 82113002 - jj
                                           udskrift
                                                af
                              ostre landsrets dombog
                                              dom
 afsagt den 16. oktober 2017 af astre landsrets 20. afdeling
 (landsdommerne henrik bitsch, katja hoegh og chr. ankerstjeme ronneberg (kst.)).
 20. afd. nr. b-21l3-16:
 skatteministeriet
 (kammeradvokaten v/advokat per lunde nielsen)
 mod
 strandhuset aps
 (advokat vilhelm poulsen, prove)
retten   pi frederiksbergs dom af 10. august 2016 (bs i-76612015)       er anket af skattemini-
steriet med pistand   i som for byretten om, at strandhuset aps dsmmes        til at anerkende, at
selskabets sporgsmil    i skats bindende    svar af 29. apirl2014 besvares med et "nej", sub-
sidirert at sagen hjemvises til fornyet behandling hos skat. desuden har skatteministeriet
nedlagt en ny pistand 2 om, at strandhuset aps dsmmes til at betale 125.000 kr.         til skat-
teministeriet med procesrente fra den 7. septemb er 2016.
strandhuset aps har som for byretten principalt     pistiet, at skatteministeriet skal anerken-
de, at ejendommen hyllingebjergvej 70,3360 liseleje,        indtil den 29. juli20l5 kunne
overdrages   til svend petersen for 5.000.000 kr. med et af landsretten opgiort fradrag for
vrerdien af deklarationen af i 9. juli 1994. strandhuset aps har subsidirrt pistiet stadfre-
stelse, mere subsidirert at skatteministeriet skal anerkende, at ejendommen hyllingebjerg-
                                                 -2-
 vej 70, 3360 liseleje, indtil den29.juli 2015 kunne overdrages til svend petersen til en af
 landsretten n&rrnere fastsat pris, der er lavere end 10.000.000 kr., og mest subsidiart, at
 sagen skal hjemvises   til fomyet behandling hos skat.
 overfor skatteministeriets pistand 2 har strandhuset aps pistiet frifindelse
 skatteministeriets pistand 2 angitr de sagsomkostninger, som skatteministeriet af byretten
 blev dsmt til at betale til strandhuset aps, og som ministeriet har betalt til strandhuset
 aps. belobet pistis forrentet fra indleveringen af ankestrevningen den 7. september 2016.
 strandhuset aps har ikke opgorelsesmassigt bestridt kravet.
 supplerende sagsfremstilling
 det fremgir af naturstyrelsens politianmeldelse af 16. oktober 2012 om overtredelse af
 styrelsens pibud af 13. marts 2012 omreetablering af kystskrrent, at der blev indstillet en
 engangsbode   pi  l0-15.000 kr. og  pihg   af tvangsboder, indtil pibuddet blev opfyldt.
 som for byretten er der fremlagt oplysninger om grundlaget for den offentlige ejendoms-
wrdering af hyllingebjergvej 70. det fremgir, at der ikke er foretaget en individuel vurde-
ring af hyllingebjergvej 70. endvidere ses det, at der i vurderingen indgir andre omrflder
end det grundvrerdiomride, 61109, i hvilket ejendommen er beliggende. grundvardiomrfl-
de 6l109 omfatter 105 matrikelnumre svarende        til 75 ejendomme,   som alle ligger   i forste
rrekke til havet. de grundvrrdiomrider, som i     avigl indgir i grundlaget for den offentlige
ejendomswrdering af hyllingebjergvej 70,ligger ikke i fsrste rakke.
skatteministeriet har for landsretten fremlagt folgende stottebilag om ejendomme, som
dels indgik som grundlag for skats bindende svar, dels de yderligere ejendomme, som
parteme har piberibt sig for byretten og landsretten (henvisninger     til sidetal i ekstrakt  er
{ernet):
          t:   yll      r..i     t:   !f:    r.,:    r.,:
                                                   .y      !:     r.,:    r.,:   ri     il    r..i
                                                                                             .y        r..i    !.:     !.:       !.:      l
       -v            -v       -v          -y              -y     -y      -y     -!    -y              -y,     -y     -y         -:l,      0)
        o      o       l{')     cd    \     $       i>     v      ro      n      c)     c.l   o\      \o       n      o                   +
  .a8s$xdies{{ebssbb                                                                                                             d)
                                                                                                                                        'o
                                                                                                                                          ro
  ie. r r r 3 d;' h s ts x .b r e g + $ f                                                                                        ff       bo
                                                                                                                                          q)
  v                                                                                                                                     3o
                                                                                                                                          bo
                                                                                                                                        e
                                                                                                                                          qd
       xd      t:
              _y     yti      _yt:   !!:  _yt:      r.:
                                                   _y      r.:
                                                          _y      e:
                                                                 _y       r.:
                                                                         _y,     !.:
                                                                                -y    -y
                                                                                        t-:   !:
                                                                                             -y
                                                                                                       r.:
                                                                                                      -y
                                                                                                               r-:
                                                                                                              -y     -y
                                                                                                                       !:
                                                                                                                               !
                                                                                                                                 rj       +
                                                                                                                                          ro
        qa9aaooo900000000
        9asoooooooooooooo
                                                                                                                                        'o
        qqqqqqqqqqqqqqqqo
               g a ci ci ci o ci ct
        a
        8
        lo g
               s b              {8
                                g
                                           ico e           b8i            d
                                                                          lo
                                                                                 ci
                                                                                 b
                                                                                 rn
                                                                                       q€
                                                                                       !!
                                                                                        cri
                                                                                              ci d s!
                                                                                                      3        q
                                                                                                               <-
                                                                                                                      d
                                                                                                                      r
                                                                                                                      ro
                                                                                                                                 c,
                                                                                                                                 e       v
                                                                                                                                          a
                                                                                                                                          +
                       i              ci            + o          6                            co g                               .6
                                                                                                                                          *
  r.i                                                                                                                                   'r
                                                                                                                                          o
                                                                                                                                         u>\
                                                                                                                                          d
                                                                                                                                          $
                                                                                                                                        'a
        5 555!
        to     n       ol       +     i     ul
                                            hrhhfr
                                                    to     o      sf      '.1    t      rj)
                                                                                       hrrnhf
                                                                                              ln       n       +      o\         f\
                                                                                                                                         v
                                                                                                                                          a
       a.: +   ee      eq€      xi
               cr.io?=d:+pr\ldnec\t:
                                            e
                                            ee     t i+ f  e
                                                           h$e [;                     e+      en       qe     e;i"    e         a       'i
                                                                                                                                          d
                                                                                                                                          n
                                                                                                                                          bo
                                                                                                                                          e)
               tsexexdi$tsede
                                                                          d
                                                                                                                                          q)
   b)
              e.. gd          e€                  !                                           e
                                                                                                                                        e
                                                                                                                                          ho
  )                                               €j
                                                                                                                                          j
                                                                                                                                        \o
                                                                                                                                        't
                                                                                                                                          bo
                                                                                                                                          e
                                                                                                                                          o-!:
                                                                                                                                          h8
       ee            eeee                         e       e      e      e      e      e      e        e      ge              e
                                                                                                                                        elo
;r             r $ss                      e sp                   ae             r si$tr$s                                               (eu
                                                                                                                                        -=
                                                                                                                                          ^l
  u                                                                                                                                       6'"
  o                                                                                                                                     ,0)
 b                                                                                                                                      !o
                                                                                                                                          mp
                                                                                                                                         qbo
 .b
                                                                                                                                        eo
                                                                                                                                         sin
                                                                                                                                       ?-h
                                                                                                                                         6*
        to     c.t    +        (\    i    ot       (o      d     !-      (r)    i      n     +        (y)     (y)    i          c{       oo
                                                                                                                                         ch
                                                                                                                                         6d
                                                                                                                                         qa
                                                                                                                                       '= bo
                                                                                                                                         tr9
                                                                                                                                      €oo_o
                                                                                                                                        cig
                                                                                                                                      9ts
       $ hi
       'oifn
                             \e
                              sl
                              i
                                     $ b $ $ $ $b                                     b$$                     $e                '
                                                                                                                                      ilf.
                                                                                                                                      -44
                                                                                                                                        oo
                                                                                                                                        botr
                              o\                                                                                                        od
                              i
                                                                                                                                        -o'd
                                                                                                                                        v>
\j                                                                                                                                    .r!v
                                                                                                                                       ar !l
                                                                                                                                       o0)
                                                                                                                                       -tr
                                                                                                                                       oi
                                                                                                                                       mv
                                                                                                                                     .= co
                                                                                                                                       trca
                                                                                                                                     -.e
                                                                                                                                       a*
       o
       n
              t
             \o
                     c.l
                     (o
                                   \o
                                   \o
                                         o
                                         o        o\
                                                  n                                                          +                       .dl
                                                                                                             ro
      'o     'o     'o                   o'      'a                                                         '0              @
                                                                                                                             $
       m             bo
                            00
                            'a      bo
                                                                ro                                                                     eff
              p      l                   lo       ts      o    'o                                            hd
                                                                                                                           !(/)o
       o             q)
                             o      ()   {)       o                     o                                                             2d
       a)
             e
              a)
              q,     0)
                                   5c)
                                         e
                                         c)
                                                 f       'o     tu
                                                                        c{
                                                                       'o
                                                                               o
                                                                               n      o
                                                                                      v     sl
                                                                                            v       vro     5q)
                                                                                                                    n
                                                                                                                   'o
                                                                                                                                      o*
                                                                                                                                      /e
       bo     bo     bo
                     tr
                             6
                            !q,     60   bo
                                         tr
                                                  6.,
                                                  eo
                                                  c       n,
                                                                o              o'    'a     id'    'o        h!              l
                                                                                                                                     no
                                                         e'            ,e      o                                    o                 l:     bn
                                    ;.   ,\      =                     s
                                                                                      q            !
                                                                                                     i
                                                               zo
                             c)                                                q)                                   0)
                                                                                     v      v      v                                 un
  parterne er enige om, at alle ejendommene     pi nrer hyllingebjergvej 79 og vinderod skov
 48 er beliggende i grundvardiomride 61109, og at alle ejendommene p6 nrer disse to ejen-
 domme dermed ligger i forste rrekke til kysten.
 der er i sagen fremlagt uddrag af skats statistik om ejendomssalg, andre oplysninger om
 salgs- og udbudspriser samt andre oplysninger om de      pigrldende ejendomme.
 med hensyn til de oplysninger om udbuds- og handelspriser       pi hyllingebjergvej  60, hyl-
 lingebjergvej 79 og haldsvej 30, som strandhuset aps fremlagde for byretten, og som
n&vnes i dommen, er der for landsretten enighed mellem parterne om, at handlen den26.
januar 2075 vedrarende hyllingebjergvej 60 til den offentlige ejendomsvurdering ph3,75
mio. kr., var mellem interesseforbundne parter. der er endvidere for landsretten fremlagt
 en tingbogsudskrift af 22. august 2016 vedrarende denne ejendom om tinglysning den 7.
november 2014 af et realkreditlin    pi 6 mio. kr. i ejendommen.    parterne er enige om, at
realkreditinstituttet dermed mfl have vurderet ejendommen til en verdi pfl mindst l0 mio.
kr. svarende til en pris pi 75.188 kr. pr. m2.
hyllingebjergvej 79 har, jf. udbudsmateriale af 8. oktob er 2016, veret udbudt for en pris
pil4,9 mio. kr. svarende til en pris pil32.237 kr.pr. m2. efter det oplyste er ejendommen
ikke lengere til salg. som nrevnt er der enighed mellem parterne om, at denne ejendom
ikke er beliggende i forste rrekke mod havet, og ikke indgir i grundvardiomride 6l109,
som hyllingebjergvej 70 ligger i.
haldsvej 30 blev i august 2010 solgt for 6,5 mio. kr. svarende til en pris ptt 56.034 kr. pr
m2
for byretten havde skatteministeriet fremlagt oplysninger om udbuds- og handelspriser
vedrsrende hellevej 20, og nordvestvej 15. af oplysningeme i sagen fremgir om disse
ejendomme:
hellevej 20 blev den2. marts 2014 solgt for pris, som svarende til en pris    pi  70.253 kr. pr
m2
nordvestvej l5 blev den 15. maj 2014 solgt for pris, som svarende til en pris p674.7251<r
pr.m2.
                                                    5
 strandhuset aps har desuden fremlagt oplysninger om salgspriser for kystvej 40, kystvej
 44, kystvej 54 oghyllingebjergvej 54. disse ejendomme er som det fremgir solgt til pri-
 ser, som svarer  til priser pil 19.862kr.,30.769 kr.,    41 .726kr. og22.527 kr. pr. m2. der er
 enighed mellem parterne om, at der i alle fire tilfrelde er tale om familiesalg, dvs. salg mel-
 lem interesseforbundne parter.
 vedrorende vinderod skov 48 er parterne enige om, at ejendommens salgspris ikke er re-
 levant for vurderingen af handelsprisen for hyllingebjergvej 70, da ejendommen ligger i et
 andet grundvrerdiomride noget        hngere inde i landet.
 forklaringer
 der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af ole gronlund, som har forklaret
 blandt andet, at han i byretten rettelig forklarede, at strandhuset aps forventede at fi en
 bsde vedrorende manglende rettidig opfyldelse af pibuddet i straffesagen om naturstyrel-
 sens  pibud. efter selskabets opfattelse var pibuddet siledes opfyldt. straffesagen endte
 med, at strandhuset aps fik en bsde for ikke at have fiernet jorden i overensstemmelse
 med pibuddet.    bide strandhuset aps og svend petersen mener, at jorden er fiernet, men
 det er ikke naturstyrelsens opfattelse. naturstyrelsen tilkendegav i byretten, at man agtede
 at forfolge sagen med manglende opfyldelse af pibuddet ogsi           i forhold til svend petersen
 som ny ejer af ejendommen. der er dog endnu ikke sket noget.
arsagen til tilbageoverdragelsen af sommerhuset var rettelig, at reglerne om rideret gen-
nem besiddelse som hovedanpartshaver,          fartetil, at svend petersen skulle betale skat afde
mineder i iret, hvor han ikke havde ridighed over sommerhuset.
ombygningen     i  1993 af hovedbygningen drejede sig isrer om en udskiftning af vindueme
pi nordsiden til nogle storre, som gav bedre udsyn mod havet. det var ikke en egentlig
ombygning, men blot en andring af den del af ejendommen, som vender mod havet. byg-
ning 4 indeholder garage, opbevaringsrum samt grestevrerelse og toilet.
strandhuset aps har      pi et tidspunkt af kystdirektoratet   fiet lov til i tillreg til stenene pi
egen grund ogsi at legge      lidt sten ind pi den ubebyggede nabogrund som led i kystbeskyt-
telsen. det er et tilbagevendende problem, at stenene skyller vrek i stormvejr. n&r stenene
skyller vrek, forsvinder en del af sandet ogs6. man kan se, hvor galt det kan gi pi billeder-
                                                   -6-
ne fra nabogrunden, hvor jorden er delvist borteroderet. naboen har vreret indforstflet            i, at
 ejeren af nr. 70 betaler for vedligeholdelse af kystsikring pe nabogrunden, men det kan
man ikke f;i lov til af myndighederne. svend petersen har i april/maj i 6r sogt om tilladelse
til yderligere kystsikring pi nabogrunden. kystinspektoratet har indstillet til          afslag, men
har samtidig meddelt, at da kompetencen til at treffe afgorelse i denne type sager overgir
til kommunerne, afuenter afgorelsen i sagen        denne ressortomhgning. hvis der ikke opnis
tilladelse, vil der efterhinden ske si meget erosion pi nabogrunden, at det           pi  sigt ogs& vil
pivirke og ultimativt underminere hovedbygningen pi nr. 70.pe et af de optagne fotos kan
man se en revne i fundamentet. efter vidnets opfattelse er der tale om en sretningsskade,
 som skyldes den begyndende underminering af fundamentet. der har i alt vrret 2-3 af den
 slags revneskader, som lobende er blevet udbedret. det var ham, der skrev strandhuset
aps'indsigelse mod skats udkast til bindende svar og fremforte det, som er anfsrtrre-
feratet af msdet den 12. november 2014 i landsskatteretten. han mener fortsat, at erosi-
onsproblemet og naturstyrelsens pibud skal medfore en kraftig reduktion af ejendomsv&r-
dien. det er ogsi fortsat hans opfattelse, at de andre ejendomme ud mod kysten, som
 skats ejendomswrdering henviste til, ikke havde samme risiko for erosion. skats ned-
slag   pi henholdsvis 200.000 kr. for reetablering og for risikomoment pl 1 mio. kr. modsva-
rer slet ikke risikoen. dette underbygges yderligere af de senere flrs kraftige storme, men
sidan var det ogsi allerede i 2014.
arsagen til, at strandhuset aps bad om et bindende svar, var navnlig, at man snskede en
godkendelse af beregningen af vardien af brugsretten. han husker ikke, om det blev over-
vejet at foretage overdragelsen uden at sporge skattemyndighedeme forst.
procedure
skatteministeriet har for landsretten procederet i overensstemmelse med sit pistandsdoku-
ment for landsretten, hvoraf fremgir (henvisninger        til sidetal i ekstrakt, til processkrifter og
til bilag er fiernet):
        "efter skatteministeriets opfattelse har retten pi frederiksbergs dom ikke stot-
        te i flertallets prremisser, hvilket ministeriet udforligt har redegjort for i anke-
        stavningen.
        idet skatteministeriet gentager de for retten pi frederiksberg fremforte an-
        bringender giver det for landsretten fremkomne skatteministeriet anledning til
        folgende sammenfattende bemrerkninger:
                                           -7 -
interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkir for handelsmressige el-
ler skonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne vrere
opn6et, hvis transaktioneme var afsluttet mellem uaflrangige parter (armlreng-
deprincippet), jf. ligningslovens $ 2, stk. l
ved en salg mellem interesseforbundne parter kan den aftalte salgssum ikke
uden videre lregges til grund som handelsvrerdien, jf.u2003.2141h.
i overensstemmelse hermed er det anfsrt i den juridiske vejledning punkt
c.b.3.5.4.3, at ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionreren og et
selskab skal overdragelsen ske til handelsvrerdi.
om retningslinjerne for verdiansrttelse er det samme sted anfort, at prisen
skal svare til, hvad en uafhangig tredjemand vil betale for ejendommen pi det
tidspunkt, hvor der indgis en bindende aftale om overdragelse af ejendommen
at skat ikke      er bundet af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, hvis
den ikke giver et retvisende udtryk for den faste ejendoms handelsverdi, folger
ogsi af f.eks. skm 2013.841h.
sket overdragelsen ikke til handelsvrerdien, er skat berettiget til at fastsette
verdien ved et sksn. sksnnet kan herefter udelukkende tilsidesattes sifremt
det godtgores, at skonnet er udsvet pl et forkert grundlag eller har fsrt til et
ibenbart urimeligt resultat, j f. f.eks. skm 200 i .5 i 9h og skm 2015 .615h
1. ad skatteministeriets principale pistand i
der er, jf. ogsi dommen, enighed om, at overdragelsen af hyllingebjergvej 70
fra strandhuset aps til hovedanpartshaveren, svend petersen, skal ske til han-
delsvrrdien ved salg til en uafhengig tredjemand (armslengdeprisen), jf. lig-
ningslovens $ 2.
det er i dog uklart, om strandhuset aps gor greldende, at den offentlige vurde-
ring pi 5,0 mio. kr. svarer til armshngdeprisen, jf. ligningslovens $ 2, ligesom
det ikke er godtgjort, at strandhuset aps pi overdragelsestidspunktet havde
vreret villig til at overdrage ejendommen til en uafhrengig tredjemand til denne
pris.
dette bestrides dog, hvorved ogsi bemrerkes, at strandhuset aps pi intet tids-
punkt har kunnet redegare for, hvorfor netop hyllingebjergvej 70 skulle have
en markant mindre verdi end de andre ejendomme i grundvrerdiomride 61109
det er endvidere - sd vidt ses - ubestridt, at hyllingebjergvej 70 udelukkende
kan overdrages af strandhuset aps til svend petersen til en pris svarende til
den offentlige ejendomsvurdering, sifremt den offentlige ejendomsvurdering er
et retvisende udtryk for ejendommens handelsvardi.
det gores grldende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende
udtryk for handelsvrrdien af hyllingebjergvej 70, hvorfor strandhuset aps ik-
ke kan overdrage ejendommen til selskabets ultimative ejer, svend petersen, til
                                            -8-
 en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering, endsige     til en lavere
 pris.
 sporgsmilet om, hvorvidt der er grundlag for at fravige den offentlige ejen-
 domsvurdering, er et bevismessigt sporgsmil. ud fra de for landsskatteretten
 foreliggende oplysninger fandt landsskatteretten ikke, at der foreli et sfldant
 grundlag; men landsskatteretten har ikke - som pistiet af strandhuset aps -
 ved sin stillingtagen hertil udovet et (vrrdi-)skon.
 det bestrides siledes, at landsskatteretten skulle have udsvet et skon over
 handelsvrrdien af hyllingebjergvej t0,ligesom det bestrides, at det herefter
 skulle pihvile skatteministeriet at bevise, at dette sksn er udovet pi et forkert
 grundlag eller har fsrt til et ibenbart urimeligt resultat.
 som det ogsi    fremgir af gengivelsen af landsskatterettens afgorelse er de ene-
 ste oplysninger om prisniveauet for sammenlignelige ejendommen, som forell
 for landsskatteretten, oplysningeme om de fire ejendomme , som li til grund
 for skats verdiansrettelse til 12,2 mio. kr. (reduceret til 10,0 mio. kr.).
 der er intet belrg for, at landsskatteretten pi baggrund af disse oplysninger
har udovet et vardisksn over ejendommens handelsvaerdi; og i givet fald skulle
 dette skon jo have resulteret i en vrerdi, som ikke i vresentlig grad adskilte sig
 fra den offentl i ge ej endomsr.urdering.
 oplysningerne om de fire ejendomme, som skat har tillagt vegt, kan imid-
lertid ikke begrunde en vrrdiansrttelse til ca. 5 mio. kr., hvilket da heller ikke
er blevet gjort greldende af strandhuset aps. strandhuset aps har tvrertimod
om disse fire ejendomme gjort geldende, at "det fremlagte materiale kan sile-
des ikke anvendes som sammenligningsgrundlag ...".
s8fremt flertallets "forstielse" af landsskatterettens afgorelse er den rigtige,   si
er landsskatteretten skon dermed tilsidesetteligt.
landsskatterettens afgarelse er da ogsi i stedet udtryk for, at landsskatteretten
ikke har fundet, at det for landsskatteretten foreliggende sammenlignings-
grundlag godtgjorde, at der skulle ses bort fra den offentlige ejendomsvurde-
ring som ikke-retvisende (jf. ogs6 "det foreliggende grundlag" og "ikke alene
pi baggrund af det af skat anvendte sammenligningsgrundlag").
landsskatteretten tillod derfor - helt i overensstemmelse med den foreliggende
administrative praksis - en overdragelse til den senest offentliggjorte ejen-
domswrdering.
landsskatteretten har dermed ikke udovet et skon over vrerdien af hyllinge-
bjergvej 70 og sat det i stedet for skats skon. landsskatteretten har derimod
blot forholdt sig til, om der var grundlag for at fravige den administrative prak-
sis, og dette er en ganske almindelig bevisbedsmmelse, jf. nrermere herom ne-
denfor.
det bemrerkes, at sporgsmilet om, hvorvidt landsskatteretten har udsvet et
sksn eller ej, reelt er afunderordnet betydning for sagens afgorelse, idet det
                                            -9-
 med de foreliggende oplysninger er godtgjort, at vrrdien af hyllingebjergvej
 70 oversteg den offentlige ejendomsvurdering, endda ganske markant.
 flertallet burde derfor enten have givet skatteministeriet medhold eller have
 hjemvist sagen til fornyet behandling hos skat, jf. strandhuset aps' mest
 subsidiere pistand.
 der foreligger 2 forhold, som hver for sig og i sig selv viser, at den offentlige
 ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for handelsvrerdien af hyllin-
 gebjergvej 70:
 for det fsrste har skat kundeservice ejendom foretaget en konkret vurdering
 af hyllingebjergvej 70 til ca. 12,3 mio. kr., reduceret til 10,0 mio. kr.
 skat kundeservice ejendom besidder en srerlig sagkundskab, hvorfor det
 krrever et sikkert grundlag for at tilsidesrette verdiansettelsen til 10,0 mio. kr.,
jf. u2001 .768h og skm2003.l2v.
 skat kundeservice ejendom, som er den eneste myndighed, som faktisk har
 besigtiget den orntvistede ejendom, har ud fra oplysninger om sammenlignelige
 handler og udbudspriser taget udgangspunkt i en gennemsnitlig m2-pris pfl kr.
 68.762,-.
 herefter har skat kundeservice ejendom taget hensyn til de serlige forhold,
 som gor sig grldende for hyllingebjergvej 70, hvorefter fremkommer en pris
pi i1,1 mio. kr.
 efter et yderligere nedslag for sksnsusikkerhed pi l0 o/o, svarende til godt 1,1
mio. kr., fremkom en vrerdi pi 10,0 mio. kr. (svarende til kr. 56.180,- pr. m2).
bortset fra syn og skon har strandhuset aps ikke p6peget en mere velegnet
metode til at foretage vrrdiansrettelsen, og strandhuset aps('s advokat) har -
bortset fra pristalsreguleringen samt regulering af en eventuel udbudspris til
(forventet) salgspris - anvendt najagligden samme metode med opgorelsen af
en m2-pris for de ejendomme, som selskabet har fremhevet som sammenligne-
lige fif. n&rnere herom nedenfor).
strandhuset aps har ikke gjort greldende, at der er fejl eller mangler ved
skats konkrete vurdering, som i ovrigt fremstir lempelig for strandhuset
aps.
selvom hyllingebjergvej 70 i dag ikke, med tilbagevirkende kraft, kan over-
drages til den af skat i marts 2014 skannede vrerdi, jf. herved ogsi skattefor-
valtningslovens $ 25, viser vrrdiansrettelsen stadigvek, og i sig selv, at den of-
fentlige ejendomsvurdering, som blot udgjorde det halve belob, ikke var retvi-
sende.
selv hvis landsretten mitte vrre uenig i skats vrerdiansrttelse til netop 10,0
mio. kr., er det ikke ensbetydende med, at strandhuset aps - som landsskatte-
retten og byretten muligvis har antaget - "pr. automatik" - i stedet skal have
                                         -10-
medhold i, at overdragelsen kunne ske til den offentlige ejendomsvurdering      pi
5,0 mio. kr.
for det andet har skatteministeriet (og skat kundeservice ejendom) pivist,
at ejendomsr.urderingerne i grundvardiomride 6i i09, som hyllingebjergvej
70 er beliggende, i generelt er for lave.
at den offentlige vurdering i grundvardiomride 61109 var ansat for lavt i for-
hold til salgspriserne i omridet beror pi, at der er meget fe salg i grundvardi-
omridet. til brug for den offentlige l.urdering er der derfor inddraget et storre
grundvrerdiomride for at fi et tilstrrekkeligt grundlag for vrerdiansettelsen.
dette er helt uomtalt i landsskatterettens begrundelse for afgorelsen; hvilket
muligvis beror pi, at skats bemerkninger herom var ret "komprime-
ret"/indforstiede, samt at der ikke for landsskatteretten var fremlagt nogen
uddybende dokumentation herfor.
det er ligeledes uomtalt i sagsfrernstillingen i dommen (men fremgflr forud-
setningsvis af gengivelsen af skatteministeriets pflstandsdokument i dommen,
men skatteministeriet har under skriftvekslingen fremlagt oplysninger som do-
kumenterer dette:
den offentlige ejendomsl'urdering fastsrettes ud fra et "lok. normtal std. hus",
som for hyllingebjergvej 70's vedkommende i 201i var pi kr. 13.175,-.
grundvrrdiomride 61 109 bestir af ca. 75 ejendomme, som alle er beliggende i
fsrste rakke mod havet. grundvrerdiomrfldet bestir af 105 matrikelnumre.
af det fremlagte udtrrek over   salg i grundvrerdiomridet fremgir det, at der i pe-
rioden 2007-2015 blot har vreret l6 salg (fordelt pi l3 forskellige ejendomme).
i mangel af et tilstrrekkeligt datagrundlag er ejendomsvrrdien derfor ikke -
som srdvanligt - fastsat ud fra normtallet for grundvrrdiomridet; men der-
imod ud fra det gennemsnitlige normtal for den korrektionsgruppe, som grund-
vrerdiomridet indgir i, nemlig korrektionsgruppe 02 karsemose-14, med en
"lok. normtal" pfl kr. 13.175,-.
ud over grundvrerdiomride 6l 109 indgir der l3 andre grundvrerdiomrider i
korrektionsgruppe 02 karsemose-14, som bestir af i alt 579 matrikelnumre.
med forbehold for, at en fast ejendom godt kan besti af flere matrikelnumre,
udgor grundvardiomride 61109 s6ledes blot ca. l/5 af konektionsgruppen.
korrektionsgruppe 02 strkker sig ca. 2 kilometer ind i landet, og bortset fra 2
andre grundvrrdiomrider (som i alt bestir af blot 7 matrikelnumre), er ingen
af de andre grundvrerdiomrider i korrektionsgruppen beliggende i fsrste rrekke
mod havet.
det normtal, som er anvendt ved fastsrttelsen af ejendomsvurderingen for
hyllingebjergvej 70, er dermed i overvejende grad fastsat pi baggrund af
salgspriserne for ejendomme, som ikke er beliggende i fsrste rekke mod havet
                                         -  l1-
der er evident - og det er da ogsi ubestridt - at sommerhuse beliggende i fsrste
rrkke til havet, og endda som det er tilfreldet med hyllingebjergvej 70 med
uhindret havudsigt, handles til en vresentligt hojere pris end sommerhuse, som
er beliggende langere inde i landet og uden havudsigt, og dermed ogsi til en
hajere vardi, end den gennemsnitlige salgspris for ejendomme med og uden
hawdsigt.
nir vurderingen af et sommerhus i fsrste rrekke til havet er baseret p& en kor-
rektionsgruppe, hvor ca. 80 % ikke ligger i fsrste rrekke til havet, og der ikke er
sket korrektion i vurderingen for dette vresentlige forhold, viser det i sig selv,
at den offentlige l'urdering af sommerhuset kan tilsidesrettes, jf. hojesterets
generelle bemrerkninger i skm20 i 5.6 i 5h.
disse - allerede - for byretten fremlagte oplysninger dokumenterer derfor i sig
 selv, at den offentlige l.urdering ikke er et retvisende udtryk for, hvad en uaf-
hrengig tredjemand ville betale for ejendommen.
pl baggrund af si(at kundeservice ejendoms udtalelse pihviler det strand-
huset aps at bevise, at den offentliggjorte wrdering giver et retvisende udtryk
for handelsverdien af hyllingebjergvej 70. denne bevisbyrde har strandhuset
aps ikke lsftet.
 i retspraksis legges der stor vregt pi sammenlignelige handler af fast ejendom,
jf. skm2015.6l5h       og u2000.1071h, og de oplysninger om faktisk gennem-
forte salg i grundvrerdiomridet, som er fremlagt for domstolene, bekrcfter, at
ejendomsvurderingerne for hele grundvrerdiomrflde 61109 var for lave, og der-
for ikke udgor et retvisende grundlag for fastsrttelse af handelspriserne.
flertallet fremhrever i dommen, at "sagsogte har under sagen fremlagt ... ud-
trrek over salg i grundverdiomride 61109 vedrsrende andre ejendomme i om-
rldet".
dette udtrrek er fremlagt og vedrorer perioden 20072015. som nevnt ovenfor
er der blot gennemfart 16 handler fordelt pi l3 forskellige ejendomme i denne
periode.
af udtrekket fremgir det, at samtlige     de faktisk gennemforte salg - pfl ner sal-
get af hyllingebjergvej 60, som omtales n&rrnere nedenfor - i grundvrerdiom-
ride 6l 109 i 2007-2015 er sket til en pris som overstiger den offentlige ejen-
domsvurdering. merprisen ligger pi28 % - 190 %.
ejendomshandler tilbage fra2007 er af mindre betydning for fastsrettelsen af
en ejendoms vardi i2014 (skaty20l5 (landsskatteretten), hvorfor skatte-
rninisteriet under byretssagen fremlagt en oversigt over de faktisk gennemforte
salg i grundvrerdiomride 61 109 i 20ll - l. halvir 2014.
oversigten omfatter 6 salg fordelt pi 5 ejendomme, og alle disse ejendomme er
solgt til en pris, som overstiger den offentlige ejendomsr,.urdering med 40 yo -
190 % (gennemsnit pi i l0 %). oversigten viser ogs6, at den gennemsnitlige
m2-pris i de stedfundne salg har udgjort w.70.547,-.
                                          -12-
af  den for landsretten fremlagt oversigt   fremgir at den gennemsnitlige m2-pris
de har udgjort kr.83.245,-.
byrettens flertal henviser i dommen til de tre ejendornme, som ogsi      - og som
de eneste - var nevnt i dommens sagsfremstilling, nemlig
         hyllingebjergvej 60
         hyllingebjergvej 79
         haldsvej 30
flertallet redegor dog ikke for, hvorfor disse ejendomme underststter det resul-
tat, som flertallet kommer frem til, hvilket da ogsi bestrides. tvertimod under-
stotter disse ejendomme, i det omfang de er af relevans, at ejendomsvurderin-
geme i grundverdiomride 61109 er for lave:
hyllingebjergvej 60 blev i januar 2015 solgl til en pris som netop svarede til
den offentlige ejendomsvurdering, nemlig 3,75 mio. kr..
for landsretten er der opniet enighed om, at der er tale om et salg mellem inte-
resseforbundne parter.
realkreditbeliningen viser, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen til
mindst 10,0 mio. kr., svarende til kr. 75.188,- pr. m2.
strandhuset aps har selv fremhavet hyllingebjergvej 60 som sammenlignelig,
og realkreditbeliningen - som skete ganske fi mineder forud for overdragelsen
i januar 2015 - viser, at den offentlige ejendomsvurdering for ogsi hyllinge-
bjergvej 70 var for lav.
hyllingebjergtej 79 var pi tidspunktet for hovedforhandlingen udbudt til en
pris pi 4,9 mio. kr., hvilket svarer til en m2-pris pi ca. kr. 32.000,-. ejendom-
men er d.d. ikke lrengere til salg.
det fremgir ikke af dommen, men skatteministeriet har fremlagt dokumentati-
on for, at hyllingebjergvej 79 ikke er beliggende i fsrste rrekke mod havet
(men i ca. 3. rrkke), hvilket er erkendt af strandhuset aps, jf. dommen. ejen-
dommen indgir endvidere ikke i grundvrerdiomride 61109.
sifremt en efterfolgende udbudspris overhovedet kan tillegges betydning, si
underststter det forhold, at en ejendom i 3. rakke fra havet kan erhverves til kr
4.950.000,- yderligere, at en ejendomsvurdering pe nrrmest det samme belob,
nemlig ca. 5,0-5,1 mio. kr., for en ejendom i l. rrkke til havet ikke er retvisen-
de.
haldsvej 30 blev fravalgt af skat, idet det gennemforte salg var for langt til-
bage i tiden (august 2010) til at kunne tillrgges betydning for en vrerdiansret-
telse primo 2014.
som det fremg&r af flertallet prcmisser, blev ejendommen solgt til en pris pi
6,5 mio. kr., hvilket var en merpris pi ca. 30 % i forhold til den offentlige
ejendomsvurdering. ejendommen er dermed endnu et eksempel p6, at ejen-
                                          - 13 -
domsvurderingeme i grundvrrdiomride 6l 109 ikke er retvisende, idet de er
for lave.
prisen pr. m2 udgjorde    i avrigl kr. 56.034,-; hvilket svarer meget prrcist til den
m2-pris som skats sksn pi l0 mio. kr. for hyllingebjergvej 70 resulterer i,
nemlig kr. 56.180,-.
byrettens flertal n&vner intet om, at der for byretten foreli oplysninger om salg
af yderligere ejendomme i grundvrerdiomride 61109, hvilket - som nrevnt -
heller ikke fremgir af sagsfremstillingen i dommen:
vesentligst er hellevej 20 og nordvestvej 15, hvor salgene er nogenlunde
samtidige med den omtvistede vardiansattelse (men som pi det tidspunkt,
hvor skat udtalte sig, endnu ikke fremgik af skats systemer):
hellevej 20 er handlet den 2. marts 2014, og handlen har siledes fundet sted
ganske kort tid fsr skats vardiansrettelse. salget skete til en pris, som over-
steg den offentlige ejendomsvurdering med ca. 95 o , og m2-prisen udgjorde
kr.70.253.-.
nordvestvej l5 blev af strandhuset aps i duplikken til byretten, punkt 2.9 og
2.12 - men ikke i pistandsdokumentet - piberibt som sammenlignelig. hand-
len skete den 15. maj2014, og dermed kort tid efter skats vrerdiansrttelse.
handlen skete til en pris, som oversteg den offentlige ejendomsvurdering med
ca.74 o/o, oe m2-prisen udgjorde kr.74.725,-.
ogsi disse handler, som er samtidige med vrerdiansettelsen, og som derfor bsr
tillegges betydelig vrgt, understotter, at den offentlige ejendomsvurdering ik-
ke giver et retvisende udtryk for handelsvrerdien af hyllingebjergvej 70, og at
ejendommen dermed ikke kan overdrages til en verdi svarende hertil.
hertil kommer hellevej 12, hvor der den 29. juni 2009 er betalt 5,7 mio. kr. for
(reelt) grunden. grunden har et areal pi 1.200 m2, hvor arealet af hyllinge-
bjergvej 70 udgar over det dobbelte, nemlig 2.767 m2. hyllingebjergvej 70har
dermed et af de storste grundarealer af de ejendomme, som er solgt.
der foreligger siledes ingen eksempler p6, at der ved et frit salg (ikke-familie
salg) af en ejendom i grundverdiomr6de 6l109 blot er opniet en pris svarende
til den offentlige ejendomsvurdering. der er endvidere ingen eksempler p6, at
en ejendom i et frit salg er blevet solgt til en si lav pris, som landsskatterettens
afgorelse og byrettens dom medfsrer (kr. 28.090,- pr. m2).
kystvej 40, kystvej 44, kystvej 54 oghyllingebjergvej 54 - er alle familie-
salg. det af strandhuset aps i processkriftet af 8. november 2016, punkt l.3 -
1.8. anfsrte illustrerer dermed tydeligt, at det udelukkende er ved familiesalg
el.lign., at der er opniet en kvadratmeterpris, som er si lav som ved skats
sksn.
prisen opniet ved et familiesalg er imidlertid pr. definition ikke en armslreng-
depris, jf. ligningslovens $ 2, hvilket i avrigt var ubestridt for byretten.
                                           -14-
at skat ikke har udtaget de ejendomshandler, som er familiesalg/salg mellem
interesseforbundne parter til kontrol, og dermed ikke har efterprove priseme,
betyder selvsagt ikke - som pflstiet [af strandhuset aps]- at de inteme priser
er "udtryk for ejendommens handelsverdier". i alle tilfelde kan strandhuset
aps ikke piberibe sig skats eventuelle "manglende" indgriben, jf. f.eks.
u.2003.150h.
nir   strandhuset aps piberiber sig ejendomshandlerne, mi selskabet vise, at
der,  pi trods af at der er tale om handler mellem interesseforbundne parter, jf.
u2003.2141h, alligevel skal lregges vregt pi priseme som udtryk for markeds-
priseme. dette er ikke godtgjort.
 strandhuset aps har ikke gennem syn og sksn eller pi anden mide godtgjort,
at skats sksn er udsvet pfl et forkert eller mangelfuldt grundlag, som har va-
ret egnet til at pivirke vrerdiansrettelsen, eller har fart til et ibenbart urimeligt
resultat, jf. skm 2015.615h. prisfastsattelsen er derimod yderst lempelig.
 sammenfattende er den offentlige ejendomsvurdering dermed ikke retvisende
for den pris, som ville vere opniet ved salg til en uaftrengig tredjemand, jf.
ligningslovens $ 2.
 skatteministeriet skal derfor have medhold i, at den omtvistede overdragelse
ikke kan ske til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurde-
ring.
 skat har derfor varet berettiget til (i stedet) at fastsrette vrerdien af hyllinge-
bjergvej 70 ved et skattesksn, og bevisbyrden for, at skats skon er tilsideset-
teligt, pihviler strandhuset aps, jf. skm2001.519h.
skat har ved vrerdiansrettelsen af hyllingebjergvej 70 taget udgangspunkt i
en m2-pris pfl 68.078,-,   hvilket er en anelse under gennemsnittet for grundver-
diomride 6l109 ifalge oversigten i ... (kr. 70.547,- pr. m2) og markant under
gennemsnittet i oversigten i ... (kr. 83.245,- pr. m2). dette resulterede i en
vrerdi pi ca. 12,4 mio. kr., hvilket efterfolgende blev nedsat til 10 mio. kr.
sidstnrevnte svarer til en m2-pris pi kr. 56.180,-.
siden 2007 er ingen anden ejendom i grundvrrdiomride 61 109 i et frit salg
blevet solgt til en si lav m2-pris, som skats skon har resulteret i.
samtlige de foreliggende ejendomshandlere og -oplysninger underststter der-
med skats sksnsmrssige ansrettelse af handelsvrerdien til 10 mio. kr., jf.
herved ogsi byrettens mindretal:
strandhuset aps har dermed ikke godtglort, at det skon, som skat har udsvet
over ejendommens handelspris, er udovet pi et forkert grundlag eller har fort
til et ibenbart urimeligt resultat. det fremhreves herved, at skat ved fastsret-
telsen af vrerdien til l0 mio. kr. har givet et nedslag pi 10 o/o (ca.l,1 mio. kr.)
pi grund af sksnsusikkerheden. skats sksn fremtrreder derimod lempeligt,
hvorved ogsi bemrerkes, at hyllingebjergvej 70 er en af de ejendomme, som
har det storste grundareal.
                                                 - 15 -
        ex tuto gores det greldende, at svend petersens tinglyste brugsret til ejendom-
        men er uden betydning for fastsrettelsen af handelsvrerdien ved en overdragelse
        fra strandhuset aps til svend petersen, jf. f.eks. skm 2005.137h og skm
        2013.841h.
        2.       ad skatteministeriets subsidirere pistande        i samt frifindelsespis-
                 tanden
        det tilkommer efter fast retspraksis ikke landsretten i skattesager at udsve et
        skon.
        sifremt landsretten mltte finde, at hyllingebjergvej 70 kunne overdrages til
        svend pedersen for 5,0 mio. kr. fratrukket "vcrdien af den af 19. juli 1994
        tinglyste deklaration", skal sagen derfor hjemvises til fomyet behandling hos
        skat.
        sagen er ikke af strandhuset aps oplyst med henblik pi at opgarc markeds-
        vrerdien af hyllingebjergvej "indtil den29.juli 2015", og i alle tilfrelde skal
        sagen, hvis landsretten finder, at der skal ske en vaerdiansrettelse af ejendom-
        men pr. denne dato, hjemvises til fornyet behandling hos skat.
        ligeledes skal sagen hjemvises til fornyet behandling hos skat, sflfremt
        landsretten finder, at der foreligger fejl ogleller mangler ved skats sksn.
        3.        skatteministeriets pistand    2
        det gores geldende, at strandhuset aps skal tilbagebetale de sagsomkostnin-
        ger, som skatteministeriet til opfyldelse af retten pi frederiksbergs dom har
        betalt til strandhuset aps, og at der skal tillagges procesrenter fra det tids-
        punkt, hvor skatteministeriet ankede byrettens dom, jf. u2016.1630h. dette er
        ubestridt."
strandhuset aps har for landsretten procederet i overensstemmelse med sit pistandsdoku-
ment for landsretten, hvoraf fremgir (henvisninger       til sidetal i ekstrakt, til processkrifter og
til bilag  samt afsnitsnummerering er fiemet):
        "realiteten i sagen
        denne sag angir i realiteten, om landsskatterettens kendelse af 29.januar
        2015 - som pistiet af skatteministeriet - kan og skal tilsidesettes.
        sagen   angir dermed ogsi, om strandhuset den l. april 2015 var berettiget til -
        i overensstemmelse med landsskatterettens kendelse - at overdrage ejendom-
        men hyllingebjergvej 70,3360 liseleje, til selskabets hovedaktionaer, svend
        petersen, til en pris pi 5 mio. kr. svarende til den seneste offentlige ejendoms-
        vurdering.
        der er enighed mellem parteme om, at overdragelsen skulle ske til handels-
        vrerdien i overensstemmelse med, hvad der kunne vere opniet, hvis overdra-
        gelsen var sket mellem uaftrengige parter,jf. ligningslovens $ 2, stk. 1.
                                           -16-
imidlertid var skatteministeriet ikke enig i landsskatterettens kendelse. den
29. april2015 blev sagen derfor af skatteministeriet indbragt for domstolene,
hvor skatteministeriet ssger skat's oprindelige afgorelse af 29. aprll2014
opretholdt.
i realiteten angilr denne retssag dermed en strid mellem skatteministeriet og
landsskatteretten, hvor strandhuset for domstolene er givet til opgave at for-
svare landsskatterettens kendelse.
strandhuset er siledes   i det hele stort  set enig med landsskatteretten.
pi  6t punkt er strandhuset dog uenig. det angir behandlingen af en deklaration
udstedt den 19. juli 1994 og senere tinglyst pi ejendommen. efter strandhusets
opfattelse skal der ske fradrag for vrerdien heraf ved opgorelsen af ejendom-
mens handelsvrerdi. den opfattelse delte landsskatteretten ikke.
for byrettens r,.urdering af sagen blev det afgarende sporgsmil, om landsskat-
teretten havde foretaget et vrerdisksn, eller om der i stedet alene var tale om en
bevisvurdering af, om skat havde godtgjort, at den seneste offentlige ejen-
domswrdering ikke var retvisende for ejendommens handelsvrerdi.
pi linie med strandhusets anbringender fandt byrettens flertal, at landsskatte-
retten rettelig havde foretaget et verdiskon, og at skatteministeriet ikke havde
loftet bevisbyrden for, at vrerdiskonn et var udovet pi et urigtigt eller mangel-
fuldt grundlag, eller at det havde fsrt til et ibenbart urimeligt resultat.
omvendt fandt byrettens mindretal, at der alene var tale om en beviswrdering.
den opfattelse deler strandhuset ikke.
strandhuset deler heller ikke hverken flertallets eller mindretallets opfattelse af,
at der ved opgorelsen af handelsverdien ikke skal ske fradrag for vrerdien af
deklarationen af 19. juli 1994.
bemrerkninger til strandhusets pistande
som anfsrt er strandhusets pistande for landsretten som for byretten.
siledes pistir strandhuset principalt, at skatteministeriet skal anerkende, at
hyllingebjergvej 70 indtil den 29. juli 201 5 kunne overdrages til svend peter-
sen for 5.000.000 kr. med et af landsretten opgjort fradrag for vrerdien af dekla-
rationen af 19. juli 1994. det svarer til byrettens dom - men med fradrag for
vrerdien af deklarationen.
subsidirert pistir strandhuset stadfastelse, siledes at hyllingebjergvej 70 -
som sket - kunne overdrages til 5 mio. kr. og dermed altsi uden fradrag for
vrerdien af deklarationen.
mitte landsretten ikke give strandhuset medhold i den principale eller den sub-
sidiere pistand, pistir strandhuset mere subsidirert, at landsretten selvstrendigt
skal fastsrette handelsvrerdien af ejendommen.
                                            -17 -
 alternativt skal der - i overensstemmelse med strandhusets mest subsidirere
 pflstand - ske hjemvisning af sagen til fornyet behandling hos skat.
 fasts,itrttelse af ejendommens v.if,rdi
 landsskatterettens vrerdisksn
 anledningen til landsskatterettens kendelse af 29.januar 2015 var strandhu-
 sets anmodning om bindende svar, hvor skat blev bedt om at bekrrefte, at
 selskabet kunne overdrage hyllingebjergvej 70 til svend petersen for 4,3 mio.
kr.
 selskabet oplyste samtidig, at handelstidspunktet ville vere omkring den i
 marts 2014.
 i bindende svar af 29. aprll2014 kunne skat imidlertid ikke bekrrefte selska-
bets anmodning. det skete under henvisning til skat's interne vurdering af
 ejendommen, hvor handelsvrerdien var opgjort til 10 mio. kr. den inteme vur-
 dering og skat's afgorelse udgjorde utvivlsomt et vrrdiskon.
 landsskatteretten var ikke enig i skat's afgorelse:
 efter strandhusets opfattelse kan landsskatterettens kendelse ikke vrere udtryk
for andet end et verdiskon. en stillingtagen til skat's verdisksn forudsatte
s6ledes, at landsskatteretten - som den sverste forvaltningsretlige mymdighed
pfl skatteomridet - foretog sit eget verdisksn. det underbygges ogsi af, at an-
modningen om bindende svar netop angik handelsvrerdien af ejendommen.
havde landsskatteretten ikke snsket at foretage et vrerdiskon, kunne den i ste-
det have hjemvist det bindende svar til skat's fornyede behandling.
det folger imidlertid af hojesterets dom gengivet i u{r 2007 .2335 h, at selv
hvor landsskatteretten - under henvisning til fast praksis - har fastsat handels-
vrerdien af en ejendom i overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurde-
ring, er der tale om et - som anfart af hojesteret - skon over handelsvrerdien.
domstolenes adgang       til at tilsidesrette et vrerdisksn
efter fast retspraksis vil domstolene alene tilsidesette et vrrdiskon, sifremt det
er foretaget pi et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller det mi anses for
ibenbart urimeligt, jf. ogsi hojesterets generelle bemrerkninger i dommen
gengivet i ufr 2016.191 h.
der ses ikke at vrere reelle grunde til, at det skulle forholde sig anderledes, nir
bevisbyrden - som i denne sag - pihviler skatteministeriet og ikke skatteyde-
ren.
                                           - 18 -
skatteministeriet ses ikke at bestride, at landsskatterettens vrerdisksn er uds-
vet pi et korrekt faktisk og retligt grundlag. efter fast retspraksis vil domstole-
ne herefter alene tilsidesatte vardisksnnet, sifremt skatteministeriet kan bevi-
se, at det er ibenbart urimeligt, jf. ovenfor.
der er tale om en sardeles tung bevisbyrde, der i almindelighed alene vil kun-
ne loftes ved aflroldelse af syn og skon, jf. bl.a. hojesteret i dommen gengivet i
ufr 2016.191 h:
det folger dog samtidig af retspraksis, at afholdelse af syn og skon ikke nod-
vendigvis i sig selv er tilstrrkkeligt til at kunne lofte bevisbyrden, jf. til ek-
sempel hojesterets dom gengivet i ufr 1985.580 h.
skatteministeriet har for domstolene imidlertid helt afstiet fra at anmode om
syn og skon.
i stedet har skatteministeriet sogt at lofte bevisbyrden ved i forste rrekke at
henvise til skat's interne l.urdering af ejendommen. det er imidlertid netop
den vurdering, der blev underkendt af landsskatteretten.
bevisforelsen for byretten og den begrrensede yderligere bevisforelse for lands-
retten rendrer ikke ved, at skatteministeriet fortsat ikke har godtgjort, at lands-
skatterettens vrerdisksn skulle vrre ibenbart urimeligt.
konkrete oplysninger i sagen
mere konkret er der en rakke forhold, der        isrr viser, at skatteministeriet ikke
har lsftet sin bevisbyrde:
         det er skatteministeriets opfattelse, at den offentlige ejendomsvurde-
         ring i sig selv er forkert, fordi der i vurderingen er indgiet ejendomme,
         som ikke ligger i samme grundvrerdiomride som hyllingebjergvej 70
         (grundvardiomride 61109). skatteministeriet ses imidlertid ikke at ga-
         re greldende, at den offentlige ejendomsvurdering skulle vrere fastsat i
         strid med de principper og kompetenceregler, som gelder for fastsret-
         telsen af en ejendomsvurdering. hvad skatteministeriet i stedet kritise-
         rer, er valg truffet af skat i forbindelse med foretagelsen af ejen-
         domsvurderingen. forholdet var fuldt belyst for landsskatteretten, da
         den afsagde sin kendelse.
a
         i grundvrrdiomride 61109 er der ifolge skatteministeriet ca. 75 ejen-
        domme fordelt pi 105 matrikelnumre. skat inddrog i sin interne vur-
        dering af ejendommen imidlertid alene salgsprisen pi to ejendomme
        (hyllingebjergvej 52a og hyllingebjergvej 64) samt udbudsprisen pi
        to andre ejendomme (hyllingebjergvej 66 og hellebakkevej 8). de to
        udbudte ejendomme er ikke siden blevet solgt, og udbudsprisen er der-
        med ikke bekrreftet. tilbage st6r hyllingebjergvej 52a og hyllinge-
        bjerg64, hvis bedsmmelse er forbundet med usikkerhed. landsskatte-
                                            -19-
         retten fandt ikke, at inddragelsen af de fire ejendomme var tilstrrkke-
          lig. bevisforelsen for byretten og landsretten rendrer ikke herved.
          skat kunne have inddraget andre ejendomme i grundvrerdiomridet,
         ligesom skat kunne have set pi andre grundvrerdiomrider i fsrste
         kystrakke.
          skat's interne vurdering indeholdt ogsi nedslag for fiernelse afjord
         og ikke mindst et sikaldt risikomoment, der samlet af skat var op-
         gjort til 1,2 mio. kr. nedslaget skulle dekke det srerlige forhold, at den
         omtvistede ejendom er i risiko som folge af kystnedbrydning, og at der
         verserer en sag om strandhusets pligt til fiernelse af kystsikring. efter
          strandhusets opfattelse kunne de to nedslag meget muligt vrere hojere,
         og realiteten er, at der intet er oplyst om, hvordan nedslaget er beregnet,
         og hvordan markedet rnitte forventes at verdiansette denne srerlige ri-
         siko. de to nedslag begrunder, at ejendommen vil have en lavere vrerdi
         end andre ejendomme i samme omride. for domstolene har skattemi-
         nisteriet alene fokuseret pi den beregnede kvadratmeterpris i skat's
         interne vurdering, ogsi selv om landsskatteretten i sin kendelse netop
         efterspurgte oplysninger om "konkrete forhold vedrorende selskabets
         ejendom".
 hvert af de tre forhold kunne vere afklaret ved afholdelse af syn og skon for
 domstolene.
 for landsretten har skatteministeriet pivist, at hyllingebjergvej 60 blev over-
draget mellem familiemedlemmer. det endrer imidlertid ikke ved, at skat
ikke har anfegtet overdragelsen, og at salgsprisen derfor rettelig i sammen-
hrngen mi anses for ejendommens handelsverdi. under alle omstrendigheder
pihviler det skatteministeriet at godtgore, at prisen ikke skulle vrere udtryk for
handelsvrerdien, og bevisbyrden er ikke loftet ved alene at dokumentere, at
overdragel sen fandt sted rnel i em famili emedlemmer.
videre har skatteministeriet for landsretten noteret sig, at haldsvej 30 den 24.
august 2010 blev overdraget til en kvadratmeterpris pi 56.034 kr. der er imid-
lertid tale om en ejendom med en bygning, der er 65 ir yngre end hovedbyg-
ningen pi hyllingebjergvej 70. tilsvarende gor sig grldende for hovedbygnin-
gerne pi ejendommene nordvestvej 15, haldsvej 20 le 2631 og hellevej 20,
hvorom ogsi var fremlagt materiale for byretten.
skatteministeriet har ogsi for landsretten pipeget, at ejendommen hyllinge-
bjergvej 79 ikke ligger i forste kystrekke. forholdet er ubestridt og var byret-
ten bekendt.
for landsretten har strandhuset fremlagt materiale om yderligere fire ejen-
domme - kystvej 40, kystvej 44, kystvej 54 oghyllingebjergvej 54 - der be-
krefter landsskatterettens kendelse. det rendrer ikke herved, at der er tale om
overdragelser mellem familiemedlemmer, jf. bemrerkningeme ovenfor til ejen-
dommen hyllingebjergvej 60.
                                         -20-
samlet besty,rker de nye oplysninger for landsretten ikke, at landsskatterettens
vrrdiskon skulle vrere 6benbart urimeligt. tvrertimod bekrrefter oplysningerne,
at skatteministeriet ikke har loftet sin bevisbyrde.
prremissen er  pi linie med hojesterets dom gengivet i ufr 2003.150 h, hvor
hojesteret tilsvarende i anden sammenhreng inddrog et vresentlighedskriterium
der kan ogsi henvises til @stre landsrets dom gengivet i tfs 1996.52 a.
af ovenstiende grunde gores det endvidere greldende, at selv hvis landsskatte-
rettens kendelse alene mitte vrere udtryk for en bevisvurdering, jf. byrettens
mindretal, har skatteministeriet fortsat ikke godtgjort, at den offentlige ejen-
domsvurdering ikke skulle give et retvisende udtryk for ejendommens handels-
vrerdi.
deklarationen af            19. juli    1994
overdragelse af hyllingebjergvej 70 fta strandhuset til svend petersen skete
med respekt for servitutter tinglyst til og med 8. december 1999.
blandt servitutterne var deklaration af 19. juli 1994, der var udstedt i forbindel-
se med svend petersens salg af ejendommen til strandhuset i 1994, og som til-
lagde svend petersen en brugsret.
som folge af deklarationen indrommede svend petersen i 1994 strandhuset et
nedslag i kobesummen med 250.000 kr. nedslaget var udtryk for, at deklarati-
onen indebar en rettighed for svend petersen og en tilsvarende forpligtelse for
strandhuset, der reprrsenterede en reel okonomisk verdi. skat har pi intet
tidspunkt anfregtet nedslaget.
alligevel fandt landsskatteretten og senere ogsi byretten, at der ved opgorel-
sen af handelsvrerdien for ejendommen ikke skulle ske fradrag for vrerdien af
deklarationen.
var ejendommen blevet overdraget til en anden end svend petersen, ville de-
klarationen utvivlsomt have pivirket handelsvrrdien. siledes ville en hvilken
som helst anden ksber end svend petersen ikke have accepteret deklarationen
uden et passende nedslag i ksbesummen. tilsvarende ville strandhuset have
accepteret en lavere kobesum for derved at blive frigjort afforpligtelsen.
i opgorelsen afhandelsvrrdien skal der netop tages hojde for, hvad der kunne
vare opniet mellem uaflrrengige parter, jf. ligningslovens $ 2, stk. l
den skattemrssige fordel, som svend petersen ville opni ved fradrag af var-
dien afdeklarationen, opvejes i det hele af, at der ogsi i 1994 skete fradrag
heraf.
forholdene adskiller sig dermed afgarende fra hojesterets to domme, der er
gengivet i skm 2005.137 h og ufr 2014.571h, og som landsskatteretten
henviste til.
                                                  -21  -
       der skal siledes ske fradrag af vrerdien af deklarationen, der af strandhuset er
       opgjort til 20,83 o/o af handelsvrrdien. det svarer til samme procentvise ned-
       slag, som svend petersen indrsmmede strandhuset i 1994.
       det tilfojes, at landsskatteretten ikke i relation til deklarationen har foretaget et
       vrerdiskon, men alene har taget stilling til et juridisk sporgsmil.
       sagsomkostninger
       der er enighed om, at sagsgenstanden udgor ca. 3.225.000 kr
       sagen blev indbragt for domstolene af skatteministeriet med onske om behand-
       ling ved tre dommere, jf. retsplejelovens $ 12, stk. l, nr. l-3.
       tilsvarende er det skatteministeriet, der har anket byrettens dom        til ostre
       landsret.
       mitte strandhuset ikke f6 medhold, foreligger der herefter sidanne srrlige
       grunde, at skatteministeriet ikke skal tilkendes sagsomkostninger, jf. retspleje-
       lovens $ 312, stk. 3, samt ostre landsret i dommen gengivet i ufr 2013.115
       h:
       for god ordens skyld bemarkes, at strandhuset har ret til fuld omkostnings-
       godtgorelse, ogsi for si vidt angir de sagsomkostninger som strandhuset even-
       tuelt mitte blive pilagt at betale til skatteministeriet., jf. kapitel l9 i skattefor-
       valtningsloven. landsrettens fastsattelse af sagsomkostninger er dog uaf-
       hangig heraf."
landsrettens begrundelse og resultat
hovedsporgsmilet i sagen er, om strandhuset aps mi anses for berettiget til i 2014 at
overdrage sommerhuset, hyllingebjergvej 70, tll svend petersen til en pris, som ikke er
hajere end den seneste offentlige ejendomsvurdering         pi 5 mio. kr., eller om handelsvrerdi-
en, som pist&et af skatteministeriet, var hojere end den offentlige vurdering.
da der er tale om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter, skal armslengde-
princippet overholdes, jf. herved ligningslovens $ 2, stk.       l. ved vurderingen   af om salg af
sommerhuset     til en pris pi 5 mio. kr. vil vrere i overensstemmelse med armslrengdeprin-
cippet, kan der efter administrativ praksis, jf. si(ats juridiske vejledning afsnit
c.8.3.5.4.3, som udgangspunkt lregges vregt        pi  den senest offentliggjorte ejendomsvurde-
ring, men skattemyndighedeme er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et
retvisende udtryk for ejendommens handelsvrerdi ved salget. dette kan vere tilfreldet, hvis
den offentlige ejendomsvurdering er baseret       pi  salg af ejendomme, som ikke er sammen-
                                                   1.1
lignelige med den ejendom, som overdrages. det kan endvidere vrere tilfreldet, hvis han-
delspriser vedrorende sammenlignelige ejendomme viser, at den offentlige ejendomsvurde-
ring ikke svarer til markedsprisen.
i denne sag fremgir det af oplysningerne om grundlaget for ejendomsvurderingen, at vur-
deringen ikke er baseret    pi en individuel vurdering af hyllingebjergvej 70, men er en au-
tomatiseret vurdering, som ikke blot er baseret p& handelspriser i det grundvrerdiomride, i
hvilket hyllingebjergvej 70 er beliggende, og som kun omfatter ejendomme i fsrste rrekke
til havet, men ogsi inddrager salgspriser for ejendomme i        andre grundvrerdiomrider, som
ikke ligger i forste rrekke. landsretten finder, at grundlaget for r,,urderingen dermed i sig
selv gor det usikkert, om den offentlige ejendomsl.urdering er et retvisende udtryk for han-
delsprisen.
hertil kommer, at de oplysninger, hvorpi den bindende forhindsbesked var baseret, vedra-
rende fire ejendomme, hyllingvej 64, hyllingvej 52 a, hellebrekvej 8 og hyllingbjergvej
66, i samme grundvrerdiomride, viser salgs- og udbudspriser med betydeligt hojere kva-
dratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsr,.urdering af hyl-
lingebjergvej 70 medfarer. kvadratmeterpriseme for de fire ejendomme ligger ogsi en del
hojere end den kvadratmeterpris, som folger af den lurdering, som skats ejendomsvur-
dering har foretaget af hyllingebjergvej 70.
de yderligere oplysninger om salgs- og udbudspriser vedrorende ejendomme i vrsentligst
samme grundvrerdiomride samt oplysningen om beliningen af hyllingebjergvej 60, der er
fremlagt for byretten og for landsretten, underbygger yderligere, at en vrerdiansrettelse,
som baseres    pi den offentlige ejendomsvurdering, ikke      - selv med en rimelig skonsmressig
margen, som afspejler den usikkerhed, som enhver l.urdering af en ejendoms handelspris
mi    anses for behreftet med  - svarer til, hvad handelsprisen for sommerhuset mi antages at
v&re.
herefter, og da landsretten, som mindretallet i byretten, finder, at landsskatterettens afgo-
relse efter formuleringen og landsskatterettens resultat      mi forstis som udtryk for en be-
visr,t rdering af skats afgorelse og ikke som        et vrrdimressigt skatteskon over ejendom-
mens vurdering     - finder landsretten, at skatteministeriet har bevist, at den senest offentlig-
gjorte ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for *)ejendommens handelsvrer-
di ved salget.
                                                   -23  -
skats ejendomsvurderings verdiansettelse af ejendommen er baseret                    pi en fysisk besig-
tigelse, en sammenligning med prisregulerede handels- og udbudspriser                pi hyllingvej    64,
hyllingvej 52 a, hellebrekvej 8 og hyllingbjergvej 66. der er foretaget nedslag for reetab-
lering og "risikomoment" pi i alt i .200.000 kr. og yderligere 10 % nedslag             pi 1 . i 14.000
kr.
der er ikke af strandhuset aps tilvejebragt fornodent grundlag for at tilsidesrette denne
vurdering. landsretten bemerker herved, at de fire overdragelser, som strandhuset aps
har  piberibt    sig vedrorende kystvej 40, kystvej 44, kystvej 54 og hyllingbjergvej 64,
angitr familiesalg og derfor ikke kan anses for egnede       til at belyse handelsprisen       for som-
merhuset   pi hyllingebjergvej 70. der er endvidere ikke ved syn og skon, sagkyndig erkla-
ring eller pi   anden mide godtgjort, at der ikke ved de nedslag, som skat har foretaget,               i
tilstrrekkeligt omfang er taget hojde for en mulig udgift til opfyldelse af et eventuelt forny-
et  pibud fra naturstyrelsen om at fieme jord og en eventuel vrerdiforringelse pi grund af
risiko for bygningsskade som folge af erosion.
landsretten tiltrreder,   jf. princippet i hojesterets dom gengivet u.2014.57lh,           at den tingly-
ste brugsret   til ejendommen for svend       petersen og hans efterlevende slregtninge ikke udgar
en sidan byrde for svend petersen, at den skal medfsre nedslag            i handelsvrerdien ved salg
til ham.
landsretten tager herefter skatteministeriet principale pistand         i til folge.
som folge heraf tager landsretten      tillige skatteministeriets opgorelsesmressigt ubestridte
pistand 2 om tilbagebetaling af de 125.000 kr., som ministeriet har betalt til strandhuset
aps i sagsomkostninger for byretten, med tillreg af rente til folge.
efter sagens udfald skal strandhuset aps betale sagsomkostninger for begge retter                 til
skatteministeriet med i alt 258.000 kr. belobet omfatter 8.000 kr. til retsafgift og 250.000
kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms. ved fastsrettelsen af belobet til drekning af
udgifterne   til advokatbistand   er der ud over sagens vrerdi taget hensyn       til sagens omfang og
varighed. landsretten finder, at sagen ikke har haft en sidan principiel betydning, at der er
grundlag for helt eller delvist at ophreve sagens omkostninger.
                                               -24-
                                   thi kendes for ret:
byrettens dom endres siledes, at strandhuset aps skal anerkende, at selskabets sporgsmil
i skats bindende     svar af 29. april2014 besvares med et "nej".
strandhuset aps skal endvidere betale 125.000 kr.      til skatteministeriet med procesrente fra
den 7. september 2016.
i sagsomkostninger for begge retter skal strandhuset aps betale 258.000 kr. til
skatteministeriet.
det idsmte skal betales inden    l4 dage efter denne doms afsigelse
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens $ 8 a.
                                             (sign.)
*) berigtiget i medfor af retsplejelovens               l:
                                           $ 221, stk.
siledes at skrivefejlen side 22, nrestsidste linje, hvor skrivefejlen "ejerlejlighedens"
erstattes af "ej endommens".
@stre landsrets 20. afdeling den i   l december 2017.
                                             (sign.)
                   udskriftens rigtighed bekrreftes. asfie landsret, den
 publiceret til portalen d. 18-04-2018 kl. 14:49
modtagere: appellant skatteministeriet departementet, advokat (h) per
lunde nielsen, advokat (h) søren lehmann nielsen, indstævnte
strandhuset aps
