dom
afsagt den 24. marts 2014 i sag nr. bs 10-1272/2012:
østre gjesingvej 26 i/s
dokken 10, 4
6700 esbjerg
mod
ejendomsselskabet af 1. maj 2002 a/s
sædding strandvej 135
6710 esbjerg v
sagens problemstilling
denne sag drejer sig om fraflytningsopgøret mellem udlejeren og lejeren efter ophør af et
erhvervslejemål.
parternes påstand
østre gjesingvej 26 i/s har nedlagt påstand om, at ejendomsselskabet af 1. maj 2002 a/s
skal betale 1.001.608,33 kr. med tillæg af procesrente fra den 13. oktober 2012.
østre gjesingvej 26 i/s har i forhold til ejendomsselskabet af 1. maj 2002 a/s' selvstændige
påstand nedlagt påstand om frifindelse.
ejendomsselskabet af 1. maj 2002 a/s har nedlagt påstand om frifindelse.
ejendomsselskabet af 1. maj 2002 a/s har nedlagt en selvstændig påstand om, at øster
gjesingvej 26 i/s skal betale 1.590.655 kr. med procesrente i første række fra den 9.
november 2012, i anden række fra kravets fremsættelse i retten den 18. juni 2013.
sagens nærmere omstændigheder
denne dom indeholder ikke er fuldstændig sagsfremstilling, da kun en del af sagens bilag er
gengivet i dommen, jf. retsplejelovens § 218a, stk. 2.
i 1990 opførte aktieselskabet af 1. februar 1980 a/s en erhvervsejendom på adressen øster
gjesingvej 26 i esbjerg. der er i sagen fremlagt de oprindelige tegninger og udbudsmateriale
med ”omfangsbeskrivelse og tilbudsgrundlag” fra bygningens opførsel.
ejendommen blev efter opførslen udlejet til hth køkkener a/s.
ejendommen blev senere solgt til selskabet østre gjesingvej 26 i/s (herefter udlejeren).
hth køkkener a/s afstod den 30. november 2007 lejemålet til ejendomsselskabet af 1. maj
2002 a/s (herefter lejeren).
i 2008 fremlejede lejeren lejemålet til mt foods a/s (herefter fremlejetageren), som
væsentligt ombyggede lejemålet til brug som burger king restaurant. der blev i den
forbindelse stillet en garanti på 1. mio. kr. i danske bank til sikkerhed for lejerens opfyldelse
af samtlige forpligtelse efter lejeaftalen.
                                                 - 2 -
i mail af 25. juli 2011 opsagde frede christensen på vegne af lejeren lejemålet. parterne blev
efterfølgende enige om, at fraflytningstidspunktet skulle være den 31. juli 2012.
parterne havde op til fraflytningstidspunktet en del korrespondance om fraflytningen.
udlejeren skrev bl.a., at lejemålet skulle afleveres i samme gode stand som ved overtagelsen.
i brev af 13. juli 2012 skrev lejeren til udlejeren bl.a.:
       ”på vegne min klient skal jeg foreslå, at der indhentes tilbud på reetablering i h.t. de
       forpligtelser, der følger af lejekontrakten.
       dette beløb betales til fuld og endelig afgørelse af mellemværendet, således at man ikke
       risikerer, at der i første omgang foretages fuldstændig reetablering, hvorefter en ny lejer
       selv vil til at indrette og ændre på det, der blev reetableret.”
udlejeren sendte den 16. juli 2012 de oprindelige tegninger og omfangsbeskrivelsen fra det
oprindelige byggeri til lejeren med bemærkning om, at afleveringen den 31. juli 2012
forventedes at finde sted i henhold til vedlagte tegninger og beskrivelser.
i mail af 18. juli 2012 skrev frede christensen på vegne lejeren bl.a. til udlejeren:
       ”…..
       jeg vil gerne have bekræftet at jeg/vi skal rydde lejemålet hvor burger king er helt, for
       alle vægge, lofter, vand og el installationer, nye etablerede toiletter.
       så når vi rykker ud står der et stort rum med rå cement lofter, vægge, gulve og ingen el
       på nær i kontorområdet, hvor der er nymalet loft, vægge og el udtag i loft med
       kabelbakker på væggene.
       …..”
i mail af 19. juli 2012 svarede bjarne pedersen på vegne udlejeren bl.a.:
       ”…..
       med hensyn til aflevering har vi lige siden vi modtog opsigelsen meddelt dig hvordan
       lejemålet skal afleveres, vi har så sent som for et par dage siden ydermere sendt dig
       tegning over den indretning der skal ske aflevering i og en beskrivelse af materialer m.v.
       i de enkelte rum herunder overflader. så ja alt hvad der er sket af ændringer siden da
       skal føres tilbage.
       …..”
udlejeren indkaldte til afleveringsforretningen på lejemålet den 31. juli 2012. i indkaldelsen
til afleveringsforretningen skrev udlejeren, at der i forlængelse af afleveringsforretningen ville
blive foretaget en gennemgang af lejemålet af rambøll a/s. rambøll a/s ville lave et notat
over, hvilke arbejder der manglede at blive udført i forhold til de forpligtelser, der fulgte af
lejekontrakten.
den 31. juli 2012 blev der gennemført en afleveringsforretning, hvor i hvert tilfælde bjarne
pedersen, ingeniør henrik harborg blicher, frede christensen og advokat dan larsen - på
vegne frede christensen - deltog.
                                               - 3 -
i mail af 8. august 2012 skrev advokat dan larsen til gertrud kirk i danske bank i relation
til udbetaling af garantien bl.a.:
       ”…..men hvad angår omkostninger til reetablering, er det således, at der afholdtes
       afleveringsforretning på lejemålet den 31.7.2012 (…..). på dette møde blev det aftalt, at
       rambøll skulle udfærdige en oversigt over de arbejder der skulle udføres – og indhente
       priser på udgifterne ved at udføre disse arbejder. hverken oversigt eller prisoverslag
       foreligger på nuværende tidspunkt.
       …..”
den 3. september 2012 sendte udlejeren lejeren notatet udarbejdet af rambøll a/s med en
oversigt over de arbejder, der skulle udføres i og omkring lejemålet. rambøll a/s havde
opgjort de samlede udgifter til reetablering til 1.467.956 kr.
i brev af 5. september 2012 skrev lejerens advokat, advokat dan larsen, til udlejeren og bad
om yderligere dokumentation for mangler ved lejemålet. han skrev herudover bl.a. til
udlejeren:
       ”…..
       på mødet på ejendommen i forbindelse med afleveringsforretningen blev det aftalt, at
       der skulle udarbejdes en rapport, og at der herefter på basis af denne rapport skulle
       indhentes tilbud på udbedring af de mangler der måtte være ved lejemålet.
       …..
       jeg beder dem drage omsorg for, at der udarbejdes de aftalte dokumentationer, således
       af min klient har en chance for at tage stilling til de krav der måtte blive rejst.”
udlejeren sendte den 6. september 2012 kopi af de beskrivelser på tilbudslister, der lå til
grund for de enkelte entreprenører. det blev samtidig oplyst, at arbejdet kun vedrørte
reetablering af lejemålet.
den 13. september 2012 sendte udlejeren en faktura på 444.818,33 kr. for husleje for august,
september og oktober måned 2012 og en faktura på 556.790 kr. for omkostninger til
reetablering af lejemålet.
det er oplyst, at udlejeren rykkede lejeren for betaling af fakturaerne den 8. oktober 2012.
i brev af 9. oktober 2012 afviste lejeren ethvert krav fra udlejeren under henvisning til
erhvervslejelovens § 74, stk. 2. lejeren krævede samtidig garantibeløbet og indbetalt
depositum tilbagebetalt.
udlejerens påstand mod lejeren er sammensat således:
   udgifter til reetablering opgjort af rambøll til                      1.467.956,00 kr.
   diverse uforudsete udgifter
                   75.000,00 kr.
   udgifter til rådgivning og styring af entreprise                        175.000,00 kr.
                                               - 4 -
   samlet udgift (exkl. moms)
               1.717.956,00 kr.
   fratrukket garantien                                                -
               1.000.000,00 kr.
   fratrukket depositum                                  -               472.524,00 kr.
   samlet krav i anledning af reetablering
                 556.790,00 kr.
   huslejekrav for august, september og oktober måned                    444.818,33 kr.
   krav i alt
                                           1.001.608,33 kr.
lejerens selvstændige påstand mod udlejeren er sammensat således:
   tilbagebetaling af garantibeløb
               1.000.000, 00 kr.
   tilbagebetaling af depositum inkl. moms
   590.655,00 kr.
   krav i alt
                               1.590.655,00 kr.
sagen er anlagt den 19. oktober 2012.
forklaringer
bjarne pedersen har forklaret bl.a., at han ejer 50 % af selskabet østre gjesingvej 26 i/s. den
bygning, som denne sag drejer sig om, ligger tæt på bilka i esbjerg. ejendommen blev opført
i 1990 med hth køkkener som lejer. frede christensen var selv med til at opføre bygningen,
da han var forhandler af hth køkkener og skulle drive forretning fra ejendommen. han har
været medejer af det kommanditselskab, der ejede ejendommen. advokat dan larsen var
også i en periode medejer. det var advokat dan larsen, der administrerede
kommanditselskabet. da ejerkredsen fik en henvendelse fra frede christensen om
muligheden for udlejning til burger king, var de først betænkelige. advokat dan larsen
forslog, at de kunne stille krav om en garanti til sikkerhed for reetableringsudgifterne. da
burger king var indstillet
på at stille garantien, blev fremlejeaftalen med den nye lejer accepteret.
fra de modtog opsigelsen og frem til fraflytningstidspunktet, var der meget korrespondance
mellem udlejeren og lejeren, særlig i juni og juli 2012. frede christensen stillede forslag om
et reduceret lejemål, så de kun lejede en del af ejendommen. de forslog også en reduceret
husleje. forhandlingerne endte ikke ud i nogen aftale om fortsat udlejning, da udlejeren ikke
                                               - 5 -
var interesseret i at udleje ejendommen delvist eller nedsætte huslejen. der var helt frem til
den 24. juli 2012 forhandlinger med burger king holland og poul dall i forsøg på at få
lejemålet til at fortsætte på ændrede vilkår. de havde blandt andet et møde i restauranten i
ugen op til afleveringsfristen, hvor de forsøgte at forhandle en løsning på plads. udlejeren
afslog de tilbud, der kom fra burger king, da de indebar en reduceret lejebetaling.
under selve afleveringsforretningen deltog han sammen med svend erik andersø, der ejer 50
% af i/s'et. herudover deltog ingeniør henrik harborg blicher fra rambøll a/s. fra lejerens
side deltog frede christensen og advokat dan larsen.
lejemålet blev under afleveringsforretningen gået igennem i det hele. der blev taget billeder.
de var ret grundige og talte om, hvilke krav som udlejeren stillede til reetableringen. begge
parter gik med rundt i lejemålet.
det blev aftalt under afleveringsforretningen, at rambøll a/s skulle lave et notat om, hvad
der skulle reetableres. rambøll a/s skulle også indhente priser. ingeniøren henrik harborg
blicher vidste godt, at det skulle gå hurtigt med at lave notatet, men det tog længere tid end
først antaget. han modtog materialet den 31. august 2012, hvorefter de sendte det videre til
advokat dan larsen. han mener, at ingeniør henrik harborg blicher havde indhentet 2 eller 3
tilbud på hver fagentreprise. udlejeren startede reetableringen, da de havde sendt materialet til
lejeren. fra det tidspunkt, hvor de sendte specifikationer til advokat dan larsen og frem til
den 9. oktober 2012, hørte de ikke fra advokat dan larsen. da de fik brevet af 9. oktober
2012 var de kommet langt med reetableringen. på baggrund af brevet valgte de at stoppe
reetableringen. efter en lille måneds tid gik de i gang igen og gjorde nu reetableringen færdig,
så lejemålet var ført tilbage til butik.
de forsøgte at leje ejendommen ud til butik igen, men det lykkedes ikke. de valgte derfor at
indgå en lejeaftale med jensens bøfhus, der i dag driver restaurant fra ejendommen. de kunne
ikke spare noget på reetableringen, selvom ejendommen blev udlejet til jensens bøfhus.
reetableringsarbejdet blev i det væsentligste udført i overensstemmelse med de tilbud, som
rambøll
a/s havde indhentet. dog kunne en fedtudskiller i udenomsarealet også bruges af jensens
bøfhus, hvorfor den ikke blev fjernet som ellers planlagt. der blev vistnok sparet 18. – 20.000
kr. ved det. det var ingeniør henrik harborg blicher, der stod for reetableringen.
det er korrekt, at han er professionel ejendoms- og udlejningsadministrator. han har
beskæftiget sig med køb og udlejning af både store og små lejemål i ca. 20 år.
bjarne pedersen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i tømrerentreprisen punkterne 3.1, 3.5, 3.6, 3.18, og 3,19 forklaret, at
reetableringsarbejdet blev stoppet, da de fik indsigelser fra advokatfirmaet dahl den 9.
oktober 2009. da de startede op igen, var det med en anden ingeniør fra rambøll, der hed
tage. de fortsatte med at reetablere i overensstemmelse med henrik harborg blichers
beskrivelse, samtidig med at de gik i gang med jensens bøfhus’ ønsker til det lejede. han
sparede ikke noget ved reetableringen, fordi jensens bøfhus blev den nye lejer. det hele blev
brækket ned og fjernet i forbindelse med etableringen af jensens bøfhus. der var få
skillevægge, der skulle etableres. teknikrummet og kontoret er der stadigvæk. det
oprindelige projekt blev afleveret, som det er beskrevet i projektmaterialet. når der står i
materialet, at der var en skydedør, må den have været det oprindeligt. det står i lejekontrakten
med hth, at hth skulle etablere et køkken i lejemålet, der skulle være en del af lejemålet.
                                               - 6 -
bjarne pedersen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i ventilation punkterne 7.1, 7.2, 7.6, 7.7, 7.8 og 7.9 forklaret, at
ventilationsanlægget på taget og udsugningsanlægget blev etableret i forbindelse med
indretningen af burger king restauranten. lejeren havde lavet alternativ ventilation. der var
kun risten i nord- og vestfacaden, der var etableret. det var en rist på 50 cm x 60 cm. alt ud
over risten i væggen var fjernet. det var det indvendige, der skulle reetableres.
bjarne pedersen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i anlægsarbejder punkt 8.8 forklaret, da de skulle lave drive-in funktion til
burger king blev det krævet, at der blev etableret en bom. de etablerede den, og den er i dag
fjernet igen.
frede christensen har forklaret bl.a., at han ejer 10 % a-aktier i ejendomsselskabet af 1. maj
2002. han har bestemmende indflydelse i selskabet og er samtidig direktør. han er i dag ikke
i beskæftigelse. han er tidligere køkkenmand ved hth-køkkener i esbjerg. det var ham, der
lejede bygningerne af hth. han var med, da ejendommen blev opført. det var hth-
køkkener, der lavede tegningerne til bygningen, men det var bjarne pedersens selskab, der
stod for opførelsen. da hth-køkkener i 2007 selv opførte en ny butik, valgte
ejendomsselskabet af 1. maj 2002 at indtræde som lejer. selskabet overtog depositummet.
ejendomsselskabet fremlejede til burger king. der var i den forbindelse en del ombygning,
og der blev stillet en garanti over for udlejeren.
da burger king ikke kunne få økonomien til at hænge sammen på grund af huslejens
størrelse, opsagde de lejemålet i 2011 med opsigelse pr. 31. juli 2012. i opsigelsesperioden
forsøgte de at videreudleje til burger king. der var blandt andet forhandlinger med poul dall,
der driver flere burger king restauranter i sønderjylland. senest havde de et møde i
restauranten den 24. juli 2012, hvor bjarne pedersen deltog. poul dall sagde efter det møde,
at han og bjarne pedersen var blevet enige om, at poul dall skulle overtage lejemålet. et par
dage senere blev han imidlertid kontaktet af poul dall, der sagde, at han alligevel ikke kunne
blive enig om lejevilkårene med bjarne pedersen.
han forsøgte forinden at få klarhed over, hvad der skulle reetableres. han prøvede at lave en
aftale med bjarne pedersen om, hvad der skulle genetableres. han syntes, at det var
vanvittigt, at deres faciliteter skulle brækkes ned. bjarne pedersen sendte ham besked om, at
afleveringsforretningen var den 31. juli 2012. de indgik ikke nogen aftale om noget. i
afleveringsforretningen deltog – ud over ham selv – advokat dan larsen, som hans
repræsentant, bjarne pedersen og ankersø, der er en af de andre ejere af bygningen. de
mødtes om formiddagen. de var - på tidspunktet for afleveringsforretningen - gået lidt i gang
med at brække ned, da lejemålet ikke kunne videreføres. under afleveringsforretningen gik de
ikke rundt og kiggede på lejemålet. han var som lejer uden for indflydelse på, hvad der skete.
han var ren statist. han gik og brækkede lidt ned samtidig. han fik ikke påvist noget. de gik
bare og brækkede noget ned. de havde lejet nogle nedbrydere fra et firma på fyn. han var
ikke med rundt, da der blev fotograferet. de talte kun meget lidt sammen. der blev ikke sagt
noget om lejemålets stand. de fik at vide, at de ville få en opgørelse over, hvad det ville
komme til at koste at gøre lejemålet i stand. det var ikke en aftale. det var et diktat. de fik
ikke at vide, at rambøll a/s ville udarbejde en rapport med en opgørelse over, hvad det
skulle koste. de drøftede ikke noget om nogle frister. afleveringsforretningen var gennemført
hen på eftermiddagen. da udlejeren tog af sted, fik de at vide, at der samme dag kl. 16 ville
blive sat nye låse i.
                                                - 7 -
efter afleveringsforretningen hørte han først fra udlejeren den 3. september 2012, hvor han
modtog notatet fra rambøll a/s. de sendte en indsigelse til udlejeren den 9. oktober 2012.
herefter hørte de ikke noget. de modtog nogle fakturaer på arbejdet, med de var ikke
specificeret. han blev opkrævet husleje efter lejemålet var udløbet. han mener ikke, at han
havde noget møde med bjarne pedersen om afleveringen den 16. juli 2012. de kan have haft
en telefonisk drøftelse. de tegninger, som udlejeren sendte til dem, var ikke relevante, da
tegningerne ikke svarer til det endelig byggeri, som de oprindeligt overtog. han protesterede
ikke, men bad i stedet om et møde med bjarne pedersen.
det var ham selv, der foreslog, at der skulle findes en løsning, hvor det hele ikke skulle rives
ned, for at blive bygget op på ny. han foreslog, at der skulle laves en rapport om de
forventede udgifter. når udgifterne til genetablering var klarlagt, tilbød han at betale et beløb
”til fuld og endelige afgørelse ”, uden der skete en egentlig reetablering. det tilbud blev
afvist. han var repræsenteret af dan larsen under afleveringsforretningen, da han var bange
for at blive manipuleret med. han har ikke kendskab til advokat dan larsens brev af 5.
september 2012. han bad advokat dan larsen om at protestere mod frigivelsen af garantien.
han havde ikke nogen aftale med rambøll.
han deltog ikke i en egentlig gennemgang af lejemålet, da han ingen indflydelse havde på det.
advokat dan larsen havde kun meget lidt indflydelse. han var personligt til stede, så han
kunne se, hvad advokat dan larsen lavede. han selv gik rundt og kiggede på det, men det var
ikke sammen med de andre.
frede christensen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i murerentreprisen punkterne 2.1, 2.6, 2.8, og 2,10 forklaret, at det var
kun ca. halvdelen af lejemålet, der blev brugt til burger king. den anden halvdel af lejemålet
stod uberørt hen. den del af lejemålet stod i samme stand som ved overtagelsen. boringerne
til skiltene udvendig, var lavet af bjarne pedersen til hth skilte. det var med i den
oprindelige bygningsbeskrivelse. de førte alle ledninger fra måleren i kabelbakker til
receptionen. de har aldrig fræset ledning ned i betongulvet.
frede christensen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i tømrerentreprisen punkterne 3.1, 3.5, 3.6, 3.18, og 3,19 forklaret, at der
var monteret en gips skillevæg. den var rykket 2 meter i forhold til det oprindelige, da de
etablerede spillehallen. hvis de havde reetableret gibsvæggen, ville den være blevet revet ned
igen i forbindelse med etableringen af jensens bøfhus. der har aldrig været en skydedør
mellem mødelokalet og kontoret. den oprindelige tegning er ikke korrekt på det punkt. der
var en skillevæg i stedet for en skydedør. skillevæggen står der stadigvæk. det var lejeren og
ikke udlejeren, der etablerede køkkenet. køkkenet var der ikke ved fraflytningen.
frede christensen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i el-entreprisen punkterne 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.5, 5.6, 5.7, 5.8, 5.10, 5.11,
5.13, 5.14, 5.17, 5.18 og 5.19 forklaret, at de oprindelige elinstallationer stadig var i lejemålet.
der er et enkelt udtag, der er blevet flyttet. de førte strøm i kabelbakkerne, så han ved, at de
var der. arkivet og toiletrummet har de ikke ændret på. det var, som det var, da de overtog
det. de har forbedret toilettet midt i bygningen på alle vægge efter krav fra myndighederne.
det er korrekt, at han ikke gjorde indsigelser, da han modtog tegningsmaterialet fra udlejeren
i juni 2012 eller under afleveringsforretningen. han bad i stedet om et møde. det var lejeren
selv, der havde leveret armaturet. han kan ikke huske, om armaturet var der, da de afleverede
                                               - 8 -
lejemålet. den krævede belysning på toilettet, må ikke længere etableres, da den tager for
meget strøm. han har derfor installeret en anden belysning.
frede christensen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i malerentreprisen punkterne 6.1, 6.2, 6.3, 6.10 og 6.11 forklaret, at alle
vægge, gulve og lofter oprindeligt blev overtaget som rå beton.
frede christensen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i ventilation punkterne 7.1, 7.2, 7.6, 7.7, 7.8 og 7.9 forklaret, at han ikke
ved, hvad demontering af ventilationsanlæg og udsugningsanlæg omfatter. der har aldrig
været indsugning fra vest. indblæsningen fra nordfacaden var der som oprindeligt.
frede christensen har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i anlægsarbejder punkt 8.8 forklaret, at det var udlejeren selv, der
etablerede bommen. bommen er der stadigvæk.
ingeniør henrik harborg blicher har forklaret bl.a., at han er ansat i rambøll a/s. han fik i
sommeren 2012 til opgave af bjarne pedersen at registrere de mangler, der var i forbindelse
med aflevering af lejemålet med burger king restauranten. der skulle laves et udbud til
håndværkere for hver entreprise. han deltog i afleveringsforretningen den 31. juli 2012, hvor
de gennemgik hvert rum og registrerede, hvad der var af udeståender. bjarne pedersen gav
udtryk for, at der var en aftale mellem burger king og bjarne pedersen om den
fremgangsmåde. advokat dan larsen deltog i afleveringsforretningen sammen med lejeren
frede christensen. herudover deltog en repræsentant for burger king og bjarne pedersen.
gennemgang startede om formiddagen og forløb sig over en times tid. de i sagen fremlagte
billeder blev alle taget under afleveringsforretningen. afleveringsforretningen startede med, at
han sammen med bjarne pedersen, frede christensen og advokat dan larsen gennemgik
rummene på det overordnede plan. bjarne pedersen, advokat dan larsen og frede
christensen gik rundt og pegede på ting, der skulle ordnes. der var ting, der manglede at blive
revet ned. han gik lidt for sig selv og registrerede og tog billeder, da indledningen var
overstået. han kan ikke udtale sig om, hvordan de enkelte parter deltog i
afleveringsforretningen, men det er ikke hans indtryk, at frede christensen ”meldte sig ud” på
noget tidspunkt. han blev der noget længere tid end de andre, da han skulle registrere og tage
billeder. mens han gik rundt i lejemålet, var burger king stadig i gang med at demontere ting
i lejemålet.
da han skulle lave notatet om reetableringsudgifterne indhentede han et tilbud for hver
entreprise. en stor del af det beskrevne arbejde blev udført, inden de blev bedt om at stoppe
reetableringen. han kan ikke huske, hvornår reetableringen blev stoppet, men det var bjarne
pedersen, der mente, at de ikke skulle fortsætte. han mener ikke, at de gik i gang igen. det
var en kollega til ham, der overtog projektet, da der skal etableres restaurant til jensens
bøfhus. han husker ikke, hvornår det var. fra han stoppede projektet efter bjarne pedersens
anvisning, og til det nye projekt blev startet op, blev der ikke reetableret. efter hans skøn var
der reetableret for ca. ½ mio. kr, inden reetableringen blev stoppet.
han kender lidt til den nye entreprise med jensens bøfhus, da det var rambøll a/s, der
lavede arkitekt og ingeniørprojektet til jensen bøfhus efter aftale med bjarne pedersen og
jensens bøfhus. det var hans kollega, der skulle stå for etableringen af de nye lokaler til
jensens bøfhus. i den forbindelse kan der være foretaget den reetablering, som han havde
                                                - 9 -
beskrevet var nødvendig. han kan ikke se, at udlejeren har sparet noget på deres reetablering
efter burger king, fordi der blev indgået en ny lejeaftale med jensens bøfhus.
henrik harborg blicher har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i murerentreprisen punkterne 2.1, 2.6, 2.8, og 2,10 forklaret, at der var
huller i gulvet, ujævnheder og betonkratere, der gjorde, at det skulle slibes, hvis gulvet skulle
være som beskrevet i det oprindelige udbudsmateriale, der lå til grund for bygningen
opførelse, jf. plantegningen af 22. februar 1990 og omfangsbeskrivelse og tilbudsgrundlag af
23. maj 1990. det var også nødvendigt at slibe gulvet i det område, hvor der ikke havde været
restaurant. arbejdet er rent faktisk blevet udført. der havde været skilte og installationer på
den udvendige betonfacade. der var spor efter skilte i form af huller, farveforskelle og
aftegninger, hvilket gjorde det nødvendigt at afrense den udvendige facade. der var sat
13.950 kr. til arbejdet. han er i tvivl, om arbejdet blev udført i forbindelse med
reetableringen. i dag er det lavet, så nogen må have lavet det. ifølge de oprindelige tegninger
skulle der oprindeligt været ført kabler ud til en reception midt i lokalet ved nedfræsning af
ledninger. han ved ikke, om det nogensinde er blevet gjort, men han stillede krav om det, da
det fremgik af de oprindelige tegninger. han tror måske, udfræsningen er lavet, men at der
aldrig er blevet trukket kabler. installation af receptionen med kabler og udfræsning vil nok
koste samlet ca. 4.000 kr. der blev sat 18.100 kr. af til opgravning af fedtudskiller. det
arbejde var med i den samlede pris. optionsprisen er en alternativ pris, hvis man vælger ikke
at grave fedtudskilleren op. fedtudskilleren er aldrig blevet gravet op. han mener ikke, at
handicaptoilettet blev brudt ned. han ved ikke, om jensens bøfhus anvender det i dag. han
har ikke nogen specifik pris for nedbrydningen af handicaptoilettet.
henrik harborg blicher har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i tømrerentreprisen punkterne 3.1, 3.5, 3.6, 3.18, og 3,19 forklaret, at det
fremgik af de oprindelige tegninger, at der skulle være en gips skillevæg, en celleskydedør og
et køkken. da det ikke var der, har han medregnet det i det reetableringsarbejde, der skulle
udføres. han ved ikke, om gips skillevæggen rent faktisk er blevet opført.
henrik harborg blicher har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i el-entreprisen punkterne 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.5, 5.6, 5.7, 5.8, 5.10, 5.11,
5.13, 5.14, 5.17, 5.18 og 5.19 forklaret, at han har gennemgået ejendommen i forhold til det
oprindelige udbudsmateriale, der lå til grund for bygningen opførelse, jf. plantegningen af 22.
februar 1990 og omfangsbeskrivelse og tilbudsgrundlag af 23. maj 1990. han havde en
elinstallatør til at gennemgå bygningen sammen med ham. når han har skrevet, at noget
skulle laves, var det, fordi det afleverede skulle bringes i overensstemmelse med de
oprindelige tegninger. der var kabelbakker allerede, men der skulle monteres yderligere 86
meter kabelbakker. optionspriserne er normalt ikke med i sammentællingen.
henrik harborg blicher har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i malerentreprisen punkterne 6.1, 6.2, 6.3, 6.10 og 6.11 forklaret, at det er
korrekt, at alle vægge, gulve og lofter oprindeligt var rå beton. hans løsning er billigere, end
hvis det skulle bringes tilbage til den oprindelige stand, da det ville kræve, at fliser, fliselim
og maling skulle fjernes. optionspriserne er ikke medtaget i hans opgørelse.
henrik harborg blicher har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i ventilation punkterne 7.1, 7.2, 7.6, 7.7, 7.8 og 7.9 forklaret, at hele
ventilationsanlægget blev fjernet. da det fremgår af de oprindelige tegninger, at der skulle
være indblæsning fra vest og nord, har han taget det med i sin opgørelse over det, der skulle
                                               - 10 -
reetableres. der sad en rist på muren med en studs ind i rummet, hvor man kunne påmontere
en kanal. han kan ikke svare på, om man kunne se på væggen, om kanalen havde været der.
ham bekendt var der ikke kanaler ud til den rist, der var monteret på nordfacaden.
henrik harborg blicher har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udføres ifølge
tilbudsblanketterne i anlægsarbejder punkt 8.8 forklaret, at der var sat 1.000 kr. af fjernelse af
bom.
advokat dan larsen har forklaret bl.a., at han kom ind i sagen, fordi frede christensen
kontaktede ham i ferien, da han ønskede, at han skulle deltage i afleveringsforretningen. frede
christensen var usædvanlig oprørt og nervøs. han var langt fra den person, som han kendte.
advokat mikkel fisker var på ferie på det tidspunkt, så han påtog sig opgaven. han så kun
marginalt på sagen inden afleveringsforretningen. han var dog klar over, at der havde været
forligsforhandlinger. han husker ikke, om han kendte til advokat mikkel fiskers brev af 13.
juli 2012. han kendte lokalerne fra tidligere, da han har været medejer 15 – 17 år med en
ejerandel på op mod 9 %. han solgte sin ejerandel for fire år siden til de andre ejere.
afleveringsforretningen var den 31. juli 2012. forholdene i lejemålet var kaotiske, da der gik
rigtigt mange mennesker rundt i lejemålet. der var et gulv, der var ved at blive brækket op og
kørt væk. af de tilstedeværende kendte han kun bjarne pedersen og frede christensen. der
var også en ingeniør derude. han havde forestillet sig, at de skulle gennemgå lejemålet
minutiøst. bjarne pedersen sagde imidlertid, at det blev der ikke tale om. bjarne pedersen
henviste bare til, at rambøll a/s ville komme med en rapport. han spurgte ind til flere ting,
men blev hver gang henvist til rambølls rapport. frede christensen havde et ønske om, at
nogle af de etablerede installationerne kunne blive stående til en ny lejer. bjarne pedersen
henviste til, at lejemålet skulle reetableres fuldt ud. de kunne ikke blive enige, og frede
christensen blev vred. frede christensen ville have lov til selv at nedtage nogle installationer
for at sælge dem videre. hertil svarede bjarne pedersen, at det frede christensen ville fjerne,
skulle være fjernet senest kl. 15. han gik rundt i lejemålet sammen med bjarne pedersen og
frede christensen. han talte lidt med dem begge to. til alle spørgsmål var svaret fra bjarne
pedersen: ”nu må vi se, hvad rambøll a/s når frem til.” han mener ikke, at der blev indgået
nogen aftaler med rambøll a/s. han talte ikke med medarbejderen fra rambøll a/s.
i august 2012 fik han en henvendelse fra frede christensen, der var blevet bekendt med, at
udlejeren ville trække på garantien på 1 mio. kr. i forbindelse med fraflytningen. det var
frede christensen ikke tilfreds med. han skrev i den forbindelse en mail til gertrud kirk fra
danske bank. når han brugte formuleringen ”på dette møde blev det aftalt,…” var der tale
om en forenkling af, hvad der rent faktisk var sket på afleveringsforretningen. detaljerne om
afleveringsforretningen vedkom ikke gertrud kirk. der skulle retteligt have stået, at udlejeren
under afleveringsforretningen redegjort for….og at de havde valgt ikke at tage slagsmålet med
udlejeren, men tage til efterretning.
når han i brev af 5. september 2012 skrev, ”på mødet på ejendommen i forbindelse med
afleveringsforretningen blev det aftalt, at der skulle udarbejdes en rapport, og at der herefter
på basis af denne rapport skulle indhentes tilbud på udbedring af de mangler der måtte være
på lejemålet”, handlede det om, at de valgte ikke at tage krigen. de ville ikke tage en ophedet
diskussion under afleveringsforretningen. det blev under afleveringsforretningen sagt til dem,
at det var sådan, det var. han havde ikke været med til at beslutte, at rambøll a/s skulle lave
en rapport. det var udlejeren, der havde besluttet, at den skulle laves. de valgte ikke at sige
fra. de sagde fra overfor, at de ikke gennemgik lejemålet i detaljer. han havde under
                                               - 11 -
afleveringsforretningen bare en hyggesnak mellem bjarne pedersen uden ingeniøren og frede
christensen deltog. frede christensen stod og kogte et andet sted. det var frede christensens
egen beslutning, at han ikke deltog i snakken. det var på det tidspunkt bedst at holde bjarne
pedersen og frede christensen adskilt. afleveringsforretningen adskilte sig fra tidligere
afleveringsforretninger, som han havde deltaget i.
han husker ikke, hvornår han hørte fra udlejeren første gang efter afleveringsforretningen.
han har nok modtaget udlejerens brev af 8. august 2012, hvor udlejeren oplyser, hvornår
rapporten fra rambøll a/s forventedes færdig. han lagde den på sagen og husker ikke, om
han besvarede den eller sendte en kopi til frede christensen. han bad den 5. september 2012
udlejeren om at fremsende en nærmere specifikation over det arbejde, der skulle udføres. da
han modtog bilagsmaterialet, overlod han det til advokat mikkel fisker, der herefter førte
sagen videre.
parternes synspunkter
østre gjesingvej 26 i/s har til støtte for sin påstand gjort gældende, at udlejeren har krav på,
at lejemålet afleveres i reetableret stand som ved lejemålets påbegyndelse. udlejeren har
rettidigt gjort sit krav gældende. der er ingen formkrav til udlejerens reklamation, som kan
være mundtlig. proceduren i erhvervslejelovens § 74 kan fraviges ved aftale. i denne sag er
der indgået en aftale om afventning af rambøll a/s' rapport med indhentede tilbud
vedrørende istandsættelse. da lejeren ikke rettidigt har gjort indsigelser mod opgørelsen af
istandsættelseskravet, og der heller ikke i retten er ført bevis for, at opgørelsen ikke svarer til
de faktiske reetableringsomkostninger, skal lejeren betale reetableringsudgifter i
overensstemmelse med det af rambøll a/s opgjorte krav. udlejeren er herudover berettiget
til at kræve leje af lejeren i istandsættelsesperioden fra august til oktober 2012, da lejeren har
udvist grov culpa ved ikke at aflevere lejemålet rettidigt i den aftalte reetablerede stand.
kravet kan kræves forrentet med procesrente 30 dage fra fakturadatoen.
ejendomselskabet af 1. maj 2002 a/s har til støtte for sin påstand gjort gældende, at
reklamationsfristen i erhvervslejelovens § 74, stk. 2, ikke er opfyldt. der er ikke mellem
parterne aftalt, at der skulle anvendes en anden fremgangsmåde end den i erhvervslejelovens
§ 74 foreskrevne. udlejeren kan derfor ikke gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand
ved fraflytningen. lejeren er i øvrigt ikke forpligtet til at betale for reetableringsarbejde i det
omfang, som udlejeren gør gældende, uanset om reklamationsfristen var opfyldt eller ej.
udlejeren er ikke berettiget til at kræve leje af lejeren i istandsættelsesperioden, da det ikke er
aftalt i lejekontrakten. udlejeren har uberettiget trukket garantien på 1 mio. kr., hvorfor
garantien - sammen med det erlagte depositum - skal tilbagebetales til lejeren.
rettens begrundelse og resultat
udgifter til reetablering
det lægges til grund, at frede christensen - på baggrund af sin egen mail af 18. juli 2012, der
blev besvaret af bjarne pedersen i mail af 19. juli 2012 - var klar over, at udlejeren ville
kræve hele lejemålet afleveret i reetableret stand som ved lejemålets begyndelse. det lægges
også til grund, at lejemålet i hovedtræk blev gennemgået under afleveringsforretningen, hvor
både udlejeren og lejeren deltog. på baggrund af den efterfølgende korrespondance fra
advokat dan larsen, og advokat dan larsens forklaring i retten, lægges det også til grund, at
udlejeren og lejeren i forbindelse med afleveringsforretningen indgik en aftale om, at den
                                              - 12 -
endelige opgørelse af udlejerens krav mod lejeren skulle afvente en rapport fra rambøll a/s,
hvor den mere nøjagtige udgift til reetablering var opgjort.
udlejeren har under de omstændigheder ikke fortabt sit krav vedrørende lejemålets stand ved
fraflytningen, jf. erhvervslejelovens § 74, stk. 2.
på baggrund af rambøll a/s' opgørelse af udgiften til reetablering af lejemålet, der støttes af
ingeniør henrik harborg blichers forklaring og fotomaterialet, er det bevist, at udgiften til
reetablering svarer til det af udlejeren opgjorte beløb på 1.717.956 kr. lejeren skal derfor
betale dette beløb med fradrag af depositum og garantien.
udlejerens påstand tages således i det hele til følge for så vidt angår reetableringsudgiften.
huslejebetalingen for august, september og oktober 2012
lejeren skal som udgangspunkt kun betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør. det
lægges til grund, at lejeren skulle være fraflyttet den 31. juli 2012, og at det lejede skulle
afleveres i samme stand som ved overtagelsen.
efter bevisførelsen må det imidlertid lægges til grund, at lejemålet på fraflytningsdagen ikke
var reetableret i overensstemmelse med det aftalte, og at der skulle gennemføres et
omfattende og tidskrævende reetableringsarbejde efter fraflytningstidspunktet, der ikke var
færdiggjort i oktober 2012.
lejeren har - ved ikke at aflevere lejemålet i kontraktsmæssig stand - groft misligholdt
lejeaftalen. lejeren har som følge heraf pligt til at erstatte udlejerens dennes tab af
huslejeindtægter i istandsættelsesperioden.
udlejerens påstand tages således i det hele til følge for så vidt angår huslejebetalingen.
lejerens selvstændige krav på tilbagebetaling af garanti og depositum
da udlejerens krav på istandsættelse af lejemålet er bevist, har udlejeren været berettiget til at
kræve garantibeløbet udbetalt og tilbageholde det af lejeren betalte depositum. udlejeren
frifindes derfor for lejerens krav om tilbagebetaling af garantien og depositum.
forrentning
østre gjesingvej 26 i/s’ krav forrentes med procesrente 30 dage efter fakturaen er afsendt,
svarende til den 12. oktober 2012, jf. rentelovens § 3, stk. 2.
sagsomkostninger
da ejendomsselskabet af 1. maj 2002 er den tabende part, skal selskabet erstatte modparten
de omkostninger, som retssagen har påført denne, jf. retsplejelovens § 312, stk. 1.
sagsomkostningerne fastsættes til 91.240 kr., hvoraf 24.340 kr. dækker udgiften til retsafgift,
1.900 kr. dækker udgiften til vidneførsel og 65.000 kr. dækker udgiften til advokatbistand.
                                              - 13 -
retten har ved fastsættelse af udgiften til advokatbistand lagt vægt på sagens karakter og
værdi.
thi kendes for ret
ejendomsselskabet af 1. maj 2002 a/s skal betale 1.001.608,33 kr. med tillæg af procesrente
fra den 19. oktober 2012 til østre gjesingvej 26 i/s.
ejendomsselskabet af 1. maj 2002 a/s skal betale 91.240 kr. i sagsomkostninger til østre
gjesingvej 26 i/s.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
beløbene betales inden 14 dage.
