消費税は2014年4月に8%、2015年10月に10%に上がる方向で検討されています。土地は消費税の対象にならないことを知っている人は少ないのではないでしょうか。3000万円で土地を買い、そこに2000万円の建物を建てるとしましょう。消費税の対象になるのは建物代金の2000万円のみです。新築マンションについても同様です。マンションの場合、建物と敷地利用権という分け方になりますが、敷地利用権も消費税の対象外です。大型で敷地面積に対する戸数が多いマンションほど、購入代金に対する建物割合は高くなります。中古住宅も土地は消費税の対象外です。建物は売主が個人なのか、業者なのかによって消費税の課税、非課税が異なります。中古住宅の売主が個人である場合、消費税の対象になりません。消費税は事業者が商品やサービスを提供した場合にかかる税金なので、個人(不動産事業者である個人を除く)間の取引には適用されないのです。コラムのTOPに戻る消費税がアップするのは2014年4月1日からの予定なので、売買契約の締結はそれまでに済ませていればよいのでしょうか?答えはNOです。消費税適用のタイミングは「引き渡し時」となります。引き渡しとは、契約時に支払った手付金以外の代金を精算して、不動産登記の申請を済ませ、鍵を受け取った時点のことです。引き渡しが2014年3月31日までなら、消費税は5%になります。スケジュールただし、住宅は取引金額が大きく、契約から引き渡しまでに時間がかかることから、経過措置がとられました。2013年9月30日までに請負契約を済ませておけば、引き渡しが2014年4月1日以降でも消費税は5%のままになります。【図表内2】この経過措置はこれから家を建てる人やリフォーム契約を結ぶ人のために設けられたもの。現在建築中のマンションや分譲住宅の売買契約に適用するものではありません。裏技的方法が1つあります。未完成物件の状態で契約して、間取りを変更したり、壁紙やドアを変更するなどの特別な注文をするというものです。引き渡しが2014年4月以降でも、間取りや仕様の変更が可能であれば、2013年9月30日までに特注部分を含めた売買契約を締結することで消費税は5%になります。特注部分の費用の大きさにかかわらず適用されます。現在建築中の新築マンションや土地付き一戸建て分譲住宅を検討中の人は覚えておいてくださいね。コラムのTOPに戻る住宅購入の資金繰りを考える際に忘れてならないのが諸費用の存在です。こちらについても2014年4月1日を境に消費税の影響を受けるものがあります。仲介手数料は、業者を通じて不動産を売買した場合に支払う不動産会社への報酬です。新築物件は業者が直接販売するケースが多いので仲介手数料はかからないのが一般的ですが、中古物件を売買する場合は必要となります。仲介手数料の計算式は消費税別で表記すると「売買金額×3%+6万円」となります(売買金額が400万円超の場合)。5000万円の土地付き一戸建て分譲住宅の仲介手数料は、156万円(=5000万円×3%+6万円)です。消費税はこれに対してかけられます。税率5%だと7万8000円の消費税となり、税率8%になると4万6800円のアップ、税率10%では7万8000円の負担増となります。コラムのTOPに戻るこれからマイホームを購入する場合、あなたが中古物件を選択するか、新築物件を選択するかで消費増税の影響は違います。中古物件で検討している場合は、業者直売でないかぎり、消費増税の影響は軽微です。挙げれば、諸費用とリフォームにかかる消費税が増える程度。消費増税を理由に急いで決めるほどのインパクトはありません。新築の場合は、消費税が3%アップすると、建物価格1000万円あたり30万円の負担増になります。建物だけとはいえ消費税アップの影響は無視できない金額といえるでしょう。専門家の中には「消費増税でも買い急ぐな」という人がいますが、私はそう思いません。頭金ゼロや貯蓄が苦手な人は「無理しないほうがいい」と止めますが、住宅購入のために準備を続けている人にとって今は好機です。1つ目は、消費増税の影響です。1000万円の建物でも3%アップで30万円負担が増えます。今家を買う十分な理由になります。2つ目は、消費税を3%から5%に引き上げた1997年のような物件の価格上昇がみられない点です。当時はその2年前から首都圏の新築マンション価格は4%上昇しましたが、その反動で消費増税後は4年間で1割以上値を下げています。現在の首都圏の新築マンション価格は消費増税が国会で決議された2012年夏とほぼ同水準です(2013年3月現在)。年末の住宅ローン残高の1%を毎年所得税などから差し引く「住宅ローン減税」が拡充・延長された(※)こともあり、不動産価格は静かな動きとなっています。増税後に不動産価格が値崩れしたとしても、前回ほどの影響は受けにくいと思われます。3つ目は、住宅ローン金利が低水準であることです。よると、2013年4月のフラット35(返済期間21年以上35年以下)の金利は1.8%~2.75%。過去10年間の最低水準です。日銀が2%のインフレターゲットを設定して大胆な金融緩和策をとっている以上、将来的に長期金利は上昇傾向にあるといえます。長期固定の住宅ローンを組むのに適した時期といえます。新築マイホームを希望されているのなら、今年は住宅購入に本気で取り組む好機です。資金計画をしっかり立てて、無理なく返済できる物件を選びましょう。※住宅ローン減税の拡充・延長...ポイントは2つ借入金等の年末残高限度額が2000万円(2013年)から2014年4月から4年間は4000万円に拡大すること(一般住宅の場合)、それに伴い住民税から差し引ける減税額の上限額が年9万7000円(2013年)から年13万6500円に拡大した。