駅近だから大丈夫、湾岸エリアはまだ上がる---そんなマンション神話はもう崩れる。立地の良し悪しなど無関係。マンション価値を根底からむしばみ、大暴落させる「新しい病」が猛威をふるい出した。東京・新宿区で民間初の分譲マンション「四谷コーポラス」が売り出されたのは1956年のこと。日本は全国に約600万戸を抱えるマンション大国となった。中でも、全国のマンションの4分の1以上が集中、日本一のマンションストック数(168万戸)を誇るのが東京である。東京都都市整備局(都市整)は、そんな都内マンションの行政をつかさどる大本営。いま不動産業界で話題の的となっている。業界関係者からはそんな物騒な声が聞こえてくるのである。都市整備局が中心となって不動産のプロたちを一堂に結集して、「マンションの2020年問題」について話し合う審議会を始めたことにある。昨年7月にスタートし、去る9月3日に1年間の議論を答申にまとめたのだが、この答申が業界に大きな波紋を広げているのだ。答申にはマンション危機に警鐘を鳴らす言葉がズラリと並ぶ。そもそも審議会が開催されることになったのは、都の人口が2020年にピークを迎えることへの危機感があったから。全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割を占めるなど、マンション住民の高齢化が急速に進展しているとの事情もあった。した中で、現在どのようなマンション問題が発生しているのか、新たにどのような問題が噴出しそうか。プロたちがリアルな実態を次々と明らかにして、答申にまとめた形である。これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると......。この審議会はそうしたブーム終焉の是非にとどまらず、より根深いマンション問題の実態に踏み込んだところに特徴がある。前述した部会の議事録には、次のような不動産業界の「裏話」までが赤裸々に綴られている。その多くは管理費や修繕積立金について認識が薄く、所有者となってからまったく支払わないなど、深刻な滞納問題が生じている。要するに、表立って語られなかった「真の2020年問題」の数々を明るみに出してしまったことで、「これが価格暴落の引き金になる」と業界は大慌てなのである。審議会で特に問題視されたのが、「管理不全マンション」なるものだ。マンション価値が地滑り的に下落してしまう物件のことを指している。聞き慣れない言葉かもしれないが、全国で多発。マンション価格の暴落に直面して、頭を抱える住民が急増している。東京・世田谷区の人気住宅エリアに建つ8階建てマンションに住む、岡田拓也氏(仮名、53歳)はそんな一人である。約5000万円で購入した2LDKの部屋を売りに出そうとしたところ、「1000万円台でないと厳しい」と仲介業者から突きつけられたことから、悲劇が幕を開けた。「地震でエレベータホールの壁に亀裂が入った。修理が行われると思っていたら、そんな様子もない。そもそも審議会が開催されることになったのは、都の人口が2020年にピークを迎えることへの危機感があったから。全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割を占めるなど、マンション住民の高齢化が急速に進展しているとの事情もあった。した中で、現在どのようなマンション問題が発生しているのか、新たにどのような問題が噴出しそうか。審議会では専門のマンション部会を設置したうえで、プロたちがリアルな実態を次々と明らかにして、答申にまとめた形である。これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。東京五輪開催に向けてマンション業界は大盛況だが、ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると......。この審議会はそうしたブーム終焉の是非にとどまらず、より根深いマンション問題の実態に踏み込んだところに特徴がある。前述した部会の議事録には、次のような不動産業界の「裏話」までが赤裸々に綴られている。深刻な滞納問題が生じている。要するに、表立って語られなかった「真の2020年問題」の数々を明るみに出してしまったことで、「これが価格暴落の引き金になる」と業界は大慌てなのである。富裕層や若者に人気のタワーマンションの住民とて、「例外」ではない。深刻な「管理不全現象」が勃発している。都心のあるタワーマンション。高層部は億ションとなる超優良物件で、住民たちが頭を抱えているのがマンションの「グローバル化」だ。現実となれば、タワーマンションの暴落劇に発展しかねない。「相続税評価額を割安に抑えられるとして、節税対策でタワーマンションを購入している日本人の富裕層も多い。国税当局がいまこの節税スキームを規制しようと動き出していると言われており、近いうちに『タワマン節税』はできなくなる可能性がある。相続対策狙いの富裕層はタワーマンションから離れていくことになる。2020年を待たずして、「暴落」の足音は迫りつつある。そもそも、人口減少社会に突入した日本では、マンションはすでに供給過剰。それなのに、安倍政権はジャブジャブと市場にカネを流すことで、株式市場と同様に、バブルを作って「マンション相場」を演出してきた。「今年1-6月期、東京23区内の分譲マンション価格は8年ぶりに6000万円を突破した。見てきたように、多くのマンションの内情は傷つき、壊れ、根元から崩れ落ちようとしている。「上げ底」になっていただけ余計に、大きな暴落劇が巻き起こることになる。「特にイメージ先行で価格が上がっているエリアは、市場の熱が冷めた時、大きな価格の見直しが入るでしょう。中目黒は谷底の地形だし、二子玉川は川沿いの低地。価格が暴騰した分、谷が深くなる危険性がある。夢のマイホームとして人気を博し、サラリーマン家庭が殺到したニュータウンのマンションは「冬枯れ物件」に成り果てた。同じことがこれからは、都心の優良物件へと広がっていく。先に逃げた者ほど被る損は少なくなる。残された時間はすでに少ない。読んでも都市整が戦犯になる意味が分からない。売れるからって、外国人なんかに売るからこうなる。落差が大きくなり酷く下落するように見える。実際は緩やかに下げるだろうが、不動産屋は売れないとか言うんだろうな。