retten i glostrup
dom
afsagt den 26. februar 2016 i sag nr. bs 10e-160/2015:
brønshøjholms allé 45-47, brønshøj aps
c/o adv.fa. f bruhn- petersen
toldbodgade 57, 2.
1253 københavn k
mod
topdanmark forsikring a/s
borupvang 4
2750 ballerup
sagens baggrund og parternes påstande
sagen vedrører, om topdanmark forsikring a/s uberettiget har udbetalt 2.0992.582 kr. fra en
forsikringssum, og om sagsøger i givet fald har godtgjort at have lidt et tab i den forbindelse.
sagsøgerens påstand er, at sagsøgte skal betale sagsøger 2.092.582 kr. med tillæg af
sædvanlig procesrente fra sagens anlæg den 13. januar 2015.
sagsøgtes påstand er frifindelse.
oplysningerne i sagen
i 2007 blev en fabriksbygning beliggende på brønshøjholms allé i brønshøj skadet efter en
brand. bygningen, der lå på en grund med tre ideelle anparter, var ejet af gealan aps og
forsikret i topdanmark forsikring a/s (herefter: topdanmark).
i henhold til forsikringsvilkårene blev der udmålt en forsikringssum, der svarede til
genopførelsessummen.
det fremgår af topdanmarks betalingsoversigt, at der den 23. juni 2008 til arly hockerup
aps blev betalt 10.000 kr. under 'nedrivning/bortkørsel'. det fremgår under aktivitet:
      "faktura 1720, tilbud nedrivning 580.000 kr. gealan aps vil ifølge aftale selv foretage
      nedrivning for 580.000-10.000 kr.=570.000 kr."
det fremgår af videre af betalingsoversigten, at der 15. maj 2009 under
'nedrivning/bortkørsel' blev udbetalt 300.000 kr. a conto til gealan aps.
det fremgår af sagen, at gealan aps som bygherre indgik en totalentreprisekontrakt 1. juni
2009 med logic home a/s om opførsel af 7 rækkehuse på grunden. entreprisen inkluderede
                                               - 2 -
nedrivning af eksisterende bygninger, forberedelse af grunden, tilslutninger til el, vand mv.,
fundering, udenomsarealer, kælder for transformatorstation og rækkehusene nøglefærdige
med stue og 1. sal på i alt 825 kvm. ingeniør tom pedersen skulle stå for byggeledelsen.
entreprisesummen var i alt 12.925.137 kr. arbejdet skulle afleveres den 1. marts 2010.
det fremgik endvidere af entreprisekontrakten, at bygherre med aftalen gav
hovedentreprenøren logic home a/s uigenkaldelig fuldmagt samt transport til at modtage
den bekræftede forsikringssum på 12.200.000 kr. udbetaling kunne alene ske til den af logic
home a/s anviste bankkonto samt efter den bekræftede og af alle parter underskrevne
betalingsplan. transporten blev noteret over for topdanmark.
det fremgår af håndskrevet note på en side efter entreprisekontrakten, at topdanmark den 4.
juni 2009 anviste 260.000 kr. til dækning af "resterende nedrivningsudgifter", hvorefter
resterstatningen blev nedskrevet til 11.471.162 kr.ekskl. moms.
det fremgår af betalingsoversigten for byggeriet, at gealan aps v/peter hvolby nielsen den
4. juni 2009 fik udbetalt a contoerstatning på 260.000 kr.
det fremgår af faktura nr. 20090011, dateret 17. juni 2009, at logic home a/s fra gealan
aps opkrævede i alt 1.832.581,80 kr. i henhold til betalingsplan og beskrivelse salg til
projektet for: "1 fag 05.003 kr. 569.543, 1 fag 05.007 84.870 kr., 1 fag 05.011 455.740 kr., 1
fag 05.016 430.174,80 kr., 1 fag 05.017 292.254 kr."
der fremgår ikke cvr.nr. for logic home a/s på fakturaen.
det fremgår af anbudslisten, at kategorien 05. angår præfabrikerede elementer. nummer
05.003, 05.007 og 05.011 angår levering og montering af modulvægge. 05.016 og 05.017
angår henholdsvis leveret og monteret dække og leveret og monteret tagdække.
det fremgår af mail af den 17. juni 2009 fra jesper nielsen, som efter det oplyste var direktør
i logic home a/s, til peter hvolby nielsen i pnp byg aps, at fakturaen blev fremsendt med
timeplan/betalingsplan og beskrivelse. af mails udvekslet mellem parterne i tidligere samme
dag fremgår det, at jesper nielsen ikke ville takke nej til et lån, hvis peter hvolby nielsen
kunne tilbyde det.
peter hvolby nielsen, nu på vegne af gealan aps, videresendte mailkorrespondancen med
fakturaen til topdanmarks taksator erik jonstrup med anmodning om udbetaling.
den 23. juni 2009 skrev helle nordgreen fra topdanmark til jesper nielsen:
      "hej jesper
      har liget talt med vores skadekonsulent erik jonstrup-andersen.
      han har i dag været forbi byggegrunden og der har ikke udført noget arbejde for de
      1.832.581,80 kr.
      der kan ikke betales erstatning, når der ikke er udført arbejde for beløbet.
      når arbejdet er udført, vil vi betale beløbet til jer."
                                                - 3 -
jesper nielsen fra logic home a/s svarede samme dag:
       "her er en lille præsentation af vores system hvor man kan få indtryk af systemet og vi
       har faktureret i henhold til opstart produktion af vægge se betalingsplan og vedhæftede
       materiale liste.
       det skal også nævnes at lageret/fabrikken kun har til formål for tiden at levere til
       projekt brønshøjholms alle 45 og alt material er forsikret af os direkte til gealan aps
       som da befinder sig i vores lokaler men ejet af gealan aps.
       sender forsikrings policen senere i dag hvor alle varer er forsikret til fordel for gealan."
det fremgår af en betalingsoversigt for byggeriet, at der den 23. juni 2009 blev udbetalt
1.832.582 kr. til logic home a/s. under aktivitet er anført: "raten for juni (væg- og
dækelementer)".
det fremgår endvidere, at der den 5. oktober 2009 under kategorien 'nedrivning/bortkørsel'
blev udbetalt 260.000 kr. til advokaterne ryvangs alle. under aktivitet fremgår: "ifølge
aftale ved hockerupfaktura".
ved konkursdekret af 31. maj 2010 blev selskabet gealan aps taget under
konkursbehandling. baggrunden for konkursbegæringen var, at ejendommen på
brønshøjholms alle på begæring af en panthaver var kommet på tvangsauktion. budet på 1.
auktionen var 5.000.000 kr. for at undgå at ejendommen blev solgt til en for lav pris, blev
selskabet efter egen begæring taget under konkursbehandling. 2. auktionen blev herefter ikke
gennemført.
konkursboet indgav ny tvangsauktionsbegæring i foråret 2011. det fremgår af
salgsopstillingen, at ejendomsværdien ved vurdering pr. 1. oktober 2010 var 7,1 mio. kr.,
heraf grundværdi 2.631.900 kr. det fremgik endvidere, at topdanmark den 19. april 2010
havde opgjort restgenopførelseserstatningen til 8.646.969 kr., som ville blive overdraget til
auktionskøber sammen med ejendommen. det fremgår videre, at topdanmark havde udbetalt
i alt 3.027.482 kr., herunder 1.832.582 kr. til logic home a/s under konkurs. som følge af
udbetalingen var der gjort krav overfor logic home a/s under konkurs på et varelager af
byggematerialer.
den 30. november 2011 anmodede advokat frederik bruhn-petersen på vegne af en klient
topdanmark om oplysning om forsikringserstatningen og hvilke vilkår, der var knyttet til
udbetalingen.
topdanmark svarede i to breve af 12. december 2011 til advokaten, at der resterede
maksimalt 8.900.734 kr. af erstatningen, som kunne udbetales i rater, når der var bygget eller
udført værdi for pengene. det fremgår endvidere af topdanmarks svar:
       "den som erhverver ejendommen på tvangsauktionen har ret til forsikringssummen,
       som oplyst i tidligere brev 12. december 2011 såfremt det fremgår af købet via
       tvangsauktionen.
       det skal dog nævnes, at den som erhverver ejendommen på tvangsauktion ikke kan
       ændre på erstatningens størrelse eller på anden måde forhandle om yderligere erstatning
       eller ændring af udbetalingsmåden."
                                              - 4 -
fra 1. auktionen den 15. december 2011 fremgår det af retten på frederiksbergs retsbog, at
panthaver på 8.-11. prioriteten var fs pantebrevsselskabet a/s. det blev oplyst, at der var en
brandforsikringssum fra topdanmark på ca. 8.658.582 kr., der ville følge med ved køb af
ejendommen. højestbydende blev panthaver på 12. prioriteten med et bud på 5.010.000 kr.
næsthøjestbydende blev v8 construction a/s med 5.000.000 kr. advokaten for 8.-11.
prioriteten anmodede om 2. auktion.
på 2. auktionen den 19. januar 2012 mødte advokat frederik bruhn-petersen for hcs 82 aps
for 8.-11. prioriteten. hcs 82 aps, der er moderselskab til sagsøger i sagen, brønshøjholms
allé 45-47, brønshøj aps, blev højestbydende med et bud på 7,1 mio. kr. næsthøjestbydende
blev panthaver på 12. prioriteten med et bud på 7,01 mio. kr.
den 31. januar 2012 gjorde hcs 82 aps i et brev til topdanmark forsikring a/s med
henvisning til salgsopstillingen på tvangsauktionen gældende, at der skulle ske genudbetaling
af 2.092.582 kr., idet beløbet var udbetalt uden at der var sket opførsel af byggeri på grunden.
det fremgår af mødereferatet efter fordringsprøvelsesmøde den 8. februar 2012 under logic
home a/s under konkurs, at hcs 82 aps havde anmeldt et separatistkrav om
ejendomsretten over varelager af byggematerialer på industrivej 2-4, 4241 vemmelev, som
var logic home a/s' adresse. kravet var oprindeligt anmeldt af gealan aps under konkurs.
kurator, advokat jonas kristian bovbjerg, oplyste under mødet, at det under gennemgang af
logic home a/s' varelager ikke havde været muligt at konstatere, hvilke væg- og
dækelementer, der tilhørte topdanmark, idet elementerne ikke var mærkede eller blev
opbevaret separat. da individualisering dermed ikke var sket, blev kravet indstillet til
afvisning.
forklaringer
frederik bruhn-petersen har forklaret, at han har erfaring med ejendomshandler ved gennem
mange har år at have drevet enkeltmandsvirksomhed som advokat. han hørte gennem andre,
at der var en ejendom i brønshøj til salg, som kunne udvikles som boliger. ejendommen,
hvorpå der havde ligget en fabrik, lå i et område, der var udlagt til helårsbeboelse.
de kontaktede finansiel stabilitet, der var panthaver, med henblik på at overtage
pantebrevene. efter en forhandling købte de pantebrevene mellem 1. og 2. auktion. han
ønsker ikke at oplyse købsprisen, men de betalte ikke kurs 100.
det fremgik af tvangsauktionssalgsopstillingen, at ejendommen var opdelt i ideelle anparter.
det ville kunne betyde, at man alene kunne få byggetilladelse til at genopføre den gamle
fabrik. erhvervsejendommen havde været udlejet. der havde været forhandlinger mellem de
ideelle anpartshavere om udstykning, men der var ingen aftale om dette. dette forhold var
efter hans vurdering den væsentligste hindring for et højere bud, hvorfor kurator også valgte
at standse tvangsauktionen efter den først afholdte 1. auktion i 2009 for at søge at sælge
ejendommen i fri handel.
det næste problem var, at der var forurening på ejendommen, som var kortlagt på
vidensniveau 2. det var nødvendigt at foretage grundige boreprøver. når der skal bygges
boliger på en sådan såkaldt giftgrund, skal der indhentes en § 8-tilladelse fra
miljømyndighederne. normalt ville man stille krav om, at forurenet jord, som det er muligt at
                                              - 5 -
bortfjerne, skal graves væk. der kan i forhold til grundvandet tillige stilles krav om
ventilation og vedvarende halvårlige målinger.
som yderligere potentiel udgift var der bortfjernelse af transformerstationen.
de købte pantebrevene, fordi de regnede med, at budene ville dække deres pant. de havde
fokus på, at der fortsat var en forsikringssum til udbetaling, og at der uberettiget var udbetalt
ca. 1.861.000 kr. samt 260.000 kr.
der var ikke påbegyndt byggeri. ejendommen henlå stadig som om den var blevet nedrevet,
men uden at der var ryddet rigtigt op. grunden var ikke planeret og transformerstationen stod
der endnu. det er ikke tilladt at påbegynde byggeri, inden der er indhentet en byggetilladelse.
i nærværende tilfælde skulle der endvidere foreligge en § 8-tilladelse, inden byggeri lovligt
kunne påbegyndes.
det selskab, som kom med det næsthøjeste bud på 1. auktionen den 15. december 2011, v8
constructions a/s, var et professionelt byggefirma.
sagsøger havde hørt et rygte om, at panthaver bjarne christensen, der stod efter dem, fortsat
var interesseret i at erhverve ejendommen. de valgte derfor at byde ind i deres eget pant. den
oprindelige plan var ikke, at hcs 82 aps skulle ende som køber.
efter købet indgik de efter lange forhandlinger en aftale med de to andre anpartshavere om en
udstykning, så ejendommen kunne matrikuleres.
den § 8-tilladelse de fik, medfører en hel del vilkår. da det var et krav for at få tilladelsen, at
de skulle fjerne temmelig meget jord, besluttede de at bygge kælder under rækkehusene. det
var ikke planen fra starten.
han fik bekræftet fra topdanmark forsikring a/s inden 2. auktionen, at forsikringssummen
kunne udbetales, selvom der blev bygget andet end genopførelse af fabrikken. han henholdt
sig til den opgørelse, der fremgik af salgsopstillingen. efter nogen korrespondance om
spørgsmålet præciserede topdanmark forsikring a/s blandt andet, at der først ville ske
udbetaling, når der forelå fuld dokumentation for opførelse mv. den tilbageværende
panthaver, saxo privatbank, gav samtykke til, at der skete udbetaling løbende i takt med, at
byggeriet blev færdigt.
i starten gik salget af rækkehusene fint, og de havde udsigt til en avance. nu er situationen
imidlertid, at hovedentreprenøren har rejst et krav på ca. 2 mio. kr. og de 7 købere har rejst et
krav på samlet ca. 2,8 mio. kr. hovedentreprenøren anlagde sag i efteråret 2015. sagen fra
køberne angår primært mangler ved byggeriet og enkelte spørgsmål, der udløber af § 8-
tilladelsen.
sådan som han var forstået forløbet omkring kravet på 260.000 kr. indhentede entreprenøren
et tilbud på nedrivning fra hockerup, hvilket bygherren gealan aps fandt for dyrt. hockerup
blev betalt for deres ulejlighed med 10.000 kr. herefter skulle gealan aps betales for
opgaven. han har ikke kunne finde nærmere dokumentation for, hvordan der egentligt er
betalt, herunder om der er tale om en dobbeltbetaling. det ville i givet fald betyde, at der var
brugt i alt over 800.000 kr. på den post.
                                              - 6 -
ved projekteringen brugte de ikke det tidligere projekt, da det på flere punkter var
uhensigtsmæssigt. det var ikke færdigt. han brugte ingeniør tom pedersen, som også havde
været med i det tidligere projekt og dermed kendte sagen i forvejen. sagsøger kendte ham
ikke inden da.
konflikten med en af de andre anpartshavere angår fortolkningen af deres oprindelige aftale,
herunder om vilkårene for den kompensation, som sagsøger udredte til de to andre
anpartshavere.
byggeriet blev afleveret i foråret 2014. hvert rækkehus er ca. 180 kvadratmeter inkl. kælder.
de blev solgt som projektsalg i løbet af 2013 og købesummen er dermed betalt i løbet af
2014.
der er ikke afsat midler i brønshøjholms allé 45-47 aps' årsrapport for 2014 for de rejste
krav, da det på daværende tidspunkt fortsat blev anset for realistisk, at sagerne ville løse sig.
helle nordgreen har forklaret, at hun har været ansat i forsikringsbranchen i 35 år og
beskæftiget sig med erhvervsforsikring i mere end 30 år. hun er stadig ansat i topdanmark
forsikring a/s.
hun var involveret i sagen fra starten. den brændte ejendom var skadet med mere end 30 %,
hvorefter man efter forsikringsvilkårene kunne få erstatning for genopførelse.
hun var bekendt med den fuldmagt til logic home a/s, som fremgik af
hovedentrepriseaftalen. for dem at se var dette ikke et usædvanligt vilkår.
hun kan ikke huske, hvornår hun så betalingsplanen. det er taksator, der på selskabets vegne
udregner de konkrete opgørelser over, hvilke beløb, der indstilles til udbetaling.
for så vidt angår den mail-korrespondance, der foregik frem til udbetalingen den 23. juni
2009, kan hun huske, at hun anmodede om sikring for, at der var udført det arbejde. hun
modtog mailen fra jesper nielsen med præsentation af deres system, der var vedlagt
billedmateriale, hvor man kunne se stedet for oplagring mv.
det er sædvanligt, at der udbetales a conto i større byggesager. i et vist omfang stoler de på
hovedentreprenøren, når der anmodes om udbetaling.
hun kan ikke huske, hvorfor byggeelementerne fortsat stod på lager, men hun blev forsikret
om, at de stod på lageret, ligesom hun blev præsenteret for opbevaringsforholdene samt at der
var tegnet forsikring for varerne. de tjekkede ikke fysisk, om byggematerialerne stod på
stedet.
der blev indhentet tilbud om nedrivning fra hockerup, der lød på 570.000 kr. bygherre
gealan ønskede imidlertid selv at udføre oprydningen, hvorfor der blev udbetalt i 300.000 kr.
og derefter 260.000 kr. de modtog derefter en ekstraregning på 260.156 kr. til hockerup, som
de også betalte.
hun kan ikke huske, hvornår hun sendte den mail til phn@phn-byg.dk, der er en del af
salgsopstillingen på side 68, men den må være fra samme periode som mailen til phn den 4.
februar 2011, som også indgik i salgsopstillingen.
                                              - 7 -
i deres besvarelse af 12. december 2011 til advokat frederik bruhn-petersen ønskede de at
understrege, at der allerede var indgået en aftale med den tidligere ejer om forsikringssum.
hun modtog ikke indsigelser fra frederik bruhn-petersen vedrørende brevene. topdanmark
var ikke bekendt med kravet om genudbetaling af de 1,8 mio. kr. og de 260.000 kr., før de
modtog brevet af 31. januar 2012 efter 2. auktionen.
hun kan ikke huske, at hun modtog noget om disse to krav i 2013 og 2014. i den periode
drejede deres kontakt sig om udbetaling af restforsikringssummen i rater i takt med, at
byggeriet skred frem.
når de modtager anmodning om a conto udbetalinger i de større byggesager, kan de godt
udbetale uden fysisk kontrol, hvis de stoler på de personer, der fremsætter anmodningen.
det er for panthavers skyld, at de ikke udbetaler hele forsikringssummen, da de skal sikre, at
pantet tilføres værdi ved en genopførelse.
ved udbetalingen den 23. juni 2009 anmodede hun om yderligere dokumentation inden
udbetaling, da de kunne konstatere, at der ikke var opført byggeri på grunden.
hun tjekker ikke selv de anførte poster i en faktura. det gør taksatoren.
det er ikke usædvanligt, at man udbetaler et a conto beløb, selvom der, som tilfældet var ved
fremsendelse af logic home a/s faktura af 17. juni 2009, ikke er monteret.
hun kan ikke svare for, hvilke præcise oplysninger, deres taksator lagde til grund, da de
valgte at udbetale, men de fik nævnte forsikringer fra hovedentreprenøren. hvis dette så ikke
holdt vand, ville konsekvensen være, at panthaver manglede 1,8 mio. kr.
hun modtog ikke forsikringspolicen fra jesper nielsen, men fik efterfølgende at vide, at
forsikringen i 2010 var blevet opsagt, da der ikke var betalt.
de fik at vide, at betonelementerne stod på logic home aps' lager. hun kan ikke huske nu,
hvor lageret var, men hun er sikker på, at de har fået adressen oplyst.
de tjekker normalt, om en faktura opfylder de almindelige betingelser om angivelse af cvr-nr.
mv. hun kan ikke huske nu, om de tjekkede cvr-nr. ved fakturaen fra logic home a/s.
hun kan ikke ud fra betalingsoversigten forklare, hvorfor beløbet på 260.000 kr. den 4. juni
2009 er konteret som 'genopførelseserstatning'. det er taksator, der har lavet oversigten. det
er ikke altid, at de modtager fakturaer på mindre beløb.
hun kan ikke svare på, hvorfor de har godkendt regningen fra hockerup. de må have fået et
krav på ekstrabetaling i forbindelse med nedrivning.
parternes synspunkter
sagsøgeren har i påstandsdokument af 11. januar 2016 anført:
                                                 - 8 -
"det gøres gældende, at sagsøgte ved at honorere acontobegæringen i bilag 5 og beløbet på
kr. 260.000,- udbetalt den 4. juni 2009, (bilag 1, side 66) har foretaget udbetalinger i strid med
§§ 57, stk. 2 og 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven.
hovedreglen efter § 57, stk. 2 i forsikringsaftaleloven er, at sagsøgte ikke kan forhandle med
forsikringstageren eller udbetale erstatningen direkte til denne, når der er panthavere i den
forsikrede, nedbrændte ejendom.
såfremt sagsøgte har foretaget udbetalinger i strid med § 57, stk. 2 i forsikringsaftaleloven er
sagsøgte forpligtet til at betale igen til den sikrede, dvs. sagsøger.
§ 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven indeholder en undtagelse til § 57, stk. 2 i
forsikringsaftaleloven. bestemmelsen skal som undtagelse fortolkes indskrænkende.
efter § 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven kan sagsøgte i visse afgrænsede tilfælde betale
erstatningsbeløbet til ejeren.
betingelsen for at dette kan ske er enten, at skaden er udbedret, at den forsikrede bygning er
genopført, at andre af forsikringen og panteretten omfattede genstande genanskaffet eller at
lige så betryggende sikkerhed for panthaverens fyldestgørelse er stillet.
det er sagsøgtes bevisbyrde, at betingelserne i § 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven er opfyldt.
denne bevisbyrde er ikke løftet.
§ 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven kan fraviges, men det er ikke sket i den foreliggende sag.
tværtimod fremgår det af vilkårene for forsikringen, (underbilag til bilag 4), i pkt. 0071.10:
”erstatning udbetales, når retablering af det beskadigede har fundet sted.”
som sagsøgtes advokat, advokat klaus kastrup-larsen meget rammede har oplistet i bilag j,
følger udbetalingen følgende regler:
”der udbetales herefter løbende og forholdsmæssigt i forhold til den samlede byggesum, når
der foreligger dokumentation for arbejdernes udførelse og den deraf følgende værditilvækst.
dette sker af hensyn til panthaver.”
det kan således lægges til grund, at sagsøgte alene kunne udbetale erstatningen til ejeren eller
den, som ejeren måtte have givet transport i erstatningen, hvis sagsøgte sikrede sig, at
erstatning rent faktisk blev anvendt på en sådan måde, at værdien blev tilført ejendommen og
derved forhøjede sagsøgers sikkerhed.
sagsøgtes betaling af acontobegæringen i bilag 5:
det er oplyst, at sagsøgte den 17. juni 2009 modtog acontobegæringen fra logic home a/s,
(bilag 5, der er acontobegæringen med de tilhørende underbilag og også fremlagt i sagen som
bilag c, dog uden underbilag). acontobegæringen angik følgende leverancer: fag 05.003, fag
05.007, fag 05.011, fag 05.016 og fag 05.017.
disse fag numre dækker over leverancer, som nærmere beskrevet i underbilagene til bilag 5,
(benævnt ”anbudslisten”). det fremgår tydeligt af anbudslisten, at alle de nævnte fag numre
                                               - 9 -
angik levering og montering af forskellige betonelementer, herunder vægelementer,
dækelementer og tagdækelementer.
for så vidt angår fag nr. 05.003, fag.nr. 05.007 og fag nr. 05.011, (der angår levering og
montering af modulvægge, herunder gavlvæg op til kip) er der i bilag 5 faktureret som om
100% af ydelsen var leveret. for så vidt angår fag nr. 05.016 og 05.017 er der i bilag 5
faktureret som om henholdsvis 55,75% og 76,49% var udført. fag nr. 05.016 og 05.017 angik
levering og montering af dæk og tagdæk.
efter modtagelsen af bilag 5 foretog sagsøgte helt efter bogen en besigtigelse af ejendommen.
her blev det konstateret, at der ikke var udført noget arbejde! som det fremgår ovenfor måtte
en honorering ifølge bilag 5 forudsætte, at betonelementerne ikke blot var leveret på pladsen,
men at elementerne også var monteret m.v.
en honorering af bilag 5 måtte således forudsætte, at der ved besigtigelsen af pladsen var et
byggeri, som var ved at tage form, herunder med monterede vægge, hvor nogle skulle være
pudset op med silikatpuds, samt at arbejdet med levering og montering af dæk og tagdæk var
henholdsvis 55,75% og 76,49% færdigt.
det er i øvrigt i den forbindelse irrelevant, om sagsøgte generelt var forpligtet til at foretage
en besigtigelse af pladsen. faktum er, at sagsøgte foretog en besigtigelse og her konstaterede,
at der var uoverensstemmelse mellem bilag 5 og forholdene på pladsen.
desuagtet det forhold, at sagsøgte vidste at arbejdet i bilag 5 ikke var udført, honorerede man
bilag 5 på baggrund af oplysninger fra direktøren i logic home a/s om, at selskabet havde
faktureret i henhold til betalingsplanen og materialelisten, og at materialerne befandt sig i
logic home a/s’ lokaler, men var ejet af gealan aps. (svarskriftet nævner på side 2, at
materialerne befandt sig i lokaler ejet af gealan aps, men det må bero på en fejllæsning af
bilag d).
direktøren i logic home a/s nævnte i øvrigt i bilag d, at man senere samme dag ville sende
en forsikringspolice, hvorunder alle varer skulle være forsikret til fordel for gealan aps.
sagsøgte har trods opfordring hertil ikke fremlagt den nævnte police, hvorfor det må lægges
til grund, at sagsøgte aldrig modtog policen, hvorfor sagsøgte i sagens natur heller ikke har
forsøgt at sikre sin ret til forsikringssummen ved henvendelse til forsikringsselskabet, jf. § 56,
stk. 1 i forsikringsaftaleloven.
i bilag d giver logic home a/s ikke nogen oplysninger om, at betonelementerne var mærket
eller lignende med gealan aps’ navn. der nævnes alene, at betonelementerne ”ejes af gealan
aps”, hvilket ikke er ensbetydende med, at gealan aps også ejendomsretligt har erhvervet
ret til betonelementerne, eller at panthaverne er sikrede.
da sagsøgte allerede ved modtagelsen af bilag 5 blev opmærksom på, at der
uoverensstemmelser mellem acontobegæringen og forholdene på byggepladsen skærpes
undersøgelsespligten i sagens natur. dette gælder ikke mindst, hvor selve fakturaen ikke
opfylder momslovens krav til en faktura, idet sælgerens cvr-nr. ikke er oplyst.
i dette tilfælde har det under ingen omstændigheder været tilstrækkeligt blot at henholde sig
til entreprenørens forklaring uden at få denne verificeret fra anden siden, eksempelvis ved
besigtigelse af lageret. så vidt ses har sagsøgte ikke forsøgt at få oplysningerne verificeret.
                                                - 10 -
sagsøgte har ubestrideligt været opmærksom på, at arbejderne i bilag 5 ikke var udført. det
var årsagen til, at man i første omgang nægtede at honorere bilag 5, jf. bilag d.
dernæst er sagsøgte før betalingen udtrykkelig blevet gjort opmærksom på, at
betonelementerne ikke var leveret og monteret på pladsen. derimod blev sagsøgte
udtrykkeligt oplyst om, at betonelementer angiveligt var placeret på et lager på en sådan
måde, at disse ikke, eller i hvert fald ikke med sikkerhed, kunne tjene til panthavernes
fyldestgørelse, såfremt logic home a/s og/eller gealan aps gik konkurs.
selv hvis sagsøgte alene var forpligtet til at lægge oplysningerne fra logic home a/s uprøvet
til grund – hvilket bestrides - burde sagsøgte helt åbenbart have undladt at betale bilag 5, før
at betonelementerne var leveret og monteret på pladsen eller lige så betryggende sikkerhed for
panthaverens fyldestgørelse var stillet, jf. § 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven.
betalingen til logic home a/s er således sket i strid med § 57, stk. 2 og § 58, stk. 1 i
forsikringsaftaleloven, hvorfor sagsøgte er forpligtet til at betale igen til sagsøger og erstatte
dennes tab.
det fremhæves i øvrigt, at sagsøgte har anmeldt et tilbagebetalingskrav i logic home a/s
under konkurs, i forhold til betalingen i bilag 5. dette krav er godkendt af konkursboet og
sagsøgte har modtaget kr. 10.134,- i dividende af kravet, jf. bilag m.
sagsøgtes betalingen af kr. 260.000,-:
beløbet kr. 260.000,- er et beløb, som den 4. juni 2009 tilsyneladende uden nærmere
begrundelse eller dokumentation er udbetalt til ejeren, gealan aps. beløbet fremgår af bilag
1, side 69, (”a’conto erstatning”).
sagsøgte bærer bevisbyrden for, at betingelserne for udbetaling til ejeren var opfyldt, jf. § 58,
stk. 1 i forsikringsaftaleloven og ovenfor. denne bevisbyrde er på det foreliggende grundlag
ikke løftet, hvorfor sagsøgte er forpligtet til at betale igen, da betalingen er sket i strid med §
57, stk. 2 og § 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven.
sagsøgte har undladt at opfylde sagsøgers provokationer om at fremlægge dokumentation for,
hvad beløbet dækker over, herunder fremlægge den nævnte faktura, samt redegøre for, hvilke
undersøgelser sagsøgte har udfoldet i forhold til at kontrollere, at beløbet på kr. 260.000,- er
anvendt til et formål omfattet af § 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven.
den manglende opfyldelse skal tillægges processuel skadevirkning, således at retten må
lægge til grund, at der ikke er foretaget nogen kontrol af, om beløbet er gået til et formål
omfattet af § 58, stk. 1 i forsikringsaftaleloven.
spørgsmålet om betaling for mere end pantets størrelse og panthaverens tab:
sagsøger kan tiltræde, at en panthaver alene kan kræve erstatning for sit tab.
tabet bestemmes af dækningssalget, og dækningssalget gennemføres ved tvangsauktionen.
                                               - 11 -
det er således tvangsauktionen, som er afgørende for tabets størrelse, hvorimod panthaverens
efterfølgende salg efter udvikling af ejendommen, endt byggesag eller lignende ikke har
nogen som helst betydning for tabet.
det er således irrelevant, om et efterfølgende salg af ejendommen har givet over- eller
underskud. det må uden tvivl kunne lægges til grund, at sagsøgte ville nægte at dække et
eventuelt tab ved et efterfølgende salg, og ligeledes reducerer en eventuel gevinst ikke
sagsøgtes forpligtelse.
det har i øvrigt ikke været muligt at begrænse tabet via inddrivelse hos pantsætter, der var
konkurs. konkursboet blev således sluttet uden dividende, jf. bilag 7. ligeledes er logic
home a/s, (beløbsmodtageren af kr. 1.832.582,-) erklæret konkurs, og sagsøgte har modtaget
dividende af tilbagebetalingskravet, jf. bilag m.
ved fastsættelsen af panthaverens tab skal der ses bort fra bud på tvangsauktionen fra andre
panthavere og sagsøger selv, der alle har budt ind i deres eget pant med en viden om, at
panthaverne – hvis de led tab – ville have et erstatningskrav på ca. 2 mio. kr. mod sagsøgte,
som følge af forsikringsselskabets ansvarspådragende udbetalinger. dette forhold var fuldt
oplyst for alle bydende, jf. også bilag 8, side 3, hvor rekvirenten gjorde det klart, at sagsøgte
muligvis havde foretaget en fejlagtig udbetaling på kr. 1.800.000,-, hvilket ville blive oplyst
på 1. auktionen.
på tvangsauktionen var højeste bud fra en ikke-panthaver på 5 mio. kr., jf. bilag 8, side 13.
dette bud må lægges til grund som markedsprisen for ejendommen, idet det af bilag 8
fremgår, har der været talrige møder i tvangsauktionssagen, hvorfor alle potentielle
interesserede i markedet må antages at have været fuldt opmærksomme på tvangsauktionen.
det skal i den forbindelse erindres, at ejendommen på tidspunktet for tvangsauktionen var en
ideel anpart og en brandtomt, og at der var flere, væsentlige uafklarede forhold, hvilket uden
tvivl har stækket interessen hos mange liebhavere. herunder var det uklart om ejendommen
kunne udstykkes, da der ikke forelå en endelig udstykningsaftale med de øvrige ejere.
på denne baggrund har sagsøger som panthaver utvivlsomt som minimum lidt et tab svarende
til påstandsbeløbet.
ad. bilag o og p:
bilag o og p er alene sagsøgtes opfattelse af sagen og angår i øvrigt alene resterstatningen.
det bestrides, at sagsøger har ”accepteret tingenes tilstand”, eller i øvrigt stiltiende accepteret
ikke at gøre et erstatningsansvar gældende. det var i øvrigt ikke en del af auktionsvilkårene,
at man som bydende skulle acceptere ikke at gøre krav gældende mod sagsøgte, tværtimod
fremgik det som tidligere nævnt af bilag 8, side 3, at rekvirenten på 1. auktionen udtrykkeligt
ville gøre opmærksom på muligheden for at forfølge kravet mod sagsøgte.
som nævnt i replikken modtog sagsøger hammerslag på ejendommen den 19. januar 2012 og
allerede den 31. januar 2012 gjorde sagsøger krav på påstandsbeløbet.
                                             - 12 -
derudover kan det fremhæves, at sagsøgte i de efterfølgende forhandlinger med hcs82 aps,
(sagsøgers moderselskab) accepterede, at den i bilag o og p anførte ”maksimale”
resterstatningssum ikke var bindende for hcs82 aps, jf. også bilag h.
passivitet og forældelse:
sagsøger modtog hammersalg på ejendommen den 19. januar 2012. allerede den 31. januar
2012 har sagsøger gjort krav på påstandsbeløbet. sagsøger har stedse fastholdt kravet i den
omfattende korrespondance mellem parterne forud for sagsanlæg.
sagsøgte har således på intet tidspunkt kunne have haft en forventning om, at sagsøger ikke
ville forfølge kravet.
sagsøger har således ikke udvist retsfortabende passivitet.
sagsøgers krav mod sagsøgte som ufyldestgjort panthaver forfaldt til betaling på tidspunktet
for gennemførelse af tvangsauktionen, den 19. januar 2012. dette var således det tidligst
tidspunkt, hvor sagsøger kunne kræve betaling.
sagsøgers krav var således ikke forældet ved sagsanlægget den 9. januar 2015. "
topdanmark forsikring har i påstandsdokument af 8. januar 2016 anført:
"sagsøgernes krav under sagen ses begrundet i det forhold, at der er sket udbetalinger af to
beløb på henholdsvis kr. 1.832.582 til firmaet logic home a/s og på kr. 260.000 til gealan
aps.
som bilag a er fremlagt hovedentreprisekontrakt mellem forsikringstager, gealan aps og
den hovedentreprenør som gealan aps havde antaget til at nedrive eksisterende bygninger og
opføre nye bygninger i form af kælder og boligarealer på i alt 825 m2, alt i nøglefærdigt,
rengjort stand. ifølge entreprisekontraktens § 12, havde bygherre (forsikringstager gealan
aps) givet hovedentreprenøren logic home a/s uigenkaldelig fuldmagt samt transport til at
modtage den bekræftede forsikringssum.
topdanmark havde modtaget en betalingsoversigt og tidsplan, jf. bilag b, og modtog fra
logic home a/s den 17. juni 2009 en faktura stor kr. 1.832.581,80, hvilket var i
overensstemmelse med betalingsplanen bilag b. fakturaen er fremlagt som bilag c.
topdanmark skrev i en mail af 23. juni 2009 (bilag d), at skadekonsulent erik jonstrup-
andersen samme dag havde været forbi byggepladsen, og at der ikke var udført noget arbejde,
hvorfor der ikke kunne udbetales erstatning. hertil svarede logic home, at man havde
faktureret i henhold til betalingsplanen og materialeliste, og at materialerne befandt sig i
lokaler der var ejet af gealan aps.
henset til disse oplysninger og til indholdet af hovedentreprisekontraktens § 12, udbetalte
topdanmark det ønskede beløb.
angiveligt var der tale om fejlagtige oplysninger, men herfor hæfter topdanmark ikke.
topdanmark har ikke pligt til at kontrollere, at betonelementer rent faktisk er produceret, når
man modtager en oplysning herom fra en uigenkaldelig fuldmagtshaver. topdanmark har end
                                               - 13 -
ikke pligt til at foretage besigtigelse. som eksempel herpå er fremlagt som bilag e forsikring
& pensions opgørelse af bygningsskader af juni 2000, hvorfra henvises til side 24. der
henvises endvidere til bilag e2, principper for skadeopgørelse – landbrug af januar 2007,
hvorfra henvises til side 16.
topdanmark foretog sig således mere, end man var forpligtet til i forbindelse med udbetaling.
der er heller ikke efter forsikringsaftalelovens § 58 pligt til at foretage besigtigelse, når
dokumentation er fremsendt.
dokumentation er fremsendt i form af faktura, mails og betalingsplan.
et forsikringsselskab skal ikke i udgangspunktet antage, at oplysninger, der fremkommer fra
en entreprenør der har modtaget uigenkaldelig fuldmagt fra forsikringstageren, er ukorrekte.
efterfølgende oplysninger kan ikke tillægges betydning i denne forbindelse.
det bestrides således, at topdanmark har udbetalt beløbet kr. 1.832.581,80 med urette,
endsige at topdanmark i denne forbindelse skulle have pådraget sig et erstatningsansvar.
det ses heller ikke dokumenteret, at de pågældende betonelementer ikke var producerede.
faktum var dog, at de på et tidspunkt ikke kunne findes, men det ses ikke dokumenteret, at de
ikke var produceret på det tidspunkt hvor logic home a/s oplyste dette til topdanmark.
det bestrides at sagsøger under alle omstændigheder kan støtte ret herpå, såfremt retten mod
forventning skulle mene, at topdanmark har foretaget udbetaling med urette eller har handlet
ansvarspådragende.
herved skal det tillægges betydning, at sagsøger på daværende tidspunkt slet ikke var
panthaver.
i relation til udbetalingen af kr. 260.000,00 fastholdes det ligeledes af de grunde, der fremgår
af svarskriftet, at beløbet ikke er udbetalt med urette, eller at topdanmark i øvrigt på andet
grundlag har begået en fejl, endsige pådraget sig et erstatningsansvar.
det bemærkes i denne forbindelse, at bygningerne var nedrevet, og grunden ryddet op. der
var således ikke tale om en fejlagtig udbetaling. såfremt sagsøger fastholder sit synspunkt, må
sagsøger dokumentere, at nedrivning og oprydning ikke havde fundet sted på tidspunktet for
udbetalingen eller efterfølgende.
det gøres gældende, at sagsøger forud for budgivelsen var fuldt ud klar over
omstændighederne, jf. bilag f, skrivelse af 30. november 2011 fra advokat frederik bruhn-
petersen og tilhørende svar fra topdanmark af 5. december 2012.
der henvises endvidere til breve af 12. december 2011 fra topdanmark, bilag o og p, hvor
man præciserede, at resterstatningssummen maksimalt androg kr. 8.900.734,00, hvoraf ca. kr.
242.000,00 var afsat som byggeadministration (teknisk rådgivning).
sagsøger gjorde ikke indvendinger mod disse oplysninger forud for tvangsauktionen, og har
også på denne baggrund accepteret tingenes tilstand, herunder at man ikke kunne gøre
yderligere krav gældende.
                                              - 14 -
udover at sagsøger således konkret har modtaget oplysning om resterstatningssummen
(forsikringsydelsen), har oplysninger herom fremgået af tvangsauktionsvilkårene, jf. det i
svarskriftet anførte.
sagsøger har ikke gjort nogle ophævelser mod topdanmarks oplysninger forud for
budgivningen, og er derfor afskåret fra at gøre sådanne synspunkter gældende på nuværende
tidspunkt.
det gøres gældende, at der foreligger forældelse. således er der forløbet mere end 3 år efter at
udbetaling af beløbene fandt sted, ligesom der er forløbet mere end 3 år fra det tidspunkt hvor
sagsøger fik viden herom, jf. salgsopstillingen, der er fremlagt under sagen som bilag 1,
hvoraf fremgår, at første auktion fandt sted den 15. december 2011, al inden stævningens
indgivelse. det indgik som et bilag under tvangsauktionen (side 35), at topdanmark havde
udbetalt beløbet kr. 1.832.582,80 til logic home a/s. ligeledes henvises til salgsopstillingen
side 100, cirkulæreskrivelse nr. 4 af 1. oktober 2010 fra kurator i konkursboet efter gealan
aps (forsikringstager).
det gøres endvidere gældende, at der foreligger retsfortabende passivitet. sagsøger har
således afventet i næsten 3 år fra sagsøger modtog hammerslag på ejendommen, på trods af,
at man var klar over, at der var en tvist om beløbet. der henvises i den forbindelse til bilag h,
skrivelse af 30. november 2012 fra advokat frederik bruhn-petersen til undertegnede. der
henvises videre til bilag i, advokat frederik bruhn-petersens mail af 5. juli 2013 med
underbilag. ligeledes henvises til bilag j, mit svar af 23. juli 2013.
der har ikke været nogen rimelig grund til, at sagsøger har ventet så længe med at indgive
stævning i sagen, såfremt man fandt sig berettiget til udbetaling af det påkrævede beløb.
det må ved bedømmelsen af spørgsmålet om passivitet tillægges betydning, at sagsøger er
professionel.
sagsøger har gjort gældende, at selskabet som tvangsauktionskøber kan gøre krav gældende,
der overstiger forsikringstagerens krav mod topdanmark.
dette bestrides.
en tvangsauktionskøber subrogerer i forsikringstagerens krav mod forsikringsselskabet og får
ikke bedre ret end forsikringstageren. dette følger af almindelige obligationsretlige regler,
herunder gældsbrevslovens § 37.
det er ubestridt, at forsikringstageren ikke ville kunne gennemføre et krav mod topdanmark i
anledning af de to beløb der danner baggrund for sagsøgerens krav under denne sag.
herudover har sagsøger gjort gældende, at selskabet som panthaver og tvangsauktionskøber
skulle være berettiget til en yderligere erstatning, end den topdanmark oplyste var til
rådighed før tvangsauktionen.
det bestrides, at en panthaver under disse omstændigheder kan opnå bedre ret end en
forsikringstager, idet panthaver har budt under tvangsauktionen med åbne øjne og på
baggrund af den viden, som man var blevet tildelt i forbindelse med tvangsauktionen, jf. bilag
f, bilag o og bilag p, og førnævnte henvisning til salgsopstillingens side 35 og side 100 mv.
                                               - 15 -
sagsøger har således budt på ejendommen med viden om den til rådighed værende
erstatningssum/forsikringsydelse, og har ikke fremsat indsigelser herimod.
det bestrides, at der efter tvangsauktionsvilkårene er sket en transport af en eventuel ret til at
gøre et krav gældende mod topdanmark for de påståede fejlagtigt udbetalte to beløb.
det er ganske udokumenteret, at topdanmark har pådraget sagsøger et tab.
en panthaver kan ikke overfor et tingsforsikringsselskab gøre krav på betaling for mere end
pantets størrelse, der således udgør den maksimale ramme. en panthaver skal ikke stilles
bedre som følge af en forsikringsbegivenhed, end han ellers ville være stillet.
en panthaver kan under alle omstændigheder maksimalt fremføre et krav på sit
dokumenterede tab, jf. således forsikringsaftalelovens § 54.
efter det oplyste havde sagsøger købt de pågældende panterettigheder umiddelbart forud for
auktionen. sagsøger har været opfordret til at oplyse nærmere herom, herunder fremlægge
dokumentation for købstidspunkt og købspris af de omhandlede panterettigheder.
i denne sag er der intet der tyder på, endsige dokumenterer, at sagsøger har lidt et tab. som
bilag n er fremlagt regnskab for sagsøger indhentet fra erhvervsstyrelsen for 2014. det
fremgår af regnskabets side 10, at selskabets hovedaktivitet var at købe den pågældende
ejendom, bebygge den med rækkehuse og videresælge disse. de pågældende grunde og
bygninger til videresalg var i 2013 værdiført i regnskabet til godt kr. 9,7 mio. angiveligt var
salgene realiseret. ved afgivelsen af regnskabet for 2014 anføres en bruttofortjeneste før skat
på knap kr. 4,4 mio., og et årsresultat efter skat på godt kr. 3,2 mio. egenkapitalen ved
udgangen af 2014 androg ifølge regnskabets side 9 godt kr. 3,7 mio.
sagsøger har i replikken tilkendegivet, at man ikke vil besvare de relevante opfordringer, der
fremgår af svarskriftet. det må efter indholdet af regnskabet, sammenholdt med den
manglende opfyldelse af de relevante opfordringer, lægges til grund, at sagsøger har opnået et
overskud ved bebyggelsen af ejendommen og det efterfølgende videresalg af rækkehusene.
en panthavers tab skal naturligvis afgøres konkret efter foretagelse af dækningssalg eller
andre tiltag såsom tvangsfuldbyrdelse mod debitor/forsikringstager, eller som i denne sag
efter gennemførelse af en byggesag med indvinding af salgssummer. der henvises i den
forbindelse også til fal § 86 eller denne bestemmelses analogi."
parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.
rettens begrundelse og afgørelse
det primære spørgsmål i sagen er, om brønshøjholms alle 45-47, brønshøj aps har lidt et
tab ved topdanmarks udbetaling i 2009 af ca. 2 mio kr. af forsikringerstatningen i forbindelse
med gealan aps' opførelse af byggeri efter branden i 2007 på ejendommen.
indledningsvist bemærkes, at sagsøgers krav om genudbetaling er rejst i selskabets egenskab
af panthaver, jf. forsikringsaftalelovens § 58, stk. 1. det følger heraf, at sagsøger først efter 2.
auktionen den 19. januar 2012 kunne opgøre, om der var lidt et tab ved, at de to beløb var
                                               - 16 -
fragået den samlede forsikringssum. sagsøgers eventuelle krav er herefter ikke forældet, da
sagen blev anlagt den 13. januar 2015.
det fremgår af forsikringsaftalelovens § 58, stk. 1, at når en forsikring samtidig omfatter
ejerens og panthaverens interesse, kan erstatningsbeløbet udbetales til ejeren, når skaden er
udbedret, en forsikret bygning genopført, andre af forsikringen og panteretten omfattede
genstande genanskaffet eller lige så betryggende sikkerhed for panthaverens fyldestgørelse
stillet.
retten finder det efter bevisførelsen godtgjort, at topdanmark på tidspunktet for udbetalingen
af 1.832.586 kr. den 23. juni 2009 ved de fremkomne oplysninger fra hovedentreprenøren
havde betryggende sikkerhed for, at der var tilført værdi til byggeriets genopførelse i
overensstemmelse med betalingsplanen og den foreliggende beskrivelse af det daværende
byggeprojekt.
for så vidt angår kravet om genudbetaling af 260.000 kr. fremgår det af sagen, at gealan aps
selv ville foretage nedrivningen, hvilket var budgetteret til 570.000 kr. sagsøger har gjort
gældende, at topdanmark ikke har dokumenteret, at beløbet udbetalt til gealan aps den 4.
juni 2009 er udbetalt i overenstemmelse med forsikringsaftalelovens § 58, stk. 1. det fremgik
af frederik bruhn-petersens forklaring, og det er i øvrigt ubestridt, at bygningen var nedrevet,
da de overtog ejendommen efter tvangsauktionen. herefter og da det i øvrigt fremkomne ikke
kan føre til andet resultat lægges det til grund, at det udbetalte beløb dækkede behørigt
afholdte udgifter til den påkrævede nedrivning.
da topdanmarks udbetalinger herefter ikke er sket i strid med panthaverbeskyttelsen i de
påberåbte bestemmelser i forsikringsaftaleloven, tages topdanmarks påstand om frifindelse i
det hele til følge.
sagsøger skal som følge af sagens resultat betale sagens omkostninger, som under hensyn til
sagens værdi, omfang og forløb og med udgangspunkt i landsretterne vejledende takster
fastsættes til 100.000 kr. med tillæg af moms til dækning af topdanmarks udgift til advokat.
thi kendes for ret:
topdanmark forsikring a/s frifindes.
brønshøjholms allé 45-47, brønshøj aps skal inden 14 dage betale 125.000 kr. i sagens
omkostninger.
