                             højesterets dom
                         afsagt torsdag den 22. august 2013
sag 193/2012
(1. afdeling)
a
(advokat erik høimark, beskikket)
mod
brabrand boligforening
(advokat jacob møller)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i århus den 30. marts 2011 og af vestre landsrets
3. afdeling den 21. marts 2012.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, jens peter christensen, henrik waa-
ben, lars hjortnæs og oliver talevski.
påstande
appellanten, a, har nedlagt påstand om, at indstævnte, brabrand boligforening, skal anerken-
de, at ophævelsen af hendes lejemål beliggende gudrunsvej ---, 8220 brabrand, var uberet-
tiget.
brabrand boligforening har påstået stadfæstelse, således at a skal anerkende, at ophævelsen
af lejemålet var berettiget.
når parternes påstande for højesteret er formuleret som anerkendelsespåstande, skyldes det,
at a den 2. maj 2012 fraflyttede sit lejemål på gudrunsvej.
                                                 - 2 -
supplerende sagsfremstilling
af en udrykningsrapport af 12. oktober 2008 fra århus brandvæsen fremgår, at børnehaven
viben nedbrændte.
det fremgår af et ejendomskort og en tingbogsattest, at børnehaven viben, der ligger på
dorthesvej 41 i brabrand, og a’s lejemål på gudrunsvej --- hører til hver sin ejendom med
eget matrikelnummer, men at de to ejendomme sammen med en tredje ejendom er noteret
som en samlet fast ejendom tilhørende brabrand boligforening afdeling iv.
højesterets begrundelse og resultat
problemstilling
ved brev af 8. marts 2010 ophævede brabrand boligforening a’s lejemål i medfør af § 90,
stk. 1, nr. 12, i lov om leje af almene boliger (almenlejeloven) med henvisning til den krimi-
nalitet, som hendes søn, b, havde begået, herunder ildspåsættelse i børnehaven viben. sagen
angår, om denne ophævelse var berettiget.
reglerne i almenlejeloven
efter almenlejelovens § 80, stk. 1, skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i ejen-
dommen, og om fornødent ophæve lejeforholdet i de tilfælde, der er nævnt i lovens § 90, stk.
1, nr. 7-9 og 12. efter lovens § 80, stk. 2, skal lejeren overholde de almindelige ordensregler,
der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god
husorden og forsvarlig brug af det lejede. lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler
lejeren efter § 80, stk. 2, også iagttages af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet
adgang til det lejede, jf. § 80, stk. 3.
efter almenlejelovens § 81, stk. 1, kan en lejer pålægges retsfølger efter lovens § 82, når leje-
ren i en række nærmere opregnede tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen,
udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen,
herunder hvis lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen. lejeren kan på-
lægges retsfølger efter § 82, uanset om adfærden udøves af lejeren selv, lejerens husstand el-
                                                 - 3 -
ler andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, jf. § 81, stk. 3. de retsfølger, som kan
pålægges efter § 82, er at gøre lejeforholdet betinget eller at meddele lejer en advarsel. disse
retsfølger kan kun pålægges, hvis tilsidesættelse af god skik og orden sker trods udlejerens
påmindelse, jf. § 82, stk. 2.
i visse tilfælde, der er opregnet i almenlejelovens § 85, kan udlejer opsige lejemålet, og efter
§ 90 kan udlejeren i nærmere angivne tilfælde ophæve lejemålet. efter § 90, stk. 1, nr. 12,
kan udlejeren hæve lejeaftalen, når ”lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan
måde, at lejerens fjernelse er påkrævet”. bestemmelsen må i overensstemmelse med princip-
pet i lovens § 81, stk. 3, forstås således, at ophævelse efter omstændighederne – med respekt
af et proportionalitetsprincip – kan ske, selv om adfærden ikke er udvist af lejeren selv, men
af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. dette er også an-
taget i retspraksis.
bedømmelsen af, om ”lejerens fjernelse er påkrævet” som nævnt i almenlejelovens § 90, stk.
1, nr. 12, må foretages på grundlag af misligholdelsens karakter og under hensyn til lejerens
forhold i øvrigt på ophævelsestidspunktet, således at det vurderes, om ophævelsen står i et
rimeligt forhold til misligholdelsen.
den konkrete sag
b blev ved vestre landsrets ankedom af 8. februar 2010 idømt fængsel i 3 år og 6 måneder
for bl.a. forsætlig ildspåsættelse i børnehaven viben den 12. oktober 2008. ved ildspåsættel-
sen nedbrændte børnehaven med betydelig materiel skade til følge.
af de grunde, landsretten har anført, tiltræder højesteret, at b på tidspunktet for ildspåsættel-
sen hørte til a’s husstand. børnehaven viben hører til brabrand boligforenings ejendom og
ligger i boligområdet. ildspåsættelsen i børnehaven kan derfor danne grundlag for ophævelse
af a’s lejemål, jf. almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, sammenholdt med lovens § 81, stk. 1
og 3.
højesteret finder, at forsætlig ildspåsættelse af den foreliggende karakter er en misligholdelse
af en sådan grovhed, at en udlejer som udgangspunkt har ret til at ophæve lejemålet i medfør
                                               - 4 -
af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, selv om ildspåsættelsen ikke er foretaget af lejeren
selv, men af et medlem af lejers husstand.
spørgsmålet er herefter, om der er noget i a’s forhold, herunder i det efterfølgende forløb
indtil ophævelsen, som indebærer, at dette udgangspunkt skal fraviges.
ved bedømmelsen heraf må det på den ene side tages i betragtning, at b på ophævelsestids-
punktet var registreret som fraflyttet lejemålet, at a havde boet i lejemålet i mange år og ikke
tidligere havde været pålagt nogen retsfølger efter loven, at hun havde to hjemmeboende min-
dreårige børn, og at ophævelsen først skete ca. halvandet år efter ildspåsættelsen.
det må på den anden side tages i betragtning, at formålet med ophævelsen var at mindske b’s
tilknytning til boligområdet og dermed risikoen for gentagelse af kriminalitet til gene for ud-
lejer og lejere mv. denne risiko var reel, idet b ved dommen tillige blev fundet skyldig i an-
dre strafbare forhold, herunder et røveri begået den 4. november 2008 ved globus 1, der lig-
ger tæt på boligområdet. b blev frihedsberøvet efter det nævnte røveri, og der foreligger ikke
nærmere oplysninger om, hvor han skulle bo efter afsoning af sin straf.
under disse omstændigheder finder højesteret, at der ikke i det oplyste om a’s forhold er
grundlag for at fravige det ovennævnte udgangspunkt, hvorefter brabrand boligforening var
berettiget til at ophæve lejemålet på grund af ildspåsættelsen. højesteret har navnlig lagt vægt
på, at det ikke kan lægges til grund, at b’s tilknytning til ejendommen på ophævelsestids-
punktet var blevet tilstrækkeligt begrænset.
af de grunde, landsretten har anført, tiltrædes det, at brabrand boligforening ikke har afskåret
sig fra at ophæve lejemålet ved at afvente landsrettens endelige dom i straffesagen mod b.
det tiltrædes endvidere, at der ikke er grundlag for at fastslå, at ophævelsen af lejemålet ud-
gør en krænkelse af artikel 8 i den europæiske menneskerettighedskonvention.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom som nedenfor bestemt.
                                               - 5 -
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes, således at a skal anerkende, at ophævelsen af hendes lejemål,
beliggende gudrunsvej ---, 8220 brabrand, var berettiget.
i sagsomkostninger for højesteret skal a, subsidiært statskassen, betale 40.000 kr. til bra-
brand boligforening.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
