“マンション”とは3つの権利と1つの身分の総体なりTweet不動産法(売買編まとめ)日頃,意識をしない問題だと思います。法律用語としてのマンションは,複数の住戸からなる一棟の建物又はそのような一棟の建物を含む団地内のマンション群を意味します(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第2条イ及びロ)が,一般の人が“マンションを買う”という場合の「マンション」は,通常,一棟の建物の中の,特定の住戸に関する次の権利と身分を意味します。権利の1は,住戸(専有部分)の所有権(区分所有権)権利の2は,一棟の建物の共用部分の共有持分権権利の3は,一棟の建物の敷地利用権(所有権や定期借地権等)の共有持分権身分の1は,団体(管理組合)の構成員(組合員)のことです。以下,それぞれについて解説します。住戸は,法的には「専有部分」といい,また,専有部分の所有権のことを「区分所有権」といいます。マンションを購入し所有権移転登記を受けた後の登記簿を閲覧すれば分かりますが,マンションの登記は,一棟の建物と区分所有権の二つが載っております。専有部分の範囲は,住戸の中の空間と四囲のドア・壁・窓の上塗り部分までです。これを「上塗説」といいますが,これが通説です。上塗り部分の内部は専有部分ではなく,共用部分になりますので,壁に穴を開けると,共用部分への侵害になり,区分所有者の義務違反になります。ベランダは専有部分ではありません。ベランダについては,通常,管理規約で,区分所有者に「専用使用権」が与えられますが,物置や温室などの設置は,他の区分所有者の災害時の非難を困難にすることから,共用部分の利用としては認められず,禁じられているのが一般的です。バルコニーでの温室の設置を禁じた判例(最判昭和50.4.10)やルーフテラスでのサンルーム設置を禁じた裁判例(京都地裁昭和63.6.16判決)があります。一棟の建物のうちの専有部分を除いた部分は,「共用部分」と呼ばれます。共用部分は,廊下・階段・エレベーター室など,それ自体所有権の対象にならない,法律上当然に共有になる部分(これを「法定共用部分」といいます。)と,管理人室や集会室など,専有部分になる資格はあるが管理組合の規約によって共用部分とされている建物部分(これを「規約共用部分」といいます。)の二種類があります。法定共用部分は,独立の所有権の対象にならないものなので,登記はできませんが,規約共用部分は,それ自体区分所有権の対象になり得るものですので,登記が可能です。規約共用部分は,管理組合名義に登記をしておくべきでしょう。敷地利用権とは,「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利」のことです(区分所有法2条6項)。所有権や定期借地等があります。敷地には,一棟の建物の敷地として使用する部分(「法定敷地」といいます。)と,駐車場などに利用しうる規約に定めた敷地(「規約敷地」といいます。)の二種類があります。法定敷地は登記がなくとも建物と運命共同体にありますので心配はいりませんが,規約敷地は,登記をしておかないで二重に譲渡をされると,権利を失う危険がありますので,管理組合名義に登記をしておく必要があります。敷地利用権と専有部分の所有権は,原則として,分離して処分することはできないこととされています(区分所有法22条)。敷地利用権の伴わない区分所有権があってはならないからです。マンションという一棟の建物の中には,複数の専有部分があり,そこに住む人たちが共用部分と敷地利用権を共有し,共同生活を送っていく必然があるわけですが,そのために,区分所有法は,区分所有者全員で「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う」ための「団体」を作り,その構成員になっていると見做しています(区分所有法3条)。この“見做す”ことを法の擬制といいます。区分所有者全員が,規約を作り,それに基づいて多数決でもって役員を選任し,民主的に運営がなされる形態を整えている管理組合があれば,それは区分所有法でいう「団体」と認められます(東京地裁平成2.5.31判決)。要は,管理組合は,法によって認められた団体になるわけですから,区分所有者は,当然その一員でありますので,入会手続なくして入会し,区分所有権を失わない限り退会するなどということはできません。組合員であるといことは,次回のコラムに書くとおり,種々の権利と義務を負うことになります。これもすべて,他の区分所有者との共同生活をする必要からのものです。[地図]TEL:086-231-3535このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。このコラムよかった「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。2こちらの関連するコラムもお読みください。敷居の高い場所ではありません。(1/3)事務所設立以来40年、「うそをつかない、ごまかさない」を信念に、離婚や相続など数多くの民事裁判を手がけてきた菊池捷男さん。現在事務所には菊池さんを筆頭に6人の弁護士が在籍し、民事から企業法務まであらゆる法律問題をサポートしています。086-231-3535プロへのお問い合わせマイベストプロを見たと言うとスムーズです086-231-3535勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。民法899条は,「各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。遺産分割の方法を定めた遺言の効力は代襲相続人に及ばない遺言書の効果は,遺言書に書かれた文言に限られます。相続放棄は詐害行為にならないしかしながら,相続放棄は,詐害行為になりません。下記の判例があるからです。すべて表示するスマホで見るこのプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。ついては菊池捷男におまかせ!相続に関するご相談や困りごとなどを解決する菊池捷男プロのコラムは必見。“マンション”とは3つの権利と1つの身分の総体なり』。岡山市北区で活躍する専門家がくらしやビジネスで役立つ情報をお伝えします。reserved.ページの先頭へ。