                       højesterets kendelse
                         afsagt mandag den 16. august 2010
sag 11/2010
pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s
(advokat jakob stilling)
mod
scandinavian securities aps
(advokat sv. falk-rønne)
i tidligere instanser er truffet afgørelse af fogedretten i glostrup den 26. august 2009 og af
østre landsrets 6. afdeling den 2. oktober 2009.
i påkendelsen har deltaget fem dommere: torben melchior, peter blok, børge dahl, poul
dahl jensen og henrik waaben.
påstande
kærende, pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s, har nedlagt følgende påstande:
påstand 1:
indkærede, scandinavian securities aps, skal som auktionskøber anerkende, at selskabet ikke
er berettiget til at overtage restgælden på pantebrevsselskabets pantebrev på 1. prioriteten i
ejendommen mårkærvej 11, 2630 tåstrup, og at pantebrevsselskabet har været berettiget til at
kræve det fulde pantsikrede beløb på 1. prioritetspantebrevet, 22.797.693,03 kr., indfriet.
påstand 2:
scandinavian securities skal anerkende, at sikkerhedsstillelsen efter auktionsvilkårene for
opfyldelsen af buddet i forhold til pantebrevsselskabets 1. prioritetspantebrev skal beregnes
med ¼ af ejerpantebrevets pålydende eller 5.676.923,25 kr.
                                                 - 2 -
scandinavian securities har påstået stadfæstelse.
scandinavian securities har – for det tilfælde, at højesteret giver pantebrevsselskabet med-
hold i påstand 1 – nedlagt påstand om, at pantebrevsselskabet skal anerkende, at indfrielses-
fristen på 6 måneder i henhold til auktionsvilkårene skal regnes fra datoen for højesterets af-
gørelse, og at sikkerhedsstillelsen skal forblive 2.828.000 kr.
pantebrevsselskabet har påstået frifindelse for scandinavian securities’ selvstændige påstand.
supplerende sagsfremstilling
på ejerpantebrevets side 1 er indsat følgende opsigelsesvilkår:
”opsigelse: nærværende pantebrev kan til enhver tid opsiges af kreditor eller af debitor med
               14 dages varsel.”
ejerpantebrevet er ved håndpantsætning og senere tinglyst underpantsætning stillet til sikker-
hed for et underliggende låneforhold med et lånebeløb på 22,7 mio. kr., som er nærmere re-
guleret i låneaftale af 30. januar 2006. denne låneaftale indeholder bl.a. følgende vilkår:
       ”2. rente- og afdragsvilkår
       lånet forrentes fra udbetalingstidspunktet gennem en variabel rente svarende til 12 må-
       neders cibor + 2,00 % p.a. af den til enhver tid værende restgæld… den årlige rente
       betales over 4 terminer hver den 11.03, 11.06, 11.09 & 11.12 første gang 11.03.2006.
       …
       lånet forfalder til indfrielse til kurs 100,00 den 11.12.2016.
       3. opsigelse
       …
       långiver er alene berettiget til at kræve nærværende låneaftale øjeblikkeligt indfriet jf.
       bestemmelserne i afsnit 7.
       …
       5. sikkerhedsstillelse
       til sikkerhed for låneaftalen, herunder overholdelse af samtlige forpligtelser overfor
       långiver, giver låntager långiver primær håndpant i
       ejerpantebrev kr. 24.000.000,00 med 1. prioritets panteret i ejendommen matr.nr. 10 e
       høje taastrup by, taastrup nykirke beliggende mårkærvej 11, 2630 tåstrup.
                                                 - 3 -
       …
       sikkerheder stillet af låntager tjener tillige til sikkerhed for enhver anden forpligtelse,
       som låntager ved egen medvirken har eller måtte få overfor långiver.
       …
       7. misligholdelse
       långiver kan kræve lånet indfriet øjeblikkeligt ved misligholdelse. som misligholdelse
       betragtes manglende opfyldelse af de herunder anførte bestemmelser a-j.
       …
       f. hvis den i afsnit 5 nævnte ejendom sælges, eller der sker ændringer i låntagers eller
       de kautionerende selskabers ejerstruktur.
       …”
anbringender
pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s har anført, at det i teori og praksis er antaget, at gæld,
for hvilken der er stillet sikkerhed ved håndpant i et ejerpantebrev, ikke kan kræves overtaget
af auktionskøber på en tvangsauktion. tvangsauktionsklausulen i pkt. 10 i justitsministeriets
pantebrevsformular a regulerer ikke spørgsmålet om gældsovertagelse på et lån sikret ved et
ejerpantebrev. forfaldsbestemmelserne i det underliggende låneforhold samt ejerpantebrevets
individuelle tekst, hvorefter der gælder en generel gensidig adgang til opsigelse med 14 dages
varsel, fører også til, at der ikke kan kræves gældsovertagelse. det er uden betydning, at den i
allongen til ejerpantebrevet aftalte fravigelse af tvangsauktionsklausulen ikke måtte kunne
påberåbes over for efterstående panthavere som følge af tinglysningslovens § 40, stk. 6.
auktionsvilkårenes betalingsfrist på 6 måneder fra auktionsdagen er udløbet, og der er ikke
hjemmel til at fastsætte en længere frist.
scandinavian securities aps har anført, at det underliggende gældsforhold ikke er af en ka-
rakter, som gør gældsovertagelse umulig. tvangsauktionsklausulen i pantebrevsformular a
pkt. 10 må derfor have virkning efter sit indhold, medmindre den er gyldigt fraveget, også når
der er tale om et ejerpantebrev, jf. herved formulartvangen efter tinglysningslovens § 50 f. da
pantebrevsselskabet ikke har iagttaget tinglysningslovens § 40, stk. 6, i forhold til scandina-
vian securities, kan allongen ikke påberåbes.
spørgsmålet om, hvorvidt pantebrevsselskabet kan opsige det underliggende gældsforhold
efter tvangsauktionsklausulens udnyttelse, bør ikke afgøres af højesteret som første instans.
                                                - 4 -
under alle omstændigheder kan tvangsauktionsklausulen ikke tilsidesættes ved en utinglyst
aftale mellem debitor og håndpanthaver og må efter sit indhold gælde forud for opsigelsesbe-
stemmelsen på 14 dage i ejerpantebrevet. pantebrevsselskabet kan ikke som håndpanthaver
støtte ret på opsigelsesbestemmelsen i ejerpantebrevets individuelle vilkår, da denne ret til-
kommer kreditor. hertil kommer, at pantebrevsselskabet har fraskrevet sig anden adgang til
opsigelse, end hvad der fremgår af den underliggende låneaftales pkt. 7, jf. aftalens pkt. 3.
til støtte for sin selvstændige påstand har scandinavian securities anført, at betalingsfristen
på 6 måneder i henhold til auktionsvilkårene er udløbet. sagsbehandlingstiden gør det nød-
vendigt og rimeligt at forlænge fristen.
højesterets begrundelse og resultat
tre dommere – torben melchior, poul dahl jensen og henrik waaben – udtaler:
sagens hovedspørgsmål er, om indholdet af ejerpantebrevet fører til, at pantebrevsselskabet af
2. juni 2009 a/s er forpligtet til at lade lånet blive indestående i tilfælde af tvangssalg af den
ejendom, som ejerpantebrevet giver pant i, eller om selskabet er berettiget til at kræve lånet
indfriet i denne situation.
ejerpantebrevet er oprettet på justitsministeriets pantebrevsformular a, som i pkt. 10 (nu pkt.
9) indeholder en bestemmelse om, at pantebrevet, medmindre andet er aftalt, forbliver inde-
stående i ejendommen i tilfælde af tvangsauktion (en tvangsauktionsklausul). ved allonge
tinglyst den 23. marts 2007 er tvangsauktionsklausulen ophævet, men denne ophævelse kan af
de grunde, landsretten har anført, ikke påberåbes over for scandinavian securities aps.
ejerpantebrevet indeholder endvidere et individuelt aftalt vilkår om, at pantebrevet til enhver
tid kan opsiges af kreditor eller af debitor med 14 dages varsel.
denne opsigelsesbestemmelse må forstås således, at kreditor uanset tvangsauktionsklausulen
har forbeholdt sig ret til at opsige pantebrevet i tilfælde af tvangsauktion og kræve det pant-
sikrede lån indfriet, medmindre andet er aftalt i den underliggende låneaftale. opsigelsesbe-
stemmelsen kan således reelt sætte tvangsauktionsklausulen ud af kraft, jf. herved betænkning
nr. 800/1977 om tvangsauktion over fast ejendom, side 38.
                                                 - 5 -
efter den underliggende låneaftale af 30. januar 2006 har pantebrevsselskabet adgang til at
kræve lånet indfriet, hvis den pågældende ejendom sælges, jf. låneaftalens afsnit 7 f.
på den anførte baggrund finder vi, at tvangsauktionsklausulen i ejerpantebrevet ikke giver
scandinavian securities ret til at overtage lånet. pantebrevsselskabet er herefter berettiget til
at kræve lånet indfriet, og vi stemmer derfor for at tage pantebrevsselskabets påstand 1 til
følge.
dommerne peter blok og børge dahl udtaler:
et almindeligt pantebrev i fast ejendom indeholder bestemmelser om såvel gældsforhold som
panteret mellem pantsætter og panthaver. et ejerpantebrev, hvorved en ejendoms ejer giver
sig selv pant i ejendommen for et bestemt beløb, er derimod ikke i sig selv bærer af nogen for-
dring – dets funktion er alene at muliggøre etablering af en panteret for et angivet maksimum-
beløb til sikkerhed for et underliggende gældsforhold, som i første række reguleres af den
underliggende låne- eller kreditaftale. det er således vilkårene for det underliggende gælds-
forhold, som er styrende for gældens forrentning og afvikling, herunder adgangen til opsi-
gelse. vilkår i et ejerpantebrev om forrentning, opsigelse og lignende kan derfor som
udgangspunkt ikke anses for at være af betydning for det underliggende gældsforhold. de kan
således som udgangspunkt hverken i forholdet mellem panthaver og pantsætter eller i forhol-
det til andre panthavere tillægges retsvirkning efter deres indhold i strid med, hvad der sær-
skilt er aftalt i det underliggende gældsforhold, jf. herved for så vidt angår ejerpantebreves
vilkår om forrentning af pantebrevet højesterets dom af 26. oktober 1992 (ufr 1992 s. 978).
et ejerpantebrev i fast ejendom skal ligesom et almindeligt pantebrev i henhold til § 22, stk. 1,
i bekendtgørelse nr. 834 af 3. september 2009 om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) in-
deholde ”almindelige betingelser (a)” medtaget som bilag 1 til bekendtgørelsen, herunder
vilkår om, at kapitalen ikke forfalder ved ejerskifte, ”medmindre andet er vedtaget i pantebre-
vet” (pkt. 7, tidligere pkt. 8), og at pantebrevet i tilfælde af tvangsauktion mod betaling af re-
stancer og øvrige forfaldne ydelser forbliver indestående i ejendommen, ”medmindre andet er
aftalt” (pkt. 9, tidligere pkt. 10). fravigelse af de almindelige betingelser kan efter bekendtgø-
relsens § 23, stk. 2, kun ske, når fravigelserne gengives under ”særlige bestemmelser”.
                                                - 6 -
det følger imidlertid af det, vi har anført foran, at ejerpantebreve skal forstås under hensyn til
deres alment kendte og anerkendte funktion og til dels fiktive karakter med respekt af, hvad
der er aftalt om gælden i det underliggende forhold. spørgsmålet om forfald eller gældsover-
tagelse ved ejerskifte, herunder tvangsauktion, skal i overensstemmelse hermed som ud-
gangspunkt afgøres efter vilkårene i den underliggende gældsaftale.
i det foreliggende tilfælde fremgår det udtrykkeligt af afsnit 7 f i den underliggende låneaf-
tale, at gælden forfalder, hvis ejendommen sælges, hvilket også må omfatte salg på tvangs-
auktion.
med denne begrundelse stemmer vi som flertallet for at tage pantebrevsselskabets påstand 1
til følge.
samtlige dommere udtaler herefter:
der er ikke grundlag for at forlænge den betalingsfrist på 6 måneder regnet fra auktionens
slutning, som følger af auktionsvilkårene. pantebrevsselskabet frifindes derfor for scandina-
vian securities’ selvstændige påstand herom.
da auktionsvilkårenes betalingsfrist på nuværende tidspunkt er udløbet, er der ikke anledning
til at pålægge scandinavian securities at forhøje den stillede sikkerhed for betalingen. scan-
dinavian securities frifindes derfor for pantebrevsselskabets påstand herom.
                                        thi bestemmes:
scandinavian securities aps skal anerkende, at selskabet ikke er berettiget til at overtage
restgælden på pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s’ pantebrev på 1. prioriteten i ejen-
dommen mårkærvej 11, 2630 tåstrup, og at pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s har væ-
ret berettiget til at kræve det fulde pantsikrede beløb på pantebrevet, 22.707.693,03 kr., ind-
friet.
                                              - 7 -
scandinavian securities aps frifindes for pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s’ påstand
om forhøjelse af sikkerhedsstillelsen, og pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s frifindes for
scandinavian securities aps’ påstand om forlængelse af indfrielsesfristen.
i kæremålsomkostninger for landsret og højesteret skal scandinavian securities aps betale
10.000 kr. til pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s. beløbet skal betales inden 14 dage ef-
ter denne højesteretskendelses afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
kæremålsafgiften tilbagebetales til pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 a/s.
