德国柏林房租飙升 设租金上限是否有效？
柏林一位前市长曾用“便宜但性感”這句宣传短语形容这个充满活力的德国首都，以反映柏林相对较低的生活成本。
然而，如今人们如要寻找一套负担得起的公寓，就会发现这座城市身份中“便宜”的部分正在迅速改变。新移民大量的涌入，包括来这里留学的外国留学生，以及被强劲的就业市场吸引的年轻专业人士，已经让柏林成为全球增长最快的房地产市场之一，并推动租金迅速上涨。 房地产门户网站“Immowelt”最近的一项研究显示，仅在过去10年，柏林的房屋月租金不止翻了一番，从2008年的每平方米5.60欧元涨到2018年的11.40欧元。尽管整体租金仍低于慕尼黑或法兰克福等德国其他主要城市，但涨幅高达103%，在德国居首位。房租价格因所在位置而异，但2017年的统计数据显示，在该市一些更受欢迎的社区，一套一居室公寓的平均月租金可高达1000欧元。 当然，生活成本的上升并非柏林独有；世界各大城市也正面临同样的问题。但柏林一群当地政客提出了一个激进的想法来解决这个问题：設定一个租金上限，在未来5年冻结目前所有的租金，不得上涨。 柏林社会民主党（Berlin Social Democrats）副主席扎多（Julian Zado）也是提议设置租金上限的政客之一。他在接受英国广播公司财经频道（BBC Capital）采访时说， “六、七年前，柏林的房租还很低，许多年轻人，比如我，来到柏林，是因为这里的公寓租金只有法兰克福或慕尼黑的一半。這正是柏林的独特之处，但已迅速改变了。” 德国首都柏林正在经历一股建设热潮，开发商们试图从这座城市不断增长的人口和人气中获利（Credit: Getty Images） 德国的住房政策通常是全国统一制定的。但有位地方律师对此提出异议，声称各联邦州在法律上有权自行推行该州住房法规，柏林中间偏左的社会民主党政客即刻抓住了这种可能性，提出了在柏林设置租金上限的设想。 迎头赶上 社会民主党之所以建议设置租金上限，是因为尽管柏林正在大兴土木建房以满足日益增长的住房需求，但正在建设中的公寓要真正投入使用还需要数年时间。扎多表示，冻结现有租金5年，可有助于防止柏林租金大幅上涨，直到新公寓的大批建成能稳定市场。理想情况下，他和他的同事们希望这项措施，加上其他措施，能将平均租金降至每平方米约6-7欧元（相较于目前的11.40欧元）。 扎多继续说，“每年都有数以万计的人搬到柏林，因为柏林是一个非常有吸引力的城市。由此之故，我们知道住房问题只会变得更加突出。因为人口涌入的速度比新公寓建成的速度要快。” 过去10年中，柏林的人口增长了数十万。根据政府的统计数据，柏林目前的人口超过370万，而2008年底的人口还不到340万。据柏林参议院估计，这一增长只会加速，预计到2025年，柏林人口将超过400万。 再加上绝大多数柏林人（约85%）是租房子或租公寓居住，而不是自己购房，经济适用房就更加紧缺。其中一些公寓是国有社会福利住房，另外一些则由大型私人租赁公司和小规模房东共同拥有。 在前东柏林最著名的大道上，租户们抗议将公寓出售给柏林最大的房地产公司（Credit: Getty Images） 随便问一下柏林的新居民，他们可能都有自己找房子的故事要讲。26岁的琳纳蒂（Gabriella Linardi）在科技行业工作，两年前从美国搬到柏林，与人合租了一套公寓，目前每月租金约300欧元。她的未婚夫马克斯（Max）今年29岁，是德国人，也在科技行业工作，他在柏林居住的时间更长，两人目前房租的开销是一样的。 他们想要搬到一起住，但是即使他们愿意花两倍于现在租金租一套新公寓，到目前为止他们还没有找到合适的。当他们最初开始找房时，他们对价格和可供选择的公寓感到失望，琳纳蒂说：“尽管我们的预算已经翻了一番，但我们寻找的住房并不比我们现在居住的地方更好，甚至离市中心更远。” 近年来，德国采取了全国性的行动，开始解决这个问题。2015年，德国议会通过了一项法律，限制房东提高租金的幅度。根据该法律，新合同的租金不应高于该地区平均租金的10%。 然而，政客和住房政策专家说，这项法律在保护租房者方面远远不够。柏林租户协会（Berlin Tenants' Association）主席维尔德（Reiner Wild）接受英国广播公司财经频道采访时说，该项法律有太多免责条款，房东有时会选择视而不见。更重要的是，由于要找到合适的房子很困难，租户往往不愿对房东采取法律行动。 维尔德说，“这项法律帮助了很多租户，但并没有对租金水平产生持续的影响。” 有何隐患？ 引入租金上限，即使是暂时的，可以让那些难以负担柏林生活成本的人松一口气，但也可能产生显著的负面影响。这样的政策可能会加剧柏林现有的住房短缺问题。一些专家说，这可能会导致开发商为他们的新公寓寻找买家，而不是租房者。 位于科隆（Cologne）的德国经济研究所（German Economic Institute）的福伦达（Michael Voigtländer）说，“柏林缺乏住房。如果租金受到限制，缺乏住房的问题将更难得到解决。” 德国住宅行业协会（German Housing Industry Association）主席格达什科（Axel Gedaschko）对德国报纸《时代周报》（Die Zeit）表示，该政策甚至可能阻止开发商在未来几年建造更多住宅。他说。“禁止租金上涨可能导致我们的会员公司在未来5年内少建5万套公寓。” 该计划的批评者说，这个政策不能解决住房短缺的问题（Credit: Alamy） 更重要的是，如果房东知道他们的收益在未来5年内无法增加，他们可以选择在此期间推迟任何房屋装修或维护。 美国城市研究所（Urban Institute）的经济适用房专家斯卡利（Corinanne Scally）说，“如果房东因为租金冻结而没有动力把钱再投资到他们的房产上，你可能会看到房屋质量由于缺乏维护而下降。” 这项提议才刚刚提出来，还有许多问题待解决。首先，当地政客正在弄清楚，柏林推行自己的住房政策是否合法。假设法律专家确实批准了这一提议，当地政客、住房政策专家和其他人士将共同讨论这一方案，以起草相关法律，并弄清楚该法律在实践中将如何发挥作用。 与此同时，一些柏林居民正试图用另一种策略来压低房租：他们发起一项正式请愿，呼吁柏林分拆那些持有公寓数量多于3000套的租赁公司。（其中一家公司德意志住宅（Deutsche Wohnen）在全市拥有大约11.5万套公寓。）这份请愿书收集签名到4月初，希望能迫使政府着手解决这个问题。 如果租金设限政策得以实施，当地政客表示这将是革命性的举措，并可能成为其它面临生活成本问题的城市的一个榜样。另一个德国城市汉堡（Hamburg）也开始考虑设置某种租金上限。 柏林市绿党（The Greens）立法机构代表、该党住房政策发言人施米德伯格（Katrin Schmidberger）说，“这样的想法在德国从未有过。就是否可行而言，在法律和政治层面上我们都在进入一个新的领域。” 请访问 BBC Capital 阅读 英文原文。