dom
afsagt den 27. oktober 2011 i sag nr. bs 6-1408/2010:
flemming frits elkjær
mod
sigrid christensen
sagens baggrund og parternes påstande
denne sag, der er anlagt den 17. november 2010, drejer sig om hvorvidt der er mangler ved et
omfangsdræn, og hvorvidt sådanne mangler er omfattet af bestemmelsen om sælgerens frita-
gelse for mangelshæftelse i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. i
givet fald drejer sagen sig om, hvorvidt sælgeren af ejendommen har handlet groft uagtsomt,
mens sagen i modsat fald drejer sig om, hvorvidt køberen på andet grundlag har krav på er-
statning eller forholdsmæssigt afslag. endelig drejer sagen sig om, hvorvidt køberen af ejen-
dommen har forsikringsdækning, således at sælgerens ansvar er afskåret som følge heraf, jf.
erstatningsansvarslovens § 19, stk. 1.
sagsøgeren flemming frits elkjær har nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte, sigrid chri-
stensen, til sagsøgeren skal betale 328.009,69 kr. med procesrente fra sagens anlæg.
sagsøgtes påstand er frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb.
oplysningerne i sagen
denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
med overtagelsesdag den 15. august 2005 købte flmming elkjær ejendommen beliggende …
af sigrid christensen for 1.750.000 kr. i forbindelse med handlen blev der udfærdiget til-
standsrapport og givet tilbud på ejerskifteforsikring. af skødet fremgik, at sælger oplyste,
"...at der er kloakpumpe og grundvandspumpe i kælder. begge pumper er nye, og sælger op-
lyser, at pumperne skal fungere, da der ellers kan komme vand i kælder..."
af tilstandsrapportens punkt 2 om kældre fremgik:
"...
2.2 vægge k1 steder med spor efter fugt på kældervægge. kældervægge tørre ved besigti-
gelse."
af sælgerens oplysninger i tilstandsrapporten fremgik det bl.a., at der var svaret nej til, om
der var problemer med opstigende kloakvand eller tilstoppede kloakker. endvidere var der
svaret nej til, om der havde været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem
gulvet (ikke gulvafløb), og om der havde været konstateret fugtproblemer i kælderen.
flemming elkjær valgte ikke at tegne nogen ejerskifteforsikring i forbindelse med handlen.
efter flemming elkjær havde overtaget ejendommen, konstaterede han problemer med fugt i
kælderen. den 13. februar 2007 meddelte hans bygningsforsikring følgende:
"...i den forbindelse må vi meddele, at forsikringen ikke dækker skade som følge af trærødder
i drænrør, da forsikringen alene dækker skade på skjulte stik og forsyningsledninger, idet vi
henviser til forsikringsbetingelserne dækningsskema a-10..."
                                                - 2 -
der har forud for retssagen været afholdt indenretligt syn- og skøn og udfærdiget 3 skønser-
klæringer. under retssagen er afgivet yderligere en skønserklæring. flemming elkjær har her-
efter opgjort sit krav som udbedringsudgiften efter skønserklæringen indekseret til 2005 pri-
ser.
forklaringer
flemming elkjær har forklaret, at han så ejendommen to gange inden han købte den. han
var ikke ved advokat i forbindelse med handlen. kælderen var fin og nymalet. han spurgte
sælgeren sigrid, om der var fugt i kælderen. det benægtede hun. hun fortalte, at der engang
var en pumpe, der var gået i stykker, og i den forbindelse havde de haft vand inde. han under-
søgte ikke selv kælderen nøje, men stolede på sigrid. han studsede ikke over, hvad der stod i
tilstandsrapporten om spor efter fugt, da det kunne være fra dengang, hvor pumpen ikke
havde fungeret. de flyttede ind i august 2005. de lavede nogle ændringer i kælderen og ma-
lede det hele igen. han er ikke sikker på, at det var hele kælderen, der var nymalet i forvejen.
der lugtede ikke af fugt. efter 3-4 måneder begyndte der imidlertid at komme skimmelsvamp
og malingen krakelerede og faldt af i flager fra gulvet og ca. 60 cm. op. det skete over hele
kælderen. han regnede med, at det skyldtes noget med drænet og fik det undersøgt. det viste
sigt, at der var rødder i drænet et sted. de fik udbedret dette og udskiftet rørene ud for køkke-
net samt sat en større pumpe på. efter denne vandskade lånte de en affugter af sigrid eller
hende søn i en måned, hvorefter de stoppede med at bruge den, da den brugte meget el, og de
troede, at der var tørt. de fik ikke foretaget en egentlig fugtmåling. de malede påny, men ef-
ter yderligere et halvt år var det imidlertid galt igen, og han fik en mand med en kikkert til at
se på drænet. denne konkluderede, at drænet lå forkert.
bygningsforsikringen ville ikke dække skaden med rødder i drænene og gav i øvrigt udtryk
for, at omfangsdrænet ikke var omfattet af forsikringen. han har ikke modtaget yderligere
breve fra forsikringen herom. han gik først til en advokat, der mente, at han kun havde 50 %
chance for at vinde en sag mod sælgeren. det ville han ikke risikere, men da han senere gik til
en anden advokat i 2009, blev der startet isoleret syn- og skøn.
kælderen er ikke godkendt til beboelse, men de havde vaskekælder og indrettet to børnevæ-
relser dernede. de havde altid varme på i kælderen og luftede også ud, men efter et par år var
problemerne med fugt så voldsomme, at børnene måtte flytte ovenpå. det har heller ikke væ-
ret muligt at tørre tøj i kælderen. der var oprindelig en åben trappe ned i kælderen. efter et
par år har de dog måttet lukke trappeafgangen af med en gipsvæg, da de simpelthen ikke
kunne holde stanken fra kælderen ud. det er rigtigt, at de har lagt noget belægning om uden-
for huset vist nok i 2006.
sigrid christensen har forklaret, at huset er opført omkring 1978-79 med hendes daværende
mand, hans georg christensen, som bygherre. hans georg christensen havde et vvs-firma
og lavede selv vvs-arbejdet ved huset. hun har været medhjælpende hustru i hans firma, men
hjalp ikke med selve arbejdet. i 1992 blev hun skilt og overtog i den forbindelse huset. hun
har siden arbejdet som sygehjælper og har været pensionist de sidste 6 år.
først i 80'erne gik det skidt for hendes daværende mands firma, og de lejede stueetagen ud og
boede selv i kælderen. begge hendes børn har også haft værelse i kælderen i en årrække, og
der har nok senest boet nogen fast der i 2001. derudover har hun også brugt kælderen til kon-
firmationer og andre fester. hun havde altid varme på i alle rummene i kælderen, vinduet på
                                                - 3 -
klem og ventilatoren tilsluttet. hun har imidlertid heller aldrig haft problemer med fugt i kæl-
deren. i midten af 90'erne var der dog et voldsomt skybrud, hvor der trængte vand ind gennem
kælderdøren i kælderhalsen. afløbet var vist stoppet til med blade, og hun fik det suget op og
sat en fugttører til. efterfølgende var der ikke nogen fugt. hun har malet kælderen to gange,
mens hun boede der. den første gang var i slutningen af 80'erne til en konfirmation og den
anden gang var i 2005, hvor hun holdt sin 60 års fødselsdag med åbent hus. hun har fødsels-
dag i maj. hun nåede dog kun at få malet de to store rum og nedgangen fra stueetagen. det er
rigtig nok som anført i tilstandsrapporten, at der var en skygge af noget sort generelt i kælde-
ren. det gik maksimalt 10 cm. op og lignede på ingen måde det, som ses på billederne i
skønsrapporten. hun gjorde ikke noget særligt ved det, da hun malede i 2005, da det ikke
lugtede af fugt. da hun satte huset til salg, kunne man jo se hvor der var malet, og hun hæf-
tede sig ikke nærmere ved, at den byggesagkyndige havde registreret, at der var nogle spor
efter fugt. det var jo rigtig nok. der var ikke kommet noget sort, der hvor hun havde malet.
ca. ½ år efter hussalget blev hun kontaktet af flemmings kone, der sagde, at de ikke var til-
fredse med vinduerne, og som spurgte,om hun ville være med tl at betale for at få dem skiftet.
det afslog hun. efter yderligere et år ringede flemming selv, da de var ved at restaurere car-
porten. hun vidste godt, at der var noget utæt ved faldstammen og derfor noget råd, men det
afslog hun også at betale til. herefter hørte hun først fra flemming igen i juli 2009 vedrørende
fugt i kælderen. det undrede hende meget. hun tror, at det kan hænge sammen med den
måde, de har benyttet kælderen. måske har de ikke haft nok varme på eller luftet nok ud. da
hun var ude til syns- og skønsforretningen var ventilatoren heller ikke tilsluttet. hun har også
bemærket, at de har ændret terrænforholdene udenfor huset, hvilket måske også kan have haft
en betydning. terrænet ved huset er således sænket, så vinduerne er kommet fri. disse var
tidligere i lyskasser.
hun mindes ikke, at naboen kenn hjort sørensen har været nede i hendes kælder, heller ikke
i forbindelse med, at billardbordet blev flyttet. året før hun solgte huset, var der dog en vold-
som regn og blæst, og hun valgte at ringe efter en slamsluger på vej på arbejde, for at der ikke
skulle ske noget i kælderhalsen. det har hun måske snakket med kenn om over hækken. bil-
lardbordet stod på et gulv med klinker. det var en anden stue, hvor der havde været gulv-
tæppe på. det valgte hun at skifte forud for hendes fødselsdagsfest, da det var blevet gammelt
og grimt. det var ikke fordi, at det var fugtigt. hun købte en nyt billigt tæppe, der havde været
anvendt i messecentret.
kenn hjort sørensen har forklaret, at han er hundefører i politiet. han var nabo til den på-
gældende ejendom fra 2004-2010. han mindes, at han i sagsøgtes ejertid har været med til at
flytte et billardbord i kælderen. så vidt han husker skete det sammen med en anden nabo,
klaus, og sagsøgtes kæreste. han kan ikke huske, hvem der havde bedt ham hjælpe. han me-
ner, at bordet skulle flyttes, fordi der havde været en vandskade, og de var ved at male og
trække tæppet af. der lugtede af vand. han mindes ikke, at der blev talt om, hvorfor der
havde været vand.
klaus hauge olesen har forklaret, at han er kransælger. han har været genbo til den pågæl-
dende ejendom siden 1992. han var kammerat med sagsøgtes søn bo og er kommet meget i
kælderen. han har hjulpet med at bære et tæppe ud, hvor der var kommet vand i kælderen.
han tror også, at han har hjulpet med at flytte et billardbord, men mindes ikke, at det havde
noget med vand at gøre. han mener, at han har hjulpet 1 eller 2 gange efter vandskader. efter
en af vandskaderne blev der lagt klinker på en stor del af gulvet, hvilket virkede fornuftigt.
han oplevede ellers ikke fugtproblemer i kælderen. der var en typisk duft af kælder, og når
                                               - 4 -
de flyttede nogle møbler, hang malingen ikke specielt godt fast. det var dog ikke noget, som
han tænkte nærmere over. han er også kommet i huset efter sagsøgeren har købt det. der var
en vandskade kort efter overtagelsen, hvor han hjalp til. der var vist noget galt med pumpen,
som de kiggede på.
finn christensen har forklaret, at han som søn af sigrid har boet i ejendommen fra 1979 til
ca. 2001. han har opholdt sig meget i kælderen, hvor broren havde værelse i ca. 10 år. han er
også kommet der jævnligt efter han er flyttet. han erindrer kun en gang, hvor der efter et sky-
brud var vand i kælderen. der blev malet engang i 90'erne vist som følge af almindelig vedli-
gehold. han har ikke bemærket fugt eller fugtskjolder i kælderen. han havde et billardbord,
der stod i det midterste store rum. han tror, at det blev solgt, da han flyttede hjemmefra.
ivan mikkelsen har forklaret, at han er pensioneret tømrer og har haft et byggefirma, hvor
sigrids eksmand arbejdede for ham som underentreprenør. han har lavet tømrer-. og snedker-
arbejdet på huset og er kommet flere gange i kælderen for at lave forskelligt arbejde. han har
aldrig bemærket fugt eller en særlig lugt af kælder. han er gode venner med sigrid og er
kommet i huset i alle årene til hun solgte det. han er sikker på, at han ville have bemærket
det, hvis der havde været en særlig lugt i kælderen.
ilse olsen har forklaret, at hun er journalist på tv2-nyhederne og søster til sigrid. hun er
gennem alle årene gennemsnitligt kommet i huset 4-5 gange om året. derudover har hun ofte
talt med sin søster. der har en gang været fugt i kælderen i forbindelse med et skybrud. det
blev hurtigt ryddet op. der ud over har hun aldrig hørt om fugt i kælderen, og hun har heller
ikke selv bemærket noget ved hendes besøg. der var en fryser i kælderen, og sigrids ældste
søn boede også dernede, så hun var næsten altid i kælderen, når hun var på besøg.
hans gerog christensen har forklaret, at han er pensioneret gas- og vandmester. han var
bygherre på huset. han havde forskellige håndværkere til at lave arbejdet. han stod selv for
vvs-arbejdet og har lavet drænet med hjælp fra entreprenøren til udgravningerne. da huset
blev opført borede han et rør ned i marts måned, hvor grundvandet står højest. der blev her-
efter gravet ned til grundvandet, og efterfølgende blev der lavet sokkel og dræn under huset.
sidstnævnte bestod i drænrør for ca. hver meter lagt i 15 cm gruslag. dette var for en sikker-
hedsskyld. der blev også lavet omfangsdræn. drænet under huset blev ført ud i dette og blev
tilsluttet en pumpe for det tilfælde, at grundvandet steg. pumpen skulle så sørge for at pumpe
det væk og ud i kloaken.
han boede sammen med sigrid i huset indtil 1992. der kom ikke noget fugt op fra gulvet i
den periode. han oplevede derimod en gang, at der i forbindelse med massivt regnvand ind
mod væggen trak vand ned i sydvæggen oppefra. det var tæt på et kældervindue. de fik hur-
tigt tørret det.
det har aldrig lugtet fugtigt i kælderen, mens han boede der. de havde altid vinduerne stående
lidt åben, og han havde etableret en ventil i det rum, hvor der ikke var vindue. senere blev der
lavet et vindue heri.
han blev kontaktet af flemming elkjær for nogle år siden vedrørende fugt i kælderen. han
har også været med ved skønsforretningen. han er ikke klar over, hvad fugtproblemerne skyl-
des. han har hørt noget om nogle trærødder og kunne ud fra skyggen i brønden se, at grund-
vandet har stået ca. 35 cm. højere end da han byggede. når vandet har kunnet stå så højt, må
                                                - 5 -
det hænge sammen med, at pumpen ikke har sat til på det rigtige tidspunkt og således været
indstillet forkert. der var også lavet nogle ændringer i brønden.
syns- og skønsmand poul munch pedersen har forklaret, at han er ingeniør, autoriseret klo-
akmester og tidligere bygningssagkyndig. omfangsdrænet opfylder i yderpositionerne det
fald, som der skal være på et sådan. imidlertid fremgår det af den tv-inspektion, som han har
fået overdraget af flemming elkjær, at der er forskellige fyldningsgrader i røret. dette kan
efter hans opfattelse kun skyldes, at røret går op og ned og således ikke falder jævnt. efter
hans opfattelse er dette årsagen til fugtproblemerne, idet lunkerne kommer til at fungere som
en vandlås, hvor der står stillestående vand i røret. først når der er vand nok i røret til at løbe
forbi det højereliggende sted, sker der en dræning. det er ikke hensigtsmæssigt.
han har spurgt kommunen om grundvandstanden. han har fået oplyst, at der er meget grund-
vand i området, og at man har lavet et kort over det. han er ikke klar over, om grundvandet er
steget over tid. grundvandsstanden varierer over året (1-2 meter) efter nedbørsmængden og er
normalt højest om efteråret. det var særligt højt omkring det tidspunkt, hvor han spurgte
kommunen i starten af december 2009.
tv-inspektionen vedrører alene det udvendige omfangsdræn. heri kan man se, at drænet un-
der huset løber ud i omfangsdrænet. det er ikke muligt at rense drænet under huset. han har
ikke turdet banke hul ned til drænet under huset, idet han er bange for at det kun ville for-
værre problemet grundet trykket fra grundvandet.
han kan ikke ud fra sine iagttagelser sige noget om, hvor længe der har været så meget fugt.
da han besigtigede forholdene, slog pumpen til på det rigtige tidspunkt. den mørke rand på
foto 11 og 12 kan tyde på, at vandstanden har været højere tidligere. et fugtproblem, som
skyldes pumpesvigt, burde dog være afhjulpet, da pumpen blev skiftet. det er svært at sige,
hvor lang tid det vil tage at affugte kælderen, hvis vandet har stået op i væggene, og drænet
fungerede. han vil antage, at beboerne har sørget for varme og ikke ladet stå til.
væggen har været gravet fri ved et hjørne. der har i forbindelse med byggeriet været anvendt
et kemisk middel mod fugt, som er klart og går ind i revnerne. det burde beskytte ligeså godt
mod fugt som tjære, og han kunne ikke se nogen fejl herved. havde dette middel ikke været
godt nok, ville der også være trængt vand ind fra oven i væggene, hvilket der ikke var tegn på.
derimod var der også fugt i en skillevæg midt i kælderen, som ikke var en ydermur. i prin-
cippet behøver der således ikke blive smurt et nyt lag af dette middel på i forbindelse med en
udbedring af drænet. der er dog tale om en mindre udgift, som man for en sikkerheds skyld
bør udføre, da det er uvist hvor tykt et lag, der er givet i sin tid.
parternes synspunkter
flemming elkjær har gjort gældende, at det er mangler ved ejendommens dræn, som fører til
fugt i ejendommen. på grundlag af skønsmandens rapporter og forklaring i retten er det do-
kumenteret, at der er mangler ved såvel omfangsdrænet som drænet under huset. omfangs-
drænet bugter sig op og ned, hvorved der ophobes vand, som over tid kommer ind i bygnin-
gen. udbedring af problemet udgør i 2005-priser det påståede beløb.
mangler ved drænet er ikke omfattet af sælgerens ansvarsfritagelse efter lov om forbrugerbe-
skyttelse § 2, stk. 5, idet det ikke vedrører bygningens fysiske tilstand, jf. herved
                                                - 6 -
ufr2004.2556ø. ved fortolkningen af hvad der er omfattet af bygningens fysiske tilstand bør
der lægges vægt på, at drænet ikke ville have været omfattet af en ejerskifteforsikring, og at
det ikke har været lovgivers intention at lave et hul i loven, hvor køberen af ejendommen
hverken kunne gøre ansvar gældende mod en ejerskifteforsikring eller sælgeren.
sælgeren vidste eller burde vide, at der var problemer med fugt i ejendommen/ejendommens
dræn. ved at undlade at oplyse herom i tilstandsrapporten har sælgerens således tilsidesat sin
loyale oplysningspligt og er erstatningsansvarlig for udbedringen af manglen. selvom retten
måtte finde, at der ikke er basis for et erstatningsansvar, har han krav på et forholdsmæssigt
afslag, da manglerne er værdiforringende og overstiger bagatelgrænsen for forholdsmæssigt
afslag. afslaget bør svare til udbedringsudgiften.
skulle retten finde, at manglerne er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse, har flemming
elkjær gjort gældende, at sælgeren har handlet groft uagsomt ved at svare nej til spørgsmå-
lene i tilstandsrapporten om optrængning af vand gennem gulv og vægge, uanset at der efter
sælgerens egen forklaring har været sorte aftegninger på væggene, ligesom der har været flere
vandskader. det forhold, at problemet er opstået så kort efter overtagelsen, og at sælgeren
havde nymalet flere rum inden salget, underbygger også, at der er tale om en grov uagtsom-
hed.
flemming elkjær har endelig gjort gældende, at han ikke har forsikringsdækning for skadens
udbering, hvorfor sælgerens ansvar ikke er bortfaldet som følge heraf.
sigrid christensen har gjort gældende, at eventuelle fugtproblemer ikke skyldes ejendom-
mens dræn. hun har aldrig haft problemer med drænet, og de mennesker, som er kommet hos
hende, har heller ikke iagttaget sådanne problemer. det kan ikke alene ved skønsmandens
rapporter og forklaring anses bevist, at problemet ikke skyldes andre forhold, herunder rødder
i dræn, forøget grundvandstand, forkert indstillet pumpe, manglende udtørring efter vand-
skade og manglende varme og udluftning. der foreligger således ikke dokumentation for
værdiforringende mangler.
sigrid christensen har endvidere gjort gældende, at salget af ejendommen er omfattet af lov
om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og at hun har opfyldt betingelserne i
loven for at opnå en retsstilling, hvorefter køberen ikke overfor sælgeren kan påberåbe sig, at
en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld. mangler ved omfangsdræn er efter retspraksis
omfattet af loven. der er tale om en funktionsmangel, som ikke i forarbejderne er nævnt som
undtaget fritagelsen for mangelshæftelsen, og efter formålet med bestemmelsen derfor heller
ikke bør være det. det er i den forbindelse uden betydning, at der ikke kunne være tegnet en
ejerskifteforsikring, som omfattede drænet, idet der ikke er identitet mellem forsikringsreg-
lerne og fritagelsen for mangelshæftelsen. hendes oplysninger i tilstandsrapporten er fyldest-
gørende og korrekte, og hun har under ingen omstændigheder handlet groft uagtsomt. erstat-
ningsbetingelserne er derfor ikke opfyldt, og forholdsmæssigt afslag er ikke muligt.
sigrid christensen har endelig gjort gældende, at en eventuel skade er omfattet af køberens
forsikring, og at hun også som følge heraf er ansvarsfri, jf. erstatningsansvarslovens § 19, stk.
1. køberen har ikke besvaret hendes opfordring, hvilket bør tillægges procesuel skadesvirk-
ning, og det kan ikke uden fremlæggelse af forsikringsbetingelser og/eller yderligere korre-
spondance med forsikringsselskabet og alene på baggrund af flemming elkjærs forklaring
lægges til grund, at der ikke er forsikringsdækning.
                                               - 7 -
rettens begrundelse og afgørelse
på grundlag af skønsmandens rapporter og afhjemling i retten finder retten det bevist, at de
nuværende fugtproblemer i ejendommens kælder i det væsentligste skyldes oprindelige fejl og
mangler ved ejendommens dræn under huset samt omfangsdrænet. skønsmanden har således
vurderet, at der mangler fald på drænet under kældergulvet, og at det ligger i det kapilarbry-
dendende lag fremfor under dette. vurderingen er alene baseret på skønsmandens erfaring,
idet skønsmanden har vurderet, at denne del af drænet ikke uden stor risiko kunne fritlægges,
ligesom det ikke kan tv-inspiceres. skønsmanden har endvidere skønnet, at omfangsdrænet
bugter sig op og ned i stedet for at falde jævnt. vurderingen heraf er navnlig baseret på en
tv-inspektion.
skønsmanden har ikke kunnet udtale sig om, hvornår der har vist sig tydelig fugt i kælderen,
og retten finder endvidere ikke, at det ved de afgivne forklaringer er bevist, at der på tids-
punktet for handlen og udarbejdelsen af tilstandsrapporten var sådanne tegn på fugt, at dette
burde have været omtalt på anden måde i tilstandsrapporten. retten finder endvidere ikke, at
der ved vidneforklaringerne er ført bevis for, at der ud over en enkelt vanskade, som sigrid
christensen havde oplyst om, generelt havde været sådanne fugt- og vandproblemer i kælde-
ren i hendes ejertid, at hun ved at besvare spørgsmålene som gjort har handlet groft uagtsomt
eller tilsidesat sin loyale oplysningspligt. uanset om forholdet er omfattet af lov om forbru-
gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 1, finder retten således ikke, at der er
grundlag for erstatning.
retten har efter hidtidig retspraksis fundet det tvivlsomt, hvorvidt mangler ved drænet skal
anses for omfattet af sælgerens mangelsfritagelse efter lov om forbrugerbeskyttelse ved er-
hvervelse af fast ejendom, idet drænrørene pr. definition er beliggende udenfor bygningen,
men på den anden side har en meget væsentlig funktion for denne ved at holde den tør.
ved lov nr. 609 af 14. juni 2011 er der vedtaget en endnu ikke ikrafttrådt ændring til lov om
forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. det fremgår af denne nye lov, som
nærværende sag ikke er omfattet af, at uanset sælgerens mangelsfritagelse, kan køberen påbe-
råbe sig forhold vedrørende bygningens stikledninger, herunder kloakker, med mindre forhol-
det på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl
ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten.
det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at bestemmelsen skal ses i lyset af, at der
med en række domstolsafgørelser og afgørelser fra ankenævnet for forsikring er skabt usik-
kerhed med hensyn til, over for hvem køber af en ejendom kan gøre krav gældende i anled-
ning af fejl og mangler ved ejendommens stikledninger, herunder kloakker. lovændringen er
udarbejdet på baggrund af betænkning 1520/2010 om eftersyn af huseftersynsordningen. det
fremgår af denne betænkning side 192, at omfangsdræn efter udvalgets opfattelse ikke er om-
fattet af sælgers mangelsfritagelse efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast
ejendom, jf. ufr 2004.2556ø. derimod omtales en række domstolsafgørelser, hvor sælgeren
i forbindelse med mangler ved kloakker er blevt frifundet med henvisning til denne lov. det
er udvalgets opfattelse, at der på linje med højesterets afgørelse i ufr2002.828 må være en
sammenhæng mellem sælgers fritagelse for mangelshæftelse og ejerskifteforsikringens dæk-
ningsomfang, og at dette har været lovgivers oprindelig intention. på denne baggrund
foreslåes den nye bestemmelse alene som en præsicering.
efter rettens opfattelse, er retstilstanden vedrørende drænrør ikke så entydig som anført af
udvalget, men retten er af den opfattelse, at drænrør ikke i videre omfang end kloakrør og
tilsvarende stikledninger kan anses for omfattet af bygningens fysiske tilstand. retten har i
                                               - 8 -
den forbindelse lagt vægt på sammenhængen med de undersøgelser, som den bygningssag-
kyndige skal foretage sig, ligesom retten på samme måde som udvalget har fundet, at det ikke
har været lovgivers intention at lave et hul i loven, hvor køberen hverken kan gøre et mangel-
sansvar gældende overfor sælgeren eller en ejerskifteforsikring. det er i denne sag ubestridt,
at drænet ikke ville have været omfattet af den tilbudte ejerskifteforsikring. som følge af det
anførte, og da det ikke kan lægges til grund, at manglerne allerede på tidspunket for handlen
havde manifesteret sig i fugtproblemer af større omfang i kælderen, finder retten ikke, at
manglerne ved drænet kan anses for mangler ved bygningens fysiske tilstand, og forholdet er
derfor ikke omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. flem-
ming elkjær er derfor ikke som følge af denne lov afskåret fra at gøre et krav om forholds-
mæssigt afslag gældende overfor sigrid christensen.
sigrid christensen har ikke bestridt, at udgiften til reparation af drænet i 2005 priser udgør det
påståede beløb, ligesom hun ikke har bestridt, at flemming elkjær - såfremt han på tidspunk-
tet for handlen havde været bekendt med manglerne - ville have krævet et afslag i denne stør-
relsesorden.
efter det af flemming elkjær oplyste kan det endvidere ikke lægges til grund, at skaderne er
dækket af hans forsikring.
som følge af det anførte tages flemming elkjærs påstand derfor til følge.
da sigrid christensen således har tabt sagen, skal hun betale sagsomkostninger til flemming
elkjær med 98.603,20 kr. af beløbet udgør 35.733,20 kr. udgift til skønsmanden og det isole-
rede syn- og skøn, 7.870 kr. retsafgiften af det vundne beløb, og 55.000 kr. et passende beløb
til advokat inklusiv moms. der er ved sidstnævnte taget hensyn til, at der har været et omfat-
tende syn- og skøn.
thi kendes for ret:
inden 14 dage skal sagsøgte sigrid christensen til sagsøgeren flemming elkjær betale
328.009,69 kr. med procesrente fra den 17. november 2010 samt sagens omkostninger med
98.603,20 kr.
sagsomkostningerne forrentes i medfør af rentelovens § 8a.
