- eju
                                        udskrift
                                             af
                        sø- & handelsrettens dombog
                                       ____________
                                           dom
afsagt den 4. maj 2015
p-8-13
                                  jette sebbelov og lars erik sebbelov
                                  (advokat kasper westberg for begge)
                                  mod
                                  andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs
                                  (kurator, advokat bo lauritzen)
sagens baggrund og parternes påstande
den 31. maj 2011 blev andelsboligforeningen klostergaarden taget under konkursbehand-
ling.
ved stævning modtaget i sø- og handelsretten den 26. marts 2013 nedlagde beboerne jette
og lars erik sebbelov i medfør af konkurslovens § 133 påstand om, at andelsboligforenin-
                                                -2-
gen klostergaarden under konkurs (”konkursboet”) skal anerkende den af jette og lars erik
sebbelov i konkursboet anmeldte fordring på 50.276,25 kr.
konkursboet har påstået frifindelse.
jette og lars erik sebbelovs krav er opgjort som differencen mellem den boligafgift, som ku-
rator har opkrævet i perioden siden konkursens indtræden indtil kravets anmeldelse den 26.
september 2012 og den leje, som kurator efter jette og lars erik sebbelovs opfattelse kan
kræve.
påstanden er baseret på, at jette og lars erik sebbelov fra konkursens indtræden skal betrag-
tes som lejere og ikke andelshavere. det støttes dels på andelsboligforeningslovens § 4, dels
på at jette og lars erik sebbelov er omfattet af lejeloven.
under et retsmøde den 31. oktober 2014 besluttede skifteretten i medfør af retsplejelovens §
253 at udskille spørgsmålet, om afsigelsen af konkursdekretet indebærer, at der er sket et
ejerskifte af ejendommen, jf. andelsboligforeningslovens § 4, således at andelshaverne fra
dette tidspunkt er overgået til at være lejere, til særskilt forberedelse, forhandling og afgørel-
se.
parterne har herefter nedlagt følgende påstande:
jette og lars erik sebbelov har nedlagt påstand om, at konkursboet skal anerkende, at der er
sket et ejerskifte i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 på tidspunktet for konkursde-
kretets afsigelse.
konkursboet har nedlagt påstand om, at afsigelsen af konkursdekretet over andelsboligfor-
eningen klostergaarden ikke udgør et ejerskifte efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1.
parternes synspunkter
                                                          -3-
jette og lars erik sebbelov har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres
påstandsdokument af 13. marts 2015, hvoraf fremgår bl.a.:
      ”2. sagsøgernes retlige status efter konkursdekretets afsigelse
      2.1 boets manglende indtræden i aftalen med sagsøgerne efter konkurslovens kapitel 7
      konkurslovens kapitel 7 vedrører et konkursbos mulighed for at indtræde i gensidigt be-
      byrdende aftaler, og har til formål at sikre, at et konkursbo som ny juridisk enhed, på
      trods af de almindelige regler om samtykke til debitorskifte, kan indtræde i og dermed
      videreføre skyldnerens gensidigt bebyrdende aftaler med medkontrahenter uden disses
      samtykke.
      kurator advokat bo lauritzen har under skriftvekslingen i konkurssagen i forbindelse
      med forsøg på udlevering af ejendommen til foreningen efter konkurslovens § 144 i re-
      plikken side 3, bilag 3, vedrørende boets indtræden i aftalen med andelshaverne oplyst,
      at
      ”…da det ikke er muligt at indtræde i hele aftalen, må retsforholdets beskaffenhed indebære, at bo-
      et ikke kan, og derfor heller ikke skal, indtræde, jf. konkurslovens § 53…”
      baggrunden er naturligvis, at boet netop ikke kan levere sin del af forpligtelserne efter
      vedtægterne og boligaftalen med andelshaverne. det gælder blandt andet de vedtægts-
      mæssigt fastsatte forpligtelser til at gennemføre generalforsamlinger, fastsættelse af bo-
      ligafgift og andelskrone, valg af revisor, godkendelse af regnskab m.m. – i det hele taget
      de forpligtelser, der giver andelshaverne ejerbeføjelser.
      det kan således lægges til grund, at aftalen med sagsøgerne som andelshavere ikke er vi-
      dereført af boet.
      2.2 andelsboligforeningslovens § 4 og lejeloven
      andelsboligforeningslovens § 4 fastslår, at
      ”erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugs-
      ret som lejere.
      stk.2. ved frivilligt salg af foreningens ejendom kan bestemmelsen i stk. 1 kun fraviges, hvis den
      enkelte andelshaver i forbindelse med salget samtykker heri.”
      ”ny ejer”
      et konkursbo etableres ved skifterettens dekret, og er en selvstændig juridisk person, som
      ikke er identisk med skyldneren forud for konkursen. der henvises til anders ørgaard,
      konkursret, 9. udgave 2006, side 25.
      dermed er der også tale om en ny ejer i relation til andelsboligforeningslovens § 4.
      andelsboligforeningslovens § 4 er indsat for at beskytte andelshaverne i en ophørssitua-
      tion.
                                               -4-
ved konkursdekretets afsigelse er foreningen i sin oprindelige skikkelse ophørt og kura-
tor skal afvikle boet efter foreningen hurtigst muligt. boet er ikke indtrådt i aftalen med
sagsøgerne som andelshavere, som herefter alene har krav på udbetaling af kapitalind-
skud, hvis der er dækning hertil, og de tidligere andelshavere har ret til at fortsætte som
lejere i medfør af andelsboligforeningslovens § 4.
det kan således ved sagens afgørelse lægges til grund som ubestridt, at konkursboet
hverken kan eller er indtrådt i aftalerne med andelshaverne. følgelig kan sagsøgerne hel-
ler ikke anses for andelshavere efter konkursens indtræden. overdragelse af andelsboli-
gerne vil heller ikke kunne finde sted, idet der ikke vil kunne ske naturalopfyldelse fra
sælgerens side overfor en køber. overdragelse af en bolig under konkursen vil således
reelt være en overdragelse af et lejemål mod vederlag, hvilket, hvis der fortsat opkræves
boligafgift, er i strid med den såkaldte dusørregel i lejelovens § 6, stk. 1, der straffes med
bøde eller fængsel indtil 4 måneder medmindre højere straf er forskyldt efter anden lov-
givning, jf. lejelovens § 6, stk. 4.
realiteten er således, at konkursboet som ny ejer har overtaget ejendommen, og kon-
kursboet stiller alene boliglejlighederne til rådighed for de tidligere andelshavere mod at
oppebære vederlag herfor, hvilket vederlag efter sagsøgernes opfattelse skal fastsættes
som den omkostningsbestemte leje.
det fremhæves, at opkrævning af for høj leje straffes med bøde eller fængsel indtil 4 må-
neder, jf. boligreguleringslovens § 16.
konkursboet er således at anse for almindelig udlejer og andelshaverne for lejere, hvilket
retsforhold er omfattet af lejeloven, der er præceptiv på dette punkt. de tidligere andels-
havere har under bobehandlingen som anført ingen indflydelse på driften af ejendom-
men.
der er da heller ingen beskyttelsesværdige interesser i, at andelshaverne under bobe-
handlingen ikke skulle have en lejers rettigheder, idet boet fuldt ud er at sidestille med en
privat udlejer, og ejendommen skal af boet tillige afhændes som en udlejningsejendom,
og dermed værdisættes på baggrund af den leje, som lovligt kan opkræves. der er intet
grundlag for, at boet i boperioden skulle kunne kræve en højere betaling.
det er ikke korrekt, at på konkurstidspunktet havde andelsboligforeningen ”leveret sin
ydelse til andelshaverne”. der er tale om et løbende mellemværende, hvor foreningen
stedse skal levere det indhold, som følger af vedtægterne. det, som konkursboet derimod
leverer, er udelukkende, at stille en bolig til rådighed og kræve vederlag herfor. det vil
sige almindelig udlejning omfattet af lejeloven, jf. dennes § 1.
den sag, som har verseret ved huslejenævnet og ankenævnet for huslejenævn, har in-
gen præjudikatsværdi for denne sag, og sagsøgte har netop gjort gældende, at sagen ikke
kan behandles ved boligretten, men skal afgøres som en fordringsprøvelsessag. skifteret-
ten kan således også se bort fra dette anbringende.
kurator synes ikke at forholde sig til den kendsgerning, at andelsboligforeningen som ju-
ridisk person er ophørt med at eksistere fra konkursdekretets afsigelse – og der dermed
også er sket en overgang i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 – hvilket følger di-
rekte af betænkning 2009.1512, pkt. 18.2.3.2, hvoraf fremgår:
                                                 -5-
”…skylderen bør under en rekonstruktionsbehandling med rekonstruktørens udtrykkelige tiltræ-
den kunne videreføre de af skyldneren indgåede gensidigt bebyrdende aftaler, sml. til § 55, stk. 1,
om et konkursbos adgang til at indtræde i skyldnerens gensidigt bebyrdende aftaler. i modsætning
til konkurs er der dog ikke tale om en indtræden i aftalen, men om en videreførelse af aftalen, idet
det i rekonstruktionssituationen fortsat er skyldneren, der er kontraktsparten, da rekonstruktions-
behandlingen ikke indebærer oprettelsen af et ”rekonstruktionsbo”, der – som konkursboet – er en
selvstændig juridisk person ved siden af skyldneren…”
konkursboet er således uomtvisteligt fastslået til at være en selvstændig juridisk person.
kurator hævder stik herimod, at der netop ikke er tale om, at en ny juridisk person over-
tager den gensidigt bebyrdende aftale.
det er således ikke korrekt, hvad kurator forholder sig til og lægger til grund for bobe-
handlingen.
et debitorskifte sker således, og det er netop derfor konkurslovens kapitel 7 indeholder
en undtagelse til den almindelige regel om, at debitorskifte kræver samtykke fra med-
kontrahenten.
konkursboet er ikke indtrådt i aftalen med andelshaverne, jf. ovenfor.
kurator anfører side 4, næstsidste afsnit, at ”direktionen ofte fortsætter sit arbejde under
kurators tilsyn og ledelse” med henvisning til ”konkursloven med kommentarer, 12.
udg. (2013) s. 765. udsagnet ses ingen som helst betydning at have for nærværende sag.
naturligvis kan et konkursbo indgå en aftale med den tidligere direktion om udførelse af
arbejde for boet (på massekravsniveau) eller evt. indtræde i aftalen med denne efter reg-
lerne i kapitel 7, men dette illustrerer jo netop blot (om noget), at der er tale om en ny ju-
ridisk enhed.
det bestrides, at retsforholdet mellem andelshaverne og foreningen under konkursen er
reguleret af vedtægten.
dette kan slås fast allerede, fordi kurator på vegne af konkursboet ikke er indtrådt i afta-
len med andelshaverne.
ingen af de rettigheder og beføjelser, som forinden konkursen var tillagt andelshaverne,
ses således gældende efter konkursdekretets afsigelse, og kurator har da heller ikke
nævnt et eneste eksempel herpå. det eneste boet ”leverer” er at stille en bolig til rådighed
mod vederlag, d.v.s. udlejning, jf. ovenfor. denne udlejning skal ske til omkostningsbe-
stemt leje, således som det gør sig gældende for de andre beboere i ejendommen, som ik-
ke blev andelshavere i forbindelse med stiftelsen af foreningen.
det fremlagte bilag f ses ikke at have nogen retskildemæssig værdi, idet der er tale om en
besvarelse af nogle spørgsmål fra boligudvalget. der er ikke tale om et lovforarbejde.
hertil kommer, at notatet ikke underbygger de dragne konklusioner om f.x., at en an-
delsboligforening fortsat skulle bestå, og at vedtægterne fortsat skulle stå ved magt. ved-
tægterne står jo netop ikke ved magt, idet foreningen endegyldigt er erstattet af et kon-
kursbo, der bestyres og afvikles af en kurator under reglerne i konkursloven. notatet er
således direkte forkert og uigennemtænkt på en række andre punkter, herunder anføres
det, at
                                                  -6-
”…andelshaverne er som udgangspunkt stillet som før konkursen med hensyn til de rettigheder
og forpligtelser, de som andelshavere er tillagt, herunder deres bolig og forpligtelsen til at afholde
boligafgift herfor…” [min under-stregning].
man er usikker og upræcis, når man anfører ”som udgangspunkt”. hertil kommer, at det
eneste notatet nævner, er retten til at bo i sin lejlighed og betale herfor. det er imidlertid
netop den ydelse, der karakteriserer et lejeforhold, og er den faktiske situation med boet
som ny juridisk person og som udlejer. det er således et mildest talt dårligt eksempel.
sagen vedrørende andelsboligforeningen bangsbohus (k 1030/14m) er uden relevans, da
konkursen – i modsætning til denne sag - ikke var endelig.
den eneste ”retsteori”, som angiver, at en (andelsbolig-) forening består under konkursen
er én ny og i juridisk metodelære fuldstændig u-underbygget bog (”konkurs”) offentlig-
gjort ultimo 2014 af ulrik rammeskow bang-pedersen m.fl., og som kurator via efterrati-
onalisering søger støtte i.
disse, forfatterne til den nye ”retsteori”, har åbenbart heller ikke inddraget blandt andet
betænkningen fra 2009, den øvrige juridiske litteratur og retspraksis, og de må som sådan
nok anses at pleje en ”politisk” interesse.
professor ulrik rammeskow bang-pedersen har utvivlsomt en markant politisk holdning
til andelsboligforeninger, og ovenstående skal nok ses og læses i lyset heraf.
således udtalte ulrik rammeskow bang-pedersen på møde i retsudvalget den 4. decem-
ber 2012, hvor også dommer torben kuld hansen fremsatte negativt værdiladede ud-
sagn om andelshavere, følgende:
”…andelsboliger, det er et juridisk bombekrater. det trænger til en kulegravning af hele området.
det er altså ikke bare en lap i konkursloven eller i andelsboligloven. problemet er, at det var en rig-
tig god ide engang, da der ikke var store penge i det, og det reelt var en form for forening. her efter
man begyndte at tillade finansiering, og man tillod opskrivning af ejendommene med valuarvurde-
ring og alle mulige andre ting, så er det blevet et investeringsobjekt som alt muligt andet, der bare
hviler på en ufattelig dårlig juridisk konstruktion. det svarer jo til, at hvis jeg gik ned banken for
at låne til et hus, så sagde bankmanden til mig: ”nej, det må du ikke, men hvis du kommer med 19
af dine venner, så må i købe 20 huse sammen i en forening”. det er jo i virkeligheden en slags lå-
neklub, man etablerer. jeg vil sige, hele området burde efter min mening kulegraves, for jeg tror ik-
ke, vi har set de sidste problemer med andelsboliger endnu. det er min egen holdning til det. jeg
siger nogle gange, når jeg skal være rigtig grov, at man skulle forbyde andelsboliger ved lov – det
vil jeg så lade være med at sige i dag…”
endelig har ulrik rammeskow bang-pedersen tilsyneladende under udarbejdelsen af
bogen ”konkurs” på betydelig vis også ændret holdning til spørgsmålet om anvendelig-
heden af konkurslovens § 144, idet han til jyllands-posten den 31. august 2013 udtalte:
”…kurator skal varetage boets interesser. og det er primært kreditors, men skyldner skal selvføl-
gelig ikke fratages alle rettigheder, og jeg synes, det er tvivlsomt, om man kan bruge reglerne på
den måde, man gør her til at forhindre en konkurs af en insolvent forening, fordi kreditor ikke øn-
sker konkursen…”.
                                                -7-
sammenfattende kan det konkluderes at; når konkursdekretet er endeligt, er andelsbolig-
foreningen ophørt og erstattet af en ny juridisk person, nemlig konkursboet fra tidspunk-
tet for afsigelsen af dekretet. der består ikke ”ved siden” af konkursboet en forening. det
er således ikke korrekt, at der alene er tale om ”administration” af skyldneren, som kura-
tor anfører med henvisning til konkurslovens § 29. det bemærkes, at konkursloven også
gælder for fysiske personer, og at en fysisk person – i modsætning til juridiske personer –
efter dekretets afsigelse mv. kan stifte ny personligt ejet virksomhed mv. og at indtægter
herfra ikke indgår i boet. tilsvarende gør sig ikke gældende for fx et aktieselskab eller en
andelsboligforening.
efter konkursdekretet er endeligt, er situationen den, at de tidligere andelshavere – til-
svarende aktionærer – har krav på udlodning af dividende i det omfang, der er dækning
til disse. herudover er andelshavere beskyttet af andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1.
ordlydsfortolkning af andelsboligforeningslovens § 4
det kan ganske afvises, at man ud fra ordlyden skulle kunne udlede, at på trods af afsi-
gelse af konkursdekret, så skulle ejendommen i bestemmelsens forstand ikke være er-
hvervet af en ny ejer. konkursboet disponerer jo netop suverænt og uindskrænket over
ejendommen, og boets eneste aktiv ville i modsat fald ellers ikke kunne sælges af kon-
kursboet.
konkursboet er således – som fastslået ovenfor - en ny juridisk person, og aktivet tilhører
denne ny juridiske enhed og må derfor anses erhvervet af denne enhed, som også er ny
debitor.
heller ikke mette neville har forholdt sig til den kendsgerning, at konkursboet er en ny
juridisk enhed inden hun konkluderer på ordlyden.
formålsfortolkning af andelsboligforeningslovens § 4
bestemmelsens formål er at beskytte andelshaverne i forbindelse med ”ophør”, hvilket
også fremgår af overskriften til pkt. 6.2. i redegørelsen, bilag b.
af samme afsnit fremgår det, at
”…selvom en andelshaver kan blive i ejendommen efter overgangen af samme til andre…” (mine
understregninger).
dette afsnit kommer i forlængelse af en drøftelse af, at foreningen mister sin ejendom ved
enten frivilligt salg eller kreditorforfølgning.
det som er det afgørende, og som er formålet med bestemmelsen, er at beskytte andels-
haverne fra det tidspunkt, hvor ejendommen er overgået til andre.
i den sammenhæng er ejendommen overgået til konkursboet fra konkursdekretets afsi-
gelse (og konkursdekretet er endeligt).
dette harmonerer også med, at fra tidspunktet, hvor konkursdekretet er endeligt, d.v.s.
upåankeligt, har andeshaverne ingen indflydelse på ejendommen eller dens drift, men får
                                                     -8-
       alene stillet en bolig til rådighed mod betaling af vederlag. derudover kan de modtage en
       evt. dividende, jf. ovenfor.
       hertil kommer, at ingen reelle grunde taler for, at andelshaverne skal erlægge en anden
       (og typisk højere) betaling i form af boligafgift under boets behandling og først ved boets
       afhændelse af ejendommen til endnu en ny ejer betale leje efter lejelovgivningens regler.
       dette ville desuden give det uheldige incitament, at kreditorerne/ panthaverne kan ønske
       bobehandlingen trukket unødigt i langdrag.
       en formålsfortolkning af andelsboligforeningslovens § 4 fører således også til ovennævn-
       te resultat, idet et andet resultat blandt andet ville føre til, at andelshaverne i perioden
       indtil konkursboets overdragelse af ejendommen til endnu en ny ejer ikke har nogen afta-
       le med boet, der jo ikke kan indtræde, og andelshaverne vil i ”mellemperioden” ikke væ-
       re beskyttet af reglerne i lejeloven mht. betaling af leje, vedligeholdelse af ejendommen
       mv. ligesom vedtægterne ikke regulerer retsforholdet.
       2.3 konkurslovens § 144
       der er ikke hjemmel til at ophæve konkursen i medfør af en analogi af eller principperne
       i konkurslovens § 144, der er en værnsregel for skyldneren, og som minimum må forud-
       sætte, at boet kunne indtræde i aftalen med andelshaverne og opnå samtykke fra andels-
       haverne til en ophævelse.
       sagsøgtes henvisning til mette neville, andelsboligforeningsloven med kommentarer, 4.
       udgave, side 128, kan ikke tages som udtryk for en generel opfattelse i litteraturen og ci-
       tatet vedrører alene ordlyden af andelsboligforeningslovens § 4. mette neville konstate-
       rer ligeledes side 128, at anvendelsen af § 4 slet ikke har været diskuteret i relation til
       konkurs tidligere af den simple grund, at andelsboligforeninger ikke tidligere er gået
       konkurs.”
konkursboet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument
af 13. marts 2015, hvoraf fremgår bl.a.:
       ”ad retsvirkningen af et konkursdekret
       det gøres gældende, at afsigelsen af konkursdekretet alene indebærer, at retten til at råde
       på vegne af andelsboligforeningen i formueretlig henseende overgår til kurator.
       virkningen af et konkursdekret er angivet i konkurslovens § 29, der fastslår, at skyldne-
       ren mister rådigheden over sine aktiver ved afsigelsen af konkursdekretet. retten til at
       råde overgår til kurator, der herefter varetager boets interesser, jf. konkurslovens § 110,
       stk. 1. er der tale om en juridisk person, overtager kurator ledelsens funktioner, jf. lars
       lindencrone petersen og anders ørgaard: konkursloven med kommentarer, 12. udg.
       (2013), s. 765.
       ejendomsretten til aktiverne er fortsat hos den juridiske person, der er under konkursbe-
       handling. at skyldneren bevarer ejendomsretten til sine aktiver under konkursen har lig-
                                                 -9-
get fast meget langt tilbage i tiden, jf. i. h. deuntzer: den danske skifteret, 1885, side 120-
121, (bilag e).
der er ingen bestemmelser i konkursloven, som angiver, at konkursboet skulle være en
ny juridisk person, endsige at ejendomsretten til skyldnerens aktiver skulle overgå til en
sådan ny juridisk person ved afsigelsen af konkursdekretet.
efter konkursloven sker der således ikke et ejerskifte ved afsigelsen af et konkursdekret.
afsigelsen af et konkursdekret over en andelsboligforening er derfor ikke omfattet af an-
delsboligforeningslovens § 4, stk. 1.
ad andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1
det gøres gældende, at andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 hverken efter sin ordlyd el-
ler sit formål tager sigte på afsigelsen af et konkursdekret over en andelsboligforening.
ordlyden angiver, at ejendommen skal ”erhverves” af en ”ny ejer”, for at andelshaverne
kan opnå ret til at fortsætte brugsretten som lejere. efter en sproglig forståelse udgør et
konkursdekret ikke en ”erhvervelse” af skyldnerens aktiver. et konkursbo kan heller ikke
betegnes som en ”ny ejer”, da kreditorerne kun har overtaget rådigheden over ejendom-
men, og ikke ejerskabet til denne, under konkursen.
efter forarbejderne skal andelsboligforeningslovens § 4 beskytte andelshaverne mod at
blive sat ud af deres bolig i tilfælde af, at ejendommen erhverves af en ny ejer. der er in-
gen holdepunkter i motiverne for, at bestemmelsen kan anvendes, hvis andelshaverne
ikke er truet af udsættelse, jf. redegørelsen ”andelsboliger, overdragelsesregler mv.” af-
givet i juli 1980 af en arbejdsgruppe nedsat af boligministeren, side 169-170 (bilag b). un-
der konkursen har det ligget fast, at andelshaverne kunne forblive i ejendommen på de
vilkår, der gjaldt før konkursen. der foreligger således ikke en situation, hvor der er an-
ledning til at lade bestemmelsen beskytte andelshaverne mod udsættelse.
det har heller ikke været hensigten med andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, at andels-
haverne skulle sikres ret til at betale mindre i leje end den hidtidige boligafgift. tværti-
mod var det ved bestemmelsens tilblivelse forudsat, at en ny ejer af ejendommen kunne
opkræve den hidtidige boligafgift i boligleje, jf. redegørelsen ”andelsboliger, overdragel-
sesregler mv., side 171 (bilag b). andelshavernes argumenter om, at de under en konkurs
har status som lejere og derfor skal betale den lavere regulerede boligleje, har ikke støtte i
bestemmelsens formål.
ankenævnet for huslejenævnene er nået frem til, at andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1
ikke finder anvendelse ved afsigelsen af et konkursdekret, jf. ankenævnet for husleje-
nævnenes afgørelse af 14. februar 2013 i sag 2012-161423 (bilag a). i overensstemmelse
hermed angives i retsteorien, at andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 ikke finder anven-
delse ved konkurs, jf. mette neville: andelsboligforeningsloven med kommentarer, 4.
udgave (2012), side 128.
samlet finder andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 ikke anvendelse ved afsigelsen af et
konkursdekret over en andelsboligforening. bestemmelsen finder først anvendelse, når
konkursboet sælger andelsboligforeningens ejendom til en ny ejer.
ad konkursens konsekvenser for andelsboligforeningen
                                                 - 10 -
det gøres gældende, at andelsboligforeningen består under konkursen. andelsboligfor-
eningen består på samme måde som andre juridiske personer frem til den endelige af-
slutning af konkursbehandlingen. under konkursen er retsforholdet mellem andelsha-
verne og andelsboligforeningen fortsat reguleret af andelsboligforeningens vedtægt. at
råderetten i formueretlig henseende er overgået fra ledelsen af andelsboligforeningen til
kurator medfører ikke, at vedtægten er bortfaldet. en andelsboligforening ophører ikke,
fordi kurator i en periode udøver visse af de beføjelser, der før konkursen tilkom besty-
relse og generalforsamling.
at en andelsboligforening består og er i stand til på ny at overtage de beføjelser, som un-
der konkursen tilkommer kurator, ses af forløbet vedrørende andelsboligforeningen
bangsbohus (k 1030/14-m), der var under konkursbehandling fra den 22. september 2014
til den 3. oktober 2014. ved ophævelsen af konkursen overgik andelsboligforeningen til
fortsat likvidationsbehandling. andelsboligforeningens generalforsamling genoptog sit
virke, og andelshavernes forhold var fortsat reguleret af andelsboligforeningens vedtægt.
det gør ingen forskel, at konkursdekretet over andelsboligforeningen bangsbohus var
kæret. retsvirkningerne af konkursdekretet påvirkes ikke af, om kærefristen er udløbet,
eller om konkursdekretet er kæret uden at være tillagt opsættende virkning. på tidspunk-
tet for afsigelsen af konkursdekretet overtager kurator den fulde rådighed over aktiverne
og andelshavernes indflydelse ophører fuldstændigt, jf. konkurslovens § 29, uanset kæ-
refrist og kæremål.
at en andelsboligforening eksisterer efter afsigelsen af et konkursdekret er også lagt til
grund af ministeren for by, bolig og landdistrikters svar af 17. maj 2013 til folketingets
by- og boligudvalg (besvarelse af spørgsmål 73) om andelshavernes rettigheder efter af-
sigelsen af et konkursdekret (bilag f).
i overensstemmelse hermed angiver retsteorien, at en andelsboligforening består under
konkursen, se ulrik rammeskow bang-pedersen m.fl.: konkursret, 1. udgave. (2014), s.
650, 4.-5. afsnit og s. 662, næstsidste afsnit.
det kan derfor lægges til grund, at andelsboligforeningen består under konkursen, og at
andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 ikke kan anvendes ud fra betragtninger om andels-
boligforeningens ophør ved dekretet.
ad konkursboets indtræden
det gøres gældende, at spørgsmålet om konkursboets indtræden i retsforholdet til an-
delshaverne ikke er relevant for bedømmelsen af, om der sker et ejerskifte i forbindelse
med afsigelse af et konkursdekret over en andelsboligforening efter andelsboligfor-
eningslovens § 4, stk. 1.
aftaleforholdet mellem andelsboligforeningen og andelshaverne er reguleret af vedtæg-
ten. det er imidlertid ikke vedtægten, som regulerer andelsboligforeningens ejerskab til
ejendommen, men derimod de aftaler, som andelsboligforeningen indgår om køb og salg.
andelsboligforeningens ejerskab til ejendommen har intet at gøre med andelsboligfor-
eningens retlige relation til andelshaverne og påvirkes derfor ikke af, om konkursboet er
indtrådt i retsforholdet til andelshaverne.
                                                      - 11 -
       spørgsmålet om indtræden har slet ikke været aktuelt. andelsboligforeningens ydelse til
       andelshaverne består i brugsret til andelslejlighederne, mens andelshavernes modydelse
       består af de revolverende boligafgiftsbetalinger. ved indtræden forpligtes konkursboet til
       at opfylde en aftale på massekravsniveau. på konkurstidspunktet havde andelsboligfor-
       eningen allerede leveret sin ydelse til andelshaverne i form af andelslejlighederne og af-
       ventede kun modydelserne fra andelshaverne i form af revolverende betaling af boligaf-
       gifter.
       medkontrahentens pligt til at betale sin ydelse afhænger ikke af, om konkursboet indtræ-
       der i aftalen. andelshaverne var således forpligtede til at betale boligafgifterne uanset,
       om konkursboet indtrådte i aftaleforholdet. da konkursboet havde opfyldt sin del af afta-
       len, og da andelshaverne under alle omstændigheder skulle betale modydelsen, var der
       hverken anledning for konkursboet til at indtræde i aftalerne eller for andelshaverne til at
       søge afklaret, om boet ville indtræde.
       relationen mellem andelshaverne og andelsboligforeningen er således fortsat under kon-
       kursen alene med de ændringer, der følger af, at retten til at råde i formueretlig henseen-
       de er overgået til kurator i medfør af konkurslovens § 29. hvis retten mod forventning
       måtte tillægge spørgsmålet om indtræden i forhold til andelshaverne betydning, må for-
       løbet tale for, at parterne i aftaleforholdet er de samme, og at andelsboligforeningslovens
       § 4, stk. 1 ikke finder anvendelse.”
skifterettens begrundelse og resultat
det hedder i andelsboligforeningslovens § 4:
       ”erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fort-
       sat brugsret som lejere.
       stk. 2. ved et frivilligt salg af foreningens ejendom kan bestemmelsen i stk. 1, kun fravi-
       ges, hvis den enkelte andelshaver i forbindelse med salget samtykker heri.”
afsigelsen af konkursdekret indebærer alene, at andelsboligforeningens ret til at råde over
ejendommen i formueretlig henseende overgår til kurator, jf. konkurslovens § 29. under
konkursen forbliver ejendomsretten til ejendommen således hos andelsboligforeningen. af-
sigelsen af konkursdekret over en andelsboligforening indebærer endvidere ikke, at andels-
boligforeningen ophører med at eksistere. afsigelsen af konkursdekret over andelsboligfor-
eningen medfører derfor ikke, at ejendommen erhverves af konkursboet som ny ejer som an-
ført i andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, og at jette og lars erik sebbelov af den grund
overgår fra at være andelshavere til lejere. da jette og lars erik sebbelov således fortsat er
andelshavere, finder lejeloven ikke finder anvendelse på retsforholdet mellem jette og lars
erik sebbelov og konkursboet.
                                              - 12 -
konkursboet frifindes herefter for den nedlagte betalingspåstand.
som følge af sagens principielle karakter skal ingen af parterne betale sagsomkostninger til
den anden part.
                                     thi kendes for ret:
andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs frifindes.
ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part.
                                        henrik rothe
                                           (sign.)
                                        ___ ___ ___
                               udskriftens rigtighed bekræftes
                                  sø- og handelsretten, den
