                                               dom
afsagt den 16. februar 2018 af østre landsrets 21. afdeling
(landsdommerne taber rasmussen, lone dahl frandsen og franjo stojanovski (kst.)).
21. afd. nr. b-642-17:
a m.fl.
(alle ved advokat kasper westberg)
mod
b v/statsaut. ejendomsmægler og valuar ”b”
(advokat anja ristorp heidelberg)
lyngby rets dom af 27. februar 2017 (bs 157-1281/2013) er anket af appellanterne, a m.fl.
med påstande som for byretten, således at indstævnte, b v/statsaut. ejendomsmægler og
valuar ”b”, til ... skal betale 787.962 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. september 2006,
til ... skal betale 626.052 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. september 2006, til ... skal
betale 777.168 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. juli 2006, til ... og ... skal betale
777.168 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. juni 2006, til ... skal betale 787.962 kr. med
tillæg af procesrente fra den 1. juni 2006 og til ...skal betale 1.214.310 kr. med tillæg af
procesrente fra den 1. juli 2006, alt til betaling sker.
appellanterne har subsidiært nedlagt påstande om betaling af procesrente fra den 10. april
2010 og mere subsidiært fra sagens anlæg til betaling sker.
b v/statsaut. ejendomsmægler og valuar ”b” har påstået stadfæstelse.
landsretten har samtidig med nærværende sag afsagt dom i ankesagen b-643-17 (a/b a mod
b v/c), der angår en tilsvarende problemstilling.
                                              - 2 -
supplerende oplysninger
der er for landsretten fremlagt en række nye bilag, herunder liste over valuarvurderinger
foretaget af b v/statsaut. ejendomsmægler og valuar ”b”, skøder mv. vedrørende ..., …, a/b
…, …, … og , huslejebudgetter fra forskellige andelsboligforeninger og årsrapporter for 2014
og 2015 for a/b ….
ved landsrettens kendelse af 5. december 2017 blev appellanternes anmodning om nyt syn og
skøn ved anden skønsmand samt indstævntes anmodning om sagkyndig bevisførelse ved
responsum af 18. januar 2017 fra dansk ejendomsmæglerforenings responsumudvalg og
spørgsmål til dansk ejendomsmæglerforenings responsumudvalg ikke taget til følge.
forklaringer
der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af ”b” og skønsmand h.
”b” har supplerende forklaret blandt andet, at han gennem en årrække har foretaget
valuarvurderinger for 226 forskellige andelsboligforeninger. nærværende sag er den eneste
retssag, som han har været involveret i.
en langsigtet investor har interesse i ejendommens drift, mens en kortsigtet investor ude-
lukkende har interesse i ejendommens salgsværdi.
ved sammenligning af ejendomme skal der altid foretages en korrektion, så ejendommene er
sammenlignelige med hensyn til f.eks. beliggenhed, ejendommens stand, udstyr mv. man kan
ikke finde ejendomme, der er fuldstændig ens. hvis han havde kendskab til enhver detalje
vedrørende en ejendom, ville det være muligt at foretage en sammenligning. herudover skal
man tillige have kendskab til, hvad der ligger til grund for lejefastsættelsen.
han har til brug for appellanterne udarbejdet oversigten over de 70 valuarvurderinger, som
han har foretaget i 2005 og 2006. han har derfor kun medtaget kvadratmeterprisen og ikke
afkastprocenten. det er ikke ensbetydende med, at afkastprocenten ikke har haft betydning. i
2006 ”stak markedet fuldstændig af”, og omsætningen var eksplosiv, hvilket beroede på
”bytteklubberne”. priserne steg med 25-50 % fra 31. december 2005 og frem til slutningen af
2006. det var ikke nødvendigvis alene på grund af den generelle prisudvikling, at priserne
                                                - 3 -
steg. ved vurderingen af prisstigningerne skal man således også tage højde for de enkelte
ejendommes individuelle forhold.
han fastholder, at det anvendte vurderingsprincip, var den rigtige måde at gøre det på.
ved vurderingen af nærværende ejendom har han inddraget udviklingen i de enkelte drifts-
udgifter ud fra et omkostningsbestemt lejebudget med tal fra 1999 og 2006, som han modtog
fra administrator. heraf fremgår blandt andet en udgiftspost til indvendig vedligeholdelse på
160.765 kr., som skønsmanden ikke har medtaget i sin vurdering. den indvendige
vedligeholdelse er dog omkostningsneutral, så denne post har ikke betydning for vurderingen.
det omkostningsbestemte lejebudget viser den leje, som man lovligt kunne opkræve. han har
i sin vurdering anvendt den omkostningsbestemte leje, hvilket skønsmanden ikke har. det er
dette forhold, der i det væsentlige fører til forskellen i hans og skønsmandens vurderinger, da
det har stor betydning for vurderingen, hvad de samlede lejeindtægter og driftsudgifter udgør.
han har beregnet nettolejen til 571.355,64 kr., mens skønsmanden har opgjort nettolejen til
747.003 kr. hvis man anvender en nettoleje på 571.355,64 kr., kommer man frem til en værdi
på 39.988.376,02 kr., hvilket han har rundet op til 40 mio. kr. han er uenig i skønsmandens
opgørelse af lejen, da det ikke var den leje, man lovligt kunne opkræve. skønsmanden har
tillagt en lejeindtægt på 110.392 kr., hvilket der ikke var belæg for. herudover var der en
forskel vedrørende lejeindtægt for parkeringspladser.
ved vurderingen af ejendommens værdi har han tillige inddraget sit kendskab til porteføljen
af 226 boligudlejningsejendomme, herunder blandt andet ejendommen …. han har også taget
hensyn til den offentlige vurdering for 2005, men det er ikke tillagt nogen større vægt. den
offentlige vurdering for 2006 kom først til hans kendskab i 2007. den offentlige vurdering er
baseret på faktiske handler i markedet, hvor man anslår kvadratmeterpriser og så ganger op.
de offentlige vurderinger blev i 2006 pustet op på grund af handler i ”bytteklubben”. det er
derfor hans opfattelse, at de offentlige vurderinger for denne periode ikke var retvisende. som
valuar vil man aldrig nå til samme vurdering som den offentlige vurdering, da der anvendes
forskellige principper. der er derfor ingen sammenhæng mellem en valuarvurdering og den
offentlige vurdering.
                                              - 4 -
i efteråret 2002 blev han anmodet om at vurdere værdien af enkelte ejendomme, herunder af
…. af slutsedlen fra 8. maj 2006 fremgår, at der fra 2002 til 2006 har været en væsentlig
lejeforøgelse, og af salgsprospektet fremgår det tydeligt, at denne merleje skyldes, at flere
lejemål er blevet moderniseret. den pågældende merleje svarer til en forhøjelse af prisen med
30 mio. kr. det er ikke oplyst, hvilke forbedringer der er foretaget på ejendommen.
de af appellanterne opgjorte tal i listen over forskellige ejendomme mangler underliggende
data. det er derfor vanskeligt at bruge oversigten. det fremgår dog klart, at den angivne
kvadratmeterpris vedrørende ejendommen på … er helt skæv. ved nærmere undersøgelse kan
det konstateres, at ejendommen er opdelt på forskellige matrikelnumre, og at arealet er
væsentligt større.
når man vurderer efter afkastprincippet, har ejendommens vedligeholdelsesstand stor be-
tydning. en fuldt moderniseret ejendom vil have en højere afkastprocent, da der ikke vil være
udviklingspotentiale for investor. i 2006 ville afkastgraden for en fuldt moderniseret ejendom
blive forøget med ca. 1 % i forhold til en umoderniseret ejendom.
ejendommen x var umoderniseret. der gælder ikke noget væsentlighedskriterium i forhold til
den lovligt opkrævede leje.
han har ikke drøftet sagen med skønsmand h. han har heller ikke tilsendt ekstrakten eller
bilag til skønsmanden.
skønsmand h har supplerende forklaret blandt andet, at der var handler i 2005, men at der
ikke var mange sammenlignelige handler. hun fastholder sit svar på spørgsmål e. hun
anvendte kvadratmeterprincippet i stedet for afkastprincippet. principielt er der tale om to
forskellige regnemetoder, som burde give det samme resultat. når hun foretager en beregning,
ser hun også på, hvordan afkastet er i forhold til kvadratmeterpris. det ene kan ikke stå uden
det andet. i salgsopstillinger vedrørende udlejningsejendomme oplyser man altid
afkastprocenten. det har betydning for afkastprocenten, om en ejendom er moderniseret eller
ej. for en ikke moderniseret ejendom vil afkastet være lavere, da der er et fremadrettet
potentiale for investor. for en fuldt moderniseret ejendom i 2005/2006 ville afkastprocenten
                                               - 5 -
være ca. 3,5 til 4. hvis der er tale om en ren omk-ejendom, vil det være sædvanligt med en
afkastprocent på 1,2 til 1,4 for en umoderniseret ejendom.
hvis der er erhverv i en udlejningsejendom, foretager man en differentieret afkastberegning.
hvis man har en delvis moderniseret ejendom, kan man beregne en afkastprocent for
henholdsvis den moderniserede og den umoderniserede del.
ejendommens værdi har også betydning, da køberskaren vil falde, jo højere ejendomsværdien
er.
ved vurderingen har hun inddraget de ejendomme, der fremgår af ”oversigt over reference
ejendomme”. hvis man kan regne baglæns ud fra de eksakte tal og oplysninger, kan man godt
sammenligne en moderniseret ejendom med en umodernisereret ejendom. for så vidt angår
… var der en høj gennemsnitsleje, da størstedelen af lejlighederne var moderniserede. hun
har ikke beregnet afkastprocenten for den moderniserede del. hun kan ikke svare på, hvad
denne afkastprocent ville udgøre.
hun har ikke besigtiget ejendommen på …, men hun havde oplysninger om, at ejendommen
var blevet byfornyet. hun kan ikke udtale sig om ejendommens stand ud fra det foreviste
fotografi. hun synes, at handlen i foråret 2005 virker lidt pudsig.
for så vidt angår ejendommen på … har hun inddraget handlen i februar 2005. hun har ikke
anvendt den seneste handel, da k var involveret heri.
med hensyn til ejendommen … har hun ligeledes anvendt handler fra februar og juli 2005.
ejendommen på … var ikke sammenlignelig med nærværende ejendom. ejendommen på …
er indgået i et eller andet omfang. ejendommen på emdrupvej er indirekte sammenlignelig
for at illustrere et niveau, og ejendommen har også indgået i vurderingen.
ejendommene på … og … kunne ikke anvendes på grund af deres beliggenhed, og disse
ejendomme indgår derfor ikke i vurderingen. ejendommen på … er heller ikke indgået i
vurderingen. det skyldes, at ejendommen på x er et meget billigere byggeri end ejendommen
                                               - 6 -
på …. herudover er ejendommen på x opført i gule mursten og tagpap, mens ejendommen på
… er opført i røde mursten og tegltag. det er forhold, der har stor betydning for vurderingen.
hertil kommer, at investorer generelt foretrækker røde mursten frem for gule mursten. hun
kan ikke sige, hvilken indflydelse murstenene har for opgørelsen af kvadratmeterprisen.
ejendommen på … minder mere om ejendommen på x.
ejendommen … er et eksempel på en af ”fantasterne”, og værdien af denne ejendom kan ikke
anses for at være reel. i juni 2009 har hun vurdereret ejendommen …. hun har anvendt
samme metode som i nærværende sag. der er stor forskel på ejerlejligheder og
udlejningsejendomme, og hun foretager derfor normalt ikke vurderinger ud fra
ejerlejlighedspriser. … er et enkeltstående tilfælde, hvor hun har inddraget
ejerlejlighedspriser. årsagen hertil var, at markedet i juni 2009 var præget af finanskrisen, og
at der ikke var nogen handler med boligudlejningsejendomme. i 2006 var markedet for
boligudlejningsejendomme derimod godt, og priserne toppede frem til begyndelsen af 2007. i
2006 var der det største antal handler.
når hun foretager en vurdering, har det en vis betydning, at ejendommen er handlet til en pris,
der er dobbelt så høj. hvis dette ikke havde været tilfældet, havde hun nok vurderet ejen-
dommen endnu lavere. ejendommen på … gav mere end dobbelt så højt et afkast som
ejendommen på x.
hun har ikke beregnet en afkastprocent for ejendommen …, hvor kvadratmeterprisen var
vurderet til 15.500 kr.
ved vurderingen af ejendommen på x har hun ikke inddraget ejerlejlighedspriser, og hun har
derfor ikke undersøgt ejerlejlighedsmarkedet i 2005. ejendommen på x var i nogenlunde
stand uden at være topmoderniseret. hun fastholder, at 12.000-14.000 kr./m2 var en korrekt
pris.
som valuar bruger man ikke offentlige vurderinger til noget, da disse vurderinger beror på et
uholdbart grundlag. en offentlig vurdering på 80 mio. kr. vil derfor ikke føre til en højere
vurdering. i 2018 er det forbundet med usikkerhed at fastsætte en eksakt værdi for en ejendom
i 2005/2006. hun har derfor angivet et interval.
                                                - 7 -
den af appellanterne udarbejdede oversigt over referenceejendomme er ikke fyldestgørende,
da der ikke er tilstrækkelig oplysninger. der mangler blandt andet oplysninger om leje og
driftsudgifter mv. man skal have et ”dybere” grundlag for at kunne foretage en sam-
menligning af ejendomme.
forevist matrikelkort over ejendommen … allé har skønsmanden forklaret, at et garageareal
på en grund har betydning for en investor og for ejendommens pris, da arealet eventuel kan
bebygges. forevist skøde vedrørende samme ejendom har skønsmanden forklaret, at
grundværdien er meget høj, hvilket tyder på, at der må være en byggeret. hun har ikke
kendskab til, om der var en byggeret på det pågældende garageareal.
forevist endeligt skøde og tingbogsattest for ejendommen …, hvoraf fremgår, at arealet er
reduceret fra 1432 m2 til 731 m2, har skønsmanden forklaret, at en mulighed for frastykning
også altid vil have betydning for ejendommens værdi. hvis der er frasolgt et areal på ca. 700
m2, vil det have betydning for ejendommens værdi.
for så vidt angår appellanternes oversigt over handlede ejendomme i forhold til den offentlige
vurdering har det betydning for værdifastsættelsen, hvornår ejendommen er blevet handlet i
2005 og 2006. i den periode skulle man nærmest opgøre det måned for måned. prisstigningen
var størst i 2006, hvor priserne steg med ca. 20 %. det hele gik så hurtigt, og priserne kunne
stige markant inden for et kvartal.
procedure
parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har
procederet i overensstemmelse hermed.
landsrettens begrundelse og resultat
på tidspunktet for vurderingen pr. 31. december 2005 indeholdt andelsboligforeningsloven
også bestemmelsen i § 5, stk. 1, der maksimerer prisen ved overdragelse af en andel i en
andelsbolig med tilknyttet ret til en bolig, idet prisen ikke må overstige, hvad blandt andet
værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan betinge. efter den dagældende
bestemmelse i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, kunne man ved opgørelsen af
                                                - 8 -
foreningens formue blandt andet ansætte ejendommen til den kontante handelsværdi som
udlejningsejendom, jf. stk. 2, litra b. ifølge litra b, der fik sin nuværende formulering ved lov
nr. 379 af 20. maj 1992, skal kontantvurderingen foretages af en valuar og må ikke være mere
end 18 måneder gammel. derudover indeholder stk. 2, litra b, eller forarbejderne hertil ikke
nærmere bestemmelser om værdiansættelsen af foreningens ejendom, herunder om
kontantvurderingen skal ske efter særlige principper.
i en af dansk ejendomsmæglerforening udarbejdet vejledning om vurdering af andels-
boligforeningers ejendomme efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, der er
oprettet den 27. december 2005 og revideret den 27. februar 2006, og som forinden havde
været forelagt økonomi- og erhvervsministeriet, er det blandt andet angivet, at ejendommen
skal vurderes som en udlejningsejendom, og at man skal anvende den leje, der lovligt ville
kunne opkræves. der er ikke angivet særlige principper for vurderingen.
b v/statsaut. ejendomsmægler og valuar ”b” vurderede den omhandlede ejendoms kontante
handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31. december 2005 til 40 mio. kr., og det lægges
efter ”b”s forklaring til grund, at han som beregningsmetode har anvendt afkastprincippet.
spørgsmålet er, om denne vurdering havde karakter af et fejlskøn, herunder om der var fejl og
mangler ved vurderingen. i den forbindelse har appellanterne gjort gældende, at skønsmand h
ved de afgivne skønserklæringer har begået sådanne fejl, at skønserklæringerne må
tilsidesættes.
skønsmand h har den 7. maj 2013 vurderet ejendommens kontante handelsværdi som udlej-
ningsejendom pr. 31. december 2005 til at være i et interval mellem 52,4 mio. kr. og 60,8
mio. kr., og hun har blandt andet forklaret, at hun som beregningsmetode har taget
udgangspunkt i kvadratmeterprincippet, ligesom hun nærmere har uddybet de afgivne
skønserklæringer, herunder inddragelsen af referenceejendomme.
også efter bevisførelsen for landsretten tiltrædes det, at der ikke er grundlag for at fastslå, at
skønsmand h har begået faglige fejl, og at der således heller ikke er grundlag for at
tilsidesætte skønserklæringerne eller skønsmandens forklaring, der herefter kan tillægges
                                                        - 9 -
betydning ved vurderingen af, om b v/statsaut. ejendomsmægler og valuar ”b” har pådraget
sig erstatningsansvar.
efter bevisførelsen lægges det endvidere til grund, at vurderingen af en boligudlejnings-
ejendom med et større antal lejligheder som den foreliggende generelt er forbundet med en vis
usikkerhed, at markedet i perioden 2005 og 2006 var atypisk og præget af en særdeles stor, til
dels spekulativ omsætning af boligudlejningsejendomme med stigende priser til følge, og at
handlen med boligudlejningsejendomme i storkøbenhavn derefter i en årrække faldt kraftigt.
det kan ikke anses for ansvarspådragende, at skønsmand h og b v/statsaut. ejendomsmægler
og valuar ”b” har anvendt to forskellige vurderingsprincipper, henholdsvis en kva-
dratmeterpris og et afkastprincip. efter bevisførelsen lægges det til grund, at afkastprincippet
blev anvendt af flere andre valuarer og skønsmænd, og der er ikke grundlag for at fastslå, at
afkastprincippet ikke kunne eller måtte anvendes.
på denne baggrund og i øvrigt af de grunde, der er anført af byretten, tiltræder landsretten, at
det ikke er godtgjort, at b v/statsaut. ejendomsmægler og valuar ”b”s vurdering af
ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31. december 2005 til 40 mio. kr. har
afveget fra, hvad der var fagligt forsvarligt.
herefter tiltræder landsretten, at b v/statsaut. ejendomsmægler og valuar ”b” er frifundet.
landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
efter sagens udfald skal ..., ..., ..., ..., ..., ... og ... in solidum til b v/statsaut. ejendomsmægler
og valuar ”b” betale sagsomkostninger for landsretten med i alt 175.000 kr. beløbet er til
dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms, og der er ved fastsættelsen heraf ud over
sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og betydning. herudover skal ..., ..., ..., ..., ..., ...
og ...afholde udgiften til afhjemling af skønsmand h.
                                       t h i k e n d e s f o r r e t:
byrettens dom stadfæstes.
                                              - 10 -
i sagsomkostninger for landsretten skal ..., ..., ..., ..., ..., ... og ...in solidum betale 175.000 kr.
til b v/statsaut. ejendomsmægler og valuar ”b”.
det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
