                             højesterets dom
                       afsagt torsdag den 6. november 2014
sag 131/2013
(2. afdeling)
a
(advokat preben dickow, beskikket)
mod
b
(advokat finn sandgaard)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i glostrup den 26. juni 2012 og af østre landsrets
9. afdeling den 7. januar 2013.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, niels grubbe, poul dahl
jensen, hanne schmidt og jan schans christensen.
påstande
appellanten, a, har påstået, at indstævnte, b, skal betale 175.000 kr. med tillæg af proces-
rente fra sagens anlæg.
b har påstået stadfæstelse af landsrettens dom.
supplerende sagsfremstilling
sagen angår en 3½ værelses andelslejlighed beliggende centralt i københavn.
i salgsaftalens bilag med specifikation af andelslejlighedens pris inklusive forbedringer hed-
der det bl.a.:
       ”forbedringer i lejligheden:
       badeværelse, udført i 1995, samlet udgifter                          kr. 38.720,00
                                                - 2 -
       nedskrivning over 30 år (afskrives med 1 % per år, dvs. 7 %)           kr. 2.800,00
       (der er lavet helt nyt badeværelse, støbt nyt gulv, da der ikke var lavet afløb eller andet
       i det rum førhen, opbygning af væg til soveværelset samt opsætning af fliser m.m.)”
i skønserklæringen af 7. august 2011 anføres bl.a.:
       ”herefter blev de omhandlede forhold besigtiget. følgende kunne konstateres ved be-
       sigtigelsen:
       -      væggene ved brusenichen i det omhandlede badeværelse er af mursten bortset fra
              vinduesbrystningen
       -      fliser ligger løse og fugerne er revnede
       -      gulvet er eftergiveligt ved betrædning
       -      fliserne er lagt med mørtelpuder
       -      der er vandtætning af gulvet med en løstliggende membran formentlig på bitumen
              basis
       -      underlaget for gulvet er brædder.”
det er i byrettens dom anført, at skønsmanden, erik brandt, i svaret på spørgsmål 6 i den sup-
plerende skønserklæring af 18. oktober 2011 har anslået udbedringsudgifterne til den del af
badeværelset, der angår ”flisearbejde vægge samt gulv (inkl. vådrumsmembran mindst på
hele gulvet og nederste 100 mm af væggene)”, til 20.000 kr. beløbet skal rettelig være 35.000
kr., og besvarelsen af spørgsmål 6 skete i en supplerende skønserklæring af 2. marts 2012.
det er oplyst, at udbedring er gennemført i det væsentlige som foreslået af skønsmanden, og
at omkostningerne har været på niveau med det, som skønsmanden har anslået i svaret på
spørgsmål 6 i den supplerende skønserklæring af 2. marts 2012.
anbringender
parterne er enige om, at spørgsmålene om forældelse, passivitet og erstatning er udgået af
sagen, og at sagen for højesteret alene angår principperne for opgørelse af et afslag i købe-
summen.
a har anført bl.a., at et afslag i købesummen, der tilkommer en køber af en andel i en andels-
boligforening som følge af en mangel ved en individuel forbedring, ikke er begrænset til det
beløb, der er betalt for den pågældende forbedring. afslag i købesummen kan således gives i
hele købesummen for andelen.
                                              - 3 -
afslaget bør i den foreliggende sag svare til udbedringsudgifterne, dvs. 175.000 kr. inkl.
moms, i overensstemmelse med skønsmandens supplerende erklæring af 2. marts 2012, svaret
på spørgsmål 6. efter forbedringernes og manglernes karakter skal der ikke ske reduktion i
udbedringsudgifterne efter principperne om ”nyt for gammelt” eller nytteværdi.
i praksis handles andelsboliger ofte under maksimalprisen, og det kan være tilfældigt, om
nedslag i forhold til maksimalprisen fradrages i de individuelle forbedringer eller i andelen i
foreningens formue. hvis landsrettens dom står ved magt, kan sælgere være tilskyndet til at
fradrage nedslaget i forbedringerne og sætte dem til 0 kr.
b har anført bl.a., at et afslag i købesummen ikke kan overstige den pris, der er betalt for ba-
deværelset, og som knytter sig til arbejde, der var mangelfuldt, dvs. 27.000 kr. ifølge skøns-
mandens supplerende erklæring af 18. oktober 2011, svaret på spørgsmål 5.
den normale antagelse er, at parterne i et køb ville have aftalt en lavere købesum i overens-
stemmelse med udbedringsomkostningerne, såfremt de havde kendskab til, at der var væsent-
lige mangler ved den købte genstand. i tilfælde som her, hvor andelsboligen er solgt under
markedsprisen, fordi købesummen er maksimeret som følge af reglerne om maksimalpris, vil
dette synspunkt ikke slå igennem.
etablering af et nyt badeværelse i lejligheden er en forbedring af boligen, der berettiger til et
tillæg i salgsprisen svarende til udbedringsomkostningerne. også af denne grund kan a ikke
få godtgjort et beløb ud over 27.000 kr.
højesterets begrundelse og resultat
parterne er for højesteret enige om, at manglerne ved badeværelset i den andelsbolig, som b i
2002 solgte til a, er af en sådan karakter og omfang, at a har krav på afslag i købesummen.
sagen angår herefter alene principperne for opgørelse af afslaget, herunder om afslag for
mangler ved individuelle forbedringer kan overstige det beløb, køber har betalt for forbedrin-
gerne.
overdragelse af en andelsbolig indebærer en samlet overdragelse af medlemskabet i andels-
boligforeningen med de elementer, medlemskabet indebærer, herunder andelen i foreningens
                                              - 4 -
formue og brugsretten til en lejlighed med de individuelle forbedringer, tidligere brugere
måtte have foretaget i lejligheden.
højesteret finder, at det som udgangspunkt må bero på almindelige køberetlige principper, om
køberen af en andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis der efter købet viser sig
mangler ved individuelle forbedringer af lejligheden.
ved afgørelsen af, om køberen har krav på afslag i købesummen som følge af mangler, må
der tages udgangspunkt i, om kendskab til manglerne på handelstidspunktet ville have ført til,
at købesummen var blevet lavere. vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af
udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet samt manglernes beskaffenhed, jf. højeste-
rets domme af 24. april 2004 (ufr 2004.1873) og 11. oktober 2012 (ufr 2013.140).
afslaget foretages i den samlede købesum. det forhold, at købesummen efter andelsboliglo-
vens regler om maksimalpris skal specificeres, herunder på andel i foreningsformuen og indi-
viduelle forbedringer, ændrer ikke på, at et eventuelt afslag kan foretages i hele købesummen.
efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af prisen på en andels-
bolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunktet, herunder ved at prisen for
mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder helt (den nedsatte maksimalpris for an-
delsboligen). maksimalprisreglerne indebærer i almindelighed, at der handles til priser under
markedsværdien. højesteret finder derfor, at hvis parterne uden kendskab til manglerne har
handlet til maksimalprisen, er der en formodning for, at de med kendskab til manglerne ville
have handlet til den nedsatte maksimalpris.
a betalte i alt 245.919 kr. for andelsboligen. i dette beløb indgik forbedring i form af etable-
ring af badeværelse med 35.920 kr. højesteret lægger til grund, at købesummen på 245.919
kr. var fastsat efter maksimalprisbestemmelserne i andelsboligloven, og at parterne således
handlede til maksimalprisen. efter skønsmandens besvarelser af spørgsmål 5 og 6 og under
afhjemlingen i byretten finder højesteret, at kun en del af forbedringsarbejderne vedrørende
badeværelset var mangelfulde eller ville blive berørt af udbedringen, og at prisen for denne
del udgjorde ca. to tredjedele. maksimalprisen for andelsboligen skulle med kendskab til
manglerne have været nedsat i overensstemmelse hermed.
                                               - 5 -
højesteret finder, at a ikke har afkræftet formodningen for, at parterne med kendskab til
manglerne ville have handlet til en således nedsat maksimalpris.
herefter tager højesteret bs påstand om stadfæstelse af landsrettens dom til følge.
højesteret bemærker, at selv om parterne ikke havde handlet andelsboligen til maksimalpri-
sen, men til en lavere markedsværdi, skal afslaget ikke udmåles til et beløb svarende til de
samlede udbedringsudgifter, som anslået af skønsmanden. udmålingen skal ske efter en
samlet bedømmelse under hensyn til bl.a. følgende forhold: der skal i almindelighed ses bort
fra udgifter til udbedring af skader på bygningsbestanddele, som det påhviler tredjemand at
vedligeholde. endvidere skal udgifterne omregnes til prisniveauet på handelstidspunktet, og
der skal tages hensyn til køberens nytte af forbedringen fra handelstidspunktet til udbedringen
samt værdien af, at der ved udbedring sker udskiftning af gammelt med nyt.
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal statskassen betale 30.000 kr. til b.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
