                             højesterets dom
                           afsagt tirsdag den 29. april 2014
sag 42/2012
(1. afdeling)
k/s savontie ved investorerne
(advokat christian falk hansen)
mod
skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat steffen sværke)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 22. afdeling den 20. januar 2012.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, jon stokholm, hanne schmidt,
lars hjortnæs og jan schans christensen.
påstande
appellanten, k/s savontie ved investorerne, har gentaget sine subsidiære påstande samt fra-
faldet sine principale påstande og sin mest subsidiære påstand.
indstævnte, skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.
anbringender
k/s savontie ved investorerne har som begrundelse for at frafalde de nævnte påstande anført
bl.a., at højesteret ved dommen af 3. marts 2014 i sag 170/2012 har fastslået, at der ved
erhvervelse af anparter i et ejendomsinvesteringsprojekt – uanset om det sker ved tegning el-
ler køb – skal henføres beløb til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investe-
ringsprojektet, der ikke kan indgå i anskaffelsessummen, hverken efter afskrivningsloven eller
efter ejendomsavancebeskatningsloven.
                                                - 2 -
i den foreliggende sag er forskellen mellem griffin ejendomme a/s’ anskaffelsessum for
ejendommen på 246.180.000 kr. og videresalgsprisen til investorerne i k/s savontie på
288.030.600 kr. ca. 42.000.000 kr. det afgørende spørgsmål i denne sag er, hvor stor en del af
dette beløb, der rettelig skal henføres til betaling for den overordnede strukturering og tilret-
telæggelse af investeringsprojektet og dermed ikke kan indgå ved opgørelsen af den skatte-
mæssige anskaffelsessum.
østre landsret har i den indankede dom henført ca. 23 mio. kr. af de 42 mio. kr. til udgifter
vedrørende due diligence, mæglerhonorar og øvrige købsomkostninger. k/s savontie ved
investorerne gør gældende, at hele beløbet på ca. 23 mio. kr. skal indgå ved opgørelsen af
afskrivningsgrundlaget og anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven, da
investorerne i k/s savontie ved deres indtræden som kommanditister påtog sig at tage del i
disse udgifter, jf. retsanvendelsen i højesterets dom af 3. marts 2014 i sag 170/2012.
k/s savontie ved investorerne accepterer, at en del af beløbet på de ca. 19 mio. kr. skal henfø-
res til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og som følge
heraf ikke kan indgå i den skattemæssige anskaffelsessum. langt størstedelen af beløbet skal
imidlertid henføres til griffin ejendomme a/s’ videresalgsavance ved salget af ejendommen
til investorerne i k/s savontie. denne del af beløbet på de ca. 19 mio. kr. skal derfor efter
almindelige skatteretlige principper indgå ved opgørelsen af investorernes skattemæssige an-
skaffelsessum for ejendommen.
parterne har i øvrigt gentaget deres anbringender.
højesterets begrundelse og resultat
sagen angår, hvilke udgifter der kan indgå i anskaffelsessummen ved opgørelsen af afskriv-
ningsgrundlaget og grundlaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven for den
faste ejendom i finland, som k/s savontie og dermed investorerne i dette selskab har erhver-
vet, jf. afskrivningslovens § 17 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4.
højesteret har fastslået, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter afskrivningsloven
og efter ejendomsavancebeskatningsloven – ud over købesummen – alene kan medregnes
                                                - 3 -
udgifter, som kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, og at
udgifter til f.eks. den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt,
ikke kan medregnes, jf. højesterets dom af 3. marts 2014 i sag 170/2012.
det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at de udgifter, som ønskes medregnet i anskaf-
felsessummen, kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet. det
samme gælder opdeling af omkostninger på bistand, der kan medregnes, og bistand der ikke
kan, i tilfælde, hvor omkostningen omfatter begge elementer. der henvises herved til højeste-
rets dom af 27. januar 2014, gengivet i ufr 2014 s. 1193.
i den foreliggende sag har k/s savontie, der var ejet af griffin ejendomme a/s, erhvervet
ejendommen den 6. juni 2007 for et beløb svarende til 246.180.000 kr. overdragelsen af ejen-
dommen ved salg af andele i kommanditselskabet i oktober-december 2007 skete til et samlet
beløb på 288.030.600 kr.
det er ubestridt, at 23.387.000 kr. af differencebeløbet på i alt 41.850.600 kr. vedrører udgif-
ter til due diligence, mæglerhonorar og øvrige købsomkostninger afholdt af griffin ejen-
domme a/s, der var projektudbyder. k/s savontie har fremlagt bilag vedrørende nogle af de
afholdte udgifter, herunder udgifter til due diligence rapport og miljørapport, udgifter til vur-
deringsrapport, mæglerhonorar, udgifter til tilvejebringelse af finansiering og diverse advo-
katudgifter.
højesteret finder, at udgifter til due diligence, miljøundersøgelser, vurdering af ejendommen,
tilvejebringelse af finansiering og udgifter til formidling af ejendomskøb ikke kan henføres til
berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, og at ingen af de fremlagte bilag ved-
rørende advokat- og mæglerudgifter indeholder oplysninger, der giver grundlag for at fastslå,
at der er tale om udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. da kom-
manditselskabet heller ikke i øvrigt har dokumenteret, at der har været afholdt sådanne udgif-
ter og i givet fald med hvilke beløb, tiltræder højesteret, at ingen del af beløbet på 23.387.000
kr. kan indgå i den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen.
der er enighed mellem parterne om, at der i den resterende del af differencebeløbet på
41.850.600 kr., dvs. 18.463.600 kr., indgår vederlag til griffin ejendomme a/s, der forestod
                                               - 4 -
struktureringen og tilrettelæggelsen af investeringsprojektet, herunder udarbejdelse af pro-
spekt, uden at fakturere kommanditselskabet for disse ydelser. der er endvidere enighed om,
at værdien af selve ejendommen på tidspunktet for overdragelsen til investorerne var
246.180.000 kr., idet der herved ses bort fra værdien af det arbejde, griffin ejendomme a/s
havde udført. uenigheden angår, om der som anført af k/s savontie for så vidt angår langt
størstedelen af beløbet på de 18.463.600 kr. er tale om en handelsavance, der knytter sig til
selve ejendommen, eller om hele dette beløb som anført af skatteministeriet er vederlag for
den overordnede strukturering og planlægning af investeringsprojektet.
af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder højesteret, at heller ikke nogen del af de
18.463.600 kr. kan indgå i anskaffelsessummen for den faste ejendom. det bemærkes herved,
at værdien af selve ejendommen på tidspunktet for overdragelsen til investorerne var
246.180.000 kr., og at der ikke er grundlag for at antage, at de udgifter, der blev afholdt af
griffin ejendomme a/s, har medført en højere værdi af den faste ejendom. beløbet på de
18.463.600 kr. må således i sin helhed anses for at vedrøre den overordnede strukturering og
tilrettelæggelse af investeringsprojektet.
højesteret stadfæster herefter dommen.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal k/s savontie ved investorerne betale 500.000 kr. til
skatteministeriet.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
