dom
afsagt den 26. juni 2012 i sag nr. bs 10c-677/2011:
a
mod
b
sagens baggrund og parternes påstande
sagen, der er anlagt den 14. februar 2011, vedrører spørgsmålet om godtgørelse for mangler ved et
badeværelse i en andelslejlighed.
sagsøgeren, køberen a har påstået, at sagsøgte, sælgeren b, skal betale 175.000 kr. med tillæg af
procesrente fra den 14. februar 2011 til betaling sker.
b, har påstået frifindelse.
oplysningerne i sagen
b etablerede badeværelset i 1995. arbejdet blev udført af en murer og efter regning.
a købte lejligheden med overtagelse den 1. juni 2002. b fraflyttede lejligheden den 31. maj 2002.
det fremgår af andelsbeviset, bilag 1, at andelsforeningens formand har tiltrådt salget ved påtegning
af 26. august 2002.
det fremgår af aftale om salg af andel, bilag 2, at den indre værdi, andelsværdien var sat til 200.217
kr. hertil kom værdien af arbejde udført i lejlighedens gang, køkken og etablering af bad for i alt
45.702 kr. samlede udgifter til etablering af badeværelse udgjorde 38.720 kr., der med en
nedskrivning over 30 år, på overdragelsestidspunktet var nedskrevet med 2.800 kr. samlet
overdragelsessum var opgjort til 245.919 kr.
b har i bilag a opfordret a til at fremlægge bilag, som angiveligt var vedlagt aftalen om salg, bilag
2. provokationen er ikke imødekommet.
b havde ikke i sin ejer tid bemærket, at badeværelset var mangelfuldt.
ved årsskiftet 2009 og 2010 fik a mistanke om, at der var noget galt med badeværelset.
a kontaktede arkitekt svend peters, der den 25. februar 2010 undersøgte badeværelset og den 5.
marts 2010 afgav en erklæring, bilag 3, hvorefter badeværelset var ulovligt og gulvkonstruktionen
mangelfuld.
a kontaktede b, der anerkendte, at gulvet var mangelfuldt. det blev aftalt, at de hver især skulle
indhente tilbud på udbedring.
a indhentede tilbud på murer- og vvs arbejde hos x på sammenlagt 122.250 kr. inkl. moms.
b indhentede et tilbud hos en murer, y, på 14.000 kr. ekskl. moms, hvilket hun accepterede.
a søgte og fik den 9. august 2010 tilladelse fra københavns kommune til at renovere wc-rum og
installerede bad, jf. bilag 4.
parterne havde en længere korrespondance i perioden 2. maj 2010 – 13. september 2010, hvorefter
sagsøgte uden præjudice tilbød at lukke sagen mod betaling af 14.000 kr. + moms, hvorefter
tilbuddet bortfaldt.
parterne har indhentet syn og skøn.
                                              - 2 -
af skønserklæring af 7. august 2011, udarbejdet af skønsmand erik brandt, bilag 8 fremgår:
"...
spørgsmål a                                                                 1. kan det konstateres,
at alle fugerne i badeværelsets midterste område er mere eller mindre beskadiget.
svar: ja, fugerne i badeværelsets midte er revnede/beskadiget.
2. kan der ved en undersøgelse af gulvet konstateres, at der er områder af gulvet, som er
eftergivende ved belastning.
svar: ja, der er områder af gulvet, som er eftergivende ved belastning.
3. kan det konstateres, at almindelig færdsel på gulvet skaber områder med nedbøjning af
flisebelægningen.
svar: ja, der sker nedbøjning ved almindelig færdsel på gulvet.
4. kan der konstateres løse gulvfliser.
svar: ja, der kan konstateres løse gulvfliser.
5. kan det konstateres ved at optage løse gulvfliser, at der er en højde fra fugtmembran til
overkanten af flise på 17 mm.
svar: ja, der kan konstateres en højde fra underlaget/brædderne til overkanten af fliserne på ca. 17
mm.
6. kan det konstateres, at flisetykkelsen er 6 mm.
svar: ja, flisetykkelsen er ca. 6 mm.
7. kan det konstateres, at fliseklæbemørtlen ikke er udlagt med tandspartel.
svar: der er ikke anvendt fliseklæber, men mørtel.
8. kan det konstateres, at klæbemørtlen er udlagt som individuel pude af ca. 11 mm tykkelse
under hver enkelt flise, således, at der efterlades områder uden klæbemørtel og også uden
fugemørtel.
svar: ja, mørtlen er udlagt som individuelle puder med en tykkelse på ca. 11 mm., hvorved der
opstår områder uden mørtel/fugemørtel.
9. kan det konstateres, at der findes områder, hvor fliserne er uden understøttelse.
svar: ja, der er områder, hvor fliserne er uden understøtning.
10. kan det ved destruktiv undersøgelse og ved borttagelse af stykker af vådrumsmembranen,
konstateres, at der er tale om underlag af gulvbrædder.
svar: ja, der er underlag af gulvbrædder.
spørgsmål b                                                              efter at have besvaret
ovenstående 10 spørgsmål, bedes skønsmanden oplyse om badeværelsets konstruktion kan
antages at medføre risiko for vandindtrængning i gulv eller vægkonstruktionen, således, at
der er fare for skade på de omkringliggende bygningsdele.
svar: ja de konstaterede forhold medfører risiko for vandindtrængning og deraf følgende skader
på omkringliggende bygningsdele.
spørgsmål c                                                           såfremt det kan konstateres,
at der er fare for skade, bedes skønsmanden oplyse, hvad årsagen hertil er.
                                              - 3 -
svar: årsagen til risikoen for skader er, at den udførte konstruktion ikke vurderes at være
vandtæt, hvorfor der er risiko for vandindtrængning, som kan medføre skimmelvækst, nedbrydning
af organiske materialer samt skjolder på og opvældning af pudsede konstruktioner.
spørgsmål d                                                                 er der fare for skade,
bedes syn- og skønsmanden oplyse, hvorledes faren for skade kan afhjælpes.
risikoen for fare kan kun afhjælpes ved at udbedre badeværelset, så fugtfølsomme dele beskyttes
effektivt. beskyttelsen skal ske iht. gældende regler, dvs. ved ændring af gulvet til en støbt
konstruktion på den eksisterende dækkonstruktion og med vandtætningsmembran og ændring af
den del af vægområdet, som ikke er af murværk eller letbeton, til en løsning udført iht. by og byg-
anvisning 200, vådrum.
spørgsmål e                                                          skønsmanden bedes oplyse,
hvilke omkostninger inklusiv teknikerbistand, der er ved udbedring af konstaterede fejl og
mangler ved badeværelset, således, at det fremtræder udført fagmæssigt korrekt.
svar: udbedring som skitseret i svaret på spørgsmål d inkl. udbedring af loftskonstruktion hos
underbo, anslås groft at andrage 85.000 kr. + moms.
spørgsmål 1                                                          skønsmanden bedes oplyse,
om badeværelset efter skønsmandens opfattelse var lovligt og håndværksmæssig korrekt
opført i 1995.
svar: nej, de konstaterede konstruktionsopbygninger var ikke i overensstemmelse med hverken
gældende regler eller god håndværksskik ved opførelsen.
spørgsmål 2                                                                         i det omfang
skønsmanden besvarer spørgsmål 1 benægtende, anmodes skønsmanden om at præcisere, på
hvilke punkter badeværelset ikke var lovligt opført og håndværksmæssigt korrekt.
svar: på opførelsestidspunktet skulle gulvet og væggene iht. bygningsreglementet være udført så
fugtfølsomme dele blev beskyttet, hvilket enten kunne ske ved at udføre badeværelset iht. sbi-
anvisning 169, gulve og vægge i vådrum eller iht. en km-godkendelse af den pågældende
konstruktion. de omhandlede konstruktioner er ikke i overensstemmelse med nogen af de 2 nævnte.
spørgsmål 3                                                                         i fortsættelse af
skønsmandens besvarelse af spørgsmål nr. 1, 4 og 9 anmodes skønsmanden om at oplyse, om
forholdene må antages at have været til stede i maj 2002.
svar: ja. skønsmanden vurderer, at forholdene har været til stede i maj 2002.
der er indhentet supplerende skønserklæring af 18. september 2011, udarbejdet af skønsmand erik
brandt, hvoraf fremgår:
spørgsmål f                                                          skønsmanden bedes oplyse,
hvordan beløbet 85.000 kr. + moms er sammensat. der ønskes en angivelse af
prisfastsættelsen af de enkelte arbejder og ydelser, som er indgået i det beløb, som (groft) er
angivet som den omkostning, der må imødeses for at bringe badeværelset i en sådan stand, at
det fremtræder udført fagmæssigt korrekt.
svar: som anført i svaret på spørgsmål d skal der ved udbedring ske ændring af gulvet til en støbt
konstruktion med vandtætningsmembran på den eksisterende dækkonstruktion og ændring af den
del af vægområdet, som ikke er af murværk eller letbeton, dvs. vinduesbrystningen. øvrige vægge
er af uorganisk materiale og var derfor lovlige på udførelsestidspunktet; de behøver derfor ikke
ændres. udbedringsudgifterne er sammensat som følger:
                                            - 4 -
af- og genmontering af inventar:                                        3.000 kr.
vvs arbejde (af- og genmontering af wc, håndvask, gulvafløb m.v.)      15.000 kr.
borttagning og bortkørsel af nuværende gulvkonstruktion og
vinduesbrystning samt en række fliser på vægge                         15.000 kr.
ny støbt gulvkonstruktion                                             15.000 kr.
ændring af vinduesbrystning til uorganisk konstruktion, fx. gasbeton    2.000 kr.
flisearbejde inkl. vådrumsmembran på hele gulvet og de nederste
100 mm af væggene samt vinduesbrystning                                20.000 kr.
udbedring af loft hos underbo samt reparation af malearbejde             7.000 kr.
uforudsete udgifter                                                      8.000 kr.
i alt eksklusiv moms                                                   85.000 kr.
der er indhentet en yderligere supplerende skønserklæring af 18. oktober 2011, udarbejdet af
skønsmand erik brandt, hvoraf fremgår:
spørgsmål 4                                                        skønsmanden bedes oplyse,
om det eksisterende afløb kan genanvendes i forbindelse med den foreslåede reparation.
svar: nej det er ikke muligt at genanvende det nuværende gulvafløb i forbindelse med udbedring,
idet der med nugældende regler skal anvendes afløb beregnet til indstøbning og tilslutning af
membran.
spørgsmål 5                                                                                    i
underbilag til sagens bilag 2 er det anført, at det i 1995 kostede 38.720 kr. at etablere det nye
badeværelse. udgiften vedrørte nyt støbt gulv, afløb, opbygning af væg til soveværelse samt
opsætning af fliser m.m. skønsmanden anmodes om at anslå, hvor stor en del af disse
udgifter, der vedrører arbejder som skønsmanden mener ikke har været udført
håndværksmæssigt korrekt.
svar det fremgår af underbilaget, hvad der mere specifikt er lavet af arbejder på væggene, så
skønsmanden kan kun meget groft anslå, at ca. 2/3 af beløbet er medgået til udførelsen af gulvet og
1/3 til væggene. arbejderne på væggene er kun forkert udført i mindre omfang ved
vinduesbrystningen. på baggrund heraf er det skønsmandens vurdering, at arbejder der ikke har
været udført håndværksmæssigt korrekt har omfattet udgifter på ca. 27.000 kr.
spørgsmål 6                                                                       skønsmanden
bedes besigtige de beskadigede trækonstruktioner, herunder en bærende bjælke ind mod
naboen og derefter oplyse, om de nyopdagede skader på trækonstruktionen er en integreret
del af de skader, der allerede er konstateret under den afholdte tidligere skønsforretning.
såfremt spørgsmålet besvares bekræftende, bedes skønsmanden beskrive skadernes omfang
samt angive omkostningerne ved en udbedring. skønsmanden bedes oplyse, om de
nyopdagede skader på træværket giver anledning til at revurdere afgivne erklæringer i sagen.
svar: de nyopdagede skader vurderes at være en følge af det tidligere konstaterede fejlagtigt
udførte gulv.
skaderne omfatter hele gulvet og især den ene bærende træbjælke (på væggen mod naborum).
                                               - 5 -
som følge af det nu konstaterede (nedbrudt bjælke og blændet dør hul i væg) ønsker skønsmanden
at ændre besvarelsen af spørgsmål f, idet omkostningerne vurderes at blive væsentligt større end
tidligere anslået. udbedringsudgifterne anslås herefter til følgende:
af- og genmontering af inventar:                                           3.000 kr.
vvs arbejde (af- og genmontering af wc, håndvask, gulvafløb m.v.)         15.000 kr.
borttagning og bortkørsel af nuværende gulvkonstruktion og
vinduesbrystning samt en række fliser på vægge                            20.000 kr.
udskiftning/forstærkning af bjælke og indskudsbrædder                     20.000 kr.
ny støbt gulvkonstruktion                                                 15.000 kr.
ændring af vinduesbrystning og blændet dør hul til lovlig konstruktion,                            fx.
gasbeton                                                                   5.000 kr.
flisearbejde vægge samt gulv (inkl. vådrumsmembran mindst på hele
gulvet og nederste 100 mm af væggene)                                     20.000 kr.
udbedring af loft hos underbo samt reparation af malearbejde                7.000 kr.
bistand af rådgiver                                                       10.000 kr.
uforudsete udgifter                                                       10.000 kr.
i alt eksklusiv moms                                                     140.000 kr.
der er under sagen afgivet forklaring af parterne a og b.
a har forklaret, at hun er landskabsarkitekt med en uddannelse indenfor design, hun er også
keramiker. hun kender lidt til at pudse vægge.
da hun købte lejligheden i 2002 kunne hun ikke se, at der var noget galt med badeværelset. der var
ikke skimmel eller mørke pletter. der var ingen synlige tegn på, at badeværelset ikke var korrekt
udført. der var ikke klager fra underboen over nedsivende vand.
i slutningen af 2009 begyndte fugerne at krakelere og fliserne begyndte at give sig i forhold til
hinanden. hun spurgte sine bekendte, om de havde hørt, at et gulv kunne revne. hun prøvede at
løfte en flise og kunne se, mørtelen ligge inde på midten med et hulrum rundt omkring. der var
noget galt. lige omkring årsskiftet kontaktede hun b og inviterede hende. a ville gerne høre,
hvordan badeværelset var blevet lavet. der var smurt en gummimembran ud og fliserne var lagt
ovenpå. gamle gulvbrædder giver sig. når man lægger et blødt materiale med et hårdt lag ovenpå.
b havde ikke fået det godkendt af kommunen, det troede hun ikke, at man skulle, når bestyrelsen
havde sagt god for projektet. de var enige om, at indhente nogen tilbud. i den første fase ville b
godt være med til at få det sat i orden. a indhentede 2 tilbud på henholdsvis 122.000 kr. og 110.000
kr., tilbuddene var baseret på arkitektens rapport. hun har vist rapporten til b. a kan ikke sige,
hvordan b kunne finde en person, som kunne gøre det for 15.000 kr. a spurgte den murer, som b
havde fundet om vvs arbejder m.v. han, y, blev vakkelvorn og måtte spørge en anden, z. a var
interesseret i at få et lovligt badeværelse. hun kunne derfor ikke godtage et tilbud på 15.000 kr. +
moms.
a rettede henvendelse til kommunen og tjekkede ejendommens papirer. der var godkendelse af
andre badeværelser i bygningen men ikke i lejligheden på 4. sal til højre. i hendes lejlighed var
alene flyttet en væg..
                                               - 6 -
a søgte kommunens om tilladelse til at renovere badeværelset og fik tilladelse den 9. august 2010,
bilag 4.
hvis man selv er med til at øve skade på bygningen, hæfter man. hun har ikke brugt afløbet, så
længe hun ikke vidste, hvad der var sket. hun har badet i en balje og hældt vandet i toilettet. hun
var ikke opmærksom på, at afløbet ved vasken heller ikke var tæt. hun havde fokus på brusenichen.
det er en konstruktionsskade og ikke en pludselig opstået skade, som kunne være dækket af en
forsikring.
det nye badeværelse er næsten færdigt.
forespurgt af advokat finn sandgaard, forklarede a, at hendes pap mor og bs mor kender
hinanden. det var svært at finde en andelslejlighed på det tidspunkt, hvor hun var interesseret i at
købe. hun var glad, da hun fandt denne.
foreholdt bilag 2, forbedringer af lejligheden, ”bilag vedlagt”, forklarede hun, at hun ikke havde
været skarp nok til at forfølge det. hun erindrede ikke at have skrevet under på side 2. hun er ikke i
besiddelse af bilaget. bilaget er udarbejdet af andelsboligforeningen, der var ingen administrator.
hun opdagede først problemerne efter godt og vel 7 år. underboens problemer opstod i
begyndelsen af 2010.
hun har reklameret overfor andelsboligforeningen i forhold til bjælken, men forsikringen dækker
ikke, når der ikke er tale om en pludselig opstået skade. hun har været i kontakt med bestyrelsen,
der har været oppe at foretage besigtigelse, de har sammen henvendt sig til forsikringsselskabet, der
har afvist at betale.
b har forklaret, at hun er kontoruddannet og teamleder i x, hvor hun booker rejser. hun erindrede
ikke, hvornår hun købte lejligheden. hun havde vist boet i den i 5 år, før hun fik lavet badeværelse.
det var en 3 v. lejlighed med et lille kammer. der var et lille toilet uden håndvask og en bruser i
køkkenet. der var en andelshaver, som havde fået lavet badeværelse og en anden var i gang med
det. hun talte med ham, der havde fået det lavet. hun spurgte, om vedkommende kendte en
håndværker. hun fik anbefalet rené, som havde lavet noget for hendes mor, der havde været meget
tilfreds. rené gav et tilbud, der indebar inddragelse af kammeret, afløb, murerarbejde og vvs. det
tog ca. 8 uger. hun fik regning efter timer. hun var tilfreds. han virkede kompetent. han var ikke i
tvivl om, hvad han skulle lave og forklarede undervejs. hun sagde bare ja, da hun ikke havde
forstand på det.
da hun skulle sælge andelen, spurgte hun bestyrelsen, som havde været med i forløbet. hun fik at
vide, at hun skulle lave en opstilling over, hvad der var lavet i lejligheden, hvilket fremgik af det
vedlagte bilag. hun har lavet opstillingen bilag 2, side 2, timeregnskab og indkøb af materialer til
rené. der var ikke bilag på køkkenet eller i gangen. hun har selv lavet opstillingen, som den
fremgår af salgsaftalen side 2, og givet den til bestyrelsen sammen med bilagene. hun ved ikke, om
bilagene er overgivet til a ved købet. hun har dem i hvert fald ikke.
på et tidspunkt hørte hun via sin mor, der var veninde med as pap mor, at der var nogle løse fliser,
som hun nok ville høre mere om. det var om sommeren, for de sad udenfor. as far ringede i
december 2009 for at høre, hvem mureren var, så de evt. kunne få ham til at se på det. hun kunne
ikke lokalisere ham, der angiveligt var flyttet til filippinerne.
b havde spurgt bestyrelsen om proceduren. hun fik at vide, at et nyt badeværelse skulle godkendes,
men at det ikke var noget, hun skulle tage sig af. hun ved ikke, hvem, der skulle godkende det.
                                                 - 7 -
forespurgt af advokat preben dickow, forklarede hun, at hun havde spurgt bestyrelsen, før hun gik
i gang med at lave badeværelset. rené sagde ikke noget om, at kommunen skulle godkende
etablering af et nyt badeværelse, hvor der ikke tidligere havde været badeværelse.
foreholdt proceduren, at bestyrelsen giver tilladelse til, at andelshaveren kan søge kommunen om
godkendelse og at etableringen slet ikke må iværksættes, før godkendelsen foreligger, var hun uden
viden herom.
rené havde ikke givet hende et skriftligt tilbud, det var alene et mundtligt overslag. rené skulle
have timeløn og hun skulle selv købe materialerne. hun betalte de varer, som han valgte.
foreningen havde en revisor, ikke en administrator.
hun har ikke haft problemer med badeværelset.
parternes synspunkter
a har i påstandsdokument af 24. maj 2012, gjort gældende:
at det omhandlede badeværelse leveret indrettet af sagsøgte, er ulovligt indrettet samt at sagsøgte
derfor er erstatningsansvarlig for et beløb, svarende til lovliggørelsen, jf. dansk rets almindelige
erstatningsregler,
at sagsøgte er pligtig at betale et forholdsmæssigt afslag i købsprisen svarende til de
udbedringsomkostninger, som fremgår af supplerende skønserklæring iii. det bemærkes her, at
udbedringsomkostningen andrager mere end de 5-10 % af handelsprisen, som efter retspraksis bør
være overskredet,
at sagsøger, hverken vidste eller burde vide, at der var fejl og mangler ved det leverede badeværelse
før sagsøger modtog sagens bilag 3, som er dateret 5. marts 2010,
at sagsøger reagerede uden tøven ved udtagelse af stævningen den 10. februar 2011, hvorfor der
ikke foreligger nogen form for passivitet,
at kravet ikke efter de nugældende regler er forældet,
at der ikke er udvist rets fortabende passivitet,
at der foreligger erstatningsgrundlag efter dansk rets almindelige erstatningsregler, idet sagsøgte må
opfattes som selvbygger i retlig henseende,
at erstatningskravet ikke er begrænset til det beløb, der er betalt for individuelle forbedringer, jf.
andelsboligforeningslovens § 5 med understykker,
at de fejl og mangler, som syn- og skønsmanden har konstateret, er af en sådan art, at der ikke skal
ske nedskrivninger i forhold til badeværelsets alder,
at det er uden betydning for pådømmelse af sagen, at det eksisterende badeværelse er opført for 15
år siden og således har haft en væsentlig levetid.
sagsøgeren har supplerende anført, at der ikke skal ske nedskrivning af det beløb, som badeværelset
er etableret for. a har ikke haft forsæt til at forværre tilstanden.
b, har i påstandsdokument af 22. maj 2012 gjort gældende:
at sagsøgers krav er forældet,
at sagsøger har udvist en rets fortabende passivitet,
at der ikke foreligger et erstatningsgrundlag,
at der ikke er grundlag for et forholdsmæssigt afslag i købesummen,
                                                 - 8 -
at sagsøgte kun kan pålægges at betale et afslag i den købesum, der er betalt for forbedringer,
at udgangspunktet her i overensstemmelse med skønsmandens besvarelser af supplerende
skønserklæring ii bør være, at 27.000 kr. af den i 1995 afholdte udgift på 38.700 kr. vedrører
arbejde, der ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.
at der for dette beløb i overensstemmelse med de sædvanlige nedskrivninger skal afskrives med
1/30 p.a.,
at reklamation først er sket 15 år efter badeværelsets opførelsestidspunkt,
at halvdelen af badeværelsets levetid må anses for opbrugt,
at eventuelle afslag i købesummen bør fastsættes til halvdelen af 27.000 kr. eller 13.00 kr.
sagsøgte har supplerende anført, at sagsøgte har tilbudt at betale 14.000 kr. med tillæg af moms. da
sagsøgte har opfordret sagsøgeren til at fremlægge fakturaen fra mureren, burde sagsøgeren have
rettet henvendelse til bestyrelsen med henblik på udlevering af bilaget.
rettens begrundelse og afgørelse
parterne er enige om, at badeværelset er mangelfuldt, da det ikke er opført i overensstemmelse med
dagældende forskrifter eller god håndværksmæssig standard, ligesom kommunen ikke har godkendt
etableringen.
parterne er ligeledes enige om, at fejl og mangler af den omhandlede art ikke er omfattet af den
korte forældelsesfrist i andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, men derimod den almindelige
forældelseslov.
mangler
retten har efter bs forklaring lagt til grund, at arbejdet er udført af en faglært murer. b kan derfor
ikke anses for at være selvbygger. den omstændighed at hun isoleret har betalt de varer, som
mureren har udvalgt, kan ikke føre til et andet resultat.
der var ikke tegn på fugtskader, da b flyttede fra lejligheden.
retten har efter skønserklæringen med tillæg lagt til grund, at den anvendte membran ikke har
kunnet holde fugt ude, ligesom fliserne ikke er fæstnet med det rigtige materiale eller på den fulde
flade. skønsmanden har vurderet, at skaden var sket ved risikoens overgang, da a den 1. juni 2002
overtog andelen med ret til brug af denne lejlighed. manglerne går ud over, hvad hun som køber
kunne forvente. udbedring kan kun ske ved optagning af og støbning af nyt gulv, idet bemærkes, at
det eksisterende afløb ikke han genanvendes.
det må efter parternes forklaringer lægges til grund, at konstruktionsfejlen var skjult og at skaden
har udviklet sig over tid, herunder med råd af en bjælke indtil naboen og fugtskade i underboens
loft. a konstaterede først løse fliser ved udgangen af 2009, 14 år efter etableringen af badeværelset.
b har ikke udvist culpa og ifalder derfor ikke erstatningsansvar.
forældelse
krav om afslag i købesummen som følge af mangler ved fast ejendom, hvormed andelsboliger
ligestilles, forældes efter 3 år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1. a overtog andelen i 1992 og anlagde
sagen i februar 2011, hvilket ligger indenfor den absolutte forældelse på 10 år, jf. lovens § 3, stk. 3,
nr. 3. når køberen ikke kendte eller burde kende manglen, suspenderes forældelsesfristen, jf. lovens
stk. 2. da a først i slutningen af 2009 blev bekendt med manglerne og har anlagt sagen primo 2011,
er kravet ikke forældet, jf. forældelseslovens § 30, stk. 1.
                                              - 9 -
passivitet
a blev ved årsskiftet 2009 opmærksom på, at der var noget galt med badeværelset og forhørte sig i
sin omgangskreds. hun kontaktede primo 2010 en arkitekt, der i rapport af 5. marts 2010
konkluderede, at noget var galt med gulvkonstruktionen. hun kontaktede herefter b, hvorefter de
sammen besigtigede badeværelset. parterne var enige om, at indhente forskellige tilbud på
udbedring og korresponderede herom fra maj til september 2010. badeværelset var ulovligt og det
var åbenbart, at der skulle ske noget. sagen blev anlagt ved retten den 14. februar 2011. a har under
disse omstændigheder ikke fortabt sin ret ved passivitet.
kravets opgørelse
det fremgår af skønserklæringen, at skaderne på loftet hos underboen og råd i bjælken til
nabolejligheden er opstået som følge af udtrængt fugt fra as lejlighed, hidrørende fra den
mangelfulde etablering af membran i gulv og afløb i badeværelset. efter skadens karakter er der
ikke forsikringsdækning. uanset at andelsboligforeningen som udgangspunkt har ansvaret for
vedligeholdelse af bygningen, finder retten under disse omstændigheder, at posterne for udbedring
af loft hos underboen, 7.000 kr. og en del af 20.000 kr. til udskiftning/forstærkning af bjælke mod
nabolejligheden skal medtages i godtgørelsen.
a har betalt 245.919 kr. for andelsboligen. skønsmanden har vurderet udbedringsomkostningerne
til 175.000 kr. inkl. moms, hvilket utvivlsomt er over bagatelgrænsen.
godtgørelse skal ske i form af afslag i salgsprisen.
spørgsmålet er, om kravet er begrænset til den del af købsprisen, der relaterede sig til den
forbedring, som etableringen af badeværelset ansås for at udgøre, eller om godtgørelsen kan ske i
hele salgsprisen. købsprisen var opgjort til 245.919 kr., heraf udgjorde betalingen for badeværelset
alene 38.000 kr., der var nedskrevet til 35.000 kr.
retten finder ikke, at et forholdsmæssigt afslag i købesummen er begrænset til det beløb, der måtte
være betalt for forbedringen af lejligheden, hvorfor afslaget kan ske i den fulde salgssum. det er
således uden betydning, at det bilag, der henvises til i salgsaftalen, bilag 2, ikke er fremlagt,
herunder at en del af etableringsomkostningerne kan henføres til arbejder, der ikke er udført
håndværksmæssigt korrekt og en anden del til etablering af væg.
afslaget fastsættes, som parterne har forelagt sagen, efter et samlet skøn over de nødvendige og
rimelige udbedringsomkostninger på handelstidspunktet med hensyn til, at der etableres nyt
badeværelse med længere levetid, end køberen kunne forvente. b skal i afslag til a betale 125.000
kr. inkl. moms.
det bemærkes, at a i stævningen har påstået betaling af 122.250 kr. med forbehold for at øge
påstanden. påstanden blev i overensstemmelse med skønsmandens erklæring i påstandsdokumentet,
der er modtaget i retten den 25. maj 2012 hævet til 175.000 kr. forrentningen kan først pålægges fra
kravets fremsættelse.
a, har i det væsentlige vundet sagen. det var nødvendigt for hende, at anlægge sagen, da b alene
uden præjudice havde anerkendt et afslag på 17.500 kr. inkl. moms.
b skal i sagsomkostninger til a, der ikke er momsregistreret, betale kr. 60.900 kr. retten har fastsat
godtgørelse af rimelige udgifter til advokat med 40.000 kr. inkl. moms. retten har med
udgangspunkt i middelværdien efter de vejledende takster herved lagt vægt på sagens karakter og
den vundne værdi, som udgør 125.000 kr. med tillæg for syn og skøn, hvor skønsmanden har
afgivet 4 erklæringer.
                                              - 10 -
hertil kommer godtgørelse af retsafgift svarende til det vundne beløb med 3.300 kr., samt
sagsøgerens udlæg til syn og skøn med et samlet honorar til skønsmanden på 16.100 kr. og 1.500
kr. for at indhente forslag til skønsmand.
thi kendes for ret
sagsøgte, b, skal inden 14 dage til sagsøgeren, a, betale 125.000 kr. med procesrente af 122.500
kr. fra den 14. februar 2011 og af 125.000 kr. fra den 25. maj 2012 samt i sagsomkostninger med
60.900 kr., der forrentes jf. rentelovens § 8a.
