p0009006 - kts
                             udskrift
                                 af
                 sø- & handelsrettens dombog
                            ____________
den 31. januar 2007 blev af skifteretten i sagen
p-9/06
afviklingsselskabet    invest   af    16.  april   2002   a/s  under
konkurs   (kurator   advokat   lars    skanvig   ved  advokat   jens
laurbjerg nielsen)
   mod
imerco holte aps under konkurs
(kurator advokat carlo siebert ved advokat ole liedke)
afsagt sålydende
                               d o m:
parterne og deres påstande:
sagsøgeren, afviklingsselskabet invest af 16. april 2002 a/s
under   konkurs,   har   nedlagt    påstand    om   principalt,   at
sagsøgte,   imerco  holte   aps   under   konkurs,   tilpligtes   at
anerkende, at sagsøgerens simple og usikrede krav i medfør af
konkurslovens § 97 udgør 2.020.998 kr. eller et af retten
skønsmæssigt fastsat lavere beløb,         subsidiært   at  sagsøgte
tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens simple og usikrede
                                 - 2 –
krav i medfør af konkurslovens § 97 udgør 2.020.998 kr. eller
et af retten skønsmæssigt fastsat lavere beløb betinget af,
at sagsøgeren mødes med et tilsvarende eller lavere krav,
hvilket i sidstnævnte situation skal medføre, at sagsøgerens
krav nedsættes tilsvarende fra sin udlejer i henhold til
lejekontrakten     mellem     sagsøgeren     og    udlejer,    inden
sagsøgerens konkursbo er afsluttet, jf. konkurslovens § 134,
stk. 2.
sagsøgte har over for sagsøgerens principale påstand nedlagt
påstand om frifindelse. sagsøgte har over for sagsøgerens
subsidiære påstand nedlagt påstand om afvisning, subsidiært
frifindelse.
sagsøgeren   har  protesteret     imod  den  af  sagsøgte   nedlagte
afvisningspåstand, idet påstanden angiveligt er nedlagt for
sent,  nemlig   først  i   sagsøgtes    påstandsdokument,    hvilket
dokument er fremkommet efter sagsøgerens påstandsdokument.
sagen   er   anlagt   den     13.    marts   2006   og   har   været
domsforhandlet den 24. november 2006.
sagen   drejer   sig  om,    hvorvidt    sagsøgte   skal   anerkende
sagsøgerens krav i medfør af konkurslovens § 97 i henhold til
en  fremlejekontrakt   mellem     parterne.   sagsøgerens   krav  er
fremsat som et erstatningskrav vedrørende et tab som følge af
udlejers    ophævelse     af     lejekontrakten     vedrørende    et
butikslejemål som følge af sagsøgtes manglende betaling af
leje.
kurator i imerco holte aps under konkurs har den 19. december
2005 afvist sagsøgerens krav, og der er herefter anlagt sag i
medfør af konkurslovens § 133.
sagens omstændigheder:
                                     - 3 –
sagsøgeren    har   haft    til   formål   at  indgå    lejeaftaler    med
henblik på videre fremleje.
sagsøgte har drevet virksomhed med detailhandel.
der blev med ikrafttræden den 1. oktober 2001 indgået en
lejeaftale    mellem    kpc     byg   øst  a/s   og  sagsøgeren    om   et
butikslejemål, beliggende holte stationsvej 8 i holte. ifølge
lejekontrakten      kunne    lejemålet     af   lejer   opsiges    med   3
måneders varsel til udgangen af en måned, dog tidligst til
ophør     den    1.    oktober       2013.    udlejer     kunne    ifølge
lejekontrakten opsige lejemålet med 12 måneders skriftligt
varsel til udgangen af en måned, dog tidligst til ophør den
1.   oktober     2023.     den     årlige   basisleje     udgjorde     ved
lejeforholdets      start    anslået    1.154.860    kr.   lejen   skulle
betales kvartalsvis hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og
1. oktober. af lejekontraktens §§ 15 og 16 fremgår bl.a.:
” § 15. fremleje
15.1  lejer har ret til hel eller delvis fremleje af det lejede til en
fremlejetager inden for samme branche som nævnt i § 3, medmindre udlejer
har vægtige grunde, herunder fremlejetagers økonomi eller branchekend-
skab, til at modsætte sig dette.
...
§ 16. afståelse og genindtrædelse
16.1  lejer har ret til hel eller delvis afståelse og genindtrædelse med
anvendelse  i  henhold  til   §  3,  idet erhvervslejelovens §  55  finder
anvendelse for denne kontrakt.
...”
der   blev   med   ikrafttræden      ligeledes   den   1.  oktober   2001
indgået en fremlejekontrakt mellem sagsøgeren og sagsøgte. af
fremlejekontrakten fremgår bl.a., at sagsøgeren havde ret til
at indgå fremlejeaftalen på samme vilkår som lejemålet, dog
således at bl.a. opsigelsesvarslet fra fremlejetagers side
var 4 måneder, og fremlejetager havde desuden ikke ret til
afståelse af fremlejemålet. i henhold til fremlejekontrakten
forpligtede sagsøgte sig til at indbetale ydelserne direkte
                                 - 4 –
til    udlejer.      såfremt      sagsøgte       måtte     misligholde
fremlejemålet, og sagsøgeren afværgede misligholdelsen over
for  udlejer,    ville   dette    ifølge   fremlejekontrakten      ikke
medføre, at sagsøgtes misligholdelse i forhold til sagsøgeren
blev  afværget,    hvilket   ville   betyde,    at   sagsøgeren   ville
kunne   ophæve    fremlejemålet     over    for    sagsøgte.   udlejer
tiltrådte i forbindelse med fremlejemålet, at depositum blev
erstattet   af   et   tilsvarende    depositum     fra   sagsøgte   som
fremlejetager, og at sagsøgte indbetalte ydelserne i henhold
til   fremlejekontrakten      direkte     til    udlejer.    endvidere
tiltrådte udlejer, at man – i tilfælde af sagsøgtes manglende
indbetaling af ydelser i henhold til lejekontrakten – ville
rette   henvendelse      til    sagsøgeren,      som    indestod    for
lejekontraktens opfyldelse, således at sagsøgeren som lejer
havde mulighed for at afværge misligholdelsen.
sagsøgeren anmeldte den 16. april 2002 betalingsstandsning og
blev den 9. maj 2003 taget under konkursbehandling.
sagsøgte betalte ikke lejen for april 2002 og frem. sagsøgte
forsøgte angiveligt at få en ordning med udlejer, men af en
intern e-mail fra advokat lars skanvig fremgår, at der ikke
var penge at betale med.
ved brev af 29. april 2002 ophævede udlejer lejemålet på
grund af lejerestance.
ved brev af 30. april 2002 skrev advokat carlo siebert til
udlejer   på   vegne    af   sagsøgte    bl.a.,     at   sagsøgte   var
indstillet på at overtage lejemålet, forudsat der blev opnået
enighed om en samlet lejeaftale, herunder om vilkårene for,
hvorledes der skulle forholdes med depositum. hvis udlejer
ikke var interesseret heri, foreslog sagsøgtes advokat, at
sagsøgte kunne indtræde i den eksisterende lejekontrakt for
en kortere periode med henblik på afvikling af forretningen
                                - 5 –
og   mod  betaling   af   leje   for  april    måned   og   herefter
månedsvis.
ved brev af samme dag – 30. april 2002 – skrev udlejer til
sagsøgte, at lejemålet var ophævet, men at udlejer ville
acceptere forslaget om indtrædelse i lejekontrakten for en
kortere periode med henblik på afvikling af forretningen.
endvidere   anførte   udlejer,   at  man   var   indstillet   på  at
forhandle om et nyt langvarigt lejeforhold - svarende i vid
udstrækning til den ophævede lejekontrakt - med sagsøgte.
udlejer    og   sagsøgte    indgik    herefter     en   midlertidig
lejeaftale, som var gældende indtil den 1. august 2002, hvor
den ophørte uden varsel. ifølge aftalen indtrådte sagsøgte
ikke   i  sagsøgerens    eventuelle    fraflytningsforpligtelser,
herunder   istandsættelse    og  retablering,     eller   eventuelle
øvrige   forpligtelser,     der   måtte   påhvile     sagsøgeren   i
forbindelse med ophævelsen af lejemålet. den månedlige leje
udgjorde   76.655   kr.  excl.   moms.   sagsøgte    skulle   ifølge
aftalen betale huslejerestancen for april måned samt huslejen
for maj måned med i alt 153.310 kr. excl. moms, dog således
at 50.000 kr. først skulle betales til udlejer den 15. maj
2002.
ved udlejers brev af 3. maj 2002 fremgår, at der tillige den
15. maj 2002 skulle betales for á conto varme m.v. med i alt
28.612,73 kr.
sagsøgte anmeldte den 24. juni 2002 betalingsstandsning og
blev den 12. august 2002 taget under konkursbehandling.
af  cirkulæreskrivelse    af  2.  juli   2002   i  forbindelse   med
sagsøgtes betalingsstandsning fremgår bl.a., at gælden til
sagsøgeren er medtaget med 14.587,44 kr.
den 2. juli 2002 betalte sagsøgte leje m.v. for juni 2002.
                                   - 6 –
den 5. august 2002 betalte sagsøgte leje m.v. for juli 2002.
den 26. august 2002 blev lejemålet ryddeliggjort, og udlejer
sendte samme dag en opgørelse over leje m.v. for august 2002,
beregnet forholdsmæssigt med 26/31 dage, på i alt 89.636,51
kr.   ved   en   efterfølgende     korrespondance     blev  udlejer    og
sagsøgte imidlertid enige om betaling af á conto 55.000 kr.
excl.     moms      til     fuld     og     endelig     afgørelse      af
lejeforpligtelserne      vedrørende     august  2002   samt   drift-   og
varmeforbrug.
den 25. november 2002 anmeldte sagsøgeren et foreløbigt krav
vedrørende lejemålet, idet man anførte følgende:
”...
som bekendt blev lejemålet holte stationsvej 8, 2840 holte ophævet som
følge af imerco holte aps’s manglende betaling for leje i april måned
2002.
på baggrund af den mellem imerco invest a/s og imerco holte aps indgåede
fremlejeaftale var lejemålet uopsigeligt fra fremlejetagers side indtil
1. oktober 2013.
med en månedlig leje på kr. 76.655,00 excl. moms resterede der således på
tidspunktet for lejeaftalens ophævelse 139 måneder, hvorfor jeg på denne
baggrund skal anmelde et foreløbigt opgjort krav på kr. 10.655,045,00 som
usikret i medfør af konkurslovens § 97.
...”
ved brev af 2. december 2002 skrev sagsøgte til sagsøgeren
bl.a.:
”...
de har endvidere anmeldt krav på husleje for den resterende lejeperiode.
det er min opfattelse, at kravet er uberettiget allerede fordi lejemålet
er  misligholdt  af  imerco  invest  a/s  som fremlejegiver både  overfor
udlejer og overfor imerco holte aps som fremlejetager.
subsidiært skal kravet konkursreguleres svarende til et opsigelsesvarsel
på tre måneder, jf. konkurslovens § 61, jf. erhvervslejelovens § 64.
                                   - 7 –
hertil kommer, at der ved opgørelsen af kravet skal tages hensyn til det
af imerco holte aps indbetalte huslejedepositum.
imerco holte aps har betalt depositum overfor imerco invest a/s med kr.
226.852. beløbet anmeldes herved i betalingsstandsningsboet.
...”
udlejer har ikke på tidspunktet for sagens domsforhandling
rejst noget krav over for sagsøgeren i anledning af denne
sag.
forklaringer:
marianne maltesen har forklaret, at hun har været direktør
for sagsøgte, som drev detailhandel med salg af isenkram. da
forretningen     åbnede    den   28.  oktober    2001,   var  lejemålet
nyindrettet og istandsat. sagsøgte havde lejemålet fra den 1.
oktober      2001.    lejemålet      var    et     ganske    sædvanligt
butikslejemål     med    2   indgangspartier.     der   var   2  store,
firkantede lokaler i forskudt plan. hun betalte ca. 500.000
kr.   for  at   komme   ind   i  lejemålet.    forretningen   gik  ikke
særlig godt. hun kunne ikke overholde budgettet. der var
store afvigelser og underskud. der blev ikke betalt husleje
for april 2002, idet sagsøgeren anmeldte betalingsstandsning.
sagsøgte kendte som følge heraf ikke sin situation og havde
kun været i gang i et halvt år. sagsøgte blev anbefalet ikke
at betale huslejen. den manglende betaling af husleje hang
sammen med manglende likviditet. der manglende penge både til
husleje og til andre kreditorer. sagsøgte håbede på at kunne
fortsætte lejemålet og få det delt op i to, men dette viste
sig ikke at være muligt. på dette tidspunkt – i april 2002 –
var der muligvis med hjælp fra imerco mulighed for betaling
af huslejen for april 2002, men hun blev opfordret af advokat
carlo siebert til at undlade at betale. hun kunne godt have
fundet    på   at  kontakte     kop  &   kande,    men  det   var  ikke
realistisk med den høje husleje. hun drøftede muligheden for
en rekonstruktion med advokat carlo siebert.
                                - 8 –
advokat carlo siebert har forklaret, at han er kurator for
sagsøgte. han fik en henvendelse fra flere, der var kommet i
klemme ved at have købt en forretning med omsætningstal, som
ikke kunne realiseres. marianne maltesen kom til ham i april
2002 med tilsvarende problemer. de drøftede muligheden for en
rekonstruktion. der var tale om fremlejemål af almindelige
butikslokaliteter i holte. der havde tidligere været andre
ting i lokalet. det var vist ikke nyopført, men dette vil han
dog ikke udelukke. en hvilken som helst forretning kunne
drive virksomhed fra disse lokaler. han kom ind i billedet,
da lejemålet lige var blevet ophævet. hans opgave var derfor
lynhurtigt at få fat på udlejer for at se, om lejemålet kunne
reddes. lejemålet blev på denne baggrund forlænget indtil den
1.   august   2002   med   henblik   på   enten   afvikling    eller
rekonstruktion. de kunne ikke se længere frem end 1. august
2002. huslejen i april 2002 blev ikke betalt i april 2002.
han har ikke anbefalet, at huslejen ikke skulle betales. han
indgik en aftale med udlejer om, at en del af lejemålet blev
fortsat. han blev enig med udlejer om betaling af husleje for
en   mindre   del,   og   restancerne    blev   betalt.   sagsøgtes
økonomiske situation var dårlig. omsætningen var ca. 2/3 af
det budgetterede. marianne maltesen havde haft forretningen i
ganske kort tid. sagsøgerens betalingsstandsning havde ikke
nogen   indflydelse   på  sagsøgtes   forhold.   sagsøgeren   vidste
godt,   hvordan   det   stod  til.    man  hørte    dog  intet   fra
sagsøgeren om lejemålet. man hørte hverken fra tilsynet eller
fra   kurator.  meddelelsen    om  ophævelsen    af  lejemålet   var
tilgået sagsøgeren og ikke sagsøgte. det blev overladt til
sagsøgte   at  afklare   forholdet   med  udlejeren.    der  var  en
direkte dialog mellem sagsøgte og udlejer. der var ingen
afståelsesmulighed, idet lejemålet var ophævet, og det var
derfor ikke nødvendigt at tale med sagsøgeren. han hørte kun
noget i forbindelse med sagsøgerens anmeldelse af de ca. 10
mio.   kr.  i  sagsøgtes   konkursbo.    marianne   maltesen   havde
forsøgt at få fat på butikscompagniet samt kop & kande, men
                                 - 9 –
  han hørte intet fra sagsøgeren om, at en anden lejer kunne
  overtage lejemålet. udlejer har aldrig anmeldt noget krav i
  sagsøgtes konkursbo. sagsøgte indtrådte i lejekontrakten for
  en   tidsbegrænset    lejeperiode.      dividenden   i    sagsøgtes
  konkursbo forventes at blive på 3,5 % til § 97-krav – ved
  frifindelse i denne sag ca. 7-8 % til § 97-krav. det sagsøgte
  konkursbo afventer kun denne sag.
  procedurer:
  sagsøgeren har til støtte for sin principale påstand gjort
  gældende,
•  at ophøret af den mellem sagsøgeren og sagsøgte indgåede
  fremlejeaftale vedrørende et nyopført og nyindrettet lejemål
  danner grundlag for et økonomisk opgør parterne imellem,
•  at   fremlejeaftalen    mellem    sagsøgeren    og  sagsøgte     er
  misligholdt af sagsøgte,
•  at  dette   økonomiske    opgør    er   et  tabsopgør,    der   som
  udgangspunkt   skal    baseres    på    den  mellem    parterne    i
  fremlejeaftalen aftalte uopsigelighed indtil 2013,
•  at der fra sagsøgtes side ifølge den af marianne maltesen
  afgivne forklaring er tale om forsætlig misligholdelse, idet
  sagsøgte havde penge til at betale, men ikke gjorde det,
•  at der ved tabsopgøret, efter at sagsøgte har påberåbt sig
  konkurslovens § 61, skal ske regulering af det opgjorte tab,
•  at reguleringen tidligst kan få virkning fra bestemmelsens
  påberåbelse i december 2002, subsidiært tidligst fra august
  2002, hvor sagsøgte er taget under konkursbehandling,
•  at sagsøgeren derfor kan rejse krav over for sagsøgte for,
  hvad  der  svarer  til   21  måneders    husleje  eksklusiv    moms,
  svarende til det tab, der er lidt, idet det er irrelevant,
  hvad  sagsøgeren  har   aftalt   med   udlejer,  og  sagsøgte    kan
  således ikke støtte ret på lejekontrakten mellem udlejeren og
  sagsøgeren,
                                  - 10 –
•  at udlejers tiltrædelse af betalingsforholdene udelukkende
  beror på en administrativ lettelse for sagsøgeren,
•  at   sagsøgte    er    indforstået     med,   at    der   skal   ske
  konkursregulering,
•  at    sagsøgerens      tabsopgørelse,       der    udspringer     af
  aftalegrundlaget    mellem    sagsøgeren   og    sagsøgte,   ikke  er
  afhængig af, om sagsøgeren er mødt med krav fra udlejer,
•  at sagsøgte ikke kan støtte ret på udlejeres tiltrædelse af
  vilkår i fremlejekontrakten, afgivet over for sagsøgeren,
•  at der ikke gælder en tabsbegrænsningspligt for sagsøgeren,
  idet sagsøgte er direkte årsag til sagsøgerens tab og har
  forvoldt tabet med forsæt,
•  at der i lejekontrakten mellem udlejer og sagsøgeren er
  afståelsesret, og at sagsøgeren ikke har haft mulighed for at
  udnytte denne afståelsesret på grund af sagsøgtes forhold,
•  at  selvom   det   måtte   konstateres,    at   sagsøgte   ikke  har
  forvoldt   tabet     med   forsæt,    så    gælder    der   ikke   en
  tabsbegrænsningspligt        for     sagsøgeren       under     nogen
  omstændigheder,
•  at  hvis   der   måtte   gælde   en   tabsbegrænsningspligt,     har
  sagsøgeren aldrig haft mulighed for at begrænse sit tab, da
  sagsøgte var den direkte årsag til udlejerens ophævelse over
  for sagsøgeren,
•  at sagsøgeren aldrig fik mulighed for at disponere over
  lejemålet,
•  at   sagsøgeren     havde   en   interesse      i  afviklingen    af
  lejemålet, idet sagsøgeren havde afståelsesret,
•  at udlejer endnu ikke har rejst krav mod sagsøgeren, men at
  dette kan ske endnu, idet boet ikke er sluttet, samt
•  at  sagsøgte    derfor    skal   anerkende     det   af  sagsøgeren
  anmeldte krav.
  til støtte for sin subsidiære påstand har sagsøgeren gjort
  gældende,
                                 - 11 –
•  at   såfremt    sagsøgerens    krav    måtte   være    betinget    af
  udlejerens    eventuelle   krav   mod    sagsøgeren,    vil    kravets
  opgørelse være afhængig af, om udlejer anmelder et i øvrigt
  berettiget krav mod sagsøgeren,
•  at sagsøgte skal anerkende det af sagsøgeren anmeldte krav
  for  tiden,    jf.  konkurslovens    §   147,   stk.   2,   så   længe
  sagsøgerens bo ikke er afsluttet, jf. konkurslovens § 134,
  stk. 2,
•  at såfremt der gælder en tabsbegrænsningspligt, og denne
  pligt ikke er opfyldt, så udgør et krav fra udlejeren anmeldt
  mod sagsøgeren et tab for sagsøgeren, der kan anmeldes hos
  sagsøgte,
•  at  reglerne    om   konkursregulering     og   tabsbegræsning     må
  drøftes, hvis udlejer anmelder et krav i sagsøgerens bo,
•  at sagsøgerens subsidiære påstand er tilstrækkelig klar,
•  at sagsøgerens bo kan forventes sluttet i slutningen af
  2007, samt
•  at  udlejers    anmeldelse   af    et   krav   hos   sagsøgeren    på
  baggrund   af  lejekontrakten    ikke   har  en  så   fjern  og   uvis
  karakter, at konkurslovens § 147 ikke kan finde anvendelse.
  sagsøgte har til støtte for sin principale påstand gjort
  gældende,
•  at sagsøgerens krav er et erstatningskrav, der angives at
  vedrøre   sagsøgerens   påståede    tab   som   følge   af   udlejers
  ophævelse af lejekontrakten,
•  at  det   er   en  grundlæggende     betingelse    for  sagsøgerens
  anmeldelse af et krav, at sagsøgeren dokumenterer sit krav,
  herunder godtgør sit tab,
•  at bevisbyrden for et sådant tab påhviler sagsøgeren,
•  at sagsøgeren ikke har dokumenteret noget tab,
•  at  et  tab   ville  kræve,   at   sagsøgeren   dokumenterede,     at
  udlejer har et berettiget krav mod sagsøgeren,
•  at sagsøgeren ikke – trods sagsøgtes opfordringer – har
  foretaget sig noget med henblik på at afklare, om udlejer
                               - 12 –
  måtte have et krav mod sagsøgeren, og at denne undladelse
  skal tillægges processuel skadevirkning, og at det således
  skal lægges til grund, at sagsøgeren ikke har lidt noget tab,
•  at udlejer pr. dags dato rent faktisk ikke har anmeldt
  noget krav i sagsøgerens konkursbo,
•  at hverken et krav i anledning af et eventuelt tab som
  følge af lejemålets ophævelse eller et krav svarende til
  differencen  mellem  sagsøgtes   lejebetaling   i  en  eventuel
  opsigelsesperiode   og    sagsøgerens     indtægter    ved   en
  genudlejening i opsigelsesperioden, er dokumenteret,
•  at sagsøgeren i april 2002 anmeldte betalingsstandsning og
  efterfølgende gik konkurs, og sagsøgeren allerede som følge
  heraf ikke har lidt et tab som anført,
•  at sagsøgeren i enhver tabsopgørelse forlods skal fradrage
  den leje, som sagsøgeren selv ville have været forpligtet til
  at betale til udlejer,
•  at sagsøgeren har en tabsbegrænsningspligt, som sagsøgeren
  ikke har opfyldt, idet sagsøgeren intet har foretaget sig for
  at opretholde lejemålet,
•  at sagsøgeren ikke har godtgjort, at man har haft vilje
  og/eller evne til at opretholde lejemålet, men at sagsøgeren
  kun har haft interesse i at få lejeforholdet afviklet og
  afsluttet hurtigst muligt, således at eventuelle krav mod
  sagsøgeren blev begrænset,
•  at sagsøgeren fremsætter et erstatningskrav mod sagsøgte i
  en situation, hvor udlejer ikke har anmeldt noget krav over
  for sagsøgeren, og at en pligt for sagsøgte til at anerkende
  et krav fra sagsøgerens side reelt vil udgøre en ubegrundet
  og en urimelig berigelse for sagsøgeren,
•  at konstruktionen mellem udlejer, sagsøgeren og sagsøgte i
  sin  helhed er  økonomisk  neutral   og alene   er  en praktisk
  ordning,  hvor  sagsøgte   skulle   betale   leje  direkte  til
  udlejer,
                                  - 13 –
•  at sagsøgerens krav – hvis retten kommer frem til, at der
  er et krav - skal konkursreguleres, og maksimalt kan udgøre 3
  måneders leje,
•  at det bestrides, at konkursregulering i givet fald først
  skal have virkning fra kurators fremsættelse af krav herom,
  idet der er tale om en fordringsprøvelse, hvor kurator på et
  hvilket   som    helst    tidspunkt    kan   fremsætte    krav   om
  konkursregulering, idet kreditorer i modsat fald ville have
  en interesse i at anmelde eventuelle krav i konkursboet så
  sent som muligt for at udsætte kurators påberåbelse af en
  konkursregulering,     hvilket    sammenfattende    medfører,    at
  konkursreguleringen har virkning ganske uafhængigt at såvel
  anmeldelsestidspunkt,     tidspunktet   for fordringsprøvelse    og
  tidspunktet   for    kurators     fremsættelse    af   kravet    om
  konkursregulering,
•  at der ikke er noget, der særligt taler for en fravigelse
  af erhvervslejelovens almindelige opsigelsesregler, såfremt
  der skal ske konkursregulering, idet der ifølge de afgivne
  forklaringer er tale om et almindeligt butikslejemål,
•  at  lejemålet   var   ophævet   ved  sagsøgerens   anmeldelse   af
  betalingsstandsning     og   efterfølgende  konkurs,    og   at  en
  eventuel konkursregulering som følge heraf ikke først får
  virkning fra tidspunktet, hvor det påberåbes,
•  at  såfremt   konkursreguleringen     således  skal   regnes   fra
  april 2002, kræver sagsøgeren erstatning for en periode, hvor
  sagsøgte ubestridt har betalt lejen, idet sagsøgte har betalt
  leje frem til 26. august 2002, samt
•  at  udlejer    har  sendt     påkrav   til  sagsøgeren,    hvilket
  medfører, at sagsøgeren har haft mulighed for at forhindre
  ophævelsen, men valgte at gøre ingenting udover at fremkomme
  med en anmeldelse på ca. 10 mio. kr. i sagsøgtes bo.
  sagsøgte har til støtte for sin subsidiære påstand gjort
  gældende,
•  at sagsøgerens påstand er så uklar og hypotetisk, at denne
  påstand ikke er egnet til påkendelse,
                                  - 14 –
•  at   sagsøgeren    således    ikke    kan   nedlægge     en   påstand,
  hvorefter   sagsøgerens    krav   i   realiteten    anmeldes    som  en
  betinget fordring i konkursboet, samt
•  at  konkursboet    efter   sagsøgte    alene    afventer    nærværende
  retssag, og at sagsøgeren således ikke har adgang til at
  anmelde et betinget krav i konkursboet, som medfører, at boet
  ikke kan afsluttes.
  skifterettens begrundelse og resultat:
  det  kan   lægges   til   grund,   at   der   mellem    sagsøgeren   og
  sagsøgte blev indgået en fremlejeaftale, som i det væsentlige
  lagde  sig   op  ad   den  lejeaftale,     der   var   indgået   mellem
  udlejer og sagsøgeren, og at sagsøgeren ifølge lejeaftalen
  havde ret til afståelse. lejemålet var uopsigeligt indtil
  2013.  sagsøgte   betalte    ikke   huslejen    for   april   2002,  og
  lejemålet blev som følge heraf ophævet over for sagsøgeren
  ved  brev   af  29.   april   2002.    sagsøgte    blev   taget   under
  konkursbehandling     den   12.   august    2002.    der   blev   efter
  ophævelsen af lejemålet indgået en aftale mellem udlejer og
  sagsøgte, hvorefter sagsøgte forblev i lejemålet indtil den
  26. august 2002. sagsøgte betalte leje for perioden 1. april
  2002 – 26. august 2002. udlejer har ikke anmeldt noget krav
  over for sagsøgeren, som blev taget under konkursbehandling
  den 9. maj 2003. det fremgår ikke af sagen, hvad der er sket
  med lejemålet efter sagsøgtes ryddeliggørelse ultimo august
  2002.
  indledningsvist     bemærkes,    at    sagsøgtes     fremsættelse    af
  påstanden   om  afvisning    må   anses    for   fremsat   allerede   i
  sagsøgtes   duplik   den   21.   juli   2006,    hvorfor   sagsøgerens
  protest imod sagsøgtes nedlæggelse af påstanden om afvisning
  ikke tages til følge.
  henset til den af konkursen følgende ændring af forholdene
  samt     til      det      almindelige         lighedsprincip       ved
                               - 15 –
konkursbehandling,      finder     konkurslovens       §     61    om
konkursregulering, analog anvendelse, selvom lejemålet blev
ophævet, før sagsøgte blev taget under konkursbehandling.
henset til længden af uopsigeligheden ifølge lejeaftalen –
indtil 2013 - samt til lejemålets karakter efter de afgivne
forklaringer    som   værende   et   sædvanligt     erhvervslejemål
beliggende i holte, findes erhvervslejelovens udgangspunkt om
et opsigelsesvarsel på 3 måneder at finde anvendelse ved
konkursregulering efter konkurslovens § 61, stk. 1, 1. pkt.
erstatning i henhold til konkurslovens § 61, stk. 3, kan ikke
fastsættes højere end det tab, sagsøgeren ville have kunne
kræve   erstattet   efter   almindelige    regler.    sagsøgte    har
ubestridt betalt leje frem til august 2002, og udlejer har
ikke   på nuværende   tidspunkt   fremsat   noget    krav   over  for
sagsøgeren.   sagsøgeren   har  ikke   under   denne    sag   hverken
dokumenteret eller endsige godtgjort, at der er lidt noget
tab  overhovedet.    sagsøgeren   har   henvist   til    værdien   af
afståelsesretten, men er ikke fremkommet med dokumentation
for   noget  tab.   hertil   kommer,   at   der   i   et   eventuelt
erstatningsopgør vil skulle tages hensyn til andre momenter,
som ikke er inddraget i denne sag.
vedrørende sagsøgerens subsidiære påstand er denne betinget
af, at udlejer fremsætter et krav over for sagsøgeren. henset
til, at der er forløbet snart 5 år fra lejemålet blev ophævet
uden, at udlejer har fremsat eller varslet fremsættelse af
noget krav, og da der ikke er særlige omstændigheder, der
giver anledning til at få påkendt et betinget krav, findes
sagsøgerens subsidiære påstand at være af så uvis karakter,
at påstanden ikke kan tages under påkendelse.
sagsøgte frifindes derfor.
idet sagsøgte får fuldt medhold, skal sagsøgeren inden 14
dage betale 87.580 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte som
angivet nedenfor.
                                 - 16 –
                     thi kendes for ret:
sagsøgte, imerco holte aps under konkurs, frifindes.
inden 14 dage betaler sagsøgeren, afviklingsselskabet invest
af 16. april 2002 a/s under konkurs, i sagsomkostninger til
sagsøgte 87.580 kr., hvoraf 7.580 kr. dækker retsafgiften, og
80.000 kr. dækker udgiften til advokatbistand.
                       jette-marie sonne
                                 (sign.)
                              ___ ___ ___
                   udskriftens rigtighed bekræftes
                   p.j.v. sø- og handelsretten, den
