dom
afsagt den 28. maj 2014 i sag nr. bs 6-1643/2011:
cepheus ejendomme a/s
jernbanegade 26
8900 randers c
mod
betina overbye vestergaard
hobrovej 34, 4. th.,
8900 randers c
sagens baggrund og parternes påstande
under denne boligretssag, som er anlagt den 4. oktober 2011, har sagsøgeren, cepheus
ejendomme a/s, overfor sagsøgte, betina overbye vestergaard, nedlagt følgende påstande:
påstand 1:
sagsøgte, betina overbye vestergaard, tilpligtes at anerkende, at den årlige husleje på
indflytningstidspunktet den 15. oktober 2005 fastsættes til 24.468,08 kr.
påstand 2:
sagsøgte, betina overbye vestergaard, tilpligtes at anerkende, at sagsøgeren, cepheus
ejendomme a/s, er berettiget til at særskilt at opkræve betaling for pbs-gebyr.
sagsøgte, betina overbye vestergaard, har nedlagt påstand om frifindelse overfor samtlige
påstande.
sagsøgte, betina overbye vestergaard, har endvidere nedlagt påstand om, at sagsøgeren,
cepheus ejendomme a/s, tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet hobrovej 34, 4. th.,
8900 randers c., pr. 15. oktober 2005 ikke kan overstige 22.590,44 kr. årligt.
sagsøgeren, cepheus ejendomme a/s, tilpligtes endvidere at anerkende, at sagsøger ikke kan
kræve sagsøgte betaling for pbs-gebyr.
sagsøgeren, cepheus ejendomme a/s, tilpligtes til sagsøgte, betina overbye vestergaard, at
tilbagebetale de for meget erlagte lejeydelser tillagt sædvanlig procesrente fra de enkelte
lejeydelsers erlæggelse og indtil til tilbagebetaling sker.
sagen er behandlet under medvirken af lægdommere.
oplysningerne i sagen
med virkning fra den 15. oktober 2005 lejede betina overbye vestergaard lejligheden
beliggende hobrovej 34, 4. th., 8900 randers c. den årlige leje eksklusiv á contovarmebidrag
blev fastsat til 36.000 kr., eller månedligt 3.500 kr., hvoraf det individuelle
moderniseringstillæg var opgjort til 1.341,06 kr. endvidere fremgår det af lejekontrakten, at
                                                        - 2 -
lejen betales via pbs, og udgiften til pbs tillægges opkrævning af huslejen. denne
bemærkning er gentaget under § 11 i lejekontrakten under punkt 8.1.
den 9. oktober 2010 indbragte betina overbye vestergaard sagen for huslejenævnet, der den
7. september 2011 traf afgørelse i sagen. ifølge denne afgørelse blev den årlige leje på 36.000
kr. nedsat med virkning fra 15. oktober 2005 til 19.777,28 kr., ligesom der blev truffet
bestemmelse om, at udlejer ikke var berettiget til særskilt at opkræve betaling for pbs-gebyr.
huslejenævnet har i sin afgørelse og begrundelse vedrørende disse to punkter anført følgende:
".......
individuelt moderniseringstillæg
ifølge lejekontrakten udgør det individuelle moderniseringstillæg 16.092,75 kr. udlejer har under partshøringen
fastholdt det uden nærmere oplysninger eller dokumentation.
huslejenævnet konstaterede ved besigtigelsen, at køkken og bad kan være indsat før 1. april 1973 og derfor
formodentlig omfattet af den pgl. ejendomsvurdering.
udlejeren er derfor ikke berettiget til at oppebære et særskilt moderniseringstillæg, hvorved bemærkes, at der
heller ikke fra udlejers side er dokumenteret, at der indsat køkken og bad efter 1. april 1973.
den aftalte leje
den aftalte leje kan herefter opgøres således:
budgetleje                 64 m2 á 195,02 kr.        12.481,28 kr.
brl § 18                    64 m2 á 65,00 kr.          4.160,00 kr.
brl § 18 b                  64 m2 á 49,00 kr.          3.136,00 kr.
individuel modernisering                                    0,00 kr.
i alt                                                 19.777,28 kr.
den aftalte årlige leje på 36.000 kr. nedsættes med virkning fra den 15. oktober 2005 til 19.777,28 kr.
.......
pbs-gebyret
ifølge lejekontraktens § 11 nr. 8.1 fremgår:
"lejen m.v. betales på udlejers kontonr. via pbs-udgiften til pbs tillægges opkrævningen af huslejen."
huslejenævnets flertal tilsidesætter udlejerens opkrævning af et pbs-gebyr som et særligt tillæg til lejen, da et
sådant gebyr ikke er lovhjemlet, jf. principperne i u2009.2497h.
de opkrævede gebyrer skal tilbagebetales.
gebyret kan i stedet henføres til det omkostningsbestemte lejebudget, hvor det må anses for indeholdt i posten
administration.
mindretallet finder, at forudsætningerne for at statuere, at principperne i højesteretsdommen skal lægges til
grund, ikke er til stede. dette medlem vil derfor godkende udlejers opkrævning af pbs-gebyret, da det er hjemlet
i lejeaftalen, jf. u.2000.1642ø.
efter voteringen tilsidesættes gebyret, og samtlige opkrævede gebyrer skal tilbagebetales til lejeren.
                                               - 3 -
......."
der er under sagen foretaget syn og skøn, hvor rene kejser dyrholm har været udmeldt som
syns- og skønsmand. det fremgår af skønserklæringen, at skønsmanden har opgjort udgifter
vedrørende istandsættelse af køkken efter 1973 til 16.074,00 kr. og vedrørende bad til
6.951,00 kr.
der er ikke afgivet parts- eller vidneforklaring under sagen.
parternes synspunkter
sagsøgeren, cepheus ejendomme a/s, har til støtte for påstanden gjort gældende, at
huslejenævnet har truffet en afgørelse på et forkert grundlag, idet køkken og bad efter
fremkomsten af syns- og skønsrapporten beviseligt er forbedret efter 1973.
beløbet, som gøres gældende, kan afsættes til individuel modernisering, bør fastsættes i
overensstemmelse med det foretagne syn og skøn:
køkken modernisering                      kr. 16.074,00
modernisering bad                         kr. 6.951,00
                                          kr. 23.025,00
eget tilsyn 10%                           kr. 2.302,50
administration 5%                         kr. 1.151,25
                                          kr. 26.478,75
- sparet vedligeholdelse køkken 25%       kr. 4.018,50
                                          kr. 22.460,25
lejetab, 2 måneder á kr. 1.800,00         kr. 3.600,00
                                          kr. 26.060,25
forbedringstillæg pr. år 18%              kr. 4.690,80     kr. 4.690,80
med tillæg af fastsat årlig leje i h.t.
huslejenævnets afgørelse                                  kr. 19.777,28
årlig leje                                                kr. 24.468,08
det kan lægges til grund, at hele køkkenet er udskiftet, hvilket er en forbedering. med hensyn
til bad er der nedtaget et badekar og opsat en bruseniche, hvilket er en væsentlig forbedring.
cepheus ejendomme a/s er derfor berettiget til at afsætte et beløb til individuel
modernisering, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
cepheus ejendomme a/s er endvidere berettiget til at opkræve særskilt betaling for pbs-
gebyr, og der er i den forbindelse henvist til u2000.1642ø, hvilken afgørelse klart og tydeligt
giver en udlejer ret til at opkræve pbs-gebyr ved siden af lejen.
sagsøgte, betina overbye vestergaard, har til støtte for påstanden gjort gældende, at cepheus
ejendomme a/s, ikke har påvist fejl og mangler ved huslejenævnets afgørelse af 7.
september 2011.
                                               - 4 -
sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende, at sagsøger ikke har påvist fejl
og mangler ved huslejenævnets afgørelse af 7. september 2011, dog med korrektioner jf.
brl § 5, stk. 1 jf. syn- og skønsrapport.
på baggrund af syn- og skønsrapporten er det gjort gældende, at udskiftning af enkelte dele
af badeværelsesinventaret alene har karakter af fornøden vedligeholdelse/fornyelse, som
ikke kan give anledning til noget forbedringstillæg, ligesom malerarbejde i 2003 i
badeværelse og køkken alene kan karakteriseres som vedligeholdelsesarbejde, der ikke kan
give anledning til noget forbedringstillæg.
der kan alene anerkendes følgende værdiøgende arbejder jf. ll § 58:
50% af udgiften til køkken kr. 16.074,00 – kr. 2.103,00 =       kr. 13.971,00
lejetab maksimalt 1 mdr. x kr. 1.000,00 x 50%                  kr.    500,00
eget tilsyn og administration maksimalt 8% x 14.471,00          kr. 1.157,68
i alt værdiforøgende arbejder                                   kr. 15.628,68
herefter kan det individuelle forbedringstillæg beregnes til kr. 15.628,68 x 18% = kr.
2.813,16
herefter kan lejen pr. 15. oktober 2005 fastsættes således:
budgetleje 64m2 x kr. 195,02                  kr. 12.481,28
brl § 18 64 m2 x kr. 65,00                    kr 4.160,00
brl § 18 b 64 m2 x kr .49,00                  kr. 3.136,00
individuel modernisering                      kr. 2.813,16
lovlig leje pr. 15. oktober 2005             kr. 22.590,44
det følger af brl § 17, sagsøger er pligtig til sagsøgte at tilbagebetale de for meget erlagte
lejeydelser tillagt sædvanlig procesrente fra de enkelte lejeydelsers erlæggelse og indtil
tilbagebetaling sker.
for så vidt angår pbs-gebyr er gjort gældende, at der ikke gældende lovgivning er hjemmel
til at afkræve sagsøgte betaling for pbs-gebyr, idet en sådan udgift i givet fald er en
integreret del af den omkostningsbestemte leje og/eller den samlede aftalte leje – og såfremt
en udlejer efter lejemålets indgåelse vil afkræve lejer betaling for pbs-gebyr, kan dette alene
ske ved at varsle en omkostningsbestemt lejeforhøjelse jf. kapitel 2 i
boligreguleringsloven.der er henvist til u2009.2497h.
rettens begrundelse og afgørelse
efter skønserklæringen lægges til grund, at der efter 1973 er foretaget modernisering af
køkken for en udgift på 16.074,00 kr. der er herunder monteret nye elementer, og boligretten
finder, at der efter karakteren og omfanget af de udførte arbejder er grundlag for at medtage et
moderniseringstillæg, således at der alt i overensstemmelse med udlejerens påstand fastsættes
et beløb for sparet vedligeholdelse på 25%.
                                                - 5 -
med hensyn til badeværelset kan det efter bevisførelsen lægges til grund, at det stort set kun
drejer sig om udskiftning af vask og toilet. der er ikke ført bevis for, at der herudover efter
1973 er fjernet et badekar og opført en bruseniche. det arbejde, der er udført i badeværelset
efter 1973, findes alene at være almindelig vedligeholdelse, og der kan således ikke medtages
noget beløb til modernisering.
boligretten finder, at der kan fastsættes et beløb for eget tilsyn på 10% og administration 5%
som påstået af udlejer.
boligdommerne kai bjarne jensen og lene hjerrild finder endvidere, at lejetabet efter
omfanget af det arbejde, der er udført, kan fastsættes til 1 måned, hvorimod boligdommer
anthon seeberg finder, at der kan gives udlejer medhold i, at lejetabet skal fastsættes til 2
måneder.
herefter kan lejen fastsættes i overensstemmelse med flertallets afgørelse, hvorved bemærkes,
at der alene er uenighed om, hvorvidt lejetabet skal fastsættes til 1 eller 2 måneder:
køkken modernisering                  16.074,00 kr.
eget tilsyn 10%                         1.607,40 kr.
administration 5%                          805,70 kr.
                                      18.485,10 kr.
sparet vedligeholdelse 25%               4.018,50 kr.
                                      14.403,60 kr.
lejetab 1 måned                           1.800,00 kr.
                                       16.203,60 kr.
forbedringstillæg 18%                     2.916,65 kr.
med tillæg af fastsat årlig leje i
henhold til huslejenævnets af-
gørelse                                19.777,28 kr.
                                        22.693,93 kr.
vedrørende pbs-gebyr:
boligdommerne anthon seeberg og lene hjerrild udtaler:
i lejekontrakten er der en udtrykkelig aftale om, at pbs-gebyr skal betales ud over huslejen.
det er ikke et beløb, som tilgår udlejeren og er ikke indeholdt i den omkostningsbestemte leje.
på baggrund af den mellem parterne indgåede aftale, der i øvrigt ikke kan anses for at være i
strid med lejelovens § 32, jf. § 35, jf. u2000.12642ø, findes der ikke grundlag for at
tilsidesætte aftalen om, at der ud over lejen kan opkræves et pbs gebyr. disse to
boligdommere vil derfor give ceupheus ejendomme a/s medhold i den nedlagte påstand.
boligdommer kai bjarne jensen udtaler:
lejelovens § 32 er ufravigelig, og en udlejer kan derfor ikke opkræve et særskilt beløb for
pbs. en sådan udgift skal være indeholdt i administrationsomkostningerne, og parterne har
derfor ikke gyldigt kunnet indgå en aftale om, at pbs-gebyr skal betales ud over lejen. denne
boligdommer vil derfor give bruno delaire medhold i den nedlagte påstand.
                                               - 6 -
der afsiges dom efter flertallet, således at der gives cepheus ejendomme a/s medhold i, at
man er berettiget til ud over lejen at opkrævet et gebyr til pbs.
efter sagens udfald, og sammenholdt med de nedlagte påstande, finder boligretten, at hver
part skal betale egne omkostninger.
thi kendes for ret:
sagsøgeren, cepheus ejendomme a/s, skal anerkende, at lejen for sagsøgte, betina overbye
vestergaards lejemål beliggende hobrovej 34, 4. th., 8900 randers c., pr. 15. oktober 2005
fastsættes til 22.693,93 kr. årligt.
sagsøgeren, cepheus ejendomme a/s, skal endvidere til sagsøgte, betina overbye
vestergaard, tilbagebetale de siden 15. oktober 2005 for meget erlagte lejeydelser tillagt
sædvanlig procesrente fra de enkelte lejeydelsers erlæggelse og indtil betaling sker.
sagsøgte, betina overbye vestergaard, skal endvidere anerkende, at sagsøgeren, cepheus
ejendomme a/s, er berettiget til særskilt at opkræve betaling for pbs-gebyr.
ingen af parterne betaler sagsomkostninger til den anden part.
