स्टॅम्प ड्युटी तर कमी झाली...घरखरेदीची ही योग्यवेळ आहे का?
कोरोना व्हायरसची लागण झालेल्या रुग्णांची कमी न होणारी संख्या, मागणी घटल्यामुळे बंद पडलेले उद्योग आणि त्यामुळे लाखो लोकांवर कोसळलेली बेरोजगारीची कुऱ्हाड हे चित्र भारतातच नव्हे तर जगभरात दिसून येत आहे.
कोरोनामुळे अनेक उद्योगांना झळ बसली त्यामध्ये बांधकाम क्षेत्र हे सर्वांत मोठं आहे. भारतासारख्या विकसनशील देशामध्ये गृहबांधणी उद्योग अत्यंत वेगाने वाढणारा उद्योग होता. मात्र गेल्या काही वर्षांतील स्थितीचा आणि कोरोनाचा त्यावर परिणाम झाला आणि हा उद्योग संकटांच्या अधिकाधिक गर्तेत गेला. या उद्योगाला संकटातून बाहेर काढण्यासाठी लोकानी घर खरेदीसाठी प्रयत्न करावेत यासाठी वेगवेगळी सरकारं प्रयत्न करत आहेत. महाराष्ट्र सरकारनेही बुधवारी (26 ऑगस्ट) स्टॅम्प ड्युटी म्हणजे मुद्रांक शुल्क कमी करण्याचा निर्णय घेतला आहे. महाराष्ट्र सरकारचा निर्णय काय आहे? यावर्षी आतापर्यंत मुद्रांक शुल्क 5 टक्के इतकं आकारलं जात होतं आता 31 डिसेंबरपर्यंत ते 2 टक्क्यांवर आणण्यात आलं आहे. तसेच 1 जानेवारी ते 31 मार्च 2021 पर्यंत ते 3 टक्के इतकं आकारण्यात येणार आहे. यामुळे घरखरेदीला चालना मिळेल अशी अपेक्षा आहे. मुद्रांक शुल्क म्हणजे काय? मालमत्ता खरेदी करताना जे मुद्रांकापोटी शुल्क द्यावं लागतं त्याला मुद्रांक शुल्क किंवा स्टॅम्प ड्युटी असं म्हटलं जातं. हे शुल्क महानगरं, शहरं आणि गावांनुसार बदलतं. मुद्रांकशुल्क शोधण्यासाठी तसेच मालमत्तेचं बाजारमूल्य पाहाण्यासाठी वेबसाइटच्या या पेजवर जा. मुद्रांक शुल्क राज्यनिहाय वेगवेगळंही असतं. आपल्याला नक्की किती मुद्रांक शुल्क लागेल हे जाणून घेण्यासाठी आपण खरेदी करत असलेल्या मालमत्तेचं बाजारमूल्य तुम्हाला माहिती असावं लागतं. ते मूल्य तुम्हाला http://www.igrmahhelpline.gov.in या महाराष्ट्र शासनाच्या संकेतस्थळावर मिळू शकतं. मुद्रांक शुल्क कसं भरायचं? महाराष्ट्रात मुद्रांक शुल्क ई-पेमेंटद्वारे, फ्रँकिंगद्वारे किंवा पारंपरिक स्टॅम्प, चिकटवायचे स्टॅम्प विकत घेऊन भरता येतं. प्रत्येक जिल्ह्याच्या कोषागार किंवा उपकोषागार कार्यालयात ते भरता येतं किंवा परवानाधारक स्टॅम्प विक्रेत्यांकडे देता येतं. मुद्रांक शुल्क भरायला उशीर झाला तर... मुद्रांक शुल्क भरण्यास विलंब झाल्यास कमी भरलेल्या मुद्रांक शुल्काच्या रकमेवर दरमहा 2% याप्रमाणे दंडाची आकारणी केली जाते. हा दंड दस्तऐवजावर पहिली स्वाक्षरी केल्याच्या दिनांकापासून ते कमी पडलेले मुद्रांक शुल्क शासनजमा करण्याच्या दिनांकापर्यंत आकारला जातो. असे कमी पडलेले मुद्रांक शुल्क आणि दंड निश्चितीची कार्यवाही संबंधित मुद्रांक जिल्हाधिकारी यांच्याकडून केली जाते. या दंडाची कमाल मर्यादा कमी पडलेल्या मुद्रांक शुल्काच्या रकमेच्या दुप्पट (200%) इतकी असते. परंतु याप्रमाणे मुद्रांकाची रक्कम मागणी करूनही मुद्रांक शुल्क आणि दंडाची रक्कम न भरल्यास जमीन महसुलाची थकबाकी समजून कारवाई केली जाते आणि मिळकतीची जप्ती तसंच विक्री करून मुद्रांक शुल्क आणि दंडाची रक्कम वसूल केली जाते. त्यामुळे शासनाच्या वर दिलेल्या संकेतस्थळावरून योग्य ती माहिती घेऊनच व्यवहार पूर्णत्वास नेले पाहिजेत. खरेदी करण्याची ही योग्य वेळ आहे का? महाराष्ट्रात स्टॅम्प ड्युटी कमी झाली असली तरी ही घरखरेदीची योग्य वेळ आहे का यावर मतमतांतरं असू शकतात. कोरोनामुळे आलेल्या एकप्रकारच्या अनिश्चिततेमुळे नवी गुंतवणूक करण्याऐवजी पैसे साठवण्याकडे (इनव्हेस्टमेंट ऐवजी सेव्हिंग) लोकांचा कल असू शकतो. त्यामुळे लोकांकडील पैसा बाजारात येण्यासाठी वाट पाहावी लागेल. ज्या लोकांकडे घर खरेदीसाठी रक्कम तयार असेल किंवा त्यांचे आर्थिक नियोजन आधीपासून झालं असेल अशा व्यक्तींना सध्या स्टॅम्प ड्युटी कमी असण्याच्या वेळेचा विचार करता येईल. याबाबत बोलताना रिअल इस्टेट क्षेत्रातले जाणकार मोहित गोखले म्हणाले, "स्टँप ड्यूटी कमी केल्याने रिअल इस्टेट क्षेत्राला चालना मिळेलच कारण यामुळे बाजारात लिक्विडिटी येईल. ज्या ग्राहकांना रिसेल किंवा रेडी प्रॉपर्टी विकत घ्यायच्या आहेत त्यांना याचा फायदा नक्की मिळेल. नवीन घर घेताना आपण आपलं राहणीमान अपग्रेड करत असतो. सध्या किमती कमी झाल्या आहेत आणि त्यात अशी सवलत मिळाल्यामुळे नक्कीच फायदा होऊ शकतो. लोक फ्लॅटची किंमत द्यायला तयार असतात पण त्यावर टॅक्स आणि ड्यूटी देताना जरा नाखूश असतात. त्या दृष्टीने हा निर्णय उत्तेजन देईल." बांधकाम व्यवसायाची परिस्थिती कोरोनाच्या काळामध्ये इतर उद्योगांप्रमाणे बांधकाम व्यवसायही पूर्णपणे ठप्प झाला होता. अनेक राज्यांमध्ये नोंदणी व्यवहारही बंद होते. आधीपासूनच गर्तेत अडकलेल्या बांधकाम व्यवसायाला कोरोना व्हायरसने अधिक संकटात टाकलं आहे. तज्ज्ञांच्या मते हा व्यवसाय कोरोना व्हायरसच्या आधीपासूनच संकटात होता. इंडस्ट्रीच्या आकडेवारीनुसार गेल्या वर्षी ऑक्टोबर ते डिसेंबर या काळात भारतातल्या 9 मोठ्या शहरांमधल्या घरांच्या विक्रीत 30 टक्के घट झालेली आहे. याच एक कारण म्हणजे दीर्घ काळापासून चालू असलेल्या हाउसिंग प्रोजेक्ट्सचं काम ठप्प पडणं आणि शेकडो बिल्डर्सनी दिवाळखोरी घोषित करणं. बांधकाम व्यवसायात कन्सल्टंट म्हणून काम करणारी संस्था नाईट अँड फ्रँकचे गुलाम झिया यांचं मत लॉकडाऊनच्या पहिल्या टप्प्यात विचारलं होतं. त्यांच्या मते "पाच वर्षांपासून अडचणीत सापडलेल्या या व्यवसायाला गेल्या काही महिन्यात थोडी गती आली होती. या काळात हैदराबाद, दिल्ली आणि बंगळुरूसारख्या शहरांमध्ये काही फ्लॅट्स आणि ऑफिसची विक्री झाली होती. पण कोरोना व्हायरस ओझ्याने वाकलेल्या उंटावरची शेवटची काडी ठरला आहे. मोठमोठे डेव्हलपर्स आपल्या साईट्सवर अडकलेल्या मजूरांना कामावर ठेवू शकत नाहीत. परिणामी घरांच्या किमती वाढतील आणि घर घेणाऱ्यांची संख्या कमी होईल." गुलाम झिया "हाऊसिंग सेक्टरची गोष्ट करायची झाली तर भारतात पाच लाखाहून जास्त फ्लॅट्स रिकामे पडलेत, त्यांना विकत घेणारं कोणी नाही. यात 20-30 टक्के फ्लॅट्स असेही आहेत ज्यांचं बांधकाम गेल्या काही वर्षांपासून ठप्प पडलं आहे." गेल्या दोन वर्षांत सरकारने होमलोनचं व्याज कमी केलं होतं आणि घर घरेदी करणाऱ्यांना टॅक्समध्येही सूट दिली होती ज्यायोगे बांधकाम व्यवसायाला चालना मिळेल. याबरोबरच ठप्प पडलेल्या प्रोजेक्ट्ससाठी 25,000 कोटींच्या स्ट्रेस फंडाचीही घोषणा केली होती. होमलोनचे व्याजदर सतत कमी केले जात होते आणि सध्या असणारे 7-8.5 चे दर गेल्या दशकातले सगळ्यांत कमी दर आहेत असं म्हटलं जातंय. पण गेल्या काही वर्षांत सरकारने घेतलेल्या तीन मोठ्या निर्णयांचा ताळमेळ साधायलाही बांधकाम व्यवसायाला बराच वेळ लागला आहे. सगळ्यांत पहिला निर्णय होता 2017 मध्ये रेरा (रिअल इस्टेट डेव्हलपमेंट अँड रेग्युलेशन अॅक्ट) लागू करणं. या कायद्यामुळे बिल्डरला नव्या प्रोजेक्टचा 70 टक्के निधी एका वेगळ्या अकाउंटमध्ये ठेवणं अनिवार्य होतं. एका प्रोजेक्टचा निधी बिल्डर दुसऱ्या प्रोजेक्टसाठी वापरू शकत नाही ही यातली मेख होती. नव्या प्रोजेक्टसाठी त्यांना अनेक परवानग्या घेणं बंधनकारक बनलं. बांधकाम व्यवसायासमोर दुसरं आव्हान होतं जीएसटी, म्हणजे 'एक देश - एक कर' ही व्यवस्था. यामुळे 'देशाला एक मोठा बाजार बनण्यात मदत मिळाली तसंच भ्रष्टाचार आणि टॅक्स चोरीला आळा बसला', असा दावा सरकारने केला होता. तिसरा मोठा निर्णय होता नोटबंदीचा. या निर्णयाने खरंच काही फायदा झाला का यावर अजूनही वाद सुरू आहेत. पण तज्ज्ञांचं म्हणणं आहे की, "नोटबंदीचा परिणाम बांधकाम व्यवसायात काळ्या पैशांची जी बेसुमार उलाढाल होत होती त्यावर झाला." त्यामुळे संकटातून लवकरात लवकर बाहेर पडण्यासाठी घरांचे दर कमी करणं, स्टॅम्प ड्युटी कमी करणं, व्याजदरात कपात करणं असे उपाय केले जात आहेत. कोणत्या ग्राहकांना फायदा? महाराष्ट्र सरकारच्या निर्णयाचा कोणत्या ग्राहकांना फायदा होईल असे विचारल्यावर मोहित गोखले म्हणाले, अर्थव्यवस्थेला फटका बसला असला तरी सगळ्याच सेक्टर्सना तो बसलेला नाही. अनेक उद्योग व्यवसायांना या काळात चांगल्यापैकी नफा झालेला आहे. आयटी सारख्या क्षेत्रातल्या लोकांना बोनस मिळाले नसले तरी थेट पगारात नुकसान झालेलं नाही. या वर्गाची इतपत धक्के पचवण्याची तयारी असते. किराणा दुकानदार, औषध विक्रेते यांना या काळात चांगला नफा झालेला आहे यातून एक नवा ग्राहकवर्ग तयार होतोय. सध्या घर खरेदी करताना काय काळजी घ्याल? ज्यांना राहण्यासाठी घर हवं आहे आणि वेळेचं बंधन आहे त्यांनी अंडर कन्स्ट्रक्शन प्रॉपर्टीत जाऊ नये. कारण सध्या बांधकामांनाही धक्का बसला आहेच, त्यामुळे ते पुढे जाण्याचा धोका आहे. रेडी पझेशन घरांमध्ये हा धोका कमी आहे. बांधकाम सुरू असलेली प्रॉपर्टी घेताना पुन्हा GST, कर्जाच्या हप्त्यांवरचं व्याज, सध्या राहताय तिथलं भाडं आणि याउपर जाऊन प्रत्यक्ष घर हातात येण्यासाठी पाहावी लागणारी वाट या सगळ्या गोष्टी आहेत. हे वाचलंत का? (बीबीसी मराठीचे सर्व अपडेट्स मिळवण्यासाठी तुम्ही आम्हाला फेसबुक, इन्स्टाग्राम, यूट्यूब, ट्विटर वर फॉलो करू शकता.'बीबीसी विश्व' रोज संध्याकाळी 7 वाजता JioTV अॅप आणि यूट्यूबवर नक्की पाहा.)