                                            - 1 -
den 1. april 2015 kl. 10:00 blev skifteretten sat af vicepræsident mads bundgaard larsen.
der foretoges:
k 1774/13-m
a/b bangsbohus i likvidation
mod
danske bank a/s
og
realkredit danmark a/s
for a/b bangsbohus i likvidation mødte advokat finn lynge jepsen.
for danske bank a/s og realkredit danmark a/s mødte advokat anne birgitte gammel-
jord.
retten afsagde følgende
                                           kendelse:
indledning og påstande
andelsboligforeningen bangsbohus i likvidation har indleveret en konkursbegæring den
10. september 2013, hvor foreningen selv anmoder om at blive taget under konkursbe-
handling. foreningens kreditorer, danske bank a/s og realkredit danmark a/s, har pro-
testeret mod foreningens konkursbegæring. spørgsmålet er, om andelsboligforeningen
kan gå konkurs, når foreningens kreditorer modsætter sig. hvis dette spørgsmål besvares
bekræftende, opstår spørgsmålet, om andelsboligforeningen er insolvent i konkurslovens
forstand, og i den forbindelse spørgsmålet om, hvad det betyder, at kreditorerne har
                                               - 2 -
fremsat et tilbud om hovedvilkår for en rekonstruktion med akkordering, som andelsbo-
ligforeningen har sagt nej til. der er herudover et overordnet spørgsmål om, hvorvidt der
overhovedet foreligger en gyldig begæring om konkurs, det vil sige om foreningen gyl-
digt har vedtaget at bemyndige likvidatorerne til at indgive begæringen.
a/b bangsbohus i likvidation har nedlagt påstand om, at konkursbegæringen indgivet
den 10. september 2013 af a/b bangsbohus i likvidation fremmes.
danske bank a/s og realkredit danmark a/s har nedlagt påstand om, at konkursbegæ-
ringen nægtes fremme.
sagen er mundtligt forhandlet den 10. og 11. marts 2015.
sagens oplysninger
andelsboligforeningens stiftelse og lån
andelsboligforeningen bangsbohus (nu i likvidation) består af 62 andelshavere, og for-
eningen ejer en ejendom på peter bangsvej og hattens allé på frederiksberg. ejendom-
men består af 62 lejligheder knyttet til andele og af yderligere 21 lejligheder, som forenin-
gen ejer og lejer ud.
andelsboligforeningen blev stiftet i 2006, da foreningen købte ejendommen for 166 mio.
kr. købet blev finansieret ved et realkreditlån på 132.794.000 kr. hos realkredit danmark.
realkreditlånet er afdragsfrit frem til 2016. dertil kom en kassekredit på oprindeligt
33.000.000 kr. hos bg bank, nu danske bank, som til sikkerhed for lånet fik et ejerpante-
brev på samme beløb tinglyst med prioritet efter realkreditlånet.
realkreditlånet på 132.794.000 kr. var med variabel rente, men andelsboligforeningen fik
låst renten fast ved at dele lånet op i to og indgå to tilhørende renteswapaftaler, hvor hver
renteswapaftale således dækker over 66.397.000 kr. i hver renteswapaftale er der angivet
fast rente i forskellige trin. i den første renteswapaftale er renten 3,75 % fra 29. december
2006 til 30. december 2011 og 4,82 % fra den 30. december 2011 til den 30. september 2016.
                                                           - 3 -
            i den anden renteswapaftale er renten låst på fem forskellige positioner, som stiger fra
            3,65 % i 2006 til 6,05 % i 2026.
            hæftelserne på foreningens ejendom består fortsat alene i realkreditlånet og kassekredit-
            ten, som har bestået i hele foreningens levetid. andelshaverne hæfter ikke personligt for
            nogen del af foreningens gæld.
            andelsboligforeningens økonomi frem til 2014
            der er under sagen fremlagt årsregnskaber fra 2006 til 2013. nedenfor følger nøgletal af
            særlig betydning i disse årsregnskaber. da der er tale om et uddrag af nøgletal, kan talle-
            ne for de enkelte år ikke afstemmes alene ved brug af nedenstående skema. det skal end-
            videre bemærkes, at regnskabsåret 2009 var på 14 måneder. det forholdsmæssige tal for
            en 12 måneders periode er angivet i parentes under 2009.
                         2006/07          2008        2009         2010         2011        2012        2013
indtægter i form af bo-
ligafgift og leje            7.474.377     7.725.963    9.318.029    8.112.392   8.415.461   8.603.236    8.691.311
                                                       (7.986.882)
omkostninger
ekskl. renter                1.563.005     1.881.972    1.939.564    2.043.351   2.063.709   3.105.692    4.284.025
og    nedskrivning    af                               (1.662.483)
ejendomsværdi
prioritetsrenter             6.446.267     6.465.194    8.518.267    5.730.220   5.122.760   6.220.639    8.285.072
(real+kassekredit)                                     (7.301.372)
resultat                     -805.061       -100.625     -819.092     669.513     571.938     -661.896    -3.848.073
                                                        (-702.078)
kassekreditkonto           - 34.306.800   -34.605.600 -35.374.200   -34.550.100             -34.294.967  -37.268.854
egenkapital                  3.185.279    3.135.654   -6.532.991   -11.578.218  -28.475.223 -32.828.153 -105.819.055
                                              - 4 -
resultaterne for 2010 – 2013 er præget af, at andelsboligforeningen og danske bank den 2.
juli 2010 indgik en aftale i tilknytning til kassekreditten. denne aftale gjaldt frem til den
31. maj 2013 og indebar, at banken ændrede renten på driftskreditten til 0 %. i det om-
fang, der var likviditetsoverskud, skulle kreditten nedskrives tilsvarende. endvidere
fremgik det af aftalen, at andelshaverne skulle bidrage med en stigning i boligafgiften.
der skulle således gennemføres en årlig forhøjelse af boligafgiften med minimum 1,5 % af
den beregnede boligafgift pr. m2 pr. år fra 2011 til 2013, indtil aftalen skulle revurderes.
ved salg af andelsboligforeningens lejligheder skulle provenuet bruges til nedskrivning af
kredittens maksimum, og den årlige vedligeholdelse af foreningens ejendom blev ændret
fra budgetteret 600.000 kr. til 500.000 kr. årligt.
som det fremgår, udviklede foreningens egenkapital sig fra ca. -33 mio. kr. i 2012 til ca.
-106 mio. kr. i 2013. denne udvikling skyldes i det væsentlige en nedskrivning af ejen-
dommens værdi med 79.581.151 kr., som man foretog i regnskabet for 2013. denne ned-
skrivning skyldtes, at man på en generalforsamling den 20. juni 2013 havde vedtaget at
iværksætte likvidation af foreningen, og efter denne vedtagelse ændrede man regnskabs-
praksis, således at man optog ejendommen til (anslået) realisationsværdi i stedet for – som
tidligere – til anskaffelsessum. ejendommen blev således i 2013 nedskrevet fra cirka 170
mio. kr. til 90 mio. kr. revisor tog forbehold for denne nedskrivning, idet realisationsvær-
dien var baseret på en valuarvurdering, som på tidspunktet for revisionen var to år gam-
mel.
andelsboligforeningens egenkapital er endvidere væsentligt påvirket af den regnskabs-
mæssige værdi af de to renteswapaftaler. således påvirkede kursværdien af renteswapaf-
talerne foreningens egenkapital negativt med 25.175.335 kr. i 2013.
ejendommens værdi og vedligeholdelsesstand indgår som væsentlige faktorer såvel i de
realiserede regnskabstal som i de forhandlinger, parterne har ført om andelsboligforenin-
gens fremtid. i denne sammenhæng er fremlagt vurderingsrapport fra danbolig erhverv,
hvor den kontante markedsværdi i maj 2012 blev anslået til mellem 90 og 95 mio. kr. det
var denne vurdering, der indgik i ovennævnte nedskrivning af ejendommens værdi i
2013. endvidere er fremlagt vurderingsrapport fra nybolig erhverv, hvor ejendommen i
januar 2015 er vurderet til ca. 122 mio. kr., og vurderingsrapport fra colliers international,
                                              - 5 -
hvor ejendommen ligeledes i januar 2015 er vurderet til 112,5 mio. kr. eller – hvis et kon-
kursbo sælger – 100 mio. kr.
for så vidt angår ejendommens vedligeholdelsesstand er der fremlagt tre rapporter med
tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan. den første rapport er afgivet af gaihede a/s i
maj 2010. heri er som overordnet konklusion angivet, at ejendommens tilstand generelt er
på niveau med tilsvarende ejendomme af denne alder (opført i 1938). beboerne oprethol-
der et godt niveau af indvendig vedligehold i lejligheder. endelig er det anført, at ejen-
dommen står over for renoveringsarbejder i de kommende år. det fremgår af rapportens
side 15, at gaihede anslog, at man i 2010 burde anvende 6.878.750 kr. til vedligeholdelse,
mens tallet for 2011 var 1.635.000 kr. og for 2012 17.647.500 kr. inklusive cirka 14 mio. kr.
til nyt tag. i vedligeholdelsesplan af juni 2011 fra peter jahn & partnere a/s er anbefalet
arbejder til cirka 2,3 mio. kr. i 2011, og til cirka 9,6 mio. kr. i 2012, inklusive tagarbejder.
for årene 2013 – 2020 er der budgetteret med cirka 750.000 kr. årligt. i en rapport af januar
2013 fra focus2 a/s er der i en prioriteret vedligeholdelsesplan for 2013 til 2033 budgette-
ret med gennemsnitligt cirka 1,5 mio. kr. årligt, hvis man ser bort fra udskiftning af tag i
2028.
for så vidt angår foreningens resultat for regnskabsåret 2014 er der alene fremlagt en ure-
videret råbalance. der foreligger således endnu ikke revideret regnskab. af råbalancen
fremgår bl.a., at der var indtægter på 8.780.973 kr. og udgifter før renter på 4.337.819,21
kr. resultatet før renter var således 4.443.153,89 kr. efter renteudgifter på 9.281.557,96 kr.
er resultatet angivet til - 4.838.404,07 kr.
egenkapitalen er for 2014 angivet til – 2.444.354,30 kr., og det skal hertil navnlig bemær-
kes, at ejendommen i råbalancen fortsat er angivet med en værdi opgjort på baggrund af
anskaffelsessummen til cirka 170 mio. kr. (modsat værdiangivelsen i det reviderede års-
regnskab for 2013 på 90 mio. kr.) på passivsiden optræder det oprindelige realkreditlån
fortsat med samlet hovedstol på 132.794.000 kr. den oprindelige driftskonto i danske
bank var ved udgangen af 2014 negativ med 42.787.565,68 kr.
det skal om egenkapitalen for 2014 endvidere bemærkes, at der heri indgår indestående
på en konto i merkur bank på 605.891,45 kr. kontoen i merkur bank blev oprettet af likvi-
                                            - 6 -
datorerne efter beslutningen om likvidation den 20. juni 2013 og har siden fungeret som
driftskonto for foreningen, således at betalinger til eller fra foreningen foretages på denne
konto. likvidatorerne meddelte ved oprettelse af kontoen danske bank, at (eventuel)
overskudslikviditet på kontoen i merkur bank ud over 750.000 kr. hver måned ville blive
afregnet til driftskontoen i danske bank.
andelsboligforeningens budget for 2015 - 2027
som led i driften og til brug for forhandlingerne med danske bank og realkredit dan-
mark om rekonstruktion af foreningen har andelsboligforeningen bl.a. udarbejdet budget
af 26. november 2014 for 2015 – 2027. dette budget er for så vidt angår udgifter til vedli-
geholdelse af ejendommen baseret på vedligeholdelsesplanen udarbejdet af focus2 i janu-
ar 2013. der er endvidere taget højde for hensættelser til udskiftning af tag i 2028. i bud-
gettet indgår ikke renteudgifter eller afdrag på gæld. budgettet viser et årligt overskud af
ejendommens drift på mellem 2,2 og 4,8 mio. kr. det gennemsnitlige resultat for denne 13-
årige periode er angivet til 3.694.367 kr.
for så vidt angår 2015 er tillige fremlagt et budget, som er baseret på bestyrelsens gen-
nemgang af ejendommens vedligeholdelsesmæssige efterslæb pr. 11. november 2014, og
som baseret på ejendomsomkostninger i 2015 på 11.123.250 kr. fører til et resultat på
–3.212.706 kr. før renteudgifter.
kreditorernes seneste rekonstruktionsforslag
der har både før og efter indgivelse konkursbegæringen været forhandlinger mellem an-
delsboligforeningen og kreditorerne, hvor både andelsboligforeningen og danske bank
og realkredit danmark har fremlagt forskellige oplæg med det formål at søge en rekon-
struktion af foreningens økonomi i stedet for en konkurs.
ved brev af 12. februar 2015 til andelsboligforeningen tilbød danske bank og realkredit
danmark en rekonstruktions- og akkorderingsaftale på nærmere angivne hovedvilkår.
det er ubestridt, at dette tilbud om hovedvilkår for en rekonstruktionsaftale stadig står
ved magt. af hovedvilkårene, som var vedlagt et budget, fremgår bl.a. følgende:
       ”1. baggrund
                                            - 7 -
1.1.     eksisterende finansiering
realkreditlån
foreningen har to realkreditlån hos rd med variabel rente, cibor 6. begge lån er afdrags-
frie indtil 2016. hovedstolen for hvert realkreditlån udgør ca. dkk 66,4 mio., og den samle-
de realkreditgæld udgør således ca. dkk 133 mio.
kassekredit og renteswapaftaler
foreningens forpligtelser over for db består af en kassekredit, som er udnyttet med ca. dkk
42,8 mio., inklusive overtræk. hertil kommer to renteswapaftaler, herunder med rentetrap-
pe. opsiges renteswapaftalerne, udgør det beløb, der på nuværende tidspunkt skal betales,
ca. dkk 39,9 mio. fortsætter renteswapaftalerne til udløb sikrer de, at foreningen i realkre-
ditlånenes løbetid ikke har betalt en rente, der overstiger de i renteswapaftalerne og rente-
trappen forudsatte rentesatser. foreningens gæld til db kan således samlet inklusive nega-
tivværdien af renteswapaftalerne opgøres til ca. dkk 82,7 mio. pr. dato.
1.2.      boligafgift og leje
foreningens indtægter består dels af boligafgift fra andelshaverne og af lejebetaling fra lejer-
ne.
boligafgiften udgør p.t. efter det over for os oplyste, dkk 1.097,00 pr. m2 for ikke modernise-
rede lejligheder. de andelshavere, der ejer moderniserede andele, betaler p.t. et fast moder-
niseringstillæg med dkk 2.500,00 pr. måned. moderniseringstillægget bortfalder fra og med
regnskabsåret 2022.
den leje, som lejerne betaler, er fastsat i henhold til den gældende lejelovgivning.
1.3.     vedligeholdelse
der er blevet udarbejdet flere vurderinger af ejendommens vedligeholdelsesstand og det
fremadrettede vedligeholdelsesbehov. den rapport, som foreningen har indhentet, er udar-
bejdet af det rådgivende ingeniørfirma focus2.
                                          - 8 -
focus2 har vurderet, at foreningens vedligeholdelsesbehov udgør i alt dkk 16.504.813,00 i
regnskabsårene 2015-2025, svarende til 11 regnskabsår. de gennemsnitlige årlige vedlige-
holdelsesudgifter udgør derfor dkk 1.500.438,00, hvilket svarer til ca. dkk 175,00 pr. m2.
for så vidt angår perioden efter 2025, har focus2 vurderet, at foreningens tag skal udskiftes i
regnskabsåret 2028, og at udgifterne hertil vil udgøre dkk 15.725.531,00, inklusive stillads,
skurvogne, uforudsete udgifter, rådgiverhonorar og moms.
i tillæg til de vedligeholdelsesarbejder, der forudsættes udført i regnskabsårene 2015-2025,
eksisterer der et vedligeholdelsesefterslæb for regnskabsårene frem til 2015. foreningen har
estimeret, at det samlede vedligeholdelsesefterslæb udgør ca. dkk 7 mio.
1.4.     andelskrone og andelsværdi
foreningens andelskrone og andelens værdi fastsættes med udgangspunkt i anskaffelses-
summen. henset til at anskaffelsessummen, inklusive indskud, udgør ca. dkk 170, 5 mio.
og foreningens finansielle forpligtelser, eksklusive renteswapaftalerne, udgør ca. dkk 175,8
mio., har andelene p.t. som udgangspunkt ikke nogen værdi. hertil kommer, at andelene er
svært omsættelige grundet foreningens situation.
2.       baggrund for rekonstruktionsoplæg
på baggrund af ovenstående har rd og db taget initiativ til at indlede drøftelser med for-
eningen om en mulig rekonstruktion og delvis akkordering af foreningens gæld, og det er i
den forbindelse blevet drøftet, hvorledes et rekonstruktionsoplæg kan udformes.
de overordnede rammer for disse drøftelser har været:
1)       at foreningens drift skal være selvbærende,
2)       at foreningen ikke i forbindelse med rekonstruktion skal optage yderligere gæld,
3)       at omsætteligheden af andelene i foreningens skal forbedres,
4)       at foreningen skal kunne afvikle gæld, og
5)       at foreningens nuværende bankgæld som udgangspunkt skal være afviklet efter en
periode på 10 år.
                                          - 9 -
rekonstruktionsoplægget er baseret på, at foreningens driftsresultat danner udgangspunktet
for det beløb, som foreningen vil skulle anvende til betaling af renter, bidrag og afdrag til
rd og db.
driftsresultatet har derfor også haft afgørende betydning for størrelsen af den tilbudte ak-
kordering af foreningens gæld i henhold til rekonstruktionsoplægget.
værdien af foreningens ejendom indgår derimod ikke som forudsætning i rekonstruktions-
oplægget, idet værdien af ejendommen ikke har indflydelse på foreningens driftsresultat.
herudover har det fra rd og db’s side været af afgørende betydning, at foreningens real-
kredit- og banklån sammensættes og afvikles i overensstemmelse med markedsvilkårene for
en andelsboligforening.
på baggrund af ovenstående kan vi tilbyde foreningen en rekonstruktions- og akkorderings-
aftale med følgende hovedvilkår, idet vi i øvrigt henviser til vedlagte budget:
3.       rekonstruktionsoplæg
3.1.     ny finansiering
realkreditlån
foreningens to realkreditlån, i alt ca. dkk 133 mio., omlægges til nyt realkreditlån, kontant-
lån, med en f-10 rente, pt. ca. 0,9220 % p.a., kvartalsvise terminer og med 10 års afdragsfri-
hed. den præcise hovedstol på det nye realkreditlån vil afhænge af kursen på det tidspunkt,
hvor lånet hjemtages. realkreditlånet vil 10 år efter indgåelsen af en aftale skulle refinansie-
res.
kassekredit og renteswapaftaler
foreningens kassekredit, i alt ca. dkk 42,8 mio., omlægges til et banklån (dkk 17 mio.) og
en kredit (dkk 7 mio.). den resterende gæld på kassekreditten, ca. dkk 18,8 mio., eftergi-
ves.
                                                        - 10 -
               banklånet (dkk 17 mio.) forrentes med 6,0 % p.a. og afvikles over 9 år med gennemsnitligt
               ca. dkk 1,9 mio. hvert år.
               kreditten (dkk 7 mio.) vil være rentefri, og afvikles alene med de købesummer, som for-
               eningen modtager i forbindelse med salg af andele tilhørende foreningen. i det omfang salg
               af andele ikke har medført en fuldstændig indfrielse af kreditten, når samtlige andele tilhø-
               rende foreningen er blevet solgt, vil en eventuel resterende gæld blive eftergivet. det skal for
               god ordens skyld præciseres, at i det omfang de eksisterende andelshavere sælger deres an-
               dele, skal hverken rd eller db have del i købesummen.
               foreningens to renteswapaftaler vil blive opsagt, og det fulde tab, p.t. ca. dkk 39,9 mio. vil
               blive afholdt af db og således eftergivet.
               foreningens gæld til rd og db vil således før, umiddelbart efter og 10 år efter indgåelse af
               en rekonstruktions- og akkorderingsaftale på ovenstående grundlag se ud som følger:
(beløb i [mio.] dkk)           eksisterende        finansiering         finansiering 10 år efter finansiering 10 år ef-
                               finansiering        umiddelbart efter    indgåelse af en aftale,  ter indgåelse af en af-
                                                   indgåelse af en      uden indfrielse af kre-  tale, fuld indfrielse af
                                                   aftale               dit, dkk 7 mio.          kredit, dkk 7 mio.
       realkreditlån                       133                133                     133                      133
       kassekredit                         42,8                 0                      0                        0
       nyt banklån                                             17                      0                        0
       ny kredit                                                7                      7                        0
       renteswapaftaler                    39,9                 0                      0                        0
       i alt:                             215,7               157                     140                      133
               db er således indstillet på at akkordere ca. dkk 58,7 mio. i forbindelse med indgåelsen af en
               aftale og yderligere op til dkk 7 mio., når samtlige andele tilhørende foreningen er blevet
               solgt.
               3.2.       boligafgift
               boligafgiften for regnskabsåret 2016 kan af foreningen nedsættes fra den p.t. gældende bo-
               ligafgift, dkk 1.097,00 pr. m2, med dkk 78 pr. m2 til dkk 1.019,00 pr. m2.
                                         - 11 -
reguleringen af boligafgiften udgør en nedsættelse med 7,1 %, og den nye boligafgift vil
herefter svare til den boligafgift, som blev vedtaget på den stiftende generalforsamling i
2006. i de efterfølgende regnskabsår, 2017-2025, reguleres boligafgiften hvert år med 1,0 %.
moderniseringstillægget, dkk 2.500,00 pr. måned, for de moderniserede lejligheder fortsæt-
ter uændret og ophører endeligt med udgangen af regnskabsåret 2021.
foreningen vil således miste indtægten fra de moderniserede lejligheder fra og med regn-
skabsåret 2022, men boligafgiften påvirkes ikke af dette. det er således ikke nødvendigt at
forhøje boligafgiften yderligere fra og med regnskabsåret 2022.
vi har i følgende skema beregnet boligafgiften for to andele på henholdsvis 95 m 2
og 133 m2, og som er henholdsvis moderniserede og ikke-moderniserede.
i det omfang foreningen sælger andele, som i dag tilhører foreningen vil den løbende mer-
værdiindtægt – som foreningen modtager ved, at indtægten for lejligheden går fra at være
leje til at være boligafgift – kunne anvendes til opsparing til eksempelvis fremtidige vedlige-
holdelsesarbejder.
den leje, som lejerne betaler, skal også fremadrettet fastsættes i henhold til den gældende le-
jelovgivning.
3.3.       vedligeholdelse
                                        - 12 -
i henhold til vedligeholdelsesrapporten fra focus2 udgør den gennemsnitlige vedligeholdel-
sesudgift dkk 1.500.438 for regnskabsårene 2015-2025.
i foreningens budget afsættes der derfor dkk 1.500.000,00 for hvert regnskabsår til vedlige-
holdelse.
i tillæg hertil vil rd og db i forlængelse af indgåelsen af en aftale afholde udgifterne til ud-
bedring af den nødvendige del af det eksisterende vedligeholdelsesefterslæb med op til ca.
dkk 7 mio. det præcise omfang heraf aftales nærmere mellem parterne i forbindelse med
udformningen af en rekonstruktions- og akkorderingsaftale.
for så vidt angår udgifter til udskiftning af ejendommens tag, er der i budgettet til og med
regnskabsåret 2025 indlagt en henlæggelse/opsparing med i alt ca. dkk 5,1 mio. dette beløb
vil kunne anvendes i forbindelse med en udskiftning af taget i et senere regnskabsår.
3.4 andelskrone og andelsværdi
rekonstruktionsoplægget indebærer en betydelig akkordering af foreningens gæld.
akkorderingen og den afvikling af gæld, der forudsættes til og med regnskabsåret 2025, vil
samtidig medføre en forøgelse af andelenes maksimale værdi. dette indebærer, at for hver
krone foreningens gæld nedbringes, vil den samlede værdi af andelene blive en krone høje-
re.
i det følgende skema er andelsværdierne for andele af henholdsvis 95 m 2 og 113 m2 beregnet
på tidspunktet umiddelbart før, efter og 10 år efter indgåelse af en rekonstruktions- og ak-
korderingsaftale.
beregningerne er udført på baggrund af nuværende areal af andele med i alt 6.070 m 2.
                                                - 13 -
     andelshaverne vil således få mulighed for at sælge deres andele til mere end blot symbolske
     beløb.
     henset til at foreningen ved rekonstruktionsoplægget også opnår sikkerhed omkring de fi-
     nansielle udgifter i budgettet i en periode på 10 år, vurderes grundlaget for en øget omsætte-
     lighed at være til stede. hertil kommer, at den situation, hvor andelene reelt har karakter af
     lejeboliger uden forpligtelse til at betale forudbetalt leje og depositum, vil kunne undgås.
     3.5. aftalegrundlag
     ovenstående hovedvilkår vil skulle implementeres i en aftale mellem parterne, og hvori der
     tillige fastsættes vilkår om foreningen og for dennes drift, herunder om indsigt i driften for
     rd og db. aftalevilkårene vil være gældende i 10 år, eller indtil foreningen måtte refinansie-
     re sine lån hos en anden långiver.
     …”
rekonstruktionsoplægget fra danske bank og realkredit danmark blev bragt til afstem-
ning på en ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen den 4. marts 2015.
andelsboligforeningen besluttede at afslå rekonstruktionsoplægget.
                                               - 14 -
foreningens vedtægter og indgivelse af konkursbegæring
af § 24 i foreningens vedtægter fremgår bl.a., at generalforsamlingen er foreningens høje-
ste myndighed. det fremgår endvidere, at ekstraordinær generalforsamling afholdes, når
en generalforsamling, et flertal af bestyrelsens medlemmer, ¼ af foreningen eller admini-
strator forlanger det med angivelse af dagsorden.
af § 25 fremgår bl.a., at generalforsamlingen skal indkaldes skriftligt med 14 dages varsel,
der dog ved ekstraordinære generalforsamlinger om nødvendigt kan forkortes til 8 dage.
indkaldelsen skal indeholde dagsorden. forslag, som ønskes behandlet på generalforsam-
lingen, skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen, for så vidt
angår ekstraordinær generalforsamling dog senest 4 dage før. et forslag kan kun behand-
les på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen, eller andelshaver-
ne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort be-
kendt med, at det kommer til behandling. hver andel giver én stemme. en andelshaver
kan kun give fuldmagt til et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver.
af § 26 fremgår følgende:
      ”beslutninger på generalforsamlingen træffes af de mødende stemmeberettigede ved sim-
      pelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om væsentlige forandringer af fælles bestanddele
      og tilbehør, vedtægtsændringer, salg af fast ejendom eller foreningens opløsning. dog skal
      altid mindst 5 af foreningens medlemmer være til stede.
      stk. 2. forslag om vedtægtsændringer, om væsentlige forandringer af fælles bestanddele og
      tilbehør, salg af fast ejendom, foreningens opløsning, om nyt indskud, eller om iværksættel-
      se af forbedringsarbejder, hvis finansiering kræver forhøjelse af boligafgiften med mere end
      40 %, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af medlemmerne er til ste-
      de og med mindst 2/3 flertal. er der ikke mindst 2/3 af medlemmerne til stede på generalfor-
      samlingen, men er mindst 2/3 af de repræsenterede andelslejligheder for forslaget, kan der
      indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med mindst
      2/3 flertal, uanset hvor mange, der er mødt.”
af § 36 fremgår følgende:
                                                - 15 -
                                                  ”opløsning
      opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen.
      stk. 2. efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden deles den resterende
      formue mellem de til den tid værende medlemmer i forhold til deres andels størrelse.”
den 9. februar 2012 tog andelsboligforeningen på en ekstraordinær generalforsamling stil-
ling til en rekonstruktionsplan fra danske bank og realkredit danmark. rekonstrukti-
onsplanen blev ikke vedtaget. som følge heraf blev der derefter i overensstemmelse med
dagsordenen sat et forslag til afstemning om at bemyndige bestyrelsen til inden udgangen
af 2012 at tage skridt til at opløse foreningen enten ved indgivelse af konkursbegæring el-
ler ved udpegning af to likvidatorer. det fremgår af referatet, at 43 andelshavere stemte
for dette forslag om bemyndigelse. 1 stemte imod, og 4 undlod at stemme.
den 20. juni 2013 afholdt andelsboligforeningen ordinær generalforsamling i henhold til
indkaldelse af 4. juni 2013. ved tillæg til indkaldelsen af 13. juni 2013 blev der til dagsor-
denen tilføjet bl.a. et punkt om afstemning om rekonstruktionsforslag fra danske bank og
realkredit danmark samt et dertil knyttet subsidiært punkt, der lød som følger: ”såfremt
forslag fra db/rd ikke bliver vedtaget, sættes forslag om likvidation i henhold til § 36 til
afstemning.”
det fremgår af referat af generalforsamlingen den 20. juni 2013, at der var mødt 42 an-
delshavere, herunder 7 i henhold til fuldmagt. advokat finn lynge jepsen orienterede på
generalforsamlingen om de drøftelser, der havde været ført mellem ham og bankens be-
styrelse frem til genforhandlingen af bankaftalen med danske bank, der som anført udløb
i maj 2013. på generalforsamlingen drøftede man under dette punkt bl.a., hvilke konse-
kvenser det ville have for den enkelte andelshaver, hvis man vedtog at opløse foreningen.
i den sammenhæng oplæste dirigenten en e-mail modtaget samme dag fra danske bank
og realkredit danmarks advokat, hvori bl.a. omtales det ikke ubetydelige tab, som en be-
slutning om likvidation ifølge mailen sandsynligvis ville tilføje ikke kun foreningen og
dens medlemmer, men også kreditorerne. generalforsamlingen fortsatte herefter med af-
stemning om en rekonstruktionsplan fra danske bank og realkredit danmark, som sva-
rede til den rekonstruktionsplan, der havde været til afstemning på den ekstraordinære
                                           - 16 -
generalforsamling i 2012. igen blev forslaget til rekonstruktionsplan nedstemt. derefter
blev der afholdt afstemning om punkt 7b, der som anført lød som følger: ” såfremt forslag
fra db/rd ikke bliver vedtaget, sættes forslag om likvidation i henhold til § 36 til afstem-
ning.” dette forslag blev vedtaget med 35 stemmer for. derefter valgte generalforsamlin-
gen advokat torben winnerskjold og revisor hanne sandersen som likvidatorer.
den 5. februar 2014 afholdtes ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen,
hvor 34 andelshavere var mødt, herunder 4 i henhold til fuldmagt. generalforsamlingen
vedtog enstemmigt et forslag om, at ”generalforsamlingen tiltræder den indgivne kon-
kursbegæring af 9. september 2013, samt bemyndiger likvidatorerne til at foretage alle
nødvendige retlige og faktiske dispositioner med henblik på foreningens opløsning.”
ovenstående oplysninger er, ud over forklaringerne, de væsentligste oplysninger for
denne afgørelse. der er under hovedforhandlingen gennemgået flere oplysninger end dis-
se, herunder om et forløb, hvor sø- og handelsretten den 22. september 2014 tog andels-
boligforeningen under konkursbehandling på grundlag af en begæring fra andelshaveren
irene larsen, som havde et krav mod foreningen, fordi hun havde betalt en overpris for
sin andel. danske bank købte imidlertid efterfølgende dette krav af irene larsen, som
derefter tilbagekaldte sin konkursbegæring den 3. oktober 2014, hvorefter sø- og handels-
retten ophævede konkursdekretet samme dag. endvidere er gennemgået afgørelse af 15.
august 2013 fra retten på frederiksberg, hvori en anmodning fra realkredit danmark om
at overtage andelsboligforeningens ejendom til brugelig pant ikke blev taget til følge.
forklaringer
der er afgivet vidneforklaring af torben winnerskjold, hanne sandersen, jacob vindal
eriksen, lars rasmussen, irene larsen og niels bjørnstrup.
torben winnerskjold har forklaret blandt andet, at han og revisor hanne sandersen blev
udpeget som likvidatorer for andelsboligforeningen i juni 2013. han havde ikke tidligere
haft noget med foreningen at gøre. likvidatorerne fik til opgave at afvikle foreningen.
mandatet skal forstås på baggrund af de forudgående regnskaber og rekonstruktionsfor-
løbet lige op til generalforsamlingen. til at starte med undersøgte han og sandersen mu-
ligheden for en afvikling med afståelse af ejendommen til tredjemand og indgåelse af leje-
                                            - 17 -
kontrakter. for på den måde at undgå, at der blev tabt flere penge end højst nødvendigt.
da de imidlertid stod i den situation, at danske bank ikke ville være med til en frivillig
afvikling af foreningen, var der kun én vej at gå, og det var at indgive konkursbegæring.
egenkapitalen var negativ, driften var i underskud, der var overtrukne kreditter, og der
var ingen aftale med banken. efter hans opfattelse var og er det ikke ansvarspådragende,
at man i en sådan situation søger at opløse andelsboligforeningen som sket. faktisk var
det deres pligt om likvidatorer at søge opløsning som sket, efter at forhandlingerne om
afvikling uden konkurs var udtømt. de fortsatte også efter indgivelse af konkursbegæring
med at undersøge alternative muligheder ved løbende forhandlinger med banken og
drøftelser med foreningen.
i relation til bankens seneste rekonstruktionsforslag skal det bemærkes, at der er tale om
et f10 lån, som skal refinansieres om 10 år hvis renten er steget bare 2 procent om 10 år,
havner man i en nødlidende situation igen. både professionelle og andelshavere kunne se,
at der lå udfordringer i dette på den lange bane. en rekonstruktion med andre elementer,
som for eksempel en fast rente, kunne man ikke blive enige om.
hvis andelsboligforeningen ikke går konkurs, så ved han ikke, hvordan man skal løse
problemet med at drive en forening med løbende underskud. der skal ske noget. men
man kan ikke tvinge foreningen til at vedtage en given rekonstruktionsplan. andelsha-
verne i bangsbohus er meget kompetente. der bor mange bankfolk. de kan fint gennem-
skue det hele, og drøftelserne om de forelagte rekonstruktionsforslag har været meget
kvalificerede.
som likvidatorer oprettede de en ny driftskonto for foreningen i merkur bank. det gjorde
de for at tage højde for omstødelsessager i forbindelse med konkurs. indeståendet på
driftskontoen er ikke udtryk for, at foreningen er likvid, for der sker jo samtidig en løben-
de forøgelse af gælden på kassekreditten i danske bank.
som likvidatorer afregner de deres honorar løbende, som man kan se det af de fremlagte
regnskaber. det er rigtigt, at han af principielle grunde ikke har ønsket at fremsende sit
time/sagsregnskab til danske banks advokat under sagen her. men han vil selvfølgelig
sende det til en kurator, hvis det bliver aktuelt.
                                            - 18 -
der verserer ikke inkassosager mod foreningen, og der er ikke forfaldne, ubetalte krav.
der er alene løbende kreditorer. foreningen har udover kontoen i merkur bank, som han
ikke kender den aktuelle saldo på, en mellemregningskonto med 587.000 kr., som sikrer
ham og sandersen som likvidatorer, herunder således at der altid er likvider til at honore-
re de aftaler, de indgår som led i ejendommens drift. endelig er der en sikkerhed på
150.000 kr. indbetalt til advokat jepsen til sikkerhed for hans honorar i nærværende sag.
foreningen betaler hver sit i øjeblikket, bort set fra lånet til danske bank. det, der skal be-
tales under realkreditlånene, bliver betalt fra merkur bank.
budgettet for 2015 er udarbejdet af administrator sammen med andelsboligforeningens
kontaktgruppe.
foreholdt, at indtægterne i budgettet udgør 8.700.000 kr. og udgifterne, hvis man ser bort
fra vedligeholdelsen, gør, at budgettet ikke i minus, forklarede vidnet, at han er sat til at
afvikle foreningen, og at han gør, hvad han kan, for at det ikke skal vælte sammen. det er
blevet et langstrakt forløb, og hans mål er også at sikre danske bank. det er rigtigt, at en
likvidator godt kan udtræde, hvis han ikke mener, at foreningen kan likvideres.
der er pt. 62 andelshavere og 21 lejemål. han har som likvidator været med til at be-
stemme, at én af foreningens lejligheder, som kunne sælges som andelsbolig, i stedet skul-
le fortsætte med at være en lejlighed, som foreningen lejede ud på en tidsbestemt kon-
trakt. der er så vidt han ved blevet afsat et par andelsboliger efter likvidationens start.
men uden at andelshaverne har fået betaling herfor. de moderniserede lejligheder bliver
efter sigende ikke solgt. de har tilladt forlængelser af tidsbestemte lejekontrakter, fordi
andelshaverne ikke kan sælge dem. andelshaverne hæfter personligt for boligafgiften,
indtil lejligheden er solgt. man kan ikke bare flytte og efterlade nøglen og så på den måde
komme ud af foreningen som andelshaver. de andelshavere, som bare flytter, bliver
stævnet af foreningen for betaling af boligafgift.
                                           - 19 -
på de generalforsamlinger, han har deltaget i, har der været styr på indtjekning i forbin-
delse med udlevering af stemmesedler. de ved nøjagtig, hvem der har deltaget, herunder
i henhold til fuldmagt.
hanne sandersen har forklaret blandt andet, at hun blev udpeget som likvidator den 20.
juni 2013 sammen med advokat winnerskjold. hun er uddannet statsautoriseret revisor
og har praktiseret i ernst og young i 35 år, hvor hun blandt andet udviklede en afdeling,
der beskæftiger sig med andelsboliger. hun reviderer ikke regnskaber længere, men er
blevet konsulent for andelsboligforeninger.
det fremgår af årsrapporten for 2013, side 10, under resultatopgørelsen, at de finansielle
omkostninger udgjorde 8.2 mio. kr., hvilket er specificeret i note 7 på årsrapportens side
15. det har været drøftet under sagen, om den betaling vedrørende renteswappen på cir-
ka 5,4 mio. kr., som indgår i disse finansielle omkostninger for 2013, i realiteten belastede
foreningens likviditet. eller om der blot var tale om en regnskabsteknisk post uden likvi-
ditetsmæssig betydning. hun kan i den forbindelse oplyse, at denne post er udtryk for en
reel likviditetsmæssig belastning for foreningen. i modsætning til posten ”beregnet gen-
nemsnitsrente – rentetrappe” på 525.000 kr., som følger umiddelbart efter i note 7.
i relation til renteswappen kan man i øvrigt se, at kursværdien udviklede sig positivt for
foreningen i 2013, hvilket gav sig udslag i en positiv post på næsten 11 mio. kr. i balancen,
som man kan se i note 12 på årsrapportens side 17. men denne forskydningspost som føl-
ge af ændrede kursværdier har ikke påvirket foreningens likviditet.
hun har ikke deltaget i udarbejdelsen af budgettet for 2015. råbalancen for 2014 er en
helt urevideret udskrift fra administrators bogholderi. der er ikke blevet afstemt noget.
der er flere posteringer, som man ikke kan lægge til grund uden videre. man kan for ek-
sempel se, at ejendommen, som i årsregnskabet for 2013 er sat til 90 mio. kr., fortsat står til
170 mio. kr. i råbalancen.
der skal aflægges regnskab for 2014 inden for ganske kort tid, og der vil i den forbindelse
helt sikkert komme korrektioner til råbalancen.
                                          - 20 -
de har ikke udarbejdet fremtidsbudgetter/prognoser for renteswappens udløb. det var
ikke en del af opgaven med at likvidere foreningen. deres opgave var at lukke og slukke
på bedst mulig vis. hun har ikke haft noget med budgetoplæg at gøre.
regnskabet for 2013 er udarbejdet af en ny revisor i forhold til de tidligere år. baggrunden
for det var, at der herskede en utilfredshed med den tidligere revisor. blandt andet i for-
bindelse med, at budgettering var gået galt. der var ikke stemning for at fortsætte med
den samme revisor. der var behov for friske øjne. årsregnskabet for 2013 er ikke en kon-
kursbalance, men en balance udarbejdet ud fra realisationsværdi, idet man har taget be-
slutningen om at træde i likvidation. i den situation siger regnskabsreglerne, at man skal
komme så tæt på en realisationsværdi så mulig. men det er ikke en modregnet balance
som i konkurs. det er korrekt, at der taget mange forbehold i årsrapporten, blandt andet i
forhold til en valuarvurdering af ejendommen fra maj 2012. man kunne have bedt om en
ny valuarvurdering, men hun mener, at revisor ville have taget forbehold uanset hvad, da
en valuarvurdering ikke er et udtryk for, hvad en ejendom nødvendigvis bliver solgt til.
de drøftede, om der var stort behov for en ny valuarvurdering, og kom frem til, at der ik-
ke var grund til at afholde de omkostninger. forbeholdene er også udtryk for, at revisor
var lidt i tidsnød og ikke havde alle nødvendige oplysninger. f.eks. kan man se, at han
har taget forbehold for afdragsfrihedsperioden på realkreditlånene, hvilket formentlig
skyldes, at han ikke havde modtaget oplysninger herom.
årsregnskabet for 2013 bygger bl.a. på opstillinger over udgifter og indtægter udarbejdet
af hende, som man kan se i f.eks. bilag 37. hun aflægger også regnskaber som likvidator.
hun har udarbejdet oversigterne ud fra bogføringsjournalen. det er ikke noget, hun har
gjort løbende, men kun i forbindelse med årsregnskabet.
jacob vindal eriksen har forklaret blandt andet, at han er advokat, og at han kom til dan-
ske bank for et år siden. forhandlingerne med andelsforeningen havde da stået på i man-
ge år. formålet for danske bank har været at få foreningen på fode igen. foreningen har
nogle udfordringer, og danske bank har løbende udarbejdet oplæg med henblik på at
imødekomme disse udfordringer. banken har ikke opsagt kassekreditten, og de påmin-
delser, der har været sendt til foreningen, er rent maskinelle rykkere, som systemet auto-
matisk udsender ved overtræk. bankens seneste tilbud om rekonstruktion er ikke trukket
                                          - 21 -
tilbage og står stadig ved magt. banken har forelagt elementerne i rekonstruktionsplanen
og øvrige relevante oplysninger om foreningen for en ejendomsmægler, som har anslået,
at andelene ville kunne sælges for omkring 100.000 kr., hvis foreningen accepterede ban-
kens rekonstruktionsplan. han har set ejendommen, og det er hans og bankens opfattelse,
at ejendommen har en fin vedligeholdelsesstand.
lars rasmussen har forklaret blandt andet, at han uddannet som statsautoriseret revisor.
han har revideret årsrapporten for 2013. han tiltrådte, da de skulle i gang med at revide-
re 2013 regnskabet. han har taget nogle forbehold, blandt andet for valuarvurderingen,
som stammede helt tilbage fra 2012.
han tog også forbehold for eventuelle krav om sikkerhedsstillelser eller krav om margin-
indbetalinger vedrørende de indgåede renteswapaftaler. fordi han manglede oplysninger
herom. for så vidt angår realkreditlånene manglede han oplysninger om afdragsfriheds-
periodens ophør, hvilket også førte til et forbehold. han er rimelig sikker på, at der ikke
blev betalt afdrag på realkreditlån i 2013. og det ville være en væsentlig oplysning, hvis
der skulle betales afdrag året efter.
i 2013 blev der foretaget en nedskrivning af ejendommens værdi med 79 mio. kr. det var
en likvidationsfase, og tingene skulle anføres til realisationsværdi. det fremgår også af
regnskabets oplysninger om anvendt regnskabspraksis, at værdiansættelsen er ændret til
realisationsværdien, og hvorfor dette er sket. regnskabsloven indeholder et nedskriv-
ningskrav, hvoraf fremgår, at hvis nettorealisationsværdien er lavere end kostprisen, så
skal der nedskrives til denne lavere værdi. valuarvurderingen var en klar indikation af, at
realisationsværdien var mindre end kostprisen. på årsregnskabets side 15 finder man note
7 om de finansielle omkostninger i 2013. heraf fremgår, at der i 2013 blev betalt cirka 5,4
mio. kr. i merrente på renteswappen. de 525.000 kr., som umiddelbart derefter er anført
som beregnet gennemsnitsrente, er derimod ikke udtryk for en likviditetsmæssig belast-
ning, men for en regnskabsteknisk måde at fordele rentetrappens stigende rente under
renteswappen ligeligt ud over hele den periode, renteswappen løber.
budgettet for 2015 har han ikke være involveret i. normalt er budgetter holdt udenfor re-
visionen i andelsboligforeninger.
                                            - 22 -
bilag 37 ligner en råbalance, der ligger til grund for regnskabet, og som han reviderer ud
fra.
han tiltrådte som anført først i forbindelse med revisionen af 2013 regnskabet. han rette-
de henvendelse til den tidligere revisor, men han svarede ikke tilbage. de havde et revi-
deret regnskab for 2012, som de gik ud fra. regnskabet for 2013 er det tætteste, man kan
komme på et realisationsregnskab. foreningen havde til hensigt at afhænde aktiverne.
det nærmer sig et konkursregnskab. det er rigtigt, at der ikke er opstillet egentlige krav til
andelsboligforeningers kapital i lovgivningen.
irene larsen har forklaret blandt andet, at hun er uddannet datalog og har en hd fra cbs.
hun har siddet i bestyrelsen siden 2011, først som bestyrelsesmedlem, og fra 2012 som
formand. hun deltog i drøftelserne med banken, og hun har også regnet på foreningens
økonomi. det er hendes opfattelse, at foreningen ikke er i stand til at betale de udgifter,
der er. ud fra de eksisterende aftaler, og da bankaftalen udløb i 2013, fremviste budgettet
for 2013 et underskud på 1,6 mio. kr. de havde en bankaftale fra 2010-13 som forudsatte,
at foreningen ikke brugte mere end ½ million kr. årligt på vedligeholdelse af ejendom-
men. siden har de været nødsaget til at bruge lidt mere.
det er primært niels bjørnstrup, som i samarbejde med administrator har opstillet bud-
gettet for 2015. niels er tidligere næstformand i bestyrelsen. danske bank havde bedt om
et budget som en del af deres forhandlinger om en rekonstruktion. danske banks rekon-
struktionsforslag bygger på disse tal. hensættelse til et nyt tag på 12 mio. kr. kommer fra
gaihedes vedligeholdelsesplan for ejendommen, og finansieringsomkostningerne kom-
mer fra focus2’s vedligeholdelsesrapport.
i budgettet for 2015 har hun lagt focus2 rapporten til grund for opgørelsen af vedligehol-
delsesstatus. hun har hakket af, hvad der er blevet lavet, og hvad der ikke er blevet lavet
frem til 2013. maling af opgange behøver ikke at blive taget med endnu. men på et eller
andet tidspunkt skal det tages med. der er nogle lejere, der sidder med fugtproblemer, og
det skal også løses. derudover er der taget. de har fået lavet kloakkerne, der blev dækket
af forsikringen.
                                              - 23 -
efter at bankaftalen udløb i maj 2013, har det ikke være muligt at lave en ny bankaftale.
de to sidste forslag fra banken er blevet nedstemt af foreningen. hendes overvejelser i
forhold til en 10-årig aftale er, at 10 år er en kort frist, og at forslaget derudover indehol-
der usikkerheder i forhold til bidragssatsen og renten. selvom 17 mio. kr. nedbringes, og
de slipper for renter og afdrag, ændrer det ikke ved, at 33 mio. kr. skal refinansieres igen.
hvis renten bare er steget 1,5 procent om 10 år, vil de være i samme situation igen
for at andelsforeningen skal være velfungerende, skal andelene kunne omsættes. de an-
dele, der omsættes for tiden, sælges til 0 kr. de andele, hvor man også skal betale et mo-
derniseringstillæg, kan slet ikke sælges. heller ikke for 0 kr. hun kender til 4-5 personer,
der ønsker at flytte, men som ikke kan sælge. foreningen har haft en aftale med realmæg-
lerne på frederiksberg om salg af andele. hun har spurgt mægleren, om det ville blive
nemmere at sælge andele med oplægget fra danske bank. svaret var, at det fortsat ville
være svært at afsætte andelene, og at det kun kunne ske til et symbolsk beløb.
hun skylder ikke foreningen penge. hun har været fritaget fra at betale boligafgift sidste
år i en periode for at modregne det krav, hun havde mod foreningen på grund af en sag
om overbetaling. da foreningen gik konkurs, begyndte hun at betale igen. det er rigtigt,
at hun i forbindelse med en sag om brugelig pant i fogedretten i 2013 forklarede, at hun
ikke havde modtaget klager over ejendommens stand på daværende tidspunkt.
niels bjørnstrup har forklaret blandt andet, at han er uddannet jurist og arbejder som
konsulent i en it virksomhed. han har siddet i bestyrelsen siden 2011. han boede i ejen-
dommen som lejer forud for foreningens stiftelse i 2006. huslejen steg til 1019 kr. pr.
kvm., da de overgik fra lejer til andel. det var en høj boligafgift, og over det dobbelt af,
hvad man betalte som lejer, og det var med til at afholde nogen fra at købe. hvis de ikke
stiftede foreningen, risikerede de imidlertid, at ejendommen blev solgt til en kendt bolig-
haj. da de stiftede foreningen, regnede de med, at der ville blive etableret lejligheder un-
der taget, og at der ville blive solgt flere lejelejligheder, hvorved boligafgiften hurtigt ville
falde igen. vedligeholdelsesudgiften blev ved stiftelsen budgetteret meget lavt. især når
man nu kan se, at danica havde brugt en 1. mio. kr. i gennemsnit de sidste 10 år før stif-
telsen. men der lå en rapport med en midlertidig vedligeholdelsesudgift på 280.000 kr. år-
                                           - 24 -
ligt, hvorefter det skulle sættes op til omkring 1 mio. kr. der blev kun lavet 1 års stiftel-
sesbudget. efter det første år udarbejdede han en sammenligning af stiftelsesbudgettet og
de faktisk realiserede udgifter. det gjorde han for at finde ud af, hvad der gik galt fra star-
ten. det realiserede regnskab hang slet ikke sammen med budgettet. han har brugt meget
tid på at lave beregninger og på at sidde i kontaktudvalget med likvidatorerne; ca. 10-20
timer om ugen. da han sad i bestyrelsen og forhandlede med banken, brugte han 10 timer
om ugen.
det er ham, der har udarbejdet budgettet for 2015 til brug for de seneste møder med dan-
ske bank. den er udarbejdet bl.a. på baggrund af focus2 rapporten om ejendommens ved-
ligeholdelse. vedligeholdelsesudgifterne var til diskussion med danske bank. de blev
enige om at tage udgangspunkt i focus2 rapporten ud fra ”need to have”. han har ikke
haft noget med vedligeholdelsen at gøre, og har derfor ikke modtaget klager herom.
han blev ked af det, da han så bankens seneste oplæg til rekonstruktion. foreningen kan
ikke føres videre med det oplæg. det var en kortsigtet plan, der ville betyde, at de fortsat
var afhængige af aftaler med danske bank. forslaget indeholdt et f10 lån, der er risikoka-
tegoriseret som rødt, og det gør det fortsat vanskeligt at omsætte lejlighederne. swaplån
og f10 aftaler er stort set det samme. man kan ikke konvertere dem inden for perioden, og
man er lænket til aftalen. afdrag på kassekreditten vil derved blive hurtigt blive spist op.
hvis renten stiger bare 1,6 procentpoint over de næste 10 år, så forsvinder det, de har til at
afdrage med. bankens rekonstruktionsoplæg indeholder også en variabel rente. oplægget
sikrer ikke foreningen en levedygtig økonomi. han ønsker en form for sikkerhed, så for-
eningen kan køre videre. hvis renten stiger, kan foreningen ikke overleve ud over den 10-
årige periode, som bankens forslag dækker. nu og her er spørgsmålet, om folk kan betale
deres boligudgifter. der er nogen, der ikke kan flytte, da de ikke kan afhænde deres lej-
ligheder. der er ingen tomme lejligheder lige nu. men han ved, at der er 5 - 10 andelsha-
vere, der gerne vil flytte.
parternes synspunkter
a/b bangsbohus har i alt væsentligt procederet i overensstemmelse med påstandsdoku-
ment af 27. februar 2015, hvoraf bl.a. fremgår følgende:
                                  - 25 -
”
           den foreningsretlige adgang til og interesse i at beslutte opløsning og kon-
            kurs:
  en andelsboligforening som den foreliggende er en juridisk enhed med be-
  grænset hæftelse. uden konkret aftale om andet, er der ingen personlige
  hæftelser for kapitalejerne i form af andelshaverne. foreningen ledes af en
  bestyrelse og en generalforsamling i henhold til vedtægternes bestemmelser
  herom. som juridisk enhed er foreningen dermed for så vidt angår ledelse og
  kapitalforhold identisk med et anparts- eller aktieselskab.
  i praksis anses et selskab eller en forening med begrænset hæftelse, der ø n-
  sker at blive afviklet eller opløst i forbindelse med en konkurs, for at have
  fornøden interesse heri. beslutning om opløsning truffet af foreningens rel e-
  vante besluttende organ skal selvfølgelig respekteres af kreditorer og andre.
  der henvises eksempelvis til skat's inddrivelsesvejledning 2011 -2h3.3.2,
  hvoraf fremgår: ”for konkursbegæringer mod selskaber og andre juridiske
  personer må en retlig interesse som regel antages at være til stede, idet ko n-
  kursen bevirker den juridiske persons ophør.”
  den retlige interesse ligger allerede i interessen i at blive opløst og dermed
  afvikle den juridiske enhed i forbindelse med et opgør med dens kreditorer.
  der eksisterer ikke en pligt til som juridisk person til at opretholde en drift i
  strid med eget ønske og vilje. konkursreglerne og betingelsen om retlig int e-
  resse har ikke til formål at ophæve eller besværliggøre, at selskaber og fo r-
  eninger, som beslutter sig for afvikling, kan opnå dette.
  teori og praksis er i overensstemmelse hermed. en række andelsboligfo r-
  eninger er dermed også taget under konkursbehandli ng i årene frem til 2011
  uden, at retlig interesse blev inddraget som en forhindrende betingelse i den
  forbindelse. der henvises til sagerne a/b klostergården, a/b ørneborgen,
  a/b fuglegårdsvænget. a/b duegården blev også i 2011 taget under reko n-
  struktionsbehandling, uden at retlig interesse blev vurderet som en relevant
  betingelse.
  der henvises også til den seneste kendelse af 19. december 2014 fra sø - og
  handelsretten, skifteafdelingen vedrørende a/b duegården. her anførte
  skifteretten:
      ”en andelsboligforening er endelig en juridisk person, der på samme måde som
      andre juridiske personer kan have en retlig interesse i at gå konkurs. under de
      foreliggende omstændigheder, hvor der i hele foreningens levetid har været u n-
      derskud på foreningens drift og forøgelse af foreningens gæld, som ikke er udtryk
      for uansvarlige eller ansvarspådragende beslutninger truffet på foreningens g e-
      neralforsamlinger eller af foreningens ledelse, findes foreningen at have retlig i n-
      teresse i at kunne gå konkurs og dermed undgå stiftelse af yderligere gæld.
      den af a/b duegården i likvidation indgivne konkursbegæring skal herefter
      fremmes.”
  kendelsen er kæret til østre landsret.
                               - 26 -
der henvises endvidere til selskabslovens § 233. efter bestemmelsen er der
ikke alene en ret, men en pligt for likvidatorerne i et selskab, til at indgive
konkursbegæring ”hvis likvidatorerne finder, likvidationen ikke vil give fuld dæ k-
ning til kreditorerne.” det gøres gældende, at der utvivlsomt ikke ved oplø s-
ningen bliver fuld dækning til kreditorerne, og at bestemmelsen, fordi en
forening af denne karakter ledelsesmæssigt og økonomisk må sidestilles med
selskaber med begrænset hæftelse, anvendes analogt på andelsboligforeni n-
ger.
i kendelsen u.2012.2522 ø (odinsvej), som af db/rd tages til indtægt for at
andelsboligforeninger ikke mod panthavers protest kan tages under ko n-
kursbehandling, var de faktiske omstændighederne meget anderledes. fø l-
gende punkter fremhæves:
        egenkapitalen var positiv med kr. 904.273,37.
        driftsbudgettet for en årrække frem, viste driftsoverskud.
        foreningens medlemmer havde en personlig hæftelse på bankgæ l-
         den.
        foreningen havde misligholdt kreditforeningsgælden og afviklet ek s-
         traordinært på bankgælden med personlig hæftelse.
        foreningen havde på en generalforsamling besluttet at nedsætt e bo-
         ligafgiften til et niveau, der var under det der var fastlagt på stifte l-
         sestidspunktet.
        det er lagt til grund, at eneste kreditor i den sag var bank og kredi t-
         forening.
        foreningen havde ikke besluttet opløsning.
på den baggrund, og således som odinsvej-sagen var forelagt og procederet,
blev det fastslået, at foreningen ikke havde en retlig interesse i konkursb e-
handling. det gøres gældende, at omstændighederne er væsentligt anderl e-
des i nærværende sag.
dommen er muligvis i et vist omfang en videreudvikling af praksis efter ve-
stre landsrets kendelse af 15. januar 2010, fm 2010.67. den kendelse vedr ø-
rer imidlertid den omvendte situation, hvor en kreditor ikke kunne begære
en skyldner konkurs, fordi kreditor, således som omstændighederne var,
kunne opnå helt det samme ved udlæg og tvangsauktion i ejendommen. a f-
gørelsen var altså ensbetydende med, at retssystemet anviste en anden og
mindre indgribende vej, hvorved kreditors interesser kunne varetages i helt
samme omfang.
det bestrides, at andelsboligforeninger ikke kan tages under konkursbehand-
ling imod kreditors ønske. i den forbindelse fremgår det af konkurslovens §
22, at en konkursbegæring fra skyldneren er et anliggende mellem skiftere t-
ten og skyldneren, og at kreditorer slet ikke indkaldes til mødet hv or begæ-
ringen behandles.
vestre landsret har i kendelse af 28. maj 2014 (doktorparken) bestemt, at en
forening med generalforsamlingens bemyndigelse kunne indgive konkur s-
begæring, men at den pågældende forening efter en konkret vurdering ikke
var insolvent.
i nærværende sag er likvidationen og konkursen besluttet på generalforsa m-
lingen den 20. juni 2013, jf. referatet (bilag 19). beslutningen er truffet på
                                 - 27 -
grund af den økonomiske situation. der blev samtidig orienteret om brugelig
pant sager og konsekvenser af en sandsynlig konkurs. beslutningen om o p-
løsning skete desuden i forlængelse af en forkastelse af db/rd’ rekonstru k-
tionsforslag, og dermed stod det klart, at foreningens økonomi ikke uden en
anden aftale gav grundlag for at forsætte driften og dermed , at en konkurs
meget vel kunne blive udfaldet.
på ekstraordinær generalforsamling den 5. februar 2014 fremgår af referatet
(bilag 40), at den af likvidatorerne indgivne konkursbegæring enstemmigt
blev tiltrådt af generalforsamlingen.
dertil kommer, at foreningen på en tidligere generalforsamling den 9. febr u-
ar 2012 (bilag 26) med fornødent flertal gav bemyndigelse til at opløse fo r-
eningen enten ved at udpege to likvidatorer eller indgive konkursbegæring.
opløsning og eventuel konkursbegæring har dermed været et tilbageven-
dende og centralt tema, der løbende har været drøftet i foreningen i mindst 3
år.
likvidatorerne har, da en solvent likvidation i overensstemmelse med gen e-
ralforsamlingens beslutning ubestridt ikke kan gennemf øres, besluttet, at der
jf. princippet i selskabslovens § 233, stk. 2 skal indgives konkursbegæring for
derved at lade foreningens opløse som insolvent. det gøres gældende, at som
for selskaber gælder også for foreninger, at alene medlem mer og ledelsen,
men ikke en udenforstående kreditor eller medkontrahent, kan gribe ind i
foreningens interne beslutningsproces gennem et søgsmål om generalforsa m-
lingsbeslutningers gyldighed. der henvises blandt andet til werlauff, gen e-
ralforsamlingen, 2. udg. s. 212f. en panthaver, der ønsker en a nden retsstil-
ling må eventuelt betinge sig en sådan ved långivningen.
der er ikke efter generalforsamlingen den 20. juni 2013 fremkommet inds i-
gelser mod beslutningen om opløsning med deraf følgende pligt til indgive l-
se af konkursbegæring.
for så vidt angår selskaber kan konkurs besluttes af bestyrelsen, jf. blandt
andet u1973.795 s.
det bestrides, at beslutning om konkurs i andelsboligforeninger kræver e n-
stemmighed på en generalforsamling. der henvises udover teori og praksis
også til økonomi- og erhvervsministerens svar til boligudvalget af 6. juni
2005 (bilag 31) om krav til flertal for beslutning om opløsning af andelsboli g-
foreninger, hvoraf blandt andet fremgår:
    ”hertil kommer, at der kan være gode grunde til, at en forening opløser sig selv
    og sælger andelsboligforeningens ejendom, f.eks. hvis der ikke er andelshavere,
    der vil deltage i bestyrelsesarbejdet, eller foreningen er økonomisk insolvent. på
    den baggrund vil det være betænkeligt at indføre en regel, som giver den enkelte
    andelshaver mulighed for at modsætte sig en ellers fornuftig beslutning om l i-
    kvidation.”
som det ses var der som forudsætning for spørgsmålet i folketingsudvalget
udelt enighed om, at det ikke krævede enstemmighed, og overvejelserne og
spørgsmålet gik på muligheden for at indføre en sådan regel. dette kunne
ministeren af flere grunde ikke støtte. det er af samme grunde uantageligt, at
                                    - 28 -
dette krav om enstemmighed gælder som en juridisk uskreven, udfyldende
baggrundsregel.
det gøres gældende, at begæringen om konkurs kan besluttes, og er besluttet
lovligt af foreningen. det gøres på den baggrund gældende, at foreningen
skal opløses i overensstemmelse med sin beslutning herom – om nødvendigt
ved konkurs.
db/rd har som kreditor og panthaver i foreningen desuden ingen indsige l-
sesret i forhold til lovligheden af generalforsamlingsbeslutninger af denne
karakter. det er alene op til andelshavere i foreningen at anfægte sådanne
beslutninger. ingen andelshaver har som nævnt gjort dette. indsigelsesret
kunne muligvis i et vist omfang være betinget ved långivningen. dette er i k-
ke sket.
2.2. andelsboligforeningslovens § 4
andelsboligforeningslovens § 4, der uændret har været gældende som en b e-
skyttelsesbestemmelse overfor andelshavere og lejere siden 1981 (l 1980/486),
bestemmer:
    "erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til
    fortsat brugsret som lejere.
    stk.2. ved frivilligt salg af foreningens ejendom kan bestemmelsen i stk. 1 kun fra-
    viges, hvis den enkelte andelshaver i forbindelse med salget samtykker heri".
retsvirkningen af lovbestemmelsen er, at andelshaverne ved ny ejers erhvervel-
se af ejendommen får retsstilling som lejere, og derfor skal betale leje efter leje-
lovgivningen. den leje som pt. opkræves for almindelige lejemål i bangsbohu s
er ca. kr. 440 pr. m2 pr år, mens boligafgiften udgør me re end det dobbelte og
pt. er på kr. 1.097,-. pr. m2 pr. år for umoderniserede lejligheder.
rd/db’ sikkerheder som de er fastlagt i låneaftalerne, er utilstrækkelige fordi den
samlede låneudmåling er sket med udgangspunkt i ejendommens indtægter i
form af boligafgift, og selv disse højere indtægter er utilstrækkelige til at se r-
vicere alle forpligtelser. andelshavernes overgang til lejere efter andelsboli g-
foreningslovens § 4 vil alt andet lige forringe indtægterne på ejendommen og
bringe dem til et niveau som burde have været udgangspunkt for låneudm å-
lingen.
af lovforarbejderne fra 1980 til lovens § 4 fremgår, at lovgiver for mere end 30
år siden udtrykkeligt forholdt sig til de klart modstridende interesser på dette
punkt. på den ene side stod panthavernes långivning og interesser i, at ejen-
dommen indtægter ikke forringedes og den faldt i værdi, og på den anden
side andelshavernes ret til ved foreningens opløsning og overgang af eje n-
dommen til tredjemand at blive lejere (igen).
det fremgår af lovens forarbejder, jf. redegørelsen afgivet i juli 1980 af arbejd s-
gruppen nedsat af boligministeren, "andelsboliger overdragelser mv. redegø-
relse 1980, s. 173.
    panthaveren retsstilling følger af de almindelige regler, herunder regler om tvangs-
    auktion. hvis en tredjemand har overtaget ejendommen ved et frivilligt salg fra fo r-
    eningen eller fra foreningens likvidationsbo, vil panthaveren have krav på sine yde l-
                                 - 29 -
   ser direkte hos den nye ejer, og der vil derfor ikke være noget problem, medmindre
   ejendommen senere måtte komme på tvangsauktion, og panthaver selv må overtage
   ejendommen.
   …
   hvis han ikke overtager ejendommen på tvangsauktion eller ikke falder indenfor det
   bud, der måtte blive afgivet af en anden, vil han have mistet sit pant og kan kun
   sikre sig dækning, hvis han enten har yderligere sikkerhed hos foreningen eller dens
   medlemmer, eller foreningen i øvrigt har formue.
   hvis panthaveren selv må overtage ejendommen på tvangsauktion, vil hans retssti l-
   ling afhænge af, om ejendommens indtægter har en sådan størrelse, at de udover de
   øvrige driftsudgifter og prioritetsudgifter vil være i stand til at dække panthaveres
   ydelser.
   6.4. en vurdering af gældende ret.
   de tidligere andelshavere bør i en ophørssituation beskyttes ved, at der gives dem
   ret til at forblive i ejendommen som lejere, medmindre der foreligger et frivilligt
   salg, og den enkelte andelshaver selv har accepteret at ville flytte i forbindelse med
   salget. ejendommens panthavere eller andre kreditorer har ikke nogen berettiget in-
   teresse i an anden løsning, da en udlejning til andre personer ikke vil give højere
   indtægter.
   ….
   det er næppe muligt at lave en operationel regel om, hvilken leje, der skal til, for at
   bestående panthavere kan blive dækket ind. panthaverne bør derfor beskytte sig selv
   ved kreditgivningen, ved enten at give lån indenfor de rammer en almindelig leje-
   indtægt angiver, eller ved at kræve supplerende sikkerhed, typisk i form af ned-
   hæftelse for andelshaverne..."
det henstilles hermed, at långivere i forhold til andelsboligforeningen ved sin
låneudmåling tager udgangspunkt i det ejendommen kan bære som udlej-
ningsejendom og dermed alene indtægter efter lejeloven.
dette er ikke blevet iagttaget ved salget af ejendommen fra danske bank kon-
cernen til a/b bangsbohus, og heller ikke ved den finansiering, der samtidig
blev tilbudt af db/rd.
den retsstilling som rd/db forfølger i denne sag, søger uhjemlet at reparere på
en overbelåning set i forhold til lovens forudsætninger. db/rd søger dermed at
komme ud af den risiko man som långiver påtog sig. der bør ikke ved den retli-
ge vurdering af risikoen for overbelåningen og herunder spørgsmålet om inte-
ressen i konkurs, foretages en anden interesseafvejning end den lovgiver ud-
trykkeligt foretog ved lovændringen i 1980.
der henvises i den forbindelse til en for så vidt meget lignende problemstilling
og interesseafvejning vedrørende kreditaftaleloven, jf. højesterets dom u
2004.2062 h.
der er derudover i skriftvekslingen gjort en del ud af at beskrive foreningens
motiv for konkursbegæringen som utilbørligt og direkte stridende mod foreni n-
gens interesser. synspunktet er, at konkursen alene varetager ”andelshavernes
interesse” i at blive lejere, og dette står i modsætning til ”foreningens interesse ”.
synspunktet er grundlæggende uholdbart, fordi det bygger på den fejlslutning,
                                  - 30 -
at foreningsdemokratiet og generalforsamlingers beslutninger kan tilsidesættes
af en panthaver, der mener (bedre) at kunne vurdere og dermed sanktionere,
hvad der er i en forenings interesser. der forudsættes dermed at findes en stan-
dard for, hvad der er i en ”forenings interesse”, som kan afvige fra generalfo r-
samlingens beslutning, hvorefter beslutningen kan ophæves. det gøres gælde n-
de, at en tilsidesættelse af en generalforsamlingsbeslutning fordrer, at den er
ulovlig enten fordi den strider mod en mindretalsbeskyttelse eller i øvrigt mod
lovregler, vedtægter eller andre forskrifter. det bestrides, at en i øvrigt lovlig
beslutning kan tilsidesættes ud fra det fremførte interessesynspunkt.
et tilsvarende synspunkt om tilsidesættelse af beslutninger i strid med foreni n-
gens interesse blev fremført af nordea i en omstødelsessag anlagt mod a/b kl o-
stergårdens tidligere andelshavere. om anbringendet om beslutningens utilbø r-
lighed og dermed som stridende mod foreningens interesser fastslog østre
landsret efter bevisførelse i dom af 20. juni 2014.
    ”det er endvidere ikke godtgjort, at vedtagelsen på utilbørlig måde har begunstiget
    andelshaverne på bekostning af abk’s kreditorer, jf. konkurslovens § 74. det er her-
    ved taget i betragtning, at foreningens drift til stadighed har været underskudsg i-
    vende, og at årets resultat ifølge årsrapporten for 2009 var negativt med ca. 1,9 mio.
    kr., ligesom den disponible beholdning ultimo var negativ med ca. 17,4 mio. kr.
    …
    det kan efter bevisførelsen lægges til grund, at bestyrelsen i en længere periode op
    til konkursen har arbejdet på at sikre abk’s overlevelse og ikke som anført af no r-
    dea har arbejdet ud fra en plan om efter en konkurs at blive lejere. forhøjelsen ville i
    øvrigt kun have haft en beskeden virkning set i forhold til abk´s betrængte økono-
    mi. det kan i hvert fald under disse omstændigheder ikke anses for utilbørligt, at
    andelshaverne vedtog ikke at gennemføre beslutningen om fremtidigt at forhøje bo-
    ligafgiften.”
dommen er af nordea anket til højesteret.
det bestrides som ukorrekt og udokumenteret, at begæringen om konkurs er be-
grundet i andelshavernes ønske om at blive lejere. beslutningen om opløsning og
deraf følgende mulig konkurs, er sket på grund af foreningens ringe økonomi. li-
kvidatorerne har i overensstemmelse med beslutningen og efter en analogi af sel-
skabslovens § 233, stk. 2 pligt til at indgive konkursbegæring, fordi aktiverne
utvivlsomt ikke kan dække kreditorerne. ingen anden mulighed for likvidation fo-
religger, og begæringen er et sædvanligt, relevant og efter praksis ansvarligt skridt
for en juridisk person med løbende underskud og stor underbalance, som ikke har
kunnet finde en samlet løsning herpå.
det bestrides, at betingelsen om retlig interesse i forhold til en egen begæring om
konkurs fra selskaber og foreninger med begrænset hæftelse kræver et samtykke
fra kreditorer. en skyldner, der ikke kan betale enhver sit kan have og vil typisk
have en klar interesse i et opgør med sine kreditorer, og at blive afviklet indenfor
rammerne af insolvenslovgivningen.
en konkurs skal ikke udelukkende varetage kreditors interesser. der er efter forar-
bejder og praksis også hensyn til skyldner og det offentlige, der indgår ved vurde-
ringen af om en konkurs er et relevant retsskridt, og også under behandlingen af
konkursen skal der tages hensyn hertil.
                                   - 31 -
dertil kommer, at der for likvidatorerne ligger et teoretisk muligt ansvar ved med-
virken til fortsat underskudsgivende drift, som i sig selv taler for at denne situation
ikke opretholdes. umiddelbart forud for generalforsamlingen i juni 2013 sendte
danske bank’ advokat, advokat anne birgitte gammeljord e-mail af 20. juni kl.
12.36 (bilag 20), hvoraf fremgår, at hun truede med erstatningskrav overfor "be-
styrelsesmedlemmer mv." hvis de "under udøvelsen af deres hverv i givet fald med-
virker til beslutningen om likvidation". det blev samtidig oplyst, at en begæring
om brugelig pant måtte forventes overfor foreningens ejendom.
generalforsamlingens dirigent har som sin vigtigste opgave at medvirke til, at
tilblivelsen af beslutningerne på generalforsamlingen er korrekte, samt øve en
kontrol med retmæssigheden af beslutningerne. der henvises bl.a. til wer-
lauff, generalforsamlingen, 2. udg., s. 73-74 og generalforsamling og beslut-
ning, s. 612.
db/rd' synes i sine processkrifter at have en forudsætning om at panthaver har
en kontrollerende rolle med indsigelsesret i forhold, til generalforsamlingens
beslutninger. en sådan adgang foreligger ikke efter dansk foreningsret. af sel-
skabslovens § 109, der finder analog anvendelse på foreningsretten, fremgår:
    "stk. 1 en kapitalejer eller et medlem af ledelsen kan anlægge sag vedrørende en ge-
    neralforsamlingsbeslutning, som ikke er blevet til på lovlig måde, eller som er i
    strid med denne lov eller kapitalselskabets vedtægter.
     stk.2. sag skal være anlagt senest 3 måneder efter beslutningen, ellers anses beslut-
    ningen for gyldig."
db/rd har anført omkring vedtægternes § 36 og en generalforsamlingsb e-
slutning om konkurs,:
    "§ 36 vedrører selvsagt kun den solvente likvidation, jf. stk. 2...
    en likvidators indgivelse af andelsboligforeningens egen konkursbegæring forud-
    sætter selvsagt generalforsamlingens oplyste og særskilte samtykke.
    det bemærkes, at der selvsagt ikke er noget retligt grundlag for at anvende
    selskabslovens § 233 eller dennes analogi, da foreningens forhold alene styres
    af vedtægtsgrundlaget og foreningsretten i øvrigt.”
uden henvisninger til retskilder, og uanset angivelsen af, at det er "selvsagt", be-
strides alle tre synspunkter som ukorrekte.
         insolvens
bangsbohus blev stiftet ultimo 2006, i hvilken forbindelse foreningen samt i-
dig efter reglerne om tilbudspligt i lejeloven overtog foreningens ejendom. sæl-
ger var danske bank koncernens pensionsselskab danica pension og finansie-
ring skete ved danske bank koncernens realkreditselskab realkredit danmark
a/s og danske bank. der henvises til brev af 26. oktober 2006 fra adm. direktør
i danica pension og avisartikel fra børsen ejendomme af 28, september 20 06
(bilag 2). af tingbogen (bilag 3) fremgår, at købesummen var kr. 166.000.000,-.
                               - 32 -
ejendommen blev solgt af danica i en pulje med en række andre ejendomme til
den samme køber.
på grund af ejerforholdet var en betydelig del af beboerne i ejendommen an-
satte, eller på anden måde tilknyttet danske bank koncernen.
stiftende generalforsamling i foreningen blev afholdt den 4. og 11. oktober 2006.
ud af 82 leje enheder gik 51 med som andelshavere ved stiftelsen. i stiftende
advokat martin leth hansens første budgetudkast, som blev sendt ud til lejer-
ne forud for det første beboermøde i september 2006, var boligafgiften beregnet
ud fra en forudsætning om, at 75 % af lejerne tilsluttede sig andelsboligfor-
eningen. boligafgiften blev ikke i budgettet justeret som følge af, at færre til-
sluttede sig.
steen dolberg fra danske bank deltog i bestyrelsesmøde den 17. oktober 2006.
på mødet blev det besluttet at indgå swapaftale med rentetrappe, som på den
helt korte bane ville reducere omkostningerne til finansiering. aftalen blev un-
derskrevet den 23. oktober 2006.
købesummen blev finansieret ved foreningens optagelse af realkreditlån, jf.
pantebrev (bilag 4) oprindeligt stort. kr. 132.794.000 samt bankgæld sikret
ved ejerpantebrev stort kr. 33.000.000,-. gælden blev stiftet med foreningen
som enedebitor uden nogen form for personlig hæftelse for andelshaverne.
af foreningens vedtægter (bilag 5) § 5 fremgår, at medlemmerne alene hæfter
med deres indskud, som oprindeligt var på var på kr. 500 pr. m2.
det viste sig efter stiftelsen, som i en række andre andelsboligforeninger sti f-
tet i 2006 - 2008, at ejendommenes budgetter ved stiftelsen var helt urealist i-
ske, og at navnlig vedligeholdelsesudgifterne var kraftigt underbudgettere-
de.
vedligeholdelsesudgifterne var i budgettet væsentligt mindre end det der
forudgående havde været anmeldt af db-koncernen som udlejer.
af oversigt, der sammenholder stiftelsesbudgettet med 1. års faktuelle tal
(bilag 6) fremgår, at der var fejlbudgetteret med i alt ca. kr. 2,2 mio. inkl . den
besparelse, der det første år var opnået på aftalen om swap og rentetrappe
på ca. kr. 596.000,-. en del af løsningen på den dårlige økonomi det første år
blev tilsyneladende at udskifte revisor. underskuddet første år fremkom
nemlig blandt andet ved, at revisor hensatte kr. 1.328.590 til afdrag på priori-
tetsgæld.
seneste årsrapport 2013 (bilag j) viser et resultat på kr. -83.429.224,- der in-
deholder en nedskrivning af ejendommen på kr. 79.581.151 til dagsværdi i
henhold til valuarvurdering af 21. maj 2012 på kr. 90.000.000,-. bortses der
fra denne nedskrivning er driftsresultatet i 2013 negativt med kr. 3.848.073.
foreningen har i alle år bortset fra 2010 (bilag 11) og 2011 (bilag 12) haft
driftsunderskud. for de to pågældende år var der særlige forhold som gjorde
sig gældende fordi foreningen i de år havde en tidsbegrænset skriftlig aftale
med db/rd. bankaftalen af 2. juli 2010 (bilag 10), der udløb i maj 2013 ind e-
bar blandt andet boligafgiftsforhøjelser og eftergivelse af rener på driftskr e-
ditten. dette gav en midlertidig forbedring af økonomien.
                                - 33 -
de løbende underskud er hovedsageligt finansieret over driftskreditten i
danske bank, der er overtrukket og pt. jf. udskrift pr. d.d. ( bilag 41) har et
træk på ca. kr. 42,7 mio. dette svarer til ca. 8.8 mio. mere end ved stiftelsen.
det gøres gældende, at foreningen er insolvent, jf. princippet i selskabsl o-
vens § 233, stk. 2, jf. konkurslovens § 17. der er ved egenbegæringen fo r-
modning herfor, jf. lovens § 18.
selskabslovens § 233, stk. 2 bestemmer:
    "hvis likvidatorerne finder, at likvidationen ikke vil give fuld dækning til kred i-
    torerne, skal likvidatorerne indgive begæring om rekonstruktionsbehan dling eller
    konkurs".
når en forening eller selskab er trådt i likvidation efter sine vedtægter, fø l-
ger det af princippet i selskabslovens § 233, stk. 2, at der lægges afgørende
vægt på den regnskabsmæssige status og dermed den juridiske enheds reg n-
skabs balance. det er afgørende for likvidationen, at kreditorerne ved likv i-
dationen opnår fuld dækning. hvis fuld dækning ikke kan opnås er det ens-
betydende med, at ubetalte kreditorer vil stå tilbage. da insolvent likvidat i-
on ikke kan gennemføres, er den eneste mulighed ko nkurs.
insolvensbegrebet i konkurslovens § 17 må derfor, hvis sammenhæng i re g-
lerne skal opnås, fortolkes i overensstemmelse med selskabslovens og regler
om solvent likvidation, idet det ellers fører til en uønsket og utilsigtet ko n-
flikt mellem disse særregler i selskabsloven og den almindelige insolvensr e-
gel i konkurslovens § 17. konflikten vil fremstå tydeligt, hvis et selskab un-
der likvidation har midler til eksempelvis at betale løbende regninger de n æ-
ste 12 eller måske 36 måneder og først derefter vil løbe tør for penge. en in d-
skrænkende og med likvidationsreglerne usammenhængende fortolkning af
konkurslovens § 17 kunne så indebære, at selskabet anses for solvent, fordi
det jo kan betale gælden løbende i den nærmest overskuelige fremtid. i de n-
ne situation må der ved fortolkningen af § 17 lægges vægt på, at aktiverne er
utilstrækkelige, og at gælden ikke kan betales tilbage uanset, at likviditet s-
problemerne ligger noget ude i fremtiden. det følger helt naturligt af beslu t-
ningen om opløsning og afvikling, at fokus ved vurdering af insolvensen
skifter fra driftsmæssig likviditet og forfaldstider til at blive mere ak-
tiv/passiv præget.
fortolkningsprincippet om lex specialis fører også til dette fortolkningsmæ s-
sige resultat.
særligt når det som i den foreliggende sag er helt åbenbart, at gælden meget
betydeligt overstiger aktiverne bliver en insolvensprognose på om gæld i en
fremtidig periode af en given længde vil kunne betales til forfaldstid ove r-
flødig. beslutningen om opløsning indebærer jo, at en afvikling skal genne m-
føres og gælden derfor netop ikke skal betales løbende til forfaldstid i fre m-
tiden. prognosen om fremtidig mulighed for betaling til forfaldstid bliver
dermed helt løsrevet fra virkeligheden.
det gøres desuden gældende, at gælden rent faktisk ikke betales eller kan b e-
tales til forfaldstid. det forhold, at db/rd yder en ikke nærme re aftalt eller
                             - 34 -
konkret fastlagt henstand betyder ikke, at gælden ikke er forfalden, og der
kan bortses herfra.
det bestrides, at konkursloven for indgivelse af egen begæring om konkurs
forudsætter, at der er forfalden gæld, som af en kreditor er søgt inddrevet.
det kan lægges til grund:
at  der i foreningen siden stiftelsen og frem til og med 2013 på baggrund af
    aflagte årsrapporter kan konstateres betydelige årlige driftsmæssige u n-
    derskud, som kumuleret udgør ca. kr. 5,0 mio.,
at  yderligere betydelige underskud er realiseret i 2014, jf. ikke revideret
    råbalance (bilag 42),
at  disse driftsunderskud fortsætter ifølge foreliggende budgetter og pro g-
    noser, (bilag 43). der gøres opmærksom på, at bilag 43 er det endelige
    budget for 2015, og det tidligere fremlagte bilag 33 alene var et forelø-
    bigt udkast,
at  dette er tilfældet på trods af, at foreningen ikke på noget tidspunkt har
    nedsat boligafgiften, men alene hævet denne,
at  driften af foreningen dermed vedvarende har indebåret og fortsat ind e-
    bærer stiftelse af gæld, som ikke kan betales, og som heller ikke har u d-
    sigt til nogensinde at kunne betales,
at  ingen afvikling af foreningens realkreditgæld på noget tidspunkt har
    fundet sted eller på noget tidspunkt har været budgetteret,
at  dette dermed ikke har nogen udsigt til at kunne ske, hvorfor der vedva-
    rende skal ske en refinansiering af en gæld, som er langt højere end a k-
    tivernes værdi. dermed er foreningen uden nogen mulighed for at in d-
    hente flere lånetilbud, og dermed bringe finansieringen i konkurre nce,
at  db/rd dermed er uden risiko for, at foreningen kan flytte til anden f i-
    nansieringsinstitut, og dermed kan de uden risiko fastsætte renten på
    driftskreditten og bidragssatsen på rd-lån,
at  foreningen ingen udsigt har til at kunne foretage vedligeh oldelse af
    ejendommen i overensstemmelse med de sagkyndige anbefalinger fra
    byggetekniske rapporter,
at  foreningen har en række kreditorer, som omfatter forsyningsselskaber,
    leverandører, medkontrahenter, lejere, sagsøgende andelshavere m.v.,
at  foreningens likvide beholdning er negativ med ca. kr. 41,0 mio., og at
    foreningens driftskonto i db er i overtræk, jf. blandt andet breve af 1. og
    8. oktober 2013 (bilag 44),
at  foreningens passiver langt overstiger værdien af foreningens aktiver, og
    at egenkapitalen er negativ, jf seneste årsrapport 2013 (bilag j),
                                - 35 -
dette er ensbetydende med, at foreningen siden stiftelsen har lånt stadig fl e-
re penge for alene delvist at betale renteforpligtelser og anden finansiering s-
omkostninger, og uden nogen afdrag har fundet sted.
navnlig i relation til østre landsrets kendelse i odinsvej -sagen, fremhæves,
at boligafgiften i den sag af foreningen blev nedsat til under det niveau, der
var på stiftelsestidspunktet, og at differencen blev indbetalt på den kredit
andelshaverne hæftede personligt for. der var tillige positiv egenkapital og
driftsresultater. på den baggrund anførte landsretten: ”som sagen er forelagt
og procederet for landsretten, finder landsretten anledning til at bemærke, at det i k-
ke er godtgjort, at andelsboligforeningen var insolvent på tidspunktet for konkurs-
begærings indgivelse”. dommen er som det ses helt konkret begrundet, og der
er lagt vægt på de fremlagte beviser og de fremførte anbri ngender.
der henvises desuden til, at finanstilsynet i sin vejledning 9121 af 17. marts
2014 om individuelle nedskrivninger og hensættelser pkt. 13 beskriver a n-
delsbolig-foreninger som i risiko for ”betydelig økonomiske vanskeligheder”
og konstaterer i oiv (objektiv indikation på værdiforringelse) når følgende
forhold kan identificeres:
        gælden afvikles ikke så den afspejler værdiforringelsen af ejendo m-
         men.
        der er ingen personlig hæftelse for andelshaverne.
        der er ingen udsigt til stigning i boligafgifterne, eller mulighed for
         udskiftning til mere velstillede andelshavere, hvilket er tilfældet hvis
         andelshaverne ikke har vist vilje hertil på generalforsamlinger.
        resultatet af driften efter korrektion af væsentlige forhold ifølge ve j-
         ledningen ikke er positivt, og der indenfor højst 30 år ikke kan opg ø-
         res en reel positiv egenkapital.
        driften alene er positiv, fordi der er gæld med variabel rente, der fo r-
         rentes med en aktuel lav variabel rente.
det gøres gældende, at alle de nævnte forhold foreligger, og der således også
i forhold til finanstilsynets regler om nedskrivninge r på arrangementer med
risici, er tale om en forening i betydelige økonomiske vanskeligheder.
det bestrides desuden, at foreningen har nogen pligt til at indgå andre nye afta-
ler med db/rd. det gøres desuden gældende, at db/rd har bevisbyrden for, at
de af foreningen udfærdigede budgetter ikke er korrekte. denne bevisbyrde er
ikke løftet.
i lyset af den økonomiske uholdbare situation, har der over de seneste 3 år været
ført forhandlinger om en rekonstruktion af foreningens økonomi. disse er indtil
videre uden resultat.
af udskrift fra den ordinære generalforsamling i foreningen den 20. ju ni 2013
(bilag 19) fremgår, at foreningen forkastede et genfremsat forslag til en banka f-
tale. samtidig blev udkast til budget for 2013 og regnskab for 2012 (bilag 13) f o-
relagt. regnskabet blev vedtaget med bemærkning om et sagsanlæg mod for-
                               - 36 -
eningen som følge af et salg af andel til overpris. budgettet der viste under-
skud på kr. 1.640.400,- blev forkastet.
likvidatorerne meddelte ved brev af 1. juli 2013 (bilag 22), at der henset til
foreningens gældsforpligtelser og driftsunderskud ikke kunne gennemføres
en solvent likvidation uden accept fra rd/db's side på et salg i fri handel på
markedsvilkår. forskellige muligheder blev skitseret.
ved brev af 5. juli 2013 (bilag 23) meddelte rd/db' advokat, advokat anne-
birgitte gammeljord, at db/rd ikke kunne acceptere et salg i fri handel med et
akkordelement.
i foreningen er der udfærdiget flere tilstandsvurderinger og vedligeholdelse s-
planer for foreningens ejendom. af rapporter fra gaihede fra maj 2010 (bilag
15), peter jahn og partnere, af juni 2011 (bilag 16) og focus 2 a/s af 22. januar
2013 (bilag 17) fremgår, at der er betydelige vedligeholdelsesmæssige efterslæb i
foreningen, og der blev skønnet at ligge vedligeholdelsesudgifter i størrelsesor-
denen kr. 10-20 mio. i år 2010-2012. dette beløb er som det fremgår af regnska-
berne ikke blevet afholdt blandt andet fordi, der henset til bankaftalen alene var
ret til relativt beskeden vedligeholdelse på årligt kr. 500.000.
ud over det betydelige akkumulerede driftsmæssige underskud i 2006 -
2014 på ca. kr. 10,0 mio., og det store vedligeholdelsesmæssige efterslæb,
begyndte ejendommen sammen med resten af ejendomsmarkedet at falde
kraftigt i værdi, især fra 2008 og frem. den samled e gæld til bank og realkre-
dit udgør pr. d.d. ca. kr. 180 mio. hertil kommer en negativ værdi af rente-
swappen med ca. kr, 39 mio. dette modsvares alene af en ejendom til en ha n-
delsværdi ifølge valuarvurderinger på ca. kr. 95-100 mio. (bilag 18). der er såle-
des udover driftsunderskud en underbalance i foreningen på mere end kr. 100
mio. (bilag j).
hertil kommer, at db/rd i forbindelse med en tidligere begæring om brugelig
pant, der blev nægtet fremme i østre landsret, selv gjorde gældende, at der fo-
relå anticiperet betalingsmisligholdelse fra foreningens side. der henvises til
db/rd' processkrift i brugelig pant sagen (bilag 30).
der henvises desuden til det af bestyrelsen udarbejdede fremtidsbudget for
2013-2023 (bilag 24).
det gøres gældende, at insolvensbetingelsen, når der er besluttet opløsning, må
fortolkes i overensstemmelse med selskabslovens § 233, og der derfor må læ g-
ges vægt på om likvidatorerne med rette har fundet, at "likvidationen ikke vil
give fuld dækning". det bestrides, at der er grundlag for at tilsidesætte dette
skøn.
der henvises desuden til at foreningen tidligere den 22. september 2014 af sø -
og handelsretten, sag k1030/14-m i henhold til en begæring indgivet af en an-
delshaver som kreditor blev taget under konkursbehandling. den insolvens
skifteretten i denne sag lagde til grund forelå, er den samme insolvens som
stadig foreligger, da ingen økonomiske ændringer af væsentlig karakter har
fundet sted.”
                                                    - 37 -
andelsboligforeningen har endvidere gjort gældende, at foreningen ikke har en forplig-
telse til at indgå de foreslåede rekonstruktionsaftaler med danske bank, og at et ikke ved-
taget forslags indhold er uden betydning for bedømmelsen af konkursbetingelserne.
danske bank a/s og realkredit danmark a/s har i alt væsentligt procederet i overens-
stemmelse med påstandsdokument af 27. februar 2015, hvoraf bl.a. fremgår følgende:
          ”2. anbringender
          2.1 manglende generalforsamlingsbehandling og generalforsamlingsbemyndigelse for li-
          kvidatorerne til at indgive egen konkursbegæring
          skifteretten skal i forbindelse med behandlingen af en konkursbegæring påse bl.a., om der
          foreligger den fornødne legitimation og bemyndigelser, jf. f.eks. u 1972.419 v, u 1973.795
          s, lars lindencrone petersen m.fl., konkursloven med kommentarer, 12. udg., 2013, s. 325
          f. og torben kuld hansen m.fl., insolvensprocesret, 2. udg., 2012, s. 69 ff.
          som det fremgår af dagsordenen, er foreningens medlemmer først den 13. juni 2013 ind-
          kaldt til stillingtagen til bl.a. rekonstruktionsforslaget – og såfremt dette ikke måtte blive
          vedtaget – forslag om likvidation i henhold til vedtægtens § 36.
          efter realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ opfattelse, er dette ikke i overens-
          stemmelse med vedtægtens § 25.
          andelsboligforeningen er ved opfordring (a) blevet opfordret til at oplyse, hvor mange
          medlemmer foreningen havde den 20. juni 2013 samt fremlægge fortegnelse over de mød-
          te, herunder de der mødte ved fuldmagt. det er under forberedelsen endvidere anført, at
          når andelsboligforeningen har opfyldt opfordringen til at fremlægge oplysninger om an-
          tallet af medlemmer og hvem der mødte, vil realkredit danmark a/s og danske bank a/s
          kunne tage stilling til om vedtagelsen om likvidation i givet fald isoleret set opfylder ma-
          joritetskravet i vedtægtens § 26.
          det kan konstateres, at opfordring (a) ikke er besvaret. da andelsboligforeningen ikke
          har opfyldt denne opfordring, er der intet grundlag for at konstatere, at beslutningen om
          likvidation i henhold til vedtægtens § 36 isoleret set opfylder majoritetskravet i vedtæg-
          tens § 26, hvorfor det gøres gældende, at der intet bevis er for, at der er vedtaget en gyldig
          beslutning vedrørende likvidation i medfør af vedtægtens § 36.
          § 36 vedrører alene den solvente likvidation, jf. i øvrigt stk. 2, hvor det fremgår, at likvida-
          tionen sker på den måde, at likvidatorerne realiserer foreningens aktiver og betaler gæld,
          hvorefter den resterende formue deles mellem de til den tid værende medlemmer i for-
          hold til deres andels størrelse, jf. i øvrigt vedtægtens § 6.
          som det fremgår af referatet af den ekstraordinære generalforsamling den 9. februar 2012,
          jf. bilag 26 – som gengivet ovenfor – har andelsboligforeningen helt i overensstemmelse
          med danske bank a/s og realkredit danmark a/s’ synspunkter så sent som 2012 opere-
          ret med, at indgivelse af konkursbegæring og likvidation efter vedtægtens § 36 er to for-
          skellige beslutninger og i øvrigt forudsætter generalforsamlingens særskilte bemyndigel-
          ser.
                                         - 38 -
det forekommer på baggrund også heraf mindre forståeligt, at det nu hævdes bl.a., at § 36
ikke alene vedrører den solvente likvidation, og at indgivelse af egen konkursbegæring
ikke kræver generalforsamlingens oplyste og særskilte samtykke.
det fastholdes, at der ikke er noget retsgrundlag for at gennemføre en insolvent likvidati-
on.
generalforsamlingen er således ved indkaldelsen dateret 13. juni 2013 indkaldt med 8 da-
ges varsel med henblik på stillingtagen til en solvent likvidation. foreningens medlemmer
er ikke indkaldt for at tage stilling til, om de synes, at foreningen f.eks. skal gå konkurs.
for de medlemmer, der i tiltro til dagsordenen ikke er mødt op på generalforsamlingen,
skaber dette selvsagt det problem, at de ikke har haft nogen mulighed for at tage stilling
til det reelle indhold af det stillede forslag – herunder de vidtrækkende konsekvenser – og
derved møde op for at give sin mening til kende.
det bemærkes i den forbindelse, at der end ikke var enstemmighed blandt de fremmødte
om at gennemføre en solvent likvidation, hvorfor et forslag om konkurs så meget desto
mere må forventes at møde modstand blandt andelshaverne, hvis dette spørgsmål var fo-
relagt generalforsamlingen på korrekt vis, jf. i øvrigt nedenfor.
det kan således konstateres, at der forelå protest i henseende til om, foreningen skulle
træde i solvent likvidation – og så meget desto mere må det antages at en sådan protest
også ville udstrækkes til indgivelse af egen konkursbegæring, havde dette emne været på
dagsordenen.
forslaget er de facto behandlet som solvent likvidation.
som det fremgår af bilag 19, der er et referat af generalforsamlingen den 20. juni 2013,
nævner advokat finn lynge jepsen under referatet til punkt 6 intet om konkurs – herun-
der de vidtrækkende økonomiske konsekvenser, som en sådan vil få for foreningens med-
lemmer.
tværtimod redegøres der for, at ”de umiddelbare konsekvenser for de enkelte andelsha-
vere i forbindelse med vedtagelse af opløsning af foreningen/brugeligt pant ikke umid-
delbart vil være store”, idet de 1) fortsætter som andelshavere, 2) skal fortsætte med at be-
tale boligafgift, og 3) at andelene fortsat vil kunne overdrages, selv om foreningen er un-
der opløsning.
der er intetsteds redegjort for eller oplyst om, at den reelle – og for en videre kreds for-
mentlig også kendte realitet – at likvidatorerne i umiddelbar forlængelse af beslutningen
vil indgive foreningens egen konkursbegæring med den konsekvens bl.a. – i fald en kon-
kurs føres igennem – at andelshaverne står til store og definitive økonomiske tab på deres
andelsbeviser, herunder i henseende til andele som måtte være belånt i finansieringsinsti-
tutter mv.
det kan således konstateres, at der er en fejl i indkaldelsen til generalforsamlingen – hvor-
ved samtlige medlemmer er indkaldt forkert – og at punktet i øvrigt under alle omstæn-
digheder er fejlagtigt og utilstrækkeligt behandlet på generalforsamlingen til potentiel
stor skade for de andelshavere, som ikke ønsker en konkurs, hvorved de potentielt står til
at lide et stort økonomisk tab, jf. f.eks. mette neville, andelsboligforeningsloven med
kommentarer, 4. udg., 2012, s. 330 ff.
en likvidators indgivelse af andelsboligforeningens egen konkursbegæring forudsætter
generalformsamlingens oplyste og særskilte samtykke, hvilket skyldes bl.a. beslutningens
                                        - 39 -
vidtrækkende konsekvenser for foreningen og andelshaverne, som står til at tabe ganske
betydelige beløb.
et sådant samtykke foreligger ikke.
generalforsamlingen er ikke indkaldt for at tage stilling til konkurs, har hverken samtyk-
ket i, at der kan indgives konkursbegæring, eller i øvrigt truffet nogen beslutning herom
med fornøden orientering eller med det fornødne flertal.
hertil kommer, at en beslutning om indgivelse af konkursbegæring ikke er hjemlet i ved-
tægterne som en beslutning, som kan træffes med kvalificeret flertal.
beslutning om indgivelse af egen konkursbegæring er efter foreningsretten grundet sine
vidtrækkende konsekvenser for andelshaverne en afgørelse, der for det første skal fore-
lægges for generalforsamlingen, og som kræver enstemmighed i foreningen, fordi den
udgør et indgreb i andelshavernes velerhvervede rettigheder (ejerskab til andel med dertil
knyttet boligret), jf. mette neville, andelsboligforeningsloven med kommentarer, 4. udg.,
2012, s. 341, med deri refererede skriftsteder. dette gælder for så vidt også selv om ved-
tægterne måtte foreskrive, at den kan træffes med majoritet.
situationen er således den, at likvidatorerne har indgivet konkursbegæring på vegne af
andelsboligforeningen på grundlag af et mandat til at gennemføre en solvent likvidation
trods fejlagtig dagsorden og i øvrigt fejlagtig og utilstrækkelig orientering om de reelle
konsekvenser af beslutningen.
likvidatorernes egen konkursbegæring kan allerede af disse grunde ikke fremmes, idet
likvidatorerne ikke har godtgjort, at beslutningen om at indgive egen konkursbegæring
bygger på et lovligt beslutningsgrundlag, herunder at der foreligger de fornødne bemyn-
digelser.
det bemærkes, at der selvsagt ikke er noget retligt grundlag for at anvende selskabslovens
§ 233 eller dennes analogi, da foreningens forhold alene styres af vedtægtsgrundlaget og
foreningsretten i øvrigt.
den omstændighed, at der udpeges likvidatorer til at ”udføre” de handlinger, som an-
delsboligforeningens bestyrelse lige så godt selv kunne have søgt udført, ændrer naturlig-
vis ikke herved, idet realiteten er den samme. der skabes ved et ”likvidationsgreb” ikke
nogen ændret adgang til at agere uden om foreningens øverste myndighed – generalfor-
samlingen.
at advokat anne birgitte gammeljord under bl.a. disse omstændigheder har set sig nød-
saget til at tage et erstatningsforbehold, jf. den som bilag 20 fremlagte e-mail, illustreres i
sig selv ved det skete handlingsforløb – herunder den manglende og i øvrigt helt util-
strækkelige behandling af spørgsmålet på generalforsamlingen – og kan i øvrigt ikke ska-
be en retlig interesse i en egen konkursbegæring, jf. i øvrigt nærmere nedenfor.
2.2 konkursbetingelserne i øvrigt
2.2.1 insolvensbetingelsen
for så vidt angår spørgsmålet om insolvens i konkurslovens forstand, opereres der i kon-
kursloven med et illikviditetsbegreb, jf. herved lars lindencrone petersen m.fl., konkurs-
loven med kommentarer, 12. udg., 2013, s. 331 ff., og ulrik rammeskow bang-pedersen
m.fl., konkurs, 1. udg., s. 66 ff.
                                        - 40 -
spørgsmålet om behandling af en andelsboligforenings egen konkursbegæring har været
behandlet af såvel vestre landsret og østre landsret, jf. u 2014.2575 v og u 2012.2522 ø.
i ingen af sagerne fandtes insolvens at foreligge.
synspunkter om, at en insufficiensvurdering er afgørende ved vurderingen af insolvens-
betingelsen, bestrides som ukorrekte og i strid med gældende retspraksis. realkredit
danmark a/s og danske bank a/s er bekendt med sø- og handelsrettens afgørelse af 19.
december 2014 i sag k 812/14. afgørelsen er kæret til østre landsret og landsretten har
endnu ikke taget stilling til kæremålet. realkredit danmark a/s og danske bank a/s er
ikke enig i, at insolvens må bero på en samlet vurdering af skyldnerens konkrete økono-
miske forhold således som anført i kendelsen. det afgørende er om skyldneren kan betale
sine fordringer efterhånden som de forfalder og hvis ikke, om likviditetsproblemet er
midlertidigt. det er for vurderingen uden betydning, om gælden overstiger aktiverne.
det bemærkes om foreningens hævdede insufficiens indledningsvist, at en renteswaps
påvirkning på egenkapitalen ikke har nogen særskilt betydning for foreningens likvidi-
tetsmæssige situation i konkursretlig forstand, dvs. om den er illikvid efter konkurslovens
§ 17. markedsværdien for en renteswap fluktuerer over tid og påvirker ikke foreningens
daglige likviditetsmæssige situation men har alene betydning for et øjebliksbillede af
egenkapitalen under forudsætning af, at swapaftalen bringes til ophør. var renten f.eks.
steget i stedet for faldet siden renteswapforretningernes indgåelse, ville dette have haft en
regnskabsmæssig positiv indvirkning på egenkapitalen.
det bemærkes videre, at det for så vidt angår den underbalance, som påberåbes af for-
eningen som konkursrelevant efter årsrapporten for 2013, bilag j – og som i meget væsent-
lig grad afviger fra årsrapporten for 2012, bilag 13, der ville vise positiv egenkapital, hvis
ikke værdien af renteswaps var negativ – efter likvidatorernes påtegning, jf. årsrapporten
for 2013, s. 2, skyldes netop den omstændighed, at likvidatorerne grundet likvidationen
har optaget værdien af ejendommen til en hævdet dagsværdi, jf. i øvrigt årsrapporten for
2013, note 9, s. 16. et forhold som revisor har taget forbehold om, jf. årsrapporten for 2013,
s. 3.
det bestrides, at foreningen har en underbalance som gjort gældende af foreningen, idet
det i den forbindelse i øvrigt bemærkes, at vurderingstemaet i valuarrapporten, bilag 18,
som danner grundlag for værdiansættelsen i årsrapporten for 2013, er den kontante han-
delsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi, som ejendommen efter valuarvurde-
ring skønnes at have pr. 1. maj 2012, jf. rapportens s. 5, punkt 5.
egenkapitalændringen fra 2012 til 2013 skyldes således i meget væsentlig grad likvidato-
rernes beslutning om ændring af regnskabsprincip – begrundet i likvidationen – hvorom
revisor i øvrigt har taget forbehold.
det er realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ opfattelse, at en sådan regnskabs-
mæssig nedskrivning af ejendommens værdi fra 2012 til 2013 med 79.581.151 kr. ikke har
konkursrelevans. det bemærkes i den forbindelse, at kursværdien af renteswaps for 2013
påvirker egenkapitalen negativt med 25.175.335 kr., jf. årsrapportens for 2013, s. 18, note
13. havde foreningen således ikke ændret regnskabsprincip vedrørende ejendommens
værdi som følge af likvidationen, ville egenkapital alene være – 1.062.569 kr. for 2013 før
den negative værdi af renteswaps.
det bemærkes i øvrigt, at såfremt foreningen måtte anses for insufficient, medfører dette
ingen forpligtelse til at indgive egen konkursbegæring specielt ikke i en situation, hvor
der ikke sker anvendelse af foreningens frie aktiver, således at foreningen jævnt og sikkert
                                         - 41 -
udvikler sig til et § 143 bo. som det ser ud, har foreningen under alle omstændigheder et
rimeligt håb om at blive sufficient igen.
for så vidt angår den hævdede illikviditet bemærkes, at realkredit danmark a/s og dan-
ske bank a/s har tilbudt og tilbyder fortsat andelsboligforeningen en rekonstruktionsafta-
le, som vil sikre andelsboligforeningen en positiv drift og midler til at iværksætte vedlige-
holds- og renoveringsopgaver, jf. ovenfor.
hverken realkredit danmark a/s eller danske bank a/s har opsagt låneaftalerne på
grund af misligholdelse eller i øvrigt iværksat inkassoprocedure med henblik på bortauk-
tionering af ejendommen.
der foreligger i øvrigt ikke nogen i forhold til konkurslovens § 17 påberåbt misligholdelse
fra realkredit danmark a/s eller danske bank a/s’ side, der kan give likvidatorerne an-
ledning til at drage den konklusion, at der efter illikviditetssynspunkter er grundlag for at
indgive egen konkursbegæring på grundlag af realkredit danmark a/s eller danske bank
a/s’ låneaftaler mv.
tværtimod er det udtrykkeligt tilkendegivet over for såvel andelsboligforeningen som li-
kvidatorerne, at der efter realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ opfattelse intet
grundlag er for at indgive egen konkursbegæring.
der er således i konkursretlig sammenhæng intet grundlag for fra andelsboligforeningens
side at påberåbe sig illikviditetsproblemer i forhold til engagementerne med realkredit
danmark a/s og danske bank a/s. det er klart tilkendegivet, at realkredit danmark a/s
og danske bank a/s som eneste kreditorer ikke ønsker en konkurs.
der er ikke nogen modstrid mellem danske bank a/s og realkredit danmark a/s’ syns-
punkter i denne sag og de synspunkter, der af realkredit danmark a/s og er gjort gæl-
dende vedrørende brugeligt pant. som anført er det udtrykkeligt tilkendegivet over for
såvel andelsboligforeningen som likvidatorerne, at der efter realkredit danmark a/s og
danske bank a/s’ opfattelse intet grundlag er for at indgive egen konkursbegæring. dette
betyder imidlertid ikke, at realkredit danmark a/s er afskåret fra at søge ejendommen
taget til brugeligt pant, hvis betingelserne herfor er opfyldt, hvorfor der har verseret en
begæring herom.
som det fremgår ovenfor, har likvidatorerne tidligt meddelt realkredit danmark a/s og
danske bank a/s, at der ville blive taget skridt til at skifte pengeinstitut, hvorfra regnin-
ger for eftertiden vil blive betalt. det er endvidere meddelt, at driften fortsætter som hid-
til, således at sædvanlige udgifter bliver betalt som hidtil, men at udgifter der forventes at
overstige kr. 10.000 skal forhåndsgodkendes af likvidatorerne. endeligt er oplyst, at over-
skudslikviditet fra den nye driftskonto udover 750.000 kr. videreafregnes til foreningens
hidtidige driftskonto i danske bank en gang månedligt.
det er konstateret, at disse tiltag er iværksat af likvidatorerne, idet der er oprettet en
bankkonto i merkur andelskasse.
foreningen har således i et nyt pengeinstitut oprettet en driftskonto, hvor sædvanlige ud-
gifter bliver betalt som hidtil. på kontoen opereres i øvrigt med en ”buffer” eller en ”op-
sparing” på 700.000 kr. til 800.000 kr. at indestående i bl.a. merkur andelskasse ikke skul-
le være ”reel” likviditet – som hævdet af andelsboligforeningen – bestrides. advokat finn
jepsen har da også i sø- og handelsrettens skifteret den 22. september 2014 forklaret, at
indestående i merkur andelskasse udgør likvider for foreningen, bilag t.
                                        - 42 -
andelsboligforeningen er under sagen adskillige gange anmodet om præcist at redegøre
for, hvilke anerkendte, forfaldne og udækkede simple kreditorkrav, andelsboligforenin-
gen har og herunder i givet fald at oplyse baggrunden for, hvorfor disse krav som tidlige-
re oplyst nu ikke honoreres af de midler, som samles op af likvidatorerne i merkur an-
delskasse.
foreningen har under sagen utvetydigt erklæret, at der ikke er forfaldne og ubetalte kre-
ditorer, og at der i øvrigt ikke er andre kreditorer end realkredit danmark a/s og danske
bank a/s.
det kan derfor lægges til grund, at insolvens i konkurslovens forstand, dvs. illikviditet, i
det hele er udokumenteret.
at den negative saldo på kreditten i danske bank a/s er forøget, har under de givne om-
stændigheder ikke noget betydning for insolvensvurderingen, idet det bemærkes, at real-
kredit danmark a/s serviceres af foreningens frie midler, og at udviklingen i den negative
saldo på kreditten i danske bank a/s alene skyldes rentetilskrivninger på engagementet
med danske bank a/s.
der er med de fremlagte bilag – herunder men ikke begrænset til bilagene 7-18, 24 og 32-
34 – sammenholdt med det i øvrigt fremlagte ikke dokumenteret, at der skulle være en
række forpligtelser eller kreditorer i øvrigt, som medfører, at foreningen under de givne
omstændigheder er insolvent i konkurslovens forstand, dvs. illikvid på en sådan måde, at
der er grundlag for at indgive sin egen konkursbegæring.
hertil kommer, at man på aktivsiden, jf. bilag 28, øjensynligt også opererer med udestå-
ende fordringer på ca. 1.300.000 kr., dvs. restancer fra andelshavere og lejere.
andelsboligforeningens synspunkt – senest i processkrift 3 af 17. december 2014 – om, at
foreningen har et vedligeholdsmæssigt efterslæb, bestrides som udokumenteret, herunder
også størrelsen af fremtidige vedligeholdsopgaver, ligesom det bestrides, at et vedlige-
holdsefterslæb i øvrigt har nogen relevans for en konkursretlig insolvensvurdering. det
forekommer oplagt, at andelsboligforeningen søger at ”løfte” konkursbegæringen med
oplistning af vedligeholdsønsker, jf. f.eks. bilag 32-34. foreningens budgetter herom be-
strides som udokumenterede.
for så vidt angår driftsresultaterne for foreningen, bemærkes, at resultatet i 2006/2007 var
-805.061 kr., 2007/2008 -100.625 kr., 2008/2009 -819.092 kr., 2010 669.513 kr., 2011 571.936
kr., 2012 -661.896 kr., for perioden 1. januar 2013 til 30. juni 2013 -253.578,40 kr., bilag 7-14.
det bemærkes for 2012, bilag 13, bl.a., at resultatet er påvirket af ekstraordinære poster,
herunder hensættelser vedrørende tab på fraflyttede lejere med 450.000 kr. og administra-
tionsomkostninger på 647.713 kr., hvoraf advokathonorarer vedrørende rekonstruktion af
andelsboligforening udgør 313.242 kr., valuarvurdering 51.375 kr., mæglerforespørgsel
7.500 kr. og rådgiverhonorar, bygningsrådgivning 23.934 kr. uden disse ekstraordinære
poster, som kan henføres til foreningens egen administration, ville resultatet for 2012 være
positivt.
vedrørende perioden 1. januar 2013 til 30. juni 2013, bilag 14, bemærkes, at resultatet også
for denne periode har været påvirket af ekstraordinære poster, idet der for perioden er
anvendt bl.a. 169.406,59 kr. på advokathonorar.
med hensyn til årsrapporten for 2013, bilag j, var der – når der bortses fra nedskrivning af
foreningens ejendom med 79.581.151 kr. – et positivt resultat med 4.436.929 kr. før renter
                                       - 43 -
mv. til realkredit danmark a/s og danske bank a/s. de finansielle poster er specificeret i
note 7 og udgør ydelser og renter på gælden til realkredit danmark a/s og danske bank
a/s, jf. regnskabets s. 15. det fremgår af s. 7 også, at posten ”foreningsomkostninger” i
2012 var 1.120.086 kr. og i 2013 steget til 2.514.467 kr. posten er specificeret i note 6, og det
fremgår heraf, at en meget væsentlig grund til stigningen skyldes stigning i omkostnin-
gerne til likvidatorer og advokatbistand vedrørende rekonstruktion og konkurssagen.
den likvide beholdning er opgjort til 820.744 kr., og udgør i al væsentlighed de opsamlede
midler i merkur bank, jf. note 11. andelsboligforeningen er opfordret (e) til at fremlægge
dokumentation i form af bilag for følgende: (1) likvidatorer 320.583 kr. (2) varmeregnska-
ber 113.431 kr. (3) advokathonorar rekonstruktion 123.235 kr. (4) advokat vedr. retssager
252.939 kr. (5) administrator øvrig advokatassistance 56.250 kr. (6) advokat vedr. kon-
kursbegæring 319.851 kr. og (7) hensat tab på tilgodehavender 700.000 kr. andelsboligfor-
eningen har under forberedelsen ikke villet besvare opfordringen.
for så vidt angår perioden 1. januar 2014 til 31. august 2014, bilag o, bemærkes, at der var
et positivt resultat med 3.138.398,22 kr. før renter mv. til realkredit danmark a/s og dan-
ske bank a/s. af saldobalancen fremgår i øvrigt bl.a., s. 2, konto 43340, at foreningen i pe-
rioden har afholdt advokatomkostninger med 971.279,56 kr. posten er også for denne pe-
riode af helt ekstraordinær karakter, og foreningen har under forberedelsen ikke villet be-
svare opfordring (f) om at fremlægge en specifikation af disse omkostninger.
foreningens driftsresultater fra stiftelsen og frem er ikke af en sådan karakter, at dette
understøtter foreningens egen begæring om konkurs.
realkredit danmark a/s og danske bank a/s har under sagens forberedelse fremsat en
række opfordringer til andelsboligforeningen vedrørende materiale, som foreningen har
fuld rådighed over, jf. sagsfremstillingen ovenfor. der er tale om en egenbegæring om
konkurs, som andelsboligforeningen øjensynligt søger at bære igennem ved forklaringer
ved hovedforhandlingen uden nogen form for underliggende dokumentation, herunder
til væsentlige regnskabsposter. det gøres gældende, at det må komme andelsboligfor-
eningen til skade, at den ikke ønsker at belyse sin økonomiske situation ved fremlæggelse
af de pågældende oplysninger.
det er således ikke dokumenteret, at andelsboligforeningen er insolvent i konkurslovens
forstand.
2.2.2 retlig interesse
det er en almindelig retsgrundsætning, at et retligt skridt, som ikke har et fornuftigt og
rimeligt formål, må nægtes foretaget, dvs. at der skal foreligge en retlig relevant interesse i
et givent retligt skridt.
denne retsgrundsætning gælder såvel ved en kreditors begæring om konkurs som ved en
egen konkursbegæring, jf. herved f.eks. u 2012.2522 ø og lars lindencrone petersen m.fl.,
konkursloven med kommentarer, 12. udg., 2013, s. 335 ff.
formålet med en konkurs er som altovervejende hovedregel fordeling af midler til
usikrede kreditorer.
i visse situationer er denne hovedregel suppleret med tilfældegrupper, hvor kreditorbe-
gæringer er imødekommet uanset at der ikke er udsigt til fordeling af midler til usikrede
kreditorer, f.eks. hvor en offentlig kreditor ønsker at hindre fortsat gældsætning til det of-
fentlige (det offentlige er tvangskreditor, f.eks. skat), eller hvor lønmodtagere indgiver
konkursbegæring, således at der kan opnås dækning gennem garantiordningerne.
                                            - 44 -
der er ikke fra foreningens side påvist forhold, som kan danne grundlag for at antage, at
der foreligger den fornødne retlige interesse.
det er realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ opfattelse, at realiteten er, at nogle
andelshavere (dog ikke alle, jf. herved f.eks. afstemningsresultatet på den ordinære gene-
ralforsamling) ønsker at opnå at blive lejere, jf. andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, og
herved måske få nedsat deres månedlige ydelse, og at dette er det reelle formål med at sø-
ge en konkursbehandling gennemført. et formål, som konkursen ikke nødvendigvis vil
indebære, jf. u 2013. 2479 ø, og som skifteretten ved en konkurs ikke kan benyttes til at
ordne.
det fremgår da også af likvidatorernes første synspunkt om retlig interesse, at der henvi-
ses til andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, og risikoafvejningssynspunkter i forbindelse
hermed, ligesom der er ofret ganske megen plads til argumenter omkring § 4-
forarbejdernes betydning i forhold til den indgivne konkursbegæring.
for så vidt angår forarbejderne til andelsboligforeningslovens § 4, jf. herved redegørelse
afgivet i juli 1980 af arbejdsgruppen nedsat af boligministeren, bemærkes det, at arbejds-
gruppens opgave var at foretage en vurdering af reglerne for overdragelse af bestående
andelsboliger, herunder disse boligers konkurrenceevne overfor andre boligformer og
eventuelt fremkomme med forslag til ændring af disse regler, jf. redegørelsens s. 1. af re-
degørelsen kapitel 6, jf. s. 169 ff., der vedrører arbejdsgruppens redegørelse for og forslag
til regler om andelshavernes retsstilling ved ejendommens overgang til andre, jf. herved
også arbejdsgruppens forslag til nye regler, s. 174, punkt 6.5 og 6.6, er det anført bl.a., at
arbejdsgruppen finder, at der på baggrund af usikkerheden omkring gældende ret bør
indføjes bestemmelse om, at andelshavere ved overgang af en ejendom fra en andelsbolig-
forening til trediemand har krav på at forblive lejere i ejendommen på normale vilkår. re-
degørelsens s. 175, punkt 6.4, 3. afsnit, som påberåbes til støtte for fremme af konkursbe-
gæringen, vedrører i tråd hermed spørgsmålet, om det er muligt at lave en operationel re-
gel om vilkårene for et lejeforhold, jf. herved s.st., 1. og 2. afsnit. i arbejdsgruppens
lovskitse, jf. kapitel 8, jf. s. s. 177-183, omtales på linje hermed alene forslag til regler om
ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
der er ikke nogen holdepunkter for at antage, at redegørelsen skulle være udtryk for en
interesseafvejning i forhold til spørgsmålet om konkursbetingelserne og herunder bl.a.
spørgsmålet om retlig interesse i en konkurs, og at § 4 skulle virke ”belastende” for långi-
verne i så henseende.
selv om andelsboligforeningen bestrider, at det reelle formål med konkursbegæringen er
at søge at bringe andelsboligforeningslovens § 4 i anvendelse, illustreres andelsboligfor-
eningens reale grunde glimrende ved bemærkningen i processkrift 1, s. 9, 3. afsnit, 2.
punktum, hvor det er anført: ”derfor forsøger man af bagvejen ved forkerte udlægninger
af retsstillingen efter konkursreglerne, panteretten og foreningsretten at omgå andelsbo-
ligforeningens § 4 og uberettiget holde fast i boligafgifterne som en tidsmæssig uendelig
personlig hæftelse”.
dette ”formål” udgør ikke nogen relevant retlig interesse i at fremkalde sin egen konkurs.
situationen er den, at der på tidspunktet for andelsboligforeningens stiftelse er ydet lån
helt i overensstemmelse med lovgivningens regler herom, men at andelsboligforeningen
og mange andre har været ramt af den udvikling på de finansielle markeder, som man så,
da finanskrisen brød ud. dette er forhold, som ikke kan lægges realkredit danmark a/s
og danske bank a/s til last eller som realkredit danmark a/s respektive danske bank
a/s skal bære risikoen for.
                                         - 45 -
for så vidt angår risikoafvejningssynspunkterne bemærkes i øvrigt, at långiver ved et-
hvert udlån har en risiko, men at det ikke betyder, at låntager kan handle frit og uden an-
svar.
det bestrides således, at § 4, stk. 1, har nogen retlig relevans ved vurderingen af, om an-
delsboligforeningens egen konkursbegæring skal imødekommes.
det er realkredit danmark a/s og danske bank a/s opfattelse, at øvrige anførte argu-
menter om retlig interesse har karakter af skinbegrundelser, som ikke kan føre til, at kon-
kursbegæringen skal fremmes.
den omstændighed, at der udpeges likvidatorer til at ”udføre” de handlinger, som an-
delsboligforeningens bestyrelse lige så godt selv kunne have søgt udført, ændrer naturlig-
vis ikke herved, idet realiteten er den samme.
der er ej heller for en andelsboligforening noget retskrav på at kunne opløses gennem en
konkurs, hvis en solvent likvidation ikke kan gennemføres. den omstændighed, at en an-
delsboligforeningen måtte ønske at blive ”afviklet”, er således ikke i sig selv tilstrækkeligt
til at statuere retlig interesse i en konkursbehandling.
da beslutningen om solvent likvidation blev truffet lå det fast – også for visse forenings-
medlemmer og foreningens rådgivere – at der fra realkredit danmark a/s og danske
bank a/s’ side ikke ville blive givet et samtykke til en solvent likvidation, som efter for-
eningens egne vurderinger vil medføre et betydeligt ”haircut” på de ydede lån.
det var på beslutningstidspunktet således klart for i hvert fald visse foreningsmedlemmer
og foreningens rådgivere, at en solvent likvidation ikke kunne gennemføres. uagtet dette
rådgives der om og træffes beslutning om solvent likvidation af andelsboligforeningen i
henhold til vedtægternes bestemmelser herom, jf. i øvrigt i det hele det ovenfor anførte
herom.
også under disse omstændigheder er der selvsagt ej heller noget retligt grundlag for at
anvende selskabslovens § 233 eller dennes analogi ved spørgsmålet om retlig interesse, jf.
i øvrigt argumentationen ovenfor.
som anført udgør den omstændighed, at der udpeges likvidatorer til at ”udføre” de hand-
linger, som andelsboligforeningens bestyrelse med de fornødne bemyndigelser lige så
godt selv kunne have søgt udført, naturligvis ikke en ændring i den retlige vurdering om
retlig relevans, idet realiteten er den samme. der skabes ved et ”likvidationsgreb” ikke
nogen ændret retlig vurdering.
dette vil i givet fald under alle omstændigheder have karakter af omgåelse og kan ikke
nyde fremme, jf. f.eks. u 2011.1227/1 v.
der er i konkursbegæringen intet anført om, at der ved en konkurs er udsigt til dækning
til simple kreditorer, herunder til hvem og omfang. det er ukorrekt og i strid med rets-
praksis, når det af andelsboligforeningen anføres, at det er uden betydning, at der ikke er
udsigt til nogen dividende.
det bestrides under alle omstændigheder, at der ved en konkurs er noget grundlag for at
antage, at der vil fremkomme midler til dækning af usikret gæld, hvorfor en konkurs også
af den grund savner et anerkendelsesværdigt formål.
                                         - 46 -
i fald det gøres gældende, at der er udsigt til dækning for simple kreditorer bemærkes
følgende:
som det fremgår ovenfor, har likvidatorerne meddelt realkredit danmark a/s og danske
bank a/s, at der ville blive taget skridt til at skifte pengeinstitut, hvorfra regninger for ef-
tertiden vil blive betalt. det er endvidere meddelt, at driften fortsætter som hidtil, således
at sædvanlige udgifter bliver betalt som hidtil, men at udgifter der forventes at overstige
10.000 kr. skal forhåndsgodkendes af likvidatorerne. endeligt er oplyst, at overskudsli-
kviditet fra den nye driftskonto udover på 700.000 kr. til 800.000 kr. videreafregnes til for-
eningens hidtidige driftskonto i danske bank a/s en gang månedligt.
de penge, som samles op, er penge, som er omfattet af realkredit danmark a/s og dan-
ske bank a/s’ pant, jf. pantebrevsformular a og b. foreningen har således i et nyt penge-
institut oprettet en driftskonto, hvor sædvanlige udgifter efter det oplyste bliver betalt
som hidtil. på kontoen oplyser man endvidere at operere med en ”buffer” eller ”opspa-
ring”.
der er under alle omstændigheder ikke er noget grundlag for at statuere retlig interesse i
et tilfælde, hvor en andelsboligforening for at søge at ”omgå” gældende ret træder i sol-
vent likvidation – uagtet man fuldt ud er bekendt med, at en sådan ikke vil kunne blive
gennemført – og herefter opretter en bankkonto i en ny bank, hvor der opsamles midler,
som er pantsat, for derefter at indgive egen konkursbegæring med henblik på skabe
grundlag for dækning af usikrede krav med henblik på at skabe retlig interesse i en kon-
kursbehandling.
dette vil – udover de åbenbare ansvarsproblemstillinger for rådgivere og likvidatorer – i
givet fald under alle omstændigheder også have karakter af omgåelse og kan ikke bør ny-
de retlig beskyttelse, jf. f.eks. u 2011.1227/1 v.
hertil kommer, at det ikke er dokumenteret, at der foreligger anerkendte, forfaldne og
udækkede simple kreditorkrav, og i givet fald, at sådanne krav ikke vil kunne blive dæk-
ket med de af likvidatorerne øjensynligt opsamlede midler.
det kan således lægges til grund, at der ikke er konkursrelevante anerkendte, forfaldne og
udækkede simple kreditorkrav.
for så vidt angår det tagne erstatningsforbehold, jf. bilag 20 og det ovenfor anførte herom,
skaber dette i sagens natur ikke en retlig interesse i at fremkalde sin egen konkurs.
også ansvarssynspunkterne og betydningen for den retlige relevans, bestrides og fremstår
i øvrigt i det hele uunderbyggede og udokumenterede.
der er i det hele ikke nogen form for dokumentation for, at der på baggrund heraf forelig-
ger omstændigheder, som udgør et retligt relevant formål med en konkurs efter forenin-
gens egen begæring, idet der i den forbindelse i øvrigt henvises til det, der er anført oven-
for vedrørende den manglende insolvens.
andelsboligforening savner således et legitimt formål med en konkursbehandling, hvor-
for konkursbegæringen også af den grund skal nægtes fremme.”
                                           - 47 -
rettens begrundelse og resultat
danske bank og realkredit danmark har for det første gjort gældende, at andelsboligfor-
eningen ikke har bemyndiget likvidatorerne til at indgive konkursbegæringen, og at kon-
kursbegæringen allerede af den grund skal nægtes fremme.
det fremgår af § 26, stk. 2, i foreningens vedtægter, at beslutning om foreningens opløs-
ning kun kan vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af medlemmerne er til
stede og med mindst 2/3 flertal. denne bestemmelse gælder ubestridt for en beslutning
om likvidation, og retten finder, at den efter sin ordlyd tillige gælder for en beslutning om
konkurs.
på den ordinære generalforsamling den 20. juni 2013 vedtog generalforsamlingen en be-
slutning om likvidation. der var mødt 42 andelshavere, og 35 stemte for forslaget. det må
lægges til grund, at der var 62 andelshavere i foreningen, og derfor var generalforsamlin-
gen beslutningsdygtig med hensyn til forslaget om likvidation, ligesom forslaget blev
vedtaget med det påkrævede kvalificerede flertal, jf. i det hele vedtægternes § 26, stk. 2.
spørgsmålet er herefter, om beslutningen om likvidation i henhold til vedtægternes § 36
tillige bemyndigede likvidatorerne til i givet fald at indgive konkursbegæring.
beslutningen om likvidation blev truffet umiddelbart efter, at generalforsamlingen havde
forkastet en rekonstruktionsplan fra danske bank og realkredit danmark, som svarede til
den rekonstruktionsplan, generalforsamlingen havde forkastet på generalforsamlingen i
2012. på generalforsamlingen i 2012 havde man efter at have forkastet samme plan be-
myndiget bestyrelsen til inden udgangen af 2012 at indgive konkursbegæring eller udpe-
ge to likvidatorer.
retten finder, at det ved indkaldelse og afholdelse af generalforsamling i 2013 på bag-
grund af forløbet i 2012 og foreningens økonomiske situation må have stået klart for an-
delshaverne, at foreningen ikke alene ved egen beslutning og uden indgåelse af en aftale
med kreditorerne kunne opløses ved solvent likvidation, og at en beslutning om likvida-
tion indebar en mulighed for at indgive konkursbegæring. det bemærkes herved, at ingen
                                           - 48 -
andelshaver efterfølgende har rejst indsigelse mod likvidatorernes indgivelse af konkurs-
begæring, herunder på den lovligt indkaldte generalforsamling den 5. februar 2014, hvor
34 andelshavere var mødt og enstemmigt tiltrådte konkursbegæringen.
retten finder herefter, at der ikke er grundlag for at fastslå, at likvidatorerne ikke har haft
fornøden bemyndigelse til at indgive konkursbegæringen.
spørgsmålet bliver herefter, om andelsboligforeningen kan gå konkurs, når foreningens
kreditorer modsætter sig.
det fremgår af konkurslovens § 17, stk. 1, at hvis en skyldner er insolvent, skal hans bo
tages under konkursbehandling, når det begæres af skyldneren eller en fordringshaver.
en insolvent skyldners interesse i ikke at fortsætte en underskudsgivende drift er omfattet
af de interesser, som kan varetages ved at indgive en konkursbegæring efter konkurslo-
vens § 17, stk. 1. dette fremgår også af sø- og handelsrettens kendelse af 19. december
2014 om konkursbehandling for a/b duegården i likvidation (k 812/14).
det forhold, at danske bank og realkredit danmark som andelsboligforeningens eneste
kreditorer protesterer mod foreningens konkursbegæring, udelukker således ikke i sig
selv, at konkursbegæringen tages til følge.
det afgørende spørgsmål bliver herefter, om andelsboligforeningen er insolvent.
en skyldner er som udgangspunkt insolvent, hvis han ikke kan opfylde sine forpligtelser,
efterhånden som de forfalder, jf. konkurslovens § 17, stk. 2. insolvens antages i alminde-
lighed at foreligge, hvis skyldneren erkender at være insolvent, jf. konkurslovens § 18, nr.
1. da danske bank og realkredit danmark har anført, at foreningen ikke er insolvent, på-
hviler det imidlertid foreningen at godtgøre, at den er insolvent.
foreningens aktuelle gældsforpligtelser består i realkreditlån på ca. 133 mio. kr. og kasse-
kreditten hos danske bank på ca. 42,8 mio. kr. det er ubestridt, at disse gældsforpligtelser
ikke er misligholdt.
                                             - 49 -
ved bedømmelsen af insolvens må man tage udgangspunkt i foreningens likvide midler
og indtægter og sammenholde dem med driftsomkostningerne for på den måde at afgøre,
om der er overskud til at betale gældsforpligtelserne, efterhånden som de forfalder.
foreningen har ud over likvide midler på formentlig omkring 600.000 kr. på driftskontoen
i merkur bank årlige indtægter på cirka 8,7 mio. kr., som det fremgår af årsregnskabet for
2013, råbalancen for 2014 og budgettet for 2015 – 2027. omkostningerne før renter og ned-
skrivning af ejendommens værdi var på cirka 4,3 mio. kr. i 2013 og ifølge råbalancen ca.
4,3 mio. kr. i 2014. ifølge budgettet for 2015 – 2027 vil omkostningerne for disse år udgøre
mellem ca. 3 mio. kr. og ca. 5,9 mio. kr., hvilket ifølge budgettet vil føre til et gennemsnit-
ligt resultat før eksisterende gældsforpligtelser på 3.694.367 kr. dette budget bygger for så
vidt angår udgifter til vedligeholdelse på focus2 rapporten fra januar 2013, hvoraf kan
udledes en gennemsnitlig udgift til vedligeholdelse på ca. 1,5 mio. kr. ud over en udskift-
ning af taget i 2028, som budgettet også tager højde for.
retten lægger til grund, at det overskud, der således har været og i givet fald også frem-
over kan forventes realiseret fra ejendommens drift, ikke er tilstrækkeligt til at betale for-
eningens eksisterende forpligtelser, efterhånden som de forfalder. renteudgifterne på for-
eningens lån, herunder som fastslåst i swapaftaler fra 2006, har således medført et nega-
tivt resultat i de år, hvor renten på kassekreditten ikke har været sat til 0 % i en særlig af-
tale mellem banken og foreningen (som var i kraft 2010 – 2013). resultatet var således
– 819.092 kr. for regnskabsåret 2009, for 2013 (hvor bankaftalen udløb den 31. maj) var re-
sultatet -3.848.073 kr., og ifølge råbalancen for 2014 var resultatet – 4.838.404,07 kr. det må
lægges til grund, at resultatet også fremover vil være negativt med de nuværende forplig-
telser. og endelig er det ubestridt, at foreningens egenkapital er negativ, således at der ik-
ke kan rejses likviditet ad den vej.
i den foreliggende situation, hvor danske bank og realkredit danmark, som har proteste-
ret mod konkursen, har fremsat det ovenfor anførte tilbud om hovedvilkår for en væsent-
lig akkordering af de eksisterende gældsforpligtelser, findes spørgsmålet om andelsbolig-
foreningens insolvens imidlertid ikke at kunne afgøres uden hensyntagen til det fremsatte
og fortsat gældende tilbud.
                                            - 50 -
tilbuddet fra danske bank og realkredit danmark indebærer for så vidt angår kassekre-
ditten på ca. 42,8 mio. kr. en umiddelbar eftergivelse af ca. 18,8 mio. kr., og en opdeling af
det resterende lån på et banklån på 17 mio. kr., som forrentes med 6 % p.a. og afvikles
over 9 år, samt en kredit på 7 mio. kr., som er rentefri, og som eftergives i det omfang, salg
af foreningens eksisterende aktiver i form af udlejede lejligheder tilhørende foreningen
ikke medfører nedbringelse. for så vidt angår realkreditlånet vil foreningens to renteswa-
paftaler blive opsagt, og det således realiserede tab på ca. 39,9 mio. kr. vil blive eftergivet.
realkreditlånet vil i øvrigt blive omlagt til et f-10 lån med 10 års afdragsfrihed og en årlig
rente på pt. ca. 0,9220 %. endvidere indebærer tilbuddet, at boligafgiften nedsættes med
7,1 % for derefter at skulle reguleres med 1 % årligt fra 2017 til 2025.
tilbuddet fra danske bank og realkredit danmark vil ifølge det tilhørende budget, som
bygger på det eksisterende renteniveau, medføre et årligt positivt resultat på mellem ca.
1,7 mio. kr. og 2,6 mio. kr. for årene 2016 -2025, samtidig med at boligafgiften som anført
vil blive nedsat med 7,1 % for derefter at stige 1 % hvert år fra 2017 – 2025, således at re-
sultatet bliver en samlet lavere ydelser for alle andelshavere. budgettet bygger som anført
på anbefalingerne om vedligeholdelse fra focus2 fra januar 2013, og tilbuddet indeholder
endvidere et løfte fra banken om at afholde udgifterne til vedligeholdelsesefterslæb med
op til ca. 7 mio. kr. efter nærmere aftale. der er ikke grundlag for at antage, at budgettets
angivelse af indtægter og udgifter ikke er realistiske og tager højde for ejendommens
stand. budgettet viser som anført likviditetsoverskud for foreningen for perioden 2016 –
2025, samtidig med at foreningen kan afdrage på sin gæld også ud over den umiddelbare
akkordering og dette samtidig med en samlet set lavere boligafgift i budgettets løbetid.
retten lægger herefter til grund, at andelsboligforeningen henset til tilbuddet fra danske
bank og realkredit danmark ikke har godtgjort, at foreningen ikke vil kunne opfylde sine
forpligtelser, efterhånden som de forfalder. det forhold, at andelsboligforeningen på ge-
neralforsamlingen den 4. marts 2015 har afslået det fortsat gældende tilbud og således
valgt at holde fast i sine nuværende forpligtelser mod kreditorernes ønske, kan ikke føre
til en anden bedømmelse i den foreliggende situation. det kan heller ikke føre til en anden
bedømmelse, at det foreliggende tilbud om hovedvilkår med tilhørende budget bygger på
det nuværende renteniveau.
                                           - 51 -
sagens resultat bliver herefter, at andelsboligforeningens konkursbegæring ikke tages til
følge, jf. konkurslovens § 17, stk. 2.
henset til sagens langvarige forløb, hvor det seneste rekonstruktionsoplæg fra danske
bank og realkredit danmark først fremkom i februar 2015, og til sagens karakter i øvrigt
skal ingen af sagens parter betale sagsomkostninger til den anden.
                                       thi bestemmes:
konkursbegæringen indgivet af andelsboligforeningen bangsbohus i likvidation nægtes
fremme.
ingen af sagens parter skal betale sagsomkostninger til den anden.
skifteretten hævet.
                                   mads bundgaard larsen
