retten i sønderborg
dom
afsagt den 28. juni 2012 i sag nr. bs c8-1538/2010:
kenneth bøttcher
og
maria todsen
mod
hans boserup
og
sag nr. bs c8-2236/2011:
hans boserup
mod
k
sagens baggrund og parternes påstande
i februar 2008 købte sagsøgerne, kenneth bøttcher og maria todsen ejen-
dommen lærkevej 4, sønderborg. i forbindelse med handelen havde sagsø-
gerne antaget sagsøgte, advokat hans boserup, som deres advokat. denne
sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgte på grund af mangelfuld råd-
givning er erstatningsansvarlig for sagsøgernes tab i anledning af, at ejen-
dommen havde ulovlige elinstallationer, da sagsøgerne købte den.
sagen vedrører endvidere spørgsmålet om, hvorvidt adciterede, k, skal fri-
holde sagsøgte for det beløb, han måtte blive dømt til at betale til sagsøgerne.
sagsøgernes påstand er, at sagsøgte skal betale 80.108,75 kr. med tillæg af
sædvanlige procesrenter af 50.000 kr. fra sagens anlæg til den 27. august
2010 til betaling sker og af 30.108,75 kr. fra den 5. november 2011 til betaling
sker.
sagsøgtes påstand i hovedsagen er principalt frifindelse, subsidiært betaling
af et mindre beløb end det påstævnte. over for adciterede har sagsøgte ned-
lagt påstand om, at adciterede skal betale sagsøgte, hvad sagsøgte måtte blive
pålagt at betale til sagsøgerne, samt at adciterede skal anerkende sit erstat-
ningsansvar over for sagsøgerne for ulovlige elinstallationer.
                                             - 2 -
adciteredes påstand over for sagsøgtes påstande er frifindelse, subsidiært be-
taling af et mindre beløb.
oplysningerne i sagen
sagsøgerne købte i februar 2008 ejendommen beliggende lærkevænget 4,
6400 sønderborg med overtagelsesdag den 15. juni 2008. ejendommen, der
var udbudt til salg for 1.395.000 kr., blev købt for 1.375.000 kr. handelen
blev indgået efter reglerne om lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af
fast ejendom og indeholdt både tilstandsrapport og ejerforsikringstilbud. af
købsaftalen fremgik det blandt andet, at
        .... nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes god-
        kender handlen for så vidt angår det juridiske indhold. indsigelser
        skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest d.
        25.02.2008. såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den an-
        førte dato kl. 12.00, er handelen bindende ....
under "individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger..." hedder det bl.a.:
        .... køber accepterer tilstandsrapportens/sundhedsattest tm's ind-
        hold og accepterer selv at sørge for evt. udbedring/udskiftning af de i
        rapporten anførte forhold.
        køber har fået et afslag i den kontante udbudspris på kr. 20.000,00. ....
af tilstandsrapporten fremgik det vedrørende ejendommens elinstallationer,
at der var en un-bemærkning, og at
        ".... der ses lampesteder i værelse mod syd/øst uden loftsdåse samt
        vægbelysning i gang uden dåse. halogenbelysning i bad virker mangel-
        fuld. det anbefales at lade den samlede el-installatioen kontrolleres af
        autoriseret elektriker. ...."
af tilstandsrapporten fremgik det vedrørende sælgers oplysninger om ejen-
dommens el-installationer, at sælger (adciterede) ikke vidste, om der var dele
af ejendommens el-installationer, der var udført af personer uden autorisa-
tion, ligesom det fremgik af sælgers oplysninger om ejendommen generelt, at
sælger (adciterede) heller ikke vidste, om der var bygninger eller dele af byg-
ninger, der var udført som selvbyg eller medbyg.
af adciteredes ejerskifteforsikringstilbud fremgik det blandt andet, hvilke
skader, der ikke ville være dækket af forsikringen. det anførtes blandt andet,
at
        ".... forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten, medmindre forholdet
        er klart forkert beskrevet i rapporten ...."
ikke er dækket af forsikringen, ligesom
                                              - 3 -
        ".... forhold vedrørende bygningens overensstemmelse med servitutter
        eller lovlighed i henhold til offentligretlige forskrifter ...."
heller ikke er dækket af forsikringen.
sagsøgerne lod ikke ejendommens elinstallationer undersøge nærmere og
drøftede i øvrigt ikke handelens dokumenter med sagsøgte.
det viste sig efterfølgende, at ejendommens elinstallationer var ulovlige. ud-
bedring af de ulovlige elinstallationer vil ifølge et under sagen afholdt syn og
skøn med el-installatør ole jensen som skønsmand koste 80.108,75 kr.
sagsøgeren kenneth bøttcher har forklaret blandt andet, at han er 29 år, ud-
lært butiksslagter og arbejder i bilkas slagterafdeling. maria todsen er 28
år, udlært receptionist og arbejder i bilkas kundeservice. det var første gang,
at de købte fast ejendom. ejendommen var udbudt til salg for ca. 1,4 mio.
kr., men der blev givet et afslag på 20.000 kr. de havde ikke sagkyndige med
ude at besigtige ejendommen forud for købet. marias far, der er stærk-
strømsingeniør, var med, og da han så ejendommens tag, sagde han, at de
skulle tale med ejendomsmægleren om det, idet der var revnede tagsten. ma-
rias far havde overfladisk bladret tilstandsrapporten igennem. da de skrev
købsaftalen under hos home, valgte de sagsøgte som deres advokat ud fra en
liste over advokater, som ejendomsmægleren havde. han husker ikke, hvor-
når dette møde fandt sted. de har aldrig talt med sagsøgte om handelen men
kun fået breve fra hans sekretær. første gang de mødte sagsøgte var til syns-
og skønsforretningen. de har aldrig fået handelen og alle dens dokumenter
gennemgået hos sagsøgte. de havde en forventning om, at sagsøgte under et
møde ville gennemgå handelen og alle dokumenterne med dem, herunder til-
standsrapporten, således at de fik betydningen og konsekvenserne af de
mange dokumenter forklaret. sagsøgte skulle have fortalt dem, at de skulle
få elinstallationerne undersøgt nærmere, inden de skrev købsaftalen under.
havde sagsøgte sagt det, ville de have ladet elinstallationerne undersøge. han
mener at have anmodet sagsøgte om et møde men er ikke sikker på det. han
tror ikke, at sagsøgte har sagt nej til at mødes med dem. han husker ikke, om
ejendomsmægleren gennemgik tilstandsrapporten med dem. det hele var
nyt. det var første gang de købte hus, og de var bare glade for at have fået
hus. to dage efter at de skrev købsaftalen under, rejste de på ferie i venezu-
ela i 14 dage, så det hele gik ret hurtigt. handelen skulle godkendes inden 28.
februar 2008, men han tænkte ikke, at det var et problem, at de rejste på fe-
rie i 14 dage. måske hørte de ikke så godt efter, da ejendomsmægleren gen-
nemgik tilstandsrapporten. han ved ikke, hvad afslaget på de 20.000 kr.
skulle dække. det skulle vist nok dække taget. havde han fået oplyst, at re-
parationen af elinstallationerne ville koste 80.000 kr., skulle afslaget have
været større. han husker ikke, om sagsøgte først blev anmodet om at repræ-
sentere dem den 7. marts 2008 og i givet fald, om det var fordi, de var på fe-
rie i 14 dage efter at have skrevet købsaftalen under. de har ikke fået et på-
bud om lovliggørelse af elinstallationerne og har ikke anmodet adciterede om
at udbedre de ulovlige elinstallationer.
                                            - 4 -
sagsøgte, advokat hans boserup har forklaret blandt andet, at han den 7.
marts 2008 fik handelens dokumenter fra home, der forespurgte, om han
ville tage sig af handelen. dette bekræftede han over for home kl. 13.11
samme dag. han fremsendte skødeudkast til sagsøgerne den 4. april 2008, og
den 11. april 2008 forespurgte home, om sagsøgerne havde godkendt skøde-
udkastet. han skrev derfor samme dag til sagsøgerne, og den 14. april 2008
fremsendte han det originale skøde til underskrift hos sagsøgerne. han har
ingen ordrebekræftelsesblanketter. ifølge de advokatetiske regler har han
pligt til uopfordret at give prisoplysning. han har mundtligt den 7. marts
2008 givet sagsøgerne prisoplysning. det skete ved, at sagsøgerne den 7.
marts 2008 rettede henvendelse til hans kontor og forhørte sig om prisen.
den fik sagsøgerne oplyst. han modtog også handelen fra home den 7. marts
2008. sagsøgerne har betalt 5.660 kr. ekskl. moms for hans arbejde med
handelen. det, de fik for pengene, var en berigtigelse af handelen, så de ikke
afleverede penge, før de var sikre på at få deres ydelse. "berigtige" betyder
at sikre at parterne ikke afleverer ydelser til hinanden uden at få det, de har
aftalt. han gik ud fra, at ejendomsmægleren havde fortalt sagsøgerne, hvad
de skulle bruge en advokat til. havde der været åbenstående spørgsmål i sa-
gens dokumenter, var sagsøgerne blevet gjort opmærksom herpå. parterne
havde aftalt, at indsigelsesfristen var den 28. februar 2008, og han fik først
sagen den 7. marts 2008. derfor kunne han ikke gøre noget ved aftalens ind-
hold. hans mandat var ret bundet, fordi der var indgået en bindende aftale
med adciterede, da han fik sagen. han påpegede ikke over for sagsøgerne, at
hans mandat var bundet, da indsigelsesfristen var sprunget.
adciterede, k har forklaret blandt andet, at hun købte ejendommen 15. no-
vember 2003. det eneste elarbejde, hun har fået udført på ejendommen, var
da nh jespersen a/s i november 2003 flyttede eltavlen fra entreen til bryg-
gerset og etablerede jordforbindelse til gruppetavle og komfur. hun har hel-
ler ikke selv lavet elarbejde på ejendommen. baggrunden for hendes oplys-
ning i tilstandsrapporten om, at hun ikke vidste, om der var dele af elinstalla-
tionerne, der var udført af personer uden autorisation, var, at hun ikke vid-
ste, om den tidligere ejer havde fået lavet uautoriseret elarbejde. hun har
kun fået lavet elarbejde af nh jespersen a/s. afslaget i købesummen på
20.000 kr. skulle dække de i tilstandsrapporten nævnte forhold. hun husker
ikke, om hun talte med sagsøgerne om, hvad de 20.000 kr. specifikt skulle
dække. hun har sat trælofter op i 5 af ejendommens rum. der var allerede
sat trælofter op i 2 rum, da hun flyttede ind. da hun satte lofter op, skruede
hun eldåsen løs og skar hul i træet, satte det nye loft op og skruede eldåsen på
igen på det nye loft. der blev ikke herved ændret på elinstallationen. hun
trak ikke nye ledninger, og hun forlængede heller ikke de eksisterende led-
ninger, idet der var ledning nok til, at dåsen kunne flyttes lidt ned. hun op-
fattede ikke dette som elarbejde. home ringede på et tidspunkt til hende og
spurgte, om hun havde lavet elarbejde i ejendommen. hun svarede, at hun
havde fået nh jespersen a/s til at flytte en eltavle.
parternes synspunkter
sagsøgeren har blandt andet gjort gældende, at sagsøgte har handlet an-
svarspådragende ved ikke at have rådgivet sagsøgerne, der er forbrugere og
                                           - 5 -
førstegangskøbere, om de juridiske forhold ved handelen, herunder indhol-
det af tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringstilbuddet samt om konse-
kvenserne af, at der i tilstandsrapporten er opfordringer til sagsøgerne om at
lade forholdene, herunder elinstallationerne, undersøge nærmere og betyd-
ningen af undtagelserne i forsikringstilbuddet. som berigtigende advokat har
det påhvilet sagsøgte at klargøre over for sagsøgerne, at de ikke ville kunne
gøre et et krav gældende over for adciterede eller ejerskifteforsikringen, hvis
forholdene var nævnt i tilstandsrapporten og forsikringstilbuddet, ligesom
det har påhvilet sagsøgte at klargøre over for sagsøgerne, at købsaftalen var
endelig, og at han derfor ikke ville kunne gøre en forskel trods advokatfor-
beholdet. sagsøgte har ikke opfyldt disse krav. sagsøgerne har lidt et tab som
følge af sagsøgtes mangelfulde rådgivning, og tabet kan opgøres til det, det vil
koste at lovliggøre elinstallationerne. tabet er dokumenteret ved det i sagen
afholdte syn og skøn. afslaget på 20.000 kr. er ikke et udtryk for, at der er
handlet af med de ulovlige elinstallationer. afslaget er givet på grund af rev-
nede tagplader. sagsøgerens tab er en adækvat følge af sagsøgtes mangel-
fulde rådgivning. sagsøgerens krav vil ikke kunne rettes mod adciterede, idet
adciterede i tilstandsrapporten har anført, at hun ikke vidste, om elinstallati-
onerne eller dele heraf var udført af lægmand, hvorfor hendes loyale oplys-
ningspligt ikke er tilsidesat.
sagsøgte har blandt andet gjort gældende, at der ikke foreligger et ansvars-
grundlag. sagsøgte har netop ydet den rådgivning, som sagsøgeren bad om -
nemlig at berigtige handelen efter at bindende aftale mellem sagsøgeren og
adciterede var indgået. sagsøgte har ikke nægtet at gennemgå handelen og
dens dokumenter med sagsøgerne, men sagsøgerne har selv fravalgt at
komme til møde og få dokumeterne gennemgået. det var ydermere ikke en
del af sagsøgtes opgaver som berigtigende advokat at spørge sagsøgeren om,
hvorvidt sagsøgeren har fået elinstallationerne undersøgt nærmere eller i øv-
rigt at læse dokumenterne højt for sagsøgeren. hertil kommer, at ejendoms-
mægleren ifølge købsaftalen havde gennemgået ejendommens papirer med
sagsøgeren, herunder at sagsøgeren ikke ville kunne rejse krav mod adcite-
rede vedrørende ejendommens fysiske forhold. i øvrigt kunne sagsøgeren
ikke have handlet anderledes, dersom sagsøgte havde gennemgået tilstands-
rapporten med sagsøgeren, idet der var givet afslag for de i tilstandsrappor-
ten nævnte forhold. sagsøgtes ansvar er et subsidiært ansvar i forhold til ad-
citeredes. sagsøgeren burde derfor have rettet sit krav mod adciterede. der
foreligger ikke årsagsforbindelse mellem den af sagsøgte ydede rådgivning og
det påståede tab, fordi sagsøgte ikke kunne have påberåbt sig advokatforbe-
holdet, idet indsigelsesfristen var sprunget, da sagsøgeren anmodede sagsøgte
om bistand med handelen. sagsøgeren har ikke lidt et tab, idet der ikke er gi-
vet et påbud fra offentlige myndigheder om at lovliggøre de ulovlige elinstal-
lationer, og sagsøgeren har heller ikke afholdt udgifter til en lovliggørelse.
endvidere kunne sagsøgeren have rettet et krav mod adciterede, der ifølge
lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, § 2, stk. 5 ikke
er frigjort fra ansvaret for de ulovlige elinstallationer. først hvis adciterede
ikke kunne betale, ville sagsøgeren kunne søge erstatning fra sagsøgte. sag-
søgeren har derfor heller ikke begrænset sit tab. endvidere var der mellem
sagsøgeren og adciterede indgået en bindende aftale om et afslag på 20.000
kr. for de i tilstandsrapporten anførte forhold. der er således handlet af med
                                            - 6 -
de mangler, der måtte være, og dermed har sagsøgeren ikke lidt et tab. stør-
relsen af det påståede tab bestrides, idet kun elinstallatøren er udmeldt som
syns- og skønsmand. at syn og skønsmanden har henvendt sig til en maler og
tømrer for at indhente tilbud gør ikke disse til syns- og skønsmænd, hvorfor
tilbuddene på hhv. malerarbejde og tømrerarbejde ikke kan indgå som en
del af syns- og skønserklæringen.
overfor adciterede har sagsøgte blandt andet gjort gældende, at adciterede
skal friholde sagsøgte for det, sagsøgte måtte skulle betale til sagsøgeren, da
adciterede er den, der har udført de ulovlige elinstallationer eller ladet dem
udføre, og som har givet urigtige oplysninger i tilstandsrapporten. adcite-
rede har ikke i tilstandsrapporten oplyst, at der er udført elarbejde, selvom
syns- og skønsmanden har konstateret, at der er begået ulovligheder, da
trælofterne er sat op. adciterede er endvidere ansvarlig for de ulovlige elin-
stallationer ud fra reglerne om springende regres, herunder ud fra et berigel-
sessynspunkt, idet adciterede ville opnå en berigelse ved at undgå at betale
erstatning til sagsøgeren, selvom hun er ansvarlig for de ulovlige elinstallati-
oner.
adciterede har blandt andet gjort gældende, at adciterede ikke hæfter over
for sagsøgte for sagsøgtes eventuelle rådgiveransvar over for sagsøgeren, idet
der ikke består noget kontraktsforhold mellem adciterede og sagsøgte. adci-
terede har ikke tilsidesat sin loyale oplysningspligt og er derfor ikke erstat-
ningsansvarlig over for sagsøgeren. adciterede var ikke klar over, hvad den
tidligere ejer af ejendommen havde foretaget sig, og det er det svar, hun har
givet i tilstandsrapporten. adciterede har hverken handlet svigagtigt eller
groft uagtsomt. det eneste adciterede har gjort er at sætte trælofter op i 5 af
ejendommens rum. hun har ikke i denne forbindelse pillet ved elinstallatio-
nerne. adciterede har givet sagsøgeren et afslag på 20.000 kr. til dækning af
de i tilstandsrapportens anførte forhold. der er således i købsaftalen handlet
af med de mangler, der måtte være, og den aftale er sagsøgeren bundet af.
sagsøgeren har netop heller ikke stævnet adciterede for ulovlige elinstallati-
oner eller grov uagtsomhed. reglerne om springende regres finder ikke an-
vendelse.
rettens begrundelse og afgørelse
det lægges til grund, at der var ulovlige elinstallationer i den ejendom, som
sagsøgerne købte af adciterede, og at udgifterne til lovliggørelse efter det af-
holdte syn og skøn vil koste 80.108,75 kr.
sagsøgeren anmodede sagsøgte om advokatbistand i forbindelse med sagsø-
gerens køb af ejendommen. efter bevisførelsen lægger retten til grund, at
sagsøgerens anmodning om advokatbistand var sagsøgte i hænde den 7.
marts 2008. selvom indsigelsesfristen i købsaftalen på dette tidspunkt var
sprunget, og købsaftalen mellem sagsøgeren og adciterede derfor var bin-
dende, finder retten, at sagsøgte som berigtigende advokat for sagsøgeren
burde have undersøgt og rådgivet om alle juridiske og økonomiske forhold
vedrørende ejendommen, som kunne antages at have haft betydning for sag-
søgeren, herunder betydningen og konsekvenserne af tilstandsrapportens
                                            - 7 -
oplysning om, at ejendommens elinstallationer burde undersøges nærmere,
og ejerskifteforsikringens ansvarsfraskrivelser. retten finder endvidere, at
sagsøgte som advokat for sagsøgeren burde have oplyst sagsøgeren om, at
indsigelsesfristen var sprunget, og at det derfor ikke længere var muligt at
gøre brug af advokatforbeholdet. da sagsøgte herefter ikke har opfyldt sine
forpligtelser som berigtigende advokat over for sagsøgeren, har sagsøgte
handlet ansvarspådragende.
det fremgår af købsaftalen, at "indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler
skriftligt i hænde senest d. 25.02.2008. såfremt indsigelser ikke er fremkommet
senest den anførte dato kl. 12.00, er handelen bindende". på det tidspunkt
hvor sagsøgte modtog sagen den 7. marts 2008, var handelen endelig og bin-
dende for sagsøgeren, og sagsøgeren har ikke påvist dispositioner, som sag-
søgte kunne og burde have foretaget i anledning af de ulovlige elinstallatio-
ner, og som kunne have ført til, at sagsøgerens tab var undgået.
endvidere fremgår det af købsaftalen, at køber accepterer tilstandsrappor-
tens/sundhedsattest tm's indhold og accepterer selv at sørge for evt. udbed-
ring/udskiftning af de i rapporten anførte forhold. køber har fået et afslag i den
kontante udbudspris på kr. 20.000,00." retten finder herefter, at der med af-
slaget er handlet af med de forhold, herunder de ulovlige elinstallationer, der
er omtalt i tilstandsrapporten, og at sagsøgeren er bundet af denne aftale.
retten finder det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at afslaget alene er ydet
sagsøgeren som følge af revnede tagplader.
retten finder således ikke, at der af sagsøgeren er ført bevis for, at sagsøgtes
manglende opfyldelse af sine pligter som advokat har været tabsgivende for
sagsøgeren, hvorfor sagsøgte frifindes.
allerede som følge af det ovenfor anførte, afsiges der dom i overensstemmelse
med adciteredes frifindelsespåstand for så vidt angår sagsøgtes påstand 1 i
adcitationssagen.
over for sagsøgtes påstand 2 i adcitationssagen skal retten bemærke, at det
efter bevisførelsen må lægges til grund, at adciterede hverken har handlet
svigagtigt eller groft uagtsomt. herefter og da adciterede og sagsøgeren iøv-
rigt må anses for at have handlet af med hensyn til manglerne ved ejendom-
men jf. ovenfor, er adciterede ikke erstatningsansvarlig over for sagsøgeren
for de ulovlige elinstallationer, hvorfor adciterede frifindes for den af sag-
søgte nedlagt påstand 2.
med hensyn til sagens omkostninger forholdes der som nærmere nedenfor
bestemt, hvorved bemærkes, at omkostningerne dækker udgiften til advo-
katbistand ekskl. moms for så vidt angår sagsøgte og inkl. moms for så vidt
angår adciterede.
der er ved omkostningsafgørelsen lagt vægt på sagens omfang og karakter,
herunder at der har været afholdt syn- og skøn under sagen, det nu opnåede
resultat, samt at sagsøgte selv har ført sagen og derfor ikke har haft udgifter
til advokatbistand.
                                            - 8 -
thi kendes for ret:
sagsøgte, advokat hans boserup frifindes.
inden 14 dage skal sagsøgerne kenneth bøttcher og maria todsen betale
sagsomkostninger til sagsøgte, advokat hans boserup, med 15.000 kr., der
forrentes efter rentelovens § 8a.
adciterede, k, frifindes.
inden 14 dage skal sagsøgte, advokat hans boserup, betale sagsomkostninger
til adciterede, k, med 15.000 kr., der forrentes efter rentelovens § 8a.
