                             højesterets dom
                            afsagt tirsdag den 1. juni 2010
sag 83/2008
(2. afdeling)
a
(advokat k.l. németh)
mod
advokat b
(advokat morten erritzøe christensen)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 19. afdeling den 17. januar 2008.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: peter blok, poul søgaard, jytte scharling, poul
dahl jensen og hanne schmidt.
påstande
appellanten, a, har principalt gentaget sin påstand for landsretten om betaling af 986.121,53
kr. med tillæg af rente fra sagens anlæg den 20. maj 2006.
subsidiært har a påstået indstævnte, advokat b, dømt til at betale 793.514,63 kr. med rente af
564.328 kr. fra den 6. marts 2003 og af 229.186,63 kr. fra den 20. maj 2006.
beløbet på 564.328 kr. er forskellen mellem den aftalte pris for aktielejligheden på 1.625.000
kr. og den maksimale pris i henhold til andelsboligforeningslovens § 5 på 1.060.672 kr. belø-
bet på 229.186,63 kr. er as samlede udgifter til sagsomkostninger til modparten og til egen
advokat i sagen mellem a og henning og lis hansen med fradrag af den modtagne retshjælp
på 75.000 kr.
advokat b har påstået stadfæstelse.
                                              - 2 -
anbringender
ved østre landsrets dom af 12. oktober 2005 blev det lagt til grund som ubestridt, at den
maksimale pris for aktielejligheden ved salget fra a til henning og lis hansen i henhold til
andelsboligforeningslovens § 5 udgjorde 1.060.672 kr. der er enighed om, at det samme be-
løb kan anvendes ved opgørelsen af en eventuel erstatning i den foreliggende sag.
a har gentaget sine anbringender for landsretten og har yderligere gjort gældende, at den for
højesteret fremlagte faktura af 23. juli 2001 bestyrker, at advokat b ved salget af lejligheden
optrådte som erhvervsmæssig formidler, jf. § 1, stk. 1, nr. 2, i lov om omsætning af fast ejen-
dom.
til støtte for den subsidiære påstand har a anført, at beløbet på 564.328 kr. bør forrentes fra
den 6. marts 2003, idet han ved østre landsrets dom af 12. oktober 2005 selv blev tilpligtet at
betale rente til henning og lis hansen fra dette tidspunkt. endvidere bør han have erstattet de
omkostninger på netto 229.186,63 kr., som han blev påført ved retssagen anlagt af henning
og lis hansen. han bør stilles på samme måde, som hvis han havde adciteret advokat b under
den tidligere retssag.
advokat b har ligeledes gentaget sine anbringender og har vedrørende as principale påstand
yderligere gjort gældende, at den krævede erstatning på 986.121,53 kr. med tillæg af rente fra
den 20. maj 2006 medfører betaling af renters rente i strid med almindelige principper. om-
kostningerne i den tidligere retssag kan ikke kræves erstattet, da de ikke kan anses for en på-
regnelig følge af hans eventuelle fejl.
supplerende sagsfremstilling
ifølge faktura af 23. juli 2001 fra advokat b til boet efter inger kilsgård har han for sit arbejde
vedrørende salget af aktier og aktielejligheden beregnet sig et særskilt salær på 45.000 kr.
inklusiv moms. herom fremgår af fakturaen:
       ”for arbejdet vedrørende salget af aktier og aktielejligheden frederiksberg alle 76, 2.
       tv., herunder fremvisning af lejligheden til ejendomsmægler med henblik på dennes
       vurdering, telefonisk kontakt med forskellige køberkandidater, fremvisning af lejlighe-
       den, udarbejdelse af overdragelsesaftale, diverse telefonsamtaler med køber, kontakt
       med skattevæsen, udarbejdelse af transportpåtegninger på aktiebreve, indhentelse af di-
                                                  - 3 -
       verse oplysninger, gennemgang af regnskab, vedtægter, lejekontrakt m.v. for ejen-
       domsaktieselskabet alleparken i, telefonsamtaler og korrespondance med dan-ejen-
       domme, tillader jeg mig at beregne et honorar, stort…”
salæret for advokat bs bobehandling er i faktura af 13. marts 2003 opgjort til 62.500 kr. in-
klusiv moms.
det er oplyst, at advokat b blev procestilvarslet under retssagen anlagt af henning og lis
hansen mod a.
højesterets begrundelse og resultat
ved købsaftalen af 5. juli 2001 mellem a og x som købere og boet efter inger kilsgård som
sælger repræsenterede advokat b sælger i kraft af fuldmagt fra de privatskiftende arvinger.
købet angik aktier i ejendomsaktieselskabet alléparken ib med et nominelt pålydende på
6.700 kr. samt ”retten til lejekontrakt” på en bestemt lejlighed i ejendomsaktieselskabets ejen-
dom. det må i denne forbindelse – bl.a. under hensyn til den aftalte købesum på 1.625.000 kr.
– antages at have været forudsat, at brugsretten til den omhandlede lejlighed var knyttet til
aktierne på en sådan måde, at brugsretten også ville følge aktierne ved et senere videresalg af
disse. en nærmere undersøgelse ville have vist, at det som anført i landsrettens dom af 12.
oktober 2005 gælder generelt om ejendomsaktieselskabet, at der i al væsentlighed er person-
sammenfald mellem aktionærerne og indehaverne af brugsretten til de enkelte lejligheder.
advokat b burde på denne baggrund have indset, at der – selv om sammenhængen mellem
aktiebesiddelse og brugsret ikke fremgik af selskabets vedtægter – bestod en nærliggende
mulighed for, at boets salg af aktieposten og lejekontrakten var omfattet af andelsboligfor-
eningslovens kapitel iii om boligaktieselskaber, herunder af § 11, jf. § 5, om maksimalpris.
højesteret finder endvidere, at advokat b burde have oplyst ikke alene sine klienter, de privat-
skiftende arvinger, men også køberne a og x om denne mulighed. han burde i tilslutning
hertil have oplyst dem om konsekvenserne, såfremt salget var omfattet af de nævnte bestem-
melser, eller have anbefalet dem at antage egen advokat til vurdering af problemstillingen.
disse forpligtelser over for a og x følger dels af den vejlednings- og omsorgspligt, advokat b
som eneberigtigende advokat havde over for dem, dels af lov om omsætning af fast ejendom §
13, stk. 1, § 14 og § 15, stk. 2, jf. § 1, stk. 6, nr. 4. det bemærkes herved, at advokat b under
                                               - 4 -
de foreliggende omstændigheder må anses at have handlet som erhvervsmæssig formidler, jf.
lovens § 1, stk. 1, nr. 2.
efter det anførte finder højesteret, at advokat b er erstatningsansvarlig over for a.
as principale påstand kan ikke tages til følge, allerede fordi der i hvert fald ikke er grundlag
for at pålægge advokat b fuldt ud at godtgøre a det rentebeløb, som han i henhold til østre
landsrets dom af 12. oktober 2005 har betalt til henning og lis hansen i forhold til en ho-
vedstol på 789.328 kr.
der er enighed om, at den højeste lovlige pris for aktielejligheden efter andelsboligfor-
eningslovens § 11, jf. § 5, var 1.060.672 kr., og a har derfor krav på at få erstattet den af ham
betalte overpris på 564.328 kr. højesteret finder ikke tilstrækkeligt grundlag for i medfør af
rentelovens § 3, stk. 5, at tilkende a renter af dette beløb fra et tidligere tidspunkt end sags-
anlægget den 20. maj 2006.
a gav advokat b underretning om retssagen anlagt af henning og lis hansen, uden at advo-
kat b i denne forbindelse anerkendte noget ansvar over for a. højesteret finder derfor, at a
har krav på at blive friholdt for de sagsomkostninger på 140.000 kr., som han under sagen
mellem ham og henning og lis hansen blev dømt til at betale, dog kun i forhold til en hoved-
stol på 564.328 kr. dette omkostningsbeløb fastsættes skønsmæssigt til 120.000 kr. for så
vidt angår as udgifter til egen advokat under den tidligere sag finder højesteret ikke grundlag
for at pålægge advokat b at godtgøre disse ved siden af de sagsomkostninger, som han på-
lægges at betale til a i nærværende sag.
as subsidiære påstand tages herefter til følge med 684.328 kr. med procesrente fra sagens
anlæg den 20. maj 2006.
sagsomkostninger for begge retter fastsættes til 161.840 kr., som omfatter 120.000 kr. til
dækning af udgift til advokat og 41.840 kr. til dækning af retsafgift beregnet i forhold til det
vundne beløb på 684.328 kr.
                                      thi kendes for ret:
                                             - 5 -
advokat b skal til a betale 684.328 kr. med procesrente fra den 20. maj 2006.
i sagsomkostninger for landsret og højesteret skal advokat b betale 161.840 kr. til a.
de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. sagsom-
kostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
