売却?買ったばかりのマンションを売りたいのですが。売却?買ったばかりのマンションを売りたいのですが。値下がりしにくい物件もある1年3ヶ月前に4,000万円でマンションの購入をしました。現在すでに他のマンションへの移転を考えています。考えて、今売却すれば損をするかもしれないことはよくわかっています。現在子供がいないので引っ越しをする場合にもそれほど問題はないと思います。このマンションを売るとすればどれ位になるのでしょうか?一応賃貸として貸出をして、自分たちも賃貸に済むことを考えました。その場合は今よりも部屋が狭くなりそうなのがちょっと嫌です。そこで今のマンションの1年後の値下がり額を調べてみました。マンションの売却額は立地条件などでかなり変わるので、すぐに値段が出せるというわけではなさそうですね。それにマンションによっては数年経っても値下がりしにくい物件もあるそうです。私達のマンションもそんな物件ならいいのですが。そこで今すぐにマンション売却をすればいいのか、数年待ったほうがいいのかマンション売却について少し調べてみました。過去にどれ位の金額で売却されたのかを確認まずは周辺地域の価格を調べてみることにしました。インターネットを色々探していると、かなり有力な情報を知ることが出来ました!それが周辺の不動産売買の売却金額が分かるサイトです。レインズマーケットというサイトでは過去の不動産売買の価格などを見ることができます。元々は宅建取引主任者が利用するレインズというサイトが有ります。これは不動産業者が過去の販売事例や現在売りに出されている物件を調べるサイトです。宅建業の資格をとった人にIDとパスワードが渡されるシステムのために一般人が見ることはできません。そのレインズの中にある取引情報の一部を公開しているのがレインズマーケットです。一部の取引情報のみですが一般の方でも見ることができるようになっています。こちらを使うことで知りたいエリアの取引情報を見ることが出来るのです。過去の事例なのでその金額で自分のマンションも売約できる、というわけではなくあくまで参考になるという情報です。周辺地域の不動産売買の価格がどれ位なのかを知るためにはかなり便利ですよね。この価格を参考にしてみようと思います。調べてみるとやはり築年数がたってもそれほど売却金額が購入金額よりも大きく下がらない物件があります。ひとつは建物自体に人気があり、そこに住みたいと思っている人が多いマンションです。都心のタワーマンションなど今ではかなり注目されている物件があります。こちらの場合は購入金額と売却金額はそれほど大きく違いがありません。多くの方がそこに住みたい、と思っている人気のマンションなら年数がたっても大きく売却金額が下がるということはあまり無いようです。それに交通の便がいいところのマンションは値下がりがしにくいと言われています。駅に近い物件は大きく値下がりしないらしいです。最寄り駅まで10分以内ならそれほど大きく値下がりはせず、5分以内の場合は利用できる路線にもよりますが、かなり人気の物件になります。手取りの現金には大きく違いがない場合もあり基本的には経過年数で売却額が下がるので、すぐに売却したほうが有利と言われます。状況によってはすぐに売却しない方が良い場合もあります。それは売却益が出る場合、つまり購入金額よりも高く売れる場合です。購入から4年までの売却益の税率は39%となっています。これが5年後の売却益の場合、20%とほとんど半分になるのです。色々な条件があり、特例控除などを使えない場合などかなり特殊な状況です。場合によってはすぐに売却しない方がいいと言うこともあります。それに不動産の売買は個人でできるものではありません。不動産業者に頼む必要ができますので、まずは不動産業者に売却のこと相談する必要があると思います。相談するまでは出来る限り自分たちで情報をきちんと集めたいですよね。1年経てば中古物件としての相場に当てはまる基本的に物件の価格は色々な状況を合わせて付けられるものです。その為にすぐに自分のマンションの売却金額が分かるわけではありません。人気のあるマンションはどの様な状況でも売却金額はかなり高くなります。購入金額からそれほど下がらずに売却できる可能性もあります。中には購入金額よりも高く売却できる可能性もあります!最近では東京の再開発で色々なエリアで高層タワーマンションが立てられています。これらがあるエリアでは中古マンションでもかなりの高額で売却できるそうです。それに1年経てばそのエリアの中古マンションとの比較で減価償却率などがわかり中古物件としての価格もわかりやすくなります。中古マンションとしてみれば当然利用年数の少ないほうがより高値がつきやすく高額で売却できる可能性が高くなりますよね?マンションの売却を決めた場合はなるべく早く売るほうが売却価格は高くなりやすいと言えると思います。チラシは信用しないマンション売却を決めた場合にまずすることとは何なのでしょうか?最初にすることはやはり周辺地域の相場を調べることです。そのエリアのマンションがどれ位の売却価格で取引されているのかを確認します。先ほどのレインズマーケットなどを利用するのもひとつの方法ですが、それ以外にも地元の不動産屋の売値を調べることもお勧めです。店頭やショウウインドウに張っている物件を見るだけでも構いません。同じマンションの部屋が売りに出されていればその金額を確認します。それにインターネットを使ってマンション購入サイトで同じような広さの部屋がどれ位で販売されているのかを調べるのもいいと思います。この時に注意するのが不動産屋のチラシです。以前も「この周辺のマンションを探しています!」というチラシがありました。この様なチラシはあまり信用できるものではありません。できれば自分で色々と調べてみるほうがおすすめです。探している人がいる、はいつの話かわからないマンションに住んでいると不動産業者のチラシがポストに入っていることがあります。金額、この周辺のマンションが5,000万円で売れました!と書かれていてもそれは過去にチラシを配った不動産屋が取り扱った事例というだけですよね?しかもそれがバブル景気などの頃なら金額も今の相場には当てはまりません。いつ、どんな状況で売却できたのかがわからない事例というだけです。「マンション購入をしたい人がいます」も信用できません。本当にそんな人がいるのかがわかりません、更にいつ探していたのかそれも全くわからないので確実に売れる補償にはなりません。「この付近のマンションを欲しがっている人がいるならすぐに売れるかも?」という雰囲気を出してマンション売却の契約を取るためのチラシなのです。チラシに書かれていることを信じてその不動産業者と契約すると危険です。周辺地域の相場など自分で集められる情報はきちんと集めるでもマンション売却のためには必ず不動産業者との契約が必要になります。個人で土地や建物の売買をすることができないためです。そこで信頼できる不動産業者を見つけるために、色々な情報を集めることが重要です。不動産屋に相談する前に周辺地域の相場を調べる、と言うのはこのためでもあります。不動産屋にいいように扱われないためにも情報はきちんと集めるべきなのです。チラシの時のようにその時の相場とあまりにもかけ離れた価格を提示してくると当然信頼できる、とは言い難いですよね?それに不動産売買の知識を蓄えておけば、不動産業者の担当者もそれなりの緊張感を持ったまま打ち合わせや営業活動をしてくれるようになります。不動産売買に関しては自分でできることには限界があり、当然売却をするためには必ず不動産業者に依頼が必要です。その為に不動産業者との関係を良い物にして、出来る限り高くマンションを売ることを一緒にできるパートナーを探すようにしましょう。言動や営業活動なども確認しておくでは実際に良い不動産業者や営業マンを見極めるにはどうすればいいのでしょうか?不動産会社と営業マンのどちらを重点的に見るのか。おすすめは会社よりも営業マン個人を注目する方です。基本的には不動産売却に関しては小さな不動産屋よりも大手の不動産会社の方が有利と言われています。不動産購入に関してはその土地の色々な情報を持っている地元不動産屋でもいい物件情報を得ることができるかの雨生があります。売却に関しては多くの不動産売却のノウハウを持っている大手業者の方が安心して売却を任せることが出来るのです。大手不動産会社だからといって完全に安心できるわけではありません。不動産売却に関しては実際に活動をする担当者、営業マンが重要になります!ではどのような営業マンがいい営業マンなのでしょうか?一般的な営業マンとして清潔感や言葉遣いなどは当然重要になります。それ以外にも物件売却のための活動内容が不動産の営業マンとしては重要です。その見極め方を確認してみましょう。媒介契約を取るだめだけに査定金額を高くする可能性も複数の不動産会社が集まって一度に査定金額を出してもらうことが出来るサイトが一括見積もりサイト、一括査定サイトです。住んでいる土地や売りたい不動産の情報を入力するだけで手軽に利用できるのが魅力の一つです。こちらを利用することで複数の不動産会社の査定を一度にもらうことができます。その中には他の不動産会社よりも高い査定金額を付けるところがあります。この会社が考えていることはどんなことでしょうか?一つにはその時の相場をちゃんと把握していない可能性があります。相場通りなら他の不動産会社とそれほど変わらない金額が提示されるはずですよね?または高い査定金額でも売却できる自信がある、それに近い物件を希望している顧客があるという場合には査定金額も高くなる可能性があります。疑わしいのは媒介契約を取るためだけに査定金額を多くしていることです!不動産売買には専門家が必要なので、不動産業者との契約をする必要があります。一般的には不動産会社1社との契約しかできない媒介契約をする人が多いのです。その為に自社と媒介契約を結んでもらうためにわざと査定金額を相場よりも高くしてこの金額で売る地震があります、とアピールしている可能性があります。この場合は当然相場の金額まで値段を下げさせる必要があるので、色々と値下げをさせる工作をしてくる可能性も高くなります。相場金額よりも離れすぎている査定金額を出す会社は注意が必要です。販売活動はきちんと行っているのか一括査定の時の気をつけることを確認してきましたが、それらの査定は基本的に担当者が行っているものです。実際に売却のための活動をしてもらうのは会社全体ではなく自分の担当になった営業マン、ということですね。マンション売却というかなり大きな取引をする人ですから、当然相手に与える印象はとても重要になります。売り手である自分たちに会うときにもきちんとした身なりで清潔感のある服装をしているのかは必ず確認しておきましょう。人によってはひげなどもマイナスイメージになりやすいです。それと家に上る機会が多いので靴下まできちんと意識しているのかも確認しましょう。モデルルーム見学や内覧の時に靴下に穴が空いている様では細かな確認ができないと思われても仕方がありません。それと営業マンは売却のための宣伝活動などをきちんとしているのかを報告します。そのレポートなどもしっかりと確認しておくようにしましょう。後は最初にあった時の印象やセールストークにも気をつける必要があります。訪問査定を頼んだ時に注意することは過去の事例を元に査定をする人です。以前この辺りの中古マンションを売ったことがあり、その金額を元に経過年数でマイナスをして査定金額を出すようならその営業マンには注意が必要です。過去の事例はあくまでも過去の事例です、今現在の相場は経過年数だけでは測ることができません。過去の事例を参考にして今の相場を踏まえてから査定金額を出してくれる。それがただし査定を行う営業マンだと思います。訪問査定の時には営業マンと直接会うためにしっかりと見極めをするためにはとてもいいチャンスなのです。多すぎても判断に迷うので3社程度に絞る売却する時にどれ位の金額で売ることが出来るのかを知るためには不動産業者に見積もりを出してもらうことになります。その見積りにも2種類の鑑定方法があり、それが机上査定と訪問査定です。机上査定は実際にマンションの部屋を確認せずに情報を聞いて判断をします。最近では電話以外にもインターネットを使ってすることができますね。一括査定などはこの机上査定の一つで、複数の不動産会社から一度に査定をもらうことが出来るのが大きな魅力です。この机上査定、最低でも3社位の査定をもらったほうがいいと言われています。それは査定金額が不動産会社、つまり担当者によって変わるからなのです。机上査定自体はかなり手軽にできるので色々な不動産会社に頼むことができます。その後訪問査定で実際にマンションの部屋を見て査定をしてもらう目安にできます。机上査定でも査定の内容を詳しく聞くことができます。それを参考にしてその担当者がどこを重視して金額査定をしているのかを判断します。一括査定ではそれは難しいのでこちらはあくまでもその時の相場金額を知るための方法として利用するのがお勧めです。リフォームは購入した人が行う方がいい中古マンションの売却の時には部屋をきれいにすることはとても重要です。実際に生活感が感じられる部屋の内覧はかなり厳しい状況になります・・・でも売却の前のリフォームはしないほうがいいのです!確かにリフォームをすればとても綺麗になります。リフォーム代金がすべて売却代金に上乗せできるわけではありません。リフォームをする代金の分だけ売却金額が増える、という訳ではなくそのままで売却した金額と変わらない可能性も高いようです。それに中古マンションを購入する人の多くは自分で部屋をカスタマイズしたいと考える人も多い、ということです。購入者が自分で好みのリフォームをする、その為に中古マンションを購入するという方が多いのも事実なのです。長年住んでいるマンションでは一度くらいリフォームをしたこともあるかと思います。それはそのままでいいので、新しくリフォームをしてきれいにする必要はありません。リフォーム代金が無駄なコストになる可能性があるので注意しましょう。販売活動報告書などもきちんと確認しておく中古マンションの場合は新築マンションとは違ってモデルルームがありません。その為に実際に生活している部屋を見てもらうことになります。これを内覧と言い、中古マンション売却のためにはこの内覧をしっかりとすることが売却のためにかなり重要になるのです。売却が決まるまで引っ越しができない、という状態なら当然今住んでいる状態でマンションの部屋を確認してもらうことになります。その時に気をつけるのが生活臭を感じさせないようにすることです!人の家に遊びに行った時に感じる独特な。人の家ならではの匂いがありますよね?それをなるべく内覧で感じさせないようにすることが必要になります。窓を開けて換気をする、消臭剤を利用するなどニオイ対策はしっかりとしましょう。それと内覧の問題点も確認することが重要です。不動産会社と契約した後には販売活動の報告レポートをもらうことができます。これの中には内覧をした後に契約するまで行かなかった理由を聞けることがあります。どんなことがネックとなって購入に踏み切れなかったのか、気に入らなかった所はどこなのか、という意見をもらえることがあります。それを参考にして内覧の印象を良くできれば売却のためにはかなりプラスになります。内覧の時にもベランダを確認する人がほとんど訪問査定や内覧の時に特に気をつけるところが玄関とリビング、それにベランダです。玄関は入った時の匂いが第一印象になりやすいのでまずこちらからニオイ対策が必要でその次にリビングを見る、というパターンが非常に多いです。リビングは当然家族がいる時間も多いのでこちらをチェックする購入希望者は多いです。その後にベランダからの眺めを確認する方が多いのです。そこで特に内覧の時にはベランダをきれいにしておくようにしましょう。こちらが汚いと印象がかなり悪くなってしまいます・・・マンションの場合は窓から見える景色も確認される方が多くなっています。査定にも窓からの眺めや周辺の音が含まれることになります。中古マンションを高く、素早く売るためにはここをきれいにしましょう。全てやって買い手がつかなければ値下げ値段を決めてマンションを売りに出した時の問題が、中々買い手がつかないことです。こんな時には不動産屋は値段を下げることを提案してくるはずです。実際に値段を下げるのは少し待ったほうがいいかもしれません。確かに値段が下がれば買い手はつきやすくなりますが、その前に確認しておくこともたくさんあるのです。宣伝活動がされているかの確認です。物件売却が決まると不動産業者はレインズに載せることが必要になります。レインズは宅建取引主任者のみが見ることが出来る不動産業専門のサイトです。こちらに情報を載せることが義務化されているのです。レインズには間取り図や外観写真など細かな情報を一緒に載せることができます。これらの情報もきちんと掲載されているかを担当者に確認しましょう。それとインターネットのマンション売買サイトで自分の物件がきちんと販売されているかそれを確認することも必要です。レインズを含めて正しい広告活動が広く行われているのか、ますはそれを確認してその宣伝効果をもう一度担当者と話し合うようにしましょう。1ヶ月単位で宣伝の効果を確認して、それでも内覧の申し込みなどが少ない場合には値段が高いということですので値下げを考えることにします。宣伝効果を見るためにも3ヶ月程度は色々と方法を考えても遅くはありません。相場をきちんと調べた結果の値段ならすぐに下げずに方法を考えましょう。貸し出した時のリスクをきちんと把握しておく購入してあまり時間の経っていないマンションなら賃貸として貸出をするという方法も考えられます。住宅ローンがまだ残っている場合でも賃貸の家賃収入を住宅ローンに回せば家計の負担をかなり減らすことが出来るようになりますよね?しかも短期の転勤などで家を空き家にしておきたくない場合には期限付きの賃貸はとても便利な方法でもあります。賃貸として貸し出す場合にはそれなりのリスクが有るのです。建物の修繕などは持ち主が行うので家主、つまり貸している方が払います。設備を整えるためのコストは全て自分たちが負担することになります。住民とのトラブルなども最近では大きなリスクとなっています。これを防ぐためには管理会社に管理を任せるなどの方法が必要です。管理会社に任せる場合にはリスクはかなり減りますがコストがかかるようになります。場合によっては家賃収入よりも大きなコストが必要になりますね・・・それに最近では賃貸の家賃相場もかなり下がっているのでマンションを貸し出してもそれほど大きな収入にはなりにくい、というのが現状です。賃貸という方法もありますが、その場合はリスクが有ることもきちんと把握して運用を考えるようにしましょう。経過年数があるので売却金額は低くなる可能性が高いとりあえず賃貸にして、その後に売却をする方法はどうでしょうか?実は賃貸にすると売却価格は大きく下がる可能性が高くなるのです。その為にマンションを高く売りたいと考えているならお勧めできない方法です。賃貸として貸出をしている場合はほぼ確実にマンションが売れることはありません。それは住宅ローンが利用できない状況になるためです。銀行の住宅ローンはその名前の通り、自分で済むための不動産を購入する時に借りるローンのことです。現在他人が賃貸をしている住居を購入する場合はこの住宅ローンの利用ができません。その為に融資額70%程度の投資用ローンを使うことになってしまいます。物件の査定方法も投資用物件と住居では変わるので査定金額でも下がることになりまず通常通りの金額で売ることが出来る状況にはなりません。貸し出している間に設備なども痛み、当然築年数も増えることになりますよね。経過年数で建物自体の評価が上がることは難しいのでどうしても売却価格は下がります。マンション売却をする場合には早いほうが有利になる事が多いのです。宣伝活動はかなり重要、これに力を入れてくれる不動産屋を探すマンションを売りに出すときには周囲のマンション相場をきちんと把握した上で自分で値段をつけるようにしましょう。不動産屋が提示する金額を鵜呑みにしてもその金額で売ることが出来る保証はなく場合によっては不動産屋のメリットだけがある売却額になってしまいます・・・それに中々買い手が見つからないという場合には宣伝の方法を考えるなどしっかりと告知ができているのかをきちんと確認しましょう。場合によっては売却活動レポートをきちんと見て、内覧の問題点を解消することもかなり重要になります。マンション売却のためには早い時期のほうが有利になりますが、焦って売却してもいいことはありません。今できることをきちんとこなしていくことが重要なので、それが出来る不動産屋と媒介契約をするようにしたいですよね。条件検索ができるとさらに細かく知ることが出来る賃貸として貸し出す場合にもやはりきちんと情報を集める必要があります。それが賃貸相場、つまり家賃がどれ位なのかということです。管理会社に任せるにしても、家賃を決めるのは自分たちですよね?その家賃が周囲の相場と離れていてはやはり借り手がつきにくくなります。家賃収入は色々と使えますのでできれば空室のない状態で続けることがベストです。その為にも周囲の家賃相場はきちんと把握しておきましょう。家賃相場を知るためにはインターネットの賃貸サイトが使えます。大手サイトには地域別に部屋の広さなどで家賃の平均を見ることができます。条件検索が出来るサイトならマンションの特徴となる事を条件に更に絞り込んで家賃を知ることができるようになっています。オートロック、角部屋、南向きなど色々な条件で検索することができます。これを利用すれば周辺エリアの家賃相場を詳しく知ることができますね。賃貸にする場合に家賃は借り手がつくかにとても大きく関わってきます。調べて相場にあった家賃を決めるようにしましょう。地元の不動産屋で調べるのもあり家賃を決めるのと同じように売却するときには売却額を決めることになります。この売却額も周辺相場を知っておくということが必要になります。周辺の売却相場よりもかけ離れた金額では買い手がつくにくくなるためです。売却相場も家賃相場と同じようにインターネットを利用すると簡単ですね。マンションの売買をしているサイトも今ではかなり多くなっています。自宅マンションの周辺地域で同じような間取りのマンションの売却額を色々なマンション購入サイトで調べれば大体の相場はわかります。売却する場合には地元の不動産屋を確認するのもおすすめです!店頭に張ってあるマンション価格もとても参考になります。店頭にある間取り図などの金額は場合によっては古い可能性もありますが買い手がついていて購入できない、という状況は価格調査では問題ありません。逆に売約済みとなっている方がどれ位の金額でどんな間取りのマンションが売却できるのかを知ることができるので参考になります。不動産屋をまわる必要がありますが、地元不動産ならそのエリアで多くの物件を取り扱っている可能性が高いので値段の参考にはかなり使えるのです。現在まだ住宅ローンが残っている状態ですが、この状態でもマンション売却は出来るのでしょうか?住宅ローンを組む時に抵当権がそのマンションに付けられます。これは住宅ローンが返済できなかった時の担保として購入物件を売却できる権利です。一応住宅ローンが残っている状態、つまり抵当権がある状態でもマンション売却はできますが抵当権付きの物件を購入する人はまずいません。そこで銀行ではマンション売却の金額を住宅ローン残高の返済に当てるという条件で抵当権のあるマンションの売却を認めてくれるのです。マンションの売却金額が住宅ローン残高に足りない可能性もあります。その時には一括返済、もしくは新しい住宅ローンに上乗せして返済する必要があります。今のマンションを売却して新しいマンションを購入する場合に、同じ銀行でローンを組む時に利用される方法です。前の住宅ローン返済が終わるまでは支払いが厳しくなりますが、今のマンションを売却することができるので買い替えをする場合には多く利用されていますね。一節には日本の不動産業界は世界に比べるとかなり遅れていると言われています。アメリカでは仲介手数料を独り占めできないように売却媒介と購入媒介の不動産業者が同じということはありえないそうです。日本で言う両手仲介という売却方法は消費者が許さない、ということです。それが日本では大手の不動産業者でもこの両手仲介が行われているのが現状です。その為に不動産売却をする人が不利になることも多く行われているのです。全ての不動産業者が自分たちだけの利益を考えているわけではありません。実際に媒介契約の不動産業者を変更したらすぐに買い手がついたという話も聞きます。それほど不動産売却には不動産業者、詳しくは担当者のスキルが重要なのです。大手不動産業者の中には様々な営業マンがいます。その中でも不動産売却のための良いパートナーとなってくれる担当者を探しましょう。それが中古マンションを高く売るためにはとても重要な事なのです。売却?買ったばかりのマンションを売りたいのですが。