                             højesterets dom
                      afsagt torsdag den 21. september 2017
sag 26/2017
(1. afdeling)
rokkevænget middelfart aps
(advokat bjarne aarup)
mod
elly mortensen
og
aage mortensen
(advokat steen jørgensen, beskikket for begge)
i tidligere instanser er afsagt dom af boligretten i odense den 5. april 2016 og af østre lands-
rets 21. afdeling den 3. november 2016.
sagen er behandlet på skriftligt grundlag, jf. retsplejelovens § 387.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, marianne højgaard pedersen,
lars hjortnæs, jan schans christensen og kurt rasmussen.
påstande mv.
appellanten, rokkevænget middelfart aps, har nedlagt påstand om 1) at de indstævnte, elly
mortensen og aage mortensen, skal anerkende, at rokkevænget middelfart aps er berettiget
til at opkræve særskilt betaling for renovation, og 2) at elly mortensen og aage mortensen til
rokkevænget middelfart aps skal betale 16.652,02 kr. med procesrente fra sagens
indbringelse for højesteret.
elly mortensen og aage mortensen har over for påstand 1 nedlagt påstand om stadfæstelse og
over for påstand 2 frifindelse.
                                                - 2 -
rokkevænget middelfart aps’ påstand 2 har baggrund i, at selskabet har opfyldt landsrettens
dom.
anbringender
rokkevænget middelfart aps har anført navnlig, at lejelovens § 53, stk. 3, og den dagælden-
de boligreguleringslovs § 15 a, stk. 1, og forarbejderne til disse bestemmelser er udtryk for, at
der gælder en fri lejefastsættelse for lejemål omfattet af bestemmelserne, og at den frie leje-
fastsættelse alene er begrænset af aftalelovens § 36. aftalen mellem parterne om særskilt be-
taling for renovationsudgifterne er således gyldig, og elly og aage mortensen skal derfor
betale herfor, jf. lejekontraktens § 11.
der gælder ifølge lejelovgivningen ikke indskrænkninger i parternes aftalefrihed. lejemålet
er omfattet af de deklaratoriske regler, der giver mulighed for en fri lejefastsættelse. det må
have formodningen imod sig, at der gælder samme retsstilling på et præceptivt lovområde og
et deklaratorisk lovområde. den retstilstand, der er fastslået i ufr 2009.2497 h, angår ikke
tilfælde, hvor undtagelsesbestemmelserne i lejelovens § 53, stk. 3, og boligreguleringslovens
§ 15 a, stk. 1, finder anvendelse. disse bestemmelser er således undtagelser til de præceptive
undtagelsesbestemmelser i lejelovens § 53, stk. 1 og 2, og boligreguleringsloven.
lejelovens §§ 47-52 og boligreguleringslovens §§ 5-14 kan fraviges enkeltvis eller samlet alt
afhængig af parternes aftale. der er hverken i bestemmelsernes ordlyd eller i forarbejderne
holdepunkter for at antage, at en fravigelse af bestemmelserne skal ske samlet.
hvis højesteret finder, at retsstillingen som fastslået ved ufr 2009.2497 h gælder samtlige
lejemål, kan lejelovens § 53, stk. 3, og boligreguleringslovens § 15 a, stk. 1, benyttes som
hjemmel til at kræve særskilt betaling som angivet i dommens præmisser.
elly og aage mortensen har anført navnlig, at lejelovgivningens regler ikke tillægger udlejer
ret til at udskille renovationsudgift eller andre af en ejendoms nødvendige driftsudgifter til
særskilt betaling ved refusion, heller ikke når det lægges til grund, at lejemålet er omfattet af
reglerne om fri lejefastsættelse, jf. lejelovens § 53, stk. 3, og boligreguleringslovens § 15 a,
stk. 1. nødvendige driftsomkostninger, jf. boligreguleringslovens § 8, er således indeholdt i
lejen og har i anden lovgivning særstatus og er fortrinsberettigede krav. fri lejefastsættelse
                                                 - 3 -
betyder, at parterne kan aftale, at selve lejen gerne må overstige ejendommens nødvendige
driftsomkostninger. huslejens øvre grænse reguleres af aftalelovens § 36. parterne kan der-
imod ikke aftale, at lejer ud over betaling af huslejen tillige skal afholde de nødvendige drifts-
omkostninger.
hertil kommer, at det af tillægget til lejekontraktens § 11 fremgår, at ud over pristalsregule-
ringen reguleres lejen med eventuelle stigninger i skatter og afgifter, jf. lejelovens §§ 50-51.
udgiften til renovation er netop omfattet af lejelovens § 51. hvis udlejer får medhold, vil det
medføre, at der bliver betalt dobbelt renovationsafgift.
de præceptive regler i lejelovens §§ 49-52 kan fraviges samlet eller enkeltvis, jf. lovens § 53,
stk. 3, men det fremgår ikke af forarbejderne, at det har været lovgivers hensigt, at der skulle
være fuld aftalefrihed om alle lejevilkår.
retsgrundlaget
i den dagældende § 53 i lejeloven (lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010) hedder det:
       ”§ 53. reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
       stk. 2. der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat
       i §§ 47-52. i lejeperioden kan dog aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte
       tidspunkter.
       stk. 3. uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i
       ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.”
den dagældende boligreguleringslovs § 15 a, stk. 1 (lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august
2010), er sålydende:
       ”reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der
       er taget i brug efter den 31. december 1991.”
lejelovens § 53, stk. 3, og boligreguleringslovens § 15 a, stk. 1, blev indsat som henholdsvis
§ 53, stk. 7, i lejeloven og § 15 a, stk. 4, i boligreguleringsloven ved lov nr. 931 af 27. decem-
ber 1991 (lejefastsættelse i nye private udlejningsejendomme og tidligere erhvervslejemål).
i forarbejderne til de pågældende bestemmelser hedder det bl.a. (folketingstidende 1991-92,
tillæg a, lovforslag nr. l 63, sp. 1229 ff.):
                                           - 4 -
”almindelige bemærkninger
lovforslaget skal ses som et led i regeringens initiativer med henblik på at øge væksten
i samfundet samt at forbedre beskæftigelsessituationen.
det er endvidere udtryk for regeringens målsætning om en gradvis overgang til et friere
boligmarked herunder især et mindre reguleret lejefastsættelsessystem, der i højere grad
sikrer, at den aftalte leje er udtryk for den gældende markedspris.
forslaget omfatter lejefastsættelsen for beboelseslejligheder i ejendomme, som er taget i
brug efter 1991, og medfører, at der for disse boligers vedkommende kan aftales en leje,
som er højere end det lejedes værdi og uafhængig af reglerne om den omkostnings-
bestemte husleje.
…
den foreslåede liberalisering af lejefastsættelsen ventes at styrke private investorers in-
citament til at opføre nye private udlejningsejendomme. …
de foreslåede bestemmelser i lejeloven og i boligreguleringsloven, hvorefter lejefast-
sættelsen i de pågældende lejemål gøres fri, indebærer, at det bliver helt op til parterne,
ud fra en vurdering af markedets muligheder, at aftale lejens størrelse.
man skal dog være opmærksom på, at lejere, der efter de foreslåede ændringer kommer
til at betale en leje, der overstiger det lejedes værdi, i et vist omfang er sikret mod helt
urimelige vilkår, idet de vil kunne anfægte sådanne vilkår efter aftalelovens § 36. …
…
bemærkninger til de enkelte bestemmelser
til § 1 [lejeloven]
…
til nr. 3
forslaget vedrører en ændring af § 53.
efter den gældende lejelov er lejens størrelse i beboelseslejemål i uregulerede kom-
muner begrænset af lovens §§ 47-53, hvorefter lejen ved lejemålets indgåelse ikke væ-
sentligt må overstige det lejedes værdi, og hvor lejen efterfølgende - bortset fra stignin-
ger som følge af forøgede skatter og afgifter - alene kan forhøjes hvert andet år og da
kun, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.
herudover kan lejen alene forhøjes som følge af forbedringer.
disse regler kan ikke fraviges til skade for lejeren.
forslaget indebærer, at der gives mulighed for at aftale en husleje for nye private udlej-
ningsboliger, der overstiger det lejedes værdi.
…
                                         - 5 -
efter forslaget gælder ordningen for alle nyopførte beboelseslejligheder, hvor lejefast-
sættelsen sker i henhold til lov om leje.
…
det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af
lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.
forslaget skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen regule-
res efter nogle for lejeren helt uigennemskuelige mekanismer.
forslaget vedrører i sin helhed alene selve lejefastsættelsesreglerne. de øvrige regler i
lejeloven såsom opsigelses- og ophævelsesreglerne samt reglerne om bytteret finder
fuldt ud anvendelse på disse lejemål.
til § 2 [boligreguleringsloven]
…
til nr. 2
efter boligreguleringsloven gælder for udlejede beboelseslejemål i regulerede kom-
muner, at lejen ved første lejefastsættelse ikke må bringes til at overstige det lejedes
værdi, således som dette begreb forstås efter lejeloven.
endvidere gælder, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller leje-
vilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der
gælder for andre lejere i ejendommen.
lejen for en udlejet beboelseslejlighed må således ikke overstige lejen for tilsvarende
lejemål i kvarteret.
om senere lejeforhøjelser gælder efter boligreguleringsloven reglerne om omkostnings-
bestemt leje, hvorefter lejen kan forhøjes løbende, hvis den ikke kan dække ejendom-
mens nødvendige driftsudgifter.
…
forslaget indebærer, at der nu gives mulighed for at aftale en husleje for nye private ud-
lejningsboliger, der overstiger det lejedes værdi, og ikke er begrænset af reglerne om
omkostningsbestemt husleje.
om de nærmere betingelser herfor henvises til bemærkningerne til § 1, nr. 3, idet de fo-
reslåede regler herom er de samme i de to love.
…
det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af
lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.
forslaget skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen regule-
res efter nogle for lejeren helt uigennemskuelige mekanismer.”
                                                - 6 -
højesterets begrundelse og resultat
sagen angår, om rokkevænget middelfart aps som udlejer har været berettiget til i leje-
kontrakten med elly og aage mortensen at aftale, at renovation skal betales særskilt.
højesteret har i dom af 30. juni 2009 (ufr 2009.2497) fastslået, at en adgang for udlejeren af
en beboelseslejlighed til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver lov-
hjemmel.
udgifter til renovation er omfattet af reglerne i lejelovens § 51 om ejendommens afgifter og
boligreguleringslovens dagældende § 8 om nødvendige driftsudgifter, som skal indgå i lejen,
jf. den dagældende § 5.
efter lejelovens § 53, stk. 3, kan lovens §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejlig-
heder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. ifølge boligregulerings-
lovens dagældende § 15 a, stk. 1, kan denne lovs §§ 5-14 fraviges i lejeaftaler om beboelses-
lejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den samme dato.
rokkevænget middelfart har anført, at det krav om lovhjemmel, som er fastslået ved den
nævnte højesteretsdom, ikke gælder på det deklaratoriske område, som denne sag vedrører. i
anden række har rokkevænget middelfart anført, at de nævnte bestemmelser om fravigelig-
hed indeholder den fornødne lovhjemmel til at indgå aftale om særskilt betaling for renova-
tion.
det fremgår af forarbejderne til bestemmelserne i lejelovens § 53, stk. 3, og boligregulerings-
lovens § 15 a, stk. 1, at bestemmelserne omfatter lejefastsættelsen for de omhandlede beboel-
seslejligheder og medfører, at der for disse boligers vedkommende kan aftales en leje, som er
højere end det lejedes værdi og uafhængig af reglerne om den omkostningsbestemte husleje,
kun begrænset af reglen i aftalelovens § 36 om tilsidesættelse af urimelige aftalevilkår.
højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at
der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre
reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår,
                                               - 7 -
hvilke driftsudgifter der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet
som tillæg til huslejen. dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren,
som er omtalt i forarbejderne.
på den anførte baggrund tiltræder højesteret, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal
ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen.
højesteret tager herefter elly og aage mortensens påstande til følge.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
elly mortensen og aage mortensen frifindes for rokkevænget middelfart aps’ betalings-
påstand.
i sagsomkostninger for højesteret skal rokkevænget middelfart aps betale 25.000 kr. til
statskassen.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes
efter rentelovens § 8 a.
