 retten pa frederiksberg
udskrift af dombogen
dom
afsagt den 10. august 2016 i sag nr. bs j-76612015
skatteministeriet
nicolai eigtveds gade 28
 1402 ksbenhavn k
mod
strandhuset aps
postboks 930
martinsvej 8. st.
 1926 frederiksberg c
sagens baggrund og parternes pflstande
denne sag er behandlet af tre dommere,     jf. retsplejelovens $ 12, stk.           3
sagen, der er anlagt den 29. april 2015. drejer sig om, hvorvidt sagsogte.
strandhuset aps, har veret berettiget til at overdrage ejendommen hyllin-
gebjergvej 70,3360 liseleje til svend petersen til en handelspris pi
5.000.000 kr., svarende til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.
parterne er enige om. at sagsogte og svend petersen er interesseforbundne
parter, og siledes omfattet af ligningslovens $ 2, stk. i om handel pi arm-
slrengdevilkar. der er i sagen endvidere sporgsmil om. hvorvidt der i han-
delsprisen kan ske fradrag for verdien af en deklaration. der er tinglyst pa
ejendommen den 19. juli 1994. nir ejendommen overdrages til rettighedsha-
veren.
sagsogeren, skatteministeriet, har nedlagt pistand om. at sagsogte skal aner-
kende, at selskabets sporgsmil i skats bindende svar af 29. aprtl2014 besva-
res med et "nej".
konsekvensen af, at sagssgeren m6tte f6 medhold i p6standen er. at ejen-
dommen hyllingebjergvej 70, 3360 liseleje. ikke kan overdrages fra sagsog-
te til svend petersen til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejen-
domsvurdering, endsige til en pris ph 4,3 mio. kr.
over for sagsogtes principale, mere subsidirere og mest subsidiere pistande
har sagsogeren nedlagt pistand om frifindelse.
sg5gglg., strandhuset aps, har principalt nedlagt pistand om. at sagsogeren
skal anerkende, at ejendommen hyllingebjergvej 70. 3360 liseleje. indtil den
29. juli 2015 kunne overdrages til svend petersen for 5.000.000 kr. med et af
retten opgjort fradrag for verdien af den af 19. juli 1994 tinglyste deklarati-
                                                            stm6l4l6-s0l-st0l-( t9{-1 1-l_0 t-ilr(nl\d20
                                                                                                        side 2/34
on
sagsogte har subsidiert nedlagt pistand om frifindelse
sagsogte har mere subsidirrt nedlagt pistand om. at sagsogeren skal aner-
kende, at overdragelse af ejendommen hyllingebjergvej 70, 3360 liseleje. til
svend petersen indtilden 29- juli 2015 kunne ske tilen af retten n&rrnere
fastsat pris, der er lavere end 10.000.000 kr.
sagsogte har mest subsidirrt nedlagt pistand om, at sagen hjemvises                     til for-
nyet behandling hos skat.
oplysningerne i sagen
denne dom indeholder ikke en fuldstendig sagsfremstilling,           jf.   retspleje-
lovens $ 218 a. stk. 3.
overdragelse af ejendommen 1994
ved endeligt skode af 19. juli 1994 overdrog svend petersen ejendommen
matr.nr. 15 o, melby by, melby, beliggende hyllingebjergvej 70, 3360
liseleje til sagsogte (dengang scsk 1794 aps) til en ksbesum pi 1.200.000
kr. en del af ksbesummen blev berigtiget ved en serskilt deklaration, der
blev vrerdiansat til 250.000 kr. deklarationen af i 9. juli 1994, der blev
tinglyst pi ejendommen, har bl.a. folgende ordlyd:
"[...]
som led i handelen mellem svend petersen, rormosevej 12,3520 farum og
scsk 1794 aps, hojbjerggirdsvej 49,2840 holte er der tillagt svend
petersen og efter hans dsd. hans evt. efterlevende regtefelle og/eller bsrn en
livsvarig opholds- og brugsret til nuverende hovedhus i hele juli maned hvert
6r. endvidere tillegges der ret til en uges benyttelse af hovedhuset regnet fra
onsdag for pflske til tirsdag efter piske begge dage incl.
t.l
petaleberettigede er alene svend petersen og efter hans dod hans
efterlevende kone og/eller born.
t...1"
anmodning om bindende svar
den 14. januar 2014 anmodede sagsogte skat om et bindende svar p6, om
sagsogte kunne overdrage ejendommen hyll ingebjergvej 7 0, 3360 liseleje.
matr.nr. l5 o" melby til svend petersen til en handelspris pi 4.300.000 kr.,
                                                            stixrrlt46-s0l-stot-k i 9trrlj 0l-mrllv)r0
                                                                                                               side 3/34
svarende  til handelsvrrdien.
i anmodningen hedder det bl.a. som folger:
"[...]ejendommen pitrnkes overdraget i henhold til tss-cirkulrere nr.
2000-5 af 15. marts 2000 om verdiansettelse af fast ejendom ved
overdragelse mellem interesseforbundne parter til den offentlige vurdering pi
overdragelsestidspunktet. den offentl i ge ej endomsvurdering andrager
5.150.000.
salgssummen er beregnet efter den seneste ejendomsvurdering i 201 i med
tilgang i 2013, med fradrag af vrerdi for opholds- og brugsretten pi
ejendommen. (beregning vedlegges som bilag). endvidere vedhgges
endeligt sksde med tilhsrende tinglyst deklaration ved selskabets ksb af
ejendommen.
vi skal derfor anmode skat om bindende forhindsbesked pa at strandhuset
aps som srlger og svend petersen, som ksber kan anvende en vrrdi ved
overdragelsen pi kr. 4.300.000.
sifremt skat ikke kan godkende verdien pi kr. 4.300.000. bedes skat
meddele til hvilken pris. overdragelsen kan foretages.
for en god ordens skyld skal det oplyses, at ejendommen ikke har                        vrret
ombygget siden den anfarte vurdering.
handelstidspunktet   vilvere omkring   den   l. marts 2014.[...]"
skats afgorelse
den 29. april2014 gav skat sagsogte folgende bindende svar:
"nej".
det fremgir af det bindende svar, at skat      til brug for afgorelsen anmodede
skats ejendomsvurdering om en udtalelse vedrsrende handelsverdien, idet
ejendommen var udtaget til irsomvurdering. det fremgir videre, at skats
ejendomsvurderi ng vurderede, at vrrd ien af ej endommen hyl i ingebj ergvej
70, 3360 liseleje den 12. marts 201 4 var 10.000.000 kr.
offentlige ejendomsvurderinger
det fremgir af skats vurderingsoplysninger for 201 i , at ejendommen
matr.nr. i 5 o. melby, hyllingebjergvej 70.3360 liseleje pr. i . oktober 20ll
havde en offentlig ejendomsvrerdi pa 5.1 50.000 kr. det fremgir tillige, at
ejendommen var udtaget til irsomvurdering.
                                                             std)6 i 446-5r' l -st0 i -x t rlrltl 0 t-m00-d20
                                                                                                                         side 4/34
af skats vurderingsoplysninger for 2013 fremgir det, at ejendommens
offentlige ejendomsverdi pr. l. oktober 201 i var blevet nedsat til 5.000.000
kr. ejendommen var ikke dette 6r udtaget til irsomvurdering.
landsskatterettens afgorelse
d    en 29 . j anuar 20 i 5 traf landsskatteretten folgende afgore lse        :
tl
   t
sagen vedrsrer et bindende svar p6 folgende sporgsmil
          "kan strandhuset aps overdrage ej endommen hyll in gebj ergvej
          70.3360 liseleje, matr. nr. l5 o, melby til svend petersen til en
          handelspris pi kontant 4.300.000 kr. svarende til
          handelsvrerdien"
skat har besvaret sporgsmilet med "nej"
landsskatteretten besvarer sporgsm6let med "nej", men bemarker, at den
seneste offentliggjorte vurdering kan finde anvendelse.
msde mv.
der har veret aflroldt msde med selskabets reprcsentant.
faktiske oplysninger
folgende fremg6r bl.a. af afsnittet "faktiske forhold" i skats bindende svar
af 29. april2014:
          "strandhuset ans (tidlisere navn: scsk 1794 ans):
          ejer af hyllingebjergvej 70, 3360 liseleje
          selskabets aktivitet: drift af ejendomme samt holdingselskab for
          underl iggende datterselskaber.
          kapitalejer (100 %): city apartment a/s. cvr-nr. 14 40 84 87.
          city apartment a/s:
          kapitalejere: b59153 gamle ege holding s.a. v/j. hansen (>                              5
         %) og svend petersen (> 5 %).
          strandhuset aps onsker at overdrage hyllingebjergvej 70,3360
         liseleje til svend petersen til en pris, der ligger under den
         seneste offentlige ejendomsvurdering       pr. i . oktober 201        i   .
         da ejendommen endvidere er udtaget til irsomvurdering, er
         skats ejendomsvurdering blevet bedt om en udtalelse
                                                                 stdr i 44h-$,  i _st0 l -li t ot-t1-l l l -mt[,-\rr2r.
                                                                                                               side 5/34
vedrsrende handelsverdien. som kan ligge               til grund for
besvarelsen af det stillede sporgsmil.
ejendomsvurderingen har - efter besigtigelse af ejendommen
den 12. marts 2014 - udtalt folgende:
handelsvrerdi
vi mener, vrrdien af ejendommen hyllingebjergvej 70, liseleje,
ejendomsnummer 260-004366 den 12. marts 2014 er
10.000.000 kr.
begrundelse
udtalelse om handelsvrrdien vedrsrende ejendommen
hy i i i ngebj ergvej 70. l ise lej e ej d. nr. 260 -00 43 66.
skat v/afd. kundeservice afgorelser og sanktioner har i
forbindelse med anmodning om bindende svar bedt
ejendomsvurderingen om en udtalelse af handelsprisen pa
ovennrvnte ejendom.
overdragelsen der pfltenkes at finde sted omkring marts 2014
skal ske mellem strandhuset aps og svend petersen som
aktionrr i moderselskabet city apartment a/s. overdragelsen
er mellem interesseforbundne parter og onskes overdraget til en
pris pi kr. 4.300.000, hvorfor der snskes svar p6. om
ejendommen kan overdrages til denne pris.
skat har besigtiget ejendommen 12. marts 2014
den offentlige ejendomsvurdering udgor pr. i . oktober 201                          i kr
5. r 50.000.
ejendomsvurderingen har vurderet handelsprisen marts 2014 al
udgore kr. 10.000.000
handelsprisen er fastsat ud fra en samlet vurdering af folgende.
- besigtigelsen
- prisniveauet    i omridet
- liebhaveriejendom
-ejendommens beliggenhed             i i rckke tilvandet
-bygningemes gode vedligeholdesmrssige stand og
beliggenhed med imponerende view til hav og strand.
- fremtidige udnyttelsesmuligheder af igangverende ombygning
af bygning 2 og3jf. bbr-meddelelsen.
- retablering og fiernelse af ulovligt pifort jord.
- risikomoment for udgifter ifm. stormskader.
-nedslag for sksnsusikkerhed l0 %.
                                                               s'l d16l4{-srl-s lrl-x lrl-l-1-l 0l-mrxr-v)lrl
                                                                                                                    side 6/34
handelsprisen kan specificeres sdledes, idet ejendommens
vagtede areal udgor 178 h,m og beregnet gennemsnitlig kvm
           nedenstdende                     kr. 68.762,
                                                                                                     afrundet
    beregnet                                   178 m2           x    kr                kr.12.240.000
   handelspris                                 68.762
   tillag byggearbejde                                                                 kr.             100.000
   nedslag                       for                                                  -kr.              200.000
   retablering
   nedslag                                                                            -kr.         1.000.000
   risikomoment
    i alt                                                                              kr. 1 1.140.000
    nedslag             10        %                                                   -kr.         1.114.a00
   usikkerhed
    i alt efter nedslag                                                                kr. 10.026.000
   afrundet                                                                            kr. 10.000.000
beregnet gennemsnitlig kvm. pris er foretaget ud fra
registrerede handelspriser hyllingevej 64 og hyllingevej 52a
samt udbudspriser vedr. hellebakkevej 8 og tidligere udbudspris
hyllingevej 66, da ejendommene er et reprrsentativt
sammenl igningsgrundlag.
udbudspriserne er reduceret med 20 oz og herefter prisreguleret
for prisudviklingen fra udbudstidspunktet til 3. kvartal2013
(som er sidst registreret data).
de registrerede handelspriser er prisreguleret for prisudviklingen
fra handelstidspunktet til 3. kvartal2013.
der er anvendt oplysninger omkring prisudviklingen for
fritidshuse i halsnes kommune (kilde:
bo li gmarkedsstati stikken).
spe c ifi kat io   n af b e r e gn i n gs grun dl a ge t .fo r be re gn e t
gennemsn      i i i i g h,m. pri s.
  l.  h llin             64, handlet26.                        2012
   salgspris                         vegte                 pris. kvm                    tilrettet kvm. pris                  3.
                                     t areal                                            kv 201 3
                                                                        stm6l446-50l-st0t -x t9t-t1-l_0 t-mo0-[)2o
                                                                                                           side 7/34
   kr.16.500.00              220             kr.75.000                        kr.80.550
   0
prisstigning fra 2. kv artal 20 12 ( index 245 "3) til 3 kvartal 20 i 3
(lndex 263,5):7,4       yo.
  2                 52a. handlet 30.        2012
   salgspris             vegtet           pris.                       tilrettet kvm. pris                         3
                         areal            kvm.                        kv.2013
   10.500.00             132              kr.79.54                     kr.72.266
   0                                      5
prisfald fra  l. kvartal2012 (index 294,3) til3. kvartal2013
(263,5):   70,2    yo.
  3. helle           8.              13. marts 2014.
   udbudspri              vagtet           pris kvm                      tilrettet kvm. pris                     3.
   s                      areal                                          kv 201 3
   15.250.00              183              kr.83.33                      kr.66.666
   0                                       3
kvm prisen er fratrukket skonnet prisnedslag 20        yo ved handel
  4.        trultrr b    66. udbudt 18. ma 2011
   udbudspri              vagtet           pris kvm.                     tilrettet kvm. pris 3. kv
   s                      areal                                          2013
   12.800.00              154              kr.83.11                      kr.62.303
   0                                       6
kvm prisen er fratrukket sksnnet prisnedslag 20 %o ved handel.
reguleret med prisfaldfra2. kvartal 201i (index 281,2.)til3.
kvartal 2013 (index 263,5): 6,3 o/o.
den gennemsnitlige tilrettede kvm. pris for de 4 ejendomme
udgw kr.70.446.
den gennemsnitlige tilrettede kvm. pris uden ejendommen
hyllingebjergv ej 64 udgor kr. 67 .07 8.
der er valgt et gennemsnit af ovenstiende 2 kvm. priser (70.446
og 67 .078): kr. 68.762. da ejendommen hyllingebjergvej 64 er
en nybygget ejendom fra 2005. hvorfor denne bar vr,gle mindre
i beregningen.
den ansatte ejendomsvardi
der er meget f5 salg i det grundverdiomride ejendommen er
                                                        stlnxrl jrri-sill-s1t)l-x lq{, j1,l 0t-mrx)-u)lrl
                                                                                                                  side 8/34
       beliggende i. hvorfor skat ved vurderingsansrttelsen har
       inddraget salgsgrundlaget der er grundlaget for
       vurderingssksnnet i et stsrre antal grundvrerdiomrader for at                      fi
       et tilstrckke i i gt grundlag for vrerd iansrtte lsen.
       dette indeb&rer at ejendommen er ansat meget lavt set i forhold
       til de salgspriser der opnis i omridet og det prisniveau der
       faktisk kan konstateres i omridet. sammenholdt med det ringe
       salgsgrundlag til vurderingen og ejendommens atypiske
       beliggenhed set i forhold til ovrige ejendomme, der har dannet
       grundlag for vurderingsniveauet, burde ejendommen ligesom
       tilsvarende ejendomme i omr6det have veret undergiet et mere
       direkte skon af ejendommens handelspris. dette er beklageligvis
       ikke tidligere blevet foretaget.
       skat er opmrerksom pi. at der evt. ved fremtidige vurderinger
       skal foretages en mere individuel vurdering af tilsvarende
       ejendomstyper i omridet, siledes at vurderingen afspejler det
       korrekte handelsn iveau."
af den tinglyste deklaration pi ejendommen hyllingebjergvej 70 af                         19.    juli
1994 fremgir bl.a. folgende:
       "som led i handlen mellem svend petersen og [selskabet] er der
       tillagt svend petersen og efter hans dod, hans evt. efterlevende
       rgtefrlle og/ eller bsm en livsvarig opholds- og brugsret til
       nuverende hovedhus i hele julimined hver 6r. endvidere
       tillregges der ret til en uges benyttelse af hovedhuset regnet fra
       onsdag for piske til tirsdag efter piske begge dage incl.
       (.  . .)"
efter det oplyste ejer svend petersen 98 oh af kapitalen i gamle ege holding
s,a.
skats afgorelse
skat har besvaret sporgsmilet "nej", idet en overdragelsespris pi
4.300.000 kr. ikke kan anses for et retvisende udtryk for ejendommens reelle
handelsvrerdi.
til stotte for besvarelsen af sporgsmilet har skat med henvisning til
ej endomsvurderin gens opgore i se anfart, at hande i svrerd i en af        ej  endommen
hyllingebiergvej 70 kan srttes ti112.240.000 kr. i overensstemmelse med
prisniveauet for ejendomme i omridet beliggende i fsrste rckke til vandet.
handelsprisen er fastsat ud fra en samlet konkret vurdering, hvor der er lagt
vregt pi    mange forskellige faktorer, herunder bl.a. prisniveauet i omridet,
                                                               s1 l)r,iili-sr)l-s jrri-ki91-1 1-l rrl-mrrr-u)lrr
                                                                                                                    side 9/34
ejendommens stand og beliggenhed" retablering og fiernelse af ulovligt pifart
jord og risikomomenter for udgifter i forbindelse med stormskader. der er
 siledes ved fastsattelsen af den endelige handelsverdipi 10.000.000 kr.
taget hensyn til de afselskabet anfsrte indsigelser.
 for si vidt angir den tinglyste opholds- og brugsret har skat anfsrt. at
denne kan have indflydelse     pi salgssummen ved et almindeligt salg                         til
tredjemand. da ejendommen snskes overdraget           til rettighedshaveren                       kan
brugsretten ikke tillegges betydning ved fastbggelsen af handelsvrrdien.
selskabets opfattelse
 selskabet har nedlagt pistand om, at sporgsmilet skal besvares "ja"
 selskabet har opgjort ejendommens handelsverdi pa folgende mide
                ejendommens seneste vurdering                                                 5.150.000 kr
                tilgang 2013                                                                      275.000 kr
                i alt                                                                         5.425.000 kr
                fradrag for brugsret 20,8333 %                                              -1.130.208 kr
                salgssum                                                                      4.294.792 kr
                afrundet salgssum                                                             4.300.000 kr
i forhold til skats opgorelse af handelsvrerdien har selskabet gjort
greldende. at skat ved at inddrage forskellige ejendomme, der ikke er
beliggende i omridet eller er direkte sammenlignelige, n6r til en
prisfastsrttelse" som er vesentligt over niveauet i omridet. skats
fastsrettelse af risikomomentet   til  1.000.000 kr. er endvidere urealistisk lavt
henset  til huset og grundens udsatte placering tret ved havet samt p6buddet
fra miljomyndighedeme om lernelse af en delaf skrrenten ud mod havet.
endelig har selskabet giort geldende. at den tinglyste servitut om
hovedanpartshaverens brugsret      til ejendommen skal medfsre en reduktion af
handelsverdien ved overdragelsen til hovedanpartshaveren. idet denne
ligeledes ville medfsre en reduktion i handelsprisen ved overdragelse til en
uaflrrngig. med hensyn til den foreliggende domspraksis vedrsrende
udlejede ejerlejligheder. der overdrages til nrertstiende, er denne
problemstilling en ganske anden end den foreliggende" idet lejemilene var
indg6et relativt kort tid forinden et pitrenkt eller gennemfort salg af
                                                                slllx, l 4{6-so l -sto l -k l 9l-tt-l 0 l -m00-d2o
                                                                                                                    side 10/34
lejligheden. hovedanpartshaveren mitte       tile en reduktion    pi      ca. 20             o/o
                                                                                                   af
salgssummen for brugsretten, da han oprindeligt overdrog ejendommen til
selskabet, hvilket ligeledes mh fare til, at selskabets salgssum ved
overdragelsen af ejendommen til hovedanpartshaveren mi reduceres
tilsvarende.
lan dsskatteretten s afgo relse
skattepligtige, der foretager handelsmrssige eller okonomiske transaktioner
med en n&rmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede
transaktioner), skal ved opgorelsen af den skatte- og udlodningspligtige
indkomst anvende priser og vilkfrr i overensstemmelse med hvad der kunne
vrere opniet, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uaflrengige parter
(armslrengdeprincippet),   jf. ligningslovens $ 2.
i henhold  til skats juridiske vejlednings afsnit c.b.3.5.4.3 kan der ved
bedsmmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er
sket i overensstemmelse med armslrengdeprincippet, som udgangspunkt
hgges vegt p6 den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men
skattemyndighedeme er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver
et retvisende udtryk for ejendommens handelsverdi ved salget.
det bgges til grund som ubestridt. at selskabet og svend petersen er
omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens                                  $
2 skal anvende priser og vilkir pi armshngde ved transaktioner med
hinanden.
skat bad iforbindelse med anmodning om det bindende svar
ejendomsvurderingen om en udtalelse om handelsvrrdien vedrsrende
sommerhusejendommen hyllingebjergvej 70 med henvisning til, at
ejendommen var udtaget til irsomvurdering, og at ejendommen snskedes
overdraget til en pris under den p6 davrrende tidspunkt senest
offentliggiorte vurdering pe 5. i 50.000 kr. ejendomsvurderingen niede
herefter frem til en tillempet handelsvrrdi pi 10.000.000 kr. pi baggrund af
to handlede og to udbudte sommerhusejendomme reguleret for bl.a.
prisudvikling. risikomoment og sksnsusikkerhed.
pi det foreliggende grundlag kan landsskatteretten ikke tiltrede. at den
seneste offentliggiorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for
ejendommens handelsverdi. der er herved henset til. at det ikke alene pi
baggrund af det af skat anvendte sammenligningsgrundlag kan legges                                      til
grund, at handelsverdien for selskabets konkrete ejendom var 10.000.000
                                                             stllx, | 446-s('l -stil l -k lr+-1-1-l o l-mrlr-v):(r
                                                                                                                     side 11/34
 kr., n6r der i ovrigt ikke er oplyst konkrete forhold vedrorende selskabets
 ejendom, der gar det sandsynligt, at handelsvrerdien i vesentlig grad
 oversteg den seneste offentl i ggj orte vurdering.
 det forhold, at svend petersen har en tinglyst brugsret      til ejendommen,                           er
 uden betydning for fastsettelse af handelsverdien ved overdragelsen fra
 selskabet, da denne ikke kan anses for en byrde for svend petersen, der har
 betydning for fastlreggelsen af ejendommens handelsvrrdi ved salget                             til ham.
jf. skm2005.363.hr        og skm20l 3.84 l.hr.
 landsskattereffen rendrer siledes besvarelsen af sporgsmilet i
 overensstemmelse hermed.
 da der er tale om et bindende svar vedrsrende fastsrttelse af
handelsvrrdien, er svaret geldende seks mineder fra landsskatterettens
 kendelse.
 [...]"
 udbuds- og handelspriser for ejendomme i omridet
 sagsogte har efter sagens anleg indhentet oplysninger        pi    udbudspriser eller
handelspriser vedrorende folgende ejendomme:
.    hyllingebjergvej 60
.    hyllingebjergvej 79
.    haldsvej 30
udgifter til vedligeholdelse og forbedringer
 sagsogte har under sagen fremlagt dokumentation for. at der i 2013 hhv.
 201 4 er  blevet bogfort 34 1 .09 1,55 kr. hhv. i 04.449,63 kr., som aflroldt til
 forbedring af ejendommen.
 sagsogte har ligeledes fremlagt dokumentation for, at der i 2013 hhv. 2014
 er blevet bogfort 69.234,23 kr. hhv. 23.849,18 kr.     til vedligeholdelse af
ejendommen.
pibud udstedt i medfor af naturbeskyttelsesloven
 det fremgir af sagens oplysninger, at der verserer en straffesag ved retten i
hillersd, hvor sagsogte efter det oplyste er tiltalt for overtrredelse af
naturbeskyttelsesloven efter en anmodning fra naturstyrelsen                til
                                                                sl ill ll46-5('l -strl i -x l!{-l r-l 0 i-mrnr-[):0
                                                                                                               side 12134
nordsjrellands politi om at rejse tiltale "for overtradelse af
naturbeskyttelseslovens $ 15, stk. l, og for at have undladt at efterkomme et
med hjemmel i naturbeskyttelseslovens $ 73. stk. 2 og 5 meddelt pibud om
lovliggorelse" jf. lovens $ 89, stk. l, nr. i og nr.6."
det er under sagen oplyst, at der forventes at falde dom i straffesagen den
26. maj2016.
overdragelse af ejendommen 2015
ved sksde af l april2015 overdrog sagsogte ejendommen hyllingebjergvej
70,3360 liseleje, matr.nr. l5o, melby by, melby til svend petersen til en
kontant ksbesum pa 5.000.000 kr.
forklaring
ole grsnlund har forklaret bl.a.. at strandhuset aps indgir i en stsrre
koncern. han har vrret medlem af bestyrelsen i 20 ir i en hel del af
datterselskaberne, men ikke strandhuset. han er uddannet jurist. han har
ofte med strandhuset at gsre, selvom han ikke er med i bestyrelsen.
sagen vedrorende kystsikring drejer sig om, at man tilbage         i 2007 parallelt
med kysten og huset ville erstatte nogen drrenslanger. de fik tilbudt noget
muldjord, som de lagde ud. de fik en anmeldelse fra en af naboerne. om at
de pifyldte jord pa skrcnten. jorden tog udsynet for naboen. anmeldelsen
blev senere trukket tilbage, men skov- og naturstyrelsen fortsatte sagen.
sagsogte fik herefter pibud om at nerne 100 kubikmeter jord i 40 meters
bredde o92.5 meter ud. styrelsen tog ikke hensyn til, at jorden var skredet
ned" og at de store storme havde udhulet store dele af skrrenten. sagsogte
{ernede noget jord, men styrelsen mente ikke, at der var blevet fiemet nok.
det endte med en politianmeldelse. sagsogte var forste gang i retten i
hillersd ijanuar20l5. sagen blev udsattilden 19. maj 2016.i gir. styrelsen
fastholdt, at der stadig skal fiernes 100 kubikmeter jord. der falder dom den
26. maj 201 6, hvor vidnet forventer. at sagsogte fir en bsde, fordi sagsogte
ikke har opfyldt p6buddet.
hovedanpartshaveren skulle betale skat af et hojt belob pi grund af den
brugsret. han har til ejendommen. derfor valgte de. at hovedanpartshaveren i
stedet skulle overtage huset.
sagsogte har ansogt om at fi lov til at srtte en spunsveg ned for at beskytte
huset. sagsogte har ikke ftiet svar pi ansogningen endnu. huset har allerede
nu fiet en del setningsskader. hvis man fierner jorden. er der kun 3.80 meter
fra huset og hen til skenten. man kan ikke komme ind pi ejendommen med
store maskiner. skrenten gir lige ned til kattegat. skrrnten bestir af blsdt
materiale; ler og jord. der er blevet lavet en bolgebryder lige ud for
ejendommen. det er bide godt og skidt. i de fleste tilfelde er bolgebryderen
                                                           s1 l)r, ll46-s| l-s]r)l-x l9rjl u r) l-mr)rltr):()
                                                                                                                   side 13/34
en god ting. men ved visse vindretninger er det modsatte tilfeldet. ved
vindretning i nordsst kan vandet ikke komme vrek, si vandstanden stiger. og
der kommer en storre udskylning af materiale. udskylningen af materiale
sker specielt i det ostlige hjorne af ejendommen, fordi naboejendommen er
ubebygget. efter stormen bodil er alle sten skyllet vrk. sagsogte har derfor
fiet lov til at etablere stenglasic i det ostlige hjome.
det vil koste en hel del at fierne det jord, pibuddet omfatter. de
setningsskader. der er begyndt i stsrre omfang, vil heller ikke blive mindre.
det er ogsi uvist" om man fir lov til at lave en spunsveg. der vil vrre
udgifter til at bevare huset. der var inspektion ved kystdirektoratet i gir i
forbindelse med retssagen. der blev milt op. og kystdirektoratet har
besluttet, at de skal fierne 2"50 meter ned og 2 meter ud. herefter er der 3.80
meter fra huset og ud til skrenten. der er kraftige setningsskader fra vinduet
og ned til fundamentet. isrer pi den vag. der er vinkelret pi stranden. det er
ikke s& slemt pi de andre vregge. huset anvendes til sommerhus. det er sat i
stand lsbende. senest i midten af 1990'eme.
fra gammel tid var der to huse i den vestlige del af grunden. det var et
brendeskur og en garage. ved en de seneste storme faldt taget af. i 2013 og
2014 blev det udbedret med ny skal og nyt tag. de to bygninger blev i den
forbindelse bygget sammen, si der nu er et hus og ikke to. de to bygninger
16 lige op ad hinanden. der er kun udfsrt arbejde pa de to bygninger. 12013
blev der udfort arbejde for ca. 340.000 kr. og i2014 for ca. 100.000 kr. det
kostede ca. 50.000 kr. at fi lagt stenglasic i 2015.
strandhuset blev overdraget til selskabet i 1994. sidste 6r blev det solgt
tilbage til svend petersen. vidnet er kommet der i alle irene. han kan huske.
at der var en ombygning i midten af 90'eme. nogle af vindueme blev
dengang skiftet ud. og der blev lavet noget, si der blev bedre udsyn. den
storste ombygning var nok ved carporten i det sydostlige hjorne. det meste
foregik dernede. vidnet har ikke veret direkte involveret i beslutninger om,
hvad strandhuset skal bruge penge p6. koncernen har en konduktor. der er
byggesagkyndig, ansat. det er bent andreasen. der er direktsr i strandhuset.
vidnet ved ikke, hvem der har besluttet. at der skal tag pi, eller hvem der har
beslutningskompetencen. det er vel bare noget. man har glort. fordi det var
nodvendigt.
der er ikke blevet indhentet en vurdering fra en ejendomsmegler i
forbindelse med salget til svend petersen. sagsogte bad skat om et
bindende svar. da man ikke var tilfreds med det. klagede man over svaret til
landsskatteretten.
parternes synspunkter
sagsogeren har i pistandsdokument af 4. maj 2016         til stotte for sine p6stande
bl.a. anfart folgende:
                                                               sljx6 i {{n-s0 t -s1rl i -x lrr jt1i o t-mr[i-v)20
                                                                                                                            side 14134
"det gores til ststte for den nedlagte pistand grldende, at den offentlige
ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for handelsverdien af hyllin-
gebjergvej 70,3360 liseleje, hvorfor strandhuset aps ikke kan overdrage
ejendommen til selskabets ultimative ejer, svend petersen, til en pris svaren-
de til den offentlige ejendomsvurdering, endsige til en lavere pris.
interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkir for handelsmessige
eller skonomiske transaktioner i overensstemmelse med" hvad der kunne ve-
re opniet, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhrengige parter
(armlengdeprincippet), jf. ligningslovens $ 2, stk. 1.
i overensstemmelse hermed er det anfort i den juridiske vejledning punkt
c.8.3.5.4.3, at ved overdragelse af en ejendorn mellem hovedaktioneren og
et selskab skal overdragelsen ske til handelsverdi.
om retningslinjerne for verdiansettelse er det samme sted anfart, at prisen
skal svare til, hvad en uafhrengig tredjemand vil betale for ejendommen pi
det tidspunkt, hvor der indgis en bindende aftale om overdragelse afejen-
dommen.
det er videre anfsfi:
        "ejendomsvurderingen
       den seneste offentlige ejendontsvurdering anyendes som udgangspunkt
       som udtryk     for    hande lsverdien.
       alternativ pris
       hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et renisende udtryk-for
       handels-verdien           pa  tidspunktet    for    aftolens indgaelse,                     er       hverken
       p arte rne e i le r s katte myndi gh e de rne  b unde t af ej e nd o msvu rde r in ge n.
       ejendomsvurderingen afspejler             fx  ikke ejendommens yerdi, hvis denne
       md antages ot v@re fejlbeheftet pd tidspunktet                  for   vurderingen                    "   (mine
       understregninger).
at skat ikke er bundet af den             senest offentliggiorte ejdomsvurdering, hvis
den ikke giver et revisende udtryk for den faste ejendoms handelsvnrdi.fsl-
ger ogsi af skm 201 3.841 h.
efter armshngdeprincippet er det afgorende. om den offentlige ejendoms-
vurdering svarer til" hvad ikke-interesseforbundne parter ville have aftalt, og
der er ikke grundlag for heri at indlegge et vrsentlighedskriterium. den juri-
                                                                          std([, l44ri-sr)l-s] 0 t-x l rl-trj 0 i-mr[)-d]0
                                                                                                         side 15/34
diske vejledning giver heller ikke holdepunkter for at indhgge noget vesent-
lighedskriterium ved vurdering af. om den offentlige vurdering svarer til han-
delsvrrdien.
det kan derfor ikke pilegges skat - som landsskatteretten tilsyneladende
gor (bilag l, side 6, 5. afsnit) - at pivise, at "handelsverdien i vesentlig
grad oversteg den senest of.fentliggiorte vurdering", jf. herved ogsi skm
2005.281v.
56 vidt ses er der mellem parteme enighed om, at hyllingebjergvej 70 ude-
lukkende kan overdrages af strandhuset aps til svend petersen til en pris
svarende til den offentlige ejendomsvurdering, sifremt den offentlige ejen-
domsvurdering er et retvisende udtryk for ejendommens handelsverdi, jf.
svarskriftet, side 2, 3. sidste afsnit.
om der er grundlag for at fravige den offentlige ejendomsvurdering er et be-
vismressigt sporgsm6l" og landsskatteretten har ikke ved sin stillingtagen
hertil - som strandhuset aps gor greldende, jf. svarskriftet side 3-4 - udsvet
et (verdi-)sksn. dette understreges ogsi af. at landsskatteretten har fundet.
at hyllingebjergvej 70 kan overdrages til netop den seneste offentliggjorte
ejendomsvurdering, jf. den administrative praksis herom.
skat kundeservice ejendom. som er en srerlig sagkyndig myndighed pi
omridet. har pi baggrund af en fysisk besigtigelse af ejendommen, og under
inddragelse af oplysninger om sammenlignelige handler og udbudspriser,
ejendommens beliggenhed og vedligeholdelsesmessige stand, samt fremtidi-
ge udnyttelsesmuligheder af den igangverende ombygning af bygning 2 og 3.
foretaget en konkret vurdering af ejendommen til ca. 12,3 mio. kr.
skat kundeservice ejendom har givet et nedslag for udgifter til reetable-
ring og {ernelse af ulovligt pikort jord samt risikomoment for udgifter i for-
bindelse med stormskade pi i ,l mio. kr. herudover er der givet et nedslag
for sksnsusikkerhed ph l0 %. svarende til godt l.l mio. kr. efter en nedrun-
ding fremkommer en vrrdi pi 10.0 mio. kr.
strandhuset aps har ikke gjort greldende, at der er fejl eller mangler ved
skats konkrete vurdering. som i ovrigt fremstir konservativ.
vurderingen viser i sig selv, at den offentliggjorte ejendomsvurdering ikke er
et retvisende udtryk for ejendommens verdi. og skat kundeservice ejen-
dom har redegjort for irsagen til den oprindeligt lavere/for lave offentlige
vurdering.
s6ledes er den offentlige ejendomsvurdering for hyllingebjergvej 70 fastsat
pi  baggrund af normtal for hele korrektionsgruppe 02 (bilag 19-22). hoved-
                                                           stdi'144.;srrl-st0l-x 191-t3f .0 l-mr[l\i)2o
                                                                                                                       side 16134
 parten af ejendommene i korrektionsgruppe 02 ligger imidlertid - i modsrt-
 ning til hyllingebjergvej 70 - ikke i l rrekke mod havet.
 grundvardiomride 6l 109, hvor hyllingebjergvej 70 ligger, omfatter blot ca.
 75 ejendomme. og det forekommer ret ibenbart. at verdien af disse ejen-
 domme er hojere end en vrerdi opgjort pi baggrund af den gennemsnitlige
 vrrdiaf ejendommene iet omr6de, hvor hovedparten af ejendommene ligger
 inde i landet.
 da der ikke er korrigeret herfor ved fastsettelsen af ejendomsvardien for
 hyllingebjergvej 70, falger det allerede heraf, at ejendomsvurderingen ikke er
 et retvisende udtryk for, hvad en uafhrengig tredjemand ville betale for ejen-
 dommen.
 pi baggrund af skat kundeservice ejendoms udtalelse pihviler det strand-
 huset aps at bevise, at den offentliggjorte vurdering giver et retvisende ud-
 tryk for handelsvrerdien af hyllingebjergvej 70. denne bevisbyrde har strand-
 huset aps ikke lsftet.
 eksempelvis har strandhuset aps ikke gjort geldende, endsige pivist, at
 sammenlignelige ejendomme er blevet overdraget mellem uafhengige parter
 til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering.
 de foreliggende oplysninger viser da ogsi, at s6vel udbuds- som salgspriser-
 ne for sammenlignelige ejendomme ganske vrsentlig oversteg den offentlige
 ejendomsvurdering, jf. f.eks. bilag d.
 udover de ejendomme, som skat allerede har taget i betragtning. jf. bilag
 14, underststtes dette ogsi af oplysningerne om f.eks. halsvej 20 (bilag i, 39
 og 40), hellevej 20 (bilag 4l og42) og nordvestvej l5 (bilag h og 38).
 det bestrides, at hyllingebjergvej 79 (bilag f, g og 37) samt hyllingeb-
jergvej 60 (bilag e) kan tillegges betydning ved vrrdiansrttelsen af hyllin-
 gebjergvej 70.
 strandhuset aps kan derfor ikke overdrage ejendommen til svend petersen
til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.
 det bemrrkes, at hyllingebjergvej 70 i april 2014, hvor skat afgav sit bin-
 dende svar (bilag l3), havde en markedsvrerdi pi l0 mio. kr. skats binden-
de svar var gyldigt i seks mineder, jf. skatteforvaltningslovens $ 25. stk. l"
og strandhuset aps kan derfor ikke hngere stotte ret herp6.
det er uklart, hvilket belob strandhuset aps pistir at have afholdt vedrsren-
de renovering m.v. af ejendommen i 2013. jf. skatteministeriets opfordring i
                                                            sl d06 i jl.-slr i -s f() l -k i tl-]-1-l 0 i-mr)r)-\d2()
                                                                                                             side 17134
 sammenholdt med bilag j og k. det fremgir dog af bilag j og k, at der er af-
holdt et betydelig belsb, som skal tages i betraglning ved vurderingen af
ejendommens vrrdi. endvidere har strandhuset aps ikke givet et klart.
endsige fyldestgorende svar pi, hvad de aflroldte udgifter blev anvendt til.
 ligeledes udgw bilag l og m ikke fyldestgorende dokumentation for. hvori
arbejdet i2014 har bestiet, ligesom der slet ikke er fremlagt oplysninger om
afholdelse af eventuelle udgifter i 2015. jf. skatteministeriets opfordring 3.
 strandhuset aps' mangelfulde besvarelse af skatteministeriets opfordring i
og 3   pistis tillagt processuel skadesvirkning, jf. retsplejelovens g 344, stk. 2
for si vidt angir besvarelsen af skatteministeriets opfordring 4 bemrerkes. at
"redegorelsen" i duplikken for, hvad bygning 1,2,3,4 og 5 anvendes til, er
helt overordnet og ikke umiddelban er i overensstemmelse med, hvad der
fremgir af fotografierne fremlagt som bilag 5/bilag n.
det bemrrkes herved ogs6, at de fremlagte fotografier ikke til fulde doku-
menterer samtlige bygningers udseende. ligesom der ikke til dokumentation
for bygningemes anvendelse er fremlagt fotografier af det indvendige.
strandhuset aps kan som den eneste af sagens parter fremhgge f,ldestgo-
rende dokumentation for bygningernes anvendelse. og idet det bemrrkes. at
det forekommer ganske enkelt at fremlregge en sidan dokumentation, gores
det grldende, at det skal komme strandhuset aps bevismessigt                     til   skade, at
dokumentationen ikke er fremlagt.
en forklaring til hovedforhandlingen vil efter skatteministeriets opfattelse ik-
ke udgore fyldestgorende dokumentation for de netop nevnte forhold.
der henvises ogsi     til skats observationer ved besigtigelsen, jf. bilag                   15.
ex tuto bemrrkes, at svend petersens tinglyste brugsret til ejendommen er
uden betydning for fastsrttelsen af handlesvrrdien ved en overdragelse fra
strandhuset aps til svend petersen. jf. f.eks. skm 2005.137h og skm
2013.84r h.
for si vidt ang6r skatteministeriets frifindelsespf,stand over for strandhuset
aps' pistande bemrrkes, at strandhuset aps' principale pistand tilsynela-
dende indebarer en nedsrettelse af overdragelsessummen i forhold til. hvad
der er en konsekvens aflandsskatterettens kendelse af29.januar 2015
(bilag l).
ifolge strandhuset aps, jf. svarskriftet, side 4, er det en forudsrtning for at
tilsidesette landsskatterettens pist6ede vrerdisksn, at det er foretaget pi et
                                                             strrti t446-silt-stot-x i 9l-t3j.1lt-m00-v):{r
                                                                                                              side 18/34
ukorrekt grundlag, samt at sksnnet er ibenbart urimeligt.
den principale pistand skal formentlig forstis sidan" at strandhuset aps gor
grldende, at disse betingelser er op$,ldt, men strandhuset aps har ikke ner-
mere redegfort for, pi hvilket grundlag retten - i modstrid med fast retsprak-
sis - i denne situation skal sette sit eget sksn i stedet for landsskatterettens
"verdisksn". dette bestrides da ogsi af skatteministeriet.
for  sa vidt angir strandhuset aps' mere subsidirre pistand fremg6r det ik-
ke, pr. hvilken dato overdragelsen og dermed vrerdiansrttelsen skal ske.
skatteministeriet gir dog ud fra. at der er tale om samme dato som i den
principale pistand, altsit "indtil den 29. juli 2015 ", og det gores herefter
greldende, at strandhuset aps ikke har godtgjort et grundlag for at fastsette
en overdragelsessum pr. denne dato til mindre end l0 mio. kr. det fremhr-
ves serligt. at der intet er fremlagl til dokumentation for prisniveauet pr.
denne dato.
det bemerkes, at skatteministeriet med de ovennevnte bemerkninger ikke
har taget stilling til. om strandhuset aps. sifremt strandhuset aps fir med-
hold i pistandene, civil- og/eller skatteretligt vil kunne rndre den allerede
gennemflarte overdragelse af hyllingebjergvej 70 til svend petersen, jf. bilag
c."
sagssgte har i p6standsdokument af 13. maj 2016        til stotte for sine pistande
bl.a. anfsrt folgende:
til stotte for de nedlagte pastande gores det grldende, at den skonsmressige
fastsrttelse af handelsvrerdien af ejendommen hyllingebjergvej 70. som
landsskatteretten har foretaget i kendelsen af 29. januar 201 5 efter fast dom-
stolspraksis, alene kan tilsidesrettes af domstolene. hvis den er ibenbart uri-
melig. skatteministeriet har ikke lsftet den meget tunge bevisbyrde for, at
landsskatterettens verdiansettelse er ibenbart urimelig.
yderligere gores til stotte for den principale p6stand geldende. at landsskat-
teretten ikke ved sksnsudsvelsen tog hensyn til den byrde, som deklarationen
af 19. juli 1994 udgjorde. dette er en retlig fejl ved sksnsudsvelsen, som
domstolene uden tilbageholdenhed kan korrigere.
i det folgende gores fsrst bemerkninger om verdiansettelsen af selve ejen-
dommen. dernast gores bemerkninger om sporgsm6let om deklarationens
betydning.
3.1. vedrsrende vrerdiansrettelsen af ejendommen (uden hensyntagen
til deklarationen af 19. juli 1994)
                                                              sl llxil446-50l -st0 l-x l9{-tll 0 i-ml)0-\d2o
                                                                                                                        side 19/34
 svend petersen er den ultimative ejer af strandhuset aps, og ligningslovens
 $ 2, stk. i (materialesamlingen s. 4). foreskriver, at interesseforbundne parter
skal anvende priser og vilkir for handelsmessige eller skonomiske transakti-
oner ioverensstemmelse med, hvad der kunne vrre opniet, hvis transaktio-
nerne var afsluttet mellem uaflrengige parter.
det er anfart i den juridiske vejledning, pkt. c.8.3.5.4.3 (materialesamlingen
s. 86), at der ved bedsmmelsen af, om en overdragelse mellem interessefor-
bundne parter er sket i overensstemmelse med det i ligningslovens $ 2, stk. l,
angivne armsbngeprincip. som udgangspunkt kan legges vrgt pi den senest
offentliggjorte ejendomsvurdering, men at skat ikke er bundet af vurderin-
gen, sifremt den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handels-
vrrdi ved salget. det anfores videre, at ejendomsvurderingen eksempelvis ik-
ke afspejler ejendommens vrrdi. hvis ejendomsvurderingen ma antages at
vrere fejlbehreftet pi tidspunktet for vurderingen.
en ejendoms handelsverdi fastsettes pi baggrund af et vrrdisksn. lands-
skatteretten har som den hojeste forvaltningsmyndighed pi skatteomridet
udovet sit sksn over handelsverdien af ejendommen hyllingebjergvej 70.
3360 liseleje i forbindelse med behandlingen af nervrrende sag, og har ved
udsvelsen af dette sksn inddraget de oplysninger om andre ejendomme. som
skat har fremskaffet til brug for sammenligning. landsskatteretten har s6-
ledes udsvet et vrrdiskon over ejendommens handelsvrrdi, og har ved dette
skon ansat verdien af ejendommen til den seneste offentlige ejendomsvurde-
ring. svarende til 5.000.000 kr.. jf. bilag 7 (ekstrakten s. 79).
det skatteretlige vrerdisksn karakteriseres ved. at det ikke relaterer sig til en
retsregel- modsat det forvaltningsretlige sksn - men derimod til faktum" og
udgar s6ledes en form for bevissksn. det er fast domstolspraksis. at dom-
stolene er meget tilbageholdende med at tilsidesette skattemyndighedernes,
herunder landsskatterettens. vrrdi sksn.
denne udtalte tilbageholdenhed iprovelsen af verdisksn fremgir bl.a. af                                       fsl-
gende afgorelser:
u 1985.580 h (materialesamlingen       s. 8)
"der er ikke grundlag for at fastsl6. at skattemyndighederne ved kursfastset-
telsen har bygget pi et urigtigt grundlag eller er g6et ud over rammerne for
det sksn, som tilkommer dem. landsretten hgger ved bedsmmelsen vegt
p6. at pantebrevet ifolge de sagkyndige erklaringer ikke er egnet som almin-
deligt omsetningspapir, men tv&rtimod svert omsretteligt. og det er tillige
taget i betragtning" at den ansatte kurs ikke afviger vesentligt fra den kurs.
sksnsmanden er niet frem til. da skattemyndighedernes sksn siledes ikke
kan tilsidesettes. tages sagsogtes frifindelsespistand   til folge."
                                                              s'l l )(l! | {4rlso1 -s1l) l -x i r/l-l-u ll i,mlxlu)2(r
                                                                                                                     side 20134
 tfs 1998.203 vl (materialesamlingen s. 12):
 "efter bevisfsrelsen for landsretten findes det ikke godtgjort" at landsskatte-
 rettens ansrttelse af ejendomsverdien og stuehusverdien beror pi et urigtigt
 eller mangelfuldt grundlag, eller at den har fsrttil et abenbart urimeligt resul-
tat, siledes at der er grundlag for at tilsidesette det udsvede sksn. herefter"
 og da der ikke er grundlag for at antage. at der ved vurderingen har veret
 forfulgt usaglige hensyn, tager landsretten sagsogtes pistand om frifindelse
tilfolge."
 tfs 2005.620 yl (materialesamlingen s. 28)
"der er herefter ikke grundlag for at tilsidesrtte skattemyndighedernes skon
 som udsvet pi et forkert grundlag eller som ibenbart urimeligt. (...) det er
 ikke bevist, at ejerlejligheden var i si d6rlig en stand eller havde en sa d6rlig
beliggenhed, at skonnet afden grund har hvilet pi et forkert grundlag "
 u 2005.3167 h (materialesamlingen s.33)
"landsretten finder, at ismet bag ikke ved det for landsretten fremfsrte har
godtgjort. at den skonsmessige ansrttelse bsr tilsidesrettes enten som 6ben-
bart urimelig eller som udsvet pi et klart fejlagtigt eller ufuldstendigt grund-
lag.'"
tfs 2008.70 ol (materialesamlingen s. 39):
"landsretten finder siledes ikke grundlag for at fastsl6, at skattemyndighe-
dernes skon er udovet pf, et ufyldestgorende grundlag. eller at det udsvede
sksn fsrer til et ibenbart urimeligt resultat."
u 2009.749 h (materialesamlingen s. 43):
"sagsogeren har ikke pi grundlag afdet. der er oplyst om sauntehus slots-
hotel. grundvardien af andre ejendomme iomridet. der anvendes til andre
form6l, eller oplysningeme om grundverdien af slotshoteller beliggende an-
dre steder i landet. bevist. at den ansatte grundvrerdi overstiger handelsprisen
pr. l. januar 2002. der er siledes ikke grundlag for at antage, at der er an-
vendt urigtig arealfordeling, eller at vurderingen i ovrigt er foretaget pi et
forkert grundlag."
skm20 14.558.8r (materialesamlingen s. 54)
                                                              stl)l)t 1l4r;sr)l-slr) i -k i el-l'1-l r) i-m0a-u)lrr
                                                                                                             side 21134
"lgennem den konkrete gennemgang for retten afopgorelser over ksreskole-
elever. der har dannet grundlag for landsskatterettens afgorelse, har s sands-
ynliggjort, at denne opgorelse er beheftet med en vis usikkerhed. (...) det er
endvidere pivist og erkendt af skatteministeriet, at der for begge 6r er fore-
taget mindre regnefejl. uanset dette finder retten ikke. at s har godtgjort s6-
danne fejl, at landsskatterettens sksn over den udeholdte omsrtnings stor-
relse efter en samlet vurdering er ibenbart urimeligt eller hviler pi forkert
grundlag."
 u 2016.191 h (materialesamlingen s.       7l)
"domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for pro-
velse af forvaltningsafgorelser - tilsidesrette verdiansettelsen, hvis skatteyde-
ren godtgor, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et sksn, eller at
den sksnsmrssige ansrettelse af grundens vrerdi hviler pi et forkert eller
mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at pivirke vrerdiansettelsen. vrer-
diansrttelsen kan dog ikke tilsidesrttes. hvis skatteministeriet under retssa-
gen godtgor. at fejlen eller manglen ikke har betydning for verdiansettelsen.
vrerdiansrettelsen kan ligeledes tilsidesettes. hvis skatteyderen godtgor. at
den ansatte vrrdi ligger uden for rammeme for det skon, som tilkommer
vurderingsmyndighederne, dvs. hvis vrrdiansettelsen mi anses for ibenbart
urimelig. (. . . ) hojesteret finder pa den anfsrte baggrund. at det ikke kan an-
tages, at det sksn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrorende
grundvrerdien. hviler pi et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at sksnnet
har fart til et ibenbart urimeligt resultat."
efter fast retspraksis efterprover domstolene siledes. hvorvidt skattemyndig-
hedernes (herunder landsskatterettens) vrrdisksn er foretaget pi et korrekt
grundlag. herunder at der ikke foreligger retlige eller faktiske mangler ved af-
gorelsesgrundlaget. samt at sksnnet ikke er ibenbart urimeligt. hvis dette ik-
ke er tilfreldet, vil det vere i strid med fast domstolspraksis at tilsidesette
landsskatterettens vrerdiskon.
skm2014.558.br, som en nrvnt ovenfor, viser endvidere, at selv en pivis-
ning af en mindre usikkerhed ved skonnet eller s6gar mindre regnefejl, ikke
er tilstrekkeligt til at tilsidesette landsskatterettens sksn. pi tilsvarende vis
fandt retten i skm 2015.560.br (materialesamlingen s. 64). endog ikke, at
et syn og skon udgjorde fornsdent bevis for, at landsskatterettens verdian-
srettelse var ibenbart urimelig eller 16 uden for rammerne af den sksnsusik-
kerhed. der mi tillades.
afgorelseme viser med al tydelighed. hvor tilbageholdende domstolene er
med at efterprove og tilsidesette landsskatterettens sksn.
                                                            stdi'l44ri-sol-st0 l -k lrl-1 1-l 0 l-mlnlu)lir
                                                                                                                side22134
dette er ogsi fast antaget i litteraturen. herfra skal fremhreves skatteretten 4
af jan pedersen m.fl ., 20 i 3. 6. udgave . s. 232-233 (materialesamlingen s.
e6):
"det er utvivlsomt. at domstolene foretager en fuld provelse af skonsgrund-
laget" dvs. om sksnsudmilingen er foretaget pi det korrekte og dekkende
grundlag. domstolene foretager siledes en fuld provelse, om den vrerdiansat-
te ydelse eller det vrrdiansatte aktiv har de egenskaber og de kendetegn,
som er forudsat af myndighedeme. (...) pa samme mide skal tages hensyn
til, om skattemyndighederne ved verdiansettelse af en fast ejendom har de
korrekte forudsetninger i henseende til ejendommens vedligeholdelsestil-
stand, anvendelse beliggenhed etc. (...) ved sksnsudmilingen omfattende
selve den belobsmessige fastsettelse vil domstolene ikke foretage en selv-
strndig vrrdiansettelse, idet domstolene ikke i reglen vil have de fomsdne
faglige kvalifikationer hertil. sifremt sidanne fagligt kvalificerede oplysnin-
ger imidlertid er frembragt ved foretagelse af syn og skon af en neutral sag-
kyndig. vil domstolene dog foretage en sammenligning mellem skattemyndig-
hedernes vrerdiansettelse og den indhentede erklering. sifremt der bestir en
ikke uvrsentlig uoverensstemmelse. der ligger uden for en normal usikker-
hedsmargen. vil domstolene tilsidesrtte myndighedernes vrerdiansettelse. ln-
tensiteten af provelsen af den rene verdiudmiling vil derfor i praksis vrere af-
hrngig af, om skatteyderen har mulighed for at skaffe troverdige procesop-
lysninger i form af sagkyndige syns- og skonserklaringer."
samt tfs 2003,401"det skatteretlige skon" af lars apostoli. s. 8-9
(materialesamlingen s. i 00):
"(...) der udvises en vis reservation og alene sker tilsidesettelse. hvis der for
domstolene er prrsteret det fornodne sikre grundlag for at kunne fastsli. at
sksnnet er ibenbart urimeligl. det betyder, at der efter bevisfsrelsen for
domstolene skal foreligge et sikkert fundament for at kunne fastsl6, at skon-
net er vesentligt og klart forkert. det stiller skrappe krav til bevisfsrelsen fra
den skattepligtiges side. for det fsrste skal afvigelsen mellem resultatet af
myndighedemes skatteskon og det, som efter bevisfsrelsen for domstolene
mi antages at vrre det rimelige og rigtige. v&re vesentlig. mindre differen-
cer kan siledes under ingen omstandigheder begrunde en tilsidesettelse af et
skattesksn. for det andet skal der prrsteres et kvalificeret og sikkert funda-
ment for kritikken af skattesksnnet. det rrekker s6ledes ikke, hvis resultatet
af bevisfgrelsen blot er. at dommerne "synes", at skonnet er urimeligt, og at
de er tilbojelige til at sksnne anderledes. hvis situationen er, at "det ene sksn
kan vere lige si godt som det andet", stir skatteskonnet ved magt. (...) en
gennemgang af retspraksis bekrrfter, at det ikke rrekker til en tilsidesrttelse
af skattesksnnet. at dommerne efter alt foreliggende er tilbojelige til at skon-
ne anderledes end skattemyndighederne. hvis ikke der er fejl i grundlaget for
sksnnet. er betingelsen for underkendelse afskonnet ved domstolene. at det
er 6benbart urimeligt eller ibenbart urigtigt."
                                                            sl llx' i{16-5r i -s1r)l -x i
                                                                                          qljj rj r)l-moo-d:rl
                                                                                                        side 23134
 sa  vidt ses, har skatteministeriet ikke gjort galdende, at der er retlige eller
faktiske mangler ved landsskatterettens afgorelsesgrundlag. skatteministeri-
et gar derimod grldende, at landsskatteretten ikke har udovet et verdisksn.
 dette bestrides. landsskatteretten anfarer i sin afgorelse (bilag i - ekstrakten
 s.8):
"pi det foreliggende grundlag kan landsskatteretten ikke tiltrrede,                 at den se-
neste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendom-
mens handelsvrerdi."
en konklusion" som den landsskatteretten er niet til, indeberer selvsagt en
stillingtagen til - et sksn over - ejendommens handelsverdi. landsskatteret-
ten kan ikke have en holdning til. om den senest offentliggiorte vurdering er
retvisende. uden at man har dannet sig et indtryk af, hvad handelsverdien mfr
antages at vere.
efter almindelige forvaltningsretlige regler skal en administrativ klageinstans
som landsskatteretten foretage en tilbundsgiende provelse af skats sksn-
sudsvelse. landsskatteretten skal foretage sit eget skon over ejendommens
verdi og har ogs6 gjort netop dette.
sagens kerne er siledes alene. at skatteministeriet synes. at landsskatteret-
ten skulle have niet til et andet sksnsmrssigt resultat vedrsrende ejendom-
mens vrrdi. for at fi medhold i et sidant synspunkt, er kravet altsa, at skat-
teministeriet skal pivise. at den foreliggende vrrdiansrttelse er ibenbart uri-
melig.
skatteministeriet har ikke dokumenteret, at landsskatterettens verdiansrt-
telse af hyllingebjergvej 70 er abenbart urimelig, ligesom skatteministeriet
heller ikke har pivist, at der var fejl i grundlaget for landsskatterettens afgo-
relse. det bestrides derfor. at skatteministeriet har lsftet denne bevisbvrde.
det skal ligeledes bemerkes, at skatteministeriet ej heller har ivrerksat syn
og skon. der ellers kunne have tilvejebragt et kvalificeret grundlag for at an-
fagte rigtigheden af landsskatterettens sksn. det fremgir af tfs 2003.401
"det skatteretlige skon" af lars apostoli, s. l0 (materialesamlingen s. 100),
at:
"l sager om provelse af verdisksn i forbindelse med kob og salg viser en
gennemgang af retspraksis, at tilsidesettelse af skattesksnnet nermest undta-
gelsesfrit forudsetter. at der foreligger en syns- og skonserklrering. der ve-
sentligl afviger fra skattemyndighedernes skon. uden en sidan syns- og
sksnserklering er det i praksis neppe muligt atlafte bevisbyrden for en ind-
sigelse om. at myndighedernes vrerdisksn er ibenbart urimeligt. jf. herved
                                                            stm6 1446-5o t-st0t-k i 9l-t3-t.0'-mtn-d20
                                                                                                              side 24134
ogsi tfs 1999,463 h, hvor den p6ge ldende havde forsogt at anfegte skat-
temyndighedemes sksn over en ejendoms verdi uden syn og skon. det lyk-
kedes ikke, og i dommens prrmisser er det netop fremh&vet, at han ikke
havde snsket syn og skon, jf. tilsvarende tfs 1999, 970 @."
tfs 1999,463 h og tfs 1999.970 o, som der henvises til iovenstiende ud-
drag. er medtaget i materialesamlingen pfl s. l5 og s. 20.
hyllingebjerg 70 bestir af fem bygninger, jf. bilag l8 (ekstrakten s. 158).
bygning i er hovedbygningen. og anvendes som sommerhus. bygningen er
opfart i l9l4 og ombygget i 1993. arealet i grundplan udgar 149 m2, hvoraf
49 nt2 og 22 m2 bestir af henholdsvis et indbygget udhus og udestue. tage-
tagen udgor 35 m2, og det samlede boligareal udgor l13 m2. bygning 2 an-
vendes som skur/udhus. bygningen er opfort i 1935, og har et bebygget areal
ph 16 m2. bygning 3 bestir af en garage. bygningen er opfort i 1935. og har
et bebygget areal pi 22 m2. bygning 4 bestir ligeledes af en garage. men
indeholder herudover to opbevaringsrum samt et grstevrerelse pi l. sal.
bygningen er opfort i i 986. og har et bebygget areal ph 86 m2. hvoraf car-
porten udgor 42 m2. bygning 5 er en te pavillon. bygningen er opfort i
 1986, og har et bebygget areal ph9 na..
de som bilag 5 (ekstrakten s. 126) fremlagte fotografier viser hver enkelt
bygning. fotografierne er fremlagt som bilag n (ekstrakten s. 141) med an-
fsrelse af bygnings nr. pa hvert fotografi. skatteministeriet har under sagen
insisteret hirdhendet p6. at der blev fremlagt yderligere fotos af bygninger-
nes indre. strandhuset fastholder, at betydningen af sidanne fotos for vrrdi-
ansrttelsen under alle omstendigheder vil vere ret begrenset. og at der mfl
tages hensyn til. at der er tale om en ejendom, som benyttes til privat som-
merhusbeboelse.
skatteministeriet har forsogt at lafte bevisbyrden for, at landsskatterettens
verdiansattelse af hyllingebjergvej 70 er ibenbart urimelig ved at henvise til
pistiede verdier for andre ejendomme i omridet.
skatteministeriet har fremlagt oplysninger om folgende ejendomme (bilag 25-
34):
(l)    hyllingebjergvel 64
(2)    hyllingebjergvej 52a
(3)    hellebakkevej 8
(4)    hyllingebjergvej 66
det skal fremheves. at skat ogsi havde fremhevet alle disse ejendomme
under forberedelsen af landsskatterettens sag. landsskatterettens kendelse
er siledes afsagt med kendskab til disse ejendomme. dette taler i sig selv
sterkt imod. at skatteministeriet alene ved at henvise til disse eiendomme
                                                           sl d16ll4n-sr)l-str) l-k i !l-t1-l 0 l-mr)rr{)2lr
                                                                                                         side 25134
 skulle have lsftet bevisbyrden for. at landsskatterettens kendelse er udtryk
 for en ibenbart urimelig vardiansettelse. det bemrrkes, at skatteministeriet
 ikke har gjort grldende" at landsskatteretten i sin afgorelse har begiet en
 egentlig fejl, s6som at misforsti de fremlagte oplysninger, begiet en regnefejl
 eller lignende. retten mi hgge til grund, at landsskatteretten noje har vur-
 deret oplysningerne om de ovennevnte ejendomme og alligevel ikke har fun-
 det, at disse oplysninger gav grundlag for den verdiansrettelse, som skat
 anfegter.
 ad hvllinsebiersvei 64
 det fremgir af bbr-meddelelsen for ejendommen (bilag 26 - ekstrakten s.
 175), at ejendommen er opfort i 2005. og har et vegtet areal pi 220 m2.
 hyllingebjergvej 70 (strandhuset) er opfort i 1914, og det vegtede areal ud-
gar 178 m2. ejendommen er siledes betydeligt storre og nyere end hyllin-
gebjergvej 70. hyllingebjergvej 70 er opfartgl ir fsr hyllingebjergvej 64.
 det bestrides derfor. at ejendommen kan anvendes som sammenlignings-
grundlag.
ad hellebakkevei     8
ejendommen har vrret udbudt til salg i marts 2014. jf . bilag 3 i (ekstrakten s
 199), men den er ikke blevet solgt, hvilket fremgir af udtrekket over salg i
bilag23 (ekstrakten s. 138). det fremgir dog af bilag d (ekstrakten s. 60).
at ejendommen blev solgt til den nuverende ejer i 2009 for 5.275.000 kr.
ejendommen blev udbudt til en pris pi 15.250.000 kr. blot 5 6r efter ksbet.
det ses dog af det af skatteministeriet fremlagte bilag 35 (ekstrakten s. 197),
at da ejendommen blev erhvervet i 2009, udgiorde boligarealet 75 m2, og af
bbr-meddelelsen for ejendommen (bilag 30 - ekstrakten s. 205) ses. at der i
201 i har vrret en om-/tilbygning, siledes at boligarealet nu udgor 188 m2.
endvidere er der i 2014 etableret et jordvarmeanleg pi ejendommen.
en om-/tilbygning, der foroger ejendommens boligareal fra 75 m2 til i 88 m2
(dvs. mere end en fordobling af arealet) i20ll samt en etablering afjordvar-
meanlreg, begrunder uden tvivl den mulige prisstigning (som dog ikke er rea-
liseret gennem et salg). en ejendom, hvor mere end halvdelen af arealet be-
stir af en tilbygning fra20l l. kan imidlertid ikke anvendes til sammenligning
med en ejendom. der er opfort i 1914. dvs. 97 ar fsr.
tilbygningeme og etableringen afjordvarmeanlagget taler derfor for. at s6-
fremt ejendommen skal anvendes som sammenligningsejendom. bor ejen-
dommens salgspris fra salget i2009 (5.275.000 kr.) legges til grund til brug
for sammenligningen med hyllingebjergvej 70 (strandhuset).
ad hvllinsebiersvei 66
ejendommen blev ligesom ovenstiende ejendom ligeledes udbudt                   til   salg.     jf.
                                                          stdx)l{46-50t-st0t-k   i 9l-t1-t.0t-m00-v)2tl
                                                                                                        side 26134
bilag 34 (ekstrakten s. 167), men er ej heller blevet solgt. og den er ikke lan-
gere udbudt til salg. udbudsmaterialet er derfor af begrrenset bevismressig
vrrdi.
skatteministeriet anfsrer i processkrift i , s. 3-4, at skats medtagen af ejen-
dommen har medvirket til at reducere den kvadratmeterpris, som skat har
anvendt ved vrrdiansettelsen af hyllingebj erg 7 0.
skat har ved beregningen af kvadratmeterprisen for hyllingebjergvej 66
lagt udbudsprisen pi 12.800.000 kr. til grund, men idet ejendommen ikke er
blevet solgt til den pris, og ikke hngere er udbudt til salg, bestrides det, at
denne pris giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsvrerdi. gen-
nemsnitskvadratmeterprisen. som skat har anvendt ved verdiansettelsen af
hyllingebjergt0, ville siledes have varet endnu lavere, hvis man havde be-
regnet kvadratmeterprisen for hyllingebjergvej 66 phbaggrund af en pris.
der var et reelt udtryk for ejendommens handelsvrerdi.
det fremlagte materiale kan siledes ikke anvendes som sammenlignings-
grundlag, og som det ligeledes er anfsft ovenfor, er hellebakkevej 8 sidst
blevet solgt til 5.275.000 kr., hvorfor det er denne pris. der bor legges til
grund for sammenligning, sifremt denne ejendom findes anvendelig.
som bilag e-o har strandhuset aps fremlagt bbr-meddelelser samt ud-
budsmateriale for folgende ejendomme til brug for sammenligning med hyl-
lingebjergvej 70 (strandhuset) :
(l)    hyllingebjergvej 60
(2)    hyllingebjergvej 79
(3)    haldsvej 30
oplysningerne om disse ejendomme har ikke vrret forelagt for landsskatte-
retten, men bestyrker ri gti gheden af landsskatterettens vrrd iansrttel se.
ad hvllinsebiersvei 60
ejendommen er opfort i 1927 . og har et samlet areal pi 136 m2 (vegtet areal
pi 133.2 m2), jf.bilag e (ekstrakten s. i 78). ejendommen blev i januar 201 5
solgt til 3.750.000 kr. svarende   til den offentlige ejendomsvurdering for ejen-
dommen.    jf. bilag d.
skatteministeriet gor i processkrift l. s. 4. grldende. at fordi ejendommen
hyllingebjergvej 60 blev sols i 2015, viser den intet om. hvad armslengde-
prisen udgjorde i 2014. ejendommen blev som allerede nevnt solgt i januar
201 5. og muligheden for, at der skulle foreligge en mindre verdistigning/
-fald pi ejendommen fra 201 4 til januar 201 5, kan ikke begrunde, at ejen-
dommen ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag.
                                                            strm6t446-50l-stol-n lrt-t3-t_01-m00-u)2{r
                                                                                                                     side 27134
ad hyllingebjergvej 79
ejendommen er opfort i 1959, og har et samlet areal pi 152 m2 (vegtet areal
pa 152 m2), jf. bilag f (ekstrakten s. i 6l ). den er p6 nuvrrende tidspunkt
udbudt til salg til en kontantpris pi 4.900.000 kr., jf. bilag g (ekstrakten s.
 217).
ad haldsvei 30
 ejendommen er opfort i 1979, og har et samlet arealpi 116 m2,jf. bilag o
(ekstrakten s. 1 85). ejendommen blev i 201 0 solgt til 6.500.000 kr., jf. bilag
d.
 de beskevne sammenligningsejendomme med undtagelse af hyllingebjergvej
 79 er alle - ligesom hyllingebjergvej 70 (strandhuset) - beliggende i forste
rekke ud til kysten. det bsr ligeledes bemrerkes. at alle ejendommene er af
nyere opfore i sesdato end      h yl i in gebj ergvej 70.
 kvadratmeterprisen for hyllingebjergvej 60 udgor 27.573"53 kr., og for hyl-
 lingebjergvej 79 udgar den 32.236.84 kr. det ses s6ledes, at en kvadratme-
terpris pi 28.089.89 kr. for hyllingebjergvej 70 ikke er ibenbart urimelig, og
 skatteministeriet har siledes ikke formiet atlafte den meget tunge bevisbyr-
de for, at landsskatterettens verdiansrettelse er ibenbart urimelig.
 retten har siledes      pi ingen mide det fornsdne grundlag          til at statuere. at
 landsskatterettens verdiansettelse er abenbart urimelig. for si vidt angir
 sporgsmilet om ejendommens vrerdi (uden hensyntagen til deklarationen af
 19. juli 1994) kan landsskatterettens afgorelse altse ikke tilsidesrettes.
3.2     deklarationen af 19.        juli   1994
 svend petersen overdrog ejendommen til strandhuset aps ved skode af 19.
juli  1994. jf. bilag 8 (ekstrakten s.55), og af skodets $ 6 fremgir. at svend
 petersen tillregges en opholds- og brugsret p6 ejendommen, jf. srrskilt dekla-
ration (bilag 9 - ekstrakten s. 59). det fremgir af deklarationen, at:
"svend petersen og efter hans dod, hans evt. efterlevende egtefalle ogleller bsrn en livs-
varig opholds- og brugsret til nuverende hovedhus i helejuli mined hver ir. endvidere
tillegges der ret til en uges bentttelse afhovedhuset regnet fra onsdag for piske til tirsdag
efter piske begge dage incl."
det gores grldende, at der i handelsvrerdien for ejendommen skal ske fra-
drag for den tinglyste opholds- og brugsret, jf. bilag 9. det gores greldende.
at en deklaration af den pigreldende karakter vil pivirke prisen i en uafhren-
gig transaktion negativt. en uafhrengig kober af ejendommen ville siledes u-
tvivlsomt forlange at fi et nedslag i ksbesummen ved et evt. ksb hos strand-
                                                                   s1 l)x, ll4,'-sr)l-s 101-klrl-j1-l 0l-mrxr-[)2(]
                                                                                                         side 28/34
 huset aps. hvis han skulle acceptere en deklaration af den pigeldende ka-
 rakter. pi dette punkt gav landsskatteretten ikke svend petersen medhold.
 da svend petersen i 1994 overdrog ejendommen til strandhuset aps, blev
 ksbesummen fastsat under hensyn til den tinglyste servitut. servitutten var
 verdiansat til 250.000 kr.. og den aftalte ksbesum blev dermed ddt belsb
 mindre. skattemyndighedeme anfregtede ikke dengang nedslaget i ksbesum-
 men eller verdiansattelsen i avrigt. hvis svend petersen dengang har oppe-
 biret for lidt for ejendommen. mi han vere berettiget til at reparere herpi
 ved at udtage ejendommen med et tilsvarende nedslag.
 skatteministeriet henviser bl.a. til skm20 i 3.84 i h (materialesamlingen s.
 47) i sine anbringender om, at der ikke skal ske fradrag i ksbesummen for
 vrrdien af servitutten. situationen i den omtalte afgorelse var anderledes end
 i nrrvrrende sag. b. der var anpartshaver i a aps, ksbte en ejendom af
 selskabet. og hojesteret fandt. at der ikke kunne ske nedslag med 50 % i,
hvad lejligheden ville have vreret ansat til. hvis den ikke havde veret udlejet.
 lejligheden var udlejet til b's sonner, og udlejningen kunne ikke anses at ud-
gbre en byrde for ham. sifremt der var givet adgang til fradrag. ville b have
fiet en skattemressig fordel, uden at den var begrundet i en reel byrde.
 i nrrvrerende sag har kober, svend petersen. tidligere ejet ejendommen og
solgt denne til en reduceret ksbesum. og det bestrides siledes. at svend pe-
tersen vil fa en skattemrssig fordel af fradraget. tvrertimod vil svend peter-
sen blive stillet ringere, sifremt der ikke gives adgang til fradrag, idet salget
til strandhuset aps skete til en reduceret pris. mens tilbagesalget sker til fuld
pris.
salget til strandhuset aps skete skattefrit efter ejendomsavancebeskatnings-
lovens $ 8 (materialesamlingen s. 6), selvom ejendommen er storre end 1400
m2, idet en del af ejendommen bestilr af strand og jordskrrent. og ejendom-
men derfor ikke kunne udstykkes. svend petersen kunne siledes have fiet
den fulde ksbesum (uden reduktion for opholds- og brugsretten) udbetalt
skattefrit.
i skm2005.137h (materialesamlingen s. 23). som skatteministeriet ligeledes
henviser til.var situationen ogsi en anden. idet der ej heller i denne sag var
tale om en forudgiende overdragelse med reduktion i ksbesummen.
sifremt der ikke gives adgang til fradrag. vil strandhuset aps' avance ved
salget blive hojere, og strandhuset aps vil dermed blive beskattet hojere,
end hvis overdragelsen var sket til en tredjemand. dette kan ikke antages at
vrre formilet med reglerne" idet formilet jo netop er, at parteme skal stilles
som om. der var handlet pi armslengdevilkir.
stsrrelsen af fradraget skal fastsrettes forholdsmressigt, siledes at det udgor
et belsb svarende til 20.8333 yo af overdragelsessummen pi samme mide.
                                                           stll16l446-s0l-stot-k l9l-t1-1.01-m00-\i)2lr
                                                                                                                      side 29134
 som det blev vrerdiansat til i forbindelse med overdragelsen til strandhuset
aps. sifremt retten ikke kan tiltrede denne vrrdiansettelse af servitutten,
 overlades det til retten sksnsmessigt at fastsrette servituttens vrerdi.
 det bemerkes. at landsskatteretten for si vidt angir betydningen af servitut-
ten netop ikke har udovet noget vrerdisksn. sporgsmilet om servituttens be-
tydning for vrerdiansrettelsen er et juridisk sporgsm6l, som er uaflrengigt af
 det sksnsmessige sporgsmil om den frsiske ejendoms verdi. det juridiske
 sporgsmil bestir i at fortolke udtrykket "hvad der kunne vrere opniet, hvis
transaktionerne var afsluttet mellem uaflrengige parter" i ligningslovens $ 2.
 nir det angir en situation, hvor den ene part i transaktionen (svend petersen)
 allerede er tillag visse rettigheder over ejendommen. for s6 vidt angir det
juridiske grundlag for en vrerdiansrftelse er domstolenes provelse intensiv.
 landsskatteretten fandt under henvisning til de ovenfor n&vnte afgorelser
 (skm20l3.84lh og skm2005.l37h) - vel at mrerke med urette - at der
 ikke kunne ske fradrag for verdien af servitutten. landsskatteretten har der-
 for ikke taget stillingtilden negative verdiaf servitutten. retten vil derfor
 ved den sksnsmessige fastsettelse af servituttens vrrdi ikke tilsidesette et af
 landsskatteretten udovet sksn. hvis strandhuset aps fir medhold i. at der
 skulle vere taget hensyn til servituttens negative verdi i transaktionen, bsr
 retten reparere pi landsskatterettens juridiske fejl ved selv at foretage var-
 diansettelsen af servituttens negative vrrdi.
4.      avrige forhold
4.1    vedligeholdelsesudgifter m.v.
 som bilag j (ekstrakten s. 72) er fremlagt en oversigt over, hvilke udgifter
der er bogfort som forbedringer af ejendommen i 2013, og som bilag k
 (ekstrakten s. 74) er fremlagt en oversigt over. hvilke udgifter der er bogfort
 som vedligeholdelse. forbedringsudgifterne udgar 34 i .09 i .5 5 kr. ultimo
 saldoen ph 170.464,26 kr., der fremgir af bilag 12, skal summeres sammen
med de i hinden skrevne belob pa 7.685 kr. og 96.600 kr. disse belsb er
medtaget i det opdaterede kontokort. der er vedlagt som bilag j. heri ses
endvidere, at der er yderligere udgifter (markeret), der ikke fremgik af det
oprinde i i ge kontokort. ved i i geho i de i se sudgifterne ud gor 69 .23 4,23 kr.
 stsrstedelen af udgifterne aflroldt i 2013 relaterer sig til bygning 2 (garage)
og 3 (udhus). der blev beskadiget i 2013.
som bilag l (ekstrakten s. 79) er fremlagt en oversigt over, hvilke udgifter
der er bogfort som forbedringer af ejendommen fra og med 2014 og indtil
overdragelse af ejendommen i 2015, og som bilag m (ekstrakten s. 76) er
fremlagt en oversigt over, hvilke udgifter der er bogfort som vedligeholdelse
forbedringsudgifteme fra og med 2014 og indtil overdragelsen af ejendom-
men i 201 5 udgor 104.449,63 kr. der er ikke aflroldt forbedringsudgifter i
2015. de fleste af udgifteme relaterer sig til arbejder udfsrt pi bygning 2
(garage) og 3 (udhus). vedligeholdelsesudgifterne fra og med 2014 og indtil
                                                                  sl i)(r, l{4i,sr)l-s lr)l-x m-l'r-l 0 l-mrn)-u)lll
                                                                                                               side 30i34
overdragelsen af ejendommen i 2015 udgor 73.252,68 kr. en stor del af dette
belob udgores af reparation af kystsikringen (48.437 .50 kr.) i januar 201 5.
det vil under vidneaflrsringen blive gjort mere detaljeret rede for, hvad arbej-
deme pi ejendommen har bestiet i.
4.2    kystsikring m.v.
kysten ud for hyllingebjergvej 70 er udsat for kraftig erosion. kysten ligger
ganske   tet ved huset. og erosionen udgor selvsagt en risiko, som pivirker
vrerdien af ejendommen i nedadgiende retning. der er risiko for, at erosionen
p6 sigt vil indebere, at ejendommen styrter i havet.
der verserer endvidere en sag ved retten i hillerod om et pibud vedrsrende
f ernelse afjord pi ejendommen udstedt af naturstyrelsen. den verserende
sag ma antages yderligere at pivirke vrerdien af ejendommen i nedadgiende
retning. serligt ma risikoen for, at naturstyrelsen f6r medhold i sagen - og
dermed at ejendommen bringes i foroget fare for at styrte i havet - tages i be-
tragtning. strandhuset aps henviser til" at pibuddet er efterkommet. natur-
styrelsen mener ikke. at der er fiernet tilstrrkkeligl jord. der har vrret af-
holdt retsmsde ved retten i hillersd d. 14. januar 2015.lndkaldelse til ret-
smodet er vedlagt som bilag a (ekstrakten s. 102). naturstyrelsen blev under
retsmsdet anmodet om at besigtige ejendommen hyllingebjergvej 70,3360
liseleje, med henblik pi at konstatere, om pibuddet er efterkommet. natur-
styrelsen har i forbindelse med besigtigelsen udarbejdet et besigtigelsesnotat,
der er vedlagt som bilag b (ekstrakten s. 108). sagen verserer fortsat. der
vilblive afgivet vidneforklaring om sagens aktuelle stade.
afslutningsvist kan det oplyses, at strandhuset aps har overdraget ejendom-
men til svend petersen pr. i . april 20 i 5, jf. sksde dateret 9. juli 20 i 5. ved-
lagt som bilag c (ekstrakten s. 103)."
rettens begrundelse og afgorelse
der er mellem parterne enighed om, at sagsogte og svend petersen er inte-
resseforbundne parter.
efter ligningslovens $ 2. stk. l. skal interesseforbundne parter anvende priser
og vilkar for handelsmrssige eller skonomiske transaktioner i overensstem-
melse med, hvad der kunne vere opnieq hvis transaktionerne var afsluttet
mellem uaflrengige pafter (armsbngdeprincippet).
det fremgir af den dagreldende juridiske vejledning 2014-1- c.b kapitalge-
vinstbeskatning under punkt c.8.3.5.4.3 om retningslinjer for vrerdiansrettel-
se af fast ejendom ved en overdragelse mellem hovedaktioneren og selskabet
blandt andet, at den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes sonr ud-
gangspunkt som udtryk for handelsvrrdien.
                                                             stm. l{4r-sr'l-str) l-x i
                                                                                       q l-t1-l.rl-mr{,-v)2r.
                                                                                                                  side 31/34
det anfores herefter, at hvis den offentlige e.iendomsvurdering ikke giver et retvi-
sende udtryk for handelsvrrdien pa tidspunktet for aftalens indgaelse. er hverken
pafteme eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.
landsskatteretten har isin afgorelse af 29. januar20l5, pa sagsogtes anmod-
ning om bindende svar. svaret nej til. at strandhuset aps kan overdrage ejen-
dommen, hyllingebjergvej 70,3360 liseleje, matrikelnummer l5 o, melby,
til svend petersen, til en handelspris pi kontant 4,3 millioner kr., svarende til
handelsvrrdien. landsskatteretten har samtidig bemrrket. at den seneste of-
fentliggiorte vurdering kan finde anvendelse.
landsskatteretten har som begrundelse herfor anfsrt, at landsskatteretten ik-
ke pd det foreliggende grundlag kan tiltrede, at den seneste offentliggjorte
vurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsvrerdien. landsskatteret-
ten har henset til. at det ikke alene pa baggrund af det af skat anvendte
sammenligningsgrundlag kan legges til grund. at handelsvrerdien for selska-
bets konkrete ejendom var l0 millioner kr.
dommerne eva hammerum og signe borregaard rasmussen udtaler heref-
ter:
det fremgir af skat's afgorelse. at beregningsgrundlaget for den beregnede
gennemsnitlige kvadratmeterpris udgjorde to handlede ejendomme i 2012
samt udbudspriserne pi to andre ejendomme. fratrukket 20%.
landsskatteretten har tilsidesat skats vurdering af, at ejendommens han-
delsverdi var 10.000.000 kr.. og landsskatteretten har ikke pi det forelig-
gende grundlag kunnet tiltrrde. at den seneste offentliggjorte vurdering ikke
gav et retvisende udtryk for handelsvrrdien. vi finder. at landsskatterettens
vurdering heraf har indeb6ret et sksn over ejendommens handelsvrrdi.
retten kan alene tilsidesrtte dette skon, sifremt sksnnet er udsvet pi et u-
rigtigt eller mangelfuldt grundlag, eller at det har fsrttil et abenbart urimeligt
resultat.
det er sagsogeren, der har bevisbyrden herfor.
sagsagte har under sagen fremlagt bbr-meddelelser samt udtrrek over salg i
grundvrerdiomr6de 61 109 vedrsrende andre ejendomme i omridet, herunder
for en ejendom" hyllingebjergvej 60. der ijanuar 2015 blev solgt for
3.750.000 kr.. svarende til den offentlige ejendomsvurdering samt for halds-
vej 30. der i 2010 blev solgt for 6.500.000 kr. ejendomsvurderingen for det-
te hus var 4.950.000 kr. der er endvidere fremlagt udbudsmateriale vedro-
rende hyllingebjergvej 79. som har veret udbudt til en kontantpris pi
4.900.000 kr.
                                                             stdn, lt4tt-sr l -s'fol -k l rt-t1-l r) l-mrx)-u)20
                                                                                                             side 32134
vi finder ikke, at sagsogeren under sagen har godtgiort - herunder ved syn
og skon eller pi anden mide - at det aflandsskatteretten udovede sksn har
hvilet pi et urigtigt eller mangelfuldt grundlag eller er ibenbart urimeligt. det
forhold, at landsskatteretten har inddraget et vesentlighedskriterium kan ik-
ke fore til andet resultat. idet bemrrkes, at der ved en vurdering af. om den
offentlige ejendomsvurdering giver et retvisende udtryk for ejendommens
handelsverdi, mi v&re en vis margin.
vi finder endvidere ikke. at den tinglyste brugsret til ejendommen har betyd-
ning for handelsvrrdien ved salg til svend petersen.
som pistandene er nedlagt. stemmer vi herefter for at frifinde sagsogte for
sagsogerens pistand med den anfarte konsekvens om. at ejendommen ikke
kan overdrages til svend petersen til en pris svarende til den senest offentlig-
gjorte ejendomsvurdering. heri ligger, at vi stemmer for at tage sagsogtes
principale pistand delvis til folge. siledes at skatteministeriet skal anerkende,
at overdragelse af ejendommen hyllingebjergvej 70, 3360 liseleje, til svend
petersen, indtilden 29. juli20l5, kunne ske til 5.000.000 kr., svarende til
ejendomsvurderingen uden fradrag for vrrdien af den af 19. juli i 994 tingly-
ste deklaration.
dommer peter brund udtaler:
landsskatteretten anforer i begrundelsen for afgorelsen, at landsskatteretten
pi det foreliggende ikke kan tiltrede. at den seneste offentliggiort vurdering
 ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsverdi og bemrrker
herved, at der er henset til, at det ikke alene pi baggrund af det af skat an-
vendte sammenligningsgrundlag kan legges til grund, at handelsverdien var
 10.000.000 kr. det er uvist. hvorvidt landsskatteretten har forholdt sig til de
faktorer, der er grundlaget for ejendomsvurderingens vrrdiansrttelse, ud-
over oplysningerne om sammenlignelige ejendomme. det er ligeledes uvist.
hvorvidt landsskatteretten har taget skats oplysninger om vurderings-
 grundlaget for omridet i betragtning.
 skat har til brug for besvarelsen af sagsogtes anmodning om bindende svar
 anmodet ejendomsvurderingen om en udtalelse om ejendommens handels-
 vrrdi. skat har p6 grundlag heraf beregnet ejendommens handelsverdi til
  12.240.000 kr. svarende til en gennemsnitlig kvm. pris pa 68.762 kr.. der ef-
ter skats vurdering er overensstemmelse med prisniveauet for ejendomme i
 omr6det" der er beliggende i fsrste rekke til vandet. den gennemsnitlige
 kvm. pris er beregnet ud fra registrerede handelspriser pi ejendomme belig-
 gende hyllingebjergvej 64 og hyllingebjergvej 52a samt udbudspriser vedrs-
 rende ejendommen hellebrkvej 8 og tidligere udsalgspris for ejendommen
 hyllingebjergvej 66. der efter skats vurdering er sammenlignelige.
 det fremg6r af udtalelsen fra ejendomsvurderingen, at vurderingen af han-
 delsprisen er fastsat efter en samlet vurdering af en rrekke faktorer. herunder
                                                            stdg l44r-slrl -s1 r)l -k l rr-tlf 0 l-mm-\d2l)
                                                                                                                     side 33/34
en besigtigelse af ejendommen, prisniveauet i omrfldet, at der er tale om en li-
ebhaverejendom, ejendommens beliggenhed i l rrekke til vandet og ejen-
dommens stand. den endelige handelspris er beregnet til 10.000.000 kr. ef-
ter fradrag for sksnnede udgifter til retablering og fiernelse af ulovligtphfart
jord og risikomoment for udgifter i forbindelse med stormskader og et ned-
 slag pi l0 % usikkerhed.
 det fremg6r videre, at der er meget fa salg i det grundverdiomride, ejen-
dommen er beliggende i. hvorfor skat ved vurderingsansettelsen har ind-
draget salgsgrundlaget. der er grundlaget for vurderingsskonnet i et stsrre
grundvardiomride for at ffi et tilstrrkkeligt grundlag for vrerdiansettelsen.
 skat har iden forbindelse bemrrket. at ejendommen, ligesom tilsvarende
ejendomme i omridet. burde have veret undergiet et mere direkte sksn.
efter landsskatterettens begrundelse for afgorelsen finderjeg ikke, at lands-
skatteretten har foretaget en direkte provelse af det sksn over ejendommens
vrrdi som skat har udsvet. men alene foretaget en vurdering af, hvorvidt
 skat pi det foreliggende grundlag har godtgjort, at den seneste offentlig-
giorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handels-
vardi. landsskatteretten har herved inddraget et vesentlighedskriterium"
som der ikke findes grundlag for at anvende ifolge den juridiske vejledning.
 retten er herefter ikke afsk6ret fra at foretage en fuldstrndig og ubegrenset
provelse afdenne bevisvurdering og derved inddrage det sksn som er udsvet
af skat.
jeg finder ikke grundlag for at tilsidesatte det skon. som er udsvet af
 skat. hvorefter ejendommens handelsvrerdi er vurderet til 10.000.000 kr.
 jeg bemrerker herved, at de oplysninger, der under sagen er fremlagt vedrs-
 rende ejendomme. der er sammenlignelige. understotter skats verdianset-
 telse. den omstrndighed. at den offentlige ejendomsvrrdi for hyllingeb-
jergvej 70 er fastsat pi baggrund af normtal for handler inden for et stsrre
 omride. hvor hovedparlen af ejendommene - i modsrtning til hyllinge-
 bjergvej 70 - ikke ligger i l. rekke ud mod vandet underststter ogs6. at den
 offentlige vurdering ikke er retvisende.
 jeg er enig med flertallet i. at den tinglyste brugsret  til ejendommen ikke har
 betydning for handelsvrerdien ved salg      til svend petersen. jeg stemmer her-
 efter for. attage skats pistande     til folge. herunder pastanden om frifindel-
 se for sagsogtes p6stande.
 der afsiges dom efter stemmeflertallet.
 med hensyn til sagsomkostninger finder retten" at sagsogeren skal betale
 sagsomkostninger til sagsogte. disse fastsrettes til 125.000 kr.. der udgar
 passende belsb til drkning af sagsogtes udgifter til advokatbistand inklusiv
 moms.
                                                                sti))6 i4{6,slrt -st-ol -k l rl-1 1-l 0 i-mrn)-u):0
 f' ft
      '
                                                                                                            side 34134
        thi kendes for ret:
        sagsogte. strandhuset aps. frifindes. siledes at sagsogeren. skatteministeri-
        et, skalanerkende, at ejendommen hyllingebjergvej 70,3360 liseleje, indtil
        den 29. august 2015 kunne overdrages til svend petersen for 5.000.000 kr.
        i sagsomkostninger skal sagsogeren inden l4 dage til sagsogte, strandhuset
        aps, betale 125.000 kr.
        eva hammerum               peter  brund         signe borregaard rasmussen
        udskriftens ri gtighed bekreftes.
         retten pi frederiksberg" den 10. august 2016
         maria liva hansen. kontorfuldmregtig
                                                                 sl dx,l446-5r)t-st0l-f, l9l-t1-l ol-m00-u):lr
 publiceret til portalen d. 18-04-2018 kl. 14:49
modtagere: indstævnte strandhuset aps, advokat (h) per lunde
nielsen, appellant skatteministeriet departementet, advokat (h) søren
lehmann nielsen
