                             højesterets dom
                       afsagt mandag den 15. december 2014
sag 155/2013
(2. afdeling)
flemming frits elkjær
(advokat egon bjørn andersen)
mod
sigrid christensen
(advokat michael clemmensen, beskikket)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i herning den 27. oktober 2011 og af vestre
landsrets 7. afdeling den 21. november 2012.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, poul dahl jensen, hanne
schmidt, lars hjortnæs og jan schans christensen.
påstande
parterne har gentaget deres påstande.
supplerende sagsfremstilling
i et udateret betinget skøde om overdragelse af ejendommen beliggende rønne alle 160,
7451 sunds, fra sigrid christensen til flemming frits elkjær, med aftalt overtagelsesdag den
15. august 2005, hedder det bl.a.:
       ”sælger er rådgivet om muligheden for at frigøre sig for ansvar for bygningernes fysi-
       ske tilstand i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom
       m.v. ved at indhente og aflevere tilstandsrapport om bygningernes fysiske tilstand samt
       oplysning om ejerskifteforsikring til køber.
                                              - 2 -
      køber er gjort bekendt med konsekvenserne heraf og har forinden underskrift af betin-
      get skøde fået udleveret tilstandsrapport af 12.06.2005 fra jens anton madsen, spjald
      samt tilbud på ejerskifteforsikring af 13.06.2005 fra dansk boligforsikring…
      sælger oplyser:
      …
      at der ikke sælger bekendt er fejl og mangler ved ejendommen udover de i tilstandsrap-
      porten nævnte,
      …
      sælger oplyser, at der er kloakpumpe og grundvandspumpe i kælder. begge pumper er
      nye, og sælger oplyser, at pumperne skal fungere, da der ellers kan komme vand i kæl-
      der.”
der er indhentet skønserklæringer af bl.a. 16. december 2009 (korrigeret ved erklæring af 24.
juni 2010) og 11. marts 2011 fra ingeniør, autoriseret kloakmester, poul munch pedersen,
hvoraf bl.a. fremgår:
      ”hans georg christensen… oplyste at drænledningen under kældergulvet lå i
       drænlaget…
       spørgsmål 1:
       syns- og skønsmanden bedes efter besigtigelse af dræn omkring ejendommen redegøre
       for, hvorledes drænsystemet er opbygget
      svar:
      efter foretagen syn af 2 eksisterende drænbrønde,
      drænpumpebrønd (brønd 1)…
      og dræn gennemløbsbrønd (brønd 2)…
      kloakt.v. rapport af 29-05-2009…
      med tegning og opmålte koter…
      dræn under gulvet tegnet efter hukommelse af hans georg christensen…
      der er dræn udenom kælderdelen af ejendommen, der med 2 rørender i dræn pumpe-
      brønden slutter og begynder i pumpebrønden. og 4 steder er der sat bøjninger af der til-
      slutter et drænsystem under kældergulvet (ikke undersøgt= kræver ophugning af kæl-
      dergulv, og ikke forstået omfattet af sp. 1) over drænet ved indgangstrappen er der lavet
      en gennemløbsbrønd.
      spørgsmål 2:
      syns- og skønsmanden bedes efter besigtigelse af ejendommens kælder oplyse, om der
      kan konstateres fugt og/eller fugtskader i kælderen.
      svar: ja.
      ved alle indvendige kælderydermure og alle indvendige kældermure ses fugtudslag i
      større eller mindre grad i en højde af ca. 30-50 cm…
                                        - 3 -
spørgsmål 3:
syns- og skønsmanden bedes efter besvarelse af spørgsmål 2 oplyse, hvad årsagen til
den eventuelt konstaterede fugt må antages at være.
svar:
jordbundsforholdene på rønne alle 160, sunds, er sandet med høj beliggende grund-
vand og flere sekundære vandspejl. grundvandet har altid stået højt i området, og skøn-
nes i ca. 150 dybde, og varierer i dybden alt efter årstiden og nedbør.
grundvandskort fra herning kommune vedlagt…
bygningskonstruktioner skal beskyttes mod fugt i jorden
hvilket ofte kombineres med en fugtisolering af bygningen.
ledningsdræn skal sænke grundvandet ved bygningen og føre vand væk fra bygningen.
efter de lovmæssige krav skal ledningsdræn, på det højeste sted, lægges min 30 cm un-
der kældergulvet, lægges med min 3 promilles fald (3 mm pr. meter) til pumpebrønden
og omgivet af et filter der skal forhindre drænet i at tilstoppe…
ved det opgravede prøvehul, ses at kælderydervæggen er berappet…
og hans georg christensen (husets bygherre), erklærer at i stedet for asfalt er der smurt
noget kem. vandstandsende lag på ydersiden (produkt-navnet kunne ikke huskes).
drænet ved prøvehullet kunne ikke graves fri, på grund af grundvand. (det kræves su-
gespidsanlæg for at kunne frilægge drænet)
det er ikke undersøgt om der er filter omkring drænet, da det blev opgivet at grave dræ-
net fri på grund af grundvandet.
den konstaterede fugt i væggene skønnes at være opstigende fugt fra det skønnede del-
vis vandfyldte kapitalbrydende lag, og fra omfangsdrænet, der afgiver fugt til de pud-
sede ydervægge og til de pudsede indvendige vægge, drænene under gulvene skønnes
ikke at ligge i den anbefalede dybde, samt omfangsdrænet ligger delvis vandfyldt og
mange steder med bagfald…
spørgsmål 4:
syns- og skønsmanden bedes efter besvarelsen af spørgsmålene 1-3 oplyse, hvorvidt
omfangsdræn er udført håndværksmæssigt korrekt, særligt for så vidt angår fald (også
til samlebrønd)
svar:
nej omfangsdrænet er ikke korrekt udført…
omfangsdrænet ligger mange steder vandfyldt og med bagfald…
det opfylder ikke funktionskravet efter sbi anvisning 96 af 1974…
omfangsdrænet ligger delvis ikke i tilstrækkelig dybde, mangler min 2 gennemløbs-
brønde/rense/inspektionsbrønde m.m. (omfangsdrænet har ikke kunnet beses udvendig
m.h. til filter)
indløb i pumpebrønd ligger i korrekt dybde med hensyn til funktionskravet af pumpe-
brønden
spørgsmål 5:
såfremt syns- og skønsmanden ved sin besvarelse af spørgsmål 4 måtte finde, at om-
fangsdrænet ikke er udført håndværksmæssig korrekt, bedes syns- og skønsmanden op-
lyse, hvorledes udbedring kan ske samt anslå omkostningen hertil.
                                        - 4 -
svar:
der er desværre ingen nem løsning.
løsningen er lægning af ny dræn i tilstrækkelig dybde og med min 3 promilles fald til
eks. pumpebrønd, samt 2 stk. drængennemløbsbrønde…
dimensioneringen og udførelsen skal foretages af autoriseret kloakmester.
udvendig kældermur skal samtidig eftergåes og tætnes.
drænet er forudsat udført udenom kældertrappe, lyskasser og hvor der ikke er udgravet
for kælder.
overslagspris fra sunds entreprenør forretning skønnet til kr 145.000 excl moms…
herfra skønnes fratrukken kr. 20.000 excl moms for at undlade at gøre pumpebrønden
dybere…
spørgsmål b:
såfremt syns- og skønsmanden svarer bekræftende på spørgsmål 2, bedes syns- og
skønsmanden besvare, om den konstaterede fugt i kælderen overskrider, hvad der er
sædvanlig for huse af lignende karakter opført i 1979 samt oplyse, hvor fugten er kon-
stateret.
svar:
huse af lignende karakterer skulle opføres efter sbi anvisning 96 fra 1974…
hvor formålet er at friholde boliger for fugt.
der er fugtudslag i større og mindre grad i alle indvendige ydervægge og i alle inder-
vægge i kælderetagen i en højde af ca 30-50 cm
der kan anes en fugtlugt i kælderen. ved opsætning af hygrometer er udslaget 85 % re-
lativ fugtighed hvor normalen ligger mellem ca 40-70 %
der er ingen separate ventilationshuller, kun en defekt elventilator i det store kælderrum
der mangler tilstrækkelig ventilation
ja der skønnes at være for højt fugtighed i kælderen i forhold til at der er omfangsdræn
og fugtbeskyttelse af udv. kældervægge samt kapilarbrydende lag under gulvet
…
spørgsmål i:
a) skønsmanden bedes oplyse, om kældervæggene er opfugtet i såvel den del af ejen-
    dommen, der afvandes af det vestlige dræn, som i det område, der afvandes i det øst
    lige dræn?
svar:
ja.
ved alle indvendige kælderydermure og alle indvendige kældermure ses fugtudslag i
større eller mindre grad i en højde af 30-50 cm og ved indv. væg fra kælderrum ved
trappe til stort kælderrum op til 80 cm fra kældergulv…
b) såfremt skønsmanden kan konstatere, at kældervæggene er opfugtede, bedes skøns-
    manden oplyse årsagen hertil, herunder oplyse, om udførelsen af væggene er hånd-
    værksmæssig korrekt.
svar:
det skønnes da fugtudslagene forneden på alle indv. kældervægge antyder at der er
fugt/vand under kældergulvene, der ikke i tilstrækkelig grad afvandes, til pumpebrøn-
den..
                                                  - 5 -
       væggene der formentligt er opbygget til min. underside af kapilarbrydende lag bliver
       opfugtet fra den utilstrækkelig afvanding af kapilarbrydende lag. det er ikke sikret at
       standse opstigende fugt i væggene.
       c) såfremt spørgsmål ib besvares benægtende, bedes skønsmanden oplyse, hvorledes
           udbedring kan ske samt anslå omkostningerne hertil.
       svar:
       syns- og skønsmanden har ikke kunnet inspicere bunden og evt. dræn under kældergul-
       vene.
       der er ikke ført tilstrækkelig bevis for hvor meget og i hvilken dybde, dræn under kæl-
       dergulvene ligger i.
       men da omfangsdrænene er halv- til hel fuld af vandet efter den fremviste videooptagel-
       ser af kloakfjersynet … og dræn under kældergulve skal afvandes til et dræn der er hel-
       halv fuld af vand skal der etableres nye dræn under kældergulvene, og evt. etableres
       grundvandspumpe i kælder til de evt. nye dræn, for at opnå en acceptabel løsning.
       for at udføre arbejdet skal grundvandet sænkes ved hjælp af sugespidser under udførel-
       sen.
       syns- og skønsmanden kan ikke svare på nøjagtige omkostningerne før der er udtænkt
       et acceptabel projekt, samt indhentet tilbud.
       skønnet overslagspris for ny dræn under gulve excl moms kr. 130.000,00 + udgifter til
       rep. af vægpuds og maling af væggene
       skønnet pris excl moms kr. 20.000,00
       …
       spørgsmål n:
       skønsmanden bedes oplyse, hvorfor der kan konstateres fugt, også hvor omfangsdrænet
       i øvrigt ligger i korrekt dybde og med korrrekt fald, og i øvrigt ser ud til at fungere jfr.
       bl.a. vidiooptagelserne af drænet, samt de foretagne kontrolmålinger.
       svar:
       ved de omtalte vidiooptagelser … ses det netop at drænet ikke ligger med korrekt fald,
       de angivne fyldningsprocenter va varierende fra 0 % af røret til mange steder 100 % af
       røret, hvilket beskriver at der mange steder er bagfald, mindst er 10 cm højdeforskel
       mellem 0 procent og 100 procent fyldning af røret og derved formodning om at drænet
       under kældergulvet ikke bliver tilstrækkeligt afvandet til omfangsdrænet.
       drænene under kældergulvet, var lagt i kapitalbrydende lag, (oplyst af hans georg
       christensen ved syns- og skønsmødet den 24. november 2009) hvorfor effekten af 15
       cm kapilarbrydende lag ikke er fuld tilstede.
       disse forhold kan være medvirkende årsag/årsag til opstigende fugt i kældervægge.”
retsgrundlaget
i § 2, stk. 1, og stk. 5, 1.-2. pkt., i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejen-
dom mv., som bestemmelsen var gældende på aftaletidspunktet (lov nr. 391 af 14. juni 1995,
som ændret ved lov nr. 234 af 2. april 1997, lov nr. 437 af 31. maj 2000 og lov nr. 406 af 28.
maj 2003), hedder det bl.a.:
                                                - 6 -
     ”stk. 1. har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand
     (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ik-
     ke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog
     stk. 2-6. køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have
     været nævnt i tilstandsrapporten.
     stk. 5. uanset bestemmelsen i stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold, som er opstået
     efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, jf. § 4, stk. 1, samt påberåbe
     sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter. køberen kan
     desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det
     pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.”
i bemærkningerne til lovforslagets § 2 og § 4 (folketingstidende 1994-95, tillæg a, l 218, s.
2991 ff. og s. 2995 ff.) hedder det bl.a.:
     ”§ 2. det foreslås i § 2, stk. 1, at sælgeren med de begrænsninger, som er angivet i stk.
     2-5, kan frigøre sig for sin hæftelse for fysiske mangler vedrørende ejendommens byg-
     ninger, hvis sælgeren leverer en tilstandsrapport om ejendommens bygninger og frem-
     lægger et tilbud på en ejerskifteforsikring med et nærmere fastlagt dækningsomfang el-
     ler eventuelt en oplysning om, at ejendommen på grund af særlige risikomæssige for-
     hold ved den pågældende ejendom ikke kan ejerskifteforsikres.
     …
     begrænsningen af sælgers hæftelse angår alene de mangler, som den bygningssagkyndi-
     ges undersøgelse retter sig mod, dvs. fysiske mangler ved bygningerne, bortset fra ulov-
     lige bygningsindretninger m.v. sælgeren hæfter uændret for vanhjemmel og andre ret-
     lige mangler samt for mangler, der alene vedrører grunden.
     indirekte kan forhold vedrørende grunden have eller senere få betydning for bygninger-
     nes tilstand, og sådanne forhold skal indgå i den bygningssagkyndiges undersøgelse. i
     betænkning nr. 1276/1994, side 211, nævner udvalget som eksempel, at den bygnings-
     sagkyndige skal tage stilling til, om bygningens sokkelhøjde er tilstrækkelig, såfremt
     der står vand på grunden. begrænsningen af sælgers hæftelse omfatter også sådanne for-
     hold.
     …
     det må antages, at der skal meget til, før en uprofessionel sælgers adfærd vil blive ka-
     rakteriseret som svigagtig eller groft uagtsom, når ejendommen er gennemgået af en
     bygningssagkyndig. det vil normalt ikke kunne kræves, at sælgeren foretager en kritisk
     gennemgang af tilstandsrapporten for at kontrollere, om den bygningssagkyndige har
     overset noget. sælgeren behøver endvidere ikke undersøge og selv oplyse om de for en
     fagmand synlige forhold som f.eks. tagets og træværkets alder og tilstand, betydningen
     af, at der er skjulte installationer o.s.v. grov uagtsomhed vil normalt heller ikke forelig-
     ge, selv om en uprofessionel sælger undlader at oplyse om mangler ved ejendommen,
     som han burde have haft mistanke om, men som han ikke længere hæfter sig ved, og
     som måske nu er skjulte selv for en bygningssagkyndig. som eksempel kan nævnes
     mangler ved fundamentet, der tidligere under sælgerens ejertid har givet sig udslag i en
     mindre revnedannelse, som er blevet udbedret. derimod vil sælgeren handle groft uagt-
                                                - 7 -
       somt, hvis han f.eks. undlader at oplyse, at han for nylig har overmalet en fugtplet, som
       er opstået, efter at der er trængt vand ind.
       § 4. i bestemmelsens stk. 1 fastsættes de krav til tilstandsrapporten, som skal være op-
       fyldt, for at rapporten kan have de i § 2 nævnte retsvirkninger…
       formålet med tilstandsrapporten vil være at oplyse, i hvilket omfang den undersøgte
       bygnings fysiske tilstand afviger negativt fra tilstanden i tilsvarende intakte huse af
       samme alder. i rapporten skal omtales skader, tegn på mulige skader samt forhold ved
       bygningen, der giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særligt
       omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. ved
       skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser eller ødelæggelse i
       bygningen eller andre fysiske forhold, når disse forhold nedsætter bygningens værdi el-
       ler brugbarhed efter dens formål.
       rapporten skal således oplyse om bygningernes fysiske tilstand med henblik på, at disse
       oplysninger kan indgå i køberens vurdering af, på hvilke vilkår han vil købe ejendom-
       men, samt i parternes vurdering af, hvad ejendommen bør koste. rapporten skal endvi-
       dere kunne danne grundlag for et forsikringsselskabs vurdering af, på hvilke vilkår der
       kan tegnes ejerskifteforsikring mod skjulte fejl i den pågældende ejendom. dette bety-
       der, at der i rapporten som udgangspunkt skal oplyses om forhold, som en køber nor-
       malt vil tillægge betydning, uanset om forholdet retligt ville kunne karakteriseres som
       en mangel i forholdet mellem køber og sælger.
       bagatelagtige forhold, hvis karakter og betydning er åbenbare selv for en ukyndig køber
       - f.eks. en dryppende vandhane - skal ikke omtales. forhold, som ikke er af bagatelagtig
       karakter, skal derimod omtales, uanset om de måske er åbenbare for en ikke-sagkyndig.
       køberen bør kunne stole på, at alle fejl, som den bygningssagkyndige har kunnet op-
       dage, og som ikke er ubetydelige, er omtalt i tilstandsrapporten.
       i rapporten skal normalt heller ikke omtales rent æstetiske eller arkitektoniske forhold,
       almindeligt slid og ælde, bygningens almindelige vedligeholdelsesstand, samt om byg-
       ningens plan og indretning er mere eller mindre praktisk…”
lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. blev bl.a. ændret ved lov
nr. 437 af 31. maj 2000. i pkt. 2.1. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget (folke-
tingstidende 1999-2000, tillæg a, l 152, s. 4154) hedder det bl.a.:
       ”det er ikke en betingelse for sælgerens fritagelse for mangelshæftelsen, at køberen
       faktisk tegner en ejerskifteforsikring. ordningen bygger derimod på, at sælgeren til
       gengæld for den væsentlige beskyttelse, der ligger i at undgå mangelshæftelsen, må
       sørge for, at køberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag. gennem tilstandsrap-
       porten får køberen en detaljeret viden om bygningernes fysiske tilstand og egenskaber.
       gennem forsikringstilbudet bliver køberen gjort bekendt med muligheden for at forsikre
       sig mod risikoen for, at der er fejl, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten. det vil såle-
       des kunne indgå i køberens overvejelser om at erhverve ejendommen, hvordan og på
                                                - 8 -
       hvilke vilkår - herunder præmiemæssige vilkår - det er muligt at forsikringsdække den
       risiko for skjulte mangler, som køberen skal ”overtage” fra sælgeren.”
i §§ 9, 10 og § 11 i den dagældende bekendtgørelse nr. 1326 af 14. december 2004 om hus-
eftersynsordningen, som er en videreførelse af de tilsvarende bestemmelser i de tidligere be-
kendtgørelser om ordningen, hedder det om den bygningssagkyndiges bygningsgennemgang
bl.a.:
       ”§ 9. bygningsgennemgangen har til formål at afklare, i hvilket omfang den gennemgå-
       ede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af
       samme alder. ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader, såsom
       brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. som skader
       eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når
       disse forhold giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig
       omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.
       § 10. … medmindre andet aftales, skal gennemgangen være visuel med brug af enkle
       tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende målinger, men uden destruktive
       indgreb.
       §11. uden for bygningsgennemgangen falder
       …
       7) indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik,”
i § 1, nr. 1, i den dagældende bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget
for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast
ejendom m.v., samt bilaget hertil, hedder det endvidere:
       ”§ 1. tilbud på ejerskifteforsikring, jf. lovens § 5, stk. 1, nr. 1, og stk. 2, skal for at kun-
       ne medføre de i lovens § 2 nævnte retsvirkninger opfylde følgende betingelser ud over
       dem, der fremgår af lovens § 5:
       1) tilbudet skal indeholde vilkår om dækningsomfanget, der medfører mindst samme
       dækning som de vilkår, der er anført i bilaget til denne bekendtgørelse. der kan dog på
       grundlag af oplysninger i en foreliggende tilstandsrapport tages forbehold for dækning
       vedrørende bestemte bygningsdele.
       …
       bilag
       dækningsomfang for ejerskifteforsikringer, der tilbydes i henhold til lov om forbruger-
       beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
                                          - 9 -
1) forsikringen omfatter alle bygninger på ejendommen, medmindre det fremgår af til-
standsrapporten, at bygningen ikke er undersøgt af den bygningssagkyndige. hvidevarer
er omfattet af forsikringen, hvis de udgør en del af bygningen.
2) forsikringen dækker udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygnin-
gerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller byg-
ningsdele.
ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse
eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningernes værdi eller brugbar-
hed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i alminde-
lig god vedligeholdelsesstand. manglende bygningsdele kan være en skade.
ved nærliggende risiko for skade forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en ska-
de, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre
forebyggende foranstaltninger.
…
4) følgende er undtaget fra den anførte forsikringsdækning:
- forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert be-
skrevet i rapporten. et forhold anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivelsen er
misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af rappor-
ten har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i be-
tragtning.
- bygningens funktionsforhold (planløsning, indretning m.v. og almindelig brugbarhed
iøvrigt), forhold vedrørende bygningens overensstemmelse med servitutter eller lovlig-
hed i henhold til offentligretlige forskrifter samt æstetiske eller arkitektoniske forhold,
medmindre der som følge af det pågældende forhold er sket en skade eller er nærlig-
gende risiko for skade, jf. bilagets nr. 2.
- skader og nærliggende risiko for skader i bygningsdele, hvis det er anført i tilstands-
rapporten, at den pågældende bygningsdel skønnes at være gjort utilgængelig for den
bygningssagkyndige i forbindelse med bygningsgennemgangen.
- forhold, som det godtgøres, at køberen havde kendskab til, før køberen overtog eller
på lignende måde fik rådighed over ejendommen.
- forhold, som køberen enten har fået dækket i henhold til en garanti eller har undladt at
kræve dækket i henhold til tredjemands garanti, samt forhold, som er dækket af en an-
den forsikring.
- forhold, der alene består i sædvanligt slid eller bygningens manglende vedligeholdelse,
medmindre der som følge af det pågældende forhold er sket en skade eller er nærlig-
gende risiko for skade på bygningen.
- forhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, konstruktioners eller materialers
sædvanlige levetid.
- følgeskader, der er forårsaget af forhold, som køberen på grundlag af oplysninger i til-
standsrapporten burde have udbedret, hvis følgeskaden i så fald ikke var opstået.
- skader, der er opstået efter, at udbedring af en tilsvarende skade er blevet dækket, hvis
forsikringstageren i forbindelse hermed blev gjort opmærksom på, at en tilsvarende
skade kunne opstå igen, hvis årsagen til skaden ikke blev udbedret eller fjernet.
- bagatelagtige forhold, der er umiddelbart synlige for en ikke-sagkyndig køber.”
                                               - 10 -
der er i 2011 gennemført en ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast
ejendom m.v., som ikke finder anvendelse i denne sag. ved lovændringen (jf. lov nr. 609 af
14. juni 2011) blev lovens i § 2, stk. 1, nyaffattet:
      ”stk. 1. har køberen fra sælgeren modtaget en tilstandsrapport og en elinstallationsrap-
      port, jf. § 2 a, samt oplysning om ejerskifteforsikring, jf. § 5, kan køberen ikke over for
      sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at en byg-
      nings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller
      er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter, jf. dog stk. 2-7. køberen kan heller
      ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstands- eller
      elinstallationsrapporten.”
bestemmelsen i § 2, stk. 5, 1. pkt., blev endvidere ophævet, og i stedet indsattes følgende:
      ”uanset stk. 1 kan køberen påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller of-
      fentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller
      sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretlige forskrifter. hvis køberen ikke
      tegner ejerskifteforsikring, kan denne uanset stk. 1 endvidere påberåbe sig forhold, som
      er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstands- og elinstallationsrapporten.”
endelig blev der efter § 2, stk. 5, indsat et nyt stk. 6, således at den hidtidige stk. 6 herefter
blev stk. 7:
      ”stk. 6. uanset stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold vedrørende bygningens stikled-
      ninger, herunder kloakker, medmindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens
      udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygningssag-
      kyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten.”
i lovforslaget, der bygger på betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen, hedder det
i bemærkningerne til § 2, stk. 6 (folketingstidende 2010-11, tillæg a, l 89, s. 36), bl.a.:
      ”med den foreslåede nye § 2, stk. 6, præciseres det, at køber uanset stk. 1 over for sæl-
      ger kan påberåbe sig forhold vedrørende bygningens stikledninger, herunder kloakker,
      medmindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manife-
      steret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt
      forholdet. den foreslåede bestemmelse omfatter både bygningens forsynings- og afløbs-
      ledninger.
      bestemmelsen skal ses i lyset af, at der – med en række domstolsafgørelser og afgørel-
      ser fra ankenævnet for forsikring – er skabt usikkerhed med hensyn til, over for hvem
      køber af en ejendom kan gøre krav gældende i anledning af fejl og mangler ved ejen-
      dommens stikledninger, herunder kloakker.
                                               - 11 -
       den gældende huseftersynsordning omfatter ikke fysiske mangler ved indretninger mv.
       uden for bygningerne, jf. § 2, stk. 1, i lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af
       fast ejendom m.v., herunder f.eks. nedgravede olietanke og swimmingpools m.v. om
       afgrænsningen af lovens anvendelsesområde til kun at omfatte mangler ved ”bygninger”
       fremgår af forarbejderne bl.a., at begrænsningen af sælgers hæftelse alene angår de
       mangler, som den bygningssagkyndiges undersøgelse retter sig mod, det vil sige fysiske
       mangler ved bygningerne (bortset fra ulovlige bygningsindretninger m.v.).
       den foreslåede præcisering af begrænsningen i sælgers fritagelse for hæftelse er be-
       grænset til stikledninger, herunder kloakker, der er placeret uden for bygningens funda-
       ment. dette skal ses i sammenhæng med den foreslåede vvs-dækning, der omfatter var-
       me-, ventilations- og sanitetsinstallationer i og under bygningen samt til ydersiden af
       bygningens fundament, jf. pkt. 4.1.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger.”
højesterets begrundelse og resultat
sagen angår, om der var mangler ved den ejendom, som flemming frits elkjær købte af sig-
rid christensen med overtagelse den 15. august 2005, og om han i givet fald er afskåret fra at
gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod sigrid christensen i medfør af den dagældende
§ 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. det er ubestridt, at lo-
ven finder anvendelse på købet, idet flemming frits elkjær forud for købet modtog en til-
standsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring med tilsagn om, at sigrid christensen
ville betale halvdelen af den samlede præmie for den tilbudte forsikring.
de dræn, som sagen angår, består af et dræn, der er anbragt under kældergulvet i huset, og et
nedgravet omfangsdræn, der ligger uden om kælderdelen af bygningen. de to dræn er forbun-
det med hinanden.
hans georg christensen, som i sin tid anlagde begge dræn og dengang havde et vvs-firma,
har med hensyn til det dræn, der er placeret under kældergulvet i huset, i forbindelse med
skønsforretningen oplyst, at drænledningen lå i drænlaget. det må vedrørende dette dræn
lægges til grund, at skønsmanden alene har baseret sine besvarelser af de stillede spørgsmål
på denne oplysning om de faktiske forhold, idet han ikke selv har inspiceret drænet under
kældergulvet, da dette forudsætter, at gulvet brydes op, jf. hans svar på spørgsmål 1 og
spørgsmål i c. det har efter det oplyste endvidere ikke været muligt at gennemføre en tv-in-
spektion af drænet under huset. herefter – og i lyset af den usikkerhed, som skønsmandens
svar på spørgsmål 3 og spørgsmål n samt hans forklaring under afhjemlingen for byretten
                                              - 12 -
samlet set efterlader – finder højesteret det ikke bevist, at der var mangler ved drænet under
gulvet, da flemming frits elkjær overtog ejendommen.
med hensyn til omfangsdrænet tiltræder højesteret, at det efter skønsmandens erklæringer er
tilstrækkeligt godtgjort, at der forelå mangler ved drænet, da flemming frits elkjær overtog
ejendommen.
spørgsmålet er herefter, om flemming frits elkjær i medfør af den dagældende § 2, stk. 1, i
lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. er afskåret fra over for sig-
rid christensen at påberåbe sig, at omfangsdrænet er mangelfuldt.
efter lovens § 2, stk. 1, kan køberen af en fast ejendom som udgangspunkt ikke over for sæl-
geren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld. det fremgår af bestemmel-
sens forarbejder (folketingstidende 1994-95, tillæg a, s. 2992), at begrænsningen af sælge-
rens hæftelse alene angår de mangler, som den bygningssagkyndiges undersøgelse af ejen-
dommen retter sig mod, dvs. fysiske mangler ved bygningerne.
lovens ordning fraviger det almindelige udgangspunkt, hvorefter en køber normalt kan gøre
misligholdelsesbeføjelser gældende over for sælgeren, hvis det solgte ikke svarer til det af-
talte. ordningen bygger på, at sælgeren til gengæld for den beskyttelse, der ligger i at undgå
mangelshæftelsen, skal sørge for, at køberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag, før
handlen indgås. den tilstandsrapport, som sælgeren skal tilvejebringe, giver køberen en de-
taljeret viden om bygningernes fysiske tilstand. ved de oplysninger om mulighederne og vil-
kårene for at tegne ejerskifteforsikring, der skal tilvejebringes, bliver køberen gjort bekendt
med, i hvilket omfang det er muligt at forsikre sig mod skjulte fejl, som ikke er omtalt i til-
standsrapporten. det er således forudsat, at der må være en vis sammenhæng mellem sælge-
rens fritagelse for mangelshæftelsen, tilstandsrapportens sigte og indhold og de generelle for-
sikringsmuligheder.
det fremgår af reglerne herom, at indretninger uden for selve bygningen falder uden for den
bygningssagkyndiges gennemgang, og det følger af reglerne om minimumsvilkår for ejer-
skifteforsikringer, at der ikke gælder et krav om, at fejl ved omfangsdræn skal være dækket af
en ejerskifteforsikring.
                                               - 13 -
omfangsdrænet ligger som nævnt i jorden og er ikke en del af selve bygningen, og højesteret
finder på den anførte baggrund, at flemming frits elkjær herefter ikke er afskåret fra at påbe-
råbe sig manglerne ved omfangsdrænet i medfør af lovens § 2, stk. 1.
det må lægges til grund, at en køber med kendskab til det mangelfulde omfangsdræn på han-
delstidspunktet ville have krævet et afslag i købsprisen. højesteret finder, at der ved fastsæt-
telsen af den prisreduktion, der i så fald ville have været aftalt, må tages udgangspunkt i ud-
bedringsomkostningerne vedrørende omfangsdrænet, og at afslaget herefter skønsmæssigt kan
fastsættes til 150.000 kr.
højesteret tager herefter flemming frits elkjærs påstand til følge med 150.000 kr.
efter sagens udfald finder højesteret, at sigrid christensen skal godtgøre flemming frits
elkjær de omkostninger, han har afholdt til syn og skøn for byretten med 45.496 kr., og efter
sagens udfald og principielle karakter finder højesteret, at ingen af parterne i øvrigt skal be-
tale sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret til den anden part eller statskassen.
                                      thi kendes for ret:
sigrid christensen skal til flemming frits elkjær betale 150.000 kr. med procesrente fra den
17. november 2010.
sigrid christensen skal til dækning af skønsomkostninger betale 45.496 kr. til flemming frits
elkjær. i øvrigt skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for byret, landsret og højeste-
ret til den anden part eller statskassen.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.
sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
