 københavns byret
udskrift af dombogen
dom
afsagt den 13. september 2016 i sag nr . bs 32c-3965/20 15: x
x aps
…
4760 vordingborg
mod
disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
erhvervsstyrelsen , dahlerups pakhus
langelinie alle 17
21 00 københavn ø
sagens baggrund og parternes påstande
denne sag, der er anlagt ved københavns byret den 8. juli 2015 , drejer sig
navnlig om , hvorvidt sagsøger , x aps, i forbindelse med salg af ejendommen
beliggende ..., 4660 store heddinge, var omfattet af lov om omsætning af fast
ejendom og i givet fald , om x aps i salgsforløbet handlede i strid med flere
bestemmelser i loven , således at virksomheden med rette er blevet pålagt en
bøde af sagsøgte, disciplinærnævnet for ejendomsmæglere (herefter
disciplinærnævnet) .
x aps har principalt nedlagt påstand om, at disciplinærnævnet tilpligtes
at anerkende, at nævnets kendelse af l o. juni 2015 mod x aps ophæves.
subsidiært har x aps nedlagt påstand om , at sagen hjemvises til fornyet
behandling , og mere subsidiært , at disciplinærnævnet tilpligtes at anerkende ,
at den af disciplinærnævnet pålagte bøde ved kendelse af l o. juni 2015
ophæves eller nedsættes til et lavere beløb fastsat efter rettens skøn .
disciplinærnævnet har nedlagt påstand om frifindelse.
oplysningerne i sagen
l. oktober 2013 solgte x aps sin ejendom beliggende …, 4660 store
heddinge , til b og c. efterfølgende klagede køberne til disciplinærnævnet
over såvel a personligt som x aps.
                                                             sti >06 1446-so 1-sto 1-k l ')4 -t .l-lo 1-mu0-\025
 i
                                                                                                                      side 2/21
  disciplinærnævnet afsagde den l o. juni 2015 kendelse i klagesagen. af ken-
  delsen fremgår bl.a.:
        11
        sagens omstændigheder:
        klagerne ønskede at købe en ejendom og blev den 17. september 2013
        af edc møn præsenteret for den i sagen omhandlende ejendom belig-
        gende ... i store heddinge.
        salgsopstillingen var udført på edc møn brevpapir den 28. september
        2013.
        det fremgik , at bl.a. tilstandsrapport ville foreligge, før købsaftale blev
        indgået. det fremgik ikke, at ejendommen var købt på tvangsauktion ,
        eller at det ikke var edc møn , der stod for den videre formidling , her-
        under fremvisning .
        samme dag modtog klagerne en mail fra indklagede, om de ville se
        ejendommen.
        indklagede, a, underskrev sig med eget navn og sin virksomheds navn, x aps.
        indklagede virksomhed, x aps's, formål er ifølge cyr registret "salg og udlejning af
        ejendomme".
        indklagede, a, er ikke registreret ejendomsmægler , og han var eneste ansatte i den
        pågældende periode.
        den 25. september 2013 tilbød indklagede , a, i en mail at fremvise ejendommen ved et
        åbent-hus-arrangement.
        den il. oktober 2013 sendte indklagede a, en mail , hvori han oplyste, at en
        købsaftale var klar, og når de havde deponeret købesummen på en lukket konto , kunne
        de få nøglerne .
        til denne mail var der vedhæftet en fil ved navn "købsaftale ". filen
        indeholdt et transportskøde. l mailen omtalte indklagede , a, skødet
        som købsaftale. det fremgik heraf , at indklagede virksomhed var sælger
        af ejendommen og havde erhvervet ejendommen ved en tvangsauktion
        den 20. august 2013.
        den lukkede konto, som var nævnt i transportskødet , tilhørte virksom-
        heden , x aps, og var oprettet til brug for salget af ....
        klagerne og indklagede virksomhed ved indklagede , a,
                                                                                                                      side 3/21
                                                                st[)()(, l 46-su 1-sto 1-k 194-t :l-lo t -mf)().ijj25
 i
  underskrev dette dokument. indklagede virksomheds cvr-
  nr. var dog ikke anført i transportskødet
  a tilbød at finde en byggesagkyndig.
  a tilbød tillige andre services i forbindelse med handlen , herunder at
  sørge for tinglysningen , og tilbød at have købesummen stående på en
  lukket konto , indtil tinglysning var sket. indklagede vejledte ligeledes
  klagerne i , hvordan de skulle gennemføre signering af det digitale skøde.
  klagerne afslog at lade a stå for tinglysningen og afslog at anvende den
  byggesagkyndige. a udarbejdede skødet og refusionsopgørelsen. der blev
  begået indbrud p å ejendommen og adskillige genstande, som indgik i handlen
  , og som havde været synlige på fotos af ejendommen,
  blev stjålet.
  den 6. november 2013 oplyste klagerne , at der var stjålet visse gen-
  stande, og at det var sælgers forsikring , der skulle dække tabet , og bad
  indklagede , a, kontakte sælger.
  den 6. november 2013 klagede klagerne over, at de ikke havde modta-
  get en egentlig købsaftale samt over de manglende genstande.
  den 21. november 20 13 blev restkøbesummen overført.
  den 3. december 2013 svarede indklagede , at den tidligere ejer ikke
  havde en forsikring , der dækkede de stjålne genstande, samt at ejerens
  advokat vurderede værdien af indboet til o kr., og at indklagede virk-
  somhed derfor ikke kunne erstatte tingene. dog tilbød indklagede 250
  kr . til køb af en anden lampe .
  den 4. december 2013 oplyste klagerne , at de havde antaget en bolig-
  rådgiver til at se papirerne igennem , før anmeldelse af skødet.
  den 12. december 2013 påpegede klagernes rådgiver , at indklagede , a
  ,både var sælger og sælgers rådgiver , samt at der ikke var udarbejdet
  en købsaftale og bad indklagede forklare sig.
  den 17. december 2013 oplyste klagernes rådgiver a , at skødet var
  tinglyst.
  den 17. december 2013 bad klagernes rådgiver i en anden mail indkla-
  gedes bank frigøre købesummen til sælger på nær 5.000 kr. til brug for
                                                        st[)()(, l 46-su 1-sto 1-k 194-t :l-lo t -mf)().ijj25
 j
                                                                                                         side 4/21
  refusionsopgørelsen . hun rykkede også for svar vedrørende de stjålne
  ting og gentog sit spørgsmål om , hvordan indklagede kunne være både
  sælger og sælgers rådgiver, og hvorfor der ikke var udarbejdet en
  egentlig købsaftale .
  den 17. december 2013 afviste indklagede , a , at de omtalte
  genstande var en del af aftalen og påpegede, at de var værdisat af
  fogedretten til o kr. indklagede svarede ikke på de øvrige spørgsmål.
  den 20. og 26. december 2013 sendte klagerne ved deres rådgiver
  yderligere to mails til indklagede med klage over den manglende købs-
  aftale samt de manglende genstande .
  den 22. januar og 3. februar 2014 tilbød indklagede forlig, men klager-
  ne har fastholdt klagen.
  den 31. januar og 8. februar 2014 oplyste klagerne , at de fastholdt der-
  es krav, samt at de ville indgive klage til henholdsvis disciplinærnævnet
  for ejendomsmæglere samt klagenævnet for ejendomsformidling.
  nævnets bemærkninger
  nævnet har kontaktet den ejendomsmægler hos edc møn , som udbød
  ejendommen til salg bl.a . på nettet , og som havde udarbejdet salgsops-
  tillingen.
  denne ejendomsmægler har oplyst, at edc møn alene annoncerede
  ejendommen til salg- der var ikke indgået en formidlingsaftale med
  indklagede.
  indklagede har ikke bestridt dette.
  det fremgår endvidere af sagen , at edc møn skrev på deres hjemmesi-
  de, at de havde solgt ejendommen.
  indklagede virksomhed , x aps's , formål er at sælge og udleje fast
  ejendom. det fremgår af indklagede virksomheds hjemmeside, at man
  udbyder ejendomme, der hovedsagelig er bestemt til ikke-
  erhvervsmæssig anvendelse for køberne.
  disciplinærnævnets begrundelse og resultat:
  disciplinærnævnet bemærker indledningsvist, at foranstående sags-
  fremstilling er et resume af parternes oplysninger til nævnet.
                                                       stlx)(.l -146-so 1-sto 1-k 1 94-tj-lo 1-m(xj.\025
                                                                                                               side 5/21
nævnet har besluttet at behandle nedenst ående forhold:
hvorvidt indklagede virksomhed har handlet i strid med lov om omsæt-
ning af fast ejendom, bl.a . §§ 7, 8 stk. 5, 23, stk. 2, og god ejendoms-
mæglerskik l) ved at agere som ejendomsmægler uden at være det, 2)
ved ikke at oplyse, at indklagede selv og hans virksomhed var sælger af
den i sagen omhandlende ejendom 3) ved ikke at oplyse, at han ikke
var ansat af edc møn samt 4) ved ikke at have en registreret ejen-
domsmægler eller advokat som daglig leder ansat i virksomheden.
da indklagede , a, ikke er registreret ejendomsmægler, kan nævnet ikke
behandle klagen over ham personligt , jf. lov om omsætning af fast
ejendom , § 29 a, stk. 3.
formidlingsvirksomhed
ifølge lov om omsætning af fast ejendom , § l , stk. 1 ., gælder lov om
omsætning af fast ejendom , n år der er tale om l) erhvervsmæssigt ud-
bud og salg af fast ejendom, 2) erhvervsmæssig formidling afkøb og
salg af fast ejendom og 3) anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand
vedrørende omsætning af fast ejendom.
ifølge lovens § l , stk. 3, gælder loven kun , når den erhvervsmæssige
aktivitet er rettet mod eller udføres for forbrugere.
indklagede har gjort brug af en ejendomsmægler alene til annoncering,
mens indklagede selv stod for salget, herunder invitationer til åbent-
hus-arrangement , fremvisning , udformning af købsaftale, udarbejdelse
af skøde og refusionsopgørelse samt vejledning i signering af det digi-
tale skøde.
derudover tilbød indklagede hjælp til at finde byggesagkyndig og hjælp
til tinglysning. indklagede tilbød også, at klagerne kunne have købe-
summen stående på en lukket konto , indtil klagerne havde tinglyst skø-
det.
indklagede virksomhed har ifølge oplysninger fra cyr-registret "salg
og udleje af ejendomme" til formål. der er således tale om er-
hvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, og betingelsen i § l , stk.
l, er dermed opfyldt.
det fremgår af indklagede virksomheds hjemmeside, at man udbyder
ejendomme, der hovedsagelig er bestemt til ikke-erhvervsmæssig an-
vendelse for køberne. virksomhedens virke og markedsføring er såle-
des rettet mod forbrugere.
                                                       stl..>06 1446-su 1 -sto 1 -k 1 94 -t .l -lo 1-m00-\025
                                                                                                          side 6/21
klagerne ville anvende ejendommen som bolig og er således forbruge-
re. hermed er betingelsen i § l, stk. 3, opfyldt.
indklagede virksomhed har udbudt og solgt denne ejendom, der hoved-
sagelig var bestemt til ikke-erhvervsmæssig anvendelse for klagerne.
spørgsmålet er herefter , om indklagede virksomhed har formidlet køb
og salg af fast ejendom.
indklagede virksomhed har ved at agere som en mægler /formidler, ved
at overtage formidlingen og ved at tilbyde diverse services, herunder
sørge for tinglysning , udarbejdelse af skødet og refusionsopgørelse for-
midlet køb og salg af fast ejendom.
nævnet finder herefter, at indklagede virksomhed er omfattet af lov om
omsætning af fast ejendom,§ l , stk. l , nr. l og 2.
disciplinærnævnet kan derfor behandle klagen over ejendomsmægler-
virksomheden, x aps.
ifølge lovens § 8, stk. l , må virksomhed som ejendomsformidler kun
udøves af ejendomsmæglere , der er registrerede , midlertidige tjenestey-
dere, der er registrerede , og advokater med ret til udøvelse af advokat-
virksomhed efter retsplejeloven.
oplysningspligt og økonomiske interesser
ifølge lovens § 7 skal en rådgiver oplyse forbrugeren om enhver øko-
nomisk eller personlig interesse , som rådgiveren har i ydelser knyttet til
omsætning af fast ejendom.
der er uoverensstemmende oplysninger om a havde oplyst, at den
indklagede virksomhed var ejer/sælger af ejendommen, og at hans
økonomiske interesser relaterede sig dertil.
det fremgår imidlertid af sagen, at a frem til den 3. december 2013
henviste til sælger, som om denne var forskellig fra ham selv.
det fremgår også, at klagernes rådgiver flere gange bad om svar på
spørgsmålet, om hvordan a kunne være både sælger og sælgers
rådgiver, uden at få svar.
nævnet finder på denne baggrund ikke , at indklagede har givet fyldest-
gørende oplysninger om sine og sin virksomheds økonomiske interes-
ser. § 7 er hermed overtrådt.
                                                     sti)()(, 1446-so 1 -sto 1-k l 94-t j-lo 1-m00-\!)25
                                                                                                            side 7/21
tilbud om byggesagkyndig
ifølge lovens § 23, stk. 2, må ejendomsformidleren ikke på sælgers
vegne indgå aftale om at rekvirere byggeteknisk gennemgang eller
energimærkning eller foretage afregning herfor.
a har ikke bestridt , at han tilbød klagerne at skabe kontakt til en
byggesagkyndig , som han plejede at bruge. § 23, stk. 2, er hermed
overtrådt.
tilbud om deponering
det fremgår af transportskødet samt af mai l af il. oktober 2013, at så-
ve l den kontante udbetaling som restkøbesummen skul l e indbetales på
indklagede virksomheds konto. indklagede virksomhed vi lle så l edes
have beløbet stående og eventuelt til rådighed , før tinglysning var sket,
og hand l en var endeligt på plads.
nævnet tinder , at det er en skærpende omstændighed , at a sti ilede
dette krav , eftersom a ikke er registreret mægler , og så l edes ikke har
den lovpligtige ansvarsforsikring , der udgør en væsentlig del af
forbrugerbeskyttelsen, hvis købesummen skulle gå tabt.
manglende daglig leder:
det følger af§ 8, stk. 5, i lov om omsætning af fast ejendom, at et for-
retningssted skalledes af en daglig leder, som har dette hverv som sin
hovedbeskæftigelse, og som enten er registreret ejendomsmægler eller
advokat. overtrædelse af bestemmelsen er bødesanktioneret, jf. lovens
§ 32.
kravet om , at den daglige leder skal være enten registreret mægler el-
l er advokat , skal medvirke til at sikre kvaliteten af rådgivningen af for-
brugerne.
a er ifølge erhvervsstyrelsens ejendomsmægl erregister ikke
registreret ejendomsmægl er. indklagede virksomhed har ingen
ejendomsmægler eller advokat ansat.
indklagede virksomhed , x aps , har forsømt sin l ede l sespligt og har
således overtrådt l ov om omsætning af fast ejendom, § 8, stk. 5, ved
ikke at have sørget for at have en registreret ejendomsmægler ansat
som daglig leder.
samlet afgørelse:
samlet f inder nævnet, at indklagede virksomhed , x aps , har overtrådt
lov om omsætning af fast ejendom , §§ 7, 8, stk. 5, 23, stk. 2, og handlet
i strid med god ejendomsmæglerskik.
                                                        sti.j()6\446-so 1-sto 1-k 1 94-tj-lo j -m00-\1)2 5
                                                                                                            side 8/21
      som følge af ovenstående forhold , tildeles indklagede virksomhed , x
      aps , en samlet bøde på kr . 250.000, jf. lov om omsætning af fast
      ejendom , § 29 b, stk. 4.
      nævnet har ved bødefastsættelsen lagt vægt på, at der er tale om flere
      alvorlige overtrædelser af lov om omsætning af fast ejendom af virk-
      somheden, der ikke ledet af en registreret ejendomsmægler eller en ad-
      vokat.
                                    thi bestemmes
      indklagede ejendomsmæglervirksomhed , virksomheden x aps,
      pålægges en bøde på 250.000 kr., jf. lov om omsætning af fast
      ejendom , § 29 b , stk. 4.
        "
af salgsopstilling af 16. september 2013 fra edc vedrørende den omhandle-
de ejendom fremgår bl.a.:
      "
      vi fremviser denne ejendom alle ugens dage på tlf. …. giv den
      et skud vi er friske for bud.
         "
a er udover at være ejer af x aps medejer af et andet selskab
x ejendomme aps. af udskrifter fra erhvervsstyrelsen vedrørende x aps
og x ejendomme aps fremgår bl.a. , at begge virksomheders telefonnummer
er …, og deres mailadresse er x …
af x ejendomme aps' hjemmeside fremgår bl.a.:
      "
      hos x ejendomme aps , får du mulighed for at købe en fornuftig
      bolig til prisen. vi har en portefølje af ejendomme vi sælger. nogle
      ejendomme er deciderede håndværkettilbud, mens andre er
      indflytningsklar.
      vi er ikke ejendomsmæglere eller ejendomsformidlere, så tag gerne din
      egen køberrådgiver med på råd , når du køber ejendom.
        "
mails fra a til køberne blev sendt fra mailadressen x… og telefonnummeret
var oplyst som …. nedenunder kontaktoplysningerne var skrevet både x
ejendomme aps og x aps.
                                                          std06 1446-su 1-sto j-k 1 94-tj-uj i-moo -\ij2 5
                                                                                                                 side 9/21
ved mail af il. oktober 2013 skrev a til køberne: "hej begge.
      så er der endelig en købsaftale klar.
      se vedhæftet.
      efter l har underskrevet købsaftalen , og deponeret købesummen på en
      lukket bank konto kan l få nøgler til ejendommen.
      jeg sørger herefter for at handlen bliver tinglyst, og købesummen står
      på en lukket konto indtil l har tinglyst skøde på ejendommen.
         11
køberne videresendte ovenstående mail til købernes bankforbindelse. af vi-
deresendelsesmailen fremgår bl.a.:
      "hej b
      så har vi fået købsaftale af sælger, jeg ringer til dig mandag formiddag,
      hvordan synes du det ser ud og kan du/… anbefale en advokat i
      forbindelse med købet.
         11
a skrev ved mail af 14. oktober 2013 til … :
      "hej begge
      vedhæftet er ny købsaftale med ny overtagelses dato.
      n år l begge har underskrevet , og deponeret udbetaling på 25.000 kr.
      vil vi fjerne boligen fra nettet.
         11
til mailen var vedhæftet dokument benævnt "købsaftale". dette dokument
var et transportskøde underskrevet den 14. oktober 2013 af a . af
transportskødet fremgår bl.a .:
      11
      underskrevne x aps ... der ved tvangsauktion i fogedretten i … den
      20.08.2013 ... har erhvervet retten til at få ejendommen ... ..., 4660
      store heddinge , ..., transporterer herved denne ret til ...
                                                            sti.>061-l46-s01 -sto l-k 1 !14-tj -l01-moo -\u 2 5
                                                                                                                    side 10/21
         "
af faktura af 5. november 2013 fra edc møn til x aps fremgår , at x aps
skulle betale 13.750 kr. som vederlag vedrørende salg af ....
den 6. november 2013 skrev køberen c til a bl.a.:
      "
      som du nok kan huske så havde der jo været indbrud i huset da vi kom
      for at overtage fredag d. l. november.
      desværre kan vi se at der er nogle ting der er forsvundet (bl.a. en lam-
      pe ovenpå der var klippet ned , en antik vægt fra køkkenet samt en del
      messing/cobber ting fra stuen var væk) ...
      vi har undersøgt hvordan man forholder sig i sådan en situation og har
      fundet frem til at det er sælgers indbo forsikring der skal dække.
      så vi har brug for at du kontakter sælger der så kan kontakte indbo
      forsikring og så må vi høre hvordan de vurderer det der mangler eller
      om de skal bruge noget fra os.
         "
købernes rådgiver skrev ved mail af 12. december 2013 til a bl.a.:
       "
      jeg vil høre om du kan give mig et overblik over hvordan denne handel
      er forløbet idet det undrer mig at du både er sælger og sælgers rådgiver
      i denne sag. jeg kan se, at der foreligger en salgsopstilling fra edc,
      men ikke nogen decideret købsaftale hvilket jeg stiller mig noget ufor-
      stående overfor. jeg håber du kan være behjælpelig med at belyse dette
      forhold for mig."
køberne havde også klaget til ejendomsmæglernævnet over a . nævnets sekretariat afviste
klagen med følgende begrundelse:
       "
       a er ikke statsaut. ejendomsmægler, og nævnet finder ikke, at hans salg
      til jer er sket som led i et tilsvarende virksomhedsområde eller dele
      heraf. det fremgår således af sagen, at han selv var ejer af den ejendom,
      l købte , og at han selv stod for salget af denne til jer , herunder
      udarbejdede selve overdragelsesdokumentet nævnet finder dermed
      ikke, at a kan anses for at have været formidler ved salget af
      ejendommen til jer. nævnet finder, at der dermed er tale om en klage
      over en ejer/sælger af en ejendom , hvilket nævnet ikke har kompetence
      til at tage stilling til.
                                                              stijo(, \-14 6-so\-sto l-k 1 94 -t -l0 1-moo -\lj2 5
                                                                                                                side 11/21
ved mail af 18.januar 2016 til bl.a. x aps' advokat skrev
disciplinærnævnet:
       "i forbindelse med den verserende retssag er nævnet gjort opmærksom,
      at der formentlig ikke som antaget af nævnet foreligger særlige om-
      stændigheder vedrørende deponeringskontoen.
      nævnet har i sin afgørelse af den l o. juni 2015 lagt til grund, at de vil-
      le kunne disponere over de deponerede midler , før der forelå anmærk-
      ningsfrit skøde.
      nævnet tillagde dette en skærpende omstændighed, idet de ikke er re-
      gistreret mægler og ikke have en lovpligtig ansvarsforsikring.
      nævnet har nu erfaret, at der formentlig er tale om en sædvanlig depo-
      neringskonto, hvor de først kan disponere, når der foreligger et an-
      mærkningsfrit skøde.
      nævnet har vurderet, at disse nye oplysninger om deponeringskontoen ,
      imidlertid ikke vil føre til et andet resultat i deres sag. det fremgår af
      kendelsen , at nævnet ved bødefastsættelsen lagde vægt på , at der var
      tale om flere alvorlige overtrædelser af lov om omsætning af fast ejen-
      dom."
parterne har oplyst, at der nu er enighed om, at deponeringskontoen var en
sædvanlig deponeringskonto , og disciplinærnævnet gør herefter ikke gæl-
dende, at xaps havde det deponerede beløb til rådighed , før tinglysning
var sket, og handlen var endeligt på plads.
forklaringer
der er afgivet forklaring af a.
a har forklaret bl.a ., at han er eneejer af x aps. selskabet x ejendomme
aps ejes af ham og hans søster.
x aps købte ejendommen beliggende ..., 4660 store heddinge, på
tvangsauktion i fogedretten i … med henblik på videresalg. i forbindelse
med videresalget aftalte han med edc møn , at
de skulle annoncere ejendommen til salg og formidle kontakt til potentielle
købere . når der var kontakt til mulige købere, skulle edc sige til dem , at
ejeren selv ville vise ejendommen frem.
han mødtes med de senere købere b og c på ejendommen. de var velforberedte og
havde bl.a.
                                                             std06 l -146-so 1 -sto 1-k 194-'d -lo j-moo-\ij25
                                                                                                               side 12/21
googlet ejendommen og her set fotos fra tvangsauktionen . de var nysgerrige
efter at få oplyst, hvad prisen var blevet på tvangsauktionen. han svarede
med et smil, at firmaet jo gerne ville tjene lidt på handlen , og at han derfor ik-
ke ville fortælle det, hvilket de havde forståelse for. de var godt klar over, at
det var ham , der ejede sælgerselskabet
der var tale om et håndværkertilbud , og han sagde til b og c, at han kendt
en håndværker, som kunne kigge på ejendommen sammen med dem , hvis de
var interesserede. det var de ikke. de ville have en egen byggesagkyndig
med. de kom herefter til 2. fremvisning sammen med deres byggesag kyndige
, og de besluttede sig efterfølgende for at købe huset. han mener , at de bød
180.000 kr . efter noget tid vendte han tilbage til dem og sagde, at de kunne
lukke handlen på 200.000 kr., hvilket de blev enige om. ejendommen var
udbudt til 225.000 kr. de aftalte , at han kunne udarbejde et udkast til skøde,
som de herefter kunne få nogen til at gennemse . han sendte efterfølgende
udkast til transportskøde til dem. desuden oprettede han en deponeringskonto
, og det blev bekræftet over for købernes bankmand , at der var tale om en
deponeringskonto. køberne deponerede først 25.000 kr. og derefter resten af
købesummen.
inden overtagelsesdagen blev der begået indbrud på ejendommen. der var
stjålet en lampe og rodet rundt. det var først på overtagelsesdagen, at ind-
bruddet blev opdaget, og køberne krævede erstatning. de talte om det, og
køberne var ærgerlige , men de accepterede , at det var, som det var, idet de
ikke have aftalt, at den stjålne lampe skulle følge med i salget. lmidlertid hav-
de køberne en rådgiver , som efter hans opfattelse skød med spredehagl efter
indbruddet i et forsøg på af få mest muligt ud af det økonomisk, hvilket han
ikke fandt rimeligt. han syntes, at det var en pudsig bemærkning fra rådgive-
ren om, at det undrede hende, at han både var sælger og sælgers rådgiver i
sagen, idet hun godt vidste , at det forholdt sig sådan.
det er en tilfældighed , at der på flere af de fremlagte mails fra ham er nævnt
både x ejendomme aps og x aps under underskriften og mailadressen. x
aps har ikke en selvstændig hjemmeside , som x ejendomme aps har det.
når han i mail af 3. december 2013 skrev, at tidligere ejer ingen forsikring
havde , der dækkede den stjålne lampe , skyldtes det, at de havde aftalt, at han
skulle undersøge, om den afdøde, hvis bo have ladet ejendommen gå på
tvangsauktion , havde en forsikring , der eventuelt dækkede. hans undersøgel-
ser førte til, at der ikke var sådan en forsikring.
de var på overtagelsesdagen enige om, at det kun var en lampe, der var stjå-
let og ikke mere. han fandt derfor ikke anledning til at skrive, at han ikke var
enig i , at der skulle være stjålet mere . han skrev derfor kortfattet og måske
lidt arrogant i mailen af 3. december 2013 , at de kunne få 250 kr. over refusi-
onsopgørelsen. det korte svar skyldtes, at han følte, at de prøvede at få mest
                                                            sti.)()61446·soi·sto 1-k 194-t:\-lo i -moij.\ij25
                                                                                                                     side 13/21
muligt ud af situationen. naturligvis kan han ikke med fuldstændig sikkerhed
sige, at der ikke blev stjålet mere end lampen , men han kunne ikke se, at der
manglede andet.
han skrev ikke på noget tidspunkt til køberne , at det var hans selskab, der
var sælger af ejendommen. det havde de talt om allerede ved den første
fremvisning af ejendommen , og der var ikke herefter grund til at skrive det til
køberne.
parternes synspunkter
a aps har i det væsentlige procederet i overensstemmels e med påstandsdokument af 27. juli
2016, hvoraf fremgår bl.a .:
       "
       det gøres gældende,
       for så vidt angår den principale påstand:
       at     sagsøger ikke har formidlet salg af fast ejendom ,
       at     sagsøger ikke har udført tjenesteydelser ,
       at     sagsøger var sæl ger,
       at     dette burde have stået køberne klart ,
       at     køberne tillige har været bekendt med , at sagsøger har erhvervet
              ejendommen på tvan gsa uktion ,
       at     disciplinærnævnet for ejendomsmæglere ikke er kompetente til
              at afsige kendelse over sagsøger, da denne ikke er registreret , jf.
              § 25 i lov om omsætning af fast ejendom ,
        at    dette forhold følger af bekendt gørelsen disciplinærnævnet for
              ejendomsmægleres §l.
       at     disciplinærnævnet for ejendomsmæglere ikke er kompetente til
              at afsige kendelse , da d er ikke er sket formidling af fast ejen-
              dom ,
       at     faktum lagt til grund i disciplinærnævnets afgørelse er bestridt
              og udokumenter et ,
       at     klagenævnet for ejendomsformidlere har lagt til grund, at der ik-
              ke er tale om formidling.
                                                              st[)(j(, l.l46-sii 1 -sto 1-k 194-t -1.0 1 -mcxl-\d2s
                                                                                                                 side 14/21
      at     salget ikke har skaffet sagsøger nogen vinding eller påført for-
             brugerne et tab ,
      at     sagsøger ikke har tilbageholdt oplysninger om , at denne var sæl-
             ger af ejendommen , og derfor loyalt overfor køber har oplyst om
             sine økonomiske interesser ,
      at     der er foretaget deponering på almindelig deponeringskonto, og
             at købesummen derfor ikke har stået til sagsøgers rådighed, før
             der forelå anmærkningsfrit skøde,
      at     købesummen derfor hele tiden har været omfattet af indskyder-
             garantiordningen ,
      for så vidt angår den subsidiære påstand:
      at     faktum i sagsøgtes afgørelse er forkert og sagen derfor bør hjem-
             vises til fornyet behandling ,
      for så vidt angår den mere subsidiære påstand:
      at     overtrædelsen er ubetydelig
      at     bøden derfor bør bortfalde eller nedsættes væsentlig.
      at     bøden er ude af proportioner , da den i sagen omhandlede ejen-
             dom er handlet til kr. 200.000 ,
      at     sagsøger ikke tidligere har fået bøder"
disciplinærnævnet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med
påstandsdokument af 2. august 2016, hvoraf fremgår bl.a.:
      "
      anbringender
      tvisten
      helt overordnet angår tvisten , om x aps er omfattet af lov om
      omsætning af fast ejendom § l, stk. l, nr. l og nr. 2, nemlig om x aps
      i forhold til køberne b o g c optrådte som formidler af ejen-
      dommen ... i store heddinge.
      hvis retten er enig med disciplinærnævnet i, at x aps er omfattet af
      lov om omsætning af fast ejendom§ l , stk. l , nr. l og nr. 2, angår
      tvisten tillige følgende tre spørgsmål:
                                                          sti..lo(.i ..46·so 1-sto 1 -k 194-tj-lo i-moo -\ij2 5
                                                                                                     side 15/21
(l)    om x aps handlede i strid med lov om omsætning af fast
ejendom§ 7 ved at undlade at oplyse køberne om sine økonomiske
interesser i handlen , nemlig at virksomheden også var sælger af
ejendommen ,
(2) om x aps handlede i strid med lov om omsætning af fast
ejendom § 23, stk. 2, ved at tilbyde at rekvirere en byggeteknisk
gennemgang af ejendommen .
hvis retten er enig med disciplinærnævnet i , at x aps er omfattet af
lov om omsætning af fast ejendom § l , stk . l , nr . l og nr. 2, har
selskabet ikke bestridt at handlet i strid med lov om omsætning af fast
ejendom § 8, stk. 5, idet selskabet ikke havde ansat en registreret
ejendomsmægler eller advokat som daglig leder.
disciplinærnævnet
disciplinærnævnet er et uafhængigt organ, som er nedsat i medfør af
dagældende lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse
nr. 1717 af 16. december 20 l o om omsætning af fast ejendom . discip-
linærnævnet er en del af den offentlige forvaltning.
af lovens § 29a følger , at disciplinærnævnet er kompetent til at be-
handle klager vedrørende tilsidesættelse af de eksplicitte bestemmelser
lov om omsætning af fast ejendom og tilsidesættelse af normen for god
ejendomsmæglerskik , og denne kompetence gælder i forhold til regist-
rerede ejendomsmæglere personligt og ejendomsmæglervirksomheder,
dvs. virksomheder der bl.a. driver formidlingsvirksomhed.
argumentation
der er ikke grundlag for at tilsidesætte disciplinærnævnets kendelse af
l o. juni 2015 ..., hvorved x aps blev på l agt en bøde på 250.000 kr.
for at have udøvet formidlingsvirksomhed i strid med de på området
gældende regler i forbindelse med salget af ejendommen ... i store
heddinge
ad formidling
i henhold til lov om omsætning af fast ejendom § l , stk. l , gælder
loven for (l) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom , (2) er-
hvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og (3) anden
erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast
ejendom.
formidlingsbegrebet er behandlet i bestemmelsens forarbejder. heraf
fremgår, at det altid vil bero på en konkret vurdering, om der er tale
om formidling af fast ejendom. fortolkningsmomenter er bl.a. ydel-
sens karakter , ydelsens omfang, forbrugerens opfattelse af ydelsen. det
                                                      stiui-446-sui·sto 1-k \9-1-t.l-lo\-m00 -\1>25
                                                                                                              side 16/21
kan allerede være tilstrækkelig for vurderingen , når blot et af de nævn-
te forhold taler for, at der er ydet formidlingsvirksomhed.
edc møn , der havde ejendommen ... til annoncering , ikke til
formidling ..., henviste køberne til at ringe på telefon ... for
fremvisning ..., da de viste interesse for ejendommen.
køberne havde derefter kontakt med a dels personligt, dels på
telefon ... og mail …
ifølge virk.dk ... har as to selskaber x aps og x ejendomme aps
begge til formål at drive virksomhed med salg og udlejning af
ejendomme. begge selskaber har registreret telefon ... og mailadressen
… , og selskaberne tegnes hver især af a . sidstnævnte selskab har tillige
hjemmesiden … - domme.dk ...
det gøres gældende , at x aps må anses for at være formidler i lov om
omsætning af fast ejendoms forstand. selskabet stod for
salgsaktiviteterne , herunder invitationer til åbent-hus , fremvisning ,
prisforhandling og købsaftale/skøde. selskabet tilbød hjælp med at
finde en byggesagkyndig og vejledning om digital underskrivelse af
skøde. selskabet anviste endvidere egen bankkonto til deponering af
købesummen og bistod ved berigtigelsen af ejendomshandlen , herunder
refusionsopgørelse.
ad økonomiske interesser og byggeteknisk gennemgang
edc møn orienterede ikke køberne om , at sælger var x aps. det gøres
gældende , at a heller ikke gjorde det. helt frem til den 3. december
2013 omtalte a tværtimod sælger i tredje person , altså som en anden
fysisk eller juridisk person end hans eget selskab xaps.
køberne var forbrugere , hvorfor der tilkommer a som professionel
part en særlig oplysningspligt vedrørende handlens omstændigheder
samt hans og hans selskabs rolle i forbindelse med handlen.
denne oplysningspligt m å endvidere anses for at være skærpet, når a i
mailsignaturen ... optræder på vegne af flere selskaber , herunder også et
selskab, der utvivlsomt driver formidlingsvirksomhed ..., ligesom han
kommunikerer via en mailadresse, der benyttes af netop dette selskab.
                                                      stijof> i-146-so i -sto 1-k 194-t:l -i.o i ·moo-\jj2 5
                                                                                                               side 17/21
a har derfor tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og han har ved flere
lejligheder bevidst vildledt køberne og ladet dem være i den tro , at han
og selskabet optrådte som repræsentant for sælger.
hertil kommer , at han ikke har gjort noget for at sikre sig, at køberne
vidste , at han ikke var formidler , men anpartshaver i og direktør for
sælger og dermed reelt sælger. han svarede endvidere heller ikke på
køberrådgiverens gentagne forespørgsler om as rolle i handlen ...
det er ikke bestridt , at a tilbød hjælp til at rekvirere en byggeteknisk
gennemgang af ejendommen.
x aps , som hæfter for a, har derved handlet i strid med lov om
omsætning af fast ejendom§ 7 og§ 23.
ad bøden
af lov om omsætning af fast ejendoms§ 29b følger det, at disciplinær-
nævnet har kompetence til at sanktionere tilsidesættelse af en ejen-
domsmæglers pligter , herunder at pålægge bøder på op til kr. 300.000
for ejendomsmæglere og op til kr. 750 .000 for ejendomsmæglervirk-
somheder.
det følger af lovens forarbejder , at disciplinærnævnet skal relatere
fastsættelsen af bødesanktionen ti l lovens formål om at være en forbru-
gerbeskyttende lov.
det følger også af lovens forarbejder , at disciplinærnævnet ved udmå-
ling af bøden kan tage hensyn til en række forskellige- ikke kumulati-
ve- kriterier, herunder f.eks. overtrædelsens karakter, dens økonomis-
ke skadevirkning for forbrugeren , overtrædelsens grovhed , antallet af
overtrædelser samt ejendomsmæglervirksomhedens omsætning;
sidstnævnte hvis virksomheden har et medansvar.
over for en ejendomsmægler bør bøden for en mindre alvorlig overtræ-
delse ligge i størrelsesordenen kr . l 0.000 til kr. l 00.000. er der tale
om en alvorlig overtrædelse , udgør bøden fra kr. j 00.000 til kr.
200.000 og for en meget alvorlig overtrædelse op til kr. 300.000. dis-
ciplinærnævnet kan samtidig begrænse eller fratage ejendomsmægleren
adgangen til at udøve ejendomsformidling.
over for en ejendomsmæglervirksomhed bør bøden for en mindre al-
vorlig overtrædelse ligge i størrelsesordenen fra kr. 50.000 til kr.
250.000. er der tale om en alvorlig overtrædelse, kan bøden udgøre fra
kr. 250 .000 til kr. 500.000 og for en meget alvorlig overtrædelse op til
                                                        stfjo(, 1 446-so 1-sto 1 -k 1 94 -t.l -lo 1-m00-\))25
                                                                                                                      side 18/21
       kr. 750.000.
       disciplinærnævnet har henført overtrædelserne til den laveste kategori.
        der er ikke grundlag for at ti isætte denne vurdering.
       det bemærkes for fuldstændighedens skyld, ... at det ikke kan føre til et
       andet resultat , at disciplinærnævnet i kendelsen har anset det for at væ-
       re en skærpende omstændighed, at købesummen skulle indbetales på en
       bankkonto, som tilhørte x aps, og som selskabet kunne disponere
       over, selv om der var tale om deponeringskonto .
           11
rettens begrundelse og afgørelse
x aps' formål er ifølge udskrift fra erhvervsstyrelsen salg og udlejning af
ejendomme, og det er ikke under sagen bestridt , at salget af ..., 4660 store
heddinge , skete i erhvervsmæssigt øjemed. der er således tale om
erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, og den dagældende lov om
omsætning af fast ejendom gælder derfor for handlen , jf. lovens § l , stk. l , nr.
l . imidlertid gælder lovens kapitel 3 kun for aktiviteter, der er omfattet af§ l ,
stk. l , nr. 2.
efter§ l , stk. l , nr. 2, gælder loven for erhvervsmæssig formidling af køb og
salg af fast ejendom. af forslag nr. 135 af 26. februar 2014 til lov om formid-
ling af fast ejendom m.v ., hvorved den dagældende lov om omsætning af fast
ejendom blev ophævet , fremgår bl.a.:
        11
        l. indledning
        1.1. lovforslaget formål
        lovforslaget viderefører principperne i den gældende lov om omsæt-
       ning af fast ejendom med visse ændringer, som gennemgås nedenfor. ...
       bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
       til§ l
        efter forslagets stk. l , nr. l gælder loven for erhvervsmæssig formid-
       ling af salg af fast ejendom, og bestemmelsen er ligesom den gældende
       lovs § l , stk. l , nr . 2, udtryk for lovens primære anvendelsesområde,
       nemlig forbrugerrelateret erhvervsmæssig formidling af salg af fast
       ejendom ....
       overordnet set er ejendomsformidling en mellemmandsvirksomhed ,
       hvor ejendomsmæglerens primære pligt består i at bringe to parter sam-
       men i en aftale om en handel med fast ejendom. det vil altid bero på en
       konkret vurdering , hvorvidt der er tale om formidling af salg af fast
       ejendom eller f.eks. blot anden erhvervsmæssig rådgivning i forbindelse
                                                               sti.)()(> 1446-so 1-sto 1 -k 1 94-tj-lo l -moo-\ij2 5
                                                                                                                    side 19/21
       med omsætning af fast ejendom . ... til brug for vurderingen af, om der
       er tale om ejendomsformidling i lovens forstand , kan følgende tre for-
       hold tillægges afgørende vægt:
       for det første er det nødvendigt at se på ydelsens karakter. de ordinæ-
       re formidlingsopgaver er f.eks. værdiansættelse , udarbejdelse af salgs-
       opstilling, udbud af ejendommen på markedet og fremvisninger , for-
       handlinger og udarbejdelse af købsaftale. visse ydelser må anses for at
       være så essentielle dele af et ejendomsformidlingsopdrag , f.eks . udbud
       af en ejendom eller fremvisning heraf , at de i sig selv kan være afgøren-
       de for, om der er tale om formidling. det samme gør sig gældende med
       hensyn til forhandling med en køber om betingelserne for handlen ....
       for det andet kan man se på , om der ydes bistand med udarbejdelse af
       dokumenter eller foretages en selvstændig og aktiv bearbejdning af op-
       lysninger med henblik på formidling , f.eks. ved udarbejdelse af salgs-
       opstillinger og købsaftaler. i sådanne tilfælde vil der som udgangspunkt
       være tale om ejendomsformidling i lovens forstand.
       for det tredje kan det være afgørende , om en forbruger kan få den op-
       fattelse , at personen eller virksomheden optræder som mellemmand og
       dermed som formidler af handlen. ved denne vurdering vil det kunne
       tillægges vægt , hvordan virksomheden eller personen betegner sig i an-
       noncemateriale , på brevpapir m .v., f.eks. som ejendomsmæglervirk-
       somhed.
       det vil altid bero på en konkret vurdering , om der er tale om formid-
       ling i lovens forstand. det er imidlertid tilstrækkeligt , at et af de oven-
       stående forhold er til stede, for at der er tale om formidling, hvorefter
       man skal levere de obligatoriske ydelser i forslagets § 38 og i øvrigt er
       underlagt de krav og pligter , der følger af lovforslaget og de i medfør
       heraf udstedte forskrifter. det bemærkes hertil , at man ikke kan kom-
       me uden om disse krav og pligter ved at anføre , at man ikke er ejen-
       domsmægler eller ejendomsformidler.
          11
 x aps har i forbindelse med salget foretaget fremvisninger ved a ,
forhandlet aftalen og udarbejdet købsaftale. desuden tilbød a at stå for
tinglysning af skødet, og selskabet stillede en deponeringskonto til rådighed
for køberne , ligesom a udarbejdede skøde og refusionsopgørelse. endelig
fremgår det af mail af 6. november 2013 fra køberen c til a , at det var
hendes indtryk , at sælger var en tredjemand. at køberne havde fået dette
indtryk m å antages at skyldes, at ejendommen var annonceret til salg af edc,
og at a herefter ikke havde gjort tilstrækkeligt for at gøre det klart for
køberne , at det faktisk var hans selskab x aps, der var sælger, selv
                                                             stl)o{i 1 446-so 1-sto i·k 1 94 -t.l -1 .0 1-moo-\d25
                                                                                                                   side 20/21
om købernes misforståelse var nærliggende. på dette grundlag finder retten ,
at handlen har været omfattet af den dagældende lov om omsætning af fast
ejendom § l, stk. l , nr. 2.
efter denne lovs § 7, stk. l, skulle x aps have oplyst køberne om enhver
økonomisk eller personlig interesse i ydelser i tilknytning til salget af
ejendommen. retten lægger som anført til grund , at køberne ikke havde
forstået , at x aps var ejer af ejendommen og dermed sælger. denne
misforståelse var nærliggende , og a burde derfor have sikret sig, at køberne
havde forstået dette. da det kan udledes af mail af 6. november 2013 fra c til
a , at dette ikke var sket, finder retten, at x aps har handlet i strid med
lovens § 7, stk. l.
det er ikke bestridt , at x aps ikke var ledet af en ejendomsmægler eller
en advokat. selskabet har herved overtrådt lov om omsætning af fast
ejendom§ 8, stk. 5.
a har forklaret bl.a ., at da der var tale om et håndværkertilbud , sagde han til
køberne , at han kendte en håndværker , som kunne kigge på ejendommen
sammen med dem , hvis de var interesserede. det var de ikke. de ville have en
egen byggesagkyndig med. retten finder, at der herved er handlet i strid med
den dagældende lov om omsætning af fast ejendom § 23 , stk. 2.
retten finder desuden , at overtrædelserne har en sådan karakter, at der er
handlet i strid med god ejendomsmæglerskik.
den pålagte bøde for de ovennævnte overtrædelser af den dagældende lov
om omsætning af fast ejendom ligger inden for de i forarbejderne til loven an-
givne rammer for en mindre alvorli g overtrædelse for en ejendomsmægler-
virksomhed, og retten finder ikke grundlag for at tilsidesætte nævnets skøn
vedrørende bødens størrelse.
herefter , og idet der ikke ses at være faktuelt forkerte oplysninger i discipli-
nærnævnets afgørelse , som kan føre til hjemvisning af sagen, frifindes dis-
ciplinærnævnet.
henset til sagens udfald , værdi og omfang skal x aps i sagsomkostninger
til disciplinærnævnet betale 40.000 kr. inkl. moms til dækning af udgifter til
advokatbistand.
thi kendes for ret:
sagsøgte, disciplinærnævnet for ejendomsmæglere , frifindes.
sagsøger, x aps , skal inden 14 dage betale sagens
                                                            sti..>o(ll .t46 so 1-sto 1-k 1 94-t.1-lu 1-moo -\dl l
 omk ostnin ger til disciplinærnævnet for ejendomsmægl ere med 40 .000 kr. de
idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.
