- evh
                                      udskrift
                                            af
                          sø- & handelsrettens dombog
                                     ____________
                                          dom
afsagt den 18. april 2013
p-32-11
                                 e/f nørrevang v/formand
                                 kurt nielsen
                                 (advokat klaus ellis henriques)
                                 mod
                                 k/s hotel frederiksværk u/konkurs
                                 (advokat thorbjørn christian hævdholm)
indledning og påstande
e/f nørrevang har anlagt denne sag den 19. august 2011 og har nedlagt påstand om, at k/s
hotel frederiksværk under konkurs (i det følgende: konkursboet) skal anerkende det af e/f
nørrevang anmeldte krav på 597.135,51 kr. som et simpelt krav. kravet angives at skyldes
                                                       -2-
for k/s hotel frederiksværks udlejning af e/f nørrevangs medlemmers ejerlejligheder i
tredje kvartal 2010 i henhold til en udlejnings- og samarbejdsaftale.
       konkursboet har nedlagt påstand om frifindelse og har henvist til, at konkursboet ikke
er rette debitor.
oplysningerne i sagen
i hvert fald fra 1. januar 2010 fik k/s hotel frederiksværk utinglyst adkomst til hotelejen-
dommen med matr.nr. 9 a ejerlejlighed nr. 1, bøtø by, væggerløse (i det følgende: hotellet).
den tidligere ejer var ejendomsselskabet island a/s. trods opfordret hertil har konkursboet
ikke fremlagt dokumenter vedrørende erhvervelsen, herunder dato for erhvervelsen.
       hotellet er en del af e/f nørrevang, som også omfatter ejendommene med matr.nr. 9 a
ejerlejlighederne 4-43, bøtø by, væggerløse (i det følgende: ejerlejlighederne).
       i 2009 blev der på generalforsamlingen i e/f nørrevang vedtaget nye vedtægter. ved-
tægterne blev ikke tinglyst, men der er mellem parterne enighed om, at de vedtagne vedtæg-
ter er de gældende. det fremgår blandt andet af vedtægterne:
                                                   "vedtægter
                                                      for
                                           ejerforeningen nørrevang
       omfattende ejerlejlighederne 1 og 4 - 43 i ejendommen matr.nr. 9 a bøtø by, væggerløse,
       beliggende marielyst strandvej 32, 4873 væggerløse.
       ...
                                                       §2
       foreningens formål er at varetage fællesanliggender for ejerlejlighederne 4 - 43 i matr.nr.
       9 a bøtø by, væggerløse, herunder forestå såvel enkelte som fælles anliggender, der er
       knyttet til ejerskabet af ejerlejlighederne, og via 3. mand forestå udlejningsvirksomhed,
       drift af fællesarealer og fælles indretning, jf. § 6.
                                                       §3
       ejerforeningen har til opgave i samhørighed med ejerne af ejerlejlighed nr. 1:
       ...
                                                     -3-
      at     forestå fælles udlejning af de af medlemmerne tilhørende ejerlejligheder.
      ejerforeningen er berettiget til at lade 3. mand forestå ovennævnte opgaver i overens-
      stemmelse med den indgåede udlejnings- og samarbejdsaftale, der vedtages af general-
      forsamlingen. ved nærværende vedtægters godkendelse er hotel nørrevang administra-
      tor for ejerforeningen.
                                                     §4
      samtlige ejere af ejerlejlighederne nr. 1 og nr. 4 - 43 ... har pligt til at være medlem af ejer-
      foreningen, og har et medlemskab for hver ejerlejlighed.
      ...
      medlemspligt indtræder, når endeligt eller betinget skøde for ejerlejligheden foreligger
      tinglyst som adkomst og med retsvirkning fra skødets overtagelsesdag. en ejers medlem-
      skab ophører først endeligt, når ny ejer er sikret adkomst ved tinglysning af skøde.
      ...
                                                    § 12
      bestyrelsen:
      bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, og består af 6 medlemmer. 2 medlemmer
      vælges af ejerne af ejerlejlighed nr. 1, og 4 medlemmer vælges blandt ejerforeningens
      medlemmer.
      ..."
den 12. juli 2000 indgik den daværende ejer af hotellet udlejnings- og samarbejdsaftalen
med ejerne af ejerlejlighederne. af aftalen, som blev tinglyst på samtlige ejendomme, frem-
går blandt andet:
                             "udlejnings- og samarbejdsaftale
      mellem k/s hotel nørrevang som ejer af ejerlejlighed nr. 1 af matr.nr. 9 a bøtø by, væg-
      gerløse (herefter hotellet) og ejerne af hotelejerlejlighederne nr. 4-43 af matr.nr. 9 a bøtø
      by, væggerløse (herefter ejerne) er dags dato indgået følgende aftale om ejendommen,
      som skal respekteres af fremtidige erhververe af de respektive ejerlejligheder.
      …
                                                     -4-
       2. udlejning.
              2.1   hotelejerlejlighederne udlejes herudover af hotellet, og hotellet afregner føl-
                    gende lejebeløb til ejerne for gennemførte lejemål:
                    …
              2.4   leje afregnes hver den 1.2, 1.5, 1.8 og 1.11 for det foregående kvartal.
       5. administration.
              5.1.  hotellet foretager foruden udlejning administrationen af hotelejerlejlighe-
                    derne. administrationen består i receptionsfunktion, udlevering af nøgle
                    ved ankomst, opkrævning og afregning af depositum hos eksterne lejere, ef-
                    tersyn af lejlighederne ved fraflytning, tilsyn med bygningerne, herunder
                    kontakt til håndværkere og forsikringsselskaber og lignende, rengøring efter
                    hotelgæster, samt hvad der i øvrigt måtte forekomme af reparationer i for-
                    bindelse med driften af de solgte hotellejligheder.
       aftalens varighed.
       7.1    nærværende aftale er gensidig uopsigelig indtil 31. december 2010 til hvilken dato
       aftalen kan opsiges med mindst 12 måneders forudgående skriftligt varsel af hver af par-
       terne.
       ..."
konkursboet har bestridt, at udlejnings- og samarbejdsaftalen var aftalegrundlaget for ud-
lejningen af ejerlejlighederne. konkursboet har i forlængelse heraf gjort gældende, at udlej-
ningen af ejerlejlighederne blev foretaget af datterselskabet driftsselskabet nørrevang a/s,
som k/s hotel frederiksværk stiftede formentlig i starten af 2010 til brug for driften af hotel-
let. k/s hotel frederiksværk og driftsselskabet nørrevang a/s indgik i den anledning en
forpagtningsaftale den 18. januar 2010.
                                                      -5-
      den 13. oktober 2010 blev k/s hotel frederiksværk taget under konkursbehandling, og
advokat thorbjørn hævdholm blev udpeget som kurator. advokat thorbjørn hævdholm
blev samtidig direktør i driftsselskabet nørrevang a/s. den 3. november 2010 skrev advo-
kat thorbjørn hævdholm blandt andet følgende i et brev til e/f nørrevang:
      "orientering til e/f nørrevang om hotel nørrevang
               foranlediget af den manglende betaling for benyttelse af ejerlejligheder i ejerfore-
      ningen i henhold til udlejnings- og samarbejdsaftale, skal jeg hermed kort redegøre for
      situationen omkring dette og omkring hotel nørrevang.
               tinglyst adkomsthaver til ejerlejlighed nr. 1 (og flere tilknyttede matr.nr., der her-
      efter samlet omtales som "ejerlejlighed nr. 1"), er ejendomsselskabet island a/s. der er
      mellem dette selskab og k/s hotel frederiksværk indgået aftale om overdragelse af ejen-
      dommen men aftalen er ikke opfyldt og overdragelsen er utinglyst.
      ...
      k/s hotel frederiksværk under konkurs ejer samtlige anparter i driftsselskabet nørre-
      vang aps. driftsselskabet nørrevang aps forestår driften af hotel nørrevang og er i en-
      hver henseende et selskab i normal drift. det er for mig uafklaret, hvorvidt der foreligger
      en forpagtningsaftale vedrørende hotellet, og hvilket indhold denne i givet fald har.
               i henhold til ejerforeningens tinglyste vedtægter (herefter: vedtægterne) § 2, stk. 1,
      jf. stk. 4, er ejendomsselskabet island a/s fortsat medlem af ejerforeningen og således be-
      rettiget og forpligtet overfor denne.
      ...
      udover vedtægterne foreligger der udlejnings- og samarbejdsaftale mellem ejerlejlighed
      1 og de øvrige lejligheder i ejerforeningen. aftalens parter er ikke defineret i aftalen. hen-
      set til den indbyrdes sammenhæng med vedtægterne må det antages, at aftalens parter er
      de samme som de, der er omfattet af vedtægterne.
      …
               henset til aftalen om overragelse mellem ejendomsselskabet island a/s og k/s ho-
      tel frederiksværk samt at k/s hotel frederiksværk de facto har overtaget ejendommen,
      kan der argumenteres for, at sidstnævnte i en vis udstrækning er forpligtet overfor for
      ejerforeningen.
               i praksis har driftsselskabet nørrevang aps forestået afholdelse af driftsomkost-
      ninger, herunder vand, varme, el, vedligeholdelse med videre, i hvert fald fra den 1. ja-
                                                     -6-
      nuar 2010, som rettelig burde have været afholdt af ejendomsselskabet island a/s eller
      k/s hotel frederiksværk.
      …
              på grund af de indbyrdes modstridende aftaler og faktiske forhold, er det ikke mu-
      ligt for driftsselskabet nørrevang aps at betale for brugen af ejerlejlighederne (igen).
      den forpligtede part er, jf. ovenstående, fortsat ejendomsselskabet island a/s eller k/s
      hotel frederiksværk, som jeg tidligere har opfordret til at foretage betaling, hvilket dog
      er afslået af selskabets advokat. jeg vil derfor opfordre ejerforeningen og/eller ejerne til at
      fremsætte krav om betaling overfor ejendomsselskabet island a/s.
              det kan fuldt ud medgives, at brugeren af lejlighederne i ejerforeningen er drifts-
      selskabet nørrevang aps. på denne baggrund kan jeg tilbyde, at driftsselskabet nørre-
      vang aps med virkning fra den 13. oktober 2010 (datoen for afsigelse af konkursdekret
      over k/s hotel frederiksværk) vil indtræde som part i udlejnings- og samarbejdsaftalen.
      …”
konkursboet har under sagen oplyst, at konkursboet den 30. november 2010 over for ejen-
domsselskabet island a/s ophævede købsaftalen vedrørende købet af k/s hotel frederiks-
værk. trods opfordret hertil har konkursboet ikke fremlagt skriftligt materiale vedrørende
ophævelsen.
      ved brev af 30. november anmeldte advokat klaus e. henriques kravet i boet, og kura-
tor bekræftede ved brev af 26. januar 2011 anmeldelsen og anmodede om dokumentation for
kravet. ved brev af 7. juli 2011 skrev kurator til advokat klaus e. henriques og meddelte, at
kravet indstilledes til afvisning på fordringsprøvelsesmødet.
      konkursboet påstod indledningsvis sagen afvist under henvisning til, at e/f nørre-
vang ikke var rette sagsøger. ved kendelse af 30. august 2012 fastslog østre landsret, at e/f
nørrevang kunne anlægges sagen, hvorfor sagen ikke skulle afvises.
forklaringer
kurt nielsen afgav følgende forklaring under formalitetsproceduren den 28. juni 2012:
      “…, at han blev valgt ind i e/f nørrevangs bestyrelse i 2008 og har været formand siden
      2011. e/f nørrevang tog sig af det administrative, mens vedligeholdelse m.v. skete i sam-
                                                    -7-
       arbejde med hotellet. samarbejdet var frem til 2011 med hotel nørrevang, som også ad-
       ministrerede udlejningen og afregnede lejeindtægterne over for ejerne af lejlighederne. i
       oktober 2010 blev det ændret, således at lejen blev betalt fra et driftsselskab. hos e/f nør-
       revang havde de ikke fået nærmere forklaring om, hvorfor der skete denne ændring. på
       fordringsprøvelsesmødet hos kurator blev spørgsmålet om e/f nørrevang navn ikke
       drøftet. advokat morten stausholt holdt mødet. de blev ikke spurgt om, hvorvidt de re-
       præsenterede hele ejerforeningen eller kun udvalgte lejligheder. advokat morten staus-
       holt fortalte dem heller ikke, at fordringen blev afvist, men bad dem indsende sagsøge-
       rens vedtægter, hvilket de gjorde på fax efter mødet.”
kurt nielsen har under denne sag vedstået sin forklaring af 28. juni 2012, og har forklaret, at
advokat thorbjørn hævdholm i sin egenskab af kurator deltog i forhandlingerne i oktober
2010. e/f nørrevang blev indkaldt til et møde, hvor ejerne af ejerlejlighederne blev tilbudt en
fremadrettet aftale fra den 13. oktober 2010. på dette tidspunkt var advokat thorbjørn
hævdholm både kurator for konkursboet og direktør for driftsselskabet nørrevang aps. i
aftalen skulle driftsselskabet nørrevang aps betale den fremadrettede betaling til ejerne af
ejerlejlighederne.
       advokat thorbjørn hævdholm havde oplyst til e/f nørrevang, at hvis der kunne ind-
gås en længerevarende aftale med driftsselskabet nørrevang aps, så ville ejerne af ejerlej-
lighederne få deres tilgodehavende for 3. kvartal 2010. der blev lavet et udkast til en aftale,
men den blev aldrig indgået.
       til fordringsprøvelsen i konkursboet medbragte han og de andre repræsentanter for
e/f nørrevang dokumenter med kontoudtog for hver enkelt lejlighed som bilag for e/f nør-
revangs tilgodehavende. derudover medbragte de et regneark indeholdende udregning for
kravet for hver enkelt lejlighed. de udleverede materialet til advokat morten stausholm, der
repræsenterede konkursboet på fordringsprøvelsesmødet. de opgjorte beløb for hver enkelt
lejlighed udgør sammenlagt det beløb, som der er nedlagt påstand for under denne sag. det
var hans opfattelse, at han som formand for e/f nørrevang kunne rejse kravet på vegne af
ejerne af ejerlejlighederne. han havde også ført forhandlinger på vegne af e/f nørrevang
under forløbet og har også i forbindelse med indgåelse af en ny samarbejdsaftale med k/s
hotel frederiksværk og senere konkursboet ageret på vegne af ejerne af ejerlejlighederne.
                                                    -8-
      han har aldrig været i tvivl om, at hotellet skiftede ejer omkring januar 2010. e/f nør-
revang har været præsenteret for de nye ejere, ligesom de nye ejere har været til stede på
møder og generalforsamling som ejere af hotellet. den tidligere ejer har e/f nørrevang al-
drig haft kontakt med. e/f nørrevang interesserede sig ikke for, om adkomsten til hotellet
var tinglyst. de nye ejere lavede ændringer på hotellet og agerede udadtil aktivt som ejere af
hotellet. han var aldrig i tvivl om ejerforholdet. han har ikke set en anmeldelse af ejerskif-
tet, men de nye ejere kom ned på hotellet og præsenterede sig som de nye ejere.
      han har været medlem af bestyrelsen siden 2008. hotellet var medlem af e/f nørre-
vang. udlejningsindtægterne for 2. kvartal 2009 til ejerne af ejerlejlighederne blev betalt af
ejendomsselskabet island a/s. efterfølgende kom betalingen fra driftsselskabet nørrevang
aps. indtægterne blev overført fra driftsselskabet nørrevang aps, da dette selskab admini-
strerede driften for k/s hotel frederiksværk.
      han ved ikke, hvorfor der ikke var repræsentanter fra hotellet til stede på bestyrel-
sesmødet den 10. august 2010. han ved ikke, om hotellet var indkaldt.
      han ved ikke, hvorfor det af bestyrelsens beretning af 20. maj 2010 fremgår, at det er
“driftsselskabet”, der skylder ejerne af ejerlejlighedernes penge. de har rettet kravet mod
ejerne af hotellet, da det er ejerne af hotellet, ejerne af ejerlejlighederne har indgået udlej-
nings- og samarbejdsaftalen med.
ole bent nielsen afgav følgende forklaring under formalitetsproceduren den 28. juni 2012:
      ” …, at han er sagsøgerens tidligere formand og har siddet i bestyrelsen fra 2005 til 2011.
      frem til 2005/2006 var der både en ”over”- og en ”under”-bestyrelse, men det ophørte. i
      samarbejdet med hotellet blev der afholdt kvartårlige møder på hotellet, hvor direktører-
      ne, som repræsenterede ejerlejlighed nr. 1, det vil sige hotellet, var til stede. udlejningen
      af lejlighederne blev styret af enten hotellet eller et driftsselskab. i 2007 eller 2008 var der
      problemer med at leje ud, hvilket blev drøftet på et møde. op til 2009 blev udlejningen
      fordelt ligeligt mellem lejlighederne, som egentlig er huse. de enkelte huse har numre,
      som ikke tilsvarer ejerlejlighedsnumrene. han ved ikke, hvorfor der skulle laves nye ved-
      tægter. de gamle vedtægter var sammen med en samarbejdsaftale tinglyst på matriklen.
      han ved heller ikke, hvorfor de nye vedtægter ikke blev underskrevet. de blev udfærdi-
      get af advokat lene bangsbo olesen, som var til stede på generalforsamlingen den 17.
                                                  -9-
      maj 2009, hvor de blev vedtaget. der var også repræsentanter for hotellet til stede. fra juli
      kvartal 2012 er der ikke blevet afregnet over for sagsøgeren, som skulle modtage penge
      for udlejning af lejlighederne på vegne af medlemmerne. han deltog i fordringsprøvel-
      sesmødet hos kurator. de fik at vide, at sagsøgeren nok ikke var part i sagen, men at det
      henhørte til den enkelte ejer at anmelde sin fordring. de afleverede dokumentation for
      kravene på en a4-side med de enkelte ejeres krav fratrukket administrationsudgifter. der
      er krav for udlejning fra alle ejerne.”
ole bent nielsen har under denne sag vedstået sin forklaring af 28. juni 2012, og men har
forklaret, at der dog er flere unøjagtigheder i forklaringen. ”fra juli kvartal 2012” skal rettelig
være ”fra juli kvartal 2010”. ole bent nielsen har under denne sag forklaret, at han var for-
mand for bestyrelsen i e/f nørrevang frem til maj 2011. årsagen til, at e/f nørrvang fik nye
vedtægter var, at både vedtægterne og udlejnings- og samarbejdsaftalen var 10 år gamle.
udlejnings- og samarbejdsaftalen var endvidere opsagt med udgangen af 2010. ejerlejlighe-
derne var på generalforsamlingen i 2009 enige om at vedtage nye vedtægter. de nye vedtæg-
ter var en fortsættelse af de tidligere vedtægter men en sammenskrivning af vedtægterne og
udlejnings- og samarbejdsaftalen. der var enighed om, at det af vedtægterne skulle fremgå,
at hotellet skulle tage sig af udlejning af ejerlejlighederne i samarbejde med e/f nørrevang.
      i begyndelse af 2010 var han til møde på hotellet i sin egenskab af formand for ejerfor-
eningen. på mødet blev han modtaget af heidi lukke larsen og sussie tvede og præsenteret
for hans bjerg-petersen. hans bjerg-petersen oplyste, at han repræsenterede k/s hotel fre-
deriksværk, som var den nye ejer af hotellet. han kan huske, at han efterfølgende var til
møde på k/s hotel frederiksværks adresse i københavn. han var ikke i tvivl om, at der var
sket en overdragelse af hotellet. på møderne drøftede de en fremtidig samarbejdsaftale, da
den tidligere aftale var opsagt. hotellet og e/f nørrevang kunne imidlertid ikke blive enige
og arbejdede med forskellige løsninger. der blev aldrig vedtaget en egentlig aftale.
      de havde kun forhandlinger med k/s hotel frederiksværk. de forhandlede ikke med
driftsselskabet nørrevang aps. betina mærsk blev præsenteret for e/f nørrevang som di-
rektør for driftsselskabet nørrevang aps, men når hun var med på møderne, var det som
repræsentant for hotellet. det har altid været hans opfattelse, at det var ejerlejlighed nr. 1,
der drev hotellet.
                                                 - 10 -
       ved ejerskifte af ejerlejlighederne fik han meddelelse fra hoteldirektøren. hotellet ad-
ministrerede refusionsopgørelsen mellem den tidligere og nye ejer. de har ikke praktiseret,
at der skulle gives meddelelse til e/f nørrevang ved ejerskifte.
       for så vidt angår bestyrelsesmødet den 10. august 2010, havde e/f nørrevang i den pe-
riode forhandlinger med hotellet omkring en fremtidig udlejnings- og samarbejdsaftale.
det, der skulle drøftes på bestyrelsesmødet, var de strandede forhandlinger og et oplæg fra
betina mærsk. han kan ikke huske, om bestyrelsesmedlemmerne fra hotellet var til stede.
for så vidt angår hans bemærkning i bestyrelsens beretning af 20. maj 2010, er han stadig af
den opfattelse, at e/f nørrevang ikke har forhandlet med et driftsselskab, men direkte med
ejerne af hotellet. ejerne af ejerlejlighederne har aldrig haft en aftale med driftsselskabet
nørrevang aps. de havde en aftale med hotellet. han kan ikke nærmere svare på, hvorfor
han skrev således i beretningen.
       han blev meget overrasket, da der ikke kom betaling i 3. kvartal 2010. han var overbe-
vist om, at pengene var til stede. ejerne af ejerlejlighederne følte sig snydt. ejerlejlighederne
indgik efterfølgende i en forhandling med advokat thorbjørn hævdholm, blandt andet om
en ny udlejnings- og samarbejdsaftale. advokat thorbjørn hævdholm oplyste blandt andet,
at han ville gøre, hvad han kunne, for at ejerne af ejerlejlighederne fik betaling for 3. kvartal
2010, men han betingede det af, at e/f nørrevang indgik en længerevarende udlejnings- og
samarbejdsaftale.
       han deltog i fordringsprøvelsen den 25. juli 2011. e/f nørrevang medbragte 40 sider
med kontoudtog for de enkelte ejerlejligheder samt en af ham udarbejdet liste over tilgode-
havendet for hver enkelt ejerlejlighed. advokat morten stausholm modtog materialet på
mødet. på mødet blev der ikke drøftet partsstatus eller kravets størrelse. det er hans opfattel-
se, at e/f nørrevang er berettiget til at rejse kravet på ejerlejlighedernes vegne.
jeanet blicher har forklaret, at hun var ansat i hotellets administration fra 31. september
2007 til 30. august 2012. ledelsen bestod af heidi lukke larsen og sussie tvede. på tids-
punktet for hendes ansættelse var ejeren af hotellet henrik schimming. i januar 2010 blev
hun af heidi lukke larsen oplyst om, at hotellet havde skiftet ejer. i februar/marts 2010 blev
hun oplyst om, at heidi lukke larsen var blevet fyret. i marts 2010 blev hun og de andre an-
satte præsenteret for den nye ejer af hotellet, hans bjerg pedersen. hun vidste ikke, at det
                                                  - 11 -
reelt var k/s hotel frederiksværk, der ejede hotellet. betina mærsk blev ansat som direktør
for hotellet.
        hun stod for den daglige bogføring. hun havde adgang til banken, og hun lavede også
afregningen til ejerne af ejerlejlighederne.
        i oktober 2010 gik k/s hotel frederiksværk konkurs og ejerne af ejerlejlighederne
kunne ikke få deres penge. hun kan huske, at der var nogle uoverensstemmelser. hende og
betina mærsk blev frataget deres adgang til banken. efterfølgende blev al personale opsagt,
på nær hende og betina mærsk.
        hun ved ikke, om hun på et tidspunkt var ansat i driftsselskabet nørrevang aps.
parternes synspunkter
advokat klaus enriques har på vegne af e/f nørrevang i det væsentligste gjort gældende, at
ejerne af ejerlejlighedernes krav på lejebetalinger for 3. kvartal 2010 med rette kan anmeldes
i konkursboet. for så vidt angår beløbets størrelse, så er beløbet dokumenteret på fordrings-
prøvelsesmødet, hvorfor kravet beløbsmæssigt må lægges til grund. det er endvidere godt-
gjort, at konkursboet er rette debitor. efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at k/s ho-
tel frederiksværk overtog hotellet den 1. januar 2010 og de facto drev hotellet herefter. k/s
hotel frederiksværk har administreret hoteldriften og udadtil ageret som ejere af hotellet og
som medlem af e/f nørrevang. den omstændighed, at k/s hotel frederiksværk ikke fik
tinglyst sin adkomst til ejendommen, kan ikke medføre, at der ikke blev etableret en forplig-
telse overfor e/f nørrevang. under hele forhandlingsforløbet om en ny udlejnings- og sam-
arbejdsaftale mellem e/f nørrevang og k/s hotel frederiksværk, er der ikke fra k/s hotel
frederiksværks side taget noget forbehold for hæftelsen eller ejerskabet. e/f nørrevang har
ikke været i tvivl om, at foreningen forhandlede med ejerne af hotellet. i medfør af udlej-
nings- og samarbejdsaftalen er det ejeren af hotellet, der hæfter for betaling af lejeindtægter
til ejerne af ejerlejlighederne, og der er ikke sket debitorskifte. det er korrekt, at der har væ-
ret drøftet et debitorskifte, men samtlige drøftelser om debitorskifte skete under forudsæt-
ning af, at ejerne af ejerlejlighederne fik lejebetalingen for 3. kvartal. den omstændighed, at
hotellet har ladet datterselskabet driftsselskabet nørrevang aps stå for udlejningen af ejer-
                                                  - 12 -
lejlighederne, fritager ikke hotellet for hæftelsen i udlejnings- og samarbejdsaftalen. kravet
er derfor med rette anmeldt i konkursboet.
kurator har på vegne af konkursboet i det væsentligste gjort gældende, at der er tale om en
fordringsprøvelsessag, hvorfor man som anmelder skal kunne dokumentere sit krav. trods
opfordringer hertil har e/f nørrevang ikke dokumenteret kravet. det var derfor korrekt at
afvise kravet ved fordringsprøvelsen. under sagen er der fortsat ikke fremlagt nogen doku-
mentation for konkursboets forpligtelse. k/s hotel frederiksværk har aldrig været tinglyst
adkomsthaver til hotellet og har derfor aldrig været medlem af e/f nørrevang. kravet må
derfor rejses overfor ejendomsselskabet island a/s. for så vidt angår bevisførelsen, er der
forskel på, hvad ole bent nielsen har forklaret under sagen i dag, og hvad han tidligere har
givet udtryk for. det kan endvidere lægges til grund, at jeanette blicher har været ansat i
forpagtningsselskaberne. ejerne af ejerlejlighederne har derfor vidst, at det var driftsselska-
bet nørrevang aps, som de forhandlede med. det er endvidere dokumenteret, at de udbeta-
linger der har været til ejerne, er kommet fra driftsselskaberne, herunder driftsselskabet
nørrevang aps, ligesom det er driftsselskaberne, der har sørget for betaling af vand og var-
me. ud fra bestyrelsesmødereferaterne er det endvidere dokumenteret, at det er driftsselska-
bet nørrevang aps, der har været part i forhandlingerne med e/f nørrevang. k/s hotel
frederiksværk og senere konkursboet har aldrig været en del af hoteldriften, og ejernes krav
kan derfor ikke anmeldes mod konkursboet. kravet er derfor afvist med rette.
sø- og handelsrettens afgørelse
det lægges som ubestridt til grund, at k/s hotel frederiksværk fik utinglyst adkomst til ho-
tellet i hvert fald fra den 1. januar 2010. efter oplysningerne i sagen, herunder kurt nielsens
og ole bent nielsens forklaringer, lægges det videre til grund, at k/s hotel frederiksværk
fra denne dato udøvede en ejers rådighed over hotellet ved blandt andet gennem sit datter-
selskab, driftsselskabet nørrevang aps, at udleje ejerlejlighederne, ligesom ledelsen i k/s
hotel frederiksværk og datterselskabet deltog i bestyrelsesmøder i e/f nørrevang.
                                                 - 13 -
       efter bevisførelsen finder skifteretten det godtgjort, at aftalegrundlaget for hotellets
udlejning af ejerlejlighederne var udlejnings- og samarbejdsaftalen, der er tinglyst og skal
respekteres af den til enhver tid værende ejer af hotellet. det bemærkes, at aftalen ikke stiller
krav om, at ejerens adkomst skal være tinglyst, for at ejeren er bundet af aftalen. det fremgår
af udlejnings- og samarbejdsaftalens pkt. 2.1, at det er hotellet, der udlejer ejerlejlighederne,
og at det er hotellet, der afregner lejebeløbene til ejerne af ejerlejlighederne. det var derfor
k/s hotel frederiksværk, der som ejer af hotellet skulle afregne lejebeløbene til ejerne af
ejerlejlighederne. det forhold, at k/s hotel frederiksværk via en forpagtningsaftale havde
overladt driften af hotellet til datterselskabet driftsselskabet nørrevang aps, kan ikke føre
til andet resultat.
       på dette grundlag tages e/f nørrevangs påstand til følge.
       sagsomkostningerne fastsættes således, at konkursboet skal betale 60.000 kr. inklusiv
moms til e/f nørrevang. beløbet, der dækker rimelige udgifter til advokatbistand, er fastsat
på baggrund af sagens genstand, omfang og kompleksitet.
                                        thi kendes for ret:
konkursboet tilpligtes at anerkende det af e/f nørrevang anmeldte krav på 597.135,51 kr.
som et simpelt krav.
       inden 14 dage betaler konkursboet 60.000 kr. i sagsomkostninger til e/f nørrevang.
                                     thomas finne andersen
                                              (sign.)
                                           ___ ___ ___
                                 udskriftens rigtighed bekræftes
                                    sø- og handelsretten, den
