 -
                                  udskrift
                                      af
                    sø- og handelsrettens dombog
                                 ──────────
den 6. juni 2000 har retten i sag
v-0023-99
edc mæglerne svend aage sørensen a/s
(advokat jan børjesson)
   mod
1) busk, steensgaard & partnere
   advokater a/s
2) advokatfirmaet tønnies &
   nellemann aps
3) holm & ravn advokater aps
(advokat mogens birkebæk)
afsagt følgende
                                    d o m:
de sagsøgte i denne sag, busk, steensgaard & partnere advokater a/s, advokatfirmaet
tønnies & nellemann aps, henholdsvis holm & ravn advokater aps, driver advokatvirksomhed
i vejen. sagen drejer sig om, hvorvidt de sagsøgte i forhold til sagsøgeren, edc mæglerne
                                               - 2 -
svend aage sørensen a/s, der driver ejendomsmæglervirksomhed i vejen, har handlet i strid
med markedsføringslovens § 1 og § 2 ved den 8. december 1998 i vejen avis at have
indrykket en annonce, der bl.a. kommenterede sagsøgerens udfærdigelse af skøder.
sagsfremstilling:
sagsøgerens skødeskrivning
indtil den 1. januar 1997 indeholdt lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og
detektivvirksomhed m.v. (vinkelskriverloven) i § 2a en bestemmelse, hvorefter
ejendomsformidlere og disses medarbejdere ikke måtte udfærdige skøder. denne bestemmelse
blev ophævet med virkning fra den 1. januar 1997 ved lov nr. 453 af 30. juni 1993 om
omsætning af fast ejendom § 34, nr. 3. det fremgår af folketingets erhvervsudvalgs
betænkning over forslaget til den senere lov, (ft 1992-93, tillæg b, sp. 1949 ff.), at formålet
hermed var at give ejendomsformidlere mulighed for at udfærdige skøder.
     på et tidspunkt i andet halvår af 1998 begyndte sagsøgeren med købere af ejendomme,
hvis salg var formidlet af sagsøgeren, at indgå aftaler om, at sagsøgeren skulle udfærdige
skøder. disse aftaler blev indgået samtidig med købsaftalerne vedrørende ejendommene og var
standardmæssigt formuleret således:
"...
                      skødeekspeditionsaftale
                (uden køberrådgivning, idet edc er repræsen       tant for sælger)
1. parterne og ejendommen.
i fortsættelse af den indgåede købsaftale er der mellem edc mæglerne svend aage sørensen
(edc) og ....
dags dato indgået aftale om edc's skødeberigtigelse af handelen vedr. køb af ejendommen
beliggende: ..... edc sagsnummmer :...
2. fuldmagt og edc's ydelser.
edc gives fuldmagt til at foretage samtlige ekspeditioner, disponere over deponerede beløb og
                                                - 3 -
indhente oplysninger samt relevante dokumenter, der er nødvendige for skødeberigtigelse med
henblik på handlens ekspeditionsmæssige gennemførelse.
opgaverne i forbindelse med skødeberigtigelsen omfatter udarbejdelse af skøde, indberetnings-
skema, refusionsopgørelse samt fornøden tinglysning heraf.
idet edc er mægler for sælger af nærværende ejendom, kan edc alene for køber påtage sig
opgaver af ekspeditionsmæssig karakter og kan ikke samtidigt repræsentere køber eller yde
køber rådgivning i handlen, jvf. lovens bestemmelser herom. edc kan/må ikke bistå køber ved
eventuelle tvister/retssager, hvortil køber evt. må engagere egen rådgiver.
3. vederlag.
vederlag herfor er aftalt til kr. 4.000 med tillæg af 25 % moms, kr. 1.000, eller i alt kr. 5.000
incl. moms. honoraret skal betales af køber ved skødets underskrivelse.
4. købererklæring & øvrige vilkår.
køber erklærer særligt at have modtaget fornøden uvildig rådgivning i forbindelse med købet
hos egne rådgivere (eget pengeinstitut, advokat, revisor, bygningskyndige e.a.).
de anførte bestemmelser i den indgåede købsaftale mellem køber og sælger forbliver i øvrigt
uforandrede. genpart af nærværende aftale er udleveret til køber. ..."
     de købsaftaler, som sagsøgeren har formidlet og udfærdiget, har siden den 9. december
1998 alle indeholdt følgende forbehold:
"...
forbehold.
såfremt købers rådgivere, herunder evt. advokat, pengeinstitut e.a., har eventuelle indsigelser
til købsaftalen, er køber berettiget til at annullere handlen, idet købesummen, udbetaling og
overtagelsesdato er færdigforhandlet. evt. indsigelser skal være ejendomsmæglerfirmaet i
hænde senest 5 hverdage efter købers underskrift. ..."
                                                - 4 -
     i omtrent 2 måneder forud herfor indeholdt sagsøgerens købsaftaler nogle gange et
tilsvarende forbehold og nogle gange ikke noget forbehold.
     i tidsrummet fra den 1. juli til den 31. december 1998 har sagsøgeren udfærdiget skøde i
25 ud af 79 formidlede handler. 8 af de 25 handler (svarende til 32 %) blev finansieret af
andre kreditinstitutter end dem, som sagsøgeren og edc-mæglerne normalt samarbejder med.
de sagsøgtes annonce
den 8. december 1998 indrykkede de sagsøgte følgende annonce i vejen avis:
"...
                         advokaterne i vejen
                       tilbyder gratis kurser
                            om køb af bolig
advokaterne i vejen vil fra årsskiftet tilbyde gratis kurser vedrørende køb af egen bolig.
kurset afholdes hver måned, og der er gratis adgang.
det første kursus afholdes den 20. januar 1999.
vi er blevet enige om at afholde disse kurser, fordi der nu mere end nogensinde er behov for
uvildig juridisk og økonomisk rådgivning, inden man som ny husejer forpligter sig for en lang
årrække.
vi mener det er meget vigtigt, at en uvildig person ser købsaftalen, inden køberen binder sig.
derfor er vi betænkelige ved edc's nye praksis i vejen, hvorefter en købsaftale ikke længere er
betinget af uvildige rådgiveres godkendelse.
førhen kunne køber uden omkostninger komme ud af en købsaftale, hvis det ved nærmere
gennemgang viste sig, at indholdet ikke svarede til købers forventninger.
- det kan man ikke nu. i stedet udfærdiger edc tillige skødet på vegne af køber!
edc i vejen v/svend aage sørensen mener, de kan tilgodese både køber og sælgers interes-
ser.
kan den, der får provision af salgssummen, samtidig være købers mand?
det mener vi ikke.
på kurset vil vi lede deltagerne igennem papirjunglen ved ejendomskøb, give gode råd og
endelig påpege de fælder, der kan være ved hushandler.
                          advokaterne i vejen
                                                - 5 -
                  [angivelse af de sagsøgte advokatfirmaers        navne]"
     de sagsøgte sendte samtidig en pressemeddelse med tilsvarende indhold bl.a. til dagbladet
jydske vestkysten.
forklaringer:
eneanpartshaver og direktør for sagsøgeren svend aage sørensen har forklaret, at han er
statsautoriseret ejendomsmægler og valuar. de sagsøgte, der er samtlige advokatfirmaer i
vejen, er sagsøgerens typiske samarbejdspartnere, når der er advokat på sagen.
     sagsøgeren begyndte at skrive skøder for køberne i eftersommeren 1998. det er edc-
sekretariatet, der har udfærdiget konceptet til skødeekspeditionsaftalen. han har undersøgt,
om aftalen er i overensstemmelse med lov om omsætning af fast ejendom.
skødeekspeditionsaftalen er blevet en succes.
     når sagsøgeren får til opgave at sælge en fast ejendom, foregår det typisk på den måde, at
sagsøgeren indgår en formidlingsaftale med kunden, og at kunden giver fuldmagt til
sagsøgeren til at indhente dokumenter fra offentlige myndigheder. sagsøgeren bestiller en til-
standsrapport og energimærkning og indhenter en tingbogsattest. hvis servitutterne afviger fra
de sædvanlige, undersøger sagsøgeren tinglysningsakten. der bliver ikke indhentet kommunalt
oplysningsskema, og det foreligger ikke på tidspunktet for underskrivelsen af købsaftalen, men
der bliver taget forbehold herfor i købsaftalen. derefter udarbejdes der en salgsopstilling.
     sagsøgeren er altid til stede ved fremvisning af ejendommen for købere og har da altid alle
sagens dokumenter med. kopi af tilstandsrapporten og energimærkningen udleveres i de
tilfælde, hvor køberen viser interesse herfor. en køber ser ofte ejendommen flere gange.
     i mange tilfælde har køberen opsøgt en rådgiver enten før underskrift eller i de fem dage,
hvor rådgiverforbeholdet gælder. køberne har ofte også talt med deres pengeinstitut for at få
finansieringen i orden. der har typisk været prisforhandlinger med køberen, før sagsøgeren
udarbejder købsaftalen. der bliver altid handlet på en kontantpris, og alle pantebreve kan ind-
fris til en fastsat kurs. sælgerpantebreve bliver i dag stort set omsat til kurs 100.
     sagsøgeren gennemgår købsaftalen med køberen på sagsøgerens kontor. købsaftalen bliver
aldrig sendt til køberen til underskrift. sagsøgeren gennemgår købsaftalen meget grundigt med
køberen. mødet tager typisk 1 - 2 timer og ender ofte med, at køberen skriver under. samtidig
drøfter man, hvem der skal udarbejde skødet. sag søgeren lægger det åbent frem og vejleder
om, at en advokat kan gøre det. sagsøgeren tilbyder også selv at forestå den
tinglysningsmæssige ekspedition, men gør udtrykkeligt opmærksom på, at sagsøgeren ikke
                                                - 6 -
kan være rådgiver for køberen.
    sagsøgeren opfordrer køberen til at indhente rådgivning hos advokater, pengeinstitutter
eller andre, men det er op til køberen selv, om hun vil gøre det, og sagsøgeren fører derfor
ikke kontrol med, at køberen retter henvendelse til en rådgiver. der indgår normalt et salær på
8.000 kr. plus moms til advokat i købsaftalen, da sagsøgeren ikke ved, om køberen går til
advokat. honorarets størrelse er oplyst af advokaterne. sagsøgeren fortæller meget tydeligt
køberen, at forskellen på advokatens honorar og sagsøgerens honorar på 4.000 kr. med tillæg
af moms for skødeekspedition skyldes, at sagsøgeren ikke yder nogen rådgivning til køberen,
og at sagsøgeren har alle dokumenterne i elektronisk form.
    mange købere siger selv, at de ønsker, at sagsøgeren laver skødet. hvis køberen ønsker at
sove på det, skriver køberen under med det samme under alle omstændigheder, idet
købsaftalen indeholder et advokatforbehold. køberen kan få papirerne med til rådgiveren. i 8 -
9 ud af 10 tilfælde bliver der skrevet under på købsaftalen på mødet. 6 - 7 ud af 10 købere
skriver under på skødeekspeditionsaftalen.
    også før tvisten med de sagsøgte opstod, anvendte sagsøgeren et
advokat/rådgiverforbehold i købsaftalerne. forbeholdet gælder uafhængigt af, om køberen
skriver under på skødeekspeditionsaftalen eller ej, og sagsøgeren har ikke lavet nogen ændring
af praksis i anledning af de sagsøgtes annonce. han blev dog på et tidspunkt opmærksom på,
at sagsøgerens medarbejdere lars langå og mogens gosvig ikke havde indsat et
advokat/rådgiverforbehold i købsaftalerne i tilfælde, hvor der var indgået en skødeekspe-
ditionsaftale. efter at have drøftet spørgsmålet med de pågældende medarbejdere, der indgår
ca. 60 % af virksomhedens handler, er der blevet rettet op på situationen, og sagsøgeren har
således indsat forbeholdet i samtlige købsaftaler siden den 9. december 1998. sagsøgerens
medarbejdere er meget dygtige og har været ansat i en årrække. han har ikke haft behov for
at kigge dem over skulderen og har derfor ikke opdaget, at forbeholdet var udeladt. det er
utrolig sjældent, at sagsøgeren har modtaget indvendinger i henhold til godkendel-
sesforbeholdet.
    han har endnu ikke oplevet, at advokaten har besigtiget ejendommen, når der er en
advokat på sagen. advokaterne har ikke bemærkninger til ejendommenes pris og stand og har
typisk heller ikke forslag til ændring af finansieringen.
    på et tidspunkt i efteråret 1998 indkaldte de sagsøgte ham til et møde. på mødet gjorde
advokaterne ham opmærksom på, at sagsøgeren ikke længere medtog advokatforbeholdet i
købsaftalerne, hvilket var nyt for ham på daværende tidspunkt. han fik endvidere forelagt en
pressemeddelelse med besked om, at han øjeblikkeligt skulle ophøre med at skrive skøder, idet
de sagsøgte ellers via annoncer og andet ville skade hans virksomhed.
                                                - 7 -
    han betragter de sagsøgtes annonce som et angreb på virksomheden. indholdet i annoncen
er ikke korrekt, og han reagerede derfor kraftigt mod det. han bad advokaterne om berigtige
annoncen skriftligt, men der skete ikke noget. for at tage til genmæle indrykkede han selv en
annonce i vejen avis den 18. januar 1999 under overskriften "advokater misinformerer om
skøder". i forbindelse med de sagsøgtes annonce blev der sendt direct mail ud til fælles
samarbejdspartnere, herunder pengein- stitutter og andre ejendomsmæglere. det gav megen
forstyrrelse i vejen, der har ca. 8.000 indbyggere. han blev mødt med spørgsmål fra
erhvervslivet og kunder. annoncen har haft den virkning, at det er sværere at få en aftale om
skødeekspedition. det kan endvidere tænkes, at de sagsøgtes annonce har haft en vis indfly-
delse på potentielle sælgere. han har ikke tal på, om der skete en nedgang i tilgangen af
kommissioner.
advokat keld lauenborg har forklaret, at han har været praktiserende advokat siden 1982 og
advokat i vejen siden 1983. gennem årene har advokaterne og ejendomsmæglerne i vejen
holdt møder til drøftelse af praktiske forhold, herunder advokatforbeholdet i købsaftalerne. han
behandler ca. 80 - 90 % af kontorets ejendomshandler.
    typisk kommer advokaten først ind i billedet i en ejendomshandel, når køberen har
underskrevet købsaftalen. hans rådgivning består typisk i at kontrollere tingbogen, herunder
servitutter, og at indhente det kommunale ejendomsoplysningsskema, der kunne indeholde
vigtige oplysninger om forurening og kloakforhold m.v., der navnlig er relevant for vejen-om-
rådet. når han modtog købsaftalesagen fra ejendomsmægleren, var dette skema ofte ikke i
sagen.
    rådgivning om finansiering af købet har været en af advokaternes fornemmeste opgaver.
der er i dag ikke den store forskel på brfkredit, nykredit og andre realkreditinstitutter i re-
lation til finansieringen. det er den efterstående finansiering, som advokatens rådgivning har
koncentreret sig om. de tre mæglere i byen har kørt med forskellige modeller i relation til
sælgerpantebreve. advokaternes og pengeinstitutternes rådgivning har ført til, at mæglerens
forslag til den efterstående finansiering ofte ikke er blevet fulgt. det er sket, at han har besigti-
get ejendomme, men byen er lille, og han kender alle husene. det er ikke nødvendigt for ham
at gennemgå husene, idet der jo foreligger en tilstandsrapport.
    i begyndelsen af november 1998 blev han via rygter bekendt med, at sagsøgeren var
begyndt at skrive skøder, og han fik det telefonisk bekræftet af sagsøgeren, herunder at
sagsøgeren derved også sikrede sig finansieringen. han blev bekendt med, at der manglede
advokatforbehold i nogle købsaftaler og begyndte at undersøge forholdet nærmere. han fandt
to sager, hvor købsaftalen ikke indeholdt et advokatforbehold, og hvor der var indgået aftale
                                                - 8 -
om skødeekspedition med sagsøgeren, men hvor køberen alligevel var gået til advokat. han
kontaktede herefter sine kollegaer i byen.
    han holdt sammen med sine advokatkolleger et møde med svend aage sørensen den 24.
november 1998. før mødet havde han lavet et udkast til en pressemeddelelse. på mødet ville
advokaterne gerne drøfte, om sagsøgerens handlinger var fornuftige. budskabet fra
advokaterne var ikke direkte, at sagsøgeren skulle ophøre med at skrive skøder. svend aage
sørensen sagde, at toget var kørt for advokaterne, og at han ikke ville ophøre med at skrive
skøder. de drøftede advokatforbeholdets forsvinden fra købsaftalerne. det var et af
kardinalpunkterne. svend aage sørensen fik lov til at kigge på pressemeddelelsen. stemningen
var imidlertid så negativ, at svend aage sørensen gik.
    i tiden efter advokaternes annonce har ingen køber søgt rådgivning hos ham efter
opfordring fra sagsøgeren. de få købere, der har rettet henvendelse til ham, er kun kommet på
grund af godt venskab. han har ikke bemærket nogen reaktioner som sådan på advokaternes
annonce. man kan ikke hos ham købe en ydelse, der består i skødeberigtigelse uden
rådgivning. hans honorar for rådgivning og skødeskrivning udgør ca. 5.000 kr. - 8.000 kr. plus
moms. han vil kunne rådgive uden selv at skulle skrive skødet, men han har aldrig haft en
sådan ren rådgivningssag og har derfor ikke fastsat en pris for en sådan ydelse.
    advokaterne afholdt tre kurser som annonceret. på kurset i januar 1999 deltog 30
personer, på kurset i februar 1999 15 - 20 personer og på kurset i marts 5 - 10 personer,
hvorefter advokaterne ophørte med kurserne. han har selv undervist på et af kurserne.
sagsøgeren blev nævnt på kurset som et dybt seriøst firma. han har ikke på kurset rejst
advarsler overfor sagsøgerens skødeskrivning.
advokat verner holm har forklaret, at han har haft advokatpraksis i ca. 18 år, i vejen fra 1990.
han har en del ejendomshandler. han omformulerede advokat keld lauenborgs udkast til
annonce. budskabet, som advokaterne ønskede at få frem, var, at sagsøgerens frem-
gangsmåde slørede, at sagsøgeren i virkeligheden repræsenterer både køber og sælger, og at
der ligger en dobbelthed i, at sagsøgeren modtager vederlag fra køberen for skødeskrivningen
og fra sælgeren for formidlingen. de ønskede også at fortælle omverdenen, at rådgivningen
helt kunne forsvinde. han formulerede annonceteksten med kendskab til de lovregler, der
gælder på området. han havde på forhånd set et eksempel på sagsøgerens skødeekspeditions-
aftale. ordet "tilgodeser" i annoncen har ikke samme betydning som at repræsentere nogen.
annoncen blev indrykket to gange i vejen avis, og den enslydende pressemeddelelse blev
sendt til lokale pengeinstitutter og revi sorer og til jydske vestkysten.
    annoncen "skabte røre i andedammen". flere syntes, at det egentlig var rart at få banen
                                               - 9 -
"kridtet op". han underviste selv på det tredie kursus. vejen er en lille by, og det ville være
tåbeligt at misrekommandere sagsøgeren på kurserne.
    advokatforbeholdet blev tidligere brugt uden undtagelse. han har ikke haft nogen
ejendomshandler til berigtigelse i det forløbne år. for kort tid siden er advokatfirmaet begyndt
at udbyde en rådgivningsydelse uden skødeskrivning. honoraret herfor udgør 3.500 kr. plus
moms. der har dog endnu ikke været nogen kunder.
mogens gosvig har forklaret, at han har været ansat hos sagsøgeren i 11 år. sagsøgeren be-
gyndte med at skrive skøder omkring oktober 1998. som mægler er han altid med ved købers
besigtigelse af ejendommen og har medbragt kopier af tilstandsrapport og
energimærkningsoplysninger. typisk vil en køber gerne besigtige en ejendom to gange, således
at han ved den anden besigtigelse medbringer en rådgiver og/eller en fagmand.
    når køberen og han er blevet enige om pris og overtagelsesdag, holder han møde med
køberen på sagsøgerens kontor. mødet varer aldrig under 1 time, og typisk 1½ - 2 timer. på
mødet påpeger han også de dårlige ting, der er at sige om ejendommen, for at undgå senere
problemer. han gennemgår under mødet købsaftalen. han fortæller om fordele og ulemper ved
at tegne en ejerskifteforsikring og forklarer om fordele og ulemper ved forskellige former for fi-
nansieringer. ofte spørger køberen om beregningen, hvis man vælger en anden finansiering.
han fremskaffer ikke alternative tilbud på finansiering, medmindre køberen spørger om det.
typisk har køberen i øvrigt drøftet finansieringen med sit pengeinstitut forud for mødet. han
indhenter pantebrevstilbud to steder for at få det bedste tilbud. han drøfter med køberen
fordele og ulemper ved de forskellige pantebrevsvilkår og ved at indfri gælden. hvis handlen
drejer sig om en ejendom i et ganske almindeligt villakvarter, bestiller han det kommunale
oplysningsskema, når købsaftalen er underskrevet. han er sikker på, at køberen føler sig tryg,
når han går derfra. det kan forekomme, at en køber øn sker at drøfte sagen med andre, og det
får han adgang til. det er sjældent, at sælgeren er til stede ved dette møde.
    før sagsøgeren begyndte at indgå skødeekspeditionsaftalerne, nævnte han på mødet med
køberen muligheden for at søge advokatrådgivning. efter at sagsøgeren er begyndt at skrive
skøder, gør han det på mødet med køberen ganske klart for denne, at sagsøgeren er
"sælgerens mand", og at køberen må søge rådgivning, hvis han gerne vil have en uvildig
vurdering af handlen. han gør ikke andet end positivt at nævne, at sagsøgeren kan ekspedere
skødet til en billigere pris end advokaten. han fortæller køberen om baggruden for
prisforskellen, herunder at den primært skyldes, at sagsøgerens honorar ikke indeholder
rådgivning. prisen er ikke afgørende. mange købere har taget imod tilbudet om skødeskrivning,
idet de mener, at de har fået en god behandling og en hurtig ekspedition. han har ikke kend-
                                                - 10 -
skab til, at en køber har fået advokatrådgivning i en situation, hvor han har udfærdiget skødet.
    sagsøgeren har længe indføjet advokat/rådgiverforbeholdet i købsaftalerne. da sagsøgeren
begyndte at udfærdige skøder, havde hans kollega lars langå og han selv den fejlagtige
opfattelse, at forbeholdet ikke længere var nødvendigt, idet det lå klart, at køberen havde
ønsket at gøre brug af sagsøgerens skødeekspedition, og der fortsat var en lovfæstet
fortrydelsesret, ligesom køberen havde tilkendegivet, at den rådgivning, han havde fået, var
god nok. udelukkelsen af forbeholdet i købsaftalerne stod på i ca. 1 - 1½ måned, indtil svend
aage sørensen gjorde opmærksom på, at det ikke var sagsøgerens praksis.
    de sagsøgtes annonce påvirkede sagsøgeren meget. alle købere og sælgeren spurgte til
den, og det var meget ubehageligt. man blev ramt på sin faglige stolthed.
påstande:
sagsøgeren har nedlagt følgende påstande:
1.      de sagsøgte påbydes at berigtige følgende udsagn:
"edc i vejen v/svend aage sørensen mener, de kan tilgodese både køber og sælgers
interesser."
"kan den, der får provision af salgssummen, samtidig være købers mand ?"
2.      de sagsøgte tilpligtes at anerkende, at berigtigelse af udsagnene i påstand 1 sker ved
annoncering i vejen avis, og at berigtigelsen skal offentliggøres for sagsøgtes regning og
bringes på en tilsvarende fremtrædende måde som sagsøgtes egen annoncering i den annonce,
der indeholdt de af påstand 1 omfattede udsagn.
3.      de sagsøgte tilpligtes at betale til sagsøger en erstatning stor kr. 50.000,00 med tillæg
af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg den 25. februar 1999 til betaling sker.
de sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse, og for så vidt angår sagsøgerens påstand 3
subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb end det påstævnte.
anbringender:
                                                 - 11 -
sagsøgerens advokat har gjort gældende, at de sagsøgte har overtrådt markedsføringslovens §
2, stk. 1. - 3, ved at fremsætte de pågældende udsagn i annoncen, og at de sagsøgte derved
tillige har handlet i strid med god markedsføringsskik i henhold til markedsføringslovens § 1.
de sagsøgte har i annoncen fremsat vildledende udsagn og urigtige oplysninger og har udsat
sagsøgeren for en misrekommandering. der er ingen tvivl om, at de sagsøgte i annoncen
skriver, at sagsøgeren repræsenterer køberen, hvilket ikke er korrekt. annonceteksten rejser
tvivl om sagsøgerens uvildighed og skaber tvivl om sagsøgerens troværdighed. de sagsøgtes
annonce er endvidere udtryk for en fremhævning af egne kundskaber samtidig med, at den
bringer sagsøgerens kundskaber i miskredit.
     det bestrides, at sagsøgeren har handlet i strid med lov om omsætning af fast ejendom §
15 og § 16. sagsøgeren har ved sin fremgangsmåde tværtimod til fulde opfyldt samme lovs §
9. sagsøgeren har pligt til at orientere køberen om fordele og ulemper, og denne orientering er
ikke ensbetydende med, at sagsøgeren bliver rådgiver for køberen. det afgørende er ikke, at
køberen betaler sagsøgeren, men derimod, at der er klarhed over, hvem der repræsenterer
hvem. sagsøgerens praksis er i fuld overensstemmelse med gældende lovgivning på området.
     de sagsøgte har ved annonceringen handlet i strid med reglerne om vildledende reklame og
om sammenlignende reklame. de sagsøgte har handlet utilbørligt overfor sagsøgeren. de
pågældende udsagn i annoncen er egnet til at påvirke efterspørgslen efter sagsøgerens
ydelser. det er i den forbindelse afgørende, om tilkendegivelsen på nogen måde, herunder
dens udformning, skaber eller er egnet til at skabe et urigtigt indtryk hos de personer, den er
rettet til eller når ud til, og på grund af sin vildledende karakter kan antages at påvirke deres
økonomiske adfærd eller er egnet til at skade en konkurrent.
     det gøres gældende, at de sagsøgte ved annonceringen har overtrådt markedsføringslovens
§ 1 og § 2, stk. 1 - 3, i særdeles ond tro. der foreligger ingen undskyldende omstændigheder,
heller ikke i relation til lovgivningen. allerede den 30. januar 1997 udtalte erhvervsministeriets
ejendomsomsætningsudvalgs flertal således i et svar til advokatsamfundet bl.a., at § 15 i lov
om omsætning af fast ejendom ikke var til hinder for, at en ejendomsformidler efter
formidlingsaftalens indgåelse tilbyder at berigtige handlen tinglysningsmæssigt, og i et svar af
11. juni 1998 til advokatsamfundet og forbrugerrådet udtalte erhvervsministeren bl.a., at der
efter § 15, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom alene er tale om en pligt til at påpege et
rådgivningsbehov, men ikke pligt til at engagere en rådgiver. spørgsmålet om
advokatforbeholdet/rådgiverforbeholdet i købsaftalerne er uden betydning for problemstillingen
i denne sag. det er særlig skadeligt, når de sagsøgte går ud med deres budskab i
massemedierne, og når de sagsøgte udtrykkeligt nævner firmaet ved navn.
     markedsføringslovens § 13, stk. 1, nr. 2, giver adgang til at påbyde de sagsøgte at
                                               - 12 -
berigtige de urigtige angivelser på tilsvarende vis, som de udsagn, der skal berigtiges, blev
fremsat, d.v.s. ved indrykkelse af en berigtigende annonce i vejen avis. en sådan berigtigelse
er særdeles relevant for sagsøgeren, idet vejen er en lille by.
    det gøres gældende, at de sagsøgte har handlet culpøst ved at have indrykket den
pågældende annonce, og at sagsøgeren derved har lidt et tab. efter markedsføringslovens §
13, stk. 2, kan de sagsøgte således pålægges et erstatningsansvar, der som følge af
markedsforstyrrelse bør ansættes til et beløb på 50.000 kr. sagsøgeren har haft udgifter på 2 -
4.000 kr. til sin annonce, der er nødvendiggjort af de sagsøgtes annoncering.
de sagsøgtes advokat har gjort gældende, at sagsøgerens adfærd i forbindelse med indgåelse
af aftaler om skødeekspedition direkte eller indirekte udgør en overtrædelse af lov om
omsætning af fast ejendom, særligt § 15 og § 16, og at sagsøgerens samlede adfærd er en
omgåelse af forbudene i disse bestemmelser. de sagsøgte har derfor ikke overtrådt
markedsføringslovens § 1 og § 2.
    det må efter bevisførelsen lægges til grund, at sagsøgeren i forbindelse med indgåelse af
købsaftale samtidig indgår aftale om skødeekspedition med køberen, og at sagsøgeren ikke ud
over at modtage køberens underskrift på skødeekspeditionsaftalen foretager sig noget som
helst for at sikre, at køberen inden aftaleindgåelsen har modtaget uvildig rådgivning.
    sagsøgerens adfærd omkring indgåelsen af aftalen om skødeekspedition indeholder en
risiko for, at der sker sammenblanding af sælger- og køberrådgivningen, og at køberen ikke
modtager tilstrækkelig rådgivning. den blotte risiko for en sådan sammenblanding skal undgås.
dette er i overensstemmelse med erhvervsministerens udtalelse i svaret af 11. juni 1998 til
advokatsamfundet og forbrugerrådet, hvorefter det er væsentligt, at køberrådgivning er
uafhængig, og at der derfor ikke må kunne opstå risiko for sammenblanding af sælger- og kø-
berrådgivning.
    det er uden betydning, om grænsen rent faktisk er overskredet. den måde, som
sagsøgeren i hvert fald på tidspunktet for annoncen praktiserede sin skødeskrivning på,
indebærer en risiko for sammenblanding af rådgivning og loyal oplysning. den fremgangsmåde,
som sagsøgeren anvender, således som vidnet mogens gosvig har forklaret herom, medfører,
at køberens incitament til at få egen rådgivning forsvinder. at køberne sjældent søger rådgiv-
ning, taler i sig selv for, at sagsøgeren foretager en egentlig rådgivning, hvorved der sker
sammenblanding af sælgers og købers interesser. det er den måde, som sagsøgeren rent
faktisk håndterer sit skødeskrivningsprodukt på, og ikke sagsøgerens blanketter med
erklæringer, som skal vurderes i denne sag.
    på dette grundlag bestrides det, at de sagsøgte har fremsat vildledende udsagn og urigtige
                                               - 13 -
oplysninger i annoncen, og at de sagsøgte har udsat sagsøgeren for misrekommandering. de
sagsøgte har endvidere ikke handlet utilbørligt over for sagsøgeren. der er ikke tale om u-
vedkommende oplysninger i annoncen. annoncens sammenligningspunkter er både relevante
og loyale. på det tidspunkt, hvor annoncen blev indrykket, havde sagsøgeren ikke givet de
sagsøgte anledning til at tro, at det beroede på en fejl, at købsaftalen ikke indeholdt advokat-
forbehold/rådgiverforbehold. de fremsatte udsagn har i øvrigt ikke været egnet til at påvirke
efterspørgslen efter sagsøgerens ydelser.
    det bestrides, at der er behov for at foretage en berigtigelse i medfør af markedsføringslo-
vens § 13, stk. 1. sagen er omgærdet af så rigelig opmærksomhed, at denne bestemmelse i
markedsføringsloven i givet fald ikke bør anvendes.
    der tilkommer endvidere ikke sagsøgeren nogen erstatning efter markedsføringslovens §
13, stk. 2. sagsøgeren har ikke dokumenteret at have lidt et tab. en eventuel erstatning for
markedsforstyrrelse bør under alle omstændigheder ansættes væsentligt lavere end påstået.
sø- og handelsrettens afgørelse:
efter bestemmelsen i § 9 i lov om omsætning af fast ejendom skal ejendomsformidleren ved en
ejendomshandel med omsorg for begge parters interesser virke for, at der bliver handlet, og at
handlen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt
med sælgeren. ejendomsformidleren må dog ikke være formidler for begge parter i samme
handel, og såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal ejendomsformidleren rådgive den
pågældende om behov og mulighed for at søge sådan bistand, jf. samme lovs § 15, stk. 1 og
2. efter lovens § 16, stk. 1, skal formidlerens rådgivning opfylde de krav, der stilles til en sag-
kyndig ejendomsformidling, som alene er bestemt af parternes interesser og forhold.
    af bemærkningerne til § 9 i forslag til lov om omsætning af fast ejendom (ft 1992-93,
tillæg a, sp. 7742 ff.) fremgår bl.a. følgende:
"formidleren skal udøve sin virksomhed med en afbalanceret hensyntagen til begge parters in-
teresser, i det øjemed at handlen sker inden for en periode og til en pris og på vilkår som aftalt
med opdragsgiver. i øvrigt kan formidleren kun optræde som formidler for den ene part i en
handel, jf. § 15.
...
der forhold, at en ejendomsformidler skal virke med omsorg for begge parters interesser,
indebærer ikke, at ejendomsformidleren skal være fuldstændig neutral og upartisk i sin
virksomhed.
                                                 - 14 -
...
at hvervet skal udøves med omsorg for begge parters interesser, betyder efter omstændighe-
derne også, at formidleren skal henvise den anden part til at søge råd hos egen rådgiver.
pligten hertil skal ses i lyset af, at formidleren ikke må optræde som formidler for begge parter
i samme handel, jf. § 15. en formidler, som har en særlig interesse i, at køberen vælger den
foreslåede finansiering, må snarere end en formidler uden en sådan interesse gøre opmærksom
på dette forhold.
..."
     af lovforslagets bemærkninger til lovens § 15 (ft 1992-93, tillæg a, sp. 7748 ff.) fremgår
bl.a. følgende:
"...
formidleren skal således koncentere sin indsats om sin parts behov, dog med skyldig hen-
syntagen til den anden part, jf. § 9,...
bestemmelsen indebærer ikke, at det er forbudt en formidler med salgsopdrag at medvirke til
at afslutte en bindende aftale, selv om køber vælger ikke at have egen rådgiver. bestemmel
sen forhindrer derimod, at formidleren i denne situation optræder som rådgiver for køberen om
punkter, hvor parterne har modstående interesser.
..."
     efter svend aage sørensen og mogens gosvigs forklaringer lægger retten til grund, at
sagsøgeren typisk bruger 1½ - 2 timer på meget grundigt at gennemgå købsaftalen med
køberen, og at sagsøgeren herunder gør opmærksom på fordele og ulemper ved den konkrete
købsaftale, herunder finansieringsmulighederne. endvidere lægges det til grund, at
sagøgsøgeren under mødet med køberen nøje henviser denne til at søge rådgivning hos andre,
hvilket køberen ligeledes skriver under på.
     det kan være vanskeligt at drage en skarp grænse mellem loyal oplysning, hvorved
køberen sættes i stand til at forstå indholdet af købsaftalen, og rådgivning, hvorved køberen
rådes til at foretrække ét vilkår frem for et andet eller én finansieringsform frem for en anden
eller eventuelt rådes fra et vilkår eller fra handelen som sådan.
     retten finder imidlertid, at det forhold, at ejendomsformidleren inden underskrivelsen af
købsaftalen (slutsedlen) gør køberen det klart, hvad købsvilkårene går ud på, ikke i sig selv
kan antages at indebære, at formidleren yder råd til køberen. såfremt man ikke antog dette,
                                              - 15 -
ville købere i praksis underskrive købsaftaler (slutsedler) uden at forstå det nærmere indhold af
de ofte indviklede formuleringer, som anvendes i de enkelte vilkår i købsaftalerne, og således
uden reelt at kunne overskue de forpligtelser, de herved påtager sig. det bemærkes herved, at
ejendomsformidleren skal udøve sit hverv med afbalanceret hensyntagen til begge parters in-
teresser.
     retten finder endvidere, at sagsøgerens udfærdigelse og ekspedition af skødet for køberen
ikke som sådan kan antages at indebære nogen rådgivning. skødeekspeditionen er i sig selv et
stykke arbejde, som i almindelighed er relativt simpelt, idet de aftalte vilkår fremgår af
købsaftalen (slutsedlen), og som man udtrykkeligt ved ændringen af vinkelskriverloven i 1993
har ønsket at give også ejendomsformidlere mulighed for at udføre. dette kan i øvrigt samtidig
ses som et modstykke til, at også advokater kan virke som ejendomsformidlere, jf. udtrykkeligt
lov om omsætning af fast ejendom § 27, jf. § 26, stk. 3. sagsøgerens delvise udeladelse af at
medtage det foran citerede rådgiverforbehold i sine købsaftaler forud for den 9. december 1998
findes i den forbindelse at være uden betydning, idet det efter sagsøgerens og mogens gosvigs
forklaringer må lægges til grund, at købere mundtligt er blevet vejledt om muligheden for at få
rådgivning bl.a. hos en advokat.
     på dette grundlag finder retten det herefter ikke godtgjort, at sagsøgeren under mødet med
købere rådgiver disse i strid med bestemmelserne i lov om omsætning af fast ejendom.
     de sagsøgte findes derfor ved deres annoncering at have handlet i strid med mar-
kedsføringslovens § 1 og § 2, stk. 1 - 3.
     under hensyn til sagens karakter og forholdene omkring de sagsøgtes annoncering finder
retten det nødvendigt at udstede et påbud om, at de sagsøgte skal foretage berigtigelse af de
pågældende udsagn i vejen avis, for at sikre, at der sker genoprettelse, jf. markedsfø-
ringslovens § 13, stk. 1, nr. 2.
     herefter tages sagsøgerens påstand 1 og 2 til følge.
     af de ovennævnte grunde findes de sagsøgte ved den foretagne annoncering at have
handlet ansvarspådragende, jf. markedsføringslovens § 13, stk. 2. ud fra et samlet skøn,
hvorved der er taget hensyn til sagsagsøgerens positive annonceudgifter, fastsættes erstat-
ningen til 30.000 kr.
                        thi kendes for ret:
de sagsøgte, busk, steensgaard & partnere advokater a/s, advokatfirmaet tønnies &
                                               - 16 -
nellemann aps, holm & ravn advokater aps, skal berigtige følgende udsagn:
"edc i vejen v/svend aage sørensen mener, de kan tilgodese både køber og sælgers
interesser."
"kan den, der får provision af salgssummen, samtidig være købers mand ?"
berigtigelsen af disse udsagn skal ske ved annoncering i vejen avis for de sagsøgtes regning
og bringes på en tilsvarende fremtrædende måde som de sagsøgtes egen annoncering i den
annonce, der indeholdt de pågældende udsagn.
de sagsøgte skal én for alle og alle for én til sagsøgeren, edc mæglerne svend aage sørensen
a/s, betale 30.000 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 25. februar 1999, til
betaling sker, samt 24.000 kr. i sagsomkostninger.
det idømte skal udredes inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
per scheel-larsen       elmer.        mogens trepka
                                      (sign.)
                         udskriftens rigtighed bekræftes
                        p. j. v. sø- og handelsretten, den
