Dövizle kira sözleşmeleri iptal edildi: AVM yatırımcıları ve perakende sektörü nasıl etkilenecek?
Yeni yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Türkiye'deki bütün döviz bazlı sözleşmeler iptal edildi. 30 gün içerisinde sözleşmelerini yenilemesi gerekenler arasında, markalarla kira sözleşmelerini döviz bazında yapan AVM'ler de bulunuyor.
Bundan sonra Türkiye'de yerleşik kişilerin menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dahil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenemeyecek. Kararnameye göre hali hazırda döviz cinsinden kararlaştırılmış bedeller, 30 gün içinde TL cinisinden taraflarca yeniden belirlenecek. Bu karar, özellikle alışveriş merkezi (AVM) yatırımcıları ve AVM'lerde kira bedelleri döviz üzerinden hesaplanmış markaları direkt olarak etkiliyor. BBC Türkçe'nin konuştuğu AVM yöneticileri, bu kararla kiracı konumunda olan perakendecilerin gözetildiğini ancak bankalara döviz ile borçlanan AVM yatırımcılarının da düşünülmesi gerektiğini söylüyor. Haberin sonu Öte yandan yeniden düzenlenecek sözleşmelerde baz alınacak "belirli bir kur fiyatının" olmayışının da, pratikte kira fiyatlarında hiçbir değişiklik yaratmayacağını savunanlar var. 'Bu karardan kiracılar zararda çıkacak' Ankara'nın en eski AVM'lerinden Karum'un yöneticisi Mustafa Yozgat, kriz yüzünden sadece Eylül ayında AVM'deki 8 markanın mağazasını kapattığını söylüyor. Yozgat'a göre, yayımlanan karar ne perakendeci ne de yatırımcı için "olumlu" bir nitelik taşıyor. AVM yatırımcılarının, yeni kiraları mevcut Dolar-TL kuru üzerinden belirleyeceğini ve bundan sonra enflasyon oranında kira artışına maruz kalacak kiracıların zararda çıkacağını söylüyor: "Yeni sözleşmelerde hangi TL kurunun baz alınacağı muallak, kararda belirtilmemiş. Bu kiracılar için risk oluşturuyor. Yeni kiralar krizden önceki 4,60 liradan mı belirlenecek yoksa şu anki 6,45'lerden mi belli değil." "Mal sahipleri haklı olarak, yeni kiraları bugünkü kur üzerinden sabitleyecekler. Bundan sonra kiraların artışları otomatik olarak TEFE-TÜFE oranında olacak. Şu anki enflasyon oranı yüzde 17'lerde. Benim öngörüme göre, seneye bu oran yüzde 25'leri bulacaktır." Yozgat, kira sözleşmesi Dolar'dan TL'ye çevrilen bir kiracı için basitçe şöyle bir hesap yapıyor: "Hâlihazırda bin dolar kira ödeyen biri için, yeni kirasında kuru altı lirada sabitlediğimizi ve TL bazında 6 bin TL kira bedeli belirlediğimizi düşünelim. Gelecek sene yüzde 20-25 TEFE-TÜFE oranıyla kirası ortalama 7 bin 200 lira olacak. Eğer kirası dolar bazında kalmış olsaydı, Dolar/TL kuru ancak 7,2'ye yükseldiğinde bu kirayı ödemesi gerekecekti." "Dolayısıyla eğer gelecek sene Dolar/TL kuru 7,2'nin üzerinde olursa; evet, kiracı bu karar sonucu karlı çıkıyor demektir. Ama eğer dolar şimdiki kurunda sabit kalırsa, hatta 6 liranın altına düşerse kiracının ciddi bir zararı söz konusu olacak. Kiraları TL'ye çevirmenin de bir mantığı kalmayacak." Yozgat, kararda yeni kira sözleşmelerin hangi kur üzerinden sabitleneceğinin belirli olmamasının bu sonuçları doğurduğunu ifade ediyor: "Eğer kararda, 'Her sözleşme için dolar 4,5 olarak hesaplanacak' gibi bir belirleme olsaydı; evet, her türlü kiracının avantajına olurdu ve bu çok doğru bir karar oldurdu. Fakat bunu da yatırımcılar kabul etmezdi. Dolayısıyla bu kanunun uygulanması bana çok makul gelmiyor." 'AVM'ler, dövizle alınan kredilerle borçlandı' AVM yöneticileri, birçok AVM yatırımının bankalara döviz ile borçlanarak yapıldığını ifade ediyor ve bu durumda yeni kira bedellerinin de güncel kur üzerinden belirlenmesi gerektiğini savunuyor. Yozgat, "AVM yatırımcıları, yatırımlarını yaparken bütün bankalara dolar ve euro kredi çekerek borçlandı" diyor: "Şimdi kredisini dolar ve euro ödediğiniz bir işletmeyi, TL bazında kirayla kurtarmaya çalışırsanız bu da yatırımcılar için bir çıkmaz demektir. Bankalar da bu kredileri, Euro ve Dolar olarak vermekten vazgeçip TL'ye dönecekse -ki onunla ilgili herhangi bir düzenleme görmüyoruz- bu kararın ne yatırımcıya ne de kiracıya bir faydası olacağına inanıyorum." 12 AVM'li bir gayrimenkul şirketinin sahibi ve aynı zamanda AVM-DER Başkanı Tahir Çelik de AVM yatırımları için bankalara dövizle borçlanan yatırımcıların bu karardan ötürü zorlanacağını söylüyor. Bu durum, yeni sözleşmelerin hangi kurdan sabitleneceğinin belirlenmemesi de göz önünde bulundurulduğunda, yatırımcıların yeni kiraları bugünkü kurdan belirleyeceği savını güçlendiriyor: "Sayın Hazine ve Maliye bakanımız, 'Evet sözleşmelerde TL'ye ye geçeceğiz ama bunu yaparken döviz ile kredi kullanmış yatırımcıları da dikkate alacağız' açıklamasında bulunmuştu. Yatırımcı da o alanda da bir düzenleme yapılacağı mesajını almıştı. Birçok alışveriş merkezinin hala bankalarda döviz üzerinden kredileri var. Bunlarda da bir yapılandırılmaya gidilmesi gerekiyor." "Yatırımcılarla kiracılar TL'ye geçilmesi konusunda mutabık ama yeni belirlenecek kur konusunda yine karşı karşıya gelecekler. Yatırımcılar güncel kurdan geçmek isteyecek, kiracılar perakendeciler bunu kabul etmeyecek. Bu noktada bir anlaşmazlık oluşacak. Burada aslında iki tarafı da memnun edecek ek bir düzenleme olmasına ihtiyaç var." '30 günlük süre yetmeyebilir' Çelik, aslında birçok AVM'nin 2016 yılında Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın 'TL'ye geçiş' çağrısıyla sözleşmelerini TL'ye çevirmeye başladığını söylüyor. Fakat bu çağrı yasalaşana dek, özellikle bütçe hesaplarını döviz ile yapan yabancı yatırımcıların bu fikre sıcak bakmadığını da ekliyor. Çelik, şirketine ait 12 AVM'de kira sözleşmelerinin TL'ye çevrilmesi için "30 günlük" sürenin de yeterli olmayacağını belirtiyor: "Perakendeci ve yatırımcı arasında uzun müzakereler olacak. Optimum bir alışveriş merkezinde en az 200 tane marka var. 200 markayla oturup tek tek görüşmeniz gerekiyor. Her gün, her saat çalışsak bile görüşebileceğimiz marka sayısı belli." 'Cirolarımız henüz etkilenmedi' Türkiye'de toplamda 400'e yakın AVM olduğunu söyleyen Çelik, her birinin kendi içinde değerlendirilmesi gerektiğini ve toplu görüşmelerin yapılamayacağını söylüyor: "Her AVM ve marka bazında tek tek görüşmeler yapılacak. Bugün Afyon'daki bir alışveriş merkeziyle Ankara'daki alışveriş merkezinin kira değerleri, işlem hacimleri çok farklı. Her biri kendi özelinde değerlendirilecek, kiralar ondan sonra belirlenecek. Ek süreye mutlaka ihtiyaç olacaktır." Çelik, bu karar sonucu hiçbir AVM'nin kapanma noktasına gelecek kadar kötü etkileneceğini düşünmüyor ve "AVM'ler halen ciddi şekilde iş yapıyor. Henüz cirolarımızı o derece etkileyen bir kriz yaşamadık" diyor. 'Perakende sektörü kararı sevinçle karşıladı' Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel ise, Cumhurbaşkanlığı kararının perakende sektöründe sevinçle karşılandığını ve sektöre nefes aldıracak bir karar olduğunu söylüyor. Perakende sektörünün son bir yıldır yeni yatırımlar için beklemede olduğunu söyleyen Öncel, bundan sonra ürünlerin hem mağaza fiyatlarının düşeceğini hem de yeni yatırımlar için markaların daha istekli olacağını öngörüyor. BBC Türkçe'ye konuşan uzmanlar, özellikle 2007-2008 yıllarından bu yana AVM'lerin karlı bir yatırım olduğunun fark edilmesiyle "dövizle kira" dönemine geçildiğini söylüyor. Öncel'e göre ise bu durum, Dolar-TL kurundaki son artışlarla birlikte perakendeci için üstesinden gelinemez bir hal aldı: "Msela geçen yıl 1 Eylül'ünde 32 bin lira kirası olan bir mağazanın bugün kirası 59 bin liraya çıktı. Ve 'Ben bu kirayı ödeyemiyorum, çıkmak istiyorum' dediğin zaman sözleşme gereği çıkamıyordum o AVM'den." "Şimdi bu kanunla mağazamı kapayabilme hakkımı kazandım. Çünkü kanunla dövizli sözleşme kendiliğinden iptal oldu. Ama tabii ki hiç kimsenin niyeti mağazasını kapatmak değil, orta noktada buluşup işleri rayına oturtmak. Bu da piyasada fiyatları daha iyi bir noktaya çekme fırsatı yaratacak." Sadece AVM'lerde değil, alışveriş dükkanları bulunan caddelerdeki hareketlilik için de çok olumlu bir karar olduğunu söyleyen Öncel, ürünlerin fiyatlarının da 'çok kısa sürede' düşeceğini söylüyor: "Şu anda birçok mağaza cirosunun yüzde 30'unu kiraya verme noktasına geldi. Tabii ürünlerinin fiyatını da ona göre zamla koyuyor. Bu karar sayesinde, çok kısa sürede fiyatlar da düşmeyece başlayacak."