                      højesterets kendelse
                          afsagt fredag den 14. august 2015
sag 217/2014
a
(selv)
mod
seb ejendomme i a/s
(advokat anne louise husen)
i tidligere instanser er afsagt kendelse af retten i kolding den 15. maj 2014 og af vestre
landsrets 4. afdeling den 11. juli 2014.
i påkendelsen har deltaget tre dommere: niels grubbe, marianne højgaard pedersen og jens
peter christensen.
påstande
kærende, a (lejer), har nedlagt påstand om, at fogedsagen afvises, subsidiært at sagen nægtes
fremme, mere subsidiært at sagen hjemvises til fortsat behandling ved landsretten.
indkærede, seb ejendomme i a/s (udlejer), har nedlagt påstand om stadfæstelse.
sagsfremstilling
den 26. februar 1986 indgik advokat a aftale med daværende udlejer om leje af lokaler på ...
sal i x, beliggende x-vej ..., 7100 vejle, til kontorformål til brug for sin advokatvirksomhed.
med virkning fra november 1986 indgik parterne endvidere aftale om leje af depotrum i ejen-
dommen x.
                                                - 2 -
udlejer har siden 2011 foretaget ombygning af bygningen, hvori x-vej ... er beliggende. da
parterne ikke kunne nå til enighed om, at lejer skulle flytte til et andet lejemål i bygningen,
således at lejers lokaler på ... sal kunne indgå i ombygningen, foretog udlejer ombygningen
uden om lejers lejemål på ... sal.
udlejer sendte den 13. november 2013 påkrav til lejer om betaling af forfalden leje mv. for
henholdsvis kontorlejemålet og depotlejemålet. begge påkrav blev sendt både som alminde-
ligt og anbefalet brev. påkravet vedrørende kontorlejemålet var adresseret til advokat a, x-
vej ... ..., 7100 vejle, og påkravet vedrørende depotlejemålet var adresseret til advokat a, de-
potrum x-vej ..., 7100 vejle.
den 19. november 2013 sendte udlejer brev om ophævelse af kontorlejemålet og brev om
ophævelse af depotlejemålet, ligeledes med både almindelig og anbefalet post, og ligeledes
adresseret til henholdsvis advokat a, x-vej ... ..., 7100 vejle og advokat a, depotrum x-vej
..., 7100 vejle.
det fremgik af alle brevene, at de var sendt med almindeligt såvel som anbefalet brev. udlejer
modtog alle de 4 anbefalede breve retur med påtegning om, at brevene ikke var afhentet.
af track & trace udskrifter fra post danmark for de anbefalede breve af 13. november 2013
med påkrav om betaling fremgår bl.a., at brevene blev forsøgt afleveret den 14. november
2013 samt følgende bemærkning: ”vi lægger snarest en besked i brevkassen”. det fremgår
endvidere, at forsendelserne blev lagt til afhentning den 15. november 2013, blev returneret til
afsender den 30. november 2013 og blev udleveret til afsender den 2. december 2013.
af track & trace udskrifter fra post danmark for de anbefalede breve af 19. november 2013
om ophævelse af lejeaftalerne fremgår bl.a., at brevene den 20. november 2013 blev forsøgt
afleveret samt følgende bemærkning: ”vi lægger snarest en besked i brevkassen”. det frem-
går endvidere, at forsendelserne blev lagt til afhentning den 21. november 2013.
en medarbejder fra post danmark har ved mails af 24. februar og 10. marts 2014 oplyst, at de
anbefalede breve blev anmeldt på modtagerens adresse henholdsvis den 14. og 20. november
2013, at der de samme datoer blev lagt besked i modtagerens postkasse om forsendelserne, og
                                               - 3 -
at anmeldelsesblanketterne blev lagt i postkassen ved ejendommen x-vej ... og ikke i post-
boksen.
den 25. november 2013 betalte lejer de skyldige beløb.
udlejer indbragte sagen for fogedretten i kolding, som afsagde kendelse den 15. maj 2014
om, at udlejers anmodning om udsættelse af lejer af kontorlejemålet og depotrum kunne
fremmes. af fogedrettens begrundelse fremgår bl.a.:
      ”fogedretten lægger til grund, at udlejer har sendt påkrav og ophævelser til lejer med
      anbefalet brev. det fremgår af track and trace udskrifter, at forsendelserne har været lagt
      til afhentning på posthuset efter at de har været forsøgt afleveret. søren pedersen, post
      danmark, har i en mail til udlejer oplyst, at brevene er anmeldt på modtagerens adresse
      henholdsvis den 14. og 20. november 2013, og at ”anmeldelsesblanketten er lagt i post-
      kassen ved ejendommen x-vej ... og ikke i postkassen”.
      uanset lejers forklaring om, at han fandt brevet med påkravet oven på et postkassebat-
      teri i opgangen den 25. november 2013, må fogedretten herefter lægge til grund, at ud-
      lejers påkrav er kommet frem den 14. november 2013 og, at ophævelsen er kommet
      frem den 20. november 2013.
      lejers betaling af husleje er således sket efter påkravsfristen, og efter at lejemålet blev
      ophævet.”
lejer kærede fogedrettens kendelse til vestre landsret, som afsagde kendelse den 11. juli
2014. af landsrettens kendelse fremgår bl.a.:
      ”landsretten er enig i fogedrettens resultat og begrundelsen herfor. landsretten stadfæ-
      ster derfor fogedrettens kendelse.
                                         t h i b e s t e m m e s:
      fogedrettens kendelse stadfæstes.”
under en udkørende fogedforretning den 12. august 2014 afsagde fogedretten i kolding ken-
delse om at fremme fogedforretningen med henblik på at udsætte lejer af lejemålet, og foged-
retten erklærede lejer for udsat af og udlejer for indsat i besiddelsen af lejemålet x-vej ...,
vejle.
                                                - 4 -
procesbevillingsnævnet har den 22. september 2014 meddelt lejer tilladelse til at kære vestre
landsrets kendelse af 11. juli 2014 til højesteret, således at tilladelsen alene omfatter spørgs-
målet om, hvorvidt de i sagen omhandlede påkrav og ophævelsesmeddelelser må anses for at
være kommet frem.
ifølge en udskrift fra advokatnøglen af 17. marts 2014 var advokat as adresse på daværende
tidspunkt x-vej ... ..., postboks ..., 7100 vejle.
der er fremlagt breve af 15. maj og 21. oktober 2013, som lejer, advokat a, har sendt til ud-
lejers advokater. på brevpapiret er advokat as adresse angivet som ”..., x-vej ..., ... sal, 7100
vejle”.
der er endvidere fremlagt fotos af brevkasseanlægget ved indgangen til x-vej ..., hvoraf det
fremgår, at det på en af brevkasserne i brevkasseanlægget var angivet ”a advokat”.
retsgrundlaget
erhvervslejeloven
i erhvervslejelovens § 69, stk. 3, 1. pkt., hedder det:
       ”udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har
       berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til
       lejeren.”
postloven m.v.
i postlovens § 7, stk. 1, 1. pkt., hedder det:
       ”omdeling af adresserede og uadresserede forsendelser skal ske til adressatens brev-
       kasse, brevkasseanlæg, brevindkast, postboks eller til andre med modtager aftalte om-
       delingssteder.”
i lovens § 8, stk. 2, hedder det:
       ”brevkasseanlæg skal opstilles i eller ved etageejendomme med flere afleveringssteder
       (husstande, erhverv m.v.) det påhviler ejeren at opstille brevkasseanlæg og at give
       postvirksomheder adgang til anlægget.”
                                                - 5 -
tilsvarende bestemmelser er fastsat i bekendtgørelse nr. 727 af 24. juni 2011 om postbefor-
dring og postvirksomheder § 8, stk. 1, 1. pkt., og § 9, stk. 3, 1. og 2. pkt. i bilag 1 til bekendt-
gørelsen er fastsat regler for opstilling af brevkasser og brevkasseanlæg samt etablering af
brevindkast. i bilaget hedder det bl.a.:
      ”3. regler for opstilling af brevkasseanlæg i etageejendomme
      definition
      ved et brevkasseanlæg forstås et fælles anlæg indeholdende en brevkasse for hvert afle-
      veringssted (beboelse) i ejendommen (opgangen).
      anvendelse
      brevkasseanlæg skal opstilles i eller ved hver opgang i etageejendomme.
      placering
      brevkasseanlæg skal placeres indvendigt eller udvendigt nærmest muligt ejendommens
      hovedindgangsdør (-døre) på et sted i stueetagen eller ved hovedindgangsdøren, hvortil
      omdeleren har let og uhindret adgang, og hvor han uden ulempe kan foretage aflevering
      af forsendelser i anlægget.”
anbringender
a har navnlig anført, at lejers advokatkontor på ... sal i x-vej ... var lukket i perioder i novem-
ber 2013 på grund af udlejers ombygningsarbejde, som hindrede for adgang til lejemålet. det
var derfor påregneligt, at udlejer, som tidligere sket, ikke ville opkræve husleje i november
2013.
advokatkontorets postadresse er postboks ..., 7100 vejle, hvor advokatkontorets post er af-
hentet gennem 25 år, og hvortil tidligere breve fra udlejer er afleveret. kontorets adresse var
ikke ændret i forbindelse med lukningen af kontoret i november 2013.
i stueetagen er der et ”postkassebatteri”, hvor postkasserne løbende bliver fyldt op af rekla-
mer, tryksager, ugeaviser mv., som derefter placeres oven på ”postkassebatteriet”, hvorfra det
falder ned og bliver fjernet. ”postkassebatteriet” var tidligere placeret i ejendommens kælder
og er flyttet til stueetagen uden aftale med lejer. lejer bruger ikke ”postkassebatteriet” til
modtagelse af post og har aldrig modtaget normal post i ”postkassebatteriet”.
                                                  - 6 -
den 25. november 2013 fandt lejer udlejers påkrav oven på ”postkassebatteriet”. lejer betalte
beløbet samme dag, lejer fik kendskab til påkravet, og således inden for påkravsfristen. først
under fogedsagen blev lejer bekendt med udlejers ophævelsesbrev.
det er ubestridt, at udlejers påkrav og ophævelse ikke blev sendt til lejers postboks. hverken
påkrav, ophævelser eller anmeldelsesblanket blev afleveret til lejer personligt eller forsøgt
afleveret til lejemålets adresse, x-vej ..., ... sal, formentlig på grund af udlejers byggearbejder.
inden udlejers byggearbejde modtog lejer anbefalede breve på kontoret på ... sal, og hvis
kontoret var lukket, blev der lagt besked ved døren til kontoret. udlejer har i modsætning til
tidligere ikke rettet henvendelse til lejer via mail eller fax, hvilket udlejer havde en særlig an-
ledning til, dels fordi denne fremgangsmåde tidligere er anvendt, og dels fordi udlejer i en
længere periode ikke opkrævede husleje på grund af lejemålets tilstand, jf. også post dan-
marks forretningsbetingelser for breve indland, pkt. 7.8.1.
brevene vedrørende depotrummet er stilet til advokat a, depotrum, x-vej ..., 7100 vejle,
hvilken adresse ikke eksisterer.
post og anbefalet post med påkrav skal afleveres til lejers adresse, som den er anført i leje-
kontrakten. lejer bør kunne regne med, at kontorets post sendes til kontorets postadresse,
postboks ..., 7100 vejle, eller modtages direkte på kontoret på ... sal. udlejer har ikke løftet
bevisbyrden for, at påkravet er kommet frem til lejer før den 25. november 2013. postanmel-
delse for anbefalede breve skal ifølge post danmarks forretningsbetingelser for breve indland
afleveres på adressen, hvilket er x-vej ..., ... sal, eller postboks ..., 7100 vejle, hvilket ikke er
sket. postlovens § 8 har ikke til formål at ændre post danmarks regler for aflevering af anbe-
falede breve. post danmarks forretningsbetingelser for leje af postboks er uden betydning, da
de gælder fra 1. januar 2015.
lejer har i øvrigt henvist til højesterets kendelse af 12. september 2013 (ufr 2013.3325).
seb ejendomme i a/s har navnlig anført, at lejer har haft adgang til lejemålet under hele
ombygningen, jf. byggeleder niels olav nielsens forklaring i fogedretten, og at der ikke er
foretaget ombygninger ved indgangen til x-vej ..., hvor lejer havde sin postkasse. udlejer er
                                                - 7 -
forpligtet til at opsætte postkasserne i ejendommens opgang i stueetagen, jf. postlovens § 8,
stk. 2.
udlejer er berettiget og forpligtet til at sende påkrav og ophævelser til lejemålenes adresse,
idet lejer drev sin forretning fra dette sted. når post danmark ikke kunne træffe lejer og afle-
vere det anbefalede brev mod kvittering, måtte anmeldelsen af det anbefalede brev lægges i
lejers postkasse i stueetagen, idet der på grund af postloven ikke er mulighed for at opsætte
postkasser på ... sal, hvor lejemålene var beliggende.
lejer kan ikke undlade at kontrollere sin postkasse, selv om lejer har indgået aftale med post
danmark om leje af postboks. leje af postboks friholder ikke lejeren fra at opstille brevkasse
ved indgangen, jf. post danmarks forretningsbetingelser for leje af postboks pkt. 1.1.
udlejer har tidligere sendt påkrav og ophævelser til lejemålets postadresse. lejer har ikke
krav på, at påkrav og ophævelser sendes pr. mail eller fax, uanset om dette er sket i forbindel-
se med påkrav i oktober 2013 i samarbejde med udlejers advokat. påkrav og ophævelser i
forbindelse med denne sag er sendt fra administrationen i overensstemmelse med sædvanlig
praksis. lejer ved fra tidligere sager mellem parterne, at udlejer afgiver påkrav, når lejer ikke
betaler leje. lejer undlod bevidst at betale leje for at provokere, og lejer havde i denne situa-
tion særlig anledning til at holde øje med sin post.
det er bevist ved udskrifter fra post danmark ”track & trace” og ved mails fra post dan-
mark, at påkrav og ophævelser er kommet frem henholdsvis den 14. og den 20. november
2013, idet de er forsøgt afleveret til lejer, og besked om de anbefalede breve er lagt i lejers
postkasse. det er irrelevant, om postkassebatteriet var fyldt op af reklamer mv., hvilket i øv-
rigt bestrides, idet ejendomsmesteren dagligt påser sådanne forhold.
påkrav og ophævelser er sendt med almindelig og anbefalet post. efter retspraksis og littera-
turen er det anbefalede brev kommet frem til kærende den dag, postvæsenet har anmeldt bre-
vet til lejer, og hvor lejer kunne gøre sig bekendt med påkravene, selv om lejer ikke afhenter
de anbefalede breve. der er ikke krav om, at lejer modtager brevene personligt. påkravene og
ophævelserne sendt med almindelig post er ikke kommet retur.
                                                - 8 -
lejer betalte først restancen den 25. november 2013, og udlejers ophævelse af lejemålene er
derfor berettiget.
det er i øvrigt udlejers erfaring, at lejer ikke modtager post, der er belastende for ham.
højesterets begrundelse og resultat
denne sag drejer sig om fogedudsættelse efter ophævelse af erhvervslejemål som følge af
betalingsmisligholdelse, og hovedspørgsmålet er, hvornår udlejers breve med betalingspåkrav
og ophævelse må anses for at være kommet frem til lejeren. det er udlejeren, der har bevis-
byrden for, at betalingspåkrav og ophævelse af lejeaftalen er kommet frem så betids, at op-
hævelsen er gyldig og sket, inden lejeren berigtigede restancen, jf. erhvervslejelovens § 69,
stk. 3, 1. pkt.
ved vurderingen af, hvilke krav der kan stilles til beviset for, om en meddelelse er blevet af-
sendt og er kommet frem til adressaten, må der tages udgangspunkt i de forhold, der kende-
tegner det enkelte område, jf. højesterets kendelse af 15. oktober 2012 (ufr 2013.165).
højesteret finder, at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som
udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangs-
punkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen
om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brev-
kasse. dette gælder, uanset at lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset. ud-
gangspunktet må fraviges, f.eks. hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejeren ved
eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren såsom bortrejse eller hospitalsindlæggelse kan
bevirke, at han ikke ser posten.
højesteret lægger til grund, at udlejers breve med betalingspåkrav og ophævelse af lejeafta-
lerne blev sendt både som almindelig og anbefalet post henholdsvis den 13. og 19. november
2013. dette har udlejer godtgjort dels ved kopier af brevene, hvori datering og fremsendel-
sesmåde er angivet, dels ved bekræftelser fra post danmark på den anbefalede forsendelse,
her i form af udskrifter fra post danmark ”track & trace”.
                                                 - 9 -
brevene vedrørende kontorlejemålet var adresseret til advokat a, x-vej ... ..., 7100 vejle, og
brevene vedrørende depotlejemålet var adresseret til advokat a, depotrum x-vej ..., 7100
vejle. højesteret finder, at disse adresseringer var korrekte adresseringer til lejerens og ho-
vedlejemålets adresse. dette støttes af, at lejeren på sit brevpapir, som han anvendte til breve
til udlejers advokater i maj og oktober 2013, angav, at advokatkontoret havde adresse x-vej
..., ... sal, 7100 vejle, og det må være resultatet, selv om advokatkontoret ifølge den digitale
advokatfortegnelse, advokatnøglen, havde adresse x-vej ..., ... sal, postboks ..., 7100 vejle.
højesteret lægger endvidere til grund, at udlejers breve med betalingspåkrav og ophævelse
samt meddelelser om de anbefalede breve blev lagt i lejers brevkasse henholdsvis den 14. og
20. november 2013. dette har udlejer godtgjort ved track & trace-udskrifter samt oplysnin-
ger fra post danmark, herunder om sædvanlig postbesørgelse af almindelig post.
udlejers almindelige og anbefalede breve med betalingspåkrav og ophævelse må derfor som
udgangspunkt anses for at være kommet frem til lejer henholdsvis den 14. og 20. november
2013.
lejer har anført, at han burde kunne regne med, at post til advokatkontoret blev sendt til
adressen postboks ..., 7100 vejle og afleveret i hans postboks. han har endvidere anført, at
han burde kunne regne med, at post til advokatkontoret, der ikke blev afleveret i hans post-
boks, blev afleveret direkte på advokatkontoret på ... sal i ejendommen x-vej ... og ikke i hans
brevkasse.
det følger af postlovens § 8, stk. 2, og bekendtgørelse nr. 727 af 24. juni 2011 om postbefor-
dring og postvirksomheder § 9, stk. 3, samt pkt. 3 i bilag 1 til bekendtgørelsen, at brevkasse-
anlæg skal opstilles i eller ved etageejendomme med flere afleveringssteder. pligten til at op-
stille brevkasseanlæg gælder uanset, om postmodtageren har indgået en aftale med post dan-
mark om leje af postboks. ved indgangen til x-vej ... var opstillet et brevkasseanlæg, hvor
lejeren havde en brevkasse, med navnet ”a advokat”. lejeren har i fogedretten forklaret, at
det er sket, at klienter har afleveret post i brevkassen. herefter finder højesteret, at lejer måtte
forvente, at post fra udlejer kunne blive afleveret i brevkassen ved indgangen til x-vej ....
                                               - 10 -
efter bevisførelsen er der ikke grundlag for at antage, at udlejer var bekendt med, at lejers
advokatkontor var lukket i november 2013. der er heller ikke grundlag for at antage, at ud-
lejer tidligere sædvanligvis – bortset fra et enkelt tilfælde – har sendt påkrav til lejer også pr.
mail eller fax. det, som lejer har anført om ombygning af ejendommen og om, at udlejer ikke
tillige sendte påkrav og ophævelsesbreve pr. mail eller fax, kan derfor ikke føre til, at udlejers
breve med betalingspåkrav og ophævelse undtagelsesvis ikke kan anses for at være kommet
frem henholdsvis den 14. og 20. november 2013.
højesteret lægger herefter til grund, at udlejerens breve med betalingspåkrav og ophævelse
kom frem til lejeren henholdsvis den 14. og 20. november 2013.
da udlejers påkrav således kom frem til lejeren den 14. november 2013, og lejeren først be-
rigtigede restancen den 25. november 2013, opfyldte udlejers ophævelse af 19. november
2013 den tidstermin, der er en betingelse for gyldig ophævelse efter erhvervslejelovens § 69,
stk. 3, 1. pkt.
med disse bemærkninger stadfæster højesteret landsrettens kendelse om at fremme foged-
sagen.
                                        thi bestemmes:
landsrettens kendelse stadfæstes.
a skal i sagsomkostninger for højesteret inden 14 dage fra denne højesteretskendelses afsi-
gelse betale 8.000 kr. til seb ejendomme i a/s. beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
