                      højesterets kendelse
                           afsagt tirsdag den 23. april 2019
sag 104/2018
christian aggerholm lay,
lillian vestergaard,
thomas lay,
unik afsked ved naja may
og
jonas frederiksen
(advokat søren lindahl for alle)
mod
alpha 1 a/s
(advokat leif djurhuus)
i tidligere instanser er afsagt kendelse af københavns byret den 27. juni 2017 og af østre
landsrets 6. afdeling den 28. marts 2018.
i påkendelsen har deltaget tre dommere: vibeke rønne, jens peter christensen og jens kruse
mikkelsen.
påstande
christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas lay, unik afsked ved naja may og
jonas frederiksen har nedlagt påstand om, at alpha 1 a/s’ anmodning om fornyet syn og
skøn ved en anden skønsmand ikke tages til følge.
alpha 1 a/s har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært stadfæstelse.
                                                 - 2 -
over for påstanden om afvisning har christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas
lay, unik afsked ved naja may og jonas frederiksen påstået sagen fremmet til realitetsbe-
handling.
anbringender
christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas lay, unik afsked ved naja may og
jonas frederiksen har til støtte for påstanden om, at sagen fremmes, anført navnlig, at de er
individuelle parter i en sag om isoleret bevisoptagelse og derfor kan udøve deres procesbefø-
jelser enkeltvis, sådan som procesbevillingsnævnet også har tilladt. dertil kommer, at de kæ-
rende under alle omstændigheder har en individuel retlig interesse i kæremålet, da det kan
have betydning for et eventuelt efterfølgende erstatningskrav.
christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas lay, unik afsked ved naja may og
jonas frederiksen har til støtte for påstanden om, at alpha 1’s anmodning om fornyet syn og
skøn ved en anden skønsmand ikke tages til følge, anført navnlig, at tilbudspligten efter leje-
lovens kapitel 16 er et særligt institut, og at bestemmelsen om syn og skøn i lejelovens § 103,
stk. 2, 2. pkt., netop skal sikre, at der ved handel med ejendomsselskaber, som ejer ejendom-
me omfattet af tilbudspligt, fremkommer en entydig pris. to skønserklæringer med blot nogen
afvigelse i resultatet vil gøre det umuligt entydigt at fastsætte prisen på ejendommen. hvis der
tillades fornyet syn og skøn, foreligger der derfor med al sandsynlighed ikke en entydig pris.
det er ikke foreneligt med tilbudspligtinstituttet, at en sælger i givet fald kan gennemtvinge
en proces, hvor der skal gennemføres to syn og skøn og dernæst en retlig behandling til afkla-
ring af, hvad der så skal lægges til grund i forhold til lejerne. lejernes mulighed for at udnytte
den lovfæstede ret til at erhverve ejendommen på andelsbasis udhules, hvis processen på
grund af manglende fornøden klarhed om prisen kan trækkes ud gennem flere år. der er ved
reglerne om tilbudspligt ikke forudsat en efterfølgende retlig prøvelse af ejendommens værdi.
sælger af ejendommen kan ved at forlænge processen udhule det grundlag, der var for lejerne
til at overtage ejendommen, herunder ved at sikre sig kontrol over de lejemål, der i den mel-
lemliggende tid bliver ledige. i nærværende sag har sælger f.eks. etableret konstruktioner med
fremlejemålkontrakter og indskudte mellemled, der reelt gør, at lejligheder, der oprindeligt
var en del af ”fællesmængden”, tages ud af denne.
                                                - 3 -
den udvidede adgang til fornyet syn og skøn ved en anden skønsmand, der er forudsat i rets-
plejelovens § 209, 2. pkt., finder derfor ikke anvendelse ved syn og skøn efter lejelovens reg-
ler om tilbudspligt, jf. lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2, 2. pkt. subsidiært må der i hvert fald
udvises tilbageholdenhed ved anvendelsen af retsplejelovens § 209, når der er tale om syn og
skøn i medfør af reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 16.
i nærværende sag bør der konkret udvises særlig tilbageholdenhed med anvendelse af fornyet
syn og skøn, idet de nye regler i § 209 først trådte i kraft efter byrettens kendelse i sagen.
det må også lægges til grund – som forklaret af skønsmanden – at vurderingen af ejendom-
mens værdi i nærværende sag vil være den samme, uanset hvilken metode, der anvendes. den
forskel, der vil være, er udtryk for det faglige skøn, som udøves af skønsmanden.
alpha 1 har til støtte for påstanden om afvisning anført navnlig, at spørgsmålet om fornyet
syn og skøn alene er kæret af 5 ud af de i alt 30 lejere, over for hvem landsretten har truffet
afgørelse. da landsrettens kendelse ikke er kæret af et forpligtende fællesskab, jf. andelsbolig-
foreningslovens § 2, stk. 1, må kæremålet afvises, jf. også tbb 2011.35.
til støtte for påstanden om stadfæstelse har alpha 1 anført navnlig, at der er grundlag for for-
nyet syn og skøn ved en anden skønsmand, jf. retsplejelovens § 209, 2. pkt. skønsmandens
erklæring indeholder dokumenterbare fejl, som skønsmanden ikke har erkendt, og som gør, at
der foreligger konkrete og rimeligt bestyrkede oplysninger, som skaber tvivl om skønsman-
dens kvalifikationer i den konkrete sag, og som har skabt begrundet og væsentlig tvivl og
usikkerhed om skønserklæringens rigtighed.
de øvrige erklæringer, som indkærede har indhentet, har desuden uafhængigt af hinanden
konkluderet, at ejendommens handelsværdi ligger i intervallet 76-84,5 mio. kr.
det er med bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende
private andelsboligforeninger ved valuar bestemt, at vurderingerne skal udarbejdes efter
dansk ejendomsmæglerforenings branchenorm, der er optaget som bilag til bekendtgørelsen,
og hvoraf fremgår, at værdiansættelsen skal baseres på en beregning efter dcf-modellen
                                                - 4 -
(”discounted cash flow”) og underbygges af referencer. det er ikke sket i nærværende sag,
hvorfor det også må lægges til grund, at skønserklæringen ikke er udarbejdet i overensstem-
melse med de almindeligt gældende branchenormer. værdiansættelsen er primært baseret på
skønsmandens eget kendskab til og forståelse af markedet og kun i begrænset omfang støttet
på verificerbare, relevante oplysninger om værdiansættelse af andre ejendomme.
adgangen til fornyet syn og skøn må desuden være videre i en situation som den foreliggen-
de, hvor sælger af ejendommen uden yderligere retlig efterprøvelse vil være forpligtet til at
sælge ejendommen til den af skønsmanden fastsatte pris, hvorfor skønserklæringen må skulle
leve op til den højeste faglige standard. i et tilfælde som denne sag, hvor der foreligger flere
metoder eller ”skoler”, må disse også i nødvendigt omfang afdækkes for at undgå urimelige,
utilsigtede og fatale konsekvenser, der vil kunne være for en sælger ved at være tvunget til at
videresælge en ejendom med et tab til følge.
formålet med lejelovens § 103, stk. 2, 2. pkt., er at få verificeret, at købesummen og de øvrige
vilkår, som sælger tilbyder, svarer til ejendommens værdi i handel og vandel. det er ikke et
beskyttelsesværdigt formål efter bestemmelsen at sikre lejerne en eksorbitant værdigevinst på
bekostning af sælger. reglerne om tilbudspligt er i forvejen en særlig byrdefuld indskrænk-
ning af en ejendomsejers ret til frit at råde over sin egen ejendom. der er derfor også i littera-
tur og praksis enighed om, at reglerne om tilbudspligt skal fortolkes indskrænkende, hvorfor
der også i forbindelse med syn og skøn bør være sikkerhed for, at skønserklæringen ikke er
behæftet med fejl, og at skønserklæringen i øvrigt er udtryk for et retvisende skøn. at gen-
nemførelsen af syn og skøn herved tager ekstra tid, bør derfor generelt tillægges begrænset
vægt i en sag om tilbudspligt efter lejelovens § 103, stk. 2, men også navnlig i denne sag, hvor
parterne af hensyn til sagens fremdrift er blevet enige om at igangsætte det fornyede syn og
skøn under højesterets behandling af kæresagen for det tilfælde, at landsrettens kendelse stad-
fæstes.
supplerende retsgrundlag
lejelovens § 103 bestemmer:
       ”§ 103. tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelses-
       lejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan er-
                                                 - 5 -
       hverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som eje-
       ren kan opnå ved salg til anden side. vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan
       opfyldes af en andelsboligforening. acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således
       at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.
       stk. 2. i tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at ejeren
       ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. i tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusi-
       on eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen
       og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlej-
       ningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.
       stk. 3. ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 102, stk. 1, 2.
       pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2.
       stk. 4. senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejen-
       dommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige
       konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov og lov om midlertidig regulering af
       boligforholdene. den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har
       modtaget oplysningerne.
       stk. 5. ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfor-
       dring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.
       stk. 6. bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå til andre ved salg
       på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til
       tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.”
lejelovens § 103, stk. 2 og 3, fik sin nuværende ordlyd ved lov nr. 378 af 6. juni 1991. af
bemærkningerne til lovforslagets enkelte bestemmelser (folketingstidende 1990-91, 2. sam-
ling, tillæg a, lovforslag nr. l 205, sp. 6422-6423) fremgår bl.a.:
       ”til § 1
       …
       til nr. 5 [lejelovens § 103, stk. 2, 2. pkt.]
       efter den gældende bestemmelse skal boligretten udmelde en sagkyndig, der skal fore-
       tage en vurdering af ejendommen. i praksis har boligretten i disse sager ofte fulgt den
       fremgangsmåde, at man har udmeldt f.eks. en ejendomsmægler, som retten havde kend-
       skab til fra andre sager.
       den foreslåede ændring indebærer, at det af bestemmelsen fremgår, at udlejeren skal
       anmode boligretten om at udmelde syn og skøn efter retsplejelovens regler om optagel-
       se af bevis uden retssag.
       efter retsplejelovens regler om syn og skøn udpeger retten i forbindelse med udmeldel-
       sesbeslutningen en eller flere skønsmænd.
       parterne har imidlertid efter retsplejelovens § 200, stk. 1, adgang til over for retten at
       fremkomme med forslag til valget af syns- eller skønsmænd, og retten skal give parter-
       ne lejlighed til at udtale sig om de personer, der agtes udmeldt.
                                                  - 6 -
       i praksis er det den altovervejende regel, at udmeldelse sker på grundlag af parternes
       indstilling. er parterne enige om et forslag, vil denne indstilling normalt blive fulgt.
       hvis parterne ikke er enige, eller er parterne ikke selv bekendt med egnede emner, vil
       parterne sædvanligvis med rettens godkendelse indhente forslag fra f.eks. en brancheor-
       ganisation. retten vil herefter normalt følge dette forslag.
       inden retten foretager udmeldelsen, får parterne meddelelse om, hvilke personer retten
       agter at udmelde. parterne har herefter mulighed for at fremsætte indsigelser mod ret-
       tens afgørelse efter reglerne i retsplejelovens § 200, stk. 2.
       syns- og skønsmændene vil i disse sager skulle afgive en skriftlig erklæring om vurde-
       ringen af ejendommen til retten. der vil endvidere være mulighed for i et retsmøde at få
       uddybet erklæringen. findes erklæringen mangelfuld, kan retten endvidere pålægge
       syns- og skønsmændene at omgøre eller fuldstændiggøre erklæringen i en yderligere
       skriftlig erklæring.
       udlejeren vil normalt skulle afholde de omkostninger, der er forbundet med indhentelse
       af en sådan vurdering, herunder retsafgift og vederlag m.v. til syns- og skønsmændene,
       som fastsættes af retten, og som vil være afhængig af omfanget af syns- og skønsforret-
       ningen.
       til nr. 6 [lejelovens § 103, stk. 3]
       det foreslås præciseret, at der ved overdragelse af aktier og anparter, der udløser til-
       budspligt efter § 102, stk. 1, 2. pkt., ligeledes skal gælde samme regler for så vidt angår
       de i tilbudet fastlagte vilkår, som gælder, når overdragelsen sker ved gave, fusion eller
       mageskifte eller påtænkt arveudlæg, hvor der typisk ikke indgår en egentlig købesum.”
højesterets begrundelse og resultat
sagens problemstillinger
sagen angår i første række, om christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas lay,
unik afsked ved naja may og jonas frederiksen kan kære landsrettens kendelse til højeste-
ret.
hvis der er kæreadgang, angår sagen, om der er grundlag for fornyet syn og skøn efter rets-
plejelovens § 209, 2. pkt., i en sag, hvor syn og skøn er blevet iværksat efter reglerne om iso-
leret bevisoptagelse, jf. retsplejelovens § 343, til afgørelse af, om købesummen og de øvrige
tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, jf.
lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2, 2. pkt.
afvisning
                                                 - 7 -
efter retsplejelovens § 393, stk. 1, kan kære iværksættes af enhver, over for hvem kendelsen
eller beslutningen indeholder en afgørelse. det forhold, at en andelsboligforenings erhvervel-
se af en udlejningsejendom efter andelsboligforeningslovens § 2, stk. 1, kun gyldigt kan ske,
når en bestemt andel af ejendommens lejere af beboelseslejligheder er medlemmer af forenin-
gen ved erhvervelsen, har hverken efter lovens ordlyd eller forarbejder betydning for de en-
kelte lejeres ret til at kære en afgørelse i en sag om syn og skøn efter reglerne om isoleret be-
visoptagelse i retsplejelovens § 343. dette gælder også i en situation, hvor den isolerede be-
visoptagelse er iværksat efter reglerne om tilbudspligt, jf. lejelovens § 103, stk. 2 og 3.
højesteret finder herefter, at christian aggerholm lay, lillian vestergaard, thomas lay,
unik afsked ved naja may og jonas frederiksen kan kære landsrettens kendelse.
højesteret tager derfor ikke alpha 1’s påstand om afvisning til følge.
fornyet syn og skøn
højesteret tiltræder, at der ikke er rejst en sådan tvivl om skønsmandens kvalifikationer og
egnethed, påvist sådanne grundlæggende fejl eller misforståelser ved skønsmandens vurdering
eller rejst en sådan tvivl om erklæringens rigtighed i øvrigt, at der på den baggrund er grund-
lag for at tillade nyt syn og skøn.
efter retsplejelovens § 209, 2. pkt., kan der også tillades fornyet syn og skøn ved andre
skønsmænd, når retten finder det hensigtsmæssigt under hensyn til sagens og skønstemaets
karakter. efter lovens forarbejder er det f.eks. tilfældet, hvis det kan sandsynliggøres over for
retten, at den første skønsmands konklusioner kan være udslag af en faglig tilgang til spørgs-
målene, som ikke er enerådende inden for det pågældende fag.
bestemmelsen finder også anvendelse, når isoleret bevisoptagelse er iværksat af en udlejer
efter reglerne i lejelovens § 103, stk. 2 og 3, og der er hverken i lovens ordlyd eller i forarbej-
derne hertil grundlag for at indskrænke bestemmelsens anvendelsesområde som følge af, at
der er tale om et syn og skøn til brug for en sag om tilbudspligt efter lejeloven.
med disse bemærkninger og af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder højesteret, at
alpha 1’s anmodning om fornyet syn og skøn ved en anden skønsmand tages til følge.
                                            - 8 -
konklusion
landsrettens kendelse stadfæstes.
                                     thi bestemmes:
landsrettens kendelse stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal christian aggerholm lay, lillian vestergaard, tho-
mas lay, unik afsked ved naja may og jonas frederiksen solidarisk betale i alt 10.000 kr. til
alpha 1 a/s.
