dom
afsagt den 12. marts 2013 i sag nr. bs 150-1218/2012:
dan balskilde laursen
(advokat peter sommer nielsen, horsens)
mod
horsens kommune
(advokat john bjerre andersen, århus)
parternes påstande og sagens baggrund
under denne boligretssag, der er anlagt den 4. oktober 2012, har sagsøger, dan balskilde
laursen, nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte, horsens kommune, tilpligtes at anerkende,
at den årlige husleje for lejemålet spedalsø 15, 2. tv., horsens, med virkning fra den 1.
september 2011 udgør 46.800 kr.
horsens kommune har påstået frifindelse.
sagen vedrører stillingtagen            til  en   aftalt    husleje for   beboelseslejemål,   jf.
boligreguleringslovens § 29 c.
retten har efter parternes enighed herom besluttet, at sagen behandles efter de almindelige
regler for civile sager, jf. retsplejelovens § 400, stk. 2.
parterne har som følge af en lægdommers udeblivelse ved hovedforhandlingens begyndelse
frafaldet deres anmodning om, at boligretten tiltrædes af to lægdommere.
oplysningerne i sagen
dan laursen har siden 1997 ejet ejendommen spedalsø 15, horsens, der indeholder tre
beboelseslejligheder. lejemålet er således omfattet af "småhusreglerne", jf. lejelovens kapitel
viii, særligt §§ 47 og 49, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
dan laursen udlejede pr. 1. september 2011 den to-værelses-lejlighed på 46 m² på 2. sal tv. til
simon brodersen og stephanie zabo. den årlige leje blev aftalt til 46.800 kr., svarende til
3.900 kr./måned eller 1.017 kr./m².
horsens kommunes boligstøtteafdeling anmodede den 5. marts 2012 huslejenævnet i
horsens kommune om at tage stilling til lejens størrelse, jf. boligstøttelovens § 11, stk. 2.
et enigt huslejenævn traf den 28. september 2012 afgørelse om, at den årlige leje skulle
nedsættes til 37.800 kr., svarende til 3.150 kr./måned eller 822 kr./m². nævnet anførte, at man
havde lagt særlig vægt på de udførte moderniseringer, de til lejemålet hørende faciliteter så
som have, parkeringsplads, kælderrum og vaskeri, lejemålets størrelse, særligt at der er
skråvægge, hvilket medfører, at arealet i hemsen ikke kan være medtællende efter reglerne i
bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.
under en besigtigelse den 13. november 2012 noterede nævnet sig følgende:
      "lejemålet har termovinduer, hvide ældre fyldningsdøre samt nyere hvid dør til
      badeværelset, ældre hvide karme og fodlister, hvide pudsede lofter, dørtrin i træ, ældre
      pladeradiatorer med riller, skråvægge, hems med sovemulighed, altan, dørtelefon,
      afhøvlede trægulve, lysgrå vinylgulv i køkken. nyere køkkenelementer i hvis med
                                               - 2 -
       trækant og grå laminat bordplade. der er 3 underskabe, 1 skuffesektion, 2 overskabe, 1
       indbygningsskab, 1 keramisk komfur mrk. beko, 1 emhætte mrk. exhausto, 1
       køle/fryseskab mrk. elvita. badeværelse med 1 toilet, 1 håndvask i hvis skabssektion,
       bruseniche med kant. grå fliser på gulvet og malede hvide vægge. hvide fliser i
       vådområde. der er kælder med depotrum og vaskefaciliteter. have, cykelskur og
       parkering."
huslejenævnet havde den 16. juni 2006 efter lejers anmodning truffet afgørelse vedrørende
lejemålet 1. sal, tv. dette lejemål med et tilsvarende areal på 46 m² var begyndt den 1. maj
2005 med en årlig, aftalt leje på 42.000 kr., svarende til 3.500 kr./måned eller 913 kr./m²,
hvortil skulle lægges 270 kr. i acontovarme og 80 kr. i acontovand månedligt. nævnet
godkendte i enighed den aftalte leje og lagde bl.a. vægt på, at det drejede sig om en
fuldstændigt nymoderniseret lejlighed. nævnet fandt endvidere, at lejemålet kunne
sammenlignes med sønderbrogade 68 b, 1. mf., horsens, der er på 49 m², og hvor lejen pr. 1.
januar 2001 var blevet godkendt med 769 kr. efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk.
2.
boligretten har under hovedforhandlingen den 5. marts 2013 besigtiget det omhandlede
lejemål. boligretten har endvidere besigtiget følgende lejemål:
   sønderbrogade 57, st. th., horsens
   sønderbrogade 57, 1. th., horsens
   ole worms gade 10, st. tv., horsens
   stjernholmsgade 2, 3. tv., horsens
   borgergade 18, 3. th., horsens
   borgergade 18, 4. th., horsens
der foreligger ikke oplysninger om, at lejen for de besigtigede lejemål rent faktisk er reguleret
efter boligreguleringslovens § 7, jf. herved § 29 c, 2. pkt. in fine.
parterne har i processkrifterne beskrevet de besigtigede lejemål således:
       "lejemålene sønderbrogade 57 (...), st.th. og 1.th., 8700 horsens:
       lejemålene er på 45 m², og lejen i henhold til huslejevarsling pr. 1. juli 2011 udgør
       årligt 39.059,73 kr., hvilket svarer til en husleje på 868,00 kr. pr. kvadratmeter, jf.
       bilagene 15 og 16."
       "lejemål beliggende ole worms gade 10, st. tv., 8700 horsens
       lejemålets areal udgør ifølge bbr 75 m², og den årlige leje andrager pr. 1. september
       2011 kr. 55.654. dette svarer til en årlig leje pr. m² på kr. 742. kopi af
       varslingsskrivelse af 30. marts 2012 vedrørende dette lejemål fremlægges som bilag a.
       det bemærkes, at lejemålet har nyt opmuret badeværelse, nyere køkken, nyopsat altan
       samt dørtelefon.
       lejemål beliggende stjernholmsgade 2, 3. tv., 8700 horsens
       lejemålets areal udgør 67 m², og den årlige leje andrager pr. 1. september 2011 kr.
       43.200. dette svarer til en årlig leje pr. m² på kr. 645. kopi af lejekontrakt vedrørende
       dette lejemål fremlægges som bilag b. det bemærkes, at det af lejekontrakten fremgår,
       at der er brugsret til fællesvaskeri, og at lejes forbrug af vand er inkluderet i lejen.
       endvidere skal det bemærkes, at lejemålets køkken er af nyere dato. (...)
                                                - 3 -
       lejemål beliggende borgergade 18, 4. th., 8700 horsens
       lejemålets areal udgør 53 m², og den årlige leje andrager pr. 1. september 2011 kr.
       36.000. dette svarer til en årlig leje pr. m² på kr. 679. kopi af lejekontrakten vedrørende
       dette lejemål fremlægges som bilag d. det bemærkes, at udlejer pr. 1. juli 2011 har
       varslet lejeforhøjelse til kr. 713 pr. m², som huslejenævnet imidlertid har tilsidesat som
       ugyldig, jf. huslejenævnsafgørelse af 26. oktober 2011, der fremlægges som bilag d1.
       endvidere bemærkes det, at det af lejekontrakten fremgår, at lejer har brugsret til
       fællesvaskeri, og at lejers forbrug af vand er inkluderet i lejen. (...)
       lejemål beliggende borgergade 18, 3. th., 8700 horsens
       lejemålets areal udgør 58 m², og den årlige leje andrager pr. 1. september 2011 kr.
       33.600. dette svarer til en årlig leje pr. m² på kr. 579. kopi af lejekontrakten
       fremlægges som bilag f. det bemærkes, at udlejer pr. 1. juli 2011 har varslet
       lejeforhøjelse til kr. 702,60 pr. m², som huslejenævnet imidlertid har tilsidesat som
       ugyldig, jf. huslejenævnsafgørelse af 26. oktober 2011, der fremlægges som bilag f1.
       endvidere skal det bemærkes, at lejemålet har fransk altan mod borgergade, større altan
       med meget fin udsigt mod gården, samt nyt køkken og bad. endeligt har lejer brugsret
       til fællesvaskeri og loft-/kælderrum, mens lejers forbrug af vand er inkluderet i lejen.
       (...)"
dan laursen har forklaret, at han købte ejendommen i 1997, hvor den var indrettet med tre
store, gamle lejligheder; én på hver etage. de var meget utidssvarende. i 2004 fik han et
ingeniørfirma til at gennemgå ejendommen mhp. en ombygning, så han også kunne undgå
løbende lappeløsninger. de gik i gang, og de tre lejere flyttede frivilligt forholdsvis hurtigt.
den gamle bagtrappe blev revet ned, og der blev bygget nye mure op i den forbindelse. der
blev endvidere lavet nye vægge ved entrédørene, lavet kvist mod gården og opsat altaner. han
sloges meget med kommunen om energitabsberegninger, da der var tale om ældre vægge.
endvidere skulle ventilationskravene opfyldes, så der måtte etableres motoriseret ventilation
til badeværelserne. taget og de øvrige kviste var blevet lavet i 1996. han skiftede vinduer
løbende siden erhvervelsen, således også før moderniseringen. han har selv pillet taget af den
gamle garage og afholdt byggemøder, men ellers ikke haft tid til selv at udføre
renoveringsarbejde.
ved huslejefastsættelsen tog han udgangspunkt i nævnsafgørelsen fra 2006, tog højde for
inflationstallene og rundede lidt ned, så han mente sig sikker på beløbet. den nye lejer betaler
fortsat en leje på 3.900 kr. de to andre lejere betaler 3.400 kr. hhv. 3.800 kr.
parternes synspunkter
dan laursen har i sit påstandsdokument anført bl.a.
"at      den aftalte husleje ikke væsentlig overstiger det lejedes værdi,
at       sagsøgte har bevisbyrden for at dette ikke er tilfældet,
at       sagsøgte ikke har løftet denne bevisbyrde,
at       huslejenævnet på baggrund heraf ikke har været berettiget til at foretagne
         nedsættelse af huslejen,
at       der er tale om et næsten nyindrettet lejemål i en totalombygget ejendom,
at       huslejen for lejemålet - også beregnet efter reglerne om omkostnings-
         bestemt husleje - overstiger den aftalte leje,
at       den i lejemålet etablerede hems skal tillægges lejeværdi,
                                                - 4 -
at       der yderligere skal tillægges lejeværdi som følge af, at lejer har ret til par-
         kering på ejendommen,
at       de af sagsøgte påberåbte sammenligningslejemål ikke er sammenlignelige
         eller i højeste tilfælde kun sammenlignelige i begrænset omfang."
horsens kommune har i sit påstandsdokument anført bl.a.
"at    en årlig leje på 1.017,00 kr. pr. kvadratmeter væsentligt overstiger det lejedes værdi,
at     den aftalte leje pr. 1. september 2011 således væsentligt overstiger den leje, der betales
       for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt
       leje, jf. brl § 29 c og ll § 49, jf. bilag a-g2,
at     boligretten skal tillægge huslejenævnets enstemmige afgørelse betydning ved
       boligretssagens afgørelse,
at     det bestrides, at hemsen skal tillægges værdi ved vurderingen af det lejedes værdi,
at     værdien af lejers adgang til gårdanlægget ikke kan opgøres med henvisning til prisen for
       en parkeringsplads, der udlejes ved et privat parkeringsselskab,
at     det ikke har betydning for vurderingen af det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens §
       29 c, om ejendommen er ombygget, samt
at     det af sagsøger fremlagte bilag 19 ikke skal tillægges bevismæssig betydning, idet der
       ikke er hjemmel til at udarbejde et skyggebudget, jf. boligreguleringslovens § 29 c."
parterne har under hovedforhandlingen uddybet disse synspunkter.
boligrettens begrundelse og afgørelse
boligretten finder, at det lejedes værdi svarer til en årlig husleje på 42.000 kr., svarende til
3.500 kr./måned eller 913 kr./m².
boligretten har herved lagt særlig vægt på, at lejligheden ved besigtigelsen fremstod
velmoderniseret, velvedligeholdt og med stor grad af faciliteter, herunder navnlig en altan på
ca. 3 m² og mulighed for parkering af bil bag ejendommen.
om parkeringsmuligheden bemærkes særligt, at denne - når udlejer ikke særskilt udlejer
parkeringspladser - gennemsnitligt tilføjer et lejemål en vis merværdi, uanset om lejer
benytter pladsen til parkering af bil.
om hemsen bemærkes særligt, at en hems - uanset om der byggelovgivningsmæssigt er taget
stilling til dens lovlighed - gennemsnitligt tilføjer et lejemål en vis merværdi. i mangel af
oplysninger om det modsatte - og da hemsens areal er uoplyst - lægger boligretten i øvrigt til
grund, at hemsens areal ikke indgår i det lejedes ubestridte bruttoetageareal på 46 m².
boligretten anser dog efter besigtigelsen hemsens beskaffenhed for under middel.
boligretten har endvidere lagt betydelig vægt på lejefastsættelsen ifølge huslejenævnets
afgørelse af 16. juni 2006 vedrørende lejemålet 1. sal, tv., der efter det oplyste er moderniseret
på samme tidspunkt og måde som den omhandlede lejlighed, men som boligretten dog ikke
har besigtiget. boligretten har endelig lagt vægt på huslejeoplysningerne om de besigtigede
tilsvarende, men dog mest større lejemål, der ved besigtigelsen generelt fremstod i ringere -
nogle steder betydeligt ringere - stand med hensyn til faciliteter og vedligeholdelse end
spedalsø 15, 2. tv.
                                             - 5 -
da den aftalte husleje på 46.800 kr. imidlertid ikke efter en konkret vurdering kan antages at
overstige den nævnte leje på 42.000 kr. væsentligt, jf. boligreguleringslovens § 29 c, tages
dan laursens påstand til følge.
sagsomkostninger fastsættes under hensyntagen til sagens karakter, værdi, omfang (herunder
besigtigelse) og udfald som anført neden for. beløbet modsvarer udgift til advokatbistand
inkl. moms.
thi kendes for ret:
horsens kommune skal anerkende, at den årlige husleje for lejemålet spedalsø 15, 2. tv.,
horsens, med virkning fra den 1. september 2011 udgør 46.800 kr.
inden 14 dage skal horsens kommune til dan balskilde laursen betale sagsomkostninger
med 18.750 kr., der forrentes efter rentelovens § 8 a.
