr. m2, svarende til en pris i stør-
relsesordenen kr. 475.000,-. da delekspropriationen ikke har medført andre gener
for restejendommen end det ikke udnyttelige restareal, vil den samlede ejendoms-
værdiforringelse som følge af delekspropriationen udgøre kr. 475.000,-.
vejdirektoratets principale tilbagebetalingspåstand fremkommer således ved, at
den rette erstatning, dvs. kr. 475.000,-, fratrækkes det af taksationskommissionen
tilkendte beløb på kr. 5.000.000,-, som vejdirektoratet har udbetalt til dsv.
2.2    forudsætning 2 - indvindingstilladelse kunne opnås til et større areal
såfremt østre landsret ikke kan tiltræde forudsætningen for den principale på-
stand, må forventningen om råstofindvinding indgå ved udmåling af erstatningen.
                                       - 24 -
det gøres gældende, at selv hvis dette er tilfældet, skal erstatningen ikke udmåles
efter det brugsværdiprincip, taksationskommissionen har lagt til grund, men der-
imod efter det afståedes handelsværdi på ekspropriationstidspunktet.
det afgørende spørgsmål er derfor, hvad en køber ville betale for matr.nr. 35 hen-
holdsvis før og efter ekspropriationen under hensyn til ejendommens kvaliteter
som råstofgrund samt den forringelse af restejendommen, som ekspropriationen
(afståelse af 16.270 m2) medførte, jf. også spørgsmål 1 og 2 i vejdirektoratets
skønstema af 27. september 2012.
ved besvarelse af spørgsmål 1 har skønsmændene vurderet, at markedsprisen før
ekspropriationen var i størrelsesordenen kr. 2,1 - 2,3 mil. grundlaget herfor angi-
ves at være en gennemsnitlig pris på kr. 75-80 pr. m2 for et areal på 28.660 m2.
skønsmændene vurderer ved svaret på spørgsmål 2, at markedsprisen efter ek-
spropriationen var i størrelsesordenen kr. 0,9-1,1 mil. grundlaget herfor angives
ligeledes at være en gennemsnitlig pris på kr. 75-80 pr. m2 for et areal på 12.590
m2, der efter skønsmændenes besvarelse svarer til hele arealet fratrukket det ek-
sproprierede areal på 16.270 m2 (restejendommen).
vejdirektoratet gør på den baggrund gældende, at handelsværditabet, dvs. den
samlede ejendomsværdiforringelse som følge af delekspropriation under forud-
sætning om mulig råstofudnyttelse, herefter er kr. 1.301.600. vejdirektoratet læg-
ger herved en arealenhedspris på kr. 80 pr. m2 for det eksproprierede areal på
16.270 m2 til grund. vejdirektoratets subsidiære tilbagebetalingspåstand frem-
kommer ved at trække dette beløb fra den af taksationskommissionen tilkendte
erstatning på kr. 5.000.000,-, som vejdirektoratet har udbetalt til dsv.
skønsmændene har i den supplerende erklæring af 6. juli 2014, side 6, oplyst, at
de ikke har kendskab til råstofgrunde, der er blevet handlet til mere end kr. 100 pr.
m2. såfremt landsretten finder, at markedsværdien bør være højere end de i
spørgsmål 1 og 2 angivne kr. 75-80 pr. m2, gør vejdirektoratet gældende, at han-
delsværditabet i hvert fald ikke kan opgøres med en højere arealenhedspris end kr.
100 pr. m2. dette er baggrunden for vejdirektoratets mere subsidiære påstand.
det bestrides dog, at der skulle være grundlag for at bortse fra skønsmændenes
vurdering i svaret på spørgsmål 1 og 2.
2.3    vejdirektoratets påstand om frifindelse
dsv’s betalingspåstand på kr. 1.529.109,- bygger på en opgørelse efter tabt
brugsværdi. heroverfor nedlægges påstand om frifindelse, idet dsv som anført
ikke har godtgjort, at der i nærværende sag er grundlag for at fravige det sædvan-
lige erstatningsprincip ved del-ekspropriation - handelsværdiprincippet.
dsv har opgjort tabet som følge af den stedfundne ekspropriation til kr.
6.400.000,-, jf. skønsmændenes svar på spørgsmål k. hertil kommer erstatning
for den permanente arealafståelse af 13.430 m2 (den del af det eksproprierede are-
al på 16.270 m2, hvor der ikke forefindes ledningsdeklarationer). med henvisning
til det fremlagte bilag … værdiansætter dsv dette areal til kr. 6,23 pr. m2, det vil
sige i alt kr. 83.669,-.
                                            - 25 -
    dsv har med bilag … fremlagt dokumentation for en arealpris på kr. 6,23 pr. m2
    for salg af arealer i svogerslev efter endt råstofudgravning. det fremgår af købsaf-
    talen, pkt. 2, at ejendommen erhverves af roskilde kommune med henblik på, at
    området skal udvikles til et rekreativt område. vejdirektoratet fastholder på denne
    baggrund det tidligere anførte om, at et areal efter endt råstofudgravning ikke re-
    præsenterer nogen særlig værdi, som der skal ydes særskilt erstatning for. dsv’s
    opgørelse i denne henseende bestrides derfor fortsat.
    for så vidt angår skønsmændenes besvarelse af spørgsmål 7 bemærkes, at det mu-
    ligvis kan lægges til grund, at dsv kunne have indvundet og afsat hele mængden
    i 2009. dette godtgør imidlertid ikke, at dsv ville have indvundet og afsat
    mængden, såfremt ekspropriationen tænkes bort.
    indvindingen af grus på den resterende del af forsøgsgården (dvs. efter deleks-
    propriationen) vil efter dsv’s svar på opfordring 4 først være afsluttet efter 10 år.
    indvindingen af grus på det eksproprierede areal var således ikke nært forestående
    på ekspropriationstidspunktet, og ville derfor ikke være sket i 2009, men på et
    ubestemt senere tidspunkt. den tilbagediskonterede værdi i 2009 af den hypoteti-
    ske fremtidige indvinding kendes ikke, hvilket må komme dsv til skade.
    tidshorisonten for udnyttelse af restejendommen gav i øvrigt dsv rigelig tid til at
    foretage alternative investeringer i andre råstofejendomme. derfor kan handels-
    værdierstatningen også betragtes som genanskaffelsesværdien, idet erstatningen
    kunne dække et tilsvarende delareal i forbindelse med løbende erhvervelser af an-
    dre råstofgrunde.”
dsv råstoffer a/s har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdo-
kument af 23. marts 2016, der er sålydende:
    ”dsv's påstand er opgjort således:
    mistet indtjening                             kr.                    6.400.000,00
    værdi af areal efter indvinding
    kr. 6,23 pr. m2 x 16.270 m2                   kr.                      101.362,10
    tab ved ekspropriation                        kr.                    6.501.362,10
    betalt                                        kr.                    5.000.000,00
    påstand                                       kr.                    1.501.362,10
    …
    princippet for erstatningsudmålingen
    efter grundlovens § 73 skal der ydes fuld erstatning, og erstatningen må fast-
    sættes til den fortjeneste, som ejeren mister ved ikke at kunne indvinde de på area-
    lerne værende råstoffer.
                                        - 26 -
der er i sagen tale om ekspropriation af en del af en igangværende virksomhed,
idet det kan lægges til grund, at der ville være blevet meddelt indvindingstilla-
delse på det eksproprierede areal, og at indvinding ville være blevet igangsat in-
den ekspropriationen, såfremt meddelelse af gravetilladelse ikke var blevet ud-
skudt af vejdirektoratets påbud efter vejlovens § 36 og forbud efter § 35.
når der eksproprieres en del af en virksomhed, skal erstatningen fastsættes ud fra
en brugs-værdibetragtning, jfr. til eksempelvis kfe87.83, kfe97.127,
ufr97.157h og ufr2011b side 195, hvori professor dr.jur. søren h. mørup
blandt andet på baggrund af den taksationskendelse, som ligger til grund for sagen
(bilag …), konkluderer, at erstatningen skal fastsættes som en brugsvær-
dierstatning.
ved tabsopgørelsen skal der tages hensyn til, at der er tale om ekspropriation af
ca. 10% af det samlede areal i grusgraven. alle opstartsomkostninger ved etable-
ring af grusgraven er derfor afholdt og vil ikke blive påvirket af, hvorvidt de sid-
ste 10% indvindes eller ej. fortjenesten ved de sidst indvundne mængder er derfor
langt større end ved de først indvundne.
taksationskommissionen har derfor med rette udmålt erstatningen efter et brugs-
værdiprincip.
dsv kunne ikke blot henvises til at købe et tilsvarende stykke jord andetsteds.
dels fordi der ikke i 2009 var tilsvarende jordstykker til salg og dels fordi der i så
fald ikke ville være tale om fortjeneste ved delafståelse af en igangværende virk-
somhed.
erstatningsudmålingen
dsv er enig med vejdirektoratet i, at en forudsætning for en erstatning er, at der
ville være blevet meddelt en indvindingstilladelse.
i 2005 blev indvindingstilladelser meddelt af amterne. roskilde amt har ved skri-
velse af 12. april 2005 (bilag …) påklaget vejdirektoratets afgørelse af 17. marts
2005 om forbud i henhold til vejlovens § 36 til trafikministeriet. klagen er be-
grundet med, at det er amtets vurdering, "at der ikke er hjemmel til at nedlægge
forbud i henhold til vejlovens § 36". amtet argumenterer nærmere i skrivelsen
for, at vejdirektoratet ikke kan nedlægge forbud, og at amtet havde til hensigt at
meddele indvindingstilladelse på hele matr.nr. 35.
trafikministeriet giver ikke amtet medhold, og amtet meddeler derfor en gra-
vetilladelse med forbehold for, at der ikke må indvindes på de arealer, hvor vejdi-
rektoratet har nedlagt forbud efter § 36 og byggelinjepålæg efter § 35.
det må imidlertid lægges til grund, at amtet ville have meddelt en indvindings-
tilladelse på hele arealet.
efter fast retspraksis er en grundejer berettiget til erstatning, hvis der på grunden
pålægges byggelinjer. ved at pålægge byggelinjer har vejdirektoratet således for-
pligtet sig til at betale erstatning.
                                         - 27 -
vejdirektoratet gør gældende, at det af den på købstidspunktet gældende regi-
onplan 1997 for roskilde amt fremgik, at holbækmotorvejen skulle udvides på
strækningen mellem hedehusene og roskilde vest, og at dsv derfor måtte på-
regne, at der ikke ville blive meddelt en indvindingstilladelse.
det fremgår imidlertid ikke af regionplan 1997, at holbækmotorvejen skal udvi-
des på det stykke, som ligger ud for matr.nr. 35. det er anført i regionplanerne (bi-
lagene …), at holbækmotorvejen skal udvides på strækningen mellem hedehuse-
ne og roskilde vest. roskilde vest er krydset ringstedvej, hvor matr.nr. 35 stø-
der op mod vest. altså omfatter regionplanerne ikke en udvidelse af holbækmo-
torvejen på den strækning, hvor matr.nr. 35 er beliggende. det fremgår endvidere
af regionplan 1997 (bilag …) og igen i regionplan 2001 (bilag …), at der skal
være østvendte ramper. østvendte ramper kan kun betyde, at de tænkes placeret
på den modsatte side af ringstedvej end hvor de faktisk er blevet placeret. også
af denne grund kan regionplanernes indflydelse på udnyttelse af matr.nr. 35 ikke
ses i regionplanerne.
dsv kunne således ikke i regionplanerne se, at udvidelsen af holbækmotorvejen
ville få indflydelse på udnyttelsen af matr.nr. 35. det er formentlig også årsagen
til, at vejdirektoratet vælger at nedlægge forbud efter vejlovens § 36 og efterføl-
gende byggelinjer efter vejlovens § 35.
endvidere er retsvirkningen af angivelsen af udvidelsen af en vejstrækning i en
regionplan ikke ensbetydende med, at der ikke skal betales erstatning for en ud-
nyttelse af en ejendom.
det fremgår også af regionplanerne, at matr.nr. 35 er beliggende i et udlagt rå-
stofindvindingsområde. udgangspunktet er derfor, at der skal meddeles tilladelse
til indvinding af råstofferne, idet alle råstoffer i et udlagt graveområde som ud-
gangspunkt skal indvindes. vejinteresser vægter ikke højere end råstofinteresser.
det fremgår af regionplanerne, at der kan indvindes råstoffer inden for vejinte-
resseområderne, jfr. regionplan 2001 (bilag …), hvori det er forudsat, at ind-
vinding i trafikkorridorer kan ske mod opfyldning til 1 m over grundvandsspejlet.
tilsvarende fremgår af regionplan 2005, punkt 3.4.17.
det kan også uden problemer lade sig gøre at indvinde råstofferne og efterfylde
gravesøen med overskudsjord. som der er redegjort for i processkrift f er der 3
gange mere overjord i grusgraven end der ville være anvendt til at opfylde det ek-
sproprierede areal. såfremt vejdirektoratet derfor ikke havde nedlagt forbud,
kunne råstofmængderne være indvundet og gravehullet opfyldt, hvorved der ikke
ville være lidt noget tab.
dsv har købt matr.nr. 35 med henblik på råstofindvinding (bilag …) på grundlag
af et udbudsmateriale, hvoraf fremgår, at der kan forventes opnået tilladelse til
indvinding af grus. ejendommen er købt af fødevareministeriet - staten - og sta-
ten kan derfor ikke efterfølgende ekspropriere som vejdirektoratet uden at betale
fuld erstatning.
                                        - 28 -
erstatningsfastsættelsen
brugsværdi
skønsmændene har ved besvarelsen af spørgsmål d beregnet den mistede ind-
tjening til kr. 6.400.000,00 svarende til kr. 23,70 pr. m3. beregningen er un-
derbygget af dsv's egne regnskaber i bilag a og budgettet i bilag d, hvor for-
tjenesten er opgjort til kr. 25,3 pr. m3.
skønsmændene har bekræftet den mistede indtjening ved besvarelsen af spørgs-
mål k.
værdien af det udgravede areal kan fastsættes til samme købesum, som roskilde
kommune netop har købt det udgravede naboareal i svogerslev grusgrav, jfr.
købsaftale (bilag …). prisen var kr. 6,23 pr. m2. der er eksproprieret 16.270 m2,
og værdien vil derfor være kr. 101.362,10.
den mistede indtjening skal ikke tilbagediskonteres, jfr. skønsmændenes be-
svarelse af spørgsmål 6 og 7, hvoraf fremgår, at den på arealet værende mængde
råstoffer ville kunne sælges inden for 1 år i 2009.
vejdirektoratet har anmodet skønsmændene om at fastsætte handelsværdien for et
tilsvarende areal, og skønsmændene har henvist til 2 handler i henholdsvis … og
…. dsv har efter skønsmændenes første besvarelse indhentet verificerede fakti-
ske oplysninger om de 2 handler.
handlerne afviger væsentligt fra matr.nr. 35 på flere punkter, men den væsentlig-
ste er mængden af overjord og råstoflegemets tykkelse. skønsmændene har ved
besvarelsen af spørgsmål l og m regnet på betydningen af afvigelserne og er
kommet til, at købesummen for ejendommen i … svarer til kr. 412,22 pr. m2 og i
… kr. 286,59 pr. m2. m2-priserne svarer til en pris på matr.nr. 35 på henholdsvis
kr. 6.706.800,00 og kr. 4.662.900,00 baseret på 16.270 m2.
dsv's påstand på kr. 6.501.362,10 svarer til en m2-pris på kr. 399,59 og ligger
derfor inden for besvarelsen i spørgsmål m.
både ved fastsættelse af erstatningen efter en brugsværdi og efter handelsværdien
kan erstatningen således opgøres til dsv's påstand.
det er dog dsv's påstand, at det ikke er rigtigt at benytte en handelsværdibe-
regning, idet der dermed ikke er taget hensyn til en langt bedre kvalitet for
matr.nr. 35, bedre nærhed til motorvejen, bedre nærhed til københavn og som det
helt afgørende, at der er tale om ekspropriation af en del af en eksisterende grus-
grav, hvor alle opstartsomkostninger er afholdt og hvor det bare er et spørgsmål
om at indvinde de resterende råstoffer på grundlag af en allerede foretaget investe-
ring.
vejdirektoratets påstande
principal påstand
                                        - 29 -
den principale påstand beror på en betaling af kr. 25,00 pr. m2 eksproprieret are-
al, svarende til kr. 250.000,00 pr. ha. det er prisen for landbrugsjord uden råstof-
fer.
dsv har bevist, at der er råstoffer på arealet og at der ville blive meddelt ind-
vindingstilladelse. endvidere har vejdirektoratet pålagt arealet byggelinjer.
råstofferne skal derfor erstattes, og vejdirektoratet kan ikke få medhold i den
principale påstand.
subsidiær påstand
påstanden er baseret på skønsmændenes besvarelse af spørgsmål 1-3, hvor de
skønner en pris på kr. 75-80 pr. m2 for råstofholdig jord, hvor der ikke foreligger
en gravetilladelse.
skønsmændenes forudsætninger fremgår af svaret på spørgsmål 4. svaret er base-
ret på 2 handler for jord beliggende i et udlagt graveområde men uden gra-
vetilladelse samt med væsentligt mindre overjordsmængder end på matr.nr. 35.
dsv indhentede de nøjagtige fakta om de 2 handler, og på dette grundlag har
skønsmændene korrigeret deres besvarelse i tillægsspørgetemaet ved besvarelse af
spørgsmål l. ved svar l.1 bekræfter skønsmændene de af dsv indhentede op-
lysninger som anført i processkrift d og bilag ….
ved besvarelsen af spørgsmål m har skønsmændene korrigeret for råstoflegemets
tykkelse og overjordsmængden på henholdsvis matr.nr. 35 og de 2 af skønsmæn-
dene anførte handler. på dette grundlag kommer skønsmændene frem til, at m2-
prisen på matr.nr. 35 skulle være henholdsvis kr. 412,22 pr. m2 og kr. 286,59 pr.
m2, såfremt fakta for de 3 handler skulle være den samme.
besvarelsen af spørgsmål 1-3 kan derfor ikke tillægges nogen betydning, da
skønsmændene i denne besvarelse har lagt 2 handler til grund, som på ingen måde
er sammenlignelige med matr.nr. 35.
vejdirektoratet kan derfor heller ikke få medhold i den subsidiære påstand.
såfremt der skal anvendes en handelsværdi ved erstatningsfastsættelsen, skal pri-
sen som minimum ligge i ovennævnte interval. jævnfør oven for svarer m2-prisen
ved dsv's påstand til kr. 399,59. taksationskommissionens erstatning på kr.
5.000.000,00 svarer til kr. 307,31.
heller ikke vejdirektoratets påstand om en erstatning på kr. 100,00 pr. m2 er rele-
vant. ved handlen til kr. 100,00 pr. m2 anfører skønsmændene, at ejendommen er
beliggende uden for et graveområde og med højere overjordstykkelse. der er der-
for usikkerhed om, om der overhovedet kunne opnås en gravetilladelse, ligesom
alle fakta om ejendommene er ubekendte.
                                               - 30 -
       det er heller ikke rigtigt som anført af vejdirektoratet, at dsv blot kunne købe et
       andet areal og opnå en fortjeneste. givet er det, at sælgeren af et andet areal selv-
       følgelig vil beregne sig værdien af råstofferne, og købsprisen på et sådant sam-
       menligneligt areal vil svare til den af dsv nedlagte påstand.”
landsrettens begrundelse og resultat
vejdirektoratet har som et nyt anbringende i forbindelse med sagens behandling ved dom-
stolene gjort gældende, at dsv råstoffer a/s ikke har godtgjort, at der på ekspropriati-
onstidspunktet kunne være opnået indvindingstilladelse til den del af det eksproprierede areal,
som nærværende sag drejer sig om. taksationskommissionen forholdt sig således ikke til det-
te spørgsmål ved afgørelsen af 2. juli 2010.
da nymølle stenindustrier a/s i 1999 erhvervede den i sagen omhandlede ejendom, fremgik
det af den offentligt tilgængelige regionplan fra 1997, at der som følge af den forventede kraf-
tige stigning i trafikken frem til år 2009 skulle ske en forbedring af det overordnede vejnet,
hvorfor det var påkrævet, at der blandt andet blev foretaget en udvidelse af holbækmotorve-
jen til 6 spor på strækningen mellem hedehusene og roskilde vest, ligesom til- og frakør-
selsanlægget ved roskilde vest skulle udvides med østvendte ramper. efter vidneforklaringen
fra landinspektør nils nybro eriksen må det lægges til grund, at betegnelsen ”østvendte ram-
per” ikke refererer til rampernes geografiske beliggenhed, men til den retning, som rampen
modtager trafik fra og afgiver trafik til. ejendommen havde endvidere siden 1985 været på-
lagt vejbyggelinjer på 30 meter fra motorvejens systemlinje.
det må efter bevisførelsen lægges til grund, at nymølle stenindustrier a/s, der er et pro-
fessionelt råstofindvindingsselskab, forud for købet af ejendommen ikke undersøgte om og i
givet fald hvordan, den kommende udvidelse af holbækmotorvejen ville påvirke muligheden
for råstofindvinding på ejendommen.
efter bevisførelsen må det endvidere lægges til grund, at nymølle stenindustrier a/s indtil
november 2004 - hvor selskabet indgav den ansøgning, der dannede grundlag for den efter-
følgende tilladelse til råstofindvinding af 2. marts 2006 fra roskilde amt - ikke havde planer
om at påbegynde indvinding på ejendommen. en i 2001 tidligere indgivet ansøgning var såle-
des sat i bero, idet selskabet var blevet overtaget af dsv a/s og derfor ikke fandt det hen-
sigtsmæssigt at åbne nye råstofgrave i området.
                                              - 31 -
det må tillige lægges til grund, at der på tidspunktet for ansøgningens indgivelse i 2004 forelå
konkrete planer om udvidelsen af holbækmotorvejen, herunder hvordan udvidelsen skulle ske
på matr.nr. 35, idet der således senest i september 2004 forelå en skitseplan for udvidelsen
blandt andet for så vidt angår denne matrikel. de efterfølgende afgørelser fra vejdirektoratet
om midlertidigt forbud mod grusgravning indenfor vejinteressezone og om pålæg af byggelin-
jer var i overensstemmelse hermed, ligesom den endelige tilladelse til råstofindvinding af na-
turklagenævnet blev pålagt at respektere byggelinjepålæg af 15. marts 2006 med tilhørende
kortbilag.
på denne baggrund finder landsretten ikke, at nymølle stenindustrier a/s eller dsv rå-
stoffer a/s har haft en sådan berettiget forventning om, at der kunne opnås tilladelse til at
indvinde råstoffer på det nu eksproprierede areal, at der er grundlag for at tilkende erstatning
for en mistet brugsværdi. erstatningen må i stedet fastsættes til arealets handelsværdi.
efter skønsmændenes besvarelse af spørgsmål 5 - og i overensstemmelse med vejdirektora-
tets principale påstand - findes handelsværdien at kunne fastsættes til 475.000 kr.
landsretten tager herefter vejdirektoratets principale påstand til følge.
efter sagens udfald skal dsv råstoffer a/s betale sagsomkostninger til vejdirektoratet med i
alt 500.000 kr. beløbet omfatter 4.000 kr. til retsafgift og 249.757 kr. til udgifter til syn og
skøn, mens det resterende beløb udgør udgifter til advokatbistand inkl. moms.
ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens
værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.
                                   thi kendes for ret:
dsv råstoffer a/s skal betale 4.525.000 kr. til vejdirektoratet med tillæg af procesrente fra
den 7. marts 2011 til betaling sker.
i sagsomkostninger skal dsv råstoffer a/s betale 500.000 kr. til vejdirektoratet.
                                           - 32 -
det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
