dom
afsagt den 26. marts 2014 i sag nr. bs 26b-1189/2013:
u1
og
u2
mod
l1
og
l2
sagens baggrund og parternes påstande
under denne boligretsssag, der er anlagt den 1. marts 2013 og behandlet under medvirken af
lægdommere, har sagsøgerne, u1 og u2, overfor de sagsøgte, l1 og l2, nedlagt følgende
endelige påstande:
1. de sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet … københavn k, i henhold til
lejekontrakt af 27. februar 2006 og tidligere er reguleret i henhold til boligreguleringslovens §
5, stk. 2.
2. de sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen pr. 1. oktober 2008 udgjorde årligt kr.
192.000,00 i overensstemmelse med lejekontrakten af 27. februar - subsidiært med et mindre
af boligretten fastsat beløb - og med senere kontraktsmæssige og ordinære reguleringer i øv-
rigt.
de sagsøgte har påstået frifindelse.
de sagsøgte har nedlagt påstand til selvstændig dom for, at sagsøger tilpligtes at tilbagebetale
for meget indbetalt leje fra 1. oktober 2008 med tillæg af renter fra de enkelte lejebeløbs beta-
ling til tilbagebetaling sker.
sagsøgerne har overfor den selvstændige påstand nedlagt påstand om frifindelse - subsidiært
frifindelse imod betaling af et mindre beløb - opgjort for perioden efter 1. oktober 2010 og
med procesrente fra forfaldsdage heraf - subsidiært fra 1. oktober 2008 og alene med tillæg af
procesrente fra forfaldsdage efter 19. april 2010 og til betaling sker.
dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
oplysningerne i sagen
sagsøgerne ejer 6 fredede ejendomme i københavn herunder ejendommen …, der er opført i
1853. i 1998 påbegyndte sagsøgerne en modernisering af den omhandlede lejlighed, der
ifølge det af sagsøgerne oplyste var blevet ledig efter at have været udlejet til samme lejer i 40
år. moderniseringen blev afsluttet i 1999. ved lejekontrakt af 27. februar 2006 blev lejlighe-
den genudlejet til de sagsøgte med virkning fra den 1. maj 2006. ifølge bbr har lejligheden
et bruttoareal på 190 m2, mens bruttoarealet i lejekontrakten er oplyst til 187,5 m2. det frem-
går af lejekontrakten blandt andet, at lejemålet består af 6 værelser, at den årlige leje udgør
192.000 kr., at lejemålet er nyistandsat ved indflytningen, at det lejede skal afleveres ny-
istandsat ved fraflytningen, at den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer, og at der med-
                                               - 2 -
følger komfur, køleskab, emhætte, opvaskemaskine, vaskemaskine og tørretumbler. under
særlige vilkår hedder det blandt andet:
"...
lejemålet er fuldstændig renoveret. huslejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk.
2.
huslejen reguleres fremover efter princippet om omkostningsbestemt husleje på samme måde
som de øvrige lejemål.
..."
i forbindelse med lejeaftalens indgåelse indbetalte de sagsøgte henholdsvis 48.000 kr. og
17.000 kr. i depositum og forudbetalt leje svarende til 3 og 1 måneds leje.
ved skrivelse af 30. juni 2011 varslede sagsøgerne en lejeforhøjelse pr. 1. oktober 20011 som
følge af en stigning i ejendommens skatter og afgifter. stigningen indebar en stigning af den
årlige leje fra 192.000 kr. til 200.495 kr. den fremtidige månedsleje eksl. varme udgjorde
herefter 16.707,92 kr.
ved skrivelse modtaget af huslejenævnet den 22. september 2011 indbragte de sagsøgte ved
l1 spørgsmålet om lejens størrelse for nævnet. ved afgørelse af 29. juni 2012 fandt to af
nævnets medlemmer, at lejen pr. 1. oktober 2008 skulle fastsættes efter boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 1, og at den samlede leje skønsmæssigt skulle fastsættes til 98.250 kr.. heraf
udgjorde den omkostningsbestemte leje 76.000 kr. (190 m2 x 400 kr./m2), mens et individuelt
forbedringstillæg udgjorde 22.250 kr. et af nævnets medlemmer fandt, at lejen kunne fast-
sættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, stk. 2., og at den årlige leje
kunne fastsættes til 161.500 kr. svarende til 850 kr. pr. m2. i nævnets afgørelse hedder det
blandt andet:
"...
nævnet har besigtiget lejemålet onsdag den 16. november 2011. tilstede var udlejer og lejer.
ved besigtigelsen kunne nævnet konstatere, at lejligheden opvarmes med fjernvarme, og at
den er forsynet med forsatsvinduer, dørtelefon og ældre el-installationer. i lejemålet er et mo-
derniseret rammekøkken med træbordplade udstyret med gaskomfur, emhætte, vaskemaskine
og køle/fryseskab. der er endvidere i lejemålet et moderniseret badeværelse med terrazzogulv
og fliser på væggene udstyret med toilet, håndvask og bruseafskærmning.
...
begrundelse og lovgrundlag:
...
to af nævnets medlemmer er på baggrund af det foreliggende materiale i sagen og specielt
indtrykkene på besigtigelsen af den opfattelse, at der ikke er tale om et gennemgribende for-
bedret lejemål i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
de to nævnsmedlemmer er af den opfattelse, at der i moderniseringen af lejligheden foretaget
i 1998 og 1999 indgår en stor del vedligeholdelse i projektet. det oprindelige køkken er ud-
skiftet med et nyt rammekøkken, der i dag fremtræder, som var det umiddelbart det oprinde-
lige. det oprindelige køkken er derfor udskiftet med et tilsvarende. badeværelset er indrettet
med det oprindelige terrazzogulv. der er sket udskiftning af fliser og udført vvs-arbejde samt
indrettet en bruseniche/bruseafskærmning. lejemålets elinstallationer er gamle, og ejendom-
men er indrettet med forsatsvinduer.
                                                - 3 -
på baggrund af udlejers byggeregnskab og indtrykkene under besigtigelsen har de to nævns-
medlemmer vedtaget, at 250.000 kr. af moderniseringsudgifterne i 1998 skønsmæssigt kan
henføres til forbedringer.
det er de to nævnsmedlemmers opfattelse, at lejemålet ikke, jf. ovenstående, er gennemgri-
bende moderniseret i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2, selvom den
laveste beløbsgrænse for lejemålet (170.000 kr.) isoleret set er opfyldt. der er tale om en stor
lejlighed på 190 m2.
...
et nævnsmedlem stemte for, at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf.
lejelovens § 47, stk. 2, hvorefter lejen skal sammenlignes med den leje, der er almindeligt
gældende i kvarteret eller området med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr
og vedligeholdelsesstand. dette nævnsmedlem kan godkende en årlig leje efter denne be-
stemmelse på 161.500, svarende til 850 kr. pr. m2.
..."
nævnets afgørelse blev af sagsøgerne indbragt for ankenævnet. sagsøgerne vedlagde doku-
mentation for de afholdte udgifter til forbedring og opgjorde beløbet til 463.204,10 kr. den 6.
februar 2013 traf ankenævnet følgende afgørelse:
"ankenævnet har besluttet at fastætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 og at ned-
sætte den årlige leje fra 192.000 kr. til 106.130,51 kr. (dissens).
den godkendte leje er inklusive beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse og frem-
kommer således:
omkostningsbestemt leje inkl. hensættelser
til indvendig vedligeholdelse                                         76.000,00 kr
individuelt forbedringstillæg                                         30.130,50 kr.
samlet                                                               106.130,50 kr.”
i ankenævnets begrundelse og bemærkninger hedder det blandt andet:
"ankenævnet har besigtiget lejemålet den 21. januar 2013.
ved besigtigelsen konstaterede ankenævnet, at lejemålet svarede til huslejenævnets beskri-
velse.
på baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen og efter en gennemgang og drøftelse af sagen
finder tre af ankenævnets fem medlemmer, herunder formanden, at der ikke er tale om et gen-
nemgribende forbedret lejemål i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
hvorfor disse medlemmer har vedtaget, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens §
5, stk. 1. disse medlemmer er enige med huslejenævnet i, at der i moderniseringen af lejlig-
heden foretaget i 1998 og 1999 indgår en stor del vedligeholdelse i projektet. det oprindelige
køkken er udskiftet med et nyt rammekøkken, der i dag fremtræder, som var det umiddelbart
det oprindelige. det oprindelige køkken er derfor udskiftet med et tilsvarende. badeværelset
er indrettet med det oprindelige terrazzogulv. der er sket udskiftning af fliser og udført vvs-
                                                - 4 -
arbejde samt indrettet en bruseniche/bruseafskærmning. lejemålets elinstallationer er gamle,
og ejendommen er indrettet med forsatsvinduer.
lejen skal derfor fastsættes som en beregnet leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 som
omkostningsbestemt leje med tillæg af forbedringer. efter ankenævnets opfattelse skal der
ved beregningen af genudlejningslejen lægges den omkostningsbestemte leje til grund, der var
gældende i ejendommen på genudlejningstidspunktet den 1. maj 2006, hvis der ikke efterføl-
gende er varslet omkostningsbestemte lejestigninger i ejendommen. der henvises i den for-
bindelse til boligreguleringslovens § 5, stk. 8, hvoraf fremgår, at der ikke ved lejeaftalens ind-
gåelse kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld
for lejeren end de vilkår, der var gældende for andre lejere i ejendommen. af materialet i sa-
gen fremgår, at der ikke er varslet lejereguleringer for skatter, afgifter, budget eller hensættel-
ser til vedligeholdelseskonti lejeperioden. der foreligger ikke oplysninger om gældende om-
kostningsbestemte leje i ejendommen på genudlejningstidspunktet. ankenævnets flertal har
på det foreliggende materiale ikke fundet grundlag for at ændre huslejenævnets fastsættelse af
den omkostningsbestemte leje til skønsmæssigt 400 kr. pr. m2 inklusive hensættelser til ind-
vendig vedligeholdelse pr. 1. maj 2006.
to af ankenævnets fem medlemmer fandt på dette grundlag, at huslejenævnets afgørelse
skulle stadfæstes.
formanden var af den opfattelse, at der kan godkendes et forbedringstillæg med udgangs-
punkt i 2/3 af de dokumenterede udgifte, hvorefter formanden kan godkende et årligt forbed-
ringstillæg beregnet som 8,9 % af 338.545 kr. = 30.130,50 kr.
to af ankenævnets fem medlemmer er af den opfattelse, at lejemålet er gennemgribende mo-
derniseret og kan på det grundlag godkende den aftalte leje efter boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, idet disse medlemmer finder, at denne leje svarer til det lejedes værdi efter kriterierne i
lejelovens § 47, stk. 2.
da formandens stemme er udslagsgivende, jf. boligreguleringslovens §§ 44 og 42, stk. 3,
medfører ovnstående, at der kan godkendes den leje som fremgår af afgørelsesafsnittet.
..."
sagsøgerne har fremlagt en redegørelse for moderniseringen af lejligheden. i redegørelsen,
der er udarbejdet af u1, hedder det blandt andet:
"...
da lejligheden på ii sal th. i 1998 blev ledig efter et dødsfald, var den nedslidt efter at samme
familie havde boet der i over 40 år. vi begyndte restaureringen ved at fjerne de mange tilfø-
jelser i form af skabe, hylder og dørblændinger etc., som var kommet til gennem årene, for at
genskabe rummenes oprindelig e udseende. herefter blev træpanelser og gulvbrædder repare-
ret. soveværelset i sidehuset fik nyt bræddegulv, mens alle de øvrige gulve, som heldigvis
kunne bevares, blev afslebet og lakeret. de elektriske installationer blev efterset og udvidet.
til sidst blev hele lejligheden grundt gennemmalet.
...
forbedringsudgifterne
ligger fortrinsvis på totalmodernisering af køkken og badeværelse. hertil kommer isoleringen
af ydervæggende i den lange gang og det lille værelse i enden af sidehuset, bag køkkenet.
                                               - 5 -
beskrivelse af ombygningen af køkkenet
vedlagte planskitser (bilag 27) viser køkkenets indretning før og efter moderniseringen.
i det gamle køkken bestod den faste indretning af et spisekammer (mod badeværelset) – afdelt
så halvdelen af det ene køkkenvindue var i spisekammeret) og et rammekøkkenbord med to
par profilerede skabslåger på vinduesvæggen fra spisekammer til væggen til køkkentrappen.
dertil et gaskomfur og et køle-fryseskab.
alt dette blev revet ned og fjernet tillige med den gamle gulvbelægning (jf. bilag 2). rummet
stod tilbage helt bart og de nødvendige pudsreparationer blev udført (jf. bilag 5). herefter blev
hele afløbssystemet ændret og faldstammen udskiftet således at køkkenvasken (som tidligere
havde haft sin plads til venstre, ved døren til køkkentrappen) kunne placeres til højre (jf. bilag
21, 2a og 2b) og således at der kunne etableres et toilet i badeværelset (det var der nemlig
ikke før). dertil ny vandføring (jf. bilag 21) og fuldstændig fornyelse og udvidelse af elsyste-
met (jf. bilag 3). gulvet blev belagt med sorte og cremefarvede linoleumsfliser i skakmønster
(jf. bilag 9). de to vinduer blev forsynet med forsatsrammer (jf. bilag 19) og der blev bygget
rørkasser (jf. bilag 18). radiatoren blev udskiftet (jf. bilag 21).
det store, ny vinkelkøkkenbord blev – fordi huset er fredet – holdt i gammeldags stil med
bordplade af mørkt kirsebærtræ (jf. bilag 18) med hulkehlbagkant. under det brede bord er i
venstre side køleskab og fryseskab med stålfronter, midt på (mellem vinduerne) to skuf-
feskabsmoduler, herefter til højre opvaskemaskine med stålfront og et skab under køkkenva-
sken (med specialfremstillet låge (jf. bilag 23). køkkenvask af stål med toni batteri med
krydsgreb (jf. bilag 21) over bordet to lamper (skomagerpendler, jf. bilag 15). den smalle del
af køkkenbordet er et snedkerbygget rammebord, hvori de to par fyldingslåger fra det oprin-
delige køkken er blevet indbygget. – disse låger er det eneste der er tilbage af det gamle køk-
ken, alt andet er udskiftet.
i forlængelse af den smalle del af vinkelbordet, hvorover der senere er opsat en række pæne,
hvide væghylder, følger den ny kogeplade (i hjørnet mod den lange gang) med et smeg-gas-
komfur af stål i bred specialstørrelse og med elektrisk ovn. på hvad side af komfuret er der et
snedkerbygget skabsmodul – det tv. er et grydeskab med tre ristehylder (jf. bilag 18) – begge
med plader af poleret sort granit (jf. bilag 12 og 13). bagvæggen er beklædt med hvide fliser
(jf. bilag 11) og over komfuret er der en emhætte af stål (jf. bilag 11 og bilag 17, hvor samt-
lige hårde hvidevarer i køkkenet dokumenteres, samt bilag 17a = omstilling af gaskomfur fra
naturgas til bygas og bilag 15: opsætning og tilslutning af komfur og emhætte, samt ny gas-
ledning til komfur = bilag 20)
hele køkkenet er nymalet med hvide vægge og loft samt hvidmalet træværk – undtagen køk-
kenbordets skabe, der er malet i en lysegrå farve som harmonerer med de hårde hvidevarers
stål (jf. bilag 14).
...
beskrivelse af ombygning af badeværelse og toilet
vedlagte planskitser, bilag 27 viser badeværelsets indretning før og efter moderniseringen.
det oprindelige badeværelse med hvide fliser og terazzogulv (fra ca. 1937) var kun indrettet
med et indmuret badekar og en håndkumme – intet andet. vinduet var uden forsatsramme
foroven.
                                                - 6 -
lejlighedens eneste toilet var tidligere det for enden af den lange gang i sidehuset. dette toilet
er bibeholdt som gæstetoilet og moderniseret med håndkumme (jf. bilag 21) og ny gulvbe-
lægning af linoleum (jf. bilag 9) samt med udluftning og matteret glas i vinduet (jf. bilag 22).
– indtrykket af dette toiletrum var på tidspunktet for huslejenævnets besigtigelse i november
2011 skæmmet af en stor, sort plastiksæk med blomsterpotteaffald placeret på toiletsædet.
det gamle badeværelses indretning – badekar og håndkumme – blev nedrevet sammen med
fliserne på væggene (jf. bilag (1). tilbage var kun terazzogulvet med hul efter badekar og
håndkummens tidligere afløb.
dette er det eneste der var tilbage fra det gamle badeværelse, alt andet er udskiftet!
det ny badeværelse blev herefter indrettet. først med den tidligere nævnte fuldrørsudskiftning
med henblik på nyetablering af toilet (jf. bilag 21, 2a og 2b) og med helt fornyet og udvidet
elektricitet med ny føring til vaskemaskine, tørretumbler og ny belysning på begge sider af
spejlet over håndkummen (jf. bilag 3 og 15), tidligere var der kun en lampe i loftet.
dernæst ny vvs-rør til til- og afløbsføring til de ny installationer (jf. bilag 4 og 21). endvidere
blev der opmuret en skillevæg til den ny bruseniche (jf. bilag 1)
til venstre for denne blev der indrettet en sektion med dels en vaskesøjle med vaskemaskine
og tørretumbler (jf. bilag 17 og 16), dels et højskab ved siden af (til opbevaring og rengø-
ringsting) med overskab – også over vaskesøjlen. skabene er snedkerfremstillet efter mål og
forsynet med låger med fræset spor – således at de minder om fyldingslåger (jf. bilag 7).
selve brusepladsen er skabt ved en kvartcirkelformet forhøjning af terazzogulvet med fald
mod afløb (jf. bilag 5). samtidig blev der lagt terazzo (af samme type som den gamle) der
hvor den manglede – efter fjernelse af det oprindelige badekar mv. den kvartcirkelbuede bru-
seafskærmning af glas blev specialbestilt efter kål (jf. bilag 24). der er et termostatstyret
blandingsbatteri med bruser (jf. bilag 4).
de nye hvider fliser (15 x 15 cm) blev opsat i 13 flisers højde (30 cm højere end de gamle) og
med en sort, smal bort under de to øverste fliser. murerregningen (jf. bilag 1) oplyser at der er
brugt 1056 fliser + bort (svarende til 12 løbende meter). hele badeværelset har således ny
flisebeklædning. også radiatoren er udskiftet (jf. bilag 21).
til højre for brusepladsen ses håndkumme og toilet – et vandsparende ifö cera kloset med lux
sæde (jf. bilag 4 og 21). over håndkummen (ifö cera, jf. bilag 4 og 21) er et indmuret spejl
(jf. bilag 1), herunder en glashylde (vola, jf. bilag 10). samme bilag viser også at alt småin-
ventar i form af toiletpapirsholder, knager og hylder er af meget god kvalitet, fortrinsvis vola.
i badeværelsets vindue er forsatsrammen udvidet til øverste del af vinduet (jf. bilag 19) og
samtlige ruder udskiftet til matteret glas (jf. bilag 22)
...
beskrivelse af isoleringsarbejder i den lange gang og pigekammeret
i sidehuset er der en lang gang som fører fra spisestuen til soveværelse, badeværelse og køk-
ken. denne gang, som var ret kold på grund af den lange ydervæg, er blevet isoleret (jf. bilag
6). der er opsat tre lamper (pakhuspendler) i loftet (jf. bilag 15).
                                               - 7 -
det lille værelse bagved køkkenet, det forhenværende pigekammer, er også isoleret på yder-
væggene (jf. bilag 6) og de to vinduer forsynet med forsatsrammer (jf. bilag 19). rummet er
herefter malet (jf. bilag 14)
herudover er der udført forskellige udvidelser af installationer i lejligheden, således fx en
ekstra stikdåse til kabel-tv (jf. bilag 20).
..."
boligretten har besigtiget det omhandlede lejemål. der er endvidere sket besigtigelse af de af
sagsøgerne påberåbte sammenligningslejemål (§ 5, stk. 2) beliggende ..., …, …, …, … og ….
forklaringer
der er afgivet forklaring af u1, der i forbindelse med forklaringen har vedstået sin redegø-
relse. der er endvidere afgivet forklaring af sagsøgte l1.
u1 har forklaret blandt andet, at sagsøgerne er etnologer og begge har arbejdet som lektorer
ved københavns universitet. de har gennem en periode på 40 år ejet og forbedret fredede
bygninger og ejer fortiden 6 ejendomme i indre by. de har selv sørget for, at ejendommene er
blevet forbedret og repareret. hun kan vedstå sin beskrivelse af moderniseringen i redegørel-
sen. lejligheden var stærkt præget af, at den havde været beboet af den samme familie i 40 år.
der havde i den periode ikke været hævet på vedligeholdelseskontoen. ved moderniseringen
søgte sagsøgerne at bevare lejlighedens egenart og historie. det kom blandt andet til udtryk
ved, at 4 af køkkenlågerne blev restaureret og bevaret. de øvrige låger er nye. ved moderni-
seringen skete der blandt andet en fornyelse af el-systemet herunder i form af nye kontakter
og ledninger i køkkenet, pigeværelset, badeværelset, delvist i gangen og sandsynligvis også i
soveværelset. som beskrevet blev ydervæggen i gangen og pigeværelset bagved køkkenet
isoleret, og der blev opsat forsatsrammer i køkkenet, pigeværelset og i den øverste del af vin-
duet i badeværelset. træpanelerne blev repareret, stukken blev renset og hele lejligheden blev
malet. i brusenichen er de låger, der blev indsat ved moderniseringen, blevet udskiftet på
grund af rust/tæring. i samme forbindelse er hældingen på gulvet i brusenichen ændret. inden
lejligheden blev genudlejet til sagsøgerne blev lofter og vægge malet, og træværket blev
"pletmalet". de udvendige hylder og kroge i køkkenet er sat op af den tidligere lejer. i de
besigtigede lejemål … er man også gået grundigt til værks i forbindelse med moderniserin-
gen. man har blandt andet fjernet tilbyggede skabe, renset og bevaret stuk, ordnet gulve og
udført tidsvarende køkken og bad. sagsøgerne har i alt i løbet af de senere år gennemgribende
forbedret ca 20 lejemål til denne standard. det samme koncept er anvendt i de besigtigede
lejemål i …. hun er ret sikker på, at sagsøgerne rådførte sig med nogen og foretog sammen-
ligninger, før man fastsatte størrelsen af lejen for lejligheden i …. lejens størrelse afspejler, at
lejligheden er større end sammenligningslejemålene. de fleste lejemål i … er udlejet efter
boligreuleringslovens § 5, stk. 1, men nabolejligheden til sagsøgtes lejlighed er udlejet efter §
5, stk. 2.
l1 har forklaret blandt andet, at de sagsøgte fandt lejligheden gennem en annonce. ved be-
sigtigelsen fandt hun, at væggene var fine, mens vinduerne havde nogenlunde samme dårlige
stand som i dag. i den anledning sagde hun konstaterende til u1-, at de var enige om, at vin-
duerne ikke var nymalede. det er først i dag i forbindelse med besigtigelsen af lejligheden, at
hun blevet bekendt med, at der står 60.000 kr. på vedligeholdelseskontoen. hun har ikke hæ-
vet på vedligeholdelseskontoen. hun har løbende malet rum i lejligheden, og hun har lagt
tæppe på gulvet på steder, hvor der var splinter i træet. det er ikke rigtigt, som oplyst af u1
                                                 - 8 -
under besigtigelsen, at hun ikke har villet være med til en renovering af vinduerne i stuen. i
forbindelse med, at hun har åbnet vinduerne i stuen, har hun to gange oplevet, at rammerne
var ved at falde af. vinduerne i stuen er utætte, og på et tidspunkt blev de gennemgået. i 2012
var der et rend af mennesker i lejligheden, der skulle lave noget for udlejer. i november må-
ned kom der blandt andet en mand, der rensede rammerne på stuevinduerne. han oplyste der-
efter, at de skulle stå åbne i 3 uger og tørre. da hun har små børn, afslog hun det. der er ikke
sket noget siden. hun har flere gange konstateret, at hfi-relæet slår fra, og i perioder springer
lyspærerne let. fortiden er det kun hveranden måned. installationen er blevet gennemgået af
en elektrikker, der siger, at der ikke er noget galt. det er dog ikke alle kontakter, der virker.
der er rum i lejligheden, som det ikke er muligt at varme op. stuen kan med lidt held varmes
op, men hun har tilbragt en del tid i den del af lejligheden, der ligger væk fra stuen. den lange
gang, hvor ydervæggen er isoleret, er iskold. da hylderne i de moderniserede køkkenskabene
er for smalle, og da kølekabet stod for lavt, måtte hun ændre i køkkenet og herunder flytte
køleskabet. det var i den forbindelse nødvendigt at fjerne radiatoren i køkkenet, men da pige-
kammeret ved siden af har en god radiator, har der aldrig været koldt i køkkenet. hun har ikke
indbragt andre spørgsmål en lejens størrelse for huslejenævnet.
parternes synspunkter
sagsøgerne har i et påstandsdokument af 25. februar 2014 anført følgende:
som hovedanbringender overfor de nedlagte påstande gøres det gældende:
at             den indgåede lejefastsættelse er aftalt reguleret af boligreguleringslovens § 5 stk
               2 og at sagen skal bedømmes ud fra disse regler.
at             der ikke er indsigelser eller tvist omkring den beløbsmæssige ramme for at be-
               nytte boligreguleringslovens § 5 stk 2.
at             det omtvistede lejemål er gennemgribende moderniseret og forbedret herunder
               ved at:
               -    køkkenet er fuldstændig renoveret med opsætning af nye køkkenelementer
                    – dog med bibeholdelse af 4 låger – samt omdisponeret areal og inddragelse
                    af yderligere areal fra tidligere fadebur, etableret udvidet og nyt køkkenbord
                    med ny vask og afløb omplaceret i modsat ende af vinduesvæg, opsætning
                    og tilslutning af hårde nye hvidevarer bl.a. smeg stålkomfur,
                    opvaskemaskine etc, gulv m v og opsætning af fortsatsrammer
               -    det er et helt nyindrettet badeværelse med nye funktioner (toilet,
                    bruseniche, vaskemaskine, tørretumbler, kosteskab og forrådsskab) og
                    etableret nødvendige installationer hertil og opsat hvide fliser. videre opsat
                    forsatsrammer. det eneste der ikke er opgraderet i rummet er en del af
                    gulvet der er bevaret med den oprindelige terrazzobelægning.
               -    der er foretaget isolering af den lange gang samt et værelse (pigeværelset)
                    herunder opsat forsatsrammer
               -    elinstallationen er delvis renoveret i lejligheden med ekstra eludtag.
               -    opsat forsatsrammer i flere øvrige rum – herunder sove-værelse
at             der med sagens bilag 5 er fremlagt og dokumenteret, at der er sket forbedring i h
               t det under forrige ”at” anførte.
                                                 - 9 -
at             lejlighedens brugsværdi herved er forøget, og at sagsøgerne har løftet bevisbyr-
               den for at lejeforholdet er omfattet af brl § 5 stk 2.
at             der for så vidt angår den aftalte leje er ført bevis i form af sammenligningsleje-
               mål, der med rette kan indgå i bevisbedømmelsen og som dels er besigtiget og
               påberåbt ved sagens bilag 7-13, og denne leje ikke overstiger det lejedes værdi.
at             sagsøgerne herefter skal have medhold i den principale påstand.
følger boligretten imod forventning ikke dette synspunkt gøres det gældende at lejefastsæt-
telsen herefter er omfattet af boligreguleringsloven § 5 stk 1 – og
at             lejen skal fastsættes til et højere beløb end hvad ankenævnet fastsatte.
at             forbedringsforhøjelsen skal fastsættes med udgangspunkt i kr. 463.204,10, jfr.
               opgørelsen fremlagt som en del af bilag 5.
at             forbedringstillægget skal beregnes som 8,9% af kr. 463.204,10, eller i alt årligt
               kr. 41.200,00.
at             omk-delen incl hensættelser skønsmæssigt skal ansættes til et større beløb end
               hvad ankenævnet besluttede.
for så vidt angår evt tilbagebetaling bemærkes
at             evt tilbagebetalingskrav, der ligger 1 år forud for indbringelse for huslejenævn
               er forældet (jfr ll § 49 stk 4) ved lejens fastsættelse i h t brl § 5 stk 2
at             evt forrentning af efterbetalingskrav, der ligger 3 år forud for nedlæggelse at
               påstand i svarskrift er forældet.
de sagsøgte har i et påstandsdokument af 30. januar 2014 anført følgende:
"anbringender:
til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende
at             udlejer har bevisbyrden for at lejen kan fastsættes efter undtagelsesbestemmel-
               sen i boligreguleringslovens §5, stk. 2,
at             betingelsen for anvendelse af bestemmelsen er dels at lejemålet er gennemgri-
               bende forbedret, og at forbedringerne har medført en væsentlig forøgelse af det
               lejedes værdi,
at             denne bevisbyrde ikke er opfyldt med de fremlagte bilag, der som hovedregel er
               vedligeholdelsesarbejder, hvor tidligere eksisterende bygningsdele er blevet ud-
               skiftet med tilsvarende bygningsdele uden at der er sket en brugsværdiforøjelse,
at             der under alle omstændigheder skal ske et væsentligt vedligeholdelsesfradrag
               minimum svarende til det som ankenævnet har foretaget.
                                                - 10 -
såfremt retten skulle være af den opfattelse, at sagsøger skulle have løftet sin bevisbyrde for
anvendelse af reglen gøres det gældende,
at             sagsøger har bevisbyrden for at den aftalte leje svarer til det lejedes værdi,
at             denne bevisbyrde kun kan løftes ved fremlæggelse af relevante
               sammenligningslejemål,
at             de fremlagte sammenligningslejemål ikke dokumenterer, at den aftalte leje sva-
               rer til det lejedes værdi – i den forbindelse skal særligt anføres, at de fremlagte
               sammenligningslejemål ikke er fuldt sammenlignelige, når der henses til ikraft-
               trædelsestidspunkt, moderniseringernes omfang og kvalitet, og lejemålenes stør-
               relse,
at             bevisbyrden således ikke er løftet.
for så vidt angår den selvstændige påstand gøres det gældende
at             udlejer skal tilbagebetale for meget indbetalt leje fra lejeaftalens indgåelse, da
               sagen er opstartet i huslejenævnet d. 22. september 2011, og kravet dermed ikke
               er forældet,
at             der skal tillægges renter efter boligreguleringslovens §17, stk. 3."
parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.
boligrettens begrundelse og afgørelse
ad sagsøgers påstand 1:
to voterende udtaler:
efter bevisførelsen finder vi ikke, at moderniseringen af lejligheden har medført en sådan for-
øgelse af brugsværdien, herunder af køkken og bad, at moderniseringen har medført en væ-
sentlig forøgelse af det lejedes værdi. vi lægger herved vægt på de samme forhold, som hus-
lejenævnet og ankenævnet har lagt vægt på. lejen for lejemålet skal som følge heraf fastsæt-
tes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og vi stemmer derfor for at tage sagsøgtes frifin-
delsespåstand til følge.
en voterende udtaler:
brl § 5 stk. 2 indebærer, at såfremt et lejemål er gennemgribende forbedret, således at forbed-
ringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 58, kan lejen
på udlejningstidspunktet fastsættes til det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om omkost-
ningsbestemt husleje. henvisningen til lejelovens § 58 blev først indført i 2000, men ifølge
forarbejderne til loven var henvisningen alene en præcisering af, hvorledes forbedringsudgif-
ten skulle beregnes. forbedringerne skal være gennemført over en periode på 2 år, og skal
have medført en udgift af en vis størrelse.
formålet med bestemmelsen var og er at tilskynde udlejere til at investere i forbedringer i den
private boligmasse.
                                                - 11 -
såfremt formålet med bestemmelsen skal give nogen mening, skal udlejer kunne regne med,
at såfremt de objektive betingelser i og omkring bestemmelsen, herunder især at der skal være
udført arbejder i lejemålet, der efter lejelovens § 58 kan beregnes som en forbedringsudgift,
der overstiger det i § 5 stk. 2 anførte minimumskrav, kan § 5 stk. 2 finde anvendelse.
en fravigelse fra dette hovedprincip, herunder især ved en skønsmæssig vurdering af, hvor-
vidt i øvrigt godkendte forbedringsudgifter er væsentlige, bør kun kunne ske i helt særlige
tilfælde, eksempelvis såfremt de udførte arbejder ikke medfører en generel forbedring af le-
jemålet, og der dermed ikke er tale om en gennemgribende forbedring.
i nærværende sag blev der i perioden 1998-1999, hvor beløbsgrænsen var kr. 170.000 anvendt
i alt kr. 463.204,10 på forbedringsarbejder, jf. bilag 5. opgørelsen er anerkendt af både hus-
lejenævn, ankenævn og sagsøger, og både ankenævn og sagsøger har anerkendt, at der ved
anvendelse af principperne i lejelovens § 58 kan beregnes en forbedringsværdi kr. 338.545,
hvilket svarer til det dobbelte af det i § 5 stk. 2 anførte minimumsbeløb. ankenævnet fandt til
trods herfor, at der ikke er tale om en gennemgribende forbedring. ankenævnets begrundelse
for at finde at lejemålet ikke er gennemgribende forbedret er, at der ”indgår en stor del vedli-
geholdelse i projektet”. det anføres herefter særligt, at køkkenet er udført efter oprindeligt
design (det oprindelige køkken var mindst 30 år gammelt, og sandsynligvis ældre) samt at
badeværelset er indrettet med det oprindelige terrazzogulv.
såfremt det udførte arbejde ikke er en forbedring, burde dette fremgå af beregningen efter
lejelovens § 58, og således have ført til et lavere beløb. dette er imidlertid ikke sket, og anke-
nævnets præmis må derfor afvises som selvmodsigende. omfanget af de godkendte arbejder
er fordelt på køkken (herunder med ændret rumdisponering), badeværelse (herunder med ny-
etablering af toilet), isolering, opsætning af enkelte forsatsruder i køkken, bad og lille værelse,
samt fornyelse af el-installationer og udgør efter denne dommers opfattelse en generel forbed-
ring af lejemålet som helhed.
det bemærkes endelig, jf. sagens bilag 5 med underbilag på samtlige godkendte udgifter, at
såfremt arbejdet med det omtalte rammekøkken anses for 100 % vedligeholdelse, vil den be-
regnede forbedringsudgift efter fradrag af 1/3 for sparet vedligeholdelse udgøre ca. kr.
216.000, og derfor under alle omstændigheder overstige det i § 5 stk. 2 anførte minimumsbe-
løb.
denne dommer stemmer derfor for at godkende, at lejemålet kan genudlejes efter brl § 5 stk.
2.
efter de fremlagte og besigtigede sammenligningslejemål finder denne dommer desuden, at
den aftalte leje ved genudlejningen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
                                              …0…
efter stemmeflertallet tages de sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.
ad sagsøgers påstand 2:
alle voterende udtaler:
                                              - 12 -
således som sagen er forelagt boligretten, findes den omkostningsbestemte leje skønsmæssigt
at kunne fastsættes til 400 kr. pr. m2 inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse eller
76.000 kr. pr. 1 maj 2006. forbedringsdelen findes skønsmæssigt at kunne fastsættes til 2/3 af
af de dokumenterede udgifter beregnet som 8,9 % af 338.545 eller 30.130,50 kr.
de sagsøgtes frifindelsespåstand tages herefter til følge.
ad de sagsøgtes selvstændige påstand:
alle voterende udtaler:
idet der for så vidt angår rentepåstanden henvises til vestre landsrets dom af 2. juni 2009
(tbb 2009.538) tages sagsøgtes påstand om tilbagebetaling af for meget indbetalt leje til
følge som nedenfor bestemt.
sagsomkostninger:
som følge af sagens udfald skal de sagsøgte tilkendes sagsomkostninger, der fastsættes til
38.500 kr. til dækning af udgiften til advokat. ved fastsættelsen af sagsomkostningerne er der
taget udgangspunkt i sagens værdi, idet der tillige er lagt vægt på sagens forløb og omfang.
thi kendes for ret:
de sagsøgte, l1 og l2, frifindes for de af sagsøgerne, u1 og u2 nedlagte påstande.
inden 14 dage skal sagsøgerne til de sagsøgte tilbagebetale den for meget indbetalte leje fra
den 1. oktober 2008 med tillæg af renter fra de enkelte lejebeløbs betaling til tilbagebetaling
sker.
inden samme frist skal sagsøgerne til de sagsøgte betale sagens omkostninger med
38.500,00 kr.
de idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.
