突入し、「立地+利回り」だけでは不動産の黒字経営を維持することは困難です。今回は、医師だから可能な、物件に付加価値を付ける方法などを見ていきましょう。20年、30年後も人口を維持できる地域を探す医師に限らず、一般的に初めて収益物件を買おうとする人は、自宅周辺で探そうとします。土地勘があることや常に管理状態を確認したいからでしょう。その気持ちはよく分かります。「駅近」で「割安」といった理想的な条件の物件は、当然ながらなかなか見つからないものです。自身の土地勘があるようなエリア内で物件を探すのは、あまりにも範囲が狭いといえるでしょう。説明しましたが、収益物件を探すならその範囲は全国、または世界に目を向けるべきです。土地選びでもっとも重要なことは、住宅の需要が多く見込めること。空室になったとしても、すぐに次の入居者が見つかる可能性が高い人口密集地であることです。収益物件の経営は、20年、30年と長期にわたるので、その時点でも人口を維持していることが必須条件になります。次のような推計を公表しています(2012年3月)。2010年の人口1億2805万7000人を100とすると・・・2025年の人口は1億2065万9000人で94.22040年の人口は1億727万6000人で83.830年間でおよそ2割減ってしまうといわれているのです。地域によっては減少率が低いところがあります。東京都は2025年まで現状維持で2040年でも93.5神奈川県は2025年まで99.6でほぼ現状維持、2040年でも92.2。埼玉県は2025年で97.2、2040年でも87.6千葉県は2025年で96.3、2040年でも86.2これらの都県は、全国平均よりも減少率が低く推計されています。地方で同じように2040年の減少率が低い県は、愛知県(92.5%)、福岡県(86.3%)などです。このような数字から1都3県をはじめ大都市圏が、収益物件を経営するうえで理想的な立地であるといえます。「周辺エリアの医師の数」と「コンセプト」で差別化とはいえ、これはあくまで一般論です。たしかに人口が多い場所の物件を買うことは確実な戦略であり、収益物件を取り扱う不動産業者のほとんどは、この立地条件にプラスして利回りの高さを売り文句として営業を展開しています。人口減に突入した昨今、この「立地+利回り」だけでは黒字経営を維持するのは困難です。この2つの条件にプラスして周辺のライバル物件と差別化できる何かが必要なのです。この差別化が図れる「何か」とは、「周辺エリアの医師の数」そして「コンセプト」です。同県は2000年のさいたま新都心駅開業を機に、官公庁の関東地方出先機関などが進出し、ビジネス都市として急速な発展を遂げています。合併して、さいたま市が誕生。2005年には岩槻市を編入して全国で9番目に人口の多い都市となっています。ところが、埼玉県はこの著しい人口増加に対して、病院数も医師数も追いついていないのが状況です。厚生労働省が発表している「人口10万人対医師数」(2014年)によると、人口10万人に対する医師数の全国平均は233.6人です。都道府県別だと京都府が307.9人ともっとも多く、次いで東京都が304.5人、徳島県が303.3人となっています。埼玉県は152.8人しかおらず、ワースト1位です。)が閉鎖されたまま再開の目処が立たないといった事態も発生しています。このように、埼玉県は日本でもっとも医師が不足している県ですが、開業の際には成功率が高いエリアともいえます。収益物件の土地探しというと、人口密度の高いエリアにばかり目がいきがちです。人口が多いエリアほど物件価格も高い。ところが医師であれば人口密度と同じくらいそのエリアの「医師密度」も重要です。この基準は一般的な不動産価値とは違うので、医師にとっては魅力的な物件を安く購入することが可能になるわけです。将来、その物件を医療関係施設として開業すれば、不動産の価値は大きく高まります。不動産運用で収益を上げる秘訣は、安く買ってその後に付加価値をつけることにあります。これは一般的には非常に高度なテクニックですが、医師ならば比較的容易に実現できるはずです。その付加価値が「コンセプト」です。一般的には人気の低いエリアの物件でも、医師ならではのコンセプトがプラスされたとき、その物件は周辺のどの物件よりも収益率の良い存在になります。【第5回】の記事を読む【第7回】の記事を読む本連載は、2016年4月27日刊行の書籍『資産家ドクター、貧困ドクター』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。KEYWORD収益不動産ツイートお気に入りお気に入りに登録しました。代表取締役社長1979年生まれ。東京の不動産投資会社にて、土地売買からアパート、マンション、ビル建設までを幅広く手掛ける。自らが考える不動産価値と収益を最大化する不動産物件を実現するため、2010年に(株)トライブを共同で設立。これからの高齢化社会では、不動産と医療は密接に連携すべきという持論の下、高収益と高付加価値を同時に実現する独自の不動産物件を多数手掛ける。自ら沖縄の医療法人にも助力し、倒産しかけた医療施設の再建に乗り出し、再生させた。新たな医療法人の立ち上げにも参画し、地域医療の活性化に努めている。医師のための収益物件活用術』(いずれも幻冬舎)がある。グロービス経営大学院卒業MBAホルダー。支援、企業再生、M&A支援等に従事。幻冬舎メディアコンサルティングいまや「医師=超富裕層」とは限らない時代。自分の資産は自分で守り、増やすことが当たり前になってきました。多忙な医師にはそんな時間を作ることさえ難しいのが実状です。そこで本書は「手間をかけずに確実に儲か...書籍ページメルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。し、行動するための情報を厳選してお届けします。