                             højesterets dom
                         afsagt torsdag den 25. august 2011
sag 97/2010
(1. afdeling)
ejendomskontoret ved i. e. jørgensen
(advokat michael holsting)
mod
a
(advokat john petersen)
i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 3. februar 2009 og af østre
landsrets 20. afdeling den 3. december 2009.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, asbjørn jensen, jytte scharling,
marianne højgaard pedersen og hanne schmidt.
sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.
påstande
appellanten, ejendomskontoret ved i. e. jørgensen, har gentaget sin principale påstand om, at
indstævnte, a, skal anerkende, at lejemålet jellingegade 4, 3. tv., 2100 københavn ø, ved
brev af 15. januar 2008 er ophævet med rette, ligesom a tilpligtes at fraflytte lejligheden.
ejendomskontoret har frafaldet den subsidiære påstand.
a har påstået stadfæstelse.
anbringender
parterne er for højesteret enige om, at der ikke består et fremlejeforhold mellem a og b.
                                                 - 2 -
ejendomskontoret har navnlig anført, at der lejeretligt kun findes ét husstandsbegreb, og at
dette begreb skal forstås på samme måde, uanset om det vurderes efter lejelovens § 26, stk. 2,
§ 75, stk. 2, eller § 77 a. hensigten med reglen i lejelovens § 26, stk. 2, er at sikre udlejer en
vis kontrol med, hvilke personer der udnytter brugsretten til udlejers ejendom uden aftale med
udlejer. såfremt grænsen for husstandsbegrebet rykkes, bliver udlejere af boliglejemål for-
pligtet til at tåle, at lejerkredsen i ejendommen ændres, uden at udlejer har indflydelse herpå.
husstandsbegrebet forudsætter et fællesskab, der strækker sig ud over det blotte forhold, at
parterne deles om lejligheden, herunder økonomisk, og at de f.eks. laver mad sammen. såle-
des er det et krav, at der eksisterer en væsentlig og personlig tilknytning mellem parterne.
disse kriterier er ikke opfyldt i forholdet mellem a og b, og b er derfor ikke en del af a’s
husstand.
a har således anvendt det lejede ulovligt, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra f, ved at overlade
brugen af det lejede til andre end medlemmer af sin husstand, jf. lejelovens § 26, stk. 2.
a har anført, at der er tale om forskellige husstandsbegreber i henholdsvis lejelovens 26, stk.
2, § 75, stk. 2, og § 77 a. begrebet husstand i § 75, stk. 2, og § 77 a er mere snævert, idet der i
medfør af disse bestemmelser er tale om en pligt for udlejer til at acceptere en ny kon-
traktspart og dermed et debitorskifte. udlejers forpligtelse efter disse bestemmelser er således
mere indgribende end efter lejelovens § 26, stk. 2. i de sidstnævnte tilfælde er der kun er tale
om, at en lejers husstand udvides med et enkelt medlem, som udlejer typisk slet ikke vil be-
mærke, men ikke om en overgang af lejeretten fra en lejer til en anden. retspraksis om forstå-
elsen af husstandsbegrebet i lejelovens § 75, stk. 2, og § 77 a er derfor uden betydning for den
foreliggende sag, der vedrører forståelsen af begrebet husstand i § 26, stk. 2.
lejelovens § 26, stk. 2, er stort set identisk med de tidligere gældende bestemmelser i lejelo-
vens § 53, stk. 2, fra 1958 og § 45, stk. 2, fra 1937. det fremgår af forarbejderne til den sidst-
nævnte bestemmelse (betænkning afgivet af indenrigsministeriets huslejeudvalg af 1934,
side 43), at ”lejeren ikke skal have udlejerens samtykke til at optage personer som medlem-
mer af hans husstand. en kontrol med, om sådanne (f.eks. voksne børn, forældre, svigerforæl-
dre eller andre) deltager i udgifterne til leje mv., ville være upassende og i øvrigt også uigen-
                                               - 3 -
nemførlig.” disse bemærkninger er de eneste af betydning for forståelsen af husstandsbegre-
bet i lejelovens § 26.
i øvrigt kunne a have fremlejet et af lejlighedens værelser til b, hvis blot formalia var blevet
overholdt. det er ikke i overensstemmelse med denne forseelse af rent formel karakter, at
ejendomskontoret vil reagere med at sætte a på gaden.
retsgrundlag
i betænkning afgivet af indenrigsministeriets huslejeudvalg af 1934, s. 18, blev det foreslået
at formulere lejelovens § 45, stk. 1, således:
       ”lejeren maa ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen
       del deraf til andre end medlemmer af hans husstand, hvad enten det sker mod eller
       uden vederlag til lejer.”
 i bemærkningerne i betænkningen s. 43 hedder det om denne bestemmelse:
       ”naar lejerens adgang til at overlade andre brugen af det lejede helt afhænger af ud-
       lejerens gode vilje, er denne stilling ringere, end en rimelig bedømmelse af de faktiske
       forhold synes at give grundlag for. udlejeren har vel krav paa beskyttelse mod, at det
       lejede overfyldes med logerende, og mod, at optagelse af fremmede udsætter ham for
       tab eller ulempe, men en beføjelse til suverænt at bestemme, hvem lejeren vil give
       adgang til varigt ophold hos sig, er et alt for vidtgaaende værn for udlejerens økono-
       miske interesser og kan give anledning til misbrug. den griber ogsaa alt for stærkt ind i
       lejerens personlige frihed.
       …
       i § 45, stk. 1, foreslaar man udtalt den almindelige regel, at det ikke uden udlejerens
       samtykke er tilladt lejeren at overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til an-
       dre end medlemmer af hans husstand, hvad enten det sker mod eller uden vederlag til
       lejeren. af affattelsen følger, at lejeren ikke skal have udlejerens samtykke til at op-
       tage personer som medlemmer af hans husstand. en kontrol med, om saadanne (f.eks.
       voksne børn, forældre, svigerforældre eller andre) deltager i udgifterne til leje m.v.,
       vilde være upassende og for øvrigt ogsaa uigennemførlig.”
disse bemærkninger blev gengivet uændret i forarbejderne til bestemmelsen i lejeloven, som
den blev affattet ved lov nr. 54 af 23. marts 1937, jf. herved rigsdagstidende 1935-36, tillæg
a, sp. 2841, og rigsdagstidende 1936-37, tillæg a, sp. 2727-28.
                                                 - 4 -
bestemmelsen i § 45, stk. 1, blev uden ændringer af betydning videreført i lejeloven frem til
lov nr. 237 af 8. juni 1979, hvor § 26 blev affattet således som den fortsat er:
        ”§ 26. lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end
        aftalt.
        stk. 2. lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller
        nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 69 og 70.”
højesterets begrundelse og resultat
en lejer af en lejlighed har ret til at dele brugen af lejligheden med andre, ikke bare ved mid-
lertidige gæsteophold, men også varigt i kraft af fremlejeforhold, jf. lejelovens § 69, eller hus-
standsforhold, jf. lejelovens § 26, stk. 2.
ved bedømmelsen af, om en person kan anses at høre til lejerens husstand, må der foretages
en helhedsvurdering af de pågældendes relationer og benyttelse af det lejede.
a lod b flytte ind i sin lejlighed, fordi de var venner. de benyttede lejligheden i fællesskab,
og de var i et vist omfang fælles om husholdningen.
højesteret tiltræder, at b under disse omstændigheder kan anses for at høre til a’s husstand i
lejelovens forstand, og at udlejer derfor ikke har været berettiget til at ophæve lejemålet.
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                        thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal ejendomskontoret ved i. e. jørgensen betale 25.000
kr. til a.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
