Türkiye'de konut sektöründe balon var mı?
Türkiye'nin konut sektörüyle ilgili son veriler, sektördeki olası bir daralmanın ekonomiye nasıl yansıyacağına dair soru işaretleri doğurdu.
Ekonomistlerin Türkiye ekonomisine yönelik uyarılarının arttığı bir dönemde konut arzında görülebilecek bir patlamanın etkilerinin nasıl olacağı sıkça tartışılıyor. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) son verilerine göre konut satışları Nisan ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,9 oranında azaldı. 2018 yılı 1. çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 6,72 oranında bir azalma kaydedildi. Satış paylarına göre yüzde 16,9 ile İstanbul birinci, yüzde 10 ile Ankara ikinci ve yüzde 6,2 ile İzmir üçüncü oldu. Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) Türk Ekonomi Bankası (TEB) ile hazırladığı Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2018 1. Çeyrek Raporu'nda gayrimenkul veri şirketi REIDIN'ın son araştırmasına yer veriliyor. REIDIN'ın hesapladığı Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, 2018 yılının ilk çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,48 oranında azaldı, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre ise yüzde 6,23 arttı. Konut Satın Alma Gücü Endeksi: Türkiye'nin 81 şehrinde yaşayan ortalama gelire sahip bir ailenin, 120 ay vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olup olamayacağını ölçen önemli bir ekonomik gösterge. Reel fiyatlarda düşüş Merkez Bankası'nın konut fiyatlarındaki değişimi incelemek için yaptığı ölçümlere göre bu yılın Mart ayında konut fiyatlarında reel olarak bir düşüş görüldü. Merkez Bankası'nın hesapladığı Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) 2018 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 0,91 oranında arttı; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 9,29 oranında yükseldi. Ancak aynı endeks reel olarak yüzde 0,85 oranında azaldı. Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE): Türkiye'deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilerek kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanıyor. TCMB, 2017 yılı için hazırladığı raporunda konut sektöründeki durumu şu şekilde özetlemişti: "2017 yılında, konut alımlarını teşvik amacıyla getirilen yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm projeleri ile diğer büyük projelerin sağladığı avantajlar ve yabancı yatırımcı ilgisi konut satışlarında canlılığın devam etmesini sağlamış, ancak konut fiyatlarındaki nominal artış hızı yavaşlarken, reel olarak fiyatlarda gerileme olmuştur." Aynı rapora göre 2017 yılında konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yıla göre yüzde 5,1 oranında artış gösterdi. Ancak Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE), 2017 yılında reel olarak ortalama yüzde 0,6 oranında azalış gösterdi. Hükümet teşvik planları devreye soktu Bu verilerin de gösterdiği şekilde konut sektörünün yavaşlamaması amacıyla hükümet tarafından çok sayıda teşvik uygulamaya kondu. Bunların başında KDV ve tapu harcı oranında indirime gidilmesi yer alıyor. Konut sektörü, faiz oranından en çok etkilenen sektörlerin başında geliyor. Bu yüzden çok sayıda banka konut faizinde indirime gittiklerini açıkladı. Ancak bu da bankacılık sektörünü sıkıntıya sokar mı sorusunu ortaya çıkarıyor. GYODER'in Gayrimenkul Sektörü 2018 1. Çeyrek Raporu'na göre 2017 yılı sonunda konut kredisi hacmi 191,4 milyar TL'ye ulaştı. Takipteki kredilerin miktarının toplam konut kredileri içindeki payı ise çok yüksek değil: 2018 yılı Mart ayı itibarıyla yüzde 0,41 olarak gerçekleşti. Halkbank konut kredisi faizinde indirime giden kamu bankaları arasında yer alıyor. Konut sektöründe balon var mı? Konut satışlarında ve reel fiyatlarda düşüş olması ise her zaman olduğu gibi akıllara "Konut sektöründe bir balon var mı?" sorusunu akıllara getiriyor. Emlak uzmanı yazar Tebernüş Kireçci, "Hayır" yanıtını veriyor: "Türkiye ve İstanbul'da konut balonundan bahsetmek pek doğru olmaz. Kimi zaman bazı kentlerde veya lokasyonlarda baloncuklar oluşuyor. Bu baloncuklar dolayısı ile lokasyonda fiyatlar gerilediğinde bu bir 'balon patlaması' olarak algılanıyor. "Bağdat Caddesi, Ataköy veya Ataşehir gibi lokasyonlarda fiyatlar matematiğe aykırıydı. Yani kira çarpanına göre yüksekti. Bunların düzeltmesi geldi." Ancak Kireçci'ye göre konut sektöründe iki sorun var. Biri büyük şehirlerdeki arz fazlası diğeri de sektör şirketlerindeki yüksek borçluluk oranı: "Konut sektöründeki sıkıntı İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerdeki arz fazlası. Bu arz fazlası dolayısı ile fiyatlar eskisi gibi artmıyor. Ayrıca para ve sermaye piyasalarının getirisinin yüksek olması da yatırımcıyı konut yatırımından kaçırıyor. "İstanbul'da bu arz fazlasının erimesi birkaç yılı alır. Ankara için de aynı süreyi verebiliriz. İzmir'de arz fazlası daha az. Birçok Anadolu kentinde bu yıldan başlayarak arz açığı oluştu. "Sektördeki ikinci büyük sorun ise özellikle sektörün en büyük 20 şirketinin yüksek borçluluk oranı. Ayrıca bu borçların önemli bir kısmı döviz cinsinden." 2016'dan sonra resim değişti Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman ise konut sektörünü diğer varlıklardan ve yatırım araçlarından ayrı değerlendirmemek gerektiğini vurguluyor. Büyükduman, "Konut piyasasında fiyat balonu olduğundan söz edebilmek için konut fiyatlarının diğer varlık fiyatlarından ciddi bir şekilde ayrışmış olması gerekmektedir" açıklamasında bulunuyor. Büyükduman, 2002-2013 yılları arasında diğer varlık türlerinde de olduğu gibi, ekonomik büyüme, görece düşük enflasyon oranlarının mümkün kıldığı düşük reel faiz oranları ve uzun vadeli kredilendirme imkanlarının etkisiyle konut fiyatlarının arttığını dile getiriyor. Ancak Büyükduman'a göre Türkiye konut piyasasını İstanbul ve İstanbul dışı diye ayırmak gerekli. 2013-2016 yılları arasında ise İstanbul dışında ülke çapında konut fiyat artışlarının enflasyon oranının birkaç puan üzerinde seyrettiğini, ancak İstanbul'da bu oranın yüzde 20'leri aştığına dikkati çekiyor. Büyükduman'a göre bunun sebebi de İstanbul'daki büyük projeler ve Suriyeli mültecilerin yarattığı talep. Büyükduman, 2016 yılından sonra konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun gerisinde seyretmesini ise şu şekilde açıklıyor: "İstanbul'a yönelik bombalı terör eylemleri ve dış politikada baş gösteren sorunlar, yaşanan darbe girişimi, beklenen yabancı yatırımcıyı İstanbul'dan uzaklaştırmış, Suriyeli mülteci akımı ise durmuştur. "2016 yılı ortalarından itibaren konut fiyatlarındaki artış enflasyonun gerisinde seyretmeye başlamıştır. Öte yandan inşaat maliyetlerindeki artış konut fiyat artışlarının üzerine çıkmıştır." Zararına satışlar Büyükduman konut stoğunun ise tehlikeli bir seviyede olmadığını düşünüyor: "Ekonomik koşullar ne olursa olsun konut bir temel ihtiyaçtır ve hane oluşumu devam ettikçe konuta yönelik talep azalmayacaktır. Lüks segment dışında orta ve alt kesimlere yönelik konut piyasasında ciddi bir stok olmadığını düşünüyorum. Mevcut stokların da altı ay veya bir yıl içinde eriyeceğini tahmin ediyorum." Büyükduman konut sektörüne getirilen teşviklerin ve faiz indiriminin bu stokların eritilmesinde etkili olacağını ancak bunun uzun soluklu olmayacağını söylüyor. Tebernüş Kireçci ise bu teşviklerin konut sektöründeki yapısal sorunları çözmeyeceği görüşünde: "Arz fazlası dolayı ile şirketler planladıkları fiyattan satamıyor. Maliyetleri göz önüne alırsak zararına sattıklarını söylersek abartmış olmayız. Faiz oranları için de aynısı geçerli. Bankalar kullandırılan konut kredilerinden zarar ediyor." Büyükduman da Kireçci de konut fiyatlarının makul düzeylerde seyrettiğini vurguluyor. 'İnşaat sektöründe hızlı büyümenin sonuna gelindi' Ekonomistler ise Türkiye ekonomisinin konut sektörüne ve ona bağlı olarak da inşaat sektörüne bağımlı olmaması gerektiği konusunda uyarıda bulunuyor. İnşaat sektörü üretiminin yaklaşık yüzde 60'ını konut üretimi oluşturduğu için bu iki alan birbirine sıkı sıkıya bağlı. İstanbul Bilgi Üniversitesi Rektör Vekili Prof. Dr. Ege Yazgan, inşaat sektörünün büyüme içinde büyük bir paya sahip olmadığını, ancak buna rağmen elde ettiği oranın bile dikkat çekici olduğunu dile getiriyor: "Türkiye'de 2003-2017 yılları arasında (kriz yılı olan 2008 hariç) inşaat sektörünün büyümeye olan katkısının ortalaması yüzde 12. "Yani ortalama olarak bu dönemde yüzde 1'lik büyümenin 0,12'si inşaat sektörünün katkısı ile gerçekleştiriliyor. Milli gelir rakamları kullanılarak yapılan bu hesaba göre inşaatı, tarımdan sonra büyümeye en az katkı veren sektör olarak düşünebilirsiniz. Ancak unutulmamalıdır ki, inşaatın sanayi, tarım, kamu ve hizmetlerden oluşan 5'li bölümlendirmeye tek başına katılıp bu hatırı sayılır oranı yakalaması bile başlı başına bir olgu." Türkiye ekonomisi 2017 yılında yüzde 7,4 büyüdü. Gayrisafi yurtiçi hasılayı oluşturan faaliyetler incelendiğinde; hizmetler sektörünün katma değeri % 10,7, sanayi sektörünün % 9,2, inşaat sektörünün % 8,9, tarım sektörünün ise % 4,7 arttı. Prof. Dr. Ege Yazgan, inşaat sektörünün dış piyasaya değil iç piyasaya üretim yapmasının ve sanayi ile kıyaslandığında işgücü verimliliğinin düşük olmasının sürdürülebilirlik sorunu ortaya çıkardığını vurguluyor: "Bu koşullar altında, inşaat gibi çoğunlukla iç piyasaya yönelik üretim yapan hizmet sektörlerinin büyümenin ana motoru olarak işlev görmeleri beklenmemeli. "Bu çerçevede değerlendirildiğinde Türkiye için inşaat sektöründe hızlı büyümenin sınırına gelindiği kaanatindeyim. Bundan sonraki dönemde dış talebe yönelik üretim yapan sanayi veya turizm gibi hizmet dallarının sürükleyeceği bir büyüme stratejisine geçilmek zorunda." 'Ekonomide yozlaşma ve popülist etkiler' Bilkent Üniversitesi İktisat Bölümü'nden Prof. Dr. Erinç Yeldan da döviz girdisine bağlı olan ve döviz kazanması sınırlı olan inşaat sektörüne dayalı büyüme stratejisinin Türkiye'nin dış açığını yükselttiğini söylüyor. Erinç Yeldan, 1997'de Asya'da, 2009'da İspanya'da görülen krizlerin arkasında inşaat yönlü büyüme stratejisinin olduğuna dikkati çekiyor. Yeldan aynı zamanda inşaat sektörünün "imar rantına dayalı bir yozlaşma getirdiğini" vurguluyor. Bunun arkasında Yeldan'a göre spekülatif kazançlar yatıyor. Yeldan'a konut yapım maaliyetlerinin inşaat sektörünü nasıl etkilediğini soruyoruz. TÜİK'in verilerine göre inşaat maliyet endeksi, 2018 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %1,69, bir önceki yılın aynı ayına göre %17,92 artmıştı. Yeldan ise inşaat maliyetlerinde görülen yükselişin sektöre bir sorun yaratmayacağı görüşünde: "Konut yapım maliyetlerinin Türkiye için çok büyük bir sorun olduğu kanısında değilim. Arazi imar rantlarına dayalı spekülatif kazançların bu tür maliyetleri karşıladığını düşünüyorum. "Ancak gelir dağılımında ciddi çarpıklıklar ve ahbap çavuş kapitalizminin öğelerini taşıyan bu tür rantiyer faaliyetler ulusal ekonomide yozlaşma ve popülist etkileri de beraberinde taşıyor. Bu anlamda da imar rantlarına dayalı inşaat aktivitesi ekonominin kurumsal birliğini de sarsmakta."