- cri
                                        udskrift
                                             af
                          sø- & handelsrettens dombog
                                      ____________
                                           dom
afsagt den 18. juni 2010.
o-5-09
                                  kos pantebreve aps
                                  (advokat tue askeland)
                                  mod
                                  dansk pantebrevsbørs a/s under konkurs
                                  (advokat søren jenstrup)
indledning
sagens spørgsmål er, om det forhold, at dansk pantebrevsbørs i forbindelse med en pante-
brevshandel ikke oplyste om vilkårene for et erhvervslejemål i den pantsatte ejendom, udgør
en mangel ved pantebrevet, som berettiger kos pantebreve til at hæve handlen.
                                                -2-
påstande
kos pantebreve aps har principalt nedlagt påstand om, at dansk pantebrevsbørs a/s under
konkurs (herefter:konkursboet) tilpligtes at anerkende, at kos pantebreve aps har et sim-
pelt krav på 1.485.000 kr. med tillæg af rente svarende til 12 måneders cibor plus et tillæg
på 3,5 % fra seneste betalte termin den 11. december 2007 til datoen for tvangsauktionen den
17. februar 2009 plus procesrenter fra 17. februar 2009 til dekretdagen 30. september 2009.
kos pantebreve aps har subsidiært nedlagt påstand om, at konkursboet tilpligtes at aner-
kende, at kos pantebreve aps har et simpelt krav på 1.485.000 kr. med tillæg af rente sva-
rende til 12 måneders cibor plus et tillæg på 3,5 % fra seneste betalte termin den 11. de-
cember 2007 til datoen for tvangsauktionen den 17. februar 2009 plus procesrenter fra 17. fe-
bruar 2009 til dekretdagen 30. september 2009 mod samtidig udlevering af pantebrev opr.
stort 1.500.000 kr. med pant i matr.nr. 4 b fredensborg by, asminderød, beliggende ting-
husvej 13, 3480 fredensborg.
konkursboet har nedlagt påstand om frifindelse.
parterne er enige om kravets opgørelse.
oplysningerne i sagen
kos pantebreve og dansk pantebrevsbørs drev begge virksomhed med pantebrevshandel.
kos pantebreve er ejet af bl.a. steffen rasmussen. dansk pantebrevsbørs var forud for kon-
kursen ejet af nykredit bank og ebh bank.
      ved brev af 5. maj 2006 tilbød dansk pantebrevsbørs steffen rasmussen at købe et pan-
tebrev på 1.500.000 kr. med pant i det gamle ting- og arresthus beliggende tinghusvej 13 i
fredensborg. af brevet fremgik, at låntager var clk gruppen a/s med kaution af carsten
knudsen, og at der var foranstående hæftelser for 7.250.000 kr. om debitor var oplyst, at
clk gruppen var ejet af carsten leonhard knudsen og havde en række datterselskaber. sel-
                                                        -3-
skabets primære drift bestod i opkøb af ejendomme, som blev renoveret og ombygget med
henblik på udlejning eller salg. ejendommen blev beskrevet således:
      ”…
      fredensborg gamle arresthus, attraktivt beliggende i centrum. opført i røde mursten med
      tagpapbelagt tag.
      ejendommen er i dag en projektejendom under ombygning, og der forventes følgende
      enheder i den: 1 erhvervslejlighed, som i dag er færdig og udlejet til galleri. 3 stk. 3-
      værelses boligejerlejligheder. udstykning af 4 parcelgrunde.
      …”
brevet var bl.a. vedlagt en pantebrevsopstilling, en vurdering fra jytte bille erhverv aps
med billeder af ejendommen, bbr og tingbogsattest.
      af pantebrevsopstillingen fremgik bl.a., at pantebrevet blev tilbudt i henhold til ”vil-
kår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom” af 27. oktober 2004 (av 04)
samt det vedlagte tillæg til vilkårene. af av 04 fremgår blandt andet:
      ”…
      6. mangler ved et pantebrev
      6.1. generel mangelsbestemmelse
      der foreligger en mangel ved pantebrevet, hvis:
      a)   sælger ikke opfylder en indeståelse (se pkt. 6.2. om sælgers indeståelser).
      b)  sælger har fortiet eller har givet urigtige eller vildledende oplysninger om forhold, som
          sælger skal oplyse om, og dette må anses for væsentligt (se pkt. 6.3. om sælgers oplys-
          ningspligt).
      c)  sælger i øvrigt har fortiet oplysninger eller har givet urigtige eller vildledende oplysnin-
          ger om et eller flere forhold, uanset om forholdet er nævnt i disse vilkår, og dette må an-
          ses for væsentligt. (eksempler på sælgers generelle oplysningspligt findes under pkt.
          6.4.),
      ved vurdering af væsentlighed under punkt b og c er det afgørende, om forholdet væsent-
      ligt påvirker pantebrevets værdi og omsættelighed, og det har haft betydning for køberens
      bedømmelse af pantebrevet.
      det afgørende tidspunkt for mangelsbedømmelsen er tidspunktet for risikoens overgang,
      …
      6.3. sælgers oplysningspligt
                                                -4-
oplysninger, som sælger altid skal afgive:
a) sælger skal i pantebrevsopstillingen, salgsaftalen eller andet salgsgrundlag beskrive den
    ejendomstype, hvori pantebrevet har sikkerhed,
b)  det skal oplyses, hvis der af tingbogen fremgår byrdefulde servitutter eller efterstående
    pantehæftelser på ejendommen. en servitut betragtes som byrdefuld, når den har væ-
    sentlig betydning for pantebrevets værdi.
c)  hvis sælger har modtaget meddelelse fra fogedretten om, at der er begæret afholdt
    tvangsauktion over ejendommen, skal dette oplyses til køber.
d)  for nyudstedte pantebreve skal sælger af pantebrevet oplyse, hvis ejendommen ikke er
    værdiansat af en ejendomsmægler/formidler.
e)  har sælger givet oplysning om den pantsatte ejendoms handelsværdi, skal værdien svare
    til den nuværende anslåede kontantværdi.
6.4. sælgers oplysningspligt i øvrigt
eksempler på oplysninger sælger skal afgive, hvis han er bekendt med dem:
a) sælger skal oplyse, hvis formidler eller sælger af ejendommen ved sikkerhedsstillelse eller
    på anden måde har bidraget til finansieringen af ejendommen,
b)  sælger skal oplyse, hvis der er foretaget andre modregninger i udbetalingen, end dem
    der er aftalt i købsaftalen.
c)  sælger skal oplyse, hvis denne har udarbejdet efterstående låne- og sælgerpantebreve.
d)  for nyudstedte pantebreve gælder endvidere, at hvis sælger på tidspunktet for risikoens
    overgang er bekendt med, at ejendommen ikke skal bebos eller benyttes af debitor, skal
    dette fremgå af salgsmaterialet vedrørende pantebrevet eller på anden skriftlig måde.
7. købers misligholdelsesbeføjelser
7.1. hvis et pantebrev er leveret med en mangel
7.1.1. hæveadgang
foreligger der en mangel i medfør af pkt. 6, kan køber hæve handlen. tilbagebetaling til kø-
beren skal i så fald ske af restgælden pr. senest betalte termin til afregningsdagens kurs (op-
rindelig kurs) plus renter fra senest betalte termin til tilbagebetalingstidspunktet beregnet
på grundlag af pantebrevets pålydende rente. sælger afholder eventuelle afgifter til det
offentlige i denne forbindelse.
foreligger der en mangel ved et eller flere enkelte pantebreve i en kvote, kan handlen alene
hæves for dette/disse pantebreve.
…
8. reklamation
vil køber påberåbe sig en mangel. skal køber give sælger en begrundet skriftlig medde-
lelse herom uden ugrundet ophold efter, at køber har eller burde have opdaget manglen.
                                                   -5-
      har der været afholdt tvangsauktion over ejendommen, uden at køber har adviseret sæl-
      ger om auktionen i så god tid, at sælger har haft mulighed for at varetage sine interesser
      på auktionen, kan køber ikke rejse noget krav mod sælger. dette gælder dog ikke, hvor
      køber godtgør, at der åbenbart ikke kunne opnås dækning for pantebrevet.
      …”
af det vedlagte tillæg fremgår følgende:
      ”nærværende tillæg er en del af pantebrevsopstilling nr. 314351/1
      tillæg
      til de at finansrådet og sdp den 27.10.2004 vedtagne "vilkår for erhvervsmæssig handel
      med pantebreve i fast ejendom" (efterfølgende benævnt "handelsvilkår").
      følgende særlige bestemmelser til nedennævnte punkter i handelsvilkårene er gældende for
      pantebrevshandlen:
      …
      7.1.2. skadeserstatning
      skadeserstatning kan kun kræves, såfremt sælger har handlet svigagtigt.
      …”
af den medsendte vurdering foretaget af valuar jytte bille den 6. april 2006 fremgik, at ejen-
dommen blev vurderet som den fremstod den 6. april 2006 med den på ejendommen væren-
de lejer. ejendommens etageareal udgjorde 779 m2 + 250 m2 kælder. det forventede antal
enheder på ejendommen var 1 erhvervslejlighed, som p.t. var udlejet til galleri, 3 treværel-
sesboligejerlejligheder og 4 parcelhusgrunde. der var tinglyst to byrder på ejendommen, dels
lokalplan f1 lyst den 2. februar 2005, dels dokument om ejendommens bebyggelse, benyttel-
se m.v. lyst den 27. juni 2005. desuden var oplyst, at clk gruppen havde projekteret sagen
og forventede at sælge 4 grunde til parcelhuse og anvende det oprindelige tinghus til galleri i
dele af stueetagen og 1. sal samt indrette 2 boliger i stueplan og 1 bolig på 1. sal. ejendom-
men var indkøbt for 5 mio. kr. i licitation med det formål at renovere, udbygge og opdele
grunden i flere parceller for at sælge den i mindre enheder. af vurderingens konklusion
fremgik følgende:
                                                       -6-
       ”…
       ved værdiansættelsen er følgende forhold vurderet:
              ejendommens særdeles attraktive beliggenhed
              grundens størrelse, miljø og muligheder
              arealernes udnyttelsesmuligheder
       der er endvidere taget hensyn til,
              ejendommen som den fremstår d.d. fortsat er en projektejendom
              ejendommen er under renovering og ombygning
              en væsentlig del af arealet i hovedhuset er galleri – de gamle celler
              projektperiode
       på baggrund af ovennævnte oplysninger, under ovennævnte forudsætninger samt efter-
       spørgslen på byenheder, vurderes den samlede ejendoms handelspris pr. d.d. at udgøre,
       kr. 10.5000.0000 skriver kroner ti millioner femhundredetusinde 00/100.”
det omhandlede pantebrev blev udstedt den 29. maj 2006 med kos pantebreve som kreditor
og carsten leonhardt knudsen som debitor.
       dansk pantebrevsbørs afregnede pantebrevshandlen over for kos pantebreve den 9.
juni 2006 med 1.485.000 kr. med tillæg af rente i 8 dage.
       den 27. oktober 2008 vedtog fredensborg byråd en ny lokalplan for området. det
fremgår blandt andet heraf, at ting- og arresthuset kun må anvendes til boligformål og mu-
seum/kulturelle formål, og at der på udenomsarealerne kan opføres 2 boliger af 150 m2.
       den 17. februar 2009 blev der afholdt tvangsauktion over den pantsatte ejendom på
foranledning af carsten leonhardt knudsen under konkurs ved kurator, advokat jørgen b.
elmer. for lejer, galleri tinghuset, mødte advokat børge stjernholm. på auktionsmødet be-
gærede flere panthavere alternativt opråb af lejekontraktens § 4 om uopsigelighed, § 8 om le-
jens størrelse og § 12 om regulering af markedslejen. disse bestemmelser er ifølge lejekon-
trakten af 9. december 2005 sålydende:
       ”…
                                                      §4
       opsigelse
       lejemålet er fra udlejers side uopsigeligt i 12 år, dvs. til den 1. marts 2018. efter denne da-
       to kan lejemålet opsiges med 6 måneders varsel til den 1. i en måned.
       fra lejers sider er lejemålet uopsigeligt i 3 år, dvs. til den 1. marts 2009. efter denne dato
       kan lejer opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned.
                                                        -7-
        ved opsigelse fra udlejers side har lejer ret til erstatning efter reglerne i erhvervslejelo-
        vens § 66. dette gælder uanset opsigelsens karakter. sker opsigelsen p.g. af lejers mislig-
        holdelse, har lejer dog ikke krav på erstatning.
        erstatning kan dog ikke overstige 6 måneders leje beregnet på grundlag af den på opsi-
        gelsestidspunktet gældende leje.
        …
                                                        §8
        årlige ydelser og depositium
        lejen er aftalt til kr. 0 i etableringsårene, mens byggeriet i tinghuset og på grunden på-
        går. efterfølgende er stigningstakten aftalt således:
        01.03.06 – 31.12.06: 0 kr.
        01.01.07 – 31.12.07: 0 kr.
        01.01.08 – 31.12.08: 0 kr.
        01.01.09 – 31.12.09: 50 kr.
        01.01.10 – 31.12.10: 100 kr.
        01.01.11 – 31.12.11: 200 kr.
        01.01.12 – 31.12.12: 200 kr., og så fremdeles.
        …
                                                       § 12
        regulering af lejen til markedslejen
        hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i
        markedslejeloven § 13. udlejer og lejer fraskriver sig dog retten til at kræve lejen regule-
        ret under henvisning til markedslejen indtil 1. marts 2026.
        …”
på auktionsmødet accepterede advokat stjernholm på vegne af lejeren, at lejekontraktens §
12 ikke kunne gøres gældende af lejer over for auktionskøber og senere erhververe. for så
vidt angik § 8 oplyste han, at den årlige leje var angivet som en kvadratmeterpris og derfor
26.500 kr. i 2009 og det dobbelte i 2010. fogedretten afsagde herefter kendelse om, at alene le-
jekontraktens § 4 om 12 års uopsigelighed fra udlejers side skulle opråbes alternativt. højest-
bydende på auktionen blev fredensborg kommune med et bud på 3.000.000 kr., men en
panthaver begærede ny auktion. på den nye auktion den 31. marts 2009 blev ejendommen
købt af 1. prioritetspanthaver, gudme raaschou bank, for 4.513.501,48 kr.
        den 26. februar 2009 hævede kos pantebreve købet af pantebrevet under henvisning
til, at dansk pantebrevsbørs burde have oplyst om de usædvanlige og byrdefulde vilkår i le-
jekontrakten i forbindelse med salget af pantebrevet.
                                               -8-
       dansk pantebrevsbørs trådte i likvidation den 11. maj 2009 med advokat søren
jenstrup som likvidator. den 30. september 2009 blev selskabet taget under konkursbehand-
ling på grundlag af en egenbegæring, og advokat søren jenstrup blev udpeget som kurator.
kurator har oplyst, at den forventede dividende til § 97-krav udgør mellem 10 og 20 %.
forklaringer
steffen rasmussen har forklaret, at han er direktør og medejer af kos pantebreve. før han
blev medejer af kos pantebreve, var han direktør i dai, som siden fusionerede med ebh
bank. han ophørte som direktør i dai i 2002/03. et års tid herefter kom konstellationen til at
hedde dansk pantebrevsbørs. han har handlet med pantebreve siden 1972, dog har han ikke
beskæftiget sig meget med pantebreve i projektejendomme.
       han fik i maj 2006 et tilbud fra dansk pantebrevsbørs om køb af et pantebrev i ejen-
dommen, beliggende tinghusvej 13, 3480 fredensborg. han havde på daværende tidspunkt
intet forhåndskendskab til ejendommen, idet han aldrig havde set den tidligere. han havde
ligeledes ingen tilknytning til fredensborg, idet han alene havde kørt gennem byen. endvi-
dere havde han ikke nærmere kendskab til pantebrevets debitor, carsten leonhardt knud-
sen. carsten leonhardt knudsen var således kun debitor på ét pantebrev mere, som kos
pantebreve havde købt.
       tilbuddet indeholdt – udover pantebrevstilbuddet – en pantebrevsopstilling. der var
ikke vedlagt en lejekontrakt for det bestående lejemål og ej heller en lokalplan. han rekvire-
rede ikke selv lokalplanen, selv om han havde bitre erfaringer med lokalplaners betydning
for ejendommes værdi, idet lokalplaner undertiden ændres.
       han lagde ved sin købsvurdering vægt på, at der var tale om en projektejendom med
en bygning - det gamle tinghus - som klart havde en væsentlig værdi. derudover tillagde
han det betydning, at der var tale om et stort antal m2. han tillagde det derimod ikke vægt,
at der kunne udstykkes grunde fra ejendommen, hvorfor han heller ikke fandt det nødven-
digt at undersøge lokalplanen nærmere. han vurderede, at den del af ejendommen, som var
udlejet til galleri, havde den største værdi i ejendommen. han lagde vægt på, at mere end
halvdelen af ejendommen var galleri, og at dette var færdigt. han opfattede det ikke som
noget negativt, at dele af ejendommen var udlejet til galleri. han opfattede det alene som en
                                               -9-
bemærkning. han lagde endvidere afgørende vægt på statsautoriseret ejendomsmægler og
valuar jytte billes vurdering af ejendommen til 10,5 mio. kr. med oplysning om et erhvervs-
areal på 6-700 m2 og mulighed for udstykning af 3 boliglejligheder, var han ikke i tvivl om,
at ejendommen var 10,5 mio. kr. værd. han er efterfølgende blevet bekendt med, at andre
har vurderet ejendommen højere. han mener dog ikke, at ejendommen er 10,5 mio. kr. værd
med den lejekontrakt, som foreligger.
       nogle gange udbeder han sig yderligere dokumenter, når han køber pantebreve, lige-
som han spørger ind til konkrete ting, men ikke denne gang. det er sædvanlig praksis, at
sælger skal komme med alle relevante oplysninger. han stoler på dem, han handler med.
       i forbindelse med at projektet blev nødlidende, var han forbi ejendommen, hvor han
kiggede på den udefra. ved besigtigelsen forinden den senere tvangsauktion over ejendom-
men var advokat mads gierding også med. der blev intet oplyst om lejeforholdet, og leje-
kontrakten var heller ikke vedlagt salgsopstillingen. han mødte op på 1. auktion, hvor han
fik forevist lejekontrakten. det var først på dette tidspunkt, at han fik kendskab til lejekon-
traktens vilkår, som han fandt urimelige. alle panthavere i ejendommen var enige om, at le-
jekontrakten indeholdt meget specielle vilkår, som medførte, at en stor del af pantet var uden
værdi. han ville ikke have købt pantebrevet, hvis han havde været bekendt med denne leje-
kontrakt. lejers advokats oplysninger om størrelsen af de årlige lejebetalinger passer ikke,
idet det meget klart af kontrakten fremgår, at lejen er pr. år, og ikke som af advokaten anført,
en leje pr. m2 pr. år. han har dog ikke undersøgt lejeindtægternes størrelse nærmere. han vil
karakterisere udlejning til galleri som erhvervsmæssig udlejning.
rasmus ravnsbjerg byriel har forklaret, at han nu er ansat som seniorrådgiver i brf bank,
hvor han overvåger låneporteføljen og i samråd med den øvrige ledelse tilrettelægger ban-
kens risikopolitik mv. tidligere var han ansat i dansk pantebrevsbørs som erhvervskunde-
chef, hvor han beskæftigede sig med køb og salg af pantebreve. han genkender pantebrevs-
opstillingen som den standardopstilling, der blev anvendt i dansk pantebrevsbørs. det kan
godt passe, at han har solgt pantebrevet til kos pantebreve. han kan ikke mindes at have set
lejekontrakten i forbindelse med sagen. det er ellers sædvanlig praksis, at den slags doku-
menter medsendes tilbuddet, idet det har væsentlig betydning, at køber får kendskab til alle
relevante oplysninger. han ville således også have videregivet kendskabet til lejekontrakten
                                                 - 10 -
til køber, hvis han havde set den. han var på daværende tidspunkt nyansat i dansk pante-
brevsbørs, men i al fald med sit nuværende kendskab ville han karakterisere lejekontrakten
som usædvanlig og som betydelig forringende for pantets værdi.
      han havde - så vidt huskes - intet forhåndskendskab til ejendommen på daværende
tidspunkt. han har efterfølgende i efteråret 2006 været forbi ejendommen til et socialt arran-
gement, hvor han var inviteret af clk gruppen. køber, steffen rasmussen, indgik i et net-
værk af aftagere af pantebreve. han har måske solgt 10 pantebreve til steffen rasmussen.
steffen rasmussen var ikke en af dem, han handlede allermest med. det er også sket, at stef-
fen rasmussen har afslået tilbud på køb af pantebreve. steffen rasmussen var typisk interes-
seret i pantebreve med en god prioritetsmæssig placering og debitorer med et godt økono-
misk grundlag. det hændte, at steffen rasmussen spurgte ind til pantet inden et køb, og der
var således dialog om sagerne. rasmus ravnsbjerg byriel husker ikke, om der var dialog om
denne handel.
      ved pantebreve i projektejendomme er det for det første debitor, som er interessant,
idet denne skal være i stand til at gennemføre projektet og have en vis økonomisk styrke. for
det andet skal projektet være fornuftigt og gennemførligt, f.eks. skal det være i overens-
stemmelse med lokalplan mv. endelig tages muligheden for en værdistigning ved færdiggø-
relse af projektet i betragtning, idet denne vil give en bedre pantesikkerhed. markedet kend-
te carsten leonhardt knudsen som en solid debitor, der førte projekterne til ende. han hav-
de dog på det tidspunkt kun haft en enkelt sag med carsten leonhardt knudsen tidligere,
hvorfor hans eget kendskab til denne var begrænset. han fik efterfølgende meget med car-
sten leonhardt knudsen at gøre, og denne virkede behagelig og fornuftig. han ville den dag
i dag låne carsten leonhardt knudsen penge.
      ved salg af pantebreve i almindelige udlejningsejendomme oplyses altid om lejens
størrelse. det er en almindelig fremgangsmåde, at man giver køber alle faktuelle oplysnin-
ger, som kan have betydning for vurderingen af pantet. ejendomsmægler jytte billes vurde-
ring var tillige en væsentlig oplysning. de fik lavet en vurdering i langt de fleste sager og
havde stor tillid til jytte billes vurderinger. han kan ikke forklare, hvorfor der ikke blev op-
lyst om indholdet af den eksisterende lejekontrakt, men det skyldes formentlig, at han ikke
havde lejekontrakten. han burde have givet oplysningerne videre. hvis han havde vidst, at
                                               - 11 -
der ikke var nogen indtægt fra lejemålet, ville han have givet oplysningen videre. med sin
nuværende erfaring ville han have forlangt at se lejekontrakten.
michael vennick haugbølle har forklaret, at han i dag er afdelingschef i nykredit banks pan-
tebrevsforvaltning. tidligere var han direktør i dansk pantebrevsbørs og har beskæftiget sig
med handel med pantebreve siden 1988. steffen rasmussen var hans chef igennem mange
år. han kender også rasmus ravnsbjerg byriel, som var ansat i dansk pantebrevsbørs, mens
han var direktør.
       i 2007 havde dansk pantebrevsbørs en omsætning på ca. 5 mia. kr. pantebrevshande-
len udgjorde et stort og aktivt marked med stor aktivitet inden for erhvervsejendomme. det
var på det tidspunkt problematisk at skaffe tilstrækkeligt med pantebreve, og de havde inve-
storer til væsentligt mere end det, der kom ind.
       steffen rasmussen købte jævnligt og kontinuerligt pantebreve til flere forskellige inve-
storer, bl.a. kos pantebreve og figaro pantebreve. han vil betegne steffen rasmussen som
dygtig i sit fag og god til at gennemskue komplicerede sager. steffen rasmussen efterspurgte
alle gode pantebreve.
        ved vurderingen af pantet i en projektejendom er det vigtigste, om debitor evner at
udnytte ejendommens potentiale bedst muligt. carsten leonhardt knudsen havde gennem-
ført flere projekter med succes, hvilket var kendt i markedet. investorerne kendte ham som
en af de seriøse i branchen, og han havde et godt renommé.
       han havde ikke noget kendskab til ejendommen på det tidspunkt, da den omhandlede
pantebrevshandel blev indgået, men har siden fået det i forbindelse med andre pantebrevs-
handler.
       han ved ikke, hvorfor der ikke blev oplyst om de eksisterende lejevilkår. ved alminde-
lige udlejningsejendomme oplyses der sædvanligvis om lejeindtægternes størrelse. det er
usædvanligt, hvis det ikke oplyses, idet det er selve ejendommens drift. det er også usæd-
vanligt, hvis investor ikke efterspørger oplysningerne
ejendomsmægler og valuar jytte bille har forklaret, at hun samarbejdede med dansk pante-
brevsbørs om lånevurderinger. hun blev enten kontaktet af dansk pantebrevsbørs eller af en
debitor, når der skulle foretages en vurdering.
                                               - 12 -
       hun kendte ikke den pågældende ejendom i forvejen. forud for den vurdering hun fo-
retog af ting- og arresthuset i fredensborg, fik hun udleveret det projektmateriale, som var
udarbejdet af en arkitekt, og hun besigtigede ejendommen både ude og inde. christian klug,
som var ansat i clk-gruppen, som ejede ejendommen, viste rundt på ejendommen og fortal-
te om planerne for projektet. han oplyste, at der var planer om at udstykke 4 parcelhus-
grunde på ejendommen og indrette 3 ejerlejligheder i den gamle bygning. de var i gang med
at renovere bygningen, da hun besigtigede ejendommen, og hun kunne se, hvor de tre lejlig-
heder skulle placeres. da der var tale om en projektejendom, vurderede hun ejendommen
med projektet, som det fremstod på tidspunktet for vurderingen. hun lagde vægt på, at der
var 4 parcelhusgrunde, der hver havde en værdi på 2-2,5 mio. kr. ifølge de oplysninger, hun
indhentede hos lokale mæglere, og at der ville blive 3 beboelseslejligheder af 100 m2 til en
pris på daværende tidspunkt på 30-35.000 kr. pr. m2. hun tjekkede ikke om udstykning af 4
parcelhusgrunde var muligt ifølge lokalplanen, og hun så ingen tilladelser fra kommunen
vedrørende opdeling af ejendommen. hun medtog derfor ikke grundene til fuld værdi i sin
vurdering. hun tillagde grundene en værdi på 7,5-8 mio. kr. ud af den samlede vurdering og
de 3 lejligheder en værdi på 2,5-3 mio. kr. hun vurderede den rå vare.
       hun fik oplyst af christian klug, at de gamle celler og cellegange i arresthuset var lejet
ud til galleri- og museumsvirksomhed, og at der ikke var nogen lejeindtægt fra lejer. lejemå-
let indgik ikke i hendes vurdering med nogen værdi, fordi det ikke var indtægtsgivende, og
fordi hun udelukkende vurderede projektet. hun fik derfor heller ikke udleveret lejekontrak-
ten. de udlejede arealer var meget specielle lokaler. hun kan derfor ikke svare på, hvad en
almindelig markedsleje ville være for det udlejede areal.
parternes synspunkter
kos pantebreve har gjort gældende, at pantebrevet lider af en væsentlig mangel, og at man
derfor har været berettiget til at ophæve købet og kræve købesummen tilbage. dansk pante-
brevsbørs havde som sælger en særlig forpligtelse til at oplyse om værdiforringende forhold,
som påhvilede ejendommen. dansk pantebrevsbørs har ikke opfyldt denne oplysningspligt,
idet man dels ikke oplyste om, at den lejeaftale, som var på ejendommen, indeholdt meget
usædvanlige vilkår, dels ikke oplyste om de indskrænkede anvendelsesmuligheder for leje-
                                                - 13 -
målet, som fremgik af den vedtagne lokalplan. det er uden betydning for mangelsbedøm-
melsen, om en eller flere af bestemmelserne i lejeaftalen kunne afskæres i forbindelse med en
tvangsauktion. kos pantebreve vurderede inden købet ejendommen med det eksisterende
lejemål og regnede med, at der var en betydelig lejeindtægt herfra. kos pantebreve ville al-
drig have købt pantebrevet, hvis man havde været bekendt med de særlige forhold, som
gjorde sig gældende vedrørende lejemålet. det forhold, at jytte bille i vurderingen havde
nævnt, at der var tale om udlejning til galleri, var ikke i sig selv en negativ oplysning. der
påhviler ikke kos pantebreve som køber en særlig forpligtelse til at undersøge forholdene
omkring lejemålet nærmere inden købet. dansk pantebrevsbørs har ved at undlade at oplyse
om ovennævnte forhold tilsidesat av 04 pkt. 6.1., b) og c), jf. pkt. 6.3., b). av 04 er endvidere
ikke udtømmende. købelovens mangelsbestemmelser gælder ved siden af, og det følger af
retspraksis, at enhver mangel ved et pantebrev anses for væsentlig, jf. købelovens § 42, stk. 1,
og giver køberen mulighed for at hæve købet.
       kos pantebreve har ikke reklameret for sent. kos pantebreve kendte intet til de særli-
ge vilkår i lejeaftalen, da pantebrevet blev nødlidende. steffen rasmussen blev først bekendt
med disse vilkår, da der blev holdt tvangsauktion over ejendommen.
konkursboet har gjort gældende, at kos pantebreve har reklameret for sent, og at mangels-
indsigelsen derfor er fortabt. steffen rasmussen burde i forbindelse med købet af pantebre-
vet i 2006 have spurgt nærmere ind til vilkårene for lejemålet, da der intet stod om lejeafka-
stet på ejendommen i pantebrevsopstillingen, hvilket var usædvanligt. steffen rasmussen
burde endvidere ved besigtigelsen i forbindelse med tvangsauktionen være blevet opmærk-
som på de forhold, som han først reklamerede over i slutningen af februar 2009. der er der-
for ikke reklameret uden ugrundet ophold, jf. av 04, pkt. 8, stk. 1.
       der foreligger endvidere ikke en væsentlig mangel ved pantebrevet, som berettiger
kos pantebreve til at ophæve købet. lejekontraktens bestemmelser var ikke usædvanlige for
den ejendom, som det drejede sig om. der var tale om det gamle celleområde med tremmer
for vinduerne, og den aftalte leje var den, man kunne få. steffen rasmussen var før købet af
pantebrevet blevet gjort opmærksom på, at der var tale om det gamle arresthus, og havde set
billeder af ejendommen. en længere periode med uopsigelighed er ikke usædvanlig for den-
ne type lejemål og kan endda være en fordel. den aftalte trappeleje, hvor der ikke betales leje
                                                 - 14 -
i en byggeperiode, er heller ikke usædvanlig. lejekontrakten havde ingen betydning for
ejendommens værdi. jytte bille vurderede ejendommen til 10,5 mio. kr. hun var klar over, at
der ikke var nogen lejeindtægt fra lejemålet, og hun havde taget højde herfor ved sin vurde-
ring, idet hun ikke tillagde det udlejede celleareal nogen værdi. dansk pantebrevsbørs har
ikke tilsidesat sin oplysningspligt i henhold til av 04 pkt. 6.3. og 6.4. oplysningerne om leje-
kontraktens vilkår falder ikke ind under nogen af disse bestemmelser. selvom retten måtte
komme frem til, at dansk pantebrevsbørs burde have oplyst om vilkårene i lejekontrakten, er
manglen ikke væsentlig. det fremgår af av 04 pkt. 6.1., at der er tre betingelser, som alle skal
være opfyldt, for at en mangel er væsentlig. kos pantebreve har ikke løftet bevisbyrden for,
at disse betingelser er opfyldt. lejekontrakten har ikke påvirket pantebrevets værdi i væsent-
lig grad. pantebrevets værdi er fastlagt på grundlag af vurderingen fra jytte bille. lejekon-
trakten indgik slet ikke i denne vurdering. pantebrevet blev givet med pant i en projektejen-
dom, og det væsentlige for vurderingen af pantebrevets værdi i en projektejendom var ifølge
steffen rasmussens egen forklaring vurderingen fra en statsautoriseret ejendomsmægler og
ifølge rasmus byriel og michael haugbølle selve projektet og den pågældende debitor og
dennes evne til at gennemføre projektet. lejekontrakten har heller ikke haft væsentlig betyd-
ning for pantebrevets omsættelighed. omsætteligheden hænger nøje sammen med ejen-
domsværdien og vurderingen fra en ejendomsmægler. lejekontrakten har endelig ikke haft
betydning for købers bedømmelse af pantebrevet. der var intet oplyst om lejeindtægter i
pantebrevsopstillingen eller det medfølgende materiale. steffen rasmussen spurgte ikke
nærmere til lejens størrelse, hvilket viser, at han ikke lagde vægt på lejemålet, og hvad det
kunne indbringe, da han købte pantebrevet. købelovens mangelsbegreb finder ikke anven-
delse ved bedømmelsen af denne sag. av 04 er aftalt mellem parterne og regulerer udtøm-
mende parternes aftalegrundlag.
       konkursboet er ikke erstatningsansvarlig over for kos pantebreve. ifølge tillæg af ok-
tober 2005 til av 04, pkt. 7.1.2. kan der kun kræves skadeserstatning, såfremt sælger har
handlet svigagtigt. dette er ikke tilfældet.
       såfremt retten måtte give kos pantebreve medhold i, at købet af pantebrevet kan hæ-
ves, kan dette kun ske mod samtidig udlevering af pantebrevet til konkursboet, idet hver
part ved ophævelsen skal tilbagelevere de modtagne ydelser. dette gælder uanset, at dansk
                                                 - 15 -
pantebrevsbørs er gået konkurs, og at kos pantebreve derfor kun vil opnå dividende af sit
krav på tilbagebetaling af købesummen.
skifterettens afgørelse
ifølge parternes aftale er vilkårene i av 04 gældende for den omhandlede pantebrevshandel.
av 04’s bestemmelser om mangler og købers misligholdelsesbeføjelser i den anledning fin-
der derfor anvendelse ved afgørelsen af denne sag og træder i stedet for købelovens man-
gelsbestemmelser.
       det vil ofte være relevant for en køber af et pantebrev at få at vide, om der er et lejemål
på den pantsatte ejendom, og på hvilke vilkår lejemålet er indgået. dansk pantebrevsbørs
burde derfor have oplyst kos pantebreve om vilkårene for erhvervslejemålet, herunder om
den lange uopsigelighedsperiode i § 4.
       det er imidlertid ikke godtgjort, at de manglende oplysninger konkret har været væ-
sentlige og dermed udgør en hævebegrundende mangel, jf. av 04, pkt. 6.1, c). skifteretten
har herved lagt vægt på, at den pantsatte ejendom ikke var en egentlig udlejningsejendom,
men en projektejendom, og at det vigtigste ved vurderingen af pantets og ejendommens
værdi, når der er tale om en projektejendom, er debitor og dennes økonomiske styrke og ev-
ne til at gennemføre projektet, samt at projektet virker fornuftigt. skifteretten har endvidere
lagt vægt på jytte billes forklaring om, at erhvervslejemålet ikke indgik i hendes vurdering
med nogen værdi, fordi det ikke var indtægtsgivende og vedrørte meget specielle lokaler, og
fordi hun udelukkende vurderede projektet - de tre ejerlejligheder og de fire parcelhusgrun-
de - som det fremstod på vurderingstidspunktet. skifteretten lægger på den baggrund til
grund, at vilkårene for lejemålet ikke væsentligt har påvirket ejendommens og dermed pan-
tets værdi i forhold til det, som blev oplyst i forbindelse med pantebrevshandlen.
       skifteretten frifinder derfor konkursboet. de tilkendte sagsomkostninger dækker kon-
kursboets udgifter til advokatbistand.
                                       thi kendes for ret:
dansk pantebrevsbørs a/s under konkurs frifindes.
                                              - 16 -
inden 14 dage skal kos pantebreve aps betale dansk pantebrevsbørs a/s under konkurs
35.000 kr. i sagsomkostninger.
                                      mette skov larsen
                                           (sign.)
                                        ___ ___ ___
                               udskriftens rigtighed bekræftes
                       p.j.v. sø- og handelsretten, den 18. juni 2010
