                              højesterets dom
                       afsagt tirsdag den 22. september 2015
sag 81/2014
(1. afdeling)
skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat steffen sværke)
mod
jørgen rønne
(advokat eduardo vistisen)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i roskilde den 2. juli 2012 og af østre landsrets
10. afdeling den 20. november 2013.
i pådømmelsen har deltaget syv dommere: poul søgaard, niels grubbe, jon stokholm,
vibeke rønne, hanne schmidt, oliver talevski og jan schans christensen.
påstande
appellanten, skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.
indstævnte, jørgen rønne, har nedlagt påstand om stadfæstelse af landsrettens dom.
supplerende sagsfremstilling
af ejendomsskemaet for 2007 vedrørende jørgen rønnes sommerhusejendom, strandager-
vænge 18, kirke hyllinge, fremgår bl.a.:
       ”almindelig vurdering af ejendommen strandagervænge 18…
       …
       ansættelser:
       ejendomsværdi                   970.000 kr
       grundværdi                      336.700 kr
                                                     - 2 -
      specifikationer
      grundværdi
      kvadratmeterpris         1205 m2 á 140 kr                                         168.700 kr
      byggeretspris                      1 stk.                                         168.000 kr
      grundværdi i alt                                                                  336.700 kr
      bygningsværdi
      etageareal               bebygget areal      72 m2 x 100 %             72 m2
                               vægtet etageareal                             72 m2
      værdiberegning           standardpris for området           12.650 kr
                               ovne (kamin, brændeovn o.l.)         -275 kr
                               bygningsværdi 72 m2 x 12.375 kr.                         891.000 kr
      ejendomsværdi
      grundværdi                                                 336.700 kr
      bygningsværdi                                              891.000 kr
      beregnet værdi i alt                                     1.227.700 kr
      særlige forhold:
      handelspriserne i lokalområdet er lavere end
      standardberegningen for denne type ejendomme giver
      udtryk for                                                                        - 250.000 kr
      korrigeret ejendomsværdi                                                            977.700 kr
      ejendomsværdi afrundet                                                              970.000 kr”
et skærmbillede ”skat forespørgsel på grundværdiområder” viser for vurderingsåret 2007
for grundværdiområde 01012, der omfatter jørgen rønnes ejendom, bl.a.:
      ”priser/faktorer: (ajourført 22/6-2007)
      for området:                           for prisgruppen: … sommerhusområde
      forsl. normalpris:          270        forsl. normalpris:           270
      vurdmynds normalpris:       280        vurdmynds normalpris:         280
      gl. normalpris:             300                                prisgruppe     område
      fremskrivningsfaktor:         93       antal ejendomme:              437         234
      normalgrund:               1200        antal bebyg. salg:             102          61
      sær. estimeret pris:         259       gennemsnit. ejd. værdi: 1126527       1094122”
i perioden fra 2003 til 2007 skete der syv salg af fem ubebyggede sommerhusgrunde i grund-
værdiområdet. en oversigt over disse salg samt over salget af en sommerhusejendom købt
med henblik på nedrivning viser:
                                                    - 3 -
                        adresse                           grundareal          købsdato          kontantpris
                                                                   2
                  harekærgårdsvej 38                        1.390 m           6.6. 2007          790.000 kr.
 (købt med henblik på nedrivning af bygning på 23 m2)
                      lærkevej 10                           1.298 m2           5.1. 2006         250.000 kr.
                  harekærgårdsvej 29                        1.242 m2         21.11.2005          550.000 kr.
                                                                   2
                  harekærgårdsvej 59                        1.200 m          18.4. 2005          350.000 kr.
                  harekærgårdsvej 45                        1.263 m2         27.9. 2004          236.000 kr.
                                                                   2
                  harekærgårdsvej 29                        1.242 m            1.5. 2004         190.000 kr.
                                                                   2
                      lærkevej 10                           1.298 m            3.3. 2004         250.000 kr.
                                                                   2
                     strandtoften 3                         1.203 m           24.9. 2003         125.000 kr.
efter det oplyste blev der for alle ejendomme i jørgen rønnes grundværdiområde – bortset fra
én – givet et nedslag i ejendomsværdien på 250.000 kr. en oversigt over enkelte af disse
ejendomme viser:
          adresse             grundareal     bebygget areal     opførelsesår         ejendomsværdi ifølge
                                                                                standardberegning før nedslag
   harekærgårdsvej 10           1.210 m2          98 m2            2002                  1.998.108 kr.
   harekærgårdsvej 53           1.234 m2          90 m2            2002                  1.895.190 kr.
                                       2              2
   harekærgårdsvej 67           1.200 m           62 m             1981                  1.134.126 kr.
  strandagervænge 20 b          1.200 m2          81 m2            2004                  1.598.142 kr.
                                       2              2
     strandbakken 16            1.201 m           76 m             1964                  1.331.016 kr.
                                       2              2
      strandengen 13             990 m            97 m             1976                  1.551.983 kr.
                                       2              2
      strandtoften 7            1.066 m           35 m             1977                    805.450 kr.
                                       2              2
    strandagervænge 2           1.300 m           32 m             1963                    799.792 kr.
højesterets begrundelse og resultat
sagen angår, om jørgen rønne har krav på, at ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober
2007 for hans sommerhusejendom strandagervænge 18, kirke hyllinge, hjemvises til fornyet
behandling hos skat.
vurderingssystemet og domstolsprøvelsen
efter vurderingsloven ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i
grundværdien for forbedringer, jf. § 5, stk. 1. vurderingen foretages på grundlag af den kon-
tante værdi i handel og vandel, jf. § 6, 1. pkt., og for ejerboliger fastsættes vurderingen med
udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder,
                                               - 4 -
stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. § 6, 2. pkt. grundværdien er værdien
af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i øko-
nomisk henseende god anvendelse, jf. § 13. efter lovens § 16 ansættes grundværdien til det
beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejen-
dom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.
vurderingsloven forudsætter, at der ved ansættelsen af værdien af en ejendom foretages et
skøn bl.a. på grundlag af registrerede oplysninger om salgspriser på sammenlignelige ejen-
domme, jf. § 39, sammenholdt med § 6, 2. pkt. det fremgår af forarbejderne, at vurderingen
foretages maskinelt på grundlag af individuelle oplysninger om ejendommen og statistiske
analyser af frie salg af ejendomme i det pågældende område (vurderingsforslagssystemet).
den maskinelt beregnede ejendomsværdi for den enkelte ejendom er baseret på det gennem-
snitlige handelsprisniveau i lokalområdet, og der kan være behov for at justere denne værdi
med et tillæg eller fradrag, så ejendomsværdien skønnes passende og ikke overstiger handels-
værdien (lovforslag nr. l 180, folketingstidende 2001-02, 2. samling, tillæg a, s. 4641-4642
og s. 4650).
ved vurderingen af sommerhusgrundes værdi beregner skat ved hjælp af vurderingsfor-
slagssystemet forslag til grundværdi for de enkelte grundværdiområder og prisgrupper. efter-
som antallet af handlede ubebyggede grunde generelt er så lavt, at handlerne ikke udgør et til-
strækkeligt grundlag for statistisk analyse, anvender skat en indirekte metode, når der skal
beregnes et forslag til grundværdien. priserne ved salg af bebyggede grunde indgår i grundla-
get for forslaget til grundværdi, idet metoden tager udgangspunkt i, at der er en statistisk
sammenhæng mellem værdien af en bebygget grund og grundens værdi som ubebygget, hvil-
ket udtrykkes i den såkaldte grundværdikurve. grundværdikurven anvendes ved beregning af
forslag til grundværdi. priserne ved salg af bebyggede grunde indgår også i grundlaget for
forslaget til ejendomsværdi. efter det oplyste gennemgår en vurderingsmedarbejder forsla-
gene til grundværdi og ejendomsværdi og skønner, om de foreslåede værdier kan anvendes,
eller om der bør foretages justeringer.
domstolene kan – i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvalt-
ningsafgørelser – tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyn-
dighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi
hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansæt-
                                                 - 5 -
telsen. værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis skatteministeriet under retssagen
godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. værdiansættelsen
kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for
rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen
må anses for åbenbart urimelig.
den konkrete sag
jørgen rønne har anført, at skat ikke har foretaget et skøn. han har endvidere gjort gæl-
dende, at vurderingsmyndighedernes ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2007 for hans
ejendom er foretaget på et fejlagtigt grundlag. det er en fejl, at den nedsættelse med 250.000
kr. af den foreslåede ejendomsværdi fra 1.227.700 kr. til 970.000 kr. (afrundet), der blev
foretaget, kun gav sig udslag i en nedsættelse af bygningsværdien fra 891.000 kr. til 641.000
kr., men ikke helt eller delvist førte til en nedsættelse af grundværdien, som forblev på
336.700 kr., svarende til 280 kr. pr. kvadratmeter. skat har således ikke ved ansættelsen af
grundværdien fulgt sin egen metodebeskrivelse om sammenhængen mellem ejendomsværdi
og grundværdi (grundværdikurven).
i den foreliggende sag udgjorde den maskinelt beregnede forslagsværdi for jørgen rønnes
grund 259 kr. pr. kvadratmeter baseret på grundværdiområdet og 270 kr. pr. kvadratmeter
baseret på det noget større prisgruppeområde. en vurderingsmedarbejder forhøjede disse ma-
skinelt beregnede forslag til 280 kr. pr. kvadratmeter, og grundværdien blev dermed fastsat til
336.700 kr. af ejendomsskemaet for 2007 fra skat fremgår, at det maskinelt beregnede for-
slag til ejendomsværdi herefter var grundværdien med tillæg af en beregnet bygningsværdi på
891.000 kr., i alt 1.227.700 kr. en vurderingsmedarbejder korrigerede ejendomsværdien til
970.000 kr. (afrundet) svarende til et nedslag på 250.000 kr. foretaget med den begrundelse,
at ”handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for denne type ejen-
domme giver udtryk for”. med samme begrundelse blev der for de øvrige sommerhusejen-
domme i grundværdiområdet foretaget et skønsmæssigt nedslag i ejendomsværdien på samme
beløb, uanset betydelige variationer i bygningernes alder og størrelse.
højesteret lægger efter det anførte til grund, at der ved skat’s ansættelse af grundværdien
under brug af vurderingstekniske hjælpemidler blev foretaget et skøn, som tog hensyn til den
pågældende ejendoms forhold. skat’s afgørelse efterlader imidlertid usikkerhed med hensyn
                                                - 6 -
til, om skat har forholdt sig til, hvorvidt nedslaget på 250.000 kr. burde føre til en ned-
sættelse af grundværdien, også under hensyn til at oplysningerne om priserne ved salg af
bebyggede ejendomme i området indgik i de maskinelt beregnede forslag til både grundværdi
og ejendomsværdi.
i forbindelse med jørgen rønnes klage til vurderingsankenævnet for nordsjælland fastholdt
skat sin afgørelse, og vurderingsankenævnet stadfæstede skat’s afgørelse, efter at nævnet
havde modtaget jørgen rønnes kommentarer til nævnets forslag til afgørelse. nævnet fandt
bl.a., at jørgen rønne ikke havde anført forhold vedrørende ejendommen, der kunne begrunde
et nedslag i grundværdien, og at der ikke var grundlag for at antage, at grundværdien for jør-
gen rønnes ejendom var sat for højt. landsskatteretten stadfæstede vurderingsankenævnets
afgørelse og fandt i sin afgørelse bl.a., at det efter det oplyste, herunder om sommerhusets
alder og størrelse, var med rette, at nedslaget på 250.000 kr. alene var indrømmet i ejendoms-
værdien, og at der ikke i det, som jørgen rønne havde anført, var grundlag for at tilsidesætte
ansættelsen af grundværdien.
der er ikke i vurderingslovgivningen bestemmelser om, at et generelt nedslag i ejendomsvær-
dien som det foreliggende skal føre til nedsættelse af grundværdien. der er heller ikke
administrativ praksis herom. afgørende er herefter, om begrundelsen for og karakteren af
nedslaget i ejendomsværdien indebærer, at grundværdien er for højt ansat i forhold til grun-
dens handelsværdi. den sammenhæng, der er mellem ansættelsen af grundværdien og ejen-
domsværdien, således som det er udtrykt ved grundværdikurven, skaber en formodning for, at
et sådant nedslag i ejendomsværdien også har betydning for grundværdiansættelsen. som an-
ført har myndighederne imidlertid – uanset den nævnte sammenhæng og jørgen rønnes klage
med henvisning hertil – vurderet, at grundens værdi ikke er ansat for højt i forhold til han-
delsværdien. jørgen rønne har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort,
at myndighedernes vurdering er forkert, og oplysningerne om de priser, der er opnået i de se-
neste år før vurderingen ved salg i det pågældende sommerhusområde af ubebyggede grunde
og af en bebygget grund med henblik på nedrivning, bestyrker, at den ansatte grundværdi ikke
er for høj i forhold til handelsværdien.
                                                - 7 -
højesteret finder på den anførte baggrund, at det ikke kan antages, at det skøn, som vurde-
ringsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien, hviler på et forkert eller mangel-
fuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.
herefter og da det, som jørgen rønne i øvrigt har anført, ikke kan føre til andet resultat, fri-
finder højesteret skatteministeriet.
under hensyn til sagens karakter skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for byret,
landsret eller højesteret til den anden part.
                                     thi kendes for ret:
skatteministeriet frifindes.
ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for byret, landsret eller højesteret til den an-
den part.
