それを調べるため、筆者は元手3万円でホームステイ型民泊に挑戦してみました。半年で40万円、8ケ月で58万円の売上になりました。気になる民泊の収益について解説します。■まずは2割安の料金設定で予約を増やす民泊では自分の家や部屋を貸すわけですが、いくらで貸すかなど自由に設定できます。民泊仲介サイトで、近隣の相場を調べてみましょう。近隣よりも2割ほど安く宿泊料を設定して始めてみます。『Airbnb(エアビーアンドビー)』など多くの民泊仲介サイトでは、ゲストが泊まった感想(レビュー)を書き込むことができます。そのレビューを見て、ゲストは「ここなら安心だろう」と予約をします。そのため、レビューが10個以上に増えるまでは、やや安めの宿泊料でも良いレビューがもらえるように手を尽くしましょう。10組泊めて、10のレビューをもらった頃には、部屋や対応などの改善点も耳に入るでしょう。改善できる所は改善して、徐々に宿泊料を上げていきましょう。筆者が取材した民泊ホストの中には、スタート当時、あまり予約が入らず、民泊仲介サイトが設定する最低金額の$10で募集した人がいました。した途端、次々と予約が入り始め軌道に乗ったそうです。■売上を上げる方法はいくつもある!筆者が試してみたところ、ホームステイ型民泊をやってみて、月平均して7万円ほどの副収入になりました。準備にかけた元手3万円は初月で回収できました。メール対応やチェックイン、チェックアウト、掃除などの手間はあるものの自宅の1部屋貸すだけで、お小遣い稼ぎができると思えば悪くはありません。なると、もっともっと利益を出したくなるもの。売上を上げるためには、次の3つの方法があります。2倍稼げる)昨今では民泊を始める人が増えていることもあり、競争が激しくなり、宿泊料金が下がっています。2年ほど前は1泊9,000~1万円の宿泊料が1部屋で見込めても、いまでは都内でも5,000円前後が相場となっているようです。民泊は初めてすぐに儲かるものではありません。お客様をもてなし、満足度をあげ、高評価レビューを地道に積み上げていくことで信頼をえて、徐々に単価を上げることができます。春休みや夏休みは繁忙期でも、1~2月は閑散期というように全体的にニーズが減ることもあります。周辺環境やニーズを見て、臨機応変に金額調整をすることも、予約を取るためには大切です。ジャーナリスト暮らしのジャーナリスト・ファイナンシャルプランナー。築37年の空き家をリノベーションして暮らすことで住宅費を大幅に節約。最近では「ホームステイ型民泊」を開始し、『3万円からの民泊投資術』(WAVE出版)を出版。ブログ「0円新居®通信」(http://ameblo.jp/yo-coo/)や講演で空き家活用の一環として民泊の可能性を伝えている。日本を訪れる外国人が年々増え、さらに東京オリンピック・パラリンピック開催を背景に、民泊への注目がますます高まっています。そんな民泊をいち早く、積極的に活用しようと動いている自治体が、東京都大田区です。取材し、その詳細を伺ってきました。■そもそも民泊とは?ホテルや旅館といった宿泊施設ではなく、民家を宿泊施設として利用するのが「民泊」。自宅に使用していない部屋が一室あるときや、空き家を持っているとき、それを旅行者に貸し出すといった場合が当てはまります。写真提供:株式会社ファイブエム)■民泊の需要はどのくらいある?訪日外国人の数は2014年で1,341万人。東京オリンピックが開催される2020年の政府の目標は4,000万人と発表されています。数が増えるとともに懸念されているのが、宿泊施設の不足。「大田区内の宿泊施設の稼働率は2013年で86.2%、2015年では90.2%ととても高い水準で推移しています。大田区は羽田空港があり、国内外からの旅行者の利用がとても多い地域のため、民泊への注目が高まっているのです。宿泊施設を運営するためには、「旅館業法」という法律に基づいた許可が必要です。旅館業法の規定で、たとえば旅館営業であれば設備として客室が5室以上なければいけない等の基準や、条例における玄関帳場の設置義務といったルールがあります。「そこで国は、国際競争力を強化しようと、”国家戦略特区”を設けて、旅館業法の適用を除外し、宿泊業のハードルを低くした”旅館業法の特例”を認めたのです。急増する宿泊ニーズに対応しようと、大田区は2015年10月に内閣総理大臣から事業認定を受けました。そのため、大田区で民泊を行う場合は特区民泊の条例に則って行えば、旅館業法の許可を取る必要はないのです。写真提供:株式会社ファイブエム)■民泊相談件数1399件、説明会参加者1013名の大反響2016年1月に全国で初めて特区民泊の取り組みを始めた大田区。その反響はどうだったのでしょうか?「2016年1月から開催した特区民泊の説明会には、多数の方が来場され、立ち見の方や会場に入りきらない方がいたほどでした。そのため当初の予定よりも説明会の回数を増やし、合計で5回実施。述べ1,013名が参加されました。」また電話等での相談も多く、これまでの相談件数は1,399件(10月4日時点)にのぼっているそうです。特区民泊から派生した仕事に関わる人も含まれているそうです。(大森地域庁舎)http://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/kokkasenryakutokku/ota_tokkuminpaku.html電話:03-5764-0693※申請方法や必要書類等は取材時(2016年10月)のもので、変更等が行われる場合があるため、事前に必ず問い合わせするようにしてください。実際に民泊を行っている筆者が、民泊で必要な備品等と初期費用についてご紹介します。民泊を始めるために物件を購入するというのは、得策ではありません。外国人旅行者は日本で大地震があったり、円安の影響で日本に訪れるのをやめてしまったり、2020年の東京オリンピック後となれば、外国人旅行者が大幅に減少することも予想できるからです。そこで現在広がっているのが、通常の賃貸住宅を借りるのと同じように、物件を借りて、民泊を始める方法です。物件の所有者が、「民泊での使用を認めている」ことが前提になり、こうした物件が世間では「民泊許可物件」と呼ばれています。この場合、敷金や礼金が必要になります。それでも数十万は必要になります。低コストで始めるなら、いま住んでいる家を貸すことです。ホームステイ型民泊です。その場合、初期費用は3万円もあれば十分です。新刊『3万円からの民泊投資術』の取材のために、ホームステイ型民泊に挑戦した筆者は布団とシーツ2組とケトルや観葉植物を買い、2万2,000円で始めました。冷蔵庫や電子レンジを買いたす必要はなく、キッチン、浴室、トイレはシェアします。ゲストに喜ばれるような人気の設備やアメニティーをそろえておく方法があります。最大手の民泊サイトの規約では、ホストが最低限用意するものとして、清潔なシーツ類、タオル、石鹸、トイレットペーパーをあげています。■ハウスWi-Fi旅行客が最も重要視しているのは、インターネット環境です。インターネットに接続して観光名所を調べたり、スカイプで自国の家族と会話をしたり、ユーチューブで映像を見たりと、よく利用しているようです。ハウスWi-Fiを設置し、IDとパスワードを入力すれば、家の中でゲストも自由にインターネットができます。「モバイルWi-Fi」を用意しておくと、外出先でもゲストはインターネットが利用できます。SIMカードを設置して、スマートフォンにセットすることで、インターネットに接続することもできます。■アメニティほかにも、ドライヤーやシャンプー、リンス、カミソリや歯ブラシ、ケトル、コーヒーやお茶、ミネラルウオーター、マグカップなどを準備して置きましょう。あるホストは、女性向けに肌のお手入れができるスチーマーを部屋に置いていると言っていました。マッサージチェアやコーヒーメーカーなども、家にあるものを使ってもらえば喜ばれるかもしれません。アメニティは、写真のように旅館を意識して、和風の袋に入れてまとめてみてもゲストに好印象です。新たに買い足さなくても、家にあるもので準備ができます。ここに挙げたものを用意するのに1日もあれば十分です。民泊を始めるなら、エリアはどこがいいのでしょうか。外国人旅行者が宿泊するため、旅行者に人気のエリアが望ましいのは言うまでもありません。全国各地にニーズは広がっています。■民泊に最適なエリアは?日本は地方ごとに異なる文化や食、季節で移り変わる自然の魅力にあふれています。旅慣れた外国人旅行者は、さまざまな土地を訪れています。日本全国、どのエリアでも民泊投資の需要があると言ってもいいでしょう。民泊を始めやすいのは、いち早く特区認定された大田区です。つづいて大阪でも特区認定民泊が始まろうとしています。民泊仲介サイト「Airbnb」を見て、調べてみると、ニーズが高いのは都心部の駅周辺。徒歩10分圏内に物件数が集中していることがわかります。ゲストからの問い合わせに、ホスト(家を貸す人)に変わって対応する「民泊代行業者」に勤める女性に取材をしたところ、民泊が増える昨今では、駅から10分では遠く、外国人旅行者は迷いがち。駅徒歩5分の物件でないと、競争に勝てないと言います。■観光の拠点となるエリアまた、ゲストの多くは、日本の観光の「拠点」となる場所に滞在するのを好みます。新宿を拠点に、江の島や鎌倉、箱根や日光をめぐるように、観光地には日帰り、もしくは1泊して拠点となる場所に戻ってきます。東京駅の近くや新宿、品川などは交通の便がよくどこにでもアクセスしやすいために人気のようです。同様に京都や福岡、沖縄などの観光地も拠点となるような立地が望ましいでしょう。■JR駅の近いエリア外国人旅行者の数人は、JR各社の電車やバス、新幹線も乗り放題の「JRパス」を利用して、全国各地を観光する人が多いため、JRの駅に近い物件も好まれます。このパスは3万8,880円で7日間利用できます。ほかにも2週間、3週間のパスもあります。このパスを利用して広島や京都、大阪、中には東京から北海道にも新幹線で旅をする人がいました。人気の立地は、民泊を始める人が増え、物件数が増えすぎて競争が激しくなっているのも事実。■戸建orマンションどっちがよい?エリアに続いて気になるのが、戸建かマンションか、どちらが民泊に好ましいかというと問題。マンションやアパートなど共同住宅の場合、ほかの入居者の賛同が得えにくく、マンション全体で民泊を禁止しているケースもあります。最近では、マンションオーナーが入居者に民泊の貸し出しを認めると売上の5%〜15%が入るプログラムの導入が検討されています。マンションのオーナーにもお金が入るとなれば、減少傾向にあるマンションでの民泊も再び広がるかもしれません。「日本の一般の家」に宿泊したいという外国人旅行客がたくさんいます。外国人訪日者数はこの4年で3倍、年2000万人に迫る勢いです。平日の宿泊料が7,000円だったビジネスホテルが、休日前は4倍近くに値上がりしているケースもあるのです。そこで私も早速、自宅の一部を貸し出すホームステイ型の民泊を試しにやってみました。■民泊なら初期投資が少なくてすむ場合も私は築37年の空き家をリノベーションして暮らしているジャーナリスト・ファイナンシャルプランナーです。前作『100万円からの空き家投資術』(WAVE出版)で空き家の有効活用の手段の1つとして、民泊として外国人旅行者に貸し出す方法があることを伝えました。取材を続けていくうちに、民泊は別に新たに物件を購入する必要などなく、今住んでいる家でできることがわかりました。自宅の空き部屋で始めるなら、初期投資3万円から始められます。3万円の内訳は、ゲストのためのシーツや布団、枕、バスタオルなどです。来客用の布団が自宅にあれば、ほとんどお金をかけずに始めることができます。■株やFXなど他の投資と比較すると...ホームスティ型民泊の場合、民泊新法が制定されたら届け出制で行うことができます。万が一、民泊を始めて嫌になったり、うまくいかなかったりしたら、すぐにやめて今までどおり自宅の1室として使えばいいだけです。布団やシーツを新調したとしても、そのあとは家族や来客用として使えばいいでしょう。考えると民泊投資は同じ家を貸す不動産投資に比べ、ハードルが低く、株やFXなどの投資に比べても、失うものが少なくてすむのです!次回以降で、民泊を始めるならマンションタイプがいいのか、最初に用意するものなどについて順にご紹介していきます。