中国19大、脱欧震动频频 伦敦房地产为何走热？
中国十九大召开之际，伦敦金融城看好未来中国对英国房地产的投资趋势。英国专家解密为何脱欧没有动摇伦敦房地产热？
贝克·麦坚时的律师朱一抒（Lucy Zhu）说，英国具有房地产市场流动性强、交易速度快和法律环境稳定的特点。随着中国"一带一路"政策和中国企业境内外投资合理布局的推进，英国还将继续成为中国投资人全球投资重点之一。 英国广播公司BBC近日根据大数据做出的一项调查发现，如果扣除通货膨胀因素，英格兰和威尔士很多住宅房屋的实际价格甚至低于10年前！从2008年金融危机开始，住宅真正价格上涨的主要局限于伦敦等英格兰东部和南部地区。和飞速上涨的中国房地产相比，难怪中国一些投资者感叹"英国房子怎么这么便宜？"！ 其中伦敦是涨幅最大地区。在脱欧后的一年里，中国的机构和个人投资者仍成为伦敦地产交易的重要一方，从著名的地标性摩天大楼，到新建的住宅或学生公寓。不过，如同欧美投资者一样，中国对英国地产的有些大投资者也有些在交易项目中因为缺乏"对国情了解"、忽略细节而遭遇过各种问题，影响到资产收益。 过去一年，巨额国际资金涌入英国，在投资英国房地产热中发挥关键作用。国际机构和私人投资者为何不惧英国退欧后不确定性，大手笔斥资英国？为什么这些资金不是投向法兰克福、巴黎、纽约、东京、香港或者其它国际大都市？ 今年，中国金融监管当局收紧海外汇款投资房产规定；英国金融监管当局封杀房地产税收漏洞；为何同时仍有巨额资金投入伦敦房地产市场？为何一些经济学者唱衰中国经济之际，伦敦金融城仍看好中共19大后来自中国的投资？ 全球最大之一的国际律师行贝克·麦坚时（Baker McKenzie）以国际化运作闻名，现任国际货币基金组织总裁的拉加德曾是这一律师事务所首位女老板。近日，贝克·麦坚时（英国）组织了一场别开生面的英国房地产研讨会，吸引了一些大型国际银行、地产交易机构、保险、证券等行业人士参加。 世界最大商业不动产和投资顾问行世邦魏理仕（CBRE）英国部执行总裁皮尔森（Stephen Pearson）介绍说，预计目前有大约390亿英镑的资金正在计划投资伦敦的商业地产。这其中很大一部分来自于亚洲地区。 前来参加研讨会的不乏来自中国的银行、地产与交易机构人士，反映出19大召开之际，不论是中国战略和机构投资者还是个人投资者，都对投资英国，或者为中国投资提供咨询、融资、法律、税务服务表现出浓厚兴趣。 贝克·麦坚时的律师朱一抒（Lucy Zhu）来自中国。她介绍说，英国具有房地产市场流动性强、交易速度快和法律环境稳定的特点。随着中国"一带一路"政策和中国企业境内外投资合理布局的推进，英国还将继续成为中国投资人全球投资重点之一。 之所以说这场研讨别开生面，不仅是研讨会邀请到该事务所及伙伴机构有关地产、金融、法律、税务、规划等涉及房地产投资各方面的专家，还从投资者和开发商两个完全不同的角度来分析了英国房地产投资和开发要素，将融资、规划、税收、法律等买方卖方的各种考虑因素归纳总结，让投资者一目了然地了解抓住机遇、规划收益、防范风险等全面信息。 BBC调查发现，如果扣除通货膨胀因素，英格兰和威尔士很多住宅房屋的实际价格甚至低于十年前！ 数据说话 参加这一研讨的金融界人士对伦敦房地产市场表现出乐观情绪，其根本原因在于数据支持。 世界最大商业不动产和投资顾问行世邦魏理仕（CBRE）2017年10月中旬最新发布的报告显示，2017年第三季度对伦敦商业房地产的投资交易总额高达48亿英镑，与去年同期相比增长64%。 这使得2017年前三个季度伦敦商业房地产交易总额高达130亿英镑，相当于2016年全年的总和。 CBRE英国部执行总裁、金融市场部负责人皮尔森（Stephen Pearson）介绍说，我们预计，目前有大约390亿英镑的资金正在计划投资伦敦的商业地产。这其中，很大一部分来自于亚洲。 贝克·麦坚时（Baker McKenzie）合伙人、不动产部负责人史蒂芬·特纳认为，不相信媒体对英国脱欧让伦敦金融城搬家的传言，事实让他对伦敦房地产市场很乐观。 2016年6月底英国全民公投决定退出欧盟的决定让整个世界大吃一惊，留欧派卡梅伦首相辞职，正如留欧派在投票前警告的那样，英镑汇率应声跳水下跌，英国很多大媒体几乎集体唱衰经济前瞻。但贝克·麦坚时的合伙人、不动产部负责人史蒂芬·特纳（Stephen Turner）指出："虽然媒体上说跨国大银行威胁要把总部从伦敦金融城搬迁到德国法兰克福，可以谁搬走了？！" 脱欧决定做出一年来，如果仅看英国各大报章，人们感觉政府似乎"风雨飘摇，朝不保昔"，而伦敦金融城的大金融机构似乎要"望风而逃""搬迁欧盟"。但伦敦的房价却保持坚挺，不仅没有随英国一些地区的地产价格下跌，反而逆势而上。这和大量国际资金进入有关。可为什么投资者要选择伦敦而不是法兰克福、纽约、东京或者香港？ 透明的地产投资市场 皮尔森介绍说，投资者需要的是寻找一个安全的投资地，伦敦房地产市场经历数百年运作已经成为一个交易机制非常完善的透明市场，它不仅是对外国投资者持欢迎态度，有对私人资产严格保护的法律，也让投资者充分了解其交易价值和风险，资金进入退出都有序可循，这个市场既适合长期价值投资，也方便在投资者可以在不满意脱欧或其它环境变化时迅速撤离，比如伦敦市场上产权年限不同的地产，使投资者有更多的选择，一些优点是巴黎、法兰克福、纽约等其它大城市难以比拟的。 皮尔森表示，脱欧的所谓不稳定性的确让一些投资者放慢了脚步或者观望，但伦敦开发建筑商方面也相应停止了新项目的开发，有些地区房价下调，使市场重新平衡。 他透露说，很多亚洲的资金来自中港台地区，虽然说中国实行了新的海外资金汇款限制，但来自中港台地区的资金在进一步增加而不是减少，特别是通过香港的投资资金量巨大。 2017年3月，中国中渝置地以11.5亿英镑购得伦敦地标性建筑外号“奶酪擦子"商业大楼（左）。7月份，香港李锦记以13亿英镑购得伦敦地标外号"对讲机"商业大楼（右）。 他相信，中国随着经济进一步增长，公司机构和个人投资者海外投资置地置产的趋势将会进一步增加。他介绍个人前往北京与中国大公司高层沟通交易的经历说，投资买方卖方通过增进了解和信心，将有利于交易的顺利进行。 离岸税务、规划、开发和保险 特纳也指出，因为亚洲商业文化不同，一些其它地区投资者初步了解伦敦房地产市场后，忽略得到熟悉伦敦房地产市场交易的各领域专家的咨询的重要性，仅依靠海外自己的团队来处理有关交易，实际上对项目产生很大风险，一些项目因此遭遇到意想不到的问题。 他指出，与来自不同地区的投资者打交道还需要克服商业文化差异。 贝克·麦坚时的合伙人、税务负责人詹姆士·史密斯也指出，过去海外投资者常利用比如在英国根西岛或者泽西岛设立离岸公司，然后投资英国房地产市场从而合理避税的情况。但现在英国政府为了"堵住逃税漏洞"，不论该公司是否在英国本土有注册的商业实体，其经营利润都归纳到应缴税收范围内。这就需要税务专家介入，从税法角度予以协助，找到合法解决问题的办法。 规划和法律等领域如果没有全面通盘考虑，也会存在类似的风险。贝克·麦坚时的合伙人、规划负责人本·法内尔举例说，比如在伦敦进行开发项目的投资者一个不可忽视的问题之一是英国规划法律中特有的采光权（Rights of Light）。比如世界著名的美国高盛投资银行在建造其伦敦市中心总部大楼虽然获得了规划批准，但忽略了这个问题，导致该投行在这一项目中陷入了与邻居大楼耗资百万英镑的诉赔案。 法内尔指出，在高盛的这个案子里，项目开发商忽略及早安排采光权的保险索赔问题。这也体现出保险业在伦敦房地产市场的重要角色。