boligdom
afsagt den 22. december 2015 i sag nr. bs e-361/2015:
josefine breinholdt andersen
(adv. lars langkjær)
mod
frederiksberg boligfond
c/o privatbo a.m.b.a.
(adv. anne louise husen)
sagen er behandlet med lægdommere.
påstande
josefine breinholdt andersen har nedlagt påstand om, at frederiksberg boligfond skal
anerkende, at årslejen for lejemålet camilla nielsens vej 24, st. tv., 2000 frederiksberg, den
1. september 2012 andrager 42.238,56 kr. ekskl. forbrug, antenne mv. samt tilbagebetale for
meget betalt leje fra og med 1. september 2012 med rente svarende til 8 % over
nationalbankens udlånsrente fra forfaldsdagen af hver betalingstermin fra og med 1.
september 2012 og indtil betaling sker.
frederiksberg boligfond har påstået frifindelse, subsidiært frifindelse mod at lejen pr. 1.
september 2012 fastsættes til 43.325,45 kr.
den subsidiære påstand fremkommer således:
omkostningsbestemt budgetleje, jf. kontrakten                    15.649,96 kr.
udvendig vedligeholdelse, brl § 18, jf. kontrakten                 4.137,00 kr.
udvendig vedligeholdelse brl § 18b, jf. kontrakten                 3.656,52 kr.
indvendig vedligeholdelse, ll § 22, jf. kontrakten                  2.163,00 kr.
forbedringer, jf. bilag 5:
              køkken og bad, 1.259,90 kr. x 12                    15.118,80 kr.
              isolering i etageadskillelse 20,21 kr. x 12            242,52 kr.
              postkasse 8,30 kr. x 12                                 99,60 kr.
              generelle forbedringer, 134,86 kr. x 12              1.618,32 kr.
forbedring, bilag a                                                  639,73 kr.
i alt                                                            43.325,45 kr.
afgørelsen er affattet uden en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218a, stk. 2.
oplysninger i sagen
huslejenævnet på frederiksberg besluttede ved afgørelse af 28. januar 2015 "at godkende den
af udlejer oplyste årlige leje på 57.200 kr. ekskl. forbrug varende til 1.100 kr. pr. m2, idet
denne leje efter nævnets opfattelse ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi."
  i huslejenævnets bemærkninger hedder det bl.a.:
  .....
                                                - 2 -
"indledningsvis har nævnet gennemgået det indkomne materiale, samt taget stilling til
spørgsmålet om mere byrdefulde vilkår i henhold til reglen i (nu) brl. § 5, stk. 9.
af karnovs kommentar til bestemmelsen i brl. § 5, stk. 2 fremgår, at "om anvendelsen af
lighedsreglen i stk. 8, se: t:bb 2005 149 ø (lejefastsættel-sen for et gennemgribende
moderniseret lejemål var begrænset af lighedsreglen). - t:bb 2005 195/2 ø (tilsvarende). -
t:bb 2005 495 ø og t:bb 2006 322 ø (tilsvarende; sammenligning skulle ske med andre
gennemgribende forbedrede lejemål) - t:bb 2007 102 ø (tilsvarende). - anderledes øld
2004-11-03 (2. afd. b-3195-03) og. i gd 2004 83 med redaktionel kommentar.
ga 2001 26 han (trappelejeklausul i gennemgribende forbedret lejemål ikke i strid med §
5, nu stk. 8, idet kun 2 ud af 12 lejemål i ejendommen var gennemgribende forbedret; de
øvrige 10 lejemål var således ikke sammenlignelige med det pågældende lejemål).
på grundlag af ovenstående domspraksis, finder nævnets flertal (formanden og
ejerrepræsentanten), at lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, skal anvendes
således, at der skal ske sammenligning med de andre lejemål i ejendommen, der var blevet
gennemgribende forbedret.
flertallet har på denne baggrund taget stilling til § 5, stk. 2-lejen.
på grundlag af det under besigtigelsen konstaterede, finder flertallet, at lejemålet utvivlsomt
er gennemgribende forbedret.
udlejer har under sagen oplyst, at lejen er aftalt til 1.100 kr. pr. m2.
på trods af manglende varmekilde i køkkenet og manglende eludtag i badeværelset,
overstiger den årlige leje på 57.200 kr. ekskl. forbrug efter flertallets opfattelse ikke
væsentligt det lejedes værdi, hvorfor flertallet stemte for at godkende denne leje.
lejerrepræsentanen udtalte, at denne finder, at den aftalte leje efter en samlet bedømmelse er
et mere byrdefuld vilkår for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen
med tilsvarende forbedringer i lejemålene, jf. brl. § 5, stk. 9, og stemmer for, at lejen skal
nedsættes til kr. 3.519,88 pr. måned svarende til kr. 820,17 pr. m2 fra lejeforholdets
begyndelse d. 1. september 2012.
brl. § 5, stk. 9, handler ikke om at sikre ens vilkår for alle lejere i ejendommen, men at sikre,
at den enkelte lejer - efter en samlet bedømmelse - ikke har mere byrdefulde vilkår end andre
lejere i ejendommen. derfor kan vilkår i lejekontrakter for en ejendom i princippet være
meget forskellige og stadig ikke være byrdefulde så længe disse vilkår opvejes af andre
vilkår, og hvorved vilkårerne ikke efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for
lejeren. det vil sige, at f.eks. en højere leje for en lejer end for andre lejere i ejendommen
opvejes af andre kontraktvilkår, og hvorved lejerens vilkår efter en samlet bedømmelse ikke
ville anses for mere byrdefulde.
ejendommen har i 2006-2007 gennemgået en omfattende renovering med bl.a. nye
badeværelser og køkkener, hvilket har resulteret i tre lejeniveauer efter tre beregningsregler
for de moderniserede lejemåls vedkommende. brugsværdien (og sandsynligvis også
omfanget og udgiften af de udførte arbejder) for lejemålene med både køkken og
badeværelsesrenovering er den samme for en lejer, men den leje, der opkræves for at
                                                - 3 -
  modsvare den øgede brugsværdi er ikke den samme for lejemålene. nogle lejere (det er
  oplyst, at det kun er gældende for de lejere, der er flyttet ind efter 1. juli 2012) betaler en
  højere leje for de samme forbedringer end andre lejere i ejendommen. dette er tilfældet i
  nærværende sag, og hvor det ikke fremgår af lejekontrakten, at der er andre vilkår i
  kontrakten som efter en samlet bedømmelse skulle medføre, at en forhøjet leje kan
  opkræves.
  sammenligningen med "andre lejere i ejendommen" må også være en sammenligning med
  lejemål med samme forbedringer uanset hvordan lejen er fastsat - altså en konkret
  sammenligning. ellers bliver brl. § 5, stk. 9 illusorisk. i øvrigt er lejerrepræsentanten enig i
  bosams anbringender i breve af hhv. 25. februar 2014 og 3. juli 2014."
da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, betyder det, at nævnet har
godkendt den aftalte leje."
forklaringer
der afgivet forklaring af ulla andersson, der har forklaret, at hun er administationschef i
boligfonden. hun blev ansat i 2011.
lejen er i samtlige lejemål fastsat under hensyn til, at lejemålene er gennemgribende
forbedret (køkken og bad). lejen var opgraderet før udlejning fandt sted, og lejlighederne var
sat i stand, inden udlejning fandt sted.
udspurgt af sasøgers advokat har vidnet forklaret, at sagsøgers lejemål var det første eller et
af de første, der blev udlejet som gennemgribende moderniseret.
det var boligfondens bestyrelse, der traf bestemmelse om, at lejen skulle fastsættes på
grundlag af, at lejemålene var gennemgribende forbedret. beslutningen herom var truffet i
2010. forskellige forhold bevirkede, at lejeforhøjelsen først blev gennemført i 2012.
før forhøjelsen var lejen i nogle lejemål fastsat efter brl. § 5, stk. 1, 2. punktum.
i andre lejemål ca. 70 var lejen fastsat efter brl, § 5, stk.1, nr. 1, på grundlag af individuelle
forbedringer på 1.259. kr. pr m2. moderniseringen var sket i årene 2005-2007. udlejning var
sket efter brl. § 62 b
i 64-65 lejemål var lejen fastsat efter brl. § 5, stk. 1, 2. pkt. i ca. 65. var lejen fastsat efter brl.
§ 5, stk. 2. ca. 9 var ikke moderniseret.
                                                                                           -o0o-
boligretten har besigtiget sagsøgers lejemål og lejemålet camilla nielsens vej 26. 3 sal tv.
(lejer lis mortensen).
parternes synspunkter
der er procederet i overensstemmelse med de synspumkter, der er indeholdt i parternes
påstandsdokumenter.
                                                  - 4 -
josefine breinholdt andersen har anført, at:
sagsøger er ikke umiddelbart kendt med, hvilken betydning bilag a skal tillægges. opsætning
af filt er i hvert fald sket uden sammenhæng med forbedringen i 2006/2007. hvis sagsøgte var
mindre kortfattet, kunne sagsøger muligt tage stilling hertil.
i replik af 21. maj 2015 har sagsøger fremsat seks opfordringer. ingen er besvaret. det kan
derfor lægges til grund, at sagsøger josefine breinholdt andersen var den første lejer i
ejendommen, der indgik aftale med henvisning til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, samt at
der på dette tidspunkt blandt ejendommens 209 lejemål var en betydelig overvægt af lejere,
der enten betalte det faste beløb kr. 500 pr. måned med tillæg af kr. 250 pr. måned for
modernisering af bad og køkken i 2006/2007, mens de resterende lejeres leje var fastsat i
henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, 2. pkt.
i mangel af besvarelse kan det således lægges til grund, at sagsøger i september 2012 betalte
en leje for et renoveret lejemål, der væsentligt oversteg den leje, andre lejere i ejendommen
betalte for lejemål, der var nøjagtig tilsvarende moderniserede som lejemålet camilla
nielsens vej 24, st. tv. da der ikke er oplyst grunde til udlejers valg af udlejning i henhold til
§ 5, stk. 1, 2. pkt., må det lægges til grund, at det har stået udlejer fuldstændig frit for at udleje
efter en af de to bestemmelser i boligreguleringslovens § 5, der har at gøre med fastsættelse af
forbedringsdelen af lejen som tillæg til den omkostningsbestemte leje.
det må endvidere i mangel af besvarelse lægges til grund, at samtlige moderniserede lejemål i
2006/2007 er moderniseret i nøjagtigt samme omfang gældende for alle lejligheder, ingen
undtaget, hvorfor det uden videre kan lægges til grund, at den eneste aflæselige forskel i lejers
forpligtelser i den indbyrdes sammenligning, er lejens størrelse.
da sagsøgte ikke har imødekommet nogen af opfordringerne i replikken, må det tillige
formodes, at sagsøgte i intet tilfælde har foretaget varsling af lejeforhøjelsen som følge af
forbedring, men at det i hvert enkelt tilfælde er aftalt med lejer, hvordan lejen sammensættes.
brugsværdien for den enkelte lejer er fuldstændig identisk med lejemål med køkken- og
badeværelsesrenovering, hvad enten lejer opkræves en leje ifølge den oprindelige aftale, eller
betaler leje efter en af bestemmelserne i boligreguleringslovens § 5. det formelle spørgsmål
om lejens fastsættelse er herefter, efter sagsøgers opfattelse, uden betydning.
sagsøger vælger derfor at lade boligretten besigtige et par af de lejemål, der den 1. september
2012 var udlejet i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, 2. pkt.
i ejendommen er der således tre kategorier af lejere, der betaler forskellig leje for nøjagtig
samme lejemål, hvad angår indretning og moderniseringsniveau.
det har ikke været gjort gældende, at udlejer på noget tidspunkt fra 2006/2007 til september
2012 skulle have været hindret i at udleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
boligreguleringslovens § 5, stk. 9, er ikke begrænset af boligregulerings-lovens § 5, stk. 10, i
det foreliggende tilfælde.
boligreguleringslovens § 5, stk. 9, medfører, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales
en leje eller lejevilkår i øvrigt, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren
end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. der er ingen tvivl om, at
                                               - 5 -
bestemmelsen er præceptiv. den er indført for at sikre, at den enkelte lejer ikke efter en
samlet bedømmelse har mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen med nøjagtig
tilsvarende eller næsten tilsvarende lejemål.
forskellen er illustreret ved den som bilag 5 fremlagte varsling. et massivt antal lejere i
ejendommen betalte på kontrakttidspunktet (bilag 1) en væsentlig lavere leje end den, der er
aftalt med sagsøger. lejen androg ifølge bilag 5, med fradrag af antenne, copydan,
acontovarme og beboerrepræsen-tation, kr. 3.519,88 og det månedlige forbedringstillæg for
modernisering af køkken og bad androg kr. 1.259,90.
heroverfor står sagsøgers aktuelle leje, hvor moderniseringstillægget andrager kr. 2.656,51
pr. måned (bilag 2, side 3), uden at det, som indledningsvist nævnt, er muligt at aflæse
betydningen af det af sagsøgte fremlagte bilag a.
det er efter sagsøgers opfattelse ganske underordnet, efter hvilken bestemmelse i
boligreguleringsloven lejemålet er udlejet. det afgørende er på den ene side lejemålets stand,
beliggenhed og indretning og på den anden side den leje (og andre vilkår), lejeren konkret
betaler sammenstillet med den leje, andre lejere i ejendommen betaler. intetsteds i lejeloven
eller boligreguleringsloven stilles der krav om at aftalen indeholder oplysning om, hvorvidt
moderniseringstillægget er beregnet efter den ene eller anden bestemmelse i
boligreguleringsloven. lejer kan således ikke orientere sig om, hvilken af de to bestemmelser
om moderniseringstillæg til lejen, der konkret er anvendt. den omstændighed, at § 5, stk. 2, er
anført i lejeaftalen, medfører ingen ændring i, hvilken leje der lovligt kan opkræves.
de lejere, der på kontrakttidspunktet betalte leje i henhold til § 5, stk. 1, 2. pkt., var blandt
andre de tre lejere, der nævnes i huslejenævnets kendelse (bilag 2, side2).
frederiksberg boligfond har gjort gældende, at
at     boligreguleringslovens § 5, stk. 9, alene finder anvendelse i forhold til
       andre lejemål i ejendommen med samme hjemmel for lejefast-
       sættelsen, nemlig § 5, stk. 2,
at     sagsøgte er berettiget til at vælge udlejning i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk.
       2, selvom man tidligere har valgt eller af formelle grunde har været tvunget til at udleje
       efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
at     der, uanset bestemmelsen i § 5, stk. 9, ved genudlejning kan oppebæres den leje, der
       kan dække det hjemlede forbedringstillæg, som er en følge af de arbejder, der er udført,
       jf. § 5, stk. 10, og at dette også gælder for det tillæg, der er hjemlet i boligregulerings-
       lovens § 5, stk. 2.
til støtte for den subsidiære påstand er anført,
at     sagsøger i sin fastsættelse af en leje beregnet i henhold til § 5, stk. 1, ikke taget højde
       for de yderligere forbedringer, der er udført, jf. bilag a.
boligrettens begrundelse og afgørelse
henrik chieu udtaler:
                                                 - 6 -
jeg stemmer for at tage sagsøgers påstand til følge med denne begrundelse:
efter ordlyden af boligreguleringslovens § 5, stk. 9, kan der ved lejeaftalens indgåelse ikke
aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren
end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. bestemmelsen har til formål at sikre,
at lejerne i en ejendom stilles ensartet. en eventuel forskel mellem den aftalte leje ved
lejeaftalens indgåelse og den ved lejeaftalen indgåelse lovligt gældende leje for andre lejere i
ejendommen skal efter en samlet bedømmelse kunne henføres til forskelle i det lejedes
størrelse, faciliteter, forbedringer eller stand m.v.. vedden samlede bedømmelse kan som
udgangspunkt alle andre beboelseslejligheder i ejendommen indgå. dette må ske med en
vægt, der afhænger af sammenligneligheden mellem hvert af de andre lejemål og det
omstridte lejemål. det er således ved anvendelsen af bestemmelsen i boligreguleringslovens §
5, stk. 9, uden betydning, hvordan den gældende leje for ejendommens øvrige lejemål er
fastsat, og om den gældende leje for det omhandlede lejemål er lovlig efter bestemmelserne i
boligreguleringslovens § 5, stk. 1, eller § 5, stk. 2. afgørende er, at lejen ved lejeaftalens
indgåelse for det omhandlede lejemål, er lovlig efter bestemmelsen i boligreguleringslovens §
5, stk. 9. bestemmelsens tilblivelseshistorie eller forarbejder taler endvidere ikke herimod.
sagsøgers lejemål er påbegyndt den 1. september 2012. efter forklaringen fra sagsøgtes
administrationschef ulla andersson lægger jeg til grund, at sagsøgte første gang aftalte
begyndelseslejen eller boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved nyudlejning af beboelseslejemål
i ejendommen i sommeren 2012, og at sagsøgers lejemål var det første lejemål i ejendommen
eller dog et af de første lejemål, hvor lejen ved lejeaftalens indgåelse blev aftalt i
overensstemmelse med denne bestemmelse. jeg lægger efter samme forklaring til grund, at
ejendommen har 209 beboelseslejligheder, hvoraf ca. 70 lejemål har en aftalt
forbedringsforhøjelse efter lejelovens § 62b for de omhandlede forbedringer i lejemålene
(køkken og bad). for de resterende ca. 139 lejemål, med tilsvarende forbedringer, var
begyndelseslejen hidtil aftalt efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1. i
sommeren 2012 besluttede sagsøgte at ændre udlejningsstrategi, hvorefter begyndelseslejen
ved nyudlejning i stedet blev aftalt efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
hvilket de allerede gennemførte forbedringer af bad og køkken tillod. herved opnåede
sagsøgte en væsentligt højere leje for det enkelte lejemål. sidenhen er begyndelseslejen ved
nyudlejning af lejemål i ejendommen aftalt efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og i dag er
begyndelseslejen for ca. 60-64 lejemål fastsat efter bestemmelsen i boligreguleringslovens §
5, stk. 2, heriblandt sagsøgers lejemål.
jeg finder på baggrund af besigtigelsen af lejemålene på ejendommen og oplysningerne i
sagen, at sagsøgers lejemål og ejendommens øvrige lejemål alle har fået sammen forbering af
køkkener og bad og i det væsentlige fremstår med samme stand og moderniseringsgrad.
lejemålene er således sammenlignelige. på denne baggrund finder jeg, at den aftalte leje for
sagsøgers lejemål efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld end den leje, som gjaldt pr.
1. september 2012 for alle andre lejemål eller dog langt de fleste øvrige lejemål i
ejendommen, der alle havde samme forbedringer, og hvor lejen på daværende tidspunkt var
væsentligt lavere som aftalt efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1, eller efter
lejelovens § 62b.
jens anker hansen og niels foldberg udtaler:
                                               - 7 -
det lægges til grund, at josefine b. andersens lejemål er gennemgribende moderniseret
(køkken og badeværelse). der er herved lagt vægt på de om forbedringen dokumenterede
udgifter samt på besigtigelsen af lejligheden.
boligfonden er derfor som udgangspunkt berettiget til at fordre en årlig leje på 57.200 kr.
ekskl. forbrug.
lejen kan efter brl. 5, stk. 8, kræves nedsat, hvis lejen efter en samlet bedømmelse er mere
byrdefuld end den leje, der gælder for de andre lejere i ejendommen. efter oplysningerne om
lejen for de øvrige lejere er det vores vurdering, at der ikke foreligger fornøden
dokumentation for, at lejen for de øvrige lejemål i ejendommen er mere byrdefuld.
vi stemmer derfor for at tage sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.
der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
sagsomkostningerne, som sagsøger skal betale til sagsøgte, er fastsat efter en sagsgenstand på
omkring 74.000 kr.
thi kendes for ret:
frederiksberg boligfond frifindes for den af josefine breinholdt andersen nedlagte påstand.
inden14 dage skal sagsøger til sagsøgte betale 17.000 kr. i sagsomkostninger.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.
