                      højesterets kendelse
                         afsagt torsdag den 14. august 2014
sag 79/2014
a og b
(advokat peter vilsøe)
kærer afgørelse om nægtelse af genoptagelse i sagen:
c
(advokat lars langkjær)
mod
d
(selv)
i tidligere instanser er truffet afgørelse af retten i lyngby den 20. september 2013 og af østre
landsrets 3. afdeling den 2. december 2013.
i påkendelsen har deltaget tre dommere: niels grubbe, marianne højgaard pedersen og
thomas rørdam.
påstande
de kærende, a og b, har nedlagt påstand om, at retten i lyngbys sag. nr. bs 150-523/2013,
hvori der blev afsagt udeblivelsesdom den 15. juli 2013, genoptages uden sikkerhedsstillelse,
subsidiært mod sikkerhedsstillelse.
indkærede, c, har påstået stadfæstelse.
indkærede, d, har ikke udtalt sig i forbindelse med kæremålet.
                                               - 2 -
sagsfremstilling
d var tidligere ejer af ejendommen beliggende …- alle 25, 2900 hellerup.
en fraflyttet lejer, c, anlagde den 25. marts 2013 sag mod d om tilbagebetaling af depositum
og for meget betalt leje i henhold til en huslejenævnsafgørelse. hun svarede ikke i sagen, og
der blev derfor afsagt udeblivelsesdom den 15. juli 2013.
i mellemtiden havde d ved aftale af 15. maj 2013 med overtagelse pr. 15. juni 2013 solgt
ejendommen til b og a, der den 18. juni 2013 fik tinglyst adkomst.
c sendte den 15. august 2013 kopi af udeblivelsesdommen til b og a og afkrævede dem med
henvisning til lejelovens § 7 domsbeløbet med renter og omkostninger. han oplyste samtidig,
at der var indgivet fogedbegæring med anmodning om udlæg i ejendommen.
den 9. september 2013 sendte b og a interventionsstævning og anmodning om genoptagelse
til retten i lyngby, der den 20. september 2013 afviste anmodningen under henvisning til, at
der ikke er hjemmel for en ny udlejer til at indtræde i den tidligere udlejers processuelle rets-
stilling. afgørelsen blev den 2. december 2013 stadfæstet af østre landsret.
efter det oplyste er sagsomkostningsbeløbet ifølge udeblivelsesdommen betalt.
anbringender
a og b har gjort gældende bl.a., at erhververen af en udlejningsejendom indtræder i den tidli-
gere udlejers forpligtelser over for lejeren efter lejelovens § 7. erhververen må således også
indtræde i den tidligere udlejers processuelle retsstilling.
situationen kan sammenlignes med konkurslovens § 141, stk. 3, der hjemler en særlig adgang
til genoptagelse inden 4 uger fra det tidspunkt, hvor boet er blevet bekendt med udeblivelses-
dommen. hensynet bag reglen er det samme som i denne sag, idet den tidligere udlejer på
grund af en forestående tvangsauktion over ejendommen må antages at have mistet interessen
for retssagen. b og a bør derfor have adgang til at kræve genoptagelse inden 4 uger efter, at
de blev bekendt med dommen.
                                                 - 3 -
det vil være stødende for retsbevidstheden og i strid med emrk, art. 6, hvis de som erhver-
vere af en ejendom kan mødes med et krav, de ikke kan gøre indsigelser imod.
hvis sagens genoptages, må den antages at få et væsentligt andet udfald, da lejers krav er for-
ældet og i øvrigt opgjort forkert.
genoptagelse bør ikke betinges af sikkerhedsstillelse, da omkostningsbeløbet ifølge udebli-
velsesdommen er betalt.
c har gjort gældende bl.a., at afgørelsen af den nye udlejers adgang til processuel succession
må afgøres uden hensyn til, hvilket alternativt resultat byretten ville være nået frem til.
efter lejelovens § 7 er visse af lejers rettigheder beskyttet mod enhver uden tinglysning. c var
henvist til at anlægge sag mod den, han havde kontraheret med, idet han ikke vidste og ikke
ved sagens anlæg kunne vide, at ejendommen var under salg. hans krav er derfor beskyttet
mod senere rettighedshavere.
hvis b og a havde overtaget ejendommen, inden fristen for genoptagelse var udløbet, kunne
de have begæret genoptagelse. koblingen mellem materielle og processuelle principper be-
grænses af retsplejelovens almindelige regler.
der er intet stødende ved denne retsstilling, idet b og a kan kræve et eventuelt tab erstattet af
d.
retsgrundlag
efter lejelovens § 7, stk. 1, er lejers rettigheder efter denne lov gyldige mod enhver uden
tinglysning. af forarbejderne til denne bestemmelse fremgår bl.a. (folketingstidende 1983-84,
tillæg b, sp. 196):
      ”det er en almindelig formueretlig regel, at en skyldner i et gensidigt bebyrdende rets-
      forhold ikke kan sætte en anden skyldner i sit sted. således kan en lejer – medmindre
      der er aftalt afståelsesret – ikke sætte en anden lejer i sit sted. en af de meget få undta-
      gelser fra dette hovedprincip er, at en udlejer i et lejeforhold kan sætte en anden skyld-
      ner i sit sted, nemlig ved salg af ejendommen. med lejerettigheder forholder det sig på
                                                  - 4 -
      samme måde som med servitutter og andre byrder, nemlig at de uden særlig aftale mel-
      lem en sælger og en køber går over på den nye køber, samt at dette ikke kræver den ser-
      vitutberettigedes eller andre berettigedes samtykke. lejeretten er på lige fod med en
      servitut en byrde, der hviler på ejendommen. modstykket til denne adgang til for en
      udlejer at sætte en anden skyldner – en ny udlejer – i sit sted er, at den pågældende nye
      udlejer indtræder i forgængerens forpligtelser over for lejerne.”
højesterets begrundelse og resultat
sagen angår, om en erhverver af en ejendom, der efter lejelovens § 7 succederer i den tidli-
gere ejers retsstilling i forhold til en lejer, er berettiget til tillige at succedere i den tidligere
ejers processuelle retsstilling i en sag mellem denne og ejendommens tidligere lejer, og – hvis
det er tilfældet – om erhververen kan søge en udeblivelsesdom afsagt over for den tidligere
ejer genoptaget, jf. retsplejelovens § 367.
det er et almindeligt anerkendt princip, at debitorskifte som udgangspunkt kræver kreditors
samtykke. det er forudsat i praksis, at processuel succession på samme måde som udgangs-
punkt ikke kan ske uden kreditors samtykke. lejelovens § 7 udgør imidlertid en undtagelse til
udgangspunktet om, at debitorskifte kræver kreditors samtykke, idet erhververen uden leje-
rens samtykke indtræder i den tidligere udlejers forpligtelser.
erhververen af ejendommen bliver således i kraft af lejelovens § 7, stk. 1, debitor i forhold til
udeblivelsesdommen over den tidligere ejer. under hensyn hertil finder højesteret, at a og b,
som dem, der nu er forpligtet efter udeblivelsesdommen over d, er berettiget til at udøve de
beføjelser i forhold til udeblivelsesdommen, som d kunne have udøvet. der er derfor ikke
grundlag for at afvise anmodningen om genoptagelse.
anmodningen om genoptagelse er fremsat mere end 4 uger fra dommens afsigelse. fristen i
retsplejelovens § 367, stk. 1, 1. pkt., er derfor overskredet. ansøgningen om genoptagelse
blev dog fremsat ca. 3 uger efter, at a og b efter udløbet af 4 ugers-fristen blev gjort bekendt
med dommen. højesteret finder, at ansøgningen må anses for fremsat snarest muligt, efter at
de blev bekendt med dommen, og finder, at der derfor undtagelsesvis er grundlag for genop-
tagelse efter retsplejelovens § 367, stk.1, 2. pkt.
                                               - 5 -
da sagsomkostningsbeløbet ifølge udeblivelsesdommen allerede er betalt, betinges genopta-
gelsen ikke af betaling af sagsomkostninger eller sikkerhedsstillelse herfor, jf. retsplejelovens
§ 367, stk. 1, 3. pkt.
højesteret ændrer herefter landsrettens afgørelse, således at anmodningen om genoptagelse
tages til følge.
henset til sagens principielle karakter skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for
landsret eller højesteret til den anden part. dog skal c erstatte a og b halvdelen af de retsaf-
giftsbeløb på i alt 1.150 kr., som de har betalt for landsret og højesteret.
                                       thi bestemmes:
anmodningen om genoptagelse tages til følge.
i sagsomkostninger for landsret og højesteret skal c betale 575 kr. til a og b.
